江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终1469号上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司盐城城中支行，住所地盐城市建军中路**。法定代表人：陈春林，该支行行长。委托诉讼代理人：戈卫东，江苏一正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟怀建，男，1983年4月12日生，汉族，住盐城市。被上诉人（原审被告）：尚婷婷，女，1990年4月17日生，汉族，住盐城市。上诉人中国银行股份有限公司盐城城中支行（以下简称中行城中支行）因与被上诉人孟怀建、尚婷婷金融借款合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2018）苏0902民初5470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中行城中支行上诉请求：撤销一审判决第三项，改判中行城中支行对孟怀建、尚婷婷所有的位于黄尖镇子午路128号牡丹公寓4幢104室的房屋拍卖、变卖价款在抵押登记的担保债权范围内享有优先受偿权。事实和理由：1、抵押物登记记载的内容并未明确载明26万元为本金部分，一审法院不应推定登记金额为本金，继而认定优先受偿部分仅为贷款本金。2、根据盐城市不动产登记中心要求，盐城市区各相关金融机构在办理不动产抵押登记时，不动产登记簿中“被担保主债权数额（最高债权数额）”记载“被担保的主债权金额”。在不动产登记簿记载“被担保主债权数额”外，登记机构还根据担保法规定，在附记栏对担保范围进行了记载，即“担保范围详见抵押合同”，对抵押权人依法享有的优先受偿权范围进行了登记公示。因此，中行城中支行优先受偿范围不仅仅指贷款本金部分，同时还包括借款的利息、罚息和实现债权的费用。孟怀建、尚婷婷二审未答辩。中行城中支行向一审法院起诉请求：判令1、孟怀建、尚婷婷共同偿还贷款本金240199.88元以及贷款利息6434.67元和罚息311.85元（利息和罚息暂算至2018年8月23日），合计人民币246946.4元，并支付从2018年8月24日起至实际履行之日止的罚息（罚息按双方合同约定的标准计算），2、孟怀建、尚婷婷支付实现该债权的律师代理费人民币13500元，3、中行城中支行对孟怀建、尚婷婷抵押的位于市区黄尖镇子午路128号牡丹花园4号楼104室房屋享有优先受偿权，4、本案的诉讼费用由孟怀建、尚婷婷承担。一审法院认定事实：孟怀建和尚婷婷系夫妻关系。2016年6月6日，孟怀建、尚婷婷与中行城中支行签订了一份中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，该合同约定了贷款本金为26万元，同时对还款方式、贷款利率及双方的权利、义务、费用等做了明确约定，并将位于市区黄尖镇子午路128号牡丹花园4号楼104室的房屋抵押给中行城中支行，并到盐城市房产交易登记中心进行了登记。担保债权的总额260000元。中行城中支行按约发放贷款，孟怀建、尚婷婷仅正常归还了一年多，自2018年2月未按合同的约定履行还款义务，截止2018年8月23日，欠中行城中支行贷款本金240199.58元及相应的贷款利息6434.67元和罚息311.85元。后不再归还。后中行城中支行遂诉至法院。另查明：中行城中支行为本次诉讼支付律师代理费13500元。江苏省物价局、江苏省司法厅《关于调整律师服务收费标准的通知》（苏价费【2013】421号）规定：“涉及财产的简单诉讼案件的律师服务收费标准为10万元≤50万元3-6%。”一审法院认为，（一）孟怀建、尚婷婷与中行城中支行签订的个人房屋循环贷款额度合同及提款协议，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法确认合同合法有效。孟怀建、尚婷婷借款后，未依约履行还款义务属违约行为，中行城中支行有权依照约定宣布与孟怀建、尚婷婷签订的个人房屋循环贷款额度合同终止，并要求孟怀建、尚婷婷给付尚欠全部借款本金、利息、罚息。中行城中支行与孟怀建、尚婷婷签订的上述合同中明确约定，如孟怀建、尚婷婷违约，则承担由此导致中行城中支行因催收本合同项下的借款本息及有关费用或以任何合法方式处分抵押物而发生的任何费用（包括律师费用），且中行城中支行支付的律师代理费符合相关收费标准，故中行城中支行为实现债权支付的律师代理费13500元，应由孟怀建、尚婷婷承担。（二）关于中行城中支行主张对孟怀建、尚婷婷抵押的位于市区黄尖镇子午路128号牡丹花园4号楼104室房屋的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的问题。孟怀建、尚婷婷以所购房屋为案涉贷款本息提供抵押担保，并办理了他项权证。但在他项权证上明确载明债权数额为26万元，与孟怀建、尚婷婷借款的本金数额正好一致。即使个人购房担保借款合同上约定担保范围包括担保债务的本金、利息、违约金及有关费用。但根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十一条规定：抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。故在他项权证记载的主债权数额与当事人之间的抵押合同约定的范围不一致时，应以登记机关发放的他项权证上记载的内容为准，对抵押权人就抵押物价值超出登记价值的部分主张优先受偿的，不应支持。故本案中主张就案涉借款的利息、滞纳金、律师费一并享有优先受偿权已超出了他项权证中记载的债权数额范围，不应支持。综上，一审判决：一、孟怀建、尚婷婷应于判决生效之日起十日内共同偿还中国银行股份有限公司盐城城中支行贷款本息246946.4元，并承担自2018年8月24日起至实际清偿之日止的利息和罚息（利息和罚息标准按合同约定的内容计算）。二、孟怀建、尚婷婷于判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司盐城城中支行为实现债权所支出的律师代理费13500元。三、中国银行股份有限公司盐城城中支行对孟怀建、尚婷婷所有的位于市区黄尖镇子午路128号牡丹公寓4幢104室房屋的房屋拍卖、变卖的价款在差欠本金240199.55元范围内享有优先受偿权。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，根据盐城市不动产登记中心不动产登记证明存根附记载明，证明权利或事项：抵押权登记；附记：担保范围详见抵押合同。本院认为，本案的争议焦点为：中行城中支行对于案涉房屋享有的优先受偿权的范围应当如何确定。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，中行城中支行持有的苏（2016）盐城市不动产证明第0023112号不动产登记证明以及盐城市不动产登记中心保管的抵押权不动产登记证明存根均显示，案涉房屋“担保范围详见抵押合同”，而根据中行城中支行与孟怀建、尚婷婷签订的个人一手住房贷款合同约定，双方就案涉房屋设定抵押，抵押担保的范围包括贷款本金、借款利息、罚息以及实现债权的费用等。故在孟怀建、尚婷婷未按照合同约定履行还款义务时，中行城中支行有权按照合同约定就案涉房屋折价或以拍卖、变卖该财产的价款在上述范围内享有优先受偿权。一审法院认为中行城中支行仅就孟怀建、尚婷婷差欠的贷款本金范围内享有优先受偿权，属于认定事实错误，本院依法应予纠正。综上所述，中行城中支行的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2018）苏0902民初5470号民事判决第一项“孟怀建、尚婷婷应于本判决生效之日起十日内共同偿还中国银行股份有限公司盐城城中支行贷款本息246946.4元，并承担自2018年8月24日起至实际清偿之日止的利息和罚息（利息和罚息标准按合同约定的内容计算）”和第二项“孟怀建、尚婷婷于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司盐城城中支行为实现债权所支出的律师代理费13500元。”二、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2018）苏0902民初5470号民事判决第三项“中国银行股份有限公司盐城城中支行对孟怀建、尚婷婷所有的位于市区黄尖镇子午路128号牡丹公寓4幢104室房屋的房屋拍卖、变卖的价款在差欠本金240199.55元范围内享有优先受偿权。“三、中国银行股份有限公司盐城城中支行对孟怀建、尚婷婷所有的位于市区黄尖镇子午路128号牡丹公寓4幢104室房屋拍卖、变卖的价款在抵押登记的担保范围内享有优先受偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5004元，依法减半收取2502元，二审案件受理费5004元，合计7506元（上诉人中国银行股份有限公司盐城城中支行已预交），由被上诉人孟怀建、尚婷婷负担。本判决为终审判决。审判长 周 宏审判员 冯殿明审判员 王 珩二〇一九年六月二十四日书记员 徐煜航