山西省灵石县人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0729民初558号原告：王晓亮,男,生于1961年11月27日,汉族,山西省晋中市榆次区居民，现住北京市朝阳区。原告:王鹏宇,男,生于1987年9月26日,汉族,北京市海淀区居民，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王晓亮，身份同上,系原告王鹏宇之父。被告：赵建忠,男,生于1964年9月16日,汉族,山西省灵石县村民，现住灵石县。原告王晓亮、王鹏宇诉被告赵建忠租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓亮并作为原告王鹏宇委托诉讼代理人，被告赵建忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王晓亮、王鹏宇向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告赔偿原告损失4800000元。2、退还原告房租2560000元，并按年利率24%计算利息，从2011年11月4日到本息全部付清为止。3、诉讼费由被告承担。事实与理由:2011年11月1日被告因急需资金周转,与二原告(二原告为父子关系)签订了《房屋租赁协议》,被告将自己所有的北京市朝阳区望京新城K7区望京新兴家园第746幢(后正式名称变更为南湖中园301号楼)2单元5层501号(建筑面积179.04平方米)及地上1层2单元2门01号和06号车库(以下简称出租房屋)出租给二原告,主要用于二原告及其家庭成员居住,租赁期限为20年,到期再自动续期20年(从2011年11月8日至2051年11月16日),租金共计4000000元,由原告于协议签订后五个工作日内一次性支付。2011年11月4日二原告向被告支付了房租4000000元,被告向原告出具了《收据》确认收到房租4000000元。2011年11月8日起至今原告及家人一直居住于该出租房屋内,并支付物业费、水、电、暖、气等费用。现被告在未通知原告的情况下，将该房屋出卖，侵害原告的优先购买权，且房屋买受人经常派人去原告家中骚扰原告，导致原告不能正常居住和生活，故现原告提起诉讼，请法院依法支持诉请。被告赵建忠辩称，原告所述的是事实，但房子现原告仍在居住，租金就不能退，优先购买的损失不能赔。因为房子没有卖，是因其向华夏典当行借款5600000元套路贷被骗，在其不知情的情况下被他人出卖该套房屋，虽然北京海淀法院判决协议无效，一中院判决协议有效，但现在其准备向北京高院提出再审。其已实名举报中央打黑办，华夏典当行有黑恶势力保护伞，北京市公安局已于2019年6月10日立案，同年6月13日中央调查组已经调查取证，从6月13日到6月20日去调查五次。原告所提出的赔偿现在不能答应，请法庭等其问题有结果时再处理本案赔偿，诉讼费是因为本人过错引起的，可以承担一半。本案无争议的事实是，2011年11月1日，被告因急需资金周转，与二原告协商签订了《房屋租赁协议》,将被告所有的北京市朝阳区望京新城K7区望京新兴家园第746幢(后正式名称变更为南湖中园301号楼)2单元5层501号(建筑面积179.04平方米)及地上1层2单元2门01号和06号车库(以下简称出租房屋)出租给二原告,租赁期限为20年,到期再自动续期20年，一次性支付租金共计4000000元。2011年11月4日二原告向被告支付了房租4000000元,被告将房子交由原告方租用。2015年1月16日被告未通知原告即将其所出租的房屋出卖给了案外人潘乐敏。本案争议的事实是1、原、被告之间的房屋租赁协议应否解除；2、原告诉请被告退还的房屋租金数额及损失数额如何确定。当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对焦点１原告提供证据有照片，证明华夏典当行的人经常来骚扰，侵害财产。公证书，证明被告委托的他人（杨巍）把房子出卖了。交易记录，存量房屋买卖合同，证明被告将房子卖给了潘乐敏。房屋租赁协议，证明原、被告的租赁房屋协议是合法有效的。银行付款凭单、被告出具的收据，证明原告交付被告房租的记录。商品房买卖合同，证明被告和开发商签订的房屋购买合同。房屋和车库的房产证复印件，证明该出租的房屋属于被告所有。居住证明，证明其现在该房屋居住。被告赵建忠对原告提供的上述证据均无异议，反驳提供证据有北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初15992号民事判决书，证明杨巍系华夏典当行员工与案外人潘乐敏恶意串通签订的关于被告所有的本案涉案房屋的买卖合同被确认无效。北京市第一中级人民法院（2019）京01民终3529号民事判决书，证明北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初15992号民事判决书，被二审法院撤销。北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初12828号民事裁定书，证明北京海淀法院驳回潘乐敏对本案管辖提出的异议。北京市第一中级人民法院（2019）京01民终3529号民事判决书，证明原告与被告要求同案外人潘乐敏关于确认被告与潘乐敏房屋买卖合同无效的请求，被终审驳回。综上被告提供的上述证据，证明房屋不是被告出卖，是因套路贷其被他人所骗，房屋是被他人出卖，其并没有要卖房屋，现在其正在处理此事故不同意解除租赁合同。原告对于被告的反驳证据无异议，认可该事实，但认为，现在案外人潘乐敏和华夏典当行派人经常来侵害其财产并骚扰其正常居住该房屋，使其无法居住生活，如果被告退还其房租赔偿损失后，其立马搬走，但被告不退房租不赔偿，其现在搬走，其损失之大，无法追要，故不能解除合同。对于双方无异议的证据，本院予以确认。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。被告与案外人关于本案涉案房屋的抵押担保合同以及被告与案外人发生的涉案房屋买卖合同均发生在原、被告之间租赁房屋合同之后，且出租前该租赁房屋并未被人民法院查封，因此该房屋所有权虽发生变更登记，但依据上述法律规定，原告与被告的原租赁房屋合同仍应当继续履行，现该合同双方均不同意解除，符合法律规定，本院予以确认。针对争议焦点２原告陈述，因被告未通知原告的情况下将出租于原告的房屋出卖，违反租赁房屋合同约定，被告应赔付原告优先购买权损失4800000元以及原告已预付的剩余租金2560000元。计算办法是原告共预付了租金4000000元，一年的租赁费100000元，其中房子是租金80000元，二个车库20000元，租赁期限为40年，除去原告已经租用期限的租赁费和车库原告继续租赁的租赁费，剩余租赁费为2560000元。按照合同约定被告还应当赔偿原告租金的利息，即按年利率24%计算利息，从2011年11月4日到本息全部付清为止。优先购买权损失计算办法是出租房屋现市场价值12000000元，据被告陈述房屋出售价为7200000元，相差4800000元，以此计算优先购买权差价损失。被告有异议，认为其并没有出卖该房屋，是他人骗取原告授权将原告的房屋出卖，其并未侵害原告优先购买权，不同意赔偿损失。原告现还在居住被告的该房屋，被告不能退还原告剩余房租。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿损失的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故原告要求被告赔偿优先购买权损失的主张，符合法律规定，但因本案原告主张由被告赔偿损失的依据是出租房屋现市场价值与被告出售的房价差价，且其主张该房屋现市场价未提供证据证实，其损失证据不足，本院不予确认。至于原告要求被告退还其剩余房租租金的数额计算准确，利息计算符合合同约定，但因原告与被告未解除房屋租赁合同，该合同仍在继续履行，故原告主张被告退还房屋租金以及合同约定的利息损失，理由不足，本院不予确认。本院认为，本案是因房屋买卖引起的租赁合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》第八条，都四十四条，第六十条，第一百零七条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二十条，第二十一条规定处理。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。本案中，原告与被告双方签订的房屋租赁协议，系当事人双方自愿协商达成的协议，符合上述法律规定，为有效协议，受法律保护。在房屋租赁合同履行过程中，被告出卖租赁房屋未通知原告，违反协议约定侵害了原告优先购买权，并且导致原告现在不能正常居住该房屋，构成违约，应承担违约责任。但因原告关于该损失的证据不足，故原告主张该损失的请求，本院不予支持。由于原、被告均不同意解除合同，合同租赁期限尚未届满，原告预付全部房屋租金，现仍在居住该房屋，故该租赁合同应当继续履行。原告要求被告退还剩余房屋租金以及按照租赁合同约定应付的利息损失，理由不足，本院不予支持。被告辩解，其出卖房屋是被他人欺骗所致，证据不足，其不同意赔偿侵害原告优先购买权损失的理由，不符合法律规定，本院不予采纳。但其辩解因房屋租赁合同仍在继续履行，不同意退还原告剩余房租租金及利息损失的理由成立，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，第二十一条之规定，判决如下：驳回原告王晓亮、王鹏宇的本案诉讼请求。案件受理费56600元，减半收取28300元，由原告王晓亮、王鹏宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判员  梁坚明二〇一九年六月二十八日书记员  成 霞