新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终1966号上诉人（原审被告、反诉原告）：那木杰，男，1968年2月1日出生，蒙古族，财政部驻新疆维吾尔自治区财政监察专员办事处主任科员，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：苑志芳，新疆西域律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：喻海俊，男，1978年5月10日出生，汉族，红云红河集团新疆卷烟厂职工，住乌鲁木齐市经济技术开发区。委托诉讼代理人：张兴权，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人那木杰因与被上诉人喻海俊房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市头屯河区人民法院(2019)新0106民初131号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人那木杰及其委托诉讼代理人苑志芳，被上诉人喻海俊及其委托诉讼代理人张兴权到庭参加诉讼。本案现己审理终结。那木杰的上诉请求：1.请求撤销一审判决改判喻海俊赔偿我方35万元经济损失，支付面积差价90,400元，支付利息56,999元；2.因双方涉案合同已解除，故应驳回喻海俊的诉讼请求；3.本案诉讼费用由喻海俊承担。事实及理由：一、一审法院程序错误：1.未通知有利益关系第三人参加诉讼，违反民诉法规定，因开发商延迟办理房产证，给我方造成巨大损失，经多次与喻海俊协商，双方解除购房合同，由我方向喻海俊赔偿违约金，我可以另外出售房屋，而我将房屋出售给第三人后，喻海俊反悔拒绝交付，一审没有通知与争议标的有利益关系的第三人参加诉讼，违反民事诉讼法的规定；2.一审未明确双方购房合同是否生效，是否解除并向当事人示明，就将反诉一并受理并实体判决，程序混乱，无法解决纠纷。二、一审法院认定事实不清：1.双方合同属于房屋买卖合同，但一审法院未查明不动产的权属；2.一审法院未查清涉案房屋未办理产权证书的原因；3.对双方的合同是否应当解除，是否涉及另一个合同未予查清。三、一审法院适用法律错误，1.依据合同法规定，口头合同也能成立，故双方解除合同的口头约定符合合同法的规定，因涉案房屋的产权证一直办不下来，喻海俊不交纳房款，故双方协商解除合同，由我方向其支付违约金，此事实真实存在；2.办理过户属于我的附随义务，不是直接义务，我自己的房产证也没有办下来，合同义务应准确适用合同法和相关物权变更的规定；3.依据合同法的规定，我与喻海俊签订的购房合同约定以外的房屋面积，是不可分割的部分，喻海俊请求二审法院查清以上事实，支持我方的上诉请求，如果喻海俊不愿意买，我有权解除合同；4.依据物权法第6、9条的规定，本案涉案房屋签订房屋转让合同后未办理预告登记变更或登记变更，故双方合同不生效，当事人对未生效的合同拥有反悔权，法院无权强制当事人进行交易。喻海俊也提出要求我方承担违约责任或缔约责任的补救措施，一审在合同未生效并解除，我方已将房屋出售给第三方的情况下，强制双方交易并过户登记违反法律规定。综上，请求二审法院依法支持我方的上诉请求。二审庭审中那木杰提出撤回第二项上诉意见，要求继续履行合同。喻海俊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回那木杰的上诉，那木杰在一审答辩时同意办理房产证并过户至我方名下，那木杰在上诉状中所称的利益关系第三人和本案的房屋买卖关系并无直接联系，不存在追加的事宜。双方之间签订的协议合法有效，双方均应依约履行，涉案房屋的产权证已经开始办理，那木杰应当履行过户义务。那木杰怠于履行义务，构成违约，应当承担违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。喻海俊向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的买卖协议有效；2.判令那木杰在30日内办理不动产权证书并将位于乌鲁木齐市经济技术开发区房屋的产权过户至其名下；3.判令那木杰承担本案诉讼费。那木杰向一审法院反诉请求：1.判令喻海俊支付经济损失35万元；2.判令喻海俊支付房屋面积差价90,400元；3.判令喻海俊支付欠付购房款40万元的利息56,999元；4.判令喻海俊承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年8月31日，喻海俊与那木杰签订一份《购房协议》，约定那木杰将自己名下的位于乌鲁木齐市经济技术开发区房屋出售给喻海俊，购房款总额为89万，房屋加地下室；喻海俊于2015年8月31日首付49万，余款40万元整于房产证过户后一个月内付清，期间不产生任何费用；过户后（房产证）超出一个月时间后按银行三倍利息付给对方；此房于2015年9月15日将房屋钥匙交于喻海俊；双方自愿达成以上协议，如任何一方违约付给对方20万元整（针对房屋买卖）违约金；那木杰承担2015年9月1日之前的房屋所产生的费用。2015年8月31日，那木杰在《购房协议》的背面，书写《收条》一张，载明“今收到喻海俊购房首付款四十九万元（490000）整，特此证明。（此房为坤盛园1-3-801住房）”。后那木杰将案涉房屋交付喻海俊居住至今。2018年，那木杰与新疆朗坤房产开发有限公司（以下简称朗坤房产公司）签订一份《补充协议》，约定那木杰购买朗坤房产公司开发的案涉房屋原合同面积为96平方米，原合同单价2800元／㎡，经产权登记部门核定现产权面积为102.46平方米，增加6.46平方米。按照《商品房预售合同》中的第五条之内容，多退少补，（补收增大3%的面积的房款），增大3%的面积为2.88平方米，那木杰应补交房款8064元（超出3%的面积为3.58平方米，不补交房款）。2019年1月17日，那木杰向朗坤房产公司补缴了案涉房屋面积补差款8064元。2019年1月28日，朗坤房产公司张贴通知，该公司已为坤盛园小区部分业主办结了不动产权证书，现该公司定于2019年1月30日、31日两天在小区物业办公室发放不动产权证书。喻海俊不在明细表内。喻海俊以那木杰未履行合同义务为由将被告那木杰诉至法院。2019年1月23日，喻海俊向一审法院申请对财产保全，产生保全费4970元。另查，2011年喻海俊与朗坤房产公司签订《商品房预售合同》购买了案涉房屋，并向乌鲁木齐市住房公积金管理中心申请了住房公积金贷款，现贷款已结清。一审法院认为，喻海俊、那木杰在平等自愿、协商一致的基础上签订的《购房协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。一、本诉：关于喻海俊要求那木杰在30日内办理不动产权证书并将案涉房屋过户至喻海俊名下的诉讼请求。一审法院认为，本案中，喻海俊、那木杰签订《购房协议》后，喻海俊依约向那木杰交付首付款49万元，那木杰向喻海俊交付了案涉房屋。双方约定余款40万元整于房产证过户后一个月内付清，期间不产生任何费用。现案涉小区房屋的不动产权证书已经可以办理，那木杰应积极履行合同义务，交清各项费用后办理不动产权证书并将案涉房屋产权过户至喻海俊名下。故喻海俊该项请求符合双方约定及法律规定，应当予以支持；二、反诉：关于那木杰要求喻海俊支付经济损失35万元的请求，其中15万元，系那木杰主张其与喻海俊协商一致，喻海俊同意解除合同并支付那木杰15万元。现因喻海俊反悔致使自己产生15万元的损失；另20万元，系那木杰主张因喻海俊同意解除合同，其另行将房屋出售他人，现因违约需向另一购房人承担20万元违约金的损失。喻海俊辩称，双方虽就解除合同进行过协商，但未达成一致，那木杰未提交证据证明双方协商一致同意解除合同，那木杰在与喻海俊未达成一致的基础上，再次销售房屋属于严重违约行为，即使有损失也是那木杰自己造成的，应自行承担，且其未提交证据证明其确有20万元的损失。一审法院认为，喻海俊对反诉请求的抗辩意见合理且符合合同约定，应予采信，故对那木杰的该项反诉请求，不予支持。关于那木杰要求喻海俊支付房屋差价90400元的请求，那木杰主张房屋差价以每平方米14000元按增加面积6.46平方米计算。喻海俊辩称，我于2015年8月31日购买的是那木杰案涉整套带装修的房屋及地下室，全部价格89万元，测绘面积的变化与我无关。喻海俊对反诉请求的抗辩意见符合合同约定，应予以采信，故对那木杰的该项反诉请求不予支持。关于那木杰要求喻海俊支付欠付购房款40万元的利息56999元的请求，喻海俊辩称，依约自己向那木杰支付剩余购房款40万元的条件不成就，故不存在支付利息的问题。依合同约定，那木杰需先履行房屋过户手续，喻海俊在一个月内支付40万元，那木杰在未履行房屋过户义务的前提下，喻海俊有权拒绝支付购房余款40万元，故那木杰要求喻海俊支付40万元的利息56999元的请求，无事实及法律依据，故对喻海俊的反诉请求的抗辩意见予以采信，对那木杰该项反诉请求不予支持。故判决：一、那木杰在30日内办理位于乌鲁木齐市经济技术开发区房屋的不动产权证书并将该房屋的产权过户至喻海俊名下；二、驳回那木杰的全部反诉请求。本院在二审期间，本院组织双方当事人对新证据进行了举证质证，那木杰提交：1.2016年10月25日签订的房屋买卖协议一份，用以证明在双方达成解除合同的合议后，其将涉案房屋向第三人哈西出售的事实；2.银行流水记录，用以证明因为喻海俊不返还房屋，其向第三人哈西支付违约金89,700元的事实。喻海俊质证认为，对证据1，该协议不属于新证据，不能作为定案依据，该证据的真实性无法核实，对其合法性、关联性均不认可；对于证据2，银行流水的真实性认可，但因为本案双方从没有解除过买卖合同，那木杰一房二卖，应当自行承担法律后果。本院对那木杰提供的两份证据中银行流水记录的真实性、合法性予以确认，对其关联性及房屋买卖协议的真实性、合法性、关联性均结合本案的事实综合予以认定。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。另查明，涉案房屋现登记于那木杰名下，登记时间为2011年9月8日，建筑面积为96㎡，无抵押信息。本院认为，喻海俊与那木杰签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人应当全面履行合同义务。经一、二审庭审中双方当事人对涉案合同的意见陈述，现双方当事人均同意继续履行合同，则那木杰提出涉案合同已解除的意见，与其最终向法庭表示的意见相悖，本院不予采纳。针对双方当事人诉争的问题，本院分析如下：一、喻海俊就涉案合同应当支付房款的数额根据双方签订《购房协议》的约定，双方交易的标的物为位于乌鲁木齐市经济技术开发区，购房款89万元。根据双方约定的事实可以看出，双方对涉案房屋的价格协商认定为89万元，并没有约定每平方米的单价，且双方在交易涉案房屋时，该房屋为现房，双方对涉案房屋的情况是明知的，不存在签订合同时对涉案房屋面积不能确定的情况，故从涉案合同的文字表述来看，本院认为89万元即为涉案房屋的交易价格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，商品房出现面积差买受人应当补缴法律规定面积内的房屋差价，该补交义务是法定义务，即便双方合同中未约定补交义务的，购房人也应当补交。但该解释仅适用于房产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会出售的情况，并不适用本案，双方当事人就二手房屋的交易行为，故那木杰以其与朗坤房产公司之间的合同关系及其向朗坤房产公司补交的房屋面积差价，要求喻海俊向其支付面积差价90400元的上诉意见，本院不予采纳。二、那木杰提出的赔偿请求应否支持的问题那木杰上诉认为，因其与喻海俊曾经就涉案合同的解除进行过协商，双方达成的协议是那木杰向喻海俊支付15万元违约金并可将涉案房屋另行出售，故那木杰即将涉案房屋向第三方出售，后因喻海俊不交付房屋而向第三方承担了20万元的违约金，现那木杰依据以上事实要求喻海俊承担35万元损失的赔偿责任。对此本院认为，那木杰所提出的赔偿请求应当以双方达成的涉案合同的约定或法律规定为依据，即其要求喻海俊向其赔偿损失35万元，应当基于喻海俊的违约行为而给其造成的损失。根据双方履行合同的情况可以看出，喻海俊已依约向那木杰履行了49万的付款义务，余款未支付的原因是双方约定即房产证过户一个月的付款条件未达成，故就双方签订的合同内容来看，喻海俊不存在违约行为。就那木杰提出双方协商解除合同及其另行出售房屋所产生的损失，根据双于诉讼中主张的涉案合同应当继续履行的情况，本院认为双方并未对解除涉案合同达成合议，故那木杰提出的此项赔偿请求的上诉意见，无法律及合同依据，本院不予采纳。三、关于喻海俊要求那木杰履行合同过户义务及那木杰要求喻海俊向其支付房款40万元的问题根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，根据双方签订的购房合同“喻海俊于2015年8月31日首付49万，余款40万元整于房产证过户后一个月内付清，期间不产生任何费用；过户后（房产证）超出一个月时间后按银行三倍利息付给对方。”的约定，喻海俊向那木杰支付49万后，那木杰即应当将涉案房屋过户至其名下，故喻海俊要求那木杰向其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求合理有据，应予支持。在那木杰履行完毕其过户义务后，喻海俊应当向那木杰支付剩余房款40万元,但那木杰未对一审驳回其要求喻海俊支付40万元房款的部分反诉请求提出上诉,对此本院不作处理。双方对喻海俊支付40万元房款的约定于那木杰办理过户之后，现那木杰未履行过户义务，其要求喻海俊向其支付40万元房款的利息的上诉意见，本院不予采纳。综上，那木杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,461元，那木杰己预交，由其负担。本判决为终审判决。审判长 陈  琛审判员 ??冯宁审判员 ??高茜二〇一九年六月十七日书记员 马 恒 雯