太原市杏花岭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0107民初1276号 原告：王振辉，男，1961年3月12日出生，汉族，住太原市。 被告：贾庆生，男，1969年8月9日出生，汉族，住太原市。 委托诉讼代理人：曹爱玲，女，系被告贾庆生配偶，1969年11月30日出生，住太原市。 第三人：张卫红，男，1981年8月18日出生，汉族，住太原市。 委托诉讼代理人：刘莉，山西新学府律师事务所律师。 原告王振辉与被告贾庆生、第三人张卫红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月29日作出（2018）晋0107民初733号民事判决书，被告贾庆生对判决不服，向山西省太原市中级人民法院提起上诉，山西省太原市中级人民法院于2019年1月28日作出（2019）晋01民终474号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重新审理，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王振辉，被告贾庆生及其委托诉讼代理人曹爱玲，第三人张卫红及其委托诉讼代理人刘莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王振辉向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年1月11日签署的《购房协议》无效；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系太原市杏花岭区中涧河村村民，被告系太原市杏花岭区东涧河村村民。中涧河村、东涧河村系两个相互独立的行政村庄。2000年12月，太原市杏花岭区土地管理局向原告核发了《集体土地使用证》（编号：杏花岭集用（2000）字第0702096181号），依法确认原告系坐落于太原市杏花岭区中涧河乡中涧河村东街北巷132㎡土地的使用者。2015年1月11日，原、被告签署了《购房协议》，约定原告将其《集体土地使用证》（编号：杏花岭集用（2000）字第0702096181号）下的房和院出售给被告。根据法律法规的规定，农村集体土地使用权和房屋具有强烈的身份性，禁止向本集体经济组织成员以外的人出售、转让。被告并非中涧河村集体经济组织成员，故《购房协议》违反了法律法规的禁止性规定。原告依法提起诉讼，望法院判如所请。 被告贾庆生辩称，原、被告签订的《购房协议》有效，我方支付购房款人民币510000元，购买该房屋后已于2016年3月16日转卖给太原市杏花岭区中涧河乡中涧河村村民即第三人张卫红，现涉案房屋的实际占有人是第三人张卫红，并非被告占有使用，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人张卫红辩称，原告的诉讼请求没有事实法律依据，且原告主体资格不正确。房屋已经由被告卖给第三人，第三人已经实际占有使用涉案房屋，且第三人属于中涧河集体组织成员，房屋买卖行为合法有效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 证据1、原告的身份信息，证明原告是中涧河村村民； 证据2、（2000）字第0702096181号的集体土地使用证，证明原告对涉案房屋仅仅只有占有、使用的权利，没有出售的权利； 证据3、《购房协议》，证明原、被告于2015年1月11日签订《购房协议》，出售的房屋不仅包含房屋还包含院子，原告的出售行为违反了《宪法》及《土地管理法》、国家政策强制性的规定，故该协议无效； 证据4、情况说明，证明中涧河村社区禁止将村宅院向村外人出售，且没有接到房屋变更的申请，也不允许变更；涉案房屋出售后，一直闲置，被告并非是以生产、生活和自住为目的购买的宅院；被告在其东涧河村批有宅基地，如果本案所涉的购房协议有效，违反了《土地管理法》第六十二条第一款一户一宅的强制性规定；被告为了获得更高的补偿，进行了虚假的二次买卖；中涧河居委会撤销于2017年9月给被告、第三人出具的情况说明材料。 被告贾庆生为证明其主张向本院提交如下证据： 证据1、《购房协议》，证明原、被告房屋买卖合法有效； 证据2、收条，证明被告已将房屋实际交付第三人使用。 第三人张卫红为证明其主张向本院提交如下证据： 证据1、第三人户籍及身份证，证明第三人系中涧村居民，身份合法； 证据2、太原市杏花岭区人民政府杏政发（2006）7号文件，证明撤村建居后，原告属于城市居民，不是农民身份； 证据3、《购房协议》，证明涉案房屋通过原告卖给被告，现被告又卖给第三人，第三人为合法的实际权利人； 证明4、收条，证明第三人买房已经实际支付被告人民币510000元； 证据5、证人证言，证明被告与第三人就涉案房屋买卖的事实，系双方真实意思表示，买卖协议合法有效； 证据6、集体土地使用证及房屋准建证，证明被告已将涉案房屋手续全部交付第三人，第三人进行实际占用和使用； 证据7、村委会情况说明、摸底登记材料及照片，证明对涉案房屋的流转，村委会知情并认可其效力及事实； 证据8、《租房合同》，证明涉案房屋由第三人实际管理并使用； 证据9、拆迁照片，证明中涧河社区自2017年被列入市区重点改造城中村。 被告贾庆生对原告提供的证据均不认可。 第三人张卫红对原告提供的证据1认可，但原告已经转为城市户口；对证据2、3认可，可以证明被告是合法的买受人；对证据4的真实性、合法性不予认可，原告系中涧河社区职工，其开具的情况说明不具备客观性。 原告对被告贾庆生提供的证据1认可；对证据2不认可。 第三人张卫红对被告贾庆生提供的证据均无异议。 原告对第三人张卫红提供的证据1认可；对证据2不认可，中涧河没有撤村，只是进行城中村改造；对证据3至9均不认可。 被告贾庆生对第三人张卫红提供的证据均无异议。 根据当事人的举证、质证及当庭陈述，本院认定如下事实： 2015年1月11日，原告王振辉与被告贾庆生签订了《购房协议》一份，约定：1.原告同意将自己在中涧河村北街北巷（即东街北巷）的小二楼售给被告，使用权面积132㎡，占地建筑面积86.4㎡×2，总建筑面积172.8㎡，院内有南房两间，大约面积20㎡，院外河边车库一间，大约40㎡左右。2.经双方协商，被告贾庆生一次性付给原告全部款项伍拾壹万元整（510000元）。被告付款后，原告应将自己的集体土地使用证和村镇居民住房准建证交付给被告，确保被告的合法使用。3.原告王振辉应在双方办理完交款手续后，自2015年1月11日至1月31日，将自己全部使用房物（屋）交给被告贾庆生所有。4.原告王振辉应在被告需要办理过户变更房物（屋）土地使用证时，原告应与被告积极配合办理各项手续。5.双方应恪守协议条款，不得反悔，如有反悔，由反悔一方负全部责任，并赔偿对方的经济损失。6.本协商一设（式）两份，双方各执一份，空口无凭，立字为证。协议签订后，原告收到被告交付的购房款人民币510000元。原告将房屋交付被告占有使用。 2017年9月27日，太原市杏花岭区中涧河乡中涧河社区居民委员会出具情况说明一份，载明：王振辉所售的宅院自出售起一直处于闲置状态，没有人居住和使用，贾庆生在东涧河村有宅基地，我社区从未接到过房屋变更手续，也不会允许变更。2017年9月28日，该居民委员会又出具情况说明一份，载明：贾庆生于2016年3月16日将此房屋按原价卖于（与）中涧河居民张卫红并附两份购房协议为证，现实际是张卫红占有。2017年10月14日，该居民委员会再次出具情况说明一份，载明：我社区即将进行城中村改造，某些购买我村宅院的外村人为规避法律风险，都在试图串通其在我村的亲戚朋友进行表面上的二次买卖，意图获得更高的补偿，贾庆生与我村张润生、张卫红系亲戚关系，由于之前的疏忽，我社区居委会现撤销于2017年9月给贾庆生、张卫红、张润生出具的情况说明。 本院依据山西省太原市中级人民法院于2018年1月26日作出的（2018）晋01民终416号民事裁定书追加张卫红为第三人。第三人张卫红系太原市杏花岭区中涧河村村民，第三人张卫红系被告贾庆生外甥。第三人张卫红向法庭提交了2016年3月16日被告贾庆生作为甲方与其作为乙方签订的《购房协议》一份，约定：被告贾庆生将《集体土地使用证》（编号：杏花岭集用（2000）字第0702096181号）下的房和院以510000元出售给张卫红。庭审中，被告及第三人张卫红均陈述人民币510000元购房款为现金支付，第三人张卫红陈述《购房协议》中“张卫红”的签字捺印均非本人，系张卫红父亲张润生所签，并陈述签订协议时本人也在场，涉案房屋现由其实际占有使用。原告认为该份《购房协议》并不是第三人真实意思表示。 原告系太原市杏花岭区中涧河村村民，被告贾庆生系太原市杏花岭区东涧河村村民。中涧河村、东涧河村系两个相互独立的行政村庄。2000年12月，太原市杏花岭区土地管理局向原告王振辉核发了《集体土地使用证》（编号：杏花岭集用（2000）字第0702096181号），依法确认坐落于杏花岭区中涧河乡中涧河村东街北巷使用面积为132㎡。 原告王振辉、被告贾庆生及第三人张卫红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日作出（2017）晋0107民初2898号民事判决书，被告贾庆生不服判决,向山西省太原市中级人民法院提起上诉,山西省太原市中级人民法院于2018年1月26日作出（2018）晋01民终416号民事裁定书，认为本案应追加张卫红为当事人参加诉讼,原判决遗漏了必要当事人，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院依法追加张卫红为第三人。2019年1月28日，山西省太原市中级人民法院以“判决张卫红返还涉案房屋明显处理了另一法律关系的标的物，前后矛盾，对张卫红不公平，属于未查清重要事实”为由，将本案二次发回重审。 本院认为，房屋买卖合同是否有效，应当参照《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民……。农村房屋的宅基地是农村村民基于特定的集体经济组织成员身份无偿取得的，具有社会福利性和人身依附性，受宅基地的影响，农村房屋亦具有人身依附性。”综上，农村宅基地的取得，首先要求房屋的权利人为农村集体经济组织的成员，本集体经济组织以外的农村房屋买卖应认定无效。本案中，原、被告与第三人之间的农村房屋买卖合同所买卖的标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地使用权。因被告非中涧河村集体经济组织成员，故原、被告与第三人之间的《购房协议》违反国家法律法规的强制性规定，应属无效协议。故原告诉求符合法律规定，本院予以支持。被告贾庆生、第三人张卫红抗辩于法无据，本院不予采信。因被告及第三人均认可现由第三人占有使用涉案房屋，故应由被告及第三人向原告共同返还涉案房屋。关于合同无效后责任认定问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后,因合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告应将购房款人民币510000元返还给被告，被告应将人民币510000元购房款返还第三人。考虑原告因土地升值或拆迁补偿所获利益，买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方之间的利益，避免给双方当事人造成利益失衡的原则，以及根据双方的过错程度、被告购房的时间长短、购房的目的等因素综合考虑，原告作为出卖人，其明知所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故原告应对合同无效产生的后果及被告、第三人的利益损失承担相应的补偿责任。本案中，原告应当以房屋拆迁补偿利益扣除人民币510000元后产生的增值部分向被告及第三人进行利益损失补偿，以彰显公平原则、诚信原则。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、确认原告王振辉与被告贾庆生于2015年1月11日签订的《购房协议》及被告贾庆生与第三人张卫红于2016年3月16日签订的《购房协议》无效； 二、被告贾庆生、第三人张卫红于本判决生效之日起三十日内共同向原告王振辉返还位于太原市杏花岭区中涧河乡中涧河村北街北巷132㎡宅基地上的房屋； 三、原告王振辉于本判决生效之日起三十日内返还被告贾庆生购房款人民币510000元，被告贾庆生于本判决生效之日起三十日内返还第三人张卫红购房款人民币510000元； 四、太原市杏花岭区中涧河乡中涧河村东街北巷（使用面积为132㎡杏花岭集用（2000）字第0702096181号）房产的增值部分（房屋拆迁补偿利益扣除人民币510000元后的剩余利益）由原告王振辉向被告贾庆生、第三人张卫红各按50%进行利益损失补偿。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8900元（原告已预交），由被告贾庆生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。 审 判 长  梁宏军 人民陪审员  韩媛媛 人民陪审员  陈新丽 二〇一九年六月十九日 代书 记员  张 欣 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。