贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初3466号原告：贵州滕王阁物业管理有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区麻园路东园小区****，统一社会信用代码：91520502308805630M。法定代表人：严圣涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周佳琪（特别授权代理），系该公司员工，被告：葛普，男，1989年5月13日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区撒拉溪镇永丰村茶洞组**，现住贵州省毕节市七星关区，原告贵州滕王阁物业管理有限公司（下称：腾王阁物业公司）与被告葛普物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月25日登记立案后，依法适用简易程序，于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告腾王阁物业公司的委托诉讼代理人周佳琪、被告葛普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾王阁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2018年1月1日至2019年2月28日期间的物业管理费2,754.57元及违约金300.00元（庭审中变更为物业费的计算时间从2018年1月1日至2019年5月9日，共计3,148.00元，违约金为2,209.89元，违约金以实际拖欠物业管理费为基数，按每日千分之三计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告是毕节万晟置业有限公司开发“万晟阳光城”选聘的前期物业服务公司，并与该公司签订了《前期物业服务委托合同》和与业主签订《前期物业管理服务协议》，合同约定了物业服务费为无电梯洋房、高层住宅、住宅单身、住宅单身公寓房每月每平方米1电梯洋房住宅每月每平方米1.80元等条款。被告购买“万晟阳光城”A25-1204号房屋（建筑面积为131.17平方米，高层住宅）入住后，物业服务费仅交至2017年12月，从2018年1月1日至2019年2月28日尚欠原告物业服务费2,754.57元。原告认为，被告应按法律规定和双方签订的前期物业服务合同支付物业服务费，可其至今未支付，已损害原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，依法诉至贵院，请求贵院判如所诉。被告葛普口头辩称：根据双方签订的前期物业管理服务协议第四条规定，乙方交纳费用的时间：甲方自乙方与发展商《商品房买卖合同》约定的商品房交付时间（若发展商逾期交付的，以实际交付时间为准）之次日起即收物业管理费，请原告提供关于万晟阳光城25幢达到国家交房标准的相关文件。万晟阳光城25幢还未达到交房标准，等达到交房以后，被告才支付合理的物业管理费用，交房之前的费用由发展商承担，请法院判处原告立即退还已交纳的物业管理费2,361.00元，并按照物业合同约定的每日千分之三计算违约金共计6,233.04元，原告在明知万晟阳光城25幢未达到国家交房标准的情况下，与发展商一起伪造交房资料，侵犯了业主的知情权，置业主的安全利益不顾，严重违反国家相关法律法规，请求法院驳回原告的无理诉求，责令退还已交纳的物业管理费2,361.00元，并支付违约金共计6,233.04元，诉讼费用由原告承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是毕节市七星关区万晟阳光城小区的物业管理公司，被告是该小区业主。2014年12月4日，原告（乙方）与万晟置业有限公司（甲方）签订《贵州省毕节市万晟阳光城一期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对万晟阳光城一期进行物业服务管理，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积全额交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.60元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；高层住宅：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；商业物业：3.50元/月/平方米。合同还约定其他事项。2017年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用等事项进行了约定。其中，乙方交纳物业服务费用的时间为：甲方自乙方与发展商在商品房买卖合同约定的商品房交付时间（以实际交房时间为准）之次日起计收物业管理费，乙方应按年交纳物业管理费，具体是每年1月31日前交纳本年度全年的物业服务费用。甲方按照包干制收取物业服务费用，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.50元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；高层住宅：1.50元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；住宅单身公寓房：1.50元/月/平方米；商业物业：3.50元/月/平方米。被告房屋的建筑面积为131.17平方米，属于高层住宅，其收房时间为2017年1月3日，其已支付了从2017年1月1日至2017年12月31日止的物业管理费，从2018年1月起至开庭之日止的物业管理服务费未支付。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方存在诸如消防设施不规范、杂物、垃圾堆放不规范等问题。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。上述事实有原、被告的陈述，原告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、《前期物业服务委托合同》和《前期物业管理服务协议》、收房资料、物业专用收据、物业服务的相关照片等；被告所举证据：涉及本案杂物、垃圾、消防等照片，上述证据已经庭审举证质证，本院予以确认在卷为凭。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳物业服务费，被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，其只交纳了从2017年1月至2017年12月31日的物业服务费，从2018年1月至开庭前的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担违约责任，被告欠原告从2018年1月1日至2019年5月1日期间(共16个月)的物业费为3,148.08元（1.50元×131.17×16=3,148.08元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告承担90%的物业管理费，即3,148.08元×90%=2,833.27元，原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持；对原告要求支付违约金的诉请，因本案双方均存在不同程度的违约行为，且原告要求按日千分之三计算违约金，无法律依据和合同约定，故本院不予支持。对被告答辩中要求原告退还已交纳的物业管理费2,361.00元，并支付违约金共计6,233.04元，经本院释明后，其表示另案起诉；对被告主张其购买房屋不符合交房条件，其支付物业服务费的时间应从符合交房条件起计算，因本案诉讼请求为物业服务，被告已收到其购买的房屋并入住，原告已按双方的合同约定为被告提供了物业服务，履行了服务义务，且原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》未有符合交房条件的约定，故对被告的该主张，本院不予以支持。综上，原告要求被告支付物业费3,148.00元的诉讼请求，本院支持2,833.27元，超过部分，本院不予以支持；对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予以支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告葛普于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州滕王阁物业管理有限公司交纳2018年1月1日至2019年4月30日期间（共16个月）的物业管理服务费2,833.27元；二、驳回原告贵州滕王阁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由原告贵州滕王阁物业管理有限公司负担5.00元，被告葛普负担20.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇一九年六月二十四日书记员  彭双