四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0502民初1519号 原告：泸州诚可信物业服务有限公司，住所地泸州市江阳区江阳西路**楼**，统一社会信用代码915105027422950985。 法定代表人：李梁，总经理。 委托诉讼代理人：刘影，四川中洽律师事务所律师。 被告：卢氚，男，1986年9月5日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：卢湛，四川鼎正律师事务所律师。 原告泸州诚可信物业服务有限公司与被告卢氚物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泸州诚可信物业服务有限公司及委托诉讼代理人刘影、被告卢氚的委托诉讼代理人卢湛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告泸州诚可信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告所欠物业管理费82824.12元；2、判令被告承担诉讼费1870元、保全费848元、执行费1142元、律师费13002.62元。事实和理由：原告系依法设立的物业服务公司（2014年11月21日由泸州市江阳区南方物业管理有限公司变更而来），2006年5月1日，原告与泸州市江阳区巴士花园业主委员会签订物业服务合同并合法提供物业服务至今。被告系巴士花园小区4号楼房屋业主，物业服务合同约定从2005年5月1日至2009年4月30日每月按0.6元/㎡、2009年5月1日至2018年4月30日按1.5元/㎡收取物业管理费。原告按约履行合同义务后，被告自2008年3月1日起至2011年7月6日止拒不向原告支付物业管理费，经原告多次催收，被告拒不支付。为维护自身合法权益，向法院提出上列诉讼请求。审理中原告自愿放弃执行费1142元、律师费13002.62元的诉讼主张。 被告卢氚辩称，被告不欠原告物业服务费。理由是被告的物业从原业主（开发商）手中购买时，在售房合同中就没有约定要划给原告管理，也没有约定将被告列入巴士花园小区的业主，而在售房合同中约定的该区域用于办幼儿园，与巴士花园小区隔开，被告整幢房产的水、电、气等基本设施是单独分开，单独立户使用，相关部门的立户规费等也约定由被告向有关部门单独交纳，被告的该房屋及其附属设施区域成为一个单独业主的物管区域，另立大门，各进各出，由被告及幼儿园自行管理，自聘人员服务，原告从来没有对被告拥有的这幢房产及其附属设施的区域进行过实际的管理或提供服务，原告若认为被告的房产区域属原告管理，而对被告有异议，早就应该通过法律途径解决，但被告却在现在（2019年3月，也就是被告已将该处房屋产权转让给他人约8年后）才对被告提出，对该区域的强行管理权及其由此权利在以前的8-11年期间可能产生的收益向被告主张权利，显然早已超过诉讼时效，因此请求判决驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求向本院递交了下列证据材料：1、原告营业执照、资质证书、法定代表人身份证明及身份证复印件、2014年11月原告在工商局更名的准予变更登记通知书，被告户籍登记证明，用以证明双方的诉讼主体适格；2、原告分别于2006年4月22日、2009年4月30日与泸州市江阳区巴士花园业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》、用以证明原告与泸州市江阳区巴士花园小区系合法的物业服务合同关系，原告服务的对象包括整个巴士花园小区，被告建筑物本身就是巴士花园配套设施幼儿园，不可脱离；3、被告购买泸州市江阳区层房屋的商品房买卖合同及该产权在泸州市不动产登记中心的变更登记信息，泸州市巴士房地产开发有限公司企业变更登记信息，被告购买的房屋原初始登记信息，用以证明被告于2003年4月28日与泸州市巴士房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，合同明确该房屋属巴士花园，幼儿园室外用围栏建的幼儿园活动场地属于巴士花园小区的公共区域，被告于2011年7月将产权转让给四川和瑞风尚酒店管理有限公司。该证据来源于2019年1月原告起诉泸州市金信房地产开发有限公司（原名泸州市巴士房地产开发有限公司）并主张该服务费时，才知产权人是被告卢氚，幼儿园也拒绝提供产权人信息，房地产登记部门以前不能以房查人，只能以人查房，原告查了很多年才在2018年8月查到原始登记信息（产权人为泸州市巴士房地产开发有限公司），也是原告一直不能起诉被告的原因；4、原告泸州市期竣工总平面布置图，巴士花园小区平面图、巴士花园管网总平面布置图、给排水总平面图、幼儿园一层、二层、三层及屋顶平面图以及幼儿园位置照片，用以证明被告用作幼儿的房屋系巴士房地产开发有限公司开发的项目，其公共设施、设备均与巴士花园在同一区域和红线范围内，由原告提供公共区域的物业服务；5、2004年4月27日供电人泸州电业局江阳供电局与用电人泸州市巴士物业管理有限公司及开发商泸州市巴士房地产开发有限公司签订的高压供用电合同（该合同明确非居(指幼儿园)的用电在巴士花园小区范围）、被告用作幼儿园的房屋在小区一区变压器的一组位置图片、巴士花园小区业委会关于巴士花园小区户表改造证明、2014年2月用电户表改造当月抄表数据、2008年至2011年巴士花园小区水电分摊公布表、原告在2008年、2009年、2014年部分代缴电费发票包括非居（指幼儿园）用户、2011年原告开具给双语幼儿园的部分电费收据，原告清掏化粪池付费发票、四川新华物业有限公司泸州分公司（原名泸州市电信实业有限公司物业管理分公司）关于巴士花园小区的情况说明，用以证明双语幼儿园的电是由小区一期变压器供给，电费由物业公司代收代缴，双语幼儿园在用电及化粪池清理方面，由原告为其提供的服务；6、2007年、2009年、2011年、2013年、2015年、2017年巴士花园小区业委会对未交物业费的业主督促交费的公告（张贴）及说明，巴士花园小区业委对物业公司向双语幼儿园催缴物业费的说明、原告于2008年12月30日、2010年12月30日、2008年12月30日、2011年12月30日、2013年12月30日、2016年12月30日、2078年12月30日、2018年12月30日向双语幼儿园出具（张贴）的物业费催缴通知单、2019年向被告邮寄的物业费催缴通知单等，用以证明原告一直向被告催交物业费。经庭审质证，对有争议的事实，被告认为原告出具的2006年物业服务合同服务范围是住宅及部分营业用房，不是全部开发小区的物业，合同附件有物业构成明细，但原告未提供该证据，2009年物业服务合同没有写进物业管理区域的物业构成明细，系合同双方恶意串通，损害第三方益，应认定合同无效。被告购买的房屋没有划给原告方管理，被告的购房合同第一条注明了小区土地面积为24000余平方米，而物业合同划分给原告管理的占地面积只有7000余平方米，不能证明被告的房屋由原告进行了物业管理，购房合同第四条第4款证明了水电气费由被告单独立户，自己交纳，购房合同附件三约定被告的房屋由围墙和不锈钢围栏与巴士花园小区隔开，与原告的管理区域完全隔开，被告从购房时就开始自主管理。原告提供的相关巴士花园小区平面图、巴士花园管网总平面布置图、给排水总平面图、幼儿园底层、二、三层及屋顶平面图及供电合同、变压器位置图、虽对其真实性无异议，但其内容均是专业管理，不属原告的管理范围，不能证明被告的房屋划给原告管理，原告出具的电费分摊公示表是现在才制作的，对其真实性不予认可，电费发票不能证明是由原告代收代缴，相关情况说明也达不到原告的证明目的，不能证明原告对幼儿园有管理权，原告出具的业主委员会催缴公告不真实，是原告补的，且针对的是不特定的人，没有明确被告欠费，原告向幼儿园张贴的催收物业费通知的情况不清楚，原告向被告催收已超过诉讼时效。本院认为，原告提供的物业服务合同、巴士花园小区相关图纸、供电合同、供电公司票据等证据能够证明原告在泸州市江阳区巴士花园小区服务期间是该小区唯一的物业服务企业，主要对该小区的公共设施、设备，消防、绿化、安防、秩序等进行管理，同时也能够证明被告所购并用作开办泸州市双语幼儿园的物业在巴士花园小区区划范围内，与小区的共用设施设备、消防、绿化等不可分割，由原告提供公共物业服务，同时，泸州电业局与巴士花园小区物业签订的供电合同载明的用电人包括居民、商业、和非居，非居用户明确指明是幼儿园，泸州电业局开具的由原告代缴的电费发票（内容为商业、非居用户）也能证明原告为被告提供了代收代缴电费的物业服务。对原告提供的能够认定上述事实的相关证据本院予以采信。原告虽在十多年后才向被告起诉，但其提供的向泸州市双语幼儿园催收物业费等证据，能够引起诉讼时效的多次中断，而被告却无充分的证据予以反驳，因此本院对该组证据也应当采信。 被告为支持其抗辩主张向本院提交的证据有：1、2004年被告位于康宁路5号4幢第1层的产权证复印件，康宁路5号4幢1至3层房屋不动产权及变更登记信息，用以证明原告在进场两年前原告就自行管理；2、泸州市双语幼儿园位置图五张，用以证明与原告管理区域隔开；3、双语幼儿园水电气交费卡及部分交费发票、交费明细，相应位置照片，还包括化粪池照片、工人清理化粪池说明，泸州市双语幼儿园情况说明，用以证明被告单独立户，自行管理，原告未提供服务。经庭审质证，原告认可水和气由被告自行交纳无异议，但被告提供的电费发票的户名为电信物业分公司，恰恰证明原告举证的真实性，针对被告认为幼儿园内有化粪池并自行管理的问题，原告请第三方对被告指认的位置进行了查验，该位置仅是通往位于巴士花园小区五号楼处化粪池的一个过井口，而并非化粪池，并提供查验图片及光盘为证，泸州市双语幼儿园的情况说明真实性不予认可，因此被告提供的上述证据均不能证明被告自行管理以及幼儿园不在原告的服务区域之内。本院认为，被告提供的产权证仅能证明房屋权属，但不能证明物业管理方面的事实，虽然泸州市双语幼儿园的进出大门不再小区内，周围也用围栏与小区隔离，但因被告的购房合同附件二明确公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明1明确为二分之一外墙墙厚，表明与巴士花园小区共墙，补充协议第三条明确幼儿园外的场坝属巴士花园小区的公共场所，为方便使用才制作的围栏，如果不办幼儿园则恢复小区的公共活动区域，说明该围栏不是需与小区物业管理分离而设置。因此，从区域划分和物业管理上幼儿园与巴士花园小区不可分割。对于电费的交纳，因被告提供的票据所反映的客户名与原告提供票据的客户名均系泸州市电信实业有限公司物业管理分公司，恰好证明均系泸州电业局江阳分局并非与被告而是与泸州市电信实业有限公司物业管理分公司建立的供电合同关系，而泸州市电信实业有限公司物业管理分公司是在原告之前对巴士花园小区提供物业服务，现只是电业局发票未更名而已，因此被告提供的发票不能证明电费由其自行管理和缴纳。对于化粪池是否在双语幼儿园内的问题，从原告提供的巴士花园一期竣工总平面布置图上并无反映，而是在巴士花园小区内，且原告已举证证明被告所指认的化粪池实际上是通往巴士花园小区化粪池的一个便于清理的过井口，因此化粪池由被告自行管理的事实并不存在。因此，被告提供的证据达不到被告不是巴士花园小区业主，物业全部自行管理的证明目的。 本院经审理认定事实如下：巴士花园小区位于泸州市江阳区，并成立了泸州市江阳区巴士花园业主委员会。2006年4月22日，在泸州市电信实业有限公司物业管理分公司撤离巴士花园小区物业服务后，泸州市江阳区南方物业管理有限公司与泸州市江阳区巴士花园业主委员会签订了《物业管理委托服务合同》。合同主要约定：由泸州市江阳区南方物业管理有限公司为巴士花园小区提供物业服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业类型为住宅、部分营业用房、坐落位置位于江阳区康宁路5号，四至以该区域规划建设红线内为准，占地面积7290.50，建筑面积45000，物业服务范围包括房屋建筑主体共用部位、共用设施设备、市政占用设施、附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，共用绿化、公共环境卫生、公共秩序、消防安全等进行维护和管理，管理期限为三年，从2006年5月1日起至2009年5月1日止，物业服务费实行包干制，每月收取，收费标准住宅用房按0.30元/㎡,经营性用房按0.6元/㎡收取，业主区域内出租物业，应承担的物业服务费由业主交纳，业主与承租人有约定的，从其约定。此外还对双方的权利义务等内容作了相关约定。合同签订后，泸州市江阳区南方物业管理有限公司为该小区提供了物业服务。合同到期后，双方于2009年4月23日又续签了《物业服务管理委托合同》，合同期限从2009年5月1日起至2018年5月1日止,收费标准调整为每月住宅按0.35元/㎡，商业门市及其它按1.5元/㎡收取。此后，泸州市江阳区南方物业管理有限公司继续为该小区提供物业服务，2014年11月21日，泸州市江阳区南方物业管理有限公司更名为泸州诚可信物业服务有限公司，原告按照物业服务合同约定为该小区一直提供物业服务至今。 同时查明，被告卢氚于2003年4月28日与泸州市巴士房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于巴士花园区域内的江阳区康宁路5号4幢1至3层房屋，其房屋建筑面积合计1360.20平方米，属于巴士花园一期工程，该商品房的建设用途为营业用房，目的是开办巴士花园小区幼儿园，该购房合同补充协议第三条还明确幼儿园外的场坝属巴士花园小区的公共场所，为方便幼儿园活动制作了围栏，如果不办幼儿园小区物业管理公司有权撤除围栏，恢复该小区的公共活动区域。原告购买此房后于2004年交给泸州市双语幼儿使用，2011年7月8日被告将康宁路5号4幢1至3层房屋产权全部转让给四川和瑞风尚酒店管理有限公司，而在原告按约履行相应的物业服务期间，被告未向原告支付物业服务费，因原告不知道幼儿园的实际产权人是卢氚，只知道使用者为泸州市双语幼儿园，故一直向泸州市双语幼园进行过催收，双语幼儿园也未支付该款，原告在2019年1月以查到江阳区康宁路5号4幢1层至3层房屋初始登记证载明的产权人是泸州市金信房地产开发有限公司（原名泸州市巴士房地产开发有限公司）并向法院起诉后，才得知实际产权人为本案被告卢氚，故重新向本院提起诉讼，要求被告卢氚支付上述物业服务费。 审理中，原告向本院申请诉讼保全，要求在10万元范围内冻结并查封被告所有的财产，本院依法采取了相应的诉讼保全措施。 本院认为，被告卢氚原所属位于泸州市江阳区房屋，系泸州市巴士房地产开发有限公司开发修建，属于巴士花园一期工程。巴士花园一期竣工总平面布置图，巴士花园小区平面图、巴士花园管网总平面布置图、给排水总平面图均显示被告卢氚所属房屋在图纸范围内。因此，该房屋系巴士花园小区范围内的物业，作为该房屋所有人的被告则属于巴士花园小区的业主。原告（原泸州市江阳区南方物业管理有限公司）与巴士花园业主委员会于2006年4月22日签订的《物业管理委托服务合同》，约定由原告为巴士花园小区提供物业服务并收取物业管理费用。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该《物业管理委托服务合同》系巴士花园小区业主委员会与原告签订，虽未有被告签字确认，但被告作为巴士花园小区的业主，该《物业管理委托服务合同》对被告具有法律约束力，被告应依照合同约定向原告缴纳相应的物业管理费用。被告虽抗辩认为其房屋因用于开办幼儿园，与巴士花园小区有围墙隔开，有单独的进出口，水、电、气费用也自行交纳，物业管理均由幼儿园自行管理，但开发公司修筑围栏、设置单独进出口均系为满足幼儿园的特殊需要而设置，并非被告拒绝向原告提供物业服务而采取的手段。该幼稚园虽与巴士花园小区有不锈钢围栏隔断，有单独的大门出入，但该物业与巴士花园小区存在公摊面积，且幼儿园内的活动场所系巴士花园小区的公共区域，并与巴士花园小区共用消防、排污、电力管道等公共设施，故该幼儿园看似相对独立于巴士花园小区，但其仍属于该小区内物业，应接受原告对其公共设施的管理和服务。至于幼儿园内部的安保、绿化、卫生清洁及水、电、气费的缴纳均不属于原告合同约定必须服务的范围，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告拒绝缴纳物业服务费用没有事实和法律依据。此外，因原告在起诉泸州市金信房地产开发有限公司后才知道幼儿园房屋业主为本案被告，且原一直向幼儿园催收过物业费有事实依据证明，而被告认为原告起诉已超过诉讼时效，但没有向本院提供的有效证据予以反驳，被告应承担举证不能的法律后果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”，第一百九十五条“有下列情形之一的诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算（一）权利人向义务人提出履行要求；(二)……。”之规定，本院认为原告向泸州市双语幼儿园主张权利等同于向被告主张权利，且因向泸州市双语幼儿园多次主张权利而引起诉讼时效的连续中断，加之，原告在今年才知道义务人为本案被告卢氚，均有依据证明，而被告并未提供充分证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。故原告的诉求并未超过诉讼时效，其主张由被告支付从2006年5月起至2011年7月6日止的物业服务费的请求依法应受法律保护。物业服务费具体计算金额如下： 建筑面积起止时间月、天数月收费标准应付服务费（元）1360.2020106.5-2009.436个月0.60元/㎡1360.20×0.60×36=29380.301360.202009.5-2011.7.626个月6天1.5元/㎡1360.20×1.5×26+（1360.20×1.5÷31×6）=394.90合计82823 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告卢氚于本判决生效后十日内支付原告泸州诚可信物业服务有限公司物业服务费82823元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1146元，诉讼保全费1017元，合计2163元由被告卢氚负担。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 邹 胜 二〇一九年六月四日 书记员 胡晋豪