宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初16号 原告：长城（宁夏）资产经营有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区修业路长信春天综合楼**。 法定代表人：雷军辉,该公司副总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：尚凯，宁夏宁人律师事务所律师。 被告：秦正亚，男，1935年11月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 被告：陈建华，女，1942年10月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 二被告共同委托诉讼代理人：和明，宁夏和仁律师事务所律师。 被告：宁夏家园房地产开发有限公司，，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区和信商务中心**楼** 法定代表人：纳树德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 原告长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城资产公司）与被告秦正亚、陈建华、宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年3月5日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人，被告秦正亚、陈建华的委托诉讼代理人和明、家园公司的委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长城（宁夏）资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销银川市中级人民法院（2018）宁01执异287号执行裁定；2.请求准许对位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋的执行；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年6月3日，原告与中国农业银行股份有限公司银川市兴庆支行（以下简称“农行兴庆支行”）签订《委托贷款委托合同》（编号：64010620130000009），委托农行兴庆支行向被告宁夏家园房地产开发有限公司发放委托贷款12000万元。农行兴庆支行与被告家园公司于2013年6月3日签订了《委托贷款借款合同》（编号64010620130000009），合同约定：借款本金12000万元，贷款期限24个月，年利率为14%，罚息在原利息基础上浮50%即21%/年。农行兴庆支行与被告家园公司于2013年6月3日签订了《委托贷款抵押合同》（编号64010620130000009－1），合同约定：家园公司用于抵押的抵押物为：西岸国际花园一期国有土地使用权及在建工程（2#108户，3#111户，4#140户，共计359户，未售房产面积43840.31平方米及分摊的国有土地使用权面积）和[土地使用权证：银国用（2012）第16925号、银国用（2010）第60133号、银国用（2010）第60132号、银国用（2013）第60100号]，家园公司以上述抵押物为主合同《委托贷款借款合同》项下的债务提供抵押担保。2013年6月5日，原告长城资产公司对案涉的房产依法设立了抵押登记，享有合法的抵押权。2018年6月26日，长城资产公司依据具有强制执行效力的债权公证文书，向银川市中级人民法院申请强制执行。银川市中级人民法院审查后，作出了《执行裁定书》（2018）宁01执353号、354号。2018年12月5日、6日，银川市中级人民法院听证后作出执行裁定书，中止了本案的执行。综上，被告虽然向家园公司支付全部总价款，且实际居住至今，但是涉案房屋的产权证登记在家园公司名下，不动产所有权的取得以登记为生效要件，被告并没有合法取得涉案房屋的所有权，被告对于涉案房屋享有的合法债权并不能对抗原告对于涉案房屋享有的合法抵押权。故向法院提起诉讼。 秦正亚、陈建华辩称，二被告向家园公司支付全部价款，并实际居住，经法院判决具有实际物权，二被告系涉案房屋的买受人，原告的抵押权不能优先于二被告，请求法院驳回原告诉请。 家园公司辩称，被告秦正亚、陈建华与家园公司形成了事实上的房屋买卖合同法律关系，其已支付全部购房款且实际居住使用，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题批复规定，虽然原告对涉案在建工程和房屋办理了抵押登记并依法享有抵押权，但被告秦正亚、陈建华作为涉案房屋的买受人，其购得涉案房屋的相应权益优先于建设工程承包人的优先受偿权和长城公司在建工程抵押权。被告秦正亚、陈建华所享有的权利能够排除法院执行，原告诉讼请求不成立，恳请驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告长城资产公司为支持其诉请提交如下证据：（2018）宁01执异287号执行裁定书、（2018）宁执353号执行裁定书（复印件）、宁夏银川市在建工程抵押登记证明（复印件）、金凤区房权证第2016082204、2016092741号（在建工程抵押转现房抵押）（复印件），证明原告办理在建工程抵押时所属的商品房均是未销售的房屋，包含涉案房屋，在具有办理房屋权属证条件后，家园公司作为房屋的所有权人，又将在建工程抵押转为现房抵押，原告的抵押符合法律规定，有权申请强制执行抵押物；同时证明家园公司作为房地产开发企业，明知涉案房屋存在抵押，还出售给消费者，给消费者造成的损失应当由其承担，侵害原告的抵押权于法无据。 经质证，被告秦正亚、陈建华、家园公司对该组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，对涉案房屋虽设置抵押但是否享有优先权不足以证明。 被告秦正亚、陈建华为支持其抗辩提交如下证据：证据一、商品房认购书一份（复印件，加盖金凤区法院调取章）证明被告通过商品房认购方式购买涉案房屋；证据二、发票一份（复印件），证明二人向家园公司交纳511085元房款；证据三、金凤区人民法院民事判决书一份（复印件），证明通过法院诉讼认定，其与家园公司存在商品房买卖合同关系，因家园公司与原告的行为造成二被告无法办理产权登记的事实。 经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。被告家园公司对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。 被告家园公司为支持其抗辩提交如下证据：企业信息查询单和情况说明各一份，证明2009年3月26-2014年1月27日期间纳雪峰担任家园公司法定代表人。 经质证，原告、被告秦正亚、陈建华对证据无异议。 经审查，原告、被告提交的证据，各方当事人对证据的真实性无异议，经审查，上述证据与本案事实有关，应予以采信。 本院认定如下事实：2015年4月13日，被告秦正亚、与被告家园公司就秦正亚购买家园公司开发建设的位于宁夏银川市××区房屋事宜签订商品房认购书，约定秦正亚认购上述房屋。该房屋建筑面积暂定为89.38平方米，每平方米单价折后为5830元，折后总价为521085元。付款方式为一次性付款。首付房款（含认购定金）3万元，于2015年4月13日之前付清，余款491085元，于2015年4月13日之前付房款的50%，2015年5月13日之前付清余款。还约定双方签订《商品房买卖合同》后，此认购金及首付款转为购房款的一部分。秦正亚必须按认购书约定的付款方式和期限交付房款。被告秦正亚、陈建华在认购书签订后向被告家园公司支付房款511085元，家园公司向秦正亚、陈建华开具西岸国际花园4号楼2单元1302室购房宁夏增值税普通发票,金额为511085元。2015年6月，被告家园公司将房屋交付被告秦正亚居住。2017年11月14日，被告秦正亚、陈建华向宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院起诉被告家园公司，请求确认双方签订的《商品房认购协议》为《商品房买卖合同》，并要求被告家园公司协助办理涉案房屋的产权登记手续，经法院审理，于2018年1月18日作出（2017）宁0106民初7531号民事判决，确认双方签订的《商品房认购协议》视为商品房买卖合同，驳回秦正亚、陈建华其他诉讼请求。 长城资产公司与家园公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖借款合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年6月16日作出（2018）宁银国安证字第1795号执行证书。后长城资产公司向本院申请强制执行，本院于2018年6月26日立案执行，并向被执行人发出执行通知书，责令被执行人向长城资产公司履行还义务。2018年7月13日，本院作出（2018）宁01执353号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的银行存款60122161元及利息；二、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司未按期履行，则申请执行人有权对被执行人宁夏家园房地产开发有限公司提供西岸国际花园一期项目2#、3#、4#楼商品住房在建工程转现房后剩余抵押房屋面积5789.56平米，二期号综合楼（原抵押物9－15层、18层）剩余在建工程转现房后剩余抵押房屋面积3809.62平米，以上共计14284.5平米的抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的银行存款为足以偿还，不足部分则依法查封、扣押其相应价值的财产。2018年8月8日，本院在西岸国际花园张贴通知，告知西岸国际花园一期、二期住户，本院拟对被执行人家园公司抵押给申请执行人长城公司的房产进行评估、拍卖，凡从家园公司获得上述房产占有、使用权利者，自即日起20日内向本院提交书面执行异议申请书。秦正亚、陈建华随向本院提出书面异议申请。经本院审查作出（2018）宁01执异287号执行裁定书，裁定：中止对宁夏回族自治区银川市金凤区西岸国际花园4-2-1302室房屋的执行。 还查明，2013年6月5日，被告家园公司将银川市金凤区西岸国际花园2号楼、3号楼、4号楼及土地抵押给农业银行股份有限公司银川兴庆支行。 本院认为，本案争议的焦点为被告秦正亚、陈建华是否享有对涉案银川市金凤区西岸国际花园4-2-1302室房屋的民事权益并阻却对涉案房屋的查封执行。2015年4月13日被告秦正亚与被告家园公司签订《商品房认购协议》，双方达成了购买涉案房屋的合意，被告秦正亚、陈建华支付了全部购房款、实际居住使用了涉案房屋，被告秦正亚、陈建华与被告家园公司间形成了房屋买成合同关系，且系双方真实意思表示。涉案虽已办理了抵押，并在原告长城资产公司申请执行后进行了查封，被告秦正亚、陈建华对此提出异议。根据《最高人民法院关于建设工程优先受偿权批复》“第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，被告秦正亚、陈建华作为涉案房屋的买受人，其购得涉案房屋的相应权益优先于建筑工程承包人的优先受偿权和长城资产公司的在建工程抵押权，被告秦正亚、陈建华的权利能够排除执行。故原告长城资产公司对位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋继续执行的诉讼请求，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于建设工程优先受偿权批复》第一条、第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下： 驳回原告长城（宁夏）资产经营有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告长城（宁夏）资产经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  李山山 审判员  任朝霞 审判员  张旭霞 二〇一九年六月十八日 书记员  王小茹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于建设工程优先受偿权批复》 第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。