上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初205号原告：林寿杨，男，1946年12月1日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：陈莉，上海兰盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓燕，上海兰盾律师事务所实习律师。被告：乔东勤，男，1963年11月12日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：高韵翔，上海捷勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶静静，上海捷勋律师事务所律师。原告林寿杨与被告乔东勤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2014年10月3日就上海市嘉定区竹笛路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)签订的《房屋买卖合同》于2018年9月28日解除；2、判令被告立即搬离系争房屋并将该房屋返还给原告；3、判令被告支付房屋占有使用费【按人民币(以下币种同)2,000元/月的标准，自2014年10月3日起计算至实际搬离之日止】；4、判令被告支付原告违约金65,000元。事实与理由：2014年10月3日，原、被告就系争房屋达成买卖意向并签订了《房屋买卖合同》，约定：原告将系争房屋作价95万元出售给被告，被告应于签约当天支付房款65万元、于产权过户后一次性支付房款30万元。签约后，被告已按约支付了房款65万元，原告亦将系争房屋交于被告使用。系争房屋为原告动迁安置所得，2015年12月10日已登记至原告名下，于2018年3月具备上市交易条件。2018年8月，原告向被告发送《房屋过户通知函》，通知被告在收函后一个月内办理过户手续，逾期未办理的，原告将解除《房屋买卖合同》。该函于2018年8月29日经被告家人代为签收，但被告却拒绝办理过户手续。原告认为，在系争房屋过户条件成就后，被告应当尽快办理过户手续并付清尾款，但被告单方面不予办理，损害了原告的合法权益。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称：不同意全部诉讼请求。1、签约时双方均明知对方不具备过户条件，并约定等过户条件成熟时再办理房屋产权过户手续，故原告应当等待被告具备购房资格再协助办理过户手续，现原告无权要求解约，被告亦无需返还房屋且无需承担违约金。2、2018年5月，原告提出加价，被告未能接受，且在2018年7月将原打算支付的房款30万元存入银行，故在2018年8月底接到原告过户通知时已无法支付房款。3、系争房屋已实际交由被告装修并入住，系双方履行合同的后果，不存在被告占用的情况，被告无需支付使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2011年11月13日，案外人陈某某与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，安置有系争房屋一套。系争房屋的大产证于2015年3月26日办出，该房屋于2015年12月10日登记在林寿杨名下。2014年10月3日，林寿杨(甲方、出卖方)与乔东勤(乙方、买受方)签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲方将系争房屋作价95万元出售给乙方；本合同签订时，乙方一次性支付甲方购房款65万元，余款30万元在办理完产权过户后一次性支付给甲方；本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担，其他税费按有关法律规定负担；甲方应当于2014年10月1日前向乙方交付房屋；乙方全部或部分不履行本合同约定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方，逾期超过一个月的，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的百分之十作为甲方的损失赔偿金。签约后，乔东勤已支付房款65万元，林寿杨向乔东勤交付了系争房屋，该房屋由乔东勤装修后居住至今。2018年上半年，林寿杨电话通知乔东勤系争房屋已符合上市交易条件。同时，林寿杨提出加价5万余元，乔东勤未予接受。2018年8月27日，林寿杨向乔东勤寄送《房屋过户通知函》，函称：系争房屋已符合过户条件，我多次电话通知你方尽快办理过户手续，你方均未理会。限你方收到本函后一个月内前往嘉定区房产交易中心办理过户手续，如逾期不办理，我方将解除《房屋买卖合同》，由此产生的法律后果由你方自行承担。乔东勤收到该通知函，但未在指定期限内前往交易中心办理过户手续。又查明，2011年1月上海市发布《关于本市贯彻的实施意见》，该意见规定：自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品房住房和二手住房)。2013年11月上海市发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》，该通知规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。2016年3月上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见规定：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。审理中，乔东勤表示，其为非沪籍家庭，自2014年10月起缴纳社保，后于2015年10月断缴，直至2019年2月再次开始缴纳社保，目前共计缴纳四个月。经本院释明，乔东勤坚持要求履行合同，不要求在本案中处理系争房屋的装修损失、房价上涨损失等。本院认为，林寿杨与乔东勤签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。系争房屋于2018年3月26日后符合上市交易条件，林寿杨在当年上半年要求加价的行为，缺乏法律依据，应予指正。但2018年8月底，林寿杨通知乔东勤办理过户手续，此时未提及加价一事，但乔东勤却未在指定期限内前往办理过户手续，经由庭审可知，不排除系因乔东勤未具备本市购房资格所致。目前，双方间的买卖合同事实上无法履行，林寿杨在本案诉讼中明确要求解约，本院予以支持，但其要求确认双方买卖合同于2018年9月28日解除无任何依据，本院不予确认。乔东勤主张签约时双方均明知对方不具备过户条件并约定等过户条件成熟时再办理房屋产权过户手续，故不同意解约的意见，对此本院认为，双方签约时的政策即要求非沪籍家庭需提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上的社保缴费记录，而乔东勤作为非沪籍家庭买方，在明知此政策要求的情况下，自认于2015年10月中断缴纳社会保险，且直至2019年2月才重新缴纳，故系因其自身原因造成其目前仍属限购对象，有鉴于此，本院难予采纳该主张。合同解除后，林寿杨应将已付房款予以退还，而乔东勤理应将系争房屋予以返还，经过合理的搬离期后仍拒不返还房屋的，应向林寿杨支付使用费，且林寿杨主张的标准亦属合理。在双方买卖关系中，乔东勤是在支付相应房款的基础上占用系争房屋，故对林寿杨自2014年10月3日起主张使用费的请求本院不予支持。关于违约金，考虑到林寿杨无故要求加价，对双方合同顺利履行亦有过错，故对违约金的请求不予支持。对于合同解除后的装修损失等，经本院释明，乔东勤明确表示不要求本案处理，可另案解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(五)项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告林寿杨与被告乔东勤于2014年10月3日就位于上海市嘉定区竹笛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、原告林寿杨应于本判决生效之日起六十日内退还被告乔东勤房款65万元；三、被告乔东勤应于本判决生效之日起六十日内向原告林寿杨返还位于上海市嘉定区竹笛路XXX弄XXX号XXX室房屋，逾期仍不返还的，应按照2,000元/月的标准支付自逾期之日起至实际搬离之日止的使用费；四、对原告林寿杨的其他诉讼请求不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,425元，减半收取712.5元，由原告负担356.5元，被告负担356元(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇一九年六月二十七日书记员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。