湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0202民初2704号原告：曹婷婷，女，1990年8月26日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：叶星星，湖北众之声律师事务所律师。被告：陈杰，男，1981年6月28日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：刘维钊，男，1998年5月12日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。原告曹婷婷诉被告陈杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹婷婷及其委托诉讼代理人叶星星、被告陈杰的委托诉讼代理人刘维钊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹婷婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告承租其房屋装修金118000元；2、判令被告向原告退还租房押金9000元、房屋租金13500元；3、判令被告向原告承担违约责任赔偿原告损失共计7080元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告在黄石市黄石港区万达东楚步行街拥有一处门面房，商铺号为东楚街1-208室，该商铺建筑面积为72.73平方米。原告欲在东楚步行街开设一家美容院。2017年11月7日被告委托其岳母李细红与原告签订房屋出租合同，合同约定将该房屋出租给原告开设美容院。合同还约定原告向被告支付押金9000元，租金为每月4500元。原告一次性支付被告押金和三个月租金共计22500元。原告承租被告房屋后于2017年11月9日与黄石锦鑫装饰工程有限公司签订了房屋装修施工合同，原告将其承租被告的房屋交由黄石锦鑫装饰工程有限公司装修，合同金额为118000元。黄石锦鑫装饰工程有限公司在合同约定的时间内完工后将房屋交付给原告使用。2017年12月底原告将装修好的房屋开设了美容院，2018年1月原告在经营美容院的过程中发现房屋屋顶漏水，原告将漏水的情况告知了被告，被告将漏水的事项跟第三人交涉后，对漏水点采取了修复措施后，漏水点停止漏水。2018年8月房屋起火，原告拨打火警报警后，消防部门和黄石港派出所都来核查，消防部门勘察现场后认定是由于房屋漏水导致起火，黄石港派出所要求原告立即停业。原告停业后多次找被告要求赔偿原告的装修损失和退还押金及租金，但被告拒绝赔偿原告的各项损失。原告为维护自身合法权益，故诉至人民法院。原告曹婷婷为证明其所主张的事实，在开庭审理时向本院出示了以下证据材料：证据一，原、被告的身份证复印件。证明原、被告的身份信息。证据二，1、商铺承租合同；2、不动产登记信息查询。证明：1、原告与被告的委托代理人签了房屋承租合同；2、黄石港区花湖大道1.2.3号楼外铺208室归被告所有；3、被告向原告收取了9000元的房屋承租押金，房屋出租人系被告陈杰。证据三，原告向被告支付房屋租金的转账记录。证明原告向被告支付了2018年8月7日至11月7日关于争议208商铺房租共计13500元。证据四，1、原告与黄石锦鑫装饰工程有限公司在2017年11月9日签订的房屋装修合同书；2、黄石锦鑫装饰工程有限公司向原告开具的装修工程款发票二张；3、黄石港区聚缘养生馆营业执照。证明原告向被告承租争议商铺208室后为开设黄石港区聚缘养生馆，将承租房屋进行装修共计花费118000元。证据五，原告和被告及其妻子刘雪妍的聊天记录。证明原告承租争议208室因房屋漏水，被告作为出租人并没有及时履行出租人义务，导致在2018年8月19日商铺第二次电线起火，被公安机关责令关停店面停止经营，使原告产生的各项损失。被告陈杰答辩称，漏水是因为楼上住户养鱼，被告方得知漏水后多次与万达物业和楼上住户沟通，且被告方多次对漏水点进行修补，被告方已经尽到出租人的义务，被告方无法改变楼上住户问题，且漏水对被告方也有影响，被告方要求追加楼上住户和万达物业，显然要求被告方赔偿原告全部损失不合理，之前被告方与原告已经签过退租协议，也退给原告押金，但是原告撕毁了退租协议，被告方保存有当事人退租协议的照片。被告陈杰为证明其所主张的事实，在开庭审理时向本院出示了以下证据材料：证据一，退租协议复印件。证明原、被告已经对房屋漏水问题进行调解。本案在审理过程中，原告曹婷婷向本院申请调取涉案房屋漏水后其向公安机关报警，公安机关责令原告停止经营的相关事实。本院依法向黄石港派出所调取，黄石港派出所向本院出具“接受警情回执单”，内容为2018年8月17日18时05分许，110调警在黄石××区××楼老坛酸菜鱼有人故意挡门影响做生意，我所出动一辆警车两名警力赶到现场找到报警人了解系因房屋漏水发生纠纷，经调查没有发生任何的打架行为和肢体冲突，后双方自行协商解决，报警人系宋青松。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据五真实性无异议，证明目的有异议，认为无法从聊天记录得出系因出租人的原因导致商铺第二次起火；本院认为该证据具有真实性，能证明案件相关事实，故予以采信。原告对被告提交的证据真实性有异议，该协议应是原、被告双方共同达成，那么应该是各持一份，故被告应提供原件，而被告提供的是复印件，对该协议中的内容只确认了相关的押金和房租，对装修的损失没有明确规定怎么处置，签订协议后被告的岳母将协议撕毁，因此已经撕毁的协议是无效的；本院认为该证据能证明涉案相关事实，故予以采信。原告对本院调取的证据真实性无异议，能证明2018年8月17日房屋漏水的事实；被告对本院调取的证据真实性无异议，但该回执单没有载明漏水的事实；本院认为该证据具有真实性，能证明案件事实，故予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月7日，被告陈杰的岳母李细红作为甲方与原告曹婷婷作为乙方签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其拥有产权的商铺出租给乙方作为商业用途，该商铺地址为黄石市东楚步行街1-208号商铺，建筑面积为72.73平方米；租赁期限为三年，免租期为一个月，具体免租日期为三年合同期的最后一个月；第一年每月租金为4500元，第二年每月租金为4750元，第三年每月租金为4960元，租金按季度结算，每季度末20日之前支付下一次的租金，乙方同意支付9000元给甲方作为履行合同的租赁保证金，合同期满后甲方不计息退还押金给乙方；除租金外乙方还需缴纳物业费及水电费；租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任，在合同期内正常经营前提下，若甲方无故终止合同，除赔付乙方两个月租金作为赔偿金外，还需赔付一定装修费予乙方，若乙方无故终止合同，则赔付甲方两个月租金作为赔偿金。签订合同前原告曹婷婷向被告陈杰给付定金1000元。签订合同当日原告曹婷婷向被告陈杰给付押金9000元及三个月的租金12500元，当日被告陈杰的岳母向原告曹婷婷交付了涉案商铺。2017年11月9日原告曹婷婷与案外人黄石锦鑫装饰工程有限公司签订《施工合同》，约定由案外人黄石锦鑫装饰工程有限公司装修涉案商铺，工期为25个实际工作日，工程造价为118000元，签订合同时原告曹婷婷需交纳定金3000元。2017年11月9日、11月19日、12月20日黄石锦鑫装饰工程有限公司向原告曹婷婷出具收据三张，金额共计115000元。2018年11月4日、2019年1月7日黄石锦鑫装饰工程有限公司向原告曹婷婷出具发票两张，金额共计118545元。装修完毕后原告曹婷婷在涉案商铺开设美容院，经营范围为美容护肤服务、日用品、护肤品销售及相关产品咨询服务。2018年2月5日、6月8日、8月7日，原告曹婷婷向被告陈杰给付租金各13500元。另查明，涉案商铺登记的产权人为被告陈杰和其妻子刘雪妍。诉争《商铺租赁合同》签订前，涉案商铺曾发生过漏水，被告陈杰向商铺的物业管理方反应后并进行了修缮，但签订合同时被告陈杰未将此情况告知原告曹婷婷。2018年5月涉案商铺因楼上空调水管发生破裂导致房屋顶部漏水，原告曹婷婷告知被告陈杰，被告陈杰对该漏水情况进行了处理。2018年6月涉案商铺顶部又发生漏水，原告曹婷婷告知被告陈杰后其进行了处理，该商铺的楼上经营户对漏水进行了处理，但对漏水点未进行完全修缮。2018年8月，涉案商铺顶部再次漏水。原告曹婷婷向被告陈杰反应该情况。2018年8月15日至8月20日，原、被告因漏水问题一直协商，但协商未果。2018年8月17日原告曹婷婷因房屋漏水向楼上经营户反映并发生纠纷，在公安部门的介入下双方自行协商解决。原告曹婷婷认为商铺漏水无法正常经营于2018年8月20日向被告陈杰提出退租，于是原告曹婷婷与被告陈杰及其妻子自2018年8月20日起协商解除合同事宜。2018年9月5日被告陈杰的岳母李细红作为甲方与原告曹婷婷作为乙方签订退租协议，内容为经甲、乙双方协商，乙方于2018年8月7日退租店面（万达东楚步行街1-208号），退租前乙方结清截止2018年8月7日的电费、水费、物业费，其中电费结余892元，转入下一任租户，由甲方负责协商，甲方退还店面押金9000元、2018年8月7日至11月7日的租金13500元，其中扣除7月物业费218元，合计22282元；自协议签字生效起，甲方不得以任何理由要求乙方继续履行原合同，不得索要剩余月份租金、水电费、物业费，店内物品甲方有处理的权利，与乙方无关。协议签字后原告曹婷婷认为该协议对其不公平，当场将签订好的协议撕毁，但李细红保存了一份双方已签字的协议。2018年9月5日原告曹婷婷向被告陈杰腾退了涉案商铺。该商铺现由被告陈杰租赁给他人经营，承租人对商铺进行了重新装修。庭审中被告陈杰表示愿意退还租金、押金及电费。原、被告因装修赔偿未达成一致意见，原告曹婷婷故而提起诉讼，双方形成讼争。本院认为，诉争商铺租赁合同虽系被告陈杰的岳母李细红与原告曹婷婷所签订，但从合同签订前后的收取租金及处理漏水问题均由被告陈杰所为，庭审中被告陈杰对该合同亦认可，故诉争租赁合同实际系被告陈杰通过其岳母李细红代理而签订。因此本案的出租人为被告陈杰，承租人为原告曹婷婷。本院认为诉争商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。在合同到期前双方协商退租事宜，虽就装修赔偿未达成一致意见，但在2018年9月5日原告曹婷婷向被告陈杰腾退了涉案商铺，被告陈杰亦收回了商铺，故涉案合同系双方协商一致解除。关于原告曹婷婷主张被告陈杰赔偿其房屋装修价值118000元的诉讼请求。本院认为原告曹婷婷提交了装修施工合同及案外人黄石锦鑫装饰工程有限公司出具的收据及发票，且庭审质证中被告陈杰对该证据并未提出异议，故本院对原告曹婷婷主张装修支出118000元的事实予以认定。本案中商铺多次发生漏水，原告曹婷婷亦多次向被告陈杰反应，被告陈杰虽与商铺管理方进行了交涉并进行了维修，但漏水问题并未得到全面解决，况且在签订合同时被告陈杰未向原告曹婷婷告知房屋曾漏水的事实，故涉案合同解除的责任不应归责于原告曹婷婷。原告曹婷婷向被告陈杰反应房屋漏水后，其未积极履行维修义务，致使原告曹婷婷无法经营，该违约行为导致合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：。（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中诉争商铺租赁合同对原告曹婷婷的装饰装修物未进行约定，综合原告曹婷婷承租商铺后对商铺装修支出的费用、合同约定的租赁期限以及被告陈杰违约的事实，本院酌情确定由被告陈杰赔偿原告曹婷婷70000元。原告曹婷婷主张超出的部分，本院不予支持。关于原告曹婷婷主张被告陈杰退还押金、租金的诉讼请求。因被告陈杰在庭审中同意退还押金9000元、租金13500元及结余电费892元，本院对此予以确认。但原告曹婷婷经营期间需支付一个月的物业费218元，因此被告陈杰还需退还曹婷婷23174元（9000元+13500+892元-218元）。关于原告曹婷婷主张被告陈杰赔偿损失7080元的诉讼请求。本院认为原告曹婷婷未提交相关证据证明其存在损失，且在庭审中主张的损失系间接损失，故本院对原告曹婷婷的该项诉讼请求不予支持。关于被告陈杰答辩称应追加万达物业方及楼上经营户的主张，本院认为本案系原告曹婷婷与被告陈杰之间关于房屋租赁的纠纷，而原告曹婷婷与万达物业管理方、楼上经营户之间的法律关系与本案不属同一法律关系，故本院对被告陈杰的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，判决如下：一、被告陈杰于本判决生效后五日内赔偿原告曹婷婷70000元。二、被告陈杰于本判决生效后五日内退还原告曹婷婷23174元。三、驳回原告曹婷婷的其他诉讼请求。如果被告陈杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250元，由原告曹婷婷负担1200元，被告陈杰负担2050元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  胡又林人民陪审员  董晓慧人民陪审员  张 景二〇一九年六月三日书 记 员  肖 君