宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初1811号原告：李清山，男，1984年10月14日出生，汉族，厨师，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：孙瑞霞，女，系原告李清山妻子。原告：孙瑞霞，女，1981年1月10日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市。被告：宁夏汇融房地产开发有限公司，住所地宁夏银川高新区科技园**。法定代表人：任彦豹，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋文斌，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：石薇，宁夏兴业律师事务所律师。原告李清山、孙瑞霞与被告宁夏汇融房地产开发有限公司（以下简称汇融房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告李清山、孙瑞霞，被告汇融房地产公司的委托诉讼代理人宋文斌、石薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李清山、孙瑞霞向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告履行合同，限其在2019年4月30日为原告办理房屋产权过户登记手续；2.请求依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权过户手续的违约金27395.28元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告2015年2月15日，与被告签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》,约定被告将其开发的位于银川市西夏区同心北街常春藤小区二期15号住宅楼904室房屋一套出售给原告，双方在合同中对权利义务做了详细约定。原告已按照合同约定向被告付清全部购房款456588元。被告于2016年11月28日向原告交付了房屋。因该房屋在合同签订时为在建工程，尚未竣工，被告应自房屋交付使用之日起为原告办理房屋产权过户登记手续，现原告已入住使用2年之久，但被告一直没有为原告办理房屋产权过户登记手续，被告的行为已经严重违反了法律规定及合同约定，应依法为原告办理房屋产权过户登记手续,同时应向原告支付迟延办理房屋产权过户登记手续的违约金。且因合同约定的违约金过低不足以弥补原告的损失，故根据相关法律规定调整为房屋总金额的6%。综上，原告为了维护其合法权益，诉至本院，请求判如所请。被告辩称，一、原告要求被告为其办理产权登记的主张不能成立。涉案商品房所在的常春藤15号楼已经于2019年4月4日取得了不动产权初始登记证书，满足了办理房屋产权登记过户的所有条件，原告至今未能办理系其个人原因导致，另外原告主张的是办理其个人房屋产权过户登记手续的违约金，该办证义务主体并非被告，故原告的主张没有法律依据。二、原告主张的违约金没有事实和法律依据。首先，被告与买受人所签署的《银川市商品房买卖合同（预售）》并未明确约定逾期办理房屋产权过户手续的违约金，原告主张无合同依据；其次，违约金以一方的违约行为给守约方造成实际损失为前提条件，本案所涉房屋价款的支付，原告采取银行贷款方式付款，即使被告按约提供相关证明文件协助原告办理完毕房屋产权过户登记手续，房屋产权过户登记完毕后也相应的转为抵押，银行据此收取并控制原告的房屋产权登记证书，并做抵押权的他项权利登记，原告也没有办法对产权登记用作他途，据此判断，在本案中被告逾期办理房屋产权过户手续不可能给原告造成任何实际损失，另外，被告已经按照约定向原告交付了涉案房屋，原告使用至今，进一步证实了本案中迟延办理房屋产权登记并未给原告造成实际损失。综上，原告要求被告支付违约金无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月15日，原告李清山、孙瑞霞（买受人）与被告（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）一份，约定，原告购买被告开发的位于银川市西夏区同心北街以西常春藤小区15号住宅楼904室房屋一套，面积为115.3平米，单价为每平米3960元，房屋总价款为456588元，付款方式为买受人支付首期房价款156588元，余款300000元向贷款银行申请贷款支付。合同第十一条交付时间和手续约定为，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。买卖合同第二十条房屋登记约定为，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。该合同条款对涉案房屋办理房屋权属证书的时间及逾期办理房屋权属证书的违约责任均无约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款456588元，被告给原告出具了购房发票，并于2016年11月28日向原告交付了涉案房屋。涉案房屋因被告的原因于2019年4月4日方取得初始产权登记证书。现原告诉至本院，要求判如所请。上述事实有当事人陈述、原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、销售不动产统一发票、收款收据，被告提交的不动产权初始登记证书在卷佐证，并经当庭举证、质证，足以认定。本院认为，原告与被告之间签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。原告支付了房款，被告在交付房屋后理应协助原告办理房屋权属证书。双方在签订的合同中虽未对办理房屋权属证书的时间及逾期办理房屋权属证书的违约责任进行约定，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故被告应当对逾期办理房产证承担违约责任，因被告的原因涉案房屋自2019年4月4日方取得初始产权登记证书，故原告主张2016年11月28日至2019年3月29日期间的逾期办证违约金共计27395.28元不违反法律的规定，本院予以支持。被告虽然已于2019年4月4日取得了初始产权登记证书，可以办理产权转移登记手续，但合同约定了双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，故被告应协助原告在合理期限内办理产权转移登记证书。被告辩称，以合同没有约定办理房屋权属证书的时间，亦未约定支付逾期办理房屋权属证书的违约金，据此不承担任何责任的理由不成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告李清山、孙瑞霞办理位于银川市西夏区常春藤小区15号住宅楼904室房屋权属证书；二、被告宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李清山、孙瑞霞逾期办理房屋所有权证书违约金27395.28元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费484元，减半收取242元（实收242元），由被告宁夏汇融房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。  审 判 员   唐玉龙 二〇一九年六月三日 书 记 员   王霜娟 附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。