江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初4169号原告：方晓旭，女，1986年4月28日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：余期辉，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊振华，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。被告：龚春花，女，1971年3月6日生，汉族，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：胡武，江西浩成律师事务所律师。原告方晓旭与被告龚春花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告方晓旭及其委托诉讼代理人余期辉、熊振华，被告龚春花及其委托诉讼代理人胡武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方晓旭向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告已缴纳押金39000元及2019年4月份的租金10950元；2、被告赔偿原告店面装修损失44735元，库存货物损失7000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年3月28日签订了店面租赁合同，约定被告将位于南昌市西湖区渊明南路94号潮男公社店面（由米兰时尚街商场出租给被告）转租给原告，租期为3年，即2018年3月28日至2021年3月27日，后因被告同意原告重新装修店面，被告将合同结束日期手改至2021年4月7日，约定每月租金13000元，且原告需一次性付给被告3个月租金作为押金。合同签订后原告通过微信及支付宝转账52000元给被告，并开始店面装修，原告自2018年3月28日起租经营，后经双方协商，月租金自2019年2月起按10950元/月执行，原告按此标准缴纳了截止至2019年4月28日的租金。然而，2019年4月1日米兰时尚街商场以该店面与被告的租赁合同于2018年11月30日已到期且未再续期为由，强行将原告正在经营的店面清场封停，为此给原告造成严重损失。原告与被告多次协商无果，为维护原告合法权益，特此提起诉讼，要求被告返还押金及已付4月份的租金，并赔偿原告装修及经营损失，请求法院判如所请。被告龚春花辩称：一、原告被清场是原告自身原因产生的，与答辩人无关，原告应该自担责任，或者起诉清场人的侵害责任。原告在与答辩人签订协议后，本来原告应当直接找出租方与其完善租房手续，直接将租金交给出租方，可是原告在从装修至到经营10多个月，其均没有与房屋出租方交接，均让答辩人为其转手，造成该租赁行为成为三方行为，这是原告从开始就预计好的，尤其是当租金变成是出租方原价时，原告既不与出租方改签合同，又不向出租方交纳租金，导致出租方将原告的店关闭，这应该是原告的责任。二、以上事实足够证明是原告自己违反合同行为导致被他人关店，根据双方签订的店面租赁合同规定，原告要求归还押金是错误的，该店已被他人收走，使得答辩人的押金及转让费，全部因原告的错误行为损失殆尽。请法院驳回原告的诉讼。三、原告已经将店内的全部值钱的东西和移动物品拿走了，现反过头来说有6万多元钱的物品在店内，可见是欺人之谈。四、原告应承担本案的诉讼费，本案是原告违约行为造成的，所以本案诉讼费应由原告承担。原告方晓旭为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同，证明：原、被告就房屋租赁达成一致。证据二、押金和首月房租的微信、支付宝转账记录，证明：原告已按合同约定支付了3个月押金及首月租金。证据三、原告与被告关于降低房租的聊天记录、原告付给被告2019年4月房租的微信转账记录，证明：原告与被告就房租由13000元/月降至10950元/月达成一致，原告已支付4月份房租。证据四、南昌市搏瀚工贸有限公司出具的证明及米兰时尚街-商铺承包合同一份，证明：被告在与出租人南昌市搏瀚工贸有限公司签订租期合同为一年的情况下，隐瞒承租的事实，与原告签订租期为3年的房屋租赁合同，导致合同期限超出部分无效，最后搏瀚工贸有限公司对店铺清场，造成原告的损失。证据五、被告同意原告装修店面的微信聊天记录、原告装修店面过程中视频及装修完成照片、店面装修费用说明，证明：原告经过被告同意后装修店面及店面装修的总费用。证据六、店面进货清单及退货清单，证明：因店面强行关停后，原告处理库存货物的损失，暂估7000元。被告龚春花提交了如下证据：证据一、身份证复印件一份，证明：被告的诉讼主体合法。证据二、店面租赁合同，证明：双方签订了合同。证据三、被告与商家签订的合同，证明：被告与店商有合同的事实，被告合法签订合同，合法转让。证据四、租金收据，证明：被告在合同期满后又为原告交了4个月的租金，原告还不与商家签订合同并又不继续向商家交租金事实。证据五、微信、双方协议，证明：原告一直拖延交租时间，自己先违约的行为。证据六、照片复印件，证明：原告已经将店内的东西搬空的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告龚春花2017年11月1日与南昌市博瀚工贸有限公司（以下简称博瀚公司）签订米兰时尚街商铺承包合同，约定：龚春花承租南昌市西湖区渊明南路米兰时尚街288号商铺用于经营男装，承包期限一年自2017年12月1日至2018年11月30日，承包费为每年134263元；合同签署之日承租方交纳履约保证金2000元；合同生效六个月后经出租方同意可转让本商铺的经营权，转让时出租方提取该店面的15%年租金作为该商铺过户的手续费；如未经出租方同意，承租方不得转租，否则有权单方解除合同并按承租方违约处理。2018年3月28日，被告龚春花与原告签订店面租赁合同，约定：被告龚春花将该店面转租给原告，租期三年，即从2018年3月28日起至2021年4月7日止；租金每月13000元，原告一次性付三个月的押金共计39000元，租金每月一付，即每个月的28日支付，先付后租；如逾期三天未付下个月的租金，视为原告违约，被告有权没收原告三个月的押金并交还店面，如合同未到期终止合同，被告同样有权没收三个月的押金。合同签订后原告通过微信及支付宝转账52000元给被告，并开始店面装修并经营。根据被告提供的微信聊天记录显示，原告从2018年8月份开始产生拖欠租金的行为，按约定8月28日付清月租金13000元，但原告至2018年9月1日才将13000元租金付给被告。2018年10月30日，原告未能及时付清约定的月租金，微信记录显示当天还差6000元未付，至2018年11月1日原告还差4000元未付，并在微信中表示“没生意，咋办呀……”，2018年11月4日原告向被告方转账1000元，表示“还差1500，现在还没开张，看晚上下班能卖多少，希望晚上可以卖到”。2018年12月28日，被告向原告催缴租金。2018年12月31日，双方因为租金问题闹到派出所，为此双方签订了一书面协议，约定原告当场交付租金2000元给被告，2019年1月1日再交3000元，剩余6500元7日缴清，如没有交清，则店里所有的货品归被告所有并返还店面，视为原告违约，按违约处理，并承诺下个月28日准时交房租，不交就是违约。微信聊天记录显示，2019年2月2日双方就减少房租的问题进行过磋商，原告要求按被告实际交给出租方的年租金13100计算，主动表示按月租金10950元交租，被告表示“先这样，具体年后再说”。后被告向原告表示租金要么按每月13000元交纳，要么按10950元每月但三个月一交，原告未能表示同意的情况下，被告又表示“减不减是我的事，做不做是你的事”。2019年3月28日，被告向原告发出信息“请于今晚12点前把房租13000元交清！或者是3个月的32850元交清！否则店主把店面收回！按协议执行！”，原告随即向被告转付租金10950元，并说“房租按原来的10950元给你哈”，被告随即表示“这样不可以！晚上12点之前不是上面的钱不会收！会按协议执行！”2019年4月3日，出租方博瀚公司以其与被告龚春花的商铺承包合同到期、租金到期，告知续签合同未得到答复为由采取清偿措施，收回商铺。原告故诉至本院，提出如上诉请。本院认为，本案主要的争议焦点为：一、原、被告双方签订的房屋租赁合同是否有效？二、是原告存在违约还是被告违约导致合同被解除？三、原告主张的押金及租金损失、装修损失、货物损失如何处理？一、原、被告双方签订的房屋租赁合同是否有效？本院认为，依法成立的合同自成立时生效，受法律保护。原告与被告签订的转租合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽然被告龚春花与出租方博瀚公司签订的租赁合同约定，未经出租方同意不得转租，但该内容系对解除条件的约定，即使无证据证明出租方博瀚公司对被告龚春花的转租表示同意，亦不足以否认被告龚春花与原告的转租合同的效力，在出租方博瀚公司解除其与被告龚春花之间的租赁合同之前，被告龚春花与原告之间的转租合同合法有效。原告主张其与被告于2018年3月28日签订的房屋租赁合同自始无效，属法律认识错误，不予支持。原告与被告签订的租赁合同，始于2018年3月28日,2019年4月3日因出租方解除其与被告龚春花之间的租赁合同并收回店铺，原、被告之间的租赁合同终止。二、是原告存在违约还是被告违约导致合同被解除？本院认为，当事人应依照合同约定全面履行自己的义务。依据查明的事实，原告多次出现拖延交租金的情况，且在被告不同意降低单月租金的情况下降低月租金标准支付租金，原告的行为构成违约。依据双方所签租赁合同约定，租金逾期三天未付则视为违约。之前原告逾期交纳租金，虽然被告最终接受并未解除合同，但不能否认原告违约逾期交纳租金的事实。被告于2019年3月28日向原告发出信息“请于今晚12点前把房租13000元交清！或者是3个月的32850元交清！否则店主把店面收回！按协议执行！”，但原告仍然只向被告转付单月租金10950元，结合原告之间多次不能按期交租的情况，被告有理由认为其与原告之间的解约条件成立，故放任出租人解除租赁合同，实际上系被告向原告行使合同解除权。双方的租赁合同被解除系因原告违约在先而导致，本案被告对合同解除的后果并无过错。三、原告主张的押金及租金损失、装修损失、货物损失如何处理？依据查明的事实，本案双方约定的押金系租房押金，系承租方履行租赁合同的担保，具有担保性和补偿性，但押金不等同于定金，不具有惩罚性，不适用没收的规定，但在承租人人造成出租人租金损失或财产损失时可以抵扣。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，本院认为本案约定的该押金不具有定金性质，不适用定金特性的罚则，对被告辩称押金予以没收的意见不予采纳。双方约定承租方一方违约则由被告没收押金，该约定实际属违约金条款约定，在被告不能举证其实际损失的情况下，该违约金约定明显过高，应依法予以调整。被告辩称造成其92000元转让费损失以及5000元履约保证金损失，但未提供证据证明，对此不予采信，但考虑到原告的违约导致合同解除，客观上确会造成被告一定的经济损失，本院酌定被告损失为15000元，故被告应退还原告押金24000元。关于原告交纳的4月份（自2019年3月28日至2019年4月27日）房租10950元，因合同于2019年4月3日被解除，经核算被告应退还原告租金为8350元【10950元-6天的租金2600元（13000元／30天×6天）】。关于原告主张的装修费等各项损失，因系原告违约在先，其主张被告承担其损失无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告龚春花于本判决生效之日起十日内退还原告方晓旭租房押金24000元；二、被告龚春花于本判决生效之日起十日内退还原告方晓旭租金8350元；三、驳回原告方晓旭的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告方晓旭预交的案件受理费2334元，由原告方晓旭承担1592元，由被告龚春花承担742元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续。审 判 长  郭绵庆人民陪审员  万立华人民陪审员  王凤娟二〇一九年六月二十五日书 记 员  邓志伟