阜新市海州区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0902民初359号原告：中国建设银行股份有限公司阜新分行。住所地：阜新市海州区经纬路**。统一社会信用代码：912109001215120968。负责人：石岭，系该行行长。委托代理人：谢某某，男，1963年6月30日生，汉族，现住阜新市细河区。系该公司员工。被告：李某某，女，1981年2月21日出生，满族，现住阜新市。被告：李某某，男，1968年9月4日出生，满族，现住阜新市。被告：阜新海罗恒基房地产有限公司。。住所地：阜新市经济开发区迎宾大街**统一社会信用代码：912109005873006694。法定代表人：胡宝全。阜新市海州区人民法院依法公开开庭审理原告中国建设银行股份有限公司阜新分行诉被告李某某、李某某、阜新海罗恒基房地产有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员贺宁独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司阜新分行委托代理人谢某某到庭参加诉讼，被告李某某、李某某、阜新海罗恒基房地产有限公司经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告李某某、李某某于2014年5月5日与我行签定个人住房借款合同，从我行贷款110,000.00元，贷款期限为5年，贷款年利率为5.7%，贷款保证方式为抵押，还款方式为等额本息还款法。借款人以阜新市甲352-4-2191号房产作为抵押，并进行抵押登记手续。被告于2014/09/05开始出现违约行为，经常拖欠还款，多年中我行催收人员、贷款经办人员多次打电话催收，及上门催收，但被告多次拒接电话或以不在本地等为由拒还贷款，我行多次警告被告，如拖欠还款将以法律途径解决，均无效果。现被告李某某、李某某己累计拖欠44期，连续拖欠3期，进入不良贷款。截止2019年6月19日，尚欠建行贷款本金16,613.51元，利息343.43元，罚息为561.46元（合同期内利息按年利率5.7%计算，逾期后利息按人民银行同期逾期利率计算至还清日止），阜新海罗恒基房地产有限公司应承担李某某、李某某借款保证责任。上述被告的行为已严重违反了合同约定，严重损害了我行的利益。所以，我行将各被告起诉至法院，要求依法判令被告李某某、李某某偿还原告借款本金16,613.51元，截止2019年6月19日利息343.43元，罚息为561.46元，合同期内利息按年利率5.7%计算，逾期后利息应继续计算至本息还清之日止，（具体金额以银行系统记载为准)并要求与被告李某某、李某某解除借款合同；请求判决原告享有阜新市甲352-4-2191号（阜房预细河区字第201401175）房产优先受偿权；要求依法判令被告阜新海罗恒基房地产有限公司承担保证责任；本案诉讼费及其他一切费用由被告承担。被告李某某、被告李某某、被告阜新海罗恒基房地产有限公司未到庭答辩。经审理查明：2014年5月5日，被告李某某、李某某与原告中国建设银行股份有限公司阜新分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告李某某、李某某向原告借款110000元，用于购买位于阜新市细河区房屋（售房人为被告阜新海罗恒基房地产有限公司）。借款期限为60个月（自2014年5月5日至2019年5月5日），贷款月利率为5.3333‰（系浮动利率，即在基准利率水平上浮0%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在每年的1月1日调整一次），如借款逾期，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款法，每月还款2213.6元。合同约定被告李某某、李某某以购买的位于阜新市细河区房屋提供抵押，双方办理了预购商品房抵押权预告登记。双方合同违约条款约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。原告依约发放该笔借款。现被告李某某、李某某未依约履行还款义务，截止2019年6月19日尚欠原告借款本金16613.51元，利息及罚息904.89元。另，被告阜新海罗恒基房地产有限公司与原告中国建设银行股份有限公司阜新分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同约定：保证人（甲方）阜新海罗恒基房地产有限公司，债权人（乙方）中国建设银行股份有限公司阜新分行。为保障乙方债权实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称债权人系因购置坐落于阜新市东侧项目所属的住宅或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2013年4月8日至2016年4月8日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金……。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高额为人民币贰亿元整。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。此外，该合同约定无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保、不论其他担保是否由债务人自己提供，乙方是否向其他担保人主张权利，也不论是否有第三方同意承担主合同项下全部债务或部分债务，甲方的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。上述事实有原、被告陈述，《个人住房（商业用房）借款合同》，《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、住房合同申请表，抵押权预告登记证书，贷款通知书，支付凭证，对账单在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原告中国建设银行股份有限公司阜新分行与被告李某某、李某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告中国建设银行股份有限公司阜新分行与被告阜新海罗恒基房地产有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是双方在平等自愿原则的基础上签订的，是双方的真实意思表示，所签订的合同符合有关法律规定，合法有效，应受法律保护。原告依照合同约定发放贷款后，被告李某某、李某某未按约如期还本付息，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求解除借款合同，偿还本金及按合同约定方式计算的利息、罚息的请求，应予支持。被告阜新海罗恒基房地产有限公司与原告中国建设银行股份有限公司阜新分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同约定因购置坐落于阜新市东侧项目所属的住宅或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证（连带保证责任）。被告李某某、李某某因购买阜新市细河区房屋向原告借款，属于《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定应由被告阜新海罗恒基房地产有限公司承担保证责任的债务人。因此被告阜新海罗恒基房地产有限公司应依照合同约定为被告李某某、李某某借款、利息及罚息等承担连带保证责任。关于原告中国建设银行股份有限公司阜新分行请求享有阜新市细河区房屋优先受偿权一项，本院认为，原告中国建设银行股份有限公司阜新分行与被告李某某、李某某仅办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记作为一种临时性登记行为，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定,预告登记后，未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,原告中国建设银行股份有限公司阜新分行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分,但并非对预告登记房屋享有现实抵押权。故本案抵押物权并未成立，原告不享有优先受偿的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十四条；《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司阜新分行与被告李某某、李某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告李某某、李某某偿还原告中国建设银行股份有限公司阜新分行借款本金16613.51元，利息及罚息904.89元（此利息截止至2019年6月19日），自2019年6月19日起逾期利息及罚息按合同约定计算至给付完毕之日止；以上款项自本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告阜新海罗恒基房地产有限公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》范围内对被告李某某、李某某借款本金、利息等费用承担连带保证责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司阜新分行的其他诉讼请求。案件受理费222元，由被告李某某、李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审判员 贺 宁二〇一九年六月二十四日书记员 张鹏飞