黑龙江省泰来县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0224民初1845号原告：鲁成，男，1958年3月10日出生，汉族，农民，住泰来县。委托诉讼代理人：曹文峰，泰来县卫星法律服务所法律工作者。被告：谢天，男，1972年5月4日出生，汉族，个体，住所地齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：张红秋，黑龙江永青律师事务所律师。委托诉讼代理人：李圣双，黑龙江永青律师事务所律师。原告鲁成与被告谢天商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。本案鲁成及其委托诉讼代理人曹文峰、谢天委托诉讼代理人李圣双、张红秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁成向本院提出诉讼请求：1.判令谢天退还鲁成购房款192210元；2.判令谢天支付鲁成违约金57663元；3.判令谢天给付鲁成诉讼损失2524元；4.判令谢天从2015年10月25日起至谢天返还购房款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率向鲁成支付利息；5.案件受理费由谢天负担。事实和理由：2015年10月25日，谢天以泰来县华盛房地产开发公司（以下简称华盛房地产公司）签订了《锦绣华庭购房协议书》一份，其主要内容是鲁成在华盛房地产公司开发的锦绣华庭小区预定购买了14号车库，建筑面积为25.628平方米，每平方米7500元，计192210元，同时双方约定了违约责任和义务。协议签订后，鲁成于2015年10月31日将全部购房款以现金的方式一次性给付谢天，谢天为鲁成出具了一张盖有华盛房地产公司财务专用章和出纳员刘艳萍签名的收据。之后鲁成从交款之日起一直到2018年11月份等待该车库的交付。2018年11月3日，鲁成发现该车库已被他人占有并使用，鲁成才知道该车库已出卖给他人。鲁成于2019年1月22日向泰来县人民法院提起民事诉讼，请求法院依法判决华盛房地产公司退还鲁成的购房款192210元及给付违约金57663元。经法院审理查明，华盛房地产公司向谢天借款后，已将购房协议书及收据交给了谢天，鲁成收到的购房协议书及收据并非华盛房地产开发公司提供。谢天也并未得到鲁成所购买车库的抵押权和所有权，谢天无权出售该车库，为此，鲁成诉至法院。谢天辩称，鲁成与谢天之间没有房屋买卖合同关系，谢天也从未以华盛房地产公司的名义向鲁成出售过房屋。鲁成所诉的19万多元的购房款谢天也未收到。根据合同相对性原则，谢天并非本案适格的被告，同时不应承担相应的法律责任，综上恳请求法院驳回鲁成的诉讼请求。鲁成围绕诉讼请求提交证据如下：1.收据一张、《锦绣华庭购房协议书》一份、2.杨立芳当庭证言一份、3.（2018）黑0224民初1410号民事判决书一份、（2019）黑0224民初449号民事判决书一份、（2019）黑02民终97号民事判决书一份，证据1，真实性双方均无异议，证据来源合法与本案有关联性，本院予以确认，证据2，因谢天对证人身份提出异议，故该人证言需结合全案综合认定，证据3中的三份判决书真实性本院予以确认，（2018）黑0224民初1410号民事判决书、（2019）黑0224民初449号民事判决书、两份判决中均涉及了本案的诉争的房屋，故两份判决书可作为本案的证据。（2019）黑02民终97号民事判决书与本案不具有关联性，故不能作为本案的证据使用。谢天未向法庭提交证据另有庭审笔录在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：查明，2015年7月至同年11月间，华盛房地产公司因开发建设泰来县泰来镇锦绣华庭小区向谢天借款，双方约定，华盛房地产公司以正在建设房屋进行抵押，抵押的房屋包括锦绣华庭小区1号楼红旗路二层4号、5号和2号楼红旗路二层4号、5号商服以及位于铁东路1至25号车库，华盛房地产公司就上述建筑物分别为谢天出具了《锦绣华庭购房协议书》以及收据，协议书及收据当中的包括销售方、建筑物座落、面积、单价、总价款等主要内容均已填写完毕，仅买受人（交款单位）处未填写内容。谢天存在销售锦绣华庭小区房屋的行为。同时查明，2015年10月25日，鲁成以192210元的价格购买了锦绣华庭小区铁路上14号车库，面积为25.628平方米。现此车库产权已归他人所有，且由他人占有使用。再查明，2018年5月7日，华盛房地产公司对谢天提起诉讼，请求确认华盛房地产公司从谢天处借款用在建楼房作抵押无效。泰来县人民法院于2018年7月14日作出（2018）黑0224民初1410号民事判决，判决：一、华盛房地产公司向谢天借款以在建房屋作抵押有效；二、谢天未取得案涉抵押房产的抵押权。2019年1月20日鲁成诉华盛房地产公司商品房买卖合同纠纷，请求退还购房款，同时赔偿损失。泰来县人民法院于2019年4月19日作出（2019）黑0224民初449号民事判决，判决：驳回鲁成的诉讼请求。本院认为，关于争议焦点一，谢天是否为本案适格的被告，即鲁成购买房屋相对方是否为谢天，争议房屋（锦绣华庭小区铁路上14号车库）的空白购房协议书及收据自2015年7月就由华盛房地产公司以抵押方式交付给了谢天，且谢天存在销售抵押房屋的事实，现鲁成以购买房屋的方式占有了协议与收据，可推定14号车库为谢天出售给鲁成。谢天主张已将协议与收据返还给华盛房地产公司，但未提供证据证实，故其主张本院不予采纳，其主张鲁成是从华盛房地产公司购买的案涉房屋的理由不成立。争议焦点二，关于鲁成主张谢天返还购房款及支付相应违约金、损失等问题。现华盛房地产公司仅是将诉争的房屋抵押给谢天，并未同意或是委托谢天出售此房屋，现鲁成签订的房屋买卖合同及收据均是华盛房地产公司向谢天借款时交付给谢天的，鲁成购房时，并未与华盛房地产公司重新签订房屋买卖合同，现谢天无权处分案涉房屋，谢天与鲁成签订的《锦绣华庭购房协议书》属于无效合同，导致案涉房屋买卖合同无效，谢天存在过错，故其应将收取鲁成的购房款予以返还。鲁成主张由谢天支付违约金57663元主张，因此项违约责任约定在《锦绣华庭购房协议书》，此合同属于无效合同，故鲁成此项主张本院不予采纳。关于鲁成主张谢天给付（2019）黑0224民初449号诉讼费损失2524元，因诉讼被告选择权归鲁成所有，因其自身原因导致案件败诉，此项损失与谢天行为不存在因果关系，故鲁成此项主张本院不予支持。关于鲁成主张谢天从2015年10月25日起至谢天返还购房款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率向鲁成支付利息的主张，因谢天在房屋销售过程中存在过错，现一直占用鲁成的购房款，鲁成的此项主张系其实际产生的损失，故此项主张本院予以支持。综上所述，鲁成的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条一款、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、谢天于本判决生效后十日内返还鲁成购房款192210元；二、从2015年10月25日起至谢天返还购房款之日止，谢天应按照中国人民银行同期贷款利率向鲁成支付利息；三、驳回鲁成其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5048元，应减半收取2524元（鲁成预交），由鲁成自行负担452元，由谢天负担2072元，于本判决生效后十日内返给鲁成。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。审判员  丁品学二〇一九年六月十二日书记员  尚 森