广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终5604号上诉人（原审原告）：苏国辉，男，汉族，1982年10月11出生，住所地：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：彭天娇，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李豪杰，广东君言律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘贵生，男，汉族，1965年3月20日出生，住所地：广东省陆丰市，上诉人苏国辉因与被上诉人刘贵生合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初17012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏国辉上诉请求：1、撤销一审判决，改判为支持苏国辉全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由刘贵生承担。事实和理由：一、一审法院法律关系认定错误。从合同内容来看，苏国辉与刘贵生就是为了转让先行教育海月培训中心而签订的该协议，刘贵生进场继续从事教育培训经营。苏国辉与刘贵生已经就先行教育海月培训中心整体转让的诸多方面均进行了约定，并非如一审法院所述是就涉案商铺转租进行的约定。虽未承继苏国辉的营业执照，但是整体装潢、设备均系承继苏国辉的培训中心，且双方对于该培训中心的学员去留并未做明确约定，即该培训中心的已有学员资源是随培训中心的转让而转让的。若涉案协议仅仅是商铺转租协议，按照交易习惯，学员是教育培训中心的核心资源，苏国辉必然会在协议中声明，先行教育海月培训中心所有学员属于苏国辉资源，与本次商铺转租无关，但涉案协议并未约定，表明双方实际要转让的就是培训中心的整体经营。其次，在本案整体过程中，苏国辉与刘贵生签订《培训中心转让协议书》后，同时也在中间协调涉案商铺的出租方与刘贵生之间签订房屋租赁合同，若本案中仅仅是涉及到涉案商铺的转租，苏国辉仅需直接联系出租方与刘贵生之间签订商铺租赁协议，或者苏国辉直接与刘贵生签订商铺转租协议即可。双方合同的内容均反映了将培训中心的整体资源打包转让的意愿。二、仅就《培训中心转让协议书》中涉及到的商铺转租问题而言，一审法院认定苏国辉未举证证明商铺转租行为已取得出租人同意，亦属于事实认定错误。实际上出租方同意转租，并在2017年9月5日将租赁合同文本发至苏国辉邮箱。苏国辉经过与刘贵生多次洽谈，并陆续交付了涉案商铺的三把钥匙给刘贵生，同时也要求刘贵生尽快签署出租方提供的租赁合同文本，但自签署涉案协议书后，刘贵生一直借口诸多事由推脱不办，也不支付首付转让费，苏国辉多次催促刘贵生，要求其给予回复，但直至2018年12月31日出租方与苏国辉解除租赁合同关系，刘贵生也未正面回应过苏国辉将如何履行涉案协议。涉案合同就算仅作为租赁合同看，亦属于己发生法律效力合同，刘贵生应当依照合同约定支付商铺转让费25万元及承担苏国辉为其垫付的租金损失54000元。三、一审法院以《培训中心转让协议书》未发生法律效力为由，认为苏国辉要求刘贵生赔偿包括租金在内的各项损失没有事实及法律依据，该认定于法不符、于理不合，应予改判。综合本案全部证据，不论本案关键证据《培训中心转让协议书》是何种性质，就苏国辉与刘贵生达成协议且向刘贵生交付了三把钥匙的情况下，涉案商铺己处于刘贵生实际控制下，刘贵生一直拖延不履行协议，也不返还涉案商铺钥匙，苏国辉无法使用也无法自行与出租方解除原租赁关系腾空退租，导致苏国辉产生2017年9月1日至12月期间的租金损失，该损失系刘贵生方过错导致，应由刘贵生承担。刘贵生辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。苏国辉向一审法院起诉请求：请求判令：1、刘贵生向苏国辉支付店铺转让费25万元；2、刘贵生偿还苏国辉垫付的租金54000元；3、刘贵生承担本案诉讼费。一审庭审中，苏国辉变更其诉讼请求为：1、刘贵生赔偿苏国辉因违约行为给苏国辉造成的商铺转让预期收益损失25万元；2、刘贵生偿还苏国辉垫付的租金损失54000元；3、刘贵生承担本案受理费。一审法院认定事实：苏国辉系深圳市先行文化发展有限公司（以下简称先行公司）的法定代表人及该公司南山青少年培训中心的负责人，南山青少年培训中心的注册地址在深圳市××海月路招商海月花园××房。2017年10月22日，苏国辉与刘贵生签订《培训中心转让协议书》，双方约定，苏国辉将自己位于深圳市××海月路招商海月花园××01商铺的原先行教育培训中心整体转让给刘贵生使用，建筑面积171.7平方米；并保证刘贵生同等享有苏国辉在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务，租期至2022年9月30日结束（暂时定5年，争取到更长租期将以房东实际签约的合同日期为准）；培训中心转让给刘贵生后，刘贵生同意代苏国辉履行苏国辉租赁合同中的条款，并定期交纳租金及该合同所约定的应由苏国辉交纳的水电费及其他各项费用；刘贵生同意向苏国辉支付转让费25万元。刘贵生在签订本合同时向苏国辉首付转让费20万元，在中心移交钥匙并与房屋所有人签订新的承租合同后向苏国辉支付房屋转让费余款5万元；双方还在合同中约定了其他条款。上述协议签订后，苏国辉陆续向刘贵生交付了三把钥匙，刘贵生没有依约向苏国辉支付转让费。2017年10月底11月初，苏国辉开始通过微信向刘贵生催款。2017年12月29日，苏国辉通过微信向刘贵生发送了《关于履行海月培训中心转让协议书的通知》，要求刘贵生在12月30日前回复是否继续承租，并要求其交来10月-12月三个月的店铺租金40500元。涉案商铺于2017年12月31日被房东收回，苏国辉结清了全部租金。2018年8月，刘贵生将涉案商铺的全部钥匙退回给了苏国辉。苏国辉为证明其主张，提交了涉案商铺的租赁合同，该合同记载，合同签订时间为2014年4月25日，出租方为夏军盛，承租方为先行公司；双方约定，房屋的租期自2014年5月10日至2017年4月31日，租期可延续至2019年4月31日，届时租赁合同另行签订；月租金13500元；未经出租方书面同意，承租方不得将出租房屋全部或部分转租与他人等。承租方签字的人员为苏国辉。苏国辉另提交了与房东之间的微信聊天记录佐证其主张。2017年8月-9月期间的记录中，双方有协商续签合同的问题；2017年12月，房东要求苏国辉尽快办理腾房付租等退租手续。刘贵生对该聊天记录的真实性不予确认。本案审理过程中，先行公司出具了一份《关于海月中心场地租赁权利归属问题的证明》称，涉案房屋的租金自始至终均由苏国辉个人支付，房屋相应的租赁权利和处置自由确为苏国辉个人所有，与先行公司无关。一审法院认为，苏国辉与刘贵生签订的《培训中心转让协议书》，双方在协议中约定的主要内容为商铺的转租，并不涉及培训中心经营权转让的问题，故该合同名为培训中心转让协议实为租赁合同。苏国辉与涉案商铺的出租人签订的《租赁合同》中约定，承租人未经出租人书面同意，不得将涉案房屋转租或部分转租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。苏国辉未举证证明其将涉案商铺转租给刘贵生时已经取得了出租人的同意，依据上述规定，苏国辉未取得出租人同意与刘贵生所签订的涉案合同在合同签订之日起的六个月内为效力待定的合同。因在涉案合同正式生效前，出租人已于2017年12月底将涉案商铺收回，涉案合同已经失去了生效及履行的法律基础，即涉案合同自始未发生法律效力。而导致合同未发生法律效力的原因在于苏国辉，故苏国辉要求刘贵生赔偿包括租金在内的各项损失，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回苏国辉全部诉讼请求。本案案件受理费2930元，由苏国辉负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事双方在涉案《培训中心转让协议书》中明确转让标的包括涉案场地的承租权及现有装饰装修、营业设备，可知涉案合同并非房屋租赁合同，故本案的案由应为合同纠纷。一审法院认定案由有误，导致适用法律错误，本院予以纠正。刘贵生与苏国辉签订涉案协议书的目的在于承租涉案场地后继续经营培训中心，但双方于2017年10月22日签订协议书后并未就涉案场地进行交接，且涉案场地于2017年12月31日被房东收回，导致刘贵生的合同目的无法实现。由于涉案协议书尚未实际履行即因案外人的收房行为而无法履行，且不能归责于刘贵生，故苏国辉要求刘贵生承担违约责任依据不足，本院不予支持。综上所述，苏国辉上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决适用法律有误，但处理结果正确，本院在依法纠正一审判决瑕疵的基础上，对判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5860元，由上诉人苏国辉负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一九年六月二十八日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。