江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣民再51号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：蔡天禄，男，1960年5月12日出生，汉族，现住江西省南昌市。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：中国银行股份有限公司景德镇市分行。住所地：江西省景德镇市瓷都大道**。负责人：张红兵，该行负责人。委托诉讼代理人：罗之煌，江西京天律师事务所律师。原审第三人：陈锦华，女，1971年12月22日出生，汉族，住江西省。再审申请人蔡天禄因与被申请人中国银行股份有限公司景德镇市分行（以下简称中国银行景德镇分行）、原审第三人陈锦华房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省景德镇市中级人民法院（2018）赣02民终146号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年11月7日作出（2018）赣民申1039号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人蔡天禄，被申请人中国银行景德镇分行的委托诉讼代理人罗之煌到庭参加诉讼。一审第三人陈锦华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡天禄再审称，1、（2018）赣02民终146号民事判决未开庭审理，违反法律规定。本案双方当事人都提出上诉，在事实认定及法律适用方面均存在争议，不属于司法解释规定的可以不开庭审理的案件，是必须开庭审理的情形。２、二审判决超出被申请人一审诉请。３、有新的证据足以推翻原二审判决。4、二审认定一审判决由第三人陈锦华返还50万元判超所请，改判“撤销一审判决第三项”错误。５、二审判决认定的事实不属实，被申请人多次违约，应承担违约责任。（１）租赁房屋大面积漏水、渗水、管道堵塞，严重影响租赁房屋的招商及使用；（2）未按约定向蔡天提供房屋租赁十年的登记备案证，造成无法对外招商；（3）未办理交接手续，未经过消防验收、备案，不具备商业经营、对外出租的条件；（4）未承担修缮义务。6、再审申请人实际使用面积72.6平方米，只占全部租赁面积不到七分之一，而判决按五分之一支付租金不当，对没有装修、也没有使用，且不具备出租条件的4/５租赁房屋承担50%租金，判决错误。综上，请求撤销原一、二审判决。要求再审改判：1、解除房屋租赁合同；2、中国银行景德镇分行向蔡天禄支付违约金50万元；3、判令中国银行景德镇分行退回租金及赔偿损失共计95.2万元，并承担房屋装修损失20万元；4．本案一、二审费用全部由中国银行景德镇分行承担。中国银行景德镇分行答辩称，1、二审法院的审理程序合法。2、蔡天禄称二审判决超出一审诉请，被申请人提出租金是算到2016年6月30日，蔡天禄欠两年半多的租金未交计114万余元，二审判决并未超出一审诉请。3、对蔡天禄反诉的要求，其对房屋的使用已经发生，不存在退回租金及赔偿损失的问题。4、关于房屋漏水的问题，如何产生的情况不明，应由谁解决有争议。蔡天禄本当自行维修后也能正常使用，但蔡未自行维修亦有责任。5、关于房屋租赁手续、备案和消防验收的问题，房屋是银行营业十多年的一个单元，产权证已经在十多年前办理完毕，申请人后面重新装修如需办理相关手续应由蔡天禄主动报请，中国银行景德镇分行协助办理而已。在蔡天禄经营期间并没有因为没有办理备案登记表等原因导致无法营业。6、关于中国银行景德镇分行没有回复蔡天禄请求函或报告的问题，中国银行景德镇分行在沟通过程中通过口头方式予以答复，蔡天禄在函件中没有因为有关问题而提出过解除房屋租赁合同，蔡天禄故应按约履行。中国银行景德镇分行向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、要求蔡天禄计算结清所拖欠原告房租114.55万元（暂算至2016年6月30日止，应算至被告搬出该房屋之日止）及延迟交付租金滞纳金9万余元；3、本案诉讼费用由蔡天禄承担。蔡天禄向一审法院提出反诉请求：1、解除房屋租赁合同；2、反诉被告中国银行景德镇分行支付违约金50万元；3、反诉被告退回租金及赔偿损失共计95.2万元，并承担房屋装修损失20万元；4、本案反诉费由反诉被告承担。原审第三人陈锦华未参加诉讼。一审法院认定事实：2012年12月19日，中国银行景德镇分行与陈锦华签订位于景德镇市马鞍山路26号松涛公寓3-5号房屋的租赁合同。2013年4月22日，陈锦华向中国银行景德镇分行出具《关于租赁房产变更承租人的承诺》，内容为：“中国银行股份有限公司景德镇市分行：本人（陈锦华）于2012年12月19日与贵行签订的房屋租赁合同，承租景德镇市马鞍山路26号松涛公寓3-5号，因本人合作伙伴金冠实业蔡天禄先生（身份证号：）要求，以他名义承租此房产。为此，请求贵行以蔡天禄重新签署合同，合同权利和义务不发生变化。如因此产生的有关责任和纠纷，本人承担一切责任。特此承诺。陈锦华，2013年4月22日。”后中国银行景德镇分行与蔡天禄就上述房屋签订了《房屋租赁合同》，签订日期仍为2012年12月19日。合同约定：房屋间数及面积：一层建筑面积233平方、二层建筑面积311平方。租期共壹拾年。自2012年12月19日至2022年12月19日。租金：第一年至第三年45.2万元；第四年至第七年46万元；第八年47万元；第九年48万元；第十年51万元；第一年租金的支付时间为合同签订后10日内一次性支付；以后年租金在相应周期开始前10日内支付。如乙方（蔡天禄）不能按时支付租金，甲方有权立即终止本合同。房屋交付与租赁登记：甲方（中国银行景德镇分行）在本合同签订后10日内向乙方交付房屋。租赁期间从乙方实际接收房屋之日起计算。甲乙双方在交接房屋之日起10日内到当地房地产管理部门办理租赁登记。甲方保证乙方获得房地产管理部门颁发的房屋租赁证。合同还对其他事项进行了约定。2013年5月8日，蔡天禄向中国银行景德镇分行出具《店面装修所涉问题申请报告》，报告对排污管道阻塞及店铺存在多根立柱影响店铺使用问题进行说明。2013年12月17日蔡天禄向中国银行景德镇分行发出《关于尽快落实合同履行问题的报告》，报告对未办理房屋交付手续、房屋装修使用三分之一、房屋租赁登记备案有效期问题、房屋下水道破裂堵塞、租金起算等问题进行说明，并希望中国银行景德镇分行对上述问题进行处理。2013年12月18日蔡天禄再向中国银行景德镇分行发出《关于尽快明确有关合同履行事宜的几点意见》，该意见就《关于尽快落实合同履行问题的报告》中的问题再次进行函告。2014年12月13日蔡天禄向中国银行景德镇分行发函一份，该函对2012年12月19日至2014年12月19日租金交纳情况进行说明，并对2014年12月19日至2015年12月18日租金交纳方式向中国银行景德镇分行进行征询。2015年7月29日蔡天禄向中国银行景德镇分行发《关于要求按履行的相关事项的函》，该函就房屋租赁登记备案、未按约定交付合格出租房屋问题进行陈述，希望中国银行景德镇分行给予明确答复，使双方决定是否解除合同或者采取相应法律措施。2016年6月25日蔡天禄向中国银行景德镇分行发出《2016年6月16日双方就磋商的函》--关于退回不符合使用条件房屋解决方案。另查明，2013年4月22日，陈锦华向中国银行景德镇分行出具“第一年租金已由本人代蔡总支付中国银行”字条。蔡天禄共向陈锦华支付人民币95.2万元。位于景德镇市马鞍山路**松涛公寓**房屋系中国银行景德镇分行所有。该租赁房屋办理了从2013年4月25日至2014年4月24日期间法人房屋租赁登记备案。经查看租赁现场，蔡天禄实际使用景德镇市马鞍山路26号松涛公寓3-5号房屋一楼靠东面第二间店面一间和第一间自动柜员机后的房屋半间（以店铺前和店铺的立柱间隔作划分），靠西边的两间店铺及二层未装修使用，空置。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方在自愿的基础上达成的，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同生效后，就履行有关事项约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方为房屋租赁合同有关履行产生争执，不能补充协商达成一致意见，中国银行景德镇分行与蔡天禄均诉请解除租赁合同，故对于解除租赁合同的诉请，法院予以支持。蔡天禄在本判决生效后十五日内搬离景德镇市马鞍山路26号松涛公寓3-5号租赁房屋。关于双方签订的租赁合同中租金起算时间问题。本案中双方签订《房屋租赁合同》中的租期开始时间与签订日期都是2012年12月19日，但蔡天禄称其实际签订租赁合同日期为2013年4月22日，中国银行景德镇分行对该日期予以认可，法院予以采信。另外，双方对租赁合同上租期开始时间与实际租期开始时间不同产生的租金计算问题未进行约定。故蔡天禄应从实际签订租赁合同时间，即2013年4月22日开始支付租金。关于房屋交接问题。鉴于蔡天禄从陈锦华处接受租赁房屋的钥匙，并进行部分店铺的装修与使用，故应认定蔡天禄已经对租赁房屋进行交接。关于中国银行景德镇分行诉请的房屋租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蔡天禄应该按照合同约定向中国银行景德镇分行支付租金。但蔡天禄提出其交付95.2万元租金及中国银行景德镇分行存在违约的情况。首先，对于蔡天禄已经交付95.2万元租金给中国银行景德镇分行的辩解，因中国银行景德镇分行只认可陈锦华代交的第一年租金，对于其他租金不认可，且蔡天禄未提交其与中国银行景德镇分行交纳租金的约定，故对于蔡天禄关于交付95.2万元租金的辩解，法院不予支持，蔡天禄交付给中国银行景德镇分行租金应认定为租金45.2万元，蔡天禄支付给的剩余50万元，应返还给蔡天禄。其次，对于蔡天禄在2013年5月8日至2016年6月25日期间向中国银行景德镇分行发出的六份关于租赁房屋情况的函，称违约的问题。法院认为，蔡天禄在签订房屋租赁合同并接受租赁房屋半个月后，向中国银行景德镇分行发出六份房屋存在排污管堵塞及征询房屋装修建议、办理十年租赁登记备案、解除租赁合同意见等问题的函件，中国银行景德镇分行对于蔡天禄的上述问题均都未予答复。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”《房屋租赁合同》第七条乙方权利第2项规定：“对出租房屋进行改造装修，以使房屋适合营业用房需要。乙方对出租用房重大的改造应征得甲方同意。”中国银行景德镇分行未给予蔡天禄明确的答复意见及办理相关租赁登记备案，导致蔡天禄无法全部装修使用租赁房屋，中国银行景德镇分行对租赁房屋长时间空置的扩大损失应承担责任。综合蔡天禄租赁房屋实际使用及空置房屋情况，蔡天禄年租金参照租赁市场情况，法院酌定按合同约定租金45.2万元的1/5计算，即人民币7533元/月，从2013年4月22日至蔡天禄搬离租赁房屋之日止。中国银行景德镇分行诉请的滞纳金9万元不予支持。因蔡天禄已经支付45.2万元租金，扣除蔡天禄应交纳租金，中国银行景德镇分行应在蔡天禄搬离租赁房屋后，将多交纳租金返还给蔡天禄。对于蔡天禄提出的违约金50万元。鉴于蔡天禄未举证证明中国银行景德镇分行违约造成的具体的损失金额，故对于该50万元违约金，法院不予支持。蔡天禄诉请的退回租金、赔偿损失95.2万元及承担房屋装修损失20万元，因蔡天禄已经实际承租并装修使用部分租赁房屋，其要求中国银行景德镇分行退回已实际使用部分租赁房屋的租金、赔偿损失及承担房屋装修损失没有依据，法院不予支持。一审法院判决：1、解除原告中国银行景德镇分行、被告蔡天禄于2012年12月19日签订的景德镇市马鞍山路26号松涛公寓3-5号房屋租赁合同；2、被告蔡天禄按月租金人民币7533元向中国银行景德镇分行支付从2013年4月22日至被告蔡天禄搬离租赁房屋之日止租金（已支付人民币45.2万元租金），中国银行景德镇分行在被告蔡天禄搬离租赁房屋后三日内将多交纳的租金返还给被告蔡天禄；3、第三人陈锦华在该判决生效后五日内向被告蔡天禄返还房屋租金人民币50万元；4、驳回原告中国银行景德镇分行的其他诉讼请求；5、驳回反诉原告蔡天禄的其他诉讼请求。案件受理费15920元，由原告中国银行景德镇分行负担7960元、被告蔡天禄负担7960元。反诉费9825元，由反诉原告蔡天禄负担5425元，第三人陈锦华负担4400元。中国银行景德镇分行上诉请求：撤销一审判决第二条，要求判决蔡天禄依法履行其合同义务，向本公司支付拖欠房租114.55万元（暂算至2016年6月30日，应算至蔡天禄搬出该租赁房屋之日止）。蔡天禄上诉请求：1、改判一审判决第二项为：蔡天禄按照实际使用租赁房屋面积72.6平方米支付租金，即按照合同约定租金1/7计算，每月支付租金5380元，从2013年4月22日至蔡天禄搬离租赁房屋之日止，中国银行景德镇分行在蔡天禄搬离租赁房屋后三日内将多交纳的租金返还给蔡天禄；2、撤销原审判决第三项，改判中国银行景德镇分行在本判决生效后五日内向蔡天禄返还房屋租金人民币50万元；3、撤销原审判决第五项，改判中国银行景德镇分行向蔡天禄支付违约金50万元；4、本案一审及二审案件受理费由中国银行景德镇分行承担。二审查明，１、双方合同约定，办理租赁备案等手续费用双方各承担50%；2、中国银行景德镇分行提出合同未办理备案登记的原因系承租人未交费，蔡天禄接手房屋后未向出租人支付任何费用，消防许可应当根据出租人经营的行业进行申报，承租人也未进行申报，蔡天禄不交纳租金的原因系经营困难造成的资金不足，该情况蔡天禄向出租人发送的函件内容中自己也是认可的。蔡天禄未将房屋钥匙交还出租人，出租人无法收回房屋另行租赁，蔡天禄应当按照合同约定交纳全部租金。蔡天禄主张出租方存在不履行维修、备案、办理消防许可等义务，存在违约在先，应当承担责任；3、中国银行景德镇分行主张房屋漏水系承租人在装修过程中造成的，未提供证据予以证明；4、租赁房屋二楼空置、一层也未全部装修使用，原审勘查现场认定房屋使用率为1/5。2018年5月28日，二审时办案人员组织双方现场勘查，经测量扣除中国银行使用自动取款机使用部分，与原审勘查结果基本一致；5、蔡天禄提出双方在协商过程中出租人中国银行景德镇分行同意给予半年装修期限，中国银行景德镇分行对蔡天禄2014年12月13日《函》关于给予半年装修期的内容不持异议。二审查明的其他事实与一审基本一致。二审法院认为，2012年12月19日，中国银行景德镇分行与第三人陈锦华签订位于景德镇市马鞍山路26号松涛公寓3-5号房屋的租赁合同。2013年4月22日，经双方协商一致变更承租人，陈锦华将合同权利义务概括转让给蔡天禄。中国银行景德镇分行与蔡天禄重新签订一份《房屋租赁合同》，租赁房屋面积、期限、租金、维修等合同权利义务均与原合同一致。双方签订的该《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予认定。中国银行景德镇分行与陈锦华签订合同后，向陈锦华交付了房屋钥匙，陈锦华也已按照约定交纳了第一年租金45.2万元，双方租赁合同已经开始履行。蔡天禄从陈锦华处拿到钥匙，接手租赁房屋后，应当继续履行合同。2013年5月起，蔡天禄多次向出租人中国银行景德镇分行提出，房屋存在排污管道堵塞、漏水需要维修及房屋租赁未备案登记、消防许可未办理等问题。中国银行景德镇分行认为该房屋不存在质量问题，承租人在装修过程中造成的房屋漏水等问题，应当自行解决，未履行维修义务，租赁备案仅办理了一年，双方因房屋使用、维修及办理租赁备案等一系列履行合同问题发生纠纷。经审查，根据《中华人民共和国合同法》的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务……承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，出租人中国银行景德镇分行未提供证据证明房屋漏水、排污管道破裂系承租人装修造成，其未履行房屋维修义务，也未就办理备案登记及消防许可等问题与出租人进行有效协商，不能全面履行合同造成的损失，出租人存在一定过错，应当减少租金或延长租期。承租人在明确知道出租人不履行维修义务的情况下，既不提出解除合同返还租赁房屋，也不自行维修，造成未使用房屋租金的损失扩大，应当承担相应责任。租赁房屋二楼空置、一层也未全部装修使用，原审勘查现场认定房屋使用率为1/5。2018年5月28日，办案人员组织双方现场勘查，经测量与原审勘查结果基本一致。蔡天禄没有提供证据证明因未办理租赁备案及消防许可实际影响经营的情形及受到的具体损失，不属于根本性违约，蔡天禄提出反诉请求中国银行景德镇分行支付违约金50万元，退回租金及赔偿损失共计95.2万元，并承担房屋装修损失20万元，没有事实和法律依据，该院不予支持。蔡天禄提出双方在协商过程中中国银行景德镇分行同意给予半年装修期限，中国银行景德镇分行对蔡天禄2014年12月13日《函》中关于减少半年租金的内容不持异议，应当视为出租人对给予半年装修期限的认可，适当给予装修期限符合租赁合同的交易习惯，该院予以支持。蔡天禄交纳租金的时间应当从2013年5月19日开始计算。2016年6月蔡天禄提出解除合同，中国银行景德镇分行起诉请求租金计算至2016年6月30日止，应当认定双方一致同意解除合同，应当予以确认。综合上述案件情况，该院依法确定蔡天禄按照实际占用房屋面积向中国银行景德镇分行计算应当交纳的租金，从2013年5月19日计算至承租人蔡天禄搬离租赁房屋之日止，按7533元/月交纳租金。已经支付的45.2万元，应当予以扣除。对造成的其他租金损失，根据双方过错程度，按照公平原则，依法确定双方各承担50%，从2013年5月19日至2016年6月蔡天禄提出解除合同时的租金损失，计算金额为108.8万元【（45.2万/年＊2.5年＋46万/年＊0.5年）＊4/5=108.8】，由蔡天禄承担54.4万元。中国银行景德镇分行与陈锦华签订合同后，陈锦华按照合同支付了第一年租金45.2万元。蔡天禄称通过银行转账向陈锦华支付95.2万元，扣除陈锦华已经支付的45.2万元租金，其余50万元蔡天禄称系其向中国银行景德镇分行交纳的租金，应当由中国银行景德镇分行直接向陈锦华收取该部分租金。因蔡天禄支付给陈锦华的50万元，是租金还是其他费用？系蔡天禄与陈锦华因合同权利义务概括转移关系产生的内部问题，蔡天禄可另案主张。在本案中，蔡天禄诉讼请求并未主张陈锦华向其返还房屋租金50万元，原审判决第三项：“第三人陈锦华在本判决生效后五日内向被告蔡天禄返还房屋租金人民币50万元。”判超所请，违反法定程序，该院予以纠正。综上，二审法院认为，中国银行景德镇分行的上诉请求部分成立。二审法院判决：一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2016）赣0203民初709号民事判决；二、确认中国银行景德镇分行与蔡天禄房屋租赁合同2016年6月30日解除，蔡天禄在本判决生效之日其30日内搬离租赁房屋；三、蔡天禄在本判决书生效后十日内向中国银行景德镇分行按7533元／月支付租金（从2013年5月19日起支付至搬离租赁房屋之日止，扣除已经支付45.2万元）；四、蔡天禄在本判决书生效后十日内向中国银行景德镇分行支付租金损失54.4万元；五、驳回中国银行景德镇分行的其他诉讼请求；六、驳回蔡天禄的其他反诉请求。一、二审案件受理费41665元，由上诉人中国银行景德镇分行负担20833元，被上诉人蔡天禄负担20832元。蔡天禄申请再审时提出有新的证据足以推翻原二审判决，但事实上蔡天禄并未提交新的证据。再审庭审时双方均明确表示没有新的证据出示。本院再审对二审判决认定事实予以确认。本院认为，根据蔡天禄的再审请求和中国银行景德镇分行的相关意见，本案的争议焦点可以归纳为：1、租赁合同应否解除；2、二审判决责任划分是否公平合理；3、蔡天禄应当承担的租金数额如何计算；4、蔡天禄的反诉请求能否得到支持；5、二审判决撤销一审判决第三项是否错误。本院分别评析如下：一、关于租赁合同解除的问题。2012年12月19日，中国银行景德镇分行与第三人陈锦华签订位于景德镇市马鞍山路26号松涛公寓3-5号房屋的租赁合同，2013年4月22日，经双方协商一致变更承租人，陈锦华将合同权利义务转让给蔡天禄。中国银行景德镇分行与蔡天禄重新签订一份《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。租赁合同在履行中发生纠纷，蔡天禄2016年6月提出解除房屋租赁合同，中国银行景德镇分行起诉请求租金计算至2016年6月30日止。因双方一致同意解除合同，故一、二审判决确认合同解除正当、合理。二、关于二审判决责任划分是否公平、合理的问题。中国银行景德镇分行与陈锦华签订合同后，向陈锦华交付了房屋钥匙，陈锦华也已按照约定交纳了第一年租金45.2万元。蔡天禄从陈锦华处拿到钥匙，接手租赁房屋后，应当继续履行合同。因出租房屋存在排污管道堵塞、漏水需要维修及房屋租赁未备案登记、消防许可未办理等问题，从2013年5月起，蔡天禄先后六次致函出租人或向出租人书面报告，要求解决有关问题，但中国银行景德镇分行没有证据证明进行了回应或采取了措施。一审判决确认出租人中国银行景德镇分行应承担违约责任，蔡天禄没有违约。因蔡天禄对造成的损失未提供证据证明，故对蔡天禄要求赔偿50万元损失的反诉请求不予支持。而二审判决认为出租人存在一定过错，应当减少租金或延长租期。承租人既不提出解除合同返还租赁房屋，也不自行维修，造成未使用房屋租金的损失扩大，应当承担相应责任。综观诉、辩双方履行合同的过错情况，本院经再审审查认为原一、二审判决有关责任划分均有不当。出租人中国银行景德镇分行对本案所涉及的房屋租赁合同没有得到全部、正当履行应承担主要责任，承租人蔡天禄应承担次要责任。理由如下：（1）《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。中国银行景德镇分行出租房屋存在排污管道堵塞、漏水，房屋租赁未办理备案登记手续，未办理消防许可证，使承租人无法正常规划，经营、使用所租房屋，是造成本案租赁合同无法全部、正当履行的重要原因；（2）《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。出租房屋存在排污管道堵塞、漏水等问题中国银行景德镇分行本应进行维修，在蔡天禄多次致函、报告的情况下，中国银行景德镇分行均不协商处理，对承租人使用所租房屋造成不便，并产生了损害后果，故应承担主要责任。（3）《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。在中国银行景德镇分行对有关问题不予解决的情况下，蔡天禄作为承租人未采取措施，防止损失扩大，对损害后果应承担次要责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。相应的责任并不等同于平分责任，应根据当事人的过错大小，公平、客观地进行划分和确定。三、关于蔡天禄应当承担的租金如何计算的问题。经查，租赁房屋二楼空置、一层也未全部装修使用。蔡天禄2015年7月29日向中国银行景德镇分行提交的函件中自认“我方只使用出租房屋的五分之一”。原一审判决经调查认定房屋使用率为1/5，2018年5月28日，二审法院办案人员组织双方现场勘查，查明的情况是：房产证证明涉及租赁的房产建筑面积622.08平方米，除掉ATM机占用的19.32平方米之外，实际占用面积136.2平方米，实际使用的面积占总面积１/4.57，测量的结果与原审认定结果基本一致。法院判决按租赁合同约定的年租金45.2万元的五分之一计算每月75331元并无不当。四、关于蔡天禄的反诉请求能否得到支持的问题。原一、二审判决鉴于蔡天禄没有提供证据证明因未办理租赁备案及消防许可实际影响经营的情形及受到的具体损失，且未办理租赁备案及消防许可不影响双方合同效力，认为不属于根本性违约，蔡天禄提出反诉请求中国银行景德镇分行支付违约金50万元，退回租金及赔偿损失共计95.2万元，并承担房屋装修损失20万元，没有事实和法律依据，法院不予支持是正确的。五、关于二审判决撤销一审判决第三项是否错误的问题。经查，中国银行景德镇分行与陈锦华签订合同后，陈锦华按照合同支付了第一年租金45.2万元。蔡天禄称通过银行转账向陈锦华支付95.2万元，扣除陈锦华已经支付的45.2万元租金，其余50万元蔡天禄称也系其向中国银行景德镇分行交纳的租金，但并没有证据证明陈锦华向中国银行景德镇分行转交了该款。蔡天禄支付给陈锦华的50万元，是租金还是其他费用，情况不明。蔡天禄诉请法院判决直接由中国银行景德镇分行向陈锦华主张收取该部分租金没有依据。一审在蔡天禄诉讼请求并未主张陈锦华向其返还房屋租金50万元的情况下，判决：“第三人陈锦华在本判决生效后五日内向被告蔡天禄返还房屋租金人民币50万元”确属判超所请，违反法定程序，二审予以纠正撤销该判项是正确的。另，蔡天禄提出二审未开庭审理违反法定程序、二审判决超越一审诉讼请求等再审理由明显不能成立。综上，本院认为二审判决有关本案房屋租赁合同没有得到全部履行的责任划分确有不当，应予纠正，酌情减少蔡天禄向中国银行景德镇分行支付租金损失的数额。蔡天禄的再审理由部分成立，本院对其再审请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江西省景德镇市中级人民法院（2018）赣02民终146号民事判决第一、二、三、五、六项，即：“一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2016）赣0203民初709号民事判决；二、确认中国银行股份有限公司景德镇市分行与蔡天禄房屋租赁合同2016年6月30日解除，上诉人蔡天禄在本判决生效之日其30日内搬离租赁房屋；三、上诉人蔡天禄在本判决书生效后十日内向中国银行股份有限公司景德镇市分行按7533元／月支付租金（从2013年5月19日起支付至搬离租赁房屋之日止，扣除已经支付45.2万元）；五、驳回中国银行股份有限公司景德镇市分行的其他诉讼请求；六、驳回蔡天禄的其他反诉请求。”二、变更江西省景德镇市中级人民法院（2018）赣02民终146号民事判决第四项“上诉人蔡天禄在本判决生效后十日内向中国银行股份有限公司景德镇市分行支付租金损失54.4万元”为“蔡天禄在本判决生效后十日内向中国银行股份有限公司景德镇市分行支付租金损失44.4万元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事说民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费41665元，由中国银行股份有限公司景德镇市分行负担20833元，蔡天禄负担20832元。审 判 长 龚雪林审 判 员 万细泉审 判 员 李 彬二〇一九年六月二十八日代书记员 谢丽萍