四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终663号 上诉人（原审被告）：四川暨阳置业有限公司，住所地四川省德阳市区。 法定代表人：严世国，经理。 委托诉讼代理人：陈科，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡孟宁，四川诚谨和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李桂荣，女，1974年1月14日出生，汉族，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：肖静，四川宗元律师事务所律师。 上诉人四川暨阳置业有限公司（以下简称“暨阳公司”）因与被上诉人李桂荣房屋买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2018）川0603民初3974号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 暨阳公司上诉请求：一、撤销原判，改判退还李桂荣首付款145723元及资金利息30000元；二、诉讼费、保全费由李桂荣承担。事实和理由：一、一审错误地将签约流程表认定为商品房买卖合同，将预约合同作为本约合同审理，认定基本事实错误，适用法律错误；二、一审参照相同地段市场最低价格4751元与购房价格的差价计算房屋购置损失，以及在没有证据支持的情况下，支持李桂荣律师见证费11992元及律师诉讼代理费10000元，属于事实认定错误。 李桂荣辩称：一、暨阳公司与李桂荣签订的亲亲里商品房认购协议（以下简称“认购协议”）系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。该协议对房屋位置、面积、价款等予以明确约定，已具备商品房买卖合同的基本内容，且李桂荣已支付部分购房款，暨阳公司亦出具相应收据，双方已开始履行商品房买卖合同。因此，一审认定认购协议具备商品房买卖合同的性质并无不当。二、无法继续履行商品房买卖合同的过错不在李桂荣，因暨阳公司隐瞒事实真相，未为李桂荣办理购房相关手续，且案涉房屋现已被查封，已无继续履行的可能性，根据合同法之规定，暨阳公司构成根本违约，李桂荣主张解除房屋买卖合同，符合法律规定。三、因暨阳公司原因导致解除房屋买卖合同，暨阳公司应向李桂荣承担赔偿损失的责任。此损失范围应包括可得利益损失，在本案即为房屋上涨导致的溢价损失。同时，亦应承担由此导致的其他损失，李桂荣在购买案涉房屋时，暨阳公司张贴了０首付广告，即可为购房者提供首付借款，且该借款不收取代任何利息。为了购买案涉房屋，在暨阳公司的推荐下，李桂荣分两次支付了共计11992元律师见证费，用来为李桂荣办理无息首付借款，至今李桂荣仍在偿还该笔借款，律师见证费实际系暨阳公司以欺瞒为手段，与案外人共同变相收取的借款利息，属于李桂荣为购买案涉房屋而导致的实际损失；李桂荣为实现权利而支付的律师代理费，是可预见的，也是李桂荣基于案涉房屋所支出的，属于实际损失。 李桂荣向一审法院起诉请求：一、确认李桂荣与暨阳公司签订的认购协议真实有效，具备房屋买卖合同效力，庭审中变更为解除房屋买卖合同关系；二、暨阳公司向李桂荣交付所认购的房屋，审理中变更为退还购房款145723元；三、暨阳公司向李桂荣支付本应由李桂荣享有的政策性购房补贴20000元，审理中变更为赔偿因房价上涨损失290557.31元、购房时支付律师见证费11992元、实现债权支付律师费10000元；四、本案诉讼费由暨阳公司承担。 一审法院认定事实：2016年6月14日，李桂荣与暨阳公司在德阳市气象局旁亲亲里销售中心签订了认购协议，约定李桂荣认购的商品房建筑面积为128.38㎡，单价3736.74元/㎡，房屋总价款479723元。李桂荣在签订认购协议当日向暨阳公司支付定金1000元，又于2016年11月26日按照约定向暨阳公司支付房屋首付款144723元，暨阳公司均向李桂荣出具了收款收据。李桂荣已经支付暨阳公司购房款共计145723元，但至今暨阳公司未配合李桂荣办理购房所需的银行按揭贷款，也未交付李桂荣所认购的房屋。 另查明，认购协议对付款方式及时间、签购房合同时间均没有约定。涉案房屋被法院查封，该地段的房屋市场价格在4751元至6078元每平方米不等。 一审法院认为，李桂荣与暨阳公司签订的《认购协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。在认购协议签订后，李桂荣又交了部分房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议具有商品房买卖合同的基本内容，但内容还不完备，需要通过合同漏洞填补的方法进行填补明确，才具备继续履行的条件。但暨阳公司一直未与李桂荣进一步补充认购协议，关于尾款支付方式以及交房时间没有确定，现房屋被查封，已无法继续履行，李桂荣请求解除认购协议，返还购房款，符合法律规定，应予支持。合同未能继续履行过错在暨阳公司，其应当赔偿李桂荣因房价上涨而遭受的损失，一审法院参照现在相同地段市场最低价格4751元与购房时的价格3736.74元对比，差价为1014.26元，总差价为130211元（1014.26元/平方米×128.38平方米）。李桂荣在购房时支付律师见证费11992元，诉讼中支付律师代理费10000元，均是李桂荣的损失，暨阳公司应当赔偿。暨阳公司第一次到庭未进行答辩，第二次未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决：一、2016年6月14日以暨阳公司为出卖人，李桂荣为买受人签订的认购协议自本判决生效之日起解除；二、暨阳公司在本判决生效后十日内返还李桂荣购房款145723元；三、暨阳公司在本判决生效后十日内赔偿李桂荣损失152203元；四、驳回李桂荣的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4098元，由暨阳公司负担。 二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。 另查明，李桂荣提交的收据载明，四川联坤律师事务所于2016年7月14日暂收律师见证费2398元；四川合明商业管理有限公司于2016年6月17日收取见证购房费9594元。 四川宗元律师事务所于2018年9月19日收取案件代理费10000元。 本院认为，本案二审争议焦点是：一、暨阳公司与李桂荣是否建立了房屋买卖合同关系；二、损失金额的认定。 关于争议焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方当事人签订认购协议约定商品房具体情况、价款等合同主要条款，且李桂荣已实际履行支付部分房款的义务，一审认定双方当事人已建立商品房买卖合同关系，并无不当，本院予以确认。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房屋现已被查封，暨阳公司无法履行交付房屋的义务，合同因此而解除，暨阳公司应当承担返还购房款及赔偿损失的责任。暨阳公司对返还购房款145723元无异议，予以确认。关于房屋上涨的损失认定，二审中，本院征询当事人是否愿意通过评估的方式确定，暨阳公司明确表示不愿意，房屋价格上涨系客观事实，一审通过在二手房交易网比价的方式确定差价金额为130211元并无不当，二审予以维持。关于律师见证费，李桂荣主张买房首付款系借款，律师见证费系融资成本，出借人为独木成林公司。从收据载明的内容来看，收款人为四川联坤律师事务所、四川合明商业管理有限公司，李桂荣的陈述与书证载明的内容不一致，且未提交证据证明上述三公司的关系，亦未提交相应发票证明该款项实际发生，暨阳公司对李桂荣的陈述不认可，现无证据证实暨阳公司已预见该费用属于李桂荣为履行合同产生的必然费用，故不应支持。关于律师费，双方当事人对此未明确约定，现无证据证明暨阳公司已预见违约可能要承担赔偿律师费的后果，故不应支持。 综上所述，暨阳公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持德阳市旌阳区人民法院（2018）川0603民初3974号民事判决第一、二项； 二、撤销德阳市旌阳区人民法院（2018）川0603民初3974号民事判决第四项； 三、变更德阳市旌阳区人民法院（2018）川0603民初3974号民事判决第三项“四川暨阳置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿李桂荣损失152203元”为“四川暨阳置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿李桂荣损失130211元”； 四、驳回李桂荣的其他诉讼请求； 五、驳回四川暨阳置业有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理4098元，由四川暨阳置业有限公司承担2467元，由李桂荣承担1631元；二审案件受理费2744元，由四川暨阳置业有限公司承担2348元，由李桂荣承担396元。 本判决为终审判决。 审判长  李玉兰 审判员  张时春 审判员  毛文婷 二０一九年六月十二日 书记员  廖雪丽