重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民初899号原告（案外人）：龙忠兰，女，1958年6月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：彭力强，重庆千禧年律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，总经理。委托诉讼代理人：李伟伟，男，1987年10月2日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：王欣，女，1992年11月15日出生，汉族，系该公司员工。被告（被执行人）：邓钢，男，1963年6月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：鲁苹，四川索正律师事务所律师。第三人（被执行人）：四川丰竹房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区聚萃街********，统一社会信用代码91510000662794049T。法定代表人：马勇生，董事长。原告龙忠兰与被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆公司）、邓钢及第三人四川丰竹房地产开发有限公司（以下简称丰竹公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙忠兰的委托诉讼代理人彭力强，被告华融资产重庆公司的委托诉讼代理人李伟伟、王欣，被告邓钢的委托诉讼代理人鲁苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙忠兰向本院提出诉讼请求：1.撤销（2018）渝05执1128号执行裁定书，解除对龙忠兰所有的四川省大竹县竹阳镇白塔街道某某路528号“北城上郡”6号楼1层29号门市即本案案涉房屋的查封；2.确认龙忠兰为案涉房屋的所有人，并停止对案涉房屋的执行；3.本案诉讼费用由华融资产重庆公司承担。事实和理由：龙忠兰于2018年6月7日与丰竹公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋。龙忠兰向丰竹公司支付了购房款1719792元，丰竹公司亦将案涉房屋交付给龙忠兰使用。随后，龙忠兰投入30万元对案涉房屋进行了装修。合同签订后，龙忠兰多次催促开发商进行房屋登记过户，但因开发商的原因，案涉房屋所属项目大证至今未能取得，龙忠兰所购案涉房屋也就无法办理登记过户，但龙忠兰对此并无过错。故龙忠兰对案涉房屋所享有的权益足以排除执行。华融资产重庆公司辩称：华融资产重庆公司对案涉房屋依法享有抵押权；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，抵押人未经抵押权人同意转移抵押财产，受让人不能取得抵押财产的所有权，受让人主张抵押财产所有权的抗辩不能对抗抵押权人；龙忠兰在签订商品房买卖合同时已经知晓案涉房屋处于抵押状态，案涉房屋没有完成过户，龙忠兰对此有明显过错；因此，本案情形不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定。综上，请求人民法院驳回龙忠兰的诉讼请求。邓钢称其答辩意见与华融资产重庆公司的答辩意见一致。丰竹公司述称：龙忠兰与丰竹公司于2018年6月7日签订《商品房买卖合同》，约定龙忠兰向丰竹公司购买案涉房屋，随后龙忠兰支付了购房款1719792元，丰竹公司将案涉房屋交付给龙忠兰使用；签订合同时，丰竹公司已告知龙忠兰案涉房屋已作抵押，并承诺将解除抵押，协助龙忠兰办理不动产权证，但因工程款的优先权以及政府审批手续尚未完成等诸多客观因素，包括案涉房屋在内的已售抵押房屋无法解除抵押，故未能办理案涉房屋的转移登记；为了维护龙忠兰的合法权益，请求人民法院停止对案涉房屋的执行，丰竹公司愿意与华融资产重庆公司协商解决执行问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月5日，中国农业银行股份有限公司重庆綦江支行（以下简称农行綦江支行）与重庆市綦江区綦江公信建材有限公司（以下简称綦江公信）签订《固定资产借款合同》，约定：綦江公信向农行綦江支行借款3800万元；借款用途是用于“利用磷石膏生产高强建筑石膏粉和速成墙板循环经济产业链”项目；总借款期限为五年；同时合同中还约定了借款利率、罚息、复利的计算方式，提款条件、方式，贷款支付方式，还款来源、计划、顺序、提前还款、展期，以及借款担保方式是“在建工程抵押+控股股东公司保证担保+法人连带担保”等内容。同日，邓钢与农行綦江支行签订《保证合同》，约定由邓钢对綦江公信的3800万元贷款提供连带责任担保。同日，农行綦江支行与丰竹公司签订《抵押合同》，约定丰竹公司用其开发的四川省达州市大竹县竹阳镇某某路西段“北城上郡”2号楼1层和5、6、7、8号楼1、2层的5233.63平方米在建工程商业房地产为綦江公信的上述3800万元贷款提供抵押担保。2013年9月13日，农行綦江支行和丰竹公司在大竹县房管局办理了在建工程抵押登记。2013年9月26日，农行綦江支行向綦江公信发放贷款1500万元。2013年10月9日，农行綦江支行向綦江公信发放贷款1200万元。2013年10月22日，农行綦江支行向綦江公信发放贷款1100万元。因綦江公信未按合同约定履行还款义务，农行綦江支行将邓钢、丰竹公司作为被告，向本院提起金融借款合同之诉。本院于2015年7月21日受理立案，并于2016年4月11日作出（2015）渝五中法民初字第01026号民事判决，判令：一、邓钢于判决生效后十日内支付农行綦江支行借款本金3800万元及利息、罚息、复利；二、农行綦江支行就綦江公信所欠付农行綦江支行的借款本金3800万元及利息、罚息、复利对丰竹公司所有的位于四川省达州市大竹县竹阳镇某某路西段“北城上郡”2号楼1层和5、6、7、8号楼1、2层的5233.63平方米在建工程商业房地产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。2016年11月14日，中国农业银行股份有限公司重庆市分行与华融资产重庆公司签订《分户债权转让协议》，将包括上述债权在内的债权转让给华融资产重庆公司。后华融资产重庆公司向本院申请强制执行，本院于2018年8月13日受理立案。执行过程中，本院于2018年11月28日作出（2018）渝05执1128号执行裁定，查封丰竹公司所有的位于四川省达州市大竹县竹阳镇某某路西段“北城上郡”2号楼1层和5、6、7、8号楼1、2层的5233.63平方米抵押在建商业房地产。龙忠兰作为案外人对此提起异议，本院于2019年2月25日作出（2019）渝05执异51号执行裁定书，认为：“申请执行人华融资产重庆公司对案涉房屋享有抵押权，被执行人丰竹公司出售案涉房屋并未经抵押权人同意，作为受让人的龙忠兰即使与丰竹公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，也不能取得案涉房屋的所有权”，遂裁定驳回龙忠兰的异议请求。龙忠兰在法律规定期限内提起本案诉讼。另查明，2018年6月7日，丰竹公司（甲方）与龙忠兰（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方出售给乙方的房屋位于大竹县白塔街道某某路西段528号“北城上郡”6号楼29号门市（临滨河路方向），建筑面积119.43平方米；该门市出售给乙方之前已抵押给农行綦江支行，由甲方负责解除抵押；甲乙双方同意按18000元/平方米计价，该房屋总价共计人民币2149740元；乙方在2018年6月30日前支付总房款的80%（金额为1719792元），剩余20%（金额为429948元）在办理产权过户时支付；甲乙双方签订本合同后，甲方在2018年6月30日前收到80%房款后将该门市交付乙方使用。2018年7月1日，丰竹公司出具《收款收据》2张，分别载明：收到龙忠兰购买“北城上郡”6号楼29号门市款900000元和819792元。因双方意见分歧较大，本院调解未果。审理中，经本院释明，要求龙忠兰提交其向丰竹公司交款的相关证据。龙忠兰在本院限定时间内提交丰竹公司于2019年6月14日出具的《关于龙忠兰交款的情况说明》、丰竹公司的《中国工商银行客户存款对账单》（复印件）、罗文希的《借记卡账户历史明细清单》（复印件）以及龙忠兰、罗文希的户口簿（复印件），拟证明：罗文希与龙忠兰系母子关系；2018年4月29日罗文希向丰竹公司账户转账20万元，2018年7月1日当天分三次向丰竹公司出纳马学芳账户转款共计1489792元，2018年7月1日以现金方式交款3万元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，根据农行綦江支行与綦江公信签订的《固定资产借款合同》、农行綦江支行与丰竹公司签订的《抵押合同》以及中国农业银行股份有限公司重庆市分行与华融资产重庆公司签订的《分户债权转让协议》的约定，华融资产重庆公司对案涉房屋依法享有抵押权。丰竹公司将案涉房屋出售给龙忠兰时，并未取得华融资产重庆公司的同意；龙忠兰在购买案涉房屋时，对案涉房屋已设置有抵押的事实亦已知情。在本院限定的时间内，龙忠兰并未提交其向丰竹公司转账的相关证据原件。因龙忠兰提交的证据系复印件，本院对真实性无法进行确认。即使其提交的证据是真实的，从本院已查明事实来看，龙忠兰与丰竹公司签订《商品房买卖合同》前，龙忠兰的儿子罗文希即向丰竹公司转账20万元，这与常理不符；在没有其他证据佐证的情况下，本院无法确认罗文希于2018年7月1日三次向马学芳账户转账的1489792元，即是受丰竹公司的指示，支付的案涉房屋部分购房款。退而言之，即使罗文希向丰竹公司在合同签订前转账的20万元以及向马学芳转账的1489792元均是代龙忠兰支付的案涉房屋的购房款，因丰竹公司出售案涉房屋时尚未取得华融资产重庆公司的同意，龙忠兰并不能取得案涉房屋的所有权。因此，龙忠兰对案涉房屋享有的权利不足以阻却华融资产重庆公司的执行请求。对龙忠兰要求停止对案涉房屋的执行并确认其为案涉房屋的所有权人的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告龙忠兰的诉讼请求。案件受理费23997.92元，由原告龙忠兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  周 舟审 判 员  夏兴芸审 判 员  秦 敏二〇一九年六月二十五日法官助理  李茜希书 记 员  梁诗玉