河北省邯郸经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0491民初1667号 原告（反诉被告）：李云涛，男，1987年10月17日出生，汉族，现住河北省邯郸市临漳县。 委托诉讼代理人：杨波，上海正策律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈志民，男，1982年11月21日出生，汉族，住址河北省邯郸市魏县。 委托诉讼代理人：许彤，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李慧敏，河北十力律师事务所律师。 被告：陈卫民，男，1987年9月17日出生，汉族，住址河北省邯郸市魏县。 委托诉讼代理人：许彤，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李慧敏，河北十力律师事务所律师。 原告（反诉被告）李云涛与被告（反诉原告）陈志民、被告陈卫民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李云涛及其委托诉讼代理人杨波、被告陈志民以及二被告共同委托诉讼代理人许彤、李慧敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李云涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈志民继续履行《房屋买卖合同》（偿还原贷款及时配合办理产证）；2、判令被告陈志民自2018年10月18日起，按照100元1日的标准，支付逾期办理房产证的违约金直至原告取得《房屋所有权证》；3、判令被告陈志民赔偿律师费20000元；4、判令被告陈志民赔偿差旅费暂计3000元；5、判令被告陈卫民在被告陈志民的责任范围内承担连带责任；6、判令上述被告承担本次诉讼费。事实和理由：原告李云涛与被告陈志民于2016年8月27日在邯郸签署《房屋买卖合同》，被告陈卫民就合同中陈志民的责任向原告作出连带责任保证。该合同约定陈志民将位于邯郸市丛台区房屋转让给原告，原告以分期方式支付房款总计500000元。由于陈志民称该房屋系其贷款购入的期房，在合同签署之时未取得《房屋所有权证书》，根据合同约定，陈志民应在原告支付完第二笔购房款（总计400000元）之后三个工作日内偿还上述贷款以便原告可以顺利取得房屋所有权，且被告陈志民应当在具备办理《房屋所有权证书》的条件下，及时办理以配合原告完成过户登记。目前，原告已经如约支付房款，该房屋亦早已具备办理《房屋所有权证书》的条件，然而被告陈志民既未缴清贷款，亦未自行办理《房屋所有权证书》，严重损害了原告合法权益，经协商未果，特提起诉讼。 被告陈志民辩称，1、本案涉案房屋为被告抵押贷款购买，原告在知情被告未依法领取权属证书的情况下购买本案房屋，该房屋在出卖之前已经被设定抵押权，根据《城市房地产管理法》相关规定，本案买卖合同无效，原告要求继续履行无事实和法律依据。2、无论合同是否有效，原告违约未按时缴纳第三次购房款，被告多次打电话无果，于2018年6月10日向原告发出书面催告函，要求在6月30日之前支付否则有权终止合同，视为原告自愿解除合同。原告未在催要期内交付房款，构成根本违约，本合同于2018年6月30日已经依法终止，被告与原告协商处理相关解除合同事务，原告在2018年10月18日起诉当天才通过银行支付第三笔购房款，根据法律规定被告依法有权解除合同。3、本案房屋因开发商问题尚不能办理房产证，且被告从未收到任何通知办理房产的信息。综上，原告起诉要求继续履行合同，及支付违约金等，没有事实依据，请法院驳回原告诉讼请求。 被告陈卫民辩称，被告与原告系朋友关系，签订合同时对房屋情况完全知情，在原告违约未支付房款的情况下，被告多次通过打电话、微信等方式向原告索要，原告未在催告合同期内支付，现双方合同已经终止，原告起诉没有依据。 反诉原告陈志民向本院提出反诉请求：1、依法判决解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、依法判决反诉被告李云涛支付违约金20000元；3、依法判决反诉被告李云涛承担律师费、诉讼费。事实及理由：李云涛与陈志民于2016年8月27日签订《房屋买卖合同》一份，就双方权利义务做了明确约定，其中就反诉被告付款方式约定为分期付款，共分四次付清，在反诉被告李云涛应当支付第三次购房款，为反诉原告办理第三次付款手续时，反诉被告无故拖延违反合同约定，反诉原告及第三人屡次联系反诉被告进行催要无果，后反诉原告要求解除合同。依据该《买卖合同》第九条“1、自签订本合同之日起，甲、乙双方任何一方未按合同约定时间办理相关手续，超过30天，则视为违约，另一方有权终止本合同，违约方必须向另一方赔偿违约金20000元整”之规定，因反诉被告的违约行为，反诉原告有权解除本合同，并要求反诉被告支付违约金。 反诉被告李云涛辩称，1、催告函没有收到过；2、反诉原告没有按时解除抵押，没有积极和开发商办理产证，所以没有及时支付第三笔款；3、涉案房屋之所以无法办理产证，并非开发商原因，而是反诉原告个人原因导致；4、双方从未就涉案房屋纠纷达成协议；5、李云涛多次催告陈志民要求及时解除抵押及办理产证。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）李云涛向本院提交下列证据：证据1、房屋买卖合同、预告登记证书各一份，证明原、被告存在买卖关系，约定买卖涉案房屋，以及被告陈卫民向原告提供连带责任担保。证据2、收据2张、收据复印件1张、中国邮政储蓄银行自动柜员机客户凭单1张、一本通/绿卡通交易明细1张、中国建设银行自动柜员机客户通知书1张，证明李云涛已经按照合同约定支付了房款。证据3、中国建设银行客户回单、律师费发票各1张、证明李云涛实际支付律师费20000元。 上述证据经被告（反诉原告）陈志民及被告陈卫民质证后均认为，对上述三组证据真实性均无异议，但证据1合法性有异议，根据《房屋买卖合同》第十条第4项，可以显示原告明知被告陈志民房屋设有抵押权，根据法律规定合同无效，被告不存在过错。证据2可以显示第三次支付的时间为2018年10月4日，结合房屋买卖合同第五条第2项和第九条第1项约定，原告构成违约，被告有权依法解除合同。证据3不能证明应当由被告支付。 因二被告对上述证据真实性均无异议，本院对上述证据真实性及载明内容予以确认。 被告（反诉原告）陈志民向本院提交下列证据：证据1、照片5张，证明原告未按时向被告支付房款后，被告对原告进行催要，该催告函明确原告未按期支付则视为自愿解除合同。证据2、律师费发票1张，证明本案被告因本案支付的律师费。证据3、2018年9月30日到10月3日的聊天记录一份，证明因原告故意违约，被告多次催告且原告收到被告要求解除合同的意思表示。 上述证据被告陈志民未提出异议。 上述证据经原告（反诉被告）李云涛质证后认为，对证据2无异议。对证据1有异议，从未收到催告函。对证据3真实性无异议，但并没有显示双方达成解除合同的合意。 上述证据中，对于经原告（反诉被告）李云涛质证无异议的证据2，本院予以确认；证据3真实性及载明内容予以确认。证据1系催告函张贴照片，该组照片显示催告函张贴于门上，未显示门牌号，且原告提出异议未收到该催告函，故对于该证据证明目的，本院不予确认。 被告陈卫民未向本院提交书面证据 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月27日，原告（反诉被告）李云涛（乙方）与被告（反诉原告）陈志民（甲方）、被告陈卫民（丙方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定：陈志民将其名下所有的位于邯郸市丛台区.47平方米，房屋预售登记号为房预邯字第ｙｇ-014566号）出售给李云涛，售价500000元整；付款方式为分期付款：1、合同签订之日，乙方支付购房定金300000元整，2、2017年12月31日之前乙方支付购房款100000元整；3、2018年5月31日之前乙方支付购房款50000元整，4、双方备齐过户所需资料，甲方于2020年1月1日之前办理上述房产过户手续时，支付剩余房款50000元，乙方采用转账方式向甲方支付购房款；丙方作为保证人，自愿为甲方在本合同项下对乙方所负全部债务提供不可撤销的连带保证责任，保证一经作出不可撤销，且本保证是保证人的连续性义务，不受任何争议、索赔和法律程序的影响，保证人的保证范围包括但不限于：（1）乙方对甲方享有的全部债权，包括但不限于甲方应付乙方的违约金、赔偿金以及其他应付款项，（2）乙方为实现本合同项下的权利而支付的各项成本和费用（包括但不限于诉讼费、仲裁法、公证费、公告费、律师费、差旅费等）。该合同约定违约责任：1、自签订本合同之日起，甲、乙双方任何一方未按合同约定时间办理相关手续，超过30天，则视为违约，另一方有权终止本合同，违约方须向另一方赔偿违约金20000元整；……3、甲方不能按照合同约定时间，逾期提供有关房屋买卖需要的相关资料及到场办理各项手续，每逾期一日，应按日向乙方支付违约金100元，逾期超过30日，乙方有权解除合同，要求甲方或丙方支付赔偿金20000元整；……9、任何一方违约，除承担上述违约责任外，给他方造成的损失，还应当赔偿损失（包括诉讼费、律师费、交通费、资料费等等）。同时，该合同补充约定：1、鉴于甲方尚未取得该房屋的《房屋所有权证》，预计取得时间为2020年1月，若因开发商的责任造成甲方取得一手房产证的时间拖延，甲方从该房屋开发建设单位处所获得的违约金及赔偿款归乙方所有，且自本合同签订之日起四年内，非因甲方原因，甲方依然不能获得一手房产证，乙方有权选择终止本合同，并要求甲方赔偿乙方的所有经济损失；若因甲方原因导致在《房屋买卖合同》签订之日起四年内未取得一手房产证，视为甲方根本违约，乙方有权终止合同，……4、该房屋是按揭贷款购买，由于甲方暂无偿还贷款能力，双方约定，在乙方支付完第二次购房款三个工作日内用于缴清房屋贷款。 上述合同签订后，原告李云涛按照合同约定向被告陈志民交付第一期、第二期购房款，共计400000元；被告陈志民按照合同约定向原告李云涛交付涉案房屋。经被告陈志民确认，至2019年5月18日涉案房屋在中国工商银行股份有限公司邯郸车站支行办理的个人购房借款/担保合同，已归还贷款47794.76元，剩余贷款242205.24元未归还。李云涛未按合同约定时间支付第三期购房款，陈志民于2018年9月30日至10月3日期间向李云涛提出解除合同的要求，原告李云涛于2018年10月4日向被告陈志民交付了第三期购房款50000元。因本案诉讼，原告李云涛向上海正策律师事务所支付律师费20000元；被告陈志民向邯郸十力律师事务所支付律师费10000元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告（反诉被告）李云涛与被告（反诉原告）陈志民以及被告陈卫民签订的《房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，依法成立，对各方当事人均具有法律约束力，各方应当按照合同约定全面履行自己的义务，否则应当承担违约责任。被告陈志民、陈卫民辩称涉案合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，合同无效的意见，因《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项为管理性强制规定，不能据此认定合同无效，故该意见本院不予采纳。本案中，原告（反诉被告）李云涛按照合同约定向陈志民支付了第一期、第二期购房款，按照《房屋买卖合同》约定，在李云涛支付完第二期购房款三个工作日内（即2018年1月4日之前）陈志民应将上述款项用于缴清房屋贷款，而经被告陈志民确认，涉案房屋贷款至2019年5月18日仍剩余242205.24元未归还，故被告（反诉原告）陈志民系违约在先。被告陈志民辩称已与李云涛就解除抵押达成协议，因未提交证据予以证明，该意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，在陈志民未按合同约定履行缴清贷款义务的情况下，原告（反诉被告）李云涛有权拒绝其履行支付第三期房款的要求，陈志民亦不能据此获得合同约定的单方解除权。因此，被告陈志民、陈卫民辩称原告李云涛未按约支付第三期房款系违约，二被告有权解除合同的意见，本院不予采纳；要求解除《房屋买卖合同》以及要求李云涛支付违约金20000元的反诉请求，本院不予支持。原告李云涛要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持；要求陈志民自2018年10月18日起，按照100元/日的标准，支付逾期办理房产证的违约金直至原告取得《房屋所有权证》的诉讼请求，因目前既未到达合同预计取得《房屋所有权证》的时间（2020年1月），也未到达合同约定的取得《房屋所有权证》的最后期限，即合同签订之日起四年内，故原告李云涛上述诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。因合同约定“任何一方违约，除承担上述违约责任外，给他方造成的损失，还应当赔偿损失（包括诉讼费、律师费、交通费、资料费等等）”，故原告要求赔偿律师费20000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；要求赔偿差旅费3000元的诉讼请求，因未提交证据予以证明，本院不予支持。因合同约定被告陈卫民作为保证人，为陈志民对李云涛所负债务承担连带保证责任，故被告陈卫民应对上述律师费20000元对原告李云涛承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告陈志民继续履行与原告李云涛签订的《房屋买卖合同》； 二、被告陈志民于本判决生效之日起十日内赔偿原告李云涛律师费20000元； 三、被告陈卫民对上述第二项承担连带责任； 四、驳回原告李云涛的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告陈志民的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费455元，财产保全费用2520元，由被告陈志民、陈卫民负担；反诉案件受理费150元，由反诉原告陈志民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判长 王 枫 审判员 代丽荣 审判员 刘海峰 二〇一九年六月二十四日 书记员 孙贾玲