湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初9517号原告（反诉被告）王新权，男，1977年6月6日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。委托代理人袁啸，湖南元端律师事务所律师。委托代理人熊海波，湖南元端律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区华夏路**（湖南新一佳商业投资有限公司）****。法定代表人朱少雄，执行董事兼总经理。委托代理人袁啸，湖南元端律师事务所律师。委托代理人熊海波，湖南元端律师事务所律师。被告（反诉原告）长沙喜盈门品牌管理有限公司，住所，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段**喜盈门商业广场**及地下室**div>法定代表人林元灶，董事长。委托代理人刘建勋，湖南秉言律师事务所律师。委托代理人王佳俊，湖南秉言律师事务所律师。原告（反诉被告）王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司（以下简称原告食在不一样公司）诉被告（反诉原告）长沙喜盈门品牌管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人熊海波，被告的委托代理人刘建勋、王佳俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2013年9月29日，原告王新权与被告签订《喜盈门范城商铺租赁合同》，约定被告将位于长沙市喜盈门范城3栋2层3-201号商铺出租原告，租期10年，明确用于经营餐饮，品牌为食在不一样，并对租金、经营管理费等进行了约定。2014年8月，原告王新权设立了原告食在不一样公司。随后，由原告食在不一样公司与被告履行租赁合同。2018年6月，被告多次向原告食在不一样公司提出，其计划引进更大的餐饮公司，希望提前解除双方的租赁合同。被告采取停电停水等方式给原告施压。迫于无奈，两原告于2018年7月中旬与被告就提前解除租赁合同达成一致，双方对解约赔偿协议条款确认一致，双方同意在2018年8月31日解除租赁合同，原告食在不一样公司于2018年8月31日前搬离，被告在30个工作日将提前解除赔偿款80万元支付原告食在不一样公司。原告依约完成退租，但是，被告在签署该解约协议过程中一直未予回复。2018年9月，两原告向被告正式发函，通知解除双方租赁合同。被告违反诚信信用原则，导致原告食在不一样公司造成重大损失。诉讼请求：1、解除原告王新权与被告2013年9月29日签订的《喜盈门范城商铺租赁合同》；2、被告退还原告王新权租赁保证金116640元、管理保证金19440元，装修保证金20000元，共计人民币156080元；3、被告赔偿原告王新权装修损失1575471.5元，被告赔偿原告食在不一样公司经营损失768333.5元（从2018年9月1日至2018年12月1日的合理经营损失）；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩并反诉称，原告王新权提出解除与被告的租赁关系，被告没有异议。被告只与原告王新权存在租赁关系，与原告食在不一样公司没有合同关系。被告与原告王新权从未就租赁合同的解除达成过一致意见，双方没有签订解除租赁合同的协议，被告没有违约行为，被告不应当承担退还保证金以及赔偿损失的责任。同时，根据合同约定，原告应在每个结账月的5号之前支付下季度租金。原告应在2018年7月5日前支付2018年9月1日至同年11月30日的租金、经营管理费以及服务费。但是，经被告多次催收，原告并未缴纳上述费用，因此，被告提出反诉，反诉请求：1、解除被告与原告王新权之间签订的《喜盈门范城商铺租赁合同》；2、两原告腾空商铺并交还给被告；3、两原告向被告支付2018年9月1日起至腾房之日止的租金、经营管理费、服务费（暂计算至2018年11月15日止为人民币183730元，后续租金、经营管理费、服务费按原合同标准继续计算）；4、两原告承担本案全部诉讼费用。两原告针对被告的反诉答辩称，根据《中华人民共和国合同法》第66条之规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。按照租赁合同约定，被告应当依约提供商铺且保证两原告能正常使用商铺。但被告的违约行为导致两原告商铺停止经营，无法继续承租商铺开展经营活动。因此，两原告有权拒绝向被告继续支付租金。经审理查明，2013年9月29日，原告王新权（乙方）与被告（甲方）签订《喜盈门·范城商铺租赁合同》，约定甲方将位于长沙市万家丽中路三段36号“喜盈门·范城”3栋3-201/202号商铺出租给乙方，租赁面积为972平方米，商铺使用面积为720平方米。乙方承诺该商铺经营中型特色餐饮，品牌为食在不一样。租赁期为10年，即2013年8月1日至2023年7月23日。免租期为2013年8月1日至2013年10月31日，但是该期限内仍应当支付经营管理费、公共事业费等。第一个以及第二个年度月租金为33元/平方米，合计32076元，服务费26244元/月。第三个年度月租金为35元/平方米，合计34020元，服务费27216元/月。乙方应在办理装修进场前一个月支付三个月租金，以后每个结账月的5号之前支付下季度租金，具体支付日期和金额见合同附件一。乙方还应支付10元/平方米/月的经营管理费，即每月经营管理费为9720元，乙方进场装修前一个月支付第一季度经营管理费，具体支付日期和金额见合同附件一。乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方支付2个月租赁保证金116640元，以及2个月经营管理费的管理保证金19440元。保证金不计利息，甲方收到后向乙方开具保证金收据。如乙方违反本合同之约定，甲方有权以保证金抵扣乙方应付款项，作为甲方因此而遭受损失的赔偿。租赁关系终止时，乙方按甲方要求交还该商铺后，三个月内无质量、服务、违约和赔偿等纠纷发生，未出现其他损害甲方利益的情形，且交清应当缴纳的各种费用，甲方将保证金及能源费保证金一次性无息退还乙方。租赁期内的水、电、煤气、天然气、通讯费等相关费用均由乙方承担。双方对各自的权利义务、违约责任以及合同变更解除进行了明确约定。其中，因甲方过错导致乙方或致其相关人员发生损失的，甲方应承担赔偿责任。合同签订后，被告向原告王新权交付了涉案商铺，原告王新权使用该商铺经营餐饮，品牌为食在不一样，并于2013年11月18日登记注册了个体工商户，字号为长沙市雨花区食在不一样餐馆（现已注销）。2014年8月12日，原告王新权另成立了长沙市食在不一样餐饮管理有限公司，并于2018年7月9日更名为原告食在不一样公司。2018年6月，被告因经营策略调整，遂与原告食在不一样公司的法定代表人朱少雄就涉案商铺提前解约进行协商。2018年7月，被告工作人员黄静波与原告食在不一样公司的法定代表人朱少雄以及工作人员刘文艳，通过微信进一步明确双方提前终止涉案商铺租赁合同，租赁期至2018年8月31日，两原告于2018年8月31日搬离商铺，被告在两原告退铺后三十个工作日内支付两原告解约赔偿款80万元，另退还两原告的租赁保证金等。双方就此拟定了《“食在不一样”解约赔偿协议》，两原告亦在该协议上签名盖章，并于2018年7月21日提交被告，但是被告一直未在该协议上盖章确认。原告食在不一样公司遂于2018年8月24日再次向被告送达了《限期签订〈解约赔偿协议〉的通知书》，明确告知其已经在陆续安排退租工作，要求被告在收到通知书后3日内在该协议上签字盖章。两原告依约于2018年8月31日停止营业并搬离了涉案商铺。但是，被告却于2018年8月30日向原告王新权发出了《催缴通知函》，要求其限期支付租金等费用。双方为此酿成纠纷，两原告遂于2018年11月2日起诉至本院，请求依法裁判。另查明，原告王新权于2013年2月18日向被告支付保证金126240元，后因商铺调整由于2017年11月28日支付保证金9840元。两原告租金已经支付至2018年8月31日。根据两原告的申请，本院依法委托华新项目管理有限公司对涉案商铺的装修以及设施设备损失进行鉴定。2019年5月29日，华新项目管理有限公司出具《食在不一样（喜盈门店）装修工程造价及设施设备工程造价司法鉴定意见书》，认定涉案商铺装修工程造价及设施设备工程造价共计2671848.59元，折旧后其中装饰装修价值为1485071.15元，设施设备价值为118038元，合计为1603109.15元。原告食在不一样公司支付鉴定费35000元。两原告明确遗留的设施设备一旦拆除则不再具有使用价值，并在2018年9月1日向被告发出的律师函中确认涉案商铺具备租赁交接条件。上述事实，有《喜盈门·范城商铺租赁合同》、公证书、《限期签订〈解约赔偿协议〉的通知书》、保证金转账凭据及收据、照片、《催缴通知函》、律师函、《食在不一样（喜盈门店）装修工程造价及设施设备工程造价司法鉴定意见书》、鉴定费发票以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告王新权与被告于2013年9月29日就涉案商铺签订了租赁合同，原告王新权依约先后以个体工商户以及原告食在不一样公司使用该商铺，经营餐饮品牌为食在不一样。因此，与被告建立商铺租赁关系的虽然为原告王新权。而原告王新权以何种形式运营使用该商铺，并不影响其与被告之间的租赁关系。所以，尽管2018年6月至8月期间，被告系与原告食在不一样公司就提前解约事宜进行协商，同时原告王新权对此并未提出异议，因此，原告食在不一样公司作出的意思表示可以视为原告王新权的意思表示，被告上述行为亦可以视为与原告王新权进行相关交涉。因此，对被告主张其与原告王新权从未就租赁合同的解除达成一致的抗辩意见，本院不予采信。关于合同解除。双方在2018年6月至8月协商提前解约事宜，两原告在与被告确定的《“食在不一样”解约赔偿协议》签名盖章，并于2018年7月21日提交被告，并于2018年8月24日再次向被告送达了《限期签订〈解约赔偿协议〉的通知书》，于2018年8月31日停止营业并搬离涉案商铺。尽管被告并未在该解约协议上签字盖章确认，但是其行为损害了两原告基于对双方解约行为之合理信赖，亦导致租赁合同目的无法再实现。因此，本院确认涉案商铺租赁合同于2018年8月31日解除。鉴于两原告于2018年8月31日停止营业并搬离涉案商铺，并确认涉案商铺此时已经具备租赁交付条件。因此，本院确认两原告已经履行了腾房义务。对被告请求两原告腾空商铺并交还被告以及支付商铺占用费的反诉请求，本院不予支持。关于保证金以及损失赔偿。原告王新权向被告支付保证金共计136080元（126240元+9840元），被告应予退还。原告王新权另主张被告退还装修保证金20000元，未提交相关票据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告的违约行为，导致双方租赁合同解除。原告王新权主张被告赔偿其装修损失1575471.5元。华新项目管理有限公司出具《食在不一样（喜盈门店）装修工程造价及设施设备工程造价司法鉴定意见书》，系经本院委托，程序合法、内容明确，本院予以确认。根据鉴定意见，涉案商铺装饰装修现在价值为1485071.15元，设施设备现在价值为118038元，合计为1603109.15元。该装修损失（含设施设备）被告应予赔偿，但是原告王新权仅主张装修损失1575471.5元，系其权利处分，本院予以支持。鉴于涉案租赁合同于2018年8月31日解除，原告食在不一样公司亦基于双方解约行为之信赖，在2018年8月31日停止营业并搬离商铺，因此原告食在不一样公司主张被告赔偿经营损失768333.5元（从2018年9月1日至2018年12月1日的合理经营损失），缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王新权与被告（反诉原告）长沙喜盈门品牌管理有限公司于2013年9月29日签订的《喜盈门·范城商铺租赁合同》于2018年8月31日解除；二、被告（反诉原告）长沙喜盈门品牌管理有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告（反诉被告）王新权保证金136080元；三、被告（反诉原告）长沙喜盈门品牌管理有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告（反诉被告）王新权装修损失1575471.5元；四、驳回原告（反诉被告）王新权、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）长沙喜盈门品牌管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取13381.5元，保全费5000元、鉴定费35000元，共计53381.5元，由原告（反诉被告）长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司负担3280元，被告（反诉原告）长沙喜盈门品牌管理有限公司负担50101.5元。反诉费1987元，由被告（反诉原告）长沙喜盈门品牌管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 莉二〇一九年六月二十四日书记员 蒋奉平附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。