贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2935号 上诉人（一审被告）：贵州剑林房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际**。统一社会信用代码：91520500736607251P。 法定代表人：阮剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：吴智雯，贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：肖娅莎，女，1987年11月2日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州剑林房地产开发有限公司（以下简称：剑林地产）因与被上诉人肖娅莎商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 剑林地产上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人承担逾期办证违约金的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.由于《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，双方于2013年2月7日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的商品房转移登记形式因此发生变化，由分别单独办理房屋所有权证和土地使用权证，变更为二者合并登记的不动产权证，由此导致原合同约定的单独办理房屋所有权证已属法律规定的履行不能，且毕节市人民政府在实施新政策的过渡期内缓办停办不动产权登记工作，客观上阻碍上诉人办证。据此，由于不动产统一登记制度实施这一不可抗力因素造成的上诉人迟延办证，上诉人不因此承担违约责任。2.根据《补充协议》第一条第6项的约定，出卖人履行办证义务的期限是自买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540个工作日内。本案中，从上诉人实际交房之日2015年5月5日起算，540个工作日届满至2016年10月26日，而毕节市中心城区自2016年9月30日起实施不动产统一登记政策，即上诉人履行办证义务的期间正处于不动产统一登记政策实施期间。根据新的不动产统一登记政策，办证增加了水土保持报告、环评报告、土地落宗、土地分户验核、立体测量（测绘报告）等条件，因不动产统一登记政策实施属不可抗力，故根据合同法第一百一十七条之规定，只要上诉人在合理期间办理完成商品房不动产权证书，即应当免除违约责任。3.案涉房屋现已符合办证条件，只要被上诉人配合，均可在合理期间协助被上诉人办理不动产权证，但一审判决上诉人于被上诉人缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内，为被上诉人办理不动产权证，对上诉人而言时间过于紧迫，故请求延长至180日。 肖娅莎二审未作答辩。 肖娅莎向一审法院起诉请求：1.判决被告立即为原告所购买房屋办理房屋产权登记手续，并将产权证书及相关文书交予原告；2.判决被告支付原告逾期办理产权证违约金，暂计45,968元(自2016年6月30日起暂计至2018年8月30日，实际以相关产权证书交付原告之日计算结果为准)，违约金以446,658元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款罚息计算方式，向原告支付；3.判决被告退还原告办理电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费4,329元；4.判决本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定如下事实：2013年2月7日，原告肖娅莎作为买受人，被告剑林地产作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节××××大道（兰苑花园对面）毕节·尚城国际第1幢3单元21层4号房屋，建筑面积125.36平方米，总价款为446,658元；买受人采取银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款136,658元，余款310,000元银行按揭支付；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；其他有关事项约定见补充协议；本合同自双方签字(盖章)之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同还约定了其他事项。同日，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务(如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等)，以协助出卖人为其办理产权，(出卖人只负责交纳营业税)，如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任；买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任；本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效等内容。合同和补充协议签订后，原告依约向被告支付了购房款446,658元，并向被告支付办理房屋产权证及土地使用证费13,221.50元，电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费4,329元。被告于2015年5月5日向原告交付房屋。至今，被告尚未向原告履行办理商品房转移登记手续。 一审法院另查明：涉案房屋所在楼盘于2015年8月4日取得消防验收合格意见书；2018年2月8日，毕节市七星关区环境保护局发函对该项目噪声、固体废物污染防治设施部分予以验收，同意备案；2018年4月8日取得水土保持设施验收备案登记；2018年7月12日取得竣工验收备案登记；2018年9月11日取得《毕节市商品房屋备案证明书》。 一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。理由为：原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同补充协议》第二条第26项约定：“本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效。”由此可见《商品房买卖合同》准许签订补充协议对该合同已经约定、约定不明以及不适用的内容进行变更和补充，补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，属于该合同的特别化约定，与合同有冲突或者抵触的，以补充协议为准。限制补充协议适用的条件，是该协议“不合理地”减轻或者免除被告的责任，或者加重原告的责任、排除其主要权利。本案中，原告作为买受人，在办证过程中按规定提供相关资料并交付相关费用是其应当履行的义务；被告作为出卖人，协助办理产权登记是其法定义务。《补充协议》的内容，并未有免除被告责任，加重原告责任等情形。而合同遵循意思自治原则，合同当事人的约定只要不违反意思自治及法律规定，合同当事人均应遵守。涉案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均为原、被告双方自愿签订，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。但《商品房买卖合同补充协议》第一条第6项约定：“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。”即被告应于原告履行完配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内协助原告办理产权登记。而涉案房屋已于2015年5月5日交付，被告应于2015年5月5日之后的540工作日内，即2017年7月4日之前协助原告办理产权转移登记手续。对被告认为原告未履行配合义务的抗辩主张，因原告的配合义务是以被告通知为前提，但被告所举证据不能证明其已履行了通知义务，故原告对此无责任。现涉案房屋的竣工、消防、环保等验收均完毕，被告也取得了《毕节市商品房屋备案证明书》，已具备办理房屋产权转移登记的条件，且双方合同约定原告委托被告代为办证，故原告要求被告办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求，予以支持，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理不动产权证书。 关于逾期办证违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告双方合同约定的办证方式为“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”，按补充协议约定的时间推算，被告应于2017年7月4日前履行办理房屋所有权转移登记义务。但被告于2018年9月11日才取得《毕节市商品房屋备案证明书》，具备办理涉案房屋产权转移登记的条件，故被告应承担逾期提交办理商品房转移登记相关文书的违约责任。而被告所举证据不能证明其已履行通知原告的义务，故以一审法院组织原、被告双方就被告提供的《毕节市商品房屋备案证明书》等进行质证之日（2018年10月15日），视为被告通知原告，则被告逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金计算期限为：2017年7月5日至2018年10月15日。同时，原、被告在合同中未约定违约金，原告要求以已付房款446,658元为基数，按照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计付违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。对原告要求被告退还煤气入户费等费用4,329元的诉讼请求，因该费用系被告代收代缴，系入户费用，不是安装费，原告未举证证明其已另行支付了该费用，故原告的该项诉讼请求，不予支持。 关于被告辩称的逾期办证系不可抗力问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋于2018年7月12日才竣工验收合格，被告于2018年9月11日才取得《毕节市商品房屋备案证明书》，届时才具备办理转移登记的条件，故被告在自己未充分履行办证准备义务的情况下，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，认为是不可抗力的抗辩主张不成立，不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于原告肖娅莎缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告肖娅莎办理位于毕节××××大道（兰苑花园对面）毕节·尚城国际第1幢3单元21层4号房屋的不动产权证书；二、被告贵州剑林房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告肖娅莎逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以446,658元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年7月5日起计算至2018年10月15日止；三、驳回原告肖娅莎的其他诉讼请求。案件受理费529元，由被告贵州剑林房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记……”，上诉人履行协助办证义务的方式，是限期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。由于双方当事人在合同中另约定了委托办证事宜，故上诉人在本案中负有为被上诉人办理商品房转移登记的义务。 本案被上诉人以上诉人迟延履行合同义务，导致其不能取得商品房权属证书为由，向上诉人提出违约责任主张。对此，上诉人主要以不动产登记政策调整导致办证迟延进行抗辩。本院审查认为，2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》对《房屋登记办法》等原不动产登记规范进行了调整，确立了土地使用权证书和房屋权属证书合一的不动产统一登记制度，但无论依据调整前后的登记规则，办理不动产登记均须以商品房完成所有权初始登记为前提，而完成商品房竣工验收，是商品房出卖人为办理产权初始登记需独立完成的必备工作。在案证据显示，上诉人于2018年7月12日才取得案涉商品房的竣工验收备案证明，而上诉人在本案中举示的证据，不能证明不动产登记政策调整，对商品房竣工验收环节产生影响。故此，上诉人以新政施行主张违约责任减免，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 如前所述，委托合同关系项下，上诉人负有直接为被上诉人申请办证的合同义务。一审法院在查明案涉商品房具备申请办证条件的前提下，判令上诉人于被上诉人缴纳办证所需税费和提交相关文书之日起90日内，为被上诉人办理案涉商品房的转移登记，符合法律规定和本案实际，判决结果并无不当。上诉人主张将办证期限延长至180日的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，上诉人剑林地产的上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1058元，由上诉人贵州剑林房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年六月二十九日 书记员  何婷婷