安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1008号上诉人（原审原告）：杨华，男，1962年1月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：吴爱民，安徽安然律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐刚，安徽安然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芜湖市鸠江建设投资有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：徐虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓莉，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄迅，安徽国伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芜湖星城置业有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：秦永林。委托诉讼代理人：周铭，男，该公司员工。原审第三人：芜湖伟翔建设有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：张和保。委托诉讼代理人：邢宏卫，男，该公司员工。上诉人杨华因与被上诉人芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称鸠江建投公司）、原审被告芜湖星城置业有限公司（以下简称星城公司）、原审第三人芜湖伟翔建设有限公司（以下简称伟翔公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提出新的事实及理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨华上诉请求：依法撤销原审判决，将本案发回重审或者改判依法许可执行芜湖市鸠江区人民法院（2016）皖0207执325号执行裁定书查封的东部星城小区28-2-1001#等25套房屋。事实和理由：1、一审法院认定案涉《政府安置房采购协议》及补充协议系商品房买卖合同，系认定事实错误。该协议及补充协议中未明确约定楼幢号、房号等具体内容，系商品房预购合同，不符合《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第一项规定，该规定要求鸠江建投公司提供案涉25套房屋的商品房买卖合同。从该协议签订至今已逾10年，却仍未签订正式的商品房买卖合同，可以证明案涉房屋无确定的产权人。2、案涉25套房屋虽然早已被鸠江建投公司交付安置户，其权利人应当为相关安置户，鸠江建投作为征收人的义务已经完成，不能再作为权利人提起异议。三份裁决书的内容显示案涉四套房屋（28幢2单元301、302、401、501室）的申请人为芜湖市国有土地收购储备中心，并非鸠江建投公司。3、鸠江建投公司未能提交证据证明案涉25套房屋的房款已经交付超过50%。一审中证据可以证明28幢3单元602室、13幢3单元701室、13幢2单元502室、7幢1单元302、902室五套房屋未支付购房款。一审判决案涉房屋的房款支付已超过50%，与事实不符。4、鸠江建投公司系公司法人，不符合《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》确定的消费者条件，该规定仅适用于自然人，不适用于公司法人。5、鸠江建投公司尚有1000余万元的房款未支付，其既然主张执行异议，也应履行给付义务。鸠江建投公司辩称，1、鸠江建投公司虽然不是购房用于自住，但用途系安置拆迁户，故鸠江建投公司也属于法律层面上的消费者，符合法律的相关规定，其权益应得到保护。2、杨华申请法院查封之前，鸠江建投公司与星城公司已经签订了合法有效的协议书，符合相关法律规定，且已经支付了50%以上的购房款。鸠江建投公司与星城公司签订了172套房屋的团购协议，付款时也是按照172套整体进行付款，计算购房款比例应整体计算，该172套房屋中仍有79套房屋未建成，不符合交付条件，且其中53套已备案至第三人名下，鸠江建投公司也在向星城公司主张权利。3、案涉行政裁决是解决房屋拆迁安置所产生的争议，所以才有了芜湖市国有土地收储中心为主体的裁决。虽然提起行政裁决的主体是该中心，但是并不影响鸠江建投公司在本案作为权利人提起诉讼。星城公司辩称，欠款属实，鸠江建投公司的陈述也是事实，请求法院依法判决。伟翔公司辩称，同意杨华的上诉请求。杨华向一审法院起诉请求：1、依法确认鸠江建投公司对被查封的东部星城小区28-2-1001室等25套商品房没有所有权或足以阻止该执行标的的转让、交付的实体权利；2、依法许可继续执行芜湖市鸠江区人民法院（2016）皖0207执325号执行裁定书查封的东部星城28-2-1001室等25套商品房。一审法院认定事实：杨华诉星城公司、伟翔公司建设工程施工合同一案，该院于2015年12月11日作出（2015）鸠民一初字第01575号民事判决书，判决：一、伟翔公司于判决生效之日起十日内支付杨华工程款16411213.12元，并自2015年10月9日起按照中国人民银行同期贷款利率向杨华支付逾期付款利息至判决确定给付之日止；二、星城公司在伟翔公司欠付工程款16411213.12元范围内对杨华承担给付责任；三、驳回杨华其他诉讼请求。案件受理费120267元，由伟翔公司、星城公司共同负担。上述判决生效后，杨华向该院申请强制执行，该院于2016年3月28日立案。在案件执行过程中，该院作出（2016）皖0207执字325号执行裁定书，并于2016年6月查封了星城公司名下位于芜湖市东部星城东区25套房屋及所占土地使用权，具体楼号、单元及房号为：28-2-1001、28-2-301、28-2-601、28-2-302、28-2-401、28-2-402、28-2-501、28-2-502、28-2-602、28-2-702、28-2-802、28-2-902、28-3-301、28-3-602、28-3-801、19-2-403、13-2-502、13-3-301、13-3-701、13-2-602、13-3-401、7-271003、7-1-902、7-1-302、7-1-502，查封期限为三年。在执行该案过程中，鸠江建投公司以上述查封房屋已由其购买用于安置，产权属于异议人或安置户，并非星城置业公司资产为由，提出书面异议，请求法院解除对上述查封的25套安置房的查封。该院组成合议庭审查后，于2016年12月26日作出（2016）皖0207执异7号执行裁定书：解除对被执行人星城公司名下位于东部星城东区上述25套房屋及所占土地使用权的查封。后又于2018年4月25日以存在笔误为由，作出补正裁定：中止对被执行人星城公司名下位于东部星城东区上述25套房屋及所占土地使用权的查封。杨华不服该裁定，认定鸠江建投公司提出的异议理由不成立，鸠江建投公司已无权对案涉房屋提出异议，向人民法院提起执行异议诉讼。另查明：2009年7月1日，鸠江建投公司与星城公司签订一份《政府安置房采购协议书》，协议约定鸠江建投公司所采购的是正在建设的东部星城东区项目的用于居住的房屋约156套（具体采购的数量以双方确定的户数为准），建筑面积约13545㎡，具体建筑面积以房屋主管部门实际测量建筑面积即产权证载明的建筑面积为准。房屋均价3030元/㎡，总金额计41041350元（暂以此金额作为支付房款的依据，具体总价款以实际采购数量及建筑面积结算）。支付房款的期限为在签订合同并经双方确定户型、户数和面积、价格后5日内支付采购住房总金额20%的预付款计821万元，2009年年底支付采购住房总金额的30%计1231万元，鸠江建投公司在所购住房单体验收合格5日内，支付星城公司已验收合格住房总房款的20%，星城公司项目综合验收合格后，鸠江建投公司根据星城公司提供的符合协议第五条第四款的安置户的入户凭证，扣除总造价的5%作为住房质量保证金后支付余款，并按实际成交面积（即房屋主管部门实际测量建筑面积）清算完毕。交房时间除6号楼的1套房屋为2010年12月31日外，其余28、13、7、19号楼总计155套房屋的交付时间均为2011年7月31日。此后，2010年6月10日，鸠江建投公司与星城公司签订一份《东部星城（东区）安置房采购补充协议书》，协议书约定，鸠江建投公司退回东区28、13号楼房屋计45套，面积为4622.66㎡，增加东区29、30号楼房屋计61套，面积计4766.1㎡。调整后的房屋单价不变，面积最终以房产测绘为准，房款多退少补，29、30号楼的交房时间为2012年6月30日。2012年4月25日，鸠江建投公司与星城公司又签订一份《东部星城安置房采购补充协议书》，退回东区29-2-202、29-2-203两套房屋，增加东区29-2-1402、29-2-1502两套房屋，置换总面积不变，计162.82㎡。为此，房屋置换后，鸠江建投公司所采购的东部星城东区的安置房共计172套，总面积比原合同约定的面积多143.44㎡，计13688.44㎡,按合同约定的3030元/㎡计算，作为支付房款依据的总金额由原来的41041350元变为41475973.20元。鸠江建投公司支付购房款时间及金额分别为，2009年7月3日计821万元；2009年12月25日847万元、2010年1月5日分别为200万元、184万元，小计1231万元；2011年9月22日计11737547元，以上合计32257547元。查封的25套房均在鸠江建投公司所采购的上述172套房内，该25套房屋均有安置对象，且大部分已入住。一审法院认为，本案系执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求”的规定。鸠江建投公司提出执行异议的依据为最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。双方争议焦点为鸠江建投公司通过《政府安置房采购协议书》购买的涉案25套商品房的行为是否能适用该条的规定，对案涉执行标的拥有的实体权利是否能阻止本案的执行。1、杨华认为《政府安置房采购协议书》及补充协议没有具体房号和楼栋号，没有办理商品房买卖合同备案登记，不是房屋买卖合同，而是商品房预购合同。没有证据证明鸠江建投公司支付了50%以上的购房款。已将涉案商品房安置给拆迁房，鸠江建投公司非适格主体。鸠江建投公司适用《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条提出异议，不符合该条规定的三个条件。鸠江建投公司抗辩认为在法院查封案涉25套房屋之前，其已与星城置业公司签订了合法有效的书面买卖合同，且付款比例远超过百分之五十；25套房均有安置对象，且被拆迁户均已入住，可以认定鸠江建投为商品房买卖的消费者，所购房用于解决被拆迁户为生活需要而居住的情形；在产权登记到各安置户名下之前，鸠江建投可以作为权利人提出执行异议。一审法院认为，其一，鸠江建投公司在星城公司购买的位于东部星城东区的涉案25套房系商品房，在该院对其查封之前，双方就已签订了合法有效的《政府安置房采购协议书》及补充协议，该购买行为虽以鸠江建投公司名义购买，但实际的目的是解决被拆迁户的居住问题，为被拆迁人所购买。只是因当时安置对象的不确定性，才未办理商品房预告及备案登记。现均有安置对象，且大部分已入住。《政府安置房采购协议书》、补充协议及团购房明细表，对购房面积、价格、买卖双方主要权利义务均有明确约定，应为《房屋买卖合同》，而非杨华所称的《商品房预购合同》。鸠江建投公司为《政府安置房采购协议书》的合同相对方，其可依法提执行异议，为适格主体；其次，鸠江建投公司为拆迁户购买的已被该院查封的25套房屋属于总共购买的172套商品房当中，根据案件查明的事实，房价总金额为41475973.20元，已付款32257547元，已支付的房屋价款超过协议约定总价款的百分之五十，可以认定该院查封的25套房屋已付价款已超过房屋总价款的百分之五十。故鸠江建设公司抗辩符合最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，该院予以采纳。杨华的诉请无事实和法律依据，不予支持。判决：驳回杨华的诉讼请求。案件受理费30800元，公告费260元，由杨华负担。二审中，杨华为证明其上诉主张，向本院提交预售公告网络截图，证明：案涉协议签订时，所有房屋均没有预售许可。鸠江建投公司质证认为：1、不属于新证据。2、案涉房屋最迟在2012年4月即已取得预售许可，案涉协议在2012年4月即已合法。杨华是在2016年6月对案涉房屋进行查封，此时案涉协议已经有效。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，1、案涉的《政府安置房采购协议书》、补充协议及团购房明细表，对购房面积、价格、买卖双方主要权利义务均作出了明确约定，一审法院认定其性质为房屋买卖合同，符合法律规定。2、案涉购房协议的相对方为鸠江建投公司，并非拆迁安置户，虽然房屋的最终用途为安置房，但在本案中鸠江建投公司有权根据协议提起诉讼。3、案涉行政裁决解决的系拆迁安置纠纷，虽然安置房屋为案涉购房协议中约定的房屋，但不影响本案鸠江建投公司与星城公司之间的权利义务关系。4、鸠江建投公司购房的直接目的在于安置拆迁户，最终目的为满足居住需要，故符合相关法律关于购房户的定义。5、案涉购房协议约定的172套房屋的总价款为4000余万元，现已支付3000余万元，已经超过法律规定的50%的比例，符合法律规定的条件。综上，杨华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人杨华负担。本判决为终审判决。审判长 文 勇审判员 蔡 俊审判员 徐红梅二〇一九年六月二十四日书记员 徐 希附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；