巴彦淖尔市临河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0802民初395号 原告：杜X，男，现住巴彦淖尔市临河区。 原告：岳X，女，现住址同上。 二原告委托诉讼代理人：王XX，法律工作者。 被告：田X，女，现住巴彦淖尔市临河区. 被告：何XX，男。 二被告委托诉讼代理人：李XX，律师。 二被告委托诉讼代理人：王X，律师。 第三人：段XX，女，现住巴彦淖尔市临河区。 委托诉讼代理人包X，男，现住址同上。 第三人：包X，男，1970年2月12日出生，基本信息同上。 原告杜X、岳X与被告田X、何XX，第三人段XX、包X案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳X及二原告的委托诉讼代理人王XX，被告田X、何XX的委托诉讼代理人李XX，第三人包X及第三人段XX的委托诉讼代理人包X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：1、确认位于临河区XXXX小区XXXX室的房屋归原告杜X、岳X，房屋价值32万元。2、不得执行和查封位于XXXX小区XXXX室房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2014年1月19日，二原告与第三人包X、段XX签订《房屋买卖合同》一份，双方协议原告购买第三人所有的位于临河区XXXX小区XXXX室的房屋一套（网签合同编号：XXXX），协议房屋价款为52万元，购房款一次性付清。合同签订后，原告依约支付第三人购房款52万元，其中包括抵付欠款1.5万元，同时第三人将该房屋交付二原告。原告随即开始装修，支付装修费20余万元，于2014年12月入住涉案房屋至今。因居住该房屋而产生的水、电、暖、物业、有限电视等相关费用均由原告交纳。依照合同约定，该房屋的过户费由第三人承担，但因第三人无力负担过户费，导致该房屋至今未办理过户登记。被告田X、何XX因与第三人段XX、包X民间借贷纠纷一案，向临河区人民法院申请诉讼财产保全，临河区人法院遂于2017年7月10日以（2017）内0802民初XXX号民事裁定书，对位于临河区XXXA区XXXX1室房屋（证号：1XXXXX）予以查封，保全价值为58万元部分。2018年10月份，二原告得知该房屋被法院查封，于2018年11月份向法院提出执行异议，临河区人民法院以（2019）内0802执异X号执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告认为，其与第三人于2014年1月19日签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，原告已经向第三人支付了全部房屋价款并占有至今，涉案房屋虽未办理过户登记，但并非原告自身的过错。因原告购买并占有房屋在先，法院查封房屋在后，故原告对涉案房屋享有的实体权利足以排除法院对该房屋的执行和查封。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告针对其诉讼请求提供如下证据： 1号证据：临河区人民法院于2017年9月29日作出的（2017）内0802民初XXXX号民事判决书一份。 2号证据：临河区人民法院于2017年7月10日作出的（2017）内0802民初XXXX号民事裁定一份。 3号证据：临河区人民法院于2019年1月3日作出的（2019）内0802执异X号执行裁定书一份。 1-3号证据举证意图：被告田X、何XX与第三人段XX、包X因民间借贷纠纷一案，临河区人民法院于2017年7月10日依据田X、何XX的申请，查封了位于临河区XXXA区XXXX1室房屋（证号：1XXXXX）；后二原告以案外人身份提出执行异议，临河区人民法院驳回异议请求。 4号证据：2013年6月6日签订的商品房买卖合同一份（网签合同编号：XXXX）。 5号证据：商品住宅质量保证书，商品住宅使用说明书。 4-5号证据举证意图：涉案房屋系内蒙古鸿臣房地产开发有限公司向段XX、包X抵顶工程款的顶账房，网签合同登记在段XX、包X名下。 6号证据：2014年1月19日签订的房屋买卖合同一份。 7号证据：二原告结婚证一份（2006年12月16日登记结婚） 6-7号证据举证意图：原告杜X、岳X夫妇与第三人包X、段XX夫妇在人民法院查封（查封时间2017年7月10日）之前的2014年1月19日签订房屋买卖合同并实际交付房屋。合同约定过户费、契税等相关费用由第三人段XX、包X负担。 8号证据：临河区XXX社区居住证明两份。 9号证据：临河区XXX2015年9月21日居住人口信息登记卡。 10号证据：巴彦淖尔市XXX公司收取岳X2014年至2019年涉案房屋物业费明细两份。 11号证据：XXXXX水业出具的涉案房屋2014年至2018年水费交纳明细及收据。 12号证据：临河供电局XXX站出具的涉案房屋交纳电费明细及收据。 13号证据：原告岳X于2014年10月30日交纳涉案房屋有线电视入网费的凭证。 14号证据：原告岳X交纳暖费证明。 15号证据：原告用于装修涉案房屋所购买装修材料、家俱、用品收据、订货单15份。 8-15号举证意图：二原告在人民法院查封房屋之前的2014年就投资装修了此房屋，同年年底入住，相关的物业费、水费、电费、有线电视费、采暖费均由原告交纳至今。 16号证据：原告岳X在XX银行XX支行个人活期明细信息。 17号证据：第三人包X出具的房款收条5份。 16-17号证据举证意图：原告岳X分别于2014年1月26日、2014年3月12日、2014年3月25日通过银行支取现金支付第三人包X购房款15.5万元、18万、3万元；于2014年3月11日通过银行转款支付第三人包X购房款14万元，于2014年3月28以抵顶欠款的方式支付第三人包X购房款1.5万元，以上合计52万元。综上，原告自2014年1月26日至3月28日期间分五次向第三人包X付清涉案房屋购房款52万元，而临河区人民法院是在付清房款之后的2017年7月10日才查封此房屋。 18号证据：涉案房屋契税完税证。 举证意图：因开发商和第三人的原因，没有及时缴纳契税。开发商于2018年6月1日才出具契税证，段XX于2018年6月5日方才缴纳契税，过户费、税费，第三人至今没有交纳。故，没有办理涉案房屋过户登记并非原告自身原因。 19号证据：临河区人民法院（2017）内0802民初XXX号、(2018)内0802民初XXX号民事判决书各一份。 举证意图：原告的诉讼请求符合法律规定，人民法院不得执行和查封此房屋，此房屋属原告所有。 被告辩称:本案诉争的房屋系第三人包X、段XX向开发商购买，且登记在第三人名下，按照物权法的规定，应属于第三人所有。原告在庭审中提供证据不足以排除对诉争房屋的强制执行。首先，原告提供的《房屋买卖合同》中约定的房屋价款比第三人购买时的价格降低了22万余元，同一房屋在房价不断上涨的情况下，房价反而大幅下降，明显不合常理，故该份《房屋买卖合同》不具有客观性。其次，就付款情况而言，仅有一笔14万元的款项是从原告岳X的银行账户中转账至第三人包X的银行账户，其余均系原告岳X支取现金的记录，岳X支取的现金是否支付了购房款，没有转账凭证证实。虽然原告提供了包X出具的收条，但大笔购房款以现金的方式给付，亦不符合常理，故原告提供的收据亦也不具有客观性，原告的购房款没有全部付清。再次，原告对房屋未过户是有过错的，应当承担房屋未过户面临的风险。原告提供的《房屋买卖合同》中第三条约定“本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件……”。该条可以证实，签订该合同时，该房屋不具备办理过户手续的条件，原告与第三人对此均是明知的。原告仍然签订该合同，可见对其不过户产生的风险是可预见的，也是愿意承担的，而非像其陈述的对无法过户没有过错。综上，原告的诉讼请求不足以排除被告对诉争房屋的强制执行，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人述称:第三人包X与原告岳X系朋友关系。涉案房屋系开发商用于抵顶包X工程款的顶账房，因该房屋系复式结构，结构不好，所以降价出售给原告。2014年1月19日，在其与二原告签订合同的同时，已将房屋的钥匙及手续交付原告。后该房屋由原告装修并一直居住至今。《房屋买卖合同》中过户费、契税都是由第三人承担，所以原告不知道交契税的具体时间，第三人也是在2018年6月5日交契税的时候才知道涉案房屋被法院查封了。 第三人针对其陈述提供如下证据： 《房屋买卖合同》一份。 举证意图:第三人于2014年1月19日将涉案房屋出售给二原告。 经审理查明，原告岳X与杜X，被告田X与何XX，第三人包X与段XX分别系夫妻关系。2013年6月6日第三人包X、段XX与内蒙古XX房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：XXXX），双方约定包X、段XX向内蒙古XX房地产开发有限公司购买位于临河区XX路西、XX路以东、XX以北、XX街以南XXX号房屋一套，约定房屋价款为740428元。2014年1月19日，第三人（甲方）包X、段XX与原告（乙方）杜X、岳X签订房屋买卖合同一份，约定了甲方自愿将涉案房屋即临河区XX路西、XX路以东、XX街以北、XX街以南XXX号房屋一套以人民币伍拾贰万元（520000元）的价格出售给乙方；本合同签订时，乙方一次性全额支付甲方购房款伍拾贰万元；本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税、土地出让金等由甲方负担。其他税费按有关法律规定负担；甲方应当于2014年1月19日前交付乙方房屋等内容。原告岳X分别于2014年1月26日、3月12日、3月25日，从其银行卡中支取现金15.5万元、18万元、3万元，于2014年3月11日向第三人包X转账支付14万元。同时，第三人包X也分别于2014年1月26日、3月11日、3月12日、3月25日、3月28日向二原告出具收条各一张，载明收到购房款15.5万元、14万元、18万元、3万元、1.5万元。其中，原告与第三人包X均认可其中1.5万是以抵顶欠款的方式支付的。后由二原告装修并占有、使用涉案房屋至今。2017年9月29日，因田X、何XX与包X、段XX民间借贷纠纷一案，本院作出（2017）内0802民初XXXX号民事判决，判决包X、段XX偿还田X、何XX借款本金121.4万元及利息。2014年7月10日，田X、何XX向本院提出诉讼财产保全申请，本院遂作出（2017）内0802民初XXXX号民事裁定，裁定对涉案房屋予以查封。后本院在执行田X、何XX与段XX、包X民间借贷纠纷一案中，岳X、杜X对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年1月3日作出（2019）内0802执异X号执行裁定，裁定驳回了岳X、杜X的异议请求。庭审中，被告及第三人对原告提供的1、2、3、4、5、7、8、16.18.19号证据的真实性无异议，法庭予以采信；对6号、17号证据，被告不予认可，并辩称房屋交易价格过低，且大额购房款已现金方式给付，不符合常理，但未提供相关证据予以佐证，第三人对该证据无异议；对9-15号证据，被告未发表质证意见，第三人无异议。 另查明，2018年6月5日，第三人段XX向巴彦淖尔市临河区地方税务局交纳契税11106.42元。截止目前，涉案房屋登记的权利人仍为第三人段XX、包X。 本院认为，案外人执行异议之诉主要审查案外人对执行标的是否享有足以排除执行的实体权益以及人民法院的执行行为是否妨害了其所享有的实体权益，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案涉案房屋在2014年1月19日由原告岳X、杜X向第三人包X、段XX购买的事实存在，有原告提供的《房屋买卖合同》在卷佐证，虽然原告提供付款凭证中，仅有一笔14万元是以转账形式支付的，其余的都是岳X支付现金的记录，但因原告及第三人均认可原告已付清全部购房款，且原告提供了第三人包X出具的五张房款收据，以及物业费、水费、电费、有限电视入网费交费明细、北环办鸿臣社区出具的居住证明等证据足以证明二原告已支付了全部房款，并占有使用至今。被告辩称，原告提供的《房屋买卖合同》中约定的房屋价款比第三人购买时的价格降低了22万余元，同一房屋在房价不断上涨的情况下，房价反而大幅下降，明显不合常理，故该份合同不具有客观性。因该《房屋买卖合同》签订时间发生在田X、何XX诉包X、段XX民间借贷纠纷一审判决之前，且被告未提供证据证实原告与第三人交易房屋的价格明显低于市场价，故被告的抗辩理由不能成立。因原告与第三人签订的《房屋买卖合同》中约定契税由第三人负担，2014年7月10日本院对涉案房屋予以查封，直至2018年6月5日第三人段XX才交纳契税，虽然该涉案房屋仍然登记在第三人段XX、包X名下，但尚无证据表明涉案房屋未办理变更登记系原告过错所致，故原告岳X、杜X的异议成立，不得执行涉案房屋。因本案房屋未办理产权过户登记，不发生物权变动的效力，故对原告岳X、杜X请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。至于原告请求确认房屋价值32万元，因与本案不属于同一法律关系，故本案中不予考虑。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，经合议庭评议，判决如下： 一、不得执行位于巴彦淖尔市临河区XXXX小区XXXX室房屋一套（证号：1XXXXX）； 二、驳回原告岳X、杜X的其他诉讼请求。 案件受理费6300元，原告杜X、岳X已预交6300元，由被告田X、何XX负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  王 伟 人民陪审员  张红梅 人民陪审员  庞秀娟 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  高 培 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。