黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初3761号原告：沈秀花，女，1978年11月4日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。被告：黑龙江中环商业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区。法定代表人：孙阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李小云，黑龙江太学律师事务所律师。被告：黑龙江融兴世纪人防工程有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区。法定代表人：王桂兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：周晓佳，该公司员工。原告沈秀花与被告黑龙江中环商业管理有限公司、黑龙江融兴世纪人防工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈秀花到庭参加诉讼，被告黑龙江中环商业管理有限公司（以下简称中环公司）的委托诉讼代理人李小云到庭参加诉讼，被告黑龙江融兴世纪人防工程有限公司（以下简称融兴世纪公司）的委托诉讼代理人周晓佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告中环公司签订的2018年《商铺委托经营管理合同》，并要求被告中环公司向原告返还位于哈尔滨市××区幸福路中环地下商业街××区××号商铺；2.二被告立即给付原告2017年5月至2018年5月期间被告因占用原告上述商铺所产生的租金收益2804元，并按照合同约定支付原告租金30%的违约金；3.二被告立即给付原告2018年5月至2019年5月期间被告因占用原告上述商铺所产生的租金收益2804元，并按照合同约定支付原告违约金842元及延期付款利息（利息按银行同期贷款利率，计算至判决书生效之日）；4.被告中环公司立即以地钉方式确认上述铺位所在位置；5.被告融兴世纪公司为原告办理《人防工程平时使用权证》；6.二被告承担连带责任；7.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月，原告与被告中环公司签订一年期《商铺委托经营管理合同》，合同载明被告中环公司应以负一层B、C、D、E、F、G区所收总租金为基数，按原告实际投资金额比例实租实返，合同到期后，被告中环公司以资金短缺为由未付原告租金。2018年5月4日，原告与与被告中环公司再次签订《商铺委托经营管理合同》，合同签订时，被告法定代表人孙阳向原告口头承诺返还2018年租金时将一并返还2017年租金。2018年10月，地下商业街正式开业，但被告中环公司未能按约按时给付租金，故原告诉至法院。被告中环公司辩称：不同意原告诉请。一、不同意终止委托经营合同：1.终止事由不存在，中环公司与原告签订的《商铺委托经营管理合同》的委托期限为三年（根据2018年双方签订的合同第三条，委托期限以整体开业为准顺延，开业时间为2018年11月10日，本案委托期限为2018年11月10日至2021年11月10日），现合同履行尚且不足五个月，加之在签订三年租期的前提下，中环公司才对案涉商铺进行整体规划装修，支付大量费用（根据合同第七条第4项“同意乙方因经营需要对商铺进行重新规划、布局，乙方有权决定对上述商铺在内的物业经营布局和宣传推广，根据商场经营需要同意进行装修管理，装修费用由乙方承担”），且现在商铺均已经出租给案外人，若原告仅因被告逾期四个月支付租金（根据2018年双方签订的合同，租金支付时间为整体开业后的一个月内，即中环公司应在2018年12月11日前支付原告租金）即要求终止合同，明显没有事实以及法律依据，虽然被告迟延给付租金的行为不当，但尚不构成根本违约，未支付租金不会导致合同的目的不能实现，相反，若如原告诉讼请求终止合同，才会使合同目的不能实现，进而造成第三人财产损失，因而原告主张终止合同无依据，此外，原告诉请的是终止合同，根据2018年双方签署的合同第十一条所约定的终止情形，本案不属于任何一种；2.合同约定三年租期，至今仅履行了五个月，原告诉请既要求解除合同，又要求按照一年租期支付租金收益，没有法律依据，中环公司支付上百万装修费用，现已规划完成并招商完毕，且已整体开业，原告在此时要求终止合同，对于中环公司而言十分不公，中环公司未按时给付租金确实不当，但中环公司可以承诺在2019年11月收租时即支付原告2018年11月10日至2019年11月10日的租金收益，望原告考虑到中环公司的前期投入以及在商铺宣传中投入的大量时间、金钱，能够同意迟延给付租金收益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，如果合同解除，则应当返还中环公司支付的部分装修费用，如果法院判令解除合同或者终止合同，则应当给付中环公司装修残值，希望原告能够考虑到恢复原状的困难程度（包括返还中环公司装修残值）从而撤回终止合同的诉请。二、不同意给付2017年至2018年的租金收益。根据2017年5月双方签订的合同第三条委托期限以整体开业为准顺延，合同第四条约定整体开业后一个月内支付租金，然而2017年至2018年商铺并未整体开业（整体开业的时间为2018年11月10日），根据合同约定，被告中环公司没有义务支付租金。因为商铺需要养，初始接手铺面必然亏损，只有等整体开业招商引资了才能开始营利，故合同中才约定以整体开业为准顺延，不开业的话不需要支付租金。三、被告中环公司尚未支付原告2018年11月10日至2019年11月10日的租金收益属实，不同意支付违约金，且其主张的违约金过高，违约金不得超过实际损失的30%，原告的实际损失仅是利息损失，主张过高的违约金没有事实依据，若法院判决中环公司违约，请求法院调整违约金数额，此外，实际损失和违约金仅能择一主张，不能同时主张，根据合同第四条约定，租金收益返还时间为开业后的一个月内，即被告应当支付2018年11月10日至2019年11月10日期间的租金收益的日期为2018年12月9日之前，故其利息损失的起算时间应当为2018年12月10日，原告主张按照日0.3%计算明显过高。四、中环公司与原告仅是委托经营关系，中环公司没有义务为原告办理人防工程平时使用权证，铺面位置可以确认。五、连带责任均是法律明确规定的情形才能适用，本案原告诉求没有事实依据。综上，恳请法院驳回原告诉讼请求。被告融兴世纪公司辩称：原告与中环公司签订商铺委托经营管理合同，融兴世纪公司不属于合同签订一方主体，本案争议事实与融兴世纪公司无关。原告为证明其主张的事实成立，举示如下证据：证据一、《商铺委托经营管理合同》2份，证明原告与被告中环公司签订合同，中环公司应支付原告两年的租金和违约金，且合同约定被告应以地钉方式对原告店铺给予标注，但被告至今仍未打地钉。证据二、国家企业信用信息公示单2页，证明二被告是关联企业。被告中环公司质证认为，对原告证据一的真实性无异议，中环公司拖欠原告2018年至2019年度租金属实，但中环公司认为合同约定的违约金过高，根据合同约定，应在2018年12月9日之前支付租金，原告的实际损失应当自2018年12月10日起算，违约金最高不超过实际损失的30%，原告诉求违约金过高，请法院调整。对原告证据二的真实性无异议，但该证据无法证明二被告是关联企业，二被告均为独立的法人，业务之间不存在交叉，原告的主张没有依据。被告融兴世纪公司质证认为，对原告证据一的真实性及证明问题均无异议。对原告证据二的真实性无异议，但该证据无法证明二被告是关联企业，二被告均为独立的法人，业务之间不存在交叉，原告的主张没有依据。被告中环公司为证明其抗辩反驳的事实成立，举示如下证据：合同书3份、开业宣传单1份，证明2018年5月，案涉商业街开始进行装修，商铺整体开业时间为2018年11月10日。根据施工合同，案涉工程6500平方米，支付装饰、装修、消防、改造施工等费用，共计支付整体装修费3,352,137.35元。根据原被告签订的《商铺委托经营管理合同》，委托经营期限为3年，在合同仅履行5个月的情况下，若原告请求终止合同，则应当返还中环公司支付的装修费用。经质证，原告对被告中环公司证据的真实性无异议，同意是2018年11月10日开业的。被告融兴世纪公司对被告中环公司证据无异议。被告融兴世纪公司未举示证据。本院确认：对原告举示的证据一两份《商铺委托经营管理合同》，因系书证原件，证据取得及形式符合法律规定，与本案待证事实相关，且二被告对其真实性均无异议，本院予以认定。对原告举示的证据二国家企业信用信息公示单，二被告对真实性均无异议，本院对真实性予以认定，但该证据对二被告系关联企业或应承担连带责任不具有证明力，故本院不予认定。对被告中环公司举示的证据一中的三份合同书，原告与被告融兴世纪公司对真实性均无异议，本院对真实性予以认定，但该证据所证明的装修项目及费用与本案待证事实不具有关联性，故本院不予认定。对被告中环公司举示的证据一中的开业宣传单，与本案待证事实相关，对案涉地下商业街整体开业时间为2018年11月10日具有较强的证明力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月3日，原告与被告中环公司签订《商铺委托经营管理合同》，合同约定原告同意将其购买的中环地下商业街哈尔滨市香坊区××路××号商铺委托被告中环公司经营及管理，委托经营期限为1年，合同自2017年至2018年止，委托期限以整体开业日期为准顺延，租金收益支付的时间点为实际整体开业后的第一个月内。2018年5月4日，原告与被告中环公司再次签订《商铺委托经营管理合同》，合同第一条约定原告同意将其购买的中环地下商业街哈尔滨市香坊区幸福路地下负一层E区020号商铺委托被告中环公司经营及管理，原告商铺价款为187,000元；合同第三条约定委托经营期限为3年，委托期限以整体开业日期为准顺延；合同第四条约定第一年租金收益支付的时间点为实际整体开业后的第一个月内，第一年租金按照原告购买商铺总价款的1.5%计算；合同第五条约定买断投资业户铺位面积以地钉方式给予标注，地钉标注在整体开业前完成；合同第十条约定若被告中环公司未在约定期限内向原告支付租金收益，则除应向原告按约定金额支付租金收益外，还应向原告支付租金收益的30%作为违约金，给原告造成其他损失的，被告中环公司应承担赔偿责任；合同第十一条约定了终止合同的四种情形；合同第十九条约定双方于2017年签订的《商铺委托经营管理合同》自本合同签订之日起自动终止。另查明，案涉哈尔滨市香坊区幸福路中环地下商业街整体开业时间为2018年11月10日。本院认为：原告与被告中环公司签订的两份《商铺委托经营管理合同》，虽然约定了委托托管费，但也约定在租期内予以免除，中环公司并未实际收取委托费用，而中环公司须向原告支付租赁回报并有权在约定范围内自行决定案涉商铺的使用，且中环公司利用原告商铺取得的超过约定的租赁回报的部分归属中环公司，上述约定更符合租赁合同的特征，故合同名为委托，实为租赁。两份合同均系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，且已经部分实际履行，故该合同依法成立，并发生法律效力。被告中环公司应在商业街整体开业后的第一个月内（即2018年12月10日前）给付原告第一年(2018年11月10日至2019年11月9日)的租金收益，收益为商铺总价款的1.5%，即2805元（187,000元×1.5%），但未给付，被告中环公司应当履行租金给付义务并承担相应的违约责任，原告诉请被告中环公司给付租金2084元，低于双方约定，符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请终止原被告于2018年5月4日签订的《商铺委托经营管理合同》的问题。依照合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。虽然中环公司未付租金收益已经构成违约，但为促进、鼓励交易和保护交易安全，并不必然发生租赁合同随即解除的法律后果，原告作为出租人应根据到期租金数额及承租人中环公司的经济状况等因素确定一个合理的期限并通知中环公司，中环公司经催告在合理期限内仍不支付租金的，原告作为出租人方可解除合同。由于原告未能举证证明具备该合同第十一条双方约定的终止合同的四种情形，亦未能举证证明符合合同法规定的合同终止或解除的事由，也无证据证明其曾向中环公司催告合理期限内给付租金，故原告该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请二被告承担连带责任的问题。合同关系是在特定当事人之间发生的法律关系，具有相对性，原则上合同项下的权利义务只能赋予合同双方当事人，合同只对双方当事人产生拘束力，只有合同关系一方当事人方能基于合同向另一方当事人提出请求，原告与被告融兴世纪公司在本案中没有合同约定的权利义务关系，二被告亦非法定的承担连带责任的情形，原告意图突破合同相对性要求被告融兴世纪公司承担连带责任的诉请，本院不予支持。同理，关于原告诉请被告融兴世纪公司办理《人防工程平时使用权证》的问题，原告未能举证证明其与被告融兴世纪公司在本案中存在办理该使用权证的权利义务关系，故其该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请被告给付2017年租金收益的问题。依据原告与被告中环公司于2017年签订的《商铺委托经营管理合同》约定，委托期限以整体开业日期为准顺延，租金收益支付的时间点为实际整体开业后的第一个月内，而整体开业时间为2018年11月10日，被告中环公司不给付此前的租金收益符合双方合同约定，故原告该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请被告支付违约金的问题。依据原告与被告中环公司于2018年签订的《商铺委托经营管理合同》约定，若被告中环公司未在约定期限内向原告支付租金收益，则除应向原告按约定金额支付租金收益外，还应向原告支付租金收益的30%作为违约金，故原告要求被告支付违约金的诉请，符合双方合同约定，应予支持，被告中环公司辩称违约金过高请求法院予以调整，因该条款系双方在合同予以明确约定的，被告中环公司对逾期给付租金承担全部过错，且案涉地下商业街在中环公司运营下迟迟未能整体开业，其给原告造成的可预期的利益损失也是较大的，本院依据公平原则与诚实信用原则予以衡量，对原告要求被告支付租金收益30%的违约金842元（187,000元×1.5%×30%）的诉请予以支持。关于原告诉请被告支付逾期利息的问题。原告同时主张了违约金及逾期利息，依照合同法规定，若违约金不足以弥补原告所受损失，还应当补足其不足部分，本案中，双方在合同中并未明确约定该违约金的性质为惩罚性违约金，原告亦未能举证证明其存在其他损失，本院认定被告中环公司违约逾期给付租金收益所给原告造成的损失即逾期利息损失，故本院认为原告主张的利息与违约金之间存在竞合，违约金金额显然高于逾期利息损失，不应当重复给付，故原告该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请被告中环公司以地钉方式标注铺位面积的问题。由于原告与被告中环公司于2018年签订的《商铺委托经营管理合同》第五条明确约定，“买断投资业户铺位面积以地钉方式给予标注，地钉标注在整体开业前完成”，且被告中环公司在庭审中已对原告该项诉请予以承认，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黑龙江中环商业管理有限公司于本判决生效后立即给付原告沈秀花2018年11月10日至2019年11月9日的租金收益2804元；二、被告黑龙江中环商业管理有限公司于本判决生效后立即给付原告沈秀花违约金842元；三、被告黑龙江中环商业管理有限公司于本判决生效后立即对案涉哈尔滨市香坊区幸福路地下负一层E区020号铺位面积以地钉方式给予标注；四、驳回原告沈秀花的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），本院减半收取25元，由被告黑龙江中环商业管理有限公司负担，此款与上款一并给付原告沈秀花。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王琦二〇一九年六月五日法官助理苏新书记员徐梦竹