海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终169号上诉人（原审被告）：刘明豫，男，1970年12月1日出生,汉族，公民身份号码×××，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：张是春，海南祥瑞律师事务所专职律师。被上诉人（原审原告）：王土茂，男，1949年9月5日出生，汉族，公民身份号码×××，住海南省三亚市。被上诉人（原审原告）：杨育春，女，1952年7月18日出生，汉族，公民身份号码×××，住海南省三亚市。被上诉人（原审第三人）：王家柏，男，1977年12月22日出生，汉族，公民身份号码×××，住海南省三亚市。原审第三人：王家雄，男，1975年7月5日出生，汉族，公民身份号码×××，住海南省三亚市。原审第三人：王家富，男，1983年11月6日出生，汉族，公民身份号码×××，住海南省三亚市。原审第三人：黎鸿芳，女，住三亚市。原审第三人：高永姑，女，住三亚市。原审第三人：冯芳，女，住三亚市。上诉人刘明豫因与被上诉人王土茂、杨育春，原审第三人王家柏、王家雄、王家富、黎鸿芳、高永姑、冯芳房屋租赁纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初3450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日立案后，依法组成合议庭进行审理本案。现已审理终结。刘明豫上诉请求：1.请求撤销（2018）琼0271民初3450号民事判决第一、二、三项判决内容；2.一审、二审案件受理费全部由王土茂、杨育春承担。事实和理由：一、刘明豫与王土茂、杨育春签订的《房屋租赁合同》是部分无效或者效力待定的合同。根据《三亚市农村住房建设管理规定》规定三层以下的农村住宅受法律保护，可以补办相关手续。王土茂、杨育春因一己私利不积极补办相关手续反而提起合同无效的诉讼，影响了刘明豫的合法权益。二、刘明豫无需向王土茂、杨育春支付房屋占有使用费。2016年8月15日，王土茂、王家雄、王家富给刘明豫出具《委托协议书》，同意向刘明豫支付100万元服务费用（服务到政府规划全村拆迁为止），该费用从刘明豫应交房租中扣除。刘明豫通过向三亚市政府相关部门反映、沟通及提起行政诉讼，并为王土茂、杨育春开具《一户一宅证明》，交到天涯区执法局，保全了涉案房屋不被拆除，实现了《委托协议书》中的委托事项，王土茂、杨育春理应支付刘明豫服务费用。因此，刘明豫根据双方约定无须向王土茂、杨育春支付2018年房屋占用费。三、王土茂、杨育春向刘明豫赔偿违约损失。刘明豫对涉案房屋花费260多万元进行装修、购置60多万元的设施设备，共计投入320多万元，在王土茂、杨育春主动违约不做出赔偿的情况下，一审判决刘明豫腾退房屋明显违背了法律公平公正原则。四、一审判决程序违法。一审判决遗漏当事人，涉案房屋为王土茂、王家雄、王家柏、王家富、王家妹、王家燕、王家富共同建设，即涉案房屋权利人不止王土茂、杨育春。一审判决对诉讼参与人的诉讼地位罗列错误，王家柏、王家雄、王家富、黎鸿芳、高永姑、冯芳应为共同原告。综上，请二审法院支持刘明豫的上诉请求。王土茂、杨育春答辩称，一、涉案合同无效。本案涉案房屋坐落于三亚市××镇，位于城市、镇规划区范围内。该房屋修建时未取得建设工程规划许可证，也未取得政府主管部门批准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，王土茂、杨育春与刘明豫签订的《房屋租赁合同》《房租补充协议》依法属于无效。村委会不是规划报建审批部门，其开具的证明不能证实涉案房屋已取得政府主管部门批准。二、根据《房屋租赁合同》约定，2018年的租金标准为16万元。刘明豫自2018年1月1日至王土茂、杨育春起诉之日一直拖欠房租未交，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，刘明豫应根据合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，一审判决判令刘明豫支付房屋占有使用费37260元符合法律规定。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，望二审法院驳回上诉，维持原判。王土茂、杨育春向一审法院提出诉讼请求：一、请求确认王土茂、杨育春与刘明豫于2014年3月13日签订的《房屋租赁合同》和2016年5月17日签订的《房租补充协议》均属无效；二、请求判令刘明豫于5日内搬离王土茂、杨育春房屋；三、请求判令刘明豫向王土茂、杨育春支付占有使用房屋期间的占有使用费2018年1月1日起暂计至起诉之日37,260元（实际计至刘明豫搬离王土茂、杨育春房屋止）；四、本案诉讼费由刘明豫承担。一审法院认定事实：2010年10月，王土茂、杨育春在三亚市××镇房。2014年3月13日，王土茂与刘明豫签订一份《房屋租赁合同》，王家富等人作为王土茂、刘明豫签订该合同的见证人在合同上签名。该合同约定：刘明豫承租王土茂位于三亚市××镇的房屋，面积为整栋六层楼房（二层及车库归王土茂使用），其余归刘明豫使用。租赁期限自2014年12月1日起至2034年11月30日止，租金共计460万元，具体支付方式为：2014年12月1日至2019年11月30日每年付16万元；2019年12月1日至2024年11月30日每年付20万元；2024年12月1日至2034年11月30日每年付28万元。第一年租金在12月1日之前缴纳，其余年份租金按年度支付，若刘明豫超过两个月不交房租，王土茂有权终止合同。2016年5月17日，王土茂与刘明豫又签订一份《房租补充协议》，协议约定每年的一月一日一次性缴纳全年的房屋租金，如果超过一个月不缴纳房屋租金将罚全年租金的30‰作为滞纳金，王土茂为房屋租金的收款人。上述协议签订后，刘明豫按协议向王土茂支付租金，王土茂亦将楼房交付刘明豫作经营旅馆使用。从2018年1月1日开始，刘明豫未向王土茂支付租金，王土茂于2018年3月27日诉至一审法院要求判如所请。庭审中，王土茂、杨育春主张涉案房屋未取得规划报建手续，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定双方签订的上述协议为无效协议，且刘明豫自2018年起就没有支付租金。刘明豫抗辩涉案房屋虽未履行报建手续，但房屋属农村宅基地所建房屋，符合一户一宅政策，且村委会亦出具证明同意租赁给其作经营性用房；刘明豫称自2018年起未交租金不属实，双方之间有协议约定2018年刘明豫不需要缴纳租金。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(javascript:SLC(120998,0))》第一条(javascript:SLC(120998,1))规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，王土茂出租给刘明豫的房屋系未取得规划报建许可建设的房屋，故双方基于涉案房屋签订的《房屋租赁合同》、《房租补充协议》已违反上述法律禁止性规定，应认定为无效合同。刘明豫抗辩涉案房屋系在王土茂的家庭宅基地上所建，符合“一户一宅”政策，且村委会出具证明同意租赁给刘明豫作经营性用房。一审法院认为，符合农村“一户一宅”政策所建房屋亦应当依法经相关部门进行规划报建审批，村委会不是规划报建审批部门，其同意涉案房屋出租给刘明豫不能改变涉案合同违反法律规定的事实，不影响对合同效力的认定，故刘明豫的抗辩没有依据，不予采纳。合同无效，刘明豫应当将涉案房屋返还王土茂；另依据相关法律规定，王土茂还可以请求参照合同约定的租金标准要求刘明豫支付房屋占有使用费。根据双方签订的《房屋租赁合同》中所约定的租金标准，2018年的租金标准为16万元，刘明豫自2018年1月1日起至3月27日（王土茂递交诉状之日）共拖欠租金86天为37,698.63元（160,000元÷365天×86天），王土茂仅主张37,260元系其自行处分权利，予以照准。由于刘明豫现仍使用涉案房屋，余后房屋占有使用费王土茂可待刘明豫实际搬离房屋日期确定后再另行主张。刘明豫抗辩与王土茂之间有协议约定2018年不需要缴纳租金，但其并未就此提供相应证据证明，王土茂对此亦不予确认，故刘明豫的主张一审法院不予采纳。判决如下：一、王土茂与刘明豫于2014年3月13日签订的《房屋租赁协议》、于2016年5月17日签订的《房租补充协议》均属无效协议；二、刘明豫于一审判决生效之日起三十日内退出并搬离所租赁的涉案房屋；三、刘明豫于本判决生效之日起十日内向王土茂、杨育春支付房屋占有使用费37,260元。经审理查明，一审法院除了认定查明刘明豫自2018年1月1日起至3月27日共拖欠租金86天为37,698.63元有误外，其他查明事实属实，予以确认。另查明，本院二审期间，经询问，王土茂承认收到刘明豫支付的2018年租金4万元，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一是王土茂与刘明豫所签《房屋租赁协议》及《房租补充协议》是否无效；二是刘明豫应否向王土茂、杨育春支付房屋占有使用费37,260元。1关于涉案《房屋租赁协议》及《房租补充协议》是否无效的问题本案中，涉案房屋未依法取得报建规划手续，王土茂将涉案房屋出租给刘明豫经营酒店，已经违反了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，应属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，承租人应退出搬离租赁房屋。因此一审判决王土茂与刘明豫签订的《房屋租赁协议》及《房租补充协议》无效，且判令刘明豫退出搬离涉案房屋正确，应予维持。刘明豫上诉主张双方签订的《房屋租赁协议》有效且应继续履行，没有事实和法律依据，不予支持。2关于刘明豫应否向王土茂、杨育春支付房屋占有使用费37,260元的问题。刘明豫上诉主张其已交纳2018年1月1日至3月27日即起诉之日的租赁费用，而在二审审理过程中，经本院向王土茂询问，王土茂承认其已收到刘明豫20**年租赁费用4万元。因此，一审判决刘明豫返还王土茂的房屋占有使用费37,698.63元有误，应予改判。综上，刘明豫的上诉主张理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：1维持三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初3450号第一、二项；2撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初3450号第三项。3驳回王土茂、杨育春的其他诉讼请求。一审案件受理费365.75元（王土茂、杨育春已预缴365.75元），由刘明豫负担256.03元,王土茂、杨育春负担109.72元。二审案件受理费731.50元（刘明豫已预交731.50元），由刘明豫负担512.05元，王土茂、杨育春负担219.45元。本判决为终审判决。审判长 陈太洪审判员 梁 朝审判员 李 祎 二○一九年六月二十六日书记员 唐 毅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。xhgwbd5ngdhevtq5ew