广东省深圳前海合作区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤0391执异71号 异议人（案外人）：刘江涛，男，汉族，1965年6月13日出生，住址：广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：朱万文，女，系刘江涛之妻。 被申请人：凌国贤，男，香港特别行政区居民。 委托诉讼代理人：吴宪兵，广东都源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林素芬，广东都源律师事务所实习律师。 被申请人：广东融关律师事务所，住所地：广东省深圳市福田区滨河大道**联合广场****，统一社会信用代码：31440000G34803262U。 法定代表人：徐建，该律所主任。 委托诉讼代理人：陈科军，广东融关律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁智恒，广东融关律师事务所律师。 本院在审理（2019）粤0391民初484号原告广东融关律师事务所与被告凌国贤委托合同纠纷一案时，作出（2018）粤0391财保171号诉前保全裁定，裁定查封、扣押、冻结凌国贤名下的财产，以价值人民币750万元为限。在执行该裁定时，本院作出（2018）粤0391执保1361号保全裁定，查封了凌国贤名下位于深圳市龙岗区龙岗镇龙淡公路立交桥南400米龙岗农贸综合批发市场（现名称为“深圳市大广农贸综合批发市场）B栋一层B1-15、B1-16、B1-17、B1-18、B1-19、B1-20、B1-25、B1-29、B1-40、B1-48、B1-49、B1-50、B1-51、B1-52、B1-53、B1-54、B1-64；A栋1层A1-39、A1-40、B栋二层B2-1、B2-2、B2-3、B2-4、B2-5、B2-6、B2-7、B2-8、B2-18、B2-19、B2-20、B2-21、B2-22、B2-37、B2-39、B2-40、B2-41、B2-56、B2-74，B栋四层B4-19、B4-20商铺。刘江涛以上述商铺买受人的身份提出异议。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审理。刘江涛及其委托诉讼代理人朱万文、广东融关律师事务所的负责人徐建、委托诉讼代理人陈科军、梁智恒、凌国贤的委托诉讼代理人吴宪兵到庭进行了听证。本案现已审理终结。 刘江涛提出以下异议申请：撤销（2018）粤0391财保171号民事裁定书和（2018）粤0391执保1361号裁定书，并依法解除对位于龙岗区龙岗镇龙淡公路立交桥南400米龙岗农贸综合批发市场（现名称为“深圳市大广农贸综合批发市场）B栋一层B1-15、B1-16、B1-17、B1-18、B1-19、B1-20、B1-25、B1-29、B1-40、B1-48、B1-49、B1-50、B1-51、B1-52、B1-53、B1-54、B1-64；A栋1层A1-39、A1-40、B栋二层B2-1、B2-2、B2-3、B2-4、B2-5、B2-6、B2-7、B2-8、B2-18、B2-19、B2-20、B2-21、B2-22、B2-37、B2-39、B2-40、B2-41、B2-56、B2-74，B栋四层B4-19、B4-20商铺（以下简称涉案商铺）的查封措施。 事实与理由：涉案商铺实际系刘江涛所有。刘江涛已于2017年7月13日与凌国贤签订了《商铺转让合同》，并以人民币1970万元整购买了凌国贤位于龙岗农贸综合批发市场B1-15、B1-16、B1-17、B1-18、B1-19、B1-20、B1-25、B1-29、B1-40、B1-48、B1-49、B1-50、B1-51、B1-52、B1-53、B1-54、B1-64、A1-39、A1-40，A栋二层5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32、33、34、43、44、45、46、47、48、49、50、51、53、54、56、57、58、59、60、61、62、63、64、66、67、68、69、70、71、72、73、74、75、76、77、78、79、80、81、82、83、84、85、86、87、88、89、90、91、92，B栋二层1、2、3、4、5、6、7、8、18、19、20、21、22、37、39、40、41、55、56、74，B栋四层19、20，共112个商铺，总面积为3641.04平方米。合同签订后，刘江涛已按照合同约定向凌国贤付清了全部的转让价款，且双方已将转让商铺情况分别在广东省深圳市和香港特别行政区的全国性的报纸上登报公告。随后，凌国贤已将涉案商铺交付给刘江涛，但由于无法在深圳市不动产登记中心办理产权变更登记手续，故涉案商铺一直未能变更登记至刘江涛名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付了全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”及第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”之规定，刘江涛已经是被查封商铺的实际所有人，广东融关律师事务所与凌国贤之间的纠纷与刘江涛无关，法院不应对上述涉案商铺采取查封措施。 广东融关律师事务所答辩认为：一、凌国贤系涉案商铺所有权人。2002年6月11日，深圳市中级人民法院作出（2001）深中法复执字第78号民事裁定书，裁定涉案商铺抵债给凌国贤所有。凌国贤是该财产的所有人。二、《商铺转让合同》是债权关系，不引起物权变化。虽然凌国贤与刘江涛签订《商铺转让合同》将涉案商铺出售，但在依法登记之前不发生物权效力。在转让合同前，凌国贤已与深圳市儒骏置业有限公司（原名：深圳市儒骏联房地产开发公司）签订《拆迁补偿安置协议》，其中第八条约定凌国贤有权选择获得拆迁补偿或出售涉案商铺，存在一房多卖的情形。因此，刘江涛不享有涉案商铺的所有权。三、刘江涛并未提供证据证明实际支付全部价款和实际占有涉案商铺。《商铺买卖合同》第六条约定转让购房款至凌国贤名下银行账户，第九条第二款约定转让标的的交付手续。但本案刘江涛仅提供了两份收据，没有相应的银行转账凭证。不能证明实际支付了房款。此外，刘江涛亦未提供涉案商铺的交付手续，仅凭交付租金收益、物业管理费、水电费等单据、凭证，不能证明涉案商铺已实际将付刘江涛占有。综上，应依法驳回刘江涛的全部请求。 凌国贤答辩认为：对刘江涛主张的事实无异议。房屋转让合同是双方的真实意思表示，已经收到了刘江涛支付的全部转让款。 双方围绕各自的主张提供了证据（详见证据目录），本院组织双方进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以采信，并在卷佐证。根据双方提供的证据，经审理查明： 2017年7月13日，刘江涛与凌国贤签订了《商铺转让合同》，以人民币1970万元整购买了凌国贤位于龙岗农贸综合批发市场B1-15、B1-16、B1-17、B1-18、B1-19、B1-20、B1-25、B1-29、B1-40、B1-48、B1-49、B1-50、B1-51、B1-52、B1-53、B1-54、B1-64、A1-39、A1-40，A栋二层5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32、33、34、43、44、45、46、47、48、49、50、51、53、54、56、57、58、59、60、61、62、63、64、66、67、68、69、70、71、72、73、74、75、76、77、78、79、80、81、82、83、84、85、86、87、88、89、90、91、92，B栋二层1、2、3、4、5、6、7、8、18、19、20、21、22、37、39、40、41、55、56、74，B栋四层19、20，共112个商铺，总面积为3641.04平方米。合同约定刘江涛应在2017年7月22日前支付首期款1000万元，该首期款包含此前已支付的定金60万元，余款970万元应在2018年1月22日前付清。购房款（除60万元定金之外）支付至转让方的指定的凌国贤名下的账户。2017年9月8日、21日，刘江涛与凌国贤共同在香港商报、××特区报对上述商铺转让的事宜进行公告。 2017年11月13日，2018年7月14日，刘江涛分别向凌国贤转账970万元、940万元。凌国贤分别出具收据，表示收到上述两笔转款，并在后一份收据中注明所有转让款已经付清。 在本案审理过程中，刘江涛提供了其将其中的部分商铺出租给方盛义等多名商户的租赁合同以及收取租金及交纳物业管理费的收据。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定：当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。本院作出的（2018）粤0391财保171号保全裁定，裁定查封、扣押、冻结凌国贤名下的财产，以价值人民币750万元为限。该裁定并没有查封本案所涉商铺的内容，如果原告对该裁定内容有异议，应另循法律途径解决。刘江涛对该裁定提出的异议不属于执行异议的审理范围，本院不予支持。本院作出的（2018）粤0391执保1361号民事裁定，查封了涉案商铺。该裁定已经发生法律效力，如果刘江涛要求撤销该裁定，应按审判监督程序进行处理，亦不属于执行异议的审查范围。本院对此亦不予支持。刘江涛以涉案商铺的所有人的身份提出异议要求解除对涉案商铺的查封在程序上符合法律规定，对其异议申请，本院分析如下： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案凌国贤涉案房产被查封之前已经将该房产出售并实际交付给刘江涛，刘江涛已经支付了全部售房价款，由于涉案商铺当时不能办理过户登记，双方对交易情况登报公告。刘江涛实际出租商铺、收取租金以及交纳相关费用的行为足以证明上述商铺已经实际移交给刘江涛。之所以未办理过户登记原因是涉案房产在当时不能办理房产过户手续，并非是由于交易双方的原因。综上，异议人在本案中提出的异议符合上述法律规定，本院予以支持。广东融关律师事务所辩称刘江涛与凌国贤存在恶意串通转移房产逃避债务，但却未提供有效证据对此加以支持，且本案所涉交易有发生在保全之前，交易有真实的付款记录，故对此答辩理由，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 一、解除本院在执行（2018）粤0391财保171号裁定过程中作出的（2018）粤0391执保1361号执行裁定对凌国贤名下位于深圳市龙岗区龙岗镇龙淡公路立交桥南400米龙岗农贸综合批发市场B栋一层B1-15、B1-16、B1-17、B1-18、B1-19、B1-20、B1-25、B1-29、B1-40、B1-48、B1-49、B1-50、B1-51、B1-52、B1-53、B1-54、B1-64；A栋1层A1-39、A1-40、B栋二层B2-1、B2-2、B2-3、B2-4、B2-5、B2-6、B2-7、B2-8、B2-18、B2-19、B2-20、B2-21、B2-22、B2-37、B2-39、B2-40、B2-41、B2-56、B2-74，B栋四层B4-19、B4-20商铺的查封； 二、驳回刘江涛的其它异议申请。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审 判 长  余长勇 人民陪审员  苏 峰 人民陪审员  王 明 二〇一九年六月三日 书 记 员  袁天园 书 记 员  刘 欢 证据目录： 一、异议人提交证据： 证据1.收款收据（9700000元）； 证据2.收款收据（10000000元）； 证据3.公证书； 证据4.《深圳特区报》公告； 证据5.《香港商报》公告； 证据6.商铺转让合同； 证据7.广东省深圳市中级人民法院民事裁定书； 证据8.广东省高级人民法院民事判决书； 证据9.广东省深圳前海合作区人民法院民事裁定书； 证据10.深圳前海合作区人民法院查封（冻结、扣押）财产通知书； 证据11.深圳市不动产登记中心不动产查封（备案表）； 证据12.租赁合同； 证据13.房租和房屋押金的收款收据。 二、被申请人广东融关律师事务所提交证据： 证据1.拆迁补偿安置协议； 证据2.深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单； 证据3.现场照片。