山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民初1号原告（反诉被告）：王春华，女，1967年5月17日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人:周缅,北京启达律师事务所律师被告（反诉原告）：柴智，男，1962年3月11日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：李晓东，山西焦点律师事务所律师原告王春华与被告柴智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王春华的委托诉讼代理人周缅，被告柴智的委托诉讼代理人李晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春华向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告王春华与被告柴智于2011年8月5日签订的《房屋买卖合同》已于2018年12月17日解除；二、判令被告柴智返还原告王春华支付的购买大同市平城区魏都大道东风里5号院1号、2号、3号商业用房的购房款人民币2850万元;三、判令被告柴智赔偿原告经济损失人民币151万元；四、本案案件受理费全部由被告柴智承担。后于2019年3月12日变更诉讼请求为：一、依法确认原告王春华与被告柴智于2011年8月5日签订的《房屋买卖合同》已于2018年12月17日解除；二、判令被告柴智返还原告王春华支付的购买大同市平城区魏都大道东风里5号院1号、2号、3号商业用房的购房款人民币2850万元;三、判令被告柴智返还原告代为被告柴智支付的银行贷款利息人民币2102513.34元；四、判令被告柴智赔偿原告经济损失人民币27033809.6元；五、本案诉讼费全部由被告柴智承担。事实与理由：原告王春华基于相信被告柴智提供的同房权证城字第XXXX号、同房权证城字第XXXX号、同房权证城字第XXXX号及同房权证城字第XXXX号四个房产证的真实、合法以及房产证中所有权人、房屋性质、房屋用途等信息的真实、合法，原告王春华与被告柴智于2011年8月5日签订了《房屋买卖合同》一份。依据以上《房屋买卖合同》约定，被告柴智将位于大同市城区新建北路5号院：1号楼1至4层，建筑面积1547.85平方米；1号楼5至6层，建筑面积752.24平方米；2号楼1至2层，建筑面积1165.41平方米；3号楼1至2层，建筑面积831.60平方米的房屋出卖给原告王春华，房屋买卖价款共计人民币2850万元。合同也约定，被告柴智负责“房屋所有权证”和“国有土地使用权证”过户，如不能变更在原告王春华名下，被告柴智需向原告王春华赔偿因此受到的损失。《房屋买卖合同》签订后，为履行合同的约定义务，原告王春华通过民间借贷及银行贷款等途径筹得资金，依约定支付了购房款人民币2850万元。并且，原告基于信赖被告提供的房屋产权证的真实、合法、原告自认为已经购得本案所涉房屋及长期经营的考虑，原告购买了大量经营设备，并于2015年对所购房屋进行的大规模改造、装修。但直到原告王春华收到大同市国有资产经营有限公司落款为2017年12月29日的《告知函》后，才得知被告出售给原告房屋的房屋产权证存在非法取得等导致最终房屋无法过户的严重问题。基于被告出卖房屋存在的以上问题，原告王春华于2018年12月17日给被告柴智送达了《解除房屋买卖合同通知书》一份，告知被告柴智，本案所涉《房屋买卖合同》已于《解除房屋买卖合同通知书》到达被告柴智时解除。原告在支付被告购房款2850万元的过程中，其中原告以代被告偿还在山西省农村信用社的贷款人民币1900万元的方式，作为支付被告的相应购房款1900万元，并且原告还代被告支付了该1900万元贷款利息人民币2102513.34元，该2102513.34元既没有抵作购房款，被告也没有偿还。故依法提起诉讼，请求判令支持原告诉求。柴智辩称，1、被告对享有产权的房屋和土地进行依法转让是在双方真实意思表示一致的情况下签订的，而且双方已经履行了近9年的时间，原告也未行使撤销权，更不存在任何的欺诈和胁迫行为，对上述房产涉及的房屋和土地现状，原告是清楚的。2、原告所称2018年12月27日要求法院确认解除合同是没有事实和法律依据的。被告从来没有见到过。3、对土地以及地上建筑状况原告是明知的，出让的土地和房屋部分是柴智的。原告所述1、2、3号楼都有权属不是事实。原告拥有上述房屋的土地权证和所有权证，却不向法庭举证，应当承担不利后果。原告有一块开关电器厂的土地是被告出让前与开关电器厂签订的租赁合同，同意被告进行翻修改造，并且对上述的土地支付租金，被告转让房屋时将这一情况告诉了原告，原告也明知这片土地的所有权归属，属于大同市开关电器厂。并且从2012年到2013年每年向电器厂缴纳1.2万元的租金。原告谎称2017年12月29日才知道，完全不尊重事实。是为了达到解除合同的目的,与事实不符。4、关于损失是不存在的，损失是原告购买房屋时应当支付的贷款本金和利息，是原告在经营期间自己向银行举债进行抵押贷款，所以在经营期间所负债务应当由自己承担。5、原告所述隐瞒了大量事实，编织了大量虚假陈述，应当驳回其诉讼请求。柴智反诉请求：1、依法判决被反诉人支付反诉人购房款200万元，利息829408.36元，总计2829408.36元。2、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2011年8月5日，反诉人与被反诉人签订了《房屋买卖合同》，约定：被反诉人购买反诉人位于大同市平城区东风里5号院1、2、3号楼全部房屋，价格总计2850万元，被反诉人应于2011年12月31日前付清全部房款。因被反诉人欲用该房屋向银行抵押贷款，2012年8月16日，按照被反诉人要求，反诉人与其签订了《房屋买卖收据》，载明：被反诉人已经全部付清购房款。但事实上被反诉人一直并未付清欠的200万元购房款，为明确被反诉人所欠购房款的事实，双方于2012年8月21日签订《欠据》，载明：被反诉人欠反诉人购房款200万元，于4个月后归还。时至今日，被反诉人尚欠反诉人购房款200万元，利息829408.36元，总计2829408.36元。王春花委托诉讼代理人辩称，柴智当庭提交的反诉依据欠条，需要回去与当事人进行核实。假设欠条是真实的，则柴智在本案主张欠条的欠款已经超过了诉讼时效；即使不考虑欠条的时效问题，本诉中已经替柴智多向银行偿还了柴智所欠利息210余万元。所以，柴智的反诉请求依法不应当予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）王春华提交如下证据：证据一：《房产证》四份，欲证明王春华相信柴智提供的房产证、房产证中所有权人、房屋性质、房屋用途等信息的真实合法性。被告辩称，对产权证无异议，但对应三个土地使用证，原告没有提供。卖房时已将土地使用权证、契税等所有手续交付原告，其中2、3号楼有一个是租赁的，没有土地使用权证。证据二：《房屋买卖合同》，欲证明合同约定的房屋的位置、建筑面积、价款及过户要求。被告对此无异议。证据三：支付凭证，欲证明王春华已依约支付2850万元购房款。被告辩称，只认可2596余万元。证据四：大同市国注资产经营有限公司的《告知函》，欲证明王春华于收到该函后才得知案涉房屋的房屋产权证存在非法取得导致无法过户的问题。被告辩称，没有收到，已将合同附带租赁的部分告知原告，租赁合同已交付原告，原告已向开关电器厂履行了四年的租金。证据五：《解除房屋买卖合同通知书》，欲证明已告知柴智本案所涉《房屋买卖合同》于该通知书送达柴智时解除。被告辩称，没有收到，不予认可。证据六：身份证，欲证明被告柴智的主体资格。被告对此无异议，本院予以认定。证据七：利息单、明细表及支付凭证，欲证明王春华代柴智还了200余万元的银行利息。被告辩称，不认可。合同写得很清楚，还的是本金和利息。证据八：贷款、借款凭证及支付利息凭证、《装饰工程施工合同》两份，欲证明王春华因购买案涉房屋贷款、借款、利息支付情况及对案涉房屋进行装饰的工程价款。被告辩称，原告借款发生在房屋买卖之后，钱均用于原告自身经营行为、个人活动，合同已实际履行，我方不应当承担损失。证据九：《企业信用报告》，欲证明大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司的股东为：王春华（持股90%）、程晓伟（持股10%）。被告对此无异议。证据十：《证明》、户口簿复印件、身份证复印件，欲证明王春华与程晓伟系夫妻关系，夫妻双方合计持股100%。被告对此无异议。被告（反诉原告）柴智提交如下证据：证据一：欠据一份，欲证明王春华仍欠柴智买房款200万元。王春华本人认可欠条为本人所写，欠款属实，但认为替被告多还贷款利息已经超出该欠款数额，故已经不存在欠款。证据二：大同市开关电器厂破产清算组出具的说明，欲证明金沙碧海的法人代表原来是程晓伟，后来变更为王春华，租金是由原告缴纳的，原告认可房屋的土地是租赁的事实。原告辩称，公司说明属于证人证言，需要证人出庭作证。国注公司的告知函有大同市国土资源局给大同市开关电器厂的函件，说明了将开关电器厂的土地资产作为改制后重组成立的大同市久安电器厂。2005年开关电器厂就已经不是该土地实际的控制管理单位了，现在让开关电器厂出具声明，证明2010年之后的租金管理是与事实不符的。本院调取证据：大同市房屋产权交易权属登记管理中心查询结果，案涉房屋东风里5号院1号楼1至4层、1号楼5至6层、东风里5号院2号楼1至2层、东风里5号院3号楼1至2层，现处于查封状态。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年8月5日，原、被告双方签订了房屋买卖合同，约定将位于大同市城区新建北路5号院1号楼1至4层建筑面积1547.85平方米、1号楼5至6层建筑面积752.24平方米、2号楼1至2层建筑面积1165.41平方米、3号楼1至2层建筑面积831.60平方米的房屋出售给王春华，出售房屋时，同时将该房屋所占用范围内的国有土地使用权转给乙方，土地使用面积1221.56平方米，价款为2850万元。甲方（被告）用本合同标的物作为抵押物向信用联社营业部借款1900万元，抵押权从2011年1月31日至2011年12月27日，乙方（原告）对此状况予以认可。该款由乙方直接向信用联社偿还，折购房款1900万元。2012年8月16日，双方签订了房屋买卖收据，王春华全部付清柴智购房款，柴智不再享有该房屋及土地所有权。2012年8月21日，王春华给柴智出具欠条一份，欠购房款200万元。之后，王春华一直用该房屋进行抵押贷款。在工商银行大同车站支行抵押贷款2100万元，向个人抵押借款1500万元，目前该房屋产权处于查封状态。本案争议焦点：1、房屋买卖合同是否有效，应否解除；2、被告是否应当返还原告代其支付的银行利息；3、被告是否应当赔偿原告因购房造成的各项损失；4、原告是否应当支付所欠被告购房款。本院认为：一、关于房屋买卖合同效力问题。原告诉求案涉房屋一直未办理过户，究其原因是原告未全部偿还银行贷款及利息导致该房屋一直处于抵押状态，无法办理过户手续，且目前该房屋已被法院查封执行，被查封原因是原告欠银行贷款及个人贷款，非被告原因造成，故对其解除房屋买卖合同及归还购房款的诉求，本院不予支持。二、关于归还银行利息的问题。根据《房屋买卖合同》第五条约定：“甲方欠信用联社营业部借款本金和利息，本合同生效后由乙方直接向信用联社营业部偿还，折购房款人民币（大写）壹仟玖佰万元整（小写）1900万元”，故原告同意以代被告偿还银行贷款及利息的方式折抵购房款，且其应预见到银行贷款及利息与购房款之间存在差额，故原告的该项主张不能成立，本院不予支持。三、关于原告损失的问题。根据原告提供的相关证据显示，原告述称的损失均系其贷款经营所产生，故其自己经营期间所发生的各项费用，应由其自己承担。四、关于原告欠购房款200万元的问题。欠据于2012年8月21日签订，约定四个月后归还，原告辩称该欠款已过诉讼时效，被告未就诉讼时效发生了中止、中断事由提供有效证据，该欠款已过三年诉讼时效，故对于被告的反诉请求本院不予支持。综上所述，原告王春花的诉讼请求、被告柴智的反诉请求均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下：一、驳回王春华的诉讼请求；二、驳回柴智的反诉请求。案件受理费329982元，由王春华负担；案件反诉费14718元，由柴智负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 马卉妍审判员 高存慧审判员 张丽娟 二〇一九年六月六日书记员 王毅伟