云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民初8号原告（申请执行人）：广西建工集团第四建筑工程有限责任公司。住所地：广西壮族自治区桂林市瓦窑路**。法定代表人：杨俊，董事长。委托诉讼代理人：刘秋庆，云南新序律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：蓝岚，公司职工。代理权限：一般授权代理。被告（案外人）：李文，男，汉族，1968年7月7日生，身份证住址：云南省昆明市富民县。委托诉讼代理人：张萍，黎阳法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告（被执行人）：昆明全拓房地产开发有限公司。。住所地：云南省昆明市富民县永定街道办事处黎阳路**法定代表人：刘绍忠，总经理。委托诉讼代理人：攀生，公司员工。代理权限：特别授权代理。原告广西建工集团第四建筑工程有限责任公司（以下简称广西四建）与被告李文、昆明全拓房地产开发有限公司（以下简称全拓公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月19日、3月25日公开开庭审理了本案。原告广西四建的委托诉讼代理人蓝岚、刘秋庆，被告李文的委托诉讼代理人张萍，被告全拓公司的委托诉讼代理人樊生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广西四建向本院提出诉讼请求：1.对尚岛蝶苑小区4栋3单元102号商品房许可执行。2.诉讼费用由李文、全拓公司承担。事实和理由：在广西四建申请执行全拓公司建设工程施工合同案中，云南高院于2015年9月14日作出（2015）云高民一初字第30-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结全拓公司价值43403400元的财产。2015年10月15日，云南高院查封了全拓公司位于昆明市富民县委会旁的房产，其中包括涉案商品房。2018年4月19日，李文以其对涉案商品房享有合法权益为由向云南高院提出书面异议。2018年11月23日，云南高院作出（2018）云执异63号民事裁定书，裁定中止对涉案商品房的执行。广西四建认为：1.李文陈述其于2011年向全拓公司交付首付购房款93.0117万元，但仅提供了购房合同、付款收据、签约交款流程单，欠缺银行转款凭证，法院不应认可李文已实际支付房款93.0117万元，上述证据是李文与全拓公司串通后制作。2.李文陈述涉案商品房总房价为106.9070万元，全拓公司和富民县房管局记载的涉案商品房建筑面积为223.74平方米，按此计算，在2011年每平方米售价4778.18元绝对高于当时和现在的市场价。2017年11月，经广西四建申请，昆明中院委托云南中正司法鉴定所对涉案商品房楼盘进行了价格评估，评估单价仅为每平方米2500元。李文提出的证据反映的房屋售价明显不符合市场行情，该房屋交易是虚假的。李文答辩认为：1.李文购买涉案房屋的事实成立，该住房依法不应在查封范围。2011年11月29日，李文向全拓公司购买涉案房屋，总价款1069070元（含契税），双方签订了《商品房买卖合同》，李文一次性向全拓公司支付了房款930117元，后因全拓公司没有资金启动收尾工作，经所有业主与全拓公司协商，由业主以借款方式借给全拓公司款项，以使全拓公司能够正常收尾，李文又向全拓公司指定的富民兴益物业管理有限公司汇入10000元作为借款。李文实际支付全拓公司940117元。后李文多次要求办理银行按揭和合同备案，均被全拓公司以多种借口拖延，附件清单购房手续可证明李文为涉案房屋产权所有人。2.云南高院作出的（2018）云执民63号民事裁定书程序合法，适用法律得当，应予维持。3.广西四建的诉讼请求依法不能成立。李文支付的款项经过银行转账支付到全拓公司指定账户，李文已提供转账凭据予以证明。李文购买的住房属于退台洋房，当时的销售价确实达到了交付款项的单价，现广西四建以2017年的评估报告来确定住房单价，不能推翻李文购买住房和交付款项的事实。全拓公司口头答辩称：广西四建的执行财产应该是在1050万，但查封财产为4300万，广西四建可以去执行其它财产，而不是已销售的房产。李文的购房时间是在被查封之前，付款比率也超过了50%，是真实有效的商品房买卖行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《商品房购销合同》。本案中，李文提交的《商品房购销合同》为复印件，无落款日期。广西四建质证认为没有原件，不符合证据形式要件，对商品房购销合同三性不认可。全拓公司提交的《商品房购销合同》为原件，落款时间为2014年12月30日。广西四建质证认为其不是合同主体，真实性、合法性无法核实，但合同是2014年12月30日才签字，李文交款在2014年前，不符合交易习惯，不可能先交钱才签订合同。对此，本院认为，首先，庭审中，李文说明因签订合同时合同还要拿去备案没有给其原件，只复印了一份复印件，备案时才落时间。其次，李文提交的复印件合同内容与全拓公司提交的原件合同内容一致。再次，对于李文为何在2014年12月30日签订合同前的2011年11月29日就向全拓公司交付购房款，全拓公司陈述：2011年8月全拓公司拿到涉案项目，随后全拓公司进行了内部认购，李文是内部认购交的款。最后，2013年12月24日，全拓公司取得涉案尚岛蝶院项目的商品房预售许可。综上，本院确认：李文与全拓公司于2014年12月30日签订的《商品房购销合同》合法有效。2.首套房证明。本案中，李文先向本院提交一份2018年8月27日富民县房地产管理所和富民县不动产登记中心共同出具的《住房登记查询结果通知》。广西四建质证认为，合法性、真实性认可，关联性不认可，无法证明房管局开具的通知说的就是李文名下没有其它房屋，通知上说的是要求查询的事项、资料不存在，但从通知不能反映李文要查询的事项。并向本院提交一份调取证据申请，认为李文房屋所有情况与本案有重大关联，申请前往昆明市及西山区、五华区、盘龙区、官渡区、呈贡区所属房管局及不动产登记中心调取李文房屋所有情况。后李文向本院提交了昆明市不动产信息档案管理中心2019年3月28日出具的《查询无结果通知书》，广西四建质证认为，对真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可，查档目的只是“查询”，并没有具体项目，不能表明是无房证明。全拓公司三性认可。综上，本院对李文提交的富民县房地产管理所和富民县不动产登记中心2018年8月27日共同出具的《住房登记查询结果通知》，及昆明市不动产信息档案管理中心2019年3月28日出具的《查询无结果通知书》予以采信，该两份证据能够证明李文在富民县和昆明市五区及三个国家开发（度假）区无其他住房。3.支付购房款的证据。本案中，对李文提交的尚岛蝶院签约交款流程单2份、2011年11月29日、2014年7月21日、2017年9月22日收据、借条各一份、中国农业银行交易明细清单两份、电子银行转账凭证一份、银联商务签购单三份，广西四建不予认可。后本院要求李文提交转账凭证的原件并再次进行了质证。广西四建质证认为，看到原件后认可，故本院予以确认。本院确认以下事实：原告广西四建诉被告全拓公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年9月14日作出（2015）云高民一初字第30-1号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结全拓公司价值43403400元的财产。2015年10月15日，本院查封了包括涉案商品房在内的全拓公司位于昆明市富民县委会旁的房产。经审理，2016年4月20日，本院作出（2015）云高民一初字第30号民事调解书，对广西四建要求全拓公司向其支付涉案尚岛蝶院商品房项目工程进度款等诉讼请求双方达成的调解协议进行了确认。后因全拓公司未按调解协议履行，广西四建向本院申请执行。2018年4月19日，李文向本院提出案外人执行异议。2018年11月23日，本院作出（2018）云执异63号民事裁定，裁定：中止对本院查封的位于富民尚岛蝶院小区4栋3单元102号商品房的执行。2013年12月24日，全拓公司取得尚岛蝶院项目《商品房预售许可证明》，证号：预许富（2013013）号。2014年12月30日，全拓公司（甲方）与李文（乙方）签订一份《商品房购销合同》，主要约定：李文购买全拓公司位于的尚岛蝶院4幢3单元1、2层102号房。按套内建筑面积215.66平方米计价，每平方米4957.20元，总金额1069070元。李文应于201年月日前，一次性支付购房总价款1069070元。全拓公司应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。项目拟正式预交房时间为2015年6月30日。2011年11月29日10点36分50秒，李文向全拓公司刷卡支付50000元，2011年11月29日10时38分55秒，李文向全拓公司刷卡支付500000元，2011年11月29日10时40分07秒，李文向全拓公司刷卡支付380117元，共计930117元。同日，全拓公司向李文出具《收据》一份，确认收到李文房款930117元。2017年9月22日，全拓公司向李文出具一份《借条》和《收据》，确认收到李文借款10000元。2018年8月27日，富民县房地产管理所和富民县不动产登记中心共同出具《住房登记查询结果通知》，富民县房地产管理所查询结果：购房人李文（身份证号5301241968×********），配偶李毅琼（身份证号5301241968×********），要求查询的事项、资料不存在，2016年6月30日以后我单位不再办理不动产登记，因此无法查询2016年6月30日以后的不动产登记信息。富民县不动产登记中心查询结果：2016年6月30日至今未在我中心办理过不动产登记。2019年3月28日，昆明市不动产信息档案管理中心出具《查询无结果通知书》：李文（身份证5301241968×********）要求查询的事项、资料不存在。以上信息为昆明市主城五区和三个国家开发（度假）区范围内住房信息。另，广西四建起诉时未将全拓公司列为当事人，诉讼中，李文认为被执行人全拓公司在本案中具有利害关系，申请追加全拓公司作为当事人参加本案诉讼，本院予以准许。又因全拓公司反对申请执行人广西四建的主张，故本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条的规定，将全拓公司列为共同被告。综合各方的诉辩主张，本案的争议焦点是李文对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李文和全拓公司提交的证据能够证明就涉案房屋李文与全拓公司于2014年12月30日签订了合法有效的《商品房购销合同》，之后，涉案房屋才于2015年10月15日被人民法院查封；李文所购涉案房屋系用于居住且李文名下无其他用于居住的房屋；涉案房屋总价款为1069070元，李文实际已向全拓公司支付930117元，已超过合同约定总价款的50%。另，对于广西四建起诉主张李文和全拓公司约定的涉案房屋售价每平方米4778.18元高于云南中正司法鉴定所2017年12月8日对涉案项目进行评估的房屋单价每平方米2500元，广西四建有理由相信李文提出的房屋交易是虚假的问题。本院认为，首先，广西四建主张的评估基准日与签订合同的时点不同。其次，涉案房屋虽与评估的标的属同一项目，但评估的房屋单价是涉案项目的平均单价，而不是涉案房屋的单价，同一项目中，不同的房屋单价是不同的。故广西四建主张李文提出的房屋交易虚假依据不足，本院不予支持。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，李文对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，广西四建的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下:驳回原告广西建工集团第四建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费14422元,由原告广西建工集团第四建筑工程有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  马艳玲审判员  杨 聪审判员  张 萍二〇一九年六月二十五日书记员  陶绍花