广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终477号 上诉人（一审原告）：广西裕达商业物业管理有限公司，住所地：来宾市桂中大道**裕达中央城巴黎春天一商场。 法定代表人：陈汐，董事长。 委托诉讼代理人：谢家伟，公司员工。 委托诉讼代理人：王丽娟，公司员工。 被上诉人（一审被告）：张媚晗，女，1987年10月29日出生，满族，住来宾市兴宾区。 上诉人广西裕达商业物业管理有限公司（以下简称裕达公司）因与被上诉人张媚晗租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裕达公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判为：张媚晗向裕达公司支付拖欠的租金156060.80元、综合服务管理费94582.32元、水电费13922.19元、公共设施维护费640元、违约金63649.27元，总计328854.58元；2.案件受理费由张媚晗全部负担。裕达公司在二审诉讼过程中变更诉讼请求为：1.维持一审判决第一、二、三、四项；2.撤销一审判决第五项，依法改判为：张媚晗向裕达公司支付拖欠的综合服务管理费50669.1元（2016年1月至2017年3月）及违约金10133.82元（按欠款数的20%计算），共计60802.92元;2.案件受理费由张媚晗全部负担。事实和理由：一、涉案租赁合同是裕达公司与张媚晗自愿签订的合法、有效的合同，张媚晗作为一名完全民事行为能力人，在与裕达公司签订合同之前就应当对合同的履行进行风险评估。既然双方自愿签订了合同，就应当按照合同约定履行。裕达公司已按照合同约定交付了场地，履行了场地管理等义务，张媚晗就应当按照合同约定履行缴纳租金、综合服务管理费、公摊水电费等。二、关于综合服务管理费，裕达公司同意将缴纳的时间调整为：2016年1月至2017年3月，综合服务管理费数额为：50669.1元（3377.94元×15个月）。三、关于违约金，裕达公司同意从年利率24%计算调整为按拖欠总费用的20%计算，违约金数额为：10133.82元（50669.1元×20%）。四、裕达公司同意取消公共设施维护费。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法予以改判，支持裕达公司的上诉请求。 张媚晗辩称，一、签订合同时，裕达公司口头承诺免租期为2年，商家入驻率达80%以上才开始收取租金等等，但签订合同后，张媚晗才发现合同条款跟裕达公司先前承诺不一致。裕达新天地商铺入驻率低、没有人流，张媚晗几乎每天都在亏本，至2017年2月上旬，张媚晗的经营已经处于无法起死回生的困境。张媚晗于2017年3月19日腾房退还给裕达公司。因此，本案合同已经于2017年3月中旬解除。二、《场地租赁合同》系裕达公司提供的格式化合同，双方的权利义务极为不对等，并非双方的真实意思表示。三、裕达公司要求张媚晗交纳腾房之后产生的房屋租金、综合服务管理费等费用没有事实依据。 裕达公司向一审法院起诉请求：1.解除裕达公司与张媚晗签订的《场地租赁合同》，张媚晗立即腾房并返还给裕达公司。2.张媚晗向裕达公司支付拖欠的租金156060.8元，综合服务管理费94582.32元、户内水电费2937.8元、公摊水电费10984.39元、公共设施维护费640元（公摊水电费暂计算至2018年3月31日，租金、综合服务管理费、公共设施维护费暂计至2018年4月30日，之后的租金、综合服务管理费、公共设施维护费、公摊水电费计算至法院判决确定的履行期限届满之日止）。3.张媚晗向裕达公司支付违约金（违约金按年利率24%从张媚晗逾期付款之日起计算至法院判决确定的履行期限届满之日止，截至2018年4月30日共计45768.38元）。4.本案诉讼费由张媚晗负担。 一审法院认定事实：2015年3月23日，裕达公司（甲方）与张媚晗（乙方）签订了《场地租赁合同书》，约定（仅陈述跟本案有关的重要条款）：第二条，乙方承租甲方位于来宾市滨江北路256号裕达新天地1号楼第四层025、026、027号铺位，面积1125.98平方米。第三条，租赁期限自2015年5月1日至2023年4月30日止，免租期自2015年11月1日至2017年1月31日止，装修期自2015年3月25日至2015年4月30日止，乙方须在该场地交付日向甲方支付装修保证金5000元，如乙方没有违反本合同及有关装修规定，于装修期满并验收合格后一个月内无息退还乙方缴纳的装修保证金。第四条，场地租金19.8元/平方米/月，月租金共22294.4元/月，乙方于2015年3月25日之前一次性支付六个月场地租金给甲方，则乙方可享受连续免租。乙方同意按季度向甲方支付租金，每次应提前30天向甲方一次性支付下一期的租金。乙方的履约保证金为10000元，乙方如果违反本合同及商场管理规章中的任何条款，及有其他违约、侵权或违反行政法律、法规的行为，给甲方或第三方造成损失的，甲方将该保证金抵付甲方或第三方所遭受的经济损失，若保证金不足以抵付则甲方还保留追诉乙方法律责任的权利。第五条，乙方向甲方缴纳综合服务管理费3元/平方米/月，包含场地使用管理费3元/平方米/月、运营管理费0元/平方米/月、广告推广管理费0元/平方米/月。该项费用主要用于自动扶梯、用水、消防系统等设备的维护和公用地方的清洁卫生、保安等。户内电费、水费按表计收，公用部分照明电费及空调电费按照面积分摊，并于每月5日前到甲方财务处交纳。甲方为乙方安装独立电表、水表计量电费、水费，电费、水费按照实际使用度量和电力公司、自来水公司的电价、水价标准收取，乙方应在收到甲方书面通知缴纳水电费3日内缴纳给甲方，由甲方统一支付。公共照明、电梯、卫生间等水电费，由甲方根据实际发生数和物价局标准，按照乙方建筑面积占比计算公摊金额并通知乙方，乙方应在收到甲方书面通知缴纳水电费的3日内缴纳给甲方，由甲方统一支付。公共设施维护费480元/户/年。第二十条，通知以书面形式，送达方式：直接送达（需受送达人签字确认）、委托送达、邮寄送达、公告送达。签订合同后，张媚晗依约给付10000元的履约保证金、5000元装修保证金、六个月的房屋租金，从未缴纳综合服务管理费、共同设施维护费。张媚晗从2015年12月11日开始试营业。一直以来，裕达新天地1号楼楼内商铺入驻率极低，人流量极少。张媚晗与裕达公司协商解除合同，但无法达成一致。2017年3月19日,张媚晗自行搬离铺面。5000元装修保证金已经退还给张媚晗。张媚晗租赁铺面现已经被腾空。裕达公司陈述开业时间为2016年1月1日，张媚晗的免租期是15个月即2016年7月1日至2017年9月30日。 一审法院认为，争议焦点：张媚晗是否有权擅自搬离铺面。1.关于张媚晗搬离铺面的时间确定。因张媚晗于2017年3月后未再产生户内水电费，对于张媚晗关于2017年3月19日搬离租赁铺面的陈述，在事实认定部分予以采信。2.商场租赁合同不同于一般的房屋租赁合同，业主租赁铺面的目的是用于经营生意，不仅仅是单纯使用铺面。裕达新天地1号楼楼内商铺入驻率极低，人流量极少。对于张媚晗来说，持续经营租赁铺面，既要承担经营损失、装修损失，还要支付大数额的房屋租金、综合服务管理费、公共设施维护费、公摊水电费，又不能实现合同目的。基于公平原则，此种情形应属于事实上的履行不能，且不能归责于张媚晗，张媚晗在未与裕达公司达成解除合同一致意见的情形下，有权搬离铺面，不属于违约。3.综合前述两点，张媚晗无需支付2017年3月19日后的所有费用。争议焦点：张媚晗尚欠裕达公司多少费用。对于张媚晗是否缴纳了公摊水电费、户内水电费，费用已经缴纳到什么时候，缴纳的具体金额等，裕达公司、张媚晗均没有提供证据证明，根据举证责任，对各项费用确定如下：1.租金：张媚晗按约定交付了六个月租金，免租期从2016年7月1日至2017年9月30日止，张媚晗于2017年3月19日搬离铺面，裕达公司诉求张媚晗支付2017年10月1日以后的租金，根据争议焦点1，不予支持。2.综合服务管理费：本案所涉合同是双务合同，裕达公司诉求张媚晗支付各项费用的前提是裕达公司自身已经按合同履行了相应的合同义务。现包括本案张媚晗在内的所有被起诉业主均对裕达公司所诉求的综合服务管理费存在异议，裕达公司在本案诉讼过程中又没有及时、充分地提供证据证明自己在诉讼请求所涉时间段内提供了具体、基本等价的综合服务管理。故对于裕达公司要求张媚晗支付2016年1月至2018月4月期间综合服务管理费的诉讼请求，因证据不足、事实不清，不予支持。同理，对于裕达公司诉求的2017年1月至2018年4月公共设施维护费，亦不予支持。3.户内水电费：根据举证责任认定张媚晗未缴纳2017年2-3月2937.8元，对于裕达公司的该项诉求，予以支持。4.公摊水电费：裕达公司有证据证明其已经交付了公摊水电费给来宾自来水公司、兴宾供电公司。张媚晗尚欠裕达公司公摊水电费从2016年1月至2017年3月总计7395.58元的事实可以认定，张媚晗应当予以支付。关于违约金问题，裕达公司诉求各种欠费的违约金按年利率24%从逾期之日起持续计算得出的金额过高，依法按张媚晗拖欠户内水电费2937.8元、公摊水电费7395.58元总计10333.38元的20%计算较为公平即10333.38元。冲抵后，张媚晗尚欠2400.06元，争议焦点：张媚晗是否应当将铺面腾空并返还给裕达公司。张媚晗租赁铺面已经被腾空，不存在腾空问题。关于合同解除问题，裕达公司与张媚晗双方均没有异议，应予以确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、解除广西裕达商业物业管理有限公司与张媚晗于2015年3月23日签订的《场地租赁合同》。二、张媚晗向广西裕达商业物业管理有限公司支付拖欠的公摊水电费7395.58元、户内水电费2937.8元，总计10333.38元。三、张媚晗向广西裕达商业物业管理有限公司支付拖欠费用10333.38元的违约金2066.68元。四、张媚晗支付的履约保证金10000元应当首先冲抵上述第二项费用，再冲抵上述第三项费用。五、驳回广西裕达商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5965元，广西裕达商业物业管理有限公司负担5915元（已交纳），张媚晗负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。 二审期间，裕达公司向本院提交下列证据：1.保洁人员梁庆凤借记卡账户历史明细清单；2.保洁人员莫凤娟借记卡账户历史明细清单；3.保洁人员何凤越借记卡账户历史明细清单；4.保安人员沈漫山借记卡账户历史明细清单；5.保安人员林辉宾借记卡账户历史明细清单；6.开户许可证；7.梁庆凤与裕达公司签订的劳动合同（两份）；8.莫凤娟与裕达公司签订的劳动合同；9.何凤越与裕达公司签订的劳动合同（两份）；10.沈漫山与裕达公司签订的劳动合同；11.林辉宾与裕达公司签订的劳动合同；12.裕达新天地微信推送软文；13.消防设备巡检记录表；14.加压泵房巡检记录表；15.裕达新天地自动扶梯、1#楼货梯、1#楼观光梯、4#和6#——7#楼客梯维保合同；16.支付电梯维保费19万给电梯维保公司银行支付单（4张）；17.自动扶梯、乘客电梯、载货电梯维护。维修保养记录（共11张）。本院已组织双方当事人进行举证质证，并记录在卷。张媚晗未向本院提供新证据。 经审理查明，一审法院判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，张媚晗已向裕达公司交纳了2016年1月至2016年12月的公共设施维护费480元。在张媚晗租赁期间，裕达新天地1号楼自动扶梯未能正常使用。 本院认为，关于合同的效力，2015年3月23日张媚晗与裕达公司自愿签订《场地租赁合同书》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。 关于综合服务管理费，张媚晗与裕达公司在《场地租赁合同书》第五条约定，张媚晗应向裕达公司缴纳综合服务管理费（3元/平方米/月），且根据二审期间裕达公司提供的证据，证实裕达公司已按合同约定履行了综合服务管理、维护义务，因此，张媚晗应向裕达公司交纳综合服务管理费。根据《场地租赁合同书》第五条约定，综合服务管理费主要用于“自动扶梯、用水、消防系统等设备的维护和公共地方的清洁卫生、保安等”，鉴于裕达公司自动扶梯未能正常使用，履行合同存在瑕疵，为此，综合服务管理费应适当减少，本院酌情按合同约定数额的60%计算。又因综合服务管理费与公共设施维护费重叠，裕达公司亦同意取消收取公共设施维护费，张媚晗已交的公共设施维护费480元（2016年1月至2016年12月），应予抵扣综合服务管理费。据此，2017年3月后张媚晗搬出商铺，综合服务管理费计算的起止时间为：2016年1月至2017年3月，综合服务管理费共计金额为：29921.46元（3377.94元×15个月×60%-480元）。张媚晗不同意支付综合服务管理费的理由不能成立，本院不予采信。 关于违约金，因裕达公司未能全面按合同约定履行综合服务管理，存在违约行为在先，因此，裕达公司要求张媚晗支付综合服务管理费的违约金理由不充分，应不予支持。 对于一审法院判决第一、二、三、四项，张媚晗没有提出上诉，裕达公司对该几项判决无异议，本院予以确认。 综上所述，双方对一审判决无异议部分，本院予以维持；一审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初2191号民事判决第一、二、三、四项； 二、撤销来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初2191号民事判决第五项； 三、被上诉人张媚晗向上诉人广西裕达商业物业管理有限公司支付综合服务管理费29921.46元； 四、驳回上诉人广西裕达商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费5965元，由上诉人广西裕达商业物业管理有限公司负担5124元，被上诉人张媚晗负担841元；二审案件受理费1320元，由被上诉人张媚晗负担678元，由上诉人广西裕达商业物业管理有限公司负担642元。 本判决为终审判决。 审判长  石晓志 审判员  黄月秀 审判员  朱卢璐 二〇一九年六月二十五日书记员卓秋雄 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。