黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0109民初3165号原告：宋培文，男，1970年8月20日出生，汉族，自由职业，住哈尔滨市道里区。被告：柳涛，男，1972年7月18日出生，汉族，自由职业，住哈尔滨市香坊区。第三人：赵永山，男，1980年3月25日出生，汉族，户籍所在地哈尔滨市松**。原告宋培文与被告柳涛、第三人赵永山案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋培文、被告柳涛到庭参加诉讼，被告赵永山经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。宋培文向本院提出诉讼请求：1.依法确认宋培文对坐落在哈尔滨市××区广信新城B09栋1单元22楼4号房屋享有排除强制执行的权利（物权期待权或准物权）；2.依法撤销哈尔滨市松北区人民法院做出的（2018）黑0109执433号执行裁定；3.依法解除对坐落在哈尔滨市××区广信新城B09栋1单元22楼4号房屋的查封，并不得执行上述房屋；4.诉讼费由柳涛承担。事实与理由：2012年10月22日，宋培文与赵永山签订了《回迁房买卖协议》，约定赵永山将其名下《房屋征收补偿协议》协议编号068号、拆迁号B-12-1、验收号018号的动回迁产权调换房屋，以28万元的价格出让给宋培文。协议签订当天，宋培文支付了24万元的购房款，余款4万元，由宋培文向赵永山出具了欠条。同日，由黑龙江省哈尔滨市公证处对双方的交易行为进行了公证，并出具了（2012）黑哈证内民字第17758号公证书。2012年10月27日，宋培文支付了剩余款项4万元，履行了付款义务，结清了全部购房款。2014年8月29日，涉案房屋交付给宋培文占有、管理、支配和收益至今。房屋交付宋培文占有后，宋培文多次要求赵永山办理过户登记手续，至今未果。赵永山就宋培文主张对于坐落在哈尔滨市××区广信新城B09栋1单元22楼4号房屋享有排除强制执行的权利（物权期待权或准物权），不持异议。2018年9月30日，涉案房屋被法院查封。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理物权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，单位办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将全部价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的规定，结合本案：（一）涉案房屋在2018年9月26日查封之前的2012年10月22日，买卖双方就签订了房屋买卖合同并进行了公证；（二）在2018年9月26日查封之前的2014年8月29日，宋培文就占有、管理、支配涉案房屋至今；（三）涉案房屋的购房款，在2018年9月26日查封之前的2012年10月27日，就已经全额支付完毕；（四）由于赵永山的原因，致使涉案房屋至今无法办理过户登记。据此，宋培文对涉案房屋享有的权利，完全能够排除执行，人民法院无权对涉案房屋进行查封。为维护宋培文的合法权益不受侵犯，依法提起民事诉讼。柳涛辩称，柳涛和宋培文没有利益冲突。法律规定当事人必须拿着征收补偿协议原件和小票才能进户，但赵永山的房屋补偿协议的原件和拆迁验收小票都在柳涛这里，宋培文不能进户。如果没有上述原件，公证处也不能公证。赵永山未出庭亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。柳涛对宋培文提交的以下证据无异议：证据1.《公证书》1份，证据4.买房收据两份，证据5.2018年10月16日赵永山出具说明一份，证据7.2012年10月22日、10月25日中国邮政储蓄银行股份有限公司哈尔滨市安国街营业所取款凭证两份（与本案有关联的取款时间及数额为：2012年10月22日取款140,000元，2012年10月25日取款42,000元，2012年10月27日取款40,000元），证据9.房屋验收备忘录1份、物业费收据（2016-2019年，4份）、家用燃气保险单（2015年，1份）、2015年居民燃气费销售票据（1份）、居民燃气费查询详单（2页）、电费查询详单（9页）、2018年采暖费票据（1份）、房屋租赁合同1份（2018年9月7日）、水费票据（2019年6月5日），证据14.（2018）黑0109执32号执行裁定书一份。宋培文对柳涛举示的如下证据均无异议：证据1.搬迁验收单一份，证据3，赵永山户口簿一份，证据4.中国建设银行赵永山征拆补助存折一份。本院对双方当事人举示的以上无争议证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于宋培文举示的证据2.2012年10月25日宋培文和赵永山签订的《回迁房买卖协议》一份，结合证据3能够证明宋培文和赵永山签订回迁房买卖协议的事实，故本院予以采信。柳涛认为宋培文在没有看到征收补偿协议的原件情况下与赵永山签订的上述协议应该是无效的意见不成立。二、关于宋培文举示的证据3.2011年9月28日《房屋征收补偿协议》原件一份（3页）。该证据与本院依职权从哈尔滨市××区棚户区改造工作领导小组办公室（以下简称松北区棚改办）调取的《房屋征收补偿协议》及相关证据中的拆迁号“B-12-1”相一致，且经松北区房屋征收办公室审核盖章后，准予进户，故本院予以采信。柳涛认为该协议无法辨认真假，且与其手中的协议不一样的意见不成立。三、宋培文举示的证据6.2018年10月25日赵春雷、万某、袁某出具的证明，该证据可以与证据15.万某的证言相印证，证明宋培文购买涉案房屋的事实，故本院予以采信。柳涛关于赵永山只是将征收协议卖给宋培文的意见不成立。四、宋培文举示的证据8.房屋征收补偿协议（2014），该证据可以与证据9、11、15互相印证，证明宋培文购买了涉案房屋，故本院予以采信。五、宋培文举示的证据10.银行本外币活期储蓄一本通、赵永山保证书一份，该证据真实性本院予以确认，但与本案不具有关联性，故本院不予采信。五、宋培文举示的证据11.自选房号确认表、房屋进户通知单、房屋差价明细表，该证据可以证明赵永山在与宋培文签订《回迁房屋买卖协议》之前系涉案房屋权利人，有权处置涉案房屋。故本院予以采信。六、宋培文举示的证据12.2018年11月8日、2019年5月31日通知两份、办理时间明细，媒体公告，该证据可以证明涉案房产不属于政府限购房屋的事实，故本院予以采信。七、宋培文举示的证据13.（2017）黑0109民初916号民事判决书及庭审笔录各一份，该证据不能证明该生效文书严重违法，以及不能作为执行依据的事实，故本院不予采信。八、宋培文举示的证据14.证人袁某、万某的证言。证人袁某系宋培文的亲属，与宋培文具有利害关系，其证言本院不予采信；证人万某的证言可以证明宋培文与赵永山存在涉案房产的买卖合同关系，故本院予以采信。九、柳涛举示的证据2.《房屋征收补偿协议》一份，该证据中的拆迁号“P-12-1”与本院依职权从松北区棚改办调取的《房屋征收补偿协议》、《棚户区改造项目回迁安置房屋差价款明细表》、《松北区棚改项目安置房屋进户通知单》及《松北区棚户区改造项目回迁安置公开自选房号确认表》中的拆迁号“B-12-1”不一致，故本院不予采信。本院依职权从松北区棚改办调取了涉案房产的《房屋征收补偿协议》和相关证据，宋培文对此无异议。柳涛对此无异议，并承认本院调取的《房屋征收补偿协议》与柳涛持有的《房屋征收补偿协议》不一致。本院经审理查明，2011年9月28日，赵永山与哈尔滨市松北投资发展集团有限公司签订《房屋征收补偿协议》，约定：一、乙方（赵永山）房屋位于：松浦镇，拆迁号：B-12-1，验收号：018，房屋所有权人（或承租人）：赵永山，产别：私产，用途：住宅，批件号：批件0平方米，认定160平方米，私建面积：0.00平方米，其中：赵永山90平方米，王晓丽70平方米（房屋安置情况另签协议）。……三、经双方协商，乙方选择产权调换的房屋未建筑面积90平方米（含异地回迁奖励建筑面积10㎡）高层（规划建筑总层数18层及18层以上）的户型，安置地点：广信新城，具体位置：由乙方参加公开自选房号后确定。……2012年10月22日，赵永山、孙静（甲方）与宋培文（乙方）签订《协议书》，内容为：甲方赵永山与孙静系夫妻关系，赵永山于2011年9月28日与哈尔滨松北投资发展集团有限公司签订了《房屋征收补偿协议》，协议编号：068号，依据该协议赵永山享有壹套建筑面积为90平方米产权调换房相关财产权利，双方经协商达成如下协议：1.在经相关部门同意后，甲方同意在符合动回迁相关规定的情况下将上述产权调换房的相关财产权利有偿转让给乙方宋培文，由乙方宋培文办理相关手续，在符合相关动回迁政策情况下，同意将上述产权调换房更名落户在乙方宋培文的名下，甲方应积极配合乙方办理更名过户手续，上述协议中的义务由宋培文承担。2.……5.本协议未尽事宜，双方另行协商。赵永山、孙静在甲方处签字并捺手印，宋培文在乙方处签字捺手印。该协议于当日经黑龙江省哈尔滨市哈尔滨公证处公证。协议签订后，宋培文给付赵永山购房款200,000元。2012年10月25日，赵永山与宋培文签订《回迁房买卖协议》，协议约定：1.因甲方（赵永山）的房屋被依法拆迁，甲方自愿将其回迁的：拆迁前位于松浦镇、安置地点：广信新城。开发方：哈尔滨松北投资发展集团有限公司、068号拆迁补偿协议、拆迁号B-12-1，验收号018标的楼房，以贰拾捌万元整转让给乙方（宋培文）。2.由于上述房屋尚未施工，开发商出售的房屋处于预售阶段。甲方同意乙方（或代表甲方）去开发商处进行挑号，选择房屋的楼层及位置。……5.双方签署协议时，甲方已经将拆迁验收单原件丢失，仅向乙方交付了复印件，如因此原因造成乙方无法过户取得房屋产权，甲方按照本协议第四条约定，向乙方承担违约责任。……。赵永山、宋培文分别在甲方、乙方处签字、捺手印，袁某、赵春雷、万某在中间人处签字、捺手印。协议签订后，宋培文给付赵永山购房款40,000元，赵永山为宋培文出具240,000元的收据。2012年10月27日，宋培文给付赵春雷40,000元，赵春雷为宋培文出具手续，并将宋培文原来为赵永山出具的欠40,000元买房款的欠条作废。赵永山于2018年10月16日为宋培文出具说明对该事实进行了确认。2014年8月29日，宋培文持《房屋征收补偿协议》及《公证书》等材料办理了涉案房产的房屋进户手续，并在相关文件上签字，后占有使用涉案房屋。2017年6月21日，柳涛以赵永山为被告向本院提起民事诉讼，要求赵永山偿还柳涛借款180,000元并承担该案诉讼费。该案经审理查明：赵永山于2015年6月5日向柳涛借款180,000元，并出具借据一张。借据载明：赵永山因大庆承包水电工程资金周转不开特向柳涛借款人民币180,000元整，借款时间2015年6月5日。此款至今未给付。本院于2017年12月28日作出（2017）黑0109民初916号民事判决：赵永山于本判决生效之日起十日内给付柳涛借款180,000元。赵永山未履行该案生效判决，柳涛于2018年5月14日向本院申请强制执行，本院于2018年9月26日以（2018）黑0109执433号执行裁定对涉案房产进行了预查封。宋培文于2018年10月12日向本院提出执行异议被驳回后，即提起本案诉讼。另查明，根据哈尔滨市松北区人民政府工作安排，从2019年6月1日起，涉案房产可以办理回迁安置房屋不动产权证书办理预登记工作。本院认为，本案的争议焦点为：一、宋培文与赵永山是否存在合法有效协议并依法进户；二、宋培文对涉案房产是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。关于争议焦点一。宋培文与赵永山签订的经公证的《协议书》及双方后期签署《回迁房买卖协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，且宋培文已向本院举证证明其向赵永山全额交付了购房款，故宋培文与赵永山之间存在合法有效协议。宋培文依据经公证的《协议书》及《回迁房买卖协议》的约定，持《房屋征收补偿协议》办理了涉案房屋的进户手续并在相关文件上签字，松北区棚改办经审核后亦向宋培文交付了涉案房产，故可以认定宋培文依法办理了进户手续。关于争议焦点二。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本院查明的事实可以认定，在本院2018年9月26日以（2018）黑0109执433号执行裁定查封涉案房产之前，宋培文已与赵永山签订了合法有效的书面合同，向赵永山全额缴纳了280,000元购房款，并于2014年8月29日办理了涉案房屋的进户手续后实际占有使用该房屋。涉案房屋于2019年6月1日开始办理不动产权证明的预登记工作，可见该房屋未能办理房屋过户登记手续并非宋培文自身原因。故宋培文对涉案房产享有足以排除法院强制执行的民事权益。综上所述，宋培文对（2018）黑0109执433号执行裁定查封的财产享有足以排除法院强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：一、确认宋培文为登记在赵永山名下位于哈尔滨市松北区广信新城B09栋1单元22楼4号，建筑面积96.37平方米的房屋所有权人；二、不得执行黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109执433号案件中预查封的登记在赵永山名下位于哈尔滨市松北区广信新城B09栋1单元22楼4号，建筑面积96.37平方米的房屋。案件受理费5500元（宋培文已预付），由赵永山负担，并于本判决生效之日起十日内将此款给付宋培文。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。本院（2018）黑0109执32号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  文华英人民陪审员  李长春人民陪审员  赵洪梅二〇一九年六月十三日法官助理李朝阳书记员范慧君