广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终2029号上诉人（原审原告）：惠州市瑞鑫贸易有限公司，住所惠州市惠城区水口街道办事处惠泽大道**江南御都********，统一社会信用代码91441302553667243N。法定代表人：孔令玖，总经理。委托诉讼代理人：陈发宜，广东礼律律师事务所律师。委托诉讼代理人：高杰，广东礼律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市小精灵饮水科技有限公司，住，住所惠州市惠城区水口街道办新民村一社会信用代码914413002323271255。法定代表人：肖建华，总经理。委托诉讼代理人：严伟国，惠州市惠城区水东法律服务所法律工作者。上诉人惠州市瑞鑫贸易有限公司（以下称瑞鑫公司）因与被上诉人惠州市小精灵饮水科技有限公司（以下称小精灵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2017）粤1302民初6948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人瑞鑫公司的委托诉讼代理人陈发宜、高杰，被上诉人小精灵公司的委托诉讼代理人严伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞鑫公司上诉请求：撤销（2017）粤1302民初6948号民事判决，改判支持瑞鑫公司的原审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定瑞鑫公司未提供充分的证据证明因小精灵公司违规断水断电、非法扣押瑞鑫公司经营设备及账本而造成的经济损失属于事实认定错误。根据瑞鑫公司提交的近三个月产品出入库明细、停电当天的视频、阻止人员出入视频及报警回执等证据材料，完全可以证明小精灵公司于2017年6月30日强行对瑞鑫公司断电，造成瑞鑫公司财务、销售等部门无法开单、收款，业务停滞；同时小精灵公司阻止瑞鑫公司车辆及人员正常出入园区大门，在瑞鑫公司报警求助后仍禁止瑞鑫公司所有的物品出入园区。瑞鑫公司经营的饮料产品属于季节性快速消费品。按照近三个月的产品出入库明细每日出货3300件计算每日损失超过1万元，瑞鑫公司只计算了10万元经济损失应当予以支持。二、一审判决没有对签订合同的过错责任进行划分，认定瑞鑫公司和小精灵公司对涉案租赁合同无效均存在过错属于认定事实错误。小精灵公司出租厂房的临时建筑审批已经过期，而且该建筑不符合消防安全要求、没有保持消防设施的完好有效，存在重大过错，应当承担火灾事故全部责任。涉案厂房坐落于小精灵工业园内，瑞鑫公司作为承租人无法核实厂房的审批手续，基于信任与小精灵公司签订租赁合同，不存在任何过错。三、火灾蔓延造成的损失扩大部分应当由小精灵公司承担。该库房顶部违规使用易燃的泡沫板做隔热之用，未按行业标准采用阻燃的岩棉夹芯板，因高温作用，泡沫燃烧后滴落引燃室内的货物包装箱，该库房没有配备消防喷淋设施和烟感设备，且园区内巡逻值班人员缺位，未能及时发现火情，从而造成了火势的蔓延、扩大，导致现场整体烧毁。《火灾事故认定书》中提到的引燃周围可燃物蔓延成灾指的就是该库房顶部的保温泡沫，该保温材料也是由小精灵公司安装。四、火灾因扑救困难造成的损失扩大部分应当由小精灵公司承担。公安消防支队惠城区大队接警到场后，由于园区内的所有消防栓都无法正常使用，给灭火工作造成了极大的困难，先后调集了多辆消防车从园区外取水才将火势控制并熄灭。五、一审判决在法律适用方面存在错误。根据《消防法实施细则》第八条：“实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。”《消防法》第二十九条：“负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效。在修建道路以及停电、停水、截断通信线路时有可能影响消防队灭火救援的，有关单位必须事先通知当地公安机关消防机构。”的规定，该工业园区属于小精灵公司所有，小精灵公司没有提供符合消防安全要求的建筑物、没有保持消防设施的完好有效，在此次火灾事故中存在重大过错应当承担全部责任，即便火灾起因不明，小精灵公司也应当就火灾蔓延导致损失扩大的部分承担主要责任。小精灵公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、瑞鑫公司谎称火灾后造成业务停滞，与事实不符。火灾后，瑞鑫公司已说明“展开了生产自救，采取原址开单、收款、另仓发货的模式继续经营”。而且瑞鑫公司也另行在外面租赁仓库，作为新的办公、仓储场所。在火灾发生后，小精灵公司方为了减少双方损失，多次主动要求协商灾后重建事宜并提出解决方案，同意将另一厂房免费给瑞鑫公司使用，待瑞鑫公司将遭受火灾的厂房维修好，再重新使用。但瑞鑫公司为了逃避责任，碍于协商处理，致使租赁关系提前终止和造成损失扩大。二、关于起火原因，根据谁主张、谁举证，应由瑞鑫公司承担举证责任。火灾后，消防队员勘查现场时作的说明以及消防部门《火灾事故认定书》的认定，均表明：起火部位位于仓库东北角，排除雷击、物品自然和遗留火种，不排除电气线路故障，引燃周围可燃物蔓延成灾。而且，消防队员勘查现场时已说明了火势迅速蔓延是因为起火点下面瑞鑫公司堆放了方便面和产品包装箱，并不是瑞鑫公司所称的“泡沫燃烧后滴落引燃室内的货物包装箱”。三、合同签订前，瑞鑫公司对厂房原状进行了考察、评估。合同签订后，小精灵公司按照约定将厂房交给瑞鑫公司使用，依照谁使用，谁负责原则，场地的电气线路、消防器材依法应当由瑞鑫公司自行安装、配备、使用，但瑞鑫公司至今没有按照规定办理有关证照和申请，没有办理消防安装和验收，也没有安装任何消防设施，没有按照标准安装电气线路，没有安排工作人员值班，更没有安装防爆灯等安全措施，应对火灾事故承担全部责任。瑞鑫公司向一审法院起诉请求：一、解除瑞鑫公司与小精灵公司于2016年8月9日签订的《厂房租赁合同》；二、判令小精灵公司返还租赁保证金77200元；三、判令小精灵公司返还剩余租金46320元（2017年7至9月份）；四、判令小精灵公司赔付提前终止合同赔偿款20万元；五、判令小精灵公司承担因其断水断电、非法扣押瑞鑫公司经营设备及账本造成的经济损失10万元。一审法院认定的事实：2016年8月9日，瑞鑫公司（合同为乙方）与小精灵公司（合同为甲方）签订了《厂房租赁合同》，约定小精灵公司将坐落于水口青边小精灵工业园的一楼1680平方米的厂房租赁给瑞鑫公司，厂房装修期为2016年8月8日至2016年9月30日，租赁期自2016年10月1日至2026年9月30日，租金第一年至第五年为13440元/月，第六年至第十年为14784元/月，租赁保证金为67200元；另外宿舍五间，租金2000元/月，押金人民币10000元。《厂房租赁合同》第七条约定，甲方水电表独立安装到厂房给乙方使用。合同签订后，小精灵公司一次性收取了第一年的租金185280元（2016年10月1日至2017年9月30日）、押金77200元。2017年6月3日20时50分许，一楼厂房仓库东北角发生火灾，火灾发生后，瑞鑫公司不再经营，双方租赁合同亦无法履行，租金支付至2017年9月30日。2017年7月1日，惠州市公安消防支队惠城区大队作出惠城公消火认字【2017】第0006号《火灾事故认定书》，认定：起火时间为2017年06月03日20时50分许，起火部位位于仓库东北角，排除雷击、物品自然和遗留火种，不排除电气线路故障，引燃周围可燃物蔓延成灾。另查明，根据水口街道办新民村青边小组出具的《经营场所证明》，小精灵工业园属于水口街道办新民村青边小组村民回拨地，总面积33000平方米，2008年采用村企合作方式建设20000多平方米厂房、宿舍、商铺等均由小精灵公司作为生产经营场所使用及招商合作全权管理。涉案的一楼1680平方米的厂房为临时建筑，于2008年5月份经水口街道办相关部门审批搭建，租赁合同签订时，该临时建筑已过有效期。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。鉴于涉案厂房仅在2008年5月办理过建设用地临时搭建审批，且有效期为一年。本案双方签订《厂房租赁合同》时，该临时建筑审批已经过期，截至一审法庭辩论终结前，瑞鑫公司与小精灵公司也未重新办理临时搭建审批，因此，瑞鑫公司与小精灵公司于2016年8月9日签订的《厂房租赁合同》应为无效，瑞鑫公司仍需支付场地占用期间的使用费，小精灵公司需要返还租赁保证金77200元，因此，瑞鑫公司关于要求小精灵公司返还剩余租金共计人民币46320元的诉请，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于瑞鑫公司与小精灵公司对涉案租赁合同无效的原因均存在过错，因此瑞鑫公司要求小精灵公司赔付提前终止合同赔偿款20万元的诉请，不予支持。瑞鑫公司未提供充分的证据证明因小精灵公司违规断水断电、非法扣押经营设备及账本而造成的经济损失，因此瑞鑫公司关于要求小精灵公司承担断水断电、非法扣押经营设备及账本造成的经济损失10万元的诉请不予支持。判决：一、确认惠州市瑞鑫贸易有限公司与惠州市小精灵饮水科技有限公司于2016年8月9日签订的《厂房租赁合同》无效。二、惠州市小精灵饮水科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向惠州市瑞鑫贸易有限公司返还租赁保证金77200元。三、驳回惠州市瑞鑫贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7650元（惠州市瑞鑫贸易有限公司已预交3825元），由惠州市瑞鑫贸易有限公司负担5920元，惠州市小精灵饮水科技有限公司负担1730元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的案件事实亦无异议，本院确认原审查明的事实属实。并查明，2017年7月5日，瑞鑫公司员工孔祥伟曾向惠州市公安局水口派出所报警称，瑞鑫公司遭小精灵公司停水停电，影响其公司正常生产经营。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的厂房租赁合同因涉案厂房没有履行准建审批手续、未取得建设工程规划许可证而无效，瑞鑫公司与小精灵公司对一审法院认定《厂房租赁合同》无效亦没有提出异议，因此，本院确认一审法院对《厂房租赁合同》的效力认定。对瑞鑫公司请求判令小精灵公司返还租赁保证金77200元的诉请，一审法院已判决予以支持，小精灵公司亦无提起上诉，故本院二审对该项诉请不作审理。综合双方诉辨主张及理据，本案二审的争议焦点为：一是小精灵公司是否应向瑞鑫公司返还2017年7月至9月的租金46320元；二是小精灵公司是否应向瑞鑫公司赔付提前终止合同赔偿款20万元；三是小精灵公司是否应向瑞鑫公司赔偿经济损失10万元。关于小精灵公司是否应向瑞鑫公司返还2017年7月至9月的租金46320元的问题。虽然案涉厂房因火灾导致使用功能受限，但火灾事故发生后，瑞鑫公司储存在案涉厂房的货物并未及时清理，仍实际占用了案涉厂房和五间宿舍，导致小精灵公司因该期间未能及时收回案涉厂房修复使用造成损失。根据《最高人民法院》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，瑞鑫公司诉请返还租金46320元，本院不予支持。关于小精灵公司是否应向瑞鑫公司赔付提前终止合同赔偿款20万元的问题。本院认为，合同中的违约金条款依附于合同约定而存在，若合同被认定为无效，则违约金条款随之无效，因此本案《厂房租赁合同》被认定无效，该合同第十五条约定的违约条款亦应无效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，造成合同无效的一方并不因此免除赔偿损失的责任。瑞鑫公司依据该条款主张提前终止合同赔偿款，但未举证证明其具有因合同无效造成的20万元损失，故本院对瑞鑫公司该项上诉请求不予支持。关于小精灵公司是否应向瑞鑫公司赔偿经济损失10万元的问题。瑞鑫公司储存食品及非酒精类饮料很有可能因长时间的高温环境导致变质不能出售，货物价值亦被评估公司推定为全损，即便小精灵公司采取断水断电行为，客观上不会造成瑞鑫公司因不能出货损失10万元的事实，故瑞鑫公司主张因断水断电造成的10万元经济损失，本院不予认可。至于瑞鑫公司诉称小精灵公司扣押其机器设备、账本造成损失，亦无提供充分证据证明，本院亦不予认可。综上所述，上诉人瑞鑫公司的上诉请求均不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7650元，由上诉人惠州市瑞鑫贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  温永宏审判员  饶来新审判员  林峥云二〇一九年六月二十五日法官助理徐彦怡书记员赵昕附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。