福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终669号 上诉人（原审原告）：冯立骏，男，1962年8月20日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：王恩接，福建鼓浪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：连海洋，男，1980年1月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 原审第三人：柯培松，男，1984年5月6日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：吴淑梅（系柯培松的妻子），住福建省安溪县。 原审第三人：吴淑梅，女，1984年10月12日出生，汉族，住福建省安溪县。 上诉人冯立骏因与被上诉人连海洋、原审第三人柯培松、吴淑梅案外人执行异议之诉一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初8168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯立骏上诉请求：撤销一审判决，改判支持冯立骏的诉讼请求。事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，针对不动产的执行异议要满足四个条件方能成立。另案（2018）闽02民终1383号民事判决书已确认冯立骏与柯培松签订的《房产买卖协议》合法有效，证明本案已符合第一个条件即“查封之前签了合法有效的书面合同”。一审判决亦认定本案满足了第二个条件即“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。针对执行异议复议规定要求的第三个、第四个条件，一审法院认定冯立骏未支付全部价款、未办理过户登记系因冯立骏自身原因，与事实不符。一、冯立骏已通过货币支付、债务抵销、债务承担的方式完成了1862138元购房款的支付，冯立骏已支付全部购房价款。根据《房产买卖协议》的约定，涉案房产的总价款为1862138元，按下列方式支付或承担：（1）柯培松原来拖欠冯立骏的60万元借款债务等额抵销60万元购房款；（2）合同签订当日支付定金5000元；（3）2015年4月30日前付451500元；（4）涉案房产截至2015年2月15日尚余的805638元按揭贷款由冯立骏承担。合同签订后，冯立骏通过货币支付、债务抵销的方式完成了前述（1）（2）（3）项购房款的支付。对于第（4）项购房款，不同于通常的货币支付，冯立骏是以债务承担的方式来实现支付的，即约定将原来由柯培松承担的债务内部转移给冯立骏承担，以实现这部分购房款的支付。冯立骏自2015年11月30日接收房屋后，足额交付了涉案房产自2015年12月份起至今的按揭月供款，证明该约定已切实履行。因此，一审法院认定冯立骏未足额支付购房款是错误的，依法应予纠正。二、冯立骏与柯培松约定的过户时间是2016年2月5日前，在此之前不办理过户是冯立骏的权利，不能将合法的合同约定当成是冯立骏的原因。虽然2015年4月30日在冯立骏向柯培松支付451500元购房价款之后视同冯立骏已付清全部购房价款，但付清购房款之后间隔一段时间再办理过户是十分普遍的现象，合理且不违法。而且，双方约定了以债务承担的方式支付805638元购房款，冯立骏必须先把欠银行的贷款债务清偿完毕后方可实现过户，因此约定在2016年2月5日前过户实属合理，冯立骏必须要有筹款还债的时间。换言之，冯立骏与柯培松将过户登记时间确定在2016年2月5日前，系合同双方意思自治的结果，不存在付清全部购房价款后，故意推迟办理涉案房产过户登记手续的情形，冯立骏对此没有过错，未办理过户不能归因于冯立骏。 连海洋辩称，冯立骏不是讼争房产的买受人，不符合执行异议复议规定第二十八条规定的其权利能够排除执行的情形。一、冯立骏在人民法院查封之前根本没有签订合法有效的买卖合同，连海洋对协议本身的真实性及有效性均不予认可。（2016）闽0206执异74号执行裁定书根据中介费付款矛盾，约定办理房产过户时间远迟于付清全款时间，付款数额不吻合，付清全款后不办理过户而是将房产为柯培松的债务设置抵押等客观事实已确定冯立骏及柯培松在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，对冯立骏及柯培松之间签订房屋买卖合同的真实性不予认可。二、冯立骏没有在法院查封之前合法占有涉案房产。柯培松于2015年9月3日与连海洋签订房产买卖协议，柯培松夫妻于2015年9月7日与连海洋签订房屋买卖合同全权委托公证书，并于2015年10月31日将该房屋交给连海洋。有房产买卖协议、委托公证书、《房屋物业交接表》为证。冯立骏提交的与洪北斗房屋租赁合同，无法证明冯立骏在法院查封前占有讼争房屋。况且，涉案房产于2015年12月15日被查封，冯立骏主张将涉案房产于2015年12月15日出租给案外人洪北斗居住，属同一天，即冯立骏没有在人民法院查封之前占有不动产。三、冯立骏没有支付任何购房款。根据2014年8月1日至2015年5月15日期间冯立骏与柯培松的款项往来没有标明款项性质，且冯立骏主张其足额交付了自2015年12月份起至今的按揭月供款问题，与事实不符，其交付的金额与应交金额不符。2016年5月份至同年7月份的按揭月供款由柯培松交付。截止2018年9月，银行按揭款还有大概65万元没有支付。综上，冯立骏与柯培松的款项往来属于高利贷款项往来借贷关系，大额且密切，与房屋买卖款项只进不出矛盾，并非房产买卖，冯立骏没有支付任何购房款。再者，冯立骏所主张的购房款项，只是截取其与柯培松间款项往来冯立骏转给柯培松的一部分，不符合“已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。四、涉案房产根本无法过户，冯立骏无权、无资格过户，因冯立骏原因至今没有过户。柯培松出具给冯立骏的委托公证书没有受托人有权出售讼争房产，而柯培松、吴淑梅出具给连海洋的委托公证书明确表明受托人有权出售该房产。所以在房屋查封之前冯立骏拿着柯培松出具的公证书到房管部门要求过户，房管部门根据规定不允许过户。另外，冯立骏于2015年11月23日代理柯培松与冯文骁签订涉案房产房屋租赁合同，同时在房管局办理租赁登记。冯立骏付清全款后不办理过户又将房产代理柯培松到房管部门办理租登记，是为了柯培松的还款保证。不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”。另，连海洋对（2016）闽0206民初6814号判决有看法，该判决查明部分对公证委托书未加详查。对（2018）闽02民终1383号判决不服。 柯培松述称，一、柯培松并未与冯立骏签订《房产买卖协议》，柯培松在《房产买卖协议》上签名并提供给冯立骏，仅作为向冯立骏借款的担保，双方并无房屋买卖的意思表示。2014年7月30日，柯培松到厦门市公证处办理公证手续，将名下位于湖里区的部分权利公证委托给冯立骏。2014年8月1日，柯培松向冯立骏出具借条，借款60万元。同日，冯立骏出具收据清单，清单载明“兹有收取柯培松证件清单如下：产权证原件1份坐落湖里区公证书原件6份、租赁合同1份、买卖合同1份、借条一张，并于2014年11月1日还款当天全部如数归还。”由此可证实，案涉协议于2014年8月1日时就已存在。案涉房产买卖协议的内容存在种种不合乎情理的情形，具体如下：（1）协议载明2015年4月30日前付清全部购房价款，却载明2016年2月5日前办理房产过户手续，与常理不符；（2）冯立骏在载明支付购房款期间，实际支付金额超出载明的购房款金额72000元，亦与常理不符；（3）房产买卖合同签订后，柯培松办理了一份公证委托书，委托冯立骏代为办理抵押贷款手续，冯立骏依该份协议书，以冯立骏为借款人及抵押人，以胡细姣为贷款人及抵押权人，办理了讼争房产抵押手续，冯立骏买受讼争房屋后，不办理过户登记手续，又同意将讼争房产设置抵押，亦不合乎情理；（4）案涉房产买卖协议有加盖中介公司印章，但冯立骏出具的证据表明其将中介费转账给个人罗太良，且在另案中亦以同一笔转账凭证证明其交付了另一笔房屋中介费，存在矛盾之处。由以上的种种不合理情形可以知道，案涉房产买卖协议仅是冯立骏利用柯培松签名的空白房屋买卖协议，自行填写，捏造交易事实。二、柯培松自始至终均未向冯立骏交付房屋。柯培松与连海洋在中介公司的促成下，于2015年9月3日签订《房产买卖协议》，将讼争房产出售给连海洋。柯培松与配偶吴淑梅于2015年9月7日到厦门市公证处办理授权委托公证给连海洋。因签订合同时租户的租期尚未届满，经与租户协商，租期租至2015年10月31日，后柯培松于2015年10月31日与连海洋进行房屋和物业交接。柯培松自始至终均未向冯立骏交付房屋。三、冯立骏并未向柯培松支付购房款。（一）柯培松于2014年８月１日向冯立骏借取的60万元借款（事实上借款金额为537000元），柯培松在2015年２月３日前已经返还，不存在以60万元借款抵房款的情形。（二）本案讼争房产交易价格1862138元，但定金仅为5000元；协议约定房产于签约后一年才办理过户手续；讼争协议仅冯立骏持有一份，柯培松及中介均无本案讼争房屋买卖协议，以上情形明显悖于市场交易习惯。（三）所谓的5000元定金、26万元购房款实际是冯立骏出借给柯培松的借款。冯立骏主张其借款给柯培松，按每日1%收取利息，前述两笔款项（5000元、26万元）也符合该收取利息的情况，冯立骏于2015年2月15日向柯培松支付款项99000元（含5000元），柯培松于2015年2月16日向冯立骏还款10万元，冯立骏于2015年3月2日向柯培松支付款项297000元（含26万元），柯培松于2015年3月4日向冯立骏还款303000元。据此可见，该笔5000元以及26万元仅是借款。本案讼争协议实际是冯立骏利用柯培松签名的空白房产买卖协议，根据双方的资金往来单方填写制作协议内容，协议无效。（四）柯培松与冯立骏之间存在众多款项往来，冯立骏并无证据证明其向柯培松转款的几笔款项属于购房款。冯立骏所主张支付购房款的款项转账时间与双方借款的转账时间相近，若冯立骏主张的转款属于购房款，在转款时应予以备注区分，而冯立骏转给柯培松的款项均没有备注，事实上，该转款均属于借款。（五）讼争房屋贷款仍由柯培松还款。偿还按揭贷款的银行卡一直由柯培松持有，银行卡密码也仅有柯培松知晓。根据冯立骏单方制作的讼争协议可知，按揭贷款自2015年11月30日起应由冯立骏偿还，但本案讼争房产按揭贷款是由柯培松还款至今，冯立骏仅偿还部分按揭款项，即2016年11月、12月和2017年4月将款项转入按揭贷款还款账户，故意制造其履行讼争《房产买卖协议》的假象。从房屋按揭的贷款的偿还情况可知，双方不存在房屋买卖关系。综上，柯培松并未将案涉房屋出售给冯立骏，也未将房产交付给冯立骏，冯立骏也未向柯培松支付购房款，请求依法驳回冯立骏的诉讼请求。 吴淑梅述称，吴淑梅对案涉房产买卖协议不知情，讼争房产系柯培松与吴淑梅夫妻共同财产，吴淑梅不同意出售该房屋给冯立骏，案涉房屋买卖协议对吴淑梅不发生法律效力。 冯立骏向一审法院起诉请求：不得执行厦门市湖里区嘉禾路390号1503室房产。 一审法院认定事实：柯培松系讼争房产的登记权属人。柯培松与吴淑梅系夫妻关系。冯立骏与柯培松于2015年2月15日签订一份《房产买卖协议》，约定柯培松将讼争房产出售给冯立骏，成交总价为1862138元；协议签订之日，支付柯培松购房定金5000元；冯立骏于2015年4月30日前向柯培松支付451500元；总价1862138元=借款600000元+银行贷款805638元+定金5000元+付款451500元；双方应于2016年2月5日前签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》；柯培松应于2015年11月30日将房产交付给冯立骏使用；原房屋租期至2015年11月30日；双方交房前房租由柯培松收取，每月分期的银行按揭款由柯培松承担；柯培松向冯立骏2014年8月1日借款60万元抵购房款；全权委托公证书有效；截至2015年2月15日该房产尚余805638元银行贷款包括在房产成交总价款中，2015年11月30日交房后由冯立骏偿还；中介费为12000元。该份协议的中介公司为厦门坤大房地产策划有限公司，经办人罗太良。 2015年7月13日，冯立骏代理柯培松与胡细姣签订一份借款协议，约定柯培松向胡细姣借款140万元，并以讼争房产作为该笔借款的抵押担保。同日，冯立骏代理柯培松与胡细姣签订一份房地产抵押合同，约定以讼争房产为柯培松向胡细姣的借款140万元提供抵押担保。2015年7月22日，讼争房产上设立了一项抵押登记，体现抵押权人为胡细姣、抵押权利价值为140万元、债务人为柯培松。 冯立骏在（2016）闽0206执异74号案件中主张其于2015年4月20日转账支付罗太良购买讼争房产的中介费12000元。在本案中则主张其于2015年4月20日共向罗太良支付了两笔中介费，分别是现金支付12000元和转账支付12000元。 冯立骏转账至柯培松银行按揭款账户，支付了讼争房产2015年12月至2016年4月的银行按揭款。冯立骏持有讼争房产2015年11至2016年5月份的水、电费发票及物业管理费发票。 一审法院于2015年12月4日立案受理原告连海洋与被告柯培松、吴淑梅房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2015）湖民初字第8648号。2015年12月15日，一审法院依据连海洋提出的诉讼保全申请作出（2015）湖民初字第8648号民事裁定书，查封了讼争房产。 另查明，（2015）湖执行异字第83号案件中，冯立骏主张其于2015年4月20日转账支付罗太良中介费12000元，用于购买位于厦门市湖里区。 （2018）闽02民终1383号判决已经发生法律效力，该判决书中载明：“柯培松称其签署的是空白房产买卖协议，本案《房产买卖协议》无效。对此……本院不予支持”。 2018年9月17日庭审中，冯立骏提交银行转账单，以证明其于2018年9月16日支付柯培松讼争房产的61200元银行按揭款；冯立骏与柯培松共同确认讼争房产的银行按揭款现尚剩余65万元左右。 一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主要审查以下情况：是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；是否非因买受人自身原因未办理过户登记等等。冯立骏主张其在人民法院查封之前全额支付了购房款、非因买受人自身原因未办理过户登记等，对此分析认定如下：一、冯立骏提交的涉讼《房屋买卖协议》载明的购房总价1862138元系由借款600000元+银行贷款805638元+定金5000元+付款451500元组成，亦即购房总价包括银行贷款，而一审法院于2015年12月15日作出（2015）湖民初字第8648号民事裁定查封了讼争房产后，在2018年9月16日，冯立骏还在支付柯培松讼争房产的部分购房款61200元（银行按揭款），并且庭审中，冯立骏与柯培松共同确认讼争房产的银行按揭款还有65万元左右，故对冯立骏主张的已经支付全部购房款，不予采信；二、冯立骏与柯培松约定2015年4月30日前付清全部购房价款，却约定2016年2月5日前办理房产过户手续，因此，在2015年12月15日法院查封之前，讼争房产未能办理过户不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形；另外，房屋买卖合同签订后，柯培松办理了一份公证委托书，委托冯立骏代为办理抵押贷款手续，冯立骏依该份委托书，以柯培松为借款人及抵押人，以胡细姣为贷款人及抵押权人，办理了讼争房产抵押手续，冯立骏签订讼争《房产买卖协议》后，不办理过户登记手续，却又参与将讼争房产为柯培松的债务设置抵押，冯立骏的该项行为，亦不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形；故认定在2015年12月15日法院作出（2015）湖民初字第8648号民事裁定查封了讼争房产时，买受人冯立骏存在因自身原因而未将讼争房产办理过户登记。综上，冯立骏就讼争房产不具备排除金钱债权执行的情形及权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回冯立骏的诉讼请求。案件受理费100元，由冯立骏负担。 本院二审期间，冯立骏提交一份借记卡账户历史明细清单，用于证明本案一审后冯立骏依然有按月支付按揭款。连海洋质证认为，真实性确认，不认可该证据的证明对象，这段时间柯培松也有支付按揭款，银行还有很多款项没有支付，该份证据只能证明冯立骏支付了部分按揭款。柯培松、吴淑梅质证认为，其每个月也有还按揭贷款。吴淑梅早在2016年7月21日就表示不同意将讼争房屋出售给冯立骏。 连海洋提交一份房屋租赁合同，用于证明案涉房屋已经交付全款却不过户，而是由冯立骏代理柯培松租赁给第三人并在房管局办理备案登记，因买受人冯立骏原因没有过户，过错在买受人。冯立骏质证认为，真实性予以确认，但不能证明连海洋所述的没有过户的过错是在买受人冯立骏，因为买卖合同约定的过户时间为2016年2月5日，是在合同约定的过户时间之前讼争房屋被法院查封。柯培松质证认为，真实性不认可，不是柯培松签的。吴淑梅同意柯培松的质证意见。 各方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，讼争房产登记在柯培松名下，冯立骏请求一审法院不得执行讼争房产，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行判断。根据该规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，冯立骏与柯培松签订的《房产买卖协议》经一、二审法院认定有效，协议约定讼争房屋总价1862138元=借款60万元+银行贷款805638元+定金5000元+付款451500元，双方应于2016年2月5日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续。冯立骏主张其通过货币支付、债务抵销、债务承担的方式完成了1862138元购房款的支付，2015年4月30日向柯培松支付451500元购房款之后视同已付清全部购房价款，但双方约定2016年2月5日前办理讼争房产交易过户手续，因此，导致讼争房产在办理过户登记前被法院查封，冯立骏也负有交易风险，冯立骏主张约定的过户时间之前不办理过户是冯立骏的权利，则冯立骏应对其该行为承担风险责任。且讼争房产仍处于按揭、抵押状态，办理过户登记在客观上存在法律障碍。冯立骏二审提交的证据不影响本案二审处理结果。一审法院案由定性为“申请执行人执行异议之诉”不当，应变更为案外人执行异议之诉。 综上所述，冯立骏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由冯立骏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （林巧玲） 审 判 员 （胡林蓉） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年六月二十五日 书记员（ 陈 源 ） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。