湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0181民初3203号原告（执行案外人）：赵柳，女，1987年2月28日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：周爱桃，女，1962年2月20日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系赵柳之母。被告（申请执行人）：浏阳经开区湘成法律顾问有限公司，住所地湖南省浏阳市浏阳经济技术开发区龙腾国际广场2栋1210室，统一社会信用代码91430181MA4L4JUH7B。法定代表人：胡本章。被告（被执行人）：浏阳市盛发房地产开发有限公司（已被吊销，尚未注销），住所地湖南省浏阳市长沙国家生物产业基地康宁路山地街，注册号430181000070997。法定代表人：李良节。原告赵柳与被告浏阳经开区湘成法律顾问有限公司（以下简称湘成公司）、浏阳市盛发房地产开发有限公司（以下简称盛发公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月16日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵柳的委托诉讼代理人周爱桃到庭参加诉讼，被告湘成公司、盛发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵柳向本院提出如下诉讼请求：停止执行位于浏阳市工业园泰福华金都美食广场的2栋1001号房屋。被告湘成公司、盛发公司均无答辩。本院经审理认定事实如下：本院于2017年4月12日立案受理湘成公司诉盛发公司合同纠纷一案，于同年8月14日作出（2017）湘0181民初02430号民事判决书，判决书的主要内容如下:“一、限盛发公司于判决生效后五日内支付湘成公司工程款24107290元及逾期付款违约金（1、湖南华阔建筑工程有限公司工程款的违约金计算方式：200万元自2016年8月25日起至实际履行之日止，300万元自2016年8月29日起至实际履行之日止，350万元自2016年9月12日起至实际履行之日止，300万元自2016年10月9日起至实际履行之日止，2467151元自2017年1月25日起至实际履行之日止，100万元自2017年3月24日起至实际履行之日止，均按照月利率2%计算；2、浏阳市工业园金源给排水工程服务公司工程款的违约金计算方式：80万元自2017年3月24日起至实际履行之日止，120万元自2016年8月25日起至实际履行之日止，均按照月利率2%计算；3、长沙星辰农电工程服务有限公司浏阳市农电服务分公司的工程款的违约金计算方式：4052720元自2016年8月25日起至实际履行之日止，1712000元自2016年11月10日起至实际履行之日止，均按照月利率2%计算；4、长沙新奥浏阳燃气有限公司工程款的违约金计算方式：516610元自2016年8月25日起至实际履行之日止，按照日万分之三计算）；二、湘成公司在盛发公司欠付的工程款24107290元范围内，对位于浏阳市经开区的“泰福华-金都美食广场”一期建设工程折价款或者拍卖价款享有优先受偿权。案件受理费172280元，由盛发公司负担。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。上述判决生效后，湘成公司于2018年1月31日向本院申请强制执行，本院立执行案号为(2018)湘0181执421号。2018年2月2日，本院向盛发公司送达执行通知书，责令其于当月12日前履行生效法律文书所确定的义务，但其未予履行。2018年9月29日，本院作出(2018)湘0181执421号之二执行裁定书，裁定冻结、划拨盛发公司存款人民币24107290元及利息或查封、扣押、冻结其价值相当的财产。2019年2月20日，本院向浏阳市不动产登记中心送达(2018)湘0181执421号协助执行通知书，查封盛发公司名下所有的位于浏阳经济技术开发区健安大道117号泰福华-金都美食商业广场117号1栋、2栋部分房地产及5栋、6栋、7栋、8栋和9栋全部房地产（详见查封盛发公司的房产清单），查封期限为三年（从2019年2月20日起至2022年2月19日止）。赵柳认为上述查封房产中的2栋1001号房屋属其所有，因此向本院提出执行异议，请求本院中止对该房屋的执行。本院于2019年3月26日作出（2019）湘0181执异19号执行裁定书，裁定驳回了赵柳的异议。赵柳对上述裁定不服，依法向本院提起诉讼，本案纠纷由此形成。另查明：李良节于2012年9月借用其他公司的名义取得了位于长沙国家生物产业基地康天路以南、建安大道以西的土地一宗的使用权。2013年2月25日，李良节注册成立盛发公司并担任法定代表人，随即在该宗土地上开发“泰福华-金都美食商业广场”楼盘。2013年9月9日，赵柳与盛发公司签订《泰福华-金都美食商业广场房屋定购协议》，协议约定：“赵柳向盛发公司预定金都美食商业广场2号楼1001房，面积约105.9平方米，赵柳自愿交纳155431元，定购房屋优惠价格为2789.7元/平方米，赵柳享有在签订协议之日起15日内签订商品房买卖合同并办理银行按揭手续的权利，具体签订合同及办理银行按揭手续以盛发公司通知为准”。当日，赵柳委托其父亲赵永佳向盛发公司交纳购房款155431元。2013年10月，盛发公司取得上述楼盘的商品房预售许可证。2014年11月21日，盛发公司与案外人李娴签订关于1001号房屋的商品房买卖合同并进行了网签。2015年1月30日，盛发公司的法定代表人李良节因涉嫌非法吸收公众存款而主动到公安机关投案，后被湖南省长沙市中级人民法院以非法吸收公众存款罪判处有期徒刑五年。目前，盛发公司已被吊销营业执照，但尚未注销。涉案房屋目前尚未进行产权登记，赵柳主张盛发公司已于2014年向其交付。以上事实，有当事人陈述，执行裁定书及送达回证、泰福华-金都美食商业广场房屋定购协议、收据、商品房买卖合同等证据予以证实，并经庭审核实，足以认定。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点为赵柳对涉案1001号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述四种情形必须同时符合，买受人才有权请求对登记在被执行人名下的不动产排除执行。结合本案，涉案1001号房屋系由被执行人盛发公司开发建设，其产权属于盛发公司。赵柳在盛发公司取得商品房预售许可证之前即与其签订了定购协议，客观上无法在协议约定的期限内与盛发公司签订商品房买卖合同，但在盛发公司取得商品房预售许可证后，双方仍未即时签订商品房买卖合同,且盛发公司在收取其购房款后又与案外人李娴签订关于涉案房屋的商品房买卖合同并进行了网签，故双方的房屋买卖合同关系并未成立。综上所述，涉案房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形，赵柳并非涉案房屋的合法所有权人，依法不享有足以排除强制执行的权益，本院对其诉讼请求依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回赵柳的诉讼请求。案件受理费100元，由赵柳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  郭应湘人民陪审员  吉朝根人民陪审员  田小平二〇一九年六月二十八日书 记 员  孔利娟附相关法律条文：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。4、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。