广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0702民初695号 原告：广西长生房地产开发有限公司，住所地钦州市水东路**水东公寓**南2-2商铺，统一社会信用代码：91450700729761269P。 法定代表人：杨瑞声，董事长 委托代理人：卢振林，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 被告：广西钦州志鸿华购商贸有限公司，住所地钦州市南珠东大街**海豚湾大厦二、三楼整层商场，统一社会信用代码：91450702MA5L6MKG6Y。 法定代表人：申巧霞，总经理。 委托代理人：廖宁，广西众源律师事务所律师。 被告：申巧霞，女，汉族，1991年03月20日出生，住所地钦州市钦**。 被告：李玉娟，女，壮族，1975年02月09日出生，住所地钦州市钦**。 被告申巧霞、李玉娟委托代理人：张立慧，广西众源律师事务所律师。 原告广西长生房地产开发有限公司诉被告广西钦州志鸿华购商贸有限公司、申巧霞、李玉娟租赁合同纠纷一案，本院2019年1月29日受理后，适用简易程序于2019年3月21日公开开庭进行了审理。由于案件较为复杂变更为普通程序组成合议庭于2019年6月6日公开开庭进行审理。原告的委托代理人卢振林、被告志鸿华公司的委托代理人廖宁、被告申巧霞、李玉娟及委托代理人张立慧到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原告申请对被告的财产进行保全。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼主要请求为，确认原告与被告志鸿华公司签订的《海豚湾大厦商铺租赁合同》（合同编号：85-1-2-3）和《商场租赁合同解约换签补充协议》于2018年10月19日解除；判决被告志鸿华公司立即向原告支付租金1088182元（租金计算至实际腾退商场的2019年1月7日）；判决被告志鸿华公司向原告支付租金的违约金（违约金以截止2018年10月19日拖欠的租金680700元为基数，按年利率24%计算，从2018年9月20日起计至实际清偿之日止）；判决被告赔偿拆走原告的四台志高吊顶空调损失32000元件；判令被告申巧霞的未出资本息范围内（未出资额20万元，利息自2017年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际支付之日）对上述被告志鸿华公司上述债务承担连带赔偿责任；6、判令被告李志娟在未出资本息范围内（未出资额30万元，利息自2017年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际支付之日）对上述被告志鸿华公司上述债务承担连带赔偿责任；本案诉讼费由被告承担。 主要事实与理由：2017年6月22日，原告与被告志鸿华公司签订《海豚湾大厦商铺租赁合同（合同编号85-1-2-3）》和《商场租赁合同解约换签补充协议》，约定如下：原告同意将原与聚百惠公司签订的《海豚湾大厦商铺租赁合同（合同编号85-1-2-3）》换签给被告志鸿华公司，被告志鸿华公司同意换签上述合同；并同意对上述合同进行调整；被告志鸿华公司租赁商场二、三层，面积7737.12平方米，租赁期限为10年，按每半年为一个计租期，被告应在每一个计租期结束前一个月内向原告支付下一个月租金，如被告逾期支付租金，应按支付租金数额的日万分之十计收违约金，逾期支付租金超过30日，并经原告书面通知后仍不支付的，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告依约定履行了合同义务，但被告未按约定支付租金，为此原告多次通过口头和书面发函的方式被告履行义务，但被告仍没有履行支付租金义务。为了维护原告的合法权益，避免更大经济损失，原告被迫于2018年10月19日向被告志鸿华公司发出《关于终止的通知》，决定依合同约定行使解除合同，不再返还合同履约保证金、继续追收拖欠租金及违约金的权利，被告接到原告的函件后，虽予以复函，但仍没有履行义务，仍以各种理由拒绝支付租金及腾退商场，在原告和钦南区司法局水东司法所多次协调下，才于2019年1月7日腾退商场。经现查，发现被告在腾退商场时将商场原有的四台志高吊顶空调拆走并将供电线路破坏。双方为经产生纠纷。为此，原告遂诉至法院要求予以解决。 被告志鸿华公司辩称，原告跟被告志鸿华公司签订的租赁合同不是在2018年10月19日解除的，虽然志鸿华公司在当天收到原告终止合同的通知，但是经过双方协商后，原告做出复函，提出志鸿华公司在11月20号前缴纳20万元，在11月30日之前缴清租金，则继续履行合同，因此该复函视为原告同意继续履行合同，但是原告在11月5日采取了停水停电、堵塞大门的极端手段，致使志鸿华公司无法营业，被迫搬离商场，因此，原告的行为对被告的经营造成了巨大损失，构成根本性违约，如果说合同已经解除，合同解除日期应该是2018年11月5日。2、在2018年11月5日之后，由于原告商场已经停水停电，电梯无法运行，商城无法运营，也无法搬离大件物品，实际上我志鸿华公司已经失去了对商城的支配和控制，但这并不是由于志鸿华公司的原因导致的情况，由于被告的自己本身行为所导致的损失后果，不应该由志鸿华公司来承担，因此在2018年11月5日之后的租金，志鸿华公司不予支付，因此从合同开始履行到合同解除，即原告取回实际控制权之日2018年11月5日，志鸿华公司租金已经付清，甚至超额支付。对于原告主张的违约金，志鸿华公司承认在合同履行期间，不是每一期租金都足额支付，但是这个也是在与原告经过协商之后得到允许的，因此不构成违约，无须支付违约金。对于原告所称的志鸿华公司拆走4台空调，与事实不符，其也没有证据能够证明是志鸿华公司行为导致的，所以对该赔偿，志鸿华公司不予认可。原告对志鸿华公司两位股东要求其承担连带责任的请求，公司不予认可，两位股东已经在认缴范围内足额缴纳了出资，在经营过程中也没有任何过错或以股东的名义作出有损公司利益的行为，不应该承担连带责任，况且公司也没有欠付租金。本案的诉讼费用应该由原告承担。 被告申巧霞、李玉娟共同辩称，被告志鸿华公司不存在违约行为，合同不是2018年10月19日解除。被告志鸿华公司没有拖欠租金1088182元的行为。既然不存在拖欠租金的行为，原告请求违约金就没有事实依据。原告主张要求赔偿4台空调的损失费32000元，但是没有提供充分的证据证明其主张，没有任何证据证实4台空调失窃以及该损失是由于被告的行为所造成的，故没有事实和法律依据，不应得到支持。2017年6月10日，被告公司已经作出了股东会议决议，将公司全体股东认缴的截止日期变更为2018年12月31日前，被告申巧霞已经于2018年10月26日全额缴纳出资款，被告李玉娟已经足额缴纳了出资款，原告主张李玉娟与其公司存在财务和人格混同，但是没有提供证据证明其主张，原告主张申巧霞、李玉娟承担连带责任没有事实和法律依据。综上所述，请求驳回原告对被告申巧霞、李玉娟诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方没有异议的证据予以确认，对有异议的证据经审查后予以确认并在卷佐证。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2017年5月23日李玉娟受被告公司的委托向原告交纳合同履约保证金30万元。2017年5月25日，被告志鸿华公司委托李玉娟代表被告公司与原告签订租赁合同，并于2017年6月22日，原告与被告志鸿华公司签订《海豚湾大厦商铺租赁合同（合同编号85-1-2-3）》和《商场租赁合同解约换签补充协议》，约定如下：原告同意将原与聚百惠公司签订的《海豚湾大厦商铺租赁合同（合同编号85-1-2-3）》换签给被告志鸿华公司，被告志鸿华公司同意换签上述合同；被告志鸿华公司租赁原告位于海豚湾大厦二、三层，面积7737.12平方米作商场经营使用，租赁期限为10年，其中：2016年8月20日至2018年8月19日租金按20元/㎡计算，月租金154740元；2018年8月20日起至2019年8月19日止租金按26元/㎡计算，月租金201165元。租金按每半年为一个计租期，被告应在每一个计租期结束前一个月内向原告支付下一个月租金，如被告逾期支付租金，应按支付租金数额的日万分之十计收违约金，逾期支付租金超过30日，并经原告书面通知后仍不支付的，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告依约定履行了合同义务。2018年9月7日，原告致函被告志鸿华公司，认为被告截止2018年9月19日拖欠租金605460元，限被告于2018年9月19日付清欠款，否则原告将解除合同，并强制将商铺内的财物搬出。2018年9月21日，原告再次向被告公司发出《再次告知函》，重复强调上次函告内容。2018年9月28日，原告向被告发出《催告函》，认为被告志鸿华公司截止2018年9月19日，尚欠租金585460元未付，经催告后，仍没有履行合同义务，已经构成严重违约，因此决定解除双方之间的合同，并收回商铺。同时，不再返还合同履约保证金30万元和其他交纳的费用，并按合同约定日万之十计收违约金。2018年10月19日，原告向被告志鸿华公司发出《关于终止的通知》，认为被告截止2018年10月19日，尚欠租金740200元，被告的行为已经构成严重违约和抗租的事实。为此，决定于2018年10月19日终止合同，按合同约定不再返还合同履约保证金30万元，通过起诉方式追收欠款并按日万之十计算违约金，并在接到通知之日起七日内清理商场物品，交回商场。被告志鸿公司按到原告2018年10月19日通知后，于2018年10月23日复函原告，认为租金需等双方财务对帐后再有确定，拒绝接收调解不符合事实，由于经营问题造成拖欠租金但被告未按约定支付租金，且由于小区火灾等原因影响经营，保证在2019年1月底前结清欠款。2018年10月26日原告对被告的回函作出复函，要求被告公司须在11月10日前缴付租金20万元，其中2018年10月30日前至少交12万元，否则原告将按10月19日的《通知》执行，所欠租金在11月30日前付清，否则按10月19日《通知》执行，同时须书面确认今后租金按月交纳，否则原告马上终止合同。被告志鸿华公司2018年10月30日告知原告可用借款9万元及利息来抵顶部分租金。2018年11月5日，原告用汽车封堵被告志鸿华公司经营的商场大门，并停止被告志鸿华公司租赁商场的用电和用水，要求被告公司履行支付租金义务。2019年3月5日钦南区水东街道办人民调解委员会问题出情况说明，被告志鸿华公司于2018年11月6日要求钦南区水东街道办人民调解委员会调解与原告之间的租赁纠纷。水东调解委员会分别于2018年11月8日和2018年12月6日组织双方进行调解，原告同意被告在2018年12月31日前清场，但志鸿华公司没有在此期限内清场。原告于2019年1月4日和1月7日分别向被告志鸿华公司发出《关于关闭商场的通知》，决定从2014年1月4日决定关闭商场，并在未经原告许可的情况下不能进入商场，处理物品。同时，2019年1月7日原告在水东司法所工作人员的陪同下，对被告租赁的商场进行了封闭并对现场情况进行了记录，发现原有的四台志高吊顶空调拆走并将供电线路破坏。双方为此产生纠纷。为此，原告遂诉至法院要求予以解决。 另查明，原告于2017年5月27日向被告发出《付款委托书》，委托公司出纳董莹莹经个人帐户代收租金。2017年9月11日，原告向被告公司借款9万元用于归还商场中央空调欠款，按月息3600元计算，并由被告志鸿华公司直接支付给南宁市零度冷气设备有限公司。2018年1月19日，原告与被告志鸿华公司和南宁市零度冷气设备有限公司三方达成协议，由志鸿华公司从应付原告租金中，向南宁市零度冷气设备有限公司支付设备费410002元。原告确认截止2018年11月4日被告公司委托李玉娟向原告支付1869166元（包含借款9万元和利息3600元）。2017年6月19日，被告志鸿华公司致函给原告，要求将商场电费电表由原告名下转为被告公司名下。但被告没有将商场电表名称变更至被告名下，被告已经预存电费，双方确认截止2019年3月11日电表预存电费余额为103383.86元。 再查明，被告志鸿华公司注册资本为人民币100万元，被告申巧霞、李玉娟系被告志鸿华公司的股东，分别占公司股份20%、80%。被告志鸿华公司于2017年6月10日召开股东会，并作出股东会决议，同意注册资本认缴的截止日期变更至2018年12月31日前。2018年12月26日，被告申巧霞向被告志鸿华公司交纳了股金20万元。李玉娟分别于2017年6月29日交纳股金25万元，2017年12月29日交纳股金25万元，于2018年1月9日交纳股金25万元，于2018年12月25日交纳股金5万元。 在庭审过程中，双方确认租赁合同于2018年11月5日解除。 本案在审理过程中，经本院多次主持组织调解，双方无法达成一致意见。 针对诉辩双方的分岐意见，双方争议的焦点问题为： 一、对于本案合同解除时间的认定问题。 二、对于被告志鸿华公司实际尚欠原告租金多少的问题。 三、对于原告主张的违约金问题。 四、对于原告主张空调损失的赔偿问题。 五、对于原告主张被告申巧霞、李玉娟对被告公司的债务承担连带责任问题。 本院对双方争议的焦点问题处理意见如下： 一、对于本案合同解除时间的认定问题。 本院认为，长生公司与被告志鸿华公司之间签订的《海豚湾大厦商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。双方庭审中自愿确认合同解除时间为2018年11月5日，本院予以确认。 二、对于被告志鸿华公司实际尚欠原告租金多少的问题。 本院认为：首先，被告志鸿华公司应交纳租金的期间。对于原告主张租金应计算至2019年1月7日商铺封闭时止，但由于原告于2018年11月5日起就通过采取封堵大门，停水、停电等方式，致使被告志鸿华公司实际无法继续经营商场，故从2018年11月5月起至2019年1月7日期间，由于原告的原因致使被告没有正常使用租赁物，且合同解除后，被告搬离租赁商场亦需要相应时间，故根据公平原则考虑，本院认为从2018年11月5月起至2019年1月7日期间的场地占用费应给予免除。综上，被告志鸿华公司应交纳租金的期限应计算至2018年11月4日止。 再者，被告志鸿华公司依约应交纳的租金数额问题。被告辩称由于原、被告口头协议约定减免被告四个月租金，从2017年4月27日起至2018年11月4日，应付租金为2276492元。本院认为，2017年5月31日《收据》上标注的“请在2017年12月27日前交下一期租金”只表明原告同意从2017年12月27日起交纳下一个租期的租金，并没有证据佐证原、被告口头协议约定减免被告四个月租金。故对被告的辩称，因没有事实依据，本院不予采纳。经双方确认，被告交纳租金为1869166元，其中：2017年4月26日前租金74026元已于2017年5月15日交纳；2017年4月27日至2017年5月26日租金154740元，原告确认被告于2017年7月24日转入3万元、于同年8月22日转入6万元、于9月11日转入64740元；2017年5月27日起至2017年12月26日租金，被告于2017年5月27日支付33万元、2017年5月31日支付443700元，根据合同约定原告给予减免一个月，因此方双方确认该期租金已交纳完毕。从2017年12月27日起至2018年6月26日的租金，原告认为因被告没有一次性交纳，而是采取按月交纳，故原告不予减免一个月租金，被告应付租金为928440元。由于根据双方协议中约定，被告代付原告中央空调货款565002元及出借9万元给原告等行为来看，被告事实上是按季度支付租金的，因此，依合同约定原告应给予被告一个月租金减免，即被告应付租金为154740×6-154740=773700元。2018年6月27日至2018年11月4日的租金为154740×4+（154740/30×9天）=665382元。至此，被告尚欠原告2018年6月27日至2018年11月4日的租金（74026-154740-773700-773700-665382）-1869166=572382元。 最后，对于原告主张被告志鸿华公司所交的履约保证金30万元不予退还给被告的主张问题。根据双方合同约定，在被告公司未能如约定交纳租金或水、电等能源费时，原告有权从合同履约保证金中直接抵扣或扣罚，被告应在原告通知后五个工作日内补足履约保证金。因此，双方合同上约定的履约保证金的性质实际上就是为了保证被告公司履行合同，支付租金或水电费用，故原告主张该保证金不予退还，于法无据，本院予不予支持。原告借到被告公司的9万元何时抵扣的问题，根据合同法规定，当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。在本案中，原告主张该借款已于2017年9月20日抵扣应付租金，因为2017年9月11日发生借款时，已经明确借款9万元支付月息3600元，被告再代付空调款15万元，被告于2017年9月11日实际只支付1140元，为此原告提供2017年9月11日的网上银行电子书回单予以佐证，综合双方提交的证据及交款情况，原告所陈述内容是符合客观事实的，即该款已作为支付2017年12月27日起至2018年6月26日期间的应付租金，本院予以采信。由于租赁商场的电费系被告志鸿华公司预存，故在合同解除后，被告志鸿华公司有权主张原告予以返还，或用于抵扣应付租金等到期债务，因此，被告志鸿华公司主张原告返还截止2019年3月11日止的预存电费103388.86元用于抵扣租金，原告没有异议，故本院予以支持。 综上所述，被告志鸿华公司截至2018年11月5日止实际尚欠租金为（572382元-300000元-103388.86元）=168993.14元。 三、对于原告主张的违约金问题。 本院认为，根据双方约定，每半年支付一次租金，逾期租金支付依约定按应支付租金数额的日万分之十计收违约金，现原告自愿变更按年利率24%计算，没有违反法律规定，本院予以准许。根据原告提交的网上银行电子书回单上记载的款项支付情况，截止2018年6月26日前被告应付租金已经支付完毕，被告从2018年6月27日起交纳下一个租期租金，但被告没有依约交纳，已经构成违约，故应承担相应违约责任。而被告支付的保证金其目的就是为了保障租金的支付，因此，原告应在扣除保证金后，对不足部分可要求被告承担违约责任。现原告主张从2018年9月20日计算被告违约金，至2018年9月20日被告尚欠租金为631882元。因此，在扣除保证金后，被告尚欠租金331882元。故原告主张计算违约金计算方法如下：均按年利率24%计算，其中从2018年9月20日起计至2018年10月19日止，以欠款331882元为基数，违约金为6416.39元；从2018年10月20日至2018年10月23日，以欠款281882元为基数，违约金为563.76元；从2018年10月24日起至2018年10月29日，以欠款277382元为基数，违约金为924.61元；从2018年10月30日至2018年11月4日，以欠款272382元为基数，违约金为907.94元；从2018年11月5日起计至还清之日止，以欠款168993.14元为基数。 四、对于原告主张空调损失的赔偿问题。由于原告采取断水断电、封堵大门等方式强行，终止双方合同的履行，致使从原告采取断水断电、封堵大门至被告搬离商铺期间，不管是被告还是物业部门都不能对商场实际有效管理，商场管理处于失控状态，原告对此应负主要责任。而在此期间，原告认为商场内的空调被被告拆除，但原告并没有提供相应充足证据予以佐证，原告对其主张应承担相应举证不能的不利后果，故对原告该请求，因无事实依据，本院不予支持。 五、对于原告主张被告申巧霞、李玉娟对被告公司的债务承担连带责任问题。实质是否认志鸿华公司的法人人格，公司人格独立，股东承担有限责任是公司法的基本原则，而公司法人人格否认是一种例外原则。关联公司人格混同的实质因素在于关联公司之间的财产归属不明，股东财产与公司财产难以区分，严重影响公司对外清偿债务能力并损害债权人利益。在无明确的人格混同的事实情况下，不宜否认公司的独立人格。现志鸿华公司虽然停止经营，但仍处于在业状态，未进入破产清算程序，原告也未能举证证明公司股东申巧霞、李玉娟存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害其利益的行为，现原告突破合同相对性原则要求申巧霞、李玉娟对公司债务承担连带清偿责任，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告广西长生房地产开发有限公司与被告广西钦州志鸿华购商贸有限公司签订的《海豚湾大厦商铺租赁合同》（合同编号：85-1-2-3）和《商场租赁合同解约换签补充协议》于2018年11月5日解除； 二、被告广西钦州志鸿华购商贸有限公司偿还原告广西长生房地产开发有限公司租金168993.14元及违约金（计算方法：至2018年11月4日截止的违约金为8812.7元，从2018年11月5日起计至还清之日止，以欠款168993.14元为基数，按年利率24%计算）； 三、驳回原告广西钦州志鸿华购商贸有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15528元，诉讼保全费5000元，合计20528元，由原告广西钦州志鸿华购商贸有限公司负担17410元，由被告广西钦州志鸿华购商贸有限公司负担3118元。 如不服本判决，应当在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  何 锋 人民陪审员  黄锦政 人民陪审员  汤荟元 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  郑稚钟