江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0623民初595号原告：如东苏昌建材有限公司，住所地如东县掘港镇友谊东路**。统一社会信用代码：913206233550207136。法定代表人：韩莲，执行董事。委托诉讼代理人：史建功，江苏琴海律师事务所律师。被告：周烽，男，1993年9月14日生，汉族，住通州区，非党员。委托诉讼代理人：陈桂宾，江苏祎华律师事务所律师。原告如东苏昌建材有限公司（以下简称苏昌公司）与被告周烽租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告苏昌公司委托诉讼代理人史建功，被告周烽委托诉讼代理人陈桂宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏昌公司提出的诉讼请求：1.被告交还位于如东县摊位；2.被告支付实际占用费3675.62元（从2018年12月23日暂计至2019年1月30日，34400元/年/365天*39天），其后仍参照原租赁费标准计算实际占用费至被告实际交还承租摊位止；3.被告支付延期移交承租摊位违约金，暂主张40000元。当庭变更第二项请求为：被告支付实际占用费9896.25元（从2018年12月23日暂计至2019年3月30日，34400元/年/365天*105天），其后仍参照原租赁费标准计算实际占用费至被告实际交还承租摊位止。事实和理由：被告因经营需要于2017年12月23日就位于如东县物业管理服务事宜与原告签订了租赁及物业管理服务合同，租期自2017年12月23日至2018年12月22日，摊位租赁费34400元、物业管理服务费24800元。租赁合同期满前，原告于2018年12月8日向被告邮寄送达关于合同期满相关事宜的通知函。被告未在通知函确定的期限内与原告续租合同，合同期满后也未按约交还承租摊位。按照租赁合同第七条第二项约定，被告从2018年12月23日至2019年1月30日应支付违约金1560000元，现暂主张40000元，适时调整。被告周烽辩称，1、苏昌公司不是适格原告，无权向被告主张权利。苏昌公司作为承租人，其与出租人如东苏中建材装饰城有限责任公司的租赁合同已于2019年1月31日因履行期限届满而终止。2019年1月26日，苏中建材装饰城有限责任公司向苏昌公司发出关于租赁期满不再续租的函，苏昌公司非摊位的所有权人，也非占有权人，无权向被告主张任何权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告是需与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织。苏昌公司在合同到期后提起诉讼，违反了法律关于起诉条件的规定，其不具有原告主体资格。只有真正的权利人如东苏中建材装饰城有限公司才可以主张权利。2、如东苏中建材装饰城有限责任公司法定代表人沈维新在2018年12月19日通过媒体，同意被告合法占有案涉商铺。3、被告于2017年5月接手该商铺并进行装修，装修费、转让费超过300000元。被告接手之际曾电话询问商铺是否拆迁，得到不会拆迁的答复，开业之际还宴请了苏中建材及市场部的相关领导及负责人。现又以拆迁合同到期为名，让被告无条件撤离，侵犯了被告合法权利，违反了公平公正原则。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据双方当事人的陈述及举证、质证，本院认定如下事实：2017年12月24日，苏昌公司与被告签订租赁及物业管理服务合同，约定（1）被告租赁位于如东县摊位；（2）租赁期限自2017年12月23日至2018年12月22日；（3）摊位租赁费34400元，物业管理费24800元，于签订合同之日一次性交纳；（4）协议期满，如被告需续签，须在协议期满前六十日前书面函告苏昌公司，与苏昌公司协商达成一致意见后，双方另行签订合同，否则视为被告不同意续签。（5）合同到期当天，被告须无条件搬出并应主动到原告办公室办理摊位到期搬出的书面手续并移交钥匙，否则视为被告继续占有该摊位，被告应承担相应的违约责任。被告移交摊位，每延迟一天，每间每天承担违约金10000元。2018年12月8日,苏昌公司向被告邮寄送达“关于合同期满相关事宜的通知函”，通知载，双方签订的合同于2018年12月22日届满，公司决定对被告承租的摊位，继续对外续租。下一年度摊位费及物业管理费合计按3000元/平方米收取。被告若有续签意向，则在收到通知之后5日内办理续签合同手续，并缴纳下一年度摊位费及物业管理费。否则视为不愿续签合同，并请提前做好腾让撤场准备工作。2019年1月30日，苏昌公司向被告邮寄送达“关于迅速从承租摊位（房屋）搬出腾让交还的紧急通知”，通知载，苏中建材装饰城有限责任公司对其位于如东县掘港镇友谊东路16号的房屋进行了检测、鉴定，房屋危险等级评定为D级。苏中建材装饰城有限责任公司怀疑合同所涉房屋也属危房，存在安全隐患。故苏中建材装饰城有限责任公司不再将包括合同所涉摊位（房屋）继续租赁给苏昌公司。故请被告在收到通知后立即搬出、交还摊位（房屋）。庭审中，被告确认，苏昌公司没有收回承租摊位，被告也未交还所承租摊位（房屋）。另查明，案涉房屋的实际所有权人如东苏中建材装饰城有限责任公司（以下简称苏中建材），于2009年3月领取所有权证，证号：如**权证如东县字第××号，房屋所占土地的使用权证号：东国用（2009）第100036号。2016年11月1日，苏昌公司与苏中建材签订租赁合同，约定苏中建材将其公司的6-10区、13-19区经营用房租赁给苏昌公司。2018年1月6日，双方就上述经营用房租赁事宜再次签订租赁合同，约定（1）租赁期限自2018年2月1日至2019年1月31日止；（2）苏昌公司依法纳税，承担市场宣传推介费用、设施维修费用和人员工资社会保险等，建材城所有商户的经营活动及其他一切纠纷，其责任和所需费用概由苏昌公司承担。2019年1月15日，苏中建材出具“情况说明”，说明载，苏昌公司与各承租户间的纠纷由其自行处理。2019年1月26日，苏中建材向苏昌公司送达“关于租赁期满不再续租的函”，函载，苏中建材怀疑作为建材城所使用的房屋属于危房，存在安全隐患，为苏昌公司及次承租房的生命财产安全，苏中建材决定，租赁期满不再续租。还查明，苏昌公司经工商行政管理局注册登记，成立于2015年9月25日，属企业法人（如自然人独资），经营范围包括摊位出租等。本院认为，合同是公民、法人或者其他组织在平等自愿的基础上就民事权利义务关系的变动达成的协议。苏昌公司与被告签订的租赁合同成立并已履行，且合同约定的期限均已届满。案件的争议焦点：1、苏昌公司是否适格原告。2、苏昌公司要求被告交还摊位有无依据或者说苏昌公司是否有权请求被告交还摊位。3、苏昌公司要求被告支付占用费、延期移交摊位违约金有无依据。关于苏昌公司是否适格原告的问题，本院认为，原告资格是指民事诉讼法所规定的特定诉讼主体，如公民、法人或者其他组织，在民事诉讼法律关系中所具有的法律地位或充当的法律身份，其可就民事争议向法院提起民事诉讼从而成为民事诉讼原告的法律能力。依据民事诉讼法第一百一十九条规定，民事诉讼原告主体资格需满足：（1）作为原告的公民、法人或者其他组织具有完整的法律人格；（2）就涉诉的民事争议具有相应的民事权利或者说有直接利害关系；（3）有合理的诉讼请求、事实及理由。涉及到本案，苏昌公司经苏中建材同意将其承租的摊位（房屋）转租给被告使用，并与被告签订租赁合同。即苏中建材为出租人、苏昌公司为承租人，而被告为次承租人，苏昌公司与被告曾为转租合同关系。转租合同期满后，双方未再继续签订合同，但因被告仍未交还租赁物，苏昌公司有权基于转租合同对被告主张相关权利。即苏昌公司为适格原告。关于苏昌公司要求被告交还租赁物有无依据或者说苏昌公司是否有权请求被告交还租赁物的问题，本院认为，苏昌公司可以请求返还租赁物，理由：（1）《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告在租赁期满后依法应返还租赁物。在被告未按约返还租赁物的情况下，对租赁物有合法权利的主体有权主张要求其返还。（2）出租人与承租人的房屋租赁合同与承租人和次承租人间的房屋转租合同，是完全独立的两个合同，既然是合同，则需恪守合同的相对性原则。相对性原则概括体现于三个方面：一主体的相对性，即合同关系只能发生在特定主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求；二内容的相对性，即除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务；三责任相对性，即违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。因此，一般情况下，次承租人与出租人间并不发生直接关系。在房屋转租合同到期后，无论房屋租赁合同是何状态，均不免除次承租人依法按约向承租人返还租赁物的义务。因此，苏昌公司虽是承租人，且其与苏中建材间的租赁合同亦已终止，但在被告未返还租赁物时，其有权请求返还。故对苏昌公司要求返还租赁物的请求予以支持。对于苏昌公司要求被告支付占用费、延期移交摊位违约金的问题，本院认为，（1）《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。（2）《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全标准的房屋不得出租。即用于出租的房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的的安全条件，不存在危及承租人生命、财产安全的违反法律、法规的强制性规定的情况。依据上述规定，出租人向承租人交付的租赁物须符合合同约定的使用条件，且不存在危及租赁人生命、财产安全的违反法律法规强制性规定的情形，保证承租人接受的租赁物能正常使用，实现合同目的。涉及到本案，依据原告提供的证据，其向次承租人所出租的房屋，已被出租人即房屋所有权人合理怀疑属危房，存在安全隐患，并因此决定不再将房屋继续出租。原告也因此在向被告发出续签合同的要约后不久亦以此为由明确不再与被告续签合同，并要求被告即刻腾空摊位（房屋）。即无论是房屋所有权人，还是作为承租人的原告均认为其向次承租人被告提供的房屋属危房，已无继续用于出租、经营的使用价值。因此，被告即便在租赁关系终止后，继续占用、延期移交租赁物，并不会给原告及房屋所有权人造成经济上的损失。故对原告要求被告支付占用费、延期移交摊位违约金的请求，不予支持。需要指出的是，在民事活动中，民事主体的意志是独立、自由的，不受国家权利和其他当事人的非法干预，有权根据自己的主观判断来决定民事法律关系的设立、变更和终止。但同时依据法律规定，民事主体在民事活动中应当诚实、守信。苏昌公司与被告间签订的合同到期后，有权选择与被告继续签订合同或不再续签合同，但苏昌公司在事实上已不愿或不能再与被告续签合同的情况下，仍向被告发送续签通知，而通知发出的要约邀请中租金明显过高。苏昌公司该行为有违民事主体在民事活动中应遵循的诚信原则。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周烽返还原告如东苏昌建材有限公司位于如东县摊位。于判决生效后十日内履行。二、驳回原告如东苏昌建材有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2478元，由原告如东苏昌建材有限公司负担1978元，被告周烽负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币4956元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审判员  张晓红二〇一九年六月二十一日书记员  刘 丹