贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初1726号原告：杨玉燕，女，1991年12月10出生，苗族，贵州省锦屏县人，住凯里市，委托诉讼代理人(特别授权)：张成龙，男，1987年12月24日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市，与原告杨玉燕系夫妻关系。被告：贵州凯地置业有限公司，住址地：贵州省凯里市金山大道**凯里恒大城综合楼。法定代表人吕保平，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，贵州省大方县人，，住贵阳市云岩区系被告贵州凯地置业有限公司职工。原告杨玉燕诉被告贵州凯地置业有限公司（以下简称：凯地置业公司）确认合同效力纠纷一案，本院2019年3月14日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告杨玉燕的委托代理人张成龙、被告凯地置业公司的委托代理人谢福成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉燕向本院提出诉讼请求，请求依法判决：1、《补充协议二》中第九条无效，2、被告支付本案诉讼费。事实与理由：原告杨玉燕与被告凯地置业公司于2015年11月28日签订《商品房买卖合同》，合同中第八章第二十四条第三款规定：“出卖人承诺于2018年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。”该购房合同签订一年后，原告应被告要求前往被告公司签订《补充协议二》。《补充协议二》中第九条第二款载明“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房”。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款之规定原告提供《补充协议二》的内容系重复使用事先拟定的格式条款。该补充协议第九条第二款明显是为了排除主合同第八章第二十四条第三款中被告应承担的责任。很据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”被告采取格式条款排除被告应承担的责任，该条款应属于无效条款。从补充协议当时签订的情况和协议本身来看，如此重要的排除被告责任，加重原告责任的条款既未对字体加粗以引起原告的注意，而且还把协议内容放在毫不起眼的最后一页本身就是有刻意隐瞒之嫌。加之协议签订当天，被告以公司存档备案为由把刚刚签订补充协议立马收回，并未给予原告协议副本，直到事后因为合同纠纷原告主动找到被告公司，被告才被迫出示更印证了这一点，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、第九条之规定，被告不但没有采用足以引起对方注意的文字、符号、字体，更没有对该格式条款予以说明违反了法律规定，也导致原告不能真实理解协议实际内容。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。被告凯地置业公司未向本院递交答辩状，庭审中，其委托诉讼代理人口头辩称：1.合同附件十二补充协议二均是对商品房买卖合同条款进行补充以及对未尽事宜进行约定，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性约定，合法有效，属合法有效的合同，双方应按要求履行。2.被告已经对补充协议二的条款内容进行提示，提醒原告就条款进行阅读，并就未明了处对原告进行合理解释，并非格式条款。3.补充协议二第九条是对办理产权登记办理时限、双方权利义务、违约责任等内容进行补充约定，并不属于合同法规定的属于合同无效的情形。4.原告属于完全民事行为能力人，应对行为后果承担责任，且被告已于2018年2月26日将房屋交给原告。5.涉案合同及两份补充协议，签订时间为2015年11月28日，原告的诉请已超出三年的诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2015年11月28日，以原告杨玉燕为买受人，被告凯地置业公司为出卖人，就位于凯里市××大道××号恒大剧场幢2层2-5号房屋签订《商品房买卖合同》。合同约定：1、出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。2、出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。之后双方又签订《补充协议二》，补充协议二第九条约定：“双方同意本合同第二十二条第三点补充如下：1、双方同意以年月日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记，如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日以实际交楼之次日……3、出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。商品房买卖合同及补充协议签订之后，被告于2018年2月26日将房屋交付给原告，但被告至今尚未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。事后，原、被告因合同事宜发生纠纷，原告于2019年3月14日向本院提起诉讼。庭审中，因双方均不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损害的”。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议二》并未有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的合同无效情形，现原告杨玉燕依据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定主张《补充协议二》第九条无效，因此本案争议的焦点为原、被告签订的《补充协议二》是否系格式合同条款。被告凯地置业公司作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，原告杨玉燕对合同条款可以与被告凯地置业格式进行协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响原告杨玉燕的基本权益。原告杨玉燕可以购买的对象并不限定在被告凯地置业公司开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是原告杨玉燕对自身权利的处置，不能仅以合同是被告凯地置业公司预先拟定为由主张合同中的条款为格式条款，故原、被告签订的《补充协议二》系商事合同而非格式合同，不适用《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，原告诉请《补充协议二》第九条约定无效没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十三条之规定，判决如下：驳回原告杨玉燕的诉讼请求。案件受理费已减半收取30元，由原告杨玉燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员 朱 艳二〇一九年六月六日书记员 文生燕