贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0322民初2943号 原告：陆斌，男，汉族，1986年7月19日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被告：张定祥，男，汉族，1955年12月19日生，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。 委托诉讼代理人：杨至刚，系贵州大娄山律师事务所律师。 被告：遵义市乾豪房地产开发有限公司。 住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。 资产管理人：遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。 清算负责人：李泽友，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：杨凤、江颖（实习），系贵州贵遵律师事务所律师。 原告陆斌诉被告张定祥、遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称：乾豪房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陆斌、被告张定祥及委托代理人杨至刚、被告乾豪房地产公司管理人委托杨凤、江颖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：请求解除与被告于2016年10月23曰签订的《商品房买卖合同书》；请求被告张定祥归还购房款175000元；请求被告张定祥按合同约定支付违约金35000元；请求被告支付原告实际损失共计30503元（被诉违约金：23480元；上诉费：4682元；败诉诉讼费2341），庭审中变更为22341元；本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年10月23曰，原告与被告张定祥经天泰房产中介介绍，与张定祥签订《商品房买卖合同》并约定，原告购买被告张定祥位于桐梓县××镇电信大道阳光水岸二期B区1栋二单元第I4层2-14-4号住房一套，总价款为175000元，原告与2016年10月25日已将全款175000元全部付给被告，合同同时约定违约责任为：若违约导致合同不能履行，则违约方支付给对方该房屋交易总价的20%的违约金，2018年9月，原告因资金周转，将在被告一处（即与遵义市乾豪房地产开发有限公司签订商品房买卖的房屋）购买的房屋转卖给第三人张琴，后因本案标的物可能无法交付，第三人张琴将原告诉至桐梓县人民法院，一审判决原告败诉：“一、解除原告张琴与被告陆斌于2018年9月9日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陆斌于本判决生效后十日内退还原告张琴购房款200000元；三、被告陆斌于本判决生效后十日内支付原告张琴违约金23480元，案件受理费减半收取2341元，由被告陆斌负担。”现该案原告已经上诉，还在审理中。在第三人张琴与原告的诉讼案件中，张琴举证二被告卖于原告的房屋于2014年9月1日已被贵州省贵阳市中级人民法院查封[查封文号：（2014）筑执字第103号]，2018年10月25日续封至2021年10月24日。导致房屋交付不能实现，此时被告才得知上述房屋在被告出售给原告前就已经被人民法院查封，被告不能向原告交付房屋，按照合同约定，被告的行为已构成违约，原告的购房目的不能实现，导致后期实际损失，为维护原告合法权益，请求法院支持我的诉讼请求为感。 被告张定祥辩称：原告与被告之间没有买卖房屋的合意，事实是乾豪房地产公司欠我借款一直未清偿，经我催收乾豪房地产公司要求我介绍人去公司购房，购房款可以给我清偿债务，为此我才在房屋中介挂出有房屋出售的内容，原告得知后与我联系，我带原告到乾豪房地产公司去签订的购房合同，当时按我与乾豪房地产公司约定，购房款直接从银行转到我个人帐户抵乾豪房地产公司欠我的借款。乾豪房地产公司现在进入破产程序，原告已向乾豪房地产公司申报了债权，原告与乾豪房地产公司之间才是真正的房屋买卖关系。故请人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告乾豪房地产公司辩称：原告与被告张签订的买卖合同答辩人不清楚，请法院依法认定；原告称2018年9月原告因资金周转将在答辩人处购买的房屋转卖给第三人的事实答辩人也不清楚；案涉标的物已于2014年9月1日被贵阳市中级人民法院查封，答辩人没有在公司处找到合同，原告签订房屋买卖合同时间为2016年10月25日，是在被法院查封之后，买卖行为违反行政法规的强制规定，从原告提交的收据上载明，收款方式为抵被告张的借款，答辩人未收到该房屋价款，该商品房买卖合同不存在真实的交易；我公司于2019年1月18日经桐梓县人民法院裁定受理破产申请，并指定答辩人为破产清偿人，经管理人查询相关资料，及房屋的现状，案涉房屋并未竣工，属于待建工程，现由于该公司的资产已经不足以对案涉房屋进行修建，从事实上导致合同根本履行不能，且原告与答辩人之前签订的买卖合同并未实际履行，综上请求依法判决。 本院经审理认定以下事实：被告乾豪房地产公司向被告张定祥借款未能清偿，与被告张定祥协议要求介绍人去公司购房，以购房款支付给被告张定祥抵销借款。被告张定祥将被告乾豪房地产公司正在修建的商品房：位于桐梓县××镇电信大道阳光水岸二期B区1栋二单元第I4层2-14-4号住房一套在天泰房产中介公示出售，2016年10月23日原告与被告张定祥经天泰房产中介介绍，与张定祥签订“商品房买卖合同书”，原告购买被告张定祥位于桐梓县××镇电信大道阳光水岸二期B区1栋二单元第I4层2-14-4号住房一套，总价款为175000元，原告与被告张定祥签订的“商品房买卖合同书”约定违约责任为：若违约导致合同不能履行，则违约方支付给对方该房屋交易总价的20%的违约金。2016年10月25日被告张定祥带原告到被告乾豪房地产公司，由原告与被告乾豪房地产公司签订了争议的位于桐梓县××镇电信大道阳光水岸二期B区1栋二单元第I4层2-14-4号住房一套的“商品房买卖合同（合同编号：2014003613）”，购方款总价20万元。按二被告的约定原告将购房款中的175000元支付给被告张定祥抵被告乾豪房地产公司欠张定祥借款，并由被告乾豪房地产公司出具了20万元商品房购房款收据给原告。 2018年9月9日原告与案外人张琴签订“房屋买卖合同”，将在被告处（即与遵义市乾豪房地产开发有限公司签订商品房买卖的房屋）购买的位于桐梓县××镇电信大道阳光水岸二期B区1栋二单元第I4层2-14-4号住房一套房屋转卖给案外人张琴，因争议标的物于2014年9月1日被贵州省贵阳市中级人民法院（2014）筑执字第103号裁定书查封并于2018年10月25日续封至2021年10月24曰，双方约定的标的物可能无法交付，案外人张琴将原告诉至桐梓县人民法院，桐梓县人民法院以（2019）黔0322民初208号民事判决确定：“一、解除原告张琴与被告陆斌于2018年9月9日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陆斌于本判决生效后十日内退还原告张琴购房款200000元；三、被告陆斌于本判决生效后十日内支付原告张琴违约金23480元，案件受理费减半收取2341元，由被告陆斌负担”现该案原告已经上诉审理中。另查明被告乾豪房地产公司于2019年1月18日经桐梓县人民法院以（2019）黔0322破1号民事裁定书受理破产进入破产清算并指定贵州子尹律师事务所为管理人。原告已依法向乾豪房地产公司破产管理人申报债权。 现在原告以其与被告张定祥所签订的“商品房买卖合同书”约定的房屋被法院查封，合同目的不能实现为由起诉要求判决支持原告诉讼请求。 以上事实有原被告双方当事人陈述、举证在卷佐证。 本院认为：原告与被告张定祥没有房屋买卖的合意，被告张定祥与原告所签订的购房合同目的在于以其向被告乾豪房地产公司收取购房款抵销乾豪房地产公司所欠被告张定祥借款，张定祥与原告所签订的“商品房买卖协议书”系代替被告乾豪房地产公司对争议房屋实施的要约邀请行为，被告张定祥在要约邀请成功后带原告到被告乾豪房地产公司售房处签订争议房屋的“商品房买卖合同”并将购房款按照房屋出售方（乾豪房地产公司）的意见支付给被告张定祥，则原告与被告乾豪房地产公司之间形成合意的房屋买卖关系，被告张定祥对争议的房屋没有所有权和处分权，原告与被告张定祥之间的房屋买卖行为不发生法律上的效力，不具备引起争议房屋的所有权发生转移的法律事实，原告所缴纳的购房款系向被告乾豪房地产公司所签订“商品房买卖合同”约定的履行支付购房款的义务，故原告要求依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定解除原告与被告张定祥所签订的“商品房买卖合同书”并退还购房款、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。原告在明知被告张定祥对争议房屋没有处分权的情况下，与原告签订购房合同，并在被告张定祥的参与下，就同一标的物与被告乾豪房地产公司签订购房合同，将购房款支付给被告张定祥，说明原告知道二被告之间用购房款抵张定祥债权的约定，则原告应当承担由此产生的法律后果。原告在被告乾豪房地产公司进入破产清算程序后向管理人申报了相应的债权，证明原告已选择由被告乾豪房地产公司承担本案争议标的物的合同责任。且被告张定祥本身对争议房屋无处分权，双方所签订的房屋买卖合同无效，原告要求解除合同没有法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定判决如下： 驳回原告陆斌的诉讼请求。 减半收取案件受理费2482元由原告负担。 如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，还应在上诉期限届满后七日内预交案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。 审判员  雷友孝 二〇一九年六月二十八日 书记员  彭俊道