青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初1516号原告：青海生科中小企业创业有限公司（统一社会信用代码：91633100781412031F），住所地：青海省生物科技产业园经四路**。法定代表人：杨勋，该公司总经理委托诉讼代理人：董明邦、曹一川，青海树人律师事务所律师。被告：青海玉生琨商贸有限责任公司（统一社会信用代码：91633100579922425X），，住所地：青海省生物科技产业园经四路****楼第一至第**法定代表人：岳德青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛尊超、赵亚莉，青海竞帆律师事务所律师。原告青海生科中小企业创业有限公司（以下简称：生科公司）诉被告青海玉生琨商贸有限责任公司（以下简称：玉生琨公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告生科公司的委托诉讼代理人董明邦、曹一川、被告玉生琨公司的委托诉讼代理人毛尊超、赵亚莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告生科公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2017年9月1日就西宁市生物园区经四路26号1号楼第1、2、3层的租赁事宜签订的《商用房屋租赁合同书》;二、被告向原告按0.6元/㎡/天支付自2017年9月1日起的房屋租赁费，暂计至2018年8月31日为611010元，实际支付至被告腾退房屋之日止；三、被告向原告按0.1元/㎡/天支付自2018年8月31日起的管理服务费，暂计至2018年8月31日为101835元，实际支付至被告腾退房屋之日止；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告腾退位于西宁市××区第1、2、3层的房屋。事实和理由：2017年9月1日，原、被告签订《商用房屋租赁合同书》，合同期限为2017年9月1日至2018年8月31日，该份合同书约定，由被告承租原告所有的位于西宁市××区第1、2、3层厂房，建筑面积总共为2790㎡。房屋租赁费为18元/㎡/月（即0.6元/㎡/天），租赁费用缴纳方式为房屋租赁费按年缴纳；租赁房屋的管理服务费用为3元/㎡/月（即0.1元/㎡/天），随房屋租金按年缴纳，暖气费用按照政府部门相关标准计收，被告于每年9月30日前向甲方一次性缴纳；被告在收到原告每月交费通知后3日内，向原告足额缴纳水电暖及管理服务费用。上述合同签订后，原告按照合同约定向被告交付租赁房屋，在合同履行期间内，被告未按约定的费用缴纳方式向原告缴纳房屋租赁费用、管理服务费用以及水电费等。在上述合同履行期届满后，被告占用租赁房屋拒不搬离也不缴纳相关费用。至今，经原告向被告多次索要未果，为保护原告合法权益，现原告提起诉讼。被告玉生琨公司辩称：一、2017年9月1日签订的案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，合同已经终止，因此并不存在解除情形，故被告对于原告第一项诉讼请求不予认可。二、原告陈述被告“拒不搬出”与事实不符。2018年8月31日租赁期限届满后，被告第一时间告知原告不再继续承租案涉房屋，因此原、被告双方未按照之前管理于合同约定的租赁期满后及时续签，被告立即对承租房屋进行了腾退，但在搬出物品过程中受到了原告的阻挠，原告禁止被告将承租房屋内的物品搬出，因此并非被告拒不搬出。三、原告并非适格的物业服务企业，其在本案中主张物业费没有依据。案涉租赁合同明确约定物业服务费用金额，但原告在其诉讼请求中却将物业服务费用表达为管理服务费，由此可见原告自己也认为其并非适格的物业服务企业，并不具备收取物业费的法律主体资格。四、案涉租赁费等费用未能及时足额支付，并非因被告恶意拖欠，实为原告未对被告进行企业成长帮扶，且承租过程中因租赁物瑕疵导致被告财产损失，原告却消极应对不予解决，综合导致被告更加无力支付相关费用。原告作为团省委设立的创业公司，其设立初衷并非为盈利，实为帮扶中小企业成长壮大，在中小企业创业过程中提供帮助与扶持因此被告舍近求远，与原告签订《房屋租赁合同》，承租了案涉房屋，原告非但没有对被告生产经营进行相应帮扶，反而隔三差五进行场地施工、装修，导致案涉房屋在地里位置本就偏远的基础上交通更加不便。原告作为帮扶企业对被告平台搭建与宣传更是缺失，被告无法盈利因此无力支付案涉费用。被告承租的案涉厂房共三层，其中第一次为生产加工车间，第二层为商品展厅，第三次为书画院。被告承租过程中，案涉厂房因顶层墙体裂缝漏水，导致被告在书画院中陈列、悬挂的多幅名家书画作品被泡坏毁损、无法修复。2018年7月5日，被告向原告以公司文件形式函告此事，原告收到文件后对于租赁物瑕疵导致的严重财产损失不闻不问、置之不理，无形中加重了被告无力支付费用的困难。五、原告已经行使合同约定的留置权扣留相应商铺及设备对案涉租金和其他费用进行了足额抵顶，故本案中已不存在欠付租金的情形。根据合同约定，承租人逾期支付租金等费用超过60日时，出租房有权以承租方在租赁房屋内的物品顶抵租金，被告未能按照合同约定及时足额支付租金，原告于2018年10月已经对案涉房屋内的商品及设备进行扣留，禁止被告运出，而原告所扣留商品及设备的金额远高于原告所主张的欠付租金，因此被告所欠付租金已经由原告足额进行抵偿，已不存在欠付情形。六、原告主张2018年9月至实际腾退房屋之日止的租金及管理服务费没有事实根据和法律依据。因被告欠付租金，原告法定代表人杨勋授意园区物业管理人员及保安禁止被告将承租房屋内的物品运出。被告本打算自2018年8月31日合同期满后不再承租案涉房屋，进行腾退，但因原告原因而导致被告被动地持续占有案涉房屋至今，因此被告并无继续承租案涉房屋及占有意图的情形下，不应对合同约定的租赁期届满后即2018年8月31日以后所产生的租金和管理服务费用承担责任。七、被告对于原告第二、三向诉讼请求中所列的房屋租赁费、管理服务费的计算方式即按日单价计算不予认可，应当依照合同约定按月单价进行计算。依照合同约定的月单价，所计算出的租金及管理服务费分别为602640元及100440元，相较于原告在其诉讼请求中主张的611010元及101835元，原告无形中获利9765元。无论出于合同约定或是公平原则的考量，均应按照月单价方式进行计算。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月1日，原告生科公司（甲方）与被告玉生琨公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租玉生琨公司承租原告位于西宁市××区第1、2、3层厂房，面积1860平方米。承租期限为一年，自2017年9月1日至2018年8月31日。乙方如要求退租，则必须提前2个月书面通知甲方，并将租赁物回复原状，租赁期满后，乙方应将租赁物如期交还甲方，乙方如要求续租，则必须在租赁期满的一个月前书面通知甲方。租赁费用为每平方米18元，每月租赁费为33480元，每季度租费为100440元，每年租赁费为401760元。租赁房屋的服务管理费用3元/平方米，每月服务费5580元，季物业费16740元，并随房屋租金每季缴纳。合同期满后双方未就该租赁房屋签订续租合同时，或解除合同的，乙方必须在合同期满之日或在合同解除之日起的10日内将租赁房屋腾空……，如果乙方不能按期交还该租赁房屋，甲方有权强行对乙方进行清场并收回租赁房屋，且每延迟交还一天，按本合同约定租金标准的1.5倍向甲方交付违约金。乙方逾期向甲方支付租赁费或者其他应向甲方缴付的费用超过30日时，每逾期1日，按应付未付款项的1%向甲方支付违约金。乙方逾期向甲方支付租赁费或其他费用超过60日时，乙方同意按前列条款向甲方承担违约责任外，甲方有权以书面通知方式单方面解除合同，同时以乙方在租赁房屋或场地内价值相等的财产和物品抵顶其拖欠的租赁费或者其他费用，不足部分，由乙方继续履行。乙方应当于合同签订之日起3个工作日内向甲方指定账号足额支付履约保证金120000元。合同另对双方的权利和义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交由被告使用，被告依约向原告缴纳履约保证金后未按合同约定期限向原告支付租金，合同履行期满后，原告以被告未按期缴纳租金为由，拒绝原告将租赁房屋内物品搬出，后双方就合同履行问题意见分歧，原告遂向法院主张权利。上述事实，有原告提交的《公寓式房屋租赁合同》、《不动产权证》、《光盘》及当事人陈述在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《商用房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。原告将案涉房屋租赁与被告使用，被告应当依约履行付款义务，但被告在租赁期限内未足额支付租金及管理费，已构成违约，故对原告要求被告腾退租赁房屋并支付欠付租金和管理服务费的诉讼请求本院予以支持。关于租赁期限的认定问题，合同约定租赁期为2017年9月1日至2018年8月31日，租期届满后，被告未根据合同约定于租赁期满的1个月前书面通知原告，双方未就租赁事宜继续签订租赁合同，被告亦据合同约定行使留置权，据此足以认定双方均未就续租事宜达成一致，案涉合同履行期限届满后合同已解除，原告要求解除案涉租赁合同无据可依，故对该项诉求，本院不予支持。根据合同约定，被告承诺原告在承租方不履行租赁合同义务时有权对租赁房屋等价值财物行使留置权，现承租方未缴纳租金，出租方有权对相关财物进行留置，但原告未对留置财产进行处分，原告据此主张行使留置权期间产生的租赁费及管理费用于法无据，本院不予支持。被告应向原告缴纳2017年9月1日至2018年8月31日期间产生的租金602640元、管理费100440元，扣除已缴纳的履约保证金120000元，尚应支付583080元。关于原告主张被告应支付水电费10034.3元的诉讼请求，原告仅向本院提交水电费缴纳通知书，但不足以证实被告已实际代缴上述费用，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于被告辩称因租赁物瑕疵导致原告放置在租赁厂房内物品受损并据此抵偿租赁费的主张，与本案属不同法律关系，本案中不宜一并处理，被告应另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告青海玉生琨商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内腾退位于西宁市××区第1、2、3层厂房（面积1860平方米）；二、被告青海玉生琨商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告青海生科中小企业创业有限公司支付租金及管理费共计583080元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11028元，本院减半收取5514元，由原告青海生科中小企业创业有限公司承担1066元，被告青海玉生琨商贸有限责任公司承担4448元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 张永平 二○一九年六月二十五日书记员 李致民附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。