河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0802民初2161号原告闫桂华，女，1971年3月21日出生，汉族，住内蒙古赤峰市宁城县。委托代理人景国富，河北德律律师事务所律师。被告承德丽水房地产开发有限公司，住所地住承德市双桥区义泰兴**楼****房，统一社会信用代码91130805567352779G。法定代表人蒋茂岐，职务经理。委托代理人孙湘怡，河北骥腾律师事务所律师。委托代理人陈泽华，河北骥腾律师事务所律师。原告闫桂华与被告承德丽水房地产开发有限公司（以下简称丽水公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人景国富，被告的委托代理人孙湘怡、陈泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告承继的唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司签订商品房预约协议书，约定购买卧龙山庄B1号楼3单元303室房屋，原告支付部分购房款。后被告在承继了上述公司的权利义务后与原告就该房屋签订了商品房认购协议，原告向被告交清全部房款。被告未按约定时间交房。现被告将将房屋加价销售，属于合同的变更，原告认为商品房预约协议书是商品房买卖合同，要求按预约协议书执行，故原告诉至法院，请求确认原、被告签订的卧龙山庄商品房认购协议合法有效，被告履行交房义务；由被告向原告支付违约金至交付房屋之日止；由被告向原告支付律师代理费1万元；被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、原告与唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司签订的卧龙山庄预约协议书及与丽水公司签订的卧龙山庄商品房认购协议书。2、房款收据。3、（2015）承民初字第00015号民事判决书节选，证明丽水公司取得本案所涉地块的土地使用权。4、大石庙镇庄头营村委会与唐山嘉润房地产开发有限公司签订的解除协议、大石庙镇庄头营村委会与丽水公司签订的协议书、庄头营村委会关于卧龙山庄项目建设单位变更的证明、案外人王景辉与丽水公司签订的卧龙山庄商品房认购协议书，证明丽水公司承继唐山嘉润房地产开发有限公司开发卧龙山庄小区中的权利义务。5、委托代理合同，证明原告委托律师产生的律师费用被告应予承担。6、双桥区政府关于庄头营村卧龙山庄项目建设单位变更的说明，证明被告现可以办理相关手续。7、丽水公司于2013年作出的关于卧龙山庄业主提出问题的回复、2015年向业主出具的承诺书、2018年向卧龙山庄B区业主发出的通知两份，证明丽水公司在原认购协议基础上要求涨价，变更合同。8、丽水公司在承德晚报上刊登的公告，证明被告侵犯原告合法权益。被告辩称，唐山嘉润房地产开发有限公司与丽水公司均未取得卧龙山庄项目商品房预售许可证，其与原告签订的卧龙山庄预约协议书因违反法律禁止性规定而无效，双桥区法院多份生效判决支持了上述观点。因预售协议无效，原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求无法律依据。原告要求被告承担律师代理费的诉讼请求无事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。被告向本院提交下列证据：（2014）双桥民初字第1456号、第1666号、第1700号、第1882号、第1883号民事判决书，（2018）冀0802民初1055号民事判决书、（2018）冀08民终4096号民事判决书，证明市中院、双桥区法院做出的多份生效判决均认定卧龙山庄预约协议书为无效协议。经庭审质证，被告对原告提交的1-8号证据均有异议。原告对被告提交的证据真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。经审核认定，原告提交的1、2、4号证据与被告提交的1、2号证据具有证据效力，本院予以采纳。原告提交的3号证据欠缺证据形式要件，5、6号证据不能达到其证明目的，7、8号证据与本案缺乏关联性，上述证据本院不予采纳。被告提交的证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述及上述有效证据，本院审理查明事实如下：2008年7月9日，承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会与唐山嘉润房地产开发有限公司签订《合作开发建设协议书》，约定双方合作进行改造工程，即卧龙山庄小区工程。2010年，原告与被告承继的唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司签订商品房预约协议书，约定购买卧龙山庄B1号楼3单元303室房屋，原告向其支付部分房款。2012年8月8日，大石庙镇庄头营村村民委员会与唐山嘉润房地产开发有限公司签订解除协议，解除双方关于改造项目签订的《合作开发建设协议书》及《关于建设卧龙山庄小区一期工程开发补充协议》。2012年8月9日，大石庙镇庄头营村委会与丽水公司签订协议书，约定丽水公司接续唐山嘉润房地产开发有限公司完成改造项目的开发建设，丽水公司承继改造项目，唐山嘉润房地产开发有限公司所产生的权利义务由丽水公司承继。后被告丽水公司与原告签订卧龙山庄商品房认购协议书，原告向被告丽水公司交纳了剩余全部房款。被告至今未取得商品房预售许可证明。本院认为，被告承继了唐山嘉润房地产开发有限公司在改造项目中的权利义务，其为本案的适格被告。原告关于《中华人民共和国物权法》第十五条作为上位法及新法应优先于《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条而适用的辩论意见,本院认为，根据《中华人民共和国立法法》的规定，在不同效力等级的法律规范或同等效力不同时期制订的法律规范对同一事项的规定发生冲突时，依据上位法优于下位法、新法优于旧法原则适用法律。而《中华人民共和国物权法》第十五条与《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定并非针对同一情形，不存在适用抵触。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效……”，《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效……”该规定是对未取得商品房预售许可而订立的商品房预售合同效力的明确认定，属于《中华人民共和国物权法》第十五条中法律另有规定的情形，亦属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条确定的效力性强制性规定。本案被告至今仍未取得商品房预售许可，原、被告签订的商品房认购协议书违反法律强制性规定，归于无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因此原告依据认购协议要求被告交付房屋并给付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告承担律师代理费10000.00元的诉讼请求，首先，原告除委托代理合同外未提交其他证据证明律师代理费已实际发生；其次，《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》规定当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方直接损失的，人民法院可根据具体情况对无过错方提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持，而本案被告在诉讼中并不存在上述情形，因此对原告该项诉讼请求，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原、被告签订的商品房认购协议书无效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5748.00元，由原告承担;保全费1662.00元，由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  王志刚审 判 员  王亚娟人民陪审员  陈延伟二〇一九年六月二十七日书 记 员  佟佳月