内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1044号   上诉人（原审被告）：范海文，女，1970年2月23日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：梅娜，女，1975年4月18日出生，满族，无固定职业，现住内蒙古自治区包头市，系范海文弟媳。   被上诉人（原审原告）：包头市恒德物业服务有限公司。   法定代表人：刘丽，该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵丽平，内蒙古道扬律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张翊楠，内蒙古道扬律师事务所律师。   上诉人范海文因与被上诉人包头市恒德物业服务有限公司（以下简称恒德物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初2008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   范海文上诉请求：撤销一审判决，依法改判其支付欠付物业费的50%。其上诉主张的事实和理由为：第一，按照业主与物业公司签订的合同条款内容，物业服务没有达标。沃土阳光小区一期自2013年7月1日发放钥匙后，物业公司开始进行收费，而此时小区路面都没有进行最基本的硬化，裸露的钢筋石头随处可见，绿化更是无从谈起。电梯常被物业公司以各种借口人为上锁，不能正常使用，而且三年内常规性只运行一侧，后经业主反映两侧电梯才全部运行。从2015年开始，案涉小区逐渐对路面进行了硬化，也陆续开始摘种一些花草，但只是初级阶段，绿植不仅稀疏斑驳成活率低，而且花草十分廉价，物业公司为了迎接检查，甚至一夜之间从外面移植花期已过的花卉进行种植，但检查团一走，花草立即枯萎，既糊弄业主也欺瞒检查部门。在卫生清扫方面，物业公司也没有按照合约中物业服务内容及标准进行执行，时至今日，楼道、电梯内一周也很难看到清洁人员进行清理。九号、十号楼南侧至今杂草丛生，建筑垃圾遍地，物业也未进行彻底清理，只是简单用铁栅栏进行区域分离，导致此地细菌繁殖，流浪狗聚集，扰民十分严重，违反了物业委托协议书中的相关约定。第二，物业收费标准不统一。合同约定物业费收费标准为1.5元/㎡/月，物业公司不经任何程序直接涨至1.7元/㎡/月，严重违反合同契约。且同住一个小区，物业公司私下同意某些业主不用缴纳物业费或缴纳少部分物业费，收费标准极其混乱，人为制造不公，造成本人不敢缴费。第三，相关职能部门明确下文不许安装梯控和门禁，物业公司对此视而不见，于2016年安装梯控至今，一直拒绝给上诉人配置电梯卡，造成上诉人因使用不了电梯只能步行上楼，故该阶段的电梯费不应当收取。第四，晚交房滞纳金有的人给退有的人不给退，不能一视同仁。第五，物业公司没有按照国家职能部门下发的物业相关规定要求，将张贴于小区各处及电梯内的广告费返还业主，没有将地下车库租金及收入返还业主。第六，物业公司变相阻挠小区成立业主委员会，致使小区至今也未能成立业主委员会。第七，领钥匙时物业公司以装修押金为名收取的2000元至今没有退还业主。综上，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。   恒德物业答辩称，第一，范海文应依约向恒德物业支付物业费，一审法院认定恒德物业与范海文签订的《沃土阳光小区前期物业服务委托协议书》，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。恒德物业提供了物业服务，范海文接受了恒德物业提供的物业服务，其应当依约向恒德物业交付物业服务费，一审法院认定事实清楚、正确。第二，范海文诉称物业收费标准不统一等情况与事实不符，一审判决范海文按照合同约定的1.5元/㎡/月支付2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业费，按照1.48元/㎡/月支付2016年7月1日至2018年8月31日期间的物业费，该部分费用已经低于合同约定，且恒德物业也不存在物业费收费混乱的情况。第三，范海文提到小区存在加装电梯门禁卡等问题，恒德物业是根据包头市住房保障和房屋管理局《关于下发的通知》的精神安装的。该通知第三条第11项明确规定：物业服务智能化水平不断提升。实现小区门禁系统、电子监控系统、电梯入户管理系统等新技术在新建住宅小区全面推广……且恒德物业每年都聘请专业的电梯自动化公司对小区电梯进行年检，定期进行维保，在一审中恒德物业已经提供了相关的年检票据。恒德物业安装门禁系统的目的和作用也是为了便于小区的安全管理，更说明恒德物业积极履行了合同义务，完善了物业服务。第四，范海文诉称晚交房滞纳金有退有不退，与事实不符，也无证据证明该诉称；第五，范海文诉称的电梯内广告费以及地库租金等问题与本案无关；第六，范海文诉称恒德物业阻挠小区业主委员会的成立，与事实不符，恒德物业并无上述行为，范海文也无任何证据证明该项诉称。第七，关于装修押金的问题，如有押金未退，范海文可以拿缴费票据去找恒德物业按规定办理，这不是范海文不缴纳物业费的理由。综上，范海文的上诉请求无事实和法律依据，应予维持。   恒德物业向一审法院起诉请求：1.判令范海文向恒德物业支付物业服务费10030元，滞纳金15045元；2.诉讼费由范海文承担。   一审法院认定的事实：范海文是沃土阳光小区的业主，房屋面积为130.47平方米。   2012年11月16日，包头市沃土阳光置业有限责任公司作为沃土阳光小区的建设单位与恒德物业签订了《前期物业服务合同》，合同约定恒德物业为沃土阳光小区提供前期物业服务，《前期物业服务合同》第三十一条约定委托管理期限从2012年9月28日至2015年9月27日。2016年9月29日，包头市沃土阳光置业有限责任公司作为沃土阳光小区的建设单位与恒德物业续签订《前期物业服务合同》，将物业服务期间延长至2021年9月28日。   2013年7月11日，恒德物业与范海文签订了《沃土阳光小区前期物业服务委托协议书》（以下简称“协议”），合同约定恒德物业为范海文提供物业服务，协议第十七条约定协议自签订之日起生效，至业主大会成立时终止。协议第五条第一项约定物业服务费的收费标准是每月1.5元/平方米。协议第六条约定业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费。协议第十五条约定未按时足额交纳物业服务费的，应按每日物业费的千分之一标准向物业公司支付滞纳金。   自2014年7月1日至2018年8月31日，范海文累计欠物业服务费9717.4元（2014年7月1日至2016年6月30日的物业服务费的计算方式为130.47㎡×1.5元/㎡/月×24个月=4696.9元；2016年7月1日至2018年8月31日的物业服务费计算法方式为：130.47㎡×1.5元/㎡/月×26个月=5088.3元；恒德物业主张2016年7月1日至2018年8月31日的物业服务费为：130.47×1.48元/㎡/月×26个月=5020.48元。该费用低于按照合同约定计算出的数额，故2016年7月1日至2018年8月31日的物业服务费应以5020.48元予以认定；共计9717.4元)。   一审法院认为，恒德物业与范海文签订的《沃土阳光小区前期物业服务委托协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应遵守执行。恒德物业提供了物业服务，范海文作为沃土阳光小区业主，接受了恒德物业提供的物业服务，范海文应按照合同约定履行交纳物业费的义务。对于小区有广告张贴，绿化不达标，卫生差等情况，可通过业主委员会或业主代表与物业公司协商解决。范海文至2018年8月31日尚欠恒德物业物业服务费9717.4元。关于恒德物业主张滞纳金15045元的诉讼请求，因恒德物业没有提供证据证明其完全按照协议的约定履行了服务义务，在此情形下要求范海文支付滞纳金于法无据，故对恒德物业主张的由范海文支付滞纳金的诉讼请求，法院不予以支持。   依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告范海文于本判决生效之日起十日内给付原告包头市恒德物业服务有限公司物业服务费9717.4元。二、驳回原告包头市恒德物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费428元，减半收取计214元（恒德物业已预交），由被告范海文负担81.3元，由原告包头市恒德物业服务有限公司负担132.7元。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，双方当事人对于《沃土阳光小区前期物业服务委托协议书》的真实性均不持异议，本院依法予以确认。本案双方当事人争议的焦点问题为：范海文要求减免物业费的上诉主张能否成立的问题。范海文主张恒德物业在案涉小区服务期间存在绿化、卫生、路面硬化、恒德物业针对小区内不同业主收费标准不统一等问题，但其仅就路面硬化问题提供了证据，且该证据亦不足以证明其主张，故范海文应当承担举证不能的法律后果。关于范海文提出小区内电梯不应加装梯控限制楼层的主张，因恒德物业的该行为也是出于对小区内全体业主人身安全的考虑，故范海文以此为由拒绝缴纳物业费缺乏依据。关于范海文提出的不交物业费门禁卡不能升级的问题，因电梯属于小区内的公共设施，根据《沃土阳光小区前期物业服务委托协议书》第四条第2项“2、房屋及设施设备的维修，养护，适时检查及时维修。”的约定，恒德物业对小区内电梯负有维修养护等义务，但范海文并未提供证据证明恒德物业在服务期间存在上述问题，且恒德物业是否给电梯卡升级并不属于上述物业服务合同中约定的义务，故范海文以此为由拒绝缴纳物业费亦缺乏依据。综上，物业费是维系一个小区正常运转的基础，是小区绿化、保洁、安保、公共设施维护等管理的根本保障，范海文作为案涉小区业主，其长期不缴纳物业费的行为，必将会对小区物业管理和服务造成严重影响。故范海文要求减免物业费的上诉主张均不能成立，本院不予支持。   关于范海文提出的恒德物业应当返还广告费以及地库租金的上诉主张，因范海文既未明确具体数额亦未提供证据证明，故对其该上诉主张，本院不予支持。   关于装修押金的问题。双方当事人均明确表示可另行解决，故本院对此不再作出处理。   综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费428元，由上诉人范海文负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 董婷婷     二○一九年六月二十六日   法官助理 贺 颖   书 记 员 常慧青   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。