甘肃省成县人民法院民事判决书（2019）甘1221民初352号原告：邱某，女，汉族，甘肃省成县村民。原告：燕某，男，汉族，职业住址同上。二原告委托诉讼代理人：汪某，甘肃同谷律师事务所律师，一般代理。被告：王某，女，汉族，甘肃省成县村民。被告：张某1，男，汉族，甘肃省成县村民。二被告委托诉讼代理人：张某2，甘肃新视天律师事务所律师，一般代理。原告邱某、燕某与被告王某、张某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，邱某、燕某及其委托诉讼代理人，王某、张某1及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱某、燕某向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付房屋租赁费605880元（算至起诉之日2019年3月8日）；2.由二被告按日712元支付起诉之日至判决执行之日的房屋租赁费；3.由二被告支付违约金200000元；4.依法解除二原告与二被告之间的房屋租赁合同；5.诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，二原告将第一项诉讼请求变更为支付房屋租赁费541800元。事实及理由：2016年4月9日，经协商一致，原告二人将自建五层门面房（位于成县西滨河南路自来水厂背后）出租给二被告经营宾馆使用。合同约定：租期10年，自2016年4月9日至2026年6月10日止。租赁费每年26万元。租赁费合同签订之日一次性付清，后每年租赁费于本年度6月10日前一次性付清，同时约定，逾期支付房费二被告每天按年租赁费百分之三支付违约金。承租方超过一月未向出租房付清当年房租，出租方有权单方解除租赁合同，以及承租方擅自转租，出租方也有权单方解除房屋租赁合同。合同签订之后，二被告仅仅在2016年4月9日和6月5日分别支付共10万元大额租金之外，其后，便以种种理由推拖，以每隔一两月付1万或两三千租金敷衍至今，截止2019年1月25日共欠租金577400元。因平均每日二被告应支付712元（每年260000元除365所得）房屋租金，2019年1月25日至3月6日所欠租金为28480元，2019年3月6日前所欠租金共为605880元。另外，二被告无视房屋不得转租的合同约定，于2016年5月将一楼一间房屋转租他人用于开商店，将一楼另外一间房屋转租他人开烧烤店。此外，据合同约定，二被告迟延支付租金应当每天按年租金百分之三支付违约金，即每天违约金为7800元，截止今日违约金至少共计一百万元之巨，除2016年7月至2017年3月17日以付息方式支付23400元违约金外，再也未支付过违约金，鉴于二被告经济困难，我们愿意将违约金降低到200000元。更为严重的是，因经营不善，宾馆已经关门停业达一个多月，二被告已经丧失继续履行合同的能力。被告王某、张某1辩称，1.对于原、被告签订房屋租赁合同及部分履行的事实认可，合同约定房租每年26万元，租赁期限为2016年4月9日至2026年6月10日。因房屋要装修，故合同签订时提前了2个月即4月9日起算。合同生效后，二被告注册了成县海之恋商务宾馆经营。因后期资金没有到位。被告未按期如数支付二被答辩人的房租。2019年1月25日，二原告全家三口因欠房租事宜来到酒店，将被告转租给他人的小马烤肉店锁门不让经营。二被告被迫在二原告拟定的一份欠条（未写具体数额）上签字，并非真正欠了该欠条上所写的房屋租金。2019年2月1日，二原告一家三人来酒店将吧台砸坏、电脑扔掉，阻止客户进出，导致二答辩人无法经营，只有锁门停业至今。2016年6月至2017年6月，二被告欠二原告房租6.56万元，按月息2分支付延期利息3.2万元；2017年6月至2018年6月共欠房租20.1万元，延期后按年息支付利息3万元；2018年6月至2019年1月30日欠房租12.76万元，延期后支付利息1.925万元。截止2019年2月1日二答辩人共欠二被答辩人的房租39.42万元，约定利息已全部付清。虽然合同中约定了迟延支付每天3%的违约金，但支付了迟延利息就视同将合同的违约金进行了变更，二答辩人不再承担2019年2月1日之前拖欠房租的违约金。2.2019年2月1日后，因二原告及家人的非法侵权行为，妨碍二答辩人无法经营，故对以后的房租二答辩人提出抗辩，不应承担给付义务，也不承担任何违约责任。3.酒店装修及其他投资共计188.1488万元。若二原告向二被告补偿投资残值131.70416万元，合同方可解除。4.酒店住宿共有24间，房间收入3342元/晚。二原告应赔偿二被告自2019年2月1日关门停业至判决做出之日的预期收入损失。5.被告将一楼门面出租，取得二原告同意，不构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提供的欠条一份，用以证明被告至2019年1月25日欠租赁费577400元的事实，被告认为是受胁迫的情况下签字，且签字时并未写具体数额，不予认可。该证据与双方租赁费实际支付数额不符，本院不予采信；2.对原告提供的房屋租赁合同二份，用以证明被告违反约定将房屋转租的事实，被告对真实性无异议，但认为转租是对方认可，并未违约。被告将房屋转租的过程中，原告知情且未以此主张违约，视为对转租行为的认可，本院不予采信；3.对被告提供的成县海之恋酒店投资费用，原告认为与案件无关联性，不予认可。本案是房屋租赁合同纠纷，涉及合同是否解除、租赁费如何计算、双方是否违约的问题，酒店的投资数额与以上问题的审查无关联性，本院不予采信；4.对被告提供的损失清单、照片4张、视频光盘一张，用以证明二原告打闹致酒店不能正常经营及损失数额的事实，原告认为损失清单不符合证据的形式要件，照片和视频真实，但原告的行为不足以致使被告无法营业。从视频来看，原、被告双方在酒店内发生争吵之后，原告燕某将酒店内的电脑推倒，但电脑屏幕仍正常显示，原告将车辆停在酒店门口但也没有达到阻止行人通行的程度，原告的行为并未达到酒店无法正常经营的程度，本院对该组证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邱某、燕某作为甲方（出租方）与被告王某、张某1乙方（承租方）于2016年4月9日签订租房协议书，双方约定，一、甲方将位于西滨河南路孙家坝自来水厂背后的五层门面房出租给乙方合法经营使用；二、房屋出租自2016年4月9日至2026年6月10日止，租期10年；三、当前租金每年为人民币26万元整。每年房费乙方必须在6月10日前一个月付清房租费，如超过此日期，甲方每天按年租费的3%向乙方收取违约金。若超过一个月乙方未向甲方交清当年房租费及违约金，甲方有权收回自己的房屋，不给乙方租用且乙方不得有任何争议；八、该房屋在乙方承租期间，乙方不得将此房屋转让他人使用，一经发现乙方将此房转给他人使用，甲方立刻收回此房，乙方不得有任何争议。双方口头约定，甲方给予乙方2个月的装修期限，租赁费从2016年6月9日起算。合同签订后，王某、张某1对房屋进行了装修经营宾馆。2016年4月25日，王某注册成立了成县海之恋商务宾馆，类型为个体工商户。因未能按合同约定一次性支付租赁费，王某、张某1与邱某、燕某口头约定，第一年未付租赁费按月利率2%支付利息，从2017年6月10日开始，每年按30000元支付利息。2016年4月9日至2017年6月10日期间，王某、张某1支付邱某、燕某196400元，其中租赁费170000元，利息26400元，尚欠租赁费90000元，3个月利息6600元。2017年6月11日至2018年6月10日间，王某、张某1支付邱某、燕某130800元，扣除利息30000元，实际支付租赁费100800元，尚欠租赁费159200元。2018年6月11日至诉讼前，王某、张某1支付邱某、燕某48600元。另查明，2016年9月25日，被告王某将承租房屋一楼两间房屋出租给武艳田，2018年10月12日，王某将承租房屋一楼右侧房屋出租给王芳玉，所租房屋分别作为商店和烧烤店经营。原告邱某于2017年、2018年知道了两处房屋转租的事实。2019年2月1日，原告邱某、燕某来到被告王某、张某1经营的成县海之恋商务宾馆，双方因房屋租赁费问题发生争吵，燕某将成县海之恋商务宾馆前台电脑推倒。期间，燕某将一台汽车停放在成县海之恋商务宾馆门前，将王某转租经营的商店和烧烤店门关闭。公安机关介入调查后，邱某、燕某开走车辆离开，王某、张某1自行关闭了成县海之恋商务宾馆，商店和烧烤店恢复了正常营业。本院认为，原告邱某、燕某与被告王某、张某1签订的租房协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行协议内容。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方关于“若超过一个月乙方未向甲方交清当年房租费及违约金，甲方有权收回自己的房屋，不给乙方租用且乙方不得有任何争议”的约定实质是关于解除权的约定，现王某、张某1所欠租赁费已超过协议约定的期限，且王某、张某1自行关闭了成县海之恋商务宾馆，合同目的难以实现，双方租房协议应予解除。合同解除后，王某、张某1应支付所欠的租赁费并拆除装修物。2018年6月11日至2019年3月8日应付租赁费为191854元（2018年6月11日至2019年2月10日租赁费为260000元÷12个月×8个月=173333元，2019年2月11日至2019年3月8日租赁费为260000元÷365天×26天=18521元），扣除已支付的48600元，尚欠143254元。王某、张某1应付邱某、燕某截止2019年3月8日租赁费90000元+159200元+143254元=392454元，利息6600元。王某、张某1未按约定支付房租应按约定支付违约金，双方在合同履行中关于利息的约定实际是对违约金的变更，应从2018年6月11日开始以每年30000元的标准计算。王某、张某1辩称对2019年2月1日以后的租赁费不予承担，并应由邱某、燕某承担成县海之恋商务宾馆装修及投资损失，邱某、燕某在索要租赁费的过程中虽有过激行为，但将车停放在宾馆门前、推倒电脑、关门转租房屋的行为均不足以致使宾馆无法正常营业，且转租的房屋均可正常营业，王某、张某1自行关闭宾馆的行为引发的法律后果不应由邱某、燕某承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决如下：一、解除原告邱某、燕某与被告王某、张某1签订的租房协议书，王某、张某1自行拆除装修物，搬离成县海之恋商务宾馆；二、限判决生效后15日内由被告王某、张某1支付原告邱某、燕某租赁费392454元，利息6600元；三、由被告王某、张某1以年租金260000元的标准从2019年3月9日开始支付原告邱某、燕某租赁费至搬离之日；四、由被告王某、张某1从2018年6月11日开始以每年30000元的标准支付原告邱某、燕某违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11218元，由被告王某、张某1负担7436元，原告邱某、燕某负担3782元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审 判 长 山军强人民陪审员 达艳霞人民陪审员 张淑芳 二〇一九年六月五日法官 助理 陈晓晓书 记 员 年昕昊