吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉08民终563号 上诉人：于广水，男，1987年1月4日出生，汉族，个体，住镇赉县。 委托诉讼代理人：白海春，吉林金辉律师事务所律师。 被上诉人：齐立梅，女，1969年9月12日出生，汉族，个体，住镇赉县。 委托诉讼代理人：武艳芬，吉林高军律师事务所律师。 被上诉人：镇赉启龙房地产开发有限公司。 法定代表人：杨春刚。 上诉人于广水因与被上诉人齐立梅、镇赉启龙房地产开发有限公司合同纠纷一案。不服吉林省镇赉县人民法院（2018）吉0821民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人于广水及委托诉讼代理人白海春，被上诉人齐立梅及委托诉讼代理人武艳芬到庭参加诉讼，被上诉人镇赉启龙房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。 于广水上诉请求：撤销镇赉县人民法院（2018）吉0821民初2407号民事判决（以下简称2407号判决）第二项，判决被上诉人给付上诉人土地使用费以及违约金共200000元。事实与理由：一、2407号判决没有按协议约定保护上诉人土地使用费100000元，事实认定错误。协议第3条约定“如甲方在协议签订后12个月内无法办理土地使用证，乙方选择继续履行本协议时，则甲方给付乙方87.97平方米土地使用补偿费10万元”，原审已查明是齐立梅挂靠启龙房地产开发公司开发的商服楼，即该商服楼是经依法审批许可开发建设，87.97平方米是被上诉人开发占用329.97平方米中的一部分，完全可以办理土地使用证，所以在甲方没给办证，乙方要求继续履行协议时，甲方应按约定给付乙方100000元土地使用补偿费。2407号判决认为“……无法在合法框架下内予以办理……10万土地使用补偿费没有履行的基础”，没有事实依据。二、2407号判决没有按协议约定保护上诉人违约金100000元，法律适用错误。协议第10条规定“甲方违反上述任何一条约定，赔偿乙方违约金10万元”。该条是对甲方违约所适用的罚则，不违反法律规定，与是否造成乙方损失没有关系。2407号判决将违约金适用强行与是否造成损失相联系，并绕开《合同法》114条，牵强使用《合同法》113条处理本案，即无事实依据，同时法律适用错误。综上，要求撤销2407号判决第二项，判决被上诉人给付上诉人土地使用权以及违约金共200000元。 被上诉人齐立梅答辩称：2407号判决书法律适用正确，认定的事实也是正确的，协议书第三条因不具备履行的客观性而导致第三条的协议约定无效，理由为上诉人于广水不是镇赉县大屯镇大屯村大屯屯的户籍而是代头村代头屯的村民，同时也是由于87.97平方米是329.97平方米中的一小部分，329.97平方米土地使用证仍在上诉人于广水处，无法在合理的框架内分割办理87.97平方米的土地使用证法律规定农村宅基地一户一宅，由于329.97平方米的土地使用证仍在上诉人于广水名下，因此无法将87.97平方米从这329.97平方米土地使用证中分割开来，也是由于上诉人的原因导致的87.97平方米的土地使用证无法办理，是上诉人违约，也是合同无法履行的原因，因此一审人民法院2407号判决书认定的事实是正确的，无法在合理框架内予以办理10万元土地使用证没有履行的基础。第二点2407号判决书中未保护违约金10万元也是正确的，因为在该协议书中被上诉人并没有违约，违约金与土地使用费是一个重复主张的事项，综上所述，一审认定的事实是正确的，但是由于于广水未将329.97平方米的土地使用证更名至被上诉人齐立梅名下，因此齐立梅也不能为于广水办理140平方米商服楼的产权证书，待392.97平方米的土地使用证更名至齐立梅名下时，齐立梅同意为于广水办理140平方米商服楼的产权证，他俩应该是一个同时履行的一个义务，因此应维持镇赉县人民法院的第二项判决事项，对第一项事项予以更改。 被上诉人镇赉启龙房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。 于广水向一审法院提出诉讼请求：1、判令二被告根据协议约定将房屋产权证书办至原告名下；2、判令二被告给付原告土地使用费用10万元；3、判令二被告给付原告违约金10万元。事实与理由：2014年7月10日，原告与被告齐立梅签订书面协议，齐立梅占用原告土地（面积329.97平方米）进行商品房开发，开发公司为被告镇赉启龙房地产开发有限公司。协议书中约定，齐立梅为于广水办理房照及87.97平方米土地使用证，如不能在规定期限内办理土地证，齐立梅给付于广水土地补偿费用10万元。回迁楼房原告已于2014年11月入住，但至原告起诉，齐立梅仍未给原告办理房照和土地证，故依据协议约定，要求二被告办理房屋产权证、原告占用土地费用10万元及按照协议约定给付原告违约金10万元。 一审法院认为，齐立梅与于广水签订回迁协议书，是双方真实意思表示，合法有效，双方应遵照履行。原告庭审中明确第一项诉求为要求被告为其办理140平方米商住楼证照。庭审中，齐立梅认为自己没有开发于广水房屋，自己也无权开发，因此与于广水是换房协议。但在庭审中，齐立梅承认140平方米商住楼是其挂靠镇赉启龙房地产开发有限公司开发的，齐立梅与于广水签订了回迁协议书，齐立梅已实际将于广水的土地收归己用，并按照协议约定于2014年11月份交付于广水140平方米商住楼（镇赉县大屯镇镇北商住楼4号楼自东向西数12号门商住楼），由此双方实际上就是开发、回迁的一种合同关系。协议书第5条约定：“回迁给乙方楼房一、二层共计140平方米，房照和土地使用证由甲方负责办理”，齐立梅已将140平方米商住楼交付于广水使用，就应按协议约定履行义务，为其办理证照，镇赉启龙房地产开发有限公司作为开发单位具有办理证照义务。 第二项诉求关于87.97平方米土地使用费10万元的问题。回迁协议书第3条约定，“如甲方在协议签订后无法办理土地使用证明，乙方继续选择履行本协议时，则甲方给付乙方87.97平方米土地使用补偿费10万元”。双方在签订此条款时对于87.97平方米土地使用证如何办理、土地性质等约定不明，即使约定明晰，87.97平方米土地是从329.97平方米土地面积中分割出来，无论其土地性质是国有土地，还是集体土地，均无法在合法框架内予以办理，由于对土地使用证能否办理缺乏预见性，致使合同目的无法实现，也即10万元土地补偿费没有履行的基础，因此对原告此项诉求本院不予支持。 第三项诉求关于10万元违约金的问题。回迁协议书第10条约定，“违约责任，如甲方违约上述任何一条约定，赔偿乙方违约金10万元，以此类推”。原告认为，齐立梅已经违反了其中约定，所以要求10万元违约金。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现于广水对其自身是否受损及损失利益无法提供证据予以证明，故此违约金诉求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告齐立梅、镇赉启龙房地产开发有限公司于本判决生效后立即为原告于广水办理140平方米商住楼房屋产权证书（镇赉县大屯镇镇北商住楼4号楼自东向西数12号门商住楼）。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告于广水负担。 二审中双方均未提交证据 二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，于广水与齐立梅于2014年7月10日前签订“回迁协议书”，该协议书中约定齐立梅占用于广水有土地使用权的土地329.97平方米中242平方米，剩余87.97平方米土地归于广水使用，由齐立梅负责给于广水重新办理土地使用证书；同时约定如齐立梅本协议签订后几个月内无法办理土地使用证，于广水选择继续履行本协议时，则齐立梅给付于广水87.97平方米土地使用补偿费100000.00元。案涉的87.97平方米包含在329.97平方米土地内，该宗土地是集体性质土地，是于广水的170平方米房屋的宅基地及生活用地。从329.97平方米土地中分割出87.97平方米，非经规划，乡建等部门批准建设房屋即无法办理相关手续及土地使用证照，故双方对办理87.97平方米土地使用权证的约定客观上不能实际履行，合同目的无法实现，随之约定的100000.00元土地补偿费因缺乏履行的事实依据，本院不予支持。 另，于广水主张齐立梅给付违约金100000.00元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本案中于广水对其自身因此遭受经济损失的事实及损失利益没有提供证据予以证明，故本院对于于广水违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，于广水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。 判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300.00元，由于广水负担。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  张天秋 审判员  王洪伟 二〇一九年六月二十八日 书记员  张 琨