云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终1110号上诉人（原审被告）：昭通市西卡餐饮管理有限公司（统一社会信用代码：91530602MA6KTQCCXP），住所地：云南省昭通市昭阳区金融中心**地块407商铺。法定代表人：王汝鹏，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：陶绍梅，女，1988年11月8日出生，傣族，住云南省昭通市大关县。上诉人昭通市西卡餐饮管理有限公司（以下简称“西卡餐饮公司”）与被上诉人陶绍梅租赁合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院(2019)云0602民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审经审理认定如下事实：2017年8月8日，陶绍梅与昭通市西卡餐饮管理有限公司签订了编号为昭西卡租字第2017080802号的《档口租赁合同》，约定昭通市西卡餐饮管理有限公司将位于昭通市昭阳区金融中心7号地块4楼407铺24档口出租给陶绍梅使用，面积为19㎡，租赁用途为经营餐饮，租赁期限为自2017年8月30日起至2018年11月30日止。其中，自2017年8月30日起至2017年11月30日的3个月期间免租金，2017年11月30日至2018年11月30日的12个月计算租金。同时约定年租金为48600元/年，陶绍梅于合同签订之日向昭通市西卡餐饮管理有限公司一次性支付租金及合同履约保证金，履约保证金为10000元。若双方任何一方单方面终止本合同或者选择提前解除合同的，则违约方应当向守约方支付发生违约时租金标准的六个月租金作为违约金，相关租金已经上缴的水费应由违约方承担。西卡餐饮公司、陶绍梅双方还对租赁档口的移交、退还及收回，租赁档口的维修、装修、装饰、双方的权利义务、合同的中止和解除等做了明确约定。《档口租赁合同》签订当日，陶绍梅向昭通市西卡餐饮管理有限公司交纳了租金48600元、履约保证金10000元。陶绍梅向昭通市西卡餐饮管理有限公司交纳了租金和保证金后，昭通市西卡餐饮管理有限公司将位于昭通市昭阳区金融中心7号地块4楼407铺的24档口交付给陶绍梅使用。陶绍梅经营该档口至2018年1月10日，该档口因昭通市西卡餐饮管理有限公司未向房东支付租金被收回。因陶绍梅、西卡餐饮公司双方就租金、保证金的返还事宜无法达成一致协议，2019年1月4日陶绍梅以租赁合同纠纷为由起诉昭阳区人民法院，请求：1.请求判令昭通西卡餐饮管理有限公司返还陶绍梅租金48600元；2.请求判令昭通西卡餐饮管理有限公司返还陶绍梅履约保证金10000元；3.请求判令昭通西卡餐饮管理有限公司向陶绍梅支付违约金24300元（年租金48600元÷12个月×6个月）；4.本案诉讼费用、保全费用等所有相关费用由昭通西卡餐饮管理有限公司承担。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。陶绍梅与昭通市西卡餐饮管理有限公司之间签订的《档口租赁合同》，双方采用了合同书的形式订立合同，该合同是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，自双方在该合同书上签字或者盖章时成立；且该合同书不存在合同无效的法定情形，所以双方之间签订的《档口租赁合同》已成立并生效，西卡餐饮公司、陶绍梅双方应该按照《档口租赁合同》的约定全面履行合同。现本案争议档口因昭通市西卡餐饮管理有限公司未向房东支付租金而被收回，已无实际履行的可能，昭通市西卡餐饮管理有限公司应当返还陶绍梅相应租金及退还保证金。因此，对于陶绍梅要求昭通市西卡餐饮管理有限公司返还房租及返还陶绍梅履约保证金的诉讼请求原审法院依法予以支持，对于昭通市西卡餐饮管理有限公司不同意返还租金、且要营业满一年才有免租期及不愿意支付违约金的辩论意见原审法院依法不予支持。经查，西卡餐饮公司、陶绍梅双方在《档口租赁合同》中约定租赁期限为2017年8月30日起至2018年11月30日止，其中2017年8月30日起至2017年11月30日的3个月期间免租金，而陶绍梅在交纳了租金48600元、履约保证金10000元后，只经营该档口至2018年1月10日。因此，依据西卡餐饮公司、陶绍梅双方的约定，本案争议档口2017年8月30日起至2017年11月30日期间系免收租金，2017年12月1日至2018年1月10日的租金为：（48600元÷12个月×1个月）+（48600元÷365天×10天）=5381.5元，其余部分：48600元-5381.5元=43218.5元及履约保证金10000元应当由昭通市西卡餐饮管理有限公司返还给陶绍梅。关于陶绍梅要求昭通市西卡餐饮管理有限公司支付违约金24300元（年租金48600元÷12个月×6个月）的诉讼请求。原审法院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，陶绍梅的此部分主张过高，原审法院酌情予以支持其损失43218.5元的25%，即43218.5元×25%=10804.63元。关于陶绍梅要求本案保全费用等所有相关费用由昭通市西卡餐饮管理有限公司承担的诉讼请求。原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案的审理过程中，陶绍梅并未就此部分诉讼请求提交相应的证据材料予以证明，因此对于陶绍梅的此部分诉讼请求，原审法院依法不予支持。关于陶绍梅要求本案诉讼费用由昭通市西卡餐饮管理有限公司承担的诉讼请求。原审法院认为，当事人进行民事诉讼依法应当按照法律规定交纳案件受理费，人民法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定予以收取并确定如何分担。所以，当事人之间如何分担案件受理费，并不属于双方之间存在争议的民事法律关系范畴。因此，对于陶绍梅的此部分诉讼请求，原审法院依法不予支持。关于昭通市西卡餐饮管理有限公司主张西卡餐饮公司、陶绍梅之间是经过协商才终止了《档口租赁合同》、已经做过结算的辩论意见。原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案的审理过程中昭通市西卡餐饮管理有限公司并未就此部分辩论意见提交相应的证据材料予以证明，因此对于昭通市西卡餐饮管理有限公司的此部分辩论意见，原审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，依照第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决：一、解除陶绍梅与昭通市西卡餐饮管理有限公司之间的签订的《档口租赁合同》。二、由昭通市西卡餐饮管理有限公司返还陶绍梅租金43218.5元。三、由昭通市西卡餐饮管理有限公司返还陶绍梅履约保证金10000元。四、由昭通市西卡餐饮管理有限公司支付陶绍梅违约金10804.63元。上述款项于本判决生效之日起15日内一次性履行。五、驳回陶绍梅的其他诉讼请求。案件受理费1873元，减半收取936.5元，由陶绍梅负担213.5元，由昭通市西卡餐饮管理有限公司负担723元。宣判后，西卡餐饮公司对判决不服，向本院提起上诉。西卡餐饮公司上诉认为：1、一审判决认定的部分事实错误，导致适用法律错误、判决错误，上诉人与被上诉人签订的合同约定租赁期限满一年才享有三个月免租期，租期较短又享有免租期对上诉人不公平，即使要退还租金，应按照实际使用房屋天数退还，最多退还34714.28元；2、一审法院判决上诉人承担违约金10804.63元缺乏事实依据，判决错误。上诉人与被上诉人是通过协商一致后，被上诉人一方同意解除合同才终止合同关系的，上诉人提交的微信截图可以证实；同时，违约金约定过高，属于无效协议条款，被上诉人主张的违约金依法不应得到支持。请求法院撤销原判，重新作出公正判决。被上诉人陶绍梅未发表答辩意见。本案二审中，上诉人对一审认定事实未提出实质性异议，本院二审查明的事实与一审一致，对一审认定事实本院予以确认。归纳上诉人的上诉主张，本案争议的焦点是：原判是否恰当？针对本案争议焦点，本院认为：上诉人西卡餐饮公司与被上诉人陶绍梅签订的《档口租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同。被上诉人陶绍梅签订合同后按照约定向西卡餐饮公司支付房租租金、保证金，而西卡餐饮公司在收到被上诉人的房租后，因其未向房东支付租金而导致档口被收回，涉案合同违约方是上诉人，上诉人依法应承担违约责任。上诉人认为被上诉人租赁期限未满一年，不应享有免租期的上诉理由，经审查，本案合同不能全面履行的原因在于上诉人违反合同约定，被上诉人缴纳一年房租租金后按照合同约定应当享有免租期，该上诉人请求，本院不予支持。上诉人认为涉案合同经双方协商一致解除，不应承担违约金的上诉理由，经审查，上诉人一审中提交的微信记录未提及合同解除问题，且根据交易习惯，租赁合同的解除双方应签订书面协议，对期间产生的费用进行结算，上诉人未提供合法、有效的证据证实涉案合同经双方协议一致解除，应承担举证不能的法律责任，该上诉请求，本院不予支持。上诉人认为违约金约定过高，属于无效条款的上诉请求，与本院查明的事实及法律规定不符，且一审法院已经对违约金予以适当调整，该上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400.58元，由上诉人昭通市西卡餐饮管理有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。（本页无正文）审判长  肖荣蓉审判员  杨稳香审判员  王正云二〇一九年六月二十七日法官助理罗丹书记员刘苗苗