濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初4778号原告：李云，女，汉族，1981年8月9日出生，现住濮阳市华龙区。委托代理人：张艳萍，河南金谋律师事务所律师。被告：于凤喜，女，汉族，1979年9月29日出生，现住濮阳市。委托代理人：李国行，河南濮兴律师事务所律师。委托代理人：侯兴虎，河南濮兴律师事务所律师。原告李云诉被告于凤喜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李云及其委托代理人张艳萍，被告于凤喜的委托代理人李国行、侯兴虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告于凤喜向原告李云返还定金400000元；2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年4月19日，原告李云向被告于凤喜购买位于城中城3号楼2单元0604号房产一套，双方通过中介签订书面《濮阳市房屋买卖合同》《补充协议》《买卖定金协议书》，约定房屋总价款1320000元，定金400000元。原告李云于合同签订后已向被告于凤喜支付40万元定金，之后被告于凤喜反悔要求解除上述房屋买卖合同，并将400000元定金退还给原告李云。原告认为被告行为已构成违约，根据法律及合同规定，被告应双倍返还定金。为维护原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告于凤喜答辩称，1、于凤喜与李云在签订了《濮阳市房屋买卖合同》和《补充协议》后，双方签订的《买卖定金协议书》已经履行完毕。于凤喜没有违反买卖定金协议书的任何条款，请依法驳回李云的诉请。2、依据双方签订的《濮阳市房屋买卖合同》和《补充协议》李云已经先构成违约。3、双方签订《濮阳市房屋买卖合同》和《补充协议》后，李云向于凤喜支付的所谓定金已经转换成购房款，不存在履行定金的条款。4、在双方同意解除买卖合同后，于凤喜及时返还了李云交付的40万元房款，于凤喜考虑到李云将款项转给于凤喜，会有部分损失，基于人道主义精神，于凤喜也给了李云转款1000元作为补偿，于凤喜已经尽到了合同约定的义务。5、根据房屋买卖合同的内容，双方既没有定金罚则的设定，也没有约定在所有权转移违约责任时，如何使用定金罚则，所以李云的诉讼请求及理由没有任何事实和法律依据，请求依法驳回李云的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实，本院认定如下：一、2019年4月19日，李云、于凤喜在濮阳市远航地产经纪有限公司居间下，签订《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》各一份。《买卖定金协议书》中约定：于凤喜所有的房产位于濮阳市××街道××街坊城××单元××号，房屋面积为126.48平方米；房屋购买价款为壹佰叁拾贰万元，购房定金人民币肆拾万元；双方应于签署本协议后3个工作日内签署《濮阳市房屋买卖合同》等相关文件，甲方（××）违约应双倍返还定金，乙方（××）违约则定金不予返还，违约方并承担上述房屋居间人应收取的所有居间代理费。《买卖定金协议书》签订后，李云通过微信向于凤喜交付转款50000元。2019年4月22日，李云通过银行给于凤喜转款350000元。二、李云、于凤喜签订的《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定中第1条内容为“定金：乙方（李云）于2019年4月19日向甲方（于凤喜）支付定金人民币肆拾万元整，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分”；第四条违约责任约定中第2条内容为“甲方（于凤喜）若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方（李云）有权以书面通知的方式解除房屋。（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金”。第3条内容为“乙方（李云）若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补”。《补充协议》第五条其他约定“如本协议与《濮阳市房屋买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准”。三、2019年4月26日，于凤喜通过银行分三次转给李云4010**元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、本案中李云、于凤喜签订的《买卖定金协议书》成立并生效，李云向于凤喜支付购房定金为50000元。虽然《买卖定金协议书》中明确约定购房定金为400000元，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”以及第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定，李云和于凤喜签订《买卖定金协议书》时，李云支付于凤喜50000元，是对该《买卖定金协议书》的变更，于凤喜没有提出异议也没有拒绝接受，应视为同意将定金数额变更为50000元。之后李云又转账给于凤喜350000元，应视为支付的房款。二、于凤喜在本案所涉的房屋买卖合同的履行过程中违约，应承担违约责任，可以适用定金罚则。在李云支付部分房款后，于凤喜将李云支付的款项全部退回，以自己的行为表明不再履行双方签订的合同，致使双方签订的合同的目的不能实现，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”的规定，于凤喜应双倍返还定金。本院认为，本案争议的焦点问题是：原、被告双方在签订房屋买卖合同后是否存在违约行为，应否承担违约责任，本案是否适用定金罚则。原告李云与被告于凤喜签订了《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》各一份，原告李云交付了购房定金，双方签订的定金协议、房屋买卖合同等生效，后被告于凤喜将定金及房款退回，表明不再履行合同，在双方没有协商一致解除合同关系，或原告李云存在违约行为的情况下，被告于凤喜退款不再履行合同的行为构成违约，可以适用定金罚则，被告于凤喜应双倍返还原告李云交付的购房定金。另因根据法律规定及双方交易的实际情况，本院认定双方变更定金协议约定的定金数额，原告李云实际交付的定金数额应认定为50000元，因被告于凤喜违约，应当双倍返还原告李云支付的定金数额为100000元，现被告于凤喜已将所收取的50000元退回，故被告于凤喜还应返还的定金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李云与被告于凤喜于2019年4月19日签订的《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》。二、被告于凤喜于本判决生效后十日内返还原告李云购房定金50000元。三、驳回原告李云的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7300元，由原告李云负担6387元，被告于凤喜负担913元；保全费2520元，由被告于凤喜负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  程文军审 判 员  李 慧人民陪审员  孙晓钰二〇一九年六月十八日书 记 员  李 扬