福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终172号 上诉人（原审被告）：李丽华，女，1954年12月25日出生，汉族，住福建省晋江市，现住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：姚青山，男，1977年4月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：许美莲，女，1979年6月11日出生，汉族，住福建省晋江市，现住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：：姚金榜，男，1981年3月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：苏珊珊，女，1981年5月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：姚青禾，男，1984年3月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：庄秋燕，女，1987年7月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住福建省厦门市思明区。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：施晓娟，福建宏恩律师事务所律师。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：潘舒明，福建宏恩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李宗清，男，1952年11月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：谢宇翔，福建首嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨秋琴，福建秋琴律师事务所律师。 上诉人李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕因与被上诉人李宗清物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初3281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决适用法律错误。（一）本案应适用《民法总则》第一百四十六条的规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。依据上述规定，上诉人与被上诉人之间签订的《赠送书》是虚假的意思表示，而买卖是隐藏行为。在被上诉人提起的（2017）闽02民终3217号案件中，被上诉人仅仅是要求确认《赠送书》无效，法院也仅确认该《赠送书》无效，没有认定隐藏行为无效，该《赠送书》涉及的房屋也只是二、三层及储藏室的三分之一。被上诉人就整栋房屋直接提起诉讼要求腾退，应当予以驳回，因为腾退必须就整栋房屋的买卖合同也就是隐藏行为的效力进行认定后，才能提出并得到支持。但是原审法院却认定：由于《赠送书》这一虚假意思表示无效，因此上诉人不享有该《赠送书》相应部分房屋的物权，进而认定无需进行笔迹鉴定，无需认定双方的买卖合同关系，也就是隐藏行为的效力，得出上诉人对于《赠送书》未涉及的一层、三分之二储藏室和违法建造部分亦不享有合法物权的结论。被上诉人否认买卖合同的存在，否认房屋是上诉人一方建造的事实，否认上诉人已经支付价款的事实，并提起一系列诉讼，试图将上诉人一家赶出讼争房屋，显然是由于房屋增值所产生的巨大利益。在被上诉人有如此恶意，试图用合法手段来实现的情况下，原审法院认定上诉人应当腾退房屋，片面机械的适用法律，造成审判结果明显不公，客观上造成了被上诉人通过合法手段，满足其不法目的。（二）上诉人对讼争房屋的占有，系基于双方的买卖合同关系。即使房屋所有权不能转移，也不应否认上诉人对房屋享有继续占有的权利。原审法院认定上诉人对于房屋没有合法物权，因此应当将整栋房屋向被上诉人腾退，甚至支付房屋占用费。上诉人可以基于使用权继续使用该房屋，违法建造的部分，被上诉人更是无权要求上诉人腾退，被上诉人对该部分也不享有合法物权。从本案的证据来看，上诉人一家在建造房屋后就占有房屋，并持续对房屋进行维护、修缮。上诉人对房屋的占有，是基于双方的买卖合同关系，根据《物权法》第二百四十一条的规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。因此，即使上诉人一方无法取得房屋所有权，但对于上诉人所享有的占有房屋的权利，应当予以保护。 二、原审判决认定事实严重错误。（一）本案讼争双方实际上形成了房屋买卖合同关系，上诉人对房屋的占有是基于买卖合同关系。虽然因所涉房产用地性质，导致房屋不能交易，但是不应否认双方事实上存在的买卖关系。原审法院在审理过程中未对该部分事实予以查明，且认为无需对该部分事实予以查明，显然是由于法律适用错误导致认定事实错误。（二）原审法院未对上诉人是讼争房产建造人，以及上诉人已经支付对价这一事实予以查明。本案中，上诉人根据约定，完成了建造房屋、支付价款的行为，被上诉人也自愿将房屋移交给上诉人一方占有、使用。原审法院遗漏查明该部分事实，显然是认定事实错误。（三）上诉人一方是否已经另行提起要求赔偿损失并不影响本案的审理。原审法院在判决书第九页认为：“鉴于李丽华等人已就讼争房屋另案提起要求赔偿损失并返还购房款的诉讼，双方就该部分房屋是否存在买卖合同关系不影响本案的审理认定”。该部分认定逻辑不清，且上诉人另案提起的诉讼是为了挽回损失的无奈之举。 李宗清答辩称：一、答辩人与上诉人之间不存在所谓的“隐藏行为”，上诉人所谓“合作建房”、“房屋买卖”行为即便存在，也因违反农村集体土地流转的限制性规定而无效。（一）本案讼争房屋，即厦门市思明区曾厝垵村上李社57号房屋属于农村房屋，所在土地亦属于农村集体土地。答辩人为曾厝垵村上李社村民，持有合法的《厦门市集体土地使用权证》和《厦门市农村房屋所有权证》，是讼争的合法所有权人。1998年10月，答辩人及案外人向上诉人李丽华出具一份《赠送书》，将讼争房屋的一部分赠送给李丽华，但该《赠送书》已于2017年被判决为无效。根据《民法通则》第五十八条的规定，无效的法律行为自始无效。因此，《赠送书》自始就不产生任何权利转移的效力，上诉人无权依据《赠送书》占有、使用讼争房屋。（二）上诉人未能举证证明其与答辩人之间存在所谓的“合作建房”、“房屋买卖”关系，故其主张不应得到采信。况且讼争房屋所在的土地使用权类型为集体土地使用权。农村集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。上诉人至今均不具有曾厝垵村上李社村民的身份。即便假设答辩人与上诉人之间存在所谓的“合作建房”、“房屋买卖”关系，该关系也将因违反农村集体土地流转的限制性规定而无效。因此，即便假设答辩人与上诉人之间存在上诉人所谓的“合作建房”或“房屋买卖”关系，这种关系也是无效的，不能成为上诉人占有、使用讼争房屋的合法依据。二、本案属于物权保护纠纷，审查的核心是上诉人占有、使用讼争房屋是否具有合法的依据。基于农村集体土地、房屋的特殊性，只要上诉人不具有该村集体经济组织成员的身份，其就不可能拥有占有、使用讼争房屋的合法依据，一审判决不存在遗漏事实的问题。三、上诉人占用被上诉人的土地及房屋没有任何合同或法律依据，应当将土地及房屋退还答辩人。 李宗清向一审法院起诉请求：1.李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕立即搬出址于厦门市思明区曾厝垵村上李社57号的房屋，并在腾空房屋后将房屋返还给李宗清；2.李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕共同向李宗清支付房屋占有使用费（按每月2000元的标准，自2015年2月2日起计至实际腾房之日止，暂计至2018年2月1日止为72000元）。 一审法院认定事实：李宗清原系厦门市思明区曾厝垵村上李社村民。 1999年1月4日，厦门市土地房产管理局出具《土地违法案件行政处罚决定书》（厦土行罚字[1998]第0653号），载明被处罚人系李宗清，因该户在思明区滨海街道曾厝垵村上里社未经合法批准非法占地、擅自增容建设住宅，经勘验非法占地面积16.1平方米，擅自增容面积52.45平方米，决定对非法占地、擅自增容的面积追缴相应的费用共计6381.6元。李宗清于1999年1月28日缴清了上述费用。 2000年1月25日，厦门市土地房产管理局填发《厦门市集体土地使用权证》，载明李宗清系厦门市思明区曾厝垵村上李社面积为65.59平方米土地的使用权人，图幅号11-32，地籍号03-005-01-80054，使用权类型为集体土地使用权，土地用途为住宅用地，本宗地批准用地面积50平方米，实测用地面积65.59平方米，超占用地面积15.59平方米。 同日，厦门市土地房产管理局另填发《厦门市农村房屋所有权证》，载明李宗清系厦门市思明区曾厝垵村上李社**房屋的所有权人，图幅号11-32，地籍号03-005-01-80054，土地使用权类型为集体土地使用权，房屋所有权性质为私有房产，房屋产权来源为批建，土地使用权总面积为65.59平方米，建筑占地65.59平方米，房屋层数为二层，建筑面积分别为65.59平方米，总建筑面积131.18平方米，建成年份为1994年。 1998年10月20日，李宗清及案外人李艺虹、张亚玉与李丽华签订一份《赠送书》，约定将李宗清位于厦门市思明区赠送给李丽华。 李宗清、李艺虹于2016年9月13日向本院提起对李丽华的赠与合同纠纷一案，本院于2017年3月13日作出（2016）闽0203民初14914号《民事判决书》，判决确认李宗清、李艺虹与李丽华于1998年10月20日签订的《赠送书》无效。该案宣判后，李丽华对判决结果不服，上诉至厦门中院，厦门中院于2017年10月23日作出（2017）闽02民终3217号《民事判决书》，判决驳回上诉、维持原判。李宗清后于2018年2月7日提起本案诉讼。 另查明，姚青山、姚金榜、姚青禾系李丽华之子，姚青山与许美莲、姚金榜与苏珊珊、姚青禾与庄秋燕均系夫妻关系。厦门市思明区曾厝垵上李社57号房屋的现状为：三层房屋、四层夹楼和一间储藏室，由李丽华一家占有使用。李丽华一家占有使用讼争房屋的时间至今已有十几年。姚青禾名下登记有址于厦门市思明区前村埔路553号603室的房屋（建筑面积91.85平方米）一套。 还查明，李丽华等人已另案起诉李宗清，诉请李宗清赔偿损失并返还购买讼争房屋的购房款。 审理中，李丽华等人主张李丽华、姚青山、姚金榜、姚青禾是讼争房屋的实际所有权人，为此举示《图纸》、《赠送书》、《收条》各一份拟证明：1.双方系合作建房，讼争房屋系由李丽华夫妻共同出资建成。2.讼争房屋建成后，作为对李宗清其他债务进行抵销的对价，李宗清等人将讼争房屋的二层、三层房屋及三分之二的储藏间赠与李丽华。3.后双方再次达成关于讼争房屋一楼及剩余三分之一储藏间转让的合意，购房款为17万元。李丽华购买讼争房屋，并非基于房产投机获利，完全是为了基于居住，用公平的对价与李宗清之间进行权利交换。李宗清的质证意见为，1.对《图纸》的真实性、合法性、关联性均不予确认，无法证明该《图纸》即是讼争房屋建造时所使用的，也无法证明建设行为是何人完成的。2.《赠送书》的效力已经生效法律文书确认无效，不能作为本案认定事实的依据。3.无论双方之间系赠与还是房屋买卖合同关系，因讼争房屋所在土地属于集体土地，双方关于讼争房屋的流转因违反法律规定应为无效。且《收条》上“李宗清”的签字并非其本人所签，存在伪造或变造的可能，为此向本院申请进行笔迹鉴定。 李宗清主张其诉请的房屋占有使用费标准为每月2000元，该标准已明显低于市场价格。李丽华等人认为其对讼争房屋享有合法所有权和使用权，不同意支付房屋占有使用费。 一审法院认为，公民的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产的、侵害物权的，权利人可以请求返还原物、赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据案涉《厦门市集体土地使用权证》和《厦门市农村房屋所有权证》记载，李宗清系讼争房屋所在土地及地上房屋的权利人。 李丽华等人辩称李丽华、姚青山、姚金榜、姚青禾是讼争房屋的实际所有权人，缺乏依据，不能成立，理由如下：首先，李丽华等人主张讼争房屋系合作建房关系，由李宗清出地、李丽华夫妻出资，以此主张对讼争房屋享有合法产权。而双方就合作建房关系存在争议，且即使存在合作建房关系，也不能直接推定李丽华等人即对讼争房屋享有合法物权。其次，涉及讼争房屋的二层、三层房屋及三分之二的储藏间归属的《赠送书》已经生效判决认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得财产，应当予以返还。因此，李丽华等人对《赠送书》所涉的讼争房屋的二层、三层房屋及三分之二的储藏间亦不享有合法物权。再次，关于讼争房屋一楼及剩余三分之一储藏间，李丽华等人主张该部分房屋系向李宗清购买所得，并支付了相应购房款。鉴于李丽华等人已就讼争房屋另案提起要求赔偿损失并返还购房款的诉讼，双方就该部分房屋是否存在买卖合同关系不影响本案的审理认定，一审法院也无需对李丽华等人提交的《收条》进行笔迹鉴定。李丽华等人主张对该部分房屋享有合法物权也是不成立的。最后，关于李丽华等人主张的使用讼争房屋期间的添附部分。双方陈述讼争房屋存在违法建造部分，对该部分建筑物的权属认定不属于法院审理民事诉讼的范围，且该部分建筑物系依附于讼争的整栋房屋，李丽华等人同样也不能证明对该部分建筑享有合法物权。 综上，李丽华等人占用讼争房屋并无合法依据，应将讼争房屋腾退给李宗清。李丽华等人辩称的已在讼争房屋所在社区形成较为稳定的社会关系以及无其他可供全家人共同居住的房源不能成为阻却将讼争房屋腾退返还的理由。 基于上述认定，李丽华等人无权占有讼争房屋，李宗清作为权利人可请求损害赔偿，故李丽华等人应向李宗清支付占用费。关于占用费标准，一审法院参照李宗清主张的占用费标准，并综合考虑李宗清对讼争房屋的使用存在过错、李丽华一家在讼争房屋居住多年且在居住期间对讼争房屋进行维护等具体情况，酌定每月按1000元的标准计算，并自李宗清起诉之日起计算至讼争房屋实际腾退交付之日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕于本判决生效之日起三十日内将址于厦门市思明区曾厝垵村上李社57号房屋腾空并归还给李宗清；二、李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕于本判决生效之日起十日内向李宗清支付房屋占用费（占用费自2018年2月7日起计至实际腾空归还房屋之日止，按每月1000元计算）；三、驳回李宗清的其他诉讼请求。案件受理费800元，由李宗清负担700元，黄李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕负担100元。 二审中，双方对一审判决查明的事实无异议，本院予以确认。上诉人认为一审遗漏查明：1、上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同关系。2、上诉人是否是讼争房产建造人以及上诉人已经支付对价的事实。 二审中，各方均未提交新证据。 本院认为，讼争的厦门市思明区曾厝垵村上李社57号房屋的所有权人为李宗清，土地使用权类型为集体土地使用权，房屋所有权性质为私有房产，土地使用权总面积为65.59平方米，建筑占地65.59平方米，房屋层数为二层，建筑面积分别为65.59平方米，总建筑面积131.18平方米。 1998年10月20日，李宗清及案外人李艺虹、张亚玉与李丽华签订一份《赠送书》，约定将李宗清位于厦门市思明区赠送给李丽华。后双方因该《赠送书》产生纠纷，李宗清、李艺虹于2016年9月13日向一审法院提起诉讼，经本院2017年10月23日作出（2017）闽02民终3217号《民事判决书》，确认李宗清、李艺虹与李丽华于1998年10月20日签订的《赠送书》无效，该判决已经发生法律效力。故李丽华及上诉人姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕仍占有、使用讼争房屋缺乏依据。因李宗清提起本案物权保护之诉，李宗清应对其享有讼争房屋的物权承担举证责任。二审中，李宗清明确其请求保护的是上李社57号房屋的整体现状，即四层加一间储藏室。根据一、二审查明，讼争房屋合法批建的建筑占地65.59平方米，房屋层数为二层，建筑面积分别为65.59平方米，总建筑面积131.18平方米。二审中，双方确认讼争的曾厝垵上李社57号房屋现状为：三层房屋、四层夹楼和一间储藏室，由李丽华一家占有使用。因此，对于超出总建筑面积131.18平方米以外的房屋，目前仍属违法建筑，不受法律保护。一审判决李丽华等人将讼争的上李社57号整栋房屋腾空归还给李宗清依据不足，本院依法予以变更。李丽华等人上诉主张《赠送书》涉及的只是讼争房屋二、三层及储藏室的三分之一，被上诉人就整栋房屋直接提起诉讼要求腾退应当予以驳回。该上诉请求部分成立，本院予以支持。对于超出讼争房屋总建筑面积131.18平方米以外的违法建筑，双方当事人均可向相关行政机关申请解决。李丽华等人上诉主张与李宗清之间实际存在买卖讼争房屋关系，因其未对此进行充分举证，即使存在买卖关系，因讼争房屋土地为曾厝垵村上李社集体所有，李丽华等人并非曾厝垵村上李社的集体经济组织成员，根据相关法律规定，该买卖行为亦属无效，李丽华等人并不能因买卖行为取得讼争房屋的物权，一审判决其向李宗清支付讼争房屋占用费依法有据，李丽华等人的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，但判决结果部分不当，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初3281号民事判决第二、三项； 二、变更厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初3281号民事判决第一项为：李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕于本判决生效之日起三十日内将厦门市思明区曾厝垵村上李社57号房屋总建筑面积131.18平方米腾空并归还给李宗清（以《厦门市农村房屋所有权证》记载的土地及房屋面积为准）。 二审案件受理费1600元，由李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 陈 璟 二〇一九年六月十一日 代书记员 韩沁娟 附本案所适用法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。