上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初6814号原告：卢新国，男，1964年8月27日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：潘观春，浙江中义律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖陈笑，浙江中义律师事务所律师。被告：上海颉利金融信息服务集团有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道****。法定代表人：朱珺，总经理。委托诉讼代理人：许志凌，上海融馨律师事务所律师。原告卢新国与被告上海颉利金融信息服务集团有限公司(以下简称颉利金融公司)房屋租赁合同纠纷一案，浙江省武义县人民法院于2018年12月3日立案受理后，因管辖权问题于2019年1月7日将案件移送至本院。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭审理。原告卢新国的委托诉讼代理人潘观春，被告颉利金融公司委托诉讼代理人许志凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢新国向本院提出诉讼请求：1.判令原告卢新国与被告颉利金融公司于2016年8月5日签订的《上海市房屋租赁合同》(以下统称租赁合同)于2018年9月23日解除；2.判令被告颉利金融公司将上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室(以下统称系争房屋)的房屋腾空后交还给原告；3.判令被告颉利金融公司支付原告卢新国2018年1月1日至房屋实际返还之日止的租金或使用费(按照月租金人民币273,645元的标准，以下币种相同，扣除已经支付的租金50万元)及逾期付款违约金(按照月百分之三的标准,分段计算主张至2019年2月28日止)。事实和理由：原告卢新国为系争房屋的所有权人，2016年8月5日原告卢新国与颉力互联网金融信息服务(上海)有限公司(以下简称颉力互联网公司)就系争房屋签订了租赁合同，合同中对租金、租金支付时间以及相关违约责任均予以明确约定。合同签订后，原告将系争房屋交付颉力互联网公司使用，颉力互联网公司陆续将至2017年12月31日之前的租金支付完毕，从2018年1月1日起颉力互联网公司仅仅陆续支付租金共计50万元，其中分别于2018年2月6日支付25万元、2018年4月16日支付15万元、2018年9月7日支付10万元。考虑到颉力互联网公司经营困难，原告同意自2018年4月将租金降低为每日每平方米7元，双方于2018年8月3日签订了一份《补充协议》，约定颉力互联网公司应当在2018年9月30日前付清欠付租金。颉力互联网公司于2018年8月27日经核准更名为上海颉利金融信息服务集团有限公司即本案被告。之后，被告仍未依照补充协议履行支付义务。为此，原告于2018年9月11日致函被告颉利金融公司，要求被告在2018年9月15日前将应付租金及逾期付款违约金付清，否则原告决定解除合同并要求被告在2018年9月23日前将系争房屋返还原告。被告至今尚未履行合同义务，由此，原告提起本案诉讼。被告颉利金融公司辩称，原告已于2018年11月21日将系争房屋上锁，被告于该日离开系争房屋，因原告不同意被告将房屋中属于被告的物品搬离，经交涉后原告打开门，被告仅清理了部分物品后撤离系争房屋。原告并未与被告办理交接手续。被告认为租赁合同应于2018年11月21日被告实际搬离之日解除。被告在2018年分三次共计支付50万元，并支付押金547,290元，被告同意支付2018年1月1日至2018年11月21日期间的租金，对于租金标准没有异议，扣除被告已经支付的租金及押金，剩余部分被告愿意支付。对于原告主张2018年11月21日之后的租金及使用费,被告不愿意承担。逾期付款违约金被告不愿意支付，对逾期付款违约金的计算标准认为过高，超过了年24%的国家上限。经审理查明，2016年8月5日，原告卢新国作为出租方(甲方)与颉力互联网公司作为承租方(乙方)就系争房屋签署租赁合同一份，约定甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积为1,058.42平米，房屋用途为办公；甲乙双方约定，甲方于2016年8月10日前向乙方交付该房屋；房屋租赁期自2016年8月10日起至2021年8月9日止；甲乙双方约定，系争房屋每日每平方米建筑面积租金为8.50元；月租金总计为273,645元；系争房屋租金贰年内不变；自2018年8月起双方可协商对租金进行调整；有关调整事宜由甲乙双方在补充条款中约定；乙方应于每月伍日前向甲方支付租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金；乙方支付租金的方式如下；押贰付贰，先付后用；房屋租金汇入甲方指定的银行账户，中国建设银行武义支行，卢新国账户，账号：……；甲乙双方约定，甲方交付系争房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即547,290元；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方返还系争房屋应当符合正常使用后的状态；返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应为此造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累积超过半个月的；……。同日，原告卢新国作为甲方与颉力互联网公司作为乙方就系争房屋签署《房屋租赁补充协议》一份，约定甲方同意提供系争房屋内原有的家具及电气设备给乙方使用；乙方必须要爱护使用，不得损坏；如有破损，乙方按该物品原购买价格赔偿给甲方；本合同期为五年，起租日2016年8月10日-2021年8月9日；前两年租金不变，第叁年起租金每两年递增3.5%；第五年租金按前两年的基础上再递增3.5%；乙方必须在合同签订当日将相当于两个月的房屋租金547,290元汇入甲方指定的银行账户作为本合同的押金；……。2018年8月3日，原告卢新国作为甲方与颉力互联网公司作为乙方签订《补充协议》，约定本协议签订之后乙方需将之前所欠甲方的租金1,983,664元全部付清，其中欠付租金867,429元，包含欠付2018年1-3月租金820,935元减去已付的40万元，尚欠420,935元；以及应付2018年9-10月租金223,247*2=446,494元(该租金按本补充协议约定，以每天每平方米7元计租)；于2018年8月31日之前付清；另外2018年4-8月欠付租金223,247*5=1,116,235元应于2018年9月30日之前全部付清；乙方付清之前所欠全部租金后，甲方不再追究其违约责任；否则，乙方应将之前所欠甲方的租金连同原约定的违约金一起支付给甲方，甲方因此造成的一切损失由乙方承担；甲方同意从2018年4月1日起房屋租金在原有价格基础上下调18%(即每天每平米7元)；以后不再做房屋租金调整，至本主合同到期之日止；鉴于本次调整合同是应乙方再三要求，双方约定，如本协议签订之后未能执行者(或部分未能执行)，则仍按原本合同追究违约方责任；本协议作为原合同的补充部分，与原合同具有同等法律效力，原合同与本协议约定不一致的，以本协议为准；……。颉力互联网公司于2018年8月27日经核准更名为上海颉利金融信息服务集团有限公司即本案被告。原告确认2017年12月31日之前的租金由被告陆续支付完毕，原告确认被告于2018年2月6日支付25万元、2018年4月16日支付15万元、2018年9月7日支付10万元，即自2018年1月1日起的租金共计收到50万元。被告确认上述支付。双方共同确认，租赁保证金实际支付547,290元。2018年9月8日，原告向被告发送“通知书”一份，表示鉴于被告未根据双方于2016年8月5日签订的租赁合同及2018年8月3日签订的补充协议的约定，履行给付租金的义务，原告要求被告在2018年9月15日前支付应付未付的租金及逾期付款违约金，否则原告决定解除双方的房屋租赁合同，并限被告在2018年9月23日前将系争房屋返还给原告，并支付占用期间的租金及逾期付款违约金。被告确认收到过上述“通知书”。2018年11月，双方为承租方费用未足额支付一事进行交涉，原告表示在2018年11月21日左右为督促被告履行租赁合同及补充协议，曾将部分租赁场地的门上锁，被告提出交涉后，原告于当日就把门打开，被告的人员可以自由进出。被告表示原告于2018年11月21日将系争房屋上锁，被告的人员便全部撤离，对其中的物品要求搬离，原告表示要先行支付租金及相关费用才能搬离物品，因此至今尚未搬离，就系争房屋中遗留的物品，被告表示需要拿回。案件审理期间，双方于2019年5月20日搬离了系争房屋中物品清离及交还手续。为此，原告卢新国申请撤回第二项诉讼请求即判令被告颉利金融公司将系争房屋腾空后返还原告卢新国，并将第三项诉讼请求变更为判令被告颉利金融公司支付原告卢新国2018年1月1日至2019年5月20日止尚欠的租金、占用费3,559,067.50元(按照月租金273,645元的标准，扣除已经支付的租金50万元，缴纳的租赁保证金547,290元)及逾期付款违约金(按照月百分之三的标准,分段计算主张至2019年2月28日止)。以上事实，由经庭审质证的《上海市房屋租赁合同》及补充协议、2018年8月3日的《补充协议》、“通知书”、内资公司变更登记表等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方就系争房屋建立租赁关系，相关约定为双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格予以恪守。作为承租方，主要的合同义务应当是履行支付租金义务。从双方建立合同关系后，自2018年1月1日开始，被告存在不能如约履行的情况，为被告欠付租金之事，双方在在协商后签署《补充协议》，但被告仍不能依照补充协议及时清偿欠付的租金，直至2018年9月7日仅支付租金共计50万元。被告未如期支付租金的行为构成违约，原告依约要求解除双方的租赁合同，被告对解除不持异议，但对解除的时间持有异议，对此本院认为，被告的违约行为已经构成了合同约定的解除事由，原告可以单方行使解除权，原告2018年9月8日发函中载明被告方在一定期间内履行合同义务，不履行则决定解除双方的租赁合同关系，被告在收到函件后也未在原告指定的期限内履行其租金支付，故原告要求确认2018年9月23日作为双方合同解除日，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告向其按照月租金273,645元标准支付2018年1月1日至2019年5月20日之日的租金及房屋占用费，其中扣除支付的50万元；被告对2018年1月1日至2018年11月21日期间的租金及使用费按照月租金273,645元标准支付不持异议，在扣除被告已经支付的50万元租金外，双方也同意将被告支付的租赁保证金547,290元直接抵扣未付租金，对此并无不可，本院予以支持。就2018年11月22日至2019年5月17日期间的占用费，被告提出原告擅自锁门，其未使用房屋，也不能将物品搬离，故不同意承担。本院认为，即使双方合同解除，但出租方收回房屋的方式仍应合法合理，出租方在未予通知被告下，就将门上锁，当日被告也因此将人员撤离，虽原告表示当天就把门都打开，被告可自由进出，但对此并未提供证据证明房屋重新恢复至被告控制状态，客观上被告确实有部分物品滞留在系争房屋中，因而导致之后房屋该期间的空置损失，出租方承担较大的责任；同时，被告也应承担部分房屋空置损失，锁门的原因在于被告未支付租金而引起，合同解除后，被告并未及时搬离，原告给房屋上锁后也未行使任何救济措施积极要求搬离物品办理交接手续，没有尽到避免扩大损失的义务，直至原告向本院提起诉讼，才在案件审理期间将系争房屋中的物品清空将房屋返还；本院将综合上述行为酌情认定房屋空置期间占用费的承担。至于原告现要求被告按照月百分之三的标准分段承担逾期付款违约金至2019年2月28日止，对此认为，根据合同约定，租金逾期支付，出租方可以选择在继续履行的状态下要求承租方承担逾期付款违约金，也可以选择解除合同，现因被告未付租金行为认定双方合同已于2018年9月23日解除，那么本院就原告对未付租金的逾期付款责任支持至双方租赁合同解除之日，另外被告提出违约金标准仍过高的意见，本院认为，违约金金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，本院将以被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告卢新国与被告上海颉利金融信息服务集团有限公司就上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋建立的租赁合同关系于2018年9月23日予以解除；二、被告上海颉利金融信息服务集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告卢新国支付2018年1月1日至2019年5月20日止未付租金及房屋占用费2,524,339.53元(其中已扣除已付租金50万元及租赁保证金547,290元)；三、被告上海颉利金融信息服务集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告卢新国支付逾期付款违约金60,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39,864元，案件诉讼保全费5,000元，由原告卢新国负担12,389元，被告上海颉利金融信息服务集团有限公司负担32,475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 盈人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一九年六月二十七日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。