陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终444号 上诉人（原审原告）：西安天地源房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区科技路 33 号高新国际商务中心数码大厦 21 层。法定代表人：马小峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹娟，北京市普华（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦娟娟，北京市普华（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘烨玲，女，1982年XX月XX日出生，汉族，住陕西省神木县，现住址不详。上诉人西安天地源房地产开发有限公司（以下简称天地源公司）因与被上诉人刘烨玲商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初3569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年12月8日，天地源公司（出卖人）与刘烨玲（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：Y10125221），约定刘烨玲购买位于西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，该房屋建筑面积131.66平方米、单价每平方米8,672.52元、总金额为1,141,824元。该合同第六条约定付款方式为：银行按揭，于2010年12月3日支付全部房款的31%，计人民币351,824元整，于2011年1月3日前支付全部房款的69%，计790,000元整。该合同约定房屋交付期限为2012年5月31日前。附件五补充协议第十四条约定，买受人合同约定的联系方式及通讯地址发生变更，应当及时书面通知出卖人，如买受人未履行该通知义务致使出卖人的相关通知未能送达或即时送达的，买受人承担由此引起的全部责任。出卖人按本合同约定或买受人书面变更地址后发送的文件，无论买受人是否签收，邮寄发出即视为送达。2011年4月19日，北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）与刘烨玲、天地源公司签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，约定由刘烨玲向北京银行西安分行借款人民币790,000元用于购买西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房产，借款期限360个月，自2011年4月19日起计算。合同约定利率为基准利率，等额本息还款，逾期利率为合同利率上浮40%执行，并约定由天地源公司为上述借款合同项下债务承担连带保证责任。上述合同签订后，北京银行西安分行依约向刘烨玲发放贷款人民币79万元。刘烨玲初期履行了部分还款义务，自2013年11月起，刘烨玲开始逾期还款。2014年，北京银行西安分行因金融借款合同纠纷一案将刘烨玲及天地源公司诉至西安市碑林区人民法院，法院经审理作出（2014）碑民初字第00983号民事判决书，判决要求刘烨玲于该判决生效后十日内一次性偿还北京银行西安分行借款本金人民币757,813. 80元及按照合同约定自2014年11月15日至实际清偿之日的利息、逾期利息、复利，且天地源公司对上述债务承担连带清偿责任，天地源公司承担保证责任后，有权向刘烨玲追偿。该判决现已生效。另查明，在2014年6月30日至2017年10月26日期间，天地源公司共替刘烨玲垫付借款本息221,729.42元。天地源公司在本次诉讼的过程中，撤回了部分诉讼请求，最终将诉讼请求变更为：1、判令解除天地源公司、刘烨玲签订的合同登记号为Y10125221的《商品房买卖合同》及其附件，刘烨玲协助天地源公司注销此合同；2、刘烨玲立即向天地源公司返还西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房；3、本案诉讼费由刘烨玲承担。         天地源公司于2018年3月7日诉至原审法院称，天地源公司与刘烨玲于2010年12月8日签订了《商品房买卖合同》，刘烨玲以按揭贷款的方式购买了天地源公司“天地源·枫林意树”项目第28幢2单元10层21001号房。因刘烨玲拖欠银行贷款，导致天地源公司被扣款总计191,316.55元。经天地源公司催促后刘烨玲至今未向天地源公司还款。故天地源公司诉至法院，请求判令：1、解除天地源公司与刘烨玲签订的合同登记号为Y10125221的《商品房买卖合同》及其附件；2、刘烨玲立即向天地源公司返还西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房；3、刘烨玲协助天地源公司注销双方签订的商品房买卖合同；4、刘烨玲一次性向天地源公司赔偿191,316.55元；5、本案诉讼费由刘烨玲承担。刘烨玲经合法传唤未出庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。原审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同，或者当事人可以约定一方解除合同的条件，亦或者出现法定情形之一的，当事人均可以解除合同。关于天地源公司要求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求一节，首先，双方并未对解除合同协商一致。其次，《商品房买卖合同》及其补充协议亦未对银行按揭贷款发放之后，刘烨玲逾期还贷，天地源公司在承担了保证责任之后，享有对合同的单方解除权进行约定。再次，刘烨玲依约向天地源公司支付了购房首付款，并办理了银行按揭贷款，且银行亦向天地源公司发放了涉案房屋的剩余房款，故就天地源公司、刘烨玲签订的商品房买卖合同而言，刘烨玲已按合同约定履行了付款义务，故亦不符合法律规定的当事人可以解除合同的条件。应指出，天地源公司替刘烨玲垫付借款本息以及对刘烨玲的借款承担连带清偿责任，均是以天地源公司、刘烨玲与银行签订的《个人购房按揭贷款借款合同》为依据，系金融借款合同纠纷，与本案的商品房预售合同纠纷并不是一个法律关系，天地源公司可在承担了保证责任之后通过行使其追偿权来维护其自身的权益。现双方的合同未满足解除条件，故天地源公司要求刘烨玲协助其注销合同并返还涉案房屋的诉讼请求亦没有事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回原告西安天地源房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费16,798元，公告费520元，均由天地源公司负担。宣判后，天地源公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判：解除天地源公司与刘烨玲双方签订的合同登记号为Y10125221的《商品房买卖合同》及其附件，刘烨玲协助天地源公司注销此合同；刘烨玲立即向天地源公司返还西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房。2、一、二审诉讼费用由刘烨玲承担。事实与理由： 一、一审判决认定事实错误，刘烨玲并未按约履行《商品房买卖合同》约定的付款义务。其与刘烨玲签订《商品房买卖合同》的目的是取得房款。从表面上看，刘烨玲通过首付款和按揭贷款付清了全部房价款。但从实际来看，刘烨玲因为断供致使银行宣告贷款提前到期并又从其处扣回了已发放的贷款，其原来收到的按揭贷款大部分得而复失。二、（一）商品房买卖合同与按揭贷款合同两者属于特殊的合同关系。首先，商品房买卖合同是期房按揭贷款合同得以签订的前提与基础，期房贷款合同订立的目的就是为了商品房买卖合同的顺利履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，以按揭贷款方式付款购房，因一方当事人原因未能签订商品房按揭贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。在实践中，银行对贷款合同保证人（一般是开发商）的资信状况和保证能力更为关注。商品房买卖合同签订后，银行与刘烨玲的期房按揭贷款合同才会进行签订，期房贷款合同订立的目的也是为了商品房买卖合同的顺利履行。因此，若刘烨玲违反按揭贷款合同约定发生断供，将导致其已收到的按揭贷款通过承担连带清偿责任的形式返还银行，在刘烨玲不能通过其他方式补足该部分按揭贷款的情况下，刘烨玲从根本上已经无法履行《商品房买卖合同》。按揭贷款合同与商品房买卖合同是特殊的合同关系，刘烨玲在按揭贷款合同的违约行为亦使得商品房买卖合同无法履行。（二）本案符合法律规定解除合同的条件。首先，断供造成其买卖合同的目的不能实现。鉴于刘烨玲至今无法联系上，也拒绝补交房款，其订立合同的目的当然不能实现。依据《合同法》第九十四条第（四）项：“有其它违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，因此，其的上诉请求符合法律规定的解除合同的条件。其次，本案中只有在其享有法定解除权的条件下才符合公平原则。《民法总则》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”公平原则是民法的一项基本原则。刘烨玲在仅付三十余万房款，且又拒绝补交剩余房款的情况下，占有涉案房屋。其已经承担了按揭贷款的保证责任，却无法维护自身权益。因此，解除涉案的《商品房买卖合同》才符合公平原则。综上，一审法院对本案事实认定有误、适用法律错误、判决不公。为了维护司法公正，保护其合法权益，特上诉至贵院，恳请查明事实，撤销一审判决并依法改判。刘烨玲经本院合法传唤未出庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。经审理查明，2011年4月19日北京银行西安分行与刘烨玲签订了《西安市房地产抵押登记合同》，该合同第十三条约定，甲（北京银行西安分行）、乙（刘烨玲）双方在房地产抵押合同签订之日起三十日内，持借款合同、本合同及相关材料在西安市XX中心办理房地产抵押登记。刘烨玲开始逾期还款后。2014年，北京银行西安分行因金融借款合同纠纷一案将刘烨玲及天地源公司诉至西安市碑林区人民法院，法院经审理作出（2014）碑民初字第00983号民事判决书，内容为：1、刘烨玲于该判决生效后十日内一次性偿还北京银行西安分行借款本金人民币757,813. 80元及按照合同约定自2014年11月15日至实际清偿之日的利息、逾期利息、复利；2、刘烨玲不能履行上述债务，北京银行西安分行有权以位于西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房产折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；该房产变现后，其价款超过债权数额的部分归刘烨玲所有，不足部分由刘烨玲清偿；3、天地源公司对上述债务承担连带清偿责任，天地源公司承担保证责任后，有权向刘烨玲追偿。该判决现已生效。原审判决认定的其他事实属实。本院认为，合同一方当事人要求单方解除合同，应当符合合同约定的解除条件或法律规定的解除条件方可解除。本案中，天地源公司要求判令解除其公司与刘烨玲于2010年12月8日签订的《商品房买卖合同》，该合同及其补充协议未对银行按揭贷款发放之后，刘烨玲逾期还贷，天地源公司在承担了保证责任之后，享有对合同的单方解除权进行约定。故天地源公司的请求不符合约定解除条件。天地源公司主张解除合同是否符合法律规定的解除条件。商品房买卖合同与按揭贷款合同两者属于特殊的合同关系，刘烨玲违反按揭贷款合同约定发生断供，导致天地源公司已收到的按揭贷款可能通过承担连带清偿责任的形式返还银行，天地源公司收取购房款的目的无法实现。但本案中，从2014年6月30日至2017年10月26日期间，天地源公司共替刘烨玲垫付借款本息221,729.42元，相对刘烨玲已付首付款和按借款购房款1,141,824元，占比较小，刘烨玲尚不构成根本违约，尚不宜认定天地源公司合同的目的不能实现。另，2011年4月19日北京银行西安分行与刘烨玲签订的《西安市房地产抵押登记合同》仍合法有效，（2014）碑民初字第00983号民事判决书第二项判决，北京银行西安分行有权以位于西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房产折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。该判决已生效。合同解除将损害抵押权人的权益，故天地源公司要求解除合同的请求暂不宜支持。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,076元、公告费300元，由西安天地源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年六月四日                     书 记 员  陈   歆  1