广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终434号 上诉人（一审被告）：姚瑞林，男，1962年3月21日出生，瑶族，广西蒙山县人，退休工人，住广西蒙山县。 委托诉讼代理人：莫秋菊，广西华桂律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：黎献球，男，1973年3月13日出生，瑶族，广西蒙山县人，干部，住广西蒙山县。 一审被告：姚娟，女，1985年7月14日出生，瑶族，广西蒙山县人，居民，住广西蒙山县。 一审被告：蒙山县顺通宾馆，住所地蒙山县蒙山镇湄江街**。 经营者：韩尧，女，1963年8月8日出生，汉族，广西蒙山县人，住广西蒙山县。 一审第三人：唐敏，女，1974年8月15日出生，瑶族，广西蒙山县人，干部，住广西蒙山县。 委托诉讼代理人：黎献球（与唐敏系夫妻关系），身份情况同上。 上诉人姚瑞林因与被上诉人黎献球、一审被告姚娟、蒙山县顺通宾馆、一审第三人唐敏房屋租赁合同纠纷一案，不服蒙山县人民法院（2018）桂0423民初702号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月22日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人姚瑞林上诉请求：依法撤销一审判决，并改判为上诉人支付被上诉人5000元租金。事实与理由：1、一审遗漏认定双方协商解除合同的事实，导致实体判决错误，严重侵害了上诉人的合法权益，纵容了违背契约精神的被上诉人；2、一审法官存在诱导性逼问，审判明显缺乏公正的立场。上诉人认为2017年5月停止营业就算解除合同，而一审法官却认为不是，诱导上诉人直到上诉人说是2018年7月1日解除合同才不问；3、退一万步，从公平角度，上诉人也仅需支付209.88元给被上诉人。上诉人2017年5月停止营业，房租交到6月底就不再支付，被上诉人不得要求上诉人再支付2017年7月以后的租金损失，所以2016年余下的租金是2009.88元，2017年上半年的租金是14000元，违约金的计算是从2017年7月至2018年整年是4200元，即2009.88元+14000元+4200元=20209.88元，扣除已经支付的2万元，剩余209.88元。 被上诉人黎献球辩称，1、一审法院认定事实清楚，证据充分，上诉人称一审法院认定事实遗漏没有依据，案外人谭建秋与被上诉人的微信截图不能完整说明事情真相，谭建秋不是合同当事人，不能代表上诉人作出承诺或行为。25000元的协议本身就不存在，2018年7月28日经被上诉人多次催缴后才转账20000元，直到一审起诉时上诉人均未给付任何款项；2、上诉人认为停止营业即是解除合同的说法没有法律依据，上诉人实际占用承租房屋一直到2018年6月底，故应付租金截止日期也是2018年6月；3、一审法院适用法律正确，程序合法，公平公正。 一审被告姚娟没有意见。 一审被告蒙山县顺通宾馆没有提供陈述意见。 一审第三人唐敏的陈述意见与被上诉人的意见一致。 黎献球向一审法院起诉请求：1、终止原、被告间的租赁合同；2、被告姚瑞林、姚娟向原告补交所欠2016年租金3000元、2017年度租金8000元、2018年度租金14000元；3、被告姚瑞林、姚娟支付原告违约金2100元；4、被告姚瑞林、姚娟结清租赁期间所欠的电费352.36元，合计27452.36元；5、诉讼费用由被告姚瑞林、姚娟承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告姚瑞林、蒙山县顺通宾馆的经营者向原告补交所欠2016年租金2009.88元（扣除被告代原告缴纳水电费后的租金）、2017年度租金8000元、2018年度租金14000元；2、被告姚瑞林、被告蒙山县顺通宾馆的经营者结清租赁期间所欠的电费352.36元；合计24362.24元。因被告姚娟并非实际经营者，故放弃对被告姚娟的诉讼请求。3、本案诉讼费用由被告姚瑞林、被告蒙山县顺通宾馆的经营者韩尧承担。 一审法院审理查明，原告黎献球（甲方）与被告姚瑞林（乙方）于2009年1月6日签订房屋租赁合同一份，约定“甲方出租给乙方的房屋位于蒙山县，出租房屋为一至五层另加六楼一间。时间从2009年1月1日至2019年（系笔误，应为2018年）12月31日止租期十年。租赁该房屋乙方作为营业性使用。每年租金为20000元。租金每隔一年增加2000元（如2009年年租金为20000元，到2011年增加到年租金22000元，到2013年增加到年租金24000元，以此类推）。乙方在每年的元月15日前缴纳本年度租金，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。乙方应按时缴纳自己所使用得相关税、水、电费用。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，导致乙方的损失，甲方应按照合同总租金的15%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。并赔偿押金数额的两倍。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按照合同总租金15%的额度向甲方支付违约金，押金不再退还。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。经甲方同意，乙方可以转租承租房屋，但不承担违约责任。合同签订后，双方分别依约履行。原告于2009年1月1日将房屋交予被告姚瑞林。被告姚瑞林将该房屋给其妻子韩尧用于经营蒙山县顺通宾馆。该宾馆由姚瑞林、韩尧的女儿姚娟和女婿谭建秋进行日常管理并一直经营到2017年5月份左右。在庭审中，经双方核算确认：被告一直缴纳电费到2018年10月份，扣除被告代原告缴纳的水电费990.12元后，被告姚瑞林欠原告2016年度租金2009.88元。在2017年5月23日左右至2018年7月28日期间，被告姚娟和第三人唐敏通过微信等方式就解除合同事宜进行了多次协商，被告姚娟于2018年7月28日通过微信转账20000元给第三人。原告自认被告约于2017年7、8、9月份左右撤出案涉房屋停止营业。原、被告双方确认于2018年7月1日终止合同。经被告同意，原告于2018年7月1日与案外人翁秀萍签订房屋租赁合同，把案涉的房屋租给案外人翁秀萍。因租金和违约金、水电费支付问题，原、被告协商未果，原告于2018年10月25日向本院提起诉讼，请求判如所请。在庭审中，原告放弃对被告姚娟的诉讼请求。 另查明，原告黎献球与第三人唐敏系夫妻关系。蒙山县房屋系原告黎献球与第三人唐敏共同所有。 一审法院审理认为，本案所涉房屋租赁合同系原告黎献球与被告姚瑞林双方真实意思表示，第三人唐敏亦无异议，不违反国家法律强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务，根据合同相对性原则，被告姚瑞林作为承租人在合同上签字，就应当承担合同义务，而房屋实际使用人是韩尧还是姚瑞林，不影响原告向被告姚瑞林主张权利。合同承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。在本案中，原告黎献球已按合同约定将房屋交付被告姚瑞林，被告姚瑞林应当按照约定的期限向原告黎献球支付租金。关于租金计算：自2009年1月1日至2018年6月30日止，在租期之内，被告姚瑞林第一年应付年租金为20000元。之后年租金在20000元的基础上每隔一年增加2000元（即2009年年租金为20000元，到2011年增加到年租金22000元，到2013年增加到年租金24000元，以此类推）。原告黎献球主张被告姚瑞林欠2016年度租金3000元，扣除双方确认被告代原告黎献球缴纳的水电费990.12元，尚欠租金2009.88元，2017年租金28000元，2018年1-6月份租金14000元，扣除已支付20000元，被告姚瑞林还应支付原告黎献球租金24009.88元，计算正确，合法有据，该院予以确认。关于电费问题：因原告黎献球已确认被告于2017年9月份之前已经停业并撤出案涉房屋，且被告已缴纳电费到2018年10月份，原告黎献球主张的电费352.36元不是被告使用房屋期间产生，该院不予确认。被告蒙山县顺通宾馆不是合同相对方，原告主张被告蒙山县顺通宾馆承担合同约定的义务，没有法律依据，该院不予支持。被告姚娟主张其与谭建秋得到被告姚瑞林授权与原告黎献球、第三人唐敏已达成终止合同后仅需支付25000元的协议，应按照达成的协议履行义务的意见，没有提供充分证据予以证实，且原告及第三人不认可，该院不予采信。原告黎献球放弃对被告姚娟的诉讼请求，是原告黎献球及第三人唐敏的真实意思表示，且被告均无异议，符合法律规定，该院予以确认。原、被告在庭审中确认在2018年7月1日终止合同，原告黎献球经被告的同意在2018年7月1日将案涉房屋另租他人，是双方真实意思表示，没有违反法律规定，该院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认原告黎献球与被告姚瑞林在2009年1月6日签订的房屋租赁合同于2018年7月1日终止；二、被告姚瑞林于本判决生效后十日内支付原告黎献球租金24009.88元；三、驳回原告黎献球其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均没有证据提交。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人姚瑞林尚欠被上诉人黎献球的租金应为多少的问题。2009年1月6日上诉人姚瑞林与被上诉人黎献球签订《房屋租赁合同》，约定了租赁期、租金、违约责任等内容，该《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，是有效的合同，上诉人与被上诉人均应遵照执行。根据该合同约定，第一年租金为20000元，以后每隔一年增加2000元，则2017年租金为28000元，2018年租金为29000元。上诉人主张其已与被上诉人达成了终止合同后仅需支付25000元的协议，但根据在案证据显示无法证实双方就终止合同达成了一致意见，故对上诉人的该主张，本院不予采纳。且在二审庭审中，一审被告姚娟承认于2018年6月底将涉案房屋钥匙移交给另一承租人，可见，上诉人在2018年7月前一直占用涉案房屋，故一审法院计算租金到2018年6月正确，本院予以维持。对于一审法院计核的各项租金和水电费的金额，各方当事人均没有提出异议，本院亦予以维持。 综上所述，上诉人姚瑞林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费275元（上诉人已预交），由上诉人姚瑞林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎江玲 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇一九年六月二十日 法官助理 薛 华 书 记 员 梁美兰 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。