河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初2027号原告信阳中远房地产开发有限公司。法定代表人刘怀刚，系该公司董事长。委托代理律师朱晓琴，河南银辉律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告陈连云，女，汉族，1959年10月13日出生，住信阳市浉河区。委托代理人唐有良、赵飞，河南博云天律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告信阳中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）与被告陈连云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信阳中远房地产开发有限公司委托代理人朱晓琴，被告陈连云的委托代理人唐有良、赵飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告信阳中远公司诉称，原、被告双方于2009年签订商品房买卖合同（合同编号2009-005），约定由原告出售给被告位于信阳市107国道西侧茗韵堂的一套面积为3558m2的商业用房，该房屋总价款为9250800元，并约定了付款方式。双方签订合同中第七条约定，在合同规定的时间内逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。合同签订后被告截止2009年3月17日仅支付50%购房款，即4630800元，余下房款未支付。2013年4月，政府为城市生态建设和优化，将该宗房屋及土地收回，且原、被告在合同第八条中有明确约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日止30日内告知买受人的；2、因政府政策调整；3、买受人全款未到出卖人指定账户”等。上诉因素导致该房屋无法进行登记、办理相关手续，致使合同目的无法实现。综上所述，原告特诉至法院，请求法院依法判令：一、依法解除原、被告双方签订的合同编号为2009-005号商品房买卖合同；二、双方各自返还依合同取得的财产：1、被告立即将合同约定的房屋恢复原状返还给原告；2、原告退还已收取的房款4630800元；三、本案诉讼中的费用由双方承担。被告陈连云辩称，一、被告如约支付了购房款，下余房款未付系原告未完善房产相关手续所致，被告无违约，原告以此主张解除合同不应被支持；二、原告所谓“政府收回”、“政策调整”、“违反规定”等解除合同的理由不成立，原告应依法完善手续，履行合同义务。原告诉称政府收回案涉房屋不属实，至今无任何文件能够表明市政府要求收回涉案房屋。相反政府明确批示同意完善项目手续，原告的解除理由与事实不符。原告所谓“政府调整”等只是出卖方可以延期交房的合同条款，与本案争议焦点无关，涉案房屋早已交付；三、原告行使合同解除权的除斥期间已过，无权要求解除合同；四、原告违反诚信、滥用诉权，其诉求应被驳回。经审理查明，原告中远公司与被告陈连云（凯司令酒楼投资人）双方于2009年签订商品房买卖合同（合同编号2009-005），约定由原告出售给被告位于信阳市107国道西侧名为茗韵堂的地上四层、面积为3558平方米的商业用房，该房屋总价款为925.08万元。合同约定付款方式如下：2019年3月10日前分四次共计支付房款463.08万元，剩余的462万元通过银行按揭方式办理。被告陈连云按照合同约定于2009年1月17日之前向原告中远公司支付了购房款463.08万元，原告中远公司于2009年3月17日向被告开具了已付款的购房发票并于当月将该房屋钥匙交付给了被告陈连云。后因原告中远公司无法提供相关项目规划建设等审批手续，导致该商品房未能办理银行按揭，且被告方无法进行装修，长期闲置至今。庭审中另查明，2013年信阳市城管综合执法局向市政府提出建立浉河景观带，征收茗阳阁两侧暂未建设土地置换的建议性报告，2016年7月7日，信阳市人民政府市长办公会议纪要【2016】25号提出，茗阳阁东西两侧沿河地块233亩土地及地面建筑物茗阳阁、茗韵堂（本案争议的标的物）、茗阳书苑、茗阳广场、相关附属配套设施等，经评估审计后，按等价原则置换其他土地。2018年7月6日，信阳市人民政府市长办公会议纪要【2018】47号提出，中远公司要抓紧处理好与被告即凯司令房屋买卖纠纷问题（即本案争议）。2018年10月，原告向本院提起诉讼，以无法实现合同目的为由要求解除合同并返还被告的购房款。庭审中还查明，原、被告双方在合同签订后也多次通过向政府提交申请或信访等方式要求尽快补办房屋的相关手续，政府在2015年也作出过批示，让规划部门办理相关手续，但至今也未办理。上述事实有商品房屋买卖合同、不动产统一发票、信阳市人民政府市长办公室会议纪要【2018】47号、【2016】25号，信阳市城市管理综合执法局文件信城管执法【2013】52号、信城管执法【2013】247号文件，《关于补办茗韵堂相关手续的报告》，邮寄的信访材料，被告工商登记及双方当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案为商品房买卖合同纠纷，根据相关法律规定，法院在审理同类案件的时候应当首先审查合同的效力问题。虽然本案原告的直接诉求是要求解除合同，返还财产，但在庭审中原告也多次提到原、被告双方在签订《房屋买卖合同》时，因涉案房屋未取得规划、建设、预售等行政审批手续，故而应当认定为无效合同。根据《合同法》的相关规定，合同无效的情形有以下几种情况：1、欺诈胁迫损害国家利益；2、恶意串通损害国家、集体第三人利益；3、损害公共利益；4、违反法律、法规等禁止性的法律规定。同时根据最高人民法院关于适用《合同法》解释（二）第14条的规定，关于合同的效力，合同法第52条中“强制性法律规定”，指“效力性强制性规定”。本院认为，本案原、被告双方签订的商品房买卖合同中明确约定出售的房屋为现房，被告支付了房款，原告交付了钥匙，并不是商品房预售合同。再者，所谓的法律禁止性规定包含两方面，一是禁止性效力规定，二是禁止性管理规定，只有违反了效力性规定才能确认合同无效。而原告中远公司因相关规划、建设许可等手续未办理完善，应当属于违反了禁止性的管理规定。故本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容也未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，本院予以确认。对于原告要求解除合同的诉请，本案争议的焦点即为合同是否具有约定或者法定的解除条件。原、被告双方在合同中约定解除合同的情况有两种：1、买受人付款逾期超过30日，出卖人有权解除合同且买受人支付违约金，如买受人愿意继续履行合同，出卖人同意，可以继续履行；2、如因买受人原因无法办理银行按揭贷款，出卖人同意可于合同签订之日起60日内变更付款方式，如买受人不同意变更，则出卖人有权解除合同。本案因原告方不能提供相关建设规划手续导致无法办理按揭，并不属于双方在合同中约定的“买受人的原因”，提供相关建设规划许可属于原告方的义务。故被告方在履行合同过程中不存在过错，本案不存在约定解除的条件。而根据法律规定，合同可以解除的法定情形有以下几种：1、不可抗力不能实现合同目的；2、履行期限届满前，一方明确表示或以明确行为表示不愿继续履行合同；3、一方延迟履行债务，经过催告后在合理期限仍为未履行；4、一方存在违约行为或者延迟履行，导致不能实现合同目的；5、法律规定的其他。本案中被告陈连云并未表示不愿继续履行合同，相反多年来一直通过信访等方式要求为原告完善手续，继续履行合同。所以被告方不存在违约或者怠于履行合同义务的行为。而原告方认为现在诉争的房屋无法办理相关手续，合同目的无法实现，但从证据上显示政府领导批示要求相关部门办理。原告作为办理相关房产手续的权利人及义务人，并未提交其他证据证明现在无法办理相关手续，合同履行不能，故应当自行承担举证不能的法律后果。再者，自2009年交付房屋钥匙后，原告中远公司也未提交任何证据证明向被告陈连云进行过催告，要求解除合同。直至2018年10月30日，向我院提起第一次诉讼，原告要求解除合同的法定解除权消灭。故对于原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。对于原告第二项诉求，要求返还被告支付的购房款，在当前土地及房屋与十年前相比有较大增值的背景下，原告的该项主张也违背了民法中公平、诚信等基本原则，与社会价值导向相悖。综上而言，本案原、被告签订的合同不存在约定或法定的解除情形，同时依据民法的公平信用原则，应当驳回原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条、第九十四条，最高人民法院适用《中华人民共和国合同法》解释（二）第十四条之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：驳回原告信阳中远房地产开发有限公司的诉讼请求。本案诉讼费43846元，由信阳中远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  周恩源审判员  王倩倩审判员  万 欣二〇一九年六月四日书记员  崔 晶