广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初747号 原告：南宁银象房地产开发有限责任公司，住所南宁市良庆区五象大道**，统一社会信用代码91450100782118782Y。 法定代表人：李春阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王婷，女，该公司员工。 被告：黎曼，女，1984年12月30日出生，壮族，住，住南宁市青秀区/div> 委托诉讼代理人：邹代懋，广西龙登律师事务所律师。 原告南宁银象房地产开发有限责任公司（以下简称银象公司）与被告黎曼商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月1日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告银象公司的委托诉讼代理人王婷、被告黎曼的委托诉讼代理人邹代懋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银象公司向本院提出诉讼请求：一、解除原被告于2015年4月18日签订的《南宁市商品房买卖合同》；二、判令被告在判决生效之日起十日内腾空并返还原告恒大绿洲14号楼703号房，并协助原告办理撤销登记备案证明、预告登记证、期房网上签约；三、判决被告向原告支付违约金56198.5元。诉讼中，原告撤回违约金支付和撤销期房网上签约的诉讼请求。事实和理由：原被告于2015年4月签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲14号楼703号房，房价款561985元，被告采取银行按揭付款方式支付房款。合同签订后，被告向原告支付部分首期房款144985元，涉案商品房办理了买卖合同登记备案和预购商品房预告登记。被告向华夏银行股份有限公司南宁分行（以下简称华夏银行南宁分行）贷款39万元，原告作为保证人。因被告未按期还贷，导致原告承担了保证责任，为此提起诉讼。 黎曼辩称，1.按揭贷款与购房款是不同的法律关系：被告已经将大部分的首付款和银行按揭款全部支付给了原告，涉案房屋已经交付使用，商品房买卖合同的主要义务双方基本履行完毕，原告不能以被告没有履行《个人房屋抵押借款合同》的还款义务为由解除《商品房买卖合同》；2.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告的合同解除权已经消灭；3.合同附件六第四条为格式条款，限制和加重当事人的权利，当属无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。双方当事人对对方当事人提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2015年4月18日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲14号楼703号房，房价款561985元，于2015年4月9日前支付首期房款171985元，余款39万元于2015年4月9前办理完银行按揭贷款申请手续。该合同附件六《合同补充协议》第四条第一款第五项第一目约定，在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。 合同签订后，被告于2015年至2018年间陆续向原告分期支付了部分首期房款，原告于2015年5月为该套房办理了商品房买卖合同登记备案证明(登记编号：201504271135)，于2015年6月办理了预购商品房预告登记(编号：邕房预字第1573167号)。该房已向被告交付。 2015年4月29日，被告作为借款人，原告作为保证人，与华夏银行南宁分行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定华夏银行南宁分行向被告发放贷款39万元。该款已依约划入原告的账户。华夏银行南宁分行分别于2017年9月、12月及2018年3月，多次发出《开发商履行担保责任告知函》，通知原告因借款人黎曼多次逾期，并通过原告代偿拖欠贷款本息，故宣布该合同项下已发放在贷款提前到期，要求原告履行保证责任。原告于2018年3月31日根据协议和通知要求，代被告偿清贷款本息。 本院认为，原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》和该合同的相关补充协议，以及原被告与银行共同签订的《个人房屋抵押借款合同》，均是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，当事人均应恪守和全面履行。 本案双方的争议焦点在于：1.案涉《南宁市商品房买卖合同》与《个人房屋抵押借款合同》的关系？2.案涉商品房买卖合同附件六《合同补充协议》第四条第一款第五项第一目是否符合无效格式条款的情形？3.原告是否享有合同解除权及相应责任应如何承担的问题。 关于《南宁市商品房买卖合同》与《个人房屋抵押借款合同》的关系问题：两份合同虽然是独立的合同，各方当事人确实因两份合同产生不同的法律关系，但商品房买卖合同是担保借款合同的前提和基础，担保借款所有法律关系均围绕商品房买卖法律关系而产生并服务其目的的实现。即买受人通过签订担保借款合同取得按揭贷款，获得履行商品房买卖合同的能力，而在房屋未办理所有权登记前，出卖人必须为买受人的借款承担阶段性担保责任，方能使得买受人取得借款并达到出售房屋取得购房款的目的。该借款虽然直接付给了出卖人，但在出卖人承担了保证责任的情形下，出卖人取得购房款的目的已落空，出卖人因此在商品房买卖合同中约定在买受人不履行还款义务而导致其承担保证责任的情况下得以解除合同，并未加重买受人的责任，也未超越合同相对性。被告以银行贷款已向原告支付完毕为由否定原告的合同解除权，本院不予采信。 关于《合同补充协议》第四条第一款第五项第一目的效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”格式合同的内容虽由一方当事人事先拟就，但在双方当事人签字后，就成为双方当事人一致的意思表示，合同即告成立，格式合同的条款只有存在上述规定的无效情形时，才能被宣告无效。本案中，买受人以银行按揭贷款方式支付购房款，出卖人承担保证责任后则意味着买受人未足额支付购房款，此时合同约定出卖人享有解除权，并没有加重买受人的责任或排除买受人的主要权利。综上，《合同补充协议》第四条第一款第五项第一目关于出卖人因买受人原因而向贷款银行承担了保证责任后有权解除商品房买卖合同、收回房屋的约定，为有效条款。至于解除合同后“买受人所交的全部款项不予退还”的约定，其效力不能及于整个条款，且原告对此并未提出主张，也并未拒绝退款，双方如就退还房款问题产生争议可另行提起诉讼。 关于合同解除和责任。被告因何原因未能正常还贷，以及贷款能否展期，是其与银行之间借贷关系的范畴，本案买卖合同纠纷考量的因素只是因被告不能正常还贷导致原告不得不承担保证责任的后果问题。根据原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第一款第五项的约定，原告享有解除商品房买卖合同的权利，被告负有协助原告办理解除合同后的注销相关备案证明手续的义务。原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同，退还已交付商品房，并要求被告协助办理注销商品房买卖合同登记备案证明及注销商品房预告登记，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告解除合同的权利是否消灭问题。《最高人民法院》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条款适用的条件是出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形，对本案并不适用。故对被告主张原告的解除权已消灭的意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除南宁银象房地产开发有限责任公司与黎曼于2015年4月18日签订的《南宁市商品房买卖合同》； 二、黎曼向南宁银象房地产开发有限责任公司返还南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲14号楼703号商品房； 三、黎曼协助南宁银象房地产开发有限责任公司到有关部门办理南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲14号楼703号房的商品房买卖合同登记备案证明(登记编号：201504271135)和预告登记证（编号：邕房预字第1573167号）注销登记。 上述应付义务，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9982元，由南宁银象房地产开发有限责任公司负担908元，由黎曼负担9074元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长 蓝 彬 审判员 王 荣 审判员 罗棋升 二〇一九年六月二十八日 书记员 蒙玉莲