新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0102民初3868号原告：贾卫彪，男，1963年4月23日出生，汉族，无固定职业，住新疆乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：杨斌，新疆方天律师事务所律师。委托诉讼代理人：于海燕，新疆方天律师事务所律师。被告：明德利，男，1941年7月14日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：明红军，男，1970年6月10日出生，汉族，乌鲁木齐正远合众通讯技术有限公司办公室主任，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：张国杰，新疆瑞诚律师事务所律师。被告：乌鲁木齐市天山区房屋征收与补偿管理办公室，住所地：乌鲁木齐市大湾北路，统一社会信用代码：1265010278986426XT。法定代表人：张雄，该单位主任。委托诉讼代理人：康明远，新疆法爱律师事务所律师。原告贾卫彪与被告明德利、乌鲁木齐市天山区房屋征收与补偿管理办公室（以下简称天山区房屋征收办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾卫彪、委托诉讼代理人杨斌、于海燕，被告明德利的委托诉讼代理人明红军、张国杰，被告天山区房屋征收办的委托诉讼代理人康明远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾卫彪向本院提出诉讼请求：1.判令第一被告与第二被告共同支付原告宾馆拆迁各项补偿费30万元（以评估报告评估项目为准：1-4层装修费、监控设备安拆、水泥台阶、门头费、10平方米的防护栏、子母防盗门1个、简易防盗门1个、防盗门1个、搬迁补偿费、临时安置补偿费合计38.4万元）；2.判令第一被告返还原告租金84000元；3.判令本案诉讼费、邮寄送达费由被告承担。事实和理由，第一被告系天山区中湾街虹湾巷**房屋的所有权人，原告租赁第一被告房屋经营天山区虹湾巷谊友宾馆。2013年10月26日，原告与第一被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于乌鲁木齐市天山区一至四层及门面房一间租给乙方用于开设宾馆，租期为10年，自2013年12月1日至2023年11月30日。乙方在租赁期间，如遇国家统一征购，自然灾害等不可抗拒因素的情况下造成房屋无法使用，此合同终止，甲方收回所出租房屋，并按乙方实际使用时间收取房租，剩余房租退还乙方，乙方对租赁房屋所作的简单装修甲方由评估公司评估价格付给乙方。合同签订之后，原告对房屋进行了重新装饰装修，并履行了相应的合同义务。2018年3月10日，天山区人民政府决定对天山区大湾北路东片区进行征收，第二被告作出了房屋征收补偿方案，2018年4月15日天山区人民政府公示了该房屋所在区域的《房屋征收补偿决定》，为此，双方签订《房屋租赁合同》无法继续履行。第一被告与第二被告签订了《征收补偿协议》，由第一被告领取全部征收补偿款。根据征收补偿方案和《房屋租赁合同》的约定，原告作为天山区虹湾巷谊友宾馆的经营者，依法享有获取相应的拆迁补偿费用的权利，但是第二被告与第一被告没有将停产停业、装饰装修等各项拆迁补偿费用给予原告结算，同时，第一被告也没有按照合同约定返还原告剩余房屋租金84000元。第一被告与第二被告的行为严重侵犯了原告的合法财产权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告明德利辩称，我方手里没有评估报告，拆迁补偿协议里并没有对停产停业损失进行补偿。签约期限内奖励、搬迁补偿费、临时安置补偿费是依法给被征收人的，也就是我方。我方在将房屋出租前已经对房屋进行了装修，包括铺地板砖、安装门窗等，已经具备了居住出租条件，房屋征收针对装修部分的补偿，我方应占80%以上。在诉讼前，我方与原告协商补偿事宜，但是原告要价太高，我们没有达成合意，同时我方尚未拿到拆迁补偿款，不具备向被告支付条件，不是我方故意违约。原告直到2019年4月20日才办理房屋交接手续，2018年6月份开始拆迁，造成向原告退还租金较晚。原告欠缴水电费5266.32元，应该由原告承担，我方已经代被告缴纳，此部分费用应当从原告剩余租金中扣除，实际应当向原告退还租金78733.68元。被告天山区房屋征收办辩称，原告不具备起诉我方并要求我方支付征收补偿款的民事诉讼主体资格。房屋产权证号为乌房权证天山区字第**、乌房房权证字第**房的所有权人为明德利，国有土地使用证号为乌国用（2009）第××号土地使用权人也是明德利。因此本案的房屋所有权人是明德利，并不是原告贾卫彪。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收人只能是房屋所有权人，征收人与被征收人二者间的法律关系通过征收补偿协议予以约定和调整。本案中，征收补偿协议应当是答辩人与房屋所有权人明德利签订。原告不是合同的相对人，无权将我方列为被告。根据合同相对性原则，合同只能在合同当事人之间产生效力，只能由合同当事人基于该合同提起诉讼。原告不是征收补偿协议的任何一方，原告要求我方承担责任于法无据。我方的征收程序符合法律规定，属合法有效的征收，我方与明德利签订的征收补偿协议也是合法有效的。根据《延安虹湾片区入户调查表》、《门牌证明》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》均明确载明房屋所有权人是明德利，由此确定被征收户是明德利。根据《货币补偿分户结果一览表》、《征收安置测算表》、《征收安置审批单》确定了补偿征收补偿款总额为7837481元，最终与第一被告明德利签订的《天山区房屋征收与补偿协议书》是完全符合法律规定的，我方征收程序也是完全符合法律规定的，属合法有效的征收。由于本案房屋所有权人是明德利，征收程序和征收补偿协议均合法有效，所以，案涉房屋的征收补偿款应当发放给明德利，而不是本案原告贾卫彪，答辩人没有向原告支付任何征收补偿款的义务。我方已通过银行将征收补偿款打到明德利的个人卡号里了，我方与本案无关，不应当承担任何法律责任，请求驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下:位于天山区房屋为明德利单独所有之房屋，该房屋建造于2009年，明德利对案涉房屋进行了装修，装修部分包括铺贴地板砖、安装房间窗户、安装各房间钢木门、粉刷墙壁等。明德利将案涉房屋出租于贾卫彪前，租于他人居住。2013年10月26日，贾卫彪与明德利签订《房屋租赁合同》，约定：明德利将上述房屋一至四层及门面房一间租赁给贾卫彪开设宾馆，租期为2013年12月1日至2023年11月30日。年租金为168000元，一年一付，由乙方承担租赁期间的水费、电费、暖气费、有线电视费等居住使用费。租赁期间，贾卫彪不得破坏房屋结构，不得擅自改变房屋现状，应保持房屋现有布局，保持该房屋所有配件及设施完好无损，如有损坏照价赔偿。租赁期间，如遇国家统一征购，自然灾害等不可抗拒因素造成房屋无法使用，此合同终止，明德利收回出租房屋，并按实际使用时间收取房租，剩余房租退还贾卫彪，乙方对租赁房屋所做简单装修由甲方经评估公司评估价格付给乙方。贾卫彪租得房屋后，对房屋进行装修改造，用于经营天山区中湾街谊友宾馆。贾卫彪对房屋所作装修改造双方无争议部分包括：1、在3楼至4楼之间建造了室内楼梯；2、租用5间平房其中一间，装修改造为宾馆大堂用作宾馆大厅，修建吧台1个，安装防护栏；3、安装摄像头3个；4、安装宾馆招牌；5、安装子母防盗门1个；6、安装简易防盗门1个；7、安装防盗门1个；8、于宾馆大堂门口修建一级台阶1个。贾卫彪对明德利对案涉房屋所铺贴地板砖、安装的房间窗户未作更换，直接予以利用。天山区中湾街谊友宾馆注册日期为2015年3月26日。合同履行期间，贾卫彪缴纳2013年12月1日至2018年11月30日房租840000元。2018年4月26日新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）出具报告编号为：新德旺房估字第201803（大湾北路东片区）-FKJ-044号《评估报告》，对案涉房屋进行征收补偿评估。涉及贾卫彪诉讼请求部分评估结果如下：1、签约期限内奖励195977元；2、搬迁补偿费1500元；3、临时安置补偿费5400元；4、一至四层房屋装修268371元；5、平房装修31096元；6、摄像头安拆300元；7、水泥台阶1758元；8、门头1200元；9、防护栏1856元；10、子母防盗门1500元；11、简易防盗门1500元；12、防盗门2400元。2018年5月20日，明德利与天山区房屋征收办签订《房屋征收与补偿协议书》，双方达成协议，对明德利所有的位于天山区房屋进行征收补偿，补偿方式为根据新德旺房地产评估有限公司出具的新德旺房估字第201803ＦＫＪ-044号评估报告对明德利进行货币补偿。对涉及本案双方争议部分补偿标准为：附属设施补偿40406786元（此部分包括案争装修及附属物的补偿），一次性搬家补助费1500元，一次临时安置补偿费5400元，签约期限内奖励195977元。2018年6月2日，贾卫彪停止经营谊友宾馆。2018年6月14日，明德利代贾卫彪缴纳案涉房屋电费323.2元，水费3072.16元。2018年6月22日，明德利代贾卫彪缴纳案涉房屋水费1870.96元，贾卫彪对该事实不予认可，但贾卫彪于2019年4月20方将案涉房屋交接于明德利，本院对该事实予以确认。2019年4月20日，明德利与贾卫彪签订协议书一份，约定：乙方自愿将租赁房屋内的物品搬出，交还房屋钥匙。双方之间的租赁房屋装修款、租赁款项事宜以法院判决结果为准。本院认为，天，天山区征收办以案涉房屋所有权人明德利为被征收人，法定征收程序，与明德利签订的《房屋征收与补偿协议》，是天山区征收办、明德利双方实施的合法有效的法律行为。贾卫彪是案涉房屋的承租人，而非案涉房屋所有权人，在案涉房屋征收补偿过程中，其并不具备被征收人资格。贾卫彪不是《房屋征收与补偿协议》当事人，天山区房屋征收办不负有向其履行义务的责任。贾卫彪请求天山区征收办向其支付宾馆拆迁各项补偿费，于法无据，本院不予支持。《合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。《租赁合同》约定房屋用途为开设宾馆，并在第十二条约定了对简单装修进行赔偿的相关事宜，明德利应对贾卫彪对案涉房屋的装修进行赔偿。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。贾卫彪主张，双方诉争装修部分评估值的90%应为其所有，但其并未能就其所主张实施的全部装修项目以及装修花费进行充分举证。根据庭审查明的事实，本院确定明德利应赔偿贾卫彪装修损失的项目及金额如下：1、1-4层装修赔偿。贾卫彪主张，其对案涉房屋进行了分割改造，改造3-4层之间的楼梯，进行了卫生间改造，安装卫生间门28个，更换宾馆大堂前门，将大堂的一个窗户改造成了后门，利用1楼走廊改造了过道，于过道铺贴了地板砖，改造了上下水、电路，吧台装修，铲除原墙皮重新进行了粉刷，贴了墙纸，将26个木门换成了钢木门，并出示笔记本两册、提供证人对以上事实进行证明。明德利辩称，该房屋性质为住宅用房，评估公司未对这么多的门和马桶进行评估，同时房内可拆除取走设施亦不在评估范围之内，其认可贾卫彪修建了卫生间，但对具体个数不予认可，亦不认可证人证言，同时贾卫彪对房屋的装修未经其同意。贾卫彪提供的书证、证人证言不能证明其对案涉房屋如其所述进行了装修改造。本院认为，评估报告对1-4层装修实施的是整体评估，并未对具体装修项目进行单列估值，根据双方租赁合同约定“如遇国家征购，由明德利对贾卫彪所做简单装修进行赔偿”以及贾卫彪使用案涉房屋开设经营宾馆的客观事实，本院酌定，明德利对贾卫彪1至4层装修按照该部分评估值的35%进行赔偿，即93929.85元（一至四层装修评估值268371元×35%=93929.85元）；2、平房装修赔偿。经查明的事实可以确定，贾卫彪对用作宾馆大厅的1间平房进行了较为充分的装修，本院酌定，明德利对贾卫彪该间平房装修按照该部分评估值的60%进行赔偿，既3731.52元（31096元÷5间×60%=3731.52元）。3、监控设备赔偿。明德利认可监控设备为贾卫彪安装，该部分估值为300元，明德利应偿付贾卫彪该部分损失300元；4、水泥台阶赔偿。明德利、贾卫彪均修建了水泥台阶，明德利修建台阶为4级并进行黏贴瓷砖装饰，贾卫彪修建台阶为1级简易台阶。本院酌定明德利按照此部分评估值的30%对贾卫彪进行赔偿，即527.4元（1758元×30%=527.4元）；5、门头赔偿。贾卫彪安装了宾馆招牌，对门头进行了装饰，明德利应偿付贾卫彪该部分损失1200元；6、防护栏赔偿。贾卫彪主张其作防护栏为10平方米左右，但其提供证人证实贾卫彪所作防护栏在6平方米左右，明德利应偿付贾卫彪该部分损失480元（80元/平方米×6平方米=480元）；7、子母防盗门赔偿。明德利认可该门为贾卫彪所安装，明德利应偿付贾卫彪该部分损失1500元；8、简易防盗门赔偿。贾卫彪安装简易防盗门1个，明德利应偿付贾卫彪该部分损失500元；9、防盗门赔偿。贾卫彪安装防盗门1个，明德利应偿付贾卫彪该部分损失800元；以上明德利应偿付贾卫彪装饰装修损失共计102968.77元。贾卫彪缴纳房屋租金至2018年11月30日，其为配合案涉房屋的征收，于2018年6月2日即停止了对宾馆的经营，其主张明德利应向其退还半年房屋租金84000元。明德利认可此事实，并同意退还剩余房租。扣除明德利代贾卫彪缴纳的水费、电费5266.32元，明德利应退还贾卫彪房屋租金78733.68元（84000元-5266.32元=78733.68元）。签约期限内奖励、搬迁补偿费、临时安置补偿费均以被征收人为补偿对象，贾卫彪并非案涉房屋的被征收人。同时贾卫彪与明德利签订的《房屋租赁合同》未约定上述三项补偿事项，贾卫彪无权要求明德利给予其签约期限内奖励、搬迁补偿费以及临时安置补偿费。本院对于贾卫彪请求支付签约期限内奖励、搬迁补偿费、临时安置补偿费的请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告明德利偿付原告贾卫彪装饰装修损失102968.77元；二、被告明德利返还原告贾卫彪剩余房屋租金78733.68元；三、驳回原告贾卫彪要求被告明德利、乌鲁木齐市天山区房屋征收与补偿管理办公室支付签约期限内奖励、搬迁补偿费、临时安置补偿费的诉讼请求。上述款项181702.45元，被告明德利于本判决生效后十日内，向原告贾卫彪一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告贾卫彪请求标的额384000元，本院核定给付标的额181702.45元，占请求标的额的47.3%。案件受理费7060元，减半收取3530元（原告贾卫彪已预交4280元），由原告贾卫彪负担1860.31元，由被告明德利负担1669.69元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  麦祖义二〇一九年六月二十四日书记员  柳玉辉