重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初84号原告（反诉被告）：项媛媛，女，1980年7月7日出生，汉族，住江苏省盱县。委托诉讼代理人：黄敏，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢昱芸，重庆合纵律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘李，男，1973年8月19日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：罗明果，重庆向前律师事务所律师。第三人：重庆市渝珠物业发展有限公司，住所地重庆市江**渝珠花园**第**，统一社会信用代码91500105622102650F。法定代表人：龚纪全，经理。委托诉讼代理人：张祖伦，男，系该公司员工。原告（反诉被告）项媛媛与被告（反诉原告）刘李、第三人重庆市渝珠物业发展有限公司（以下简称渝珠物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）项媛媛的委托诉讼代理人黄敏、卢昱芸，被告（反诉原告）刘李及其委托诉讼代理人罗明果，第三人渝珠物业公司的委托诉讼代理人张祖伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项媛媛向本院提出诉讼请求：1.判令解除项媛媛与刘李签订的合作租赁协议；2.判令刘李返还项媛媛押金10000元；3.判令刘李赔偿项媛媛房屋装修损失216560.8元及其他损失（菜品调料损失56878.5元，设施设备损失82023.21元，寻租期间经营损失41631.63元），共计397094.14元及资金占用利息（以397094.14元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年10月31日计算至付清之日止）。事实和理由：2017年4月12日，项媛媛与刘李签订合作租赁协议，约定由项媛媛承租位于重庆市江北区邦渝花苑X号X-X房屋经营大相江湖虾品牌，租赁期限为2017年5月1日至2019年11月30日；刘李需保证该场所无任何外部债务纠纷关联到项媛媛，如有债务问题导致项媛媛经营损失，由刘李对项媛媛进行赔偿；双方签订本合同后，若刘李不履行租赁承诺，应承担相应的法律责任，除退还所有押金等费用外，还需赔偿项媛媛的损失。渝珠物业公司作为涉诉房屋的产权人，在该协议上签字，确认刘李向项媛媛转租行为的效力。合同签订后，项媛媛依约向刘李支付押金，同时对涉诉房屋投入大量资金进行装修，经营餐饮店。但在2017年10月30日，渝珠物业公司与刘李在未告知项媛媛任何缘由的前提下，擅自停止能源供应，导致店铺无法正常经营，库存大量生鲜腐烂变质，并将房屋中的部分物品、食材擅自丢弃，给项媛媛造成巨大损失。被告刘李辩称，刘李没有违约行为，解除合同是因为项媛媛擅自乱搭乱建，引起周边居民投诉，且城管部门下发了整改通知，而项媛媛未对此进行整改，故才要求项媛媛撤场；合作租赁协议明确约定若因居民投诉或者其他政策原因导致无法经营的，刘李退还全部押金10000元，2017年10月的水、电等费用4000元已经实际产生，需要扣除上述费用后退还押金；协议第九条约定刘李仅同意项媛媛进行装饰变更，并未同意项媛媛进行装修，涉诉房屋的装修是项媛媛擅自进行的，且违反规划及相应法律规定，属违章建筑，装修损失应当由项媛媛自行承担；项媛媛的装修损失及其他损失是其自身原因造成的，即使有损失，项媛媛负有避免损失扩大的义务，尤其是食材的损失。第三人渝珠物业公司述称，渝珠物业公司并未在合作租赁协议上盖章确认其效力，本案中没有诉讼利益；涉讼房屋是渝珠物业公司租赁给刘李使用的，对项媛媛与刘李之间的合作租赁协议并不知情；我司在接到反映涉讼房屋存在乱搭乱建的情况时知道该情况；其余意见同刘李的答辩意见一致。反诉原告刘李向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2017年4月12日签订的合作租赁协议；2.判令项媛媛向刘李支付2017年10月的水费、电费、燃气费、物业费、垃圾费共计4000元。事实和理由：2017年4月12日，双方签订合作租赁协议，约定刘李将位于重庆市江北区邦渝花苑X号X-X提供给项媛媛使用，在租赁期限内免收房租，2楼厨房免费给项媛媛使用，项媛媛如需租用除2楼厨房外的其他室内区域，按每月每平方米50元计算；刘李每月收取项媛媛水费、电费、燃气费、物业费及垃圾费一次性打包价4000元。刘李将涉诉房屋交付项媛媛后，项媛媛违规对房屋屋顶花园进行乱搭乱建，并引起周边居民投诉，物管部门也多次要求进行整改。反诉被告项媛媛辩称，项媛媛对涉诉房屋不存在违章搭建，因刘李是大相江湖虾其他门店的常客，在签订租赁协议时，刘李清楚店铺的装修情况；在3楼平台装修时，项媛媛多次与刘李进行沟通，并且按照刘李的要求进行整改，搭建情况完全按照刘李的要求进行的，并因此拖延了正式营业时间；在营业时候，刘李当场确认涉诉房屋的装饰装修，并收取剩余押金5000元；后刘李多次到该店铺进行消费，且渝珠物业公司的办公室就在涉诉房屋的2楼，刘李和渝珠物业公司对项媛媛的整个装饰装修是知情并认可的。第三人渝珠物业公司述称，同意刘李的反诉请求，意见同本诉陈述一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：合作租赁协议，房地产权证，营业执照（大相江湖餐饮店），重庆市公安局案（事）接报回执，照片（搭建收银台），微信聊天记录（2019年5月16日、10月10日、10月25日），房屋租赁合同（渝珠物业与刘李）；房地产权证，整改通知书，渝珠物业公司章印，印章刻制、查询、缴销证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：合作租赁协议（加盖渝珠物业公司印章）内容与没有渝珠物业公司盖章的合作租赁协议原件一致，虽显示有渝珠物业公司的盖章（章印内有数字），但该协议本身系复印件，合同另一方当事人刘李并未认可该协议，且渝珠物业公司并非协议载明的当事人，对盖章予以否认并举示了公司原章印（无数字）以及现印章系于协议签订后重新刻制的证明，故对该协议本院不予确认；微信聊天记录（项媛媛与刘李）与其他微信聊天记录的内容能够相互印证，本院予以确认；现场照片打印件（11张）与其他证据相互印证，本院予以确认；微信聊天记录（2017年10月30日）的内容系项媛媛发出的微信，本院予以确认；天天630视频（光盘）系新闻报道，本院予以确认；律师函与渝珠物业公司举示律师函一致，本院予以确认；住宅装饰工程合同、收条、支付小票及微信聊天截图，因该合同载明的施工人负责人韩世强未出庭作证，难以确认该合同及票据与本案涉诉房屋存在关联，对该组证据本院不予确认；销货清单、微信聊天记录、淘宝订单截图、收据、收条、微信交易记录、机打小票，因上述证据的真实性缺乏证据相印证核实，且项媛媛对装饰装修的现值及家具家电价值的评估申请因涉诉房屋出租无法查勘被退回，缺乏证明上述证据中的物品实际用于涉诉房屋的装饰装修及经营的证据，故上述证据本院不予确认；景观平台遭破坏的材料，因项媛媛对该份材料上载明的照片无异议，本院予以确认；限期拆除（回填）违法建筑决定书、重庆市城乡规划信用信息通知书、房屋产权冻结告知书系原件，本院予以确认。本案本院认定如下事实：2017年4月12日，刘李与项媛媛签订合作租赁协议，约定刘李将位于重庆市江北区邦渝花苑X号X-X店面提供给项媛媛使用，使用期限为2017年5月1日至2019年11月30日；刘李承诺合作租赁期限内免收房租，收取项媛媛押金10000元，押金分期支付，第一次支付5000元，合同到期后无息退还；2楼厨房作为配套免费给予项媛媛使用，合同期满，项媛媛如继续使用享有优先续租权，租金按市场合理价格结算；另项媛媛如需租用2楼除厨房外的其他室内区域，按50元/平方米/月计算；刘李每月收取项媛媛水费、电费、燃气费、物业费及垃圾费一次性打包价格4000元，按月支付；如果项媛媛在楼顶户外经营遇到居民投诉以及政府需办理相关手续及证件影响正常经营，由刘李负责协商解决；刘李允许项媛媛夜间因实际需要，临时安排客人至2楼就餐；刘李提供1楼一半门头位置给项媛媛作为广告门头使用，以及电子屏无偿共同使用，项媛媛承租的楼顶外墙面的广告箱位置给予项媛媛使用；刘李需保证该场所无任何外部债务纠纷关联到项媛媛，如有未处理好的债务问题导致项媛媛经营损失，由刘李对项媛媛进行赔偿；刘李需保证取得房屋所有权人同意，无安全隐患；如项媛媛因经营需要办理相关证照等问题，刘李需帮助协调处理；刘李同意项媛媛对所承租的店面区域进行营业用途所需要的装饰变更，费用自付，如有不能破坏及改动或处理的区域和物品，刘李需在项媛媛施工前向项媛媛明确告知；项媛媛保证经营期间，合法经营，经营所涉及的自身经济问题与刘李无关，按时缴纳水电气等营业费用；如因刘李故意隐瞒房屋权属（产权人不同意）或其他会对项媛媛经营造成实际影响的情况，以及双方签订本合同后，刘李不履行租赁承诺，由刘李承担相应的法律责任，退还项媛媛所有押金等费用之外，还需赔偿项媛媛因此带来的所有损失；双方同意如因居民投诉或其他政策等不可抗力原因导致项媛媛无法经营，则刘李全额退还项媛媛押金。同日，项媛媛通过微信向刘李转账5000元。2017年6月10日，项媛媛通过微信向刘李转账5000元。涉诉房屋位于重庆市江北区邦渝花苑X号X-X房屋的2楼厨房和3楼的整个平台，产权人为渝珠物业公司。协议签订后，刘李将涉诉房屋交付项媛媛，项媛媛对涉诉房屋进行装饰装修，在3楼平台修建了简易木屋、厕所、雨棚、传菜电梯等，进行江北区大相江湖餐饮店经营，并于2017年5月23日，取得营业执照。2017年5月，重庆众望物业服务有限公司邦渝花苑管理处向3楼平台使用人发出整改通知书，要求停止施工，于2017年5月5日前拆除违规建筑，恢复原状。2017年，项媛媛、刘李曾对涉诉房屋的停电问题进行了微信沟通，双方未达成一致意见。2017年10月30日，涉诉房屋被断水断电，项媛媛未继续经营。项媛媛委托律师向刘李、渝珠物业公司发送了律师函，认为刘李和渝珠物业公司擅自停止能源供应，给项媛媛造成巨大经济损失，构成了根本违约。项媛媛未支付2017年10月的水费、电费、燃气费、物业费及垃圾费，刘李未退还收取的押金10000元。2018年3月7日，重庆市规划局江北区分局出具限期拆除（回填）违法建筑决定书，载明位于江北区洋河北路邦渝花苑X号X-X顶楼修建的砖混简易结构，属于未进入审批程序的违法建筑，违法建筑面积约为25平方米，责令渝珠物业公司自行拆除（回填）该违法建筑。同日重庆市规划局江北区分局出具重庆市城乡规划信用信息通知书，位于江**洋河北路邦渝花苑**X-X顶楼修建的违法建筑属于应当进行城乡规划信用信息记录的情形，逾期未消除的，该机关将进行城乡规划信用信息登记。2018年3月12日，渝珠物业公司向项媛媛发出通知，载明已将整改通知书、限期拆除（回填）违法建筑决定书、重庆市城乡规划信用信息通知书的复议件一并快递送达，要求项媛媛尽快拆迁楼顶违法建筑，恢复原状，以减轻赔偿责任。庭审中，刘李认为租金免费是为了帮衬涉诉房屋楼下的茶馆生意，故只收取水电费用。项媛媛认为租金免费的原因是租期到期后，就把涉诉房屋的装修免费送给刘李。双方均同意于2017年10月31日解除双方签订的合作租赁协议。在本案审理过程中，项媛媛曾要求对位于重庆市江北区邦渝花苑X号X-X顶楼平台及2楼厨房的内外装饰装修现值和家具家电等物品价值进行司法评估。后因渝珠物业公司重新出租涉诉房屋导致相关标的无法查勘，评估委托被退回本院。本院认为，项媛媛与刘李签订的合作租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因渝珠物业公司并非合作租赁协议的当事人，是否在合作租赁协议上盖章不影响该协议的效力。合作租赁协议虽约定租赁房屋的位置，但双方实际上租赁的是该位置房屋的2楼厨房及3楼平台，在2018年3月7日，3楼平台上的建筑物被认定为违法建筑前，并无证据显示在合作租赁协议签订时该平台已存在违法建筑物，故项媛媛在合作租赁协议签订后在该平台上修建简易木屋、厕所、雨棚等违法建筑，不影响合作租赁协议的效力。当事人协商一致，可以解除合同。现双方均同意于2017年10月31日解除协议，故双方所签订的合作租赁协议已于该日解除。根据协议约定，项媛媛无需支付租金，而仅需每月支付水费、电费、燃气费、物业费、垃圾费共计4000元。现项媛媛尚未支付2017年10月的费用，刘李尚未退还押金10000元，项媛媛要求刘李退还押金的请求及刘李要求项媛媛支付2017年10月费用的请求，均符合合同约定，两项费用进行抵扣后，刘李应向项媛媛返还押金6000元，对于项媛媛超出上述数额的押金返还请求，本院不予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。项媛媛认为刘李擅自停水停电，造成房屋内食材腐烂变质，造成巨大经济损失，要求刘李赔偿397094.14元及资金占用利息，举示了其装修损失和经营损失的票据等证据，但根据双方之间的微信聊天记录、整改通知书等证据，项媛媛在3楼平台修建违法建筑系导致2017年10月30日涉诉房屋被停水停电，双方之间的协议不能继续履行的原因。项媛媛作为承租人和经营者，应知悉在该平台上修建建筑物会被认定为违法建筑的风险，对建筑物被认定为违法建筑而导致涉诉房屋无法继续使用应负有主要过错，刘李或渝珠物业公司是否认可项媛媛的装修方案并不会导致建筑物合法。而刘李作为出租人，明知项媛媛在该平台上进行违法修建，并未举示其已及时予以制止及提前告知涉诉房屋将会停水停电的证据，对涉诉房屋之后无法继续使用及项媛媛的损失的扩大亦负有部分过错。项媛媛修建的建筑物因属违法建筑应被拆除，装饰装修的费用应由其自行承担。关于因停水停电造成的食材物品及经营损失，因双方并未约定租金，综合考虑项媛媛举示的损失证据，刘李实际收取的费用及合同履行情况等因素，对项媛媛主张的损失，本院酌情认定10000元，项媛媛超出该数额部分的损失请求，本院不予主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告项媛媛与被告刘李于2017年4月12日签订的合作租赁协议于2017年10月31日解除；被告刘李在本判决生效之日起五日内退还原告项媛媛押金6000元；被告刘李在本判决生效之日起五日内赔偿原告项媛媛押金10000元；驳回原告项媛媛的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3725元，由原告项媛媛负担3575元，由被告刘李负担150元；反诉受理费减半收取25元，由反诉被告项媛媛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王中申二〇一九年六月二十六日法官助理 郑成帅书 记 员 刘 培