湖南省株洲市荷塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0202民初945号 原告：株洲市银杏实业有限责任公司，住所地：株洲市荷塘区新华东路**流芳园综合楼7、8号门面。 法定代表人：杨询，系该公司经理。 特别授权委托代理人：刘文胜，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。 被告：张为，男，1981年11月9日出生，汉族，住湖南省株洲县淦田镇。 特别授权委托代理人：吴继宗，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。 原告株洲市银杏实业有限责任公司（以下简称银杏公司）与被告张为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告银杏公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告2014年10月1日签订的《租赁合同》已解除；2、判令被告立即将《租赁合同》所涉的租赁物交还给原告；3、判令被告支付拖欠的租金及其他费用共计1136938.27元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月14日，原告与被告签订《银剑山庄租赁合同》，该合同就被告租赁原告的银剑山庄进行餐饮等服务作了明确具体的约定。由于被告自身原因，山庄经营状况一直不太好，长期拖欠原告租金。在被告的一再要求下，原、被告于2014年10月1日将《银剑山庄租赁合同》进行了部分修改，在原合同的基础上重新签订了一份《租赁合同》，原《银剑山庄租赁合同》于2014年10月1日提前终止。新签订的《租赁合同》将租赁期延长到2019年9月30日，将租金由原来的每年80万元调整为合同期内前两年租金为每年30万元，后三年租金为每年40万元。在被告经营问题上，原告已做到仁至义尽，但被告却依然没有按期足额向原告缴纳租金，截止2018年5月15日止，被告共欠原告租金1043352元。为了督促被告按期支付租金，原告无数次采取口头、书面等形式向其催讨租金，但毫无效果。在此情况下，原告不得不依据合同第五条的约定，于2018年5月15日向被告送达了《关于解除租赁合同的通知》，被告也于当天收到该通知。根据法律规定，原、被告之间的租赁合同关系已于2018年5月15日解除。自2018年5月15日解除合同至今，被告既没有向原告支付分文租金，也没有按合同约定将涉案租赁物交付给原告。原告将银剑山庄出租给被告并签订《租赁合同》的目的是想通过出租山庄获取租金，这是租赁合同的根本属性，也是租赁合同的根本目的。被告自租赁以来，长期拖欠原告巨额租金的行为已构成根本违约，其行为使原告签订合同的目的无法实现，并给原告带来了巨大的经济损失。为了维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被告张为辩称：1、涉案租赁合同属于无效合同，原告无权单方面解除，由于租赁合同无效，不应按照合同约定支付租金，请求法庭参照第一份苗圃与原告签订的租赁合同中的标准支付租金；2、涉案房屋于2015年纳入市政公园规划，2018年相关政府部门已经下达正式的文件，2019年已经正式被拆迁，不存在将租赁物交还的情况；3、原告交付的房屋从一开始就有一半属于危房，完全无法使用，该部分不应当支付使用费；4、2017年1月，原告已经缴纳了177824元的房屋使用费，还交了50000元电表垫付费用，应当予以抵扣。因涉案房屋租赁合同无效，且导致合同无效的原因在于原告，装饰装修的损失及改造的费用应当予以赔偿或者抵扣。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的2014年租赁合同，被告质证对真实性无异议，对合法性有异议，认为该合同应当属于无效合同，涉案土地属划拨性质，涉案房屋没有规划许可，第一份与苗圃的租赁合同截止时间至2017年7月24日，从2017年7月25日至2019年9月30日均超过了原租赁合同的租赁期限。本院对该证据的真实性予以认定； 2、原告提交的2012年4月租赁合同，被告质证对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为与本案无关。本院对该证据的真实性予以认定； 3、原告提交的关于解除租赁合同的通知，被告质证对真实性无异议，对合法性有异议，认为涉案租赁合同无效，原告无权解除。本院对该证据的真实性予以认定，证明目的将综合其他证据予以认定； 4、原告提交的山庄所欠租金情况，被告质证仅认可垫付了煤气费，其他异议为三性均有异议，认为双方均没有签字盖章，2014年10月之前的费用，双方已结清。原告主张垫付的水费、餐费等未提交任何证据予以佐证。因原告提交的所欠租金情况系原告单方面制作，被告又不予认可，本院对该证据不予认定； 5、被告提交的证据、场地租赁合同，原告质证未提供原件，真实性无法确认，对关联性、合法性有异议，即使该份证据是真实的，也与本案无关联，且被告在签订二份租赁合同时均知道是划拨土地。因原告自认与株洲苗圃于2009年签订了租赁合同，租期8年，故对该证据的真实性予以认定； 6、被告提交的证据3《临时建设工程规划许可》、4《公安行政处罚决定书》、5《责令改正通知书》，原告质证对真实性无异议，对关联性有异议。本院对证据3予以认定，证据4、5与本案无关联，不予认定； 7、被告提交的证据6现场照片，原告质证对三性均有异议。因无法确认照片的来源，本院不予认定； 8、被告提交的证据8被告给原告的函，原告质证对真实性无异议，但该函的内容不属实，且被告是在收到原告的解除租赁合同通知后才向原告送达的函，无法达到被告所要证明的目的。本院对该证据的真实性予以认定，证明目的将综合其他证据予以认定； 9、被告申请证人袁智立、张顺芳的证言，原告质证证人与被告系朋友关系，且房屋装修问题与原告无关，无法达到被告所要证明的目的。该两位证人均证明客房和棋牌室不能正常使用，且原告自认客房和棋牌室一直存在漏水，2016年年底处于危房状态，与证人证言相互印证，本院予以认定； 10、被告提交的证据10垫付电表立户票据，原告质证对三性均有异议。本院认为改造是事实，予以认定； 11、被告提交的证据11房屋使用费交纳凭证，原告质证对真实性无异议，但认为与本案无关。该收据上盖有原告公章，且发生在租赁合同期内，本院予以认定； 12、被告提交的证据12《通告》、13《关于推进新苗公园建设协调工作问题的函》，原告质证对真实性无异议，但认为与本案无关。该证据与本案无关联，本院不予认定； 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2009年7月25日，株洲市苗圃（甲方）与原告银杏公司法定代表人杨询（乙方）签订了《场地租赁合同》，合同约定：……，三、租赁场地：位于新苗路，面积24642平方米。四、租赁用途：该场地为国有划拨土地，乙方仅限于用于休闲山庄开发用途，未经甲方书面同意，不得擅自改变用途。五、租赁期限：八年，自2009年7月24日起至2017年7月24日止。六、租赁期租金及租金支付方式：租金标准为贰万元每年，三年以后租金按20%递增，乙方须于每租赁年度开始第一个月内以现金方式支付当年租金。八、甲方权利、义务：5、甲方应支持乙方在获得必需的法定批准后，在承租的土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物。九、乙方权利、义务：7、承租期内，无权将土地出租、转借、转让给第三方或和其他租户交换土地。2011年5月4日，株洲市规划局向株洲市苗圃发放临时建设工程规划许可证，准许株洲市苗圃在新苗路建设办公楼、食堂等工程项目。临时许可证备注两年后自行失效或按规定时间失效，如因情况特殊，由保证单位提出申请，按规定程序重新办理手续。2012年4月14日，原告银杏公司（甲方）与被告张为（乙方）签订《银剑山庄租赁合同》，租赁合同约定：……，第二条、租赁期限：租赁期限五年。自2012年4月14日起至2017年4月13日止；第三条、租金、保证金及其他费用：租金定为每年人民币捌拾万元整。2014年10月1日，原告银杏公司（甲方）与被告张为（乙方）重新签订了《租赁合同》，合同约定：……，第二条、租赁期限：五年，自2014年10月1日至2019年9月30日止；第三条、租金、保证金及其他费用：租金自2014年10月1日开始起算，第一年、第二年租金为每年300000元，第三年、第四年、第五年租金为每年400000元；乙方须于本合同签订之日向甲方交纳履约保证金贰拾万元。如乙方无违约或欠付租金、费用等情况，合同期满十日内，甲方将该保证金一次退还乙方（不计息）。本合同期限届满前，乙方中途退出，单方解除合同的，须向甲方支付违约金贰拾万元，甲方可直接扣除保证金充抵违约金；水、电、燃气费等费用，未包括在租金之内，由乙方按时交纳，不得拖欠；第四条、双方的权利和义务：租赁期间，如出现房屋建筑等设施工程质量问题，甲方负责修缮，并保证乙方正常使用；乙方须依约缴纳租金及其他费用，不得拖欠；乙方进行装修、改造等须经甲方书面同意，并将相关图纸、资料报甲方备案；第六条、特别约定：合同终止、合同解除时，凡乙方装修、改造内容中，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修或添附设施、装修物，乙方不得擅自拆除，应一并无偿移交给甲方。属于乙方的可移除的设施、设备乙方可自行处理。签订合同后，被告向原告支付了履约保证金20万元及租金177824元。自2014年10月1日起至2018年4月30日止，被告共欠交租金1055509元（1233333元-177824元）。2015年5月，为解决用电用水独立供应，被告张为支付用电安装费用5万元。另原告银杏公司为被告垫付燃气费29561.77元。 2018年5月15日，因被告拖欠租金，原告向被告发出书面通知，解除双方于2014年10月1日签订的《租赁合同》。 另查明，被告租赁的银剑山庄总用地面积29672.63㎡，共有6处房屋，总建筑面积为2095.06㎡。1、2号用于餐厅，3号用于会议室，4号用于棋牌室（面积为343.244㎡），5号用于客房（面积为435.72㎡），6号用于门岗。棋牌室和客房存在漏水问题，不能正常使用，2019年2月份，由于该两处房屋年久失修，有安全隐患，已被拆除。 再查明，2019年5月16日，株洲市苗圃向本院递交《情况说明》，内容为：2009年7月25日，我圃与株洲市银杏实业有限责任公司签订了《场地租赁合同》。该合同期限为2009年7月24日起至2017年7月24日止。合同到期后，我圃虽然没有与株洲市银杏实业有限责任公司续签书面租赁合同，但我圃与银杏实业有限责任公司之间存在事实合同。另外，株洲市银杏实业有限责任公司与张为签订的合同是经过我圃同意的，我圃对《租赁合同》的所有条款没有异议。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。现就原、被告所争议的焦点分析如下： 一、原、被告双方签订的《租赁合同》是否有效？ 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效……。本案的租赁物于2011年5月4日由株洲市规划局发放临时许可证，该证两年后自行失效或按规定程序重新办理手续。但在法庭辩论终结前，原告未提供重新批准建设的手续，故原、被告于2014年10月1日签订的《租赁合同》中的租赁物已超过临时许可期限，为无效合同。 二、被告是否应当支付房屋占有使用费即租金？ 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案的《租赁合同》虽然无效，但被告应当支付房屋使用费。 三、被告应向原告支付房屋使用费及其他费用的金额？ 2009年7月25日，株洲市苗圃与原告银杏公司签订了《场地租赁合同》，约定：“租赁期限：八年，自2009年7月24日起至2017年7月24日止”。2014年10月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定：“租赁期限五年，自2014年10月1日至2019年9月30日止。租金自2014年10月1日开始起算，第一年、第二年租金为每年300000元，第三年、第四年、第五年租金为每年400000元。”原告与株洲市苗圃的租赁合同虽然于2017年7月24日到期，但株洲市苗圃认可到期后仍与原告存在事实租赁关系，故原告与株洲市苗圃的原租赁合同继续有效。对被告提出自2017年7月24日后，原告无权向被告收取房屋使用费的意见，本院不予采纳。2014年10月1日至2018年4月30日止的租金共计1233333元。参照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案被告租赁的客房和棋牌室因经常漏水，无法正常使用，该部分的使用费应予以核减，本院综合考虑该部分所占的租赁面积和使用年限，酌情核减30万元。原告自认被告已经缴纳的房屋使用费177824元和保证金20万元应予以抵扣，符合法律规定，本院予以准许。《租赁合同》第三条规定：水、电、燃气费等费用，未包括在租金之内。原告为被告代交的燃气费29561.77元，应由被告支付给原告。原告还主张为被告代付餐费、水费、果汁等，因未提供证据证实，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效，原、被告双方均有过错。被告安装电表花费5万元属实，根据双方的过错程度及残存价值，本院酌情认定被告为安装电表花费的2万元应抵扣房屋占用使用费。被告还辩称为经营山庄进行了装修及改造，装修损失和改造费用应当予以抵扣租金，但未能提供证据，本院不予采纳。综上，被告张为应当支付原告房屋使用费535509元及燃气费29561.77元，共计565070.77元。原告诉讼请求被告支付的租金及其他费用1136938.27元中超出本院核定部分，本院依法不予支持。 四、被告是否应当将《租赁合同》所涉的租赁物交还给原告？ 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告应承担返还原告租赁物的责任。 经本院主持调解，原、被告双方无法达成一致意见。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张为于本判决生效后十五日内向原告株洲市银杏实业有限责任公司支付房屋占用使用费人民币535509元； 二、被告张为于本判决生效后十五日内向原告株洲市银杏实业有限责任公司支付燃气费人民币29561.77元； 三、被告张为于本判决生效后十五日内将2014年10月1日签订的《租赁合同》所涉的租赁物交付给原告株洲市银杏实业有限责任公司； 四、驳回原告株洲市银杏实业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15032元，减半收取7516元，由被告张为承担3536元，原告株洲市银杏实业有限责任公司承担3980元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  黄晓华 二〇一九年六月十一日 书记员  袁 媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。