山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终810号上诉人（原审被告）：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司，住所地大同市向阳西街**凯德世家**。法定代表人：郭永钢，董事长。委托诉讼代理人：韩莉，山西领瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭红东，男，1964年4月2日出生，汉族，大同市联通公司职员，住大同市。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司因与被上诉人彭红东买卖合同纠纷一案，不服大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人韩莉、被上诉人彭红东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人的此两项诉求；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院审查事实不清，本案实系被上诉人违约，原审支持其诉求明显不当。一、按照品房买卖合同约定以及办理房本的实务操作，需要被上诉人配合签订《认购户型确认表》和《房屋面积补差协议》后，上诉人才能协助其在登记机关备案办证。原审法院将上诉人作为直接义务人而判决承担全部责任，并判决赔偿全部损失错误。原审判决第一项不具有可操作性，应予驳回，而且所写房号错误。二、本案系被上诉人违约，上诉人不存在违约情形，原审法院判决让上诉人支付违约金有失公允。2015年7月份，上诉人通知被上诉人签订了《认购户型确认表》和《面积误差补充协议》，但原告没有去，致使上诉人无法到登记机关备案办证。原审判决第二项要求上诉人向被上诉人支付违约金的判项应予驳回。三、上诉人工作人员打印失误，没有认真查看是否合同中涉及数字的部分都做了下划线处理，导致《大同市商品房买卖合同》中第十五条本应为“万分之一的违约金”变成了“万分之二的违约金”，故合同约定的违约金标准实为万分之一。彭红东辩称，同意放弃违约金主张，但仍主张上诉人应补偿面积差价。彭红东向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理房屋不动产产权手续；2.判令被告按照合同约定支付原告从2017年1月2日至2019年1月2日逾期办理权属备案违约金101716元，违约金计算至房屋不动产产权手续办理完成之日止；3.判令被告返还原告超付购房款16239元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月25日，原、被告签订了《大同市商品房买卖合同》，约定原告以总金额696686元购买了被告位于大同市城区迎宾街北侧凯德世家6号楼3单元1201号房屋一套，房屋预测建筑面积为159.16平米，单价每平米4377.27元，付款方式为首付396686元，剩余300000元原告办理了住房公积金贷款。同时合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后860天内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：“1、买受人退房，出卖人在买受火提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价万分之二的违约金。”合同签订后，原告按合同约定缴纳了首付购房款，被告于2012年8月8日向原告交付房屋，被告于同年7月26日也向原告收取了代收预告登记费80元、产权证查档费100元、契税27867元、公共维修基金11937元、产权证工本费80元、代办费700元、抵押权预告登记费80元、他项权证查档费200元。2015年7月27日，被告出具认购户型确认表，确认原告所购房屋测绘面积为155.45平方米，房屋总价680447元，面积差了3.71平米，被告尚需退还原告面积差额为16239元。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告主张被告办理房屋不动产产权手续，符合法律规定，一审法院予以支持。原告已超额交纳了购房款，对超额部分16239元原告主张被告退还，是原告行使正当权利，被告亦认可，一审法院予以支持。被告以原告未签订面积误差补充协议，影响的是原告的权利，而并不影响被告履行为原告办理产权登记的合同义务。因此，对被告主张原告违约的辩解，不予采纳。根据《大同市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付后360日内将买受人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的……买受人不退房的，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。故原告依此约定向被告要求从2017年1月2日至2019年1月2日逾期办理权属备案违约金101716元并主张直至房屋不动产产权手续办理完成之日止的违约金，符合双方约定和法律规定，一审法院予以确认并支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内协助原告彭红东办理大同市城区迎宾街北侧凯德世家3号楼3单元201号房屋的产权登记手续；二、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内向原告彭红东支付违约金101716元（计算至2019年1月2日），并以实际收取原告购房款的金额为基数按日万分之二的利率计算向原告支付之后的违约金直至该房屋不动产产权手续办理完成之日止；三、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内向原告彭红东返还超付购房款16239元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2759元，减半收取，其余1379.5元，由被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行合同义务。关于办理产权手续一节，被上诉人当庭认可接到过上诉人的通知，但其忘记而未去签字。而上诉人称其他手续均已齐备，因缺乏被上诉人的签字而无法为其办理产权手续。因被上诉人接到上诉人的通知后而未履行相关义务，因此未办理产权手续的过错不在上诉人，被上诉人的该项诉讼请求本院不予支持，双方可另行协商办理。关于违约金，被上诉人二审当庭明确表示放弃对违约金的主张，故本院对该项主张亦不予支持。关于面积补差款，双方对于实际交房面积差额无异议，被上诉人要求上诉人返还超付的购房款16239元，上诉人亦同意返还，故被上诉人的该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初266号民事判决第三项，即“被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告彭红东返还超付购房款16239元”；二、撤销大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初266号民事判决第一项、第二项，即“被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告彭红东办理大同市城区迎宾街北侧凯德世家3号楼3单元201号房屋的产权登记手续；被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告彭红东支付违约金101716元（计算至2019年1月2日），并以实际收取原告购房款的金额为基数按日万分之二的利率计算向原告支付之后的违约金直至该房屋不动产产权手续办理完成之日止”；三、驳回被上诉人彭红东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1379.5元，由上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担190元，由被上诉人彭红东负担1189.5元；二审案件受理费2434元，由被上诉人彭红东负担。本判决为终审判决。审 判 长 屈胜肖审 判 员 王艳宏审 判 员 郑 翔 二〇一九年六月三日法官助理 李艳兰书 记 员 李 丽