广东省东莞市第二人民法院民 事 裁 定 书(2018)粤1972民初15158号原告：东莞市亿科物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市塘厦镇宏业北路**。统一社会信用代码为91441900568299164L。法定代表人：李龙根，该公司副总经理。委托诉讼代理人：崔芸庆，广东今久律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄耀安，广东今久律师事务所律师。被告：东莞农村商业银行股份有限公司大岭山支行。住所地：广东省。住所地：广东省东莞市大岭山镇振华路**码为91441900783872007B。负责人：郑国祥，该支行行长。委托诉讼代理人:张俊雄，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴金钟，广东众达律师事务所辅助人员。被告：东莞市建华机械制造有限公司。住所地：广东省。住所地：广东省东莞市大岭山镇颜屋管理区107路边61832188-5。法定代表人：何建华。被告：东莞市达城实业发展有限公司。住所地：广东省。住所地：广东省东莞市大岭山镇杨屋村杨屋路段**74800512-7。法定代表人：何建华。被告：文惠清，女，1968年3月6日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，被告：何建华，男，1965年11月23日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，原告东莞市亿科物业投资有限公司（以下简称亿科公司）诉被告东莞农村商业银行股份有限公司大岭山支行（以下简称农商行）、东莞市建华机械制造有限公司（以下简称建华公司）、东莞市达城实业发展有限公司（以下简称达城公司）、文惠清、何建华案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月13日立案受理，由审判员杨尚策担任审判长，与人民陪审员马巧玲、人民陪审员陈胜光组成合议庭，于2019年5月21日公开开庭审理。原告亿科公司委托代理人崔芸庆，被告农商行委托代理人张俊雄到庭参加诉讼。被告建华公司、达城公司、文惠清、何建华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告亿科公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除对亿科公司、达城公司名下土地及地上建筑物的查封：2、依法确认原告对亿科公司、达城公司名下的土地及地上建筑物亨有十年的承租权【承租权涉及的争议标为19750030.2元，计算方式为：（32027076÷120个月）X(120个月-46个月）】；3、诉讼费由被告承担。原告于2018年12月13日变更了前述第1、2项诉讼请求为：确认原告已经向建华公司支付了2014年11月1日至2024年10月31日期间的租金32027076元并取得了东莞市颜屋管理区107路段建华大厦等物业十年的承租权，依法中止对上述物业租金收益的执行（物业范围以《房地产租赁合同》及附件一、附件二、附件三以及《建华面积数据表》载明的为准，包含了0031811号《查封（扣押）财产清单》以及其他无证的土地及建筑物，土地面积为56000平方米，建筑总面积为59096平方米），涉及的争议标的为19750030.2元，计算方式为（32027076÷120个月）X（120个月-46个月）。事实与理由：一、原告已承租被告建华公司土地及地上建筑物，且己付清十年租金。2014年10月，原告与被告建华公司及其股东何建华、文惠清签订《房地产租赁合同》，约定原告承租其位于大岭山镇颜屋管理区107路段的物业，其中土地面积56000平方米、建筑总面积59096平方米，租赁期限自2014年11月1日起至2024年10月31日止。该合同约定：被告建华公司同意原告提前向其交纳三年的租金共计32027076元，被告建华公司同意原告免交其余七年租赁期内的租金、管理费、房产税、土地使用税等-切费用。合同签订后，原告一次性支付了租金共计租金32027076元，获得了十年租赁期的使用权。二、原告亿科公司、李水保、聂桂香总共转帐的金额32027076元与合同约定的租金完全一致，转帐用途均注明“租金”或“定金”。且在后续就案涉物业订立的补充协议中，各方均对原告己实际付清32027076元进行了确认。原告己实际付清租金32027076元是不争的事实。三、2015年9月23日，被告建华公司、达城公司、何建华、文惠清和原告签署《协议书》，约定将上述位于杨屋镇××、××、十经济合作社的三地块的使用权和地上建筑物（总面积约62.5亩）转让给原告。之后原告与杨屋村第七、九、十经济合作社、被告达城公司、建华公司分别就上述地块和地上建筑物签订了《集体土地使用权转让协议》。故该部分物业的权属是原告，己不再是被告建华公司和达城公司，不应再作为本案执行的标的。四、根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对2015年9月23日由原告受让面积为62.5亩土地的使用权及该土地上的房屋产权应当依法被认定为不属于被执行人的财产，依法不应当被执行。五、农商行抵押财产的抵押权不能对抗原告合法的承租权益。抵押权人对抵押财产享有的只是拍卖、变卖该抵押财产所得价款的优先受偿权。（2018)粤1972执异1号执行裁定书虽然认为向原告发出协助执行通知书要求将租金缴纳至执行法院账号不当，但又称“本院可直接对房产实际使用人发出协助冻结租金”。如果原告与建华公司的租赁关系合法有效，则农商行使抵押权的效力不应当及于次承租人即实际使用人，执行裁定书对抵押权的范围及实现路径认定事实及适用法律确有错误。六、达城公司租金质押的物业不属于其所有，依法不享有质押权，原告将另案提起租金收益权质押无效的诉讼。七、执行裁定书扩大了租金收益质押权的范围，依法应予以纠正。综上，原告提起本案诉讼，请求判如所请。被告农商行答辩称：一、本案原告亿科公司与建华公司、达城公司等签订的《房地产租赁合同》、《协议书》及《集体土地使用权转让协议》均属无效合同，原告亿科公司不能基于上述协议享有承租权及所有权，也不能享有排除强制执行的合法权益。1、《房地产租赁合同》为无效合同。该合同中的租赁标的物除了抵押给被告农商行以外的均未办理产权登记，也未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同为无效合同。2、《协议书》、《集体土地使用权转让协议》为无效合同。《协议书》与《集体土地使用权转让协议》中约定均为集体土地。根据《土地管理法》第2条第2款第63条的规定，前述两份协议均违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。二、对于有证部分的房产，被告农商行享有的抵押权设立在先，原告亿科公司租赁合同签订在后，原告亿科公司以租赁合同主张排除执行法院对抵押物采取执行措施的，依法应予驳回。1、被告农商行设定的抵押权于2013年12月12日抵押登记。而原告亿科公司与建华公司之间的《房地产租赁合同》于2014年11月26日签订。根据《物权法》第一百九十条规定，抵押权设立在先，执行法院对抵押财产采取执行措施时不受标的物上租赁负担的影响。现原告亿科公司以租赁合同主张排除法院对抵押物采取执行措施的，也依法应予驳回。2、被告农商行享有的抵押权早于租赁合同设立登记，原告亿科公司因自身原因未进行合理审查义务的法律后果与本案无关，此后未经抵押权人同意发生的租赁以及转租赁，承租人、转租赁人、次租赁人均不属于善意第三人。3、原告亿科公司提供的交易明细表、转账汇款对账单等所反映款项是案外人李水保、聂桂香与建华公司之间的私下交易，不足以证明原告亿科公司已按其所主张的租赁合同约定的标准支付租金。即使认定案外人李水保、聂桂香支付行为为原告亿科公司支付行为，也不能证明亿科公司已支付合理的对价，其以三年租金即可获取十年租赁权，不符合常理也不符合商业习惯。综上，被告农商行认为原告亿科公司的主张没有实施和法律依据，依法应予驳回。经审理查明：本院在执行（2017）粤1972执恢494号申请执行人农商行与被执行人建华公司、达城公司、何建华、文惠清金融借款合同纠纷执行一案中，查封了登记在建华公司名下的土地使用权及地上建筑物共四处以及五栋房产，具体包括：位于东莞市大岭山镇××村××路，土地使用证号为东府国用（2003）字第特5号；位于东莞市××××村，土地使用证号分别为东府国用（1997）字第特371号、东府国用（2000）字第特95号；位于东莞市颜屋管理区，土地使用证号为东府国用（1998）字第特124号；房屋五栋，房产证分别为粤房地证字第**、Ｃ0××99号、Ｃ0××00号、Ｃ3××46号、Ｃ3××45号。查封了达城公司位于东莞市××××村土名“姚家朗”的一块35亩工业用地使用权及地上建筑物。另外，本院向亿科公司发出（2017）粤1972执恢494号协助执行通知书，令其从2017年12月起将租赁建华公司每月应支付租金889641元汇入法院指定账户，金额以41442255.28元为限。亿科公司认为其承租了涉案土地及物业，并且一次性支付了租金，故向本院提出执行异议，请求撤销（2017）执恢494号执行裁定书及协助执行通知书，解除对建华公司及达城公司位于东莞市××××村物业和租金的查封冻结，异议人无须将租金交至法院代管款账户。本院依法受理了亿科公司的前述执行异议，并于2018年7月12日作出了（2018）粤1972执异1号执行裁定书，裁定：一、驳回异议人亿科公司申请解除对被异议人建华公司房产查封的异议请求；二、中止对被异议人达城公司位于东莞市杨屋土名为“姚家朗”的土地使用权及地上建筑物的执行；三、驳回异议人亿科公司申请撤销本院（2017）粤1972执恢494号执行裁定书的异议请求；四、撤销本院（2017）粤1972执恢494号协助执行通知书。当事人如对本裁定第一、第二项不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼，如对本裁定第三、第四项不服，可以自本裁定书送达之日起十日内向东莞市中级人民法院申请复议。该裁定书中本院认为部分还载明“本院对亿科公司主张与建华公司存在租赁关系的事实不予认定，本院在执行过程中以其双方存在租赁关系而向亿科公司发出协助执行通知书，要求其将租金交纳至本院执行账户，有不妥之处，本院予以撤销。本院可直接对房产实际使用人发出协助冻结租金通知。”随后，亿科公司不服该裁定提出了本案的执行异议之诉。以上事实，有执行裁定书、查封财产清单、协助执行通知书等附卷为证。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款第（一）、（二）项的规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；……”。首先，在（2018）粤1972执异1号执行裁定书中已经裁定撤销了本院作出的（2017）粤1972执恢494号协助执行通知书，即本院已支持亿科公司解除对案涉土地物业租金冻结的异议请求。因此，根据前述法律规定，原告主张解除对租金收益冻结的异议请求在执行异议阶段并未被法院驳回，故原告的该项诉讼请求不符合案外人提起执行异议之诉的起诉条件。其次，虽然（2018）粤1972执异1号执行裁定书中认定本院可直接对房产实际使用人发出协助冻结租金通知，但本院尚未对涉案物业的实际承租人采取执行措施。因此，在前述执行裁定书中认定需解除对案涉土地物业租金冻结的前提下，本院对于涉案土地物业的租金并未采取任何执行措施即原告主张的案涉租金不是涉案的执行标的，故原告主张确认其享有涉案土地物业的承租权的诉讼请求没有可以排除的执行标的。根据前述法律规定，原告亿科公司的此项诉讼请求亦不符合提出执行异议之诉的条件。最后，（2018）粤1972执异1号执行裁定书中明确告知当事人对于裁定事项第四项即撤销本院（2017）粤1972执恢494号协助执行通知书不服的，应可以自本裁定书送达之日起十日内向东莞市中级人民法院申请复议。因此，原告亿科公司就中止对涉案物业租金执行的诉讼请求提起本案诉讼亦不符合前述执行异议裁定载明的救济途径，故原告不能提起本案的案外人执行异议之诉。综上所述，原告没有提起案外人执行异议之诉的诉讼权利，原告在本案中提出的案外人执行异议诉讼应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条第一款第（一）、（二）项的规定，裁定如下：驳回原告东莞市亿科物业投资有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  杨尚策人民陪审员  陈胜光人民陪审员  马巧玲二〇一九年六月二十八日书 记 员  雷方琼