重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0237民初2164号原告：重庆市宏实物业管理有限责任公司，住所地重庆市巫山县高唐街道广东中路**，统一社会信用代码91500237750084151M。法定代表人：陈兵堂，总经理。委托诉讼代理人：李开鑫，重庆江晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴权荣，重庆江晟律师事务所律师。被告：罗良凤，女，1968年10月25日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告重庆市宏实物业管理有限责任公司与被告罗良凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆市宏实物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人李开鑫，被告罗良凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请依法判令被告支付原告物业管理服务费6370元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月26日,原川东淀粉厂职工住房联建工作组与原告签订了《巫山县淀粉厂职工宿舍楼前期物业管理合同》,原告从次日起至2017年12月31日止服务于巫山县原川东淀粉厂职工宿舍楼小区业主,被告系座落于淀粉厂宿舍小区X栋XXXX房业主。在原告为淀粉厂职工宿舍楼提供物业管理服务期间,原告与被告均应切实履行《巫山县淀粉厂职工宿舍楼前期物业管理合同》的约定,被告应当按照《巫山县淀粉厂职工宿舍楼前期物业服务合同》第四条“住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.00元/平方米,商业物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.2元/平方米”的约定向原告按时交纳物业管理服务费。被告拖延交纳物业管理服务费用的行为已严重违反《巫山县淀粉厂职工宿舍楼前期物业管理合同》的约定。被告作为巫山县淀粉厂职工宿舍楼小区X栋XXXX号住房业主,住房建筑面积为140.85平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务,但被告从2017年7月1日至2017年12月31日止共拖欠7个月的物业管理费845.10元、门市物业管理费5525元。被告在原告多次催收的情况下,仍拖欠不交。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务,理应按《物业管理条例》和相关约定向原告交纳物业管理费。为此,原告为维护自身合法权益,特起诉到贵院,请依法判决。被告罗良凤辩称，1.《前期物业服务合同》头子是巫山县宏实物业管理有限责任公司，盖章却是重庆市宏实物业管理有限责任公司，这个名称不符；2.合同上写的小区占地面积2300多平方米，实际只有1200多平方米，建筑面积写的5万多平方米，实际只有2万2千多平方米；3.合同上写的电梯24小时运转，2017年电梯坏了物管没修，我们自己维修的，保安也不到位，有事找不到人；4.在2013年6、7月份，我们小区的消防设备被水漫进去了，物管没有将电机抢救出来，导致电机泡坏，造成淀粉厂宿舍的消防设施无法运转。5.2017年，淀粉厂宿舍六部电梯只年检了五部，五部电梯的年检费重庆市宏实物业管理有限责任公司也没交。本院经审理认定事实如下：2010年9月10日，原告向巫山县教育建筑工程公司购买位于原川东淀粉厂职工集资建房C栋的门市两个，面积分别为41.81平方米和69.33平方米；同时，据原川东淀粉厂职工住房联建工作组记载，被告位于川东淀粉厂宿舍X栋XXXX室的房屋面积为140.85平方米。2012年5月26日，原川东淀粉厂职工住房联建工作组与巫山县宏实物业管理有限责任公司签订《巫山县淀粉厂职工宿舍楼前期物业管理合同》。2013年1月15日，原川东淀粉厂职工住房联建工作组与原告重庆市宏实物业管理有限责任公司签订《巫山县淀粉厂职工宿舍楼前期物业管理合同》，该合同第四条中约定物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大修、中修、更新改造的费用）。物业服务费选择包干制实施办法，根据当地行情及政府指导价和本物业管理区域双方约定，物业服务收费标准如下：（备注：目前住宅暂按每平方物管费1元计收，商业暂按每平方1.2计收，两年内将不超过以下收费标准。以后收取费用将根据当地行情进行上下浮动。）（一）、住宅按建筑面积每月每平方米1.2元；（二）非住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；……。该合同第十条约定，有效期自2013年1月15日至2015年1月14日。《巫山县淀粉厂职工宿舍楼前期物业管理合同》约定的物业服务期限届满后，未续签书面物业服务合同，原告继续提供物业服务至2017年12月31日。2017年10月9日，巫山县淀粉厂宿舍小区成立业主委员会，被告为该业主委员会主任。被告住房交纳物业管理服务费至2017年6月30日。审理过程中，原告主张被告物业管理费50.07平方米的门市自2015年9月15日开始欠缴至2017年12月31日，69.33平方米的门市自2013年12月1日开始欠缴至2017年12月31日，被告辩称其门市由两个改成三个，并且常年出租，出租对象多已不确定，对门市的物业管理服务费交纳情况其不清楚，也没有提交交纳的相关证据。被告欠缴的物管费为：【（140.85平方米×1.00元/平方米/月×6个月）+（41.81平方米×1.20元/平方米/月×27.5个月）+（69.33平方米×1.20元/平方米/月×49个月）】=6301.43元。2017年，被告所居住小区电梯停运未及时得到解决。被告在庭审中陈述，原告在其小区服务期间消防控制室被水漫进致损坏，未及时抢救；2017年电梯损坏无人维修，由业主自费维修，并且六部电梯只年检五部，已年检的五部年检费原告未交；平时保安服务不到位。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力”。《重庆市物业管理条例》第五十四条规定：“物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同……物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”第六十九条规定：“业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。”故被告作为小区的业主之一，接受了原告提供的物业管理服务，依法应按《巫山县淀粉厂职工宿舍楼前期物业管理合同》相关约定向原告交纳物业管理服务费。但通过庭审查明的事实，原告在被告小区服务期间，确实未完全按照《巫山县淀粉厂职工宿舍楼前期物业管理合同》的约定履行服务义务，其物业服务存在一定的瑕疵，结合本案客观事实及双方举证、质证等情况，本院酌定由被告交纳物管费5041.14元（6301.43元×80%）。被告罗良凤辩称，其门市由两个改成三个，并且常年出租，出租对象多且已不确定，对门市的物业管理服务费交纳情况其不清楚，也没有提交其是否出租过以及将出租情况告知过原告等，应自行承担举证不力的法律后果。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，参照《重庆市物业管理条例》第五十四条、第六十九条，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告罗良凤于本判决生效后五日内，给付原告重庆市宏实物业管理有限责任公司物业管理服务费5041.14元；二、驳回原告重庆市宏实物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告罗良凤负担。本判决为终审判决。审判员  袁菁二〇一九年六月十一日书记员  谭艺