陕西省安康市汉滨区人民法院    民 事 判 决 书            （2019）陕0902民初1001号   原告黄朝实，男，汉族，1964年9月20日出生，陕西省安康市汉滨区人，住汉滨区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人黄宝丽、田慧，北京康达（西安）律师事务所律师   被告陕西祥和置业发展有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。   组织机构代码证：737959****。   法定代表人张良，系公司董事长。   被告陕西祥和置业发展有限公司安康分公司，住所地：安康市。   组织机构代码证：675113****。   负责人陈银海，系公司经理。   被告共同委托代理人贾国华、鲁宁娟系陕西普迈律师事务所律师。   原告黄朝实诉被告陕西祥和置业发展有限公司（以下简称“祥和公司”）、陕西祥和置业发展有限公司安康分公司（以下简称“祥和安康分公司”）商品房预售合同纠纷一案，我院于2018年4月28日作出（2018）陕0902民初625号民事判决书，被告祥和公司、祥和安康分公司不服提起上诉，安康市中级人民法院将该案件发回重审。本案另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄宝丽、田慧、王天云，被告祥和公司、祥和安康分公司的委托代理人贾国华、鲁宁娟均到庭参加了诉讼。本案经审判委员会讨论决定,现已审理终结。   原告诉请，1.请求贵院判决解除原被告合同关系；2.判决被告返还原告已支付的全部购房款285600元；3.并以前述购房款为基数，判决由被告按照同期同类银行贷款利率的双倍向原告支付自原告支付购房款之日至被告实际返还全部购房款之日的利息；4.判决被告赔付办证费126元，维修基金2688元；5.本案的诉讼费由被告承担。由于与本案相关的事项发生了变化，原告经慎重考虑，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定申请将本案的诉讼请求变更为：1.依法确认原被告签订的商品房买卖合同无效；2.判令两被告向原告返还全部购房款285600元，并以285600元为基数，判决被告按照同期同类银行贷款利率的双倍向原告支付自原告付款之日起至被告实际返还全部购房款之日的利息损失；3.判令两被告赔偿原告一倍的赔偿金285600元、办证费126元，维修基金2688元；4.判由被告承担本案的全部诉讼费用。   原告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：   第一组证据。原告商品房买卖合同，商品房预售合同备案汇总表。证明原被告之间存在商品买卖合同，该商品房买卖合同违反法律法规强制性规定且损害了社会公共利益，该商品房买卖合同应依法确认为无效，基于商品房买卖合同无效，且被告存在过错，故被告应当承担返还房款及赔偿损失的责任。   第二组证据。安康市XX乡建设局在2007年作出的批复（2007）60号安建规发批复。证明1、XX城XX层规划为地下停车场；2、该批复文件已经被保存至安康市档案馆，XX城XX层只能以地下停车场的形式出售；被告没有按行政许可的规定进行销售，违反法律强制性规定；3、原告所购的商铺实际为地下车库，而不是商铺，XX城XX层没有获得规划变更许可，是无法办理房产证的原因，导致原告无法向房产局提交地下停车场变更为地下停车场的手续，无法办理房产证。   第三组证据。安康市XX乡建设规划局（2018）106号函。证明1、安康市XX乡XX城XX层规划为地下停车场的事实（详见复函原文），提供时间为2018年4月3日，XX城XX层地下停车场的用途和性质进行变更；2被告违反《XX乡建设规划法》第43条规定，本案的被告没有按照规定，私自将地下停车场变更为商铺；3、依据合同法52条第4、5项的规定，该商品房合同应依法认定为无效。   被告祥和公司、祥和安康分公司辩称，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效，被答辩人认为涉案合同无效有违事实和法律，依法不能成立。涉案项目2008年4月17日，市城建局向答辩人颁发编号2008018《建设用地规划许可证》;2008年6月13日颁发编号200XXXX《建设工程规划许可证》;2008年11月27日颁发编号2008-27《建筑工程施工许可证》。2008年12月30日，安康市房地产业管理局向答辩人颁发了安房预(销)售字(2008)第(13)号安康市商品房预(销)售许可证201年4月17日，安康市XX乡建设规划局(以下简称“市XX乡规划局”)向答辩人颁发安建规验字(2011)3号《建设工程工规划验收许可证》;2011年5月6日涉案工程竣工验收合格，2014年6月5日，涉案合同在安康市房产管理局房屋产权产籍所进行了备案登记，2014年12月17日在市XX乡规划局完成竣工验收备案手续。2014年8月答辩人将涉案房产办理产权证所需资料递交安康市房产管理局房屋产权产籍所，2014年11月26日涉案房产由安康市房产管理局房屋产权产籍所发布所有权申报登记公告。以上事实证明1，涉案工程系安康市文化产业的标志性建设工程，工程从立项、拟制方案、报送审批、建设施工、预售许可、验收备案等全过程均进过相关政府职能部门的许可和批准，程序合法有效，且至今所有批准文件均合法有效，未被政府相关部门或人民法院撤销或被确认无效。2，原被告双方签订的商品房买卖合同，已在政府房管部门进行了备案登记，该登记行为是政府对涉案合同合法性的确认，也是对涉案商铺可以进行上市交易的行政许可，且该备案登记至今有效，没有被政府相关机关子以撤销。所以，涉案商品房买卖合同合法有效且答辩人已履行合同义务。被答辩人主张解除涉案合同的理由有违事实和法律，依法不能成立。1、涉案合同是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规。涉案项目手续齐全合法，合同在政府部门进行了备案登记。双方也已对合同的关键性、主要内容进行了履行，即被答辩人支付了全部房款，答辩人已交付商铺，被答辩人已对涉案商铺经营使用多年，其合同目的早已实现。合同合法有效，被答辩人要求解除合同的理由不能成立。2、已生效的西安铁路运输中院(2017)陕71号行终323号行政裁定书认定，涉案商品房预售许可证上的许可销售面积含地下负一层。所以，被答辩人以涉案房产没有取得预售许可证为由要求解除合同的理由不能成立。3、2011年5月6日涉案工程交工验收合格并颁发了验收合格证，由此证明涉案房屋经国家相关管理机构认定质量合格。2011年答辩人向被答辩人交付涉案房屋时，被答辩人亦未对房屋质量提出异议且被答辩人已使用房屋8年之久，期间被答辩人从未提出质量问题。所以被答辩人所诉的房屋存在质量问题不能成立，更不能作为其解除合同的依据和理由。4、答辩人已按约履行了办理产权证的义务，现无法取得房产证的责任不在答辩人，该事实已经生效的法律文书认定，即安康市中级人民法院作出的(2016)陕09民终347号等系列民事判决书认定“祥和安康分公司按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，向产权登记机关提供了办理权属登记需由出卖人提供的相关资料，能否办理房屋所有权证是行政部门的行政审批行为…依据査明的事实，造成涉案房屋所有权证至今无法办理的原因不明”。据此，可以证实，答辩人已按《商品房买卖合同》第十五条的约定，向产权登记机关提供了办理权属登记需由出卖人提供的相关资料，答辩人的合同义务已经履行，被答辯人以涉案房屋无法办理房产证为由要求解除合同的理由不能成立。5、退一步讲，如果因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，按涉案合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人向买受人支付违约金”。由此可知，即使答辩人未能在合同约定的时间向产权登记机关提供办理权属登记需由出卖人提供的相关资料，被答辩人也不能为由解除合同。所以，被答辩人以此为由解除涉案合同既不符合息、契税、办证费、维修基金于法无据，依法不应予以支持，其理由如合同约定，也不符合法律规定，人民法院依法应予驳回。三、被答辩人要求答辩人返还购房款以及向其支付双倍购房款的利下1、基于合同合法有效，被答辩人要求解除合同既不符合法律规定又不符合合同约定，所以，被答辩人要求解除合同返还购房款以及向其支付双倍购房款的利息的请求自然不能成立。2、答辩人与被答辩人签订的《合同补充协议》第2条约定:“本房屋价款不含产权办证费，契税、公共部分维修基金等费用，上述费用按有关部门收费标准交清。”及《中华人民共和国契税暂行条例》第三条“凡土地房屋之买卖、典当、赠与或交换，均应凭土地房屋所有证，并由当事人双方订立契约，由承受人依照本条例完纳契税”的規定，缴纳契税、办证费、维修基金系被答辩人的约定及法定义务，且答辩人仅是代收代缴，现被答辩人要求答辩人向其偿还契税、办证费、维修基金等无事实和法律依据，故请人民法院依法不予支持。陕西祥和置业发展有限公司和答辩人陕西祥和置业发展有限公司安康分公司是总公司、分公司的关系，对合同纠纷引发的后果，法律没有规定二上诉人应承担连带责任。2，《公司法》第14条第1款:“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”由此可知，分公司不能独立承担民事责任，其一切行为的后果及责任由隶属公司承担。因此，答辩人陕西祥和置业发展有限公司安康分公司作为民事诉讼主体参与本案的诉讼，但不应是本案判决结果的承担主体。3，民法总则第74条规定，分支机构以自己的名义从事民事行为产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。据此，即使判决由分文机构承担责任，那么法人承担的也仅仅是补充责任而非连带责任。终上所述，被答辩人之所以在涉案合同生效及合同主要义务履行完成多年后提起本案之诉，是因网络经济对实体经济的冲击导致涉案商铺的商业价值大大降低，被答辩人完全是为了转嫁其投资危机而提起本案之诉。请求法院依法驳回。   被告祥和公司及祥和安康分公司向本院提交以下证据：   第一组证据。1.《建设用地规划许可证》（2008.4.7）；2、《建设工程规划许可证》（2008.6.13）；3.《建设工程施工许可证》（2008.11.27）;4.安房预（销）受字（2008）第（13）号安康市商品房预（销）售许可证（2008.12.30）；5.《建设工程竣工规划验收合格证》（2011.4.17）；6.竣工验收备案表（2012.5.18）；7.涉案合同备案登记证明及备案合同汇总表（2014.6.5）；8.安康市城镇房屋所有权申报登记公告（2014.11.26）。证明1、涉案工程系安康市文化产业的标志建设工程，工程从立项、拟制方案、报送审批、建设施工、预售许可、验收备案等全过程均经过相关政府职能部门的许可和批准，程序合法有效，且至今所有批准文件均合法有效，未被政府相关部门或人民法院撤销或被确认无效；2、原被告双方签订的商品房买卖合同，已在政府房管部门进行备案登记，该登记行为是政府对涉案合同合法性的确认，也是对涉案商铺可以进行上市交易的行政许可，且该备案登记至今有效，没有被政府相关机关予以撤销；3、涉案商品房买卖合同合法有效，原告要求解除合同的诉请不能成立。   第二组证据：1、安康铁路运输法院（2016）陕7101行初76号行政裁定书及西安铁路运输中级法院（2017）陕71号行终323号行政裁定书；证明1、已生效的法律文书证明，涉案商品房预售许可证上的许可销售面积包含地下负一层，涉案商品房买卖合同取得了商品房预售许可证，合同合法有效；2、被告以涉案房产没有取得预售许可证为由要求解除合同的诉请不能成立。   2、安康市中级人民法院（2016）陕09民终366号民事判决书。证明1、已经生效的法律文书证明，被告已经按照（商品房买卖合同）第十五条约定，向产权登记机关提供了办理权属登记需要由出卖人提供的相关资料，被告的合同义务已经履行。房产证至今未能办理完成的责任不在被告；2、原告以涉案房屋无法办理房产证为由要求解除合同的理由不能成立。   经审理查明， 2011年1月25日，原告黄朝实与被告祥和安康分公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告祥和安康分公司购买位于汉滨区XX路XX号XX城XX楼XX层XX号商铺，建筑面积33.6平方米，单价8500元每平方米，合计总额为285600元，付款方式为分期付款；该商品房项目建设依据的建设工程规划许可证号为200XXXX号，施工许可证号为2008-27号，商品房预售许可证号为2008房预售字第13号，用途为商业；合同第十五条产权登记约定，出卖人应当在商品房交房使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同加盖了被告祥和安康分公司的合同专用章及被告祥和公司法定代表人张良的个人印章，并有原告黄朝实的签名及捺印。原告于2010年11月15日向被告祥和安康分公司支付10000元，2010年12月21日向被告祥和安康分公司支付205600元，2011年3月25日向被告祥和安康分公司支付20000元，2011年6月24日向被告祥和安康分公司支付50000元，并向其交纳了办证费126元、维修基金2688元，后被告祥和安康分公司向原告交付了房屋。因该房屋一直未办理所有权证，黄朝实等业主遂诉至汉滨区人民法院，请求判令被告立即为其办理房屋所有权证，并向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金及损失15000元，承担该案诉讼费用。2016年2月1日汉滨区人民法院作出（2015）汉滨民初字第01513号等系列民事判决书，以地下负一楼目前尚不具备办证条件，判决驳回黄朝实等业主的诉讼请求。黄朝实等人不服，上诉于安康市中级人民法院，安康市中级人民法院于2016年8月12日作出（2016）陕09民终347号等系列民事判决书，“现已查明，祥和安康分公司按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，向产权登记机关提供了办理权属登记需由出卖人提供的相关资料，能否办理房屋所有权证是行政部门的行政审批行为，一审认为涉案房屋目前不具备办理房屋所有权证的条件不当。依据查明的事实，造成涉案房屋所有权证至今无法办理的原因不明”，判决驳回上诉，维持原判。                            2016年9月1日，南城国际负一楼部分业主代表陈德林、黄朝实向安康市房产管理局及安康市XX乡建设局提交了一份《关于南城国际负一楼是否可以做商铺销售的咨询》。 2016年9月13日，安康市XX城XX楼XX房函（2016）15号《关于南城国际负一楼是否可以做商铺销售的回复》，该回复的内容为：一、2008年12月房管局受理陕西祥和置业发展有限公司安康分公司（以下简称“祥和置业”）房屋预售申请以及该公司提供的编号200XXXX号建设工程规划许可证和2008-27建筑施工许可证、会议纪要、施工图纸等申请资料，总建筑面积4万平方米，依据《城市商品房预售管理办法》等政策法规，剔除返还原产权单位面积后，房管局给祥和置业颁发了“安房预（销）售字（2008）第13号”预售许可证，准予预售面积含商业用房总面积37100平方米商品房，符合规划审批的相关用途。二、按照房屋用途分类标准，商业用房是指各类从事商业和为居民生活服务所用的房屋，其中包括车库。房管局许可证预售面积37100平方米。因车库也属于商业范畴，其预售范围包括了负一楼车库。三、至于祥和公司出售商业用房的车库作为商铺出售，与预售本身并不冲突，不属于行政许可决定事项，属于民事合同关系，建议通过司法途径解决。业主张某某（XX城XX幢XX层XX号商铺）以该回复侵害其合法权益为由，向安康铁路运输法院提起诉讼请求依法撤销该回复，安康铁路运输法院作出（2016）陕7101行初76号行政裁定书，以该回复是信访回复，对张某某的合法权益不产生实际影响，并不必然导致张某某与祥和安康分公司发生民事合同关系，与张某某没有法律上的利害关系，裁定驳回原告张某某的起诉。张某某不服提出上诉，西安铁路运输中级法院于2017年7月18日作出（2017）陕71行终323号行 政 裁 定 书，驳回上诉，维持原裁定。   另查明，2007年12月29日安康市建设局根据安康市XX委安发改投资（2007）445号文件精神，作出安建规发（2007）60号《关于安康XX大厦（影剧院）工程的规划准建批复》，同意安康市影剧院和祥和公司在安康城区大桥路市国土局确权的（91）字第2844号宗地范围内联合开发建设安康XX大厦（影剧院）工程。批复载明：该工程总占地面积3991平方米，总建筑面积38087平方米，分为影剧院、商场（办公）及住宅、地下停车场三项工程，其中：（1）影剧院工程，临大桥路，框架4层（局部5层），建筑面积2900平方米；（2）商场（办公）及高层住宅工程，临兴安中路，主体层数24层，1-3层为商场，4-24层为办公、住宅，总建筑面积31196平方米；（3）地下停车场工程，停车泊位42辆，建筑面积3991平方米。   2007年12月19日，被告祥和安康分公司向主管部门提交《关于安康市XX大厦建设项目的调整意见》，该意见第四条为“为安全起见，XX大厦主楼负一楼调整为商场，剧场负一层设置为停车场，必须保证32个停车位的要求”。2008年1 月9日，安康市政府召开会议，就安康XX大厦项目规划设计方案局部调整设计问题进行了专项研究，并制作安康XX大厦项目规划设计方案局部调整意见备忘录，备忘录载明“一、同意安康XX大厦项目规划设计剧场局部设计调整意见”。   2008年3月3日，安康市建设局向安康市影剧院和祥和公司颁发了编号200XXXX号《建设工程规划许可证》，该规划许可证载明：建设项目名称由安康XX大厦（影剧院）更名为安康XX大厦（南城国际），建设规模38087平方米，附件为安建规发（2007）60号批复，面积增加1913平方米。该许可证加盖“安康市建设局规划审批专章”。2008年4月长安大学设计研究院完成施工图纸，其中关于地下一层平面图显示，该楼层包括地下车库部分、商场和设备用房三个部分，其中商场面积1563平方米、设备用房692平方米、车库部分面积1200平方米（停车位25辆）。2008年11月27日，安康市XX乡建设局向祥和公司颁发编号2008-27的《建设工程施工许可证》，该施工许可证载明：工程名称XX大厦（南城国际），建设规模40000㎡，二十四层，合同价格6801.07万元，设计单位长安大学设计研究院。2008年12月30日，安康市房产管理局向祥和安康分公司颁发安房预（销）售字（2008）第（13）号《安康市商品房预（销）售许可证》，内容为：项目名称为安康XX大厦（南城国际），允许销售商品房楼号1#楼24层，2#楼12层，建筑面积37100㎡（备注：含商业用房总面积37100㎡），房屋套数260套。      2014年11月26日，安康市房产管理局发出关于祥和安康分公司申请座落于安康市XX路XX号房屋（南城国际）所有权登记的《安康市城关镇房屋所有权申报登记公告》，该公告载明：房屋总层数25层，设计用途多功能，土地使用权人为祥和安康分公司，土地证号安国用（09）第3394号，四至以土地证为准。2015年9月16日，安康市精正房地产测绘公司依据安康市演艺影视公司和祥和安康分公司的委托，对座落于XX路XX号的房屋进行房屋登记测量，其测量结论为：该商住楼为框架结构，地下**、地上24层共25层，建筑面积42672.78平方米（其中含地下室面积3774.27平方米，剧院面积3604.02平方米），已按实际面积入库。   2016年6月16日，安康市房产管理局房屋产权产籍所出具证明，证明南城国际项目于2008年办理预售许可，预售许可面积37100平方米，该项目预售合同备案515份，其中含负一楼合同备案41份。   还查明，被告祥和安康分公司于2008年1月29日向市人民防空办公室缴纳了人防工程异地建设费。我院函询安康市住房和XX乡建设局（市人民防空办公室）该工程是否人防工程，安康市住房和XX乡建设局回函：经核实，陕西祥和置业发展有限公司开发的安康XX大厦项目（2019年经市文化文物局同意更名为“安康XX大厦（南城国际）”）于2007年已在原安康市XX乡建设局缴纳了人防工程易地建设费，负一层不是人防工程。   2018年3月9日，汉滨区人民法院致函安康市XX乡建设规划局对案涉地下停车场的车位数量变更、地下负一层变更为商场是否进行审批进行了了解，该局于2018年4月3日作出安规函（2018）106号关于南城国际项目（原影剧院项目）有关问题的复函，载明“原安康市XX乡建设局批复总建筑面积38087平方米，分为影剧院、商场（办公）及住宅、地下停车场工程，其中：地下停车场工程停车泊位42辆，建筑面积3991平方米。2011年4月17日我局组织验收时，当时地下停车场工程建筑面积3991平方米，满足审批的地下停车泊位数量。据此规划验收合格证载明：地下停车场建筑面积3991平方米。我局从未对该项目地下停车场工程停车泊位数量进行过变更审批，也从未对地下停车场变更为商场进行过审批，地下停车场工程以商铺形式出售不属于我局职能”。本案在审理当中函询安康市不动产登记中心不能办证的理由，市不动产中心以安不动产中函［2019］10号的回函：安康市XX大厦工程（南城国际）办证属于新建房屋首次登记，登记原则是“依申请登记”的原则，即新建小区的房地产开发公司必须向登记机构提交办理小区总证和业主分证的申请，登记机构方可受理小区业主的办证事宜。依据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记操作规范》和《不动产登记条例细则》的有关规定，新建小区办理不动产权证书办证程序为先办理小区总证再办理业主分证。办理总证需开发公司提交：小区的立项、用地、规划、人防、房屋竣工验收报告、房产测绘报告、宗地测绘报告等审批文件资质；办理分证需开发公司提交：小区业主的个人详细相关资料，缴纳相关税费票据，开发公司和业主的共同申请，截止目前我中心未收到开发公司提交南城国际小区办证申请等相关资料。按照《不动产登记操作规范》中受理条件规定：申请人提交合法、齐备、符合登记要求的登记资料，登记部门予以受理；申请人提交登记资料不齐或者不符合登记要求，登记部门不予受理。黄朝实等21户业主申请办理的第一幢负一层“商铺”产权属于安康市XX大厦（南城国际）的地下停车场工程范围，该工程能否办理不动产权证，需要开发公司和XX乡规划部门解决以下几个问题：一是开发公司和安康影剧院共同协商解决工程建筑共用分割分摊面积分配比例，便于房屋测绘部门进行房屋共用面积分摊；二是市住房和XX乡规划部门对安康市XX大厦（南城国际）工程的超建部分建筑和该工程第一幢负一层建筑的合法性和是否符合规划进行认定。建筑工程合法、符合规划，登记部门受理；三是开发公司按照登记原则、程序及时申请提交合法齐备的资料   本案在重新受理中，原告将原诉讼请求变更为： 1.依法确认原被告签订的商品房买卖合同无效；2.判令两被告向原告返还全部购房款285600元，并以285600元为基数，判决被告按照同期同类银行贷款利率的双倍向原告支付自原告付款之日起至被告实际返还全部购房款之日的利息损失；3.判令两被告赔偿原告一倍的赔偿金285600元、办证费126元，维修基金2688元；4.判由被告承担本案的全部诉讼费用。   上列事实有安建规发（2007）60号安康市建设局关于安康XX大厦（影剧院）工程的规划准建批复、商品房买卖合同、备案登记记录、房款收据、办证及维修基金收据、安康市XX乡建设局向安康市影剧院、陕西祥和置业发展有限公司作出的安建规发（2007）60号《关于安康XX大厦（影剧院）工程的规划准建批复》、关于安康市XX大厦建设项目的调整意见、安康XX大厦项目规划设计方案局部调整意见备忘录、2008年4月安康XX大厦设计图纸、200XXXX号建设工程规划许可证、2008018号建设用地规划许可证、2008-27号建筑工程施工许可证、安康市国土资源局向安康市房产管理局出具的证明、安国用（09）第3394号土地使用权证、安房预（销）售字（2008）第（13）号商品房预销售许可证、安康市XX城XX楼XX房函[2016]15号《关于南城国际负一楼是否可以做商铺销售的回复》、安康市不动产登记中心安不动产中函（2019）10号回函，安康市住房和XX乡建设局关于南城国际项目有关情况的复函，商品房预售合同备案汇总表、安康市房产管理局房屋产权产籍所证明一份、安康铁路运输法院作出的（2016）陕7101行初76号行政裁定书、西安市铁路运输中级人民法院作出的（2017）陕71行终323号行政裁定书、安康市精正房地产测绘有限公司测绘报告、安康市房产管理局于2014年11月26日作出的《安康市城镇房屋所有权申报登记公告》、安建规验字（2011）3号建设工程竣工规划许可验收合格证、安康XX大厦竣工验收备案表、陕西省安康市中级人民法院作出的生效民事判决书（2016）陕09民终366号系列、祥和安康分公司向安康市物业专项维修资金管理缴纳的维修基金凭证2份及原、被告的当庭陈述所证实。   本院认为，本案争议焦点如下：   焦点一：商品房买卖合同的效力。本案中存在以下影响合同效力的因素：   1、地下车库是否在预售许可范围之内。2016年9月13日，安康市XX城XX楼XX房函（2016）15号《关于南城国际负一楼是否可以做商铺销售的回复》，该回复载明“一、2008年12月房管局受理陕西祥和置业发展有限公司安康分公司（以下简称“祥和置业”）房屋预售申请以及该公司提供的编号200XXXX号建设工程规划许可证和2008-27建筑施工许可证、会议纪要、施工图纸等申请资料，总建筑面积4万平方米，依据《城市商品房预售管理办法》等政策法规，剔除返还原产权单位面积后，房管局给祥和置业颁发了“安房预（销）售字（2008）第13号”预售许可证，准予预售面积含商业用房总面积37100平方米商品房，符合规划审批的相关用途。二、按照房屋用途分类标准，商业用房是指各类从事商业和为居民生活服务所用的房屋，其中包括车库。房管局许可证预售面积37100平方米。因车库也属于商业范畴，其预售范围包括了负一楼车库”。房管局已经明确地下负一层车库属于预售范围，XX城XX楼属于预售范围，不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定认定合同无效。   2、XX城XX层系对城市地下空间的开发和利用，是否人防工程以及对合同效力的影响。我院就此向市人民防空办公室进行了了解，该办表示该工程并非人防工程，且已经缴纳了人防工程异地建设费，XX城XX层虽系对城市地下空间的开发和利用，但并非人防工程对合同效力没有影响。   3、地下车库变更为商铺并以商铺形式出售是否经过主管部门批准。（1）地下车库变商场是否经过规划审批。对此，规划局的答复中已经明确“我局从未对该项目地下停车场工程停车泊位数量进行过变更审批，也从未对地下停车场变更为商场进行过审批，地下停车场工程以商铺形式出售不属于我局职能”。（2）地下车库以商铺形式出售是否需要进行审批，是否进行过审批。 2016年9月13日安康市XX城XX楼XX房函（2016）15号《关于南城国际负一楼是否可以做商铺销售的回复》，该回复载明“至于祥和公司出售商业用房的车库作为商铺出售，与预售本身并不冲突，不属于行政许可决定事项，属于民事合同关系，建议通过司法途径解决”。《中华人民共和国XX乡规划法》第三十三条规定，“城市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划，履行规划审批手续”。安康市XX乡规划局已经表示，从未对地下停车场变更为商场进行过审批，故应当认定该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条：“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，认定合同无效。被告祥和安康分公司提出地下车库变更为商铺已经经过主管部门审批，但其提供的图纸仅为设计图纸，其上并未加盖主管部门的审批章，被告祥和安康分公司亦未提供印证证据，故不能证实报告祥和安康分公司的主张。   4，商品房买卖合同是否无效。首先本案中被告故意隐瞒出售给原告的商铺实际规划审批为地下车库的事实，且已经取得的商品房预售许可证明也是批准预售的3991平方米地下车库，并非商铺，被告在订立合同时存在欺诈情形，损害原告合法权益；其次被告在未经过XX乡规划主管部门的审批将“地下车库”变更为“商铺”，违反了《中华人民共和国XX乡规划法》第四十三条规定，违反法律强制性规定，属于合同法第五十二条第五款的情形，合同应为无效；最后根据《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”而本案被告除两户外将停车位出售给本小区业主外的人，未能首先满足本小区业主的需要，损害其他业主合法权益。故原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效。   焦点二：被告收取原告的购房款是否应双倍返还，原告要求被告返还全部购房款及办证费用、维修基金，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原被告所签订《房屋买卖合同》无效，被告应返还全部购房款及办证费用、维修基金。原告要求被告双倍返还购房款，因无法律依据，被告应当按照中国人民银行同期同类贷款利率承担利息至清偿之日。依据我国《公司法》第14条第1款:“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”由此可知，分公司不能独立承担民事责任，其一切行为的后果及责任由隶属公司承担。依据我国《民法总则》第74条规定，分支机构以自己的名义从事民事行为产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。   本案由祥和置业安康分公司在其管理的财产范围内承担清偿责任，不足以承担的由陕西祥和置业发展有限公司承担。本案为保护权利人的权利能充分实现，由设立祥和安康分公司的陕西祥和公司承担。被告祥和安康分公司辩称其不具备法人资格不应承担责任，但依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第五十二条的规定，祥和安康分公司虽不具备法人资格，但其系依法设立并领取营业执照的法人分支机构，且有独立的财产。原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效，原告已将取得的房屋归还被告。现依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国XX乡规划法》第三十三条、第四十三条之规定，判决如下：   一、原告黄朝实与被告陕西祥和置业发展有限公司安康分公司于2011年1月25日签订的《商品房买卖合同》无效。   二、由被告陕西祥和置业发展有限公司安康分公司在其管理的财产范围内返还原告黄朝实购房款285600元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率承担其中10000元自2010年11月15日至付清之日的利息，205600元自2010年12月21日至付清之日的利息，20000元自2011年3月25日至付清之日的利息，50000元自2011年6月24日至付清之日起的利息。不足以承担的，由被告陕西祥和置业发展有限公司承担清偿责任。   三、被告陕西祥和置业发展有限公司安康分公司在其管理的财产范围内返还原告黄朝实办证费用126元，维修基金2688元。不足以承担的，由被告陕西祥和置业发展有限公司承担清偿责任。   以上二、三项限本判决生效后三十日内履行完毕。   四、驳回原告黄朝实的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5626元，由被告陕西祥和置业发展有限公司、陕西祥和置业发展有限公司安康分公司共同承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。                             审判长 张波   审判员 黄蓁   人民陪审员 黄洪琴     二〇一九年五月三十日     书记员 黄奕萱                 附：相关法条   中华人民共和国合同法   第五十二条 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：     （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；     （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；    （三）以合法形式掩盖非法目的；     （四）损害社会公共利益；      （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条 【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   第一百三十条 【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   《中华人民共和国城乡规划法》   第三十三条 城市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划，履行规划审批手续。