江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初2828号 原告（反诉被告）：谢瑞玲，女，1968年10月24日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托代理人：沈明奎，江苏彭城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卢晓明，男，1982年2月3日生，汉族，住邳州市。 被告（反诉原告）：刘奎玲，女，1980年8月22日生，汉族，住邳州市。 二被告共同委托代理人：王红兵，江苏泉山律师事务所律师。 原告谢瑞玲(反诉被告)与被告（反诉原告）卢晓明、刘奎玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢瑞玲的委托诉讼代理人沈明奎，被告（反诉原告）卢晓明、刘奎玲及二人共同委托诉讼代理人王红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢瑞玲向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的存量房买卖合同；2、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年12月13日签订存量房买卖合同，原告将坐落于云龙区室转让给被告，定于2018年3月1日前办理完相关银行贷款批准手续。但到期后，经原告多次催促，被告方迟迟没有回复，也不履行合同义务。因原告买房周转急用，给原告造成很大麻烦。为维护原告利益，请求法院依法判决解除合同。 卢晓明、刘奎玲辩称，谢瑞玲要求解除双方签订的《存量房买卖合同》无事实和法律依据。双方签订的《存量房买卖合同》有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。其二人已经按照合同约定履行了合同义务，不存在违约行为，谢瑞玲不享有合同解除权，请求法院依法驳回谢瑞玲的诉讼请求。 卢晓明、刘奎玲提出反诉请求为：1、请求法院判决谢瑞玲继续履行与其二人签订的合同备案号为201712130028/201712130030《存量房买卖合同》，并协助其二人将坐落于云龙区室不动产转移登记到其二人名下；2、本案本诉与反诉费用由谢瑞玲承担。事实与理由：谢瑞玲与卢晓明、刘奎玲于2017年12月13日在徐州市房产交易中心签订《存量房买卖合同》，约定谢瑞玲将上述房屋出售给卢晓明、刘奎玲。合同约定卢晓明、刘奎玲于2017年12月13日支付14.7万元，于2018年3月1日前，办理完相关银行贷款手续34.3万元。合同签订当日，卢晓明、刘奎玲将房款17万元转入徐州市房屋置换中心监管账户，并于2018年1月29日办理完中国农业银行贷款手续。但谢瑞玲却不愿卖房，恶意拖欠过户。2018年5月8日谢瑞玲到房屋中介公司，将备案买卖合同、三方买卖协议、首付款凭证、资金监管协议等骗走。卢晓明、刘奎玲不存在违约行为。谢瑞玲不享有合同解除权。 谢瑞玲辩称，其与卢晓明、刘奎玲于2017年12月13日签订的存量房买卖合同约定在2018年3月1日前办理完银行贷款等付款手续，但到期以后银行迟迟没有下来，且其多方催促，卢晓明、刘奎玲迟迟不给予回复也不去积极准备。因为其卖房目的是周转急用，并且其为了积极诚信的履行合同，把正在租赁的涉案房屋也停止租赁，以备及时交付房屋。而卢晓明、刘奎玲在签订合同以后不是积极的去向银行争取贷款而是坐等，在逾期以后仍然提不出解决的办法，确实影响了其卖房目的周转急用。从双方履行合同的态度来看其是积极的在准备履行合同，而卢晓明、刘奎玲是采取听之任之放任的态度。在向国家贷款逾期的情况下，应该积极的争取其他途径来解决问题。或者是在履行合同之前要作出相应的预案措施以备将来全面的履行合同。卢晓明、刘奎玲所说的已经全面履行合同是不符合实际情况的，因为根据存量房买卖合同规定付款时间是在2018年3月1日之前，而不是2018年3月1日提交相关手续。因为被告已经违约且没有相应的回复和措施。根据证据优势的原则，请法院支持我方诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年12月13日，谢瑞玲（出卖方）与卢晓明、刘奎玲（买受方）经徐州房管家不动产营销有限公司介绍下签订编号为201712130028《存量房买卖合同》一份，约定：谢瑞玲将其坐落于云龙区房屋出售给买受方，建筑面积为113.84平方米，房屋用途为住宅，成交总价为490000元；房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入制定的房产交易资金账户。房屋权属核准登记后，出卖方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。房屋价款具体支付方式约定为贷款付款：买受方于2017年12月13日前，支付147000元，买受方于2018年3月1日前，办理完相关银行贷款批准手续343000元。买卖双方应当同时到房屋登记机构办理房屋转移登记手续。合同还约定了房屋交付、违约责任等其他事项。同日，谢瑞玲（出卖方）与卢晓明、刘奎玲（买受方）签订了编号为201712130030《存量房买卖合同》一份，约定谢瑞玲将坐落于云龙区惠民东支路南惠民花园惠民紫薇园12号楼2-107房屋出售给买受方，建筑面积为19.38平方米，房屋用途为非住宅，成交总价为6000元；买受方应于2017年12月13日前，按本合同第二条约定房屋价款，一次性支付6000元。出卖方应当在2017年4月1日前，将房产交付给买受方。 同日，谢瑞玲（甲方、卖方）与卢晓明、刘奎玲（乙方、买房）及徐州市房屋置换中心（丙方）签订《存量房交易资金监管协议》一份，协议编号：20417120748，协议第一条约定：甲方与乙方在2017年12月13日签订《存量房买卖合同》，合同号：201712130028，将坐落于云龙区房屋（原房屋所有权（或不动产权））证号：0088602），成交价格490000元，建筑面积：113.84平方米，出售给乙方。甲乙双方将购房款委托丙方管理，待房屋过户手续全部办结后，由丙方负责甲、乙双方办理不动产权证移交和资金交割手续。第二条约定：乙方将购房款人民币490000元存入以下托管账户：开户银行：中国农业银行股份有限公司徐州分行，开户账号：24×××98。同时卖出方在银行以谢瑞玲名义开设结算账户。买进方在指定银行以卢晓明名义开设结算账户。房款存入监管账户，并经丙方核实后，丙方方可受理买卖标的不动产转移登记申请。第九条约定：甲、乙双方保证因房屋买卖产生的任何纠纷与本协议无关，不影响本协议履行。在不动产转移登记核准记载于登记簿前，一方要求支取或退回监管资金时，另一方有异议的，在未解决纠纷之前，丙方暂停支付监管资金。 同日，谢瑞玲（甲方、卖方）与卢晓明、刘奎玲（乙方、买房）及徐州市房屋置换中心（丙方）并签订编号为20417120749《存量房交易资金监管协议》一份，协议第一条约定：甲方与乙方在2017年12月13日签订《存量房买卖合同》，合同号：201712130030，将坐落于云龙区惠民东支路南惠民花园惠民紫薇园12号楼2-107的房屋（原房屋所有权（或不动产权））证号：0088597），成交价格6000元，建筑面积：19.38平方米，出售给乙方。第二条约定：乙方将购房款人民币6000元存入以下托管账户：开户银行：中国农业银行股份有限公司徐州分行，开户账号：24×××98。其他约定内容同编号为20417120748协议内容。 2017年12月13日，卢晓明将170000元汇入账号为24×××98的徐州市房屋置换中心资金监管账户。 2018年1月29日，卢晓明、刘奎玲与中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行签订了《个人担保借款合同》，贷款金额为320000元。2018年5月18日，该笔贷款存入徐州市房屋置换中心资金监管账户。 另查明，截止庭审之日，案涉房屋尚未实际交付。 本院认为，原、被告双方签订的《存量房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且主体适格，协议内容亦不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人均具法律约束力。 一、关于本诉部分 双方签订的《存量房买卖合同》约定：房屋价款具体支付方式约定为贷款付款：买受方于2017年12月13日前，支付147000元，买受方于2018年3月1日前，办理完相关银行贷款批准手续343000元。卢晓明于2017年12月13日向徐州市房屋置换中心资金监管账户汇入17万元；卢晓明、刘奎玲于2018年1月29日与银行签订《个人担保借款合同》，办理完相关银行贷款手续。关于谢瑞玲主张的因银行贷款未能及时发放导致其资金周转困难、要求解除合同的诉请，本院认为，首先，对于购房款343000元以银行贷款方式支付双方有明确约定，合同约定的“买受方于2018年3月1日前，办理完相关银行贷款批准手续343000元”条款明确具体，不存在认知上的歧义；其次，银行贷款的发放并非卢晓明、刘奎玲所能够控制，故不能归责于该二人，故卢晓明、刘奎玲在签订房屋买卖合同后，已按照合同约定履行了义务，不存在违约的情形。另谢瑞玲也未提供证据证明双方签订的合同存在其他法定的解除情形，故对于谢瑞玲的诉讼请求本院依法不予支持。 二、关于反诉部分 截止2018年5月18日，卢晓明、刘奎玲已将合同约定的全部购房款存入徐州市房屋置换中心资金监管账户，涉案房屋的不动产转移登记条件已经具备。根据合同约定，谢瑞玲应当协助卢晓明、刘奎玲办理涉案房屋的所有权变更登记。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）谢瑞玲于本判决生效后三十日内协助被告（反诉原告）卢晓明、刘奎玲办理位于云龙区房屋所有权变更登记。 二、驳回原告（反诉被告）谢瑞玲的诉讼请求。 案件受理费100元，反诉案件受理费100元，由谢瑞玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  魏雪梅 审 判 员  曹 磊 人民陪审员  邱广志 二〇一九年六月十日 书 记 员  宋神保