广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初685号原告：潘明华，男，1968年11月18日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。委托诉讼代理人：孙群凤，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淑玲，广东众达律师事务所实习律师。被告：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。被告：东莞市星汇园百货贸易有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁****,B栋AZ14#，C栋AZ13#,D栋AZ12#,凯悦阁D栋AZ16#商铺201。统一社会信用代码：91441900094816739K。法定代表人：钟文志，该公司总经理。被告：东莞市金耀民贸易有限公司。住所。住所地：广东省东莞市东城街道牛山光明大道东城中云智慧城市产业园内****302社会信用代码为91441900050661472D。法定代表人：袁进邦，该公司总经理。被告：钟文志，男，1973年11月5日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。四被告共同委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：叶露，广东约克律师事务所律师。原告潘明华与被告袁进邦、东莞市星汇园百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）、东莞市金耀民贸易有限公司（以下简称金耀民公司）、钟文志合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄方圆担任审判长，与人民陪审员李少华、人民陪审员陈炯棠组成合议庭于2019年5月22日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人孙群凤、张淑玲，四被告的共同委托诉讼代理人叶露到庭参加了诉讼。双方庭外和解时间不计入审限，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除涉案《房屋买卖及居间合同》；2.袁进邦向原告返还购铺款340000元、律师见证费1500元及利息（利息以341500元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2018年12月5日起计至付清之日止，暂计至2018年12月26日为907.8元）；3.袁进邦向原告潘华明支付逾期办证违约金35598元；4.袁进邦向原告支付原告为实现债权的前期律师费6000元；5.星汇园公司就上述所涉款项承担连带清偿责任；6.金耀民公司、钟文志就上述所涉款项星汇园公司不能清偿的部分承担补充赔偿责任；7.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：原告与袁进邦签订《房屋买卖及居间合同》，约定原告购买了袁进邦位于东莞市××××东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）的商铺。合同对转让价格、支付价款方式进行了约定。该合同同时约定了袁进邦应当在2017年5月1日向原告交付物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记。合同签订后，原告如约交付了购房款。袁进邦收到购房款后至2017年5月1日近7个月的时间内，并未提供装修开业服务工作，未完成物业产权分割登记，甚至无法向原告提供该商铺的确切位置，更没有在2017年5月1日向原告交付标的物业。另，星汇园公司的实际控制人系袁进邦，两被告以返租为名吸引原告购铺，购铺款及律师费由星汇园公司收取，相关收据由星汇园公司出具，两者存在人员及财务混同，应就相关付款义务承担连带清偿责任。2016年7月6日，星汇园公司增加注册资本，金耀民公司认缴70%，钟文志认缴30%，但均未全面履行出资义务，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条第一、二款，金耀民公司及钟文志应当在各自未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。被告袁进邦、星汇园公司共同辩称：第一，原告主张解除合同的情况下，袁进邦同意解除合同并且退还购房款。第二，关于违约金，根据合同第十条的约定，第1、2款是建立在袁进邦出现逾期办证但合同继续履行的基础上，且第1、2、3款是三选一的关系，原告要求袁进邦支付违约金无依据。第三，星汇园公司与袁进邦是委托代理关系，星汇园公司为袁进邦提供服务，受袁进邦委托收取款项，收取后的款项已经交给袁进邦，不存在混同，不应承担责任。第四，金耀民公司、钟文志已全面履行了对星汇园公司的出资义务，有星汇园公司出具的《出资证明书》为证。星汇园公司自2017年5月起向所有购买铺位的业主支付租金逾千万元远超其注册资本，印证了金耀民公司、钟文志已全面履行了出资义务。本院经审理查明：2016年9月30日，原告作为乙方、被告袁进邦作为甲方、东莞市诚业按揭服务有限公司（以下简称诚业公司）作为丙方签订《房屋买卖及居间合同》（编号为第00011312号），约定乙方向甲方购买位于东莞市××农场村凯东××＃、××＃、××＃、××＃、××＃商铺××楼××号铺，建筑面积为10.34平方米。合同第三条约定：该物业按套转让，转让价格为340000元。第六条约定：甲、乙双方约定合同定金为50000元，乙方应在合同签订之日支付。第七条约定：乙方于2016年9月27日前支付第一期楼款（含定金）340000元。第八条约定：乙方应将楼款汇入甲方指定的收款账户，即星汇园公司位于东莞农村商业银行大岭山支行营业部的银行账户。第十条约定：甲方定于2017年5月1日交付该物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记，所需资料由甲、乙方提供给丙方，如因甲方的责任，不能在上述规定期限内提供办理该物业过户登记所需资料的，双方同意按以下方式处理：1.逾期不超过90工作日的，每逾期一天，需按乙方已付楼款的万分之三向乙方支付违约金；2.逾期超过90工作日但未超过180工作日的，则该期间的违约金按每天万分之五计算；3.逾期超过180工作日的，乙方有权选择解除本合同，并将该物业退回甲方，甲方应将已收楼款退回乙方。第十二条约定：甲方在2017年5月1日前向乙方交付物业，乙方同意委托星汇园公司按时接收物业，并代其签署物业交接文件。第十三条约定：乙方应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并承担自该物业交付之日起的物业管理费用。第十五条约定：甲、乙双方在本合同上签字即标志丙方促成了本次交易，同时，丙方将负责办理本次交易的交易过户手续，乙方支付1500元的居间服务费。第十九条约定：丙方应遵循诚实信用原则为甲乙双方提供居间服务，如因丙方过错导致交易无法进行的，应退还居间服务费，但因政府政策规定变化因素影响的除外。第二十条约定：甲、乙、丙三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。合同甲方处有袁进邦的签名，乙方处有原告的签名，见证方处加盖了广东格雷兄弟律师事务所的印章。星汇园公司出具的收款收据显示，其分别于2016年9月26日、28日、30日、30日收到原告支付的涉案款项50000元（商铺定金）、278000元（商铺款）、12000元（商铺款）、1500元（代收律师费）。原告提供代理合同和发票显示，其为本案诉讼已经实际支出律师费6000元。另查明：坐落于东莞市××××东新城凯兴阁**（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺201、301（粤房地权证莞字第××、19××30号）的产权人为袁进邦。袁进邦拟将上述商铺分割为几百余个商铺，并就分割后的商铺进行出售，出售时尚未完成产权分割。大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》载明，房产证号为19××30、19××31的商铺属个人所有，目前未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。根据袁进邦的申请，本院向东莞市房产管理局调查涉案商铺产权分割情况。东莞市房产管理局回复称：袁进邦于2017年11月27日向东莞市房产管理局咨询了其名下商铺（粤房地产权证莞字第××、19××31）办理产权分割的相关事宜，但未向不动产登记窗口现场递件资料提出申请；同一权利人分割不动产的，需要备齐《消防验收合格证书》、公安门牌地址明细表、《不动产现场测绘报告》、规划部门同意变更批复和变更后规划报建图纸、经住建部门备案的《房屋安全鉴定报告》、被分割商铺涉及的整幢房屋全体业主书面同意分割的协议书后，方可至大岭山不动产登记窗口申请办理变更登记。截至2018年12月4日，袁进邦尚未备齐东莞市房产管理局回复中提及的办理产权分割所需资料。以上事实，有原告提交的《房屋买卖及居间合同》、房地产交易价格确认书、收款收据、代理合同、发票、企业信用信息公示报告，被告袁进邦、星汇园公司、金耀民公司、钟文志提交的行政诉讼答辩状、物业交付确认书、出资证明书及当事人的陈述附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与袁进邦、诚业公司签订的《房屋买卖及居间合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据《房屋买卖及居间合同》的约定，袁进邦应在2018年3月16日前办理涉案物业产权过户登记，截至2018年12月4日尚未办理的，原告有权解除合同。袁进邦未按照约定的期限履行办理产权过户登记手续，构成违约，原告有权解除《房屋买卖及居间合同》并要求袁进邦返还购房款。利息属于法定孳息，袁进邦未返还购房款，购房款被占用期间所产生的法定孳息应由袁进邦支付，原告诉请自2018年12月5日按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率主张利息，没有超出法律的规定，本院予以支持。至于逾期办理过户的违约金，因袁进邦违约致使合同解除，按照《房屋买卖及居间合同》第十条的约定，违约金应分段计算，即逾期前90个工作日（2018年3月17日至2018年7月25日131天）的违约金按每日万分之三计算，逾期90个工作日至180个工作日（2018年7月26日至2018年12月4日132天）的违约金按每日万分之五计算，应为35802元[（340000元×0.0003×131天）+（340000元×0.0005×132天）]。原告主张的违约金35598元没有超出上述金额，本院予以支持。原告因涉案合同支出费用1500元，因涉案诉讼支出律师费6000元，上述损失应由违约方袁进邦承担。根据《房屋买卖及居间合同》的约定，星汇园公司代袁进邦收取款项，星汇园公司并非款项的实际收取方，也不是合同相对方。星汇园公司是有限公司，原告主张两被告混同，依据不足，本院不予采信。因此，原告诉请星汇园公司及其股东金耀民公司、钟文志对涉案债务承担责任，没有法律依据，本院予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告潘明华与被告袁进邦、东莞市诚业按揭服务有限公司签订的《房屋买卖及居间合同》（编号为第00011312号）；二、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告潘明华返还购房款340000元及利息（按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2018年12月5日计至付清之日）；三、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告潘明华支付违约金35598元；四、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告潘明华赔偿费用1500元、律师费损失6000元；五、驳回原告潘明华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费7060元，原告潘明华已预交，由被告袁进邦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄方圆人民陪审员  李少华人民陪审员  陈炯棠二〇一九年六月二十八日书 记 员  徐智权附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。