湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初1740号原告：益阳市赫山区南柱建材部，经营产所益阳市赫山区赫山办事处大丰村。经营者：蔡海英，女，汉族，1960年6月16日出生，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：石岳香，系蔡海英丈夫，代理权限为特别授权。被告：益阳市五环建筑工程有限公司，住所地益阳市赫山区金山北路**。法定代表人：庄旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏伟中，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：潘子龙，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告益阳市赫山区南柱建材部（以下简称南柱建材部）与被告益阳市五环建筑工程有限公司（以下简称五环建筑工程有限公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。南柱建材部委托诉讼代理人石岳香、五环建筑工程有限公司委托诉讼代理人潘子龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南柱建材部向本院提出诉讼请求：判令五环建筑工程有限公司支付租赁款565341元、其他费用27126元、利息870625.14元（按月利率2%从2012年12月7日至2019年5月6日止，并以欠款本金565341元为基数按月利率2%，从2019年5月7日起计算利息至清偿之日止。事实与理由：2010年6月22日，五环建筑工程有限公司承包益阳市瑞亚高科房地产开发有限公司（以下简称瑞亚房地产开发有限公司）在龙洲北路卧龙港小区四栋高楼建设工程的需要，便与南柱建材部签订《南柱建材部钢管、扣件、顶托租赁合同书》，约定南柱建材部为出租方，五环建筑工程有限公司为承租方。2012年12月7日，双方就租赁款进行结算，确认五环建筑工程有限公司需支付南柱建材部租赁款565341元，同时，五环建筑工程有限公司向瑞亚房地产开发有限公司领取565341元工程款折抵南柱建材部租赁款，后南柱建材部再以该租赁款折抵向瑞亚房地产开发有限公司购买的1栋801房（备案号：21栋）的购房款。为办齐1栋801房的购房手续，南柱建材部已花费各项费用合计27126元。2016年6月23日，南柱建材部收到益阳市赫山区人民法院对1栋801房的《执行裁定书》，为此，南柱建材部向益阳市中级人民法院提出执行异议、执行异议之诉、再向湖南省高级人民法院提出执行异议之诉上诉，但均已败诉，败诉原因系涉案房屋系抵押房屋，而五环建筑工程有限公司则放弃了建筑工程款优先受偿权。至此，南柱建材部无法取得涉案房屋的合法权利。故五环建筑工程有限公司应继续向南柱建材部支付租赁款，并按签订的合同支付逾期付款利息。五环建筑工程有限公司辩称，1、南柱建材部与五环建筑工程有限公司之间的租赁合同已经履行完毕，债权、债务已经因抵消而消灭；2、石岳香与瑞亚高科房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同是合法有效的，购买的房屋已经交付，只因房屋被冻结导致不能办理房屋过户手续；3、南柱建材部主张租金已过诉讼时效。综上，请求判令驳回南柱建材部的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年6月22日，南柱建材部与五环建筑工程有限公司签订《南柱建材部钢管、扣件、顶托租赁合同书》，合同大致内容为，1、五环建筑工程有限公司租赁南柱建材部的钢管、扣件、顶托；2、按月结付租金，如结算后未按时支付租金，则出租方有权按月利率4%收回全部租赁款。2012年12月7日，南柱建材部与五环建筑工程有限公司对所签的租赁合同进行结算，确定五环建筑工程有限公司需支付南柱建材部租赁款565341元。同时，双方协商，该笔租赁款由五环建筑工程有限公司代石岳香支付石岳香向瑞亚高科房地产开发有限公司的购房款。为此，瑞亚高科房地产开发有限公司向石岳香出具2份收据，内容大致为，1、兹收到石岳香交来1栋801购房款565341元；2、兹收到石岳香住房公积金、购房契税和备案费，共计22326元。2013年9月4日，瑞亚高科房地产开发有限公司向石岳香出具一份载明装修保证金2000元的收据。石岳香对该房屋安装了门，并占有该房屋。2014年2月18日，涉案房屋抵押权人向益阳市中级人民法院申请对涉案房屋等17套房屋采取保全措施，因此，石岳香向益阳市中级人民法院提出执行异议，2016年6月23日，益阳市中级人民法院作出（2016）湘09执异9号执行裁定，驳回石岳香的异议。石岳香不服，提起诉讼，2018年7月5日，益阳市中级人民法院作出民事判决书，判决驳回石岳香的诉讼请求。石岳香再次不服，便向湖南省高级人民法院上诉，2018年11月5日，湖南省高级人民法院作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2009年9月26日，五环建筑工程有限公司与瑞亚高科房地产开发有限公司签订《“卧龙港”小区建设工程施工合同》，约定五环建筑工程有限公司承包瑞亚高科房地产开发有限公司开发的建筑工程。2010年，瑞亚高科房地产开发有限公司就开发的卧龙港小区住房项目向中国工商银行股份有限公司益阳赫山支行（以下简称工商银行赫山支行）申请贷款。2010年10月13日，五环建筑工程有限公司向工商银行赫山支行出具《承诺书》，主要内容为，在瑞亚高科房地产开发有限公司未还清卧龙港小区住房开发贷款本、息之前，五环建筑工程有限公司承诺放弃本项目建筑工程款优先受偿权。2010年12月30日，瑞亚高科房地产开发有限公司将其开发并在建的位于益阳市龙洲路的卧龙港小区1号楼（备案号：21栋）抵押给工商银行赫山支行，为此，在益阳市房屋产权籍管理处办理了房屋在建工程抵押登记（编号：益房预赫山区字第××号），本案涉案房屋21栋801房包含在其中，至今该房屋未被解除抵押。又另查明，石岳香系南柱建材部登记经营者蔡海英的丈夫，南柱建材部的组成形式为家庭经营。石岳香向瑞亚高科房地产开发有限公司购买房屋并未签订房屋买卖合同，且五环建筑工程有限公司折抵租赁款的购房款系其对瑞亚高科房地产开发有限公司享有的工程承包款。上述事实，有南柱建材部提交的《南柱建材部钢管、扣件、顶托租赁合同书》、3份收据、《承诺书》、（2016）湘09执异9号执行裁定书、（2016）湘09民初113号民事判决书、（2018）湘民终671号民事判决书及当事人当庭陈述等证据在卷予以证明。本院认为，南柱建材部与五环建筑工程有限公司签订的《南柱建材部钢管、扣件、顶托租赁合同书》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院予以确认。南柱建材部作为出租人，按合同约定交付租赁物给五环建筑工程有限公司使用后，有权要求五环建筑工程有限公司按合同约定支付租赁款，经双方结算，五环建筑工程有限公司至租赁合同结束还应支付南柱建材部租赁款565341元。本案争议焦点为，1、五环建筑工程有限公司是否还需向南柱建材租赁部支付租赁款；2、南柱建材部主张的其他费用及利息能否支持；3、南柱建材部就其主张的租赁款是否已过诉讼时效。关于五环建筑工程有限公司是否还需支付租赁款的问题。经查，五环建筑工程有限公司曾与石岳香协商，就其欠南柱建材部的租赁款以代石岳香向瑞亚高科房地产开发有限公司支付购房款的形式抵消，而约定支付的购房款则系五环建筑工程有限公司对瑞亚高科房地产开有限公司享有的工程债权，且在瑞亚高科房地产开发有限公司的领款单中载明钢管租赁款抵房款。本院认为，五环建筑工程有限公司与石岳香及瑞亚高科房地产开发有限公司的行为实为“以房抵债”，即瑞亚高科房地产开发有限公司以房屋折抵欠五环建筑工程有限公司工程款，五环建筑工程有限公司以折抵来的房屋权益折抵欠南柱建材部的租赁款。而上述“以房抵债”中的房屋为抵押财产，且在处分抵押财产时，并未通知抵押权人工商银行赫山支行及取得其同意，另五环建筑工程有限公司或者石岳香并未清偿抵押财产担保的债务。上述“以房抵债”行为违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，上述转让抵押财产的行为无效，以此产生的合同关系亦无效。至此，五环建筑工程有限公司仍应向南柱建材部支付租赁款565341元。关于南柱建材部主张的其他费用及利息的问题。经查，石岳香因本案中“以房抵债”的行为产生其他费用27126元，但本案系租赁合同纠纷，该27126元并非租赁款，亦非因租赁合同产生的合理费用，故该费用在本案中不予处理；关于南柱建材部主张利息870625.14元，并以565341元为基数，按月利率2%从2019年5月7日起计算利息至清偿之日止的请求。因南柱建材部与五环建筑工程有限公司签订的租赁合同中有约定逾期付款，则有权要求按月利率4%收回租赁款，该条款为违约金条款，但违约金过高，且南柱建材部与五环建筑工程有限公司曾协议“以房抵债”，只是该行为被确认无效，无法实现双方目的，因此五环建筑工程有限公司并非恶意违约，故对其违约金本院依法予以调整，违约金本院酌情确认为按月利率1%进行计算，计算时间从确定支付租赁款之日起即2012年12月7日开始计算违约金，截至2019年5月6日，经计算，金额为435312.57元。南柱建材部就其主张的租赁款是否已过诉讼时效。因本案中租赁款债权，双方在确定租赁款金额时，便达成本案中“以房抵债”的协议，只是“以房抵债”的行为被确认为无效，且在被确认无效前，南柱建材部及石岳香在通过诉讼方式主张权利，而诉讼结束时间为2018年11月5日，虽其通过诉讼主张的权益并非租赁款，但其主张认为的权益系由租赁款转换而来，且其并未表示放弃该债权，故本案南柱建材部债权诉讼时效于2018年11月5日中断，至其起诉时并未过诉讼时效。综上，南柱建材部与五环建筑工程有限公司之间的租赁关系合法有效，五环建筑工程有限公司应向南柱建材部支付租赁款565341元、支付利息435312.57元，并按月利率1%，从2019年5月7日起计算利息至清偿之日止。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第四十九条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告益阳市五环建筑工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告益阳市赫山区南柱建材部租赁款565341元、支付逾期利息435312.57元，并以565341元为基数，按月利率1%从2019年5月7日起计算逾期利息至清偿之日止；二、驳回原告益阳市赫山区南柱建材部其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17970元，减半收取8985元，由原告益阳市赫山区南柱建材部负担2840元，由被告益阳市五环建筑工程有限公司负担6145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  李强二〇一九年六月二十日书记员  熊娟