福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初583号 原告：龚建芳，女，1988年12月1日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：俞素娴，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：朱梅英，女，1969年11月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：叶文，福建真唯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许永云，福建真唯律师事务所律师。 被告：郑发荣，男，1969年9月29日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：叶文，福建真唯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许永云，福建真唯律师事务所律师。 第三人：福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会，住所地福建省福州市晋安区六一路**，统一社会信用代码54350111B23474989J。 法定代表人：陈祥兴，村主任。 委托诉讼代理人：吴格，福建远东大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶玉宏，福建远东大成律师事务所律师。 原告龚建芳与被告朱梅英、郑发荣、第三人福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会（以下简称“东门村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚建芳的委托诉讼代理人俞素娴，被告郑发荣及被告朱梅英、郑发荣的委托诉讼代理人叶文、许永云，第三人东门村委会的委托诉讼代理人叶玉宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚建芳向本院提出诉讼请求：判令被告朱梅英、郑发荣返还原告店面押金15000元、店面转让费50000元，并以65000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付自原告起诉之日起至被告实际还清上述款项之日止的损失。事实和理由：2017年12月1日，原告与被告签订《店面租赁合同》，向被告承租位于福州市晋安区店面。合同约定：租赁期限三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止，每月租金为7500元；原告向被告缴纳店面押金15000元，租赁合同到期后，予以一次性无息返还。同时，被告要求原告支付店面转让费50000元。此后，原告以现金向被告郑发荣支付定金10000元。《店面租赁合同》签订后，原告委托郑兵于2017年12月8日以银行转账的方式，向被告郑发荣的账户支付了63000元，其中包含店面押金15000元、店面转让费50000元和首月租金7500元。此后，原告将租赁店面进行装修并投入使用。2018年7月3日，晋安区岳峰镇清理整治违法建设工作领导小组办公室在原告所承租的琯尾街18家店面门口张贴《公告》，告知原告所承租的店面属未经有权机关审批的违法建筑，要求限期搬离并拆除违法建设的建筑物，若逾期未拆除的，将组织强制拆除。2018年9月3日，福州市晋安区综合执法局再次张贴《通知》，称位于间店面属于违法建筑，由于未自行拆除，于2018年9月4日采取停水断电等措施。2018年9月，执法部门对原告承租的店面采取停水断电，2018年10月，执法部门对上述建筑进行了强制拆除。原告认为，被告出租给原告的店面属于未经有关部门批准建设的违章建筑，原告与被告签订的《店面租赁合同》应属无效；被告明知该店面属于违章建筑仍出租给原告使用，根据《合同法》等相关法律规定，被告应当返还原告已支付的店面押金、店面转让费，并赔偿原告损失。 被告朱梅英、郑发荣均辩称，两被告是通过第三人的招标公告，通过投标中标后承租讼争租赁物的，第三人自认讼争店面属东门村集体财产，且出租讼争租赁物已有十余年历史，讼争店面不属违章建筑，故原、被告签订的租赁合同合法有效。所谓的“转让费”实际是原告的前期装修费用的分摊，原告自愿支付50,000元后，才取得承租资格。支付装修分摊费只是签订租赁合同的前提条件，并非租赁合同的条款，所以不存在因房屋租赁合同终止履行而返还“转让费”的情形。原告依约支付了装修分摊费后，被告与原告订立了租赁合同，并将讼争店面交付原告经营使用数月。合同履行期间发生的变化与该案附条件的履行无关，不存在返还之说。押金15,000元应扣减拖欠的电费582元后才可无息退回。本案租赁合同是因东门村改扩建需要而无法继续履行，两被告在租赁合同履行过程中并无过错，原告请求按中国人民银行同期贷款利率计算赔偿其损失，无事实与法律依据。 第三人东门村委会述称，一、案涉租赁房屋系历史形成的建筑，不能因为无建设工程许可证就定性为违法建设，第三人有权出租上述房屋并收益。（一）位于福州市晋安区间店面系东门村委会所有，建成于1982年，系村集体所有的简易单层自建房，房屋所在地为东门村农村集体所有的土地。（二）国务院《城市规划条例》于1984年1月5日颁布，在此之前国家并无城市规划的法律法规，房屋所在地当时也未列入福州市城市规划区。对农村集体经济组织在自己集体所有土地内自建简易房屋，国家当时也并无相关审批的强制性规定。（三）福州市晋安区岳峰镇琯尾街农贸市场东侧的18间店面确无建设工程规划许可证，但上述房屋是在《城市规划条例》颁布实施前即已建成的单层简易建筑，不可能有相关的审批许可手续，原告参照现行法律规定，以未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设为由将上述房屋定性为违法建设，依据不足。（四）案涉租赁房屋系因晋安区政府对晋丰境戏台至地藏寺及周边景观改造需要，于2018年11月被岳峰镇政府拆除，晋安区人民政府同意第三人在原位置退后1米重建两层房屋，目前已基本完工。二、原告的诉讼主张与第三人无关。（一）第三人与被告朱梅英于2017年12月5日签订《房屋租赁合同》，约定：诉争6号店面由朱梅英承租，租赁期间自2017年12月5日起至2020年12月4日止，承租人未经出租人同意，不得私自将房屋转租、转让给第三方；若租赁物被政府征收或出租人改扩建需要，承租人应无条件服从并配合。（二）第三人与原告无任何合同关系，被告朱梅英将讼争店面出租给原告使用，未经第三人同意。（三）第三人对原告主张的被告收取店面转让费、押金等并不知情。 本院经审理认定事实如下：两被告为夫妻。坐落福州市晋安区间店面，为第三人的村集体财产。2017年10月24日，上述18间店面的租赁合同到期，第三人张贴公告对外招标。被告朱梅英通过招标取得了6号店面的承租权。2017年12月5日，朱梅英与第三人签订《房屋租赁合同》，约定：朱梅英承租第三人位于福州市晋安区间店面中的第2、4、6、8、10、12号，共6间店面；每月租金36600元（每间店面每月租金6100元），租赁期限自2017年12月5日起至2020年12月4日止；租赁期间，未经出租人同意，不得将房屋转租、转让给第三方，否则出租人有权收回房屋；租赁期间若租赁物被政府征收或出租人改扩建需要，承租人应无条件服从并配合。 早在2017年12月1日，朱梅英即与原告订立《店面租赁合同》，合同约定：朱梅英将位于晋安区店面出租给原告使用，租赁期限三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止；第一个租赁年度每月租金7500元，应在每月3日前支付；合同生效之日承租人交纳租赁押金15000元，租赁期限届满后，若承租人未拖欠出租人租金、水电费等，出租人将一次性退还承租人租赁押金；租赁店面的电费由承租人承担，店面使用380Ｖ电压，电费每度1.2元。合同签订后，双方开始依约履行，朱梅英将租赁物交付原告使用，原告支付被告租赁押金15000元及“店面转让费”50000元。 2018年7月3日，晋安区岳峰镇清理整治违法建设工作领导小组办公室在案涉租赁店面所在的琯尾街18家店面门口张贴《公告》，称：你户未经有权机关审批，擅自违法建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属未经有权机关审批的违法建设。现根据有关规定，责令你户自本公告发布之日起三日内自行搬离并拆除违法建设的建筑物，逾期未拆除的，将组织强制拆除。2018年9月3日，福州市晋安区城市综合执法局再次张贴通知，通知载明“晋安区岳峰镇琯尾街农贸市场东侧18间店面（东门村村财）：位于岳峰镇馆尾街，因未经有关机关审批进行违法建设，由于你户至今未自行拆除违法建设，我局定于2018年9月4日配合供水供电部门对你户采取停水断电措施，直至你户自行整改完毕并经过核查为止”。之后执法部门对讼争店面停水断电，并于2018年10月进行了强制拆除。 原告对两被告主张的拖欠的电费金额有异议。庭审中，原告确认其未支付2018年8月的电费，其使用租赁物至2018年9月初止。被告提供租赁店面的电表被执法部门张贴封条时的读数和2018年8月1日出具的收取2018年8月租金和2018年7月电费的收款收据的存根联证明租赁店面2018年8月的用电量为457度，本院予以采信。双方均确认朱梅英与原告订立《店面租赁合同》的约定的出租人实为两被告。 本院认为，讼争租赁物为第三人东门村委会的村集体财产，属于乡、村规划区内的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，而法律、法规对农村居民住宅设计、建设、验收方面的规定，至今适用的仍然是1993年6月29日国务院发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》。讼争房屋系东门村委会在《中华人民共和国城乡规划法》2008年1月1日颁布施行之前建成的单层简易建筑，东门村委会将该房屋作为村集体财产长期对外出租收益，此次东门村委会通过公开招标与郑发荣订立的租赁合同是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，虽然讼争房屋未取得建设工程规划许可证，但该房屋系在《中华人民共和国城乡规划法》颁布施行前建造的农村简易房屋，在认定合同效力时应当充分考虑历史原因和具体情况，不能简单地适用现行的法律规定认定租赁合同无效。 两被告收取原告50,000元的“店面转让费”，但双方未对该项目的性质进行约定，结合租赁市场的交易习惯，可以认定原告在转租合同订立前先行支付给两被告的50,000元是作为取得租赁物3年承租权的前提条件，因此该费用与承租权的取得以及租赁期限长短相关。合同履行期间，非因租赁双方的原因终止履行，从公平原则出发，两被告应按租赁合同的履行情况按比例返还该费用。至租赁物被停止水电供应时（2018年9月4日）止，原、被告的租赁合同仅履行了9个月，占约定租赁期限的1／4（9个月÷36个月），故两被告应当将未履行部分对应的转让费37,500元（50,000元×3／4）返还原告。 转租合同履行期间，讼争租赁物因政府景观改造被拆除，致使合同无法继续履行，次承租人请求转租人返还租赁押金，被告不持异议，本院予以支持。被告主张应扣除原告未缴纳的电费582元（457度×1.2元／度＝548.4元），本院予以支持。原告请求按照中国人民银行同期贷款利率计算支付自原告起诉之日起至被告实际还清上述款项之日止的损失，依据不足，不能支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、被告朱梅英、郑发荣应于本判决生效之日起十日内返还原告龚建芳押金15,000元（已支付582元，尚需支付14,418元）； 二、被告朱梅英、郑发荣应于本判决生效之日起十日内返还原告龚建芳店面转让费37,500元； 三、驳回原告龚建芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,425元，减半收取计713元，由原告龚建芳负担144元，由被告朱梅英、郑发荣负担569元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  苏俊宇 二〇一九年六月二十日 书记员  郭晓超 附主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。