黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初1320号原告：刘书博，女，1999年6月4日出生，汉族，学生，住大庆市龙风区。委托诉讼代理人：李明霞（系原告母亲），女，1974年4月10日出生，汉族，大庆石油化工总厂物业管理中心职工，住，被告：大庆立天唐人商业管理有限公司，住所地大庆市龙凤区世纪大道以南、龙永路以东、龙舞路以北、规划路以西，统一社会信用代码912306035838367658。法定代表人：冯雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙畅，该公司员工。被告：大庆立天唐人置业有限公司，住所地大庆市龙凤区万峰路**注塑工业园区综合楼**，统一社会信用代码证号：法定代表人：童云峰，该公司经理。委托诉讼代理人：孙瑞刚，该公司员工。原告刘书博与被告大庆立天唐人商业管理有限公司（以下简称唐人商管公司）、大庆立天唐人置业有限公司（以下简称唐人置业公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年4月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘书博委托诉讼代理人李明霞、被告唐人商管公司委托诉讼代理人孙畅、唐人置业公司委托诉讼代理人孙瑞刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘书博向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2018年6月28日至2019年3月27日三个季度的商铺租金33178.77元，并支付按合同约定因拖欠而产生的违约利息。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月18日原告从第二被告唐人置业公司购买的由其开发建设的大庆唐人中心室内步行街2层C141号商铺,该商铺建筑面积17.02平方米，该商铺按建筑面积算单价为每平方米21659.99元，房款总金额为368653.00元。原告与第二被告签订《商品房买卖合同》的同时与第一被告签订了《委托经营管理协议》（以下简称“协议”），协议约定，自协议签定日起至2035年6月27日止，原告将该商铺委托第一被告经营管理，自2015年6月28日起按合同约定第一被告向原告支付该商铺租金。第四至七个租赁年度，即2018年6月28日至2022年6月27日，第一被告每年按该商铺价款（368653.00元）的12％（金额44283.36元）支付给原告租金，支付方式为：每个租赁年度的租金在每个季度第二个月开始后15日内向原告按季支付。自2018年6月28日至2019年3月27日，第一被告应分别于2018年8月15日、11月15日、2019年2月15日向原告支付三个季度的租金共计33178.77元，而第一被告一直拖欠至今未付。按合同约定被告还应支付因拖欠租金而产生的违约利息。第二被告在销售商铺时，在大庆晚报、海报、广告牌、宣传单及销售员销售时承诺购买商铺“十年回本，投资有“金’无险，回报率高达12％。20年委托经营，投资零风险，稳赚不输。1－3年年收益10％，4－7年年收益12％，8－20年按当时市场实际租金9：1进行分成，客户9成，商管公司1成。”原告正是由于第二被告的承诺及宣传而购买了该商铺。而且《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》是捆绑签订，实际上是一份合同（第一被告和第二被告的最终受益人相同），第二被告与第一被告共同负有支付给原告租金的责任。原告在购买该商铺时利用家庭自有资金和部分借款，原告家庭要依靠协议返回的租金生活，支付大学学费、生活支出及偿还债务。被告的行为给原告及其家庭的生活带来了极大的困难，使原告家庭生活陷入困境。鉴于以上事实，被告已经违反双方签订的协议，严重侵害了原告的合法权益，特向贵院提出如上诉讼请求，望贵院能为弱势群体伸张正义，依法秉公处理，判如所请。被告唐人商管公司辩称，原、被告之间确实签订了委托经营管理协议，被告应给付原告各季度租金，但应扣除相关的税费，原告起诉之前被告已取得涉案房屋的实测面积，根据双方协议约定，要按实测面积进行租金的核算，多退少补，据此被告尚应给付原告2018年第三季度至2019年第一季度的租金应为28812元。被告确实欠原告扣除税费（房产税3457.44元、土地使用税133.02元、个人所得税3598.55元、印花税28.81元）后2018年第三季度至2019年第一季度租金21594.18元。因为实测面积发生变化，现涉案房屋2层C141号商铺的实测面积为14.78平方米。2015年第三季度至2017年第一季度实际给付原告59280.1元，按照实测面积应给付原告56021元，多给付原告3259.1元；2017年第二季度实际给付原告6986.46元，按照实测面积应给付原告6072.24元，多给付原告914.22元；2017年第三季度至2018年第二季度按照合同约定面积达成调解款项为27786.83元（2018黑06**民初2740号民事调解书），按照实测面积应给付24288.95元，多给付原告3497.88元。2018年4月19日给付原告5253.9元，2019年6月14日给付原告477.12元，最终多给付原告13402.22元，最终被告应给付原告2018年第三季度至2019年第一季度的租金合计8191.96元。唐人置业公司辩称：我公司不同意要求给付租金的诉讼请求，我公司与原告签订的是商品房买卖合同，没有相关给付原告租金的约定，根据合同相对性原则，我公司没有给付租金的义务。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的商品房买卖合同、委托经营管理协议各一份真实性无异议，但该证据不能证明被告欠付租金的金额，本院予以采信。原告提交的证据二、企业股权信息图示表（来自企查查软件），欲证明置业公司与商管公司是同一家公司。经质证，二被告对证据的真实性有异议，可以庭后核实，但二被告均属独立法人，各自独立承担民事责任，其股权构成不影响这一事实和责任的划分，尤其该组证据不能证实两份合同是所谓的捆绑合同，涉案的两份合同均是平等主体之间自愿签订，具有合法性，依法应予维护，原告依据所谓的股权构成并不能改变合同的性质和内容以及各自应该承担的权利和义务。本院认为，该份证据不是有权机关出具，不具备合法性，本院不予采信。被告提交的证据一、由国家测绘地理信息局第二大地测量队出具的大庆唐人中心11#、12#、2号地下车库底层商服高层公寓楼楼盘实测绘公示列表（复印件），欲证明2层C141号商铺的实测面积为14.78平方米。原告质证认为，测绘的过程其没有参与，只有测绘公司的实测报告是不足以证明实测面积，应当有行政机关的核准和确认，才能是有效的实测面积，其无法判定此证据的真实性。本院认为，该份证据未经房地产行政主管部门依法审核确认，不足以证明涉案房产最终的确定面积，本院不予采信。被告提交的证据二，增值税发票、完税证明各2份，欲证明与原告相同的租赁关系委托人经被告代扣代缴的相关税种及税率。原告质证称，此份证据不是原告房屋的纳税凭证，与本案无关，不能作为本案证据。本院认为，税收种类和税率应以税务机关缴税相关文件为依据并以涉案房屋的缴税凭证最终确定，该证据与本案无关，故本院对该证据不予采信。根据原、被告举证、质证、双方当事人的陈述，本院确认本案的法律事实为：2014年4月18日，原告从案外人大庆立天唐人置业有限公司购买了位于大庆唐人中心11#、12#、2号地下车库底层商服高层公寓楼2层C141号商铺。同年，原告与被告唐人商管公司签订委托经营管理协议，约定原告将该商铺委托给被告经营管理。协议约定了委托租赁期自2015年6月28日至2035年6月27日止。该协议中显示：该商铺建筑面积约为17.02平方米（最终以实测建筑面积为准）。协议还约定了双方在委托经营管理过程中的权利义务、租金及支付、商铺移交及返还、违约责任等内容。其中，在租金及支付部分双方约定：在前三个租赁年度，年租金应达到每平方米2166元(即相当于商铺买卖合同项下该商铺销售单价的10%)；在第四至第七个租赁年度，年租金应达到每平方米2599.2元(即相当于商铺买卖合同项下该商铺销售单价的12%)。在此期间内，该商铺因租赁发生的全部税费（包括但不限于房产税、营业税及附加、印花税等），以及委托人应缴纳的所得税均由委托人自行承担，受托人有权从应付委托人的租金内直接代扣代缴；每个租赁年度的租金（暂按本协议第二条第3项约定面积确定，最终根据实测建筑面积调整，多退少补）均按季支付。每个租赁年度的租金均按季度支付，即受托人应在每个季度第二个月开始后的15日内向委托人支付当季度租金；如委托人延期付款超过30工作日，则视为委托人违约，本协议继续履行，受托人应自第30个工作日起到实际付款日止按银行同期贷款利率向委托人支付违约金。现被告拖欠原告2018年第三季度至2019年第一季度期间的租金未给付。本院认为，原、被告唐人商管公司签订的委托经营管理协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告已按约定将涉案商铺交给被告唐人商管公司经营管理，唐人商管公司亦应按协议约定的租金数额和期限向原告支付租金。唐人商管公司未按协议约定向原告支付大庆唐人中心室内步行街2层C141号商铺2018年第三、四季度及2019年第一季度的租金已构成违约，应当承担违约责任。对原告关于唐人商管公司支付租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告关于第二被告唐人置业公司给付租金及违约金的诉讼请求，因合同相对性原则且原告未提供有效证据，本院不予支持。本案的争议焦点有二：一是涉案房产的面积如何确定；二是被告是能否依照协议约定对代扣代缴的税款从应付租金中扣除。对被告关于涉案房产实测面积发生变化，应按现有面积支付租金，并要求扣减前期多支付的租金的抗辩主张，双方在协议中虽约定“最终根据实测建筑面积调整，多退少补”，但因其向法庭提交的涉案房产的实测面积表，未经房地产行政主管部门的审查，不足以证明涉案房产的最终实际面积，本院不予支持，可以在产权面积最终确定后依据相关证据另行主张。对关于被告主张的双方约定由被告在租金中直接代扣代缴税款，由于税率的相对不确性，会因税收政策调整而发生变化，且被告未提供其已经实际代缴涉案房产的相关税金的证据，故对其该主张本院不予支持，被告可在代缴税款后凭相关缴税凭证在履行给付租金的同时进行扣减。综上，原告关于支付租金及违约金的诉讼请求正当的部分，本院予以支持。现被告拖欠原告2018年第三、四季度及2019年第一季度各季度的租金均为11059.6元（2599.2元/平方米×17.02平方米÷4），共计33178.8元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告大庆立天唐人商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘书博2018年第三季度至2019年第一季度租金共计33178.8元;二、被告大庆立天唐人商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内以11059.6元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算向原告支付自2018年9月27日起至实际给付之日的违约金、以11059.6元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算向原告支付自2018年12月27日起至实际给付之日的违约金、以11059.6元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算向原告支付自2019年3月29日起至实际给付之日的违约金;三、驳回原告刘书博的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，减半收取315元，由被告大庆立天唐人商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  穆永严二〇一九年六月二十七日书记员  张忠岩附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。