呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初1775号原告：朝鲁，男，无固定职业。诉讼代理人：樊波，内蒙古恩泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪飞，内蒙古恩泰律师事务所律师。被告：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司，住所地：呼和浩特市玉泉区小黑河村委会办公室**。法定代表人：王岗，该公司董事长。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告朝鲁与被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝鲁的委托诉讼代理人樊波和刘雪飞、被告蒙拓公司的委托诉讼代理人锡林图雅、刘银雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝鲁向本院提出诉讼请求：：一、请求依法判令被告为原告购买的位于呼市锡林南路位于滨河路交汇处西南角内内大翡翠城4号楼1312号房屋办理《商品房买卖合同》登记备案手续；二、请求依法判令被告立即向原告交付上述房屋，并为原告办理该房屋的不动产权证；三、请求依法判令被告向原告赔偿上述房屋装修损失55024元（装修费用按照每平米800元计算）；四、请求依法判令被告向原告支付自2014年9月1日至实际给付房屋之日止的利息损失（该利息损失以已付房款243386元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年3月30日为58130元）；五、保留原告因被告违约行为而继续追究被告违约责任的今后诉讼权利。以上共计113154元事实和理由：2012年3月24日原告与被告签订《内部认购协议》，原告向被告购买位于呼市锡林南路与滨河路交汇处西南角内大翡翠城4号楼1312号公寓，建筑面积68.78平方米，单价为每平方米7028元，总价为483386元。双方约定付款方式为银行按揭，原告于2011年12月24日和2012年3月24日共计向被告支付房款243386元，剩余办理银行按揭。合同约定公寓的交付日期为2014年8月31日前。交房标准为装修交房。现被告仍未向原告交付房屋，且被告也未给原告办理商品房买卖合同网签备案手续及产权登记手续。原告多次找被告协商未果，因此，原告向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉求，以维护原告的合法权益不受侵犯。被告蒙拓公司辩称一、就与本案案件事实基本一致的蒙拓公司系列案件，呼市中院已作出生效判决，故被告同意向原告交付房屋（但前提是原告将剩余款项付清）；按每平米800元的标准赔偿其房屋装修损失，并以已付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付其利息损失。二、关于办理网签备案登记手续，是房地产管理部门对房地产开发企业预售商品房行为的一种行政管理行为，不属于人民法院民事案件的审理范围；关于办理不动产权证，其主体为行政机关，并非本案被告，作为出卖人的被告仅负有向登记机关提供相应备案资料、配合买受人办理不动产权证的义务，但无义务直接为买受人办理不动产权证书，故原告的该两项请求不能成立。且就上述两项诉请在系列案件生效判决中，法院均没有支持，故人民法院应当驳回原告的该等诉讼请求。原告朝鲁向本院提交了如下证据：证据一：《内部认购协议》。证明：1、原告于2012年3月24日原告与被告签订《内部认购协议》，原告向被告购买位于呼市锡林南路与滨河路交汇处西南角内大翡翠城4号楼1312号公寓，建筑面积68.78平方米，单价为每平方米7028元，总价为483386元。双方约定付款方式为银行按揭，原告于2011年12月24日和2012年3月24日共计向被告支付房款243386元，剩余240000元办理银行按揭。房屋交付时间为2014年8月31日。被告违反协议约定，至今未向原告交房，应当承担违约责任。2、《内部认购协议》第二条第四项约定，被告逾期交付房屋的违约金为乙方已交房款的万分之0.1.此约定中万分之0.1明显不足以弥补原告的损失，同时约定计算方法和计算标准也明显过低。所以恳请人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定予以提高，按照原告的第四项诉请进行支持。3、《内部认购协议》中原被告双方约定的交房标准为装修交房。被告蒙拓公司质证意见为真实性认可。证明的目的不予认可。2、2011年12月24日和2012年3月24日被告向原告出具的已付房款收据两份，拟证明被告在2011年12月24日和2012年3月24日收到原告购房款243386元。被告蒙拓公司质证意见为真实性认可，且证明目的认可，违约金应该按照已付购房款为基数计算。本院对该组证据真实性予以认可。3、（2018）内01民终2723号、（2018）内01民终2688号两份民事判决书，拟证明呼和浩特市中级人民法院对于与本案相同被告，涉及《内部认购协议书》内容一致，仅仅是签订的时间和主体不同，所以生效判决认定的事实可以作为本案认定事实的依据。该生效判决对于相关协议的内容和性质及效力做出了认定，认为《内部认购协议》系有效的商品房买卖合同。被告蒙拓公司逾期交房已经构成违约，而且《内部认购协议》书中约定的违约金过低，应按照中国人民银行同期贷款利率提高，同时确定了被告蒙拓公司补偿业主的装修标准以双方的合同约定的面积为基数，每平米补偿800元。被告蒙拓公司质证意见为真实性认可，关于每平米800元的装修损失酌情减少。家电损失也没有。本院对该组证据予以采信。4、原告代理人向被告及其售楼部送达的律师函两份及送达照片一张，拟证明在本案受理之前，我方已经针对被告的严重违约行为，向被告及其售楼部送达律师函，要求被告交付房屋，明确办理商品房买卖合同备案手续的具体时间及违约责任的承担方式等内容，但被告未作出任何回复，且违约行为持续至今。被告蒙拓公司质证意见为律师函没有收到，律师函中没有提交家电损失和夹层封闭，故应视为对其权利的放弃。本院对该证据的真实性予以采信，但是对其证明的问题在审判时综合予以考虑。被告蒙拓公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月24日，出卖人内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司与买受人朝鲁签订《内部认购协议》，原告朝鲁认购了位于呼市锡林南路与滨河路交汇处西南角内大翡翠城4号楼1312室，建筑面积68.78平方米，单价为每平方米7028元，总金额为483386元；付款方式约定为：买受人须在签订本合同之日付款243386元；剩余房款240000元办理银行按揭贷款。双方约定该房屋暂定2014年8月31日前交付乙方使用，如遇特殊情况造成交付日期推迟，则按实际情况相应顺延。逾期交房违约责任约定甲方不能按双方确定的日期向乙方交付房屋，每逾期一日，乙方有权要求甲方支付逾期交房违约金，标准为乙方已交房款的万分之0.1。乙方不能按约交付房款，甲方有权享有延迟交房。合同签订后，朝鲁向蒙拓公司支付了购房款243386元，剩余房款约定以银行按揭贷款方式付清。庭审经核实，涉案房屋具备交付可能，未实际办理交付。该楼盘无相关建设审批手续。另查明，原告朝鲁曾向被告蒙拓公司以及其售楼部发过律师函，但是现有证据仅能证实其曾向售楼部送达律师函，无法证实被告蒙拓公司确已收到律师函。本院认为，原告朝鲁与被告蒙拓公司签订的《内部认购协议》已就公寓的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故对其性质应认定为商品房买卖合同。同时，结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，购房人的诉讼主张也是以履行《内部认购协议》为基础，签订《内部认购协议》是双方真实意思的表示，为维护市场交易秩序的稳定，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故本院认定原告朝鲁与被告蒙拓公司所签《内部认购协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。对于原告朝鲁的诉讼请求能否成立的问题，首先，关于原告朝鲁诉请办理网签备案合同手续的请求，被告蒙拓公司负有向有关机关办理《商品房购买协议》登记备案行为的义务，但该义务属于房地产管理部门的一种行政管理行为，登记备案与否并不影响合同效力，也不影响出卖人与买受人之间权利义务关系，故人民法院不宜直接以司法手段进行干预。本院对原告朝鲁请求办理涉案房屋《商品房买卖合同》网签备案登记手续的诉讼请求不予支持。另外，因本案相关工程手续不健全，故原告朝鲁可待被告蒙拓公司资料具备后另案主张蒙拓公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因办理不动产权属证书的主体并非被告蒙拓公司，而是行政机关，被告蒙拓公司对购房人办理房屋权属证书仅负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故原告朝鲁直接请求被告蒙拓公司为其办理不动产权证的诉讼请求不能成立。其次，依据双方签订的《内部认购协议》约定，该房屋暂定2014年8月31日前交付原告朝鲁使用。被告蒙拓公司违反该项约定至今未交付，构成违约，应当承担相应违约责任。且本案的涉案房屋已经具备了交付条件，故被告蒙拓公司应当向原告朝鲁交付涉案房屋，并承担逾期交房的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，应予以调高，故本院支持按中国人民银行同期同类贷款年利率调整，即被告蒙拓公司应向原告朝鲁支付自2014年9月1日至实际交付房屋之日止的利息损失（该利息损失以已付房款243386元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。蒙拓公司未按合同约定装修涉案房屋，构成违约，故原告朝鲁的该项诉讼请求本院予以支持。原告朝鲁请求装修费用按照每平米800元计算，蒙拓公司作为装修义务方，未提出装修涉案房屋的实际发生金额或计算方法，依据生效法律文书确认的事实，本院对上述费用予以采信，涉案房屋建筑面积68.78平方米，故被告蒙拓公司应当赔偿原告朝鲁房屋装修损失55024元(800元/平方米×68.78平方米)。对于原告朝鲁请求的家电损失，因在“内大翡翠城LOFT公寓装修标准”中原被告双方确认其装修标准中含有家电部分，家电包含电视、冰箱、洗衣机、电磁炉，故应认定装修损失中包含了家电部分，不应重复计算，故对于原告朝鲁主张的家电损失不予支持。最后，原告朝鲁请求保留因被告蒙拓公司违约行为而继续追究被告蒙拓公司违约责任的今后诉讼权利，如出现新的事实、理由，当事人可另案提出，不存在保留今后诉讼权利的问题。综上，原告朝鲁的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条之规定，判决如下：一、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告朝鲁交付位于呼市锡林南路与滨河路交汇处西南角内大翡翠城4号楼1312号房屋。二、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告朝鲁房屋装修损失55024元。三、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司赔偿原告朝鲁利息损失（以已付房款243386元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年9月1日计算至实际交付房屋之日）。四、驳回原告朝鲁的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1282元，由原告朝鲁负担25元，由被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司负担1257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高明 二〇一九年六月二十四日书记员 张猛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。