河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终687号上诉人（原审原告）：中牟县供销合作社。住所地：郑州市中牟县解放路**。统一社会信用代码：12410122777955551Q。法定代表人：张宪斌，该合作社主任。委托诉讼代理人：陈超，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立忠，河南天基律师事务所律师。上诉人（原审原告）：中牟县国有资产管理局。住所地：郑州市中牟县商都大街财政局院内。统一社会信用代码：1241012256248537XQ。法定代表人：张宝兰，该局局长。委托诉讼代理人：宗玮，该单位职工。委托诉讼代理人：赵红升，河南昊展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐兴，男，汉族，1968年5月25日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：刘大伟，河北昌宁律师事务所律师。原审第三人：登封市安泰房地产开发有限公司。住所地：登封市嵩阳路北段。统一社会信用代码：91410185773682381L。法定代表人：赵天才，该公司董事长。上诉人中牟县供销合作社（以下简称中牟县供销社）、中牟县国有资产管理局（以下简称中牟县国资局）因与被上诉人唐兴、第三人登封市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2017）豫01民初5197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年4月30日公开开庭进行了审理。上诉人中牟县供销社的委托诉讼代理人陈超、刘立忠，上诉人中牟县国资局的诉讼代理人宗玮、赵红升，被上诉人唐兴到庭参加诉讼。原审第三人安泰公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。中牟县供销社、中牟县国资局上诉请求：依法撤销郑州中院（2017）豫01民初5197号民事判决书并依法改判。事实和理由：1、一审认定了上诉人与安泰公司签订的合作开发协议实际为买卖协议，该协议早于唐兴的执行申请及法院的查封，且该涉案房屋于2009年已实际交付给中牟县供销社占有使用的事实2、该案涉房屋一直未能办理过户手续是由于消防不合格且到目前消防一直处于不合格无法办理所有权的状态。因此不能办理房产证并不是上诉人的原因，而是客观上不能办理。3、一审法院适用法律错误。上诉人的请求符合《最高院人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条规定的情形，足以排除执行。故应当适用第28条而一审法院适用了第29条排除了上诉人的权利，属适用法律错误。4、《执行异议复议规定》第28条、第29条适用上有区别，28条属于一般性规定，29条是特别性规定，更适用于自然人购房，所以29条不适用于本案，根据一审法院确认的事实上诉人完全符合第28条的规定，其提供的证据足以排除法院的执行。5、综上，请求二审法院支持上诉人的诉请。唐兴辩称：1、安泰公司在一审中已经确认了1000多万元的债权。2、房产预售证上写明房屋两层面积为5052平方米，一、二层面积是一样的，二层中牟县供销社、中牟县国资局占有的实际是1600多平。3、无法办证不是由于消防不合格，是由于安泰公司欠工程款，工程施工方不提交“消防验收合格证”，但并不影响办理登记。4、中牟县供销社和中牟县国资局与安泰公司三方的交易行为不能阻却我的执行，并且因为未做物权登记，没有房产证，物权变动以房产证为准，所以供销社和国资局并不能阻止查封和执行。综上，请求驳回中牟县供销社、中牟县国资局的上诉请求，维持原判。中牟县供销社、中牟县国资局向郑州中院的一审诉讼请求为：请求立即停止执行位于中牟县白沙镇××大街商都××（××）层1800平方米门面房的强制执行，并依法解除查封。郑州中院查明：1、涉案房屋占用的土地，其土地使用权人原为白沙供销社。2、2002年7月2日，中牟县国资局与白沙供销社签订《资产转让协议书》，约定因白沙供销社和中牟县国资局借款，白沙供销社将案涉土地使用权（7756㎡）转让给中牟县国资局。3、2002年7月10日，中牟县政府将案涉土地的使用权人变更为中牟县国资局，土地使用权证号为牟国用（2002）字第286号。4、2006年12月26日，中牟县国资局、中牟县供销社（甲方）与安泰公司（乙方）签订《白沙供销综合市场合作开发协议书》，协议约定：甲方提供原白沙供销社大院内全部土地约8.3亩（以土地使用证数量为准），乙方提供开发资金，双方合作开发；乙方在甲方院内开发的北邻街综合楼，总楼层数不少于12层，一楼面积1800-2027㎡；临街综合楼建成后，一楼产权、所有权归甲方所有（楼梯、电梯及公用通道为双方共同使用），经建设局质监部门验收合格后，乙方交甲方使用。受甲方委托，白沙供销社具体负责验收合格后的手续交接及以后管理使用等事宜；乙方按规定程序取得土地使用权，无论土地价格高低，都要将土地出让总价款一次性全额交给甲方，甲方收款后，乙方才能办理过户等相关手续。乙方交清土地出让总价款后，甲方按乙方约定时间将购房款交给乙方，甲方即取得了本协议二、三项约定的一楼2027.4㎡和其他楼层150㎡的房屋产权、所有权，但甲方交纳的购房款，不得高于乙方交纳给甲方的全额土地出让总价款（含土地出让金）。乙方保证收到购房款18个月内，将工程完工验收合格后交付甲方使用，否则每超过一月将按购房款的5%加收乙方违约金；双方还进行了其他约定。5、2008年7月25日，中牟县供销社向中牟县预算外资金管理局转款3560650元，资金项目名称为国有资产出售转让收入。6、2008年7月28日，中牟县供销社出具证明，载明：受安泰公司的委托，已将购地款（含土地出让金）3560650元转至县财政局。7、2008年7月30日，中牟县国资局向中牟县国土资源局出具证明，内容为：根据中牟县政府牟政会纪（2007）4号会议纪要精神，由安泰公司出资，对白沙供销社土地进行开发，该地块评估价值为3560605元。评估价值含土地出让金1424260元。请办理相关手续。8、2008年9月16日，中牟县国土资源局发出牟国土资文（2008）247号文件，就安泰公司国有土地使用权和用途变更登记向中牟县人民政府请示。9、2008年9月22日，中牟县人民政府下发牟政土（2008）195号文件，同意将中牟县国资局在白沙镇商都大街南、恒通路东使用的7707平方米国有划拨商业用地（案涉土地）变更给安泰公司，用途变更为商住，完善相关税费后，为安泰公司办理国有土地使用权和用途变更登记后补办出让手续。10、2008年9月24日，中牟县国土资源局与安泰公司签订《国有土地使用权出让合同》，将案涉土地使用权出让给安泰公司，出让金1424260元。合同签订后，安泰公司申请变更案涉土地的使用权人，2008年9月27日，中牟县国土资源局同意变更。11、2009年6月20日，中牟县供销社与安泰公司签订《房屋交接协议》，内容为：一、安泰公司已于2009年6月20日将所建的位于中牟县白沙镇商都大街商都锦城一幢一层楼房1200㎡、二楼980㎡交付给中牟县供销社，该房屋的所有权××中牟县供销社，安泰公司对该房屋不享有任何权利。二、双方无其他争议。此后，案涉房屋由中牟县供销社占有，并委托白沙供销社对外出租。12、2009年6月26日，安泰公司与李少华签订《商品房买卖合同》，将包括案涉房屋在内的1#楼整幢房屋（建筑面积5052.52㎡）出售给李少华。同年7月6日，该合同在中牟县房管局备案。13、关于安泰公司、中牟县供销社的款项支付。中牟县供销社称，中牟县供销社为安泰公司向中牟县财政局垫付土地使用权转让款及土地补偿款3560650元，根据双方协议，冲抵了应向安泰公司交纳的购房款。又根据2009年房屋市价，互开了收到6500000元的收据。郑州中院认为：中牟县供销社对案涉房屋享有的权益能否对抗人民法院对房屋保全和执行是本案的焦点问题，根据《执行异议复议规定》第二十九条之规定，案涉房屋登记在开发商安泰公司名下，中牟县供销社作为房屋买受人，其以案涉房屋享有的权利对抗人民法院执行和保全措施，应当具备三个条件，第一，在查封前已签订合法有效的书面买卖合同；第二，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；第三，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中牟县供销社与安泰公司虽然签订了合作开发协议，但双方并未完全按照协议约定履行，且在协议履行过程中，中牟县供销社为安泰公司垫付了土地使用权出让款及补偿款，该行为实质是中牟县供销社为安泰公司开发房地产提供国有土地使用权，从而分得固定面积的房屋，涉案合作开发协议的性质为房屋买卖协议，该协议签订于房屋被查封之前。根据双方约定，中牟县供销社为安泰公司垫付的土地使用权出让款及补偿款已冲抵其应交的购房款，故从客观上可以认为中牟县供销社已向安泰公司交付了案涉房屋的购房款。安泰公司已经将案涉房屋交付中牟县供销社，但案涉房屋为门面房，只能用于经营，不具有居住功能，且实际上也由中牟县供销社接收后委托白沙供销社对外出租。综上，中牟县供销社对案涉房屋享有的权益，不具备排除人民法院的执行和保全措施条件，不能排除人民法院对案涉房屋的执行及保全措施，其诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。关于中牟县国资局作为原告的诉讼请求。郑州中院认为，案涉土地使用权本属于白沙供销社，虽然白沙供销社与中牟县国资局签订有《资产转让协议书》，但后者并没有支付受让土地使用权的对价。同时，前已述及，中牟县供销社、中牟县国资局与安泰公司签订的合作开发协议实为房屋买卖协议，中牟县供销社以代安泰公司支付土地使用权出让款及补偿款的方式，向安泰公司支付了购房款，而中牟县国资局并没有向安泰公司支付购房款，故中牟县国资局不是案涉房屋的买受人，也不享有对案涉房屋的其他权利，其诉请停止对案涉房屋的执行和查封，没有事实和法律依据，不予支持。遂判决：驳回原告中牟县国资局、中牟县供销社的诉讼请求。案件受理费57300元，由原告中牟县国资局、中牟县供销社共同负担。本院二审期间，上诉人中牟县供销社围绕上诉请求依法提交了以下几组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、第一组证据：白沙供销社持有的郑土权第67号《郑州市土地使用证》、中牟县白沙供销社与中牟县国资局2002年7月2日签订的《资产转让协议》、中牟县国资局2002年7月26日《关于县供销社固定资产过户情况的报告》，证明案涉房屋所占用的土地属于供销社，2002年前后，因供销社经营状况不好，涉及债务较多，为保全供销社资产，上述土地使用权转移登记在中牟县国资局名下，但仍由供销社继续占有使用。2、第二组证据：信访材料、(2017）豫01民初9184号民事判决书、安泰公司2019年1月12日及3月1日作出的《通知书》，证明案涉房屋所在的整个项目小区存在消防设施未验收等原因，至今都无法办理所有权证，上诉人甚至与其他买受人一起通过信访反映问题，要求办理所有权证，故无法办理过户登记不是买受人的问题。3、第四组证据：中牟县住房保障和房地产管理局出具的证明一份，证明导致房屋交付至今无法办理房产证的原因是相关基础设施验收不合格，并非上诉人自身原因。4、第四组证据：2012年至2019年中牟县白沙供销社与他人签订的房屋租赁合同、承包合同及承包款收据、记账凭证，证明案涉房屋自2009年6月交付供销社至今，一直由供销社委托白沙供销社对外出租并收取资金，上诉人在法院查封前已经合法占有案涉房屋。5、第五组证据：中牟县供销社提供了2015-2018年度白沙供销社给职工养老金支出的票据、2015-2018年度白沙供销社资产负债表、利润表，2015-2018年度白沙供销社的每月工资表、部分记账凭证、白沙供销社租金收支情况说明一份，主要证明涉案房屋的租金是白沙供销社唯一收入来源，款项都是用于支付职工的工资、社保、公积金、慰问金、抚恤金等费用。对上述证据的真实性，唐兴没有异议，但认为不能证明其证明目的。本院二审查明的事实与一审一致，通过查阅一审卷宗，另查明：1、2007年3月9日，中牟县国资局、中牟县供销社与安泰公司签订《补充协议》，协议明确：土地使用权出让金由安泰公司承担，供销社要支付一部分购房款。此部分土地使用权出让金由供销社代安泰公司缴纳，抵顶供销社应该支付给安泰公司的购房款。2、2007年12月25日，河南诚成资产评估事务所受中牟县国有资产管理局委托对涉案房产（牟国用（2002）字第286号地号8-01，土地签发证日期为2002年7月，土地为商业用地，使用面积8047.5㎡）进行了评估，全部资产评估结果为356.0650万元。本院认为：根据双方的上诉及答辩意见，本案的争议焦点为：中牟县国资局、中牟县供销社对涉案房产所享有的权益是否足以排除强制执行。对此，本院认为：2006年12月26日，中牟县国资局、中牟县供销社（甲方）与安泰公司（乙方）签订《白沙供销综合市场合作开发协议书》，经中牟县政府批准，并以牟政会纪（2007）4号会议纪要予以确认。合作开发协议的实质内容是双方合作建设白沙供销综合市场，中牟县国资局、中牟县供销社以白沙供销社的8.3亩土地作为合作条件，取得建成后约定房产，安泰公司出开发资金、支付中牟县国资局、中牟县供销社110万元拆迁补偿款，取得土地使用权和其余房产。2007年3月9日，双方签订补充协议，明确土地使用权出让金由安泰公司缴纳，供销社应支付一部分购房款给安泰公司，并约定，土地使用权出让金由中牟县国资局、中牟县供销社代安泰公司缴纳，抵顶应该支付给安泰公司的相应购房款，根据此补充协议，增加了中牟县国资局、中牟县供销社出资金的合作条件。上述协议及补充协议系几方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，经过了政府的批准确认，应为有效。2007年12月，中牟县国资局委托河南诚成资产评估事务所作出资产评估报告书，根据评估的土地价值，中牟县国资局向中牟县国土资源局出具证明，证明涉案土地评估价值为3560605元，评估价值含土地出让金1424260元。2008年7月25日，中牟县供销社向中牟县预算外资金管理局转款3560605元，资金项目名称为国有资产出售转让收入。2008年9月24日，中牟县国土资源局与安泰公司签订《国有土地使用权出让合同》，9月27日，中牟县国土资源局同意变更土地使用权人，后安泰公司取得涉案土地的国有土地使用权。2009年6月20日，中牟县国资局、中牟县供销社与安泰公司签订《房屋交接协议》，将涉案房产交付给中牟县国资局、中牟县供销社。至此，《白沙供销综合市场合作开发协议》及其《补充协议》履行完毕。中牟县国资局、中牟县供销社以8.3亩土地及356万元款项作为合作条件，取得涉案房产的所有权，之后白沙供销社对房产进行了出租，实现了对涉案房产的占有、使用、收益，收益全部用于白沙供销社职工的工资及社会保障费用，至2016年10月，唐兴申请执行查封涉案房产。通过梳理上述法律事实发展脉络，本院认为，中牟县供销社对涉案房产所享有的权利真实合法，足以排除强制执行。理由是：其一，根据中牟县国资局、中牟县供销社与安泰公司签订协议及补充协议，双方的基础法律关系为合作开发，中牟县国资局、中牟县供销社基于合作开发取得涉案房产，权利真实合法，并已经实现对涉案房产的占有使用收益，在唐兴查封房产之前。其二，中牟县国资局、中牟县供销社基于合作开发取得涉案房产，在取得房屋所有权证之前，其对房屋所享有的权利虽然仍是债权性质，但是一种基于合作开发取得本案特定房产的期待权，是一种特种债权，具有物权的优先效力，而申请执行人唐兴仅享有对债务人安泰公司责任财产的一般期待权，而不是对特定财产的期待权，二种权利相比，中牟县国资局、中牟县供销社对涉案房产的权利优先于申请执行人唐兴的普通金钱债权。其三，中牟县国资局、中牟县供销社对于基于合作开发取得房产的收益，主要用于职工的工资及社会保障等费用支出，具有保障职工生存利益的性质，与普通金钱债权人的债权相比，更有保护的优先性。综上，根据《执行异议复议规定》第二十四条之规定，中牟县国资局、中牟县供销社对涉案房产享有的权利可以排除申请执行人唐兴的执行。中牟县国资局、中牟县供销社的上诉请求有事实法律依据，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律、处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民初5197号民事判决；二、不得执行位于中牟县白沙镇商都大街商都锦城1幢（一）层1800平方米门面房。一审案件受理费57300元、二审案件受理费57300元，均由唐兴负担。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 牛建华审判员 李建瑞二〇一九年六月二十五日法官助理李金华书记员李嘉慧