广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初551号原告：佛山市澳盈房地产开发有限公司，住所地：佛山市三水区西南街道兴达路**澳盈商务中心**2601-2602。法定代表人：梁厚超，职务：经理。委托代理人：卢应光，男，1962年12月10日出生，汉族，联系地址，系该公司员工。委托代理人:梁维雄，广东沧江律师事务所律师。被告：包万震，男，1976年7月17日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托代理人：曾涛，广东四时律师事务所律师。被告：董士岭，男，1984年2月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：宫亚冲，女，1985年12月10日出生，汉族，身份证地址：河北省邢台市巨鹿县。原告佛山市澳盈房地产开发有限公司诉被告包万震、董士岭、宫亚冲案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁维雄，被告包万震的委托代理人曾涛，被告董士岭到庭参加诉讼，宫亚冲经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市澳盈房地产开发有限公司诉称：原告于2018年12月7日收到法院送达的（2018）粤0103执异216号《执行裁定书》，但因不服该裁定，依法提出起诉。一、（2018）粤0103执异216号《执行裁定书》的裁判理由及适用法律均不是针对原告在提出执行异议请求所述的事实理由，原裁定可谓审非所诉。二、原告自始至今拥有涉案房屋的物权。原告与被告董士岭虽然签订了涉案房屋的买卖合同，但因双方在履行合同中一致同意解除合同，合同目的没有实现，被告董士岭最终没有取得涉案房屋的物权，因此，该房屋不能成为（2018）粤0103执4734号案的执行标的。综上所述，涉案房屋属于原告所有，被告董士岭对该房屋已不享有任何权利，为此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼：1、撤销广州市荔湾区人民法院作出（2018）粤0103执异216号《执行裁定书》；2、确认座落于佛山市三水区西南街道兴达路9号澳盈商务中心2座1802房属原告所有，并停止对该房屋的执行以及撤销对该房屋作出的预查封裁定；3、判令被告承担本案的受理费。被告包万震答辩称：原告与被告董士岭之间的解除商品房买卖合同协议书在法院执行过程中且采取查封措施后签订，根据人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定不能排除人民法院的执行。解除商品房买卖合同协议书发生在执行过程中，合同双方在明知该事实情况下仍签订协议，对房产和房款擅自处理，有恶意串通，逃避执行，损害第三人利益之嫌。即使解除商品房买卖合同协议书有效，原告也并未提供证据证明双方已经实际履行该合同，也没有在主管部门办理解除合同备案手续，时至今日涉案房屋依然处于被告董士岭名下预告登记状态，预告登记的公示效力我方依法可主张对房产申请执行。根据物权法规定，预告登记具有排他性效力，同时根据人民法院办理执行案件规范第946条，以及人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第30条都显示不动产预告登记在执行过程中受到绝对保护。原告出售房产并收取房款后又主张对房产的实际所有权没有法律依据。原告因另案替被告董士岭承担连带清偿责任而受到的损失可另案对被告董士岭进行追偿。原告主张停止本案执行并直接确认涉案房屋归其所有意图挽回损失被告作为合法债权人和申请执行人不予接受。恳请法院驳回原告诉求。被告董士岭答辩称：原告称被告只支付了5万元首期，被告不同意，被告是已经支付了10万元。原告的诉求对被告影响不大，为何交钱这么久还是在原告名下。签订解除商品房买卖合同协议书时被告不知道房屋已经被查封了，被告没有与原告恶意串通。如果原告要确认房屋在其名下，又为何要签商品房买卖合同协议书。不同意原告的诉求。被告宫亚冲没有出庭答辩。经审理查明：2016年10月20日原告与被告董士岭签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告将开发的位于佛山市三水区西南街道兴达路9号澳盈商务中心2座1802房的房产以295740元出售给被告董士岭，付款方式：首期房价款155740元（占总房款的52.66%）于自预售合同网上签订之日起5日内支付。剩余房款14万元，应于2016年11月20日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款等约定。同日，原告与被告董士岭签订《免息分期付款协议书》，约定：被告董士岭向原告申请分期支付首期房款，其中于2016年10月20日前支付房款5万元，并签订《广东省商品房买卖合同》，同时办理银行按揭手续并提交办理银行按揭所需的说明及资料。申请分期支付的金额为105740元，被告董士岭在2017年10月20日前分四期付清（2017年1月20日、2017年4月20日、2017年7月20日、2017年10月20日前各付26435元）等约定。2017年6月14日佛山市三水区不动产登记档案馆对被告董士岭认购的佛山市三水区西南街道兴达路9号澳盈商务中心2座1802办理不动产登记预告。同日，佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社作为抵押权人对上述房屋申请抵押登记。2017年10月30日被告包万震向本院申请执行（2017）粤0103民初6514号民事判决，要求被告董士岭、宫亚冲支付欠款175315元及延期履行期间加倍债务利息等。由于被告董士岭、宫亚冲没有履行上述义务。2017年11月29日本院以（2017）粤0103执4734号民事裁定对上述房屋进行预查封，并两次对该房屋进行拍卖，均因无人参与竞拍而流拍。本院于2018年11月28日作出（2017）粤0103执4734号之五执行裁定书，裁定案件终结本次执行。2018年5月31日佛山市三水区人民法院受理佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社诉董士岭、佛山市澳盈房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案。佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社在该案其中主张对佛山市三水区西南街道兴达路9号澳盈商务中心2座1802的房地产及相应土地使用权的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。案件经该院审理其中认为抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，不产生抵押权设立登记的效力，在未办理涉案房产抵押权设立登记之前，该案原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房产享有现实的抵押权。因此，该案原告请求对涉案房产享有优先受偿权缺乏法律依据，对该案原告的上述请求不予支持。该院于2018年7月11日作出（2018）粤0607民初2972号民事判决书，判决：一、解除佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社诉董士岭的合同编号为10020179910562389的《个人购房抵押借款合同》。二、董士岭应于判决生效之日起十日内向佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社偿还贷款本金136405.84元、利息7045.4元、罚息679.81元、复利15.65元，共计144146.7元。三、董士岭应于判决生效之日起十日内向佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社支付以136405.84元为本金，自2018年5月21日起至实际清偿日止按中国人民银行公布的5年以上期档次贷款基准利率上浮10%后加收50%即8.085%计算利息。四、佛山市澳盈房地产开发有限公司应对上述第一、二项的债务承担连带清偿责任；佛山市澳盈房地产开发有限公司承担连带责任后，有权向董士岭进行追偿。五、驳回佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社的其他诉讼请求。佛山市澳盈房地产开发有限公司对该判决不服提出上诉，经广东省佛山市中级人民法院审理于2018年10月17日作出（2018）粤06民终9108号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2018年11月7日佛山市澳盈房地产开发有限公司向本院提出对执行标的书面异议。认为本院预查封被告董士岭向原告购买佛山市三水区西南街道兴达路9号澳盈商务中心2座1802房，并委托拍卖机构拍卖执行标的。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封…（三），被告执行人购买的办理了商品预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，本院于2017年11月29日预查封执行标的，该项预查封只是对被告董士岭尚未进行所有权登记但是将来可能会进行所有权登记的执行标的进行一种预先限制性登记，只有在登记机关核准将执行标的登记至被告董士岭名下，被告董士岭享有对该执行标的的所有权时，预查封才转为正式查封。本院的预查封只是对将来可能出现的物权变动的查封，原告与被告董士岭已签订解除《商品房买卖合同》协议书，本院预查封也应予撤销。原告认为本院的该项执行行为严重损害了原告的合法权益，原告目前合法享有执行标的的物权，本院应停止该执行标的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求本院停止拍卖位于佛山市三水区西南街道兴达路9号澳盈商务中心2座1802房，并解除对该房的预查封。本院经听证认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，异议人（原告）以执行标的被查封后生效的另案法律文书提出本案执行异议，不符合上述法律规定，本院不予支持。据此于2018年12月6日作出（2018）粤0103执异216号执行裁定书，裁定：驳回佛山市澳盈房地产开发有限公司的异议请求。在本案庭审中，原告还提供：2018年1月24日原告与被告董士岭签订《解除商品房买卖合同协议书》、被告董士岭拖欠本息明细等证据，拟证明因被告董士岭没有按时支付按揭款被银行起诉及判决，原告在上述判决生效后，已代被告董士岭付清了全部借款本息。另被告董士岭确认与被告宫亚冲为夫妻关系。本院认为：原告提起本案执行异议之诉的目的在于阻止本院对涉案房屋的执行，原告是否享有足以排除法院强制执行的权利。本院作出（2017）粤0103执4734号民事裁定书是基于执行已经发生法律效力的（2017）粤0103民初6514号民事判决书。由于被告董士岭未履行上述法律文书所确定的义务，而对预登记在被告董士岭名下的涉案房屋进行预查封，清偿上述法律文书所确定的义务。根据原告提供佛山市三水区不动产登记档案馆的《佛山市（三水区）不动产登记预告信息查询结果》显示，原告与被告董士岭签订的《商品房买卖合同（预售）》于2017年6月14日在该不动产登记档案馆进行预告登记，在该《不动产登记预告信息查询结果》中备注：“根据《中华人民共和国物权法》第二十条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。原告与被告董士岭在该规定时间内没有对涉案房屋的买卖申请登记，根据上述规定原告与被告董士岭关于涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》预告登记失效，涉案房屋不发生物权变动，被告董士岭不取得涉案房屋物权，原告为涉案房屋的物权人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据上述规定，原告要求停止对涉案房屋的执行以及撤销对该房屋作出的预查封裁定，该项诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条规定“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”据上规定，本院判决不得对涉案房屋执行，（2017）粤0103执4734号民事裁定关于对涉案房屋的查封依法失效。被告宫亚冲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第（二）款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定，判决如下：一、确认座落于佛山市三水区西南街道兴达路9号澳盈商务中心2座1802房属原告佛山市澳盈房地产开发有限公司所有，并停止对该房屋的执行以及撤销对该房屋作出的预查封裁定。二、解除对佛山市三水区西南街道兴达路9号澳盈商务中心2座1802房的预查封强制措施，不得对该房屋进行执行。三、驳回原告佛山市澳盈房地产开发有限公司的其他诉请求。本案受理费5736元，由被告董士岭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。本院（2018）粤0103执异216号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  李文姬人民陪审员  姚冬湖二〇一九年六月二十四日书 记 员  谢绮雯黄佩仪