河北省邯郸市邯山区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0402民初110号原告（反诉被告）：赵雷普，男，1987年11月11日出生，汉族，现住邯郸市曲周县，委托诉讼代理人：赵伟普，男，1988年12月16日出生，汉族，现住邯郸市曲周县，系赵雷普弟弟。被告（反诉原告）：邯郸市龙瑞房地产开发有限公司，住所地：邯郸市邯山区赵都新城S4地块**商业楼水厂路**。法定代表人：栗志勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李智妍，女，该公司法律顾问。原告（反诉被告）赵雷普与被告（反诉原告）邯郸市龙瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，邯郸市龙瑞房地产开发有限公司对赵雷普提起反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵雷普委托诉讼代理人赵伟普，被告（反诉原告）邯郸市龙瑞房地产开发有限公司委托诉讼代理人李智妍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵雷普向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方商品房买卖协议（预售）。2、判令被告退还原告已支付的购房款156270元。3、判令被告支付从我付款之日起，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、2017年10月1日，我购买被告位于邯郸市××山区学院北路以南，陵西南大街以西的星魔方商品房一套，房号：B栋1706.双方签订的协议约定，出卖人（即被告）应当于2019年12月31日前交房。2、在签订本协议前，我与被告聘请的置业顾问张鹏一充分沟通了我的情况（包括但不限于我是农民，在饭店工作，收入不够稳定，我是否可以申请住房贷款等等），张鹏一说与上面领导反映了，承诺说我的情况申请住房贷款没有问题，还说办理贷款时间在2017年12月31日前，但他们一直没有和我联系，直至2018年10月13日晚上被告的另一名置业顾问李志明联系我让我带全资料去办理贷款，我和妻子于2018年10月18日去被告指定的中国光大银行邯郸铁西支行，找个贷经理房剑强，对方看了我的资料后拒绝贷款。3、被拒绝后，我又与置业顾问李志明沟通，他说把资料给他，再试试在中国银行是否可以贷款，然后就一直没有消息了，直至2018年11月16日下午，李志明又跟我联系说，他们公司将在2018年11月19日办理星魔方预售证，所以在这之前要求我必须办理住房贷款，并说以我现在银行流水，无论中国银行还是中国光大银行都是不能贷款的，然后给我推荐一个网名叫做细水长流的微信，说它们可以帮我作假的银行流水，保证可以通过银行贷款部的审核，我思考后深知此事是违法的，所以，又和李志明沟通说不想去作假的银行流水，想解除协议并退款。4、我和李志明约定于2018年11月17日下午4点，在被告的售楼部办理退房退款手续，等他填完后让我签字时，我看到并没有写清楚给我赔付的利息和退款的时间，我要求写明，但他说不能给我写时间，并说是他们内部规定，签订退房协议后6个月，才打款到我账户上并且没有利息，我不同意他的说法并和他们理论，说如果沟通无果的话，我是不会签字的并且要向法院起诉，对方表示他们无所谓并让我随便。5、我和李志明说，你们没有预售证的情况下，就卖出星魔方的房子属于违法行为，并且当时也没有给我说明你们指定哪个贷款银行，否则就不会出现今天的局面，我也绝对不会买该房子的，对方却说邯郸市房地产商都是这样子的。鉴于被告未取得预售许可证违法售房，且在因被告虚假承诺致使原告无法获得贷款，双方购房协议无法继续履行的情况下，迟迟不予退款，损害原告的合法权益，故请法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）邯郸市龙瑞房地产开发有限公司就本诉辩称：1、贷款的义务主体应为购房人而非开发商，开发商仅能起到配合的义务而并非承诺办理。由于购房人自身的增信问题或其他问题导致银行无法发放贷款的，购房人应按照购房协议约定提高首付比例或以现金形式补齐全款，因此被告在本案中并不存在过错。2、原、被告之间签订的购房协议合法有效，至原告起诉时，被告已取得了预售许可证，按照最高院关于商品房买卖纠纷的若干规定的司法解释之规定，双方之间订立的购房合同合法有效，因不存在法定或约定的解除条件，原告无权要求解除已订立的相关协议，因此请合议庭驳回原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）邯郸市龙瑞房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人赵雷普支付剩余房款155000元，并按照总房款的万分之二向反诉人支付违约金直至被反诉人实际补齐房款之日时止（截止反诉时共计人民币622.54元）。二、判令被反诉人支付本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉人于被反诉人与2017年10月1日签订了《商品房买卖协议（预售）》及《补充协议》购买了反诉人开发的岭寓项目B栋1706号商品房，被反诉人支付了156270元购房款，按照双方签订的《商品房买卖协议（预售）》及《补充协议》约定剩余购房款共计155000元以银行按揭贷款方式付清。该商品房达到银行放款条件后，反诉人多次催促被反诉人提交符合银行要求的按揭贷款资料，但是由于被反诉人个人原因银行按揭贷款无法获得批准，按照双方签订的《商品房买卖协议（预售）》及《补充协议》相关条款约定，被反诉人应采取征信措施、提高首付比例或另行筹资付清房款。但是被反诉人拒绝按照协议约定履行办理按揭贷款或付清全款的义务，经反诉人多次催告无果，反诉人于2018年12月25日在邯郸日报上刊登了《通知》再次催促被反诉人办理按揭手续，但被反诉人仍不配合，时至今日被反诉人仍未按照协议约定履行相关付款义务。综上，反诉人和被反诉人协商一致签订了购买商品房的相关协议，反诉人按照协议约定为被反诉人将商品房预留至今，被反诉人的违约行为已严重侵害了反诉人的合法利益，应承担相应的违约责任。故，为维护反诉人的合法权益，诉至贵院，望判如诉请。原告（反诉被告）赵雷普就反诉辩称：一、关于反诉人所说我于2017年10月1日签订了《商品房买卖协议(预售)》及《补充协议》,而答辩人从邯郸市住房保障和房产管理局官网上查询所知反诉人于2018年11月19号才取得《商品房预售证》,违反了《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定,故我之前与其签订的《商品房买卖协议(预售)》及《补充协议》均属于无效协议,并且依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条的规定,反诉人还应承担相应的法律责任；二、关于反诉人提出第二条说答辩人拒绝按照协议约定履行办理按揭贷款或付清全款的义务没有任何依据。《补充协议》的第七条第1点中明确规定,买卖协议及补充协议签订前,反诉人应当告知答辩人选定的银行以供答辩人详细咨询贷款事宜,确定贷款金额,充分评估自身的付款能力。但是反诉人在签订协议之前并没有做任何相关的工作,直到2018年10月13日才通知选定的是中国银行和中国光大银行铁西支行,并且诱导答辩人做假的流水以通过银行审核,答辩人以该行为违法行为断然拒绝,以上的相关证据,包括但不限于电话录音,微信留痕,随时供法院取证。综上所述,完全是反诉人的原因,导致答辩人不能贷款,风险及责任完全应由反诉人承担；三、根据以上的陈述,答辩人认为:反诉人的诉讼请求完全与实际情况不符,没有任何依据。特请求法院驳回反诉人的全部诉讼请求支持答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告（反诉被告）赵雷普提交如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体身份；2、被告工商信息，证明被告主体资格；3、商品房买卖协议，证明原告与被告于2017年10月1日签订了该协议；4、收据，证明原告已付款时间和金额；5、被告公司售楼部置业顾问张鹏一名片，证明张鹏一确实是被告公司聘请的置业顾问；6、在售楼部取得商品房预售许可证的公示，证明被告于2018年11月份才取得市住房保障和房产管理局颁发的商品房预售许可证，因此我与被告于2017年10月1日签订的商品房买卖协议（预售）及补充协议均属无效协议，并且被告违反了城市商品房预售管理办法第13条的规定(开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的依照城市房地产开发经营管理条例第36条的规定处罚),所以被告还应承担相应的法律贵任；7、微信截图一份,证明被告公司的李志明确实推荐让我去做假流水用来骗取贷款银行的审核通过,并推荐了做假流水的人员微信；8、2018年11月19日-12月5日的三条录音,证明:（1）、被告公司员工李志明明确说预售证马上下来,11月20日以后退房的开始收违约金;所有的退房单子都是这么签订的都不写给钱日期只是尽快的递单子,一般都是提交退房单子6个月后原告才能收到退房款。（2）、被告方员工李志明说预售证已经下来了,邮寄了通知函,意思是要么贷款、要么全款、要么退房,通知函是被告公司法务部门发的,并没有和我们约定一致;被告公司李志明明确承认让原告做假流水以骗取贷款银行审核通过；李志明再次说不能确定给我们退房款的时间。（3）、被告法务部门又给原告发了一个解约函并没有经过原告同意;原告明确告诉李志明说原告不同意被告公司法务部门单方面给原告发解约函和通知函并告知被告已经向法院起诉；9、被告公司发放的退房表,证明原告确实与被告协商过退房事宜。被告（反诉原告）邯郸市龙瑞房地产开发有限公司质证意见：对证据1、2无异议,对证据3的关联性有异议,对证明的事实有异议,因按照商品房买卖协议预售合同规定第8条补充协议的第5条均证明办理按揭贷款的义务人为原告,被告无代办义务。对证据4无异议,对证据5真实性有异议,仅从名片无法证明张鹏一系被告公司的合法员工。对证据6无异议,对证明目的有异议。该证据恰巧证明在原告起诉时被告已合法取得了预售许可证,按照最高院的司法解释双方订立的合同有效。对证据7真实性有异议,无法证明李志明的行为系公司行为。对证据8真实性有异议,无法证明相关人员系公司的合法员工,且无法证明相关的言语系公司的授权行为。对证据9真实性有异议,因未加盖被告公章,因此无法证明为被告所出具的,同时恰恰证明赵雷普是由于银行拒贷,证明了原告自身征信有问题,而导致无法贷款。被告（反诉原告）邯郸市龙瑞房地产开发有限公司提交如下证据：1、商品房买卖协议、补充协议,证明双方在签订该协议时被告已明确告知原告该商品房未取得预售许可证(见该协议第2条)因此被告在预售时并不存在欺诈和其他的过错行为，原告对于这种销售方式予以认可并签订协议;根据补充协议的第1条6款：出卖人的职员或雇员向买受人作出的承诺必须加盖公章方为有效,未经出卖人授权出卖人的职员或雇员所做的任何承诺公司均不予认可;补充协议的第7条约定了买卖协议及本协议签订前买受人应向出卖人选定的银行咨询贷款事宜,因自身的付款能力未达到银行要求的买受人应增加付款比例,同时说明评估自身的贷款能力应是买受人自身应承担的义务,而非出卖人的义务;第7条5款同样规定了买受人因征信未达到银行要求的处理原则即提高首付比例或另行筹资付清剩余房款；2、2018年11月27日邯郸晚报通知,证明被告催告原告办理按揭补款手续。原告（反诉被告）赵雷普质证意见：对上述证据真实性无异议,证明目的有异议。对证据1、被告没有明确告知原告没有预售许可证;2017年10月1日签订协议而被告2018年11月份才告知被告指定的贷款银行;原告已起诉被告后被告才取得预售许可证的。对证据2登报时间有异议。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在此后审理部分依法予以综合分析、认定。根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定事实如下：2017年10月1日，原告（反诉被告）赵雷普作为买受人、被告（反诉原告）邯郸市龙瑞房地产开发有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖协议（预售）》及《补充协议》，《商品房买卖协议（预售）》主要内容为：买受人购买岭寓B栋1706号房，建筑面积49.89平方米，单价为每平方米人民币6239.13元，总价款为人民币311270元。该附件十补充协议约定：买受人于2017年10月1日前向出卖人支付人民币156270元，剩余155000元买受人以银行按揭贷款的方式付清。《补充协议》第七条约定：买受人以贷款方式支付购房款的,按下列约定执行：1、买卖协议及本协议签订前,买受人应向出卖人选定的银行/公积金管理中心(以下简称“贷款机构”)详细咨询贷款事宜(包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度以及个人信用等情况),确定贷款金额,充分评估自身的付款能力,非因出卖人原因导致买受人首付比例增加或者不能贷款的,风险及责任由买受人自行承担;买卖协议及本协议签订后,买受人应向出卖人选定的贷款机构申请贷款,买受人向贷款机构申请贷款的额度、利率及年限、放款日期等均以贷款机构审批为准。2、买受人应于买卖协议签订当日(如出卖人另行通知的,以出卖人另行通知的时间为准)向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。3、若贷款机构要求买受人补充提交贷款申请资料、增加首付款比例或提高贷款利率的,买受人应自贷款机构提出要求或出卖人书面通知之日起7日内向贷款机构补缴资料或向出卖人支付应增加的首付款。出卖人不负有任何义务确保贷款机构会批准买受人的贷款申请。4、如买受人未按照本条第2款、第3款履行的,每逾期一日,买受人应向出卖人支付商品房剩余价款日万分之二作为违约金;逾期超过30日的,则出卖人有权单方解除买卖协议及本协议,买受人应向出卖人承担商品房总价款20%的违约金,因买卖协议及本协议解除而发生的费用及一切损失均由买受人承担。出卖人不解除买卖协议及本协议的,买受人向出卖人支付上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。5、如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的,买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。被告（反诉原告）邯郸市龙瑞房地产开发有限公司于2018年11月19日取得商品房预售许可证，于2018年11月27日在报纸上刊登通知，内容为：“望以下客户在登报之日起15个工作日内，到赵都新城售楼部办理按揭、补款手续，逾期未办理，将按照合同签订相关条款处理。”本院认为，邯郸市龙瑞房地产开发有限公司作为出卖人与赵雷普于2017年10月1日签订的《商品房买卖协议（预售）》及《补充协议》，在签订时被告（反诉原告）邯郸市龙瑞房地产开发有限公司虽未取得商品房预售许可证，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，赵雷普在起诉前邯郸市龙瑞房地产开发有限公司已取得商品房预售许可证明，赵雷普与邯郸市龙瑞房地产开发有限公司订立的《商品房买卖协议（预售）》及《补充协议》可以认定有效，双方须依约履行。赵雷普辩称邯郸市龙瑞房地产开发有限公司于2018年11月份才取得市住房保障和房产管理局颁发的商品房预售许可证，因此原被告于2017年10月1日签订的商品房买卖协议（预售）及补充协议均属无效协议的理由不能成立。故赵雷普要求解除双方商品房买卖协议（预售）的请求应予驳回，邯郸市龙瑞房地产开发有限公司要求赵雷普支付剩余房款155000元的诉请，本院依法予以支持。赵雷普支付首付款后，既未办理按揭贷款又未按照《补充协议》第七条约定采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款，显属违约。赵雷普辩称邯郸市龙瑞房地产开发有限公司承诺帮其办理按揭贷款，未能办理按揭贷款手续是邯郸市龙瑞房地产开发有限公司的原因导致的，其抗辩理由不能成立。因为按揭购房合同是办理按揭贷款的银行与购房者之间订立的借款合同，合同主体并非房屋出卖人，出卖人无法定或约定义务为购房者办理按揭贷款，借款合同未能签订的举证责任，应由购房者即本案原告（反诉被告）赵雷普承担，因赵雷普未能举证证明邯郸市龙瑞房地产开发有限公司负有为其办理按揭贷款手续的责任，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，赵雷普应承担举证不能的责任。邯郸市龙瑞房地产开发有限公司于2018年11月27日就S13-1-B-1706号等房屋在报纸上刊登《通知》，告知赵雷普如不履行办理按揭、补款手续，将按照合同签订条款处理即：每逾期一日,买受人应向出卖人支付商品房剩余房款的日万分之二作为违约金;出卖人不解除买卖协议及本协议的,买受人向出卖人支付上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。邯郸市龙瑞房地产开发有限公司已履行了必要的通知义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条至规定，赵雷普已明确表示不再履行合同约定付款义务，故邯郸市龙瑞房地产开发有限公司要求赵雷普按照商品房剩余房款的日万分之二向反诉人支付违约金直至被反诉人实际补齐房款之日时止的诉请，本院依法予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赵雷普于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）邯郸市龙瑞房地产开发有限公司剩余房款155000元并按照商品房剩余房款的日万分之二自2017年11月27日就S13-1-B-1706号等房屋在报纸上刊登《通知》之日起15个工作日后，向被告（反诉原告）邯郸市龙瑞房地产开发有限公司支付违约金直至实际补齐房款之日时止。二、驳回原告（反诉被告）赵雷普的全部诉讼请求。本诉诉讼费3505元，反诉诉讼费1706元，共计5211元，由原告（反诉被告）赵雷普负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邯郸市中级人民法院。审 判 长  孙绪仲人民陪审员  姜明明人民陪审员  王红杰二〇一九年六月三日书 记 员  栗博文附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。