山东省沂源县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0323民初3105号原告（反诉被告）：宋成利，男，1982年11月15日出生，汉族，住沂源县。委托诉讼代理人：伊斌，山东民意律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡元滨，山东民意律师事务所律师。被告（反诉原告）：沂源县乾一物业管理有限公司，住所地沂源县城南悦路中段路东（新一中东南）。法定代表人：徐晓青，经理。被告：徐晓青，女，1990年10月17日出生，汉族，住沂源县。委托诉讼代理人：杜勇志，男，1985年5月4日出生，汉族，住沂源县。委托诉讼代理人：李民英，沂源天行剑法律服务所法律工作者。原告宋成利（反诉被告）与被告（反诉原告）沂源县乾一物业管理有限公司（以下简称乾一物业）、被告徐晓青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)宋成利的委托诉讼代理人伊斌、蔡元滨，被告（反诉原告）乾一物业、被告徐晓青的委托诉讼代理人杜勇志、李民英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋成利向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原告与第一被告签订的沿街房屋租赁合同无效。2、请求依法判令被告返还房屋租金125000元。3、请求依法判令被告赔偿原告房屋装修、设备等各项损失计713477元，判令被告支付鉴定费41500元。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月22日，原告宋成利与第一被告签订一份沿街房屋租赁合同，约定第一被告将位于沂源县房出租给原告作为营业房使用，租赁合同约定租期为10年。租赁合同自2017年11月1日起至2027年11月1日止，租金从2017年11月1日开始起算，租金标准为每年25万元，租金每半年交纳一次，合同签订后原告向第一被告支付了半年房租12.5万元，第一被告向原告交付了房屋。原告基于对第一被告的信任签订了沿街房屋租赁合同，并在其许诺保证下，开始对房屋进行装修及设备安装，前后共计花费864242.30元。装修完成后，由于第一被告交付的房屋无相应手续，原告已装修的店铺无法正常经营，因此蒙受了巨大的经济损失。原告的具体损失数额尚不确定，先行起诉50万元，待损失确定后，再变更诉讼请求。因第一被告为个人独资企业，第二被告为该公司的投资人，故请求第二被告与第一被告承担连带责任。为此诉至法院。在审理过程中，原告根据鉴定结果增加诉求213477元，并要求被告支付鉴定费41500元。被告乾一物业辩称：一、双方签订的合同合法有效，根据《中华人民共和国民法总则》第143条及《中华人民共和国合同法》第44条的规定，本案中沿街房租赁合同是符合合同的生效要件，是合法有效的合同。二、不存在房屋租金返还的情形。答辩人已按合同约定将房屋交付给了被答辩人宋成利，并在租赁期间保持房屋符合约定的用途。三、被答辩人宋成利主张的房屋装修、设备等各项损失五十万元无法律依据，也无事实依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条的规定，承租人经出租人同意装饰、装修，租期限届满或者合同解除时除当事人有约定外，未形成附和装饰、装修物可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的承租人应恢复原状，被答辩人与物业公司签订的合同也未约定被答辩人违约在先，尚欠物业公司租赁费125000元，综上所述被答辩人对答辩人的起诉无事实和法律依据，法庭应驳回被答辩人的起诉，同时在依法查清事实的基础上，依法支持答辩人的反诉请求。被告徐晓青辩称：一、答辩人并不是本案适格的被告，根据第一被告和宋成利签订的合同可知，租赁合同的甲方为第一被告，乙方为宋成利，答辩人在合同书上签字是职务行为，与被答辩人宋成利不存在合同关系，答辩人并不是合同当事人，因此该合同对答辩人不具有约束力，更不具有法律效力，被答辩人依据该合同起诉答辩人，要求答辩人返还租金及房屋装修、设备损失，违背了合同的相对性，不符合法律规定，因此被答辩人起诉答辩人与法无所在，即答辩人不是适格的被告。二、被答辩人宋成利曾于2018年7月份起诉答辩人要求返还房屋租金及房屋装修、设备损失，经沂源县人民法院开庭审理，于2018年8月14日(2018)鲁0323民初2349号民事裁定书，裁定驳回被答辩人宋成利的起诉。综上所述，答辩人认为答辩人不是房屋租赁合同的当事人，不是本案适格的被告，应当依法驳回被答辩人对答辩人的全部诉求。反诉原告（被告）乾一物业向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人、被反诉人于2017年7月22日签订的沿街房屋租赁合同。2、判令被反诉人支付反诉人自2018年6月1日至11月1日期间的租金计125000元。3、判令被反诉人自行撤出沿街房内其安装的设备、设施，恢复原状，并返还租赁房屋。4、反诉诉讼费由被反诉人承担。在审理过程中，反诉原告提交增加反诉请求申请书：1、要求反诉被告支付自2018年5月1日至2019年3月1日共10个月期间的租金计208333元（由原反诉请求2018年6月1日至2018年11月1日期间的租金125000元变更为2018年5月1日至2019年3月1日期间计为208333元）及自欠费之日至支付之日至支付之日期间的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。2、依法判令反诉被告支付自2019年3月1日至归还房屋之日的租金（按每年25万元计算）及自欠费之日至支付之日的利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。3、诉讼费、鉴定费由反诉被告承担。事实与理由：反诉人、被反诉人于2017年7月22日签订了沿街房屋租赁合同。合同约定：租赁期限自2017年11月1日起至2027年11月1日止，租金每年25万元，合同签订后被反诉人每半年向反诉人支付房屋租赁费；在被反诉人承租期间，未经反诉人同意，被反诉人不得擅自对房屋进行出租、转租，不得进行结构改造；租赁期间的装修须经反诉人同意，在不损坏建筑主体结构的情况下进行。合同签订后，反诉人依约履行合同，向被反诉人提供符合要求的房屋供反诉人使用，但被反诉人并未依约履行付款义务，自2018年6月1日起，被反诉人共拖欠反诉人租金125000元。反诉人多次催要，被反诉人以种种理由拒付。被反诉人在装修房屋时擅自改变了房屋主体结构，并将消防箱切割拆除，于2017年9月7日将租赁房屋部分转租给他人。综上，反诉人认为双方签订的沿街房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。被反诉人拒不支付租金，装修房屋时擅自改变房屋主体结构，将消防箱切割拆除，将租赁房屋擅自转租他人的行为严重违反了合同约定及法律规定。反诉被告（原告）宋成利辩称：1、反诉原告请求法院判决解除《沿街房租赁合同》没有事实和法律依据。被答辩人至法庭辩论终结前仍未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，答辩人与被答辩人签订的《沿街房租赁合同》自始无效，故被答辩人请求解除该合同无事实和法律依据。2、被答辩人请求法院判决答辩人支付租金及利息损失没有事实和法律依据。被答辩人将未取得建设工程规划许可证的房屋，因被答辩人的过错造成答辩人租金、装修、设备等各项损失共计838477元，被答辩人无权请求答辩人支付租金及利息、撤出设备、设施和返还房屋。相反，被答辩人应当支付给答辩人各项经济损失838477元。综上，被答辩人的诉请无事实及法律依据，法院应该驳回被答辩人的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年7月22日，原告宋成利与被告沂源县乾一物业管理有限公司、被告徐晓青签订一份沿街房屋租赁合同，约定第一被告将位于沂源县清华园小区面积为1100平方米的沿街楼出租给原告作为营业房使用，租赁合同约定租期为10年。租赁期限自2017年11月1日起至2027年11月1日止，租金为每年25万元，租金每半年交纳一次。被告徐晓青作为甲方签字，被告乾一物业盖章确认。同日，原告支付了房租5万元，2017年11月3日交付租金7.5万元，被告徐晓青均出具了收到条，并向原告交付了房屋。原告租赁该房的用途为用于KTV经营，接手房屋后开始对房屋进行装修及设备安装。装修完成后，因涉案房产无法办理消防手续，无法正常经营。原被告之间产生矛盾，原告诉至本院，请求依法判令双方签订的沿街房屋租赁合同无效、返还房屋租金及赔偿损失。被告乾一物业提起反诉，请求判令解除双方签订的沿街房屋租赁合同、判令被反诉人支付租金、判令被反诉人自行撤出沿街房内其安装的设备、设施，恢复原状，并返还租赁房屋。在案件审理过程中，原告（反诉被告）申请对其房屋装修及安装设施的价值进行评估，经本院委托，济南万通价格评估有限公司作出济南万通价评字（2018）第WT1112-1号评估报告书，对标的房屋装修及安装设施在评估基准日时的评估价值鉴定为713477元，原告为此支出鉴定费41500元。另查明，被告（反诉原告）沂源县乾一物业管理有限公司为自然人独资有限责任公司，股东为徐晓青一人。另被告在法庭辩论终结前，未提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证。原告（反诉原告）为证实自己的主张，向本院提交如下证据：（一）沿街房租赁合同一份，对租赁期限、租金及双方的权利义务作了约定；（二）支付租金的收到条，证实已向被告支付了12.5万元；（三）装修施工单据及工程结算表；（四）沂源县公安局经济开发区派出所出具的隐患通知书，其中第一项隐患通知是消防未经检查合格擅自营业，责令整改措施为立即停业整顿办理消防验收合格相关手续；（五）建设工程消防设计备案备案申报表（空白）一份及背面说明，拟证明办理消防手续，应提供建设工程规划许可证明文件；（六）沂源县公安局经济开发区派出所出具的安全检查记录，存在问题第一项为公共聚集场所未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用营业。（七）鉴定费单据一份，原告（反诉被告）支出鉴定费41500元。被告（反诉原告）为证实自己的主张，针对本诉部分向本院提交如下证据：（一）沿街房租赁合同一份，拟证明合同主体为沂源县乾一物业管理有限公司和宋成利。（二）沂源县人民法院2018鲁03**民初2349号民事裁定书，拟证明被告徐晓青不是房屋租赁合同的当事人，且经沂源县人民法院裁定为主体不适格。（三）申请证人郝某出庭作证，其证实原被告双方租赁房屋时，其是中间人，宋成利当时承诺消防手续由宋成利办理。另被告（反诉原告）针对反诉部分向本院提交如下证据：（一）沿街房租赁合同一份。（二）侯某书写证明及KTV改造清单，并申请证人侯某到庭作证，其证实宋成利对涉案房屋进行了部分改建，并部分转租。（三）光盘一张，拟证明在装修时破坏房屋主体结构。另反诉原告提供被反诉人宋成利与赵峰签订的协议书一份、赵峰书写证明一份、王晓军书写证明一份、陈希文书写证明一份，拟证明反诉被告宋成利私自转租及在装修时破坏房屋主体结构。但该宗证据均为书面证言，证人未出庭作证。以上事实，另有济南万通价评字（2018）第WT1112-1号评估报告书及当事人庭审陈述在卷佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，应当认定有效。本案被告（反诉原告）在一审辩论终结前未提交相应证据证实涉案房屋已取得建设规划许可证，应视为举证不能，应承担相应的法律后果。原、被告之间签订的租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同无效，自始对原被告双方没有法律约束力。被告（反诉原告）将未取得建设规划许可证的房屋出租，导致合同无效，在本案中负有过错责任；原告租赁该房屋的目的系用于KTV经营，属于公众聚集场所，对办理消防手续办理有严格的规定，其在租赁房屋时应对涉案房屋的状况及相关法律、行政法规规定有充分的了解，而没有尽到相关义务，其对合同无效亦有过错。综合本案考虑，本院酌情认定双方负同等过错责任，均应承担合同无效造成的法律后果。原告应当向被告返还已租赁的房屋，对于因合同无效给双方造成的各项损失，双方均应承担相应的过错赔偿责任。本案中原告对涉案房屋进行了装修及KTV设施安装，原告的装修及安装设施价值损失经鉴定为713477元，已付房屋占有使用费损失125000元，鉴定费损失41500元，由原告及被告乾一物业各负担50%；被告（反诉原告）乾一物业的损失为原告实际占用该涉案房屋期间所的房屋占有使用费损失，应按实际占用时间参照双方约定的租金标准，由原告（反诉被告）与被告（反诉原告）各承担50%。被告乾一物业系被告徐晓青的一人公司，被告徐晓青没有提供证据证明该公司的财产独立于其自身的财产，应对公司债务承担连带责任。故对于本诉部分原告的诉讼请求予以部分支持；被告乾一物业、徐晓青在本诉中的答辩意见不成立，本院不予采信。对于反诉部分中反诉原告要求反诉被告支付租金（房屋占有使用费）的诉讼请求予以部分支持，另反诉原告关于要求反诉被告恢复原状的诉讼请求，可待原告（反诉被告）返还涉案房屋后根据具体情况另行主张。其余反诉请求，本院不予支持。反诉被告关于反诉原告要求解除《沿街房租赁合同》没有事实和法律依据的答辩意见成立，本院予以采信，其余答辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十二条、第二百三十六条，中华人民共和国民法总则第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告宋成利与被告沂源县乾一物业管理有限公司签订的沿街房租赁合同无效；二、原告宋成利于被判决生效后五日内将其所占有使用的沂源县清华园小区沿街房返还给被告沂源县乾一物业管理有限公司。三、被告沂源县乾一物业管理有限公司赔偿原告宋成利装修及设施安装损失356783.65元（713477元×50%），于本判决生效后五日内付清。四、被告沂源县乾一物业管理有限公司于本判决生效后五日内返还原告宋成利已支付的房屋占有使用费62500元（125000元×50%）五、被告沂源县乾一物业管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告宋成利鉴定费20750元（41500元×50%）六、被告徐晓青对以上三、四项承担连带清偿责任。七、驳回原告宋成利的其他诉讼请求。八、反诉被告宋成利支付反诉原告沂源县乾一物业管理有限公司2018年5月1日至2019年3月1日期间房屋占有使用费104166.50元（208333元×50%），于本判决生效后五日内付清。九、反诉被告宋成利支付反诉原告沂源县乾一物业管理有限公司2019年3月2日起至返还房屋之日的房屋占有使用费（按照实际占有使用天数参照双方约定的租金标准每年25万元计算）。十、驳回反诉原告沂源县乾一物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费适用简易程序减半收取7587元，由原告及二被告各负担3793.50元；反诉案件受理费适用简易程序减半收取2342元，由反诉原告沂源县乾一物业管理有限公司、反诉被告宋成利各负担1171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  徐小云二〇一九年六月二十日书记员  吴丽华