湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1028民初302号 原告：贺某某，男，汉族，湖南省安仁县人。 委托诉讼代理人：向婷，湖南瀜泰律师事务所律师。特别授权。 被告：郴州富强房地产开发有限公司。 住所地：湖南省安仁县永乐江镇环城东路。 法定代表人：罗长城，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李志军，湖南宣阳律师事务所律师。特别授权。 原告贺某某与被告郴州富强房地产开发有限公司（以下简称：富强房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，原告贺某某于2019年3月21日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年4月17日在安仁县人民法院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告贺某某及其委托诉讼代理人向婷、被告富强房地产公司的委托诉讼代理人李志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期违约利息164737.5元（暂计算至2019年2月28日，实际计算至交付房屋之日），逾期违约金32947.5元，违约金共计197685元；2、富强房地产公司承担本案诉讼费。事实与理由：2013年8月3日，原被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告位于祥龙商业广场第XX幢XXXX号房屋，该房屋总房款为329475元。原告于购房合同签订当天支付了首付款99475元，2014年1月8日，原告与中国工商银行股份有限公司安仁支行签订个人购房借款/担保合同，向安仁工行贷款23万元，并于2014年2月起按时还银行贷款。2016年11月30日，贺某某取得被告出具的所购房屋价款全额的增值税普通发票。根据购房合同约定，“甲方须于2014年12月28日前，将竣工验收合格并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。……甲方如未按合同规定的期限将该商品交付乙方使用，乙方有权将已交付的房价款向甲方追究违约利息及违约金。按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应另向乙方支付总房价的10%的违约金。”截止目前，被告仍未交付房屋，未提供房屋竣工验收报告。据此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 贺某某为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据： 1、贺某某身份信息；2、企业信用信息公示报告；3、商品房预售合同；4、收据；5、个人购房借款/担保合同；6、借记卡账户历史明细清单；7、湖南增值税普通发票。富强房地产公司向本院提交以下证据：1、建设工程竣工验收报告；2、祥龙商业广场交房确认表。以上证据符合证据规则的规定，本院予以确认。 根据当事人提供的证据，结合庭审调查，本院认定事实如下： 2013年8月3日，贺某某与郴州市富城房地产公司签订《商品房预售合同》。合同约定：贺某某购买郴州市富城房地产开发有限公司开发的祥龙商业广场第XX幢XXXX号房屋，该房屋总房款为329475元。合同签订当天，贺某某支付99475万元，其余房款通过银行按揭方式支付。合同第六条约定，甲方须于2014年12月28日前，将竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期，不须承担违约责任。1、人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害。2、非甲方原因造成的延期。合同第七条约定：除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该商品交付乙方使用，乙方有权将已交付的房价款向甲方追究违约利息及违约金。按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应另向乙方支付总房价的10%的违约金。乙方同时有权终止合同。乙方实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。2018年2月11日富强房地产公司将上述房屋交付给贺某某。 另查明“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案合同约定交房时间为2014年12月28日前。但涉案房屋的实际交房日期为2018年2月11日，按照合同约定均构成违约。2018年2月11日，形成逾期交房事实，且逾期交房时间已超过6个月，违约利息和违约金按照合同第七条约定计算，即最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应向乙方支付总房价的10%的违约金。因此，自2014年12月29日为至2018年2月11日共计37.4个月，违约利息为123223.65元（329475元×1%×37.4个月）;违约金为32947.5元（329475×10%=32947.5）、共计156171.15元，富强房地产公司在法庭提出涉案房屋的违约金过高，请求按该房屋的同地段的房屋租金的130%调整，却未提供涉案房屋相关租金的证据，不能采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由减少的，应以违约金超过造成损失30%的标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因双方在商品房预售合同中明确约定了逾期交房利息及违约金，故应以双方约定的违约损失来确定本案违约金的数额，本院在综合考量原告总购房款的基础上，依据公平合理原则，兼顾各方利益认为违约金过高，应当以违约金超过损失30%为标准适当减少，违约金核减为46851.35元（156171.15元×30%）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告郴州富强房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告贺某某逾期交房违约金46851.35元； 二、驳回原告贺某某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4254元，由原告贺某某承担3254元，被告郴州富强房地产开发有限公司承担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  张斌斌 人民陪审员  谢安林 人民陪审员  许维学 二〇一九年六月二十六日 代理书记员  肖凤娟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任； 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。