福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终4404号 上诉人（原审被告）：章燕女，女，1988年6月16日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。 委托诉讼代理人：罗国文，福建福兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢知顺，男，1959年9月23日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人章燕女因与被上诉人谢知顺房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初7394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 章燕女上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判驳回谢知顺的一审诉讼请求（除租金1000元外）。事实和理由：一、谢知顺的诉求不明确。本案合同租赁期限为2015年12月1日至2021年2月28日。谢知顺未诉请确认合同存续状态，其诉求没有依据。根据本案情况，应判决合同于2018年6月28日已解除。二、章燕女不存在违约情形。章燕女从事美容、养生业务，谢知顺经常上门骚扰并找各种理由刁难，章燕女就此事多次让中介与谢知顺沟通。2016年11月，谢知顺上门滋事致章燕女脚受伤，章燕女就此多次报警。另，因卫生间铺地塑造成小面积地板潮湿，谢知顺即要求章燕女支付7000元作为赔偿。章燕女不堪骚扰决定退租，自担装修花费近80000元，也是无奈。章燕女是与谢知顺的儿子联系租房事宜，退房已及时微信通知谢知顺的儿子。谢知顺父子应当知道章燕女已退房和钥匙存放位置，故之后的损失应由谢知顺承担。一审基于双方未办理交房手续而认定章燕女违约，认定事实错误。三、一审判决章燕女既承担违约金又承担损失是没有依据的。章燕女于2018年6月以后并没有占用房屋，且谢知顺在一审诉求中只主张违约损失而未主张房屋占用费，一审判决占用费明显超出诉请范围。结合《合同法》第114条以及相关司法解释规定，一审只能在违约金与损失之间择一判决。一审一方面认为违约金约定过高，以9600元抵为违约金，另一方面又判决章燕女承担三个月占用费，没有法律依据。 谢知顺辩称，请求判令章燕女赔付违约金、房屋泡水损坏、租金等共计120375元。一、章燕女断交租金超过五日构成违约，应当依约赔付违约金50000元。违约金数额是章燕女主动要求，意图谢知顺租赁期内卖房以要求高额违约金，此前章燕女就有类似行为。二、谢知顺从出租房屋至民警开锁仅去过两次，一次是证实漏水事实，另一次是理赔。2016年10月，经物业通知并发出整改通知书，谢知顺得知房屋漏水至公共过道且造成楼下天花板浸水，谢知顺到出租屋并因此与章燕女争执至派出所。次月，谢知顺第二次到出租屋，双方再次理论到派出所，经帮帮团劝解，章燕女赔付谢知顺部分损失7000元并立下字据，其余损失以后再赔。后章燕女将房屋转租。三、2018年7月5日，经谢知顺两次电话催收房租后，章燕女拒接电话。章燕女违约后仍一直控制使用房屋，理应赔付违约金并续交2018年7月1日至2019年3月30日租金共计45360元。四、2018年9月28日，谢知顺未收到租金已3个月，在警方协助开锁进入房内，屋内空荡恶臭、垃圾满地，少了主卧洗脸台。五、章燕女断交租金又不交出门锁，理应承担全部诉讼费用。六、截止2018年7月，章燕女尚欠1240元租金。 谢知顺向一审法院起诉请求：1.判决章燕女向谢知顺返还租赁房屋钥匙；2.判决章燕女支付谢知顺欠付的租金1000元；3.判决章燕女赔偿谢知顺房屋损坏修复费21000元；4.判决章燕女向谢知顺支付违约金50000元；5.判决章燕女向谢知顺支付开锁费200元；6.判决章燕女向谢知顺支付因提前终止合同和损害房屋而给谢知顺造成的租金损失暂计20160元（损失按每月5040元计算，从2018年7月1日起暂计至2018年10月31日止，实际应计算至章燕女交还钥匙房屋修复之日）；以上费用共暂计92360元。 一审法院认定事实：坐落于福州市鼓楼区花开富贵**楼30Ｂ（24Ｂ）单元，房屋（榕房权证Ｒ字第××号）登记于谢知顺名下。2015年11月19日，谢知顺与章燕女签订《房地产租赁契约》，约定谢知顺将福州市鼓楼区花开富贵Ｂ座30Ｂ（24Ｂ）单元出租给章燕女，租期自2015年12月1日至2021年2月28日止，共63个月，每月租金人民币4800元，租金第三年起每年递增5%，每月1日前支付；合同第六条约定，谢知顺向章燕女收取押金9600元，待合同期满或终止时，付清一切费用后无息退回；合同第八条约定，如原装修和设施损坏，章燕女应修复或照价赔偿。合同签订后，谢知顺将诉争房产交付章燕女经营使用，章燕女向谢知顺缴纳押金9600元。2016年10月15日至2016年10月22日，诉争房产物业综管处对Ｂ-30Ｂ单元业主发出整改通知，要求对Ｂ-区30Ｂ漏水至Ｂ-29Ｂ单元的大厅的卫生间、厨房门口的上方及Ｂ-30层公共走道进行整改。2016年12月14日，谢知顺与章燕女签订了《赔偿承诺书》，约定由于大厅损坏，章燕女赔偿谢知顺7000元，分五个月支付（2016年11月、12月，2017年1月、2月、3月，每月支付1400元）。庭审中，双方确认，至章燕女2018年7月2日搬离诉争房产之日止，章燕女共计拖欠租金1000元。双方并确认章燕女7000元赔偿款已经履行完毕。2018年9月28日，谢知顺报警后对诉争房产撬门进入，产生换锁费用200元。 一审法院认为：谢知顺与章燕女签订的《租赁合同》意思表示真实，不违反法律有关规定，一审法院依法予以确认。章燕女未按合同约定支付租金，违反了合同约定，构成违约，现谢知顺要求章燕女支付欠付的租金1000元合理合法，一审法院依法予以支持。由于章燕女在租赁合同履行期拖欠租金并提前终止合同，显属违约，应承担违约责任，向谢知顺支付相应的违约金。关于违约金的数额，双方签订的《租赁合同》第九条约定的违约金数额过分高于造成的损失，根据公平原则及市场交易惯例，以没收押金9600元为宜，章燕女无需另行给付违约金。章燕女辩称谢知顺擅自在《租赁合同》上添加违约责任“五万元人民币作为违约金”，但未能提供章燕女持有的《租赁合同》予以证明，故一审法院对谢知顺提供的《租赁合同》予以确认。根据法律规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，本案中章燕女在租赁期间，房间漏水至B-29B单元的大厅的卫生间、厨房门口的上方及B-30层公共走道，造成房屋损坏并给谢知顺造成了经济损失，应承担赔偿责任，章燕女已按照双方签订的《赔偿承诺书》向谢知顺赔偿7000元，现谢知顺再请求章燕女赔偿房屋损坏修复费21000元没有依据，一审法院不予支持。由于章燕女搬离时未与谢知顺办理房屋交接手续，至2018年9月28日谢知顺才收回诉争房产，造成诉争房产2018年7、8、9三个月租金损失，对此章燕女应承担过错责任，向谢知顺支付三个月的房屋占用费合计15120元（按每月5040元计算）。2018年10月份以后的租金损失系扩大的损失，应由谢知顺自行负责。由于章燕女未将诉争房产锁匙交还谢知顺，章燕女并应赔偿谢知顺换锁费用200元。由于谢知顺已对诉争房产门锁进行更换，故其要求章燕女返还原有的锁匙已不必要。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十七条的规定，判决：一、章燕女于本判决生效之日起十日内向谢知顺支付拖欠的租金1000元；二、章燕女于本判决生效之日起十日内向谢知顺支付开锁费200元；三、章燕女于本判决生效之日起十日内向谢知顺支付房屋占用费15120元；四、驳回谢知顺其他诉讼请求。本案诉讼费1575元，由章燕女承担。 对于双方二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.关于章燕女退租的原因。章燕女在二审提供《报警回执》一份证明谢知顺多次骚扰，但该证据《报警回执》载明报警事项为“有三名男子赖在店里不走”，无法体现与本案的关联性，故本院不予采纳。章燕女主张系因谢知顺骚扰而退租，缺乏依据，本院不予采纳。2.关于章燕女搬离诉争房产时是否已告知谢知顺并交接钥匙。章燕女二审提供一份《微信聊天记录》，证明其于2018年7月2日告知谢知顺儿子退租并留下钥匙在房内，合同已解除。该证据对话人员身份不明，且对话内容不能体现证明对象，真实性无法确认且缺乏关联性，本院不予采纳。章燕女主张搬离诉争房产已告知谢知顺并交接钥匙，本院不予采纳。3.关于换锁的时间和费用。根据谢知顺提供的《报警回执》和同日的开（换）锁票据，谢知顺破锁进入诉争房产的时间是2018年9月28日、开（换）锁费用200元，事实清楚。章燕女对此持有异议并无相反证据，本院不予采纳。根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，承租人章燕女在合同租赁期限内未与出租人谢知顺协商一致自行搬离诉争房产，章燕女主张搬离时间为合同解除时间，本院不予采纳。谢知顺于2018年9月28日收回诉争房产，故本院认定双方系于2018年9月28日实际解除房屋租赁合同。章燕女无故拖欠租金、提前解除合同，应当支付租金并承担违约责任。章燕女以一审已判决其承担违约责任为由上诉请求改判其无需支付房屋占用使用费，本院不予支持。一审判决章燕女支付谢知顺欠付的2018年8、9、10月三个月的租金15120元并无不当，也未超过谢知顺诉请章燕女支付租金的范围，本院予以维持。章燕女未交付钥匙导致谢知顺支付开（换）锁费用200元，一审判决章燕女予以赔付并无不当，本院予以维持。另，谢知顺对一审判决持有异议但未提起上诉，本院不予审理。 综上所述，章燕女的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费183元，由上诉人章燕女负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇一九年六月二十日 法官助理刘奕 书记员郭梦铃