文书内容河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2019）豫10民终1556号上诉人（原审原告）:河南鸿辰实业投资有限公司物业管理分公司，住所地许昌市新兴东路文峰办事处塔湾****。负责人：张国军，任总经理。委托诉讼代理人：张红军，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：张军杰，男，1979年1月15日出生，汉族，住许昌市。上诉人河南鸿辰实业投资有限公司物业管理分公司（以下简称河南鸿辰物业公司）因与被上诉人张军杰物业服务合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初1779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南鸿辰物业公司的委托诉讼代理人张红军，被上诉人张军杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南鸿辰物业公司上诉请求：依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决未支持上诉人主张的公摊照明费用是错误的。该费用是必然产生的费用，应由业主按户均摊。具体缴纳标准为每户每月5元。依据《物业服务协议》的约定，上诉人主张违约金和利息损失应当予以支持。张军杰辩称，我愿意承担小区院里的公摊照明费用，但是小区楼道的电费我不愿意承担，因为楼道的电我们自己接的，物业公司把这个电给我断了。关于违约金的方面，物业费我是没有交，因为物业公司啥都没有管过，没有尽到义务。违约金我也不应承担。河南鸿辰物业公司向一审法院起诉请求：1．张军杰支付2011年7月1日至2017年12月31日的物业管理费3266元、垃圾清运费546元、公摊照明费390元，共计4202元，并支付违约金和利息（以4202元为基数，自2018年1月1日起按照银行同期贷款利率计算）；2．诉讼费由张军杰负担。一审法院认定事实：许昌市许由路与兴华路交叉口（东北角）有“许由金苑”住宅小区一处，张军杰系上述小区B区1号楼1单元2楼北户业主，建筑面积110.2平方米。2011年，张军杰与河南鸿辰物业公司签订《许由金苑小区前期物业服务协议》，约定：1．委托管理期限为4年，自2011年1月20日至2014年1月20日；2．其中物业管理服务费用约定住宅每平方米0.38元／月（不含公摊费等），楼道灯、公共照明灯、清洁用水、公共绿化用水、电梯运行等公共用水、用电产生的实际费用按户分摊（建筑区域内所有业主均应相应分摊）。自2005年4月1日起许昌市城市生活垃圾处理费标准城市居民户7元／户／月。另查明，“许由金苑”住宅小区至今未成立业主委员会。2019年3月24日，许昌市魏都区新兴街道办事处瑞金社区居委会作出证明，内容为：“许由金苑从2010年2月至今由河南鸿辰实业投资有限公司服务，情况属实，特此证明”。一审法院认为，河南鸿辰物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，与“许由金苑”住宅小区业主张军杰签订物业服务协议，其内容不违反法律规定，合法有效。根据《业主大会和业主委员会指导规定》五十八条：“因客观原因未能选择产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中“许由金苑”小区业主委员会未产生，所在地居委会有权代行小区业委会职责。委托管理期限到期后，河南鸿辰物业公司继续提供服务，该小区所在地瑞金社区居委会予以认可，前期物业协议对业主仍具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，被告未按期交纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任，付还原告物业费。经查明，原告提供物业服务的时间自2010年2月至今，被告支付物业费至2011年6月30日，原告主张按照前期服务管理约定标准计算物业费，予以支持。经核算，截至2017年12月31日产生的物业费为110.2㎡×0.38元×78个月＝3266元；参照《许昌市城市生活垃圾处理费征收管理办法》，城市规划区内产生生活垃圾的个人等必须按时足额缴纳，被告未提交证据证实其缴纳该费用，原告方主张的垃圾处置费为7元／月×78个月＝546元；公摊费用系小区必然产生的费用，合同约定“物业管理服务费用不含公摊费等”、“公摊费用实际费用按户分摊”，原告依据不足，不予支持。民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。《中华人民共和国物权法》第七十六条、《河南省物业管理条例》第十六条，赋予了业主在物业管理活动中享有的权利，业主应及时合理行使自己的权利。原告为小区提供了服务，小区业主事实上接受了服务，应承担支付物业费的义务。原告应不断提升物业服务和管理水平，满足业主的需要，被告抗辩原告未尽到服务不足以成为被告拒缴物业费理由。原告主张违约金和利息损失，无依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告张军杰自本判决生效之日起十日内支付原告河南鸿辰实业投资有限公司物业管理分公司物业服务费3266元、垃圾处置费546元，计3812元；二、驳回原告河南鸿辰实业投资有限公司物业管理分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取计25元，由原告河南鸿辰物业公司负担5元，被告张军杰负担20元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审相一致。本院认为,关于公摊照明费用的认定问题，河南鸿辰物业公司不能充分举证证明实际垫付该项费用，张军杰抗辩称楼道里的电是业主自行解决的，对此河南鸿辰物业公司不能进一步举证已尽到了提供公共照明服务的合同义务，一审所作处理并无不当。关于违约金的认定问题，结合当事人陈述意见和本案现有证据，河南鸿辰物业公司提供的物业服务存在瑕疵，部分业主对其服务质量不满意，河南鸿辰物业公司应当不断改进服务质量，给业主提供更加舒适的小区居住环境，虽不能完全以业主的主观感受作为是否缴纳物业费用的依据，因物业服务涉及小区全体业主公共利益，如允许部分业主可以不交物业费，会直接侵害其他业主利益，也会导致物业服务缺位的恶性循环，但不能排除业主正常表达异议的权利，鉴于此，一审对该项请求不予支持正确。综上所述，河南鸿辰物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由河南鸿辰物业公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡琰峰审判员吕军尚审判员肖永强二〇一九年六月二十五日法官助理刘贺举书记员韩笑执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口