福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2171号 上诉人（原审被告）：高忠山，男，1973年2月27日出生，汉族，住福建省龙海市。 被上诉人（原审原告）：杨金龙，男，1951年2月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：杨金环，女，1954年7月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：杨金秀，女，1956年8月31日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：杨金翠，女，1959年11月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：杨金霞，女，1962年5月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：杨金玉，女，1964年9月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：张耀东，男，1954年11月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：林民敬，福建溪冠律师事务所律师。 上诉人高忠山与被上诉人杨金龙、杨金环、杨金秀、杨金翠、杨金霞、杨金玉、张耀东（下称杨金龙等七人）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初12557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高忠山上诉请求：一、判令杨金龙等七人返还高忠山多支付房租余额83000元；二、判令杨金龙等七人将9000元押金在扣除水电费后余额返还高忠山；三、判令杨金龙等七人返回被共用水费及其滞纳金10000元；四、杨金龙等七人合计应赔偿并返回共计110000元，判令杨金龙等七人开具足额租金发票给高忠山。事实和理由：一、一审法院非法未予认定水表未独立的事实，涉案房屋之前几十年一直由胡正雄居住使用，2015年之前水表产权人为胡正雄，2015年方将涉案房屋作为侨房还给杨金龙等七人，2017年10月16日水表才开始独立。2016年5月11日至2017年10月16日共17个月的水费都由高忠山一人独自承担，胡正雄至今未支付水费。合同明文规定安装独立水表，但杨金龙等七人从一开始违反合同约定。二、一审法院非法未认定高忠山过道无法正常营业的事实，滥用裁量权，调整房租为2017年8月19日之后每月7000元，扣除专用通道租金。高忠山申请工商营业执照只能证明工商局同意经营，但消防通道是由街道，城管、安监局等部门的管理事项，并不是工商局管理范围，一遇检查各部门就勒令高忠山关门。金砖会议期间（更是被勒令关门35天）外立面施工及更换窗户导致无法正常使用，鉴于合同标的一开始就存在重大缺陷，租金调整应从合同发生之日起计算。三、一审法院认定过道用途理应为通行，却又非法认定双方明知是过道均负有责任，这对高忠山是不公平的，等于变相剥夺高忠山使用楼梯的权利。讼争合同是由对方提供的格式合同,合同明文规定过道为商业用途，不可擅自改变用途，作为有房出租的合同提供及收钱的一方，杨金龙等七人应该承担全部责任。四、一审法院认定涉案房屋铁皮屋顶拆除后及中山路立面改造对高忠山日常生活造成不便极其严重的问题，涉案房屋铁皮屋顶被拆违共五个月，屋顶拆违事件中对方毫无大局意识，收到由政府补偿的18000余元后，就认为所有责任都在政府，房屋漏水问题拖延一年，拒不解决漏水维修，也不减免租金，对高忠山的生活造成极其严重的影响。涉案房屋产权分散，房东众多，对方推诿扯皮，甚至要求高忠山出具谅解备忘录以欺骗的手段逃避应有的责任。五、杨金龙等七人动用黑社会，聚集团体近十人分别于多次以暴力手段逼迫高忠山交纳全额房租及滞纳金，致使高忠山母亲病倒住院近十天。六、杨金龙等七人不配合导致承租方始终无法变更居住人员信息变化,合同未到期强行要回房屋空置。七、一审法院非法未认定支持高忠山的开具租金发票要求，却强调高忠山履行给付义务。 八、高忠山前期未收集证据，只交涉未诉讼（，不应该被认为是默许对方行为。 杨金龙等七人辩称，一审是根据案涉租赁房屋合同作出的依法判决，并结合双方对租赁房屋当时的情况酌情调整租金合情合理，一审判决是正确的。高忠山的上诉请求第一、二、三点，因高忠山没有提出反诉，不属于二审审理的范围，应予驳回。上诉请求第四点不是事实，案涉房屋水表一直是由高忠山查核之后把相关水电费转给我方，至始至终高忠山一直按相关部门提供的收据缴纳水电费。杨金龙等七人并没有干扰高忠山的经营活动，并不是所谓的黑恶势力行为。双方签订的合同，系双方真实意思表示，不存在胁迫，对方在经营活动中的损失与我方无关。请求驳回高忠山的上诉，维持原判。 杨金龙等七人向一审法院提出诉讼请求：1.解除杨金龙等七人与高忠山于2016年5月11日签订的《房屋租赁合同》；2.高忠山立即搬出厦门市思明区中山路218号二、三、四层房屋及一层专属过道并返还给杨金龙等七人；3.高忠山向杨金龙等七人支付拖欠的租金（从2017年8月19起计至高忠山返还房屋之日止，暂计至2018年6月19日计90000元），并支付违约金90045元（从2017年8月19日起以拖欠租金为基数以每日0.5%计）。 一审法院认定事实：厦门市思明区中山路218号第二、三层房屋登记在杨金龙、杨金环、杨金秀、杨金翠、杨金霞、杨金玉及案外人杨丽珠名下，建筑面积为51平方米，批准房屋用途为住宅。 2016年5月11日，杨金龙等七人（甲方）与高忠山（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定如下：甲方将厦门市思明区中山路218号二、三、四层房屋及一层专属过道出租给高忠山，室内设备及装修包括独立水表、独立电表等；租赁用途为商住，一层专属过道用于经营商品食品之用，不得擅自另作别用；租赁期限自2016年5月19日起至2019年5月18日止，每月租金9000元；乙方应每三个月向甲方支付27000元，第二次付款应提前七天付清；合同签订之日，乙方向甲方交纳9000元作为押金；租赁期内，如有拖欠租金每天按拖欠部分的2%违约金以日计收，直至还款当日止，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并追回所欠租金及违约金。上述合同签订后，杨金龙等七人将房屋交付给高忠山占有使用，高忠山向杨金龙等七人足额支付租金至2017年8月18日。之后，高忠山以一层过道无法正常营业以及三层房屋屋顶漏雨、外墙立面及窗户改造影响正常生活为由，与杨金龙等七人协商降低租金标准，杨金龙等七人未予同意，高忠山亦未按照约定向杨金龙等七人足额支付租金。 本案审理过程中，双方当事人明确租赁房屋中的第四层房屋系在第三层房屋屋顶上搭建的铁皮屋（雨棚），该铁皮屋已于2016年12月被相关部门拆除并获得了相应补偿。鉴于铁皮雨棚已被拆除，杨金龙等七人明确其诉请高忠山返还的第四层房屋实际为第三层房屋的屋顶。 关于租金及相关费用，高忠山表示，2017年8月19日后，高忠山自2017年12月至2018年7月期间支付了7个月租金及水电费，每月支付给张耀东500元租金，每月支付给杨金玉500元租金及1000元水电费。杨金龙等七人表示，2017年8月19日后，高忠山共向杨金龙等七人支付11700元，其中用于支付2018年1月至7月的水电费3546.17元，余款8183.83元同意用于抵扣相应的租金及违约金；高忠山分别于2017年12月21日、2018年1月3日各支付200元，该两笔费用系用于支付2017年12月的水电费。 此外，杨金龙等七人还表示，杨金龙等七人向高忠山收取了押金9000元，同意以押金抵扣相应租金；高忠山在一层专属过道申请了营业执照，已经营一年以上，不存在无法经营的情况；第三层房屋屋顶上搭建的铁皮雨棚被拆除后，对高忠山在雨天晾晒衣物有一定影响，其余时间没有影响；租赁房屋的水表是独立的；由于金砖会晤原因，相关部门确有对租赁房屋的外墙立面进行改造和更换窗户，但不影响高忠山使用房屋；张耀东等人确有上门找高忠山催讨租金，这是正常合理的行为，不存在叫黑社会讨要租金的情况。 综上，一审法院认为，杨金龙等七人与高忠山签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。然而，自2017年8月19日之后，高忠山以一层过道无法正常营业以及三层房屋屋顶漏雨、外墙立面及窗户改造影响正常生活为由，与杨金龙等七人协商降低租金标准，杨金龙等七人未予同意，高忠山亦未按照约定向杨金龙等七人支付租金。针对高忠山提出的上述降低租金的理由，法院分析认为，其一，双方约定租赁标的中的一层过道用于经营商品食品之用，不得擅自另作别用，但杨金东等七人并未举证证明一层过道可以用作商业用途，并且从生活常理判断，既然是过道，其用途理应为通行，杨金龙等七人与高忠山明知过道不是商业用房，仍然约定将过道用作商业用途不当，对此双方均负有责任。其二，第三层房屋屋顶的铁皮雨棚被拆除后，确实会对高忠山晾晒衣物造成一定影响，杨金龙等七人对此亦未予否认。其三，外墙立面及窗户的改造，不可避免地会对高忠山的日常生活造成不便，影响居住体验。因此，高忠山提出的上述降低租金的理由部分成立，对于高忠山已足额支付的2017年8月18日之前的租金，双方互不返还，对于高忠山尚未足额支付的2017年8月19日之后的租金，综合本案全案情况酌情调整为7000元/月，高忠山应当按此标准向杨金龙等七人支付尚欠的租金，高忠山已支付的9000元押金及8183.83元款项，杨金龙等七人同意用于抵扣租金，法院予以照准。由于高忠山未举证证明其在2017年8月19日之后已向杨金龙等七人支付14000元（2000元/月×7个月），故法院对高忠山主张的已付款项金额不予采纳。由于杨金龙等七人自认的水电费金额（2018年1月至7月共计3546.17元）低于高忠山主张的水电费金额（每月1000元），故对杨金龙等七人自认的水电费金额予以采纳。鉴于高忠山未足额支付租金事出有因，并非恶意拖欠，故对于杨金龙等七人诉求的违约金，本院不予支持。杨金龙等七人诉请解除双方之间的《房屋租赁合同》，高忠山表示同意，法院予以支持。合同解除后，高忠山应将租赁房屋返还给杨金龙等七人，杨金龙等七人诉请高忠山返还厦门市思明区中山路218号二、三层房屋及三层房屋屋顶、一层过道，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除杨金龙、杨金环、杨金秀、杨金翠、杨金霞、杨金玉、张耀东与高忠山于2016年5月11日签订的《房屋租赁合同》；二、高忠山于判决生效之日起十日内搬离厦门市思明区中山路218号二、三房屋及三层房屋屋顶、一层过道并返还给杨金龙、杨金环、杨金秀、杨金翠、杨金霞、杨金玉、张耀东；三、高忠山于判决生效之日起十日内向杨金龙、杨金环、杨金秀、杨金翠、杨金霞、杨金玉、张耀东支付租金（按7000元/月的标准，自2017年8月19起计至高忠山实际返还上述房屋之日止，高忠山已支付的9000元押金及8183.83元款项，可用于抵扣前述租金）；四、驳回杨金龙、杨金环、杨金秀、杨金翠、杨金霞、杨金玉、张耀东的其他诉讼请求。 二审审理期间，对于一审判决查明的事实，除高忠山认为水表不是独立的，通道也无法正常经营，合同约定与实际履行是有出入的，且对方采用暴力手段讨债外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审期间，高忠山提交光盘，录音及视频片段，拟证明水表没有独立、杨金龙等七人暴力手段讨债，还有经常勒令停业导致高忠山没法正常经营。杨金龙等七人经质证认为，对证据真实性予以确认，关联性不予确认，水表与本案有一定关系，但不是最主要的，水电费都是高忠山根据政府部门里面统计的数据，把相关费用转给我方，即使没有独立，也不影响案涉房屋使用及经营活动；案涉房屋所有权人有七个人，因高忠山没有及时缴交租金，杨金龙等七人一起去催缴也是合法催缴行为，并不是所谓的黑恶势力行为，而且双方催缴过程中中华派出所也多次介入要求高忠山缴交租金，高忠山还有被中华派出所处理过，证明我方进行租金催缴的行为是合法的行为，不存在任何违法的行为。 本院认为，本案杨金龙等七人与高忠山签订的《房屋租赁合同》真实有效，双方当事人均应依约履行各自义务。高忠山上诉主张租赁房屋租金标准应在2000元以下，其依据之一为租赁房屋过道无法用作商业用途，如一审判决所分析，杨金龙等七人与高忠山明知过道不是商业用房，仍然约定将过道用作商业用途不当，对此双方均负有责任。同时根据查明的事实及高忠山的自述，实际上高忠山租赁期间一直使用过道用于商业经营，只是有时会因相关部门管理需要暂时停止经营，合同目的基本得以实现，故其关于过道无法正常使用，应由杨金龙等七人承担全部责任的上诉主张本院不予采信。高忠山上诉主张租赁房屋水表直至2017年10月份方能独立使用，杨金龙等七人一开始即违反合同约定，但根据高忠山自述，其直至提起本案诉讼的2018年7月份仍一直在缴纳水电费用，并未提出异议，杨金龙等七人的诉讼请求也未涉及拖欠水电费用问题，亦即即使水表未独立也不影响高忠山正常使用租赁房屋，故其该上诉主张本院不予采信。关于铁皮雨棚拆除给高忠山带来使用不便问题，一审判决考虑该因素，并根据全案客观因素，已将租金酌情予以下调，故高忠山关于租金应下调至2000元/月以下的上诉主张依据不足，本院不予支持。至于高忠山要求杨金龙等七人足额开具租金发票问题，系属税务机关行政管理范畴，本案不予处理。 综上所述，高忠山的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由高忠山负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （刘文珍） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年六月十九日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。