黑龙江省建三江人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8102民初119号原告：黑龙江省大兴农场，统一社会信用代码912330067166839786，住所地黑龙江省建三江管理局大兴农场。法定代表人：刘博，职务：场长。委托诉讼代理人：刘相曾，黑龙江勤勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘传喜，男，1960年10月4日出生，汉族，大兴农场司法分局局长，住黑龙江省。被告：张连生，男，1975年11月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省双鸭山市尖山区。被告：张玉霞，女，1977年3月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省双鸭山市尖山区。二被告委托诉讼代理人：姜道妍，黑龙江宝正律师事务所律师。原告黑龙江省大兴农场诉被告张连生、张玉霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。依法适用简易诉讼程序审理，因案情复杂，于2019年4月22日转为普通程序审理，分别于2019年4月8日、4月22日、5月13日公开开庭进行了审理。原告大兴农场的委托代理人刘传喜、刘相曾，被告张连生、张玉霞及其二人的共同委托代理人姜道妍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求二被告给付尚欠购房款本金436000元，给付尚欠购房款利息182073.6元（从交付房屋的2011年9月1日起，按银行同期贷款年利率5.85%计算到2018年12月31日），本息合计：618073.6元。2、要求二被告给付以尚欠购房款本金436000元为基数按银行同期贷款年利率5.85%计算的利息，从2018年12月31日施起到实际履行完毕止。3、要求二被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2011年，二被告从原告处购买了位于大兴农场兴岛新城小区44号楼8号一带二门市一户，建筑面积为240.72平方米，每平方米3700元，总计房款为890664元，之后被告支付了454664元购房款，尚欠购房款436000元。原告多次向被告索要，并于2018年7月30日向被告送达了《催收购房款通知书》，要求被告于收到通知后七日内付清全部购房款，否则将按银行贷款利率承担违约责任。被告在收到通知后，申请退房，但未能在七天内付款。综上所述，为依法维护原告的合法权益，特依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定向贵院提起诉讼，恳请贵院依据《合同法》的规定判决支持原告的诉求。被告张连生、张玉霞辩称，原告起诉被告张玉霞主体错误，原告与被告2011年5月19日形成口头房屋买卖合同。因被告张玉霞与被告张连生于2011年8月4日经黑龙江省农垦建三江管局婚姻登记登记结婚，被告张玉霞并不是此房签订的诉讼主体。不应承担给付剩余购房款的责任。原告与被告之间的房屋买卖合同尚未成立，因双方并没有签订书面的买卖协议，同时原告方尚未提供涉案房屋有资格出售的相应证据。并且原告在出售房屋时候承诺了给予涉案房屋进行贷款，现原告方属于根本违约，被告不同意给付剩余房款及和利息，应与原告解除房屋买卖合同，并将交付的购房款返还。庭审中被告称解除合同、返还购房款仅作为辩解理由，不提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告方提供的证据1：大兴农场营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明原告的诉讼主体资格适格。被告对证据的真实性及证明问题均无异议。可以证实原告的主体资格，本院予以采信。证据2：建设工程规划许可证、选址预定书、建设用地规划许可证、建设用地批准书、商品房预售许可证，证明涉案房屋原告有权对外出售。被告对证据的真实性没有异议，证明问题有异议。认为原告提供的建设工程规划许可证与商品房预售许可证其项目名称不一致，并且与涉案房屋大兴农场兴岛新城小区地理位置不相同，同时商品房预售许可证预售对象为整体拆迁户，被告并不是原告方提供的商品房预售许可证的实际拆迁户，原告提供的此三份证据不能证实是涉案房屋的建设工程及预售房屋的证明。原告辩解称，规划许可证与商品房预销售许可证所涉的项目名称称谓不一致，但涉案房屋就是预销售许可跟规划许可项下的房屋。拆迁对象就是表述不一致，被告买的是一带二的商品房，不是拆迁安置住宅房。庭审中原告自认该份商品房预售许可证并非争议房产的许可证，并提交了争议房产的预售许可证及预售明细表（证据8），故该份证据中的预售许可证不予采信，采信该建设项目取得了建设工程规划许可证、选址预定书、建设用地规划许可证、建设用地批准书。证据3：催收购房款通知书一份、被告的申请一份，证明被告尚欠原告436000元购房款、利息按银行贷款双倍合月利率2%计算利息（七日后），二被告请求原告帮助按原价销售此房后将缴纳的购房款454664元返还原告的事实。被告对催收购房款通知书的真实性有异议，通知书是原告方单方行为没有实际送达给被告，书面约定的利息只是单方行为不能作为证据使用，对二被告的申请的真实性没有异议，证明问题有异议，被告因当时申请退款书写了按3700元/平方米计算，此计算方式是原告方口头告知按3700元计算并不是原告方真实的表示。原告辩解，催收购房款通知书是刘传喜亲自送给被告张连生的，当时张连生提出要向农场写一个退房申请，这样在申请书上对购房的面积240.72平方米单价3700/平方米，总房款890664元，分期付款454664元，尚欠436000元，进行了确认。本院认为，被告二人对真实性没有异议，申请上由张连生、张玉霞本人签字，对房屋位置、面积进行了确认，并认可尚欠房款436000元的事实，能够证实二被告共同购买了诉争房产的事实，关于原告所称利息问题，双方未签订买卖合同，未对欠款利息进行约定，催收购房款通知书是原告单方出具，原、被告并未对欠款利息的约定形成合意，故关于利息的约定不予采信。证据4：交款凭证3份，证明被告分三次缴纳了454664元购房款。被告对证据的真实性及证明问题均无异议。本院认为，该份证据可以证明被告已经交纳454664元房款的事实，本院予以采信。证据5：黑龙江省大兴农场兴场文（2009）26号，2010年作业站整体搬迁及安置实施办法第五条第一款第四项。证明：购楼户如资金困难农场可协调银行办理按揭贷款手续，并不是被告所称的由大兴农场办理贷款手续。被告对证据的真实性有异议，原告提供的该份证据属于大兴农场内部制定的管理文件，并不属于法律法规及相应的会议记录，因大兴农场本是本案的原告，其内部材料不应当作为证据使用；原告该份证据证实的是整体拆迁户在资金有困难时可以相应贷款，与本案缺少关联性，本案被告方不属于拆迁对象，原告售楼不符合被告购买条件，该份文件不应当针对被告使用，因双方是口头约定在售房时给予贷款于大兴农场的该份文件没有相关性。原告辩解称，该份文件是针对大兴农场2010年及之后的整体拆迁所涉及的房屋如何进行付款制定的规范性文件，对案涉房屋具有指导意义。被告主张购买的房屋由农场贷款解决资金短缺没有提效相关证据。本院认为，该文件是大兴农场内部文件，仅可证明农场有建设农场住宅楼的政策及帮助购楼户协调银行办理按揭贷款手续的政策，与原、被告之间具体的合同约定无关。证据6：情况说明一份，证明张连生与第一次庭审时出庭作证的寇某、田某系姐弟关系，田某与沈某系姑嫂关系，证人隐瞒自己与张连生系亲属关系的事实，所做的证词不能作为定案依据使用。被告该份证据的真实性有异议，关于身份证明应当由公安机关予以出具，原告提供的情况说明上面列明的九位人员尚未出庭，证明其署名的真实身份，不能证明其证明的内容的合法性。本院认为，该情况说明上的签字人并未出庭，且该说明不是户籍部门出具的身份关系证明，本院不予采信。证据7：商品房销售许可证一份，证明2019年4月19日，黑龙江省农垦建三江管理局房产管理中心为原告颁发了案涉房屋商品房销售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，双方的商品房买卖合同合法有效。被告对该份证据的真实性有异议，原告已经举证说明诉争房屋的商品房预售许可证，并且该份证据提供了原件来证实，本次的庭审中原告再次提供商品房销售许可证，并且该证件属于复印件，根据证据规则规定，复印件应当注明出处，单凭公章不能说明该份证据的真实性。因原告两次庭审时提供的两份证据相互之间存在矛盾，原告有义务举证说明其两份证据的真实性；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，原告于2019年1月诉讼到法院并立案，原告提供的商品房销售许可证已经超出法律规定的在起诉前提交取得商品房预售许可证的期限，并且商品房销售许可证注明的日期为2019年4月19日，并不是在原告起诉前已经取得商品房销售许可证，所以该份证据不能作为定案依据，应当视为原告出售房屋时没有商品房销售许可证。原告辩解称，被告错误的理解相关法律规定，法律规定的在起诉前取得商品房预售许可证证明，而原告向法庭举示的是销售许可证。本院认为，该份证明是房屋销售许可证，而被告购买诉争房产时，该证尚未取得，仅可证明原告目前已经取得销售许可证，原、被告双方买卖合同的效力，要依据的起诉前是否取得预售许可证，故该证据本院不予采信。证据8：预售许可证及预售明细表，证明2010年8月22日原告取得大兴农场整体搬迁住宅小区1-45号楼项目预售许可。预售明细表倒数第三页张连生购买涉案房屋编号为1831号面积为240.72平方米，涉案房屋在预售范围内。被告对该份证据的真实性有异议，商品房预售许可证应当提供原件，原告提供的预售许可证本身属于复印件，并且房地产管理中心并没有提供本商品房预售许可证是否有原件，根据证据规则商品房预售许可证必须把原件提供法庭，否则不能作为证据使用，同时预售许可证其房屋坐落的地点为大兴机关办公楼北侧，项目名称为整体搬迁住宅小区，预售的对象为整体搬迁户，房屋用途为住宅楼，而本案涉案房屋为商品房买卖合同，并且该房屋属于商业用房，原告提供许可证并没有其证明该许可证的项目名称为兴岛小区，而且预售对象为搬迁户为特定性并不是面相社会，所以原告提供的预售许可证不能充分证明原告方在预售时有权出售涉案房屋的销售权，并且原告在开庭审理时已经提供三份房屋预售许可证及销售许可证，本身的三份证据自相矛盾，并且没有原件佐证，其没有证明力。关于商品房预售明细表其所盖的公章为大兴农场建设科，其属于内部出卖商品房明细，不足以说明原告在出售涉案商品房中属于合法出售，不能证明商品房预售许可证中，整体拆迁户及住宅楼其中包括涉案房屋，该两份证据缺少关联性。原告辩解称，之前庭审提交的预售许可不是涉案房屋的预售许可证。此次提交的预售许可证为涉案房屋小区的预售许可证，关于预售许可按照法律规定起诉前取得预售许可证明的可以认定为有效。关于关联性，涉案房屋实际为兴岛c-44-1号楼8号门市在预售许可范围之内，商品房预售许可证原件已丢失，原告提交的复印件盖建三江管理局房产管理中心公章足以证实2010年8月22日原告已取得涉案房屋小区的预售许可。本院认为，该预售许可加盖房产管理部门建三江房产管理中心公章，真实性予以采信。发证时间为2010年8月22日，被告交纳房款的时间是2011年5月。可以证实被告购买该诉争房产时原告已经取了预售许可，结合原告提交的证据3被告的申请，该申请中明确了被告购买房屋的具体位置与面积，与预售明细表中的1831号载明的位置、面积、购房者均一致，本院予以采纳。证据9：商品房销售许可证（复印件，原件经核对返还给原告）及建三江房产管理中心说明一份。证明原庭审提交的商品房预售许可证套数误打为192套，经更正后出具新的商品房销售许可证。被告对该份证据的真实性有异议，原告在第二次开庭时候提供的商品房销售许可证的复印件，其说明没有原件，本次开庭时提供的商品房销售许可证，其落款日期为2019年4月25日，该销售许可证的项目名称为大兴农场整体搬迁户，并不能说明项目为兴岛小区，并且原告提供的建三江房产管理中心的说明是复印件，并不能作为原件使用，该证据不能体现出误打成192套，并且大兴农场出售房屋取得的销售许可证应当与土地使用证、规划许可证及建设许可证的内容相一致，原告在每次开庭时候均提出不一致的预售许可证、销售许可证，其每份均有不同的证明力，该几份不同的许可证是大兴农场管理混乱，还是房产科管理混乱、还是本身证据没有真实性，保留向有关机关反映本材料的真实性。原告辩解称，本次提交的销售许可证是更正后重新颁发的许可证，与原庭审提交的许可证证号不一样，说明的原件已提交给法院，并非没有说明原件。本院认为，该份证明是房屋销售许可证，而被告购买诉争房产时，该证尚未取得，仅可证明原告有权销售其开发的房产，故本院不予采信。被告提供的证据1：结婚证一份，证明二位被告于2011年8月4日登记结婚。证明原告起诉张玉霞主体错误。原告对证据的真实性没有异议，证明问题有异议，通过原告向法院举示的证据3，足以证明张玉霞作为本案的被告主体适格。被告辩解称，原告提供的证据3只是说明二被告共同处理正常的生活事务，不能证明其房屋所有权属于张玉霞。庭审中二被告自认两人从1993共同生活，没有办理结婚登记。2011年8月4日补办的结婚登记。本院认为，庭审中被告自认张连生、张玉霞自1993年起一起共同生活，且在原告提供的证据3的申请中，有张连生与张玉霞二人的签字，可以认定该房产系被告二人共同购买。证据2：户口本一份，证明张连生户籍所在地为黑龙江省富锦市××社区××区××号，其证明被告张连生并不是在涉案房屋地点进行居住，原告提供的房屋预售许可证的出售范围是整体拆迁，而被告并不是拆迁户，所以导致原告出售该诉争房屋不成立。原告对证据的真实性没有异议，证明问题有异议，被告举示的户口本不能证明其观点，也不能证明其主张的自己实际居住的地点，因为户口本记载的内容是发证时间的内容。本院认为，被告是否符合出售范围并不能改变其已经与原告达成买卖合同的事实，该证据与本案无关，不予采信。证据3：2019年3月28日录音笔录，证明被告与房产科工作人员交谈内容，主要说明被告在购买涉案房屋时，原告同意给付贷款，因各种原因导致原告不能给被告贷款。原告对证据的真实性及证明问题均有异议，该证据是录音证据，按照法院民事诉讼证据的规定，录音应该由两个以上无利害关系人在场，否则单独录音不应作为定案的依据使用，由于被告方无法举示录音时有两个以上无利害关系人在场的证据故该录音不应被采信，同时王英不是大兴农场建设科工作人员，销售房屋时，王英不在场，无法证实所谓农场对原告承诺贷款的事实。被告辩解称，王英系大兴农场下设科室的职工，属于大兴农场的职工，其行为代表原告，同时证据规则规定视听资料没有经过技术处理的可以作为证据使用，并没有要求录音应该由两个以上无利害关系人在场。本院认为，该份录音材料中王英的身份无法进行核对，关于原告是否与被告约定为其办理贷款，应以双方的具体约定为准。故该录音不予采信。证据4：证人张某的证人证言。证明证人与被告一同到大兴农场购买涉案房屋的过程。原告认为证人证实的内容不清楚，无法表述哪位工作人员接待的，其证实农场帮助贷款的内容不真实。证据5：证人寇某的证人证言。证明证人与被告一同到大兴农场购买涉案房屋的过程。原告认为二位证人证实的在场人员不一致，证实的王英承诺购房者缴一半款剩一半由农场协助贷款，需要与王英进行核实。证据6：证人田某的证人证言，证明证大兴农场承诺贷款的事实。原告认为证人含糊其辞，说不清楚区领导是谁，也说不清说领谁来办理的贷款，其证实的内容不真实。本院认为，上述两位证人所述有农场户口可以缴一半贷一半的证言系听工作人员介绍，并非诉争房产合同明确约定，上述证言不予采信。证据7：证人沈某的证人证言，证明证大兴农场承诺贷款的事实。原告认为其证实的内容不真实。本院认为，证人仅可证明其自己所购房产办理了贷款，无法证明原、被告是否有关于办理贷款的约定，该证言不予采信。本院经审理认定事实如下：2009年黑龙江省大兴农场为加快推进城镇化进程，改善居民生活条件，于2009年11月26日制定《黑龙江省大兴农场2010年作业站整体搬迁及安置实施办法》，计划建设大兴农场整体搬迁（危房改造）安置住宅小区（二）建设项目。2010年5月21日，该项目取得《建设用地规划许可证》、《建设项目选址意见书》，2010年8月22日取得商品房预售许可证。2011年5月17日张连生、张玉霞购买了项目中位于大兴农场兴岛新城小区44号楼8号一带二门市，双方未签订买卖合同。2011年5月17日，张连生向原告交纳房款100000元，5月19日交纳336756元，8月9日交纳17908元，合计交纳454664元，付款后原告将房屋交付并由被告使用至今。2018年7月30日，大兴农场向张连生送达催收房款通知书，通知其在接到通知七日内交纳剩余房款436000元，否则将追加逾期付款利息，按银行贷款利率或月利率2%计付利息。2018年7月30日，被告张连生、张玉霞提出书面申请，认为其无力支付剩余房款436000元，特申请农场将房屋收回，退还已付的房款，并承诺室内装修及设备归农场所有。此后被告一直未交纳剩余房款。本院认为，原、被告双方虽未约定签订正式的房屋买卖合同，但双方形成了事实上的房屋买卖合同关系，张连生、张玉霞支付了部分购房款，原告亦将房屋交付给被告使用，且原告的出售诉争房屋时，已经取得了预售许可，故应认定双方之间房屋买卖合同关系成立且已部分履行。关于欠付房款的数额，双方均认尚欠金额为436000元，本院予以认可。关于延迟支付房款的利息损失问题，原告请求支付自2011年9月1日起按银行同期贷款年利率5.85%计算到实际给付时止的利息，因双方未签订买卖合同，亦未约定逾期未款的利息标准。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定：逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本院酌情支持按中国人民银行同期贷款基准利率计算逾期利息损失。关于利息损失的给付时间，因双方没有签订买卖合同，对付款期限没有明确约定，且没有协议进行补充，利息只能从在原告催收房款的合理宽限期起开始计算。原告于2018年7月30日向被告送达催收通知书，本院结合案情，认定合理的宽限期间为一个月，即自2018年9月1日起计算利息损失。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：被告张连生、张玉霞于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省大兴农场购房款436000元；并支付自2018年9月1日起至实际给付时止的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加偿支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9981元，原告黑龙江省大兴农场负担2141元，被告张连生、张玉霞负担7840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长  庄建国审判员  刘忠臣审判员  周君君二〇一九年六月十九日书记员  祁凯月