贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0222民初3630号原告：贵州九城物业管理有限公司，住所地，贵州省六盘水市盘州市翰林街道半山世家小区，统一社会信用代码91520222067710218A。法定代表人：杨杰，系贵州九城物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：何德忠，贵州忠章律师事务所律师，执业证号15202199910537680。委托诉讼代理人：蒋宇翔，贵州忠章律师事务所实习律师，证号23081905110295。被告：陶岳伍，男，1988年5月11日生，回族，住贵州省盘州市，原告贵州九城物业管理有限公司诉被告陶岳伍物业服务合同纠纷一案，原告贵州九城物业管理有限公司于2019年4月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序于2019年6月13日公开开庭进行审理。原告贵州九城物业管理有限公司特别授权委托诉讼代理人何德忠、蒋宇翔到庭，被告陶岳伍未到庭，本院依法进行缺席审理。案件现已审理终结。原告贵州九城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付原告2016年11月1日至2019年6月30日期间的物业服务费6025.73元、公共能源费320元，合计6345.73元；2.请求依法判决被告支付原告2016年11月11日至2019年4月21日期间的违约金15126.21元，2019年4月22日后的违约金以未交的物业服务费、公共能源费6345.73元为基数按每日千分之五计算直至款项付清之日止；3.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系九城半山世家小区的物业管理企业，被告系该小区的业主，原被告于2015年9月1日签订《九城-半山世家物业管理服务协议》，约定：原告为被告提供物业服务，被告按期缴纳物业费、公共能源费等费用，其中公共能源费为住宅每户缴纳10元，物业服务费为1.8元/月/平方米（计建筑面积），被告在房屋交付后一次性预付半年的物业服务费，之后按季度缴纳，在每季度开始的前十日履行缴纳义务，不按本协议约定的收费标准和实际缴纳相关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起每日按未付款项的千分之五缴纳滞纳金。被告接受原告的物业服务后，自2016年11月起未按照协议约定缴纳物业费。经原告多次催缴后仍不缴纳，被告向盘州市人民法院提起诉讼，后撤诉。被告于2018年7月7日向原告出具承诺书，承诺缴清所欠费用，如不按时缴清则承担相应的法律后果，但承诺书出具后被告未按承诺履行相应义务。被告未按照物业服务协支付2016年11月1日起至今的物业服务费、公共能源费。据此，原告认为，原被告双方签订的物业服务协议系双方真实意思表示，且不违反国家的法律法规禁止性规定，原告按照合同约定履行相应义务后，被告应该缴纳物业费、公共能源费，逾期应按约定支付违约金、律师费。被告陶岳伍未答辩。经审理查明，原告贵州九城物业管理有限公司系盘州市半山世家小区物业服务单位，被告陶岳伍是半山世家小区业主，双方签订《物业服务协议》，约定贵州九城物业管理有限公司受贵州九城房地产开发有限责任公司之委托，双方达成如下协议：原告为被告提供房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，公共绿化服务、环境卫生、安保等服务与管理；收费标准为每月1.8元／平方米，每月收取公共能源费10元，按季缴费分为四个季度缴清，每季度开始的前十日内履行交纳义务，逾期六个月未履行交纳义务的，按照欠费金额加收千分之五违约金，小区业主委员会成立后与物业服务企业签订合法的物业管理服务合同生效之日本协议中止”。合同签订后，原告按照约定为被告提供物业服务，实际按照每月1.6元／平方米收取物业服务费，被告未全面履行支付物业服务费的义务，2016年11月1日起的费用未交付，原告向本院起诉，后撤诉。2018年7月7日被告向原告出具承诺书，承诺在规定期限内缴清此前所欠物业费，若未按时交纳，承担一切法律后果，承担因此产生的律师代理费及诉讼费。承诺书出具后被告未按承诺约定履行支付义务，截止2019年4月21日，被告应缴物业费用为6345.73元（2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业费用），原告为实现债权聘请律师支付代理费6000元。另查明，2017年4月，半山世家小区成立业主委员会，同年9月2日，小区召开业主大会第三次会议，会议决定六盘水久久物业公司被评聘为小区新的物业企业，2017年9月14日，小区业主委员会与六盘水久久物业服务有限责任公司签订《物业管理合同》，约定六盘水久久物业服务有限责任公司为小区新的物业服务企业。2017年12月8日，本院经审理判决撤销2017年9月2日业主大会评聘六盘水久久物业服务有限责任公司为小区新的物业企业的决议，小区业主委员会不服提起上诉，六盘水市中级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。后原告贵州九城物业管理有限公司继续为小区提供物业服务。以上事实有原被告的陈述及以下证据予以证实：住房和城乡建设局出具的证明、半山世家业主委员会出具的证明、（2017）黔0222民初6096号民事判决书、（2018）黔02民终315号民事判决书、半山世家业主委员会与六盘水久久物业服务有限公司签订的《物业管理合同》、物业服务协议、（2018）黔0222民初1696号民事裁定书、委托代理合同、增值税发票。本院认为，本案应解决的问题是：1、原告是不是本案适格诉讼主体。2、被告是否应支付物业服务费。3、原告主张违约金及律师代理费是否应得到支持，如何计算。关于原告是不是适格诉讼主体的问题。本案中，签订合同的双方是原告与被告，合同内容约定了原告的主要义务为提供物业服务，权利为收取物业服务费用，被告的主要义务是支付物业服务费，权利为享受原告提供的服务服务，可以看出合同的权利义务主体是原告、被告，并不是合同外的其他人，由于合同权利义务主体是原被告，故原告基于合同约定提起诉讼，其主体资格是适格的。至于合同首页“受贵州九城房地产开发有限责任公司制委托”，应系表述瑕疵，并不影响合同权利义务主体的认定。关于被告是否应当支付物业服务费用的问题。原告与被告签订的《物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，被告未进行答辩，也未提交证据证实其不按期交纳物业费存在合理事由，故认定原告已经按照约定履行了提供物业服务的义务，被告应当支付物业管理费，被告拒不支付的行为已经构成违约，应承担继续履行的责任，原告请求由被告支付物业费的理由成立，予以支持。关于原告主张违约金及律师代理费是否应得到支持，如何计算的问题。由于被告未按约定支付物业费用，已经构成违约，且逾期时间超过六个月，原告请求支付违约金的理由成立。双方约定按照日千分之五支付违约金，虽然被告未主张违约金过高，但与本案合并审理的同类案件中被告对违约金提出异议，本院结合合同的履行情况酌情进行调减，故基于公平原则及从和谐小区构建的角度出发，本案违约金参照合并审理的同类案件标准计算，即按中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%计算违约金，故被告应支付违约金的计算方式为按照年利率4.75%标准，以每季度应支付物业费用为基数，自约定缴费之日第二日起算，截止2019年4月21日，分段计算得违约金为395元；被告出具承诺书，向原告承诺若其违约，则自愿承担原告因实现债权产生的律师费，现被告已经构成违约，应按约定承担该费用，本案中原告支付律师费6000元，符合行业收费标准，故其请求支付由被告承担律师费6000元的理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陶岳伍于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州九城物业管理有限公司物业服务费用6346元，并支付2019年4月21日前的违约金395元，2019年4月22日至款项付清之日按年利率4.75%计算违约金。二、被告陶岳伍于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州九城物业管理有限公司律师代理费6000元；三、驳回原告贵州九城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243元，由被告陶岳伍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  耿爱敏二〇一九年六月十三日书记员  王 蝶