黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0624民初1059号原告:李艳红，女，1975年2月21日出生，汉族，住杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：邱红，黑龙江玉朗律师事务所律师。被告：大庆金岳置业有限公司，住所地：黑龙江省大庆市杜尔伯特蒙古族自治县政府西门**。法定代表人：刘剑锋，职务：总经理。委托诉讼代理人：张亚平，女，该公司会计。委托诉讼代理人：于红敏，女，该公司出纳。原告李艳红与被告大庆金岳置业有限公司（以下简称金岳置业有限公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳红及其委托诉讼代理人邱红到庭参加诉讼，被告金岳置业有限公司的法定代表人刘剑锋未到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人张亚平、于红敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同，要求被告退还原告房款552747元，并自2017年11月8日起按照0.49%计算给付利息直至付清为止，同时按照全部房款总额的1%支付违约金直到付清为止。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月4日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方对房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告按照约定已将全部房款552747元交清，但被告却未按照约定日期（房屋交付日期为2018年6月30日）向原告交付房屋，被告的行为已构成违约，原告根据商品房买卖合同中第12条第1款第2项的约定向被告发出了解除商品房买卖合同的通知，被告在收到解除合同通知书后未按照约定向原告返还房款、利息及违约金。故原告起诉至法院，请求法院依法判决。被告金岳置业有限公司辩称,一、被答辩人已经支付全部购房款项，答辩人也已履行了商品房交付义务，涉案《商品房买卖合同》已经履行完毕，被答辩人诉请解除合同无法律依据。二、被答辩人已经与大庆吉禾文化旅游有限公司签订了《委托经营管理合同》，不可撤销地委托吉禾公司代收涉案商品房，与该商品房交付相关的权利义务已经概括转移。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的商品房买卖合同（预售）及收据，欲证明：2018年4月4日原告与被告签订了商品房买卖合同，双方对交房条件、交房日期及逾期交房违约责任进行了约定，原告已按照约定交清了全部房款，但被告却未按照约定日期交付房屋。被告对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议：原告已经交全部购房款，但是我公司已经履行了商品房的交付，等于说涉案房屋交付条件已经全部履行完毕，原告请求解除合同的诉请没有依据。本院认为，该证据能够证明双方买卖合同成立的事实，故对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认。2.原告提交的解除合同通知、录音，欲证明：被告未按照合同约定日期（2018年6月30日）向原告交付房屋，已逾期超过60日，根据商品房买卖合同中第12条第1款第2项约定，原告于2019年3月6日向被告送达了书面解除合同通知，要求解除双方签订的商品房买卖合同。被告对证据的真实性有异议。根据合同法90、91条规定，原告的涉案房屋商品房买卖合同已经履行完毕，原告主张解除合同显然没有法律根据，且原告在2018年6月30日已委托第三方接收房屋，显然原告已经放弃解除合同的权利。本院认为，该证据能够证实原告解除合同的主张。故对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认。3.被告提交的委托经营管理合同、大庆吉禾文化旅游公司出具的情况说明、商品房交付凭证各一份，欲证明：吉禾公司已经按照其与原告签订的约定，代为接收涉案，房屋涉案《商品房买卖合同》已经履行完毕的事实。原告对该组证据均有异议：（1）该份委托经营管理合同是原告与大庆吉禾文化旅游有限公司签订的，根据合同相对性原则，该份合同与本案无关联性；（2）虽然该份合同中第6条第5项原告与大庆吉禾文化旅游有限公司双方针对涉案房屋办理交付手续进行了约定，但是根据原告与被告签订的商品房买卖合同中第9条、第11条第（二）项的约定，原告认为，必须满足商品房买卖合同中约定的交付条件，由于被告在商品房买卖合同中约定的交房日期未能达到交付条件，故该份委托经营管理合同中关于房屋办理交付手续的约定无效。对于情况说明和收房验房表，根据原告与被告签订交付房屋的约定，被告交付房屋应当满足交付条件，大庆吉禾文化旅游有限公司在没有符合交付房屋条件的情况下收房，违反了约定中的条款，故吉禾公司代为原告接收房屋的行为属于无效行为。虽然原告与被告和大庆吉禾文化旅游有限公司分别签订了商品房和委托经营管理合同，但经过仔细查看，这两份合同中公司的法定代表人的名字填写的是刘准，说明这两个公司存在关联性，在原告与被告签订商品房买卖合同的同时，被告公司的工作人员又让原告必须签订委托经营管理合同，其目的就是为了规避商品房买卖合同中的交房条件和交房日期，所以原告认为这份委托经营管理合同无效。被告公司辩称在2018年8月25日通知我交房，又以吉禾公司签订合同中第六条第五项的约定抗辩，被告公司的说法相互矛盾。本院对委托经营管理合同的真实性予以确认；情况说明和业主收房验房表均系大庆吉禾文化旅游有限公司单方出具，不能充分证明原告实际收房的事实，本院对这两份证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月8日至2018年4月8日，原告李艳红为购买被告金岳置业有限公司开发的杜尔伯特城市配送中心商服，先后分四次向被告金岳置业有限公司交付购房款共计552747元。原告李艳红与被告金岳置业有限公司于2018年4月4日签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定原告购买被告位于杜尔伯特城市配送中心--3#1-2层商服02号房，预测建筑面积98.74平方米，单价每平方米5598元，总价款为552747元。合同约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。交付时间为2018年6月30日前；逾期交付责任：1.逾期在60日之内，自约定的交付届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之一的违约金。2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.49%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告将全部房款付清。原、被告签订上述合同的同时，原告（甲方）又与大庆吉禾文化旅游有限公司（乙方）签订了杜尔伯特城市综合配送中心委托经营管理合同，甲方同意将在被告购买的房屋委托乙方经营管理，委托经营期限自2018年5月31日起至2021年5月31日止。合同还约定，在《商品房买卖合同》约定的交付日期，由被告配合原告向乙方交付房屋，并办理交付手续。若原告未在商品房买卖合同约定的交付日期办理交付手续，则视为原告同意乙方代表原告办理交付手续。2019年3月6日，原告向被告发出了书面解除合同通知，要求解除双方签订的商品房买卖合同。双方协商不成，原告遂起诉至法院，提出如诉称所述之请求。经查，被告预售房屋办理了国有建设用地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证。2018年12月12日，杜尔伯特蒙古族自治县住房和城乡建设局为被告颁发了建设工程竣工验收备案证书，该证书记载开工日期为2017年9月6日，竣工日期为2018年6月30日。本院认为，原告李艳红与被告金岳置业公司签订的商品房买卖合同（预售）系商品房预售合同，由此产生的纠纷系商品房预售合同纠纷，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。被告系在取得商品房预售许可证后进行的买卖行为，故原、被告双方签订的商品房买卖合同（预售）合法有效，双方当事人均应按合同的约定严格履行各自的义务。本案的争议焦点：原告是否有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。原告按约定向被告支付了购房款，被告应按约定于2018年6月30日前向原告交付符合交付条件的商品房。合同约定，被告交付房屋条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及该商品房已取得房屋测绘报告。依据《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条规定，建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。根据该条例规定，取得该证书的时间为2018年12月12日，故该日期之后被告满足了交付房屋的第一个条件。被告提供的房屋测绘技术报告书不是竣工后房屋的测绘报告，不能证明该房屋已取得合同约定的房屋测绘报告。故被告尚未达成合同约定的交付房屋条件。被告提出案涉房屋已由原告委托的大庆吉禾文化旅游有限公司于2018年6月30日接收房屋，原告无权主张违约。本院认为，原告与大庆吉禾文化旅游有限公司签订的合同中约定，被告配合原告向大庆吉禾文化旅游有限公司交付房屋，并办理交付手续。这说明被告只是配合原告将房屋交付给第三方大庆吉禾文化旅游有限公司，而不是根据自己的意愿将房屋交付给第三方大庆吉禾文化旅游有限公司。原、被告应在达成合意的情况下，才能由第三人履行交付手续。综上，被告未按合同约定的时间交付符合条件的房屋，其行为构成违约。现原告要求被告按合同第12条第1款第2项的约定解除双方签订的商品房买卖合同，要求被告退还购房款并给付利息的请求，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告李艳红与被告金岳置业有限公司于2018年4月4日签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号为：PS201804040001715）。二、被告金岳置业有限公司应于本判决生效之日起15日内退还原告李艳红已付购房款552747元，并自2017年11月8日起，以552747为基数，按照0.49%（不低于中国人民银行同期贷款基准利率）【详见合同第12条第1款第2项】计算给付利息直至全部给付时止。三、被告金岳置业有限公司于本判决生效之日起15日内，按照购房款总额552747元的1%支付给原告李艳红逾期交房违约金5527.47元。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4664元，由大庆金岳置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  白玫二〇一九年六月二十四日书记员  田欣附相关法律条文：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。3.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。4.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。5.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。7.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。8.《中华人民共和国民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。