广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终547号上诉人（原审原告）：陈月光，男，1986年11月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。上诉人陈月光与上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初4864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈月光上诉请求：一、撤销一审判决第三项；二、判令丰怡公司支付逾期办证违约金35651.6元（违约金以356516元为基数，从2016年5月29日起至阳江市江城区xxx大道xxx小区xxx幢xxx号房屋不动产权证办理到陈月光的名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至2018年5月29日止为35651.6元）；三、本案的一审、二审诉讼费由丰怡公司承担。事实与理由：一、一审法院没有查明丰怡公司是否及何时将为陈月光办理不动产权证所需要资料报登记机关备案，属于认定事实不清。丰怡公司没有提供任何证据证实其已为陈月光办理不动产权证而提供资料报产权登记机关备案，实际上丰怡公司并没有履行上述义务，已构成违约，应当承担违约责任。请二审法院查明该事实，确认违约金计算时限。二、合同约定的逾期办证违约金过低，一审法院没有调整属适用法律错误。陈月光与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金过低，违反了公平原则。在丰怡公司逾期未履行协助办证义务的情况下，从双方合同第十五条约定的内容来看，违约金的支付并不以有无给陈月光造成损失为前提，具有一定的惩罚性。在丰怡公司长期未履行义务的情形下，若完全按照该条约定，难以实现其设立的初衷，不符合公平原则。另一方面，陈月光已经依约支付了全部购房款、及时交纳契税和办证费用，而丰怡公司却逾期两年半以上未履行协助办证义务，导致陈月光长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。根据合同法的公平原则和诚实信用原则，请二审法院按照陈月光的请求调整逾期办证违约金。丰怡公司辩称：一、陈月光要求赔偿的违约金过高，而且其没有提供请求过高违约金的事实依据。二、丰怡公司没有及时办证的责任不能完全归责于丰怡公司，所以陈月光请求过高违约金也缺乏法律依据。丰怡公司上诉请求：一、变更一审判决第一项为：丰怡公司在2019年12月31日前协助陈月光办理位于阳江市江城区xxx大道xxx小区xxx幢xxx房的房地产权属证书；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,并改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、撤销一审判决第三项；四、二审案件受理费由陈月光承担。事实与理由：一、一审法院判决丰怡公司三十日内协助陈月光办理涉案商品房的房地产权属证书，按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限时间至2019年12月31日前办理。二、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。（一）一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给陈月光没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证应支付代收办证费利息的相关约定。（二）本案存在特殊性，即丰怡公司与陈月光签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取包括陈月光在内部分业主的办证费存在被前任法定代表人和董事挪用情况，导致未能及时为陈月光办理产权证。丰怡公司新任命的法定代表人在2018年1月12日接管前对涉及不动产权证的办理情况并不知悉，这是丰怡公司内部原因。尽管如此，丰怡公司新法定代表人本着对包括陈月光在内的部分业主负责任的态度，自接管丰怡公司以来，认真核对未办理产权证及欠业主办证费情况，并着手研究分批次为业主办理产权证事宜。因丰怡公司暂时缺乏办证资金，才导致部分业主产生不安情绪，提出退还办证费等诉求。目前，丰怡公司高层正在研究部署如何为业主办理产权证事宜。（三）除上述原因外，2016年丰怡公司交付涉案商品房给陈月光后，正准备办理产权证时，恰逢阳江市不动产权登记工作发生职能改革，客观上造成相关确权登记工作时间上的延误。一审法院判决丰怡公司向陈月光支付违约金欠妥。如上所述，丰怡公司未能及时办证的原因存在多重原因。一审法院不应判决丰怡公司支付违约金，又判决丰怡公司支付代收办证费用的利息。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，但由于之前双方没有约定，陈月光也从未正式向丰怡公司提出要求，即使现在提出，也应以陈月光起诉时间作为计算退还办证费利息起算时间。陈月光辩称：与上诉意见一致。丰怡公司的上诉请求没有事实依据，请二审法院驳回其上诉请求。陈月光一审起诉请求：一、判令丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区xxx大道xxx小区xxx幢xxx号房屋不动产权证办理到陈月光的名下；二、判令丰怡公司返还办证税费21344元及利息（利息从2015年10月12日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给陈月光；三、判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金（违约金以356516元为基数，从2016年5月29日起至阳江市江城区xxx大道xxx小区xxx幢xxx号房屋不动产权证办理到陈月光的名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；四、一审案件受理费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2015年10月11日，陈月光（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015101049），合同约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx大道xxx小区xxx幢xxx房出售给陈月光，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2014046，该房建筑面积共93.82平方米，其中套内建筑面积74.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.53平方米，按套内建筑面积计算，每平方米4798.98元，总价款为356516元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付总房价款的30%即107516元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款249000元向丰怡公司指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。丰怡公司分别于2015年10月8日及2015年10月11日各收取了陈月光办证费19344元和2000元，共款21344元。后陈月光按合同约定付清了全部购房款给丰怡公司。丰怡公司于2016年2月28日将商品房交付陈月光使用。陈月光所购商品房已办理了初始登记，产权证号是粤（2016）阳江市不动产权第0xxx4号，权利人是丰怡公司。庭审中，丰怡公司陈述在收取陈月光的办证费中已代陈月光交付了维修基金7083元、初始登记费用80元、预告抵押登记费80元、房屋所有权登记费80元、房屋测绘费120元，陈月光除认可丰怡公司已代其交付了维修基金7083元外，其他费用不予认可。一审法院认为，陈月光与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。陈月光已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付陈月光使用及协助陈月光办理涉案商品房的权属登记义务，因此，陈月光请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，一审法院予以支持。对陈月光请求丰怡公司退还办证费21344元及利息问题，由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现陈月光主张丰怡公司退还办证费，应予准许。陈月光认可丰怡公司已代其交付了维修基金7083元，该费用应在办证费中扣减。对于丰怡公司提出的初始登记费用80元、预告抵押登记费80元，陈月光虽不予认可，但在贷款、办证过程中，会客观产生这些费用，故这些费用也应在办证费中扣减。丰怡公司主张的房屋所有权登记费80元、房屋测绘费120元，陈月光不予确认，而丰怡公司提供的房屋所有权登记费、测绘费发票缴款人均是丰怡公司，金额分别高达27620元、56560元，丰怡公司主张陈月光应分别分摊80元和120元，却未作出合理说明及分摊依据，因此，对该两项费用一审法院不予核定。扣除丰怡公司代陈月光支出的合理费用后，丰怡公司应将剩余办证费用14101元（21344元-7083元-80元-80元）退还给陈月光。由于丰怡公司逾期办证，占用了陈月光的办证费用，丰怡公司应自逾期办证的次日起向陈月光支付利息，即自2016年5月29日起至丰怡公司付清剩余办证费给陈月光时止，以14101元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付。对逾期办证的违约责任问题。依据陈月光与丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，陈月光不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向陈月光支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日前，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内，即2016年5月28日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向陈月光支付逾期办证违约金1782.58元（356516元×0.5%）。陈月光主张逾期办证违约金过低，请求调整，但没有提供证据证实因丰怡公司逾期办证造成的损失高于约定的违约金，因此，陈月光请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，一审法院不予支持。综上所述，陈月光请求丰怡公司协助办理房屋权属登记、返还办证费用及利息、支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持，但返还办证费用及利息、逾期办证违约金数额应以一审法院核定为准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定的规定，作出判决：一、限丰怡公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助陈月光将阳江市江城区xxx大道xxx小区xxx幢xxx房的所有权转移登记至陈月光名下；二、限丰怡公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费14101元及该款利息（从2016年5月29日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至付清之日止）给陈月光；三、限丰怡公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金1782.58元给陈月光；四、驳回陈月光的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取612元，由陈月光负担441元，丰怡公司负担171元。二审期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就双方当事人的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费14101元给陈月光，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。陈月光与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点一是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金；二是逾期办证违约金的计算标准应如何确定；三是丰怡公司应否支付办证费利息给陈月光。关于争议焦点一，本案中，陈月光已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给陈月光，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，一审法院据此判决丰怡公司支付逾期办证违约金给陈月光并无不妥。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括陈月光在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予支持。同时，丰怡公司主张因阳江市不动产权登记工作发生职能改革延误了办证时间，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。另外，丰怡公司请求将协助陈月光办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2019年12月31日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，陈月光主张双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金过低，但陈月光未对逾期办证所造成的实际损失提供证据予以证实。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”一审法院据此判决丰怡公司按已付房价款的0.5%支付逾期办证违约金1782.58元给陈月光，处理正确。关于争议焦点三，丰怡公司未能按照合同约定期限履行协助陈月光办理房屋权属证书的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需支付代收办证费的利息，但丰怡公司未按约定履行上述义务，且在逾期期间事实上占有了陈月光的资金，故一审法院根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费14101元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给陈月光亦无不妥。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。陈月光和丰怡公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费747元，由陈月光负担697元，阳江丰怡房地产发展有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年六月十四日法官助理陈欢欢书记员冯梅瑰刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。