广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终2737号上诉人（原审被告）：梁高，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：杨嘉洁，广东道正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志恒，广东连捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州水务资产管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：许群。委托诉讼代理人：周永发，广东品泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏，广东品泓律师事务所律师。上诉人梁高因与被上诉人广州水务资产管理有限公司（以下简称水务资产公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初3356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁高上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回水务资产公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由水务资产公司负担。事实和理由：（一）涉案物业是划拨性质，水务资产公司不具有所有权、出租权及管理权。一审法院仅凭水务资产公司系租赁合同相对方就判决梁高向其支付占有使用费，是错误的。1.租赁是权利人将其所有或管理的资产使用权让与承租人以获取租金的行为，但水务资产公司明显不是涉案物业的所有人或管理人，其无权出租涉案物业并获取租金收益。涉案土地系划拨性质，所有权归佛山市南海区政府所有。不论是南海县黄竹岐开发总公司房地产公司、南海县黄岐开发公司，还是南海县盐步自来水公司、佛山市南海区黄岐房地产总公司，均只有涉案土地的使用权。未经政府有关部门批准，南海县黄竹岐开发总公司房地产公司与广州市自来水公司签订的划拨协议，应为无效。因广州市自来水公司不是涉案物业的权属人，其委托水务资产公司出租并管理涉案物业的行为同样应为无效，故水务资产公司对涉案租赁物没有处分权和收益权。2.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，涉案物业没有国有土地使用证，地上建筑物及其附着物没有产权证明，且未经相关土地管理部门和房屋管理部门批准，水务资产公司无权出租该划拨性质的物业。3.根据梁高与广州自来水经济发展有限公司于2008年9月25日、2010年11月2日签订的《物业租赁合同》，租赁关系的相对方应为广州自来水经济发展有限公司。因2013年的《物业租赁合同补充协议》中“梁高”的签名并非梁高本人签署，故一审法院仅凭该《物业租赁合同补充协议》就认定水务资产公司系合同相对方是错误的。4.退一步而言，不论水务资产公司是否为租赁关系的相对方，但其并非涉案物业所有人和管理人，无权出租涉案物业并获取收益。（二）一审法院认定涉案租赁合同无效，但又按合同约定判决梁高按每年递增3%的标准支付占有使用费，存在明显的矛盾。涉案租赁合同约定的租赁期于2016年12月31日已终止，后双方未再签订新的租赁合同，即使一审法院认为梁高应支付占有使用费，也应按2016年的标准予以核定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回水务资产公司的诉讼请求或发回重审。水务资产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.水务资产公司是根据2013年7月30日的《物业租赁合同补充协议》成为新出租人。若该《物业租赁合同补充协议》并非梁高本人签订，其一审应提出笔迹鉴定，否则应承担不利后果。《物业租赁合同补充协议》签订后，梁高多次向水务资产公司直接支付租金，能印证其对水务资产公司成为新出租人是知悉的，且从未提出异议。2.梁高自2009年开始使用涉案物业，此期间从未有第三人主张权利或阻止其使用该物业，梁高基于该使用行为向水务资产公司缴纳租金或占有使用费，具有事实依据。3.一审法院参照《物业租赁合同》第三条约定按每年租金递增3%的标准，判决梁高支付占有使用费，符合法律规定。水务资产公司向一审法院起诉请求：1.梁高返还涉案租赁物业；2.梁高支付2017年1月1日至2017年12月31日期间按每月20665.67元标准计算、2018年1月1日至返还租赁物期间按每月21285.64元（2019年1月1日后按每月21924.21元）标准计算的租金；3.梁高支付以每月租金为本金从当月的26日起按日千分之三计算的滞纳金；4.梁高承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1986年12月18日，南海县黄竹岐开发总公司房地产公司（甲方）与广州市自来水公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方在已填土征地范围的广佛路口旁，划出2514.71平方米土地无偿地拨归乙方用于建设加压站及水库，甲方并负责办理土地使用证给乙方，以便长期有效使用，乙方也相应地将广州滘口至黄岐××路段的400平方米水管的使用权和产权拨归甲方，由甲方长期使用和维修。2008年9月25日，广州自来水经济发展有限公司（出租方，甲方）与梁高（承租方，乙方）签订一份《物业租赁合同》，约定：甲方将广佛路**号（黄岐段）广佛公路边值班大楼首、*层部分房间及广佛路**号之*至**的滤水池上盖出租给乙方；使用范围为商业、仓库；租赁面积为2039平方米；租赁期限自2009年1月1日至2014年12月31日止；2009年1月1日至2009年12月31日期间的租金为8元/平方米、16312元/月，2010年1月1日至2010年12月31日期间的租金为8.24元/平方米、16801.36元/月，2011年1月1日至2011年12月31日期间的租金为8.49元/平方米、17311.11元/月，2012年1月1日至2012年12月31日期间的租金为8.74元/平方米、17820.86元/月，2013年1月1日至2013年12月31日期间的租金为9元/平方米、18351元/月，2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金为9.27元/平方米、18901.53元/月；乙方须在当月二十五日前一次性结清当月租金，另约定，甲方在本租赁期内继续以乙方于1998年12月21日交纳的60000元和2000年4月24日交纳的50000元作为租赁保证金，若乙方不能提供保证金发票或乙方单方提前终止租赁关系的，甲方不予退还保证金；租赁期内，乙方逾期未向甲方交付租金、费用，甲方可从履约保证金和水电周转金中抵扣乙方应缴的租金、费用及违约金，违约金从乙方逾期之日起，按每日收取月租金的千分之三计算，当乙方逾期三十日仍未能向甲方缴清租金、费用及违约金时，甲方有权终止《租赁合同》并收回物业；该租赁合同的正常终止时间为该物业租赁期限的最后一天下午四时三十分止，甲方收回该物业及物业内的设备设施；等等。2010年11月2日，广州自来水经济发展有限公司（出租方，甲方）与梁高（承租方，乙方）再次签订一份《物业租赁合同》，约定：甲方将广佛路**号（黄岐段）广佛公路边值班大楼部分房间及广佛路**号之*至**的滤水池上盖出租给乙方；使用范围为商业、仓库；租赁面积为2039平方米；租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日；2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金为9.55元/平方米、19472.45元/月，2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金为9.84元/平方米、20063.76元/月；乙方须在当月二十五日前一次性结清当月租金；另有约定，甲方在本租赁期内继续以乙方于1998年12月21日交纳的60000元和2000年4月24日交纳的50000元作为租赁保证金，若乙方不能提供保证金发票或乙方单方提前终止租赁关系的，甲方不予退还保证金；租赁期内，乙方逾期未向甲方交付租金、费用，甲方可从履约保证金和水电周转金中抵扣乙方应缴的租金、费用及违约金，违约金从乙方逾期之日起，按每日收取月租金的千分之三计算；当乙方逾期三十日仍未能向甲方缴清租金、费用及违约金时，甲方有权终止《租赁合同》并收回物业；该租赁合同的正常终止时间为该物业租赁期限的最后一天下午四时三十分止，甲方收回该物业及物业内的设备设施。2013年7月30日，广州市自来水公司（甲方，原合同业主方）、广州自来水经济发展有限公司（乙方，原合同出租方）、水务资产公司（丙方，新出租方）与梁高（丁方，承租方）四方签订了《物业租赁合同补充协议》，约定：四方同意自2013年7月1日起原合同及原补充协议缔约主体出租方及业主单位统一变更为丙方，原合同及原补充协议缔约的承租方维持不变；合同缔约主体变更后，原合同及原补充协议缔约主体出租方、业主单位的权利和义务全部转由丙方享有和承担，丁方应继续全面履行原合同的义务；自2013年7月1日起，丁方须按原合同约定的时间将应付足额租金支付给丙方，丙方在收到款项后开具发票予丁方。2016年12月26日，水务资产公司向广州产权交易所发出关于《广佛公路边值班大楼部分房间及广佛路**号之*至**的滤水池上盖物业公开出租》的函。2017年3月7日，广州产权交易所复函称，于2017年2月13日对出租标的发布信息公告，公告期至2017年3月14日止。公告期间，该项目没有意向承租方到本所办理承租意向登记手续。同日，水务资产公司就重新委托挂牌项目向广州产权交易所发函称，鉴于首次未有承租人报名，经研究决定，重新委托尽快启动挂牌招租程序，第二次挂牌底价在原来评估价格上降低10%，其他条件维持不变。2017年4月5日，广州产权交易所复函称，于2017年3月17日对出租标的发布信息公告，公告期至2017年3月30日止。公告期间，该项目没有意向承租方到本所办理承租意向登记手续。2017年6月16日，水务资产公司向梁高发出了《告知函》，称鉴于广佛路**号（黄岐段）广佛公路边值班大楼部分房间及广佛路**号之*至**的滤水池上盖物业在广州产权交易所两次公开招租，包括梁高在内无人报名参与竞投的情况。根据上级单位指示，该物业期满后暂不出租。通知梁高于2017年6月30日前缴交2016年1月至2016年12月的租金240679.44元，及2017年1月1日至2017年6月30日占用物业期间的租金120339.72元，并交回租期已满的物业。2016年12月15日至2017年5月31日期间，水务资产公司先后四次向梁高发出《关于催缴租金的函》，主张梁高应向水务资产公司缴付租金。2017年8月28日，梁高向水务资产公司转账支付了2016年1月1日至2016年12月30日期间的租金240679.44元2018年6月29日，水务资产公司向梁高开具了3张租金发票，分别为2016年1-4月租金80226.48元、2016年5-8月租金80226.48元，2016年9-12月租金80312.16元。2018年2月28日，水务资产公司提起本案诉讼。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。梁高分别在2008年9月25日和2010年11月2日与广州自来水经济发展有限公司签订两份《物业租赁合同》，取得涉案租赁物业至2016年12月31日止的使用权，根据合同相对性，租赁合同权利义务应当由广州自来水经济发展有限公司与梁高进行结算，广州自来水经济发展有限公司是否为租赁物业的产权人及其取得权属是否合法，均不影响其依照租赁合同约定向梁高主张权利。2013年7月30日，广州自来水经济发展有限公司将上述租赁合同权利义务概括转让给水务资产公司，从梁高多次向水务资产公司直接支付租赁期间使用费来看，梁高对水务资产公司受让合同权利义务是明知的，因此即使三方协议中签名并非梁高本人，该合同权利义务概括转让自通知后即对梁高具有法律约束力，水务资产公司有权依照租赁合同约定向梁高主张权利，一审法院对梁高辩解水务资产公司主体不适格的意见不予采纳。当事人未能提供合法有效证据证明租赁建筑物办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，当事人之间的《物业租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，况且《物业租赁合同》期限至2016年12月31日已届满，水务资产公司请求梁高返还租赁物业符合法律规定，一审法院依法予以支持。虽然当事人之间的租赁合同无效，但梁高实际占有使用租赁物，其应参照合同约定的租金标准支付占有使用期间的使用费予水务资产公司，参照此前《物业租赁合同》约定每年使用费均递增3%标准，一审法院对水务资产公司请求梁高支付2017年1月起至实际返还租赁物期间使用费的诉讼请求予以支持。梁高以水务资产公司未开具发票为由拒付使用费并无合同依据，一审法院对其辩解使用费支付条件未成就的意见不予采纳。租赁合同约定梁高逾期支付使用费按日千分之三计算滞纳金实为梁高逾期付款违约责任约定，无效合同约定的违约责任也无效，一审法院对水务资产公司主张梁高支付按日千分之三计算滞纳金的意见不予采信。考虑到梁高逾期支付使用费造成水务资产公司利息损失，一审法院酌情确定梁高支付按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予水务资产公司，水务资产公司请求超出法院认定部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、梁高应于判决发生法律效力之日起十日内返还《物业租赁合同》项下租赁物业予水务资产公司；二、梁高应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月1日起至实际返还租赁物时止的使用费予水务资产公司，其中2017年1月1日至2017年12月31日期间按每月20665.67元标准计算，2018年1月1日至2018年12月31日期间按每月21285.64元计算，2019年1月1日后按每月21924.21元计算；三、梁高应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月至2017年12月期间每月以20665.67元为本金分别从当月26日起、2018年1月至2018年12月期间每月以21285.64元为本金分别从当月26日起、2019年1月以后每月以21924.21元为本金分别从当月26日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿日止的利息予水务资产公司；四、驳回水务资产公司其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2606.22元（水务资产公司已预交），由水务资产公司负担125.4元，梁高负担2480.82元。水务资产公司已预交的案件受理费2480.82元，在判决发生法律效力后经其书面申请，一审法院予以退还。梁高应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳受理费2480.82元，逾期缴纳的，一审法院依法强制执行。二审期间，梁高向本院提交了涉案租赁物的不动产查询材料，拟证明广州市自来水公司、广州自来水经济发展有限公司均不是涉案租赁物的权利人，水务资产公司无法根据前述公司的授权出租涉案租赁物。水务资产公司未向本院提交新证据。本院依申请向佛山市自然资源局南海分局调查涉案租赁物的不动产登记信息并取得了该局的复函。本院依法组织当事人进行了质证。经审查，当事人均对梁高提交的不动产查询材料及本院依法调取的证据的真实性无异议，本院予以确认。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明一，佛山市自然资源局南海分局的复函显示，位于佛山市南海区黄岐广佛路**号的土地及建筑物未有相关不动产登记信息。另查明二，1986年12月18日，南海县黄竹岐开发总公司（甲方）与广州市自来水公司（乙方）签订《关于黄竹岐开发区供水协议》，约定由乙方负责在甲方提供的土地上建造水库、加压站一座（包含值班宿舍）。2008年9月25日、2010年11月2日，梁高与广州自来水经济发展有限公司签订《物业租赁合同》，约定租赁物为加压站值班大楼部分房间及滤水池的上盖物。诉讼中，水务资产公司、梁高均未对《物业租赁合同》的租赁物系当年由广州市自来水公司建造的事实提出异议。本院认为，本案为租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.水务资产公司能否作为权利人向梁高主张权利；2.梁高应支付的占有使用费的标准如何确定。关于第一个争议焦点。租赁是出租人将其所有或管理的租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。出租人可以是租赁物的权属人或者其他有权管理人。本案中，涉案的租赁物为值班大楼部分房间及滤水池的上盖物。根据二审查明的事实，该租赁物为广州市自来水公司当年为履行《关于黄竹岐开发区供水协议》所建造。虽然目前未有证据显示该租赁物已办理了规划报建手续，但其自建成之日起一直处于广州市自来水公司及其下属单位控制和管理之下。广州市自来水公司的下属单位广州自来水经济发展有限公司以该租赁物管理人的身份将其用于出租，虽然因违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定而导致租赁合同无效。但我国法律并未因租赁合同无效而禁止或限制出租人基于已形成的事实租赁关系向承租人主张占有使用费的权利，此其一。其二，从涉案租赁物建造的历史事实及梁高承租期间从未有其他权利人向其主张权利的客观情况看，目前没有证据证明，广州自来水经济发展有限公司出租涉案物业的行为损害了梁高或第三人的利益。事实上，梁高在履行《物业租赁合同》对出租人系广州自来水经济发展有限公司亦予以认可，一审法院据此认定相关的权利义务由广州自来水经济发展有限公司与梁高进行结算，具有事实依据。其三，2013年7月30日，水务资产公司通过《物业租赁合同补充协议》从广州市自来水公司、广州自来水经济发展有限公司处取得了涉案租赁物管理人的身份。梁高虽然否认该《物业租赁合同补充协议》中“梁高”的签字系其签署，但从其多次向水务资产公司直接支付租赁期间使用费的事实看，其对水务资产公司作为涉案租赁物新的管理人和出租人的情况是知悉的，故水务资产公司与梁高之间形成的事实租赁关系应对梁高具有约束力。现梁高至今依然占有使用涉案租赁物且自2017年1月1日起拒不支付相应的使用费，即使如前所述双方间的租赁关系依法无效，但水务资产公司作为该租赁物的管理人和出租人，依然有权基于双方形成的事实租赁关系而要求梁高返还租赁物并支付相应的占有使用费。综合以上考虑，本院对梁高上诉认为水务资产公司无权向其主张权利的主张，不予支持。关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”一审法院参照《物业租赁合同》中关于租金的约定及租金逐年递增3%的条款，判决梁高支付相应的占有使用费，符合前述法律规定且并未造成当事人的利益失衡，本院对此予以维持。综上所述，梁高的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4961.64元，由上诉人梁高负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月二十五日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫