广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初2678号原告：东莞市长安镇厦岗股份经济联合社。住所地：广东省东莞市长安镇厦岗盘福南街**。组织机构代码为61811227-4。负责人：麦耀华，该联合社理事长。委托诉讼代理人：陈月凤，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炽锋，广东广和（东莞）律师事务所辅助人员。被告：东莞特利时玩具有限公司。住。住所地：广东省东莞市长安镇厦岗村振安路复兴工业园一社会信用代码为441900400091907。法定代表人：祁善龙。被告：麦永强，男，1982年6月27日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：董海涛，广东汉章律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启源，广东汉章律师事务所律师。原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社（以下简称厦岗经联社）与被告东莞特利时玩具有限公司（以下简称特利时公司）、麦永强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告厦岗经联社的委托诉讼代理人陈月凤,被告麦永强的委托诉讼代理人董海涛到庭参加诉讼。被告特利时公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦岗经联社向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告东莞特利时玩具有限公司签订的《厂房租赁合同书》无效；2.判令被告东莞特利时玩具有限公司支付占有东莞市长安镇XX社区XX工业园X栋厂房自2016年3月19日起至2016年10月31日止的占有使用费（按照每月118459元计算）及利息（按照银行同期贷款利率，以应支付占有使用费为基数、自起诉之日起计至实际付清之日止）；3.请求判令被告麦永强对上述诉讼请求承担连带责任；4.判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与特利时公司于2011年11月1日签订了《厂房租赁合同书》，约定由原告将位于XX工业园的租赁物（包括厂房、宿舍及附属设施等，以下简称“租赁物”）出租给特利时公司作加工生产及住宿使用，双方约定该等租赁物按每平方米每月租金11元人民币计收，租金每5年递增一次，增幅为上年度基数的10%。后，特利时公司及其投资人（香港）特利时国际有限公司以自己的名义向麦永强出具《授权书》，授权其处理（香港）特利时国际有限公司及特利时公司的一切事务，包括对外签订合同、催收款项等。为此，麦永强接手（包括占有、使用、出租、收租等）案涉工业园的全部租赁物至今。2016年12月麦永强以自己名义向普尔升公司出租了前述租赁物中的A栋（建筑面积为10769平方米）并收取租金，普尔升公司于2016年12月14日注册成立并一直使用该租赁物进行生产经营至今。由于原告与特利时公司签订的《厂房租赁合同书》所涉租赁物未取得建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二条的规定，应为无效合同。为此，根据《合同法》第五十八条、及前述《解释》第五条的规定，被告应返还案涉租赁物，并支付占有期间的占有使用费，但各被告占用至今、经原告多次催告仍未履行。被告麦永强辩称，根据（2016）粤1972民初1545号民事判决书，该判决书载明和正模具公司所使用的场地就是案涉场地，该判决书第6页第8行已经载明该公司已经向原告返还租赁物，第6-7页均证明在原告起诉的该案期限内，从2015年1月1日至返还之日，该判决已经确认该判决生效日之前，原告已经获得返还的租赁物，被告特利时公司、麦永强均无需要向原告支付房屋占有使用费。根据该判决，在2016年11月2日前案涉场地由原告自行收回使用，被告无需承担该部分的场地使用费，且原告本案的起诉违反了一事不再理的原则，请求法庭驳回其起诉。被告特利时公司未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、已生效的（2016）粤1972民初1545号民事判决书查明，原告是位于东莞市××社区XX路××一幅面积35320平方米的土地的所有权人。2011年11月1日，原告与被告特利时公司签订《厂房租赁合同书》，将上述土地上的四幢厂房、三幢宿舍及其它附属设施出租给被告特利时公司做加工生产及住宿使用，租赁物建筑面积共33839平方米，租赁期限从2011年11月1日起至2021年10月30日止，租金每月每平方11元。合同签订时，被告特利时公司已被吊销。后被告特利时公司的投资者案外人（香港）特利时国际有限公司以自己的名义及被告特利时公司的名义，向被告麦永强出具《授权书》，授权被告麦永强处理（香港）特利时国际有限公司及被告特利时公司的一切事务，包括对外签订合同、催收款项、与行政、企事业单位、法人组织签署法律文件等。（2016）粤1972民初1545号民事判决书载明，原告确认被告麦永强以被告特利时公司的名义向原告交租至2014年12月止，此后未继续交租。经查，本案所涉租赁物为A幢，面积为10769平方米。另原告与特利时公司的合同约定，租金每5年递增1次，上涨10%。（2016）粤1972民初1545号民事判决书于2016年11月2日作出，该（2016）粤1972民初1545号民事判决书在“本院认为”部分认定原告与被告特利时公司之间及被告麦永强与和正公司之间就案涉租赁物所签订的两份《厂房租赁合同书》无效。二、被告麦永强将前述被告特利时公司承租的租赁物中的厂房对外出租给东莞市和正模具有限公司（以下称“和正公司”）、东莞市鹏建精密塑胶有限公司（以下称“鹏建公司”）、东莞市新八龙光电科技有限公司（以下称“新八龙公司”）、东莞市永正利电子五金有限公司（以下称“永正利公司”）。后原告因租金纠纷起诉麦永强、和正公司及特利时公司，该案案号为（2016）粤1972民初1545号。原告亦起诉了麦永强、鹏建公司及特利时公司，该案案号为（2016）粤1972民初1747号；起诉了麦永强、新八龙公司及特利时公司，该案案号为（2016）粤1972民初1751号；起诉了麦永强、永正利公司及特利时公司，该案案号为（2016）粤1972民初1755号。后，在（2016）粤1972民初1747号、1751号及1755号的审理过程中，原告撤回该三案对特利时公司的起诉。2016年10月18日，原告与麦永强、鹏建公司、新八龙公司及永正利公司就（2016）粤1972民初1747号、1751号、1755号案件达成和解，并由本院于2016年10月18日出具（2016）粤1972民初1747号、1751号、1755号民事调解书。在（2016）粤1972民初1545号的诉讼过程中，和正公司向原告返还了案涉租赁物，但原告主张返还时间为2016年5月11日，和正公司主张返还时间为2016年4月27日。此外，和正公司向原告支付了320000元，主张该款为案涉租赁物自2016年2月1日起至搬离之日止的占有使用费。原告称该款为案涉租赁物2016年2月和2016年3月的部分占有使用费。另，（2016）粤1972民初1747号、1751号、1755号民事调解书主要载明如下内容：（一）案涉租赁物业相关情况1.长安镇XX社区XX路X号厂房宿舍（以下简称案涉物业）为原告所有，尚未取得建设工程规划许可证。2.鹏建公司现实际占有使用长安镇XX社区X号厂房C栋1层以及宿舍B栋2-3层。3.新八龙公司现实际占有使用长安镇XX社区X号厂房一栋的一层6370平方米和宿舍2500平方米。4.永正利公司现实际占有使用长安镇XX社区X号厂房B栋1层、宿舍B栋1层以及别墅一栋。（二）原告与鹏建公司、新八龙公司、永正利公司及麦永强一致同意按如下约定，以一揽子并最终解决（2016）粤1972民初1747号、1751号、1755号系列案纠纷：1.该物业2015年1月1日至2016年1月31日的占有使用费4838977元（372229×13＝4838977），由麦永强承担，直接支付给原告。麦永强按如下方式分期付款：协议签订次日付1000000元；2017年1月30日付1000000元；2017年4月30日付1000000元；2017年7月28日付清全部剩余款项1838977元。2.该物业2016年2月至2016年9月的占有使用费，由鹏建公司、新八龙公司、永正利公司分别按其占有使用的情况承担，向原告直接支付。具体为：（1）鹏建公司欠2016年2月至2016年9月占有使用费总额542400元（67800×8＝542400元），分四期支付：于协议签订次日即2016年10月19日前支付两个月占有使用费135600元（67800×2＝135600元），于2016年11月19日支付135600元；于2016年12月19日支付135600元；于2017年2月19日支付135600元。（2）新八龙公司欠2016年2月至2016年9月占有使用费总额1209280元（151160×8＝1209280元），分四期支付：于协议签订次日即2016年10月19日支付两个月占有使用费302320元（151160×2＝302320元），于2016年11月19日支付302320元；于2016年12月19日支付302320元；于2017年2月19日支付302320元。（3）永正利公司欠2016年2月至2016年9月占有使用费总额562400元（70300×8＝562400元），分四期支付：于协议签订次日即2016年10月19日前支付两个月占有使用费140600元（70300×2＝140600元），于2016年11月19日支付140600元；于2016年12月19日支付140600元；于2017年2月19日支付140600元。3.该物业2016年10月以后的占有使用费，由上述三家公司承担直接支付给原告的义务。（1）2016年10月的占有使用费：于2016年10月31日前，鹏建公司按67800元、新八龙公司按151160元、永正利公司按70300元直接支付给原告。（2）2016年11月起的占有使用费：2017年8月前的每月占有使用费于当月28日前、2017年8月开始的每月占有使用费于当月5日前，鹏建公司按每月67800元、新八龙公司按每月151160元、永正利公司按每月70300元的标准直接支付给原告。4.以上款项收款账户为：开户行：东莞市农村商业银行长安厦岗支行；户名：东莞市长安镇厦岗股份经济联合社；账号：08×××08。5.如果麦永强能如期足额支付上述款项：（1）上述三家公司从2016年2月1日起至2017年7月28日每月所支付占有使用费的总额减去372229元，该数额如为正数，则抵扣麦永强2017年7月28日应付剩余款项，如为负数，由麦永强补足。（2）麦永强付清上述所有欠款的次月，可向所有占有使用方直接收取占有使用费，并按每月409452元（372229×110%＝409452元）向原告支付占有使用费，至2021年10月30日（即原告与特利时公司签订的租赁合同届满之日）止。（3）2021年10月30日后，在符合条件的情况下，麦永强可以优先承租。6.如果麦永强不能如期足额支付上述任一期款项：（1）视为本协议下麦永强所有应付款项全部到期，原告有权向法院申请强制执行，要求麦永强按6360380元[（200000＋67800＋151160＋70300）×13＝6360380]标准向原告支付2015年1月1日至2016年1月31日的占有使用费，并以6360380元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准支付2016年2月1日起至付清之日止的利息。（2）由原告和上述三家公司分别直接签订租赁合同。7.如上述三家公司不能如期足额支付上述任一期款项：（1）视为本协议下该公司所有款项全部到期，原告有权向法院申请强制执行，要求该公司在一个月内搬离，并支付占有使用费至搬离之日止。（2）该公司不得向原告主张包括押金、装修等在内的任何损失。8.麦永强支付完毕第一笔款1000000元、上述三家公司支付完毕第一笔款即两个月占有使用费后两个工作日内，原告向法院提交书面申请书，撤销对麦永强及上述三家公司的财产保全措施。9.原告同意放弃其他诉讼请求。达成调解协议后，麦永强未能完全依约履行上述调解协议，原告申请强制执行2015年1月1日至2016年1月31日的占有使用费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、本案是否构成“一事不再理”；二、两被告应否支付2016年3月19日至2016年10月31日期间的占有使用费及利息。焦点一、首先，（2016）粤1972民初1545号一案，原告系基于物权要求被告麦永强、特利时公司停止侵权，返还案涉厂房。而本案原告是基于双方租赁合同，要求两被告支付占有使用费。两案诉讼请求不相同。其次，（2016）粤1972民初1747、1751、1755号三案的诉讼主体不仅包括本案的原、被告，还包括案外人，即（2016）粤1972民初1747、1751、1755号三案与本案当事人不完全相同；且，（2016）粤1972民初1747、1751、1755号三案调解中各方约定为麦永强未能如期履行调解协议的情况下，原告仅能强制执行2015年1月1日至2016年1月31日的占有使用费，对于本案A栋2016年1月31日之后的占有使用费并未作出处理。因此，原告提起本案诉讼，不构成“一事不再理”。焦点二、首先，原告未能提交案涉房屋的房地产权证、建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告特利时公司《房屋租赁合同》中有关房屋租赁的约定无效。对房屋占有使用费，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及上述司法解释第五条第一款的规定，合同无效，原告有权要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。另，关于占有使用费的金额，还需依照被告实际占有使用的期间来确定。现原告在另案自行确认案涉租赁物的返还时间为2016年5月11日，本院予以确认。故占有使用费的计算日期应计算至2016年5月11日止，原告主张计算至2016年10月31日，本院不予支持。至于麦永强主张和正公司支付的320000元已涵盖了原告主张的租赁物返还之日的案涉租赁物占有使用费，被告特利时公司、麦永强均未举证证明其向原告支付占有使用费的情况，对此应承担举证不能的后果。而和正公司曾于2016年5月11日前占有使用案涉租赁物，故被告未能举证证明和正公司支付的320000元对应的占有使用的期间的情况下，本院对于被告主张320000元已包括2016年3月19日至2016年5月11日的占有使用费，不予认可。故被告特利时公司应向原告支付2016年3月19日至2016年5月11日期间的占有使用费。故被告特利时公司应向原告支付的占有使用费为：118459元+118459元/31天*23天=206347.94元。原告主张超过部分，本院不予支持。至于被告麦永强，根据已生效的（2016）粤1972民初1545号判决书，麦永强是受被告特利时公司的授权对外签订合同，也就是说，麦永强是受被告特利时的公司委托对外签订出租合同，并且原告在（2016）粤1972民初1545号一案中亦确认麦永强是以特利时公司的名义向原告交租。而且麦永强并非特利时公司与原告租赁合同的当事人，故原告请求麦永强支付该期间的占有使用费，没有法律依据，本院不予支持。另，占有使用费在性质上为承租人实际占有使用案涉租赁物而产生的对出租人的折价补偿，原告在本案中主张占有使用费的利息，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社与被告东莞特利时玩具有限公司2011年11月1日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、被告东莞特利时玩具有限公司于本判决生效之日起五日内向原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社支付拖欠房屋占有使用费206347.94元；三、驳回原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费280241元（原告已预交），由原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社承担140000元，被告东莞特利时玩具有限公司承担140241元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河人民陪审员  李秋月人民陪审员  李慧霞二〇一九年六月二十七日书 记 员  黄婉欣汤锋附：相关的主要法律条文（节选）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。