重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初7183号原告：重庆两江新区物业管理有限公司，住所地重庆市渝**迎龙大道**龙兴工业园，统一社会信用代码91500000597982771H。法定代表人：徐小军，董事长。委托诉讼代理人：李俊林，男，系该公司员工，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：徐小利，女，系该公司员工，住重庆市渝**。被告：贺永莉，女，1940年6月10日出生，汉族，住重庆市。原告重庆两江新区物业管理有限公司（以下简称两江新区物管公司）诉被告贺永莉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序小额诉讼公开开庭进行了审理，原告两江新区物管公司的委托诉讼代理人李俊林、徐小利，被告贺永莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告两江新区物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年5月25日至2019年2月28日的物业服务费312.11元；2、判令被告支付截止因逾期支付物业服务费产生的违约金，计算至2019年2月28日为114.13元,3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：被告系两江新区物管公司所管理的和乐家园X-X-X的业主。2016年1月20日，和乐家园的建设单位重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司与两江新区物管公司签订了《和乐家园（A组团）物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），合同第四章第五条约定了物业服务费的计算日期，合同第四章第五条第1大点第1、2小点约定了物业服务费的支付时间及标准，合同第二十四条约定了逾期交纳物业服务费的违约金。合同生效后，原告依约为被告提供了完善的物业服务，但被告未依约向原告支付物业服务费。从2018年5月25日至今，被告未交纳的物业服务费共计312.11元。经原告多次催要未果，遂起诉法院。被告贺永莉辩称，我是没有缴纳物业费，原因是房屋入户门与墙之间有裂缝，多次找物管人员要求维修，物管还是不闻不问，叫我自己负责。在没有维修好之前，我不愿意缴纳物业费，也不同意缴纳违约金。本院经审理认定事实如下，原告两江新区物管公司成立于2012年6月13日，系从事物业管理等经营的有限责任公司。2016年1月20日，原告两江新区物管公司（作为乙方）与和乐家园建设单位重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司（作为甲方，以下简称鱼复建设公司）签订《和乐家园（A组团）物业服务合同》，约定的主要内容为：乙方对和乐家园（A组团）提供物业服务，物业服务费实行包干制，按建筑面积计收，标准为住宅1.35元/平方米/月，业主按每月0.45元/平方米/月交纳物业服务费；业主接房时应预交3个月的物业服务费和1000元房屋装修保证金，后期物业服务费按季度交纳，并于每季度首月前10日内向乙方交纳当季度物业服务费；业主或物业使用人违反本合同约定，未按时如数交纳物业服务费等相应费用的，自逾期之日起每日按缴纳金额3‰的标准向乙方支付违约金。合同签订后，两江新区物管公司按着前述合同在和乐家园小区提供了共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护和运行；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，排水管道、污水管道的疏通，收集物业共用部位和相关场地及业主与物业使用人的生活垃圾并转运至小区临时存放点；交通与车辆停放秩序的管理等等物业服务。经查，贺永莉、余时伟是重庆市江**复盛镇渝景大道**和乐家园**14-3房屋的所有权人。诉讼中，原告两江新区物管公司向本院书面申请放弃对权利人余时伟的起诉，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利的行为，符合法律规定，本院予以准许。被告贺永莉系农转非安置住房人员，安置房屋的建筑面积为75.08平方米。被告贺永莉于2016年1月20日验房接房，并于同日出具《承诺书》，确认已详细阅读原告两江新区物管公司制定的《和乐家园业主手册》，并同意遵守及履行并督促其他与物业有关人士遵守业主手册中的规定与履行业主和物业使用人的所有义务。原告两江新区物管公司分别于2018年9月20日、2018年11月19日、2018年12月20日、2018年5月31日在重庆市江北区复盛镇渝景大道192号和乐家园3幢14-3号房屋的入户门上张贴了《物业费催款通知书》。被告贺永莉认为物业公司没有解决前述答辩理由，不交纳物业费。庭审中，原告两江新区物管公司主动将违约金按每日2‰计算，认为被告2018年5月25日至2019年2月28日未缴纳的物业服务费为312.11元，违约金为114.13元。上述事实，有营业执照、和乐家园物业服务合同、验房接房表、承诺书、农转非人员住房安置协议、照片以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告两江新区物管公司与和韵家园小区建设单位鱼复建设公司签订的《和乐家园（A组团）物业服务合同》对小区的业主具有约束力。原告两江新区物管公司对两被告的房屋提供了物业服务，两被告应按照合同约定履行其义务，故对原告两江新区物管公司请求被告贺永莉支付物业服务费的请求予以支持。根据《和乐家园（A组团）物业服务合同》的约定，被告贺永莉每月应交纳的物业服务费为33.8元，每季度应交纳的物业服务费为101.4元，物业服务费按季度于每季度首月前10日内交纳。原告两江新区物管公司主张被告未交纳2018年5月25日至2019年2月28日期间的物业服务费，未缴纳的物业服务费为312.11元。被告应支付的物业服务费为312.11元。关于原告两江新区物管公司主张的违约金，根据《和乐家园（A组团）物业服务合同》的约定，业主未按时足额交纳物业服务费的，应自逾期之日起按应交纳金额每日3‰（每月9%）的标准支付违约金。被告未按合同约定交纳物业服务费，构成违约，应向原告两江新区物管公司支付违约金。原告两江新区物管公司自愿按照2%/月的标准计算违约金，低于合同约定的违约金标准，属于合法处分其自身权利的行为，本院予以确认。根据被告欠付物业服务费的期间及原告两江新区物管公司自认的违约金的计算标准，被告应支付原告两江新区物管公司截止2019年2月28日期间违约金114.13元，本院予以支持。关于被告贺永莉提出的入户门与墙壁之间出现裂缝的问题，系房屋质量问题。房屋质量问题与物业服务问题系不同的法律关系，贺永莉应当与开发商另行解决，故该问题不构成不交纳物业费的理由。原告提出房屋现已超出质保期，可安排工程人员进行维修，但需被告贺永莉支付相应维修费用，并无不当。另外，被告贺永莉认为尚有150元在物管处，系装修保证金转成物业费的，现应少缴150元。但物业收据上没有显示，也没有其他证据予以证实，原告两江新区物管公司也不予认可。故对被告贺永莉的以上辩解，本院均不予支持。需要说明的是，物业服务费系物业服务单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，物业服务工作涉及方方面面的问题，评价物业服务水平亦应从全面的角度出发。良好的小区环境需要物业服务企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业服务的物业公司，应当本着诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业服务义务，提高物业服务水平，并积极协助业主解决相关问题，作为接受物业服务服务的业主，应当协助物业公司进行管理、服务，及时交纳物业费用，与物业公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告贺永莉于本判决生效之日起十日内支付原告重庆两江新区物业管理有限公司2018年5月25日至2019年2月28日日期间的物业服务费312.11元；二、被告贺永莉于本判决生效之日起十日内向原告重庆两江新区物业管理有限公司支付截止于2019年2月28日期间的违约金114.13元；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告贺永莉负担（此款已由原告重庆两江新区物业管理有限公司交纳，被告贺永莉于本判决生效之日起十日内支付原告重庆两江新区物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审 判 员 李树明二〇一九年六月二十五日法官助理 杨 琴书 记 员 杨 雄