葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初173号原告：曹景旺，男，1985年10月14日出生，汉族，宜昌市消防支队职工，户籍地湖北省宜昌市伍家岗区，现住同前。原告：徐晨，女，1989年5月23日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住同前。二原告共同委托诉讼代理人：陈喆，湖北诚昌律师事务所律师。特别授权。被告：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道******。法定代表人：江妍萱，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。一般授权。原告曹景旺、徐晨与被告宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）房屋买卖合同纠纷一案，宜昌市西陵区人民法院立案后，提请宜昌市中级人民法院对本案指定管辖，宜昌市中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）鄂05民辖229号民事裁定书，指定本案由本院审理，本院于2019年1月25日立案后，依法由审判员郑雄心、牟立萍、人民陪审员杜昕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹景旺、徐晨的委托诉讼代理人陈喆、被告长楹公司的委托诉讼代理人邹金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹景旺、徐晨向本院提出诉讼请求：1.判令长楹公司支付违约金46899元（计算方式：以513682元为基数按日万分之一计算，自2016年4月1日暂算至2018年10月1日止，共计913天），2018年10月1日后的违约金计算至房屋实际交付之日止；2.本案诉讼费由长楹公司承担。事实与理由：曹景旺、徐晨与长楹公司双方签订《商品房买卖合同》，曹景旺、徐晨以513682元的价格购买长楹公司开发的长楹观邸小区6号楼2单元020603号房屋，合同约定出卖人在2016年3月31日前将房屋交付买受人使用，同时约定出卖人逾期交房的违约责任及逾期办理产权登记证的违约责任，依据为合同第十条第1项第（2）款“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同约定期满后，长楹公司未按期交房，亦未取得商品房竣工备案许可证。目前长楹公司开发的长楹观邸小区仍然不具备交房条件。曹景旺、徐晨认为，长楹公司的行为侵犯了其合法权益，特诉至法院，望判如所请。长楹公司辩称，违约事实属实，但是并不是长楹公司的主观过错及恶意所致，并且截止2019年1月23日房屋已经达到法定交付条件。长楹公司已于2017年10月29日将房屋交付给曹景旺、徐晨，违约金只能计算至2017年10月29日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将在事实认定和本院认为中综合阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月25日，宜昌市公安消防支队（甲方）与长楹公司（乙方）签订《团购意向协议》，主要约定甲方意向购买乙方欲开发建设的房屋230套。甲方意向购买的房屋价格由土地出让金和建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜。甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续。本协议效力及于甲方在职在岗的职工（甲方需提供人员清单）。曹景旺购房时系消防支队职工，长楹公司对曹景旺的团购身份予以认可。2015年1月14日，曹景旺、徐晨作为买受人与长楹公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，购买了长楹公司开发的长楹观邸6号楼2单元6层020603号、建筑面积为115.46平方米的商品房，商品房单价每平方米4449元，总金额513682元。该合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。第十条约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金。该合同同时约定了其他内容。合同签订后，曹景旺、徐晨已支付全部购房款513682元。2017年10月29日，曹景旺作为甲方与乙方宜昌中筑物业管理有限公司（该小区的物业管理单位）、丙方长楹公司签订了《领匙协议》，当日曹景旺领取了其购买房屋的钥匙。《领匙协议》内容为“观邸项目相关主体施工已经完成，景观配套、树木栽植、交房手续陆续办理中。由于施工期间受暴雨、极端高低温等气候影响，基于施工工艺、施工安全，劳动者保护等因素限制，在上述不可抗拒气候因素下无法正常施工（详见宜昌气候简析），依法依约原正式交房时间予以顺延。现甲方因住房困难，急需取得购买房屋之钥匙以做房屋装修之前的准备工作，为此，三方经过友好协商，达成以下协议。第一条：甲方取得钥匙后承诺按照乙方“业主公约”等相关房屋管理规定正当行使购房人权利。查验房屋后，如实填写房屋状况表，相关房屋问题整改完成前，不擅自使用该房屋，如擅自使用，房屋相关质量责任由甲方自行承担。第二条：乙方受丙方委托向甲方移交其房屋钥匙，双方房屋交付手续待前述不可抗力因素顺延期满后办理。”同时查明，长楹公司开发的长楹观邸802户的水电、燃气、有线电视均已验收合格，具备开通条件，该小区环保验收、规划验收、绿化验收、消防验收均已通过。2016年12月9日，长楹公司向宜昌市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）等部门提交关于长楹观邸项目竣工验收说明及处理意见的请示，请求市住建委督促施工单位江苏江都建设集团有限公司依法履行工程项目竣工验收义务。2019年1月23日，由长楹公司组织，湖北省地质勘察基础工程有限公司、湖北建科国际工程有限公司、江苏江都建设集团有限公司、宜昌宏业工程项目管理有限公司共同参加，市质监站执行监督，按照验收程序对宜昌长楹观邸住宅小区工程1#—8#楼进行验收，验收结论均为同意验收，确认竣工日期为2019年1月23日。该房屋至今未取得商品房项目竣工交付使用备案证。本院认为，本案的争议焦点在于：一、涉案房屋交付日期问题。曹景旺、徐晨与长楹公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。可见，在出卖人不能出示相关证明文件或出示证明文件不齐全时，买受人有拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任的权利。本案中，曹景旺、徐晨于2017年10月29日签订《领匙协议》并接收长楹公司交付房屋钥匙时，明知长楹公司未能出示双方合同约定的商品房交付证明文件、不完全具备商品房交付使用条件却未提出异议，并实际占有该房屋至今。曹景旺、徐晨的行为应视为同意变更了合同中关于房屋交付内容的约定，系其对自身权利的处分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本院基于上述合同约定、法律规定及曹景旺、徐晨实际占有房屋的事实，确定曹景旺、徐晨实际领取房屋钥匙的日期即2017年10月29日为长楹公司将房屋交付给曹景旺、徐晨的日期。曹景旺、徐晨虽陈述拿钥匙时未签订协议，但其未能提交证据推翻长楹公司提交的《领匙协议》，故曹景旺、徐晨主张实际领取钥匙之后的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。长楹公司辩称实际领取钥匙之日为房屋交付使用日期的意见，本院予以采信。二、逾期交房违约金的数额问题。如前所述，双方实际交房的日期为2017年10月29日，而双方合同约定的交房日期为2016年3月31日前，故长楹公司存在逾期交房的违约行为，逾期交房时间为2016年4月1日起计至2017年10月28日，合计576天，逾期交房违约金为29588.08元（513682元×576天×0.0001）。长楹公司辩称逾期交房存在不可抗力以及非归责于长楹公司的因素，长楹公司作为开发商，在订立建设工程施工合同确定工期时，应当考虑降水因素，如长楹公司因为降雨量和天数增加导致房屋不能按期交付，还应当提供施工日志等予以印证。基于合同的相对性原理，长楹公司与施工单位之间的纠纷不能作为其免责事由，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。如长楹公司认为因施工单位或者部分业主违规装修的原因导致长楹公司未能依约交房，其可依照法律规定或约定解决。长楹公司的其他辩称意见或与本案无关联或无证据支持，本院不予采信。虽本案逾期交房违约金计算至业主实际领取钥匙之日止，但本院希望长楹公司作为开发商，努力完善房屋的交付条件，并注重与买受人的沟通与交流，及时将买受人关心的问题以买受人能看得见的方式告知买受人，也希望买受人给予开发商一定的理解，双方共同将小区打造成大家住得放心、住得舒心的温馨家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、宜昌长楹置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向曹景旺、徐晨支付逾期交房违约金29588.08元；二、驳回曹景旺、徐晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费973元，由宜昌长楹置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  郑雄心审 判 员  牟立萍人民陪审员  杜 昕二〇一九年六月二十八日书 记 员  韩傲婕