成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初8010号 原告：蒲东海，男，1985年6月21日出生，汉族，户籍地四川省达州市通川区，住成都市成华区。 原告：吴楠燕，女，1986年2月12日出生，土家族，户籍地四川省达州市通川区，住成都市成华区。 二原告共同委托诉讼代理人：谢斌，成都市成华区和达法律服务所法律工作者。 被告：成都中粮锦悦置业有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：曹荣根，执行董事。 委托诉讼代理人：丁波，男，汉族，系成都中粮锦悦置业有限公司员工。 原告蒲东海、吴楠燕与被告成都中粮锦悦置业有限公司（以下简称中粮锦悦）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月1日受理后，于2017年9月26日作出(2017)川0108民初2060号民事判决。判决后，原告蒲东海、吴楠燕不服，提起上诉。2018年9月4日，成都市中级人民法院以基本事实不清为由，裁定发回重审。2018年10月12日本院立案受理后，依法另行组成合议庭，于2019年4月12日公开开庭进行审理。审理中，原告蒲东海、吴楠燕变更诉讼请求，本院依法决定延期审理。2019年5月15日再次公开开庭审理。原告蒲东海及蒲东海、吴楠燕的委托诉讼代理人谢斌，被告中粮锦悦的委托诉讼代理人丁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒲东海、吴楠燕向本院提出诉讼请求：1.中粮锦悦对未整改的房屋整体墙面（包括屋顶）、墙纸、厨卫及配件等进行刷新或更换（也可就未整改的装修质量瑕疵核定一个赔偿金额由蒲东海、吴楠燕自行整改）；2.中粮锦悦支付未履行交付房屋使用费130670.75元（按2015年12月2日至2019年4月12日之间的租金损失计算）；3.中粮锦悦支付未履行交付期间发生的物管费6807.85元（按2015年12月2日至2019年4月12日之间的实际产生的费用计算）；4.中粮锦悦支付因装修工程逾期交付导致蒲东海、吴楠燕产生的误工费16152元，交通费440元。5.房屋及装修质保期自装修整改验收交付合格之日起算。事实及理由：2015年12月2日，蒲东海、吴楠燕全款购买了中粮锦悦开发的精装样板间房屋，同时向中粮锦悦支付装修款77700元。蒲东海、吴楠燕在合同约定的交房时间验收房屋时，发现房屋内有中粮锦悦的家具，各卧室门未安装，墙体有裂缝，墙面有污渍，乳胶漆起泡、脱落等诸多问题，没有达到合同约定交付条件，蒲东海、吴楠燕要求中粮锦悦整改，中粮锦悦一直拖延未处理。中粮锦悦迟延交房，其行为构成违约。 审理中，蒲东海、吴楠燕明确第1项诉讼请求：客厅的电视墙墙纸有污渍、主卧的墙纸有破损、墙面及屋顶有污渍，主卧的墙面有污渍、次卧墙砖有污渍、厨房和洗手间的墙面瓷砖有破裂有脱落。目的是要求瓷砖全部换，因为破损的面积大。有污渍和破损的墙纸要求更换，主卧的墙面、墙面屋顶刷新。还有橱柜门拉手未固定稳、卫生间浴霸开关面板坏掉了。 中粮锦悦辩称，1.中粮锦悦交付的房屋符合合同约定及法定的交付条件和质量标准。蒲东海、吴楠燕以商品房存在质量瑕疵为由拒绝收房并要求承担逾期交房的违约责任，不应获得支持。至于房屋进行维修保养，并不属于拒绝收房的合理理由。2.若法院审理认为存在逾期交房行为，根据蒲东海、吴楠燕提供的证据及中粮锦悦多次告知房屋完全达到使用交付条件，但蒲东海、吴楠燕拒绝收房。在房屋不影响居住的情况下，蒲东海、吴楠燕以较为轻微的损失为由，造成一个大的损失结果出现，蒲东海、吴楠燕应对产生的扩大损失承担全部责任。3.中粮锦悦未逾期交房，因此蒲东海、吴楠燕主张的租金损失没有合理理由，且未提供房屋租赁合同、租金转账记录、租赁发票等证据证明。3.蒲东海、吴楠燕主张的误工费及交通费不是必然产生且过高，不应获得支持或予以调低。请求驳回蒲东海、吴楠燕的全部诉讼请求。 经审理查明，2015年12月2日，蒲东海、吴楠燕与中粮锦悦签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）。蒲东海、吴楠燕购买中粮锦悦建设的“中粮锦云”小区的样板房一套即位于成都市成华区房屋。合同约定：该房屋为精装样板间现房，建筑面积74.82平方米，套内面积59.5平方米，按套内建筑面积计价每平方米15158.54元，总价901933元，在2015年12月2日前支付全部购房款。合同第十五条载明的商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告。补充协议第五条载明：合同约定的“建设工程竣工验收合格证明”，指买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》。合同第十八条约定交房时间为2016年6月30日前。补充协议第八条第5项约定：买受人在查验房屋时，如发现存在质量问题需进行修复的，由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规定和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用（合同未约定的修复事项，修复期限为买受人书面提出修复意见90日）；买受人至迟应在合同约定的修复期限届满之日起前往进行查验和办理交接手续，出卖人对房屋进行修复的过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任。买受人在出卖人修复后查验房屋时，除非房屋仍然存在其他质量问题并严重影响正常居住使用的，买受人不应以修复不合格或房屋存在其他质量问题为由拒绝办理交接手续，但出卖人对确实存在的质量问题应继续进行修复，修复过程不属于逾期交房。合同第二十条第二款第二项约定：发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任；（2）经过更换、修理仍然严重影响正常使用的，买受人不解除合同的，由出卖人负责整改至符合国家及行业标准，给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。合同第二十九条第二款约定，前期物业服务费为2.6元/月/平方米。 合同签订当天，蒲东海、吴楠燕与中粮锦悦双方还签订了一份《委托装修协议》、《中粮锦云房屋交接确认书》。《委托装修协议》约定：蒲东海、吴楠燕委托中粮锦悦进行装修的内容包括三个部分：1.对指定阳台的封装工程；2.对指定房屋其他部分的装修工程（内容为：根据户型图，将指定位置房屋部分进行保温层或面层的处理）；3.对装修或装修工程产生的拆除物处理和封装工程相邻墙面的保温层和面层的处理工程。《中粮锦云房屋交接确认书》约定，确认蒲东海、吴楠燕所购买的房屋已经具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，自签署本协议当日，中粮锦悦将该房屋交付蒲东海、吴楠燕，与此同时，蒲东海、吴楠燕开始承担与该房屋有关的权利、义务；蒲东海、吴楠燕同时确认该房屋的建筑、设备标准符合双方《商品房买卖合同》约定的交付标准，对此无异议；蒲东海、吴楠燕对附件一《中粮锦云房屋交接验收表》中各项交接事项已完全确认并验收，无异议；中粮锦悦承诺自该房屋交付之日起仍负有《商品房买卖合同》约定的保修义务。交接确认书附件一《中粮锦云房屋交接验收表》（现状交付）载明了房屋客厅、餐厅、厨房、卫生间、主卧、次卧及儿童房以及阳台的装修标准和相关设备的品牌等。蒲东海、吴楠燕在上述合同、协议及房屋交接确认书以及验收表的落款处签名。交接确认书附件二《工程质量保修书》载明：墙纸保修1年，室内防水保修5年，合同约定的其余硬装工程为2年，质量保修期根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期以工程通过蒲东海、吴楠燕内部验收、完成整改内容后，移交给蒲东海、吴楠燕之日起计算。 另查明，蒲东海、吴楠燕于2015年11月25日支付定金2万元，2015年12月2日交付购房款280000元，2015年12月20日交付购房款524233元，2016年1月27日支付购房款77700元，至此支付全部购房款901933元。锦悦公司未按约定于2015年12月2日交付房屋。 2016年4月18日中粮锦悦向蒲东海、吴楠燕发出《交付通知书》，通知蒲东海、吴楠燕收房，蒲东海、吴楠燕在收房过程中发现案涉房屋内有中粮锦悦的家具，各卧室门未安装，墙体有裂缝，墙面有污渍，乳胶漆起泡、脱落等诸多问题，遂以房屋不符合合同约定的交房条件为由拒绝接收房屋并于2016年9月发函要求中粮锦云进行整改，中粮锦悦对房屋房屋进行了整改。2016年11月18日，蒲东海、吴楠燕查验后认为整改部分达到要求，但仍有主卧、儿童房墙面及全屋屋顶存在明显污渍、卧室墙纸有色差及破损、卫生间有问题等拒绝收房。并于2017年4月1日向本院提起诉讼[即(2017)川0108民初2060号案],要求中粮锦悦继续整改并支付逾期交房违约金。2018年12月27日，蒲东海、吴楠燕于接收房屋。并缴纳至2019年3月31日的物业服务费6807.85元。 还查明，现案涉房屋存在如下问题：客厅的电视墙墙纸有少许污渍及明显缝隙、客厅吊顶有少许污渍，主卧的墙纸及墙面有几处污渍，厨房墙砖有五个钻孔及墙砖勾缝处有一处明显开裂，次卧墙面有一处少许污渍、临飘窗处墙面有涂料脱落，洗手间墙砖有钻孔、勾缝处有一处明显开裂、墙面瓷砖有破裂、浴霸开关面板脱落。 审理中，蒲东海、吴楠燕陈述其主张的第2项诉讼请求损失包含两部分，一部分是2015年12月2日至2016年6月30日交房之前的租金损失，另一部分是2016年6月30日至2019年4月12日因装修质量瑕疵未交付造成的租金损失。同时提供房屋中介网上租金报价截图，以证明出租同地段同面积房屋每月租金约3200元。 关于房屋应当在何时交付的问题。蒲东海、吴楠燕在审理中陈述应在2015年12月2日交付，其主张的租金损失也是从此时开始计算，但其在审理中又认可合同约定的2016年6月30日之前交房，且其在(2017)川0108民初2060号主张的逾期交房违约金也是从2016年6月30日开始主张，在上诉案中也认可合同约定的2016年6月30日前交房。中粮锦悦述称，交房时间为2015年12月2日，因属样板房，蒲东海、吴楠燕同意其使用至合同约定的交房之日。 以上案件事实有当事人陈述及下列经过庭审质证认证的证据予以证实：中粮锦悦身份证明、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《委托装修协议》、《中粮锦云房屋交接确认书》、《中粮锦云房屋交接验收表》、《工程质量保修书》、《交付通知书》、付款凭据、视频资料及照片、QQ邮件等。 本院认为，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。 蒲东海、吴楠燕与中粮锦悦签订《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的总房款为901933元，并未单独约定装修款项，双方均认可交易的系中粮锦悦的样板房，且委托装修协议约定的装修内容仅涉及阳台的封装及保温层或面层处理，并未涉及本案争议的装修内容。故蒲东海、吴楠燕购买的系开发项目中的精装房，本案应为商品房预售合同纠纷，而非装饰装修合同纠纷。本案争议的内容应受四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及《工程质量保修书》约束。根据双方合同约定，本院对蒲东海、吴楠燕的诉讼请求分别评判如下： 一、关于房屋整改问题。审理中，双方对整改费用不能达成协议，双方又不同意对整改费用进行鉴定。本院认为，中粮锦悦虽经过一次整改，仍未能解决墙纸污渍、墙砖钻孔及开裂破损问题，且双方存在认识差异即墙纸污渍如何整改才能达到符合标准双方认识不同，中粮锦悦在履行合同中确实存在不负责任及对购房者的敷衍行为，交付的房屋不符合合同约定且不能满足居住使用条件，致双方至今未能解决矛盾。本院认为，中粮锦悦有义务向购房者提供全新而无任何明显瑕疵的房屋，为彻底解决纠纷，中粮锦悦应对有污渍的墙纸、有钻孔及破损的墙砖进行全部更换，对墙砖勾缝处的开裂、墙面污渍、涂料脱落、浴霸开关面板脱落等问题进行修复整改。 二、关于房屋使用费即租金损失、物管费损失问题。对于案涉房屋的交付时间，虽《中粮锦云房屋交接验收表》载明双方已于签订合同当日进行了房屋交付。但双方在审理中均认可实际交房之日为合同约定的2016年6月30日之前，应当认定双方对实际交房时间又进行了协商。故蒲东海、吴楠燕主张的实际通知交房之前（2016年4月18日前）的租金损失不予以支持。2016年4月18日通知交房后，蒲东海、吴楠燕查验房屋发现其所购的房屋尚有中粮锦悦的家具，各卧室门未安装，墙体有裂缝，墙面有污渍，乳胶漆起泡、脱落等诸多问题，不能满足居住使用，而拒绝收房的理由正当。中粮锦悦根据蒲东海、吴楠燕要求进行整改后，蒲东海、吴楠燕于2016年11月18日进行重新查验时，仅有墙面、墙纸、墙砖等瑕疵问题未解决，并不影响房屋居住使用，此时蒲东海、吴楠燕拒绝收房不当。故本院认为，蒲东海、吴楠燕主张的租金损失应从2016年4月19日计算至2016年11月19日。为证明其损失，蒲东海、吴楠燕提供房屋中介网上租金报价截图，以证明出租同地段同面积房屋每月租金约3200元。本院认为，该报价仅能反映个别房屋租金且不能反映真实交易价格，本院衡量市场行情酌情认定每月租金为2800元。合同第二十条第二款第二项约定：发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任；（2）经过更换、修理仍然严重影响正常使用的，买受人不解除合同的，由出卖人负责整改至符合国家及行业标准，给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。据此，因中粮锦悦的违约行为给蒲东海、吴楠燕造成损失依约定应当承担赔偿责任。赔偿房屋租金损失为7个月×2800元/月=19600元，赔偿物管费2.6元/月/平方米×74.82平方米×7个月=1361.72元（根据提供的物管费票据核算，收取的物管费仅是从2016年4月至2019年3月共35个月的物管费，而非蒲东海、吴楠燕诉称的从2015年12月开始计收）。 三、关于误工费及交通费问题。本案系合同纠纷而非人身损害赔偿纠纷，蒲东海、吴楠燕主张误工费及交通费没有法律依据，且上述支持的收益损失足以弥补该部分损失，故本院对该诉讼请求不予以支持。 四、关于房屋质保期计算问题。《工程质量保修书》约定：本工程的质量保修期以工程通过蒲东海、吴楠燕内部验收、完成整改内容后，移交给蒲东海、吴楠燕之日起计算。案涉房屋虽现有瑕疵问题未整改完毕，但蒲东海、吴楠燕已于2018年12月27日收房，故根据合同约定，房屋质保期从2018年12月28日开始计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都中粮锦悦置业有限公司在本判决生效之日起十日内对原告蒲东海、吴楠燕购买的位于成都市成华区“中粮锦云”4幢2单元24层2402号房屋存在的问题进行如下处理： 对客厅的电视墙墙纸、主卧墙纸、厨房及卫生间有钻孔及破损的墙砖进行更换；客厅吊顶污渍、主卧墙面污渍、次卧墙面污渍及临飘窗处墙面脱落的涂料、厨房及卫生间勾缝开裂处、浴霸开关面板进行修复整改； 二、被告成都中粮锦悦置业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告蒲东海、吴楠燕租金损失及物管费20961.72元； 三、原告蒲东海、吴楠燕购买的位于成都市成华区“中粮锦云”4幢2单元24层2402号房屋的质保期从2018年12月27日开始计算； 四、驳回原告蒲东海、吴楠燕其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费360元，由被告成都中粮锦悦置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘宗华 人民陪审员  李远辉 人民陪审员  王恒召 二〇一九年六月十二日 书 记 员  王华琳