黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终1114号上诉人（原审原告）：凌通，男，1977年10月4日出生，汉族，哈尔滨铁路局齐齐哈尔机车调度员，住齐齐哈尔市昂昂溪区。被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔安运房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区南苑开发区南萃街西侧。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王延锋，该公司法律顾问。上诉人凌通因与被上诉人齐齐哈尔安运房地产开发有限公司（以下简称安运房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2018）黑0202民初2283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凌通上诉请求：撤销一审判决，支持凌通的全部诉讼请求，或将本案发回重审；诉讼费由安运房地产公司承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、凌通与安运房地产公司签订的《书香府第商品房买卖合同补充协议》：“安运房地产公司自2017年9月9日按日计算向凌通支付已付房款万分之六的违约金，违约金在办理交房后3个月内以现金形式支付”的约定是由安运房地产公司亲自起草和承诺的格式合同，并不是由凌通定的违约金计算方法。民法的首要原则是诚实守信，安运房地产公司在自己定了违约金计算方法后，又以违约金订立违反法律规定要求法院减少违约金，明显是一种欺诈行为。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。一审法院并没有查清凌通的实际损失，以此来调整违约金。而且双方约定的违约金按日计算向凌通支付已付房款万分之六的违约金并不畸高。三、《诉讼费用交纳办法》第二十一条规定：“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（一）当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交；（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。”第二十二条规定：“原告自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起7日内交纳案件受理费。”凌通当庭追加诉讼请求，要求安运房地产公司给付租房损失，并且提供了证据证实损失金额，庭审结束后一审法院并没有给凌通开具《诉讼费补缴票据》，告知其7日内补交诉讼费，也没有电话通知其去缴费。四、针对房屋面积价格补偿款的问题，凌通提供了充分证据，并且当庭安运房地产公司也认可，一审法院让凌通另行起诉明显错误，增加法院和当事人的诉讼成本。安运房地产公司辩称，约定确实有，但是约定的违约金标准高于实际损失，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，可以请求法院予以适当调整。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，我公司同意按照凌通租金损失的130%，予以赔偿。一审法院以总房款的日万分一为标准，计算405天，虽然比实际损失的130%要高，但是安运房地产公司出于尽量对凌通予以补偿的想法予以接受。一审判决符合相关法律规定，应予维持。凌通要求的面积差价款，应提交相应证据证实，否则我公司不同意支付。凌通向一审法院起诉请求：1．判令安运房地产公司赔偿逾期履行合同违约金36,212.00元；2．判令安运房地产公司退还预售房屋面积与实测房屋面积差额款4,652.40元，合计40,864.00元；3．庭审中增加诉讼请求，2016年9月至2017年8月31日、2017年9月1日至2018年8月31日造成的房租损失24,000.00元。一审法院认定事实：凌通与安运房地产公司于2016年8月18日签订《商品房买卖合同》及《书香府第购房合同补充协议》，约定凌通购买安运房地产公司开发的书香府第小区3号楼2单元1803室，房屋价款为305,119.90元，安运房地产公司应于2016年12月31日前向凌通交付房屋，逾期交付在90日以内，安运房地产公司按日计算向凌通支付全部房价款万分之0.1的违约金；逾期超过90日后，凌通有权解除合同，凌通要求继续履行合同的，安运房地产公司按日计算向凌通支付全部房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，凌通按约定支付了购房款305,119.90元，同时按《书香府第购房合同补充协议》约定，又交纳了面积差价款4,652.40元。2017年4月5日，凌通与安运房地产公司又签订了一份《书香府第商品房买卖合同补充协议》，约定交房时间延期至2017年9月8日，甲方未按约定的时间交付房屋的，双方同意按照逾期时间，分别按下列方式处理（1和2不作累加）：1.2017年9月8日之前交付使用，自2017年1月1日起甲方按日计算向乙方支付已付全部房款万分之一的违约金。2．逾期超过2017年9月8日交付使用，乙方有权解除合同，甲方退还乙方全部房款，并自乙方全款付清之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，甲方按照已付全部房款的0.1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方自2017年9月9日起按日计算向乙方支付已付全部房款万分之六的违约金。2018年2月9日，安运房地产公司向凌通交付了房屋，自2017年1月1日起至此共延期405天。凌通以安运房地产公司和齐齐哈尔汇博房地产开发有限责任公司为被告诉至法院，请求法院判令安运房地产公司、齐齐哈尔汇博房地产开发有限责任公司承担违约责任，给付其违约金（2017年1月1日至2017年9月8日按日万分之一计算，2017年9月9日至2018年2月9日按日万分之六计算）、退还房屋面积差额款4,652.40元，以及租房损失（2016年9月份到2018年8月份，每年房租12,000.00元，共计24,000.00元）。对增加的租房损失的诉讼请求，凌通未交纳诉讼费。在诉讼过程中，凌通于2018年9月12日向一审法院申请撤回对齐齐哈尔汇博房地产开发有限责任公司的起诉。一审法院认为，凌通自愿申请撤回对齐齐哈尔汇博房地产开发有限责任公司的起诉，符合相关法律规定，对此应予准许。凌通与安运房地产公司自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵照合同约定履行合同义务，安运房地产公司没有按合同约定期限向凌通交付房屋，系合同违约，应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的标准问题，双方在合同及补充协议中有多种约定，且日万分之一和日万分之六的计算方式不作累加，凌通现以日万分之一和日万分之六累加的标准主张给付，没有相应依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。本案中，补充协议中约定的日万分之六标准，比合同中约定的违约金标准提高60倍，比安运房地产公司提供的同区域同类房屋租金一般平均价格超过6-7倍，故安运房地产公司以约定违约金过高为由请求减少，符合法律规定。双方约定的违约金日万分之一标准，略高于同区域同类房屋租金一般平均价格，故一审法院综合上述情况，依据合同对等原则以及公平原则，以双方约定的日万分之一的标准确定损失额，即：305,119.90元×0.01%×405日＝12,357.36元。凌通要求退还房屋面积差价款，因凌通未提供对房屋进行实地测量的相关证据，凌通可待测量后另行向安运房地产公司主张权利。凌通要求安运房地产公司赔偿房屋租赁费，因未按要求交纳诉讼费用，一审法院对此不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告齐齐哈尔安运房地产开发有限公司给付原告凌通自2017年1月1日起至2018年2月9日期间的逾期交付房屋违约金12,357.36元。此款于本判决生效后10日内执行。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费822.00元，由安运房地产公司负担108.00元，凌通负担714.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。凌通为证实其上诉主张，向本院提交了一份由齐齐哈尔鸿远测绘有限公司出具的书香府第住宅小区（西区）3号楼《房产测绘报告》复印件，证据来源于书香府第业主群。意在证明其购买的书香府第3号楼2单元1803室房屋经测绘的建筑面积为78.8平方米。安运房地产公司质证认为，对证据的真实性有异议，要求提供原件，复印件不能作为证据使用。房屋的实际面积应以房照为准。同时，需要和公司核实是否委托了齐齐哈尔鸿远测绘有限公司对书香府第3号楼进行测绘。本院认证认为，该证据系无法与原件核对的复印件，为单一证据，无其他证据进行印证，故本院不予采信。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，安运房地产公司认为违约金过高，请求法院适当减少，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，对于凌通的损失问题，双方当事人均提交了相应的证据加以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款第二项的规定，鉴定意见的证明力大于其他书证，故一审法院采信安运房地产公司提交的同地段同类房屋租金标准的鉴定意见，作为认定凌通的损失的参考依据，并以此为基础，兼顾合同的履行情况等因素，根据公平原则进行衡量后，确定以日万分之一的标准，计算安运房地产公司逾期405天交房应支付的违约金数额，并无不当。凌通以一审法院对违约金调整不当为由，提起上诉，理据不足，本院不予支持。关于凌通上诉请求安运房地产公司退还面积差价款4,652.40元的问题。因凌通未提供具有证明力的证据证明涉案房屋存在面积差，故对该项上诉请求，本院不予支持。凌通在一审期间增加诉讼请求，要求安运房地产公司赔偿房租损失24,000.00元，但未预交增加诉讼请求部分的诉讼费，一审法院对此不予审理，并无不当。因一审法院未予审理的诉讼请求，不属于二审审理范围，故对该项请求，本院不予审理。综上所述，凌通的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费822.00元，由凌通负担。本判决为终审判决。审判长 敖 镝审判员 赵广平审判员 许宝娟二〇一九年六月十日书记员 李 喆