包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1331号   上诉人（一审被告）：包头市新领信合置业有限公司。   法定代表人：郭建峰，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张旭，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：闫惠茹，该公司法务经理。   被上诉人（一审原告）：王水香，女，1949年8月2日出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：刘云鹏，系内蒙古石兴律师事务所律师。   上诉人包头市新领信合置业有限公司（以下简称新领信合公司）因与被上诉人王水香合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2019）内0202民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，新领信合公司的委托诉讼代理人张旭、闫惠茹，王水香的委托诉讼代理人刘云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   新领信合公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回王水香的诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由王水香承担。其上诉理由是：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。内蒙古广鑫典当有限公司对于王水香的负债，新领信合公司基于朋友关系，将龙湾半岛部分房屋代其解决部分债务问题。本案双方当事人不存在债权债务关系，真实的债权债务关系是内蒙古广鑫典当有限公司与王水香之间的。本案双方的关系是第三人代为履行债务关系，后因王水香未及时办理网签手续，导致新领信合公司未能完成代为清偿债务，根据合同法第六十五条的约定，本案还债的主体应当是内蒙古广鑫典当有限公司。2、一审程序错误，遗漏主体。本案中，双方当事人之间是第三人代为履行债务的法律关系，现新领信合公司基于代内蒙古广鑫典当有限公司向王水香履行债务提出了抗辩，本案的处理与内蒙古广鑫典当有限公司存在法律上的利害关系，其应当作为本案被告或第三人参与诉讼，已查清事实明确三方权利义务。一审法院拒绝了追加内蒙古广鑫典当有限公司为本案当事人的申请，遗漏了必须参加诉讼的主题，程序严重违法。   王水香答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。首先，一审时王水香并未收到新领信合公司关于追加被告的书面申请，二审中提出，不符合法律规定。其次，新领信合公司对商品房买卖合同签订履行的事实是完全认可的，现其将房屋网签至他人名下，合同目的无法实现，我方要求解除合同，退还购房款恰当，请求维持原判。   王水香向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《认购协议书》；二、新领信合公司返还购房款380100元及利息（从2016年8月9日起计算至付清之日，利息按照年6.4%计算）；三、新领信合公司支付违约金38010元；四、诉讼费用由新领信合公司承担。   一审法院认定事实：2013年2月6日，双方签订一份《认购协议书》，内容为“甲方：包头市新领信合置业有限公司，乙方：王水香，经甲、乙方双方协商同意，就有关房屋认购事宜达成协议如下：一、乙方请求甲方为其认购甲方开发建设的的位××镇号，建筑面积为105m2（最终面积以房管局测绘面积为准，）总价款多退少补。二、双方商定认购房屋单价为3620元/m2，房屋总价为叁拾捌万零仟壹佰元整（￥：小写380100元）三、乙方同意本认购协议签订时通过一次性付款的方式向甲方缴纳认购金叁拾捌万零仟壹佰元整（含定金）（￥：小写380100）。乙方应在得到甲方通知后三日内办理网签手续和其他相关事宜。四、如甲方在本认购协议签订后将乙方所定购的房屋另行出售，则视为甲方违约，甲方将对乙方所交认购金全部退还，并赔偿总房款10%的违约金。六、在办理房屋产权证之前，除甲方书面认可同意之外，乙方不得将所购房屋进行抵押、转让或以其他形式处置。”协议书签订后，新领信合公司向王水香出具收据一份，内容为“2013年2月6日，今收到王水香交来1-810房款人民币叁拾捌万零壹佰元整，￥380100”在该份收据上标有“广鑫公司顶账房”。2015年3月9日，新领信合公司与内蒙古广鑫典当有限公司共同出具一份“关于内蒙古广鑫典当有限公司委托包头市新领信合置业有限公司以“龙湾半岛”房屋抵顶部分债务的实施细则”，其内容为“1、内蒙古广鑫典当有限公司负责提供债权人详细名单和债务情况；2、包头市新领信合置业有限公司负责提供对等债务房屋状况，且负责签订《房屋认购协议书》，房款为一次性付款，出具收款收据，办理《包头市商品房买卖合同》及领取钥匙等手续；3、包头市新领信合置业有限公司在债权人在得到内蒙古广鑫典当有限公司指定或委托后方可办理上述手续；4、内蒙古广鑫典当有限公司同意包头市新领信合置业有限公司在办理网签时向债权人收取500元/平方米小区配套费用”。因王水香不同意缴纳上述费用，故新领信合公司一直未与其签订商品房买卖合同。后新领信合公司已将该房屋网签登记在案外人付迎春的名下。庭审中，新领信合公司认可该房屋已卖给付迎春并办理了网签登记手续，但不清楚具体办理的时间。此外，新领信合公司亦同意解除该《认购协议》。   本案涉及房屋系内蒙古广鑫典当有限公司为抵顶所欠王水香债务的顶账房。2014年8月7日，该房已取得商品房预（销）售许可证。2016年8月9日、2017年9月22日，新领信合公司在包头日报刊登公告，要求广大业主（包含原告在内）在本公告通知之日起三日内交齐购房余款和办理相关入住手续，逾期不办，新领信合公司有权将其房屋另行出售。庭审中，新领信合公司认可签订《认购协议书》时未告知王水香需另交每平方米500元的小区配套费用。   一审法院认为：虽本案涉及房屋为抵账房，但双方当事人于2013年2月6日签订的《认购协议书》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。新领信合公司与内蒙古广鑫典当有限公司于2015年3月9日签订的实施细则，系其单方意思表示，因其晚于《认购协议书》，且未经王水香同意，故该规定不能对其产生法律约束力。此外，虽新领信合公司以公告的形式要求王水香交齐购房余款并办理相关手续（逾期不办将房屋另行出售），因未提供证据证明已通知王水香，且王水香不予认可，故该公告亦不能对其产生法律效力。鉴于新领信合公司已将该房网签登记在付迎春名下，致使合同目的不能实现，双方均同意解除，故王水香要求解除《认购协议》该院予以支持。因新领信合公司认可收取王水香购房款380100元（其于2013年2月6日给王水香出具的收据），故王水香要求新领信合公司返还已付购房款符合法律规定，该院予以支持。此外因新领信合公司已构成违约，故王水香要求自2016年8月9日起支付资金占有期间的利息（应按照中国人民银行同期贷款利率支付）以及按照《认购协议书》支付违约金的诉请不违反法律规定，该院亦予以支持。新领信合公司的辩解于法无据，该院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除原告王水香与被告包头市新领信合置业有限公司于2013年2月6日签订的《认购协议书》；二、被告包头市新领信合置业有限公司于判决生效后十五日返还原告王水香购房款380100元；三、被告包头市新领信合置业有限公司于判决生效后十五日支付原告王水香利息，以380100元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年8月9日起计算至付清时止，利随本清；四、被告包头市新领信合置业有限公司于判决生效后十五日支付原告王水香违约金38010元。案件受理费3785.82元（适用简易程序），由被告包头市新领信合置业有限公司承担。   本院经审理查明的事实与一审法院认定的一致，本院依法予以确认。   本院认为，双方当事人对签订《认购协议书》的事实认可，本院依法予以确认。新领信合公司主张本案中，王水香并未实际交纳房款，该房屋系其替内蒙古广鑫典当有限公司履行还款义务，用该房屋抵顶了内蒙古广鑫典当有限公司欠付王水香的借款。因此在本案法律关系中，其实作为第三人履行债务，在其不能履行时，应当由原债务人承担履行义务，故应当追加内蒙古广鑫典当有限公司参加诉讼，并由其承担还款义务。对此本院分析如下：首先，双方签订的《认购协议书》未违反国家法律/法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行各自义务。在该协议书中仅就王水香与新领信合公司之间的购房事宜进行了约定，并无关于内蒙古广鑫典当有限公司权利义务的约定，本案的法律关系为新领信合公司与王水香之间商品房买卖合同关系，与内蒙古广鑫典当有限公司无关。其次，尽管王水香未向新领信合公司交纳房款，但新领信合公司出具收款收据的行为表明其公司认可收到了王水香的购房款，应视为内蒙古广鑫典当有限公司代王水香交纳了购房款，且新领信合公司认可该交付款项的行为，故其主张该房屋系抵顶债务的上诉主张，不能成立，本院不予支持。第三，即使新领信合公司关于抵顶的主张成立，其在庭审中认可，三方关于抵顶的约定为本案《认购协议书》，根据该协议书第四条“如甲方（新领信合公司）在本认购协议签订后将乙方（王水香）所定购房屋另行出售，则视为甲方违约，甲方将对乙方所交纳的认购金全部退还，并赔偿总房款10%的违约金”的约定，其也应当向王水香退还购房款，赔偿违约金。综上，新领信合公司要求追加内蒙古广鑫典当有限公司参加诉讼，并由其承担责任的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。   综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。新领信合公司的上诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7571.64元，由上诉人包头市新领信合置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 乔瑞全   审 判 员 邢海峰     二〇一九年六月十七日   法官助理 侯 丽   书 记 员 杨 曼     本判决所适用的法律规定：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。