上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初3384号原告：上海奉翊实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐荣璞,执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海邦车智能信息科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：郝晟，董事长。委托诉讼代理人：孙伟国，男。委托诉讼代理人：陈宏喜，男。原告上海奉翊实业发展有限公司诉被告上海邦车智能信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法由审判员侯芳独任审判。本案于2019年3月15日第一次公开开庭进行了审理，原告上海奉翊实业发展有限公司(以下简称“奉翊公司”)的委托诉讼代理人张斌、被告上海邦车智能信息科技有限公司(以下简称“邦车公司”)的委托诉讼代理人陈宏喜到庭参加诉讼。本案于2019年4月9日第二次公开开庭进行了审理，原告奉翊公司的委托诉讼代理人张斌、被告邦车公司的委托诉讼代理人孙伟国、陈宏喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海奉翊实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告之间签订的《绿地融信商业中心(出租合同)》于2018年9月14日解除；2、判令被告邦车公司支付从2018年9月1日起至9月14日止的租金人民币(以下币种均为人民币)36,983.58元；3、判令被告邦车公司支付从2018年7月1日起至9月14日止的物业费43,424.94元；4、判令被告邦车公司支付租金逾期违约金(以36,983.58元为本金，从2018年8月24日起计算至实际支付之日)；物业管理费逾期违约金(分别以17,379.50元为本金，从2018.7.10起计算至实际支付之日；以17,379.50元为本金，从2018.8.10起计算至实际支付之日；以7,999.33元为本金，从2018.9.10起计算至实际支付之日，均以日千分之二的标准计算)；5、被告邦车公司支付占用费，以7.6元/平方米/天为标准，从2018年9月15日起计算至2018年11月30日止)；6、被告邦车公司支付三个月免租装修期间的租金241,053.66元；7、被告邦车公司支付违约赔偿金241,053.66元；8、确认原告奉翊公司没收被告邦车公司的保证金293,192.16元;9、被告承邦车公司承担诉讼费用。事实和理由：原告奉翊公司于2017年6月9日与被告邦车公司签订《上海绿地融信商业中心(出租合同)》，约定被告邦车公司承租原告奉翊公司位于上海市青浦区诸光路XXX弄XXX号XXX单元XXX单元XXX单元的房屋(以下简称“承租房屋”),建筑面积695.18平方米，租赁期限自2017年9月30日至2020年9月29日,免租期自2017年6月30日至2017年9月29日，月租金为80,351.22元,被告应在《出租合同》签订后的5个工作日内支付一个月的租金作为承租房屋首期租金,其后租金采取“先付后用、按月支付”的方式。被告于2018年8月1日起未按约支付任何租金、物业管理费和公用事业费用。2018年9月14日,原告向被告发出《解除合同通知书》并要求被告承担违约责任，《解除合同通知书》于当日送达被告。被告在收到《解除合同通知书》后,拒绝支付拖欠的租金、物业管理费,拒绝承担约定的违约责任。被告长期拖欠租金和物业管理费已经构成重大违约。故原告奉翊公司诉诸本院，作如上诉请。被告上海邦车智能信息科技有限公司辩称：1、不同意解除合同，要求继续履行。7、8月份的房租被告已经付清，故不存在拖延支付租金的情况。原告奉翊公司在9月1日对被告邦车公司进行了断电锁门，导致被告邦车公司仅使用到8月31日。2、租金的计算方式无异议，但因为9月1日起已经被断电锁门了(暂时无证据提供)，故其后的租金不同意支付。3、7、8月的物业费是没有支付，物业费的计算方式无异议，但是不同意支付，因为物业费有3个月的保证金。4、不同意支付租金的逾期付款违约金，也不同意支付物业费的逾期付款违约金，且原告主张的逾期付款违约金的标准过高，即使法院判决，也要求降低该标准。5、不同意支付占用费，9月1日之后原告锁门了，被告的物品都留在其中无法拿出，因此不存在占用问题，也不同意承担占用费。6、不同意支付免租期租金，该诉请与违约金系重复主张，且标准过高，即使法院判决，也要求降低该标准；7、违约金标准过高，也要求降低该标准；8、保证金和违约金是重复主张，且标准过高，即使法院判决，也要求降低该标准。经开庭审理查明：上海市青浦区诸光路XXX弄XXX号XXX室的房屋所有权人是案外人章某、江某某。2016年10月10日，章某、江某某与原告奉翊公司签订《委托经营管理协议》，将上述房屋委托原告奉翊公司经营，委托经营期自2017年1月1日至2021年12月31日。案外人林某某系上海市青浦区诸光路XXX弄XXX号XXX、XXX室的房屋所有权人，2016年12月27日，林某某与原告奉翊公司签订《委托经营管理协议》，将上述601、609室房屋委托原告奉翊公司经营，委托经营期自2017年1月1日至2021年12月31日。2017年6月9日，原告奉翊公司(作为甲方)与被告邦车公司(作为乙方)签订《上海绿地融信商业中心(出租合同)》，约定甲方将海市青浦区诸光路XXX弄XXX号XXX单元、XXX单元、XXX单元房屋出租给乙方，建筑面积695.18平方米，该房屋租赁期自2017年9月30日至2020年9月29日止。免租装修期自2017年6月30日起至2017年9月29日止(含首尾两日)。免租装修期内免租金,不免物业管理费和其他水电等公共事业费。在本合同签署后5个工作日内,乙方须向甲方及物业管理公司支付附件五列明的保证金,以保证其履行本合同之条款。本合同项下之保证金包含租金保证金及向管理公司支付管理费保证金。租赁期间,甲方有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的房屋租金、管理费和由于乙方原因发生的本合同所约定的违约事件应支付的违约金或将上述保证金用于赔偿本合同所述的因乙方或乙方职员原因给甲方造成的损失。在租赁期内,因一方违约,守约方有权根据本补充条款的约定提前解除本合同。乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方书面催讨后5日内不支付时,无论乙方是否已支付该房屋电费等公用事业费或物业管理费;或乙方拖欠支付物业管理费、停车费、电费等公用事业费中任何一项费用达10天;或未及时支付、补足电费押金、保证金达10日的(以物业管理公司记录为准),在不影响甲方行使其他权利的前提下,甲方有权要求物业管理公司停止向该房屋提供电及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠租金、其他费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响,甲方无需承担任何责任。同时乙方同意承担甲方及物业管理公司采取本条措施期间的该房屋租金、物业管理费和本合同约定的其他任何费用及重新接电及其他公用设备的费用。若在甲方及物业管理公司采取措施后,乙方已经及时付清其拖欠的费用的情况下,甲方及物业管理公司应于当天解除其已采取的措施,保证乙方正常营业。乙方逾期支付租金、物业管理费、需补缴的租赁保证金等本合同约定由乙方支付的任何费用,每逾期1日,应按所欠款项的千分之二标准向甲方支付逾期付款违约金,该违约金自应付款之日起算至实际付款之日止。乙方逾期支付租金、物业管理费、需补缴的租赁保证金等本合同约定由乙方支付的任何费用,每逾期1日,应按所欠款项的千分之二标准向甲方支付逾期付款违约金,该违约金自应付款之日起算至实际付款之日止。甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间,根据本合同约定收回该房屋及甲方提供之设备,本合同亦随即提前解除,且乙方应向甲方承担如下违约责任(以下违约责任可同时适用)：(1)按本合同租金标准向甲方补缴相当于乙方已经享用的装修免租期、免租期(如有)期间之租金;(2)补足乙方已经享用的租赁期内的减、免的租金额(如有)；(3)按逾期应付款项的日千分之二的标准向甲方支付逾期付款违约金；(4)除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外,乙方同意按3个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失;若不足以弥补甲方损失的,乙方还应赔偿差额部分。本条所述的违约事件包括：乙方逾期超过15天或以上未支付租金或多次逾期且在租赁期内逾期天数累积达到30天或以上的；……自2017年9月30日起至2020年9月29日止,每月租金为80,351.22元；乙方应在房屋交付前五个工作日支付一个月的租金作为该房屋首期房屋租金。先付后用,按每一个月支付的原则(为一个“支付周期”),乙方于每一支付周期开始前7日向甲方支付该期租金。物业管理费为每月17,379.50元；乙方应在签署租赁合同后五个工作日内支付3个月的物业管理费作为该房屋预付的物业管理费。其后各月的物业管理费,按季交纳,乙方应在每季度首月10日前履行交纳义务。租赁保证金为该房屋三个月租金和三个月物业管理费之和,即293,192.16元。甲方收取保证金后应向乙方开具收据。该合同并对双方的其他权利义务作了约定。被告邦车公司自2018年7月开始拖欠租金及物业管理费，按照合同约定，被告邦车公司应分别于2018年6月23日、7月23日支付2018年7月及8月的租金，但是被告邦车公司分别于2018年8月13日、2018年9月5日支付了7、8月份的租金。2018年9月14日，原告奉翊公司向被告邦车公司发送《解除合同通知书》，载明因被告邦车公司拖欠2018年8月份租金，原告奉翊公司根据双方合同约定，通知被告邦车公司于该通知书送达之日解除合同，被告应于2018年9月15日前返还房屋，逾期不返还的，按照每平方米每天8元支付房屋占用期间的使用费，同时还应支付该房屋在占用期间内的物业管理费及电费、电讯费、电话费等公共事业费,并按照合同约定支付拖欠的租金，承担违约责任，包括3个月装修期租金、逾期付款违约金、没收保证金、违约金等。2018年10月16日，原告奉翊公司发《通知》给被告邦车公司，载明目前房屋内遗留部分台式电脑及笔记本等贵重物品，要求被告邦车公司于2018年10月26日前将房屋内贵重物品搬离。以上查明的事实，由原、被告的陈述、不动产登记簿、委托经营管理协议、上海绿地融信商业中心出租合同、付款凭证、解除合同通知书等予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告邦车公司称，原告奉翊公司于2018年9月1日采取锁门措施，致使被告邦车公司无法进入系争房屋，为此，被告邦车公司提供照片复印件一组，证明锁门情况。原告奉翊公司对此表示，照片真实性无法确认，也无法确认拍摄的系争房屋，原告奉翊公司并未于9月1日采取断电锁门措施，即使采取了该措施，也因被告邦车公司违约在先，符合合同约定。2018年12月1日原告奉翊公司将被告邦车公司在系争房屋内的物品搬离后，收回了系争房屋。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告邦车公司在租赁系争房屋过程中，屡次拖延支付租金已构成违约，原告奉翊公司据此要求确认双方之间签订的租赁合同于2018年9月14日解除，于法有据，本院予以支持。审理中，被告邦车公司称原告奉翊公司于2018年9月1日断电锁门故拒付租金，但对于断电锁门事实被告邦车公司仅能提供照片复印件，无法提供原件予以证明，原告奉翊公司对该证据真实性不予确认并否认相关事实，故被告邦车公司的该主张因证据不足本院不予采信，原告奉翊公司要求被告邦车公司支付2018年9月1日至同年9月14日的租金36,983.58元，于法有据，本院予以支持。原告奉翊公司要求被告邦车公司支付自2018年7月1日至同年9月14日的物业费43,424.94元，于法有据，本院予以支持。关于租金和物业费的逾期付款违约金，原告奉翊公司主张的该诉请起止时间和本金无误，但审理中被告邦车公司要求本院调低标准，本院综合考虑双方当事人的合同履行情况及原告奉翊公司的实际损失，酌情将该计算标准调整为日万分之五。关于占用费，被告邦车公司无法提供证据证明锁门事实，故本院对被告邦车公司的该主张不予采信，根据双方当事人的微信聊天记录及原告奉翊公司发送给被告邦车公司的解除合同及搬离通知书，可以明确至2018年10月16日，被告邦车公司仍未搬离系争房屋，现原告奉翊公司主张被告邦车公司支付9月15日至11月30日期间的占用费，本院综合本案中双方当事人的合同履行情况，酌情判令被告邦车公司支付原告奉翊公司占用费11万元。关于免租期的租金，合同中明确约定了因被告邦车公司原因提前解约的，被告邦车公司理应足额补交。免租期系原告奉翊公司对于被告邦车公司完整履行合同的一种优惠条件，并非被告邦车公司所述的违约责任承担方式，故对被告邦车公司认为补交免租期租金系违约责任承担的抗辩意见本院不予采纳，故被告邦车公司应补交免租期内的所有租金。根据合同约定，被告邦车公司违约无权要求退还保证金，保证金不予退还本身是针对被告邦车公司违约而约定的违约责任，合同中约定如被告邦车公司违约，原告奉翊公司有权没收保证金并主张违约金，故被告邦车公司主张违约金和保证金重复主张的抗辩意见，本院不予采纳，但被告邦车公司要求本院酌情降低该标准，本院酌情将这两项诉请一并处理，现确认被告邦车公司在被扣除保证金后，应支付原告违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海奉翊实业发展有限公司与被告上海邦车智能信息科技有限公司之间于2017年6月9日签订的《上海绿地融信商业中心(出租合同)》于2018年9月14日解除；二、被告上海邦车智能信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司自2018年9月1日起至2018年9月14日止的租金36,983.58元；三、被告上海邦车智能信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司自2018年7月1日起至2018年9月14日止的物业费43,424.94元；四、被告上海邦车智能信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司租金逾期付款违约金(以36,983.58元为本金，从2018年8月24日起计算至实际支付之日止，以日万分之五的标准计算)；五、被告上海邦车智能信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司物业费逾期付款违约金(分别以17,379.50元为本金，从2018年7月10日起计算至实际支付之日止；以17,379.50元为本金，从2018年8月10日起计算至实际支付之日止；以7,999.33元为本金，从2018年9月10日起计算至实际支付之日止，均以日万分之五的标准计算)；六、被告上海邦车智能信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司占用费11万元；七、被告上海邦车智能信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司免租期租金241,053.66元；八、被告上海邦车智能信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司违约赔偿金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,631.20元，减半收取7,815.60元，由原告上海奉翊实业发展有限公司负担4,689元，被告上海邦车智能信息科技有限公司负担3,126.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  侯芳二〇一九年六月二十七日书记员  王莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。