甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初2525号原告伊某，男，1958年3月20日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。委托诉讼代理人刘振，兰州黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人任玉荣，兰州黄河律师事务所律师。被告：兰州鑫亿房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区金昌路**。法定代表人：陈兆宏，该公司经理。委托诉讼代理人吕军芳，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人路亚红，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。原告伊某与被告兰州鑫亿房地产开发有限公司（以下简称鑫亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伊某委托诉讼代理人刘振、被告鑫亿公司委托诉讼代理人路亚红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伊某向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向登记机构报备材料，协助原告办理位于兰州市城关区鑫亿城第6幢2单元502号的房地产登记手续，登记该房屋产权证书于原告名下；2．请求对双方合同约定过低的以已付房款0.1%支付违约金调高至以违约之日按日万分之二支付违约金及违约损失共计9000元。事实和理由：2009年7月21日，原、被告签署了《商品房买卖合同》，编号：2009预07008，原告购买被告开发的位于兰州市城关区，房屋建筑面积为130.58平方米，总价为581081元。2009年7月7日支付首付款241081.3元，2010年1月7日按揭贷款340000元。原告按照合同的约定已经履行了买受人应尽的义务，被告于2009年12月30日将商品房交付原告使用，但被告没有按照合同十五条的约定在该房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任而不能在规定期限内取得房地产权属证书。后原告多次向被告提出按照合同约定办理房屋产权证书以及赔偿损失的合理请求均遭到被告拒绝。被告拖延办理房屋产权证书的行为已逾期，构成严重违约，且被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金的合同约定属于格式合同强加于各买受人的格式条款，属于霸王条款；对于合同双方权利义务而言，也违背了对等原则；而且，约定的违约金远远不能弥补被告违约造成的损失，故请求人民法院调高违约金比例和计取方式。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告鑫亿公司辩称：本案原告所诉主体缺失，被告鑫亿公司系兰州万厦房地产开发有限公司（以下简称万厦公司）的全资子公司，2009年起万厦公司法定代表人王永春因涉嫌挪用公款罪被刑事拘留，2014年9月甘肃省高级人民法院（2012）甘刑二终字第86号刑事判决书判处王永春犯贪污罪、挪用公款罪、行贿罪合并执行二十年有期徒刑，该判决书认定万厦公司及所属子公司在企业改制过程中通过故意低估、隐瞒资产等手段隐匿巨额国有资产并转为个人持有股份的改制后的公司所有。王永春被刑事拘留至判决生效历时五年之久，在此期间万厦公司及鑫亿公司工作处于无序混乱的状态。万厦公司、鑫亿公司涉案款项、企业财务资料、证书等被兰州市人民检察院查扣直到2015年才发还兰州市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称：市国资委），导致被告建设的“鑫亿城”项目面临资金短缺、建设延期等问题。后甘肃省两级人民检察院发函要求市国资委接管收回国有资产，兰州市人民政府下发兰政办发（2015）172号《关于做好兰州万厦房地产开发有限公司产权界定工作的通知》后，成立产权界定工作组按照法律规定程序开展万厦公司产权界定工作，现产权界定结论为2008年7月31日前万厦公司资产为国有资产，故涉案房屋产权证未能按期办理系王永春个人犯罪所致，王永春个人犯罪行为的后果应由其自行承担。原告应向王永春主张权利，王永春个人犯罪行为的后果不应由国有资产承担。原告要求被告承担违约责任已超过法律规定的诉讼时效。原、被告于2009年7月21日签订《商品房买卖合同》中约定被告应在当商品房交付后365日内将办理权属登记由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如未依约履行义务的，则承担已付房款0.1%的违约金，该合同约定内容属于双方真实意思表示。而原告在交付房屋多年后主张合同违约责任，早已超过法律规定的诉讼时效，其诉请依法不能成立。被告无过错，要求被告承担违约损失以及调高违约金无事实和法律依据。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了违约金的数额，该合同系双方当事人真实的意思表示，应尊重当事人的合意。《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的实际损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以增加”，涉案房屋实际已交付并实现了原告居住的用途，办证是合同的附随义务，原告并没有提供其存在损失的证据，故原告要求增加违约的主张无法律依据，且主张提出时间超过法定诉讼时效，该请求不能成立。甘肃省两级人民检察院发函要求市国资委接管收回国有资产后，在市国资委的协调下，被告也在积极协调尽快办理房屋产权所需手续，被告分别于2015年8月24日完成消防验收、2016年7月7日完成施工图及节能审查、2016年9月21日完成开发备案、2016年9月26日完成档案报送、2016年9月29日完成抗震设防核准、2016年10月26日完成墙改专项基金的缴纳、2017年12月25日完成人防等的验收，但因部分住户私自搭建违章建筑，导致规划验收工作无法通过，以至于产权证无法办理。故产权证无法办理系多种原因所致，不应由被告承担全部责任。被告除协助配合办理房产证以外，原告的其他诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：被告系房地产开发企业，兰州市城关区“鑫亿城”小区系被告开发的商品房住宅小区，2008年被告取得了该小区的商品房预售许可证。2009年7月21日，原告伊某与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于兰州市城关区，房屋面积为130.58平方米，总价为581081元。原告于2010年1月7日将购房款581081元全部付清。合同第十五条关于产权登记的情况约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”被告于2009年12月30日将涉案房屋交付原告使用，被告至今未向登记机关报送办理房屋产权登记所需资料，原告无法取得涉案房屋的所有权证。另查明，被告成立于2001年1月19日，成立之初系万厦公司全资子公司。万厦公司在2008年7月31日之前的资产为兰州市城市建设拆迁安置管理办公室出资形成的国有资产。在企业改制过程中，万厦公司法定代表人王永春因涉嫌贪污罪于2008年9月18日被刑事拘留，2014年9月29日经甘肃省高级人民法院终审判决认定王永春构成贪污罪、挪用公款罪、行贿罪，判处有期徒刑二十年。此刑事案件审理过程中，万厦公司及被告公司涉案款项、企业财务资料、证书等被检察机关查扣，刑事案件终审后才予以返还。此后，被告开始办理各项验收手续，因该小区存在违法建设，致使无法通过规划验收，包括原告在内的业主多次向省、市、区机关反映该小区无法办理产权证的情况。2018年7月12日，兰州市城乡规划局向被告下发了告知书称该小区1、3#-14#楼屋面露台擅自围合封闭，存在消防、安全隐患；2、5#楼西侧加建物业办公用房和锅炉房；3、3#4#楼1层局部架空层封闭，属于违法建设，不符合规划审批内容的要求。本院认为，本案的争议焦点为：本案是否存在主体缺失的问题；致使被告未办理房屋产权证的原因是什么，现能否办理案涉商品房的权属登记，原、被告对违约金的约定是否是双方真实的意思表示，该约定的违约金是否过低，是否应当由人民法院予以调整；原告主张的损失是否超过诉讼时效。关于是否存在主体缺失的问题。本案中，签订《商品房买卖合同》的主体是原、被告，双方互为合同相对方。所谓合同的相对性，就是指合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。原告依据《商品房买卖合同》要求被告履行合同义务并要求赔偿损失，并未突破合同相对性原则，故本案不存在诉讼主体缺失的问题，对被告的该项辩论观点，本院不予采纳。依法成立的合同受到法律保护，各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容约定合法，且涉案商品房已经取得商品房预售许可证，应确定该合同合法有效，原告依约履行了交付房款的义务，被告应在涉案房屋交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于被告母公司法定代表人涉嫌刑事犯罪、被告公司涉案款项、企业财务资料、证书等被检察机关查扣、加之该小区内有违法建设等原因，致使无法通过规划验收，进而使其无法提交办理案涉商品房权属登记所需资料，致权属登记无法完成。因为，依《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款的规定：申请人应当在房屋竣工后向登记机关提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。由于涉案房屋所在的建筑物上存在违法建设，无法通过规划验收意味着被告无法向房屋登记机关提供完整的权属登记相关资料，故被告的行为对原告构成违约。在兰州市城乡规划局对被告的违法建设行为处理之前，建筑物未经规划验收合格的情况下，案涉商品房权属登记欠缺条件，本院对于原告主张办理房屋权属登记的诉讼请求不予支持。关于原告主张的对双方约定的延期办证以已付房款的0.1%支付违约金调高至以违约之日按日万分之二支付违约金以及造成的违约损失9000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案双方当事人在合同中明确约定了违约金的承担方式，即鑫亿公司若未按约定期限将办理产权登记所需的材料报送产权机关备案，则应按照已付购房款的0.1%承担违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定合法有效，应对双方当事人均有约束力，现鑫亿公司违约，应按照上述约定承担违约金，但原告提交的证据不足以证明鑫亿公司的违约行为给其造成了9000元的损失，故对原告要求调整按日万分之二支付违约金的诉讼请求不予支持，对违约金及违约损失的数额按双方约定的标准核定为581元。关于被告辩称的本案超过诉讼时效的观点，被告在交付涉案房屋之后，没有按照约定的期限办理房屋产权证书，被告的违约行为一直存续，原告的起诉并没有超过法定的诉讼时效，因此对被告辩称的该观点本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告兰州鑫亿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告伊某支付逾期办证违约金581元；二、驳回原告伊某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已减半），原告伊某、被告兰州鑫亿房地产开发有限公司各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  柴宗海二〇一九年六月二十四日法官助理张琴书记员徐萍