云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初1668号原告张正发，男，1946年5月13日生，汉族，麒麟区人，住麒麟区。委托代理人陈金国，云南精茂律师事务所律师。（特别授权）原告余桂花，女，1958年3月5日生，汉族，麒麟区人，住麒麟区。委托代理人陈金国、丁凯寅，云南精茂律师事务所律师。（特别授权）被告杜吉燕，女，1983年8月13日生，汉族，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人魏思部，云南张剑弼律师事务所律师。（特别授权）被告余建刚，男，汉族，住曲靖市麒麟区。（身份证信息未提交）第三人杜连超，男，汉族，1985年8月2日生，沾益区人，沾益区白水镇人民政府公务员，住曲靖市沾益区。原告张正发、余桂花与被告杜吉燕、余建刚，第三人杜连超民间借贷抵押变卖委托合同纠纷一案，本院于2018年5月24日受理后，2018年9月15日依法作出（2018）云0302民初2815号民事判决书，宣判送达后原告不服，提起上诉，曲靖市中级人民法院于2019年1月23日作出（2018）云03民终2126号民事裁定书，撤销一审判决，发回重审。本院于2019年3月5日立案受理后，另行组成合议庭，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告张正发及其委托代理人陈金国，原告余桂花及其委托代理人陈金国、丁凯寅，被告杜吉燕及其委托代理人魏思部，第三人杜连超到庭参加诉讼，被告余建刚经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理，现已审理终结。原告诉称，2014年6月6日，原告向被告杜吉燕借款2000000元，双方签订了《借款合同》，约定：债务履行期限：2014年6月7日至2015年4月7日；每月7日前支付当月利息；甲方（张正发与余桂花）以位于曲靖市幸福小区（房产证号为20××26、20××27）房屋建筑面积1500平方米（有证建筑面积1049.56平方米）作抵押，向乙方（杜吉燕）提供担保，抵押借款的房屋甲方已向乙方作授权委托出售，向曲靖市珠江源公证处公证，担保范围：本金、利息及违约金。同时，原告与被告杜吉燕又签订了《委托合同》并经过了公证。《借款合同》签订当日，被告杜吉燕扣除了当月利息100000元后向原告支付借款1900000元。原告于2014年7月、8月、9月、10月分别通过转账方式支付给被告杜吉燕利息400000元。后因经济困难不能履行到期债务，被告杜吉燕于2015年6月6日将上述房屋以3020000元的价格卖给其弟杜连超，并将该房屋变更登记在杜连超名下。原告知道此事后，多次找被告杜吉燕，要求其按市场价返还抵押物变卖所得价款超过债权数额的部分，被告杜吉燕不同意返还。原告委托昆明正序房地产土地资产评估有限公司将上述房屋市场价格进行价格评估，基评估结果为：曲房权证曲靖市字第××、20××27号房屋预估总价为5457868元。按照市场价变卖上述房屋所得价款，扣除偿还原告借款本金及利息后，超出债权数额的部分3425868元外，还应支付资金占用利息616656.24元。为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、被告归还原告抵押物变卖所得的价款超过债权数额的部分3425868元，并支付资金占用利息人民币616656.24元（暂计算至2018年6月6日止），合计人民币4042524.24元；2、被告支付迟延履行期间的债务利息；3、本案诉讼费由被告承担。被告杜吉燕口头答辩，原告所诉借款的事实经过没有意见，原告诉请争议房屋价格及计算资金占用利息的请求没有事实依据，于法无据，请求驳回原告的诉请，理由：1、原告诉状中确认双方于2014年6月6日签订200万元的借款合同还款期限为2015年4月7日，每月7日前支付当月利息，已实际履行了合同并支付了五个月的利息50万元，利息与实际支付数额得出借款合同约定的利息为每月5%；2、被告履行了合同出借义务，向原告交付了200万元借款，原告违约后我方才依照委托合同出卖抵押的房屋；3、原告诉状陈述借款合同中约定了用1049.56平方米房屋抵押担保的事实，并且是1000多平方米的房屋全部抵押；4、诉状确认了原告委托被告全权处理抵押房屋用于偿还借款本息，行使抵押权的时间是2015年4月7日至6月7日，两个月，委托合同经过了公证，并未约定被告行使抵押权时，房屋出售的现价，也未约定要按照评估价出售，在两个月内被告出售1000多平方米的住房不可能等待市场高价出售，被告为了维护自身债权的实现，只能以302万元出售，并办理有关的过户手续，此价格在当时的情况下已经属于合理的价格，不存在低价卖房行为；5、被告卖房的价格是依据税务机关评估价确定的，依法有据，出售房屋的所有手续是按照房地产管理部门的有关法律法规进行的，缴纳了300167.95元税费等，并未违法卖房行为；6、原告诉请的资金占用费无依据，被告卖房不存在低价出售，没有原告所讲的高低差价之说，两被告已经离婚，建议被告余建刚不应作为本案的被告。第三人杜连超述称，原被告借款的大概情况，那个时候我还在区里上班，我听说过，要找人买房，喊我帮着问，也找过一些，都嫌房子大或太背，一直处理不掉，我姐姐杜吉燕装修酒店和买车向我借过钱，买车的时候向我借过30多万元，装修酒店借给她60多万元，她做工程我又拿了我50多万元，一直没还付清，房子以302万元卖给我，买房款是我付给杜吉燕，没有付过给张正发、余桂花。因为杜吉燕差我钱，也去公证处公证过，也有完税凭证，假如低于市场价公证处和税务局也不会给我办手续，我认为是有效的买卖合同，这个交易过程中，除了现金以外房价是会变动的，实际只要符合市场规律，程序走完，能够交易，卖多少值多少，所以要按照市场规律来做，原告说她找了好多人来，她也知道她将房屋委托给了被告出售，原告说有人出600万元有人出800万元，为什么没卖呢，她早卖了还款也可以少付一些利息。被告余建刚经本院传票合法传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃答辩的权利。原告针对其诉求,向本院提交如下证据：1、身份证复印件二份，用于证明两原告的身份情况；2、借款合同、收条、委托合同、公证书各一份，用于证明被告向原告借款的事实，被告杜吉燕向原告收取两本房产证，原告委托被告杜吉燕代为出售房屋。合同经过公证处公证；3、转账凭证一份，用于证明原告分四次转账支付四个月的利息400000元给被告；4、曲靖市手房买卖合同、公证书各一份，用于证明二手房买卖合同是被告杜吉燕与杜连超签订的，公证书3710号对房屋买卖合同进行了公证；5、曲靖市房地产管理局房屋档案摘抄表一份，用于证明房屋已经变更登记在杜连超名下；6、房屋租赁合同一份，用于证明被告杜吉燕于2017年8月9日将上述房屋靠西面一套以年租金36000元租给贾杰；7、预估函一份，用于证明原告委托评估公司对房屋进行评估，总价值超过5457868元；8、录音一份，用于证明进行公证时，两原告未到场。重审中补充提交光碟录音一份，证明（1）、被告明知房屋6000/㎡，证明（2）、当时有人出500万元来找被告买房被告不同意，（3）、被告知道有人出价800万元购买房屋，原告余桂花要1000万元的事实，（4）、被告在把房屋过户在其弟弟名下的过程是违法行为的过程，当时房管局、公证处、税务局对该价格不予认可，是通过找关系才以302万元过户在被告亲弟弟杜连超名下，（5）、录音实质是与山西姓范的录音过程，（6）、该录音地点为昆曲大酒店，是原告事先与被告联系好后将山西人带来该地点，不是私人房屋中录音，整个对话过程中被告始终在回避将房屋过户到亲弟弟杜连超名下收取的房款凭证，（7）、被告自始至终只说了他们去上税由税务局核定的价格。上述证据经庭审质证，被告杜吉燕对上述证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性均无异议。但对证据2的证明目的不予认可；认为证据3中所出具的40万元利息不全，还有6月份支付的10万元利息，共支付了50万元的利息；证据6中的承租人是原告介绍来的，由于水电长期未用，是不通的，为了出租，被告支付了3000元水电开通的费用，对方提供的每年36000元的租金不准确。对证据7的合法性、真实性无意见，但认为与本案无关，对其证明目的不予认可。对证据8的真实性予以认可，对其合法性不予认可，对关联性及证明目的做一下说明：公证处对话答复说明办理房产过户的时候，如果有原房屋所有权人经过公证的授权，在买卖房屋的合同上只需要代理人签字即可，不需要原所有权人到场签字，在两次录音当中都证实：原告和公证处的对话，两原告与被告杜吉燕签订委托售房合同经过了公证处的公证，委托合同属于有效。对原告补充提交光碟录音一份认为来源不合法、关联性也不予认可，因为是在特殊环境下，由原告召集的人员谈价钱，是议论的价钱，并不代表房屋最终成交的价格，几方人议论的价格不代表最终成交价格，与本案房屋价值无关联性。被告余建刚经本院传票合法传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃质证的权利，并承担未到庭参加诉讼的法律后果责任。本院认为，上述证据1、2、3、4、5、6来源合法，客观真实地证明了原告的主体资格，双方签订《借款合同》、《委托合同》，及原告向被告支付利息，及双方签订《二手房买卖合同》，以及房屋已经变更登记在杜连超名下和被告杜吉燕将上述房屋靠中西面一套租给贾杰的事实，本院予以采信。对于证据7，系原告单方面委托鉴定机构所作出的评估结果，对本案的被告不具有法律约束力，故对于证据6所证实的问题，本院依法不予采信。由于证据8的来源不合法，不能印证原告所证实的内容，本院依法不予采信。诉讼中，经原告张正发、余桂花申请，本院依职权到云南省曲靖市珠江源公证处调取了相关的证据：1、《二手房买卖合同》载明“座落于曲靖市，建筑面积1049.59平方米，房产证号为：曲房权证曲靖市字第**；转让价格为3020000元；于2015年6月6日前一次性付清；房屋买卖所产生的营业税、城市建设维护税、教育附加、个人所得税、土地增值税、契税、印花税、手续费，其它税费由乙方承担；由双方向公证机关申办公证，公证费用由乙方承担等。”。2、2015年6月6日杜吉燕在曲靖市手房交易市场的谈话笔录中的陈述是：座落于曲靖市，建筑面积1049.59平方米，房产证号：曲房权证曲靖市字第××、20××27，土地使用证号为曲市国用（2004）第933号的房产是张正发、余桂花夫妻共有，他们委托我帮他们出售；房屋转让价款为3020000元，房款今天一次性付清，理由是：张正发、余桂花夫妻向我借钱，大概欠3060000元，当时同意如果到期还不出钱，上述房产随我处置；为了给他们省一些费用，就没有选择办理抵押登记手续。现在他们还不出钱来，为了保障我的利益，只好将上述房屋过户给我弟弟，张正发、余桂花是知道的，这几天，我天天都去他们家，也已经跟他们说过了，他们也是同意的，如果以后他们要过回来，我也是同意的。办理过户手续过程中所产生的费用由我弟弟杜连超承担。上述证据经庭审质证，原告张正发、余桂花认为《二手房买卖合同》中的签字人没有原告，对其真实性、合法性、关联性无异议；对谈话笔录中的3060000元借款认为不真实，实际借款是1900000元，卖房屋的时候原告是不知情的。被告杜吉燕对上述证据无异议。本院认为，上述证据来源合法，内容客观真实，与案件具有关联性，本院予以采信。被告杜吉燕为支持其辩解，向本院提交如下证据：1、房屋价格评估单一份，用于证明争议的房屋在2015年6月7日时经税务机关确认的价格，是依法确认，符合市场实际；2、税收缴款书及发票各一份，用于证明被告为实现抵押权、收回200万元借款（债权）支出了30万余元（杜连超应缴税90600元、原告应缴五项税款199320元、公证费5000元、转让手续费5247.95元、登记费80元、工本费70元），应计入原告的借款本息之中；3、重审中补充提交曲靖市房地产管理中心房屋档案摘抄表复印件一份，证明争议房屋为一幢1-3层，一个房产证，为两原告人共有。上述证据经庭审质证，原告对上述证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，认为税务机关不是房屋价格评估机构；认为证据2背离了市场价格原则，仅证明按照302万元缴纳税额，无法证实交易的公正公平性；对证据3没有异议，该房屋是一栋，盖的时候盖成了独立的两栋，楼梯是公用，证号有两个，房产证是一个。本院认为，上述证据1、2、3的来源合法，内容客观真实与本案具有关联性，本院予以采信。被告余建刚经本院传票合法传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证的权利。第三人杜连超未向法庭提交证据。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：原告张正发、余桂花与被告杜吉燕签订《借款合同》，约定“甲方（张正发、余桂花）因欠朋友外债急需还款，向乙方（杜吉燕）申请借款，并用其曲靖市幸福小区房产一幢，建筑面积1500平方米（有证建筑面积1049.56平方米），（房产证号：20××26、20××27；土地使用证号：D-（45）-4-14）作为抵押物；借款金额人民币2000000元；借款期限：自2014年6月7日至2015年6月7日；每月的7日前支付当月利息；抵押期限自本合同生效之日起至甲方履行完毕本合同止；甲方向乙方签订售房委托书，委托时间为：2014年6月7日至2015年6月7日；甲方正常履行合同，乙方在2015年4月7日前不得处置抵押物”。2014年6月7日，被告杜吉燕向原告张正发、余桂花出具收条：收到张正发、余桂花的房产证两本、土地使用证壹本；授权售房委托书公证书叁本的收条一份。当天被告杜吉燕在扣除当月利息10万元的条件下支付给原告借款190万元。2014年6月7日，云南省曲靖市珠江源公证处出据的公证书“1、委托合同中明确载明：甲方（张正发、余桂花）夫妻二人共有房屋一套（座落于曲靖市，建筑面积1049.59平方米，房产证号为：曲房权证曲靖市字第**、曲房权证曲靖市字第**），现甲方要出售此房，因不能亲自办理有关手续，故委托乙方（杜吉燕）代为办理相关售房手续。代理权限：代与买受人签订房屋买卖合同；代为办理有关公证手续；代为办理有关房产过户手续并缴纳税费；代为办理土地使用证手续；代为收取房款；若房屋买受人需申请购房贷款，则受托人可协助其办理相关购房贷款手续；代为办理与出售上述房屋有关的其他手续。委托期限：自委托之日起至上述事项办理完毕时止，但最长不超过2015年6月7日。乙方在代理权限内的代理行为及所签署的材料甲方均予以认可。乙方无转委托权等。2、公证书中明确载明：甲方张正发、余桂花与乙方杜吉燕于2014年6月7日在曲靖市手房交易市场签订的《委托合同》的意思表示真实，具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，合同内容具体、明确。”。2014年7月7日，原告张正发、余桂花通过中国农业银行云南省分行卡卡转账100000元至被告杜吉燕的账户内。2014年8月20日，原告张正发、余桂花通过中国农业银行云南省分行卡卡转账100000元至被告杜吉燕的账户内。2014年9月24日，原告张正发、余桂花通过中国建设银行张珂淇转账100000元至被告杜吉燕的账户内。2014年10月24日，原告张正发、余桂花通过中国农业银行云南省分行卡卡转账100000元至被告杜吉燕的账户内。2015年6月6日，甲方（卖方）张正发、余桂花的委托代理人杜吉燕与乙方（买方）杜连超签订合同编号为HTBH20150606008的《二手房买卖合同》，约定“座落于曲靖市，建筑面积1049.59平方米，房产证号为：曲房权证曲靖市字第**；转让价格为3020000元；于2015年6月6日前一次性付清；房屋买卖所产生的营业税、城市建设维护税、教育附加、个人所得税、土地增值税、契税、印花税、手续费，其它税费由乙方承担；由双方向公证机关申办公证，公证费用由乙方承担等。”。该合同于2015年6月6日经云南省曲靖市珠江源公证处进行了公证。2018年6月9日，经原告张正发、余桂花单方委托昆明正序房地产土地资产评估有限公司对上述房屋进行评估，该房屋评估总价为5457868元，单价为5200元/平方米。原告遂以上述房屋价值5457868元，扣除偿还原告借款本金及利息后，要求被告杜吉燕返还超出债权数额的部分3425868元外，还应支付资金占用利息616656.24元为由，诉至本院，提出前述诉求。另查明，作为借款抵押的房屋，双方并未到房屋管理部门办理抵押登记手续。双方签订的《借款合同》中对借款履行期间的利息没有明确约定具体的借款利率。第三人杜连超并未实际支付购房款302万元给原告张正发、余桂花。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百条：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”。被告杜吉燕按《借款合同》、《委托合同》约定对两原告所有的房屋在未取得两原告房屋出售订价书面同意的情况下，擅自定价人民币3020000元将抵押房屋转让给其弟杜连超的行为侵害了两原告对其房屋的处分权。原告张正发、余桂花主张被告杜吉燕出卖原告房屋有效，但对出卖价格不追认，要求按其单方面委托“昆明正序房地产土地资产评估有限公司”对该房屋进行价格评估价格5457868元要求被告补偿给原告差价，支付资金占用利息616656.24元的请求，违反买卖自愿原则，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。被告杜吉燕只享有担保物权即在出卖抵押房屋后具有优先受偿权，没有对抵押房屋的处分权。房屋实际价值应当在实际拍卖或变卖后除去拍卖成本费用才是实际房屋价值，出售房屋所得应当优先偿还被告杜吉燕借款本金及合法利息，剩余部分归原告所有，不足以偿还借款本金及合法利息部分应由原告支付给被告。被告借款本金190万元，利息起算日期为2014年6月7日至2015年6月6日止，2014年6月7日至2014年10月24日的利息原告已按每月10万元支付给被告，月利率高达5.263%，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”原告已支付利息可按年利36%计算支付已付利息期间为（每月57000元）2014年6月7日至2014年10月24日的利息为260300元，未支付利息按年利率24%计算即自2014年10月25日至2015年6月6日止（每月38000元）的利息为281200元，原告总计应付给被告杜吉燕利息54.15万元，原告应当支付给被告杜吉燕借款本金190万元，本利合计244.15万元，扣除已付利息40万元，还应付给被告本息合计204.15万元。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”，因此，本案自房屋被被告出卖后被告取得房屋的受益权利归被告所有，同时原告不再支付利息给被告。现双方均不主张房屋归其所有，均主张房屋出卖后收回各方应得款项，因此，房屋应以实际出售后所得进行分配。本案被告杜吉燕与被告余建刚虽然系夫妻关系，该交易行为是在被告夫妻关系存续期间发生，但是，被告余建刚自始至终没有参与该交易行为，并且，原告也无相关的证据证实被告余建刚参与了该交易行为，故原告诉求“要求被告余建刚承担清偿责任”的主张，于法无据，本院不予支持。第三人杜连超主张其与杜吉燕签订的房屋买卖合同有效，原告现在重新拍卖房屋，应承担第三人购房款302万元从支付到现在的利息，并赔偿房屋买卖的税费损失的请求，没有事实根据和法律依据，第三人购买原告提供给被告杜吉燕作为抵押的房屋，并未实际支付房屋价款302万元给原告张正发、余桂花，该房屋出售定价至今未得到原告的认可。因此，第三人杜连超的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杜吉燕对原告张正发、余桂花共同所有的位于曲靖市】别墅房屋一幢出售给杜连超的定价无效；二、原告张正发、余桂花共同所有的位于曲靖市】别墅房屋一幢包括违章加层建筑（房产证号为：曲房权证曲靖市字第**、曲房权证曲靖市字第**），由原告张正发、余桂花于判决生效后限期三十日内办理变卖或拍卖手续，所得价款优先偿还被告杜吉燕借款本金190万元，利息14.15万元，剩余价款归原告张正发、余桂花共同所有，不足部分由原告张正发、余桂花共同继续履行偿还义务，拍卖费用由原告张正发、余桂花共同承担；三、第三人杜连超在原告张正发、余桂花对争议房屋的变卖或拍卖时享有优先购买权；第三人杜连超竞买失败导致的购房税费损失由原告张正发、余桂花与被告杜吉燕各承担50%；四、驳回原告张正发、余桂花的其他诉讼请求。案件受理费39140元（原告已交纳），如争议房屋实际拍卖或变卖价款超过302万元由被告杜吉燕承担；如低于302万元则由原告张正发、余桂花承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘 昆人民陪审员  张云全人民陪审员  张锡花二〇一九年六月二十五日书 记 员  李怡凡