贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终1992号 上诉人（原审原告）:梁毅，男，1986年5月6日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省贵阳市，现住贵阳市南明区。 被上诉人（原审被告）:泸州市花园房地产开发有限公司黔西分公司，住所地贵州省毕节市黔西县城关镇洪福路**。 法定代表人:邱万平，系公司负责人。 上诉人梁毅因与被上诉人泸州市花园房地产开发有限公司黔西分公司（下称泸州房开黔西分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2018）黔0522民初1589号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判为支持上诉人的一审所有诉讼请求,本案一、二审诉讼费及由此产生的取证、交通费等由被上诉人承担。 事实和理由：上诉人与被上诉人签订合同的目的是购买具有不动产权的商品房，如今上诉人向被上诉人购买的房屋不具有不动产权属证书，合同目的并未实现。且被上诉人对于涉案房屋没有办理房屋不动产权证书这一事实存在完全的责任。为了保证合同目的的实现，保护上诉人的合法权利，被上诉人应按照合同约定，履行合同义务，协助上诉人办理房屋权属登记，并且依约支付上诉人违约金。一审认定事实错误，作出的判决是有背客观情况及常理的。二审中，上诉人申请对涉案领款单及承诺书上的签名及指纹手印同一性进行鉴定（即否认系其本人签署）。 被上诉人未予答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：一、判决被告为原告办理案涉房屋产权证、住宅使用证和土地使用证相关证件，并完善出卖住宅使用的产权分割及相关手续；二、判令被告按合同约定支付原告违约金3135.23元；三、本案诉讼费及由此产生的取证、交通费由被告负担。 一审法院认定事实：2010年10月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于福临国际8幢2单元12层3号住宅房屋出售给原告，房屋总价款为313520.00元，付款方式为分期付款，合同约定交房时间为2011年12月31日前。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定，被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告付清购房款，被告于2011年12月将案涉房屋交付原告使用。但因被告消防未通过，不能进行综合验收，提供不了建设工程符合规划、房屋已经竣工等材料，不具备申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的条件，故被告至今未依约向原告办理案涉房屋不动产权属登记证。 另查明，2014年12月29日，原告出具《领款单》、《承诺书》各一份给被告，表示收到被告给付的违约金3000元，并自愿对被告开发建设的“福临国际”项目涉案房屋违约之事不予追究。 一审法院认为：本案的争议焦点为：1、被告是否应当为原告办理涉案房屋不动产权属证书；2、被告是否应当支付逾期办证违约金。 原告与被告泸州房开黔西分公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定，履行合同义务。本案中，涉案合同签订后，原告依约向被告支付了房屋总价款及代收费用，被告依约将涉案房屋于2011年12月31日前交付原告使用。我国对不动产物权变动采取的是登记生效主义，被告除依约交付房屋外，还负有协助原告办理商品房权属登记的义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应于案涉房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，该约定系双方当事人就被告所负协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定，即为被告协助原告办理案涉房屋权属登记，应当向产权登记机关提交用于办理商品房转移登记的有关文书。根据一审法院查明的事实，案涉房屋系被告消防未通过，不能进行综合验收，提供不了建设工程符合规划、房屋已经竣工等材料，不具备申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的条件，故现案涉房屋不能履行办证义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，被告负有的交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书的义务事实上处于不能履行的状态，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故原告要求被告履行办理房屋产权证等诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。 对于原告要求被告给付逾期办证违约金问题，依据合同约定，被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，即2012年3月30日前，即因被告原因导致原告未取得房地产权属证书的违约期限起算时间为2012年4月1日，而本案原告就违约金提出权利主张的时间为2018年4月2日。根据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，即在原告主张违约金请求权利之时，已超过三年的诉讼时效；加之原、被告已于2014年12月29日对被告应当承担的违约责任已经达成协议，原告现在要求被告给付违约金，有违禁止反言和诚实信用原则。故被告认为原告要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效且被告已经承担违约责任的抗辩主张有事实及法律依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、一百九十二条、一百九十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决： 驳回原告梁毅的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告梁毅负担50元,被告泸州市花园房地产开发有限公司黔西分公司负担50元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审上诉人申请对涉案领款单及承诺书上的签名及指纹手印同一性进行鉴定，本院认为上诉人一审未申请鉴定，且结合本案案情、证据及上诉人所提交的上诉状，上诉人实际已收取了逾期办证违约金，故不予准许。 二审争议的焦点：被上诉人应否承担上诉人主张的逾期办证违约金。 本院认为，2014年12月29日，上诉人出具《领款单》、《承诺书》表示收到被上诉人给付的违约金3000元，并自愿对被上诉人开发建设的“福临国际”项目涉案房屋违约之事不予追究。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，上诉人出具的《领款单》、《承诺书》系其真实意思表示，被上诉人已一次性支付了被上诉人涉案房屋的相关违约金，上诉人也表示了不予再追究被上诉人的违约责任，则上诉人已丧失追究被上诉人逾期办证违约金的权利。上诉人上诉认为被上诉人应依约支付其违约金的主张与涉案《领款单》、《承诺书》内容不符，本院不予采纳。一审判决未支持上诉人的违约金诉请并无不当，本院予以维持。 关于上诉人上诉认为被上诉人应协助其办理房屋权属登记的主张，经查，涉案房屋现不具备办理房屋权属登记手续的条件，一审判决驳回上诉人要求被上诉人为其办理案涉房屋相关权属手续的诉请并无不当，但当涉案房屋具备办证条件时，被上诉人仍负有按合同约定为上诉人办证的义务。故上诉人可待涉案房屋具备办理相关权属登记手续的条件时，另案向被上诉人主张。 一审判决认定上诉人要求被上诉人履行办证义务的起诉已超过诉讼时效属适用法律错误，办理商品房产权登记文书是商品房出卖人的合同义务，该义务是持续性义务，商品房买受人在未取得商品房产权登记文书之前有权一直要求商品房出卖人履行该义务，其享有该继续性债权。即使双方合同约定了出卖人交付产权文书的时间，买受人仍享有该继续性债权，故上诉人主张被上诉人办证的诉讼时效并未超过法定诉讼时效，本院对一审判决关于诉讼时效的论述予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，说理论述和适用法律上虽有不当但不影响判决结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人梁毅负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年六月三日 书记员 邱诗韵