新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终1959号上诉人(原审被告)：汪剑新，男，1964年12月14日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。被上诉人(原审原告)：陈伟,男，1984年1月6日出生，汉族，新疆维吾尔自治区有色地质勘察局工程师，住乌鲁木齐市。原审第三人：施玲，女，1964年8月13日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。上诉人汪剑新因与被上诉人陈伟，原审第三人施玲房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汪剑新，被上诉人陈伟，原审第三人施玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。汪剑新上诉请求：1.依法改判一审判决书第二项为我向陈伟退还购房款290000元；2.依法撤销一审判决第三项、第四项，改判驳回陈伟要求我赔偿利息及违约金的诉讼请求；3.由陈伟承担一、二审诉讼费、送达费、保全费。事实与理由：我与陈伟于2018年4月9日签订《房产转让合同书》，合同约定我将位于乌鲁木齐市沙依巴克区房屋转让给陈伟，总价款为590000元。2018年4月10日，我收到陈伟交来的房款290000元，定金10000元，合计30,0000元，因合同约定陈伟应于2018年4月9日向我支付2%的购房款，于2018年4月10日支付48%的购房款，再于2018年6月10日支付剩余50%购房款，但陈伟于2018年4月9日及2018年6月10日均未向我支付购房款，故本案系陈伟违约在先，我仅需向陈伟退还购房款29万元，定金1万元不应退还，且一审判决我向陈伟赔偿利息及违约金均没有事实和法律依据，综上，请求二审法院查明事实，支持我的上诉请求。陈伟辩称，我不存在违约行为，2018年4月9日晚上，我们双方签订了合同，我要求给汪剑新支付2%的购房款，但汪剑新说太晚了，让我第二天一起向其支付50%购房款即可，故我于2018年4月10日向汪剑新支付了30万元，其中包含1万元定金。后汪剑新未按照合同约定的时间协助我办理过户手续，且不愿再履行双方所签订的《房产转让合同书》，是汪剑新的违约行为导致涉案合同无法继续履行。综上，一审查明事实清楚，判决正确，汪剑新的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。施玲述称，我同意汪剑新的上诉请求，意见与汪剑新的上诉意见一致。陈伟向一审法院起诉请求：1.依法判令解除我与汪剑新于2018年4月9日签订的《房产转让合同书》;2.判令汪剑新立即向我退还购房款300,000元；3.判令汪剑新按月利率5‰承担自2018年4月10日起至实际退款之日期间占用购房款利息损失；4.判令汪剑新按月租金1,500元承担自2018年6月20日至合同解除之日期间我租赁房屋的损失；5.判令汪剑新向我支付因违约给我造成的经济损失126,440元（误工费4,800元、交通费2,000元、公证费660元、中介费4,000元、公积金贷款15,000元、同地段房价差额100,000元）；6.判令汪剑新向我支付双倍定金20,000元；7.判令汪剑新支付违约金23,600元【590,000元×（2%+2%）】；8.判令汪剑新承担诉前保全的保单费1,880元及保全费2,870元；9.本案诉讼费用及由此产生的其他费用由汪剑新承担。一审法院认定事实：2018年4月9日，陈伟（乙方）与汪剑新（甲方）签订了一份《房产转让合同书》，合同约定汪剑新将位于乌鲁木齐市沙依巴克区的房屋依法转让给陈伟，双方协商转让总价格为590000元，合同约定乙方自本合同签订之日起分次在2018年6月15日内，以转账方式将房款全部支付完毕。第一次于2018年4月9日以内，支付房价的2%；第二次于2018年4月10日以内，支付房价的48%；第三次于2018年6月10日以内，支付房价的50%。第十条约定乙方向甲方支付定金10000元，合同书签订后，乙方违约，定金不予退还；甲方违约，应向乙方支付两倍的定金；第十三条约定本合同签订后，甲方必须保持该房产的完整性，并由甲、乙双方持有关证件于三十日内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过户手续；第十四条约定本合同签订后，或房产转让过户手续办理完毕后，双方协商一致，甲方必须于5日内，在2018年6月20日以前将房屋交付乙方；第十五条违约责任约定，1、甲方违反本合同第十一条规定，造成乙方不必要损失的，乙方可扣房款的2%；2、甲方违反本合同第十四条规定，逾期交付房屋的，甲方应赔偿乙方购房款的2%；3、甲方违反本合同第十三条规定，未在约定时间内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理过户手续；乙方可扣付房款的2%。合同签订后，陈伟于2018年4月10日向汪建新支付了300000元。当日，汪剑新向陈伟出具收条一张，并承诺房产解押时间为2周期（以办理实际时间为准，办理完解押手续后及时办理过户）。涉案房屋于2018年5月办理了解押。一审法院另查明，双方在合同的履行过程中，因汪剑新不愿继续履行合同，拒绝办理过户，双方因此产生矛盾。2018年8月9日,陈伟以汪剑新为被告向一审法院提起诉讼，要求：1.汪剑新履行《房屋转让合同》义务，将乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路博物馆1栋5层1单元502的房屋所有权过户给陈伟，并限期无条件配合陈伟办理之房屋过户手续；2.判令汪剑新赔偿房款的2%即1.18万元违约金；3.判令汪剑新赔偿因延期办理过户手续给陈伟带来的损失8,600元（2018.5.25-2018.6.2请假专程从喀什赶往乌鲁木齐办理过户手续的误工费2,000、交通费2,000元、公证费600、中介费4,000）；4.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由汪剑新承担。后陈伟于2018年8月31日撤回起诉。2018年10月30日，汪剑新之妻即本案第三人施玲以其与汪剑新系夫妻关系，汪剑新出卖房屋其不知情，并且合同上其未签字为由向一审法院提起诉讼，要求判决汪剑新与陈伟于2018年4月9日签订的《乌鲁木齐市房产转让合同》无效。后施玲于2018年11月26日撤回起诉。一审法院在本案审理过程中依法向陈伟释明，当事人既约定违约金，又约定定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。陈伟选择主张违约金。一审法院认为，陈伟与汪剑新签订的《房产转让合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当依照合同约定履行合同义务。本案中，陈伟要求解除合同，汪剑新表示同意解除，一审法院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于陈伟主张的退还购房款300,000元及要求汪剑新按月利率5‰承担自2018年4月10日起至实际退款之日期间占用购房款的利息损失，汪剑新对此表示同意，对上述诉讼请求，一审法院予以确认。关于本案争议焦点：一、汪剑新是否应当按月租1,500元承担自2018年6月20日至合同解除之日期间陈伟租赁房屋的损失。一审法院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，对于该项请求，陈伟未举证，一审法院不予支持；二、汪剑新是否应当支付违约金23,600元【590,000元×（2%+2%）】，陈伟称其主张的违约金为合同第十五条违约责任：1.甲方违反本合同第十一条规定，造成乙方不必要损失的，乙方可扣房款的2%；2.甲方违反本合同第十三条规定，未在约定时间内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过户手续，乙方可扣付房款的2%。一审法院认为根据双方违约责任条款中约定，甲方违反本合同第十一条规定，造成乙方不必要损失的，乙方可扣房款的2%，其中合同第十一条约定，有偿转让已出租的房产时，甲方应提前三个月书面通知承租人，并取得承租人的书面同意，有同等条件下，有偿转让房产，承租人有优先购买权。涉案房屋并不存在出租的情形，故陈伟的该主张不符合合同约定，另，陈伟主张的未办理过户手续的违约金，符合双方的合同约定，综上一审法院对该项诉讼请求的合理部分，即汪剑新支付陈伟违约金11,800元（590,000元×2%）予以支持；三、汪剑新是否应当支付陈伟经济损失126,440元（误工费4,800元、交通费2,000元、公证费660元、中介费4,000元、公积金贷款15,000元、同地段房价差额100,000元），其中误工费、公积金贷款、同地段房价差额，陈伟均未举证，一审法院对此不予支持。对于中介费，陈伟仅出示了其与祁积恒的授权委托书，未提供实际付款的凭证，一审法院对此不予支持。因涉案房屋买卖事宜产生的公证费660元，交通费2,000元（当庭提交的火车票证实交通费花费927.5元），一审法院认为违约金足以弥补上述损失，故一审法院对此不予支持；四、汪剑新是否应当承担诉前保全的保单费1,880元及保全费2,870元，陈伟主张汪剑新承担因保全产生的保险公司的保单费，于法无据，一审法院对此不予支持。保全费2,870元，作为诉讼费用，一审法院依法予以处理。遂判决：一、解除陈伟与汪剑新于2018年4月9日签订的《房产转让合同书》；二、汪剑新退还陈伟购房款300,000元；三、汪剑新按月利率5‰支付陈伟自2018年4月10日起至实际退款之日期间占用购房款利息损失；四、汪剑新支付陈伟违约金11,800元；五、驳回陈伟其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实及所认定的证据予以确认。本院认为，陈伟与汪剑新签订的《房产转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。根据本案查明的事实，双方在合同履行过程中，因汪剑新不愿继续履行合同，也未按照合同约定的时间协助陈伟办理房屋产权转移登记手续，故涉案《房产转让合同》无法继续履行，双方当事人对一审判决解除涉案《房产转让合同》均无异议，本院对此予以确认。涉案《房产转让合同》约定陈伟应于2018年4月9日向汪剑新支付2%的购房款，于2018年4月10日支付48%购房款，虽陈伟未于2018年4月9日支付2%购房款，但其在第二日即2018年4月10日即向汪剑新支付了30万元购房款，至此陈伟已经完成了合同约定的此时应当支付的全部房款数额，陈伟的该行为并非根本性的违约行为，且已进行了弥补，汪剑新在收取该房款时也未提出异议，汪剑新以此认为陈伟存在违约行为，应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采信；根据涉案《房产转让合同》的约定，汪剑新应在本合同签订后三十日内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理过户手续，即汪剑新应于2018年5月9日前与陈伟一起申请办理过户手续，庭审中，汪剑新对合同约定的履行该义务的时间并无异议，对其未予履行该义务的事实也无异议，而涉案《房产转让合同》中关于陈伟于2018年6月10日以内应向汪剑新支付剩余50%的购房款的约定，相对于汪剑新的协助办理过户义务而言，应认定为具有先后履行顺序的两个义务，汪剑新的义务为先义务，在汪剑新未履行先义务的情形下，陈伟有权拒绝履行支付剩余50%购房款的后义务，故陈伟未在2018年6月10日前向汪剑新支付房款的行为不构成违约行为。综上所述，汪剑新上诉称陈伟存在违约行为，且违约在先的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。汪剑新对共收取陈伟30万元购房款的事实无异议，但认为其中1万元为定金，因陈伟存在违约行为，故1万元定金不予退还，仅应退还陈伟29万元购房款的上诉理由亦无事实及法律依据，本院不予采信。导致涉案《房产转让合同》无法继续履行的原因在于汪剑新未按合同约定的时间协助陈伟办理房屋产权转移登记手续，且最终拒绝再履行合同义务，即汪剑新的行为系导致涉案《房产转让合同》解除的根本违约行为，汪剑新应当按照合同约定承担相应的违约责任，并应向陈伟赔偿其占用30万元购房款期间的利息损失，一审判决对此认定并无不当，判决正确，本院予以维持，汪剑新认为其不应当承担违约金及利息损失的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。保全费作为申请费，系《诉讼费用交纳办法》中规定的诉讼费用，一审法院根据案件的具体情况，依据胜负比例决定汪剑新应当负担的保全费数额并未违反法律规定，汪剑新的该上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，汪剑新上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费345元（汪剑新已预交），由汪剑新负担。本判决为终审判决。审判长 徐 岚审判员 卫 杨审判员 张文婧二〇一九年六月二十五日书记员 杨 扬