广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终112号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州金钻物业管理有限公司，住所广东省博罗县园洲镇广场西侧24米文广大街金钻公寓，统一社会信用代码91441322MA4UL08A9N。法定代表人：李忠德，总经理。委托诉讼代理人：张群，广东伍邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颜匀，广东伍邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梅绍洁，女，1989年8月16日出生，汉族，住陕西省南郑县，委托诉讼代理人：郭雨雷，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，广东品峰律师事务所实习律师。原审被告、反诉原告：苏红军，男，1976年10月7日出生，汉族，住广东省信宜市，上诉人惠州金钻物业管理有限公司（以下称惠州金钻公司）因与被上诉人梅绍洁房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出的（2018）粤1322民初4282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州金钻公司的委托诉讼代理人张群，被上诉人梅绍洁的委托诉讼代理人郭雨雷、李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠州金钻公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梅绍洁的一审诉讼请求，支持惠州金钻公司的一审反诉请求。事实与理由：1、一审认定“惠州金钻公司在尚未依法登记领取涉案房屋的权属证书的情况下即与梅绍洁签订《房屋买卖合同》，该情形符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，双方达成的《房屋买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的无效情形。因此，对梅绍洁确认合同无效的诉讼请求，予以支持”是曲解法律规定导致的认定事实及判决错误。从法学原理方面讲，强制性法律规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，违反了管理性强制性规定并不必然导致合同无效，只有违反效力性强制性规定才必然导致合同无效。最高人民法院为进一步释明《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”中的“强制性规定”的含义，在其出台的《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第十四条中专门作出了释明，即《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定属于行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。综合以上事实，即使惠州金钻公司在与梅绍洁签订《房屋买卖合同》时没有取得权属证书（2018年9月20日，苏红军已取得涉案房屋的不动产权登记证书，证号：粤20**博罗县不动产权第**），也是不影响《房屋买卖合同》效力的，本案中的《房屋买卖合同》应该是合法有效的。2、既然案涉《房屋买卖合同》有效，那么合同当事人就应该按照合同规定严格履行合同义务。合同附件三规定了“乙方须于2017年11月30日前付清首期余款五万元，如按约定到期没付清首期尾款，甲方有权重新出售该房，乙方所交楼款不退”。但至今，梅绍洁仍未交清首期余款，是本案的合同违约方，应当承担合同解除后的违约赔偿责任。梅绍洁辩称：惠州金钻公司名下物业没有按照《中华人民共和国房地产法》以及房地产开发、企业资质等管理规定，以及商品房买卖司法解释的相关规定，取得相应的房屋报建许可、预售许可，并根据相关法律规定将房屋予以预售或出售，案涉《房屋买卖合同》为无效合同，请求二审法院驳回惠州金钻公司的上诉请求。苏红军未作任何形式的答辩。梅绍洁向一审法院起诉请求：1、确认梅绍洁与惠州金钻公司、苏红军于2017年9月30日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令惠州金钻公司、苏红军返还购房款158765元并向梅绍洁支付上述款项的占用费（占用费以158765元为本金，以2%为月利率，从2017年10月1日起计算至款项全部返还之日止）。惠州金钻公司、苏红军向一审法院反诉请求：1、解除惠州金钻公司、苏红军和梅绍洁签订的房屋买卖合同；2、判令梅绍洁违约，已交房款158765元按合同约定作为违约金予以扣除；3、判令梅绍洁因违约赔偿惠州金钻公司、苏红军装修费用（45.79×1000）=45790元和中介代理费用（45.79×1200）=54948元，两项合计100738元。一审法院认定的事实：苏红军取得位于园洲镇××、编号为××、2012011100019的地块的土地使用权，取得《国有土地使用权证书》，土地使用权地号为191××××****、191××××****，该两块土地面积为414㎡，规划用途为住宅。涉案房屋建成后，苏红军取得《广东省建设工程规划合格证》，证书标明：建设单位为苏红军，建设项目名称为住宅（十八层），建筑占地面积408.25平方米，建筑面积8128.6平方米。2015年12月30日，惠州金钻公司与苏红军签订《委托书》，约定苏红军将名下涉案土地房屋委托给惠州金钻公司全权代理如下事项：一、代为出租运营、管理上述房地产；二、代为签订租售合同，收取租金……。合同签订后，惠州金钻公司依照约定行使合同约定事务。2017年9月30日，惠州金钻公司与梅绍洁签订《房屋买卖合同》，约定乙方（即梅绍洁）购买涉案房屋现房第14层A01号房，建筑面积45.79平方米，总价384765元。双方约定付款方式为贷款：房款总价的首付37%（144765元），13%（50000元）须在2017年11月30日前付清。50%（190000元）贷款。双方还就交付时间、违约责任进行了约定。合同签订后，梅绍洁共计支付了购房款158765元。后梅绍洁称了解到涉案房屋未办理权属登记，双方签订的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，属于无效合同，遂起诉要求返还购房款并支付资金占用期间产生的利息。惠州金钻公司、苏红军以梅绍洁未依约交付购房款为由提起反诉。另查明：2018年9月20日，苏红军取得涉案房屋不动产权登记证书（证号：粤20**：粤20**博罗县不动产权第**v>一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。另《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。惠州金钻公司在尚未依法登记领取涉案房屋的权属证书的情况下即与梅绍洁签订《房屋买卖合同》，该情形符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，双方达成的《房屋买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的无效情形。因此，对梅绍洁确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉《买卖房屋合同》无效，梅绍洁诉请惠州金钻公司、苏红军返还已交购房款并支付资金占用期间产生的利息，符合法律规定，但梅绍洁主张按月利率2%计算利息，不予支持，酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计算。因涉案合同无效，惠州金钻公司、苏红军之诉请，无事实法律依据，予以驳回。判决：一、惠州金钻物业管理有限公司、苏红军在本判决生效之日起十日内返还梅绍洁购房款158765元并支付资金占用期间产生的利息（以149765元为基数自2017年10月1日起、以9000元为基数自2017年12月19日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定房款返还之日止）。二、驳回反诉惠州金钻物业管理有限公司、苏红军的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2055元，反诉受理费2596元，由惠州金钻物业管理有限公司、苏红军负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的案件事实亦无异议，本院确认一审法院查明的事实属实。另，根据梅绍洁的申请，本院于2019年4月1日作出裁定，依法查封登记在被申请人苏红军名下位于博罗县园洲镇刘屋村24米路14层01号房产【不动产权登记证书证号：粤（2018）博罗县不动产权第0046665号，建筑面积44.6平方米】，查封价值以168585元为限（查封期限为三年）。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点如下：一是梅绍洁与惠州金钻公司、苏红军签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；二是梅绍洁是否构成违约，应否承担违约赔偿责任。关于梅绍洁与惠州金钻公司、苏红军签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。本院认为，法律、行政法规的强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。违反效力性强制性规定的，合同无效；违反管理性强制性规定的，未必导致合同无效。《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十八条第（六）款的规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，一审以《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定为由判决房屋买卖合同无效不当，应予纠正。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，惠州金钻公司、苏红军作为商品房出卖人，截至起诉前也没有取得商品房预售许可证明，故依照上述法律规定及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，案涉《房屋买卖合同》应认定为无效合同。至于惠州金钻公司辨称案涉合同属于二手房买卖合同，案涉房屋不属于商品房，出售时无需取得商品房预售许可证的主张。据审查，梅绍洁与惠州金钻公司、苏红军签订的《房屋买卖合同》及各附件具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且惠州金钻公司也已收取梅绍洁支付的首期购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条及第五条的规定，梅绍洁与惠州金钻公司、苏红军签订的《房屋买卖合同》应认定为商品房买卖合同，双方存在商品房销售合同法律关系。故惠州金钻公司关于双方签订的合同实为二手房买卖合同的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院认定案涉《房屋买卖合同》为无效合同正确，但适用法律不当，本院予以纠正。关于梅绍洁是否构成违约，应否承担违约赔偿责任的问题。合同中的违约金条款依附于合同约定而存在，若合同被认定为无效，则违约金条款随之无效，故惠州金钻公司关于梅绍洁应按合同约定承担违约赔偿责任的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回。原审被告、反诉原告苏红军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，惠州金钻物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律错误，但实体处理结果正确，经纠正后应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9302元，财产保全费用1362.92元，由惠州金钻物业管理有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内缴清。梅绍洁已预交的二审案件受理费9302元、财产保全费用1362.92元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  温永宏审 判 员  饶来新代理审判员  罗 帅二〇一九年六月二十五日法官助理徐彦怡书记员赵昕附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。三、《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。