贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2730民初71号 原告：陈苑，女，汉族，1984年6月16日生，大学文化，住贵州省贵阳市云岩区新添大道南段********，现住贵阳市云岩区，个体经营户。 委托诉讼代理人：石瑾，贵州天筑律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：叶娜，贵州天筑律师事务所律师，特别授权。 被告：贵州中育文化置业发展有限公司，地，地址：贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇谷远村大坝一社会信用代码9152273030878311XJ。 法定代表人：程芝元。 委托诉讼代理人：江峰，四川明炬律师事务所律师，特别授权。 原告陈苑与被告贵州中育文化置业发展有限公司（以下简称：中育文化置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理。2019年1月24日，被告中育文化置业公司向本院提出管辖异议，本院裁定驳回被告中育文化置业公司提出的管辖异议，被告中育文化置业公司对裁定提出上诉，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院于2019年3月28日作出终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告陈苑及其委托代理人石瑾、叶娜，被告中育文化置业公司委托代理人江峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈苑的诉讼请求：1、判令解除原被告签订的编号为ZTLFC-267的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款人民币1657024元并支付利息56998.14元（利随本清）；3、判令被告退还原告已缴纳的其他费用共计人民币32063元；4、判令被告向原告支付三倍赔偿金人民币4971072元；5、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原告与被告于2017年10月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买的被告位于贵州省国际旅游休闲度假中心白晶谷2组团一期（以下简称：白晶谷2组团一期）的房屋，合同约定房屋建筑面积213.88㎡，购房总价款为1657024元，交房时间为2018年9月30日。合同签订后原告依照合同的约定向被告支付了全部购房款项。 被告向原告销售该套房屋时通过沙盘、样板房、置业计划书等多种形式宣传一层为花园洋房，可享受超大赠送面积，其中包括停车位、前后私家花园及130平左右具有独立生活空间的地下室房间，并配有阳光井、通风、排污。正是由于被告的广告宣传，原告对比周边楼盘市场价格后，考虑到涉案房屋具有更多使用价值，所以以较高的单价购买此房。 2018年9月12日被告在不具备交房条件的情况下为规避违约责任，向全体业主下发交房通知单，原告在被告设置的交房圈套中不得已领取钥匙，然而房屋的实际状况与宣传资料严重不符，所谓的私人私家花园根本不存在，赠送的车位窄到无法正常进入更无法打开车门，地下室房间布满柱子及下水管道，如同一个阴暗的地窖没有采光和通风，房屋质量也存在墙壁开裂、楼梯脱落、墙面凹凸不平等严重问题。 综上，被告是否具备交房条件不能以所谓的竣工验收备案表作为直接依据，消防是工程项目是否合格最为关键的一项验收内容，被告未提供符合法律法定条件的消防验收合格证，贵州省消防管网上无涉案项目达到合格的公示信息，被告目前取得的竣工验收备案表经不起推敲。根据大量证据证明被告从预售至交房的各个环节均存在隐瞒和欺诈，被告至今也未按相关部门的要求对小区进行整改。涉案房屋既无花园也无地下室，所谓几百平方米的赠送面积也只是空头支票。原告花费高价购买一个不能改善生活条件的房屋，已经有悖购房初衷，其合同目的不能实现。被告虚假宣传广告的行为已经构成欺诈，原告诉请解除《商品房买卖合同》并根据《中华人民共和国消费者权益保护法》之规定按购房款的三倍主张赔偿，符合法律的规定，请求法院支持原告的诉请。 被告中育文化置业公司辩称：一、原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，被告所交付的房屋质量合格并通过了其他验收，具备合同约定的使用功能且原告已在其验房的基础上接受了被告的交付。涉案的房屋所属楼栋在被告交付之前：已经空气检测合格、通过消防验收及竣工验收合格、取得涉案房屋面积实测报告、已具备《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。原告于2018年9月29日对案涉房屋进行验收且无异议地认可了案涉房屋现状，同日在验收涉案房屋的基础上接受了被告的交付；二、在案涉商品房宣传、签约、交付过程中被告无任何“欺诈”行为。原告提交的“楼书”无论真伪均不能证明被告有“欺诈”行为，欲证明被告在宣传过程中存在“欺诈”的证据并不具备有效证据的三性，案涉房屋《商品房买卖合同》及其补充协议，对非官方/正式渠道前期与案涉房屋实际情况不符的宣传进行排除合法有效，原告并未以超出涉案房屋正常价值购买涉案房屋，即原告就购买涉案房屋无任何损失；三、《消费者权益保护法》第五十五条的规定不适用于商品房买卖合同纠纷中涉及“欺诈”情形。消法保护对象是指消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务过程中形成的权利义务关系，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，房屋买卖不属于《消费者权益保护法》所调整范围。综上，原告在接受被告交付行为后主张解除合法有效的合同及其他诉求无任何事实及法律依据，人民法院应依法驳回其全部诉讼请求。 经审理查明，被告中育文化置业公司以出让方式取得位于龙里县××脚镇××期，土地总面积为26553平方米的土地使用权，从事商品房的开发，被告将该楼盘取名为中铁洛飞城。被告对外宣称：中铁洛飞城退台洋房，聘请国内外一线建筑设计团队，以“院、露、错、退”的建筑手法勾勒纯正洋房建筑形态，一楼超宽私家庭院，阳光下，一路芬芳；四楼退台，阔景园林……，拥有75000㎡洛飞大草原，还可以打高尔夫球，送泡泡小球训练中心20年会籍，买退台洋房，送400㎡（仅限住宅）……。B1户型图宣传的内容为：首层带负一层跃二层，建筑面积约214㎡（一层约122㎡、二层约92㎡），赠送面积约370㎡（地下室约109㎡、花园赠送约201㎡）……。 2017年4月11日，被告中育文化置业公司取得了白晶谷2组团一期工程的《商品房屋预售许可证》。2017年10月19日，原告陈苑（买受人）与被告中育文化置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为ZTLFC-267。合同约定：原告购买被告开发的位于龙里县××脚镇××单元××号的房屋，建筑面积213.88㎡，套内建筑面积179.06㎡。原告购买的房屋实际为三层：地下**（即地下室），地上**。合同约定的建筑面积213.88㎡，仅计算地上二层的建筑面积，地下**的建筑面积和**的花园面积没有计入合同约定的建筑面积213.88㎡中。按套内面积计算，每平方米9254.02元，购房总价款为1657024元；交房时间为2018年9月30日前。交房条件为：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。商品房质量及退房的约定：出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房；房屋质量问题严重影响正常使用，买受人有权退房；该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准，买受人有权退房；逾期交房超过90日，买受人有权退房。前期物业管理期间，物业收费价格为2.2元/月*平方米。原告与被告在签订《商品房买卖合同》的同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》，《补充协议》的1.4条约定：出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及附件、本补充协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书、示范单位或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。被告对中铁洛飞城中的宣传内容，没有在原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》中作出相应的约定。 合同签订后，原告向被告支付了全部购房款项。2017年11月14日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》在龙里县房产管理局办理了商品房预售合同备案登记。2018年8月4日，贵州黔弘工程质量检测有限公司出具《室内环境空气质量检测报告》，结论为：白晶谷2组团一期工程所检部位符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2010中Ⅰ类民用建筑工程技术要求。2018年9月11日，被告将白晶谷2组团一期工程的消防设施，向龙里县消防部门进行建设工程竣工验收消防备案情况登记，结论为：抽查合格。2018年7月23日，贵州省第三测绘院对白晶谷2组团一期工程的房屋进行面积测绘，并提交了《房屋建筑面积测绘报告》。2018年8月20日，建设、施工、监理的单位共同出具了白晶谷2组团一期11楼1单元1-2号房屋《住宅工程质量分户验收表》，验收结论：合格。2018年9月6日，施工、监理、设计、勘察、质量检测、建设、质量监督七个部门或单位，对白晶谷2组团一期的工程进行质量验收，结论为：质量文件资料齐全，符合设计及规范要求。2018年11月21日，被告中育文化置业公司对白晶谷2组团一期的工程向备案机关龙里县住房和城乡建设局办理了建设工程竣工验收备案，备案机关的处理意见：同意办理工程竣工验收备案。2018年9月12日，被告在贵州都市报上刊登了白晶谷2组团一期工程房屋的交房公告，通知中铁洛飞城一期业主：中育文化置业公司开发的中铁洛飞城项目一期已竣工验收合格，具备交房条件，通知业主于2018年9月28日至2018年9月30日前来办理接房入住手续。2018年9月26日，被告中育文化置业公司向原告陈苑提交了白晶谷2组团一期11栋1单元1层2号房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和房屋钥匙，将合同约定的商品房交付给原告陈苑。向原告陈苑交付的房屋有地下室，一层有花园。 上述事实，有原被告双方的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、备案登记表、付款收据、户型图、宣传资料、龙里县房地产交易服务平台、交房通知单、龙里县房地产管局回函的证据；被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《室内环境空气质量检测报告》、《工程建设工程竣工验收备案表》、《房屋实测面积报告》、《住宅房屋分户验收表》、贵州都市报、房屋验收交接单、交付文表物品签收单、接房物品领取台账的证据，经庭审质证，本院予以确认，作为定案的依据，并附卷佐证。 本院认为，原告陈苑与被告中育文化置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，双方建立了商品房买卖的法律关系，《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《商品房买卖合同》约定原告作为买房人退房的情形为：出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的；房屋质量问题严重影响正常使用；该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准；逾期交房超过90日，买受人有权退房。在此几种情形下买受人有权退房。《建设工程竣工验收备案表》是备案行政机关，在施工、监理、设计、勘察、质量检测、建设、质量监督七个部门或单位，对白晶谷2组团一期的工程进行质量验收合格的基础上，对建设工程竣工后经验收合格结果的确认，是工程竣工合格的直接证据，故原告对此提出的质疑不能成立，本院不予采纳。被告在工程竣工后，根据消防法的相关规定，对涉案工程的消防设施向消防机构申请备案，经抽查合格。故原告对消防设施提出的质疑不能成立，本院不予采纳。被告提交的证据均证实涉案房屋质量、消防设施已经符合房屋交付条件。在诉讼中，原告提交的证据并不能证明，被告交付房屋具备法定或约定的退房条件,即合同解除的条件。综上所述，合同的实际履行并未致使原告合同目的不能实现，故原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。因此，原告提出要求返还购房款并支付利息、退还已缴纳的其他费的诉讼请求，本院不予支持。 被告为销售房屋对中铁洛飞城楼盘的户型、结构、区位、环境作出宣传，宣传的内容中有部份夸大的成分，这些夸大的内容并不明确具体，也并未写入《商品房买卖合同》、《补充协议》中，成为合同的内容，且《补充协议》对被告广告宣传的问题作出约定。被告按《商品房买卖合同》约定的户型、面积、单价、房屋竣工交付的条件、质量要求，向原告交付了合同约定的房屋。原告认为被告虚假宣传广告的行为已经构成欺诈，并据此提出，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》之规定按购房款的三倍主张赔偿，要求被告向原告支付赔偿金人民币4971072元的诉讼请求，与本案查明的事实和法律规定不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告陈苑的全部诉讼请求。 本案受理费29410元（已减半收取），由原告陈苑承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 审判员  杨红卫 二〇一九年六月二十八日  法官助理 李碧静  书记员 李碧静