江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终1117号上诉人（原审原告）：张美凤，女，1981年11月25日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：李寅，江苏畅然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：燕秀忠，男，1976年11月16日生，汉族，住泰州市海陵区。原审第三人：泰州高教投资发展有限公司，住所地泰州市中国医药城商务**楼**。法定代表人：沈春明，总经理。委托诉讼代理人：唐冰，江苏海信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王侃，江苏海信律师事务所律师。上诉人张美凤因与被上诉人燕秀忠、原审第三人泰州高教投资发展有限公司（以下简称高教投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2018）苏1291民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张美凤上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持张美凤的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由燕秀忠承担。事实和理由：（一）本案属租赁合同纠纷，因经营项目受限，高教投资公司未与张美凤签订租赁合同，也未交付案涉房屋，张美凤未使用租赁物获得收益，燕秀忠作为高教投资公司的合同相对方，怠于行使退还租金和佣金的权利，责任不应当由张美凤承担。（二）一审法院以张美凤未及时将不能签订合同的情况告知燕秀忠为由，认定张美凤存在过错，无法律依据，张美凤未能租赁案涉房屋后，即与高教投资公司、燕秀忠进行交涉；租赁合同目的不能实现，张美凤要求解除合同、返还租金，于法有据，一审判决让高教投资公司获利，显失公平。被上诉人燕秀忠辩称，张美凤已占有使用了案涉房屋，高教投资公司事实上并未同意退还相关费用；如张美凤选择高教投资公司许可的经营项目，合同目的是可以实现的；燕秀忠向高教投资公司缴纳了第一年租金，在本案中并未获取太多利益。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人高教投资公司称，按惯例门面房的交付均是由承租人与前承租人自行交接，如有困难，才由高教投资公司出面处理，关于案涉房屋的交接张美凤、燕秀忠均未提出要求，其他同一审意见，请求驳回上诉，维持原判。张美凤向一审法院起诉请求：1.燕秀忠给付张美凤128205元及利息（从起诉之日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）；2.燕秀忠承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：张美凤、燕秀忠均参加了南师大泰州学院有关房屋租赁权的竞拍。2015年8月17日，燕秀忠参与了标的编号14房屋租赁权的竞拍，取得该房屋2年零10个月的租赁权，成交价为364100元（第一年110000元、第二年121000元、第三年133100元），拍卖佣金18205元，合计382305元。燕秀忠支付了第一年租金及所有佣金。2015年12月3日，张美凤、燕秀忠签订协议书，约定燕秀忠将14号房屋转由张美凤承租，张美凤给付燕秀忠第一年房租及拍卖行佣金及相应补偿分别为110000元、18205元、5000元，合计133205元（已打卡支付），如高教服务中心不同意转让，则燕秀忠只负责退还前述款项中的租金、佣金128205元，其他不承担任何责任，此协议签订后14号拍品的承租协议由张美凤直接与高教投资公司签署，与燕秀忠无关。后燕秀忠将相关手续交给了张美凤。张美凤在对相邻租赁房屋门面进行装修时，亦将14号房屋的门面装修进去了。2015年9月30日，燕秀忠向高教投资公司出具情况说明，其自愿放弃南师大2015年8月11日经拍卖行拍卖的14号、18号门面房经营权，后本人不再与园区及现承租人产生任何矛盾，请求领导同意本人退出14号和18号门面房经营权，只退还18号门面房的租金和保证金共80000元，14号门面房经营权交由张美凤经营租金不退，另本人放弃所有佣金。后高教投资公司向燕秀忠退还了80000元。燕秀忠亦提供证据证明张美凤已实际占有使用涉诉房屋。2017年3月27日，张美凤与燕秀忠通话录音，高教投资公司有个姓刘干部亦参加，在录音中提及因14号房屋没有项目，张美凤想把该房屋退给燕秀忠，后双方为相关费用如何退产生争执。2018年7月4日，张美凤与燕秀忠通话录音，主要还是为14号房屋的租金事宜。高教投资公司陈述，拍卖成交后，燕秀忠取得房屋，后燕秀忠将承租权转让给张美凤，也通知了第三人，第三人没有表示反对，并且第三人有工作人员也看到过张美凤在案涉房屋里堆放个人物品，因此，第三人认为该房屋应当是张美凤实际占有。一审法院认为，燕秀忠向张美凤转租14号房屋，并于2015年9月30日以书面形式告知了出租人高教投资公司，高教投资公司未及时提出异议，应视为高教投资公司同意转租，现有证据亦无法证明高教投资公司不同意转租，故燕秀忠向张美凤转租14号房屋合同有效。结合转租协议内容，主要涉及第一年的租金及三年的佣金，张美凤应按双方约定及时找第三人确定是否同意转租，如不同意转租，也应按合同精神及时将不能签订合同的情况告知燕秀忠，及时处理相关争议，燕秀忠也可及时行使相关权利。事实上按2017年3月27日的录音，张美凤此时才提出退房的事宜，结合张美凤、燕秀忠签订的落款日期为2015年12月3日的协议书，也能看出此时已一年零三个月。如按张美凤本人的陈述双方转租事宜也是2015年9月底谈的，再结合2015年9月30日燕秀忠向园区出具情况说明看，此时已一年半以后了。即使按张美凤的说法，其在第三人不同意转租的事实发生后没有在第一时间向燕秀忠告知，燕秀忠对第三人不同意转租的后果又无从知晓和预知，张美凤在主观上也存在非常大的过错和过失，由此造成的损失让燕秀忠承担，亦不公平合理。现张美凤要求燕秀忠返还128205元及利息，于情于理不符，不予支持。判决：驳回张美凤的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张美凤提交以下证据：1.张美凤与案外人孙正坤的通话录音1份，证明孙正坤的妻子唐晓梅系案涉14号房屋的前承租人，与本案有利害关系，其关于张美凤使用过案涉房屋的证人证言不能采信；2.高教投资公司经营管理部部长刘云出具的情况说明1份，证明因张美凤没有符合要求的经营项目，案涉房屋也未交付张美凤使用，未能签订租赁合同后张美凤一直与高教投资公司、燕秀忠沟通处理此次纠纷，不存在张美凤未及时主张权利的情形。被上诉人燕秀忠质证称：通话录音的来源不合法；刘云出具的情况说明不属新证据，且大部分内容与其一审时的陈述不一致，其应当出庭作证，案涉房屋在张美凤控制下完全可以使用，已达到租赁目的，没有经营项目是其主观原因。原审第三人高教投资公司质证称，对孙正坤的情况不清楚；情况说明的内容与刘云一审时的陈述是一致的，情况说明载明“此门面房一直处于未使用状态”，未使用的含义是未经营。本院认为，燕秀忠通过竞拍取得案涉14号房屋的三年租赁权，拍租规则中虽有承租人不得转租、分租的规定，但在燕秀忠向高教投资公司就租赁权转让给张美凤作出情况说明后，高教投资公司未提出异议，且已与张美凤就租赁事宜进行了沟通协商，表明高教投资公司是同意租赁权转让的，故张美凤依据与燕秀忠协议中约定的“高教投资公司不同意转让”主张退还租金、佣金，无事实依据。但另一方面，案涉房屋租赁权的实现是附条件的，即承租人的经营项目受出租人限制，双方须就经营项目协商一致后才能签订租赁合同。本案中，张美凤与高教投资公司未就经营项目达成一致，双方未签订租赁合同，张美凤的租赁权实际并未实现，故燕秀忠收取张美凤租金、高教投资公司收取燕秀忠租金均无合同依据。关于张美凤是否实际占用使用案涉房屋，燕秀忠在一审期间提交的证据并不能证明案涉房屋实际由谁占有使用及使用的具体时间，高教投资公司亦未提交房屋交付的相关证据，且认可张美凤并未在案涉房屋中实际经营，故燕秀忠、高教投资公司收取租金亦无事实依据。高教投资公司作为国有公司，对其所有的门面房应审慎履行经营管理职责，在未与张美凤就案涉房屋租赁协商一致、签订合同的情况下，应及时收回房屋，重新招租以实现房屋的经济价值，而不是长期采取放任态度，疏于管理，导致纠纷发生、扩大。因此，本案中燕秀忠收取张美凤租金、高教投资公司收取燕秀忠租金均无合同依据，亦无事实依据，张美凤要求燕秀忠退还租金并承担利息损失的诉讼请求应予支持，燕秀忠返还租金后可再向高教投资公司主张权利。综上所述，上诉人张美凤二审中提交了新证据，其上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2018）苏1291民初1841号民事判决；二、被上诉人燕秀忠于本判决生效之日起十日内给付上诉人张美凤人民币110000元及利息（从2018年8月6日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；三、驳回上诉人张美凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2864元，由张美凤负担400元，燕秀忠负担2464元;二审案件受理费2864元，由张美凤负担400元，燕秀忠负担2464元（张美凤多交的案件受理费2464元由本院退还，燕秀忠应负担的案件受理费2464元于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇一九年六月二十七日书记员  黄 璐