贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2954号 上诉人（一审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区胜利路******。统一社会信用代码:9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人（一般授权）：周遵才，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（一审原告）：陈明达，男，1982年3月23日出生，汉族，住四川省高县。 被上诉人（一审原告）：何洪艺，女，1985年7月29日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰地产）因与被上诉人陈明达、何洪艺商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 博泰地产上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人在本案中主张上诉人支付逾期办证违约金，而一审法院判令上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，一审判决与被上诉人的诉讼请求不符，构成“判非所诉”，审理程序违法。2.本案双方在合同中约定的上诉人应当交付给被上诉人的“有关文书”指代不明，依据相关法律、法规或者合同约定，均不能准确判断“有关文书”的范围和具体内容，作为负有履行义务的上诉人，事实上也因此无法履行文书交付义务。基于此，合同载明的文书交付义务不具备履行的期待可能性和必要性，更缺乏必要的履行要件，应当认定该条款不能成立；同时，从公平、合理原则出发，亦不能判令上诉人承担逾期未交付有关文书的违约责任；3.依据双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋权属证书办理模式，上诉人的义务是限期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。而就办理委托办理产权转移登记而言，一方面双方未明确具体办证时间以及违约责任，另一方面，委托办证情形下，上诉人不需要再次向被上诉人提交办理转移登记的有关文书。据此，上诉人不应承担逾期提交办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；4.被上诉人未遭受实际损失，对本案违约金的认定应当以实际损失为基础。被上诉人未举证证明实际损失，则其违约金主张不应获得支持。同时，双方约定的违约金标准过高，依法应予调减。 陈明达、何洪艺二审未作答辩。 陈明达、何洪艺向一审法院起诉请求：判令被告支付从2016年1月1日起至2018年10月26日期间逾期交房违约金共计22989.60元，并承担其他涉案费用。事实及理由：2015年，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于毕节市七星关区××路陈家祠堂（东客站旁），名称为：博泰·美欣明珠（二期）第5幢1单元21层3号房，房号为5-1-21-3房屋；该合同第四章第十一条第一项约定，被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房，并约定了逾期交房的违约责任。双方签订合同后，原告将总房款共计223200元支付给被告，时至2018年10月26日，被告才将房屋交付原告。原告认为，原、被告签订的合同系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定；原、被告双方均了购房款，被告应当按照合同的约定于2015年12月31日交付约定的房屋，原告于2018年10月26日交付房屋的行为违反了双方的约定，应当承担双方约定的违约责任。按照合同约定，被告共计违约1030日，应当向原告支付违约金共计22989.60元。 一审法院认定如下事实：原告陈明达、何洪艺作为买受人与被告博泰地产作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠（二期）第5幢1单元21层3号商品房，建筑面积为93平方米；总价款为223200元，付款方式为一次性付款，买受人应在2014年9月30日前支付全部房价款；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，若逾期交付超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告并未按约定交付涉案房屋，直至2018年10月26日原告才实际获得了该房屋的使用权利。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2015年12月31日前向原告交付涉案商品房，但被告并未依约按时交付涉案商品房，原告主张被告以已付房款223200元为基数，按日万分之一计付2016年1月1日至2018年10月26日（共计1029日）的逾期交房违约金，有合同约定，予以支持，该违约金计算为223200元×0.01%×1029天=22967.28元。被告并未提供证据证明逾期交房系因不可抗力所致，故对其抗辩因不可抗力导致逾期交房期间的违约金应予以扣减的主张，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈明达、何洪艺逾期交房的违约金22967.28元；二、驳回原告陈明达、何洪艺的其他诉讼请求。案件受理费187元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、一审法院审理程序是否违法；二、上诉人是否应当承担逾期办证违约责任；三、本案违约金是否应当调整。 关于上诉人上诉所称的一审法院“判非所诉”、审理程序违法的问题，经本院查阅一审案卷材料，被上诉人阮婷在一审庭审中当庭将其起诉状载明的诉讼请求“判令被告向原告支付逾期办证违约金……”明确为：“判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金”。一审法院亦是根据被上诉人阮婷重新明确后的诉讼请求，依法进行审理和裁判。故上诉人关于一审法院“判非所诉”、审理程序违法的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。根据相关法律对于不动产权属证书办理要求的规定，房屋权属证书的取得以办理商品房转移登记为前提，办理商品房转移登记则以出卖人办理取得尚品房初始登记为前提。本案中，《商品房买卖合同》第二十二条系双方就协助办证义务及其违约责任的具体约定，即上诉人应当限期办理取得商品房初始登记、限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。对于被上诉人依据该条款提出的违约责任主张，上诉人虽以合同载明的“办理商品房转移登记的有关文书”指代不明致合同无法履行为由进行抗辩，但一方面，“交付有关文书”这一义务约定在商品房买卖合同“第八章房屋登记……三、转移登记”项下，属于对商品房权属转移这一事关双方主要权利义务的约定，系《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。上诉人作为专业从事商品房开发的企业，以及涉案示范性合同文本提供一方，理当对合同条款具备高于一般人的专业认识能力，其以“办理商品房转移登记的有关文书”的内容指代不明主张合同义务无法履行，缺乏事实依据且有违诚实信用原则；另一方面，出卖人向买受人交付“办理商品房转移登记的有关文书”，旨在协助买受人办理商品房转移登记、取得房屋权属证书，故依据目的解释规则并结合《不动产登记暂行条例》等规范性法律文件，亦可判断上诉人应当交付的“有关文书”所指代的具体内容。据此，对上诉人提出的该项上诉意见，本院不予支持。 上诉人上诉另称，因双方未约定委托办证期限及其违约责任，且基于委托办证的约定，上诉人无需向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，自不应承担逾期办证违约责任。本院审查认为，双方当事人在合同第二十二条中约定了委托办证事宜，上诉人应当代为向不动产登记机关申请办理涉案房屋的转移登记，而无论双方是否就委托办证期限及其违约责任进行约定，均不影响上诉人逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书情形下的违约责任承担。同时，即便基于委托办证条款，上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，确无现实意义，但上诉人依据双方约定应当承担的合同义务，并非因此消灭。上诉人在合同约定的应当交付“有关文书”的期限内，直接向不动产登记机关提交办理商品房转移登记所需文书，可视为上诉人履行完毕合同约定的交付“有关文书”义务。根据一审法院查明的事实，上诉人至今未完成案涉商品房的初始登记，不具备向被上诉人或者不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书的条件，故导致本案被上诉人不能及时取得商品房权属证书的原因在于上诉人一方。一审法院判令上诉人承担违约责任，事实和法律依据充分，本院予以确认。 关于本案违约金是否应当调整的问题。不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。本案双方自愿缔结逾期办证违约金条款，对督促上诉人全面履行协助办证义务具有积极意义。双方约定的违约金计付标准兼具补偿和惩罚属性，不存在违约金过分高于实际损失的利益明显失衡情形，司法予以尊重。上诉人以逾期办证未给被上诉人造成损失为由，主张不予支付违约金，与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，有违诚实信用原则，本院不予支持。同时，上诉人作为主张调减违约金的违约一方，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，应当对违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，上诉人对此举证不力，本院不予支持。 综上，上诉人博泰地产的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费374元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年六月二十九日 书记员  何婷婷