河北省滦平县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0824民初259号原告：滦平县胜龙房地产开发有限责任公司，住所地滦平县滦平镇北大街,统一社会信用代码：911308247575009980。法定代表人：郝铁南，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈林,该公司员工。被告：牛翠香，女，1969年6月13日出生，住河北省承德市滦平县。委托诉讼代理人：孙长林，河北金山岭律师事务所执业律师。第三人：中国工商银行股份有限公司滦平支行，住所地滦平县滦平镇北大街东段北侧**，统一社会信用代码911308241091806742。负责人：靳文祥，该银行行长。委托诉讼代理人：王艾国，该行职工。原告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司（以下简称胜龙房地产开发公司）与被告牛翠香、第三人中国工商银行股份有限公司滦平支行（以下简称工行滦平支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，适用普通程序，于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告胜龙房地产开发公司的委托诉讼代理人陈林、被告牛翠香的委托诉讼代理人孙长林、第三人工行滦平支行的委托诉讼代理人王艾国到庭参加诉讼，原告胜龙房地产开发公司法定代表人郝铁南、被告牛翠香、第三人工行滦平支行负责人靳文祥未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胜龙房地产开发公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年12月9日签订了商品房买卖合同，原告将位于滦平县院内，原告开发建设的商品房四单元401号楼房出售给被告。该房屋建筑面积98.49平方米，总价款334866.00元。房价款采用首付款和银行按揭贷款方式给付，其中首付款104866.00元，银行贷款230000.00元。房屋买卖合同约定，买受人（被告）需在合同签订之日付清首付，剩余房款买受人（被告）可以采取现金、贷款的方式于合同签订之日起三十日内付清。被告没有按照合同约定履行，经原告多次催要后，被告至今没有向原告支付购房款。由于被告不履行合同约定的付款义务，致使原告不能实现合同目的。为此，原告特具状起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告牛翠香辩称，原告起诉陈述，2016年，原、被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的楼房，楼房位置、面积、及价款等都属实。但是，原告陈述被告没有支付楼房价款不实，对于首付款104866.00元，被告给付现金24866.00元，下欠80000.00元，给原告出具的欠条；其余房款是在第三人处贷款，贷款被告没有偿还。被告同意原告提出解除双方签订的房屋买卖合同，如果解除房屋买卖合同，被告要求原告返还支付的首付款。第三人工行滦平支行述称，原、被告签订房屋买卖合同涉及的房屋，已在我行抵押借款，借款金额230000.00元，被告为借款人，原告是担保人。分期房贷被告没有按期偿还，一直由担保人原告按期偿还。在房贷没有还清之前，第三人不同意原、被告解除房屋买卖合同。原告为证实其诉讼请求所依据的事实，提供了原、被告于2016年12月9日签订的《商品房买卖合同》、被告欠首付款80000.00元欠条、被告为原告偿还房贷本息的转账凭证；被告提供了交纳首付款24866.00元收据，本院调取了和被告同样情况在被告处购买楼房的闫硕在不动产登记中，关于购买房屋的档案材料。原、被告及第三人对上述证据的真实性均认可。根据原、被告陈述和双方提供的证据，对本案事实认定如下：原告胜龙房地产开发公司在滦平县开发滦平县虎什哈丽景园商住楼。2016年12月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：被告购买该开发楼四单元401室，房屋建筑面积98.49平方米，总价款334866.00元，房价款采用首付款和银行按揭贷款方式给付。其中首付款104866.00元，被告交纳现金24866.00元，剩余80000.00元为原告出具了欠条。其余房款以被告购买房屋作抵押，由原告提供担保，在第三人处贷款银行贷款230000.00元，该贷款的还款方式为按月等额本息还款法。房屋贷款于2017年2月1日拨付至原告账户内。原、被告签订了《商品房买卖合同》涉及楼房已经竣工，但至今，原告没有将本案涉及房屋实际交付被告，被告也没有给付尚欠的首付款，也没有按期向第三人偿还房贷，第三人处房贷由原告履行保证人责任，按期代替被告偿还。原告起诉要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告同意，但要求返还给付的首付款。第三人主张在贷款未还清前，不同意原、被告解除《商品房买卖合同》，原告当庭承诺，可以一次性提前代替被告还清剩余房贷。另查，本案涉及房屋，作为购买人的被告已在滦平县不动产登记中心申请不动产登记，被告作为借款人和第三人作为抵押权人共同向滦平县不动产登记中心申请了抵押登记。原、被告签订的《商品房买卖合同》及涉及本案房屋的个人购房借款/担保合同均在滦平县不动产分登记中心备案。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，且依照相关法律法规的规定，向房地产管理机关备案，是有效合同。依照合同的约定，作为购房者的被告，义务是支付全部购房款，出售人原告的义务是交付房屋、协助购房者办理权属登记。本案被告通过缴纳首付款（包括未实际交纳的首付款，为原告出具了欠条）和按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了支付全部房款的义务，原告开发楼房已经竣工可以交付，依据双方签订的《商品房买卖合同》，本案涉及房屋权属已经确定。并且，原告已经向不动产登记机关申请产权登记，可以办理产权登记。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，本案原、被告之间的债务已经按照约定履行，合同权利义务终止，原告要其解除《商品房买卖合同》已经失去基础和前提。另外，商品房权属的变动，除依当事人意思表示外，还得符合行政法规和相关政策的规定，接受有权行政机关监管。如果，本案依照原、被告的共同意思表示，解除双方签订《商品房买卖合同》，会造成因民事案件的处理，导致商品房所有权变动，规避行政监管及逃避纳税的情形。综上所述，本院对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的请求，不予支持。原告以被告的按揭贷款没有在合同约定的期限内，支付给原告；被告至今没有给付所欠首付款；没有按期偿还按揭贷款为由，主张原告违约，主张解除合同。第一、按揭贷款审批、拨付时间，需要经一定程序，拨付的时间不完全受贷款人控制；第二、被告对下欠的首付款，为原告出具欠条，在双方之间形成新的债权债务关系；原告履行保证责任，代被告偿还按揭贷款，原告取得追偿权。故原告对欠条所载债务和作为保证人代被告偿还的按揭贷款，原告可依法主张相应权利。故本院认定被告在履行《商品房买卖合同》中没有违约。综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司的诉讼请求。本案受理费6320.00元，由原告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者对方代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。审 判 长  王廷禄人民陪审员  缪如信人民陪审员  王爱国二〇一九年六月二十六日书记员陈大为滦平县人民法院判决书附页一、判决书依据法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形二、如果不服这份判决，在收到这份判决书之日起15日内，有权提起上诉。上诉需要按本判决书规定的份数书写上诉状。如果在期限内没有递交上诉状，将失去上诉的权利。如果上诉期的最后一天是法定假日，上诉期将延长到此法定假日结束上班后的第一天。三、当事人未提起上诉的，本判决书将于上诉期届满的次日发生法律效力。当事人提起上诉的，承德市中级人民法院的终审判决或裁定送达之次日将是法律文书生效之日。判决书生效后，当事人应主动在判决规定的期限内履行义务。如果没有主动按照判决规定的期限内履行义务，可以提出申请执行书并交到本院执行局，申请法院强制执行。申请执行的期限是时到期之日起二年以内。