温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0304民初5097号原告（申请执行人）：浙江中智建设有限公司。住所地：温州市龙湾区永中街道永宁西路**龙湾建设总部大厦****。统一社会信用代码：91330303145222130D。法定代表人：王洪生，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴忠杰，男，1970年8月23日出生，汉族，住温州市瓯海区。系浙江中智建设有限公司员工。委托诉讼代理人：郑进淼，男，1970年3月26日出生，汉族，住温州市瓯海区。系浙江中智建设有限公司员工。被告（案外人）：余欢欢，女，1968年11月8日，汉族，住温州市鹿城区。被告（被执行人）：温州市瓯海三垟黄屿村经济合作社。住。住所地：温州市瓯海区三垟街道黄屿村（村委会**）一社会信用代码：913303047539971403。法定代表人：黄晓义，社长。被告（被执行人）：温州市鸿基房地产开发有限公司。住。住所地：温州市宽带路**德丰综合大楼****一社会信用代码：913303007043159166。法定代表人：郑加彪，董事长。原告浙江中智建设有限公司（以下简称中智建设公司）与被告余欢欢、温州市瓯海三垟黄屿村经济合作社（以下简称黄屿村经合社）、温州市鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行公开审理。原告委托诉讼代理人吴忠杰、郑进淼，被告余欢欢到庭参加诉讼。被告黄屿村经合社、鸿基房开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中智建设公司向本院提出诉讼请求：准许执行坐落于温州市瓯海区三垟街道黄屿村C3地块6#楼1503室房屋。事实和理由：中智建设公司与黄屿村经合社、鸿基房开公司建设工程施工合同纠纷一案，瓯海法院于2018年2月5日作出（2017）浙0304民初4350号民事判决：一、被告黄屿村经合社、鸿基房开公司于判决生效之日起十日内支付原告中智建设公司工程款50704921元及利息损失（自2017年6月14日起，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算至实际履行完毕之日止）；二、原告中智建设公司在工程款50704921元范围内对坐落于温州市瓯海区三垟街道黄屿村C3地块三产返回安置房（1#、4#、5#、6#）土建及安装工程的折价或拍卖价款享有优先受偿权。该判决生效后，因被告黄屿村经合社、鸿基房开公司未按照生效判决履行义务，原告依法向瓯海法院申请强制执行。执行过程中，余欢欢向执行法院提出书面执行异议。瓯海法院于2018年6月27日作出（2018）浙0304执异52号执行异议裁定，仅以余欢欢与鸿基房开限公司就涉案房屋买卖合同的签订在法院查封之前，且支付了大部分房价款，参照《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》第二条，以消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，排除了承包人享有的工程款优先权。裁定中止对坐落于温州市瓯海区三垟街道黄屿村C3地块6#楼1503室房屋的执行。原告不服该裁定。具体理由如下：一、涉案房屋定性为商品房错误，余欢欢不属于《批复》第二条所指的“消费者”。从案涉房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证已得到充分证明，案涉房屋为失地村民三产返回安置房，执行异议裁定认为是商品房错误。二、余欢欢提供的相关证据材料表明，这完全是余欢欢与鸿基房开公司对《金瑞仕公寓房屋买卖合同》因履行不能，导致谁违约谁承担责任、谁提出解除合同的问题，与原告无关。为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告余欢欢答辩称：一、涉案房屋并非原告述称的安置房，且鸿基房开公司有处置权。1.生效判决认定，鸿基房开公司有权处置涉案房屋。2016年1月8日，瓯海法院作出（2015）温瓯民初字第1169号民事判决，认定鸿基房开已经取得6#楼整栋2.0容积率以上的处置权。取得处分权后，虽然涉案房屋所处的项目为失地村民三产返回安置房项目，但鸿基房开公司将享有的房屋向不特定对象公开进行出售，涉案房屋的性质非失地村民的三产返回安置房。2.涉案《金瑞仕公寓房屋买卖合同》合法有效。鹿城法院作出（2017）浙0302民初12317号民事判决书，确认案外人徐超与鸿基房开公司签订的买卖合同合法有效。基于余欢欢与鸿基房开公司签订的买卖合同均为相同的格式合同，可以推定余欢欢与鸿基房开公司签订的买卖合同合法有效。可见，答辩人有权依据与鸿基房开公司签订的买卖合同，要求鸿基房开公司履行买卖合同约定的房屋交付，协助办理产权证照等权利。二、瓯海法院裁定中止对涉案房屋的执行正确，应予支持。1.余欢欢享有《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定的足以排除强制执行的民事权益。2.瓯海法院裁定中止对涉案房屋的执行，体现了最高院批复的立法本意。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，采取的判断标准是以案外人购买房屋的性质进行界定，即案外人所购房屋的性质为居住用房，则认定为消费者。况且，从法律意义上讲，消费者应该是为个人的目的购买或使用商品和接受服务的社会成员。同理，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条已经对房屋消费者物权期待权的保护条件作出规定，其保护的法益同样为消费者的居住权。3.联系事实，《金瑞仕公寓房屋买卖合同》约定案涉房屋用于居住，属于该司法解释应予保障的居住权，答辩人享有足以排除强制执行的民事权益。故瓯海法院裁定中止对涉案房屋的执行，适用法律正确，程序合法，应予以支持。被告黄屿村经合社、鸿基房开公司没有答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，认定事实如下：经温州市不动产登记档案查询，截至2018年6月8日，被告余欢欢名下无房产登记记录。2015年7月20日，被告余欢欢与被告鸿基房开公司签订《金瑞仕公寓房屋买卖合同》及《购买车位（使用权）协议书》，约定余欢欢向鸿基房开公司购买坐落于温州市瓯海区温州大道1689号C3地块（金瑞仕公寓）第6幢1503室房屋，建筑面积约136.6㎡，单价11000元/㎡，总房价1502600元；房款支付方式：1.本合同签署当日支付135万元；2.余款152600元在办理产权前一次结清。收款户名郑显宇，开户行中国农业银行，账号：62×××79；并应于2016年6月30日前将经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的房产交付给余欢欢。被告余欢欢按约定于2015年7月20日支付房款135万元，约占总购房款90%；并按《购买车位（使用权）协议书》约定支付车位款10万元。本院在审理（2017）浙0304民初4350号原告中智建设公司与被告黄屿村经合社、鸿基房开公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，依据中智建设公司的申请，于2017年7月11日作出（2017）浙0304民初4350号民事裁定，查封坐落于温州市瓯海区三垟街道黄屿村C-3地块6#楼包括1503在内的多处房屋，并于2018年2月5日对该案作出民事判决：一、被告黄屿村经合社、鸿基房开公司于判决生效之日起十日内共同支付原告中智建设公司工程款50704921元及利息损失；二、原告中智建设公司在工程款50704921元范围内对坐落于温州市瓯海区三垟街道黄屿村C-3地块三产返回安置房（1#、4#、5#、6#）土建及安装工程的折价或拍卖价款享有优先受偿权。该判决生效之后，因义务主体未履行义务，中智建设公司向本院申请强制执行。执行中，案外人余欢欢向本院提出执行异议，本院于2018年6月27日作出（2018）浙0304执异52号执行裁定，中止对坐落于温州市瓯海区三垟街道黄屿村C-3地块6#楼1503室房屋的执行。原告中智建设公司遂提起本案诉讼。诉讼中，涉案房屋因被查封尚未交付被告余欢欢。另查明，本院已生效的（2015）温瓯民初字第266号民事判决认定：2010年4月16日，黄屿村委会与鸿基房开公司、案外人温州置地开发有限公司（以下简称置地公司）作为甲、乙、丙三方达成《协议书》，由黄屿村委会将黄屿村C3安置房地块委托鸿基房开和置地两家公司合作代建、开发，并约定代建工程包括房屋土建工程、水电消防安装工程、附属工程与配套工程的综合造价为每平方米2380元，由乙、丙方包干计算；毛容积率2.0以内归征地户享有，超出2.0的部分由乙、丙方自行调剂、自负盈亏、自担风险。此后黄屿村村委会将协议内容向安置户公示，由村委会、村经济合作社、安置户与开发公司签订该协议。C-3地块的容积率符合规划设计要求，合同约定容积率2.0以上部分归鸿基房开公司与置地公司享有，作为对价，该两公司对2.0以内容积率部分的建房款按2380元/㎡的价格包干收取，该包干价格低于测算造价3068元/㎡，也低于采取纯代建方案的C-7地块实际建房成本。因此，两房开公司就容积率2.0以上部分享有的合同权利和承担的合同义务是对等的，该协议系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。（2015）浙民申字第2578号民事裁定书认定：案涉地块安置房测算造价为3068元/㎡，鸿基房开公司、置地公司让利688元/㎡，安置户按建筑面积2380元/㎡的造价支付综合房款，作为对价，安置户放弃2.0以上容积率的开发权益，由鸿基房开公司、置地公司“自行调剂、自负盈亏、承担风险、投资建设”，上述内容已在《协议书》中明确载明，该《协议书》系各方当事人的真实意思表示。浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民终417号民事判决和本院（2017）浙0304民初1939号判决均认定，黄屿村委会和黄屿村经合社确认，鸿基房开公司在建设该C-3安置地块时，向黄屿村的相关安置户按建房款2380元/㎡的价格包干收取。现该C-3地块所有安置户已全部安置完毕。目前C-3地块工程已通过竣工验收合格，但尚未向行政主管部门进行竣工验收备案登记。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。结合当事人的讼辩意见，本案争议焦点有二：一是涉案房屋是否属于商品房，二是被告余欢欢是否属于消费者。对于争点一，关于商品房的定义，目前我国法律法规及司法解释均未作明确规定。结合批复适用的条件和文义理解，应是指由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。根据中智建设公司提供的黄屿村C-3地块建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证可以证明，涉案地块的项目名称为三产返回安置房项目，但根据黄屿村委会、黄屿村经合社、安置户与房开公司签订的《协议书》约定的内容看，容积率2.0以上部分归鸿基房开公司等享有，由其“自行调剂、自负盈亏、承担风险、投资建设”。现鸿基房开公司等作为具有房地产开发资质的企业，依照协议对涉案地块容积率2.0以上部分开发建设房屋，并向社会公开出售，应属商品房范畴。结合目前该C-3地块所有安置户已安置完毕，鸿基房开公司出售给余欢欢的涉案6#楼1503室房屋足以认定属于上述商品房范围。对于争点二，根据我国《消费者权益保护法》，消费者是指为生活消费需要而购买商品、使用商品或者接受服务的人；对应的经营者，指为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务的民事主体。被告鸿基房开公司作为房地产开发企业这一市场主体，开发建设房屋并出售，认定为经营者各方并无提出异议。被告余欢欢在温州市区范围内名下无房产登记，主张购买涉案房屋系用于满足其生活居住需要，属于消费者的理由充分，符合法律规定，本院予以采信。被告余欢欢与鸿基房开公司就涉案房屋在人民法院查封之前已订立有书面购房合同，且已支付的价款超过了合同约定总价款的百分之五十。原告中智建设公司作为承包人，就涉案房屋享有的工程价款优先受偿权依法不得对抗买受人，对该执行标的不享有足以阻却强制执行的民事权益，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告浙江中智建设有限公司的诉讼请求。案件受理费9000元，由原告浙江中智建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  王军武人民陪审员  金玉平人民陪审员  马光亮二〇一九年六月十九日法官助理孙嘉遥代书 记员  项海引附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。-1--10--9-