江西省德安县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0426民初584号原告：胡某，男，1985年6月30日出生，汉族，住九江市德安县。委托诉讼代理人：王弟林，江西博阳律师事务所律师。被告：江西某实业有限公司，地址：江西省南昌县莲塘镇。法定代表人：魏旺莲，总经理。委托诉讼代理人：吴多多，女，系该公司员工。原告胡某与被告江西某实业有限公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某及其委托诉讼代理人王弟林、被告江西某实业有限公司委托诉讼代理人吴多多均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某向本院提出诉讼请求：1.要求被告某公司支付逾期交房违约金16576.88元（截至2019年3月31日止），并自该日起以房款总额为基数按日万分之一向原告支付违约金至房屋达到约定交付条件之日止。2.要求被告支付逾期取得房屋产权证期间的违约金10018.25元（截至2019年3月31日），并自该日起以房款总额为基数按日万分之一向原告承担违约金直至房屋产权证登记之日止。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：判令被告在合理期间内完成涉案房屋的竣工验收备案并提供符合合同约定的水、电、天然气供应条件。事实和理由：2017年3月24日，原告胡某与被告某公司在德安县翰林学府营销中心签署了商品房买卖合同，原告已通过现金和银行贷款的方式向被告支付了房价全款364327元，用于购买被告位于德安县翰林学府三期小区6幢1单元101室住房一套，原告依约向被告支付了维修基金、办证费等相关费用，依照合同约定：房屋交付日为2017年12月30日前，交付时房屋应经国家验收备案并取得房屋测绘报告等，交付时水、电、天然气设备设施应齐全完善，与城市管网连接并保证正式供应。被告为规避自身责任，提前将未经依法竣工验收的房屋以及小区水、电、天然气设施均无法正常开户使用的房屋交付给原告，小区场地上高压电线接头随处可见，小区活动场地内连经常进出的楼道口附近的地下管网井盖都没有铺设。以上情况给业主的日常生活带来了严重的安全隐患，造成原告至今无法正常生活。被告违反了《商品房买卖合同》第9条、10条、11条的约定，将不符合约定交房条件的房屋交付给买受人，至今仍没有达到房屋交付条件，至2019年3月31日已实际违约455天。且时至今日因被告的原因导致原告至今仍无法取得相应的房屋权属证书，其行为已违反《商品房买卖合同》第20条的约定，至2019年3月31日已逾期违约275天。综上，双方买卖合同依法成立并生效，被告违反合同约定构成实际违约，应承担相应的违约责任。被告江西某实业有限公司辩称，1.因三期工程目前还在建，达不到竣工验收备案的要求。2.原告方已经入住，且水电是免费提供给原告使用的，故被告方不存在向原告支付违约金的事宜。经审理查明，2017年3月24日，原告胡某与被告某公司签订《商品房买卖合同》，被告某公司将其开发建设的翰林学府三期住宅小区6幢1单元101室出售给原告胡某。合同约定房屋总价款364327元。合同第九条商品房交付条件约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：……（2）逾期超过30日后，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定内容:（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，交房时，水装至水表；本县暂无自建供水设施；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，交房时，电装至电表；3.供暖……；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，天然气管道敷设，按县规划部门要求执行；5.……；6.……；7.……。如果在约定的期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第×种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任……。（2）×。2017年3月22日，原告胡某向被告某公司支付购房首付款114327元、办证费用200元、维修基金7281元。合同签订后，原告胡某与共青农村商业银行股份有限公司木环支行于2017年3月28日签订《个人购房贷款/担保合同》，按揭贷款250000元向被告支付了购房款。2018年3月5日，原告向被告支付装修押金1000元、垃圾清运费1000元、费用2800元及2018年4月1日至2019年3月30日的物业费1206元等费用，原告胡某当日接收房屋并开始装修，装修完后入住。原告认为被告虽然在2018年3月5日将房屋交付给原告，但房屋未依法竣工验收不符合交房条件，供水、供电及天然气等商品房相关设施设备不符合合同约定的交付条件，原告向本院提交了国网江西省电力有限公司德安县供电分公司于2019年3月28日出具的《翰林学府三期小区暂不具备供电条件情况说明》和江西省德安润泉供水有限公司于2019年4月4日出具的《翰林学府三期小区暂不具备供水条件的情况说明》。《翰林学府三期小区暂不具备供电条件情况说明》载明：开发商未及时投资进行电力设施建设导致该小区不具备供电条件。《翰林学府三期小区暂不具备供水条件的情况说明》载明：2017年9月28日某实业与德安润泉供水有限公司签订了供水安装合同，按合同要求供水公司2018年3月已完成安装工程量的40%，但目前为止，某实业没有按合同兑现工程款和用户报装手续，根据城镇供水条例，目前不具备安装条件。上述事实，有原被告的陈述，原告的身份证复印件，被告企业信息公示报告，商品房买卖合同，个人住房借款/担保合同，借款凭证，房屋首付款、维修基金、办证费、物业费等费用收据，《翰林学府三期小区暂不具备供水条件的情况说明》，《翰林学府三期小区暂不具备供电条件情况说明》等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，合同双方当事人应按合同约定履行各自的义务，履行合同义务不符合约定的，应按合同约定承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告已于2018年3月5日实际接收房屋，虽然房屋至今未达到合同约定的交付条件，双方约定的为原告拒绝接收房屋由此产生的逾期交付责任由被告承担，但双方并未约定原告实际接收房屋后被告还应继续承担逾期交付房屋的违约责任，而合同约定的交房期限为2017年12月30日，被告逾期交房应当承担违约责任，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。但原告计算日期有误，自2017年12月31日计算至2018年3月5日，共计逾期65日，以房屋总价364327元按日万分之一计算为2368.13元，原告诉求违约金超出部分，本院不予支持。原、被告签订的商品房买卖合同约定，买受人未能在合同约定的商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同约定的交房日期为2017年12月30日，而被告至今未能办理房屋权属证书，应按约定承担逾期办证的违约责任。原告依据合同约定要求被告支付逾期取得房屋权属证书期间的违约金10018.25元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。另原告要求被告在合理期间内完成涉案房屋的竣工验收备案并提供符合合同约定的水、电、天然气供应条件，因完成涉案房屋的竣工验收备案及提供符合合同约定的水、电、天然气供应条件由相应的职能部门或单位负责，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下：一、被告江西某实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡某逾期交房违约金2368.13元。二、被告江西某实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡某逾期取得房屋权属证书违约金10018.25元，并继续支付违约金自2019年4月1日起至取得房屋权属证书时止（以364327元为基数按日万分之一计算）。三、驳回原告胡某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232.44元（原告已预交，已减半），由原告胡某负担108.26元，被告江西某实业有限公司负担124.18元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内付给原告胡某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。审判员 李 华二〇一九年六月十七日书记员 夏清兰