广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1223号上诉人（一审原告）：珠海海湾物业管理有限责任公司。住所地：珠海市拱北水湾路**海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码914404007740433894。法定代表人：冯铁军，总经理。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。上诉人（一审被告）：朱某，女，1969年1月2日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：刘小泉，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦明，广东玉成律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：吴嘉宝，女，2001年4月3日出生，汉族，住珠海市香洲区。法定代理人：朱某，系吴嘉宝的母亲。委托诉讼代理人：刘小泉，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦明，广东玉成律师事务所实习律师。一审原告珠海海湾物业管理有限责任公司（下称海湾物业公司）与一审被告朱某、吴嘉宝因物业服务合同纠纷一案，均不服广东省珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初12048号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实海湾物业公司成立于2005年4月8日，领取了相应的营业执照。朱某、吴嘉宝于2006年购买了坐落在珠海市唐家××镇××路××号（远大美域新城）橘郡园4栋1单元402的房屋，该房屋建筑面积226.12平方米，已办理不动产权登记。2006年10月21日海湾物业公司与朱某、吴嘉宝签订《前期物业管理服务协议》，双方就远大美域新城前期物业管理服务达成协议，约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容及质量、物业管理服务费用、违约责任等等。协议第一条载明海湾物业公司负有公共设施维护管理、制定管理规章、档案管理等义务；第二、第三条载明物业管理服务内容及质量，包括房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放等五方面内容，质量方面要求房屋外观整齐美观、保证设备正常运行、环卫设施完好、公共环境整洁、车辆停放有序、物业区域内公共秩序良好、监控系统正常运作等等；第四条载明物业管理服务费用计收时间、办法：朱某、吴嘉宝交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计；若因业主原因逾期收楼者，自收楼通知书发出或通知书上所载收楼日期起计收管理费。海湾物业公司按照建筑面积每月每平方米2元（含公用水电费用）收取物业管理服务费。朱某、吴嘉宝交纳费用时间为每月1日至10日；第七条载明违约责任：朱某、吴嘉宝不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，海湾物业公司有权要求朱某、吴嘉宝补交所欠的费用，并从逾期之日起至交清欠款之日止，每天按所欠费用总额万分之三向海湾物业公司交纳违约金。甲、乙双方还约定在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。另查明，“远大美域新城”为珠海远大置业有限公司开发建设的住宅小区，该公司于2005年12月通过招投标方式选聘海湾物业公司为小区的物业服务企业，双方于2007年1月签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2007年1月1日起至业主委员会成立日止；住宅房屋（橘郡园）的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；纳入物业管理的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的0.3‰交纳滞纳金。合同其他内容与上述海湾物业公司与朱某、吴嘉宝签订的《前期物业管理服务协议》基本相同。海湾物业公司自合同签订后进驻远大美域新城为业主提供物业管理服务。朱某、吴嘉宝于2008年1月31日办理涉案房屋的收楼手续。珠海高新区远大美域新城第一届业主委员会成立后，于2017年9月与新选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同。海湾物业公司于2017年10月12日退出远大美域新城物业服务。2018年11月，海湾物业公司对包括朱某、吴嘉宝在内的远大美域新城小区业主提起诉讼，主张物业服务费。海湾物业公司主张朱某、吴嘉宝拖欠2008年2月1日至2017年10月11日的物业服务费52620.31元、2008年2月至10月的代收电费3221.82元、2007年4月至12月的垃圾费72元，已经多次书面催交，但朱某、吴嘉宝至今未交纳。朱某、吴嘉宝自认从入住时就没有交纳物业服务费，理由是涉案房屋不合格，海湾物业公司没有服务，对海湾物业公司主张的垃圾费和电费也不予认可。朱某、吴嘉宝对海湾物业公司提交的物业服务费催缴通知、短信通知、律师函等均不予认可。海湾物业公司提起本案诉讼，请求判令朱某、吴嘉宝支付海湾物业公司物业管理费、水电费、垃圾处理费共计55914.13元及违约金33082.26元（滞纳金暂计算到2018年9月30日，其他费用计至2017年10月11日），此后至实际还款日的费用和违约金计算至实际清偿之日。一审判决的理由与结果一审法院认为，海湾物业公司是远大美域新城的建设单位通过招投标方式选聘的物业服务企业，双方有签订《物业管理委托合同》，且海湾物业公司与朱某、吴嘉宝也签订了《前期物业管理服务协议》，合同及协议的内容均是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对海湾物业公司与朱某、吴嘉宝双方都有约束力。朱某、吴嘉宝所购房屋在海湾物业公司提供的物业服务范围内，朱某、吴嘉宝作为业主也实际受用了海湾物业公司提供的基本物业管理服务，应按约支付物业服务费。朱某、吴嘉宝自2008年2月起未交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于海湾物业公司提供的物业服务质量问题，从朱某、吴嘉宝及海湾物业公司另案起诉的多名业主的陈述可见，海湾物业公司在管理远大美域新城物业小区期间确实未能全面履行合同约定的义务，尤其在安排业主的房屋维修方面，建设单位出具的《住宅质量保证书》已明确保修由海湾物业公司统一安排，但海湾物业公司提供的服务有限，在业主提出解决房屋质量问题时，海湾物业公司也未能尽责与建设单位进行沟通协调，物业服务存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，一审法院酌定对海湾物业公司主张的物业服务费按九折处理，即朱某、吴嘉宝应向海湾物业公司支付2008年2月1日至2017年10月11日期间的物业服务费47358.28元(52620.31×90%)。朱某、吴嘉宝主张海湾物业公司向其承诺免收物业服务费直至房屋彻底修复完毕止，应当提供证据加以证明，因朱某、吴嘉宝未能提供相应的证据，海湾物业公司又不予认可，故对朱某、吴嘉宝的主张，一审法院不予采信。朱某、吴嘉宝提出有关房屋质量维修的问题，属于另外的法律关系，不属本案物业服务合同纠纷审理范畴，朱某、吴嘉宝可另寻法律途径解决。海湾物业公司主张朱某、吴嘉宝应支付拖欠物业服务费的违约金，查案涉合同，有约定业主逾期交纳物业服务费的，应承担每日按应交管理费的万分之三计算滞纳金的违约责任，但是，一审法院同时注意到，被起诉的多名远大美域新城小区业主包括朱某、吴嘉宝，其拖欠物业服务费的主要原因是海湾物业公司在安排房屋维修服务方面未能尽责，尽管房屋质量责任并非由物业服务企业承担，但海湾物业公司有安排维修的义务，甚至双方曾为此协商过减免物业服务费，而海湾物业公司多年来也只是发出催缴通知却从未按通知所言通过诉讼途径追究业主的法律责任，以上事实足以说明朱某、吴嘉宝未能按期交纳物业服务费并非毫无理由，故对海湾物业公司要求朱某、吴嘉宝支付物业服务费违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。海湾物业公司主张朱某、吴嘉宝应支付2008年2月至10月的代收电费3221.82元及2007年4月至12月的垃圾费72元，因海湾物业公司未能提交其已经垫付费用的相关依据，对该项请求，一审法院不予支持。关于本案诉讼时效的问题，海湾物业公司依据物业管理委托合同自2007年1月起为远大美域新城的业主包括在2008年1月之后收楼的朱某、吴嘉宝提供物业服务，双方形成的法律关系持续至2017年10月，且海湾物业公司在此期间已就欠缴物业服务费事宜向业主发出催缴通知，同小区的其他业主也表示有收到通知，朱某、吴嘉宝辩称从未收到过催缴通知，不合常理，故朱某、吴嘉宝关于海湾物业公司主张超过诉讼时效的抗辩，理由不能成立，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决一、朱某、吴嘉宝于判决发生法律效力之日起十日内向海湾物业公司支付2008年2月1日至2017年10月11日期间的物业服务费47358.28元；二、驳回海湾物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1012元，由海湾物业公司负担212元，朱某、吴嘉宝共同负担800元。当事人二审的意见一审原告海湾物业公司不服一审判决，上诉请求1.改判一审判决第一项为朱某、吴嘉宝向海湾物业公司支付物业管理费52620.31元；2.撤销一审判决第二项，支持海湾物业公司的全部诉讼请求。海湾物业公司据此提出以下事实与理由：一、房屋是否存在质量问题以及房屋保修问题属于朱某、吴嘉宝与开发商之间的买卖合同纠纷，海湾物业公司已经按照《前期物业服务协议》的约定提供物业服务，朱某、吴嘉宝应向海湾物业公司全额支付物业费52620.31元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《物业管理条例》第三十一条的规定，交付使用的房屋存在质量问题的，由建设单位承担维修责任。朱某、吴嘉宝房屋质量问题，其应向建设单位主张维修责任。海湾物业公司与朱某、吴嘉宝签订的《前期物业服务协议》并未约定房屋维修服务，海湾物业公司与建设单位签订的《物业管理委托合同》中也未约定由海湾物业公司提供房屋维修的服务，即房屋维修及安排房屋维修均不是海湾物业公司的物业服务范畴。而且房屋质量问题只是少量业主的情况，大多逾期缴纳物业费的业主并不存在房屋质量问题。海湾物业公司作为涉案房屋小区物业服务公司已按照约定负责日常垃圾清运，机电设施维护，小区安保及环境卫生等，已经履行合同义务。即便存在房屋质量问题，朱某、吴嘉宝亦应循法律途径向建设单位主张其合法权益，而不应以拖欠物业费作为手段加剧业主与物业服务企业之间的矛盾，亦损害其他已缴费业主的权益。一审法院认为海湾物业公司在安排房屋维修服务方面未能尽责，进而依据《合同法》第一百一十一条认定海湾物业公司提供的物业服务质量不符合约定，是事实认定不清，法律适用错误。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，朱某、吴嘉宝应按照合同约定向海湾物业公司支付2008年2月1日至2017年10月11日期间的全部的物业管理费52620.31元。二、朱某、吴嘉宝逾期支付物业管理费，其应按照合同约定向海湾物业公司支付违约金。一审判决已认定朱某、吴嘉宝未按照约定缴纳物业管理费已属于违约，根据海湾物业公司与朱某、吴嘉宝签订的《前期物业管理服务协议》约定，业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的0.3‰缴纳滞纳金。海湾物业公司多次向朱某、吴嘉宝催缴物业管理费，但朱某、吴嘉宝均不予理会，其违约行为已严重损害海湾物业公司的合法权益。依据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，朱某、吴嘉宝应向海湾物业公司支付违约金。三、朱某、吴嘉宝使用涉案房屋期间产生的水电费、垃圾处理费共计3293.82元是由海湾物业公司代为支付的，该费用应由朱某、吴嘉宝承担。综上所述，海湾物业公司认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求法院依法改判，支持海湾物业公司的全部上诉请求。一审被告朱某、吴嘉宝答辩称，朱某和吴嘉宝的情况有别于其他业主，本案基本的事实是房屋质量问题给朱某带来重大损失，当初物业管理公司代表开发商跟朱某反复协商，同意免除朱某物业管理费直至房屋问题彻底解决，因此在房屋未彻底修复之前，朱某的物业管理费是可以免交的，所以不存在拖欠管理费的问题，应该依法驳回上诉人海湾物业的上诉请求。一审被告朱某、吴嘉宝亦不服一审判决，上诉请求撤销一审判决第一项，据此提出以下事实和理由：一、一审判决对部分事实认定不清。（一）大量证据证实涉案房屋存在严重的质量问题，海湾物业公司代表开发商同朱某、吴嘉宝协商同意免除朱某、吴嘉宝物业管理费直至房屋维修好。2008年1月31日海湾物业公司代表案外人开发商远大公司全程办理交楼手续，海湾物业公司代办交楼手续，也负责安排房屋保修，朱某、吴嘉宝收楼入住。朱某、吴嘉宝入住后不久，即发现房屋存在多处质量问题，主要是渗水问题，无法正常使用，遂向海湾物业公司投诉要求处理，海湾物业公司未能根本解决问题。2008年6月6日案涉房屋下水管道堵塞至大量积水倒灌入房间造成室内家具家电全部毁损，朱某、吴嘉宝多次向海湾物业公司索赔和要求尽快处理问题，并先后多次向珠海市建设主管部门投诉，海湾物业公司为解决上述问题，当时向朱某、吴嘉宝承诺：免收朱某、吴嘉宝的物业管理费，尽快维修彻底杜绝渗水问题。因此，既然海湾物业公司已同意朱某、吴嘉宝免交物业管理费，也就不存在朱某、吴嘉宝拖欠物业管理费的问题。（二）一审法院认定了海湾物业公司有违约行为的事实，但并未查清海湾物业公司违约的程度和范围，而是按九折计算物业管理费的做法并不合理。根据朱某、吴嘉宝与海湾物业公司签订的《远大美域新城前期物业管理服务协议》第一条、第二条的约定，海湾物业公司承担着朱某、吴嘉宝所住小区共用设施设备包括下水管道的维护、修缮、服务与管理义务，最基本的要求是保持上述共用设备的正常运行。同时一审法院从《住宅质量保证书》认定海湾物业公司有保修统一安排的义务，朱某、吴嘉宝的房屋存在的漏水、渗水问题长时间得不到解决，下水道堵塞导致全屋家具家电损毁，以及众多的业主不缴纳物业费用表明物业公司对合同中约定的义务并没有完全履行，海湾物业公司现应对朱某、吴嘉宝的损失承担全部赔偿责任。同时，朱某、吴嘉宝作为受害方肯定会要求海湾物业公司予以赔偿，海湾物业公司肯定也会对赔偿事宜同朱某、吴嘉宝进行协商，这也是本案中海湾物业公司同意免除朱某、吴嘉宝物业管理费的事实基础，尽管是双方口头约定，但其客观性、合理性是完全存在的，其效力应予以认定。二、一审法院判决对时效认定错误。首先，海湾物业公司提交的证据不能证实其在当时向朱某、吴嘉宝发出了催收通知，事实上朱某、吴嘉宝也根本没有收到过海湾物业公司所谓的通知，催收律师函所发的地址更是同朱某、吴嘉宝没有任何关系，朱某、吴嘉宝也不可能收到。其次，如前所述双方既已协商一致同意朱某、吴嘉宝免交物业管理费，海湾物业公司的内部资料都把朱某、吴嘉宝记载为“特殊”情况处理，海湾物业公司当时没理由再向朱某、吴嘉宝催收费用。再次，一审法院判决认定海湾物业公司曾向其他业主发出过催收通知但没有任何证据证实，即使假设海湾物业公司向其他业主发过催收通知，也不能证明海湾物业公司就一定向朱某、吴嘉宝发过类似通知。综上所述，一审判决事实认定不清，对时效问题认定错误，请求二审法院查明情况，支持朱某、吴嘉宝的请求。海湾物业公司辩称，以上诉意见为准。本院判决的理由与结果本院认为，案涉《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性法律规定，合法有效，双方均应恪守。朱某、吴嘉宝以海湾物业公司口头承诺免收物业服务费为由抗辩不存在拖欠物业服务费的问题，但未能提供证据予以证明，海湾物业公司对此予以否认，故本院对该主张不予采信。朱某、吴嘉宝所购房屋在海湾物业公司提供物业服务范围内，朱某、吴嘉宝作为业主实际接受了海湾物业公司提供的服务，朱某、吴嘉宝的房屋渗水等问题属于房屋质量问题，海湾物业公司作为物业服务公司仅为协助朱某、吴嘉宝与房屋建设单位沟通房屋维修，并非维修义务的责任承担主体，因此房屋质量问题无法修复的责任不应由物业公司承担，朱某、吴嘉宝以此为由拒付物业服务费，理据不足，不应支持。海湾物业公司已提供了基本的物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如朱某、吴嘉宝认为海湾物业公司未完全履行合同约定义务，导致下水道堵塞以致其全部家具家电毁损，可另行向海湾物业公司主张赔偿损失等违约责任，其以此拒付物业服务费，理据不充分，不应支持。朱某、吴嘉宝主张从未收到海湾物业公司催收物业服务费的通知，因此海湾物业公司主张的物业服务费已超过诉讼时效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，物业服务合同是典型的继续性合同，物业服务合同约定的管理费用实际上是同一笔债务，只是约定分期履行，但各期并不是独立的债务，虽然案涉物业服务合同中约定物业服务费用每月交纳，但每月应缴纳的物业服务费并非独立的债务，不应单独计算诉讼时效，应从其所属的物业服务合同所约定的履行期限届满之日起起算诉讼时效。涉案《前期物业管理服务协议》约定合同履行期限为物业出售之日至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效时止，2017年9月远大美域新城第一届业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同，因此海湾物业公司关于物业服务费的诉请的诉讼时效从2017年10月起算。不论朱某、吴嘉宝是否曾收到海湾物业公司的催收通知，海湾物业公司于2018年11月提起本案诉讼尚未超过诉讼时效，朱某、吴嘉宝该上诉主张缺乏法律依据，不应予以支持。一审法院对此认定正确，本院予以维持。对于海湾物业公司要求全额收取物业服务费的上诉主张，本院认为，诚如一审法院所析，从朱某、吴嘉宝及海湾物业公司另案起诉的多名业主的陈述可见，海湾物业公司在合同履行期间确实未能全面履行合同义务，在安排业主的房屋维修方面，在业主提出解决房屋质量问题时，海湾物业公司未能尽责与建设单位沟通协调，安排维修不当，多名业主的房屋质量问题未得到及时解决，物业服务存在瑕疵，一审法院据此酌定朱某、吴嘉宝按合同约定的90%比例向海湾物业公司支付物业服务费，公平合理，本院予以维持。关于朱某、吴嘉宝应否支付逾期支付物业服务费的违约金的问题，根据朱某、吴嘉宝及海湾物业公司另案起诉的其他业主的陈述，朱某、吴嘉宝等业主拖欠物业服务费的主要原因是海湾物业公司在安排房屋维修方面未尽到物业服务合同义务，甚至海湾物业公司与朱某、吴嘉宝曾协商减免部分物业服务费，因此朱某、吴嘉宝未按期缴纳物业服务费并非毫无理由，一审法院据此认定朱某、吴嘉宝不承担逾期支付物业服务费的违约金，并无不当，本院予以维持。关于朱某、吴嘉宝应否支付水电费、垃圾处理费共3293.82元，由于海湾物业公司没有提供证据证明其为朱某、吴嘉宝垫付上述费用，因此海湾物业公司要求朱某、吴嘉宝支付上述费用，理据不足，应予驳回，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。海湾物业公司和朱某、吴嘉宝上诉理据不足，本院均予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费珠海海湾物业管理有限责任公司已预交841元、朱某和吴嘉宝已共同预交984元，由各方分别负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇一九年六月二十五日书记员  陈瑞祥