云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初3123号原告（执行案外人）：熊小平，男，汉族，1963年5月3日生，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：朱启松，云南华恒律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：党慧敏，陕西正曲律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：云南泰宇成工程有限公司，住所地：昆明市董家湾**春城明珠小区****商铺。法定代表人：宋婷玉，董事长。委托诉讼代理人：汤宇，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：卢春岭，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：云南善隆投资集团有限公司，住所，住所地：昆明市官渡区六甲乡官南大道旁大清河边办公楼div>法定代表人：邱菊卉，董事长。委托诉讼代理人：汤宇，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：卢春岭，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：云南盛泰康业房地产股份有限公司，住所，住所地：昆明市护国路与宝善街交叉路口西北角（银德大厦**）div>法定代表人：王贵华，总经理。第三人（被执行人）：昆明普南特商贸有限公司，住所，住所地：昆明市拓东路****div>法定代表人：彭晓碧，总经理。第三人（被执行人）：云南绿色房地产开发有限公司，住所地，住所地：昆明螺蛳湾国际商贸城********iv>法定代表人：王贵华，总经理。委托诉讼代理人：余世忠，云南振润律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵佳梅，云南振润律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：王洪，男，1970年2月10日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。第三人（被执行人）：李灿伟，男，1960年3月15日出生，汉族，住云南省安宁市。第三人（被执行人）：云南恒业志绅工贸集团有限公司，住所地：昆明，住所地：昆明市东风东路**建工大厦商务楼****房法定代表人：王飞，总经理。第三人（被执行人）：王贵华，女，1974年7月15日出生，纳西族，住云南省安宁市。原告熊小平与被告云南泰宇成工程有限公司（以下简称：泰宇成公司）、云南善隆投资集团有限公司（以下简称：善隆公司）、第三人云南盛泰康业房地产股份有限公司（以下简称：盛泰康业房产公司）、昆明普南特商贸有限公司（以下简称：普南特公司）、云南绿色房地产开发有限公司（以下简称：绿色房地产公司）、王洪、李灿伟、云南恒业志绅工贸集团有限公司（以下简称：恒业志绅公司）、王贵华案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理，原告熊小平及特别授权诉讼代理人朱启松、党慧敏，被告泰宇成公司、善隆公司特别授权诉讼代理人汤宇、卢春岭，第三人绿色房地产公司特别授权诉讼代理人赵佳梅到庭参加了诉讼，第三人盛泰康业房产公司、普南特公司、王洪、李灿伟、恒业志绅公司、王贵华，经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告熊小平向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人绿色房地产公司签订的《商品房购销合同》有效；2、确认原告对昆明市官渡区矣六街道办绿色轩雨庭（推广名：盛泰.公园盛世）3栋1单元301号房屋享有所有权；3、判决不得执行昆明市官渡区矣六街道办绿色轩雨庭（推广名：盛泰.公园盛世）3栋1单元301号房屋；4、本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：一、2013年8月11日，原告与绿色房产公司签订《绿色轩雨庭认购协议书》，并于2014年2月25日签订了《商品房购销合同》约定原告自愿购买绿色轩雨庭小区3栋1单元301号房屋，该房屋面积118.26㎡（参考套内建筑面积为95.75㎡），建筑面积单价5700元/㎡。原告于2014年2月25日向第三人绿色房地产公司支付了287507元的房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，前述《商品房购销合同》合法有效。二、2016年5月，绿色房产公司向原告交付了上述房产，并一直由原告装修入住使用至今；原告认为早在2014年2月25日就与绿色房产公司签订了合法有效的《商品房购销合同》支付了大部分款项，却因绿色房产公司原因迟迟未办理所有权变更手续，原告合法取得前述房产符合排除执行的条件，请求法院支持原告诉讼请求。被告泰宇成公司、善隆公司共同辩称：1、原告诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条可以排除执行的情形；2、熊小平与绿色地产公司未在查封之前签订过合法有效的书面购房合同；3、熊小平支付的购房款未达到50%且无证据证明熊小平名下无其他房产；4、诉争的整个小区没有办理竣工验收手续，无法确权，综上请求驳回原告诉请。第三人绿色房产公司述称：同意原告诉讼请求。第三人盛泰康业房产公司，普南特公司，王洪，李灿伟，恒业志绅公司、王贵华，未到庭亦无书面陈述意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认本案法律事实如下：本院在执行被告泰宇成公司，善隆公司及第三人盛泰康业公司、普南特公司、绿色房产公司、王洪、李灿伟、恒业志绅公司、王贵华借款合同纠纷案中于2015年1月5日向官渡区住房和城乡建设局产权处发出（2015）昆执保字第49-51号协助执行通知书，要求对包括涉案车位在内的490套住宅、795个车位进行查封，2017年1月5日本院再次发出（2015）昆立保字第16-19号协助执行通知书，对以上住宅及车位继续进行查封，依据（2015）昆民四初字第106、107、165号三案生效民事判决书，本院2018年6月1日作出（2018）云01执恢70-73号执行裁定书，对被执行人盛泰康业房产公司、普南特公司、绿色房产公司、王洪、恒业志绅公司、王贵华、李灿伟的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。原告熊小平向本院提出执行异议，本院审查认为：依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，本案中，案外人所提异议不符合上述规定情形，依法不予支持，故作出（2018）云01执异1009号执行裁定：“驳回案外人熊小平的异议请求”。裁定送达后，熊小平提起本案执行异议之诉。另查明，熊小平与第三人绿色房产公司签订了《商品房购销合同》，向绿色房产公司购买了绿色轩雨庭小区3栋1单元301号房屋，房款为687507元，参考套内建筑面积95.75平方米。其中，《商品房购销合同》第六条“付款方式及期限”约定采取一次性方式付款，具体为熊小平应于2014年2月25日前一次性支付全部房款687507元。熊小平在合同乙方处进行了签章，绿色房产公司的法定代表人王贵华则在合同甲方处加盖了印鉴。2014年2月25日绿色房产公司开具收据载明收到熊小平交来房款287507元，绿色房产公司2015年7月已将该房产交由熊小平占有使用。另，经向昆明市不动产信息档案管理中心查询，现熊小平名下无经登记享有所有权的房屋；现包括案涉房屋在内的整个绿色轩雨庭小区项目均未经组织竣工验收合格。本案争议焦点：熊小平就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释的规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，只要以上条件具备，即可排除人民法院的执行。其一，从买卖关系的建立看。熊小平与绿色房产公司已于2014年2月25日就案涉房屋签订了《商品房购销合同》，由此可见，双方当事人就案涉房屋的买卖早于人民法院查封，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的法定条件成就。虽然泰宇成公司、善隆公司对双方所签该合同的真实性不予认可，但该合同的甲方处加盖有绿色房产公司的法定代表人王贵华的印鉴，且绿色房产公司对该签章的真实性以及王贵华是代表其公司所实施的公司行为的法律后果均予以认可，即该合同的相对人应为熊小平与绿色房产公司之间，而该合同符合法定成立并生效的要件，当属合法有效的商品房买卖合同，对双方当事人产生法律拘束力，故泰宇成公司、善隆公司的该项抗辩主张不成立，本院不予支持。其二，从居住使用的情况看。经向昆明市不动产信息档案管理中心查询，现熊小平名下并无经登记享有所有权的房屋，而绿色房产公司已于2015年7月将案涉房屋交付熊小平实际占有使用，即案涉房屋系熊小平用于居住且其名下并无其他用于居住的房屋的法定条件成就。其三，从合同的履行情况看。根据本案查明的法律事实，虽然熊小平向绿色房产公司支付的购房款仅为41.82%即287507元，但是，结合绿色房产公司所开发建设的绿色轩雨庭小区的实际情况，该小区现在还未竣工验收合格,未全额支付房款的责任不能由此归责于作为购房者的熊小平，特别是，熊小平向本院明确承诺愿意在判决生效后立即支付剩余的58.18%购房款40万元，即熊小平愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故案涉房屋履行情况的法定条件成就。对于原告熊小平要求确权的诉讼请求，因现有房屋不具备确权条件，本院不予支持。综上所述，作为案涉房屋购买者的熊小平，已享有无过错不动产买受人的物权期待权，依法当享有排除强制执行的民事权益（必须指出的是，本判决生效后，熊小平应无条件按照人民法院的要求支付剩余购房款，否则当不能享有物权期待权而排除强制执行的民事权益），故熊小平要求停止对案涉房屋执行的诉求有事实和法律依据，本院予以支持。对于熊小平要求解除对案涉车位的查封，后熊小平撤回该项诉请，本院予以准许。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、不得执行昆明市官渡区矣六街道办绿色轩雨庭（推广名:盛泰·公园盛世）小区3幢1单元301号房屋；二、驳回熊小平的其他诉讼请求。案件受理费11475元，由被告云南泰宇成工程有限公司、云南善隆投资集团有限公司共同负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。本院（2018）云01执异1009号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 孙 建审判员 李 鸿审判员 符圆圆二〇一九年六月五日法官助理毛维清书记员李孟擎