黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0691民初764号原告：大庆市盛联物业管理有限公司（以下简称盛联物业公司），住所地大庆市。法定代表人：李国成，总经理。委托代理人：张凤霞，黑龙江美亚律师事务所律师。被告：刘传胜,男，汉族，住大庆市。被告：李显凤,女，汉族，住大庆市。原告盛联物业公司与被告刘传胜、李显凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后，依法适用简易程序进行审理。于2019年6月6日公开开庭进行了审理，原告盛联物业公司委托代理人张凤霞、被告刘传胜到庭参加诉讼，被告李显凤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业费5894.37元、违约金2599.42元，合计8493.79元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年3月，原房主郑玉秀与原告签订前期物业管理服务协议，开始入住学府花园A19-202室（房屋建筑面积为66.63平方米）。按照服务协议的约定，被告应于每年的1月30日前预交当年的物业服务费，如被告违反协议，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每天3%交纳违约金。2011年1月，被告购买该房屋。2017年7月19日，原告与大庆府民物业管理有限公司签订协议书，将学府花园小区物业已移交府民物业管理，原告与被告的物业服务合同关系已终止，被告应结算拖欠的物业费。现被告自2011年1月份起至2017年6月份拖欠物业费，经原告催交，被告无正当理由仍拒绝交纳。故原告向法院提起诉讼，请依法判决。被告刘传胜辩称：被告与盛联物业公司之间的服务关系早已于两年前结束，正常来讲盛联物业和业主（被告本人）应该有一份被告签字的合同，才能来起诉被告，否则无权。但现在不说原告与被告之间有没有签字的合同的事，原告是被小区业主解雇辞退（强行）踢出去的，所以被告认为在其退出之时起，原告与业主的所有关系，包括账务纠纷等琐事就画上了一个句号完结了。所以被告的所有收据及证据也就没有保留，既然原告告被告欠费，那么就应该拿出有效证据，被告本人签字或者第三方认可的权威机构或现在物业的（交接证明），只是单方说被告欠费或单方财务，被告怀疑原告（单位）造假账，因为被告对盛联失去了信任。综上所述，原告现在与被告没有任何关系了，又没有任何有效的欠费及书面证据，所以被告认为原告无权起诉被告！现在不说原告多少被告多少，被告欠原告多少。府民小区业主来这里的都是因为有实验中学，大家的水平和实力也都差不多，但盛联物业公司的服务太差了，不然不会被清退，建议原告去看看人家新物业公司是怎么干的，怎么管理的，和之前的盛联物业公司有截然不同的本质区别，发生的变化一目了然、妇孺皆知。被告曾问过市物业办和12315，他们明确告诉被告，若物业服务不到位，收费标准和服务不相符，业主可以拒交或者少交物业费。被告手机里还有相关法律法规文件，可以转发给任何一个人。之前原告的服务不作为、缩水，可收费标准和收费金额却从来没降低过、打过折，所以和业主产生了不可化解的矛盾，才被业主解雇。法院是个讲理、评理、说理的地方，那么之前的劣迹服务、缩水的证据，因时过境迁被告就不提了！只说说电梯收费，这么多年多收了多少钱，原告为什么都退出这么长时间了才到法院来，退出之前、退出过程中为什么不来呢！被告个人住高层二楼，一楼是商服，从来都不用和不乘电梯，原告每年收被告八百多电梯费，不说省外，就说省内哈尔滨、齐齐哈尔、安达所有的物业电梯收费都是按楼层收费的，盛联物业公司为什么二层和十四层都统一按高标准收费。说什么市里规定，他们无权修改。说白了就是为了多收钱。国家宪法还能修改呢，各种法律制度还要定期修订呢。原告的电梯费不合理怎么就不能改了，就一成不变了吗？这么多年多收业主的钱，被告强烈要求清算退费（被告昨天又打了一次物业办关于电梯收费，回复由物业和业主商定）。被告李显凤未到庭，亦未提供书面答辩意见。原告为证明其主张成立，向本院提供证据如下：1.大庆市房产局档案查询证明1份，拟证明被告为案涉房屋的所有人，该房屋位于开发区××楼××室，建筑面积为66.63平方米。经质证，被告对该证据无异议。该证据系房产登记管理部门出具，能证明案涉房屋登记情况，对该证据本院予以采信。2.前期物业管理服务合同1份，拟证明2009年12月7日，原告与开发商华艺公司签订协议，原告受华艺公司委托，为学府花园小区进行物业管理，双方存在物业服务合同关系，双方在合同第四条中约定，乙方交纳物业费用的时间是1月30日前预交当年物业费，如乙方违反约定，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3%交纳违约金。合同签订之后至2017年7月19日，原告为被告提供物业服务。经质证，被告对该证据有异议，认为合同不是被告签的，开发商签的与被告无关。该证据能证明原告主张成立，本院予以采信。3.欠费明细表1份，拟证明被告2011年欠费736.80元，2012、2013、2016年各欠费1473.59元、2017年欠费736.80元，合计5894.37元。经质证，被告表示时间太长记不清了，欠不欠费记不清了，手里没有交费票据。该证据能证明被告拖欠部分物业服务费未交纳，但2011年度物业费计算时间有误，结合原告提供的证据1，被告取得办理房产登记的时间为2011年10月19日，故应从该时间点计算物业服务费，故对该证据本院予以部分采信。4.催收函1份，拟证明原告向被告催收物业费的情况。经质证，被告表示不在案涉房屋常住，不知道催费通知。该证据能证明原告主张，本院予以采信。5.协议书及补充协议各1份，拟证明2017年原告终止了向被告提供物业服务，但被告仍欠物业费没结。经质证，被告对该证据无异议，该证据能证明原告主张，本院予以采信。被告未向本院提供书面证据。经审理查明，本案事实如下：原告与大庆华艺房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，自2009年12月1日起为大庆市开发区学府花园小区提供物业服务。被告于2011年10月购买郑玉秀房产成为学府花园小区居民，该房产位于学府花园A-19号住宅楼1-202号，建筑面积66.63平方米。2017年1月1日前原告收取物业服务费标准为24.5元/平方米·年，2017年1月1日之后按收费标准按22.116元/平方米·年，并按新标准对以前收取的物业服务费多退少补。被告拖欠原告2011年7月1日至2013年12月31日、2016年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费未交纳。经核算，被告应交2017年6月30日前的物业服务费为5579.34元。本院认为，原告为被告居住的小区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，双方应履行各自义务，原告已履行基本的物业服务义务，被告应按时交纳物业服务费。被告欠交物业服务费事实成立，原告要求被告交纳物业费的请求有事实根据，本院予以支持。被告欠交物业服务费时间较长，与原告未积极主张权利有关，且前期物业服务合同系开发商与原告签订，双方对违约金的支付标准不明确，该约定不能简单适用于被告，故对原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。故依据《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘传胜、李显凤于本判决生效之日起三日内支付原告大庆市盛联物业管理有限公司2011年7月1日至2013年12月31日、2016年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费5579.34元。二、驳回原告大庆市盛联物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  张孟义二〇一九年六月二十八日书记员  陈洪涛