江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终1165号上诉人（原审被告、反诉原告）：江西富盈置业有限公司，住所地江西省遂川县泉江镇工农兵大道38号，统一社会信用代码913608276749704174。法定代表人：厉建庆，该公司经理。委托诉讼代理人：梁远明，江西映山红律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖友，江西映山红律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘斌,男，汉族，1979年1月26日生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何伟华（系刘斌之妻），女，汉族，1979年9月8日生。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：罗人锴，江西五云律师事务所律师。上诉人江西富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）与被上诉人刘斌、何伟华因商品房销售合同纠纷一案，不服万安县人民法院（2019）赣0828民初147号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富盈公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判刘斌、何伟华支付购房款118393.37元；2.一审、二审的诉讼费用全部由刘斌、何伟华承担。事实与理由：1.富盈公司与刘斌、何伟华签订的《商品房买卖合同》第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。25号商铺实测面积为67.84㎡，不动产登记证所载面积亦为67.84㎡。因此，本案应按面积67.84㎡结算购房款，刘斌、何伟华应补9.58㎡购房款计118393.37元。2.房屋面积测绘报告（预测报告），该报告为签订《商品房买卖合同》的依据，其所载25号商铺为67.84㎡，富盈公司所建房屋面积不会误差近12㎡，而且该报告所附分户平面图清楚显示25号商铺为一整体，层高为4.65米，包括刘斌、何伟华所称的后半段。3.地下附属商铺为不计容不分摊土地面积也不能办理产权证，地上商铺（25号商铺）为计容且分摊了土地面积办理了不动产登记，不动产登记中心也不可能将不计容不分摊的面积办入25号商铺产权证。4.如果把后半段全部认定为地下附属商铺与事实和常理不符。前半段层高4.65米左右单价为13756.12元/㎡，后半段7米多的层高才6000元/㎡，这明显有违常理。5.刘斌、何伟华在接收不动产登记证时亦书面认可25号商铺的实际面积与权证所载面积相符，商铺的后半段高度近7米，应分为上下两部分计算面积，一楼地板平面以下为地下附属商铺，一楼地板平面以上为25号商铺。富盈公司本应将后半段的楼板浇筑后交付刘斌、何伟华使用，但刘斌、何伟华阻止不肯富盈公司浇筑，意图造成假象，误导法院。周边其他商铺也存在后半段上下商铺，都是由富盈公司统一浇筑楼板。综上，一审判决认定涉案商铺后半段为地下附属商铺，从而富盈公司退回少面积的购房款，属认定事实错误。被上诉人刘斌、何伟华答辩称：1.本案中有两份合同，这两份合同的约定明确，根本不存在理解错误，两份合同约定的面积不同、价格不同、位置也不同。两份合同明确约定刘斌、何伟华购买富盈公司的25号商铺和附属商铺，第一份合同是购买的25号商铺，合同约定商铺面积为58.26㎡，单价15210元/㎡，房屋总价为886136元；第二份合同是25号的附属商铺，附属商铺的后半段有地下室，刘斌、何伟华购买附属商铺面积为20.36㎡，单价只要6000元/㎡，总价款为122160元。刘斌、何伟华已经全部付清房款。2.双方签订的合同没有约定附属商铺浇筑第二层，没有约定附属商铺面积计入商铺面积，也没有约定富盈公司为刘斌、何伟华浇筑二层，附属商铺的层高不计入合同中，其他购房户怎么浇筑与刘斌、何伟华无关，富盈公司卖房时处于市场低迷期间才会便宜销售，富盈公司交付给刘斌、何伟华的商铺面积比约定面积少。3.合同明确约定商铺和附属商铺，不存在理解错误，一审法院到现场勘验后，根据现场勘验的情况作出的判决，认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。刘斌、何伟华向一审法院起诉请求：1.判令富盈公司退还多收的购房款151390.27元，支付迟延交付房产证违约金842.6元，共计152232.87元；2.诉讼费由富盈公司承担。富盈公司向一审法院反诉请求：判令刘斌、何伟华补交店铺差价118393.37元。一审法院认定的事实：2016年3月5日，刘斌、何伟华与富盈公司订立了两份《房屋订购/缴款确认单》，刘斌、何伟华购买富盈公司开发的位于万安县**的**商铺25号和地下附属商铺各一间。其中地下附属商铺建筑面积约20.36㎡，单价6000元/㎡，总价款122160元。2016年3月7日，双方正式签订《商品房买卖合同》。合同约定：“刘斌、何伟华购买富盈公司开发的商铺25号房，该商品房用途为商业，属混合结构，建筑层数地上0层，地下2层。建筑面积共58.26㎡，其中内建筑面积57.955㎡，分摊面积0.3㎡，单价12358.39元，总价款720000元。第五条，面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意自行约定：最终以房地产管理局登记发证部门实测面积为依据进行据时结算房款，多退少补。第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……。”同日，双方签订合同补充协议，约定：“经相关主管部门出具综合验收证明后一年内办理房产证。”合同签订后，刘斌、何伟华方已支付店铺及地下附属商铺的价款。2016年6月30日，富盈公司交付了该房产。富盈公司交付该房产时地下附属商铺中间并未浇筑楼板隔层。25号店铺至今地下附属商铺仍未隔层。2018年4月23日，富盈公司开发的该项目验收，并于2018年办理了房产证，房产证上登记房屋建筑面积前段面积为46.01㎡，后段面积为21.83㎡，总共面积为67.84㎡。现刘斌、何伟华认为经房产部门测量的前段面积即为店铺面积，比合同面积少了12.25㎡且延迟办理房产证，故诉至法院。而富盈公司认为店铺面积包括前段和后段的总面积，比合同面积多了9.58㎡，故反诉至法院。本案主要争议焦点在于：1.《商品房买卖合同》中约定的店铺面积是指房产证上所标示的前段面积？还是包括前后段一起的面积？2.富盈公司是否存在延迟办理房产证的违约行为？一审法院认为：刘斌、何伟华与富盈公司签订的《房屋订购/缴款确认单》及《商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，合法有效。刘斌、何伟华与富盈公司间依法形成了商品房买卖合同法律关系。双方均应按照合同约定及法律规定履行各自的合同义务。本案中，刘斌、何伟华购买的商铺包括前段临街部分和后段地下部分。在《房屋订购缴费确认单》中刘斌、何伟华缴费的面积分别为20.36㎡和58.26㎡，在《商品房买卖合同》中只对58.26㎡的商铺作出了约定，而在产权证上登记的前段面积为46.01㎡，后段面积为21.83㎡，总面积为67.84㎡。如果按照富盈公司辩称的合同约定商铺面积58.26㎡包含了后段中间隔层的面积，那依据测绘站测量的商铺长宽可计算出后段地下面积约为21㎡，则前段临街面积就只有约37㎡了，而这与事实不符。同时在刘斌、何伟华签订确认单和合同时，商铺后段中间并未隔层，只有一层，合同中也未对后段中间隔层作出约定与说明，应当视为当时刘斌、何伟华购买时的意思表示即是后段只为地下附属部分，58.26㎡的面积仅为前段临街部分的面积。而富盈公司也没有提供证据证明刘斌、何伟华在购买时对该后段分上下两层即中间隔层部分进行了说明及约定的事实，故商铺后段应视为一层即为地下附属部分。虽然富盈公司辩称其提供的测绘报告中25号店铺前后为一整体，但在合同签订时富盈公司未向刘斌、何伟华说明后段为二层，中间隔层价钱同前面店铺相同并成一整体，由此导致的损失应由富盈公司自行承担。因此，对于商品房面积有差异的，有合同约定依照合同约定，即“最终以房地产管理局登记发证部门实测面积为依据进行据时结算房款，多退少补”。刘斌、何伟华依合同以单价12358.39元缴纳了58.26㎡的房款，对差额12.25㎡的房款富盈公司应当退回。故对刘斌、何伟华要求退差额的诉讼请求，法院依法予以支持。反之，对富盈公司的反诉请求，法院依法不予支持。在《商品房买卖合同》中虽然约定了关于产权登记的时间限制，但在后面的补充规定中对办证时间又进行了补充约定，且双方均签名，应当视为双方当事人作出了新的意思表示一致协商对其内容进行了修改。因此，对产权登记的时间约定应采用新的补充意见。而根据新的补充意见，富盈公司办理产权证并未超出约定时限。因此，对刘斌、何伟华要求富盈公司支付迟延交付违约金的诉讼请求，法院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决：一、被告（反诉原告）江西富盈置业有限公司退回原告（反诉被告）刘斌、何伟华商品房面积差额151390.27元；二、驳回原告（反诉被告）刘斌、何伟华的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）江西富盈置业有限公司的诉讼请求。诉讼费3345元，反诉费1326元，由被告（反诉原告）江西富盈置业有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：富盈公司与刘斌、何伟华就富盈公司交付的房屋是少面积交付还是超面积交付存在争议。刘斌、何伟华认为产权证上登记的后段面积不能计算在双方签订的合同约定面积内，故富盈公司少交了房屋面积12.25㎡，富盈公司理应依据合同约定的单价退回该部分少交面积的购房款；而富盈公司则认为产权证登记的所有面积均应计算在双方签订的合同约定面积内，故其多交付了房屋面积9.58㎡，刘斌、何伟华理应依据合同约定的单价补交该部分多交面积的购房款。本案中，刘斌、何伟华与富盈公司于2016年3月5日签订两份《房屋订购/缴款确认单》，约定刘斌、何伟华购买富盈公司开发的位于万安县**镇的**商铺25号（面积约58.26㎡、单价15210.02元/㎡）和地下附属商铺（面积约20.36㎡、单价6000元/㎡）各一间。刘斌、何伟华与富盈公司于2016年2月29日签订《商品房买卖合同》一份，约定刘斌、何伟华购买富盈公司开发的商铺25号，面积约58.26㎡，单价12358.39元/㎡，总价款720000元。该合同同时约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以房地产管理局登记发证部门实测面积为依据据实结算房款，多退少补。《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应按合同约定履行各自的义务。涉案房屋的产权证上登记的建筑面积为67.84㎡，其中前段面积为46.01㎡，后段面积为21.83㎡。虽然涉案房屋的产权证将涉案房屋分为前段和后段，但是该区分并不是对涉案房屋所有权的区分，产权人对该产权证登记的建筑面积67.84㎡均享有所有权，双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定以房地产管理局登记发证部门实测面积为依据结算房款，故刘斌、何伟华理应按该面积计算房屋总价款。由于富盈公司在交付涉案房屋前未对后段部分浇筑中间隔层以区分上下两层，也没有提供证据证明其在刘斌、何伟华购买涉案房屋时对该后段分上下两层即中间有隔层部分进行了说明，导致双方对部分面积存在争议，其具有过错。双方均认可地下附属部分无需办理产权登记，而产权登记证上包含了后段面积，刘斌、何伟华取得所有权的房屋面积为67.84㎡，而不仅仅是房屋前段46.01㎡的所有权，其享有了权利理应支付相应的对价。因此，刘斌、何伟华要求富盈公司按前段房屋的面积与合同约定的房屋面积差退还购房款的主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。产权证上后段房屋部分的购房款为269783.65元（21.83㎡×12358.39元/㎡），该部分应由富盈公司根据其过错及刘斌与何伟华根据其享有的权利，由双方按一定的比例各担，本院根据案件的实际情况以及刘斌、何伟华自行浇筑后段隔层需要花费一定费用的情形，酌定富盈公司承担该部分购房款的80%即215826.92元，刘斌与何伟华承担该部分购房款的20%即53956.73元。刘斌、何伟华应支付的涉案房屋价款为753546.25元[（46.01㎡×12358.39元/㎡）+53956.73元+130980元（21.83㎡×6000元/㎡）]，其已实际支付842160元（720000元+122160元），故富盈公司应退回刘斌、何伟华购房款88613.75元（842160元-753546.25元）。综上，富盈公司的上诉请求部分成立，依法予以部分支持，一审法院判令富盈公司按合同约定的面积与产权证上前段面积的差额退回刘斌、何伟华购房款，处理不当，依法应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持万安县人民法院（2019）赣0828民初147号民事判决第三项；二、撤销万安县人民法院（2019）赣0828民初147号民事判决第二项；三、变更万安县人民法院（2019）赣0828民初147号民事判决第一项为：上诉人江西富盈置业有限公司于收到本判决之日起三十日内退回被上诉人刘斌、何伟华商品房面积差额88613.75元；四、驳回被上诉人刘斌、何伟华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4671元，二审案件受理费5347元，合计10018元，由上诉人江西富盈置业有限公司负担8003元，被上诉人刘斌、何伟华负担2015元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇一九年六月二十九日书记员  杨丹妮