大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0203民初2728号原告：刘爱萍。委托诉讼代理人：丁转英，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兆彤，广东普罗米修（大连）律师事务所实习律师。被告：大连欧美亚房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区。委托诉讼代理人：刘波。被告：西静。委托诉讼代理人：于彬，辽宁众义律师事务所律师。被告：宋春红。委托诉讼代理人：张光宇，辽宁兴中律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思佳，辽宁兴中律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行有限公司大连分行，住所地大连市沙河口区。委托诉讼代理人：于安文，辽宁梅隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎文萍，辽宁梅隆律师事务所律师。原告刘爱萍与被告大连欧美亚房地产开发有限公司（以下简称欧美亚公司）、西静、宋春红、第三人上海浦东发展银行有限公司大连分行（以下简称浦发银行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘爱萍及其委托诉讼代理人丁转英、刘兆彤，被告欧美亚公司的委托诉讼代理人刘波，被告西静的委托诉讼代理人于彬，被告宋春红及其委托诉讼代理人张光宇，第三人浦发银行的委托诉讼代理人于安文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告欧美亚公司于判决生效后30日内向原告提供商品房备案所需的合同原件，协助原告办理备案登记并提供与实际购房款金额同等的发票以及其他办理备案登记和产权登记需要的手续文件，并配合原告办理房屋产权证，并承担办证时应由买卖双方承担的相关税费；2.判决被告欧美亚公司承担迟延办理产权证的违约金277035元，从起诉日起倒推3年每日253元的标准计算；3.判令被告西静、被告宋春红共同对案涉房屋产权登记在原告名下、双方应承担的税费以及逾期办证违约金（即起诉第一项以及第二项请求）承担连带责任；4.判令被告欧美亚公司、被告宋春红、第三人浦发银行在本案判决生效后10日内办理注销商品房备案登记注销抵押登记并办理申请解除案涉房屋的查封手续。事实和理由：2011年8月，原告刘爱萍以全款2534160元购得被告欧美亚公司开发位于大连市西岗区房屋。全款付清之后，被告欧美亚公司不给合同条件、不开具全额发票，原告多次沟通均无效，后原告发现该房屋已经备案登记在被告宋春红的名下，并在第三人浦发银行处做了抵押贷款。从2011年8月至今，原告一直实际占有使用该房屋，并多次找到三被告解决此事，2011年11月11日，被告欧美亚公司与原告签署《三方备忘录》，被告宋春红出具《申明》二被告均表示银行的债务由他们负责还清。2012年6月29日，被告欧美亚公司与原告签署《赔偿协议》，被告愿意承担赔偿责任以及办理产权证的相关费用。2012年10月27日以及2014年3月29日，被告西静分别出具书面文件，愿意以借款方式承担原告的购房款损失直至房屋产权证办理后，此后，被告仍拖延不予解决，故原告依法提起诉讼，请求法律渊源维护原告的合法权益。被告欧美亚公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。宋春红贷款是真实的，后来发生的一系列问题欧美亚也不知道怎么回事，我们也不清楚。关于原告的民事诉讼第一节事实，关于我公司与宋春红的买卖购房合同所在银行贷款为公司所用是真实的，我公司原财务总监西静又将该房屋出售给原告，又以公司名义给原告写出保证，但我公司财务至今也未收到此款项，无法证明其真实性。综上所述，既然款项直接进入个人账户，我司认为跟公司没有任何关系，属个人行为。被告西静辩称，不同意原告的诉讼请求，对原告今天的变更诉讼请求，我们认为诉讼请求的请求是不明确的。2、针对原告对我当时人西静的诉讼请求，我们认为原告没有任何的事实和法律依据，本案原告起诉的是房产买卖纠纷，是原告与被告欧美亚公司之间关于房屋买卖的法律关系。原告与西静之间没有任何的关于房屋买卖中发生抵触权的相关约定。因此我们认为原告主张西静承担相关的违约责任没有任何的合同或者协议的约定，也没有对违约进行约定，因此我们认为原告起诉西静没有事实和法律依据。被告宋春红辩称，不同意原告诉讼请求，具体理由如下：1.被告宋春红系案涉争议房屋产权人，并经房屋管理部门登记公示，具有法律效力。原告刘爱萍作为案涉房屋买方，并未与被告宋春红签订房屋买卖合同及其他协议，而是与被告欧美亚公司签订房屋买卖合同，其房屋过户不能的法律责任，应当由被告欧美亚公司和原告自行承担，与被告宋春红无关。2.被告宋春红与被告欧美亚公司的法定代表人西庆国及西静西亲属关系，当时被告宋春红刚大学毕业，根本无钱购买房屋，是西静因急需用钱向银行贷款，找到被告宋春红帮忙，被告宋春红说自己没钱，西静当时说你要你同意就行，后来被告去银行贷款签字时才知道是以自己名义购买房屋，获得银行资金。被告宋春红购买房屋的出资是由西静负责办的，每月还房贷也是由其负责，西静当时也承诺不会给被告宋春红造成任何损失，被告宋春红也提出如果案涉房屋需要我本人办理任何事情，必须得我本人签字同意，以保证我的利益不受损害。后来西静没有按时还款，被告宋春红怕担责任还为该房屋偿还六期贷款，但因为后来没钱就没再还款。对于案涉房屋，被告宋春红只是名义产权人，实际产权人为欧美亚公司。但是对于原告与被告之间达成的房屋买卖合同，未经被告宋春红本人同意并签字，由此产生的违约损害赔偿责任，应当由原告与被告自己承担，与被告宋春红无关。3.原告刘爱萍与被告欧美亚公司签署房屋买卖合同及支付价款的事实，被告宋春红也是事后知道的，被告宋春红当时也同意配合刘爱萍办理过户手续，也出具了本人的《申明》，但是原告还要求被告宋春红签署三方备忘录及解除合同时，被告人本人没有同意，而是考虑一下，因为当时被告宋春红本人也怕承担责任，而且当时他们就房屋过户等问题还没有协商好，我就说等你们协商好了，我在考虑是否签字，再后来他们就没有找过被告宋春红。原告与被告欧美亚公司签订房屋买卖合同，将款打入西静个人账户，由此产生因为欧美亚公司资金紧张不能按时还款过户纠纷造成的损失，原告是受害者，被告宋春红本人也是受害者，因为被告宋春红与被告欧美亚公司共同向浦发银行承担还款责任，对此，被告宋春红保留相关诉讼的权利。但是，对于原告造成的损失，因是与欧美亚公司签订的房屋买卖合同及补充协议，不能按时过户给原告造成的损失，应该由欧美亚公司及西静负责，与被告宋春红无关。综上所述，答辩人宋春红不同意原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。第三人称，不同意原告的诉讼请求，第三人认为原告与欧美亚签订的商品房买卖合同应该是无效的。宋春红与欧美亚签订了商品房买卖合同也在第三人处办了按揭贷款，商品房买卖合同依法在房产交易中心办理了备案登记，并且也办理了抵押登记，上述的商品房买卖合同和抵押合同依法有效。在抵押期间，未经抵押权人也就是第三人的同意，对案涉房屋进行买卖，根据法律规定，该买卖合同无效。经审理查明，原告与被告欧美亚公司曾签订《商品房买卖合同》，约定原告购买西岗区八一路210-36号中华名城01区45号楼1-1-1房屋，但原告和欧美亚公司均未能提交合同原件，无法确认合同其他条款及签订时间。原告和欧美亚公司于2011年8月签订“备忘录”，确认总房款为2534160元。双方另签订一份“备忘录”，时间不详，双方“对该合同第十五条第2款进行调整如下：买受人不退房，出卖人按每日253元向买受人支付违约金”。该二份“备忘录”均加盖欧美亚公司财务专用章。欧美亚公司于2011年8月23日向原告出具“委托收款书”，要求将购房款汇入西静在中信银行西岗支行的个人账户。原告于2011年8月26日将1984160元转入西静个人账户。原告另提交“商品房定金单”复印件及“收款收据”复印件，欲证明给付欧美亚公司购房款55万元，但未能提交证据原件，也无其他证据予以佐证。案涉房屋于2011年9月交付原告。原告和欧美亚公司于2012年6月29日签订《赔偿协议》，确认案涉房屋在出售前已由开发商在浦发银行作为抵押导致产权一直无法办理，双方协商达成协议：甲方将其自行开发的中华名城小区内45号楼下60、61号车库作为经济赔偿赔给乙方，并保证原购买的房屋在2012年10月31日前办理完房地产备案手续，如甲方违约，则全额退还乙方购房款及装修费用，并按相关法律条款规定进行赔偿。若因迟办产权而产生其他办证相关费用由甲方承担。西静于2012年10月27日向原告出具“借条”，确认刘爱萍2011年8月购买案涉房屋，因房屋设定银行贷款未能按约定办理房屋产权证，为保障刘爱萍权益，约定：1、在该房屋产权证未办理至刘爱萍名下前，西静以个人名义确认向刘爱萍借款人民币253万元；2、待该房屋产权证办理至刘爱萍名下，视为借款已还清，本借条作废。西静于2014年3月29日出具书面说明，称原告当日来公司解决房子问题，公司争取于2014年6月底之前解决。另查，欧美亚公司和宋春红于2008年5月20日签订《商品房买卖合同》，欧美亚公司将案涉房屋出售给宋春红，购房款3209936元，首付款969936元，其余2240000元通过银行按揭贷款支付。同日，欧美亚公司出具969936元购房款发票。2008年6月18日，宋春红与浦发银行签订《个人购房借款合同》和《个人借款抵押合同》，约定浦发银行向宋春红提供贷款224万元，用于购买案涉房屋，贷款期限30年，案涉房屋作为抵押担保。2008年6月24日，浦发银行将224万元掉支付给欧美亚公司。宋春红于2011年11月11日出具“申明”，内容为“中华名城45号1单元1楼1号，房屋已经出售给刘爱萍，钱款已收，银行的债务由宋春红本人承担，与刘爱萍无关，特此证明”。又查，浦发银行诉宋春红、欧美亚公司金融借款合同纠纷一案，经大连市中山区人民法院调解并于2018年4月16日出具（2018）辽0202民初799号民事调解书，当事人自愿达成协议：解除《个人购房借款合同》和《个人借款抵押合同》，宋春红偿还浦发银行借款本金1468428.79元并支付利息、罚息，欧美亚公司承担连带清偿责任，浦发银行放弃其他诉讼请求，等等。案涉房屋于2008年5月23日办理商品房合同备案，登记买受人为宋春红，于2008年6月23日办理抵押权预告登记，抵押权人为浦发银行，于2018年6月25日被大连市中山区人民法院查封。本院确认的上述事实，有原告提交的备忘录、申明、赔偿协议、借条、委托收款书、银行转账凭证、楼宇验收交付书、民事调解书，第三人提交的商品房买卖合同、个人购房借款合同、个人借款抵押合同、个人贷款借款凭证、房屋信息查询卡，及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经本院审查，可以采信。本院认为，原告主张与欧美亚公司存在商品房销售合同关系，但其未能提供《商品房买卖合同》原件，其提交的复印件未得到欧美亚公司的认可，无法依据该复印件确定双方的权利义务关系。从双方签订的“备忘录”可推测出原告购买的房屋为西岗区八一路210-36号中华名城01区45号楼1-1-1，购房款应为2534160元。关于已付的购房款，现有证据仅能证明原告支付了1984160元，其余款项的给付依据不足。此外，双方于2012年6月29日签订《赔偿协议》，欧美亚公司承诺在2012年10月31日前为原告办理完房地产备案手续，如违约，则全额退还原告购房款及装修费用，并按相关法律条款规定进行赔偿。根据该《赔偿协议》，双方约定的欧美亚公司承担违约责任的方式为退还购房款、装修费用及其他法定赔偿金，即解除合同。现原告提出的各项诉讼请求均是以继续履行合同为前提，与《赔偿协议》的约定相悖，且案涉房屋现已被查封，无法按原告的主张办理产权登记。原告要求宋春红、浦发银行办理申请解除房屋查封手续，其目的实为阻止大连市中山区人民法院对案涉房屋的执行，原告应通过执行异议程序主张权利。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告刘爱萍的诉讼请求。案件受理费5456元，由原告刘爱萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙晓君人民陪审员  高 岩人民陪审员  广 莉二〇一九年六月二十日书 记 员  董 月