广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终4940号上诉人（原审被告）：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佩莎，广东约克律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓红，女，1983年12月16日出生，汉族，住江西省吉安市。委托诉讼代理人：崔芸庆，广东今久律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大平，广东今久律师事务所辅助人员。原审被告：东莞市星汇园百货贸易有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁****、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋AZ12#、凯悦阁D栋AZ16#商铺201。统一社会信用代码为91441900094816739K。法定代表人：钟文志，该公司总经理。委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佩莎，广东约克律师事务所律师。原审被告：广东格雷兄弟律师事务所。住所。住所地：广东省东莞市东城西路**鸿福大厦******社会信用代码为3144000074172468XM。负责人：杨月彬，该事务所主任。委托诉讼代理人：梁永强，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚栋珉，广东格雷兄弟律师事务所律师。原审被告：东莞市诚业按揭服务有限公司。住所地：广。住所地：广东省东莞市东城街道火炼树台商大厦****之一用代码为91441900MA4UTD021P。法定代表人：黄燕嫦。上诉人袁进邦因与被上诉人邓红及原审被告东莞市星汇园百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）、广东格雷兄弟律师事务所（以下简称格雷律所）、东莞市诚业按揭服务有限公司（以下简称诚业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初9121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓红一审的诉讼请求：1.解除邓红与袁进邦、诚业公司签订的《房屋买卖及居间合同》；2.袁进邦、星汇园公司共同返还邓红购房款本金187486元及利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，以188986元为基数，自2016年8月14日计至实际给付之日）；3.袁进邦、星汇园公司共同赔偿租金损失44710元，按协议约定自2018年7月1日开始计至2020年4月30日；4.袁进邦、星汇园公司赔偿费用损失1500元；5.袁进邦、星汇园公司支付逾期办证违约金，以187486元为基数，按每日万分之五自2018年4月1日计至合同解除之日；6.诚业公司对上述第2至5项诉请承担连带清偿责任；7.格雷律所对上述第4项承担连带清偿责任；8.袁进邦、星汇园公司、格雷律所、诚业公司共同承担邓红因本案支付的律师费损失25578元；9.本案诉讼费由袁进邦、星汇园公司、格雷律所、诚业公司承担。后邓红明确其诉请的利息损失以已付购房款为基数。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除邓红与袁进邦、东莞市诚业按揭服务有限公司签订的《房屋买卖及居间合同》（编号为第00002012号）；二、限袁进邦于判决生效之日起七日内向邓红返还购房款187486元及利息（按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2016年8月14日计至付清之日）；三、限袁进邦于判决生效之日起七日内向邓红支付违约金5962.05元；四、限袁进邦于判决生效之日起七日内向邓红赔偿费用1500元、律师费损失1000元；五、驳回邓红的其他诉讼请求。本案一审收取受理费7230元、保全费1877元，合计9107元，邓红负担759元，袁进邦负担8348元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初9121号民事判决书。一审宣判后，袁进邦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.对原审判决第二项的利息依法进行改判，判决无需支付利息或判决利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2018年12月4日计至付清之日，不服金额为14998元；2.对原审判决第三项的违约金依法进行改判，判决无需支付违约金，驳回邓红该诉请，不服金额为5962.05元；3.撤销原审判决第四项，判决袁进邦无需向邓红赔偿1500元，驳回邓红该诉请，不服金额为1500元；4.一、二审诉讼费用由邓红承担。事实与理由：一、原审判决判令袁进邦从2016年8月14日支付利息，利息的起算时间有误，没有事实及法律依据。第一，从《房屋买卖及居间合同》签订之日至一审诉讼，袁进邦一直穷尽各种方法对案涉不动产进行分割登记并随后依约与邓红办理不动产变更登记，在邓红起诉之时，袁进邦依然在履行合同，未出现违约事由，并且星汇园公司在2017年5月至2018年6月，也依据《委托经营管理协议》支付了邓红相应的租金，并未因邓红诉讼而中断对其租金的发放，可见此期间袁进邦及星汇园公司仍然在积极履行合同并向邓红支付相应租金的情况下，邓红尚不能行使不安抗辩权及合同解除权前，邓红急于起诉，且期间邓红仍有租金收益的情况下，是不存在任何利息损失的，因此，从2016年8月14日开始计算利息，没有事实依据。第二，根据《房屋买卖及居间合同》第十条第3款的约定，“逾期超过180个工作日的，乙方有权选择解除本合同，并将该物业退回甲方，甲方应将已收楼款退回乙方”，合同并未对解除合同后返还楼款是否要承担利息作出约定，支付利息没有合同依据；即便法庭认为需要承担一定违约责任，袁进邦认为2018年12月4日才是双方合同的解除之日，因为如要计算利息，应从2018年12月4日开始计算。二、原审判决袁进邦承担违约金，没有事实及法律依据。本案当事人双方并未约定解除合同后，应由袁进邦承担违约金，根据《房屋买卖及居间合同》第十条第3款的规定，“逾期超过180个工作日的，乙方有权选择解除合同，并将物业退回甲方，甲方应将已收款退回乙方”，可见，未规定双方解除合同需支付违约金；第十条第1、2款规定的违约金计算方式，是建议在袁进邦出现逾期办证但合同继续履行的基础上。《房屋买卖及居间合同》第十条第1、2、3款是三选一的关系，非同时选择适用，故邓红不能要求解除合同返还楼款的情况下，再要求袁进邦支付违约金。且原审判决既判决袁进邦承担利息损失，又判决袁进邦承担违约金，无疑是对袁进邦的双重惩罚，且以每天万分之三的标准计算违约金，也明显过高。三、原审判决1500元费用由袁进邦向邓红进行赔偿，没有事实依据。第一，1500元费用已经实际产生，无需返还。1500元费用，是依据袁进邦与邓红双方所签署的《房屋买卖及居间合同》第十五条收取，该费用主要是为了促成交易。现虽然袁进邦与邓红在合同履行过程中产生争议，但《房屋买卖及居间合同》已签署并由广东格雷兄弟律师事务所盖章见证，邓红也在相应的《签约确认表》中签字，因此1500元已实际产生，无需退还。第二，即使认为1500元需要退还，也应当由东莞市诚业按揭服务有限公司返还，星汇园公司只是代为收取1500元，收款完毕后，也通过转账等方式交给了东莞市诚业按揭服务有限公司。综上，原审判决部分判项存在错误，袁进邦因不动产登记机关不履行不动产分割登记之义务及部分业主在袁进邦仍然履行合同期间、未出现违约情况下起诉并查封案涉房产等多方面原因，而导致现在无法过户承担违约责任，袁进邦在履约中并无怠于履行合同义务之恶意，请法院公平维护袁进邦的权益。邓红未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。星汇园公司、格雷律所、诚业公司未在法定期限内向本院提交书面陈述意见。二审期间，袁进邦、邓红、星汇园公司、格雷律所、诚业公司均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点为：一、袁进邦是否应支付利息及利息起算点。二、袁进邦是否应支付违约金；三、袁进邦是否应赔偿1500元。关于焦点一。袁进邦将其所有商铺分割为几百个小商铺出售，根据大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》及原审法院向东莞市房产管理局调查结果可知，袁进邦并未向行政部门递交分割过户手续的资料，故袁进邦已构成迟延履行办理产权过户登记手续，经邓红催告后在合理期限内仍未履行，导致案涉房产无法分割和过户，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定认定邓红享有法定解除权，并认定双方合同解除于法有据，本院予以维持。案涉合同已经解除，袁进邦占有购房款已无任何法律和合同依据，理应在合同解除时予以返还。利息属于法定孳息，袁进邦并未返还购房款，购房款被占用期间所产生的法定孳息亦应由袁进邦支付，该法定孳息的起算时间应为购房款支付之日，原审法院根据邓红付款时间认定利息起算时间并无不当。袁进邦主张不应支付利息及利息应自2018年12月4日起算没有依据，本院不予支持。关于焦点二。案涉合同第十条约定了袁进邦逾期办理过户登记手续的违约责任，该条第1、2、3项对逾期不同天数的违约金或合同解除进行了约定，该条约定的违约金标准是根据袁进邦逾期办理过户手续的天数来确定，逾期不同天数对应的违约金标准不同，该条第1、2、3项并非三选一适用的关系，在满足相应的逾期天数的情况下，守约方可根据该约定主张对应的违约金，且违约金标准是双方真实意思表示，故原审法院对违约金的认定于法有据，袁进邦主张违约金应以合同继续履行为前提及违约金应三选一适用没有依据，本院不予支持。袁进邦主张违约金过高亦没有任何依据，本院不予支持。关于焦点三。1500元为邓红因签订案涉房屋买卖合同而支出的费用。因案涉合同已解除，该笔费用属于邓红的损失范围，应由违约方袁进邦承担。袁进邦主张其无需赔偿1500元没有依据，本院不予支持。综上所述，袁进邦的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费362元，由袁进邦负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈晓艳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇一九年六月二十八日书记员  安燕玲赖俊威