甘肃省高台县人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0724民初959号原告：田玉和，男，1970年2月12日出生，汉族，甘肃省高台县人，住高台县。委托诉讼代理人：刘建萍，甘肃誉西律师事务所律师。被告：王廷山，男，1971年8月25日出生，汉族，甘肃省高台县人，住高台县。委托诉讼代理人：王兆荣，甘肃经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：王廷银，男，1985年8月15日出生，汉族，甘肃省高台县人，住高台县。系王廷山弟弟。本院于2019年4月16日日立案受理了原告田玉和与被告王廷山房屋买卖合同纠纷一案。依法由审判员靳玉峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田玉和、被告王廷山委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田玉和向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付原告购房款70000元，并按照月利率2%承担自2017年12月31日至2019年4月16日违约金21746.67元，合计91746.67元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月，被告从原告处购买了位于高台县玉润苑6号楼2单元401室楼房一套，约定房屋价格为270000元，并于2016年6月29日双方签订售房协议一份，后被告陆续支付200000元购房款，现下剩70000元购房款经原告索要，被告一直推诿未付。被告王廷山辩称，签订的房屋买卖合同属实，但诉称现下欠7万元房款与我们给原告支付的款项不相符，被告一共给原告支付了购房款223570元。另外我们没有支付剩余房款的原因是原告在被告的催促之下迟迟不予办理过户手续，因此被告可以履行合同约定的同时履行抗辩权，同时也不承担相应的违约责任，向原告支付违约金，故请求法庭应当予以驳回原告的诉讼请求。双方围绕争议焦点，向法庭提交了证据，原告田玉和依法向本院提交了售房协议一份，拟证明：双方约定购房款270000元，协议达成当日被告向原告付160000元，下剩110000元于2017年12月30日前付清，若到期不付，则有被告向原告支付日利率3%的违约金，现我们将违约金下调为月利率2%。被告王廷山质证认为，售房协议上买房人王廷山签名系自己书写，但证明人王怀善、王廷文签名并非本人书写。在该协议中也未约定房屋的过户期限。对该售房协议，证明了房屋价款，双方对买房人及出售人均无异议，故该证据本院予以采信。被告王廷山围绕法庭总结的争议焦点向法庭依法提交了2016年6月8日向原告转账房屋定金10000元的银行交易明细一份、原告于2016年6月29日向原告出具的160000元的收据一张、原告于2018年2月11日向被告出具的40000元收条一张、2016年6月29日高台县玉润房地产开发有限公司出具给王廷山的13570元收据一张，上述证据拟证明：被告王廷山向原告支付了223570元购房款。原告田玉和质证认为：对原告出具给被告的40000元和160000元的收据没有异议，但是地下室的收款票据系高台县玉润房地产开发有限公司向被告出具，原告并未收取该笔地下室款，签订协议时也未将该地下室房款计算在270000元当中。被告支付的10000元定金包含在首次付款160000元的收条当中，售房协议达成后，定金转换成了售房款。若该10000元定金未包含在首付160000元之中，则售房协议中就不含有“下欠110000元于2017年12月30日前付清”的表述，且原告的质证意见符合交易习惯，法庭予以采信。被告提交的13570元的收据，该收据系高台县玉润房地产开发有限公司向被告出具，售房协议中并未反映出地下室是否随房买卖，故该证据与本案不具有关联性，法庭不予采信。根据原告田玉和及被告王廷山的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月8日，经原被告协商，原告将位于高台县玉润苑6号楼2单元401室顶账房以270000元的价格售于被告，当日被告王廷山通过银行转账的方式向原告田玉和向支付房屋定金10000元，2016年6月29日，双方书写了售房协议，协议约定“由原告将该顶账房以270000元卖于被告，达成协议当日由王怀新付给原告160000元（包括2016年6月8日交付的定金10000元），并在售房协议约定下欠110000元于2017年12月30日前付清，如到期不按时付款，则有王怀新每日付给田玉和百分之三的违约金，超过两个月房屋归田玉和所有。”协议下方由买房人王廷山、售房人田玉和签名捺印予以确认。2018年2月11日，被告王廷山向原告支付房款40000元，原告田玉和向被告出具了收条。现原告诉请要求被告支付下剩购房款70000元，及按照月利率2%承担2018年2月11日至2019年4月16日所产生的违约金21746.67元，合计91746.67元。另查明，被告王廷山与王怀新系父子关系。本院认为，原告田玉和将房屋售于被告王廷山，签订售房协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，协议合法有效。原告将房屋交付于被告，被告应当按约定向原告支付房款。现被告王廷山未及时付款，构成违约。被告王廷山提出在购房前向原告支付的定金10000元及向房产开发商高台县玉润房地产开发有限公司交付购买地下室房款13570元未从下剩房款70000元中扣除的辩解，就地下室而言，是否随房买卖双方并未在售房协议中约定，从被告提交的地下室收据系高台县玉润房地产开发有限公司向被告出具的情况看，地下室的买卖关系发生在被告与高台县玉润房地产开发有限公司之间，该辩解本院不予采纳。对其交纳的10000元定金不包含在首付160000元之中的辩解与查明的事实不符，不予采纳。对被告辩解的付清房款与原告交付房屋产权手续应同时履行而行使同时履行抗辩权，原被告合同上并未约定，按照交易习惯，应为被告将房款付清后原告向被告提供房产办理的相关手续，故原被告双方不存在同时履行之情形。现原告田玉和要求被告王廷山支付下剩房款70000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对原告田玉和要求被告王廷山按照月利率2%承担自2018年2月11日至2019年4月16日违约金为21746.67元的诉讼请求，被告主张以同时履行抗辩免责，经法庭释明后，被告主张调整违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释的理解与适用》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”现违约金标准应调整为年利率6%为宜，违约金应从2018年2月11日起计算至2019年6月25日，共计5763.66元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：由被告王廷山支付原告田玉和购房款70000元，违约金5763.66元。共计75763.66元，限于本判决生效后十五日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2094元，减半收取1047元，由被告王廷山负担，被告承担部分并连同上述案件款一并给付原告，本院预收原告的受理费2094元，退还其1047元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。上诉期内不上诉，本判决即发生法律效力。双方当事人必须自觉履行。否则，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年。当事人超过申请执行期限申请执行的，不予受理。审判员  靳玉峰二〇一九年六月二十五日书记员  雷晓琳附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。