江西省分宜县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0521民初1044号 原告：钟晨，男，1988年10月13日出生，汉族，住所地江西省新余市分宜县杨桥镇，现住分宜县。 委托诉讼代理人：马军，男，住所地江西省南昌市安义县龙津镇人民路，现住江西省新余市分宜县，由分宜县钤东街道办事处天工社区居民委员会推荐。 原告：黄林琴，女，1990年5月10日出生，汉族，住所地江西省新余市分宜县杨桥镇，现住分宜县。 委托诉讼代理人：钟晨（系原告黄林琴之夫），住所地江西省新余市分宜县杨桥镇，现住分宜县。 委托诉讼代理人：马军，男，住所地江西省南昌市安义县龙津镇人民路，现住江西省新余市分宜县，由分宜县钤东街道办事处天工社区居民委员会推荐。 被告：分宜县城镇房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91360521723914914A），住所地江西省新余市分宜县城塘下路**。 法定代表人：温鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张玉辉，江西至开律师事务所律师。 原告钟晨、黄林琴与被告分宜县城镇房地产开发有限公司（以下简称城镇房产开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告黄林琴的委托诉讼代理人即原告钟晨以及原告钟晨、黄林琴的共同委托诉讼代理人马军，被告城镇房产开发公司的委托诉讼代理人张玉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟晨、黄林琴向本院提出诉讼请求：1．判令被告城镇房产开发公司按合同约定向原告履行交房义务；2．判令被告向原告支付2017年7月1日起至2019年4月21日止的逾期交房违约金31,273.9元。事实和理由：2016年11月29日，原告向被告购买恩达国际小区7号楼x单元xxxx室商品房，双方签订了商品房买卖合同。合同约定交房时间为房屋经验收合格于2017年6月30日前。由于被告所开发房产迟迟不能通过竣工验收，未取得备案登记，无法交房而构成违约，被告就此与恩达国际小区业主代表签订了补充协议，并按补充协议向业主支付了2016年12月31日前的逾期交房违约金，原告同意按该补充协议执行。根据商品房买卖合同、补充协议的约定，2017年7月1日起至2017年12月31日止的逾期交房违约金为5,065.5元（550,597元×0.5/10000/天×184天），2018年度的逾期交房违约金为20,096.8元（550,597元×1/10000/天×365天），2019年1月1日起至2019年4月21日止的逾期交房违约金为6,111.6元（550,597元×1/10000/天×111天），合计31,273.9元。至今，被告既未向原告履行交房义务、也未履行支付逾期交房违约金的义务。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告城镇房产开发公司辩称：首先，涉诉房屋未能在商品房买卖合同约定期限内满足交房条件系政府原因等不可抗力导致，根据合同约定被告因此逾期交房应予免责。其次，涉诉房屋于2018年3月16日通过竣工验收备案，符合交付条件，被告已经通知原告钟晨、黄林琴办理交房手续，系原告为恶意取得违约金等自身原因未领取钥匙办理交房手续，故原、被告之间未办理交房的责任在于原告，原告无权主张竣工验收备案日之后的逾期交房违约金。最后，原告与被告并没有签订补充协议，被告与其他业主之间的补充协议是在胁迫情形下签订的，不是被告真实意思表示，不产生法律效力。综上，被告同意向原告履行交房义务，但原告的其他诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的商品房买卖合同、购房税务发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月29日，原告钟晨、黄林琴与被告城镇房产开发公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于分宜县恩达国际小区的7号楼x单元xxxx室商品房一套，建筑面积141.22平方米，单价4,034.01元/平方米，总房价569,683元。该合同第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2017年6月30日前，将取得竣工验收备案登记并符合本合同约定交付条件的商品房交付给买受人，且应使用书面通知方式通知买受人办理交房手续。第十二条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人应按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，若逾期交房且合同继续履行的，自本合同规定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。2017年8月3日，被告向原告出具了房屋面积实为141.76平方米、单价为3,884.01元/平方米（优惠150元/平方米）、总房款为550,597元的购房税务发票。 因涉诉房屋迟迟未通过竣工验收合格，恩达国际小区部分业主多次到分宜县行政中心上访。期间，县房管局多次组织被告与恩达国际小区部分业主就业主反映强烈的逾期交房和违约金赔付问题进行协商。在2017年6月2日的县房管局协调方案中，明确自购房合同约定交付日期起至达到政府规定的交付条件后实际交付之日计算违约金。此后，在县房管局主持下，被告与部分业主达成补充协议，主要内容如下：1．竣工验收合格交房日期确定为2017年12月31日前，如未能按时交房，2017年12月31日以后即自2018年1月1日起的违约金双倍计算至实际正式交房日前一天；2.2016年12月31日前的逾期交房违约金在2017年9月30日全部现金付清，2017年1月1日起至实际交房日期间的违约金于交房之日全部现金付清（违约金计算按购房合同约定执行）；3．所有业主享受协议条款同等待遇。该协议拟定后进行了张贴公示。自2017年6月8日起，原告等部分业主陆续至被告的恩达国际项目部与被告现场签订补充协议书，其中业主即案外人张萍与被告于2017年6月8日签订了补充协议书，被告的委托代理人黄小青在补充协议书签名，并加盖恩达国际项目部公章，县房管局在补充协议书见证单位处加盖公章。此后，被告向业主支付了2016年12月31日前的逾期交房违约金。 2018年2月8日，恩达国际小区7#楼完成竣工验收，同年3月16日取得竣工验收备案。 本院认为，涉诉房屋系预售商品房，本案属商品房预售合同纠纷。双方当事人对房屋应办理交付手续无异议，本案的争议焦点为：1．案外人的补充协议对本案双方当事人是否具有法律约束力；2．被告应否向原告钟晨、黄林琴支付逾期交房违约金，其金额如何确定。 一、关于案外人的补充协议对本案双方当事人是否具有法律约束力的问题 《中华人民共和国合同法》第十三条规定当事人订立合同，采取要约、承诺方式；第二十二条规定承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外；第二十五条规定承诺生效时合同成立。被告与部分业主签订的补充协议书载明，协议条款所有业主享受同等待遇，实为被告以书面形式向包括原告在内的涉案房屋所在小区的全体业主发出了要约。原告虽未与被告签订补充协议书，但原告同意按补充协议执行且以诉讼方式作出了承诺。故原告与被告之间已完成要约承诺，成立合同法律关系，即补充协议对原、被告具有法律约束力。 二、关于被告应否继续向原告钟晨、黄林琴支付逾期交房违约金，其金额如何确定的问题 本院认为，首先，被告应继续向原告支付2017年7月1日以后的逾期交房违约金。涉诉商品房买卖合同约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。因涉诉房屋竣工验收备案日为2018年3月16日，在此之前，被告未向原告履行交房义务，原告亦有权拒绝受领未经验收备案的房屋，被告逾期交房的违约事实客观存在，被告应当根据涉诉商品房买卖合同约定向原告支付2017年7月1日以后的逾期交房违约金。其次，违约金金额应按补充协议约定的计算方法确定。恩达国际小区的业主在被告逾期交房和房屋未完成竣工验收取得备案登记时的情况下，部分业主以领取房屋钥匙的形式接受了房屋，部分业主拒绝领取钥匙接受房屋，后因房屋迟迟未完成竣工验收取得备案登记而引发双方纠纷，造成业主上访事件。最终在有关部门协调下，被告与部分业主签订了补充协议。补充协议签订的直接原因在于被告作为开发商未能按期完成竣工验收，其签订的目的在于督促被告早日完成人防和消防设施的工程施工，取得相关行政部门的竣工验收，因此，补充协议的实质是业主与被告就涉案房屋通过竣工验收及竣工验收的时间、延期的法律责任等内容达成的一项新的合意，变更了商品房买卖合同关于逾期交房违约金的计算方法，补充协议所约定的交房时间及逾期交房违约金，实际是指被告未能按期通过竣工验收而需支付的违约金，而并非单纯的逾期交房违约金，据此，违约金的截止时间应以涉诉房屋竣工验收备案日确定。综上，被告应向原告支付2017年7月1日起至2018年3月16日止的逾期交房违约金，其金额为9，139.92元（550,597元×0.5/10000/天×184天＋550,597元×1/10000/天×74天）。 综上所述，原告要求被告按合同约定履行交房义务符合法律规定，本院予以支持。原告关于被告向其支付2017年7月1日起至2018年3月16日止的逾期交房违约金符合法律规定，本院予以支持，超出部分因事实依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十六条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告分宜县城镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按涉诉商品房买卖合同约定的交接条件和方式将恩达国际小区7号楼x单元xxxx室商品房交付给原告钟晨、黄林琴； 二、被告分宜县城镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钟晨、黄林琴支付逾期交房违约金9，139.92元； 三、驳回原告钟晨、黄林琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费582元，减半收取计291元，由原告钟晨、黄林琴负担费266元，被告分宜县城镇房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审判员  张冬根 二〇一九年六月二十四日 书记员  张红玉