襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初3359号原告：苏运香，女，1974年6月21日出生，汉族，住襄阳市高新区。委托诉讼代理人：吴清华，襄阳市襄城区明正法律服务所法律工作者。被告：襄阳市恒大翡翠房地产开发有限公司。住所地：武汉市江汉区长青路**武汉恒大中心3F。法定代表人：孔德恒，该公司总经理委托诉讼代理人：蔡杨鑫，男，1993年3月17日出生，住武汉市洪山区，该公司员工原告苏运香与被告襄阳市恒大翡翠房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理，依法适用简易程序审理，由审判员宋十军独任审判，于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告苏运香及其委托诉讼代理人吴清华、被告恒大公司委托代理蔡杨鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏运香向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告购房款203846元并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率付息至付清之日。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月15日，原告以女儿赵梦婷名义与被告签订了《楼宇认购书》，4月17日与被告签订了《商品房买卖合同》和《无理由退房协议书》，同时被告方提供了恒大公司的“无理由退房承诺书”，之后按约定，原告以赵梦婷名义交纳了101923元购房款，2018年6月1日前，原告再次支付购房款101923元。2018年10月10日左右，经过原、被告双方协商变更了合同中买方的名义，其他条款没有变化，后也将购房付款发票变更原告名下，后来在约定第三次付款到期前，原告依据被告方提供的无理由退房承诺书等约定，向被告方要求退还购房款，被告同意退款，但只退101923元，原告认为损失太大，故诉至法院。被告恒大公司辩称：1、原告主体不适格，起诉错误，答辩人未与原告签订认购书商品房合同，更未对原告作出无理由退房承诺。2.案外人赵梦婷已违约其公司对其做出的退房承诺书已失效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月15日，原告苏运香以赵梦婷的名义与被告恒大公司签订了一份《襄阳恒大翡翠华庭商品房认购书》原告（乙方）认购被告（甲方）开发的襄阳恒大翡翠华庭楼盘ＩＬＯＰＴ幢1701房，建筑面积为79.14平米，套内建筑面积62.07平方米，按建筑面积计算，单价为13257.85元/ｍ2,总计1049226元，支付10000元作定金签署《商品房买卖合同》时转入房款。乙方须于2018年4月17日前支付首期房款94923元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年6月1日前付清104923元；于2018年12月1日前付清209845元；于2019年6月1日前付清209845元；于2019年12月1日前付清419690元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到襄阳恒大翡翠华庭销售中心支付首期款及签暑《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。2018年4月17日，恒大地产集团有限公司向赵梦婷（苏运香）出具了《无理由退房承诺书》，内容为“您所购买的恒大属下公司开发的襄阳恒大翡翠华庭楼盘1幢1单元1701房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》有《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。原告苏运香以赵梦婷的名义出具的《承诺书》，内容有“本人承诺认购后不更名、不换房、不退房”等等。2018年4月17日，原告又以赵梦婷（乙方）的名义与被告恒大公司（甲方）签订了《无理由退房协议书》约定：鉴于甲乙双方于2018年4月15日签订恒大翡翠华庭楼盘1幢1单元1701房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额。2018年4月17日，原告苏运香又以赵梦婷的名义与被告恒大公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的楼盘翡翠华庭1幢1单元1701室，单价为12878.77元/M2,建筑面积为79.14平方米，套内建筑面积为62.07平方米，分摊共有建筑面积17.07平方米，该商品房屋高为4.8米，有1个阳台，其中有1个阳台为封闭式。总价款1019226元。首付款101923元。附件四约定买受人应当在2018年4月17日前支付首期房款101923元，于2018年6月1日前支付楼款101923，于2018年12月1日前支付楼款203845元，于2019年6月1日前支付楼款203845元，余款407690元于2019年12月1日前支付。附件十一第二款第（二）款约定在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。该合同还对其事项一一作出了约定。合同签订后，被告未将合同文本交付给原告苏运香。2018年4月17日，原告苏运香以赵梦婷的名义向被告交纳首付房款101923元，5月31日又交纳了第二次房款101923元。被告出具了两份赵梦婷名义的《湖北增值税普通发票》。2018年10月16日，原、被告经协商同意将赵梦婷的名义变更成苏运香的名义，被告恒大公司将原赵梦婷名义的《湖北增值税普通发票》两份收回，向原告出具苏运香名义的两份《湖北增值税普通发票》。第三期付款时间2018年12月1日到期前，苏运香因无钱支付第三期购房款，提出退房。无理退房是被告授予原告在此时间段此楼盘购楼的一种优惠条件。本院认为：原告苏运香以赵梦婷名义与被告恒大公司签订的《商品房买卖合同》的行为，其法律性质属于借名行为。而且经审理查明，原告与被告签订合同、履行过程中，均是原告自己实施的行为，所以被告知道或应当知道原告苏运香是借赵梦婷的名义签订的合同；而且后来交钱的发票被告亦是针对原告开具的，此行为属于原告向被告披露真实缔结合同人，被告亦明知了与其缔结合同相对方，所以涉案的《商品房买卖合同》实际上是原告与被告达成的合意。该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违返法律、法律规效力性强制规定，合法有效，故该合同直接约束原告与被告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即未载入商品房卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，所以涉案的《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》、《承诺书》等均属该《商品房买卖合同》的合同内容。根据该合同约定，原告享有无理由退房权，所以原告依据合同约定要求被告退房并还返其购房款及从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率付息至付清之日的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告的诉讼主体资格不合法，这与本院查明的事实不符，理由上文已述，此辩称理由不能成立，本院不予采纳；又辩称，涉案合同变更了名称，合同原当事人为赵梦婷，现在变更为了原告，依据合同约定认购后不更名、不换房、不退房，属于违约，本院认为，因为原告系借名赵梦婷与被告签订合同，所以不存在更名的事实；同时，虽然原告于2018年4月7日向被告承诺不退房，但是同日又与被告签订了《无理由退房协议书》，该协议约定了原告可以无理由退房权，这就出现了原告的《承诺书》与《无理由退房协议书》就此问题相互矛盾的内容，而且无证据证明《承诺书》与《无理由退房协议书》签订的先后，经查明《承诺书》与《无理由退房协议书》均为格式合同，由被告提供，当格式合同条款或内容出现歧义或矛盾时根据合同法的规定应作出有利于非提供格式合同一方的解释，并且无理由退房是被告授予购房人（原告）的购房优惠条件，目的是在于促销商品房，一个正常的人是不会放弃自己的权利的。所以原告享有退房权，其退房亦不构成违约，故被告的此辩称理由亦不能成立，本院不予采纳；还辩称原告未按《商品房买卖合同》约定交纳购房款，依《无理由退房协议书》的约定，违反此约定的不享有无理由退房的权利。本院认为，因为根据《无理由退房协议书》的约定，只要原告在履行《商品房买卖合同》过程没有违约行为，原告享有随时无理由退房的权利，并没有约定在原告履行完毕《商品房买卖合同》后才享有无理由退房的权利，所以在原告交纳了第一期、第二期购房款后，在第三期购房款到期之前向被告提出退房不构成违约，属正常权利行使的行为，故被告的此辩称理由亦不能成立，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十三条之规定，判决如下：一、襄阳市恒大翡翠房地产开发有限公司返还原告苏运香购房款203846元；二、襄阳市恒大翡翠房地产开发有限公司支付原告苏运香利息（从2019年5月11日起至实际清偿之日止，以203846元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4358元，减半收取2179元；由被告襄阳市恒大翡翠房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  宋十军二〇一九年六月六日书记员  陈怡雯