吉林省镇赉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0821民初2863号 原告（反诉被告）：吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司，住所地：吉林省镇赉县凌云西路延年胡同**。 负责人：李宽波，职务：经理。 委托诉讼代理人：李云峰，吉林镜鉴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韩强，男，1970年2月7日出生，汉族，镇赉县就业局职工，现住：镇赉镇二街二委**。 被告（反诉原告）：陶立群，女，1971年2月8日出生，汉族，镇赉县社保局职工，现住：镇赉县延年小区**楼****。 二被告共同委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。 原告（反诉被告）吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司（以下简称弘安镇赉分公司）与被告（反诉原告）韩强、陶立群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告负责人李宽波及委托诉讼代理人李云峰、被告陶立群及其与被告韩强的委诉代理人隋星媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 弘安镇赉分公司向本院提出诉讼请求：要求韩强、陶立群共同给付购买房款44708元及违约金（违约金自2013年9月28日起按日千分一标准计算）。事实与理由：弘安镇赉分公司与韩强于2013年9月27日签订商品房买卖协议，约定韩强购买弘安镇赉分公司开发的延年小区6号楼3单元202室，建筑面积82.58平方米，单价为每平方米2600元，总价款214708元，同时约定买受人自本协议规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之十的违约金，协议继续履行。协议签订后，韩强分期向原告交付170000元，尚欠44708元未付，现涉案房屋由陶立群居住。韩强与陶立群系夫妻关系，依据相关司法解释，陶立群应与韩强共同承担给付购楼款义务。此款经弘安镇赉分公司多次索要，二人推托至今，故诉至法院。 韩强、陶立群统一辩称，弘安镇赉分公司与韩强、陶立群之间存在商品房买卖关系，但弘安镇赉分公司未按合同约定180日内协助二人办理房屋产权证，其行为已构成违约，现韩强、陶立群有权拒绝支付剩余合同价款。 韩强、陶立群向本院提出诉讼请求：1、要求弘安镇赉分公司立即协助韩强、陶立群办理镇赉县延年小区6号楼3单元202室的不动产登记手续；2、要求弘安镇赉分公司给付逾期办理房产证的违约金，自2015年5月1日起至办理不动产权证止，按已付购房款170000元参照中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。事实与理由：2013年9月27日，韩强、陶立群在夫妻存续期间以214708元的价格购买了弘安镇赉分公司开发的镇赉县延年小区6号楼3单元202室，韩强与弘安镇赉分公司签订《商品房买卖协议》，按照协议第四条及第八条规定，弘安公司应于2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案，并符合本协议约定的商用房交付买受人使用，并且弘安镇赉分公司在取得建设项目竣工备案之日起180内协助买受人办理房地产权属证书。虽然弘安镇赉分公司按照约定交付房屋，但至今，弘安公司未履行协助办理房屋所有权登记和土地使用证。因弘安镇赉分公司未能给其开发的小区内的其他业主办理房屋产权过户手续，导致业主上访。后得知是因弘安镇赉分公司的原因无法办理房屋产权登记，显然弘安镇赉分公司的行为构成根本违约，应按协议约定承担违约责任。 弘安镇赉分公司辩称，所谓反诉应当推翻或吞并本诉，现其要求我方办理产权登记，该诉求不能成为反诉的理由，按双方约定，买受人应当在签订房屋买卖协议当天交付全部购房款，而办理产权登记是应当在我方交付房屋180日之后，因此应当是韩强、陶立群先履行合同义务，是否办理产权登记不是反诉请求，应当另案告诉。 经审理本院认定事实如下：2013年9月27日，韩强与弘安镇赉分公司签订《商品房买卖协议》，韩强购买弘安镇赉分公司开发的镇赉县延年小区6号楼3单元202室（建筑面积82.58平方米），总价款214708元。协议约定，付款方式为协议签订后一次性付清，亦约定买受人逾期付款的违约责任，自协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，支付逾期应付款日千分之十的违约金。协议还约定出卖人在取得建设项目竣工备案之日起180日内协助买受人办理房地产权属证书。韩强分别于2013年9月27日、2014年5月5日给付购房款100000元、70000元，尚欠房款44708元。另查明，涉案房屋已于2014年10月31日前交付给韩强使用，但至今，弘安镇赉分公司未进行涉案房屋建设项目竣工备案。陶立群与韩强原系夫妻关系，现涉案房屋由陶立群实际居住使用。 认定上述事实的证据有：商品房买卖协议、收据两份及当事人陈述。 结合本案认定的事实及证据评析认定，综合评判如下： 本院认为，诉争双方签订的《商品房买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议对双方均有约束力，双方应按协议内容履行自己的义务。协议签订后弘安镇赉分公司将涉案房屋交付买受人使用，韩强应按约定支付购房款。虽协议约定付款方式为一次性付清，但韩强分两次向弘安镇赉分公司交付购房款170000元，弘安公司亦予以接收，说明合同双方当事人以实际履行的方式改变了原协议的约定。因对于剩余房款44708元的给付时间双方未作明确约定，弘安镇赉分公司要求自2013年9月22日起按应付款项的日千分之一计算违约金，本院综合考虑民法公平原则及违约方给对方造成的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，违约金应以未付房款的30%为宜，即13412.4元（44708元X30%＝13412.4元）。而韩强以弘安公司未按合同约定为其办理房屋权属证书为由拒不支付剩余房款于法无据，本院对其抗辩不予采信。在韩强购买涉案房屋时，其与陶立群系夫妻关系，且现涉案房屋由陶立群实际占有和使用，根据《最高人民法院关于审理适用若干问题的解释》第二十四条的规定，虽然涉案房屋是韩强以其个人名义与弘安镇赉分公司签订的合同，但陶立群应与韩强共同承担给付剩余房款的责任。 双方签订的《商品房买卖协议》中约定，出卖人应当在取得建设项目竣工备案之日起180日协助买受人办理房地产权属证书。但合同中未约定未办理产权证应承担的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖协议的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”庭审中，双方对何时交付房屋未能达成一致意见，但韩强、陶立群称弘安镇赉分公司如约交付房屋，而合同约定2014年10月31日前交付，根据上述司法解释规定，买受人要求自2015年5月1日起，按照其已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金的诉求本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、韩强、陶立群于本判决生效之日起五日内支付吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司剩余房款44708元及违约金13412.4元（44708元X30%＝13412.4元）； 二、韩强、陶立群对上述给付义务承担连带给付责任； 三、吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助韩强、陶立群办理位于镇赉县延年小区6号楼3单元202室的产权过户手续。 四、吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司向韩强、陶立群支付迟延办理产权登记违约金（以170000元为基数自2015年5月1日起至实际办理产权之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）； 五、驳回吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费918元，由韩强、陶立群负担；反诉案件受理费459元，由吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。 审 判 长  邓连昌 审 判 员  韩丽丽 人民陪审员  陈丽萍 二〇一九年六月三日 书 记 员  史 飞