河北省文安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1026民初1164号原告:陈学杭，男，汉族，1988年2月9日出生，住河北省文安县。委托代理人李文艳，河北拓石律师事务所律师。被告：刘永利，男，汉族，1972年7月2日出生，住河北省文安县。委托代理人：高春玲，河北品拓律师事务所律师。委托代理人：张建芳，女，汉族，1972年4月6日出生，住河北省文安县。被告：孔源，男，汉族，1981年1月11日出生，住廊坊市广阳区。原告陈学杭与被告刘永利、孔源案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈学杭的委托诉讼代理人李文艳、被告刘永利的委托诉讼代理人高春玲、张建芳到庭参加了诉讼，被告孔源经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈学杭向本院提出诉讼请求:要求确认位于文安县南环路房庄村北侧和谐名苑小区4号楼1单元901室房产为原告所有，并停止对该房屋的执行，解除查封；诉讼费用由被告承担。2019年3月5日，原告收到法院送达的（2019）冀1026执异2号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议请求。原告认为该裁定缺乏事实和法律依据。原告与被告孔源于2018年9月12日签订购房协议，约定将坐落于文安县南环路和谐名苑小区4号楼1单元901室的房屋转让给原告，房款总价为人民币70万元整，由原告一次性支付。合同签订当日，原告向被告支付了全部房款，被告将房屋交付给原告使用，时间节点均发生在被告刘永利诉讼保全之前。该合同依法订立，合法有效，应受到法律的保护。另外没有办理房产过户手续，非原告原因造成，皆因该房产尚未办理房屋产权证，但这并不影响合同的效力。原告基于合同关系产生对标的房屋的占有权，依据《物权法》有优先于被告之间的债权优先性，有权利主张排除妨害。原告作为房屋的合法购买人，在被告刘永利对孔源立案执行后，依法向法院提出了书面异议，法院作出（2019）冀1026执异2号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。为维护原告的合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告刘永利辩称，被告孔源系该房屋的合法所有权人；原告诉请争议房产为原告所有不属于本案审理范围；本案应追加孔源妻子李国珍为共同被告；被告孔源及妻子李国珍与原告签订的《房屋买卖协议》明显低于市场价，损害了第三人的利益；该房产有房贷未归还，被告孔源与原告签订《房屋买卖协议》属无权处分行为；被告刘永利妻子张建芳曾经找到孔源问其该《房屋买卖协议》产生背景，孔源称，其向原告借款70万元，原告将事先打印好的《房屋买卖协议》让自己签字，为拿到这笔借款，就在该协议上签了字，借款是按照月息5分向原告支付的利息，对于孔源的陈述被告刘永利的妻子张建芳进行录像。被告孔源未到庭应诉，亦未提交答辩状。庭审中，原告陈学杭提供证据如下：一、（2019）冀1026执异2号执行裁定书一份。二、《商品房买卖合同》一份。用以证实位于和谐名苑小区4号楼1单元901室房屋为被告孔源购买。三、《房屋买卖协议》一份及银行流水五张。用以证实原告陈学杭与被告孔源在2018年9月12日文安法院对上述房屋查封之前即已经购买了该房屋，双方签订了书面协议，并支付了房款。四、物业费收据两张，垃圾处理费收据两张。用以证实原告陈学杭为该房屋缴纳物业费，实际占有房屋的事实。五、房屋室内照片六张及电卡一张。用以证实房屋已经由原告实际占有的情况。被告刘永利的质证意见为，对证据一、二，真实性没有异议。对证据三，房屋买卖协议的真实性及内容合法性均有异议，银行流水没有异议。对证据四，物业费收据的真实性和合法性均有异议。对证据五，与本案关联性有异议，对电卡本身真实性没有异议，但电卡上面记载姓名是谁不知道。综上，上述证据不能证实原告已经对涉案房屋取得了合法所有权。庭审中，被告刘永利提供证据如下：一、文安县东弘房地产开发有限公司和文安县恒运房地产开发有限公司出具的证明、营业执照、法定代表人身份证复印件各一份。用以证实涉案房屋在2018年9月份，文安县城区内高层住宅商品房市场价格，进一步证实原告提供的《房屋买卖协议书》中出卖房屋的价款明显低于市场价格，损害了第三方利益。属于无效合同。二、农行文安支行就涉案房产还贷情况还款凭证三份，用以证实涉案房产贷款仍由孔源一方负责偿还，还款凭证上记载的还款人方淑华是被告孔源的母亲。三、文安县瑞泰物业服务有限公司出具的证明一份。用以证实该房产的业主仍然为被告孔源，同时也证实了原告提供的物业费票据的虚假性。四、视频光盘一张，用以证实被告孔源的表姑张建芳曾经找到孔源了解《房屋买卖协议》情况，孔源称，协议中70万为借款，借款约定利息为月息5分。五、电费缴纳记录一份，用以证实户名为孔源的用电记录显示自2018年1月至2019年4月用电量均为0度，可以证实该房产自签订《房屋买卖协议》后至原告提出执行异议之前，原告并没有实际占有该房屋。六、（2018）冀1026民初4203号民事判决书一份，用以证实被告孔源与原告签定房屋买卖协议时尚欠刘永利债务没有还清。原告陈学杭的质证意见为，对证据一，对证实价格不认可，房地产商是地产市场的销售方。其给出的价格不能体现市场公平价格，不能对本案房屋的价格起到任何证明作用。对证据二，由孔源一方偿还贷款，正是原告与孔源的约定，这份证据同样不能证实孔源仍然为该房屋实际占有人，更不能证实买卖协议的虚假性。对证据三，物业公司的证明显示此房屋不拖欠物业费。与原告提供的物业费收据、垃圾处理费收据相吻合。该物业公司出具的收据上明确记载，交款人为原告。对证据四，首先视频中没有提到原告，其次对视频中孔源所说内容的真实性有待怀疑。对证据五，电费缴费记录的真实性和合法性均无法证实。对证据六，对判决书的真实性没有异议，对证明目的不予认可。为查明事实，法院依法调取了文安县住房和城乡建设局出具的证明一份。内容为，孔源于2013年5月3日购买文安县房庄北侧和谐名苑4号楼1单元901室房产，面积137平方米，合同已经备案登记。被告孔源未到庭应诉，视为对质证权利的放弃。经审查明，刘永利与孔源民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）冀1026民初4203号民事判决书，判决孔源向刘永利返还借款本金785000元并支付利息28000元。审理期间刘永利申请财产保全，本院于2018年11月14日作出（2018）冀1026民初4203号之二民事裁定书，查封孔源名下的和谐名苑小区4号楼1单元901室房屋。判决生效后，该案进入执行程序。2019年2月26日案外人陈学杭对和谐名苑4号楼1单元901室房屋提出执行异议，本院于2019年3月4日作出（2019）冀1026执异2号执行裁定书，裁定驳回案外人陈学杭的异议请求。本院认为，本案争议房产为不动产。对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已经登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案原告陈学杭、被告刘永利在庭审中均提供了多份证据，根据双方提供的证据，法院依法调取的证据及双方在庭审中的陈述，能够证实争议房产即和谐名苑小区4号楼1单元901室房屋为被告孔源购买，该房产尚未未办理产权证书，但是商品房买卖合同经文安县住房和城乡建设局备案登记，可以确定该争议房产为被告孔源所有。原告称，该房产在2018年11月14日法院查封之前，原告陈学杭已于两月前，即2018年9月12日与被告孔源签订了《房屋买卖协议》，并且已经付清房款，因该房产尚未办理房屋产权证，所以没有办理房产过户手续。被告刘永利提供视频资料显示，《房屋买卖协议》中产权人孔源对买卖协议持有异议，称该协议名为买卖实为借贷关系，原告提供《房屋买卖协议》存疑，现有证据不能证实协议双方是买卖关系，原告亦没有提供充分证据证实，在其签订买卖协议后，法院查封房产前的两月余期间，已经合法占有该不动产，且未举证证明其曾积极向房管部门申请办理《房屋买卖协议》备案登记手续。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告陈学杭应承担举证不能的不利后果。故对原告要求确认位于文安县南环路房庄村北侧和谐名苑小区4号楼1单元901室房产为原告所有，并停止对该房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定第二十五条（一）、第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条，三百一十二条第二款之规定，判决如下：驳回原告陈学杭的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈学杭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  于向辉人民陪审员  刘景太人民陪审员  张 妍二〇一九年六月二十七日书 记 员  王省三附：相关法律《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行人的民事权益的，判决驳回诉讼请求。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已经登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。