安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0291民初1234号 原告：芜湖天安物业管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市弋江区月河路**，统一社会信用代码91340200395000004J。 法定代表人：盛磊。 被告：安徽浩研养老服务业投资管理有限公司，，住所地安徽省芜湖经济技术开发区银湖波尔卡大街商业综合楼**统一社会信用代码91340200397042371B。 法定代表人：牟海莲。 委托诉讼代理人：荆海涛，安徽银佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏娟，安徽银佳律师事务所律师。 芜湖天安物业管理有限责任公司与安徽浩研养老服务业投资管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。芜湖天安物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人汪克、安徽浩研养老服务业投资管理有限公司的委托诉讼代理人荆海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 芜湖天安物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告物业管理服务费73898.4元（暂计算至2018年12月31日）；2.判令被告给付原告物业管理服务滞纳金15160.31元：3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年8月1日起原告即为芜湖波尔卡国际花园广大业主提供了物业管理服务，且服务得到广大业主、业主委员会以及该小区属地龙湖社区的认可及肯定，并于2015年9月1日，与芜湖波尔卡国际花园业主委员会签订《物业管理协议》，其中第二条约定：“住宅物业管理费每月每平方米0.5元，门面商业用户的物业管理费用每月每平方米1.0元”。被告系芜湖波尔卡商业街8号楼03、08、09、22、501-512、519、520、529、429、1号楼302共21间（商户）房屋所有权人，其房屋建筑面积为1802.4平方米，原告自2015年8月1日起至今为被告提供物业管理服务。但是，被告自2015年8月1日起至今未向原告支付物业管理服务费。经原告多次催缴，被告仍拒不按《物业管理协议》缴纳相关费用。原告认为，被告应当依法支付物业管理服务费，逾期未支付的应当根据《物业管理协议》第十六条之约定，从逾期之日起按每日千分之三的标准加收滞纳金。综上，根据法律规定，原告特向贵院提起诉讼。 安徽浩研养老服务业投资管理有限公司辩称，1.被告所在小区与原告所服务的小区为两个独立的物业管理区域。原告所服务的小区为波尔卡国际花园小区，而被告所在地块为波尔卡SOHO小区，并且于2019年4月3日正在筹备业主大会，因此原告无权向被告收取物业管理费。2.原、被告之间不存在物业服务合同关系。原告提交的证据仅能证明其受波尔卡国际花园业主委员会和社区委托，代为管理被告所在地块的公共事宜，双方成立无因管理而不成立合同关系，原告无权依照合同约定要求被告支付物业费。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理查明：银湖波尔卡项目分为银湖波尔卡大街、银湖波尔卡国际花园、银湖波尔卡SOHO三大部分，由案外人安徽海泰置业股份有限公司负责开发建设，前期物业由案外人波尔卡物业公司负责，并对前述三个区域提供物业管理服务，目前只成立了银湖波尔卡国际花园业主委员。2015年8月，波尔卡物业公司撤出小区，原告接受银湖波尔卡国际花园业委会及龙湖社区居委会的委托入驻银湖波尔卡小区并提供物业服务。2015年9月1日，原告与银湖波尔卡国际花园业主委员会签订《物业管理协议书》约定了物业服务细则及收费标准等，以及业主未按期交纳物业费应从逾期之日起按每日千分之三的标准加收滞纳金，但是协议中并没有明确物业服务区域。合同签订后，原告实际上为银湖波尔卡大街、银湖波尔卡国际花园、银湖波尔卡SOHO三个区域都提供了物业服务，并依照合同约定收取相应的物业费。2016年9月9日，芜湖经开区龙山街道办龙湖社区居委会和波尔卡国际花园业委会向原告出具证明一份，载明波尔卡SOHO小区与波尔卡国际花园小区系同一地区同一开发商开发的，且波尔卡业委会中部分委员系波尔卡SOHO小区内业主，故波尔卡国际花园业委会与原告签订的物业服务管理协议效力及于波尔卡SOHO小区业主。2019年4月3日，波尔卡SOHO公寓、大街业主委员会筹备组在小区公告栏上张贴公告，拟选举波尔卡SOHO小区的业主委员会。 另查明：被告系芜湖波尔卡商业街8号楼03、08、09、22、501-512、519、520、529、429、1号楼302共21间（商户）房屋所有权人，物业面积合计1802.4平方米，被告自2015年8月1日起至今未交纳过物业费，依照案涉物业管理协议约定，欠交的物业费算至2018年12月31日计73898.4元。 以上事实有本院作出的（2015）芜经开民二初字第00715号民事判决书、物业管理协议书、居委会和业委会作出的说明、不动产信息登记表以及原、被告双方的陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，本案的争议焦点在于银湖波尔卡国际花园业主委员会与原告签订的《物业管理协议书》，效力能否及于位于银湖波尔卡SOHO社区的业主。根据《安徽省物业管理条例》第十一条规定，“…（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；（二）地理）地理上自然连接规模较小的住宅小区自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；（三）规模较大的住宅小区，且配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定或者调整为不同的物业管理区域…”，由此可见，物业管理区域与小区及小区内的业主大会、业主委员会并非一一对应的关系，物业管理区域可以在地理位置上包含多个小区。首先，本案中的银湖波尔卡大街、银湖波尔卡SOHO、银湖波尔卡国际花园三个小区在地理位置上紧密相连，且都属于安徽海泰置业股份有限公司开发建设，前期物业公司对三个小区也是进行整体管理而未作独立区分，因此上述三个小区可以作为一个物业管理区域。其次，根据《安徽省物业管理条例》第十三条规定，“管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”。按照该规定，小区业主成立业主大会选择执行机构，应根据选举的实际情况而非业主委员会的名字来判断物业服务合同的管理区域。一方面，银湖波尔卡大街、银湖波尔卡SOHO、银湖波尔卡国际花园作为一个物业管理区域，并且已经在物业区域内选举产生了业主委员会；另一方面，选举成立的波尔卡国际花园业主委员会并非只有该小区的业主，也包括波尔卡SOHO小区的业主，因此波尔卡国际花园业主委员会与原告签订的物业服务合同效力及于波尔卡SOHO小区的业主。最后，原告在履行合同的过程中，实际为SOHO小区提供了物业服务，而被告作为SOHO小区业主，也实际接受了原告提供的物业服务，故被告应当支付相应的物业费。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条之规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用”。本案中，原告为被告提供物业服务的目的即在于根据合同约定收取物业管理费，并没有替被告进行利益管理的意思，不符合无因管理的法律要件，被告该辩解理由不能成立。银湖波尔卡SOHO小区、波尔卡商业街小区选举、成立业主委员会一事，不影响已经生效的《物业管理协议书》效力。波尔卡SOHO小区、商业街小区业委会成立后可以重新选聘物业服务公司，与本案无关联性。被告共计欠交物业费73898.4元，本院予以确认。原告虽诉称多次催缴物业费，但被告予以否认。因原告向本院提交的缴纳物业管理费通知单系单方制作，不能证明其催缴物业费的事实和具体时间，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下： 一、被告安徽浩研养老服务业投资管理有限公司自本判决生效之日起10日内向原告芜湖天安物业管理有限公司补交2015年8月1日至2018年12月31日期间的物业服务费73898.4元； 二、驳回原告芜湖天安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1013元，由被告安徽浩研养老服务业投资管理有限公司承担840.5元，原告芜湖天安物业管理有限责任公司自行负担172.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  蒋卫斌 二〇一九年六月十日 书记员  冯争利 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。