广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1398号上诉人（一审被告）：李虹烨（曾用名李萍），女，汉族，1970年9月1日出生，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（一审原告）：珠海市和信物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲人民东路**D2，统一社会信用代码91440400669802515U。法定代表人：梁燕平，总经理。委托诉讼代理人：陈北敏，男，系公司原保安队长兼收费员。一审被告李虹烨因与一审原告珠海市和信物业管理有限公司（下称和信公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初11575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2013年6月1日和信公司与珠海市香洲区吉大九洲大厦业主委员会签订《物业服务合同》，约定和信公司为珠海市香洲区吉大九洲大厦业主委员会选聘的九洲大厦物业管理服务企业；高层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元收取，门铃维修人工费按2.5元/月/户收取、共用水费和垃圾清运费按照5.5元/月/户收取、共用电费每月按实数平均分摊；收取物业管理费时间为每月15号前；逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算滞纳金；服务期限为5年，自2013年6月1日至2018年5月31日；等等。合同落款处甲方印章的字样为“珠海市香洲区吉大九洲大厦业主委员会”，签名代表人为杨吉朋、李扬、陈继忠、杨嘉彬、谢玉群、唐瑧。合同签订后，和信公司进驻九洲大厦进行物业管理服务。2018年6月1日合同期满后和信公司撤出案涉小区。李虹烨系珠海市吉大九洲大道东九洲一巷1号九洲大厦***房业主，该房建筑面积71.26平方米，自2016年7月至2018年5月未向和信公司支付物业管理等费用。李虹烨二审提交了证据《关于九洲大厦业主委员会的公示》，公示内容为九洲大厦“……于2005年11月21日……选举产生了小区第一届业主委员会，业主委员会主任为魏志强，副主任为李扬，成员为杨斯固、罗洪武、李萍，共五名……”，落款为“珠海市香洲区物业管理办公室”；《印章备案证明》，内容为2006年1月13日字样为“珠海市香洲区吉大九洲大厦业主委员会”的印章一枚在珠海市公安局治安督察支队备案；《业主委员会备案确认书》，内容包括珠海市香洲区九洲大厦第二届业主委员会成立时间为2018年1月3日，业主委员会成员名单包括刘祝斌、方盛宇、罗洪武、王树东、范桂兰、莫彬、彭开妹，主任为刘祝斌，副主任为方盛宇、罗洪武，落款为“珠海市香洲区吉大街道办事处”；《印章备案证明》，内容为2018年1月15日字样为“珠海市香洲区九洲大厦第二届业主委员会”的印章三枚在珠海市公安局拱北口岸分局备案。和信公司二审提交证据《公告》，内容为公布九州大厦小区换届选举结果，其中参与表决人数77人，业主委员会候选人实得票数为赵建国57票、李扬55票、杨吉朋55票、陈继忠49票、杨嘉彬46票、唐瑧41票、谢玉群41票、陶吉文38票，落款为“九州大厦业主换届选举筹备组（社区居民委员会代章）”，落款时间为2013年3月5日。和信公司提起本案诉讼，请求判令李虹烨支付物业服务费1802.88元、门铃维修人工费57.5元、水费和垃圾清运费126.5元及滞纳金297.47元（滞纳金自欠费次月16日起算，计算至实际清偿之日止，暂计至2018年6月16日）。一审判决的理由与结果一审法院认为，和信公司与李虹烨所住小区业主委员会签订了书面的《物业服务合同》，和信公司也实际入住该小区进行物业管理服务，双方已经构成物业服务合同关系。李虹烨所有的房屋在和信公司上述物业服务范围内，李虹烨作为业主已受用了和信公司提供的基本物业管理服务，应向和信公司支付相应的物业管理费用，故李虹烨应向和信公司支付2016年7月至2018年5月的物业管理费1802.88元（71.26平方米×1.1元/平方米×23个月）。对于门铃维修人工费。依照合同约定，门铃维修人工费为2.5元/月/户。故李虹烨应向和信公司支付门铃维修人工费57.5元（2.5元/月/户×23个月）。对于水费和垃圾清运费，合同中明确约定为5.5元/月/户，故李虹烨应向和信公司支付水费和垃圾清运费126.5元（5.5元/月/户×23个月）。关于滞纳金。李虹烨未按照合同约定支付物业管理费，已构成违约，故李虹烨应按照合同约定向和信公司支付滞纳金，即李虹烨应自2016年8月16日开始以每月物业服务费为本金，按照每日万分之五计算违约金，但滞纳金不宜超出本金。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决李虹烨于判决发生法律效力之日起十日内向和信公司支付物业管理费1802.88元、门铃维修人工费57.5元、水费和垃圾清运费126.5元及违约金（自2016年8月16日开始以每月管理费为基数，按每日万分之五的标准计算当月管理费实际欠费天数产生的违约金，以每月管理费本金为限）。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由李虹烨负担。当事人二审的意见一审被告李虹烨不服一审判决，上诉请求1.撤销一审判决，重新审查合同有效性，和信公司退回已收取的5年服务费；2.和信公司退还公摊电费288元。据此提出以下事实和理由：一、一审判决认定物业服务合同有效缺乏法律依据，和信公司应举证证明合同有效。1.根据2013年6月29日《九洲大厦物业管理合同公示》的记录“自治和继续由原物业公司管理两种方案投票基本持平。考虑到小区管理的稳定，经业委会考虑，决定由原物业公司管理……注：物业管理公司名称已更换为信和物业管理公司”，证实业主投票表决指向的是原物业“润洁物业”，而非未曾谋面的“和信物业”，即和信物业进场未经业主商讨同意，和信物业的工商信息显示其与润洁物业是不同的公司法人，并非由润洁物业更名而来。2.合同甲方在业主委员会选举时因程序、票数等问题未通过吉大街道办等监督审核，未真正当选业主委员会。甲方也不是第一届业委会，却私用已失效的第一届业委会专用章来签订合同，第一届业委会专用章应随着业委会届满而上缴封存，且第二届业委会的专用章上刻有“第二届”字样。3.合同甲方曾要求与和信公司审计账目，和信公司拒绝并表示甲方不是合法的业主委员会，表明和信公司知晓甲方身份不合法，进而说明和信公司否定合同有效性。二、一审判决严重违背合同法的公平、等价、有偿原则，和信公司应证明自己的服务和合同一致。1.一审把和信公司诉请的滞纳金混同于违约金，和信公司并未主张违约金，合同也没有关于违约金的约定，滞纳金是行政机关处罚才有的。和信公司违约在先，李虹烨应免责。2.李虹烨垫付了四次维修楼顶漏雨工程款，按照合同的约定，公共区域维修工程超过300元的部分由业委会负责。和信公司经多次催促仍然不作为，也不答应报销李虹烨已垫付的费用。3.和信公司未按照合同履行提交维修楼顶方案的义务，使楼顶多年失修漏雨，应赔偿李虹烨的损失。三、和信公司虚报公摊电费，拒不提供收费依据，二栋每户每月多收8元，和信公司应退还多收的公摊电费288元。一审原告和信公司答辩称，2008年至2013年润洁公司和第一届业委会有签合同，也盖了业委会的章，2013年至2018年和信公司和第二届业委会也有签订合同，也盖了章。润洁公司和和信公司是同一批人在经营，2008年的合同是润洁公司法人签的，是润洁公司委托梁燕平作为负责人在管理小区，有授权书和合同证明。本院判决的理由与结果本院认为，案涉《物业服务合同》由李虹烨所住小区业主委员会与和信公司于2013年6月签订，当然不能加盖于2018年才备案的“珠海市香洲区九洲大厦第二届业主委员会”印章，而“珠海市香洲区吉大九洲大厦业主委员会”印章已于2006年备案，在《物业服务合同》订立时仍合法有效，《物业服务合同》落款处加盖的印章与该2006年备案印章的字样一致，和信公司有理由相信使用该印章在《物业服务合同》上盖章并签字的代表就是九洲大厦业主委员会的代表，李虹烨以《物业服务合同》所盖印章非经备案的第二届业主委员会印章、签名人员非业主委员会的成员为由主张合同无效理据不足，本院不予采纳。况且合同订立后和信公司亦已入驻小区，为小区包括李虹烨在内的业主提供了物业管理服务，事实上，截至2016年7月前李虹烨一直按照合同约定支付物业管理服务费。李虹烨在二审审理过程中确认其支付物业管理服务费后，和信公司开立了收据，且收据加盖有印章，故李虹烨理应清楚2013年6月后和信公司入驻小区为业主提供物业管理服务的事实，清楚《物业服务合同》已予履行的事实，该合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对李虹烨具有约束力。李虹烨上诉称和信公司未履行维修楼顶、报销李虹烨已垫付的公共区域维修工程款、提交维修楼顶方案等义务违约在先，故不支付物业管理服务费。本院认为，和信公司已提供了基本的物业管理服务，李虹烨理应支付相应的对价。即使和信公司确实存在李虹烨所称的管理服务不到位、提供的物业管理服务存在瑕疵，但也不构成根本违约，不因此免除李虹烨支付物业管理服务费的义务。李虹烨认为和信公司违约，应承担相应的违约责任当可循其他法律途径主张。《物业服务合同》明确约定了物业管理费、门铃维修人工费、共用水费和垃圾清运费的收费标准，一审判决据此判令李虹烨支付的2016年7月至2018年5月该三项费用合法有据，本院予以维持。关于违约金的问题，《物业服务合同》约定的滞纳金实为针对业主逾期支付物业管理服务费行为的惩罚性违约金，李虹烨未按时支付上述物业管理服务费，已构成违约，应按照合同约定承担逾期支付期间的违约金。李虹烨上诉请求和信公司退还公摊电费288元，属于在二审程序中提出的请求，也当另行主张，本案中本院不予审查。综上所述，李虹烨的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李虹烨负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇一九年六月二十七日书记员  陈瑞祥