江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终8616号上诉人（原审原告、反诉被告）：高新区浒墅关镇柳家韩国料理店，住所地苏州高新区浒墅关镇城际路**永旺梦乐城**商铺。经营者：顾冠杰，男，1990年12月30日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人:倪军、黄双强，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：永旺梦乐城苏南（苏州）商业管理有限公司，住所，住所地苏州高新区城际路**div>法定代表人：桥本达也，董事长。委托诉讼代理人：赵晋，上海里格律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐奔未，上海里格律师事务所律师。上诉人高新区浒墅关镇柳家韩国料理店（以下简称韩国料理店）因与被上诉人永旺梦乐城苏南（苏州）商业管理有限公司（以下简称永旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2017）苏0505民初3056号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人韩国料理店上诉请求:撤销一审判决，改判支持韩国料理店一审诉讼请求，驳回永旺公司一审反诉请求。事实和理由：1、永旺公司与韩国料理店签订的《店铺租赁合同》系永旺公司预先拟定、打印，对众多商户统一、重复使用，属于格式合同，合同约定如甲方（韩国料理店）作出损害购物中心秩序的行为，乙方（永旺公司）有权解除合同，该条款背离公平原则，加重韩国料理店一方的责任，为格式条款，应属无效。合同约定永旺公司有权单方制定经营规则，严重剥夺韩国料理店重大权利，也属格式条款而无效。2、韩国料理店的维权行为源于永旺公司制定新的迎宾规则，不构成根本违约，永旺公司无权据此解除合同。3、双方对合同履行情况发生争议，永旺公司在诉讼中行使合同解除权以对抗韩国料理店要求继续履行合同的本诉请求，有违诚信，不能产生合同解除的法律后果。3、永旺公司已经通过断水、断电、围栏隔开、铁栅栏锁门等暴力手段控制了涉案房产，韩国料理店没有实际经营，且投入了巨额资金进行装修，一审判决韩国料理店支付租金不符合公平原则。4、永旺公司枉顾合同、交易习惯及诚信原则，制定新的迎宾规则，违约在先，应赔偿韩国料理店歇业期间的所有损失。被上诉人永旺公司答辩称：1、迎宾区域是永旺公司额外提供给各家租户的区域，并非任何一方的租赁范围，也不在韩国料理店门口。新的迎宾规则只是允许各租户进行迎宾，不是允许其进行实际经营，不直接损害韩国料理店的合法权利，该规则的制定，是永旺公司作为商场管理者行使自主经营管理权的体现，合法有效。2、韩国料理店于2017年6月2日因不满迎宾规则的事实，采取了阻拦、围挡商场美食广场唯一通道的行为，并对进入其他店铺的顾客实施了妨碍，对整个商场的经营管理秩序造成了极大的损害，永旺公司依据合同约定可行使合同解除权。3、永旺公司多次向韩国料理店发出要求退店清场的通知，韩国料理店始终未对涉案商铺进行清理，应支付占有使用费。综上，不认可韩国料理店的上诉请求。本诉原告韩国料理店向一审法院起诉请求：1、确认永旺公司于2017年6月3日向韩国料理店寄送的《解除租赁合同通知》无效；2、永旺公司赔偿因其违法解除租赁合同导致韩国料理店剩余租期内无法经营的损失暂计3019563.29元，包括预期利润损失3002813.29元（永旺公司违约日前五个月韩国料理店月平均利润为70044.63元，2017年6月4日至2020年12月31日共42.87个月，70044.63元/月*42.87）、工人补偿16750元以及装修损失（装修损失待评估后确定）；3、永旺公司赔偿韩国料理店名誉损失人民币50000元；4、永旺公司立即返还韩国料理店保证金人民币49200元；5、本案诉讼费用、评估费、保全费由永旺公司承担。诉讼中，韩国料理店变更诉讼请求：1、确认永旺公司于2017年6月3日向韩国料理店寄送的《解除租赁合同通知》无效；2、判令永旺公司打开门锁、拆除围挡排除妨碍、恢复原状，双方继续履行原租赁合同；3、永旺公司赔偿韩国料理店歇业期间的损失，按照每月70044.63元的标准自2017年6月3日至永旺公司重新将店铺交还韩国料理店使韩国料理店得以正常营业止；4、本案的诉讼费用由永旺公司承担。反诉原告永旺公司向一审法院提起反诉，请求：1、确认双方于2016年1月15日签订的店铺租赁合同于2017年6月4日解除；2、韩国料理店支付永旺公司违约金180662.35元；3、韩国料理店支付永旺公司场地实际占用费至其实际办理并恢复原状日，2017年6月4日至6月11日，7919.44元，自2017年6月12日以每日1484.90元计算至实际搬离之日止；4、韩国料理店支付未结清费用2679.96元（含水费252元、电费1262.03元、燃气费1163.5元、杂费2.43元（信用卡手续费））；5、韩国料理店支付6月份应付提成租金42.94元，促销位租金33.33元，合计76.27元；6、韩国料理店支付围挡搭建费用为7591.5元；7、韩国料理店立即办理将注册地址从高新区浒墅关镇城际路19号永旺梦乐城232号商铺迁出的工商变更手续；8、韩国料理店即刻搬离永旺公司场所，立即清理租赁场所，返还永旺公司；9、本案诉讼费用由韩国料理店承担。一审法院认定事实如下：苏州市高新区城际路19号房屋系苏州汇融商旅发展有限公司所有，整体租赁给永旺公司。2015年9月，韩国料理店经营者顾冠杰（合同乙方）与永旺公司（合同甲方）签订《店铺租赁合同》，约定永旺公司将位于永旺梦乐城购物中心2层美食工坊入口处232商铺出租给韩国料理店用于经营餐饮。合同有效期至2020年12月31日止。合同1.1约定：……购物中心作为一个有机整体进行营运管理，甲方不仅是营业场所的提供者，除了收集有关经营方面的各种信息以外，还有权根据其信息从购物中心的长远发展角度出发，拟定和决定各项管理运营方针和规划、与购物中心有关的营业规则、销售额管理规定等各项规章制度。1.2：乙方作为购物中心的一员，掌管一定的业种，理解上述宗旨，遵守甲方制定的购物中心方针规划和规章制度，……。3.3：乙方可直接进行经营活动的范围仅限于租赁场所。7.3：任何情况下，如购物中心的业主与甲方就甲方使用购物中心的权利签署的合同终止时，甲方与乙方签署的本合同也同时终止，甲方应向乙方返还保证金。8.1：租赁场所的租金从本合同约定的乙方开业日起计算，乙方实际开业时间早于开业日的，以实际开业时间为准。8.2：甲乙双方协商约定固定租金和销售额提成租金，并按两者取其高计算。经甲方同意，也可只适用其中一种计租标准。9.1：乙方应自开业日起支付商业管理费、水、电、燃气费等、促销位租金、保证金等相关费用。10.4：本合同有效期限届满或本合同提前终止时，在乙方将其在租赁场所设立的经营机构迁出并办理完成工商登记手续的前提下，甲方应于乙方交还租赁场所及清缴所有欠款和支付赔偿金后90天内将保证金（或扣除欠款后的余款）无息返还乙方。12.1：乙方有义务遵守和执行及约束其员工遵守和执行甲方另行制定的《营业规则》、《销售额管理规定》等规章制度。15.2：乙方陈述并保证不发生以下各项行为：15.2.1：在租赁场所以外（通道等）的地方营业（包括陈列和物品摆放等），或进行作业。在甲方规定的营业时间以外进行营业；……15.2.7：违反营业规则或销售额管理规定等规章制度的规定。17.5：乙方有下列各项之一情形时，除应承担违约金外，甲方有权解除本合同；17.5.7：乙方或其职员做出败坏甲方或购物中心信用和名誉的行为，或者做出损害购物中心秩序的行为，或者有其他不诚实行为。17.5.10：违反本合同其他条款，尽管甲方给与一定期限督促其改善，但却仍未改善，或出现其他严重影响乙方履行本合同能力的负面因素，并且未能在甲方催告限定的期限内提交证据表明其已消除相关负面因素。17.6：甲方按上条约定提出解除本合同时，乙方应按违约情形持续时间计算并支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应在本合同解除日承担补充赔偿责任。甲方损失难以计算的，按照解除日前6个自然月的租金+商业管理费的总额确定。17.7：甲方有权从乙方的保证金中扣除前述违约金、赔偿金和任何欠款。17.9：乙方店铺欠缴租金、商业管理费及其他费用，或对甲方负有任何违约及赔偿责任而未履行完毕的，甲方有权禁止乙方将店内商品中、设备、家具等物品搬离购物中心。17.10：因乙方违约导致甲方依法解除本合同的，甲方经书面通知、有权禁止乙方自解除合同之日起对租赁场所的使用、并有权采取对租赁场所锁门等必要的措施。17.12：在计算上述违约金、赔偿金时，如作为计算基数的全部或部分时间的租金无法计算，则按1000元/日计算违约金、赔偿金。19.1：无论本合同是以合同期满、解约、解除等任何理由终止，乙方均须在本合同终止之日前，以其自身的费用清理租赁场所，恢复至工程责任分担表规定的原状，并向甲方交接租赁场所。19.3：……乙方对租赁场所的装修装饰，经甲方同意，可不予拆除而现状移交甲方，乙方承担移交前的维护责任。但无论甲方是否同意留用，对该装修装饰的残值，甲方不予补偿。19.4：乙方必须于合同终止之日起30日内完成其经营机构从购物中心迁出的工商变更登记手续，并将证明材料提交给甲方。19.5：合同终止至甲方指定的完成清理、恢复原状和移交工作的期限届满前，乙方应每天按本合同终止日前六个月的平均日租金+日商业管理费向甲方支付房屋占有使用费，乙方如未能按甲方指定的期限内完成清理、恢复原状和移交工作，乙方应每天按本合同终止日前六个自然月的平均日租金+日商业管理费的150%向甲方支付逾期腾房占有使用费。甲方可从乙方的保证金中扣除前述费用。合同附件2、合同基本项目表中，承租方法定代表人为顾冠杰，店名为柳氏家，合同有效期自合同生效之日至2020年12月31日止，交付日2015年9月1日是（暂定），开业日2016年1月22日（暂定）.保证金49200元（300元/平方米*164平方米）。固定租金第一年2016年1月22日至2016年12月21日止，16400元/月。第二年2017年1月1日至2017年12月31日，17220元/月；第三年2018年1月1日至12月31日18040元/月；……提成租金第一年为该月销售额8%的金额，并且月最低销售额应达到205000元；第二年为该月销售额8.5%，并且月最低销售额应达到202588.23元；……。商业管理费8200元/月；按实际使用量计算的费用：水费1.5元/吨，电费1.21元/度，燃气费自行申请、充值、员工卡工本费20元/张。……促销位租金500元每月。开业前经费中装修保证金8200元；施工管理服务费8200元；开业促销位租金1000元；银联卡刷卡系统服务费1%；……。双方还签订《反商业贿赂协议》、《销售额管理规定》等。合同签订后，2015年10月19日，柳氏家交纳营业保证金49200元。2015年9月25日，永旺公司与柳氏家签订《合同变更协议》，主要内容为：1、原合同基本项目表交付日为2015年9月1日，现变更为2015年10月12日；2、开业日为2016年1月22日现变更为2016年1月15日；3、固定租金和提成租金第一年变更为2016年1月15日至2016年12月31日，其余不变；4、商业管理费期间自2016年1月22日至2020年12月31日变更为2016年1月15日至2020年12月31日。2016年6月23日，双方又签订《合同变更协议》，约定顾冠杰租赁店铺经营的品牌名称由柳氏家调整为鱼三娘，销售商品及服务品目作相应变更。2016年7月18日，双方签订《店铺租赁合同补充协议》，就营业税改增值税问题，双方约定甲方收取的所有款项均为含税价格（员工卡工本费除外），根据营改增规定，甲方将针对原合同项下租金按照简易计税的方式申报缴纳增值税……。另查明，顾冠杰还对永旺公司制定的《永旺梦乐城购物中心营业规则》进行签名确认。营业规则的第8条约定：(专用区域和使用范围)1、不得侵占店铺租赁合同规定的专用面积以外的通道等。4、商户（专卖店）如需在面向公共区域的部分（包括但不限于展示墙或玻璃）上张贴宣传海报、条幅等，必须事先以书面形式向管理中心提出申请，取得永旺梦乐城的书面许可，否则，永旺梦乐城可强制撤除该商品而无需对商户（专卖店）承担任何责任。撤除的费用需由专卖店负担。顾冠杰在承租期间经营的店铺数次因违反营业规则，受到了罚款或警告的处罚。2017年6月1日，永旺公司制订《美食工坊商户迎宾区规则》，约定1、美食工坊商户迎宾区位于永旺梦乐城新区店2F美食工坊门口柱子前，区域面积3.6*1.8M。2、每家店铺仅允许出一名员工在迎宾区进行迎宾。3、每家店铺的迎宾人员不得走出迎宾区范围。4、……。5、每家店铺的迎宾人员可手持一份菜单或传单进行宣传。6、如使用此迎宾区则必须遵守上述规定，如不使用则只可在店铺租赁线范围内迎宾。同日，永旺公司向鱼三娘店铺送达迎宾规则，店员李幸签收了该规则。2017年6月2日上午，美食工坊内三家商户均按迎宾规则每户派一名员工在美食工坊入口处立柱前迎宾。该立柱标有鱼三娘、川小馆、小城渔家、味庄的宣传标识。至下午17时30分，鱼三娘工作人员搬了一排凳子以并排坐、组成人墙的方式堵塞美食工坊唯一通道，并称里面商户不营业来阻挠川小馆和小城渔家顾客正常通行用餐。永旺公司派员现场协调未果后报警，期间人员发生肢体冲突。至19点多，在警方长时间沟通协调下才恢复通道。期间也造成大量顾客围观。事发后永旺公司多次电话、短信联系顾冠杰要求当面处理该事件，顾冠杰接听电话后未当面回应，后再无回复消息。当晚21时33分，永旺公司以短信形式告知顾冠杰闭店后将采取停止物业服务等相关措施，并要求尽快沟通后续处理事宜，也未得到顾冠杰回复。故当晚永旺公司在员工通道张贴告示：因2017年6月2日鱼三娘相关工作人员影响其他商铺正常营业此次事件极其恶劣。从即日起所有鱼三娘员工禁止进入永旺梦乐城苏州新区店。同时，于6月3日凌晨以铁栅栏封挡了店铺门。2017年6月3日，鱼三娘员工无视张贴的告示，强行进入店内，10点至13点期间再次占据公共区域通道，并称里面商户不营业来阻止顾客入内就餐。经商场工作人员协调未果情况下再次报警处理。当天顾冠杰虽派员到永旺公司协调，但未达成一致。2017年6月3日，永旺公司向鱼三娘负责人顾冠杰发送《解除租赁合同通知》，载明：贵方承租永旺梦乐城购物中心232区域，租赁合同第17.5条约定贵方或贵方职员做出损害购物中心秩序的行为，贵方除应承担违约责任外，我司有权解除本合同；第17.6条约定，我司按上条约定提出解除本合同时，贵方应按违约情形持续时间计算并支付违约金。2017年6月2日17时起，贵方未经我司同意，私自派员工堵住2楼美食工坊通道，妨碍顾客通行，并发生肢体冲突，严重损害购物中心秩序。有鉴于此，贵方的前述行为已违反租赁合同第17.5条约定，且造成我司严重损失。现我司着重致函贵方：1、请贵方立刻停止前述违约行为；2、自2017年6月3日起，解除贵我双方的《店铺租赁合同》；3、请贵方于2017年6月6日之前至我司结清全部费用，包括往期和当期结算单中应交未交的租金、管理费、促销位租金、违约金、中途解约金、期间水电费及其他杂费、具体金额以财务部出具的费用清单为准。4、请贵方在2017年6月11日前完成退店手续，以自身费用进行原状恢复，并清理租赁场所。若贵方未于上述期间完成全部退店手续，则我司将于2017年6月12日起采取相关措施予以处理（如租赁场所清理、恢复原状等），届时所产生的全部费用将由贵方承担，且我司有权要贵方承担腾房占有使用费用等费用。顾冠杰接通知后，于2017年6月6日委托江苏振强律师事务所余忠平律师发函回复永旺公司，称在柳氏家不知情的情况下，贵公司私自于2017年6月3日将柳氏家的大门锁上，导致店铺无法营业。并在2017年6月5日发出单方要解除商铺租赁合同的通知。贵公司的行为违反合同法的相关规定，严重影响我公司正常经营，对我公司造成重大损失，希望贵公司见函后立刻纠正自身的违法行为，同时柳氏家保留通过法律途径继续向你公司主张赔偿的权利。2017年6月12日，永旺公司再回函韩国料理店，载明2017年6月2日，贵方未经我司同意，私自派员工堵住2楼美食工坊公共区域通道，妨碍顾客正常通行，并发生肢体冲突，双方协商未果后警方到场处理，此种行为严重损害了我司购物中心的正常营业秩序。我司当天多次以电话和短信的方式联系贵方负责人，但贵方均未回复，也未到场处理。2017年6月3日，贵方员工十余人于上午10时－13点期间再次占据公共区域通道，妨碍顾客的正常通行和用餐，最终警方再次到场处理。贵方行为严重违反合同的约定，对购物中心造成了难以想象和难以弥补的恶劣影响，并导致我司严重损失。故2017年6月3日发送通知函解除双方租赁合同。请求按通知期限按约定结清各项费用，及时对租赁场所进行清理、恢复原状，并与我司做好交接工作。否则我司将于2017年6月15日23时起采取相关措施予以处理，届时产生的全部费用将由贵方承担。将保留追究违约责任的权利。2017年6月25日永旺公司于苏州恒福机电安装工程有限公司签订《施工合同书》一份，由该公司对二楼鱼三娘店铺增设围挡工程造价7591.5元。2017年6月25日该公司进行了施工。2017年7月21日永旺公司支付围挡安装工程费7591.50元。2017年8月20日，永旺公司再次发函顾冠杰，载明应于6月11日前完成退店手续，并在缴清所有欠缴租金及相关费用、违约金、赔偿金后清理、撤出全部店内物品，并按租赁合同约定将租赁场所恢复原状，但贵方未予理睬。故再次督促其最迟9月11日前完成退店手续。原状恢复费40000元、公证费10000元及其他相关费用均由贵方承担，如不支付将从返款（如有）和保证金中直接扣除，不足部分由贵方继续支付。但顾冠杰未予清场。庭审中，双方确认顾冠杰在店铺围挡后已将店内食材取出。另外，韩国料理店提交的工资表载明系苏州工业园区苏顺阳餐饮服务有限公司员工工资，但未加盖公司公章。2017年6月，鱼三娘商标由苏州工业园区苏顺阳餐饮服务有限公司注册，法人龚利丹，注册地，注册地址为232商铺6年6月5日至2020年12月31日，苏顺阳公司授权韩国料理店使用鱼三娘品牌进行经营。另该公司与吴海凤签订鱼三娘餐厅加盟协议。授权吴海凤连云港市灌南县区域范围内设立鱼三娘餐饮餐厅。庭审中，韩国料理店先是称与苏顺阳系合伙关系，后又称没有直接关系，系借用鱼三娘品牌经营。还查明，2016年12月鱼三娘总销售额252506元、托管金额19284元、租金合计21020.48元，扣除费用商业管理费8200元、促销位租金500元、消耗品费7元、油烟管道清洗费370.94元、水费751.50元、电费2015.86元、信用卡手续费190.26元、pop制作服务费10元，合计12045.56元。2017年1月总销售额254142元、租金合计21602.07元、扣除费用合计12249.28元。2017年2月总销售额285663元、租金合计24281.36元、扣除费用合计12484.91元。2017年3月总销售额245980元、租金合计20908.3元、扣除费用11974.61元。2017年4月总销售额271837元、租金合计23106.15元、扣除费用合计12014.12元。2017年5月总销售额241694元、租金合计20543.99元、扣除费用合计12236.06元。2016年12月至2017年5月租金及商业管理费总计180662.35元（21020.48+21602.07+24281.36+20908.3+23106.15+20543.99+8200*6=180662.35）另外，永旺公司提交了6月退店清算单，显示租金、商业管理费均预收至2017年7月31日，2017年6月鱼三娘2天销售额14011元，托管额243元，提成租金42.94元、促销位租金33.33元、水费252元、电费1262.03元、信用卡手续费2.43元、其他8755元（围挡费7591.5元、燃气费1163.50元）。一审法院认为，韩国料理店、永旺公司双方签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本案双方发生纠纷的起因是永旺公司制订的美食工坊的迎宾规则。首先，根据合同约定，永旺公司有权从购物中心的长远发展角度出发，拟定和决定各项管理运营方针和规划、与购物中心有关的营业规则、销售额管理规定等各项规章制度。承租经营的业主有义务遵守和执行。美食工坊的迎宾规则是永旺公司根据合同约定，因商场经营管理的需要而制订，是自主管理权的体现，带动美食工坊所有商户的经营是其初衷。并无规定需经所有经营户的同意。其次，迎宾规则中划定的迎宾区域为2F美食工坊门口柱子前，立柱上本有各经营户宣传标识，区域面积3.6*1.8M，该区域系美食工坊入口处的公共区域，非各经营户租赁区域，也不在鱼三娘店铺门口。第三，该迎宾规则已送达鱼三娘店铺，且6月2日上午开始，美食工坊三家经营户也按规则在该区域迎宾，已经执行该迎宾规则。第四，该规则并非强制经营户需执行，只是给商户增加了一个公共区域进行宣传，不使用该区域可在店铺租赁线范围内迎宾。第五，鱼三娘店铺并无证据证明该规则的实施严重影响其客流量致营业额下滑。综上，永旺公司制订的美食工坊迎宾规则系综合考虑到美食工坊各商户的经营需要，并未损害韩国料理店（鱼三娘）的利益，是合法合规的，韩国料理店（鱼三娘）应遵守该规则。双方合同还约定“乙方（承租方）或其职员做出败坏甲方或购物中心信用和名誉的行为，或者做出损害购物中心秩序的行为，或者有其他不诚实行为的”，甲方（出租方）除追究违约责任外还可解除合同。现韩国料理店（鱼三娘）以迎宾规则损害其合法利益为由，于2017年6月2日下午17时30分起，由员工一字排开并排坐的方式堵塞美食工坊唯一通道，阻挠川小馆和小城渔家顾客正常通行用餐。永旺公司派员现场协调未果后报警处理，至19点左右才恢复通道。期间人员发生肢体冲突，严重影响了其他商户的正常经营及商场正常的经营秩序。事发后，永旺公司与鱼三娘经营者顾冠杰多次联系才进行了一次通话，后未再有处理事件的回应。在此情况下，永旺公司从维护商场秩序考虑，于2017年6月3日凌晨以铁栅栏锁门及禁止鱼三娘工作人员入内并无明显不当。但6月3日，鱼三娘员工再次占据公共区域通道，妨碍顾客的正常通行和用餐，至警方再次到场处理。鱼三娘经营者在事件发生后未能积极与永旺公司协商处理，而是放任员工采取自认为的正当维权行为来再次扰乱公司经营秩序，对购物中心造成了一定的不良影响。在此情况下，根据合同约定，永旺公司有权行使合同解除权，并追究相应违约责任。顾冠杰与2017年6月4日收到合同解除通知，故双方租赁合同至该日解除。韩国料理店应腾空租赁的232商铺，返还永旺公司。关于占用使用费，合同解除后韩国料理店理应清场返还永旺公司，未返还前应支付相应占用使用费。根据合同约定，按合同终止日前六个月平均（日租金+日商业管理费）支付占有使用费。因永旺公司确认韩国料理店已预付固定租金及商业管理费至7月31日止，故应自2017年8月1日起计算至返还之日止。现计算至2018年7月11日止应为342254.78元（180662.35/6*11+180662.35/180*11），2018年7月12日起继续按1003.68元/日（180662.35/180）标准计算至返还之日止。关于违约金，根据合同约定，韩国料理店应按违约情形持续时间计算并支付违约金，违约金不足以弥补损失的，乙方还应在合同解除日期承担补充赔偿责任。损失难以计算的，按照解除日前6个自然月（租金+商业管理费）的总额确定。本案中永旺公司已主张了占用使用费，该期间不存在其他损失，考虑双方合同的履行及永旺公司后续招租等情况，一审法院酌情支持违约金按2个月租金及商业管理费的总额计算，按解除前6个月租金及商业管理费的平均总额计算为60220.78元（180662.35元/6*2），扣除韩国料理店已支付的保证金49200元，韩国料理店还应支付违约金11020.78元。关于未结清费用，永旺公司并未提交水、电费相应使用的证据及支付凭证，燃气费为自行充值使用，不应存在欠付情况，关于提成租金，也未提交销售凭证，且韩国料理店也均不认可，故上述主张一审法院不予支持。关于应支付的6月2天的促销位租金33.33元（500/30*2），一审法院予以支持。关于围挡搭建费用7591.5元，永旺公司于6月3日即锁门，围挡并非必须，故对该费用，一审法院亦不予支持。关于变更工商注册登记，非一审法院受案范围，不予理涉。综上，根据本案实际，永旺公司主张各项损失的合理部分，一审法院予以支持，超出部分不予支持。关于韩国料理店主张《解除租赁合同通知》无效及要求双方继续履行原租赁合同、赔偿歇业期间损失等诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、高新区浒墅关镇柳家韩国料理店经营者顾冠杰与永旺公司（永旺公司）永旺梦乐城苏南（苏州）商业管理有限公司签订的《店铺租赁合同》于2017年6月4日解除。二、高新区浒墅关镇柳家韩国料理店于判决生效之日起十日内腾空位于苏州高新区城际路19号永旺梦乐城232商铺，返还永旺梦乐城苏南（苏州）商业管理有限公司。三、高新区浒墅关镇柳家韩国料理店于判决生效之日起十日内支付永旺梦乐城苏南（苏州）商业管理有限公司违约金11020.78元。四、高新区浒墅关镇柳家韩国料理店于判决生效之日起十日内支付永旺梦乐城苏南（苏州）商业管理有限公司占有使用费342254.78元，并按1003.68元/日标准自2018年7月12日起继续支付至实际返还之日止。五、高新区浒墅关镇柳家韩国料理店于本判决生效之日起十日内支付永旺梦乐城苏南（苏州）商业管理有限公司促销位租金33.33元。六、驳回高新区浒墅关镇柳家韩国料理店全部诉讼请求。七、驳回永旺梦乐城苏南（苏州）商业管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费15875元，由韩国料理店高新区浒墅关镇柳家韩国料理店承担；反诉案件受理费3200元，由韩国料理店高新区浒墅关镇柳家韩国料理店承担。二审中，永旺公司提交2018年8月5日《退场场地交付确认书》一份，以证明韩国料理店于2018年8月5日完成清场，将涉案商铺返还永旺公司。韩国料理店对该证据发表质证意见为:该证据确实证明韩国料理店办理了清场,但永旺公司应有及时止损的义务,且减损的成本非常低。以上事实,有《退场场地交付确认书》及当事人陈述在卷佐证。二审中,韩国料理店认为《美食工坊商户迎宾区规则》上显示韩国料理店李幸签收,但实际当时李幸已离职,该迎宾规则上“李幸”签名并非其本人所签,韩国料理店没有收到过新的迎宾规则。韩国料理店向本院申请对《美食工坊商户迎宾区规则》上“李幸”签名的真实性进行鉴定。二审中,韩国料理店申请鱼三娘店铺员工作为证人出庭作证，已证明涉案租赁合同对于迎宾规则约定不明，永旺公司与韩国料理店及其他店铺口头达成共同规则，各自在店门口迎宾。二审另查明:韩国料理店一审中将其与永旺公司的微信记录作为证据提交,微信记录截图显示韩国料理店收到了新的迎宾规则。以上事实,有微信往来记录、一审庭审笔录在卷佐证。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，韩国料理店和永旺公司签订的《店铺租赁合同》、《合同变更协议》、《店铺租赁合同补充协议》等协议系双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，应属合法有效，对双方均有法律约束力。根据上述合同及协议的约定，永旺公司有权从购物中心的长远发展角度出发，拟定和决定各项管理运营方针和规划、与购物中心有关的营业规则等各项规章制度，故永旺公司为带动美食工坊商户经营，有权制定新的迎宾规则。从新的迎宾规则内容来看，迎宾区域设置于美食工坊入口处的公共区域，距离韩国料理店虽然最近，但仍有一段距离，美食工坊其他商户在公共迎宾区域宣传并不足以造成对韩国料理店经营的鱼三娘店铺营业额造成下滑等实质性影响，韩国料理店关于永旺公司单方制定新的迎宾规则、损害韩国料理店权利而无效的上诉理由依据不足，本院不予支持。韩国料理店申请鱼三娘店铺员工作为证人出庭作证证明永旺公司之前允诺迎宾规则的为在各自店铺前迎宾，因证人与韩国料理店存在利害关系，对该申请本院不予准许。新的迎宾规则除了显示有鱼三娘员工李幸签字之外，永旺公司通过微信将规则内容拍照发送给韩国料理店，韩国料理店已将该微信记录作为证据提交，故对李幸身份的确认及签名真实性进行鉴定并无必要，对韩国料理店的该鉴定申请，本院不予准许。韩国料理店收到新的迎宾规则后，以非理性的方式对抗该规则的实施，导致公安机关多次到场处理，严重损害了购物中心正常经营秩序，依据涉案租赁合同之约定，永旺公司行使合同解除权的条件成就，有权解除合同。韩国料理店上诉主张其未构成根本违约，永旺公司无权解除合同，依据不足，本院不予支持。永旺公司于2017年6月4日向韩国料理店送达合同解除通知，该日合同解除。因韩国料理店于2018年8月5日才正式清场，将商铺返还永旺公司，其应支付2018年8月5日前的房屋占有使用费。韩国料理店已预付至2017年7月31日的租金和商业管理费，故韩国料理店还应支付自2017年8月1日起至2018年8月5日的房屋占有使用费。涉案合同的解除系韩国料理店违约导致，韩国料理店上诉主张永旺公司应赔偿其歇业期间的各项损失，依据不足，本院不予支持。综上，韩国料理店的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因永旺公司于二审中提交韩国料理店2018年8月5日返还商铺的新证据，本院确定韩国料理店支付占有使用费至2018年8月5日止,故对原判决主文第三项、第四项作出变更,其余判项均予维持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第四十三条之规定，判决如下：一、维持江苏省苏州市虎丘区人民法院（2017）苏0505民初3056号民事判决主文第一项、第三项、第五项、第六项、第七项；二、撤销江苏省苏州市虎丘区人民法院（2017）苏0505民初3056号民事判决主文第二项；三、变更江苏省苏州市虎丘区人民法院（2017）苏0505民初3056号民事判决第四项为：高新区浒墅关镇柳家韩国料理店按1003.68元/日的标准、向永旺梦乐城苏南（苏州）商业管理有限公司支付自2017年8月1日起至2018年8月5日的房屋占有使用费，自本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15875元，由高新区浒墅关镇柳家韩国料理店承担；反诉案件受理费3200元，由高新区浒墅关镇柳家韩国料理店承担。二审案件受理费19075元，由上诉人高新区浒墅关镇柳家韩国料理店负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 曾雪蓉审判员 叶 刚二〇一九年六月二十六日书记员 黄 婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。