湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂03民终1147号上诉人（原审原告、反诉被告）：邹鹏涛，男，1989年1月16日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：徐志雄，湖北正苑律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：十堰国金商业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区五堰街办朝阳中路**。法定代表人：赵军，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭永明，湖北武当律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖静，湖北武当律师事务所律师。上诉人邹鹏涛与上诉人十堰国金商业管理有限公司（以下简称国金公司）因租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院(2018)鄂0302民初2954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员王宇鹏、审判员袁昆参加评议的合议庭，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人邹鹏涛及其委托诉讼代理人徐志雄，上诉人国金公司的委托诉讼代理人郭永明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹鹏涛上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项，改判确认双方签订的《商用物业租赁合同》于2018年7月1日解除，邹鹏涛支付国金公司2018年6月1日至2018年7月1日期间的租金13502元及物业管理费820元，由国金公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。上诉人于2018年7月1日依据法定解除权向国金公司送达了解除合同的《解约通知书》，并于7月23日起诉。上诉人起诉的事由是确认合同已经解除，而不是起诉解除合同。一审法院的事实认定，一方面不符合事实，另一方面又未明确本人的诉讼请求，属于事实认定错误；2、一审判决适用法律不当。国金公司在发出解约通知之前，一直未办理案涉商铺的消防验收合格证明，其交付的租赁物一直处于不合格和非法的状态，其违约在先。根据相关法律规定，本人享有法定解除权，一审适用法律不当。国金公司上诉请求：撤销一审判决第三项中“返还邹鹏涛保证金13502元”的内容，增加判令邹鹏涛支付相当于6个月租金的补偿金81012元，由邹鹏涛负担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定2018年7月1日邹鹏涛将《解约通知书》张贴于上诉人门前，证据不足；2、一审判决认定案涉商铺系王敏购买后再委托国金公司对外出租，系对本案所涉商业模式的理解有误；3、案涉商铺至今尚未重新出租，损失已经超过6个月租金，一审不支持支付补偿金的请求，与合同约定及法律规定不符；4、邹鹏涛交纳的保证金不能认定为定金，不应退还。邹鹏涛向一审法院起诉请求：1、确认邹鹏涛与国金公司的租赁合同在2018年7月1日解除；2、国金公司退还邹鹏涛2017年至2018年的租金40506元；3、国金公司退还邹鹏涛押金13502元；4、国金公司返还邹鹏涛装修押金共计5145元；5、赔偿邹鹏涛装修损失52000元；6、国金公司承担本案的所有诉讼费用。国金公司向一审法院反诉请求：1、确认国金公司与邹鹏涛之间的《商用物业租赁合同》于2018年8月19日解除；2、邹鹏涛支付自2018年6月1日至2018年8月19日期间的房屋租金35555元及物业管理费2159元，并支付逾期付款违约金（以37714元为基数，自2018年6月1日起，按日息千分之五计算至付清为止）；3、邹鹏涛支付相当于6个月租金的补偿金81012元；4、本案诉讼费用由邹鹏涛承担。一审法院经审理查明：邹鹏涛租赁国金公司经营管理的位于十堰市××箭区朝阳××路××号十堰国际金融中心负一楼YOYOPA商场的B1-A023号店铺（建筑面积48.22㎡，店铺名称G9分子冰淇淋，简称涉案商铺），双方于2017年7月5日签订《商用物业租赁合同》。该《商用物业租赁合同》约定：租金采用先付后用的原则支付，自装修期届满之次日起计算租金，首次租金缴纳日期为该店铺交付日前10个工作日，邹鹏涛应于每期15日前一次性支付下期租金给国金公司，如逾期支付，邹鹏涛从逾期之日起每日支付国金公司未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止；物业管理费用按3个月为一期结算，自店铺交付之日起计算，首次物业管理费在合同签订后3日内缴纳给国金公司，以后物业管理费用缴纳，邹鹏涛应于每期15日前一次性支付下期物业管理费用，如逾期支付邹鹏涛应承担逾期付款违约金，责任同上；邹鹏涛向国金公司交纳的保证金（押金）不是预付的租金，仅作为邹鹏涛忠实履行所约定义务的保证，若邹鹏涛违反本合同约定或未经国金公司同意擅自终止合同，邹鹏涛同意国金公司无需返还保证金；如果在合同有效期限内，邹鹏涛不能遵守国金公司所指定的营业期间，随意撤离该店铺或造成事实上一个月内累计停止营业达三天的，或者邹鹏涛未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用超过十五日等，国金公司有权书面通知邹鹏涛后解除本合同，有权收回店铺，没收保证金，邹鹏涛装修投入国金公司不予补偿，邹鹏涛应向国金公司支付合同解除前的逾期付款违约金，邹鹏涛还应支付相当于6个月租金作为对国金公司预期利益的补偿，并且国金公司有权根据有关的法律法规追究邹鹏涛的其他法律责任；国金公司根据邹鹏涛所提供的住址，寄出解约通知，本合同于解约通知到达之日起解除等。国金公司与邹鹏涛还签订了《开店条件书》，作为上述《商用物业租赁合同》的附件。该《开店条件书》约定：涉案商铺的租赁期限为2017年10月1日至2019年9月30日，租金每次以三个月为一期进行交纳；2017年10月1日至2018年9月30日期间，租金单价280元／月／平方米，月租金13502元，年度租金162024元；2018年10月1日至2019年9月30日期间，租金单价302元／月／平方米，月租金14562元，年度租金174744元；电1.3元／度，水3.9元／吨，物业管理费用为820元／月；保证金13502元，施工押金5000元，水电押金2000元等。2017年7月5日，邹鹏涛分别向国金公司交纳了租赁涉案商铺的保证金（押金）13502元、物业管理费2460元（收据载明期间为2017年10月1日至2017年12月31日，并注明开业起算）、租金40506元（收据载明期间为2017年10月1日至2017年12月31日，并注明开业起算）。2018年1月8日，邹鹏涛向国金公司交纳了关于涉案商铺的装修押金、水电押金、装修管理费共计5145元。国金公司于2018年1月将涉案商铺交付给邹鹏涛。邹鹏涛委托装修公司对涉案商铺进行装修，支出装修费52000元。国金公司自2018年3月1日起开始计算涉案商铺的租金和物业管理费。邹鹏涛未向国金公司支付2018年6月1日之后的涉案商铺租金和物业管理费。邹鹏涛以国金公司未取得涉案商铺的消防验收合格证明文件为由，于2018年7月1日作出《解约通知书》，宣布自该通知发出之日起，邹鹏涛与国金公司之间的租赁关系终止，并要求国金公司退还邹鹏涛缴纳的租金、押金、装修保证金。邹鹏涛将该《解约通知书》张贴于国金公司招商部门前。2018年7月4日，十堰市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，认定十堰国际金融中心（一期）建设工程（包含涉案商铺）消防验收合格。后国金公司作出《缴费通知单》，要求邹鹏涛交纳2018年6月1日至2018年8月31日期间的涉案商铺租金和管理费未果。2018年8月17日，国金公司以邹鹏涛欠付租金和擅自闭店为由作出《解约函》，宣布解除国金公司与邹鹏涛签订的《商用物业租赁合同》，没收邹鹏涛交纳的保证金，并要求邹鹏涛支付欠缴的租金、物业管理费、违约金等。国金公司向邹鹏涛邮寄送达了上述《解约函》，邹鹏涛于2018年8月19日签收了该《解约函》。另查明：涉案商铺所在的十堰国际金融中心系湖北大洋华宇投资有限公司投资建设，涉案商铺系王敏向湖北大洋华宇投资有限公司购买。2016年12月18日，王敏向国金公司出具授权委托书，授权国金公司直接以国金公司名义对外出租涉案商铺，签订商铺租赁合同，收取租金，以及直接以国金公司名义处理与该商铺租赁有关的纠纷。2018年10月17日，国金公司单方面收回了涉案商铺。一审法院认为：国金公司与邹鹏涛于2017年7月5日签订的《商用物业租赁合同》以及作为合同附件的《开店条件书》，属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效,对双方当事人均具有法律约束力。虽然上述《商用物业租赁合同》签订时，涉案商铺所在的十堰国际金融中心（一期）建设工程尚未经公安消防机构进行消防验收，但十堰市公安消防支队已于2018年7月4日出具《建设工程消防验收意见书》，认定十堰国际金融中心（一期）建设工程（包含涉案商铺）消防验收合格，邹鹏涛于2018年7月23日提起诉讼时，涉案商铺已经过十堰市公安消防支队消防验收合格。邹鹏涛以国金公司未取得涉案商铺的消防验收合格证明文件为由，主张双方签订的租赁合同已经于2018年7月1日解除，不予支持。邹鹏涛实际使用了涉案商铺，其应当按照合同约定向国金公司支付租金和物业管理费。邹鹏涛未向国金公司支付2018年6月1日之后的涉案商铺租金和物业管理费，且拖欠超过15日，按照合同约定国金公司有权书面通知邹鹏涛后解除《商用物业租赁合同》，邹鹏涛于2018年8月19日收到了国金公司送达的《解约函》，双方签订的《商用物业租赁合同》已经于2018年8月19日解除。邹鹏涛应当支付国金公司2018年6月1日至2018年8月19日期间的涉案商铺租金35555元（13502元÷30×79）、物业管理费2159元（820÷30×79）,合计37714元。按照《商用物业租赁合同》约定，邹鹏涛还应当以37714元为基数，自2018年6月1日起向国金公司支付逾期付款违约金。国金公司主张邹鹏涛按照日息千分之五的计算标准支付逾期付款违约金，该计算标准的利率过高，综合考虑合同的履行情况以及当事人的过错程度，酌定上述逾期付款违约金可按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计付。国金公司主张邹鹏涛还应当支付相当于6个月租金的补偿金81012元，但国金公司未能举证证明因邹鹏涛的违约行为而给该公司造成了预期利益损失，且国金公司主张的上述补偿金，亦属于违约金性质。在国金公司已经向邹鹏涛主张了逾期付款违约金，以弥补该公司的相关损失的情况下，国金公司又主张上述补偿金，不予支持。邹鹏涛已实际使用了涉案商铺，其主张退还租金40506元，缺乏事实依据，不予支持。根据《商用物业租赁合同》约定，国金公司因邹鹏涛未按照合同约定支付租金以及拖欠租金、物业管理费等违约行为而解除合同后，有权收回店铺，邹鹏涛装修投入国金公司不予补偿。邹鹏涛未按照合同约定向国金公司支付涉案商铺租金和物业管理费，致使国金公司解除合同，且邹鹏涛已实际使用了涉案商铺，其主张国金公司赔偿装修损失，缺乏依据，不予支持。国金公司并未举证证明邹鹏涛对涉案商铺的装修行为给国金公司造成了损失，且国金公司认可自2018年3月1日起开始计算涉案商铺的租金和物业管理费，故国金公司应当返还邹鹏涛所主张的装修押金5145元（包含装修押金、水电押金、装修管理费共计5145元）。《商用物业租赁合同》约定有以下内容：邹鹏涛向国金公司交纳的保证金（押金）不是预付的租金，仅作为邹鹏涛忠实履行所约定义务的保证，若邹鹏涛违反合同约定或未经国金公司同意擅自终止合同，邹鹏涛同意国金公司无需返还保证金。根据上述合同约定分析，邹鹏涛向国金公司交纳的保证金（押金）13502元，具有定金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”国金公司已经向邹鹏涛主张了逾期付款违约金，邹鹏涛主张国金公司返还保证金（押金）13502元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、十堰国金商业管理有限公司与邹鹏涛于2017年7月5日签订的《商用物业租赁合同》已经于2018年8月19日解除；二、邹鹏涛于本判决生效之日起十五日内支付十堰国金商业管理有限公司2018年6月1日至2018年8月19日期间的房屋租金35555元、物业管理费2159元，并支付逾期付款违约金（以37714元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算，自2018年6月1日起计算至付清之日止）；三、十堰国金商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还邹鹏涛保证金13502元、装修押金5145元；四、驳回邹鹏涛的其他诉讼请求；五、驳回十堰国金商业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2523元，减半收取计1261.5元，由十堰国金商业管理有限公司负担212元，由邹鹏涛负担1049.5元。反诉案件受理费1338元，由十堰国金商业管理有限公司负担738元，由邹鹏涛负担600元。二审期间，国金公司提交了如下新证据：1、商铺现状照片一张；2、重新招商广告照片两张；3、付款申请书一份、银行回单一份和业主明细表两份，拟证明：案涉商铺一直处于闲置状态，而国金公司一直在向业主支付租金，邹鹏涛的违约行为给国金公司造成的实际损失已经远远超过了6个月的租金数额。邹鹏涛质证认为：证据1和证据2均系复印件，真实性不明，且与本案无关联性。证据3的真实性无异议，但也与本案无关联性。本院认为：以上证据将结合全案其他证据予以综合分析认定。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。另查明，一审判决认定涉案商铺系王敏向湖北大洋华宇投资有限公司购买系事实认定错误，予以纠正。本院认为，1、关于案涉租赁合同解除时间如何认定的问题。行使合同解除权的前提条件是约定或者法定的合同解除条件已经成就，即合同一方已经享有了约定或者法定的合同解除权，否则，即使发出解除合同的通知，也不能产生合同解除的法律后果。本案中，邹鹏涛主张因案涉商铺未办理消防验收即交付使用违反了法律规定而享有了法定解除权，但案涉商铺在交付使用前经过了湖北世纪天龙消防检测有限公司的消防设施安全检测，邹鹏涛又已经实际占有使用了案涉商铺，且邹鹏涛起诉前的2018年7月4日案涉商铺已经经过了十堰市公安消防支队的消防验收，故邹鹏涛关于其享有并行使法定解除权、案涉合同于2018年7月1日已经解除的主张缺乏依据，不能成立。而邹鹏涛对欠付租金等费用的事实并无异议，该行为违反了合同约定构成了违约，亦符合了约定的合同解除的情形，合同解除条件已经成就，故国金公司发出的解除合同通知在送达之日（2018年8月19日）起发生效力，案涉合同已经通知解除。2、关于合同解除后国金公司应否退还13502元保证金的问题。案涉《商用物业租赁合同》明确约定“邹鹏涛向国金公司交纳的保证金（押金）不是预付的租金，仅作为邹鹏涛忠实履行所约定义务的保证”，表明该13502元属于履约保证金的性质，一审认定该款项性质属于定金有误。现因邹鹏涛出现违约导致合同被解除，根据合同约定该13502元不应予以退还。3、关于合同解除后邹鹏涛应当支付的租金、物业费数额以及应否支付81012元补偿金（6个月租金的预期利益补偿）的问题。案涉合同因邹鹏涛违约于2018年8月19日起已经通知解除，故邹鹏涛应当支付合同解除前拖欠的租金及物业费，一审判决认定的拖欠的商铺租金和物业管理费合计为37714元，数额正确，酌定的逾期付款违约金标准也无明显不当，予以维持。关于81012元补偿金的问题。案涉合同对补偿金的问题虽有约定，但该补偿金实际上亦属于违约金的性质。在国金公司已经向邹鹏涛主张了逾期付款违约金并主张不退还履约保证金的情况下，国金公司仍然主张支付全部6个月的补偿金，缺乏依据。但考虑到虽然邹鹏涛主张解除了合同但并未实际退出案涉商铺，案涉商铺一直到2018年10月17日才被腾退，故从合同通知解除到实际腾退期间（2018年8月20日至10月17日）的商铺被占用的损失26704.53元〔计算方法为：（13502元÷30×11）＋13502元＋（14562元÷30×17）〕，邹鹏涛应予补偿给国金公司。综上，一审判决认定的部分事实错误，适用法律和处理结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院(2018)鄂0302民初2954号民事判决的第一项、第二项；二、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院(2018)鄂0302民初2954号民事判决的第三项、第四项、第五项；三、十堰国金商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还邹鹏涛装修押金5145元；四、邹鹏涛于本判决生效之日起十五日内支付十堰国金商业管理有限公司补偿金26704.53元；五、驳回邹鹏涛的其他诉讼请求；六、驳回十堰国金商业管理有限公司的其他反诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2523元，减半收取计1261.5元，由十堰国金商业管理有限公司负担261.5元，由邹鹏涛负担1000元。反诉案件受理费1338元，由十堰国金商业管理有限公司负担538元，由邹鹏涛负担800元。二审案件受理费2548元，由邹鹏涛负担1300元，由十堰国金商业管理有限公司负担1248元。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  袁 昆审判员  王宇鹏二〇一九年六月二十日书记员  刘亚琼