广东省湛江市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）粤08行终30号上诉人（原审原告）何明，男，汉族，1974年2月22日出生，住雷州市，委托代理人莫钧淦，男，汉族，1980年8月13日出生，住雷州市，上诉人（原审原告）莫梅玲，女，汉族，1976年11月13日出生，住雷州市，上诉人（原审原告）莫钧淦，男，汉族，1980年8月13日出生，住雷州市，上诉人（原审原告）莫发大，男，汉族，1972年11月25日，住湛江市赤坎区，上诉人（原审原告）莫梅丽，女，汉族，1974年12月30日出生，住雷州市，上诉人（原审原告）蔡华琴，女，汉族，1952年11月26日出生，住雷州市，上述二上诉人委托代理人莫钧淦，男，汉族，1980年8月13日出生，住雷州市，被上诉人（原审被告）雷州市自然资源局，住所地：雷州市雷南大道**。法定代表人黄文驹，局长。委托代理人韩琦震，该局干部。委托代理人刘卫强，该局干部。原审第三人雷州市虹顺房地产有限公司，地，地址：雷州市雷城镇下广路[雷城糖厂宿舍第****]/div>法定代表人黄海虹，董事长。委托代理人何飞，广东华文律师事务所律师。委托代理人文炼，广东华文律师事务所律师。上诉人何明、莫钧淦、莫梅玲、莫发大、莫梅丽、蔡华琴因土地行政登记纠纷一案，不服湛江经济技术开发区人民法院（2018）粤0891行初280号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。原审查明：原告蔡华琴与莫俊林系夫妻关系，莫均淦、莫发大与莫俊林系父子关系，莫梅玲、莫梅丽与莫俊玲系父女关系。原雷城糖厂占地面积313207平方米，其中包括职工生活福利区土地150075.8平方米。原雷城糖厂职工住职工房改房，并已各自取得了房地产权证。其中，莫俊林于2005年7月5日取得粤房地证字第**房地产权证，原告何明于2005年5月21日取得粤房房地证字第**地产权证，原告莫梅玲于2012年4月20日取得粤房地权证雷ＣＱ字第**房地产权证。2006年，雷州市凯基糖业有限公司将从雷州市国土资源局受让而得的原雷城糖厂职工生活福利区占用的150075.8平方米土地转让给雷州市恒大制糖有限公司（以下简称“恒大公司”），恒大公司于同年6月办理了土地使用权变更登记并取得了雷国用（2006）第0032989号《国有土地使用证》。为解决原雷城糖厂改制遗留问题，2016年8月11日，黄海虹等13人持原雷城糖厂平房改房171户职工签字捺指印的委托书，代表“原雷城糖厂房改平房黄海虹等197户职工”与恒大公司签订了《土地房屋处置协议书》，恒大公司将变更登记的土地范围中的A块20777.46平方米及B块11424.47平方米兑换给197户房改房业主，黄海虹等197户职工（房改房业主）自行搬迁及注销各自房地产权证。后，雷州市土地储备中心回收恒大公司位于雷州市××下××路原雷城糖厂20777.46平方米的A地块和11424.47平方米的B地块，共计32201.93平方米。2017年11月2日，以原房改房197户业主为经济实体成立的虹顺公司通过国有建设用地使用权网上竞价，竞得上述32201.93平方米土地的使用权。2016年11月16日，雷州市国土资源局与虹顺公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。2018年3月15日，雷州市国土资源局向虹顺公司颁发粤（××）××市不动产权第0001134号不动产权证书，该不动产权证书注明该土地使用权归黄海虹等197人共有，地上，地上房改房的房屋所有权属房改房的权利人所有div>另查明，2018年2月8日，雷州市国土资源局作出雷国土资通〔2018〕6号《关于限期收回的通告》，并于2018年2月10日在《湛江日报》上刊登了该通告，内容为：“为妥善处理历史遗留问题，政府有关职能部门组织原雷城糖厂房改房职工代表和雷州市恒大制糖有限公司签订了《土地房屋处置协议书》。经雷州市人民政府批准，雷州市土地储备中心回收雷州市恒大制糖有限公司位于雷州市××下××路原雷城糖厂A地块（土地面积20777.46平方米）和B地块（土地面积11424.47平方米），并已挂牌出让给雷州市虹顺房地产有限公司。根据《不动产登记暂行条例实施细则》有关规定，请上述A地块陈狂等66户房改房的房屋所有人在本通告之日起15个工作日内将持有的《房地产权证》（房屋所有权名单和《房地产权证》的证号见附表）到我局办理注销登记手续，逾期作废。”持有房地产权证号为Ｃ3××45的房屋所有人吴文荣在该名单中。吴文荣不服雷州市国土资源局作出的雷国土资通〔2018〕6号《关于限期收回的通告》，于2018年3月14日向湛江市国土资源局申请行政复议。在该行复议案件中，申请人为吴文荣，被申请人为雷州市国土资源局，未追加其他当事人。湛江市国土资源局经审查认为雷州市国土资源局作出的通告主要事实不清，证据不足，于2018年4月19日作出了湛国土资复〔2018〕11号《行政复议决定书》，决定撤销雷州市国土资源局作出的雷国土资通〔2018〕6号《关于限期收回的通告》附件中关于吴文荣“序号52房屋所有权人吴文荣房地产权证号Ｃ3××45”的内容。虹顺公司不服，起诉至本院，本院立案审查之后，认为湛江市国土资源违反了法定程序，撤销了湛国土资复〔2018〕11号《行政复议决定书》之后，湛江市国土局不服，上诉至湛江市中级人民法院。原审认为：本案属于不动产行政登记纠纷。本案的争议焦点在于：粤（××）××市不动产权第0001134号《不动产权证书》的颁发是否合法。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”之规定，本案中，原雷城糖厂职工何明、莫俊林、莫梅玲各自取得职工房改房的房地产权证，而现有证据无法证明原告方的房屋所有权已办理转移登记、房屋灭失或者发生了导致该房屋所有权消灭的事实。虽然黄海虹等13人以“原雷城糖厂房改平房黄海虹等197户职工”的名义与恒大公司签订了《土地房屋处置协议书》，但黄海虹等13人并未经得原告方的授权同意。因此，黄海虹等13人不能处分登记在原告方各自名下的房地产。在没有合法处理登记在原告方名下的房地产的情况下，被告雷州市国土资源局与第三人签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定将涉案地块出让给虹顺公司，违反相应的法律规定。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”之规定，以原房改房197户业主为经济实体成立的虹顺公司，代表着197户职工利益，其通过国有建设用地使用权网上竞价，善意以合理价格竞得涉案32201.93平方米的土地使用权，并依法取得粤（××）××市不动产权第0001134号不动产权证书，属于《物权法》第一百零六条第一款规定的情形。此外，在原雷城糖厂平房改房171户职工签字捺指印的委托书上，委托黄海虹等13人代表“原雷城糖厂房改平房黄海虹等197户职工”与恒大制糖公司签订《土地房屋处置协议书》，协商同意对涉案土地进行处理，并同意自行搬迁及注销各自房地产权证。虹顺公司亦受原雷城糖厂平房改房171户职工的委托，同意签订涉案的《国有建设土地使用权出让合同》，并取得了粤（××）××市不动产权第0001134号《不动产权证书》。虽然，黄海虹等13人及虹顺公司未经得原告何明等六人的同意处理以上事务，但代表了原雷城糖厂房改平房197户职工的绝大多数人的利益，一旦撤销粤（××）××市不动产权第0001134号《不动产权证书》，将导致同意处置方案房改平房的171住户的公共利益产生不可逆转的损害，引起社会群体事件，引发不安定因素。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；”之规定，被告雷州市国土资源局向第三人虹顺公司颁发粤（××）××市不动产权第0001134号《不动产权证书》的行政行为不应撤销，应确认违法。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下：一、确认被告雷州市国土资源局颁发粤（××）××市不动产权第0001134号《不动产权证书》的行政行为违法；二、驳回原告何明等六人其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告雷州市国土资源局负担。何明、莫钧淦、莫梅玲、莫发大、莫梅丽、蔡华琴上诉称：一、原审法院超期送达行政判决。二、一审判决认定雷州市虹顺房地产有限公司性质错误。雷州市虹顺房地产有限公司不是由原雷城糖厂房改房权利人197户推选出来，不是197户业主成立的。雷州市虹顺房地产有限公司的性质决定它不代表197户利益。没有人签名同意委托雷州市虹顺房地产有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》和办理《建设用地规划许可证》、《不动产权证书》。三、原审法院认定《委托书》、《土地房屋处置协议书》性质错误。《委托书》没有171户职工签名，存在假冒签名、代签名，内容不真实，不具备法律效力。四、原审法院认定雷州市虹顺房地产有限公司善意取得不动产错误。雷州市虹顺房地产有限公司受让不动产前明知无权处分上诉人的处分权。雷州市虹顺房地产有限公司受让不动产的目的是恶意、违法的。雷州市虹顺房地产有限公司不具备受让人的资格，恶意受让该不动产主观是恶意违法的。不合理的竞拍条件导致不合理的转让价格，是无处分权人恶意损害他人利益。转让的不动产没有真正登记给受让人，而是雷州市虹顺房地产有限公司取得。五、雷州市虹顺房地产有限公司冒用他人身份，损害原雷城糖厂房改房197户利益。撤销粤（××）××市不动产权第0001134号《不动产权证书》的行政行为是为了保护197户的合法利益。雷州市虹顺房地产有限公司的行为涉嫌犯罪，该公司行为违背众多房改房住户意志，损害197户的合法利益。请求：一、撤销一审判决；二、撤销雷州市国土资源局2018年3月15日为雷州市虹顺房地产有限公司登记颁发A地块《不动产权证书》（证号：粤（××）××市不动产权第0001134号）的具体行政行为；三、一、二审案件受理费由被上诉人负担。雷州市自然资源局口头答辩，坚持一审意见，请求二审法院维持一审判决。雷州市虹顺房地产有限公司口头答辩认为，上诉人合法权益没有受到损害，不动产权证中有附记详细说明土地是归197户，房屋归个人，明显土地归197户使用，房屋归197户的个人所有，国土局发证没有违法，上诉人权益没有收到任何损害，一审认为发证违法是错误的。坚持一审的陈述意见。经审理查明，本院根据当事人提交的证据材料及庭审质证情况，确认原审判决查明事实。另查，一审判决后，因雷州市机构改革的原因，原雷州市国土资源局不在保留，其职责由雷州市自然资源局承继。再查，上诉人何明的涉案房屋（粤房地房地证字第**产权证，22幢04）位于C地块内，A地块西侧。上诉人莫梅玲的涉案房屋（粤房房地权证雷ＣＱ字第**地产权证,06幢03）位于A地块内。莫俊林的涉案房屋（粤房地证房地证字第**权证，12幢04）位于A地块内。A地块位于B地块西侧，A地块与B地块之间以一条规划路相隔。本院认为：本案为土地行政登记纠纷。本案争议的焦点问题为：原雷州市国土资源局颁发粤（××）××市不动产权第0001134号《不动产权证书》的合法性问题？依据查明事实可知，第三人雷州市虹顺房地产有限公司取得的粤（××）××市不动产权第0001134号号《不动产权证书》，登记内容显示涉案土地坐落：雷州市××下××路原雷城糖厂（A地块）。上诉人何明、莫钧淦、莫梅玲、莫发大、莫梅丽、蔡华琴主张相关权利的房屋或位于A地块内或位于A地块西侧与A地块相邻，因上诉人何明、莫梅玲等人已经取得相关房地产权证，证明自己在涉案地块上的财产权利，所以原雷州市国土资源局将包含上诉人何明、莫梅玲等人房地产权利在内的A地块向第三人雷州市虹顺房地产有限公司颁发争讼的粤（××）××市不动产权第0001134号号《不动产权证书》，权属明显不清，属行政行为主要证据不足。但第三人雷州市虹顺房地产有限公司此前已明确承诺取得的涉案不动产权属包含各上诉人在内的197户原雷城糖厂职工享有，而原雷州市国土资源局在粤（××）××市不动产权第0001134号号《不动产权证书》的“附记”页也明确记载“该土地使用权属于黄海虹、黄梅娇、黄挺劲、符妃四、陈向新等197人共有，地上，地上房改房的房屋所有权属房改房的权利人所有”的意见不动产权登记行为涉及包含上诉人在内的197户原雷城糖厂职工的合法权益，撤销该行政行为会给国家利益、社会公共利益造成重大损害，因此该土地登记行为的效力应予保留。本案土地登记，来源于人民政府的土地管理部门与第三人签订的《国有建设用地使用权出让合同》，争讼行政行为是土地管理部门履行其行政管理职能的表现，而不是平等主体转让财产权益的行为，因此一审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，认为第三人雷州市虹顺房地产有限公司善意取得涉案土地使用权的意见，属于适用法律错误，予以纠正。综上，上诉人何明、莫钧淦、莫梅玲、莫发大、莫梅丽、蔡华琴的上诉意见，理据不足，不予采纳。原审判决虽适用法律不准确，但认定事实基本清楚，审判程序合法，处理结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何明、莫钧淦、莫梅玲、莫发大、莫梅丽、蔡华琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨纯京审 判 员  梁康宁代理审判员  杨丹红二〇一九年六月五日书 记 员  梁春雨附：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。