河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0802民初2031号原告（反诉被告）：林茂盛，男，1982年1月8日出生，汉族，住承德市宽城满族自治县。委托诉讼代理人：马玉存，承德市宽城满族自治县盛兴法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会，住所地：河北省承德市高新区冯营子镇冯营子村，组织机构代码证：66526595-1。法定代表人：王稼祥，村主任。委托诉讼代理人：陈建民，河北德律律师事务所律师。原告（反诉被告）林茂盛与被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，依法由本院审判员付军独任审判，于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林茂盛的委托诉讼代理人马玉存，被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇冯营子村村民委员会委托诉讼代理人陈建民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林茂盛向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付2年的房租款86919.00元，并给付违约金20000.00元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月23日，我与被告签订了“尚都广场”产权酒店委托租赁协议书，约定我将自有完全产权的天都嘉成住宅小区11层1103房间（建筑面积50.28平方米）租赁给被告，租赁期限自2015年5月1日至2025年4月30日止，租金每年28973.00元，租金结算方式为：2016年租金结算时间为2016年5月1日，此后每年5月1号前支付该年度房屋租金，2016年租金已付清，2017年和2018年的租金经我多次索要至今未付，按照协议约定被告已违约，故依法具状呈诉，敬请贵院支持我的诉讼请求。原告（反诉被告）向本院提交以下证据：1、《“尚都广场”产权酒店委托租赁协议书》一份，用以证明原告与被告之间存在真实的房屋租赁关系，被告未按租赁协议约定支付租金，应承担相应的违约责任。被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇村民委员会辩称，该租赁房屋并没有使用，诉状写的是占有使用，我们所有房屋都没有使用。被告认可一项基本事实，被告确实违约了，但是违约的原因被告并无过错，属于政策的违约，酒店相关的手续一直批复不下来，地方的政策不允许开办酒店，所以造成被告的违约，这种违约是属于不可预见，不能克服，不能避免的，也是客观存在的，所以根据合同法、民法总则的相关规定，被告不承担违约责任。因此被告对于租赁合同的违约并不是有其主观因素造成的，因此不应当承担违约责任。被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇村民委员会未向本院提交证据。被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇村民委员会反诉称：请求人民法院依法解除原被告双方签订的《尚都广场产权酒店委托租赁协议书》。事实与理由：2014年4月23日，原被告双方签订了《尚都广场产权酒店委托租赁协议书》，被告将其购买的位于尚都广场的房屋租赁给原告，用于酒店经营，租赁期10年。协议约定，原告租赁被告房屋的唯一目的就是开设酒店，由原告每年支付被告租金。协议签订后至今，原告由于不能预见又无法克服的政策性原因，迟迟不能办理开设酒店相关手续，房屋一直闲置。双方协议目的已经不能实现。为此，原告请求人民法院依法解除双方签订的租赁协议。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇村民委员会反诉辩称，1、被告在反诉状中陈述被告的唯一目的是开酒店，没有事实依据，合同中约定，出租给被告的时候是用作酒店，并非是唯一的，至于被告租赁以后是否用于酒店出租用途，并不具有唯一性。2、被告提出由于不可抗力、政策原因，要求解除合同，没有法律依据，根据合同法第94条规定，应符合法定的解除条件，被告才可以解除，但现在出现政策原因不能归于原告，合同约定了租赁时间，但现在合同时间未满，合同应该继续履行。经庭审质证，被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇村民委员会对原告（反诉被告）提交的1号证据真实性无异议，本院予以确认。经审理查明，2014年4月23日被告承德高新区冯营子镇村民委员会作为甲方与原告林茂盛作为乙方签订《“尚都广场产权酒店”委托租赁协议书》一份，协议约定：为便于“尚都广场产权酒店”统一租赁管理，保障业主稳定的投资收益。承购人（以下简称“乙方”）同意将已购买房屋租赁给承德高新区委会（以下简称“甲方”），并交由其进行后期经营，故双方达成如下协议：一、甲方带租约销售给乙方的面积，1.1、乙方房产范围：根据乙方签订购房时签定的《商品房买卖合同》，乙方在“尚都广场产权酒店”的房产范围为：l1层1103房号，建筑面积：50.28㎡。1.2、乙方委托甲方租赁范围：乙方委托甲方经营房产范围即为1.1条所述乙方房产面积，甲方可将委托单位用作（酒店）出租用途。二、乙方委托给甲方租赁的期限：租赁期限自2015年05月01日起计，至2025年04月30日止，共计为10年整。三、房屋基本数据，乙方购买房屋建筑面积为50.28平方米，总房款金额为人民币￥362166.84元。四、租金计取标准与结算方式，自本协议约定之日起，甲方按乙方应支付该房屋的【总房款】金额的8%，将2015年租金共计人民币￥28973.00元一次性计入购房款，从【首期款】或【总房款】￥182166.84元中减除。实际【首期款】或【总房款】金额为￥153193、84元。2016年至2025年租金按照总房款8%计算，于本协议4.2条款之约定时间支付乙方。4.2条租金结算方式约定：2016年租金结算时间为2016年05月01日，此后每年05月01号前甲方向乙方支付该年度房屋租金。违约处理：如若甲方未能按协议规定时间向乙方支付租金，每逾期一天，按到期应付租金的千分之三计算违约金，逾期超过三个月，乙方有权终止协议，终止协议的，甲方须按照本协议约定，将协议约定期限内所有租金一次性支付给乙方并支付逾期违约金。如若乙方未能按时向甲方提供租赁经营房屋，每逾期一天，按当期应付年租金的千分之三计违约金。如非甲方原因，乙方提前终止协议，乙方应将协议约定期限内所有租金返还甲方，并承担由此造成的一切经济损失。合同第九条，不可抗力约定：由于国家政策或地震、台风、水灾及动乱、战争等其他不可抗力的因素影响本协议的执行或造成双方损失，甲、乙双方互不承担责任。合同第十条争议解决约定：协议执行期间如发生争议，双方协商解决。如协商不能解决，可通过仲裁解决，在仲裁过程中，除正在进行裁决的有争议条款外，本协议的其他条款继续执行。因双方没有明确约定仲裁机构，事后双方当事人对选择仲裁机构又无未成协议。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告，被告租用该房屋准备开办酒店，但因审批未能通过该房屋一直闲置至今，被告将2015年租金28973.00元折抵原告购房款，2016年租金28973.00元被告支付原告，此后被告一直未合同约定向原告支付租金。为此原告要求被告支付租金86919.00元及违约金20000.00元。被告反诉原告要求解除双方签订的租赁合同。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇村民委员会签订的《“尚都广场产权酒店”委托租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制规定，应为有效。故双方均受合同约束。现被告（反诉原告）未按约定向原告（反诉被告）支付租金，责任在被告（反诉原告）。原告要求被告（反诉原告）支付租金及按合同约定支付违约金，理由充足，本院应予支持，但对于违约金约定的数额较高，应予酌减，原告起诉时被告欠付租金为57946.00元，可按欠付租金的20%计算，违约金金额11589.00元。同时被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇村民委员会提出反诉请求，要求解除双方签订的《“尚都广场产权酒店”委托租赁协议书》，现因双方签订的合同不能继续履行，避免个人、集体财产遭受更大损失，应予解除双方签订的租赁合同。故对被告（反诉原告）的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条，第二百一十二条，第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）林茂盛与被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇村民委员会签订的《“尚都广场产权酒店”委托租赁协议书》。二、被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇村民委员会于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）林茂盛自2017年5月1日至2019年4月30日房屋租金57946.00元（28973.00元/年×2年）；2019年5月1日以后房屋租金按实际占用天数计算，具体计算方式为（28973.00元/年÷365天/年×实际占用房屋天数）。三、被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇村民委员会于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）林茂盛违约金11589.00元。四、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条,《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费874.00元，已减半收取，反诉费40.00元，合计914.00元，由被告（反诉原告）承德高新区冯营子镇村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员 付 军二〇一九年六月十日书记员 高瑞松