南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2019）桂71民终37号 上诉人（原审原告）：雷燕，女，1960年9月5日出生，壮族，住广西南宁市。 委托诉讼代理人：莫宗霖，广西诚上金律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南宁市西乡塘区新阳街道办事处雅里村民委员会，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区雅里上坡**。 法定代表人：肖其东，主任。 委托诉讼代理人：栗占武，广西金益律师事务所律师。 上诉人雷燕因与被上诉人南宁市西乡塘区新阳街道办事处雅里村民委员会（以下简称雅里村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。上诉人雷燕及其委托诉讼代理人莫宗霖，被上诉人雅里村委会的委托诉讼代理人栗占武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷燕上诉请求：1.请求撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初938号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。雷燕的《房屋预租合同书》上盖的是“南宁市雅里新街综合楼雅里村委会市场管理部”公章，雅里村委会曾向工商所出具过该公章就是其下属部门的公章的证明，也进一步证实雅里村委会就是适格的主体。二、雅里村委会具有被告主体资格，应承担合同责任。《房屋预租合同书》载明“本合同一式三份，村委执一份”，说明雅里村委会对该合同书的内容是知情的，故应当向雷燕承担法律责任。三、雷燕交纳的定金是以市场管理部的名义收取的，不是以李坤烈的名义收取。四、本案商铺没有交付。五、坤烈公司于2011年7月6日成立，雅里村委会是适格被告。 雅里村委会辩称，雅里村委会不应该承担本案的法律责任，尽管预租合同中盖有村委会市场管理部公章，但是合同中法定代表人签的是李坤烈的名字，签合同时交的定金是打入李坤烈的个人账号，预租合同履行过程中都是李坤烈在与雷燕协商，市场管理和收益均是李坤烈个人行为，预租合同中的权利义务均由李坤烈个人享受和承担。所以李坤烈应当是合同相对人。 雷燕向一审法院提出诉讼请求：1.解除雷燕与雅里村委会签订的《房屋预租合同书》；2.雅里村委会双倍退还雷燕铺面定金共1万元，李坤烈承担连带责任；3.本案诉讼费用由雅里村委会和李坤烈共同承担。诉讼过程中，雷燕撤回诉讼请求第一项，变更诉讼请求“雅里村委会双倍退还雷燕铺面定金共1万元，李坤烈承担连带责任”为：“雅里村委会退还铺面定金5000元及利息损失1770.01元（暂计算至2018年7月30日止）”。诉讼过程中，雷燕申请撤回对李坤烈的起诉，一审法院裁定准许撤诉。 一审法院认定事实：2012年6月10日，雷燕（承租人，乙方）与南宁市雅里新街综合楼雅里村委会市场管理部（以下简称雅里市场部）代表李坤烈（出租人，甲方）签订《房屋预租合同书》，约定雅里市场部将位于南宁市铁路边内（雅里古玩茶艺不夜城）x楼x号商铺出租给雷燕用于经营花鸟古玩奇石玉器工艺品使用，租用面积为25平方米；租期为20年；双方签订《房屋预租合同书》当天乙方向甲方交付定金5000元，该款在租赁期满后退回，也可作为房屋租金抵扣，直至扣完，预租房定金和租金存入李坤烈指定银行账户；在租赁期间的水电费、物业费、电梯费另行收取。合同还就其他事项进行了约定。同日，雷燕向李坤烈支付定金5000元。《房屋预租合同书》签订后，李坤烈向雷燕交付了商铺。 2012年12月8日，雅里新街综合楼部分租户出具《关于建立解决签约纠纷对话协商机制的函》及《关于推荐组成雅里新街综合楼商铺部分租户签约问题协商小组的告知函》，邮寄给李坤烈；2012年12月21日，雅里新街综合楼部分租户出具《关于协商签订正式的函》，邮寄给李坤烈；2013年雅里新街综合楼部分租户出具《关于再次要求协商签定的函》，邮寄给李坤烈，该邮件被拒收；2012年12月30日，雅里新街综合楼部分租户出具《关于支付铺面租金的意见》，反对催交租金，邮寄给李坤烈；2013年7月22日，雅里新街综合楼部分租户，包括雷燕出具《关于要求加快雅里新街综合楼市场建设工作、尽快按国家相关规定通过竣工验收和消防安全合格审查的函》，邮寄给李坤烈。 另查明，经雅里村委会同意，涉案商铺所在的“雅里新街综合楼”实际由李坤烈向租户收取租金并进行日常管理，后李坤烈成立广西坤烈投资有限公司管理“雅里新街综合楼”。 再查明，2012年6月，雅里古玩茶艺不夜城取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（审批范围为西乡塘区雅里上坡2号、2-1号、2-2号楼的1-3层楼，共9390平方米），但该场所因擅自施工改变防火分区、防火间距和疏散条件，物业管理不到位、原有消防设施不同程度被破坏，开业场所超出原有消防开业前审批的经营范围等问题，被南宁市公安消防支队西乡塘大队多次要求整改并被定为重大火灾隐患单位。至2018年11月，“雅里新街综合楼”消防问题仍未能完成整改，并于2018年11月2日被南宁市西乡塘区公安消防大队临时查封。 一审法院认为，关于《房屋预租合同书》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经查，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，故《房屋预租合同书》无效。 关于出租人是雅里村委会还是李坤烈的问题。雷燕与雅里市场部签订《房屋预租合同书》，出租方加盖雅里市场部公章，李坤烈作为法人代表签名。李坤烈从雅里村委会承租土地开发建设、并承包经营雅里新街综合楼，自负盈亏，在《房屋预租合同书》履行过程中，实际是李坤烈收取定金和租金，并对雅里新街综合楼进行管理。包括雷燕在内的承租人在长期的纠纷协商处理过程中，也都是与李坤烈个人进行协商，向李坤烈主张权利，理应知道李坤烈才是合同权利义务的承担者。因此，《房屋预租合同书》的出租人应是李坤烈，雅里村委会不是合同当事人，不对合同承担权利义务。故对雷燕提出的雅里村委会返还定金及支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审判决：驳回雷燕的诉讼请求。本诉案件受理费25元（雷燕已预交），由雷燕负担。 本院二审期间，雷燕向本院提交企业信用信息公示报告1份，证明广西坤烈实业有限公司成立日期是2011年7月6日，该公司变更前的名称分别是广西坤烈投资有限公司、南宁市坤烈商贸有限公司，雷燕租赁商铺、交付定金在公司成立之后，雷燕所租赁的商铺中，房屋预租赁合同加盖的是雅里村委会的公章，因此雅里村委会是适格被告，应当与李坤烈承担连带责任。雅里村委会质证意见如下：对证据的真实性无异议，不认可其证明目的。尽管公告登记时间是2011年7月6日，但公司真正成立、刻制公章是之后的事情，与登记时间相差很远，因此李坤烈是以个人名义签订合同，且坤烈公司的股东是李坤烈及其妻子，实质上属于个人公司。本院对证据的真实性予以确认，但不影响李坤烈以个人名义与承租人签订涉案房屋预租赁合同的事实；收据及房屋预租赁合同加盖的并非雅里村委会的公章，不能证明雅里村委会是本案适格被告。 雷燕对一审认定的事实提出以下异议：1.商铺没有交付。2.坤烈公司是2011年7月6日成立，雷燕2012年6月10日交定金，一审判决对此认定错误。雅里村委会对一审认定的事实无异议。 经审查，从李坤烈与雷燕之间多年的争议协商的函件内容来看，雷燕均未提到商铺没有交付的情况，也未要求出租方交付商铺，这些证据可以相互印证涉案商铺已经交付，一审法院认定涉案商铺已经交付给雷燕并无不当。根据雷燕在二审中提交的企业信用信息公示报告，可以证明坤烈公司成立时间为2011年7月6日，成立时间在交付涉案房屋定金及双方约定租赁之前，一审判决认定“后李坤烈成立广西坤烈投资有限公司管理雅里新街综合楼”属事实认定有误，应更正为“坤烈公司于2011年7月6日成立，双方约定租赁商铺并由雷燕交付定金后，李坤烈以坤烈公司名义管理雅里新街综合楼”。对于一审判决认定的其他事实，与二审查明的基本一致，本院依法予以认定。 本院认为，根据各方当事人的诉辩及陈述意见，本案的争议焦点为：一、雅里村委会是否应承担法律责任？二、涉案商铺是否交付？ 关于雅里村委会是否应承担法律责任的问题。李坤烈从雅里村委会承租土地开发建设、并承包经营雅里新街综合楼，自负盈亏，在《房屋预租合同书》履行过程中，实际是李坤烈收取定金和租金，并对雅里新街综合楼进行管理。包括雷燕在内的承租人在长期的纠纷协商处理过程中，也都是与李坤烈个人进行协商，向李坤烈主张权利，因此，《房屋预租合同书》的出租人应是李坤烈，雅里村委会不是合同当事人，一审法院认定雅里村委会不应承担法律责任并无不当，本院予以维持。 关于涉案商铺是否交付的问题，在事实认定部分已有论述，不再赘述。 综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律及裁判结果正确，故本院对雷燕的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元(雷燕已预交），由雷燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 岚 审判员 袁宇飞 审判员 梁耀美 二〇一九年六月二十五日 法官助理徐小晴 书记员符贵芳