广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终687号上诉人（原审被告）：翁如伟，男，汉族，1981年10月18日出生，住所地：梅州市梅江区。委托诉讼代理人：李彦彬，广东粤梅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄宇，男，汉族，1983年8月16日出生，住所地：梅州市梅江区。委托诉讼代理人：李国元，广东法强律师事务所律师。上诉人翁如伟因与被上诉人黄宇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人翁如伟的委托诉讼代理人李彦彬到庭参加诉讼。被上诉人黄宇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翁如伟上诉请求：1、依法判决变更（2019）粤1402民初86号民事判决第一项，改判上诉人需向被上诉人支付租金8431.76元（争议金额：80000元）；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定《租赁合同》条款事实不清，适用法律错误。根据一审法院查明和认定，被上诉人在双方租赁合同的履行过程中存在违约情形，上诉人对此无异议。根据涉案《租赁合同》第六条违约责任第2款租赁期间第4项的约定，该条款适用于上诉人违约情形，本案中根本违约方，导致《租赁合同》无法继续履行的一方是被上诉方。并且根据约定，甲方不退还乙方各项押金，但押金应该用以补偿甲方直接经济损失（本案中被上诉人的直接损失为一审法院确定的租金88431.76元），如不足以补偿，乙方还应予以赔偿。本案中，被上诉人在根本违约时，没有提出解除合同，因此上述条款也不具备适用的条件和前提。综上，一审法院认定被诉人有权不退还押金，但没有将押金与上诉人应该承担的租金予以抵扣，又判决上诉人支付租金88431.76元给被上诉人明显属于认定《租赁合同》条款事实不清，适用法律错误。黄宇辩称，一、上诉人严重违约按合同约定押金不予退还。答辩人与上诉人签订的《租赁合同》第2条：“乙方（上诉方）有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物、并不退还乙方各项押金……。”第（4项）“拖租金超过一个月以上的……。”第3条：“在租赁期内，乙方无法履行合同或中途擅自退租的，甲方（答辩方）有权不退还乙方保证金……”。上诉人拖欠2017年6月至2018年5月应增8%一年的租金至今未交。拖欠2018年11月、12月、2019年1月租金未交，还有合同租赁期为8年的，上诉人只租了4年就退租，这三个方面严重违约行为，按双方《租赁合同》约定，8万元押金是不予退还的。二、一审法院判决上诉人支付88431.76元是拖欠的租金不是补偿金。上诉人认为，一审法院确定的租金88431.76元，是补偿被上诉人直接损失的补偿金，这种说法违背事实。上诉人在一审中都承认，拖欠答辩人2018年11月、12月租金。一审法院确认的租金是2018年11月、12月租金，加上2019年1月5日前租金88431.76元，并不是经济损失补偿金。事实上，上诉人交的8万元押金，远远不能补偿答辩人的经济损失，因上诉人中途退租，致答辩人店铺至今未能租出去。一个月店租是40000多元，5个月就是200000多元。三、一审法院判决有多处是不公平的，请上级法院改判。一是一审法院认为答辩人对房屋漏水未及时维修，构成违约，这个认定是违背事实的。因为按合同约定，因房屋质量问题，上诉人应通知答辩人，而本案上诉人通知了答辩人后，答辩人即叫房屋维修师傅及时维修，没有不及时维修的情况，况且漏水只是房屋伸缩处和卫生间处，根本不影响上诉人经营，所以不存在违约。二是上诉人拖欠2017年6月至2018年5月应按8%增长的租金不付，拖欠2018年11月、12月、2019年1月租金不付，这按合同约定是要计算违约金的，在起诉状中答辩人已提出，但一审法院视而不见，对此不判决，完全不按双方签订的合同处理，无视上诉人违约的事实。三、2019年1月5日，上诉人将《终止租赁告知函》交给答辩人，一审法院就认为终止合同成立，店租即计到2019年1月5日止。一审法院的认定，是在拿合同开还玩笑，一方说终止即终止，难道终止不需双方同意或由法院判决？照此推理，任何合同都可以由一方说了算，都可以随意不履行。退一步，上诉人要终止合同，通知了答辩人也应给答辩人一个考虑期或者准备期，这个期限最低限度也需一个月，一审法院完全不从合法、公平考虑，将上诉人通知日即认定为终止日，丧失法律应公平、公正判决的原则。综上说明，答辩人不退还押金是符合双方合同约定的，80000元押金并不足以补偿因上诉人违约造成答辩人的损失。一审法院判决部分是不合法、不公平公正的，答辩人请求上级法院依法作出判决。黄宇向一审法院起诉请求：1.被告支付欠商铺租金156036.36元，违约金46225.67元（2017年6月-2019年1月租金、违约金），合计：202261.99元，判决后被告仍应按《租赁合同》履行；2.被告承担案件诉讼费。一审法院认定事实：涉案店铺坐落于梅州市××大道××步行街××号商铺，权属人为黄宇。2014年5月30日，原、被告签订《租赁合同》，约定主要内容为，原告将坐落于梅州市××大道××步行街××号商铺，建筑面积为1068平方米出租给被告，作办公用房使用，租赁期限8年，自2014年5月30日起至2022年5月30日止；租金及其它费用条款，租金第一年每月租金3000元，租金以逐年8%的形式递增。每月租金支付日期为每月5日前，逾期支付租金，每逾期支付一日，须按月租金额的3‰支付违约金，租金不含任何应缴的税费，一切税费由被告承担；租赁押金为60000元，水、电押金为10000元，物业管理费押金10000元，押金不计利息，同时在租赁期内，被告支付的押金不得抵偿租金或其他费用；租赁期限内一切税费、水费、电费、卫生费和物业费由被告负责和承担。物业费每月每平方米5元，每月与租金同时缴交；双方的权利义务，原告应解决和维护在租赁期内租赁物应原建筑和结构的使用安全，如出现质量问题应第一时间告知原告，由原告通知所属物业或质量责任所属方进行处理和解决，或征得原告同意前提下由被告自行维护、维修，费用由双方现场书面约定为准……；违约责任，……在租赁期内，被告无法履行合同或中途擅自退租的，原告有权不退还被告保证金。如被告违约金不足补偿原告直接经济损失的，被告应承担赔偿责任。唯被告承担的赔偿责任应以本合同尚未履行租金总额的15%为限；……租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回租赁物，并不退还被告各项押金。如被告的押金不足以补偿原告直接经济损失的，被告还应予相应赔偿：……(4)拖欠租金超过1个月以上的，或逾期未交纳按约定应当由被告交纳的各项费用累计超过本合同押金之和的……；免责条件，……原告进行正常房屋维修或抢修而对被告构成损害的。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补等。合同签订后，原告按约交付店铺给被告使用，被告按约交纳押金8万元和租金（至2017年5月份的租金）给原告。被告以原告租赁房屋存在漏水问题为由，2017年6月起至2018年5月止的租金，按上年租金标准34992元交纳给原告。2018年6月，原、被告经协商，由原告安排施工人员对租赁物伸缩缝、卫生间、天台墙边渗水问题进行补漏措施。2018年6月起至同年10月止的租金，被告按约定的租金标准40814.66元交纳给原告。2018年10月，被告通过微信方式向原告安排处理涉案租赁房屋的员工吴泗海提出租赁物漏水问题，催促其安排修缮未果，被告停交了2018年11月和12月份的租金，于2019年1月2日通过快递方式送达《终止租赁告知函》给原告。原告于同年1月3日收到该函件。同年1月5日，被告将租赁物钥匙交给原告员工吴泗海，原告随后对涉案租赁物漏水等部分进行了维护施工。2019年1月7日，原告诉至一审法院，提出上述诉讼请求。被告作上述答辩。一审庭审中，原告表示对于2017年6月至2018年5月的租金，双方是没有进行协商减免的；解除合同通知函和钥匙是吴泗海2019年1月5日左右转交给原告的，双方没有协商过程；原告出租时已告知房屋漏水情况，并对伸缩缝部分约40平方米是无偿给被告使用，免租金的，对于伸缩缝漏水问题，被告有反映，原告也有派人进行处理过，被告未交纳2019年11月和12月份租金，构成违约，原告请求应得到支持；对被告提交的水电费缴费清单，被告妻子与吴泗海微信聊天记录中2018年8月11日要求被告缴纳房租递增部分并告知漏水已经维修好的事实，原告无异议。被告表示被告2017年6月至2018年5月间的租金未按约支付，是因为原告租赁房屋存在严重漏水问题，向原告反映后，原告自行维修用去78395元，与原告口头协商后，按上年的标准支付租金，原告也一直未提出异议；被告提出解除合同是因为租赁房屋漏水问题无法处理，现双方已交接完毕，不同意继续履行合同；同意支付2018年11月和12月份租金，要求返还押金8万元。诉讼中，原、被告均申请证人出庭作证。原告证人何昌文证人证言证明，2018年7月份和11月份原告员工吴泗海通知证人，在被告员工指引下，对涉案租赁房屋伸缩缝、卫生间等部分进行补漏施工。被告证人周丰、吕铿证人证言证明，2015年开始发现漏水问题，每年雨季尤其严重，通知原告未处理，都由被告自行处理，2018年8、9月份，原告员工吴泗海联系工人进行补漏处理，但仍未处理好。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告于2014年5月30日签订了《租赁合同》，双方之间的房屋租赁合同关系成立并生效。本案争议焦点为，一是被告发出的《终止租赁告知函》法律效力如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告确认已收到被告发出的《终止租赁告知函》，该解除合同通知即发生法律效力。从原告接收被告退回的房屋锁匙，并对租赁房屋进行维护施工的行为看，被告已经履行了涉案店铺的交接手续，双方租赁合同关系已经终止。现原告不同意解除合同，请求继续履行合同，未提交相应证据证明，被告亦予以否认，一审法院不予支持。二是原告请求的租金如何认定的问题。根据双方租赁合同中双方权利义务部分的约定“原告应解决和维护在租赁期内租赁物应原建筑和结构的使用安全，如出现质量问题应第一时间告知原告，由原告通知所属物业或质量责任所属方进行处理和解决，或征得原告同意前提下由被告自行维护、维修，费用由双方现场书面约定为准”，原告应按约履行对租赁房屋维护义务。被告在承租过程中出现租赁房屋漏水现象，通知原告，原告未及时进行修缮，修缮后仍存在漏水问题，原告在接收涉案租赁房屋后对漏水部分进行维护施工的事实，有双方员工微信聊天记录，双方申请出庭作证的证人证言及原、被告庭审陈述等证据证实，一审法院予以确认。原告认为被告提出的伸缩缝部分漏水问题，双方在签订合同时已有约定，对伸缩缝部分约40平方米是无偿给被告使用，免租金，原告不存在违约问题的意见，合同中未有该部分内容的约定，被告不予认可，原告上述意见，一审法院难以采纳。原告未对房屋进行及时维护，违反了上述合同义务，构成违约。因涉案租赁房屋存在漏水问题，有影响被告使用的情形，被告按上年未递增租金标准交纳2017年6月至2018年5月间的租金。从原告员工吴泗海与被告妻子于2018年8月11日微信聊天记录“老板娘，你们的房租的递增部分该交了漏水也搞好，别让我为难”看，涉案房屋漏水后，双方对租金问题的协商过程，原告是知晓的，原告对此亦未提交其主张异议的证据。原告据此主张被告违约，理由不足，一审法院难以采纳。原告请求被告支付该期间拖欠的租金差额33592.32元（2799.36元×l2个月）及违约金，与事实不符，一审法院不予支持。原告承诺进行修缮后，被告按合同约定递增标准40814.66元交纳租金至2018年10月的事实，双方均无异议，一审法院予以确认。原告请求被告2018年11月后的租金按上述标准计付，被告表示同意支付，一审法院予以准许。根据原、被告庭审陈述，被告实际交还租赁房屋时间为2019年1月5日。被告的租金应计至2019年1月5日为宜。为此，被告的租金应为（40814.66元×2个月+40814.66元/30天×5天），原告请求租金88431.76元合理部分，一审法院予以支持。鉴于原告有违约行为，原告请求被告支付该部分租金违约金，依据不足，一审法院不予支持。至于押金问题，根据双方合同中约定“租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回租赁物，并不退还被告各项押金。如被告的押金不足以补偿原告直接经济损失的，被告还应予相应赔偿：……(4)拖欠租金超过1个月以上的……”，被告拖欠2018年11月和12月份租金，拖欠租金超过了1个月，原告有权不退还被告各项押金。故被告要求押金抵对租金的意见，理由不足，一审法院不予支持。综上，原告请求合理部分，一审法院予以支持。被告抗辩有理部分，一审法院予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告翁如伟应在判决生效之日起10日内支付租金88431.76元给原告黄宇；二、驳回原告要求继续履行合同的诉讼请求；三、驳回原告要求被告支付拖欠2017年6月至2018年5月租金差额33592.32元和支付相关违约金的诉讼请求。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4333.92元，减半收取计2166.96元（原告已预交），由原告负担1300元，被告负担866.96元。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审争议的焦点为：押金能否抵扣租金问题。押金在性质上具有保证作用，即如果承租人不能按期支付租金，或者在租赁期间内造成租赁房屋或者相关设施毁坏的，出租人有权从押金中扣除相应份额。涉案店铺的租赁期限为8年，翁如伟承租涉案店铺后按约交纳押金80000元给黄宇，从2018年11月开始翁如伟未向黄宇支付租金。翁如伟主张在承租涉案店铺时就已发现存在漏水现象，双方对于涉案店铺漏水问题进行了多次协商，但最后由于漏水问题未彻底解决，对其经营造成严重影响而不得不于2019年1月提出解除租赁合同，其所交80000元押金应抵扣相应租金。黄宇则称翁如伟存在拖欠租金行为，构成违约押金不应退还。从双方的陈述、租金履行情况及涉案店铺存在漏水情况来看，可以认定黄宇提供的涉案租赁物存在漏水问题，影响了翁如伟对涉案店铺的使用，已不能实现合同目的。鉴于双方均未对解除涉案租赁关系提出异议，本院对双方解除涉案租赁关系的事实予以确认。双方签订的《租赁合同》第三条第一款约定：“租赁期内，乙方支付的押金不得抵偿租金或其他费用”、第六条第2款约定：“乙方若拖欠租金超过1个月以上的，甲方有权解除合同，收回租赁物，并不退还乙方各项押金。如乙方的押金不足以补偿甲方直接经济损失的，乙方还应予相应赔偿”、第3款约定：“在租赁期内，乙方无法履行合同或中途擅自退租的，甲方有权不退还乙方保证金”。从上述合同第六条第2款可以看出，上半部分条款已约定“乙方拖欠租金超过1个以上的，甲方不退还乙方各项押金”，而下半部分条款又约定“如乙方的押金不足以补偿甲方直接经济损失的，乙方还应予相应赔偿”。可见，上述合同第三条第一款虽然约定租赁期限内押金不得抵偿租金，但现租赁关系已解除，所以该约定不能作为押金不予退回的依据。上述合同第六条第2款关于押金能否抵扣租金的问题存在前后约定不一致之情形，亦不能作为不予退回翁如伟已交押金的依据。黄宇作为出租人，应保证租赁物能被承租人正常使用，由于涉案店铺存在漏水情况，经双方多次协商均未能妥善解决，已影响了翁如伟对涉案店铺的正常使用。因此，应认定涉案租赁合同解除是因黄宇提供的涉案店铺漏水所致，并非翁如伟擅自中途退租，故上述合同第六条第3款的约定亦不能作为押金不予退回的依据。综合以上分析，翁如伟主张其交付的80000元押金应抵扣相应租金，理由充分，本院予以支持。一审法院认定押金不应抵扣相应租金不当，应予纠正。经核实，翁如伟的租金应计算至2019年1月5日，即合计为88431.76元（40814.66元×2个月+40814.66元/30天×5天），抵扣翁如伟交付给黄宇的押金80000元，则翁如伟仍应向黄宇支付租金8431.76元。综上所述，翁如伟的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初86号民事判决第二、三项；二、变更广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初86号民事判决第一项为：上诉人翁如伟应在本判决生效之日起10日内支付租金8431.76元给被上诉人黄宇；三、驳回被上诉人黄宇的其他诉请请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2166.96元，由上诉人翁如伟负担166.96元，被上诉人黄宇负担2000元；二审案件受理费1800元（已由上诉人翁如伟预交），由被上诉人黄宇负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄洪远审 判 员  罗锡芳代理审判员  黄基烽二〇一九年六月十四日法官助理黄可书记员陈宏群