江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终10248号上诉人（原审被告）:吴中区长桥千图咖啡厅，住所地苏州市吴中区石湖景区**亭。经营者：张喆娟。委托诉讼代理人：姬永强，江苏益友天元律师事务所。委托诉讼代理人：彭慧，江苏益友天元律师事务所。被上诉人（原审原告）:苏州市苏园资产经营有限公司，住所地苏州市石湖景区东入口北商业街**。法定代表人：李飞，董事长。委托诉讼代理人：申延志，江苏久顺律师事务所律师。原审第三人:宋文华，男，1982年10月21日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：丁奕，江苏正盛律师事务所律师。上诉人吴中区长桥千图咖啡厅（下称千图咖啡厅）因与被上诉人苏州市苏园资产经营有限公司（下称苏园资产公司）及原审第三人宋文华租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2018)0506民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。千图咖啡厅上诉请求：1、请求撤销（2018)0506民初176号民事判决，发回重审或依法改判为租赁合同继续履行；2、本案一、二审诉讼费用由苏园资产公司承担。事实和理由：苏园资产公司解除合同的理由是上诉人未足额支付房租，但这是其拒收他人支付的现金造成的，而且上诉人在收到苏园资产公司的罕见后，于2017年10月28日足额支付了房租，苏园资产公司后来才退回了他人代付的房租。上诉人为了经营而投入了巨大的人力、财力，合同解除会造成巨大损失。一审法院认定事实不清，处理不公。苏园资产公司在诉讼中答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宋文华在诉讼中答辩称：我方同意千图咖啡厅的上诉意见。我与上诉人是合作经营关系，装修90%都是宋文华出资的，上诉人除了咖啡厅还有会所，所以咖啡厅是给宋文华经营的，出门手续和经营都是宋文华和苏园资产公司联系，苏园资产公司开始也知道宋文华和上诉人是合伙经营。我方租金付到2019年6月30日。现在咖啡厅还在继续经营中，虽然面积不大，但是整个装修和设备有130万。原审原告苏园资产公司向一审法院起诉请求：1、解除《石湖景区休闲吧租赁合同》；2、千图咖啡厅向其返还“木栈道休闲吧”；3、千图咖啡厅支付其自2018年7月1日起按照每年73500元计算至实际返还之日止的占有使用费；4、本案诉讼费用由千图咖啡厅负担。一审法院认定事实：苏园资产公司为原苏州石湖景区开发有限公司（以下简称石湖开发公司）的全资子公司。苏州石湖滨湖景区内南北商业街和游客中心及天境阁、七星伴月、野营岛、渔城、层台清晓、南石湖滨水绿带建筑等产权为石湖开发公司所有。2012年6月，石湖开发公司将其名下石湖景区滨湖区域经营性资产和为游客服务的设施全权委托给苏园资产公司经营和管理。一审审理中，苏园资产公司表示本案所涉“木栈道休闲吧”属于北商业街区域内，千图咖啡厅及宋文华均表示租赁区域位于湖北边，周围为饭店及餐厅。2016年7月1日，苏园资产公司与千图咖啡厅签订《石湖景区休闲吧租赁合同》，合同约定苏园资产公司将木栈道休闲吧租赁给千图咖啡厅，租期三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止，第一年租金70000元、第二年租金73500元、第三年租金77175元。千图咖啡厅于合同签订之日一次性支付第一年全额租金，以后租金每年支付一次，先付后用。首次缴纳时间为签订合同当天，以后缴纳时间为使用前（上一付费周期满前，分别为2017年6月1日前和2018年6月1日前）一个月（若乙方逾期未全额缴纳租金，甲方有权断电，单方解除合同，没收履约保证金，产生的一切损失由乙方自行承担）。每月水电费用由千图咖啡厅当期向苏园资产公司结算，每户安装分表，千图咖啡厅根据实际使用交付水、电费用，水费3.5元/吨，电费1元/度（电费单价多收0.11元/度为总表与各休闲吧分表间的合理损耗），一月一交，如遇涨价，苏园资产公司有权合理调整收费标准。付款方式：转账。甲方指定账户如下：账号：7066601901120182004653；开户行：苏州银行吴中支行；开户名：苏州市苏园资产经营有限公司。千图咖啡厅应在本合同签订前，将履约保证金足额交至苏园资产公司指定账户，履约保证金金额为每个休闲吧2万元。千图咖啡厅在未按照合同要求支付租金、水电费，未经苏园资产公司同意擅自将标的物使用权整体或部分转让或出租等情况下，苏园资产公司有权断电，单方解除合同，没收已收取的租金和履约保证金，产生的一切损失由千图咖啡厅自行承担。等等。以上事实，由苏园资产公司提供的产权证明、文件、规划许可证、竣工图、租赁合同及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。苏园资产公司提供了如下证据：1、合作经营协议及补充协议、承诺书。其中合作经营协议为周思雄、张喆娟（甲方）与宋文华（乙方）于2017年1月5日签订，约定由乙方负责“石湖景区木栈道码头千图咖啡”管理日常营运，甲方为辅助，双方共同监督每日的营业流水、当日订餐情况，货物进入，人员考勤考核及日常营运管理。根据每月实际的营收、扣除所有的经营承担所得的净利部分，由乙方获得90%，甲方获得10%，每季度结算一次，即时分配，如乙方经营造成当月亏损的，甲方不承担亏损责任。协议期限及费用为三年，自2017年2月1日止2020年1月30日，整个合作协议的期限内乙方交付甲方100万元整。等等。周思雄（甲方）与宋文华（乙方）于2017年2月22日签订的增加补充协议载明，甲乙双方关于2017年1月5日签订的合作经营协议的基础上增加该补充协议，乙方主动与甲方商量申请由苏园资产公司的千图咖啡更名为石湖·小爱及变更法人由原先的张喆娟变更为胡燕。此次变更只是考虑乙方在经营上的便利，不是业态主体权属变更，乙方也承诺不得以任何形式、任何时间试图改变甲方的主体权属，及以任何方式参与影响甲方与公园方续约竞标，否则甲方有权立即收回该经营权，各项损失由乙方自行承担。等等。宋文华于2017年4月18日出具的承诺书，载明宋文华承诺千图咖啡吧停工，等其与原租户的合同变更再进行施工，等等。苏园资产公司以上述证据证明千图咖啡厅将涉案房屋转租给宋文华。2、2017年9月20日向张喆娟发出的催款函，载明至2017年9月20日账面尚欠2017年7月1日至2018年6月30日的租金73500元、8月份水电费9672.67元，合计83172.67元。其人员多次催讨仍未收到该笔款项，现要求于2017年9月21日16:00之前及时支付上述款项。等等。3、2017年10月13日向千图咖啡厅发出的律师函及邮寄凭证，律师函载明至2017年9月20日，千图咖啡厅拖欠2017年7月1日至2018年6月30日的租金73500元、8月份水电费9672.67元，合计83172.67元。2017年9月20日经其发催讨函后仍无回应。且未经其同意，擅自将租赁物予以非法转租。千图咖啡厅未按协议约定按时支付租金及水电费、非法转租的行为已构成根本违约，应承担相应的法律责任，故通知千图咖啡厅解除《石湖景区休闲吧租赁合同》，请千图咖啡厅接到本函之日起三日内与其办理交接手续。等等。邮寄凭证显示收件人为张喆娟、单位名称为吴中区长桥千图咖啡厅，，地址为苏州市吴中区石湖景区**亭内件名称为“苏园资产律师函（解除）”。该邮件于2017年10月14日因拒收被退回。经质证，千图咖啡厅认为：1、对合作经营协议及补充协议、承诺书真实性无异议，其与宋文华系合作经营而非转租。2、2017年9月20日向张喆娟发出的催款函未收到。3、2017年10月13日向千图咖啡厅发出的律师函及邮寄凭证无异议，苏园资产公司陈述属实。宋文华认为：1、对合作经营协议及补充协议、承诺书真实性无异议。承诺书系其根据苏园资产公司工作人员口述要求书写，苏园资产公司知道其代表千图咖啡厅经营咖啡店，苏园资产公司要求其与千图咖啡厅之间变更合同，但合同未实际变更。2、2017年9月20日向张喆娟发出的催款函的情况不清楚。3、2017年10月13日向千图咖啡厅发出的律师函及邮寄凭证无异议，苏园资产公司陈述属实。宋文华为证明租金缴纳情况提供了如下证据：1、身份证复印件，苏园资产公司称该人员为其业务员，曾于2017年7月至苏园资产公司财务科处交租金被拒绝。2、手机截屏及现金解款单照片，证明其母亲谢彩珍转了23500元租金至苏园资产公司账户。宋文华称苏园资产公司财务收到上述款项后立即打电话让其不要再以他人名义付钱，只能由张喆娟交款。其于2017年9月13日通过顾祥荣账户转给张喆娟3万、2017年9月20日转给张喆娟5万元用于支付租金，但不知道张喆娟如何处理。2017年10月中旬，张喆娟称苏园资产公司还是不肯收钱，所以其又于2017年10月28日以张喆娟的名义通过现金解款单交付苏园资产公司租金73500元。其母亲交付的23500元，苏园资产公司财务于2017年10月30日予以返还。经质证，苏园资产公司认为：1、对身份证复印件的真实性无异议，但该人员未至其处缴款，对关联性不予认可。2、对手机截屏及现金解款单真实性无异议，其中手机截屏所涉及的款项23500元为宋文华母亲谢彩珍为宋文华缴款，其于2017年8月17日收到该款，当时不知道是谁支付及付款缘由。后来其在2017年9月份向千图咖啡厅催讨租金及水电费，宋文华在2017年10月底称其母亲替他支付了23500元，其不认可千图咖啡厅与宋文华的转租行为，故其于2017年10月30日将该款退还。现金解款单可以证明千图咖啡厅是在2017年10月28日方交纳2017年7月1日的租金及占有使用费。千图咖啡厅认为：1、对身份证复印件真实性无异议，不清楚该人员有无至苏园资产公司处交租金，该人员为宋文华的员工。2、对手机截屏及现金解款单真实性无异议。宋文华称资金紧张，故与苏园资产公司协商租金先交23500元，其要求转账的时候备注其名字，对转让具体情况不清楚。后来苏园资产公司于2017年8、9月份打电话给其称房租还没交，其就让宋文华以现金方式交房租，后来宋文华称苏园资产公司不收现金，2017年9月13日、2017年9月20日给其转账8万元让其去交房租（多出的款项为给其的水电费），其收款后因在山东农村做工程，附近不熟悉，而对公账户不能通过支付宝转账，故其在2017年10月让宋文华自己去交钱。一审审理中，苏园资产公司表示其又于2018年7月10日收到现金缴存方式支付的5万元、于2018年7月12日收到以现金缴存方式支付的27175元，依据付款凭证的解款部门判断为千图咖啡厅经营者张喆娟付款。千图咖啡厅表示上述缴款情况属实，系支付涉案租赁物的租金，该款项为宋文华代其支付。苏园资产公司表示其撤回千图咖啡厅支付使用费的诉讼请求，双方根据合同是否解除及迁出情况再行结算，结算不成另行诉讼。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依照前述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据双方签订的《石湖景区休闲吧租赁合同》约定，如千图咖啡厅逾期未全额缴纳租金或在未经苏园资产公司同意的情况下擅自将标的物使用权整体或部分转让或出租的情况下，苏园资产公司均有权解除合同。根据苏园资产公司所提供的合作经营协议，不足以认定千图咖啡厅将涉案房屋转租给宋文华的情况，苏园资产公司以此为由主张解除合同，依据不足。苏园资产公司还认为千图咖啡厅存在逾期支付租金的情况，千图咖啡厅认为其并未拖欠租金。首先，根据《石湖景区休闲吧租赁合同》约定，千图咖啡厅应于2017年6月1日前支付第二年的租金73500元。首先，千图咖啡厅表示对宋文华陈述曾于2017年7月份至苏园资产公司处交款的事实不清楚，苏园资产公司对此事予以否认，宋文华所提供的身份证也不足以证明该事实，法院不能以宋文华的陈述及该证据认定千图咖啡厅支付租金的事实。其次，千图咖啡厅称因宋文华资金紧张，故与苏园资产公司协商好租金先交23500元，但千图咖啡厅及宋文华均未能就此举证证明，千图咖啡厅不能以此为由减轻或免除其按期足额支付租金的合同义务。根据宋文华提供的手机截屏显示，谢彩珍于2017年8月17日向苏园资产公司交付23500元，即便此款确系代千图咖啡厅支付的涉案租金，千图咖啡厅也已存在逾期且未足额支付租金的情形。最后，苏园资产公司于2017年10月13日向千图咖啡厅发出的律师函，以千图咖啡厅逾期支付租金为由通知千图咖啡厅解除《石湖景区休闲吧租赁合同》，根据邮寄凭证载明信息已经可以判断邮寄物品为苏园资产公司向千图咖啡厅发出的解除函，该函件于2017年10月14日因拒收被退回，应视为解除通知已到达千图咖啡厅，千图咖啡厅之后于2017年10月28日方向苏园资产公司支付第二年的租金，不影响苏园资产公司解除权的行使。综上，千图咖啡厅逾期支付租金的事实足以认定，苏园资产公司依据双方《石湖景区休闲吧租赁合同》享有的约定解除权成立，苏园资产公司已向千图咖啡厅发出书面解除合同通知主张解除合同，《石湖景区休闲吧租赁合同》已于2017年10月14日解除。苏园资产公司还主张千图咖啡厅返还“木栈道休闲吧”，于法有据，本院予以支持。遂判决：一、原告苏州市苏园资产经营有限公司与被告吴中区长桥千图咖啡厅签订的《石湖景区休闲吧租赁合同》于2017年10月14日解除。二、被告吴中区长桥千图咖啡厅于本判决生效之日起三十日内将位于苏州市石湖景区休闲吧返还给原告苏州市苏园资产经营有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，加倍支付迟延履行金。案件受理费人民币4610元，公告费人民币300元，合计人民币4910元，由被告吴中区长桥千图咖啡厅负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，本案所涉《石湖景区休闲吧租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，即使千图咖啡厅与宋文华所主张的，案外人谢彩珍于2017年8月17日向苏园资产公司交付的23500元系代千图咖啡厅支付的涉案租金已解释是成立，千图咖啡厅依然存在逾期且未足额支付租金的情形。故苏园资产公司于2017年10月13日发函通知解除与千图咖啡厅之间的《石湖景区休闲吧租赁合同》，符合双方合同的约定。千图咖啡厅之后于2017年10月28日方向苏园资产公司支付第二年的租金，不影响苏园资产公司解除权的行使。原审法院认定双方的合同已于2017年10月14日解除，符合法律规定，千图咖啡厅应及时返还租赁房屋并支付相应的占有使用费。据此，千图咖啡厅的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4610元，由上诉人吴中区长桥千图咖啡厅负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 赵 东审判员 沈军芳二〇一九年六月二十六日书记员 杨颖颖