江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终2518号上诉人（原审被告、反诉原告）：建湖宏普房地产开发有限公司，住所地江苏省建湖县城冠华东路**。法定代表人：商爱国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张光华，江苏衡鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜筱，男，1991年3月8日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：姜海东（系姜筱父亲），住江苏省建湖县。上诉人建湖宏普房地产开发有限公司（以下简称宏普公司）因与被上诉人姜筱房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2018）苏0925民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏普公司上诉请求：1.改判驳回姜筱本诉请求，支持宏普公司反诉请求；2.判令姜筱承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定涉案房屋渗漏比较严重，影响到房屋的装修，无任何事实依据系认定事实错误。一审法院未到现场勘验也未聘请专业的鉴定单位进行鉴定，仅凭现场照片、视频及证人刘某的证明，就认定当时的渗漏比较严重，影响到房屋的装修，显然系认定事实错误。涉案房屋窗边的渗漏是否影响装修需要专业人员专业的认定，而非普通的生活常识，不能仅凭法官自己的认知。一般来说，房屋窗边的渗漏只影响到装修众多施工内容中的相对时间靠后的墙面油漆粉刷，并不影响到房屋的其他可先行施工装修的内容。二、一审判决适用法律严重错误。1.一审判决认定“房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以解除购房合同，实践中，购房者也可以拒绝收房”，属于法律适用错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条所规定的只有存在严重影响房屋的居住使用的质量问题，购房合同可以解除，并未规定购房人可以拒收房屋。2.一审判决认定“如质量问题导致装修无法正常进行，则也可以认定构成购房人拒收房屋的合理理由”明显无法律依据。上述司法解释中的“正常的居住使用”显然不包括对房屋的装修，依据生活经验房屋的装修只是为实现房屋的居住使用功能而所做的一系列对房屋室内的再次施工，距离房屋的居住使用最少需要3至6个月不等的时间，因此并非是对房屋的居住使用，所以一审判决的上述观点无法律依据。三、涉案房屋的窗边渗水属于建筑通病，可归于质量瑕疵，并未达到严重影响正常居住使用的程度，涉案房屋已经取得竣工备案、住宅质量保证书、住宅使用说明书，符合合同约定的交付条件，姜筱拒收房屋无依据。四、姜筱维权方式错误、导致损失扩大。《商品房买卖合同》第十六条第四款约定了房屋的渗漏属于建筑通病，宏普公司承担维修义务，因此姜筱理应接收房屋，由宏普公司通知施工单位履行维修义务，但姜筱为达到其不用偿还所欠房款的目的，拒不接收房屋并通过延期交房的违约责任条款来索赔，姜筱这种行为显然违背了合同的约定以及《中华人民共和国合同法》第六十条所规定的诚实信用原则。五、对于姜筱主张的延期交房违约金，宏普公司一直以不存在延期交房的违约行为进行免责抗辩，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款的规定，一审法院应当就法院若不支持上诉人的免责抗辩，是否需要调整违约金进行释明。但一审法院却违反上述规定，未进行释明，导致认定的违约金明显过分高于姜筱的损失，违约金竟然占总房款的9.6%，占已付房款的10.7%。六、一审判决认定姜筱已经履行了交付首付款的义务，欠条属于债权凭证、不适用合同约定的逾期付款的违约责任，上述认定是事实认定错误、法律适用错误。欠条固然是债权凭证，但债权的内容依然明确载明为请求给付购房款，因此姜筱拖欠购房款事实清楚、证据确凿，宏普公司出具全部首付款收据是为便于姜筱办理贷款（贷款银行有首付比例的要求），并不视为认可姜筱已经付清首付款。欠条实质上是对于债权的进一步确认以及对还款期限的变更，但并未改变债权的性质，鉴于欠条中并未对逾期付款的违约责任有新的约定，那么宏普公司按照购房合同第七条的约定主张违约责任是合法正当的。但一审判决显然是在事实认定及法律适用上存在错误。如果按照一审判决的认定，宏普公司为姜筱的利益先出具完整的首付款收据，反而因姜筱的违约行为导致违约方姜筱获利、为对方提供便利并守约的宏普公司反而因此利益受损。可见，该判决违背合同法的基本原理。七、一审判决驳回宏普公司关于房屋管理费的诉请也是错误的。宏普公司在房屋修理过程中，多次通知姜筱验房、收房，但姜筱总是找各种理由推脱，然后自己又突然的不事先约定，就擅自过来看房，又以房屋未修好等理由拒收房屋。一审判决已经认定房屋未交付的原因是姜筱认为房屋有渗漏水、未修好拒收房屋所致，姜筱拒收房屋无依据，那么其行为符合《商品房买卖合同》第十一条第二款所规定的由于买受人的原因未能按期交付，姜筱理应依据《商品房买卖合同》第十一条第三款的规定支付管理费。姜筱答辩称：1.房屋内总共6个窗户，全部都漏水，都是肉眼可见的，有录像录音可以证实，影响正常居住使用。2.宏普公司称涉案房屋漏水属于质量瑕疵，该质量瑕疵宏普公司应负责维修，打电话报警后，警察到场强制要求宏普公司开门，发现仍存在严重漏水，但宏普公司拒绝维修。3.一审判决姜筱向宏普公司支付欠款40000元及逾期付款违约金，逾期付款违约金按照年利率6%来计算不低。4.宏普公司说多次通知我们收房，宏普公司必须提供证据。姜筱向一审法院起诉请求：1.立即履行合同将建湖县书香民邸小区8幢1101室套间房屋交付给姜筱（房屋总价368054元），承担违约金87787元；2.本案的诉讼费由宏普公司负担。宏普公司向一审法院提出反诉请求：1.判令姜筱支付购房款40000元，并支付逾期付款违约金（以40000元为基数，从2015年2月16日起计算至实际付清款日止，每日按基数的万分之五支付，暂主张23100元）；2.判令姜筱承担本案全部诉讼费。一审法院经审理查明：2014年4月10日，姜筱与宏普公司签订了《商品房买卖合同》，宏普公司将坐落于建湖县房屋出卖给姜筱。合同主要约定：房款为368054元；首付款为198054元，余款在三十日内银行按揭办理到位；买受人逾期付款超过30日后，继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房的，逾期超过30日后，合同继续履行的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为已交付并由买受人承担相应的法律责任，买受人未能在出卖人通知中规定时间内来办理接房手续，导致出卖人无法交房的，其一切后果均由买受人承担，包括但不限于承担规定的领房之日起商品房毁坏、灭失的风险责任，出卖人有权按照其前期物业的有关规定对商品房进行相应的物业管理，由此产生的费用由买受人按每日10元向出卖人缴纳该套商品房的管理费；墙面、地面、地面裂纹、屋面渗漏等建筑通病，出卖人在质量保修期内只负责维修，不承担赔偿责任。合同签订当日，按约定姜筱应交付首付款198054元，但姜筱仅交付158054元，还欠40000元，由姜筱向宏普公司出具了欠条，欠条中姜筱承诺于2015年2月15日前还清，宏普公司当日向姜筱出具了交付完整首付款的发票。2014年8月25日，姜筱看房时发现窗户渗漏严重，随即要求物业公司报告售楼处要求维修，姜筱联系了施工单位，施工单位指派刘某负责维修。刘某经检查，发现案涉房屋有六处窗边渗漏，先后进行了两次维修，于2016年春节后维修结束。2017年9月11日，姜海东查看修复情况时遭拒，姜海东报警，建湖县开发区派出所出警处理。2018年5月7日，姜海东再次查看修理情况时被拒，姜海东又报警处理。一审另查明，宏普公司于2014年6月13日取得了案涉房屋工程《竣工验收备案表》。一审法院认为：本案争议焦点：1.宏普公司是否承担延期交房责任；2.姜筱是否承担逾期付款责任；3.姜筱是否承担逾期收房责任。对于争议焦点1，姜筱认为宏普公司至今没有书面通知姜筱交房，也未向姜筱提交验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书，应当按照《商品房买卖合同》第9条的约定，按每日万分之二计算1338天承担违约责任。宏普公司认为，房屋至今未交付的原因，是姜筱以房屋窗户存在渗水为由，拒绝收房，宏普公司的房屋早在2014年6月12日就已经取得竣工备案证明，完全符合合同约定的交房标准，姜筱理应收房，因此宏普公司不应当承担逾期交房的违约金。一审法院认为，《商品房买卖合同》约定，出卖人应当于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在约定的最后交房日前，宏普公司就取得了《竣工验收备案表》，案涉房屋已符合交付的条件，至于届期未交付房屋，不能将宏普公司未发书面房屋交付通知作为原因，因为书面通知不是交付的条件，实务中，开发商一次交付往往有数百套房屋，买受人有的在当地、有的在异地，有的急于收房，有的意在转手，开发商的书面通知要一个个取得买受方本人的签收，可能存在一定的难度，交付通知的意义仅在于告知买受人交付的时间和地点，就算没有书面通知，合同中都会有约定交付的时间，交付的地点也是商品房坐落的地点，买受人不可能找不到。本案根据姜筱、宏普公司的诉辩称，姜筱第一次拿房是在2014年8月25日，因看到房屋存在六个窗子漏水的问题，而要求维修，由此可确定，姜筱于该日因六个窗子漏水的问题而未收取房屋。因此，本案房屋未交付的真正原因是由于窗户存在漏水问题导致姜筱拒收。至于何种程度的质量问题可以成为购房者拒绝收房的“合理理由”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中列明了“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”两项可以由购房者解除合同的情形，实践中一般认为，这两类情形下购房者可以拒绝收房。前一种标准直接源自我国《合同法》的规定，后一标准需要根据购房人收房后的使用方式及不同的房屋类型来区分进行，如是毛坯房，购房者需在收房后进行装修，如质量问题将导致装修无法正常进行的，也可以认定构成购房人拒收房屋的合理理由。本案属于后一种标准，根据宏普公司提交的刘某的情况说明，确定当初维修检查时有六处窗边渗漏，先后经历两次维修，这说明房屋当时的渗漏情况比较严重，影响到房屋的装修，因此姜筱于2014年8月25日拒收房屋的理由合理，宏普公司应当自2014年8月25日承担逾期交付房屋的违约责任。姜筱主张的违约金计算标准符合合同约定，一审法院予以确定。因为刘某第二次维修于2016年春节后完成，具体时间不能确定，考虑按公平原则合理确定各方的权利和义务，一审法院酌情确定违约金数额为35000元。对于争议焦点2，宏普公司认为，姜筱逾期支付所欠的40000元购房款，应当按照《商品房买卖合同》的约定承担逾期付款责任。姜筱认为，其向宏普公司出具了欠条，宏普公司也向姜筱开具了首付款发票，因此宏普公司只能主张欠款40000元的利息，而不能要求姜筱支付房款违约金。一审法院认为，宏普公司在合同约定的交付购房首付款之日，向姜筱出具了全部首付款的收款收据，对未实交的40000元，同意姜筱另行出具欠据，约定于2015年2月15日前还清，这实际是宏普公司、姜筱对首付款结算方式的确定，应当视为姜筱已经按《商品房买卖合同》的约定履行了交付首付款的义务，因此，宏普公司不能按照《商品房买卖合同》的约定，要求姜筱承担逾期付款责任。姜筱向宏普公司出具的欠条属债权凭证，确定了宏普公司对姜筱享有40000元的债权，债权届期后，姜筱应当承担履行债务的责任，由于双方对逾期履行的违约责任未作出约定，按照《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》的精神，姜筱应当承担自逾期还款之日起按年利率6%支付资金占用期间的利息。对于争议焦点3，宏普公司认为，因买受人的原因导致逾期收房，因此买受人应当按照《商品房买卖合同》的约定按每日10元向出卖人支付房屋管理费。姜筱认为，根据《商品房买卖合同》约定，宏普公司交房应当出具验收合格证、并提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，因此宏普公司的该项请求不能成立。一审法院认为，如前所述本案所涉房屋由于存在质量问题，导致出卖人未能按合同约定的期限交付，房屋维修后，出卖人应当告知买受人维修情况，并按照合同的约定向买受人发出书面交房通知，但出卖人从未向买受人发出交房的书面通知，在本案审理期间，宏普公司虽承认随时可以交房，但至今未交付房屋，如存在姜筱不接受交付的情况，宏普公司完全可以申请法院通知姜筱接受房屋交付，而一审法院至今未收到该申请，显然房屋至今未交付的责任不能归属于姜筱。因为宏普公司未向姜筱交付房屋，姜筱还未取得房屋占有、使用的权利，故宏普公司主张姜筱承担房屋管理费的请求不能成立。综上所述，宏普公司、姜筱所签订的《商品房买卖合同》合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宏普公司未按约定向姜筱交付房屋应当承担继续履行、支付违约金的违约责任，故一审法院对姜筱主张交付房屋的诉讼请求予以支持，对姜筱提出要求宏普公司支付违约金的主张，一审法院支持35000元。宏普公司与姜筱因《商品房买卖合同》，所确定的40000元债权债务亦合法、有效，在约定的债务履行期限届满后，姜筱未予清偿，应承担清偿债务的责任，并支付相应的资金占用期限的利息，宏普公司该诉讼请求，一审法院部分予以支持。对宏普公司主张的房屋管理费问题，因于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、宏普公司于判决生效后三日内向姜筱交付案涉的坐落于建湖县房屋。二、宏普公司于判决生效后三日内向姜筱支付违约金35000元。三、姜筱于判决生效后三日内向宏普公司支付欠款40000元及利息（以40000元为本金，从2015年2月16日起，按年利率6%计算至付清欠款之日止）。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回姜筱和宏普公司其他诉讼请求。本诉案件受理费8138元，由姜筱负担792元，宏普公司负担7346元；反诉案件受理费841元，由宏普公司负担346元，姜筱负担495元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2019年6月26日，姜筱在本院组织的谈话审理过程中陈述，同意按案涉房屋现状接收房屋。本院认为，姜筱和宏普公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自权利义务。关于宏普公司是否应当向姜筱支付逾期交房违约金35000元的问题。姜筱与宏普公司签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定了交付期限和交付要求。根据当事人提供的接处警工作登记表、案涉房屋维修施工人刘某的情况说明及相关视频资料等证据，可以认定案涉房屋在2016年春节前进行了维修，房屋内6扇窗户重做了防水，故2014年8月25日姜筱以房屋存在质量问题严重影响正常居住使用，拒绝收房理由正当，宏普公司理应支付逾期交房违约金。至于宏普公司上诉认为违约金约定过高，应予调整的上诉理由。综合本案双方履行合同的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院认为，一审法院判决宏普公司向姜筱支付35000元违约金并未明显过高，可予维持。关于姜筱欠付的40000元是否应当按《商品房买卖合同》第七条的约定支付逾期付款违约金问题。首先，《商品房买卖合同》第六条明确载明，买受人首付198054元，余款在三十日内银行按揭办理到位,即宏普公司主张的40000元欠款包含在合同载明的买受人已付的首付款内。《商品房买卖合同》中约定的姜筱的付款义务，已随着贷款的顺利办理履行完毕。其次，2014年4月10日欠条上注明还款时间为2015年2月15日前，对借款利息未作约定，一审判决姜筱从2015年2月16日，即逾期还款之日起按年利率6%支付资金占用期间的利息，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，宏普公司提出姜筱应按《商品房买卖合同》第七条的约定支付40000元的逾期付款违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于宏普公司上诉提出姜筱应当向其交纳房屋管理费问题。《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，到目前为止宏普公司没有履行通知的义务，实际上，双方也没有就案涉房屋进行交接，不符合合同约定的视为已经交房，并由买受人承担相应的法律责任的情形，故宏普公司上诉要求姜筱交纳房屋管理费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，宏普公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费8979元，由建湖宏普房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 谢超亮审 判 员 郑娟娟二〇一九年六月二十七日法官助理 徐 平书 记 员 周亚梅