宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终1131号上诉人（原审被告）:宁夏物润置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南门中煌商业广场负****。法定代表人：魏永东，该公司经理。委托诉讼代理人：张卫，宁夏颢振德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓文，女，1970年8月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。上诉人宁夏物润置业有限公司因与被上诉人王晓文房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初9916号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。宁夏物润置业有限公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院对涉案合同性质认定有误。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。上诉人与银川市人民防空办公室签订的《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》是对使用权的转让，且建设用地使用权对投资建设、附属设施物润公司有原始使用权，所以有权处分。物润公司经人防工程隶属单位同意，取得了涉案商铺所在的人防工程40年经营使用权，其再对外转让40年经营使用权不违反法律规定及其与该人防隶属单位签订的协议内容，故上诉人与被上诉人签订的《商铺使用权买卖合同》为双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，被上诉人交付了经营使用权转让金，取得了该商铺的经营使用权。被上诉人提交的商品使用权证书完全证实该商铺已交付，事实上，该地下广场从2006年春节开始试营业至2007年已开业，一审法院认定未交付商铺与客观事实不符；2.一审使用法律不当，裁判结果有失公允。兴庆区南门广场地下人防工程建设，属于国有资产，由上诉人负责投资建设，并由上诉人取得非战时40年的使用权，使用用途为地下人防工程、商贸、娱乐、餐饮、地、地面广场闲广场。人防工程应适用《中华人民共和国人民防空法》，一审法院片面适用《中华人民共和国合同法》系适用法律错误。王晓文辩称，对方上诉请求不成立，对方与人防工程签订的《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》被上诉人均不知情，且上诉人说拆除商铺隔断是经过被上诉人方授权，但此事被上诉人不知情，并未授权给上诉人拆除。当时上诉人出售涉案商铺时，前后商铺位置不一致，且涉案商铺无备案，无法查询。王晓文向一审法院提出诉讼请求：1．依法判决解除原、被告之间签订的《商铺使用权买卖合同》；2．依法判决被告向原告返还商铺使用权费用80000元整，并承担违约损失57797元；3．判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2004年7月，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》，约定银川市兴庆区南门广场地下人防工程建设，本工程属于国有资产，由被告负责投资建设，并由被告取得非战时30年使用权，使用用途为地下人防工程、商贸、娱乐、餐饮、地、地面广场闲广场。2005年1月，被告与银川市人民防空办公室签订《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定被告的使用权年限由30年变更为40年。2005年1月28日，原、被告签订《商铺使用权买卖合同》一份，约定被告将位于银川市南门中煌商业广场负1层×号商铺使用权转让给原告作商业经营使用，商铺面积为6．2平方米，转让期限为40年，自2005年7月30日起至2045年7月30日止。转让价为80500元，优惠500元。被告应于2005年7月30日前将商铺交付原告使用，被告延期交付商铺，每延期一日按缴付租金的万分之二支付违约金。若延期超过三个月，原告有权退还商铺。但之后双方并未办理商铺移交手续。2011年，被告与华联超市银川分公司签订《租赁协议》一份，约定华联超市银川分公司承租被告将其拥有40年使用权的位于银川市兴庆区的“中煌商业广场”项目地下一层和地下二层的整体商业用房出租费华联超市银川分公司，租赁期限为20年。被告即将涉案商铺在内的场地隔断整体进行拆除。后原告以被告未交付商铺并将商铺拆除为由诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，虽然原、被告就涉案商铺签订了《商铺使用权买卖合同》，但该合同的性质和效力存在争议。因被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》约定，银川市人民防空办公室将银川市兴庆区南门二期人防工程发包给被告进行建设，由被告投资，该工程属于国有资产，被告建成后对中煌广场负一层、负二层享有40年的使用权，被告获得使用权的前提是投资建设该工程，其合同目的在于占有中煌广场使用、收益，被告的投资建设行为即是其租赁中煌广场所为对价，故被告与银川市人民防空办公室签订的《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》符合房屋租赁合同的特征，其合同的性质亦应为房屋租赁合同。后被告与原告签订《商铺使用权买卖合同》，约定被告将其对涉案商铺享有的40年使用权让予原告，原告支付相应对价，虽然双方签订的是使用权买卖合同，但实际上是被告将承租中煌广场内的商铺转租给原告，双方签订的《商铺使用权买卖合同》虽名为“买卖使用权”，实为“转租”行为，故本案应适用关于租赁合同的相关法律规定进行处理。原、被告在合同中的意思表示真实，但约定的租期为40年，超过了法律规定关于租赁合同的最长租期，故该合同在2005年1月28日至2025年1月28日期间合法有效，对超出该期间的部分（即2026年至2045年）应认定无效。对无效部分无解除合同的法律基础，就合同有效部分的使用权问题，被告亦无证据证明将商铺交付原告占有使用。被告为履行与华联超市银川分公司之间的《租赁协议》已将涉案商铺在内的场地进行整体拆除，导致原告无法占有使用涉案商铺，致使原告合同目的无法实现，且合同约定被告逾期交付商铺，原告有权退还商铺。故原告要求解除该合同的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于原告返还转让费的诉讼请求，被告以原告购买使用权40年，交纳使用费80000元，按照法律的相关规定，就合同无效部分，被告应返还已收取的转让费40000元；就合同有效的部分，因该部分已解除，被告亦应返还转让费40000元。故本院对原告要求被告返还转让费80000元的诉讼请求予以支持。关于原告诉请的违约金问题，被告不能交付商铺，已构成违约，应向原告支付违约损失。双方约定逾期交付商铺按日万分之二计算违约金。就合同无效的部分，原告要求被告承担违约损失的诉讼请求，本院不予支持；应按照原告要求按年利率6％承担违约损失符合法律规定。故本院支持原告违约金31253元（2005年8月1日起至2018年8月9日以40000元为基础，按年利率6％计算），超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条规定，判决：一、解除原告王晓文与被告宁夏物润置业有限公司签订的《商铺使用权买卖合同》（自2005年1月28日起至2025年1月28日止的有效期间）；二、被告宁夏物润置业有限公司于判决生效之日起七日内返还原告王晓文商铺转让费80000元、违约金31253元，合计111253元。案件受理费3056元、保全费1210元，合计4266元，由原告王晓文负担822元，被告宁夏物润置业有限公司负担3444元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，其中上诉人提交了所有商铺商户图纸（当庭出示原件），证明被上诉人A111号商铺位置。经质证，被上诉人对该证据的真实性无异议，但图纸显示位置并非被上诉人购买商铺的位置，被上诉人购买的是在第一排第一个，而非图中显示第二排第一个。经审查，上诉人提交的证据不属于二审新证据，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》约定，涉案工程属于国有资产，上诉人通过投资建设该工程，获得对建成后工程40年的使用权。一审法院结合上述约定认定上诉人与银川市人民防空办公室签订的《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》性质为租赁合同，上诉人与被上诉人签订《商铺使用权买卖合同》实质为转租合同并无不妥。虽然上诉人与被上诉人在《商铺使用权买卖合同》约定的使用的期限为40年，超过了法律规定关于租赁合同的期限，但在法律规定范围内的继续有效。上诉人应在合同约定的期限内向被上诉人交付商铺，因上诉人在一、二审未提交确实充分证据证实其已向被上诉人交付商铺，且涉案商铺目前已被拆除，合同目的无法实现，一审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的《商铺使用权买卖合同》，上诉人向被上诉人返还商铺转让款并按合同的有效部分为基数支付违约金，符合合同约定且处理妥当。综上所述，宁夏物润置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3150元，由上诉人宁夏物润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李山山审判员  张旭霞审判员  任朝霞二〇一九年六月十八日书记员  李天文附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。