湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0192民初4196号原告：陈某某，男，1966年6月19日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：方志刚，湖北广众律师事务所律师。被告：汪某，男，1968年10月5日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区，被告：虞某某，男，1983年1月1日出生，汉族，住湖北省钟祥市，委托诉讼代理人：李其春，湖北伟宸律师事务所律师。原告陈某某诉被告汪某、虞某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员蔡丽红于2017年10月16日、2017年11月8日、2017年12月28日三次独任公开开庭进行审理。原告陈某某的委托诉讼代理人方志刚、被告汪某、被告虞某某的委托诉讼代理人李其春三次均到庭参加了诉讼；原告陈某某第三次开庭时到庭参加诉讼，被告虞某某第二次、第三次开庭时到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告陈某某诉称：2012年7月1日，原告陈某某与两位被告签订了一份《学生公寓租赁合同》，约定：两位被告租赁原告陈某某所有的坐落于武汉市洪山区洪山乡磨山村茅屋岭某公寓某栋的房屋，租赁期限为2012年9月1日起至2014年9月1日止，年租金为人民币30万元，且该租赁合同中约定两位被告必须在2012年9月1日前一次性付清租金；如两位被告拖欠租金不支付满一个月，则原告陈某某有权按每日5%增加违约金。合同签订后，原告陈某某依约向两位被告交付了房屋，但两位被告仅陆陆续续支付了6万元租金后便以种种理由拖欠租金。2017年6月22日，原告陈某某前往被告虞某某工作地合肥再次催要租金，被告虞某某于2017年6月24日向原告陈某某支付了1万元租金，此后再未支付租金。原告陈某某认为，两位被告怠于履行自己的合同义务，其拖欠租金的行为已经严重违反了合同约定，损害了原告陈某某的经济利益，已属严重违约，且违约事实确凿清楚、证据充分，故为了维护自己的合法权利，原告陈某某诉至人民法院，请求判令：1、两位被告向原告陈某某支付2012年9月1日至2014年9月1日期间的租金53万元（两位被告已经支付了7万元）；2、两位被告向原告陈某某支付违约金150万元；3、本案诉讼费用由两位被告承担。被告汪某辩称：被告汪某没有参加原告陈某某与被告虞某某之间的租赁房屋一事，本案租赁合同法律关系与被告汪某无关，被告汪某要求原告陈某某撤回对自己的起诉；如果原告陈某某不申请撤回对被告汪某的起诉，则原告陈某某主张的租金不该由被告汪某支付，被告汪某也没有钱付，且被告汪某也不应该承担违约金及本案诉讼费用。被告虞某某辩称：一、原、被告签订的《学生公寓租赁合同》是原告陈某某为了减轻罪责、用于刑事和解而倒签的，该《学生公寓租赁合同》的内容并非双方的真实意思表示，请求法院依法驳回原告陈某某的诉讼请求。1、2012年7月，原告陈某某与被告虞某某口头达成协议，原告陈某某按照被告虞某某的招生的学生人数入住情况，按照每人每年1200元的标准收取被告虞某某房屋租金；按照此标准，被告虞某某支付了7万多元的租金。因被告虞某某在租赁10个月后，由于没有招到学生，没有继续承租该处房屋，后该房屋由案外人周某承租，周某是向原告陈某某直接缴纳租金，在周某承租几个月后，因与原告陈某某就租金问题发生矛盾，原告陈某某将周某打伤，后原告陈某某因伤人一事被磨山派出所以涉嫌寻衅滋事刑事拘留。2、原告陈某某为了与周某达成刑事和解于2013年12月10日打架事件发生后的一个月内，就要求与两位被告倒签了一份《学生公寓租赁合同》用于向派出所证明原告陈某某与周某之间是所谓的民事纠纷引起的，而非是单纯的寻衅滋事犯罪；两位被告是基于原告陈某某方的苦苦哀求，不得已才在《学生公寓租赁合同》上签字。现在原告陈某某却拿该份为了应付派出所、双方早就不存在租赁关系的《学生公寓租赁合同》起诉两位被告，原告陈某某的行为已涉嫌诈骗，被告虞某某保留将依法向公安机关及人民检察院报案、申诉的权利。请求法院在查明以上事实的基础上，依法驳回原告陈某某的诉讼请求。二、原、被告之间早在2013年6月就终止了租赁关系，之后由案外人周某继续承租，请求法院在查清事实的基础上，依法驳回原告陈某某的诉讼请求。三、退一万步讲，即使原、被告之间签订了真实的《学生公寓租赁合同》，根据《民法通则》第136条延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年的规定，原告陈某某的起诉也早已超过了诉讼时效。综上，请求法院在查清事实的基础上，依法驳回原告陈某某的诉讼请求。经审理查明：2010年1月1日，张某甲将自建的位于武汉市磨山村茅屋岭的私房一栋出租给原告陈某某并签订了一份《租房合同》，约定租赁期十年即从2010年1月1日至2020年1月1日，租金每年18万元、按年结算，等内容。原告陈某某租赁了该私房后改造成了学生公寓进行租赁经营。2012年7月份，经被告汪某介绍，被告虞某某认识了原告陈某某，在查看原告陈某某经营管理的一栋空置的学生公寓后，被告虞某某与原告陈某某达成了租赁学生公寓的口头协议。不久，被告虞某某因缺乏生源就介绍做美术培训的周某到这栋空置的公寓楼里办美术培训班，原告陈某某与周某口头约定将这栋空置的学生公寓租给周某使用。在谈好租赁学生公寓的事情后，周某就装修打扫了租赁的公寓场地并从2012年9月1日起正式开办美术培训班，并从2012年9月开始支付租金。在2012年9月至2013年上半年的这一期培训班，周某通过被告虞某某向原告陈某某支付了房屋租金7万元；在2013年6月至8月，周某新一期培训班开始开课，周某直接向原告陈某某支付了租金9万余元；随后，在2013年8月至11月期间，原告陈某某多次找周某要房屋租金，双方就周某是否交够房租发生分歧，协商未果，由此双方之间产生矛盾。2013年12月8日，因房屋租金及周某甲停放在该处的小轿车车胎被放气一事，原告陈某某与周某的合伙人周某甲等人在租赁的学生公寓处发生冲突；在冲突中，原告陈某某等人将周某开办美术培训班的同事周华打伤；周某甲报警。2013年12月10日，原告陈某某投案并因寻衅滋事被公安机关行政拘留15日，同年12月25日应涉嫌寻衅滋事被公安机关取保候审。在2013年12月原告陈某某被公安机关拘留期间，张某甲拿着一式两份首部、尾部的出租方（甲方）、承租方（乙方）部分空白可填充的、主文部分打印好的《学生公寓租赁合同》要求被告虞某某、被告汪某签字；被告汪某、被告虞某某先后在该租赁合同首部、尾部的乙方处签名。在原告陈某某从公安机关取保候审后，原告陈某某在张某甲持有的已有两位被告签名的《学生公寓租赁合同》首部、尾部的甲方处签名。在原告陈某某签名后至少留有该租赁合同原件一份，张某甲、原告陈某某未将有原告陈某某、两位被告签名的另一份《学生公寓租赁合同》原件给两位被告。该租赁合同主文中约定的是甲方将学生公寓租给乙方使用、年租金30万元（保底人数200人，租金按人均1300元）、租赁期限是2012年9月1日至2014年9月1日、租金乙方必须在2012年9月1日前一次性付清、如乙方拖欠租金不付满一个月则甲方有权增收每日5%的滞纳金并追究乙方的违约责任等内容；该租赁合同尾部的日期处不清楚是谁填写了“2012年7月1日”。原告陈某某等人打伤周华一事经武汉东湖新技术开发区人民检察院以故意伤害罪提起公诉，本院于2015年10月20日作出（2014）鄂武东开刑初字第00462号刑事判决书，判决：陈某某犯故意伤害罪，判处有期徒刑一年六个月，缓刑二年（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算）；等。2017年6月22日至24日，原告陈某某找到在安徽省合肥市上班的被告虞某某，要求被告虞某某支付房租并提供了银行账号。2017年6月23日，原告陈某某、被告虞某某互加了微信。2017年6月24日上午9:02，被告虞某某在微信上跟原告陈某某说“程哥稍微晚点给你转，正在想办法办”；当天上午10:56，原告陈某某在微信上向被告虞某某回复发送了一张照片；当天上午11:21，被告虞某某向原告陈某某微信转款1万元；当天上午11:27，原告陈某某在微信上向被告虞某某回复说“还有咧……”；当天被告虞某某未再予微信回复。2017年6月24日下午13:29，原告陈某某乘车离开安徽省合肥市。2017年6月26日、6月29日，原告陈某某两次在微信上向被告虞某某催款，被告虞某某未予回复。2017年7月11日上午9:20分，原告陈某某在微信上跟被告虞某某说“你答应我钱的事尽快解决，一万块都这难解决，你让我么样相信你八月份能全部解决的承诺，你也不想我再去合肥找你，搞得都没面子”；当天上午9:27，被告虞某某微信回复原告陈某某说“陈哥现在确实是困难时期，产品还没有上市，小批量生产在，一上市你也看的到，网上都会有，经济稍微好点我第一时间解决这个事情”；当天原告陈某某未再予微信回复。2017年8月22日下午7:11，原告陈某某在微信上跟被告虞某某说“虞海峰你好！六月份你答应先给三万的，到现在才只给了一万，你差我这么多房租，这只是九牛一毛。你答应八月份给钱我的，现在八月份都快过完了，我还没看到钱”；当天下午7:24，被告虞某某在微信上回复原告陈某某说“好的，陈哥，这几天会和您联系，给您打款的”。2017年9月5日，原告陈某某诉至本院，要求判如所请。在本案审理过程中：一、1、张某甲作为原告陈某某申请出庭作证的证人，出庭时陈述：其将案涉房屋出租给陈某某后同意陈某某转租，由陈某某向其每年支付租金22万元，其就不管陈某某转租出去的价格；其知道陈某某将案涉房屋转租给虞某某住学生，听陈某某说转租租金是一年38万元还是40万元、一年一付、先付钱后住人，但不清楚具体转租细节；其在陈某某的办公室抽屉里拿出了一式两份的首部、尾部空白填充式的《学生公寓租赁合同》，认为这个合同内容应该是陈某某与虞某某、汪某之前协商好的；因为当时陈某某被公安机关抓了，其怕没人给自己交租金，自己就去找虞某某、汪某签订这一式两份的《学生公寓租赁合同》；在虞某某、汪某在其持有的《学生公寓租赁合同》的乙方处签名后，其认为该合同有法律效力而不敢随便签字，也不清楚是由其签字还是由陈某某签字，后来就在去看守所见陈某某的时候，陈某某说不要紧、等他出来之后他再签字；其没有将《学生公寓租赁合同》交给办理陈某某寻衅滋事案的公安机关。2、被告汪某称：陈某某与周某在案涉租赁场地上打了一架，后两人均被带至派出所，因为租金的问题打架扯皮，但是没有签书面合同，所以在这个打架事情发生后（2013年年底），陈某某的一个朋友（经庭审确认是张某甲）就过来代表陈某某要求虞某某签书面合同《学生公寓租赁合同》，虞某某不愿意签这个书面合同并说汪某签了合同他再签合同，汪某也不想签这个书面合同，但听虞某某说签个名字作为见证，汪某想作为见证就没有什么问题就在这个合同上签了名字；汪某与虞某某没有联合办学协议或联合经营协议，没有参与虞某某办学的管理，也没有因虞某某办学向陈某某支付过租金。3、被告虞某某称：因租金、签协议的事情有分歧，陈某某与周某之间发生矛盾并打过两次架，在第二次打架时周某的司机周华被打伤的很严重，现场的周某甲报警，随后磨山派出所拘留了陈某某；在陈某某被拘留期间，跟陈某某生活在一起的张某甲（虞某某以为张某甲是陈某某的老婆）找到了虞某某、汪某，说在找人活动陈某某打架一事，并拿出《学生公寓租赁合同》要虞某某签字，虞某某不签，张某甲和跟她一起来的村干部就说不是真要按这个租赁合同履行、只是为了免除陈某某被追究刑事责任做的一个证据、否则陈某某会被判刑、并一再保证以后不会因这个合同再找虞某某，因为跟张某甲不熟悉，虞某某还是不愿意在这份合同上签名，张某甲和村干部就要汪某在这份合同上签名，汪某跟虞某某商量能不能在合同上签名，两人商量的结果是可以签，汪某就在合同上先签了名字，虞某某随后也在合同上签了名字；这份租赁合同签订后，陈某某与周某方达成了谅解并由陈某某赔偿了周华30万元，陈某某被放出来了；陈某某被放出来后找到虞某某要周某家的地址并称其赔出的钱还会另找周某要回来，后来陈某某又找了周某几次；陈某某找到虞某某说因打架事件造成自己的损失、第一年的租金肯定不够、威胁其看着办；在2017年6月份，陈某某找到安徽省合肥市虞某某工作的地方，要求虞某某多少再给点租金但没有说具体金额，后来虞某某答应再给陈某某2万元，但是因为手中没钱，就让陈某某先回武汉并说随后再把2万元转给他；虞某某认为自己不欠陈某某这2万元钱，事情在2013年就全部了结了，只是基于人情关系和陈某某的地痞流氓言行，就想着再给陈某某2万元钱就算了；在收到法院传票的前半个月的样子，虞某某接到陈某某的电话，陈某某在电话中说带人找到了周某要租金、让虞某某回武汉当面对质，虞某某告知陈某某其在外地回不来，陈某某说如果虞某某三天内不回武汉那么租金的事他以后就不找周某要就找虞某某要了，后来虞某某就收到了法院的传票。二、1、周某作为被告虞某某申请出庭作证的证人，出庭时陈述：其是在2012年8月份经虞某某介绍认识了陈某某并知晓陈某某有学生公寓可以租给其做美术培训班使用，在看过场地后，其通过虞某某向陈某某转达了租赁学生公寓的意思并提出每一期按照人头1000元计付租金、六至八个月为一期，虞某某回复说陈某某同意其按照这个标准租赁使用学生公寓；在口头谈好租赁学生公寓的事情后，周某找人装修打扫了学生公寓并从2012年9月1日起正式开办美术培训班；2012年9月至2013年上半年是第一期培训班，周某第一期美术培训班的学生有70余人，就通过虞某某向陈某某支付了租金7万多元，使用学生公寓的水电费另外计付；在2013年6月，周某与虞某某、陈某某一起商谈了其租用学生公寓的租金还是按照上一期的标准计付，谈好后其在2013年6月底就装修好了租赁的学生公寓场地，随后其接到虞某某的电话说陈某某要租金并让其将租金直接支付给陈某某，周某答应支付租金并直接向陈某某支付了5万元租金，陈某某当场打了收条，收条原件已经交给磨山派出所了；2013年7月1日，周某的学生又入住了学生公寓，这一期的培训班正式开课；2013年8月，虞某某打电话给周某说陈某某要房租，周某随后就直接将4.50万元左右的现金支付给了陈某某，陈某某也打了一张收条；2013年8月，周某这一期培训班的学生人数有90余人；2013年9月，虞某某又打电话给周某说陈某某要房租，周某就说租金应该差不多了，虞某某说陈某某说房租不够；在2013年8月至9月，陈某某多次找周某要房租，双方就已交房租够不够的问题发生分歧，在2013年10月份周某等三人一起去陈某某的办公室谈租金问题，陈某某打了周某，没有谈出结果，因培训班的学生马上要参加12月份的美术联考想继续租赁学生公寓的场地办培训班，周某就忍下了被打的事情并继续找人跟陈某某谈；2013年11月，虞某某说陈某某要跟周某签书面的租赁合同，周某同意跟陈某某签订书面的租赁合同，随后就约着在租赁的学生公寓的周某的办公室见面，陈某某提供了一个学生公寓租赁合同的打印样本给周某看，这个合同样本上写的租金是一年20万元还是25万元，太高了，这与当初租房子时说的租金差距太大了，周某当时就没有同意，只是说自己考虑一下，没有与陈某某发生冲突；此后周某没有再与陈某某直接谈签订租赁合同的事情，陈某某带着两个混混三天两头的找周某要租金，周某说没有谈好就没有给钱，陈某某扬言要搞人；2013年12月份快美术联考时，朋友周某甲开着一辆小汽车来培训班看周某，学生公寓场地的大门是由陈某某控制的，陈某某带人将周某甲的车子的车胎戳破了，周某和周某甲从外面赶回来后周某甲提出他自己把车胎补好，但是陈某某不让周某甲把车开走，当天上午周某去学生公寓的时候，陈某某也在现场并用很凶狠的眼神看着周某，但双方没有发生肢体冲突，但当天下午周某和朋友要去外地在机场时接到电话说培训班的老师周华被陈某某带的人打了，周某就在电话中骂了陈某某；第三天周某从外地回来后，因为陈某某带人打周华是很多家长和学生都看到了，学生公寓里的培训班的学生也都回家了，周华已经在医院住院，周某要求派出所抓人，直到事发后的第六天派出所才将陈某某抓了，在陈某某被派出所抓住控制前跟虞某某说要弄死周某；老师被打伤了，学生都走了，陈某某也被抓了，这个学生公寓租赁的事情就到此为止了；2014年9月，陈某某几次派人到周某家敲门，有一次周某在家就开门了，这个人说是陈某某要找周某要租金、要赔偿，周某跟这个人说了前因后果后这个人就走了；2017年8月，陈某某又带人到周某现在办培训班的场地找周某要租金，周某就跟陈某某说你要求付租金就拿出合同或欠条来；陈某某在打架事件后反复来找周某要钱，是因为陈某某被抓后花了大几十万元，这是陈某某自己说的；陈某某经营管理的学生公寓应该是租给周某，但是双方没有签到书面的租赁合同，周某租用学生公寓的期间是2012年9月1日至2013年12月上旬；租赁学生公寓时刚开始因为虞某某和陈某某是朋友关系，所以周某就通过虞某某向陈某某转付的租金，后来熟悉了虞某某让周某直接将租金付给陈某某，周某就直接向陈某某支付租金了；周某没有见过“2012年7月1日”的这份《学生公寓租赁合同》，陈某某打印好给周某看的合同上写的年租金是20万元至25万元。2、原告陈某某称：证人周某陈述的内容无任何证据证明，且内容冲突，前后矛盾，虞某某称租金是按人头1200元计付，而证人说的是按人头1000元计付。3、被告汪某称：其不清楚证人周某说的情况。4、被告虞某某称：证人周某说的内容真实、有效，说的时间、人头标准是正确的，是虞某某自己记错了；2017年陈某某到安徽省合肥市找虞某某时，陈某某的朋友跟虞某某公司的会计说让虞某某拿出10万元来摆平这事；陈某某带人去找周某的当天也跟虞某某打过电话，要虞某某回武汉，还说虞某某不回武汉来以后就找虞某某，后来虞某某就收到了法院的传票；从证人周某的证言可以看出，虞某某只是房屋租赁的中间介绍人，实际承租人是周某。三、本院依法调取了（2014）鄂武东开刑初字第00462号刑事判决书及该案中磨山派出所对周某甲、周华、陈某某、张某甲等人的询问笔录、讯问笔录若干份，这些笔录中记录了各人陈述的因租赁案涉学生公寓陈某某与周某、周某甲之间为租金、签协议的事情发生矛盾并引发了2013年12月8日的打架事件的情况。各方对法院调取的以上材料的真实均无异议。以上事实，有《学生公寓租赁合同》、《租房合同》、《证明》、《合同权益转让及居间协议》、微信聊天记录、各方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：原告陈某某与被告虞某某之间于2012年7月达成了租赁案涉学生公寓的口头协议，虽然双方对于口头租赁协议的内容分歧较大，但从随后使用学生公寓、支付租金的情况可知，原告陈某某与被告虞某某之间并未实际履行该口头租赁协议。“2012年7月1日”《学生公寓租赁合同》上虽然有原告陈某某在出租方甲方处的签名及被告虞某某、被告汪某在承租方乙方处的签名，但从该租赁合同签订的目的来看，张某甲拿出该租赁合同要两位被告在承租方乙方处签名的目的是怕没人给自己交租金，被告汪某在该租赁合同上签名的目的只是作为见证而不是为了承租案涉学生公寓，被告虞某某在该租赁合同上签名的目的只是应张某甲的要求避免陈某某被追究刑事责任而不是为了承租案涉学生公寓，而原告陈某某在两位被告签名后自行在该租赁合同上出租方甲方处签名的目的，从在两位被告先签、原告陈某某后签而张某甲、原告陈某某均未将有甲、乙双方签字的该租赁合同原件给两位被告，直至原告陈某某提起本案诉讼后在庭审中才提供该租赁合同原件的情况来看，原告陈某某在该租赁合同上签名的目的并不是因为其与被告虞某某在2012年9月至2013年12月期间双方存在真实的房屋租赁关系而予以确认的目的；又从该租赁合同签订的过程来看，没有证据证明原告陈某某与被告虞某某、被告汪某就该合同内容进行过充分协商并是在租赁双方达成一致租赁意见后的文本载体，即该合同内容不是原、被告双方自愿并充分协商的结果，不能代表两位被告的真实意思表示，且与被告汪某与案涉学生公寓租赁一事无利益关系的情况不符，也与案涉学生公寓在此时实际已由周某承租的事实不符。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下来情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……。在本案中，张某甲将怕没有人向自己交租金而要求两位被告签名的该租赁合同原件交给原告陈某某签名又不将有双方签名的合同原件及时交给两位被告一份，并任由原告陈某某据此合同向两位被告主张租金、违约金的行为，属恶意串通而损害两位被告利益的情形；原告陈某某明知与被告汪某之间不存在房屋租赁关系，亦明知与被告虞某某之间达成的口头租赁协议没有实际履行，还明知与其形成房屋租赁事实关系的承租人是周某、周某甲，而仍持该租赁合同向两位被告主张租金、违约金，属以合法形式掩盖非法目的的情形。故依法该“2012年7月1日”《学生公寓租赁合同》为无效合同。现原告陈某某依据该“2012年7月1日”《学生公寓租赁合同》要求两位被告支付2012年9月1日至2014年9月1日期间的房租、违约金的诉讼请求，无依据，本院依法不予支持。综上所述，为保护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告陈某某的诉讼请求。本案案件受理费减半收取11520元，由原告陈某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡丽红二〇一九年六月二十七日书记员  潘 雪