广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终2571号 上诉人（原审被告）:南宁福翔房地产开发有限责任公司 法定代表人：黄振煌，该公司经理。 委托诉讼代理人：栗嘉欣，广西金益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：栗占武，广西金益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁志华 委托诉讼代理人：陈宇航，广西胜涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏艳中，广西胜涛律师事务所实习律师。 上诉人南宁福翔房地产开发有限责任公司（以下简称“福翔公司”）因与被上诉人梁志华商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民初690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭，并于2019年5月21日组织双方当事人就本案争议的事项进行了调查、辩论、调解。上诉人福翔公司的委托诉讼代理人栗嘉欣，被上诉人梁志华的委托诉讼代理人陈宇航、苏艳中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人福翔公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回梁志华的诉讼请求；2、改判福翔公司不承担逾期交房违约金；3、梁志华承担本案诉讼费及上诉费等一切费用。事实和理由:一、一审判决认定《补充协议》合法有效，但依据《商品房买卖合同》第十六条第3款、《补充协议》第六条第4款第（1)项、《商品房买卖合同》第八条第2款的约定，因市政基础工程没有到位造成的延误，福翔公司没有过错，不需承担延期交付房屋导致的违约责任。一审判决福翔公司承担逾期交房的违约责任，属判决错误。二、项目在施工过程中任何一个环节发生停工，都会影响整个项目的进度，停工引起的延误影响一直持续到双方签订《房屋买卖合同》之后，基于这种情形，双方在合同中约定了已出现各项可以顺延的条款，买受人作为有行为能力的自然人，也同意这样的约定，说明其愿意受该条款约束。按照房地产法规，在满足商品房预售条件签订买卖合同时把已发生的影响交付事由约定在合同中并没有违反法律规定，所以在签订合同之前产生的特殊事由产生的延误应当计入延迟交付房屋的时间。一审判决对福翔公司在合同签订之前的一切延期交房事由与延期主张均不予支持，没有事实和法律依据。三、一审判决抵扣时间计算错误。1.福翔公司庭审中提交的2014年7月18日因亚马逊台风南宁市建委要求停工的证据，但一审法院没有进行抵扣，属于遗漏关键事实；2.一审法院没有将2013、2014、2015年的高中考的时间予抵扣，属于事实认定错误。《2015年高中考期间严格控制环境噪声污染的通告》中确实出现“高考中考全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑施工工地”，但2013、2014年的通告均没有该要求，福翔公司已经严格按照通告停止施工，其停工时间应当予以扣减。3.因项目可能出现安全隐患，南宁经济技术开发区建设局要求工程全部停工整改97天，应当用于抵扣施工时间。根据建筑商的证明，这种情形属于在施工中出现的重大技术难题，按照《补充协议》第六条第四款第三项的约定可以顺延。 被上诉人梁志华辩称，一、福翔公司提交的证据都是在购房之前所产生的，与本案无关。二、福翔公司提交的关于停工整改和复工通知书，足以证明福翔公司被房屋管理部门责令改正停工，原因是福翔公司造成；三、关于违约金，在双方签订的合同中，约定按照已付房款价万分之五计算，该合同是由福翔公司出具的格式合同，应当作出对福翔公司不利的解释；违约金的高低是按照损失活动，在本案中违约金低于年化利率24%，其约定是合法有效公平的。四、南宁市江南区人民法院与南宁市西乡塘区人民法院判决存在差异，在本案审判过程中，业主与福翔公司均没有提出具体的房屋租赁价格作为本案违约金判定的依据，一审法院完全无职权去调取证据，在本案一审判决中所确定的两家房地产公司，桂宜安房地产公司与广西江山房地产公司，均没有价格评估的资质且这两家房地产公司，法院也没有进行摇号确定；对于房屋租金应当属于司法鉴定的范畴，一审法院未经过司法鉴定的摇号鉴定流程，也没有采取证人询问流程，自行找无资质的房产公司做笔录，一审法院在本案审理流程中存在重大错误，应发回重审。 梁志华向一审法院起诉请求：1、判令福翔公司向梁志华支付逾期交房违约金41691元；2、判令福翔公司向梁志华支付逾期交付供水排水供电设施违约金110.44元；3、本案诉讼费由福翔公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月30日，梁志华与福翔公司签订了《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS01422405），合同主要约定：梁志华向福翔公司购买南宁市江南区金凯路55号福满·瑞园x号楼x单元x号商品房，房屋总价为552193元，约定交房时间为2016年2月28日前。合同第九条约定：“出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2、其他可以顺延的原因详见本合同补充协议。第十条约定：“出卖人逾期交房的法律责任。除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金，合同继续履行；”第十六条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求：1、供水排水供电设施为2016年2月；……如果在规定时间未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、由出卖人负责处理并在90日内达到前述使用条件，逾期未达到，出卖人向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、本条款与合同第十条约定的违约情况重复出现时，不重复计算违约金；3、本房地产开发项目分期建设、分期交付，上述基础设施和公共配套建筑的交付使用时间指与该商品房正常使用直接关联的基础设施和公共配套建筑的交付使用时间。如因分期开发建设，导致前期开发建设已竣工交房项目使用临时用电或用水，出卖人不承担违约责任。上述设施标准均以政府规划部门批准的文件为准。” 同日，梁志华和福翔公司签订了《补充协议》（合同编号YS01422405补），该协议第六条第1款约定：“主合同第九条约定的‘商品房经验收合格’是指福翔公司组织施工单位、设计单位和监理单位对工程进行验收合格并同意交付使用。原合同第十二条所称的‘证明文件’是指福翔公司、施工单位、设计单位和监理单位四方联签的竣工验收报告。交房时，福翔公司应同时向梁志华交付、、（但其中之可事后另行交付）。”第六条第4款约定：“主合同第九条所指的‘特殊原因’，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非福翔公司原因造成的市政配套工程引致的延误：包括但不限于停水、停电等情况；（2）为配合政府的法规、规章、命令（包括但不限于中国-东盟博览会、交通管制、中考、高考、创卫生城市等活动）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决，发生此类情形以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准；（4）气象原因（24小时累计降雨量超过30毫米、或者发生6级或6级以上大风）；（5）非福翔公司导致或引起之工人停工或罢工；（6）福翔公司已将申请验收的所有文件递交给各有关部门办理验收，因有关部门原因导致竣工验收手续延误以及其他非福翔公司原因造成的延误。上述特殊原因由福翔公司在交房时告知梁志华，无需按主合同约定在30日内告之上述任何一类特殊发生，福翔公司即有权顺延主合同第八条约定的交房期限，顺延时间相当于该等事由影响持续的期间，而无须另行证明该等延误对工期的实际影响，也无须为该延误承担任何责任（包括但不限于对梁志华补偿任何费用和损失）。第六条第5款约定：“上述各类特殊原因，福翔公司可凭南宁市有关主管部门、单位或本项目的勘探、设计、施工单位或其他相关专业机构出具的证明文件予以证明。”第八条约定：“关于基础设施的承诺。如果主合同第十六条约定的基础设施未能在福翔公司承诺的期限内达到使用条件，双方同意在分清责任后按以下方式处理：1、属于福翔公司的原因，福翔公司提供临时供水、供电，水电费按相关部门的正常标准收取，并敦促相关部门尽快办理。2、不属于福翔公司的原因，则福翔公司有义务及时告知梁志华未能达到使用条件的原因，并尽力配合解决，但不承担相应的经济补偿责任。不属于福翔公司的原因，是指福翔公司已经与水、电、煤气、有线电视、电话等相关单位签订相应的施工合同，并按合同履行了相应的付款义务，但相关单位没有如约履行义务的情况。”此外，双方还在《南宁市商品房买卖合同》及补充协议中对其他事项进行了相关约定。 合同签订后，梁志华按约向福翔公司支付了购房首付款166193元，余下购房款386000元向银行办理按揭贷款后已付清给福翔公司，共付购房款552193元。 2016年7月22日由福翔公司（建设单位）组织建设、设计、监理、施工、勘察五单位对工程进行建设工程质量竣工验收，各验收单位联合作出“工程质量合格”结论的《建设工程质量竣工验收意见书》。 2016年7月20日，福翔公司出具《交房通知书》，通知“福满·瑞园”业主于2016年7月28日至2016年8月3日集中办理交房。 另查明，该诉争房屋至本案开庭之日仍未取得该房屋的工程竣工验收备案证明。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1、福翔公司是否存在逾期交房的违约行为？应否向梁志华支付违约金，违约金如何计算？2、福翔公司是否存在逾期交付供水排水供电设施？如逾期，是否需承担违约责任？3、梁志华的诉讼请求是否有事实和法律依据？ 一审法院认为，梁志华与福翔公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同〈补充协议〉》系双方真实意思表示，内容亦没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。 关于福翔公司是否存在逾期交房的问题。一审法院认为，福翔公司是否存在逾期交房行为，应考量两个方面，一是福翔公司是否于合同约定的交房日即2016年2月28日前向梁志华交付诉争房屋，二是交付的诉争房屋是否符合质量要求。1.从诉争房屋的实际交房时间上看，梁志华、福翔公司双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定交付期限为2016年2月28日前。庭审中，双方当事人均确认2016年7月28日为诉争房屋实际交房日。2.从诉争房屋的交房条件上看，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定交付条件为：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。何为“经验收合格”，双方当事人在《补充协议》第六条约定“商品房经验收合格”是指福翔公司组织施工单位、设计单位和监理单位对工程进行验收合格并同意交付使用。本案中，直至2016年7月22日，福翔公司（建设单位）才组织施工单位等五单位对工程进行建设工程质量竣工验收，各验收单位联合作出“工程质量合格”结论的《建设工程质量竣工验收意见书》。同时，该诉争房屋至本案开庭之日仍未取得该房屋的工程竣工验收备案证明。故直至2016年7月22日前诉争房屋并未达到交付的质量要求。 本案中，双方当事人对于2016年7月28日为实际交房时间均无异议，应予以确认。梁志华主张自2016年2月28日起至2016年7月28日为福翔公司逾期交房期间，系当事人行使处分权，一审法院对当事人行使处分权予以确认。 综上，从梁志华、福翔公司双方约定的交房之日2016年2月28日，至双方均确认的实际交房日2016年7月28日期间，福翔公司构成逾期交房。 对于福翔公司主张其逾期交房存在顺延免责事由是否成立的问题。福翔公司主张《商品房买卖合同〈补充协议〉》中约定可因为降雨、中高考、两会一节一赛、台风、建委通知停工、南宁市经济开发区建设局停工整改等原因顺延311天交付诉争房屋。一、关于福翔公司所主张的发生于合同签订前（即2014年12月30日前）的一切延期交房事由。一方面，由于该免责事由发生在双方当事人签订合同之前，按常理，除非有特别约定，当事人签订合同该合同的约束力方能产生，而对于本案涉案合同签订之日前所发生的事由，福翔公司主张免责应承担举证责任，现福翔公司未能举证存在特别约定，故对于福翔公司所主张的发生于合同签订前（即2014年12月30日前）的一切延期交房事由，依法无据。另一方面，由于福翔公司是《商品房买卖合同》及《补充协议》的拟定方，对其工程的实际情况，及对中高考、两会一节、降雨等已经发生的会造成限制施工及停工的客观情况已经掌握，福翔公司方作为合同的拟定方完全可以在合同签订前将合同约定的交房时间主动延后，故一审法院对福翔公司在合同签订前（即2014年12月30日前）的一切延期交房事由与延期主张均不予支持。二、关于福翔公司在合同签订后的延期主张，即在2014年12月30日后，所发生的降雨、中高考、两会一节及行政机关下发的停工整改通知等能否构成延期的理由的问题，应当综合考量双方当事人的举证情况予以综合认定。1、关于降雨能否延期的问题，根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》第六条第4款第（4）项约定可顺延交房期限的情形：“气象原因（24小时累计降雨量超过30毫米、或者发生6级或6级以上大风）。”福翔公司提交的由南宁市气象局科技服务中心出具的《地球大气探测资料卡》载明2014年12月30日至2016年5月28日有日降水量超过30毫米的时间分别为2015年5月16日、2015年6月5日、2015年7月21日、2015年7月24日、2015年7月28日、2015年8月14日、2015年9月8日、2015年10月5日、2015年12月5日、2016年1月10日、2016年4月20日、2016年4月22日，共计12天；本案合同签订日为2014年12月30日，梁志华、福翔公司双方均认可的实际交房日为2016年7月28日，该12天应属于双方约定可予以延期情形，故一审法院准予福翔公司扣减逾期交房时间12天。2、对于中高考期间严格控制环境噪声污染是否构成延期的事由，福翔公司举证的《南宁市人民政府关于2015年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》（南府字﹝2015﹞2号）所载明的禁止建筑施工作业的范围仅限于“作为考点的学校200米范围内的建筑工地”，本案诉争房屋的建筑施工作业地是否系该范围内，福翔公司方对此并未提供证据证实，故福翔公司辩称依《南宁市人民政府关于2015年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》（南府字﹝2015﹞2号）可顺延交房9天，证据不足，应不予采信。3、对于“两会一节”全市建筑工地重点区域环境整治工作能否构成延期交房的事由问题。福翔公司方举证《南宁市城乡建设委员会关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安﹝2015﹞108号）载明“2015年9月12日至9月22日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业”，因土方开挖及土方运输均系建筑工作的基础性工作，长达11天以上禁止期难免会对整个建筑工期造成一定的影响，应属于双方约定的“为配合政府的法规、规章、命令而引起的延误”，可予延期情形。故一审法院对福翔公司此项主张延期事由予以采信支持，准予福翔公司扣减逾期交房时间11天。4、对于福翔公司举证的《南宁市城乡建设委员会关于全市建筑工地立即进行停工整治的紧急通知》（南建质安﹝2015﹞113号）所载明要求的“即日（9月11日）起至9月22日全面停工整治”而再主张10天延期，该主张应属于双方约定的“为配合政府的法规、规章、命令而引起的延误”，可予延期情形。但因2015年9月12日至9月22日停工期间与上述（南建质安﹝2015﹞108号）文载明的停工期间相重合，故一审法院不再重复支持，非重合期间的剩余1日即2015年9月11日，准予福翔公司扣减逾期交房时间1天。综上，一审法院准予福翔公司扣减逾期交房时间合计24天（即12天＋11天＋1天=24天）。 故本案诉争房屋，从梁志华、福翔公司双方合同约定的交房期限2016年2月28日起，至2016年7月28日实际交房日，计151天，扣减逾期交房时间24天，则一审法院核定福翔公司逾期交房时间127天（即151天-24天=127天）。 关于福翔公司应否向梁志华支付逾期交房违约金、违约金是否过高及如何计算的问题。一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。福翔公司实际逾期交房127天，福翔公司应向梁志华支付逾期交房违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，福翔公司逾期交房不超过180日，应按日向梁志华支付已付房款万分之五的违约金，梁志华已付房款552193元，梁志华主张从2016年2月28日起至2016年7月28日的违约金41691元，按梁志华的主张逾期五个月平均每月的逾期违约金已达8338元，现福翔公司提出违约金按日万分之五支付过高，请法院调整至按日万分之一计算违约金。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十七的规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。对于梁志华方的损失问题，一审法院认为当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故确定福翔公司逾期交房，梁志华的实际损失是使用受益，对此，应以同类地段同类房屋租金为标准判断梁志华即购房者的实际损失。对于同类地段同类房屋租金，一审法院根据南宁桂宜安房产公司和广西江山房地产公司出具的两份房产中介公司的《询问笔录》所载明的，四房两厅为2700元左右，三房两厅2200元至2800元，裁定取两者中间值2500元作为三房两厅的月租，对于梁志华提出上述价格的基础上再上浮20%的主张，因其未能提供证据佐证故不予支持，本案梁志华的房产建筑面积为107.57平方米，与三房两厅较为相近，故酌情确认其租金损失为2500元每月。综上，一审法院对于梁志华所主张的逾期交房违约金41691元超过租金30%的部分认定为过高，对于过高的部分不予以支持，对梁志华所主张的违约金，故核定并支持13758元（计算方式：每月房租2500元÷30天×127天×130%≈13758元。 关于逾期交付供水排水供电设施违约金问题。《商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求：1、供水排水供电设施为2016年2月；……如果在规定时间未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、由出卖人负责处理并在90日内达到前述使用条件，逾期未达到，出卖人向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、本条款与合同第十条约定的违约情况重复出现时，不重复计算违约金；”故即使供水排水供电设施在2016年2月未能达到《房地产开发项目建设条件意见书规定的要求，由于福翔公司同时违反了第十条的约定，故应根据合同约定不重复计算违约金，一审法院对梁志华要求福翔公司支付逾期交付供水排水供电设施违约金的请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、福翔公司支付梁志华逾期交房违约金13758元；二、驳回梁志华的其他诉讼请求。案件受理费845元，由梁志华负担567元，由福翔公司负担278元。 本院二审期间，福翔公司提交了如下证据：1、燃气入户合同及付款凭证，主张证明福翔公司已经与南宁市中燃城市燃气发展有限公司签订施工合同，并按照合同支付费用，符合非因甲方原因造成的市政配套工程引致的延误的免责事由；2、通知4份，主张证明福翔公司已经多次催促南宁市中燃城市燃气发展有限公司尽快安装燃气；3、燃气竣工验收资料两份，主张证明通燃气的时间是2016年11月1日已经超过房屋交付时间2016年7月28日；4、供电竣工验收资料，主张证明供电的时间是2017年3月10日已经超过房屋交付的时间2016年7月28日；5、供用电安装工程施工合同，主张证明福翔公司因为供电配套设施没有到位，福翔公司自费制作临时供电设施；6、《南宁经济技术开发区管委会文件》南经管函【2017】851号文件，主张证明因市政配套工程导致工程延误；7、《建设工程消防验收意见书》，证明由于现场采用临时用电，消防验收不合格，导致五方验收延迟。本院组织当事人进行了质证，本院对上述证据的真实性、合法性予以认可，但综合全案证据对关联性进行分析，认为并不能证实福翔公司的主张。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，一审法院对双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议效力认定正确，本院予以维持。关于福翔公司上诉提出中、高考时间应扣除的问题。中、高考期间，只是考场范围的工地需要停工，现福翔公司未能举证其本案工地在考场禁止施工的范围内，故一审法院不予支持其扣除此项正确，本院予以维持。 福翔公司未按约定的时间交付房屋，已构成违约，一审法院判决其承担违责任正确。关于福翔公司上诉提出2014台风应扣除2天的问题。本案合同签订在台风发生之后，福翔公司认为合同签订前的事件亦影响工程应予扣除没有合同及法律依据，本院不予采信。 关于福翔公司上诉提出市政工程、施工中重大技术难题、供电、燃气设备等原因导致迟延交房应顺延或扣除的问题。福翔公司提供的南宁经济技术开发区管委会南经管函【2017】851号函中记载，本案项目无法按期竣工，原因为建设过程中引起周边下沉开裂被该委有关部门责令停工，以及金凯路建设者在未经允许的情况下擅自将1万伏的电缆井及管线架设在项目用地范围内，但该委员会并未对两个原因分别影响的时间段予以明确，且建设过程引起周边下沉系福翔公司自身施工不当引发的，其对此应自行承担责任，不能作为交房扣除原因，也不属于合同约定的“施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决”，福翔公司以此为由要求扣除理由不成立。至于福翔公司与供电、燃气部门的对接问题，也不符合双方补充协议第六条第4点第（6）项约定的“甲方已将申请验收的所有文件递交给各有关部门办理验收，因有关部门原因导致竣工验收手续延误以及其他非甲方原因造成的延误”，供电与燃气并不属于竣工后验收过程中发生的事宜，福翔公司以此为由主张顺延理由不成立，本院不予支持。 关于梁志华提出双方均未提出具体的房屋租赁价格作为依据，一审法院自行调取证据并组织质证，认证且采纳该证据作为调整依据，程序存在严重瑕疵，但鉴于梁志华并未上诉，本院对此不予审查处理。 综上所述，福翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费845元，由上诉人南宁福翔房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张雪梅 审判员  包林辉 审判员  赵 东 二〇一九年六月十八日 书记员  吕 媛