太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初5204号   原告：路彦华，女，1970年12月2日出生，汉族，无固定职业，住山西省文水县。   委托诉讼代理人：王晓峰，山西沃赢律师事务所律师。   被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市长风街**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：孙国太，董事长。   委托诉讼代理人：崔洁，女，1977年3月23日出生，汉族，该公司员工，住山西省太原市小店区并州南路西一巷**楼****。   原告路彦华与被告山西恒实房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路彦华的委托诉讼代理人王晓峰，被告山西恒实房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人董洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告路彦华向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告路彦华与被告山西恒实房地产开发有限责任公司签订的合同书。2、请求人民法院判令被告山西恒实房地产开发有限责任公司支付拖欠原告的租金共计155377元（暂计至2019年5月）。3、请求人民法院判令被告山西恒实房地产开发有限责任公司支付原告违约金45525.4元（暂计算至2019年5月13日）。4、本案诉讼费由被告山西恒实房地产开发有限责任公司承担。事实与理由：原、被告于2008年6月18日签订了《合同书》，主要内容为：被告承租原告商铺，租赁期限为签订合同之日至2020年3月31日止，租金为67964元/年，被告每月30日前按月平均等额支付原告租金，合同签订后原告依约履行了合同义务，被告本应当按照合同约定如期支付每月租金，但自2017年1月至今被告再也未支付租金给原告，至今被告已欠原告155377元租金，虽然原告多次沟通催要，但被告一直找各种理由推脱，给原告造成了巨大的经济损失。鉴于被告拖欠原告租金的事实，原告特依据《民事诉讼法》等相关法律的规定以及“逾期支付租金，原告有权解除租赁经营专用条款及应依照合同约定支付违约金”的违约责任条款，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院维护原告合法权益。   被告山西恒实房地产开发有限责任公司辩称，原告曾提出解除合同的诉讼请求，太原市小店区人民法院作出（2018）晋0105民初5379号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。根据一事不再理原则，不再陈述。对租金予以认可，诉讼费不予承担，违约金应当按照合同约定由法庭认定。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于长风街**（和信商业广场）1幢裙商-1UC44号商铺的所有权人为原告路彦华。2008年6月18日，原告路彦华为出租方（乙方）与被告山西恒实房地产开发有限责任公司为承租方（甲方）签订合同书，主要内容为：为充分发挥甲方房产经营管理的资源优势，实现乙方商业房产的商业价值，维护全体业主及经营者的公共利益，甲方对位于太原市长风大街705号的和信商业广场地下一层UB01-UB189、UC01-UC98、UD01-UD188、DZ01号商铺所属区域进行统一的租赁经营管理。第一条、乙方商铺编号为负一层DC44，商铺建筑面积为37.38平方米。第二条、租赁期限从本合同签订之日起至2020年3月31日止。租赁期限届满，若商铺现在的实际租赁经营方沃尔玛深国投百货有限公司（以下简称“沃尔玛”）要求续租，则租赁期自动顺延，与沃尔玛续租期相同，本合同中除租赁期限截止日外的所有条款继续有效。第三条、租赁商铺的租金。每个租赁年度租金为67964元（每月租金5664元），本合同签订生效后，甲方从乙方接受商铺之日起开始起算租金，并在每月30日前按月平均等额支付乙方租金。甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，本合同继续履行；逾期支付超90日未超过210日的部分，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，本合同继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择本合同继续履行，超过210日的部分的违约金，按逾期应付款日万分之四计算，也有权解除租赁合同，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。为维护商业广场的统一经营管理，在甲方租赁期限内，乙方不得主张对商铺的占有、使用及经营权利，不得限制或影响甲方及沃尔玛的租赁经营权利，否则，每发生一次，乙方应按租赁年度租金的50%支付甲方违约金；并对其他内容作出约定。合同签订后，被告支付原告租金至2016年12月。庭审中，原告认可被告在2018年2月12日向其支付2017年1月15日前的租金2832元，双方对被告未支付2017年1月16日至2019年5月31日的租金155377元无异议。   另查明，2018年7月24日，原告路彦华以被告山西恒实房地产开发有限责任公司逾期支付租金超过210日，原告有权解除租赁合同为由，向本院提起诉讼，请求确认原、被告的租赁关系解除，被告立即返还原告商铺。2018年8月21日，本院作出（2018）晋0105民初5379号民事判决书，认为，2004年恒实公司已经与沃尔玛公司签订了房屋租赁合同，该时间早于原告购买商铺及与被告签订房屋租赁合同时间，而且两份租赁合同的到期日均为2020年3月，因此，原告明知其合同的履行与被告恒实公司和沃尔玛公司之间租赁合同的履行互相关联，且原告与被告恒实公司签订的租赁合同中也约定了一方行使权利不能影响或者限制沃尔玛公司的经营，现原告要求解除合同，会影响沃尔玛公司与恒实公司之间租赁合同的履行，同时因本案涉及的房产属于无隔墙分割产权房产，沃尔玛公司仍在整体租赁，该商铺与他人的商铺连为一体未作区分，在只有部分房产买受人要求解除合同的情况下，解除合同将会导致在实践中无法执行，而且可能损害其他业主的合法权益，故对原告要求确认原、被告的租赁关系已经解除并由被告立即返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。判决：驳回原告的诉讼请求。原告路彦华不服，向太原市中级人民法院提起上诉，2018年11月27日，太原市中级人民法院作出（2018）晋01民终5290号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。   本院确认的上述事实有，合同书、房屋所有权证书、民事判决书及庭审笔录等，且经过当庭质证，可以采信。   本院认为，原告与被告山西恒实房地产开发有限责任公司之间签订的合同书是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵守。合同书签订后，原告依约将涉案商铺交由被告实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，被告未按合同约定支付原告租金，已构成违约。关于原告要求解除合同的诉讼请求，太原市中级人民法院作出的（2018）晋01民终5290号民事判决书维持了本院作出的（2018）晋0105民初5379号民事判决书的判决结果，该判决已生效，可以证明原告在购买并将涉案商铺出租给被告前，被告已经将包括涉案商铺在内的太原市长风街和信商业广场地下一层房屋整体出租给沃尔玛深国投百货有限公司，解除合同有损合法承租人利益，不符合法律规定，被告在与原告签订的合同书中也明确约定，在被告租赁期限内，原告不得主张对商铺的占有、使用及经营权利，不得限制或影响被告及沃尔玛深国投百货有限公司的租赁经营权利，且涉案商铺为无隔墙分割产权，该商铺与他人的商铺连为一体未作区分，在合同约定的租赁期间内，被告已将包括涉案在内的太原市长风街和信商业广场地下**房屋整体出租给案外人，解除部分商铺的租赁关系可能损害其他业主或者善意第三人（合作经营者或者其他次承租人）的合法权益，且合同约定的租赁期限尚未到期，故对于原告的该项诉讼请求，理由不足，本院不予支持。原告与被告均认可被告应当向原告支付2017年1月16日至2019年5月31日的租金为155377元，本院予以采信，故被告应向原告支付2017年1月16日至2019年5月31日的租金为155377元。关于原告要求被告山西恒实房地产开发有限责任公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。违约金应当按照合同约定分段计算至2019年5月31日止，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期超过210日的按日万分之四计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告山西恒实房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告路彦华支付自2017年1月16日至2019年5月31日的租金155377元。   二、被告山西恒实房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告路彦华支付自2017年1月16日起至2019年5月31日止的违约金，违约金的计算方法以每个月的欠付租金为基数，按月分段分别计算，每个月的违约金从当月的2日开始计算，违约天数在90天内的按日万分之一计算，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；每个月的违约金之和即为被告山西恒实房地产开发有限责任公司应支付原告的违约金。（如2017年1月份的违约金从2017年1月16日开始以半个月的租金2832元为基数，按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年2月份的违约金以租金5664元为基数，从2017年2月2日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；以此类推，分别逐月计算）。   三、驳回原告路彦华的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取2207元（原告已预交），由被告山西恒实房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 郭 峰     二〇一九年六月二十七日   书记员 宁晓丽