山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终1852号上诉人(原审被告)：赵旭华，女，汉族，1978年11月17日出生，哈佛国际生态幼儿园投资人，住太原市。上诉人(原审被告)：张燕，女，汉族，1987年7月6日出生，哈佛国际生态幼儿园投资人，住山西省兴县。上诉人(原审被告)：赵雁，女，汉族，1983年5月25日出生，哈佛国际生态幼儿园投资人，住太原市。三上诉人共同委托诉讼代理人：沈宁，山西弘韬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王超，女，汉族，1979年2月25日出生，无业，住太原市。委托诉讼代理人：张若飞，太原市杏花岭区杏花岭法律服务所法律工作者。原审被告：田蕾，女，汉族，1971年9月9日出生，忻州师范学院教师，住山西省忻州市。委托诉讼代理人：陈会会，北京德和衡（太原）律师事务所律师。原审被告：山西美吉姆教育咨询有限公司，住所地山西省太原市杏花岭区新建路****东塔楼******A0129（入驻太原市博达商务秘书服务有限公司）。法定代表人：田甜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：付敏，北京德和衡（太原）律师事务所律师。原审第三人：刘变鱼，女，汉族，1960年2月9日出生，无业，住太原市。委托诉讼代理人：张宇，杏花岭法律服务所法律工作者。原审第三人：陈虹霞，女，汉族，1985年3月9日出生，无业，住太原市。委托诉讼代理人：张宇，杏花岭法律服务所法律工作者。原审第三人：宋维丽，女，汉族，1978年7月24日出生，中国石油天然气股份有限公司山西销售分公司职工，住太原市。原审第三人：牛志萍，女，汉族，1973年9月26日出生，五一路小学老师，住太原市。上诉人赵旭华、张燕、赵雁因与被上诉人王超、原审被告田蕾、山西美吉姆教育咨询有限公司、原审第三人刘变鱼、陈虹霞、牛志萍、宋维丽房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市杏花岭区人民法院（2018）晋0107民初4111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵旭华、张燕、赵雁上诉请求：1、依法撤销杏花岭区人民法院(2018)晋0107民初4111号民事判决；2、本案一、二审诉讼费用由王超承担。事实和理由：本案的基本事实是2017年初张燕、赵旭华与田蕾作为投资人合伙开办哈佛国际生态幼儿园,田蕾、张燕、赵旭华租赁位于太原市富力城4期C3商业1001-1007号房屋,除总租赁合同外,与王秀萍(王超母亲)(1006的房主)签订租赁合同,合同中明确约定该七套房屋用于教育办公营业使用,租赁期限自2017年4月15日起至2032年8月15日止,出租人同意2017年2月15日至2017年4月15日是筹备和装修期间。合同约定头三年每年2月15日及4月15日各付一次房租。后张燕、赵旭华、田蕾向王秀萍交付租金,装修完毕后开始招生,幼儿园经营状态良好。2017年8月,赵雁作为哈佛生态幼儿园新的合伙人加入合伙。王超称“已委托王秀萍于2018年5月16日依约提出解除合同通知”,但事实是在幼儿园正常经营的前提下,2018年月15日王秀萍及第三人牛志萍、宋维丽以“逾期二个月未交付房租”为由,要收回房屋,终止合同履行,并且要求自2018年4月16日起幼儿园停止一切经营教育活动。赵旭华、张燕、赵雁立即明确答复十天付款后,次日幼儿园正常上课时,王超到幼儿园告诉家长,幼儿园己无法正常经营,让家长尽快退费,实施各种侵权,严重干扰幼儿园教学,已构成根本违约,应向赵旭华、张燕、赵雁承担违约责任。赵旭华、张燕、赵雁认可(2018)晋0107民初2878号民事判决中第一、二项,但解除合同是由于王超及第三人牛志萍、宋维丽根本违约造成的,赵旭华、张燕、赵雁行使法定合同解除权的结果。本案与(2018)晋0107民初2878号系基于同一法律关系双方当事人分别起诉的案件,两个案件中认定的事实具有关联性,望贵院一并审理支持赵旭华、张燕、赵雁的请求。一、原审判决中认定双方都“诉请解除合同,合乎法律”属认定事实错误,双方诉请解除合同的基础有本质区别,对解除合同双方并未达成合意。原审中王超请求确认租赁合同已经解除和赵旭华、张燕、赵雁请求解除合同基础存在重大不同,双方都主张在对方违约的情况下行使解除权,并非原审认定的所有当事人都同意解除合同。解除权作为形成权,到达对方时即发生法律效力,《租赁合同》是赵旭华、张燕、赵雁行使解除权的结果还是王超及第三人行使解除权的结果,判决应当明确。二、赵旭华、张燕、赵雁虽占有涉案房屋却无法经营幼儿园,房屋处于空置状态,一切损失都是由于王超及原审第三人的根本违约造成的,赵旭华、张燕、赵雁不应承担无法经营期间的租金,应由王超及第三人承担。王超及原审第三人在《租赁合同》履行过程中先构成根本违约,导致赵旭华、张燕、赵雁无法经营幼儿园,赵旭华、张燕、赵雁在合同能否履行不确定的情况下无法支付租金。根据《租赁合同》的明确约定,赵旭华、张燕、赵雁第三次支付租金的时间是2018年4月15日前。在没有法定和约定事由的情形下,2018年4月15日王超及第三人发出“合同终止告知书”的行为,属于《合同法》第一百零八条的拒绝履行,构成违约。20l8年4月16日,王超到校区实施侵权,散播幼儿园将无法继续经营,干扰幼儿园正常教育经营,已构成根本违约。赵旭华、张燕、赵雁在王超及第三人多次干扰侵权后,无法再继续保证幼儿园的正常教学,于2018年8月底前将收取的费用退还家长,终止经营。幼儿园空置给赵旭华、张燕、赵雁造成巨大损失,王超违约造成的空置,还需要赵旭华、张燕、赵雁支付租金,有违诚实信用和公平原则。综上,赵旭华、张燕、赵雁为经营幼儿园期间共投资400余万元,并且签订十五年的租赁合同,目的很清楚,就是能够持续经营幼儿园。赵旭华、张燕、赵雁起诉解除合同并非本意,是在王超多次侵权干扰下无法经营才予以另案起诉。一审判决认定事实不清,适用法律错误。为此请求二审法院查清本案事实后,依法支持赵旭华、张燕、赵雁的全部诉讼请求。王超辩称，一审法院认定部分事实错误，应当依法予以变更。王超与2018年5月16日通知赵旭华、张燕、赵雁解除了合同，赵旭华、张燕、赵雁已经根本违约，解除合同通知书自送达赵旭华、张燕、赵雁生效。故十日后支付并不影响解除合同。田蕾述称，幼儿园是四个人共同投资的，田蕾是只负责投资，不负责经营的，合伙人之间有矛盾，从2018年3月起就声明退出，田蕾没有参与过幼儿园的经营，所以不应当承担房租。山西美吉姆教育咨询有限公司辩称，本公司非本案的有关当事人，认为应依法维持原审判决。刘变鱼、陈虹霞述称，一审判决认定事实清楚，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第96条第一款之规定，人民法院应当确认合同已经于2018年4月15日解除，而不是判令解除合同，适用法律错误。本案中恢复原状的诉求应当是根据合同法第97条即合同的履行情况及性质来确定是否需要恢复原状，一审法院在本院认为部分认定本案出租人同意承租人进行装修这一事实与本案争议焦点及诉求无关。宋维丽述称，同意刘变鱼、陈虹霞的意见。牛志萍述称，同意刘变鱼、陈虹霞的意见。王超向一审法院起诉请求：1、解除王超与田蕾、赵旭华、张燕、赵雁、山西美吉姆教育咨询有限公司、刘变鱼、陈虹霞、宋维丽、牛志萍的租赁合同关系并判令田蕾、赵旭华、张燕、赵雁、山西美吉姆教育咨询有限公司腾房；2、田蕾、赵旭华、张燕、赵雁、山西美吉姆教育咨询有限公司将王超房屋恢复原状；3、田蕾、赵旭华、张燕、赵雁、山西美吉姆教育咨询有限公司参照合同租金标准支付王超租金损失直至其腾房并将房屋恢复原状之日；4、田蕾、赵旭华、张燕、赵雁、山西美吉姆教育咨询有限公司结清腾房并恢复原状前的物业、水电等房屋使用费用；5、田蕾、赵旭华、张燕、赵雁、山西美吉姆教育咨询有限公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月8日，刘变鱼、宋维丽、牛志萍、王秀萍、王芳（甲方）与田蕾（乙方）签订《商铺租赁合同》。约定，甲方将其位于太原市富力城4期C3商业（胜利东街7号78幢1-3层商业）1001-1007号出租给乙方，作为乙方教育办公营业使用。甲方于2017年2月15日前向乙方交付房屋。租赁期自2017年4月15日起至2032年8月15日止，其中2017年2月15日至2017年4月15日，作为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期，免除乙方房屋租赁费。第一年周期12个月（即2017年4月15日至2018年4月15日），每户租金分别为12万元。第1-3年每户租金分两次付款。第一期：租金6万元，付款时间2017年2月15日前。第二期：租金6万元，付款时间2017年8月15日前。租金实行年付时，需在下一年度周期一个月前一次性付清年租金。承租人有下列情形之一，出租人可以中止合同，收回房屋：1、承租人擅自将房屋改变用途、转租、转让、或者转借的；2、承租人利用承租房损害公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达30天的。房屋交给承租方后，承租方的所有拆改、装修及修缮，须经出租方同意并符合国家及物业管理相关规定，装修费用及相关责任损失由承租方自行负责。如承租方不再使用出租方的商铺后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。根据出租方当时需求，乙方承诺当不再承租时可恢复拆改事项。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金为年租金的50％。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金为年租金的50％。如因此造成承租房屋的损坏的，还应负责赔偿。合同还约定了其他事项。该合同是出租人与承租人签订的租赁总合同。出租人还与承租人分别签订了分合同。2017年2月8日，王秀萍、王芳（甲方）与田蕾、张燕、赵旭华（乙方）还签订了《商铺租赁合同》一份。王芳系王秀萍之女，王超之姐。约定甲方将其涉案位于太原市富力城4期C3商业1006号，合同面积142．41平方米，附赠隔层4层及地下室面积94．94平方米出租给乙方。约定的内容与总合同基本相同。所不同者为：租赁期限自2017年4月15日起至2032年4月15日止。付款时间及金额，第二期：租金为60000元，付款时间为2017年4月15日前。以上租赁合同的总合同及分合同，当事人均无异议。合同中约定，关于各项费用的缴纳，使用该房屋进行商业活动产生的各项费用及该物业每年应承担各项税费均由乙方缴纳，包括但不仅限于物业管理费，水电暖气网，房产使用税等相关税费，乙方自行向物业管理公司及相关部门缴纳。关于租赁期间房屋修缮，房屋交给承租方后，承租方的所有拆改、装修及修缮，需经出租方同意并符合国家及物业管理相关规定，装修费用及相关责任损失由承租方自行负责。如承租方不再使用出租方的商铺后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。根据出租方当时需求，乙方承诺当不再承租时可恢复拆改事项。按双方约定，出租人即本案王超及宋维丽、牛志萍、刘变鱼、陈虹霞依约将涉案租赁物交付承租人即本案田蕾、赵旭华、张燕、赵雁，田蕾、赵旭华、张燕、赵雁即进行装修。之后幼儿园开始营业，但幼儿园办学资质迄今未得到办理。承租人的房租现已交至2018年4月15日，承租人在交付租金时未按合同约定在2018年2月15日前交付，发生逾期。此后至今的房租尚未向出租人支付。2018年4月15日出租人牛志萍、刘变鱼、宋维丽、王秀萍向承租人田蕾、张燕、赵旭华送达《合同终止告知书》，载明：双方2017年2月8日签订富力城4期C3商业1001-1007号《商铺租赁合同》，根据约定截止2018年4月15日你们已逾期二个月未交付房租，期间多次和你们交涉未果，我们七户共同决定，依据合同约定收回房屋。请你们2018年4月16日起停止一切经营教育活动，否则因此造成的一切后果自负。同时我们七户保留对你们违约责任及后续造成出租房损失的追诉权利，请尽快商谈平稳退出移交事宜。现幼儿园已经处于停业状态，涉案租赁物仍由承租人占用。从2018年4月16日起，出租人开始向田蕾、赵旭华、张燕、赵雁索要租金，双方因此发生纠纷，诉至一审法院。一审法院认为，本案当事人签订的涉案租赁合同的总合同及各分合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均无异议，为合法有效合同，对双方均有约束力。因分合同是承租人与各出租人具体的约定，故总合同与分合同不一致处，应适用分合同的约定。王超诉请解除商铺租赁合同，赵旭华、张燕、赵雁、田蕾，宋维丽、牛志萍、刘变鱼、陈虹霞也主张解除总合同及分合同，合乎法律，一审法院准予。合同解除后，赵旭华、张燕、赵雁、田蕾应在合理期限内腾房。赵旭华、张燕、赵雁、田蕾装修涉案房屋已经过王超同意，装修好至本案诉前，王超一直未对此提出异议，王超主张的要求赵旭华、张燕、赵雁、田蕾将涉案房屋恢复原状，于法无据，不予支持。赵旭华、张燕、赵雁、田蕾承租王超房屋，应当交付租金。赵旭华、张燕、赵雁、田蕾仅将房租交至2018年4月15日，之后至赵旭华、张燕、赵雁、田蕾腾出房屋之日的租金，赵旭华、张燕、赵雁、田蕾应依法支付。合同约定，赵旭华、张燕、赵雁、田蕾租赁王超房屋所产生的物业、水电暖气费等费用，应当由赵旭华、张燕、赵雁、田蕾承担，承租人赵旭华、张燕、赵雁、田蕾应依约向收费部门交付，王超并非权利人，无权提出主张。山西美吉姆教育咨询有限公司非涉案合同的当事人，与本案无关，王超的相关诉请，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院判决：一、解除刘变鱼、宋维丽、牛志萍、王秀萍、王芳与田蕾签订《商铺租赁合同》以及王秀萍、王芳与田蕾、张燕、赵旭华签订的《商铺租赁合同》。二、田蕾、赵旭华、张燕、赵雁于本判决生效之日起30日内腾出所租王超位于太原市富力城4期C3商业（胜利东街7号78幢1-3层商业）1006号商铺，并向王超交付。三、田蕾、赵旭华、张燕、赵雁于本判决生效之日起30日内向王超支付自2018年4月16日起至实际腾房止期间的租金，按照双方合同约定的12万元每年的标准计算。四、驳回王超的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1970元，由田蕾、赵旭华、张燕、赵雁负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于合同解除的问题，双方于2017年2月8日签订的《商铺租赁合同》约定，第一年周期为12个月（即2017年4月15日至2018年4月15日）；每户租金分别为12万元；第1至3年租金分两次付款，第一期租金6万元，付款时间为2017年2月15日前，第二期租金6万元，付款时间为2017年4月15日前；承租人拖欠租金累计达30天的，出租人可以中止合同收回房屋。2017年2月16日，田蕾、张燕、赵旭华交付2017年4月15日至2017年10月15日房租6万元，2017年4月15日，出租方收到2017年10月15日至2018年4月15日房租6万元。此外，赵旭华、张燕、赵雁再未提交其他付房租的相关证据。根据现有证据，可以认定，至出租方发出通告之日（2018年5月16日），承租方未按合同约定交纳房租，且至租金到期日2018年4月15日已逾期30日，按合同约定，出租方可收回房屋，终止合同。因此，王超作为出租方请求解除合同，有合同依据，本院予以支持。关于返还房屋及租金，因赵旭华等承租方未按合同约定支付房租，出租人亦按合同约定要求其返还房屋，但承租方未返还，故承租人应当返还房屋并支付占用期间的租金。综上所述，赵旭华、赵雁、张燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1478元，由赵旭华、赵雁、张燕负担。本判决为终审判决。审判长 李翠萍审判员 孙云英审判员 李 晨 二〇一九年六月六日书记员 孟美荣