安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终716号 上诉人（原审原告、反诉被告）：侯继苹（曾用名：侯继革），女，1991年7月23日出生，汉族，户籍地河南省扶沟县，现住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：黄得说，安徽安泰达（宣城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡东梁，安徽众博律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：何静，女，1995年11月1日出生，汉族，住安徽省宣城市经济开发区。 委托诉讼代理人：何先寿，男，1964年5月23日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：卢建中，安徽金皖律师事务所律师。 原审第三人：宣城市广源房产经纪有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区法制路****（法制路**）。 法定代表人：曾凡平，该公司经理。 上诉人侯继苹因与上诉人何静、原审第三人宣城市广源房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2018）皖1802民初4553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 侯继苹上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判何静赔偿侯继苹房屋租金损失（按1000元/月标准，自2017年5月30日起计算至实际交房之日止）；2、本案二审诉讼费由何静负担。事实与理由：侯继苹现租住于创业中心的房屋，租金为1200元/月（有租房合同为证）。侯继苹考虑解决问题，息事宁人，在一审中仅向何静主张1000元/月，但一审法院未予查明侯继苹承租房租现状，在原一审判决何静按800元/月赔偿上诉人的租金损失而上诉人提起上诉时，本案发回重审后却未予支持上诉人的此项请求。因何静违约，上诉人造成了诸多经济损失，律师费、差旅费等上诉人并未主张，而租金损失上诉人有证据证明且属于实际产生的损失，理应予以支持。 何静辩称，1、何静没有任何违约行为，相反是侯继苹在房屋买卖中有违约行为。例如没有按约定的时间将房屋首付款汇入指定银行；2、没有在所规定的按揭贷款银行提交相应的申请二手房贷款手续；3、没有筹集除了首付款以及二手房贷款审批的购房款之外的应当给付售房人何静的贷款数额；4、原判不支持何静给付侯继苹租金符合事实和法律规定。至今，侯继苹也只给付何静1.5万元定金，如果侯继苹给付了全款，何静还不交房的话，才存在承担不交房屋的租金损失。请求二审驳回侯继苹的上诉请求，支持何静的一审反诉请求。 原审第三人广源房产经纪公司述称，案涉房屋买卖纠纷已历时两年多时间，需要说明的是，卖方当初改变了付款方式，双方没有达成一致意见所以延迟至今。希望双方可以通过协商的方式解决纠纷。侯继苹要求从2017年5月30日开始计算房租的日期有点紧，可以适当将时间延后。 何静上诉请求，依法改判支持何静原审的反诉请求。事实和理由：1、原判认定事实错误，导致判决错误。首先，原审只是正确的认定部分案件事实。双方在《房屋买卖合同》第三条明确约定了“乙方（侯继苹）最迟在2017年4月28日前支付首付款存入银行指定的二手房账户…本合同自动解除”。侯继苹在4月28日前并未将首付款打入任何一家准备贷款的银行账户，只是在10日将钱存入自己在建行开设的账户中，在4月29日存入邮政储蓄银行的存款，不能认定为首付款。其次，何静在本案中并未违约。案涉房产是交由第三人广源房产经纪公司对外进行交易，在合同履行过程中，双方协商可以变更履行方式，当双方无法协商一致的情况下，仍应按原约定方式履行。因此侯继苹应在4月28日前将首付款存入银行指定的二手房账户，而并非第三人指定的账户。而侯继苹却是在4月28日最后付款期限届满的4月29日存入一笔款项在自己的账户，侯继苹违约显而易见。第三，原审在侯继苹未提供证据证明其已经申请按揭贷款且何静不予协助配合的情况下认定侯继苹履行了申请按揭义务错误。第四，原审认定“被告违反合同约定单方要求原告另行给付购房款10万元”属认定事实错误。何静的叔叔何先寿（实际房主）从未提出过要另外加10万元购房款，只是要求必须给钱才能过户，给钱是指给付首付款。2、原审判决错误。原审作出何静继续履行合同并协助候继苹及第三人办理银行按揭及房屋过户手续的判决，既不符合事实，也无法履行。如果侯继苹不主动申请或申请不能，人民法院是否能直接强制银行给予办理按揭呢？3、何静在原审中提起的解除双方买卖合同的反诉请求，符合情理和法律规定。合同法94条规定了“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的”，合同应当被解除。本案因合同缺乏主要、必要条款，房屋买卖根本无法正常交易完成。何静当时出卖房屋是急于用钱，时隔2年多，何静除了拿到1.5万元定金外，并没有拿到一分钱房款，由此根本不能实现买卖房屋筹款还贷和经营周转的合同目的，此过错完全在侯继苹和第三人。 侯继苹辩称，1、原审认定何静存在违约事实正确。案涉房产设置了抵押权，卖方首要义务是涂销抵押登记，这个义务是侯继苹办理抵押向银行借款、办理房产过户的先决条件，但目前为止，何静没有履行该义务；2、在履约过程中，何静擅自要求变更付款方式，将原来的办理银行按揭转变为现金交易，在短时间内增加了侯继苹的负担。侯继苹在2017年4月29日向邮储银行打入10万元首付款，即便逾期一天，何静也无权解除合同，因为双方合同中约定可以逾期3天，且何静存在要求现金交易的预期违约行为；3、侯继苹提交了办理贷款的手续，见原审中提交的证据三，何静认为侯继苹存在贷款不能无证据证实；4、侯继苹支付了3万元定金有何静出具的收条为证；5、房屋买卖合同虽然存在差额部分和时间没有约定的事实，但该合同具备合同的主要条款，属于合法有效的合同，没有约定的事项可以适用合同法第61条的规定解决；6、房屋虽有抵押登记，但无法变更登记的责任在何静，侯继苹愿意支付全额房款；7、侯继苹根据第三人要求向银行打款10万元，就是在履行向银行贷款的义务，并未违约。 广源房产经纪公司称，侯继苹是通过银行按揭贷款方式购房，何静提出在过户前付10万元现款，但是当时侯继苹没有那么多钱给付，只有等到过户当天才能给付，所以当时没谈好。当时房子产权证正在办理，时间不能确定，所以房子的物业费、水费、电费这些费用的产生收取押金也是保证双方减少纠纷的办法。 侯继苹向一审法院起诉请求：1、判令何静继续履行合同，协助候继苹办理银行贷款及房屋过户手续，并交付房屋；2、判令何静赔偿侯继苹因其逾期交房而产生的租金损失（从2017年4月28日起算至实际交房时止，标准为1000元/月）；3、判令何静返还定金30000元；4、本案诉讼费由何静承担（包含保全费）。 何静向一审法院反诉请求：1、确认侯继苹违约并判令何静收取的购房定金不予返还；2、依法解除何静与候继苹签订的《房屋买卖合同》；3、本案反诉费用由侯继苹承担。 一审法院认定事实：侯继苹与何静于2017年2月28日经广源房产经纪公司中介签订《房屋买卖合同》1份，约定：“卖方（甲方）：何静身份证号3425011995××××××××买方（乙方）侯继苹身份证号4127211991××××××××……何静自愿将位于宣城市舟基8幢2单元1707室，建筑面积91.5㎡，产权证见房产证号卖给乙方总售价为净得价（大写）肆拾捌万圆元整（￥480000.00元）出售给乙方……甲、乙双方同意以公积金贷款／按揭贷款／公积金加商贷组合贷款方式付款，乙方于2017年2月28付定金叁万元整，（￥30000.00元）并约定乙方最迟于2017年4月28日前支付首付款存入银行指定二手房账户，余款以银行审批额度为准申请银行按揭贷款，并于银行放款当日一并打入甲方账户……（房款全部到位3日内），甲方将房屋及与房屋相关的材料、物品移交给乙方，甲方如违约，每天罚款100元整……甲、乙双方应相互配合办理产权过户、按揭手续或公证手续，提供有效证件，任何一方不得拖延……中介方负责代办产权手续和银行按揭手续……违约责任：本合同一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定制定，此合同双方签订后即具有法律效力，由签字人负责。任何一方不得以任何理由推翻此合同，若甲方违约，以乙方购房定金的双倍赔偿（含定金），中介方在违约的赔偿金中提取百分之五十作为佣金；若乙方违约……补充条款（双方共同协商，作为补充规定与合同具有同等效力）：甲乙双方等本房产权证下来后，买方立即打入首付款做银行按揭贷款……”。协议签订当日，侯继苹如约向何静支付定金30000元，何静同时出具收条1份，内容为：“今（收）到侯继苹人民币（大写）叁万圆整￥30000.00元事由购房定金（舟基8幢1707室约91.5㎡）具条人（盖章）何静2017年2月28日”。广源房产经纪公司另在收条上加盖印章确认。2017年4月10日，侯继苹为办理按揭贷款在其建设银行账户中合计存入109291.75元。2017年4月13日，何静方与侯继苹电话沟通中要求变更首付款方式，即在合同约定原告办理按揭贷款前另外首付100000元给被告作为购房款，双方为此产生分岐并经多次协调未果。2017年4月28日，侯继苹向何静发出律师函，催促何静按约履行双方签订的《房屋买卖合同》，侯继苹同时亦于2017年4月29日按广源房产经纪公司告知办理按揭贷款所在银行的要求，将首付款120000元存入中国邮政储蓄银行股份有限公司宣城市鳌峰支行。 一审法院另查明，何静向侯继苹出售的案涉商品房于2016年4月5日已先前在银行设立抵押贷款，该房产实际所有权人为何静的叔叔何先寿。另诉讼中侯继苹于2017年5月24日向法院提出保全申请，请求对何静名下的位于安徽省宣城市舟基8幢2单元1707室房产予以查封，并提供担保。同日一审法院裁定查封上述房产，期限三年。 一审法院认为：侯继苹与何静签订《商品房买卖合同》中就案涉位于宣城市舟基8幢2单元1707室房产买卖主要条款的约定内容，并未违反相关法律规定，故该合同自原、被告签订之日起即已生效，并对双方当事人具有法律约束力。现侯继苹已依约给付定金并缴存首付款1，而何静则在合同履行过程中超出合同约定单方要求变更履行方式，双方无法协商一致，且在侯继苹向其催告情况下，何静仍未协助办理贷款按揭、房地产权属变更登记等手续，其行为显然违约，同时因双方合同关系并未终止，故对侯继苹诉请何静要求按约继续履行合同并协助办理银行贷款及房屋过户手续的诉讼请求，依法支持。诉讼中侯继苹同时诉请要求被告返还定金30000元，考虑到双方合同仍须继续履行，该定金可抵作原告向被告支付的购房价款，为避免相应诉累，确定在本案中对该定金不作处理，待双方合同履行完毕后一并与卖房款结算解决。另侯继苹诉请何静给付逾期交房的租金损失，因诉讼中侯继苹并未提交证据证明其相应的实际损失，故对侯继苹的该项诉讼请求不予支持。何静辩称侯继苹未按约于2017年4月28日前将首付款存入银行指定账户，其行为也已同时构成违约，因本案双方合同履行受阻的原因在于何静违反合同约定单方要求侯继苹另行给付购房款100000元，双方为此僵持不下，后侯继苹虽于2017年4月29日才将首付款打入银行账户，但其行为并未实际影响双方合同的履行，且何静在合同履行过程中的违约过错明显大于侯继苹延后支付首付款的行为，故何静以此理由提出的辩解并同时反诉请求解除合同的诉讼请求证据不足，不予支持。据此，案经审判委员会讨论决定判决：一、被告何静继续履行与原告侯继苹于2017年2月28日签订的关于宣城市区舟基8幢二单元1707室房屋的房屋买卖合同，并协助原告侯继苹及第三人宣城市广源房产经纪有限公司办理银行贷款及房屋过户手续；二、驳回原告侯继苹其他的诉讼请求；三、驳回反诉原告何静全部的诉讼请求。案件本诉受理费650元、保全费2920元，合计3570元，由侯继苹负担150元，何静负担3420元；反诉受理费4250元，由何静负担。 二审中，何静围绕上诉请求提交了易宏房地产经纪有限公司《房产房屋买卖合同》（空白）一份，拟证明案涉房屋通过第三方提供的《房屋买卖合同》缺少房屋交易的必备条款，很多重要必备事项没有约定，所以涉案房屋的合同应当被解除，同时证明何静没有违约的事实。侯继苹质证对该份证据三性均提出异议。本院认证意见为：该份《房产房屋买卖合同》系易宏房地产经纪有限公司的格式空白合同，与本案的事实不具有关联性，且不能达到案涉合同应被解除的证明目的，故不予采信作为认定本案事实的依据。 经对当事人在一审中提供的证据并结合当事人陈述等内容的综合审查，本院查明的案件事实与一审认定的事实无异，故对一审认定的事实予以确认。 本院认为，双方在二审中的主要争议焦点有以下几个方面：1、侯继苹要求何静赔偿其房屋租金损失按月标准1000元计算（自2017年5月30日至实际交房之日止）有无事实及法律依据；2、案涉《房屋买卖合同》是否应当予以解除。 关于何静应否赔偿侯继苹房屋租金损失问题。侯继苹和何静于2017年2月28日经广源房产经纪公司中介签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强行性、禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。双方在合同中明确约定了付款方式为“以公积金贷款/按揭贷款/公积金加商贷组合方式”。现有证据表明，合同签订后，侯继苹依约向何静支付了3万元购房定金，但何静却因为急需用钱，要求侯继苹现款支付房款，即要求侯继苹将打入银行办理按揭贷款的10万元首付房款直接支付给何静。何静单方要求变更付款方式，在未经侯继苹同意的情况下拒绝履行配合侯继苹办理按揭贷款手续的合同义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院认定何静违约并判令何静继续履行 合同并无不当。侯继苹要求何静承担房屋租金损失，应就该诉请提供证据加以证明，但其在一、二审中均未能提交相关证据证明存在房租实际损失，故侯继苹关于何静应赔偿其房租损失的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。 关于本案案涉合同是否应当解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。本案中，当事人在合同中约定了侯继苹打入银行首付房款的最后日期为2017年4月28日，事实上侯继苹于2017年4月29 日将该笔款项打入指定银行账户，较合同约定延迟了1天，但该迟延债务的违约行为显著轻微，不构成根本违约，何静无证据证明侯继苹存在其他导致房屋买卖合同目的不能实现的违约行为，因此案涉合同未出现可解除的法定情形，且侯继苹不同意协商解除合同，故何静要求解除合同于法无据，本院依法不予支持。一审对何静反诉请求不予支持正确。 综上，侯继苹和何静的上诉请求均不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费1300元，由上诉人侯继苹和上诉人何静苹各负担650元。 本判决为终审判决。 审判长  王鸿梅 审判员  胡继泽 审判员  汪令璋 二〇一九年六月二十六日 书记员  俞 玥 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……