呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初1682号原告：内蒙古海亮房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：冯海忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝梦，住呼和浩特市。被告：郭建辰，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告内蒙古海亮房地产开发有限公司与被告郭建辰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，本院于2019年6月3日公开开庭审理，原告内蒙古海亮房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郝梦、被告郭建辰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告内蒙古海亮房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2018年2月1日签订的《内蒙海亮广场租赁合同》于2018年12月31日解除。2、请求被告给付原告房屋租金63155元。3、请求被告承担解除合同违约金19099元。4、请求被告承担房屋占有使用费（按照日租金双倍：3.6元每天每平米即每天830.5元，从2019年1月1日计算至被告实际腾房之日止）。5、请求被告立即腾房。事实和理由：2018年2月1日，被告就租赁原告开发建设的xxxx号商铺（使用面积230.7㎡）用于经营餐饮川把式与原告签订内蒙古海亮广场租赁合同。合同约定：租赁期限36个月，自2018年5月1日起至2021年4月30日止；2018年度租金单价为1.8元/㎡/天；租金按季度付，首期应于2018年4月15日前支付，剩余应于上个租期届满15日前交付；逾期每日按照日租金两倍支付违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同被告按照计租年度租金总额20%支付违约金，且租赁保证金不予退还；被告应于合同解除15日内将房屋交还原告，逾期应按15元/㎡/天支付房屋占用使用费。2018年1月19日，原告将商铺交付被告供被告进行装修、经营。但被告自2018年5月1日违反合同约定未向原告交付租金。原告多次向被告下达催告被告履行合同付款义务，但被告拒绝给付租金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告郭建辰辩称，海亮存在虚假宣传，欺诈商户，所以我才欠付租金。商场不具备开业条件。招商规划与现在的规划不一样。原告不做宣传，导致没有客流量。原告承诺说5月1日到6月30日的房租免收。一楼原来不许做餐饮，后来允许了，导致三楼餐饮招客不满。商场里面什么都没有，交完第一季度房租，海亮不做宣传也不招商。本院经审理认定事实如下：1、2018年2月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订内蒙海亮广场租赁合同，约定：“甲方同意将坐落于呼和浩特市xxx房屋出租给乙方使用。该房屋建筑面积393.33㎡，使用面积230.7㎡，使用面积为本合同所述租金的计算依据。租赁期限为36个月，即自2018年5月1日起至2021年4月30日止。甲方应于2018年3月1日前按附件二中所列房屋交付条件将租赁房屋交付乙方，并签署《房屋交付确认书》。房屋租金按使用面积计付，租金1.8元/日/㎡。首期租金应于2018年4月15日前支付，首期租金期间为2018年5月1日至2018年7月31日，应交租金37893元。其它租金均按每三个自然月为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。乙方无故逾期支付租金等相关费用的，每延期一日向甲方支付日租金的2倍作为违约金。延期支付超过30日的，甲方有权解除合同并可要求乙方支付该计租年度租金总额的20%作为违约金，且租赁保证金不予退还。未经甲方同意逾期返还房屋的，乙方应按15元/㎡/天向甲方支付该房屋占用使用费。”2同日，原告（交付方）与被告（接收方）签订房屋交接验收确认书，载明：“2018年1月19日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）依据内蒙海亮广场租赁合同约定，在见证方见证下，对于呼和浩特市xxxxx号商铺进行了交接验收。经现场核实，甲方移交的商铺符合租赁合同约定的交付条件，乙方没有异议。甲、乙双方确认，自验收日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，由乙方按租赁合同的约定使用。乙方不可撤销地承诺服从甲方同意开业安排，确保该商铺在2018年5月1日按期开业。”3被告于2018年1月19日向原告交纳履约保证金42102元。被告于2018年3月13日向海亮广场管理集团有限公司交纳了装修押金1万元。被告仅交纳了2018年7月、8月、9月的租金37893元。被告现尚欠截至2018年12月31日的租金63155元,庭审中原告同意装修押金抵顶房租，抵顶后，被告尚欠原告租金为53155元。因被告逾期交纳违约金，依据合同关于延期支付超过30日的，甲方有权解除合同并可要求乙方支付该计租年度租金总额20%违约金的约定，则产生违约金20209.6元（2018年5月1日至2018年12月31日101048元×20%）,原告主张19099元。4原告于2018年12月24日、12月26日向被告邮寄送达到了租金催缴单、催款函，要求被告支付所欠租金及违约金。原告于2018年12月31日向被告邮寄送达到了解除合同通知函。通知被告解除合同，支付所欠租金及违约金，并腾退房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，原、被告签订的内蒙海亮广场租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应恪守履行。被告拖欠租金且逾期已超过30日，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据合同约定，被告逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同并可要求被告支付计租年度租金总额20%的违约金。原告据此向被告发出解除合同通知函，被告于2018年12月31日收到该通知函。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”因被告未能在以上法律规定的三个月异议期内进行异议诉讼，故解除合同通知已生效，房屋租赁合同自通知函到达时即解除。合同解除后，应互相返还，被告应向原告交付折抵后拖欠的租金53155元（截至2018年12月31日）、支付违约金、腾退房屋，并应按合同约定的15元/㎡/天向原告支付房屋占有使用费。由于原告现按3.6元/㎡/天即日租金830.5元（230.7㎡×3.6元）请求房屋占有使用费，该标准未超过合同约定的标准，故房屋占有使用费可以按照日租金830.5元/天的标准，从2019年1月1日计算至实际腾房之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认原、被告于2018年2月1日签订的《内蒙海亮广场租赁合同》于2018年12月31日解除。二、被告郭建辰于本判决生效后十日内一次性支付原告内蒙古海亮房地产开发有限公司租金53155元；三、被告郭建辰于本判决生效后十日内一次性支付原告内蒙古海亮房地产开发有限公司违约金19099元。四、被告郭建辰于本判决生效后十日内一次性支付原告内蒙古海亮房地产开发有限公司房屋占有使用费（按照日830.5元/天的标准，从2019年1月1日计算至被告实际腾房之日止）。五、被告郭建辰于本判决生效后十日内腾房即搬离位于呼和浩特市回民区花生小镇海亮广场Ⅱ期12号楼三层365、366号房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取11090元，由被告郭建辰负担。如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 阿拉坦其其格 二0一九年六月二十一日 书记员 白  丽  琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。