成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初11055号 原告：李鸿。 委托诉讼代理人：张彬，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周振兴，上海申浩（成都）律师事务所律师。 被告：魏明生。 第三人：张敏。 委托诉讼代理人：曹倩，四川容乐律师事务所律师。 原告李鸿与被告魏明生、第三人张敏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鸿及其委托诉讼代理人张彬、被告魏明生到庭参加诉讼，第三人张敏及其委托诉讼代理人曹倩经本院依法传唤未到庭参加诉讼，按第三人张敏自动撤回起诉处理。本案现已审理终结。 原告李鸿向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同义务，将其名下位于锦江区马家沟188号望江锦园7栋号房屋不动产权过户登记至原告名下；2、判令被告将锦江区马家沟188号望江锦园地下负4层号车位不动产权过户登记至原告名下；3、判令被告支付逾期办理房屋过户违约金128512元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告原系四川省委党史研究室干部，于2002年退休，2013年年初，为改善干部职工住房条件，被告单位向开发商团购一批商品房供干部购买，因被告已有住房不愿再购买，故经原告与被告协商后于2013年2月2日签订了一份《团购房福利指标及房屋转让协议》。协议签订当日原告依约向被告支付了60000元团购房指标转让费，被告出具了收款收据。2013年12月3日，被告与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定以428375元价款购买其开发建设的锦江区马家沟188号望江锦园7栋号房屋。签约前后，原告陆续以被告名义以转账形式向开发商（或通过被告单位转交）支付了全部购房款428375元，交纳了案涉房屋办证费用、维修基金及契税15396.18元。另外，经被告同意后，原告另以其名义购买了小区负4层号车位，为此向开发商交付了购车位款90000元及契税、维修基金等税费4764.5元。2014年12月初，开发商将案涉房屋及车位交付被告，被告同时向原告予以交付后，原告即对房屋进行装修后自用及出租使用至今，物业费亦一直由原告交纳。2018年2月1日，被告取得案涉房屋不动产权证。同年8月中旬，原、被告即一起去物业公司领取了案涉房屋不动产权证后交由原告持有。其后，被告即表现出反悔之意，试图向原告要回案涉房屋不动产权证原件但未果。原告及爱人一直通过电话及短信形式联系被告，要求其办理案涉房屋过户登记手续，但被告均不予理会和回复。原告认为：双方签订的协议不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告已按合同约定付清全部购房款、团购房指标转让费及相关税费，并实际占有房屋使用至今。取得案涉房屋不动产权证后，被告即应当按照协议约定及时办理过户登记手续，但被告以其实际行为表明不愿继续履行合同义务，其行为构成违约，故为维护自己合法权益，依据《中华人民共和国合同法》有关规定，原告依法提起诉讼，请求判如所请。 被告魏明生辩称，1、被告并未违约，按协议第2条约定，规定时间为5年内完善过户手续，但现在时间并未超过5年；2、打电话发短信的是干道蓉，和原告什么关系我不清楚，我以为是诈骗故一直未回复，协议上我保证了与亲属无关，但这种保证是不合法的，根据这一条可以看出合同是无效的；3、第三人不同意出卖案涉房产，《团购房福利指标及房屋转让协议》是无效的。原告明知被告与第三人的夫妻关系，原告在2016年拿走了我的结婚证复印件，并且原告本人与被告一起到房产交易中心提取房产信息，其中一份为我本人，另一份为我妻子。故原告是恶意起诉、诈骗违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：被告系四川省党史研究室退休干部，被告与第三人系夫妻关系。2013年2月2日，原、被告签订《团购房福利指标及房屋转让协议》，约定：1．被告同意将成都市锦江区马家沟188号望江锦园7栋20层号房屋团购住房福利指标转让给原告，并承诺本福利指标团购房屋产权属于原告独立、完整所有；2.被告负责按政策规定以被告名义完善购房手续并适时（预计不超过被告拿房后五年）将该房屋产权转移到原告名下；3.被告保证该房屋产权与任何亲属无关，不会产生任何争议；……5.该团购房福利指标转让费60000元由原告在本协议签字后四日内一次性汇入被告账户；……7.(2)若被告在合理的催告期后仍延迟配合过户或在合理的催告期后不将房屋交付及产权转让给原告，原告有权解除合同，并由被告按照除退还本金（指标转让费及购房款)以外按房屋市值30%的标准向原告支付违约金。《沙河项目交款通知》载明：购房者姓名魏明生，工会开户行为工行东城根街支行，户名为中共四川省委党史研究室机关工会，账号为44×××30，请各团购人员务必于2013年1月31日前将首次购房款交至工会银行账户。购房人持现金或银行卡将购房款交至工会开户银行，工会收齐款项后，再统一交至蓉锦东公司，由蓉锦东公司向我室工会开据统一收据。 2013年2月2日，原告向被告转账60000元指标转让费，被告出具了收条。2月4日，原告向中共四川省委党史研究室机关工会账户44×××30支付250000元(包括案涉房产首付款220000元以及案涉车位定金30000元)。后原告陆续付清了案涉房产全部房款，房款总额为428375元。 2013年11月22日，蓉锦东公司向四川省党史研究室发出《签订及相关协议的通知》，要求被告就案涉房产与之签订《商品房买卖合同》。2014年11月27日，蓉锦东公司又发出《望江锦园交房通知》，通知被告于2014年12月4日交房。 原告支付案涉房屋维修金、契税及相关办证费用共计11140.73元后，被告将案涉房产交付原告至今，案涉房产一直由原告出租收取租金，且由原告支付物业管理费。2018年2月1日，案涉房产不动产权证(川(2018)成都市不动产权第号)已办理至被告名下，载明：单独所有。 2014年11月3日、12月3日，原告分别支付案涉车位余款60000元、车位维修基金和契税及相关办证费用4764.5元。车位交付原告后，也由原告一直支付车位服务费。另查明，案涉车位产权证目前已办理至被告名下，产权证号为：(川(2019)成都市不动产权第号)。 干道蓉与原告系夫妻关系，干道蓉多次与被告联系，要求将案涉房产、车位办理过户。 以上事实，有原告提交的原、被告身份证明、《团购房福利指标及房屋转让协议》、银行付款凭证、收据、借记卡账户历史明细清单、刷POS机尾款及开发商2013年11月9日的专用票据、沙河项目交款通知、签订《商品房买卖合同》及相关协议的通知、缴纳房屋维修基金、契税、房屋办证等票据、车位款付款凭证及开发商出具的收据、办证费用、维修基金、契税收据、原告出租房屋合同、缴纳物业费、车位服务费凭证、案涉房产不动产权证、短信截图、干道蓉身份证、结婚证、电话交费收据、短信通知、成都市不动产登记信息摘要，以及双方当事人的一致陈述在案为证。 本院认为，本案争议焦点为：一是案涉房产、车位是否应当过户；二是被告是否应当向原告支付违约金。 关于第一个争议焦点。本院认为，原告与被告自愿达成《团购房福利指标及房屋转让协议》，系双方真实意思表示，就团购房福利指标及房屋转让达成一致，即便案涉房产、车位的转让没有经过被告配偶同意，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，上述协议也不应当认定为无效。该协议签订后，原告向被告支付指标转让费60000元、购房款428375元、购车位款90000元，以及相关维修基金、契税、办证费用等。蓉锦东公司交付案涉房产和车位后，2014年12月4日至今，也一直是原告出租使用，原告支付物业管理费、车位服务费。且在签订协议以及支付转让费的过程中，被告没提交原告知晓案涉房产、车位系夫妻共同财产的证据，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，符合善意取得的条件，被告应当配合原告办理案涉房产、车位过户。 关于第二个争议焦点。原告依据《团购房福利指标及房屋转让协议》第七条第二款约定按房屋市值的30%主张违约金128512元，即“若被告在合理的催告期后仍延迟配合过户或在合理的催告期后不将房屋交付及产权转让给原告，原告有权解除合同，并由被告按照除退还本金(指标转让费及购房款)以外按房屋市值30%的标准向原告支付违约金”。该条款是在原告解除合同的条件下行使违约金请求权，在本案原告要求被告继续履行合同的情况下不能采用。对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告魏明生应于本判决发生效力之日起十五日内将位于成都市锦江区马家沟188号望江锦园7栋20层号房屋(川(2018)成都市不动产权第号)过户登记至原告李鸿名下； 二、被告魏明生应于本判决发生效力之日起十五日内将位于成都市锦江区马家沟188号望江锦园2栋负4层号(川(2019)成都市不动产权第号)车位过户登记至原告李鸿名下； 三、驳回原告李鸿的其他诉讼请求； 本案原告李鸿诉讼请求部分所对应的案件受理费减半收取5135元、保全费2662元，两项共计7797元，由被告魏明生负担6362元，由原告李鸿负担1435元（多主张部分）；本案第三人张敏诉讼请求部分所对应的案件受理费减半收取4492元，由第三人张敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  雷膦绮 二〇一九年六月十八日 书记员  傅晓婉