文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1415号原告：麦次根，男，汉族，住广东省佛山市南海区.委托诉讼代理人：张越，广东源浩律师事务所律师。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：童绍洪。原告麦次根与被告佛山市悦心物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张越到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，没有到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还意向金52653.8元及利息1842.88元（以52653.8元为本金按年利率7%计算6个月）；2.被告向原告支付欠付租金13712.69元（计至2018年12月）；3.被告向原告支付违约金767.97元（计至2018年12月25日）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年10月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将位于佛山市南海区***商铺的使用权和经营权委托给乙方或乙方所委托的专业物业管理公司进行经营管理。物业建筑面积为21.84平方米，物业土地使用权性质为商业、服务业综合开发用地，物业只作商业使用。委托经营期限为五年，自物业正式交付使用之日（即2013年10月1日）起计算。委托经营收益自物业交付使用后第二天起，每月支付一次，每月的20日前为支付日。若乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过六个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过12个月的，甲方有权要求乙方一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金。甲方将物业委托给乙方经营，委托经营期内实际经营盈亏由乙方承担。从2013年10月份开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益：委托经营期间的第一年至第三年的固定租金年收益为合同价的8%，即每月金额1755元正，第四年至第五年固定租金年收益为合同价的10%，即每月金额2194元正，固定租金收益按照月度支付，在每月20号之前以转账形式支付给甲方。委托经营期限届满后，原、被告继续按原合同履行。《委托经营管理合同》签订后，原、被告按约履行合同，2013年12月至2018年12月期间，被告应向原告支付租金收益合计118908元，但被告仅向原告支付了105195元，尚欠13712.68元、违约金767.97元。另，被告曾以宝盈广场二层商铺需要升级改造为由，要求原告向被告支付升级改造金。原、被告于2018年6月30日签订了《宝盈广场投资升级改造意向协议书》，约定原告向被告支付投资改造意向金52653.80元，如改造方案在2018年12月31号前未能确定签署合同，被告则于30日内退回全部投资改造意向金，同时按银行利率（年息7厘）计算补偿原告投入意向金6个月的利息。但现改造方案逾期未能签署合同，被告亦未按约退回全部投资改造意向金及支付利息。原告认为，原、被告签订的《委托经营管理合同》、《宝盈广场投资升级改造意向协议书》合法有效，原告已按合同约定向被告提供涉讼商铺的使用权和经营权，被告未按合同约定支付委托经营收益（即租金）的行为已构成违约，应承担违约责任。且《宝盈广场投资升级改造意向协议书》约定退回款项及支付利息的条件已成就，被告应向原告退回全部投资改造意向金及支付利息。原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.委托经营管理合同、《关于委托经营管理合同的补充协议（一）》、招商银行户口历史交易明细表原件各1份，用以证明原、被告签订《委托经营管理合同》及具体约定，被告从2014年12月开始未足额支付收益，其行为构成违约，应向原告支付违约金；3.宝盈广场投资升级改造意向协议书、收据原件各1份，用以证明原、被告签订《宝盈广场投资升级改造意向协议书》及具体约定，原告向被告支付了升级改造意向金，但改造方案逾期未能签署合同，被告应按约退回全部投资改造意向金及支付利息；4.（2019）粤0605民初1414号民事判决书复印件1份，用以证明涉案商铺的合法来源。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告的证据1、4，来源合法，客观真实，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据2、3，均有原件，被告亦未到庭提出异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2010年10月29日，案外人佛山市南海区***经济合作社（甲方）与佛山市三水区宝盈投资有限公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区***的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2012年10月27日，佛山市三水区宝盈投资有限公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区***商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为21.84平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2032年10月27日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2013年9月30日起将涉案商铺交付给乙方。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金263269元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方委托的物业管理公司进行专项、统一的管理和服务。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方所选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费。双方并约定其他权利义务。2012年10月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺的使用权和经营权在约定期限内委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广等。委托经营期限为五年，自2013年10月1日起计算。委托经营收益自交付使用后第二天起，每月支付一次，每月的20日前为支付日。从2013年10月份开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益。委托经营期间第一年至第三年的固定收益为每月1755元，第四年至第六年固定收益为每月2194元，固定收益按照月度支付，在每月20号之前以转账形式支付给甲方。委托经营期间，该物业的物业管理费、水、电等杂费及经营者其他应付费用由乙方或乙方招商的第三方承担；委托经营期间产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过12个月的，甲方有权要求乙方一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金；等等。2014年5月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于委托经营管理合同的补充协议（一）》，约定变更涉案商铺的委托经营期限至2042年1月31日止，第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金，本补充协议未涉及之处按原合同执行。2018年6月29日，被告出具收据，确认收到原告支付涉案商铺升级改造意向金52653.8元。2018年6月30日，原告（乙方，周淑允代签）与被告悦心公司（甲方）签订《宝盈广场投资升级改造意向协议书》，约定因宝盈投资公司与腾讯官方及合作运营团队基本达成协议，商议共同投资规划重新装修对宝盈广场二层商铺进行升级改造，计划打造成佛山首个以电竞为主题的综合型商业体，为保障方案顺利完成，需各业主先投入项目升级改造意向金，如该改造方案在2018年12月31号前未能确定签署合同，公司则于30日内退回全部投资改造意向金，同时按银行利率（年息7厘）计算补偿业主投入意向金6个月的利息。业主投资所购商铺一次性款项的20%金额作为升级改造金，即52653.8元，商铺编号：2-49。如12月31日前公司签订了该方案合同，于签订合同后10个工作日内与业主重新签订补充协议。如公司成功签订改造方案，参与投入升级改造费用的业主收益：包括每月场地固定租金按比例分配，另外加上腾讯官方旗舰电竞馆每月举办所有赛事的收益、电竞馆周边产品的销售提点收入、各大手机运营商、游戏品牌商、电脑配件商的广告投入收益、周边餐饮服务区经营提点收益等，公司保障业主固定收益7年回本（即业主购铺一次款项的56%+升级改造金额=业主本金），第一年至第四年的固定收益为业主本金的13%，第五年至第七年的固定收益为业主本金的16%，固定收益按月支付。等等。被告向原告的招商银行账户支付款项，2013年12月至2014年5月每月1755元，2014年6月1138.93元，2014年7月至2015年4月每月1728.67元，2015年5月1600.79元，2015年6月至2016年6月每月1755元，2016年7月1649.68元，2016年8月、9月每月1755元，2016年10月、11月每月2194元，2016年12月1963.64元，2017年1月至2018年6月每月2161.09元，2018年7月、8月每月432.22元，2018年9月219.4元，2018年10月329.1元。另查明，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝盈广场A区经竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。诉讼中，原告确认其负担的税费实际由被告代扣代缴，被告每月向原告支付的租金收益已扣除原告负担的税费。本院认为，《委托经营管理合同》及《关于委托经营管理合同的补充协议（一）》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。按上述合同及补充协议的约定，被告在2013年10月至2018年9月期间每月应向原告支付固定租金收益，自2018年10月起以实际经营租户所缴付的租金向原告支付租金收益。被告未到庭亦未举证证明涉案商铺2018年10月起的租金收益情况，原告主张2018年10月至12月的租金收益参照2018年9月的固定租金收益标准2194元计算合理，本院予以采纳。被告向原告招商银行账户支付的2013年12月至2018年6月的租金收益，与《委托经营管理合同》约定的金额相差不大，原告亦确认被告每月支付的租金收益已扣除原告负担的税费，且原告也未曾对该期间被告支付的租金收益金额提出异议，故原告主张被告欠付2013年12月至2018年6月的租金收益，依据不足，本院不予采信。原告主张被告未足额支付2018年7月至2018年12月的租金收益，并提供了银行流水明细予以证明，被告作为付款义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证实已足额支付上述期间的租金收益予原告，应承担举证不能的法律后果。经核算，被告应支付原告2018年7月至2018年12月的租金收益差额11751.06元（2194元×6个月-432.22元-432.22元-219.4元-329.1元）予原告，超出部分本院不予支持。《委托经营管理合同》约定委托经营收益每月支付一次，每月的20日为支付日，逾期支付的，被告应按银行同期基准贷款利率的2倍计算违约金予原告。原告请求违约金计算至2018年12月25日，本院予以支持。经核算，被告应支付违约金215.11元予原告，超出部分本院不予支持。            月份              应付金额              已付金额              欠付金额              计算天数              违约金                  2018.7              2194元              432.22元              1761.78元              158天              66.35元                  2018.8              2194元              432.22元              1761.78元              127天              53.33元                  2018.9              2194元              219.4元              1974.6元              96天              45.18元                  2018.10              2194元              329.1元              1864.9元              66天              29.34元                  2018.11              2194元              0元              2194元              35天              18.3元                  2018.12              2194元              0元              2194元              5天              2.61元                  合计              215.11元      根据《宝盈广场投资升级改造意向协议书》的约定，改造方案在2018年12月31日前未能确定签署合同，被告于30日内退回全部投资改造意向金，同时按银行利率（年息7厘）计算补偿原告投入意向金6个月的利息。原告主张被告返还升级改造意向金及利息，被告未举证证明已就改造方案签署合同，应承担相应的不利法律后果。原告请求被告返还升级改造意向金52653.8元及利息1842.88元（52653.8元×7%÷12个月×6个月），符合双方约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月至2018年12月的租金收益差额11751.06元予麦次根；二、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金215.11元予麦次根；三、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还升级改造意向金52653.8元及利息1842.88元予麦次根；四、驳回麦次根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1524.44元，减半收取计762.22元（麦次根已预交），由麦次根负担31.43元，由佛山市悦心物业管理有限公司负担730.79元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。麦次根已预交的730.79元，自本判决发生法律效力后，经麦次根向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年六月二十八日书记员  云凯欣