苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初12745号原告：苏州新高科建建设发展有限公司，统一社会信用代码91320505MA1M97X074，住所地苏州市长吴路****。法定代表人：周飞，总经理。委托诉讼代理人：刘晓炯，江苏颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒艳，江苏颐华律师事务所律师。被告：潘婕，女，1988年11月21日出生，汉族，住苏州市吴中区。被告：陆毅，男，1985年12月22日出生，汉族，住苏州。原告苏州新高科建建设发展有限公司（以下简称新高科建公司）与被告潘婕、陆毅商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告新高科建公司的委托诉讼代理人刘晓炯、舒艳、被告陆毅到庭参加诉讼，被告潘婕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新高科建公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付剩余房款3138640元；2.被告向原告支付逾期付款违约金46452元（暂算至2018年11月20日，期后根据合同约定按照逾期应付款的每日万分之一计算至实际付清之日，计算方式后附）；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉请为：1.解除原、被告双方签订的《苏州市商品房买卖合同》；2.两被告向原告支付违约金348864元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年5月19日，被告陆毅与原告签订【海胥澜庭】认购协议书，认购商品房名称为海胥澜庭项目12幢203室房产。后双方于2018年6月1日签署《苏州市商品房买卖合同》（草签文本），对相关购房事宜达成一致意见。根据苏州市商品房销售相关政策规定，该草签合同与购房者资格材料等须提交房管部门审核通过后，双方才能签署《苏州市商品房买卖合同》正式文本（正式合同文本内容与草签合同内容一致）。合同明确约定房屋总价3488640元，付款方式为全部房款3488640元应于2018年6月25日前付清。但在主管部门审核通过购房资格并具备签署正式合同条件后，两被告迟迟未能与原告签署正式的《苏州市商品房买卖合同》，并仅于2018年6月25日前支付部分房款35万元。经原告多次沟通及催款后，被告仍拒签正式合同并不予付款。原告认为，被告逾期支付房款已构成违约。被告潘婕未作答辩。被告陆毅辩称：1.其仍希望购买涉案房屋，年底前其能将剩余房款付清，其愿意自2018年10月1日起支付逾期付款的万分之一利息作为对原告的补偿。2.其未与原告签订过苏州市商品房买卖合同，只签了认购协议，所以原告无权主张任何违约金。本院经审理认定事实如下：潘婕、陆毅于2017年3月8日登记结婚，二人为购买新高科建公司开发的商品房，于2018年5月19日向新高科建公司支付购房定金5万元，于2018年5月25日向新高科建公司支付购房首付款30万元。2018年，新高科建公司（出卖人）与潘婕、陆毅（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，合同首页载明：为切实保障当事人合法权益，根据合同法、物权法、房地产管理法、消费者权益保护法及有关法律、法规之规定，在住房与城乡建设部、国家工商行政管理总局商品房销售合同示范文本的基础上，充分吸收国内其他有关城市商品房销售合同示范文本的先进理念，结合我市实际，由苏州市住房和城乡建设局制定本合同示范文本。合同约定由买受人向出卖人购买位于苏州市姑苏区房屋，建筑面积108.8平方米，总价为3488640元，由买受人采用一次性付款方式支付。合同附件三约定：买受人于2018年6月25日前支付全部房款3488640元，买受人在签订本合同前支付的定金5万元冲抵房价款。合同第七条约定：买受人如未按附件三的约定向出卖人支付房价款的，逾期在60日以内，自约定的应付款期限届满次日起至出卖人实际收到逾期相应房款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起60日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应按本合同第四条约定房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任。合同还就其他事项作了约定。新高科建公司在合同第1页右下方加盖公司销售合同专用章，潘婕、陆毅在新高科建公司销售合同专用章处签名确认并署“以上信息经本人确认无误”。另查明，2018年8月10日，新高科建公司向潘婕发送催告函，要求潘婕于2018年8月17日前付清剩余房款3138640元。2018年9月18日，新高科建公司再向潘婕发送催告函，要求潘婕于2018年9月25日前付清剩余房款3138640元。2018年11月1日，新高科建公司委托江苏颐华律师事务所律师刘晓炯向潘婕、陆毅发送律师函，函告两被告：收函后7日内向新高科建公司付清房款3138640元，若未能在前述期限内付清房款的，新高科建公司有权限依据《苏州市商品房买卖合同》及《补充条款》的约定解除合同并追究两被告违约责任等。审理中，新高科建公司陈述：因为限购政策，在正式签订合同前，需要买受人提供相应的购房资料给住建局进行预审，预审通过后才能打印合同正本。本案被告资料已经通过预审，正式文本已经被锁定，但因为被告这时没钱了，所以一直不签正式合同。只签第一页是原告的做法，各个机构都会有不同做法。结合合同法第36条、第37条规定，双方已经签订了买卖合同的草稿，该稿与正式备案文本也完全一致，可以确认双方的权利义务。在签约后，被告也向原告支付部分房款，原告也根据合同约定建造完成相应的商品房，可见合同双方履行了合同的主要义务，因此合同成立，对双方具有约束力。被告陆毅陈述：没有人通知其去签正式合同，只有人通知其付款。只在第一页下签字，原告就凭此办理了网签合同，是原告流程存在瑕疵，原告也没有要求其提供除身份证外的其他资料。其曾几次向原告销售人员出示300万元的存款记录，因为离付款时间较远，所以中途把款项借给了朋友。其除了支付购房定金5万元及首付款30万元外，还向原告推荐的平台支付了5万元。新高科建公司补充陈述：被告向平台支付的5万元，是被告与第三方就优惠购买涉案房屋签订的团购协议而支付的团购费，该法律关系的主体并非原告，收款单位也非原告，被告应根据和第三方签订的协议依法处理。另外，原告存在以下几方面损失：1.双方约定的房款未能按期由原告收取导致的相关利息损失；2.涉案房屋在2018年底就具备交付条件，但至今无法出售并交付给购房人导致的房屋精装修维护、管理的成本等；3.该房屋再次销售的公司管理成本；4.开发商向物业公司支付的空置房屋物业管理费成本；5.开发商为解除合同而支出的律师费用等诉讼成本。以上事实，由【海胥澜庭】认购协议书、《苏州市商品房买卖合同》、收据、付款凭证、结婚证、催告函及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证等证据及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，另一方可以要求违约方采取继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，潘婕、陆毅与新高科建公司虽仅在合同第一页签名盖章，但潘婕、陆毅一方已为履行合同支付购房定金5万元及首付款30万元，新高科建公司一方亦为履行合同而将涉案房屋进行网签备案。另外，合同第一页仅有新高科建公司基础信息及潘婕姓名、出生日期，该信息并无本案原、被告特意签名、盖章确认之必要，新高科建公司亦向本院表明只签合同第一页是其一贯做法，且自合同签订至首付款支付以及新高科建公司多次向两被告催讨剩余房款期间，两被告未对合同成立提出任何异议。综上，原、被告双方签订的合同是双方的真实意思表示，依法成立并生效。合同约定潘婕、陆毅应于2018年6月25日前支付全部房款3488640元，合同另约定买受人逾期支付房款超过60日的，出卖人有权解除合同，而截至本案法庭辩论终结前潘婕、陆毅仅支付原告定金5万元及首付款30万元，现原告诉请解除原、被告双方签订的《苏州市商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。新高科建公司主张潘婕、陆毅应按合同第七条第2款的规定支付合同解除违约金348864元，陆毅称只签了认购协议，未与原告签订过合同，原告无权主张违约金。本院认为，合同成立并生效已在前文表述，不再赘述，综合考虑合同标的金额、被告违约情形、原告实际损失等因素，本院酌情支持违约金10万元。因两被告已支付原告定金5万元及首付款30万元，为免诉累，本院一并结算，两相抵扣，原告尚需退还两被告购房款25万元。至于陆毅所称向平台支付的5万元，因收款单位涉及第三方，应另行依法处理，本案不予理涉。被告潘婕经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃相应抗辩权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告苏州新高科建建设发展有限公司与被告潘婕、陆毅签订的《苏州市商品房买卖合同》解除；二、原告苏州新高科建建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告潘婕、陆毅返还购房款25万元；三、驳回原告苏州新高科建建设发展有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取17355元，由原告苏州新高科建建设发展有限公司负担1355元，被告潘婕、陆毅负担16000元。此款原告已预交，本院不予退还，由两被告于本判决生效之日起十日内将其所负担部分支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 刘洋二〇一九年六月二十七日法官助理 方瑜书 记 员 孟杰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。