广东省清远市清城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1802执异31号 案外人：梁海，男，1969年7月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：卢军，广东理恒律师事务所律师。 申请执行人：朱建强，男，1971年7月16日出生，汉族，住清远市清城区。 委托诉讼代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴敏妮，广东捷高律师事务所律师。 被执行人：陈徐龙，男，1964年11月18日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。 委托诉讼代理人：许解富，广东万解律师事务所律师。 本院在执行申请执行人朱建强与被执行人陈徐龙股权转让纠纷一案过程中，案外人梁海于2019年3月6日提出书面异议，要求中止对位于清远市清城区金碧路金碧花园小区20号楼B梯301号房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人梁海异议称，请求中止对位于清远市清城区金碧路金碧花园小区20号楼B梯301号房屋的执行。事实和理由：清城区人民法院（2018）粤1802执2519号执行裁定书所要执行的清远市××花园××楼××房为异议申请人的财产。申请人于2005年2月2日与被执行人陈徐龙签订《房屋转让协议书》，楼价为人民币35万元，由于当时房屋处于按揭状态，协议约定由甲方陈徐龙负责于2005年12月前还清贷款并将房屋过户至乙方名下。协议签订后，申请人将转让款35万一次性付清并接收了房屋，但被执行人陈徐龙在涂销抵押后，竟未经申请人允许，擅自将涉案房屋用于银行抵押贷款，并办理了登记手续。涉案房屋因此至今未能过户到申请人名下，双方签订补充协议要求陈徐龙承担违约责任，并要求陈徐龙在2018年12月31日前将房屋过户至申请人名下。现贵院要求执行的涉案房屋，虽然登记在被执行人陈徐龙的名下，但申请人已付清购房款并入住，后申请人将房屋出租给了陈锦成，并由承租人缴纳了占用使用期间的物业管理费，申请人才是该房屋的实际所有人。为维护申请人的合法权益，特根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，申请中止（2018）粤1802执2519号执行裁定书的执行内容。 申请执行人朱建强称，请求驳回异议申请。申请人在与陈徐龙签订合同时，房屋处于抵押状态，合同根本无法履行，其无法取得物权，陈徐龙取得贷款后依然把房屋用于抵押，办理抵押时抵押权人必须到现场看，申请人陈述其购买房屋并实际占有，但为何其不提出异议，导致陈徐龙用于抵押，为何长达14年从来不提意见？在我们主张执行时才提出异议，明显不符合常理，不排除申请人是协助陈徐龙恶意转移资产，申请人未提交35万的支付凭证，对房屋买卖合同及收据真实性不予认可；申请人本身存在重大过错或恶意行为，房屋购买超过13年，均未要求过户，由陈徐龙持有并抵押贷款，申请人无法真正取得房屋所有权，只是享有债权，其可以要求陈徐龙承担赔偿责任，无法取得物权，该房屋据申请人说是用于出租，不是申请人的唯一住宅。在2018年4月14日双方签订的协议书，陈徐龙同意从2016年1月1日起每月赔偿4万元给申请人，这是恶意制造债权的行为，我们认为申请异议是虚假诉讼行为，申请调取他们的通话记录查清虚假诉讼行为。 本院查明，申请执行人朱建强与被执行人陈徐龙股权转让纠纷一案，本院于2017年12月15日作出（2016）粤1802民初6457号民事判决书，根据该民事判决书确定：一、解除申请执行人与被执行人陈徐龙在2015年5月15日《协议书》中关于股权转让的条款；二、驳回申请执行人朱建强的其他诉讼请求；三、驳回被执行人陈徐龙的反诉请求；案件受理费14520元，财产保全费2520元，合共17040元，由申请执行人朱建强负担。反诉费2150元，由被执行人陈徐龙负担。判决书送达后，申请执行人朱建强不服提起上诉，清远市中级人民法院于2018年6月4日作出（2018）粤18民终563号民事判决书，根据该民事判决书确定：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初6457号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省清远市清城人民法院（2016）粤1802民初6457号民事判决第二项；三、限陈徐龙于本判决生效后10天内支付433800元违约金给申请执行人朱建强；四、驳回申请执行人朱建强的其他诉讼请求。一审案件受理费14520元，财产保全费2520元，合共17040元，由朱建强负担6844元，陈徐龙负担10196元，反诉费2159元，由陈徐龙负担；二审案件受理费14520元，由朱建强负担5832元，陈徐龙负担8688元。判决生效后，由于被执行人拒不履行生效判决书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法立案执行[案号：（2018）粤1802执2519号]。案件在执行过程中，本院于2018年8月3日查封被执行人位于清远市清城区××小区××楼××号房屋。涉案房屋已设定抵押，2004年抵押给中国工商银行股份有限公司清远分行，抵押期限自2004年7月27日至2024年7月27日，2007年7月31日办理抵押登记，2016年9月20日办理涂销抵押。2016年10月14日涉案房屋再次抵押，抵押权人平安普惠融资担保有限公司，2018年5月4日涂销抵押登记。2018年5月22日涉案房屋第三次办理抵押登记，抵押权人广州快氪在线小额贷款有限公司，抵押期限自2018年5月16日至2021年5月16日，被担保债权数额157.58万元。 另查明，2005年2月2日，案外人与被执行人签订《房屋转让协议书》，约定被执行人陈徐龙将其名下位于清远市××花园××楼××房转让给梁海和陈少萍，楼价为350000元，要求一次性付清，陈徐龙应在2005年12月前把银行按揭一次性付清及一切手续及费用（包括房产证的一切费用）。同日，被执行人陈徐龙出具收据确认收到梁海购买涉案房屋的购房款350000元。合同签订后，案外人即接收了涉案房屋并入住，后期又将涉案房屋出租给他人，上述事实有电费发票、供电所缴费清单、物管费欠费通知书、租赁合同等证据证实。2018年4月17日，梁海（乙方）与陈徐龙、陈婵容（甲方）签订《协议书》，约定甲方必须于2018年10月前还清涉案房屋的抵押贷款及因该抵押权产生的一切债务，并解除抵押登记；甲方必须于2018年12月31日前与乙方一同办理涉案房屋的过户手续，所有费用由甲方承担，否则将承担违约责任。 本院认为，对于案外人梁海要求中止对清远市清城区金碧路金碧花园小区20号楼B梯301号房屋执行的异议请求，经查，案外人与被执行人于2005年签订房屋买卖合同，但一直到2018年8月本院查封涉案房屋时，仍未办理权属变更登记，对于未能办理办理过户登记的原因，案外人称是因被执行人未能偿还中国工商银行股份有限公司清远分行的抵押贷款，但时隔十几年，案外人从未向被执行人督促偿还贷款并办理过户登记，明显不合常理，并且在2016年9月20日涉案房屋的抵押贷款已经清偿的情况下，案外人也未向被执行人主张权益，在此期间，涉案房屋又抵押给平安普惠融资担保有限公司。一直到2018年4月17日，双方才签订《协议书》约定过户事宜，但在签订《协议书》之后，被执行人又于2018年5月16日将涉案房屋抵押给广州快氪在线小额贷款有限公司，在执行听证过程中，案外人亦表示其对抵押事宜是知情并同意的，因此，案外人梁海对于涉案房屋未能及时办理过户登记是存在过错的，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。虽然案外人在法院查封涉案房屋前已签订《房屋转让协议》并占有使用涉案房屋，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人梁海提出的执行异议，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回案外人梁海的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  潘文飞 审判员  仝艳荣 审判员  黄 睿 二〇一九年六月二十一日 书记员  黄书华