广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0405民初725号 原告：广西佳绿房地产开发有限公司，住所广西梧州市兴龙路**第******商铺。 法定代表人：陈琳，该公司董事长。 委托代理人：廖倩仪，女，该公司员工。 委托代理人：彭新权，广西益远律师事务所律师。 被告：黄永健，男，汉族，1968年5月26日出生，住，住广西梧州市/div> 原告广西佳绿房地产开发有限公司（以下简称佳绿公司）诉被告黄永健商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳绿公司的委托诉讼代理人彭新权、廖倩仪到庭参加诉讼，被告黄永健经本院公告送达传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告佳绿公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2014年1月18日签订的《梧州市商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金44937元；3.判令被告协助原告到梧州市房屋交易管理部门办理解除《梧州市商品房买卖合同》的网签手续；4.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月18日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了一份《梧州市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的座落在梧州市，建筑面积117.13㎡，按2560元/㎡计算，总房价为299583元，付款方式约定为按揭付款，即买受人于2014年1月18日前付清公积金中心要求的首付款90853元，其余办理公积金按揭贷款金额为209000元，合同对按揭贷款的付款方式约定为：双方订立合同中约定买受人通过公积金中心按揭贷款方式支付房款，买受人在约定时间内（自出卖人和买受人签订《商品房买卖合同》之日起60日内），无法通过按揭贷款方式支付房款的，付款方式自动转为分期付款，在住宅封顶发出通知10日内支付总购房款的85%即254875元，交付使用时缴纳全部房款，另合同第七条还约定了买受人没有按约付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金等内容。 合同签订后，被告仅向原告支付了首期购房款90853元，在被告购买的商品房达到交付使用条件时，原告按约向被告发出通知，但被告在知悉后仍未向原告履行付款义务，虽经原告反复追讨，但被告仍拒不履行，构成违约，致使合同目的不能实现，并造成原告损失，根据法律规定和合同约定，被告需向原告支付违约金44937元（299583元×15%），且被告还需要承担与原告共同到梧州市房屋交易管理部门办理解除《梧州市商品房买卖合同》网签手续的义务。 被告黄永健未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告佳绿公司向本院提交的证据有： 1.身份证复印件1份，证实被告的身份情况； 2.《XX1号市直单位商品房准购证》1份，证实被告凭梧州市住房制度改革委员会办公室出具的准购证才可到原告处购买住房； 3.《梧州市商品房买卖合同》1份，证明（1）被告的送达地址；（2）涉案争议的法律事实，被告须向原告支付购房款299583元以及证实涉案的商品房已办理网签手续；（3）如被告未按约向原告履行付款义务，原告有权解除合同并要求被告支付违约金； 4.销售发票记账联1份，证实被告仅向原告支付了房款90583元； 5.报纸公告1份，证实原告按约向被告履行合同义务，涉案的商品房原告于2014年9月在梧州日报刊登交房公告； 6.律师函3份，证实原告多次向被告发催款通知； 7.房屋信息查询单复印件1份，证明于2017年5月16日查询时购房人仍登记为被告的事实，该房并没有办理预告登记手续； 8.（2017）桂0405民初XXX号民事判决书及（2018）桂04民终XXX号民事判决书各1份，证明涉案房屋由案外人高有园购买，我方提出执行异议之诉，最终判决解除本案涉案房屋的查封及认定拍卖涉案房屋的行为无效； 9.（2019）桂0403执异XX号执行裁定书复印件1份，证明万秀区法院裁定中止了案外人对涉案房屋的查封。 庭审中，法庭依法出示的证据有：（2017）桂0405执异XX号执行裁定书1份。 原告佳绿公司对法庭出示的证据质证认为：对该裁定书三性无异议，认为该裁定书告知原告可以提出执行异议之诉，经过一审二审审理后最终对该裁定书进行了改判，认为该裁定书没有发生效力。 鉴于被告黄永健经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃针对原告起诉进行答辩、举证及对本案证据进行质证的权利。本院认为，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月18日，原告佳绿公司作为出卖人与作为买受人的被告黄永健签订了一份《梧州市商品房买卖合同》，该合同主要载明：1.被告黄永健购买原告佳绿公司开发的座落在梧州市，房屋建筑面积117.13㎡，单价为2560元/㎡，总房价为299853元；2.付款方式约定为公积金按揭方式，买受人于2014年1月18日前（即签订合同日之前）付清公积金中心要求的首付款（90853元），贷款金额为（209000元）；3.买受人没有按约付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金；4.买受人在约定时间内（自出卖人和买受人签订《商品房买卖合同》之日起60日内）无法通过按揭贷款方式支付房款的，付款方式自动转为分期付款，在住宅封顶发出通知10日内支付总购房款的85%即254875元，交付使用时缴纳全部房款等内容。2014年1月20日，被告黄永健向原告佳绿公司支付了首期购房款90853元。 2015年9月28日、2016年1月5日、2016年6月26日，原告佳绿公司分别通过广西益远律师事务所向被告黄永健发出《律师函》，律师函均有载明：请被告黄永健在接到本律师函之日起五个工作日内按照《梧州市商品房买卖合同》的约定向佳绿公司履行付款义务等内容。 2017年3月23日，本院根据案外人高有园的申请，本院依法进行拍卖，并以225750元拍卖价成功拍卖。2017年4月5日，原告佳绿公司向本院提出书面异议，本院于2017年5月5日作出（2017）桂0405执异XX号执行裁定，裁定驳回原告佳绿公司的执行异议请求。 原告佳绿公司不服（2017）桂0405执异XX号执行裁定，于2017年6月9日向本院提出执行异议之诉。本院依法审理后于2017年10月20日作出（2017）桂0405民初XXX号民事判决书，该判决主要载明：1.2017年3月23日，经梧州市中级人民法院委托梧州市国仁拍卖行有限公司第三次公开拍卖，案外人以225750元价格成交，并向本院支付了拍卖款21万元。2017年4月5日，原告佳绿公司向本院提出案外人执行异议申请书。本院于同年5月5日作出（2017）桂0405执异29号执行裁定，裁定驳回原告提出的执行异议请求，原告遂向本院起诉；2.本院认为，被告黄永健未取得涉案房屋的所有权，高有园基于被告黄永健欠其借款而申请本院强制执行，本院查封及拍卖涉案房屋是错误的，应予解除查封，且拍卖行为无效；3.本院判决解除对梧州市XX房的查封等内容。 案外人高有园不服（2017）桂0405民初XXX号民事判决向梧州市中级人民法院提出上诉，梧州市中级人民法院于2018年9月29日作出（2018）桂04民终XXX号民事判决，该判决主要载明：1.佳绿公司与黄永健并没有办理涉案房屋的转让手续，也没有办理预告登记，因此，涉案房屋拍卖成交之前，黄永健并未取得涉案房屋的所有权；2.虽然法院通过拍卖程序将涉案房屋进行了拍卖，但拍卖成交的裁定没有送达买受人，因此，涉案房屋所有权还没有转移给买受人，故二审判决驳回上诉，维持原判等内容。 2017年5月16日，梧州市房产管理局出具了一份《房屋信息查询》，该查询载明：梧州市XX房共有人为被告黄永健，登记日期为2014年1月18日，该房屋有查封，梧州市万秀区人民法院分别于2014年2月24日、2016年5月4日查封该房屋，梧州市长洲区人民法院分别于2014年8月28日、2016年8月17日、2016年9月9日查封该房屋等内容。 2019年6月6日，梧州市万秀区人民法院作出一份执行裁定，该裁定主要载明：根据梧州市中级人民法院作出的已发生效力的（2018）桂04民终XXX号民事判决，涉案房屋拍卖成交之前，黄永健并未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋的所有权人仍为佳绿公司，根据物权的排他性原则，佳绿公司对涉案房屋拥有的物权能够排除法院的强制执行行为，故裁定中止对涉案房屋的执行。 本院认为，原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应严格履行自己的义务，否则应依法承担相应的违约责任。 关于原告佳绿公司要求解除原、被告双方于2014年1月18日签订的《梧州市商品房买卖合同》问题。首先，被告黄永健在签订了《梧州市商品房买卖合同》后并没有按照合同约定履行向佳绿公司缴纳购房款的义务，只支付了90853元首付款，剩余20.9万元购房款至今仍为支付，根据《梧州市商品房买卖合同》的约定买受人没有按约付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；其次，原告佳绿公司与被告黄永健并没有办理涉案房屋的转让手续，也没有办理预告登记，虽然法院通过拍卖程序将涉案房屋进行了拍卖，但拍卖成交的裁定没有送达买受人；最后，梧州市万秀区人民法院于2019年6月6日作出裁定，认定涉案房屋的所有权人仍为佳绿公司，根据物权的排他性原则，佳绿公司对涉案房屋拥有的物权能够排除法院的强制执行行为，故裁定中止该院对涉案房屋的执行。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告佳绿公司要求解除原、被告双方于2014年1月18日签订的《梧州市商品房买卖合同》的诉讼请求合理合法，本院予以支持。 关于原告佳绿公司要求被告支付违约金44937元的问题。根据《梧州市商品房买卖合同》的约定买受人没有按约付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。本案中因被告黄永健只支付了90853元，剩余20.9万元购房款至今仍未支付，且原告佳绿公司已请求解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，违约金为44978元（299853元×15%），现原告佳绿公司主张要求被告黄永健支付违约金44937元，系其对诉讼权利的正当主张，本院予以支持。 关于原告佳绿公司诉请要求被告黄永健协助到梧州市房屋交易管理部门办理解除《梧州市商品房买卖合同》的网签手续的问题。本案中随着原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》依法解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，在合同的权利义务终止后，被告黄永健应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行协助义务，故原告佳绿公司诉请要求被告黄永健协助到梧州市房屋交易管理部门办理解除《梧州市商品房买卖合同》网签手续的诉讼请求合理合法，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西佳绿房地产开发有限公司与被告黄永健于2014年1月18日签订的《梧州市商品房买卖合同》； 二、被告黄永健应向原告广西佳绿房地产开发有限公司支付违约金44937元； 三、被告黄永健于本判决生效之日起十五内协助原告广西佳绿房地产开发有限公司到梧州市房屋交易管理部门办理解除《梧州市商品房买卖合同》网签手续。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费930元，公告费850元，合计1780元，由被告黄永健负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄柱桓 人民陪审员  李树新 人民陪审员  李巧琼 二〇一九年六月二十七日 法 官 助 理  黄浩华 书记员  程海燕 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。