文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初12917号原告：李玲，女，汉族，1983年4月8日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：徐明君，重庆立盈律师事务所律师。被告：吴群英，女，汉族，1973年9月10日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：李文明，男，汉族，1968年1月16日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：余廷华，重庆潜卫律师事务所律师。第三人：重庆房联汇科技有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土湾新生村13号附8号22-6，统一社会信用代码91500106MA5U6WFH81。法定代表人：刘阳，总经理。委托诉讼代理人：张钟，男，汉族，1994年10月14日出生，住四川省大竹县。第三人：重庆市不动产融资担保有限责任公司，住所地重庆市江北区永平门街14号11-1，统一社会信用代码91500000MA5U4GU26D。法定代表人：罗仁骥，执行董事。委托诉讼代理人:雷飞，男，汉族，1984年12月31日出生，住重庆市南岸区。第三人：招商银行股份有限公司重庆分行，营业场所重庆市北部新区星光大道88号，统一社会信用代码91500000902911225T。负责人：雷财华。委托诉讼代理人：赵洪梅，重庆中耀律师事务所律师。原告李玲与被告吴群英、第三人重庆房联汇科技有限公司、重庆市不动产融资担保有限责任公司、招商银行股份有限公司重庆分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李玲的委托诉讼代理人徐明君、被告吴群英及其委托诉讼代理人李文明、余廷华、第三人重庆房联汇科技有限公司的委托诉讼代理人张钟、重庆市不动产融资担保有限责任公司的委托诉讼代理人雷飞、招商银行股份有限公司重庆分行的委托诉讼代理人赵洪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玲向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金252000元；2、被告支付原告中介费8550元；3、被告支付原告律师费12000元。事实及理由：原告与被告经中介方重庆房联汇科技有限公司提供中介服务,对原告购买被告所有的位于重庆市渝北区X街道X号X街区X幢X号房屋达成合意,双方于2018年1月30日签订《房屋买卖居间合同》,合同约定房屋成交总价为168万元,同时合同还对原告、被告及居间方三方的权利义务进行了约定。合同签订后,因涉案房屋价格上涨,被告不愿按合同约定成交价出售给原告，拒不办理房屋解押及过户手续。被告于2018年3月20日在原被告之间买卖合同未解除的情况下将涉案房屋出售给案外人刘德琴并办理了产权转移登记，原告认为,三方签订的《房屋买卖居间合同》是三方真实意思表示,被告“一房二卖”的行为已经构成根本违约,原告有权解除合同并要求被告支付违约金。为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告吴群英辩称：《房屋买卖居间合同》于2018年1月30日签订，合同第三条约定2月10日之前到相关部门去解封解押，双方在签订时，被告明确告知原告此房屋是属于查封抵押状态，双方签订补充协议约定由原告出50万元转入重庆市不动产融资担保有限责任公司去解押解封，原告支付50万元是先履行义务，原告未将50万元转入重庆市不动产融资担保有限责任公司解押解封，其违约，并导致被告无法办理解押。被告的房屋随时都有可能被重庆市第一中级人民法院拍卖，到2018年3月中旬原告仍不将50万元打入补充协议约定的地方，导致迟迟不能交易，此合同不能履行责任在于原告而不是被告。第三人重庆房联汇科技有限公司述称：原告与被告签订房屋买卖合同的时候，原告不知道涉案房屋已经查封，房屋买卖合同约定被告自行解押，抵押权人是招商银行，因为被告拿不出钱解押，所以招商银行股份有限公司重庆分行推荐让重庆市不动产融资担保有限责任公司来垫资解押。垫款之后，由原告将50万元支付给重庆市不动产融资担保有限责任公司，但经过协商，重庆市不动产融资担保有限责任公司未同意垫资，因为各方对一些条款未达成一致。第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司述称：招商银行股份有限公司重庆分行就涉案房屋提过由重庆市不动产融资担保有限责任公司协助办理解押解封的事情，被告未找过重庆市不动产融资担保有限责任公司，最终没有与被告、招商银行股份有限公司重庆分行签订合同，仅是招商银行股份有限公司重庆分行提出过意向。第三人招商银行股份有限公司重庆分行述称：无意见。经审理查明：2018年1月30日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋买卖居间合同》（合同编号：0000015），该合同主要有以下内容：一、1、卖方自愿将座落于渝北区X街道X号X街区X幢X号的房屋（以下简称“该房屋”）出售给买方，该房屋基本情况如下：该房屋抵押权人招商银行。二、1、成交价格为1680000元。2、定金支付：买方须于签订本合同当日支付定金20000元予卖方，定金在该房屋过户后抵作房款。3、买方采取按揭贷款方式支付除定金之外的房款：第一次：买方须于过户当天支付650000元予卖方，同时卖方同意预留10000元作为该房屋交割之保证金。第二次：买方以所购该房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款1000000元用于支付卖方房款。三、1、解押：A、卖方自行还款解押：卖方须于2018年2月10日之前向银行预约提前还款并将预约的具体时间告知居间方。六、1、居间方向买卖双方提供的居间服务，且已促成买卖双方签订本合同，则买卖双方须于签订本合同当日向居间方支付中介服务费，买方须支付16800元。七、1、买卖双方或买卖双方各自的委托代理人之任何一方违反本合同约定（包括但不限于①拒不或逾期办理解押；③拒不或延迟办理或配合办理按揭货款、过户手续；⑥拒不或延迟或无法履行本合同项下之其他义务）；（3）逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金。守约方应当向违约方发出解除合同通知书。5、若买卖双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约，由违约方向居间方支付中介服务费和按揭服务费。6、本合同之任何一方违约导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费）等均由违约方承担。2018年1月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，该协议主要有以下内容：此补充协议是买卖居间合同（合同编号：0000015）不可分割的部分，与主合同具有相同的法律效力，如补充协议内容有所违背主合同的内容，最终以补充协议为准。因甲方原因此房屋已被渝北区法院、重庆市第一中级人民法院查封，甲方自行委托重庆市不动产融资担保有限公司协助解押、解封事宜，因此，重庆市不动产融资担保有限公司要求乙方在过户之前转款500000元到重庆市不动产融资担保有限公司账户冻结，如因解押、解封事宜办理失败导致不能过户，则所有款项需全额退还给乙方，合同解除，三方免责。2018年1月30日，被告向原告出具一份收条，该收条主要载明：今收到李玲购买鲁能星城X街X栋X房屋定金贰万元整（此定金暂托管在重庆房联汇科技有限公司张钟处）。同日，重庆房联汇科技有限公司向被告出具了收据，该收据载明：入账日期2018年1月30日，交款单位吴群英，人民币贰萬元，收款事由定金托管。2018年1月30日，重庆房联汇科技有限公司向原告出具了收据，该收据主要载明：入账日期2018年1月30日，交款单位李玲，人民币8550元，收款事由中介费。2018年3月20日，被告（出卖人）与刘德琴（购买人）就被告出卖渝北区X街道X号X街区X幢X号签订《重庆市房屋买卖合同》。2018年3月29日，原告与重庆立盈律师事务所签订了《法律事务委托合同》，2018年4月8日，原告向重庆立盈律师事务所转账12000元。2018年12月3日，重庆金翰资产评估土地房地产估价有限公司作出房地产估价报告，该报告估价结果为：估价对象在价值时点2018年5月11日的市场价值为193.2万元。原告支付鉴定费用即评估费14600元。庭审中，原告陈述了以下内容：涉案房屋在签订合同时存在查封抵押，补充协议上面约定了由被告自行联系重庆市不动产融资担保有限公司，并且该公司要求原告在房产过户之前转款到重庆市不动产融资担保有限公司进行房屋解押解封的反担保。原告在买涉案房屋时确实知道该房屋处于被查封抵押状态，但当时签合同的时候说的解封事宜由被告负责，因为是被告自行联系的重庆市不动产融资担保有限责任公司来办理解押解封事宜，但当时被告自己说资金紧张，要求原告配合办理解押解封手续，原告也同意，所以签订了补充协议。补充协议约定了由原告在房产过户之前转50万元到重庆市不动产融资担保有限公司，但是在之后被告与重庆市不动产融资担保有限责任公司协商手续费的事情没有谈好，更没有签订相关合同，根据交易习惯，应当由负有主要义务的被告向重庆市不动产融资担保有限责任公司支付了解押服务费以及签订正式的解押担保合同后，原告才将50万元转入重庆市不动产融资担保有限责任公司，原告认为被告支付解押服务费和签订服务合同属于先履行义务，而且在补充协议中也明确约定了房产过户之前支付50万元，没有说在签订合同当日及很短的时间内支付该50万元，在被告先履行义务没有完成的情况下，原告有理由拒绝向重庆市不动产融资担保有限责任公司转款该50万元。原告在2018年5月11日知道被告将涉案房屋卖给了刘德琴。原告在签订房屋买卖居间合同时知道该房屋被查封。原告同意解除原被告于2018年1月30日签订的房屋买卖居间合同中的买卖部分及补充协议。因为第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司告知招商银行，如果要求第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司协助解押解封，就要求原告打款50万到第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司进行担保，最终因为第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司和招商银行因为贷款的发放问题，所以第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司没有接受被告委托。原被告签了补充协议之后，关于付款时间和解押的约定按照补充协议执行，没有按照房屋买卖居间合同执行。补充协议中约定的合同解除是指解除权的产生条件，需要通知对方才能行使。原告不知道被告什么时候无法委托成功。庭审中，被告陈述了以下内容：被告是通过招商银行股份有限公司重庆分行唐浩经理与重庆市不动产融资担保有限责任公司达成了口头协议。被告没有与重庆市不动产融资担保有限责任公司直接接触，补充协议是在招商银行签订的。根据合同原告应当于2月10日前打款50万元到重庆市不动产融资担保有限公司去解封解押，被告明确告知原告现在解封解押和过户是一站式办理，但原告迟迟不履行合同，也不说什么原因，到3月中旬被告又催促原告打款，但原告仍然不履行合同，被告的房屋随时会面临被拍卖，招商银行也多次催被告要打款153万元到招商银行才能解封解押自行卖，否则会走法律程序，因此被告在此情况下才于2018年3月18日卖给刘德琴，并且该房屋是由中介公司到家了负责解封解押，并且是一站式办理解封解押和过户。被告同意解除原被告于2018年1月30日签订的房屋买卖居间合同中的买卖部分及补充协议，但是是自动解除。因为第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司告知招商银行，如果要求第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司协助解押解封，就要求原告打款50万到第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司进行担保，最终因为原告未打款50万和第三人重庆房联汇科技有限公司没有协调好，所以第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司没有接受被告委托。被告在2018年2月中旬知道无法委托成功。补充协议中约定的合同解除是指解除条件达到就自动解除，不需要通知对方。庭审中，第三人重庆房联汇科技有限公司陈述了以下内容：因为第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司告知招商银行，如果要求第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司协助解押解封，就要求原告打款50万到第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司进行担保，最终因为第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司要求原告的按揭贷款发放到第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司2的账户上，招商银行没有同意，最终第三人2没有接受被告委托。不清楚被告什么知道无法委托成功。重庆房联汇科技有限公司认可及同意该补充协议的内容，以往我们都不会在补充协议上签字，这个只是涉及到解押的事情。庭审中，第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司陈述了以下内容：原被告是在签了补充协议之后就找重庆市不动产融资担保有限责任公司协商办理涉案房屋解押解封事宜，因为没有符合重庆市不动产融资担保有限责任公司的放款标准，所以在2018年2月重庆市不动产融资担保有限责任公司就没有接受被告的委托。庭审中，第三人招商银行股份有限公司重庆分行陈述了以下内容：原告、被告、重庆房联汇科技有限公司找过招商银行股份有限公司重庆分行要求重庆市不动产融资担保有限责任公司协助办理解押解封事宜，招商银行股份有限公司重庆分行只是提供电话给他们，具体后续事宜不清楚，具体提供电话的时间也不清楚。庭审中，原告与被告共同确认以下内容：当时签订补充协议时，原告、被告、重庆房联汇科技有限公司工作人员及招商银行股份有限公司重庆分行工作人员均在场。庭审中，原告、被告与第三人重庆房联汇科技有限公司共同确认以下内容：原被告在签订房屋买卖居间合同及补充协议时，被告没有委托重庆市不动产融资担保有限责任公司解押解封涉案房屋，只是达成了协议，准备委托。补充协议的内容是由重庆房联汇科技有限公司书写，原被告签的字。以上事实，有当事人的陈述、《房屋买卖居间合同》等证据为证，足以认定。本院认为，因第三人重庆房联汇科技有限公司认可及同意《补充协议》的内容，而原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》均未违反法律、法规强制性规定，故《房屋买卖居间合同》及《补充协议》均为合法有效。综合本院查明的原告、被告及第三人重庆房联汇科技有限公司陈述的内容，本院可以确认以下事实：1、原告在签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》时知道涉案房屋处于抵押、查封状态。2、关于涉案房屋解押的约定不再按《房屋买卖居间合同》执行，涉案房屋的解押解封事宜按《补充协议》执行。3、签订《补充协议》时，被告准备委托重庆市不动产融资担保有限责任公司协助解押解封。4、第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司知晓被告欲委托其协助进行解押解封并提出了自己的条件，最终非因被告的原因导致第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司没有接受被告的委托。在《补充协议》有以下内容：因被告原因此房屋已被渝北区法院、重庆市第一中级人民法院查封，被告自行委托重庆市不动产融资担保有限公司协助解押、解封事宜，因此，重庆市不动产融资担保有限公司要求原告在过户之前转款500000元到重庆市不动产融资担保有限公司账户冻结，如因解押、解封事宜办理失败导致不能过户，则所有款项需全额退还给原告，合同解除，三方免责。因“解押解封事宜”这六个字在《补充协议》全文仅出现过两次，结合以上内容的文义及上下文语境，可以看出后一个“解押解封事宜”应指被告自行委托重庆市不动产融资担保有限公司协助解押、解封事宜，可以得出以下意思：1、被告委托重庆市不动产融资担保有限责任公司协助解押、解封事宜。2、如因被告委托重庆市不动产融资担保有限责任公司协助解押、解封事宜办理失败导致不能过户，则所有款项需全额退还给原告，合同解除，三方免责。因在庭审中原告提出《补充协议》约定的合同解除系属解除权产生的条件，行使解除权必须通知对方，而被告提出《补充协议》约定的合同解除系指解除条件达到自动解除，不需通知对方，故本案争议的焦点在于该约定是属于约定的一方行使解除权的条件还是对合同附解除条件。本院认为，该约定属于对合同附解除条件，理由如下：第一，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。从上述两条规定可以看出，当事人约定一方解除合同的条件与附解除条件的合同具有明显的以下区别：1、约定一方解除合同的条件，在条件出现时，是否解除合同，取决于解除权人的主观意思，故此时合同中必须明确行使解除权的主体为谁。2、附解除条件的合同，除非当事人存在法定不正当的行为，则在条件成就时，合同即当然、确定失效，无须借助于当事人的主观意思如通知等。3、约定一方解除合同的条件一般使用以下语言：出现下列情形之一的，谁有权解除合同，而附解除条件的合同一般使用以下语言：出现下列情形时，合同解除。第二，从以上区别来看，本案《补充协议》约定合同解除的前提为解押、解封事宜办理失败导致不能过户，而非在解押、解封事宜办理失败导致不能过户时谁享有解除权，且该条件不违法，故本院认定《补充协议》的该约定属于给《房屋买卖居间合同》中的买卖部分及《补充协议》附解除条件。对于解除条件是否成就的问题，从原告、被告及第三人重庆房联汇科技有限公司陈述来看，因在签订《补充协议》后，被告从事了委托第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司协助解押解封事宜，第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司知晓被告欲委托其协助进行解押解封并提出了自己的条件，最终非因被告的原因没有接受被告的委托，且在本院第四次庭审中第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司自认原被告在签了补充协议之后就找重庆市不动产融资担保有限责任公司协商办理涉案房屋解押解封事宜，综合上述事实，可见被告委托重庆市不动产融资担保有限责任公司解押解封事宜已经失败，因解押解封事宜办理失败导致涉案房屋持续存在抵押、查封并进一步导致涉案房屋不能过户，原被告签订《补充协议》以达到解押解封顺利过户的目的无法实现。故本院认定本案《房屋买卖居间合同》及《补充协议》所附解除条件已经成就，对于条件成就的时间点，由于原告、第三人重庆房联汇科技有限公司均无法明确条件成就时间点，而接受委托的第三人重庆市不动产融资担保有限责任公司称其在2018年2月就没有接受被告的委托，故本院认定解除条件成就的时间点在2018年2月。依据上述《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，本院认定《房屋买卖居间合同》中的买卖部分及《补充协议》在2018年2月失效。对于原被告在《房屋买卖居间合同》中的买卖部分及《补充协议》失效后的行为，不影响《房屋买卖居间合同》中的买卖部分及《补充协议》已经失去效力的事实。对于《房屋买卖居间合同》中的买卖部分及《补充协议》失效的后果，因《补偿协议》约定所有款项退还原告且三方免责，可见在解除条件成就后，原被告双方互不追究违约责任。现原告请求被告支付违约金、中介费、律师费，均系建立在被告违约的基础上，而本案查明的事实为双方的签订的《房屋买卖居间合同》中的买卖部分及《补充协议》系因解除条件成就而失去效力，被告不存在违约行为，故对原告的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告李玲的诉讼请求。本案案件受理费3295元及鉴定费用14600元，由原告李玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  徐振中二〇一九年六月二十六日书记员  马泽林