河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终1874号上诉人（原审原告）：杨怀启，男，1976年8月27日出生，汉族，住河北省保定市涞水县。委托诉讼代理人：董辉，北京天平（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖春柳，男，1983年2月8日出生，汉族，住河北省保定市满城区。委托诉讼代理人：何俊媛，河北平川律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婧汝，河北平川律师事务所律师。原审第三人：段秀梅，女，1954年10月21日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：赵三圣，河北精伟律师事务所律师。原审第三人：赵振山，男，1954年8月16日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：赵三圣，河北精伟律师事务所律师。原审第三人：河北华野燃气集团有限公司，住所地河北省高碑店市西大街建设路**。法定代表人：赵振山，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵三圣，河北精伟律师事务所律师。上诉人杨怀启因与被上诉人肖春柳，原审第三人赵振山、段秀梅、河北华野燃气集团有限公司执行异议之诉一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2018）冀0606民初2720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨怀启上诉请求：1.撤销河北省保定市莲池区人民法院（2018）冀0606民初2720号民事判决，发回重审或查明事实后作出公正改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审法院判决的理由为“原告没有证据证明其在人民法院查封之前已经实际接收并合法占有该房屋及未对办理过户登记行为无过错，其与第三人未对回购条款的涂改进行合理的说明”。上诉人认为一审法院对此事实的认定系错误认定，具体理由如下：一、从时间逻辑看，杨怀启买房在先，肖春柳的债权形成、与借款人达成和解以及法院执行查封在后。杨怀启与赵振山、段秀梅签订《房屋买卖协议》的时间为2015年6月30日，而肖春柳与赵振山、段秀梅签订《借款协议》的时间为2016年6月1日，贵院对该借贷纠纷作出（2016）冀0606民初3901号之一民事调解书的时间为2016年12月17日，随后，肖春柳申请执行，贵院才对涉案房产进行了查封。杨怀启的买卖协议签订在先，权利亦应在先，肖春柳的借贷协议和相关法律文书形成的在后，时间逻辑非常清晰，杨怀启对该房产享有权利毋庸置疑。二、杨怀启支付了全部房款。一审法院未否认付款事实，不再赘述。三、杨怀启已经实际占有涉案房屋。在《房屋买卖协议》签订当日，赵振山与杨怀启将房屋钥匙直接交付给了杨怀启，杨怀启实际占有了该房屋。亦即，2015年6月30日，应为杨怀启实际占有该房屋的时间分割点。在庭审中，证人赵某的证言可以证明，在2016年5、6月份，自己与杨怀启达成口头协议，杨怀启以每年两万元的价格出租给赵某开办公司，赵某使用该房屋至当年年未。杨怀启向一审法院提交了赵某所开办的河北洲际燃气销售有限公司的营业执照，其注册时间与事实相吻合。现，该房屋已经由杨怀启托管给第三方出租。特别需要指出的是，《房屋买卖协议》签订之前，涉案房屋并未被抵押，也没有生效法律文书确定将该房屋抵债，亦不存其他纠纷，《房屋买卖协议》意思表示真实，符合法律规定，应归合法有效。另，杨怀启已经于2015年6月30日占有涉案房屋，有权利选择占有方式——可以自住，也可以出租，甚至可以空置，无论采取哪种方式都不影响杨怀启实际控制该房屋的事实。杨怀启在庭审中提交的证据以及赵某的证言足以证明房屋已经交付并实际占有，一审法院的认定系错误认定。三、杨怀启对涉案房屋未办理过户登记手续不存在过错。段秀梅与河北华中房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的第十五条约定了产权登记事项，该产权登记的手续应由段秀梅和该公司共同完成。杨怀启与段秀梅、赵振山签订的《房屋买卖协议》的第三条第二基也明确约定甲方无条件协助乙方办理房产过户。亦即，作为二手房交易，只有段秀梅与开发商办理房产证后，才能办理段秀梅向杨怀启过户的手续，杨怀启不可能对房产证的办理有过错。杨怀启在协议签订之后，始终在督促赵振山、段秀梅办理过户登记手续，但由于开发商的原因，迟迟未能办结（庭审中，第三人赵振山、段秀梅均认可上述事实）。2017年年底云办理房产过户，杨怀启方知上述房产已经被法院查封，产权登记无法进行，随即启动执行异议程序，依法维护自己的合法权利。因此，杨怀启从签约至今，始终在督促相关义务方办理过户，未怠于行使权利，遑论存在过错。从常理推断，杨怀启支付了全款购买房屋，不可能不谋求过户伤害自己的利益，一审法院却无视这一事实，称无证据证明杨怀启对房屋过户登记无过错。纵观全案，没有哪一个证据证明杨怀启有过错，因此，一审法院的错误认定应予纠正。四、《房屋买卖协议》的真实性及回购条款涂改问题。首先、第三人赵振山、段秀梅明确无误的表示该协议为真实的房屋买卖合同，双方并没有任何借贷往来；其二、交易过程清晰，房屋交付、购房款给付的履约事实完整，合同约定得到了全面的履行；第三，段秀梅2014年7月购买该房屋时的单价为3800元每平米（见原购房合同），而杨怀启购买该房屋时的单价约合5200元每平米，该价格符合当时的房地产市场行情，不存在畸高或者畸低的情形，系属正常的交易价格。可见，法《房屋买卖协议》不仅符合法律规定，还符合常怀常理，其真实性无可置疑。《房屋买卖协议》中第六条被划掉的部分和“此款作废”字样系由在现场见证的案外人曹某按照双方当事人的要求划线并书写，杨怀启与段秀梅分别在“此款作废”书写处按了指印，杨怀启、赵振山和段秀梅对上述划线及“此款作废”字样均予以认可。由于该协议系出售方起草，正式签约时，杨怀启要求划掉这一项内容，亦即，该项约定已通过双方协商作废，没有产生合同效力。且，法律许可对合同进行变更，系属契约自由。杨怀启已经向一审法院递交了关于“用废条款”的说明情况，但合议庭对此置若罔闻，根本未予理会。故此，一审法院以将该条涂改未做合理说明为判决理由，纯系牵强附会。五、本案的法律适用问题。一审法院判决的依据之一是《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《物权法》只是对物权设立的一般性规定，而《查封规定》是人民法院针对具体执行情况所做的明细安排，两者的作用及所调整的范围不同，并不构成法律上的冲突，恰恰属于该条所规定的“法律另有规定”之情形。任何法律制度的设计，都要考虑动作过程中的各种变量，否则仅仅追求形式逻辑上的完美，而放弃实际层面的运行效果，则背离了法律制度维护交易秩序的目的。《查封规定》第十七条明确赋予全额付款、实际占有且无过错第三人有对抗查封执行的权利，具有重要的现实意义。因为，登记本身难免疏漏或出错，需要对全额付款、实际占有且无过错第三人进行适当保护，实现实质正义。近年来大量的判例都在援引《查封规定》第十七条，保证了房地产交易的秩序以及实际购房人的合法权益。故此，应该根据案件的具体事实，适用最恰当的法律规定。另相同情况得到法院支持的案例大量存在，一审中杨怀启的代理人也曾提及，也就是说，相同情况应该相同对待，但一审法院未进行案例引证查询，导致同案未能同判，妨碍了司法的可预测性，损害了司法的权威和公正性。综上，本案事实清楚，杨怀启与第三人赵振山、段秀梅在肖春柳的债务形成之前签订了《房屋买卖协议》，支付了全部购房款并实际占有个该房屋，且对房屋未过户不存在过错，符合《查封规定》第十七条的规定，应该解除该房屋的查封，以维护的合法权益。但遗憾的是，一审法院未能正确认定事实、适用法律，作出了错误的判决，恳请贵院依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。肖春柳答辩称，第一、一审法院认定事实清楚，证据充分。1、被上诉人肖春柳诉第三人段秀梅、赵振山民间借贷纠纷一案已有保定市莲池区人民法院生效（2016）冀0606民初3901号调解书，在保全阶段及后续执行阶段中涉案房产均在第三人赵振山、段秀梅名下，依据不动产登记信息进行查封保全及生效的法律文书进行强制执行没有错误。2、本案上诉人在协议签订后事实上并未实际占有涉案房屋，也未提供有效证据证明其一直占有涉案房屋。被上诉人肖春柳将钱出借给第三人段秀梅、赵振山时，第三人就已经将房屋交付给被上诉人肖春柳使用，实际上涉案房屋也一直是由被上诉人在占有使用，被上诉人在一审中提交了涉案房屋的水卡3张、电卡3张、燃气卡4张、2016年3月华中炫彩售电票据。这些证据都可以证实是肖春柳在实际占有房屋。上诉人提交的河北洲际燃气销售有限公司的证明不具有真实性，首先根据国家企业信息公示系统查询显示河北洲际燃气销售有限公司股东之一是曹继磊、定兴县中野燃气销售有限公司的股东是第三人段秀梅、赵振山，曹继磊又是该公司的监事，上述关系表明河北洲际燃气销售有限公司与第三人之间存在利益关系，因此该证明没有证据效力。且证人赵某在庭审中的陈述与案件事实相矛盾，被上诉人肖春柳一直实际居住在诉争房屋内，有水卡、电卡、燃气卡以及缴纳电费票据为证，赵某自己陈述的租赁房屋的价格明显低于市场价、办公司没有产生水电费等等证言存在合理性怀疑，不能作为上诉人已经实际占有房屋的依据。3、上诉人杨怀启不符合《查封规定》第17条所规定的情况，上诉人对涉案房屋未办理过户登记手续存在过错。首先，《中华人民共和城市房地产答理法》第三十八：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。本案涉案房产第三人尚未依法登记领取权属证书，依据以上法律规定涉案房产不得转让，上诉人明知道涉案房产没有权属证书，仍然与第三人签订房屋买卖合同，明显存在重大过错，其买卖行为亦违反法律禁止性规定，应属无效。其次，上诉人称其购买并实际占有涉案房屋的时间为2015年6月30日，但从2015年6月30日至目前为止上诉人未提供任何证据证明其通过诉讼或其他可证明的方式催促办理过过户登记，且上诉人与第三人所签订的《房屋买卖协议》中明确约定：“甲方（第三人）保证在2015年9月30日前无条件协助乙方（上诉人）办理该房屋过户事宜”，上诉人亦未提供证据证明其在2015年9月30日前催促第三人办理过过户登记，或到房屋登记机关申请办理变更登记，其怠于行使自己的权利，本身也存在过错，应当承担不利后果。4、上诉人与第三人之间签订的《房屋买卖协议》不是其真实意思表示。首先，被上诉人肖春柳于2016年起诉并申请诉讼保全查封了本案诉争的四套房屋，从2016年查封、审判到进入强制执行程近两年的时间中第三人赵振山、段秀梅从未对法院或被上诉人说过诉争房屋已经卖给上诉人杨怀启的事项。其次，最高院《民事审判指导与参考》中明确：“不签订书面借款合同，只用签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人已实际交付款项的方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式”，在本案《房屋买卖协议》中，双方明确约定了回购条款，虽然该条款在后期被勾掉，但是可以证明其在订立该协议之初是真实目的并不是实际上购买涉案房屋，另外，根据上诉人提交的《房屋买卖协议》约定的房款金额为150万元，但上诉人提交的银行流水显示160万元，付款时间与付款金额上与《房屋买卖协议》存在出入，不能认定支付的是购房款，存在着支付给的借款或其他款项的可能。所以，上诉人与第三人之间签订的《房屋买成协议》也存在着合理性怀疑，不能认定为上诉人与第三人之间的真实意思表示。第二、一审法院法律适用正确。1、《中华人民共和国物权法》于2007年由全国人大通过实施，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》于2005年由最高人民法院通过实施，从其效力及新法优于旧法的原则，本案不应适用《最高人民法院查扣冻规定》，而应适用《物权法》中已明确规定的不动产物权经依法登记而生效之规定。2、上诉人杨怀启作为对涉案房屋的买受人，并未办理产权登记，其享有的是对房屋出卖人即段秀梅、赵振山的债权，基于债权的平等性，该债权不能排除我方债权的强制执行。上诉人认为本案适用《最高人民法院查扣冻规定》第十七条，认为其他案例中有过此种适用，则本案也应适用上述滚动条规定。首先我国是大陆法系国家，对于不动产物权有现行有效的成文法规定，无需进行案例引证查询，同时，上诉人的实际占有并不成立，并且其在房屋过户方面存在明显过错，并不属于已经履行了全部实质义务的买方。因此，从本案的事实出发，不应适用《最高人民法院查扣冻规定》。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人杨怀启未实际占有涉案房屋，对涉案房屋未办理过户登记手续存在过错，上诉人的主张没有事实和法律依据，应依法驳回上诉人的上诉请求。段秀梅述称，1、第三人赵振山和段秀梅与上诉人杨怀启是房屋买卖合同关系，2、第三人赵振山和段秀梅与被上诉人肖春柳系借款合同关系。赵振山述称，同段秀梅意见。河北华野燃气集团有限公司述称，同段秀梅意见。杨怀启向一审法院起诉请求：1、判令解除对保定市凤栖街588号炫彩SOHO商务办B座3001号、3002号、3003号、3016号房屋的查封，停止对上述财产的执行；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年因民间借贷纠纷，肖春柳向法院起诉赵振山、段秀梅、华野燃气公司，该院作（2016）冀0606民初3901号之一民事调解书，双方当事人协议如下“一、被告赵振山、段秀梅、河北华野燃气集团有限公司于2017下3月30日前一次性付原告肖春柳借款320万元整，如逾期按银行同期贷款利率二倍支付原告利息。二、原告自愿放弃被告赵振山、段秀梅、河北华野燃气集团有限公司其他诉讼请求。原、被告双方别无其他争议”。审理过程中，经肖春柳申请，法院于2016年10月18日查封了段秀梅名下炫彩SOHO商务办公楼B座3001、3002、3003、3016号房屋。后该案进入执行程序。法院在执行肖春柳与赵振山、段秀梅、华野燃气公司民间借贷纠纷一案过程中，杨怀启向法院提出案外人异议，认为其于2015年6月30日购买了上述房产，并支付了购房款1500000元，请求法院解除对该房产的查封。2018年5月11日，法院作出（2018）冀0606执异10号执行裁定书，驳回了杨怀启的异议。杨怀启对该裁定不服，提出本案诉讼。原告主张其于2015年6月30日与第三人段秀梅及其丈夫赵振山向第三人段秀梅、赵振山购买保定市凤栖街588号炫彩SOHO商务办B座3001、3002、3003、3016号房屋，第三人段秀梅、赵振山保证于2015年9月30日前无条件协助原告办理过户手续。该协议第六条第一款内容“甲方在本协议签订之日起三个月内可以按本协议约定的买卖价款壹佰伍拾万元回购上述房屋”被划掉，写明“此款作废”并有按捺两枚手印。2015年7月1日、2日，原告杨怀启通过银行向赵秀梅转账共计1500000元。原告提交了一份《收据》，内容为“今收到杨怀启购房款壹佰伍拾万元整（1500000元）段秀梅2015年7月15日”。一审法院认为，关于原告停止对保定市凤栖街588号炫彩SOHO商务办B座3001号、炫彩SOHO商务办B座3002号、炫彩SOHO商务办B座3003号、炫彩SOHO商务办B座3016号房屋的查封，停止对上述财产的执行的诉请，综合全案证据，虽然原告杨怀启提交了与第三人赵振山、段秀梅之间签订的《房屋买卖协议》、银行转账记录以及第三人段秀梅出具的收据，但原告没有证据证明其在人民法院查封之前已经实际接收并合法占有该房屋及对未办理过户登记行为无过错。因此，人民法院在执行异议审查中以不动产登记簿为准具有合理性，人民法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条裁定查封诉争房产并无不当。原告杨怀启要求停止强制执行的依据不充分，其未提交证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对其停止执行的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，判决：驳回原告杨怀启的诉讼请求。案件受理费80元，由原告杨怀启负担。本院二审期间，上诉人杨怀启提交四张物业费的缴费清单，证明杨怀启持续占有该房屋至今。被上诉人质证称，首先上诉人所提交的证据不是新证据，票据的日期是2017年10月20日，一审并没有提交，所以不属于新证据。票据不是正式发票，也不符合法律规定的证据形式，证据的合法性不认可。票据显示上诉人物业费的缴费期间是2016年4月1日至2017年3月31日与上诉人陈述2015年6月30日其占有该涉案房屋事实不符。2、票据开具的时间是2017年10月和收费的期间不相符合，对证据不认可，不排除是上诉人为了本案制造证据，补交费用。第三人均质证称无异议。二审庭审询问后，应被上诉人肖春柳的请求，传证人曹某到庭对上诉人杨怀启与原审第三人段秀梅、赵振山所签订《房屋买卖协议》再次核实，曹某称，该协议系其下载，协议双方看后，杨怀启称有一条不行，需要划掉，段秀梅、赵振山说没意见，同意划掉。而后曹某划掉该条款，并注明“此款作废”，段秀梅和杨怀启都按了手印。本院所查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。上诉人杨怀启是否享有足以排除执行的民事权益系本案的焦点。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。关于被上诉人辩称上诉人杨怀启与段秀梅、赵振山所签订房屋买卖协议不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定为无效合同的问题。合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。杨怀启与赵振山、段秀梅夫妇均称其所签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，杨怀启与赵振山、段秀梅夫妇均系完全民事行为能力人，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定的内容行使权利、履行义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项确实规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，只有违反效力性强制性规定的，才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。所以，被上诉人抗辩上诉人杨怀启与赵振山、段秀梅夫妇所签订的房屋买卖合同无效的主张，本院不予支持。被上诉人抗辩称上诉人与第三人之间签订的《房屋买卖协议》约定了回购条款，虽对该条款划掉注明“该款作废”并按捺手印，但对其所签订的《房屋买卖协议》的意思表示存疑，二审时，证人曹某出庭作证称该协议系其起草，协议双方合议将该条款划掉，并由其书写“此款作废”，由当事人按捺指印。当事人对证人进行了询问并对证人证言进行质证，对该证言本院予以采信。关于是否合法占有的问题。上诉人杨怀启及原审第三人均认可涉案房产已经交付上诉人所占有，第三人将钥匙交付上诉人，上诉人即可对房屋进行实际控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购买人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。一审查明上诉人杨怀启已经交付全部房款，赵振山、段秀梅为其书写收据。涉案房屋查封时，房地产开发公司尚未办理房产登记事宜，故该房屋未变更登记亦非上诉人的原因。上诉人所提交的诸证据之间相互佐证，能够形成完整的证据链条证明其主张，已经符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定要件，上诉人享有足以排除执行的民事权益。综上所述，杨怀启的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于的解释》第三百一十二条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河北省保定市莲池区人民法院（2018）冀0606民初2720号民事判决；二、不得执行保定市凤栖街588号炫彩SOHO商务办B座3001号、炫彩SOHO商务办B座3002号、炫彩SOHO商务办B座3003号、炫彩SOHO商务办B座3016号房屋。一审案件受理费18300元、二审案件受理费18,300元，由被上诉人肖春柳负担。本判决为终审判决。河北省保定市莲池区人民法院（2018）冀0606执异10号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 欧阳正丽审判员 刘  斌审判员 赵 春 林二〇一九年六月十八日法官助理严波书记员张杰