广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民再22号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈桂容，女，汉族，1983年6月9日出生，户籍住址为广东省罗定市，现住广东省罗定市。委托诉讼代理人：郑建丰，广东润鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈清华，广东润鹏律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广东新鸿源房地产开发有限公司。住所地：广东省罗定市。法定代表人：胡廷欣，该公司经理。委托诉讼代理人:朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁劲锋，广东恒晟律师事务所律师。再审申请人陈桂容因与被申请人广东新鸿源房地产开发有限公司（以下简称“新鸿源公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）粤53民终69号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2018年11月2日作出（2018）粤民申9884—9907号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2019年2月28日公开开庭并庭审直播审理了本案。再审申请人陈桂容及其委托诉讼代理人郑建丰、陈清华，被申请人新鸿源公司的委托诉讼代理人朱靖、梁劲锋到庭参加诉讼。本院于2019年5月29日再次公开开庭进行了审理，再审申请人陈桂容及其委托诉讼代理人郑建丰、陈清华到庭参加了诉讼，被申请人新鸿源公司经本院传票传唤，因故没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人陈桂容申请再审请求：1.撤销一、二审判决；2.改判被申请人立即为申请人办理罗定市××路××商业中心××座××层××号房地产权属证书；3.改判被申请人从2016年9月18日起至申请人取得上述房地产权属证书之日止，以582735元为本金按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期办证违约金（暂从2016年9月18日计至2017年8月31日合计为人民币33239元）；4.改判被申请人承担本案一审、二审及再审的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：一、二审法院在合同双方违约责任约定属“严重不对等”的“格式条款”及出卖人违约事实清楚的情况下，认定事实错误，错误适用法律及简易程序违法审理，作出的判决不公正，依法应予撤销并改判。（一）一、二审法院认定事实错误，依法应予纠正。1.双方签订的合同中对双方违约金的约定属于无效的“格式条款”，且涉案人数众多，千篇一律。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定：“买受人逾期付款在60日内的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，且买受人应按累计应付款百分之一向出卖人支付违约金；如出卖人同意继续履行合同的，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。2.合同约定出卖人延期办证的违约金极低且始终恒定，一、二审法院未依法调整增加。关于出卖人逾期办证违约责任的约定。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：买受人不退房，出卖人（只）按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。（1）《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损害，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。（2）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第18条关于逾期办证的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。（3）《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第3条的规定。（4）《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第38条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的……以已付房款或未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”、第39条“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担延迟履行违约金，金额低于买受人损失，当事人根据合同法第114条第2款的规定请求增加违约金的人民法院予以支持”。依照《物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记后才发生效力。买受人系涉案房产的所有权人，应对其所购买的房产享有占用、使用、收益、处分等权益，但因出卖人长期未办理登记手续，致买受人户籍迁入、入学择校、房产出售、出租、转换、赠予、继承及抵押融资等权利受到严重不利影响，行使房产物权权利受限。由于房产仍在出卖人名下存在被出卖人的债权人查封拍卖强制执行的巨大风险，虽无法明确具体损失，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。因此，在涉案合同关于逾期办证违约责任条款有失公允、出卖人单方违法的情况下，作为守约方的买受人以约定金额过低为由，请求对逾期办证违约金的计付方式予以调整。（二）一、二审法院适用法律有误，判决的违约金计付标准及办证期限明显错误。1.根据同类房产纠纷案件的相关案例，皆为判决支持按买受人主张按照房价款1%的计算标准计算逾期办证违约金，但本案约定计算标准仅为房价款的0.1%。广东省云浮市中级人民法院（2015）云中法民二终字第215号民事判决中“本院认为：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算……以上诉人已付房款为本金，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期办证违约金给上诉人”；“判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2014）云罗法民初字第1346号民事判决……三、被上诉人应从2014年4月24日起至上述房屋权属证书登记之日止，以已付房款为本金，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期办证违约金给上诉人”。广东省高院在（2016）粤民申7744-7762号《民事裁定书》中亦因约定逾期办证违约金过低而调整。上述案例中，虽然合同约定了出卖人逾期办证只承担房款0.1%违约金，但最终判决按逾期贷款利率计付逾期违约金。2.一、二审法院认定出卖人违约，却判令出卖人90日内办证，明显放任出卖人继续损害买受人利益，有违法律的公正性。（三）本案一审适用简易程序审理，属程序违法。本案为房产纠纷系列案，由于涉及买受人的人数众多、争议较大，为进一步查清案件事实、推进案件的顺利审理，保障审理公正客观，依照《民事诉讼法》第157条、第163条的规定，应适用普通程序审理。但一审法院在应适用普通程序审理的情况下，适用简易程序审理本案属程序违法，应予纠正。广东省高级人民法院及其他地区中级人民法院的终审判决案情与本案的案情基本相同，都认为卖方逾期办证的时间持续过久，已经构成严重违约。本案出卖人没有履行合同的主要义务，原合同中关于逾期办证违约金的约定没有体现违约金的补偿性和惩罚性功能，没有办理产权证书致使买方无法完全拥有涉案房屋的物权，业主占有、使用、收益、处分涉案房屋的权利受到限制，买受人的损失是客观存在且具有不确定性。因此，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定，对涉案的合同约定的违约金计付标准予以调整。综上，恳请法院查明事实，撤销原判，改判支持申请人的全部申诉请求。被申请人新鸿源公司辩称：（一）申请人与被申请人在《商品房买卖合同》中关于逾期办理房产证固定金额违约金的约定属于合同当事人意思自治的范畴，应受法律保护。私法的精髓在于意思自治，合同法理所当然贯彻意思自治原则，根据意思自治原则，当事人有权自行处分其权益。申请人在签订《商品房买卖合同》时对于逾期办证违约金的标准是清晰的，不存在任何误解。申请人作为完全民事行为能力人，对于其因逾期办证可能遭到的损失必然有充分的预期。被申请人只是普通的房地产开发公司，与申请人均属于平等的民事主体，不存在被申请人胁迫、欺诈申请人签订《商品房买卖合同》的情况。申请人同意并签订的《商品房买卖合同》明确约定固定金额的违约金，即使存在实际损失大于违约金，也是申请人同意放弃追究被申请人逾期办证的部分违约责任。广东省高级人民法院在（2016）粤民申1060号《民事裁定书》中对于买受人放弃追究出卖人逾期办证违约责任的意思表示予以认可，买受人应受其放弃权利的意思表示的约束。参照上述广东高院裁定，举重以明轻，既然买受人放弃追究出卖人违约责任的意思表示合法有效，那么，对于本系列案，双方在《商品房买卖合同》中按固定的标准计算逾期办证违约金的约定亦应予得到法律的承认及保护。（二）违约金调整请求权应受除斥期间的限制，申请人行使违约金调整请求权已经超过法定除斥期间。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条等规定的违约金调整请求权，实质上属于最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第73条所规定的请求人民法院对民事行为进行变更或撤销的权利，前述《合同法》及司法解释的相关规定则是针对其中一种可变更、撤销的民事行为的特别规定。由于前述《合同法》及司法解释均未规定违约金调整请求权的行使期限，而《民通意见》第73条规定请求人民法院对民事行为进行变更或撤销的权利应在民事行为成立之日起1年内行使，故违约金调整请求权的行使期限为民事行为成立之日起1年。自《商品房买卖合同》签订之日起至申请人提起诉讼，已超过1年的除斥期间，申请人的违约金调整请求权已归于消灭。（三）广东省高级人民法院裁定再审本系列案，既违背意思自治原则，又没有任何法律和事实依据。广东省高级人民法院以“新鸿源公司逾期办证行为持续两年，若仍然以合同约定已付房价款0.1%作为违约金的计算标准，显然不利于维护何崇华等37人的合法权利，也无法督促新鸿源公司积极履行办证义务”为由裁定再审，既违背意思自治原则，又没有任何法律和事实依据。首先，如前所述，申请人实质上已经放弃追究被申请人逾期办证的违约责任，该放弃的意思表示真实合法有效，应受法律保护。既然申请人已经放弃其权利，自然就不存在如何维护其权利之说；其次，并非申请人故意不予办理，拖延办理房产证对被申请人没有任何意义。如按申请人的主张调整违约金标准，不仅无助于房产证的办理，还会极大地增加被申请人的经济负担从而直接影响被申请人的正常经营，包括但不限于办理房产证工作将不可避免地拖延甚至搁置。再审申请人认为由于房产证逾期办理造成了其对物权的占用、使用、收益、处分的限制，但是不代表造成其实际损失。物权的占用、使用、收益不会因为没有办理房产证而受到影响。对于处分权利，本案24户再审申请人中，有20户是通过银行按揭的方式买卖商品房，其房产必须抵押给银行，房产抵押给银行后，其处分权利受到按揭贷款行为的限制，而不是因为没有房产证受到限制。另外，在房产证办好前，被申请人作为再审申请人的贷款担保人为其提供保证担保，在房产证办好前需承担相关的保证责任及风险。在办理房产证的过程中，如果再审申请人存在断供的情形，会造成被申请人被银行划扣款项用于偿还贷款或被起诉的后果，对被申请人的信用风险造成极大影响。办证时间延长会导致被申请人需承担更多的风险，因此，在主观上被申请人不可能故意拖延房产证的办理。本案房产证确实存在逾期办理的情形，主要是因为涉及到土地证的变更、并证及办理进度等客观因素影响，希望再审申请人予以理解。（四）公平原则不应被滥用。《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》、《合同法》及相关司法解释对于违约金调整请求权的行使条件、期限、方式等作出明确规定，申请人未能按照上述规定行使权利，应由其承担不利的后果。如贵院仍以公平原则为由支持申请人的请求，弃法律的明确规定于不顾，实则是对公平原则的滥用，是对当事人意思自治的侵犯。再审申请人引用的相关裁定判决案例并不能作为审理本案的依据，审理案件的依据并不是判例而是法律。法律明确规定有实际损失发生才能启动违约金调整程序，不能仅以公平原则进行审理。申请人需要证明其实际产生了损失，且与双方合同约定的损失明显存在不公平的情况下才可以引用公平原则去处理，但申请人并无提供证据证明其损失。因此不能依照公平原则去审理本案。（五）关于逾期办证造成损失的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十八条“损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，这里所指的“损失”应为实际已发生的损失，而对于该实际已发生的损失，依法由申请人承担举证责任。这里所指的“损失数额”，前提也是须证明有实际损失发生，在难以确定损失的数额情形下，才可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”之规定，也可以看出这个“损失”是实际损失。申请人请求增加的违约金数额必须以不超过实际损失额为限。申请人至今无证据证明其已实际发生了什么损失，仅是提出一些假设性的、可能性的损失，也无法证明其实际损失数额，那么其请求增加的违约金数额是否超过实际损失额这个限度？违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。因此，当事人如需要法院增加违约金额，则需承担证明损失大小的责任。申请人在没有任何理据证明损失大小的情形下，其请求增加违约金依法不成立。综上所述，原判决认定事实清楚,适用法律正确，请求贵院依法公断，驳回申请人的全部再审请求，维持原判，保护被申请人的合法权益。2017年8月31日，陈桂容向一审法院提起诉讼，请求：1.新鸿源公司立即为陈桂容办理罗定市××路××商业中心××座××层××房的房地产权属证书；2.新鸿源公司从2016年9月18日起至陈桂容取得上述房地产权属证书之日止，以582735元为本金，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期办证违约金给陈桂容（暂从2016年9月18日计至2017年8月31日合计为人民币33239元）；3.本案的全部诉讼费（受理费、保全费、公告费）由新鸿源公司承担。一审法院审理查明：新鸿源公司是位于罗定市××路××商业中心的房地产开发商。2013年9月2日，陈桂容作为买受人与新鸿源公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为罗定市商业中心××座××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为582735元。第六条约定买受人于2013年9月2日前交付首期房款人民币175735元，贷款407000元。第八条约定出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，陈桂容按约定向新鸿源公司付清了全部购房款。2014年9月27日，陈桂容到新鸿源公司处办理了涉案商品房的交接手续。2014年5月25日，罗定市商业中心（南区）A1A2座、南北区地下室连通通道工程取得了《建筑工程竣工验收报告》，但截至庭审结束时止仍未进行竣工验收备案。新鸿源公司称由于部分业主阻挠人防工程施工，导致人防工程至2017年4月10日才通过验收，继而导致新鸿源公司未能在约定的期限内办理产权证明。同时，新鸿源公司确认其尚未提交资料报产权登记机关备案。2015年12月29日，涉案商品房已完税。2016年6月25日，陈桂容向新鸿源公司交付了办证费用3000元。另查明：2017年9月18日，陈桂容向一审法院提出财产保全的申请，要求对新鸿源公司所有的位于罗定市××路××商业中心××的房产在人民币33239元价值范围内进行保全，并由中国平安财产保险股份有限公司广东分公司作担保。一审法院于2017年9月21日作出（2017）粤5381民初2225号民事裁定，对上述房产在人民币33239元价值范围内进行查封。2017年10月11日，新鸿源公司向一审法院提供其位于罗定市××路××商业中心首层××号商铺作为其他等值担保财产，请求变更保全标的物，一审法院于当天作出（2017）粤5381民初2225号之一民事裁定，对上述商铺在人民币33239元价值范围内进行查封，并解除对罗定市××路××商业中心××的房产的查封。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。陈桂容与新鸿源公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：一、新鸿源公司是否存在逾期办理涉案商品房的权属登记证书的违约行为？二、陈桂容请求增加调整逾期办证违约金的理据是否充分？针对上述焦点，一审法院评析如下：一、关于新鸿源公司是否存在逾期办理涉案商品房的权属登记手续的违约行为的问题。根据陈桂容、新鸿源公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，新鸿源公司于2014年9月27日将涉案商品房交付给陈桂容使用，那么，新鸿源公司最迟于2016年9月16日就应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然陈桂容于2016年6月25日才向新鸿源公司交付代办证费用，但这并不影响新鸿源公司履行自己的合同义务，在办证过程中，如需缴交相关费用，在陈桂容未向新鸿源公司预交的情况下，新鸿源公司可随时通知陈桂容缴交。但新鸿源公司在庭审确认，涉案商品房仍未进行竣工验收备案，其仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此，新鸿源公司违反了合同的约定，存在逾期办理涉案商品房的权属登记证书的违约行为。至于新鸿源公司提出的由于部分业主阻挠人防工程施工，导致人防工程至2017年4月10日才通过验收，继而导致新鸿源公司未能在约定的期限内办理产权证明的抗辩意见，一审法院认为，这并非是新鸿源公司逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的正当理由，且本案现有证据不能证明陈桂容参与了阻挠，故对新鸿源公司该抗辩意见，不予采纳。新鸿源公司仍应有义务将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助陈桂容办理涉案商品房的权属证书。二、关于陈桂容请求增加调整逾期办证违约金的理据是否充分的问题。陈桂容与新鸿源公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，新鸿源公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由新鸿源公司提供的资料报产权登记机关备案。如因新鸿源公司的责任，陈桂容不能在规定期限内取得房地产权属证书的，新鸿源公司按已付房价款的0.1%向陈桂容支付违约金。现陈桂容虽然认为约定的违约金过低，要求调整增加，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，只有违约方的违约行为造成了对方的损失，且约定的违约金低于造成的损失，对方才能请求增加。现陈桂容请求增加调整违约金，那么，陈桂容首先要举证证明新鸿源公司逾期提交需由新鸿源公司提供的资料报产权登记机关备案这一违约行为造成了其损失、有何损失；其次，陈桂容要举证证明双方签订的合同约定的违约金低于新鸿源公司违约造成的陈桂容的损失，才能要求增加调整违约金。但现陈桂容均未能提供证据证实，因此，其要求增加调整违约金，理据不足，不予支持。新鸿源公司应向陈桂容支付逾期办证违约金583元（582735元×0.1%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，一审法院作出判决如下：一、由新鸿源公司于判决发生法律效力之日起九十日内协助陈桂容办理罗定市××路××商业中心××座××房的房屋权属证书；二、由新鸿源公司于判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证违约金583元给陈桂容；三、驳回陈桂容的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费315元、保全费352元，共667元，由陈桂容负担655元，新鸿源公司负担12元。一审宣判后，陈桂容不服，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销罗定市人民法院（2017）粤5381民初2225号民事判决，改判支持陈桂容一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由新鸿源公司承担。本院二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致。本院二审认为，本案系商品房销售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：1.双方合同违约责任的约定是否有效；2.涉案房屋的逾期办证违约金计算标准应否予以调整；3.一审判决新鸿源公司协助陈桂容办理涉案房屋产权证书的时限是否过长，应否予以调整。关于双方合同违约责任的约定是否有效的问题。陈桂容认为双方当事人签订的《合同》中对买受人逾期付款违约责任与出卖人逾期办证违约责任的约定不对等,且属于格式条款，有关逾期办证违约责任的条款应属无效约定，对逾期办证违约金的计算应按法定标准确定。本院二审认为，双方签订的《合同》第七条约定，买受人如未按合同时间付款，逾期不超过60日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.2‰的违约金；逾期超过60日后，买受人继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.5‰的违约金。第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述条款是合同双方当事人分别对买受人逾期交付房款和出卖人逾期办证的违约责任约定，是买卖双方对不同事项作出的约定。另外，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案涉案合同为商品房买卖合同，陈桂容的主要权利义务是交付房价款后取得房屋，新鸿源公司的主要权利义务是收取房价款后向陈桂容交付房屋，并依据陈桂容的委托为陈桂容办理权属证书。现双方对违约责任的约定并未免除新鸿源公司的上述义务，亦未排除陈桂容的上述权利或加重陈桂容的义务，且双方合同亦不具有法定无效的情形，因此，双方合同中对违约责任作出的约定不属于无效条款。陈桂容与新鸿源公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。合同双方在合同履行过程中若出现相应的违约行为应根据上述约定承担违约责任。陈桂容的上述主张，理据不足，不予采纳。关于涉案房屋的逾期办证违约金计算标准应否予以调整的问题。陈桂容认为，双方签订的《商品房买卖合同》中对出卖人逾期办证的违约金约定明显偏低，应根据相关法律规定予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。”根据上述法律及司法解释的规定，陈桂容对合同约定的违约金过低或已实际造成了损失的情形应提供证据予以证明，陈桂容诉称因新鸿源公司未为陈桂容办理涉案房产的权属登记手续，致使买受人户籍迁入、入学择校、房产出售、出租、转换、赠与、继承及抵押融资等受到严重不利影响，且存在涉案房产被查封拍卖、强制执行的巨大风险，但陈桂容并未提供任何证据证实上述情形已发生或实际造成的损失情况，因此，陈桂容的上述主张不符合上述法律、司法解释规定的可予以调整或适用的情形，不予采纳。一审判决判令新鸿源公司在双方合同约定的违约责任范围内承担违约责任并无不当，予以维持。关于一审判决新鸿源公司协助陈桂容办理涉案房屋产权证书的时限是否过长，应否予以调整的问题。陈桂容认为，一审判决判令新鸿源公司90日内协助陈桂容办理涉案房屋的权属证书期限过长，放任新鸿源公司继续损害陈桂容的利益，应予以调整。根据双方签订的合同性质、办证情况和一般习惯,一审判决判令新鸿源公司90日内协助陈桂容办理涉案房屋的权属证书并无不妥，陈桂容的该上诉理由理据不足，不予采纳。综上所述，陈桂容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院二审作出判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由陈桂容负担。本院再审诉讼期间，被申请人新鸿源公司提交如下证据：证据1，广东省股金拍卖公司拍卖资料（第155期）。证据2，拍卖成交确认书。证据3，罗定市土地使用权转让合同。证据4，罗府国用（2012）第00××××号土地使用权证、罗府国用（2012）第00××××号土地使用权证、罗府国用（2012）第00××××号土地使用权证、罗府国用（2006）第00××××号土地使用权证、罗府国用（2006）第00××××号土地使用权证。证据5，罗定市合生创展房地产开发有限公司股东会决议、罗定市合生创展房地产开发有限公司企业重组资产、负债、所有者权益分立交接确认表。证据6，宗地图。证据7，罗定商业中心总平面图。上述证据1-7拟证明罗定商业中心项目土地使用权来源及变更情况。现罗定商业中心项目地块由罗府国用（2012）第00××××号、罗府国用（2012）第00××××号、罗府国用（2012）第00××××号组成。证据8，罗定市人民政府办公室通知，拟证明华侨大厦土地证的相关手续需要外事侨务局协助办理。证据9，证明、申请、他项权证、罗定市林业局办公楼房地产所有权证移交清单、抵押物原件交接清单、债权转让协议，拟证明罗定市林业局原办公楼宿舍楼地块（粤房地字第**）抵押给中国银行罗定支行进行贷款，并于2000年3月23日由罗定市人民政府出具他项权证（粤房地他证字第××号）。2004年6月25日，中国银行罗定支行将前述债权转让到中国信达资产管理公司广州办事处。至2018年12月6日，中国银行罗定支行（中国银行股份有限公司云浮罗定支行）才基于罗定市林业局已还清贷款的情况而向罗定市不动产登记局出具贷款结清并同意办理抵押权注销登记的证明。证据10，罗定市人民政府关于变更罗定市罗城街道崔塘岗路口地块土地用途的批复、罗定市土地用途变更公示网页截图，拟证明罗定市人民政府于2018年11月1日批复允许变更罗府国用（2012）第00××××号土地的土地性质，已公示，公示完毕后可以办理缴交土地出让金手续。证据11，罗城规证（2011）地字第××号、第××号建设用地规划许可证。证据12，罗城规证A（2011）建字第××号、第××号建设工程规划许可证。证据13，关于变更《建设用地规划许可证》的意见。证据14，关于变更《建设工程规划许可证》用地位置的意见。证据15，商品房预售许可证（罗房开证字第××号）。上述证据11-15拟证明涉案项目原规划范围包含罗定市二轻供销公司后楼（房产局拥有产权，，粤房字第**门牌为罗定市人民中路××、××），因拆迁补偿问题，政府部门无法完成征收、拆迁工作，被申请人只能变更规划范围，将该物业剔除。证据16，中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同复印件，证据来源是被申请人自存，拟证明申请人通过按揭贷款方式购买涉案商品房，被申请人提供阶段性担保，上述贷款合同申请人也有保存。证据17，广东省农村信用社交易回单、广东省非税收入（电子）票据，拟证明被申请人已依法缴纳罗府国用（2012）第00××××号公厕地块土地性质变更所需的土地出让金。证据18，广东省罗定市人民法院执行裁定书、传票、受理案件通知书、执行异议申请书、关于××中路××号房地产的说明，拟证明罗定商业中心项目粤目粤房地字第30××**房地证字第××号）地块因原使用权人罗定市二轻工业供销公司与肇庆市恒发环保投资有限公司的借款合同纠纷而被查封。罗定市合生创展房地产开发有限公司已向罗定市人民法院提起执行异议，现等待罗定市人民法院的处理结果。证据19，粤（2016）罗定市不动产权第100××××号、粤（2017）罗定市不动产权第10××××号土地使用权证，拟证明罗府国用（2012）第00××××、00××××号土地使用权证证号分别变更为粤（2016）罗定市不动产权第10××××号、粤（2017）罗定市不动产权第100××××号。针对被申请人新鸿源公司提交的上述证据，再审申请人陈桂容发表质证意见如下：对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。1.被申请人超过举证期提交证据，应视为放弃举证权利并承担举证不能的法律后果。法律规定当事人提交证据应在举证期内提交，本案在2019年2月28日已以网络直播的方式进行了庭审，庭审已结束近两个月，所以被申请人提交的证据材料依法不能作为审理本案的证据使用。且该证据并不属于法律规定开庭后形成的“新证据”，被申请人未能（包括能提交而故意不）在法定期内提交证据，视为其放弃举证权利，因举证不能导致的不利法律后果应由其自行承担。2.证据材料不具真实性、合法性。被申请人提交的所谓证据材料均为自行保管，单方提交的复印件，且较大部分材料均无相关方盖章签字，该证据未经申请人核对原件，无法核实证据材料的真实性，所以不具有证据上的真实性要求，无任何证明效力。3.证据材料不具有关联性。被申请人提交的证据材料发生在签订合同之前，与本案无任何的关联性。本案中，被申请人的违约行为是铁的事实，对此一审、二审法院已查明并予以确认，对此被申请人应依法承担相应的违约责任。被申请人在签订预售商品房买卖合同时，合同中明确约定“延期交房”及“延期办证”既是行政主管部门监管督促开发商规范开发行为、积极履行卖方主要合同义务在合同范本上的体现，也是售房合同中买方的根本利益的保障条款。合同一经签订，双方均应诚实并全面履行合同。对于新鸿源公司提交的上述证据,本院认为，上述证据仅反映了新鸿源公司在办理房地产权证方面所遇到的困难,希望获得谅解,但不能改变新鸿源公司逾期办证的事实,与本案违约金应否调整没有直接联系,故本院不予采纳。一、二审判决认定的事实与再审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院再审认为：本案是商品房销售合同纠纷。综合双方当事人的意见，本案再审的争议焦点是：新鸿源公司逾期办证违约金计算标准应否调整？再审申请人陈桂容与新鸿源公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，主体适格，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》第十五条中关于产权登记的约定，如因新鸿源公司的责任，陈桂容不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意陈桂容不退房，新鸿源公司按已付房价款的0.1%向陈桂容支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，双方当事人的权利义务关系应受合同条款的约束与调整。陈桂容申请再审认为新鸿源公司按已付房价款的0.1%向陈桂容支付违约金的约定低于实际造成的损失，要求按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定增加违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，陈桂容应当提供证据证实因新鸿源公司违约造成其实际损失的数额，但直到再审庭审辩论终结时止，再审申请人均未能提供证据证实因新鸿源公司违约实际造成的损失。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，再审申请人要求调整违约金，但未能提供相关证据予以证实存在需调整违约金的情形，应承担举证不能的不利后果。因此，本院二审判决根据双方的合同约定判令新鸿源公司承担违约责任并无不当。综上所述，本院二审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院再审予以维持。再审申请人陈桂容的再审请求，缺乏理据，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2018）粤53民终69号民事判决。本判决为终审判决。审判长  林江群审判员  陈灿良审判员  黎洪靖二〇一九年六月二十七日书记员  黄靖茹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。