江西省宜丰县人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0924民初697号原告（反诉被告）：吴小炎，男，1969年4月24日出生，汉族，上高县人，住上高县。委托代理人：喻得成，江西阳宇律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：李志军，男，1977年5月19日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。委托代理人：龚明发，江西竹乡律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：刘智勇，男，1978年11月23日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。委托代理人：漆桃英，女，1956年8月16日出生，住宜丰县，系被告刘智勇之母，一般代理。原告（反诉被告）吴小炎与被告（反诉原告）李志军、刘智勇房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月7日立案后，被告于2019年5月28日提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴小炎及其委托代理人喻得成，被告李志军委托代理人龚明发，被告刘智勇委托代理人漆桃英等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴小炎向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方2018年4月1日签订的《店面租赁合同》，并承担违约金9000元；2、判令被告自2019年4月1日起按250元/天支付原告店面租金至被告移交店面之日止。截止到23号应付5750元。3、本案诉讼费、代理费3000元由被告承担。事实与理由：2018年4月1日，原、被告双方签订《店面租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于宜丰县汽运城19栋2、3号店面，租赁合同一年一签，合同约定租期暂定一年，自2018.4.1至2019.3.31日。租金2.6万元，如续租2019年4月1日至2020年3月31日租金为3万元，以后每年租金在上一年度递增10%，承租方每年向出租方一次性缴纳租金，如续租则在上一年度租期到期前一个月缴纳下一年租金，如不按期缴纳下一年度租金，出租方有权终止合同，如出租方不按时退出店面，每迟交一天应当缴纳三天租金，如逾期未付清租金，出租方有权单方终止合同，收回店铺，没收押金，并要求承担合同价款30%的违约金，合同签订后，原告将店铺交付给被告经营使用，被告也支付了第一年的租金，但第一年租期到期后，被告未按照合同约定提前一个月交付下一年度租金，原告多次催告，但被告置之不理，既不交付租金也不交出店面。因此，原告向法院起诉，请求法院依法判决。被告（反诉原告）李志军委托代理人辩称：原告所诉不是事实；租赁合同未到期时，原告就拿走店里钥匙，并张贴出租告示，带第三方至店内看店面，使我方无法将店面转让，造成我方损失扩大，原告有一定过错。我方承租前店面是毛坯房，我们将店面进行装修，花费十多万元装修款，仅不可移动装修近5万元，承租店面明显增值。就公平原则，原告应当适当给予补偿，请法院一并处理。原告所主张的律师代理费没有法律依据。原告所主张的违约金“过分高于造成的损失”。本案是合同价款的30%，原告应当提供证据证明。另原告主张250元/天房租更是没有法律依据，原告主张的违约责任与事实不符，且过分高于实际损失，请法院予以减少。被告（反诉原告）刘智勇委托代理人辩称：同意被告李志军的意见，原告用手段占有我们的装修。反诉原告（本诉被告）李志军、刘智勇向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人支付承租店面装修补偿款30000元给反诉人；2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：双方于2018年4月1日签订《店面租赁合同》，反诉人承租的店面系毛坯房，反诉人对店面进行精装修，花费逾10万元，所承租店面明显增值，就公平原则，应当适当给予补偿。反诉人承租店面经营饭店，生意极差，亏损近40万元。被反诉人在租赁合同未到期时，就张贴出租告示并带第三人看店面，致反诉人无法转让店面，造成损失扩大，被反诉人具有一定过错。因此向法院提起反诉，请法院一并予以处理。反诉被告（本诉原告）辩称：根据双方签订的合同约定，承租人要在租赁期满前支付下一年度的租金，如未支付，出租人有权解除合同。承租人如要续租，应当在合同期满前两个月告知出租方；在我方多次通知下，反诉人明确表示不再续租店面，也没有向我方交付下一年的租赁费，也未按约定期限搬离店铺，已经构成根本违约，造成合同解除的责任全在反诉人。合同第六条约定，租赁期间店面装修所需的费用全由承租方承担，租赁期满后装修部份不得拆除，装修已产生的费用与出租方无关。根据最高院相关司法解释，反诉人请求我方补偿装修款没有事实和法律依据，不能得到支持。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人提供的证据，本院认定如下：1、原告吴小炎提供租赁合同一份，证明要点：原、被告之间有租赁合同关系。该证据可以证明原、被告之间存在合法有效的租赁关系，本院对此予以认定。2、原告吴小炎提供电话录音17份，证明要点：原告在合同期限满前一个月提前告知被告是否续租，被告明确表示不续租，被告至今未办理租赁手续。该证据可以证明被告不再续租房屋的事实，本院对此予以认定。3、被告李志军、刘智勇提供店面装修费用清单。证明要点：仅部分不可移动的装修部份是42400元，承租期间不足一年，扣减装修期间的时间，且店面是明显增值，就公平原则应当适当给予补偿。因该店面装修费用清单是被告李志军单方书写的，且原告对此证据的三性均不认可，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性，亦不予认可。经审理查明，2018年4月1日，原告吴小炎与被告李志军、刘智勇签订《店面租赁合同》。合同约定的主要内容：1、原告吴小炎将其所有的位于宜丰县汽运城19栋2、3号店面(含隔楼)出租给被告李志军、刘智勇经营使用，租期为一年，自2018年4月1日至2019年3月31日，租金为2.6万元；如续租,2019年4月1日至2020年3月31日的租金为3万元，以后视市场情况每年递增10%。2、承租方每年向出租方一次性缴纳租金，应在租期到期前一个月缴纳下年度租金，如不按时缴纳下一年度租金，出租方有权终止合同。如不按时退出店面，每迟交一天店铺，承租方应当缴纳三天租金。3、承租方所装修的费用和单独与第三方产生的转让费与出租方无关。4、租赁期间，承租方如需装修在不影响结构和外观的前提下，必须征得出租方的同意方可进行装修，所需各种费用由承租方自行负担。租赁期满装修部分不得拆除，如若确要拆除必须不影响结构的前提下，恢复原样。装修所产生的费用与出租方无关。5、本合同签订之日交清押金和租金，如有任何一方违约应承担合同款的30%作为违约金。合同签订后，被告李志军、刘智勇按约支付了租金，原告吴小炎将店铺交付给两被告经营使用。两被告租赁原告的店铺后，在店铺内增设了磨光地面、玻璃门、楼梯、厨房案板、水池等，作为经营饭店之用。2019年2月28日原告吴小炎与两被告协商续租事宜。被告李志军、刘智勇表示因经营亏损，不再续租该店面，想将店面转租给第三方经营饭店，以便收回装修成本。但双方未谈妥。被告李志军、刘智勇将转租告示贴出后，原告吴小炎也贴出出租告示。该店面至今尚未租赁出去。2019年5月24日，被告已将租赁店铺内的部分物件搬走，但其增设的磨光地面、玻璃门、楼梯、厨房案板、水池等仍在店铺内未作处理，并打电话给原告交付钥匙，原告说交至法院。被告遂于2019年5月26日将钥匙交至本院，并且于2019年5月28日提起反诉请求，要求原告吴小炎给付其装修补偿款30000元。本院认为，原、被告签订《店面租赁合同》，双方意思表示真实，未违反法律法规的禁止性规定，合同有效成立，对合同双方均有约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，被告依约定支付了租金，原告亦依约将出租房交给被告使用。租赁期满后，两被告不再续租店面，本应依约及时将租赁房腾空并交还给原告，但被告以原告影响了其转租，要求原告补偿装修费用为由，拖延腾空租赁房交还给原告，显属违约，导致原告在租赁期满后无法将租赁房租赁出去，造成了原告租金损失。因此，两被告除应按约赔偿原告的租金损失外，还应依法承担相应的违约责任，而且被告还负有按合同约定将租赁房腾空交还给原告之义务。原、被告约定“如不按时退出店面，每迟交一天店铺，承租方应当缴纳三天租金”。此“三天租金”的金额不明确，对此，本院按原、被告约定2019年4月1日至2020年3月31日的租金为3万元和一年365天推定每日租金为82.19元，三天的租金为246.58元。另外，原告还要求被告支付合同价款30%的违约金9000元，这显然过高。故对被告提出原告请求的违约金过高，应予以适当减少的主张予以支持，并根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，及本案被告违约给原告造成的损失主要是每日租金损失，本院酌定被告依法应当承担的合理的损失和违约金为每日106.85元(82.19元×130%)，自2019年4月1日起计算至被告按合同约定将租赁房腾空交还给原告之日止。对原告请求的违约金超出此金额的部分，则均不予支持。对原告要求解除原、被告签订的租赁合同的诉讼请求，因原告与两被告签订的《店面租赁合同》至2019年3月31日，其租赁期已经届满；租赁期满后，被告已不再续租了，只是原合同约定的义务未履行的，要继续履行完毕而已，不存在再行主张解除合同的问题，故无需再作处理。对原告要求被告承担代理费3000元的诉讼请求，因原告未提供证据来证明其具体情况，本院不予支持。对被告提出的要求原告给付其装修补偿款30000元的反诉请求，本院不予支持。理由：首先，原告吴小炎是本案租赁房的出租权人，在被告明确表示不再续租后，原告有权提前准备在与被告约定的租赁期满后，将租赁房租赁给他人。被告提出在租赁合同未到期时，原告就张贴出租告示并带第三人看店面，致被告无法转让出店面，造成损失扩大，原告具有一定过错的主张不能成立。其次，原、被告签订的《店面赁合同》已明确约定：租赁期间，承租方如需装修在不影响结构和外观的前提下，必须征得出租方的同意方可进行装修，所需各种费用由承租方自行负担；租赁期满装修部分不得拆除，如若确要拆除必须不影响结构的前提下，恢复原样；装修所产生的费用与出租方无关。且最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条还规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。故被告提出的两被告将所承租店面装修而使店面明显增值，就公平原则，应当适当给予补偿的主张，既无合同约定，也没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告(反诉原告)李志军、刘智勇于本判决生效之日起五日内赔偿给原告(反诉被告)吴小炎款7052.1元，及向原告(反诉被告)吴小炎支付自2019年6月6日起至被告(反诉原告)李志军、刘智勇按合同约定将租赁房腾空(含被告在租赁期所增设物的必要拆除)交还给原告之日止，按每日106.85元计算的损失和违约金。二、驳回原告(反诉被告)吴小炎的其他诉讼请求。三、驳回被告(反诉原告)李志军、刘智勇的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费244元、保全申请费170元(原告吴小炎预交)，反诉案件受理费275元(被告李志军预交)，共计689元，由原告吴小炎负担120元，由被告李志军、刘智勇负担569元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数递交上诉状副本，上诉于宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，按上诉标的预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号:14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。若到期不履行，权利人可在两年内向法院申请强制执行。审 判 长  罗周新人民陪审员  蔡革新人民陪审员  蔡忠明二〇一九年六月一十七日法官助理袁剑书记员廖樱