呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初1684号原告：内蒙古海亮房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区中山路**海亮广场****。法定代表人：冯海忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝梦，该公司法务主管。被告：全文兵，男，住鄂尔多斯市。被告：梁俊峰，男，住呼和浩特市。原告内蒙古海亮房地产开发有限公司与被告全文兵、梁俊峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开开庭审理，原告内蒙古海亮房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郝梦到庭参加诉讼，被告全文兵、梁俊峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告内蒙古海亮房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签署的《内蒙海亮广场租赁合同》于2018年12月31日解除；2.判令被告一给付房屋租金42984元；3.判令被告一承担解除合同违约金8597元；4.判令被告一承担房屋占用使用费18528元(该费用暂自2019年1月1日计算至起诉之日，具体原告请求至被告实际腾房之日止)；5.判令被告一于判决生效之日立即腾房；6.判令二被告赔偿原告因实现债权的全部损失包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、鉴定费等。7.判令被告二对以上各项请求承担连带清偿责任。事实和理由：2018年2月1日，被告就租赁原告开发建设的海亮广场二期12号楼花生小镇三层3071、3072号商铺（使用面积87.24平米）用于经营餐饮与原告签订了《内蒙海亮广场租赁合同》。合同约定：租赁期限36个月，自2018年5月1日至2021年4月30日止；2018年度租金单价为1.8元每平米每天；租金按季度支付，首期应于2018年4月15日前支付，剩余应于上个缴费期届满15日前交付；逾期每日按照日租金两倍支付违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同被告按照计租年度租金总额20%支付违约金，且租赁保证金不予退还；被告应于合同解除15日内将房屋交还原告，逾期应按15元每平米每天支付房屋占用使用费。2018年4月6日，被告梁俊峰向原告提出申请将合同主体变更为被告全文兵，并由被告全文兵继续履行合同各项权利义务，被告梁俊峰对被告全文兵的义务承担连带清偿责任。2018年1月19日，原告将商铺交付被告经营，但被告自入场至今违反合同约定未向原告交付租金。无奈原告于2018年12月30日向被告寄发了《解除合同通知函》，被告于2018年12月31日予以签收但至今仍未撤场、缴纳欠款。截止到2019年3月1日，被告欠付租金42984元，房屋占用使用费18528元，解除合同违约金8597元。被告全文兵、梁俊峰经本院合法传唤未到庭应诉亦未提供书面答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：1、2018年2月1日，原告（甲方、出租方）与被告梁俊峰（乙方、承租方）签订《内蒙海亮广场租赁合同》，约定：“甲方同意将坐落于呼和浩特市回民区海亮广场二期12号楼花生小镇三层3071、3072号商铺（使用面积87.24平米）出租给乙方，租赁期限36个月，自2018年5月1日至2021年4月30日止；房屋租金按使用面积计付，2018年度租金单价为1.8元每平米每天；租金按季度支付，首期应于2018年4月15日前支付，剩余应于上个缴费期届满15日前交付；逾期每日按照日租金两倍支付违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同被告按照计租年度租金总额20%支付违约金，且租赁保证金不予退还；被告应于合同解除15日内将房屋交还原告，逾期应按15元每平米每天支付房屋占用使用费。”2同日，原告（交付方）与被告梁俊峰（接收方）签订《房屋交接验收确认书》，载明：“2018年1月19日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）依据《内蒙海亮广场租赁合同》约定，在见证方见证下，对于呼和浩特市回民区海亮广场二期12号楼花生小镇三层3071、3072号商铺进行了交接验收。经现场核实，甲方移交的商铺符合租赁合同约定的交付条件，乙方没有异议。甲、乙双方确认，自验收日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，由乙方按租赁合同的约定使用。乙方不可撤销地承诺服从甲方同意开业安排，确保该商铺在2018年5月1日按期开业。”32018年4月6日，原告内蒙古海亮房地产开发有限公司与被告全文兵、梁俊峰三方签订了《合同主体变更协议》，约定由被告全文兵继续履行合同各项权利义务，被告梁俊峰对全文兵合同项下的义务承担连带清偿责任。4原告于2018年12月30日向被告寄发了《解除合同通知函》，被告于2018年12月31日予以签收。5截止到2019年3月1日，被告欠付租金42984元，房屋占用使用费18528元，解除合同违约金8597元。本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，原、被告签订的《内蒙海亮广场租赁合同》及《合同主体变更协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应恪守履行。被告拖欠租金且逾期已超过30日，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据合同约定，被告逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同并可要求被告支付计租年度租金总额20%的违约金。原告据此向被告发出解除合同通知函，被告于2018年12月31日收到该通知函。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”因被告未能在以上法律规定的三个月异议期内进行异议诉讼，故解除合同通知已生效，房屋租赁合同自通知函到达时即解除。合同解除后，应互相返还，被告应向原告交付拖欠的租金42984元（截至2019年3月1日）、支付违约金、腾退房屋，并应按合同约定的15元/㎡/天向原告支付房屋占有使用费。由于原告现按3.6元/㎡/天即日租金314.06元（87.24㎡×3.6元）请求房屋占有使用费，该标准未超过合同约定的标准，故房屋占有使用费可以按照日租金314.06元/天的标准，从2019年1月1日计算至实际腾房之日止。被告梁俊峰签署了《合同主体变更协议》，同意对全文兵合同项下的义务承担连带清偿责任，故对于原告要求被告梁俊峰承担连带责任的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条规定，判决如下：一、确认原、被告于2018年2月1日签订的《内蒙海亮广场租赁合同》于2018年12月31日解除。二、被告全文兵于本判决生效后十日内支付原告内蒙古海亮房地产开发有限公司租金42984元及违约金8597元。三、被告全文兵于本判决生效后十日内支付原告内蒙古海亮房地产开发有限公司房屋占有使用费（按照314.06元/天的标准，从2019年1月1日计算至被告实际腾房之日止）。四、被告梁俊峰对上述债务承担连带清偿责任。五、被告全文兵于本判决生效后十日内腾房即搬离位于呼和浩特市回民区海亮广场二期12号楼花生小镇三层3071、3072号商铺。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取6750元，由被告全文兵、梁俊峰共同负担。如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 那顺乌日图 二0一九年六月二十七日书记员 郝 智 臣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。