【 民 事 判 决 书】（2019）黔01民终3100号贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书（2019）黔01民终3100号上诉人（原审原告）：贵阳鑫立物业管理有限责任公司。住所地：贵阳市云岩区宅吉西村********。法定代表人：曲世洋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王龙，贵州乾民律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁刚平，贵州乾民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈恒刚，男，1973年8月25日出生，住贵州省贵阳市白云区。上诉人贵阳鑫立物业管理有限责任公司因与被上诉人陈恒刚物业服务合同纠纷一案，不服贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人贵阳鑫立物业管理有限责任公司上诉请求：1请求依法撤销原审判决，并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院仅认定上诉人在合同期内（2015年8月2日至2017年12月31日）为南窗雅舍为业主委员会提供服务，实属认定事实错误。上诉人在2015年1月1日已经正式入驻南窗雅舍提供物业服务。二、除了合同明确约定外，红云社区服务中心于2017年3月16日向上诉人出具证明一份，由于南窗小区业主委员会内部问题，至今未完成业主委员会的换届选举，上诉人一直依据《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款规定，物业服务合同期满后，由于业主委员会未完成换届选举，上诉人一直提供物业服务至今，有权向被上诉人收取物业管理费。被上诉人陈恒刚未到庭答辩。贵阳鑫立物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告向原告支付2015年2月至2018年10月所欠物业费6120元、违约金2137.33元，合计8257.33元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，陈恒刚系贵阳市白云区南窗雅舍小区的业主。2015年8月2日，原告与贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会签订了《贵阳市白云区【南窗雅舍】别墅住宅小区物业管理服务合同》，合同约定原告接受委托为贵阳南窗雅舍小区提供物业管理服务，管理的期限为三年，即自2015年2月1日零时起至2017年12月31日23时止，物业费用原告自2015年1月1日起计算收费。原告向该小区提供物业服务，业主按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，物业管理费（三层花园联体步梯房以下）按1.60元/月/m2、（六层单元式步梯房以下）按1.00元/月/m2计收，物管费按月或季度交纳，业主或物业使用人应在上次费用到期，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在本季度到期后，第二季度首月的15日内履行交纳义务，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天0.5‰交纳滞纳金。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务。被告在该小区的房屋建筑面积为136平方米，每季度应缴纳408元的物业管理费。因物业服务过程中双方发生争议，被告拒交物管费，原告诉至一审法院，诉请如前。上述事实，有原告庭审陈述及提供的营业执照、法定代表人身份证明等工商信息材料、《贵阳市白云区【南窗雅舍】别墅住宅小区物业管理服务合同》、合同情况说明、计算清单等证据及庭审笔录在卷佐证，证据内容客观真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，并经庭审质证，可以作为认定一审法院基本事实的依据。一审法院认为，本案的焦点在于业主委员会是否有权代表业主对外签订合同以及业主委员会签订的合同是否损害业主合法利益，一审法院认为，业主委员会是由物业管理区域内的业主代表组成并由业主选举产生，《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，有权根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，其中《条例》第十五条第二项规定业主委员会有权“代表业主与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。同时，《物权法》第七十八条、第八十三条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”。本案中，原告虽未与被告签订书面物业服务合同，但贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会与原告签订《贵阳市白云区【南窗雅舍】别墅住宅小区物业管理服务合同》的行为属于贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会的职权职责行为，该合同内容亦未违反法律、行政法规、条例等法律规范的强制性规定，且该业主委员对外签订合同的授权主体是业主大会，并非业主个人，故对被告书面答辩意见中称其未签订过任何物业管理合同以及该业主委员会未经其授权的辩称，于法无据，一审法院不予采纳；按照该合同的约定，原告实际为南窗雅舍小区的业主提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，亦接受了原告提供的服务，依据物权法、物业管理条例以及诚实信用、等价有偿的原则，该合同对被告具有约束力，被告理应向原告支付物业管理费。但根据本案查明的事实，业主委员会实际与原告签订的《物业管理服务合同》日期为2015年8月2日，原告主张从2015年2月开始计算物管费，因原告并未提供证据证明2015年2月至2015年8月2日期间以及2017年12月31后仍提供物业服务，且未有合同约定依据，故一审法院不予支持，仅支持从合同签订之日至合同约定的服务期限届满之日止，即2015年8月2日至2017年12月31日止期间的物管费3808元。关于违约金，一审法院认为，物业管理公司周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，原告作为物业服务主体，理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，同时，被告作为小区的业主也应当从构建和谐小区出发，遵守法律法规和物业管理条例的相关规定，共同维护小区的利益，产生纠纷时应依法及时维护自己的权利，本案中被告迟延支付物业管理费系因双方未积极、及时沟通协商所致，双方对待纠纷的态度、处理方式、方法均有不当，故对原告违约金的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条、第八十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、陈恒刚于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳鑫立物业管理有限公司3808元；二、驳回原告贵阳鑫立物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预交），由陈恒刚负担。二审期间上诉人提供以下证据，第一组：提供两份判决书参考；第二组：泉湖社区出具的服务证明一份（复印件）、通知复印件一份；证明自2015年1月至2019年3月都在提供物业管理服务。第三组：收款收据，证明业主交了费，我方有权收取。本院查明的其余事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为：一、是否成立物业服务合同关系，业主委员会是否有权代表被上诉人对外签订物业服务合同；二、物业服务期间的问题；关于争议焦点一，贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会与上诉人于2015年8月2日签订的《物业管理服务合同》，并约定了服务面积、委托管理期限、收费等。案涉物业服务合同是否能够约束被上诉人的问题。依据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，有权根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，其中《条例》第十五条第二项规定业主委员会有权“代表业主与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。同时，《物权法》第七十八条、第八十三条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”。故业主委员会有权代表被上诉人与上诉人签订物业管理服务合同，被上诉人作为该小区的业主，也接受了上诉人提供的物业管理服务。故案涉物业服务合同效力及于被上诉人。上诉人有权向被上诉人收取物业服务费。关于焦点二，虽然本案合同签署时间为2015年8月2日，但签约双方明确收费自2015年1月1日起计算收费，说明业委会确认在签约前自2015年1月1日起已实际提供服务，故“自2015年1月1日起计算收费”系业委会与鑫立物业公司的明确约定，对所有业主均有约束力，故鑫立物业公司有权自2015年1月1日起主张物业服务费，但其诉请中主张自2015年2月起算的物业服务费，从其自愿。故鑫立物业公司有权主张2015年2月1日至2017年12月31日止的物业服务费。至于鑫立物业公司主张2017年12月31日后的物业服务费，鑫立物业公司提供了所属社区的证明证实合同期满后仍由鑫立物业公司为涉案小区提供物业管理服务，而被上诉人并未举证证实合同期满后业主委员会已经通知鑫立物业服务公司撤出小区，故可认定鑫立物业公司在合同期满后已实际提供了物业管理服务至2019年2月，有权按照原合同的标准向被上诉人继续收取物业服务费。故鑫立物业公司有权向被上诉人收取2015年2月至2018年10月的物业服务费。因此，确认本案被上诉人应向鑫立物业公司应收取的物业费为1元/月/平方米×44个月×136平方米=5984元。一审判决仅支持签约时间至约定服务期满的物业服务费，与约定及本案事实不符，予以纠正。因双方未积极、及时沟通协商所致，双方对待纠纷的态度、处理方式、方法均有不当，故对原审原告违约金的诉请，不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院依法改判；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条、第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、陈恒刚于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳鑫立物业管理有限公司5984元；二、驳回原告贵阳鑫立物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预交），二审案件受理费用50元，均由陈恒刚负担。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  庞 敏审判员  刘 佳二〇一九年六月二十七日书记员  邓丽娜