广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1202民初586号 原告：河池市铁达物业管理有限公司，住所地：河池市城东新区任香路金玉苑******房。统一社会信用代码：91451200099457093A。 法定代表人：成鸿敏，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘顺舟，该公司员工。 被告：莫昶，男，壮族，1989年1月4日生，住河池市。 被告：韦雪，女，壮族，1966年9月11日生，住河池市。 上述二被告委托诉讼代理人：韦津津，广西兰盛律师事务所律师。 原告河池市铁达物业管理有限公司（以下简称铁达物业公司）与被告莫昶、韦雪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铁达物业公司的委托诉讼代理人刘顺舟，被告被告莫昶、韦雪的委托诉讼代理人韦津津到庭参加诉讼。因原告在举证期限届满后申请调取新的证据的期间，本案依法决定延期审理一个月。本案现已审理终结。 原告铁达物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳2017年1月至2018年12月31日物业管理服务费4161.77元；2、判令被告向原告支付逾期付款的滞纳金11158.23元（按照每日千分之七计付，计算至原告交清全部物业管理费之日止，暂计算至2018年12月31日为11158.23元，具体计算标准和计算方式详见原告提交的附表）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的成源华府小区的业主。河池市铁达房地产有限公司与原告签订《物业托管协议》，全面委托原告对成源华府住宅小区进行物业管理。协议约定，原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1元/月/㎡的标准向原告缴纳物业管理费。如被告逾期付款应根据按欠费金额×逾期天数×7‰的标准向原告支付违约金。协议生效后，原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费，自2017年1月至2018年12月，被告共欠原告物业费4161.77元、滞纳金11158.23元。经原告对此书面及上门对其催缴，被告均拒绝缴纳。原告认为，被告拒不缴纳物业费的行为已经严重违反了双方签署的《前期物业服务合同》的约定，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法公正裁决。 被告莫昶、韦雪辩称，一、原告提供的物业管理服务未达到合同约定的标准，其无权要求业主承担100%的物业管理服务费。根据原、被告双方签订的《前期物业服务合同》第四条的约定，原告提供的前期物业管理服务包含九项内容，合同第五条也对物业服务质量标准进行了明确的约定，其中包括：1、指定专人负责清扫保洁，保持小区内的清洁卫生保持良好状态；2、停车场内电动车和车辆停放整齐有序，保持车辆停放合理；3、实行24小时保安巡查制度，以确保业主人身财产安全；4、对外来人员实行登记制度等待。在合同履行过程中，小区的实际情况却是垃圾遍地堆放、无人管理及及时清理；业主的电动车频繁被盗，物业安保形同虚设；车辆随意停放，甚至有车辆任意停在私家车位或消防通道无人管理；外来人员随意进出，小广告随处乱贴等。小区的业主多次就上述等问题向原告反映情况并要求改进物业服务质量，但原告均诸多推诿，毫无解决问题的诚意。因此，原告作为物业管理企业，在其提供物业服务的过程中，并未严格按照合同的约定履行物业服务义务，其服务质量也未达到合同所约定的标准，存在一定的违约行为，被告作为业主可以拒绝在原告提供达到符合合同标准的服务前支付物业费，或是拒绝支付100%的物业费；二、对原告主张的物业管理费、电梯维保费、专项维修基金金额没有异议。对原告主张的代收垃圾费有异议，该费用的收取单位是河池市环保部门，原告属于代收行为，故原告没有资格提起民事诉讼请求被告支付该项费用。对原告主张的公摊水电费有异议。原告提供的证据不足以证明应收公摊水电费的数额，故对原告主张的公摊水电费的真实性和数据来源均有异议；三、原告主张的滞纳金过高，依法应予以降低。如合同第一条所述，原告存在违约行为，其向被告主张支付滞纳金没有事实以及法律依据，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，双方虽然在合同中对滞纳金进行了约定，但该约定明显过高，本案的违约所造成的损失最多也只是银行利息的损失，故请求人民法院按照银行同期存款利率对滞纳金进行调整。另外，合同仅对物业管理费及公摊水电费约定了违约金，未约定对代收垃圾费、专项维修基金进行违约金的约定，故被告不同意支付该费用的违约金。 综上，被告认为，原告作为一家提供物业管理服务的公司，首先应提供符合合同约定的服务，才有权向业主收取相应的费用，而不是不顾业主的利益是否受损，发生诸多问题时采取推诿、逃避的方式解决。因此，原告在本案中的主张缺乏事实以及法律依据，依法应予以驳回。 本院经审理认定法律事实如下：原告铁达物业成立于2014年5月9日，经营范围为物业管理服务、物业信息咨询、绿化养护、停车场服务等。二被告房屋建筑面积为118.83㎡。2016年6月3日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《成源华府前期物业服务合同》，由乙方对位于河池市金城东路28号的成源华府小区提供前期物业管理服务。合同约定的主要内容为：“第六条、物业管理服务费及其他各项费用。一、前期物业管理服务费。物业管理服务费不包括房屋共同部位、公用设施设备的大中修、更新、改造的费用，不包括电梯维护费、电梯电费、公共区域所产生的水电费分摊、业主生活垃圾处理费、水电代收费和其他代收费用，以及有偿服务之车位使用服务费和车位物业管理综合服务费。1、带电梯及高层住宅物业管理服务费：1.00元/月/平方米建筑面积。2、合同第六条第（七）项约定：“物业管理服务费用、公用水电费及其他应缴费用应于物业交付之日及此后按月交纳，业主或物业使用人应在物业交付之日及每月10日前履行交纳义务。如有逾期，每逾期一日按逾期款项的千分之三收取滞纳金。”第（八）约定：“甲方入伙时第一次交费先预交（6个月）的物业管理综合服务费，以后按每一个季度（3个月）为一个收费周期，每个收费周期的第一个月10日前由产权人交清该期的相关费用。”二、其他各项费用。1、生活垃圾清运费：乙方代河池市环卫管理站收取，收费标准按河池市相关收费规定收取：90元/年/户；2、电梯维保费：按30元/月/户。电梯维保费与物业服务费同步收取（每月10日前缴纳）；3、水电周转金：200元/户。4、二次供水运行费：预收100元/户，乙方抄表公布二次供水加压水泵运行的电费及二次供水损耗费用，每季度结算一次，所产生的费用按住宅用房用水量大小比例进行分摊，业主须于下月10日前缴纳。5、公共水费、电费、电梯费分摊：公共水费、电费按实际使用量由小区所有业主平均分摊，电梯运行电费由该栋楼所有业主平均分摊。5、专项维修资金：住宅0.10元/月/平方米建筑面积。每年缴纳一次，缴纳时间为每年第一个月10日前。6、代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务。第八条、违约责任：1、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；……。3、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理综合服务费、水电费、水电公摊费等费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按所欠费用每天千分之三交纳违约金。对于超过30天不交物业管理综合服务费、水电费、水电公摊费等相关费用的，每天按所欠费用的千分之五交纳违约金，超过60天不交纳上述费用，按所欠费用的千分之七交纳违约金。”除此，合同还就乙方的管理期限、管理服务范围及服务质量标准等进行了约定。 原告主张被告应交纳2017年1月至2018年12月31日物业管理费3890.6元的构成：1、2017年1月至2018年12月期间的物业管理服务费2852元、电梯维保费720元；2、2017年7月至2018年12月期间专项维修基金213.6元；3、2017年10月至2018年12月期间代收垃圾清运费105元；4、截止2018年6月31日尚欠公摊水电费311.67元。 本院认为，首先，原告与被告签订的《成源华府前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效合同，各方应依约履行。原告已提供了物业服务，被告应当按约支付物业服务费等相关费用。对被告尚欠原告各项费用本院确定如下：1、被告对尚欠原告2017年1月至2018年12月期间的物业管理服务费2852元、电梯维保费720元无异议，本院予以确认。2、被告对尚欠原告2017年7月至2018年12月期间专项维修基金213.6元无异议，本院予以确认。3、代收垃圾费。合同明确约定由原告代河池市环卫管理站收取该部分费用，亦约定了收取的标准按90元/年/户进行收取，被告没有证据证明其已经支付了该项费用，故被告应向原告支付2017年1月至2018年12月的该项费用105元。4、关于公摊水电费部分。根据合同约定，公共水费、电费按实际使用量由小区所有业主平均分摊，电梯运行电费由该栋楼所有业主平均分摊。现原告已经提供公摊水电费的实际使用量，也了提供结算凭证及被告具体应分摊公摊水电费的具体数额，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持，被告应向原告支付的尚欠截止2018年6月31日止公摊水电费为311.67元。综上，被告应向原告支付的物业服务费及其他综合服务费为2852元+720元+213.6元+105元+311.67元=4202.27元。原告在被告尚欠各项费用4202.27元的总额内要求被告支付4161.77元的主张，系其自由处分诉讼权利的表现，故本院予以支持。本案中，被告抗辩原告提供的物业服务质量未达到合同约定的标准，故而拒交物业费或拒绝承担100%的物业服务管理费，但其提供的证据不足以证明原告提供的物业服务质量未达到合同约定的标准，亦未提供证据证明其已按照合同约定要求原告限期改正，而原告逾期未改正导致物业服务质量下降或者不符合合同约定的物业服务标准，故本院对于被告的该辩解意见不予采纳。 其次，关于原告主张被告支付滞纳金11158.23元的问题。虽原、被告签订的《成源华府前期物业服务合同》就违约金进行约定，但根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础作出裁决。本案双方当事人均未提供证据证明被告逾期支付相关款项造成被告的实际损失，无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金过高的判断。在此情况下，可结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金是否过高作出裁量。本案双方均没有证据证明被告逾期支付款项造成被告的实际损失，本院确定以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，按照逾期罚息利率标准的上限即30%上浮确定的利率给付本案的违约金。另，根据双方合同第六条第（七）项约定，被告应交付物业服务费违约金的起算点为第一个月开始的第11日。根据该条第（八）项约定，被告应交付综合服务费（专项维修基金、电梯维保费、代收垃圾费）违约金的起算点为欠款的当季度第一个月开始的第11日，虽然原告主张欠费本金数额少于实际汇总的数额，但其并未放弃违约金的主张。故在计算物业服务费及其他综合服务费的违约金时仍按照上述分项的金额计算违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。 第三、关于原告主张被告逾期支付代收垃圾费、专项维修基金、电梯维保费应否计算违约金的问题。合同第八条对未按约定交纳物业管理综合服务费进行了约定，而物业管理综合服务费包括代收垃圾费、专项维修基金、电梯维保费等费用，本院对被告的该辩解理由不予以采纳。故被告应支付原告未按约交纳物业管理服务费、代收垃圾费、电梯维保费、专项维修基金的违约金。 第四、关于原告主张被告支付逾期支付公摊水电费违约金的问题。虽然合同中约定业主于每月10日前交纳公摊水电费，但被告已于2016年收房时预交公摊水电费300元。根据原告提供的结算单，被告首次出现欠付公摊水电费是2018年3月份的结存时，原告未提供证据证实其每月及时把当月需要公摊的项目、水电总量、费用标准、分摊方式等内容予以公示，也未举证证实其通过书面方式向被告告知其结存账户发生欠付公摊水电费的情形。其向被告发出的催缴通知单中对该项目的违约金未作明确提示，亦未载明支付公摊水电费违约金的内容，故本院对原告的该项诉讼请求不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告莫昶、韦雪给付原告河池市铁达物业管理有限公司2017年1月至2018年12月物业管理费及综合服务费(含公摊水电费)共计4164.77元； 二、被告莫昶、韦雪给付原告河池市铁达物业管理有限公司物业管理费的违约金｛从违约之日起按日支付,以每月交纳物业费118.83元为基数，从欠款第一个月的第11日开始以每期欠款额依次计算至被告交清款项之日止，计算公式：每次拖欠物业服务费118.83元×（6.175%/年÷360天）×拖欠天数)，详见原告提交被告拖欠各项费用的附表}； 三、被告莫昶、韦雪给付原告河池市铁达物业管理有限公司综合服务费（电梯维保费、专项维修基金）的违约金｛从违约之日起按季度支付，违约金以每季度交纳电梯维保费90元、专项维修基金35.6元、代收垃圾清运费22.5元（含2017年第四季度15元）为基数，从当季度的第一个月的第11日开始以每季度欠款具体数额依次计算至被告交清款项之日止，计算公式：，详见原告提交被告拖欠各项费用的附表}； 四、驳回原告河池市铁达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费183元，减半收取92元（原告已预交），由原告河池市铁达物业管理有限公司负担28元，由被告莫昶、韦雪负担64元。 上述应履行义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费183元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦怀明 二〇一九年六月二十六日 书记员  邓西洋 不履行人民法院生效法律文书将承担的法律后果 一、发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，人民法院将依法强制执行，并由被执行人负担执行费及其他费用。 二、被执行人在限定时间内应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况，不申报或不如实申报财产、拒不履行义务的，将视情节轻重，依法采取罚款、拘留等措施。 三、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定的义务，按中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》精神，将会受到多部门联合惩戒，采取如下联合惩戒措施：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录（聘）为公务人员或事业单位人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制从事特定行业；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店住宿、高消费旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；限制新建、扩建、高档装修房屋等，直至全部履行义务为止。 四、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 注：若当事人遭受黑恶势力的违法侵害，欢迎举报涉黑涉恶及其保护伞的犯罪案件线索。对相关举报，本院将严格保密，并依法保护举报人的合法权利。 金城江区人民法院“扫黑除恶”举报电话：0778-225****