海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初1403号原告：三亚市海棠区发展和改革委员会。住所地：海南省三亚市海棠区龙海坡人民政府办公大楼**。统一社会信用代码：11460202324054611F。负责人：黄彬，系该委员会主任。委托诉讼代理人：叶梅梅，海南琼亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帅，海南琼亚律师事务所律师。被告：胡马亮，男，1970年2月19日（公民身份号码：×××），汉族，现住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：侯孝发，海南同玺律师事务所律师。原告三亚市海棠区发展和改革委员会（以下简称海棠区发改委）诉被告胡马亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海棠区发改委的委托诉讼代理人陈帅、被告胡马亮及其委托诉讼代理人侯孝发到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告海棠区发改委向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告租金119000元（租金自2017年4月1日计算至2018年10月20日，共计18个月20天，76500元/年÷12个月×18个月+76500元/年÷12个月÷30天×20天）；二、判决被告支付原告滞纳金（滞纳金为每日按月租金的1%，从2017年4月1日计算至被告支付全部款项之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年3月25日、2017年3月31日分别与被告签订了《房屋租赁合同》与《房屋租赁补充合同》，约定被告承租原告所有的位于三亚市××区的房屋，建筑面积为425平方米。《房屋租赁合同》第四条约定“甲方免除乙方租金期一年，从第二年以后租金按每月每平方米15元收取（公益性经营面积除外），每三年租金按三亚市当年GDP递增”，即租金从2017年4月1日开始计算。第五条约定“租金按半年结算一次，由乙方于每半年前一个月内交给甲方”。第十三条约定承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，出租方有权按照月租金的1%加收滞纳金。《房屋租赁补充合同》第三条约定租金为76500元/年。2018年3月15日，原告向被告发出《关于林旺南风情小镇房屋租金催缴的函》，催促被告支付租金，但被告一直没有缴纳。随后，被告向原告申请解除双方租赁合同，并提交《关于申请解除林旺南风情小镇商业区超市和餐厅合同的函》。2018年10月20日，原告复函被告同意解除双方租赁合同，但不同意免除租金，要求被告按合同约定支付租金，因被告至今未支付过任何租金，侵害了原告的合法权益，故原告特诉至人民法院。被告胡马亮辩称：1.根据双方签订的房屋租赁合同第17条，原告认为本案应由三亚仲裁院进行仲裁；2.原告于2018年3月15日向被告发出《关于林旺南风情小镇房屋租金催缴的函》，该函已经明确表示应在接到此函的5日内办理相关缴纳手续，逾期不交的视为放弃所租房屋，原告将终止房屋租赁，实际上包含解除合同的意思表示，故相应租金的计算时间应当截止至2018年3月20日，不应是2018年10月20日；3.被告认为合同约定的每日百分之一的滞纳金计算标准过高，请求法院予以调整。本院经审理认定如下事实：涉案房屋位于三亚市××区，房屋的所有权人为三亚市海棠区人民政府，该涉案房屋由三亚市海棠区人民政府移交海棠区发改委管理。原告原名为三亚市海棠区发展改革局，于2019年4月23日变更为三亚市海棠区发展和改革委员会。2016年3月25日，原告海棠区发改委作为甲方与被告胡马亮作为乙方共同签订了《房屋租赁合同》，合同第三条约定“租赁期五年，自2016年4月1日至2021年3月31日止”；第四条约定“甲方免除乙方租金期一年，从第二年以后租金按每月每平方米15元收取（公益性经营面积除外），每三年租金按三亚市当年GDP递增”；第五条约定“租金按半年结算一次，由乙方于每半年前一个月交给甲方”；第十三条约定“乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金”；第十七条约定“本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成时，甲乙双方同意提交仲裁机构解决”。2017年3月31日，海棠区发改委与被告胡马亮签订了《房屋租赁补充合同》，明确被告需缴纳的第一年租金为76500元/年。2018年3月15日，因胡马亮一直未缴纳租金，海棠区发改委向其发出了海棠发改函〔2018〕130号《关于林旺南风情小镇房屋租金催缴的函》，函告“2017年2月开始我局曾多次催缴未果，至今已愈期3期（租金按半年结算一次）合计租金人民币：114750.00元。请您接到此函后5日内到我局办公室办理相关缴纳手续，愈期不缴，视为您自愿放弃在所租房屋，我局将终止合同并进行清场，同时，将根据情况依法追究您的法律责任”。2018年4月18日，胡马亮向海棠区发改委提交了《关于对林旺南风情小镇商业区超市和餐厅继续免除租金的申请》，该份申请中阐述了胡马亮所经营的超市及餐厅经营过程中出现的亏损情况，并向海棠区发改委申请继续免除一年的租金。海棠区司法局于2018年4月18日收到胡马亮提交的上述申请，于2018年10月20日向胡马亮发出《关于〈申请解除林旺南风情小镇商业区超市和餐厅合同〉的复函》，该份复函载明海棠区发改委同意胡马亮解除涉案合同的申请，不同意其免除租金的申请。2018年11月，被告胡马亮将涉案房屋钥匙交给了原告海棠区发改委。2019年1月24日，原告海棠区发改委于诉至本院，请求判如所请。庭审中，被告胡马亮陈述其在租期满一年时曾口头申请过解除合同，于2018年4月18日所提交的书面申请中含有申请解除合同的意思。以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《关于林旺南风情小镇房屋租金催缴的函》、《关于对林旺南风情小镇商业区超市和餐厅继续免除租金的申请》、《关于〈申请解除林旺南风情小镇商业区超市和餐厅合同〉的复函》及原、被告的庭审陈述予以证实，足以认定。本院认为，原告海棠区发改委与被告胡马亮签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，租赁合同依法成立，属合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务，海棠区发改委已依约将涉案房屋交付给胡马亮使用，胡马亮应按照合同约定给付房屋租金。双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》已明确，被告胡马亮应按76500元/年的标准缴纳涉案房屋自2017年4月1日起的第一年租金。1关于双方合同解除的认定问题。2018年3月15日，原告海棠区发改委已向被告胡马亮发出租金催缴函，明确如再不缴纳租金，原告海棠区发改委将终止双方的合同。2018年4月18日，被告胡马亮向原告海棠区发改委提出了继续免除一年租金的申请，即如原告海棠区发改委不同意免除，只能解除合同。随后被告胡马亮也未再实际使用该房产。所以应认定双方合同协商解除的日期为2018年4月18日。因双方合同明确了租金缴纳的起算时间为2017年4月1日，虽然双方解除了合同，但被告胡马亮一直使用该房屋至2018年10月份。所以，原告海棠区发改委诉求被告胡马亮支付2017年4月1日至2018年10月20日租金，本院予以支持。因双方约定的租金为76500元/年，租金应为118837元（76500元+76500元/年÷365天×202天）。原告海棠区发改委诉求的超额部分，本院不予支持。2关于原告海棠区发改委诉求的滞纳金是否过高的问题。因双方合同约定每逾期一日，加收1%的滞纳金，该约定的滞纳金已过分高于因逾期付款而造成其利息损失，被告胡马亮请求法院予以调整，本院予以采纳。滞纳金应调整为按日万分之二点一进行计算支付。计算时间应按合同约定的半年前一个月，即2017年9月1日起计算。第一个半年租金的滞纳金应从2017年9月1日起计算，依次后推。3关于被告胡马亮主张的本案是否应当由仲裁机构进行仲裁的问题。虽然双方合同约定发生争议同意提交仲裁机构解决。但双方在合同中约定的仲裁条款，内容不明确，无法执行。因此，被告胡马亮主张本案应由仲裁机构仲裁，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百一十五条之规定，判决如下：被告胡马亮应于本判决生效之日起十日内，向原告三亚市海棠区发展和改革委员会支付租金118837元及滞纳金（滞纳金按日万分之二点一标准计算，以38250元为本金，自2017年9月1日起计至2018年3月1日；以76500元为本金，从2018年3月2日起计至2018年9月1日；以118837元为本金从2018年9月2日计至债务实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1754元（原告已预交），已减半收取，由被告胡马亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 沈相法 二〇一九年六月十四日法官助理 刘泉秀书 记 员 符婷婷附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十五条依照民事诉讼法第一百二十四条第二项的规定，当事人在书面合同中订有仲裁条款，或者在发生纠纷后达成书面仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院应当告知原告向仲裁机构申请仲裁，其坚持起诉的，裁定不予受理，但仲裁条款或者仲裁协议不成立、无效、失效、内容不明确无法执行的除外。