上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0151民初6650号原告：上海房优圈网络科技有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：陈彦。委托诉讼代理人：朱丹凤。被告：上海世联盛曜房地产顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王伟，执行董事。委托诉讼代理人：沈丽，上海汉路律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾智红，上海汉路律师事务所律师。原告上海房优圈网络科技有限公司(以下至判决主文前简称房优圈公司)与被告上海世联盛曜房地产顾问有限公司(以下至判决主文前简称世联公司)委托合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，被告向本院提出管辖权异议，本院依法裁定驳回被告提出的管辖权异议。本院依法适用简易程序于2018年10月25日、2019年1月3日公开开庭进行了审理，并于2019年4月10日组织双方进行了证据交换，因案情复杂本院依法组成合议庭于2019年6月11日再次公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人陈彦参加了第一次庭审，原告之委托诉讼代理人朱丹凤参加了第二、第三次庭审及证据交换，被告之委托诉讼代理人沈丽参加了三次庭审及证据交换。本案现在已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付预付佣金共计1,000,000元及逾期违约金(逾期违约金自2017年7月18日起至判决生效日止按照中国人民银行同期贷款利率计算)；2、诉讼费由被告承担。审理中原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即向原告支付佣金共计1,325,761.53元及逾期违约金(自2017年12月16日起至判决生效日止，按拖欠佣金总数的同期银行贷款利率日万分之一点三四计算，每日177.65元计算)；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告委托原告代理销售启东新村沙北侧的《绿地长岛》项目并签署了《绿地长岛销售代理合同》及《绿地长岛补充协议》。现原、被告之间代理合同已到期，已达到结算标准，故被告应向原告支付原告已销售成功的74套物业，共计2,325,761.53元佣金，因原告已收到被告支付的100万元佣金，故被告还应支付原告1,325,761.53元及逾期违约金。被告辩称，原告没有根据合同约定提供合同项下佣金结算和支付的相应凭证。结算条件是依据分销代理合同第三条、第四条，原告需要提供成交房屋的买卖合同及确认单、开发商报备截屏、合同及确认单签名不一致时候的关系证明。本案中，原告只提供了三方确认单。综上，不同意原告诉请。原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1、《绿地长岛项目分销代理合同》、《绿地长岛项目分销代理合同项目补充协议》、《绿地长岛补充协议》、《项目补充协议》、《绿地长岛项目确认函》。证明2017年5月20日至2017年9月30日原被告双方建立了委托销售代理合同关系以及原被告双方关于预付佣金的约定。绿地长岛项目部分已支付定金案件明细。绿地长岛成交清单。4、绿地长岛项目中介带看三方确认单、绿地长岛订购协议、房屋买卖合同。被告的质证意见如下：证据1真实性无异议。但绿地长岛项目分销代理合同中双方约定了客户有效期、客户争议处理，是双方结算的依据。补充协议第3条也是双方应该直接结算的依据。根据确认函约定，确认单不仅要有相关人员肖月晨签字且时间符合2017年6月1日之后；证据2真实性、合法性、有效性均不予确认；证据3真实性不予认可；证据4三联黄纸(确认单)认可，对肖月晨签字真实性不予认可。就原告提供的确认单及订购协议，即使是真实的，也不能证明这些客户最后确实和开发商签订了购房合同。房屋买卖合同的真实性予以认可。被告为证明其辩称的事实，向本院提供了被告与绿地长岛开发商即启东崇和置业有限公司签订的《分销委托代理合同》两份，协议中的委托有效期为2017年4月1日到2017年12月31日。证明绿地长岛项目的期间和原被告签订的销售代理合同时间是对应的，被告和开发商之间就结算也是有条件的。原告的质证意见如下：真实性无法确认，且与本案无关联性。无论被告和开发商如何签订合同，根据合同相对性都不能约束原告，也不能以此影响被告对原告的支付。经审理查明，2017年5月20日，原告作为委托人即乙方与被告作为受托人即甲方签订《绿地长岛项目分销代理合同》一份(以下简称“原合同”)，约定甲方委托乙方为甲方分销代理销售“绿地长岛”。第1条项目概况：该项目位于启东新村沙北侧，项目类型：住宅。委托代理范围为项目所有可售独立成套单元。甲方保证为该项目的权利人，有权委托乙方销售该项目；第2条履行期限：本合同的履行期限自2017年5月20日起至2017年6月30日止。本合同的履行期限届满后，若甲方需要继续委托销售该物业，则乙方享有优先代理权，双方可以另行签订代理合同；第3.1条代理期限内，凡乙方带领客户前往甲方销售场所了解该物业相关情形或者实地察看该物业的，甲方或者甲方确认人应当及时签署或盖章乙方提供的《客户确认书》，以此确认客户，若甲方变更本条所述确认人的，应及时书面通知乙方；第3.2条委托期限届满后，经甲方确认的乙方客户继续有效，即已确认的客户与甲方成交的，甲方仍需按本合同约定支付乙方佣金；第3.3条甲方确认乙方客户后，甲方不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，否则，无论该客户是否通过乙方与甲方成交，均视为乙方代理成功。甲方在确认乙方客户之前，若该客户已经被确认为其他代理销售人的客户的，甲方应当事先通知乙方，并有权拒绝确认该客户为乙方客户，但若甲方仍然确认该客户为乙方客户的，则甲方仍应按本合同约定支付乙方代理服务费；第3.4条经确认为乙方客户后，若该客户所属的企业或者组织，以及该客户的亲属、委托人、代理人或有关联的人，甲方成交的，亦视为乙方代理成功，甲方仍应按本协议约定支付乙方佣金；第3.5条甲、乙双方应于每月7日前对上个自然月乙方已成交物业明细进行书面确认，甲方应对乙方每月提交的书面确认材料加盖公司公章及骑缝章进行确认，确认后材料一式四份，甲方执一份、乙方执三份；第4.1条佣金标准：对于乙方代理成交的每一套单元，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金数额为乙方代理成功的每一套该项目的商品房，甲方应按每套成交价的：4.1.1乙方代理成交签约业绩0-1亿元时(含1亿元整)，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金数额为该套单元成交价格的2.1%；4.1.2乙方代理成交签约业绩1亿元-1.5亿元时(含1.5亿元整)，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金数额为该套单元成交价格的2.8%，1亿元以下的业绩在跳点中予以补足；4.1.3乙方代理成交签约业绩大于1.5亿元时，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金数额为该套单元成交价格的3.5%，1.5亿元以下的业绩在跳点中予以补足(含乙方所应依法缴纳的增值税)；第4.2条代理成功的标志：乙方客户与甲方(或开发商)正式签订房屋买卖合同，即乙方代理成功，乙方有权收取佣金、溢价奖励及现金奖等代理服务费用；第4.3条甲方(或开发商)与乙方推介的客户签订正式的《买卖合同》后，应将签订的《买卖合同》复印件予以乙方留存；第4.4条代理服务费支付时间及方式：代理服务费用的结算时间为每月10日或之前，结算时甲方应对代理服务费结算明细表加盖公司公章及骑缝章进行确认，确认后的明细表甲、乙双方各执一份。甲方应于每月15日或之前，支付乙方代理服务费至乙方指定账户。届时甲方须一次性支付乙方上个月的销售佣金，相应的佣金补足部分(如有)及溢价奖励等款项；第4.5条支付时间(1)若乙方介绍的客户与甲方签署预售合同，客户完成首付不少于30%的总房款后，乙方向甲方出具相应的佣金增值税专用发票，此后的十个工作日内，甲方向乙方支付该套房屋的100%佣金，(2)若乙方介绍的客户一次性付清房款，此后的十个工作日内，甲方向乙方支付该套房屋的100%佣金，(3)若乙方介绍的客户与甲方签署预售合同后，因个人原因或其他原因放弃购买该套物业时，则视为无效成交，乙方应向甲方返还所得佣金。甲方应及时通知乙方，乙方应在接到书面通知后60日内足额返还佣金。(4)代理佣金结算形式为自然月月结制度；第4.7条客户有效期界定：(5)客户争议处理：乙方带看客户与认购客户名称和联系方式均不同的，如为直系亲属的，即父母、子女、夫妻，则视为同一组客户，但需提供客户关系证明；如非直系亲属的，属于未报备即到访，则认定为案场自然来访客户。后双方又签订了《绿地长岛项目分销代理合同项目补充协议》，协议约定，甲乙双方确认，上海中原物业顾问有限公司以自身名义或以乙方名义向甲方推介的所有客户，均视为乙方向甲方提供的有效客户，该客户与甲方(或开发商)正式签订房地产买卖合同的，甲方应当按照约定支付全部代理费用。同年双方签订了《绿地长岛补充协议》，协议第3条预付佣金，为了加速乙方的销售绿地长岛的积极性，保证佣金发放速度，甲方将于本协议双方盖章生效后的七个工作日内将绿地长岛项目的预付佣金XXXXXXX元转账至乙方指定账户。当乙方为甲方大定数量达到25组，甲方于七个工作日内第二次预付佣金XXXXXXX元转账至乙方指定账户。共计贰佰万元整，如乙方代理成功，在预付押金直接抵扣，自带看日起60天内参照本合约三3.2条款提交相应结算资料凭证，多退少补。超过60天外，均为无效客户；第4条其他约定，为促进销售，在原佣金的基础上，甲方同意提升佣金点数，具体提升标准如下：乙方代理成交签约业绩0-1亿元时(含1亿元整)，甲方除原合同约定的佣金外，还须向乙方支付该单元的奖励代理销售佣金数额为该套单元成交价格的0.6%；乙方代理成交签约业绩1亿元-1.5亿元时(含1.5亿元整)，甲方除原合同约定的佣金外，还须向乙方支付该单元的奖励代理销售佣金数额为该套单元成交价格的0.8%，1亿元以下的业绩在跳点中予以补足；乙方代理成交签约业绩大于1.5亿元时，甲方除原合同约定的佣金外，还须向乙方支付该单元的奖励代理销售佣金数额为该套单元成交价格的1%，1.5亿元以下的业绩在跳点中予以补足(含乙方所应依法缴纳的增值税)；每月结算一次在预付佣金中扣除，多退少补。就“原合同”双方再次签订《项目补充协议》约定，合同期限在原有合作协议基础上延长，延长至2017年9月30日止。2017年6月1日，被告出具绿地长岛项目确认函，“就客户确认事宜，在2017年6月1日起，‘原合同’约定的指定确认人因工作调动，现更改下列人员签署《客户确认单》：姓名肖月晨，我司确认，经我司指定的人员签署《客户确认单》即可确认该客户为贵司的有效客户，我司根据原合同约定贵司结算并支付该客户佣金”。合同签订后，原告按约就“绿地长岛”楼盘进行代理销售，现原告表示原被告之间代理合同已到期，已达到结算标准，原告成功销售74套物业，共计佣金2,325,761.53元，但原告仅收到被告支付的100万元预付佣金,尚有1,325,761.53元佣金未支付给原告，故涉讼。审理中，被告就原告主张的74套房屋中的73套认可原告已完成了合同义务，并对佣金标准按照成交价格的2.7%计算予以认可，对73套房屋的应付佣金本院确认如下：1、B01-104-307马小艳21382.19元；2、C11-41-201连菁27547.40元；3、B01-89-308邵妍24214.01元；4、B01-29-605陈小平25484.65元;5、C11-24-402任中刚24295.36元；6、C11-18-605刘鲁241**.06元；7、C11-13-201詹层会、翁雪晴24471.88元；8、C11-18-302巫建波24155.06元；9、B01-32-602朱滔21642.47元；10、B01-20-204刘培宁275**.53元；11、B01-98-201刘告华、李燕平24880.18元；12、C11-27-301袁战英27404.95元；13、C11-14-302薛尚真、唐云飞24552.69元；14、C11-24-601袁忠华26988.90元；15、B01-19-104胡志宏、徐丽燕27256.31元；16、C11-25-507薛菁、袁炼24409.51元；17、C11-3-103龚耀平、宋旭39235.91元；18、B01-104-204韩纯星25546.67元；19、B01-11-108袁忠华27418.96元；20、B01-13-201俞宙27573.80元；21、B01-29-607王熙雯21128.74元;22、B02-97-104王文秀、陈丽红125846.03元;23、C11-7-305张波、汪红梅24201.83元；24、C11-20-302丁健、许细兰26890.33元；25、B01-109-104杨颖26387.34元;26、B01-33-508全丽梅26352.65元;27、B01-92-608顾贞珍24594.19元;28、B01-88-603史佩嬿20018.11元;29、B02-99-102林小薇、王海勇115428.83元；30、B01-88-402赵刚、曹艺萍20381.17元；31、B01-29-203王建美20851.24元;32、B01-31-203张禹21049.44元;33、B01-17-108李亚洁、毕磊26987.66元；34、C11-51-603王唯26655.45元;35、C11-8-202倪迪、黄燕燕25057.78元；36、C11-8-201倪正球、倪一城25043.47元；37、C11-33-503顾峰、王晓敏25011.50元；38、C11-5-403王凌、卫春燕25316.25元；39、C11-19-204张兵、李萍24599.75元；40、C11-9-407李宗祥25194.43元;41、C11-39-403张籽潺27536.06元;42、C11-30-604赵金琪38052.45元;43、C11-17-504肖学武、郎美萍38548.79元；44、C11-5-210王红粉、王兴桃27404.95元；45、B01-24-104刘丽娜26279.37元;46、B02-99-103方烈义115358.85元;47、B01-22-103许春平、杨震宇22062.95元；48、B02-93-101金标、何冬云1526**.60元；49、B01-32-204李春红25790.91元;50、B01-17-204薛鑫莹、吴兴海27134.19元；51、B01-102-504徐洁25546.67元；52、B01-27-103周海文21562.39元；53、B01-102-406顾竹芳、李峻21262.07元；54、C11-22-304李锋、刘燕29896.29元；55、B01-10-304王振彬、马晓莉33850.85元；56、B01-92-201汪健24276.67元；57、B01-16-604沈世勇、李惠贤26987.66元；58、B01-88-103许洁、乐震19662.02元；59、B01-99-301胡民福、万建妹24870.73元；60、B01-99-201陈博医24631.37元；61、B01-101-205胡永平、罗建章、罗皓、罗以然24444.96元；62、B01-99-602危德华、沈礼诗21041.86元；63、C11-39-204陈钦荣24306.97元；64、C11-42-210章浩、潘朝爱23954.70元；65、C11-17-201秦世敏、黄祥娥38436.80元；66、C11-18-201唐志刚、陈杏娣26704.54元；67、C11-18-601李桂凤、刘晓光27235.39元；68、C11-17-304刘思涵38603.93元；69、C11-13-301郭贡献24956.75元；70、C11-12-204王虎、包建霄27273.81元；71、C11-21-602倪佳26772.88元；72、B01-12-606曾丽瑛、康林23043.93元；73、C11-34-506曾晓锋25552.23元。上述73套房屋应付佣金共计2,302,684.98元。被告确认73户为原告有效推荐，但对于其是否应支付佣金认为应由法院判决。本院认为，原、被告间的委托合同关系合法有效，双方均应按约履行。现原告已履行了合同义务，被告未按约支付佣金显属违约，原告要求被告支付销售代理佣金的诉请并无不妥，本院予以支持。双方的争议焦点为B01-29-603蔡敏钦户是否为原告的有效推荐客户。原告认为，蔡敏钦是和陈小平一同看房，在原告提供的订购协议上两人的名字均有书写，只在商品房买卖合同上只写了蔡敏钦一人名字，应属原告的有效推荐，符合原、被告双方约定的结佣条件。被告则认为原被告之间有效结算的凭证是三方确认单，三方确认单没有蔡敏钦的名字，原告也未提供蔡敏钦和陈小平两人的关系证明，故该套房屋非原告的有效推荐，不同意结算佣金。本院认为，在三方确认单中虽没有蔡敏钦的名字，但在订购协议客户一栏为陈小平和蔡敏钦两人，且该订购协议中蔡敏钦的身份证号与房屋买卖合同上蔡敏钦的身份证号一致，故应视为原告的有效客户，被告应支付原告该户相应佣金21,108.92元。综上，被告应支付原告佣金总额为2,323,793.90元，扣除被告已支付的预付佣金1,000,000元，被告还应支付原告佣金1,323,793.90元。关于原告主张的逾期付款违约金，被告认为原告没有按照合同约定提供佣金结算和支付的相应凭证，主要为房屋买卖合同，且被告本身也还未从开发商处结算到佣金，故责任在于原告，被告不同意承担逾期付款违约金。本院认为，原合同约定甲方(或开发商)与乙方推介的客户签订正式的《买卖合同》后，应将签订的《买卖合同》复印件予以乙方留存。可见提供买卖合同的义务方是在被告而非原告，因被告怠于履行该义务，导致原告未能结算到佣金，故责任在于被告。合同约定代理服务费用的结算时间为每月10日或之前，结算时甲方应对代理服务费结算明细表加盖公司公章及骑缝章进行确认，确认后的明细表甲、乙双方各执一份。甲方应于每月15日或之前，支付乙方代理服务费至乙方指定账户。届时甲方须一次性支付乙方上个月的销售佣金，相应的佣金补足部分(如有)及溢价奖励等款项。原被告之间对违约金虽未作明确约定，但对佣金的支付时间做了约定即甲方应于每月15日或之前，支付乙方代理服务费至乙方指定账户。现原告以其代理销售的最后一套房屋签署预售合同时间2017年11月9日(C11-17-304刘思涵)的次月即2017年12月16日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款违约金于法不悖，本院予以支持。被告辩称其尚未从开发商处结佣并不能成为其拒付佣金及逾期付款违约金的理由。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海世联盛曜房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海房优圈网络科技有限公司销售代理佣金1,323,793.90元；二、被告上海世联盛曜房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海房优圈网络科技有限公司逾期付款违约金(以1,323,793.90元为基数，自2017年12月16日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,732元，由被告上海世联盛曜房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  倪叶平审 判 员  董 晔人民陪审员  黄国军二〇一九年六月二十七日书 记 员  赵竞斌附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者承担损失等赔偿责任。