河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终7838号上诉人（原审被告）：河北泽上房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区槐安东路**金源商务大厦****。法定代表人：李某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程娟娟，河北硕琨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某，女，1977年11月10日出生，汉族，住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：苗某，男，系原告配偶。原审被告：李某，男，1978年5月27日，汉族，住石家庄市元氏县。上诉人河北泽上房地产开发有限公司因与被上诉人张某房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人河北泽上房地产开发有限公司、被上诉人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北泽上房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销石家庄市裕华区人民法院作出的（2019）冀0108民初811号民事判决第三项；2、本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定上诉人逾期支付租金的行为构成违约，应支付违约金。但上诉人在租赁期间一直向被上诉人索要正式发票，被上诉人一直拒绝开具，上诉人仍然在发函告知被上诉人要求提供发票后向其支付了2018年第四季度租金。且上诉人物业费都已缴纳至2019年6月份，由此可知上诉人没有拖欠租金的故意，上诉人为维护自身权益行使先履行抗辩权缓交租金，没有任何违约行为，不应承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院认定租赁合同中的违约金条款约定过高，且被上诉人没有证据证明确实存在合同约定的违约损失，一审法院在没有相关证据及依据的情况下直接按照年利率24%计算违约金。在上诉人积极履行合同义务，缴纳相关费用而被上诉人拒绝开具发票、不履行法定义务及合同义务的情况下，一审法院没有衡量实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素的基础上即认定违约金按照年利率24%计算，严重违反了公平原则和诚实信用原则。综上所述，一审法院错误认定本案事实并错误适用法律依据。故依法应予撤销原判决第三项，将本案依法改判。张某答辩称，河北泽上房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。理由：我方也是对第三项有意见。对方说因为双方合同约定没有提发票的事，因为上诉人和被上诉人当时这个合同约定。合同上根本就没有约定开具发票。上诉人以这个为理由，根本就不存在不成立。第二项、上诉人说物业费交至2019年的6月份，因为物业费的缴纳是一年分两次，第一次是1月份，1月份就交到6月份，第二次从7月份交到年底交到12月份。所以说他不教物业费，物业公司不给他们在那服务，也不让他们进行使用。他不交到6月份不行，这个根本跟我们房东就根本没有任何关系。你让他现在交你，你说你这样交到8月份，你开个发票我看看，对不对。你一交就得给人家交半年的，物业公司是这样规定的。跟所谓拖欠房租这两个概念，如果你说你没有故意，那你把房租一下给我交到6月份。你2018年的9月份就开始拖欠房租了，我们一再就要求你把房租我们先补上，你又提发票的事。我们2017年和他们第一次签合同的时候，说的很清楚，说这个不含发票，如果你要是想开具发票，你把税金给我，我可以给你开，因为当时税率发生变化，税务局把税率提高了达到百分之22了。所以说当时就说别开发票了，因为2017年以前确实给人开过发票。所以2017年签合同的时候还特意说明这个问题。一审法院没有采纳，又非逼着给他开发票，我不知道什么意思。另外违约金方面，上诉人诉讼请求跟我们不谋而合。我们合同约定按违约金的标准是双方自愿达成的这些东西，而且在上诉人发生违约的时候就是他有拖欠房租的时候他晚交了，他还主动按照违约金向我们支付。你要说过高，你当时干嘛还要按违约金，证明他认可这个东西。所以一审法院给我们判了24%一下降得很低，我们也想撤销这一条给我们按这个合同执行。合同第一项规定的很详细，一审的笔录里边说得很清楚。张某向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付拖欠的房屋租金146041.84元；2.被告支付违约金243434.7元，以及从起诉之日起到给付之日的违约金；3.于合同到期日即2019年3月14日解除原被告双方的《房屋租赁合同》，不再续签合同。被告在不损坏房屋现有结构、装修的前提下将可移动的物品腾空，房屋清理干净交还原告；4.被告承担诉讼费。河北泽上房地产开发公司向一审法院提出反诉请求：1.原告出具80万元增值税专用发票；2.诉讼费由原告承担。事实和理由：2017年3月15日原被告签订了金源商务大厦A座3层的房屋租赁合同，原告曾依法为被告开具增值税专用发票，但截至2018年9月15日前，原告对收到的80万元租金拒绝开具增值税专用发票，使得被告无法抵扣相应的开发成本。一审法院认定事实：泽上公司与案外人河北天河房地产开发有限公司（以下简称天河公司）签订《金源商务房屋租赁合同》一份（无签订时间），约定天河公司将金源商务A座3层304-306室出租给泽上公司，面积为634.04平方米，租赁期限为2014年3月16日至2017年3月15日，每年租金356015元。2014年10月28日原告张某与泽上公司、天河公司签订《金源商务房屋租赁合同补充协议》约定天河公司将上述租赁房屋转让给张某，原《金源商务房屋租赁合同》的出租方变更为张某，张某在泽上公司交租赁费5日内开具税务局认可的租赁业发票。2014年11月3日，针对上述租赁房屋张某与泽上公司重新签订《金源商务房屋租赁合同》一份，年租金变更为439707元，自2015年1月份开始执行该新合同。2017年3月15日原告与被告泽上公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上述房屋继续出租给被告泽上公司，面积变更为585.04平方米，租赁期限为2017年3月15日至2018年3月14日，每季度租金100041.84元，合同签订后泽上公司应向原告支付第一季度租金，以后每3月、6月、9月、12月的15日之前支付下个季度的租金，租赁期间内泽上公司3拖欠租金的，原告有权解除合同，泽上公司逾期交付租金的，应按照拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为月租金的5%。原、被告均认可2018年9月14日之前的租金已按约支付，2018年9月15日之后泽上公司支付了54041.84元租金（其中2018年9月27日支付2万元，2018年9月28日支付34041.84元），原告收到了被告房屋保证金36178元。关于租金的具体支付数额，银行记录显示2014年12月16日至2018年9月28日被告通过李某、高东明账户向原告及苗某账户转账1562827.55元。其中在2014年12月-2015年10月被告在应付租金中扣除了部分款项（81859.24元），被告称是原告未开具发票而给被告的补偿，原告称是税款。另原告分别于2016年3月14日、2016年9月30日向被告开具了房租费发票各一张，金额分别为11万元、3.05万元。泽上公司为自然人独资公司（一人公司），李某是该公司唯一自然人股东。一审法院认为，（一）原告与被告泽上公司于2017年3月15日签订的《房屋租赁合同》到期后，泽上公司继续按合同约定支付租金、使用租赁物，原告未提出异议，视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现原告要求于2019年3月14日解除双方的租赁合同，被告泽上公司同意解除，符合法律规定，本院予以准许。租赁合同解除后，被告泽上公司应将租赁物返还给原告。（二）泽上公司应付2018年9月15日至2019年3月14日期间租金100041.84元X2-200083.68元，扣除已付的54041.84元，还应支付租金146041.84元。泽上公司逾期支付租金的行为构成违约，应支付违约金，关于违约金标准，被告认为租赁合同的约定过高，且原告亦未提交证据证明确实存在合同约定的违约损失，故本院调整为按照年利率24%计算，计算基数为拖欠的租金数额，具体的计算方式为：2018年9月15日至2018年9月27日，计算基数为100041.84元；2018年9月27日至2018年9月28日，计算基数为80041.84元；2018年9月28日至2018年12月14日，计算基数为46000元；2018年12月15日之后，计算基数为146041.84元。（三）泽上公司为一人公司李某作为其唯一股东不能提供证据证明自己的财产与该公司财产独立，故应对泽上公司的上述给付义务承担连带清偿责任。（四）反诉部分，作为房屋出租方原告应按照国家的相关税法规定向被告泽上公司开具发票（泽上公司主张的开票金额为80万元）。（五）关于房屋保证金36178元，泽上公司未提出反诉，且泽上公司在2019年3月14日后继续占有使用租赁物，故本案不宜直接处理，双方如有纠纷，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一审法院判决如下：一、原告张某与被告河北泽上房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月14日予以解除；二、被告河北泽上房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将租赁房屋（面积585.04平方米）腾清后返还给原告张某；三、被告河北泽上房地产开发有限公司于本判决生效后十律日内向原告张某支付拖欠的房屋租金146041.84元（截至2019年3月14日）及违约金（违约金按照年利率24%计算，具体的计算方式详见本判决本院认为部分）；四、被告李某对本判决第三项确定的被告河北泽上房地产开发有限公司的给付义务承担连带清偿责任；五、原告张某于本判决生效后十日内按照相关税法规定向一5被告河北泽上房地产开发有限公司开具房屋租赁费发票（开票金额为80万元）；六、驳回原告张某的其它诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实同一审法院查明的事实一致。本院认为，张某与泽上公司于2017年3月15日签订的《房屋租赁合同》到期后，泽上公司继续按合同约定支付租金、使用租赁物，张某未提出异议，视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现张某要求于2019年3月14日解除双方的租赁合同，泽上公司同意解除，符合法律规定，本院予以准许。租赁合同解除后，泽上公司应将租赁物返还给张某。泽上公司以张某存在开具发票争议拒付租金没有法律依据。泽上公司应付2018年9月15日至2019年3月14日期间租金100041.84元×2-200083.68元，扣除已付的54041.84元，还应支付租金146041.84元。泽上公司逾期支付租金的行为构成违约，应支付违约金，关于违约金标准，一审法院调整为按照年利率24%计算，并无不妥。综上所述，河北泽上房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96.24元由河北泽上房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟志刚审判员  李荣水审判员  史兆宏二〇一九年六月二十一日法官助理王婷书记员任琳