广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初20656号原告刘映廷.原告刘映君.二原告共同委托诉讼代理人徐仲锋，北京市浩天信和（深圳）律师事务所律师。被告王利平.委托诉讼代理人何政欣，广东恒港律师事务所律师。委托诉讼代理人熊文亮，广东恒港律师事务所实习律师。原告刘映廷与被告王利平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人徐仲锋、被告王利平委托诉讼代理人何政欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2017年2月20日就深圳市龙岗区平湖街道办益民路32-36号金福禄宾馆3至6楼签订一份《金福禄宾馆承包经营合同书》。双方约定被告装修期为60天，2017年5月1日至2018年8月31日每月租金26600元，2018年9月至2020年9月22日每月租金29000元，被告经营所需的一切费用，包括但不限于水电费、电梯保养费由被告承担。截至诉讼时，被告已经拖欠原告六个月的租金（场地使用费）及相关的费用，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼请求为：1、确认解除原、被告双方签订的《金福禄宾馆承包经营合同书》；2、被告搬离并腾空深圳市龙岗区平湖街道益民路32-36号金福禄宾馆3至6楼，并恢复原状，若由原告代为恢复原状，所支出的费用由被告承担；3、被告支付原告2018年6月份至11月份的场地使用费166800元;4、被告按29000元／月标准自2018年12月份起计算至被告实际搬离之日止的场地占用使用费；5、被告支付原告2018年1月至10月的电梯保养费3500元，此后按350元／月的标准计算至被告实际搬离之日止；6、被告支付原告水费、污水处理费共计2726.11元；7、原告无需退还被告合同保证金100000元；8、被告按照拖欠租金及场地占用费30%支付原告违约金84840元；9、被告承担本案诉讼费。被告辩称，1、本案原告不具备诉讼主体资格,根据原告提交的营业执照显示，房屋上一任实际承租人应当为深圳市金福禄实业有限公司金福禄宾馆（以下简称金福禄宾馆），上述工商信息的主体、负责人及法人均不是原告本人。根据原告提交的解除金福禄宾馆承包经营合同书的通知，该通知于2018年9月12日发出，该通知实际发出方为金福禄宾馆，而不是原告本人。虽然原告与被告之间有签订金福禄宾馆承包经营合同书，但实际上合同主体应当为金福禄宾馆，原告仅是作为金福禄宾馆管理人即代表与被告签订合同而已，双方之间并不实际存在法律关系。2、原告刘映廷与刘映君是以共同继承人的身份起诉被告的。根据原告提交的建设工程规划许可证、村镇住宅建筑许可证中载明，本案涉案房屋的所有权人为刘映君、何伟瑜、刘首贤，如果二原告是以遗产的共同继承人身份向被告主张权利的，那么该房屋所有权人中哪一位是本案的被继承人，本案继承是从什么时候开始发生，是否已经发生继承，本案涉案房屋所有权人刘映君、何伟瑜、刘首贤并未以独立原告身份向法庭起诉。3、被告并不存在恶意拖欠租金的行为，根据被告向法庭提交的转账记录可以证明，从2017年5月份至今，被告共支付租金393300元，被告已支付了2017年5月份至2018年8月份期间的租金，而在2018年7月份金福禄宾馆就开始口头要求被告搬离涉案场地，并对被告采取停水停电，导致被告经营场地无法正常经营，并造成实际的经济损失。同时金福禄宾馆在2018年9月12日正式发出搬离通知，故被告无法继续缴纳租金。经审理查明，2017年2月20日，原告刘映廷、江真慧（甲方）与被告（乙方）签订《金福禄宾馆承包经营合同书》一份，约定：甲方将位于深圳市平湖镇的金福禄宾馆一楼右侧大厅及三至六楼给乙方经营（仅限平湖街道办益民路32-36号3-6楼金禄福宾馆，另加副楼二、三、四楼），2017年5月1日至2018年8月31日的月租金为26600元，2018年9月1日至2020年9月22日的月租金为29000元，租赁期限从2017年2月20日至2020年9月22日止。其中合同第三条约定，签约时乙方支付给甲方100000元作为保证金。如乙方有违约，甲方有权不退还乙方保证金。合同第四条约定，承包金每月缴付一次，于每月5日前缴清当月承包金。乙方需依约交承包金及支付水电、税费等费用，如有拖欠承包金行为，每天按承包金的1%加收违约金，如拖欠承包金或水电、税费等费用超过两个月，甲方有权自第三个月单方终止本承包经营合同，收回宾馆经营权和房屋，追缴所欠承包金，并有权拒绝退还保证金。由此产生的一切经济损失和法律责任由乙方承担。合同第七条约定，经营所需的一切费用包括水电费、税金、企业管理费、电话费、网络费、电视费、卫生费、电梯年审费、电梯保养费、环保费、工商费、特种行业证等费用均由乙方自行承担。另外宾馆经营所需的生产设备如变压器、电梯、热水炉、招牌等维修费用均由乙方承担。合同第十三条约定，承包经营期内甲乙两方如不按本合同规定履行，视为违约行为，违约方应赔偿因违约造成的经济损失给对方。合同首部、尾部甲方处均有原告刘映廷签字、江真慧加盖私章，乙方处被告王利平签字。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告向原告交纳了租赁保证金100000元。被告在涉案房屋经营深圳市皇妃娱乐有限公司。原告提交的租金收款收据显示被告正常交纳租金至2018年5月，2018年6月之后租金未交。2018年9月21日，原告刘映廷以在深圳特区报上刊登通知的形式向被告发出通知，要求被告支付所欠四个月的租金及滞纳金。原告另提交了《深圳市海力格电梯有限公司维修保养合同》及收款收据证明被告尚欠电梯保养费（每月350元）、水费及污水处理费为2726.11元。双方确认，被告于2018年12月28日搬离了涉案房屋，原告已收回涉案房屋。现场遗留物品被告于2019年1月1日前搬走，逾期视为放弃遗留物品，原告可自行处理。另查明，原告提供了涉案房屋的村镇住宅建筑许可证、建设工程规划许可证证明涉案房屋具备合法的建设手续，所有权人分别为刘映君、何伟瑜、刘首贤。江真慧已于2017年5月14日死亡，其法定继承人为长女刘映廷、次女刘映君。上列事实，有原告提交的《承包经营合同书》、租金收款收据、发票、村镇住宅建筑许可证、建设工程规划许可证及当事人的庭审陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告已形成合法有效的房屋租赁合同关系，应依法予以保护。双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。依据本案查明的事实，被告拖欠原告租金等费用已达到双方约定的原告有权解除房屋租赁合同的条件，原告享有合同解除权，双方于2018年12月28日确认解除签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告于2018年12月28日搬离了涉案房屋，被告尚欠原告2018年6月份至2018年12月28日期间的租金193866元【26600元×3个月＋29000×（3个月＋28天÷30天）】。被告尚欠原告上述期间的电梯保养费4177元【350×（11个月＋28天÷30天）】、水费及污水处理费2726.11元，原告要求被告支付上述款项，合法有据，本院予以支持。双方房屋租赁合同系因被告的违约行为而解除，原告请求判令不予返还被告已支付的租赁保证金100000元，符合双方的约定，本院予以支持。原告请求被告按照欠付租金的30%支付违约金，考虑到本案不予返还被告租赁保证金100000元可以弥补因违约造成的损失，且原告违约金主张过分高于被告违约造成的损失，故对此本院不予支持。因被告已于2018年12月28日搬离了涉案房屋，原告已收回涉案房屋，故对于原告诉请被告搬离并腾空涉案房屋的诉请，本院不再支持。原告诉请被告将涉案房屋恢复原状，因合同中并未有此约定，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告刘映廷、江真慧与被告王利平签订的《金福禄宾馆承包经营合同书》于2018年12月28日解除；二、被告王利平应于本判决生效之日起三日内支付原告刘映廷、原告刘映君2018年6月至2018年12月28日期间的租金193866元；三、被告王利平应于本判决生效之日起三日内支付原告刘映廷、原告刘映君电梯保养费4177元；四、被告王利平应于本判决生效之日起三日内支付原告刘映廷、原告刘映君水费及污水处理费2726.11元；五、原告刘映廷、原告刘映君有权不予返还被告王利平租赁保证金100000元；六、驳回原告刘映廷、原告刘映君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7103元（原告已预交），由原告刘映廷、原告刘映君负担1570元，由被告王利平负担5533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈 璟人民陪审员  何凤珍人民陪审员  聂婉芳二〇一九年六月二十六日书 记 员  张 浩