山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终2968号上诉人（原审原告）:山西宏盛能源开发投资集团有限公司，住所地山西省吕梁市柳林县屈家沟村，统一社会信用代码×××。法定代表人：杨国兵，职务总经理。委托诉讼代理人：郭平珍，山西轩明律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋美霞，山西轩明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西宝华盛世国际旅行社有限公司，住所地太原市小店区长治路**阳光国际商务中心******，统一社会信用代码：×××。法定代表人：卢彦，职务董事长。委托诉讼代理人：杜学文，北京隆安（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李春光，男，1964年2月1日出生，汉族，住太原市，山西阳光实业集团有限公司董事长，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：陶忠，男，1982年3月18日出生，汉族，山西阳光实业集团有限公司法务经理，住山西省太原市，公民身份号码：×××。被上诉人（原审被告）：山西鑫光物业管理有限公司，住所地太原，住所地太原市小店区长治路********用代码×××。法定代表人：李志仲，职务总经理。委托诉讼代理人：聂晓军，男，1985年5月19日出生，汉族，该公司法务，户籍地北京市海淀区西土城路**，现住单位宿舍，身份证号×××。上诉人山西宏盛能源开发投资集团有限公司（以下简称宏盛公司）因与被上诉人山西宝华盛世国际旅行社有限公司（以下简称宝华国旅公司）、李春光、山西鑫光物业管理有限公司（以下简称鑫光物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宏盛公司的委托诉讼代理人郭平珍、宋美霞与被上诉人宝华国旅公司的委托诉讼代理人杜学文、被上诉人李春光的委托诉讼代理人陶忠、被上诉人鑫光物业公司的委托诉讼代理人聂晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏盛公司上诉请求：1、撤销山西省太原市小店区人民法院(2019)晋0105民初745号民事判决,依法改判:(1)宝华国旅公司支付上诉人自2016年7月1日至2018年9月30日的租金4275000元,并自2017年4月29日起至实际支付日止按每日9500元的标准支付逾期付款违约金(暂计至2018年11月30日为5519500元)；(2)将位于太原市小店区长治路103号阳光国际商务中心B座16层的房屋立即返还给上诉人，并自2018年10月1日起至实际返还日止按每日5205.5元的标准支付房屋占用费（暂计算至2018年11月30日为317535.5元，并按照年利率24%支付自2018年10月1日起至实际支付之日止的损失；2、确认上诉人与被上诉人宝华国旅公司2013年9月11日签订的《房屋租赁合同》合法有效。3、本案一审、二审全部诉讼费及保全费由被上诉人宝华国旅公司承担。事实与理由：原判决认定事实错误，适用法律错误，二审应依法撤销，改判支持上诉人全部上诉请求。一、一审未对上诉人与被上诉人宝华国旅公司2013年9月11日签订的《房屋租赁合同》的有效性进行认定，却认定“鑫光物业管理有限公司有权与被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司签订房屋租赁合同及收取租金”错误。上诉人与宝华国旅公司双方作为平等的民事主体，在协商一致的基础上于2013年9月11日自愿签订了房屋租赁合同，该合同是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。合同内容对双方具有约束力，双方应依约全面履行。该租赁合同正在依法履行过程中，被上诉人鑫光公司与宝华国旅公司恶意串通于2015年1月20日和2016年3月10日在同一租赁房屋同一租赁房屋上，又分别签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》。同一租赁房屋上先后出现了不同主体的两个出租人，签定了不同内容的两个《租赁协议》，一审法院在未明确否定前合同有效性的同时认定“鑫光物业管理有限公司有权与被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司签订房屋租赁合同及收取租金”，认定后合同的效力，显然是错误的。二、一审认定“鑫光物业公司有权与宝华国旅公司签订房屋租赁合同及收取租金”错误。1、鑫光物业公司无权与宝华国旅公司签订《房屋租赁合同》。被上诉人李春光以及鑫光公司虽然在法庭上陈述，李春光系山西阳光集团有限公司的实际控制人，山西鑫光物业管理有限公司是山西阳光集团有限公司的子公司，但始终未提供任何证据。一审法院在没有任何证据证明的情况下认定上述关系错误。上诉人曾于2013年4月17日与李春大个人发生过借贷关系，并非阳光集团公司，更非鑫光物业公司。上诉人法定代表人屈全大给李春光出具的承诺，是针对上诉人归还李春大个人借款而出具的保证性承诺。租赁权是所有权派生的一种权利，本案所涉标的物的所有权一直属于上诉人，且李春光明知该房屋已经出租。因此，李春光并没有另行签订租赁合同的权利，他更无权授权阳光集团公司和鑫光物业公司另行出租案涉房屋。上诉人并未向鑫光物业公司做出任何承诺和授权，鑫光物业公司也未向一审法院提供任何签订租赁合同权限的证据。鑫光物业公司无权与宝华国旅公司签订《房屋租赁合同》。所以一审认定“鑫光物业公司有权与宝华国旅公司签订房屋租赁合同及收取租金”错误。2、上诉人给李春光的授权和给宝华国旅公司的通知，明确由“李春光先生本人代收租金”，并没有授权鑫光物业公司《房屋租赁合同》并代收租金。屈全大出具的承诺书中的“全权处理”，是针对与李春光借贷关系而出具的保证过后借款的承诺，上诉人并未放弃所有权。在所有权没有转移和明确授权的情况下，该“处理权”是受到限制的。李春光为实现其债权不得减损上诉人的合法权益，特别是在重新选择承租人、确定租金和租期方面，李春光更无权擅自单方决定。所以原审法院仅凭授权委托书、通知和承诺书，认定鑫光物业公司有权签订房屋租赁合同并收取租金是错误的。三、一审认定“宝华国旅公司不应支付原告租金及违约金。”错误。1、一审认定上诉人“并未按还款协议约定还清借款本息”错误。2017年7月25日屈全大与李春光签订的《还款协议》是对双方之前《借款合同》和《借款展期协议》的变更，该还款协议约定屈全大在2017年8月31日之前偿还李春光借款本息3000万元，2017年9月30日之前偿还借款本息3000万元。《还款协议》签署后，上诉人依约如期将6000万元支付给李春光指定账户。付款凭证证实2017年8月17日支付3000万元承兑汇票，2017年9月26日支付3000万元承兑汇票，并明确记载被背书人为“山西阳光房地产开发有限公司”。承兑汇票记载的金额就是付款金额。山西阳光房地产开发有限公司自接收承兑汇票起，就是按照承兑汇票票面金额收到了款项。所以上诉人已按照《还款协议》约定全部履行了偿还本息的义务。2017年11月27日上诉人支付李春光673275元，是在履行《会议纪要》确定的支付贴息款义务，并非债务没有结清。因此，一审认定上诉人“并未按还款协议约定还清借款本息”错误。2、一审认定“会议纪要约定的前提条件尚未成就”错误。《会议纪要》是上诉人实际控制人屈全大与出借人李春光就5000万元借款偿还本息、最终结算达成的一致意见，是对债权债务结清形成合意的确认。该《会议纪要》不属于《合同法》第四十四条规定的附条件合同，其内容不违反法律强制性规定，合法有效。《会议纪要》明确载明“此纪要一式两份，双方签字盖章后生效”，双方均已签字确认，上诉人已履行完毕《会议纪要》确定的支付贴息款义务，因此，一审认定“会议纪要约定的前提条件尚未成就”错误。3、一审认定“宝华国旅公司未收到书面通知”错误。支配租金是上诉人作为出租人依法享有的权利，上诉人与李春光债权债务结清后单方通知承租人即可。借款债权债务关系存在于上诉人与李春光之间，结算债务无需宝华国旅公司参加。上诉人指派专人携《会议纪要》前往宝华国旅公司催收租金，该公司员工拍照留存，上诉人以视听资料的方式以获取《会议纪要》签收信息证据。此外，上诉人向宝华国旅公司发函催收租金，函件内容再次将《会议纪要》内容复制，该公司已签收函件，知悉《会议纪要》的相关内容。因此，一审认定“宝华国旅公司未收到书面通知”错误。4、一审认定“被告李春光及山西阳光实业集团有限公司的授权及全权处理权限，至今没有书面或明确的解除”错误。2017年9月26日双方签署的《会议纪要》已将给李春光代收租金的授权撤回。上诉人用多次派专人向宝华国旅公司发函并上门催收租金的行为，撤销了2014年出具的关于代收租金的授权和“全权处理”的承诺。通知送达宝华国旅公司后，前期授权和承诺已全部解除。因此，一审认定“被告李春光及山西阳光实业集团有限公司的授权及全权处理权限，至今没有书面或明确的解除”错误。5、一审认定“鑫光物业公司有权与宝华国旅公司签订房屋租赁合同及收取租金”错误。一审认定李春光系山西阳光集团有限公司的实际控制人，鑫光物业公司是阳光集团公司的全资子公司缺乏证据。母子公司属于两个独立法人，阳光集团公司自身无权出租案涉房屋，更无权授权其子公司鑫光物业公司出租案涉房屋。同时，一审中鑫光物业公司也没有提供任何“授权”证据，因此，鑫光物业公司无权与宝华国旅公司再通过租赁合同设置租赁关系。2015年1月20日鑫光公司与宝华国旅公司签订的《房屋租赁合同》,年租金标准远远低于原合同,如租金数额与原合同比,2015、2016年降低了378720元,2017、2018年降低302657元,显然是恶意串通损害上诉人合法权益的行为。2016年3月10日鑫光公司与宝华国旅公司签订的《补充协议》,再次降低租金,将2016年7月1日至2020年12月31日五年的租金降至3855522.6元,进一步恶意串通损害上诉人的权益。2016年7月1日至2020年12月31日的租金,2016年3月10日的《补充协议》比2015年1月20日《租赁合同》减少3454223.4元;比2013年《租赁合同》减少4694477.4元。鑫光公司与宝华国旅公司恶意串通,严重损害了上诉人的合法权益。在2013年9月11日签订的《房屋租赁合同》正在履行期间,鑫光物业公司又与宝华国旅公司于2015年2月21日和2016年3月10日签订的房屋租赁合同及补充协议,因其不具有签订《房屋租赁合同》的主体资格,且大幅降低租金,延长租期严重损害了上诉人的合法权益,属于双方恶意串通损害第三人合法权益的行为,系无效合同。因此,一审认定“鑫光物业公司有权与宝华国旅公司签订房屋租赁合同及收取租金”错误。6、一审认定“有太原中院协助执行通知书,宝华国旅公司不应支付租金及违约金”错误。上诉人因另案执行,在宝华国旅公司处的租金债权被太原中院采取法律措施,但是偿还全部债务后,上诉人恢复了出租人的一切权利。上诉人向陈斌履行完全部付款义务后,陈斌已于2019年2月28日向太原中院提交《结案声明》,明确“与宏盛公司的债权债务已于2019年1月19日全部结清,申请解除保全措施”。最近,太原中院以(2018)晋01执恢字11号通知书通知上诉人该案全部执行完毕,现报结案根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条“债务已经清偿的,人民法院应当作出解除查封”的规定,本案中上诉人与陈斌债权债务案结案后,上诉人应当享有并行使出租人的一切权利。四、一审认定“宝华国旅公司不应退还房屋”错误。鑫光物业公司与宝华国旅公司于2015年1月20日签订的《房屋租赁合同》和2016年3月10日签订的《补充协议》属于无效合同,基于无效合同付清租金的行为属于无效法律行为。本案租赁合同法律关系存在于上诉人与宝华国旅公司之间,上诉人恢复收取租金权利后,安排专人五次、发函1次向宝华催收无果,通过诉讼方式主张权利,是依法维护出租人的合法权益。宝华国旅公司未按2013年9月11日《房屋租赁合同》履行构成根本违约,应当支付租金和逾期支付的违约金。2018年9月30日租赁期间届满后,未按约必返还房屋,应按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费;按照先支付租金后使用房屋的约定,宝华国旅公司应按照年利率24%向宏盛公司承担逾期支付房屋占用费的损失,并立即退还租赁房屋。五、没有适用《合同法》第五十二条错误。在2013年《房屋租赁合同》履行期间,对宝华国旅公司与上诉人均具有法律约束力的情况下,宝华国旅公司与鑫光物业公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议,明显属于恶意串通损害上诉人合法权益的行为。本案应当适用《合同法》第五十二条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的规定,认定宝华国旅公司与鑫光物业公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效。在两份租赁合同面前应该认定第一份合同合法有效，在第一份合同签订之后没有任何书面材料对该合同进行解除、终止，并且前后两份合同出租人是不一样的。在前一份合同没有解除、没有终止的情况下又签订了第二份合同，并且第二份合同的主体是鑫光公司，其没有获得出租房屋的权利。屈全大所写的承诺也仅仅是要偿还李春光的利息，并没有要将房屋所有权转让给李春光。所以阳光集团或者李春光在理解承诺书，并行使出租权时是突破了法律规定，突破了屈全大的本意。并且在承诺书约定的期限条件未成就时鑫光公司已经与宝华公司签订了第二份房屋租赁合同，所以第二份房屋租赁合同应当是无效的。承诺书中的“全权处理”仅仅是屈全大为了偿还其所欠李春光的利息，是带有保证性质的一个承诺。并不是被上诉人所认识的，将所有权利转移。阳光集团取得的是一种受到限制的权利，其权限只限于收回其利息，并没有绝对的处置权，无论是卖是租都应该通知宏盛公司并征得同意。承诺中“保证进行交易”就是有决心、有信心有能力解除法院的强制措施，以涉案房屋对所欠利息进行保证，这是对李春光的一种承诺，这是一份概括性的一般性的授权，而不是对特定事项的特别授权。关于被上诉人宝华国旅应否向上诉人支付租金及违约金。宏盛公司与阳光以及李春光因债务问题在2017年形成一个会议纪要，通过会议纪要的形式进行了确认，并且在此这前双方签了一个还款的协议。后面通过两张3000万元的承兑汇票进行了还款。并且约定从2016年7月1日起宝华公司向宏盛公司支付租金。纪要只约定了一个承兑汇票的贴息，并没有约定另外一张承诺汇票的贴息，所以就不存在贴息问题。该会议纪要的内容，在2018年7月19日寄了个快递，通知了宝华公司。关于被上诉人诉请向其交付租赁物的条件是否成就。基于2013年9月份的租赁合同，合同租赁的期限为5年，到2018年9月份双方合同到期，所以宝华公司应当向我方返还租赁房屋。并且法院协助执行的内容已经履行，案件已经彻底结案了。综上,宝华国旅公司应按约支付合同存续期间的租金及逾期支付的违约金;租赁合同期间届满后应支付房屋占用费及逾期支付的损失;并及时腾退房屋、交还钥匙、办理公司住所工商变更登记手续等。请求二审法院在依法查明案件事实的基础上,依法撤销原判,改判并支持上诉人的全部上诉请求,维护上诉人的合法权益。被上诉人宝华国旅行公司辩称，一、上诉人一再拿李春光、阳光集团与鑫光公司的关系说事，完全是不尊重事实。李春光先生是阳光集团的董事长、法定代表人，鑫光公司是阳光公司成立的物业公司，鑫光公司的法定代表人李志仲先生就是李春光亲妹夫。二、宝华国旅公司依宏盛公司《通知》《授权委托书》和《承诺》，与鑫光公司重新签订合同，向鑫光公司支付租金于法有据。本来上诉人宏盛公司与被上诉人宝华国旅公司履行《房屋租赁合同》一均顺利，但因宏盛公司与另一被上诉人李春光债务问题，宏盛公司在2014年通知宝华公司由李春光代收租金，并承诺由他控制的阳光集团全权处理租赁房屋及宏盛公司总部当时所在的阳光国际B座17层,既然是全权处理，当然就包括宏盛公司总部被阳光集团收回，也包括宝华国旅公司与阳光集团重新签订合同，且无须另行通知宏盛公司。实际上当时也完全通知不到。屈全大为躲避债务一度失联，宏盛公司（根据企业信用信息查询）被法院公告27次，开庭公告35次，失信信息7次。连法院都通知不到，何况三被上诉人。双方在正常履行合同期间,由于宏盛公司债务缠身，租赁房屋被多家法院查封，债权人轮番找上门来要收回该租赁房屋，宝华国旅公司不堪其扰。此时鑫光公司也因宏盛公司巨额欠款而周转困难，故宝华公司与鑫光公司于2016年3月10日签订《补充协议》，协议约定宝华国旅公司一次性缴纳2016年7月1日至2020年12月31日房租3855522.6元。鑫光公司保证宝华国旅公司正常经营如果该租赁房屋发生权属纠纷，与宝华公司无关，由鑫光公司负责彻底解决。宝华公司也如数向鑫光公司支付了房租3855522.6元。自始自终宝华公司守约守法，宏盛公司发出《通知》和《授权委托书》授权李春光控制的鑫光公司新签订合同并已将至2020年12月31日蝗租金全部付给了鑫光公司。现在宏盛公司又起诉宝华公司，完全忘记了当年的承诺，违背了禁止反言原则，也全然不提自己的出租房屋所产生的纠纷给宝华公司经营带来的种种困难和巨大损失。因此，宝华公司既没有合同义务向宏盛公司支付租金，更不应承担相应的违约责任。三、上诉人宏盛公司实际控制人屈全大先生亲笔写的《承诺》让阳光集团全权处理租赁房屋，实际上授权阳光集团（鑫光公司）可以变更原租赁合同，与宝华国旅公司重新签订合同，上诉人提供的证据《会议纪要》对此事时予以确认。上诉人宏盛公司实际控制人屈全大亲笔写的《承诺》明确表示“如不能结清利息在，B座16层、B座17层由阳光集团全权处理”。上诉人一再为承诺中的“全权处理”做各种辩解，事实上因承诺中的“全权处理”、上诉人所欠债务原因上诉人的公司总部B座17层被鑫光公司收回并自已使用。四、根据宝华国旅公司与鑫光公司于2016年3月10日签订《补充协议》之约定：鑫光公司保证宝华国旅公司正常营业，如果该租赁房屋发生权属纠纷，与宝华国旅公司无关，由鑫光公司负责彻底解决，所需费用由鑫光公司承担。因此，作为承租人宝华国旅公司没有任何过错，也如数支付了租金，现在的纠纷与宝华国旅公司完全无关。五、宝华国旅公司暂不支付租金是履行太原市中级人民法院生效法律文书确定的法律义务。本案一审结束后太原市中级人民法院才以2018晋01执恢字11号通知书宣告执行完毕，宝华国旅公司的止付义务才终止，故上诉人宏盛公司不能据此要求宝华国旅公司因之前的止付行为而承担违约责任。六、鑫光公司以优惠价格出租租赁房屋是正常的商业行为，并非与宝华国旅公司恶意串通损害宏盛公司利益。理由（一）宏盛公司授权李春光全权处理租赁房屋；（二）当时经济形势严峻，商业地产出租困难，鑫光公司收回宏盛公司的阳光B座17层后也租不出去；（三）出租房屋地处长治路修路，沿街商铺都下调租金；（四）当时因为宏盛公司欠的钱很多，导致很多宏盛公司的债主都来要债，法院也进行查封并且下达止付通知。宏盛公司的债权人隔三差五来收楼闹事，严重影响宝华公司正常经营；七、宏盛公司送达行为无效，单方通知宝华国旅公司恢复租赁关系的行为不妥。对2013年9月11日宏盛公司与宝华国旅签订的房屋租赁合同的有效性无异议。正是由于宏盛公司的授权、通知以及承诺书导致双方第一份合同失效，从而鑫光公司与宝华公司可以重新签订租赁合同，尤其是屈全大亲笔写的承诺。当时屈全大一次性付款购买了16层、17层房屋，17层房屋是原来宏盛公司的总部，而2015年时阳光公司以承诺书收回了17层房屋所有权。连自身实际占有使用自己100%产权的17层房屋也被阳光集团收回，那么对于涉案的16层房屋就更谈不上还有处分权。并且当时屈全大欠了很多债，谁也联系不上，连领取法律文书都是通过公告方式送达的，所以也就无法通知上诉人。承诺书中有一句话为保证进行交易，结合当时欠款数额的巨大，真实意思就是拥有涉案房屋的一切权利。综上,请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人李春光辩称，上诉人同意以房屋抵偿其所欠被上诉人李春光的借款本息并出具了《授权委托书》和《承诺书》故被上诉人李春光有权委托被上诉人山西鑫光物业管理有限公司代收阳光商务中心B座16层的房屋租金，一审判决对此认定完全正确。2013年4月17日，上诉人向被上诉人李春光借款5000万元，未能按约还款，经多次催要，上诉人于2014年6月9日向李春光出具《授权委托书》，授权被上诉人李春光向宝华国旅公司代收2014年至2018年的租金以抵扣所欠借款，同日又向宝华国旅出具了《通知》，专门说明代收租金事宜。2014年12月2日上诉人的实际控制人屈全大向李春光出具《承诺书》“保证于2015年2月5日前将所欠利息进行一次性结清。如不能结清利息，B座16层、B座17层由阳光集团全权处理”然而，上诉人却并未按照承诺在2015年2月5日前结清本息。按照《承诺书》中B座16层由阳光集团全权处理承诺及《授权委托书》中代收宝华国旅公司的授权，被上诉人李春光向宝华国旅收取2015年1月1日至2020年12月31日期间阳光国际商务中心B座16层的房屋租金以抵偿借款本息。为保证代收租金有明确依据，李春光委托鑫光公司与宝华国旅就阳光国际商务中心B座16层房屋签属了《房屋租赁合同》。然而，上诉人因不能履行众多法院生效判决的债务，导致无法收取租金，而上诉人及其实际控制人屈全大出不知所踪。直至2017年7月25日，上诉人的实际控制人屈全大才与李春光达成《还款协议》。上诉人违反承诺、逃避债务，被上诉人收取租金抵偿借款本息完全合理合法。二、一审判决认定2017年9月26日上午10时《会议纪要》的前提条件未成就并驳回上诉人的诉讼请求完全正确。2017年7月25日，上诉人的实际控制人屈全大才与李春光达成《还款协议》约定屈全大分两次向李春光偿还借款，上诉人偿还第一笔款后，上诉人的实际控制人屈全大才与李春光于2017年9月26日签署《会议纪要》该会议纪要是一个附条件的会议纪要，必须达成条件时才能实现移交租金收取权，该会议纪要因宏盛公司未及时足额付款，才导致其前提条件尚未成就。一共两张3000万元的承兑汇票，第一张承诺汇票的贴息上诉人支付了，但是第二张承兑汇票的贴息上诉人一直没有支付。综上所述，一审判决事实认定与法律适用均无不当，故恳请法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人鑫光物业公司辩称，被上诉人鑫光物业接受李春光先生的委托并代收租金，与上诉人没有合同关系，根据合同的相对性，被上诉人鑫光物业不应该承担任何法律责任。委托关系的法律后果应该由委托人宏盛公司承担。上诉人山西宏盛能源开发投资集团有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2016年7月1日-2018年9月30日的租金4275000元，并自2017年4月29日起至实际支付日止按每日9500元的标准支付逾期付款违约金（暂计至2018年11月30日为5519500元）；2、判令被告将位于太原市小店区长治路103号阳光国际商务中心B座16层的房屋立即返还给原告，并自2018年10月1日起至实际返还日止按每日5205.5元的标准支付房屋占用费（暂计算至2018年11月30日为317535.5元，并按照年利率24%支付自2018年10月1日起至实际支付之日止的损失）；以上两项共计10112035.5元；3、判令被告承担本案全部诉讼费及保全费。一审法院认定事实：2013年9月11日，原告山西宏盛能源开发投资集团有限公司（甲方）与被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方坐落在太原市小店区长治路103号阳光国际商务中心B座16层，房屋建筑面积为1345.63平方米。房屋租赁期自2013年10月1日起至2018年9月30日止，共计五年。房屋年租金为1900000元。乙方应按照合同约定向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按年租金的0.5%支付违约金。合同签订后，原、被告按约履行合同。2014年6月9日，原告给被告李春光出具授权委托书，内容为“现授权李春光先生代收山西宝华盛世国际旅行社有限公司应付我单位的租金（190万元／年），代收时间为2014年至2018年，税收发票等其他问题仍按我公司与山西宝华盛世国际旅行社有限公司所签合同由我公司履行。李春光先生代收后，相应抵扣我公司所欠款项”。同日，原告向被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司发出通知，内容为：“我公司为偿还李春光先生的借款，决定将贵公司应支付我公司的租金（190万元／年）全部作为还款来源，特委托李春光本人代收贵司租金，代收时间为2014年至2018年，税收发票等其他问题仍按我公司与贵公司所签合同由我公司履行。贵公司将租金交给李春光先生本人后，视为贵公司已履行支付我公司租金的合同义务，我公司对此予以确认。”2014年12月2日，原告公司实际控股人屈全大出具承诺书，内容为：“本人保证于2014年12月底之前将B座16层所封法院，进行全部解封，保证进行交易。保证于2015年2月5日前将所欠利息进行一次性结清。如不能结清利息，B座16层、B座17层由阳光集团全权处理”。另，李春光系山西阳光集团有限公司的董事长，山西鑫光物业管理有限公司是山西阳光集团有限公司的子公司。2015年2月21日，被告山西鑫光物业管理有限公司（甲方）与被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将坐落在太原市小店区长治路103号阳光国际商务中心B座16层出租给被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司，租期自2015年1月1日至2020年12月31日止，租金为3.1元／平米／天，每两年递增5%，即2015年-2016年租金为1521280元；2017年-2018年租金为1597343元；2019-2020年租金为1677210元。合同还约定了其他事项。2016年3月10日，被告山西鑫光物业管理有限公司（甲方）与被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》之补充协议，双方一致同意，乙方一次性缴纳2016年7月1日至2020年12月31日的租金，即3855522.6元。另查，坐落于太原市长治路**阳光国际商务中心第****房屋（预售许可证号为2017并商房预售字第**，建筑面积1344.48平方米）、为原告山西宏盛能源开发投资集团有限公司于2011年9月购买。2019年3月太原市中级人民法院对该房产进行司法拍卖，原告委托其员工张兔平参与竞买，后其员工自愿放弃该房屋的产权过户。2013年4月17日，原告与被告李春光签订借款合同，被告出借原告人民币5000万元，借期为一年，自2013年4月17日至2014年4月16日止，月利率为2.4%，贷款利息应按月以现金方式向被告支付。2014年4月17日，原告与李春光签订借款展期协议书，展期期限为12个月，自2014年4月17日至2015年4月16日止，月利率按2.4%执行。原告自2013年4月17日至2017年11月27日，共偿还李春光77748275元。2017年7月25日，屈全大与李春光签订还款协议，约定屈全大同意分两次向李春光偿还借款本息：1.在2017年8月31日前，支付3000万元；2.在2017年9月30日前，支付3000万元。2017年9月26日上午10时，原告山西宏盛能源开发投资集团有限公司与山西阳光集团有限公司在阳光国际商务中心B座6层会议室，商议山西宏盛能源公司屈全大还款事宜，参会人员：山西阳光集团代表薛东升、程晋玲、裴海霞、庞冰、聂晓军，山西宏盛能源公司及屈全大的代表韩鹏娇、潘芳杰。双方就山西宏盛能源公司屈全大与山西阳光集团李春光5000万借款及利息的还款事宜达成一致意见：“山西宏盛能源公司屈全大按2017年7月25日签署的《还款协议》及时、足额付款后（2017年8月30日收山西宏盛能源公司屈全大3000万承兑汇票，扣除贴息后，实际还款29326725元：1.山西宏盛能源公司屈全大与山西阳光集团李春光关于2013年4月17日5000万借款的相关债权债务全部结清；2.宝华国旅租赁阳光国际商务中心B16层的租金，自2016年7月1日起移交由山西宏盛能源公司屈全大收取；3.阳光集团李春光撤回山西宏盛能源公司屈全大借款纠纷诉讼案；4.阳光集团后期协助山西宏盛能源公司屈全大办理相关房产手续；5.双方本着公平友好原则，阳光集团2017年10月31日前将B17层及相关物品全部交还山西宏盛能源公司屈全大。”2016年4月29日，山西省太原市中级人民法院向被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司下达（2015）并执字第80号协助执行通知书，内容为“停止向山西鑫光物业管理有限公司支付租赁太原市小店区长治路103号阳光国际商务中心B幢16层2016年6月30日之后的租金。期限为2016年4月29日至2017年4月28日止。”2018年7月31日，山西省太原市中级人民法院向被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司下达（2015）并执字第80号协助执行通知书，内容为“停止向山西鑫光物业管理有限公司、山西宏盛能源开发投资集团有限公司支付租赁太原市小店区长治路103号阳光国际商务中心B幢16层的租金”。一审法院认为，一、关于被告李春光、山西鑫光物业管理有限公司是否有权与被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司签订房屋租赁合同及收取租金。原告山西宏盛能源开发投资集团有限公司给被告李春光出具授权委托书并向被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司发出通知，委托李春光代收2014年至2018年太原市小店区长治路103号阳光国际商务中心B幢16层的租金，后又出具承诺书，让山西阳光实业集团有限公司全权处理该房屋，以此来抵扣屈全大欠付李春光的借款。可见，被告山西鑫光物业管理有限公司有权与被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司签订房屋租赁合同及收取租金。二、关于被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司是否应支付原告2016年7月1日至2018年9月30日的租金。2017年9月26日的会议纪要载明，山西宏盛能源公司屈全大按2017年7月25日签署的《还款协议》及时、足额付款后，宝华国旅租赁阳光国际商务中心B16层的租金，自2016年7月1日起移交由山西宏盛能源公司屈全大收取，但据被告李春光所述及原告的提供宏盛能源与李春光往来账户显示，原告并未按还款协议约定还清借款本息，故本院认为，原告山西宏盛能源开发投资集团有限公司与山西阳光集团有限公司的会议纪要关于自2016年7月1日涉案房屋租金移交原告的约定，其前提条件尚未成就，且该会议纪要系原告与山西阳光集团有限公司之间进行的，被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司并未参加会议，也未收到原告的书面通知。原告给被告李春光及山西阳光实业集团有限公司的授权及全权处理权限，至今没有书面或明确的解除，故被告山西阳光实业集团有限公司让其子公司山西鑫光物业管理有限公司与被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司签订的房屋租赁合同有效。此外，山西省太原市中级人民法院于2018年7月31日向被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司下达（2015）并执字第80号协助执行通知书，要求其停止向山西鑫光物业管理有限公司、山西宏盛能源开发投资集团有限公司支付租赁太原市小店区长治路103号阳光国际商务中心B幢16层的租金，故被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司不应支付原告租金及违约金。三、关于被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司应否退还房屋并支付房屋占用费。被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司已一次性向被告山西鑫光物业管理有限公司支付租金至2020年，故该租赁合同应继续履行，不应退还原告租赁房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告山西宏盛能源开发投资集团有限公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，上诉人对一审法院查明的事实中“对“李春光系山西阳光集团有限公司的董事长，山西鑫光物业管理有限公司是山西阳光集团有限公司的子公司。”“2015年2月21日，被告山西鑫光物业管理有限公司（甲方）与被告山西宝华盛世国际旅行社有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》”有异议。经企业信息查询系统查询，并由当事人诉讼中补充证明材料证实：李春光为山西阳光集团有限公司的董事长、山西鑫光物业管理有限公司是山西阳光集团有限公司的子公司的事实；鑫光物业与宝华国旅签订《房屋租赁合同》的备注时间为两个时间分别为“2015年1月20日”和“2015年2月21日”，后一时间2015年2月21日为对合同当事人产生约束力的时间，合同签订时间应以后一时间为准。三被上诉人对一审法院查明的事实均无异议。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人宏盛公司与被上诉人宝华国旅公司签订的房屋租赁合同是否有效。二、上诉人向被上诉人出具的通知书、授权委托书、承诺书能否引起当事人之间两份房屋租赁合同履行主体、合同内容发生变更。三、被上诉人宝华国旅公司应否向上诉人支付租金及违约金。四、被上诉人诉请向其交付租赁物的条件是否成就。一、关于上诉人宏盛公司与被上诉人宝华国旅公司于2013年9月11日签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同是双方当事人真实意思表示，未违反国家禁止性法律规定，该租赁合同为有效合同。上诉人的该项上诉请求属一审时诉讼请求增加的内容，且当事人各方均无异议，不属争议事项，本案不作独立判项内容处理。二、关于上诉人宏盛公司向被上诉人宝华国旅公司出具的通知书，向被上诉人出具的李春光授权委托书、承诺书能否引起当事人之间两份房屋租赁合同履行主体、合同内容发生变更。上诉人宏盛公司因向被上诉人李春光借款5000万元，2014年6月9日向被上诉人李春光出具授权委托书,同日也向被上诉人宝华国旅公司发出通知，委托被上诉人李春光代收被上诉人宝华国旅公应支付的关于阳光国际商务中心B幢16层房屋，2014年至2018年的租金，以此来抵扣上诉人欠付李春光的借款。根据合同法第八十条规定“债权人转让权力的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权力的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”。本案中，上诉人委托被上诉人李春光向被上诉人宝华国旅公司代收租金的行为，实质上属于合同法上债权的转让，该债权转让行为不违反法律，合法有效。上诉人未经受让人被上诉人李春光同意，不能在转让权利范围内直接单方通知被上诉人宝华国旅公司撤销由被上诉人李春光行使代收租金的权利。被上诉人宝华国旅公司依据上诉人的通知，向李春光履行给付租金义务，应视为向上诉人履行了相应租金的支付义务。在上诉人宏盛公司与被上诉人宝华国旅公司约定由李春光代收租金过程中，上诉人因不能依约向被上诉人李春光履行支付借款本息。其实际控股人屈全大于2014年12月2日向李春光出具承诺书，承诺按期结清利息。因被上诉人未兑现承诺，被上诉人李春光依据“全权处理”的承诺内容，委托鑫光物业公司与被上诉人宝华国旅公司签订关于涉案B座16层房屋的《房屋租赁合同》。被上诉人宝华国旅公司基于上诉人向其发出的通知内容和上诉人向被上诉人李春光出具的授权委托书、承诺书中“如不能结清利息，B座16层由阳光集团全权处理”的相关内容、以及上诉人其他债权人为抵顶债务直接向其催要租金而影响其正常经营活动和在当时与上诉人沟通协调困难等原因。被上诉人宝华国旅公司有理由相信上诉人已授权李春光对涉案B座16层租赁物在被上诉人李春光债权范围内享有出租处分权。2015年2月21日被上诉人宝华国旅公司与被上诉人鑫光物业公司根据市场变化，经营地段施工现状，对，经营地段施工现状重新签订《房屋租赁合同》，将原《房屋租赁合同》中租赁期限、租金作了调整。上诉人宝华国旅公司也已按变更后《房屋租赁合同》的约定内容，一次性向李春光履行了支付2016年7月1日至2020年12月31日房租3855522.6元的义务。被上诉人宝华国旅公司依变更后的《房屋租赁合同》，履行支付相应租金后享有的合同权利，应依法保护。基于上述当事人在履行《房屋租赁合同》合同中出现的相关变化事实原因，上诉人关于被上诉人之间恶意串通损害其权益的辩解意见、被上诉人宝华国旅公司关于其与上诉人宏盛公司2013年9月11日签订的《房屋租赁合同》无效的辩解意见均不能成立；上诉人依其与被上诉人宝华国旅公司2013年9月11日签订的《房屋租赁合同》，向被上诉人宝华国旅公司主张支付租金，并承担逾期违约金及利息的请求，依法亦不能支持。三、关于上诉人宏盛公司诉请被上诉人宝华国旅公司向其交付租赁物的条件是否成就。被上诉人宝华国旅公司已一次性向被上诉人鑫光物业公司支付租金至2020年，租赁合同尚在履行期限内，现不应将租赁房屋退还上诉人。四、关于一审判决主文中引用“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”是否正确。因本案一审判决主文中并无给付内容的判项，一审法院引用该法律规定有误，应予以纠正。综上，上诉人山西宏盛能源开发投资集团有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82472元，由上诉人山西宏盛能源开发投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王庆河审判员 郝利亚审判员 温冠华 二○一九年六月十日书记员 聂 璐