广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1423民初263号 原告：中国农业银行股份有限公司龙州县支行，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县龙州镇康平街**，统一社会信用代码91451423499001124H。 负责人：覃谟恒，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄锋，男，该支行职员。 委托诉讼代理人：梁世军，男，该支行职员。 被告：谭日成，男，1993年10月1日出生，壮族，广西龙州县人，住广西壮族自治区崇左市龙州县。 被告：谭绍军，男，1970年11月18日出生，壮族，广西龙州县人，住广西壮族自治区崇左市龙州县。 被告：广西龙州龙盛房地产有限公司，，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县龙州镇龙夏路**统一社会信用代码：914514236777357468。 法定代表人：姜伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘快盛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孔德驰，广西志遥律师事务所执业律师。 原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行（以下简称农行龙州支行）与被告谭日成、谭绍军、广西龙州龙盛房地产有限公司（以下简称龙盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。农行龙州支行的委托诉讼代理人黄锋、梁世军，谭绍军及龙盛公司的委托诉讼代理人刘快盛、孔德驰到庭参加诉讼；谭日成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行龙州支行向本院提出诉讼请求：一、判令谭日成、谭绍军共同偿还农行龙州支行贷款本金140165.3元，利息2910.82元，合计143076.12元（利息暂计至2019年1月20日，从2019年1月20日起至被告完全清偿债务之日止的利息及罚息，以尚欠本金为基数，利息按年利率6.55%计算，逾期利息按年利率6.55%基础上浮50%即9.825%计收，期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率发生调整，自调整之日起的利息及逾期利息也相应调整）；二、确认农行龙州支行就第一项诉讼请求的债权对谭日成提供的位于龙州县滨江世纪城×××××号房产（房屋预告登记证明：龙房预龙州镇字第×××号）享有拍卖价款优先受偿权；三、判令龙盛公司对谭日成、谭绍军的债务承担连带清偿保证责任；四、解除农行龙州支行与谭日成签订的《个人购房担保借款合同》（编号45020120130072152）。事实和理由：2013年7月16日，农行龙州支行与谭日成签订《个人购房担保借款合同》（编号45020120130072152，以下简称借款合同），借款金额为185000元，期限为15年，即从2013年7月30日起至2028年7月29日止，借款用途为购买住房，还款方式为等额本息还款，还款账号为62×××60，利息以年利率6.55%计收，逾期利息以年利率9.825%计收，期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自调整之日起的利息及逾期利息也相应调整；同时于2013年7月29日办理抵押担保设立登记，谭日成以其所有的位于龙州县滨江世纪城第×××××号房产（房屋预告登记证明：龙房预龙州镇字第×××号）为借款设立抵押担保。合同签订后，农行龙州支行依约向谭日成发放贷款，但是谭日成未按约定还本付息。截止至2019年1月20日，谭日成已还款63期共95420.34元，其中本金44834.47元，正常利息50585.64元；谭日成自2018年11月30日开始逾期，至2019年1月20日止共逾期3期，逾期金额为143076.12元，其中本金140165.3元，利息2910.82元。依照双方合同第十二条约定，基于谭日成逾期不还本付息的违约行为，农行龙州支行已通过手机电话向谭日成通知解除借款合同，农行龙州支行有权要求谭日成立即清偿上述全部债务本息合计143076.12元。谭绍军及龙盛公司应当对谭日成的以上债务承担连带责任保证。 谭日成未作答辩。 谭绍军辩称，其在2019年2月份还款4500元，谭日成也还款了5000元，二人均愿意继续履行合同。 龙盛公司辩称，根据借款合同第十条及第三十三条约定，龙盛公司属于阶段性保证人，保证期间为办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年。农行龙州支行在起诉状中自认，2013年7月16日农行龙州支行与谭日成签订《个人购房担保借款合同》后，于2013年7月29日办理抵押担保设立登记，依据该自认事实，龙盛公司作为阶段性保证人的保证期间应为2013年7月29日后两年，现保证期间已过；另外，谭日成的房产证登记时间为2015年5月13日，在谭日成办理房产证后农行龙州支行怠于行使自己的权利将预告抵押登记变更为正式抵押，龙盛公司作为阶段性保证人的保证期间为2015年5月13日后两年，现保证期间同样已过。综上，龙盛公司作为阶段性保证人的保证期间已过，不应再承担保证责任，应驳回农行龙州支行对龙盛公司的诉讼请求。 农行龙州支行围绕诉讼请求依法提交的证据材料有：个人信贷业务申请表及面谈笔录、借款凭证及贷款发放通知单、《个人购房担保借款合同》、《房屋预告登记证》、个人贷款应还未还明细及欠款流水清单、共同还款确认书，以双方借款担保关系及谭日成欠款事实。 谭日成、谭绍军未提交证据。 龙盛公司当庭提交《房屋所有权证》（龙房权证龙州镇字第××号）复印件一份，以证明案涉龙州县龙州镇龙夏路10号滨江世纪城×××××号房的产权登记情况。 经过开庭质证，谭日成经本院送达传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。谭绍军对农行龙州支行及龙盛公司提交的证据均无异议；同顾公司对农行龙州支行提交的个人信贷业务申请表及面谈笔录、借款凭证及贷款发放通知单、《个人购房担保借款合同》、《房屋预告登记证》无异议，其他证据由法院认定；农行龙州支行对同顾公司提交的《房屋所有权证》复印件无异议。经审查，农行龙州支行及龙盛公司提交的证据材料信息明确，来源合法，内容真实，与待证事实有关，本院均予以采纳并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月16日，借款人谭日成与贷款人农行龙州支行签订《个人购房担保借款合同》（编号45020120130072152），龙盛公司作为保证人在借款合同上盖章确认，谭绍军出具共同还款确认书，承诺共同与借款人按时足额偿还贷款本息，借款人不能按时偿还债务时，由其代为偿还贷款。借款合同约定：（1）谭日成因购买龙州县龙州镇龙夏路10号滨江世纪城×××××号房产向农行龙州支行借款185000元，借款期限为15年，至2028年7月16日止；（2）本合同适用浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准基础上浮百分之零后确定；借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率以12个为一个周期；在一个调整周期内，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款自下—个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整。贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、担保人；（3）借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；（4）借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；（5）借款人以本合同项下借款所购房产作抵押，抵押人与抵押物共有人同意以抵押财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；（6）龙盛公司作为该合同阶段性保证人，为借款人与贷款人之间存有的包括但不限于该合同项下的数笔债务提供担保，保证方式为连带保证责任，保证期间为自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年；抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，本合同签订之日起720日内办妥抵押登记，借款人不可撤销地授权委托贷款人代为办理本合同项下对应所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续，并支付相应代办手续费。 合同签订后，农行龙州支行于2013年7月29日办理取得抵押房产的预购商品房设定抵押权预告登记，于次日发放贷款185000元，同时在个人贷款凭证注明借款日期为2013年7月30日，到期日期为2028年7月29日，执行利率为年利率6.55%，逾期利率为年利率9.825%，还款周期为每月30日，还款方式为等额本息还款，谭日成据此开始按期还款，每月还款额为1616.64元，但是自2018年11月30日起开始出现逾期没有还款。截至2019年1月20日谭日成已还款63期，已还金额95420.34元（其中本金44834.47元、正常利息50585.64元），尚欠本金140165.3元，利息2910.82元，合计143076.12元。谭日成于2019年4月15日收到本案起诉状副本后仍未还款。另查明，龙州县龙州镇龙夏路10号滨江世纪城×××××号房产已交付谭日成使用，2015年5月13日龙州县房产管理部门对该房产进行产权登记，但农行龙州支行未办理抵押登记。 本案的争议焦点是：一、借款合同能否解除；二、龙盛公司是否已超过保证期间。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案借款合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。 一、关于合同解除问题。本案借款尚未期满，但是谭日成自2018年11月30日起开始出现逾期没有还款，符合借款合同约定的可以解除合同的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，农行龙州支行可以提出解除合同主张。农行龙州支行并未向谭日成发出解除通知，而是直接提起诉讼要求解除合同，本院于2019年4月15日将本案起诉状副本送达谭日成，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，对农行龙州支行要求解除合同的诉讼主张予以支持，双方合同解除的时间应为本案起诉状副本送达谭日成之日即2019年4月15日。谭绍军抗辩称曾于2019年2月份还款，但没有提供证据加以证实，故本院对该抗辩主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，故农行龙州支行向谭日成主张归还全部尚欠借款本金及利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，亦符合合同约定，本院予以支持。谭绍军向农行龙州支行出具共同还款确认书，认可承担共同还款责任，故对农行龙州支行要求谭绍军共同偿还借款本息的诉讼主张，本院予以支持。 二、关于保证期间问题。借款合同约定由贷款人代为办理借款合同项下对应所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续，自合同签订之日起720日内办妥抵押登记，龙盛公司作为阶段性保证人，其保证期间为自借款发放之日起至办妥抵押登记手续后两年。据此约定，案涉房产抵押登记应由农行龙州支行主动办理，但其自2015年5月13日龙州县房产管理部门完成该房产产权登记后，未及时办理抵押登记，龙盛公司的保证责任已超过保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，故对农行龙州支行要求龙盛公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。因农行龙州支行未办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十三条第二款规定，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人，故其主张对龙州县龙州镇龙夏路10号滨江世纪城×××××号房产享有拍卖价款优先受偿权，无事实与法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款、第四十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除中国农业银行股份有限公司龙州县支行与谭日成、广西龙州龙盛房地产有限公司于2013年7月16日签订的《个人购房担保借款合同》（编号45020120130072152）； 二、谭日成、谭绍军共同向中国农业银行股份有限公司龙州县支行归还截至2019年1月20日的借款本金140165.3元，利息2910.82元，合计143076.12元，并另行计付自2019年1月21日起至贷款本息清偿之日止的利息（以尚欠借款本金为基数，按年利率9.825%计算，并以此利率计收复利）； 三、驳回中国农业银行股份有限公司龙州县支行的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限内最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3162元，减半收取1581元，由谭日成与谭绍军共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 黄立光 二〇一九年六月十七日 法官助理 苏香花 书 记 员 黄玥宁 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 第四十三条当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。 当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。