湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终1992号上诉人（原审原告）：郴州市曦丹房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市七里大道**。法定代表人：李春生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许幻，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹汉逸，湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：五矿二十三冶建设集团有限公司，，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段**万镜财智中心****法定代表人：宁和球，系公司董事长。委托诉讼代理人：周进洪，湖南林邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖伟，湖南林邑律师事务所律师。上诉人郴州市曦丹房地产开发有限责任公司（以下简称“曦丹公司”）与被上诉人五矿二十三冶建设集团有限公司（以下简称“五矿二十三冶公司”）合同纠纷一案，湖南省郴州市北湖区人民法院2016年2月1日作出（2015）郴北民二初字第926号民事调解书。在执行过程中，五矿二十三冶公司向本院申请再审。本院于2018年9月3日作出（2018）湘10民监1号民事裁定书，指令湖南省郴州市北湖区人民法院再审。该院再审后作出（2018）湘1002民再2号民事判决。曦丹公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。曦丹公司上诉请求：一、撤销一审再审判决第二项，依法改判：1、解除双方签订的《郴州市东风路3号119号、120号国有土地使用权及地面建筑物转让合同》及《郴州市东风路3号119号、120号国有土地使用权及地面建筑物转让补充合同》；2、由五矿二十三冶公司返还曦丹公司已支付的土地转让款、地面建、地面建筑物偿款共计610万元；3、由五矿二十三冶公司向曦丹公司支付合同约定的违约金100万元；4、由五矿二十三冶公司赔偿曦丹公司造成的经济损失113.5171万元，以上各项合计823.5171万元；二、一、二审诉讼费由五矿二十三冶公司承担。事实和理由：一、一审法院对五矿二十三冶公司隐瞒的事实不做评判，歪曲事实。一审法院错误认定本案争议地块上的“杂房”属于五矿二十三冶公司职工的个人财产。经查明，该“杂房”没有任何国土及房产部门签发的产权证，五矿二十三冶公司认为该些“杂房”不在合同约定的搬迁之列，导致曦丹公司无法施工。双方签订合同时，五矿二十三冶公司对“杂房”这一重大信息予以隐瞒，属于合同欺诈，而一审法院对该事实不做评判，作出损害曦丹公司权益的判决。二、一审法院曲解事实，适用法律错误，应依法改判。双方当事人订立合同的目的显然是对所购买的土地进行开发，但五矿二十三冶公司一直未能将“杂房”进行搬迁、拆迁，以致曦丹公司房产开发的目的不能实现，曦丹公司可以要求解除合同。一审法院对五矿二十三冶公司根本违约的事实不顾，却认为合同目的全部实现，实为曲解事实和适用法律错误。五矿二十三冶公司答辩称：一、案涉两栋职工住宅楼的附属杂房不属于搬迁范围，五矿二十三冶公司没有搬迁义务。两栋职工住宅楼办理了房屋所有权证，登记在职工名下，虽然附属杂房没有办理所有权证，但均办理了使用权证，故两栋住宅楼及附属杂房均属于职工个人私有财产。双方签订合同约定的地面建筑物费用不包括两栋住宅楼及附属杂房，曦丹公司在签订合同时，对于杂房的情况是明知的，且在转让合同第七条第1项中明确约定了相关内容。二、五矿二十三冶公司已完全履行了自身义务，曦丹公司提出解除合同、返还转让款、支付违约金、赔偿损失的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。综上，请求二审法院维持原判。曦丹公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《郴州市东风路3号119号、120号国有土地使用权及地面建筑物转让合同》及《郴州市东风路3号119号、120号国有土地使用权及地面建筑物转让补充合同》；2、由五矿二十三冶公司返还曦丹公司已支付的土地转让款、地面建、地面建筑物偿款共计610万元；3、由五矿二十三冶公司向曦丹公司支付合同约定的违约金100万元；4、由五矿二十三冶公司赔偿曦丹公司造成的经济损失113.5171万元（其中2013年11月14日至2015年7月14日共20个月的银行利息为85.4万元、签订合同和预备开发该地段花费28.1171万元）；5、以上各项合计823.5171万元；6、诉讼费用由五矿二十三冶公司承担。一审法院认定事实：一、曦丹公司与五矿二十三冶公司达成买卖合意，由曦丹公司购买五矿二十三冶公司所有的、位于郴州市东风路**的湘国用（2007）第**、120号土地使用权和地面建筑物。为此，五矿二十三冶公司于2011年11月30日委托湖南建业房地产评估经纪有限责任公司对拟转让房产（地面建（地面建筑物行评估，评估公司对东风路3号的2栋房产予以评估，分别是：1、七层办公楼，建筑面积1575.85㎡，建筑结构为砖混，房产证号为郴房权证市测区字第00**2896号，评估价值为778480元；2、二层办公楼，建筑面积356.82㎡，建筑结构为砖混，评估价值为158428元，故上述2栋房产的评估总价值为93.6898万元。二、2013年7月18日，甲方五矿二十三冶公司与乙方曦丹公司签订《郴州市东风路3号119号、120号国有土地使用权及地面建筑物转让合同》，其中第一条、第二条、第四条约定：甲方拥有湘国用（2007）第119号、120号土地使用权（以下简称“标的地块”），地块用，地块用途为工业用地质为出让；在不改变土地用途的情况下，甲方转让给乙方，乙方同意受让；土地协议转让款为475.81万元、地面建、地面建筑物费用为938万元、地块搬、地块搬迁补偿费用为40，共计人民币610万元；签订转让合同时，乙方向甲方支付560万元（其中已缴纳的500万元保证金直接冲抵转让款），乙方另向甲方支付60万元作为第一笔款；标的地块变更发证当日，乙方向甲方支付剩余50万元。第七条“双方特别约定的事项”约定：1、标的地块可能存在纠纷（特指周边相邻关系，无其他债务纠纷），乙方对此情况已充分了解，同意受让标的地块并自行负责处理相邻关系，乙方承担全部风险与责任，甲方无条件予以配合、支持、协调；2、甲方负责红线范围内的拆迁工作，并负责将标的地块交付给乙方；3、该合同项下甲方对标的地块所享有的权利与应承担的义务自双方签订的国土局备案转让协议生效之日起全部转由乙方承受；4、双方约定，标的地块的交地标准为现状交地，交地时间为本合同签署之日。第八条“违约责任”约定：1、乙方延期支付土地转让款，每延一日应按延付款项的日利息万分之三支付甲方违约金，延期超过十五日的，甲方有权解除合同；2、甲方延期交付标的地块或对转让标的地块存在权利瑕疵，经国土部门审核，不符合土地变更登记条件而造成不能登记的，或在登记过程中该标的地块以其他形式限制土地权利的，乙方有权解除本合同，并要求退还已交转让款，给乙方造成损失的，甲方应予以赔偿；3、本合同签订后，任何一方除上述两种情况外，无故单方解除本合同，或者违约被另一方依法解除合同时，应向另一方支付违约金100万元；4、任何一方违约，应赔偿由此给另一方造成的全部损失。三、曦丹公司于2013年6月7日支付了500万元作为认购保证金，又于2013年7月24日再支付60万元。2013年10月18日，标的地块办妥变更登记，曦丹公司取得两本土地使用权证，权证号分别为：湘国用（2013）第129号和130号（其中129号地块的使用权面积为953.3㎡；130号地块的使用权面积为963㎡）；均登记的土地使用权人为郴州市曦丹房地产开发有限责任公司；用途为办公用地。在完成变更登记后，曦丹公司再于2013年11月13日依约支付了余款50万元。自此，曦丹公司付清了全部转让款共610万元。四、2014年6月27日，甲方五矿二十三冶公司与乙方曦丹公司再签订《郴州市东风路3号119号、120号国有土地使用权及地面建筑物转让补充合同》，载明双方经友好协商，就郴州市东风路3号湘国用（2007）119号、120号地块内租赁经营户和综合楼住户拆迁安置等事宜达成如下条款：1、为推进上述地块内的拆迁工作，甲乙双方协商一致，将主合同（即转让合同）第七条第二款“甲方负责红线范围内的搬迁工作，并负责将标的地块交付给乙方”更改为“甲方委托乙方办理红线范围内所有租赁经营户和综合楼住户的搬迁安置工作”；2、基于本合同第一条之内容，在主合同约定转让费用外，由甲方一次性支付乙方30万元，作为乙方负责红线范围内所有租赁经营户和综合楼住户的拆迁工作的补偿费用，甲方应于本合同签订生效之日后三个工作日内凭乙方出具的相应金额劳务发票支付给乙方此项费用；3、如在拆迁安置工程中遇到重大突发事件时，甲方有义务协助乙方和当地政府妥善处理……。签订合同后，五矿二十三冶公司于2014年7月8日按照约定支付了30万元给曦丹公司，并附言“劳务费”。五、2015年7月16日，曦丹公司以“五矿二十三冶公司未按照约定做好地块红线范围内的搬迁工作，之后虽委托曦丹公司负责，但因五矿二十三冶公司与当地住户未能协商好，导致搬迁工作无法进行”为由，以合同纠纷诉至法院，请求：1、解除双方签订的《转让合同》、《补充合同》；2、判令五矿二十三冶公司返还已支付给曦丹公司的转让款610万元，并支付违约金100万元、赔偿因解除合同给曦丹公司造成的经济损失113.5171万元。该案最终调解结案，一审法院于2016年2月1日作出（2015）郴北民二初字第926号民事调解书。六、民事调解书生效后，双方当事人均以对方在规定的时间内未履行上述民事调解书确定的义务为由，先后向湖南省郴州市北湖区人民法院申请强制执行。曦丹公司以“五矿二十三冶公司未依约履行搬迁义务”为由，申请执行：要求五矿二十三冶公司按照调解书的第二项内容履行即返还合同价款6100000元及利息，并支付违约金1000000元；北湖区法院于2016年6月30日予以立案执行，案号为（2016）湘1002执822号。五矿二十三冶公司以“2016年6月16日已完成了全部搬迁工作，但曦丹公司拒绝接收”为由，申请执行：一、请求将已完成搬迁工作的地块强制移交给曦丹公司；二、执行期间发生的维护等费用由曦丹公司承担；三、由曦丹公司承担全部执行费用。北湖区法院于2016年7月11日予以立案执行，案号为（2016）湘1002执866号。在执行过程中，一审法院执行法官于2016年8月18日制作了《执行笔录》，主要载明：五矿二十三冶公司和曦丹公司一致认可红房子（住房）不属于搬迁范围，但对于红房子配套杂房是否属于搬迁范围发生争议，五矿二十三冶公司主张已经按照调解书的要求，将二层、七层建筑物（综合楼）及另外七个门面（租赁经营户）予以全部搬迁，杂房不属于搬迁范围，按合同约定现状交付；曦丹公司主张杂房也在红线范围内，故应同样由五矿二十三冶负责搬迁；东风路基地拆迁工作指挥部成员称“从工作组成立以来，所有搬迁范围都未涉及到杂房的搬迁”。七、由于前述两执行案的执行依据均系同一生效法律文书，但双方申请执行的内容相互冲突。经北湖区政法委、北湖区法院以及北湖区拆迁工作指挥部、人民路街道两次协调做双方当事人的工作未果，该两案的执行陷入停滞状态。2016年10月12日，根据曦丹公司的申请，郴州市中级人民法院作出（2016）湘10执监18号执行裁定书，将湖南省郴州市北湖区人民法院正在执行的曦丹公司申请执行五矿二十三冶公司合同纠纷一案（（2016）湘1002执822号）提级执行，并于2016年10月13日以（2016）湘10执234号立案执行。执行过程中，郴州市中级人民法院执行法官通过多次执行和解未果。2018年5月7日，郴州市中级人民法院执行局前往郴州市国土资源局去函征询“两栋职工住宅楼（俗称红楼、红房子）是否在转让土地的红线范围内”，郴州市国土资源局于2018年5月10日向郴州市中级人民法院复函，明确界定该两栋职工住宅楼（俗称红楼）不在转让土地的红线范围内。2017年12月25日五矿二十三冶公司也向郴州市中级人民法院提交书面报告，以“调解书第一项约定不明确，导致案件无法执行”为由，申诉请求终止对本案的执行并对原生效的民事调解书启动审判监督程序予以再审。基于多次执行和解未果，且认为（2015）郴北民二初字第926号民事调解书确定的执行标的和给付内容不明确，导致本案无法执行，故郴州市中级人民法院执行法官于2018年7月2日作出（2016）湘10执234号执行裁定书，裁定驳回曦丹公司的执行申请。郴州市中级人民法院于2018年7月12日对曦丹公司与五矿二十三冶公司合同纠纷一案正式启动审查监督程序，2018年9月3日，郴州市中级人民法院经审委会讨论，最终作出（2018）湘10民监1号民事裁定书，裁定指令北湖区法院再审本案；中止原调解书的执行。八、再审审理过程中，五矿二十三冶公司对“杂房”进行说明：“红房子周边的杂房形成于80年代，是政府房改时自有公有使用者的配套用房，是红房子产权人合法拥有使用权的房产”，并向本院提供了《房产证》和《郴州市单位自管公有住房使用凭证》（郴州市人民政府房改办于1992年3月印制），拟证明红房子办理了产权证，属于他人所有，涉案杂房同厨房、住房等一样，属于房产的配套设施部分。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、原审民事调解书应否撤销；二、两栋职工住宅楼（俗称“红房子”）的附属杂房是否属于由五矿二十三冶公司负责搬迁的范围和义务；三、曦丹公司的诉讼请求应否支持。关于焦点问题一，原审民事调解书应否撤销。（2015）郴北民二初字第926号民事调解书对于附属杂房是否属于搬迁范围并未明确，致使双方争议不断，且民事调解书采取了选择性条款，双方对于哪一方违约各执一词，换言之，原审民事调解书确定的执行标的和给付内容不明确，且双方经多次组织执行和解，未能达成新的补充协议，导致案件无法执行，有损当事人合法权益，且庭审过程中，双方当事人均同意撤销原审调解书。故应认定原审民事调解书予以撤销。关于焦点问题二，两栋职工住宅楼（俗称“红房子”）的附属杂房是否属于由五矿二十三冶公司负责搬迁的范围和义务。对此，一审法院认为，附属杂房不属于五矿二十三冶公司负责搬迁的范围或义务，理由如下：1、双方当事人对两栋职工住宅楼（俗称红房子）办理了房屋所有权证，登记在职工名下，红房子不属于搬迁范围并无争议，且与郴州市国土资源局的复函，以及搬迁工作组的回复一致，附属杂房虽未办理所有权证，但均按照当时的房改政策每间杂房都办理了由当时的郴州市人民政府房改办印制的《郴州市单位自管公有住房使用凭证》，并由个人长期享有占有、使用、收益等权利，据此可以认定该两栋红房子及附属杂房均属于职工的个人私有财产，五矿二十三冶公司或曦丹公司都无权对他人的合法私有财产予以处分（含搬迁、强制腾空等）。2、双方签订的《郴州市东风路3号119号、120号国有土地使用权及地面建筑物转让合同》第二条第2项约定的地面建筑物费用为93.6898万元整，该费用是根据2011年11月30日的《拟转让房产评估报告》所确定，但两栋红房子及附属杂房并不属于评估之列，换言之，两栋红楼与附属杂房根本就不属于转让合同中所指的地面建筑物，曦丹公司支付的转让款并不包括两栋红房子及附属杂房的价值，在未购买的情况下，曦丹公司要求腾空亦无依据。3、双方签订的补充合同中，也对搬迁范围进行了限定，即针对郴州市东风路3号湘国用（2007）119号、120号地块内租赁经营户和综合楼住户进行搬迁，并不包括红房子及附属杂房。关于焦点问题三，曦丹公司的诉讼请求应否支持。曦丹公司原审请求解除合同，并由五矿二十三冶公司返还转让款、支付违约金、赔偿损失，五矿二十三冶公司不予认可，并请求驳回诉讼请求。对此，一审法院认为：（一）解除合同应符合“约定解除权”或“法定解除权”。1、关于约定解除权。双方在《转让合同》中第八条第二款约定“若因五矿二十三冶公司延期交付标的地块或对转让标的存在权利瑕疵，造成不能登记的，曦丹公司有权解除合同，并要求返还转让款、赔偿损失”，但根据查明的事实，标的地块已于2013年10月18日办妥变更登记，不符合约定解除的条件；而双方在《补充合同》中并未约定解除合同的情形；2、关于法定解除权，应符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定。本案中，五矿二十三冶公司在签订转让合同后，依约将标的地块转让给了曦丹公司；在签订补充合同后，将搬迁的工作委托给曦丹公司完成，并依约支付了30万元给曦丹公司，作为拆迁工作的补偿费用。由此可见，五矿二十三冶公司均履行了自身的主要义务等，不存在曦丹公司享有法定解除权的情形。事实上，通过焦点问题二的分析，并认定红房子及其附属杂房不属于五矿二十三冶公司的搬迁范围后，五矿二十三冶公司在原审民事调解后按照调解内容完成了全部搬迁工作，合同目的全部实现，合同已经终止。综上，曦丹公司请求解除《转让合同》和《补充合同》，于法无据，不予支持。（二）曦丹公司原审请求返还转让款、支付违约金100万元、赔偿损失应否支持。对此，一审法院认为：1、根据双方签订的转让合同第八条第2款和第3款约定，只有在解除合同的情况下，才能返还转让款，并有权要求违约方支付违约金100万元、赔偿损失，并根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，在一审法院对曦丹公司要求解除合同的请求予以驳回的情况下，其要求返还转让款、支付违约金100万元、赔偿损失的请求，无合同依据和法律依据。2、从双方签订的《补充合同》来看，五矿二十三冶公司在2014年6月27日已将相关搬迁工作委托给曦丹公司完成，并按合同支付给曦丹公司30万元补偿费，曦丹公司称“系五矿二十三冶公司未能与当地住户协商好，导致无法完成委托搬迁工作”，但对该主张并未举证证明，也未证明曦丹公司存在其他违约情形，应自行承担举证不利的法律后果。综上，曦丹公司原审请求返还转让款、支付违约金100万元、赔偿损失，于法无据，亦不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百零七条、第二百五十三条的规定，一审判决：“一、撤销本院（2015）郴北民二初字第926号民事调解书；二、驳回原审原告郴州市曦丹房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。原审案件受理费69446元，财产保全费5000元，共计74446元，由原审原告郴州市曦丹房地产开发有限责任公司负担。”二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案为合同纠纷。涉案合同合法有效，双方的合同权利义务已经履行完毕，交易款已经支付、标的物过户已经完成。本案的焦点在于曦丹公司是否有权解除合同。对此，有以下两个方面本院分析如下：1.职工杂房搬迁、腾空是否是五矿二十三冶公司的合同义务。双方的合同中对此并没有明确约定，且在双方签订的补充协议中约定将搬迁工作委托给曦丹公司进行，五矿二十三冶公司为此支付了曦丹公司30万元。因此，不能认定职工杂房的搬迁、腾空属于五矿二十三冶公司的合同义务；2、五矿二十三冶公司是否在签订合同时隐瞒了杂房的有关情况，并对双方签订协议构成严重影响。本案中并没有任何证据和事实可以认定五矿二十三冶公司存在故意隐瞒相关事实的情况。曦丹公司作为专门的房地产开发公司，应当在签订合同前对标的物的情况已经调查了解，何况该杂房早已存在于标的地块上。此外，一审法院对本案的分析意见，本院予以认可。综上所述，上诉人曦丹公司要求解除合同的理由和请求不能成立，其其他的诉讼请求均系建立在解除合同的前提之下，故亦均不能成立，本院均予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69446元，由郴州市曦丹房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 军审 判 员  罗燕青审 判 员  林海波二〇一九年六月二十日法官助理  黄 慧书 记 员  曹 媛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。