浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民初21号原告（申请执行人）：上海二十冶建设有限公司，住所上海市宝山区牡丹江路******，统一社会信用代码91310113754778652X。法定代表人：熊鹏光，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。被告（案外人）：周朋雷，男，1984年11月12日出生，汉族，住浙江省，住浙江省杭州市萧山区v>被告（案外人）：周益朋，男，1978年11月20日出生，汉族，住浙江省，住浙江省乐清市v>委托诉讼代理人：陈旭静，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张灵芝，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。被告（被执行人）：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所浙江，住所浙江省乐清市柳市镇沿江大道**信用代码9133038232985786XM。法定代表人：赵凤林，执行董事。委托诉讼代理人：曹静，系该公司员工。原告上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）与被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）、周朋雷、周益朋申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、乔斐达，被告周朋雷、周益朋的委托诉讼代理人陈旭静、张灵芝到庭参加诉讼，被告乐清五洲公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海二十冶公司向本院提出诉讼请求：准许执行被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司名下坐落于乐清市的房地产[权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024462号]。原告因与被告乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷，于2018年7月5日诉至温州市中级人民法院。法院根据原告的财产保全申请，于2018年7月23日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，裁定查封乐清五洲公司限额109854047.5元的财产，并于2018年7月24日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区共计127套房地产，其中包括涉案商铺。被告周朋雷、周益朋对涉案商铺被查封提出异议，温州市中级人民法院作出执行裁定，中止对涉案商铺的执行。原告认为，周朋雷、周益朋与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》未按规定进行网签备案，不具备公示效力和真实性、未合法占有涉案商铺、不能证明所支付款项与涉案商铺之间存在关联性、未按规定申请所有权变更登记，对涉案商铺未能过户存在过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，周朋雷、周益朋对涉案商铺不享有排除执行的民事权益。被告周朋雷、周益朋辩称，1.周朋雷、周益朋与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容合法，未网签不影响合同效力。政府部门要求将所签订的商品房买卖合同通过网络进行行政备案，仅是对商品房买卖的一种监督手段，未网签并不影响合同双方的权利义务。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，涉案《商品房买卖合同》在签署时即发生法律效力；2.2018年1月22日，周朋雷、周益朋与乐清五洲公司签署《房屋交接书（商铺）》，周朋雷、周益朋正式接收涉案商铺。同日，周朋雷、周益朋与乐清市五洲国际商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）签署《商铺管理合同（自营）》，约定由周朋雷、周益朋在涉案商铺经营电器。足以证明周朋雷、周益朋已经实际占有涉案商铺；3.根据周朋雷、周益朋转账凭证、收款收据、增值税普通发票，可以证明周朋雷、周益朋在涉案商铺查封前已支付全部购房款，款项金额与《商品房买卖合同》中约定的金额一致，乐清五洲公司已经开具相应的税票，可以证明涉案商铺在法院查封之前已经出卖给周朋雷、周益朋；4.涉案商铺未办理过户手续非因周朋雷、周益朋自身原因所致。周朋雷、周益朋作为业主已经委托乐清五洲公司办理相应的过户手续，但涉案商铺直到2018年7月13日才具备办理不动产分割的条件，乐清五洲公司才能给业主办理不动产登记手续，因此涉案商铺未办理过户手续的责任不在周朋雷、周益朋，而在乐清五洲公司。上海二十冶公司也是在乐清五洲公司具备办理初始登记条件的情况下，才有权利对涉案商铺进行查封。另外，乐清五洲公司中类似周朋雷、周益朋的情况有一千多户，行政机关不可能短期内全部办妥交给业主，涉案商铺就是在办证的过程中被法院查封的。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，周朋雷、周益朋均符合四个条件，能够有效排除原告的执行，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告乐清五洲公司提供书面答辩意见称，1.温州市中级人民法院对周朋雷、周益朋提起的案外人执行异议作出的执行裁定书认定事实清楚，符合法律规定；2.乐清五洲公司与周朋雷、周益朋签订《商品房买卖合同》的时间早于法院作出查封裁定的时间，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对合同双方均有约束力，双方均应严格遵守。商品房买卖合同网签备案程序，是行政机关行使行政管理职能的行为，对于合同效力和房屋买卖行为的真实性没有影响。因此，原告诉称的涉案合同未按规定进行网签备案，不具备公示效力和真实性的说法，不能成立；3.涉案商铺交付周朋雷、周益朋的时间早于法院作出查封裁定的时间。涉案商铺交付后，周朋雷、周益朋即有权合法占有该房产，至于其是自行出租、委托第三方出租、借给他人使用还是自己使用，不影响合法占有的事实；4.关于涉案商铺约定的价款、付款时间及金额均在案外人执行异议案件中审查清楚，并有银行转账凭证、收款收据和增值税发票予以证明，时间、金额与合同约定一致，具有高度的关联性，足以证明周朋雷、周益朋已经支付全部购房款的事实；5.对于产权过户手续的办理，非因周朋雷、周益朋自身原因未办理过户登记。原因在于周朋雷、周益朋与乐清五洲公司在申请办理产权转移登记手续时，发现涉案商铺已被法院查封，无法办理。本案庭审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告上海二十冶公司提供证据：1.受理案件通知书，拟证明法院于2018年7月5日受理其与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷案；2.（2018）浙03民初1106号民事裁定书，拟证明法院于2018年7月23日裁定冻结乐清五洲公司限额109854047.5元的财产；3.查封、扣押、冻结财产告知书，拟证明法院于2018年7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区共计127套房产，其中包括涉案商铺；4.（2018）浙03执异89号执行裁定书，拟证明周朋雷、周益朋对被查封的涉案商铺提出异议，法院裁定中止对该房产的执行；5.（2017）浙0382民初8328号民事判决书，拟证明五洲电工电器城购房人均需由五洲商管公司占有经营三年，所以买受人在三年内无法占有涉案商铺。周朋雷、周益朋对上述证据质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但从证明对象可以看出涉案《商品房买卖合同》签订时间早于上海二十冶公司与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷案件的受理时间；对证据2、3没有异议，但涉案商铺的查封期限自2018年7月26日至2021年7月25日，而买卖的事实发生在法院查封之前；对证据4没有异议；对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性与证明对象有异议，该份判决书与本案没有关联性，该案中由于买受人没有签订经营协议导致商铺没有交接，但本案中周朋雷、周益朋已经与五洲商管公司签署《商铺管理合同（自营）》，并办理了相应的交接手续，可以证明涉案商铺已经由周朋雷、周益朋合法占有。乐清五洲公司对上述证据未发表质证意见。对上述证据，本院认证如下：证据1-4真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；证据5与本案不具有关联性，不能证明原告主张的待证事实，本院不予采纳。被告周朋雷、周益朋提交了如下证据：1.身份证，拟证明周朋雷、周益朋的主体资格；2.《商品房买卖合同》，拟证明周朋雷、周益朋与乐清五洲公司签订书面合同；3.转账凭证、收款收据、居民户口簿、增值税普通发票，拟证明周朋雷、周益朋已按照《商品房买卖合同》的约定全额支付房款；4.《房屋交接书（商铺）》、《商铺管理合同（自营）》，拟证明周朋雷、周益朋已经实际占有涉案商铺并经营管理；5.不动产分割登记凭证，拟证明乐清五洲公司受周朋雷、周益朋委托办理过户手续，并已给予周朋雷、周益朋办理过户的分割凭证。上海二十冶公司对上述证据质证认为，对证据1无异议；对证据2的真实性有异议，乐清五洲公司的房产在2016年12月就已经具备网签的条件，网签时间为客观、不可改动的，涉案合同签订的时间为手写时间，可以人为改动，因此对合同签订时间的真实性不予认可；对证据3的关联性有异议，支付凭证不足以证明款项用于购买涉案商铺；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案类似情况的案件很多，第一个案件的业主起诉时并没有提供该组证据，执行异议裁定驳回了该业主的请求，之后发生的所有诉讼案件都提供该组格式化证据，可能为了诉讼进行伪造，且涉案商铺所在的区域目前没有正式运营，不存在经营的客观事实；对证据5没有异议。乐清五洲公司对上述证据未发表质证意见。对上述证据，本院认证如下：上述证据内容真实、来源及形式合法且与本案事实具有关联性，能够证明相应待证事实，本院予以采信。经审理，本院认定事实如下：2018年1月22日，周朋雷、周益朋与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方14708.67元，总金额966654元。同日，周朋雷、周益朋与五洲商管公司签订《商铺管理合同（自营）》，约定由周朋雷、周益朋在涉案商铺经营电器。同日，乐清五洲公司、周朋雷、周益朋与五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，周朋雷、周益朋同意接收涉案商铺。2017年11月29日、12月7日，周益朋通过中国农业银行分别向乐清五洲公司转账40000元、100000元，并分别注明为购买商铺、商铺费用；2017年12月8日、2017年12月17日、2018年1月22日、2018年1月22日，周朋雷、周益朋的母亲林雄兰通过中国农业银行向乐清五洲公司分别转账200000元、200710元、200000元、20000元；2018年1月22日，周朋雷、周益朋的父亲周碎飞通过中国邮政储蓄银行向乐清五洲公司转账204900元。乐清五洲公司于2018年9月11日向周朋雷、周益朋开具金额为966654元的增值税普通发票。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就涉案商铺办理不动产权分割登记凭证，涉案的坐落于乐清市产登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024462号。另查明，在本院审理原告上海二十冶公司与被告乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向本院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封，本院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区的127套房地产，其中包括涉案商铺。周朋雷、周益朋于2018年11月7日对涉案商铺提出书面执行异议，本院于2018年11月26日作出（2018）浙03执异89号执行裁定，中止对涉案商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为被告周朋雷、周益朋对涉案商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，周朋雷、周益朋与乐清五洲公司于2018年1月22日签订书面的《商品房买卖合同》，早于涉案商铺被本院查封的时间，且该合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；第二，2018年1月22日，周朋雷、周益朋与五洲商管公司签订《商铺管理合同（自营）》。同日，乐清五洲公司、周朋雷、周益朋与五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，由周朋雷、周益朋接收涉案商铺，应视为在本院查封前已经合法占有涉案商铺；第三，根据周朋雷、周益朋提供的银行转账记录、收款收据、增值税普通发票等证据，周朋雷、周益朋向乐清五洲公司转账的金额合计965610元，另有1044元周朋雷、周益朋称系通过现金支付的定金，符合常理，与收款收据、增值税普通发票可以相互印证，能够证明周朋雷、周益朋已按照合同的约定全额支付了购房款，第四，乐清五洲公司于2018年7月13日办理了涉案商铺的不动产权分割登记，周朋雷、周益朋自此具备了过户登记的条件，但因涉案商铺在同年7月26日即被本院查封，故无法办理过户登记，此非周朋雷、周益朋的自身原因造成。综上，周朋雷、周益朋提交的证据能够证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对涉案商铺享有足以排除执行的民事权益。上海二十冶公司提出的涉案《商品房买卖合同》未按规定进行网签备案，不具备公示效力和真实性，周朋雷、周益朋未支付全部购房款，未实际占有涉案商铺，对涉案商铺未办理过户存在过错等主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。综上所述，上海二十冶公司的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。案件受理费13467元，由原告上海二十冶建设有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  陈国庆审 判 员  叶 峰人民陪审员  李宜泽二〇一九年六月二十四日法官助理赵凌代书 记员  黄慧敏