中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申2615号 再审申请人（一审被告、申请执行人，二审上诉人）：北京中鑫智融投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥****楼**。 法定代表人：穆德荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李聪聆，北京市众鑫律师事务所律师。 被申请人（一审原告、执行案外人，二审被上诉人）：甄立江，男，1968年9月1日出生，汉族。 委托诉讼代理人：齐艳红，山西嘉尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈璐，山西嘉尚律师事务所律师。 一审被告（被执行人）：葛军，男，1969年9月9日出生，汉族。 一审第三人（被执行人）：山西鑫四海投资集团有限公司，住所地，住所地山西省太原市民营区经园路******iv> 法定代表人：王爱芬，该公司董事长。 一审第三人（被执行人）：李珺，女，1976年5月12日出生，汉族。 一审第三人（被执行人）：李玲，女，1987年9月12日出生，汉族。 再审申请人北京中鑫智融投资基金管理有限公司（以下简称中鑫智融公司）因与被申请人甄立江、一审被告葛军、一审第三人山西鑫四海投资集团有限公司（以下简称鑫四海投资公司）、李珺、李玲案外人执行异议之诉一案，不服北京市高级人民法院（2019)京民终90号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 中鑫智融公司申请再审称，（一）本案系案外人执行异议之诉，执行异议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议规定”）第二十八条规定主张排除执行，必须举证证明其完全符合该规定第二十八条和第二十六条的规定。即本案的举证责任在执行异议人，而不在中鑫智融公司，原审法院将举证责任分配给中鑫智融公司错误。原审法院依据山西省太原市中级人民法院的生效时间在查封之后的另案判决排除执行更是违背了“执行异议规定”第二十六条规定。（二）原审法院认定本案事实的核心依据，都是由利害关系人山西鑫四海房地产开发有限公司（以下简称鑫四海房地产公司）和山西鑫四海物业管理有限公司（以下简称鑫四海物业公司）提供的孤证，不能单独作为认定案件事实的依据，不足以证明甄立江就涉案房屋买卖交易的真实性。本案的被执行人是鑫四海投资公司、李珺和李玲。鑫四海房地产公司和鑫四海物业公司的股东和本案的被执行人及其股东高度一致，隶属于同一个家庭，且隶属于实际控制人李国英。也就是说，鑫四海房地产公司和鑫四海物业公司都是本案的利害关系人，实质是被执行人。而涉案54套商品房的所有执行异议申请人所提供的所有证据，都声称是现金交易或抵债，只有鑫四海房地产公司和鑫四海物业公司出具的房屋认购协议、房款收据和物业费收据。原审法院以由利害关系人鑫四海房地产公司和鑫四海物业公司（实质就是被执行人）所提供的孤证，作为认定本案事实的核心依据，违背了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条和第六十九条规定。（三）仅凭房款收据孤证，不足以证明购房人即本案被申请人甄立江已支付全款。在含本案在内54套商品房所有异议申请中，都没有购房发票，只有利害关系人开具的房款收据，而且鑫四海房地产公司在二审开庭时明确陈述过没有收到房款。同时，甄立江所主张房屋买卖关系的不真实性还体现在时间上的不真实，其在原审法院所提供的协议、收据或入住等证明文件的时间是后补倒签的，即该等文件实际是在后面的时间点比如2019年才生成签署，但却写2010年为签署日期。即使假设本案交易真实且假设交易时间也是真实的，但依据甄立江在原审法院所提交的证据文件，涉案房屋未办理过户登记，是因为甄立江自身有重大过错和怠于主张权利导致。葛军与鑫四海房地产公司于2015年3月签订《商品房买卖合同》，鑫四海房地产公司开具房款支付收据，并于2015年3月办理网签备案。2017年法院查封时，甄立江未行使撤销权，应视为其默认葛军对涉案房屋享有相应权益。总之，原审法院认定事实与适用法律均有错误，请求依法再审本案。 本院认为，根据原审法院查明的事实，中鑫智融公司系申请执行人，鑫四海投资公司、葛军等为被执行人。涉案房屋虽为鑫四海房地产公司开发建设，但鑫四海房地产公司不是被执行人，而且鑫四海房地产公司与鑫四海投资公司各自具有独立的民事主体地位。只是由于葛军与鑫四海房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案登记手续，中鑫智融公司才有权申请对涉案房屋实施预查封，但中鑫智融公司对涉案房屋实施预查封之后享有的权利不应优于鑫四海房地产公司其他债权人对涉案房屋实施查封之后应享有的权利。更为重要的是，尽管鑫四海房地产公司与葛军签订了包括购买涉案房屋在内的54份《商品房买卖合同》，但已有生效判决解除了葛军与鑫四海房地产公司签订的该54份《商品房买卖合同》，而且鑫四海房地产公司于2013年8月还与本案被申请人甄立江签订《房屋认购协议》将涉案房屋出卖给甄立江。依据“执行异议规定”第二十八条，在鑫四海房地产公司的债权人以该公司为被执行人申请执行的过程中，如果买受人符合该条规定的四个要件，即有权排除对涉案房屋的执行。二审法院认为，依据“举重明轻、举轻明重”的原则，如果甄立江证明其符合上述司法解释的规定，则当然有权阻却中鑫智融公司对于涉案房屋的执行申请。故本案参照适用上述规定不存在适用法律错误之情形。 根据原审法院查明的事实，1.甄立江与鑫四海房地产公司之间已经成立房屋买卖合同关系。2013年8月甄立江与鑫四海房地产公司签订《房屋认购协议》，约定购买涉案房屋，房屋价款为2194962元。甄立江提供证明显示，鑫四海房地产公司于2013年8月26日出具收据，收到甄立江购房款2194962元。双方签订的《房屋认购协议》已对房屋买卖关系中的权利义务作出具体约定，结合《房屋认购协议》签订以及后续履行情况，以及庭审情况，甄立江与鑫四海房地产公司之间已就成立房屋买卖关系达成一致意思表示。《房屋认购协议》虽然没有落款时间，但是与《房屋认购协议》一并签订的地下车位租赁协议的落款时间显示是2013年8月26日，《房屋认购协议》约定的交房期限为2013年8月31日之前，鑫四海房地产公司2013年8月26日向甄立江出具收据表明收到全部房屋价款，且鑫四海房地产公司出具情况说明载明甄立江于2013年8月26日购买涉案房屋。这些证据足以证明《房屋认购协议》的签订时间应为2013年8月，明显早于2017年4月房屋被预查封之时。中鑫智融公司主张涉案《房屋认购协议》没有落款时间，存在事后补签的可能，但无证据相佐，原审法院不予认可并无不妥。2.本案现有证据不能证明甄立江与鑫四海房地产公司房屋买卖关系存在无效的情形，鑫四海房地产公司是否取得预售许可证不影响《房屋认购协议》的效力。3.关于甄立江就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。原审法院参照“执行异议规定”第二十八条的规定认定如下：（1）甄立江与鑫四海房地产公司签订的《房屋认购协议》系合同当事人真实意思表示，双方成立真实的买卖关系且不存在合同无效的情形。（2）根据甄立江提供的收据等支付凭证确认甄立江已付《房屋认购协议》约定的总价。（3）甄立江提供2014年6月签订的房屋装修合同及付款凭证、照片等证明其对涉案房屋进行了装修，并提供了鑫四海物业公司物业费收费单、采暖费收据、购水电收据证明其早在2014年即交纳相关费用。这些证据显示涉案房屋已被甄立江合法占有使用。虽然中鑫智融公司主张甄立江未占有涉案房屋并怀疑相关证据的真实性，但未提供反证加以证明。（4）根据本案查明的事实，涉案房屋非因甄立江自身原因未办理过户登记。中鑫智融公司虽不同意甄立江的诉讼请求，但未提供相应的证据予以否定。（5）没有证据证明原审法院将甄立江是否享有足以排除强制执行的民事权利的举证责任分配给中鑫智融公司。故原审法院认定甄立江满足“执行异议规定”第二十八条规定的条件、对涉案房屋享有足以排除执行的权利的依据充分。 综上，中鑫智融公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回北京中鑫智融投资基金管理有限公司的再审申请。 审判长  汪治平 审判员  刘银春 审判员  吴晓芳 二〇一九年六月二十七日 书记员  赵 越