四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初2763号 原告（反诉被告）：南充嘉兴物业管理有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区双女石路**凯旋城****。 法定代表人：王聪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈龙，四川恒耀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗超，男，1980年3月8日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告（反诉原告）：欧海燕，女，1982年10月11日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告（反诉被告）南充嘉兴物业管理有限公司（以下简称嘉兴公司）与被告（反诉原告）罗超、欧海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。嘉兴公司的委托诉讼代理人陈龙与罗超、欧海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令罗超、欧海燕支付嘉兴公司物业管理服务费4067.78元；2.判令罗超、欧海燕支付嘉兴公司违约金，计算方式：以4067.78元为基数，自逾期之日起按每日5‰计算至付清之日止；3.本案诉讼费由罗超、欧海燕负担。事实与理由：嘉兴公司与罗超、欧海燕于2013年9月2日签订《前期物业管理服务协议》，罗超、欧海燕于2014年6月1日入住嘉兴公司所服务的“凯旋城”小区。罗超、欧海燕入住后交费至2017年1月1日，后经多次催收，迟迟不向嘉兴公司交纳物业服务费。时至2018年10月31日，共计欠交物业服务费22个月。 罗超、欧海燕辩称，所住房屋有七八处开裂，嘉兴公司不作为，爱理不理，最后开发商提出重新刷漆的处理意见，因有甲醛不宜居住便没有同意；还存在过道灯感应不灵敏、嘉兴公司没有公布游泳池收入、广告收入和电梯经常坏等问题。 罗超、欧海燕向本院提出反诉请求：1.判令嘉兴公司赔偿柜子钱2370元；2.判令嘉兴公司支付拆除柜子、吊顶的人工费及重新吊顶的材料费1200元；3.判令嘉兴公司支付漆工费及漆工材料费1000元；4.判令嘉兴公司支付因重新装修的误工费1000元；5.本案诉讼费用由嘉兴公司承担。事实与理由：嘉兴公司于一年前维修电梯巷道地砖施工，在罗超、欧海燕房屋的门边消防栓取水，造成消防栓的水阀无法完全关闭（约3秒漏1滴水），消防栓距其房屋很近，多次向嘉兴公司反映，未得到处理，漏水漏了半年多才停止，致使靠近消防栓的柜子受潮损坏，而且换柜子需要重新做吊顶。 嘉兴公司对罗超、欧海燕的反诉辩称，水阀漏水不是嘉兴公司造成，对方主张水阀无法完全关闭，嘉兴公司处理后即可以完全关闭，并找第三方机构彻底解决水阀滴水问题，与罗超、欧海燕的损失没有因果关系。 本院经审理认定事实如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对本诉，嘉兴公司提交了《前期物业管理服务协议》一份、《入住手续书》一份、书面催收凭证一份等证据。罗超、欧海燕质证称，证据是真实的，但嘉兴公司没有按照合同履行义务、提供相应的服务，最开始是嘉兴公司，后面改成金科物业。罗超、欧海燕提交图片一份，嘉兴公司质证称，墙面裂缝轻微，且与本案没有关联性，属于房屋质量问题。针对反诉，罗超、欧海燕提交了图片五份、《易居饰家装饰公司工程预算表》一份。嘉兴公司质证称，关于消防栓、公告区域的图片真实性予以认可，但消防栓左下角有铁锈，其余部分未见铁锈，亦无严重的腐蚀铁锈，更不可能产生浸泡；关于罗超、欧海燕家里的图片真实性不予认可，即使真实亦不能证明消防栓漏水导致其家具受损，可能是装修不合理；对工程预算表真实性不予认可，没有预算日期、经办人及营业执照。嘉兴公司提交了照片六份、《2018年物业服务报告》一份和《鸿升凯旋城项目消防维保合同》二份。罗超、欧海燕质证称，消防栓的面砖是60公分左右，根据图片可看出消防栓距房门1米左右，消防栓左下角遭锈蚀，嘉兴公司补电梯口地砖后，消防栓一直关不住，如果定期检查消防设施就不会导致消防栓长期漏水并损坏家里的鞋柜，消防栓现在仍在滴水。 对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：嘉兴公司于2012年1月6日与四川汇邦房地产投资有限公司签订《前期物业管理服务合同》，又于2016年1月4日签订《补充协议》，嘉兴公司为鸿升·凯旋城小区提供物业管理服务。罗超、欧海燕系该小区3幢1单元8层7号房屋的业主，建筑面积94.93㎡。2013年9月2日，嘉兴公司（甲方）与罗超、欧海燕（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：高层住宅按建筑面积1.95元/月·㎡的标准收取物业管理服务费，高层营业房按建筑面积3.5元/月·㎡；在业主办理接房手续（领取钥匙）时应预付一年的物业服务费，以后每年期满前15日交纳下年度应付的物业管理费；物业服务内容：……二、房屋共用设施设备及其运行的维护，共用设施设备是指共用的消防设施……；如甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；如乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴纳费用的5‰交纳滞纳金，有权公示欠费情况和通过其他正当途径维护其权益。罗超、欧海燕交纳物业费至2017年1月1日，后经嘉兴公司书面催收，罗超、欧海燕未继续交纳物业费，截止2018年10月31日共欠4067.78元。 罗超、欧海燕陈述，漏水时间是2018年5月嘉兴公司更换电梯口地砖后，地面有积水，一两天后看见水在滴漏，向嘉兴公司反映也没有解决，前后反映三次，只来了一次，最后关了也仍在缓慢漏水；嘉兴公司陈述，罗超、欧海燕在2018年11月、12月反映过两次，漏水具体持续时间期间不清楚，但间隔时间不长，工作人员在2018年11月处理完毕。 本院认为，嘉兴公司与罗超、欧海燕签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照该协议履行各自义务。嘉兴公司对罗超、欧海燕所在小区提供了物业管理服务，且已向罗超、欧海燕书面催收，罗超、欧海燕应当按照协议约定支付物业管理费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”罗超、欧海燕主张嘉兴公司提供的物业管理服务存在瑕疵、未达到合同约定的标准致使其损失5570元，但其所举证据不足以证明所受损失的数额，对罗超、欧海燕主张嘉兴公司支付损失共计5570元的诉讼请求不予支持。结合双方当事人提交的证据、陈述和案涉消防栓与罗超、欧海燕房屋的距离，本院认定嘉兴公司未按照约定及时维护消防设施，存在违约情形，本院酌情将嘉兴公司主张的物业服务费4067.78元降至2957.10元。当事人双方在协议中约定，若业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日5‰的标准支付滞纳金。该滞纳金具有违约金性质，罗超、欧海燕陈述2018年5月嘉兴公司更换电梯口地砖后消防栓开始滴水，但二被告自2017年1月1日起即未继续交纳物业服务费，又因违约金约定的标准过高，故对嘉兴公司的第2项诉讼请求，本院酌情在以2957.10元为基数按每日万分之五为标准自2018年11月1日起计算违约金的范围内予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）罗超、欧海燕于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）南充嘉兴物业管理有限公司自2017年1月1日起至2018年10月31日止的物业服务费2957.10元； 二、被告（反诉原告）罗超、欧海燕于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）南充嘉兴物业管理有限公司违约金，计算方式：以2957.10元为基数，以每日万分之五为标准，自2018年11月1日起计算至本判决确定的给付之日止，若未按本判决确定的给付之日支付物业服务费，违约金计算至付清之日止； 三、驳回被告（反诉原告）罗超、欧海燕的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告（反诉原告）罗超、欧海燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  张琳琳 二〇一九年六月二十六日 书记员  杨惠婷