福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0782民初470号 原告（反诉被告）：陈世长，男，1974年10月20日出生，汉族，经商，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：叶宗林，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范祖丽，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：林希忠，男，1977年4月30日出生，公司职员，住福建省武夷山市。 委托诉讼代理人：邓立勤，福建闽江律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司福州埔顶支行，住所地福建省福州市仓山区前街道六一南路**汇达花园**、2号楼连接体04号店面、汇达广场一楼S05店面，统一社会信用代码91350100X11396151R。 负责人：林成。 委托诉讼代理人：郁年，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗丽梅，福建世好律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈世长与被告（反诉原告）林希忠、第三人中国银行股份有限公司福州埔顶支行（以下简称“埔顶支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈世长的委托诉讼代理人叶宗林，林希忠及其委托诉讼代理人邓立勤，埔顶支行的委托诉讼代理人罗丽梅到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解1个月。本案现已审理终结。 陈世长向本院提出诉讼请求：判令林希忠继续履行与陈世长签订的《房屋交易合同》，并配合办理房屋解押手续，协助将房屋过户至原告名下以及办理房屋的物业交接手续。诉讼过程中，陈世长增加一项诉讼请求：在陈世长代林希忠偿还抵押贷款后，埔顶支行协助办理银行的抵押注销登记手续。事实和理由：2014年10月2日，林希忠与福建欢乐天地置业有限公司签订《商品房买卖合同》，林希忠购买福建欢乐天地置业有限公司开发的坐落于福州市商品房，支付首付后剩余房款通过银行贷款方式支付。2016年8月18日，陈世长与林希忠在福建泛联房产经纪有限公司（以下简称“泛联房产”）的促成下签订《房屋交易合同》，约定陈世长以53万元的价格购买上述房屋，签订合同时交付定金6万元，定金抵扣购房款；2016年8月29日前林希忠将房屋交付给陈世长，从2016年9月1日起的月供由陈世长承担，抵扣购房款。由陈世长支付该笔房产交易的代办费4000元。因案涉房屋尚不能办理房屋所有权证，双方还约定“在开发商通知可以办理甲方（即林希忠）名下《房屋所有权证》当日起五个工作日内，甲方或甲方受托人前往相关部门办理该甲方名下的《房屋所有权证》收件受理手续并依据受理单约定可领证第一时间之日起叁个工作日内领取《房屋所有权证》原件。在领取到甲方名下《房屋所有权证》后按照商业按揭贷类交易程序办理相关交易手续”。《房产交易合同》签订后，陈世长依约交付林希忠6万元。2016年8月29日，林希忠将房屋交付给陈世长。同年9月10日，陈世长依约支付了4000元的代办费。从2016年9月1日至今，陈世长依约承担了案涉房屋每月的按揭贷款。 2017年5月1日，一手产权证即将可以办理。陈世长提醒林希忠需准备的材料，林希忠也已确认收到。同年5月24日，开发商通知林希忠可在收到通知10日内到售楼部办理产权证相关手续，但林希忠一直拖延办理产权证。同年6月22日，陈世长曾委托泛联房产向林希忠发函，催告其尽快办理完成产权证并继续履行后续相关交易手续，但林希忠一直拖延履行上述合同义务。 2018年1月5日，陈世长就林希忠的违约行为向武夷山市人民法院提起诉讼，主张林希忠继续履行合同，协助将房屋过户至陈世长名下。武夷山市人民法院经审理认为，林希忠尚未取得案涉房产的所有权证，履行条件不成就，故未支持陈世长诉讼请求。陈世长提起让诉，二审认为产权证未登记于林希忠名下，案涉的商品房登记于陈世长名下需以登记于林希忠名下为前提，故陈世长要求林希忠配合办理产权转移登记手续需待案涉房屋转移登记于林希忠名下后再另行起诉。事实上，在2018年9月20日二审判决前，林希忠早已就2018年5月办理完成一手产权证，案涉商品房已登记至林希忠名下，林希忠故意隐瞒该一手产权证已办理的事实，欺骗法庭、欺骗陈世长，其严重违约企图显而易见。事后，陈世长调取连江县不动产登记和交易中心不动产档案信息显示，早在2018年5月15日，案涉房屋的一手产权证就已经发证，即林希忠早已具备继续履行合同的条件。此后，陈世长多次催告林希忠办理一手产权证以便后续办理相关手续，林希忠依旧不履行。后更为恶劣的是，林希忠竟擅自将陈世长替其存入按揭贷款银行用于支付月供的钱款取走，以至于中国银行向林希忠发函警告称，截止至2018年9月20日，林希忠已造成3期房贷逾期，逾期贷款本息计8667.32元。 综上，林希忠先是恶意拖延办理产权证，后又故意隐瞒产权证已经办理完毕的事实，并且还擅自将陈世长替其支付的月供款取走，以上行为表明其实为恶意阻却合同目的实现，其可以继续履行合同却拒不履行。林希忠理应继续履行合同，并配合办理房屋解押手续，协助将房屋过户至陈世长名下以及办理房屋的物业交接手续。 林希忠辩称，1.陈世长曾于2018年1月在中院就本房屋合同纠纷提起同样诉讼请求的诉讼，并且经南平市中级人民法院已经作出了终审判决，根据一事不再理的原则，请求驳回陈世长的起诉。2.原、被告签订的是买卖合同，属于债权性质的。现陈世长请求要求过户，是属于物权性质的，根据物权大于债权的原则，请求驳回陈世长的诉讼请求。 埔顶支行述称，案涉房产系我行的抵押物，已经办理了他项权证，抵押权已经设立，福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初99号民事判决书已判决林希忠应偿还我行贷款本金及利息、罚息、律师费、案件受理费以及中行对案涉房屋的拍卖、变卖所得价款优先受偿权，故根据物权法规定，在未经抵押人同意的情况下，不得转移房屋的登记并办理解押手续，除非受让人代为清偿。如果陈世长代林希忠清偿了抵押物截止到还款当日的贷款本金、利息、罚息以及律师代理费7300元和案件受理费3750.5元，银行愿意协助办理抵押手续。 林希忠向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《房产交易合同》；2.判令陈世长向林希忠支付解除违约金80000元；3.判令陈世长向林希忠支付租金64000元（暂计至2019年4月，期后判决时顺延计算）。事实与理由：2016年8月18日，林希忠与陈世长签订了《房产交易合同》，该合同第十一条第3项约定，从2016年9月1日起月供由陈世长承担，陈世长须在每月1日前将月供钱存入林希忠的还款银行账户。而陈世长自2018年10月起未将月供钱存入陈世长的还款银行账户，已构成违约。2018年10月，林希忠向陈世长发出《告知函》催告，有权解除合同。 陈世长对林希忠的反诉辩称，1.林希忠恶意取走月供的行为，故意拖延不办理产权过户的行为，已严重违约，其没有任何权利解除合同，其主张陈世长支付违约金80000元没有任何依据。2.根据双方交易合同的约定，2016年8月29日，林希忠已经将房屋交付给陈世长，其主张租金请求也毫无事实及法律依据。3.2018年7月、8月、9月，林希忠连续3个月把陈世长存入指定账户的月供陆续取走，恶意违反合同约定，故意造成按揭还款违约，其行为严重违反诚信原则，应承担相应的法律后果。 埔顶支行对林希忠的反诉述称，林希忠的反诉诉讼请求与埔顶支行无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据即《商品房买卖合同》、《房产交易合同》、收条、月供转账清单、委托代办协议及收款收据、民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对本诉陈世长提供的林希忠与陈世长的微信聊天记录、陈世长与开发商员工徐某的微信聊天记录、告知函，林希忠在本院另案已生效的（2018）闽0782民初118号案件，对其真实性无异议，对其所载内容予以采信；对陈世长本诉提供的逾期催收信函、不动产登记查询单，林希忠对其真实性无异议，对所载内容予以采信。对林希忠反诉提供的银行流水明细清单，陈世长对真实性没有异议，对所载内容予以采信。对林希忠反诉提供的告知函、EMS快递单，因没有原件核对，且陈世长不予认可，不予采信。对埔顶支行提供的（2019）闽0104民初99号民事判决书及证明，原、被告对真实性没有异议，对该证据所载内容，予以采信。对陈世长本诉当庭提供的申请及还款与结清处理通知书，林希忠对真实性未提出异议，对所载内容予以采信。对林希忠本诉当庭提供的证据电费发票、电费及燃气费缴费记录，因林希忠已于2016年8月将案涉房屋交付陈世长，现林希忠未提供其他证据证明陈世长已将案涉房屋返还林希忠，故该证据无法证明林希忠依法占有案涉房屋的事实。对陈世长反诉当庭提交的证据《租赁合同》，与本案没有关联性，不予认证；对水电、燃气费缴费记录，林希忠对真实性无异议，对所载内容，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月2日，林希忠与福建欢乐天地置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：林希忠向福建欢乐天地置业有限公司购买坐落于连江县房屋，房屋总价631298元，付款方式为签署合同当日支付首付款191298，剩余房款44万元通过银行贷款方式支付，房屋交付时间为2015年9月30日。2015年1月26日，林希忠及福建欢乐天地置业有限责任公司与埔顶支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定林希忠向埔顶支行贷款44万元用于购买案涉房产，贷款期限为240个月，自2015年2月4日至2036年2月4日。林希忠以案涉房屋提供抵押担保。2018年5月15日，双方办理上述抵押物担保物权登记。2016年8月18日，林希忠与陈世长签订《房产交易合同》，主要约定：林希忠将坐落于连江县房屋出卖给陈世长，林希忠实收房款为53万元，办理产权证所产生的税费由陈世长负担；签订合同时，陈世长支付定金6万元，定金抵扣购房款，从2016年9月1日起林希忠对该房屋的月供由陈世长承担，并须于每月1日之前将月供存入林希忠原还款账户；在签署合同时，该房产尚不能办理《房屋所有权证》且距离办证时间较长，陈世长知悉该情况并同意签订合同。在开发商通知可以办理林希忠名下《房屋所有权证》当日起五个工作日内，林希忠前往相关部门办理林希忠名下的《房屋所有权证》收件受理手续并依据受理单约定可以领证第一时间之日起叁个工作日内领取《房屋所有权证》原件，在领取到林希忠名下《房屋所有权证》后按照商业按揭贷款类交易程序办理相关交易手续；双方约定，上述房产的成交价为林希忠实收房款53万元整，办理林希忠名下的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》产生的所有费用及因本次交易产生的双方名下交易税、公证费、中介佣金、服务代办费、评估费、土地证费等所有费用均由陈世长承担。林希忠出售之房产抵押设定在银行。林希忠或林希忠的受托人于领取到林希忠名下的《房屋所有权证》后7个工作日内开始申请办理注销该房产抵押权的手续。双方还约定，若因林希忠违约导致合同无法履行，由须赔偿违约金8万元给陈世长，且将已收到的房款及陈世长垫付的月供退还给陈世长，陈世长将房屋退还给林希忠。若陈世长违约导致合同无法履行，则须赔偿违约金8万元给林希忠。本协议签订后，林希忠及配偶即放弃对该套房产的一切权利，不得对陈世长处置该套房产的任何举动进行干涉，同时，陈世长即取得对上述房屋的占有、使用、收益、处置权等。此外合同还对其他事项作了约定。合同签订后，陈世长向林希忠支付了6万元定金，林希忠亦将涉案房屋交付陈世长使用。此后，该房屋抵押贷款的偿还一直由陈世长承担，但2017年10月和11月未按时还款，而是在11月13日和16日将两月的还款补上。此后至2018年9月，陈世长均按约将月供2900元存入林希忠在案涉房屋的按揭贷款账户。因林希忠分别于2018年7月至9月将陈世长存入林希忠在案涉房屋的按揭贷款账户部分存款支取，致使埔顶支行发函林希忠，截止至2018年9月20日，已经造成3期房贷逾期，已逾期贷款本息8667.32元。2019年4月14日，陈世长向埔顶支行提出申请，请求另行提供缴款方式，由陈世长继续缴纳案涉房屋的月供。4月24日，埔顶支行同意陈世长的申请，陈世长用现金方式将月供缴纳至林希忠按揭还款账户，并交至2019年5月。 另查明，2017年5月，福建欢乐天地置业有限责任公司员工微信通知林希忠可以办理房屋所有权证及办证所需要准备的材料，但林希忠未能及时办理交件手续。2018年1月，林希忠已办理了房屋产权证登记材料的递交手续，2018年5月15日，林希忠取得了案涉房屋的不动产权证【闽（2018）连江县不动产权第XX号】。 还查明，2018年1月5日，陈世长向本院提起诉讼，请求判令林希忠继续履行合同，协助将案涉房屋过户至陈世长名下。本院经审理认为，在林希忠未取得案涉房屋的所有权证和银行的抵押权未消除之前，房屋不具备过户条件，合同履行条件不成就，作出（2018）闽0782民初118号民事判决，驳回陈世长的诉讼请求。陈世长不服该判决，上诉于福建省南平市中级人民法院，福建省南平市中级人民法院经审理认为，因将案涉商品房产权转移登记于陈世长需以该商品房登记于林希忠名下为前提，就该项诉讼请求，陈世长可待产权转移登记条件成就后另行主张。遂作出终审判决：驳回上诉，维持原判。 又查明，因案涉房产贷款自2018年7月起截止2018年11月15日，已逾期5期未能按照合同约定还款，埔顶支行以林希忠为被告，于2019年1月3日向福建省福州市仓山区人民法院提起诉讼，福建省福州市仓山区人民法院经审理，于2019年3月29日作出（2019）闽0104民初99号民事判决：一、林希忠应于本判决生效之日起十日内偿还埔顶支行贷款本金394545.23元及利息（包含罚息：1.截止2019年1月2日止的利息11580.16元；2.自2019年1月3日起按《个人一手住房贷款合同》约定计付至款项付清之日止）；二、林希忠应于本判决生效之日起十日内赔偿埔顶支行因本案诉讼支出的律师代理费7300元；三、埔顶支行有权对抵押物拍卖、变卖所得价款在本判决第一、二项确定的债权范围内优先受偿。案件受理费减半收取计3750.5元。该判决已于2019年4月26日生效。 本院认为，陈世长与林希忠在平等、自愿的基础签订的《房产交易合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应当全面履行各自的合同义务。陈世长按约支付了6万元定金，并承担了案涉房产自2016年9月1日至2019年4月止的月供。林希忠亦按约在签订上述合同后将案涉房产交付给陈世长。根据合同约定，林希忠应在领取到林希忠名下的《房屋所有权证》后按照商业按揭贷款类交易程序办理相关交易手续，并在7个工作日内开始申请办理注销该房产抵押权的手续。经庭审查明，案涉房产已于2018年5月15日登记至林希忠名下。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”林希忠与陈世长就案涉房产签订房屋买卖协议，就应当诚信履行合同义务，依照其与陈世长签订的《房产交易合同》，协助将案涉房产权属变更登记至陈世长名下，故对陈世长要求林希忠协助办理案涉房产过户手续并配合办理物业交接手续的诉请，予以支持。林希忠辩称，陈世长已在本院（2018）闽0782民初118号案件提起诉讼，现又以相同的诉讼请求再次起诉，构成一事不再理。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。在本院（2018）闽0782民初118号案件中，因案涉房产尚未登记于林希忠名下，陈世长诉请林希忠协助办理案涉房产的条件尚未成就，故被本院判决驳回其诉讼请求。但本案是陈世长是基于案涉房产已登记于林希忠名下这一新的事实和法律关系提起的诉讼，与陈世长的前一次诉讼不是同一事实、同一理由，本院依法受理并不违反“一事不再理”的司法原则。因此，林希忠的这一辩称理由不能成立。 关于陈世长请求在其代林希忠偿还抵押贷款后，埔顶支付协助其办理银行的抵押注销登记手续的诉请，本院认为，林希忠就案涉房产向埔顶支行申请抵押贷款，并办理抵押登记，林希忠是抵押人，埔顶支行系抵押权人，埔顶支行依法对抵押物即案涉房产享有优先受偿权。现埔顶支行表示在陈世长代林希忠清偿了福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初99号民事判决确定的债务即截止还款当日的贷款本金、利息、罚息及律师代理费7300元、案件受理费3750.5元，埔顶支行愿意协助办理案涉房产的抵押注销手续。陈世长表示愿意代林希忠清偿贷款，但对于律师代理费及案件受理费是否也应由陈世长代为清偿，由法庭裁决。本院认为，根据《房产交易合同》的约定，林希忠在银行的月供由陈世长负责偿还，即便林希忠有支取月供款的行为，陈世长也应积极采取应对措施，而不是采取消极断供的行为，导致埔顶支行诉讼，引发该案律师代理费7300元及案件受理费3750.5元的债务产生，故该两笔债务应由陈世长代为清偿（其中案件受理费3750.5元应向法院缴纳）。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。陈世长作为案涉抵押房产的受让人，在其代为清偿林希忠对埔顶支行所负的上述债务后，案涉抵押房产的抵押权消灭，埔顶支行应注销案涉房产的抵押登记。陈世长亦无需再要求林希忠配合办理案涉房产的解押手续。 对于林希忠反诉部分的请求，虽然陈世长在支付房屋月供的过程中有迟延，并导致埔顶支行起诉林希忠，但陈世长在埔顶支行诉讼后，及时将案涉房产的按揭历史欠款予以清偿，并申请用现金方式将月供缴纳至林希忠按揭还款账户，已征得埔顶支行的同意。现埔顶支行亦同意陈世长代林希忠清偿所负的债务后，将案涉房屋的抵押登记予以注销。故本案《房产交易合同》仍有继续履行的基础，现陈世长要求履行合同，该合同应当继续履行。陈世长虽然在履行过程中存在违约行为，但并未构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的。且在双方签订的《房产交易合同》亦未约定，一旦陈世长迟延支付月供，林希忠即可解除合同。本案陈世长已按约支付定金60000元，并已实际支付从2016年9月1日起至今的月供，履行了合同的主要义务，不具备解除上述合同的条件。综上，林希忠诉请要求解除《房产交易合同》，没有合同依据，亦不符合合同法规定的法定解除条件，对该项诉请有，不予支持。其诉请要求陈世长支付解除违约金80000元及支付租金64000元，因没有解除合同的前提，故对该诉请，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林希忠应于本判决生效之日起十日内协助陈世长将坐落于福州市房屋[现不动产权证号：闽（2018）连江县不动产权第XX号]的权属变更登记至陈世长名下，并协助陈世长办理该房产的物业交接手续； 二、陈世长代林希忠向中国银行股份有限公司福州埔顶支行清偿福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初99号民事判决确定的债务即截止还款当日的贷款本金、利息、罚息及律师代理费7300元后，中国银行股份有限公司福州埔顶支行应于贷款清偿完毕之日起十日内协助陈世长办理坐落于福州市房屋的抵押权注销登记手续； 三、驳回陈世长的其他本诉请求； 四、驳回林希忠的反诉诉讼请求； 本诉案件受理费9100元，减半收取计4550由林希忠负担，并于本判决生效之日起七日内向本院交纳；反诉案件受理费1590元（已减半收取），由林希忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  姜欢 二〇一九年六月二十四日 法官助理陈仁萍 书记员黄慧 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。