云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终7248号上诉人（原审原告）：徐惠芬，女，1944年10月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审原告）：徐惠波，男，1950年7月11日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审原告）：徐惠兰，女，1952年10月5日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人（原审原告）：徐惠琴，女，1954年12月12日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。上诉人（原审原告）：徐惠银，女，1956年9月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。五上诉人共同委托诉讼代理人：张琳，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：段丽芳，女，汉族，1971年10月9日出生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：赵辉伟，云南协和律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：昆明康华源房屋拆迁有限公司，住所：昆明市建设路**文化苑小区玫瑰苑组团****。组织机构代码：75719749-0。法定代表人：杨河林。上诉人徐惠芬、徐惠波、徐惠兰、徐惠琴、徐惠银与上诉人段丽芳因双方之间及原审被告昆明康华源房屋拆迁有限公司（以下简称康华源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人徐惠芬、徐惠波、徐惠兰、徐惠琴、徐惠银上诉请求：1、撤销原判，依法改判确认昆明市西山区街道办事处大渔村二组242号院耳房一间、二楼两间房屋在拆除后获得的拆迁补偿权利归五上诉人所有；2、判令由被上诉人承担本案一、二审所有诉讼费。事实及理由：1、原审法院判非所请，原审法院将本案案由定为房屋买卖合同纠纷实属不当，本案是确权纠纷；2、原审法院认定事实不清，我方认可原判决确认涉案《契约》无效，但原判认定段丽芳系大渔村村民，有权购买242号房屋，是错误的。在1997年8月《契约》签订时，段丽芳不是大渔村集体经济组织成员，不具备购买涉案房屋的资格；3、原审判决适用法律错误，本案实质为确认房屋被拆迁后所产生的财产权利的所有权归属问题，应当适用《中华人民共和国物权法》的有关规定，确定究竟谁是本案争议财产权利的所有者。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第六十四条及六十六条之规定，结合在案1952年5月25日昆民字第19930号《土地房产所有证》的记载，涉案房屋所有权归五上诉人及其父母所有，该房屋拆迁所得利益亦应归五上诉人所有。针对上诉人徐惠芬、徐惠波、徐惠兰、徐惠琴、徐惠银的上诉请求，段丽芳答辩称其答辩意见与上诉意见一致。上诉人段丽芳上诉请求：1、撤销原判第一项，依法改判部分拆迁款24206.59元归段丽芳所有；2、确认在案《契约》有效；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决认定事实的证据不足，在1952年后人民公社化导致村民私有的宅基地权属变更为集体所有的历史事实不可逆转，直至1978年以后多次政策变化引起产权人的变化。故1952年的《土地房产所有证》不能证实1997年双方交易时涉案房屋的权属状况；2、一审判决未依照西山区人民政府颁发的《村民住宅三级证明》确权导致重大事实不清。该证明确认了段丽芳作为1997年以后涉案房屋唯一合法所有人及宅基地使用权人；3、原判认定《契约》无效系适用法律错误。段丽芳与本村村民段梅英均系大渔村村民，双方有亲戚关系，于1997年购买同一集体经济组织的房屋并不违法，双方买卖房屋的行为符合《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条之规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买房已交付了房款，并实际使用和管理房屋，又没有其他违法行为，知识买卖手续不完善的，应认定未买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续。”另外，该《契约》无论从主体上还是法律规定上均应认定为表见代理，1997年购房时，徐秉坤及其子女均在外工作，本村集体成员都一致认定段梅英即代表全家。从1997年到该房屋被拆迁长达16年的时间，对方均未到过该房屋。交易过程中，本村众多村民和集体负责人在现场作证。原判决单方面采信对方的口头陈述，认定其20年前不知其母卖房的事实显失公平。针对上诉人段丽芳的上诉请求，徐惠芬、徐惠波、徐惠兰、徐惠琴、徐惠银答辩称其答辩意见与上诉意见一致。原审被告康华源公司未发表答辩意见。徐惠芬、徐惠波、徐惠兰、徐惠琴、徐惠银向一审法院起诉请求：1、确认原告位于昆明市西山区街道办事处大渔村二组242号院耳房一间、二楼两间的房屋在拆除后所获得的拆迁补偿权利（包括获得的拆迁补偿款、回迁房面积为52.29㎡及拆迁补偿款114494元；搬迁奖励、过渡费、附属设施29686元，以上共计144180元）归五原告共同所有（价值约为：339646.72元）；2、本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：徐秉坤与段梅英系夫妻关系，二人于1942年结婚，婚后共生育原告徐惠芬、徐惠波（曾用名为徐惠芳）、徐惠兰、徐惠琴、徐惠银（曾用名为徐惠英）五名子女。以上身份关系经贵阳市南明区兴关社区服务中心确认。段梅英于2009年2月25日去世。贵阳市南明区民政局2013年6月3日《无婚姻登记记录证明》记载，徐秉坤自2009年2月25日起在该辖区无婚姻登记记录。徐秉坤于2016年8月13日去世。1952年5月25日“昆民字第19930”号《土地房产所有证》记载，大渔乡居民徐秉坤全家有坐落于大渔村的瓦耳房2间及草房3间，“全家人口”处列明徐秉坤、段梅英、徐惠芳、徐惠芬。1997年8月22日，徐秉坤、段梅英出具《契约》，记载：“卖房屋永远开契文约字据人徐秉坤系马街镇大渔办事处大渔村住人，职业工人，为因我们二老年纪大了，对住坐管理方面很感困难，今特同段氏门中家族共同商量同意决定，我们愿将祖遗分得我们二老面份上老宅楼房冬眠耳房楼上俩间楼下一间代点拐角，对厅楼上一间半，楼下门堂也是有点拐，情愿卖给孙女段丽芳名下，住坐管业，，住坐管业人民币贰仟元。正当凭由段丽芳数清，交给卖房主奶奶收清足入手，不差钱分。自卖房屋之后任由买主段丽芳孙女兹有住坐修理建盖，卖房主奶奶不得翻悔，子女方面也不得干扰和我借口争吵。在住坐方面楼梯、天井、大门堂同走，不得有小点之事争吵，水电方面上要调合商量使用，不可忌妒身段，要和平共处。”《契约》注明代书人为徐有福。昆明市西山区大渔社区居民委员会2013年10月15日《情况说明》记载：“西山区街道办事处大渔社区居委会大渔村属草海片区征地拆迁范围内，该地块上大部分房屋现已拆除，仅有少部分房屋未拆。现有一幢土木结构四合院坐落于大渔村大渔第二居民小组242号，房屋四临：东边大渔一组徐茂仙，南边大渔二组段怡雄，西边大渔义光寺，北边大渔一组徐美珍（徐金莲），尚未拆除，该房屋按照拆迁补偿相关政策分为两宗，协议编号分为宅1686DY号，面积为73.4平方米；宅1685DY号，面积为67.3平方米，因该幢房屋权属有争议，至今未进行拆迁补偿。”2013年6月18日，康华源公司（甲方）与徐桂芝（乙方）、贾丽秀（乙方）及段丽芳（乙方）签订宅1685DY号《西山区草海片区保护治理和安置地块项目大渔社区大渔村居民小组居民户房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》），主要约定:一、乙方被拆迁房屋位于大渔社区大渔村第二居民小组（属四合院），房屋主体建筑面积145.66㎡（其中段丽芳67.3㎡、徐桂芝75.59㎡、贾丽秀2.77㎡），房屋底层建筑面积72.83㎡（其中段丽芳43.43㎡、徐桂芝26.63㎡、贾丽秀2.77㎡）；二、甲方应支付给段丽芳的补偿费为339500.45元，其中包含的项目有实有房屋货币补偿款、补差面积货币补偿款、被拆迁房屋附属设施补偿款、搬迁奖励费及搬家费、过渡费等费用。同日，康华源公司（甲方）与徐桂芝（乙方）、贾丽秀（乙方）及被告段丽芳（乙方）还签订有宅1686DY号《西山区草海片区保护治理和安置地块项目大渔社区大渔村居民小组居民户房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》），主要约定:一、乙方被拆迁房屋位于大渔社区大渔村第二居民小组（属四合院），房屋主体建筑面积159.10㎡（其中段丽芳73.4㎡、徐桂芝21.91㎡、贾丽秀63.79㎡），房屋底层建筑面积72.83㎡（其中段丽芳28.08㎡、徐桂芝18.04㎡、贾丽秀33.43㎡）；二、段丽芳选择的安置房面积为1套合计80㎡，安置房地点为安置地块2（其中段丽芳房屋折算后面积为76.25㎡，超出所选安置面积3.75㎡，面积超出的，被拆迁人所选安置的款的商品房售价一次性支付给安置房建设方）；三、甲方应支付给段丽芳的补偿费为118112.33元，其中包含的项目有补差面积货币补偿款114379元、搬迁奖励费及搬家费3733.33元，除此之外还应支付过渡费21139.20元。两份《补偿协议书》均约定，乙方选择拆迁安置的，根据搬迁期限给予奖励，并按照实际建筑面积给予每月每平米10元的临时安置过渡费。昆明市西山区人民政府马街街道办事处、大渔社区大渔第二居民小组等2013年5月16日共同出具的《村民住宅三级证明》记载：“兹有被拆迁人段丽芳、贾丽秀、徐桂芝在西山区街道办事处大渔社区居委会第二居民小组242号有宅基地自建房壹幢（户），在滇池草海保护治理和安置地块项目征地拆迁范围内，尚未办理过土地使用证，属祖遗宅基地，宅基地底层面积72.83㎡，总建筑面积145.66㎡，经居委会、居民小组同意作为宅基地使用。”庭审中，原、被告一致确认，1952年5月25日《土地房产所有证》所记载的房屋即为242号房屋的部分；242号房屋已被拆除，拆除前一直由段丽芳居住使用；原、被告也一致在测绘图中确认了了五原告所主张的一间耳房及两间二楼房间的位置，其中，耳房的面积为3.30m×4.30m=14.19㎡，二楼的两间房间的面积分别为3m×4.50m=13.50㎡、3.30m×7.30m=24.09㎡，三间房间的面积共计51.78㎡。一审法院认为：本案中的争议焦点为：1、涉案的242号房屋的权属情况；2、因242号房屋拆迁获得的权益应归谁所有。对于242号房屋的权属情况。1952年《土地房产所有证》记载，242号房屋系徐秉坤、段梅英、徐惠芬、徐惠波的家庭共有财产，基于家庭关系，徐秉坤等四人对上述房屋系共同共有。段丽芳认为，其于1997年与段梅英及徐秉坤签订《契约》，向段梅英及其家人购买了上述房屋。但《契约》中仅有段梅英一人的签名，段丽芳认可《契约》中“徐秉坤”的签名及手印并非由徐秉坤本人所为，现徐惠芬、徐惠波均陈述其对段梅英出售大渔乡房屋一事不知情也未作出追认的意思表示，段丽芳也没有举证证明徐秉坤等三人对《契约》的签订知情并同意，则段梅英处分共同共有的财产未征得其他共有权人的同意或追认，其与段丽芳签订的《契约》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现242号房屋已被拆迁，无法返还，则应当确认因242号房屋拆迁所得的利益归谁所有。五原告主张，242号房屋中的一间耳房及两间二楼的房间拆迁后所得的52.29㎡的回迁房、114494元拆迁款、搬迁奖励及搬家费5600元、过渡费23529.60元及附属设施费556.46元归五原告所有。根据测绘图的记载及《补偿协议书》的约定，一审法院确认上述三间房间的补偿由编号为“宅1686DY号”的《补偿协议书》约定，该协议中未对附属设施的补偿进行约定，故一审法院对五原告主张的附属设施费556.46元不予支持。对于其余费用，根据《补偿协议书》约定，搬迁奖励及搬家费元系对居住在被拆迁房屋内的人配合拆迁所作出的奖励及补助，根据审理确认的事实，242号房屋在被拆迁前一直由段丽芳居住使用，故该笔费用应由段丽芳获得，一审法院对五原告主张的搬迁奖励及搬家费5600元不予支持。对于拆迁款及回迁房，系242号房屋拆迁所得的补偿，段丽芳应向徐秉坤、段梅英、徐惠芬、徐惠波返还。现徐秉坤、段梅英已去世，由徐秉坤、段梅英二人所有的份额，段丽芳应向二人的继承人返还。根据审理确认的法律事实，徐秉坤、段梅英的继承人为本案的五原告，则段梅英应向五原告返还拆迁所得的权益。但是，段丽芳作为大渔村村民，有权购买242号房屋；段梅英作为242号房屋的共有权人，在向段丽芳出售该房屋时，未征得共有权人的同意，擅自代表其余共有权人出售242号房屋，现有证据也无法证实段梅英在向段丽芳出售242号房屋时向段梅英出示过房屋的权属证明表明242号房屋有其他共有权人，则段梅英对导致《契约》无效这一后果存在过错，故一审法院根据买卖双方的过错比例确定段丽芳向五原告返还其所得的拆迁补偿的30%，剩余70%的拆迁权益由段丽芳享有。“宅1686DY号”《补偿协议书》约定，段丽芳在该协议书中的被拆迁面积为73.40㎡，而五原告所主张的一间耳房及两间二楼房间的总面积为51.78㎡，则五原告所主张的一间耳房及两间二楼房间对应的拆迁款应为51.78㎡/73.40㎡×114379元≈80688.62元，根据一审法院确定的以上比例，段丽芳应获得80688.62元拆迁补偿款中的56482.03元，五原告获得其中的24206.59元。对于回迁房，因现尚未取得房屋权属证明，一审法院无法确认其具体的坐落、面积及价值，故在本案中不予处理，五原告可待房屋确定后按照本案确定的分割拆迁款的分割比例再行主张权利。据此，根据《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审法院判决：一、位于昆明市西山区街道办事处大渔村****院的耳房一间、二楼两间的房屋拆除后获得的拆迁补偿款24206.59元归原告徐惠芬、徐惠波、徐惠兰、徐惠琴、徐惠银所有；二、驳回原告徐惠芬、徐惠波、徐惠兰、徐惠琴、徐惠银的其他诉讼请求。案件受理费6394元（原告原告徐惠芬、徐惠波、徐惠兰、徐惠琴、徐惠银已预交），由原告徐惠芬、徐惠波、徐惠兰、徐惠琴、徐惠银负担5894元，由被告段丽芳负担500元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据，且对一审判决确认的事实无异议。本院二审查明的事实与一审确认的事实一致。归纳诉辩双方的观点，本案的争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否有效。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，从在案房屋买卖合同所载明的卖房经过分析，买受人段丽芳有理由相信段梅英卖房行为已征得徐秉坤及其子女同意，有理由相信段梅英有权代理徐秉坤及其子女办理买房事宜，故涉案房屋买卖合同合法有效，对双方当事人即原房屋所有权人及买受人具有法律效力。段丽芳已依据合同约定支付了购房款，涉案房屋已于1997年交付段丽芳管理使用至今，应认定段丽芳为涉案房屋的实际所有权人。上诉人徐惠芬、徐惠波、徐惠兰、徐惠琴、徐惠银关于涉案房屋系其母亲借段丽芳居住使用的主张，与本院查明的事实不符，本院不予采信；其所提确认涉案房屋拆迁利益归其所有的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人徐惠芬、徐惠波、徐惠兰、徐惠琴、徐惠银上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第153号民事判决；二、驳回徐惠芬、徐惠波、徐惠兰、徐惠琴、徐惠银的全部诉讼请求。一审案件受理费6394元及二审案件受理费6394元由徐惠芬、徐惠波、徐惠兰、徐惠琴、徐惠银负担。本判决为终审判决。审判长 薛 艳审判员 李 蕊审判员 李蔚然二〇一九年六月十三日书记员 韩 晨