上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初3385号原告：上海奉翊实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐荣璞,执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海搜尔信息科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张璐,执行董事。委托诉讼代理人：张丹，北京安杰(上海)律师事务所律师。被告：上海任意门科技有限公司，住所地上海市徐汇区。原告上海奉翊实业发展有限公司诉被告上海搜尔信息科技有限公司、上海任意门科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法由审判员侯芳独任审判。本案于2019年3月15日第一次公开开庭进行了审理，原告上海奉翊实业发展有限公司(以下简称“奉翊公司”)的委托诉讼代理人张斌、被告上海搜尔信息科技有限公司(以下简称“搜尔公司”)的张丹到庭参加诉讼。被告上海任意门科技有限公司(以下简称“任意门公司”)经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案于2019年4月9日第二次公开开庭进行了审理，原告奉翊公司的委托诉讼代理人张斌、被告搜尔公司的委托诉讼代理人张丹到庭参加诉讼。被告任意门公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海奉翊实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告之间签订的《绿地融信商业中心(出租合同)》及《租赁合同之补充协议》于2018年9月22日解除；2、判令被告搜尔公司支付从2018年8月15日起至2018年9月22日止的租金人民币(以下币种均为人民币)37,296.21元；3、判令被告搜尔公司支付从2018年7月1日起至2018年12月10日止的物业费26,819.68元；4、判令被告搜尔公司支付租金逾期违约金(其中8月份租金以28,780.37元为本金，从2018年8月9日起计算至实际支付之日止；9月份租金以8,515.84元为本金，从2018年9月9日起计算至实际支付之日止)；物业管理费逾期违约金(其中7-9月份的物业费以15,099元为基数，自2018年7月11日起计算至实际支付之日止，10-11月底的物业费以10,066元为本金，自2018年10月11日起计算至实际支付之日止；均以日千分之二的标准计算)；5、被告搜尔公司支付占用费73,646.21元(以9.4元/平方米/天为标准，从2018年9月23日起计算至2018年12月10日止)；6、被告搜尔公司支付两个月免租装修期间的租金57,560.74元；7、被告搜尔公司支付违约赔偿金172,682.22元；8、确认原告奉翊公司没收被告搜尔公司的保证金101,440.11元;9、被告任意门公司对被告搜尔公司的上述第2-7项应付款项承担连带清偿责任；10、被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年6月5日，原告与被告任意门公司签订《绿地融信商业中心(出租合同》(合同编号：ZL-2017-00)，约定被告任意门公司向原告承租位于上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“承租房屋”),建筑面积201.32平方米，租赁期限自2017年9月15日至2019年9月14日,免租期自2017年7月15日至2017年9月14日。2017年10月14日,两被告与原告签订《租赁合同之补充协议》,约定自2017年10月15日起,被告任意门公司将其在《出租合同》项下的全部权利及义务转让给被告搜尔公司,并对被告搜尔公司履行《出租合同》向原告承担连带保证责任。按照合同约定,月租金为28,780.37元,被告搜尔公司应于每一支付周期(一个月为一个“支付周期”)开始前7日向原告支付该期租金，原告于2017年7月15日将承租房屋交付给了被告任意门公司。被告任意门公司在承租房屋交付后享受了2个月的免租装修期。被告搜尔公司在签署《补充协议》成为承租房屋的承租方后,多次违反《出租合同》的约定。2018年8月15日起，被告搜尔公司未支付任何租金、物业管理费和公用事业费用。2018年9月21日,原告向被告搜尔公司发出《解除合同通知书》解除《出租合同》并要求被告搜尔公司承担违约责任。《解除合同通知书》已送达被告搜尔公司。被告搜尔公司在收到《解除合同通知书》后,拒绝支付拖欠的租金、物业管理费,拒绝承担《出租合同》约定的违约责任。自2018年8月15日起至合同解除日9月22日之间,被告搜尔公司尚拖欠租金37,296.21元;暂截至2018年10月24日,被告搜尔公司已累计拖欠原告物业费19,125.40元,租金逾期违约金和物业管理费逾期违约金共8,529.36元;被告搜尔公司已支付原告保证金101,440.11元应被原告没收;此外,被告搜尔公司还应向原告支付已享用的免租装修期期间的租金57,560.74元以及违约赔偿金172,682.22元。房屋占用费暂计62,449.464元。根据《补充协议》约定,被告任意门公司应对被告搜尔公司上述应偿付款项承担连带清偿责任。综上所述,原告与被告搜尔公司之间的房屋租赁合同关系事实清楚,原告的合法权利应当受到我国法律的保护。被告搜尔公司长期拖欠租金和物业管理费已经构成重大违约。故原告奉翊公司诉诸本院，作如上诉请。被告上海搜尔信息科技有限公司辩称：1、同意解除合同，但是双方之间的合同解除日应为2018年8月24日。2、2018年8月15日至2018年8月24日的租金未付，金额为9,462.04元。但是认为按照合同约定，可以从保证金中抵扣。3、确认物业管理费支付至2018年6月30日，同意支付2018年7月1日至2018年8月24日的物业费13,962.50元，但是该款应该从支付给物业公司的押金中优先抵扣。4、不同意支付逾期付款违约金，应该从支付的款项中优先抵扣，且计算标准过高，请求按照银行同期存款的利率标准或者贷款标准计算。5、不同意支付占用费，且标准过高，逾期占用费没有对等的条款，不合理不应该支付。6、不同意支付装修期间的租金、违约金、也不同意扣除保证金，因被告解除合同的原因是原告把隔壁的房屋出租后甲醛超标导致被告无法正常使用。原告现主张的所有损失加违约金超过了剩余租赁期限应付的租金。7、同意由被告任意门公司承担连带责任。被告任意门公司书面辩称：同意被告搜尔公司的全部答辩意见、举证质证意见及辩论意见。经开庭审理查明：上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX-XXX栋XXX单元的房屋所有权人是案外人袁某某、钟某某。2016年4月22日，袁某某、钟承启与原告奉翊公司签订《委托经营管理协议》，将上述房屋委托原告奉翊公司交给乙方经营，委托经营期自2017年1月1日至2021年12月31日。2017年6月5日，原告奉翊公司(作为甲方)与被告任意门公司(作为乙方)签订《绿地融信商业中心(出租合同)》，约定甲方将上海市青浦区诸光路XXX弄XXX号XXX-XXX栋XXX单元房屋出租给乙方，建筑面积201.32平方米，该房屋租赁期自2017年9月15日至2019年9月14日止。免租装修期自2017年7月15日起至2017年9月14日止(含首尾两日)。免租装修期内免租金,不免物业管理费和其他水电等公共事业费。在本合同签署后5个工作日内,乙方须向甲方及物业管理公司支付附件五列明的保证金,以保证其履行本合同之条款。本合同项下之保证金包含租金保证金及向管理公司支付管理费保证金。租赁期间,甲方有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的房屋租金、管理费和由于乙方原因发生的本合同所约定的违约事件应支付的违约金或将上述保证金用于赔偿本合同所述的因乙方或乙方职员原因给甲方造成的损失。在租赁期内,因一方违约,守约方有权根据本补充条款的约定提前解除本合同。乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方催讨后5日内不支付时,无论乙方是否已支付该房屋电费等公用事业费或物业管理费;或乙方拖欠支付物业管理费、停车费、电费等公用事业费中任何一项费用达10天;或未及时支付、补足电费押金、保证金达10日的(以物业管理公司记录为准),在不影响甲方行使其他权利的前提下,甲方有权要求物业管理公司停止向该房屋提供电及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠租金、其他费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响,甲方无需承担任何责任。同时乙方同意承担甲方及物业管理公司采取本条措施期间的该房屋租金、物业管理费和本合同约定的其他任何费用及重新接电及其他公用设备的费用。若在甲方及物业管理公司采取措施后,乙方已经及时付清其拖欠的费用的情况下,甲方及物业管理公司应于当天解除其已采取的措施,保证乙方正常营业。乙方逾期支付租金、物业管理费、需补缴的租赁保证金等本合同约定由乙方支付的任何费用,每逾期1日,应按所欠款项的千分之二标准向甲方支付逾期付款违约金,该违约金自应付款之日起算至实际付款之日止。甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间,根据本合同约定收回该房屋及甲方提供之设备,本合同亦随即提前解除,且乙方应向甲方承担如下违约责任(以下违约责任可同时适用)：(1)按本合同租金标准向甲方补缴相当于乙方已经享用的装修免租期、免租期(如有)期间之租金;(2)补足乙方已经享用的租赁期内的减、免的租金额(如有)；(3)按逾期应付款项的日千分之二的标准向甲方支付逾期付款违约金；(4)除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外,乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失;若不足以弥补甲方损失的,乙方还应赔偿差额部分。本条所述的违约事件包括：乙方逾期超过15天或以上未支付租金或多次逾期且在租赁期内逾期天数累积达到30天或以上的；……每月租金为28,780.37元；乙方应在签署租赁合同后的五个工作日支付一个月的租金作为该房屋首期房屋租金。先付后用,按每一个月支付的原则(为一个“支付周期”),乙方于每一支付周期开始前7日向甲方支付该期租金。物业管理费为每月5,033元；乙方应在签署租赁合同后五个工作日内支付3个月的物业管理费作为该房屋预付的物业管理费。其后各月的物业管理费,按季交纳,乙方应在每季度首月10日前履行交纳义务。租赁保证金为该房屋三个月租金和三个月物业管理费之和,即101,440.11元。甲方收取保证金后应向乙方开具收据。该合同并对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，被告任意门公司支付原告奉翊公司租赁保证金101,440.11元。2017年10月14日，原告奉翊公司(作为出租方)、被告搜尔公司(作为受让方)、被告任意门公司(作为转让方)签订《租赁合同之补充协议》，约定转让方及受让方向出租方申请将租赁合同的承租方由转让方变更为受让方。各方同意自2017年10月15日起，转让方将其在租赁合同项下的全部权利义务整体转让给受让方，而受让方成为租赁合同项下的合法承租方并承受转让方在租赁合同项下的全部权利及义务。转让方应当就受让方履行租赁合同向出租方承担连带保证责任(为避免疑问,该等连带保证责任适用于转让方在租赁合同项下应履行但未履行的义务及受让方在租赁合同项下任何应履行的义务)。出租方及转让方在租赁合同项下已行使的权利及/或已履行的义务(包括但不限于转让方已经支付的租金、物业管理费、及其他款项)均应被出租方、让方及受让方不可销地认可为已履行,而转让方在本补充协议签署之日前在租赁合同项下应当履行但尚未履行的义务(包括但不限于对任何应付未付的款项的支付义务)由受让方承担,由此所产生的债权债务由受让方及转让方自行解决,与出租方无关。……除本补充协议所涉及的对租赁合同的变更外,租赁合同中的其它条款及约定均保持不变并在租赁合同的合同期内持续有效。该补充协议并对三方的其他权利义务作了约定。审理中，原告奉翊公司及被告搜尔公司一致确认，被告搜尔公司租金支付至2018年8月15日，物业管理费支付至2018年6月30日。2018年9月21日，原告奉翊公司向被告搜尔公司发送《解除合同通知书》，载明因被告搜尔公司拖欠2018年8月15日至2018年9月14日的租金，原告奉翊公司根据双方合同约定，通知被告搜尔公司于该通知书送达之日解除合同，被告应于2018年9月22日前返还房屋，逾期不返还的，按照每平方米每天9.4元支付房屋占用期间的使用费，同时还应支付该房屋在占用期间内的物业管理费及电费、电讯费、电话费等公共事业费,并按照合同约定支付拖欠的租金，承担违约责任，包括2个月装修期租金、逾期付款违约金、没收保证金、违约金等。该通知书于2018年9月22日送达被告搜尔公司。以上查明的事实，由原、被告的陈述、不动产登记簿、委托经营管理协议、上海绿地融信商业中心出租合同、解除合同通知书等予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告搜尔公司称，在合同履行期间，因被告搜尔公司承租的临近房屋装修，空气质量超标，被告搜尔公司只能于2018年7月底告知原告奉翊公司将搬离系争房屋，为此，被告搜尔公司提供被告工作人员与物业人员的微信聊天记录一份(证明原告物业人员至少于2018年9月20日知道被告已经搬走)，搬家费支付凭证一份、被告员工与原告员工孙防(音)的微信截图(证明被告于2018年8月29日因忍受不了甲醛超标，已通知原告解除合同)、现场照片，证明被告搜尔公司搬离的情况及房屋已由原告另外出租的情况。原告奉翊公司对上述微信聊天及微信截图证据真实性不予认可，因为被告并未提供相应的聊天记录及微信截图的载体，且即使是真实的，被告搬离系争房屋未与原告办理交接手续并持有系争房屋钥匙，不能视为系争房屋已经在原告掌控之下。原告于2018年12月5日将系争房屋内被告的物品腾空并收回房屋的。即使被告曾向原告提出解约，也是陈述可能不租了，并未明确解约，且被告没有合同解除权。2018年10月13日，原告奉翊公司与案外人翔益公司签订房屋租赁合同，租期自2018年12月10日起计算，但是这时被告在系争房屋内的物品并未腾空，2018年12月5日原告奉翊公司将涉案房屋对外出租给案外人。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告奉翊公司与被告搜尔公司、被告任意门公司于2017年10月14日签订了《补充协议》，将被告任意门公司与原告奉翊公司签订的房屋租赁合同中的权利义务转让给了被告搜尔公司，同时被告任意门公司自愿对被告搜尔公司在租赁合同履行中债务承担连带责任，故原告奉翊公司要求被告任意门公司对被告搜尔公司的债务承担连带责任，与法无悖，本院依法予以准许。审理中，被告搜尔公司称其因临近房屋装修的甲醛超标无法正常使用系争房屋因而解除合同搬离系争房屋，但被告搜尔公司对此未能提供相应证据证明，故本院对此不予认可，被告搜尔公司称其已于2018年8月搬离系争房屋但未与原告奉翊公司搬离交接手续，对此被告搜尔公司提供的证据不足以证明该节事实。本院不予采信，故被告搜尔公司在租赁系争房屋过程中，拖延支付租金已构成违约，原告奉翊公司据此要求确认双方之间签订的租赁合同及补充协议于2018年9月22日解除，于法有据，本院予以支持。原告奉翊公司要求被告搜尔公司支付2018年8月15日至同年9月22日的租金37,296.21元，于法有据，本院予以支持。关于物业费，因原告奉翊公司自认其于2018年10月5日收回房屋，故物业费应计算至2018年10月5日，即为26,507元。关于租金和物业费的逾期付款违约金，该诉请计算的起止时间和本金无误，但审理中被告搜尔公司要求本院调低标准，本院综合考虑双方当事人的合同履行情况及原告奉翊公司的实际损失，酌情将该计算标准调整为日万分之五。关于占用费，现被告搜尔公司无法提供证据证明其声称其搬离时与原告办理过交接手续，故本院对被告搜尔公司的搬离时间不予认可，但根据原告奉翊公司与下一家承租人签订合同的时间及原告奉翊公司自认的腾房时间，本院综合本案中双方当事人的合同履行情况，酌情判令被告搜尔公司支付原告占用费6万元。关于免租期的租金，合同中明确约定了因被告搜尔公司原因提前解约的，被告搜尔公司理应足额补交。免租期系原告奉翊公司对于被告搜尔公司完整履行合同的一种优惠条件，故被告应补交免租期内的所有租金。根据合同约定，被告搜尔公司违约无权要求退还保证金，保证金不予退还本身是针对被告搜尔公司违约而约定的违约责任，现本院根据双方当事人的合同履行情况及原告奉翊公司的实际损失，酌情将保证金和违约金两项诉请一并处理，现确认被告搜尔在被扣除保证金后，应支付原告违约金5万元。被告任意门公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海奉翊实业发展有限公司与被告上海搜尔信息科技有限公司之间签订的《上海绿地融信商业中心(出租合同)》及《租赁合同之补充协议》于2018年9月22日解除；二、被告上海搜尔信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司自2018年8月15日起至9月22日止的租金37,296.21元；三、被告上海搜尔信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司自2018年7月1日起至12月10日止的物业费26,507元；四、被告上海搜尔信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司租金逾期付款违约金(其中2018年8月份租金以28,780.37元为本金，自2018年8月9日起计算至实际支付之日止；2018年9月份租金以8,515.84元为本金，从2018年9月9日起计算至实际支付之日止，均以日万分之五为标准计算)；五、被告上海搜尔信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司物业费逾期付款违约金(其中2018年7至9月份的物业费以15,099元为基数，自2018年7月11日起计算至实际支付之日止，2018年10至11月底的物业费以10,066元为本金，自2018年10月11日起计算至实际支付之日止，均以日万分之五为标准计算)；六、被告上海搜尔信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司占用费6万元；七、被告上海搜尔信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司免租期租金57,560.74元；八、被告上海搜尔信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司违约赔偿金5万元；九、被告上海任意门科技有限公司应对被告上海搜尔信息科技有限公司的上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,186.20元，减半收取4,093.10元，由原告上海奉翊实业发展有限公司负担2,543.50元，被告上海搜尔信息科技有限公司、被告上海任意门科技有限公司负担1,549.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  侯芳二〇一九年六月二十八日书记员  王莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。