贵州省荔波县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2722民初472号 原告(反诉被告)：胡浩杭，男，1989年12月8日出生，汉族，住贵州省荔波县。 委托诉讼代理人：杨长声，荔波县玉屏法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：贵州江宇房地产开发有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道办事处恩铭大道菜园路，统一社会信用代码915227225519260455。 法定代表人：覃光柏，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张善斌，系该公司员工。 原告（反诉被告）胡浩杭诉被告（反诉原告）贵州江宇房地产开发有限公司（以下简称：江宇公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡浩杭的委托诉讼代理人杨长声，被告（反诉原告）江宇公司的委托诉讼代理人张善斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）胡浩杭向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《樟江国际城项目商品房认购书》合同有效；2、依法强制被告继续履行原、被告签订的《樟江国际城商品房认购书》的义务，按认购书确定的商品房2,697.15元/每平方米的价格与原告签订《商品房买卖合同》，将樟江国际城16栋1单元11层2号房屋出售给原告；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月13日，胡浩杭与江宇公司签订了《樟江国际城项目商品房认购书》，协议约定胡浩杭认购江宇公司开发的荔波樟江国际城住宅项目商品房16栋1单元11层2号房屋，享受99折老带新及98折按揭优惠，房屋单价按2,697.15元/每平方米计，房屋总价为332,829元，认购书约定，签订协议时胡浩杭交付1万元定金，房屋首付款102,829元在2016年11月20日前交纳并签订《商品房买卖合同》及有关文件。胡浩杭与江宇公司签订《樟江国际城项目商品房认购书》后，当日就交纳了1万元定金给江宇公司，并在2016年11月20日前去江宇公司的售楼部，要求与江宇公司签订《商品房买卖合同》和交纳房屋首付款，但江宇公司工作人员告之他们的手续还不齐，还不能签订《商品房买卖合同》，暂时不能交纳首付款，等公司的手续具备后会另行通知胡浩杭，要胡浩杭等待通知。在等待江宇公司通知期间，胡浩杭及与胡浩杭状况相同的认购人员多次到江宇公司的售楼处询问签订《商品房买卖合同》和交纳房屋首付款事务，得到的都是等待通知，一直等到2019年3月，江宇公司才通知胡浩杭及与胡浩杭相同的认购人员来办理手续，但江宇公司要求的是胡浩杭要按所谓的现在市场价3,900元/每平方米来办理手续，否则就取消胡浩杭的认购资格。江宇公司的做法遭到胡浩杭及与胡浩杭状况相同人员的反对。胡浩杭认为，合同一旦签订，就具有法律约束力，双方必须按合同履行合同所约定的权利和义务。胡浩杭与江宇公司签订的认购书，并无违法，也没有违反法律的禁止规定，是合法有效的，江宇公司就应当按协议履行。 被告（反诉原告）江宇公司辩称：原、被告签订的《樟江国际城项目商品房认购书》是合法有效的。但是一、该认购书已自动解除，胡浩杭要求签订《商品房买卖合同》没有依据。2016年11月13日，胡浩杭与江宇公司签订的《樟江国际城项目商品房认书》约定胡浩杭须于2016年11月20日前付清首付款102,829元，第三条约定胡浩杭同意2016年11月20日之前或该日前往樟江国际城销售中心签订《商品房买卖合同》及有关文件，第五条约定，胡浩杭逾期付款或不付款本认购书自动解除，胡浩杭支付的定金不予退还。胡浩杭未在2016年11月20日前签订《商品房买卖合同》，也未支付首期房款，根据上述约定，认购书已自动解除，且定金不予退还；二、《樟江国际城项目商品房认购书》已不具备履行条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，由于胡浩杭未支付购房款，该认购书不能认定为商品房买卖合同。另根据贵州省高级人民法院2018年11月8日作出的（2017）黔民初82号民事判决书，广西建工集团建筑工程总承包有限公司对樟江国际城项目第16栋折价或拍卖的价款享有优先受偿权，即包括对案涉住宅享有建设工程优先受偿权。也即是广西建工集团建筑工程总承包有限公司的建设工程优先受偿权优于胡浩杭；三、判决江宇公司与胡浩杭按照《樟江国际城项目商品房认购书》的约定签订《商品房买卖合同》，有违公平原则，将严重损害樟江国际城16号楼其他一百多户购房人的权益。2017年3月，因江宇公司经营不善、资金短缺、管理混乱、债务不清等，导致出现逾期交房、民工维权等问题，为核查、清理该项目存在的问题，县委、县政府成立了专门的工作组，进驻江宇公司，对樟江国际城项目的债权债务等事宜进行核查、清理。工作组进驻江宇公司后，为最大限度地保护购房人、债权人、施工单位、农民工等的合法权益，通过多方努力，筹集资金，力求化解樟江国际城项目问题。经反复研究，重新制定了樟江国际城16号楼的销售定价和首付比例，并已取得16号楼其他一百多户认购人的认可且新签订了《商品房买卖合同》。目前仅胡浩杭一户拒绝按照新规定签订《商品房买卖合同》，若判决江宇公司与胡浩杭按照《樟江国际城项目商品房认购书》的约定签订《商品房买卖合同》，有违公平原则，将严重损害樟江国际城16号楼其他一百多户购房人的权益，甚至影响樟江国际城项目问题房开的化解。江宇公司要求驳回胡浩杭的诉讼请求。 被告（反诉原告）江宇公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除胡浩杭与江宇公司签订的《樟江国际城项目商品房认购书》2、诉讼费由原告（反诉被告）胡浩杭承担。事实和理由：2016年11月13日，胡浩杭与江宇公司签订的《樟江国际城项目商品房认购书》约定胡浩杭须于2016年11月20日前付清首付款102,829元，第三条约定胡浩杭同意2016年11月20日之前或该日前往樟江国际城销售中心签订《商品房买卖合同》及有关文件，第五条约定，胡浩杭逾期付款或不付款本认购书自动解除，胡浩杭支付的定金不予退还。胡浩杭未在2016年11月20日前签订《商品房买卖合同》，也未支付首期房款，已构成违约，认购书已自动解除，另根据贵州省高级人民法院2018年11月8日作出的（2017）黔民初82号民事判决书，广西建工集团建筑工程总承包有限公司对樟江国际城项目第16栋折价或拍卖的价款享有优先受偿权，即包括对案涉住宅享有建设工程优先受偿权。《樟江国际城项目商品房认购书》已不具备履行的条件。 原告（反诉被告）胡浩杭辩称：胡浩杭与江宇公司签订的《樟江国际城项目商品房认购书》是合法有效的，胡浩杭没有按认购书约定的时间交纳首付款和签订《商品房买卖合同》是因为当时江宇公司未取商品房预售许可证，是江宇公司导致的，责任在于江宇公司。相关问题是江宇公司经营不善导致的，与胡浩杭无关，该认购书并没有解除，江宇公司应当按照认购书的约定履行。 经审理查明，2016年11月13日，江宇公司与胡浩杭签订了《樟江国际城项目商品房认购书》，约定胡浩杭认购江宇公司开发的樟江国际城第16栋1单元11层2号房，总价款332,829元，付款方式为定金1万元；首期房款102,829元，胡浩杭须于2016年11月20日或之前付清；胡浩杭同意2016年11月20日之前或该日前往樟江国际城销售中心签订《商品房买卖合同》及有关文件；如胡浩杭不能在规定时间内付清相应款项和签订《商品房买卖合同》，如逾期，每天应按房屋总价的1‰向江宇公司交付违约金，逾期付款或不付款本认购书自动解除，认购方已支付定金不予退还，出售方有权将该物业另售他人。同日，胡浩杭向江宇公司交纳了1万元。后，胡浩杭未交纳首付款也未与江宇公司签订《商品房买卖合同》。2017年3月，因江宇公司经营不善、资金短缺、管理混乱、债务不清等，导致出现逾期交房等问题，为核查、清理该项目存在的问题，荔波县委、县政府成立了专门的工作组，进驻江宇公司，对樟江国际城项目的债权债务等事宜进行核查、清理。本案所涉樟江国际城项目16号楼施工方广西建工集团建筑工程总承包有限公司就与江宇公司建设工程施工合同纠纷一案提起诉讼，贵州省高级人民法院2018年11月8日作出（2017）黔民初82号民事判决书，判决主要内容为解除广西建工集团建筑工程总承包有限公司与江宇公司签订的《建设工程施工合同》、《建设工程施工合同补充协议》；江宇公司支付广西建工集团建筑工程总承包有限公司工程款28,473,307.99元及违约金；广西建工集团建筑工程总承包有限公司对荔波樟江国际城第三组团16号楼折价或者拍卖的价款在28473307.99范围内享有优先受偿权。为支付所欠工程款，化解债务，解决16号楼的问题，2018年9月1日荔波县樟江国际城债权债务清查工作组（下称：工作组）作出《关于樟江国际城第三组团第16号楼房屋购房款支付比例调整及认购款处置意见的告知书》对16号楼的认购作出调整，主要内容为：一、原签订认购书的业主，其购房首期款已达20%的，需在签订《商品房买卖合同》时补交购房款达总房款的50%；二、认购时首付比例未达20%但超过1万元的，如愿意继续认购的需补交购房款达总房款的50%；三、原认购时只交付1万元的业主，在通知下达之日起十五日内办理认购金退还手续，逾期未办理，视为业主自动放弃；如自愿按市场价进行认购的，原认购金自动转为认购房款，重新签订《商品房买卖合同》。2019年4月2日，荔波县樟江国际城问题房开协调工作领导小组向胡浩杭发出《关于樟江国际城16号楼16-1-11-2号房的处置意见通知书》要求胡浩杭在收本通知之日起三日按《关于樟江国际城第三组团第16号楼房屋购房款支付比例调整及认购款处置意见的告知书》要求，及时退回原认购金；若没有在规定的期限内按照要求办理退款手续，逾期责任由胡浩杭自行承担，认购的房屋将按程序收回并另行出售。 另，16号楼133套房屋已被法院查封，按工作组关于对认购作出调整的要求，经签订认购书的业主补交首付房款，法院已对补交款项的94套房屋解除查封。 本院认为，胡浩杭与江宇公司签订的《樟江国际城项目商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，双方对该认购书合法性均无异议，因此，该认购书是合法有效的合同。该商品房认购书是双方当事人在签订商品房买卖合同之前所签订的文件，是双方对交易房屋有事宜的初步确定。从本案来看，双方签订的《樟江国际城项目商品房认购书》仅为认购协议，不具备商品房买卖合同的性质。现该16号楼的商品房因建设工程施工合同纠纷已被人民法院查封，人民法院仅对已按调整后的首付比例补交房款的认购业主认购的商品房解除查封，致使双方的合同目的不能实现。因此，胡浩杭主张按《樟江国际城项目商品房认购书》的约定签订《商品房买卖合同》已不能实际履行，胡浩杭的该项诉请，本院不予支持。依上述原因，且胡浩杭在签订认购书未按时交纳首付款，胡浩杭主张系江宇公司原因未能交款，未能提交证据证实，根据谁主张谁举证的原则，胡浩杭应当承担举证不能的法律后果。再从工作组关于对16号楼房屋购房款支付比例调整及认购款处置意见等相关文件来看，对原认购时只交付1万元的业主，是办理认购金退还手续，而不是补交购房款，其实质是对认购书的解除。因此，江宇公司主张解除双方签订的《樟江国际城项目商品房认购书》的诉请本院予以支持。胡浩杭虽未按时交纳首付款，但江宇公司也未及时提出解除该认购书，该认购书一直处于未解除状态，直至工作组进驻江宇公司后，作出购房款支付比例调整及认购款处置意见时才体现解除合同的意思表示。因此，江宇公司要求解除合同，合同不能履行，导致合同解除的原因，在于江宇公司经营不善，案涉商品房被人民法院查封，江宇公司应当承担合同解除的违约责任。《樟江国际城项目商品房认购书》载明胡浩杭所交1万元为定金，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，江宇公司应当双倍返还胡浩杭定金2万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）胡浩杭与被告（反诉原告）贵州江宇房地产开发有限公司2016年11月13日签订的《樟江国际城项目商品房认购书》； 二、被告（反诉原告）贵州江宇房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）胡浩杭定金2万元； 三、驳回原告（反诉被告）胡浩杭的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费60元，减半收取30元，反诉案件受理费30元，共计60元，由被告（反诉原告）贵州江宇房地产开发有限公司负担30元，原告（反诉被告）胡浩杭负担30元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，预交上诉案件受理费，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。 义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。 审判员  姜文明 二〇一九年六月十二日 书记员  揭蓬波