新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民再66号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：曹娟，住乌鲁木齐市米**。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：龙贵奎，住乌鲁木齐市米**。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：杨晒娃，住乌鲁木齐市米**。被申请人（一审被告、二审上诉人）：马岁女，住乌鲁木齐市米**。再审申请人曹娟、龙贵奎因与被申请人杨晒娃、马岁女房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）新01民终1639号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2018年11月29日作出（2018）新民申1718号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曹娟、龙贵奎申请再审称，请求撤销（2018）新01民终1639号民事判决中第二项，维持该判决第一项；维持米东区人民法院（2017）新0109民初4138号民事判决第四项；本案一、二审诉讼费、邮寄送达费均由杨晒娃、马岁女承担。事实及理由：二审法院认定我们与杨晒娃、马岁女签订的《房屋买卖合同书》无效，我们应返还杨晒娃、马岁女购房款、建房费用、支付购房款利息。退还购房款10万元我们没有异议，建房款部分也已超额支付给杨晒娃、马岁女，足以弥补杨晒娃、马岁女在建房方面的损失。在支付购房款利息方面应当按人民银行同期同类银行贷款利息来计算，二审法院按照月利率2%计算购房款本金的利息不符合法律规定。杨晒娃、马岁女共同答辩称，对方违约应该赔偿我方损失，二审判决支付购房款利息正确，我请求维持二审判决。曹娟、龙贵奎向一审法院起诉请求：1、依法判令曹娟与杨晒娃于2012年3月2日签订的《房屋买卖合同书》无效；2、判令杨晒娃、马岁女腾退位于乌鲁木齐市米东区房屋；3、判令杨晒娃、马岁女支付曹娟、龙贵奎房屋使用费39600元（每个月按600元计算，自2012年3月2日至2017年9月1日，共计66个月）；4、本案诉讼费、邮寄送达费由杨晒娃、马岁女承担。事实及理由：曹娟与龙贵奎系夫妻关系。2012年3月2日，曹娟与杨晒娃签订了《房屋买卖合同书》，约定曹娟、龙贵奎将坐落于乌鲁木齐市三道坝南路十二户西村南二巷10号房屋出售给杨晒娃，售价为10万元，房屋于合同当天交付。由于杨晒娃与马岁女系夫妻关系，购买房屋后二人共同居住使用。现由于政府政策及村规村约调整，曹娟与龙贵奎作为乌鲁木齐市三道坝南路**西村村民，须收回自己位于村里的住宅，且由于农村宅基地及地上房屋只能在本集体成员内转让买卖，杨晒娃、马岁女也一直未取得本村村民资格，所以双方所签订的《房屋买卖合同书》自始无效。曹娟、龙贵奎多次与杨晒娃、马岁女协商退房事宜未果，为此，曹娟、龙贵奎提起上述诉讼请求。杨晒娃、马岁女共同辩称，对方与我们签订的《房屋买卖合同书》是双方在平等自愿的情况下签订的，是双方的真实意思表示，并且合同已经履行完毕，合同是真实有效的。鉴于合同有效，曹娟、龙贵奎的第二项诉讼请求不成立，不存在我们使用对方房屋，曹娟、龙贵奎的第三项诉讼请求没有事实和法律依据。综上，请求驳回曹娟、龙贵奎的诉讼请求。杨晒娃向一审法院提出反诉请求：1、要求曹娟、龙贵奎继续履行双方签订的《房屋买卖合同书》；2、要求曹娟、龙贵奎返还建房款（具体指新建费用、翻建费用及装修费用，待鉴定后确定）40万元;3、要求曹娟、龙贵奎返还购房款10万元及利息132000元，合计232000元；4、案件受理费、反诉费及其他费用由曹娟、龙贵奎承担。事实及理由：2012年3月2日，杨晒娃、马岁女与曹娟、龙贵奎签订了《房屋买卖合同书》，购买了对方的房屋，并且合同中约定：该买卖的房屋产权清楚，该房屋已经交付给杨晒娃、马岁女，双方的合同履行完毕，杨晒娃、马岁女接手房屋后对房屋进行了大量的投资、修建居住至今，现曹娟、龙贵奎将杨晒娃、马岁女诉讼贵院要求确认双方签订的《房屋买卖合同书》无效违背法律，为此，我们提出上述反诉请求。曹娟、龙贵奎针对反诉辩称，双方之间的合同自始至终是无效的，不存在履行问题，根据相关法律规定，，农村宅基地是不得买卖或转让给本村以外的村民，晒娃、马岁女在购买房屋后没有取得本村村民资格，也没有经过村委会的同意，所以双方之间的合同是无效的，对杨晒娃、马岁女加盖的部分同意支付13000元，购房款10万元也可以返还，利息按照银行同期贷款利率计算66个月。庭审中我方同意整体向杨晒娃、马岁女支付18万元。一审法院认定事实：2012年3月2日，曹娟（合同甲方）与杨晒娃（合同乙方）签订了《房屋买卖合同书》，约定：“甲方自愿将坐落在米东区三道坝镇十二户西村10号（自建住宅）的房屋，东至马路，南至马路、西至沟坡、北至甲方兄弟，出售给乙方，甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币10万元整，大写壹拾万元整，乙方在2012年3月2日一次付清甲方，双方同意于2012年3月2日由甲方将上述房屋交付给乙方所有”。同时约定：“本协议经双方签字后，上述房屋产权归乙方所有，双方同意上述协议，各无异议，不得反悔。”合同签订后，杨晒娃、马岁女一次性支付曹娟、龙贵奎购房款10万，并对房屋进行翻建以及装修，此外，在涉案房屋的西面加盖一间30平方左右的房屋，并使用居住至今。另查明，曹娟与龙贵奎于1990年6月26日登记结婚，后离婚，于2016年11月11日再次登记结婚。一审法院认为，，杨晒娃不是米**三道坝镇**西村的村民，娟与杨晒娃签订的《房屋买卖合同书》，虽系双方的真实意思表示形成，但该行为违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。杨晒娃、马岁女要求继续履行《房屋买卖合同书》的反诉请求，无法律依据，故对杨晒娃、马岁女的该项反诉请求不予支持。鉴于双方之间签订的《房屋买卖合同书》无效，按照法律规定，合同无效的，自始没有法律约束力，因合同取得的财产，应当予以返还。曹娟、龙贵奎要求杨晒娃、马岁女腾退位于乌鲁木齐市房屋的诉讼请求，具有法律依据，应予以支持。关于曹娟、龙贵奎主张杨晒娃、马岁女每月按600元计算房屋使用费的诉讼请求，证据不足，故对该项诉讼请求不予支持。关于反诉，杨晒娃、马岁女要求曹娟、龙贵奎返还购房款10万元的反诉请求，庭审中曹娟、龙贵奎认可收到杨晒娃、马岁女支付的10万元购房款，合同无效的，应当予以返还，故对杨晒娃、马岁女的该项反诉请求予以支持。关于《房屋买卖合同书》无效的过错责任问题，曹，曹娟作为**西村的村民，具备十二户西村村民资格的杨晒娃转让房屋，对合同无效应负主要过错责任，杨晒娃对签订《房屋买卖合同书》时未尽到必要的注意义务，其对合同无效负次要过错责任。一审法院在本案中确认曹娟付70%的责任，杨晒娃负30%的责任。关于利息损失，双方均认可利息计算期间为66个月，按照中国人民银行同期贷款利率计算，利息数额为32175元（100000元×4.875‰×66个月）。根据过错责任划分，曹娟、龙贵奎向杨晒娃、马岁女支付利息22522.5元（100000元×4.875‰×66个月×70%），应予以支持。关于杨晒娃、马岁女要求曹娟、龙贵奎返还建房款（具体指新建费用、翻建费用及装修费用）40万元的反诉请求，庭审中杨晒娃、马岁女认可新建西面房屋花费13000元，曹娟、龙贵奎对此亦认可，故新建房屋费用13000元应当于返还，上述费用合计135522.5元（100000元＋22522.5元＋13000元）。庭审中曹娟、龙贵奎同意整体向杨晒娃、马岁女支付180000元，因杨晒娃、马岁女对本案涉案房屋的装修费用及翻建费用不申请鉴定，所提供的证据又不足以证实，故在曹娟、龙贵奎自认的基础上确定装修费用及翻建费用为44477.5元（180000元-135522.5元），对此，杨晒娃、马岁女应当向曹娟、龙贵奎返还。上述论述，杨晒娃、马岁女的购房款为100000元，建房款（具体指新建费用、翻建费用及装修费用）为57477.5元，利息为22522.5元。一审法院判决：一、曹娟与杨晒娃于2012年3月2日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、杨晒娃、马岁女于本判决生效后一个月内腾退位于乌鲁木齐市房屋；三、曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向杨晒娃返还购房款100000元；四、曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向杨晒娃支付利息22522.5元；五、曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向杨晒娃返还建房款（具体指新建费用、翻建费用及装修费用）57477.5元；六、驳回曹娟、龙贵奎要求杨晒娃、马岁女支付房屋使用费的诉讼请求。杨晒娃、马岁女不服一审判决，上诉请求：撤销一审法院判决，判令涉案房屋买卖合同有效，并由龙贵奎承担诉讼费用。事实及理由：我们全家于1997年来疆打工，多年来一直长期租住房屋，生活不便，故决定于2012年向亲人朋友借款与曹娟、龙贵奎签订房屋买卖合同，并自愿履行了合同义务，现曹娟、龙贵奎要求要回出售的房屋，严重违约侵权，也违反了诉讼时效的规定。我们长期于疆工作并办理了包括医保等手续，现龙贵奎讨要房屋，主观恶意明显，请求二审法院驳回其诉讼请求。曹娟、龙贵奎辩称，杨晒娃、马岁女的上诉请求不能成立，根据相关法律规定，农村宅基地及其宅基地上建筑物不能卖给本村集体经济组织成员以外的人，本案中，杨晒娃、马岁女不是村集体成员，户口也不在当地，双方签订的房屋买卖合同没有经过村委会的同意，故涉案合同应当属于无效合同。本案一审判决已经要求我方退还购房款，并对后期加盖的房屋进行了补偿，请求法庭驳回杨晒娃、马岁女的上诉请求，维持一审判决。本院二审对一审法院认定的事实及证据予以确认。二审法院认为，针对双方就本案诉争的内容分析如下：一、涉案合同的效力问题根据将宅基地上建造的房屋出卖给集体经济组织成员以外的合同，不具有法律效力的规定，杨晒娃与曹娟之间就宅基地上房屋达成的买卖合同，因杨晒娃不具有涉案村集体的村民资格，而应当认定为无效合同。杨晒娃、马岁女提出要求认定涉案合同为有效合同，应当继续履行的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效的抗辩，即诉讼时效的法律规定适用于债权的请求权，本案曹娟、龙贵奎提出要求杨晒娃、马岁女向其返还涉案房屋是基于物权，故不适用于诉讼时效的法律规定，杨晒娃、马岁女上诉提出曹娟、龙贵奎对本案的诉请己经过诉讼时效的上诉意见，本院不予采纳。二、涉案房屋是否应当返还《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方涉案合同无效曹娟、龙贵奎要求杨晒娃、马岁女返还涉案房屋的诉讼请求，应当予以支持。故曹娟、龙贵奎要求杨晒娃、马岁女返还涉案房屋的诉讼请求合法有据，杨晒娃、马岁女提出不予返还的上诉意见，本院不予采纳。三、杨晒娃、马岁女要求曹娟、龙贵奎承担的损失的数额因涉案合同无效，龙贵奎、曹娟应当向杨晒娃、马岁女返还的购房款的数额双方无异议，本院予以确认。对杨晒娃、马岁女主张的其他损失部分：1、建房费用杨晒娃、马岁女购买涉案房屋后，对涉案房屋进行了翻建和装修，并于涉案房屋西面加盖了房屋，现杨晒娃、马岁女因返还涉案房屋及加盖部分向曹娟、龙贵奎主张建房费用的诉讼理由，合法有据应予支持，但因其只提出了诉讼请求，未提交相应的证据证实其主张数额，故一审法院以龙贵奎自认认定其应当向杨晒娃、马岁女支付的建房费用数额正确，杨晒娃、马岁女提出应当向其支付40万元建房费用的上诉理由，无证据证实，本院不予采纳。2、利息损失涉案合同签订后，杨晒娃、马岁女向曹娟、龙贵奎支付了购房款，现基于双方合同无效，曹娟、龙贵奎在向杨晒娃、马岁女返还购房款时，还应当向其支付占有购房款期间的利息，一审法院确认占用时间为66个月，双方无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》的规定，杨晒娃、马岁女主张以月利息2%计算其购房款的损失的上诉意见，并未过超过法定利率范围，应当予以支持，则杨晒娃、马岁女上诉提出一审认定利息过低的上诉理由成立，本院予以采纳。故曹娟、龙贵奎应当支付的利息为132000元（100000元×2%×66个月）。因双方当事人对一审判决驳回曹娟、龙贵奎对杨晒娃、马岁女支付房屋使用费不持异议，本院对此予以确认。综上所述，杨晒娃、马岁女的上诉请求中，要求对方支付利息的部分，应予支持，要求继续履行合同，支付40万元建房费的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。二审法院判决：一、维持乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初4138号民事判决第一、二、三、五、六项即，曹娟与杨晒娃于2012年3月2日签订的《房屋买卖合同书》无效；杨晒娃、马岁女于本判决生效后一个月内腾退位于乌鲁木齐市房屋；曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向杨晒娃返还购房款100000元；曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向杨晒娃返还建房款（具体指新建费用、翻建费用及装修费用）57477.5元；曹娟、龙贵奎要求杨晒娃、马岁女支付房屋使用费的诉讼请求；二、变更乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初4138号民事判决第四项即，曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向杨晒娃支付利息22522.5元为被上诉人曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向上诉人杨晒娃支付利息132000元；围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：本院再审认定事实与原一、二审认定事实一致。本院再审认为，本案涉及以下法律问题：一、关于合同效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。2012年3月2日，曹娟与杨晒娃所签之《房屋买卖合同书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。因杨晒娃不具有涉案村集体的村民资格，该房屋买卖行为违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。原审对此认定正确。二、关于利息问题。考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反了诚实信用原则，故出卖人应对合同无效承担主要责任。而买受人在未确认土地性质的情况下购买涉案宅基地，对合同无效承担次要责任。本案再审申请人曹娟、龙贵奎再审请求为撤销（2018）新01民终1639号民事判决中第二项，维持该判决第一项，维持米东区人民法院（2017）新0109民初4138号民事判决第四项，即只对利息的计算标准提出再审请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定：人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。故本案的审理范围为利息计算标准。对于买受人信赖利益损失的赔偿，合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。出卖人应当赔偿买受人因合同无效造成的损失。关于本案利息计算标准。根据上述法律规定，综合考虑本院依法确定按照中国人民银行同期贷款利率计算杨晒娃的损失。原审确认占用时间为66个月，双方无异议，本院再审予以确认。原一审按当事人过错责任划分判决曹娟、龙贵奎按照中国人民银行同期贷款利率的70%向杨晒娃支付利息，综合考虑该利息数额不足以赔偿买受人杨晒娃因合同无效造成的损失，故一审对利息计算处理不妥。原二审根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，认定杨晒娃主张以月利息2%计算其购房款的损失成立，因杨晒娃对其购房款的损失数额举证不足，综合考虑按月利息2%计算杨晒娃购房款的损失过高，故二审对利息计算标准认定不妥。本院再审对原一、二审利息计算标准予以纠正。综上所述，曹娟、龙贵奎的再审请求部分成立，本院部分予以支持。原一、二审判决认定事实清楚、适用法律有误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）新01民终1639号民事判决和乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初4138号民事判决；二、曹娟与杨晒娃于2012年3月2日签订的《房屋买卖合同书》无效；三、杨晒娃、马岁女于本判决生效后一个月内腾退位于乌鲁木齐市房屋；四、曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向杨晒娃返还购房款100000元；五、曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向杨晒娃返还建房款（具体指新建费用、翻建费用及装修费用）57477.5元；六、曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向杨晒娃支付利息32175元（100000×4.875‰×66）；七、驳回曹娟、龙贵奎要求杨晒娃、马岁女支付房屋使用费的诉讼请求；如果曹娟、龙贵奎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，本诉部分790元，邮寄费60元，均由龙贵奎、曹娟预交，由其负担720元，杨晒娃、马岁女负担130元；反诉部分5060元，杨晒娃预交，由其负担3542元，由曹娟、龙贵奎负担1518元；二审案件受理费10910元，杨晒娃、马岁女预交，由其负担7829元，由曹娟、龙贵奎负担3081元。本判决为终审判决。审判长 于 翔审判员 达莲花审判员 李 健二〇一九年六月二十七日书记员 谢 丹