河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终5945号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘惠泽（曾用名刘锁廷）,男，1968年7月21日出生，汉族，现住石家庄市井陉矿区。 委托诉讼代理人：候亮，河北世纪鸿业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：任端荣，女，1963年7月10日出生，汉族，现住石家庄市井陉矿区。 委托诉讼代理人：聂贵文（系被上诉人任端荣丈夫），男，汉族，1963年3月24日生，住山西省太原市万柏林区。 委托诉讼代理人：王英哲，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 上诉人刘惠泽因与被上诉人任端荣确认合同无效纠纷一案，不服河北省石家庄市井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘惠泽及其委托诉讼代理人候亮、被上诉人任端荣及其委托诉讼代理人聂贵文、王英哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘惠泽的上诉请求：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决中第三项判决，依法改判或发回重审；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，法律逻辑错误。（一）一审判决认为，上诉人应承担合同无效的主要责任，且责任比例过高，其理由为被上诉人购买房屋后居住达13年之久，已融入村集体生活，因上诉人主张房屋买卖合同无效，导致被上诉人失去了房屋的使用权，因而产生了巨大信赖利益损失，因此上诉人应当承担合同无效的主要责任。根据上述裁判理由，从逻辑上判断，其裁判逻辑为：因为上诉人主张合同无效，导致被上诉人丧失了信赖利益，所以上诉人负导致合同无效的主要过错。此裁判逻辑存在以下几点错误：1.被上诉人是否丧失信赖利益与上诉人是否主张合同无效无关。2.上诉人主张合同无效，不是导致合同无效的原因；合同无效的原因是由于合同存在违法情形，是从订立合同时自始存在的，上诉人是否主张，不能改变合同的效力状况。3.上诉人是否因合同无效获得利益，与导致合同无效的过错大小无关；（二）一审法院存在如下几点事实不清的情况：1.认定被上诉人已居住房屋十三年之久，且已融入该村生活与事实不符。2.上诉人提出确认合同无效之诉的行为，不能作为合同订立时上诉人违反诚实信用原则的情况。（三）一审法院未审查双方当事人在导致合同无效的过程中所各自应当承担的责任，属于认定事实不清。本案的焦点应当是双方当事人在订立合同时因其过错而导致合同无效，并应根据各自的过错程度判定双方的责任大小。而本案一审中，仅仅由于上诉人提起了确认合同无效诉讼，就据此认定了应由上诉人承担合同无效的主要责任，这明显属于事实认定不清。而正是由于一审法院没有对双方当事人合同订立时的过错程度进行合理认定，才导致了一审判决出现了极其不公允的判决结果，这一方面不符合法律的规定，另一方面也对上诉人不公平。（四）一审法院对拆迁房价值的计算依据出现重大错误。二、一审判决适用法律错误，混淆了合同无效的缔约过失责任与合同有效情况下的违约损害赔偿责任，致使被上诉人错误的承担了违约损害赔偿责任。根据合同法第56条的规定，合同无效后，有过错的当事人应当赔偿对方损失，双方互有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，合同无效后，过错方所应承担的为缔约过失责任。缔约过失责任，是指是合同订立过程中，一方因违背诚实信用原则所产生的义务，而致另一方信赖利益的损失，应承担的损害赔偿责任。这些利益必须在可以客观预见的范围内，且行为人一方必须给另一方造成损失，才应负缔约过失责任，此种损失是指另一方因信赖合同有效，但由于合同无效的结果所蒙受的不利益，此种损失表现为一种费用的支出不能得到补偿，因此，信赖利益的损失不应包括因合同无效所应获得的各种利益未能获得，此种损失属于违约损害赔偿的范围，不属于缔约过失责任范围。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，未审查当事人双方合同订立时导致合同无效的过错程度，且适用法律错误，使上诉人承担了合同有效情况下的违约责任，恳请贵院依法改判或发回重审。 被上诉人任端荣答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当依法维持原判。1、本案中，上诉人违反民法规定的城市信用原则，也违背了社会主义核心价值观诚实信用的规定，提起诉讼，存在主要的过错，由此给被上诉人造成的损失应予赔偿。2、被上诉人在此房屋居住13年之久，如果法院认定合同无效，其丧失了赖以生存的居住的房屋，就必须以市场价格重新购置房屋，其信赖利益的损失，应当得到赔偿。3、2018年11月6日横西社区居委会已经针对被上诉人送达了改造入户明白纸，该明白纸记载了户主是被上诉人丈夫聂贵文，并且就该房屋产权有偿置换，有详细的具体的标准数额，被上诉人予以认可，双方按照合同法已经构成了定力合同的邀约和承诺，该产权置换明确了该房屋所能够应拆迁获得的利益，一审法院依据该方案计算被上诉人损失有法律依据。 刘惠泽向一审法院起诉请求：1.请求确认原、被告2006年3月18日所签订的房屋买卖协议无效；2.原、被告各自返还因该协议取得的款45000元、物（房院一处）;3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告刘惠泽为井陉矿区居民，被告任端荣为井陉矿区居民。2006年3月18日原告刘惠泽与被告任端荣签订协议书一份，刘惠泽将位于树木及屋中暖气、照明、水管折价45000元卖与任端荣，并当场一次性付清房款，任端荣搬入该院落居住至今。任端荣的户口一直在，未迁到。 近年来井陉矿区进行城中村改造，2018年院落需拆除，经对该院落评估，拆迁补偿金额为73655元。在横西居委会填写的《横西城中村改造明白纸》中显示：平安巷41号，宅基地面积153平米，应安置面积135.98平米；赠送地下室5平米；房屋补偿总计122820.60元；安置面积135.98平米，单价650元，宅内2280元／平米优惠，宅外3500元／平米优惠，地下室单价500元。 2019年1月15日原告刘惠泽起诉，要求确认房屋买卖协议无效，并各自返还款、物；2019年1月31日被告任端荣提出反诉，要求原告刘惠泽赔偿损失611910元，在开庭审理时变更请求数额为734730.60元。 一身法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。 《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 农村房屋的买卖必然会涉及宅基地使用权的转移，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。被告任端荣不是集体组织的成员，不享有该集体成员的权利，原告刘惠泽与被告任端荣签订的农村房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，属无效合同。因无效合同取得的财产应当予以返还。故原告刘惠泽要求确认房屋买卖合同无效和返还房屋及退还购房款的请求，本院予以支持。 被告任端荣购买了原告刘惠泽的房屋，支付了相应的房款，居住使用该房屋达十三年之久，已经融入了该村的生活，本可在该房屋居住终老。现因城中村改造，原告刘惠泽提出房屋买卖合同无效，被告任端荣需返还刘惠泽房屋，这样任端荣就失去了该房屋的使用权。但所返还其的购房款45000元，按照本地的房价，已远远不能购买任何一处住房居住。参照的城中村改造的楼房的宅外面积（超过宅基地面积）优惠价每平米3500元的价格计算，平安巷41号宅基地面积153平米，可安置楼房135.98平米，另外赠送地下室5平米，每平米500元，平安巷8号的价值为135.98平米×3500元＋5平米×500元＋122820.60元＝601250.60元。任端荣因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，刘惠泽也因此获得巨额利益。《中华人民共和国民法总则》第八条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据该规定，刘惠泽显然不能从其先过错行为中获得巨额的利益，因此其对任端荣所产生的巨额信赖利益损失应承担主要责任，结合任端荣的居住情况和本地的房价的实际水平，酌定考虑刘惠泽应赔偿任端荣的损失为500625.54元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，一审法院判决如下：一、在本判决生效之日起十日内被告（反诉原告）任端荣返还原告（反诉被告）刘惠泽位于的房产及院落内的树木、暖气设施、照明设施和用水设施。二、在本判决生效之日起十日内原告（反诉被告）刘惠泽返还被告（反诉原告）任端荣购房款45000元。三、在本判决生效之日起十日内原告（反诉被告）刘惠泽赔偿被告（反诉原告）任端荣损失500625.54元。四、驳回被告（反诉原告）任端荣的其他诉讼请求。本诉案件受理费926元，减半收取463元，由被告（反诉原告）任端荣负担。反诉费5574元，由原告（反诉被告）刘惠泽负担3798元，被告（反诉原告）任端荣负担1776元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，上诉人刘惠泽提交新证据，横西小区房屋拆迁安置补偿方案，证明，拆迁安置补偿标准，及具体方案。被上诉人任端荣质证认为，认可这个方案，和我们入户明白纸的方案一致。二审查明其他事实同一审。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村房屋的买卖必然会涉及宅基地使用权的转移，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。被上诉人任端荣不是集体组织的成员，不享有该集体成员的权利，上诉人刘惠泽与被上诉人任端荣签订的农村房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，原判认定该买卖合同无效，适用法律正确。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。农村宅基地及房屋属于限制流转物，上诉人、被上诉人作为农村居民均应明知；在该房产买卖过程中，上诉人作为卖方应处于主导地位，在矿区即将进行城中村改造时，上诉人又要求确认双方之间的房屋买卖协议无效，明显与城中村改造而即将得到的补偿利益有关，原判认定造成双方房屋买卖协议无效的过错，上诉人承担主要责任，被上诉人承担次要责任，适用法律并无不当。关于上诉人赔偿被上诉人损失数额问题，《横西城中村改造明白纸》只是一方的预设方案和补偿标准，该方案是否能够得到实际履行尚处于不确定状态，原判依据《横西城中村改造明白纸》载明的条件，酌定上诉人赔偿被上诉人损失500625.54元，事实依据不足，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初70号民事判决第一、二、四项；即在本判决生效之日起十日内被告（反诉原告）任端荣返还原告（反诉被告）刘惠泽位于的房产及院落内的树木、暖气设施、照明设施和用水设施；在本判决生效之日起十日内原告（反诉被告）刘惠泽返还被告（反诉原告）任端荣购房款45000元；驳回被告（反诉原告）任端荣的其他诉讼请求； 二、撤销河北省石家庄市井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初70号民事判决第三项，即在本判决生效之日起十日内原告（反诉被告）刘惠泽赔偿被告（反诉原告）任端荣损失500625.54元； 三、石家庄市井陉矿区院落因城中村改造被拆除补偿的可得利益，上诉人刘惠泽享有30%的份额，被上诉人任端荣享有70%的份额。 一审案件受理费926元，减半收取463元，反诉费5574元，上诉人刘惠泽负担4365元，任端荣负担1672元；二审案件受理费8,806.0元，由上诉人刘惠泽负担6164元，任端荣负担2642元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇一九年六月二十一日 书记员  张 林