广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初403号 原告：广西恒祥物业管理有限公司，住所地钦州市扬帆大道**恒祥豪苑小区****，社会统一信用代码：91450702059525645C。 法定代表人：石磊，总经理。 委托代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：孙奕芬，女，汉族，1952年11月05日出生，户籍所在地：广西钦州市钦**，现居住地钦州市钦南区。 委托代理人：叶明辉，男，1978年12月12日出生，与被告关系是母子。 原告广西恒祥物业管理有限公司诉被告孙奕芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，适用简易程序于2019年1月23日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人石磊及其委托代理人南瑞芳和被告孙奕芬及其委托代理人叶明辉到庭参加诉讼。本案在诉讼过程中，因本案审理必须以另一案件结果为依据，而另一个案件未审结，从2019年5月9日至2019年6月26日期间在本案审限中予以扣除。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼的主要诉讼请求为，依法判决被告向原告支付5-1-2401房屋暂计至2018年7月的自用电费7067.7元，二次加压电费189.7元，公摊电费496.4元，公摊水费14元，自用水费1193.7元，违约金2688.45元，共计11649.95元；本案的诉讼费用由被告承担。主要事实与理由，被告是钦州市恒祥豪苑小区5-1-2401号房的业主，房屋面积为138.66平方米，2013年10月22日，原告与被告签订《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告为小区提供物业服务。被告自2014年4月起一直没有交纳物业管理费及相关费用，截止2018年7月累计拖欠二次加压电费、自用水费、自有电费、公摊电费、公摊水费等8961.5元未付。根据合同法规定，原告酌情愿意按欠费总额的30%计算违约金，即2688.45元。经原告向被告催缴后，被告仍没有履行交费义务，为此，原告遂诉至本院要求予以解决。 被告孙奕芬辩称，原告主张的公摊费用缺乏依据，被告为拆迁安置户，根据安置协议约定从2014年1月28日起五年内免交物业管理费用。被告对自用的电费用量存在异议，与实际不符。被告从2018年2月后5-1-2402便无人居住，但每月还显示有电费产生，明显不合理，而5-1-2401号房只有一介老人居住，但所产生的电费明显不合理，因此，被告认为电表存在问题，由于原告没有及时对被告的电表进行核对，以解决双方的争议问题，因此，被告有权拒绝原告的履行要求。原告所主张的滞纳金没有法律依据，其与《前期物业服务委托合同》的约定为由要求被告支付属于霸王条款。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 依据上述证据和庭审笔录，本院经审理查明认定的事实如下：原告系位于钦州市恒祥豪苑小区的前期物业公司。被告系恒祥豪苑小区**房屋的所有权人。2013年10月22日原、被告签订《前期物业服务委托合同》，由原告为被告提供物业服务，约定：根据国家有关法律、法规和《物业管理条例》的要求，甲方同意由乙方提供前期物业服务。乙方的服务项目：1、为甲方提供以下服务：(1)实施24小时保安值班、巡逻。(2)每日定点收集生活垃圾并负责清运（未含市政府规定收取的垃圾处理费）。(3)公共场所、房屋公共部份的秩序维护和清洁卫生。(4)公共照明设施维护。(5)公共绿化、花木、园林小品的养护和管理。(6)公共设施（即：供水、供电、通讯、监控、电梯）零星维护，中、大维修费用由物业区域内享用的各户分摊或者维修基金中列支。(7)代收代缴（公共用）水电费。…2、专项有偿服务（另行收费）：(1)小汽车、摩托车、自行车停放秩序的管理… 甲方的权利和义务：……5、甲方在房款结算之日起（报纸公告交楼前己结算的按公告日期）10个工作日内，必须办理房屋交接手续（书面签字正式接收本合同房屋），甲方逾期办理房屋交接手续的，除按规定缴交物业费外，逾期接房按《商品房买卖合同》约定执行，直至甲方办妥接房手续止。6、甲方办理接房手续须持下列证件、资料（商铺参照使用）：(1)《交房通知书》：由房地产开发商及乙方确认购房手续齐全、费用己缴清。(2)购房合同：提供购房合同原件及购房合同复印件一份。(3)《前期物业服务委托合同》：复印件一份。……9、甲方必须遵守小区物业服务相关规约，根据《住户手册》第一章第六条第2款的规定及时交纳物业费及其它公摊费用，并自觉接受乙方依照有关规定进行的服务。 第五条乙方的权利和义务：1、在业主委员会成立之前，根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理规约。……7、负责向业主和物业使用人收取物业费等费用。 第四章第六条关于小区共同设施使用说明：1、本小区内电梯为公共设施，为本合同中约定的业主使用，甲方交纳的电梯维护费只包括电梯的日常保养及年检费用；不包括保修期外更换零配件的费用、保修期外按检验单位要求的维修费用；不包括中、大维修费、更新改造及折旧费。2、电梯的日常保养及维护在保修期内（钦州市有关主管部门验收合格之日起12个月内）由乙方负责。保修期满后，电梯大、中修以及更新改造折旧等，由业主筹集或经业主代表大会同意后在公共维修基金中开支。 第七条关于物业费的约定。1、物业费使用采取“取之于业主，用之于业主”的原则。2、甲方按地方物价部门审核标准向乙方支付物业费：……3、电梯用电由本单元从二层（含二层）以上业主按楼层系数共同分摊。4、本物业费不包括房屋共用部位、共用设施设备的大、中维修、更新、改造的费用以及公共能源费用分摊。5、本物业内公共能源费用（含水、电、电梯电费、绿化用水、泵房电费）分摊由本物业内所有使用人按户进行分摊（计费办法参考有关规定及参照同行计算方法)。甲方缴交费用的时间：每月10日前。8、物业费始交时间：从报刊公告交房之日起或《商品房买卖合同》约定的房产交付之日起，下一个自然月开始全额计缴物业费；拒交或延迟交物业费的，除按规定金额补交每月拖欠的物业费外，还须按欠费总额日息的万分之八利率向乙方缴纳滞纳金，直至欠款人缴清欠费为止；违约超过3个月的或者恶意拖欠、拒交物业费的业主，乙方有权公开甲方欠款情况并通过法律途径向甲方追收欠款。 同日，被告在《恒祥豪苑业主临时规约》承诺书中签名遵守临时规约义务。原告从被告签订合同之日起至今一直为被告提供物业管理服务。被告自2014年4月起未交纳自用的电费、水费，从2014年11月起未交纳二次加压电费、于2016年1月起未交纳公摊水电费，截止至2018年7月，被告已拖欠原告代缴费用8961.5元。2018年9月12日，原告委托湖南德都律师事务所向被告发出《物业费催款律师函》，主张被告截止2018年7月31日止，因5-1-2401号房屋拖欠物业服务费及相关费用合计8961.5元，滞纳金每日按应交物业费总额的万分之八计算，并要求被告自接至本函之日起十日内予以答复。被告于2018年9月13日通过EMS邮政专递收到原告上述律师函。由于被告没有对原告的律师函予以回复，也没有履行相应合同义务，双方为此产生纠纷，原告遂向法院提起诉讼要求予以解决。 另查明，2018年3月28日广西钦州市恒祥物业管理有限公司办理企业变更登记，企业名称变更为广西恒祥物管理有限公司。被告系拆迁户，其与恒祥豪园开发商广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司于2013年9月26日签订《搬迁安置协议》，约定从2014年1月28日交付安置房起五年内免交物业费、停车费等。 以上事实，有原告提供的前期物业服务合同、物价局文件、钦费明细、催费记录、律师函和被告提供的搬迁安置协议、车位补偿协议等证据以及原、被告在庭审中的陈述在案附卷予以佐证，本院予以确认。针对诉辩双方的分岐意见，本院确认双方争议的焦点问题为：一、关于原告与业主签订物业合同是否有效的问题；二、关于物业费是否包括公摊水电费、加压费用在内的问题；三、关于原告是否有权收取自用水电费的问题；四、关于原告主张的违约金问题；五、被告的电表是否存在质量问题。 本院认为：焦点一，原告作为恒祥豪苑小区的前期物业管理者，其依据与小区业主签订的《前期物业服务合同》向小区业主提供物业服务，其物业服务没有违反法律禁止性规定，合法有效。被告作为该小区的业主，应当按照规定的标准缴纳相应的物业费。 焦点二，关于物业费是否包括公摊水电费、加压费用在内的问题。根据《前期物业服务委托合同》第七条第4点约定，物业管理费不包括房屋共用部位、共用设施设备的大、中维修、更新以及公共能源费用分摊。第5点物业内公共能源费用（含水、电、电梯电费、绿化用水、泵房电费）分摊由物业内所有使用人按户进行分摊。即公摊水电费、加压费用不包含于物业费内。 焦点三，在业主与供电供水公司合同成立生效前，一般供电供水公司一般不向业主直接收取水电费，而是向开发商或物业公司收取，开发商或物业公司则向业主收取费用。而在本案中，原告按供电公司的供电价格向被告收取电费，没有从价格差获利，因此，原告向被告收取自用水电费，性质为代理缴交，属于物业管理活动。 焦点四、合同约定被告逾期交纳物业费等，以欠款为据按日万分之八计算滞纳金，该约定的滞纳金实际上就是违约金。由于违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，因此其数额应当相当于因被告违约所造成的损失。由于原告并未提供证据予以佐证其实际损失，故酌定参照逾期罚息计算原告的损失。按月实际欠款为基数，逐月参照中国人民银行贷款利率计算至2018年7月1日止为7631元，现原告自愿调整为2688.45元的数额，对于原告的主张，本院予以准许。 焦点五、被告使用的电表和水表的安装是由供电和供水部门进行安装，在被告使用前已经过供电和供水部门验收合格。虽然被告辩称水电表存在质量问题，但其没有为此提供相应证据予以佐证，故被告该辩驳主张，于法无据，本院不予支持。 综上，现被告拖欠自用水电费、二次加压电费、公摊水电费等相关费用不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，故原告要求被告支付拖欠的房屋二次加压电费、自用水电费、公摊水电费等合计8961.5元及违约金的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告孙奕芬应自判决生效之日起十日内支付给原告广西恒祥物业管理有限公司截止2018年7月尚欠的房屋5-1-2401房屋自用电费7067.7元、二次加压电费189.7元、公摊电费496.4元、公摊水费14元、自用水费1193.7元，共计8961.5元； 二、被告孙奕芬应自判决生效之日起十日内支付给原告广西恒祥物业管理有限公司违约金（违约金计算方式，计至2018年7月31日止违约金为2688.45元，从2018年9月1日起至还清欠款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费182元，减半收取91元，由被告孙奕芬负担（原告已经预付，被告在履行上述应付款项时一并还给原告）。 如不服本判决，应当在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员 何 锋 二〇一九年六月二十六日 书记员 郑稚钟