上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初6341号原告：上海鸿盛置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：许可，总经理。委托诉讼代理人：许雯燕，该公司员工。委托诉讼代理人：沈艳，该公司员工。被告：上海频妙实业集团有限公司，住所地上海市。法定代表人：吴成慧。原告上海鸿盛置业有限公司(以下简称鸿盛公司)与被告上海频妙实业集团有限公司(以下简称频妙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。鸿盛公司的委托诉讼代理人许雯燕到庭参加诉讼，频妙公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。鸿盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令鸿盛公司与频妙公司就上海市四川北路XXX号2801B、2802、2803、2804A房屋(以下简称系争房屋)签订的《办公楼租赁合同》于2018年9月20日解除；2、判令频妙公司向鸿盛公司支付2018年8月至10月租金404,921.88元；3、判令频妙公司向鸿盛公司支付2018年9物业管理费18,750元；4、判令频妙公司向鸿盛公司支付2018年7月至8月能耗费2,927.64元；5、判令频妙公司向鸿盛公司支付2018年7月至8月有偿服务费240元；6、判令鸿盛公司没收频妙公司履约保证金614,895.84元；7、判令频妙公司支付违约金461,171.88元；8、判令频妙公司返还鸿盛公司装修期内免除的租金134,973.96元及物业管理费9,375元；9、本案诉讼费由频妙公司负担。审理中，鸿盛公司撤回了要求频妙公司返还鸿盛公司装修期内免除的租金134,973.96元及物业管理费9,375元的诉讼请求。事实和理由：2017年5月11日，鸿盛公司与频妙公司就频妙公司承租系争房屋签订《办公楼租赁合同》，后双方一直按约履行。至2018年7月起，频妙公司未正常支付租金、物业管理费等，经鸿盛公司多次催讨，仍然置之不理。故鸿盛公司诉诸法院，望判如所请。频妙公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为鸿盛公司。2017年5月11日，鸿盛公司(出租人，甲方)与频妙公司(承租人，乙方)签订《办公楼租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为办公使用，租赁面积625平方米；租赁期从2017年5月8日起至2020年5月7日止；如乙方实际租赁期限不满本合同规定的租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期及免租期内所免去的所有租金以及物业管理费，索取的每月租金即物业管理费标准参照乙方第一租赁年向甲方实际支付的每月平均租金和每月平均物业管理费；自起租日起，第一、二年(2017年5月8日-2019年5月7日)租金按租赁面积每日每平方米7.10元计算，该房屋每月的租金为134,973.96元；各月应付的租金，应由乙方于前一个月的25日或之前向甲方付清(如该月25日为节假日的，于25日前的工作日支付)；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之一支付违约金；乙方应于本合同签署之日起七个工作日内，向甲方支付相等于贰个月之租金及贰个月物业管理费之和的金额作为房屋租赁履约保证金，履约保证金为614,895.84元；乙方向甲方支付的履约保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租、提前解除本合同或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权力，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方；乙方无权自行以履约保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项；租赁关系终止时，在乙方已结清该房屋的租金、物业管理费、水费、电费、通讯费等各种税费、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，并且乙方所交换的房屋及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后且上述条件满足后的三十个工作日内将履约保证金一次性退还乙方(不计利息)；租赁期内，该房屋的物业管理费按照租赁面积每平方米每月30元计算，即该房屋的每月物业管理费为18,750元。装修期内的物业管理费，甲方减半收取，每月金额为9,375元；乙方应自交付日起按月向甲方支付该房屋的物业管理费。乙方于前一个月的25日或之前向甲方付清；租赁期以及装修期和免租期内有关该房屋的水费、电费、通讯费、有线电视费、宽带网络费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件而所列设施和设备的开庭或使用的费用以及本合同装修守则所列的各项费用均应由乙方承担。各项费用的支付方式和时间及标准，应按本合同的约定或以甲方或物业管理公司的书面付款通知为准。乙方确认委托甲方或物业管理公司以代收代付方式收取上述费用。水费、电费，乙方应按该房屋的独立水表、电表计量表显示的数据为准；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，除双倍返还或没收履约保证金外，违反合同的一方，还应向另一方按月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分：……(5)乙方逾期支付租金或其他应付费用累计超过30日，或累计超过3次的；若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权力的，甲方有权依据前述的约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期和免租期内免去的所有租金和物业管理费，并且乙方无权就其在该房屋内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将该房屋恢复原状后返还甲方；任何一方行使合同解除权的，以快递和挂号信形式寄至本合同约定地址，自挂号信发出5日或快递发出之日起3日即视为解除通知送达；该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索偿；或者甲方有权解除本合同，或同意乙方提前解除本合同。若甲方解除本合同或同意乙方提前解除本合同的，甲方除有权要求乙方承担违约金并承担装修期和免租期内所免去的所有租金以及物业管理费外，还有权没收乙方的履约保证金。合同还约定了其他条款。合同签订后，频妙公司向鸿盛公司支付了履约保证金614,895.84元后接收系争房屋，正常使用并支付租金至2018年7月。2018年7月25日，频妙公司未按约支付2018年8月起的租金和物业管理费及其他费用。2018年11月频妙公司搬离了系争房屋，鸿盛公司收回系争房屋。2018年8月7日，频妙公司员工签收了就系争房屋的《壹丰广场——单元收费附表》，确认2018年7月的电费抄见数及电费金额。同日，并签收了《壹丰广场——租户有偿服务收费明细表》，频妙公司享受有偿拆换灯管，金额240元。2018年8月21日、8月24日、8月27日、9月10日、9月17日，鸿盛公司和物业管理单位先后五次向频妙公司发出《催款函》、《通知函》，要求频妙公司支付2018年8月起欠付的租金、物业管理费及能耗费。2018年9月19日，鸿盛公司向频妙公司发出《解约函》，表示：频妙公司未按约支付2018年8月起的租金、物业管理费及能耗费，逾期付款累计超过30日，鸿盛公司有权书面通知解除合同，并要求频妙公司承担相应的违约责任。该解约函鸿盛公司向频妙公司在双方租赁合同中确认的地址于2018年9月20日送达。上述事实，由双方当事人的陈述、另有《房地产权证》、《办公楼租赁合同》、《催款函》及快递回单、《解约函》等证据佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，鸿盛公司与频妙公司就系争房屋签订的《办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。频妙公司因其自身原因，在未与鸿盛公司协商一致的情况下，未按约向鸿盛公司支付租金及其他相关费用，并擅自搬离系争房屋，导致合同无法继续履行，鸿盛公司向频妙公司发函催讨后仍未果，现鸿盛公司主张于鸿盛公司发出的《解除函》到达之日，即2018年9月20日解除双方签订的《办公楼租赁合同》并无不当，本院予以准许。双方租赁合同因频妙公司未按约支付租金，并擅自提前搬离的原因提前解除，频妙公司理应按约向鸿盛公司支付欠付的租金、物业管理费、能耗费以及享受的有偿服务费。按照双方合同约定，鸿盛公司可以没收频妙公司交纳的履约保证金。导致合同解除的违约方确为频妙公司，双方租赁合同中对违约金计算方式作出了明确约定，故频妙公司亦应按该约定承担相应的违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定判决如下：一、上海鸿盛置业有限公司与上海频妙实业集团有限公司2017年5月11日签订的《办公楼租赁合同》于2018年9月20日解除；二、自本判决生效之日起10日内，上海频妙实业集团有限公司向上海鸿盛置业有限公司支付租金404,921.88元；三、自本判决生效之日起10日内，上海频妙实业集团有限公司向上海鸿盛置业有限公司支付物业管理费18,750元；四、自本判决生效之日起10日内，上海频妙实业集团有限公司向上海鸿盛置业有限公司支付能耗费2,927.64元；五、自本判决生效之日起10日内，上海频妙实业集团有限公司向上海鸿盛置业有限公司支付有偿服务费240元；六、上海鸿盛置业有限公司向上海频妙实业集团有限公司收取的履约保证金614,895.84元不予退还；七、自本判决生效之日起10日内，上海频妙实业集团有限公司向上海鸿盛置业有限公司支付违约金461,171.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19,625.31元，由上海频妙实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  杨智勇人民陪审员  李梅英二〇一九年六月二十五日书 记 员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。