河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终2185号上诉人（原审原告、反诉被告）：姜付玺，男，1973年9月10日出生，汉族，住泌阳县。委托诉讼代理人：张雪涛，驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：驻马店市豫发经济林业开发有限公司，住所地驻马店市文化路西段。法定代表人：韩建生，经理。委托诉讼代理人：胡志恒，河南文苑律师事务所律师。上诉人姜付玺因与被上诉人驻马店市豫发经济林业开发有限公司（以下简称豫发林业）租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院作出的（2018）豫1702民初6295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人姜付玺的委托诉讼代理人张雪涛，被上诉人豫发林业的法定代表人韩建生及委托诉讼代理人胡志恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜付玺上诉请求：撤销驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初6295号民事判决，依法改判支持姜付玺的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、姜付玺在文化路扩路期间，有证据证明不能经营。二、一审法院认定姜付玺存在违约与事实不符。三、豫发林业提高租金是违约行为。豫发林业辩称：一、姜付玺主张文化路扩建期间不能经营，但未提出任何证据加以证明，也没有因此向豫发林业要求过减少租金。二、文化路扩路期间不影响姜付玺的经营，根本不存在顺延租期的情况，姜付玺也没有书面或口头提出过这一要求。豫发林业从来没有强行拉闸断过电。三、姜付玺称豫发林业要求提高租金是违约行为没有任何事实依据。四、一审认定评估清单报告及所列物品清单中的物品是在租赁范围之内的物品和设施为姜付玺所有错误，这些物品是在租赁时就有的物品和设施，本来就是归豫发林业所有。姜付玺向一审法院起诉请求：一、判令与豫发林业解除合同；二、判令豫发林业赔偿因违约而给姜付玺造成的经济损失250280元（其中违约金100000元，固定资产等投资损失150280元）；三、退还押金20000元；四、诉讼费由豫发林业承担。豫发林业向一审法院提起反诉请求：一、判令依法解除豫发林业与姜付玺的租赁协议并将豫发林业所有场地、设施和物品归还给豫发林业；二、判令姜付玺支付拖欠豫发林业自2016年8月1日至2018年11月30日的租金186600元；三、本案诉讼费用由姜付玺承担。一审法院认定事实：2015年7月30日，姜付玺与豫发林业签订《租赁协议》一份，约定：一、甲方（豫发林业）同意将文化路西段豫发林业院内餐饮、垂钓及空地和所属设施租给乙方（姜付玺）经营；二、租期陆年。2015年8月1日至2021年8月1日，先交租金后使用。……三、租金每年捌万元整。提前一个月交付第二年租金。……五、如发生不可抗拒的原因，甲方单方面终止合同，由甲方赔偿乙方损失人民币壹拾万元。……七、乙方装修、装饰物品及建筑物结合部分在合同到期后不得拆除，损毁以及所产生的装修、装饰费用不得顶账。八、租用后乙方交付电费押金壹万元整。（合同到期后退还）院内设施及树木押金贰万元整。（合同到期后无损坏由甲方全额退还）。合同签订后，姜付玺向豫发林业交纳了2015年8月1日至2016年7月31日的租金80000元、电费押金10000元和院内设施及树木押金20000元。姜付玺在经营期间在承租场地内增建设施、实施装饰装修并添置部分物品。诉讼中，经姜付玺申请，一审法院委托驻马店振兴资产评估事务所评估，该评估所于2018年11月2日出具资产评估报告书，经评估：姜付玺诉豫发林业租赁合同一案涉及的投资兴建及购买资产在评估基准日评估值：人民币壹拾伍万零贰佰捌拾元整（￥150280.00）。该报告评估基准日为2017年10月19日。诉讼中，姜付玺在诉讼中就资产评估报告书中所涉财产的建设、添置时间等申请了证人到庭作证，相关证人证明资产评估报告书中涉及的财产均为姜付玺添置；豫发林业对资产评估报告书所涉及的财产提出异议，但在诉讼中未提交相关证据资产评估报告书中涉及的财产所有权归豫发林业所有或者相关资产系其建设、添置。另查明，2015年8月至2015年10月，因文化路扩建项目，对豫发林业所在院落的铁皮房、大门、围墙、水泥地坪、简桥、杨树、香樟树等进行了征收补偿，补偿款由豫发林业领取。2016年1月19日至2017年4月28日期间为文化路（金顶山路至薄山路）道路工程施工期间。还查明，姜付玺在经营期间未向豫发林业交纳2016年8月1日以后的租金。2017年10月，双方因租金交纳发生纠纷，豫发林业将电闸断开，姜付玺所雇员工合闸后豫发林业于2017年11月将院内电源断开，至今恢复未租赁场地的供电。一审法院认为：豫发林业将自己所有的场地租赁给姜付玺从事经营，不违反法律规定，双方签订的《租赁协议》合法有效，双方当事人均应依约履行。姜付玺应当依约交纳租赁费用，豫发林业应当依约保证姜付玺能够对租赁场地的正常经营，但本案中，姜付玺在租赁期间未按照约定的时间及时交纳租金，豫发林业在姜付玺使用期间停止供电至今，致使姜付玺无法正常经营，双方的行为均属违约行为。现诉讼中姜付玺和豫发林业均要求解除双方签订的《租赁协议》，符合法律规定，予以支持。关于姜付玺要求豫发林业经济损失250280元（其中违约金100000元，固定资产等投资损失150280元）的问题，其中固定资产部分，虽然双方约定在合同期限届满时姜付玺投入的资产不得拆除、损毁以及所产生的装修、装饰费用不得顶账，但因双方在合同履行期间内解除合同，且自2017年11月起豫发林业断电的行为使姜付玺无法继续经营，由此给姜付玺带来的资产损失豫发林业应当予以赔偿，根据资产评估报告书，在2017年10月19日时姜付玺投入的财产价值为150280元，对此豫发林业应当赔偿给姜付玺，豫发林业辩称评估报告书中评估的资产有其原有资产，但未就此提交相关证据，故对此不予采信；关于违约金部分，因双方在履行合同期间均存在违约行为，且双方在租赁协议中未约定与本案违约情形相符的相关违约责任，故姜付玺的该项诉讼请求，不予支持。姜付玺在使用期间未对豫发林业院内设施及树木造成损害，现双方解除合同，豫发林业应当将其收取的相关押金退还姜付玺，故姜付玺要求退还押金20000元的主张，符合双方协议约定，予以支持。关于豫发林业主张姜付玺支付拖欠租金的问题，姜付玺仅交纳2016年7月31日之前的租金，豫发林业的主张符合法律规定，予以支持，根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但本案豫发林业在租赁期间内于2017年11月停止供电至今，致使姜付玺无法正常经营，无法实现合同约定的“经营”目的，故豫发林业要求姜付玺支付2017年11月之后的租金，缺乏事实依据和法律依据，不予支持，姜付玺应当向豫发林业支付2016年8月1日至2017年11月底的租金，计款106666.67元，豫发林业要求支付其断电后的租金，于法无据，不予支持。姜付玺主张文化路修路期间不应向豫发林业交纳租金的辩称理由，因其未能举证证明在文化路施工期间其未开展经营或者未开展经营的原因，故其该项辩称理由缺乏事实依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除姜付玺与豫发林业2015年7月30日签订的《租赁协议》；二、限豫发林业于判决生效后十日内赔偿姜付玺经济损失150280元，退还姜付玺押金20000元；三、限姜付玺于判决生效后十日内支付豫发林业租赁费106666.67元，并于判决生效后三十日内将租赁场地内的全部设施和物品交付给豫发林业；四、驳回姜付玺的其他诉讼请求。五、驳回豫发林业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，反诉费2016元，合计9016元，姜付玺负担4466元，豫发林业负担4550元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜付玺向本院提交：1.提交驻马店市住房和城乡建设局与驻马店市诚隆实业有限公司签订的承包协议一份，证明承包单位和施工合同关于道路施工的具体地点。2.驻马店市诚隆实业有限公司出具的情况说明一份，证明该公司承包的路段在施工期间道路封闭，无法通行，姜付玺租赁的院子无法正常经营。豫发林业质证称：对于证据一的真实性无异议，修路属实，但是并不影响院内的正常经营，在经营场所的西侧还有道路可以通行。对于证据二，出具证明的印章是项目部的章与落款的出具单位不一致，证明也不符合事实，修路并不影响通行及姜付玺的经营。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于姜付玺一审主张的违约金是否应当支持。姜付玺在本案中主张因豫发林业的违约行为导致其损失，但其在本案中并未提交相关证据证明其是否存在损失、损失的金额等事实，其该项请求缺乏事实依据，不应予以支持。关于姜付玺主张因修路导致其无法经营期间的租金应予扣除请求是否应当支持。双方在签订租赁协议时并未对应予扣除租金的情形进行约定，姜付玺也未提交证据证明在文化路修路期间，其就减少租金、顺延租金的主张与豫发林业达成了一致意见，其该项主张缺乏事实和法律依据，不应予以支持。综上，姜付玺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由姜付玺负担。本判决为终审判决。审判长  王翠平审判员  杨宏光审判员  王 威二〇一九年六月二十七日书记员  刘 柯