江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏08执异30号案外人：许广权，男，1971年3月23日出生，汉族，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：时华君，江苏大楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏云松，江苏大楚律师事务所律师。申请执行人：江苏力拓投资管理有限公司，住所地江苏省盱眙县。法定代表人：张乾坤，该公司总经理。被执行人：宿迁市东兴房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县。法定代表人：刘长永，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦春，女，该公司员工。本院立案执行江苏力拓投资管理有限公司（以下简称力拓公司）与江苏万鼎置业有限公司（以下简称万鼎公司）、宿迁市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴公司）民间借贷纠纷一案，案外人许广权向本院提出异议，要求依法撤销本院2014年12月8日作出（2014）淮中执字第0024号执行裁定书，并裁定泗洪县学府文苑12幢105室房屋归许广权所有。本院于2019年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人许广权提出异议称，请求贵院立即终止执行（2014）淮中执字第0024号执行裁定书，裁定泗洪学府文苑12幢105室房屋归许广权所有。事实与理由：1.2007年9月，许广权与东兴公司签订《商品房买卖合同》，购买东兴公司所有的位于泗洪县××中学东侧学府文苑××商业用房中××室房产，许广权缴纳全部房款及相关契税后实际占有使用至今。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，许广权交付全部购房款，并实际占有使用该房产至今。许广权对未办理房屋过户登记手续亦无过错，故许广权对涉案房屋享有可以排除强制执行的权利。2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他相关资料。第十一条规定，拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。淮安市中级人民法院对涉案房屋拍卖时既未张贴公告，亦未对涉案房屋的权属及实际使用情况进行调查，直接作出裁定，程序违法。综上，请求法院支持案外人的请求。申请执行人力拓公司答辩称：请求法院依法裁决。被执行人东兴公司答辩称：请求法院依法裁决。本院经审查查明，力拓公司诉万鼎公司、东兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年12月16日作出(2013)淮中民初字第0237号民事裁定书，查封东兴公司坐落于江苏省泗洪育才中学东侧学府文苑12幢房屋，保全金额为994.1万元。后本院向东兴公司和万鼎公司送达了上述裁定书。2014年1月7日，本院作出(2013)淮中民初字第0237号民事调解书，调解书主文为：一、万鼎公司、东兴公司于2014年1月15日前一次性支付力拓公司欠款本金750万元、利息159.4万元（以月息2分计算，利息计算至2013年11月26日）；二、如万鼎公司、东兴公司未能按期足额给付上述款项，万鼎公司、东兴公司自愿承担逾期违约金79.7万元。本案案件受理费81387元，减半收取40693.5元，保全费5000元，律师代理费3万元，合计75693.5元，由万鼎公司、东兴公司负担。该调解书查明以下事实：2012年11月5日，案外人孙文化与力拓公司签订借款保证合同一份，约定孙文化向力拓公司借款750万元，期限1年，月利息2分，东兴公司以其所有的坐落在泗洪育才中学东侧房屋提供担保，万鼎公司、东兴公司为上述借款承担连带保证责任，合同中双方还就违约责任等进行了约定。借款保证合同签订后，力拓公司以银行转账方式履行了借款义务。2012年11月26日，孙文化向力拓公司出具借据，万鼎公司、东兴公司在担保人处盖章。借款到期后，孙文化未能依约定偿还借款本息，引起诉讼。诉讼期间，力拓公司撤回了对孙文化的起诉。调解书生效后，因两义务人未履行法律文书确定的义务，力拓公司申请强制执行，本院于2014年1月17日立案，立案标的为9966693元，执行案号为（2014）淮中执字第0024号。因被执行人万鼎公司、东兴公司未能履行法律文书确定的义务，本院决定评估查封的房地产。2014年5月24日，江苏苏地行土地房产评估有限公司向本院出具《房地产估价报告》，评估的房地产2014年5月14日的价值为1906.53万元，其中一层商铺建筑面积为233.49平方米，价值为270.77万元，一层菜场建筑面积为1685.72平方米，价值为1635.76万元。同年6月17日，本院裁定拍卖上述房地产。7月3日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，定于2014年7月21日10时至7月22日10时拍卖上述房地产，起拍价为1900万元。因第一次拍卖流拍，本院于同年8月12日发布第二次拍卖公告，定于2014年8月28日10时至8月29日10时继续拍卖上述房地产，起拍价为1520万元，第二次拍卖仍流拍。2014年10月22日，本院发布第三次拍卖公告，定于2014年11月6日10时至11月7日10时继续拍卖上述房地产，起拍价为1220万元。第三次拍卖流拍后，申请执行人同意以第三次拍卖流拍价1220万元接受上述房地产抵债。本院于2014年12月8日作出（2014）淮中执字第0024号执行裁定，裁定：被执行人东兴公司位于泗洪育才中学东侧学府文苑12幢一层商业用房所有权和土地使用权归申请执行人力拓公司所有，以抵偿本院(2013)淮中民初字第0237号民事调解书所确定的全部债务。过户所需的相关费用由力拓公司承担。2014年12月18日，该案以“强制执行完毕”方式报结。执行案件结案后，案外人许广权提出执行异议。本院经审查，认为案外人所提异议已超过法定期限，于2017年9月29日作出（2017）苏08执异165号执行裁定书，驳回许广权的异议申请。许广权不服该裁定，向江苏省高级人民法院申请复议，该院于2018年2月27日作出（2017）苏执复238号执行裁定书，驳回许广权的复议申请，维持本院异议裁定。案外人许广权又向本院提交执行监督申请书，要求依法撤销本院（2014）淮中执字第0024号执行裁定书，将泗洪学府文苑12幢105室房屋所有权执行回转归申诉人所有。本院于2018年11月1日立案审查。认为涉案房屋自2013年12月16日查封，至2014年12月8日裁定抵债给申请执行人力拓公司，被执行人东兴公司及案外人许广权均未对本院查封及拍卖涉案房屋提出异议，故本院拍卖涉案房屋及裁定将房屋抵债给申请执行人亦符合法律规定。本院于2018年12月28日作出(2018)苏08执监308号执行裁定书，驳回许广权要求撤销本院（2014）淮中执字第0024号执行裁定书的申请。2019年2月28日。本院作出（2014）淮中执字第0024号公告，责令上述抵债房产的占有（使用）人于2019年3月15日前自行搬清该房产内的物品，逾期本院将依法强制执行，因此造成的损失和后果由占有人（使用）人自行承担。2019年5月30日，本院作出（2019）苏08执监94号执行裁定书，裁定撤销本院（2014）淮中执字第0024号结案通知书。另查明，本案查封的泗洪学府文苑12幢一层房屋登记在东兴公司名下，产权证号为泗洪房权证洪房字第**，该屋建于2006年，建筑面积为1919.21平方米，设计用途为商业，2008年3月份抵押给建行，权利价值800万元。2012年11月6日，东兴公司将泗洪学府文苑12幢一层房屋抵押给力拓公司，债权数额为750万元，并在泗洪住建局办理了房屋抵押登记手续，力拓公司依法领取了房屋他项权证。2018年4月26日，上述房地产过户登记至力拓公司名下。泗洪不动产登记局颁发的苏（2018）泗洪不动产权第0011825号《不动产权证书》显示，登记房地产房屋建筑面积为1919.21平方米，土地使用权面积为339.40平方米。再查明，许广权与东兴公司签订《商品房买卖合同》一份，约定许广权购买东兴公司学府文苑小区12幢105室及夹层房屋，约定房屋单价为每平方米2380.29元，夹层为每平方米900元。2008年3月31日，东兴公司向许广权出具销售不动产发票一张，载明付款人许广权，不动产楼牌号为学府文苑12-105，建筑面积51.15平方米，夹层17.2平方米，金额为105室121752元，夹层15480元。合计137232元。2008年3月31日，江苏省契税完税证载明收到许广权契税5489元。2008年3月31日，泗洪万诚物业管理有限公司出具收据6份，分别载明收到12#105门市工本费290元，收到12#104门市交易费342元，装修押金300元12#105门市维修基金1372元。12#105门市物业管理费123元（2008年3月31日-2009年3月30日），12#105门市装修垃圾清运费51元。2009年8月31日，泗洪金辉物业管理有限公司出具收据1份，载明收到许广权12#105门市物业管理费300元（2009年5月-2010年4月30日）。东兴公司对上述证据无异议，陈述只要缴纳了物业管理费，清理垃圾费、装修押金其公司是实际交付房屋。本院认为，本案争议焦点为：案外人许广权对泗洪学府文苑12幢105室房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋并未登记在异议人许广权名下，异议人对该房屋不享有所有权。关于案外人许广权是否对涉案房屋享有物权期待权问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，许广权是否有权对涉案房屋排除强制执行,应从以上四个条件进行分析。一、关于许广权是否于法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中,许广权与东兴公司签订《商品房销售合同》的时间为2007年,案涉房屋查封的时间为2013年12月16日，即许广权已于法院查封前签订书面买卖合同。二、关于许广权是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题。许广权提供的证据与东兴公司的陈述相印证，能够证明许广权在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。三、关于许广权是否已支付全部价款的问题。许广权提供的销售不动产发票、江苏省契税完税证、维修基金能够证明许广权已经支付涉案房屋的全部价款。四、关于许广权是否因自身原因未办理涉案房屋过户登记的问题。本案中,2007年，许广权与东兴公司签订《商品房买卖合同》，东兴公司于2008年3月将涉案房屋抵押给银行，后又抵押给力拓公司，致许广权未能办理涉案房屋过户登记，案外人许广权对未办理过户登记并无过错。综上所述,许广权能证实其已在法院查封之前与东兴公司签订了的《商品房销售合同》、合法占有涉案房屋,并已支付全部价款,未办理涉案房屋过户登记亦不存在过错，故许广权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下:中止对泗洪县学府文苑12幢105室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  董国华审判员  刘群英审判员  孙亚平二〇一九年六月二十五日书记员  简 易