+++江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0981民初494号原告：陆建伟，男，1948年11月28日出生，汉族，居民，住东台市。委托诉讼代理人：杨根官，男，1960年1月10日出生，汉族，居民，住东台市。被告：东台市临达纺织绣品有限公司，住所地东台市台南工业集中区。法定代表人：郑如德，该公司经理。委托诉讼代理人：汪志宏，江苏苏东律师事务所律师。原告陆建伟与被告东台市临达纺织绣品有限公司（以下简称临达纺织公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，先适用简易程序于2019年2月26日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告陆建伟及其诉讼代理人杨根官、被告临达纺织公司法定代表人郑如德及其诉讼代理人汪志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆建伟向本院提出诉讼请求：1.判令临达纺织公司立即迁出东台市台南工业集中区2、3、4号厂房；2.判令临达纺织公司支付从2019年1月2日起至实际腾空迁出日止的房屋占有费（以占用实际面积按现行市场价每平方90元计算）；3.判令临达纺织公司协助陆建伟办理电力过户手续给陆建伟，以及对因生产污染造成陆建伟厂房钢结构严重腐蚀，要求其恢复原状或赔偿损失20000元；4.诉讼费由临达纺织公司承担。事实和理由：2013年10月10日，陆建伟与临达纺织公司签订厂房租赁合同，租赁期限自2014年1月1日至2019年1月1日止。2018年8月20日陆建伟向给临达纺织公司法定代表人郑如德送达不再续租函，通知其不再续租，租期届满后，陆建伟多次催促要求其搬出厂房，临达纺织公司不予理睬，迟迟不返还租赁厂房，给陆建伟带来重大损失，故提出以上诉求。临达纺织公司辩称，一、陆建伟要求临达纺织公司立即搬出案涉厂房没有事实和法律依据，合同期满前临达纺织公司多次向陆建伟表示要求续租，陆建伟明确表示厂房仍对外出租，但还有部分厂房也要租赁给临达纺织公司并要适当调整租金，因临达纺织公司不需要租赁其他厂房致双方未达成书面协议。二、2018年12月24日，临达纺织公司已将2019年度租金192500元全部向陆建伟交付。三、退一步讲，即使租赁合同终止，陆建伟应赔偿临达纺织公司出资完成厂房内水电及消防设施的损失。三、从东台市南郊中小企业园管理委员会对双方协调的过程来看，陆建伟对厂房并非是诉称的另有他用，而是准备另行出租。临达纺织公司享有优先的承租权。综上请求驳回陆建伟的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认事实如下：2013年10月10日，陆建伟（甲方）与临达纺织公司（乙方）签订厂房租赁合同，合同约定甲方将其坐落于东台市梁垛镇台南工业园区的2号、3号厂房及3号厂房楼下向内北边两间办公室、食堂出租给乙方（3号厂房办公楼层不在租用期内）；2号、3号厂房中间搭建的厂棚不计租金，乙方负责维修；租期2014年1月1日至2019年1月1日；年租金160000元，合同签定之日缴纳第一年的租金及履行保证金20000元，该保证金在乙方无违约和不欠甲方其他费用时，于合同履行结束后向乙方返还（不计利息）；此后，每年租金在每年1月1日前一次性交付；租赁期间，如乙方需对厂房局部改造，需甲方同意并由乙方负担改造费，若对厂房造成损害，甲方有权要求乙方赔偿，并可单方解除合同，且不承担任何违约责任；合同第五条约定“租赁期满甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还。如乙方需要继续承租，在同等条件下，乙方有优先续租权，于租赁期满前三个月，向甲方提出书面请求，经甲方同意后重新签订租赁合同。租赁期间，如乙方有特殊情况无法继续租赁厂房，须提前三个月书面向甲方提出退租。如乙方不在继续承租，退租期间乙方在厂房内外改造地坪必须恢复原状，费用乙方负责”；合同还对双方其他各自权利义务进行了约定；合同见证方为东台市南郊中小企业园管理委员会。2013年10月15日，合同双方又签订了电力过户补充协议（甲方陆建伟，乙方临达纺织公司，见证方东台市南郊中小企业园管理委员会），该协议约定：1.乙方在厂房租赁期满后不再续租，电力户头必须无条件到供电部门转还给甲方，乙方给付甲方履约保证金贰万元，电力户头过户完成后，甲方将贰万元保证金如数返还给乙方；二、电力过户费：返还电力过户费均由乙方负责（先返还电力户头，后撤走）；3.甲方还有厂房要出租，乙方必须无条件协助承租方套表事宜(通过供电所安装电表计费）；4.以上补充协议，与2013年10月10日签订的《厂房租赁合同》具有同等法律效力，自双方签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。2014年3月30日，合同双方又签订了补充协议，协议约定陆建伟将4号厂房出租给临达纺织公司，租期2014年4月1日至2015年3月30日，租金30000元。该30000元租金缴纳时实际交付10000元，另20000元以电力过户所交保证金20000元抵算。上述厂房租赁合同及补充协议签定后双方按约定履行了合同义务。实际履行时，合计年租金以192500元履行，双方均认可。2018年8月20日，陆建伟出具内容为因出租方维修改造另有他用，厂房合同即将到期，到期不再续租的函并直接向临达纺织公司的法定代表人郑如德进行送达，对此，陆建伟提交了送达时双方谈话的录音予以证明。2018年12月24日，临达纺织公司法定代表人郑如德通过网上银行将2019年度厂房租金192500元汇至陆建伟的银行账户，所汇账户与临达纺织公司此前缴纳厂房租金的账户相同。陆建伟收到银行款项到账通知短信后，打电话给临达纺织公司法定代表人郑如德，质询其已发函合同到期不再续租，为何还打款的问题，对此，陆建伟提供了双方通话录音予以证明，通话内容不能反映陆建伟同意续租。陆建伟在要求临达纺织公司返还租赁厂房无果的情况下诉来本院提出以上诉求。另经本院审查，案涉厂房登记在东台大达机械有限公司名下，该公司法定代表人为陆建伟。从陆建伟提供的图片可以看出厂房钢结构有锈蚀。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、临达纺织公司于2018年12月24日向陆建伟汇款，是否视为陆建伟同意续租一年的问题。双方于2013年10月10日所签的厂房租赁合同，合同期届满日为2019年1月1日，合同第五条约定如需续租，承租方需在租赁期届满前三个月向出租方提供书面申请，经出租方同意并重新签订租赁合同。但临达纺织公司并未按合同约定书面申请续租，双方也未续签租赁合同，且在租赁期届满前的2018年8月20日，陆建伟已向临达纺织公司书面明确表示不再续租，同时向其送达了不再续租告之函。而此后临达纺织公司根据知晓的陆建伟银行账户，按原租赁租金标准向其汇款后，陆建伟随即电话向临达纺织公司法定代表人郑如德提出打款质询，同时再次表示不予续租，故临达纺织公司该汇款行为属于单方意思表示行为，不能据以认定双方已经达成了继续租赁的合意。对该汇款陆建伟可在扣除其继续占用厂房的使用费后将剩余部分向临达纺织公司返还。2014年3月30日，双方就4号厂房签订的补充协议租赁期间为一年，2015年3月30日租赁期届满后，双方未签续租合同，双方为不定期租赁关系，出租方可随时要求解除。本院认为，陆建伟与临达纺织公司于2013年10月10日就案涉2号、3号厂房所签厂房租赁合同及双方就案涉4号厂房租赁所签补充协议不违背法律规定，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。厂房租赁合同2019年1月1日租赁期届满，承租人临达纺织公司未按合同的约定于期满前与出租人重新签订租赁合同，且在期满前出租人陆建伟已明确向其告之不再续租，在陆建伟明确不再续租的情况下，临达纺织公司仍向已知的陆建伟银行账户汇款，并非出租方和承租方的合意，故应认定厂房租赁合同已终止。关于双方签订的4号厂房租赁补充协议，2015年3月30日期满后，双方为不定期租赁关系，出租方可随时要求解除，且该4号厂房是在临达纺织公司承租2号、3号厂房的补充租赁。因此，陆建伟要求从案涉2号、3号、4号厂房中迁出的诉讼请求，本院依法支持。合同履行保证金应双方按合同约定处理。双方租赁合同终止，临达纺织公司应按双方在电力过户补充协议中的约定，协助陆建伟办理电力过户手续，将电力过户给陆建伟一方。关于合同期满后的房屋使用费标准问题，陆建伟按每平方米90元主张，无事实和法律依据，本院认为应按照合同期内双方实际履行的192500元的租金标准予以计算并支持该诉求；关于陆建伟要求临达纺织公司对钢结构锈蚀恢复原状及赔偿损失的主张，其未提供证据证明锈蚀的原因为临达纺织公司有害气体所致还是自然氧化锈蚀所致以及该锈蚀损害维护义务人是否为临达纺织公司，故对该请求本院不予支持；关于合同约定的优先承租权问题，尚无证据证明陆建伟将案涉厂房另租他人，同等条件下陆建伟拒绝向临达纺织公司租赁，对临达纺织公司的该项辩称，本院不予采信；关于临达纺织公司认为即使终止合同，陆建伟应赔偿临达纺织公司损失问题，本院认为，临达纺织公司仅以此进行抗辩，没有提供相关证据，本案不予处理，临达纺织公司可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告东台市临达纺织绣品有限公司于本判决生效后30日内将登记在东台大达机械有限公司名下坐落在东台市台南工业园区2号、3号、4号厂房腾空后迁出并向原告陆建伟方交付，并协助办理所涉厂房电力过户手续，将电力户头变更至原告陆建伟一方，同时向原告陆建伟支付2019年1月2日起至实际交付之日止房屋使用费（以年租金192500的标准计算）；二、驳回原告陆建伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告陆建伟负担300元，被告东台市临达纺织绣品有限公司负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  王跃华人民陪审员  袁 琴人民陪审员  邓小东二〇一九年六月十二日书 记 员  杨 健