四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初1882号 原告：钟跃清，男，1955年3月10日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 原告：王桂琼，女，1957年10月16日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 二原告共同委托诉讼代理人：魏顺福，四川果城律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：徐梦，四川果城律师事务所实习律师。 被告：杨浩，男，1968年9月13日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：向华，女，1969年10月27日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 二被告共同委托诉讼代理人：蒙春雷，四川律盾律师事务所律师。 第三人：南充亿鑫生态农业有限公司，住所地四川省南充市高坪区东观镇东新路四海商贸市场****。 法定代表人：姜小清，负责人。 第三人：姜小清，女，1966年5月5日出生，汉族，户籍地四川省南充市高坪区，现住南充市高坪区。 第三人：唐熙，男，1989年9月10日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 第三人：唐绮君，女，1992年4月5日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 第三人：李晔，女，1988年3月8日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 原告钟跃清、王桂琼与被告杨浩、向华、第三人南充亿鑫生态农业有限公司（以下简称亿鑫公司）、姜小清、唐熙、唐绮君、李晔案外人执行异议之诉一案，本院于2019年02月26日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员彭艳担任审判长、人民陪审员苟长顺、罗平组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟跃清、王桂琼及其二原告共同委托诉讼代理人魏顺福、徐梦，被告向华及其与杨浩的共同委托诉讼代理人蒙春雷，第三人姜小清及其作为亿鑫公司的法定代表人到庭参加诉讼，第三人唐熙、唐绮君、李晔经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告钟跃清、王桂琼向本院提出诉讼请求1.判令不得执行位于高坪区东观镇马路下街1幢华富人家1层221号非住宅，并解除查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2007年2月21日与南充圣灯建筑工程有限公司四海商贸市场（简称四海商贸）法定代表人唐仕海签订《房地产买卖契约》购买案涉房屋，并相继全额付清合同约定价款后入住，入住期间支付了水电气等费用。因四海商贸法定代表人唐仕海于2014年12月28日死亡等原因导致申请人未能办理不动产产权，经过高坪区政府多方协调处理后于2017年通知申请人等39户办理不动产权，由姜小清过户到各购买人名下。当申请人二原告也到相关部门办理产权过户登记时，因南充市顺庆区人民法院已查封该不动产而被拒。原告向南充市顺庆区法院以案外人身份提出书面异议，请求法院解除对案涉房屋的查封，顺庆法院作出（2018）川1302执异145号执行裁定书，驳回原告的异议请求，故根据相关法律规定提起执行异议之诉，望判如所请。 被告答辩称，根据物权公示原则，案涉商铺属于姜小清所有，原告不是案涉房屋的权利人，应当对房屋进行执行。145号执异裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告的诉请。 第三人姜小清陈述称，2009年案涉房屋已经修好了，当时去办理房产证时因建设局和市房管局合并后将资料遗失，所以无法办理产权证，不只是我们公司，高坪很多公司办证的资料都被遗失了。2014年的时候唐仕海就去世了，2015年经区政府出面协调后将办证相关部门召集起开了会，确定华富人家都是先将房产证办在我名下，然后再过户给其他人，现在房产证已经办在我名下了，因为我没有钱缴纳办理过户的税费，就让每户购买人自行缴纳。案涉房屋实际在2007年就已经卖给了二原告，并且二原告已经缴纳了过户的税费。 第三人唐熙、唐绮君、李晔未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合案件庭审与原、被告及第三人的诉辩称及陈述意见，对本案事实，本院认定如下： 二原告系夫妻关系，双方于1980年6月6日登记结婚。 2007年2月21日，东观四海商贸市场唐仕海作为甲方与原告钟跃清、二原告之子钟光友为乙方签订《房地产买卖契约》一份，约定由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）壹拾万元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在高坪区东观镇东新路华富人家商住楼的房地产（房屋建筑面积）门面约60.75平方米；土地使用面积按国土局分摊出售给乙方。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）壹拾贰万伍仟元；乙方由2007年4月28日前三次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：1.写合同时付定金200元；2.2007年2月28日前付9.98万元；3.余款待房屋竣工办好产权手续后一次性付清。三、双方同意于2007年4月28日由甲方将上述房地产正式交付给乙方装修，房屋移交给乙方时，其该建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方。……十一、双方约定的其他事项：1.预定房位置：位于华富人家综合楼**12—13轴线之间一通，预计建筑面积60.75平米，该房实际为一楼一底，上面有相同尺寸的一个夹层，随门面一通赠送给乙方，不办产权证，含在门面内。结算时面积发生变化，成交价不变。2.装修……；3.代收费：水、电、气、闭路电视等初装费乙方自行负责。由甲方负责统一安装；4.保修：……。甲方签章为“南充圣灯建筑工程有限公司四海商贸市场”，法定代表人“唐仕海”签字，乙方签字为“钟光友”“钟跃清”。2007年2月28日，南充圣灯建筑工程有限公司四海商贸市场给钟光友、钟跃清出具《收款凭证》一张，载明“交来门面定金”，金额为100000元，出纳签名为“唐仕海”。2009年1月20日，南充圣灯建筑工程有限公司四海商贸市场给钟跃清出具《收款凭证》一张，载明“交来门面预付款”，金额为20000元，出纳签名为“唐仕海”。二原告提交的水电气费票据显示钟跃清自2010年5月18日开始间断支付其所购的华富人家房屋的天然气费用至2018年5月11日。 2016年9月2日，南充市国土资源局高坪分局印发《关于同意姜小清等22户改变土地使用条件的批复》（高土资发[2016]建字第029号）文件，批复：一、同意姜小清等22户将以出让方式取得的位于高坪区东观镇东新路的国有建设用地使用权面积876.00平方米（约1.314亩）改变使用条件，增加建筑面积1726.66平方米。二、本宗土地改变使用条件后供地方式、用途、出让年限与原批准供地方式、用途、出让年限保持一致。三、根据四川泰利地价（2016）估字第NG-006号，增容应补交土地出让金22.62万元，全额缴入区财政专户……。 2016年5月16日，位于高坪区东观镇马路下街**华富人家****房屋登记在姜小清名下，附记：合伙建房初始登记，房屋产权证书号为南房权证高字第××号，建筑面积113.26平方米。2017年1月12日，姜小清对位于高坪区东观镇马路下街1幢华富人家1层221号房屋申请不动产登记。其附随向不动产登记中心提交了以下资料：《四川省土地出让金专用票据》，载明：缴款人为：姜小清等22户，金额为22.62万元；《高土资发[2016]建字第029号）文件》；高坪区东观镇东新路C-27-36地号的《国有土地使用权证书》；《东观镇“华富人家”姜小清等楼层住户表》，该表显示一层建筑面积113.26平米的门面房备注住户为（原姜小清）钟光友。嗣后，该房屋不动产权登记在姜小清名下，建筑面积113.26平方米。附记：合伙建房。 还查明，2018年3月1日，钟跃清、王桂琼与姜小清签订了《存量房买卖合同》，约定姜小清将其名下所有的位于高坪区东观镇马路下街1幢华富人家1层221号商业用房（产权证编号为川20**高坪区不动产权第0000020号），建筑面积为113.26平方米出售给王桂琼、钟跃清，成交价为128000元；2019年3月5日，二案外人缴纳了该存量房买卖所产生的相应税费。 另查明，本院作出（2016）川1302民初7355号民事判决书确认唐仕海（姜小清亡夫）、姜小清共计向杨浩借款364万元，亿鑫公司为连带保证人。唐仕海病故后，原告向各被执行人主张权利，判决内容为：姜小清、唐熙、李晔在判决生效之日起十日内偿还杨浩、向华借款310万元及利息，亿鑫公司承担连带偿还责任；姜小清、唐熙、李晔、唐绮君在判决生效之日起十日内偿还杨浩、向华借款12万元及利息，亿鑫公司承担连带偿还责任。杨浩、向华申请强制执行后，本院于2018年4月3日作出（2018）川1302执159号执行裁定查封了被执行人姜小清名下位于高坪区东观镇马路下街1幢1层221号非住宅（产权证号为00××07）。二原告认为所查封的上述房屋为二原告所购，应解除对该处房产的查封，遂向本院提起执行异议，本院于2018年11月29日作出（2018）川1302执异145号执行裁定书，裁定驳回钟跃清、王桂琼的异议请求。钟跃清、王桂琼不服该裁定，依法提起本案执行异议之诉。 庭审中，姜小清陈述，涉案房屋在2007年就卖给了二原告,2009年去办理产权证时,由于相关办证单位合并将资料遗失，导致产权证无法办理。2014年，唐仕海去世。2015年高坪区政府召集相关部门开会后确定将华富人家的房屋先登记在姜小清名下后再过户给买受人。由于姜小清无钱交办理过户的税费，所有税费都是由购房人缴纳，二原告已经缴纳了过户的税费。另外，当时卖房屋的时候房价比较低，就只卖了门面，赠送了夹层；2015年办房产证的时候房管局要求夹层面积一并计算，所以买卖合同较契约面积有所增加，但两份合同指的同一处房产。 案件审理过程中，案外人钟光友于2019年4月2日向法院递交《情况说明》，主要证明其在2007年2月21日在《房地产买卖契约》购买人处签名系为协助其父钟跃清办理购房手续，购房款全部由父母钟跃清和王桂琼支付，购买的高坪区东观镇马路下街1幢华富人家1层221号房屋系父亲钟跃清和母亲王桂琼所有，与钟光友无关。 本院认为，原告的起诉属于执行异议之诉的受案范围。本案的争议焦点问题是二原告对南充市高坪区东观镇马路下街1幢华富人家1层221号非住宅是否享有民事权益及其是否足以排除强制执行。首先，2007年2月21日，原告钟跃清与其子钟光友就案涉房屋与南充圣灯建筑工程有限公司四海商贸市场签订了《房地产买卖契约》，钟光友向法庭书面说明该房屋实际为其父母出资购买，实际购买人为钟跃清、王桂琼。故此，二原告系该份契约的权利义务人；二原告举证证明其付清了案涉房屋的购房款，并于2010年开始缴纳水、电、气费对案涉房屋实际占有使用；合同履行过程中，由于出卖方或其他相关部门原因，致使产权证不能办理，后经政府部门协调登记至第三人姜小清名下，由于第三人原因房屋被司法查封致使无法办理过户手续，二原告对未办理产权过户手续没有过错。其次，从姜小清办理权属登记的资料《东观镇“华富人家”姜小清等楼层住户表》看，一层门面房在“姜小清”名字下备注有“钟光友”，能够证实登记在姜小清名下的涉案房屋即《存量房买卖合同》所约定的房屋与《房地产买卖契约》所约定的房屋为同一处房屋。再次，关于房屋面积，由于《房地产买卖契约》载明涉案房屋赠送夹层面积，结合国土局《关于同意姜小清等22户改变土地使用条件的批复》文件内容及《存量房买卖合同》所载明的面积，亦能够证实《存量房买卖合同》所约定的房屋与《房地产买卖契约》所约定的房屋为同一处房屋以及姜小清陈述的二原告早在2007年就已购买案涉房屋的事实。据上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告对位于南充市高坪区东观镇马路下街1幢华富人家1层221号非住宅享有的民事权益足以排除人民法院强制执行。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下： 不得查封、执行位于南充市高坪区东观镇马路下街1幢华富人家1层221号非住宅； 本案案件受理费6188元，由被告杨浩、向华负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  彭 艳 人民陪审员  苟长顺 人民陪审员  罗 平 二〇一九年××月××日 书 记 员  王 茜