文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终2361号上诉人（原审被告）:宋勇，男，1989年11月1日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：高敏，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市金时代物业服务有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区剧场路**同曦鸣城****。法定代表人：王国祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨金国，男，该公司员工。委托诉讼代理人：裔婷婷，女，该公司员工。上诉人宋勇因与被上诉人盐城市金时代物业服务有限公司（以下简称金时代物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初5122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋勇上诉请求：依法改判驳回金时代物业公司的诉讼请求。事实与理由：1.宋勇与金时代物业公司之间曾经形成了一份承诺书，承诺书约定免除业主相应的物业费，原因在于开发商延期交房。根据承诺书的约定，自2014年1月1日起到正式交房之日止，延期交房一个月则减免业主一年的物业费，开发商延期交房长达10个月，应当减免10年的物业费。2.金时代物业公司物业收费标准为2.2元/㎡/月，公共能耗费为0.6元/㎡/月，该标准明显高于盐城市的相关规定，且业主持有的服务手册中不包括公共能耗费用。3.金时代物业公司提供的物业服务质量不合格，远未达到合同约定的甲级标准，应当由其提交证据证明其提供了甲级管理，否则业主有权拒绝按照其要求的标准交纳物业费。金时代物业公司辩称，1.在2014年11月5日盐城市金时代房地产开发有限公司（以下简称金时代房地产公司）与宋勇签订了一份协议书，该协议书已经明确双方就开发商逾期交房问题不再有其他纠纷，宋勇不得向开发商及金时代物业公司主张任何赔偿、补偿，所以金时代物业公司有权主张相应的物业费。2.根据商品房买卖合同和商品房的产权性质，该业主所购的房屋属于商业性质（精装修公寓，产权40年），根据江苏省和盐城市物价局2014年关于物业收费标准要求，商业性质住宅或商办用房政府不再出台指导价，而是以购房人与开发商及物业服务单位的物业服务、业主管理规约及服务合同约定标准为准。所以，根据《物权法》、《江苏省物业管理条例》、《合同法》及物业管理条例，该合同合法、合理、有效，定价标准符合政府相关文件规定。关于公共能耗费，在任何物业服务企业及公共设施中都客观存在，合同中也有约定。另外，即使合同中没有体现，但是在业主拿房时已经交纳公共能耗费，形成事实合同关系。3.根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主不能因为物业服务不到位或质量、瑕疵问题，或业主以不接受需要的服务为理由，拒不交纳物业费，物业公司要求业主交纳物业费的，人民法院应当予以支持。根据盐城市住房和城乡建设局2018年第33号文的规定，目前盐城市商业性质的用房实行市场自主定价。金时代物业公司的物业服务标准达到了承诺标准，质量是符合合同约定的。另外，关于业主收费标准，金时代物业公司在业主拿房之前包括之后，在公共区域一直有张贴公示，至今没有接到任何异议。综上，请求驳回上诉，维持原判。金时代物业公司向一审法院起诉请求：判令宋勇支付2015年11月3日至2017年12月31日的物业管理费5034.11元及违约金444.64元并支付2016年2月至2018年5月25日代收代缴电费8328元及违约金2101.61元，合计15908.36元。在一审审理过程中，金时代物业公司放弃要求宋勇支付2016年2月至2018年5月25日代收代缴电费8328元及违约金2101.61元的诉讼请求。一审法院认定事实如下：宋勇系“同曦鸣城”小区A1幢小区公寓楼709室业主，其房屋建筑面积为69.35平方米。2014年11月5日，金时代物业公司与宋勇签订《物业服务公约》，约定：“物业公共服务费收费标准暂定为：2.2元//㎡/月、公共能耗费0.6元/㎡/月（按建筑面积计算），以后根据服务人工成本等另行核计收费标准。在办理入住手续时，物业公司将预收半年的物业公共服务费，以后将每半年预收一次物业公共服务费；业主违反本协议，不按协议约定的收费标准和期限交纳物业服务费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按欠交费用1%每天交违约金。“公约对双方的其他权利义务也作了相应约定。金时代物业公司提供服务后，2015年11月3日至2017年12月31日，宋勇未能交纳物业服务费。因金时代物业公司向宋勇催要未果，遂诉至法院。一审法院另查明：2014年5月21日，金时代房地产公司、金时代物业公司出具承诺书一份，载明：“我司承诺从2014年1月1日起到正式交房日期止，每延迟一个月交付，对业主增加减免一年的物业管理费。”2014年11月5日，金时代房地产公司与宋勇签订协议书一份，约定：“双方就乙方逾期交房问题不再有其他纠纷；甲方（宋勇）不再依据双方于本协议签订前双方订立的任何补充协议及乙方（金时代房地产公司）出具的承诺书等，向乙方及乙方物业公司另行主张任何赔偿、补偿，不再向乙方主张退房。”一审审理中，金时代物业公司自愿放弃要求宋勇支付2016年2月至2018年5月25日代收代缴电费8328元及违约金2101.61元的诉讼请求。一审法院认为，（一）关于金时代物业公司要求宋勇支付物业费及违约金的问题。金时代物业公司与宋勇签订的物业服务公约系其真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。现金时代物业公司履行了物业管理服务的义务，宋勇未缴纳相应的物业管理费用构成违约，应当承担相应的违约责任。合同约定2.2元/㎡/月、公共能耗费0.6元/㎡/月，结合宋勇的住宅面积和欠费时间，确定物业费为5034.11元。合同中对逾期违约金有明确约定，且该约定不违反法律规定，故宋勇应当按照约定支付金时代物业公司违约金。（二）关于宋勇辩称金时代物业公司物业服务不到位的问题。金时代物业公司对物业服务不到位的问题应及时整改，因物业服务质量降低并非业主拒交物业费的抗辩理由，且业主拒交物业服务费客观上也导致物业公司无法对小区进行有效的物业管理。故对该辩称意见，一审法院不予采信。（三）关于宋勇辩称金时代物业公司应减免宋勇五年物业管理费用的问题。金时代物业公司虽于2014年5月21日出具了承诺书，承诺因延迟交房对宋勇的物业费予以减免，但双方在2014年11月5日签订的协议书中已明确表示不再依据协议签订前的承诺书主张赔偿、补偿，故对该辩称意见，一审法院不予采信。（四）关于金时代物业公司要求宋勇支付代收代缴电费及违约金的问题。审理中，金时代物业公司自愿放弃要求宋勇支付2016年2月至2018年5月25日代收代缴电费8328元及违约金2101.61元的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院依法照准。综上所述，金时代物业公司要求宋勇支付物业费及违约金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院判决：宋勇应于判决生效后十日内支付金时代公司物业费5034.11元及违约金444.64元，合计5478.75元。如果宋勇未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，减半收取计99元，由宋勇负担。在本院二审过程中，宋勇向本院提交一系列照片，证明金时代物业公司存在服务质量不合格的问题。金时代物业公司对照片的真实性无异议，认为上述照片反映的有部分公共设施损坏属实，这部分公共设施属于开发商、施工单位质量保修范围内的维修责任，物业公司已经多次书面与开发商交涉，目前问题正在逐步维修过程中，包含部分业主拿房出现的房屋质量问题。关于电梯内的垃圾，是部分业主素质问题形成的，目前这部电梯前期装饰板没拆，是因为大多数业主需要搬家，容易造成公共设施毁坏，会根据小区业主入住情况拆除装饰，电梯处于日常保养、保洁、使用过程中。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、宋勇能否以2014年5月21日金时代房地产公司与金时代物业公司出具的承诺书为由拒交2015年11月3日至2017年12月31日的物业费；二、宋勇应当交纳的上述期间的物业费标准；三、宋勇提出的金时代物业公司服务质量不合格的理由是否成立，其能否以此为由拒交或少交物业费。关于争议焦点一，2014年5月21日金时代房地产公司与金时代物业公司出具的承诺书虽然约定了“每迟延一个月交付，对业主增加减免一年的物业费”，但在2014年11月5日，金时代房地产公司与宋勇签订的协议中明确约定双方就金时代房地产公司逾期交房问题不再有其他纠纷，宋勇不再依据双方于本协议签订前双方签订的任何补充协议及金时代房地产公司出具的承诺书等，向金时代房地产公司及金时代房地产公司物业公司另行主张任何赔偿、补偿，不得再向金时代房地产公司主张退房，上述约定已经明确宋勇不得依据2014年5月21日的承诺书的约定向金时代房地产公司及金时代物业公司主张权利。关于争议焦点二，金时代物业公司与宋勇签订的物业服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。由于案涉房屋的性质属于商业性质，非普通住宅，物价部门对商业性质房屋的物业费没有政府指导价，实行市场自主定价，以双方签订的合同约定的标准为收取依据。关于宋勇提出的其持有的物业服务手册中不包含公共能耗费，2.2元/㎡/月的物业费应当包括公共能耗费的问题，根据《江苏省物业服务收费管理办法》，物业服务费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。而公共能耗费是物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用，属于代办服务费。金时代物业公司在其张贴的物业服务收费公示中明确注明了公共能耗费：公寓0.60元/㎡/月，故宋勇应当交纳上述标准的公共能耗费，其提出的物业收费标准过高且不包含公共能耗费的理由不能成立。关于金时代物业公司的物业服务质量是否不合格的问题，经审查，宋勇提交的相关证据不能证明金时代物业公司的物业服务存在重大瑕疵，其要求降低物业服务费标准的上诉理由不能成立。综上所述，宋勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费198元，由上诉人宋勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 谢超亮审 判 员 郑娟娟二〇一九年六月二十四日法官助理 徐 平书 记 员 周亚梅