广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初583号 原告：桂林市畔江花园业主委员会，住所地桂林市叠彩区虞山路**畔江花园**。 法定代表人：朱靖平，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：代水庚，男，汉族，1955年11月11日出生，现住桂林市七星区。 被告：万彤，男，汉族，1970年5月5日出生，住广西桂林市叠彩区。 原告桂林市畔江花园业主委员会诉被告万彤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，分别于同年6月12日、6月27日公开开庭进行了审理。原告畔江业委会的委托代理人代水庚到庭参加诉讼，被告万彤第一次开庭出庭参加诉讼，第二次开庭经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 原告桂林市畔江花园业主委员会向本院提出的诉讼请求：1、判令被告缴纳物业费、垃圾费、公摊水电费等费用4486元；2、判令被告交付每月所欠费用3%的滞纳金2734元（从2016年1月至2018年底止）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实理由：被告系原告所管理的桂林市叠彩区虞山路8号畔江花园的业主。根据畔江花园小区业主大会公约，业主应当缴纳小区物业费、垃圾费、公摊水电费。被告分别欠缴2016年、2017年、2018年上述费用1492元、1492元、1502元，共计4486元。原告每年的年中及年末均向被告催促缴纳上述费用，甚至请律师电话帮助劝导被告缴纳上述费用，被告拒不缴纳。被告提出一楼搭建一事，业委会无权处理；关于消防车道有时停放车辆，也会会也配合社区处理，根据《物权法》第七十八条、第八十三条及《民事诉讼法》的规定，特向人民法院提起诉讼，维护原告的合法权益。 被告万彤答辩称，1、原告收取物业费是不合法的。因本人未在桂林居住工作，每年仅在此房屋居住1-2次，每次一周或一月不等。13年来本人从未收到改选业主委员会成立或改选的通知，也未和原告签署人任何形式的物业合同。也未收到物价局的收取物业费的许可等；2、即使双方形成事实上的物业管理关系，但原告没有提供任何物业服务或服务严重不符合“合同约定”，业主基于最高院的司法解释可不交物业费，依法形式抗辩权。2016年9月我与家人到现畔江花园的房屋发现我家楼下的业主搭建的阳光房严重影响我家安全卫生、通风等。经过之前与前业主委员会的成员沟通，该业委会承诺处理清楚楼下私下搭的棚屋，处理好之后我再交物业费。原告没有履行好物业服务，没有解决我的问题。3.根据最高法出台的《物业管理办法》，我方不应当承担违约金或滞纳金。因此，根据物业管理合同，业委会违约在先,故请求法院驳回原告诉讼请求，由原告承担诉讼及相关费用。 原告对其主张提供的证据有：商品房买卖合同及产权证明、2份通知（2017年1月5日、2017年12月31日）、公告（2019年1月3日）、畔江花园选举会议记录、畔江花园小区业主委员会选举结果报告、成立业主委员会备案回执、通知、业主委员会备案表。被告对其答辩提供的证据有：照片。 被告万彤对原告提交的商品房买卖合同及产权证明无异议，对2份通知有异议，原告对被告提交的照片真实性无异议，证明内容有异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，因该证据与双方诉辩事由具有一定关联性，本院亦将其作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：畔江花园小区位于桂林市叠彩区，被告系畔江花园的业主，该房屋建筑面积154.56㎡。2018年4月17日，畔江花园小区业主委员会关于成立业主委员会向桂林市叠彩区土地房产工作局备案。业主委员会备案表登记该管理性质属于业主自管，业主委员会会议决定：业委会首次会议决定朱清平为本届小区业委会主任，代水庚为副主任，2018年上半年的物业费仍为每平方米0.7元，待收取费后看支出情况，如不够支出，下半年后要增加一毛须公示。原告依约履行小区物业管理服务至今，原告通知被告万彤缴纳物业费，被告万彤从2016年未交物业费至今。 另查明，畔江花园小区业主公约中物业管理费标准约定：按时缴纳物业费是每位业主应尽的义务，是小区物业管理的重要保障。为了确保小区物业管理能够正常运转，本届业委会每年将分两次收取物业费，1-6月的物业费请在3月底之前交清；7-12月的物业费请在9月底之前交清。被告万彤所有的房屋楼下业主搭建建筑物，种植的植被通过建筑物进入被告万彤阳台。 本院认为，畔江花园小区的物业管理单位是原告桂林市畔江花园业主委员会，该小区是业主自管，原告依照会议决定收取物业费，进行物业管理，业主委员会会议决定：2018年上半年的物业费仍为每平方米0.7元，依法成立生效，双方当事人应当按业主委员会会议决定的约定全面履行各自的权利和义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，按上述规定，被告应按照业主委员会会议决定支付拖欠原告的物业服务费，被告住房建筑面积为154.56㎡，按照业主支付该房屋物业服务费每平方米0.7元计算，被告三年应缴纳物业费为3894.91元（154.56×36×0.7），故被告万彤应当交纳2016年至2018年的物业服务费3894.91元；关于违约金的计算，原告未能举证证明其违约金的计算依据，故本院对原告请求被告支付违约金的诉请本院不予支持。 良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告提供了服务后，应该交纳相应费用。被告万彤辩称楼下业主违规搭建建筑物，与该案不是同一民事法律关系，系与楼下业主之间相邻关系纠纷，当事人可以另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第二条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条判决如下： 被告万彤支付原告桂林市畔江花园业主委员会2016年至2018年物业费共计人民币3894.91元。 驳回原告桂林市畔江花园业主委员会其他诉讼请求。 本案案件受理费50元（原告已预交），适用简易程序减半收取25元，由被告万彤负担。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  黄石慧 二〇一九年六月二十七日 书记员  文家慧 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。