河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终7398号 上诉人（原审被告）：河北燕港（集团）房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区九派大厦**。 法定代表人：魏茂鑫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张保刚，河北太平洋世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄默鼎企业管理咨询有限公司，住所地石家庄市新华区田家庄**2-1-1602。 法定代表人：刘江帅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高润宁，河北盈华律师事务所律师。 上诉人河北燕港（集团）房地产开发有限公司（以下简称燕港公司）因与被上诉人石家庄默鼎企业管理咨询有限公司（以下简称默鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北燕港（集团）房地产开发有限公司上诉请求：1.请求法院依法撤销石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初965号民事判决书；2.依法驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人所称与被上诉人签订《房屋租赁合同》、《补充协议》及支付租金事宜，上诉人均不知情，也未收到过被上诉人所支付的租金、保证金，一审判决上诉人返还被上诉人该款项没有事实及法律依据，其应向实际收款人主张其支出款项。二、被上诉人在庭审中无法举证证明已向上诉人支付保证金、租金的事实经过，所提证据更不能证实收款账户与上诉人的关联性，收款收据不能证明被上诉人履行了付款的事实，故一审判决认定本案的基本事实不清楚。在本案中被上诉人为证明付款，向法院提交了张铂业银行卡交易明细两张，被上诉人称其中10万元保证金通过张铂业银行账户汇入李利军账户，35万元租金通过张铂业银行账户转出，收款账户是上诉人经办人员指定的账户，但并未提供证据证明。上诉人认为10万元、35万元两张转账记录不能证明被上诉人向上诉人付款的事实。两张收款收据不能单独证明被上诉人已向上诉人支付了款项，出具收据仅为合同履行中的一个环节，而事实上亦有出具收据后未付款的情况大量存在。故被上诉人是否付款应将相关证据结合起来认定，法院更应对此事实予以查明，被上诉人不能举证证明的，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被上诉人应承担举证不能的法律后果。而一审法院对以上如此重要的案件事实均未予以查明，依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；”之规定，本案应发回重审或改判。三、关于被上诉人主张的违约金请求，在（2018）冀0108民初2871号案件中已处理，根据一事不再理的原则，法院应对被上诉人再次请求违约金的诉求予以驳回。在被上诉人与上诉人（2018）冀0108民初2871号案件中，被上诉人第三项诉讼请求已经主张过违约金，且法院在判决中已作出处理，即：“被上诉人主张的逾期交房违约金，本院不予支持”，且该判决已生效。而现在被上诉人再次进行主张的违约金与已结案件中所主张的违约金属同一诉请，依照《民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（五）项“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知被上诉人申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，法院应驳回被上诉人对该诉讼请求的再次起诉。四、该涉案房产以明显低于市场价出租，且不具有合理性，不排除恶意串通损害上诉人利益的可能。经上诉人了解涉案房产周边商业出租价格，均在每平方米6元/天左右，而涉案房产出租价格仅每平方米2.6元/天，明显低于市场价格。不能排除涉案的具体经办人员等恶意串通损害上诉人利益的可能。综上所述，被上诉人所诉证据不足、事实不清，一审判决错误。请求贵院依法撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。 石家庄默鼎企业管理咨询有限公司答辩称，一、原审认定事实清楚，答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，应合法有效。且答辩人也向被答辩人交付了租金和保证金，现因被答辩人违约从而要求解除租赁合同并返还租金、保证金合理合法。在原审庭审中被答辩人对《房屋租赁合同》、《补充协议》中被答辩人的印章及其法定代表人的签字的真实性无异议，也认可收款收据中被答辩人财务章的真实性。但其上诉状中却称对签订《房屋租赁合同》、《补充协议》及收取租金的事宜不知情，该种说法不符合常理。并且已生效的（2018）冀0108民初2871号民事判决书也已经认定上述协议及租金、保证金的真实性。根据《民诉法司法解释》第九十三条第五项的规定，“已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实”，答辩人无需再举证证明上述事实。反倒是被答辩人一再拒绝承认上述事实的真实性。那么根据《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被答辩人应举证证明其主张，否则应承担不利后果。二、答辩人后诉的诉求与前诉并不相同，因此不属于重复诉讼。在（2018）冀0108民初2871号案件中答辩人的诉求是要求被答辩人继续履行交付出租房屋的义务，并按照合同约定支付迟延交付的违约金。后因被答辩人的一房二租行为导致案涉房屋不具有交付的可能性，而被原审法院驳回了诉讼请求。而本案中答辩人是主张解除双方房屋租赁合同，返还已支付款项并承担履约不能的违约责任，并不属于重复诉讼。并且被答辩人的上诉状中也提到了《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的解释》第247条的规定，构成重复诉讼的必须同满足该条规定的三个条件才行。而答辩人的后诉的诉讼请求与前诉并不相同，因此并不构成重复诉讼。因被答辩人的违约行为致使答辩人房屋租赁合同不能履行，给答辩人造成了实际损失，答辩人要求被答辩人支付违约金并无不妥。三、被答辩人无证据证明答辩人与其工作人员存在恶意串通损害其利益的事实存在。被答辩人在上诉状中称因出租价格低于市场价格，不排除涉案人具体经办人员等恶意串通损害被答辩人利益的可能性，但被答辩人的这种说法纯属无稽之谈。房屋租赁合同及补充协议上有被答辩人的印章以及法定代表人的签字，被答辩人是想表达其法定代表人与答辩人恶意串通损害被答辩人自己的利益的吗？被答辩人的这种说法毫无逻辑，不符合常理。被答辩人与答辩人签订的房屋租赁合同中的出租价格是双方协商之后形成的价格，并未违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思的表示，不能仅从出租价格的高低来认定答辩人与经办人员恶意串通，损害被答辩人的利益。综上所述，答辩人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭依法驳回被答辩人的诉讼请求，维持原判。 石家庄默鼎企业管理咨询有限公司向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告于2019年1月9日解除《房屋租赁合同》，并返还10万元保证金、35万元租金，共计45万元；2.判令被告向原告支付违约金108780元（自2018年4月25日起至2019年1月9日止以140万元为基数按日万分之三即420元计算）；3.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原、被告于2018年4月3日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于石家庄市裕华区商的建筑物共计1500㎡租赁给原告经营，期限自2018年4月20日至2023年4月20日共5年，房屋交付时间暂定2018年4月20日；租赁定金10万元，自原告交纳定金后被告不再另行洽谈租赁户，双方签订本合同后，定金转为租赁保证金，待租期届满后不欠租金和水电费、物业费的情况下，被告一次性无息退还10万元；租金每平米每天2.6元，第一年140万元、第二年140万元、第三年144.2万元、第四年151.41万元、第五年1589805元；第九条第1项约定，被告未按合同约定向原告交付租赁房屋，每逾期一日向原告支付年租金的万分之三违约金。合同还就其房屋装修及双方的权利义务等进行了约定。被告对合同中被告印章的真实性无异议。 同日，原、被告签订《燕港商场补充协议》一份，协议就租金支付方式变更为上交租金，季付，原告每次租金交付日到期前按合同约定租金价格及总额一次性向被告交清下季度的租金，第一次租金交付日为2018年4月20日之前，租金交付为共2018年8月20日至11月20日共三个月的房屋。同时承租房屋中有老百姓药房占用740㎡仍在经营中，双方约定由被告出面与其解除合同、督促搬迁，不得妨碍原告的正常使用。被告对补充协议中燕港公司印章及法定代表人的签字真实性无异议。 原告提供案外人张伯业的银行交易明细清单，称其中2018年4月4日支付给李利军的10万元系合同中约定的保证金（该笔交易备注为“东岗路18号”），2018年4月25日通过手机银行转账的35万元系支付的第一季度租金；另提供加盖被告公司财务章的2018年4月25日收款收据两张，一笔是收到原告“燕港商场一层保证金”10万元，一笔是收到原告“燕港商场一层2018年8月20日-11月20日3个月房租”35万元，经手人均为“秦海燕”。被告对于收据中公司印章的真实性无异议，但称燕港公司从未收到过原告支付的款项，原告应找实际收款人主张权利。 4月25日，原告将上述从燕港公司承租的东岗路18号一层商铺转租给案外人张华，张华在雇佣工人入场施工第二天，河北元创投资有限公司（以下简称元创公司）工作人员以自己享有涉案房屋承租权为由阻止工人干活，并将大门上锁至今。 后原告诉至本院，要求被告燕港公司履行合同义务将涉案房屋交付给张华使用，并主张迟延履行违约金，2018年12月28日，本院作出（2018）冀0108民初2871号民事判决书，以被告已将涉案房屋出租给元创公司，无权再出租给原告默鼎公司为由，驳回原告的诉讼请求。 一审法院认为，被告对2018年4月3日《房屋租赁合同》中被告公司印章的真实性无异议，生效的（2018）冀0108民初2871号民事判决书已对该合同的真实性予以确认，所涉的东岗路18号房屋已由案外人元创公司承租并部分转租，房屋不具有交付给原告的可能性。我国《合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现原告起诉要求解除《房屋租赁合同》，本院予以支持，合同解除时间应以本判决生效之日起计算，被告已收取的45万元应予退还。 关于违约责任。（2018）冀0108民初2871号案件中原告的诉讼请求是要求被告继续履行交付出租房屋的义务，并按照合同约定支付迟延交付违约金，本院以房屋不具有交付的可能性为由驳回诉讼请求。本案中，原告主张解除《房屋租赁合同》，返还已付款项并承担违约责任，并不属于重复诉讼，对于原告的合理损失本院予以支持。我国法律规定，违约金过高的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。对于因被告违约给原告造成的实际损失，原告未提供证据予以佐证。本案中，原告与被告签订租赁合同时，对于部分房屋正在由他人占用是知晓的，在此情况下仍继续签订合同，原告未尽审慎义务。同时，原告支付给被告45万元，其主张以140万元为基数按日万分之三计算违约金欠妥，本院认为可自2018年4月25日起，以45万元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。判决如下：一、依法解除原、被告于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》；二、被告河北燕港（集团）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告已付款项45万元，并自2018年4月25日起以45万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金至实际付清之日止。案件受理费9388元，减半收取为4694元，由原告负担294元，被告负担4400元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实基本一致。 本院认为，上诉人与被上诉人于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》中有上诉人法定代表人魏茂鑫签字并盖有燕港公司的公章，上述两份合同应视为上诉人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。根据被上诉人原审提供的银行转账记录及上诉人燕港公司出具的收费票据，可以认定被上诉人履行了交付租金和保证金的义务。现因上诉人将涉案房屋已出租他人，导致双方合同不能履行，上诉人应将收取被上诉人的租金及保证金予以返还。上诉人对上述《房屋租赁合同》、《补充协议》及支付租金、保证金的事实不予认可，但未提供任何证据对被上诉人主张的事实和提供的证据予以反驳，故对上诉人该项上诉理由，不予支持。经原审查明事实，在另案（2018）冀0108民初2871号案件中，默鼎公司向燕港公司主张的是因迟延履行房屋租赁合同导致的违约金；而本案中，默鼎公司向燕港公司主张的是基于双方解除房屋租赁合同后基于上诉人的违约责任产生的违约金。本案与（2018）冀0108民初2871号案件中，默鼎公司主张违约金的诉讼请求并不相同，依法不属于重复起诉，原审法院对被上诉人原审诉讼请求予以支持，并无不当。上诉人主张案涉《房屋租赁合同》、《补充协议》系在具体经办人恶意串通情况下签订的，存在损害上诉人利益的可能，但其对该上诉理由未提供证据，本院不予支持。综上所述，河北燕港（集团）房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9388元，由上诉人河北燕港（集团）房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  寻 亚 审判员  高瑞江 二〇一九年六月二十六日 书记员  王雪晗