云南省勐腊县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2823民初388号原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所云南省西双版纳州勐腊县河畔之梦******。法定代表人：周惠，职务执行董事。委托诉讼代理人：苏俊，男，该公司法务专员。特别授权代理。被告：岩罕贯，男，1978年1月25日出生，傣族，住，住云南省勐腊县/div>被告：依光香沙，女，1979年2月15日出生，傣族，住，住云南省勐腊县/div>原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告岩罕贯、依光香沙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司委托诉讼代理人苏俊、被告岩罕贯、依光香沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付2010年1月1日至2018年12月31日期间南腊小镇7栋1单元202室的物业费、垃圾处理费、公摊水电费共计9150元。事实和理由：2008年7月18日，二被告向勐腊海诚投资有限公司购买勐腊县房屋，建筑面积（含公摊面积）为108.4㎡，双方签订了1份《商品房购销合同》。2008年11月30日，勐腊海诚投资有限公司与原告签订了《南腊小镇物业服务委托合同》，委托原告为勐腊县南腊小镇提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务。2008年12月，勐腊海诚投资有限公司向二被告发出入伙通知书，二被告与勐腊海诚投资有限公司及原告办理了入伙手续，签订了《南腊小镇前期物业管理服务协议》、《南腊小镇住宅装饰装修管理协议》、《南腊小镇装修管理规定》等，即《南腊小镇业主手册》，双方约定了相关权利义务。合同签订后，原告配齐物业服务人员，提供相应的物业服务至今，并垫付了小区垃圾清运费、公摊水电费。二被告也实际接受了原告提供的物业服务，但二被告自2010年1月1日至2018年12月31日期间未向原告支付过物业服务费等相关费用，原告多次以电话、发放书面缴费通知、在其入户门上张贴缴费通知书等多种方式催收未果。二被告无正当理由拒交上述费用。原、被告双方签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》属于前期物业服务合同，依据《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。在业主大会成立之前的物业服务收费，住，住宅小区实行政府指导价住宅实行市场调节价”。第十条“实行政府指导价的物业服务收费的标准由各州（市〉、县（市、区）价格主管部门会同同级住房和城市乡建主管部门根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容以及物业服务成本、业主承受能力和当地经济发展因素制定相应的基准价及浮动幅度，并及时向社会公布，同时报送上一级主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。实行政府指导价的物业服务收费标准应当根据当地物价水平变动情况，适时调整。”南腊小镇小区自2008年12月交房至今没有成立业主委员会，物业服务费是按照政府指导价收取的，2010年1月1日至2012年12月31日期间的物业费是按照0.50元/㎡/月收取，2013年1月1日至2014年6月30日期间的物业费是按照0.65元/㎡/月收取，2014年7月1日至2018年12月31日期间的物业费是按照0.75元/㎡/月收取。据统计，二被告欠原告2010年1月1日至2010年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计796元，欠2011年1月1日至2011年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计796元，欠2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计892元，欠2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计1084元，欠2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计1150元，欠2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计1216元，欠2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费、公摊水电费共计1072元，欠2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费、公摊水电费共计1072元，欠2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费、公摊水电费共计1072元，以上费用共合计为9150元。综上所述，原告依法接受勐腊海诚投资有限公司的委托为二被告所在的南腊小镇提供物业服务，并垫付相关垃圾清运费，且二被告已实际接受原告提供的物业服务，被告拒交物业费的理由不能成立，故原告具状诉至法院。被告岩罕贯、依光香沙共同辩称，原告擅自违反协议提高物业费的收费标准，巧立名目乱收取其他费用，物业费应该按照协议约定的每月每平方米0.50元收取，对于公摊水电费不认可，原告应该提供正规的发票为依据，对于垃圾清运费没有意见，原告已按双方协议约定的标准和项目向被告交纳过物业费，但原告却要求提高物业服务费收费标准而拒绝接受，并非被告故意拖欠原告物业服务费。原告提供的物业服务很不到位，小区内的环境卫生很差，杂物、垃圾随处可见，业主家里的水、电故障也得不到及时维修，小区安保工作也做的不好，入户盗窃事件及业主的摩托车、电动车被盗事件时有发生，小区的绿地、公共财产被原告侵占、损坏，原告在小区内擅自修建车棚收费，小区的物业管理混乱，私搭乱建严重，被告多次要求原告改进物业服务，但原告始终没有改进。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同登记备案表1份，欲证明二被告向勐腊海诚投资有限公司购买位于勐腊县的事实。2、业主信息表1份、身份证复印件1份，欲证明二被告与勐腊海诚投资有限公司及原告于2008年2月26日办理入住手续、交接房屋的事实。3、南腊小镇物业服务委托合同1份，欲证明原告与勐腊海诚投资有限公司签订南腊小镇物业服务委托合同，约定了双方相关权利和义务，原告受勐腊海诚投资有限公司委托为南腊小镇小区提供物业服务的事实。4、南腊小镇业主手册1份，欲证明二被告与原告于2009年1月21日签订《南腊小镇业主手册》约定双方权利义务的事实。5、催费通知书9份、费用明细1份、律师函1份、快递回执单1份，欲证明原告向二被告催缴物业费的事实以及二被告欠费的详细统计情况。6、张贴缴费通知书的照片10张，欲证明原告在7栋1单元202室张贴缴费通知的事实。7、腊发改价格（2010）21号文件1份、腊发工（2015）64号文件1份，欲证明从2010年3月1日起，物业服务费标准为普通住宅每月每平方米0.60元，从2015年4月1日起，物业服务标准为普通住宅每月每平方米0.75元的事实。8、腊发工（2012）48号文件、收款收据各1份，欲证明垃圾清运费收取的依据及标准，原告已统一缴纳垃圾费的事实。9、南腊小镇张贴文件的照片2张，欲证明原告把州、县发改委关于收费的文件在该小区进行公示的事实。10、南腊小镇工作中的照片12张，欲证明原告对南腊小镇提供物业服务的事实。经质证，被告岩罕贯、依光香沙对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、10的真实性、合法性、关联性均予以认可。对证据7、8、9不予认可，原告提高收费标准没有向业主告知过，张贴在公告栏上被告也没有见到过，对于原告提高收费标准被告不认可。被告为岩罕贯、依光香沙为证明其答辩主张，向本院提交以下证据:1、南腊小镇私搭乱建处理诉求，欲证明业主向主管部门诉请处理因原告管理不当导致南腊小镇小区私搭乱建情况的事实。2、照片4张（拍摄者为南腊小镇业主代表张帆，时间是2019年2月，地点在小区物业工作地点），欲证明被告交费而原告拒收现场情况的事实。3、照片30张（拍摄者为南腊小镇业主代表张帆，时间是2019年2月），欲证明南腊小镇小区私搭乱建情况的事实。经质证，原告佳和物业公司对被告岩罕贯、依光香沙提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予认可，证据1所反映的私搭乱建情况不属于物业公司的服务范围，业主向住建部门反映情况与原告无关；证据2看不出二被告所要证明的观点。对被告岩罕贯、依光香沙提交的证据3的真实性认可，对证明观点不予认可，因为私搭乱建不属于物业公司的服务范围，不能成为业主拒交物业费的理由。对以上证据，本院评判认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、10因二被告予以认可，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据7来源合法、内容真实，能够证实勐腊县发展和改革局于2010年3月1日下发《勐腊县发展和改革局关于制定勐腊县物业管理费收费标准的通知》文件和勐腊县发展改革和工业信息化局于2015年3月18日下发《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务收费有关问题的通知》文件的事实，本院予以采信。原告提交的证据8来源合法、内容真实，能够证实勐腊县城区常住人口生活垃圾处理服务收费标准为12元/月/户及原告于2015年4月10日向勐腊县环卫站缴纳卫生费130000元的事实，本院予以采信。原告提交的证据9系打印件，被告质证不予认可，且从打印的照片中不能确定张贴文件的内容及张贴文件的时间，本院不予采信。二被告共同提交的证据1的真实性及签字人信息无法核实，二被告亦未提交其他证据佐证其向相关部门提出过诉求，本院不予采信；证据2系打印件，原告质证不予认可，且从打印的照片中不能看出二被告所要证明的观点，本院不予采信；证据3二被告所要证明的观点，不属于本案的审查范围，本院不予评判。本院经审理认定事实如下：勐腊海诚投资有限公司与佳和物业公司于2008年11月30日签订《南腊小镇物业服务委托合同》，由佳和物业公司对勐腊县南腊小镇小区提供物业管理服务工作，该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项进行了约定。岩罕贯、依光香沙向勐腊海诚投资有限公司购买南腊小镇半山世家一期7幢1单元202号房并登记备案，商品房买卖合同登记备案表中载明的房屋建筑面积为108.40㎡。2009年1月20日岩罕贯作为甲方与佳和物业公司作为乙方签订《南腊小镇前期物业管理服务协议》，其中协议第二条约定乙方的义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理；第四条约定甲方每月需缴纳的物业管理服务费多层住宅按产权面积为0.50元/㎡/月，甲方缴纳物业管理服务费按半年（每半年第一个月的1-15日前）计算，水、电费及其它代收代缴费的时间为每月15日以前。乙方将业主当月发生的以上费用的结算单通知甲方，甲方到缴纳；第六条“代收代缴收费服务”约定受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、有线电视收视费、生活垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），水、电费标准为供水、供电部门单价加小区公共部位用水、电及自然损耗等公摊。公共水电费用分摊采取按业主所拥有产权面积逐月分摊办法。佳和物业公司通过将《缴费通知书》粘贴于岩罕贯、依光香沙门口以及发律师函等的方式向岩罕贯、依光香沙催交南腊小镇半山世家一期7幢1单元202号住房2010年1月1日至2018年12月31日期间的物业费、垃圾处理费（即垃圾清运费）、公摊水电费（即水电运行费）共计9150元，该费用岩罕贯、依光香沙至今未缴纳。另查明，2012年3月27日勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2012]48号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》，规定勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准常住人口按12元/月/户收取。本院认为，本案系原、被告双方在履行物业服务合同过程中所产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。本案原告有按照诚实信用原则提供符合合同约定的物业管理服务质量的义务，被告有按时足额缴纳物业服务费的义务。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业费，故对原告要求被告支付物业费诉讼请求，本院依法予以支持。原告依据《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条、第十条规定，主张按照政府指导价收取物业服务费，但依据该办法第三十六条“本办法实施前业主已与物业服务企业签订了物业服务协议或者物业服务合同的，物业服务收费标准按照协议或者合同约定执行。”规定，原告与被告岩罕贯于2009年签订《南腊小镇前期物业管理服务协议》对物业服务费的收取标准进行了约定，而该办法系在2011年施行，且原、被告签订的协议系双方意思自治，双方均应遵守，故物业服务收费标准应按照约定执行。被告的住宅系多层住宅，建筑面积为108.40㎡，物业服务费为0.50元/月/㎡，原、被告双方在合同中并未约定物业服务费的调整按原告主张方式进行调整，故对原告主张2010年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，本院予以支持5853.60元（108.40㎡×0.50元/月/㎡×108月）。因二被告对原告主张的垃圾处理费收取标准无异议，故本院予以支持。2010年1月1日至2015年12月31日的垃圾处理费672元（4元/月/户×24月＋12元/月/户×48月）。关于公摊水电费问题，原告依据双方签订《南腊小镇前期物业管理服务协议》第六条的约定代收公摊水电费900元，二被告认为需原告提交正规发票才予以交纳。本院认为，原告提供的证据中，原、被告签订的协议中虽对公摊水电费问题进行了约定，但原告并未向本院提交证据予以证实其收取年公摊水电费的计算依据，如原告确实向相关部门交纳了公摊水电费，可持相应票据向被告主张，故本院对原告要求二被告支付900元的公摊水电费的诉讼请求不予支持。综上，二被告应向原告交纳2010年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、垃圾处理费共计6525.60元。二被告在诉讼中辩称原告的物业服务不到位，存在严重问题因而不按约定交纳相关费用，于法无据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故本案中二被告不应当以不缴物业费进行抗辩。被告作为全体业主的一份子，就涉及小区公共部位及全体业主利益的问题，应通过合理合法的途径解决相关问题，如仅是采取不缴纳自家物业费的方式消极对抗，不仅对小区环境的维护与改善于事无补，更会损害其他如期缴费的业主的切身利益，使小区物业环境陷入恶性循环的境地。本院认为，小区居住环境的改善与维护除与物业公司所做的工作外，还需要全体业主的共同努力与维护，小区居住氛围和环境的改善亦会使全体业主受益，因此原告提供的物业服务需要全体业主的共同努力与支持。物业公司亦应当与业主多沟通、多交流，以期共同维护和改善小区居住环境。除此之外，鉴于小区物业服务对象庞杂，各个业主的诉求不一，认知水平有差异等客观情况，业主对原告提供的物业服务应体现出一定的包容性和容忍度；原告作为物业服务的提供者应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极回应业主诉求不断改进工作，减少与业主之间不必要的误解与纷争，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。以共同营造干净、有序、和谐、稳定、融洽的居住环境和氛围，实现物业公司与业主的共赢。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告岩罕贯、依光香沙在本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2010年1月1日至2018年12月31日期间勐腊县的物业费5853.60元、垃圾处理费672元，共计6525.60元。二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担7元，被告岩罕贯、依光香沙负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  玉金罕二〇一九年六月五日书记员  蔡兴道