河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终6249号上诉人（原审原告）：郭某波，男，汉族，住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：仵风勇，河北宗典律师事务所律师。上诉人（原审原告）：石某良，男，汉族，住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：仵风勇，河北宗典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹某亮，男，汉族，现在河北省。被上诉人（原审被告）：白某菊（白某菊），女，汉族，住沧州市南皮县。被上诉人（原审被告）：潘某香，女，汉族，住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：赵苓，河北厚正律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾淑东，河北厚正律师事务所律师。上诉人郭某波、石某良因与被上诉人尹某亮、白某菊、潘某香确认合同无效一案，不服石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年4月26日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人石某良，上诉人郭某波、石某良委托诉讼代理人仵风勇，被上诉人潘某香委托诉讼代理人赵苓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭某波、石某良上诉请求：撤销原判，改判确认三被上诉人之间签订的房屋买卖合同过户无效并判决被上诉人潘某香为上诉人郭某波、石某良办理房屋过户手续，诉讼费用被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当。一、2014年X月X日上诉人郭某波与第一、二被上诉人签订房屋买卖合同后，上诉人郭某波按合同约定于2014年X月X日银行转账付给被上诉人白某菊955000元，后被上诉人交予上诉人房屋钥匙，上诉人搬到此房一直居住至今。上诉人石某良因与被上诉人尹某亮、潘某香系沧州老乡且属沧州商会成员，在此次交易中作为上诉人郭某波的担保人。三被上诉人恶意串通，明知房屋已卖给上诉人郭某波，还签订房屋买卖合同并恶意过户，声称交易价格280万元，三被上诉人的恶意行为严重损害上诉人合法权益。二、三被上诉人采用委托过户方式过户，可推断出不符合交易习惯。转让方尹某亮、白某菊明知已将房屋卖给郭某波，潘某香明知房屋已卖与郭某波，在既没看房又没实际占有的情形下，只是三人签订一个所谓的租赁合同情形下就办理房屋过户手续，且按潘某香提供的借款记录是280万元，远低于上诉人交易价格300万元的基础上过户，属双方串通的恶意行为，不符合交易习惯及诚信原则，恶意行为严重损害上诉人的合法权益以及正常的市场秩序，三被上诉人的房产过户无效。三、一审适用法律不当。如适用《合同法》52条就应认定三被上诉人恶意串通损害上诉人利益，适用130条就应确认三被上诉人签订的房屋买卖合同过户无效并判决被上诉人潘某香为上诉人郭某波、石某良办理房屋过户手续。四、被上诉人所称，完全不能成立。潘某香辩称：一、三被上诉人之间的房屋买卖合法有效。一审依法去石家庄市不动产登记中心调查查询，不动产登记中心明确回复，潘某香购买房屋过户的手续合法，且当时交易变更登记时尹某亮、白某菊的房产本原件已依法收回。二、一审中尹某亮已经明确与二上诉人是借贷关系，并非房屋买卖关系，当时签订的是空白合同，对具体内容不知晓，与潘某香之间确实存在借款150万元到期未能偿还，便将房屋作价285万元卖给潘某香，其中150万元折抵购房款，由潘某香支付剩余尾款130万元。庭审结束后，尹某亮聘请刘如义律师向一审做情况说明并记录在案。三、争议房屋系潘某香所有，已依法办理产权过户手续，根据《物权法》的规定，潘某香购买房屋的手续合法有效。潘某香与尹某亮、白某菊商定将其房屋作价285万元卖给潘某香，借款折抵150万元，剩余130万元潘某香当日通过银行转账向尹某亮支付，尹某亮、白某菊出具收条。尹某亮、白某菊委托吴相丽办理房屋过户手续，委托行为经公证，过户手续合法有效，不存在无效的情形。四、潘某香与尹某亮房屋买卖价款285万元属市场价，并非上诉人所称明显低于市场价。五、上诉人所称租赁合同，是潘某香购买房屋后为方便尹某亮经营，又将该房屋出租给尹某亮。请求：驳回上诉。郭某波、石某良向一审法院起诉请求：1、依法确认三被告之间签订的房屋买卖合同过户无效并判决被告潘某香为原告郭某波办理房屋过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。一审查明的事实：被告尹某亮与白某菊原系夫妻，二人于2015年离婚。位于石家庄市长安区房屋原为被告尹某亮与白某菊的夫妻共同财产。被告潘某香提交2013年X月X日其向胡舰转账凭证一份以及姚炳忠证人证言，证明潘某香向被告尹某亮提供借款150万元。潘某香称，借款到期，尹某亮不能按时还钱，尹某亮就提出将上述房产卖给潘某香，房屋价款为285万元，实际交款为280万元，签订完房屋买卖协议后，因为房产本在尹某亮办公室里，就将房产本给了被告潘某香。潘某香提交204年X月X日转账凭证，证明其向尹某亮支付部分房款130万元，另用上述借款抵顶剩余部分房款即150万元。2014年X月X日尹某亮、白某菊向潘某香出具收条。证明收到全部房款。同日，被告尹某亮、白某菊办理公证委托潘某香丈夫吴相丽办理涉案房屋过户手续。潘某香提交石房权证长字第**房产证，证明涉案房屋于2014年X月X日过户至其名下。本案在审理过程中，根据潘某香申请，本院依法调取了石家庄市房产交易中心涉案房屋档案材料，材料中显示有尹某亮、白某菊原房产证原件。就上述争议房产，原告提供2014年X月X日郭某波与被告尹某亮、白某菊签订的《房屋买卖（置换》合同》证实尹某亮、白某菊自愿将涉案房屋卖给原告郭某波，成交价值为300万元，原告石某良作为担保人在该合同上签字并按捺手印。并于2014年X月X日郭某波向被告白某菊支付955000元。原告郭某波提交被告尹某亮、白某菊房产证，主张其付款后，尹某亮、白某菊就将房屋的两个房产本以及房屋钥匙交给二原告，原告一直占用房屋至今。被告潘某香不予认可，称二原告并不是本案房屋买卖合同的当事人，无权提起确认合同无效之诉，其提交尹某亮、白某菊与河北冀兴房地产开发有限公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》以及销售不动产统一发票，证明尹某亮、白某菊将购房合同以及房款发票交付给潘某香，双方之间的房屋买卖合同真实有效。被告尹某亮称不认可其与二原告系房屋买卖关系而是借贷关系，与原告签订的涉案合同的签字系其所签，但该合同中有些字不识，合同内容并非其真实意思表示，二原告未经其同意撬锁进入涉案房屋居住。一审法院认为，就本案争议房屋，即原登记在被告尹某亮与白某菊名下、现登记在被告潘某香名下的位于石家庄市长安区房屋，二原告现持有与被告尹某亮、白某菊签名的《房屋买卖（置换）合同》以及转账凭证，起诉主张权利，不违反法律规定，其主体适格。关于三被告就上述争议房屋的买卖合同及过户是否有效。从被告潘某香提供的证据显示，就该房屋的价款，被告潘某香用被告尹某亮之前的借款抵顶150万元，又支付了130万元的房款，被告尹某亮、白某菊认可收到全部房款，并出具经公证的委托函，委托吴相丽办理过户，潘某香持有尹某亮、白某菊原房产证原件办理了涉案房屋过户手续，现上述房屋已过户至被告潘某香名下，被告尹某亮亦认可与被告潘某香系真实的房屋买卖关系，故双方的房屋买卖关系合法有效。原告提供证据不能证明三被告之间存在恶意串通情形。综上，二原告主张确认三被告之间签订的房屋买卖合同过户无效并判决被告潘某香为二原告办理房屋过户手续，理据不足，不予支持。被告白某菊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃。一审判决：驳回郭某波、石某良的诉讼请求。案件受理费80元，由郭某波、石某良承担。二审中，当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实，予以认定。本院认为，首先，从房屋交易过程看，被上诉人潘某香支付给被上诉人尹某亮、白某菊130万元房款，加上此前尚欠被上诉人潘某香的150万元借款抵顶房款，共计280万元房款，被上诉人潘某香作为买受人已实际履行。同时，被上诉人尹某亮、白某菊委托吴相丽并经公证，为被上诉人潘某香办理房屋过户手续，被上诉人尹某亮、白某菊作为出卖人的过户义务已履行完毕。其次，从支付价款数额看，上诉人郭某波、石某良未提供有效的证据证实280万元房款明显低于当时市场价格，即不存在显示公平。再者，从被上诉人潘某香的主观认知看，当事人之间虽存在老乡关系同为商会成员，但上诉人郭某波、石某良据此认为被上诉人潘某香系明知房屋已卖给上诉人郭某波仍买受并恶意过户，对此，上诉人郭某波、石某良亦未提供相应证据予以证实。故此，原判确认被上诉人尹某亮、白某菊、潘某香之间的房屋买卖关系合法有效，于法有据。上诉人郭某波、石某良认为，被上诉人尹某亮、白某菊、潘某香之间签订的房屋买卖合同过户无效以及被上诉人潘某香应为上诉人郭某波办理房屋过户手续，理据不足，本院不予采信。综上所述，郭某波、石某良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人郭某波、石某良负担。本判决为终审判决。审判长  史兆宏审判员  李荣水审判员  孟志刚二〇一九年六月三日法官助理吕鹏飞书记员张晓楠