广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终431号 上诉人（原审被告）：钟山县农村信用合作联社，住所地:广西钟山县钟山镇兴钟中路**。 法定代表人：周正杰，该社理事长。 委托诉讼代理人：何天红，广西众望（富川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄洪波，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：陶扶昭，男，1984年11月11日出生，汉族，住广西钟山县。 被上诉人（原审原告）：何娥，女，1983年9月10日出生，汉族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人：刘夏生，广西致恭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南宁市战略营销策划有限责任公司，，住所地：广西南宁市青秀区竹溪大道**荣恒名都综合楼**** 法定代表人：黄兰芬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵法杏，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦贞，女，该公司员工。 上诉人钟山县农村信用合作联社(以下简称“信用社”）因与被上诉人陶扶昭、何娥、南宁市战略营销策划有限责任公司（以下简称“战略公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区钟山县人民法院（2018）桂1122民初1216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人信用社上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项关于信用社应向陶扶昭、何娥返还购房款242374元并赔偿违约经济损失109068.30元的判决内容，改判驳回陶扶昭、何娥对信用社的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由各被上诉人共同承担。 事实和理由：一、一审认定涉案房屋是信用社委托战略公司出售给陶扶昭、何娥，信用社与战略公司存在委托代理关系，属于认定事实不清、证据不足。信用社与战略公司签订《委托协议书》，将钟山锦绣嘉园抵债房屋全部转让给战略公司，由战略公司投入资金对抵债房屋重新包装或加建后出售，信用社则配合办理抵债房屋的解押及过户手续，信用社仅向战略公司收取该部分抵债房屋尚欠的贷款本息，其余售房收入全部归战略公司所有。后来由于战略公司严重违约，信用社两次书面通知战略公司解除合同，重新收回其余28户抵债房产，并另行处置。从双方签订《委托协议书》的内容来看，战略公司每销售一栋房屋须还清该房屋原抵押借款所欠本息，剩余售房款归战略公司所有和支配。战略公司进场续建和销售上述房屋后，每销售一栋房屋无论有无销售收入,均须还清该栋房屋原抵押借款所欠本息。这些内容完全看不出信用社成了锦绣嘉园G54号房东的事实，相反，该内容反映的是信用社为了实现抵押债权。《委托协议书》不是委托代建合同和销售合同，实质是续建(建筑施工）合同，该协议含有代建合同、销售合同等多种法律关系。因此，根据合同相对性原则，陶扶昭、何娥起诉信用社主体错误。战略公司向陶扶昭、何娥收首付款后，没有要求信用社配合办理锦绣嘉园G54号房屋的解押和过户手续，也没有将锦绣嘉园G54号房屋交付给购房者陶扶昭、何娥，违约过错责任完全在战略公司，与信用社无关。至于信用社与战略公司之间的房屋买卖合同关系或者委托代理关系应该如何确定过错责任，应由另一案件审理解决。二、一审判决信用社承担返还购房款和承担违约责任，系适用法律错误。一是违反合同相对性。二是一审以委托代理关系审理判决本案，并未适用建设施工合同的法律规定处理本案系适用法律错误。 被上诉人陶扶昭、何娥辩称，上诉人与战略公司确实存在委托关系，一审已向法庭提供充分证据予以证明，二审期间上诉人认为其与战略公司不存在委托关系，明显与事实不符。锦绣家园确实是上诉人委托战略公司续建出售。在上诉人的权利、合同目的达不到实现时，向法院起诉，信用社作为隐性的合同主体，实际上也履行了部分合同义务，且在房屋买卖中，收回给原实际掌控人进行销售、贷款。根据最高院相关规定，应当双倍返还赔偿购房人的损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。 被上诉人战略公司辩称，一审判决认定战略公司和信用社之间是隐名代理的委托合同关系是正确的，不是信用社之前说的行纪关系，也不是房屋买卖合同关系和建设工程施工合同关系，且上诉人所述自相矛盾，既主张全部房屋转卖给战略公司的房屋买卖合同关系，又主张与战略公司是建设合同关系，一审中还主张是行纪合同关系。本案陶扶昭之所以拿不到房，完全是因为信用社恶意违约，将房子擅自解押给原业主造成的，因此本案的全部责任在信用社。而战略公司不存在任何违约之处，没有过错，所以在战略公司向陶扶昭披露委托人信用社后，陶扶昭变更诉讼请求，选择信用社一方作为相对人来主张权利是合法合理的。综上，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。 陶扶昭、何娥向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告签订的《房地产买卖契约》；2.判决二被告连带返还二原告已付购房款242374元；3.判决二被告连带赔偿二原告经济损失[含资金占用利息、合同履行后可获的利益损失、违约金（滞纳金）、定金违约金等]242374元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判决解除原告与被告战略公司于2010年10月10日签订的《房地产买卖契约》及其三个附件；2.判决被告信用社向原告返还已付购房款242374元；3.判决被告信用社向原告支付经济损失[含资金占用利息、合同履行后可获的利益损失、违约金（滞纳金）、定金违约金等242374元。 一审法院认定事实：2008年，包括登记在胡志甲名下的位于钟山县花园，下同）等数十栋在建房屋的贷款因借期届满无法向被告信用社偿还，进而分别由房屋所有人折价抵偿给被告信用社。2008年3月30日，被告信用社与被告战略公司签订《委托协议书》，约定：由被告信用社委托被告战略公司销售上述在建房屋；被告战略公司须投资续建上述在建房屋后再予销售；被告战略公司须于签订本协议第二日前，向被告信用社支付20万元用于归还上述房屋原抵押借款所欠部分本息后才能进场续建和销售上述在建房屋；被告战略公司每销售一栋房屋须还清该房屋原抵押借款所欠本息，剩余售房款归被告战略公司所有和支配；被告战略公司进场续建和销售上述房屋后，每销售一栋房屋无论有无销售收入，均须还清该栋房屋原抵押借款所欠本息；被告信用社须协助被告战略公司为购房客户办理所购房屋的土地使用权和房屋所有权的过户登记手续；等。该协议签订后，被告战略公司依约进场对锦绣嘉园在建房屋进行了投资续建及对外销售。 2010年10月10日，原告陶扶昭、何娥与被告战略公司设立的钟山锦绣嘉园项目签订《房地产买卖契约》及附件一、附件二、附件三。契约第一条约定房地产基本情况，该附件第一条约定，买方须于2010年10月13日前支付首期房款242374元；剩余房款150000元，采用银行贷款方式支付，买方须在2010年10月17日前将贷款资料备齐并到银行办理贷款手续；第二条约定：买方支付完上述购房款后，买方应于2011年1月10日将建成的房屋交付买方使用，交房标准见附件三；第五条约定：买方委托卖方代办上述物业的国有土地使用证、房产证，在买方交清首期房款并上交有关手续文件后，甲方在50个工作日内为买方代办国有土地使用权证书，办证费用由买方承担。在买方付清首期房款并取得国有土地使用权证书后，卖方在50个工作日内为买方代办房屋所有权证书，办证产生的契税、办证费由买方承担；第六条约定：若由于卖方原因致使买方未能在规定期限取得国有土地使用权证书、房屋所有权证书，则买方有权向卖方收取滞纳金，滞纳金按买方已付款的每日千分之五计付，如逾期30个工作日后由于卖方原因仍未能办好国有土地使用权证书、房屋所有权证书，买方有权单方解除合同，卖方应将买方已付购房款不计利息退还给买方，另按已付房款总金额的百分之三十偿还给买方。……等）。同日，原告陶扶昭、何娥向被告战略公司支付了G54栋房产的首付款242374元，并交付了相关贷款手续材料。被告战略公司则向原告出具了首付款为242374元的收款凭证。原告与被告战略公司签订上述契约及附件时，被告战略公司并未告知原告，其与被告信用社之间存在的相关合同关系，也未告知原告所购房屋的实际来源。在收到原告支付的首付款后，被告战略公司将续建完毕的涉案房屋交付给了原告方，但原告直至2018年8月前一直未对房屋进行装修并入住。2013年，被告战略公司与被告信用社在履行双方签订的《委托协议书》过程中产生纠纷，同时由于锦绣嘉园原业主涉嫌刑事案件等原因，致使被告战略公司一直未能依约为原告办理涉案房屋、土地的权属证书（被告战略公司与信用社另案提起的诉讼现仍在审理当中）。2013年9月，钟山县国土资源局出具给被告信用社的《关于钟山县农村信用合作联社要求出具相关证明的复函》记载：2010年9月至2011年9月期间，我局档案室档案被全部查封；2011年9月至2012年6月期间不涉案档案部分解封。2012年8月之后档案全部解封。在此过程中，被告战略公司也曾向原告解释因锦绣嘉园原业主“涉黑”，无法办理房地产权属证书。2018年8月，原告欲对房屋进行装修时，发现房屋已被法院查封，后经查询又得知房屋已于2014年9月13日被出售给了案外人郑力华。为此，原告以被告战略公司违约导致其无法实现合同目的为由，向该院提起诉讼。办理涉案房产权属证书过程中，被告战略公司主动向原告披露了其受信用社委托出售相关房产的事实。诉讼过程中，经该院释明后，原告明确选择被告信用社作为相对人主张权利，并相应变更了原诉讼请求。 另查明，被告战略公司向原告方出售的位于钟山县城北环路锦绣嘉园G54号房地产已于2005年登记在了胡志甲（男，汉族，1985年1月4日出生，住钟山县老寨**）名下，房屋产权证号为钟房权证钟山镇字第××号。2005年，该房屋（实为在建）因办理贷款问题，由被告信用社向房屋管理部门办理了抵押登记，后于2013年12月19日解除抵押。2014年2月28日，涉案房产通过案外人侯宇华抵押给左仁胜，并办理了抵押登记手续。2014年3月11日，涉案房产又通过案外人范木德抵押给谢丹，并办理了抵押登记手续。2014年5月22日，涉案房产再次通过案外人侯宇华抵押给贺州市亿兆小额贷款有限公司，并办理了抵押登记手续。 一审法院认为，一、关于原告要求解除《房地产买卖契约》及其三个附件的请求是否合法有据的问题。本案中，《房地产买卖契约》及其三个附件是原告与被告战略公司双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的。在履行过程中，原告按约定支付了首付款242374元及交付了办理房屋贷款的相关手续材料后，完成了合同规定的义务。被告战略公司应按约定交付房屋，并按期为原告办理贷款及房地产权属证书。但被告战略公司在交付房屋后，因主客观原因直至房产档案被有关部门全部解封后仍未能为原告办理完毕涉案房产的国有土地使用权证书及房屋所有权证书，致使涉案房产出现了被再次出售及多次进行抵押的情况。由此可见，被告战略公司作为房产出售方及合同义务人，在履行合同过程中未尽到合同义务，致使原告客观上已经无法实现取得涉案房地产所有权的合同目的，构成根本违约，故原告方提出解除双方签订的《房地产买卖契约》及其三个附件并要求返还首付款242374元的请求，有事实和法律依据，予以支持。二、关于原告主张的违约损失的计算问题。根据《房地产买卖契约》附件二第六条的约定，卖方违约，买方即原告可主张滞纳金，滞纳金的计算为从逾期办证之日起30日内，最多为30天。30日之后仍未办理完毕产权证书的，原告可主张解除合同并要求支付已付房款总金额30%的损失。合同约定，滞纳金计算按已付款的每日千分之五支付，即36356.10（242374元×5‰×30天）；解除合同后，卖方还应赔偿原告已付房款总金额30%的损失即为72712.20元，两项损失合计109068.30元。其次，原告主张其支付的款项为定金，与合同附件二的约定及交款凭证记载的原告所支付的款项系首付款的事实不符，故对其主张定金违约金，与事实不符，不予支持。再者，因该院前述已按合同约定支持了原告方相应的滞纳金等违约损失共109068.30元，故对原告再行主张资金占用利息、合同履行后的可得利益损失，因无合同约定，不予支持。三、关于已付房款及违约损失由谁承担返还及赔付的问题。虽然涉案《房地产买卖契约》及其三个附件是被告战略公司以其名义直接与原告签订的，但本案房屋实际是被告信用社委托被告战略公司续建后出售给原告的。签订本案契约时，原告不知道被告战略公司与被告信用社之间存在委托关系。被告战略公司在不能依约为原告办理房地产权属证书后如实向原告披露了其与被告信用社之间的委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，原告知道被告战略公司与被告信用社之间的委托关系后，可以选择被告信用社或者被告战略公司作为相对人主张权利。因此，经该院释明后，原告明确选择被告信用社作为相对人主张权利，请求判决被告信用社向原告返还购房款并赔偿违约损失，符合法律赋予原告的选择权利，予以支持。被告信用社辩称原告未于2010年10月17日付清剩余房款，构成逾期付款的违约行为及在签订契约过程中未尽到对房屋权属状态审慎注意、了解核实义务，契约已于2010年11月16日自动终止，与查明事实不符，不予采信。至于被告信用社以被告战略公司在履行委托合同过程中存在重大过错的抗辩，并不能影响原告依据战略公司的根本违约行为及两被告之间的委托关系而选择相对人主张权利。 综上所述，原告陶扶昭、何娥的诉讼请求部分有理，部分无理。依照有关法律规定，判决：一、解除原告陶扶昭、何娥与被告战略公司于2010年10月10日签订的《房地产买卖契约》及其附件一、附件二、附件三；二、被告信用社于本判决生效之日起十日内向原告陶扶昭、何娥返还购房首付款242374元；三、被告信用社于本判决生效之日起十日内向原告陶扶昭、何娥赔偿违约经济损失共计109068.30元；四、驳回原告陶扶昭、何娥的其他诉讼请求。一审案件受理费8571元(原告已预交)，由被告信用社负担6257元，原告陶扶昭、何娥负担2314元。 本院二审期间，双方当事人未提供新证据。综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本案各方当事人的争议焦点是：1.信用社与战略公司之间是否存在隐名委托合同关系?2.信用社应否向陶扶昭、何娥返还购房款？是否应向陶扶昭、何娥赔偿经济损失? 本院认为，关于争议焦点一。本案中，战略公司与信用社签订《委托协议书》,虽然从名称及形式上看是委托合同，但从实质内容上看双方实为合作开发房地产项目关系。因此，一审认定战略公司与信用社之间为隐名委托合同法律关系不当，本院予以纠正。信用社提出其与战略公司之间的协议是续建（建筑施工）合同关系的上诉意见，理据不足，本院不予采纳。 关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“……合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，陶扶昭、何娥按合同约定支付了首付款242374元并交付了办理房屋贷款的相关手续材料，完成了合同约定的义务。战略公司则应按约定交付房屋，并按期为陶扶昭、何娥办理贷款及房地产权属证书。但战略公司在交付房屋后，因主客观等原因直至房产档案被有关部门全部解封后仍未能为陶扶昭、何娥办理完毕涉案房产的国有土地使用权证书和房屋所有权证书，致使涉案房产出现了被再次出售及多次进行抵押的情况。由此可见，战略公司作为房产出售方和合同义务人，在履行合同过程中未尽到合同义务，致使陶扶昭、何娥客观上已经无法实现取得房地产所有权的合同目的，已构成根本违约。陶扶昭、何娥付款后未能取得房屋而起诉要求解除房屋买卖合同，其直接的经济损失为利息损失或资金占用费，该损失应以已付房款242374元为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，按年利率6%计算，从付款日2010年10月10日起计算至该款还清之日止。《房地产买卖契约》解除后，陶扶昭、何娥虽可主张赔偿包括违约金在内的经济损失，但该违约金应为解除购房合同违约金，而非逾期交房违约金。鉴于陶扶昭、何娥只支付部分购房款，且是要求解除而非继续履行房屋买卖合同，为体现公平原则，本院依据《房地产买卖契约》及附件约定的违约金条款酌情以已付房款242374元为基数按每日0.5‰计算。该解除购房合同违约金的计算时间应当从约定交房之日的次日即2011年1月11日起至陶扶昭、何娥向一审法院提交诉状主张解除合同之日的前一日即2018年9月2日止。经计算，上述利息损失和解除购房合同违约金之和已远远超出一审判决数额109068.3元，被上诉人陶扶昭、何娥未提出上诉，视为服从一审判决，系对其诉讼权利和实体权利的自由处分，且不违反法律规定，本院予以维持。 由于作为销售方的战略公司系与信用社合作出卖涉案房屋，二者对外应共同承担法律责任。鉴于陶扶昭、何娥在诉讼过程中变更诉讼请求，选择只要求信用社作为相对人作出赔偿，故上述购房损失及违约金应由信用社承担，战略公司与信用社之间因本案引发的争议可另行主张解决。因此，信用社提出其不应承担陶扶昭、何娥经济损失的主张，理据不足，本院不予采纳。 综上所述，上诉人信用社的上诉主张，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6572元（信用社已预交），由上诉人钟山县农村信用合作联社负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立峰 审 判 员 吕小莉 审 判 员 黄义奎 二〇一九年六月二十六日 法官助理 蒙晓华 书 记 员 刘晓玲