辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0283民初29号原告：刘州宇，男，1975年4月15日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251975********。委托诉讼代理人：金克发，系辽宁昌汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶绍云，系辽宁昌汉律师事务所律师。被告：段福禄，男，1955年7月16日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251955********。被告：贾伟，女，1956年1月29日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251956********。二被告共同委托诉讼代理人：许辉，系辽宁法磊律师事务所律师。第三人：李恩江，男，1985年6月15日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2310841985********。原告刘州宇与被告段福禄、贾伟及第三人李恩江申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘州宇的委托诉讼代理人金克发、叶绍云、被告段福禄、贾伟的共同委托诉讼代理人许辉到庭参加诉讼，第三人李恩江经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘州宇向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决继续对位于庄河市房屋执行，价值25万元。二、诉讼费用要求由二被告承担。事实和理由：第三人李恩江于2015年2月17日和9月1日共计向原告借款人民币14万元，因到期未偿还，原告于2015年10月10日向庄河市人民法院提起诉讼，在诉讼中，依原告申请，庄河市人民法院于2015年10月10日作出（2015）庄民初字第6338号裁定书将第三人所有的案涉房屋予以保全查封。2018年被告以其2015年10月8日购买了案涉房产为由提出执行异议，贵院支持了被告的异议请求，原告认为是错误的。《中华人民共和国物权法》第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可知，我国以不动产物权登记作为物权变动的生效要件。当事人订立了合法有效的房屋买卖合同，只有依法办理了所有权转让登记，才能发生所有权变动的法律后果，不经过登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要，也是不动产物权公示原则的必然要求。据此可以看出，案涉房屋的所有权仍属于第三人，原告保全查封于法有据。本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，被告与第三人之间并不是买卖关系，而是借款担保关系，即便被告与第三人是买卖合同关系其也未达到上述法条的条件，另外《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现原告依据《民事诉讼法司法解释》第306条的规定提起诉讼，望贵院依法判决。二被告辩称：被告与第三人于2015年10月8日签订了房屋买卖合同，并于当日及次日付清房款及办理偿还贷款手续，取得了银行解除房屋抵押的相关证明，房屋已经进行交接，由被告占有使用，2015年10月10日因该房屋被查封，致房屋无法完成过户，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人未作陈述。本院经审理认定事实如下：原告刘州宇与第三人李恩江民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月10日作出（2015）庄民初字第6338号诉讼保全民事裁定书，将李恩江所有的坐落于庄河市XX房屋予以查封，2016年1月6日作出（2015）庄民初字第6338号民事调解书，调解协议确认李恩江于2016年1月30日前一次性偿还刘州宇借款14万元，并承担2万元自2015年2月18日起，12万元自2015年10月1日起至给付之日止按月利率2%计算的利息。后被告贾伟、段福禄对本院查封案涉房屋以案外人身份提出异议，请求中止执行案涉房屋，事实理由为：2015年10月8日李恩江和其妻高仙子与段福禄签订卖房合同，李恩江和其妻高仙子将二人所有的坐落于庄河市XXX房屋一套（李恩江和高仙子曾于2012年8月8日以该房抵押贷款，尚有贷款本金236500元及利息18500元未偿还。）出售给段福禄和贾伟，约定房屋价格为人民币405000元，李恩江和高仙子于当日将该房屋交付给段福禄和贾伟，段福禄于10月9日偿还李恩江和高仙子银行贷款本金和利息255000元。本院于2015年10月10日作出（2015）庄民初字第6338号民事裁定书将上述房屋查封。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条之规定，申请依法中止对上述房屋的执行。对段福禄提出的执行异议，本院经审查于2018年11月9日作出（2018）辽0283执异150号执行裁定书，裁定中止对庄河市XXXX房屋的执行。2018年12月19日，本院向刘州宇送达了该裁定书，原告刘州宇于2019年1月2日持诉称理由诉至本院。另查，案涉房屋坐落于庄河市，房屋的所有权人为高仙子，共同共有人李恩江，房屋的所有权证登记时间为2012年7月17日，房屋所有权证号为庄房权证庄私字第**。2013年6月8日该房屋所有权人委托中介公司出售，2015年10月8日李恩江、高仙子与段福禄签订卖房合同，李恩江将该房屋卖与段福禄，合同约定：甲方：李恩江，乙方：段福禄，甲方将庄河市XX号卖于乙方，甲方中国银行贷款欠贰拾伍万元伍仟元整由乙方代还，乙方已给付现金壹拾伍万元整。备注：乙方2015年10月8日由庄河市中国银行，卡号：28×××11段福禄往大连中国银行，卡号：62×××26李恩江转帐壹万捌仟伍佰元，于2015年10月9日再转余下贷款贰拾叁万陆仟伍佰元整。于签订本合同之日起将上述房屋交付乙方。同日，李恩江、高仙子向段福禄出具收条，内容为：收到段福禄房款壹拾伍万元，收款人：李恩江、高仙子2015年10月8日。当日，段福禄帐户向李恩江帐户（帐号62×××26）存折转18500元，10月9日再次存折转李恩江帐户235750元。同日李恩江帐户向中国银行大连长江路支行偿还借款233032.67元，支付提前还贷补偿金2400元，中国银行大连长江路支行出具了贷款还款回单、客户付费回单及贷款（已结清）凭证、结清凭证、注销抵押登记申请表、注销抵押房地产清单。再查，2016年2月25日中介公司网上信息显示该房屋已出售；现案涉房屋由被告段福禄、贾伟居住，大连恒安物业管理有限公司提供物业服务。庭审中段福禄向本院提供了落款日期为2016年11月5日的案涉房屋2015年度、2016年度物业费2324元及2017年12月14日的案涉房屋2017年度物业费1162元的专用收款收据，收据载明付款单位均为段福禄。本院所确认的上述事实：有（2015）庄民初字第6338号民事调解书，（2015）庄民初字第6338号民事裁定书，（2018）辽0283执异150号执行裁定，卖房合同、收条，中国银行客户回单，中国银行收贷凭证，解除抵押通知函，结清贷款证明，房地产抵押注销抵押登记申请，庄房权庄私字第**房屋所有权证书，物业费收据，伟杰地产信息服务部电脑网页截图等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查可以采信。本院认为：本案系因案外人段福禄、贾伟对金钱债务的执行提出的执行异议成立后，申请执行人提起的执行异议之诉，故本案的焦点为案外人对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的权益《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前以签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案涉房屋系2015年10月10日被人民法院查封，被告段福禄与第三人李恩江于2015天10月8日签订了卖房合同，虽然当时房屋在银行尚有贷款未能结清，尚处于抵押状态，但不影响该买卖合同的效力，段福禄已支付全部房款并占有使用房屋，故可认定被告与第三人在案涉房屋查封前已经签订了合法有效买卖合同，已支付了对价款，且已经占有使用案涉房屋，其要求停止执行已具备该条司法解释的三项条件，而关于未能办理过户，本院认为案涉房屋在签订卖房合同后，第三日即10月10日即被人民法院查封，故不能认定未能办理过户的原因在于被告，因此被告对案涉标的享有排除强制执行的民事权益，原告请求继续执行案涉标的没有事实和法律依据，本院不予支持。第三人李恩江经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于中华人民共和国民事诉法的解释》第三百零六条、三百零八条、三百一十一条、三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告刘州宇的诉讼请求。案件受理费5050元由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  赵日荣人民陪审员  张来宾人民陪审员  王选波二〇一九年六月二十五日书 记 员  李 敏附:相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于中华人民共和国民事诉法的解释》第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。法信超链：案例1篇裁判2656篇×第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。