天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初25236号原告：天津市塘沽沃特斯阀门有限公司，住所地天津市塘沽海洋高新技术开发区燕山道**，统一社会信用代码×××11Ｒ。法定代表人：刘勇，总经理。委托诉讼代理人：李信智，男，1963年12月26日出生，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张卫民，天津友汇律师事务所律师。被告：天津塘沽阀门有限责任公司，住，住所地天津市塘沽海洋高新技术开发区燕山道**一社会信用代码×××59Ｙ。法定代表人：张如祥，董事长。委托诉讼代理人：李鑫，天津津港律师事务所律师。第三人：天津津通瓦特阀门制造有限公司，住所地，住所地天津市津**北闸口镇瑞元路**会信用代码×××626。法定代表人：徐治国，经理。委托诉讼代理人：王法，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟达，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。原告天津市塘沽沃特斯阀门有限公司（以下简称沃特斯公司）与被告天津塘沽阀门有限责任公司（以下简称塘沽阀门公司）、第三人天津津通瓦特阀门制造有限公司（以下简称津通瓦特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李信智、张卫民、被告委托诉讼代理人李鑫、第三人委托诉讼代理人王法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市塘沽沃特斯阀门有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告对天津市塘沽海洋高新技术燕山道228号房屋具有优先购买权；2、请求判决被告将天津市塘沽海洋高新技术燕山道228号房屋以与第三人签订的房地产转让价格优先转让给原告；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年4月30日签订了租赁协议，双方约定被告将其所有的地址为塘沽海洋××新区××道××厂院内五垮车间厂房中的靠北面的三垮，总面积为4800平方米，另外包括东侧休息间，办公区域为办公楼的2楼。租赁期间为五年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止，租赁费用为每年60万元整，每年租赁日前的一个月内，交齐当年全年租赁费用，如不能按期交费，被告有权终止租赁，缓交最长时间不超过三个月。对于门卫及其它事宜也做了详细的约定。合同签订后，原告依约取得了车间、休息间、办公楼的使用权，后经双方协议，办公楼的4楼也交由原告使用，原告依约按时给付房屋租赁款。2018年6月15日，被告发函以协议即将到期，因公司经营需要不再出租，要求原告搬离。2018年7月4日被告起诉原告腾房，后经天津市滨海新区人民法院调解结案，原、被告的房屋租赁协议继续履行，原告给付被告房屋租赁费用。自2019年1月开始，被告多次以厂房经营需要对厂房整体改造不再出租，要求原告搬迁，原告对此提出了异议。2019年3月原告得知被告已与第三人签订房屋转让协议，2019年3月27日发函给被告明确提出原告具有房屋优先购买权、被告不予回复。原告认为，依据《合同法》及司法解释，原告对于租赁期间的房屋拥有优先购买权，被告侵犯了原告的权利属侵权行为。现房屋仍然登记在被告名下，而被告作为房屋所有人又将房屋抵押给了第三人的法定代表人，抵押后又进行约定转让房屋，其也侵犯了原告的权利。而对于原告明确表示购房意愿，被告却置之不理，为保护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告天津塘沽阀门有限责任公司辩称，基于原告的诉请及事实理由，作出如下答辩：原告所述的诉讼请求没有任何法律和事实理由，请求贵院依法驳回原告的全部诉请。第一条，优先购买权是法定权利，分为四种情况。一是股东优先购买，二是承租人优先购买权，三是共有人对共有物的优先购买权，四是知识产权法上的优先购买权。本案所涉及的优先购买权属于第二种情况。即合同法第230条中规定承租人的优先购买权是出租人将租赁厂房全部租给承租人，出租人在出卖该租赁物时，承租人才会对租赁物享有优先购买权。而本案事实是承租人仅租赁了该涉案房屋中包括这燕山道228号厂院内五垮车间厂房中的靠北面的三垮，总面积为4800平米。另外包括东侧休息间办公区域办公楼二楼，并非租赁的全部厂房。因此原告对燕山道228号这个建筑物不享有法律上规定的优先购买权。第二，被告与第三人签订了资产收购协议。其中协议当中约定并不仅限于出卖涉案的所有建筑物还包括机器设备、股权、商标等资产。其中，原告非答辩人的股东，因此不享有股权的优先购买权，而商标则属于知识产权，原告不享有知识产权法上的优先购买权。我方厂房院内整体的土地使用面积是22000平方米，在册的建筑物是10509.8平方米，不在册还有将近1500平方米。总共的所有建筑物，将近12000平方米。因此，原告方不享有优先购买权。第三，被告与第三人签订的资产收购协议前早已通知原告，并多次告知其腾房且被告与原告的承租协议已经在2019年4月30日到期，双方并不存在租赁关系。综上，原告的诉请于法无据，于理不合，请求贵院的驳回原告的全部诉讼请求。第三人天津津通瓦特阀门制造有限公司述称，不同意原告的全部诉讼请求，第三人与被告签订的协议是合法有效的，并且支付了相应的价款，请求法庭驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的租赁协议、天津市滨海新区（2018）津0116民初字第28054号案件开庭笔录、双方之间的通知函、房地产转让协议书、关于买卖房地产协议人员安置的补充协议、资产收购协议、天津市不动产登记簿查询、借款协议书抵押协议书抵押物清单、询问记录、授权委托书、天津津通瓦特阀门制造有限公司章程、劳动争议案件的庭审笔录、被告提交的天津市房地产权证、租赁协议、资产收购协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议》，约定甲方同意乙方租赁甲方所有产权的地址在塘沽海洋××新区××道××厂院内五垮车间厂房中的靠北面的三垮，总面积为4800平方米，另外包括东侧休息间，办公区域为办公楼的2楼。租赁期五年，即自2014年5月1日始，至2019年4月30日止，租赁期满可协商续订，租赁费每年60万元整，交费时间为每年租赁日前的一个月内，交齐当年全年租赁费。双方还约定了其他权利义务。合同履行期间，塘沽阀门公司曾起诉沃特斯公司，要求其腾出涉诉厂房及办公楼，及房屋使用费等。经本院调解，双方同意履行租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日止的《租赁协议》，且沃特斯公司给付塘沽阀门公司自2018年5月1日至2019年4月30日的租金600000元。2019年1月16日，塘沽阀门公司向沃特斯公司发通知函，告知在租赁协议期满后，不再续租，并按期交还厂房。沃特斯公司回函不同意塘沽阀门公司违反承诺提前解除租赁协议。后双方多次发函，对于协议到期后如何处理的问题，双方一直存有争议。2018年5月9日，转让方（甲方）塘沽阀门公司，受让方（乙方）津通瓦特公司签订《房地产转让协议书》，双方就买卖天津塘沽阀门有限责任公司（燕山道228号地址内所有房地产和主要机械设备及股权转让一事）达成协议：转让价格为6300万元整，乙方应于2018年5月9日之前付款200万元，2018年5月30日之前付款2000万元，其余尾款在租房户2018年10月1日前办理完毕后甲方将股东的股权全部转让给乙方同时付清剩余尾款，甲方应于乙方支付如上价款之后可将标的物房地产交付给乙方使用，待全部价款付清时应移交房地产的全部使用权和有关资料，同时将股东的股权全部转让给乙方。2018年8月1日，买方（甲方）津通瓦特公司与卖方（乙方）塘沽阀门公司又签订《资产收购协议》，约定由机房向乙方收购下列资产：位于天津市滨海新区塘沽××道××号，包括该现有房屋、建筑、及其、设备、TVT商标、天津塘沽阀门有限责任公司企业名称和现已占用的土地使用权等，收购价款为6300万元，甲方在2018年6月1日前已付首期收购款2200万元，余款在甲乙双方办完《资产清单》所有移交手续且乙方保证本合同第五条所有乙方承诺均无法律障碍后的30天内陆续付清。另查，被告与第三人津通瓦特公司的法定代表人徐治国曾办理涉诉房屋的他项权登记，双方认定该套房产现值为4156万元。原告现主张以该价格标准购买被告名下的燕山道228号房产。本院认为，根据我国合同法相关规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但部分承租人对租赁物的整体转让是否享有优先购买权，需要具体分析。本案中被告及第三人签订的收购协议中约定包含房屋、建筑、机器、设备、商标、股权、土地使用权等，对价为6300万元，本院认为该协议应属整体转让，不应割裂单独转让房屋，而原告仅租赁燕山道228号的部分厂房及办公室，现原告要求确认其对燕山道228号房屋整体具有优先购买权并以4156万元的标准行使优先购买权的诉讼请求，第一、原告并未提交充足的证据证实原告承租的房屋面积超过燕山道228号房屋面积的一半，故原告要求确认对于燕山道228号房屋具有优先购买权不符合法律规定。第二、退一步说，即便原告的实际租赁面积超过燕山道228号房屋面积的一半，但被告与第三人转让的并非仅仅是房屋，还包括机器、设备、商标、股权、土地使用权等，故从整体转让的角度考虑，原告要求确认对涉诉房屋具有优先购买权及购买涉诉房屋，不符合法律规定。第三、现原告与被告之间的租赁合同已经到期届满，被告已经向原告发函且当庭表示不同意续租，双方的租赁合同已经终止，故原告所提优先购买权在本案中不适用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告天津市塘沽沃特斯阀门有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由原告负担（已付清）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  吕东辉二〇一九年六月二十七日书记员  龙孟燕