黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0202民初984号原告：韩志宏，男，1966年11月28日出生，汉族，中移铁通齐齐哈尔分公司职员，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：张丽（系原告韩志宏之妻），女，汉族，1970年12月19日出生，铁锋区第五小学教师，住齐齐哈尔市龙沙区。被告：齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区高新技术开发区。法定发表人：章健，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄连梅，该公司员工。委托诉讼代理人：邓嫄，江西众山律师事务所律师。原告韩志宏与被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司（以下简称华嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩志宏的委托诉讼代理人张丽，被告华嘉公司委托诉讼代理人邓嫄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩志宏向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告承担《商品房屋买卖合同》的违约责任，并赔偿因合同违约给原告造成逾期交房的损失3,113.84元；2、依法判令被告承担《商品房屋买卖合同》的违约责任，并赔偿因合同违约给原告造成逾期办理房产证的损失247.13元；3、依法判令被告承担房屋质量问题产生的必要维修费用（包括墙体裂缝修复、修复房屋装修材料、窗户透气密封不严、二次修复产生的损失等）；4、赔偿原告因维修房屋影响居住所产生的租房费用1,500.00元每月*6个月，共计9,000.00元，以上三项合计12,360.97元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月6日，原、被告签订《商品房屋买卖合同》（合同编号20140806F3F9B3483810）。双方约定被告向原告出售公园天下8号楼2单元2801房屋，总价494,260.00元。根据合同第八条交付期间确定被告应当在2014年10月30日前向原告交付该商品房，后被告逾期交房，直至2014年11月20日才通知原告办理住宅进户手续。根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，被告应承担自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日支付已交付房价万分之3的违约金，即共计21天的按日违约金（每日全部房屋价款的万分之3），合计3,113.84元。根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但直至2017年11月才为买受人办理房产证。因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金，合计247.13元。房屋装修后，原告发现墙体多次开裂，严重影响美观和居住，因原告已将房屋整体装修完毕，现在因墙体开裂，房屋损坏严重，多次和开发商沟通交涉，从2016年至今未取得合理合法的处理，另因房屋窗户多处透风、过气，虽经多次维修均未达到房屋质量标准，原告多次与被告交涉，被告以现已过维修期为由不予理会，故原告提起诉讼，提出本案诉讼请求。庭审中变更第三项诉讼请求，因没有维修具体费用，故主张被告维修房屋至装修完的样子，恢复原状。被告华嘉公司辩称，对于第一项诉讼请求，我方认为，被告在房屋交付的合理期限，因为一期有13栋楼，所以在约定的2014年10月30日前通知业主入户，分批办理交付手续，即使被告存在逾期交房的行为，原告的请求已过诉讼时效，根据合同的约定，应当在2014年10月30日前交房，即使原告诉称在2014年11月20日办理入户属实，那么原告要求支付逾期交房违约金的诉讼时效应当从2014年11月21日起算，截止至原告起诉之日，已经超过2年的诉讼时效。另外我们认为，原告主张的违约金过高；对于第二项诉讼请求，我方认为也已经过了诉讼时效，根据合同第15条约定，被告应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。这个约定并不等同于办理房产证是被告的义务，被告只是需要向不动产相关机关提交资料即可。即使被告由此违约的行为，根据合同的约定，原告可以在收到房屋之后的90天次日，也就是2015年2月20日，可以向被告主张违约责任，同样截止至原告起诉之日，已过诉讼时效；对于第三、四项诉讼请求，我方认为因为没有实际发生费用，原告其主张没有事实和法律依据，对于我方应当维修的部分，我方愿意为原告维修，但需要原告积极配合，并且已经让维修方联系了原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本案认定如下：原告提交的：1、商品房买卖合同，证明原告买了被告所开发的房屋；2、购房发票，原告交了486,557.00元的总房款，被告在2017年11月11日才开具了正规发票，才可以办理房证，没有过诉讼时效，是因为被告开发票晚，开完发票才可以办理房证；3、开发售后维修走访记录表，证明2015年开始，被告走访说开始维修，至今未维修和解决；4、十张照片，证明我购买房屋的质量问题非常严重；5、紫金华府小区业主申诉材料及名单，证明我们小区一直在维权，与被告协调房屋质量问题，去市信访办、市质检站、龙沙区信访中心，均递交了材料；6、房屋维修资金票据复印件，证明2014年11月20日办理入户。被告的质证意见为：1和2的真实性和合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，该两份证据不能证明被告逾期交房，以及逾期办证的事实，根据合同的约定，更能说明原告的主张逾期交房的违约金在2016年11月20日已过诉讼时效，所谓逾期办证的违约金在2017年2月21日已过诉讼时效；3的真实性没有异议，但被告为此进行过走访，并对此进行过维修；4的三性均有异议，这些照片是以前的，我们不知是否现在存有这样的问题；5的三性均有异议，证据并非是原件，向谁申诉主体不明，即使该证据是真实的，其内容并未涉及到对被告逾期交房违约金的权利主张；6的真实性请法院庭后核实，我就合法性和关联性进行质证，即使这份证据是真实的，也只能说明原告在2014年11月20日支付了房屋维修资金，不能够说明被告在2014年11月20日通知原告办理入户，实际被告2014年10月30日前，已向原告通过挂号信的方式，通知其办理入户，另该份证据恰恰能够证明原告最迟应当在2014年11月20日起算关于逾期交房违约金的诉讼时效。本院对上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月6日，原告韩志宏与被告华嘉公司签订《商品房买卖合同》，原告购买××下××号楼××单元××号房屋，房价为494,260.00元，合同对价款、面积、付款期限、违约责任、交付期限、交接等均作出明确约定。合同第八条约定出卖人应当在2014年10月30日前交付商品房；合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下处理：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。原告于2014年11月14日左右收到入户通知，并于2014年11月20日办理入户手续。被告通知原告于2017年11月10日至20日期间可以开具发票并办理产权证，被告于2017年11月11日给原告开具发票。原告入户后对房屋进行装修，装修后，发现墙体有开裂问题，窗户有透风、过气现象，窗户经被告多次维修，仍有透风、过气现象，原告多次找到被告要求维修，被告也曾多次走访调查墙体及窗户问题，双方未达到一致维修意见，故原告诉至法院，提出本案诉讼请求。本院认为，原告韩志宏与被告华嘉公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定行使各自权利，履行各自义务。被告未能按照合同约定期限交付房屋及提供办理权属登记相关资料，应按合同约定承担违约责任。但当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案被告提出诉讼时效的抗辩理由，本院经审理认定如下：关于逾期交付房屋问题，被告应于2014年10月30日前向原告交付房屋，原告应自2014年11月20日办理入户时知晓其权利受到损害的具体数额，即计算逾期天数及违约金数额，原告起诉状时间为2019年2月22日，故对于原告主张被告给付逾期交房损失的诉讼请求，已过诉讼时效期间，本院不予以支持。关于逾期办理房产证问题，根据合同约定，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案原告于2014年11月20日办理入户，原告于2015年2月20日应知权利受到损害，并计算违约金数额，但原告起诉状时间为2019年2月22日，故对于原告主张被告给付逾期办理房产证损失的诉讼请求，已过诉讼时效期间，本院不予以支持。对于原告提出的要求被告维修原告购买的位于××下××号楼××单元××号的房屋，因原告的房屋墙体确已发生裂缝，窗户亦存在透气密封不严情况，被告亦未向法院提供房屋没有存在质量问题的相关证据材料，故被告华嘉公司应予以维修，原告的该项诉讼请求本院应予支持。对于原告主张租房费用的诉讼请求，因未实际产生，本院不予以支持，待房屋维修期间，原告实际产生租房费用后，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内为原告韩志宏购买的公园天下8号楼2单元2801号的房屋进行维修，并恢复原貌（原告装修完成时的状态）；二、驳回原告韩志宏的其他诉讼请求。案件受理费110.00元，减半收取55.00元，由被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  苑海艳二〇一九年六月十日书记员  何晓囡