江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初858号原告（反诉被告）：江西桂盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91360600662016714L，住所地鹰潭市信江新区桂盛广场。法定代表人：周香梅。委托诉讼代理人：梅静，女，1990年3月15日出生，汉族，住南昌市青山湖区，系该公司员工。被告（反诉原告）：余建强，男，1971年9月14日出生，住鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：张秋亮，江西融冰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宇飞，江西融冰律师事务所律师。原告（反诉被告）江西桂盛房地产开发有限公司（以下简称桂盛公司）与被告（反诉原告）余建强商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2019年5月8日开庭审理。原告桂盛公司（反诉被告）委托诉讼代理人梅静，被告（反诉原告）余建强委托诉讼代理人张秋亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂盛公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付购房余款242530元及违约金（违约金以242530元为基数，按月利率2%计算承担逾期付款违约金，从2015年6月18日起暂计算至2019年4月10日止，应付违约金为221968元，之后违约金以基数242530元从2019年4月11日起按月利率2%计算至付清房款日止）；2、判令原告对011820号、011822号房屋在拍卖、变卖所得的资金享有优先受偿权；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告余建强于2015年6月2日购买桂盛广场011820号、011822号房屋，至今尚有购房余款242530元未支付，原告多次催要，但被告一直未支付，故原告诉至法院，望判如所请。被告余建强辩称，原被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按期履行合同义务。合同签订前，原告与案外人余某协商一致，以原告欠付案外人余某的工程款抵扣购房款，被告在原告与案外人协商一致后，签订了购房合同，被告余建强的付款义务已经履行完毕。原告诉称被告尚欠242530元购房款与事实不符，且原告从未向被告催要过购房款，足以证明被告已支付完毕购房款，及时被告尚欠购房款，原告现在起诉也已经超过诉讼时效。原告出售的房屋未竣工验收，原告未按期履行交房义务，已严重违约。原告经营状况恶化，根据法律规定，被告享有不安抗辩权，有权拒绝支付余款。现原告支付尾款时间届满，被告交房时间届满，双方负有同时履行义务，没有先后顺序，根据法律规定，被告也有权拒绝支付尾款。反诉原告余建强诉请，1、判令原告向被告立即交付经竣工验收合格的桂盛广场的1820室、1822室商品房；2、判令原告立即为被告办理桂盛广场1820室、1822室商品房权属转移登记手续；3、判令原告向被告支付延期交房违约金及损失120000元（按每月3000元标准自2015年12月31日起支付至2019年4月30日止，之后按每月3000元计算至实际交房之日止）；4、由反诉被告承担反诉费用。事实与理由：2015年6月9日，原被告签订了《鹰潭市商品房买卖合同》二份，合同约定了原告以246035元、246495元的价格将桂盛广场1820室、1822室出售给被告，被告于2015年6月2日之前分别支付首付款126035元、126495元，其余办理按揭。原告在2015年12月31日将经竣工验收合格的房屋交付给被告，自房屋交付之日起360日内办理权属转移登记手续。合同签订之后，被告分别支付了首付款126035元、126495元，其余办理按揭，如按揭不能成功，则以案外人余某工程款抵扣购房款，案外人余某与原告均表示同意，至此被告已经履行了全部房款支付义务。约定的2015年12月31日交付届满之日，原告未能将上述房屋交付给被告存在严重违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据为：证据一、原告营业执照复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据二、《鹰潭市商品房买卖合同》，证明原告与被告之间存在买卖关系，被告违约的事实以及被告应支付的违约金及利息支付标准；证据三、EMS邮寄单，证明原告催收过被告购房余款。证据四、《铝合金幕墙制作安装工程合同》、《建设工程消防验收意见书》、《主体结构工程验收记录》、《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》、《工程竣工验收备案表》，证明不存在以工程款抵扣购房款的事实以及房屋质量没有问题，被告不存在不安抗辩权。被告对原告提交的证据一、二、三均无异议，本院予以采信。被告对原告提交的证据四有异议，认为证据不是真实的，且验收的时间均超过了合同约定的交房时间。本院认为被告对证据四的真实性有异议，但未提供相应证据，本院对涉案房屋现已经过消防验收、竣工规划合格、主体验收合格并已报送备案的事实予以确认。被告余建强（反诉原告）申请证人余某出庭作证，证明原告与案外人余某协商一致，以案外人余某的工程款抵扣被告余建强的购房款。本院经审查，案外人系被告的亲弟弟，且仅有案外人的言词证据，本院对以工程款抵扣购房款的事实不予采信。原被告在反诉中提交的证据同本诉中证据相同，质证意见一致。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月9日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了两份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告位于鹰潭市信江新区桂盛广场1820室、1822室的房屋，总价款分别为246035元、246495元，在签订合同当日支付分别首付款126035元、126495元，剩余房款办理按揭贷款。出卖人于2015年12月31日前将经竣工验收合格并在当地主管部门备案后的商品房交付买受人使用。合同第六条约定除不可抗力外，出卖人如未按本合同第五条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，买受人有权向原告追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算。如果超过上述约定期限的，买受人按补充协议追究出卖人违约责任。第七条约定买受人如未按本合同第三条规定的时间付款，逾期在15日内的，出卖人有权追究买受人逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期存款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，买受人应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期存款利率计算，买受人还应每日按应付房价款的千分之二向出卖人支付违约金。同时，原、被告在合同补充协议中约定，买受人必须在签订合同之日起10日内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行按揭所需的全部真实材料如银行没有按揭规模的出卖人不追加买受人责任，待出卖人另行通知，买受人但不能超过10日内到银行办理按揭手续，否则视为逾期付款，买受人应按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。双方同意本合同第六条变更为出卖人如未按本合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同最后交付期限超过90日后的第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付房款万分之一点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一点五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已付房款万分之一点五的违约金。将合同第七条变更为买受人未按本合同规定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际金额支付款之日止，买受人按月向出卖人支付逾期付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的万分之一点五按月向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按月向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金等内容。合同签订之后，被告支付了首付款之后，尚有240000元购房款未付也未办理按揭贷款手续。本院认为，原、被告签订的两份《鹰潭市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按期履行合同义务。本案中根据原、被告签订的合同，被告应在签订合同之日起10日内，也即应在2015年6月19日之前办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，但被告在签订合同之后一直未办理银行按揭手续也未支付剩余房款，被告应承担违约责任。原原、被告在合同补充协议中约定违约金的支付标准为按月支付逾期付款万分之一点五，故被告应以未付房款为基数按万分之一点五的标准按月向原告支付违约金。被告主张原、被告与案外人余某达成一致，以案外人余某的工程款抵扣被告的购房款，但被告现提交的证据不足以证明原、被告之间达成了该意见且原告不予认可，故对被告的主张不予采纳。故对被告反诉要求原告向被告交付房屋、办理权属转移登记手续并支付违约金及损失的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告余建强应于本判决生效后十日内向原告江西桂盛房地产开发有限公司支付购房款240000元及违约金（违约金从2015年6月20日起以剩余购房款240000元为基数按月万分之零点五计算至付清房款之日止）；二、驳回原告江西桂盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告余建强的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8467元（原告已预交），减半收取计4233.50元，由原告江西桂盛房地产开发有限公司负担1412元，由被告余建强负担2821.50元。反诉案件受理费4963元（被告已预交），减半收取计2481.50元，由被告余建强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  邵金华二〇一九年六月十一日书记员  刘杨洋附与本案有关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。