天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0112民初5790号原告：陈欣，女，1970年5月20日出生，汉族，住天津市河**。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津**八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，总经理。委托诉讼代理人：徐静，该公司职员。原告陈欣与被告天津星耀投资有限公司（以下简称“星耀公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈欣、被告天津星耀投资有限公司之委托诉讼代理人徐静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈欣向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、星耀公司支付2013年6月18日至2019年5月8日的逾期交房损失90000元；2、诉讼费由星耀公司承担。事实及理由，陈欣、星耀公司于2013年6月18日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定陈欣购买星耀公司开发的坐落于津南区-4门房屋，星耀公司应在2014年12月30日前将验收合格并取得准交证的房屋交付给陈欣。陈欣依约履行了付款义务，但星耀公司未如约交付房屋。双方纠纷沟通未果，故诉至法院。星耀投资公司辩称，陈欣主张的2016年5月25日之前的逾期交房损失超出诉讼时效，丧失胜诉权。陈欣于2017年8月31日缴纳完毕全部房款，故逾期交房应自2017年9月1日起算。星耀公司于2019年5月1日通知陈欣于2019年5月5日至5月8日办理收房手续，故截止时间应为2019年5月4日。由于2017年政府下发停工令，导致涉案房屋于2017年10月1日至2018年3月31日无法施工，故应当扣除该期间。陈欣主张的逾期交房损失应当按照同时期同地段租金标准计算。陈欣主张的双方争议焦点：涉案房屋的逾期期间，陈欣主张的逾期交房利息和违约金是否符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：陈欣、星耀公司于2013年6月18日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“乙方（注：陈欣）购买甲方（注：星耀公司）开发的坐落于天津市津南区-4门房屋，价格为1352400元，面积196平方米。甲方应于2014年12月30日前将房屋交付给乙方”。同时，合同第五条规定：（注：甲方为星耀公司，乙方为陈欣）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，逾期交房在30日的，甲方不需向乙方支付已付款利息，但甲方每日向乙方支付违约金10元，逾期超过30日的，合同继续履行，甲方不需向乙方支付已付款利息，但自30日之次日起，甲方每日向乙方支付违约金20元”。合同第四条约定：贷款付款的，乙方应于2013年6月23日前，一次性存入商品房首付款812400元，其余办理贷款。2017年8月，双方协商一致将该条更改为：一次性付款的，乙方应于2017年8月31日一次性存入商品房全部价款1352400元。星耀公司于于2013年8月7日出具金额为812400元发票1张、2017年7月24日出具金额为300000元发票1张、2017年8月31日出具金额为240000元发票1张。2013年6月18日，双方还签订了补充合同，补充合同第6条约定：“如乙方未及时足额支付与办理购房贷款有关的费用，则视为乙方逾期支付房款，乙方需按照本合同承担逾期付款的违约责任，且甲方不承担逾期交房的违约责任”；补充合同第8条约定：“合同第三条第一款修改为商品房竣工，经验收合格后即可交付，未经竣工验收合格的，不得交付”。补充合同第9条约定：“合同第三条及第九条补充如下内容：在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交付或配套设施延期运行的，不适用合同第五条有关甲方（星耀公司）逾期交付商品房的处理的条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，但甲方应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套设施延期运行的依据：（1）政府行为：是指当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的。”补充协议第32条提请注意加黑并加注下划线约定：“甲方特别提示乙方在签署本协议之前应认真、仔细的阅读协议各项条款，对协议内容已充分知晓、专业问题已咨询专业人士，协议内容系双方真实的意思表示，乙方在本协议上的实际签署即表明乙方已完全理解协议各项条款的含义并且承诺遵守。”2017年8月25日，中共天津市委办公厅发布了津党厅[2017]82号通知，该通知要求2017年10月至2018年3月，天津市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业。为证明以上事实，陈欣向本院提交的商品房买卖合同、购房发票，星耀公司向本院提交了商品房买卖合同补充1份、津党厅[2017]82号通知1份、供应商无法提供原材料的证明及监理公司出具的停工情况说明。陈欣对星耀公司提交的津党厅[2017]82号通知真实性无异议，上述证据与津党厅[2017]82号通知所记载的内容可以相互印证，亦与相应期间的实际事实相吻合，故本院对星耀公司提交的上述证据的证明效力予以确认，对诉争房屋由于政府停工令原因在2017年10月1日至2018年3月31日期间停止施工的事实亦予以确认。2019年5月，星耀公司通知陈欣于2019年5月5日至2019年5月8日办理收房手续，陈欣目前尚未实际办理收房手续。陈欣主张2013年因星耀公司资金链锻炼，信誉低，风险大，银行不予办理贷款。但庭审中，又陈述当时可以办理贷款，是由于星耀公司不同意承担7000多元的担保金。又查明，涉案房屋于2019年3月15日取得《竣工验收备案表》，于2019年4月25日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。本院认为，陈欣、星耀公司签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。陈欣依约支付了全部房款，星耀公司亦应依约交付房屋。现星耀公司未按照合同约定按期交付房屋，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》承担违约责任。由于涉案房屋约定交付时间为2014年12月30日前，故陈欣主张2014年12月30日前的逾期交房损失无事实及法律依据，本院不予支持。关于逾期交房的起算日问题，陈欣对于其主张的由于星耀公司的原因无法办理贷款，未提交证据予以证实，且庭审中其自认2013年年底可以办理贷款。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定陈欣履行付款义务在先，故陈欣在缴纳完毕房款前无权主张逾期交房的损失。故逾期交房应自2017年9月1日起算。又由于星耀公司通知陈欣可于2019年5月5日至5月8日办理收房手续，故逾期交房的截止时间应为2019年5月4日。由于双方在签订合同之后履行合同的过程中，由于执行政府行政部门的行政行为引起的逾期交付，星耀公司有权据实予以延期，不应当适用合同第五条关于星耀公司逾期交房违约责任条款，故应当扣除上述2017年10月1日至2018年3月31日期间。根据双方签订的合同约定，星耀公司应当支付陈欣2017年9月1日至2019年5月4日（扣除2017年10月1日至2018年3月31日）的逾期交房的违约金。根据合同约定，违约金标准过低，庭审中双方均认可按照同地段房租租金计算不违反法律规定，逾期交房的损失按照13元/平方米/月/计算，为36003元。综上，星耀公司应支付陈欣自2017年9月1日至2019年5月4日（扣除2017年10月1日至2018年3月31日期间）的违约金36003元。陈欣主张金额过高，本院不予全部支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、天津星耀投资有限公司于本判决书生效后10日内给付陈欣自2017年09月1日至2019年5月4日（扣除2017年10月1日至2018年3月31日期间）的逾期交房损失36003元。二、驳回陈欣的其他诉讼请求。如天津星耀投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1025元，由天津星耀投资有限公司负担410元，由陈欣负担615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  侯敬二〇一九年六月二十六日书记员  陈晨