贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2628号 上诉人（一审被告）：贵州剑林房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路尚城国际**，统一社会信用代码：91520500736607251P。 法定代表人：阮剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：吴智雯，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：沙芳义，女，1990年7月29日出生，彝族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州剑林房地产开发有限公司（以下简称：剑林地产）因与被上诉人沙芳义商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5604号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 剑林地产上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人承担逾期办证违约金的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.由于《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，双方于2015年3月24日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的商品房转移登记形式因此发生变化，由分别单独办理房屋所有权证和土地使用权证，变更为二者合并登记的不动产权证，由此导致原合同约定的单独办理房屋所有权证已属法律规定的履行不能，且毕节市人民政府在实施新政策的过渡期内缓办停办不动产权登记工作，客观上阻碍上诉人办证。据此，由于不动产统一登记制度实施这一不可抗力因素造成的上诉人迟延办证，上诉人不因此承担违约责任。2.根据《补充协议》第一条第6项的约定，出卖人履行办证义务的期限是自买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540个工作日内。本案中，从上诉人实际交房之日2015年3月24日起算，540个工作日届满至2017年1月20日，而毕节市中心城区自2016年9月30日起实施不动产统一登记政策，即上诉人履行办证义务的期间正处于不动产统一登记政策实施期间。根据新的不动产统一登记政策，办证增加了水土保持报告、环评报告、土地落宗、土地分户验核、立体测量（测绘报告）等条件，因不动产统一登记政策实施属不可抗力，故根据合同法第一百一十七条之规定，只要上诉人在合理期间办理完成商品房不动产权证书，即应当免除违约责任。3.案涉房屋现已符合办证条件，只要被上诉人配合，均可在合理期间协助被上诉人办理不动产权证，但一审判决上诉人于被上诉人缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内，为被上诉人办理不动产权证，对上诉人而言时间过于紧迫，故请求延长至180日。 沙芳义二审未作答辩。 沙芳义向一审法院请求：1.判决被告立即为原告所购买房屋办理房屋产权登记手续，并将产权证书交予原告;2.判决被告向原告支付违约金40,914.60元(违约金以430,680元为基数，按照中国人民银行逾期贷款罚息计算，从2016年6月30日至2018年6月30日，实际以相关产权证书交付原告之日计算);3.判决被告退还原告办理电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费4,329元。 一审法院认定事实如下：2015年3月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，由原告购买被告位于毕节××××大道毕节.尚城国际第1幢1单元第25层1号房（面积为116.40平方米，套内建筑面积95.53平方米，公摊面积为20.87平方米）住宅**，总价款430,680元。合同又约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、契税、办理房屋登记及房屋相关入户费用、印花税、登记费、交易服务费、闭路电视入户费、水电入户费等费用，并在签订本合同之日起180日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后60日内向买受人交付相应缴款凭证。转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。其他有关事项约定见补充协议。本合同自双方签字(盖章)之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的。仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：“在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务(如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等)，以协助出卖人为其办理产权，(出卖人只负责交纳营业税)，如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任。买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效。”合同签订后，原告依约支付了被告购房款414,881元，并于2015年4月14日向被告支付办理房屋产权证及土地使用证费12,518.06元，电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费4,329元。被告于2015年3月24日向原告交付房屋。被告尚未向原告履行办理商品房转移登记手续及相关文书交付原告。 一审法院另查明：涉案房屋所在楼盘于2015年8月4日消防验收合格、2018年2月8日取得环境验收备案、2018年4月8日取得水土保持设施验收备案、2018年7月12日取得竣工验收备案。 一审法院认为，双方争议的焦点主要是，1.逾期办证是否系不可抗力;2.被告未办理原告向被告购买的房屋产权登记是否应承担违约责任；3.被告是否应返还原告电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费4,329元。 对双方争议的焦点1，被告主张逾期办证是系不可抗力造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但并没有证据证明该情形必然导致相关业务不能办理，也没有法律规定因职权整合必然导致业务的迟延办理。此外，根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但从查明的事实看，涉案房屋所在楼盘于2018年7月12日才竣工验收合格，因此，被告作为房开商，在自己未充分履行办证准备义务的情况下，一味将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，并认为是不可抗力，显然不恰当。因此，对被告的该项主张，不予确认；对双方争议的焦点2，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然原、被告于2015年3月24日签订《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，办理方式是原告委托被告向房屋登记机关申请办理。但是双方于同日签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条又约定：“在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务(如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等)，以协助出卖人为其办理产权(出卖人只负责交纳营业税)，如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任。买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”由此看出，被告协助原告办理产权登记的前提是“原告履行完配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内”。房屋于2015年3月24日交付，故被告协助办理产权转移登记手续的时间是2015年3月24日之后的540工作日内（加上节假日约760天），即2017年1月20日之前。具体理由为：一、2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》及2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过的《不动产登记暂行条例实施细则》规定房屋应当与其所依附的土地一并登记，一宗地的全部不动产单元编入一个不动产登记簿，即土地使用权证与房屋产权证一体化办理，土地使用权证与房屋产权证合并于统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，办理商品房产权转移登记的有关文书也就随上述规定而改变为办理不动产权证的有关文书；二、双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同》补充协议第26条又约定：“本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效。”由此可见：第一，《商品房买卖合同》准许签订补充协议对该合同已经约定、约定不明以及不适用的内容进行变更和补充；第二，补充协议构成对《商品房买卖合同》的修改和补充，属于对该合同的特别化约定，故该合同与补充协议的冲突或者抵触，以补充协议为准；第三，限制补充协议适用的条件，是该协议“不合理地”减轻或者免除被告的责任，或者加重原告的责任、排除其主要权利。所谓“不合理地”，由于合同遵循意思自治原则，即合同当事人的约定只要不违反意思自治及法律规定，均应当得到遵守。本案中，被告作为出卖人，协助办理商品房产权分户登记属于其约定的义务，补充协议并未免除；原告作为买受人，在办证过程中应当依照房屋、土地权属转移登记规定的要求，应当承担提供资料等协助义务和按期交付购房款等义务，《补充协议》并未予以加重原告作为买受人的相应义务。原告依法享有违约责任请求权、合同解除权等，《补充协议》也没有予以排除。故补充协议的前述约定，完全属于合同当事人意思自治范畴。因此，被告办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告时间应是2017年1月20日之前。关于被告辩称的原告未履行配合义务问题，因原告的配合义务是以被告通知为前提，但被告一直未履行该通知义务，原告对此无责任。现涉案房屋的竣工、消防、环保等验收均完毕，办理房屋产权转移登记的条件已经具备，原告要求被告办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求，予以支持，限被告于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理不动产权证书；对逾期办证违约金问题，根据补充协议推算，被告应于2017年1月20日前履行房屋所有权转移登记义务，合同约定办证方式是“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”现房屋已验收完毕，办理产权转移登记的条件已经成就，但被告未履行通知原告的义务，故违约金计算期限应为：2017年1月20日至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知买受人之日止。合同未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告要求以已付房款414,881元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准计付违约金的诉讼请求，予以支持。对双方争议的焦点3，原告要求被告退还电入户费、煤气入户费、高清数字电视入户费4,329元的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定：“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、契税、办理房屋登记及房屋相关入户费用、印花税、登记费、交易服务费、闭路电视入户费、水电入户费等费用”,由此可见，被告收取该费用是依据合同约定，故对原告该项诉讼请求不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于原告沙芳义缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理位于毕节××××大道毕节.尚城国际第1幢1单元第25层1号房的不动产登记产权证书；二、被告贵州剑林房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告沙芳义位于毕节××××大道毕节.尚城国际第1幢1单元第25层1号房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以414,881元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率标准计算，时间从2017年1月20日起至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告之日止）；三、驳回原告沙芳义的其他诉讼请求。案件受理费466元，由被告贵州剑林房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记……”，上诉人履行协助办证义务的方式，是限期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。由于双方当事人在合同中另约定了委托办证事宜，故上诉人在本案中负有为被上诉人办理商品房转移登记的义务。 本案被上诉人以上诉人迟延履行合同义务，导致其不能取得商品房权属证书为由，向上诉人提出违约责任主张。对此，上诉人主要以不动产登记政策调整导致办证迟延进行抗辩。本院审查认为，2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》对《房屋登记办法》等原不动产登记规范进行了调整，确立了土地使用权证书和房屋权属证书合一的不动产统一登记制度，但无论依据调整前后的登记规则，办理不动产登记均须以商品房完成所有权初始登记为前提，而完成商品房竣工验收，是商品房出卖人为办理产权初始登记需独立完成的必备工作。在案证据显示，上诉人于2018年7月12日才取得案涉商品房的竣工验收备案证明，而上诉人在本案中举示的证据，不能证明不动产登记政策调整，对商品房竣工验收环节产生影响。故此，上诉人以新政施行主张违约责任减免，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 如前所述，委托合同关系项下，上诉人负有直接为被上诉人申请办证的合同义务。一审法院在查明案涉商品房具备申请办证条件的前提下，判令上诉人于被上诉人缴纳办证所需税费和提交相关文书之日起90日内，为被上诉人办理案涉商品房的转移登记，符合法律规定和本案实际，判决结果并无不当。上诉人主张将办证期限延长至180日的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，上诉人剑林地产的上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费932元，由上诉人贵州剑林房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年六月二十九日 书记员  何婷婷