广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初2036号原告(反诉被告）：深圳市信和商业股份有限公司，住所深圳市罗湖区南湖街道深南东路中建大厦****，统一社会信用代码914403005627649858。法定代表人：黄嘉威。委托诉讼代理人：曾庆佳，男，汉族，1981年7月20日出生，住址广，住址广东省深圳市盐田区员工。委托诉讼代理人：苏姿任，女，汉族，1992年6月28日出生，住址广，住址广西梧州市长洲区员工。被告（反诉原告）：刘珊珊，女，汉族，1982年3月6日出生，住址新，住址新疆拜城县iv>委托诉讼代理人：谭学延，广东汇森律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。为记录方便，列深圳市信和商业股份有限公司为原告，列刘珊珊为被告。原告的委托诉讼代理人曾庆佳、苏姿任，被告的委托诉讼代理人刘珊珊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，案外人深圳市信和春天百货有限公司（以下简称信和百货公司）与被告于2013年9月6日签订了《信和购物广场商铺租赁补充合同》，被告于2013年9月22日签署《商铺交付验收确认书》。2014年1月1日，原告与信和百货公司、被告签订《三方协议》，约定租赁合同的出租方由信和百货公司变更为原告。合同签订后，原告依约履行各项义务，被告自2017年10月起拖欠其应交纳的各项费用，已构成违约，原告多次催收欠款未果，于2018年5月31日行使合同解除权，向被告发送《解除合同通知函》。截至合同解除之日，被告共拖欠原告租金等费用共计234640.88元（人民币，下同）。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、确认原告与被告签订的《信和购物广场商场租赁补充合同》于2018年5月31日解除；2、被告支付拖欠的2017年10月1日至2018年5月31日商铺租金165554.48元、商业管理费（设施使用费）68486.40元、2017年12月1日至2018年5月31日垃圾清运费600元，共计234640.88元；3、被告按照合同约定向原告支付违约金，自拖欠上述款项之日起计至实际付清之日止，暂计至2018年5月31日的违约金为141671.06元；4、被告承担本案全部诉讼费。被告辩称，2017年10月国庆节后，被告与原告协商，达成了口头的变更合同租赁期限的协议，原告于2017年11月20日在租赁场地发布撤场告示，双方的租赁关系于当日解除，故向本院提出反诉请求：1、原告向被告返还房屋租赁押金52506.24元、装修押金5000元；2、驳回原告的全部诉讼请求；3、本案诉讼费由原告承担。经审理查明，2013年9月6日，案外人信和百货公司作为甲方、被告作为乙方签订《信和购物广场商铺租赁补充合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区信和购物广场布吉店一层L1-43至L1-46、L1-66至L1-76号商铺出租给乙方经营“乐悠游”儿童乐园，该商铺的建筑面积约为570.72平方米、实用面积约为285.36平方米，甲方提供面积数据后，最终以双方书面核准确认的面积为准，租赁期限为5年，从2013年9月10日起至2018年9月9日止。合同第四条第一款约定，月基本租金按单位面积（每平方米）基本租金乘以实用面积，双方约定基本租金按实用面积计算，月租金标准为第一年17692.32元（62元/㎡/月，其中免租期第1-3个月按基本租金5折计算，即8846.16元/㎡/月）、第二年18576.94元（65.10元/㎡/月）、第三年19507.21元（68.36元/㎡/月）、第四年20092.2元（70.41元/㎡/月）、第五年20694.31元（72.52元/㎡/月）；第三款约定，乙方须于每月第15日前先行支付当月基本租金；第四款约定，乙方应向甲方交纳租赁保证金52506.24元，该款项不是乙方预付的租金和设施使用费，仅是乙方全面、充分履行本合同约定义务的担保，甲方须在本合同终止及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后60日内，向乙方退还剩余的租赁保证金（不计利息）；第六款约定乙方应缴纳的设施使用费按该商铺的建筑面积每月每平方米15元计算（每月8560.8元），于每月第15日前支付当月费用，该设施使用费包含空调用冷水费、广场公共保安清洁及环境维护，场地室内空调末端商务用电由乙方承担电费；第七款约定，乙方须自行承担与该商铺使用有关的水费、电费、燃气费、电话费、网络费及其他的费用，甲方于每月5日前将该等记录笔或缴费通知单送达于乙方，乙方需于每月15日前支付上述费用，其中电费按1.43元/度收取，水费按4.82元/吨收取；第九款约定，合同有效期内，除非甲方书面同意，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方交纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中抵扣其必须向甲方交纳的租金和其他款项。合同第十六条第一款约定，在租赁期限内，乙方逾期交付租金或设施使用费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之五支付违约金；第三款约定租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金全额作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；第四款约定，如乙方拖欠租金达1个月（含1个月）以上的或因自身原因连续中断营业达1日（含1日）以上的等，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，甲方无须赔偿乙方包括装修在内的任何损失，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。合同第十八条约定，任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址，乙方地址为“广东省深圳市龙岗区横岗六约中海大山地40栋2单元11E”，任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出当天即被视为已送达。2013年9月22日，被告在信和百货公司出具的《商铺交付验收确认书》上签字，确认于2013年9月22日交付涉案商铺，商铺的实用面积经现场测量为285.36平方米。2014年1月1日，信和百货公司作为甲方、被告作为乙方、原告（曾用名：深圳市信和商业管理有限公司）作为丙方签订《三方协议》，约定三方一致同意自2014年1月1日起甲、乙双方所订立的合同之甲方，由原来的信和百货公司变更为丙方，甲方根据合同所享有的权利及承担的义务概括转移于丙方，由丙方继续享有和承担，由乙丙双方按照合同的约定享有相应的权利并承担相应的义务。根据双方确认，被告向原告缴纳了租赁保证金52506.24元、装修押金5000元，因被告的装修已通过验收，原告在庭审中明确表示该装修押金5000元可予以退还。根据原告提交的商户缴费通知书显示，被告缴纳租金及管理费至2017年9月（被告对此予以确认），缴纳水电费及垃圾清运费至2017年11月（被告代理人称需与被告本人进行核实，在庭后指定期限内未发表相关意见，视为无异议）。被告主张其于2017年10月因自身经营困难与原告达成变更租赁期限口头协议，并提交《关于乐悠游撤场的告示》及照片，该告示仅为打印件，且无任何盖章确认，照片不能显示拍摄具体时间，原告对此不予认可。被告称其于2017年11月底左右搬离涉案商铺，但未提交相应证据予以证明。原告确认被告于2018年2月16日后未再返回涉案商铺经营，但仍将玩具留在原场地，因被告经营的是游乐场，许多顾客办理了充值卡，故不宜立即收回，在给予合理期限后，于2018年5月31日向被告在合同中约定的地址及其户籍地址邮寄了《解除合同通知函》，通知被告“一、解除双方签订的《信和购物广场商铺租赁补充合同》以及其他所有合同；二、贵方交纳的租赁保证金不予退还；三、请贵方在收函十日内到我司缴清欠款及违约金/滞纳金，并按合同约定自费搬离场地内的所有物品，并拆除添附物，逾期视为贵方放弃，我司将委托他人拆除商铺内一切装修附属设施，并收回商铺另行出租……四、对于贵方的违约行为对我司造成的损失，我司保留追诉之权利”。庭审中，原告确认于2018年5月31日收回了涉案商铺，并明确其主张的违约金按日千分之五的标准计算，其中租金、管理费、垃圾清运费以当月的欠款数额为基数从当月的16日起算。另查，涉案商铺所在建筑物的权利人为案外人深圳信和（集团）有限公司，该房产已取得房地产权证。以上事实有《信和购物广场商铺租赁补充合同》、《商铺交付验收确认书》、《三方协议》、房地产证、租赁合同、工商信息单、终止协议、解除合同通知函、快递单及查询结果、欠款情况一览表、《关于乐悠游撤场的告示》及照片、租赁保证金收款收据、装修押金收款收据及原、被告的庭审陈述，足以认定。本院认为，被告与案外人信和百货公司签订的《信和购物广场商铺租赁补充合同》以及原告与信和百货公司、被告签订的《三方协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护。根据上述协议约定，经各方同意，涉案租赁合同的出租方变更为原告，承租方仍是被告，双方均应全面履行合同相应义务。被告主张其于2017年10月与原告达成变更租赁期限的口头协议，但未提交证据予以证明；其主张2017年11月20日原告在租赁场地张贴了撤场告示，但其仅提交无任何盖章确认的打印件及无法显示拍摄时间的照片，不能有效证明其主张；其主张其于2017年11月底已搬离涉案商铺，但未提交证据予以证明，故对被告的上述主张，本院不予采信。对于被告不再经营涉案商铺的时间，本院采信原告所主张的2018年2月16日。因被告系擅自离场，且未清理相关玩具，其经营的又系充值卡式游乐场，需要给充值客户使用完卡内余额留出时间，对原告未立即回收，给予两三个月缓冲期的主张，本院认为理由合理，予以认可。被告自2017年10月开始拖欠租金及费用，自2017年12月开始拖欠垃圾清运费，其行为已构成根本违约，原告于2018年5月31日向被告发出解除合同的函件，符合法律规定及合同约定，本院确认双方签订的《信和购物广场商铺租赁补充合同》于该日解除，原告请求被告支付拖欠的2017年10月1日至2018年5月31日期间租金165554.48元（20694.31元×8个月）、管理费68486.4元（8560.8元×8个月）、垃圾清运费600元（100元×6个月），合法有据，本院予以支持。对于原告主张的逾期付款违约金，虽然双方在合同约定违约金的计算标准为日千分之五，但违约金的法律性质在于以补偿为主，该违约金的标准明显过高，且原告已及时收回涉案商铺减少扩大损失，故本院结合本案实际情况调整为按日千分之一的标准从逾期付款之日起计算。因系被告根本违约，根据合同约定，已经缴纳的租赁保证金52506.24元不予退还，对被告的该项反诉请求，本院予以驳回。对被告缴纳的装修押金5000元，因被告的装修已经通过验收，且原告在庭审中明确表示愿意退还，故对被告要求原告退还装修押金5000元的反诉诉求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市信和商业股份有限公司与被告刘珊珊签订的《信和购物广场商铺租赁补充合同》于2018年5月31日解除；二、被告刘珊珊于本判决生效之日起五日内向原告深圳市信和商业股份有限公司支付2017年10月1日至2018年5月31日期间的租金165554.48元及逾期付款违约金（其中20649.31元从2017年11月16日起算，20649.31元从2017年12月16日起算，20649.31元从2018年1月16日起算，20649.31元从2018年2月16日起算，20649.31元从2018年3月16日起算，20649.31元从2018年4月16日起算，20649.31元从2018年5月16日起算，20649.31元从2018年6月16日起算，均按日千分之一的标准计至款项付清之日止）；三、被告刘珊珊于本判决生效之日起五日内向原告深圳市信和商业股份有限公司支付2017年10月1日至2018年5月31日期间的管理费68486.4元及逾期付款违约金（其中8560.8元从2017年11月16日起算，8560.8元从2017年12月16日起算，8560.8元从2018年1月16日起算，8560.8元从2018年2月16日起算，8560.8元从2018年3月16日起算，8560.8元从2018年4月16日起算，8560.8元从2018年5月16日起算，8560.8元从2018年6月16日起算，均按日千分之一的标准计至款项付清之日止）；四、被告刘珊珊文于本判决生效之日起五日内向原告深圳市信和商业股份有限公支付2017年12月1日至2018年5月31日期间的垃圾清运费600元及逾期付款违约金（其中100元从2018年1月16日起算，100从2018年2月16日起算，100元从2018年3月16日起算，100元从2018年4月16日起算，100元从2018年5月16日起算，100元从2018年6月16日起算，均按日千分之一的标准计至款项付清之日止）；五、确认原告深圳市信和商业股份有限公司可不予退还被告刘珊珊已缴纳的租赁保证金52506.24元；六、原告深圳市信和商业股份有限公司于本判决生效之日起五日内向被告刘珊珊退还装修押金5000元；七、驳回原告深圳市信和商业股份有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告刘珊珊的其他反诉请求。以上第六项原告深圳市信和商业股份有限公司的支付义务可与以上第二、三、四项被告刘珊珊的支付义务进行相应数额的抵扣。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3472元（原告已预交），反诉费278元（被告已预交），由原告深圳市信和商业股份有限公司承担25元，由被告承担3725元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 宏二〇一九年六月十九日书记员 赖丽萍