宁夏回族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁民终66号 上诉人（原审原告）：马雪玲，女，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：韩建华，男，系马雪玲丈夫，住址同上。 被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区。 法定代表人：陈一松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：牛未默、李薇，北京市兰台律师事务所律师。 原审被告：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：徐毅，该公司董事长。 原审被告：王淑华，女，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 原审被告：徐毅，男，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司法定代表人，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。 上述三原审被告共同委托诉讼代理人：刘海燕，女，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 上诉人马雪玲与被上诉人中信信托有限责任公司（简称中信信托公司），原审被告宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（简称隆湖公司）、王淑华、徐毅案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问各方当事人，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百三十三条的规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 马雪玲上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：（一）上诉人与隆湖公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示。上诉人作为买受人已依据房屋买卖合同约定实际履行了支付购房款的义务，且隆湖公司也出具相应收款收据予以确认，虽然合同并未载明具体签订时间，但此并不是合同有效成立的必备要件，故双方签订的房屋买卖合同真实合法有效并成立。被上诉人一审中辩称案涉房屋系隆湖公司先抵顶给万兴隆公司，之后再转抵或转让给上诉人，并非上诉人与隆湖公司间真实的房屋买卖意思表示。对该主张，被上诉人在一审中并未向法庭提交相应书面证据证明。一审法院已经做出上诉人签订商品房买卖合同并支付全部房款的基本事实认定，又以被上诉人口头答辩意见认定上诉人取得该房屋系债务抵顶，认定事实相互矛盾，属认定事实错误，依法应予以纠正。（二）一审法院对当事人的举证责任分配不公，不符合证据规则的相关法律规定，导致判决结果错误。一审法院认定：“原告提交的房款收据出具时间在抵押权设立之后，提交的收据与其他证据无法印证，不能证明支付了购房款。”该认定系对当事人的举证责任分配不公。上诉人作为房屋买卖合同的买受人，其主要合同义务就是支付购房款。上诉人将房款以现金支付的方式缴纳给隆湖公司后，隆湖公司向上诉人出具了收款凭证。取款凭证、收款凭证等相关证据完全可以证明上诉人已经完成了合同约定的付款义务，上诉人也就应当享有对该案涉房屋的物权请求权。一审当中隆湖公司对收到该购房款予以确认的情况下，法院仍然要求上诉人进一步提交证据证明支付了购房款，将不属于上诉人的举证责任强加于上诉人，明显有失公允，导致判决结果明显错误。上诉人对于该房屋已设立抵押的情况并不知情。综上，请二审法院在查明基本事实的前提下，依法做出公正判决，支持上诉人的诉讼请求。 中信信托公司提交书面答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，马雪玲的上诉理由不成立，应驳回上诉维持原判。（一）案涉房屋由隆湖公司抵债万兴隆公司后再转抵马雪玲，非真实的房屋买卖关系。关于案涉房屋系马雪玲抵债所得，马雪玲已在起诉状予以自认，这与从隆湖公司、公安机关核实的房屋抵债情况相一致。案涉房屋实际为隆湖公司先抵顶万兴隆公司，后万兴隆公司又将案涉房屋抵顶给马雪玲，系多重以物抵债关系，并非买卖，一审查明与认定无误。（二）马雪玲未提交缴纳购房款的证据，一审判决不存在举证责任分配不当的情况。马雪玲主张排除中信信托公司抵押权执行，应由其提供证据证明其享有排除抵押权执行的权利。在马雪玲已在一审中自认案涉房屋系抵顶其对万兴隆公司债权，转而主张购买应由其提供证据证明。即便本案适用物权期待权的相关规定，也应由马雪玲证明其享有的权利符合物权期待权的规定。但其提交的收据不能证明已支付购房款，也未提交任何的银行存取款凭证等。故一审判决结合其自认和中信信托公司提交的证据认定事实，并无不当。（三）案涉房屋由隆湖公司抵债万兴隆公司后再转抵马雪玲，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。案涉房屋系万兴隆公司在中信信托公司抵押后才接受抵债，且抵债工程款系尚东帝景花园项目外的工程款，并非享有优先受偿权的工程款。万兴隆公司未占有案涉房屋，且以物抵债仅是履行债务的变通方式，并非买卖，现未完成权属登记的变更手续，万兴隆公司只享有债权请求权，而非物权。马雪玲自万兴隆公司接受抵债，应向万兴隆公司主张权利，与隆湖公司无关，且马雪玲未实际支付价款、未占有案涉房屋。因此，本案不符合物权期待权的规定。另外，以物抵债只是债务履行方式的变通，不形成优先于抵押权的优先受偿。若一般债权通过多次以房抵债的方式获得物权期待权从而排除执行，将破坏债的相对性和受偿原则，损害中信信托公司的合法权益。因此，本案也不适用物权期待权的规定，马雪玲不享有排除执行的权利，一审判决无误。综上，马雪玲的上诉请求不成立，恳请依法驳回上诉，维持原判。 隆湖公司、王淑华、徐毅述称：请求法院依法判决。 马雪玲向一审法院起诉请求：1.依法判决不得执行马雪玲所有的位于北京东路北侧“尚东帝景花园”30-1514号公寓；2.依法判决中止对马雪玲所有的位于北京东路北侧“尚东帝景花园”30-1514号公寓的查封、冻结措施，并停止对该房屋后续评估、拍卖、变卖等强制执行措施；3.依法判决将位于北京东路北侧“尚东帝景花园”30-1514号公寓归马雪玲所有；4.本案的诉讼费用由四被告承担。 一审法院查明：2010年6月21日，隆湖公司将“尚东帝景花园项目”土地使用权抵押给中信信托公司并办理抵押登记；2010年6月29日隆湖公司将“尚东帝景花园项目”1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）抵押给中信信托公司，并办理抵押登记；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋进行抵押，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。 一审法院另查明：2012年2月29日，北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，载明：一、被执行人：隆湖公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。上述《执行证书》作出后，中信信托公司于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本案一审法院执行，一审法院于当日立案执行。在执行过程中，一审法院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人隆湖公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受一审法院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及马雪玲提出异议的“尚东帝景花园”30-1514室房屋。 一审法院还查明，隆湖公司与马雪玲签订《银川市商品房买卖合同》，约定马雪玲购买隆湖公司开发建设的尚东帝景花园30-1514号房屋，建筑面积42.11平方米，总价款379726元。该合同双方均未填写落款日期。2011年6月20日，隆湖公司出具收据三份，分别载明今收到隆湖檀溪交来30-1514#房款319726元、今收到隆湖檀溪交来30-1514#代购家具8500元、今收到隆湖檀溪交来30-1514#代购家电6970元。现马雪玲未实际占有案涉房屋。 一审法院再查明，在一审法院执行中信信托公司与隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，马雪玲对法院委托拍卖北京东路北侧“尚东帝景花园”30-1514室房屋的行为不服，向一审法院提出书面异议。一审法院进行审查后作出（2018）宁01执异74号执行裁定书，裁定认为：马雪玲与隆湖公司签订的《银川市商品房买卖合同》为案涉房屋抵押给中信信托公司后所签，且案涉合同性质实质上是以物抵债协议，马雪玲对案涉房屋不享有优先权，其异议请求不能成立。裁定驳回案外人马雪玲的异议请求。其中涉及马雪玲提出异议的“尚东帝景花园”30-1514室房屋。 一审法院认为：根据《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因案涉房屋所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给中信信托公司，中信信托公司对案涉项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。在中信信托公司对案涉房屋拥有抵押权的前提下，马雪玲是否就案涉房屋拥有足以排除执行的民事权益及马雪玲主张确认其对案涉“尚东帝景花园”30-1514室房屋享有所有权应否予以支持系本案争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持；第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，马雪玲享有的是普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权，且马雪玲称其系与隆湖公司约定以抵顶方式约定取得房屋所有权，抵顶系债务人履行债务的变通方式，而非事实上的买卖，故对马雪玲要求确认对案涉标的物享有所有权、停止对案涉标的物执行的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决：驳回马雪玲诉讼请求。案件受理费100元，由马雪玲负担。 二审中，当事人各方均未提交新证据仍坚持一审时的举证质证意见，且对一审查明的事实均无异议。 二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审涉及的焦点是：马雪玲对案涉房屋享有的权益是否足以排除人民法院对该房屋的强制执行。 经核，马雪玲虽与隆湖公司签订有案涉的《银川市商品房买卖合同》，但该合同无签订日期，且马雪玲主张其交付案涉购房款的凭据除隆湖公司出具的3张收据（交款主体为“隆湖檀溪”，交款人为王凤琴）外并无其他存取款或转账凭证印证。同时，马雪玲在本案一审中诉称“2011年10月14日，第三人银川市万兴隆建筑工程有限公司从隆湖公司购买的‘尚东帝景花园’30-1514号公寓，2011年12月16日，第三人又将该房屋以工程款抵顶给原告马雪玲，原告已按照抵顶协议的约定支付了该房屋全部房款335196元（房款、代购家电、代购家具），但第三人违约未与原告签订备案合同、未办理过户手续。……综上所述，原告认为，第三人已将位于北京东路北侧‘尚东帝景花园’30-1514号公寓抵顶给原告……。”据此，能够确认案涉房屋并非马雪玲作为消费者为生活之需所购买，且马雪玲未实际占有案涉房屋，故马雪玲对案涉房屋不享有物权期待权。 据上，一审法院基于此作出马雪玲对案涉房屋享有的是普通债权，其要求确认对案涉房屋享有所有权并停止对案涉房屋执行的诉讼请求均不能成立的判断并无不当。马雪玲本案中的上诉主张不能成立。 综上，马雪玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由马雪玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙泽诚 审判员  陶爱珍 审判员  罗卫江 二〇一九年六月二十六日 书记员  雷晓声