安徽省利辛县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1623民初3328号原告：孙艳，女，1981年1月3日出生，汉族，住利辛县。原告：吴开发，男，1979年7月21日出生，汉族，住利辛县。两原告共同委托诉讼代理人：刘峰，安徽文州律师事务所执业律师。两原告共同委托诉讼代理人：潘士琦，安徽文州律师事务所执业律师。被告：安徽中润置业有限公司，住所地利辛县城关镇前进路南侧淝河路东侧皖北商城，统一社会信用代码91341623MA2MWE249W（1-1）。法定代表人：李芳杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：常晓艺，公司员工。委托诉讼代理人：张锋，公司员工。原告孙艳、吴开发与被告安徽中润置业有限公司（以下简称中润置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月13日受理后，依法由审判员马芳适用小额诉讼程序于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告孙艳、吴开发的共同委托诉讼代理人潘士琦，被告中润置业公司的委托诉讼代理人常晓艺、张峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙艳、吴开发向本院提起诉讼请求：1.判令被告即日给付原告违约金（自2018年12月31日至2019年4月18日）暂定12706.2元，并一直支付违约金至房屋合格交付为止；2.本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年2月21日与被告签署《商品房买卖合同》，购买被告开发的润龙湾小区0007幢3层302室房屋一套。原告按照合同约定支付房屋首付款及银行贷款合计588250元。合同约定被告应于2018年12月31日前将验收合格的房屋交付原告使用，但被告没有取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致原告不能合法入住，被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款，故依据合同法等相关法律规定，提起诉讼。中润置业公司辩称：案涉房屋符合合同约定的交付条件。《商品房买卖合同》第八条约定，交付商品房的条件为：（1）该商品房经验收合格。（2）如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月。本案的案涉房屋于2019年4月16日完成竣工验收，4月28日完成综合竣工验收。故房屋交付符合合同约定及国家相关法律规定，不构成违约；中润置业公司不构成逾期交房。《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件为该商品房经验收合格的，交房时间为2018年12月30日，如遇国家行政主管部门要求综合验收，竣工验收后方可交付，则交房时间按合同约定时间顺延三个月，即2019年3月31日；涉案项目施工期间因政府行为国家大气综合防治停工，累计停工天数达165天。根据合同约定，因政府行为或国家政策所导致的停工，按合同约定据实予以延期。扣除政府行为的延期期间被告只要在2019年9月5日前交房都属于合理期限范围，不属于逾期交房。综上，被告所交付的房屋符合合同约定的交付条件，交房时间虽然比合同约定的交房时间即2019年3月31日稍迟，但因存在合理延期交房的事由，不构成逾期交房。基于以上事实，请求人民法院依法驳回原告全部诉请。本院查明，2017年2月21日，孙艳、吴开发与中润置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定孙艳、吴开发购买中润置业公司开发的位于利辛县城关镇晴岚路东侧、绵绣路南侧“中润·润龙湾”小区第0007幢302号房，总价款588250元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人。另外约定如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交房，交房时间按合同约定时间顺延三个月。可以据实予以延期交房的情形有：因一切非出卖人可控的原因导致的工期延误，包括但不限于政府行为或政策变化，经技术证明部门证明的施工过程中遇到的重大问题，经相关部门证明的灾难性天气对施工造成影响导致的延期。合同第九条约定，对于出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。该第1项中的比率为万分之二。2019年4月16日，涉案房屋通过竣工验收，2019年4月28日，涉案商品房完成综合验收。庭审中原被告均陈述按已交付房款万分之二的标准计算违约金。2019年4月16日被告通过邮政挂号信书面通知原告交房，2019年4月18日，邮政回执显示原告收到通知。涉案商品房的实际交房日期为2019年5月11日。另查明，1、2017年11月14日，安徽省大气污染防治联席会议办公室发出皖大气办［2017］25号文件《安徽省大气办关于做好当前大气污染防治工作的紧急通知》，要求“自今年11月20日起至2018年1月底，淮北、亳州、宿州、阜阳、蚌埠、淮南、池州7市建成区内，停止各类建设工程、道路工程、水利工程土石方作业以及房屋拆迁施工等。”此文件要求建设工程施工停工73天；2、亳州市环境保护委员会［2018］亳环委办18号文件，要求落实“封土行动”，停止土石方作业自2018年1月31日延长至2018年3月31日。在此期间，润龙湾建设施工工程于2018年2月1日、2月2日、3月9日计3天为落实防尘措施，进行材料归整，停止土石方作业；3、2018年11月29日，安徽省大气污染防治联席会议办公室发出皖大气办［2018］17号文件《安徽省大气办关于采取空气环境质量临时特别管控措施的紧急通知》，要求“即日起至2019年1月底，采取空气环境质量临时特别管控措施，…。”适用范围含亳州等9市，实施“封土行动”，停止各类建设工程的土石方和拆除等易扬尘施工作业。为落实该“封土行动”，润龙湾建设施工工程于2018年11月30日、12月1日、12月11日、12月12日、12月14日、12月16日、12月26日、2019年1月4日、1月5日、1月7日计10天，绿化、扬尘等施工作业停工。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告支付房款，被告交付房屋并转移房屋登记，双方之间形成商品房买卖合同关系，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方均应按照合同约定履行义务、承担责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定:“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”由此可见,竣工验收是房屋交付使用的前提条件,建设工程经竣工验收合格后,即具备交付使用的条件。《建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第九条规定：“住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案。”第十条规定：“分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用。”由此可见,综合验收不是房屋交付使用的前提，且“验收合格”和“综合验收合格”两个词语系房产开发专业词语，在被告未能证明充分向原告解释说明两种验收不同的情况下，一般的购房人不能理解区别二者的含义。故依据合同法第三十九条、第四十条的规定，应做出不利于中润置业公司的解释，因此，被告辩称涉案房屋经综合验收合格应顺延三个月交房本院不予采纳。合同约定可以据实予以延期交房的包括政府行为或政策变化，本院根据政府相关要求停止土石方作业及扬尘作业施工停工期间的文件，对照施工企业的施工日志，因政府管理大气污染的行为实际停工天数合计86天，符合双方合同约定的可以据实予以延期交房的情形，在计算违约金时应予扣除。合同约定被告应于2018年12月30日前交房，原告实际于2019年4月18日收到交房通知，被告逾期交房时间为109天（2018年12月31日至2019年4月18日），扣除可延期交房天数86天,被告实际逾期交房23天。庭审中原被告均陈述按已交付房款万分之二的标准计算违约金，原告交付房款588250元，每日违约金为117.65元（588250元×0.0002元/天），违约金总额为2705.95元(117.65元／天×23天)。涉案房屋已经验收合格，原告诉称被告没有取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致原告不能合法入住，要求被告支付延期交房违约金12706.2元并一直支付到房屋合格交付时，不符合合同约定及法律规定，孙艳、吴开发诉请超出2705.95元的部分无事实依据，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告安徽中润置业有限公司于判决生效之日起五日内支付原告孙艳、吴开发逾期交房违约金2705.95元；二、驳回原告孙艳、吴开发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费59元，由原告孙艳、吴开发负担29元，由被告安徽中润置业有限公司负担30元。本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。审判员  马芳二〇一九年六月二十日书记员  马超