上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初26953号原告(反诉被告)：范军，男，1980年6月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈燕萍，上海高达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范章余，上海高达律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：上海灿城房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杜婷，执行董事。委托诉讼代理人：刘宏耀，上海君拓律师事务所律师。原告(反诉被告)范军与被告(反诉原告)上海灿城房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告上海灿城房地产经纪有限公司提起反诉，本院依法受理后合并审理，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)范军、委托诉讼代理人陈燕萍、范章余、被告(反诉原告)上海灿城房地产经纪有限公司法定代表人杜婷、委托诉讼代理人刘宏耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)范军向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的房屋租赁合同解除；2.判令被告立即腾空和迁出上海市浦东新区川周路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋交还给原告；3.判令被告按每月人民币2,500元(以下币种均为人民币)标准立即支付原告自2019年2月8日起至被告实际返还房屋之日止的租金、占有使用费；4.判令被告支付违约金6万元；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加了诉讼请求，要求判令被告支付2017年1月8日至同年2月7日止的租金2,500元，并将第四项诉讼请求调整为：判令被告支付违约金1万元。事实和理由：2016年9月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定原告将位于上海市浦东新区川周路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称：系争房屋)出租被告；租期自2016年10月8日至2021年10月7日止；每月租金2,500元，三月一付，被告应于前一期租金到期前三日内支付；保证金2,500元；被告逾期不支付租金累计超过15日，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失；违约金6万元。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但被告并未按合同约定方式支付租金，多次逾期超过15天，截至2019年1月7日，被告应付租金75,000元，实际支付62,500元，经原告多次催讨后，被告于2019年1月20日支付了2,500元，现原告因讨款无着起诉来院，要求判如诉请。被告(反诉原告)上海灿城房地产经纪有限公司反诉并辩称，原告交付系争房屋后，被告对系争房屋进行了装修，支出了相应的装修费用；2017年1月25日，原、被告达成协议明确：2017年1月的租金于2021年7月支付，之后租金一月一付；2016年10月8日至2019年1月31日共计27个月，因双方约定2017年1月8日至2017年2月7日的房租应于2021年3月7日支付，故被告应当支付26个月的房租。截止原告起诉时，被告已按月支付了27个月的租金及保证金，故被告不存在拖欠原告租金的情况、没有违约，因此不同意原告全部诉讼请求，鉴于原告多次骚扰被告租客，被告于2019年2月18日书面通知原告解除双方签订的《房屋租赁合同》并提出反诉请求：1.判令原告支付违约金6万元；2.判令原告赔偿被告装修损失35,000元；3.判令原告承担本案的诉讼费用。原告(反诉被告)范军针对反诉辩称，被告方在合同履行过程中持续违约，原告多次向被告交涉，要求被告按照合同约定履行付款义务。但由于被告经营不善，无法筹集资金按时付款，遂引起本案诉讼。原告提起本诉系为了维护自身合法权益，被告的反诉并无依据，故不同意被告全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月7日，原、被告签订合同编号为：CcdcXXXXXXXX-01《房屋租赁合同》约定，原告将位于上海市浦东新区川周路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告；原告同意给予被告2016年9月8日起至2016年10月7日为装修期；租期自2016年10月8日起至2021年10月7日止；每月租金2,500元，三月一付，被告应在前一期租金到期日前三天内支付；租赁保证金2,500元，合同终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定由被告承担但还未缴纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还被告；原、被告同意，被告逾期不支付租金累计超过十五日的，原告可书面通知被告解除合同，并有权要求被告赔偿损失，原、被告如有任一方违约的，违约方需赔偿被违约方6万元。合同第七条第二款还约定，原告未经被告同意要求调涨房租或租期未满要求提前解除合同的，被告可书面通知原告解除合同并有权要求原告赔偿损失。双方还就其它权利义务进行了具体约定。合同签订当日，被告向原告支付了前三个月租金7,500元及租房保证金2,500元。原告也按约向被告交付了系争房屋。2017年1月24日，被告工作人员通过微信向原告发送《协议书》明确，就涉案《房屋租赁合同》，现经原、被告双方协商一致，对租金支付方式作如下调整：2017年1月8日至2017年2月7日的租金延至2021年7月8日支付；被告于2017年2月8日前支付原告7,500元(其中2,500元为系争房屋的租金)，2017年3月8日前支付原告7,500元(其中2,500元为系争房屋的租金)，其它条款均不变，按原合同操作。对此，原告微信回复“同意上面的补充协议”。2017年4月8日，原告微信联系被告工作人员提出“怎么是7,500元，这个月开始是三月一付”；同年6月21日，原告微信联系被告工作人员提出“21号了，马上半个月了，怎么说”，被告工作人员回复“星期五公司会先打一个月给您，下个月初再打一个月”，原告表示“不行的，什么情况”，双方沟通后，被告工作人员表示“您这就先包容一个月一付，租金不会不给”，原告则表示“合同是付三押一”。其后双方就被告付租问题多次联系。2018年9月16日，原告再次向被告工作人员发送微信明确：至今天为止，被告尚有二个月房租未付；对此，被告工作人员回复称原告的合同是一季一付，要一季一付也要从2018年10月起。2018年10月10日，原告通过微信通知被告：系争房屋的四季度房租已逾期，要求被告按照合同付清，否则将承担相应的责任与后果。2019年2月18日，被告向原告发送《律师函》明确：因原告数次骚扰租客并根据《房屋租赁合同》第七条第二款规定，通知原告解除涉案《房屋租赁合同》。该函件因原告拒收遭退。另查明，被告于2016年9月7日支付2016年10月8日至2017年1月7日的租金后，分别于2017年2月8日、3月22日、4月8日、5月7日、6月21日、7月27日、8月18日、9月13日、11月10日、12月7日、12月15日，2018年1月20日、3月13日、3月23日、5月1日、5月29日、7月2日、7月23日、9月3日、9月16日、10月10日、11月12日、12月16日，2019年1月20日各支付了系争房屋租金2,500元，上述款项共计6万元，所支付的租金对应时间为2017年2月8日至2019年2月7日。审理中，原、被告双方一致确认涉案《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除，且原告表示，租赁保证金将按照合同约定冲抵合同约定由乙方承担但还未缴纳的费用、余款将于房屋返还时返还被告。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》，微信聊天记录，建设银行卡交易明细，被告提供的《律师函》、EMS面单及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。被告承租系争房屋后，理应按照合同约定履行租金支付义务。审理中，被告辩称系争房屋的租金支付方式已由三月一付变更为一月一付，对此本院认为，该租金支付方式的变更应由双方协商一致，现审理已查明，原、被告仅就2017年1月8日至2月7日、2017年2月8日至5月7日的租金支付时间予以协议变更，故就剩余租期的租金，被告仍应按照合同约定“三月一付”履行付款义务，现被告在合同履行期间在原告屡次催讨下长期迟延支付租金的行为显已违反了合同约定，原告有权依据合同约定要求解除合同，并要求由被告承担相应的违约责任。原告起诉来院要求解除合同后，被告亦发函以原告骚扰被告租客等理由解除涉案《房屋租赁合同》，并提供了与租客之间的微信聊天记录予以佐证，因该聊天记录在内容上也仅反映了被告“租客”因年底资金紧张等原因暂缓支付被告租金的情况，与本案并无关联，故本院对此不予采信。审理中双方一致确认涉案《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除，本院予以准许。虽涉案《房屋租赁合同》最终在庭审中由双方协商一致解除，但本院认为，被告长期未按约支付租金的行为致使双方丧失了继续履行合同的信任基础，故合同解除的过错在于被告，本院对被告反诉要求原告支付违约金、赔偿装修损失的请求均不予支持。涉案《房屋租赁合同》解除后，被告应当结清欠付的2017年1月8日至2月7日、2019年2月8日至5月21日的租金，自系争房屋内迁出，将系争房屋返还原告，并承担房屋占有使用费，现原告要求被告按照涉案《房屋租赁合同》约定的每月2,500元标准支付合同解除后系争房屋占有使用费的请求，符合法律规定，本院应予支持。就被告应承担的违约责任，《房屋租赁合同》约定的违约金标准为6万元，原告在审理中自行将主张的违约金6万元降低为1万元，不违反法律规定，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海灿城房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告(反诉被告)范军位于上海市浦东新区川周路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、被告(反诉原告)上海灿城房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)范军租金11,166元；三、被告(反诉原告)上海灿城房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月2,500元标准支付原告(反诉被告)范军自2019年5月22日起至被告实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费；四、被告(反诉原告)上海灿城房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)范军违约金1万元；五、驳回反诉原告上海灿城房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1,550元，减半收取计775元；反诉受理费775元，减半收取计387.50元，均由被告(反诉原告)上海灿城房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇一九年六月十七日书记员  邱静雅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。