新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初1592号原告：曾广平，女，1963年7月11日出生，汉族，现无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：翟自强，男，1962年1月19日出生，汉族，现无固定职业，与曾广平系夫妻关系，住乌鲁木齐市，特别授权。原告：翟自强，男，1962年1月19日出生，汉族，现无固定职业，住乌鲁木齐市。被告：乌鲁木齐华源物业服务有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市新市区喀什东路**华源·博雅馨园****商铺05。法定代表人：白云峰，该公司经理。委托诉讼代理人：徐周刚，新疆百丰恒瑞律师事务所律师，特别授权。原告曾广平、翟自强与被告乌鲁木齐华源物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾广平委托诉讼代理人翟自强，被告委托诉讼代理人徐周刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾广平向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付原告财产损失费30000元；二、本案诉讼费用、邮寄送达费由被告承担。事实和理由：2017年6月18日、2017年8月16日，由被告提供物业服务的原告所有的房屋两次出现返水，造成原告家内被浸泡产生损失，经查返水的原因是，被告疏于管理致主管道堵塞。故原告起诉，请求判如所请。庭审中，本院对原告的权利请求基础规范和事实主张进行了固定，原告明确，其请求权基础规范为违约责任的相关法律条文，主张被告未按物业服务合同的约定履行对物业公共部位的维护和管理义务，构成违约，要求被告赔偿违约造成的损失。另，因案涉物业合同系原告曾广平与被告签订，本案属于合同纠纷，二原告主张被告只向原告曾广平承担责任。被告乌鲁木齐华源物业服务有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、案涉的下水管道不是物业的公共部位，被告不负有维护和管理义务。属于物业公共部位的下水管道，被告按照合同进行了维护和管理义务，不存在违约事实；二、返水发生时原告不在家，由此产生的损失扩大的赔偿责任，应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审查并经当事人确认，本案的无争议事实为：2009年1月6日，原告曾广平与被告签订《物业服务协议》，合同第一条第二款约定：“甲方应提供物业管理服务内容，包括共用设施设备，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管……”2017年6月18日、2017年8月16日，原告曾广平由被告提供物业服务的乌鲁木齐市新市区河北东路258号华源国秀家园小区H11栋1层3-102室两次返水。该房屋的登记权利人为原告曾广平。2018年8月15日，原告申请对案涉房屋的返水原因进行鉴定，鉴定机构出具的意见是，返水是业主未正常适用排水管道使其长期堆积杂物，导致厨房排水管堵塞造成的。2019年5月9日，原告申请对返水损失的赔偿费用进行鉴定，鉴定机构的意见是：1、拆除及新铺木地板地面：17520.83元；2、拆除及新建榻榻米：554.11元；3、铲除及新刷乳胶漆：4251元；合计22325.95元。本案的争议事实为：被告不履行《物业服务协议》约定的维护和管理义务，是否将造成原告房屋返水的损失的产生。原告认为，返水的下水管道属于物业公共部位，被告未按照合同约定进行维护和管理，导致下水道堵塞、返水，应当承担赔偿返水损失的违约责任。被告认为，依据《关于批准发布自治区工程建设标准﹤住宅物业服务标准﹥的通知》（7.3排水系统）,从业主家到窨井不属于物业管理的部位。案涉下水管道不属于物业公共部位，而属于物业公共部位的下水管道，被告按照合同进行了维护和管理义务，不存在违约事实。本院经审查认为，原告房屋返水产生的损失与被告是否履行了《物业服务协议》约定的维护和管理义务无关。理由如下：（一）依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。本案中，《物业服务协议》第一条第二款约定，“甲方应提供物业管理服务内容，包括对共用设施设备的维护和管理义务，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管……”，合法有效。据此，案涉下水管道属于物业公用设施设备无疑。但是，上述约定中“维护和管理义务”的具体内容，合同中没有涉及，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”应当按照交易习惯予以确定。（二）根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第七条：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定合同所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并未交易对方订立合同时知道或者应当知道的做法。”原告所引用的《关于批准发布自治区工程建设标准﹤住宅物业服务标准﹥的通知》中新疆建设标准服务中心组织有关单位编制的《住宅物业服务标准》，经过新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅审查并出版发行，应当认定为新疆物业行业通常采用且业主应当知道的“交易习惯”。（三）《住宅物业服务标准》在排水系统一节载明：物业服务企业应当定期对下水管井疏通清理（7.3.4）；物业服务企业应保持排水系统井盖完好，排水出入口畅通（7.3.1）；共用排水管道发生堵塞时，应当按照本标准3.3.7紧急维修项目及时处理（即到场进行紧急维修）；由此可见，按照该物业服务标准，物业服务企业对排水系统的维护和管理义务包括：一、保持排水出入口畅通，定期对地下管井疏通清理；二、共用排水管道发生堵塞时，进行紧急维修。（四）从现实情况看，高层住宅的共用排水管道因业主使用不规范，经常发生堵塞，具有不可预见性，不能在损失产生前通过观察发现堵塞情况，物业服务企业无法通过日常的维护排除堵塞风险。共用排水管道是否能够正常使用直接取决于业主，而不是物业服务企业。物业服务企业承担共用排水管道发生堵塞时进行紧急维修的义务，而非保证共用排水管道正常使用的义务，符合公平原则。本案中，原告返水的损失是厨房下水管道堵塞所致，显然不是被告不履行第一项义务造成的。关于第二项义务，原告在诉状中写明，两次返水被发现后，物业公司均在场，返水问题当即被处理，不存在迟延维修的事实，双方只是对清浚费用的承担有异议。故原告房屋的返水损失也与被告是否履行了第二项义务无关。综上，原告房屋返水损失的产生与被告是否履行了维护和管理义务无关。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。”违约方承担赔偿损失的违约责任的构成要件是：一、违约方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定；二、守约方的损失是上述违约行为造成的。二者缺一不可。前已述及，案涉房屋因该楼栋业主未正常使用下水管道，导致原告厨房的下水管道堵塞，造成的原告房屋返水的损失，与被告是否履行物业服务合同中维护和管理义务无关。因此，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第七条之规定，判决如下：驳回原告曾广平、原告翟自强的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取275元（原告已预交），鉴定费7000元由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  李庄博二〇一九年六月二十四日书记员  朱雪源