安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初1439号原告：章五广，男，1970年8月29日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。被告：马鞍山深业地产有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区经济技术开发区九华路**韩国科技产业园**，统一社会信用代码：91340500066792587X7。法定代表人：郭国灿，公司董事长。委托诉讼代理人：尹学丰，安徽长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏鹏，安徽长城律师事务所律师。原告章五广诉被告马鞍山深业地产有限公司（以下简称：深业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章五广，被告深业公司委托诉讼代理人夏鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章五广向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照双方约定内容履行义务将原告从深业华府小区7栋701室换房至深业华府小区3栋808室并协助原告办理该房屋商品房网上备案手续；2.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年6月21日原被告双方签订了《马鞍山市商品房预售合同》一份，合同约定，由被告将其开发的深业华府小区7栋701室商品房一套以86万元价格出售给原告。合同签订后，原告依约向被告支付清了购房款86万元，后因被告出售给原告的该套房屋存在采光等质量问题，原告经与被告交涉，被告同意原告于2014年1月21日向被告退还了该套房屋，被告于2014年3月3日向原告出具了《情况说明》一份，同意原告从退还的深业华府小区7栋701室房屋换房至深业华府3栋808室。但被告在原告向其退还了深业华府小区7栋701室后，一直以各种理由，至今不予原告换房至深业华府3栋808室，严重的损害了原告的合法权益。综上所述，原告认为被告于2014年3月3日同意原告以86万元换房至深业华府3栋808室房屋并向原告出具的《情况说明》一份，系被告的真实意思表示，亦系原被告双方的购房协议，被告应该信守承诺，以购房款86万元与原告签订深业华府3栋808室房屋买卖合同并协助原告办理该房屋商品网上备案手续。为维护原告合法权益，原告特向法院起诉，请求判如所请。深业公司辩称：2013年6月21日原告与被告签署合同，约定由原告向被告购买7.701室，总房款是86万元，原告首付款26万元，剩余60万元由原告向交通银行马鞍山分行进行房屋贷款，由交通银行发放贷款，2014年1月21日原告因个人原因想被告申请退、换房，并向被告出具退房承诺，原告承诺自行到房产部门和相关部门，如银行等，办理退房等相关手续，如违反承诺事项，愿意承担一切损失，对此，被告予以同意，同时原告在2014年1月21日向被告申请换房至3栋808室，被告经过与原告协商，同意其换房申请，当时并对被告的3栋808房屋总价为902941元，由原告在销售退换房审批表上签字确认。原告违背承诺，要求以86万元购买，且不办理贷款手续，未办理退房手续，也未归还房屋，多次停止偿还贷款，本息及罚息都有被告承担，导致被告未办理相关手续，无法将房屋卖出。之后，被告与原告进行协商，由法院强制执行。原告违背诚信原则导致被告重大损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对章五广提交的：证据三情况说明的真实性，本院予以认可；对证据四民事判决书的真实性，本院予以认可；对证据五商品房预售合同的真实性，本院予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：章五广与深业公司于2013年6月21日签署了《马鞍山市商品房预售合同》一份，约定由章五广向深业公司购买其所开发的深业华府7栋701室商品房，房屋总价86万元。86万元房款被告已支付，其中首付款部分支付了26万元，其余60万元房款由章五广向交通银行申请按揭贷款支付；深业公司为章五广按揭贷款提供了担保。后章五广申请退房，对此深业公司予以同意。2014年1月21日，章五广就退房与深业公司签订了书面《退房承诺》，章五广承诺：“1、本人申请解除《商品房预售合同》。2、本人自行到市房地产管理部门及其他相关单位（如银行等）办理房屋退房的相关手续。……4、因本人退房而引起的一切风险、责任、损失及费用（包括退房前已经产生以及因退房而发生的损失、费用，包括但不限于税费、物业费、银行利息、手续费、中介费、违约金、损失赔偿金及其他一切损失费用）均由本人承担，与贵公司无关。5、退房手续办理完毕后，贵公司在扣除本人应承担的相关费用后，可将剩余房款在三个月内支付给本人。……8、上述承诺事项为无条件的不可撤销的承诺，若本人违反任一承诺事项，本人承担因此给贵公司造成的一切损失（包括但不限于房屋总价款百分之二十的资金直接损失费、贵公司因此支付给第三方的违约金或损失赔偿费及其他损失、其他实际损失、差旅费、符合国家规定的律师费及其他实现债权的费用、可得利益损失等）。”2014年1月21日章五广向深业公司申请换房将深业华府7-701（建筑面积155.02㎡，认购总价911092元，成交总价860000元，成交单价5547.67元）换至3-808（建筑面积154.8㎡，认购总价981456元，成交总价902941元，成交单价5832.95元）；同时章五广在客户确认栏中写明：本人购买深业华府项目7号楼701号房屋一套，2013年6月21日签订定购合同，但由于个人原因，特此申请退（换）房。退（换）房后买卖双方之前所达成的一切协议和有关承诺归于无效。章五广，深公司的现场负责人、营销部门经理、营销分管领导、财务分管领导、总经理在申请表中签字确认。表下备注：办理结束后，此表由项目内业保存；已经办理房屋备案手续的客户需注销备案手续，才可以办理退房手续。深业公司于2014年1月28日将章五广以按揭贷款方式支付的60万元退还章五广。但章五广既未偿还按揭贷款，也未办理商品房预售合同注销手续。且自2016年起停止偿还银行贷款，导致银行多次从深业公司保证金账户扣款用于代偿章五广逾期贷款本息及罚息共计65553.65元。深业公司为此向本院提起诉讼，2017年11月1日本院作出（2017）皖0504民初2232号民事判决书，判决如下:1.确认章五广与深业公司于2013年1月16日签订的关于深业华府7-701室的《马鞍山市商品房预售合同》（合同编号W201310583）已于2014年1月21日解除；2.章五广配合深业公司办理《马鞍山市商品房预售合同》（合同编号W201310583）的撤销备案手续；3.章五广向深业公司支付已为其代偿的住房按揭贷款本金、利息、罚息（计算至2017年10月12日合计65553.65）；4.判决第三项所涉款项及章五广承担的诉讼费用深业公司可从尚未退还给章五广的房款中抵销；5.驳回深业公司的其他诉讼请求。交通银行股份有限公司马鞍山分行（以下简称：交行马鞍山分行）以章五广未按约偿还贷款及未按约就深业华府7-701室房屋办理抵押登记手续为由向马鞍山市花山区人民法院提起诉讼，马鞍山市花山区人民法院法院于2018年12月17日作出（2018）皖0503民初2775号民事判决如下：1.解除交行马鞍山分行与章五广签订的《个人房产抵押贷款合同》中的借款合同部分；2.章五广归还交行马鞍山分行489882.99元、利息16531.61元（截止2018年11月5日）并按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付自2018年11月6日至实际付清之日止的利息；3.章五广向交行马鞍山分行支付律师代理费2000元；4.深业公司对上述债务承担连带清偿责任；5.深业公司承担保证责任后，有权向章五广追偿。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为深业公司是否应按双方约定内容履行义务并协助章五广办理深业华府3栋808室房屋网上备案手续。1.深业公司是否应履行双方约定的义务。从庭审查明的情况来看，应是章五广先办理深业华府7栋701室的房屋退房手续，后深业华府与章五广办理深业华府3栋808室的房屋换房手续。章五广将深业公司退还的60万元既未按其承诺偿还银行按揭贷款，也未办理商品房预售合同注销手续。章五广称之所以没有偿还银行按揭贷款一是因为贷款满一年后才可以提前还款；二是提前还款存在相应的违约金；三是如果再次办理银行按揭贷款，利率要上浮，而且贷款额度受限。因存在上述问题，故其没有按承诺偿还银行按揭贷款且因担心办理深业华府7栋701室房屋退房手续后深业公司反悔不同意将深业华府3栋808室换给其，因此也没有办理商品房预售合同注销手续。而导致本次退换房的原因系深业华府7栋701室房屋的采光存在问题。但在章五广的《退房承诺》及《退换房申请表》中均表示退换房的原因系个人原因，故产生上述费用应由章五广自行承担。且章五广在其银行按揭贷款满一年后仍未偿还贷款并自2016年起停止偿还银行贷款，导致银行多次从深业公司保证金账户扣款用于代偿章五广逾期贷款本息及罚息。章五广的上述行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，深业公司有权拒绝章五广要求履行换房义务。2.深业公司是否需要协助办理深业华府3栋808室房屋商品房网上备案手续。由于双方没有签订深业华府3栋808室房屋商品房买卖合同，故不符合办理相应的商品房网上备案手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回章五广的诉讼请求。本案诉讼费80元减半收取40元，由章五广负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  喻静二〇一九年六月二十七日书记员  徐玲附法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。