广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10930号上诉人（原审原告）：深圳市源沣溢房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市龙华区龙华街道东环一路与建设路交汇处人人乐购物广场地下负**，统一社会信用代码：914403005747534079。法定代表人：李恒星，总经理。委托诉讼代理人：杜政，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：田胜超，广东广和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市人人乐百货有限公司，住所地：广东省深圳市龙华区龙华街道景龙社区龙环一路**东华明珠园**101，统一社会信用代码：914403007675751922。法定代表人：朱伟莲，总经理。委托诉讼代理人：曹彬，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。上诉人深圳市源沣溢房地产经纪有限公司（以下简称源沣溢公司）与上诉人深圳市人人乐百货有限公司（以下简称人人乐公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初2091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。源沣溢公司上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项，判决由人人乐公司赔偿因外立面致源沣溢公司无法收取地面停车费的收入损失306000元（自2018年5月14日始，暂计至2018年6月30日共48天。最终计至实际可收费之日止）；2.判决人人乐公司向源沣溢公司据实开具租金发票和押金收据；3.人人乐公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一审判决认为源沣溢公司收取地面停车场费用、开具押金收据无合同依据，请求开具发票属于行政法律关系，不属于法院审理范围，属于事实认定错误。一、依据双方提交的证据材料—“合同”，均有对“停车场”范围进行界定的内容，源沣溢公司有理由据此对地上停车场进行管理、收费。（一）人人乐公司当庭提交了《房产租赁合同》，用以证明人人乐公司对停车场有合法转租权。该合同第5页2.6条约定：“甲方（案外人，停车场产权人）同意乙方（人人乐公司关联公司）顾客可以免费使用租赁房产配套的地上及地下停车场”由此可见，人人乐公司整体获得了产权人停车场的承租权。鉴于《停车场许可证》发放的特殊性，一定区域内（或一个小区）只能发放一份，该小区不可能获得两份《停车场许可证》分别供地面和地下停车场使用，故人人乐公司不可能仅向源沣溢公司转租负二层停车场而自己“保留”地上停车场。若果真如此，其“保留”行为与让源沣溢公司“兼顾管理”地上停车场是自相矛盾的，亦与源沣溢公司此前一直管理、收费的事实不符。同时，人人乐公司也不可能向源沣溢公司转租地上、地、地下停车场后允许源沣溢公司对地下停车场收费而不允许其对地上停车场收费，令人匪夷所思。那么得出结论：在该区域内，只能办理一份《停车场许可证》，只能由源沣溢公司一家主体对停车场进行管理、收费，且为了利益最大化，只能地上、地、地下停车场同时管理费，不可能由人人乐公司人为限制源沣溢公司对地上停车场只管理不收费。（二）双方均提交的《人人乐龙华购物广场停车场租赁协议》，其第二条明确约定“乙方（源沣溢公司）租赁甲方（人人乐公司）人人乐龙华购物广场负二层区域，负责停车场收费经营管理工作，同时兼顾地上广场停车管理工作。……租赁期限内，乙方（源沣溢公司）须具备停车场经营许可资质，并根据双方约定和相关法律法规规定对停车场实施自主管理，取得停车费收入”；第六条明确约定“如因甲方（人人乐公司）原因造成乙方（源沣溢公司）不能继续使用协议约定的场地的，甲方须赔偿乙方因此而造成的损失。”首先，上述条款已经明确了源沣溢公司对负二层停车场和地上停车场两处的经营管理权、自主收费权，从未否认源沣溢公司不得收取地上停车费。事实是，源沣溢公司对地上停车场进行了装修投入、安装了道闸、划设了停车位，一直收费至2018年5月14日人人乐公司强行封闭地上停车场进行外立面装修之时，人人乐公司对此从未提出过异议。其次，按照正常商业思维，所谓“兼顾管理”地上停车场，绝非等同于“无偿管理”行为，换做任何一个商业主体，均不会做“无偿管理”的理解。源沣溢公司已经对地上停车场投入人力、物力，合理使用、合理收费使地上停车场经济利益最大化才更加符合市场经济规律。再次，地，地上停车场划有停车位计85个，与源沣溢公司经营的地下停车场，均由源沣溢公司统一管理，整个区域只有源沣溢公司一家经营性停车场经营许可，地，地上、地下停车场均统一向源沣溢公司缴费放行《深圳市停车场收费标价牌》上亦标明“大车临时停放（露天）每小时10元……”，足见该收费许可是包含了地上停车场的范围。最后，人人乐公司2018年5月14日通知各商户强行封闭地上停车场进行外立面装修；后又擅自将源沣溢公司安装的地上停车场道闸拆除、加装地面平台，致源沣溢公司在近9个月的时间内既不能“管理”地上停车场，更无法“收费”，人人乐公司恶意违约行为给源沣溢公司造成了巨大经济损失，理应对源沣溢公司进行赔偿。二、人人乐公司收取租金、押金后，向源沣溢公司开具合法票据，是附随的合同义务，并不因未在合同中列明而成为拒绝开票的理由。如人人乐公司坚持不开具票据，导致源沣溢公司不能扣税的损失，概由人人乐公司承担。综上，源沣溢公司对地上停车场进行管理并收取停车费，不仅有合同依据、政府收费许可，也符合市场经济规律，人人乐公司从未表示过异议。只是因人人乐公司股东结构发生变更，导致利益冲突，人人乐公司借口源沣溢公司欠租而企图解除合同、收回停车场。为了维护源沣溢公司的合法权益，请求二审法院查明事实，依法予以改判。人人乐公司辩称，一、根据双方的停车场租赁协议约定，源沣溢公司不具有收取地面停车场费用的权利，源沣溢公司要求人人乐公司赔偿因改造外立面致源沣溢公司无法收取地面停车费的收入损失，无事实依据。租赁协议第一条明确租赁停车场管理及收费范围为人人乐龙华购物广场地下负二层停车场。二、源沣溢公司在上诉状中所陈述的一定区域内只能发放一份停车场许可证，因此源沣溢公司取得地下停车场的停车场许可证就可以推定其也可以对地面停车场进行收费，无事实和法律依据。根据《深圳市停车场规划建设和机动车经营管理条例》的相关规定，申办经营型停车场才应当向市公安、交管部门申请深圳市经营停车场经营许可证，未取得许可证的停车场仅仅是不得提供有偿停放服务，因此源沣溢公司取得地下停车场的经营管理与收取停车费的权利与受人人乐公司委托兼顾地面停车场管理并不冲突。三、根据源沣溢公司一审所提交的证据《深圳市经营停车场许可证》，根据该证显示可停车位为147个，而人人乐公司所提交的涉案商场地下停车场设计图纸，规划内地下停车场的停车位有162个，因此该经营停车场许可证不可能包括地面停车场。人人乐公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第一项，并依法改判驳回源沣溢公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的案件受理费及其他诉讼费用由源沣溢公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，源沣溢公司逾期支付租金已构成违约。一审法院认定《人人乐龙华购物广场停车场租赁协议》（以下简称“涉案合同”）实际租赁时间自2016年3月21日起计算，并自2016年6月21日至起计租，与合同约定的租金支付时间并不冲突。2016年6月21日至2017年6月21日为缴付租金的第一年，2017年6月22日至2018年6月22日为第二年，2018年6月23日至2019年6月23日为第三年，以此类推。按照合同约定，源沣溢公司按年支付租金给人人乐公司，每年的1月1日前支付下一年的租金。即源沣溢公司应当于2018年1月1日前支付第三年的租金，源沣溢公司于2018年3月30日逾期支付已构成违约。二、一审法院推定双方变更了合同中关于缴纳租金时间的约定，无事实和法律依据。“从源沣溢公司后续缴纳租金的情况来看，源沣溢公司系按年租金6万元支付，2017年租金支付时间和周期均与合同约定不一致，人人乐公司从未催缴，收取租金时亦未提出任何异议，应视为双方在履行合同的过程中达成新的合意，变更了合同中关于缴纳租金时间的约定。”涉案合同的变更系双方法律行为，需要人人乐公司与源沣溢公司达成一致的意思表示才能成立。在本案中，双方并未就涉案合同的内同作出变更的合意。人人乐公司于前述期间未向源沣溢公司催缴租金或提出异议系人人乐公司的权利处分，一审法院不能据此推定人人乐公司与源沣溢公司达成变更涉案合同中关于缴纳租金时间约定的一致意见。根据《中华人民共和国合同法》的第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。举轻以明重，本案无证据证明人人乐公司与源沣溢公司就涉案合同内容作出变更的，应当推定为未变更。综上所述，源沣溢公司违约的事实清楚，证据充分，人人乐公司解除与源沣溢公司就涉案合同有事实和法律依据，人人乐公司的上诉请求应得到支持。源沣溢公司辩称：一、一审判决关于合同继续履行部分判决事实认定准确，人人乐公司确认源沣溢公司起租（即计算租金）时间自2016年6月21日起算，租金支付了两年，付至2018年6月21日，则人人乐公司于2018年3月28日发出《解除租赁协议的通知书》时，源沣溢公司并未拖欠租金，人人乐公司以拖欠租金为由解除合同明显不成立。二、租金是金钱给付义务，人人乐公司在不作任何催告的情况下，就突然解除，其目的事实上就是为了要赶走源沣溢公司，而不是为了收取租金。三、原合同约定的租赁期限是2016年1月1日至2020年12月31日，故双方约定租金在每年1月1日前支付，但人人乐公司并未在2016年1月1日交付租赁房屋，而是迟延了3个多月，故租金支付时间相应顺延，双方在实际履行过程中已经对付款时间做了变更，所以后续的租金支付时间未依照该约定，人人乐公司也并未提出任何异议。源沣溢公司一审诉讼请求：1.确认《解除租赁合同协议通知书》不发生法律效力，判决人人乐公司继续履行双方于2016年3月21日签订的《人人乐龙华购物广场停车场租赁协议》；2.人人乐公司承担地面停车场因外立面改造致源沣溢公司无法收取停车费的损失306000元（30元/个×85个×2.5周转率=6375元/天，暂计至2018年6月30日共48天，最终计至实际可收费之日止）；3.人人乐公司据实向源沣溢公司开具租金发票和押金收据；4.人人乐公司承担本案的一切诉讼费用。合计306000元。一审法院经审理查明，2016年3月21日源沣溢公司与人人乐公司签订《人人乐龙华购物广场停车场租赁协议》，约定源沣溢公司租赁人人乐公司负二层区域负责停车收费经营管理工作，同时兼顾地上广场停车管理工作，租赁期限为五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，装修免租期为前三个月。租赁期限内，源沣溢公司需具备停车场经营许可资质，对停车场实施自主管理。租金为每年6万元整，租赁保证金6万元整，进场装修押金5000元整，租金于每年1月1日前支付下一年租金。合同签订后，人人乐公司将场地交予源沣溢公司使用，源沣溢公司分别于2016年5月31日、2017年2月28日、2017年8月31日向人人乐公司转账3笔6万元，均备注为“押金”，人人乐公司确认为租赁保证金及两年租金。2018年3月28日，人人乐公司向源沣溢公司发出《解除租赁协议的通知书》，以源沣溢公司未按期支付2018年租金6万元为由，通知源沣溢公司解除合同。2018年3月30日源沣溢公司回函说明并非拖延租金，而属双方沟通出现偏差，并于当日向人人乐公司转账支付租金45000元，银行流水显示该款于2018年4月2日退回。自2018年5月14日起，因外墙形象、停车场需改造升级，人人乐公司进行封场式装修施工。源沣溢公司主张因地面停车场外立面改造导致无法收取地面广场停车费，要求人人乐公司赔偿损失，提交了停车场收费告示牌予以证明，人人乐公司不予认可，主张源沣溢公司无权收取地面停车场停车费。另查明，涉案停车场已取得房产证（房产证号深房地字第**），权利人为深圳市鹏宝物业发展有限公司。一审法院认为，源沣溢公司、人人乐公司签订的《人人乐龙华购物广场停车场租赁协议》未违反法律强制性规定，合法、有效。合同约定租赁期限自2016年1月1日起计算，前三个月为免租期，但双方均确认交付停车场时间在签订合同后，故实际租赁时间应自2016年3月21日起计算，并自2016年6月21日起计租。根据合同约定，租金按年支付，每年1月1日前支付下一年租金，但双方合同签订之时，客观上已无法按合同约定周期计算和交付首年租金，从源沣溢公司后续缴纳租金的情况来看，源沣溢公司系按年租金6万元支付，2017年租金支付时间和周期均与合同约定不一致，人人乐公司从未催缴，收取租金时亦未提出任何异议，应视为双方在履行合同的过程中达成新的合意，变更了合同中关于缴纳租金时间的约定。人人乐公司于2018年3月28日通知源沣溢公司解除合同时，源沣溢公司已向人人乐公司缴纳租金共计12万元，租金已支付至2018年6月21日，不存在违约行为，故人人乐公司解除合同不符合约定或法定条件，源沣溢公司作为守约方可以要求继续履行合同，且源沣溢公司此后仍在停车场继续经营管理，继续履行合同具有可行性，故对源沣溢公司的该项请求一审法院予以支持。关于地面停车场收费损失，双方签订的合同中约定源沣溢公司租赁负二层区域负责停车收费，兼顾地上广场停车管理工作，未约定由源沣溢公司收取地面广场停车费，且源沣溢公司提交的证据显示收费单位为深圳市智通泊停车服务有限公司，不能证明源沣溢公司有权收取地面广场停车费，故源沣溢公司要求人人乐公司赔偿停车费损失的请求一审法院不予支持。开具发票属于行政法律关系，不属于法院审理范围，另双方在合同中并未约定开具押金收据，故源沣溢公司的该项请求一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、源沣溢公司与人人乐公司于2016年3月21日签订的《人人乐龙华购物广场停车场租赁协议》继续履行。二、驳回源沣溢公司的其他诉讼请求。本案案件一审受理费2945元，由源沣溢公司承担。二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审审理过程中，双方当事人确认，源沣溢公司已经支付租金的起算时间从实际计租日即2016年6月21日起至2018年6月20日，涉案场地的实际交付日期是2016年3月21日，现在仍由源沣溢公司进行管理。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。双方之间签订的合同为当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应切实严格履行。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.人人乐公司发出解除合同的通知是否产生解除合同的后果；2.人人乐公司是否应赔偿源沣溢公司地面停车场的收入损失。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，根据已经查明的事实，在人人乐公司2018年3月28日发出解除合同的通知时，源沣溢公司已经支付租金至2018年6月20日，并未拖欠租金。结合双方签订合同的时间在合同约定的交租时间后，一审认定双方以实际行为变更了合同约定的支付租金时间正确，本院对此予以维持。因此，人人乐公司发出解除合同的通知并不产生解除合同的后果。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，双方合同约定的源沣溢公司收取停车费的范围并不包括地面停车场，因此，源沣溢公司无权要求人人乐公司赔偿地面停车场改造不能收取停车费的损失。一审对此处理正确，本院予以维持。综上，源沣溢公司和人人乐公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费11780元，由源沣溢公司负担5890元，人人乐公司负担5890元。本判决为终审判决。审判长  陈明亮审判员  张秀萍审判员  朱 宽二〇一九年六月二十七日书记员  徐若琳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。