上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初370号原告：石卫兵，男，1966年11月21日生，汉族，住上海市崇明区。原告：管忠爱，女，1971年1月7日生，汉族，住上海市崇明区。两原告之共同委托诉讼代理人：司孝良，上海亚瀚律师事务所律师。被告：汪丰年，男，1956年5月7日生，汉族，住上海市虹口区。被告：朱美娟，女，1959年4月8日生，汉族，住上海市虹口区。两被告之共同委托诉讼代理人：王恩钦。两被告之共同委托诉讼代理人：施家杰。原告石卫兵、管忠爱诉被告汪丰年、朱美娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告石卫兵、管忠爱及其共同委托诉讼代理人司孝良,被告汪丰年、朱美娟及其共同委托诉讼代理人王恩钦、施家杰到庭参加诉讼。经审理发现本案案情较为复杂，故依法适用普通程序，组成合议庭于2019年4月10日再次公开开庭进行了审理。原告石卫兵及两原告共同委托诉讼代理人司孝良、被告汪丰年，朱美娟及两被告共同委托诉讼代理人王恩钦、施家杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石卫兵、管忠爱向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于1993年7月17日签订的《协议书》有效；2、两被告协助两原告办理上海市崇明区明华一村XXX号XXX室房屋过户登记。事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告亦系夫妻关系。两被告因回上海市区工作，故将购买的上海市崇明区明华一村XXX号XXX室房屋卖于两原告。双方于1993年7月17日签订书面协议，原告向被告支付购房费、补贴费、装修房屋费等共计8,500元。被告拿到上述款项后向原告出具收条一份。被告另将房屋买卖合同、补充协议、购房收据、产证费用和房屋维修基金交付原告。原告于1994年6月9日向上海市长江农场房管所支付产权手续费24.03元。然被告在系争房屋产权证办下后一直未协助原告办理过户登记手续，遂涉讼。原告石卫兵、管忠爱为证明其诉称事实，提交了如下证据：1、《协议书》及收据1份，证明原、被告双方对系争房屋达成买卖合意，且原告已经付款的事实；2、《上海长江实业总公司现住房优惠价房买卖合同补充协议》《现已租住公房优惠出售买卖合同》，证明系争房屋的历史来源；3、收据3份，证明原告为系争房屋支付产权手续费、权证费、维修基金及“现住优惠房”费用等相关费用；4、《房屋所有权证》，证明系争房屋登记在被告汪丰年名下；5、原告委托诉讼代理人对倪某所做的笔录，证明系争房屋交易的过程；6、上海市崇明区东平镇桂林新村居民委员会出具的《情况证明》，证明原告一家长期居住在系争房屋；7、燃气费、电费单据，证明系争房屋的电力、燃气等账户已经登记在原告名下。被告汪丰年、朱美娟辩称，其不同意原告的全部诉讼请求。1993年双方签订《协议书》时被告未征得系争房屋共有产权人同意，《协议书》亦明确约定原告购买系争房屋50%的产权，故该协议是无效的。《协议书》上约定的转让手续与被告无关。系争房屋系租给两原告使用，被告朱美娟跟原告石卫兵的父亲对此达成口头协议，待两被告回崇明，原告将房屋归还被告，被告则归还原告先前支付的8,500元，但未约定租期、租金等事宜。被告汪丰年、朱美娟为证明其辩称事实，向本院提交了《通知》，证明直至1996年9月4日上海长江仪表厂才同意将系争房屋另外的50%产权转给购房人，即该时间节点之前系争房屋为共有产权房。审理中，经原告申请，本院通知证人倪某出庭作证，以证明原、被告之间就系争房屋买卖的过程。两原告对证人证言无异议，两被告则认为证人因为时间长了有很多记不清，其能证言的效力很低。经庭审质证，两被告对两原告提交的证据1、2、3、4、6、7的真实性均无异议，对于证据1，认为《协议书》已经明确载明是将系争房屋的50%的产权出售给原告，且《协议书》上的签名并非本人所签，汪丰年的签名由朱美娟代签，石卫兵的签名系其父亲代签，认同协议第一条中的“205室”系笔误，收条中汪丰年的签字也是朱美娟代签；对于证据2，认为补充协议中亦明确被告在与原告签订协议书时对于系争房屋只有50%的产权，被告汪丰年并未在《现已租住公房优惠出售买卖合同》中乙方处签字；对于证据3，认为收据中所载费用均由被告支付；对于证据6，认为仅能说明两原告居住在系争房屋；对于证据7，两被告对此不知情，缺乏关联性；对于证据5的真实性有异议，认为证人倪某当时是不在场的。两原告对两被告提交的《通知》真实性无异议，但认为被告在1996年9月4日已经取得系争房屋另外50%产权。本院依职权就市郊农场优惠价房屋产权事宜询问长江农场住房改造管理中心黄建飞科长，并至上海市崇明区不动产登记中心调取系争房屋《市郊农场优惠价房屋产权接轨申请书》、房价加维修费用收据，两原告对此无异议，两被告对真实性无异议，但认为工作记录系黄建飞科长的个人观点和解释，收据和申请书亦说明1993年被告只购买系争房屋50%的产权。经开庭审理，本院确认事实如下：原告石卫兵、管忠爱系夫妻关系，被告汪丰年、朱美娟亦系夫妻关系。1993年4月16日，上海市长江农场将被告汪丰年租住的坐落于上海市崇明区长江农场明华一村XXX号XXX室建筑面积为45.10平方米的房屋优惠出售给被告汪丰年。同年7月16日，被告汪丰年与上海长江实业总公司签订《上海长江实业总公司现住房优惠价房买卖合同补充协议》，约定上海长江实业总公司将上述系争房屋以50%产权的形式优惠价出售给被告。因两被告先后离开农场回上海市区就业，1993年7月17日，被告汪丰年与原告石卫兵就系争房屋签订《协议书》。协议约定：甲方(汪丰年、朱美娟)将其新购房屋(50%产权)转让给无房户乙方(石卫兵、管忠爱)，又由于场部的有关规定(如产权转让须等五年以后)等原因，甲方于五年后即1998年7月或8月间到场部有关部门办理有关转售房手续，乙方支付甲方购产费、补贴费(去市区租房费用)、装修房屋费共三项费用8,500元，如五年后乙方没有提出办理转让50%产权，根据有关规定保持五十年产权。同日，原告支付房款8,500元，被告出具收据，并将与上海长江实业总公司签订的《现已租公房优惠出售买卖合同》《现住房优惠价房买卖合同补充协议》及购房票据一并交付原告。两原告入住系争房屋并使用至今。1996年9月4日，两被告收到上海长江仪表厂通知，被告知原购买的优惠价房屋可转为全产权房屋。后两被告填写《市郊农场优惠价房屋产权接轨申请书》，并办理房屋所有权证，登记于被告汪丰年名下。系争房屋产权变取得完全产权。审理中，被告朱美娟表示其提交接轨申请书，取得系争房屋100%产权时，未再支付钱款。本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则，合法的房屋买卖受法律保护。对于两被告以签订《协议书》时其对系争房屋仅拥有50%产权且未经共有产权人上海长江仪表厂同意，认为《协议书》无效之辩称，本院认为，两被告已于1997年取得系争房屋全部产权，并办理房屋所有权证，故其以在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张协议无效，本院不予支持。对于两被告辩称系争房屋系租借给两原告使用，双方之间系房屋租赁关系之辩称，两被告并未提交相关证据证明双方对系争房屋的租赁期限、租金等租赁合同关系必要条款的约定，且两被告自离开长江农场以来从未对系争房屋进行过管理和过问有违常理，本院难以采信。故本案《协议书》合法有效，原、被告双方均应恪守履行，两被告理应按约协助两原告办理系争房屋的产权过户登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告石卫兵、管忠爱与被告汪丰年、朱美娟于1993年7月17日就上海市崇明区长江农场明华一村XXX号XXX室房屋所签订的《协议书》合法有效；二、被告汪丰年、朱美娟于本判决生效之日起十五日内协助原告石卫兵、管忠爱将上海市崇明区长江农场明华一村XXX号XXX室房屋过户至原告石卫兵、管忠爱名下。本案案件受理费50元，由被告汪丰年、朱美娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱浩杰审 判 员  咸利芳人民陪审员  高士生二〇一九年六月二十七日书 记 员  王 宇附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。