贵州省贵阳市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0113民初3785号 原告：王兴利，男，1977年7月7日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：周世英，女，1976年12月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。 共同委托诉讼代理人：李仕蛟，男，贵州滔量律师事务所律师，执业证号：15201201810042354，代理权限：特别代理。 被告：绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司。住所地：贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园创业大厦**。统一社会信用代码：91520115590757803P。 法定代表人：钱伟华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李振兴，男，贵州贵正律师事务所律师，执业证号：15201201710235114。代理权限：特别代理。 原告王兴利、周世英被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司（以下简称绿地集团）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人李仕蛟，被告绿地集团之委托诉讼代理人李振兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王兴利、周世英向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告赔偿原告“逾期交房的违约金41288.8元（从2016年7月1日起计算至2019年4月18日共计1022天，按每日40.4元计算），并同时按每日40.4元的标准计算逾期交房违约金至被告将商品房实际交付给原告之日止”；2、请求人民法院依法判决被告赔偿原告“逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金22422元（从2017年7月1日起计算至2019年4月18日共计555天，按每日40.4元计算），并同时按每日40.4元的标准计算逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金至被告将办理商品房转移登记的相关文书实际交付给原告之日止”；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于白云区××路绿地新都会第××××号商铺，房屋总价款为403600元，采取银行按揭付款的方式支付，首付款203600元，余款20万于2014年12月30日前付清。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条交付时间和条件的约定：（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条逾期交房责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付于买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该违约金比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。另外，按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定：（一）出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后原告严格按照合同约定履行了自己的全部义务，但被告未能按上述《商品房买卖合同》的约定履行自己的义务，未在合同约定的2016年6月30日前,将房屋交付给原告，未在合同约定的2017年9月30日前将办理商品房转移登记的相关文书提交给原告。时至今日，绿地新都会第18栋仍身处在施工工地之中，道路封闭，无法通行等等，根本无法交付使用。原告认为，被告的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告绿地集团辩称，1、对于交房问题，被告方已经根据合同约定取得实测报告，根据合同第14条约定已经在报刊上进行公告，符合交房条件，被告不存在违约行为；2、对于逾期办证问题，根据当时的大环境，被告只需要取得销售证明书即可办理转移登记，但是由于2016年1月不动产登记条例的实施，导致办证机构从房管局变成国土局之后需要不动产登记证书才能办理，属于不可抗力，不应归责于被告方；3、根据合同约定，逾期交房的违约金在90天内是按万分之一计算，逾期办证在180日内是按万分之一计算，而不是日万分之一。 本院经审理认定事实如下：2014年8月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于高新区××大道××号绿地新都会第××××号房，房屋总价款403600元。该合同第十一条约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条约定，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金。合同第二十二条第三款约定，（一）出卖人承诺于2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应自收到退房通知书之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。 2016年9月21日，被告就绿地新都会（二期）18栋，取得贵阳国家高新技术产业开发区规划建设局盖章同意备案的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》。2016年10月11日，被告在贵州商报刊登绿地新都会交房公告，公告内容为：绿地新都会17栋、18栋已具备交付条件，将定于2016年9月21日起开始办理集中交房，并公告了交房的相关事宜。2017年4月20日，被告就绿地新都会18栋，取得贵阳市测绘院测绘出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》。2018年12月27日，被告在贵州都市报刊登绿地新都会办理产权证的公告，公告内容为：被告于2018年12月27日取得绿地新都会（二期12栋、13栋、5栋、16栋、17栋、18栋）房屋的《不动产权证书》，请尚未办理产权的业主到被告处办理产权相关手续。现由于原告认为被告的行为违约，故原告诉至法院，请求判决支持如前诉讼请求。 上述事实，有原、被告的在庭陈述及原告提供的原告身份证、被告的工商登记信息、《商品房买卖合同》、购房发票及图片等，被告提供的贵阳市建筑工程竣工验收备案表、贵阳市房屋建筑面积测绘报告、不动产权证书、商品房销售现房证明书、贵州都市报、贵州商报等证据，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案的定案依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，按照合同支付了全部购房款。双方合同分别对交房时间和交房条件、逾期交房责任、取得商品房所有权初始登记和交付办理商品房转移登记有关文书的时间及违约责任等进行了约定，原、被告对上述事实和约定均无异议，因此，本案中涉及的《商品房买卖合同》系依法成立的合同，对合同相对方具有约束力，合同相对方应按照约定履行义务。 关于逾期交房的问题，依照《商品房买卖合同》第十一条的约定，本案商品房约定的交付时间为2016年6月30日前，交房时应该取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。鉴于业主众多，被告在2016年10月11日通过贵州商报公告通知了集中交房和办理交房手续，并已于2016年9月21日取得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，已经向原告履行了交房告知义务，原告一直未到被告处收房，其责任在原告自己，但被告2017年4月20日才取得《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，所以，被告达到交房条件的时间和实际交房的时间顺延至2017年4月20日，晚于合同约定的“交房时间2016年6月30日前”，故被告应向原告支付2016年7月1日至2017年4月20日止的逾期交房违约金，按每日40.4元计算，金额为40.4元／日×294日=11877.6元。 关于逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金的问题，《商品房买卖合同》第二十二条约定，“出卖人承诺于2017年6月30日前取得该房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。依据该条款，双方对交付办理商品房转移登记的有关文书的时间有明确约定，双方应按照该约定履行义务，被告未按照约定时间向原告交付办理商品房转移登记的有关文书已构成违约，应当向原告支付违约金。审理中，被告主张应该分段计算逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金，按照双方合同的约定，逾期在180日内的违约金应该只按已付房价款万分之一计算，而不是按日计算。按照《商品房买卖合同》第二十二条的约定，约定日期起180日内只按已付房价款的万分之一承担违约责任的前提是约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书。而本案被告未履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务早已超过180日，故被告的该辩解，不符合合同的约定，本院不予支持。 对原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金，被告于2018年12月27日，已在贵州都市报刊登绿地新都会办理产权证的公告，故应从2017年7月1日起计算至2018年12月27日，金额为40.4元／日×544日=21977.6元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王兴利、周世英逾期交房违约金11877.6元； 二、被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王兴利、周世英支付逾期办理商品房转移登记的相关文书的违约金21977.6元。 三、驳回原告王兴利、周世英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1392元，减半收取人民币696元（原告王兴利、周世英已预交），由被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司负担350元，原告王兴利、周世英负担346元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  马雪恒 二〇一九年六月二十日 法官助理祝清碧 书记员赵芮岑