河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终6919号 上诉人（原审被告）：张媛，女，1981年7月14日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：孙利钊，男，1979年1月2日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。系张媛丈夫。 被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司，住所地：河北省石家庄市元氏县马村乡张掖一村育才路**。统一社会信用代码：91130132329657796Ｈ。 负责人：李长江，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：田丽静，女，系该公司部门经理。 上诉人张媛因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省元氏县人民法院（2019）冀0132民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张媛的委托诉讼代理人孙利钊、被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司的委托诉讼代理人田丽静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张媛上诉请求：1、撤销河北省元氏县人民法院（2019）冀0132民初386号民事判决；二、驳回被上诉人的诉讼请求；三、判令被上诉人立即无条件交付上诉人购买的石家庄元氏县碧桂园春天里207-1-1801房屋钥匙；四、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定事实错误。开发企业发出《收楼通知》是购房人办理入住的基础条件，凭《收楼通知》到物业办理接收入住手续，成为业主后才承担物业费。此前的物业费应当由开发企业承担。被上诉人没有证据证明上诉人收到了《收楼通知》及对房屋予以接收并办理入住手续。一审判决没有事实和法律根据。开发企业与前期物业签订的物业合同中对于物业费收取时间的约定，将由开发商承担的费用转由购房人承担损害了购房人利益，被上诉人以不缴纳前其物业费为由不交付房屋钥匙与法律相违背。 广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司答辩称，一、根据上诉人与碧桂园开发公司签订的商品房买卖合同以及补充协议，以及碧桂园开发公司建房工程竣工备案证明书，证明涉案房屋达到商品房买卖条件，可以交付使用。碧桂园开发公司2017年９月25日通知上诉人办理手续履行了合同义务足以证明碧桂园开发公司已于2019年9月30日向上诉人交付了涉案房屋。二、双方签署的石家庄碧桂园前期物业协议及临时管理公约，系双方真实意思表示，被上诉人按照协议约定提供物业服务，上诉人应当支付相应的物业费用，承担违约责任。在被上诉人对上诉人逾期缴纳物业费进行书面催告、电话及短信催告至今为止，上诉人仍未履行缴纳物业费的义务，应承担违约责任。请求依法维持原判。 广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告自2017年9月30日至实际支付之日的春天里207-1-1801室的物业费（截止2019年1月31日为2375.5元）；2、依法判令被告支付原告自2017年9月30日至实际支付物业费之日的违约金（截止2019年1月31日为2462.01元），上述合计4837.51元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年5月14日，被告与石家庄碧桂园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同及补充协议。被告购买位于元氏县房屋,该房屋建筑面积82.31平方米.《商品房买卖合同》第十条约定,出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十四条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付商品房；《商品房买卖合同》附件五补充协议第四条第三项约定：合同第十四条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”2015年4月2日原告（乙方）与石家庄碧桂园房地产开发有限公司（甲方）签订《石家庄碧桂园前期物业服务合同》，约定由原告对石家庄碧桂园提供前期物业管理服务。合同第五条约定：“物业服务费、本合同约定的各项分摊费用按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用。1、自业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论业主是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用。若甲方超过业主购买物业的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、本物业内业主最早实际收楼之日（二者以时间在前者为准），还未能将本物业移交给乙方，且乙方同意继续为本物业提供物业服务的，则业主自甲方将本物业移交给乙方之日起全额交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。”2015年5月16日原告与被告签订《石家庄碧桂园前期物业服务协议》，协议第四条约定：“本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方（原告）按以下计算方式及标准向甲方（被告）及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元计收。该物业的套内建筑面积为65.34平方米；该物业的公用分摊建筑面积为16.97平方米；合计该物业的房屋建筑面积为82.31平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按148.16元／月向乙方交纳物业服务费”。第六条约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。”第十四条约定，甲方的权利和义务包括：按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。第十六条约定：“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”同日，被告在《石家庄碧桂园临时管理规约》和《业主承诺书》上签字。《石家庄碧桂园临时管理规约》第十七条规定，业主在物业服务活动中应当履行以下义务：“按照《石家庄碧桂园前期物业服务协议》约定的计收标准和交费时间按时足额交纳物业服务费及其他物业管理服务相关费用，不得以任何理由拒绝交纳。”2017年7月18日石家庄碧桂园一期货量区一标段207号楼竣工验收合格，元氏县住房和城乡建设局于2017年7月21日出具了石家庄建设工程竣工验收备案书。2017年9月25日石家庄碧桂园房地产开发有限公司用邮政特快专递通知被告办理收楼手续。2019年1月7日原告用短信方式向被告催缴物业费及违约金。 一审法院认为，原告与被告签订的《石家庄碧桂园前期物业服务协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以认可。合同约定被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。根据原告碧桂园物业公司提交的相关证据，涉案房屋已于2017年7月18日竣工验收合格。2017年9月25日石家庄碧桂园房地产开发有限公司向被告发出收楼通知，虽然被告并未办理收楼手续，但依据《商品房买卖合同》附件五补充协议第四条第三项“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”的约定，《商品房买卖合同》约定的交房日期2017年9月30日为办理交付时间。被告称没有收到石家庄碧桂园房地产开发有限公司向其交付的涉案房屋，不应支付物业费，但没有提供相关证据证明没有实际交付房屋的原因在于石家庄碧桂园房地产开发有限公司。综上，可以证实涉案房屋已经竣工验收合格，具备交楼条件，且石家庄碧桂园房地产开发有限公司曾向被告发出办理收楼通知书。故被告应当按照约定向原告交纳物业服务费，交纳物业服务费的时间应从2017年10月1日起计算，按照合同约定的148.16元/月交纳物业服务费。原告要求被告支付到2019年1月31日的物业服务费，应为2370.56元（16个月×148.16元）。同时《石家庄碧桂园前期物业服务协议》还约定了逾期交纳物业服务费的违约金，被告逾期交纳物业服务费，应当承担违约责任，支付违约金。但双方约定的从逾期之日起每日按应付物业服务费千分之五交纳违约金，过分高于造成的损失，本院予以调低。参照民间借贷年利率不超过24%的规定，应按照年利率24%的标准计算，以每月欠缴的物业服务费148.16元为基数，因扣缴物业服务费时间为每月5日，因此违约金应自2017年10月6日起分段计算至判决指定履行期限之日止。判决：一、被告张媛于本判决生效后五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司支付2017年10月1日起至2019年1月31日物业服务费2370.56元。二、被告张媛于本判决生效后五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司支付2017年10月1日至2019年1月31日逾期交纳物业服务费的违约金（违约金按照年利率24%的标准，以物业服务费148.16元为基数自2017年10月6日起按月分段计算至判决指定履行期限之日止）。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张媛负担。 本院二审期间，上诉人提交2017年10月份收房移交书，证明上诉人拒缴物业费是因为房屋存在质量问题，未维修也未给上诉人房屋钥匙。被上诉人认为，该证据不属于新证据，也不能证明上诉人没有收楼，不能证明上诉人有合法的理由拒绝缴纳物业费。 本院认为，上诉人张媛与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司签订的《石家庄碧桂园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认合法有效正确。合同对交纳物业服务费标准及逾期交纳承担违约责任有明确的约定，还约定上诉人应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论上诉人是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。《商品房买卖合同》约定的交房日期2017年9月30日为办理交付时间。上诉人未按照双方约定向被上诉人交纳物业服务费，一审支持被上诉人的诉讼请求，判决上诉人应自2017年10月1日起至2019年1月31日向被上诉人交纳物业服务费并无不当。因双方约定的违约金过高，一审酌情减少上诉人逾期交纳物业服务费违约金的数额亦无不当。上诉人拒绝交纳物业服务费理由不能成立，二审中提交的证据不能证明其上诉主张，本院不予采信。综上所述，张媛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.0元，由上诉人张媛负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立虹 审判员  赵 林 审判员  王淑芳 二〇一九年六月十九日 书记员  李 冉