湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1224民初143号原告：赵爱菊，女，1966年9月5日出生，汉族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：舒小兵，湖南高剑律师事务所律师。被告：谢丽霞，女，1981年10月3日出生，汉族，住湖南省溆浦县。被告：谢智慧，男，1983年9月17日出生，汉族，住湖南省溆浦县。被告：王源，男，1971年10月8日出生，汉族，住湖南省溆浦县。第三人：舒彩花，女，1969年11月18日出生，汉族，住湖南省溆浦县。原告赵爱菊与被告谢丽霞、谢智慧、王源、第三人舒彩花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告赵爱菊及其委托诉讼代理人舒小兵，被告谢丽霞、王源，第三人舒彩花到庭参加诉讼，被告谢智慧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赵爱菊向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还原告房款235800元，并按双倍赔偿原告235800元，共计471600元；2.依法判令第三人赔偿原告防盗门1800元，沙子2760元，共计4560元；3.依法判令被告退还原告交的水电上户费等5000元；4.被告及第三人对上述赔偿承担连带责任。事实与理由：2015年元月，原告与被告王源签订《购房协议》，约定将其位于卢峰镇城南雷达站老公路旁新修的住宅以265800元的价格卖给原告，原告在交纳全款后即安装了新的防盗门，并将沙子运送到房间内。后原告在外工作，两年未回家，2018年11月5日，原告因母亲去世赶回溆浦，11月13日，原告去看新房，发现钥匙已打不开房门，便打电话给王源，王源称不知道这件事，原告迫不得已便报警，经调查，系王源的合伙人谢丽霞将房子卖给了第三人，而第三人明知该房子存在纠纷，仍然购买并装修，现双方调解无效，故起诉至法院。谢丽霞辩称：本人不认识原告，不知道原告买房一事，也没有拿原告的钱，故不应当承担赔偿责任；本人修建的房屋中的沙子均为自己购买，所有房子的防盗门和地下室卷闸门都是债权人安装的，故沙子和防盗门的损失不应由本人赔偿；另外本人怀疑原告与被告王源恶意串通，原告明知该房子还有另外的老板，却只将房款给王源一人，现在又起诉本人。综上所述，原告的主张不能成立，本人不应当承担赔偿责任。谢智慧未作答辩。王源辩称：本人与原告签订《购房协议》是事实，也收取了原告235800元的房款，但不认可双倍赔偿；本人与被告谢丽霞是合伙关系，一起合作建房，故有权利处分案涉房屋，该房屋已处分两年多了，谢丽霞一直未提出异议，房屋中有人施工，其不可能不知情，现谢丽霞将案涉房屋卖给舒彩花，应该由谢丽霞承担赔偿责任，房款应由被告谢丽霞和第三人舒彩花退；水电上户费应由舒彩花退还。舒彩花述称：本人是向谢丽霞购买的房子，买房时以为是谢丽霞办理的水电上户，所以原告的水电上户费不应由本人退还；谢丽霞欠别的老板材料款，该老板把房门撬开，换了一扇门，本人替谢丽霞结清材料款，老板便把房门钥匙给了本人，所以本人不应赔偿原告防盗门的费用；谢丽霞告诉本人房屋中的沙子是她装上去的，本人不知道是原告的，所以不应赔偿沙子的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告谢智慧未到庭，视为放弃举证、质证的权利。对于赵爱菊提交的有争议的证据，本院认证如下：1、《购房协议》1份，拟证明赵爱菊与王源签订购房协议的事实；2、收条（2015年1月19日、2016年2月6日）2份，拟证明王源收到赵爱菊购房款235800元、水电上户费5000元的事实；王源对证据1、2无异议，谢丽霞、舒彩花称不清楚，本院对证据1、2的真实性予以确认，但关于《购房协议》的法律效力需结合案件其他事实予以认定；3、湖南省电力公司网站打印的电表信息表2份，拟证明舒彩花现在所居住的房子的电表户头仍是赵爱菊，王源对其无异议，谢丽霞称不清楚，舒彩花称现在户主是第三人的名字，本院认为该信息表系打印件，打印时间不明，亦未加盖电力公司的公章，对其真实性无法确认，故此不予采信；4、《修建商品房合同》复印件1份，拟证明王源、谢丽霞、谢智慧合伙建房的事实，王源对其无异议，谢丽霞对真实性无异议，但认为该合同系意向合同，未实际履行，舒彩花称不知情，本院对该证据的真实性予以采信，并对王源、谢智慧、谢丽霞之间曾合伙建房这一事实予以确认，该合同的实际履行情况以及合伙内部事务的分工不影响对合伙关系的认定，亦与赵爱菊无关；5、《房屋销售合同书》复印件1份，拟证明谢丽霞明知案涉房屋存在纠纷仍然一房二卖的事实，各方当事人均对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，虽然合同书上标注有“此房纠纷由甲方负责，谢丽霞”字样，但现无证据证明此纠纷为王源与赵爱菊之间的房屋买卖合同纠纷，事实上谢丽霞也确因建房与多人产生过经济纠纷，故本院认为该证据达不到赵爱菊的证明目的；6、集体土地建设用地使用证复印件1份，拟证明案涉房屋的土地使用者系谢炳俊的事实，谢丽霞当庭提交了证据原件，并称该证系王源帮忙办理的，故对其真实性有异议，王源无异议，舒彩花称不清楚，本院认为该土地使用证符合证据的形式要件且加盖了溆浦县国土管理局的公章，在无相反证据推翻的情况下，应予采信；7、光盘1张（含1段视频、1段录音），拟证明谢丽霞将已卖的房屋转卖给他人及其撬门的事实，谢丽霞对其真实性无异议，但当时以为赵爱菊是骗子，王源对该证据无异议，舒彩花称不清楚，本院对该证据的真实性予以采信，但达不到赵爱菊的证明目的；8、收据1份、收条1份；9、证人梁某的当庭陈述；10、证人邹某的当庭陈述；证据8-10拟证明赵爱菊购买案涉房屋后，为该房屋安装了防盗门并运送了两车沙子至案涉房屋的事实，王源对证据8-10无异议，谢丽霞与舒彩花均表示不清楚，本院认为证人按照规定出庭作证，且其陈述与赵爱菊的陈述以及提交的书证能够相互印证，本院依法予以采信。对于谢丽霞提交的有异议的证据，本院认证如下：《修建商品房合同》1份，拟证明该协议未实际履行，赵爱菊、王源对其真实性无异议，但认为合同已经实际履行，舒彩花称该证据与其无关，该证据与赵爱菊提交的证据4一致，本院对其真实性予以确认，但达不到谢丽霞的证明目的；2、《农村土地转让协议书》1份；3、《迁坟协议书》1份；4、《房屋修建合同》1份；证据2-4拟证明王源与谢丽霞并非合伙关系，该三份协议均系修建案涉房屋过程中签订的，如果王源系合伙人，应当有王源的签名，赵爱菊称对证据2、3的真实性无异议，对证据4的真实性不清楚，并认为该组证据与其无关联性，王源对证据2-4的真实性无异议，但未签字的原因系其有工作单位不方便，舒彩花对该组证据均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认，但谢丽霞、谢智慧与王源有合伙协议在前，合伙内部事务存在分工实属正常，不能因王源未参与部分合伙事务而否定其合伙人身份，故此该组证据达不到谢丽霞的证明目的。对于王源提交的有异议的证据，本院认证如下：1、《修建商品房合同》1份，拟证明合同真实有效且已实际履行至房屋修建成功，赵爱菊对其无异议，谢丽霞对其真实性无异议，但认为合同没有实际履行，舒彩花称与其无关，该证据与赵爱菊提交的证据4以及谢丽霞提交的证据1相一致，本院对其真实性予以采信，并对王源、谢智慧、谢丽霞之间曾合伙建房这一事实予以确认，但仅凭该合同不能证明其实际履行情况；2、钢材款欠条复印件1份（4张），拟证明王源与谢智慧、谢丽霞系合伙关系，王源负责买钢材、结账，至今还有20000元未付的事实；3、溆浦县自来水公司客户新装申请书复印件1份，拟证明房子修建完工后，水电立户都是王源与谢丽霞一起办理，二人在水电上户以前一直是合伙关系；赵爱菊对证据2、3无异议，谢丽霞对证据2、3的真实性无异议，但不认可王源的证明目的，舒彩花称与其无关，本院认为该两份证据与《修建商品房合同》能够相互印证，证明王源与谢智慧、谢丽霞曾合伙建房的事实，本院依法予以采信。舒彩花向本院提交了房屋销售合同书1份，拟证明其向谢丽霞买房的事实，该证据与赵爱菊提交的证据5一致，本院对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月8日，谢智慧、谢丽霞与王源签订了1份《修建商品房合同》，约定双方共同出资合作在卢峰镇桔花园村二组一块荒地上修建商品房，合同的主要内容有：该宗地到各有关单位办理各项手续时，以甲方名字办理，但各项产权属甲乙双方平均共有；该宗地按目前估计可修一栋三套共七层和一栋一层一套共七层的商品楼，甲乙双方就该宗地所修所有房屋的成本和手续费、办证费等其他开支全部各出一半，利润也按协商后的总利润平分；乙方自愿在双方共同出资修建的商品楼中单独分给甲方六套房子和大门旁的门面；甲乙双方根据该宗地尽可能最大利用为原则，成本甲乙双方各承担一半（包括建房手续和房产证件等其他开支），甲乙双方先预存叁拾万元到共同账户，用完再补进不得拖延，另外购房户的预付金要存在共同账户之中，不存在那方定出就由那方算抵他那方的成本；在房屋修建期间以乙方为由进行管理和负责，但任何事都要甲乙双方共同商议并执行，资金在用地手续办下来后全部到位等。谢智慧、谢丽霞作为甲方、王源作为乙方均在合同上签名。2015年1月15日，赵爱菊与王源签订了1份《购房协议》，协议主要内容为：王源修建的住宅属于一栋八层高的砖混结构住宅楼，地上**属于车库和门面，地上**为砖混现浇板结构的**两厅两卫带阳台的多层住宅；赵爱菊决定购买王源位于一层车库上面第四层一号房（实为五层），房型为三室两卫的住宅。王源负责包办房产证，如没办好，押金赵爱菊不退还，一切损失由王源负责；该楼层价格为1800元/平方米，面积暂定为148平方米（面积最后以房产公司丈量为准），该套住宅总价格为贰拾陆万伍仟捌佰元整（265800.00元）；赵爱菊在签订协议之日起一次性付清房款265800元整（暂扣30000元为房产证押金）等。2015年1月19日，赵爱菊向王源支付购房款235800元，王源出具了收条，并将房子交付给赵爱菊。2015年3月17日，赵爱菊通过梁某购买两车沙子并将沙子运送至案涉房屋内，共花费2760元。2015年6月18日，赵爱菊为案涉房屋购买并安装了防盗门，花费1800元。2016年2月6日，赵爱菊向王源支付水电上户费5000元。2016年9月23日，谢丽霞与舒彩花签订《房屋销售合同书》，约定舒彩花购买谢丽霞的第1单元住房的第4层1号房（即案涉房屋），建筑面积为148平方米，单价为1600元/平方米，总金额为236800元。合同签订后，谢丽霞将案涉房屋交付给舒彩花，舒彩花进行了装修，现已入住。2018年11月，赵爱菊发现案涉房屋的防盗门被更换，房屋已被谢丽霞出售给舒彩花且已装修入住，经协商未果，故诉至本院。另查明，案涉房屋即谢智慧、谢丽霞与王源所签订的《修建商品房合同》中约定修建的房产之一，其所使用的土地为农村集体土地，登记在案外人谢炳俊（谢丽霞、谢智慧的父亲）名下，该房屋至今未办理任何审批手续及房产登记。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违背法律、行政法规的强制性规定。我国现行土地管理法律、法规规定，农村宅基地是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，农村集体土地上建造的住房，只准许在同一集体经济组织成员内部有条件的转让，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据本院查明的事实，赵爱菊与王源均不是案涉房屋所在的集体经济组织成员，无权取得或变相取得在该集体经济组织取得宅基地使用权，案涉房屋的用地是集体土地，即案涉房屋系“小产权房”，土地使用权登记在案外人谢炳俊名下，王源本身也无权将案涉房屋出售给赵爱菊，因此赵爱菊与王源签订的《购房协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。赵爱菊已向王源支付了235800元购房款以及5000元水电上户费，至今未返还，故对于赵爱菊要求王源返还购房款235800元以及水电上户费5000的诉讼请求，本院予以支持。因小产权房不属于商品房，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于一房二卖惩罚措施的规定，因此对于赵爱菊要求双倍赔偿购房款的诉讼请求，本院不予支持。赵爱菊安装防盗门所花费的1800元系其因签订合同而遭受的损失，应当由王源进行赔偿，但赵爱菊明知案涉房屋所使用的土地为农村集体土地且登记在案外人谢炳俊的名下，仍与王源签订合同，其自身亦存在一定的过错，本院根据双方的过错程度，酌定由王源、赵爱菊各承担50%的责任，即王源赔偿赵爱菊因安装防盗门所遭受的损失900元。谢丽霞、谢智慧、王源之间签订的《修建商品房合同》实为合伙协议，协议中约定在房屋修建期间由王源进行管理和负责，《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款规定：“合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”谢智慧、谢丽霞对王源与赵爱菊的房屋买卖行为，均应承担民事责任，故对于赵爱菊要求谢智慧、谢丽霞承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。虽然合伙人之间对《修建商品房合同》的实际履行情况以及王源退伙的时间存在争议，但合伙内部约定不能对抗债权人，合伙人对外仍应承担连带责任，如存在合伙内部纠纷，合伙人可另案主张权利，但不影响本案的审理。谢丽霞提出怀疑赵爱菊与王源之间恶意串通，但未提交相关证据证明，故对于该抗辩意见，本院不予采纳。赵爱菊要求舒彩花与谢智慧、谢丽霞、王源承担连带赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，但在庭审过程中，舒彩花承认其使用了案涉房屋内的沙子，虽然对沙子的数量及价格不认同，但根据赵爱菊提供的证据，可认定沙子的价值为2760元，应由实际使用人即舒彩花进行赔偿。综上所述，对于原告赵爱菊的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十六条、第五十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王源于本判决生效后十日内返还原告赵爱菊购房款235800元、水电上户费5000元；二、被告王源于本判决生效后十日内赔偿原告赵爱菊防盗门损失900元；三、被告谢智慧、谢丽霞对上述一、二项债务承担连带清偿责任；四、第三人舒彩花于本判决生效后十日内赔偿原告赵爱菊沙子损失2760元；五、驳回原告赵爱菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8517元，由原告赵爱菊负担3541元，被告谢丽霞、谢智慧、王源负担4926元，第三人舒彩花负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  熊天琴人民陪审员  李永福人民陪审员  谌生周二〇一九年六月三日法官助理谢田书记员严婧