江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初2893号 原告：江苏江南商贸集团有限责任公司，住所地常熟市海虞南路**江南大厦2301-2401。 法定代表人：游立志，董事长。 委托诉讼代理人：吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴徐晟，江苏俞晓华律师事务所律师。 被告：常熟景灏餐饮有限公司，住所地常熟市海虞南路**江南大厦**201-1。 法定代表人：李俊，总经理。 委托诉讼代理人：朱洁，江苏圣益律师事务所律师。 原告江苏江南商贸集团有限责任公司与被告常熟景灏餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理，依法适用简易程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告江苏江南商贸集团有限责任公司的委托诉讼代理人吴徐晟，被告常熟景灏餐饮有限公司的委托诉讼代理人朱洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏江南商贸集团有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金22.25万元；2、判令被告向原告支付违约金4.45万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：朱文华与原告于2017年12月25日签订《房屋租赁合同》，约定由朱文华向原告租赁位于常熟市海虞南路1号江南大厦1幢2楼201商铺（建筑面积约763.07平方米），用于新疆特色餐饮经营。租期8年，自2018年1月1日至2025年12月31日。双方还约定租金先付后用，起始年租金为44.5万元，第二年度起每年的12月1日之前作为被告支付下一年度房屋租金的缴付日期。双方另约定，被告不交付或不按约定交付租金达30日以上的，原告有权解除合同，被告还应当向原告支付未履行部分租金的20%作为违约金。后被告与原告于2018年7月2日签订《房屋租赁合同承租方变更协议》，将上述《房屋租赁合同》中承租方变更为被告，朱文华作为承租方的权利义务由被告承担，被告按照原合同约定缴纳租金及其他费用。《房屋租赁合同承租方变更协议》签订后，原告将合同约定房屋交付给了被告使用，但被告未按合同约定于2018年12月1日支付2019年1月1日至2019年12月31日期间租金，故原告诉至法院。 被告常熟景灏餐饮有限公司辩称：1、本案表面上看租赁合同的双方是原、被告，但实际上与被告当时接触并签订合同的是苏州太美商业咨询管理有限公司，他们和原告之间具有招商授权委托协议，而太美在签订合同时承诺被告很多事项均未实现，所以被告希望在原告未实现承诺前可以减免房租；2、被告希望能够将苏州太美商业咨询管理有限公司追加进来以便更好的了解案情。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于常熟市海虞南路**江南大厦**201房屋系原告江苏江南商贸集团有限责任公司单独所有，建筑面积为3794.12平方米。 2017年12月25日，以江苏江南商贸集团有限责任公司为出租方（甲方），朱文华为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条：房屋基本情况：租赁房屋坐落于江苏省常熟市海虞南路1号江南大厦1幢2楼201商铺（以下简称该房屋），该房屋结构为框架结构，建筑面积约为763.07平方米。第二条：房屋用途：该房屋用途为新疆特色餐饮。除甲、乙双方另有书面约定外，未经甲方书面同意乙方不得擅自改变房屋用途。第三条：房屋租赁期限：租赁期限自2018年1月1日起至2025年12月31日止，共计8年，其中装修期12个月，（在此期限内该房屋租金免除，但在此期间产生的水费、电费、燃气费、物业管理费、公摊水电、中央空调能耗费等费用由乙方承担）。第四条：房屋租金及付款方式：甲乙双方约定，根据先付租金后使用房屋的原则，乙方向甲方每半年支付一次租金（提前1个月交租），该房屋租赁的起始年租金为人民币44.50万元（大写:肆拾肆万伍仟元整）。第一年度（含装修期）：2018年1月1日至2018年12月31日租金22.25万元，2019年1月1日至2019年12月31日租金22.25万元；第二年度：2020年1月1日至2020年12月31日租金44.50万元；第三年度：2021年1月1日至2021年12月31日租金44.50万元；第四年度：2022年1月1日至2022年12月31日租金48.06万元；第五年度：2023年1月1日至2023年12月31日租金48.06万元；第六年度：2024年1月1日至2024年12月31日租金48.06万元；第七年度:2025年1月1日至2025年12月31日租金48.06万元。本合同签订之日，乙方支付该房屋第一年度首轮房屋租金人民币22.25万元（大写：贰拾贰万贰仟伍佰元整），甲乙双方约定在以后每年的12月1日、6月1日之前作为乙方支付下轮房屋租金的缴付日期。乙方须以人民币现金或银行转账的方式缴付到甲方指定账户。甲方在收到乙方租金后7日内向乙方出具收款凭证。第五条：房屋履约保证金：本合同签订时，乙方向甲方支付人民币4.5万元（大写：肆万伍仟元整）的履约保证金，该履约保证金由甲方保存，用于弥补乙方租赁期间拖欠水电费、物业管理费、公摊水电及中央空调能耗费等费用对甲方造成的损失。双方合同期满后，在乙方无违约行为的情况下返还乙方，不计利息。第六条：交付房屋的方式及期限：交付：甲方定于2018年1月1日为交付日，交付方式为现房现状交付。……第十五条：违约责任：……3、乙方未按本合同约定时间支付甲方租金或其它各项费用的，逾期在一个月以内的，乙方应向甲方支付年租金的20%作为违约金；逾期超过一个月，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付未履行部分租金的20%作为违约金。……另外，双方就租赁的其他事宜作了明确的约定。上述合同签订之后，朱文华向原告支付了租金22.25万元，及履约保证金4.5万元。 2018年7月2日，以江苏江南商贸集团有限责任公司为出租方（甲方），朱文华为原承租方（乙方），常熟景灏餐饮有限公司为现承租方（丙方）签订《房屋租赁合同承租方变更协议》一份，鉴于甲乙双方签订的《房屋租赁合同》，现由于乙方经营需要，原租赁合同中乙方朱文华改为丙方常熟景灏餐饮有限公司（乙方为丙方股东），需将原合同承租方变更为丙方，经三方协商一致签订本协议：一、原合同中的承租方由乙方变更为丙方，乙方作为承租方的权利义务由丙方承担，丙方按照原合同的约定缴纳租金及其他费用。原合同中约定的乙方已交纳的保证金（押金），甲方待租赁期满或租赁关系解除后按照原合同约定退还给丙方，乙丙双方另行结算。二、三方一致确认，自本协议签订之日起，租赁合同项下的承租方由乙方变更为丙方。丙方声明及确认，其已仔细阅读及详细了解租赁合同项下的所有内容，并同意承继乙方在租赁合同项下的所有权利和义务。甲方同意接受丙方为新的承租方。三、本协议生效前根据原合同规定乙方所应支付的费用（包括房租、水电费、物管费等）由乙方支付。四、丙方确认房屋内装修及设施、设备与原合同中描述一致，无损坏或丢失。丙方同意对于乙方在租赁甲方房屋期间造成的物业、设备、设施的损坏及违约情形承担连带赔偿责任，丙方承担赔偿责任后有权向乙方追偿。五、丙方承诺在租赁期内完全遵守及履行租赁合同及本协议项下的各项条款、条件、协议、条文、包括但不限于按时足额地向甲方缴交租金及其他一切款项，履行租赁合同项下其他义务及责任。六、乙丙双方承诺，本次变更仅为承租方的内部经营调整，乙丙方之间无转租、转让等关系。如乙方或丙方违反本承诺的，甲方有权解除本协议并依据《房屋租赁合同》第十三条及十五条（承租方违约）的约定解除与乙方或丙方的租赁协议。七、本协议经三方签字盖章后生效，协议壹式叁份，三方各执壹份，具有同等法律效力。八、此协议作为原合同的补充，与原合同具有同等法律效力。本协议与原合同不一致的部分以本协议为准，本补充协议未涉及内容按照原合同约定执行。上述协议签订之后，被告未能按合同约定交付2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金，2019年1月9日，原告委托江苏俞晓华律师事务所向被告发送律师函，要求被告于收到律师函之日起5日内向原告支付租金。但至今被告未予支付，故引起本案纠纷。 本院认为，原、被告与朱文华签订的《房屋租赁合同承租方变更协议》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按约履行。按协议约定，《房屋租赁合同》中的承租方由朱文华变更为被告，朱文华作为承租方的相应权利义务由被告承担，被告应按照《房屋租赁合同》的约定缴纳租金及其他费用。现被告未能按约支付2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金，有违合同约定。现原告要求被告支付租金22.25万元诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因被告违约，理因承担相应的违约责任。根据合同约定，被告未按约支付租金的，应向原告支付年租金的20%作为违约金，被告对上述约定予以认可，故原告要求被告支付违约金4.45万元的诉讼请求，本院亦予以支持。对于被告抗辩认为对于租赁合同的相对方为苏州太美公司，该公司未能做到承诺的相关事宜，对此被告未能提供相应证据予以证明，于法无据，本院碍难采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 被告常熟景灏餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏江南商贸集团有限责任公司租金22.25万元、违约金4.45万元，合计26.7万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2653元，由被告常熟景灏餐饮有限公司负担。（原告预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审判员 赵 晔 二〇一九年六月二十六日 书记员 徐春燕