福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初2523号 原告（反诉被告）：福州正丰置业发展有限公司，住所地福州市鼓楼区。 法定代表人：林伙太，执行董事。 委托诉讼代理人：吴韵欣、赖小红，公司员工。 被告（反诉原告）：洪雷，男，汉族，1971年1月1日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告（反诉被告）福州正丰置业发展有限公司（以下简称正丰置业公司）与被告（反诉原告）洪雷租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正丰置业公司的委托诉讼代理人吴韵欣、被告洪雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正丰置业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金73798.8元（其中2018年5月1日至2018年8月31日期间租金43411元，2018年9月1日至2018年9月21日期间租金30387.7元）、违约金按合同约定以逾期金额的日0.05%计算，自逾期之日起计算至付清之日止，暂计至2018年9月21日违约金为3373元（其中43411元自逾期之日即2018年5月11日起暂计至2018年9月21日止、30387.7元自逾期之日即2018年8月20日暂计至2018年9月21日止）；2.被告承担本案的案件受理费、公告送达费、保全费、执行费等全部费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告承担房产清理、拆卸及搬运费用7100元。事实和理由：2018年5月1日，原告与被告签订合同编号为ＺＦ／金广2018-007《商业租赁合同》及《商业租赁合同补充协议》（以下称合同）约定：原告将位于福州市仓山区出租给被告作为台球会所使用，计租面积为1085.28平方米；租赁期限为2018年5月1日至2026年7月31日，其中2018年5月1日至2018年8月31日期间租金为43411元（第一期租金）、2018年9月1日至2019年7月31日每月每平方米租金为40元（即每月租金为43411元），双方还就其他租约年租金进行了约定；除第一期租金应于《租赁合同》签订后五个工作日内支付外，其他租金按月支付，被告应在当月20日前向原告支付次月租金，被告延迟支付本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，应向原告支付相当于欠费金额万分之五的违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同；若合同因被告违约而提前终止的，原告有权没收本合同项下的履约保证金。合同签订后，原告按照约定将租赁房产交付被告使用，而被告并未按照合同约定向原告支付租金、履约保证金等相关费用，期间原告曾多次向被告催收租金等相关费用，但被告至今仍未支付。鉴于上述情况，原告被迫无奈向被告发送《关于费用催缴以及合同解除并收铺的催告函》：于2018年9月21日解除合同，并要求被告于2018年9月29日归还商铺。双方签订的《商业租赁合同》解除后，因被告拒绝将房屋内物品搬离，原告根据《商业租赁合同》约定委托房屋物业服务单位福州正祥物业管理公司签订《搬家协议》、支付相关费用，清理腾空房屋内物品。由此产生的房产清理、拆卸及搬运费用7100元应由被告承担。 被告洪雷辩称，原告出租的场地有一千多平方米太大，我不需要那么大，也没有那么多钱，但原告与我说所租商场可以转租。签订合同之后，原告介绍租客给我，我就将其中的340平方米转租给案外人，2018年8月30日我想找案外人收房租，但案外人说我的保证金没有交给原告，我说“你是和我单方面租的，我可以向你收”，但案外人说原告交代他租金不要交给我，我的保证金还没交，原告要和我解除合同。我是因为租金没有收上来所以没有办法交钱给原告，原告欺骗我订下大面积的商场租赁合同，涉嫌欺诈。我在正常经营过程中，原告多次加以破坏阻挠，切断电源等，使我无法正常经营。原告在我不在场的情况，破坏门锁，将我的财物盗窃一空使我损失严重；原告称我是2018年5月1日租的，但2018年5月1日-7月31日是原告给我的装修期，免收租金，但我有交物业费。 反诉原告洪雷向本院提出反诉请求：1.反诉原告交给反诉被告的所有款项125800元返还给反诉原告；2.反诉被告赔偿反诉原告违约金3800元；3.反诉被告赔偿反诉原告财物损失538000元（其中桌球桌、麻将桌、乒乓球桌29000元，装修材料、装修工钱21000元，地毯、食杂、桌椅38000元）；4.反诉被告支付反诉原告的诉讼费、律师费、误工费。反诉的事实和理由：2018年5月1日，反诉原告与反诉被告签订一份商业租赁合同，反诉原告向反诉被告租赁面积为1085.28平方米的商场作为经营所用。在签订合同之前，双方协商过程中，反诉原告表示所租赁的商场面积太大，自己可能承受不了。反诉被告则表示反诉原告可以通过转租减少压力。并在合同签订后，积极地为反诉原告寻找转租方，目的是为了骗取反诉原告尽快将押金等款项转给反诉被告。但在反诉原告交纳押金等款项后，反诉被告却以反诉原告未取得反诉被告同意为理由，说反诉原告转租行为无效，并逼迫转租方将租金交给反诉被告。反诉被告通过欺诈的手段，使反诉原告在签订合同时做出错误的意思表示，而与反诉被告签订了合同。根据我国法律规定，通过欺诈签订的合同自始无效。因此反诉原告与反诉被告5月1日签订的合同应为无效的。在反诉原告经营过程中，反诉被告还以反诉原告未通过消防验收为由，强令反诉原告关闭店面，使反诉原告无法经营损失惨重。反诉被告把本应由自己履行的义务，仗着自己的强势地位，强加给反诉原告，违反公序良俗，毫无公平正义。反诉被告在反诉原告经营场所关闭期间，破坏锁具，强行进入反诉原告的已关闭的经营场所，将反诉原告的财物盗窃一空，使反诉原告店里财物，包括价格极高的专业台球杆等损失殆尽。反诉原告在事后才知道，并及时报警。反诉被告以法律不允许的私人力量侵夺反诉原告对财物的占有，使反诉原告收到巨大损失。综上所述，反诉被告以欺诈手段与反诉原告签订合同，并依仗自己的强势地位阻挠反诉原告的正常经营，并强行破坏锁具将反诉原告场所内的财物破坏劫掠一空。 反诉被告正丰置业公司辩称，洪雷提出的反诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。一、《商业租赁合同》作为双方真实意思表示，应依法有效，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。基于此，反诉被告按照合同约定履行了商铺交付义务，洪雷支付合同保证金以及租金也是履行合同义务，同时洪雷也行使了合同权利，即对商铺进行装修、转租并投入运营。洪雷诉称反诉被告通过欺诈方式使其作出错误意思表示，故而签订合同，没有任何证据证明。相反，洪雷作为完全民事行为能力人，应对其拒付商铺租金的违约行为承担合同约定的违约责任。反诉被告提前终止合同，既是根据合同约定行使合同解除权，亦是为了防止反诉被告以及洪雷损失进一步扩大不得已而为之。因此，洪雷要求反诉被告返还已支付的保证金以及要求支付违约金毫无依据。二、洪雷反诉称反诉被告在经营场所关闭期间，破坏门锁，将其财物盗窃一空，与事实不符。实际情况为：因洪雷拒交租金，反诉被告于2018年9月21日通知其解除合同并收铺，但洪雷未按照通知内容到场搬离物品。反诉被告于2019年3月10日与福州迎财搬家服务有限公司签订搬家协议，清空商铺内物品，并将物品存放于金山正祥广场阿弥陀佛大饭店负二层。根据洪雷提供的证据“报警回执单”上的报警事项亦可证明商铺内物品并未遗失。相反，造成反诉原告洪雷财产、装修损失均由于洪雷自身的违约行为、毫无契约精神导致。反诉被告将保留追究洪雷逾期清空商铺，占用商铺期间的占用费以及商铺内物品存放至负二层的保管费。 本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，正丰置业公司与洪雷签订《商业租赁合同》，正丰置业公司将位于福州市仓山区商铺出租给洪雷作为台球会所使用，计租面积为1085.28平方米。合同第二条约定：正丰置业公司同意给予洪雷自该房屋进场日起3个月的装修期，即2018年5月1日至2018年7月31日止。合同第三条约定：房屋租金按计租面积计付，每月每平方米40元。租金支付方式为：以一个月度为交费期，除第一期含税租金外，其他含税租金均按自然月度交纳，洪雷应当在每个交租期最后一个月的20日前向正丰置业公司一次性足额支付下个交租期租金。第一期含税租金应于合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2018年5月1日至2018年8月31日，应交租金为43411元。合同第五条约定：合同签署当日，洪雷应当向正丰置业公司支付130233元作为履约保证金。合同终止后30日内，如不存在合同第20.3条规定的情形的（即合同因洪雷违约而提前终止的，正丰置业公司有权没收履约保证金；合同因正丰置业公司违约而提前终止的，正丰置业公司应当无息双倍返还履约保证金），履约保证金无息退还。合同第二十条约定：合同签署后，如洪雷未能在合同约定的期限内向正丰置业公司足额支付履约保证金、首期租金，自洪雷逾期支付第5日起，正丰置业即有权以书面通知方式解除合同。洪雷迟延交纳租金及其他费用的，每延迟一日，洪雷应当向正丰置业公司支付相当于欠费金额万分之五的迟延履行违约金，迟延超过30日，正丰置业公司有权单方解除合同。合同第二十二条约定：合同项下租赁期限届满之日或合同因任何原因而终止后7日内，洪雷应当将房屋交还正丰置业公司。交还期届满之日的次日起，正丰置业公司或物业服务公司有权采取对房屋停止水、电等能源供应、控制人员从房屋进出、阻止洪雷继续开业经营等强制措施。在洪雷向正丰置业公司交还房屋的同时，双方应签署房屋交还确认书，双方签署确认书之后，或虽未签署确认书，但洪雷已经实际撤离房屋之后，洪雷在房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为洪雷放弃了所有权及一切权利，正丰置业公司有权自行予以处置。如正丰置业公司因对洪雷撤离后的房屋进行清理、整改或有关设施设备进行维修、更换等而发生的费用支出均应当由洪雷承担，并且在上述清理期间，洪雷应当支付房屋占有使用费。合同第二十四条约定：各方一致确认的送达地址和联系方式为双方履行合同、解决争议时向对方发送或接收各类文件、信函、通知等有关书面文件的有效送达地址和联系方式。一方以特快专递邮寄送达的，专递邮寄后届满三日内即视为送达。同日，正丰置业公司与洪雷签订《商业租赁合同补充协议》，约定合同项下租赁期限包含8个租约年及装修期3个月。2018年9月14日，洪雷出具书面承诺，承诺于2018年9月21日截止营业，所欠款项全部交清。2018年9月21日，正祥一品商务汇物业服务中心向洪雷发出停电通知函，告知因洪雷欠缴租金、物业费、违约金等各项费用，物业将于2018年9月22日8时关闭商铺内水、电等能源。2018年11月13日，正丰置业公司按合同约定地址向洪雷邮寄《关于费用催缴以及合同解除并收铺的催告函》（函件落款时间为2018年9月21日）。2019年3月5日，正丰置业公司委托福州正祥物业管理有限公司代为与福州迎财搬家服务有限公司就金山正祥广场负一层原巨星台球租赁商铺内物品拆迁、搬离事宜签订《搬家服务协议》，并支付服务费。2019年3月10日，福州正祥物业管理有限公司与福州迎财搬家服务有限公司签订《搬家服务协议》约定福州迎财搬家服务有限公司于2019年3月12日、4月16日将金山正祥广场负一层原巨星台球租赁商铺内物品搬至金山正祥广场阿弥陀佛大饭店负二层人防区域。福州正祥物业管理有限公司于2019年6月14日向福州迎财搬家服务有限公司支付搬运费7100元。洪雷于2019年3月22日报警称台球店物品不见，派出所告知洪雷的报警事项系因租金未交店铺被收回，物品暂存于他处，由双方协商解决或法院诉讼。诉讼过程中，正丰置业公司及洪雷确认2018年5月1日至2018年7月31日系装修期，免收租金，租金从2018年8月1日起计算。另查明，洪雷共向正丰置业公司支付104000元履约保证金。 本院认为，正丰置业公司与洪雷签订《商业租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。合同约定讼争商铺租金43411元/月，然洪雷未向正丰置业公司支付租金，故正丰置业公司诉请洪雷支付2018年5月1日至2018年8月31日期间租金43411元（实际2018年5月1日至2018年7月31日系免租期，租金从2018年8月1日起计算）、2018年9月1日至2018年9月21日期间租金30387.7元及逾期支付租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。正丰置业公司主张已于2018年9月21日通知洪雷解除合同并收铺，但洪雷未按照通知内容到场搬离物品，现依据租赁合同第二十二条第八点要求洪雷承担房产清理、拆卸及搬运费用7100元，本院认为，首先，正丰置业公司虽提交了《关于费用催缴以及合同解除并收铺的催告函》的EMS邮寄面单，然该面单体现系2018年11月13日邮寄，而正丰置业公司提交的催告函件落款时间为2018年9月21日，故无法确认正丰置业公司向洪雷邮寄的催告函的具体内容及已于2018年9月21日通知洪雷收铺；其次，租赁合同第二十二条第八点适用的情形是洪雷撤离后正丰置业公司对商铺进行清理、整改，而本案不适用该条款；再次，搬运费系福州正祥物业管理有限公司支付，而正丰置业公司未提交证据佐证其已将搬运费支付给福州正祥物业管理有限公司，故对于正丰置业公司的该项诉请，本院不予支持。洪雷主张正丰置业公司通过欺诈的手段使其在签订合同时做出错误的意思表示而签订了合同，合同自始无效，但其未提交证据佐证，故洪雷反诉诉请正丰置业公司返还125800元（洪雷实际仅向正丰置业公司支付104000元履约保证金），本院不予支持。洪雷反诉诉请正丰置业公司赔偿违约金3800元，没有依据，本院不予支持。洪雷反诉诉请正丰置业公司赔偿财物损失538000元，未提交证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告洪雷于本判决生效之日起十日向原告福州正丰置业发展有限公司支付租金73798.7元及逾期支付违约金（1.以43411元为基数，按日万分之五的标准自2018年5月11日计算至款项付清之日止；2.以30387.7元为基数，按日万分之五的标准自2018年8月20日计算至款项付清之日止） 二、驳回原告福州正丰置业发展有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告洪雷的所有诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1907.2元，减半收取计953.6元，由原告福州正丰置业发展有限公司负担80.6元，被告洪雷负担873元（被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）；反诉案件受理费5238元，由反诉原告洪雷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇一九年六月二十七日 书记员  林彦琪