上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初7061号原告：上海德邦物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：田民芽，总经理。委托诉讼代理人：范长波，男。被告：贺光辉，男，1978年5月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告上海德邦物流有限公司诉被告贺光辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年5月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人范长波、被告贺光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海德邦物流有限公司诉称：2016年8月31日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区徐泾镇明珠路XXX号A座101室(以下称“系争房屋”)出租给被告使用，面积131.02平方米，租赁期自2016年10月8日至2019年10月7日；房租每月人民币(以下币种均为人民币)11,955.58元，每两个月支付一次。2017年1月8日，被告向原告递交退租申请，告知自2017年1月8日不再续租该房屋。被告违反合同约定导致合同解除，严重损害了原告的合法权益，故诉诸法院，请求：1、确认原、被告签订的租赁合同于2017年1月8日解除；2、判令被告赔偿原告损失88,056.39元(含拖欠的租金12,348.64元、拖欠的物业费1,353.87元、装修期损失费11,955.58元、违约金26,531.56元、空置期损失费35,866.74元)；3、判令被告支付逾期还款利息(以88,056.39元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月8日计算至起诉之日；以88,056.39元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍，自起诉之日计算至实际还款之日止)；4、本案诉讼费由被告承担。被告贺光辉辩称：双方租赁合同至今未解除；被告没有违约，是原告将系争房屋在合同期内出租给案外人导致合同无法履行。经开庭审理查明：2016年8月31日，原告(甲方、出租人)与被告(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为131.02平方米；乙方系从事园区配套如海超市的企业或自然人；乙方承租出租物业仅作为超市用途；租赁期限为2016年10月8日至2019年10月7日止；甲方于2016年9月8日前向乙方交付出租物业；装修期为2016年9月8日起至2016年10月7日止；双方协商除上述装修期外，甲方承诺给予乙方第一年122日免租期、第二年122日免租期、第三年122日免租期，免租期在每租赁合同年度年末执行，具体免租时间为：1、2017年6月8日起至2017年10月7日止；2、2018年6月8日起至2018年10月7日止；3、2019年6月8日起至2019年10月7日止，以上免租期内甲方免收乙方租金，但在免租期内不免除物业管理费和其他费用；出租物业租金按每天每建筑平方米3元计算，折合每月平均租金为11,955.58元；甲方委托专业物业管理公司提供物业服务，乙方根据附件四物业相关费用收费规定向物业公司支付管理费，由物业管理公司向乙方开具管理费发票；物业管理费自甲方将该物业交付乙方装修之日起算，每月物业管理费为1,310.20元；装修期和免租期内乙方无需支付租金，但需按照10元/平方米/月×租赁建筑面积向物业管理公司支付物业管理费；乙方应在签订本合同后，向甲方支付等同于两个月租金即23,911.16元为履约保证金，缴纳时间为同第一期租金一起缴纳；乙方未按时缴纳房租或者其他违约前提下，甲方有权自行用前述保证金冲抵乙方房屋租金及其他违约金，若有不足，甲方有权利要求乙方补充；如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，甲方有权向乙方收取应付款项总额的千分之一作为滞纳金，无论何种原因，本合同终止或解除后，乙方需立即停止在该物业内从事任何经营活动，并应在合同终止或解除次日起1日内撤出其全部物品和人员并将出租物业交还甲方；甲方验收认可后，双方签署《物业交还确认书》，该确认书签署之日视为乙方迁出物业之日；任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金；乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失；甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方追索；因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于三个月)的租金、管理费损失；(2)甲方将该出租物业另行出租的租金、管理费与甲方根据本合同可取得的租金、管理费之间减少的差额；(3)甲方基于乙方完全履行本合同而给予乙方装修期间和免除租期间的租金损失等。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，被告支付租金及物业费至2016年12月7日，并向原告支付保证金23,911.16元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以认可。审理中，原告表示：1)系争房屋有产权证，原告系自产权人处承租了系争房屋，故有权向被告转租；2)被告承租系争房屋后于2017年1月8日向原告提交退租申请书，提出在2017年1月8日不再租用系争房屋，原告对此亦表示同意，故双方合同已于2017年1月8日解除；3)被告租金及物业费仅支付至2016年12月7日，其后至2017年1月8日的租金及物业费未支付，故应向原告支付此期间的租金12,348.64元、物业费1,353.87元；4)案涉合同因被告提前退租导致解除，故被告应赔偿原告损失并支付违约金，损失包括三个月空置期租金损失及2016年9月8日至2016年10月7日装修期租金损失；违约金按照两个月的租金及物业管理费计算；5)原告迟延支付租金等费用，故应向原告支付逾期还款利息。为此，原告提供作为退租申请书、产权证复印件、租赁合同复印件证据。被告对退租申请书不予认可，并提出申请书中的签字并非被告本人所签，庭审中表示申请鉴定，但庭后未在本院指定期限内提交书面申请；对原告庭后提供的证据由法院审核。同时，被告主张：1)被告在签订案涉租赁合同时，封面上标有E通世界，且系争房屋所有电话、广告、招商等都是由E通世界的，被告也是向E通世界支付的租金，虽然签订案涉合同时出租人栏中确实显示的是原告，但被告的合同相对方应为E通世界，而非原告；2)2016年10月7日被告装修完毕后，由于系争房屋是工业用房，无法办理营业执照，无法安装如海超市的LOGO，故被告提出退租，E通世界扣留了被告的POS机、烟柜等物品，后E通世界招商人员、被告、LOGO制作方以及现在超市经营者签订过协议，用扣留的被告物品抵偿被告应付的钱款，但由于协议只有一份，在E通世界处，被告无法提供。为此，被告提供合同封面、照片、交易明细等作为证据。原告对被告提供的证据不予认可。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《租赁合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告主张其合同相对方不是原告，但提供的证据不足以证明其主张，故本院不予采信，本院认定原告系案涉租赁合同的出租方。被告虽主张退租申请书中的签字并非其本人所签，但未在本院指定期限内提交书面鉴定申请，法律后果自负；同时结合被告庭审陈述，其已于2016年10月7日装修完毕后即提出退租，且未提供原告存在违约导致合同无法履行的依据，现原告同意解除合同，故本院对原告提出的案涉合同于2017年1月8日解除的诉请予以支持，并认定被告应向原告支付2016年12月8日至2017年1月8日的租金12,348.64元。根据合同约定，被告应向物业公司支付物业费，现原告未提供其垫付物业费的相关凭证，故对原告主张的物业费本院不予支持。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。经本院释名后，原告仍坚持同时主张因合同解除产生的违约金及损失，故综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院酌定被告应赔偿原告损失35,000元。双方当事人均同意保证金在本案中一并处理，根据双方合同约定保证金应先行用于抵扣被告应支付的违约金或损失，故本院认定被告应赔偿原告损失金额为11,088.84元。针对原告主张的逾期还款利息，结合合同中对租金支付时间的约定，本院认定被告应向原告支付逾期还款利息，具体计算方式为以12,348.64元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月8日起算至实际还款之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海德邦物流有限公司与被告贺光辉签订的《租赁合同》于2017年1月8日解除；二、被告贺光辉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德邦物流有限公司租金12,348.64元；三、被告贺光辉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德邦物流有限公司利息(以12,348.64元为基数，按照按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月8日起算至实际还款之日止)；四、被告贺光辉应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海德邦物流有限公司损失11,088.84元；五、原告上海德邦物流有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,001.40元，减半收取计1,000.70元，由原告上海德邦物流有限公司负担508.70元，被告贺光辉负担492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一九年六月二十日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。