广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终536号 上诉人（原审被告）：广西龙叶贸易有限公司。住所：广西防城港市防城区群星路**盛景苑**第**第**。统一社会信用代码：91450600593228990T。 法定代表人：黄福光，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘振亮，广西万通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：华美，女，1989年1月8日出生，汉族，住广西，住广西防城港市港口区iv> 委托诉讼代理人：杨孟真，广西江竹律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司防城港市防城支行。住所：。住所：广西防城港市防城镇防北路**会信用代码：91450603901181638F。 法定代表人：曾芳，该行行长。 委托诉讼代理人：禤德艺，男，该行职员。 上诉人广西龙叶贸易有限公司（以下简称龙叶公司）因与被上诉人华美、中国工商银行股份有限公司防城港市防城支行（以下简称工商银行防城支行）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人龙叶公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至五项，驳回华美的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由华美承担。事实和理由：一、根据上诉人与华美签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人在涉案商品房交付使用后720日内,需履行的义务仅为将办理权属登记需由上诉人提供的资料向产权登记机关进行备案,即上诉人履行的仅为在华美向产权登记机关申请办理房屋产权证书时将需由其提供的资料进行备案的义务,而非代华美申请办理房地产权证书,故华美是否取得房屋产权证书取决于其是否向产权登记机关申请办理。二、未取得房屋产权证书的原因在于华美而非上诉人。上诉人已按合同第十五条约定,将办理权属登记需由上诉人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书并按规定备案,于2015年9月6日完成涉案房地产项目现售备案及初始登记,取得证号为:防港房权证防城区字第××号房屋产权证书,早已具备办理房屋产权证书的条件,华美仅需向房屋产权登记机关申请即可办理房屋产权证书,现华美迟迟未能取得房屋产权证书系因其怠于向房屋产权登记机关申请办理所致,上诉人曾多次电话催促华美向房屋产权登记机关申请办理,但其均不予理会，故不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“由于出卖人的原因”导致买受人无法办理房屋所有权登记的情形。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《合同法》第九十五条第二款规定，因出卖人原因导致逾期办理房屋所有权登记时，若商品房买卖合同未约定解除权行使期限，买受人享有的解除权应在对方催告后的合理期限行使，否则解除权消灭。本案中，双方并未约定解除权行使期限，也未有证据表明对方催告行使合同解除权，华美仍应在合理期限内行使该权利。首先，根据合同第十五条约定，上诉人应当在商品房交付使用后720日内,将办理权属登记需由上诉人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书并按规定备案,如因上诉人原因导致华美不能在上述期限取得房地产权属证书的,华美有权退房。涉案房屋已于2014年12月31日前交付,按约定华美应于商品房交付使用后720日内申请办理及取得房地产权属证书,即华美应于2016年12月21日前申请办理及取得房地产权属证书,即2016年12月21日起合同约定的解除条件就已成就,而被申请人时至2019年1月11日方才起诉提出解除合同,其自解除权条件成就至提起本案诉讼的两年多时间一直未向上诉人作出解除合同的意思表示。从交易习惯看,此期间已明显超过不动产交易市场主体行使合同解除权的合理期限。其次,涉案房屋自交付之日,华美即持续管理使用案涉房产至今,证明华美一直在以实际行为表明继续履行合同的意愿。即华美在享有合同解除权时并未选择行使合同解除权,而是选择继续履行合同,其在合同已实际履行四年余时间后,基于现行投资效益、市场前景等各方面考虑才提出解除合同,有悖诚实信用。再次,案涉房产早已于2015年9月6日取得所有权初始登记,上诉人完全具备办理房屋产权转移登记条件,华美只需申请或协助配合即可办理房屋所有权登记以实现合同目的。在目前情况下,相较解除合同,维持合同效力更有利于市场交易秩序的稳定。 华美针对龙叶公司的上诉辩称，一、上诉人未尽通知义务。根据合同附件四约定，上诉人是否向房产部门提供备案资料，何时提供，华美何时可前去办证以收到上诉人“挂号邮寄”通知为准。但直至华美起诉前，均未收到过上诉人的邮件，上诉人主张的“电话通知”也在2018年11月份，以上均证明上诉人未尽通知义务。二、上诉人取得大证不等于华美可取得产权证。大证取得后，抵押、规划、消防、分割等某一项因素出现问题都可让华美无法办理产权证。而2018年发生的恒富广场群体性上访事件系因买受人无法按期办理产权证引起，证明因上诉人致使广大买受人无法按期办证。再者，上诉人在2015年9月6日办理大证正好说明系因上诉人怠于履行义务致使华美无法如期取得产权证而非不可抗力。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条不以催告为前提，且该条款有“商品房买卖合同约定”及“期限届满后超过一年”的规定。本案中，2014年12月31日为约定的交房时间，交付使用后720日办理产权证，即2016年12月21日为约定办证的届满日，买受人提出退房主张得到法律支持为届满超过一年，即2017年12月21日之后。而法律规定的合同解除权除斥期间是届满超过一年这个条件成就后的一年内，即2017年12月21日至2018年12月21日。华美递交诉状的时间为2018年12月14日，并未超过解除权行使的合理期限。因此，华美要求解除合同并未超过除斥期间。 被上诉人工商银行防城支行辩称，如解除合同，法院应明确由上诉人或华美承担偿还银行贷款。 华美向一审法院提出诉讼请求：1.解除华美、龙叶公司签订的《商品房买卖合同》，并由龙叶公司退还华美首付购房款105345元及租金【租金计算方式：（租赁合同总价299064元-购房总价209345元）/60月×43月，暂计至2018年12月7日为64298.6元，以后另计）；2.解除华美、龙叶公司与工商银行防城支行签订的购房借款担保合同，龙叶公司退还华美已支付的购房贷款本息，龙叶公司向工商银行防城支行偿还贷款余额；3.龙叶公司按已付房价款的1%赔偿华美损失；4.本案诉讼费用由龙叶公司承担。 一审法院认定事实：2014年7月2日，华美（买受人）与龙叶公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：HF059号）。合同约定华美购买龙叶公司开发的位于广西防城港市防城区商铺，该商铺总价款为209345元。双方对交房时间、产权登记办理、逾期办证的处理、合同履行方式等做了明确约定，即：1.交房时间，出卖人应当在2014年12月31日前，将经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位签字验收合格的商品房交付买受人使用；2.产权登记办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书和按规定备案；3.逾期办证的处理，如因出卖人不在上述期限向产权登记机关提供资料申请办理房地产权属证书，致使买受人未能在法定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。4.合同履行方式，该合同附件四，在合同补充协议的第八条，对双方履行合同的方式及送达的地址进行了约定，即以挂号邮寄的送达方式履行合同。合同签订后，华美当日向龙叶公司付清首期购房款105345元，并于2014年10月29日作为借款人与工商银行防城支行（贷款人）、龙叶公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：房信购字防城港分行防城支行2014年0028号），约定贷款金额为104000元，贷款期限为10年，借款人应将借款用于购置位于广西防城港市防城区商铺。贷款人将贷款资金划入龙叶公司名下账户。贷款以按月等额本息还款方式偿还。贷款的担保方式为抵押+保证，借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，龙叶公司为借款人的借款提供保证担保。2014年11月26日，工商银行防城支行发放贷款104000元，将贷款转入龙叶公司名下账户，华美自2014年12月15日起逐月向工商银行防城支行归还贷款本息。2015年3月23日，华美缴纳房屋契税、印花税等相关税费共计6385.05元。庭审中，华美认可龙叶公司已在合同约定的时间内即2014年12月31日前完成了涉案商铺的交房义务。龙叶公司于2015年9月6日办理完毕涉案房地产项目的初始登记，取得涉案房地产项目的产权证书（大产证，证号：防港房权证防城区字第××号）。但龙叶公司至今未向房管部门申请将已确权的房地产按照其与华美签订的买卖合同，将华美所购买的商铺的产权过户到华美名下，华美至今未能取得房屋产权证书。2018年11月9日，龙叶公司以邮寄挂号信的方式通知华美可办理其所购商铺的房屋产权证书。 另查明，2014年7月2日，华美与案外人深圳市荣申博商业管理有限公司签订《恒富商业广场商铺租赁合同》（合同编号：HF059号），合同约定：华美所购买的案涉商铺的总价款为299064元；华美将商铺的经营管理和出租等一切事项委托案外人处理；委托租赁期限为10年，自2015年5月8日至2025年5月7日止；华美购买商铺之日，案外人一次性给华美5年的商铺租赁收益（含税），期限自2015年5月8日至2020年5月7日，租赁收益为商铺总价款299064元的6%；……。 一审法院认为，一、关于是否符合解除《商品房买卖合同》条件的问题。华美与龙叶公司签订的《商品房买卖合同》是双方协商一致的基础上订立，意思表示真实，没有违反法律规定，为有效合同。合同签订后，双方应按照合同约定全面履行各自的合同义务。结合合同履行情况及在案证据，华美已依合同约定支付首期购房款和办理余款按揭贷款，并于2015年3月23日缴纳房屋契税、印花税等相关税费，履行了义务，但龙叶公司未按照合同约定在案涉商铺交付使用后720日内即2016年12月20日前，为华美办理房屋所有权证书，现已逾期一年以上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故对于华美要求解除与龙叶公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。龙叶公司抗辩称其于2015年9月6日办理完毕涉案房地产项目的初始登记，取得涉案房地产项目的产权证书（大产证），曾多次电话通知华美前来办理房屋所有权证，是华美怠于履行协助义务而未能办理房屋过户的产权证书。但龙叶公司向一审法院提供的证据仅证实其于2018年11月9日以邮寄挂号信的方式通知华美可办理房产证，除此之外未能提供其他证据证实其积极履行了通知办证义务的事实，亦未能提供证据证实其将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理的事实，且双方签订的《商品房买卖合同》附件四第八条明确约定，合同的履行方式为以挂号邮寄的送达方式履行合同。因此，一审法院不予采纳龙叶公司的抗辩意见。龙叶公司具备办证条件至今不为华美办理房屋权属证书已经违约，应当承担相应违约责任，符合解除合同的条件。 至于龙叶公司称解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，华美要求解除《商品房买卖合同》已超过一年的除斥期间的抗辩意见。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”一审法院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的除斥期间只是针对出卖人迟延交付房屋和买受人迟延支付房款两种情况，而不适用第十九条规定的情形。故对于龙叶公司提出的除斥期间的抗辩意见不予采纳，因此，华美的解除权未消灭。 二、华美主张返还购房款及赔偿损失是否有依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，合同解除后，龙叶公司应将收取华美的购房款及其他费用返还华美并赔偿利息损失。故华美主张龙叶公司退还首期购房款105345元，合法有据，予以支持。关于华美主张龙叶公司应按房价款的1%赔偿违约损失，华美、龙叶公司在《商品房买卖合同》中约定，如因出卖人不在上述期限向产权登记机关提供资料申请办理房地产权属证书，致使买受人未能在法定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；……。现华美要求解除商品房买卖合同并退房，要求龙叶公司按已付房价款的1%赔偿其损失，符合双方合同约定及法律规定，予以支持。 至于华美主张龙叶公司退还租金的诉讼请求。一审法院认为，华美与案外人深圳市荣申博商业管理有限公司签订《恒富商业广场商铺租赁合同》（合同编号：HF059号号）而产生的权利、义务的承担主体是案外人深圳市荣申博商业管理有限公司而非本案龙叶公司，《恒富商业广场商铺租赁合同》是独立于《商品房买卖合同》的另一民事法律关系，本案不能合并处理，因此对该诉求事项，华美可另循法律途径处理。 三、是否符合解除《个人购房借款/担保合同》条件的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”，现华美（借款人）主张解除与工商银行防城支行（贷款人）、龙叶公司（保证人）签订的《个人购房借款/担保合同》，合法合理，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故工商银行防城支行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求华美予以赔偿。但按揭贷款合同的解除系龙叶公司违约导致房屋买卖合同解除，华美向工商银行防城支行承担的损失赔偿责任最终应由龙叶公司承担。现华美主张龙叶公司退还华美已支付的购房贷款本息，由龙叶公司向第三人偿还贷款余额的诉请，合法有据，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十九条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除华美与龙叶公司于2014年7月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HF059号）；二、解除华美与工商银行防城支行、龙叶公司于2014年10月29日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：房信购字防城港分行防城支行2014年0028号）；三、龙叶公司退还华美首期购房款105345元和已偿还的贷款本息【依据《个人购房借款/担保合同》（编号A：房信购字防城港分行防城支行2014年0028号）约定，以工商银行防城支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、龙叶公司按已付房价款的1%向华美支付违约损失【已付房价款=首付购房款10534元+已偿还的贷款本金（贷款本金依据《个人购房借款/担保合同》约定，以工商银行防城支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）】；五、龙叶公司向工商银行防城支行偿还贷款余额（依据《个人购房借款/担保合同》约定，以工商银行防城支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、驳回华美的其他诉讼请求。案件受理费5556元，减半收取计2778元，由龙叶公司负担。 本案二审期间，各方当事人均无新证据提交，为查明涉案房地产项目办理不动产权证所需材料，本院依职权调取其他案件卷宗由本案作出的函件一份、防城区不动产登记中心的复函及附件一份。对于以上本院依职权调取的证据，上诉人认为具备真实性、合法性和关联性，有利于查明案件事实。华美对复函及附件的真实性、合法性无异议，但认为该复函仅是告诉办理不动产证需提供的材料及如何登记，并未证明没有按时办理产权证（小证）是开发商的责任还是买受人的责任；华美对由本院作出的函件并未发表质证意见;工商银行防城支行未对本院依职权调取的证据发表质证意见。本院认为，以上函件、复函与附件可证明涉案房地产项目办理初始登记、分户登记分别所需要的材料，具备真实性、合法性与关联性，予以采纳。 一审判决查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，本院于2019年6月13日向防城港市防城区不动产登记局发函咨询如下问题：房地产开发商办理所开发楼盘的不动产权证书（俗称“大证”），房地产开发商需要提交的材料；二、商品房买受人办理所购买房屋的不动产权证书（俗称“小证”），房地产开发商及商品房买受人分别需要提交的材料。2019年6月19日，防城港市防城区不动产登记中心向本院复函：一、办理房产证初始登记提交材料清单：由开发商申请办理1.不动产登记申请表（原件）；2．申请人身份证明材料原件（现场核验用）；3．不动产权属证书、证明或者土地权属来源材料（原件）；4．房屋已经竣工的材料（建设工程竣工规划核实合格单、竣工验收备案表）（现场核验）；5．权籍调查成果[含权籍调查表、房屋平面图、宗地图（房屋所在幢）以及宗地界址点坐标，或房地产调查及测绘报告等权籍调查成果（含电子版成果）]（原件）。二、办理房产证应提交以下材料：双方共同申请办理1．不动产登记申请表（原件）；2．申请人身份证明材料原件（现场核验用）；3．不动产权属证书（原件）；4．商品房买卖合同；5．税费缴纳凭证（现场核验用）。 本院认为，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应在物业交付使用后720日内，将办理房产权属登记需要由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书并按规定备案。本案中，上诉人已于2015年9月6日取得《防港房权证防城区字第××号房屋所有权证书》（大证），结合防城港市防城区不动产登记中心的复函，应认定上诉人已按合同约定履行将办理房产权属登记需要由其提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书的义务。又根据防城港市防城区不动产登记中心的复函，办理不动产权证书（小证）需要出卖人与买受人共同申请办理，并非出卖人一方所能单独完成。本案中，华美并未提交证据证明其已授权委托上诉人代为办理不动产权证书（小证），故并非由于出卖人单方的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，其要求解除合同不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，本院不予支持。至于华美主张上诉人未及时通知办理不动产权证书（小证）的问题，《商品房买卖合同》对出卖人通知办证义务未做约定，根据交易习惯，出卖人负有该项义务，但该项义务属附随义务。本案中，上诉人未及时通知华美办理不动产权证书（小证），存在违约，但因通知办证义务属附随义务，并非合同的主要义务，故华美以上诉人未及时通知办证为由要求解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院不予支持。 因本案《商品房买卖合同》继续履行，故华美基于《商品房买卖合同》解除的前提下提出的各项诉讼请求，本院均不予支持。 综上所述，上诉人龙叶公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下： 撤销防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初64号民事判决； 二、驳回被上诉人华美的全部诉讼请求。 一审案件受理费5556元，减半收取2778元，由被上诉人华美负担。二审案件受理费5556元（上诉人广西龙叶贸易有限公司已预交），由被上诉人华美负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄大亮 审判员  刘帅武 审判员  栾彩云 二〇一九年六月二十七日 法官助理邹采伶 书记员谢馨仪