江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初2189号原告：江苏省人民政府驻北京办事处，统一社会信用代码11320000400883279C，住所地北京市安外大街**。代表人：葛恒雷，该单位副主任。委托诉讼代理人：周斌，江苏沃禾律师事务所律师。被告：江苏省苏京房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132000013478463X6，住，住所地南京市瞻园路**/div>法定代表人：王勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。原告江苏省人民政府驻北京办事处（以下简称省政府驻京办）与被告江苏省苏京房地产开发有限公司（以下简称苏京公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告省政府驻京办的委托诉讼代理人周斌，被告苏京公司的法定代表人王勇、委托诉讼代理人汤莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告省政府驻京办向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期腾房占用使用费（自2018年5月19日起按210万元/年的标准计算至被告将原告所有商铺实际腾让交还给原告之日止）；2、判令被告将其占用的位于南京市秦淮区商铺立即腾让退还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2006年2月8日签署房屋托管《协议书》，双方约定：原告将所有的位于南京市秦淮区商铺（以下简称案涉商铺）交由被告托管，托管期限自房产过户之日起12年；被告自托管第四年起，每年向原告支付3万元房产收益。后原告分别于2006年4月19日、2006年5月19日取得案涉商铺房产证、土地证。依据房屋托管协议约定，案涉商铺的托管期应当于2018年5月18日届满。托管期限届满后，原告的工作人员以及原告委托的律师多次与被告沟通，要求被告返还商铺并支付拖欠收益，或者重新签订租赁合同等相关事宜未果。截止原告起诉之日，被告尚欠原告租金（房产收益）24万元（本案中原告暂不主张该收益），被告一直拒不支付租金、占有使用费，拒绝签订租赁协议。为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告诉至法院，请求依法判决。被告苏京公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、原告抽逃注册资本1600万元并违反公司改制程序导致被告被骗800多万元，共造成被告2400万元的巨大损失；2、《协议书》中原告的免责条款不能对抗被告追偿的2400多万元的损失，被告提出2400多万元的损失是协议中没有涉及的，原告与被告2006年2月8日签订的《协议书》属于民事纠纷，而被告多次向原告提出的损失涉及的是刑事案件及抽逃注册资本和渎职罪，所以《协议书》中的有关条款不能对抗被告提出的2400万元的损失；3、《协议书》严重违反公平原则属于霸王协议书；4、被告发现并证明原告给被告造成2400多万元的损失后，多次找原告催促返还房产，并终止支付房款租金，对此原告表示部分同意；5、原告在诉讼请求中主张的商铺使用费每月高达175000元，其主张的使用费价格没有法律依据和事实依据，原告将商铺交给被告的是托管，并不是租赁，只能收取托管费，而不是租赁费，原告将3万元的托管费涨至210万元，是在原来3万元的基础上暴涨70倍，而被告所承担的水电费、人员工资、物业管理费、广告宣传费及托管劳务等费用一分钱不涨，违反公平诚信的价值观；6、对于原告主张返还房屋，《协议书》第5条明确约定，房屋只能交由托管，之前法院有很多判决案例，所有业主要求返还房产自己经营的诉讼请求全部被秦淮法院驳回。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年2月8日，原、被告签订《协议书》，约定：双方确认被告尚欠原告本金590万元和相应利息、案件受理费、财产保全费、执行费、滞纳金等，被告再给付相当于300万元价值的房产（商铺），房产（商铺）的价格根据此前房产管理部门登记备案的已经销售房产市场价格予以确定，被告确保给付房产的两证齐全、无争议，并确保能够将房产过户至原告名下；双方同意并承诺，在被告按协议将上述所列房产过户至原告名下时，双方之间所有债权、债务均予以抵消或免除，双方之间（包括被告与原告的下属单位之间）所有债权、债务已一次性处理完毕，双方无任何异议；鉴于上述房产必须与整栋大楼进行统一管理、统一经营，原告在取得房产后同意将房产交由被告托管；原告的委托托管时间为12年，托管期的起始时间为房产过户之日；在托管房产前期，自第四年开始，被告在上述房产的收益中扣除该年度水电费、人员工资、物业管理费、广告宣传费、市场开拓费及托管劳务费等费用后，余款作为原告收益，返还原告，若该年度的收益少于3万元，被告应予以补足。原、被告均确认该协议中所述房产即为案涉商铺，案涉商铺先后于2006年4月19日、2006年5月19日登记至原告名下。另查明，2006年1月，被告与南京雅骊文化有限公司（以下简称雅骊公司）签订《西牌坊商城－大世界》商品房买卖契约，将案涉商铺出售给雅骊公司，双方在补充协议中约定：为维护全体业主的利益，由业主委员会或“江苏大世界商贸有限公司”制定并通过大世界商业城有关经营和物业管理的规定，雅骊公司同意认真执行，如雅骊公司转让、转租、馈赠商铺，承受人也应执行该规定；为使得各业主取得良好的经济利益，为使得大世界规范化运转，为协调各业主之间的关系，雅骊公司同意由被告代为聘请或指定的商贸公司、物业公司对“大世界”实施经营和物业管理，雅骊公司应遵守其相关规定；本协议所称的“商贸公司”是指为维护全体业主的利益，由被告代为聘请或指定的企业法人，暂时负责“大世界”的整体经营运转、广告策划等工作，商贸公司是全体业主的受托人，为全体业主利益负责，业主大会有权通过决议解聘商贸公司和物业管理公司，但其他协议有约定的除外。2006年3月23日，南京市中级人民法院裁定将雅骊公司名下的案涉商铺过户至原告名下，以偿还被告所欠原告债务2996837元。再查明，案涉商铺位于大世界商业城，由被告开发建设，除原告以外的商业城众多业主在购房时与江苏大世界商贸有限公司（以下简称大世界公司）签订《大世界公司商业城商铺委托经营合同书》，众业主将其所有的商铺委托大世界公司经营，委托经营期限为六年，自2004年4月28日正式营业起至2010年4月27日止。在委托经营期限内，众业主将涉及商铺经营、管理的一切事项均委托大世界公司处理，并同意大世界公司以自己的名义从事商铺经营、管理的一切活动，众业主按照约定向大世界公司收取经营回报收益。2007年10月28日，大世界公司向商业城业主发出《关于商铺招商，引进品牌大公司进驻而相应更改经营年限的通报》（以下简称《通报》），载明：根据秦淮风光带管理办公室《关于招商引进品牌知名企业的函》的要求，对商业城进一步提档升级，由政府牵头进行了全国范围内大规模的招商考察，现确定数家知名企业进驻商业城的意向；但由于进驻前期投资过大，这些企业均要求订立至少十年的经营协议，由于全体业主尚未成立业主委员会，导致商机在即却难以及时协商更改原合同的委托经营期限，故大世界公司向各业主紧急通报，并为全体业主的利益需要和招商进展做出相应处理；如有异议，各业主应在2007年12月8日前函告大世界公司。2010年4月2日，大世界公司向商业城业主发出《通告》，载明：基于2007年10月28日的通报，如业主未在当时提出反观意见，则大世界公司已视为业主在原合同到期的基础上，将委托经营期限延长十年；对于商业城的全体业主，大世界公司统一按5.43%支付年回报收益，今后增加回报，将根据经营效益状况而定；原委托经营合同除涉及本通告上述变动内容外，双方继续履行，不再另行签订协议。2010年4月27日后，大世界公司仍对包括案涉商铺在内的商业城进行统一经营管理。现商业城实际由案外人经营餐饮。本院认为，原告系案涉商铺的业主，其对案涉商铺享有合法的权利，但其在行使权利时，不能损害其他相邻业主的合法权益。案涉商铺作为商业城的一个部分，该商铺并无墙体与其他部分进行区分，该种商铺与其他相邻权利人的产权有较强的联系，该种商铺的性质决定了业主行使权利时对其他业主的影响极大，应当考虑到其他大多数业主的利益。原、被告所签《协议书》约定案涉商铺必须与整栋大楼进行统一管理、统一经营;根据执行裁定，案涉商铺系自雅骊公司过户至原告名下，而雅骊公司与被告在签订商品房买卖契约时约定买方同意由被告代为聘请或指定的商贸公司、物业公司对商业城实施经营和物业管理、业主大会有权通过决议解聘商贸公司和物业管理公司，同时约定对于有关经营和物业管理的各项规定，雅骊公司转让、转租、馈赠等的承受人也应执行。现原、被告约定的托管期限虽已届满，但商业城全体业主并未召开业主大会通过决议解聘大世界公司的统一管理权，大世界公司一直实际管理经营商业城。原告作为商业城业主之一，虽然对案涉商铺享有所有权，但案涉商铺与其他业主的商铺连为一体，现整体由案外人承租经营，原告要求收回商铺的主张会损害其他绝大多数业主的利益。故原告要求被告返还案涉商铺的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告自2018年5月19日起支付占有使用费的诉讼请求，本院认为，根据原、被告所签《协议书》的约定，原告将案涉商铺委托被告经营管理，被告向原告支付托管收益。托管期限届满后，被告明确表示案涉商铺需与整个商业城统一管理、统一经营，无法返还，则需向原告支付房屋不能返还期间的占有使用收益。原告主张参照周边同类商铺的实际租赁价格计算，因案涉商铺位于商业城，理应参照地理位置、产权性质、使用状况相同的商业城其他商铺的收益情况，现大世界公司向商业城业主支付托管收益均按5.43%的标准按季支付，故本院酌定被告应按同等标准、按季向原告支付占有使用收益，即按162728元/年（2996837×5.43%）的标准计付。之后，如商业城托管经营、收益标准等发生变化，双方应协商处理，协商不成可另行起诉。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏省苏京房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内按162728元/年的标准向原告江苏省人民政府驻北京办事处支付房屋托管占用收益（自2018年5月19日起计算至生效判决确定的付款之日止）。二、驳回原告江苏省人民政府驻北京办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，减半收取计9150元，由原告江苏省人民政府驻北京办事处、被告江苏省苏京房地产开发有限公司各负担4575元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱教莉二〇一九年六月十二日见习书记员  章 涵