贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终2541号上诉人（原审原告、案外人）:樊黔锋，男，1985年5月24日出生，仡佬族。委托诉讼代理人：付宗红，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：付平，女，1962年1月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：张绪恒，贵州骏驰律师事务所律师。原审被告（被执行人）：徐敏，女，1962年1月8日出生，土家族。上诉人樊黔锋因与被上诉人付平、原审被告徐敏案外人异议之诉纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。樊黔锋上诉请求：一、撤销原判，依法予以改判；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2013年6月,原审被告徐敏与贵阳宏益房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同签订后，徐敏支付了购房款并办理了商品房预售登记。2016年2月23日徐敏将该房屋出卖给上诉人，双方签订了房屋买卖合同，约定徐敏将案涉房屋出卖给上诉人，上诉人在签订合同当日付清房款330000元，徐敏将商品房买卖合同、购房发票、收据、登记备案表原件交付给上诉人，上诉人已实际管理使用该房屋。上诉人得到房屋后，以自己名义办理了水、电户头，并交纳水、电费。被上诉人在与徐敏借贷纠纷案件中，被上诉人申请保全查封案涉房屋，法院于2016年3月15日日查封案涉房屋，后被上诉人对该案申请强制执行，上诉人提出执行异议申请。2017年8月16日，贵阳市南明区人民法院作出（2017）黔0102执异36号执行裁定书，认定上诉人购买该房屋的价格明显低于房屋实际价值，且未办理过户登记。上诉人不服该裁定提起诉讼。一审法院认定上诉人购买房屋的价格低于房屋实际价值，上诉人未能举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，该认定错误。房屋买卖是根据每一时期市场供求关系确定房屋价格，二手房买卖完全是根据双方当事人的意愿，法律、行政法规并无强制性规定。2016年年初，贵阳房价处于下滑阶段，且徐敏当时急需用钱，故将该房屋以低于当时购买的价格出售给上诉人，这一买卖行为，是双方真实意思表示，未违反法律规定。上诉人提交的证据符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定。故请求法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人付平答辩称，一、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，法院查封案涉房屋时，房屋产权登记机关登记的产权人是徐敏，故法院查封该房屋是合理合法、于法有据的。徐敏与上诉人之间的房屋买卖合同关系并不影响法院对该房屋的查封、拍卖。二、上诉人提交的二手房买卖合同签订时间为2016年2月23日，即徐敏在法院立案前13天将案涉房屋出售给上诉人，徐敏极有可能是在知晓被上诉人提起诉讼后才转移财产。三、徐敏向房开商购买房屋的价款是481014元，装修价值不低于25万元，但却以明显低于市场价的330000元向上诉人出售该房屋。房价逐年递增，徐敏向上诉人出售房屋系为了逃避债务恶意转移财产。综上，请求驳回上诉人的申请。原审被告徐敏未作答辩。樊黔锋向一审法院起诉请求：1、撤销贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102执异36号执行裁定书。2、判令停止对位于贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目一期X栋X单元XX层X号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。3、判令坐落于贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目一期X栋X单元X层X号房屋归原告所有。一审法院认定事实：付平诉徐敏借贷纠纷一案，诉讼中，贵阳市南明区人民法院依据（2016）黔0102民初1686-1号民事裁定书及（2016）黔0102民初1686-2号协助执行通知书，于2016年3月31日保全被告徐敏名下位于贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目一期11栋（11）2单元12层2号房屋（建筑面积76.53平方米，合同备案号：Y13046542）。后贵阳市南明区人民法院作出（2016）黔0102民初1686号民事判决书，判决徐敏归还付平借款本金107640元并支付逾期付款利息（以借款本金107640元为基数，按年利率6%标准，从2016年3月11日起计算至本判决确定的履行之日止）。该判决生效后，因徐敏未履行判决义务，付平向法院申请执行。另查，该房屋由徐敏于2013年6月13日与贵阳宏益房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购房金额481014元。2013年7月11日在产权部门办理备案登记在被告（被执行人）徐敏名下。一审法院认为：根据《最高人民法院法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。上述查明事实表明，本案争议的贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目一期11栋（11）2单元12层2号房屋（建筑面积76.53平方米，合同备案号：YXXXXXXX）备案登记在被告徐敏名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告主张在法院查封前已购买该房屋，而2013年6月的商品房买卖合同中该房屋的价值为481014元，但约定购买金额330000元明显低于该房屋的实际价值，故而原告所举证据难于满足上述条款规定。因原告未能举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，判决：驳回原告樊黔锋的诉讼请求。案件受理费60元，由原告樊黔锋负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，2016年2月23日徐敏作为出卖人，樊黔锋作为买受人签订一份《二手房买卖合同》，约定徐敏将案涉房屋出卖给樊黔锋，房价款为330000元。当日，樊黔锋通过中国农业银行向徐敏转账310000元，徐敏出具收条载明：今收到樊黔锋购买贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目一期第11栋2单元12层（11）-2-12-2号房屋现金330000元，房款已付清。2016年7月18日，樊黔锋办理了用电过户申请，将案涉房屋的用电账户过户至樊黔锋名下。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，上诉人樊黔锋主张其在法院查封案涉房屋前已购买并实际居住使用案涉房屋，对此其应承担相应的举证责任。上诉人提交的《客户用电受理回执》显示，上诉人于2016年7月18日向供电部门申请办理用电过户手续，但法院查封案涉房屋的时间为2016年3月31日。即上诉人办理用电过户手续的时间晚于法院查封时间。除此之外，上诉人未能提交其他有效证据证明其已实际占有使用房屋，故上诉人称其在法院查封前已实际占有使用案涉房屋的主张缺乏证据支撑。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，上诉人对案涉房屋提出执行异议，不符合上述规定的条件，上诉人的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人樊黔锋的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人樊黔锋负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 王 晨二〇一九年六月二十八日法官助理戴蔚书记员李月红