安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0802民初823号原告：张美玲，女，1953年5月8日出生，汉族，安庆市钢窗厂退休工人，住上海市静安区。委托诉讼代理人：刘天峰，安徽安联律师事务所律师。被告：安徽洪运房地产开发有限责任公司，住所地安徽省安庆市宜秀区纬七路水产大市场**洪运集团内，统一社会信用代码913408001514593379。法定代表人：方世令，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨尚美，安徽中皖律师事务所律师。第三人：李振业，男，1954年12月3日出生，汉族，原安庆市钢窗厂厂长，住安徽省安庆市迎江区。原告张美玲诉被告安徽洪运房地产开发有限责任公司（以下简称洪运房地产公司）、第三人李振业确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月40日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘天峰、被告委托诉讼代理人杨尚美、第三人李振业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张美玲向本院提出诉讼请求：1.依法宣告李振业与被告于2003年元月13日所签关于安庆市迎江区华中东路长青综合楼4单元208室的房产买卖协议无效；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告同其丈夫李振业于1980年2月7日登记结婚。安庆市迎江区华中东路长青村综合楼4单元208室系原告同其丈夫集资建房而取得房屋产权，产权登记在原告丈夫李振业名下。该房屋所占土地系农村集体土地。2003年原告丈夫李振业因个人经营所需，向被告借款5万元。被告为促使李振业按时还款，便要求李振业以安庆市迎江区华中东路长青村综合楼4单元208室房屋为担保，同其签订买卖协议。该份协议的签订未经原告的同意，侵害了原告的财产权利，该份协议应宣告无效。为维护原告合法权益，特起诉至法院。被告洪运房地产公司辩称：一、原告认为双方买卖协议无效是基于房屋所占土地是农村集体土地还是基于该份协议未经原告同意，在诉状中表述不清，假设系上述两个理由。如果原告是基于房屋所占土地是农村集体土地，原告本身就不适格，因为原告是城市户口，并非农村居民，同时该房屋也不是农村宅基地房屋，而是集体建设用地的集资用房。二、如果是基于协议签订未经原告同意，最高院关于买卖合同的司法解释规定无权利处分人所签订的买卖合同，合同有效，所以原告要求请求法院确认双方买卖合同无效的诉求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。第三人李振业对原告的诉求没有异议。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、居民身份证复印件一份，证明原告具有合法的诉讼主体资格；二、企业信用信息公示报告复印件一份，证明被告诉讼主体适格；三、结婚证复印件一份，证明李振业与原告系夫妻关系；四、安庆市房屋权属登记信息查询结果证明复印件一份，证明位于安庆市迎江区华中东路长青综合楼4单元208室的房屋登记产权人为原告丈夫李振业；五、迎江区城乡建设局的行政答辩状和关于行政答复申请书的回复函复印件各一份，证明原告同其丈夫共有的迎江区华中东路长青综合楼4单元208室的房屋所占土地系农村集体所有的土地；六、协议书复印件一份，证明李振业与被告签订的协议书未经原告的同意，且被告不具备购买集体土地上房屋的主体资格，协议书应被宣告无效，被告不能取得迎江区华中东路长青综合楼4单元208室的所有权；七、安庆市迎江区文苑路两侧集体土地房屋被拆迁安置户的公示名单复印件一份，证明原告一家是安庆市迎江区政府认可的被拆迁安置对象，佐证了原告同其丈夫是诉争房屋的所有权人。针对原告提交的证据，被告质证意见如下：对第一至第六组证据的真实性均予以认可，第七组证据的真实性待原告提供佐证材料才能确认。第一组证据能够证明原告是城镇户口，并非农村居民，所以并非本案适格原告；第二、三、五组证据无异议；第四组证据证明涉案房屋登记在李振业名下，且为农村集资建房，不是农民在宅基地上的建房，故该组证据不能达到原告的诉讼目的；第六组证据原告证明目的是错误的；第七组证明是摸底表格，并非确认表格，根据原告提供的协议书和答辩状能够证明本案房屋拆迁的对象系本案被告，并非原告。第三人李振业对原告提交的证据无异议。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、被告营业执照复印件一份，证明被告的主体资格；二、协议书（2003年1月）、房产证、李振业身份证复印件各一份，证明李振业于2003年1月与被告签订《房屋买卖协议》，双方形成的权利义务关系，且李振业系城市居民，而非农村人口，所售房屋系长青村综合楼，并非农村宅基地上房屋，该房屋共有人栏目“空”，被告尽了一般注意义务；三、房地产买卖契约（2003年1月）、收条复印件各一份，证明双方履行上述买卖协议的情况，即被告支付了购房款，李振业向原告交付了房屋；四、租赁协议、收条复印件各一份，证明被告取得房屋产权后行使处置权，将房产租与他人，李振业、原告从未提出异议；五、迎江区集体房屋征收补偿安置协议书、回复函复印件各一份，证明政府有关部门认可被告与李振业签订的《房地产买卖契约》、《协议》的法律效力，认可被征收人为本案被告；六、原告身份证、房屋权属登记信息查询结果复印件各一份，证明原告为城市居民，李振业房产系集资建房，并非农村宅基地房屋。针对被告提交的证据,原告质证如下：对第一组证据三性无异议；第二组证据的真实性无异议，但对该协议书的关联性和合法性有异议，该协议书表明的集体土地上的房屋交易行为系法律禁止行为，属于无效行为，本案原告或者李振业是否是城镇居民不影响原告主张权利的基础，涉案房屋办理了产权证，登记在李振业名下，即便涉案房屋不是宅基地上的房屋，但是系农村集体土地上的房屋，被告和李振业之间的房屋买卖行为系无效行为；第三组证据的真实性原告无法确认，因原告并未参与房屋的交易，据原告了解该房屋系为了担保一笔五万元的债务而产生的，李振业并非基于房屋买卖意思出售的房屋，而是基于债务担保行为产生的；第四组证据原告无法确认其真实性，但是涉案房屋在拆迁前系被告使用的事实原告予以确认，但是原告也找了有关部门要求解决此事；第五组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告认为拆迁部门与本案的被告签订房屋拆迁安置补偿协议系违法签订，并且为此向法院提起了行政诉讼，上述协议及回复并不能证明本案的房屋买卖协议具有法律效力，对协议是否有效应当由司法机关及仲裁机构确定，不能由政府确认，该组证据也不能证明涉案房屋的被征收人是被告；第六组证据的真实性及证明目的无异议，但该集资建房是在集体所有土地上，出售房屋的行为系无效行为。第三人李振业对被告提交的证据质证意见同原告，李振业也未向本院提交证据。经审查，原告提交的第七组证据系复印件，未提交其他证据佐证，本院无法确认其真实性，不能采信，原告提交的其他证据、被告提交的证据真实性本院均予以认定，但具体证明目的需要综合案情来确认。根据以上双方当事人提交的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：原告张美玲与李振业于1980年2月7日登记结婚。安庆市华中东路长青综合楼房屋的登记所有权人系李振业，房屋所有权证号：宜房字第**。2003年1月13日，第三人李振业与被告洪运房地产公司签订协议书一份，约定李振业将坐落于安庆市华中东路长青村综合楼4-208室房屋以人民币五万元的价格转让给洪运房地产公司。同日，李振业与洪运房地产公司就上述房屋买卖协议二签订房地产买卖契约一份。李振业出具收条，记载：收到洪运开发公司房屋转让款伍万元（（地址华中东路长青综合楼**楼**房，计90.19㎡，转让给洪运公司。此后，洪运房地产公司将涉案房屋出租给他人。2017年8月6日，洪运房地产公司与安庆市迎江区城乡建设局就涉案房屋签订《安庆市迎江区文苑路两侧集体土地房屋征收补偿安置协议书》。2019年2月12日，安庆市迎江区城乡建设局向张美玲、李振业出具《关于行政答复申请书的回复函》，该函件中记载：长青村综合楼1号楼纳入2017年东部新城滨江片二期棚户区改造项目范围内，经在安庆市不动产登记服务中心信息科查询：长青综合楼1号楼土地性质为集体土地，共有住宅户32户。1996年3月，甲方安庆市长青实业公司与乙方（户主）协商并签订协议书，由乙方集资，甲方统一安排建房。建房分成后，32户凭集资建房协议书及购房收据办理了房屋所有权证（手抄本）。经龙狮桥乡政府专项工作会议集中意见决定，“洪运开发公司持有房产证及房产交易协议书、收条等，该房李振业已转让给了安庆市洪运房地产开发有限责任公司，我局核实相关材料后决定与洪运公司签订拆迁安置协议。”2017年8月6日，龙狮桥乡政府长青工贸楼1号楼工作组与洪运房地产开发有限责任公司以货币化的方式签订了集体土地房屋正式补偿安置协议书。2017年8月15日，洪运房地产开发有限责任公司向租用人收回房屋，水电销户，钥匙上交，拆迁公司于8月15日收房。本院认为：本案原告张美玲与第三人系夫妻关系，原告主张案涉房屋系夫妻共同财产、房屋买卖协议书的签订未经其同意，侵犯了其财产权利而无效。虽然本案并没有证据证明案涉房屋的买卖经过了原告同意，但第三人李振业作为产权登记的唯一权利人，其与被告签订房屋买卖协议，并不能必然得出李振业系无权处分的结论；且即便是李振业无权处分案涉房屋，因第三人李振业与被告洪运房地产公司签订的协议书系真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规的强制性规定，亦没有证据证明被告与第三人具有恶意串通损害原告合法权益的情形，故本案不能以无权处分来认定合同无效。另，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷；在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。本案被告及第三人均非农民，故原告以涉案房屋所占土地系农村集体土地，在农村集体土地上的住房不能交易为由主张涉案协议书无效，其理由不能成立，原告诉求被告与第三人签订的协议书无效，法律依据不足，本院予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张美玲的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告张美玲负担。（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 方 畅二〇一九年六月二十一日书记员 杨丹丹本案适用法律条款《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。