北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初36号原告：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路**京城大厦。法定代表人：陈一松，董事长。委托诉讼代理人：赵之涵，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：马肖，北京市金杜律师事务所上海分所律师。被告：杨明，男，1964年4月10日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。被告：苏璘，女，1965年9月9日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。以上二被告共同委托诉讼代理人：于振永，内蒙古东日律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：高霞，内蒙古东日律师事务所律师。被告：内蒙古科建房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区海东路仁和小区商业楼******。法定代表人：侯跃华。被告：内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路**（商品交易中心**）。法定代表人：石晓军。被告：呼和浩特市富源房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区海西路富城家园**商业楼。法定代表人：刘强。被告：内蒙古万合商贸股份有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区新桥靠北街青城人家小区**楼****。法定代表人：哈斯青格利。第三人：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司，住所，住所地呼和浩特市回民区新华西街**区大区服务中心）。法定代表人：石晓军。第三人：石晓军，男，1968年1月7日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。第三人：哈斯苏亚拉，女，1969年12月8日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。原告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）与被告杨明、被告苏璘，被告内蒙古科建房地产开发有限公司（以下简称科建公司）、被告内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司（以下简称金石蒙荣集团）、被告呼和浩特市富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）、被告内蒙古万合商贸股份有限公司（以下简称万合商贸公司），第三人内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（以下简称金石蒙荣房地产公司）、第三人石晓军、第三人哈斯苏亚拉申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信信托公司的委托诉讼代理人马肖，被告杨明、苏璘的委托诉讼代理人于振永到庭参加诉讼。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。中信信托公司向本院提出诉讼请求：1.判决撤销（2018）京03执异487号执行裁定书；2.判决恢复执行呼和浩特市回民区海拉尔西街北侧富城家园××号房屋；3.判令杨明、苏璘承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月26日，中信信托公司与金石蒙荣集团签订了《信托贷款合同》，约定中信信托公司向金石蒙荣集团发放2.5亿元信托贷款。同日，中信信托公司与科建公司签订了《抵押合同Ш》及《之补充协议》，约定：富源公司以其持有的呼国用（2008）第00205号的9362平方米国有土地使用权及其上富城家园项目在建工程提供抵押担保。2014年1月10日，中信信托公司取得了呼他项（2014）第009号《土地他项权利证明书》，并陆续取得了相应的《在建工程抵押登记证明》。2017年5月11日，根据中信信托公司申请，北京市第三中级人民法院依法作出（2017）京03执407号执行裁定书，依法裁定查封富源公司名下土地使用权及其上富城家园项目在建工程。后杨明、苏璘就案涉房屋提出案外人执行异议，称其与富源公司签署了《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，并支付了购房款。北京市第三中级人民法院随后依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条，裁定中止对案涉房屋的执行。中信信托公司认为，杨明、苏璘未能举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益，杨明、苏璘不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的有关要件，应恢复执行案涉房屋的执行。主要理由为：一、在北京市第三中级人民法院查封之前，杨明、苏璘没有与富源公司签订合法有效的书面买卖合同。《执行异议和复议规定》第二十八条第（一）款规定：“（被告）应在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”而杨明、苏璘并未签订任何合法有效的书面买卖合同。《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第一百九十一条规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权。”富源公司未经中信信托公司同意，与杨明、苏璘签订《商品房买卖合同（预售）》,违反了《物权法》前述强制性规定，应属无效。同时，杨明、苏璘可通过案涉房屋的预售许可证及有关公开信息了解案涉土地使用权的抵押情况，对《商品房买卖合同（预售）》无效也有过错。二、杨明、苏璘没有充分举证证明在人民法院查封前已实际占有涉案房屋。《执行异议和复议规定》第二十八条第（二）款规定：“（被告）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。”根据《中华人民共和国建筑法》第十三条的规定：“未经竣工及消防验收的房屋，不得交付使用，禁止投入使用。”案涉房屋仍为在建工程，尚未竣工，不具备进行任何五方验收、消防验收或竣工综合验收的客观条件，也不具备满足《物权法》规定的“占有”行为的法律基础。杨明、苏璘提交的《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定“交付条件”有二，一是“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，二是“该商品房已取得房屋测绘报告”。但目前案涉房屋根本不满足杨明、苏璘与富源公司约定的交付条件，也就不可能存在杨明、苏璘“合法占有”的情形。因此，杨明、苏璘不符合《执行异议和复议规定》规定的“已经合法占有该不动产”的法定情形。三、杨明、苏璘没有证明其已支付全部价款或同意将剩余价款按照人民法院的要求交付。《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）款规定：“（被告）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。”目前杨明、苏璘仅提交支付购房款的发票、收据等材料，但该等材料均为被执行人富源公司开具，后者与申请执行人中信信托公司存在直接利益冲突，不足以证明付款事实。杨明、苏璘应提交其支付购房款的银行转账凭据，以第三方金融机构出具的客观支付交易凭据证明其已支付全部价款。四、杨明、苏璘消极不行使登记权利，属于因买受人原因未办理过户登记。最高人民法院在《执行异议和复议规定理解与适用》中指出，“消极不行使登记权利”属于“因买受人自身原因未办理过户登记”。根据呼和浩特住房保障和房屋管理局官方网站公开查询信息，杨明、苏璘在签订《商品房买卖合同（预售）》后，并没有对《商品房买卖合同（预售）》办理签约备案，也没有对预售情况进行备案登记。根据《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定：“自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。”但富源公司一直没有进行预售登记备案，而且杨明、苏璘未提交任何证据材料证明其曾持续、积极地催促富源公司办理相关预售登记备案，也并未向富源公司主张违约责任，杨明、苏璘对于未办理预售登记的情况存在过错。网签备案以及预告登记是房屋买受人对其物权期待权进行公示的合理、必要方式，既是不动产取得的法定要求，也是实践中的普遍做法。杨明、苏璘没有以合理、必要的方式公示其声称存在的物权期待权，没有对抗其他善意物权人的基础。因此，杨明、苏璘消极不行使登记权利，且对于案涉房屋至今没有办理预售网签登记、产权登记存在过错，不符合《执行异议和复议规定》中规定的“非因买受人原因未办理过户登记”的法定情形。综上，（2018）京03执异487号执行裁定书认定事实和适用法律错误。杨明、苏璘辩称，（2018）京03执异487号执行裁定书认定事实正确，应驳回中信信托公司的诉讼请求。一、杨明、苏璘购买的涉案房屋并不在被执行人向申请执行人提供抵押的范围之内。中信信托公司在执行异议听证中提交的第2份证据即中信信托公司与富源公司签订的《抵押合同Ш》1.5条约定：抵押物指本合同附件之《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权。根据《抵押合同Ш》第16页至第21页抵押物清单内容可知：富源公司抵押的在建工程包括：富城家园综合商业楼（面积合计：17632.72平方米）,富城家园1号商业楼××房屋（面积1646.86平方米）及××房屋（面积1428.55平方米）,在建工程面积合计20708.13平方米。本案中，杨明、苏璘购买的富城家园××号房屋，不在富源公司抵押范围之内。基于抵押合同的明确约定，本案适用“地随房走”原则更为适宜。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定了“地随房走”“房随地走”两种不同情形。本案中，中信信托公司与富源公司明确约定抵押物为在建工程及对应的国有土地使用权，因此，本案适用“地随房走”原则来处理更为妥当。二、中信信托公司允许富源公司销售抵押房屋，富源公司销售房屋的行为是合法有效的。《抵押合同Ш》第6条6.1款约定：“抵押人应按下述进度，销售（含预售）本合同项下抵押物所在的富城家园项目房屋”，《抵押合同Ш之补充协议》第1条约定：“将主合同第6.1条内容变更为：6.1抵押人应按下述进度，销售（含预售）本合同项下抵押物所在的富城家园项目房屋：…2017年3月20日前，富城家园项目累计已实现的销售收入不低于1.5亿元”。由此可知，中信信托公司作为抵押权人，同意抵押人富源公司销售已抵押的房屋。本案中，通过中信信托公司与富源公司签订的《抵押合同Ш》及其补充协议，可以明确得知中信信托公司同意富源公司出售抵押房屋，杨明、苏璘购买本案诉争房屋的行为是合法有效的，并且本案诉争房屋并不在富源公司提供的抵押范围之内。三、在人民法院查封之前，杨明、苏璘已与富源公司就位于海西路北侧富城家园××号房屋签订合法有效的书面合同。2017年1月10日，杨明、苏璘与富源公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定杨明、苏璘购买富源公司位于呼和浩特市海西路北侧的富城家园小区××号房屋，房屋预测建筑面积213.58平方米，房屋总价款2713597元，合同还约定了付款方式、交付方式、违约责任等内容。杨明、苏璘与富源公司在签订《商品房买卖合同（预售）》时意思表示真实，内容明确具体，该合同合法有效。四、杨明、苏璘已合法占有富城家园××号房屋。合同签订当日即2017年1月10日，富源公司按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条第(一)款约定：“出卖人应当在2017年1月10日前向买受人交付该房屋”，向杨明、苏璘交付该房屋。富源公司向杨明、苏璘交付房屋之时，杨明、苏璘就物业管理事宜签收《安全责任承诺书》《承诺书》，并交付自2017年1月1日至2017年12月31日的物业费5170元、生活垃圾清运费及装修垃圾清运费1410元。富源公司交付房屋后，杨明、苏璘即开始对外出租房屋，因房屋租金及门前路面维修问题，杨明、苏璘多次出租房屋未果。直至2017年8月16日，杨明、苏璘与承租人王利达达成租房合同，承租人王利达承租杨明、苏璘所有的涉案房屋，租赁期限自2017年8月20日至2020年8月20日，每年租金160000元。2018年8月18日，承租人向杨明交付房屋租金146700元（扣除2017年8月20日至2017年9月20日的租金），交付押金5000元，承租人在租赁期间按照合同约定交付物业费、生活垃圾受理费、电费等费用。因此，杨明、苏璘自2017年1月10日即房屋交付之日起合法占有本案诉争的房屋。杨明、苏璘与承租人房屋租赁的事实，进一步证明杨明、苏璘已经合法占有涉诉房屋。五、杨明、苏璘已支付全部购房款。2017年1月10日，杨明、苏璘依照合同约定支付房屋首付款2163597元，富源公司向杨明、苏璘出具购房款收据。杨明、苏璘就房屋余款55000元向银行申请按揭贷款，杨明、苏璘与察哈尔右翼中旗农村信用合作联社察哈尔大街信用社签订《个人按揭贷款借款合同》，并自2017年9月21日开始偿还银行按揭贷款。富源公司于2017年9月25日向杨明、苏璘出具收据，并于2017年9月27日向杨明、苏璘出具全部购房款发票。杨明、苏璘已付清全部购房款。六、富源公司因竣工验收问题尚不能办理房屋过户登记手续。杨明、苏璘已办理网签备案手续，且因富源公司与中天建设集闭有限公司就竣工验收问题发生诉讼纠纷，富源公司向呼和浩特市回民区人民法院提起诉讼，要求中天建设集团有限公司提供完整竣工资料及竣工验收报告并配合办理竣工验收备案手续，支付违约金2269668元。呼和浩特市回民区人民法院于2018年6月27日作出一审判决，富源公司与中天建设集团有限公司均向呼和浩特市中级人民法院提起上诉，现二审尚未作出生效判决。因富源公司作为开发商尚未就整栋楼层办理房屋所有权证，杨明、苏璘作为买受人更无法就涉诉房屋取得房屋所有权证。因此，杨明、苏璘尚未办理房屋过户手续是富源公司因竣工验收的诉讼纠纷尚未取得房屋所有权证，并非杨明、苏璘自身原因不能办理房屋过户登记手续。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院传唤未到庭，亦未提交书面意见。本案审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中信信托公司向本院提交以下证据：呼他项（2014）第009号《土地他项权利证明书》，用以证明在富源公司与杨明、苏璘签署《商品房买卖合同（预售）》之前，中信信托公司已于2013年12月26日取得了涉案土地使用权的抵押权，未经中信信托公司同意，杨明、苏璘与富源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》无效。杨明、苏璘对该证据的合法性、真实性、关联性无异议，主张该证据只是一部分，不是完整的证据。杨明、苏璘向本院提交以下证据：第一组证据：《抵押合同Ш》公证书、在建工程抵押登记证明、《之补充协议》公证书，用以证明富源公司抵押的是富城家园××号房屋及××号房屋，涉案房屋不在抵押范围内，中信信托公司允许富源公司销售房屋。中信信托公司对上述证据原件与复印件的一致性予以认可，对其真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明目的均不予认可，主张杨明、苏璘提交的《抵押合同Ш》公证书中的《抵押合同Ш》签署时间为2013年12月26日，抵押人同意以其持有的抵押物为本合同项下被担保的主债权提供抵押担保，该抵押为第一顺位抵押，担保期限为2013年12月26日至2018年12月26日，该合同明确约定，抵押人出售抵押物，需经抵押权人书面同意；同时，在合同存续期间内，抵押人对抵押物进行其他处分，须经抵押权人事先同意，并按抵押权人要求的期限将处分所得全部存入监管账户，富源公司未经抵押权人中信信托公司同意，与杨明、苏璘签订《商品房买卖合同（预售）》,已经违反《物权法》的强制性规定，应属无效，杨明、苏璘可以通过公开信息了解案涉土地使用权的抵押情况，对《商品房买卖合同（预售）》无效也负有过错；在建工程抵押登记证明中，在建工程抵押登记为回民区海拉尔西路富城家园综合商业楼、1号商业楼。根据《抵押合同Ш》的在建工程抵押清单，抵押的在建工程包括富城家园1号商业楼的3075.41平方米；富城家园综合商业楼的17632.72平方米，抵押物明细中涉及1号商业楼的抵押物为××号和××号房屋，由此可见，在办理抵押登记时，1号商业楼的一层、二层已经存在，不属于新增建筑物。根据《物权法》第一百八十二条，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”；根据《之补充协议》公证书，富源公司确认《抵押合同Ш》及其补充协议的内容，富源公司明确表示若金石蒙荣集团未履行《信托贷款合同》所约定的还款给付的约定，自愿接受人民法院的强制执行。第二组证据：《商品房买卖合同（预售）》原件，用以证明在人民法院查封之前，杨明、苏璘已与富源公司就涉案房屋签订合法有效的书面合同。中信信托公司对上述证据原件与复印件的一致性予以认可，表示无法确认其真实性、合法性，对其关联性及证明目的均不予认可，主张《商品房买卖合同（预售）》签署时间为2017年1月10日，晚于中信信托公司就案涉房屋取得在建工程抵押权的时间，富源公司未经抵押权人中信信托公司同意与杨明、苏璘签订《商品房买卖合同（预售）》,已经违反《物权法》的强制性规定，应属无效。同时，杨明、苏璘可以通过公开信息了解案涉土地使用权的抵押情况，对《商品房买卖合同（预售）》无效也负有过错；《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定:“自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续”，但富源公司始终没有申请预售登记备案，杨明、苏璘也未能证明其曾经催促富源公司办理预售登记，对未办理预售登记存在过错，并且未经预售登记的《商品房买卖合同（预售）》没有公示效果，无法确认其客观真实性；《商品房买卖合同（预售）》第九条约定“交付条件”有二，一是“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，二是“该商品房已取得房屋测绘报告”，但目前案涉房屋根本不满足杨明、苏璘与富源公司约定的交付条件，即便存在交付行为也存在重大效力瑕疵，也就不可能存在杨明、苏璘“合法占有”的情形。第三组证据：安全责任承诺书、承诺书、物业费、生活垃圾清运费收据，房屋租赁合同、房屋租金收据、押金收据，电费、物业费收据及付款凭证等证据原件，用以证明杨明、苏璘已合法占有涉案房屋。中信信托公司对上述证据原件与复印件的一致性予以认可，表示无法确认其真实性、合法性，对其关联性及证明目的均不予认可，主张根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条的规定：“未经竣工及消防验收的房屋，不得交付使用，禁止投入使用。”案涉房屋仍为在建工程，尚未竣工，不具备进行五方验收消防验收或竣工综合验收的客观条件，该组证据均也不能证明案涉房屋已经经过消防验收、五方验收，不能证明其已满足法律要求的交付、占有、使用的法律基础；《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定了房屋交付的条件，案涉房屋也不满足约定的“取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“取得房屋测绘报告”要求。因此，不论是法律规定还是合同约定，案涉房屋均不具备交付、占有的基础，杨明、苏璘不满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“合法占有”情形。第四组证据：购房发票、购房收据、按揭贷款合同档案、按揭贷款还款明细等证据原件，用以证明杨明、苏璘已支付全部购房款。中信信托公司对上述证据原件与复印件的一致性予以认可，表示无法确认其真实性、合法性，对其关联性及证明目的均不予认可，主张目前杨明、苏璘仅提交支付购房款的发票、收据等材料，但该等材料均为富源公司开具，后者与中信信托公司存在直接利益冲突，不足以证明付款事实，杨明、苏璘应提交其支付购房款的银行转账凭据，以第三方金融机构出具的客观支付交易凭据证明其已支付全部价款，否则不能证明其符合《执行异议和复议规定》规定的“支付全款”情形。第五组证据：呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初1561号民事判决、民事上诉状，用以证明富源公司因竣工验收问题尚不能办理房屋过户登记手续。中信信托公司对（2016）内0103民初1561号民事判决原件与复印件的一致性予以认可，对其真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明目的均不予认可；因杨明、苏璘未提交原件，对民事上诉状的真实性、合法性不予认可，对其关联性及证明目的均不予认可，主张（2016）内0103民初1561号民事判决是富源公司与施工单位之间的纠纷，与杨明、苏璘无关，不能证明杨明、苏璘曾积极行使合同权利、履行其注意义务，事实上杨明、苏璘从未积极主张合同约定的预售登记权利，导致其未能知晓案涉房屋已被抵押的客观情况，有关风险应自行承担；该判决恰可以证明案涉房屋仍为在建工程，没有进行任何竣工验收，不具备法定的交房条件、不满足合同约定的交付要求，因此杨明、苏璘无法就案涉房屋形成合法有效的占有。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉未到庭，亦未提交证据及发表质证意见。对于上述证据，本院认定如下：对于中信信托公司提交的证据，杨明、苏璘对其合法性、真实性、关联性无异议，本院对此予以确认。对于杨明、苏璘提交的第一组证据及第五组证据中的（2016）内0103民初1561号民事判决书，中信信托公司对其真实性、合法性予以认可，本院予以确认；对于第二组、第三组、第四组证据，杨明、苏璘提交了证据原件，本院将依法予以核实，并结合在案证据和案情予以综合认定；对于第五组证据中的民事上诉状，杨明、苏璘未提交证据原件，中信信托公司对其真实性亦不予认可，不作为认定案件事实的依据。庭审中，中信信托公司与杨明、苏璘均同意将（2018）京03民初762号民事判决书经审理查明部分中涉及到的2013年12月26日《信托贷款合同》、2014年4月3日《借（贷）款凭证》、（2016）京方圆执字第0107号执行证书，及（2017）京03执407号执行裁定书等查明内容作为本案查明事实的部分予以记载，并不再就上述事实提举相关证据。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院综合在案证据予以认定。本院经审理认定事实如下：2013年12月26日，中信信托公司作为贷款人与借款人金石蒙荣集团签订了《信托贷款合同》，约定该合同项下借款金额总额为2.5亿元，借款总金额以贷款人通过信托计划募集资金和实际发放的贷款金额为准。首笔借款期限为3年，自首笔借款起息日起算；后续分次发放的借款期限为自每笔借款起息日起至首笔借款起息日满3年之日止。根据呼他项（2014）第009号土地他项权利证明书显示，座落于呼和浩特市回民区海拉尔西街北侧国有土地使用权已设定抵押[呼国用（2008）第00205号]，土地他项权利人为中信信托公司，义务人为富源公司，抵押面积8000.55平方米，抵押期限2013年12月26日至2018年12月26日。2014年4月3日，金石蒙荣集团向中信信托公司出具《借（贷）款凭证》，确认收到中信信托公司发放至信托贷款专用账户中的款项1.94亿元，借款期限为2014年4月3日至2017年4月3日。2014年4月28日，金石蒙荣集团向中信信托公司出具《借（贷）款凭证》，确认收到中信信托公司发放至信托贷款专用账户中的款项0.56亿元，借款期限为2014年4月28日至2017年4月3日。根据银行转账凭证，2014年4月3日、2014年4月28日，中信信托公司分别向开户人为金石蒙荣集团的账户转账1.94亿元、0.56亿元。2016年9月2日，北京市方圆公证处出具（2016）京方圆执字第0107号执行证书。申请执行人为中信信托公司，被申请执行人为金石蒙荣集团、金石蒙荣房地产公司、科建公司、富源公司、万合商贸公司、石晓军和哈斯苏亚拉。该执行证书记载，中信信托公司委托其代理人向该公证处确认，自贷款发放后，金石蒙荣集团已按主合同约定如期偿还了2015年4月3日应付的贷款利息2995万元整；2015年10月30日，借款人按主合同约定提前偿还了贷款本金5000万元整及相应利息350万元；2016年4月14日，借款人按主合同约定偿还了2016年4月3日应付的贷款利息2440万元整。中信信托公司主张，要求金石蒙荣集团于2016年8月16日偿付剩余未偿贷款本金、利息共计212502777.78元，金石蒙荣集团未于2016年8月16日向中信信托公司偿还，各担保人均未于2016年8月16日履行担保义务。2016年8月30日，借款人向中信信托公司偿还了贷款本金200万元及相应利息145638.89元，但仍有本金1.98亿元及相应利息未获清偿。（2016）京方圆执字第0107号执行证书认定执行标的为：1.贷款本金1.98亿元人民币；2.截至贷款提前到期日（2016年8月16日）金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币12377750元；3.贷款提前到期日（2016年8月16日，含该日）至2016年8月30日（暂计算至2016年8月30日，不含该日）期间金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币2040500元；4.2016年8月30日（含该日）至借款人实际偿还贷款本金之日（不含该日）期间的贷款利息；5.中信信托公司为实现债权所实际支付的各项费用；6.科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；7.富源公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；8.金石蒙荣房地产公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保、质押担保、连带保证责任；9.万合商贸公司对主合同项下的全部债务承担质押担保责任；10.石晓军对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任；11.哈斯苏亚拉对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任。可供执行的标的物包括富源公司持有的国有土地使用证编号为呼国用〔2008〕第00205号的8000.55平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的富城家园项目20708.13平方米在建工程，中信信托公司对该抵押财产享有优先受偿权。2017年1月10日，杨明、苏璘与富源公司签订《商品房买卖合同（预售）》购买涉案房屋，约定房屋总价款为2713597元。同日，富源公司向杨明、苏璘出具收据，显示杨明、苏璘分两笔向富源公司交纳涉案房屋购房款2161310元及2287元。2017年9月25日，富源公司向杨明、苏璘出具收据，显示杨明、苏璘向富源公司交纳涉案房屋购房款550000元。2017年9月29日，富源公司向杨明、苏璘出具内蒙古增值税电子普通发票三张，显示杨明、苏璘向富源公司交纳涉案房屋购房款2713597元。此外，杨明、苏璘提交的《个人按揭贷款借款合同》显示，杨明作为借款人、苏璘作为共同还款人与察哈尔右翼中旗农村信用合作联社察哈尔大街信用社签订上述《个人按揭贷款借款合同》，借款人申请表显示，申请借款金额550000元，就杨明、苏璘提交的按揭贷款还款明细显示，按揭还款尚未全部偿还完毕。2017年1月10日，杨明、苏璘与呼和浩特市金海物业服务有限公司签署安全责任承诺书，向富源公司出具承诺书并缴纳了2017年1月1日至2017年12月31日的物业费、生活垃圾清运费、装修垃圾清运费。2017年8月16日，杨明与王利达签订《个人租房合同》，将涉案房屋出租给王利达；2017年8月18日，杨明向王利达出具收据，显示王利达向杨明支付2017年8月20日至2018年8月20日的租金及押金。2018年10月29日，杨明向富城家园项目服务部缴纳涉案房屋电费，2018年11月2日，杨明向富城家园项目服务部缴纳涉案房屋2018年1月1日至2018年4月30日的物业费、电费、生活垃圾收理费。2017年5月11日，中信信托公司依据公证书和（2016）京方圆执字第0107号执行证书向本院申请强制执行，本院作出（2017）京03执407号执行裁定书，裁定书第七项载明：被执行人富源公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任（抵押财产为：富源公司持有的国有土地使用证编号为呼国用（2008）第00205号的8000.55平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的富城家园项目20708.13平方米在建工程）。2017年5月22日，本院在执行（2017）京03执407号案件中查封了富源公司名下土地使用权[国有土地使用权证为呼国用（2008）第00205号]以及该国有土地使用权证对应的富城家园项目在建工程（查封综合商业楼、1号商业楼共302户），查封期限三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。后，杨明、苏璘向本院提出执行异议，称其与富源公司签署《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》购买涉案房屋，支付了购房款并合法占有涉案房屋。本院于2018年12月12日作出（2018）京03执异487号执行裁定书，依据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，裁定中止对涉案房屋的执行。中信信托公司对此存有异议，提起本案诉讼。上述事实，有《土地他项权利证明书》《抵押合同Ш》公证书、在建工程抵押登记证明、《之补充协议》公证书，《商品房买卖合同（预售）》、安全责任承诺书、承诺书、物业费、垃圾清运费收据，房屋租赁合同、房屋租金收据、押金收据，电费、物业费收据及付款凭证、购房发票、购房收据、按揭贷款合同档案、按揭贷款还款明细、呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初1561号民事判决书及当事人当庭陈述予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为杨明、苏璘就涉案房屋是否享有民事权益，是否足以排除中信信托依据抵押权而申请的强制执行。本院对此分析如下：关于杨明、苏璘对涉案房屋所享有的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”本案中，杨明、苏璘与富源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。依据该合同的履行情况，富源公司尚未将涉案房屋过户登记在杨明、苏璘名下，故杨明、苏璘对涉案房屋尚不享有物权所有权。但基于合法有效的《商品房买卖合同（预售）》，杨明、苏璘对于其取得房屋的所有权有合法正当的期待利益，因此，杨明、苏璘依据《商品房买卖合同》享有债权权利和所有权期待权利。关于杨明、苏璘对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，首先，杨明、苏璘与富源公司签订《商品房买卖合同（预售）》的时间为2017年1月10日，而本院依据中信信托公司的申请查封涉案房屋的时间为2017年5月22日，杨明、苏璘与富源公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，就杨明、苏璘提交的证据显示，自2017年1月10日起杨明、苏璘已经占有涉案房屋；再次，在杨明、苏璘与富源公司签订《商品房买卖合同（预售）》之后，杨明、苏璘已经向富源公司支付了涉案房屋的全部价款，并由富源公司向杨明、苏璘开具全额发票；同时，就本案查明事实，涉案房屋未能办理过户登记系由富源公司与案外人因竣工验收问题造成，并非杨明、苏璘自身原因导致。根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，杨明、苏璘作为涉案房屋的买受人，其对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行，本院（2018）京03执异487号执行裁定书作出的认定处理并无不当，不存在依法应予撤销的情形。综上所述，中信信托公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回中信信托有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费70元，由中信信托有限责任公司负担（已交纳）。公告费80.7元，由中信信托有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 尚晓茜审 判 员 程 磊审 判 员 胡新华二〇一九年六月二十八日法官助理 汤和云书 记 员 郑海兴