安徽省芜湖市镜湖区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)皖0202行初1号 原告于春霞，女，1954年3月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托代理人胡云霞，安徽鸠兹律师事务所律师。 被告芜湖市镜湖区住房城乡建设交通运输局，住所地安徽省芜湖市镜湖区文化路**,统一社会信用代码11340202MB1876266D。 法定代表人胡才富，局长。 委托代理人王栋，男，该单位工作人员。 委托代理人徐宗保，安徽申腾律师事务所律师。 第三人芜湖市镜湖区财政局，，住所地安徽省芜湖市镜湖区文化路**统一社会信用代码11340202K16243117W。 法定代表人蔡文锦，局长。 委托代理人王远芳，安徽申腾律师事务所律师。 原告于春霞诉被告芜湖市镜湖区住房城乡建设交通运输局(以下简称区住建局)、第三人芜湖市镜湖区财政局（以下简称区财政局）房屋拆迁管理行政补偿一案,本院于2019年1月2日立案后，于同年1月16日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，2019年2月27日，原告申请追加区财政局为本案第三人，3月11日向第三人区财政局送达了起诉状副本、参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2019年4月4日公开开庭审理了本案。原告于春霞及其委托代理人胡云霞，被告区住建局的委托代理人王栋、徐宗保，第三人区财政局的委托代理人王远芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于春霞诉称，本案拆迁房屋张家山头5号（黄山旅社）的前身是三间草房，上世纪80年代居委会为解决待业青年工作问题，安排原告在内的4名待业青年租赁了以上三间草房开办食品厂，1988年三间草房翻盖成红砖瓦房的费用3600元由以上四名待业青年支付，后食品厂倒闭。1989年食品厂改成黄山旅社。2000年4月28日因原告及其余三人对黄山旅社经营意见不统一，经商量约定：原告分别支付900元共计2700元给其余三人，每月发100元给三人，黄山旅社经营权即房产归属原告一人所有。2001年6月11日原告与北门街道办事处签订租赁协议，约定：黄山旅社由北门街道办事处租赁给原告经营，原告按月支付租金，同时原告出资3000元，通过北门街道办事处对于另外三人的问题一次性解决，租赁期间拆迁中装潢误工和原告相关的补偿归原告，房屋产权内的补偿归北门街道办事处。2002年5月20日北门食品厂出具证明：张家山头5号黄山旅社(原北门食品厂）由三间草房翻盖成红砖瓦房，1988年转让给四名待业青年，四人付清翻盖房的费用，空地上所盖的白水泥房由黄山旅社老板于春霞一次性付清7000元，今后此房归于春霞一人所有。2002年8月15日原告向镜湖区北门街道办事处报告：黄山旅社原有103平方房屋年久破旧，需要完全修理改造，一切改造另加盖面积投支（资）由于春霞自付，今后加盖面积归于春霞所有，若遇拆迁经营中的一切补偿归于春霞所有，103平方产权归租房主所有，北门街道办事处同意。被告系本案拆迁房屋的征收部门（征收决定文号为2015年第8号），虽然一直以来，原告签署协议认可涉案拆迁的黄山旅社产权归属于原北门街道，即后期的北京路街道、现在的镜湖区国资委，但原告自1989年以来一直经营涉案的拆迁房屋黄山旅社，自2001年以来更是多次对被拆迁房屋进行翻修且根据约定支付租金至作出征收决定的2015年。原告是被拆迀房屋黄山旅社的实际经营者和维护者，若不是由于原告的经营、维护及加盖，涉案房屋早已不存在，更不可能由住房变成经营用房。被告按照营业用房的性质将房屋补偿、附属设施补偿款、搬迁费、停产停业损失费、搬迁奖励全部认定给镜湖区国有资产菅理委员会，明显错误。原告认为，被告与镜湖区国有资产管理委员会签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议》严重的损害了原告的利益，原告多次交涉未果，被告也建议原告通过行政复议或诉讼途径解决。现原告为维护合法权益诉至法院，请求判令：1.撤销被告与第三人签订的房屋征收与补偿协议；2、判令被告与原告就住房改经营用房增加部分签署征收补偿协议或者被告将住改营增加部分支付给原告。 原告于春霞向本院提交以下证据： 1.身份证，证明原告的主体信息。 2．统一社会信用代码，证明被告主体信息。 3.《国有土地上房屋征收与补偿协议》（ZA-1），证明被告就张家山头5号黄山旅社经营所有的拆迁补偿均是与第三人签署的征收补偿协议。 4．北门食品厂出具的收条，证明1988年草房翻建为食品厂,投资翻建材料费用共计3600元，由4名待业青年支出。 5.协议书，证明北门食品厂转让费用2700元由原告支付并每月支付100元给其余三人，四人约定黄山旅社由原告经营。 6.租赁协议，证明原告通过北门街道办事处支付3000元给其余三人，问题已一次性解决，北门街道办事处将黄山旅社租赁给原告经营，约定租赁期间若拆迁，拆迁装潢、误工以及和经营者相关的补偿归原告所有。 7.报告（2002年），证明黄山旅社103平米房屋破旧，需要完全修理改造，北门街道办事处同意由原告加盖修理，若遇国家拆迁经营中的一切补偿归原告所有。 8.张家山头5号旅社服务营业执照、卫生许可证，证明原告作为经营者，领取了张家山5号黄山旅社的卫生许可证、营业执照，佐证了原告的经营状况。 9.行政事业单位往来结算收据，证明原告经营的黄山旅社向北门街道办事处、北京路街道办事处、张家山公共服务中心支付了房租。 10.孙翠兰的证人证言，证明原告和被告进行交涉的情况。 11.被告出具的回复，证明被告答复原告：若对征收补偿协议有异议，可以通过行政复议或者诉讼途径解决。 12.报告（1991年），证明双方同意有关经营补偿归原告所有。 被告区住建局辩称，被告依据第三人及原告提供的证据，认定涉案房屋系国有资产，现由芜湖市镜湖区国有资产管理委员会和区财政局行使相应的权利，并签订房屋征收与补偿协议，程序合法。涉案房屋经现场丈量面积，确定的补偿数额合法，而且原告自行搭建的房屋已经另外解决。 被告区住建局向本院提交以下证据： 1.《国有土地上房屋征收与补偿协议》（ZA-1），证明被告与芜湖市镜湖区国有资产管理委员会办公室签订的协议程序合法，房屋产权部分价值为172126.86元。 2.房屋产权确认书、公示、公示照片，证明被告履行了产权确认的公示的程序。 3.房屋搬清完毕验收单，证明案涉房屋已经交付给被告。 4.房屋拆迁现场丈量表，证明对现场及附属物进行了丈量。 5.估价报告书，证明案涉房屋经过评估机构评估，原始单价为5135元/㎡，商业价值为12447元/㎡，该房屋原值是736051元，安置补偿协议中的差价部分就是住改营增值部分的价值。 6.芜湖市镜湖区人民政府房屋征收决定（2015年第8号）、三中周边一期地块房屋征收补偿方案，证明该地块被依法征收后，被告与芜湖市镜湖区国有资产管理委员会签订《国有土地上房屋征收与补偿协议》，程序合法，协议是按照补偿方案进行的。 7、告知函、镜湖区国有资产移交表、证明芜湖市镜湖区国有资产管理委员会系国有资产的具体管理部门。 8、现场照片、房屋形状图、证明房屋在征收前的现状和具体面积的测量。 9、协议及收条、租赁协议、租赁补偿协议，证明涉案房屋是由原北门街道办事处将该国有资产租赁给原告进行经营的。当时双方根据现状估计的面积是103平方米，后在征收过程中，确认的面积为143.34平方米，这部分不含原告自建部分的面积。 以上证据7-9，证明被告认定被征收人房屋相关情况所依据的调查资料。 10、国有土地上房屋征收与补偿条例、芜政办（2013）4号文件，证明被告作为具体的房屋征收部门有进行征收的主体资格且征收符合法律规定。 第三人区财政局述称，第三人系涉案房屋所有权人，房屋的住改营增值部分应归第三人所有。 第三人未提交证据材料。 经庭审质证，原告对被告所举证据发表以下质证意见：对被告所举证据的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，涉案房屋一直由原告经营，根据租赁协议，如遇拆迁，仅是房屋产权补偿归房屋所有权人，其他包括住改营部分以及经营性补偿归原告所有。第三人对被告所举证据及证明目的无异议。 被告对原告所举证据发表以下质证意见：对原告提交的证据4、5，被告不掌握相关情况，无法对真实性、合法性发表意见。证据11，不符合证人证言的形式要件，且内容与证明目的不一致。对其他证据的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，其中证据6、7恰恰证明第三人是案涉国有资产的管理者，被告与其签订的征收补偿协议合法，并且被告考虑到原告长期经营，故涉案房屋有关的停产停业损失将和原告进行结算。第三人对原告所举证据的质证意见与被告的质证意见一致。 本院对上述证据认证如下：对原告所举证据11，因“孙翠兰”既未提供身份材料，又未出庭作证，故对该分证据不予采信。对其他证据的真实性予以认定，且与本案有关联性，本院予以采信。对被告所举证据的真实性、关联性、合法性本院予以认定，但不能达到被告的证明目的，具体理由在本院认为部分详细阐述。 经审理查明：本市镜湖区张家山头5号房屋位于三中周边一期地块征收范围内。上世纪八十年代，芜湖市北门食品厂在该址开办。1988年12月26日，芜湖市北门食品厂出具一张收条，载明：今收到转让食品厂投支（资）翻建材料、其它一切费用人民币共计叁仟陆佰元（朗世平、吴小凤等四位待业青年，每人玖佰元）。1991年3月24日，原告于春霞向原芜湖市镜湖区北门街道办事处（以下简称北门街道）报告，内容为：现有本人接手的张家山头5号黄山旅社，前先食品厂需要改造维修增加面积，所有费用于春霞自愿承担，但要求若遇拆迁，加盖面积和有关营业补偿归于春霞，请街道领导同意。北门街道同意并加盖公章。1991年8月，于春霞、吴小凤签订一份协议，载明张家山头5号黄山旅社，现有职工吴小凤、徐（某某）等3位工作人员，每月100元工资，今后黄山旅社由于春霞经营，一切开支由于春霞自己承担，今后一切和三位工作人员无关，包括电话费、水电下欠也由于春霞结清。北门街道在上述协议上签署同意并加盖公章。同年9月30日，北门街道出具一张收据，载明：收到于春霞的黄山旅社633元，收款事由为：床、被、桌、椅及其他。2000年4月28日，郎世平、吴小凤、于春霞签订一份协议书，载明：黄山旅社经营合伙人因意见不统一导致旅社无法正常经营下去，现经大家协商决定由于春霞一人经营，约定：一、旅社所欠街道管理费由于春霞一次付清，包括所欠电费水费电话费。二、北门食品厂转让费每人九佰元，叁人共计贰仟柒佰元由于春霞支付，以后黄山旅社所有经营权及房产与任何人没关系。三、叁人留在旅社作为服务员每月工资按壹佰元计算，今后黄山旅社盈亏与叁人无关，但要确保每月按时发工资。人员如有变动另定条款。该协议上加盖“芜湖市黄山旅社”印章。2001年6月11日，北门街道（甲方）与于春霞（乙方）签订一份租赁协议，约定，坐落在黄山的黄山旅社是****土木结构旧楼房，面积103平方米，就租赁一事，经甲乙双方充分讨论，友好协商达成协议如下：一、甲方将黄山旅社租赁给乙方，实行独立核算，自立经营，自负盈亏。前三年（即2001年9月1日起至2004年9月30日止）每月房租租金400元整。三年后（即2004年10月1日起至2007年9月30日止）每月房租租金700元，六年期满双方另订，在同等条件下乙方优先承租，经营期间，由于乙方经营不当等原因致使终止租赁，概与甲方无关，一切损失均由乙方自负。二、1.甲方应积极做好协调工作，保障乙方顺利经营并提供方便，帮助办理好一切营业手续。但相关费用由乙方自理。2.甲方提供电话一部，原黄山旅社内的水、电以及能使用的易耗品交乙方使用，其营业中发生的一切费用支出，由乙方自理。3.甲方为了解决黄山旅社原三名职工遗留问题，经与乙方协商，由乙方出资3000元给甲方，由甲方对其一次性解决，不留任何后遗症。三、乙方在租赁期间若遇有市政拆迁，乙方应积极响应搬迁，其拆迁中国家给予甲方的装潢误工以及和乙方相关的补偿归乙方所有。房屋内产权的补偿归甲方所有。四、租赁期间甲乙双方若一方借故、推诿而违约，造成损失，必须赔偿对方。2002年8月15日，于春霞向北门街道报告，该报告的内容为：现有张家山头5号黄山旅社，原有103平方房屋年久破旧，需要完全修理改造，一切改造另加盖面积投资由于春霞支付，本人要求今后加盖面积归于春霞所有，若遇国家拆迁，经营中的一切补偿归于春霞所有。103平方产权归租房主所有，请领导同意。北门街道在该报告上加盖公章。2003年8月13日，原告与北门街道又签订一份租赁补充协议，约定，就黄山旅社租赁一事，甲乙双方根据经营中实际情况进行了充分讨论，对承租年限、租金进行了适度调整。达成以下协议，一、承租年限自2001年9月1日起至2009年9月30日止。二、承租租金2001年9月1日至2005年9月30日每月租金为400元。2005年10月1日起至2009年9月30日止，每月租金550元整，其他条款按原执行。此后原告一直在该处经营黄山旅社。2015年6月3日芜湖市镜湖区人民政府作出2015年第8号房屋征收决定，对本市三中周边一期包括涉案房屋在内的规划红线内国有土地上房屋及其附属物进行征收。该地块的房屋征收补偿方案中，对登记用途为住宅实际用途为商业的房屋处理：（1）符合下列情形之一，并经工作小组认定的，被征收时可按照以下标准予以补偿①1990年4月1日前已经改变房屋用途并连续经营使用的，可按照改变用途的合法房屋补偿标准计算。②1990年4月1日至2007年8月14日前已经改变房屋用途并连续经营使用的，可按照房屋评估价格结合房屋用途改变时间与1990年4月1日和2007年8月14日之间的权重比计算。权重比＝（2007-房屋改变用途时间）／（2007-1990）。计算公式为：房屋登记用途评估价格＋（房屋改变用途后评估价格-房屋登记用途评估价格）×权重比。（2）2007年8月14日后改变用途的，按照房屋登记用途计算补偿。 因涉案房屋产权未经权属登记，征收部门丈量后，于2018年5月17日发布公示，就涉案房屋的产权人、房屋面积、结构、年代等予以公示，告知如有异议，请于公示7日内反映。公示期满后，房屋征收部门作出房屋产权确认书，确认书载明：房屋所有权人为××区国有资产管理委员会办公室，房屋为砖木结构，总层数为1-2／2层，所在层数1-2／2层，建筑面积143.34㎡，设计用途为自改经营，建筑年代为1990年，土地性质为国有。2018年6月2日，芜湖新天地房地产估价事务所有限公司接受芜湖市镜湖区房屋征收办公室委托，对涉案房屋进行评估，确定估价对象在价值时点房屋征收评估单价：商业12447元／㎡，住宅5135元／㎡。估价对象作为住宅用途在价值时点房地产价值为736051元。并注明：本次评估对象为自改经营用房，其最终补偿金额由征收人根据芜湖市政府政策对该项目自改经营情况调查，认定处理结果进行补偿。2018年11月28日，就涉案房屋，原芜湖市镜湖区住房和城乡建设委员会作为房屋征收部门与被征收人芜湖市镜湖区国有资产管理委员会办公室签订一份《国有土地上房屋征收与补偿协议》（ＺＡ-1），按涉案房屋建筑面积为143.34㎡、用途改变时间为1991年计算权重比，予以货币补偿，计算方式为:5135元／㎡＋（12447-5135）元／㎡×（2007-1991）／（2007-1990）,确定给予被征收人房屋补偿金额为1721266.86元，另加搬迁奖励172126.69元，合计应给付被征收人1893393.55元。原告对上述补偿协议提出异议，2018年11月5日，原芜湖市镜湖区住房和城乡建设委员会向原告出具一份回复，告知原告，张家山头5号房屋征收补偿款，征收部门将依法支付给被征收人。原告如对征收部门与被征收人签署的安置补偿协议有异议，可向有关部门反映，也可在法定期限内提出行政复议或行政诉讼。涉案房屋已被征收拆除。现原告于春霞对房屋产权143.34㎡归第三人所有无异议，但认为应按住宅房屋价值对房屋所有权人进行补偿，超出住宅房屋的自改经营增值部分补偿应归原告所有，遂成讼。 另查明，芜湖市镜湖区国有资产管理委员会及其办公室并非独立机构，不具备诉讼主体资格，其“三定”职能在区财政局职能中体现。2019年3月，原芜湖市镜湖区住房和城乡建设委员会的职责并入芜湖市镜湖区住房城乡建设交通运输局，原芜湖市镜湖区住房和城乡建设委员会不再保留。 本院认为，涉案房屋虽未经房屋产权部门登记确定房屋用途，但在征收过程中，征收部门已认定房屋改变用途时间为1991年，并以该时间点的房屋实际用途、按房屋征收补偿方案规定情形签订征收补偿协议。现各方对房屋产权内的征收补偿归属并无争议，本案争议的焦点问题为：涉案房屋自改经营部分的房屋价值补偿应该归第三人所有还是归原告所有。首先，根据芜湖市北门食品厂1988年12月26日出具的收条，明确载明收到四位待业青年“转让食品厂投支（资）翻建材料、其它一切费用”，可见北门食品厂于1988年12月即将该厂的相关权益有偿转让给原告等四人，后由原告等四人合伙经营黄山旅社。1991年以后，黄山旅社改由原告经营，原告与其他合伙人也就合伙期间的相关事项作出约定，由原告向合伙人退还投资款，黄山旅社的经营权及房屋与他人无关。其次，按照本案的《国有土地上房屋征收与补偿协议》（ZA-1）中载明的房屋权重比计算方式，可以看出涉案房屋被按住宅房认定，属1991年以后改变房屋用途并连续经营使用、按商业用途认定的情形，即涉案房屋实际为住宅房，按1991年以后改变房屋用途为商业用房确定征收补偿，该时间点与原告开始经营时间一致。第三，自1991年3月起，就涉案房屋如遇拆迁问题，原告与北门街道数次约定，均明确如遇拆迁，其他一切经营补偿归原告，产权人仅享有房屋产权内的补偿，上述约定是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应按约履行。现房屋被确定为住宅房，也按照住宅用途房屋评估确定价值为736501元，此价格应为房屋产权的补偿价格，依约应归产权人所有。而自改经营部分的房屋价值是在住宅的基础上，基于原告连续经营使用而产生，根据原告与北门街道的约定，该房屋经营中的一切补偿归原告所有，现被告将房屋因自改经营增值部分补偿给产权人，与房屋租赁时双方约定不符，损害了原告权益，故原告主张有事实依据，且不违反法律规定，本院予以支持。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销原芜湖市镜湖区住房和城乡建设委员会与芜湖市镜湖区国有资产管理委员会办公室于2018年11月28日签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议》（ZA-1）。 二、被告芜湖市镜湖区住房城乡建设交通运输局于本判决生效之日起三十日内与原告于春霞就本市张家山头5号房屋住宅改经营用房部分签订《国有土地上房屋征收与补偿协议》。 案件受理费50元，由被告芜湖市镜湖区住房城乡建设交通运输局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  何 俊 审 判 员  王学忠 人民陪审员  陈 安 二〇一九年六月十八日 书 记 员  陈 璐 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。