四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0703民初5981号 原告（反诉被告）：冯姝，女，汉族，生于1989年2月24日，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：文国秀，四川舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐红士，四川舟达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓稳，男，汉族，生于1981年1月20日，住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：吴晓兰，四川睿桥律师事务所律师。 第三人：绵阳大林房地产经纪有限公司，住所地：绵阳市涪城区一环路东段**。 法定代表人：李聪，公司总经理。 委托诉讼代理人：杨涛，该公司员工。 原告冯姝与被告邓稳、第三人绵阳大林房地产经纪有限公司（以下简称大林房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告邓稳提出反诉，该案被转为普通程序进行审理。原告（反诉被告）冯姝及其委托诉讼代理人文国秀，被告（反诉原告）邓稳及其委托诉讼代理人吴晓兰，第三人大林房产公司的委托诉讼代理人杨涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯姝向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告及第三人于2018年2月2日签订的《二手房买卖经纪合同》（编号：0001950）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月2日，原、被告及第三人签订了《二手房买卖经纪合同》，合同约定原告将位绵阳市涪城区跃进路北段78号房屋（建筑面积89.55㎡）转让给被告，总成交价为725000元，被告分三次将全部购房款付清，即第一次付款时间为签订合同当日支付定金30000元，第二次付款时间为银行通知还款当日付款350000元，第三次付款为余款375000元由被告办理公积金贷款，由公积金管理中心一次性直接支付给乙方，如贷款额不足或因自身原因未申请到公积金贷款，则由被告另筹资金在30天内以现金方式一次性支付给乙方。合同签订后，原告按约履行合同的义务，而被告却多次违约。首先是被告未在2018年3月10日前办理还款手续并支付首付款，导致原告未及时还贷信誉受损，其次是未按合同约定在贷款银行还款当日足额支付首付款35万元，仅支付了13万元。合同签订至今近6个月，而被告却因自身原因未申请到公积金贷款，在原告多次催收的情况下，被告仍无法提供替代的贷款方案，未按合同约定在30日内以现金方式支付，亦未按照2018年5月29日双方的口头约定，在6日内提供贷款审批手续证明或支付现金。被告因隐瞒期征信的真实情况，导致最终无法通过公积金贷款、银行商业信用贷款的方式支付购房款，且至今被告也未按合同约定或口头约定以现金方式支付剩余房款。被告的行为已经构成了根本性违约，导致双方签订的《二手房买卖经纪合同》合同目的根本无法实现，合同无法履行。为维护原告的合法权益，特提出前诉请求。 被告邓稳辩称，原告所诉的付款时间与合同约定不符；被告已按合同约定支付购房定金3万元、购房首付款共计35万元（含定金），但原告未按合同约定办理房屋过户手续；原告拒绝配合被告办理房屋过户手续，导致银行贷款程序无法启动，其责任在于原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人大林房产公司辩称，房屋买卖的付款方式是原告与被告自行协商一致，并在合同中进行了约定；2018年5月15日，原、被告及第三人到绵阳市房管局办理房屋过户手续时，被告告知原告及第三人要修改《二手房买卖经纪合同》的内容，想在合同上加上被告妻子名字,但原告不同意。 反诉原告邓稳向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告冯姝继续履行与反诉原告、第三人签订的《二手房买卖经纪合同》；2.判令反诉被告按合同约定配合反诉原告办理房屋过户手续；3.判令反诉被告按照合同约定履行交付房屋及迁户等附随义务；4.判令反诉被告向反诉原告支付违约金3万元；审理中，反诉原告邓稳增加反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告违约金14.5万元，但反诉原告邓稳至今未向本院缴纳增加反诉请求14.5万元的诉讼费。 反诉被告冯姝辩称，购房首付款35万元，是根据合同约定于还款当日由反诉原告代反诉被告直接支付给反诉被告的按揭贷款银行，故反诉原告称当天办理过户手续不是事实；合同约定的过户时间并未填写，双方对过户时间并未约定；反诉原告未按约定的2018年3月10日前支付首付款，直到2018年4月26日才支付首付款，给反诉被告造成了银行逾期还款记录，反诉原告已构成违约；2018年5月15日，反诉原告、反诉被告和第三人到绵阳市房管局办理过户手续时，反诉被告发现反诉原告征信存在问题，可能导致反诉原告无法向绵阳市公积金管理中心或商业银行办理贷款，由于反诉原告隐瞒征信问题，可能造成反诉被告剩余房款无任何保障，故反诉被告暂停了后续过户手续，之后三方进行了多次沟通，反诉被告也给反诉原告足够时间去办理商业贷款或以现金方式支付购房尾款，但反诉原告既未办理贷款也未以现金方式支付尾款，根据合同第4条第2款及补充条款16条规定，违约责任在于反诉原告而非反诉被告；综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 第三人大林房产公司辩称，反诉原告与反诉被告与第三人签订的二手房买卖经纪合同，请求依法裁判是否支持双方的请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下： 2017年11月4日，原告冯姝作为甲方与第三人大林房产公司作为乙方签订《速销委托协议》，约定甲方将其房屋所有权证号为0190489号的房屋委托乙方速销，交易价格为725000元，付款方式按揭或一次性付款，速销委托期限为签订本协议之日至2018年2月5日止，协议七条约定：“速销委托期限内若乙方介绍的买家同意按本协议第2条委托条件进行交易，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金，乙方代甲方收取定金后将其转入甲方的账户，则视为甲方已收取买家的购房定金，甲方完全认可乙方与买方就办理房产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。 2018年2月2日，原告冯姝作为乙方与被告邓稳作为甲方、第三人大林房产公司作为丙方签订了《二手房买卖经纪合同》（编号：0001950），约定乙方将其位于绵阳涪城区跃进路北段78号的房屋（建筑面积89.55㎡，房屋产权证：绵房权证监证字第××号，土地使用证：201323235号）转让给甲方，总成交价为725000元，此房屋有按揭贷款需要甲方首付还款（合计35万元），还款当日支付，签订合同时甲方向乙方支付购房定金3万元，定金在首次支付房款时全部冲抵成购房款，乙方应出具收据，并将该房屋的产权证、土地使用证、购房发票，契税缴纳发票及相关资料原件交由丙方代管。合同第四条约定：“房款的支付办法：（一）、甲方和乙方到房管部门办理过户手续当天，甲方向乙方支付房款350000元（叁拾伍万元整）。（二）、余款375000元（叁拾柒万伍仟元整），付款方式：C、由甲方申请办理公积金贷款，由公积金管理中心一次性直接支付给乙方，若贷款额不足或因自身原因未申请到公积金贷款，则由甲方另筹资金在30天内以现金方式一次性支付给乙方”合同第八条约定：“违约责任：……C、当甲方支付了部分或全部房款且已向房地产交易登记机关办理了产权转移过户登记手续后，若出现违约情况，违约方须承担产权转回已缴纳和应缴纳买卖双方的全部税费及已付房款，并承担守约方的经济损失约定成交价20%的违约金”合同第十六条约定：“补充条款：①甲方首付款为350000元，甲方代为支付乙方银行按揭款；…….③此合同丙方依据大林房产公司与乙方签订的速销委托协议与甲方签订，丙方作乙方委托人签订，乙方负所有相关责任，丙方负责监督与协助，甲方同意并知晓此房产权情况。被告邓稳在合同第一页下方添加手写备注：“2018年2月2日17：00，甲方、乙方、丙方三方约定于新益大厦15楼大林房地产中介完成公司签订合同，但因乙方缺席，故由丙方协商乙方2月10日前完成手续，丙方按委托协议代为签订合同。”由于冯姝有事离开未在该合同复印的粉色一联文本上签字按印，大林房产公司根据《速销委托协议》的约定，在《二手房买卖经纪合同》复印的粉色一联文本上卖方处、经纪方处加盖大林房产公司的印章，被告邓稳在买方处签字按印，故案涉《二手房买卖经纪合同》复印的粉色一联文本由被告邓稳持有。当日，大林房产公司的工作人员李少龙向被告邓稳出具收条，收到被告邓稳支付的3万元定金。之后，大林房产公司的工作人员在《二手房买卖经纪合同》白色一联第二页上方添加手写备注内容：经甲、乙、丙三方达成约定，于3月10日之前到银行办理还款手续，如因乙方未提前递交还款申请，时间自动向后调整，乙方承诺签订本合同之前已递交申请，甲、乙双方约定此银行通知还款时间后，不应超过7个工作日未到现场办理，未到方视为违约方，以及在合同白色一联文本第二页下面第十六条补充条款上添加手写以下内容：④经甲方乙方双方达成一致，过户当日交房，并第四条第三项作废,不预留交房保证金；⑤经甲、乙双方达成一致，如因甲方个人原因导致贷款不能正常放款或从乙方取证当日70个工作日之内不能正常放款至乙方账户，甲方需在3日内以全款方式支付于乙方，否则，视为甲方违约，乙方有权不退还甲方所付房款。大林房产公司的工作人员李少龙出庭作证，称其公司人员在《二手房买卖经纪合同》白色一联文本上添加手写备注内容和第二页下面第十六条补充条款上添加手写的④⑤项内容时，其公司领导打电话将其情况告知了被告邓稳，并告知邓稳付款的时间和金额。原告冯姝在《二手房买卖经纪合同》白色一联文本和复印生成的蓝色一联文本上卖方处签名并按印，大林房产公司在合同的白色一联文本和复印生成的蓝色一联文本的添加手写内容处均加盖公司印章。《二手房买卖经纪合同》白色一联文本由第三人持有，复印生成的蓝色一联文本由原告冯姝持有。 2018年4月17日，原告冯姝向被告邓稳出具《收条》，载明原告冯姝收到被告邓稳购房款16万元（含定金3万元），剩余首付尾款19万元于过户当天付清全部首付款。 2018年5月15日，被告邓稳向原告冯姝转账支付购房首付款19万元。当日，原、被告及第三人到绵阳市房管局办理房屋存量房买卖登记，原告及第三人建议邓稳在办证大厅的征信设备上打印其个人征信记录，但邓稳不愿意打印其个人征信记录，致使原告与被告为此发生矛盾，后邓稳在办证大厅打印了个人征信记录，第三人的工作人员看过邓稳征信记录后，告诉原告邓稳的个人征信记录存在问题，并建议被告加上其妻子名字办理银行按揭贷款事宜，但原告冯姝拒绝在合同上添加被告妻子的名字，并离开绵阳市房管局办证大厅。之后，第三人协调原、被告办理房屋产权过户手续，原告要求被告及第三人提供能够办理贷款的银行，或以现金方式支付剩余购房款，但被告邓稳未提供能够办理银行贷款的证据，也未向原告冯姝支付剩余购房款，致使案涉房屋未能办理过户手续。 原告冯姝向本院提出申请，要求向中国人民银行绵阳市分行调取被告邓稳个人征信记录，本院依法予以调取。经查，被告邓稳于2014年2月、2015年9月存在多笔贷记卡逾期记录。2018年3月、6月、10月，被告邓稳先后四次查询其贷款审批情况。 审理中，被告邓稳提供与四川睿桥律师事务所签订的《民事委托代理合同》，该所委派其律师吴晓兰作为邓稳诉讼代理人参加诉讼。被告邓稳支付律师代理费1万元。 本院认为，根据各方当事人的诉辩理由和举证质证意见，本案争议焦点为：一、关于《二手房买卖经纪合同》的认定问题；二、关于案涉房屋未能办理过户手续的违约责任问题；三、关于本诉原告的诉讼请求是否支持的问题；四、关于反诉原告的反诉请求是否支持的问题。本院结合双方的证据、事实及相关法律规定，分析认定如下： 一、关于《二手房买卖经纪合同》的认定问题。 在本诉中，原告冯姝与被告邓稳、第三人大林房产公司签订了《二手房买卖经纪合同》（编号：0001950），约定冯姝将其位于绵阳市涪城区跃进路北段78号的房屋（建筑面积89.55㎡，房屋产权证：绵房权证监证字第××号，土地使用证：201323235号）转让给邓稳，三方于2018年2月2日签订合同时，原告冯姝因事离开，未能在合同上签字。之后，大林公司的工作人员在《二手房买卖经纪合同》白色一联文本第二页上方添加手写备注内容和第十六条补充条款上添加手写的④⑤项内容，两处添加内容应视为原告和第三人对合同内容的补充。由于大林公司的工作人员在添加上述手写内容时打电话告知了被告邓稳，并告知邓稳付款的时间和金额，说明邓稳是知道原告和第三人添加了合同的补充内容，邓稳对第三人告知的添加内容未提出异议，故《二手房买卖经纪合同》的约定内容，应以合同的白色一联文本和复印生成的蓝色一联文本的内容为准,原、被告应按此合同文本的内容履行各自义务。 二、关于案涉房屋未能办理过户手续的违约责任问题。 根据《二手房买卖经纪合同》的约定，被告邓稳应于2018年3月10日前代原告冯姝偿还银行按揭贷款，但第三人未将被告邓稳代为偿还原告冯姝银行贷款的事情办妥，致使被告邓稳未按合同约定的还款期限还款，原告冯姝也因此产生不想卖房的想法。经第三人协调，三方于2018年5月15日到绵阳市房管局办理房屋过户手续，被告邓稳并于当日支付原告冯姝剩余购房首付款19万元。由于在绵阳市房管局办证手续过程中，原告冯姝与被告邓稳因邓稳的个人征信记录存在问题发生纠纷，第三人建议邓稳加上其妻子名字办理银行按揭贷款，但原告冯姝称不符合合同的约定，拒绝在合同上添加邓稳妻子的名字。原告冯姝向本院提出申请调取邓稳个人征信记录，本院向中国人民银行绵阳市分行调取了邓稳个人征信记录后，经查邓稳于2014年2月、2015年9月存在多笔贷记卡逾期未还款记录，故被告邓稳的个人征信存在问题。之后，原告冯姝要求被告邓稳及第三人提供能够办理银行贷款的证据，或邓稳以现金方式支付剩余购房款的行为，均是原告冯姝行使不安抗辩权的行为，由于被告邓稳未能提供其本人能在银行贷款的相关证据，也未向原告冯姝支付剩余购房款，致使三方签订的《二手房买卖经纪合同》的目的无法实现，案涉房屋无法办理过户手续，其违约责任应由被告邓稳承担。 三、关于本诉原告的诉讼请求是否支持的问题。 因被告邓稳已构成违约，三方签订的《二手房买卖经纪合同》的目的无法实现。现原告冯姝要求解除原、被告及第三人于2018年2月2日签订的《二手房买卖经纪合同》（编号：0001950）的主张，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持，但原告冯姝收取的被告邓稳购房款35万元（含定金3万元），应予以退还。 四、关于反诉原告的反诉请求是否支持的问题。 因反诉原告邓稳已构成违约，案涉房屋无法办理过户手续。反诉原告邓稳要求反诉被告冯姝继续履行《二手房买卖经纪合同》、配合反诉原告办理房屋过户手续、交付房屋及迁户等附随义务、并支付违约金3万元的反诉请求，本院不予支持。由于律师代理费，不是本案必须发生的费用，故对反诉原告邓稳要求反诉被告冯姝支付律师代理费1万元的主张不予支持。审理中，反诉原告邓稳增加反诉请求，要求反诉被告冯姝支付违约金14.5万元的主张，因反诉原告邓稳未向本院缴纳增加反诉请求14.5万元的诉讼费，本院按反诉原告邓稳撤回该项请求处理。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告冯姝与被告邓稳、第三人绵阳大林房地产经纪有限公司于2018年2月2日签订的《二手房买卖经纪合同》（编号：0001950）； 二、原告冯姝在本判决生效后五日内退还被告邓稳的购房款35万元； 三、驳回反诉原告邓稳的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费11050元、反诉受理费11300元，共计22350元，由被告（反诉原告）邓稳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  李 明 人民陪审员  叶英华 人民陪审员  张琼惠 二〇一九年六月二十一日 书 记 员  杨 珊