福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初185号 原告：莆田市凯天置业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道郊东路与西洪路交叉路口西北侧，统一社会信用代码9135030006878047XH。 法定代表人：梁敏敏，总经理。 委托诉讼代理人：施高攀，福建理策律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张婷婷，福建理策律师事务所实习律师。 被告：许清强，男，1989年10月26日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 原告莆田市凯天置业有限公司（以下简称凯天置业公司）与被告许清强商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯天置业公司的委托诉讼代理人施高攀到庭参加诉讼。被告许清强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯天置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除凯天置业公司与许清强于2016年3月28日签订的合同编号为L201602544的《商品房买卖合同》；2.判令许清强协助凯天置业公司办理注销编号为L201602544的《商品房买卖合同》的备案登记手续及商品房预告登记注销手续；3.判令许清强向凯天置业公司支付违约金70718.2元，该款直接从许清强已交的购房款中扣除；4.判令许清强向凯天置业公司支付为实现债权而支出的律师代理费用3500元，该款直接从许清强已交的购房款中扣除。 事实与理由：2016年3月28日，凯天置业公司与许清强签订合同编号为L201602544的《商品房买卖合同》，许清强向凯天置业公司购买坐落于莆田市荔城区青山片区（地块一）凯天青山城房屋，购房价款353591元。根据该《商品房买卖合同》第七条第二款第三项的约定，许清强签订合同时，应向凯天置业公司支付首付款73591元，剩余购房款280000元，向凯天置业公司认可的贷款银行申请贷款支付。根据附件十一第四条第三款第三项、第五项、第六项，第五款的约定，许清强应于签订本合同后的30日内向出卖人提供（补齐）办理银行按揭手续所需的全部材料，并于上述30日期限内将许清强与银行之间关于贷款材料是否齐全、合规的相关信息书面反馈给凯天置业公司，若许清强逾期未能提供（补齐）全部材料或者逾期未向凯天置业公司反馈相关信息，视为许清强违约并放弃购买（许清强愿意变更为用现金支付除外）；凯天置业公司有权解除合同并向许清强收取总房价款20%的违约金，因解除合同所产生的费用（包括但不限于法院受理费、律师的代理费）由许清强承担。许清强至今为止只支付了首付款并于2018年7月20日追加40000元首付款，但是未按期办理上述房屋银行按揭手续，也未向凯天置业公司现金支付上述房屋的购房余款240000元。凯天置业公司曾多次向许清强寄送催款及办理按揭告知函，许清强确认签收。但许清强至今未办理好按揭贷款手续，也未付清房款的余额。许清强的上述行为显然已经构成违约，许清强应当依约向凯天置业公司承担违约金。 许清强未作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 凯天置业公司围绕其诉讼请求向本院提供营业执照、法定代表人身份证明复印件、《商品房买卖合同》及附件、《莆田市商品房买卖合同备案表》、《按揭转一次性催款函》、解除《商品房买卖合同》催告函各1份、邮政快递单2份、委托代理合同、律师费发票各1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审查认定事实如下：凯天置业公司以出让方式取得位于莆田市荔城区青山片区（地块一）地块的土地使用权。国有土地使用权证号为莆国用（2014）第ＮXXX7。经批准，凯天置业公司在该地块上建设商品房，名称为“凯天青山官邸”。建设工程规划许可证号为建字第35XXX6号荔，施工许可证号为35XXX1。商品房预售许可证号为（2016）莆房许字第××号。 2016年3月28日，凯天置业公司与许清强签订合同编号为L201602544的《商品房买卖合同》，许清强向凯天置业公司购买坐落于莆田市荔城区青山片区（地块一）凯天青山城房屋，购房价款353591元。根据该《商品房买卖合同》第七条第二款第三项的约定，许清强签订合同时，应向凯天置业公司支付首付款73591元，剩余购房款280000元，向凯天置业公司认可的贷款银行申请贷款支付。根据附件十一第四条第三款第三项、第五项、第六项，第五款的约定，许清强应于签订本合同后的30日内向出卖人提供（补齐）办理银行按揭手续所需的全部材料，并于上述30日期限内将许清强与银行之间关于贷款材料是否齐全、合规的相关信息书面反馈给凯天置业公司，若许清强逾期未能提供（补齐）全部材料或者逾期未向凯天置业公司反馈相关信息，视为许清强违约并放弃购买（许清强愿意变更为用现金支付除外）；凯天置业公司有权解除合同并向许清强收取总房价款20%的违约金，因解除合同所产生的费用（包括但不限于法院受理费、律师的代理费）由许清强承担。许清强至今为止只支付了首付款并于2018年7月20日追加40000元首付款，但是未按期办理上述房屋银行按揭手续，也未向凯天置业公司现金支付上述房屋的购房余款240000元。凯天置业公司曾多次向许清强寄送催款及办理按揭告知函，许清强确认签收。但许清强至今未办理好按揭贷款手续，也未付清房款的余额。2018年9月5日，凯天置业公司与福建理策律师事务所签订《委托代理合同》，就凯天置业公司与许清强商品房销售合同纠纷委托福建理策律师事务所代理一审诉讼活动;2018年9月5日，凯天置业公司向福建理策律师事务所支付律师代理费3500元。 本院认为，凯天置业公司与许清强签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。许清强至今未办理好按揭贷款手续，也未付清房款的余额，依据其与凯天置业公司签订的附件十一第四条第三款第三项、第五项、第六项，第五款的约定，该行为已构成违约，凯天置业公司有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。现凯天置业公司诉请解除与许清强签订的《商品房买卖合同》符合合同约定，应予支持。鉴于凯天置业公司没有举证证明许清强违约造成损失的具体数额，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，故《合同补充协议》中关于“凯天置业公司有权解除合同并于合同解除之日起7日内向许清强收取总房价款20%的违约金并赔偿凯天置业公司因此所遭受的损失。”的条款中对违约金的约定，显然对许清强不公平，且该约定系以格式条款的形式加重买受人的责任，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定内容部分无效。为了平衡合同当事人的利益，本院酌情将许清强的违约金计算方法调整为一次性向凯天置业公司按商品房房价款总额的10%支付违约金，即353591元×10%＝35359.1元。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故凯天置业公司主张许清强应协助其办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续的请求，于法有据，应予支持；因双方间的《商品房买卖合同》解除，凯天置业公司应当返还给许清强已经支付的购房款，许清强应当支付给凯天置业公司的解除合同违约金在上述凯天置业公司应当返还给许清强的购房款中先行予以抵扣。根据合同补充协议约定，许清强应承担凯天置业公司为追偿代偿款而支付的费用，故凯天置业公司请求许清强支付律师费3500元，予以支持。许清强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、莆田市凯天置业有限公司与许清强于2016年3月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：L201602544）予以解除； 二、许清强应在本判决生效之日起十日内配合莆田市凯天置业有限公司办理注销《商品房买卖合同》（合同编号：L201602544）的备案登记手续及商品房预告登记注销手续； 三、许清强应在本判决生效之日起十日内支付莆田市凯天置业有限公司违约金35359.1元； 四、许清强应在本判决生效之日起十日内支付莆田市凯天置业有限公司因本案诉讼支出的律师费3500元； 五、驳回莆田市凯天置业有限公司的其他诉讼请求。 上述款项在莆田市凯天置业有限公司应退还给许清强已支付的购房款中予以折抵。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6656元，由许清强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林伟权 人民陪审员  余文烟 人民陪审员  周建忠 二〇一九年六月二十七日 书 记 员  吴丽丽 附注主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-