四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1623民初1221号 原告：熊敏，女，1973年3月12日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：刘功勋，四川顿开律师事务所律师，特别授权代理。 被告：梅虹，女，1968年4月9日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：章靖，邻水县义正法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告熊敏与被告梅虹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告熊敏及其委托诉讼代理人刘功勋、被告梅虹的委托诉讼代理人章靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊敏向本院提出诉讼请求：1.依法调解或判决被告给付原告购房余款83200元及从2005年1月1日起至2019年6月30日按中国人民银行同期贷款四倍计算利息266781.96元、违约金30000元；2.被告负担所购房屋的全部税费（含土地出让金）；3.若被告拒付上述款项，依法执行回转，返还所购房屋，原告愿意退还已付购房款30000元及其过户登记的各种税费（含土地出让金）；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第3项诉讼请求，并增加一项诉讼请求：要求被告承担原诉讼案件的诉讼费6500元及执行费2000元。事实和理由：原告熊敏诉邻水县市政公用建设有限公司建筑二分公司（下称邻水市政二分公司）民间借贷纠纷一案，经邻水县人民法院审理后于2002年8月8日作出（2002）邻水民初字第451号民事判决：由邻水市政二分公司偿还熊敏借款100000元及利息，并承担6500元诉讼费。判决生效后，熊敏向邻水县人民法院申请执行邻水市政二分公司。执行中，邻水市政二分公司用其建造的邻水县鼎屏镇滨南路xxx号x单元x楼x号的房屋（建筑面积362.41平方米）即案涉房屋抵偿其全部债务113200元。因当时案涉房屋系被告梅虹丈夫余宗一租用，熊敏作为甲方（卖方），梅虹作为乙方（买方）于2004年6月5日出具《房屋买卖协议》，协议约定：“一、甲方熊敏将其法院执行抵偿其借款的位于邻水县滨河路旁边宏志楼二层六间房屋（297.72平方米）卖给乙方梅虹所有。二、房屋价格为113200元，乙方梅虹于2004年6月10日前付30000元，余款在2004年12月31日前全部付清。三、甲乙双方应自觉履行协议，若违约，应支付对方违约金3万元。四、乙方梅虹在办理房屋产权及土地使用权过户手续的过程中税费自行负担。” 2004年6月10日，邻水县人民法院以（2004）邻水执字第218－2号民事裁定书裁定：“一、将被执行人邻水市政二分公司（吴中志承建）所有位于邻水县后面滨河路旁边宏志楼Ａ幢第二层房屋六间（套内面积279.72平方米）折价113200元，以此抵偿申请执行人熊敏的借款本金100000元和利息13200元。二、将被执行人邻水市政二分公司（吴中志承建）所有位于邻水县后面滨河路旁边宏志楼Ａ幢第二层房屋六间（套内面积279.72平方米）的房屋所有权、土地使用权转移给梅虹。”2014年1月9日，梅虹凭邻水县人民法院前述执行裁定书向邻水县不动产登记过户取得案涉房屋的所有权，并缴纳了案涉房屋的各种税费（含土地出让金）。 由于原告熊敏出卖抵债之房和邻水县人民法院裁定抵债之房转移给梅虹后，原告熊敏既未得到卖房之款，又未得到抵债之房，遂不断的多次向邻水县人民法院申请继续执行。2017年10月26日，邻水县人民法院以（2014）邻水执字第178号通知书向梅虹通知：“梅虹自收到本通知后的三十日内向申请执行人熊敏履行房屋买卖余款83,200元及利息。如有异议，应当自收到本通知后十五日内向本院提出，若逾期未履行，本院将依法追究你的法律责任。”次后，邻水县人民法院将梅虹先付的30,000元房款交付给熊敏。2017年12月11日，梅虹向邻水县人民法院出具书面《情况说明》：“2004年按约支付了30,000元，我帮熊敏缴纳了土地出让金10万多元，实际我缴纳了房款14余万元，该房屋的款项我全部付清。协议内容约定我只承担税费，土地出让金应由卖方承担。因此熊敏的房款已付清”。因房屋买卖买方已获得房权，卖方未获得房款，故其执行尚未结案。时至现在，本案的买卖标的物即执行标的物即其抵债之房，还尚在邻水县不动产登记局，属邻水县人民法院的查封冻结扣押的执行当中。 综上所述，邻水县人民法院（2004）邻水执字第218－2号执行案因被告梅虹购买执行的抵债之房未付清余款而未终结执行，原告熊敏因卖抵债之房至今未得到卖房余款及利息。同时邻水县人民法院在作出（2004）邻水执字第218－2号民事裁定书漏裁了应由被执行人承担的诉讼费6,500元和执行费2,000元，现被告作为房权人，应将该费支付给原告。原告为维护合法权益，诉至法院。 被告梅虹辩称，1.原告不是案涉房屋所有权人，无权主张该房屋权利；2.即使按照原、被告双方签订的房屋买卖合同来看，合同价款为113,200元，原告已收到房款30,000元，被告又帮原告缴纳了出地出让金89,628元，房款已支付完毕，合同中未约定给付利息，且原告此次主张债权已超过诉讼时效；3.被告并非原告所起诉民间借贷案中的债务给付人或者被执行人，被告不应当承担原诉讼费、执行费等义务。综上，应驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定案件事实如下：原告熊敏诉邻水市政二分公司民间借贷纠纷一案，经本院审理后于2002年8月8日作出（2002）邻水民初字第451号民事判决：“由被告邻水市政二分公司付给原告熊敏借款100000元及资金利息（利息从2001年5月10日起按中国人民银行规定的同类贷款利率的4倍算至该款付清之日止）。案件受理费3510元，其他诉讼费1790元，诉前财产保全费1200元，共计6500元，由被告邻水市政二分公司承担。”判决生效后，邻水市政二分公司未履行该判决确定的义务，熊敏向本院申请执行邻水市政二分公司，并缴纳了2000元执行费。执行中，原告熊敏作为甲方（卖方）与被告梅虹作为乙方（买方）于2004年6月5日签订《房屋买卖协议》，约定：“一、甲方熊敏将其法院执行抵偿其借款的位于邻水县后面，滨河路侧边宏志楼二层六间房屋（297.72平方米）卖给乙方梅虹所有。二、房屋价格为113200元，乙方梅虹于2004年6月10日前付30000元，余款在2004年12月31日前全部付清。三、甲乙双方应自觉履行协议，若违约，应支付对方违约金30000元。四、乙方梅虹在办理房屋产权及土地使用权过户手续的过程中税费自行负担。” 2004年6月10日，本院作出（2004）邻水执字第218－2号民事裁定：“本院依据已发生效力的四川省邻水县人民法院（2002）邻水民初字第451号民事判决书，依法受理申请执行人熊敏申请执行被执行人邻水市政二分公司民间借贷纠纷一案，并于2003年3月19日向被执行人邻水市政二分公司发出执行通知书，责令被执行人在即日内履行生效法律文书确定的义务，但被执行人未在指定的期限内履行。2003年12月5日，被执行人提出和解意见，愿以其所有的位于邻水县后面滨河路旁边宏志楼x幢第x层六间房屋（吴中志承建）折价抵清申请执行人的借款本息，申请执行人熊敏不同意，而要求将该房屋依法评估、拍卖。本院依法于2004年2月22日将被执行人位于邻水县后面滨河路旁宏志楼Ａ幢第二层半成品房屋六间委托评估机构进行评估。评估后，于2004年5月17日委托四川广安万兴拍卖有限责任公司进行公开拍卖。2004年6月3日拍卖时，因证件、租用年限较长、装修等原因而拍卖未果。同年6月4日，申请执行人熊敏提出申请，愿意按物价认证中心评估价113200元接受宏志楼x幢二层六间房屋，并以此抵偿被执行人所欠申请执行人相应价值的借款本息。同年6月5日申请执行人熊敏提出，她与梅虹达成房屋买卖协议，已将应抵偿其借款的宏志楼x幢二层六间房屋以物价认证中心评估价转让给梅虹，并要求将该房屋直接裁定给梅虹所有。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第281条和最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第第46条、47条、第49条的规定，裁定如下：一、将被执行人邻水市政二分公司（吴中志承建）所有位于邻水县后面滨河路旁边宏志楼Ａ幢第二层房屋六间（套内面积279.72平方米）折价113200元，以此抵偿申请执行人熊敏的借款本金100000元和利息13200元。二、将被执行人邻水市政二分公司（吴中志承建）所有位于邻水县后面滨河路旁边宏志楼x幢第二层房屋六间（套内面积279.72平方米）的房屋所有权、土地使用权转移给梅虹（身份证号码：5130316××××××××）。”裁定后，被告梅虹向本院预交了30000元购房款。 2013年8月22日，邻水县鼎屏镇和平桥社区出具证明证实，案涉房屋地址变更为邻水县鼎屏镇滨南路104号1单元2楼1号。2013年8月27日，被告梅虹与其夫余宗一向原四川省邻水县地税局缴纳了案涉房屋买卖的契税印花税4,589.6元。2014年1月2日，梅虹与其夫余宗一向原邻水县房地产业产权监理所申请对案涉房屋办理转移登记，梅虹与余宗一并约定将案涉房屋产权登记为梅虹单独所有。2014年1月9日，梅虹缴纳了交易手续费26,643元，并领取案涉房屋的产权证书。当天，梅虹缴纳了评估费3,260元，并向四川省邻水爱众燃气有限公司缴纳了安装材料费2,000元。2014年1月22日，梅虹向邻水县国土资源局缴纳了案涉房屋土地出让金89,628元、登记费、交易费1,190元、国有土地使用权转让的契税、印花税3,634.92元。 2014年12月16日，本院作出（2004）邻水执字第218－3号执行裁定书：“将被执行人邻水市政二分公司、吴中志在邻水县鼎屏镇和平居民委员会应得的售房款予以扣留、提取250,000元至邻水县人民法院”。同日，本院向邻水县鼎屏镇和平居民委员会发出（2004）邻水执字第218－3号协助执行通知书，并予以送达。 2017年10月26日，本院以（2014）邻水执字第178号通知书向梅虹、余宗一通知：“在本院执行熊敏与邻水市政公二分公司（法定代表人吴中志）民间借贷纠纷一案，申请人熊敏与你对被执行人的房屋达成买卖协议后，你未履行该协议。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条、第67条规定，通知如下：你自收到本通知后的三十日内向申请执行人熊敏履行房屋买卖余款81,200元（应为83,200元）及利息。如有异议，应当自收到本通知后十五日内向本院提出，若逾期未履行，本院将依法追究你的法律责任。”2017年12月11日，梅虹向本院出具书面《情况说明》：“我与熊敏2004年签订的房屋买卖协议，2004年我按约定支付了30,000元。由于当时该房屋属违法建筑而办不了房权产籍及土地使用证（但法院当时已确定该房屋的买卖协议的效力），依据贵院下达的裁定书，2014年才办理所有权证。办理土地使用证时我帮熊敏缴纳了土地出让金10万多元，实际我缴纳了房款14余万元，该房屋的款项我全部付清。协议内容约定我只承担税费，土地出让金应由卖方承担。因此熊敏的房款已付清”。2017年，熊敏在本院领取了梅虹先付的30,000元房款。 另查明，2014年8月31日，因邻水县中信建筑工程有限公司向中国工商银行股份有限公司邻水支行申请贷款，梅虹将案涉房屋作为了该借款的抵押担保物，现四川省华蓥市人民法院已判决确认中国工商银行股份有限公司邻水支行享有案涉房屋的优先受偿权。 以上事实有（2002）邻水民初字第451号民事判决书、房屋买卖协议、（2004）邻水执字第218－2号民事裁定书、（2014）邻水执字第178号通知书、情况说明、人民法院诉讼收费专用票据税务凭证、房屋演变表、（2004）邻水执字第218－3号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、缴纳税收凭证、土地出让金专用票据、评估费、安装材料费等以及原、被告部分当庭陈述在卷佐证。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人的基本义务是履行向买受人交付标的物并转移所有权的义务，买受人的基本义务是按照约定的数额支付价款。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本院作出的（2004）邻水执字第218-2号民事裁定书确认了两项内容：一是邻水市政二分公司将案涉房屋以物价认证中心评估价113,200元抵偿对熊敏的借款本息，属于以物抵债；二是基于熊敏与梅虹达成的房屋买卖协议，将案涉房屋的权属转移给梅虹。本案涉及的房屋买卖协议与（2004）邻水执字第218-2号民事裁定书是一个整体，具有关联性，民事裁定书第一项已确认原告熊敏取得案涉房屋的处分权，被告梅虹又基于与熊敏达成的房屋买卖协议取得变更案涉房屋所有权的权利，而双方签订的房屋买卖协议又是其真实意思表示，那么买受人梅虹理应向出卖人熊敏支付房屋价款。同时根据（2004）邻水执字第218－2号民事裁定书载明的内容，原、被告理应知晓案涉房屋无产权证书，也应知晓当时房屋现状的评估价值为113,200元，即在未取得房屋产权时购买房屋的对价为113,200元，被告依据该裁定及房屋买卖协议取得了案涉房屋的占有、使用、收益的权利，亦应按照协议约定向原告足额支付房屋买卖价款。至于被告在2014年缴纳的土地出让金，是为了取得案涉房屋的所有权，不能对抗其应支付的购房款，故对于原告要求被告支付购房尾款83,200元的请求，予以支持。缴纳土地出让金本是开发商应尽的义务，梅虹可向开发商另行主张权利。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”之规定，因原、被告已约定逾期付款的违约金为30,000元，故对原告主张被告支付违约金30,000元的请求，本院予以支持，对原告主张被告按中国人民银行同期贷款利率四倍计算利息的请求，不予支持。 关于原告起诉是否超过诉讼时效期间的问题。虽然案涉房屋买卖协议约定支付购房尾款的时间为2004年12月31日，但被告于2014年1月9日办理案涉房屋的产权登记的行为说明被告仍同意按照房屋买卖协议履行义务。之后本院作出的（2004）邻水执字第218-3号执行裁定书、（2014）邻水执字第178号通知书以及2017年原告在本院领取案涉房屋30,000元购房款的行为亦能说明原告在主张权利。因此，依据交易习惯与公平原则等，被告有义务向原告支付购房尾款。 关于被告应否承担原民间借贷案件诉讼费和执行费的问题。原案件诉讼费和执行费是原告和邻水市政二分公司基于民间借贷纠纷确定由邻水市政二分公司承担的义务，被告是基于房屋买卖协议承担支付购房款的义务，被告并未承继原债务，对原告要求被告承担原诉讼费和执行费的请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百四十四条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十四条第四款之规定，判决如下： 一、原告熊敏与被告梅虹于2004年6月5日签订的房屋买卖协议有效； 二、由被告梅虹于本判决生效之日起十日内向原告熊敏支付购房款83,200元及违约金30,000元； 三、驳回原告熊敏的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 案件受理费8,800元，减半收取4,400元，由原告熊敏负担3,388元，被告梅虹负担1,012元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 蒋 宇 二〇一九年六月二十八日 书记员 尹依晗