四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1781民初841号 原告：邓成建，男，生于1955年1月24日，汉族，住四川省万源市。 原告：李仁秀，女，生于1962年11月17日，汉族，住四川省万源市。系原告邓成建之妻。 原告：邓姣，男，生于1981年4月11日，汉族，住四川省万源市。系原告邓成建之子。 原告李仁秀、邓姣的委托诉讼代理人：邓成建，男，生于1955年1月24日，汉族，住四川省万源市。 三原告共同委托诉讼代理人：陈久富，四川省万源市太平法律服务所法律服务工作者。 被告：何美鸿，男，生于1988年12月19日，汉族，住四川省达州市。 委托诉讼代理人：唐超，四川法之缘律师事务所律师。 原告邓成建诉被告何美鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，本院依职权追加李仁秀、邓姣为共同原告参加诉讼，本案分别于2019年5月8日、2019年5月30日、2019年6月10日依法公开开庭进行了审理。原告邓成建及其委托代理人陈久富、被告何美鸿及其委托诉讼代理人唐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓成建向本院提起诉讼请求：1、判令被告按《房屋租赁合同》给付2018年4月至今的租金，按年租金14万元计算至全部款项付清为止；2、判令被告何美鸿按月息2%承担资金占用期间利息；3、保全费、律师代理费、诉讼费由被告负担。诉讼中，原告将其第1项诉讼请求变更为：判令被告按《房屋租赁合同》给付2018年4月至今的租金和租金损失，按年租金14万元计算至全部款项付清为止。事实及理由：2016年1月14日，原告将自有的位于万源市太平镇河街南路59-61号房屋2、3、4层租赁给陈帮永，双方签订书面合同。2017年1月3日，原告与陈帮永、被告何美鸿约定，将上述房屋转租给被告何美鸿，原合同约定的权利义务不变。被告接手后经营至今，但其2018年4月以来的租金至今未付。 被告何美鸿辩称，原告诉请不成立，理由如下：1、原、被告的租赁合同已于2018年6月24日解除；2、原告诉请的月息2%不符合法律规定。 原告邓成建、李仁秀、邓姣为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据： 1、三原告户籍信息。拟证明原告身份情况。 2、房产证复印件一份。拟证明案涉房屋系三原告所有。 3、《房屋租赁合同》原件一份。拟证明原、被告达成房屋租赁合同的事实。 4、案涉房屋现场照片一张。 被告何美鸿的质证意见为：证据1、4无异议；证据2由法院核实真实性；证据3真实性、合法性无异议，但案涉合同已于2018年6月份解除。 被告何美鸿为支持其答辩主张，向本院提供了下列证据： 1、被告身份证复议件一张。拟证明被告身份情况。 2、通话记录一张。拟证明被告与原告协商解除合同的事实。 3、短信聊天记录两张。拟证明内容同上。 原告邓成建、李仁秀、邓姣的质证意见为：无异议。 本院对证据分析认证如下：对原告提供的证据1、2、3、4及被告提交的证据1、3，经审查，具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。被告提交的证据2，本院结合庭审情况，予以综合采信。 经审理查明，案涉房屋位于万源市太平镇河街南路，由原告邓成建、李仁秀、邓姣共同所有。2016年1月14日，原告（甲方）与案外人陈邦永（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条：甲方将自有的坐落在万源市太平镇河街南路59-61号的房屋2、3、4楼整体出租给乙方做经营使用；第二条：租赁期限。甲方从2016年5月1日起，使用该房屋至2021年5月1日收回。租赁期限为5年……乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋：1、……，2、每年缴纳租金的时间为合同到期前一个月，如拖欠租金3个月以上，则终止合同，收回房屋（到期时间出租方有义务电话告知承租方）……；第三条：租金和租金缴纳期限。甲乙双方约定年租金为14万元，……2018年5月1日至2019年5月1日交付租金14万元，2019年5月1日至2020年5月1日交付租金15.1万元……；第九条：其他约定事宜。1、……，2、2016年1月15日，乙方需要向甲方缴纳1万元押金，租赁期满如不续租甲方须无条件退还乙方。”2017年1月3日，原告邓成建与案外人陈邦永、被告何美鸿达成补充协议，约定“由于小二郎店由陈邦永转让给李明全、何美鸿机械经营，经协商本租赁合同乙方由陈邦永变更为李明全、何美鸿继续履行乙方的权利义务。本合同第9条第二条所规定的押金1万元由李明全、何美鸿直接支付给陈邦永，租赁期满后由甲方退还何美鸿、李明全。”原告邓成建与案外人陈邦永、被告何美鸿分别在该协议上签字捺印。协议签订后，被告何美鸿租赁案涉房屋至2018年6月。 2018年6月24日，被告何美鸿短信联系原告邓成建，表示无力支付2018年5月1日起的房屋租金，被告并在他处另觅房屋进行经营。原告邓成建知晓后，于2018年7月电话联系被告何美鸿，要求处理房屋租赁事宜，但双方未达成一致协议，被告何美鸿未退还房屋钥匙，继续占有案涉房屋至今。在本院主持下，原、被告于2019年5月30日对案涉房屋进行交接。 另查明，被告何美鸿缴纳的押金1万元，原告并未退还，诉讼中，原、被告均同意将押金抵扣被告下欠的房屋租金。 本院认为，本案的争议焦点在于：1、案涉《房屋租赁合同》是否应当解除，应于何时解除；2、被告何美鸿应支付的租金数额及原告的损失应如何进行确定。 1、案涉《房屋租赁合同》是否应当解除，应于何时解除。 2017年1月3日，原告邓成建与案外人陈邦永、被告何美鸿达成补充协议，约定原、被告延续原《房屋租赁合同》约定，由被告何美鸿继续租赁案涉房屋，本院认为该行为系双方的真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。 案涉《房屋租赁合同》合同第二条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋：1、……，2、每年缴纳租金的时间为合同到期前一个月，如拖欠租金3个月以上，则终止合同，收回房屋（到期时间出租方有义务电话告知承租方）……”的约定，至2018年7月，被告何美鸿已拖欠租金3个月以上，已达到合同约定的解除条件，同时原、被告已相互电话、短信联系合同解除事宜，且被告已在他处租赁房屋进行经营，其以实际行为表明不履行合同，致使合同目的不能实现。综上，本院认定案涉《房屋租赁合同》已于2018年7月解除。 2、被告何美鸿应支付的租金数额及原告的损失应如何进行确定 《房屋租赁合同》于2018年7月解除后，被告何美鸿下欠原告2018年5月1日至2018年7月30日的房屋租金为3.5万元［（14万元/12月）×3个月］。案涉合同解除后，被告何美鸿未退还房屋钥匙，应视为继续占有案涉房屋至2019年5月30日，继续占有期间的损失，本院参照《房屋租赁合同》约定的租金标准，认定为11.67万元［（14万元/12月）×10个月］。 案涉租赁合同已于2018年7月实质性解除的情况下，被告未主动采取适当措施返还房屋,反而继续占有案涉房屋，对租金损失的扩大存在过错,应当承担部分责任。原告邓成建、李仁秀、邓姣虽系守约方，但从减轻损害原则的角度看,在承租人明确表示或行为表明不履行合同后,出租人有义务采取适当措施防止损失的扩大,故原告对扩大的损失亦应承担部分责任。综合本案的实际情况,本院酌定双方各承担50%的责任，故被告应支付占有原告房屋期间损失5.835万元（11.67万元×50%）。 合同解除后，依照《房屋租赁合同》第九条“……，2、2016年1月15日，乙方需要向甲方加纳1万元押金，租赁期满如不续租甲方须无条件退还乙方。”的约定，原告应退还被告何美鸿押金1万元，为减轻当事人诉累，并结合原、被告的意思表示，该押金本院确定在被告下欠的租金范围内予以抵扣。 原告诉请的逾期利息损失，《房屋租赁合同》并无约定，故该项诉讼请求，本院不予支持。原告诉请的保全费，本院（2019）川1781财保10号民事裁定书已确定由申请人负担，故本院不再予以处理。原告诉请的律师代理费，虽系合理支出，但并非必要支出,且当事人亦未就该笔费用的负担作出约定，故原告要求被告支付律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、被告何美鸿应支付下欠原告邓成建、李仁秀、邓姣的房屋租金3.5万元，扣除被告何美鸿已支付的1万元押金，被告何美鸿还应支付2.5万元。上述款项限在本判决生效后十日内付清。 二、被告何美鸿在本判决生效后十日内支付占有原告邓成建、李仁秀、邓姣房屋期间的损失5.835万元。 三、驳回原告邓成建、李仁秀、邓姣的其他诉讼请求。 案件受理费1550元，由被告何美鸿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 杨永朋 二〇一九年六月十日 法官助理 王瑞宁 书 记 员 杨 虹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。