云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初493号原告:普洱雅韵资产营运服务有限公司，住所地：普洱市思茅区茶苑路**，统一社会信用代码:91530802054685770B。法定代表人:张建荣,系该公司总经理。委托诉讼代理人：魏丽，1985年11月5日出生，云南省普洱市思茅区人，系该公司运营部经理，住云南省普洱市思茅区，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨恒宇，1993年2月9日出生，云南省普洱市宁洱县人，住云南省普洱市思茅区，代理权限：特别授权代理。被告：肖国富，男，汉族，1987年10月6日出生，福建省泉州市人，原住云南省普洱市思茅区景福花园小区，现住址不详。原告普洱雅韵资产营运服务有限公司（以下简称雅韵公司）与被告肖国富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅韵公司委托诉讼代理人魏丽到庭参加诉讼，被告肖国富经本院依法送达开庭传票，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告雅韵公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付其拖欠原告的租金124651.00元,并按所欠租金总额的20%即24930.20元向原告支付违约金,合计149581.20元；2.由被告承担本案诉讼费。事实及理由:2018年8月14日,原、被告签订合同编号为YYZC—八组团20180814—460号《房屋租赁合同》,被告租赁原告位于阳光悦城八组团27栋一、二、三层5号商铺用于经营办公,租赁面积326.20平方米,租赁期限5年(自2016年11月1日起至2021年10月31日止),租金总额为806808.00元。合同生效后,原告将商铺依约交付给被告开展经营活动,但被告未按约定向原告足额支付租金。被告所经营的普洱八闽文化传媒有限公司于2016年10月25日与原告签订了《项目安装施工合同》并进行施工。合同总额727114.00元,现原告已支付给被告528330.00元,剩余款项198784.00元未支付。经原、被告双方友好协商,同意用原告未支付的工程款项19878⒋00元冲抵被告欠原告的部分租金,冲抵后被告还需支付原告租金124651.00元。原告多次向被告催收,被告均拒交。原告为维护其合法权益，向本院提起诉讼。被告肖国富未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见。原告雅韵公司围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据：《房屋租赁合同》1份、《国内支付业务收款回单》1份、《承诺书》1份、《租户肖国富已交款及欠款明细》1份、《公告》1份、《商铺收铺现场核实确认单》复印件1份，用于证明被告租赁原告位于阳光悦城八组团27栋一、二、三层5号面积为326.20平方米的商铺，被告未支付租金，原告进行了催收，因被告未支付租金，原告于2019年1月10日将商铺收回的事实。被告未到庭质证。本院认为，该组证据客观真实，来源合法，能够形成证据锁链，证明被告租赁原告位于阳光悦城八组团27栋一、二、三层5号面积为326.20平方米的商铺，经原告催收后被告尚欠部分租金未支付，原告将被告租赁商铺收回的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告肖国富未到庭质证，未向本院提交证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于阳光悦城八组团27栋一、二、三层5号，建筑面积为326.20平方米的商铺，租赁期限5年，即2016年11月1日至2021年10月31日。被告需向原告支付押金12000.00元，待原告交付商铺给被告时，被告除支付商铺对应租金外，此次缴纳的押金将无息转为租赁履约保证金。被告认同在其未按合同约定交纳相关费用（包含但不限于应付租金、物业管理费、水电费、本合同及合同附件内约定的违约金）、对商铺及原告公共设施造成损坏且限期内未按要求进行修复的，原告可动用该保证金抵扣相关拖欠费用及维修费用。租金支付方式为半年一付。被告①应于2016年8月31日前支付2016年11月1日至2017年4月31日的租金73265.00元，②应于2017年4月25日前支付2017年5月1日至2017年10月31日的租金73265.00元，③应于2017年10月25日前支付2017年11月1日至2018年4月31日的租金73265.00元，④应于2018年4月25日前支付2018年5月1日至2018年10月31日的租金73265.00元，⑤应于2018年10月25日前支付2018年11月1日至2019年4月31日的租金79126.00元……在租赁期内，被告中途退租的，应按合同剩余租赁期租金百分之二十的额度向原告支付违约金，被告有权单方解除合同。约定原告通过寄信、电话和报纸通知被告交款等事宜，被告应按原告信件寄出或电话和报纸公告之日起3日内给予书面回复，如不回复意见，即表示接到通知，同意原告意见。《房屋租赁合同》签订当日，被告向原告书写了承诺书，载明其承租原告位于阳光悦城八组团27栋一、二、三层5号商铺，现因被告个人原因，未按合同约定支付租金及相关费用，被告承诺于2018年9月12日前支付65961.00元，余款65961.00元于2018年10月31日前全部付清，若逾期未交，其将承担合同违约责任。被告所经营的普洱八闽文化传媒有限公司于2016年10月25日与原告签订了《项目安装施工合同》并进行施工，合同总额727114.00元，原告已支付被告工程款528330.00元，剩余198784.00元未支付。经协商后，被告同意用原告未支付的工程款198784.00元冲抵被告欠原告的部分租金。2018年8月16日，被告通过其妻子柴花账户向原告转款8000.00元。2018年9月28日，原告发出《公告》，要求被告于2018年10月9日前将商铺交还原告，并按合同约定支付相关费用。2019年1月10日，原告对被告租赁的阳光悦城八组团27栋一、二、三层5号商铺进行收回并制作了《商铺收铺现场核实确认单》。庭审中，原告陈述被告从2016年11月1日起就未缴纳租金，确认被告所欠租金计算至2018年12月31日。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按约履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”原、被告签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2016年11月1日至2021年10月31日。被告租赁商铺后未按约定支付租金，原告于2019年1月10日将被告租赁商铺收回，并主张租金自2016年11月1日计算至2018年12月31日，即2016年11月1日至2017年4月31日的租金73265.00元，2017年5月1日至2017年10月31日的租金73265.00元，2017年11月1日至2018年4月31日的租金73265.00元，2018年5月1日至2018年10月31日的租金73265.00元，2018年11月1日至2018年12月31日的租金26375.00元（79126.00元÷6月×2月），以上合计319435.00元。因原、被告签订《项目安装施工合同》，被告为原告做工程，合同总额727114.00元，原告已支付被告工程款528330.00元，剩余198784.00元未支付被告，经原、被告协商后，被告同意用原告未支付的工程款198784.00元冲抵被告欠原告的部分租金。另，原、被告在《房屋租赁合同》中约定，若被告未按合同约定交纳相关费用（包含但不限于应付租金、物业管理费、水电费、本合同及合同附件内约定的违约金），原告可动用被告交纳的保证金抵扣相关拖欠费用及维修费用，原告认可2018年8月16日被告妻子柴花向其转账的8000.00元为履约保证金，现因被告未支付租金，该8000.00元履约保证金应作为租金予以扣除。综上，被告租赁商铺期间（2016年11月1日计算至2018年12月31日）应向原告支付租金319435.00元，扣除双方协商以工程款抵付租金198784.00元，扣除被告缴纳8000.00元履约保证金，被告尚欠原告租金112651.00元。故原告要求被告支付房屋租金124651.00元的诉讼请求，本院予以支持112651.00元。关于违约金的计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原、被告约定，在租赁期内，被告中途退租的，应按合同剩余租赁期租金百分之二十的额度向原告支付违约金，被告有权单方解除合同。本院认为，该约定并未超出法律规定，故原告主张按被告所欠租金总额124651.00元的20%即24930.20元向原告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持按被告所欠租金112651.00元的20%即22530.20元支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”被告肖国富经本院送达开庭传票依法传唤，拒不到庭，是其自行处分民事诉讼权利的行为，视为自动放弃诉讼权利，应自行承担由此产生的法律后果，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告肖国富于本判决生效之日起十五日内支付原告普洱雅韵资产营运服务有限公司房屋租金112651.00元、违约金22530.20元，合计135181.20元；二、驳回原告普洱雅韵资产营运服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3292.00元，减半收取1646.00元，由被告肖国富负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  刀楠二〇一九年六月十九日法官助理后永芝书记员林根