太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初4831号   原告：姚淑慧，女，1965年12月13日出生，汉族，太原市人，住太原市。   被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：李维权，总经理。   委托诉讼代理人：孙雪静，女，该公司员工，住太原市小店区并州南路**4-2-18。   被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住，住所地太原市长风街**一社会信用代码×××。   法定代表人：孙国太，董事长。   委托诉讼代理人：崔洁，女，该公司员工，，住太原市并州南路西一巷**8-3-9   原告姚淑慧与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称和信摩尔公司）、被告山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称恒实房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚淑慧、被告和信摩尔公司的委托诉讼代理人孙雪静、被告恒实房地产公司的委托诉讼代理人崔洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   姚淑慧向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带支付拖欠原告房号为1B266、1B267的租金40573元及违约金，违约金要求计算到实际支付之日，以法院计算为准。2、本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，姚淑慧增加诉讼请求：判令二被告连带支付违约金10850元，暂计算到起诉之日。事实与理由：2005年1月8日，原告将自己名下的位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商一层1B266、1B267（房屋面积均为17.1平方米）的两套房屋出租于被告和信摩尔公司，并与之签署了合同编号分别为00067727、00067728的两份《合同书》。两份合同书第13.1条均约定：“商铺租赁的租金每个年度为27086元，本合同签订满30日后，被告和信摩尔公司开始按月平均等额支付原告租金。”第13.2条均约定违约条款：“被告和信摩尔公司逾期支付在90日的，被告和信摩尔公司向原告支付逾期应付款按日万分之一计算违约金，本合同继续履行；逾期支付在90日未超过210日的，逾期应付款按日万分之二计算的违约金，本合同继续履行；逾期支付超210日的违约金，按逾期应付款日万分之四计算，原告有权解除合同。”同日，原告与被告恒实房地产公司签署两份《保证合同》，两份合同第一条均约定被告恒实房地产公司对上述合同提供连带担保责任。从合同签订之日起，被告和信摩尔公司统一招商出租，按每月4514元按时交纳租金（两份合同每月租金共计4514元）。2016年10月，被告和信摩尔公司首次开始不按时支付商铺租金。原告多次催要后，被告陆续支付了部分租金。2017年5月15日，原告向二被告递交了《要求履约足额支付租金的通知书》。2017年6月20日，被告以现金形式支付了原告约3个月的租金13600元。2018年2月12日，支付了半个月的租金2257元。2018年1月，被告和信摩尔公司通知原告解除《合同书》、《保证合同》。同年5月7日，原告与被告签订了两个合同的解除协议。双方确认了被告欠原告租金40573元并于本协议生效后一年内将欠款支付给原告。时至今日，原告并未收到被告的租金欠款。被告始终不能按时履行合同义务，也不遵守协议规定。被告的行为给原告造成了极大的损失，被告恒实房地产公司对此应当承担保证责任。为此，原告提起诉讼。   和信摩尔公司辩称，原告和我方签订了解除协议。解除协议中第五项明确共同确认过所欠租金。我方只承担40573元，其余费用和违约金、诉讼费不予认可。   恒实房地产公司辩称，核实证据后依法裁判。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告姚淑慧为长风街705号（和信商业广场)1幢裙商1B266、1B267号商铺的所有人。2005年1月8日，山西和信摩尔商业管理有限公司（甲方）与原告姚淑慧（乙方）签订两份《合同书》。合同约定，原告将和信商业广场一层1B266、1B267号商铺（面积均为17.1平方米）出租给山西和信摩尔商业管理有限公司，租期均为16年，至2021年12月31日止，年租金均为27086元，租金按合同签订满30日后起算，甲方按月平均等额支付乙方租金。甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：1、租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；2、有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效，租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。合同还约定了其他事项。为保证租金按期支付，同日，原告姚淑慧（丙方）还与山西恒实杨家堡房地产开发有限公司（甲方）、山西和信摩尔商业管理有限公司（乙方）签订了两份《保证合同》，约定乙方不按《合同书》的约定支付租金以及逾期付款违约金，甲方对上述款项承担连带支付责任。甲方的保证责任不因甲方财力状况的改变、甲方与任何单位或个人签订的合同或协议的约定而免除。还约定《合同书》约定的租赁期限届满时，甲方的保证责任即终止。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告将商铺交付被告和信摩尔公司。2018年5月7日，被告和信摩尔公司（甲方）、原告姚淑慧（乙方）、被告恒实房地产公司（丙方）签订了《及的解除协议》。协议约定，本协议生效后，甲乙双方正式解除《合同书》；甲乙丙三方正式解除《保证合同》；甲方于2018年1月31日前将乙方商铺腾空并返还给乙方。甲方向乙方支付租金的截止日为2018年1月31日。甲乙双方共同确认：截止2018年1月31日，甲方欠乙方租金40573元。甲方应于本协议生效后一年内将上述欠款支付给乙方，支付方式包括但不限于现金。丙方对本协议甲方拖欠乙方的费用承担连带保证责任，但承担保证责任的方式包括但不限于现金。本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，自甲丙双方加盖公章、乙方签字捺印之日起生效。合同落款甲方处盖有被告和信摩尔公司的合同专用章、日期，乙方处有原告姚淑慧的签名、捺印、日期、联系电话、身份证号码，丙方处盖有被告恒实房地产公司的合同专用章、日期。现原告主张二被告支付解除协议确定的截止2018年1月31日的租金及解除协议前的违约金。   再查明，山西恒实杨家堡房地产开发有限公司变更为山西恒实房地产开发有限责任公司。山西和信摩尔商业管理有限公司变更为山西和信摩尔商业有限公司。   以上事实，有房屋所有权证、合同书、保证合同、中国银行交易流水明细清单、《及的解除协议》及庭审笔录等在案为凭。   本院认为，原告姚淑慧与被告和信摩尔公司、被告恒实房地产公司签订的《及的解除协议》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守。合同签订后，被告和信摩尔公司未按合同约定向原告支付欠付的租金，现原告主张被告和信摩尔公司支付欠付的租金40573元，事实清楚、证据确实充分，被告和信摩尔公司予以认可，本院予以支持。关于原告主张协议解除前的违约金，因《及的解除协议》系根据《合同书》对欠付的租金及违约金的结算，解除协议中并未对违约金进行约定，应视为原告对违约金的放弃，故原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张被告恒实房地产公司承担连带支付责任，《及的解除协议》中明确约定被告恒实房地产公司对被告和信摩尔公司欠付的租金承担连带保证责任。双方未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款的规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。解除协议约定被告和信摩尔公司应于解除协议生效后一年内将上述欠款支付给原告，解除协议是2018年5月7日生效，故保证期间为自2019年5月7日起至2019年11月7日止，原告的起诉在保证期限内，故原告的该项主张，本院予以支持。被告恒实房地产公司应对被告和信摩尔公司欠付原告的租金承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告姚淑慧租金40573元。   二、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第一项承担连带保证责任。   三、驳回原告姚淑慧的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取543元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司与被告山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 田晓彩     二○一九年六月二十六日   书记员 段 玮