福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终1263号 上诉人（原审被告）：福建星海房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭北镇北大路**。 法定代表人：吴海英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨华云，女，1987年11月14日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：徐恩玉，福建中亚海天律师事务所律师。 上诉人福建星海房地产有限公司（以下简称星海公司）因与被上诉人杨华云商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初5856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福建星海房地产有限公司委托诉讼代理人吴玲玲和被上诉人杨华云委托诉讼代理人徐恩玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星海公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法作出公正判决或发回平潭法院重审；2.依法判令杨华云承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、本案因政府主管部门原因导致不能如期办理产权证，星海公司不应承担该违约责任。由于平潭综合实验区环境与国土资源局不对已经达到土地核验标准的土地进行合法验收，而非星海公司的原因导致的逾期办证，因此星海公司不应对政府行政机关过错的行政行为导致的逾期办证承担违约责任；二、一审将办证义务全部认定由星海公司承担并判决逾期办证违约金计算至不动产权证办理之日系错误的。星海公司履行完房屋所有权登记手续后，案涉房产办理义务应为杨华云，星海公司已履行完毕房屋所有权初始登记手续，且已向房管部门提供办证所需材料的协助义务，依法不应承担房屋所有权初始登记至产权证办理期间的逾期违约金。且星海公司已向杨华云送达办证通知，并配合辅助其他方式通知杨华云，一审判决星海公司承担逾期办证违约金至产权证办理止系错误的。 杨华云辩称：一、本案《商品房买卖合同》合法有效，星海公司逾期办理房屋所有权证，应当承担违约责任并支付违约金；二、星海公司在2012年就明知政府已逾期交地，就应当与相关部门积极沟通并采取相关法律措施进行补救，但星海公司却听之任之，才导致逾期办证的结果发生，星海公司对违约结果的发生有着不可推卸的责任；三、一审法院将违约期间计算至双方向不动产登记中心申请办理杨华云名下不动产权证书之日是合理的。 杨华云向一审法院提出诉讼请求:1.请求判令星海公司向杨华云支付逾期办证违约金（按已付购房款1230603元的日0.01%，自2017年8月9日起计至2018年3月19日止）；2.判令星海公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年4月29日，杨华云（买受人）与星海公司（出卖人）签订了《合同》，以总价款1230603元购买星海公司开发的位于平潭县育英中学北侧（星海湾1号Ａ2区）第5幢5层501号商品房。《合同》附件六第五条约定，出卖人须在商品房交付使用之日起365个工作日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后400个工作日内取得房屋所有权证的，且买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，杨华云依约履行合同付款义务，2015年12月31日，星海公司依约交付案涉房产。 另查，星海公司于2017年12月21日向平潭综合实验区不动产登记中心申请星海湾1号A2区住宅部分的国有建设用地使用权/房屋所有权-新建商品房首次登记。2018年3月7日，案涉房屋已在平潭综合实验区不动产登记中心进行不动产权登记。 一审法院认为，《合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。 双方当事人的主要争议焦点如下： 一、星海公司是否构成违约 《合同》签订后，杨华云已依约交纳了全部购房款，星海公司依约应于交房之日起365个工作日内向相关房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但星海公司未履行上述约定义务，涉案房产小区至2017年12月21日才申请进行国有建设用地使用权/房屋所有权的首次登记，故星海公司已构成违约，应承担相应的违约责任。星海公司抗辩系政府原因导致其无法办证，但提供的证据尚不足以证明其上述主张，故对该抗辩，一审法院不予支持。 二、违约金的计算标准及计算期间 关于违约金的计算标准，杨华云不主张退房，其要求星海公司应自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金。一审法院结合本案讼争合同的实际履行情况，星海公司在办理房屋所有权初始登记的过程中，并没有恶意违约、故意拖延办理手续的情形，其在申报相关审批手续的过程中确实存在影响了房屋权属登记办理时间的因素。且星海公司已按约向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前商品房亦具备了办证条件。考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻星海公司的违约责任，故一审法院酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准。 关于违约金的计算期间问题，案涉房屋的交房日期为2015年12月31日，交房使用后第400个工作日为2017年8月11日，故违约金的起算点应为2017年8月12日。现不动产登记实行的是“房地合一”的登记模式，统一办理不动产权证，且案涉房屋已于2018年3月7日在平潭综合实验区不动产登记中心进行不动产权登记，故违约金应自2017年8月12日起计至2018年3月7日止共208天。星海公司抗辩其于2017年9月13日、2017年11月30日、2018年1月11日已向杨华云送达产权办理通知函，已尽通知义务，但其提供的EMS邮件详情单无法体现具体签收人情况，且杨华云陈述未收到该邮件，故对星海公司的该抗辩，不予采信。为此，星海公司应向杨华云支付的逾期办证违约金为1230603元×208日×0.0075%计19197元，对杨华云超过上述部分的诉请，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、福建星海房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨华云支付逾期办证违约金19197元；二、驳回杨华云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元，减半收取计241元，由福建星海房地产有限公司负担139.50元，杨华云负担101.50元。 星海公司二审期间向本院提交了三组证据，第一组是案涉房产涉税证明及住宅专项维修资金专项票据，以证明星海公司契税及住宅专项维修资金的缴交情况；第二组为EMS快递单、中国邮政集团公司福建省平潭县分公司快递投递证明和说明函、星海物业管理有限公司出具的情况说明和证明、平潭综合实验区水务投资有限公司——用水记录及LED屏幕播放“关于配合办理房屋所有权通知书”的照片，以证明星海公司已按合同约定的通知送达地址及联系方式向颜建斌送达产权办理通知函的事实，且除案合同约定的通知方式外，还穷尽其他可能的送达方式。第三组为《平潭综合实验区不动产登记中心首次登记通知书》，证明案涉房屋已于2018年1月19日办结首次登记的事实。 杨华云质证意见认为，第一组证据的真实性、合法性没有异议，但与本案违约行为无关，缺乏关联性；第二组证据送达地址并非合同约定的送达地址且杨华云对此并不知情，由邮政公司和物业公司出具的证明不能证明实际签收，不能认定星海公司已尽到通知义务；第三组证据真实性无异议，但对关联性有异议，该证据只能证明平潭综合实验区不动产登记中心通知福建星海房地产有限公司可以通知小区业主办理房屋相关权属证书登记手续，与星海公司实际通知业主办理登记及合同的相关违约情形没有关联。 本院经审查认为，上述第一组证据的待证事实与本案纠纷无关，本院不予评述；第二组证据是否能够证明待证事实，本院将结合本案案情综合予以认定；第三组证据经审查本院予以采纳。 各方当事人对一审查明的事实无异议。故本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院另查明，2018年1月19日，平潭综合实验区不动产登记中心向星海公司发出《首次登记通知书》，告知尽快通知案涉小区业主前往该中心申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。杨华云根据平潭综合实验区不动产登记中心的要求提交由杨华云所拥有的材料即可办理案涉房屋权属登记。 本院认为，星海公司与买受人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，星海公司应在交付商品房后365个工作日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但星海公司未能如期办理房屋所有权初始登记，以致买受人未能在商品房交付使用后400个工作日内取得房屋所有权证，对此星海公司应承担相应的违约责任。星海公司抗辩其未能如期办理房屋产权登记，系政府部门原因所致，其不应承担违约责任，但提交的证据不足以证明该主张，本院不予采纳。但结合本案讼争合同的实际履行情况，星海公司已按约向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前商品房亦具备了办证条件。考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻星海公司的违约责任，一审法院酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准已臻合理，星海公司主张逾期办证违约金过高的主张没有事实和法律依据，应不予采纳。 根据星海公司提交的中国邮政集团公司福建省平潭县分公司（市场）经营部出具的快递投递证明可以证实星海公司已按案涉商品房地址向业主邮寄《产权办理通知函》并于2018年1月19日妥投。虽然上述证明无法体现具体签收人，但依据中国邮政集团公司福建省平潭县分公司二审审理期间向星海公司出具的《说明函》载明星海公司通过邮政渠道邮寄给星海业主的产权办证通知函已投递至星海湾户主，在找不到收件人的情况下，通过电话联系收件人，经其同意由其家人或者保安代收。本院认为，中国邮政集团公司福建省平潭县分公司作为承担邮政业务的专业机构，其出具的说明函具有较高的证明力。结合平潭综合实验区水务投资有限公司出具的案涉商品房《用水记录》及星海物业管理有限公司出具的《证明》，星海公司的举证已经达到了高度盖然性的证明标准，应当认定星海公司已经尽到通知义务，且杨华云仅需向平潭综合实验区不动产登记中心提交其所拥有的材料即可办理案涉房屋权属登记，考虑到通知时讼争房屋尚不具备办证条件，故本院将逾期办证违约金计至平潭综合实验区不动产登记中心向星海公司发出《首次登记通知书》之日，综上逾期办证违约金计算期间应计至2018年1月19日止，一审判决对违约金计算截止时间认定有误，应予以纠正，星海公司应向杨华云支付逾期办证违约金14860元（1230603元×161日×0.0075%） 综上所述，星海公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，并经本院审委会研究决定，判决如下： 一、撤销福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初5864号民事判决； 二、福建星海房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨华云支付逾期办证违约金14860元。 三、驳回杨华云的原审其他诉讼请求； 四、驳回福建星海房地产有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费482元，减半收取计241元，由福建星海房地产有限公司负担108元，杨华云负担133元。二审案件受理费人民币482元，由福建星海房地产有限公司负担216元，由杨华云负担266元。 本判决为终审判决。 审判长  张行亮 审判员  唐宇恒 审判员  庄彩虹 二〇一九年六月××日 法官助理陈建彪 书记员叶丹