广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1436号上诉人（一审原告）：吴兰芳，女，1962年7月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，委托诉讼代理人：杨武，广东正拓律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：周廷学，男，1963年5月28日出生，汉族，住珠海市金湾区，委托诉讼代理人：周福兴，男，1987年11月1日出生，汉族，住珠海市金湾区，系周廷学之子。第三人：魏美英，女，1963年9月15日出生，汉族，住珠海市香洲区，第三人：吴保艾，男，1964年8月5日出生，汉族，住珠海市金湾区，一审原告吴兰芳因与一审被告周廷学，及一审第三人魏美英、吴保艾案外人执行异议之诉一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初11784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实1999年11月，魏美英介绍案外人韩雪、姜延成购买了金湾区三灶金海岸美都新村美华阁6栋601房,因韩、姜二人居住在吉林老家，遂委托魏美英代为办理购房入户珠海手续。2002年11月23日魏美英未经韩、姜二人同意，擅自将上述房屋出售给周廷学（双方签订的房屋买卖协议约定成交价为75000元），并自行收取了周廷学支付的价款56500元。2003年6月23日魏美英领取了权属人为韩雪和姜延成的房地产权证后，假冒韩、姜签名与周廷学签署《房地产买卖合同》在珠海市房地产登记中心办理了上述房屋的过户登记。韩雪、姜延成获知房屋被魏美英出卖后，于2007年2月8日向珠海市金湾区人民法院提起行政诉讼。珠海市金湾区人民法院作出（2007）金行初字第8号行政判决，撤销周廷学名下的上述房屋房地产权证。本院（2009）珠中法行终字第29号行政判决维持该一审判决。周廷学遂向珠海市金湾区人民法院提起确认所有权诉讼，要求确认其对上述房屋享有所有权。珠海市金湾区人民法院作出（2009）金民一初字第838号民事判决，驳回了周廷学的诉讼请求。本院（2011）珠中法民三终字第169号民事判决，亦维持了该一审判决。至此，因周廷学及其家人仍占住上述房屋内，韩雪和姜延成遂向珠海市金湾区人民法院提起诉讼，要求周廷学腾退上述房屋并支付占用费。案经珠海市金湾区人民法院（2012）珠金法三民初字第33号民事判决，以及本院（2013）珠中法民三终字第253号民事判决，最终判令周廷学及其家人将上述房屋腾退给韩、姜二人，并支付上述房屋占用费56167元。上述判决生效后，韩、姜二人向珠海市金湾区人民法院申请强制执行。魏美英于2014年3月30日租赁好景新村14栋201房给周廷学居住。2014年3月30日，周廷学儿子周福兴与吴保艾在上述租赁房屋内签订《协议书》，称乙方（周福兴）收到甲方（魏美英和吴保艾）交予的珠海市三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房的房产证，作为甲方赔偿乙方损失的抵押物；因甲方原因使乙方父亲的粤房地证字第**房产证被撤销，所以甲方应赔偿给乙方所造成的经济损失即与上述房产相等建筑面积113平方米，市值40万元，或甲方赔偿给经乙方同意的房屋，并甲方在三个月期限内给乙方所赔偿房屋的公证等。吴保艾代魏美英在上述协议内容下方签名。同年4月1日周廷学（甲方）与魏美英、吴保艾（乙方）签订《赔偿协议书》，称因乙方原因导致甲方在购买位于珠海市金湾区××海岸××601房屋的过程中蒙受经济损失，乙方同意向甲方作出经济赔偿：1.乙方同意以向甲方支付款40万元或以等值房屋向甲方抵偿的方式赔偿甲方经济损失；2.乙方承诺于本协议签订之日起四个月内向甲方支付第一条之赔偿或以等值房屋抵偿。抵偿的房屋价值以双方认可的资产评估机构作出的估价报告为准，如不足40万元的，差额部分由乙方于办理抵偿房屋之过户登记之日以现金方式向甲方补足；3.乙方同意提供名下的位于珠海市三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房屋（房地产权证号：粤房地证字第**）为上述乙方的债务向甲方设定抵押担保。乙方于本协议签订之日起三日内协助甲方办理上述房屋的抵押登记手续等。周廷学与魏美英、吴保艾还于同日签订了《珠海市房地产借款抵押合同》，约定魏美英、吴保艾向周廷学借款15万元用于向周廷学作出经济赔偿，借款期限从2014年4月1日至2014年8月1日，魏美英、吴保艾自愿提供珠海市三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房作为抵押，双方约定上述房地产价值为15万元，担保范围：包括主债权及其利息和违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，违约责任：周廷学有权向魏美英、吴保艾主张立即支付所欠周廷学的40万元赔偿款及违约金20万元。珠海市三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房为魏美英、吴保艾共同共有，周廷学、魏美英和吴保艾以上述借款抵押合同办理了该房产的抵押登记，登记的债权数额为15万元。2016年，一审法院受理（2016）粤0402民初5126号周廷学诉魏美英、吴保艾合同纠纷一案，并追加吴兰芳为第三人参加诉讼。周廷学请求判令1.魏美英、吴保艾支付赔偿款40万元整及偿付该款至还清之日止的利息；2.确认周廷学对魏美英、吴保艾名下的位于珠海市三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房抵押房产处分价款享有优先受偿权。吴兰芳则请求判令魏美英、吴保艾将珠海市三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房抵押给周廷学的行为无效。一审法院2017年10月12日作出（2016）粤0402民初5126号民事判决，判决一、魏美英和吴保艾于判决生效之日起十日内向周廷学支付赔偿款313600元及利息（从2014年8月1日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）；二、周廷学对魏美英、吴保艾名下的珠海市三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房在上述第一项判决的赔偿款150000元的本金及利息范围内享有优先受偿权；三、驳回吴兰芳的诉讼请求。在上述案件的诉讼过程中，一审法院根据周廷学的申请，作出（2016）粤0402民初5126号民事裁定，裁定一、查封魏美英、吴保艾名下共有的珠海市三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房（权证号：Ｃ0××**）；二、冻结魏美英名下银行存款；查封、冻结金额以人民币435000元为限。周廷学不服上述判决，向本院上诉，本院2018年5月19日作出（2018）粤04民终807号民事判决，判决一、维持一审法院（2016）粤0402民初5126号民事判决第二项、第三项；二、变更一审法院（2016）粤0402民初5126号民事判决第一项为：魏美英和吴保艾于判决发生法律效力之日起十日内向周廷学支付赔偿款373600元及利息（从2014年8月1日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）；三、驳回周廷学的其他上诉请求。该判决生效后，周廷学向一审法院申请强制执行，一审法院执行中案外人吴兰芳提出执行异议。一审法院受理后于2018年10月15日作出（2018）粤0402执异339号执行裁定书，裁定驳回异议人吴兰芳的异议请求。吴兰芳遂提起本案执行异议之诉。另查明，吴兰芳曾于2017年1月9日向珠海市金湾区人民法院提起（2017）粤0404民初175号，与魏美英、吴保艾房屋买卖合同纠纷一案。案中吴兰芳称，与吴保艾是姐弟关系。1997年的房改中，吴保艾分得珠海市三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房，随即按原价30898.5元口头约定将房屋卖给吴兰芳，并把房产证交给吴兰芳，吴兰芳将房屋装修好后一直居住至今。吴兰芳请求1.确认与魏美英、吴保艾间的房屋买卖行为有效，金海岸好景新村第5栋102房归吴兰芳所有；2.魏美英、吴保艾协助吴兰芳办理将上述房屋过户至吴兰芳名下的手续。2002年9月5日吴保艾、魏美英取得案涉房屋的房地产权证，权证号码为Ｃ0××94，产权证记载的产权来源是“成本价房改”，共有方式为共同共有。珠海市金湾区人民法院于2017年3月31日作出（2017）粤0404民初175号民事判决，判决一、确认吴兰芳与吴保艾、魏美英之间将位于三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房屋转让给吴兰芳的房屋买卖合同有效；二、驳回吴兰芳的其他诉讼请求。吴兰芳不服向本院提起上诉，本院查明，吴兰芳提交的房屋款收据载明：“吴保艾：30898.5元，1998年11月25日还……，2004年1月18日还3000元，2005年2月6日还3000元。”每笔款金额后由魏美英签名。2017年7月17日本院作出（2017）粤04民终1615号民事判决，驳回上诉维持一审判决。魏美英称案涉房屋于1997年房改成本价5万元，减去工龄补偿及特区补助抵偿后实付2万元，装修花费8千元到1万元后住了一两月就搬出交吴兰芳使用，卖给吴兰芳约33000元，吴兰芳约支付3万元。吴兰芳与魏美英、吴保艾对吴兰芳入住案涉房屋的时间说法不一，但均确认入住时未签订书面房屋买卖合同，魏美英称在2014年3月16日补写了一份书面协议。关于未将案涉房屋过户的原因，吴兰芳称一直催魏美英、吴保艾办理，但魏美英和吴保艾一直借口拖延；案涉房屋被抵押时，魏美英和吴保艾没有说拿证的用途。魏美英称过户需要契税十几万元，无钱办理过户，所以一直未能过户。二审诉讼中，吴兰芳提交了1998年4月21日吴保艾与珠海市三灶管理区住房制度改革领导小组办公室签订的《三灶区出售房改成本价住房合同》，证明案涉房屋依约需在“买方付完款办证后”五年后才能出售或出租；吴保艾署名2014年3月16日出具的《证明》，该证明称将案涉房屋转让给吴兰芳，房价30898.5元，“房产权未过户上，以后发生的经济纠纷与吴兰芳无关。”向珠海市不动产登记中心查询的案涉房屋目前的不动产登记情况查询结果，显示房屋自2014年4月1日始抵押予周廷学，一审法院以（2016）粤0402民初5126号法律文书查封至2019年11月2日。周廷学在二审中提交了向珠海市不动产登记中心查询的案涉房屋不动产限制（查封）登记表，显示2012年6月5日至2014年6月4日，珠海市金湾区人民法院依据韩雪、姜延成的申请查封了魏美英所占的案涉房屋份额；珠海市香洲区人民法院应周廷学的申请，在（2016）粤0402民初5126号案中自2016年11月3日起查封案涉房屋至2019年11月2日。周廷学还提交了吴保艾、魏美英共同共有的案涉房屋《房地产权证》及对抵押权人为周廷学的该房屋《他项权证》。吴兰芳提起本案诉讼，请求判令1．由吴兰芳代第三人清偿在珠海市金湾区三灶管理区金海岸好景新村5栋102房的抵押债务15万元给被告；2．在吴兰芳清偿后，周廷学的抵押债权消灭，该房屋归吴兰芳所有，魏美英和吴保艾协助吴兰芳办理房屋过户转移登记手续；3．在（2018）粤0402执5221号案件中，终止对位于珠海市金湾区三灶管理区金海岸好景新村5栋102房的执行。一审判决的理由与结果一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，吴兰芳诉请终止对案涉房屋的执行，代第三人魏美英和吴保艾清偿债权后周廷学的抵押债权消灭，该房屋归吴兰芳所有。本案争议焦点系吴兰芳在代魏美英和吴保艾清偿15万元有抵押权的债务后对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，即魏美英和吴保艾是案涉房屋是否享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条法律规定，吴兰芳请求终止对案涉房屋执行，须同时满足上述法律规定的条件。其一，在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同。虽然（2017）粤0404民初175号民事判决书和（2017）粤04民终1615民事判决书均确认魏美英、吴保艾将位于珠海市三灶管理区金海岸好景新村第5栋102房的房屋转让给吴兰芳的房屋买卖合同有效，但是两份民事判决书均查明认定吴兰芳和魏美英、吴保艾以口头方式签订房屋买卖合同而未签订书面的房屋买卖合同，而案涉房屋在（2016）粤0402民初5126号已被查封，显然在本院查封案涉房屋之前吴兰芳和魏美英、吴保艾之间无书面的买卖合同。虽然魏美英在本案庭审中陈述曾于2014年3月16日补写一份书面协议，但魏美英未举证予以证明，本院对魏美英的说法不予采信。其二，是否已支付全部价款。根据魏美英陈述，案涉房屋房改成本价5万元加上装修款8千元至1万元，合计达6万元左右，而吴兰芳主张向魏美英、吴保艾支付30898.5元购买案涉房屋。在吴兰芳和魏美英、吴保艾无书面房屋买卖合同的情况下，无法确定吴兰芳是否已向魏美英、吴保艾支付全部购房款。而且吴兰芳付款的收据文义不符合支付购房款的意思表示，若确如吴兰芳和魏美英所述2005年付完全部购房款，但在近十年时间内都未将案涉房屋过户，不符合生活常理。故本院对吴兰芳已向魏美英、吴保艾支付全部购房款的说法不予采信。其三，未办理过户的原因。自吴兰芳、魏美英所述达成房屋买卖合同至今已二十年，魏美英、吴保艾于2002年取得案涉房屋的权属登记，在此期间案涉房屋长期存在可供过户的条件，双方仍未能办理案涉房屋的过户，吴兰芳举证不足以证明非因吴兰芳自身原因未办理过户。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，吴兰芳应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。吴兰芳举证不足以证明其向魏美英、吴保艾购买案涉房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对无过错买受人物权期待权的保护条件，吴兰芳关于在代魏美英和吴保艾清偿15万元有抵押权的债务后终止对案涉房屋执行以及魏美英、吴保艾协助吴兰芳办理房屋过户转移登记手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回吴兰芳的诉讼请求。案件受理费8225元，由吴兰芳负担。当事人二审的意见一审原告吴兰芳不服一审判决，上诉请求1.撤销一审判决；2.改判由吴兰芳代魏美英、吴保艾清偿在珠海市金湾区三灶管理区金海岸好景新村5栋102房的抵押债务15万元给周廷学；3.改判在吴兰芳清偿后，周廷学的抵押债权消灭，该房屋归吴兰芳所有，魏美英、吴保艾协助吴兰芳办理房屋过户转移登记手续；4.判令在（2018）粤0402执5221号案件中终止对位于珠海市金湾区三灶管理区金海岸好景新村5栋102房的执行。事实及理由如下：一、吴兰芳与魏美英、吴保艾的买卖合同关系早在1998年就发生，且一直由吴兰芳在占用。吴兰芳与吴保艾是亲姐弟关系，不签订书面合同符合中国家庭传统的人情伦理观念，是正常的，不应强求一定要签订有书面的买卖合同才是合法有效的。吴兰芳也从1998年就开始入住居住至今，邻居和社区都可以证明吴兰芳一直居住的事实，（2017）粤0404民初175号民事判决书也对此予以查明认定。案件审理中法院并未查封房屋，只是因为有周廷学与魏美英、吴保艾之间的抵押登记，当时抵押债务也有争议未明确，吴兰芳也不同意清偿抵押债务，才使法院不予支持协助过户手续。因此，根据广东省高级人民法院指引，现房屋抵押债务已由法院判决确定为15万元，故吴兰芳请求理应得到支持。二、房屋转让价符合实际成本，也有魏美英、吴保艾的证明，且符合中国家庭人情传统观念。一审判决已查明魏美英、吴保艾购房实际成本为2万元，后又花了8千元至1万元左右装修，即魏美英、吴保艾购房的实际成本在3万元左右，而吴兰芳与吴保艾为亲姐弟，魏美英、吴保艾以实际付出成本卖给吴兰芳，符合常理。三、房屋未办理过户的原因和责任在于魏美英、吴保艾。根据相关法院判决查明的事实，房屋为成本房改房，在2002年办理了权属登记。根据房改政策，房屋要在办理权属登记证后满五年后才能转让过户，即在2007年才符合过户条件。而在此期间之后魏美英、吴保艾因经济纠纷，被韩雪、姜延成告上法庭，房屋曾被查封强制执行，随后房屋又被魏美英、吴保艾与周廷学办理抵押，故房屋至今未办理过户的原因和责任在于魏美英、吴保艾。综上，吴兰芳请求二审法院能予以改判，支持吴兰芳的上诉请求。一审被告周廷学答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。本案争议焦点系吴兰芳对于执行依据所确定的珠海市金湾区三灶管理区金海岸好景新村5栋102房是否享有实体上的权利，是否符合法定情形且其权利能够排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中房屋作为大宗消费财产，交易双方本应尽谨慎注意义务，但吴兰芳并无证据证实双方对买卖标的、价款、支付方式、房屋交付时间、办证时间等有达成合意，更不存在任何合法有效的书面购房合同；在涉案房屋被查封前，吴兰芳亦无提交其实际形成的物业服务合同、房屋交接证明、水电费缴纳凭证等实际控制涉案房屋的证据；在涉案房屋被查封前，吴兰芳所谓的已支付房屋全部价款根本不符合交易常规，既无任何转账付款凭证，又无法说明支付的情形，况且吴兰芳与魏美英、吴保艾为亲属，两者之间有利害关系，不能仅凭吴兰芳与魏美英、吴保艾之间所谓的款项往来及其互相认可来认定吴兰芳主张已付清购房款的客观真实性；对于涉案房屋的过户问题，吴兰芳不缺乏办证条件，却从来不催促办证，吴兰芳对此并无合理解释。故吴兰芳对案涉房屋不具备上述司法解释规定的全部四种情形，不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不应得到支持。吴兰芳提出的代偿债务15万元，系吴兰芳自行权利行使，但支付15万元并不能消灭本案债权，即使代偿该部分债务，亦不构成对本案的中止执行。综上请求二审法院驳回吴兰芳的上诉请求。本院判决的理由与结果本院认为，吴兰芳主张珠海市三灶管理区金海岸好景新村第****1997年吴保艾房改后即于1998年出售与其本人，虽然2017年1月9日珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初175号民事判决亦判定魏美英、吴保艾与吴兰芳口头达成的该房屋买卖合同有效，但这并不能改变该案涉房屋登记所有权人仍为魏美英、吴保艾的事实，即吴兰芳仅享有依据口头约定对魏美英、吴保艾的合同债权。二审中吴兰芳提交吴保艾、魏美英签订的“三灶区出售房改成本价住房合同”，证明合同约定案涉房屋“办证后未满五的，不得将住房出售或出租”，而案中查明吴保艾、魏美英于2002年9月3日取得案涉房屋《房地产权证》，纵至2007年9月2日五年内不得出售办理所有权变更登记，但距韩雪、姜延成提起诉讼申请查封魏美英对案涉房屋享有的份额的2012年6月5日仍有近五年的时间，故吴兰芳上诉认为因韩雪、姜延成申请查封，及因周廷学2014年4月1日取得抵押权致案涉房屋未能在（2017）粤0404民初175号案获得法院判令协助过户请求的主张，没有事实依据，本院不予支持。周廷学与魏美英、吴保艾签订《珠海市房地产借款抵押合同》，约定周廷学对魏美英、吴保艾享有债务15万元，魏美英、吴保艾以案涉房屋抵押担保该债务及其利息等衍生债务的实现，本院（2018）粤04民终807号民事判决亦终审判令周廷学对案涉房屋在15万元本息范围内享有优先受偿权，但事实上双方另订有《赔偿协议书》约定魏美英、吴保艾赔偿周廷学包括15万元在内40万元，上述本院终审判决已判令魏美英、吴保艾赔偿周廷学373600元及利息，而在该案中周廷学已申请查封保全了案涉房屋以求债权的全部实现。故纵周廷学对案涉房屋仅享有15万元本息范围内享有优先受偿权，但周廷学仍有在申请执行魏美英、吴保艾一案中主张处分案涉房屋实现全部债权的权利，吴兰芳依据相关审判指导意见请求判令仅代魏美英、吴保艾偿还周廷学全部债务中的15万元即消灭案涉房屋抵押权并办理房屋所有权转移登记的主张将损害周廷学的合法权利，本院不予支持。吴兰芳请求终止对案涉房屋执行的请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上，本院认为吴兰芳的上诉请求，没有事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决二审案件受理费8225元，由上诉人吴兰芳负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇一九年六月二十八日书记员  陈瑞祥