广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初7969号原告深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道华南大道**，统一社会信用代码9144030031177672X0。负责人张文鸿。委托诉讼代理人阮江茳，该公司法务专员。委托诉讼代理人龚浩宇，该公司法务经理。被告严跃东。原告深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司诉被告严跃东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人阮江茳、被告严跃东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年3月31日，案外人华南国际工业原料城（深圳）有限公司（以下简称“华南城公司”）与被告就华南国际纺织服装原辅料物流区二期（即深圳华南城二号交易广场）03层3F-005号房屋签订《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，合同约定：被告通过买卖取得涉案房屋所有权，华南城公司委托原告为华南国际纺织服装原辅料物流区二期提供物业管理服务，被告应于每月5日前向原告付清当月物业管理费及维修基金，该涉案房屋物业管理费单价为每月每平方15元，上述涉案房屋实际应缴物业管理费为：864.6元/月，维修基金14.41元/月。买卖合同签订生效后，房屋完成交付，原告依约履行物业管理服务，但被告自2017年2月1日至今，经原告多次催告，一直无故拖延支付物业费用，给原告造成了巨大的经济损失。根据买卖合同第二十四条和《前期物业服务合同》的约定，被告未按约定按时付清物业管理费用的，原告有权向被告追索，且被告应当按照欠付金额每日万分之五的标准向原告支付违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院要求判令被告：1、支付拖欠的应缴物业管理费及维修基金共计17608.55元（其中3F-005号房物业管理费17319.89元、维修基金288.66元，暂计至2018年10月）；2、支付自应缴费之日起至实际支付欠费之日止的违约金（暂计至2018年10月31日为2619元）；3、承担本案的全部诉讼费用及其他原告为实现债权的费用。被告辩称，买商铺时的宣传与目前现状差别很大，铺面不能出租出去，我方从未收到过租金，我方找过原告，原告不予解决。原告收费标准不合理，没有依据且超出一般标准。原告物业管理不符合要求，存在很大问题。经审理查明，2010年3月31日，被告与华南城公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，约定被告购买位于深圳市龙岗区平湖街道华南国际纺织服装原辅料物流区二期第03层3F-005号房，用途为仓储（物流），建筑面积为57.64平方米，购房总价为823473元。其中该合同第八条约定，华南城公司应于2010年3月31日前将本房地产交付被告。该合同第二十条约定，华南城公司以协议方式聘请具有二级资质的物业服务企业深圳第一亚太物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，物业管理服务合同期限为2009年1月1日至2014年12月31日。物业管理费由被告按每月每平方米建筑面积15元交纳，本体维修基金由被告按政府规定的标准交纳。该合同附件四第1条约定，本合同标的房地产只能用于服装成品的仓储（物流）用途，买方未经卖方同意不按约定使用标的房地产的，应就违约天数按每天5000元的标准向卖方支付违约金，并于卖方指定期限内改正用途。在签订上述《深圳市房地产买卖合同（现售）》同时，被告与华南城公司签订一份《华南国际工业原料城房地产买卖补充及合作协议》（以下简称“补充及合作协议”），双方就被告购买上述房地产事宜作补充约定。其中该协议第一条约定，被告确认已充分理解并明白华南城的土地性质及规划用途，并承诺购买该房地产只能用于经营纺织服装成品，同意遵守该约定用途，否则，被告须向政府部门及华南城公司承担责任，按违约天数向华南城公司支付违约金每天5000元，并于华南城公司指定期限内纠正其违反用途的违约行为，同时，华南城公司有权禁止被告进入及使用该房地产，直至被告纠正其违约行为并向华南城公司承担违约责任后为止。该协议第四条第4.1款约定，华南城公司将可正常使用的房地产交付被告的时间是2010年3月31日（被告未按时足额缴纳该房地产全部房价款、税费等所有应缴纳费用的除外）；若被告未在上述期间内办理完毕接收手续的，将视为华南城公司在2010年3月31日履行了交付义务。该协议第四条第4.2款约定，作为该房地产的业主，被告授权委托华南城公司经营该房地产，被告同意该房地产从2010年3月31日至2013年3月30日前的占有、使用、收益权由华南城公司保留和独享。该协议第九条约定，该房地产的物业管理已由华南城公司聘请深圳第一亚太物业管理有限公司（或华南城公司指定的其他物业管理公司）负责；前期物业管理费为每月每平方米（建筑面积）15元，每月合计865元；2013年3月30日前，上述管理费等费用由华南城公司或华南城公司转租后的承租人承担；2013年3月31日起，有关费用的支付责任即归被告或被告的受让人承担；被告须于每月5号前支付当月物业管理费，每逾期一天，须按所有应付未付款项的千分之三标准支付违约金直至付清时止。该协议第十一条约定，被告作为该房地产的业主，不论任何时候均须依照法律规定承担该房地产的房屋专项维修资金及对房地产（含附属设施等）承担维修责任，房屋专项维修资金由物业管理公司代收，每逾期一日，被告须按应付未付金额的千分之三支付违约金直至付清为止。2014年12月27日，华南城公司与原告签订了一份《前期物业服务合同》，约定华南城公司将其开发建设的深圳华南城项目委托原告提供前期物业管理服务。其中合同第七条约定，物业管理费由业主/物业使用人按物业的建筑面积交纳，具体标准为专业市场5.5元/月/平方米，交易广场30元/月/平方米，住宅小区2.5元/月/平方米，写字楼13元/月/平方米，公寓2.5元/月/平方米，物业服务费按月交付，业主应在每月10日前交纳当月的物业服务费。合同第二十二条约定，专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹，参照《住宅专项维修资金管理办法》及当地法规执行。合同第二十八条约定，业主或物业使用人不按合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费用的，原告有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每日按拖欠费用万分之五的标准缴纳违约金。被告购买涉案上述房产后，依约委托开发商华南城公司经营。2013年3月30日，委托经营期限届满后，华南城公司通知各业主收回房产。2016年4月1日，被告收回房屋并办理入驻手续，被告缴纳物业费至2017年1月份。原告遂向被告追讨2017年2月1日之后的物业费及维修资金。原告主张其诉请的物业费以竣工验收确定的建筑面积57.64平方米计算每月为864.6元，主张维修资金每个月为14.41元（参照《住宅专项维修资金管理办法》每平方米0.25元计算）。另查，涉案楼盘于2009年3月30日竣工验收。本院认为，涉案楼盘于2009年3月30日竣工验收，根据被告与华南城公司签订的补充及合作协议第四条第4.1款的约定，被告购买的涉案房产已于2010年3月31日交付被告，被告在2010年3月31日至2013年3月30日期间委托华南城经营。根据补充及合作协议第九条第9.4款的约定，在委托经营期间，物业费由华南城公司承担，委托经营期限届满后，物业费及维修资金应由被告自行承担。2016年4月1日，被告收回房屋并办理入驻手续，并缴纳物业费至2017年1月份。根据《深圳市物业管理服务收费管理规定》第五条规定，非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准。涉案楼盘为仓储用地，并非住宅物业，不实行政府指导价，物业费标准由双方进行约定，因此开发商华南城公司根据前期物业合同的内容与各业主在买卖合同中约定物业费标准为每平方米15元对业主有约束力。补充及合作协议中约定的逾期支付物业费违约金为每日千分之三标准过高，原告请求按前期物业合同约定的标准每日万分之五计算，在合理范围内，本院予以支持。但前期物业合同中未约定维修资金逾期违约金标准，且原告对维修资金只是代收代缴，故对原告主张的维修资金逾期违约金，本院不予支持。综上理由，被告作为涉案房产业主，应当依约支付拖欠的物业费及维修资金，故原告要求被告支付所欠的2017年2月1日至2018年10月31日期间的物业费17319.89元及日常代收取的物业专项维修资金288.66元，本院依法予以支持。根据《前期物业服务合同》的约定，原告主张物业费的违约金自逾期之日起每日按拖欠费用的万分之五的标准计至付清之日止，合法有据，本院予以支持，具体为：2017年2月至2018年10月期间每月物业费以864.6元为基数，自当月11日起分别计至款项付清之日止，每日按万分之五计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告严跃东应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司2017年2月1日至2018年10月31日期间的物业费人民币17319.89元及日常代收取的物业专项维修资金人民币288.66元；二、被告严跃东应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司逾期支付物业费违约金（2017年2月至2018年10月期间每月物业费以人民币864.6元为基数，自当月11日起分别计至款项付清之日止，每日按万分之五计算）；三、驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元（原告已预交），由被告严跃东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈璟二〇一九年六月十九日书记员  张浩