淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0813民初624号 原告：洪泽县福足堂足浴养生馆，住所地淮安市洪泽区。 投资人：季东升，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐士友，江苏泗洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季龙，男，汉族，1965年4月15日出生，住江苏省淮安市洪泽区。 原告:季东升，男，汉族，1937年12月5日出生，住江苏省淮安市洪泽区。 委托诉讼代理人：徐士友，江苏泗洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季龙，男，汉族，1965年4月15日出生，住江苏省淮安市洪泽区，系原告之子。 被告:朱立龙,男,汉族,1975年6月19日出生,住江苏省淮安市洪泽区。 委托诉讼代理人：黎成龙，江苏泽之源律师事务所律师。 被告:王君峰,男,汉族,1982年5月20日出生,住山东省招远市。 原告洪泽县福足堂足浴养生馆、季东升与被告朱立龙、王君峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人徐士友、季龙，被告朱立龙的委托诉讼代理人黎成龙到庭参加诉讼，被告王君峰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪泽县福足堂足浴养生馆、季东升向本院提出诉讼请求：1、请求两被告向其支付房屋租金125833元（含2017年协议期内剩余租金2万元及2018年1月1日至2018年5月8日期间租金105833元，计算标准为年租金30万元/360天）并支付迟延付款损失；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告季东升为原告洪泽县福足堂足浴养生馆的投资人，原告洪泽县福足堂足浴养生馆（以下简称福足堂）为个人独资企业。对于原告洪泽县福足堂足浴养生馆的经营及相关事宜，由于原告季东升年事以高，自2016年1月10日起已全权委托给儿子季龙负责福足堂经营及相关事项。2016年12月，季龙代表原告与被告朱立龙商谈将福足堂整体出租给朱立龙经营。双方口头约定：租期一年，自2017年1月1日至2017年12月31日，租金30万元。口头约定后，被告朱立龙于2016年12月17日向原告支付租金20万元。对于剩余租金，被告朱立龙出具欠条一张，并承诺于2017年5月30日付清。原告也向被告朱立龙交付了福足堂。2017年1月1日，季龙代表原告、被告王君峰代表被告朱立龙签订了租赁协议，双方对口头约定的内容进行书面确认。2017年7月，被告朱立龙又向原告支付了租金8万元。2017年12月，租期即将届满时被告朱立龙向原告提出续租，续租期间双方未签订书面合同。2018年5月8日，双方解除了租赁关系，被告朱立龙向原告返还福足堂。对于剩余租金，经原告多次催缴但被告至今未付，原告为维护合法权益特提起诉讼，请求判如所请。 被告朱立龙辩称:1、被告王君峰与原告的委托诉讼代理人季龙签订租赁协议是事实，但租赁协议中的福足堂是由我实际经营，我在协议约定的租赁期限届满后于2018年元旦过后十几天即终止经营，并通知了季龙收取场地。我欠原告租赁期内2万元租金是事实，但原告所述双方于2018年5月8日解除租赁关系不是事实，不认可原告要求我支付协议终止后的租金。2、在原告与被告王君峰签订租赁协议时，原告福足堂未进行工商年检登记，也未获得公安部门颁发的特种行业许可证以及消防部门颁发的消防合格证，因此原告福足堂无权将涉案房屋租赁给被告王君峰从事洗浴经营。原告与被告王君峰签订的租赁协议违反强制性规定，属于无效合同，因无效合同所获得的财产应予返还，故欠原告租赁期内2万元租金不应该予以支付。请求驳回原告的诉讼请求。 被告王君峰没有到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及任何证据材料。 本院经审理认定事实如下：原告福足堂为个人独资企业，原告季东升系原告福足堂的投资人。2016年1月10日，原告季东升授权其子季龙全权负责福足堂经营及相关事项。 2016年12月，季龙代表原告福足堂与被告朱立龙商谈将福足堂出租给朱立龙经营的相关事项。双方口头达成协议：福足堂的租期为一年（自2017年1月1日至2017年12月31日），租金为30万元整。2016年12月17日，被告朱立龙向原告支付租金20万元。同日，被告朱立龙向原告出具欠条一张，承诺剩余租金10万元于2017年5月30日付清。原告向被告朱立龙履行了福足堂的交付义务。 2017年1月1日，季龙代表原告福足堂、被告王君峰代表被告朱立龙补签了租赁协议，双方对口头约定的租赁事宜进行书面确认。协议明确租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；租金为30万元整；承租方在租赁期间自主经营，不得改变房屋原有结构和设施，租赁期满如有损失，由承租方负责维修和赔偿。2017年7月，被告朱立龙再次向原告支付租金8万元，协议期内的剩余租金2万元尚未向原告支付。 2018年5月8日，季龙代表原告福足堂与被告朱立龙的工作人员王文峰办理了福足堂的交接手续，双方确认福足堂现无被告朱立龙经营时留下的物品，部分移动物品由被告朱立龙自行拿走，双方现已交接清楚。 原告主张租赁期限即将届满时被告朱立龙向其提出续租，续租期间双方未签订书面协议。双方于2018年5月8日解除租赁关系，被告应按原租赁协议确定的租金标准支付2018年1月1日至2018年5月8日期间不定期租赁的租金。 被告朱立龙称因租金过高，其无续租的意思表示，双方的租赁协议已于2017年12月31日租期届满时终止。租期届满后其未使用租赁房屋，已将其物品搬走，并于2018年1月初张贴了暂停营业的告示；原告也于租赁期间即将届满时于2017年11月27日在新浪广告上刊登房屋转让告示，故双方不存在新的租赁关系。双方于2018年5月8日才办理交接手续是因为此期间内季龙未在洪泽，无法进行交接。因此，2018年1月1日至2018年5月8日期间房屋被闲置与其无关，房屋被闲置是由原告自身原因导致的，应由原告自行承担相应损失。 另查明：淮安中海资产管理有限公司与福足堂休闲中心签订中洋商业用房租赁合同，双方约定商业用房的租赁期限为三年（自2017年1月1日起至2019年12月31日止）。对于租金，双方约定第一年租金为160000元，第二年起的租金在上年租金的基础上每年按6%递增（四舍五入至百元）。即2017年的租金为160000元、2018年的租金为169000元、2019年的租金为179800元，租赁期内福足堂休闲中心合计应缴租金为509400元。该合同双方均未签字，淮安中海资产管理有限公司解释此期间内的租赁合同是由本案原告福足堂续租，双方是按照该合同履行的，也同意原告福足堂将房屋转租给朱立龙。 以上事实，由营业执照、授权书、租赁协议、银行账户查询明细、欠条、交接单、新浪广告单、中洋商业用房租赁合同、谈话笔录、录音等证据加以证明，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原告福足堂营业执照记载的企业类型为个人独资企业，投资人为原告季东升，该个人独资企业具有独立的诉讼主体资格。其与被告朱立龙、王君峰因租赁事宜发生纠纷应当由原告福足堂依据相关事实主张权利，故本案原告季东升并非适格的诉讼主体。被告朱立龙以原告与被告王君峰签订租赁协议时，原告福足堂未进行工商年检登记，也未获得公安部门颁发的特种行业许可证以及消防部门颁发的消防合格证，因此原告福足堂无权将涉案房屋租赁给被告王君峰从事洗浴经营。原告与被告王君峰签订的租赁协议违反强制性规定，属于无效合同的辩解无法律依据，本院不予采纳。被告朱立龙拖欠原告福足堂2017年的租金2万元应支付给原告福足堂。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告于2017年11月27日在新浪广告上刊登房屋转让告示，被告于2018年1月初张贴了暂停营业的告示，但双方于2018年5月8日才办理交接手续，在办理交接手续时确认，部分移动物品由被告朱立龙自行拿走，在此期间出现出租人不能另行出租，承租人也未能及时返还房屋，造成损失不断扩大，对此双方均负有责任。本院酌定原告承担30%责任，被告承担70%责任。被告王君峰经本院传票传唤后没有到庭参加诉讼，且没有说明存在不能到庭参加诉讼的正当理由，应当承担由此可能引发的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告朱立龙于本判决发生法律效力之日十日内向原告福足堂支付2017年租金20000元及利息（以20000元为基数，从2018年1月1日起至被告实际给付之日，按年利率6%计算）； 二、被告朱立龙于本判决发生法律效力之日十日内向原告福足堂支付2018年1月1日至2018年5月7日期间房屋占用损失74083.10元； 三、驳回原告福足堂的其他诉讼请求。 案件受理费2816元，减半收取1408元，由原告福足堂负担352元，由被告朱立龙负担1056元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××41）预交上诉案件受理费。 审判员  孙笑彬 二〇一九年六月十一日 书记员  司 玥 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。