河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终2851号上诉人（原审原告)：高碑店市实达物业服务有限责任公司，住所地河北省高碑店市世纪大道**，统一社会信用代码9113068457958506X9。法定代表人：杨亮。委托诉讼代理人：李雪芹，女，该公司员工。上诉人（原审被告)：刘卓涛，男，1971年7月28日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：王凌燕，河北三兴律师事务所律师。上诉人高碑店市实达物业服务有限责任公司（以下简称实达物业）因与上诉人刘卓涛物业服务合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院(2018)冀0684民初3638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人实达物业的委托诉讼代理人李雪芹、被上诉人刘卓涛的委托诉讼代理人王凌燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。实达物业上诉请求：1.改判刘卓涛向实达物业支付物业服务费3278.88元；2.一、二审诉讼费由刘卓涛承担。事实和理由：一审法院对2015年-2016年物业费价格调整问题认定不清、适用法律不当。事实上，在2015年10月实达物业已将物业费价格调整至8元/平方米/年。根据相关法律规定物业费价格调整属于业主共同决定的重大事项，需经过半数业主同意。结合保定中院已有判决，实达物业在一审中提交的证据足以证明物业费价格调整程序正当且经过了过半数业主同意，故刘卓涛应按8元/平方米/年标准缴纳2015年10月至2016年9月30日的物业服务费。刘卓涛辩称，不同意实达物业上诉请求，实达物业调整费用为私自调整，不符合高碑店市物价局的规定，其服务等级也未到达一级标准，其8元/平方米/年超过了一级的收费标准，因其物业服务不达标，应按照三级标准的70%收取物业费。刘卓涛上诉请求：1.撤销一审民事判决或依法改判；2.一、二审诉讼费由实达物业承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。1.前期物业服务合同只有在业主和业主委员会没有选聘物业服务企业之前使用。阳光888小区一直没有业主委员会，但是刘卓涛作为业主已与实达物业签订了《前期物业服务协议》，双方是按照4元/年/平米标准收取物业费，公共照明费按12元/年标准收取，垃圾处理费按照36元/年标准收取。这是实达物业与刘卓涛之间的协议，双方也在实际履行。一审法院依据2016年10月1日开发建设单位隆基泰和实业有限公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》判令刘卓涛给付2016年10月至2018年6月的物业费严重与事实不符。不能用案外人与实达物业签订的《前期物业服务合同》作为本案的定案依据。2.根据《物业管理条例》第四十条、《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格【2003】1864号）第七条、《保定市关于落实的通知》（保价经费字200445号）、《河北省物业服务收费管理实施办法》第十条等可看出物业服务等级是物业服务收费的依据，但无论刘卓涛与实达物业签订的合同，还是案外人与实达物业签订的合同均没有关于物业服务等级的标准。保定市已经就物业服务收费有相关政府指导价，高碑店市物价局也有指导价，从两份指导价可以看出，实达物业按4元/年/平米收取物业费，其相应的服务等级在三级，而后按照8元/年/平米收取已是一级服务等级的收费标准。但实达物业没有提供任何证据证实其服务已达到以上服务标准，也没有出示任何其就物业服务等级向主管部门的备案。3.各级政府的物业管理法规均规定，物业服务收费应按照规定明码标价，在物业服务区域内的显著位置，将物业服务内容、服务标准（等级）、收费项目、收费标准等进行公示，但是实达物业并没有公示，刘卓涛至今不知享受的是几级服务标准。而且实达物业私自将价格提高，既没有征求全体业主的意见，也没有相关主管部门的备案手续。4.实达物业在物业服务中存在不达标的行为，有视频为证。存在小区内公共广告及公共位置出租的费用实达物业从未公示、小区绿化毁坏严重、保安年龄较大、消防通道被堵等现象。实达物业辩称，不同意刘卓涛的上诉请求，一审中关于事实和理由已经进行了充分的举证和质证。实达物业向一审法院起诉请求：1.依法判令刘卓涛支付物业管理费3278.88元及利息暂定200元，共计3478.88元；2.本案全部诉讼费用由刘卓涛承担。一审法院认定事实：刘卓涛系高碑店市阳光888小区4号楼3单元201室的业主，房屋面积为128.37平方米。实达物业于2011年9月21日与隆基泰和实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由实达物业提供高碑店市阳光888小区的物业服务。合同第四条约定“前期物业服务期限为五年，自2011年9月30日至2016年9月30日。”第六条第1项约定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：{多层住宅}：4元/平方米/年；{商业物业}：4元/平方米/年”。2016年10月1日原合同期满后，实达物业又与隆基泰和实业有限公司续签《前期物业服务合同》，继续为高碑店市阳光888小区提供物业服务。该合同第五条约定“本物业区域物业服务收费选择（包干制）方式。”第六条第1项“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：{多层住宅、商业物业费}：阳光888小区8元/平方米/年；{公共区域照明费}：30元/年?户；{垃圾清运费}：36元/年?户”。实达物业自2015年10月份将物业费标准由原来的4元/平方米/年，调整为8元/平方米/年。庭审中，刘卓涛为支持其答辩意见，向法庭提交视频以及证人白某、宋某出庭作证，以证实其主张的实达物业工作中存在的不作为行为，包括小区安保、维修、保洁等不到位，小区南门消防通道不畅通等问题。实达物业对视频的证明目的和关联性不予认可；对证人证言，实达物业认为证人作为未交费业主，与本案存在利害关系，证言可信度极低。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”依据《前期物业服务合同》，实达物业向刘卓涛提供物业管理服务，刘卓涛作为业主属享受权利的一方，应向实达物业支付合同约定的相应物业管理服务费用。实达物业要求刘卓涛缴纳2015年至2018年的物业费、公共照明费、垃圾处理费，依照《前期物业服务合同》的收费标准与合同有效期限的约定，其中2015年6月至2016年9月30日，物业费按照4元/平方米/年（4元/平方米×128.37平方米×1年=513.48元）；2016年10月至2018年6月，物业费按照8元/平方米/年（8元/平方米×128.37平方米×2年=2053.92元）。以上2015年6月至2018年6月欠缴物业费合计2567.4元；欠缴公共照明费自2015年6月到2018年6月，30元/年，计90元；欠缴垃圾清运费自2015年6月到2018年6月，36元/年，计108元，以上三项费用合计2765.4元，予以支持。关于实达物业要求刘卓涛给付利息200元的诉请，合同并无约定利息，但实达物业起诉后，刘卓涛仍未缴纳物业费用，应自起诉之日起至欠款实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。刘卓涛所主张的实达物业在物业服务工作中存在的种种不作为的表现，因刘卓涛并未就其主张作出具体量化，以便于在实际履行中进行操作，而刘卓涛要求在4元的基础上扣除服务不达标的部分（缴纳4元的70%），刘卓涛对此没有提出有力的计算依据，故对刘卓涛的主张无法支持。物业服务工作关乎每一个业主每一个家庭日常生活的方方面面，实达物业作为物业服务企业，在今后的工作中，应明确服务意识，注重提高服务质量和水平，将物业服务工作约束在法律范围内，使之规范化、法制化，以高度负责任的态度对业主反映的实际问题进行整改，主动加强与业主的沟通联系，争取相互理解，以便为业主提供更好的服务，从而构建和谐的物业服务关系，营造温馨的家居环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告刘卓涛于判决生效后十日内给付原告高碑店市实达物业服务有限责任公司2015年6月份至2018年6月份物业费、公共照明费、垃圾清运费合计2765.4元及利息（以2765.4元为基数，自2018年9月14日即起诉日起至欠款实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率执行）；二、驳回原告高碑店市实达物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告高碑店市实达物业服务有限责任公司负担5元，被告刘卓涛负担20元。”本院二审期间，刘卓涛提交《高碑店市物价局、高碑店市房产局关于进一步规范全市物业服务加强物业服务企业收费管理的通知》一份，证明物业服务公司按照标准收取服务费，达不到收费标准的要适当降低收费。实达物业质证称真实性无异议，关联性有异议，一审中已经对证据的证明目的调查清楚了，实达物业提供了相应等级的服务。因此份通知并未载明实达物业所提供的涉案物业服务不符合双方约定的物业服务标准，不能证明与本案的关联性，故对此份证据，本院不予采信。刘卓涛提交高碑店市住房和城乡建设局出具的行政复议答复书一份，证明因实达物业不符合服务标准，建设局未批准其为一级服务等级。实达物业质证称真实性无异议，关联性有异议，回复并未指定是涉案阳光888小区的服务等级，服务等级和资质等级并不挂钩，本案涉及的欠费时间段和出具答复书的时间段不具有关联性。因此份答复书仅载明“实达物业服务责任有限公司并不符合一级服务等级，故我局并未批准其申请”，并未载明实达物业所提供的涉案物业服务不符合双方约定的物业服务标准，不能证明与本案的关联性，故对此份答复书，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。另查明，高碑店市阳光888小区尚未成立业主委员会。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，涉案小区至今未成立业主委员会，故隆基泰和实业有限公司与实达物业签订的前期物业合同合法有效，实达物业与小区全体业主均应按合同约定履行各自义务。实达物业主张2015年10月至2016年9月30日的物业服务费应按8元/平方米/年缴纳,因实达物业与隆基泰和实业有限公司2011年9月20日签订的前期物业服务合同约定的期限是2011年9月30日至2016年9月30日,约定的收费标准为4元/平方米/年。实达物业虽主张自2015年10月起已有过半数业主按8元/平方米/年缴纳物业费,刘卓涛对此不予认可,且实达物业一审所提交的涨价通知、收费统计表等证据为其单方出具，不能证实其此项主张,故一审法院依照合同约定认定2015年10月至2016年9月30日期间的物业费收费标准为4元/平方米/年并无不当。一审卷宗中附有“刘卓涛”“范金英”与“实达物业公司阳光888物业管理处”于2015年3月9日所签订的前期物业服务协议，该协议上对物业服务费等关键内容并未约定，刘卓涛虽主张物业费一直按4元/平方米/年、公共照明费按12元/年、垃圾处理费按36元/年收取，但其未提交充足的证据证实其此项主张，实达物业对此亦不予认可，故对刘卓涛此项主张，本院不予支持。刘卓涛主张物业费过高，但隆基泰和实业有限公司与实达物业于2016年10月1日签订的前期物业合同对物业费、照明费、垃圾清运费标准进行了明确约定，全体业主均应按照该约定交纳相关费用。刘卓涛主张实达物业提供的物业服务不达标，但其所提交的证据不能证实其此项主张，刘卓涛应当承担举证不能的法律后果，故对其此项主张，本院不予支持。综上所述，实达物业、刘卓涛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人高碑店市实达物业服务有限责任公司交纳的二审案件受理费50元，由上诉人高碑店市实达物业服务有限责任公司负担；上诉人刘卓涛交纳的二审案件受理费50元，由上诉人刘卓涛负担。本判决为终审判决。审判长 祁 峰审判员 冯志国审判员 王 琦二〇一九年六月二十五日法官助理马媛书记员崔瑱