陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终6465号 上诉人（原审被告）李德生，男。 委托诉讼代理人封利利，陕西方新律师事务所律师。上诉人（原审被告）何小惠，女。委托诉讼代理人封利利，陕西方新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）屈凡，女。委托诉讼代理人王代芹，陕西丰东律师事务所律师委托诉讼代理人慕永旭，男。被上诉人（原审被告）西安邦房企业管理咨询有限公司。法定代表人赵楠。委托诉讼代理人康倩，女。被上诉人（原审被告）陕西居尚地产品牌管理有限公司。法定代表人冯胡录。委托诉讼代理人李双荣，男。上诉人李德生、何小惠因与被上诉人屈凡、西安邦房企业管理咨询有限公司（以下简称邦房公司）、陕西居尚地产品牌管理有限公司（以下简称居尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人李德生及其与何小惠的共同委托诉讼代理人封利利、被上诉人屈凡的委托诉讼代理人王代芹、慕永旭、被上诉人邦房公司的委托诉讼代理人康倩、被上诉人居尚公司的委托诉讼代理人李双荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李德生、何小惠上诉请求：1、依法维持一审判决第一项，撤销第二项，改判邦房公司、居尚公司承担应支付屈凡的违约金；2、一、二审诉讼费用由屈凡、邦房公司、居尚公司负担。事实和理由：第一，一审仅以居尚公司所述三方协商时何小惠在场、邦房公司提交李德生出具的印有何小惠私章的何小惠身份证复印件、代理人承诺书，即确定何小惠对处分涉案房产是知情且参与磋商的，并无证据基础。居尚公司并无任何证据对其所述予以证实。同时，李德生即使出具了印有何小惠私章的何小惠身份证复印件和代理人承诺书，那也是李德生擅自实施的个人行为，在何小惠不予认可或追认的情况下还是不能对何小惠产生法律效力。因此，一审判决对该项事实的认定是错误的。第二，因对善意第三人理解错误，一审所引用的法条正是本案合同无效的法律依据之一。善意就是指受让人在受让时不知出让人不具有完全的处分权，但屈凡在商谈房屋买卖事宜时知道涉案房屋还有另外一个共有人，李德生不具有完全的处分权。因此，屈凡并非善意第三人。物权法第九十七条规定处分共有的不动产应当全体共有人同意。这是法律的强制性规定。根据合同法第五十二条规定，违反法律强制性规定的合同无效。第三，合同无法履行的根本原因是居间方没有按约及时筹措到撤押资金才没能如期办理撤押手续，李德生不存在任何违反合同约定的情形。签订合同时各方一致同意由居间方在2018年4月18日前垫付办理撤押所需的资金80万元。合同签订当日李德生即支付居间方撤押费用7万元，居间方收款后指派其业务人员徐斌出具了收条。但居间方并未在约定时间提供垫资款项，其行为违约。居间方也是涉案合同当事人之一，即使合同有效，合同条款在各方当事人之间既有关联又互相影响，对所有当事人均产生法律效力。合同的第一位义务就是居间方依约筹集资金撤押，正是第一位的义务没能履行才导致合同无法继续履行。综上，李德生、何小惠认为一审判决认定重要事实错误、适用法律错误，导致判决结果错误，本案合同应为无效。屈凡辩称：第一，房屋买卖属于家庭重大事项，在双方磋商及签合同时，李德生出具印有何小惠私章的何小惠身份证复印件、代理人承诺书，承诺其受何小惠委托处理房屋买卖事宜，承诺书中有李德生、何小惠签字摁手印。因此，双方签订的房地产买卖居间合同合法有效。第二，屈凡符合善意第三人的法律特征。根据物权法司法解释一第十五条规定，受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意，真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证责任。因此属于善意第三人。第三，李德生、何小惠认可应支付屈凡违约金15万元，但其主张应由邦房公司、居尚公司支付，该主张与合同约定不符。合同约定李德生、何小惠应于合同签订后45日内还清贷款本息，办妥撤押手续，如未在约定期限内履行合同约定事项和义务则，对方可以解除合同并追究违约责任。李德生、何小惠的违约行为导致合同无法履行，理应支付屈凡违约金。至于李德生、何小惠与居间方之间的纠纷，与本案无关。第四，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。李德生、何小惠上诉状中所列举法条均不属于效力性强制性规定，不能导致合同无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回李德生、何小惠的上诉请求。邦房公司辩称：第一，李德生在签订合同时出具了印有何小惠私章的身份证复印件和代理人承诺书，表明其受何小惠委托，因此合同应属有效。第二，居尚公司代收李德生支付的垫资撤押费用，并已经为其匹配到了合适的垫资公司，但因李德生推诿拖延，拒不配合屈凡办理网签手续，不配合第三方垫资公司做公证委托，致使垫资撤押事宜无法按合同约定继续履行，李德生的行为属于违约行为，应当承担违约责任。第三，李德生、何小惠认为居尚公司代收了垫资撤押费用就应当承担垫资撤押义务的观点是不正确的。合同第七条有明确约定，垫资撤押需要第三方垫资公司的介入，居尚公司与邦房公司在签约时也再三提示李德生应当在与屈凡办理网签手续之后，积极配合第三方垫资公司做公证委托。即使李德生自己去寻找垫资公司，程序也是相同的，需要办理完网签手续配合垫资公司做公证委托，否则垫资公司不可能在没有任何抵押物的情况下提供垫资撤押服务。综上，邦房公司不同意李德生、何小惠的上诉请求。居尚公司的答辩意见与邦房公司一致。屈凡向一审法院起诉请求判令：1、李德生返还屈凡定金 12 万元，并支付屈凡所交定金相应利息；2、李德生支付屈凡违约金 22 万元；3、李德生支付因其违约不能成交房屋上涨部分差额；4、邦房公司、居尚公司返还屈凡中介费用 3 万元；5、本案诉讼费由李德生、何小惠、邦房公司、居尚公司承担；5、律师费由李德生、何小惠、邦房公司、居尚公司承担。 一审法院经审理查明，李德生与何小惠 1988 年 8 月 31 日登记结婚，2002 年 6 月 26 日，李德生与西安市海荣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，李德生购买位于西安市经济技术开发区海荣花园第 1 幢 4 单元 2 层东南 2-C 号房屋，该房屋登记在李德生名下，2015 年 10 月 29 日，该房屋办理抵押登记，抵押于浙商银行股份有限公司西安高新开发区支行名下。 2018 年 4 月 13 日，屈凡（乙方、买方）与李德生（甲方、卖方）、共有权人何小惠，居尚公司（丙方、居间方）、邦房公司（丁方、管理方）签订《房地产买卖居间合同》，约定，甲方及产权共有人同意，将其合法拥有的，坐落于西安市未央区西安经济技术开发区凤城五路 26 号 1 号楼 40203 号的房屋出售给乙方，该房屋所有权证号为 1100116004-5-1-1-40203～1，建筑面积为 97.20 平方米，房屋成交价为 1100000 元。甲乙双方协商一致选择按揭方式履行本合同，乙方于 2018 年 4 月 13 日交付定金 120000 元予甲方，乙方于资金监管当日含定金交付 450000 元作为首付款，并于办理该房屋产权转移登记手续前存入西安市房地局指定的资金监管账户。乙方委托经纪方向公积金中心申请公积金贷款陆拾伍万元作为向甲方支付剩余房款。如该房屋系按揭房或抵押房，甲方应于合同签订后 45 日内还清贷款本息（含罚息），办妥撤押手续，若甲方需委托第三方办理撤押，则须在合同签订后七日内办理全权委托公证书给第 三方和丁方指定人员，撤押所产生的费用（包括但不限于公证费、借款利息、工本费、服务费等相关费用）由甲方承担。本合同签署后即表明居间合同成立，居间成功，乙方应向丙方支付信息咨询/居间服务费 33000 元整，若甲、乙双方任何一方违约，均不影响上述费用的收取，并由违约方承担全部费用。若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任，如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之贰拾的违约金。甲、乙双方均同意从上述所获定金赔偿中优先支付丙方的信息咨询/居间服务费，余额支付给守约方。李德生在该合同甲方处签字，并在该合同共有权人处代何小惠签字。合同签订后，屈凡向李德生支付定金 120000 元，李德生向屈凡出具定金收款确认书。同日，屈凡向居尚公司缴纳居间服务费 30000 元。庭审中，何小惠主张其作为房产共有人，对涉案房屋买卖事宜并不知情、也不同意，在未取得何小惠同意或追认的情况下，屈凡依法不属于善意购买人，故本案房屋买卖合同依法无效。屈凡、邦房公司、居尚公司对此均不予 认可，居尚公司称在三方协商时何小惠均在场，邦房公司提交李德生向其出具的印有何小惠私章的何小惠身份证复印件、代理人承诺书、房屋买卖居间合同，证明何小惠对房屋买卖是知情的。屈凡及居尚公司对上述证据的真实性及证明目的均认可，李德生及何小惠对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，何小惠认为印有其私章的身份证复印件及代理人承诺书并非其本人提供。被李德生主张其已经向居间方缴纳了撤押费用，因居间方未能在约定时间筹集到解押资金，致使合同无法继续履行，并非李德生违约，居尚公司对此不予认可，其认为居尚公司系按照合同约定办理，因李德生未按照合同约定向居间方缴纳相关资料，才致使无法撤押。另，邦房公司与居尚公司均认可屈凡缴纳的居间服务费 交给了居尚公司，屈凡也要求居尚公司向其返还居间服务费。 一审法院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条以及《最 高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。结合本案，涉案房产虽为夫妻共同财产，但处分房产属于家庭重大事项，且结合本案证据，李德生向居间方提交了盖有何小惠私章的何小惠身份证复印件、代理人承诺书，在三方协商时何小惠也在场，可以认定在处分案涉房产的过程中，何小惠是知情且参与磋商的，屈凡也以合理的对价承诺购买涉案房屋，符合善意第三人的法律特征，故对李德生、何小惠主张案涉此案买卖居间合同无效的辩称，本院不予采纳。因李德生未按照合同约定办理撤押手续，导致屈凡购买房屋居住使用的合同目的无法实现，屈凡要求解除合同，由李德生、何小惠返还屈凡定金 120000 元的诉请，本院予以支持。因李德生未按照合同约定办理撤押手续，构成违约，屈凡主张李德生、何小惠支付违约金于法有据，但屈凡并未提交证据证明其具体损失，故对违约金，本院酌情认定为 150000 元。 根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。居尚公司已经促成了屈凡与李德生、何小惠之间的房屋买卖居间合同，且根据合同约定，该居间服务费应由违约方承担，现屈凡要求居尚公司退还其中介服务费 30000 元的诉请，于法无据，本院不予支持。屈凡主张的房屋上涨部分差额及律师费，因未提交证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项之规定，判决如下：一、李德生、何小惠于本判决生效之日起十日内返还屈凡定金 120000 元；二、李德生、何小惠于本判决生效之日起十日内支付屈凡违约金 150000 元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回屈凡的其余诉讼请求。本案案件受理费 6850 元，由屈凡承担 150 元，由李德生、何小惠承担 6700 元，因屈凡已预交，李德生、何小惠应在支付上述款项时一并支付屈凡。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，上诉人李德生在与被上诉人屈凡及居间方邦房公司、居尚公司签订涉案合同时，出示盖有房屋共有人何小惠私章的何小惠身份证复印件和代理人承诺书，因此屈凡与邦房公司、居尚公司有理由相信出售涉案房屋为李德生、何小惠夫妻共同意思表示，所签合同合法有效，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效的情形。李德生、何小惠认为一审判决认定事实错误、适用法律错误、涉案合同应为无效合同的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。合同明确约定李德生应于合同签订后45日内还清贷款本息、办妥撤押手续，李德生认为签订合同时各方一致同意由居间方垫付办理撤押所需资金80万元、但由于居间方未按约及时筹措到撤押资金导致合同无法继续履行的上诉理由，无事实依据，不能成立，本院依法不予采信。综上所述，李德生、何小惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，李德生、何小惠已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  李 美 红审 判 员  朱 利 安 二○一九年六月二十日 书 记 员  张  佳  欣 1