四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0703民初4208号 原告：唐莉，女，1974年5月30日出生，羌族，住四川省北川羌族自治县。 委托诉讼代理人：葛晓红，女，由北川羌族自治县禹里镇社区居民委员会推荐。 原告：葛某，女，2010年5月16日出生，羌族，住四川省北川羌族自治县。 法定代理人：原告唐莉，系原告葛某之母。 二原告共同委托诉讼代理人：沈晓鹏，四川尊联律师事务所律师。 被告：唐大军，男，1983年10月28日出生，汉族，住四川省三台县。 第三人：绵阳经开区中玮海润置地有限公司，住所地：绵阳市经开区三江大道**。 法定代表人：钱玮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋巧丽，四川仁聚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佑楠，四川仁聚律师事务所律师。 原告唐莉、葛某与被告唐大军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加第三人绵阳经开区中玮海润置地有限公司（以下简称“中玮海润公司”）参加诉讼，此后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐莉的委托诉讼代理人葛晓红及其与原告葛某的共同委托诉讼代理人沈晓鹏，第三人的委托诉讼代理人蒋巧丽、王佑楠到庭参加了诉讼。被告唐大军经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告唐莉、葛某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即按《二手房买卖经纪合同》之约定履行合同并与二原告办理房屋产权过户登记手续；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告唐莉、葛某明确诉讼请求为：1、判令被告履行合同，将案涉房屋产权过户至二原告名下，第三人协助办理案涉房屋的产权登记及过户手续；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：2017年9月2日，被告唐大军（卖方）与葛小兵（买方，于2018年1月13日去世）签订了《二手房买卖经纪合同》，该合同双方约定：被告将位于绵阳市经开区的房屋出售给葛小兵；房屋成交总价为30万元；签订合同时葛小兵向被告支付定金1万元，定金在首次支付房款时冲抵成购房款；2017年9月20日前葛小兵向被告支付购房款5万元，其余房款25万元在房管部门办理受理登记时一次性由葛小兵支付给被告；被告在收到购房款5万元后将该房屋交付给葛小兵；被告及时办理案涉房屋不动产权证后办理过户因案涉房屋为银行抵押按揭，故由葛小兵替被告办理按揭提前结清冲抵房款。案外人张某作为被告的担保人在该合同签字。合同签订后，葛小兵按约定以现金及转账方式通过担保人张某向被告支付定金及购房款共计6万元。葛小兵及原告唐莉从2017年10月起至今一直按合同约定替被告归还按揭贷款。案涉房屋于2017年9月9日向原告交付。该房屋目前已经具备办理不动产登记的条件，但因房价上涨的原因被告怠于履行合同义务导致案涉房屋至今未办理不动产权证书也无法办理过户手续。二原告为维护自身合法权益，特起诉来院，请求判如所请。 被告唐大军未作答辩。 第三人中玮海润公司辩称：被告从答辩人处购买了案涉房屋，因被告未按约偿还贷款，银行要求答辩人承担担保责任，即贷款本息等。答辩人已经向法院另案起诉被告主张权利，本案庭审前，原告与我方签订了代偿协议，原告愿意代被告向答辩人偿还答辩人代被告向贷款银行偿还的相关款项，答辩人收到相关款项后，愿意在另案中撤回对被告的起诉，并配合原告办理相关产权登记手续。 二原告、第三人中玮海润公司围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。被告唐大军未提交任何证据，本院视为其放弃对二原告事实主张和诉讼请求的反驳，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。据此，本院认定如下事实： 2015年2月25日，被告唐大军（买受人）为购买位于经开区绵州大道中段205号中玮海润城X幢X单元XX楼X号建筑面积为85.57平方米的钢混结构住宅一套与第三人中玮海润公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（签约备案号为193XXX）一份，约定购房总价为304809元；付款方式为首付购房总价款的31.1%，余款以贷款方式支付，双方还对其他权利义务进行了约定。 被告唐大军（借款人）与案外人中国建设银行股份有限公司绵阳分行（以下简称“建行绵阳分行”，贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，从贷款人处借款21万元，第三人中玮海润公司作为保证人为该借款提供担保。庭审中，二原告及第三人中玮海润公司陈述被告唐大军的贷款不超过1500元/月。 2016年11月11日，第三人中玮海润公司向被告唐大军邮寄了交房通知书。 2017年9月2日，葛小兵（于2018年1月13日去世）作为甲方、被告唐大军作为乙方、案外人绵阳国英房地产经纪服务有限公司第二分公司作为丙方、证人张某作为担保人签订了《二手房买卖经纪合同》一份，约定：甲方以30万元的价格购买乙方名下案涉房屋；签合同时，甲方支付定金1万元，定金在首次支付购房款时冲抵购房款；2017年9月20日前，甲方支付房款5万；余款25万元在房管部门受理登记时甲方一次性支付；2018年3月1日前，丙方协助甲、乙双方到房管部门办理案涉房屋的转移登记手续；乙方收到定金5万元后将案涉房屋交付给甲方，该合同还约定了补充条款：该宗交易为等被告唐大军及时办理该房屋不动产登记后办理过户；证人张某担保该交易期间该房屋无查封、抵押及其他产权纠纷，如有则赔偿甲方双倍房价；由于乙方该房屋为银行抵押按揭，由甲方替乙方办理按揭提前结清冲抵房款；如乙方违约，甲方的所有损失及所支出的资金，由担保人张某按违约责任赔付甲方。 上述合同签订后，被告唐大军向葛小兵出具《收条》一张，载明：“本人唐大军今收到葛小兵购买本人位于中玮海润城1-1-2603号房屋定金10200.00（壹万零贰佰元整）”。证人张某在落款“担保人”处签字。 2017年9月6日，被告唐大军向葛小兵出具《收条》一张，载明：“本人唐大军今收到葛小兵购买本人位于中玮海润城X-X-XXXX号房屋首付款40000.00（肆万整），该房屋总价300000.00”。证人张某在其上签字。同日，葛小兵向证人张某转账了39800元。证人张某分别向被告唐大军多个账户转账支付2290元、2821元、5040元、4065元、2683元、5710元、6570元，且向账号为11×××04的支付宝账号转账了7500元、5600元，共计42279元。庭审中，二原告申请的证人张某陈述因葛小兵怕被告唐大军反悔买卖房屋一事，故将购房款付至其账户，若被告唐大军反悔，则葛小兵可要求其配合处理。证人张某还陈述因其配偶与被告唐大军系朋友关系，故想帮助被告唐大军，将购房款全部替被告唐大军归还了信用卡欠款、小额贷款等，甚至可能还超付了。 2017年9月8日，被告唐大军向葛小兵出具《收条》一张，载明：“本人唐大军今收到葛小兵购买本人位于中玮海润城1-1-2603号房屋首付款10000.00（壹万整）”。 庭审中，二原告陈述被告唐大军于2017年9月9日交付了案涉房屋钥匙，二原告实际占有了案涉房屋并进行了部分装修。 2018年6月，二原告因被告唐大军怠于履行案涉合同义务，故起诉来院，请求判如所请。 又查明：一、关于购房款的支付情况。 2017年10月13日，葛小兵向证人张某转账1500元，证人张某向被告唐大军转账支付1500元。庭审中，原告唐莉陈述该款系2017年10月银行按揭贷款。本院对此予以确认。 庭审中，原告唐莉还陈述2017年11月的按揭贷款由葛小兵存入，因本案起诉时葛小兵已去世，故未能提供相关证据。 2018年1月12日、1月13日、2月13日、3月13日、4月15日、5月13日、5月26日、6月13日、7月13日、8月13日、9月13日，原告唐莉向被告唐大军中国建设银行尾号为226的银行账户转账支付1500元、1500元、1500元、1502元、1505元、1300元、200元、1500元、1500元、1500元、1500元。庭审中，原告唐莉陈述因葛小兵于2018年1月陷入昏迷，此后由其开始处理案涉《二手房买卖经纪合同》的相关事宜。其与被告唐大军于2018年1月一起查询了此前的房贷情况，发现此前还贷的款项被被告唐大军挪作他用，故要求被告唐大军新办理尾号226的银行账户用于还贷，且当时不清楚葛小兵是否存入了2017年12月的贷款，故于2018年1月存入了两个月的贷款共3000元。 2018年9月20日，第三人中玮海润公司以转账方式向被告唐大军退还购房时预交的契税和办证工本费共3218.09元。庭审中，原告唐莉考虑到该款足够二个月的房贷，故2018年10月、11月未向被告唐大军的账户存款。 2018年12月13日、2019年1月13日、2月13日原告唐莉向被告唐大军账户转账1000元、1500元、1500元。 此后，原告唐莉因知晓被告唐大军欠付案涉银行贷款，建设银行绵阳分行已经要求第三人中玮海润公司承担相应的担保责任，故未再向被告唐大军支付案涉购房款。 二、建行绵阳分行要求第三人中玮海润公司承担保证责任的情况。 2018年12月12日，建行绵阳分行向第三人中玮海润公司送达《函》一份，载明的主要内容为被告唐大军自2015年3月13日发放贷款以来，截至2018年12月12日已经连续拖欠5次，累计拖欠11期，案涉房屋尚未办理不动产证并落实抵押，故要求第三人中玮海润公司承担连带担保责任。 2018年12月25日，建行绵阳分行从第三人中玮海润公司的账户中扣划了194810.17元。并出具了《中国建设银行个人贷款结清证明》，载明被告唐大军的贷款结清，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。 2019年1月24日，建行绵阳分行出具《代偿证明》一份，载明的主要内容为被告唐大军多次未按约履行还款义务，该行根据其与第三人中玮海润公司的保证合同约定，于2018年12月25日从第三人中玮海润公司的保证金账户扣划了贷款本息及罚息合计194810.17元（其中贷款本金189695.63元，利息为4957.2元，罚息157.34元）。代偿后，第三人中玮海润公司在该笔贷款项目项下的代偿义务已经全部履行完毕。 三、案涉房屋是否具备初始登记及变更登记的条件。 案外人李某某、文某某于2018年7月23日取得了位于绵阳市经开区中玮海润城X幢X单元某层某号的不动产权证书。 四、原告唐莉与第三人中玮海润公司签订《代偿协议》的情况。 2019年5月23日，第三人中玮海润公司（甲方）与原告唐莉、案外人即本案中原告唐莉的委托诉讼代理人葛晓红（乙方）签订了《代偿协议》，载明：鉴于被告唐大军与甲方就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》。被告唐大军为此与建行绵阳分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款21万元，贷款期限240个月，甲方为该笔贷款提供阶段性担保。因被告唐大军未按约履行还款义务，建行绵阳分行于2018年12月25日在甲方的保证金账户扣划194810.17元，并解除了与被告唐大军的借款合同。甲方于2019年1月25日向法院起诉，要求解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》，偿还代偿款项及利息、支付违约金并承担诉讼费、保全费和律师费等。又鉴于本案的情况，乙方自愿代被告唐大军偿还由甲方代偿的银行借款本息等，代偿期间的资金利息，违约金及已支付的诉讼费等，双方达成协议并约定：乙方向甲方支付27万元，甲方不再主张解除与被告唐大军的《商品房买卖合同》；乙方支付完毕后，甲方在10日内，向法院递交撤诉申请，并在乙方办理变更备案登记时提供必要帮助；双方还对违约责任进行了约定。 2019年5月28日，案外人葛晓红向第三人中玮海润公司支付了27万元。 五、葛小兵的继承人情况。 2018年5月29日，北川羌族自治县禹里镇社区出具《直系亲属关系证明》一份，载明的主要内容为：葛小兵于2018年1月13日去世，其直系亲属现有母亲杨秀芳（公民身份号码：5107261937××××××××）、配偶原告唐莉、女儿原告葛某。杨秀芳于2018年6月7日作为本案原告起诉后，于2018年6月11日自愿放弃对葛小兵的遗产继承权，并撤回起诉。 本院认为：葛小兵与被告唐大军签订的《二手房买卖经纪合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具约束力。葛小兵负有按约支付购房款的债务，取得要求被告唐大军按约变更登记的债权请求权。葛小兵去世时，继承开始。葛小兵的法定继承人有母亲杨秀芳、配偶原告唐莉、女儿原告葛某，鉴于杨秀芳放弃继承，故仅由二原告继承《二手房买卖经纪合同》的权利义务。 按照《二手房买卖经纪合同》的约定，被告唐大军应及时将案涉房屋登记至其名下，现案涉房屋已具备办理不动产登记的条件，被告唐大军拖延办理，已构成违约，应当承担违约责任。二原告现要求被告唐大军继续履行合同，二原告负有付清购房款的义务，被告唐大军负有变更登记的义务。 葛小兵已付购房款有1万元、4万元、1万元，共计6万元。葛小兵及原告唐莉代被告唐大军至少归还了20507元（未计算2017年11月的情况）的银行贷款。 原告唐莉代被告唐大军向第三人中玮海润公司清偿了27万元的债务，取得了向被告唐大军追偿的权利，其系被告唐大军的债权人。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”之规定，二原告在本案中主张被告唐大军将案涉房屋变更登记至其名下，即是以行为表示要求债务抵销，且以提起本案诉讼的方式通知被告唐大军。 综上，二原告已经履行了向被告唐大军支付全部购房款30万元的义务。鉴于葛小兵已去世，被告唐大军应当将案涉房屋的变更登记至二原告名下，第三人中玮海润公司予以协助，二原告的相关诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。 为此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条第（七）项、第五条、第十条第一款第一项、第二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告唐大军在本判决生效后三日内将位于经开区绵州大道中段205号中玮海润城X幢X单元XX楼X号建筑面积为85.57平方米的钢混结构住宅一套变更登记至原告唐莉、葛某名下，第三人绵阳经开区中玮海润置地有限公司对此予以协助。 案件受理费5800元、保全费2070，共计7870，由被告唐大军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  杨 佳 人民陪审员  肖贤挺 人民陪审员  王 岚 二〇一九年六月十四日 书 记 员  吴 尧