广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8541号原告：胡惠莉，女，1965年3月8日出生，回族，身份证地址广州市白云区，被告：汪国凯，男，1973年9月29日出生，汉族，身份证地址安徽省安庆市宿松县，被告：广州予家餐饮管理有限公司机场路店，地址广州市白云区机场路**首层部位之一。负责人：汪国凯。上述两被告的共同委托诉讼代理人：李辉洪，广东启源律师事务所律师。原告胡惠莉与被告汪国凯、广州予家餐饮管理有限公司机场路店（以下简称予家公司机场路店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡惠莉，被告汪国凯及其与予家公司机场路店的共同委托诉讼人李辉洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡惠莉向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告双方2016年5月24日签订《旺铺租赁合同》，被告支付给原告违约金500000元；2．判令被告支付其拖欠原告2017年10月至2019年3月底租金及租金差价共计200000元；3．判令被告按照银行同期利率支付滞纳金（以200000元为本金，从2017年10月1日开始计算至2019年3月30日，按最高人民法院公布的同期同类贷款基准利率计算）；4．判令诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告确认被告已付清2017年10月至12月的租金，因此撤回要求被告向其支付2017年10月至12月租金及差价的诉讼请求，本院对原告撤回部分诉讼请求已当庭口头裁定予以准许。事实与理由如下：自1993年6月始，原告便取得了位于广州市机场路26号首层属三元里村（后称广州三元里实业有限公司）物业的租赁权，并分次进行改装、分租。2016年4月25日，原被告双方签订了《旺铺租赁合同》第三条约定，被告需支付给原告2017年10月租金25000元、2017年11月至2018年5月租金差价每月10000元共70000元，2018年5月24日至2019年3月底租金差价每月10500元共105000元。但被告以原告与第三方存在租赁纠纷为由，拒不支付租金及租金差价。鉴于原告与第三方确实存在纠纷，又考虑到被告前期投入较大，解除合同后会导致被告损失过大，本着人道主义友好协商解决问题的原则，原告一再口头、书面催交，被告均置之不理。按照合同第九条、第十条之约定，被告的行为已严重违约，原告提出合同自4月1日起解除，并要求被告赔偿给原告违约金50万元整。基于第三方与原告的纠纷并未影响合同履行事实，为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判处。被告汪国凯、予家公司机场路店共同辩称：程序上，原告将予家公司机场路店列为被告是错误的，予家公司机场路店并非是合同相对人，根据合同相对性，予家公司机场路店是不适格的。实体上，原告的诉讼请求均缺乏事实和法律依据。被告汪国凯不存在任何违约行为，反而构成根本性违约的主体是原告。基于原告的根本性违约，被告将适时追究原告的相关的违约责任。原告于2017年11月29日就不具有对租赁物享有出租权利，因为原告与涉案第三人广州市三元里实业有限公司之间租赁合同于2017年10月29日基于原告的违约行为而被解除终止，该事实在广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初15759号的判决书有详细的论述及判决事项。基于原告的违约行为给被告汪国凯造成了巨额的经济损失，经营不确定状态，增加了诉累，严重地对被告的经营策略、经营管理带来了极大的经济损失，涉案违约的主体恰恰是原告。原告称2017年10月份的租金未付完全是违背诚实信用原则，被告已经支付了10月份、11月份、12月的租金，目前原告与被告之间已经不存在着任何的租赁关系。2018年1月1日后被告未与三元里公司签署书面租赁合同，被告暂时按照每月20000的标准向三元里公司支付租金。请求依法驳回原告的相关的诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对当事人提交的租赁合同、收据、民事判决书、银行回单予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2016年5月24日，胡惠莉（出租方）与汪国凯（承租方）签订了《旺铺租赁合同》，约定出租方出租的旺铺坐落地址为广州市白云区××××之一（以下简称涉案商铺），租期自2016年5月24日起至2022年5月23日止，其中自起租日至2018年5月23日每月租金为25000元，自2018年5月24日至2020年5月23日止，每月租金为26250元。出租方同意承租方按月付款，承租方自收到出租方收据后五个工作日内付清租金。任何一方出现违约行为，违约方应赔偿给非违约方违约金50万元整。等等。上述合同签订后，胡惠莉将涉案商铺交付给汪国凯使用，汪国凯在涉案商铺地址登记成立了予家公司机场路店。汪国凯按每月25000元的标准向胡惠莉支付租金至2017年10月。2017年11月份和12月份两个月，汪国凯每月向胡惠莉支付租金10000元，并按胡惠莉的要求，每月代胡惠莉向广州市三元里实业有限公司（以下简称三元里公司）支付租金15000元。本院于2017年12月25日受理了三元里公司与胡惠莉，第三人汪国凯、温世飞、陈大房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月30日作出（2017）粤0111民初15759号《民事判决书》，该案中查明：三元里公司和胡惠莉于2013年12月9日签署了《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》，约定三元里公司将广州市三元里机场路26号大楼首层租给胡惠莉，租赁期限自2014年1月1日起至2017年12月31日等。胡惠莉将承租的商铺分割为六个商铺（编号为之一至之六）出租给他人，其中之一的承租人为汪国凯。汪国凯自2018年1月1日开始直接向三元里公司支付租金。该案中法院认为：胡惠莉拖欠三元里公司的租金已经达成到双方约定的合同解除的条件……双方2013年12月9日签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》自三元里公司解除合同的通知送达胡惠莉时即2017年11月29日解除……双方租赁合同解除后，胡惠莉应当将涉案房屋交还三元里公司……三元里公司明确第三人温世飞、汪国凯、陈大2018年1月1日开始以后已之际向其交租，故三元里公司已实际收回编号为之一、之二、之五的商铺。该案判决：一、确认胡惠莉与三元里公司于2013年12月9日签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》自2017年11月29日解除；等等。该判决书已经发生法律效力。本院认为：胡惠莉与三元里公司签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》约定的租赁期限自2014年1月1日起至2017年12月31日，而胡惠莉与汪国凯签订的《旺铺租赁合同》约定的租赁期限为2016年5月24日起至2022年5月23日止，即胡惠莉与汪国凯约定的转租期间已超过胡惠莉与三元里公司约定的剩余租赁期限，胡惠莉与汪国凯《旺铺租赁合同》中约定的超过剩余租赁期限的2018年1月1日至2022年5月23日的租期部分无效。此外，生效判决已确认胡惠莉与三元里公司于2013年12月9日签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》自2017年11月29日解除，故2017年11月29日后，胡惠莉丧失对涉案商铺的租赁权，胡惠莉与汪国凯之间的《旺铺租赁合同》也因其赖以存在的基础不复存在而提前终止。汪国凯自2018年1月1日开始直接向三元里公司支付租金，即自2018年1月1日开始，汪国凯与三元里公司形成新的租赁合同关系。合同终止后，即不存在合同的解除，因此胡惠莉在本案中要求解除其与汪国凯之间签订的《旺铺租赁合同》于法无据，本院不予支持。汪国凯与胡惠莉之间的《旺铺租赁合同》因胡惠莉的违约行为而提前终止，因此胡惠莉要求汪国凯向其支付违约金50万元于法无据，本院不予支持。对于胡惠莉主张的2018年1月1日至2019年3月31日的租金及租金差价及其滞纳金的诉讼请求。胡惠莉与汪国凯之间的《旺铺租赁合同》于2017年11月29日提前终止，三元里公司于2018年1月1日开始实际向汪国凯收取租金，因此胡惠莉仅有权向汪国凯主张2017年11月29日以前的租金，以及2017年11月30日至2017年12月31日的占有使用费，胡惠莉现已确认汪国凯已向其付清了2017年10月、11月和12月的租金，故上述租金及占有使用费已支付完毕。2018年1月1日以后，胡惠莉与汪国凯已不存在租赁合同关系，胡惠莉主张2018年1月至2019年3月底的租金差价的诉讼请求于法无据，本院不予支持。予家公司机场路店并非《旺铺租赁合同》的合同当事人，胡惠莉根据该合同向予家公司机场路店主张权利于法无据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告胡惠莉的全部诉讼请求。本案受理费5400元，由原告胡惠莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年六月二十四日书记员  任丽霞