天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0119民初5491号原告:天津市嘉越物业管理有限公司，住所地：天津市河**唐家口**路**。法定代表人:夏彤玮，总经理。委托诉讼代理人:方卫红，天津市嘉越物业管理有限公司项目经理。被告：苏平，女，1982年2月10日出生，汉族，户籍地天津市蓟州区，现住天津市蓟州区。原告天津市嘉越物业管理有限公司与被告苏平物业服务合同纠纷一案,本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市嘉越物业管理有限公司委托诉讼代理人方卫红、被告苏平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市嘉越物业管理有限公司（以下简称嘉越物业公司）向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告2017年11月至2019年3月期间的物业费1745.9元、违约金400元。事实和理由：2009年10月26日，嘉越物业公司与天津市华利得房地产有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定嘉越物业公司为该公司开发的乐园温泉公寓二期提供物业管理服务；物业费每平方米1.6元／月（一楼按每平方米0.8元／月收取），每月10日前交纳当月物业费。苏平是乐园温泉公寓二期36-1-101（建筑面积128.4平方米）业主，其接受了嘉越物业公司的正常物业服务，却未如约交纳物业费，拖欠了嘉越物业公司2017年11月至2019年3月期间的物业费1745.9元。原告向被告催要过1745.9元物业费，被告未予给付，故原告为维护自身合法权益具状起诉。被告苏平辩称：嘉越物业公司不作为，未如约为业主提供物业管理服务，不同意交纳物业费。事实与理由：1.卫生做的不达标；2.绿化管理有问题；3.公共设施方面没进行及时修理；4.保安晚上睡觉，没有尽到安保义务；5.电梯间、小区里贴满广告、电视屏播放广告等是以盈利为目的；6.将绿地改为停车位收费。综上，被告不同意交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、嘉越物业公司提交的在苏平家门上粘贴的的物业费催要通知书照片复印件一张、用邮件邮寄的催缴通知律师函复印件一张，用以证明嘉越物业公司履行过书面催收行为。苏平质证称，没有看见门上的催缴通知，但收到过律师函。本院认为，物业公司书面催要物业费有多种方式，苏平称已经收到过律师函，可以证明物业公司书面催缴物业费的行为已经完成。二、嘉越物业公司提交2013年至2017年物业信用等级评定，用以证明其按照物业服务合同履行职责，服务达标。苏平质证称，证据不真实，不能代表嘉越物业公司按照物业服务合同履行职责。本院认为，此项评定是天津市国土资源和房屋管理局对全市物业公司作出的服务等级综合评价，可以在官网查询，是真实的。嘉越物业公司连续五年评为2A良好，可以证明嘉越物业公司在履行职责。三、苏平提交照片一组和视频一段，用以证明嘉越物业公司在绿化问题、路面问题、公共设施问题、停车位问题、安保问题、广告问题六方面做的不到位。嘉越物业公司质证称，因为之前有业主反应椅子有问题，所以广告公司换成现在这种椅子，上边这些照片都是过去的，而且不是乐园二期的照片，是一期照片，现在都已经更换了；乐园二期的绿化一直在做；路面这块不太明显，看不出来。本院认为，苏平提交的照片是真实的，对真实性本院予以确认。但照片仅能反映小区瞬时和局部的问题，不能证明物业公司在这些年存在持续的、整体的服务的瑕疵，本院对证明目的不予采信。本院对有争议的事实，认定如下：关于小区内是否能设广告位问题。苏平主张嘉越物业公司在电梯间、小区里贴满广告、电视屏播放广告等不合法，应该拆除。为证明其主张，苏平提交了2019年5月14日苏平与乐园居委会工作人员的通话录音一段，用以证明嘉越物业公司就广告牌、广告费、摄像头数量等说法是不真实的。嘉越物业公司质辩称，首先，乐园二期楼外部有六个广告栏，其中居委会办的一个、消防局办的一个、政府办的一个，都是公益性的。其余三个是物业公司办的，贴的嘉越物业公司的东西（物业费收费标准、小区规划图、物业管理条例等）。其次，关于电梯和座椅广告问题。因开发商没有在电梯内安装摄像头，故联系广告方，约定广告公司在36部电梯内铺设广告，但需要为小区电梯安装摄像头作为租赁费用。至今广告公司给小区做了三次工程，总共108个摄像头；业主反映座椅严重老化，物业公司与广告公司达成以物抵租赁费的协议。为证明其主张，嘉越物业公司提交了与广告公司签订的电梯广告位租赁合同和户外休闲椅租赁合同，证明广告位收益用于小区管理，是以物折抵广告费用。本院认为，第一、对于小区内物业公司、居委会、消防局、政府等设立的公益性广告系政府对社会进行管理宣传所必要的，合理合法，本院予以确认。第二、法律规定，物业公司可以利用公共部位从事经营活动，物业服务企业代表业主大会收取的相关收益，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用。嘉越物业公司在开发商没有在电梯内安装摄像头，小区内座椅严重老化，而且没有相关经费使用的客观情况下，利用电梯内公共部位和小区座椅等设广告牌，是以物折抵广告费用的变通方式，系对小区进行的经营管理，但此行为未经业主大会或相关业主同意，程序上存在瑕疵。根据证据的分析与认定，本院确认以下事实，即在2009年10月26日，嘉越物业公司与天津市华利得房地产有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定嘉越物业公司为该公司开发的乐园公寓二期提供前期物业管理服务；合同期限自2009年10月26日始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日止；物业费按建筑面积每月每平米1.6元计算；业主于每月10日前交纳当月物业费，逾期每日按应交物业费的万分之八支付违约金。合同签订后，嘉越物业公司如约为乐园公寓二期提供物业管理服务。嘉越物业公司所提供的物业管理服务，在一些方面存在瑕疵。苏平是乐园公寓二期36-1-101业主，其房屋建筑面积为128.42平方米。苏平接受了原告提供的物业管理服务，却未如约向原告交纳物业费，拖欠了原告2017年11月至2019年3月期间的物业费1746.5元（一楼按平方米0.8元／月收取）。原告向被告催要过物业费，被告未予给付，故原告提起本案诉讼。庭审中，嘉越物业公司变更诉讼请求中违约金变为向苏平索要400元。本院认为，物业管理服务是综合性事务，项目多，范围广，个别之处存在瑕疵在所难免。物业管理服务是面向整个小区，时间上具有连续性，不能以小区个别区域和某一时间段的物业管理服务存在瑕疵而否认整体的物业管理服务水平。苏平身为小区业主，本该协助物业公司改进服务，提高水平，而以拒交物业费的方式对抗原告提供的物业管理服务中存在的瑕疵，不仅不利于小区物业的健康发展，如果扩散开来，还可能导致恶性循环，最终影响包括被告自己在内的小区全体业主的正常生活秩序。嘉越物业公司在小区内设广告位，与广告公司签订以物抵租赁费的广告合同。虽然没有经过业主大会或相关业主同意，但考虑主观上也是为了给小区增购公共设施，以变通的方式对小区进行的经营管理，且电梯内广告投入时业主大会还未成立。苏平以嘉越物业公司提供的物业管理服务中存在瑕疵为由拒交物业费不能成立，本院不予支持。嘉越物业公司请求苏平给付物业费1745.9元，低于朱丽杰实际拖欠数额1746.5元，属于泓昊天物业公司对其权利进行处分，本院照准。综上所述，嘉越物业公司要求苏平给付物业费的诉讼请求理据充分，本院予以支持。原告提供的物业管理服务存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《天津市物业管理条例》第五十条规定，判决如下：一、被告苏平给付原告天津市嘉越物业管理有限公司自2017年11月1日起至2019年3月31日止期间的物业费1745.9元，于判决生效后七日内付清;二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告苏平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  艾世尧二〇一九年六月十四日书记员  林嘉奇附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《天津市物业管理条例》第五十条规定利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房屋安全和正常使用，并应当征得相关业主和业主大会的同意。物业服务企业代表业主大会收取的相关收益，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用。