上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初61870号原告(反诉被告)：上海车市汽车市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：胡桂友，董事长。委托诉讼代理人：赵华云，上海市广懋律师事务所律师。被告(反诉原告)：计庆先，男，1971年7月17日生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：张杰，上海泽仲杰律师事务所律师。原告上海车市汽车市场经营管理有限公司(以下简称车市管理公司)与被告计庆先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法适用简易程序。案件审理期间，计庆先提起反诉，本院受理后就本、反诉合并分别于2019年1月22日、2019年5月28日公开开庭审理。车市管理公司的委托诉讼代理人赵华云、计庆先及其委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告车市管理公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告之间就上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号一层、15-20号第二、三层房屋(以下统称系争房屋)订立的《上海车市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)；2.判令被告拆除在系争房屋内的装修，恢复至毛坯状态后返还房屋给原告；3.判令被告支付原告从2018年8月11日起至实际返还之日止的租金(按照年租金人民币389,228元的标准计算，以下币种相同)；4.判令被告支付原告逾期付款违约金(以389,228元为本金，按照日千分之五的标准，从2018年7月11日主张至实际支付之日止)；5.判令被告支付原告物业管理费(从2018年8月11日算至房屋实际返还之日，按照年标准17,568元计算)；6.判令被告支付原告的保证金10万元归原告所有；7.判令被告赔偿原告房屋贬值损失50万元；8.判令被告支付原告房屋检测费1.50万元；9.判令被告支付原告修复房屋费用16,510.06元。事实和理由：2017年8月8日，原、被告就系争房屋签署租赁合同，约定由原告将系争房屋出租给被告使用，双方在合同中对权利义务进行约定，并且签署安全责任书，规定承租方应合理使用系争房屋及相关设施，不得破坏房屋结构，因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复，如因此给出租方或第三方造成损失的，由承租方承担全部责任。租赁合同签署后，原告将系争房屋移交被告，被告支付第一年的租金及物业管理费。然而2018年7月11日前，被告应支付2018年8月11日起至2019年8月10日的年租金及物业管理费，但经原告多次催讨，未予支付；同时，被告在装修过程中，擅自在上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX-XXX号二、三层房屋主体结构房梁上打洞、切断混凝土梁的钢筋，原告提出质疑后，被告出具承诺书，由原告委托相关单位对房屋损失进行鉴定评估，相关费用及赔偿、补救措施的费用均由被告承担。2017年10月，经相关部门鉴定，房屋存在安全隐患，应立即采取必要磋商进行加固处理。原告要求被告承担鉴定费及房屋贬值损失，但被告均拒绝支付。原告为此提起诉讼要求被告按约支付租金、物业管理费、鉴定费及房屋贬值损失，但在诉讼中，因被告反诉要求解除双方的租赁合同，属中途擅自退租，为此原告根据被告的行为提起主张，现诉如所请。被告计庆先辩称，对租赁合同解除，被告同意，但双方合同解除并不是被告中途退租，而是原告提供的房屋不符合开设宾馆的条件：主要体现为房屋的层高过低，排污没有纳入市政排污网管，房屋的结构及环境不符合消防要求，房屋中原有注册的一家宾馆的工商登记尚未注销，致使被告无法进行工商登记。合同解除后，被告同意按照现状予以返还房屋，原告交付系争房屋给被告时房屋原本存在装修，合同也未约定需要恢复至毛坯状态，故原告要求恢复毛坯状态返还没有依据。同时，房屋经过被告装修，相关装修费用应由原告折价支付被告。2018年8月11日起的租金被告确实未予支付，因房屋不符合设立宾馆的标准，责任在原告，被告不愿意支付租金、物业管理费及逾期付款违约金，对原告主张的年租金、物业管理费标准不持异议，但对逾期付款违约金的计算标准认为过高，希望法院予以调整。保证金被告支付了10万元，但不同意原告予以没收，要求合同解除后向被告返还。至于房屋贬值损失，原告不是房屋的物权人，不是主张房屋损害赔偿的适格主体，且本案中对房屋修复会进行处理，不存在贬值，就原告主张的金额也无依据。至于房屋梁上打洞问题，被告仅在房梁上打了五个洞，其他的洞都是之前开设宾馆的人形成，2017年9月19日，原告收回房屋进行换锁，检测后开门让被告进入修复，被告2017年11月底修复完毕，提出要求原告进行检测，原告拖着不愿意检测，导致被告无法继续装修，所有运至现场的装修材料都堆放现场，有人看护；2018年3月15日，原告将看护人员赶离现场并再次锁门，至此被告再未进入系争房屋，双方进行协商赔偿事宜，一直未形成一致意见。被告认为双方租赁合同于2017年9月19日就予以解除。现原告要求被告承担检测费用及修复费，对两者金额本身被告不持异议，但仅愿意承担上述费用的四分之一。反诉原告计庆先向本院提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2017.9.19日解除；2.判令反诉被告退还反诉原告已缴纳的一年租金367,196元；3.判令反诉被告退还反诉原告已缴纳的租赁押金10万元；4.判令反诉被告退还反诉原告已缴纳的物业管理费17,568元；5.判令反诉被告退还反诉原告已缴纳的装修押金1.40万元；6.判令反诉被告退还反诉原告多支付的租金17,332.81元(即垫付之前承租方未付租金部分)；7.判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失519,557.95元。事实与理由：双方就系争房屋签订租赁合同，反诉原告承租系争房屋是作为开设宾馆使用，并为此支付了一年的租金及物业管理费，然而在装修过程中，反诉原告发现反诉被告提供的房屋不符合开设宾馆的条件，存在瑕疵：主要体现为房屋的层高过低，排污系统没有纳入市政排污网管，周边环境不符合消防要求，存在安全隐患，反诉被告拒绝整改，且房屋中原有注册的一家宾馆的工商登记尚未注销，致使被告无法进行工商登记。为此反诉原告要求解除双方的租赁合同，诉如所请。反诉被告车市管理公司对反诉请求辩称，反诉被告对合同解除没有异议，但不认可反诉原告要求确认的解除时间，应当以法院判决解除日为准。反诉原告支付了一年的租金及物业管理费，但是基于双方租赁合同合法有效并予以实际履行，不存在退还的问题。押金基于合同约定，应予以没收。反诉被告确认反诉原告支付1.40万元装修押金，该钱款应在反诉原告将系争房屋恢复原状通过验收后予以返还。至于反诉原告要求反诉被告退还17,332.81元，反诉被告不同意，当时反诉原告一并向反诉被告支付516,096.81元，其中44万元为POS机刷卡支付，其余以现金的方式分别支付5万和26,096.81元；上述费用包含了一年的租金、物业管理费、租赁保证金10万元、装修押金1.40万元，以及反诉原告为上手承租人支付的上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号房屋租金5,878.33元，上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX-XXX号房屋租金6,434.48元，注册押金5,000元，刷POS机手续费20元，共计516,096.81元。上述费用的支付是双方商量好的，反诉原告同意后按照这个金额支付，现已经履行完毕，反诉原告自愿垫付之前承租方的租金，不存在返还。至于其中的注册押金5,000元，上一手承租人是将宾馆及注册信息一并交付反诉原告，由反诉原告继续使用，如反诉原告将在房屋中的注册注销或迁移的话，该5,000元反诉被告愿意退还。至于反诉原告的装修损失，反诉被告要求将房屋恢复原状，不存在赔偿，就装修造价金额，根据鉴定单位出具的装修造价，仅为317,061.49元，其他部分都是反诉原告自行估算陈述，反诉被告不予认可。经审理查明，上海车市实业发展有限公司是系争房屋的产权人，其委托车市管理公司对外管理及出租系争房屋。2017年8月8日，车市管理公司作为出租方(甲方)与计庆先作为承租方(乙方)签署租赁合同，约定由甲方出租系争房屋给乙方，上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号一层建筑面积为54.53平方米，4789弄15-20号第二、三层房屋建筑面积为656.58平方米，乙方租赁该房屋仅作为宾馆使用，乙方在租赁期间的经营资格及所经营商品的许可证照的办理，均由乙方自行解决；甲方于2017年8月11日前向乙方交付房屋，租赁期自2017年8月11日起至2023年8月10日止；该房屋租金自2017年8月11日起至2018年8月10日租赁期限内，19号一层租赁期限内每日每平方米为4元，该15-20号二、三层租赁期限内每日每平方米1.20元，年租金总计为367,196元；2018年8月11日至2019年8月10日租赁期限内年租金为389,228元；2019年8月11日起至2020年8月10日租赁期限内年租金为412,582元；……先付后用，壹年一付；乙方应于每一年起租日前30天向甲方支付下年度的租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按年租金的千分之五支付违约金；本合同签署之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，不足以抵扣时，乙方应予以补足；乙方承担的物业管理费用为，该19号一层每月为4.85元每平方米，15-20号二、三层每月200元每间，每月合计为1,464元，壹年一付，先付后用；租赁期间，乙方应该合理使用并爱护房屋及附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；租赁期满，甲方要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，乙方为恢复原状拆除添置的设备时，不得损坏房屋结构，乙方未搬离的设施、装修视为乙方放弃所有权及处置权；乙方返还房屋应当符合正常使用状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，可变更或提前终止本合同，但提出变更或提前终止合同的一方应提前30日书面向另一方提出，因变更或终止合同，使一方遭受损失的，违约方应负责赔偿；乙方有下列情形之一的，甲方有权随时终止合同，乙方已付租金、保证金作为终止本合同的违约金，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应追补造成的损失与违约金的差额部分：……9.3.2因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；……9.3.4乙方逾期不支付租金累计超过15日的；乙方在本租赁场所内注册公司或分支机构等的，租赁届满或合同提前解除的，应在甲方限定期限内注销或迁移；……。另在租赁合同附件“上海车市装修协议”中约定，乙方的装修方案经甲方管理部门审批通过后，可方到工程部办理施工手续及施工，并缴纳装修进场押金2,000元每间(共7间)，待乙方退租后，经甲方验收未因施工对市场造成影响的将装修进场押金免息退还乙方；……。2017年8月，计庆先方共支付车市管理公司516,096.81元，车市管理公司分别向其开具收据三张，其中金额44万元收款事由为“1#下15-20#2-3下部分租金”，20元收款事由为“手续费”，76,076.81元收款事由为“部分租金”。就上述支付，双方共同确认，包含一年租金及物业管理费、租赁保证金10万元、装修押金1.40万元、计庆先为上手承租方支付的19号一层房屋的租金5,878.33元，15-20号二、三层租金6,434.48元、注册押金5,000元、POS机手续费20元。车市管理公司将系争房屋交付计庆先，计庆先对房屋进行装修。双方确认，原先的承租方用系争房屋用以开设“上海市浦东新区航头镇滨州旅馆”，交付的房屋中存有原先承租方的装修。在装修过程中，因车市管理公司发现计庆先方在房梁上打洞，双方进行了沟通。2017年9月30日，计庆先向车市管理公司出具“承诺书”，表示其于2017年8月12日开始正式实施装修，施工期间并未向车市管理公司提交过任何施工方案，现针对施工过程中擅自对房梁打洞事宜，补救措施如下：1、由车市管理公司联系有资质的鉴定机构对房屋损失进行鉴定及评估，鉴定费用和鉴定结果的赔偿及补救措施费用由本人承担；2、在鉴定结果还没有出来之前，将暂停对屋顶设施的装修，只针对其他的做一些简单的装修；其承诺承担由本人造成的房屋损坏的全部责任。上海车市实业发展有限公司2017年10月委托上海房屋质量检测站对上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX-XXX号三层混凝土梁进行了专项检测，结论为被检测房屋三层结构混凝土梁南端中部由多个洞口，混凝土梁的竖向箍筋和纵向腰筋被切断，存在安全隐患，建议采用微膨胀细石混凝土将洞口填实，外贴碳纤维进行加固处理；委托方由此支付检测费15,000元。2017年11月14日，车市管理公司向计庆先发送“装修整改通知”，表示根据检测结果，要求计庆先方于2017年11月30日前根据检测报告的结果建议的方法自行修补好违规工程，并承担因检测预先支付的费用15,000元，待我司专职人员验收后方可进行余下装修，逾期未整改的，将采取相关措施。2018年1月24日，计庆先向车市管理公司发送“请求限期出具验收报告的函”，提到装修过程中，车市管理公司说其擅自在房梁上打洞，但实际情况是我们接手时房梁上已经有三个洞，计庆先方因消防安装只打了一个洞，后经相关部门鉴定，需要维修，计庆先方为不耽误装修进程，承诺全部由其按照检测机构意见维修，并于2017年11月26日维修完毕，经电话、短信、亲自去人等方式通知车市管理公司验收，但毫无动静，现要求车市管理公司三日内验收并出具验收报告。2018年1月29日，车市管理公司出具回函，表示收到上述函件，表示就房屋受损事实、原因及状态已有定论，无需再做出反复及无助于推进工作的解释；另外对计庆先提出的要求，则认为，系争房屋已由计庆先占有使用，其对房屋负有法定和约定的保持安全完整的义务，现既已按整修方案整改完毕，应自查自检，并严格按照装修协议约定施工和按照合同约定合理合法使用房屋。2018年3月，计庆先再行向车市管理公司发函，表示对租赁合同履行存在的问题，提出如下解决方案：一、终止合同，要求退还已支付合同项下款项，对装修投入要求按评估赔偿等；二、继续履行合同，但前提是对于房梁打洞穿线问题已经完成维修，双方互不追究责任，归还计庆先方的承诺书；延长合同期限，减少租金标准等等。同月，车市管理公司收到该函件予以回复表示，双方租赁合同双方已经依约履行，不存在其指责事由，第二则认为系争房屋已由计庆先方占有使用，现要求按照合同约定合理合法使用。2018年7月，计庆先通过律师向车市管理公司发送《律师函》，表示系争房屋于2017年9月19日在对计庆先没有任何说法下被车市管理公司收回并换锁；房屋2楼过道层高达不到开设宾馆的层高要求；房屋的排污系统没有与市政排污网管联网，不符合开设宾馆的环保要求；该房屋消防设施不符合相关要求，存在安全隐患；房屋在出租给计庆先方前就存在安全隐患，横梁上已经被打洞穿线，因原先吊顶覆盖而未发现；综上，认为无法实现合同目的，要求退还已支付的517,610元，另外赔偿装修损失58万元。车市管理公司确认收到该律师函，并在同月向本院提交诉状，诉请要求计庆先继续履行租赁合同。案件审理期间，车市管理公司对计庆先对打洞部位修复后梁的状态是否符合安全标准进行鉴定。经本院委托，上海市房屋建筑设计院有限公司出具司法鉴定意见书：上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX-XXX号三层共有五根梁19个洞口被封堵，经鉴定未见梁开洞加固修复设计和施工文件，对梁的开洞未进行有效加固，不符合有关规范的安全标准要求。双方对该鉴定结论，均不持异议。另外鉴定人员提出，当事人自行委托的检测单位出具的仅为修复建议，没有包含加固设计的内容，没有施工图，没有具体化，不具操作性；另外，房屋按照符合要求的施工图规范施工下，可以恢复到不低于原来房屋的安全状态。在该基础上，双方共同同意由上海市房屋建筑设计院有限公司出具对房屋打洞部位的修复方案及修复费用的估算书。鉴定单位为此就上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX-XXX号三层钢筋混凝土梁的开洞损坏情况，出具具体的修复方案，并结合该修复方案，同时考虑零星修缮工程特点，估算修复费用为16,510.06元。车市管理公司对修复方案不持异议，但认为修复费用偏低，人工价格不符合市场价格，也没有考虑到修复中对装修的损害。计庆先对修复方案及修复费用本身均不持异议。根据鉴定人员的解释，工程较小，在估价中已经相应提高了人工费及运输费，符合市场价格，对装修中的吊顶在修复时可以拆卸，之后可以进行复原不存在对装修造成损害，在车市管理公司没有其他证据推翻上述意见下，本院认为修复中是否会造成损害，目前尚未发生，由此要求体现在修复费用中，没有事实依据，鉴定人员的意见尚属合理，本院予以采纳。另外，计庆先方对系争房屋已经进行的装修申请造价评估，经委托，由上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司进行审价，鉴定意见为：1.装修造价为317,061.49元；2.计庆先单方要求，现场剩余材料造价34,575.92元；3.计庆先单方要求，鉴定单位无具体资料可测算部分为165,122.44元，包含拆除费用、垃圾清运费46,500元，设计费28,000元，已加工、未运至现场的材料(石材)19,000元，定金损失5,000元，消防工程现场不可见部分66,622.44元。之后对现场无法回收使用的剩余材料，鉴定单位出具补充说明，原现场剩余材料清单第14条“普通硅酸盐水泥32.5级”及第15条“滑石粉”为现场可见已无法回收利用的剩余材料，涉及金额为2,798.10(含税金)元。计庆先方对鉴定报告没有异议，但认为现场还有瓷砖没有计入价格，不在现场的订制大理石，均应计入装修损失，还有第三部分的费用发生；但为此并未提供证据。车市管理公司对鉴定报告不持异议，由法院认定，现场无法回收利用的材料就是建筑垃圾应予以清运，其他费用都是计庆先自行陈述，不予认可。鉴定单位表述，鉴定意见中第二、三项均为根据计庆先方描述后测算：现场材料有两种，一类为打开包装无法再行利用，鉴定单位已经予以评估，还有一类是整箱未拆包装，或拆除包装后里面是完整的标准材料，可以回收利用，该部分未予计价；至于第三项均是根据计庆先自行陈述费用记载，鉴定单位没有进行专业测算及合并，其未提供相关书面材料，专业单位无法做出相应意见。对该鉴定意见，本院认为，第一项装修造价，是经过鉴定单位现场勘查及专业测算得出，就该金额317,061.49元双方不持异议，本院予以确认；现场尚未使用的材料中，无法回收利用的，金额为2,798.10元，该费用是因装修行为而产生，现双方租赁终止，可作为装修损失的一部分，本院亦予以确认；至于其他未予拆封或可回收利用的材料，都属标准化材料，可再行利用，不应计入装修损失部分；至于第三项内容，均为计庆先自行陈述，车市管理公司均不认可下，在法院再行指定的举证期限内，亦未提供证据证明，故本院均难以采信。另查，在案件审理期间，系争房屋中已无人员。为避免扩大损失，双方于2019年5月31日办理了房屋交接手续，车市管理公司表示同意接收房屋由其保管，对装修是否拆除及是否恢复原状由法院判决认定。以上事实，由经庭审质证的上海市房地产权证、证明、《上海车市房屋租赁合同》、收据、承诺书、《房屋质量检测报告》及发票、《装修整改通知》、《请求限期出具验收报告的函》及回函、《关于的解决方案》及回函、《律师函》、营业执照、《上海市房屋建筑设计院有限公司司法鉴定意见书》、《沪南路XXX弄XXX号一层、15-30号2-3层房屋中打洞梁修复费用估算书》、《工程审价司法鉴定意见书》及补充说明等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。车市管理公司与计庆先就系争房屋建立租赁关系，相关约定为双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应予以恪守。在双方合同履行过程中，因计庆先在装修中存在不妥当行为，由此发生争议，之后计庆先方虽进行了修复，但根据庭审调查，该修复并不符合有关规范的安全标准。后计庆先以房屋不符合开设宾馆条件为由，要求解除双方租赁合同，车市管理公司鉴于计庆先不愿意继续履行同意解除租赁合同，但不认同其解除的理由，认为系计庆先擅自解约，对此本院认为，承租方承租房屋的目的及选择的房屋应需具备何条件，应较出租方有更为有利、全面、深入地了解，签订合同前，承租人有充分的时间和能力考查房屋的真实情况，衡量房屋能否满足其租赁的需要，审查房屋的情况以判断基于该房屋能否办理相关经营文件等；况且，系争房屋之前的使用状况，也是作为旅馆经营使用并办理出相关证照，计庆先方在签约后至2018年7月发解除意思函件前从未对房屋不符合其使用目的提出过异议，由此现以房屋不符合其使用目的为由行使解除权，于法无据。鉴于计庆先不愿意继续履行合同，车市管理公司也于2019年5月28日庭审中同意解除租赁合同，由此本院确认双方租赁合同于该日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院对车市管理公司的请求认定如下：第一、计庆先对房屋进行装修是得到出租方同意下实施的行为，且合同中并未约定合同解除后应将房屋恢复至毛坯状态返还，房屋交付时本身也存在装修，现双方已经按照房屋的现状完成了交接手续，由此对车市管理公司再行要求拆除装修恢复至毛坯状态返还的请求，不予支持；但系争房屋因计庆先方打洞的行为致主体结构受到损害，应予以恢复，车市管理公司要求计庆先赔付修复费用，计庆先也同意以承担修复费用的形式承担责任，并无不可，至于其提出只打了五个洞，只在这个范围承担责任，但对此事实并未举证，如原先存在有洞，计庆先方不应进行装修，而需与出租方先行明确房屋的状态，固定双方的责任，现车市管理公司不予确认下，计庆先在已行装修下，本院难以采信计庆先的意见，故对车市管理公司主张的检测费1.50万元及修复费16,510.06元，于法有据，本院均予支持。第二、车市管理公司要求计庆先按照年租金人民币389,228元的标准以及物业管理费年标准17,568元支付从2018年8月11日起至实际返还之日止的租金及物业管理费；计庆先认为于2017年9月19日房屋已被车市管理公司控制，不愿意承担租金及物业管理费，对此本院认为，系争房屋由车市管理公司交付计庆先使用，在使用过程中虽因梁上打洞问题进行交涉，但并无充足的证据证明房屋已不在计庆先的控制下，双方于2019年5月31日办理交接手续，本院认定房屋实际返还日为2019年5月31日，该期间的租金或使用费应计庆先方应予承担；但考虑计庆先修复房梁后，出租方并未按照之前意见及时由专项人员进行房屋验收而自行变更让承租方自行验收，致使房屋修复状态一直未予明确，造成之后客观上承租方停止装修房屋并未实际使用的状况，在此情况下，本院根据双方过错，认定承租方承担主要的房屋空置损失；因2018年8月11日前租金计庆先已全额支付，故综合本院酌情认定计庆先再行支付截止至2019年5月31日期间租金、使用费159,699元及物业管理费7,045元。第三、逾期付款违约金；因计庆先方并不具有解除权，车市管理公司不同意解除随即提出继续履行合同的诉讼，计庆先应当在合同约定的时间内付款，其行为构成逾期付款违约。现车市管理公司按照日千分之五标准，以一年租金为本金主张2018年7月11日至实际支付之日的违约金，本院认为鉴于车市管理公司已于2019年5月28日同意解除，就解除后果也存在救济和主张，在此情形下，就违约金本院支持至2019年5月28日；另外租金至合同解除下就不再计算，计庆先对违约金标准也提出过高的抗辩，违约金金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，本院将以计庆先违约给车市管理公司造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定15,000元。第四、计庆先支付的10万元保证金；鉴于合同解除系计庆先提出，且并无合同或法律赋予的解除权，由此车市管理公司依约要求没收该10万元，于法有据，计庆先提出要求返还该保证金的请求，本院不予支持。第五、车市管理公司提出要求计庆先赔偿房屋贬值损失50万元，本院认为，根据鉴定单位的意见，房屋修复后可以恢复到不低于原来房屋的安全状态，现也没有任何证据显示房屋实际已经发生贬值损失，由此该请求没有事实及法律依据，本院不予支持。本院对计庆先提出的反诉请求认定如下：对合同解除及解除时间、租赁保证金的处理已经在上述认定中表述，在此不再赘述；第一、计庆先要求退还已经支付的2017年8月11日至2018年8月10日一年租金367,196元、物业管理费17,568元，因该期间属于双方租赁期间，作为承租方应当承担租金及物业管理费，同时本院也结合双方的履行情况及责任，对截止至2019年5月31日的租金、使用费及物业管理费在承担上已综合予以考量，故对该请求不予支持。第二、双方合同解除，目前房屋已经交还，房屋内的装修也因合同终止而不再完成，由此计庆先缴纳的装修押金1.40万元，应予以返还，对该请求本院支持。第三、计庆先要求车市管理公司返还其多付的17,332.81元，其中包含为之前承租人支付的租金12,312.81元、注册押金5,000元、POS机手续费20元，对此本院认为，双方虽无书面约定，但客观上已经通过实际支付予以履行，该金额也应该是经过计算并得到计庆先方的确认而支付，是双方意思自治的表现，现计庆先没有任何证据证明其支付是违背其意愿而履行，要求全额返还，并无依据，但该款项中涉及注册押金，现房屋中的商业登记信息并不是计庆先进行的注册，计庆先也未在房屋中进行商业信息注册登记，车市管理公司以计庆先先行注销原先工商登记为退还押金的前提，其一没有明确约定，其二，计庆先也不是该工商执照的主体，无权处置，由此该款应在合同解除时予以退还。第四、对于装修损失，客观上计庆先对系争房屋进行了部分装修，而装修行为得到了车市管理公司的同意，现双方合同解除，在没有合同明确约定下，对已形成的附合装修酌情给予适当补偿，本院将参照鉴定单位的鉴定意见并结合双方合同履行状况，认定车市管理公司支付计庆先装修费用10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海车市汽车市场经营管理有限公司与被告(反诉原告)计庆先订立的《上海车市房屋租赁合同》于2019年5月28日予以解除；二、被告(反诉原告)计庆先应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海车市汽车市场经营管理有限公司截止2018年5月31日的租金、使用费159,699元及物业管理费7,045元；三、被告(反诉原告)计庆先应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海车市汽车市场经营管理有限公司逾期付款违约金15,000元；四、被告(反诉原告)计庆先应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海车市汽车市场经营管理有限公司房屋检测费15,000元；五、被告(反诉原告)计庆先应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海车市汽车市场经营管理有限公司房屋修复费用16,510.06元；六、确认被告(反诉原告)计庆先已支付的租赁保证金100,000元归原告(反诉被告)上海车市汽车市场经营管理有限公司所有；七、原告(反诉被告)上海车市汽车市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)计庆先装修押金14,000元；八、原告(反诉被告)上海车市汽车市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)计庆先注册押金5,000元；九、原告(反诉被告)上海车市汽车市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)计庆先装修损失100,000元；十、驳回原告(反诉被告)上海车市汽车市场经营管理有限公司的其余本诉诉讼请求；十一、驳回被告(反诉原告)计庆先的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,542元，减半收取计6,271元，房屋鉴定费合计68,000元，由原告(反诉被告)上海车市汽车市场经营管理有限公司负担16,022元，被告(反诉原告)计庆先负担58,249元；反诉案件受理费6,900元，装修造价鉴定费15,000元，由原告(反诉被告)上海车市汽车市场经营管理有限公司负担5,840元，被告(反诉原告)计庆先负担16,060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一九年六月二十七日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。