西藏自治区噶尔县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）藏2523民初38号 原告（反诉被告）：彭发青，男，1973年1月9日出生,汉族，经商，住噶尔县。 委托诉讼代理人：肖会民，男，汉族，经商，住噶尔县。 委托诉讼代理人：陈晓迁，广东冠豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马福祥，男，1980年11月4日出生，回族，经商，住甘肃省临夏市。 委托诉讼代理人：杨玉朝，广东普罗米修（阿里）律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）彭发青与本诉被告（反诉原告）马福祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月5日公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）彭发青的委托诉讼代理人肖会民、陈晓迁、本诉被告（反诉原告）马福祥及委托诉讼代理人杨玉朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告彭发青向本院提出诉讼请求：1.判令被告马福祥赔偿原告损失4.2万元并恢复房屋的原状；2.判令被告马福祥清理违占消防通道；3.判令被告马福祥支付原告拆除凉菜房费用6.1万元；4.本案诉讼费由被告马福祥承担。事实与理由：原告与被告于2016年12月8日签订房屋租赁合同，2018年被告无视原告利益，强行搭建几十平米的彩钢板，造成原告店面空气流通不畅，光线昏暗，给原告生意造成了严重影响。而且被告无视法规违规占用消防通道并租赁给他人堆放货物，原告多次找到被告协商，无果。由于城市建设，政府需对被告凉菜房拆除，被告承诺给付原告6.1万元凉菜房拆除费用也未支付。故将被告诉诸法院。 本诉被告马福祥辩称，1.原告提出4.2万的损失没有依据，在原告开店前，旁边的家具店早已开业，是家具店自行对屋顶进行维修，而且也没有造成原告损失，如果造成损失也是家具店造成的，与被告无关；2.消防通道可以清理；3.凉菜房的拆除被告已支付了1.5万元，原告提交的凉菜房费用支付承诺书不是被告签字，而且原告也无证据证明凉菜房的建设费用。 反诉原告马福祥向本院提出反诉请求：1.判令反诉原告与反诉被告之间解除房屋转让租赁合同；2.判令反诉被告向反诉原告支付50万元的违约金；3.反诉被告立即搬出涉案房屋，并向反诉原告办理交接手续；4.判令反诉被告支付反诉原告取暖设备经济损失4万元；5.判令反诉被告支付反诉原告其他经济损失6.9万元；6.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2016年12月，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，反诉被告租赁反诉原告位于噶尔县狮泉河镇北京南路12号餐厅，转让费60万元，每年租金23万元，租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日，每年12月25日至31日预付次年房租，若承租方逾期90日未缴纳房租，出租方可以解除合同，收回房屋，同时由承租方赔偿50万元违约金。2018年12月，反诉原告按照合同约定，催促反诉被告支付房租，反诉被告托辞拒不支付。2019年1月31日，反诉原告向反诉被告发出催缴通知，要求反诉被告支付房租，否则将按合同约定解除合同。2019年4月1日，房屋租赁合同约定最后缴纳房租期限已过去90日，反诉被告仍未支付房租，并且未提出延期支付申请。反诉原告按合同约定，向反诉被告发出了合同解除通知，要求反诉被告5日内搬出房屋并办理交接房屋手续，支付违约金并赔偿经济损失，反诉被告仍不履行，为维护反诉原告权益，特向法院起诉。 反诉被告彭发青辩称，2019年1月4日，反诉被告就发短信与反诉原告就房租一事进行协商，要求反诉原告拆除彩钢房，反诉被告再缴纳房租。2019年3月27日和3月31日，反诉被告向反诉原告分别转账8万元和6万元，按照双方租赁合同约定，房租每年23万元，每月房租应为1.916万元，反诉被告实际已支付房租并就纠纷事项向法院提起诉讼，所以反诉被告并未拒付房租，也没有违约。而且违约金上限不能超过实际损失的30%，反诉原告没有实际损失，所以违约金无从谈起，因此租赁合同仍有效。对于取暖设备损失，反诉原告已知晓为国家统一安排实施，而且并未给反诉原告造成任何损失。反诉原告提出的7.9万元损失也于法无据。 本诉原告（反诉被告）彭发青就其本诉请求和反诉辩称向本院提交下列证据： 证据1.承诺书。拟证明本诉被告承诺，凉菜房拆除后，本诉被告向本诉原告赔偿凉菜房建设费用。 证据2.袁某出具报价表。拟证明本诉原告修建凉菜房花费61200元。 证据3.噶尔县公安局消防大队责令立即改正通知书。拟证明老坛子酸菜鸡北面疏散通道被堵塞。 证据4.微信对话记录。拟证明2019年1月4日，本诉原告与本诉被告商谈房租和彩钢板对其店面有影响一事。 证据5.手机银行转账短信。拟证明本诉原告分别于2019年3月27日和3月31日向本诉被告转存房租8万元和6万元。 证据6.民事起诉状。拟证明本诉原告已与2019年2月9日向法院提起诉讼，请求司法帮助，因此不存在违约。 证据7.阿里地区供热采暖协议书。拟证明反诉被告知晓老坛子酸菜鸡暖气片由政府统一更换一事。 证据8.老坛子酸菜鸡店内照片。拟证明彩钢板的搭建给本诉原告店面造成严重影响以及消防通道被堵塞。 本诉被告（反诉原告）马福祥对本诉原告（反诉被告）彭发青的提交上述证据发表如下质证意见：对证据1真实性不予认可，该证据有变造的痕迹，其中的签字不是其本人所签；对证据2真实性不予认可，清单不是其本人所写，而且只是预算清单，不是结算清单；对证据3真实性予以认可，但对证明目的有异议；对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不是反诉被告不交房租的理由；对证据5真实性无异议，而且能证明反诉被告已经违约；对证据6有异议，该证据不能证明反诉被告没有违约行为；对证据7有异议，该证据是反诉被告与城投公司所签，不能证明集中供暖是政府强制行为；对证据8真实性无异议，对证明目的有异议。 反诉原告（本诉被告）马福祥就其反诉请求和本诉辩称提交了以下证据： 证据1.房屋转让租赁合同。拟证明反诉原告与反诉被告之间房屋租赁合同关系，以及反诉被告目前已经违约，反诉原告有权利单方面解除房屋租赁合同。 证据2.清单一份。拟证明反诉被告承租房屋时，反诉原告向反诉被告移交房屋原有物品。 证据3.租房合同、房屋租赁合同、照片。拟证明反诉被告店面旁的台球室租赁时间早于反诉被告租赁房屋时间，台球室上的彩钢板搭建也早于反诉被告租赁房屋时间，之后反诉原告将台球室租予吕某作家具店，因此反诉被告所讲彩钢板给反诉被告生意带来影响是不存在的。 证据4.补充协议、收据、免房租租户签字单。拟证明反诉被告凉菜房是政府要求拆除，反诉原告已支付1.5万元作为反诉被告凉菜房拆除的赔偿以及反诉被告提交袁某出具报价表与实际不符。 证据5.承诺书、租赁经营协议书、减免房屋租金协议。拟证明反诉原告承诺不增加房屋租金和押金以及反诉原告减免其他租户房租情况。 证据6.微信对话记录截屏、房租催缴通知、合同解除通知。拟证明反诉被告在反诉原告多次催缴房租时，被告故意违约不缴房租，反诉原告按合同约定单方面解除房屋租赁合同。 证据7.照片。拟证明反诉原告向反诉被告移交房屋时，租房内已装有暖气设施，反诉被告未经反诉原告同意，擅自拆除原暖气设施，给反诉原告造成损失。 证据8.房屋墙面照片。拟证明反诉被告租赁房屋漏水，反诉原告为修缮墙面支付维修费2.5万元。 证据9.光盘储存视频、彩钢房照片。拟证明彩钢房没有影响到反诉被告所承租的房屋。 证据10.证人吕某证言、出具证明及吕某与马福祥签订的补充协议。拟证明吕某所租房屋上的彩钢板是其丈夫搭建，从彩钢板搭建至今彭发青未找过吕某商谈过。以及因彭发青在未经过其同意下在其租赁的房屋里私自用木板将暖气设备覆盖，影响其家具店家具摆放，后其与马福祥协商，马福祥同意给其每年减免房租9000元。 证据11.证人袁某证言。拟证明老坛子酸菜鸡的肖会民将10片暖气片以4000元价格卖予其，处分了反诉原告所有的财产，给反诉原告造成了损失。 证据12.证人常某证言。拟证明2017年4月马福祥找其维修老坛子酸菜鸡负一楼因漏水导致墙面脱灰，其几人对墙面进行粉刷，马福祥给其几人2.5万元工钱。 证据13.证人朱某证言。拟证明2017年9月，其对老坛子酸菜鸡负一楼墙面进行修缮，修缮原因是老坛子酸菜鸡二楼漏水，修缮费用为2.5万元。 证据14.证人马某证言。拟证明老坛子酸菜鸡店面的暖气片最初是马福祥找长河建材老板进行安装，安装费用为4万元。 本诉原告（反诉被告）彭发青对本诉被告（反诉被告）马福祥提交的上述证据发表如下质证意见：证据1、证据2无异议；对证据3真实性无异议，该证据正好证明本诉原告所称家具店上的彩钢板对本诉原告店面采光的影响；对证据4有异议，1.5万元是城投公司给其的补偿不是本诉被告给其的补偿，而且本诉被告并没有给其减免房租；对证据5真实性无异议，但与本案无关；对证据6真实性无异议；对证据7真实性无异议，对证明目的有异议；对证据8真实性无异议，对证明目的有异议；对证据9真实性无异议，该证据正好证明本诉原告所称家具店上的彩钢板对本诉原告店面采光的影响；对证据10真实性无异议，虽然其在吕某家具店安装保护暖气片的柜子，但其是在吕某租房之前经原承租人同意后安装，其可以对该柜子拆除，但本诉被告减免吕某每年房租9000元与其无关；对证据11袁某给予其4000元无异议，但其没有私自处分本诉被告财产；对证据12、13的关联性异议；对证据14有异议，证人与本诉被告是亲戚关系，其证言不可信。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 对本诉原告（反诉）被告彭发青提交证据认定：证据1、证据2本诉被告不予认可，该证据不能证明本诉原告拆除凉菜房实际发生费用，为袁某预算的价格，该证据本院不予采纳；证据3本诉被告对其关联性不予认可，安全生产是每个公民应尽的义务，反诉被告作为出租人有义务保证其出租房消防通道畅通，排除安全隐患，该证据本院予以采纳；证据4本诉被告对其关联性不予认可，该证据能够真实反应本诉原告与本诉被告对房租一事进行协商，该证据本院予以采纳；证据5本诉被告予以认可其真实性，但认为本诉原告违约，该证据能够证实本诉原告向本诉被告缴纳房租14万元，该证据予以采纳；证据6本诉被告不予认可，该证据是本诉原告向我院递交的起诉状，能够证明本诉原告已寻求司法途径解决与本诉被告的纠纷，该证据本院予以采纳；证据7本诉被告不予认可，该证据能证明城投公司对本诉原告承租房屋更换暖气片事宜，该证据本院予以采纳；证据8本诉被告对其真实性无异议，证明目的有异议，该证据能够证明本诉被告其他出租房屋顶搭建彩钢板对本诉原告承租房屋的采光造成影响，该证据本院予以采纳。 对本诉被告（反诉）原告马福祥提交证据认定：证据1、证据2、证据3、证据6、证据9反诉被告无异议，该证据来源合法，与本案有关联性，本院予以采纳；证据4反诉被告对其关联有异议，该证据经反诉被告签字确认，亦能证明反诉原告补偿事实，该证据本院予以采纳；证据5反诉被告对其有异议，该证据是反诉原告与他人签订，与本案无关联性，该证据本院不予采纳；证据7反诉被告对其有异议，该证据能够证明反诉原告出租房原有暖气片，但不能证明反诉被告经阿里地区城投公司拆换暖气片给其造成损失，该证据本院不予采纳；证据8、证据12、证据13反诉被告对其有异议，该3份证据能够证明反诉原告房屋墙面修缮情况，但具体修缮原因及修缮结算清单未能提供，该3份证据本院不予采纳；证据10反诉被告对其有异议，该证据不能证明反诉原告减免吕某房租与反诉被告安装暖气保护柜有直接联系，而且在反诉被告安装暖气保护柜后反诉原告并未就此事需要减免房租告知反诉被告，该证据本院不予采纳；证据11、证据14反诉被告对其有异议，该2份证据不能证明反诉原告损失，该2份证据本院不予采纳。 根据上述证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实： 2016年12月8日，本诉原告（反诉被告）彭发青与本诉被告（反诉原告）马福祥签订房屋转让租赁合同约定彭发青向马福祥支付房屋转让费60万元，承租马福祥位于噶尔县狮泉河镇北京南路12号房屋，租金每年23万元于每年12月25日至31日支付，租期10年。2017年5月13日，马福祥补偿彭发青凉菜房拆除费1.5万元。2018年，吕某夫妇承租马福祥的房屋，因屋顶搭建彩钢板导致彭发青承租房屋内采光受到影响，彭发青以此为由与马福祥协商，要求马福祥拆除彩钢板后再行支付房租。2019年2月1日，噶尔县消防大队检查彭发青承租房屋时，发现房屋北面疏散通道被人堵塞，要求整改。2019年3月27日、3月31日彭发青分别从建设银行向马福祥转款8万元和6万元作为房租。 另查明，彭发青承租房屋内的暖气片被阿里地区城投热电联产集中供热有限公司更换，彭发青将10片暖气片以4000元价格卖予袁某。 本院认为，本诉原告（反诉被告）彭发青与本诉被告（反诉原告）马福祥根据双方真实意思表示签订房屋转让租赁合同属于有效合同，双方应按照合同约定履行合同内容。 彭发青要求马福祥恢复其承租房的原状，马福祥作为出租方应保证租赁物能够正常使用，但在本案中因马福祥其他出租房屋顶搭建彩钢板导致彭发青承租房屋内采光受影响，马福祥作为出租方有义务处理好承租人之间的相邻关系，在彭发青首先租赁房屋情况下，如其他租户原因导致彭发青承租房屋内采光环境受到影响，马福祥应积极协助彭发青恢复房屋原有环境，该诉讼请求本院予以支持；彭发青要求马福祥赔偿4.2万元作为承租房采光受影响造成的损失，彭发青应对其诉讼主张提供证据加以证明，但彭发青未能向我院提交证据证明其承租房屋因采光受影响遭受物资损失，该诉讼请求本院不予支持；彭发青要求马福祥清理违规占用的消防通道，马福祥作为房屋出租人，应保障租赁物能正常使用，但因马福祥的行为导致消防通道堵塞，马福祥应疏通消防通道，故该诉讼请求本院予以支持；彭发青要求马福祥支付拆除凉菜房费用6.1万元，因彭发青无充分证据证明修建凉菜房费用，该诉讼请求本院不予支持。 马福祥要求解除与彭发青之间的租赁合同、彭发青支付违约金50万元并立即搬离涉案房屋，本院认为，彭发青已于2019年3月27日和3月31日分两次向马福祥支付房租14万元，虽支付租金时间已超过合同约定支付时限，但彭发青以马福祥其他出租房搭建彩钢板导致其承租房采光受到影响，具有迟延支付租金的合理理由，马福祥对彭发青的租金迟延支付应负一定责任，而且马福祥之后收到14万租金，并未提出异议，故该诉讼请求本院不予支持；马福祥要求彭发青支付因取暖设备拆除导致其损失4万元，在马福祥与彭发青签订的房屋转让租赁合同第三条约定“餐馆里的所有经营用的餐具、灶具及设备等，经甲乙双方协商后一次性转让给乙方，转让费人民币60万元”，即彭发青对餐馆的设备具有所有权，而且更换暖气设备并未对餐馆造成破坏，该诉讼请求本院不予支持；马福祥要求彭发青支付其他经济损失6.9万元，包括修缮房屋墙面和减少吕某房租,马福祥未能举证说明修缮的墙面是彭发青的行为导致，而且没有证据证明修缮房屋工人的具体工资及耗材情况，故请求彭发青支付修缮房屋费用的诉讼请求本院不予支持，对于减少吕某房租，是马福祥单方行为，如果是彭发青行为导致减少吕某房租，马福祥可以事先通知彭发青，但马福祥并未通知彭发青自行减少吕某房租，而且通过马福祥提交的证据，可以证明马福祥减少房租不仅是吕某一户，因此无充分证据证明马福祥减少吕某房租是彭发青行为导致，请求彭发青赔偿因减少吕某房租而造成马福祥损失的诉讼请求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定判决如下： 一、本诉被告马福祥负责恢复本诉原告彭发青承租房屋采光环境； 二、本诉被告马福祥负责疏通消防通道； 三、驳回彭发青其他诉讼请求； 四、驳回马福祥的反诉请求。 本诉案件受理费1180元，由彭发青负担；反诉案件受理费4950元，由马福祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于西藏自治区阿里地区中级人民法院。 审 判 长 彭 晓 勇 审 判 员 张 小 勇 审 判 员 白 玉 兰 二〇一九年六月四日 法官助理 次仁卓嘎 书 记 员 桑吉卓玛