大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0203民初362号原告大连花卉苗木绿化工程有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。委托代理人曲利君，辽宁恒信律师事务所律师。被告大连胜通房屋开发公司，住所地大连市西岗区。委托代理人韩海鸥、李佳怡（实习），北京市隆安（大连）律师事务所律师。原告大连花卉苗木绿化工程有限公司（以下简称“花卉苗木公司”）与被告大连胜通房屋开发公司（以下简称“大连胜通公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告花卉苗木公司的委托代理人曲利君，被告大连胜通公司的委托代理人韩海鸥、李佳怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年1月25日，原被告双方签订一份《联合建设集资建房协议书》，约定双方联合建设职工集资住房，原告提供建设用地，被告负责投资开发建设并以原告名义办理相关集资建房审批手续。2008年3月25日，原被告经协商又订立了一份《联合建设集资建房协议书〈补充协议一〉》，该补充协议书进一步约定“该项目的定价、销售、花木公司职工的购房申请、审批手续、产权证书等均由胜通公司以花木公司的名义负责办理，花木公司予以协助”。2015年1月19日，原被告就“城建花木公寓”经济适用住房项目合作事宜达成共识签订了一份《备忘录》，被告承诺于2015年6月底前完成“城建花木公寓”经济适用房质检站备案的办理工作。上述双方签订的《联合建设集资建房协议书》、《联合建设集资建房协议书〈补充协议一〉》及《备忘录》均是真实、合法、有效的法律文件。该等文件生效后，原告积极履行协议约定的提供建设用地等义务，但被告至今并未完全履行约定义务，被告违约主要表现在两方面：其一、未按协议约定履行建设资金出资义务，造成工程停工延误，与工程承包单位发生纠纷且不能及时解决，造成工程无法办理归档、政府竣工备案以及产权证等手续；其二、被告违背诚实信用，拒不履行双方在协议及《备忘录》等文件中约定的义务。原告作为联建项目开发主体及对外签订合同的主体，已经遭受合同相对人索赔以及行政机关行政处罚，而且，该等索赔还在继续不断发生。为维护原告以及“城建花木公寓”广大业主合法权益，特提起诉讼，请求法院：1、判令被告立即履行《联合建设集资建房协议书》及其《补充协议一》和《备忘录》约定的义务，包括但不限于：前往大连市城市建设档案馆办理“城建花木公寓”项目建筑工程竣工归档手续、前往大连市甘井子区建筑工程质量监督站办理“城建花木公寓”项目竣工验收备案手续、前往大连市国土资源和房屋局为“城建花木公寓”业主办理产权证手续、解决与工程承包单位债务问题并承担由此产生的全部费用、解决街道社区用房问题、完成裸露地面方砖铺设工程、完成小区西侧挡土墙加固工程、完成小区供暖工程交接手续；2、判令被告赔偿原告因逾期交付房屋向小区业主支付的违约金合计人民币559284.59元；3、判令被告赔偿原告因未办理竣工验收而需要向行政主管部门缴纳的行政处罚款人民币593603.38元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、关于原告第一大项诉讼请求：（1）原告要求被告解决与工程承包单位债务问题并由此产生的全部费用是推卸责任的行为。2015年1月19日，双方签订的《备忘录》第六项约定，“……考虑诸多因素，甲方同意承担宏港公司、监理公司、亿邦门窗的补偿费。”原告已经在备忘录中明确表示单独承担工程承包单位的费用，如今又诉请被告承担没有事实和法律依据。（2）相关手续（即原告主张的第一项诉讼请求内容）由于原告的违约致使被告无法协助办理。依据住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质[2013]171号），进行工程竣工验收必须由建设单位提交的文件中有一项为“工程档案（施工、监理等）整改完毕”。由于本案原告与目前的主要施工单位宏港公司相关的费用问题没有解决，导致宏港公司至今拒绝提交工程档案等相关手续。因此被告至今也无法办理竣工归档手续、工程竣工验收手续；而只有工程竣工验收手续完成才能为本案标的项目“城建花木公寓”业主办理产权证等手续。（3）关于街道社区用房问题。本案被告对于按照设计规划的要求解决100平方米的街道社区用房问题没有异议。但是超出100平方米的部分不是被告的义务。（4）关于完成裸露地面方砖铺设工程。这一工程不在经有关部门批准的设计规划和双方合同约定的范围之内，是需要双方协商确定的内容，而不是被告的义务。（5）关于小区西侧挡土墙加固工程。小区西侧的挡土墙工程已于2009年施工完毕并交付使用，其保质期为两年，现在已经超过保质期。若要进行加固属于双方协商内容，非被告的义务。（6）关于小区供暖工程交接手续。2018年11月12日前，花木公寓的供暖维修已正式移交给华能热电公司。二、关于因逾期交付房屋向业主支付的违约金。花木公寓经济适用房是被告与原告双方于2006年签订的项目，于2011年8月完成单体工程的95%，同时被告完成了配套手续申报及相应的配套设计工作。但原告未按程序完成购房人员名单的确认工作及办理销售许可证所需要件，造成被告无法按预期收回建设资金，同时拖欠施工单位一定费用，造成工程的全面停工。直至2012年4月原告才完成购房人名单的确认及销售许可所需要文件。2012年4月19日，被告在房屋交易大厅办理销售许可证时被告知办不了，原因是详规面积与实际面积不符，因此无法办理销售许可证。之后又因为原告与施工单位之间关于补偿款项的问题一直未解决，项目未通过竣工验收，所以住宅钥匙一直在主体施工单位手中，经过被告在中间的协调，施工单位才于2015年1月将钥匙交给本案原告。在此过程中被告不仅没有过错，反而一直积极寻求解决办法，被告一直给原告发函，催促其尽快完成相关手续的办理，是由于原告的一系列不作为导致逾期交付房屋的后果，因此原告支付给业主的违约金没有理由要求被告承担。三、关于向行政主管部门缴纳的罚款。如前所述，是本案原告与宏港公司、监理公司和亿邦门窗之间的补偿问题导致未能如期办理竣工验收并将房屋交付使用，因此被告无需对此承担任何责任。因此，即使原告缴纳了罚款，这部分罚款也不应由被告承担，何况并没有证据证明原告确实缴纳了罚款。按照原被告双方的约定，本案被告已经完成了所能完成的一切工作，但是原告一直以有些手续没有办理完毕为由，一直不给被告结算，造成本案被告经营上十分困难，希望法庭能够责成原告立即进行结算。综上所述，原告的诉讼请求缺少事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2006年1月25日，原告花卉苗木公司前身大连花卉苗木绿化工程总公司（甲方）为解决花卉苗木公司职工住房问题与被告大连胜通公司（乙方）签订《联合建设集资建房协议书》，主要内容为：一、甲方集资位置在大连市甘井子区金源小区南侧，建设用地由原告提供，占地面积约2.2万平方米，建筑面积2.7万平方米（以规划设计条件及详规为准）。由乙方负责以甲方的名义向大连市经济适用住房管理办公室申请职工集资建房审批事宜，并列入大连市经济适用住房建设的年度计划。二、有关建房的手续由甲乙双方协同到大连市政府相关部门办理，费用列入建房成本。三、该住房小区由乙方负责投资开发建设，该小区主要的销售对象是甲方单位在职职工，每套面积在70-120平方米。甲方职工集资建房剩余部分适当提高销售价格，以补偿土地利用及征用费用，这部分的销售价格另定，这部分房屋的销售权甲乙双方按利润分配比例确定。四、甲方按国家规定通报本单位职工集资情况并报有关部门备案。甲方分得的利润可用于职工住房补贴。五、本项目所取得的利润，甲乙双方按4:6比例分成，即甲方分得40%作为土地补偿费和职工住房补贴费用，乙方得60%做为投资和开发回报。六、本项目在实施过程中，其集资建房成本由甲乙双方各出2人按决算核算确定，利润按4:6分成。七、甲方负责协助乙方办理该项目的计划、规划、土地等审批手续。乙方负责规划、设计、建设和配套工程及小区的道路、环境等工程直至竣工验收，全部费用列入成本。2008年3月25日，大连花卉苗木绿化工程总公司与被告订立《联合建设集资建房协议书〈补充协议一〉》，主要内容为：双方共同建立大连花卉苗木绿化工程总公司经济适用房建设办公室（简称建房办），处理联合建设集资建房的一切工作事务。建房办刻制印章，设立银行账户，统一管理甲方的职工集资款和乙方的建设资金。被告必须保证每月进度款按时足额交付到建房办银行帐号，建房办必须专款专用。如乙方资金不到位，经建房办下达“催款通知书”后，在限定时间内仍不到位的，甲方有权解除合同，由此造成的损失和后果均由乙方承担。为确保该项目按时交付使用，乙方应在本补充协议签订之日起五日内向建房办建行银行账户存入工程总造价25%的建设资金。该项目的所有支出均由建房办统一支付，该项目的所有收入由建房办统一管理，卖房款统一存入建房办银行账户，待房屋全部销售并办理产权备案后，建房办返还乙方投资成本，并按《联合建设集资建房协议书》的约定比例分配甲乙双方的利润。该住宅建设项目工程建设成本及利润的计算，由具有资质能力的、信誉良好的会计事务所出具工程财务报告，经审计后生效。2010年4月23日，被告向大连花卉苗木绿化工程总公司出具的一份《保函》，承诺其承建的大连花卉苗木绿化工程总公司经济适用房项目，对外发生的工程方面的债务均由其支付。2015年1月19日，大连花卉苗木绿化工程总公司与被告就“城建花木公寓”经济适用住房项目合作事宜达成共识，签订《备忘录》，其中约定：双方同意共同参与解决宏港公司、监理公司、亿邦门窗的诉求问题，其补偿费摊入工程成本，考虑到诸多因素，甲方同意承担宏港公司、监理公司、亿邦门窗的补偿费；甲方承诺在2015年12月底前完成余下房源销售工作；乙方承诺2015年5月底前未完工程全部结束，2015年6月底前完成质监站备案的办理工作。另查，大连花卉苗木绿化工程总公司于年月日变更企业名称为原告花卉苗木公司。原、被告合作开发的“城建花木公寓”于2014年4月竣工并由建设单位、监理单位及施工单位共同签订竣工报告，但因工程资料不全至今未办理工程归档及质检站备案手续。庭审中双方确认目前主要是缺少工程承包单位宏港公司及监理公司的施工文件。此外，原告持有工程发包合同（包括勘察、设计、施工、监理）、规划验收合格证、工程竣工验收报告、工程监理管理文件，其他工程归档及质检站备案所需文件均在被告处。再查，原、被告双方于2014年10月左右开始向大连市城建局系统具备经济适用房购房条件的职工出售经济适用房，原告与买受人签订的《经济适用住房买卖合同》约定交房期限为2014年11月15日前，逾期交房不超过90日的，自最后交付期限的第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。截至本案庭审当日，双方共售出经济适用房192套，剩余69套尚未售出。已售出的192套房屋实际交付日期为2015年1月20日至24日，所有售出房屋至今未办理产权登记手续。根据《城建花木公寓经济适用房总平面位置图》记载，原、被告合作开发的“城建花木公寓”小区居委会用房面积为100平方米，该房屋至今尚未向街道交付。因逾期交房，原告共向房屋买受人支付违约金559284.59元，其中，因原告失误多支付违约金24300元。案涉经济适用房因未经竣工验收擅自交付使用，大连市城乡建设委员会于2018年11月5日分别向原告及案涉项目负责人范永利下达了《行政处罚决定书》，对原告罚款人民币565336.55元，对范永利罚款人民币28266.83元，合计人民币593603.38元，该款至今未实际缴纳。本院所确认的上述事实，有原告提供的《联合建设集资建房协议书》、《联合建设集资建房协议书〈补充协议一〉》、《保函》、《备忘录》、《行政处罚决定书》、房屋买卖合同、违约金支付明细及付款凭证，被告提供的《联合建设集资建房协议书》、《联合建设集资建房协议书〈补充协议一〉》、《竣工验收提交资料目录》、《城建花木公寓经济适用房总平面位置图》、《供暖维修移交通知》等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《联合建设集资建房协议书》、《联合建设集资建房协议书〈补充协议一〉》及《备忘录》（该三份文件以下统称“合作文件”）系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约定履行各自义务。根据合作文件约定，双方在合作开发经济适用房项目中，原告主要义务是提供项目用地并协助被告办理项目的定价、销售、花木公司职工的购房申请、审批手续、质检站备案、产权证书等；被告主要义务是负责项目投资开发建设并以原告名义办理相关集资建房审批手续、项目的定价、销售、花木公司职工的购房申请、审批手续、质检站备案、产权证书等。纵观本案全部庭审证据，项目至今未办理归档、质检站备案以及产权证登记的主要原因是施工单位宏港公司、监理公司未提供施工文件，被告有义务督促相关单位提交相关施工文件，用以办理竣工备案及归档。与宏港公司、监理公司之间的纠纷，可结合双方合作文件约定处理。关于社区用房问题，原被告双方应当根据规划设计文件以及大连市《关于规范城市房地产开发中还建社区办公和服务用房接收管理使用工作的通知》等文件执行。关于原告提出要求被告完成方砖铺设及挡土墙等未完工程的主张，因原告未能提供有效证据，本院不予支持。关于原告提出的供暖工程交接问题，被告提供的证据足以认定该工程已经实际办理交接。关于原告提出要求被告赔偿其支付给买受人逾期交房违约金的主张一节，本院认为，案涉工程虽未办理竣工备案及归档，但已实际交付使用，共售出192套房屋，房屋交付时间超出房屋买卖合同约定的交付时间，原告以已经法院裁判文书确认的逾期交房违约金为标准，向因逾期交房的房屋买受人支付违约金的行为并无不当。结合双方合作文件约定、双方责任大小以及双方法律关系性质，该项损失由原、被告按照利润分配比例4:6共同分担为宜，因原告计算错误而多支付的违约金24300元由原告自行负担。故被告应给付原告320990.75元。关于原告提出要求被告赔偿其遭受的大连市城乡建设委员会行政罚款的主张，因原告未能提交证据证明其实际缴纳该项罚款，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告大连胜通房屋开发公司继续履行《联合建设集资建房协议书》、《联合建设集资建房协议书〈补充协议一〉》及《备忘录》约定的义务，办理“城建花木公寓”项目建筑工程竣工归档、项目竣工验收备案及已售房屋产权登记、解决社区用房、解决与工程承包单位债务等未完成的合同事项。二、被告大连胜通房屋开发公司于本判决生效之日起10日内给付原告大连花卉苗木绿化工程有限公司因逾期交付房屋向“城建花木公寓”小区业主支付的违约金320990.75元。三、驳回原告大连花卉苗木绿化工程有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15176元（原告已预交），由原告大连花卉苗木绿化工程有限公司负担10000元，被告大连胜通房屋开发公司负担5176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审 判 长  杨 晶人民陪审员  陈文英人民陪审员  杨永平二〇一九年六月二十六日书 记 员  张 康