河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终2649号上诉人（原审原告）：金鑫，男，1963年12月13日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：金鹏，吉林邦安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何秋凤，女，1977年3月13日出生，汉族，现住河北省涿州市。原审第三人：保定互联房地产经纪有限公司，住所地白沟镇富民路东侧滨水路南侧秀水家园**。法定代表人：宋明杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋英男，该公司员工。上诉人金鑫因与被上诉人何秋凤、原审第三人保定互联房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金鑫上诉请求：1、撤销原判，依法改判被上诉人与原审第三人连带返还购房款及服务费11.5万元，并赔偿定金违约责任1万元；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。本案事实是，何秋凤在原审第三人处购买了某开发商的多处房屋，何秋凤支付了部分款项后，又委托原审第三人再次出售时，金鑫购买其中一处房屋，签订中介协议后，金鑫通过原审第三人付房款11万元，并支付中介费5000元，被上诉人丈夫出具11万元的房款收据，嗣后原审第三人工作人员带双方到开发商处，将房屋从案外人于广才名下变更到金鑫之子金明洋名下，并在开发商处签订了金明洋单方签字的合同，合同留在开发商处等待开发商盖章确认，至今原审第三人和何秋凤未将合同及房屋交由金鑫。在中介合同约定的期间内，原审第三人没有给金鑫办理贷款，嗣后因政策发生调整，致使原审第三人无法给金鑫办理贷款，导致房屋无法购买，属于合同履行不能，该房屋也无法交付，属于合同目的无法实现，应解除合同，但原审法院存在多处认定事实和适用法律错误：一、房屋从于广才名下变更到金鑫儿子金明洋名下，并于开发商签订协议书，但开发商至今未将盖章后的合同交给金鑫或金明洋，何秋凤也没有交付房屋，原审第三人也没有在规定的时间内办理贷款，已经构成违约。从何秋凤来讲，房屋买卖不只是签订合同即履行完毕，还要交付房屋。从原审第三人来讲，按照中介协议，原审第三人的义务不只是在开发商处协助办理房屋更名手续，还要在规定的时间内办理房屋产权证及贷款手续。从以上情况看，何秋凤及原审第三人均违约，导致合同目的无法实现。二、原审查明金明洋将房屋再次出售给他人邢四格是与实际不符的，金明洋并没有将房屋转给邢四格，该处签字并不是其本人书写，该情况可能是原审第三人从中作梗，上诉人认为何秋凤和原审第三人、邢四格涉嫌诈骗或者邢四格涉嫌侵占罪，因为金鑫出资11万元购买房屋，房屋没有得到，又不知什么原因到了邢四格名下，邢四格也没有支付金鑫任何款项，总之拿出11万元，房子没有钱也没了，哪有这样的道理。何秋凤辩称，我已经把房子更名到上诉方的名下了，与我已没有任何关系。原审第三人保定互联房地产经纪有限公司述称，认可何秋凤答辩意见。金鑫向一审法院起诉请求：1、解除2017年3月21日三方签订的房屋买卖合同；2、判令何秋凤和第三人连带返还购房款及服务费11.5万元及赔偿定金的违约责任1万元；3、诉讼费用由何秋凤承担。一审法院认定事实：2017年3月21日，金鑫与何秋凤经第三人保定互联房地产经纪有限公司居间服务签订存量房买卖合同，合同约定：“甲方何秋凤将坐落于白沟镇大都市5B-01室房屋以50万元价格（此成交价不包括冰箱、电视、洗衣机、鱼缸、跑步机）出售给乙方金鑫，建筑面积72.5平方米，在签订本合同同时乙方应支付定金1万元，存入丙方保定互联房地产经纪有限公司专用账户划转。房屋价款支付方式为商业贷款。乙方向甲方指定银行申办抵押贷款，拟贷款金额为39万元。甲方应该在乙方办理完成售楼部银行贷款时将该房屋交付乙方。……甲乙双方同意，自本合同签订之日起十日内，双方共同到房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……”金鑫、何秋凤及第三人在合同中签字、盖章予以确认。合同签订后，金鑫向第三人支付服务费5000元、定金1万元、房款10万元，10.5万元为银行转账至第三人账号，1万元定金为现金支付。金鑫向一审法院提交了一份第三人于2017年3月22日出具的定金收据、一份2017年3月23日出具的中介费收据及2017年3月23日收款人为刘同俊（何秋凤丈夫）出具的收到首付款11万元（包含定金1万元）的首付款收据复印件。一审庭审中，何秋凤主张：“并未收到房款11万元。没有给金鑫打过收条。我后来听中介说金鑫交了11万元购房款，至于这11万给谁了我方不清楚。涉案房屋没有房产本，当初我从第三人处买房除了交钱更名，并未给我方出具收据手续。涉案房屋系其在2017年3月19日从第三人手中购买，除涉案房屋外我一共在第三人处购买三套房屋，因中介告知只能办理两套房手续，涉案房屋中介同意帮忙卖出去，3月21日联系的金鑫，金鑫交了1万元定金，把房子定下来了。三天后，中介带着金鑫去开发商处更名，现已经变为金鑫姓名。”2018年12月25日，金鑫找到首付款收据原件，并向一审法院提交，何秋凤的质证意见为：涉及的11万元我并没有收到，首付款收据上的“刘同俊”签名估计是我丈夫所签，当时签字的时候是在空白的时候签的，上面并没有手写的字样。中介在2017年3月28日打给了我9万元，这是这套房子退给我的购房款6.5万元（当初我押这套房子的钱）和差价款2.5万元（这2.5万元相当于是挣的）。但是我认为我已经把房子更名给金明洋了，我已经完成了合同约定的事项，更名给金明洋后和我就没有关系了，房子已经是金明洋名下的了，更名的时候中介带着一共三个人。一审法院另查明，2018年1月20日,一审法院到涉案房屋开发商处调取了涉案房屋房屋变更申请表，申请表显示：2017年3月23日涉案房屋由案外人于广才更名至金鑫之子金明洋名下，金明洋在变更后房屋信息一栏中确认签字。现涉案房屋已由金明洋更名至案外人邢四格名下。针对房屋变更申请表，金鑫的质证意见为：“变更后房屋信息中的金明洋签字是其本人所写，金明洋是我儿子，当时涉案房屋是给我儿子买的，办贷款手续的时候他来签的字，我认可是金明洋的签字。至于更名给邢四格这个情况我不清楚，法院调取了证据我才知道这回事。更名是因为办理房屋贷款的时候才更的名。”何秋凤的质证意见为:“对法院调取的房屋变更申请表没有意见，金明洋更名的时候我和金鑫都去开发商处了，而且金明洋和开发商签订了新的购房合同，但是金明洋当天没有拿到购房合同，开发商说购房合同拿去盖章再给金明洋，房子已经更名给了金明洋和我就没有关系了。我已完成了合同约定的事项，房子已经是金明洋名下的了，更名的时候中介带着一共三个人。”2017年4月金鑫得到第三人通知因白沟镇出台限购政策，要求金鑫按限购政策要求支付首付款，其不同意，双方协商未果故成诉。一审法院认为，金鑫、何秋凤签订的存量房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。双方均应按合同内容履行各自义务。金鑫明知所购房屋并未办理房屋初始登记手续，且双方在购房合同中亦约定“自本合同签订之日起十日内，双方共同到房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，何秋凤及第三人在2017年3月23日已经协助金鑫在涉案房屋开发商处对房屋进行了更名手续，除去首付款后的剩余房款办理更名后由金鑫之子金明洋交纳。何秋凤已按合同内容履行了协助更名的义务，现涉案房屋已更名至金鑫之子名下，且金鑫之子已与开发商重新签订商品房买卖合同，现金鑫诉请解除合同、返还房款的要求，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，缺席判决：驳回原告金鑫的诉讼请求。案件受理费3000元，由原告金鑫承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，金鑫、何秋凤与原审第三人签订的存量房买卖合同系各方真实意思表示，各方均应按合同内容履行各自义务。合同显示，本案所涉房屋在签订合同时尚未取得房屋所有权证书，故各方对涉案房屋的权属登记情况均应明知，合同第十条第一款约定“自本合同签订之日起十日内，双方共同到房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，何秋凤及原审第三人在2017年3月23日已经协助金鑫在涉案房屋开发商处办理了更名手续，现涉案房屋已更名至金鑫之子金明洋名下，且金明洋已与开发商重新签订商品房买卖合同，故何秋凤已按合同内容履行了协助更名的义务。金鑫主张，按照合同第六条约定“甲方（何秋凤）应当在乙方（金鑫）办理完成售楼部银行贷款（后）将该房屋交付给乙方”，因金鑫目前不能办理贷款，故对方存在违约。但对该主张金鑫并未提供任何证据予以证实，对此应承担举证不能的不利后果，故对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人金鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人金鑫负担。本判决为终审判决。审判长  张国安审判员  王 琦审判员  冯志国二〇一九年六月二十八日法官助理牛育红书记员刘慧