广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤民再415号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：凌虹，女，1970年3月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中山市南兴房地产有限公司。住所地：广东省中山市坦洲镇坦神北路新行政中心侨联大楼一楼。法定代表人：马雄照，该公司副总经理。委托诉讼代理人：杨春雪、李启亮，均系广东维纳律师事务所律师。原审第三人：中山市皇爵假日广场商业有限公司。住所地：广东省中山市坦洲镇新行政中心坦神北路95号。法定代表人：孙凯余，该公司董事。委托诉讼代理人：杨春雪、李启亮，均系广东维纳律师事务所律师。再审申请人凌虹因与被申请人中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）、原审第三人中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第578号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月24日作出（2015）粤高法民一申字第1408号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人凌虹、被申请人南兴公司的原委托诉讼代理人杨图胜和原审第三人皇爵公司的原委托诉讼代理人刘开辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凌虹申请再审称：（一）南兴公司截至目前仍无法提供与预售许可证预售的房产一致的竣工备案登记证，也无法提供合同约定的经五方验收合格的工程和五星级装修相一致的验收报告，只能提供一份施工许可证尾号是3452的涉案房屋的土建水电通风与空调工程验收报告，该报告不涉及合同约定的精装修部分。因此，涉案房屋并未达到交付标准。（二）2013年中山市住建局《关于皇爵广场5栋工程竣工验收情况的函》显示，截至2013年5月21日二次装修尚未验收，被停止使用。（三）二审法院认定凌虹委托皇爵公司进行规划装修宣传。基于皇爵公司的经营范围是物业管理和租赁，所以对其委托仅限于不需要审批的项目。建筑装修领域需要许可审批，故二审法院认为凌虹委托皇爵公司进行需要行政许可的建筑装修没有依据，委托无效。据此，凌虹请求本院撤销二审判决，改判南兴公司支付延期交付涉案房屋的违约金49840.71元。南兴公司答辩称：（一）双方当事人签订的商品房买卖合同及其补充协议、委托经营管理合同、授权委托书等协议合法有效，未违反法律、行政法规的强制性规定，应作为认定本案事实的依据。（二）依据合同约定，涉案房屋已由建设单位南兴公司组织进行五方验收，且此前消防、水电、电梯等均已经有关部门验收合格并投入使用，涉案房屋已具备应有的使用功能，符合交付条件。（三）依据合同约定，凌虹可自行收楼，皇爵公司亦可代凌虹收楼并办理相关手续，事实上南兴公司也按约定将涉案房屋交由皇爵公司经营。（四）双方签订的商品房买卖合同补充协议第四条约定，出卖人在约定的交楼期享有90天宽限期。同时，由于凌虹享受了五年保底收益购房优惠，故是否逾期交楼均未对其造成预期利息损失。（五）涉案房屋是商业性质房产，属于投资类，不是住宅房产。据此，南兴公司请求驳回凌虹的再审请求。皇爵公司同意南兴公司的答辩意见。凌虹向一审法院起诉请求：判令南兴公司赔偿逾期交付房屋的损失，按照每年房屋总价7.3%，从约定交房之日起至2013年11月19日止。一审法院认定事实：2011年9月1日，南兴公司（出卖人）与凌虹（买受人）签订一份商品房买卖合同，约定凌虹购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××号的商品房，建筑面积为46.58平方米，总价款481855元；出卖人应当在2012年4月30日前，将经验收合格（指经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告）并符合合同约定的商品房交付买受人使用；若买受人未付清全部购房款、物业维修资金及其他应付的款项，或未完全履行合同约定的义务，出卖人可以将交付期限顺延至买受人履行合同义务后交付使用，出卖人不承担任何逾期交房违约责任；若出卖人未按合同约定期限交付商品房，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当在本项约定期限后的15日内提出退房书面申请，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人未在本项约定期限后15日内提出书面退房申请的，视为合同继续履行，自逾期交楼之日起至实际交付之日止由出卖人向买受人支付已付房价款0.5%的违约金；买受人的商品房仅作商业使用。合同附件三对于装饰、设备标准约定：厨房采用全套实木厨柜及吊柜、人造石柜面，厨房墙身均铺砌天然石材或高级瓷砖；厨具配置抽油烟机、消毒碗柜、嵌入式电磁炉、迷你电冰箱；水、电到户，一户一表。签订商品房买卖合同当天，凌虹（甲方）与皇爵公司（乙方）签订一份委托经营管理合同，约定：甲方全权委托乙方对涉案物业进行经营管理，期限为十年（自2012年5月1日起至2022年4月30日止，涉案物业达到收楼条件之日起至2012年5月1日属于乙方的装修期间）；乙方享有对涉案物业的管理权（包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权利等）、对涉案物业的占有权、使用权、收益权及上述权利相关的其他事项的权利（买卖和抵押除外）；甲方保证自发展商发出收楼通知之日起按照发展商规定的时间办妥收楼手续，并将该涉案物业交付乙方，逾期未办妥收楼手续并将涉案物业交付乙方的，发展商有权自行将物业交付乙方，且乙方有权自行行使该物业的经营管理权、收益权及其他相关一切行为；委托期限十年内，乙方有权将涉案物业连同物业所在的酒店公馆进行整体策划，包括但不限于对该酒店公馆进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，同时有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，甲方对此不持任何异议，但仍可依据该物业的房地产权证所明示之位置和面积拥有涉案物业产权；双方根据酒店公馆的年度经营状况［以乙方年终审计报表（乙方委托有资格的会计师事务所之审计报告）为依据］按甲方与乙方7：3的利润比例分配该物业在该年度的经营净利润，甲方分配利润的具体方式为保底收益+浮动分红，保底收益为在上述十年中的前五年，甲方在购买该物业时已经享受了购房优惠，现甲方自愿放弃前五年的保底收益；浮动分红是根据该酒店公馆的年度经营状况，再给予甲方额外分配，即若该物业在该年度的经营净利润的70%等于或低于该物业在该年度的保底收益时，则甲方仅可获得该物业在该年度的保底收益，相反，则甲方除可以获得该物业在该年度的保底收益外，还将获得该物业在该年度的额外补差分红即浮动分红。年度浮动分红款于（公历）次年第一个月的月底之前一次性分配给甲方。双方同时签订一份授权委托书，凌虹委托皇爵公司办理有关涉案物业的收楼以及收楼相关的手续并签署相关文件等事项。202012年6月30日，南兴公司、皇爵公司向凌虹出具皇爵广场5幢交楼通知书一份，载明：凌虹认购的皇爵广场5幢1909号商品房自2012年8月6日正式办理物业交付手续，现为方便业主收楼，将实行分批交楼，请于2012年8月20日到收楼中心办理收楼手续。凌虹认为南兴公司交付的商品房不符合交付条件，不同意在商品房接收认可书上签名。凌虹主张南兴公司延期交房，造成营业损失，是其不能获得商品房总价7.3%的收益的原因。一审诉讼中，南兴公司提交一份2010年12月29日核发的中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场5幢商品房预售许可证复印件，有效期自2010年12月29日至2012年12月29日，编号：中建房（预）字第××号。南兴公司称该证过期后，于2013年1月6日核发一份新的商品房预售许可证，有效期自2013年1月6日至2015年1月6日，编号同为：中建房（预）字第××号，因旧证已被有关部门收回，未能提交原件。凌虹对该复印件不予确认，但未提交相反的证据予以反驳。一审另查明：南兴公司提交一份由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位于2012年4月28日签章出具的工程竣工验收报告，但该报告的验收人员签名页为复印件。凌虹对上述工程竣工验收报告不予确认。一审法院依职权向中山市坦洲镇住房和城乡建设局、中山市公安消防局、中山市质量技术监督局、中山坦洲自来水有限公司、广东电网公司中山坦洲供电分局调查，上述部门回复：涉案商品房所在的皇爵广场五栋的土建工程、建筑装饰装修工程于2013年1月21日由建设、设计、施工、监理、勘察单位共同进行竣工验收；其建设工程于2012年10月22日消防验收合格，其室内装饰设计工程于2012年11月1日消防验收合格；其使用的4台客梯分别于2012年1月10日及2012年4月11日检验合格；其自来水接入工程于2012年11月20日竣工验收并投入使用；其供电工程于2011年12月4日验收通电。一审又查明：2013年3月21日，中山市中正联合会计师事务所有限公司作出中正会审字（2013）第N20004号审计报告，利润表显示中山皇爵卓尔巴酒店管理有限公司（以下简称皇爵卓尔巴公司）2012年度净利润为-6737209.58元。一审再查明：凌虹称涉案商品房未按照商品房买卖合同附件三的约定进行装饰装修，未设置厨房及配套电器设备，未安装独立的水、电表，未预留排烟管道，未设置厨房排水系统及卫生间排水系统。南兴公司承认未设置厨房及配套电器设备，亦未安装独立水、电表，但已通水通电到户。皇爵公司未对接收的涉案商品房提出异议，并称其有权按经营管理需要对涉案商品房进行改造。一审法院判决：驳回凌虹的诉讼请求，一审案件受理费1010元由凌虹负担。凌虹不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持凌虹的诉讼请求。二审法院认定事实：凌虹二审称其主张南兴公司按每年商品房总价7.3%赔偿其损失是以南兴公司广告备注的分红系数为依据。南兴公司售楼广告注明“根据五星级酒店的开房率和坦洲市场酒店经营状况和经营前景，皇爵国际公馆的客房价格保守按400元/间，开房率按75%计算，则投资者所投资的客房每平方米分红为61元，分红系数为7.3%，加上物业自身增值，预计5年左右就回报100%以上”。皇爵公司对7.3%的分红系数不予确认，认为即使该销售广告确系南兴公司发出，广告宣传的分红收益只是一种预测，须满足客房价格400元/间、开房率达到75%，才可能达到7.3%的分红系数。委托经营管理合同未约定分红系数，且目前未满足前两个条件，因此凌虹以广告内容主张分红损失没有法律依据。对一审法院查明的其他基本事实，二审法院予以确认。二审时，南兴公司向二审法院提交了中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明皇爵广场五栋已于2014年3月31日在中山市住建局进行竣工验收备案登记。凌虹认为该登记证系南兴公司单方制作，不是综合验收登记证，不予确认。二审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，二审法院作如下分析：关于合同效力的问题。凌虹与南兴公司签订商品房买卖合同购买涉案商品房的同时，就其所购商品房与皇爵公司签订委托经营管理合同、授权委托书，全权授权皇爵公司对涉案商品房进行经营管理，并授权皇爵公司对涉案商品房所在的皇爵广场五栋进行整体规划、统一经营管理。对于凌虹上诉认为南兴公司与皇爵公司系关联公司，南兴公司变相返本销售及售后包租行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定、合同无效的意见，二审法院认为，第一，从商品房预售过程来看，开发商南兴公司为保证所售商品房的整体经营效果，提供了购房者购买商品房后即与皇爵公司签署委托经营管理合同的销售方案，采取以保底收益折抵房款或直接享受总房款折扣的方式给予购房者一定的购房优惠，或者直接向购房者支付收益。而且，两份合同对涉案商品房用途、价格、优惠、委托经营管理期限及权限等作了明确约定，结合凌虹起诉状及庭审所陈述买房投资的合同目的，足以证实凌虹在签署上述合同时，是明知及同意在出资购买涉案商品房后，在一定时期内将涉案商品房交由皇爵公司使用及统一经营管理，其对商品房占有、使用、收益权通过收取相应投资回报实现。凌虹称被胁迫签订委托经营管理合同，但未能举证证明。对于凌虹上诉认为南兴公司进行虚假广告宣传、被欺诈签订涉案合同，如前所述，合同对涉案商品房用途、价格、委托经营管理期限及权限等涉及订约的重要信息已作明确约定，且商品房买卖合同补充协议一第十七条约定“出卖人发布各类广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为本合同的附件，出卖人的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准”。凌虹作为完全民事行为能力人，应该是在充分考虑了开发商南兴公司的销售条件及投资风险等因素后，才作出购买涉案商品房及委托皇爵公司统一经营管理的决定，故应认定商品房买卖合同及委托经营管理合同均系其真实意思表示，凌虹上诉认为因受欺诈、被胁迫而订立合同的意见，理据不足。第二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”凌虹主张合同无效所依据的《商品房销售管理办法》仅属部门规章，相关内容不属于法律、行政法规的强制性规定，不能作为认定涉案合同无效的依据，凌虹提交的工商行政管理部门对南兴公司作出的发布违法广告的决定亦不能作为认定合同无效的依据。综上，凌虹与南兴公司签订的商品房买卖合同及其与皇爵公司签订的委托经营管理合同、授权委托书系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。凌虹上诉认为合同无效的意见，于法无据，二审法院不予采信。关于商品房交付及赔偿损失的问题。商品房买卖合同第八条约定涉案商品房交付条件为“该商品房经验收合格”，并进一步约定“该商品房经验收合格是指经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告”。换言之，上列五单位出具竣工验收报告即达到了双方约定的交付条件。但是，建筑法第六十一条规定交付的商品房应具备基本的安全、便利的生活条件。一审法院经核实，涉案商品房所在的皇爵广场五栋土建、建筑装饰装修工程于2013年1月21日由建设、设计、施工、监理等单位共同竣工验收，且在此之前消防、供水、供电、电梯等设施也经验收合格，故一审法院认定涉案商品房于2013年1月21日符合合同约定及法律规定的交付条件并无不当。凌虹上诉认为应以办理竣工验收备案登记作为交付条件，无合同及法律依据，二审法院不予采信。如前所述，凌虹购买涉案商品房时已委托皇爵公司进行经营管理，委托经营管理合同第四条约定，皇爵公司有权将涉案商品房连同所在酒店公馆进行整体策划，包括但不限于进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等。第三条约定，凌虹应自南兴公司发出收楼通知之日起按规定的时间办妥收楼手续并将商品房交付皇爵公司，逾期未办妥收楼手续并将商品房交付皇爵公司的，南兴公司有权自行将商品房交付皇爵公司。二审法院认为，虽然凌虹以涉案商品房不具备商品房买卖合同附件三的装修标准拒绝收楼，但皇爵公司履行委托经营管理合同过程中，在凌虹逾期不办理收楼手续向其交付涉案商品房时，有权按照委托经营管理合同的约定接受涉案商品房，并将包括涉案商品房在内的皇爵国际公馆整体规划用作酒店经营，统一管理使用，该行为并未违反委托经营管理合同的约定，亦与凌虹签订商品房买卖合同及委托经营管理合同的合同目的不悖。且委托经营管理合同中双方约定凌虹以五年保底收益抵扣房款，享受购房优惠。凌虹已享受了上述购房优惠，未实际收楼并不影响其取得涉案商品房的收益。凌虹主张南兴公司应按每年商品房总价的7.3%赔偿其逾期交楼损失。经查，委托经营管理合同中并无关于“分红系数为7.3%”的约定，且凌虹也未能举证证明南兴公司在其拒绝收楼的情况下自行将涉案商品房交付皇爵公司造成其损失。因此，即使南兴公司事实上构成逾期交楼，但未造成凌虹预期利益损失，凌虹主张逾期交楼损失无事实和法律依据，一审对其主张不予支持并无不妥，二审法院予以维持。当事人未上诉的其余部分，二审法院不作审查。二审法院判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费1010元由凌虹负担。本院再审查明：南兴公司与凌虹于2011年9月1日签订的《中山市商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定出卖人应当于2012年4月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。同时，同日签订的该合同附件六《中山市商品房买卖合同补充协议一》第四条“买卖合同第九条补充”约定“1.除买卖合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按买卖合同约定时间将该商品房交付买受人，买受人同意给予出卖人九十日的宽限期。2.若出卖人九十日后仍未能将该商品房交付买受人，则构成出卖人逾期交房违约，出卖人应承担买卖合同第九条约定的法律责任”；第十七条约定“出卖人发布各类广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为本合同的附件，出卖人的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准”。另查明，二审法院于2017年3月12日作出（2016）粤20民终2333号民事判决，判令凌虹向南兴公司支付涉案商品房剩余购房款24万元，并自该案一审判决生效之日起向南兴公司支付逾期付款违约金。该判决同时查明，二审法院于2014年12月18日作出（2014）中中法民一终字第600号民事判决，该判决认定对于商品房担保贷款合同未能订立，凌虹和南兴公司均负有一定责任，并非全部归责于买受人自身的原因导致银行不批准发放贷款。该判决现已生效。对原审法院查明的其他基本事实，本院予以确认。本院再审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。根据凌虹申请再审的请求，本案的争议焦点是南兴公司是否存在逾期交付涉案商品房的违约情形以及如何认定南兴公司应当承担的违约责任。首先，关于合同约定的交房日期。本案中，凌虹与南兴公司签订的商品房买卖合同约定出卖人应当于2012年4月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，同时，该合同附件六第四条又约定出卖人如未按买卖合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给予出卖人90日的宽限期。意即凌虹同意南兴公司于2012年7月31日前将涉案商品房交付使用。双方签订的商品房买卖合同还约定如果凌虹未付清全部购房款，南兴公司可以将交付期限作相应顺延而不承担逾期交房违约责任。在商品房买卖合同关系中，交付房屋与支付购房款分属出卖人与买受人的主合同义务，该约定虽是南兴公司提供的格式条款，但并未免除南兴公司责任、加重凌虹责任或排除凌虹主要权利，应认定合法有效。但是，根据已生效的（2016）粤20民终2333号民事判决的认定，凌虹之所以未能依约办理按揭贷款手续以支付剩余购房款，凌虹和南兴公司均负有过错。因此，虽然凌虹提起本案诉讼时尚未依约付清全部购房款，南兴公司亦不能因自身的过错行为享有合同约定的期间利益，故南兴公司应于2012年7月31日前将涉案商品房交付凌虹使用。其次，关于交房标准。虽然涉案商品房买卖合同约定的交楼标准仅为商品房经验收合格（指经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告），但根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，故对凌虹主张的应以取得竣工验收备案登记证的日期作为涉案商品房符合交房标准的日期，本院予以采信。二审期间，南兴公司提交了该竣工验收备案登记证以证明备案日期为2014年3月31日，凌虹对此虽不予确认，但并未提交证据予以反驳，故应认定该日期为涉案房屋符合交付标准之日。原审法院将南兴公司组织进行“五方验收”后出具验收报告的日期作为涉案商品房符合交房标准的日期，属于认定事实错误，本院予以纠正。再次，关于实际交房日期。虽然凌虹与皇爵公司签订了授权委托书，委托皇爵公司办理有关涉案房屋的收房手续，但该委托事项的办理应当以涉案房屋符合交付条件为前提，否则皇爵公司的代理收房行为对凌虹并不发生法律效力，且凌虹本人在涉案房屋取得竣工验收备案登记证之前亦未在南兴公司出具的《商品房接收认可书》上签名确认收房，故应认定涉案房屋在取得竣工验收备案登记证之日即2014年3月31日才实际交付给凌虹。最后，关于南兴公司是否迟延交房以及应当如何承担违约责任。对于合同约定交房日期与涉案房屋实际交付给凌虹之日之间的期间，即2012年8月1日至2014年3月31日，确实存在逾期交房的违约事实，南兴公司本应当向凌虹承担相应的违约责任。凌虹与南兴公司签订的商品房预售合同约定，出卖人逾期交房超过180日后，买受人未依约解除合同的，视为合同继续履行，自逾期交楼之日起至实际交付之日止由出卖人向买受人支付已付房价款0.5%的违约金。根据原审法院查明的事实，在南兴公司逾期交房期间，凌虹已支付购房款数额为241855元，故南兴公司应当支付的逾期交房违约金数额为1209元（241855×0.5%）。凌虹在其一审诉讼请求中主张按涉案商品房总价款每年7.3%的比例计算南兴公司应当支付的违约金数额，并称南兴公司在销售广告中称每年分红为7.3%，但是，双方当事人签订的商品房买卖合同及其附件、补充协议对此并无记载，并明确约定销售广告不属于合同内容，南兴公司的权利义务以商品房买卖合同及其附件、补充协议的约定为准，故对凌虹的此项主张不应予以采纳。虽然南兴公司本应向凌虹支付上述1209元逾期交房违约金，但是，根据原审查明的事实，凌虹已通过享受购房优惠的方式实际获得皇爵公司依照委托经营管理合同的约定从2012年5月1日即开始支付的五年保底收益，且该保底收益足以涵盖南兴公司的逾期交房行为给凌虹造成的上述损失，故原审法院认定南兴公司的逾期交房行为并未给凌虹造成实际损失，并据此驳回凌虹要求南兴公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合情理，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实虽部分有误，但实体结果正确，应予维持。凌虹的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持广东省中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第578号民事判决。审判长 贾 密审判员 余洪春审判员 黄秋生二〇一九年六月二十一日书记员 陈贤璇