安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初2440号 原告：芜湖向正物业管理服务有限公司，住所地芜湖市奥韵康城物业办公楼，统一社会信用代码91340200667930687W。 法定代表人：马旭，总经理。 委托诉讼代理人：贺婷婷，安徽吉和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周星辰，安徽吉和律师事务所实习律师。 被告：方健，男，1969年9月23日出生，汉族，中专文化，公司员工，住芜湖市弋江区。 原告芜湖向正物业管理服务有限公司诉被告方健物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用简易程序于2019年6月3日公开开庭进行了审理，原告芜湖向正物业管理服务有限公司委托诉讼代理人贺婷婷、被告方健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：判令被告立即支付自2013年12月31日至2018年10月15日止的物业费用共计5013.58元（84.05㎡*1元/㎡*36个月+84.05㎡*1.1元/㎡*21.5个月=5013.58元）。事实与理由：原告由芜湖九远物业服务有限公司变更名称而来，前期芜湖九远物业服务有限公司和开发商签订前期物业服务合同，物业服务期限自2008年11月20日至业主委员会成立之日止，后期由芜湖市奥韵康城业主委员会与原告签订物业服务合同，期限自2016年1月1日至2018年12月31日止。被告作为该小区56#楼2-403室（面积84.05㎡）的业主，自2013年12月31日至2018年10月15日止共计拖欠物业费5295.15元，2008年11月20日至2016年12月31日，物业费计算标准为1元/㎡,2017年1月1日至2018年12月31日，物业费计算标准为1.1元/㎡。原告每年都曾多次催促被告按时交纳物业费，但被告一直未予支付。现为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼。 被告方健辩称：我是2008年左右入住案涉小区的，但是我家房屋质量有问题。2011年左右开始，我家房顶墙面开始脱落，我曾经也让物业来修过，但是没有修好。后面一直在脱落，于是我就停止缴纳物业费了，什么时候房屋维修好，我什么时候开始交物业费。2013年12月31日至2018年10月15日期间的物业费没有付是事实。 经审理查明：被告方健系芜湖市弋江区奥韵康城56幢2单元403室业主，该房屋建筑面积84.05㎡。2008年11月1日，芜湖明远爱法置业发展有限公司与芜湖九远物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》一份，约定芜湖明远爱法置业发展有限公司将奥韵康城住宅区委托给芜湖九远物业服务有限公司实行物业管理；委托管理期限为2008年11月20日起至奥韵康城住宅区业主大会及业主委员会成立之日止；物业费收费标准为高层二层0.8元/㎡/月（其中0.55元/㎡为综合服务费，其余为单元楼道照明、水泵、电梯用电等及公共设施的维护费）。2015年9月22日，芜湖九远物业服务有限公司更名为芜湖向正物业管理服务有限公司。2016年2月2日，奥韵康城小区业主委员会与原告芜湖向正物业管理服务有限公司签订《奥韵康城物业管理服务合同》一份，约定芜湖市奥韵康城住宅业主委员会选聘芜湖向正物业管理服务有限公司对奥韵康城提供物业管理服务；物业服务费用收费标准为第一年维持原物业费标准，年末由双方按二级标准共同开展业主满意度调查，调查令不低于50%，业主满意度达到70%时，2017年1月1日物业费上调为高层0.75元/㎡，电梯能耗费0.45元/㎡；委托物业服务管理期限为叁年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。2016年12月27日，奥韵康城小区业主委员会与原告芜湖向正物业管理服务有限公司又签订《补充协议》一份，载明：将《物业管理服务合同》原十五条约定的“2017年1月1日起物业费上调为多层0.7元/月/㎡，高层0.75元/月/㎡，商业1.2元/月/㎡”更为“2017年1月1日起物业费上调为多层0.6元/月/㎡，高层0.65元/月/㎡，商业1.1元/月/㎡”。上述合同签订后，原告为涉讼小区业主提供物业服务至2018年10月15日，但被告自2013年12月31日起以其房屋墙面脱落为由拒绝交纳物业服务费。原告催要无果，故成讼。 上述事实，有证据原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件、被告身份证复印件、芜湖向正物业管理服务有限公司企业信用信息公示报告复印件、被告身份信息复印件、物业服务合同复印件、律师函复印件、快递单复印件、快递查询单复印件、律师函张贴照片复印件、民事裁定书复印件，被告提交的照片一组及原被告当庭陈述等在卷证实。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。芜湖明远爱法置业发展有限公司与芜湖九远物业服务有限公司（后更名为芜湖向正物业管理服务有限公司）签订的《物业管理委托合同》及奥韵康城小区业主委员会与原告芜湖向正物业管理服务有限公司签订的《奥韵康城物业管理服务合同》符合法律规定，应为有效民事行为，对全体业主均具有约束力。本案原告按约为涉讼小区提供物业管理服务，被告在使用其房屋期间，未能按约交纳相应的物业管理费，经原告催要，仍拒绝交纳，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，原告要求其支付物业费的请求于法有据，应予支持。原告诉求自2017年1月1日起高层物业综合服务费增长为1.1元/㎡（物业费0.65元/㎡+公共能耗费0.45元/㎡），但对此未能提供证据证明其以达到合同约定的条件，故本院不予采信，故2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业综合服务费仍应按照原物业费标准即物业费0.55元/㎡、能耗费0.45元/㎡收取。原告对业主反映的房屋墙面脱落问题未能及时处理，未能尽到及时沟通和协调的义务，导致被告就房屋质量问题未能及时向开发商维权，使被告的合法权益没有得到及时保护，在提供物业服务时存在一定瑕疵，故被告应缴纳的物业费（不含能耗费）用应适当减少15%，故被告实际应付物业综合服务费为2298.66元（0.55元/㎡×84.05㎡×58.5个月×85%），能耗费为2212.61元（0.45元/㎡×84.05㎡×58.5个月），合计4511.27元。本院对原告超出该部分诉讼请求不予支持。为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告方健于本判决生效之日起十日内给付原告芜湖向正物业管理服务有限公司2013年12月31日至2018年10月15日期间的物业服务费4511.27元； 二、驳回原告芜湖向正物业管理服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取25元，由原告芜湖向正物业管理服务有限公司负担4元，被告方健负担21元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 肖 迹 二〇一九年六月十二日 书记员 周维丽 o 附本案适用法律条款： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务，应当承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。