贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初1756号原告：兴义市丰顺货物仓储公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山街道办事处桔乡路**。法定代表人:郑传荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：付世鑫，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。被告：黔西南州瑞峰房地产开发有限公司，，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市南环路南环小区**法定代表人:王飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄甫仁，男，汉族，住贵州省兴义市，该公司股东，特别授权代理。委托诉讼代理人：王家胜，男，苗族，住贵州省兴义市，该公司经理，特别授权代理。原告兴义市丰顺货物仓储公司（以下简称丰顺公司）与被告黔西南州瑞峰房地产开发有限公司（以下简称瑞峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰顺公司的法定代表人郑传荣及其委托诉讼代理人付世鑫、被告瑞峰公司的委托诉讼代理人黄甫仁、王家胜到庭参加诉讼。2019年4月9日，双方以需进行和解为由向本院申请庭外和解30天。2019年6月12日，双方以需再次进行和解为由向本院申请庭外和解15天。本案现已审理终结。丰顺公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原、被告于2009年5月1日签订的《联合开发协议书》和2011年3月14日签订的《兴义市烟叶复烤厂企业国有土地转让协议》;2.请求人民法院依法判决被告返还原告交纳的购房款1700万元并从2011年4月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至所有款项付清之日止，至2019年1月25日利息为645.575万元;3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年5月1日，原告(原名兴义市烟叶复烤厂)与被告签订了一份《联合开发协议书》，协议书约定原告提供位于南环路的8.25亩土地，被告提供资金、资质和管理对该宗土地进行开发，开发完成后底层、二层商业用房归原告所有，后经兴府常议[2009]7号、兴府专议[2009]191号、兴府常议[2010]121号等系列文件,该宗土地以挂牌出让形式由原告转让给被告，原被告双方于2011年3月14日签订了《兴义市烟叶复烤厂企业国有土地转让协议》，转让土地证号为兴市国用(2010)第0**，土地面积为5530.89平方米，转让价款为1786万元，合同约定被告返还原告一、二楼全部商铺(不低于3000平方米)并办理好一切手续。签订土地转让协议后被告向兴义市财政局交纳了1786万元国有土地使用权转让款，兴义市财政局将其中1700万元拨给原告作为回购上述一、二层商业用房的专项资金，2011年4月25日，原告将1700万元支付给被告购买瑞峰七星城一二层商业用房，但被告始终未提供书面商品房买卖合同给原告签订，也未到房产登记部门办理预售登记。被告拿到土地后在该土地上开发了瑞峰七星城项目，并在原告不知情的情况下于2012年2月28日与兴义市恒通小额贷款有限责任公司签订抵押担保合同，将原本应当交付给原告的瑞峰七星城一、二层商业用房抵押给恒通小贷公司并办理了在建工程抵押登记，2015年恒通小贷公司起诉被告，法院作出(2015)兴民商初字第2号民事调解书确定了恒通公司对瑞峰七星城一、二层房屋享有优先受偿权，2015年6月5日，法院作出(2015)兴执字第37号执行裁定查封了瑞峰七星城1号楼第一层商业用房1500平方米，原告知道该房屋被查封后，在查封期间曾提出执行异议，但2015年10月19日黔西南州中院作出(2015)兴执异字第4号执行裁定驳回原告的异议申请，并在裁定书中认定原被告之间系预售商品房买卖关系。后原被告经多次开会协商，至今被告明确无法提供原告所购买的房屋。原告认为现在被告已经违约，双方签订的两份合同中约定的一、二层商业用房被告已经不能交付给原告，因此请求人民法院判决解除原被告双方所签订的两份合同，并判决被告返还原告1700万元购房款，并按银行同期贷款利率支付原告从付款之日起到所有款项偿还完毕止的利息。综上所述，望人民法院保障原告的合法权益，保障国有资产不流失，支持原告的诉讼请求为谢。瑞峰公司辩称，本案系联合开发合同关系，并非商品房预售合同关系，当时瑞峰公司提供了69套面积共计8000㎡左右的职工廉价房给原告，职工房屋已经交付给原告，一、二层房屋由于开发失误将房屋抵押给了恒通小额贷款公司，之后由于公司资金链断裂，恒通小额贷款公司通过起诉，一、二层房屋被查封，未能给原告办理一、二层房屋相关手续。原告要求解除《联合开发协议书》及《兴义市烟叶复烤厂企业国有土地转让协议》的诉讼请求不应得到支持，我方购买土地使用权是合法的，土地出让金我方已经全部缴纳给兴义市财政局，但至今涉案土地手续仍然没有完善。原告诉请返还购房款1700万元我方无异议，但是若将该款返还给原告，则涉案房屋一、二层使用权应当交还给我方。且原告未缴纳税费，导致现在未能办理完毕土地使用权转让手续，所以原告主张的利息不应得到支持。本院经审理认定事实如下：丰顺公司系国有企业，其前身为兴义市烟叶复烤厂，于2011年7月更名为兴义市丰顺货物仓储公司。2009年5月1日，原、被告签订《联合开发协议书》一份，约定原告提供其名下位于兴义市南环路的8.25亩的土地所有权，被告负责开发资金、开发资质和技术管理，开发的房屋底层和二、三层按商业用房建设（安装电梯上楼），开发后，底层、二层商业用房归原告所有。被告提供住宅69套，每套120㎡，总建筑面积8280㎡，均价按920元/㎡，办理产权上市手续给甲方职工作为住宅，每户超面积按均价2000元/㎡计价补交，其余的房屋由被告对外销售。职工住房约定付款方式为：办完相关动工手续，交付首期款30%，余款用按揭贷款方式支付。房屋满足按揭贷款条件后必须办理按揭贷款手续，否则被告有权处理房屋。2009年5月11日，兴义市人民政府召开兴义市第六届人民政府常务会议，形成兴府常议【2009】7号会议纪要议定：市规划、国土、黄草街道办等相关部门要密切配合，尽快完成市复烤厂南环路亩土地与市水泥厂土地联合开发、市水泥厂老厂区与厂区门前黄草办的土地实行联合开发的规划建设方案。2009年8月26日，兴义市人民政府召开兴义市第六届人民政府专题会议，形成兴府专议【2009】91号会议纪要议定：原则同意对兴义市烟叶复烤厂南环路亩土地进行联合开发。2010年11月28日，兴义市人民政府召开常务会议形成，兴府常议【2010】21号会议纪要议定：原则同意按兴府常议[2009]7号、兴府专议[2009]91号文件精神，对兴义市烟叶复烤厂南环路土地进行处置，要确保国有资产不流失和保值增值。2011年1月16日，兴义市人民政府下发兴府发[2011]4号文件，批复：根据兴府常议[2010]21号文件精神，同意对兴义市复烤厂南环路地块、兴义市水泥厂七星路1号地块等四块土地进行土地挂牌出让。2011年3月14日，原、被告在兴义市国资办、兴义市经科局的主持下签订一份《兴义市烟叶复烤厂企业国有土地转让协议》，宗地位置在兴义市南环路中段，总面积5530.89平方米，该土地使用权转让年期为商业50年、居住70年，土地转让年期自协议签订之日起计算，约定转让价款为1786万元，保证金为100万元，保证金抵作土地出让价款，国有土地转让价款全额返还被告用于联合开发建设所需资金。被告需在协议签订之日起60日内一次性付清国有土地使用权转让价款，企业国有土地转让产生的一切税费由被告承担。被告应在按本协议约定付清本宗地全部转让价款后，持本协议和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请转让国有土地使用登记。双方约定被告受让土地后，需返还原告一、二楼全部商铺（不低于3000平方米）并办理好一切手续，留足原市水泥厂矿山地块15米宽的通道（道路），开发建设及办理相关手续产生的税费由被告承担。协议签订后，被告向兴义市财政局缴纳了1786万元国有土地使用权转让款，遂在该宗土地上建设了“瑞峰七星城”项目。因被告未支付税款其一直未办理案涉土地的国有土地使用权证。2011年4月19日，兴义市财政局下发兴市财预字[2011]76号《关于下达专项经费的通知》，文件载明向兴义市经济贸易和科学技术局下达专项经费1700万元，用于烟叶复烤厂购置3000平方米商业用房。原告收到该款后，于2011年4月25日向被告支付购房定金1700万元，被告向原告出具收据一份，载明收到原告交来的购房定金1700万元。另查明，2015年9月23日，原告对案外人兴义市恒通小额贷款有限责任公司（以下简称恒通公司）向黔西南州中级人民法院申请查封被告所建设的“瑞峰七星城”1号楼第一层1500平方米商业用房提出书面异议，要求解除对“瑞峰七星城”1号楼第一层1500平方米商业用房的查封。黔西南州中级人民法院于2015年10月19日作出（2015）兴执异字第4号执行裁定书查明，2012年2月28日，被告与恒通公司签订了一份《抵押担保合同书》，约定被告用“瑞峰七星城”1号楼第一、二层（3000平方米）作借款抵押担保，双方于2012年2月29日在兴义市住房和城乡建设局办理了市房建兴字第201200513号《在建工程抵押登记证明》。2015年3月17日，黔西南州中级人民法院作出（2015）兴民商初字第2号民事调解书，确定由被告支付恒通公司借款本金500万元及相应利息，且恒通公司对“瑞峰七星城”1号楼第一、二层有优先受偿权。黔西南州中级人民法院经审查后，确定原告与被告之间系预售商品房买卖关系，原告支付给被告1700万元回购其在该总土地上所建的“瑞峰七星城”1号楼第一、二层商业用房，是属于预购商品房的行为，即原告与被告之间系预售商品房买卖关系，原、被告双方达成购房协议后，也未到房地产交易部门进行登记备案，而恒通公司对于已经办理抵押登记的“瑞峰七星城”1号楼第一、二层商业用房享有优先受偿权，黔西南州中级人民法院依照已生效的民事调解书和行政机关出具的《在建工程抵押登记证明》对该商业用房进行查封并无不妥，故驳回了原告的异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，丰顺公司与瑞峰公司签订的《联合开发协议书》与《兴义市烟叶复烤厂企业国有土地转让协议》均系其真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的规定，两份合同依法成立并有效。丰顺公司以瑞峰公司不能向其提供其购买的“瑞峰七星城”1号楼第一、二层商业用房为由，要求解除两份合同，但《联合开发协议书》中不止约定了“瑞峰七星城”1号楼第一、二层商业用房归丰顺公司所有，还约定了瑞峰公司向丰顺公司提供69套廉价职工住房，而提供廉价职工住房的义务瑞峰公司已经履行；同样，《兴义市烟叶复烤厂企业国有土地转让协议》中约定了瑞峰公司受让土地后，需返还丰顺公司一、二楼全部商铺（不低于3000平方米）并办理好一切手续，还约定了瑞峰公司以1786万元的价格受让丰顺公司位于南环路亩土地的土地使用权，瑞峰公司已全额缴纳了转让款1786万元，并在该土地上开发建设了瑞峰七星城项目。由此可见，《联合开发协议书》与《兴义市烟叶复烤厂企业国有土地转让协议》中的部分合同义务双方已履行，该部分合同约定不应解除。对于合同约定的瑞峰七星城1号楼第一、二层商业用房，瑞峰公司在收到丰顺公司交来的1700万元后，既未办理备案登记亦未交付其使用，还将丰顺公司购买的“瑞峰七星城”1号楼第一、二层商住用房抵押给案外人恒通公司并办理了抵押登记，瑞峰公司的违约行为已导致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，丰顺公司与瑞峰公司签订的《联合开发协议书》与《兴义市烟叶复烤厂企业国有土地转让协议》中关于瑞峰公司将“瑞峰七星城”1号楼第一、二层商住用房交付给丰顺公司的协议依法解除。该协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，瑞峰公司收取丰顺公司的1700万元应予返还。瑞峰公司在不能向丰顺公司交付商业用房的同时，长期占用瑞峰公司交付的1700万元购房款，丰顺公司主张其以1700万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至款项付清之日止的诉请应予支持，但因双方未约定交付“瑞峰七星城”1号楼第一、二层商住用房的时间，故酌情从2012年2月29日起瑞峰公司为恒通公司办理在建工程抵押登记之日起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除兴义市丰顺货物仓储公司与黔西南州瑞峰房地产开发有限公司签订的《联合开发协议书》、《兴义市烟叶复烤厂企业国有土地转让协议》中关于瑞峰公司将“瑞峰七星城”1号楼第一、二层商住用房交付给兴义市丰顺货物仓储公司，并办理好一切手续的约定；二、黔西南州瑞峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还兴义市丰顺货物仓储公司1700万元，并以1700万元为基数，从2012年2月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至所有款项付清之日止；三、驳回兴义市丰顺货物仓储公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159078元，减半收取79539元，由兴义市丰顺货物仓储公司负担1539元，由黔西南州瑞峰房地产开发有限公司负担78000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  陈莹莹二〇一九年六月三十日法官助理贺雪苇书记员邹金虎