重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0113民初8470号原告：孙爽，女，1971年10月3日出生，汉族，住江苏省昆山市玉山镇。原告：刘宝兵，男，1971年8月13日出生，汉族，住江苏省昆山市玉山镇。委托诉讼代理人：刘晓玲，重庆索通律师事务所律师。被告:重庆新跨越房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**龙洲大道**，统一社会信用代码91500113790707376N。法定代表人：韩庆，总经理。委托诉讼代理人：卢俊，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：庹俊节，重庆格林威律师事务所实习律师。原告孙爽、刘宝兵与被告重庆新跨越房地产开发有限公司（以下简称新跨越公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员霍袁平独任审判。后因工作调整，变更为由审判员胡静独任审判，本院于2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告孙爽、刘宝兵委托诉讼代理人刘晓玲、被告新跨越公司委托诉讼代理人卢俊到庭参加诉讼。2018年9月6日，原告孙爽、刘宝兵申请对涉案房屋的升值损失以及租赁损失进行评估鉴定。因工作调整，本案再次变更为由审判员霍袁平独任审判。后鉴定机构以估价对象的各种情况，无法通过现场勘查加以界定，当事人双方也无法提供准确资料加以补充，无法作出准确评估为由对鉴定进行退单。2019年3月7日，本院遂终止鉴定程序恢复审理。本院于2019年4月16日、4月30日、5月20日公开开庭进行了审理。原告孙爽、刘宝兵委托诉讼代理人刘晓玲、被告新跨越公司委托诉讼代理人卢俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙爽、刘宝兵向本院提出诉讼请求：1、解除二原告与被告签订的《房屋预订合同》及三份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号分别为：sy1085、sy1086、sy1087）；2、被告双倍返还二原告定金共2000000元；3、被告返还二原告已支付的购房款4173861.04元；4、被告赔偿二原告投资商铺损失（暂定1000000元，具体以司法鉴定为准）。2019年4月16日，二原告当庭变更诉讼请求为：1、解除二原告与被告签订的《房屋预订合同》及三份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号分别为：sy1085、sy1086、sy1087）；2、被告双倍返还二原告定金共2000000元；3、被告返还二原告已支付的剩余购房款4166993.92元；4、被告赔偿二原告以5166993.92元为基数从2015年2月6日起至付清款项为止按照中国人民银行同期贷款利率5.9%计算的资金占用损失。事实和理由：2014年12月20日，原告刘宝兵与被告签订《房屋预订合同》，约定原告刘宝兵预定被告开发销售的新跨越.I33项目1号楼吊铺03、04、05、06共4个商铺，总房款9010000元，并约定原告刘宝兵于本合同签订同时向被告支付定金1000000元，并于2014年12月29日前交首付款3000000元，其余房款于2015年1月29日支付。房屋预订合同签订后，原告刘宝兵通过银行转账方式向被告支付了1000000元定金。2015年1月24日，被告作为甲方（卖方），二原告作为乙方（买方），签订了三份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号分别为：sy1085、sy1086、sy1087），分别约定二原告向被告购买被告开发的座落于重庆市巴南区龙庭街5号吊1-商铺3、4、5三个商铺，房屋总成交金额分别为2903833元、3589709元、1143022元。同时约定：付款方式为签订合同之日付清全部购房款、被告应当在2016年3月31日前将商品房交付二原告使用。被告售楼部工作人员未告知涉案房屋早有建筑规划、5号商铺的两扇大门将被封闭等重大事实。二原告从被告于2018年3月20日提供的规划图得知，早在涉案房屋沙盘推出之前就已审批通过在5号商铺长侧面建步行梯，该商铺大门也必然被封闭，但被告推出的沙盘并未如实体现。5号商铺长侧面建步行梯从根本上隔断、毁灭了二原告购买的3、4、5号“连体通透大转角”商铺，注定无法实现二原告的整体购买目的。被告新跨越公司辩称，1、《房屋预订合同》已经履行完毕，双方权利义务关系已经终止,已无解除意义；2、被告不同意解除与二原告签订的三份商品房买卖合同；3、原告支付的1000000元定金已经在双方签订商品房买卖合同时转化为购房款，不存在定金一说；4、基于被告不同意解除三份商品房买卖合同，原告要求返还已经支付的购房款不成立；5、原告要求支付资金占用损失，被告认为原告支付的房款系购买房屋的对价，不存在资金占用损失问题；6、原告陈述事实与理由中的大转角等功能系自身主观判断，请求驳回二原告的诉讼请求。经审理查明，2014年12月20日，原告刘宝兵与被告签订《房屋预订合同》，约定原告刘宝兵预定被告开发销售的新跨越.I33项目1号楼吊铺03、04、05、06共4个商铺，总房款9010000元，并约定原告刘宝兵于本合同签订同时向被告支付定金1000000元，该定金自原告刘宝兵与被告签订《重庆市商品房买卖合同》后自动转为房款，并于2014年12月29日前交首付款3000000元，其余房款于2015年1月29日支付。房屋预订合同签订后，原告刘宝兵通过银行转账方式向被告支付1000000元定金。2015年1月24日，被告作为甲方（卖方）与二原告作为乙方（买方）签订了三份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号分别为：sy1085对应CQ-5953719、sy1086对应CQ-5953726、sy1087对应CQ-5953728），分别约定二原告向被告购买被告开发的座落于重庆市巴南区龙庭街5号吊1-商铺3、4、5三个商铺，房屋总成交金额分别为2903833元、3589709元、1143022元。同时约定：付款方式为签订合同之日付清全部购房款，被告应当在2016年3月31日前将商品房将付被告使用，二原告如未按合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理，逾期超过60日，被告不解除合同的，合同继续履行，二原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。《合同补充协议》作为商品房买卖合同的附件，第一条第4款约定：二原告与被告的权利义务责任均以本合同及本协议的约定为准，被告通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型，售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对被告没有约束力，二原告不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。第三条第8款约定：无论二原告选择何种付款方式，二原告除了付清合同约定的房款外，还需在签约当天付清由政府部门规定的相关规费、税费及贷款产生的各种费用（如有），二原告应在合同签订当日缴纳物业专项维修基金（将相应金额交给原告委托原告缴纳）。当日，被告与案外人刘兴袁、王燕签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为：sy1088），约定刘兴袁、王燕向原告购买座落于重庆市巴南区龙庭街5号吊1-商铺6，总成交金额为1373436元。2014年12月29日，原告孙爽通过中国建设银行向被告电子汇划汇入3600000元，其用途为“刘宝兵1号楼，03、04、05、06”，2015年2月5日，原告孙爽通过中国建设银行向被告转账2000000元，其用途为“刘宝兵3号4号5号商铺款”。另查明，本院在审理被告与王燕、刘兴袁及第三人刘宝兵、孙爽商品房预售合同纠纷一案中，已作出（2017）渝0113民初7720号民事判决，该判决确认刘兴袁、王燕所购的商铺6房款及各种费用已由二原告代付。二原告在（2017）渝0113民初16267号案庭审中确认该事实。另经本院现场勘验，5号商铺的长侧面存在斜向上的长步行梯，该长步行梯未在被告所提供的沙盘上标注，沙盘上标注的该长侧面的两扇门已被封闭，现封闭两扇门的长侧面墙上即存在斜向上的长步行梯。庭审中，二原告认为其订购3、4、5、6号商铺系整体购买行为，总价9010000元，实际总共支付6600000元，未肢解各个商铺对应的欠款，扣除代为支付6号商铺1433006.08元外，3、4、5号商铺实际支付款项5166993.92元。被告认为3号商铺合同价款为2903833元已支付完毕；4号商铺合同价款为3589709元，已付款为786159元，尚欠2803550元；5号商铺合同价款为1143022元已支付完毕。以上事实，有双方当事人陈述及二原告提交的房屋预订合同、重庆市商品房买卖合同、（2017）渝0113民初16267号民事判决书等，被告提交的房屋预订合同、重庆市商品房买卖合同等证据及本院现场勘验的笔录、照片在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告刘宝兵与被告签订《房屋预订合同》、二原告与被告就3、4、5号商铺签订的三份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号分别为：sy1085、sy1086、sy1087），根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，该《房屋预订合同》、三份《重庆市商品房买卖合同》系各方真实意思表示且无违反国家法律、行政法规强制性规定等无效情形，应属合法有效。二原告与被告签订的合同编号为sy1087《重庆市商品房买卖合同》中未对5号商铺长侧面存在斜向上的长步行梯进行约定和明示，所附平面图中也未标明长步行梯情况，二原告作为购房者，在购买的房屋是期房情况下，只能根据商品房买卖合同所附图纸推断房屋情况。在二原告与被告签订商品房买卖合同时，被告作为开发商，清楚所建房屋的具体情况，应当本着诚实信用原则，向二原告就合同标的作出明确说明，以确保二原告在充分了解房屋情况后作出是否购买的决定。虽然二原告与被告在合同附件五合同补充协议约定了“被告通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对被告没有约束力”的条款，但该条款并不能免除被告在签订本案合同时向二原告就长步行梯等房屋具体情况的如实告知义务。因5号商铺为商业门面，二原告购买该房屋的目的为商业用途，根据5号商铺长侧面墙上存在斜向上长步行梯情况，该商铺外的长步行梯不但占据了大量的墙外空间，影响了房屋的实际可利用面积，而且步行梯设置在沙盘显示已封闭5号商铺进门口两扇大门的位置，对该商业门面的商业价值与商业用途已造成明显影响，从而影响二原告购买5号商铺合同目的实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本院对二原告要求解除其与被告签订的合同编号为sy1087《重庆市商品房买卖合同》予以支持。本案中，二原告认为其支付的款项系3、4、5号商铺的整体购房款，不能分别区分，但3、4、5号商铺的商品房买卖合同系分别单独订立，虽二原告为一并付款，但对各合同义务的履行情况应区分看待。截止被告于2015年2月5日，二原告共计向原告支付购房款6600000元，被告亦自认二原告已付清5号商铺合同约定购房款1143022元，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，二原告与被告签订的合同编号为sy1087《重庆市商品房买卖合同》解除后，被告应将收取的5号商铺房款1143022元退还二原告，并应以1143022元为基数自2015年2月6日起至返还该款项之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率向二原告计付资金占用损失。因《房屋预订合同》还涉及3、4、6号商铺，但原、被告就3、4、6号商铺所签订的相关合同未达到法定或约定的解除条件，故本院对二原告诉请解除《房屋预订合同》和3、4号商铺的《重庆市商品房买卖合同》及返还3、4号商铺相关房款不予以支持。对于二原告诉请被告双倍返还二原告定金共2000000元，因《房屋预订合同》约定该定金自原告刘宝兵与被告签订《重庆市商品房买卖合同》后自动转为房款，二原告已于被告签订《重庆市商品房买卖合同》，该定金已转化为房款，本院对该诉请亦不予以支持。二原告与被告举示的其他证据，因对待证事实缺乏足够证明力，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告孙爽、刘宝兵与被告重庆新跨越房地产开发有限公司于2015年1月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-5953728）于本判决生效之日起解除；二、被告重庆新跨越房地产开发有限公司返还原告孙爽、刘宝兵购房款1143022元；三、被告重庆新跨越房地产开发有限公司支付原告孙爽、刘宝兵以1143022元为基数自2015年2月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还该款项之日止的资金占用损失；四、驳回原告孙爽、刘宝兵的其他诉讼请求。上述第二、三项，限被告重庆新跨越房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内履行，若被告重庆新跨越房地产开发有限公司未按本判决指定的期限内履行第二项，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74870元，由原告孙爽、刘宝兵负担57470元，由被告重庆新跨越房地产开发有限公司负担17400元。此款已由原告孙爽、刘宝兵自愿垫付，限被告重庆新跨越房地产开发有限公司于本判决生效后10日内径付原告孙爽、刘宝兵17400元，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  霍袁平人民陪审员  刘思碧人民陪审员  易如琴二〇一九年六月十一日法官 助理  黄金驹书 记 员  刘莉莎