新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0106民初458号原告：雷大荔，男，1975年4月27日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。被告：新疆立众房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐经济技术开发区黄山街****楼******。法定代表人：叶四根，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋婷婷，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告雷大荔与被告新疆立众房地产开发有限公司（以下简称立众房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷大荔、被告立众房产公司的委托诉讼代理人蒋婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷大荔向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担乌鲁木齐经济技术开发区岷山街227号桃园·九点阳光二期住宅小区45栋1单元402室的入户门更换费用3800元；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金190557.15元；3、判令被告承担本案诉讼费及邮寄费。事实和理由：2013年6月24日，原、被告签订编号为：YS0294454的《商品房预售合同》，根据合同约定，被告应于2014年10月31日向原告交付房屋，否则需要向原告支付逾期交房的违约金。2013年7月，原告向被告支付了全部购房款总计444506.4元，被告于2014年11月4日通知原告验收房屋，因被告所交付房屋未达到交房要求，并且房屋窗户（客厅和主卧两处窗户主框均有破裂）主框破裂，故原告未收房。被告承诺给予更换破损窗户，在被告更换窗户期间，原告发现进户门存在质量问题，随即要求被告对进户门一并更换，被告一直未予更换，后经原告多次催促被告于2018年8月16日将客厅和主卧两处窗户进行更换，但进户门未予更换，在协商未果的情况下原告于2018年10月8日对房屋进行验收，并自行对进户门进行更换，花费3800元，原告为维护权益，故诉至法院。被告立众房产公司辩称，1、关于原告主张的逾期交房违约责任已经超过诉讼时效，根据双方签订的《商品房预售合同》约定，交房时间为2014年10月31日前，诉讼时效已于2016年10月31日届满，且在此期间原告从未向被告告知任何房屋问题，也未主张过任何违约责任；2、原告于2014年11月4日接到收房通知后拒绝办理交房手续，根据双方签订的合同约定，买受人接到通知后七日内如不来办理相关手续则视为买受人无异议，故原告接到通知后拒不办理交房手续产生的费用和风险应当由原告承担；3、原告于2016年4月18日办理交房手续、签订入住通知书、并于当日缴纳了2015年1月1日至2016年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费，根据《商品房预售合同》附件四第四条的约定，买受人未缴纳应承担的物业费、暖气费的，出卖人有权拒绝办理入住手续，因此产生的一切责任由买受人自行承担；四、即使入户门存在外观上的瑕疵，按照答辩人与原告签订的《商品房预售合同》第十三条约定，被告也只承担修复的责任而非支付违约金，在本案中，原告在未通知被告的情况下自行更换进户门，且原告未提供进户门存在质量问题的相关证据，也无法证明进户门存在的瑕疵达到更换的程度。综上所述，被告按照合同约定履行了通知义务并交付房屋，未违反合同约定，无需支付逾期交房违约金，且原告该项请求已超过诉讼时效，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2013年6月24日，原告雷大荔（买受人）与被告立众房产公司（出卖人）签订一份编号为YS0294454的《商品房预售合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的乌鲁木齐经济技术开发区岷山街277号桃园·九点阳光二期住宅小区45栋1单元4层402号房，房屋代码为1243160，该商品房预测建筑面积共126.64m2，单价为3510元/m2，总金额444506.4元；付款方式及期限为买受人于签约当日支付首付款89506.4元整，余款355000元整须于2013年7月4日前办理完毕公积金贷款申请手续。其中合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；2、逾期交工期间碰到冬季停工期，应扣除冬季停工（当年11月1日—第二年4月30日）的实际天数，期间不计违约金，只按买受人已交房款的银行同期存款利率给日利息，合同继续履行。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖方以报纸公告形式通知买受人办理入住手续，以报纸刊登公告日期当天为准，七日内（包含节假日）如不来办理相关手续，视为买受人无异议，房屋交付完成其后产生的费用和房屋的风险由买受人承担。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人依照附件（三）所列标准恢复。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。本合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同自双方签订之日起生效。合同附件三：装饰、设备标准第三项门窗为：2、进户门：防盗门。4、窗户：65系列单框三玻塑钢窗。该合同落款出卖人处有被告立众房产公司签章，买受人处有原告雷大荔签字、按手印。当日，原告向被告支付房屋首付款89506.40元，后原告办理了房屋贷款手续，被告于2013年8月9日向原告出具收款收据，确认收到原告贷款转房款355000元。2014年11月4日，被告通知原告办理商品方交付手续，原告以房屋未达到交付要求为由未办理交房手续。2016年4月18日，原告办理了入住手续，并于桃源·九点阳光物业服务处领取了进户门钥匙、管道进钥匙、门禁卡、水卡、点卡、天然气卡、业主手册、物业服务合同、燃气报警器、猫眼、可视门禁。2016年10月3日，原告与桃源·九点阳光物业对45栋1单元402室进行了验收交接并签署《住宅收楼验收交接表》，该表所列项目门禁系统、墙面、给排水系统、防水、配电系统、燃气系统、采暖系统、通信网络均验收无异议，窗户处载明“主卧、客厅窗户主框有裂口、1个窗户关不严”，屋顶处载明“客厅顶部有漏水痕迹”。另查明，2014年9月10日，桃源·九点阳光45栋楼经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方竣工验收合格。上述事实有原告雷大荔提供的《商品房预售合同》及合同附件一、二、三、四、收款收据2张、住宅收楼验收交接表、业主收楼领用物品明细表，被告立众房产公司提供的入住通知书（存根）、《建设、监理、勘察、设计、施工单位竣工验收意见表》，当事人的陈述及本院庭审笔录为证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有对对方当事人提交证据进行质证的权利，原告雷大荔经本院合法传唤，无正当理由拒不参加质证，视为其放弃了质证的权利。原告雷大荔与被告立众房产公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。本案的争议焦点：一、关于原告主张是否已过诉讼时效，本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，按照原、被告双方签订的《商品房预售合同》关于逾期交房违约责任约定，“出卖人逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金……”从该约定内容分析，逾期交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，属于继续性债权，即相对于买受人来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，买受人可以在该项整体权利未能实现时主张，本案中，原告办理入住手续之日为2016年4月18日，故原告主张逾期交房违约金权利的诉讼时效应当从2016年4月19日起计算，诉讼时效期间为三年，该期间未届满，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求未过诉讼时效。因实际交房之日为2016年4月18日，故原告依据双方签订的《商品房预售合同》第十三条“出卖人承担设备标准承诺的违约责任”的约定，要求被告承担进户门更换费用亦未过诉讼时效。二、关于原告雷大荔要求被告承担乌鲁木齐经济技术开发区岷山街277号桃源·九点阳光二期住宅小区45栋1单元402室进户门更换费用3800元的诉讼请求有无事实及法律依据，被告辩称，即使进户门存在外观上的瑕疵，按照双方签订的《商品房预售合同》第十三条约定，被告也须只承担修复的责任，且原告未提供进户门存在质量问题的相关证据，也无法证明进户门存在的瑕疵达到更换的程度，故不同意承担该费用。本院认为，原告雷大荔于2016年10月3日与桃源·九点阳光物业服务处对45栋1单元402室房屋的验收中，未对进户门质量问题提出异议，视为其认可进户门质量符合标准，且原告亦未提供有效证据证明进户门存在质量问题，以及该质量问题达到了更换的程度，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对被告该辩解意见，予以采信，对原告该项诉讼请求，不予支持。三、关于原告以本案所涉房屋未达到交付要求为由，以已付房款444506.4元为基数，按照合同约定的日万分之叁，要求被告支付2014年11月1日至2018年9月30日期间逾期交房违约金190557.15元［444506.4元×日利率0.3‰×1429天］的诉讼请求有无事实与法律依据，被告辩称，其已按照合同约定履行了通知义务并交付房屋，无需向原告支付逾期交房违约金。本院认为，被告逾期交付房屋，应当承担相应的违约责任，故本院对被告不需向原告支付逾期交房违约金的辩解理由，不予采信，关于逾期交付期间，本院认为，依据双方签订的《商品房预售合同》第八条约定，“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”被告提供的《建设、监理、勘察、设计、施工单位竣工验收意见表》能证明本案所涉45栋楼于2014年9月10日经过五方验收合格，具备了交付的条件，原告如认为交付的房屋存在质量问题可起诉要求被告承担质量瑕疵赔偿责任，而不能以此拒收房屋要求被告承担逾期交房责任。在原告提交的民事起诉状事实与理由部分及庭审过程中，原告均自认被告于2014年11月4日通知其验收房屋，故被告已经尽到了通知原告办理房屋交付手续的义务，商品房的交付，虽系开发商在合同中约定的义务，但买受人同样负有商品房交付的配合义务，在商品房已经达到合同约定交付条件的情况下，原告拒绝接收房屋的行为，应视为其未履行房屋交接手续配合义务的违约行为，若以原告延迟接收房屋的期间认定为被告违约交付房屋的期间，则有失公平。关于原告要求被告支付房屋交付之后即2016年4月19日至2018年9月30日期间逾期交房违约金，因案涉房屋已于2016年4月18日办理了交房手续，房屋的交付以转移占有为标准，买受人接受了房屋，视为已完成房屋交付，且案涉房屋已于2014年9月10日达到了交付条件，原告要求被告支付该期间逾期交房违约金，无事实及法律无据。故被告应当承担逾期交房违约责任的期间应为2014年11月1日至2014年11月4日，而合同第九条出卖人逾期交房违约责任第二项约定了遇冬季停工期期间（当年11月1日至第二年4月30日）的处理方式，故该期间被告应支付原告逾期交房利息126.65元（444506.4×年利率2.6%÷365天×4天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、驳回原告雷大荔要求被告新疆立众房地产开发有限公司承担乌鲁木齐经济技术开发区岷山街277号桃源·九点阳光二期住宅小区45栋1单元402室的进户门更换费用3800元的诉讼请求；二、被告新疆立众房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告雷大荔逾期交房利息126.65元。被告新疆立众房地产开发有限公司如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4187.14元，减半收取计2093.57元（原告已预交），由原告雷大荔负担2092.21元，被告新疆立众房地产开发有限公司负担1.36元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  裴蕾二〇一九年六月二十八日书记员  王媛