湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初1164号原告：湖南鼎臣建材有限公司，住所地湖南省长沙市望城区丁字湾街道太阳山路**湾田国际**栋陶瓷区**。法定代表人：林小山。委托诉讼代理人：邱敏、张凯，湖南大鲲律师事务所律师。被告：长沙市望城区骏发建材商贸行，住所地长，住所地长沙市望城区丁字湾街道湾田国际建材市场陶瓷区**1203v>经营者：李玲娜，女，1978年3月17日出生，住长沙市望城区。被告：宋洋林，男，1970年1月20日出生，住长沙市开福区。原告湖南鼎臣建材有限公司（以下简称“鼎臣建材公司”）与被告长沙市望城区骏发建材商贸行（以下简称“骏发商贸行”）、宋洋林合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南鼎臣建材有限公司的委托诉讼代理人邱敏、张凯和被告长沙市望城区骏发商贸行经营者李玲娜、宋洋林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南鼎臣建材有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告之间签订的《仓储置换协议》；2、判令两被告腾空占用的湾田国际B4栋仓库；3、判令两被告支付自2017年7月1日起至实际腾空之日止的房屋占用费43780.5元（暂计算至2018年12月），并支付违约金5万元以及B4栋9个半月租金21375元；4、判令两被告赔偿原告租金价差损失36400元（2年价差86400元，扣除5万元违约金后剩余36400元）；5、判令两被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告将第三项诉讼请求中9个半月租金21375元变更为42750元。事实和理由：宋洋林与骏发商贸行的经营者李玲娜系夫妻关系。2015年9月5日，原告鼎臣建材公司法定代表人林小山在长沙市望城区湾田国际承租D4栋仓库(现已更名为B4栋),租期自2015年9月5日起至2020年9月4日止。考虑运输便利,林小山向湾田国际C5栋仓库的承租人宋洋林、骏发商贸行提出了仓库置换的要求，双方达成合意后签订了《仓储置换协议》,合同约定宋洋林、骏发商贸行原租用的C5栋仓库交由林小山使用,林小山租用的D4栋(即B4栋)置换给宋洋林、骏发商贸行使用，并提供9个半月免租期,林小山额外支付1万元给宋洋林、骏发商贸行。同时，合同还约定了违约金为5万元,即若违约方为宋洋林与骏发商贸行时,宋洋林、骏发商贸行还需将林小山提供的9个半月免租期的租金缴付。协议签订后,由于两被告需求面积较小,林小山的哥哥林小武又和宋洋林签订了一份《仓库租赁合同》。合同约定林小武承租宋洋林使用的D4栋仓库的一半面积,租金为每月2250元,租期自2016年1月1日起至2016年10月15日止。由于湾田国际要求承租人直接向湾田国际支付租金,因此自2016年10月15日起,林小山向宋洋林支付C5栋租金,宋洋林向林小山支付D4栋一半面积的租金,然后各自向湾田国际缴付自己与湾田国际签订租约仓库的租金。2017年4月左右,湾田国际物业管理处向林小山发出欠缴租金通知函,林小山才得知宋洋林并未缴纳租金,因此开始停止向宋洋林支付C5栋仓库租金。由于宋洋林拖欠租金,湾田国际物管处要求林小山腾空C5栋仓库,林小山无奈之下只能与湾田国际物管处商议承租C5栋仓库。2017年7月1日,林小山向湾田国际承租C5栋仓库。但B4栋仓库仍然由林小山缴付租金给湾田国际,而宋洋林、骏发商贸行仍继续使用其中一半面积,却一直不交付相应租金。林小武多次追讨,宋洋林均以各种理由拖延。2017年8月1日,林小山与林小武注册成立湖南鼎臣建材有限公司,林小山是公司法定代表人，而且原告承续了林小山与林小武就湾田国际C5栋和B4栋仓库的全部权利义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告骏发建材商贸行、宋洋林共同辩称，1、原告于2017年4月19日支付了被告13500元租金后，一直拖欠被告租金14625元未付，湾田一再催缴，原告也没有将拖欠被告租金支付，被告无力帮原告垫交，导致仓库被湾田收回；2、原告每次逾期二十几天至一百多天才支付租金，期间原被告多次核算租金总是算不清楚，开庭时原告又提交了一张2016年1月24日支付13500元租金的收据，即便该收据属实，那么至2017年7月1日C5栋仓库被湾田收回时，原告尚欠被告租金1125元，原告存在违约行为；2、原告在2018年5月4日私自将B4栋仓库锁撬开，更换钥匙，扣押被告的货物，甚至将被告的货物贱卖，严重影响了被告正常经营，因此该期间的租金应由原告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年11月2日，被告宋洋林与李玲娜（骏发商贸行的实际经营者）夫妻二人以案外人熊席平（宋洋林姐夫）、宋小娥的名义与湖南湾田商业管理有限公司签订《仓库租赁合同》，约定租赁3区3-6#栋（简称C5栋）面积为450㎡仓库用来仓储陶瓷，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日，定金为2万元，其中第一、二年免租金（2014年1月1日至2015年12月31日），第三、四年租金为4500元/月，第五年租金为4950元/月，租金支付方式为签订合同时缴纳三个月租金，以后每三个月支付一次，每次提前15天支付下三个月租金。签订合同后，湖南湾田商业管理有限公司按约向两被告交付仓库。2015年9月5日，原告与湖南湾田供应链管理有限公司签订《仓库租赁服务合同》，约定原告租赁B4-1-10302面积为495㎡仓库（以下简称B4栋）用来仓储陶瓷，租赁期限自2015年9月5日至2020年9月4日，定金为25000元，第一年免租金、公共基础设施设备维护费，只需要支付仓储服务费。第二年租金、仓储服务费及公共基础设施维护费等费用为5445元/月，第三、四年费用为5940元/月，第五年费用为6435元/月，租金支付方式为签订合同时缴纳半年的租金，仓储服务费及公共基础设施维护费，以后每半年支付一次，提前15天支付下半年租金，以现金或银行转账方式支付。签订合同后，湖南湾田供应链管理有限公司按约向原告交付仓库。上述C5、B4仓库相邻，为方便使用仓库，2015年12月28日，原告法定代表人林小山（乙方）与被告骏发商贸行、宋洋林（甲方）签订《仓储置换协议》，约定将各自名下的B4栋、C5栋仓库进行永久使用权置换，乙方一次性支付甲方置换金1万元，并让出仓库的免租期9个半月归甲方，置换后所有租金、水电费等其他费用由使用方支付，双方不得拖欠市场方。同时，协议还约定若甲方违约必须支付乙方违约金5万元，并缴付给乙方让出的9个半月租金（租金按市场统一价收取），若乙方违约必须支付甲方违约金5万元。当日，林小山向被告宋洋林支付1万元置换金，宋洋林出具收条一张。置换仓库后，由于两被告的需求面积较小，林小山的哥哥林小武与被告宋洋林于2016年1月签订租赁合同，约定林小武租赁B4栋一半面积225㎡仓库，期限为2016年1月1日至2016年10月15日，租金为2250元/月，一次性付款，林小武负责用铁丝网隔墙。林小武于2016年1月27日向李玲娜支付了全部租金共计21375元。之后，因原被告未向湖南湾田供应链管理有限公司办理备案登记，故原被告约定由各自向对方缴纳实际使用仓库的租金，再由双方向湖南湾田供应链管理有限公司缴纳各自名下登记的仓库租金。仓库置换期间，原告分别于2016年1月24日、6月7日向两被告支付了仓库租金13500元、13500元，后又于2016年12月14日、2017年4月19日向被告支付租金20250元、13500元，以上共计60750元。2017年4月以后,林小山得知两被告未及时向湖南湾田供应链管理有限公司缴纳租金,因此开始停止向被告支付C5栋租金。因两被告自2017年1月1日开始未缴纳C5栋仓库租金等费用，2017年6月30日该仓库被湖南湾田供应链管理有限公司收回，熊席平亦在退租确认书上签字，此时原告尚欠两被告C5栋的租金为1125元。2017年7月1日，林小山（乙方）另行与湖南湾田供应链管理有限公司签订《仓库租赁服务合同》，约定林小山租赁三期区C5栋5-2-12、13号面积为450㎡仓库，租赁期限自2017年7月1日起至2019年6月30日，合同签订时缴纳2万元定金，租金、仓储服务费为8100元/月。C5栋仓库被湖南湾田供应链管理有限公司收回后，两被告的货物一直堆放在B4栋仓库内。2018年5月17日，原告向被告宋洋林发出通知函，告知因被告拖欠了原告自2017年7月1日至2018年5月31日期间租金37215元，原告现在收回该仓库并要求被告于2018年5月19日前清出货物，原告先扣留被告复合地板100件，被告在付清租金后可拖走货物，否则原告于2018年6月20日变卖该货物。但是被告仍占用B4栋一半面积仓库至今。原告于2019年2月25日向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。另查明，原、被告置换仓库时并未将各自与湖南湾田供应链管理有限公司签订的合同交给对方。原告向湖南湾田供应链管理有限公司支付C5栋仓库自2017年7月1日至2018年12月31日期间租金145800元以及B4栋仓库自2016年9月5日至2019年6月4日期间的租金160528.5元。本院认为，第一、原告法定代表人林小山与签订的《仓储置换协议》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法、有效，双方均应严格按合同履行。C5栋仓库因两被告自2017年1月开始长期拖欠租金被湖南湾田供应链管理有限公司收回导致双方签订协议的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，原告主张解除《仓储置换协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。第二、C5栋仓库于2017年6月30日被湖南湾田供应链管理有限公司收回，熊席平亦在退租确认书上签字，那么视为两被告此时应当知道与原告的协议已经无法继续履行，其将货物继续堆放在B4栋仓库无法律依据，故原告主张被告腾空其占用的B4栋仓库的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。考虑到两被告堆放货物的实际情况，本院酌情给予两被告两个月的宽限期限，两被告应于2017年9月1日将B4栋仓库腾空并交还给原告，但两被告却一直占用B4栋仓库至今，故原告主张两被告按照实际使用面积支付仓库占用费的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。关于B4栋仓库占用费的标准，因原告实际缴纳的租金等费用160528.5元比合同约定的数额少，故本院按照原告实际缴纳的金额计算，两被告应支付原告B4栋仓库自2017年9月1日至2019年6月30日仓库占用费为48645元，扣除原告尚欠两被告的仓库租金1125元，两被告还需支付原告仓库占用费47520元，另外还需按2189元每月的标准继续支付仓库占用费直至将B4栋仓库腾空交付给原告之日止。第三、关于违约金5万元及B4栋9个月半月租金21375元的问题。《仓储置换协议》中明确约定了违约责任，因两被告拖欠租金致使C5栋仓库被湖南湾田供应链管理有限公司收回是导致上述协议目的无法实现的主要原因，故被告构成违约，应当承担违约责任。故本院对原告主张被告支付违约金5万元及的诉讼请求，予以支持。至于九个半个月的租金，本院认为违约金5万元已经能够填补给原告造成的损失，因此本院不予支持。关于被告辩称原告每次支付租金都逾期付款二十几天至一百多天不等，原告才是违约方的抗辩理由，本院认为双方并未就支付租金的具体时间进行约定，且C5栋仓库被收回是由于两被告自2017年1月开始就一直未支付租金导致，而此时原告并未拖欠两被告的租金，故被告上述抗辩理由，没有法律和事实依据，本院不予采纳。第四、关于原告主张支付租金价差损36400元。因为该项损失已经超出了被告与原告签订合同时的预见到损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，故本院对原告的该项主张不予支持。关于被告辩称原告扣押、贱卖被告的货物，因此给被告造成巨额损失的抗辩理由，本院认为被告若有相关证据可另行向原告主张，不宜在本案中一并进行处理。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百五十九条之规定，判决如下：一、解除原告湖南鼎臣建材有限公司与被告长沙市望城区骏发建材商贸行、宋洋林签订的《仓储置换协议》；二、被告长沙市望城区骏发建材商贸行、宋洋林于本判决生效后七日内腾空占用的湾田商贸物流园B4栋仓库；三、被告长沙市望城区骏发建材商贸行、宋洋林于本判决生效后七日内向原告支付仓库占用费47520元、违约金5万元，以上共计97520元；若被告长沙市望城区骏发建材商贸行、宋洋林未按上述第二条约定的期限履行义务，则需按2189元每月的标准继续支付仓库占用费直至将B4栋仓库腾空交付给原告之日止；四、驳回原告湖南鼎臣建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1666元，由被告长沙市望城区骏发建材商贸行、宋洋林1278元负担，原告湖南鼎臣建材有限公司负担388元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  孙莉萍二〇一九年六月十八日代理书记员  周 帅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。