河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终2527号上诉人（原审原告）：许可，女，1989年5月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：许德生，系许可之父。被上诉人（原审被告）：河北利美新农村建设投资有限公司，住所地河北省大厂回族自治县力宝凤凰城**力宝街**。法定代表人：霍文民，董事长。委托诉讼代理人：陈贵芳，河北尚乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璇，河北尚乾律师事务所实习律师。上诉人许可因与被上诉人河北利美新农村建设投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许可上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人继续履行购房《内部认购协议书》，承担违约责任，发回重审或依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、《退房申请书》上明确写明“履行购房协议，方可生效”，上诉人于2016年1月2日将没有生效的《退房申请书》撤了回来，一审法院认定上诉人已经退房，认定事实错误。2、一审中，被上诉人伪造了一份上诉人签字按手印的假退房申请，一审只字未提。3、北京七扇门公司向上诉人指定账户转账，上诉人不知情，与本案没有关系。4、一审法院认定被上诉人与案外人刘燕签订商品房买卖合同的时间错误。5、一审法院关于“庭审中被上诉人提出已将购房首付款于2017年3月29日退回到由上诉人提供的退款账号上，双方关于内部认购协议的权利义务已终止”的事实认定错误。6、《内部认购协议书》合法有效，上诉人随意单方退款，属于违约，必须承担违约责任。河北利美新农村建设投资有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。许可向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行双方签订的《内部认购协议书》，并按照已付房款的15%赔偿原告补偿金34772.4元；2、判令被告赔偿原告自2017年1月至3月的贷款利息损失2521元；3、判令被告赔偿原告房屋增值损失520000元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月1日，原告作为认购人与被告签订内部认购协议书一份，协议约定：认购房号为“力宝国际村”2号楼1单元703室，预测建筑面积为104平方米，认购总房款为人民币751816元。关于付款方式，协议约定为按揭贷款，“签约本协议时，认购方需按照银行同期贷款政策交纳首付款，其余申请银行贷款；2015年12月1日前，如因认购方原因银行未能正常放贷，认购方应选择分期或一次性付清房款，如因我公司原因银行未能正常放贷，认购方可选择分期付款（按认购时分期价格执行），也可选择退房，如认购方退房，我公司保证认购方享有已交款项6%的补偿金，不再承担其他责任。双方签定本协议时，认购方应交纳总房款的30%，即￥231816./元，大写贰拾叁万壹仟捌佰壹拾陆元整，剩余房款￥520000./元向银行申请办理按揭贷款。”，协议书签订后，原告向被告支付首付款231816元，被告为原告出具收据一张。2015年12月21日，原告以书面形式向被告申请退房，并提供退款账户（户名：许德生、许德生，退款账号：62×××02、62×××43）。2016年1月29日，案外人北京七扇门科技发展有限公司向原告指定退款账户（全称：许德生，账号：62×××43）转款30000元，用途栏载明“力宝国际电商退款”。2017年3月29日，被告向原告指定退款账户（收款人名称：许德生，收款人账号：62×××43）转款231816元，转款用途为“退许可房款”。2017年5月26日，案外人大厂回族自治县力宝房地产开发有限公司（系被告全资子公司）与案外人刘燕签订关于力宝凤凰城·二期第0002幢01单元7层0703号商品房买卖合同。上述事实，有原告许可提供的内部认购协议书、收据、退房申请书、通知函，被告河北利美新农村建设投资有限公司提供的中国建设银行单位客户专用回单、中国银行国内支付业务付款回单、商品房买卖合同及原、被告当庭陈述在案为凭。一审法院认为，原、被告签订的内部认购协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告在签订认购协议后以书面形式向被告申请退房，被告收到原告退房申请后，按照原告提供的退款账户，将电商款30000元、购房款231816元退还原告，双方关于内部认购协议的权利、义务已终止，被告可不再保留原告对该房屋的购买权，故对原告请求被告继续履行内部认购协议书的诉讼请求，本院不予支持。被告表示可以按照已付房款的6%给付原告补偿金，符合协议约定，本院不持异议，赔偿金为13909元（231816元×6%）。原告于2015年12月21日申请退房，于2017年3月29日收到被告退回的首付款231816元，被告退还原告首付款的限期明显与常理不符。结合本案实际，被告退还原告首付款的合理时间应与退还电商款时间一致，即2016年1月29日；资金占用期间的利息损失，本院综合考量原、被告双方签订内部认购协议、申请退房等因素，酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有确定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应以231816元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告支付自2016年1月30日起至2017年3月28日止的利息损失。对于原告主张被告按照已付房款15%支付补偿金并赔偿贷款利息损失2521元、房屋增值损失520000元的诉讼请求，因不符合协议约定，且未提交证据证明其主张，故本院不予支持。一审法院判决:一、被告河北利美新农村建设投资有限公司于判决生效之日起五日内支付原告许可赔偿金13909元，并以231816元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告许可支付自2016年1月30日起至2017年3月28日止的利息。二、驳回原告许可其他诉讼请求。案件受理费减半收取79元，由被告河北利美新农村建设投资有限公司负担。本院二审期间，上诉人向法庭提交其主张为2016年12月27日早晨十点的微信聊天记录，证明房子被一房二卖。被上诉人对上诉人提交证据的真实性及关联性均不认可。上诉人提交的证据证明力不足，不足以证明2016年12月27日前被上诉人已经将房屋一房二卖。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，2015年12月21日，上诉人以书面形式向被上诉人申请退房，并提供退款账户。2016年1月29日，北京七扇门科技发展有限公司向上诉人指定退款账户，转款30000元，用途栏载明“力宝国际电商退款”。2017年3月29日又向指定账户退还房款。上述事实可以认定双方已经就退房事宜达成合意。而且，争议的房产已经另行出卖给案外人，亦实际履行不能，上诉人关于判令被上诉人继续履行协议的上诉请求，不能得到支持。上诉人主张因被上诉人不同意补偿，还扣佣金，自己2016年1月将退房申请书原件取走，合同未解除。即使按上诉人主张的此事实，双方也仅是对补偿方案未达成一致意见。被上诉人已经将电商款和房款退入上诉人指定账户，上诉人主张自己不知道被上诉人向其退款，该理由不能得到支持。一审法院已经根据双方的约定，并结合查明的案情，判决被上诉人向上诉人承担了相应的赔偿责任，上诉人的其它上诉理由亦不能成立。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费322元，由上诉人许可承担。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  梁志斌审判员  韩静威二〇一九年六月十四日书记员  闫 磊