江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民初21号原告：南昌行而不同策划咨询有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区顺外路**，统一社会信用代码：91360100664770585B。法定代表人：喻志武，该公司总经理。委托诉讼代理人：余浪，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思琴，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被告：浙江林垟房地产开发有限公司，，住所地：浙江省温州市苍南县灵溪镇沪山路与车站大道交叉口统一社会信用代码：9133032772362233X9。法定代表人：叶经书，总经理。委托诉讼代理人：周荣铸，浙江玉山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴世文，浙江玉山律师事务所律师。原告南昌行而不同策划咨询有限公司（以下简称行而不同公司）与被告浙江林垟房地产开发有限公司（以下简称林垟公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，原告行而不同公司诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告行而不同公司的委托诉讼代理人陈思琴，被告林垟公司的委托诉讼代理人周荣铸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告行而不同公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付人民币1954.442420万元（其中包括保证金人民币400万元、销售代理佣金人民币342万元、代垫费用人民币412.44242万元以及销售代理奖励人民币800万元）及逾期利息（以欠付本金1954.44242万元为基数，按年利率6%从2019年1月1日开始计算直至全部清偿完毕之日止）；2.本案诉讼费用、保全费及其他诉讼中产生的费用由被告承担。事实和理由：2018年2月7日，原、被告签署《林垟·华臣一品项目销售代理服务合同》（以下简称《销售代理服务合同》）约定：甲方（即本案被告）委托乙方（即本案原告）对华臣一品项目房源进行销售，销售标的为该项目住宅区约400户（具体户数以双方最后确定为准）；乙方向甲方缴纳保证金300万元人民币；2018年3月8日原、被告签署《林垟·华臣一品项目销售代理服务补充协议》（以下简称《补充协议》），根据该补充协议的约定，甲方要求乙方增加100万保证金，即共缴纳400万保证金。在合同履行过程中，原告按主合同约定在2018年5月20日前完成销售60套房源任务，根据合同第六条第4项，被告应退回100万元保证金。按照补充协议第四条第1项，2018年8月7日前的项目销售只交定金而未交首付款的72套房源计入原告已经完成的销售任务，并按每套3.5万元计算代理佣金，总计252万元，被告应在2018年8月11日前将该款项支付给原告。2018年3月7日后原告代理销售完成90套房源任务，根据主合同第七条第1项和补充协议第四条第2项，被告应按照每套1万元向原告支付费用，共计90万元。合同履行期间因被告自身原因，被告要求原告代垫有关费用共计412.44242万元。其中：原告代垫被告人员工资、电费、食堂费用及营运费用201.24242万元、代垫前期销售公司（在原告之前的上一家）保证金100万元及代垫前期销售公司销售奖励111.2万元。按照补充协议第一条,原告完成原合同约定的销售考核目标，被告另加奖励800万元给原告。以上款项合计1954.442420万元，原被告双方在《林垟·华臣一品项目销售代理服务补充协议二》（以下简称《补充协议二》）以及2018年8月2日、2018年8月29日及2018年10月28日三份《工作确认函》中均予以了对账和确认。根据《补充协议二》第四条约定，确认双方在履行协议过程中如发生争议，由乙方（即原告））住所地所在法院诉讼解决有关管辖约定与本约定不一致的以本协议约定为准。根据原被告双方的《工作确认函》，被告已经多次违约退还原告保证金和支付代理佣金。即使按2018年10月28日的《工作确认函》中，被告应在2018年12月31日前向原告支付1000万元，但是截止原告起诉之日，被告仍未向原告支付前述任一款项，被告的行为已严重违约。故为维护原告的合法权益特向法院提起诉讼。被告林垟公司辩称，原告诉请被告支付1954.44242万元缺乏事实和法律依据，被告没有欠原告1954.44242万元，请求法院对原告的没有约定及理由的诉请部分驳回。一、原告要求被告支付1954.44242万元是依据三份确认函，确认函存在重大误解，显失公平，三份确认函的内容大部分与双方在主合同和补充合同中的约定是完全不一致的，本案应当以双方约定的主合同和补充协议为准，但补充协议不包括补充协议二。二、被告确实收到原告保证金400万元，原告也确实为被告垫付了各项费用412.44242万元，但是在原告垫付的412.44242万元中有400万元是被告用保证金支付的。原告在本案中既要求返还保证金又要求被告支付412.44242万元，原告属于重复主张。如果法院没有认定412.44242万元是用保证金支付的，那么被告将会通过其他途径向谢霖个人主张。三、在补充协议中第四条第一项确定72套房源是被告销售的，作为原告销售业绩计入考核目标。但是代理费是每套3.5万元，在3.5万元中有1.5万元给原告作为代理费用，另外2万元是给原告作为垫付其他费用，说明在被告垫付的412.44242万元中已经包括144万元。所以原告诉请被告支付72套的代理费252万元没有依据，应当扣除144万元，被告同意给原告108万元。四、销售代理服务合同第七条第一项、补充协议第四条第二项约定中介费用每套7000元，后来补充协议另行补充每套再提高3000元，3000元在合同约定的也很明确，在原告履行届满后应当返还给被告，每套3000元不应计入原告的考核目标中，7000元可以计入，故90套房源应当扣除27万元。五、原告要求被告支付800万元的奖励没有事实依据，但是如果原告按照主合同、补充协议的约定完成考核目标，则应给原告奖励。从主合同、补充协议、确认函来看，对奖励做了不同的约定，主合同第六条第三、四项约定，如果在2018年10月10日原告销售房源达到250套，给原告600万元奖励；在补充协议第一条第二款中约定原告完成销售考核目标，要给予800万元奖励，考核目标延迟40天，如果原告在2018年11月20日之前达到250套房源，那么被告要给原告800万元奖励。但是从销售情况来看，原告在此期间内并未达到该目标，依据原告提供的证据其只销售了162套房源，故被告不应给予其800万元奖励。六、原告在履行合同中，确实有销售90套房源，按照主合同第六条第三项规定，只有收到客户首付款才能计入原告的业绩，90套房源中有60多套房源没有收到客户的首付款，只收取了定金，故60多套房源也不应计入业绩。原告行而不同公司为证明其诉请，向本院提交了以下证据：第一组证据：原告营业执照、法人证明及法人身份证复印件，被告工商信息，证明原、被告主体适格。第二组证据：《林垟﹒华臣一品项目销售代理服务合同》《林垟﹒华臣一品项目销售代理服务补充协议》及《林垟﹒华臣一品项目销售代理服务补充协议二》各一份，证明原被告之间存在销售代理服务合同关系，且合同对保证金、销售代理费、代垫费用、销售奖励以及争议管辖法院均有约定。第三组证据：委托付款单1张，转款凭证8张，收条1张，证明原告已按合同约定向被告指定账户支付保证金400万元。第四组证据：华臣一品项目审批表4张、林垟公司工资表4张、付款审批单2张、发放工资人员及其银行账号名单1张、电费发票1张，委托付款单6张，中国银行交易流水明细清单7张、中国建设银行个人活期账户交易明细1张、借记卡账户历史明细清单8张，证明原告已为被告代垫2018年3月到2018年6月华臣一品项目营销中心人员工资、食堂开支、电费及水费共计201.24242万元；为被告代垫苍南新同创房产营销有限公司退出费用211.2万元，以上代垫费用合计为412.44242万元。第五组证据：《证明》6张，证明人分别为喻志武、谢霖、毛伟、张小龙、翁建光、朱颖，补充第三组和第四组证据有关原告已支付保证金及代垫费用的事实，证明1.翁建光代原告垫付保证金250万元；2.朱颖代原告垫付保证金60万元；3.喻志武代原告垫付保证金60万元；4.张小龙代原告垫付保证金30万元，代垫华臣一品项目营销人员2018年3月份工资59843元、2018年4月份人员工资及食堂开支147560元、2018年5月份人员工资及食堂开支142040元以及2018年4月电费37536元；5.毛伟代原告垫付华臣一品项目营销人员2018年6月工资92500元；6.谢霖代原告垫付电费65966.31+15809.48+45832.16=127607.9元、水费685261.80元、食堂费用50万元以及苍南新同创房产营销有限公司的退出费用211.2万元（包括保证金100万元及销售代理费111.2万元）。第六组证据：行而不同公司代理销售华臣一品项目已售72套房源（2018年3月7日前）一份、行而不同公司代理销售华臣一品项目已售90套房源（2018年3月7日起）一份，证明被告已确认原告代理销售的房源为162套，根据双方销售代理服务合同及补充协议之约定，被告应向原告支付销售代理费342（72*3.5+90*1）万元。第七组证据：2018年8月2日、2018年8月29日及2018年10月28日《工作确认函》各一份，证明被告确认并承诺向原告分期支付人民币1954.44242万元，包括退还保证金400万元、支付销售代理费342万元、退还垫付费用412.44242万元、支付销售奖励800万元。被告林垟公司未向本院提交证据。经组织庭审质证，被告林垟公司对原告第一组证据的三性均无异议；对第二组证据中销售代理服务合同、补充协议真实性、合法性无异议，对补充协议二中林垟公司公章如何盖印不清楚，认为现在被告还有房源可以销售，主合同和补充协议都是林垟公司行政主管应玉云签字盖章，而补充协议二签订时间不清楚，也没有应玉云的签字，只有叶经书的印章；对第三组证据三性均无异议，确实收到400万元，款项是谢霖个人打的；对第四组证据代垫费用金额无异议，但是代垫费用中包括补充协议第四条中约定的144万元，总代垫费用应当减去144万元，原告代付的费用有很大一部分是从谢霖的账户中汇出，保证金400万元都是打入谢霖在工商银行苍南新区尾号103的账户，原告垫付的费用412.44242万元有400万元是用被告收到的保证金来支付的；对第五组证据的款项都是从被告的保证金账户中打出去的，实际上原告是没有垫付这些款项；对第六组证据销售房源数量及金额无异议，72套房源是被告销售的，在原告销售的90套房源中还有60多套房源首付款还未收进，只收了定金，这60多套房源不应进入考核目标；第七组证据中三份确认函印章是林垟公司的，印章是被告与江西金融资产管理有限公司共同保管，但是原告如何得到印章被告不清楚。三份确认函的内容与主合同约定的完全不一致，如果经核对，被告不可能在确认函上盖章，依合同计算的金额与确认函的金额差额巨大，原告不应得的款项在确认函中都能得到确认，该确认函存在重大误解。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对原告提交的第一组至第六组证据的真实性、合法性予以采信，对第七组证据，虽然三份确认函有林垟公司的盖章，但其内容与《销售代理服务合同》、《补充协议》关于业绩考核、保证金退还以及奖励等约定存在很大差异，对林垟公司更为不利且存在不合理，林垟公司对该组证据提出异议，本院对该组证据不予采信。经审理查明，2018年2月7日，原告行而不同公司与被告林垟公司签订《林垟·华臣一品项目销售代理服务合同》，主要约定：甲方（林垟公司）委托乙方（行而不同公司）对华臣一品项目房源进行销售，销售标的为该项目住宅区约400户（具体户数以双方最后确定为准）；项目销售工作自2018年2月5日起，初步确定销售代理销售周期到2018年12月底，在此期间乙方负责实施具体的日常销售工作；乙方向甲方缴纳保证金300万元人民币；考核目标：到2018年5月20日要求乙方完成60套房源，2018年10月10日要求乙方完成250套房源，2018年12月底要求乙方完成约400套房源；销售认定标准以乙方签约入驻销售现场后甲方每收取客户首付款到帐为标准（前期未交首付客户均可认定为乙方完成的销售业绩）；到2018年10月10日乙方完成250套房源时，退回保证金，给予600万元奖励，如到2018年10月10日乙方未完成250套房源时，罚没剩余保证金，不给予奖励；本项目销售基本代理费3万元/套，由乙方以收定金名义先行收取，如为房地产中介公司提供的客源另奖励7000元/套（费用先由乙方在每套3万元内支付，后期甲方每季度结算支付给乙方）。2018年3月8日，行而不同公司与林垟公司签订《林垟·华臣一品项目销售代理服务补充协议》，主要约定：甲方（林垟公司）要求乙方（行而不同公司）增加100万保证金，即共缴纳400万保证金；乙方完成合同约定的销售考核目标，甲方退回保证金，并另加奖励800万元给乙方；2018年3月7日前项目销售只交定金而未交首付的购房销售客户总计72套，该72套的销售代理费为每套3.5万元，其中每套2万元（计144万元）归甲方所有，该款项由乙方代为支付下列第4项费用（即董加民等九人及甲方其他人员每个月工资共计39500元、售楼处餐厅的粮油、菜品、食品全部费用由乙方承担）；2018年3月7日后项目销售的房源，房产中介推介奖励在原合同约定的基础上再提高3000元/套，该3000元作为甲方广告宣传开支费用，该总费用乙方在主合同履行期限届满后两天内支付给甲方。后行而不同公司与林垟公司签订《林垟·华臣一品项目销售代理服务补充协议二》，主要约定：甲方（林垟公司）认定乙方（行而不同公司）完成的营销业绩为162套房源；因甲方原因导致项目销售停滞，甲方同意不再对乙方进行业绩考核，并同意退回保证金400万元，同时甲方原承诺的销售奖励，按实际认定的乙方销售业绩占原约定的考核目标比例，同比例支付给乙方。2018年2月8日，林垟公司向行而不同公司出具委托付款单，委托行而不同公司将400万元保证金转入案外人谢霖在中国工商银行苍南新区分理处尾号为103的账户。行而不同公司于2018年2月26日至3月6日期间通过案外人朱颖、翁建光、喻志武等人银行帐户向谢霖共计转款400万元，林垟公司于2018年3月30日出具收条，确定其指定的帐户已收到上述400万元代理销售保证金。在合同履行过程中，行而不同公司为林垟公司代垫2018年3月到2018年6月华臣一品项目营销中心人员工资、食堂开支、电费及水费共计201.24242万元，为林垟公司代垫苍南新同创房产营销有限公司退出费用211.2万元，以上代垫费用合计为412.44242万元，其中342.4869万元由谢霖中国工商银行苍南新区分理处尾号为103的账户支出。2018年3月7日前，行而不同公司代理销售华臣一品项目房源72套，后行而不同公司又代理销售华臣一品项目房源90套，合计代理销售房源162套。另查明，2018年8月2日、2018年8月29日、2018年10月28日，行而不同公司与林垟公司分别签订《工作确认函》，主要内容：确认林垟公司于2018年12月31日前退回保证金400万元；162套房源销售代理费结算为：72套房源按每套3.5万元计算，90套房源按每套1万元计算，共计252万元；确认行而不同公司代垫费用412.44242万元；确认林垟公司支付销售代理奖励800万元，上述费用合计1953.442420万元（与诉讼标的额不一致）。本院认为，原告行而不同公司与被告林垟公司签订的《销售代理服务合同》、《补充协议》及《补充协议二》系双方当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。双方对如何进行业绩考核、确定代理销售佣金、给予奖励、保证金问题等均在上述销售代理合同及补充协议中具体约定，而双方签订的三份《工作确认函》，原被告虽盖有印章，但该确认函的内容明显与双方约定的结算依据不符，存在很大差异，明显对被告不利，对该三份确认函本院不予采信。结合双方当事人诉辩及庭审情况，本案的争议焦点为：一、保证金400万元是否应当退还以及原告垫付费用如何分担的问题；二、销售代理费的具体金额如何认定；三、销售奖励应如何认定。关于保证金400万元是否应当退还以及原告垫付费用分担的问题。本案，被告对其已收取原告保证金400万元及原告代为垫付费用412.44242万元的事实不持异议，因双方签订的《补充协议二》明确约定被告同意将保证金退回，故原告要求被告应退回保证金400万元的诉请，本院予以支持。针对代垫费用情况，被告提出原告的代垫费用412.44242万元有400万是由被告保证金支付的，应当予以扣减。经查，原告代垫费用412.44242万元中有342.4869万元是从被告收取保证金的谢霖帐户中支付，庭后原告同意在其主张的代垫费用中将342.4869万元予以扣减，故被告应向原告支付代垫费用69.9555万元。关于销售代理费的具体金额的认定问题。《补充协议》约定72套的销售代理费为每套3.5万元，其中每套2万元（计144万元）归被告所有，该款项由原告代为支付有关人员工资等费用，可见该每套2万元并非销售代理费和原告应得的报酬，原告收取的该费用也未实际代被告支付有关费用，故该72套房源的实际代理费为每套1.5万，合计108万元。另外90套房源的代理费，《销售代理服务合同》约定房地产中介公司提供的客源另奖励7000元/套，后《补充协议》进一步约定该奖励在原合同约定的基础上再提高3000元/套，该3000元作为被告广告宣传开支费用，该总费用原告在主合同履行期限届满后两天内支付给被告。由此可见，该增加的3000元奖励实际最终归属仍属被告，因此该90套房源的实际销售代理费实际为7000元/套，合计63万元。故被告应向原告支付上述162套房源的销售代理费合计171万元（108万元+63万元）。《补充协议二》约定因被告原因致项目销售停滞，不再对原告进行业绩考核，故被告提出原告销售的90套房源中还有60多套房源首付款还未收进，只收了定金，这60多套房源不应计入考核目标，与事实不符，该项主张本院不予支持。关于销售奖励的问题。《销售代理服务合同》约定销售标的为该项目住宅区约400户，《补充协议》约定原告完成合同约定的销售考核目标奖励800万元，《补充协议二》约定不再对原告进行业绩考核，销售奖励按实际认定的销售业绩占原约定的考核目标比例，同比例支付给原告。本案，原告已销售完成162套房源，按上述约定的实际销售业绩占原约定的考核目标比例给以奖励，即奖励金额为324万元（800万元/400套×162套）。综上所述，被告林垟公司应向原告行而不同公司支付964.9555万元（400万+69.9555万+171万+324万）。原告诉请以欠付本金为基数，按年利率6%从2019年1月1日计算逾期利息，不违反法律规定，但起算日应为起诉之日即2019年1月7日。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告浙江林垟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南昌行而不同策划咨询有限公司支付保证金、代垫费用、销售代理佣金、销售奖励等款项964.9555万元及逾期利息（以实际欠款本金964.9555万元为基数，按年利率6%，自2019年1月7日起至实际付清之日止计付）；二、驳回原告南昌行而不同策划咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139067元，诉讼保全费5000元，合计144067元，由原告南昌行而不同策划咨询有限公司负担72937元，被告浙江林垟房地产开发有限公司负担71130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【户名：江西省高级人民法院；账号：31×××42-3；开户行：农行南昌市环湖支行，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  周治国审判员  罗锦戎审判员  王宏瑞二〇一九年六月六日法官助理魏日华书记员李阳