福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初4372号 原告：福建省联发英良置业有限公司，住所地福建省南安市水头镇海联开发区。 法定代表人：曾永春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：范仁琪，福建旭丰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄嘉琳，福建旭丰律师事务所实习律师。 被告：苏建材，男，1982年3月1日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告福建省联发英良置业有限公司（以下简称“联发公司”）与被告苏建材商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联发公司的委托诉讼代理人范仁琪、黄嘉琳到庭参加诉讼，被告苏建材经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联发公司向本院提出诉讼请求：1.判令联发公司与苏建材签署的201711263号《商品房买卖合同（预售）》及其附件于2018年10月17日解除；2.判令苏建材支付违约金70439.5元；3.判令苏建材在201711263号《商品房买卖合同（预售）》解除之日起七日内，协助联发公司办理201711263号《商品房买卖合同（预售）》的登记备案的注销手续；4.判令苏建材支付联发公司为本案而支付的律师费39446元。上述苏建材对联发公司应付款项共计109885.5元，将苏建材已付购房款50000元进行抵扣后，余下59885.5元苏建材应另行向联发公司支付。事实和理由：2017年12月2日，联发公司与苏建材签订编号为201711263号《商品房买卖合同（预售）》及附件一份，约定：（1）苏建材向联发公司购买位于，总价款为704395元；（2）苏建材应当于2017年12月2日前向联发公司支付首期房价款214395元，余款490000元向银行（贷款机构）申请贷款支付；（3）若苏建材未及时提供有关资料或其它原因（包括但不限于征信问题，不符合贷款条件等等）不能办理按揭贷款手续，而导致按揭贷款没有及时办理或无法办理的，自联发公司通知之日（以联发公司邮政快递ＥＭＳ投寄邮戳日期为准）起，苏建材应按日向联发公司支付所欠购房款万分五的违约金；若逾期超过30天仍未办妥银行按揭手续，或者因其他原因无法办理银行按揭又未能在上述联发公司通知之日（以联发公司邮政快递ＥＭＳ投寄邮戳日期为准）起30天内将相当于按揭金额的房款支付给联发公司的，则视为苏建材根本违约，同时视为苏建材自动放弃该商品房的购买权，联发公司有权解除合同，并将该商品房另行出售他人；同时，苏建材应向联发公司支付所购商品房房价款总额的10%作为违约金；若违约金不足以弥补联发公司损失的，苏建材还应赔偿联发公司全部损失（包括但不限于逾期利息、罚息、违约金、律师费、诉讼费、差旅费、申请保全费、公证费、鉴定费、评估费、拍卖费、申请执行费和相关费用，下同）；苏建材已交购房款，在联发公司直接扣除违约金和联发公司损失后，若有余款则无息返还苏建材。若联发公司同意继续履行合同，则苏建材应在联发公司通知的期限内付清全款，同时按日向联发公司支付该笔逾期购房款万分之七的违约金。上述合同签订后，苏建材仅向联发公司支付部分首期房价款50000元，联发公司依约办理了该合同的登记备案手续，但是苏建材一直未依约向联发公司支付余下首期房价款，也未就剩余购房款项向银行申请贷款支付。为此，联发公司分别于2018年6月20日和2018年8月9日向苏建材邮寄了《律师函》和《催促函》，催促苏建材向联发公司支付余下的购房首期房价款164395元和办妥上述《商品房买卖合同（预售）》项下的银行按揭贷款或向联发公司支付剩余购房款项490000元，苏建材也分别于2018年6月21日和2018年8月10日签收了该《律师函》和《催促函》。因苏建材一直未向联发公司支付余下的购房首期房价款和剩余购房款项，已构成严重违约，故联发公司于2018年10月16日向苏建材邮寄了《解除合同通知函》要求解除201711263号《商品房买卖合同（预售）》及其附件，苏建材于2018年10月17日签收。 苏建材未作答辩。 联发公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因苏建材未到庭，未对联发公司提供的证据进行质证。对联发公司提供的证据，本院认定如下：联发公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、《福建增值税普通发票》、《南安市商品房买卖合同网签备案申请表》、《律师函》、《催促函》、《解除合同通知函》、EMS特快专递、《诉讼委托代理合同》、《厦门增值税专用发票》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：联发公司系依法注册成立的从事房地产开发、经营销售等项目的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2017年12月2日，联发公司与苏建材签订合同编号为201711263的《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同包含附件四等内容，双方并就该合同进行网签备案登记。合同约定，苏建材向联发公司购买址在南安市，建筑面积共88.62平方米，单价为每平方米7948.49元，总金额为704395元，买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2017年12月2日前支付首期房价款214395元，占全部房价款的30%，余款490000元向银行（贷款机构）申请贷款支付，其他详见附件四及相关法律法规的要求。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第4条关于商业贷款付款方式约定，（1）首期房款214395元于2017年12月2日前付清，房款余额490000元由乙方向银行办理按揭贷款，用于支付房款余额，甲方给予必要配合和协助。（2）若乙方未及时提供有关资料或其它原因（包括但不限于征信问题、不符合贷款条件等）不能办理按揭贷款手续，而导致按揭贷款没有及时办理或无法办理的，自甲方通知之日（以甲方邮政快递ＥＭＳ投寄邮戳日期为准）起，乙方应按日向甲方支付所欠购房款万分之五的违约金；若逾期超过30天仍未办妥银行按揭手续，或者因其他原因无法办理银行按揭又未能在上述甲方通知之日（以甲方邮政快递ＥＭＳ投寄邮戳日期为准）起30天内将相当于按揭金额的房款支付给甲方的，则视为乙方根本违约，同时视为乙方自动放弃该商品房的购买权，甲方有权解除合同，并将该商品房另行出售给他人；同时，乙方应向甲方支付所购商品房房价款总额的10%作为违约金；若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方全部损失（包括但不限于逾期利息、罚息、违约金、律师费、诉讼费、差旅费、申请保全费、公证费、鉴定费、评估费、拍卖费、申请执行费和相关费用）；乙方已交购房款，在甲方直接扣除违约金和甲方损失后，若有余款则无息返还乙方。若甲方同意继续履行合同，则乙方应在甲方通知的期限内付清全款，同时按日向甲方支付该笔逾期购房款万分之七的违约金……第8条约定，若乙方未按本合同约定向甲方支付任何一笔购房款项或因乙方原因导致甲方未能收到全部购房款项（包括但不限于定金、房款、银行按揭贷款等），乙方应当按本合同约定承担违约责任，包括向甲方支付违约金并赔偿甲方为维护合法权益而产生的诉讼费、差旅费、律师费等全部费用。合同签订后，苏建材仅支付了购房款50000元。2018年6月20日，福建旭丰律师事务所接受联发公司的委托，向苏建材发出《律师函》一份，邮寄地址为厦门市**室，《律师函》通知苏建材在接到律师函之日起5日内，将余下的购房首期房价款164395元和违约金2466元直接支付给联发公司；在接到律师函后，从律师函通过邮政快递ＥＭＳ投寄的邮戳日期起的30天内，妥善办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201711263）约定的银行按揭贷款事宜完毕，或将购房余款490000元直接支付给联发公司；如未按照上述通知内容履行，联发公司将视为苏建材根本违约并自动放弃该商品房的购买权，联发公司有权拒绝向苏建材交房，而不用承担逾期交房责任，且有权按照该《商品房买卖合同（预售）》及附件的约定向苏建材收取违约金、解除合同及补充协议并将该商品房另行出售给他人，同时联发公司保留追究苏建材法律责任的所有权利。2018年6月21日，该邮件投递并签收。2018年8月9日，福建旭丰律师事务所向苏建材发出《催促函》一份，通知苏建材在接到律师函之日起5日内，将余下购房价款654395元和违约金9816元直接支付给联发公司，否则苏建材除了应向联发公司支付上述违约金外，联发公司还有权根据合同约定解除与苏建材签订的《商品房买卖合同》，并要求苏建材支付所购商品房房价款总额的10%（70439.5元）作为违约金，同时苏建材还应向联发公司承担其他相应的法律责任。2018年8月10日，该邮件投递并签收，但苏建材至今未将首期房价款164395元支付给联发公司，也未向银行办理按揭贷款事宜或将购房余款490000元支付给联发公司。2018年10月16日，福建旭丰律师事务所向苏建材发出《解除合同通知函》，通知苏建材解除联发公司与其签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201711263），联发公司有权将该套商品房另行处理；因苏建材逾期超过30天仍未办妥银行按揭手续，且未能自联发公司通知之日起30天内将相当于按揭金额的房款支付给联发公司，故苏建材应向联发公司支付《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201711263）项下所购商品房房价款总额的10%作为违约金，违约金数额总计为70439.5元；请苏建材在收到通知之日起10日内前往联发公司配合办理解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201711263）的相关手续和违约金结算事宜，如若苏建材拖延办理，联发公司将保留追究苏建材法律责任的全部权利。2018年10月17日，该邮件投递并签收。2019年4月17日，联发公司与福建旭丰律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，该所指派范仁琪律师、黄嘉琳实习律师担任代理人。联发公司为此支付律师代理费39446元。本案商品房现已被厦门市思明区人民法院查封。 本院认为，联发公司与苏建材签订的《商品房买卖合同（预售）》（包括附件），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，苏建材仅支付50000元的购房款，在联发公司发函通知后，苏建材至今未将余下首期房价款164395元支付给联发公司，也未向银行办理按揭贷款事宜或将购房余款490000元支付给联发公司，根据附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第4条第2款“若乙方未及时提供有关资料或其它原因（包括但不限于征信问题、不符合贷款条件等）不能办理按揭贷款手续，而导致按揭贷款没有及时办理或无法办理的，自甲方通知之日（以甲方邮政快递EMS投寄邮戳日期为准）起，乙方应按日向甲方支付所欠购房款万分之五的违约金；若逾期超过30天仍未办妥银行按揭手续，或者其他原因无法办理银行按揭又未能在上述甲方通知之日（以甲方邮政快递EMS投寄邮戳日期为准）起30天内将相当于按揭金额的房款支付给甲方的，则视为乙方根本违约，同时视为乙方自动放弃该商品房的购买权，甲方有权解除合同，并将该商品房另行出售给他人；同时，乙方应向甲方支付所购商品房房价款总额的10%作为违约金；若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方全部损失（包括但不限于逾期利息、罚息、违约金、律师费、诉讼费、差旅费、申请保全费、公证费、鉴定费、评估费、拍卖费、申请执行费和相关费用）；乙方已交购房款，在甲方直接扣除违约金和甲方损失后，若有余款则无息返还乙方。若甲方同意继续履行合同，则乙方应在甲方通知的期限内付清全款，同时按日向甲方支付该笔逾期购房款万分之七的违约金”，第8条“若乙方未按本合同约定向甲方支付任何一笔购房款项或因乙方原因导致甲方未能收到全部购房款项（包括但不限于定金、房款、银行按揭贷款等），乙方应当按本合同约定承担违约责任，包括向甲方支付违约金并赔偿甲方为维护合法权益而产生的诉讼费、差旅费、律师费等全部费用”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，本案的《商品房买卖合同（预售）》及其附件自苏建材收到联发公司发出的《解除合同通知函》之日，即于2018年10月17日解除。联发公司请求确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件于2018年10月17日解除，并要求苏建材支付房价款总额704395元的10%计算的违约金70439.5元及律师代理费39446元，符合法律规定，予以支持。本案合同已办理备案登记手续，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，联发公司请求苏建材协助联发公司办理本案《商品房买卖合同（预售）》登记备案的注销手续，符合法律规定，予以支持。联发公司请求对苏建材的上述应付款抵扣其已付购房款50000元，因《商品房买卖合同（预售）》已解除，联发公司需将购房款退还给苏建材，但苏建材未在本案中提出请求，故对于联发公司应返还苏建材的购房款，本案不予处理，且本案商品房已被司法机关查封，联发公司应退还给苏建材的款项，应提交给有关司法机关，由其进行执行分配，故联发公司的抵扣请求，不予支持。苏建材经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对联发公司的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认福建省联发英良置业有限公司与苏建材签订的编号为201711263的《商品房买卖合同（预售）》及其附件于2018年10月17日解除； 二、苏建材应于本判决生效后三十日内支付福建省联发英良置业有限公司违约金70439.5元； 三、苏建材应于本判决生效后三十日内协助福建省联发英良置业有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同（预售）》及其附件备案登记的注销手续； 四、苏建材应于本判决生效后三十日内支付福建省联发英良置业有限公司因本案诉讼支付的律师代理费39446元； 五、驳回福建省联发英良置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10844元，减半收取计5422元，由苏建材负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  高燕玲 二〇一九年六月十九日 法官助理李晓琳 书记员尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -12- -11-