新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终1552号上诉人（原审被告）：乌鲁木齐赤征鸿酒业有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：李明安，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄飞，新疆鼎信旭业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李明安，男，1971年7月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄飞，新疆鼎信旭业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄玉玲，女，1975年5月3日出生，汉族。。委托诉讼代理人：马鹏，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人乌鲁木齐赤征鸿酒业有限公司（以下简称赤征鸿公司）、李明安因与被上诉人黄玉玲房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2018)新0105民初1009号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赤征鸿公司、李明安的共同委托诉讼代理人黄飞，被上诉人黄玉玲的委托诉讼代理人马鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赤征鸿公司、李明安上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决第一、二项；2.请求判令驳回黄玉玲的诉讼请求；3.本案一、二审费用由黄玉玲承担。事实及理由：1.李明安不是适格的当事人，李明安是赤征鸿公司的法定代表人，依据《食品安全法》的规定，只有取得《食品经营许可证》、《酒类批发许可证》的法人才能从事白酒的批发、零售业务，李明安作为赤征鸿公司的法定代表人依法不应当对履行职务的行为承担责任；2.黄玉玲违约在先，黄玉玲出租的房屋配电箱位置出现严重的漏水，赤征鸿公司用电出现故障，严重威胁到赤征鸿公司的人员和财产安全，多次催促黄玉玲修复，其均以各种理由推诿，其以事实行为表明终止与赤征鸿公司的租赁合同关系；3.赤征鸿公司没有违约，依法不应当向黄玉玲支付违约金。黄玉玲出租的房屋存在安全隐患，严重威胁到赤征鸿公司的人员和财产安全，且黄玉玲拒绝修复，已构成根本违约。请求二审法院查清以上事实，支持我方的上诉请求。黄玉玲辩称，李明安是本案中商铺租赁合同的签订主体，应当承担支付租金和违约金的责任。李明安本人在合同抬头及末尾签名处均与公司名称并列签字和身份证号，与公司共同作为承租方，并在合同内所有手写修改处签字并加盖手印。在合同履行过程中，李明安支付租赁费，赤征鸿公司和李明安是两个法律上完全不同的主体，如果李明安认为是其履行职务的行为，付款应当由赤征鸿公司支付，否则就违反税法等相关法律法规。双方签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期为十年，直至一审庭审前，双方并未解除合同，也不存在法定解除和约定解除的情形，赤征鸿公司、李明安在涉案租赁合同解除之前存在单方违约行为，导致商铺空置，给我方造成损失，赤征鸿公司、李明安应当支付合同解除前的房屋租赁费和违约金。请求驳回上诉，维持原判。黄玉玲向一审法院起诉请求：1.请求法院判令赤征鸿公司、李明安支付违约金580,000元;2.请求法院判令赤征鸿公司、李明安支付租金241,667元；3.由赤征鸿公司、李明安承担本案诉讼费、送达费、保全费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月11日,黄玉玲与赤征鸿公司及李明安签订《商铺租赁协议》，约定由赤征鸿公司、李明安租赁黄玉玲位于乌鲁木齐市的不包括交通银行使用的部分作为经营使用。租赁期限为10年，自2018年4月1日至2028年3月31日止。装修时间为2017年11、12月两个月（不计租金）。租金为租赁期前5年（2018年4月1日至2023年3月31日）为人民币580000元。租赁期后5年（2023年4月1日-2028年3月31日）为人民币650000元。签订合同当日支付2018年1-3月租金145000元。2018年4月1日前支付合同第一年（2018年度）580000元；以后每年需在租赁期前一个月即3月1日之前一次性支付本年度租金。甲方责任和义务：1.甲方保证出租商铺的产权清楚，若有产权相关纠纷，由甲方负责处理。2.甲方在签订合同之时将房屋交给乙方，交付时如果有剩余的水电物业费等相关费用，双方应列明并经双方签字后，作为合同到期的结算依据。乙方责任和义务。1.乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动。2.未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动；乙方对该房屋的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为准则，并征得甲方书面同意，否则应赔偿甲方清除装修相关费用；无论任何原因租赁合同解除，乙方的装修费用均不得向甲方主张。3.在租赁期间，乙方对于出租房屋不得以任何形式转租、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为。若乙方出租或装让房屋必须通过甲方同意方可。4.承租期内，乙方认为或管理不善造成事故，损害甲方房屋的，由乙方负责。5.乙方在未违反租约的前提下，同等条件下有权优先续租房屋。如要求续租，在本合同期满前三个月向甲方提出申请，再由双方另行商议续租事宜。6.租赁期间乙方应严格遵守相关法律法规，服从物业、社区的管理，如因乙方原因导致与房屋相关的纠纷，需要甲方出面的，乙方应承担由此造成的所有费用，包括但不限于：交通费、误工费等。7.乙方应按时交纳房租，如因拖欠房租发生纠纷，乙方应承担日千分之二的违约金。及甲方追讨房租产生的所有费用，包括但不限于：诉讼费、律师代理费、交通费、误工费、差旅费。第八条违约责任。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的10%的违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。合同签订后，赤征鸿公司、李明安依约向黄玉玲交付2018年1月至3月房屋使用费145000元。2018年4月，赤征鸿公司、李明安搬离涉案房屋。庭审中双方当事人均确认双方的租赁合同解除。赤征鸿公司、李明安向黄玉玲支付保证金20000元。一审法院认为，本案的争议焦点是赤征鸿公司、李明安是否应当承担向黄玉玲支付租金241,667元及违约金580,000元的责任。双方之间签订的房屋租赁合同及协议书是是双方当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。因黄玉玲与赤征鸿公司、李明安所共同签订的《商铺租赁合同》中,承租方为赤征鸿公司、李明安符合正常的交易习惯，且李明安未能提交证据证明其为履行职务行为签订合同的主张，故李明安与赤征鸿公司为共同的承租方，对于李明安辩称签订合同,其为履行职务行为不应承担合同责任的的辩解意见与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采信。赤征鸿公司、李明安未能提交证据证明其于2018年4月搬离租赁房屋时与黄玉玲达成解除合同的一致意见以及涉案房屋因漏水无法使用、租赁房屋面积与约定面积不符的事实，因此对于赤征鸿公司、李明安主张双方之间的合同于2018年4月解除的主张一审法院不予采信。一审法院确认黄玉玲主张的合同解除日期2018年6月11日为双方合同解除的日期。赤征鸿公司、李明安应承担支付租金至合同解除之日止的责任，因此赤征鸿公司、李明安应向黄玉玲支付2018年4月至2018年6月11日期间天71天的租金112,821.92元（年租金580,000元÷365天/年×71天=112,821.92元）。赤征鸿公司、李明安在未与黄玉玲达成一致意见解除合同情况下，搬离租赁房屋未支付租金的行为违反合同约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。双方在合同中第八条约定违约责任为任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的10%的违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。因双方之间签订的合同的期限为10年，因此违约金的计算应按10年期总租金进行计算。故赤征鸿公司、李明安主张以年租金580,000元的10%计算违约金的辩解意见，一审法院不予采信。现赤征鸿公司、李明安违约金存在争议，一审法院根据双方之间合同履行的实际情况，酌定赤征鸿公司、李明安以2018年4月至2019年3月期间的4个月租金193,333.33元（年租金580,000元÷12个月×4个月=193,333.33元）向黄玉玲支付违约金。遂判决：一、乌鲁木齐赤征鸿酒业有限公司、李明安支付黄玉玲租金112,821.92元。二、乌鲁木齐赤征鸿酒业有限公司、李明安支付黄玉玲违约金193,333.33元。本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了新证据。赤征鸿公司、李明安提交快递送达信息打印件一份，用于证实曾向黄玉玲发出解除租赁合同的书面通知。黄玉玲对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该打印件不能证实其收到过解除合同的通知。本院认为，该快递送达信息打印件无法证实赤征鸿公司、李明安曾向黄玉玲发出过解除合同通知书，亦无法证实黄玉玲曾收到该通知内容并同意解除合同，本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，赤征鸿公司、李明安与黄玉玲之间因涉案商铺的租赁合同相对方、租赁合同的解除、违约损失赔偿等问题产生争议。本院对双方争议的问题分析如下：一、涉案商铺租赁合同的相对方应当如何认定通过庭审调查及当事人陈述证实，涉案商铺的租赁合同签订时间为2017年10月11日，该合同首部内容中合同出租方处有黄玉玲的签名，合同承租方有赤征鸿公司加盖的印鉴、李明安本人的签名。判断涉案租赁合同的承租方，不能仅凭当事人的主张或自认，应当结合合同的签订及实际履行情况，本案中，李明安作为赤征鸿公司时任的法定代表人，其签名位于公司公章之后，与公司公章横向并行，从行文方式上看应当是履行公司法定代表人职责的行为，故仅凭涉案租赁合同上有李明安的签名不能认定其为租赁合同的相对方，李明安虽通过个人银行卡向黄玉玲支付部分租金，但不能以此就推定李明安以其自己名义承担履行租金的义务，涉案商铺的用途为经营，主要用于赤征鸿公司的经营及日常办公，黄玉玲并未举证证实涉案商铺用于李明安的个人生活或其他与赤征鸿公司经营无关的活动。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。结合本案案件事实及当事人陈述，李明安在租赁涉案商铺过程中系履行职务行为，不应承担支付租金及赔偿违约金的责任，李明安、赤征鸿公司认为李明安在签订合同过程中系履行职务行为的上诉意见，本院予以采信。一审判决对此认定有误，本院依法予以纠正。二、涉案租赁合同的解除时间，赤征鸿公司是否应当向黄玉玲支付租金及违约金涉案合同履行过程中未出现合同约定的解除条件及法律规定的解除情形，赤征鸿公司作为涉案租赁合同的承租方，无权单方解除合同，在本案审理过程中，赤征鸿公司并未举证证实黄玉玲存在违约行为，导致合同无法履行，赤征鸿公司未能举证证实享有涉案租赁合同的单方解除权。赤征鸿公司在合同承租期内，擅自从涉案商铺搬离的行为，已表明以实际行动不履行租赁合同，本案诉讼过程中，双方均未提起解除合同的诉讼请求，但均同意协商一致解除涉案合同，解除合同的时间应以双方形成共同解除意思的时间为准，即一审庭审日期2018年6月11日。在该租赁合同未解除之前的租金，赤征鸿公司应当按照租赁合同约定的租金向黄玉玲支付。因涉案租赁合同无法继续履行的责任在于赤征鸿公司，导致合同解除的违约责任应由赤征鸿公司承担，一审法院根据赤征鸿公司的过错程度及合同约定，对违约金适当调减并无不当，李明安、赤征鸿公司的该部分上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，赤征鸿公司、李明安的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2018)新0105民初1009号民事判决；二、乌鲁木齐赤征鸿酒业有限公司向黄玉玲支付租金112,821.92元；三、乌鲁木齐赤征鸿酒业有限公司向黄玉玲支付违约金193,333.33元。四、驳回黄玉玲要求李明安在本案中承担责任的诉讼请求。以上乌鲁木齐赤征鸿酒业有限公司向黄玉玲支付306,155.25元，限本判决生效之日起十日内一次履行完毕，逾期未履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的为821,667元，确认给付标的为306,155.25元。一审案件受理费12,016.67元（黄玉玲已预交），由黄玉玲负担7,570.5元，赤征鸿公司负担4,446.17元，保全申请费3,420元由赤征鸿公司负担；二审案件受理费5,892.33元（赤征鸿公司、李明安己预交），由赤征鸿公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 冯 宁审判员 卫 杨二〇一九年六月二十五日书记员 史龙飞