江苏省东台市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0981民初4933号 原告：陈响根，男，1963年4月29日出生，汉族，居民，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：李凡，江苏海瑞华律师事务所律师。 被告：东台市东台镇人民政府新东街道办事处，住所地东台市望海东路**。 主要负责人：何海峰，该单位书记。 委托诉讼代理人：王小悦，江苏峰路律师事务所律师。 原告陈响根与被告东台市东台镇人民政府新东街道办事处（以下简称新东街道）建筑物、构筑物倒塌损害责任纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月15日、4月22日、6月14日公开开庭进行了审理，原告陈响根的诉讼代理人李凡、被告新东街道的诉讼代理人王小悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈响根向本院提出诉讼请求：1.判令新东街道赔偿陈响根因租赁房屋倒塌造成的财物损失200000元（含砸损财物损失、公证费、清理费、装潢损失费、照片和镜框费用、住宿费、交通费、误工费）；2.要求新东街道退还合同租金15490元（房屋倒塌至合同到期日33天的租金，469.4元/天）。事实与理由：2016年1月4日，陈响根、新东街道签订房屋租赁合同，约定陈响根租用新东街道位于东台市望海东路6号的房屋，租赁期间自2016年1月1日至2018年12月31日，年租金171360元。2018年5月28日10时15分许，陈响根所租房屋突然倒塌，致陈响根财产受损。为此，陈响根提出如前诉请。 新东街道辩称，对双方房屋租赁关系及案涉租赁房屋倒塌事实无异议。案涉倒塌房屋没有产权证，租赁合同无效，对此陈响根过错明显，房屋倒塌原因是陈响根擅自拆除附属房屋承重墙所致，其私自装修未经出租方同意，损失应自行承担；陈响根将案涉财物置于违章搭建附属房内应当预见到这种危险，没有证据显示损失财产置于租赁附属房内，财产损失与租赁房屋无关；从公证处照片显示只有部分物品损坏，已由陈响根自行处理，与新东街道无关；没有证据证实损坏物品具体价格、购置时间、成新率，从而无法评估物品价格；要求赔偿住宿费、交通费、误工损失及照片镜框损失，无法律依据；陈响根尚有部分物品存放在新东街道所有的前排楼房二楼（亦在租赁范围内），要求退还租金无法律依据；陈响根将案涉物品置于无产权证的房屋中受损，应当承担主责；最后一次庭审中陈响根以侵权法律关系进行主张，不符合法律规定，法律规定请求权竞合当事人可以选择，是指在向法院起诉时确定以其中之一主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年1月4日，新东街道（甲方）与陈响根（乙方）签订租赁合同。合同约定：甲方将坐落在东台市望海东路6号的街道一楼过道东侧两间店面房及附楼一楼东侧及第二层楼整体出租给乙方用于经营黄金及仓储办公，租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，年租金171360元；租金给付为先缴后用，合同签订时缴清半年租金，下半年租金于每年7月8日前一次性缴清，依次类推。该合同签订之前，甲、乙方早已在2005年8月、2006年8月、2007年7月、2011年1月，就案涉房屋整体第二层、附属楼第一层东侧和过道东侧两间店面房分别签订为期一年租赁合同，每年合同到期后，双方均续签合同。从2011年1月1日起两份合同合并续签，直至2016年1月4日签订合同期为三年的续签合同。陈响根已付清租金2018年上半年租金。 2018年5月28日10时15分许，案涉附属楼三层房屋整体倒塌，致陈响根在租赁房屋内的财产损失。房屋倒塌后，陈响根组织人员对现场进行清理，并将从瓦砾废墟中清理出的物品由东台市公证处分别于2018年6月12日、13日、14日、20日、29日，7月4日、5日、9日在现场进行了公证，东台市公证处对毁损物品的品名、规格型号（部分物品未能登记规格型号）、数量进行了公证登记，并制成清单。陈响根支付公证费14000元。陈响根将公证清单所列物品网络查询价格后诉来本院。要求新东街道赔偿财产损失等各项损失431777.5元(包括财产损失367934.5元、公证费14000元、物品清理费5600元、房屋装修费23000元，处理房屋倒塌事故住宿费8163元及交通费5000元、重做镜框费80元、承担年租金20%违约金34272元)。新东街道对陈响根自行计算毁损财产损失提出异议，陈响根申请对毁损物品价格进行司法评估，经本院依法委托，盐城市锐信价格评估有限公司接受委托审核委托资料后，要求委托方补充提供案涉物品的大体购置时间。陈响根补充提供受损物品的购置时间，并经质证后，该评估机构以事故发生日为基准日对受损物品按全损扣减残值的方法进行价格评估，确定受损标的物品评估价格为181778元，陈响根遂将诉讼请求进行了变更。 另查明，当事人所称附属房是门面房后侧三层楼房屋，始建于1988年左右，倒塌房屋即该房屋。该三层房屋无产权证，亦无规划和建设批准手续，其第二层全部租赁给陈响根使用，第三层为新东街道作为仓库自用。房屋突然倒塌前承租人陈响根未发现该房有倒塌迹象及异常情况。房屋倒塌后，新东街道通过招标的方式安排对塌楼进行拆除清理，陈响根则雇用人员从瓦砾废墟中清理财物，将物品清出后集中交由公证处进行公证登记，登记后将物品作为废弃物丢弃，陈响根支付清理费5600元。 立案时，本院以房屋租赁合同纠纷作为案由，2019年6月14日庭审时，陈响根明确选择侵权法律关系进行诉讼。 对双方有争议的证据和事实本院认定如下： 一、关于赔偿损失的范围 陈响根主张的财产损失合计200000元，除司法评估物品的损失181778元外还包括：1.公证费14000元；2.物品清理费5600元；3.房屋装修费23000元；4.住宿费、交通费13163元；5.重做镜框费80元；6.退还已付合同期内租金15490元。对上述第1至第5项计55843元，陈响根只主张18212元，本院认为，公证费、清理费是为处理租赁房屋倒塌毁损财产直接支出费用，其主张未超出实际支付的总额，对该项损失新东街道应予赔偿。关于租金退还问题，双方开始发生租赁关系时，就二间门面房和后面的附属用楼（即倒塌的三层楼房）非同一时间分别各自签订合同，两间门面房与附属三层楼房相对独立，双方续签合同时将两间门面房与附属楼房合为一份合同，明确了租金总额，但对门面房与附属楼房的分别租金数额未作划分，附属楼房无规划、建设手续、无产权证，合同该部分的租赁无效，附属楼倒塌后该部分租赁已不能实际履行，但涉及两间门面房的租赁关系不因此当然终止。本案之诉为财产损害赔偿侵权之诉，涉及租赁合同之租金问题，本案不予处理。 二、关于财产损失及财产权利主体问题 作为对房屋突然倒塌造成的财产损失主张确认，对有关财产的证据过于苛求可能使权利人难以对财产损失进行救济，毁损财产的名称，数量及部分物品的规格、型号、产地已经公证确认，陈响根已尽可能提供了对应物品的购置时间，评估机构依法作出的评估意见具有客观性，评估结论应予采纳。关于陈响根对公证毁损物品提供的购置记录中有一部分购置人非陈响根本人问题，陈响根陈述该部分物品以陈岚及南京骄品餐饮管理有限公司名义在互联网平台购买，存放在租赁房屋内，陈岚系陈响根女儿、南京骄品餐饮管理有限公司的法定代表人。本院认为，毁损财产中以他人名义购置的部分物品，其均置于案涉房屋内并由陈响根实际掌控，对其损失陈响根有主张赔偿的权利。关于新东街道辩称认为，没有证据证明毁损物品全部存放在租赁房屋内，本院认为，即使有部分物品放置在租赁房屋室外，房屋突然倒塌致其毁损，对此，放置人并无过错，建筑物所有权人亦应承担侵权赔偿之责。 本院认为，本案是基于租赁合同履行过程中租赁的建筑物突然倒塌引起的财产损害赔偿纠纷，租赁合同法律关系与财产损害之侵权责任法律关系竞合，以何种法律关系主张权利，当事人具有选择权，陈响根选择侵权责任法律关系主张权利，则本案适用侵权责任相关规定。新东街道认为，房屋倒塌原因是陈响根私自拆除承重墙所致；陈响根认为，2010年左右，新东街道将附属楼房向陈响根交接时，附属楼已与前面的门面房相通，当时是新东街道派人打通，打通的目的是方便出租后多收租金；对此，双方均未提交证据证明。本院认为，将附属楼开门与门面房相通发生在附属楼倒塌数年之前，尚无证据证明“开门”与附属楼倒塌存在因果关系，亦无证据证明此门由陈响根所开，倒塌附属楼为三层楼房，未经规划和建设许可，房屋租赁合同中该附属楼租赁部分无效，但未经规划、建设许可，建筑物并不因此不具有使用价值，如房屋使用人发现房屋出现质量问题，应要求出租人予以修缮或排除安全隐患。在未见房屋倾斜、墙体裂缝、下沉或其他可见发生房屋危险迹象的情况下，陈响根使用房屋并无过错，其财产损失与建筑物倒塌有直接因果关系。《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”，案涉房屋未经规划、建设许可，新东街道将其出租，对房屋负有安全保障义务，对承租人陈响根的财产损失应予赔偿。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告东台市东台镇人民政府新东街道办事处于本判决生效后30日内赔偿原告陈响根各项损失200000元； 二、驳回原告陈响根的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4532元，评估费10000元，合计14532元，由原告陈响根负担532元，被告东台市东台镇人民政府新东街道办事处负担14000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  王跃华 人民陪审员  万宏云 人民陪审员  笪宏华 二〇一九年六月二十日 书 记 员  杨 健