广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终552号上诉人（原审原告）：蔡任比，男，1970年1月20日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人（原审原告）:杨仕朵，女，1968年8月22日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。上诉人蔡任比、杨仕朵与上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初4830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蔡任比、杨仕朵上诉请求：一、撤销一审判决第三项；二、判令丰怡公司支付逾期办证违约金56354.8元（违约金以563548元为基数，从2016年5月21日起至阳江市江城区xxx大道xxx号xxx小区xxx号房屋不动产权证办理到蔡任比、杨仕朵的名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至2018年5月21日止为56354.8元）；三、本案的一审、二审诉讼费由丰怡公司承担。事实与理由：一、一审法院没有查明丰怡公司是否及何时将为蔡任比、杨仕朵办理不动产权证所需要资料报登记机关备案，属于认定事实不清。丰怡公司没有提供任何证据证实其已为蔡任比、杨仕朵办理不动产权证而提供资料报产权登记机关备案，实际上丰怡公司并没有履行上述义务，已构成违约，应当承担违约责任。请二审法院查明该事实，确认违约金计算时限。二、合同约定的逾期办证违约金过低，一审法院没有调整属适用法律错误。蔡任比、杨仕朵与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金过低，违反了公平原则。在丰怡公司逾期未履行协助办证义务的情况下，从双方合同第十五条约定的内容来看，违约金的支付并不以有无给蔡任比、杨仕朵造成损失为前提，具有一定的惩罚性。在丰怡公司长期未履行义务的情形下，若完全按照该条约定，难以实现其设立的初衷，不符合公平原则。另一方面，蔡任比、杨仕朵已经依约支付了全部购房款、及时交纳契税和办证费用，而丰怡公司却逾期两年半以上未履行协助办证义务，导致蔡任比、杨仕朵长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。根据合同法的公平原则和诚实信用原则，请二审法院按照蔡任比、杨仕朵的请求调整逾期办证违约金。丰怡公司辩称：一、蔡任比、杨仕朵要求赔偿的违约金过高，而且其没有提供请求过高违约金的事实依据。二、丰怡公司没有及时办证的责任不能完全归责于丰怡公司，所以蔡任比、杨仕朵请求过高违约金也缺乏法律依据。丰怡公司上诉请求：一、变更一审判决第一项为：丰怡公司在2019年12月31日前协助蔡任比、杨仕朵办理位于阳江市江城区xxx大道xxx号xxx小区xxx房的房地产权属证书；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,并改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、撤销一审判决第三项；四、二审案件受理费由蔡任比、杨仕朵承担。事实与理由：一、一审法院判决丰怡公司三十日内协助蔡任比、杨仕朵办理涉案商品房的房地产权属证书，按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限时间至2019年12月31日前办理。二、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。（一）一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给蔡任比、杨仕朵没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证应支付代收办证费利息的相关约定。（二）本案存在特殊性，即丰怡公司与蔡任比、杨仕朵签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取包括蔡任比、杨仕朵在内部分业主的办证费存在被前任法定代表人和董事挪用情况，导致未能及时为蔡任比、杨仕朵办理产权证。丰怡公司新任命的法定代表人在2018年1月12日接管前对涉及不动产权证的办理情况并不知悉，这是丰怡公司内部原因。尽管如此，丰怡公司新法定代表人本着对包括蔡任比、杨仕朵在内的部分业主负责任的态度，自接管丰怡公司以来，认真核对未办理产权证及欠业主办证费情况，并着手研究分批次为业主办理产权证事宜。因丰怡公司暂时缺乏办证资金，才导致部分业主产生不安情绪，提出退还办证费等诉求。目前，丰怡公司高层正在研究部署如何为业主办理产权证事宜。（三）除上述原因外，2016年丰怡公司交付涉案商品房给蔡任比、杨仕朵后，正准备办理产权证时，恰逢阳江市不动产权登记工作发生职能改革，客观上造成相关确权登记工作时间上的延误。一审法院判决丰怡公司向蔡任比、杨仕朵支付违约金欠妥。如上所述，丰怡公司未能及时办证的原因存在多重原因。一审法院不应判决丰怡公司支付违约金，又判决丰怡公司支付代收办证费用的利息。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，但由于之前双方没有约定，蔡任比、杨仕朵也从未正式向丰怡公司提出要求，即使现在提出，也应以蔡任比、杨仕朵起诉时间作为计算退还办证费利息起算时间。蔡任比、杨仕朵辩称：与上诉意见一致。丰怡公司的上诉请求没有事实依据，请二审法院驳回其上诉请求。蔡任比、杨仕朵一审起诉请求：一、判令丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区xxx大道xxx号xxx小区xxx房屋不动产权证办理到蔡任比、杨仕朵的名下；二、判令丰怡公司返还办证税费32483元及利息（利息从2014年11月11日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给蔡任比、杨仕朵；三、判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金（违约金以563548元为基数，从2016年5月21日起至阳江市江城区xxx大道xxx号xxx小区xxx号房屋不动产权证办理到蔡任比、杨仕朵的名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；四、一审案件受理费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2014年11月10日，蔡任比、杨仕朵（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014110644），合同约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx大道xxx号xxx小区xxx房出售给蔡任比、杨仕朵，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2xxx6，该房建筑面积共131.67平方米，其中套内建筑面积104.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.58平方米，按套内建筑面积计算，每平方米5414.05元，总价款为563548元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付总房价款的50%即282548元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款281000元向丰怡公司指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十一条关于房屋交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为房屋已经按期交付，该商品房的一切损毁、灭失的风险均由买受人承担，房屋的物业管理费及其他相关费用均由买受人自行负责，物业管理费及其他各项费用和保修期均自交付（视为交付）之日起计算。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。签订合同当日，丰怡公司收取了蔡任比、杨仕朵办证费32483元。后蔡任比、杨仕朵按合同约定付清了全部购房款给丰怡公司。丰怡公司于2016年2月20日将商品房交付蔡任比、杨仕朵使用。蔡任比、杨仕朵所购商品房已办理了初始登记，产权证号是粤（2017）阳江市不动产权第0xxx7号，权利人是丰怡公司。庭审中，丰怡公司陈述在收取蔡任比、杨仕朵的办证费中已代蔡任比、杨仕朵交付了维修基金9941元、初始登记费用80元、房屋测绘费160元、复印费用50元，蔡任比、杨仕朵除认可丰怡公司已代其交付了维修基金9941元外，其他费用不予认可。一审法院认为，蔡任比、杨仕朵与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。蔡任比、杨仕朵已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付蔡任比、杨仕朵使用及协助蔡任比、杨仕朵办理涉案商品房的权属登记义务，因此，蔡任比、杨仕朵请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，一审法院予以支持。对蔡任比、杨仕朵请求丰怡公司退还办证费32483元及利息问题，由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现蔡任比、杨仕朵主张丰怡公司退还办证费，应予准许。由于丰怡公司已代蔡任比、杨仕朵交付了维修基金9941元及初始登记费用80元，该费用应在办证费中扣减。丰怡公司主张的房屋测绘费160元、复印费用50元，蔡任比、杨仕朵不予确认，而丰怡公司提供的测绘费发票缴款人是丰怡公司自己，金额高达50320元，丰怡公司主张蔡任比、杨仕朵应分摊160元未能作出合理说明及分摊依据，复印费用的发票没有开票日期，费用50元也过高，因此，对该两项费用一审法院不予核定。扣除丰怡公司代蔡任比、杨仕朵支出的合理费用后，丰怡公司应将剩余办证费用22462元（32483元-9941元-80元）退还给蔡任比、杨仕朵。由于丰怡公司逾期办证，占用了蔡任比、杨仕朵的办证费用，丰怡公司应自逾期办证的次日起向蔡任比、杨仕朵支付利息，即自2016年5月29日起至丰怡公司付清剩余办证费给蔡任比、杨仕朵时止，以22462元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付。对逾期办证的违约责任问题。依据蔡任比、杨仕朵与丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，蔡任比、杨仕朵不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向蔡任比、杨仕朵支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日前，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内，即2016年5月28日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向蔡任比、杨仕朵支付逾期办证违约金2817.74元（563548元×0.5%）。蔡任比、杨仕朵主张逾期办证违约金过低，请求调整，但没有提供证据证实因丰怡公司逾期办证造成的损失高于约定的违约金，因此，蔡任比、杨仕朵请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，一审法院不予支持。综上所述，蔡任比、杨仕朵请求丰怡公司协助办理房屋权属登记、返还办证费用及利息、支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持，但返还办证费用及利息、逾期办证违约金数额应以一审法院核定为准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定的规定，作出判决：一、限丰怡公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助蔡任比、杨仕朵将阳江市江城区xxx大道xxx号xxx小区xxx房的所有权转移登记至蔡任比、杨仕朵名下；二、限丰怡公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费22462元及该款利息（从2016年5月29日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至付清之日止）给蔡任比、杨仕朵；三、限丰怡公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2817.74元给蔡任比、杨仕朵；四、驳回蔡任比、杨仕朵的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1010元，由蔡任比、杨仕朵负担723元，丰怡公司负担287元。二审期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就双方当事人的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费22462元给蔡任比、杨仕朵，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。蔡任比、杨仕朵与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点一是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金；二是逾期办证违约金的计算标准应如何确定；三是丰怡公司应否支付办证费利息给蔡任比、杨仕朵。关于争议焦点一，本案中，蔡任比、杨仕朵已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给蔡任比、杨仕朵，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，一审法院据此判决丰怡公司支付逾期办证违约金给蔡任比、杨仕朵并无不妥。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括蔡任比、杨仕朵在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予支持。同时，丰怡公司主张因阳江市不动产权登记工作发生职能改革延误了办证时间，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。另外，丰怡公司请求将协助蔡任比、杨仕朵办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2019年12月31日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，蔡任比、杨仕朵主张双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金过低，但蔡任比、杨仕朵未对逾期办证所造成的实际损失提供证据予以证实。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”一审法院据此判决丰怡公司按已付房价款的0.5%支付逾期办证违约金2817.74元给蔡任比、杨仕朵，处理正确。关于争议焦点三，丰怡公司未能按照合同约定期限履行协助蔡任比、杨仕朵办理房屋权属证书的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需支付代收办证费的利息，但丰怡公司未按约定履行上述义务，且在逾期期间事实上占有了蔡任比、杨仕朵的资金，故一审法院根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费22462元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给蔡任比、杨仕朵亦无不妥。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。蔡任比、杨仕朵和丰怡公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1258元，由蔡任比、杨仕朵负担1208元，阳江丰怡房地产发展有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年六月十四日法官助理陈欢欢书记员冯梅瑰刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。