山西省高级人民法院   民事裁定书   （2019）晋民申767号   再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：太原市云飞房地产开发有限公司。   法定代表人：卢某，该公司执行董事。   委托代理人：武某1，该公司办公室主任。   委托代理人：武某2，该公司办公室职员。   被申请人（一审原告、二审上诉人）：韦某，女，汉族，1975年12月1日出生，住太原市。   再审申请人太原市云飞房地产开发有限公司（以下简称云飞公司）因与被申请人韦某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市中级人民法院（2018）晋01民终5475号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   云飞公司申请再审称：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.本案判决云飞公司向韦某支付“逾期办理房屋所有权登记的违约金”和“占用产权证办理费用的利息”，明显违背双方之间的《商品房买卖合同》的约定。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定:“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理:1、买受人退房，出卖人在买受提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失。”这是双方的真实意思表示，也是双方关于逾期办理房屋产权权属登记如何处理的唯一合意，除此之外，双方之间再无任何其他协议和约定。这一合意表明，如出现逾期办理房屋产权权属登记的情形，只有在韦某要求退房时，云飞公司才需按房价款的1%赔偿其损失。但是，本案中，韦某并未要求退房，因此，也就不存在赔偿其损失的问题。2.木案一二审判决适用法律明显错误.。一二审判决依据的是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。但是，本案的事实正如前条所示，双方当事人是有特殊约定的，因此，根本不能适用这里的“第十八条”规定;同时，双方的《商品房买卖合同》也根本没有约定“办理房屋所有权登记的期限”，而只是约定了韦某“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限。因此，一二审判决在本案中适用该解释第十八条第（一）项的规定是明显错误的。（二）有新的证据，足以推翻原判决。“龙海方舟小区”的房屋产权权属登记手续未能办理的原因并非云飞公司造成，而是建设工程管理部门造成的，其责任不应由云飞公司承担。云飞公司开发建设的“龙海方舟小区”由“山西凯的建筑设计事务所”设计，由“山西诚义信设计审查有限公司”审图，由“浙江海天建设集团有限公司”和“山西大川建设有限公司”施工建设。该小区于2011年9月份向业主交房时，部分业主在收房过程中发现主梁太低，影响使用，便集中去政府上访，政府召集云飞公司和设计单位、审图单位一起召开协调会。会议认为，“山西凯的建筑设计事务所”设计错误、“山西诚义信设计审查有限公司”审图把关不严，是造成这种问题的直接原因，并非云飞公司所能控制，会议决定由设计单位对涉及到此类问题的业主进行赔偿处理。但因这一问题的出现和业主的上访，导致“龙海方舟小区”综合验收的延误，在此之前云飞公司已报送的相关验收资料，也因该事件未能得到推进，待此类问题得到解决后，云飞公司抓紧进行各项竣工验收工作，无奈好多验收标准都因时间拖延而有所变动，导致云飞公司不得不进行多次反复整改。经过不懈努力于2011年办理了建设工程规划验收，在多次整改的基础上于2012年5月7日通过了消防验收，随后又按太原市节能办要求办理节能验收手续，但因国家规范的不断变动，原先使用的保温材料已不能满足国家规范，且当时大多数业主均已入住，导致整改方案不能尽快实施，后经云飞公司与业主和施工单位反复沟通，克服了其中许许多多的难题，最终才于2017年1月13日办理了节能验收。现云飞公司正积极办理“人防验收”和最终的“综合验收”手续。由此可见，“龙海方舟小区”产权登记手续未能及时办理，起因是设计单位、审图单位的失误造成的，同时，建设行政主管部门在建设工程监督过程中不负责任也是重要原因之一，这些因素集中导致部分房屋使用功能受限，引发业主不满，从而延误办理竣工验收的时间。此外，政府和行业规定的相关标准不断变动和增加，导致计划永远赶不上变化，给验收工作带来了越来越多的困难。但云飞公司直都是积极处理主动应对，从未懈怠。综上所述，正是因为设计错了，审图错了，导致施工错了，业主收房时闹事。政府参与处理，且处理此事需要存在一个过程，并非马上就能解决，致使云飞公司事先向相关部门报送的验收资料被终止审查。直接导致的后果是随着验收的延期，国家出台的验收标准变了。现云飞公司加强协调处理，已进入综合验收阶段，办证日期可期，故延期办证的责任并非云飞公司。云飞公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项的规定，请求再审并依法改判。   本院经审查认为：本案的核心焦点，一是延期办证的责任在谁，二是判支付违约金和所占办证费用利息有无依据。关于延期办证的责任，云飞公司以设计错了，审图错了，施工错了，导致事先向相关部门报送的验收资料被终止审查，验收延期，国家出台的验收标准也变了，处理此事需要存在一个过程，云飞公司加强协调处理，已进入综合验收阶段，办证日期可期等事项为由，坚持主张延期办证的责任并非云飞公司，并于再审申请时提供了部分设计图纸、建设工程规划许可证、消防验收意见书、建筑节能专项验收合格证书等证据予以证明。结合在案双方所提全部证据，以及二审时韦某的辩称，即“2011年9月就已经明确发现了房屋质量问题，却在长达四年之久后，于2015年7月与被上诉人签订购房合同，双方签订的合同中明确承诺540天内办理房产登记，从时间上看就不存在因果关系。上诉人在欺瞒的情况下，与被上诉人签订合同，一审判决被上诉人胜诉后，上诉人又称是因为各种因素才导致不能办理房产登记，上诉人所说的延期办证的责任并不在上诉人方，是不合理的，我认为上诉人所说的因施工设计问题导致无法办理房产证与我方并无任何关系，根据相关规定，开发企业要对房屋质量问题承担全部责任”，经审查云飞公司提交的前述相关证据，虽可以证明云飞公司对完善办证条件作了一定工作和努力，但对于延期办证的责任并非云飞公司的证明，尚未达到高度盖然性的程度，故对云飞公司的该项主张，本院难以支持。关于判支付违约金和所占办证费用利息有无依据的问题，双方所签买卖房屋合同虽约定了“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理:1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失。”，但并未约定买受人不同意退房时出卖人如何承担其违约责任。合同纠纷，合同有效，有约定的按约定办，无约定的按法律规定办。一二审基于双方关于逾期办证违约金未明确约定之情形，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。判定云飞公司应当向韦某支付逾期办证违约金；基于云飞公司已收取韦某办证费用属于代管，判定对于在合同约定的办证期限届满后该费用所产生的孳息应归韦某所有，有上述证据和法律依据，并无不当。   综上云飞公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项规定的情形。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：   驳回太原市云飞房地产开发有限公司的再审申请。   审判长 彭志祥   审判员 耿转成   审判员 杨 超     二○一九年六月十八日   书记员 孟丽姣