湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1321民初353号原告康志勇，男，1974年3月7日生，汉族，双峰县人，农民，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人阳嗣荣，湖南定胜律师事务所律师。委托诉讼代理人刘标，湖南定胜律师事务所实习律师。被告双峰县七匹狼服装专卖店，经营场所：湖南省双峰县永丰镇复兴路，注册号：431321600099753（1-1）。经营者江军民，男，1971年4月25日生，汉族，双峰县人，农民，住湖南省双峰县。被告李柳，女，1981年8月17日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。第三人李红，女，1966年6月30日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。第三人彭素芬，女，1975年7月14日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。两第三人的委托诉讼代理人李富强，湖南国藩律师事务所律师。原告康志勇诉被告双峰县七匹狼服装专卖店、江军民、李柳及第三人李红、彭素芬排除妨碍、恢复原状、消除危险、财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人与双峰县七匹狼服装专卖店的经营者江军民及其第三人的委托代诉讼理人到庭参加了诉讼，被告李柳经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康志勇请求判令：1.被告赔偿原告门头架损失8400元；2.被告拆除占用原告承租的房屋第二层外墙部分的广告牌；3.被告恢复消防通道原状，消除危险；4.被告就其侵权行为向原告书面赔礼道歉。双峰县七匹狼服装专卖店、江军民答辩要点：1、江军民与李柳合伙经营双峰县七匹狼服装专卖店，租赁了第三人的两个门面及门面后面的房子，其中一个门面原来是作楼梯使用，被告承租后，按照出租人即本案第三人的授意将楼梯拆除装修成门店，同时经得第三人的允许及城管局的审批后，在所租赁的门面之上及第二层的外墙位置安装了广告牌；2.在被告安装七匹狼广告牌的位置，原告并没有悬挂广告牌，不存在被告派人拆除原告安装的广告架；因此，被告承租第三人的门面后装修门店与安装广告牌的行为是依法依约进行的，没有损害原告的利益，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告李柳未作答辩。第三人李红、彭素芬述称：1.第三人李红在永丰镇城中北路有图幢号为A26087的房屋一栋，共六层，建筑面积4124.93平方米，共有权人为彭素芬、聂文胜、王碧云、曾燕辉、周海娥、禹晓华、宋艳、彭立军、王敏利，第三人代表其他共有权人将自己所有的部分门面及第二楼的大部分房子先出租给原告及原告的两个朋友经营服装是实，后将另外的两个门面及其他房子出租给江军民与李柳经营七匹狼服装，江军民承租的其中一个门面以前有个楼梯间，原告认为这个门店之前是消防通道要求恢复，这是没有道理的，因为出租给江军民的其中一个门店，之前确实有个楼梯间，因该栋楼以前第三层是做宾馆使用，两边要有通道，故当时第一楼左右各有一个门面做了楼梯间，2016年金源宾馆停用，楼梯间无需存在，第三人作为房屋所有权人，有权决定对这间原先有楼梯的房子改装成门店出租；2.被告将楼梯拆除改装成门店是在第三人全体共有权人的授意下进行的，被告在门店二层的外墙安装广告牌也经得了第三人全体共有权人的同意；3.原告要求被告恢复消防通道（楼梯）及拆除被告占用的二楼外墙的广告牌，法院不应支持，因为原先作为楼梯使用的门店并没有租赁给原告，楼梯也没有租给原告专用，被告安装的广告牌占用的二楼外墙空间，也是属于作为房屋所有权的人的第三人所有，亦没有租赁给原告，所以被告无需恢复消防通道，也不必拆除广告牌。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1.第三人李红在永丰镇城中北路有图幢号为A26087的房屋一栋，共六层，建筑面积4124.93平方米，共有权人为彭素芬、聂文胜、王碧云、曾燕辉、周海娥、禹晓华、宋艳、彭立军、王敏利；2.2016年3月6日，第三人李红、彭素芬等（出租方，以下称甲方）与原告康志勇及彭清、彭朋达（承租方，以下称乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：①甲方将位于双峰县城中路128号鑫源大楼第一楼共七个门面（太阳城歌舞厅已租赁部分除外）和第二楼整层（宾馆原承租部分除外），全部出租给乙方经营服装、鞋、包、皮具所有百货相关行业，②出租房屋面积一楼约420平方米，二楼约1400平方米（具体面积以现场测量为准），③该房屋租赁期定拾年，租期自2016年5月1日起至2026年4月30日止，④前三年房屋租金：一楼门面（弄）43800元∕年×7弄＝306600元∕年，二楼1400多平方米总计180000元∕年。该房屋每年租金总计486600元，第四年至第拾年每年房屋租金比上年房屋租金递增5%，⑤鑫源大楼顶楼中央位置可以让乙方制作广告招牌。此外，双方还就租金支付方式、合同变更、解除、终止、违约责任、争议解决等方面进行了约定；3.2018年8月31日，李红、彭素芬等（出租方，以下称甲方）与江军民、李柳（承租方，以下称乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：①甲方将位于双峰县城中路128号鑫源大楼第一楼第一、二个门面（由南向北）和第一楼出租门面后面整个剩余部分出租给乙方限经营服装、鞋、包、皮具所有百货相关行业（原太阳城歌厅部分设施乙方可以继续以KTV形式经营至2020年4月21日），②出租房屋面积约700平方米（具体以现场为准），③该房屋租赁期定柒年半，自2018年10月22日起至2026年4月21日止，④第一年至第三年房屋租金：每年168000元，第四年217000元，第五年开始每年在上年租金的基础上递增5%，⑤第一门面（原楼梯间）由乙方按建筑和施工标准拆除一楼楼梯并用钢筋混凝土将一楼楼面封闭,费用由乙方承担。此外，双方还就租金支付方式、合同变更、解除、终止、违约责任、争议解决等方面进行了约定；2018年12月6日，甲乙双方另签订了《房屋租赁补充协议》，就招牌安装订立补充协议：甲方同意乙方在太阳城歌厅原招牌的位置按城管许可的尺寸制作安装招牌，高度不能超过三楼窗台；4.被告承租门面后，根据合同的约定与第三人全体共有权人的授意下，将南面的楼梯间拆除作为门店使用，并将该门店内的一楼楼面封闭，在自己所租赁的两个门面的宽度内，原太阳城歌厅原招牌的位置经得双峰县城市管理执法大队的许可后，在二楼外墙安装了七匹狼广告牌。上述事实有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、房屋所有权证等证据在卷佐证，可以认定。二、各方当事人有争议的事实被告双峰县七匹狼服装专卖店是否派人拆除了原告安装在承租门面二层外墙的广告架。因原告没有举证证明被告本人或派人拆除了原告安装的广告架，被告抗辩没有这回事，故原告提出被告派人拆除了原告安装的广告架的事实，因证据不足，不予采信。判决的理由与结果本案争议的焦点是原告的四项诉讼请求能否支持。本院认为：关于诉讼请求1，原告要求被告赔偿门头架损失8400元。因为原告没有提供足够证据证明被告拆除了原告的广告架导致广告架损坏，对其此一诉讼请求，本院不予支持；关于诉讼请求2，原告要求被告拆除占用原告承租的房屋第二层外墙部分的广告牌。被告悬挂的七匹狼广告牌，挂在了原告承担的二楼房屋的外墙空间，对于这个外墙空间，其所有权应该属于谁，原告是否有管理使用权。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（一）项规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，……，第四条规定：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。根据以上法律、司法解释的规定，可以认定外墙属于业主共有，即本案中的第三人及其他共有权人共有，原告与第三人签订合同时约定第二楼整层（宾馆原承租部分除外）出租给原告，并未明确约定第二层的外墙出租给原告使用，则第二层的外墙仍属于第三人与其他共有权人共有，原告对第二层的外墙空间没有取得管理使用的权利，因此，对原告要求被告拆除占用原告承租的房屋第二层外墙部分的广告牌的诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼请求3，原告要求被告恢复消防通道原状，消除危险。原告所称的消防通道实际就是一楼朝向左边的一个楼梯，已由第三人租给被告改作门店使用，被告的行为是否侵害了原告对租赁物的使用权，从原告与第三人签订的《房屋租赁合同》来看，原告租赁的范围是第一楼共七个门面（太阳城歌舞厅已租赁部分除外）和第二楼整层（宾馆原承租部分除外），第一楼面积约420平方米，第二楼面积约1400平方米（具体面积以现场测量为准），第一楼出租时的情况是左右各有一个楼梯通往顶楼，因为楼梯属于公共部分，根据原告与第三人签订的合同来看，合同中并未明确约定将楼梯租赁给原告专用，原告租赁第三人的门店及二楼房屋后，装修时，原告与另外一个分得第二楼房屋的承租人分别从自己所租得的两弄门面中各建了一个楼梯通往第二楼，目前第一楼朝向右边的楼梯处于关闭状况，未投入使用。综上，原告要求恢复的消防通道即朝向左边的楼梯并非第三人租赁给原告的租赁标的物，也不是原告必经的通道，原告作为承租人，无权干预第三人对自己房屋的利用，因此，对原告要求被告恢复消防通道原状，消除危险的诉讼请求，本院不予支持；关于诉讼请求4，原告要求被告就其侵权行为向原告书面赔礼道歉。基于原告的前三项诉讼请求因前述各种原因不能得到支持，对原告要求被告书面赔礼道歉的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（一）项、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回康志勇要求双峰县七匹狼服装专卖店、江军民、李柳赔偿门头架损失8400元的为诉讼请求；驳回康志勇要求双峰县七匹狼服装专卖店、江军民、李柳拆除占用康志勇承租的房屋第二层外墙部分的广告牌的诉讼请求；三、驳回康志勇要求双峰县七匹狼服装专卖店、江军民、李柳恢复消防通道原状，消除危险的诉讼请求；四、驳回康志勇要求双峰县七匹狼服装专卖店、江军民、李柳向康志勇书面赔礼道歉的诉讼请求。案件受理费50元，由康志勇承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  杜江永人民陪审员  曹 葵人民陪审员  谢美钦二〇一九年六月四日书 记 员  陈春玲附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。