河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终2652号上诉人（原审原告）：高碑店市实达物业服务有限责任公司，住所地高碑店市世纪大道**。法定代表人：杨亮，该公司经理。委托诉讼代理人：刘雯雯，该公司员工。上诉人（原审被告）：向远华，男，1974年4月19日出生，土家族，住高碑店市。委托诉讼代理人：王凌燕，河北三兴律师事务所律师。上诉人高碑店市实达物业服务有限责任公司（以下简称实达物业公司）因与上诉人向远华物业服务合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初3640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。实达物业公司上诉请求：1、改判向远华向实达物业公司支付物业服务费2874.72元；2、一、二审案件受理费由向远华承担。事实和理由：一审法院对2015年-2016年物业费价格调整问题认定不清、适用法律不当。一审法院认为《前期物业服务合同》约定有效期限为2011年10月至2016年9月30日，收费标准为4元/年/平米，故向远华应按该标准交纳物业服务费，但实际上，在2015年10月我公司已将物业费价格调整至8元/平方米/年。根据相关法律规定物业费价格调整属于业主共同决定的重大事项，需经过半数业主同意。结合保定中院已有判决，我公司在一审中提交的证据足以证明物业费价格调整程序正当且经过了过半数业主同意，故向远华应按8元/平方米/年标准缴纳2015年10月至2016年9月30日的物业服务费。向远华辩称，不同意实达物业公司的上诉请求，我与物业公司已签订了物业合同，约定的是每年每平米4元，鉴于物业公司服务不达标，我方愿意按照4元标准的70%支付物业费。向远华上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审案件受理费由实达物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、根据《物业管理条例》第二十一条、第二十六条，前期物业服务合同只有在业主和业主委员会没有选聘物业服务企业之前使用，阳光888小区一直没有业主委员会，但我作为业主已与实达物业公司签订了《前期物业服务协议》，双方是按照4元/平米标准收取物业费，公共照明费按12元/年标准收取，垃圾处理费按照36元/年标准收取。这是我与实达物业公司之间的协议，双方也在实际履行。但是一审法院却依据2016年10月1日开发建设单位隆基泰和公司与实达物业公司签订的《前期物业服务合同》，判令我给付2016年10月至2018年6月的物业费，严重与事实不符。我与实达物业公司之间已经签订物业服务协议，怎能用案外人签订的《前期物业服务合同》作为本案的定案依据。二、《物业管理条例》第四十条、《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》(发改价格[2003]1864号)第七条、保定市关于落实《河北省物价服务管理实施办法》的通知(保价经费字[2004]45号)、《河北省物业服务管理实施办法》第十条可以看出，物业服务等级是物业服务收费的依据，但无论是我与实达物业公司签订的合同，还是案外人与实达物业公司签订的合同均没有关于物业服务等级的标准。保定市已经就物业服务收费有相关政府指导价，高碑店市物价局也有指导价，从两份指导价可以看出，实达物业公司按4元/年/平米收取物业费，其相应的服务等级在三级，而后按照8元/年/平米收取已是一级服务等级的收费标准。但实达物业公司没有提供任何证据证实其服务已达到以上服务标准，也没有出示任何其就物业服务等级向主管部门备案的证据。三、各级政府的物业管理法规均规定，物业服务收费应按照规定实行明码标价，在物业服务区域内的显著位置，将物业服务内容、服务标准（等级）、收费项目、收费标准等进行公示，但实达物业公司并没有公示，我至今不知享受的是几级服务标准。而且实达物业公司私自将价格提高，既没有征求全体业主的意见，也没有相关主管部门的备案手续。四、实达物业公司在物业服务中存在不达标的行为，小区内公共广告及公共位置出租的费用实达物业公司从未公示、小区绿化毁坏严重、保安年龄较大、消防通道被堵等情况，有视频为证，实达物业公司将其服务宗旨抛之脑后。实达物业公司辩称，不同意向远华的上诉请求，对于一审关于事实和理由部分我公司已经进行了举证和质证，证明我方的收费标准合法。实达物业公司向一审法院起诉请求：1、判令向远华支付物业管理费2874.72元及利息暂定200元，共计3074.72元；2、本案全部诉讼费用由向远华承担。一审法院认定事实：向远华系高碑店市阳光888小区11号楼3单元602室的业主，房屋面积为111.53平方米。实达物业公司于2011年9月21日与隆基泰和实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由实达物业公司提供高碑店市阳光888小区的物业服务。合同第四条约定“前期物业服务期限为五年，自2011年9月30日至2016年9月30日。”第六条第1项约定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：{多层住宅}：4元/平方米/年；{商业物业}：4元/平方米/年”。2016年10月1日原合同期满后，实达物业公司又与隆基泰和实业有限公司续签《前期物业服务合同》，继续为高碑店市阳光888小区提供物业服务。该合同第五条约定“本物业区域物业服务收费选择（包干制）方式。”第六条第1项“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：{多层住宅、商业物业费}：阳光888小区8元/平方米/年；{公共区域照明费}：30元/年?户；{垃圾清运费}：36元/年?户”。实达物业公司自2015年10月份将物业费标准由原来的4元/平方米/年，调整为8元/平方米/年。一审庭审中，向远华提出小区内的广告牌和小超市房租所收取租金的归属问题，实达物业公司认为，该问题向远华既无证据提交也不属于本案争议标的。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”依据《前期物业服务合同》，实达物业公司向向远华提供物业管理服务，向远华作为业主属享受权利的一方，应向实达物业公司支付合同约定的相应物业管理服务费用。实达物业公司要求向远华缴纳2015年至2018年的物业费、公共照明费、垃圾处理费，依照《前期物业服务合同》的收费标准与合同有效期限的约定，其中2015年6月至2016年9月30日，物业费按照4元/平方米/年（4元/平方米×111.53平方米×1年=446.12元）；2016年10月至2018年6月，物业费按照8元/平方米/年（8元/平方米×111.53平方米×2年=1784.48元）。以上2015年6月至2018年6月欠缴物业费合计2230.6元；欠缴公共照明费自2015年6月到2018年6月，30元/年，计90元；欠缴垃圾清运费自2015年6月到2018年6月，36元/年，计108元，以上三项费用合计2428.6元，本院予以支持。关于实达物业公司要求向远华给付利息200元的诉请，合同并无约定利息，但实达物业公司起诉后，向远华仍未缴纳物业费用，应自起诉之日起至欠款实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。向远华所主张的实达物业公司在物业服务工作中存在的种种不作为的表现，因向远华未提交相关证据也未就其主张作出具体量化，以便于在实际履行中进行操作，故对向远华的主张本院无法支持。物业服务工作关乎每一个业主每一个家庭日常生活的方方面面，实达物业公司作为物业服务企业，在今后的工作中，应明确服务意识，注重提高服务质量和水平，将物业服务工作约束在法律范围内，使之规范化、法制化，以高度负责任的态度对业主反映的实际问题进行整改，主动加强与业主的沟通联系，争取相互理解，以便为业主提供更好的服务，从而构建和谐的物业服务关系，营造温馨的家居环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告向远华于判决生效后十日内给付原告高碑店市实达物业服务有限责任公司2015年6月份至2018年6月份物业费、公共照明费、垃圾清运费合计2428.6元及利息（以2428.6元为基数，自2018年9月14日即起诉日起至欠款实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率执行）；二、驳回原告高碑店市实达物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告高碑店市实达物业服务有限责任公司负担5元，被告向远华负担20元。本院二审期间，向远华提交：1、《行政复议答复书》一份，该答复书中明确指出实达物业公司曾申请过一级服务等级，但未经过批准，同时在该答复书中也明确了物业服务费的标准；2、《高碑店市物价局、高碑店市房产局关于进一步规范全市物业服务加强物业服务企业收费管理的通知》一份，在该通知中明确约定了各等级服务的价格。实达物业公司质证称，对证据1的真实性无异议，但对其关联性有异议。该行政复议答复书并未说明实达物业公司在阳光888小区的服务没有达到相应等级，也未说明具体的服务期间，并且物业服务合同是基于民事主体双方的协议确定，应由合同相对方即小区大多数业主来认定物业服务是否达标，而不是由政府行政行为确定，因此对这份证明的证明目的有异议，不能达到证明目的；对证据2的真实性无异议，但对其证明目的及关联性有异议。该通知是于2012年发出的，与涉案物业费的收费时间不符，并且根据该通知的第4条，各等级的服务价格是依据2004年河北省的物业服务收费实施办法来确定，并且该通知也明确说明以上价格为试运行价格，自2012年10月30日开始至2013年10月30日试用期一年，而该案的争议标的的物业费时间为2015年10月至今，对于该证据的最后一段，物价局将会对不符合规定的行为进行处罚，而实达物业公司并没有受到过任何行政处罚，也能证明实达物业公司的收费标准是符合相关规定的，因此该证据达不到其证明目的。二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案小区至今未成立业主委员会，故隆基泰和实业有限公司与实达物业公司签订的前期物业合同合法有效，实达物业公司与小区全体业主应按合同约定履行各自的义务。实达物业公司主张2015年10月至2016年9月30日的物业服务费应按8元/平方米/年缴纳,因实达物业公司与隆基泰和实业有限公司2011年9月20日签订的前期物业服务合同约定的期限是2011年9月30日至2016年9月30日,约定的收费标准为4元/平方米/年。实达物业公司虽认为自2015年10月起已有过半数业主按8元/平方米/年缴纳物业费,但未提供充分证据予以证实,且向远华对此不予认可,故一审法院依照合同约定判令2015年10月至2016年9月30日期间的物业费收费标准为4元/平方米/年并无不当。向远华与实达物业公司2015年3月12日签订了前期物业服务协议，但该协议对物业服务费等关键内容并未约定，向远华主张物业费一直按4元/平方米/年、公共照明费按12元/年、垃圾处理费按36元/年收取，但未提供充分证据予以证实，且实达物业公司对此不予认可，其主张本院不予支持。向远华主张物业费过高，但隆基泰和实业有限公司与实达物业公司于2016年10月1日签订的前期物业合同对物业费、照明费、垃圾清运费标准进行了明确约定，全体业主应按照该约定交纳相关费用。向远华虽主张实达物业公司提供的物业服务不达标，但未提供充分证据予以证实，其主张本院不予支持。综上所述，实达物业公司、向远华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由高碑店市实达物业服务有限责任公司负担50元，由向远华负担50元。本判决为终审判决。审判长  张国安审判员  王 琦审判员  冯志国二〇一九年六月十七日法官助理牛育红书记员刘慧