上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初24495号原告(反诉被告)：上海鸿联物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：单育，董事长。委托诉讼代理人：谈海刚，上海市申侨律师事务所律师。被告(反诉原告)：周明，男，1972年3月3日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：金勋仕，上海观安律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡亚云，上海捷铭律师事务所律师。原告上海鸿联物业管理有限公司(以下简称鸿联物业)与被告周明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿联物业的委托诉讼代理人谈海刚，被告周明的委托诉讼代理人蔡亚云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿联物业向本院提出诉讼请求：要求周明支付2016年10月至2018年3月的物业管理费10,555.2元；要求周明支付2016年10月至2017年12月的车位管理费2,250元；要求周明支付上述款项12,805.2元的逾期付款滞纳金720元。事实和理由：鸿联物业根据《前期物业服务合同》约定对坐落于上海市溧阳路XXX号的虹口区世纪大酒店2号楼进行前期物业管理。周明系世纪大酒店2号楼1103室房屋业主，因周明自2016年10月起未按规定交付物业服务费及车位管理费，经催讨仍不交付的，故鸿联物业诉至法院。周明辩称：对2016年10月至2017年4月期间的物业管理费及车位管理费不予认可，对2017年5月至2018年3月的物业管理费及车位管理费予以认可，但由于鸿联物业和其他物业公司的某某，经常在公共区域发生群体斗殴事件，对周明居住环境造成严重影响，且鸿联物业在物业服务过程中并未尽到其应尽责任，故鸿联物业无权收取2017年5月至2018年3月期间全额的物业管理费及车位管理费，周明只同意支付50%的费用。对逾期滞纳金不予认可。周明向本院提出反诉请求：要求鸿联物业支付违约金10,555.20元。事实和理由：自2016年7月起，鸿联物业在物业管理区域内屡次与第三方发生打架斗殴，与业主间也时常发生矛盾，管理混乱，给周明居住生活造成负面影响。鸿联物业在物业服务期限内，未能正常有效维护物业管理区域内的公共秩序，公共事务管理服务不到位，造成周明等业主居住生活环境受影响，严重违反《前期物业合同》约定的服务要求和标准，应承担相应违约责任。鸿联物业对反诉辩称：周明并未向鸿联物业支付任何物业服务费，合同第19条的违约金是在支付物业服务费的基础上主张的。鸿联物业认为周明的反诉请求无任何事实和法律依据，故不同意周明的反诉诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：位于上海市溧阳路的上海虹口世纪大酒店**楼(溧阳路**)开发商为上海虹口世纪大酒店有限公司(以下简称世纪大酒店)。2010年12月，世纪大酒店与亚太迪趣(北京)投资有限公司(以下简称亚太迪趣公司)签订《在建工程转让框架协议》(以下简称框架协议)，将当时仍在建的2号楼项目转让给亚太迪趣公司，但该协议此后因故未完全履行，房屋建成后大产证登记在世纪大酒店名下。2012年10月16日，世纪大酒店(甲方)与鸿联物业(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定乙方为上海虹口世纪大酒店2号楼的业主提供物业管理服务；物业服务费标准为1-3层商铺12元/月·平方米，4-15层办公9.50元/月·平方米，按季缴纳，逾期交纳的，乙方可按欠缴金额的0.3%/天向业主收取滞纳金；已售产权或使用权平面车位管理费为150元/个·月；如乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及收取的服务费为基数向相应业主支付违约金。世纪大酒店、亚太迪趣公司与鸿联物业还签订了《上海虹口世纪大酒店2号楼的三方协议》(以下简称《三方协议》)，约定在销售时如物业购买方承诺其购买办公物业用于居住用途使用的，则物业服务费降至4.50元/平方米·月。后亚太迪趣公司与世纪大酒店就框架协议及其变更协议的履行发生纠纷。2016年7月，发生了亚太迪趣公司户外广告牌被拆除、关联公司工作楼层停电等事件。2016年7月15日，亚太迪趣公司向鸿联物业发出《解除三方协议的通知》，称鸿联物业在执行三方协议过程中存在拆除广告牌、切断电源等侵害其利益的行为，严重违反三方协议约定，故通知其解除三方协议，将安排新的物业公司接管。同日，亚太迪趣公司在大楼内张贴告业主书，称已另行指定“上海亭炫物业管理有限公司”进行物业服务工作。鸿联物业于2016年8月以(2016)沪0109民初17966号案向本院起诉亚太迪趣公司、世纪酒店公司，要求继续履行《前期物业服务合同》及《三方协议》，得到本院生效判决支持。此后，亚太迪趣公司自行雇佣人员，在大楼的大堂、车库进行巡视管理，数次与鸿联物业的管理人员发生冲突，在警方介入处理后，双方人员仍日常在各公共区域对峙。鸿联物业遂于2017年3月以(2017)沪0109民初7359号案向本院起诉亚太迪趣公司，要求其停止妨害鸿联物业对系争房屋的物业管理。法院判决支持鸿联物业该诉请，经二审维持后于2018年3月12日生效。周明系上海虹口世纪大酒店2号楼1103室房屋的产权人，该房屋建筑面积131.31平方米。庭审中，周明认可其支付物业管理费及车位管理费至2016年9月。审理中，鸿联物业称(2017)沪0109民初7359号案判决生效后即已恢复大楼管理秩序，周明亦表示第三方物业人员至2018年春节正式退出小区。上述事实，有鸿联物业提供的《前期物业服务合同》、《三方协议》、《上海市商品房预售合同》、催款通知及EMS快递单据、(2016)沪0109民初17966号民事判决书，周明提供的(2017)沪02民终1438号民事判决书等，本院调取的(2017)沪0109民初7359号民事判决书，以及双方当事人陈述等证据为证。本院认为，鸿联物业与世纪大酒店签订的《前期物业服务合同》，以及鸿联物业与亚太迪趣公司、世纪大酒店签订的《三方协议》经法院生效判决认定应继续履行，故《前期物业服务合同》及《三方协议》对上海虹口世纪大酒店2号楼全体业主均具有约束力。周明为上海虹口世纪大酒店2号楼1103室房屋的产权人，理应按约支付物业服务费及车位管理费。然而，鸿联物业因与案外人的某某，自2016年7月起，发生了案外人强行占据物业管理区域，径自行使物业管理职权等情况，导致了物业管理区域内的公共秩序在一定程度上的混乱。到鸿联物业通过诉讼获得支持，恢复物业管理秩序，已时届2018年春节前后。该情况虽系案外人原因所引发，但客观上导致鸿联物业无法按约完善地履行其物业管理义务，对业主的生活也造成了一定程度的困扰。据此，本院认为鸿联物业的物业服务在2018年3月之前存在瑕疵，业主有权要求其承担相应的违约责任。但鸿联物业的管理瑕疵仅限于公共秩序维护方面，周明称其未履行物业管理服务职责，也缺乏事实依据和证据佐证，故周明反诉所提的违约金金额，明显超出合同约定的合理范围，难以支持。本院根据鸿联物业在物业服务中的瑕疵情况，酌情确定其违约金额度，在物业服务费中直接予以扣减。鸿联物业所主张的滞纳金，因其自身履约存在瑕疵，故亦不予支持。综上所述，本院酌情确定周明应向鸿联物业支付物业服务费的数额为8,444.16元。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告周明应于本判决生效之日起10日内支付原告上海鸿联物业管理有限公司2016年10月至2018年3月的物业服务费8,444.16元；二、被告周明应于本判决生效之日起10日内支付原告上海鸿联物业管理有限公司2016年10月至2017年12月的车位管理费2,250元；三、驳回原告上海鸿联物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告周明要求原告上海鸿联物业管理有限公司支付违约金10,555.20元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费81.65元，由原告上海鸿联物业管理有限公司负担17.65元，被告周明负担64元；反诉受理费31.94元，由被告周明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳人民陪审员  靳晓玲人民陪审员  楼国琴二〇一九年六月二十七日书 记 员  许时吉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。