湖南省吉首市人民法院 民 事 判 决 书 （20l9)湘3101民初1073号 原告：曹心发（案外人），男，1987年8月4日出生，土家族。 原告：颜玉兰（案外人），女，1984年12月30日出生，土家族。 委托诉讼代理人：罗应锋，湖南金垣律师事务所律师。 被告：吉首市人民防空办公室（申请执行人），住所地：住湖南省吉首市乾州市政府大楼****。 法定代表人：金华，系机构负责人。 委托诉讼理人：周扬波，湖南生元律师事务所律师。 第三人：湘西自治州中大房地产开发有限公司（被执行人），住址：吉首市武陵西路**。 法定代表人：吴新财，执行董事。 第三人：毛汉健，男，1955年3月13日出生，汉族。 原告曹心发、颜玉兰与被告吉首市人民防空办公室（以下简称人防办）、第三人湘西自治州中大房地产开发有限责任公司（以下简称中大公司）、毛汉健执行异议之诉一案，本院受案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告与被告吉首市人民防空办公室的委托诉讼代理人、第三人毛汉健到庭参加诉讼，第三人中大公司经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹心发、颜玉兰向本院提出诉讼请求：一、判令立即停止和解除对原告购买第三人开发建设的乾邮嘉苑1栋1205号房屋的拍卖和查封。二、判令被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2010年1月，第三人毛汉健在第三人湘西自治州中大房地产开发有限公司处购买乾邮嘉苑内房号为A2-1201（2017月变更为新房号1-1205）的房屋，毛汉健付清购房款后于2012年9月19日取得商品房预告登记证；2016年3月24日，第三人毛汉健将乾邮嘉苑1-1205号方转让给原告，原告向毛汉健支付了全部购房款，毛汉健将上诉房屋交付给原告，并于当日在吉首市房产局注销了该套商品房预告登记；2016年3月24日，第三人湘西自治州中大房地产开发有限公司与原告签订《商品房买卖合同》（编号：201100251205）。2016年6月原告对该房屋进行装修后，于2017年3月入住。2019年，原告得知该套房屋被法院查封后提出执行异议，吉首市人民法院驳回了原告的异议。原告认为依据《坐高最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告签订了合法有效的买卖合同，支付了全部购房款且已经合法占有了该房屋，依法能够排除执行。为此，原告故起诉至人民法院。 被告人防办辩称：一、执行标的房屋所有权属于中大房地产公司，执行程序合法；二、不动产转让未经登记不得对抗善意第三人；三、原告向法庭提交的吉首市商品房买卖合同系虚假合同，原告与第三人中大公司没有事实上的房屋买卖关系；四、因本案被执行人系房地产开发企业，故本案应当适用《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议若干问题的规定》29条的规定。综上，原告所提执行异议之诉不符合法定条件，应当驳回原告诉求。 第三人中大公司没有书面陈述意见，也没有向本庭提交证据。 第三人毛汉建陈述，法院执行对象错误，本人转让房屋给原告系合法行为。该房屋从2008年起至2012年已经交清房款，系本人合法占有，2016年本人将房屋转让给原告是合法有效；第三人中大房地产有限公司没有把办理产权，是由于第三人中大房地产有限公司本身原因，与本人及原告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于双方争议的毛汉建购房交款经过。被告对原告主张的购房及房款经存在异议，经审查，经中大公司乾邮嘉苑项目部确认，毛汉建于2010年1月10日在中大公司开发的乾邮嘉苑项目中购买A栋1201号房屋一套；2012年11月20日进行了房屋网签；2016年3月24日申请中大公司同意将该房屋转让给原告，同日第三人中大公司与原告签订《商品房买卖合同》（同时注销了该商品房预售登记）；2018年至2012年间，中大公司共收到毛汉建交来7笔房款共计272729元。2、关于原告向毛汉建买房经过，被告对此提出异议。经审查，2015年7月7日，原告颜玉兰与毛汉建配偶李湘云签订了《房屋买卖协议》，将本案争议房屋转让给原告，二次付款金额时间分别为2015年6月30日付款20万（包括预付订金3万元）和2016年6月30日前支付167700元；2016年3月24日，毛汉建、李湘云夫妇向中大公司乾邮嘉苑项目部作出《承诺书》，承诺自愿将乾邮嘉苑1栋1205号房屋（即本案争议房屋）转让给他人等内容；经原告提交的付款小票及合同双方当事人确认，以上款项均已支付完毕；故被告所提以上异议理由不成立，本院不予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、第三人毛汉建于2010年1月10日在中大公司开发的乾邮嘉苑项目中购买A2－1201号（2011年7月变更房号为1-1205号）房屋一套，双方于2012年9月18日补签了《吉首市商品房销售合同》，房屋销售价款为224784元，并于2012年11月20日进行了商品房预售登记；2016年3月24日申请中大公司同意将该房屋转让给原告，同日第三人中大公司与原告签订《商品房买卖合同》（同时注销了该商品房预售登记）；2018年至2012年间，中大公司共收到毛汉建交来7笔房款共计272729元，该房房款已全部付清。 2、2015年7月7日，原告颜玉兰与毛汉建配偶李湘云签订了《房屋买卖协议》，将本案争议房屋转让给原告并已付清购房款；原告为了便于办理房产证，与中大公司于2016年3月24日签订了《吉首市商品房买卖合》，房屋销售价款为224784元；2016年6月25日，原告向该房屋物业公司吉首市一家人物业管理有限责任公司交纳装修管理费用，开始装修房屋，2017年3月正式入住该房屋。因中大公司一直拖欠该工程项目人防费、维修基金及税费，一直未能为乾邮嘉苑购房业主办理不动产权证，故乾邮嘉苑购房业主一直为此上访。 2、2017年4月20日，本院在执行吉首市人民防空办公室与湘西自治州中大房地产开发有限公司行政非诉执行一案，作出(2016)湘3101执恢181号之一执行裁定书及协助执行通知书，对原告上述购买的房产（1205号房屋）予以查封；2019年4月，本院向原告发出搬迁通知，要求搬离迁出该房屋；原告得知以上信息后，向本院提出执行异议，本院作出（2019）湘3101执异22号执行裁定书，以涉案房屋登记权利人非案外人等为由，驳回了案外人曹心发、颜玉兰的执行异议。 本院认为，执行异议之诉以审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益为审理内容，本案焦点为案外人应当是否享有排除强制执行的民事权利。 一、关于原告与第三人毛汉建及与第三人中大公司签订房屋买卖合同效力问题。被告认为原告与第三人中大公司签订的房屋买卖合同为虚假合同，并无法律效力。本院审查认为，第三人毛汉建于2010年向中大公司购买房屋后，又于2015年7月7日与原告签订了《房屋买卖协议》，双方签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，第三人中大公司对此认可，双方已履行完毕；此后，原告为了办理不动产权证，于2016年3月24日与中大公司乾邮嘉苑项目部双方签定了《商品房买卖合同》，本案争议房屋先后存在以上三份房屋买卖合同，以上三份买卖合同体现本案争议房屋交易过程，均系当事人真实意思表示，合同成立；现原购房权利人毛汉建、原告及第三人中大公司均同意按照2016年3月24日《商品房买卖合同》履行，且原告已付清房款实际居住，故该合同应当具有法律效力；关于该合同签订主体问题，第三人中大公司在建设该乾邮嘉苑工程项目时，均以湘西自治州中大房地产开发有限责任公司乾邮嘉苑项目部名义对外进行民事行为，第三人均无异议，这一点在吉首市政府召集第三人公司在内的各部门召开乾邮嘉苑工程项目办证信访协调会上也有体现；故现被告提出以上辩称理由，缺乏事实法律依据，本院不予采信。 二、关于本案房屋交付的问题。关于原告是否实际占有居住于该房屋中，原、被告对此认识不一致。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本条“占有”应理解为对不动产的管理和支配，一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书也指出“……房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。”因此，无论购房人是否实际居住，只要实际控制房屋即属于“合法占有”，本案中，2012年中大公司交房后，2016年原告开始装修该房屋并随后入住，足以证明原告已实际控制房屋并居住； 三、关于本案适用司法解释条文的问题。原告认为，本案应当适用《执行异议和复议若干规定》第28条规定；被告认为，《执行异议和复议若干规定》第28条和第29条明显区分了在金钱债权执行中，涉案房屋登记在普通的被执行人（非房地产开发企业）名下和登记在作为房地产开发企业的被执行人名下，购房人欲排除执行，必须符合第29条的规定，而不能适用第28条”； 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。 本院认为，从立法目的看,上述司法解释第二十八条规定的是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条规定的是对房屋消费者物权期待权的保护条件，应当区别案件不同情况，选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条；最高人民法院在(2016)最高法民申254号指定再审的裁定中,明确了该司法解释28条和29条不是排斥关系。最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书更直接指出：“……本院认为，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款”。 本案经查明，在人民法院查封该房屋之前原告已于第三人中大公司签订合法有效的书面买卖合同；原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产；原告已支付全部价款；因为该楼盘整体尚未办理过户手续，而并非因买受人自身原因未办理过户登记”，故原告现以无过错不动产买受人主张适用上述司法解释第二十八条规定并不不当，本院应予以确认。 综上，原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院应予以支持；被告辩称理由不足，本院不予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得执行原告曹心发、颜玉兰向第三人湘西自治州中大房地产开发有限责任公司购买的乾邮嘉苑1栋1205号房屋。 案件受理费100元，由被告吉首市人民防空办公室负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  颜 晖 人民陪审员  张明付 人民陪审员  汪小丽 二〇一九年六月十七日 书 记 员  龙雪梅