江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0282民初12371号原告（反诉被告）:宣福龙，男，1964年8月10日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：汤平，宜兴市丁蜀法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:王顺斌，男，1968年9月8日生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。委托诉讼代理人：徐帮达，江苏博事达律师事务所律师。第三人：崇加雨，男，1990年2月1日生，汉族，住江苏省滨海县。第三人：孙明喜，男，1972年4月14日生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。原告（反诉被告）宣福龙与被告（反诉原告）王顺斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案受理后，根据王顺斌于2018年11月21日的申请，本院依法追加崇加雨、孙明喜为本案第三人参加诉讼。2019年1月28日本院依法组成合议庭，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宣福龙的委托诉讼代理人汤平、被告（反诉原告）王顺斌及其委托诉讼代理人徐帮达、第三人崇加雨、第三人孙明喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣福龙诉称：宣福龙与王顺斌于2015年10月23日签订房屋租赁合同，约定宣福龙将自己的店面房出租给王顺斌，年租金为人民币15万元，租赁期限为2015年11月1日至2020年10月31日。合同订立后，宣福龙依约将房屋交付王顺斌使用，按照合同约定，王顺斌需在2018年8月1日付清下一年度的租金，但王顺斌至今未付。宣福龙多次催要且于2018年9月17日正式发函至王顺斌，请求支付房屋租金，王顺斌一直未有答复。宣福龙为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令解除宣福龙与王顺斌于2015年10月23日签订的租房合同并由王顺斌承担违约金5万元；请求判令王顺斌返还租赁房屋并支付宣福龙自2018年12月1日起至租赁房屋实际返还之日止按年租金14.8万元计算的租金；请求判令本案诉讼费用由宣福龙承担。被告王顺斌答辩并反诉称：本案原告的主体存在问题，王顺斌实际承租的两套房屋，一套是宣福龙的，另一套是许梅芳的（许梅芳系宣福龙的妻子）；本案的事实是：宣福龙与王顺斌于2015年10月23日签订过房屋租赁合同，但是在2015年10月24日王顺斌又分别与宣福龙及许梅芳重新各签订了新的房屋租赁合同，在这合同中双方就房屋的租期及租金、违约金均做了调整，应该按照重新签订的合同来计算租金。2015年10月23日王顺斌按照宣福龙的要求支付房屋装修补款8万元、房租14.8万元。2015年10月24日王顺斌又分别与宣福龙及其妻子许梅芬签订两份《房屋租赁合同》，对签约主体、签约时间、房屋租金以及违约金内容进行了调整，将房租调整为每年8万元，违约金调整为0.8万元。2016年、2017年王顺斌及接手喜顺火锅店的孙明喜、崇加雨陆续支付宣福龙房租29.6万元，至今合计支付宣福龙房租44.4万元。按照后生效的两份《房屋租赁合同》约定，截至2018年10月30日，王顺斌尚有多支付的租金20万元在宣福龙处，王顺斌并不拖欠宣福龙房租，考虑到宣福龙多年不能及时履行维修租赁房屋的义务，而且又执意中途解除房屋租赁合同，存在明显违约行为，故提起反诉，请求判令宣福龙退还王顺斌保证金2万元；请求判令宣福龙退还王顺斌多交房租20万元；请求判令宣福龙赔偿王顺斌装修补偿款3.2万元并支付违约金0.8万元；请求判令本案诉讼费用由宣福龙承担。第三人崇加雨、第三人孙明喜共同述称：崇加雨、孙明喜系本案所涉租赁房屋的实际使用方，也代王顺斌支付宣福龙房屋租金，但与宣福龙、王顺斌之间约定的租金没有任何关系。经审理查明：2015年10月23日宣福龙与王顺斌签订租房合同一份，该合同载明：宣福龙将座落于宜兴市丁蜀镇公园路群乐商用房两间及楼上两间的房屋出租给王顺斌使用；租赁时间为2015年11月1日至2020年10月31日，到期后宣福龙如要出租，同等条件下，王顺斌享有优先租赁权，提前六个月重新签订协议；租金及付款方式：第一年租金15万元，待合同签订时一次性付清，租金前三年不变，第四年按照市场行情进行调整，于每年的8月1日付清下年房租金，以宣福龙出具的收据为证，王顺斌延迟交付房租金超过10天，视为王顺斌违约，宣福龙有权收回房屋并由王顺斌承担违约金；租赁期内，王顺斌使用产生的水电费及其他经营所产生的一切费用由王顺斌自行承担（包括房屋租赁税），与宣福龙无关；王顺斌承租租期内房屋需装修，其装修费用由王顺斌自负，但装修过程中要确保房屋整体结构和房屋内外其他辅助设备不受损坏，如有损坏，按原价赔偿；租期结束或王顺斌提前解除合同时，王顺斌对于可移动物品由王顺斌自行拿走，但不得拆卸固定装修且不得破坏房屋整体结构，并且宣福龙不承担任何费用，否则宣福龙有权要求王顺斌恢复原状；本合同签订之日，王顺斌需支付保证金2万元给宣福龙，租期届满后，王顺斌付清所有水、电、税等各类经营费用，待宣福龙验收后，上述保证金如数退还王顺斌，保证金不计息；违约金：若一方违约，则需向另一方支付违约金人民币5万元；王顺斌在租赁期内，如因经营不善或其他原因，需要转租或转让第三方，必须经宣福龙同意后方可转租或转让，否有，宣福龙有权收回房屋，不承担王顺斌任何损失；另行约定：需转让除地痞流氓外，其他人可以等。2015年10月23日王顺斌分三次分别向宣福龙支付房租14.8万元、房屋装修补偿款8万元、保证金2万元；2015年11月5日王顺斌与孙明喜合伙在案涉房屋开设了宜兴市丁蜀镇喜顺火锅店，2017年9月王顺斌将其在宜兴市丁蜀镇喜顺火锅店的投资份额转让给了崇加雨。2016年9月26日王顺斌通过银行转账的方式向宣福龙支付房租7万元。2016年10月31日、2016年11月1日孙明喜通过银行转账的方式分两次分别向宣福龙支付房租4万元、3万元。2017年9月11日孙明喜通过银行转账的方式向宣福龙支付租金15.6万元。后因王顺斌未能按期支付房租，导致双方发生纠纷，宣福龙为维护自身的合法权益，诉至本院要求解决。审理中，宣福龙针对自己的主张向本院提供下列证据：证据1、2015年10月23日宣福龙与王顺斌签订的租房合同1份，证明双方存在租赁房屋的事实，2015年10月23日签订合同时由王顺斌支付保证金20000元、房租148000元、转让款80000元；证据2、中国农业银行银行卡交易明细清单，证明王顺斌于2016年9月26日支付第二年的租金70000元、孙明喜于2016年10月31日、2016年11月1日两次通过支付宝共支付第二年的租金70000元，证明少付10000元租金；证据3、建行交易清单，证明2017年9月11日由孙明喜支付第三年的租金156000元；证据4、结婚证复印件1份，证明宣福龙和许梅芳是夫妻关系；证据5、房产证及土地证复印件各2份，证明案涉房产是属于宣福龙及其妻许梅芳所有；证据6、宜兴市丁蜀法律服务所发的函及回单，证明宣福龙按约向王顺斌催款的事实。上述证据经质证，王顺斌认为：对证据1租房合同的三性无异议，确实签过这份租房合同，内容是2015年10月23日签的，内容也是真实的。但是在2015年10月24日双方对租赁期限、租金、违约金又另外签订了租赁合同作了变更。对转账凭条无异议，但是数字不全，其中包括20000元保证金、148000元房租、80000元的转让款，转账只有包括30000元；对证据2中的2016年9月26日王顺斌支付的7万元无异议，第三人孙明喜支付的70000元无异议；对证据3建行交易清单是真实的，是孙明喜支付的；对证据4结婚证无异议；对证据5房产证及土地证真实性无异议，王顺斌租赁的房子有两套，分别在宣福龙及其妻子许梅芳名下；对证据6，王顺斌收到了这份函，且王顺斌把函通过微信方式转给了第三人，但王顺斌不认可，与事实不符。孙明喜、崇加雨认为：与王顺斌意见一致。王顺斌为证明自己的主张向本院提供下列证据：证据1、房屋租赁合同2份、税收缴款书1份，证明在2015年10月24日王顺斌又与宣福龙及其妻子许梅芳分别签订了房屋租赁合同，对前一天即2015年10月23日双方签订的租房合同的内容做了变更，主要是在租赁期限、租金、违约金的数额做了变更，且合同是发生在后，是到工商部门备案的合同，王顺斌认为关于双方租赁关系的审理，应该以该两份合同为准；税收收款书是建立在两份租赁合同上的，是计税依据；证据2、2015年10月23日，宣福龙出具收到王顺斌20000元保证金的收条、收到王顺斌支付的房屋装修补款即转让费80000元的收条、收到王顺斌支付的房屋租金148000元的收条各1份，2016年9月26日宣福龙举证的租金70000元历史明细清单，证明王顺斌支付了2017年房租70000元；证据3、王顺斌发给孙明喜、崇加雨的函，宣福龙因为催要王顺斌交付下一年度租金的函，孙明喜、崇加雨是房屋实际使用人，所以王顺斌把该函发给了孙明喜、崇加雨，证明孙明喜、崇加雨与本案房屋的使用有着重要关系。上述证据经质证，宣福龙认为：对证据1中两份合同真实性无异议，两份合同是宣福龙、许梅芳签订的，但不认可内容，因为在本合同中缺乏了合同的最重要的条款即租金的约定，当时王顺斌是为了规避税务部门检查及纳税的要求，要求宣福龙签了空白的租赁合同；两份合同除了签名是由宣福龙及其妻子许梅芳签署的外，其他都是由王顺斌添加的；对税收单无异议，但是从这份缴纳税收发票可以印证这两份合同是王顺斌用以少交税金的证据，上面载明纳税人的地址是公园路110、111号，房屋租金是40000元，跟王顺斌反诉状中提出的租金80000元也是不相符的；对证据2无异议；对证据3的函，宣福龙认为是王顺斌与孙明喜、崇加雨之间的事情，宣福龙不清楚。崇加雨认为：对证据1、2均无异议，对证据3崇加雨是收到了函，店确实也是转给了崇加雨，作价90000元崇加雨支付给王顺斌74000元也是对的，但是工商执照一直没有变更到崇加雨和孙明喜的名下。孙明喜认为：对证据1、2均无异议，对证据3孙明喜是收到了函，其他意见和崇加雨一致。上述事实，由宣福龙提供的房屋租赁协议、银行转账凭条、银行交易明细清单、结婚证复印件、房产证、土地证、函及快递回单，由王顺斌提供的房屋租赁合同、税收缴款书、收条、函，由孙明喜提供的付款凭证及本院的庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：结合双方当事人、第三人的陈述及提供的证据，可以认定以下事实，2015年10月23日宣福龙与王顺斌签订租房合同，当日王顺斌即支付了租金14.8万元、装修补偿款8万元、保证金2万元；2016年9月26日王顺斌支付宣福龙房屋租金7万元，2016年10月31日、2016年11月1日孙明喜代王顺斌支付宣福龙房屋租金7万元；2017年9月11日孙明喜代王顺斌支付宣福龙房屋租金15.6万元。该支付行为应视为对2015年10月23日租房合同义务的履行，即以实际付款行为表示对该租房合同中租金的认可；王顺斌未能按租房合同的约定按时缴纳2018年度的房屋租金，已构成违约，宣福龙有权解除租房合同，同时王顺斌应向宣福龙支付相应的租金并承担违约责任即违约金以不超过年房租租金的20%为限，本院酌定违约金为3万元。宣福龙应向王顺斌返还保证金2万元。王顺斌向宣福龙支付的装修补偿款8万元，因实际租赁时间未届满，本院酌定宣福龙应向王顺斌返还剩余时间的装修补偿款3万元。针对王顺斌反诉要求宣福龙返还多支付的房屋租金20万元，因2015年10月24日宣福龙与王顺斌签订房屋租赁合同没有明确的房租约定，且根据本院上述认定的事实，故不能成为王顺斌的抗辩理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除2015年10月23日宣福龙与王顺斌签订的租房合同，王顺斌于本判决发生法律效力之日起10日内向宣福龙交付座落于宜兴市丁蜀镇公园路商住楼110室、111室的房屋。二、王顺斌于本判决发生法律效力之日起10日内向宣福龙支付自2018年12月1日起至上述房屋实际交付之日止按年租金15万元计算的租金并承担违约金3万元。三、宣福龙于本判决发生法律效力之日起10日内向王顺斌退还保证金2万元及装修补偿款3万元。四、驳回宣福龙本诉的其他诉讼请求。五、驳回王顺斌反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1050元、反诉案件受理费减半收取2600元，由王顺斌负担。宣福龙同意其预交的本诉案件受理费1050元由王顺斌向其直接支付，本院不再退还，王顺斌于本判决发生法律效力之日起10日内直接付给宣福龙。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，预交上诉案件受理费3650元。审 判 长  史伟中人民陪审员  季华明人民陪审员  史继胜二〇一九年六月三日书 记 员  马一轩