江西省铅山县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1124民初144号原告谭永红，女，1974年2月14日出生，汉族，江西省铅山县人，初中文化，个体户，住江西省铅山县，身份证号码36232419740214-4844。委托代理人王全文，铅山县法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告中国农业银行股份有限公司铅山县支行，住所地江西省铅山县河口镇城南社区鹅湖大道373号，统一社会信用代码913611248616119701。负责人李耀华,该支行行长。委托代理人王淇，该支行客户经理，特别授权代理。第三人施俊江，男，1974年6月23日出生，汉族，江西省铅山县人，初中文化，个体户，户籍所在地江西省铅山县，现住江西省上饶市信州区。第三人陈桃英，女，1975年2月1日出生，汉族，江西省铅山县人，初中文化，个体户，户籍所在地江西省铅山县，现住江西省上饶市信州区。原告谭永红与被告中国农业银行股份有限公司铅山县支行（以下简称“农业银行”）、第三人施俊江、陈桃英执行异议之诉一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭永红的委托代理人王全文、被告农业银行的委托代理人王淇、第三人施俊江到庭参加诉讼，第三人陈桃英经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭永红向本院提出诉讼请求：1、请求对涉案执行标的物停止执行并确认《房屋租赁合同》合法有效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人于2015年6月15日即签订了《房屋租赁合同》，合同约定，将涉案房产租赁给原告用于商业经营，租赁时间为180个月，自2015年7月1日至2030年6月30日止，房屋年租金5万元。合同签订后，第三人即将房屋交付给原告使用。原告于2015年7月9日注册登记了铅山县古鲨男装服装店，使用涉案房屋经营男装至今。合同期间，原告按合同约定缴纳了房屋租金。2014年3月4日，被告与第三人之间订立的《最高额担保借款合同》约定被告向第三人提供借款金额为200万元的借款，第三人以涉案房产作为担保物提供抵押担保，借款合同为主合同，担保合同为从合同。2016年3月2日，被告与第三人之间，重新订立了借款合同，约定借款期限为2016年3月2日至2017年3月1日，作为从合同的担保合同的期限也应与主合同的期限一致，即期限为2016年3月2日至2017年3月1日。原告与第三人订立的《房屋租赁合同》在2015年6月15日，明显早于被告与第三人设立的抵押权之前。综上，原告提出执行异议，望判如所请。被告农业银行辩称，1、第三人施俊江与被告签订《最高额担保个人借款合同》时出具了《抵押财产未出租声明书》，声明：该抵押物如需出租，必须征得被告书面同意。而原告与第三人在签订《房屋租赁合同》之前并未征求被告书面意见，所以《房屋租赁合同》无效。2、第三人在《抵押登记申请审批表》中明确了抵押贷款期限是从2014年3月4日至2017年3月3日，该期限与第三人和被告签订的借款合同期限一致，是在原告与第三人签订房屋租赁合同之前。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人施俊江述称，1、2014年3月4日，我与被告签订《最高额担保个人借款合同》的时候，涉案抵押物确实没有出租，系本人在经营劲霸男装。2015年6月15日，我将店面出租给原告谭永红经营古鲨男装，被告在做贷后调查的时候是明知的，我就搬到该店铺隔壁继续经营劲霸男装。2、涉案抵押物担保的借款系2016年3月2日重新借出，到2017年3月1日到期，《房屋租赁合同》签订在先，抵押在后。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。第三人陈桃英未到庭，亦未提交书面陈述意见。原告谭永红为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告身份证及《营业执照》复印件各一份，证明原告的身份情况及主体资格；2、《房屋租赁合同》复印件一份，证明租赁物系涉案房产，合同的订立时间为2015年6月15日，早于第三人与被告订立借款合同的时间，合同无违法条款；3、江西省铅山县人民法院（2017）赣1124民初1295号民事调解书、（2018）赣1124执318号执行公告及（2018）赣1124执异7号执行裁定书复印件各一份，证明法院对涉案房产采取了强制搬离的措施，侵犯了原告的合法权益，且法院执行裁定中认定的事实与客观事实不符。被告农业银行对上述证据的质证意见是：对上述证据的真实性均不持异议；对证据2的证明目的有异议，第三人与我行于2014年3月4日签订借款合同，该合同授信三年，三年之内可循环借款，最后一笔借款的借出时间为2016年3月2日，故原告陈述与我行订立借款合同的时间为2016年3月2日这种表述是不对的。第三人施俊江对上述证据无异议。被告农业银行为支持其答辩请求，依法提交了《抵押财产未出租声明书》、《共同还款承诺书》、《抵押登记申请审批表》、《房地产抵押清单》、《最高额担保个人借款合同》复印件各一份，证明涉案房产在贷款期内出租，租赁合同无效。原告谭永红的质证意见是，在贷款期内最后一次借款是一个重新借款行为，抵押期限应当从重计算，故租赁在先，抵押在后。第三人施俊江对上述证据的质证意见与原告的质证意见相同。第三人施俊江未提交证据。本院经审理认定事实如下：施俊江因资金需要，于2014年3月4日与农业银行签订了《最高额担保个人借款合同》，合同约定农业银行向施俊江提供借款金额为人民币200万元的贷款，合同额度有效期为2014年3月4日至2017年3月3日，单笔贷款最长期限不超过12个月，利率6.525%。施俊江用其位于铅山县河口镇复兴南路世纪商寓楼D栋1-2号店面对贷款本金、利息等费用提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押期限为2014年3月4日至2017年3月3日。在授信期内，施俊江于2016年3月2日单笔借款200万元，借期为2016年3月2日至2017年3月1日。该笔借款到期后，施俊江未能按期还款。农业银行诉至本院，本院于2017年11月1日作出（2017）赣1124民初1295号民事调解书，确认施俊江、陈桃英归还农业银行借款本金人民币196万余元及相关利息。该调解书发生法律效力后，农业银行向本院申请强制执行。本院立案后于2018年11月19日作出（2018）赣1124执318号公告，责令被执行人施俊江、陈桃英或其他使用人在公告送达之日起七日内迁出房屋。执行过程中，案外人谭永红以与施俊江就涉案店面签订了租赁合同为由向本院提出了执行异议。2018年12月21日，本院作出（2018）赣1124执异7号执行裁定书，驳回案外人谭永红的异议请求。谭永红不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2015年6月15日，施俊江与谭永红签订《房屋租赁合同》，约定施俊江将其位于铅山县河口镇复兴南路世纪商寓楼D栋1-2号店面租赁给谭永红，租赁期限为180个月，年租金5万元。本院认为，本案系本院作出（2018）赣1124执异7号驳回案外人谭永红的执行异议裁定后，谭永红对执行标的（即坐落于江西省铅山县河口镇复兴南路世纪商寓楼D栋1-2号店面）主张租赁权而依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是谭永红对上述房产是否享有足以阻止执行标的强制执行的租赁权。施俊江与农业银行签订的《最高额担保个人借款合同》系在合同约定的期限内（2014年3月4日至2017年3月3日）可循环借款的合同，单笔借款期限最长不超过12个月。施俊江在授信期内的2016年3月2日借款，不属于与农业银行签订新的借款合同。农业银行对执行标的取得抵押权的时间为2014年3月4日，抵押期限为2014年3月4日至2017年3月3日，谭永红与施俊江的《房屋租赁合同》签订时间为2015年6月15日，农业银行对执行标的取得抵押权明显早于谭永红的租赁权，且该租赁关系未取得农业银行的书面同意。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，谭永红与施俊江的关于执行标的的租赁关系不得对抗农业银行对执行标的的抵押权。至于谭永红与施俊江签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题，因为在本案中，抵押在先，租赁在后，且该租赁未取得农业银行书面同意，故不论该租赁合同是否有效，均不得对抗已登记的抵押权。原告的主张缺乏事实和法律依据，对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告谭永红的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谭永红负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长 毛 伟人民陪审员 曾 梦人民陪审员 应香珍二〇一九年六月十二日书 记 员 张江伟附：《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。