广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初1173号原告（反诉被告）：吴永松，男，汉族，1960年3月3日出生，住韶关市浈江区。被告（反诉原告）：陈冠桦，男，汉族，1987年2月8日出生，住广东省高州市。委托诉讼代理人：黄小玲，广东三昶律师事务所律师。原告吴永松与被告陈冠桦租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日受理后，被告陈冠桦提起反诉，本院经审查予以准许并依法适用简易程序公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）吴永松，被告（反诉原告）陈冠桦的委托诉讼代理人黄小玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴永松向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2019年3月份尚欠租金5000元；二、判令被告支付原告代付的3月份电费3738.17元；三、判令被告支付2019年4月至房屋正式交接给原告之日止的租金；四、本案相关诉讼费用由被告负担。诉讼期间，原告吴永松变更其诉讼请求为：一、判令被告支付2019年3月份尚欠租金5000元；二、判令被告支付原告代付的3、4月电费2911.18元；三、判令被告支付2019年4月1日至4月28日的租金共计32666元;四、判令被告支付我方开锁费用300元；五、本案相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年5月28日签订一份《办公楼出租协议》及补充协议，约定被告承租原告位于韶关市××××层的商铺，租赁期限为10年，从2018年7月1日至2027年6月30日止，每月租金35000元，第三年起每年递增2%。签订合同后，被告分两次支付了保证金20万元，我方经与被告协商一致于2018年7月16日将房屋交付给被告，此后由被告负责场地的维护和水电支付。2019年2月25日，被告未如约缴纳租金，原告经多次催收未果。被告提出其经济困难，原告同意其先行缴纳租金30000元，剩余5000元可缓交，但未免除。2019年3月6日，被告才通过谭海的账户缴纳30000元，且剩余5000元至今未交。2019年3月25日，被告再次拖欠租金不交。原告致电催收，被告才提出租金无法缴纳，可能准备要搬走，要求原告退还保证金。我方提出被告既未提前一个月告知，也没有找到转租方，那保证金可能要作为违约金补偿我方，除非被告能够找到转租方无缝对接。此后，被告同意继续维持正常经营，并由我方张贴招租广告。2019年4月1日晚21时，考虑到场地的完整性、便于转租和被告提出退换保证金情况，我方提出可以让被告继续免租使用场地三个月，但需根据合同约定保持场地镶嵌物（如天花、照明和空调）的完整性。在此期间，双方也可以继续找转租方，以便完成租赁合同交接。2019年4月3日，原告离开韶关回潮汕老家扫墓。4月9日，却接到供电局电话告知租赁场地已拖欠电费，便通过朋友帮忙代缴。4月16日，原告回到韶关，才发现被告已突击搬离。原告联系被告，但被告态度恶劣，拒不办理交接。4月25日，我方起诉被告至法院。4月28日，我方不得已通过开锁公司将卷闸门锁撬开换锁，进入场地后才发现，场地内混乱不堪，天花被强行拆卸损坏，装修被故意砸烂、地面被刮花，使场地整体环境大幅下降，不利于租赁，给我方造成巨大损失（我方保留追究的权利）。2018年5月中旬，我方收到被告答辩状后，与二楼租户名师苑核实，二楼3、4月份电费为2038元，我方同意予以扣减，故被告尚欠电费2911.18元。综上所述，被告刻意损坏场地、拖欠电费，在未告知我方，未将场地钥匙交还，未办理其他交接手续的情况下，突然违约搬离。在答辩状中却颠倒是非黑白，谎称双方协商一致解除且搬离交接，实有违诚信。请法院结合事实证据和生活实际，作出合理合法判决，维护我方权益。被告陈冠桦辩称：一、答辩人不存在尚欠租金5000元，答辩人已足额支付2019年3月份的租金给原告。答辩人承租原告位于韶关市××××号办公楼首层以来都按时缴纳租金，从未拖欠。但因在合同履行过程中，答辩人经营服装等零售出现困难，难以继续营业下去，为此，答辩人于2019年2月25日前向原告提出租金太高，市场不好，很难经营下去，于是原告主动提出从2019年3月份之后的租金减免至30000元，希望答辩人继续承租该店铺经营，而答辩人也同意继续经营下去。因此，答辩人在2019年2月25日将2019年3月份租金人民币30000元汇入原告账号，己足额支付租金，并不存在尚欠租金5000元。二、因答辩人承租的是位于韶关市××××号办公楼首层，其安装的用电是与该办公楼二楼共用一个电表，共用一个电费计费账户，因此，答辩人认为原告诉求答辩人支付3月份的电费3738.17元应当扣除二楼用电产生的费用，不应由答辩人一人支付全部的用电费用。三、原告诉请答辩人支付2019年4月至房屋正式交接之日止的租金无事实和法律依据。2019年3月25日答辩人致电给原告，与其协商退租，将店铺归还，解除租赁关系的事宜，原告考虑答辩人经营不下去，同意答辩人退租、解除租赁关系，无须缴纳4月份的月租，原告并于次日在涉案商铺门口贴招租公告。2019年4月1日答辩人准备撤离店铺，并致电告知原告。2019年4月5日，答辩人将店铺里的服装等物件打包清场完毕后告知了原告。因此，原告对于答辩人清场归还场地是知情的，并不存在答辩人未与原告协商的情况下清场交接的情形，同时答辩人也没有致使原告产生经济损失。故，原告诉请答辩人支付2019年4月至房屋正式交接之日止的租金无事实和法律依据。综上，恳请法庭查明案件事实，依法对本案作出公正判决，驳回原告不合理诉讼请求。反诉原告陈冠桦向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令反诉被告退还履约保证金20万元给反诉原告。2、请求法院判令本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2018年5月28日经平等协商一致，签订了《办公楼出租协议》，协议约定反诉原告需支付履约保证金人民币20万元给反诉被告。反诉原告按照上述协议及补充协议约定，将履约保证金人民币20万元汇入反诉被告账户。合同履行期间，因反诉原告经营服装等零售出现困难，难以继续营业下去，为此，反诉原告向反诉被告提出退租，将店铺归还，反诉被告同意后，反诉原告要求反诉被告退还履约保证金人民币20万元，但遭到反诉被告的拒绝。反诉原告认为，双方签订的《办公楼出租协议》是由反诉被告提供，并非双方共同协商拟定，从协议条款内容上看，反诉原告要承担更多的义务而享受极少的权利以及在经济利益上要遭受重大损失，而反诉被告则以较少的代价获得较大的利益，承担极少的义务而获得更多的权利，协议对反诉原告来说是显失公平的，尤其协议中约定将履约保证金作为补偿支付给反诉被告的条款，该条款是违反了公平合理原则。反诉原告支付履约保证金额是用于弥补反诉原告造成被反诉被告的经济损失，并不是让反诉被告获得超出法律限度的利益。因为反诉原告提出终止协议是经过反诉被告的同意，双方协商一致解除协议，并不存在违约责任，且无造成反诉被告的任何经济损失，所以反诉被告应将履约保证金人民币20万元退还给反诉原告。否则，反诉被告获得履约保证金实际上会造成双方经济利益上不平衡，对反诉原告明显不公平，违反合同法相关规定。2019年4月25日，反诉被告向法院提起诉讼要求反诉原告支付3月尚欠租金5000元，支付代付3月份电费3738.17元，支付2019年4月至房屋正式交接给反诉被告之日止的租金。现反诉原告为了维护自己的合法权益，特向法院提出反诉，请求法院判令反诉被告退还履约保证金人民币20万元给反诉原告。望法院判如诉请，作出合法公正判决。反诉被告吴永松辩称：一、《办公楼出租协议》真实有效。2018年5月28日，答辩人与反诉原告陈冠桦经平等协商，双方自愿签订有关新华北路160号场地的《办公楼出租协议》，双方签名真实有效，协议内容是双方有关租赁的真实意思表示。协议签订后，双方协商一致于2018年7月16日进行场地交付。签订协议至场地交付近2个月的时间，反诉原告已充分知晓并认可协议内容，不存在胁迫、威胁反诉原告签订协议的情况。二、协议约定保证金条款合理合法。保证金系保证反诉原告能够按照合同履行的必要条款，可以保障租赁合同中出租方的权益。首先，按照租赁惯例，租赁期一年的收取1个月保证金。反诉原告租赁答辩人场地期限为十年，本应收取其十个月租金作为保证金，但我方同意按照20万元计算合理合法。其次，新华北路160号租赁场地面积达700平米，每月租金35000元，同时我方在十年内租金无法根据市场变化、货币贬值等因素而变更。按照场地大小、租金和租期来看，保证金的数额是非常合理的，反诉原告也是认可的。三、反诉原告违反租赁合同规定。反诉原告从未与我方协商一致解除合同，否则不至于在拖欠租金水电、损毁场地、不告知我方、不做交接手续的情况下突然搬离场地。被答辩人违反合同多项约定，导致我方在将场地重新维护前，无法将场地顺利租赁，也无法在如此短的时间内找到租赁方，造成我方的巨大损失。正是因此，根据合同约定，保证金应作为违约责任补偿我方。综上所述，《办公楼出租协议》系真实自愿签订，保证金约定合理合法。请法院作出合理合法判决，维护我方权益。本院经审理认定事实如下：2018年5月28日，吴永松作为甲方与陈冠桦作为乙方签订《办公楼出租协议》一份，合同载明“……第一条：租赁地点及面积。甲方将位于韶关市××××号自有办公楼首层南边起三格门面租赁于乙方经营使用（不含第四格门面)。租赁面积：双方都认可按建筑面积和自建面积总计约700平方米计付租金。第二条：租赁办公楼使用范围及租赁期限。一、办公楼租赁使用范围为：经营商业使用。二、租赁期限为拾年：从2018年7月1日至2027年6月30日止。三、承租范围：武江区新华北路160号自由办公楼首层……第三条：租金、履约保证金及其他费用。一、场地每月租金：35000元。第三年起（2020年9月1日起每年租金增加2%,为35700元；第四年租金为36414元；第五年为37142元；第六年为37885元；第七年38642元；第八年为39415元；第九年为40204元；第十年为41000元。乙方应在每月的25号前交付次月租金。签约时乙方需交纳履约保证金和第一个月的租金，协议方才生效。二、履约保证金：200000元，签约时交纳，协议方才生效；合同期结束时，乙方需在两个月内注销或迁走各类经营手续，付清应缴款项。所租场地门窗设施齐全及功能无损交付甲方后凭收据10天内不计息退回，否则视乙方自愿无条件放弃保证金；乙方如遇各种因素中途无法继续承租场地，同意将履约保证金作为补偿支付给甲方。三、其他费用：1、场地的产生的所有水电费用均由乙方自行向供电供水部门缴纳。2、在场地交付给乙方使用后，场地的所有风险均由乙方自行负责承担……第六条：违约责任……三、乙方应如期足额缴纳该协议约定的租金和水电费及其它缴纳费用，提前预交一整年租金按90%收取，每逾期一天按当月乙方应缴纳租金及其它缴纳费用总额的2%按日加收滞纳金，逾期五天的，除必须缴纳所有欠款和滞纳金外，乙方该行为即视为违约并无条件同意甲方单方面解除协议，甲方有权无偿收回租赁场地，乙方应承担全部违约责任。第八条：协议结束。一、本协议是双方的真实意愿，未尽事宜应协商解决。在争议解决处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务（包括但不限于租金、管理费、水费、电费、滞纳金等费用）。补充条款若与本合同如有差异，则以本合同为准……”。当日，吴永松作为甲方与陈冠桦作为乙方还签订《办公楼出租协议（补充协议）》一份，其中载明“乙方租赁该场地原应缴纳首月租金及保证金后方才生效，现甲乙双方协商同意：乙方在签订协议时缴纳10万元保证金协议即开始生效，在前2018年8月25日前，乙方应将剩余的10万元保证金及第一个月租金35000元付清。二、如乙方在2018年8月25日前未将余款缴清，双方协议作废，甲方不予退还已收取的10万元保证金，并作为合同违约金收缴……”。2018年5月29日，陈冠桦向吴永松支付10万元的履约保证金。2018年7月25日，吴永松作为甲方与陈冠桦作为乙方签订了《场地交接协议》一份，其中载明“根据甲乙双方签订的关于韶关市××××号首层的场地出租协议，双方原应于2018年7月1日进行场地交接，现双方协商一致顺延，场地已于7月16日进行了交接。交接前，场地的电费、水费由甲方负责。交接后，场地的设施、电、水等已交付乙方使用，此后产生的水电费用、设备维修费用由乙方负责缴纳。乙方应维护场地设施完好，在乙方租赁期满时应缴清所有费用，并保证一应场地设施完好无损归还甲方……”。2018年8月25日，陈冠桦向吴永松支付剩余10万元履约保证金。合同签订后，陈冠桦向吴永松支付租金至2019年3月，其中2019年3月的租金陈冠桦支付30000元，吴永松主张2019年3月的租金陈冠桦尚欠5000元未支付，陈冠桦则表示系因其经营出现困难，吴永松同意2019年3月之后的租金按30000元/月收取，主动减免了2019年3月的5000元租金。吴永松对此不予认可。吴永松称其于2019年4月16日发现陈冠桦在未办理交接手续情况下搬离涉案租赁场地，因陈冠桦拒不办理交接，其于2019年4月28日请专业开锁人员将涉案租赁场地的门锁打开、换锁，为此花费300元撬换锁费，并提交了相应收据。陈冠桦确认其于2019年4月4日清场搬离涉案租赁场地且未办理交接手续及未将钥匙交付给吴永松，但主张其已于2019年3月25日通过电话联系与吴永松协商一致解除租赁关系，且其清场完毕后已告知了吴永松。吴永松对此不予认可，并提交了撬锁后商铺现状图片显示镜子被打烂、天花破烂、地面污浊，表示如协商一致解除陈冠桦不会蓄意破坏。陈冠桦表示系由其员工清理现场，对退场情况不清楚，吴永松无证据证明其蓄意破坏，双方发生争议。另查明，2019年4月9日，吴永松支付新华北路-160号之二场地2019年3月1日至2019年4月1日的电费3738.17元。2019年5月20日，吴永松支付新华北路-160号之二场地2019年4月1日至2019年5月1日的电费1211.01元。陈冠桦主张其承租的系位于韶关市××××办公室首层，其安装用电与该办公楼二楼共用同一电表，故吴永松支付的上述电费中还包含二楼的电费。吴永松确认上述其支付的电费中有2038元系二楼租户韶关市武江区名师苑教育培训中心的电费，并对此提交了韶关市武江区名师苑教育培训中心出具的《电费说明》予以为证，陈冠桦对该《电费说明》的三性无异议，但认为其已在2019年4月4日清场，故其无需支付2019年4月4日之后的电费。2019年3月26日，吴永松在涉案商铺门前张贴“旺铺转让”、“旺铺出租”两份告示。2019年3月25日，陈冠桦向吴永松发送信息“……水电费不会拖欠！我们不是那种人！”、“商品已在处理中”、“算过要亏损过百万”。吴永松回复“生意本来就是难做的，其他地方好做就可补上了”。陈冠桦回复“现在生意不好做”。2019年4月16日，吴永松向陈冠桦发送信息“陈老板，你好！按你我签订的出租协议约定：你三月份还有伍仟元租金未交给我，供电局三月份电费也没有去交纳，四月份到今天也没有收到你的租金？你已违约，烦请你尽快足额交清租金+滞纳金，电费+滞纳金，否则将通过法律途径追收解决。2019.4.16日出租人吴永松”。陈冠桦回复“已有二十万押金在你度”、“如要打官司请自便”、“我已退场！”、“已将场地交还回你”、“请将押金退还给我方”、“扣除电费铺租后交还给我方”。吴永松回复“我不知你退场，你也未将场地交接给我，或办理任何交接手续”。陈冠桦回复“我已电话同你沟通”、“有电话录音为证”。陈冠桦提交了电话通讯记录显示2019年3月25日14:33与吴永松通话9分43秒；2019年3月31日16:40与吴永松通话2分0秒。本院认为，吴永松与陈冠桦签订的《办公楼出租协议》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有损害国家、集体或第三人的利益，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方当事人均有约束力。现本案争议的焦点为吴永松与陈冠桦是否已于2019年3月25日协商一致解除双方的租赁关系。陈冠桦主张其于2019年3月25日致电给吴永松与其协商退租及解除租赁关系等事宜，吴永松亦同意与其解除租赁关系。吴永松对此不予认可，表示陈冠桦虽提出因经营困难租金无法缴纳，可能准备搬走，要求退还保证金，但其告知陈冠桦在未找到转租方的情况下，保证金将不予退还，后陈冠桦同意继续经营，由吴永松张贴招租广告。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，陈冠桦应举证证明双方已协商一致解除租赁关系，陈冠桦虽对此提交了通话记录、短信截图、监控录像截图进行证明，但其中的通话记录仅能证明双方之间存在通话但并未反映双方的通话内容，不能证明吴永松同意解除租赁合同；另外根据短信截图的内容显示，吴永松未作出同意解除租赁合同的意思表示；而监控截图虽显示吴永松张贴招租广告，但吴永松同时张贴了“转让”、“出租”两份告示，转让即商铺的整体转让，如协商一致解除即不存在商铺转让的情况。综上，陈冠桦未能提交充分有效的证据证实双方协商解除合同，且结合陈冠桦在搬离租赁场地后未将钥匙交付给吴永松及未办理交接手续的事实，本院对于陈冠桦提出的已于2019年3月25日与吴永松协商一致解除双方的租赁关系的主张不予采信。陈冠桦未经吴永松同意在合同期内提前撤场且拖欠租金及电费的行为已构成违约，现吴永松要求陈冠桦支付至其实际接收涉案租赁场地之日即2019年4月28日的尚欠的租金及吴永松代付的2019年3月及2019年4月的电费2911.18元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于陈冠桦抗辩吴永松同意其2019年3月之后的租金按30000元收取及同意其无需支付2019年4月的租金，因陈冠桦未就此提供证据证明，本院对该抗辩不予采信。综上，陈冠桦应向吴永松支付2019年3月尚欠的租金5000元（35000元-30000元）、2019年4月1日至2019年4月28日的租金32666元（35000元/月÷30天×28天）以及吴永松代付的电费2911.18元。至于开换锁费用300元，陈冠桦未经吴永松同意提前撤场且未将钥匙交付给吴永松，致使吴永松自行请人开换锁而花费300元，该费用属于陈冠桦的违约行为给吴永松造成的实际损失，理应由陈冠桦承担。对于陈冠桦要求吴永松退还履约保证金20万元的问题。根据前之所述，陈冠桦未经吴永松同意在合同期内提前撤场，已经构成违约，根据《办公楼出租协议》中“……乙方如遇各种因素中途无法继续承租场地，同意将履约保证金作为补偿支付给甲方……”的约定，吴永松有权没收履约保证金。至于陈冠桦提出履约保证金20万元过高的主张，本院认为，履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式，具备补偿性和惩罚性的性质。本案吴永松与陈冠桦在租赁合同中设定了履约保证金的条款，是为了担保双方按照合同约定全面履行自己的义务，该条款是双方协商一致后在平等、自愿的基础上所作出的约定，没有违反民事法律规定的民事活动应当遵循的公平原则，且结合租赁合同约定的租赁合同期限长达十年及租金为35000元/月按年递增的事实，以及考虑到陈冠桦的过错程度、合同的履行情况及吴永松因陈冠桦的违约行为所产生的预期利益损失等综合因素，本院认为吴永松没收履约保证金20万元未超出合理范围，陈冠桦要求吴永松退还履约保证金20万元的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈冠桦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2019年3月的租金5000元、2019年4月1日至2019年4月28日的租金32666元、2019年3月及2019年4月的电费2911.18元，合计40577.18元给原告吴永松；二、被告陈冠桦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付开换锁费用300元给原告吴永松；三、驳回反诉原告陈冠桦的全部诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费821.93元，减半收取410.96元，由被告陈冠桦负担。反诉案件受理费减半收取2150元，由反诉原告陈冠桦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  秦晓芳二〇一九年六月二十一日书记员  曹梦颖