江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终10262号上诉人（原审被告）：杭州鑫晨服饰有限公司。委托诉讼代理人：陈瑞良，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭立萍，江苏尚韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州港龙商业管理有限公司。委托诉讼代理人：徐诗茗，江苏久顺律师事务所律师。上诉人杭州鑫晨服饰有限公司（以下简称鑫晨公司）因与被上诉人苏州港龙商业管理有限公司（以下简称港龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2017）苏0505民初5939号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫晨公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回港龙公司的诉请；一、二审诉讼费用由港龙公司负担。事实和理由：1.合同解除的原因在于港龙公司存在严重违约行为，导致鑫晨公司合同目的无法实现。诉争商场开业时间多次延迟，仓促开业后商场质量、管理等存在严重问题，又未能给予补救、改善，导致商户陆续退租、关门歇业，商场基本处于瘫痪、歇业状态。从商场开业到合同解除，鑫晨公司营业额只有寥寥几笔且经常为零，坚持营业至2017年6月，商场95%以上商铺均已关门歇业、退租，一审法院要求鑫晨公司继续履行合同没有道理。一审期间，鑫晨公司已向法院提交经过公证的商场照片，证明商场实际现状连基本安保、物业、保洁都没有。涉案店铺已于2017年7月30日归还港龙公司。因此，港龙公司作为违约方，无权要求鑫晨公司退还装修补贴和支付管理费、违约金。2.返还装修补贴属于违约责任，一审法院认定鑫晨公司既承担违约责任又返还装修补贴构成重复；且即便法院认定鑫晨公司违约，由鑫晨公司全额返还装修补贴该违约金明显过高，鑫晨公司仅应按尚未使用期间的比例相应返还，而非全额退还。港龙公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。港龙公司向一审法院起诉请求：1.判令港龙公司、鑫晨公司于2014年7月11日签署的《商铺租赁合同》及《装修补贴协议》于2017年6月20日解除；2.鑫晨公司向港龙公司支付以下费用：（1）鑫晨公司向港龙公司支付自2015年12月18日至2017年6月20日的租金760.88元，滞纳金372.41元（暂计至2017年6月20日，计算至实际支付之日止）；管理费44208.60元，滞纳金12394.39元（暂计至2017年6月20日，计算至实际支付之日止）；电费33221.90元，滞纳金10374.59元（暂计至2017年6月20日，计算至实际支付之日止）；违约金7320元；（2）鑫晨公司向港龙公司返还装修补贴900000元及支付利息122858.75元（暂计至2017年11月30日，计算至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；（1）、（2）的总计为1131511.52元；3.鑫晨公司按照合同约定向港龙公司交还商铺；4.鑫晨公司负担本案全部诉讼费用。一审庭审中，港龙公司撤回了对于租金及相应滞纳金的诉请，并撤回了要求鑫晨公司交还商铺的诉请。一审法院认定事实：2014年7月11日，港龙公司、鑫晨公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定鑫晨公司（乙方）向港龙公司（甲方）租赁位于苏州市高新区商铺，建筑面积为265平方米，租赁用途为经营“CKJeans”品牌服饰，租期为自交房之日起37个月。双方约定该商铺的交房日以双方签订的交房凭证为准。合同第7.2条约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同。同时，违约方应按本合同的约定承担违约责任……乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过三十日的……未征得甲方书面同意，乙方因其自身原因在该商铺开业后停止营业持续超过24小时的。合同第9.2条约定：乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下……如甲方认为继续履行合同已无可能或必要，则有权单方解除本合同，并按合同约定向乙方索赔。合同第9.3条约定：甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还。此外，乙方还应自解除协议生效后三十日内向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金（如乙方仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除前六个月平均月提成租金和管理费之和的三倍），如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。合同第9.4条约定：在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期之款项的千分之一支付滞纳金。合同第22.3条约定：甲方同意给予乙方交房日起30天的装修期，商场整体开业后，甲方同意给予乙方90天的营业免租期。合同第23.1条约定：“以月提成租金为标准支付月租金，且乙方在该商铺的销售款由乙方自行收取，第一年提成租金为8%，第二年提成租金为9%，第三年提成租金为10%……电费单价为1.15元/度。”合同第23.7条约定：乙方应于本合同签订时向甲方支付该商铺租赁保证金30000元。合同第23.9条约定：乙方应自装修期满次日起向甲方支付该商铺的管理费2440元/月，管理费由乙方按照租金的交纳方式和时间一并支付。同日，港龙公司作为甲方与鑫晨公司作为乙方又就上述《商铺租赁合同》再行签订了一份《装修补贴协议》，载明：“甲方与乙方于2014年7月11日签署了关于甲方商场第3幢第1层第01-42号铺位的《租赁合同》（以下简称“原合同”），根据原合同约定，甲方为乙方对该铺位的装修提供补贴”。该协议第1.2条约定：甲方同意支付人民币900000元（玖拾万元整）作为乙方装修区域的装修补贴，装修工程竣工结算时，如结算书确定的装修工程总价款高于装修补贴，超过的部分由乙方自行承担，甲方不予负责。协议第5.2条约定：乙方在租赁期间擅自单方解除原合同的，或原合同因乙方原因被提前解除的，乙方应全额返还甲方已支付装修补贴并按原合同承担违约责任。上述合同签订后，港龙公司于2015年6月1日将案涉商铺交付给鑫晨公司租赁使用。另，港龙公司于2014年8月8日向鑫晨公司交付45万元，于2015年6月2日向鑫晨公司交付27万元，于2015年7月24日向鑫晨公司交付18万元，综上港龙公司共计向鑫晨公司交付了协议约定的装修补贴90万元。在一审庭审中，港龙公司、鑫晨公司均确认案涉商铺所在的港龙公司的港龙城商场系于2015年9月19日正式全面开业。对于商场具体应该开业的日期，港龙公司表示双方并未具体约定，鑫晨公司表示港龙公司开业日期从最初定的2014年12月28日推迟到2015年6月27日其后再推迟到2015年9月19日，但经一审法院释明，鑫晨公司并无提供证据证明双方曾经约定港龙公司商场应于2014年12月28日开业。在一审庭审中，港龙公司确认其确实于2015年4月25日致函给鑫晨公司同意给鑫晨公司增加三个月免租期，即将合同第22.3条从“商场整体开业后，甲方同意给予乙方90天的营业免租期”变更为“商场整体开业后，甲方同意给予乙方180天的营业免租期”，结合港龙公司商场2015年9月19日开业的事实，故港龙公司与鑫晨公司均确认鑫晨公司的免租期系截至2016年3月17日。而由于鑫晨公司自2016年3月之后基本没有营业额，结合合同约定租金系按比例提成，故港龙公司在一审庭审中放弃了租金的诉请。在本案一审审理过程中，港龙公司表示其诉求的管理费系从免租期满开始计算，并表示管理费及电费相应的滞纳金从2017年6月20日起算。在一审庭审中，港龙公司确认其诉求的电费系自2015年11月更换新电表之后直至2016年6月期间的电费，且港龙公司与鑫晨公司均确认上述期间鑫晨公司使用的电量为12673度。对此鑫晨公司表示港龙公司曾同意鑫晨公司免费用电，但港龙公司对此并不认可，且鑫晨公司亦未提供相应证据予以证明。一审另查明，鑫晨公司在合同签订后确实按照合同第23.7条的约定向港龙公司交付了3万元商铺租赁保证金，但港龙公司与鑫晨公司在庭审中均表示该3万元保证金不在本案中处理。在一审庭审中，鑫晨公司亦确认其从未向港龙公司支付过租金或管理费。一审又查明，2015年4月2日，鑫晨公司向港龙公司发邮件，表示由于商场开业时间延迟至2015年6月27日因此产生了货品积压，故要求港龙公司给予增加90天免租期，并要求港龙公司补偿15万元。2015年4月25日，港龙公司向鑫晨公司回函表示同意增加90天免租期。2015年8月26日，港龙公司发出了《开业通知函》，载明：港龙城购物中心自2015年6月27日对外开放以来，各商家陆续开业，且值中影影院、CK、Tommy、屈臣氏等商家装修完毕、集中开业之际，确定2015年9月19日为苏州新区港龙城购物中心的全面开业日。2015年11月10日，鑫晨公司向港龙公司发函，向港龙公司提出四点整改通告：1.商场周边氛围及我两品牌所处大门口为施工工地严重到品牌开店形象；2.因开业前期商场工程质量问题导致我两品牌漏雨，部分道具出现水渍，根据验收标准必须更换；3.我两品牌所处大门内处有一3层楼高脚手架四个柱子均严重遮挡两品牌形象墙及店铺。4.CKJ靠近工地处外墙玻璃无故破损，如若更换后是否还会存在安全隐患问题。综合以上几点问题品牌公司给到自2015年11月10日起针对以上工程形象问题进行最短为期3个月的停业整顿执行通告。2015年11月12日，港龙公司向鑫晨公司回函：（1）针对贵司提出的两品牌（CKJ＆Tommy）所处大门口为施工工地影响贵司品开店形象问题，实际为港龙城商场外部长江路段市政工程工，且该工地在商场外部，不存在影响贵司营业的情形；（2）针对贵司提出的开业前期商场的工程质量问题导致品商铺漏雨等问题，我方在问题出现后及时解决，且我方己补偿贵司维修费用，目前己经整改完毕；（3）针对贵司提出的大门内的钢结构柱为商场的钢结构承重柱，我司在商铺交付时贵司已知悉。该钢结构柱并没有遮挡贵司品牌，且经过我司美化，目前该钢结构柱为商场特色亮点；（4）针对贵司提出的外墙玻璃的破损为正常现象，我司在发现后已经及时处理，2015年11月13日即可更换完毕，经查该外墙玻璃外层的破损并未对贵司内部的营业造成影响。综上，自贵司两品牌开业以来，我司努力为贵司创造良好的营业环境，商场内出现任何问题均能及时沟通解决，请贵司维续正常营业，如贵司未经我司书面同意私自停业整顿，则我司将依据双方签订的《商铺租赁合同》中第9.2条和第9.3条之规定以及《装修补贴协议》中相关规定，追究贵司违约责任。2016年1月12日，鑫晨公司又向港龙公司发函，载明：因全国各商场销售数据都将会在周会、月会、年会进行分析及公布全国各城市经销商；在此次全国经销商大会，苏州港龙商业管理有限公司销售排名及坪效均远远低于其他任何店铺，不仅导致对我苏州无锡分公司销售团队年终考核除名；更导致上级公司（PVH）对亚太两品牌华东区负责人直接责令取消年终绩效考核；并责令立即关闭此两家店铺。现本着贵我双方名誉共赢以及贵司港龙品牌与PVH公司旗下众多品牌后期还能有携手共进的机会；现就此提出2016年1月15日关闭此两家店铺，望商场理解并批准。其后直至2017年6月港龙公司均未对于鑫晨公司进行书面回函，在一审庭审中，鑫晨公司表示：虽然鑫晨公司多次想与港龙公司沟通，但港龙公司一直回避，但鑫晨公司没有立即关店，直到2017年6月1日鑫晨公司暂停营业，鑫晨公司想以此督促港龙公司对于商场进行整改，但是商场依旧经营状况恶劣，鑫晨公司无法恢复营业，故鑫晨公司于2017年7月30日正式撤场。对此，港龙公司在一审庭审中表示：港龙公司在收到2016年1月12日鑫晨公司发函后，并未正式回函，鑫晨公司继续经营直至2017年6月1日闭店。2017年6月15日，港龙公司向鑫晨公司发函，载明：贵方于2017年6月1日起自停止承租商铺的对外营业，且商铺内无任何导购人员及可售物品，该商铺已无恢复实际营业的可能，贵方的前述行为已属于合同第9.2条约定的“乙方擅自中途退租”的行为，构成严重违约。现我司按照合同第9.2条和9.3条的约定以及协议第5.2条的约定，作如下告知：1.合同及协议于2017年6月20日予以解除，请贵方于2017年6月20日当天将商铺归还我司。若贵方于2017年6月27日仍未向我司归还商铺的，我司将按照合同第11.1条的约定收回承租商铺，由此产生的一切责任由贵方自行担；2.请贵方于2017年6月20日当天或之前一次性向我司支付￥990868.33元，具体明细如下：（1）贵方拖欠费用：租金760.88元、管理费49776元、电费33011.45元；（2）归还我司已支付的全额装修补贴900000元；（3）违约金7320元（合同解除当月三个月管理费）；3.我司保留按照合同及协议的约定追究贵方相关违约责任的权利。该信函于2017年6月19日送达鑫晨公司。2017年6月21日，鑫晨公司向港龙公司回函，称：贵司2017年6月15日来函已收悉；就贵司函件提出2点事宜，我司做以下回复：因贵司原因导致我店铺橱窗玻璃破损及商城漏水造成门楣损坏等一系列问题严重影响我司正常营业事宜，我司经多次与贵司沟通无果的情况下，已于2015年11月10日正式发函告知我司就以上问题需停止营业整顿；贵司在1月2日回函答复将会及时解决；但，直至2016年1月12日我司再次发函贵司以上问题已严重影响到贵我所签署合作合同（终止合同、解除条款第7.2.1条）导致我司营业受损，如若贵司不引起重视，我司将会随时关闭店铺。截至2017年5月31日，贵司并未有解决以上实际问题，并因整体商场95％商户撤离闭店以及贵司现场管理、安保、保洁等人员的缺失造成商城整体营业环境恶劣造成我司损失一再增加。因贵司严重违约导致我司在2017年6月1日暂停营业，待贵司解决上述问题，我司将会正式恢复营业。2017年7月25日，鑫晨公司再次致函港龙公司，载明：关于我司2017年6月21日致函贵司严重违约导致我司暂停营业遭受损失事宜，直至今日已一月时间贵司仍未与我司主动约谈协商致使我司损失一再加重。现我司就此合作事宜郑重告知贵司：我司将于7月30日前终止贵司一切合作及注销所有工商执照以减少我司损失的一再增加；但保留追究因贵司违约造成我司损失的一切责任的权利。在一审庭审中，港龙公司与鑫晨公司均确认鑫晨公司系于2017年7月30日全部撤场并将商铺退还给港龙公司，因此港龙公司当庭撤回了诉状中载明的要求鑫晨公司归还商铺的诉求。在一审庭审中，一审法院询问鑫晨公司有无相应证据能证明港龙公司存在足以让合同无法继续履行的违约行为，鑫晨公司表示其在2017年6月21日的函件中已表达了相应的意见，并认为鑫晨公司拍摄的照片也能显示港龙公司商场人气惨淡，但并未提供其他证据。对于鑫晨公司举证的照片，港龙公司表示系2018年1月25日拍摄，而本案争议事实均在2017年6月之前发生，故关联性不认可，并表示港龙公司商场人气惨淡是因为商场外修建地铁道路导致客流量减少，与港龙公司无关。在一审庭审中，鑫晨公司表示鑫晨公司要求撤柜的主要原因确实是因为销售额非常低，但销售额低的原因在于港龙公司没有提供适合销售的大环境。在一审庭审中，港龙公司与鑫晨公司均确认苏州高新区港龙城购物中心门口自2015年5月直至2018年都在因为修地铁而封路。在一审庭审中，虽鑫晨公司表示港龙公司的商场的消防没有通过验收，但鑫晨公司亦表示鑫晨公司经营的商铺的消防已经通过了验收，且鑫晨公司也未提供任何证据证明港龙公司商场的消防没有通过验收或提供证据证明港龙公司商场存在消防问题影响了案涉租赁合同的履行。以上事实，由《商铺租赁合同》、《装修补贴协议》、《开业通知函》、房屋交接验收清单、电汇凭证、电费抄表记录、商铺销售额登记表、邮件、往来信函、快递记录、公证书及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，当事人应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。在本案中，苏州市高新区商铺的租赁签订了《商铺租赁合同》，并结合该合同就商铺的装修签订了《装修补贴协议》，上述两份合同均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方理应按约履行。而港龙公司依约将房屋交付给鑫晨公司使用后，鑫晨公司并未缴纳任何租金和管理费，亦未向港龙公司按约据实支付相应的电费。此外，虽然鑫晨公司在往来函件中屡次认为港龙公司存在违约行为，但港龙公司的回函中对此并未认可，且鑫晨公司也并未提供具体证据证明港龙公司存在足以让合同无法继续履行的违约行为，结合《商铺租赁合同》第7.2条约定的“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同。同时，违约方应按本合同的约定承担违约责任……乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过三十日的……未征得甲方书面同意，乙方因其自身原因在该商铺开业后停止营业持续超过24小时的”；再结合《商铺租赁合同》第9.2条约定“乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下……如甲方认为继续履行合同已无可能或必要，则有权单方解除本合同，并按合同约定向乙方索赔”，故一审法院认为鑫晨公司于2017年6月1日自行暂停营业直至2017年7月30日撤场的行为确已构成了违约，港龙公司有权因为鑫晨公司的这一违约行为而于2017年6月19日向鑫晨公司送达解除函件以解除合同，结合该解除函件的内容，港龙公司、鑫晨公司的《商铺租赁合同》于2017年6月20日解除。此外，由于相应的《装修补贴协议》第5.2条约定“乙方在租赁期间擅自单方解除原合同的，或原合同因乙方原因被提前解除的，乙方应全额返还甲方已支付装修补贴并按原合同承担违约责任”，因此鑫晨公司亦应依约向港龙公司返还协议约定的90万元装修补贴，但港龙公司诉求的相应利息并无相应合同依据，故一审法院对此不予支持。此外，鉴于鑫晨公司的违约行为，双方《装修补贴协议》的合同目的亦无法实现，故该协议亦因港龙公司送达的解除函件于2017年6月20日解除。关于港龙公司诉求的管理费，鉴于其系从免租期满开始计算，加之双方合同第23.9条约定“管理费标准为2440元/月，管理费由乙方按照租金的交纳方式和时间一并支付”，故鑫晨公司应向港龙公司支付自2016年3月18日至合同解除的2017年6月20日的管理费约计为36600元。关于港龙公司诉求的管理费的相应滞纳金，虽然合同第9.4条约定了每逾期一天的滞纳金为逾期之款项的千分之一，但该约定明显过高，一审法院酌情以年利率15%为标准，以36600元为基数，自港龙公司主张的2017年6月20日起算至实际支付之日止。关于港龙公司诉求的电费，鉴于双方均认可鑫晨公司自2015年11月更换新电表之后直至2016年6月期间使用的电量为12673度，结合合同约定的电费单价为1.15元/度，故鑫晨公司应支付的电费为14573.95元。至于鑫晨公司辩称的港龙公司曾同意鑫晨公司免费用电，鉴于港龙公司并不认可，且鑫晨公司亦未提供相应证据予以佐证，故一审法院对于该意见不予采信。关于港龙公司诉求的电费的相应滞纳金，虽然合同第9.4条约定了每逾期一天的滞纳金为逾期之款项的千分之一，但该约定明显过高，一审法院酌情以年利率15%为标准，以14573.95元为基数，自港龙公司主张的2017年6月20日起算至实际支付之日止。关于港龙公司诉求的违约金7320元，鉴于合同第9.3条约定“甲方按本合同约定行使合同解除权的……乙方还应自解除协议生效后三十日内向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金（如乙方仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除前六个月平均月提成租金和管理费之和的三倍）”，而港龙公司仅以月管理费2440元的3倍计算违约金为7320元，故一审法院对该诉求亦予以支持。关于鑫晨公司辩称的港龙公司商场开业时间推迟的意见，一审法院认为，鑫晨公司所述的“原开业的时间为2014年的12月28日”目前并无相应证据予以佐证，而结合港龙公司2015年8月26日发出的《开业通知函》亦可知港龙公司商场自2015年6月27日已对外开放并各商家陆续开业，且最终于2015年的9月19日全面开业，鑫晨公司亦开业经营直至2017年6月1日，加之港龙公司对此亦已给予了鑫晨公司增加90天免租期的补偿，故一审法院认为鑫晨公司的这一辩称意见并不能证明港龙公司存在足以让合同无法继续履行的违约行为。关于鑫晨公司提及的港龙公司没有提供适合销售的大环境致使鑫晨公司营业额惨淡的意见，一审法院认为，结合双方之间的《商铺租赁合同》、《装修补贴协议》可知，港龙公司将案涉商铺出租给鑫晨公司的租金系以鑫晨公司的营业额的百分比（8%-10%）来计算，且港龙公司还给予了鑫晨公司90万元的装修补贴，从该事实可见港龙公司亦希望鑫晨公司能产生较高的营业额，鑫晨公司在事实上的营业额低下也同时意味着港龙公司可收取的租金也十分低下。然而商场经营的兴旺与否以及鑫晨公司营业额的高低与否系由多种因素导致，比如港龙公司商场门口自2015年5月直至2018年一直因为修地铁而封路也会在客观上对于商场的经营以及鑫晨公司的营业额造成影响，故鑫晨公司营业额惨淡亦不能就此认定港龙公司存在足以让合同无法继续履行的违约行为。关于鑫晨公司辩称的港龙公司的商场的消防没有通过验收的意见，鉴于鑫晨公司亦表示其经营的商铺的消防已经通过了验收，且鑫晨公司也未提供任何证据证明港龙公司商场的消防没有通过验收或提供证据证明港龙公司商场存在消防问题影响了案涉租赁合同的履行，故一审法院对于鑫晨公司的这一辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州港龙商业管理有限公司与杭州鑫晨服饰有限公司于2014年7月11日签订的《商铺租赁合同》及《装修补贴协议》于2017年6月20日解除。二、杭州鑫晨服饰有限公司应于判决生效之日起十日内向苏州港龙商业管理有限公司退还装修补贴90万元。三、杭州鑫晨服饰有限公司应于判决生效之日起十日内向苏州港龙商业管理有限公司支付管理费36600元，并支付相应滞纳金（以36600元为基数，以年利率15%为标准，自2017年6月20日起计算至实际支付之日止）。四、杭州鑫晨服饰有限公司应于判决生效之日起十日内向苏州港龙商业管理有限公司支付电费14573.95元，并支付相应滞纳金（以14573.95元为基数，以年利率15%为标准，自2017年6月20日起计算至实际支付之日止）。五、杭州鑫晨服饰有限公司应于判决生效之日起十日内向苏州港龙商业管理有限公司支付违约金7320元。案件受理费14984元，由苏州港龙商业管理有限公司负担2291元，由杭州鑫晨服饰有限公司负担12693元。二审中，当事人未提交新证据。本院至现场勘察过程中，港龙公司陈述：1.诉争商铺所在商场在2016年10月1日至2017年5月面临低谷、闭店潮，二次招商是在2017年6月启动，2017年9月有所回转，2018年1月开始有几家店铺同时进驻。虽然二楼还是空的，但目前来看，基本二楼、三楼都差不多入驻了商家并且经营。2.关于装修补贴，整个商场不是每家都给，主要是针对一些大的品牌，因为大的品牌对于我们的招商、对商户稳定性都有影响。我们希望既然给了装修补贴，就应该要撑到合同约定租期届满，而不是中途擅自搬走，对我们造成很大损失。我们也多次向街道、政府反映，希望加快地铁修建过程。二审另查明，2014年7月11日港龙公司、鑫晨公司签订的《商铺租赁合同》第23.11条约定，乙方每月销售目标不少于100000（壹拾万元整），销售目标仅作为参考，不作为其他方式的考核。上述事实，由调查笔录、诉争《商铺租赁合同》在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，港龙公司、鑫晨公司于2014年7月11日签订的《商铺租赁合同》、《装修补贴协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。港龙公司因鑫晨公司于2017年6月停止对外营业向鑫晨公司发函要求解除诉争《商铺租赁合同》、《装修补贴协议》，并诉至法院要求确认上述合同解除，鑫晨公司返还装修补贴、支付管理费、电费、违约金等。关于合同解除原因如何认定。鑫晨公司上诉认为，港龙公司未能提供适合销售的环境包含商场质量、管理等导致其无法正常经营，故港龙公司违约行为导致其合同目的根本无法实现。港龙公司认为，鑫晨公司未按约支付管理费、租金且未经港龙公司允许擅自停业，故其有权按约行使解除权。对此本院认为，港龙公司、鑫晨公司于一审中一致确认，港龙公司于2015年6月1日将诉争商铺交付鑫晨公司，基于港龙公司延期开业故给予鑫晨公司的免租期至2016年3月17日。至上述免租期届满，鑫晨公司应每月按约向港龙公司支付租金、管理费，但根据鑫晨公司一审陈述，其至2017年7月30日撤场之日，从未向港龙公司支付过租金、管理费、电费，且根据双方函件往来，鑫晨公司停业亦未经港龙公司同意，上述行为构成违约，符合诉争《商铺租赁合同》约定的解除情形，港龙公司于2017年6月15日向鑫晨公司发函要求于2017年6月20日解除合同，该函件于2017年6月19日送达鑫晨公司，一审法院确认《商铺租赁合同》、《装修补贴协议》于2017年6月20日解除并无不当。鑫晨公司主张系港龙公司提供商场质量及管理存在严重问题导致其合同目的根本无法实现，合同及事实依据不足，本院不予支持。鑫晨公司作为违约方，应按约向港龙公司支付违约金、管理费及滞纳金、电费及滞纳金，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。关于港龙公司、鑫晨公司争议的装修补贴，诉争《装修补贴协议》第5条违约责任第5.2项约定，“乙方在租赁期间擅自单方解除原合同的，或原合同因乙方原因被提前解除的，乙方应全额返还甲方已支付装修补贴并按原合同承担违约责任。……”。港龙公司基于上述合同约定要求鑫晨公司返还装修补贴，鑫晨公司认为港龙公司上述诉请实质是违约责任且违约金过高。对此本院认为，港龙公司在合同约定的违约责任项下要求鑫晨公司返还装修补贴，鑫晨公司认为上述主张属于违约责任承担，有合同依据，应予确认。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，关于港龙公司要求鑫晨公司全额返还装修补贴的诉请，根据港龙公司陈述，2016年10月1日至2017年5月诉争商铺所在商场面临低谷、闭店潮，考虑到港龙公司为招商、稳定客户给予入驻大品牌装修补贴的初衷及经营要求，鑫晨公司在商场人气惨淡、销售额基本为零的情况下坚持经营了两年多撤场，上述行为虽仍属鑫晨公司违约，但诉争商场外修地铁封路导致客流量减少系鑫晨公司与港龙公司签订合同后出现的客观情形，鑫晨公司上述违约行为并未造成港龙公司给予装修补贴的目的及利益完全无法实现，且装修补贴在鑫晨公司维系经营期间也合理摊销，港龙公司要求全额返还，有失公平。综合双方合同约定租期已过三分之二、鑫晨公司违约原因、港龙公司实际损失及预期利益等因素，本院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定酌定由鑫晨公司返还港龙公司装修补贴45万。综上，上诉人鑫晨公司的上诉请求部分成立，应予支持；鉴于二审新情况，本院对一审部分判决予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省苏州市虎丘区人民法院（2017）苏0505民初5939号民事判决第一、三、四、五项。二、撤销江苏省苏州市虎丘区人民法院（2017）苏0505民初5939号民事判决第二项。三、杭州鑫晨服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向苏州港龙商业管理有限公司退还装修补贴45万元。四、驳回苏州港龙商业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14984元，由苏州港龙商业管理有限公司负担8091元，由杭州鑫晨服饰有限公司负担6893元。二审案件受理费14984元，由苏州港龙商业管理有限公司负担7492元，由杭州鑫晨服饰有限公司负担7492元。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  赵 东审判员  郑 雄二〇一九年六月二十四日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。