广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终550号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。被上诉人（原审原告）：杨月清，女，1987年1月28日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人杨月清商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初4882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、变更一审判决第一项为：丰怡公司在2019年12月31日前协助杨月清办理位于阳江市江城区xxx大道xxx号xxx小区xxx房的房地产权属证书；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容，并改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、撤销一审判决第三项判决内容；四、撤销一审判决第四项判决内容；五、二审案件受理费由杨月清承担。事实与理由：一、一审法院判决丰怡公司在三十日内协助杨月清办理涉案商品房的房地产权属证书，按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限时间至2019年12月31日前办理。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给杨月清没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证应支付代收办证费利息的相关约定。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，但由于之前双方没有约定，杨月清也从未正式向丰怡公司提出要求，即使现在提出，也应以杨月清起诉时间作为计算退还办证费利息的起算时间。三、一审法院认定丰怡公司与杨月清签订的《补充协议书》无效，判决丰怡公司十日内支付逾期交房违约金5889.24元给杨月清，缺乏事实依据并违背契约精神。（一）按照丰怡公司与杨月清签订的《补充协议书》，约定“《买卖合同》第八条规定的证明文件，是指该商品房所处楼宇单体竣工验收备案表等文件为由拒绝收楼或拒绝办理该商品房交付手续”，该协议系双方在自愿、平等的基础上真实的意思表示，是双方信守的契约。（二）杨月清所在44幢的其他业主均于2016年2月28日前成功收楼，对丰怡公司交付时间及交楼所示文件均无异议，杨月清亦未提出任何异议。（三）在涉案商品房的《房屋交接确认书》上，杨月清已确认交付时间为2016年3月1日，同时也确认甲方已全面、适当地履行合同约定的义务，杨月清在《房屋交接确认书》乙方一栏签名抐指模，丰怡公司在甲方一栏签章。四、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。（一）本案存在特殊性，即丰怡公司与杨月清签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取包括杨月清在内部分业主的办证费存在被前任法定代表人和董事挪用情况，导致未能及时为杨月清办理产权证。丰怡公司新任命的法定代表人在2018年1月12日接管前对涉及产权证的办理情况并不知悉，这是丰怡公司内部原因。尽管如此，丰怡公司新法定代表人本着对包括杨月清在内的部分业主负责任的态度，自接管丰怡公司以来，认真核对未办理产权证及欠业主办证费情况，并着手研究分批次为业主办理产权证事宜。因丰怡公司暂时缺乏办证资金，才导致部分业主产生不安情绪，提出退还办证费等诉求。目前，丰怡公司高层正在研究部署如何为业主办理产权证事宜。（二）除上述原因外，2016年丰怡公司交付涉案商品房给杨月清后，正准备办理产权证时，恰逢阳江市不动产权登记工作发生职能改革，客观上造成相关确权登记工作时间上的延误。一审法院判决丰怡公司向杨月清支付逾期办证违约金欠妥。杨月清辩称：丰怡公司的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院驳回其全部上诉请求，维护杨月清的合法权利。杨月清一审起诉请求：一、丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区xxx大道xxx号xxx小区xxx号房屋不动产权证办理到杨月清的名下；二、丰怡公司返还办证税费29804元及利息（利息从2014年10月17日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给杨月清；三、丰怡公司支付逾期交房违约金31207.95元；四、丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金（违约金以503354元为基数，从2016年9月29日起至阳江市江城区xxx大道xxx号xxx小区xxx号房屋不动产权证办理到杨月清的名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；五、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2014年10月16日，杨月清（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014100891），合同约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx大道xxx号xxx小区xxx房出售给杨月清，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2xxx6，该房建筑面积共128.08平方米，其中套内建筑面积105.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.71平方米，按套内建筑面积计算，每平方米4777.01元，总价款为503354元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付总房价款的30%即151354元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款352000元向丰怡公司指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十一条关于房屋交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为房屋已经按期交付，该商品房的一切损毁、灭失的风险均由买受人承担，房屋的物业管理费及其他相关费用均由买受人自行负责，物业管理费及其他各项费用和保修期均自交付（视为交付）之日起计算。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。签订合同当日，丰怡公司收取了杨月清办证费29804元。后杨月清按合同约定付清了全部购房款给丰怡公司。2014年10月31日，杨月清（买受人）与丰怡公司（出卖人）就上述《商品房买卖合同》签订《补充协议书》一份，其中约定：出卖人应以挂号信、报纸公告等方式书面通知买受人房屋交付事宜，如果买受人未收到交付通知的，均以《买卖合同》约定的交付期限届满之日为交付时间；在该商品房验收交接时，出卖人应当出示符合《买卖合同》第八条规定的证明文件，是指该商品房所处楼宇单体竣工验收合格报告。买受人不得以出卖人未出示房地产测绘报告书及竣工验收备案表等文件为由拒绝收楼或拒绝办理该商品房交付手续；按揭贷款购房的买受人必须委托出卖人代为办理该商品房权属转移登记等相关手续，并按要求提交全部所需资料及预缴相关费用。协议书还约定了其他条款。另查明，丰怡公司于2016年1月31日通过邮寄方式向杨月清发送《商品房交付通知书》，杨月清于2016年6月28日签署《房屋交接确认书》并确认收楼。杨月清所购商品房已于2016年2月4日竣工验收合格，于2016年4月8日竣工验收备案。该房已办理了初始登记，产权证号是粤（2016）阳江市不动产权第0xxx0号，权利人是丰怡公司。庭审中，丰怡公司陈述在收取杨月清的办证费中已代杨月清交付了维修基金9670元、初始登记费用80元、房屋所有权登记费80元、房屋测绘费160元，杨月清除认可丰怡公司已代其交付了维修基金9670元外，其他费用不予认可。一审法院认为，杨月清与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。杨月清已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付杨月清使用及协助杨月清办理涉案商品房的权属登记义务，因此，杨月清请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，一审法院予以支持。对杨月清请求丰怡公司退还办证费29804元及利息问题，由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现杨月清主张丰怡公司退还办证费，应予准许。杨月清认可丰怡公司已代其交付了维修基金9670元，该费用应在办证费中扣减。对于丰怡公司提出的初始登记费用80元，杨月清虽不予认可，但在办证过程中，会客观产生登记费用，故该费用应在办证费中扣减。丰怡公司主张的房屋所有权登记费80元、房屋测绘费160元，杨月清不予确认，而丰怡公司提供的房屋所有权登记费、测绘费发票缴款人均是丰怡公司，金额分别高达27620元和56560元，丰怡公司主张杨月清应分别分摊80元和160元，却未作出合理说明及分摊依据，因此，对该两项费用一审法院不予核定。扣除丰怡公司代杨月清支出的合理费用后，丰怡公司应将剩余办证费用20054元（29804元-9670元-80元）退还给杨月清。由于丰怡公司逾期办证，占用了杨月清的办证费用，丰怡公司应自逾期办证的次日起向杨月清支付利息，即自2016年5月29日起至丰怡公司付清剩余办证费给杨月清时止，以20054元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付。对逾期交房的违约责任问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。”及第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”的约定，涉案商品房的交付期限是2016年2月28日前；交付条件是“经验收合格”；交付程序是丰怡公司书面通知杨月清办理交付手续，交接时丰怡公司出示合同规定的证明文件，后双方签署房屋交接单。本案中，丰怡公司于2016年1月31日向杨月清寄送《商品房交付通知书》，通知杨月清收房，但涉案商品房于2016年2月4日才竣工验收合格、于2016年4月8日竣工验收备案。杨月清于2016年6月28日签署《房屋交接确认书》确认收房。本案商品房的交付条件是“经验收合格”。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定“备案机关发现建设单在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定“商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求……房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。”可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此，取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。双方在《补充协议》中约定“《买卖合同》第八条规定的证明文件，是指该商品房所处楼宇单体竣工验收合格报告。买受人不得以出卖人未出示房地产测绘报告书及竣工验收备案表等文件为由拒绝收楼或拒绝办理该商品房交付手续”，与法律法规规定不相符，该约定无效，一审法院不予采纳。故杨月清与丰怡公司约定的商品房交付条件应为该商品房经竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。涉案商品房在2016年4月8日取得竣工验收备案表，此时房屋已满足交付条件且丰怡公司已履行书面通知杨月清收房的义务，故丰怡公司逾期交房期间应自合同约定的交付时间之次日即2016年3月1日起计至2016年4月8日，共逾期39天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房的违约责任之约定，逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。因此，丰怡公司应向杨月清支付逾期交房违约金5889.24元（503354×0.0003×39），杨月清请求超过一审法院核定部门，一审法院不予支持。对逾期办证的违约责任问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，杨月清不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向杨月清支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日前，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内，即2016年5月28日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向杨月清支付逾期办证违约金2516.77元（503354元×0.5%）。杨月清主张逾期办证违约金过低，请求调整，但没有提供证据证实因丰怡公司逾期办证造成的损失高于约定的违约金，因此，杨月清请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，一审法院不予支持。综上所述，杨月清请求丰怡公司协助办理房屋权属登记、支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、返还办证费用及利息，理据充分，一审法院予以支持，但返还办证费用及利息数额应以一审法院核定为准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、限丰怡公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助杨月清将阳江市江城区xxx大道xxx号xxx小区xxx房的所有权转移登记至杨月清名下；二、限丰怡公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费20054元及该款利息（从2016年5月29日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至付清之日止）给杨月清；三、限丰怡公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金5889.24元给杨月清；四、限丰怡公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2516.77元给杨月清；五、驳回杨月清的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取901元，由杨月清负担581元，丰怡公司负担320元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就双方当事人的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费20054元给杨月清，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。杨月清与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点一是丰怡公司是否存在逾期交房，应否承担逾期交房违约责任；二是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金；三是一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给杨月清是否正确的问题。关于争议焦点一，根据国家住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条、第六条、第八条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，并提交其中之一的文件是《工程竣工验收备案表》，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件经验证齐全后，应当在《工程竣工验收备案表》上签署文件收讫，其中一份《工程竣工验收备案表》由建设单位保存。同时规定，备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。由此可见，丰怡公司取得《工程竣工验收备案表》是涉案商品房经验收合格必须具备的条件之一，其取得《工程竣工验收备案表》才标志着涉案商品房符合交付使用条件。故双方在《补充协议》中约定“在该商品房验收交接时，出卖人应当出示符合本《买卖合同》第八条规定的证明文件，是指该商品房所处楼宇单体竣工验收合格报告。买受人不得以出卖人未出示房地产测绘报告书及（或）竣工验收备案表等文件为由拒绝收楼或拒绝办理该商品房交付手续”，违反了上述法律法规规定，该约定无效。故丰怡公司以该条约定主张涉案商品房于2016年2月28日已经验收合格，理据不足，本院不予采纳。本案中，涉案《商品房买卖合同》约定丰怡公司应当在2016年2月28日前将经验收合格的商品房交付给杨月清使用，而丰怡公司在2016年4月8日才取得涉案商品房竣工验收备案表，即2016年2月28日前涉案商品房未达到交付条件，丰怡公司构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。故一审法院确认丰怡公司从2016年3月1日至2016年4月8日共39天为逾期交房期间，并按《商品房买卖合同》第九条的约定计算逾期交房违约金正确，本院予以维持。丰怡公司主张不应承担逾期交房违约责任，没有理据，本院不予支持。关于争议焦点二，本案中，杨月清已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给杨月清，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司已构成违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括杨月清在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，丰怡公司主张因阳江市不动产权登记工作发生职能改革延误了办证时间，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点三，因丰怡公司预收了杨月清的办证费，且构成违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了杨月清的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费20054元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给杨月清并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。至于丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求协助杨月清办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2019年12月31日，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年六月十四日法官助理陈欢欢书记员冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。第五条建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。第七条工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。第八条备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。