广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初1252号 原告：万方健，男，1970年1月15日出生，汉族，住河南省太康县。 原告：聂桂芝，女，1968年8月26日出生，汉族，住河南省太康县。 原告：万壮，男，1988年8月25日出生，汉族，住河南省太康县。 原告：万金城，男，1990年9月28日出生，汉族，住河南省太康县。 四原告的共同委托诉讼代理人：钟其云，广西桂铭律师事务所律师。 四原告的共同委托诉讼代理人：黄信超，广西桂铭律师事务所实习律师。 被告：广西荣凯房地产开发有限公司，住所地南宁市江**。 法定代表人：戴金秀，执行董事。 原告万方健、聂桂芝、万壮、万金城与被告广西荣凯房地产开发有限公司(以下简称荣凯公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后,依法适用普通程序于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告万方健、聂桂芝、万壮、万金城及其共同委托诉讼代理人钟其云到庭参加诉讼；被告荣凯公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告万方健、聂桂芝、万壮、万金城向本院提出诉讼请求:1.判令被告退还原告购房款250000元；2.判令被告退还支付资金占用费45000元给原告。资金占用费计算办法（以250000元为基数按从收款之日2016年1月25日起按照中国人民银行同期资金贷款利率分段计算至借款本金还清日止，暂计至2019年1月5日止为45000元）；3.本案诉讼费由被告承担。当庭变更第二项诉讼请求为：判令被告支付资金占用费（资金占用费以250000元为基数，从2016年1月25日起计至还清购房款之日止，按中国人民银行同期资金贷款利率分段计算）。事实和理由：2016年1月25日，原告以其妻子聂桂芝和儿子万金城、万壮的名义与被告签订了三份名为《荣凯•国际合作建房合同》（以下称合作建房合同），其实质为房屋买卖合同。约定原告与被告合作建房的房屋分别为第5栋B单元5B0601、5B0603A、5B0605号房。前述三套房屋单价均为每平方米3400元，三套房屋合同总价款合计1061242元。原告与被告签订三份《合作建房合同》的同时已向被告缴纳上述三套房屋的首期合作建房款共计250000元，被告出具收款收据给原告收执。三份《合作建房合同》第七条均约定：被告应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付原告使用；此外，根据合同第八条约定被告如果未按照本合同规定的期限将合作建房房屋交付原告使用，逾期超过120天后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知到达之日60天内退还全部已付款，并按累计已付款的2%向原告支付违约金。2016年1月25日，原告向被告支付了首期合作建房款250000元，该楼盘的第五栋主体结构建到13层后，一直处于停工状态，两年以来没有动工现象。合同约定2017年6月30日前交房，但是目前的情况被告并不具备符合交房的条件，也没有向原告退还首期合作建房款，其行为已严重侵害了原告的合法权益。为此，原告根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 原告提交的证据如下：1.身份证复印件、企业信用信息公示报告，证明：四原告及被告是适格的诉讼主体；2.户口簿，证明：原告万方健和原告聂桂芝、万壮、万金城之间的身份关系；3.《荣凯.国际合作建房合同》三份，证明：2016年1月25日原告万方健以原告聂桂芝、万壮、万金城的名义与被告签订了三份名为合作建房实质为房屋买卖合同以及双方约定的权利义务内容的事实；4.《荣凯.国际收款收据》，证明：2016年1月25日原告万方健因购买荣凯国际5B0601、5B0603A、5B0605号房而向被告实际支付首付款250000元的事实。 被告荣凯公司未到庭发表答辩意见亦未提交证据。 根据原告的陈述，本案的调查重点归纳为：1.原告与被告签订的合同的效力如何确认？2.原告要求被告返还购房款及支付资金占用费是否有事实和法律依据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告荣凯公司未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证和质证的权利。原告提交的证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，能够互相印证，本院予以采信，作为定案的依据。 本院经审理查明：2016年1月25日，原告聂桂芝、万金城、万壮与被告分别签订《荣凯•国际合作建房合同》各一份（以下称合作建房合同）。分别约定原告聂桂芝、万金城、万壮与被告合作建房的房屋为第5栋B单元0603A、0605、0601号房。三套房屋单价均为每平方米3400元，三套房屋合同总价款合计1061242元。三套房屋使用权期限均为70年，自2015年6月30日起至2085年6月30日止。原告聂桂芝、万金城、万壮与被告签订三份《合作建房合同》的同时已向被告缴纳上述三套房屋的合作建房款共计250000元，被告出具收款收据给原告收执。三份《合作建房合同》第七条均约定：被告应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付原告使用；此外，根据合同第八条约定被告如果未按照本合同规定的期限将房屋交付原告使用，逾期超过120日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款。 本案原告万方健与原告聂桂芝系夫妻关系、原告万金城和原告万壮系原告万方健与原告聂桂芝的两个儿子。在庭审时各原告均承认，上述三套房实际是原告万方健出资购买，本意是其中一套是原告万方健与配偶聂桂芝居住，以其配偶聂桂芝的名义签订合同；另两套房买给两个儿子即原告万金城和原告万壮。 另查明：原告与被告约定合作开发的荣凯·国际项目，该项目坐落在南宁市，项目占地是南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村九队的集体三产用地，被告以联营合作方式与南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村九队合作建房，由被告在地块上建设房屋。 本院认为：各原告为家庭成员，分别以原告聂桂芝、万壮、万金城的名义与被告签订合同，而款项是原告万方健支付，四原告均确认房屋是共同购买的，因此四原告对与被告签订的合同享有共同的权利并承担共同的义务。 原、被告签订的《荣凯·国际合作建房合同》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且合同约定原告取得的是房屋70年的使用权，从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终得到3间房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告荣凯公司签订的三份合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。被告荣凯公司销售农村集体三产建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告荣凯公司签订的三份合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。在签订合同时，原告应当知道与被告签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。原告要求被告从支付房款之日起按银行同期贷款利率支付资金占用费损失有悖原告自身应承担的责任。故本院对原告主张的资金占用费不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西荣凯房地产开发有限公司返还原告万方健、聂桂芝、万壮、万金城合作建房款250000元； 二、驳回原告万方健、聂桂芝、万壮、万金城的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5725元，由原告万方健、聂桂芝、万壮、万金城负担873元，由被告广西荣凯房地产开发有限公司负担4852元;公告费350元,由被告广西荣凯房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  罗卫娟 人民陪审员  罗谊生 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  周 微 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。