山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终2046号上诉人（原审原告、反诉被告）：张海元，男，1981年1月5日出生，汉族，住山西省山阴县。委托诉讼代理人：周骏，山东君辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台云海置业有限责任公司，住所地：烟台市牟平区开发区东华苑小区**商铺。法定代表人：刘敬云，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：都军基，山东交泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲振阳，山东交泰律师事务所律师。上诉人张海元因与被上诉人烟台云海置业有限责任公司（以下简称云海置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院（2018）鲁0612民初1702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。张海元的委托诉讼代理人周骏与云海置业的委托诉讼代理人都军基参加诉讼。本案现已审理终结。张海元上诉请求：1、请求依法撤销山东省烟台市牟平区人民法院（2018）鲁0612民初1702号民事判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费用由云海置业承担。事实与理由：一、一审法院认定的事实错误。1、认定不存在一房二卖的事实是错误的。本案张海元与云海置业签订以及云海置业与案外人宋磊光之间签订的商品房买卖合同均是合法有效的，云海置业与宋磊光之间一直存在合同关系，且经过了备案，进行了预告登记，享有完全的排他物权。云海置业与宋磊光签订的合同一直到诉讼期间均未解除，云海置业只是为了逃避本案的法律责任，才与宋磊光之间办理了合同解除手续，但其真实性无法得到确认。2、张海元与云海置业在签订商品房买卖合同时，涉案商品房就已经被云海置业卖与他人，且办理了登记备案手续。在张海元签订合同的同一时间，合同约定的商品房已经失去了法律上的有效标的。云海置业一直未向张海元说明该房屋出售的事实，这说明云海置业在与张海元签订商品房买卖合同的同时，主观上存在故意，属于恶意欺诈行为。3、未认定云海置业存在主观故意的事实是错误的。本案的一房二卖主要是因为云海置业存在主观故意的一房二卖，而不论事后如何处理，均不影响在合同签订时其存在主观欺诈，存在恶意销售行为，这本身就是一房二卖的违法行为，且该行为不以房屋的转移占有为前提。二、适用法律错误。1、一审判决不承认一房二卖是适用法律错误，最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。2、根据该条第三款的规定只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实存在，就应该认定为一房二卖的行为。第九条的规定主要是防止约束出卖人的故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的恶意签约行为，是对恶意签约行为的一种法律责任的规定。本案中云海置业在签订合同时，一直谎称涉案房屋不存在任何产权纠纷，应该被认定为其存在主观恶意，是一种恶意签约行为，应该受到法律的制裁。所以一审法院不认定该种行为是恶意欺诈行为是错误的。3、一审法院认定的占有即为权利确认是错误的。一审法院认为房屋已经交付给了张海元，就不存在欺诈行为，就不是一房二卖，这是对法律规定和法律解释的错误认识，应该予以纠正。房屋登记是公权力行为，其所作的登记行为具有完全的对世效力，所有权的确认均是由不动产的登记得到确认。张海元虽然取得了房屋，但并未得到所有权和处置权。张海元在一审诉讼前曾将该房屋进行了对外出售，但因为该房屋登记在第三人宋磊光的名下，造成了张海元的买卖房屋行为无法实现，这给张海元造成了巨大的经济损失和精神伤害。所以一审法院认定的占有是有对世效力是错误的，本案不应该以占有作为所有权取得的法律依据，而认定云海置业不具备签订合同时的欺诈行为。综上所述，一审法院应该认定云海置业存在主观故意，存在一房二卖的法律行为，且应该以最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条关于签订合同时存在欺诈的一房二卖的规定，支持张海元的上诉请求。一审法院认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院，体现出法律的权利义务相一致的原则，撤销一审判决，依法发回重审或改判。云海置业辩称，一、双方之间的买卖关系不属于一房二卖的情况，实际情况是云海置业先与宋磊光解除了合同后出卖给张海元。二、宋磊光从未向云海置业、张海元九该房屋主张过任何权利且张海元已经取得了涉案房屋，张海元权益没有受到任何损害。三、涉案房屋已经撤销了宋磊光的合同备案。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律得当，判决结果正确，张海元的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张海元向一审法院起诉请求：1.判令确认张海元与云海置业解除了商品房买卖合同；2.判令云海置业退还张海元全部已付购房款516000元并支付一倍房款的损害赔偿金，赔偿张海元装修损失150000元（以上合计1182000元）并支付利息（以1182000元为基数自立案之日起按同期商业银行贷款利率计算至全部给付之日止）；3.本案诉讼费用由云海置业承担。诉讼过程中，张海元增加诉讼请求：要求云海置业返还张海元闭路费250元、公共维修基金11962元。张海元变更第二项诉讼请求为：判令云海置业退还张海元全部已付购房款516000元并支付一倍房款的赔偿金，赔偿张海元装修损失15000元以及利息（以516000元为基数自2015年6月1日起按照同期商业银行贷款利率计算利息至全部给付之日止）。一审法院认定事实：2015年5月，张海元购买云海置业开发的位于烟台市牟平区滨海东路586号5-1902号房，商定房屋总价款为516000元。张海元选好楼房后交纳了部分购房款，因工作原因返回了山西，所以没有即时签订买卖合同，后由售楼处将《商品房买卖合同》及补充协议邮寄给张海元补签，张海元补签时间为2015年8月22日。张海元分别于2015年5月6日、2015年5月13日、2015年5月31日累计支付云海置业房款516000元。《商品房买卖合同》中约定张海元购买云海置业开发的位于烟台市牟平区滨海东路586号5-1902号房，房屋总价款为516000元，于合同签订当日全款付清，云海置业应于2015年6月1日前交付房屋。云海置业将房屋交付张海元，张海元于2015年5月31日交纳了公共维修基金11962元和2015年6月1日至2016年5月31日期间的物业费1825元、闭路费250元等，张海元将房屋交由烟台榕树下装饰设计有限公司装修完毕。张海元称因工作原因一直没有时间照看其购买的房屋，所以想将房屋出卖给其装修房屋时认识的烟台榕树下装饰设计有限公司的工作人员于秀苹，2018年3月份于秀苹去牟平区房管部门查看房屋产权登记情况，发现该房屋登记在宋磊光名下，于秀苹放弃了购买。张海元委托律师于2018年6月9日向云海置业发出解除商品房买卖合同通知函。张海元主张云海置业将涉案房屋一房二卖的事实导致其无法对该房屋进行产权登记和买卖，云海置业应承担相应的法律责任。张海元向一审法院提交了解除商品房买卖合同通知函、邮政EMS邮寄单以及快递回执，证明张海元于2018年6月9日向云海置业通知解除了双方的买卖合同，并要求云海置业予以赔偿的请求。云海置业称其确实于2018年6月13日收到该函，但认为解除理由不成立，所述内容不属实。云海置业主张应继续履行合同，并反诉请求确认张海元通知解除合同无效。依张海元申请，一审法院于2018年7月13日到牟平区不动产登记部门进行调查取证，查询结果为：位于牟平区滨海路****楼**房屋于2014年4月备案在宋磊光名下，并办理了不动产预告登记，权利人为宋磊光。张海元、云海置业对查询结果均无异议，但云海置业认为查询的内容并不能证明张海元所意图证明的内容，房产综合管理系统只是属于行政机关的行政管理手段，对于各当事人之间的民事法律关系并不能起决定作用，相关的民事法律关系应当由相关的法律文书来予以确定，因此仅凭该结果并不能证明涉案房屋被一房二卖。云海置业向一审法院提交了2015年3月30日云海置业与宋磊光签订的《协议书》、宋磊光于2018年7月6日出具的书面证明、宋磊光的身份证复印件以及宋磊光出具该证明时拍摄的照片，以此证明2015年3月30日云海置业就与涉案房屋的原购买人宋磊光签订协议解除了双方之间的商品房买卖合同及补充协议，房屋当时已经返还给云海置业，此后，云海置业又与本案张海元签订了买卖合同，将涉案房屋卖给张海元，所以不存在一房二卖的情形。张海元对云海置业提供证据的真实性不予认可，其认为即便云海置业依合同约定解除了合同也应该及时将解除的合同交到房屋管理部门进行备案，以达到撤销预告登记的法律效力，因为预告登记具有物权的公示效力，该预告登记没有得到及时解除撤销，仍应该认为宋磊光对该房屋拥有排他的所有权利。除此之外，协议书的形成时间不像是2015年3月30日形成，云海置业应该提供证据证明该协议书的履行情况，即使该组证据系真实的，但云海置业至今没有解除预告登记属于隐瞒事实真相，使张海元在受欺诈的情况下签订了房屋买卖合同，剥夺了张海元的知情权以及对该房屋的处置权。云海置业称其已向不动产登记部门提交了撤销原备案登记申请。本院于2018年10月30日再次到不动产登记部门查询，显示不动产登记机关已于2018年8月15日撤销了原合同备案登记和预告登记。张海元主张合同解除，云海置业应赔偿其购房款516000元并支付一倍房款的损害赔偿金、装修损失150000元、闭路款250元、公共维修基金11962元。张海元提交了云海置业向张海元出具的购房款收据三张、闭路款收据一张、公共维修基金收据一张，烟台市牟平区海鹰物业管理有限公司出具的装修履约金一张及烟台榕树下装饰设计有限公司出具的装修首期款收据一张等，证明张海元按照合同约定向云海置业及物业公司缴纳了购房款、闭路款、公共维修基金及装修履约金，并在云海置业的允许下对涉案房屋进行了装修。张海元还提交了打印件图片三张，证明张海元对涉案房屋已经装修完毕，共花费15万余元，主张该装修损失应由云海置业承担。云海置业对张海元提交的上述证据，其中对房款收据三张的真实性没有异议；对闭路款、公共维修基金收款收据真实性均没有异议，但其认为该款是属于代收代缴的，无论合同解除与否云海置业没有义务返还；对装修履约金的真实性无法确定，这是张海元与物业公司之间的业务关系，与本案没有关联；对装修首期款收款收据真实性无法确定，客户名称栏第一个字明显是“栾”，并非是本案张海元，所以无法证明与本案存在关联，退一步讲即使该收据是张海元的装修款收据，该收据是张海元与装修公司之间的关系，与本案无关。一审法院认为，云海置业依法取得商品房预售许可，并与张海元签订了《商品房买卖合同》，张海元依约交纳了购房款，云海置业亦向张海元交付了房屋，双方均已履行了合同的主要义务。张海元认为云海置业“一房二卖”，因而请求解除合同、赔偿损失。本案的争议焦点为云海置业对涉案房屋的处分是否构成“一房二卖”，张海元向云海置业发出了解除合同通知是否发生法律效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”从上述法律规定可以看出：构成“一房二卖”事实的要件是对同一房屋同时存在着两个以上的买卖合同关系；只有因合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人才可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，云海置业前期将涉案房屋出售给宋磊光，后双方解除了该房屋买卖合同关系，合同解除后云海置业又将涉案房屋出售给张海元，即在张海元、云海置业成立商品房买卖合同时，已不存在张海元和宋磊光之间的商品房买卖合同关系。另外，云海置业作为出卖人实际履行了向买受人张海元交付房屋的义务，张海元已经实现了合同目的，不符合“无法取得房屋的买受人”这一请求权主体的条件。张海元基于认为云海置业“一房二卖”而向云海置业发出解除合同通知，因既不存在“一房二卖”的事实基础，也不符合请求权主体条件，故其解除合同通知并不必然发生法律效力，在法定的三个月的异议期内云海置业（反诉被告）提出异议并在本案中提起反诉，请求确认张海元（反诉原告）发出的解除商品房买卖合同通知无效，一审法院对反诉请求予以支持。综上，一审法院认为张海元、云海置业签订的商品房买卖合同有效，应予继续履行，张海元的诉讼请求不当，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院》第八条、第九条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定判决：一、驳回张海元的诉讼请求；二、确认张海元（反诉被告）于2018年6月9日向云海置业（反诉原告）发出的解除商品房买卖合同通知无效。案件受理费7774元，由张海元（反诉被告）负担；反诉案件受理费100元，由云海置业（反诉原告）负担。二审中，当事人没有提交新证据。张海元对于原审判决查明的事实部分有异议，对于宋磊光出具的证据及其身份的真实性不予认可，因为一审法院并没有对其真实性予以查明，但张海元在一审中没有申请对真实性进行鉴定，但没有证据证明宋磊光的身份是假的，其认为举证责任在云海置业，云海置业应该出示宋磊光证据的真实性及合法性的证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”虽然张海元对于宋磊光出具的证据及其身份的真实性有异议，但未提交证据加以证明，因此对于宋磊光出具的证据及其身份的真实性，本院予以认可，一审法院对此认定正确，本院予以确认。张海元在二审中主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”请求法定解除合同。本院认为，本案的争议焦点在于：一、本案是否存在一房二卖的情形；二、涉案房屋买卖合同应否予以解除。一、关于本案是否存在一房二卖情形的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，云海置业在与宋磊光解除房屋买卖合同关系后才与张海元成立房屋买卖合同关系，在云海置业与张海元成立房屋买卖合同关系时，并不同时存在两个房屋买卖合同关系，也不能导致云海置业与张海元签订的合同无效或者被撤销、解除，不存在一房二卖的情形。二、关于涉案房屋买卖合同应否予以解除的问题。本案中，云海置业履行了向张海元交付房屋的义务，合同目的已经实现，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”情形，因此涉案房屋买卖合同不符合法定解除的条件，不应予以解除，一审法院对此认定正确，本院予以确认。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。张海元的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7774元，由张海元负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年六月十七日书记员  孙嘉慧