南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初8201号原告：南京军企物资有限公司（统一社会信用代码320100000103805），住所地南京市建邺区水西门大街**。法定代表人：戚成训，执行董事。委托诉讼代理人：董伟，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周祥卿，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：南京秦淮建筑机械厂（统一社会信用代码320104000100910），住所，住所地南京市秦淮区江宁路**div>法定代表人：孟子英，厂长。被告：南京鸿天建设有限公司（统一社会信用代码91320104135111840J），住所地，住所地南京市秦淮区中华路**iv>法定代表人：衡雅琍，董事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：高泰勇，南京市秦淮区政府退休干部。第三人：皇明太阳能股份有限公司(统一社会信用代码913700001672794614)，住德州经济开发区太阳谷大道.法定代表人：黄鸣，董事长。委托诉讼代理人：邵岩，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爱菊，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。第三人：南京市秦淮区房屋征收管理办公室，住所地南京，住所地南京市秦淮区甘雨巷**>法定代表人：马文斌，主任。委托诉讼代理人：虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐一超，江苏焯燃律师事务所律师。原告南京军企物资有限公司（以下简称军企公司）与被告南京市秦淮建筑机械厂（以下简称秦淮机械厂）、南京鸿天建设有限公司（以下简称鸿天公司）、第三人南京市秦淮区房屋征收管理办公室（以下简称秦淮征收办）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理,后法院依职权追加皇明太阳能股份有限公司（以下简称皇明公司）作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人戚成训及其委托诉讼代理人董伟，被告秦淮机械厂、被告鸿天公司的共同委托诉讼代理人高泰勇，第三人秦淮征收办的委托诉讼代理人虞兴东、徐一超，第三人皇明公司的委托诉讼代理人邵岩、刘爱菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军企公司向本院提出诉讼请求：判令原告享有南京市秦淮区江宁路31号房屋因征收、拆迁而产生的全部利益（面积约1886平方米，其中包括南京市秦淮区江宁路31号房屋所有权证号秦字60191号所对应的房屋以及证号为4473号对应的土地面积1083.4平方米）。事实与理由：2006年3月30日，原告与被告秦淮机械厂（系案涉房屋当时的权利人，但被告秦淮机械厂当时处于营业执照被吊销状态，现已恢复）的母公司即被告鸿天公司签订《协议书》，协议约定由原告受让坐落于南京市秦淮区江宁路31号房产（建筑面积1331.2平方米，房屋所有权证号为秦字第60191号），合同签订后，原告按约定履行了全部房款。2009年8月27日，原告又与被告鸿天公司签订《关于南京的补充协议》，该补充协议再次明确约定案涉房屋全部权利归属于原告。然而，两被告一直不履行配合办理案涉房屋过户手续。现原告得知第三人作为拆迁征收单位，拟对案涉房屋进行征收并给予相应的补偿。原告认为，案涉房屋的权利人应当为原告，故关于案涉房屋涉及到的征收补偿利益亦应由原告享有。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告秦淮机械厂、被告鸿天公司辩称，第一，本案不属于法院管辖范围，第三人与原告不是征收合同的相对人，原告没有权利要求法院对此进行依法判决。第二，原告不适格，双方签订的房屋买卖合同由于原告没有全部的或者迟延的行使导致合同无法履行，原告系恶意购买，现在房屋的实际占有人并非原告，2009年，原告将房屋的五分之四出售给他人，且已实际交付给他人。第三，原告未提供房屋买卖合同支付对价的凭证，原告亦没有交纳土地出让金，由于原告长期不主动积极的履行合同，导致房屋的所有权依然是被告所有，本案所有的拆迁收益应当归被告方所有。第三人秦淮征收办述称，涉案土地目前在征收范围内，房屋以及建筑物大约1800平米左右，具体数额还有待进一步查实，产权登记目前是登记在被告名下，产权证记载的面积系1300平方米，其他面积没有看到合法手续，因为产权有纠纷，现在未签订拆迁补偿协议。第三人皇明公司述称，第一，本案应属于人民法院民事案件受理的范围，而不属于行政诉讼。被告秦淮机械厂出售涉案房地产后，并已取得涉案房地产的全部价款，因此两被告已无权重复享受涉案房地产的征收补偿利益，且本案的全部当事人并没有提起行政诉讼。第二，第三人皇明公司不同意原告的诉讼请求，坐落于南京市秦淮区江宁路**的1223.66㎡房屋及该房屋占有范围内的土地使用权征收补偿利益应由第三人享有。2009年9月17日，皇明公司与原告签订存量房买卖合同，皇明公司已经按约定履行了合同的付款义务，并且从2009年9月27日就已实际占有使用该房屋至今，被告也知晓原告将房屋出售给皇明公司，虽然原告至今未办理过户登记手续，但不影响第三然皇明公司拆迁利益的享有。本院经审理认定事实如下：1980年，被告秦淮机械厂取得南京市秦淮区江宁路31号房屋产权证，权证编号为秦字第60191号。1986年，被告秦淮机械厂取得南京市秦淮区江宁路31号国有土地使用证。被告秦淮机械厂系原秦淮建筑工程公司的全资子公司。被告秦淮机械厂处于长期不经营、不年检，营业执照被吊销状态，秦淮建筑工程公司改制更名为被告鸿天公司。2006年3月30日，原告（乙方）与被告鸿天公司（甲方）签订《协议书》，约定：甲方将南京市秦淮区江宁路31号院内全部建筑物及附属物以440万元的价格一并全部转让给乙方，房产的交易、应纳税费按国家规定的双方各自承担，甲方并应承担出售该房产税务部门应交纳的税费及规费；甲方的土地系工业用地，土地证号为：宁秦国用（96）字第4473号（面积1083.4平方米），其改变使用性质及更名过户均由乙方办理，承担费用（土地出让金由乙方承担），甲方并提供水、电、气使用的有关证件；协议生效后，双方到房地产管理局办理该处房屋的买卖手续，乙方一次性给付甲方购房款300万元，余款140万元待土地证变更手续终结并领取土地证后，于2007年3月30日前一次性付清。同日，被告鸿天公司向原告交付房屋产权证、建筑规划许可证、土地使用证等。2006年，原告对房屋进行翻建，相关报批手续均以被告秦淮机械厂名义进行，被告秦淮机械厂向秦淮区发改局提交《关于申请厂区危房翻建改造及土地出让的立项报告》，内容为：我厂位于江宁路31号的数幢厂房，始建于70年代，多为简易的砖木结构，历经30多年，已破旧不堪，经市房管部门检测，鉴定为危房，不能正常使用，拟将上述危房予以拆除翻建改造，占地面积1083平方米，原房屋面积1331平方米，现改造后面积约1800平方米，现需要办理房屋登记及土地出让等相关手续，工程投资约180万元，所需资金自筹。2006年2月28日，被告秦淮机械厂以及被告鸿天公司取得秦淮区江宁路辅助办公用房（二层）建积面积分别为212.6平方米、200.9平方米《建设工程规划许可证》。2007年，秦淮区建设局与被告鸿天公司签订《备忘录》，内容为：根据江宁路31号房屋布局实际，根据区政府要求，为改善江宁路的交通和景观，经与鸿天公司（原秦淮建筑机械厂）协商，拟将江宁路31号距江宁路牙沿6米范围的建筑全部拆除，其中合法建筑部分的面积，考虑在江宁路牙沿6米以外的院内建筑部分作相应调整，其余建筑的手续完善分别于07年度和08上半年分两次完成；双方约定江宁路31号房屋改建由戚成训承担，2007年12月30日前完成，如不按期完成由其承担相应责任；以上处理办法，经鸿天公司和秦淮区建设局双方认可，并报行政执法和规划监察部门备案。2009年8月27日，原告（乙方）与被告鸿天公司（甲方）签订《关于南京的补充协议》，约定：双方就原属于甲方所有的南京——南京秦淮建筑机械厂相关新增建筑面积的补偿及标的物权属的转让事宜进行协商；乙方在标的物上新增的建筑面积，由乙方向甲方支付相应的补偿款80万元；甲方在收到乙方的第一批50万元补偿款后，协助乙方办理标的物权属转入、不得推诿，此间，乙方有权对标的物进行经营使用，甲方有义务提供帮助；第2条提及的“协助、帮助”特指甲方为乙方新增建筑面积报批、房屋租赁、盖章及任命乙方戚成训为标的物厂长（附聘任书一份，并负有全权处置房地产及附属物的权利）以便乙方享有标的物的全部收益，南京秦淮区建筑机械厂恢复后，乙方有权申刻相关印章以便乙方行使权益，旧章同时作废；乙方约定三个月内向甲方支付第二批补偿款30万元，此款另附欠条一张，即乙方需向甲方支付80万元；标的物相关申报核准审批等行政机关的收费由乙方承担；乙方接手标的物之后，以标的物名义进行的任何行为与甲方无关，乙方造成的与标的物相关的任何民事责任及其他责任均由乙方自行承担，同样在乙方接手标的物之前甲方以标的物名义进行一切行为及造成的相关后果由甲方承担，另乙方款项交割清洁后，乙方将全部的相关“收据”交还甲方，由甲方出具一张全额的收款收据。该协议双方共同委托律师进行见证。2009年8月5日，被告鸿天公司向原告法定代表人戚成训发出聘书，聘任戚成训为被告秦淮机械厂厂长。2011年7月21日，南京市秦淮区发展和改革局向被告秦淮机械厂发出《关于同意南京秦淮建筑机械厂厂房翻扩建项目备案的通知》，对翻扩建给予备案，该项目位于江宁路31号，占地面积1083平方米，翻扩建面积约1800平方米，预计投资180万元，所需资金自筹。2011年11月3日，原告以被告秦淮机械厂的名义向房产局申请办理权属登记，交件后未出件。另查明，2006年3月30日，原告向被告鸿天公司支付300万元。2007年7月12日，原告向被告鸿天公司支付60万元。2007年11月9日，原告向被告鸿天公司支付30万元。2007年12月20日，南京市秦淮区建设局支付的20万元通过背书给被告鸿天公司。2008年1月3日，南京市秦淮区建设局支付的10.5万元背书给被告鸿天公司。2007年2月6日，原告通过他人向被告鸿天公司支付20万元。2009年8月27日，原告向被告鸿天公司指定账户支付50万元。2009年11月，原告向鸿天公司支付10万元。2009年12月，原告向鸿天公司支付20万元。再查明，2009年9月，原告（甲方）与第三人皇明公司（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定：原告将坐落于南京市秦淮区江宁路31号建筑面积1223.66平方米（所有权证证号为秦字第60191号）出售给乙方；转让价款为1838.558万元；其中含定金367.7116万元，首付款1470.8464万元；合同签订生效后5日内，乙方支付房价总款的80%，余款20%待甲方完善房屋转让的相关手续，交付乙方房产证时一次付清；双方定于合同生效首付款到时正式交付该房屋；双方定于2010年6月前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；一层门面房971.318万元（511.22平方米×每平方米1.9万元），二层门面房678.132万元（502.32平方米×每平方米1.3万元），三层门面房189.108万元（210.12平方米×每平方米0.9万元），房屋的实际面积以产权证复核审定为准，多退少补。2009年9月27日，第三人皇明公司通过银行汇款将1470.8464万元汇入原告账户，用途备注房款。同日，原告向第三人皇明公司出具收条，载明收到第三人皇明公司1470.8464万元。2011年，原告以及被告秦淮机械厂向第三人皇明公司出具《情况说明》，内容为：该房原为秦淮机械厂，因该厂经营不善，停产多年而被工商吊销营业执照，原告接手该房产后，有些善后问题一直未能解决；当一起手续基本完善后，去房产局办理手续时得知由于地铁三号线规划，该地块已被冻结，一切手续暂不办理，等地铁手续规划完全确定后，不在拆迁范围内的地段才可办理相关手续，目前地铁范围拆迁已基本确定，江宁路31号不在此次拆迁范围，很快将会解决，预计年内办完房产证手续。该材料落款处留有被告秦淮机械厂公章。2017年6月12日，南京市秦淮区人民政府作出《征收决定》，征收包括江宁路31号范围内房屋。本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。关于被告提出本案不属于法院管辖范围的抗辩意见，虽然涉案房屋目前被列入征收范围，但本质系拆迁利益的归属问题，属于人民法院审理民事案件的范围，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采信。关于原告要求确认江宁路31号房屋拆迁利益归其所有的主张，从协议的履行和付款情况看，虽然原江宁路31号产权证、土地使用证记载的主体为被告秦淮机械厂，原告提供的《协议书》、支付凭证能够证明被告鸿天公司将江宁路31号房屋出售给原告，原告实际也支付了全部购房款；从江宁路31号房屋使用情况看，第三人皇明公司于2009年已向原告购买江宁路31号房屋大部分房屋约1223.66平方米，并支付完毕相应款项，该部分房屋实际也由第三人皇明公司控制使用；如上所述，原告无权对已出售给第三人皇明公司的房屋主张拆迁利益，原告仅享有南京市秦淮区江宁路31号（扣除出售给第三人皇明公司房屋）的拆迁利益。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告南京军企物资有限公司享有南京市秦淮区江宁路31号房屋拆迁利益（扣除第三人皇明太阳能股份有限公司使用的1223.66平方米房屋）。二、驳回原告南京军企物资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费117646元，由原告南京军企物资有限公司负担79977元，被告南京鸿天建设有限公司负担37669元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  凌沙沙人民陪审员  胡连霞人民陪审员  白 玲二〇一九年六月二十八日见习书记员  徐雪涵