四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初321号 原告：宜宾大家乐商贸有限公司。住所地：四川省宜宾县翠柏商贸城。 法定代表人：徐利忠，经理。 委托诉讼代理人：雷小平，四川酒都律师事务所律师。 被告：中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司。住所地：四川省成都市人民中路二段**四川中银大厦****。 法定代表人：侯一平，副总经理。 委托诉讼代理人：胡清华，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢勋，北京大成（成都）律师事务所律师。 第三人：宜宾红楼梦酒业股份有限公司。住所地：四川省宜宾。住所地：四川省宜宾县喜捷镇红楼梦村iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：文万彬。 第三人：宜宾兴业房地产开发有限责任公司。住所地：四川省宜宾。住所地：四川省宜宾县柏溪镇三角路**iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：文万彬。 第三人：四川宜宾兴业集团有限公司，住所地：四川省宜宾县柏，住所地：四川省宜宾县柏溪镇三角路 style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：文万彬。 原告宜宾大家乐商贸有限公司（以下简称大家乐公司）与被告中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称东方资产公司）、第三人宜宾红楼梦酒业股份有限公司（以下简称红楼梦公司）、宜宾兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房地产公司）、四川宜宾兴业集团有限公司（以下简称兴业集团公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大家乐公司委托诉讼代理人雷小平，被告东方资产公司委托诉讼代理人胡清华到庭参加诉讼，第三人红楼梦公司、兴业房地产公司、兴业集团公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告大家乐公司起诉请求：依法撤销成都市中级人民法院（2016）川01执1356号《四川省成都市中级人民法院公告》中要求大家乐公司“在15日内和房屋买受人签订租赁协议，或腾退房屋交付给买受人”的内容。（原告在审理中将诉讼请求明确为请求排除法院对大家乐公司的执行行为）。事实和理由：大家乐公司于2010年10月1日和兴业房地产公司授权的宜宾兴业物业管理有限公司签订了18年的租赁合同，租期至2027年12月31日。根据买卖不破租赁的原则，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭。成都市中级人民法院（2016）川01执1356号公告在明知案涉7-1-10房屋有承租人的情况下，要求对应房屋租赁人和房屋买受人重新签订租赁协议于法无据。 被告东方资产公司辩称，1、大家乐公司称其于2010年10月1日与兴业房地产公司签订的租赁合同，2015年3月签订的补充协议，并以此来排除法院的执行行为没有法律及事实依据。2014年案涉房屋已经抵押给本案债权人，2014年7月办理了抵押登记，大家乐公司在房屋抵押后仍然签订补充协议并一次性支付长达10年的租金存在过错，不应当受到法律的保护；2、房屋租金50万元不符合2010年合同约定的标准，大家乐公司以现金方式支付只有收据予以证明，支付行为的真实性无法确认；3、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第65条、第66条的规定案涉房屋已经设立了抵押，大家乐公司与出租方在抵押之后签订的租赁合同不能约束受让人，不能排除本案的执行。请求法庭依法驳回大家乐公司的起诉。 第三人红楼梦公司、兴业集团公司未作答辩。 第三人兴业房地产公司未到庭，但提交书面答辩状述称，兴业房产公司于2015年3月1日通过委托人宜宾兴业物业管理有限公司向大家乐公司收取了2018年3月至2027年12月位于宜宾县7-2-1门面的房租25万元，同时也收取了7-1-10门面的房租，共计50万元。因兴业房地产公司和关联公司当时面临多起诉讼，银行账户已经被司法冻结，因此向大家乐公司提出现金支付，兴业房地产公司向大家乐公司出具了ＮＯ0006945号收款收据。2015年3月1日，兴业房地产公司向大家乐公司收取未来多年房租时，案涉门面并没有拍卖，买受人的权利应当等待兴业房地产公司与大家乐公司的租赁关系结束后再行主张。 经审理查明，2016年8月，兴业银行股份有限公司成都分行（以下简称兴业银行成都分行）依据本院作出的（2015）成民初字第2189号民事判决向本院申请强制执行红楼梦公司、兴业房地产公司、四川宜宾兴业集团有限公司借款合同纠纷一案，执行案号为（2016）川01执1356号。2018年8月6日本院作出（2018）川01执异719号执行裁定，将申请执行人兴业银行成都分行变更为东方资产公司。 2018年8月28日，本院作出（2016）川01执1356号《公告》，公告载明：在执行兴业银行成都分行申请执行兴业房地产公司等一案中，依法拍卖兴业房地产公司位于宜宾县万兴花园下列房屋：Ｃ区×组团×幢4、5单元1层1-10号房屋（产权证号20××46）、Ｃ区Ａ组团（罗马假日）1幢1层1-15号房屋（产权证号20××62）。前述房屋买受人伍维英、赵亮已取得物权，对应房屋租赁人须自公告之日起15日内与房屋买受人签订房屋租赁合同，或腾退房屋交付买受人。逾期既不与买受人签订租赁协议，又不腾退房屋的，本院将依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定强制执行。 大家乐公司以宜宾县万兴花园Ｃ区×组×幢4、5单元一层1-10号房屋（以下简称7-1-10房屋）承租人的名义向本院提出书面异议，请求撤销本院（2016）川01执1356号《公告》中要求大家乐公司在15日内和房屋买受人签订租赁协议，或腾退房屋交付给买受人的要求，切实保护其对案涉7-1-10房屋的租赁权。本院于2018年10月22日作出（2018）川01执异1464号执行裁定，驳回案外人大家乐公司的异议请求。大家乐公司不服上述裁定，提起本案诉讼。 另查明，2010年1月1日，兴业房产公司委托的宜宾兴业物业管理有限公司与大家乐公司签订了《万兴现代城商业用房租赁合同》，合同约定宜宾兴业物业管理有限公司将位于宜宾县万兴花园Ｃ区×组团包括本案案涉7-1-10房屋在内的建筑面积共1037.36平方米的商业用房租赁给大家乐公司使用，租赁期间为2010年1月1日至2027年12月31日，以年为单位约定了18期租金交纳方法，约定大家乐公司须在每期租金到期前30日内支付下年期租金。 2015年3月1日宜宾兴业物业管理有限公司与大家乐公司又达成《补充协议（一）》，约定对宜宾县万兴花园Ｃ区×组团7-2-1-01和7-1-10房屋从2018年3月1日至2027年12月31日期间的租金调整为总租金额500000元，一次性支付给出租人。宜宾兴业物业管理有限公司于2015年3月1日出具《收据》载明收到租金500000元。审理中，大家乐公司陈述其在2014年6月以前是通过银行转账方式向出租方支付租金，2014年6月以后由于出租方银行账户被冻结，所以就使用现金支付房租。本院遂限期要求大家乐公司提交出租方银行账户被冻结的相关证据，逾期不提交承担不利的法律后果，但大家乐公司至今未向本院提交上述证据。 再查明，案涉7-1-10房屋于2014年7月21日办理了抵押登记，兴业银行成都分行取得了案涉抵押房产的他项权证。 以上事实，有营业执照、（2016）川01执1356号公告、房屋出租人的委托书、房屋租赁合同、租赁合同补充协议（一）和收据、（2018）川01执异1464号执行裁定书、（2018）川01执异719执行裁定书、（2015）成民初字第2189号、法院专递邮件清单、付款说明、照片、房屋登记信息及当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，本案大家乐公司于2010年1月1日即在人民法院查封之前签订《房屋租赁合同》租用案涉房屋，并实际占有使用案涉房屋。但2015年3月1日，大家乐公司与宜宾兴业物业管理有限公司又变更了租赁合同，双方达成《补充协议（一）》，约定对宜宾县万兴花园Ｃ区×组团7-2-1-01和案涉7-1-10房屋从2018年3月1日至2027年12月31日期间的租金调整为总租金额500000元，一次性支付给出租人。虽然大家乐公司提交了宜宾兴业物业管理有限公司于2015年3月1日出具《收据》，拟证明其支付了租金500000元，但其一次性以现金支付租金、出租方出具收据的方式与之前分期并通过银行转账支付租金、出租方出具正式发票的方式明显不符，且50万元现金系大额交易款项，仅凭收据不能证明大家乐公司已实际支付该款项。审理中，大家乐公司陈述其在2014年6月以前是通过银行转账方式向出租方支付租金，2014年6月以后由于出租方银行账户被冻结，所以就使用现金支付房租。本院遂限期要求大家乐公司提交出租方银行账户被冻结的相关证据，但大家乐公司至今未向本院提交上述证据，应当承担不利的法律后果。故本院认定大家乐公司提交的《补充协议（一）》及收据存在真伪不明的情况，本院不予采信。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，因2015年3月1日大家乐公司与宜宾兴业物业管理有限公司变更租赁合同达成《补充协议（一）》系在兴业银行成都分行取得了案涉7-1-10房屋抵押房产他项权证之后，其主张的对涉案房屋享有的租赁权不得对抗已登记的兴业银行成都分行的抵押权。综上，本案大家乐公司提出阻止移交占有的理由不能成立，其诉讼请求，本院不予支持. 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告宜宾大家乐商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费8800元，由原告宜宾大家乐商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  邓凌志 审 判 员  谢 芳 人民陪审员  谢援朝 二〇一九年六月十七日 书 记 员  雷婧钰