云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 裁 定 书(2019)云0402民初286号原告（反诉被告）：玉溪市红塔区研和街道办事处中村社区居委会第七居民小组。负责人：李永明，组长。委托诉讼代理人：刘家齐，红塔区研和街道法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告（反诉原告）：朱宝云，男，1970年10月12日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：陈新国、赵崇萍，云南滇兴律师事务所律师。特别授权代理。原告玉溪市红塔区研和街道办事处中村社区居委会第七居民小组（以下简称中村七组）诉被告朱宝云土地租赁合同纠纷一案，原告于2019年1月9日向本院起诉，请求：判令被告立即支付拖欠原告2017年和2018年两年的土地租金415289.7元给原告。被告朱宝云于2019年2月18日提起反诉，请求：1、驳回本诉中对反诉人的全部诉讼请求；2、判决解除双方土地租赁合同；3、判决被反诉人支付80万元违约金给反诉人；4、判决案涉31.39亩土地在政府征收或征用时涉及到地上建筑物附着物设施设备等补偿款全部归反诉人所有。庭审中，朱宝云变更反诉请求为：1、驳回本诉中对反诉人的全部诉讼请求；2、判决被反诉人支付80万元违约金给反诉人；3、判决案涉31.39亩土地在政府征收或征用时涉及到地上建筑物附着物设施设备等补偿款全部归反诉人所有。本院受理后，将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序于2019年3月18日公开开庭进行了审理，原告负责人李永明及其委托诉讼代理人刘家齐，被告委托诉讼代理人陈新国、赵崇萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理认定：2010年12月1日,原、被告双方签订了《土地租赁合同》，载明：甲（中村七组）、乙（朱宝云）双方为合理利用甲方的闲置土地，发展农村二、三产业，增加双方的经济收入，经甲方集体讨论决定，通过公开竞价方式，并经甲乙双方共同协商，一致同意自愿订立合同如下。合同约定：中村七组将自己所有的村子东北方向的丰收二库下边的荒废土地31.39亩出租给朱宝云发展二、三产业使用。租赁期限为20年，即自2011年2月1日起至2031年1月31日止。租金按四个不同的阶段计算支付，即第一个五年按每年每亩6300元计算，每年交197757元；第二个五年在第一个五年每年每亩6300元的基础上递增5%，为每年每亩6615元，每年交207644.85元；第三个五年在第二个五年每年每亩6615元的基础上递增5%，为每年每亩6945.75元，每年交218027.09元；第四个五年在第三个五年每年每亩6945.75元的基础上递增5%，为每年每亩7293.04元，每年交228928.53元；承租20年共应交4261787.35元。租金在每承租年的年头由朱宝云一次性交清当年的租金给中村七组，即2011年2月1日以前一次性交清第一个承租年的租金197757元给中村七组，2016年2月1日以前一次性交清第六个承租年的租金207644.85元给中村七组……朱宝云使用该块土地期间，如在该土地上建有固定设施、房屋、围墙、栽培绿化树等，本合同到期时，应无偿交归中村七组所有。如购建动产部分（如机器、活动设备、构件组合部分），合同到期时，自行拆走，如本合同到期之日起三十天内未拆走视无偿归中村七组所有……本合同在履行期间，如一方违约，应一次性支付800000元的违约金给对方，并承担因违约给对方所造成的一切经济损失。同时，守约方有权解除合同等等。合同签订后，朱宝云依约交给了租金，中村七组将案涉土地交付朱宝云使用。朱宝云早期对案涉土地施行了平整、打围墙、回填土方，后期引进教练车、驾校项目，并硬化土地，搭建了简易房，开展教练训练场建设各项工作。中村七组于2016年2月6日接到玉溪市红塔区国土资源局作出《责令停止违法行为通知书》（玉红国土责停字[2016]1—1号），载明：“研和街道中村社区7组：你单位未经批准，擅自在集体土地上平整土地、打围墙、浇水泥地……的行为违反《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定……现责令立即停止上述违法行为，听候处理”。朱宝云至2016年2月停止教练训练场建设。2016年6月20日朱宝云向中村七组发《函》：“我承租土地后已经开始建设项目，听说政府要求停工，请你小组尽快落实具体情况，并及时将情况转告我，请小组协调相关政府机构，确保项目建设顺利进行。在问题没有得到妥善处理之前，我将视情况暂停支付租金。”2017年4月24日原告参加了由研和街道和研和街道中村社区联合组织召开的关于中村七组教练场的处置通报会，参会人员有研和街道、中村社区、中村七组干部，会议决定：1、本周内拆除。2、劝阻相关人员离开停止使用。3、劝小组干部做好群众工作，不能给不明真相的群众来阻止。2017年4月28日，各级政府部门组织人员拆除了朱宝云在案涉土地投资建设的全部建筑物。2017年5月3日朱宝云再次向中村七组发《函》：“……投入资金数百万元进行建设，但是，在建设过程中却被政府部门告知该土地不符合手续，强制拆除了所有建筑物，给我造成巨大经济损失。对此，村小组、村委会以及政府相关部门多次开会协调解决，但至今没有结果。在这种情形下，继续支付租金对我不公平，特函告你村小组如下：一、等到土地手续办理完毕可以发展农村二、三产业开展项目建设时再支付租金，在此之前的租金应该停止计算支付。二、如果不能办理土地手续，则土地归还你小组，双方不再履行合同，相关的损失由双方解决处理。”后原、被告双方多次协商未果。另，朱宝云支付了2011年2月1日至2017年1月31日止的共五年的租金；本案案涉土地为农业用地；朱宝云在案涉土地上建设驾校项目未申请建设工程规划许可及相关的建设审批手续。本院认为，我国现行法律禁止未经依法批准将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”原、被告在本案法庭辩论终结前，均未能提供证据证明案涉的农用地，已办理农用地转用手续并取得该土地的建设用地使用权批复以及取得建设项目的立项批复等，故原、被告于2010年12月1日签订的《土地租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庭审中，经依法释明后，中村七组明确表示不变更诉讼请求；朱宝云亦未变更反诉请求，按合同无效审理，故应驳回原告的起诉及被告的反诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）玉溪市红塔区研和街道办事处中村社区居委会第七居民小组的起诉；二、驳回被告（反诉原告）朱宝云的反诉；本诉案件受理费7530元，予以退还原告（反诉被告）玉溪市红塔区研和街道办事处中村社区居委会第七居民小组；反诉费11800元，予以退还被告（反诉原告）朱宝云。本判决中的货币单位均为人民币。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判长  徐红伟审判员  钟 梅审判员  谢雪魁二〇一九年六月二十日书记员  杨 芳