四川省隆昌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川1083执异28号 案外人：李军波，男，1969年11月18日出生，汉族，住隆昌市。 申请执行人：内江兴隆村镇银行股份有限公司隆昌支行住所地：隆昌市古湖街道办事处大西街二段**。 法定代表人：曾双，行长。 申请执行人：四川隆昌农村商业银行股份有限公司 住所地：住所地四川省隆昌市金鹅镇隆泸大道**。 法定代表人，王裕彬，理事长。 申请执行人：内江市经开区金坤小额贷款有限公司 住所地:内江市经济技术开发区汉晨路666号2幢 法定代表人：缪炜 被执行人：方波，男，1974年12月1日出生，汉族，隆昌市人，居民，，住隆昌市 被执行人：李萍声，女，1972年9月3日出生，汉族。隆昌市人，村民，，住隆昌市 被执行人：李建声，男，1970年8月22日出生。汉族，隆昌市人，，住隆昌市 被执行人：李宽声，男，1975年4月24日出生，汉族，隆昌市人，居民，，住贵州省贵阳市南明区 被执行人：李声华，女，1980年6月24日出生，汉族，隆昌市人，村民，，住隆昌市 委托代理人：薛力夫，男,1980年7月6日出生，汉族，隆昌市人，，住隆昌市 案外人李军波于2019年5月17日向本院提出执行异议，认为隆昌市人民法院（2019）川1083执444号之一执行裁定拍卖的被执行人李建声坐落于隆昌市某巷197、199号门面属于案外人所有，要求人民法院停止执行并解除查封。本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查完毕。 案外人李军波称：2016年9月7日，案外人李军波与被执行人李建声签订《房地产买卖契约》，约定内容：被执行人李建声将隆昌市某巷197、199号门面以4999000.00元价格出卖给案外人；2016年9月8日交付房款500000.00元，剩余款4499000.00元在过户当日付清。随后，案外人分六次共计支付了500000.00元购房款，被执行人随即将门面交案外人使用至今。案外人认为，案外人在签订协议前并不知道该房屋已抵押贷款，后因房屋一直不能过户才知道房屋已被抵押。案外人与被执行人李建声签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，履行了部分房款，并实际占有了房屋,合同依法成立。法院查封、拍卖的隆昌市某巷197、199号门面应当认定属案外人所有。因此，向法院提出异议，要求中止执行并解除对房屋的查封。案外人向本院提供了《房屋买卖合同》、银行转款凭据等证据。 申请执行人四川隆昌农村商业银行股份有限公司称：一、从程序上讲，案外人所提异议不符合法律规定，应予驳回。2015年12月29日，隆昌新创意工贸有限责任公司在我行借款1700万元，以争议房产在内的1867.59平方米房产设定抵押并在有权机关作了抵押登记。借款到期后，隆昌新创意工贸有限责任公司未能还款，我行提起诉讼后，隆昌市人民法院出具了（2018）川1028民初635号民事调解书，确认我行有权就拍卖、变卖包括争议房产在内抵押房产的价款优先受偿。我行的抵押权已经生效法律文书确认，如案外人认为生效法律文书侵犯其合法权益可提起申请执行人撤销之诉，而不是提起执行异议。二、从实体上讲，也应予驳回案外人的异议。因讼争房屋是抵押在前，买卖在后且在抵押后转让时既未告知我行（抵押权人），案外人也未代借款人归还贷款，故法院对争议房产查封、评估、拍卖是完全合法的。案外人不能将不能取得房产的风险转移给我行。为此，案外人申请中止执行，解除查封没有法律依据，其异议不成立，请求法院驳回案外人的执行异议申请。 申请执行人内江市经开区金坤小额贷款有限公司称：案外人李军波向法院提交的《房屋买卖合同》的签订时间是2016年9月7日，而我公司对隆昌市金鹅镇胡家巷197、199号门面抵押权登记日期为2016年6月1日，抵押权成立于案外人李军波与李建声签订《房屋买卖》之前。案外人对上述房屋不构成善意取得，其不具有阻止法院强制执行的法定条件。综上，我公司对上述标的物的抵押权形成于案外人对李建声的债权之前，案外人的异议缺乏法律依据，请求依法驳回其异议，并尽快评估、拍卖被执行人李建声抵押给我公司的所有房产，以实现我公司的债权。 被执行人李建声称：签订《房屋买卖合同》是事实，对方交纳了部分房款也是事实，房产也交付案外人占有使用，由于出售房产时银行借款未还清，造成至今未过户。 本院于2019年5月17日受理案外人李军波与申请执行人内江兴隆村镇银行股份有限公司隆昌支行、被执行人方波、李建声、李萍声、李宽声、李声华执行异议案件后，在审理过程中查明：2015年12月29日四川隆昌农村商业银行股份有限公司（下列简称隆昌农商行）与隆昌新创意工贸有限责任公司签订信公借ZABF012015000315号《流动资金循环借款合同》，与李建声签订隆昌信公抵（2015）000054号《最高额抵押合同》，与李建声签订隆昌信公保（2015）000120号《最高额保证合同》。根据上述三份合同的约定，隆昌农商行向隆昌新创意工贸有限责任公司提供不超过17000000.00元的贷款额度，贷款的担保方式为最高额抵押加最高额保证。抵押物为李建声位于隆昌县胡家巷，面积合计1867.59㎡的10处房产（包括本案争议房），并办理了抵押登记，依法设定抵押权。合同签订后，隆昌新创意工贸有限责任公司于2015年12月29日支用了借款17000000.00元，后因隆昌新创意工贸有限责任公司停止支付利息，隆昌农商行于2018年2月向法院提起诉讼，隆昌市人民法院经审理并作出2018）川1028民初635号民事调解书，确认隆昌农商行有权就拍卖、变卖包括争议房产在内抵押房产的价款优先受偿。隆昌农商行于2018年6月向法院申请强制执行。因申请执行人及被执行人较多（故执行裁定书未逐一列明），且五被执行人属多个案件同一被执行人，为了更好将资产处置变现，本院决定将多个案件合并执行（包括四川隆昌农村商业银行股份有限公司等为申请人案件），并作出（2019）川1083执444号之一执行裁定书。 2016年9月7日，案外人李军波与被执行人李建声签订《房屋买卖合同》，约定内容：被执行人李建声将隆昌市某巷197、199号门面以4999000.00元价格出卖给案外人；2016年9月8日交付房款500000.00元，剩余款4499000.00元在过户当日付清。随后，案外人分六次共计支付了500000.00元购房款，被执行人随即将门面交案外人使用至今。该房屋至今未能办理过户登记。 2016年5月31日，申请执行人内江市经开区金坤小额贷款有限公司与被执行人李建声签订《借款合同》并办理具有强制执行效力的债权公证书，文书号：（2016）川内新证字第1954号，因被执行人李建声未按期还款，申请执行人内江市经开区金坤小额贷款有限公司于2018年8月向法院申请强制执行。 2019年4月10日，隆昌市人民法院作出（2019）川1083执444号之一裁定书，对被执行人李建声位于隆昌市某巷197号门面（产建筑面积204.17平方米）、隆昌市某巷199号门面（建筑面积208.17平方米）商业用房二间予以查封及评估、拍卖。 本院认为：本案争议的焦点是案外人李军波与被执行人李建声签订的《房屋买卖合同》是否有效？首先，讼争房屋登记在被执行人李建声名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判决”的规定，该房屋权利人是李建声而不是李军波。其次，申请执行人四川隆昌农村商业银行股份有限公司与被执行人李建声签订的《最高额抵押合同》在先，并依法办理抵押登记，对讼争房屋设立了抵押权，而案外人李军波与被执行人李建声签订的《房地产买卖契约》在后，且未告知抵押权人双方的买卖行为。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经押抵的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”。因此，案外人李军波与被执行人李建声签订的《房地产买卖契约》转让行为属无效行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。因此，申请人四川隆昌农村商业银行股份有限公司、申请执行人内江市经开区金坤小额贷款有限公司均对讼争房屋享有优先受偿权，故该异议不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人李军波的执行异议申请。 当事人、案外人如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向隆昌市人民法院提起诉讼。 审判长  李洪杨 审判员  付邦清 审判员  钟 山 二〇一九年六月二十二日 书记员  刘 洁