湖南省泸溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘3122民初244号 原告：杨顺芝，女，1977年8月10日出生，土家族，湖南省泸溪县人，公务员，住湖南省泸溪县。 原告：罗正林(系原告杨顺芝丈夫)，男，1973年6月24日出生，汉族，湖南省泸溪县人，公务员，住湖南省泸溪县。 两原告共同委托诉讼代理人：胡春妮，湖南生元律师事务所律师。 被告：湘西自治州荣盛旅游开发有限公司，住所地泸溪县。 法定代表人：陈晓玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨立新，湖南弘睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚凤珍，湖南弘睿律师事务所律师 原告杨顺芝、罗正林与被告湘西自治州荣盛旅游开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法由审判员胡立新适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨顺芝、罗正林及其委托诉讼代理人胡春妮到庭参加诉讼；被告荣盛公司法定代表人陈晓玉未到庭，其委托诉讼代理人杨立新、姚凤珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨顺芝、罗正林向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付房屋；二、判令被告向原告支付自2018年7月1日至实际交房之日止的延期交房违约金（暂计算至2019年2月28日为46981元）；三、判令被告将入户花园还原成非封闭式，退还原告购房款15806元；四、判令被告承担包含诉讼费在内的一切相关费用。在诉讼过程中，原告将第三项诉讼请求变更为“判令被告向原告返还因入户花园被封闭而多支付的房款15806元。”事实与理由：原告于2017年4月26日与被告签署了《泸溪县商品房买卖合同》，原告购买被告开发的泸溪县武溪镇屈望社区泸溪县生态文化旅游城沅水湾小区11幢803号商品房一套。合同约定：房屋面积为145.64平方米，每平方米单价为2655元，总房款为386674元，原告于合同签订的当天支付首付款116674元，余款270000元于2017年5月26日前付清；被告应当在2018年6月30日前将验收合格的商品房交付原告；产权登记面积与合同约定面积发生差异，按合同第五条处理；除不可抗力外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告，按合同第九条处理；交接时水、电正常供应。合同附件三约定：阳台为非封闭式阳台。合同补充协议约定：水电上户等相关费用由原告自行承担。合同订立后，原告按照合同约定的时间向被告支付首付款、办理公积金贷款、完成房款交付义务。《合同补充协议》约定的是“水电上户等相关费用由原告自行承担”并未约定“水电初装费”要原告自行承担。被告在房价之外向原告收取水电初装费，不但与合同约定不符，而且违反了物价部门的规定，缺乏合法的收费依据。被告以原告拒绝交纳水电初装费为由，拒绝向原告交付钥匙，属被告延期交房违约行为，被告应向原告支付相应的违约金。被告在宣传画册、售楼处摆放的沙盘户型中涉案房屋的入户花园为非封闭式阳台，楼盘销售人员也明确告诉原告入户花园为半赠送的，只计一半产权面积，支付一半面积的购房款。在交房前一个月，被告将整个小区的入户花园全部装上窗户改为全封闭式阳台，导致房管部门按全面积计算，按照合同约定，被告应返还原告购房款15806元。 被告荣盛公司辩称，一、交房延期一月是被阻工导致，属《商品房买卖合同》中约定的不可抗力，应免责，被告对交房者赠与一年的物业费补偿。被告在交房前已发交房通知，原告拒绝验房、收房，延期交房的损失属原告自身原因导致，根据《商品房买卖合同》第八条规定，视为被告已交房，不属被告违约；二、合同补充协议中的第十二条第4点双方约定“水电上户等相关费用由原告自行承担”，被告向原告收取水、电初装费属契约性质，不违法；三、原告要求将入户花园按半面积计算，不符合规范要求。入户花园与阳台属不同的概念，入户花园不是阳台，处于房屋主体结构内，且按规划部门批准的图纸施工，被告也未在“认购书”和《商品房买卖合同》中约定入户花园按半面积计算；房屋面积预测与实测均符合规范要求，不存在原告所述的面积误差，不应退还购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（证据目录附后），本院在庭审过程中组织当事人进行了证据交换和庭审质证，本院认定如下：一、被告对原告提供的证据1、2、3、4、6、7、8、9、10、12、13的真实性无异议，本院认为上述证据符合证据三性要求，予以采纳；证据5与本案不具有关联性，本院不予采纳；证据11，本院对拟证户型展示模型为被告方展示的事实予以确认，对其他拟证事实因无证据佐证，本院不予确认。二、原告对被告提供的证据1、5、6的真实性无异议，本院认为上述证据符合证据三性要求，予以采纳；证据2，原告对其真实性有异议，本院认为证据2为具有合法资质的相关技术部门绘制，具有证明力，本院予以采纳；证据3，原告对其有异议，本院认为该证据符合证据三性要求，予以采纳；证据4，原告认为与本案无关，本院认为该证据拟证内容与本案不具有关联性，不予采纳。 本院根据原、被告的一致陈述及采信的证据认定案件事实如下：被告荣盛公司系涉案商品房开发商，楼盘位于泸溪县生态文化旅游城沅水湾小区。2016年1月，上海都市建筑设计有限公司对涉案商品房的设计图纸中阳台和入户（天台）花园的透光面描图线一致，但阳台透光面标注玻璃栏杆，其高度为1100㎜，入户花园未标注，同年6月，发出修改通知，应甲方（开发商）要求阳台由玻璃栏杆变为锌钢栏杆，天台花园因图纸上无标注，明确为栏杆加落地窗。被告在宣传画册中注明房屋建筑面积和阳台面积，阳台面积为半面积，阳台与入户花园（又名天台花园）的颜色均为同一颜色（紫色），售楼处摆放的房屋户型展示模型中涉案房屋的入户花园阳台为护栏式结构，非封闭式。2016年12月29日，被告取得预售商品房许可证（证号2016-0038），并对预售商品房明码标价，进行了公示。 2017年4月26日原告与被告签署了《泸溪县商品房买卖合同》(附有四个附件)，原告购买被告开发的位于泸溪县武溪镇屈望社区泸溪县生态文化旅游城沅水湾小区11幢803号商品房一套。合同约定的主要内容：1、房屋建筑面积为145.64平方米，房屋价款按建筑面积计算，每平方米单价为人民币2655元，总房款为人民币386674元。原告于合同签订的当天支付首付款116674元，余款270000元于2017年5月26日前付清。2、被告应当在2018年6月30日前将验收合格的商品房交付原告。3、遭遇不可抗力，被告应在发生之日15日内告知原告，据实延期。除遭遇不可抗力外，被告如未按本合同规定的期限交付房屋，逾期不超过九十日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过九十日后，原告要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之五（该比率应不小于前项中的比率）的违约金。由于原告的原因，未能按期交付的，被告发出交接通知10天内原告不办理交接手续的，视为被告已交房。4、房屋交接时水、电正常供应。合同附件一《房屋平面图》中的阳台标注有虚线，合同附件三中的阳台为非封闭式阳台。《合同补充协议》第一条约定：“出卖人宣传资料、样板房、销售广告图片及数据、文字如与本合同有出入的，均以本合同为准，甲方委托的代理人权仅限于签订本合同及其补充协议打印文字，除此之外代理人的任何承诺均属无效。”《合同补充协议》第十二条中约定:“水电上户等相关费用由原告自行承担。” 原告已于合同签署当天向被告支付首付款116674元，余款已按约定付清。 被告于2016年10月完成涉案商品房桩基础，后续地面上施工，因屈望村部分村民认为宅基地安置方案未落实而进行阻工，导致从11月7日至12月5日停工；2017-2018年，因高考、环保整治被责令停工15日；2018年4月18日临近屈望安置区最终分配方案调查期间，有村民以不满安置方案为由对整个屈望开发工程阻工，包括沅水湾小区，经泸溪县屈望开发工程建设指挥部与相关部门协作的情况下于5月4日才得以复工，致使停工16日。2018年6月20日，被告致函沅水湾一期业主，说明在建房施工过程中遭受当地民众大规模阻工造成项目无法正常施工，时间长达一个半月之久，符合《泸溪县商品房买卖合同》条款中的遭遇不可抗力，交房时间将顺延一个月，于2018年7月31日前交房，敬请谅解。2018年7月28日，被告给原告发出了沅水湾一期交房通知书附《沅水湾一期业主收房交费明细表》，要求业主在2018年7月30日至8月8日前办理收楼手续,逾期则按《泸溪县商品房买卖合同》有关规定办理。被告在交房通知书业主收楼程序中规定，业主需交纳《沅水湾一期业主收房交费明细表》中各项费用（包括向被告交纳自来水初装费2600元/户，电力初装费：65元/平米）并获得各项收费之凭证，领取《入住手续确认单》后，办理房屋验收及交钥匙手续。2018年8月8日原告通过邮递的方式向被告递交了催告书，要求被告取消不合法收费，应无条件交房，承担逾期交房违约金。 原告购买房屋经泸溪县房地产业管理局测绘，房屋建筑面积为145.42平方米，阳台半面积为7.92平方米，入户花园（天台花园）全面积为11.29平方米。 本院认为，本案因预售商品房买卖合同履行产生的纠纷，案由为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，其内容合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。 本案的争议焦点：一、被告以原告不付水电初装费为由拒绝交房是否成立；二、被告延期交房是否构成违约及违约金的确定；三、入户花园面积如何确定，被告是否存在应返还原告房款。 关于焦点一、被告以原告不付水电初装费为由拒绝交房是否成立。首先，根据我国价格法、城市房地产管理法、商品房销售管理办法的相关规定，商品房销售价格实行“一价清”制度，不得在明码标价之外收取任何未予标明的费用。本案中，原、被告在《泸溪县商品房买卖合同》中约定房屋价款按建筑面积计算，每平方米单价为人民币2655元。经庭审查明,被告要求原告交纳的水电初装费,属与商品房配套建设的各项基础设施建设、维护费的范畴，应当计入建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。其次，双方的买卖合同未对“水电初装费”约定由原告交纳，只对“水电上户费等”约定由原告交纳，“水电上户费等”不能等同“水电初装费”。故被告在公示的房价之外另行收取水电初装费缺乏事实和法律依据，拒绝交房的理由不能成立，被告应按合同约定履行交房义务。 关于焦点二、被告延期交房是否构成违约及违约金的确定。经庭审查明，导致被告延期交房是被告方在施工过程中遭到施工地当地居民的阻工和被告违约共同行为所致。不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。不可抗力可以是自然原因酿成的，也可以是人为的、社会因素引起的。合同履行期内，楼盘施工因村民阻工遭遇停工16天，系人为因素所致，被告无过错，属不可抗力，应免除被告违约责任。因高考、环保整治被责令停工15日，属可以预见、签订合同时应考虑的因素，不能免除被告违约责任，故被告延期交房30天，其中违约14天，即被告应在2018年7月16日前向原告交付房屋，原告也应在此期限前向被告付清购房款。而被告实际向原告交付房屋的时间为2018年7月30日至8月8日，被告应向原告支付2018年7月17日至7月30日已交购房款的延期交房期间的违约金。2018年7月30日以后，原、被告双方仍未能完成交房系双方对合同条文内容理解发生争议所致，属原、被告双方争议、纠纷期间，本院认为不宜计算违约金。被告延期交房的违约金应以原告实际交纳购房款数额为基数按合同约定的计算方法计付违约金，本案原告应获得违约金的数额为：已交购房款386674×14天×0.0003＝1624.03元。故原告请求支付违约金的诉讼请求，予以部分支持；被告认为合同约定违约金过高，要求降低的理由不能成立，不予采纳。 焦点三、入户花园面积如何确定、被告是否存在应返还原告房款。本案中，被告按照设计图纸施工且变更图纸设计是在与原告签订合同之前，房管部门对涉案房屋中的入户花园在预测、实测房屋建筑面积时均按国家规定标准进行全面积测算，双方订立的《泸溪县商品房买卖合同》中约定房屋建筑面积包含入户花园全面积。被告在广告宣传画册将阳台与入户花园标注为同一颜色，房屋户型展示模型中将入户花园设计为非封闭式，但在广告宣传画册、房屋展示模型中已对房屋建筑面积进行了标注，仅只标明阳台为半面积，并没有对入户花园的面积进行特别标注，且原、被告在《合同补充协议》第一条中也约定有“出卖人宣传资料、样板房、销售广告图片及数据、文字如与本合同有出入的，均以本合同为准”的内容，合同附件所附房屋平面图中只有阳台画为虚线，入户花园与其他房屋均画为实线。因此，入户花园的面积应以全面积计算，原告应按房管部门的实测面积向被告交纳购房款。被告存在广告宣传画册将阳台与入户花园标注为同一颜色，房屋户型展示模型中入户花园为非封闭式等广告宣传方面的瑕疵，不构成法律规定的对合同订立及房屋价格的确定有重大影响的具体内容。被告在涉案房屋的入户花园中不存在向原告多收购房款的行为，不应该向原告返还入户花园按半面积测算的购房款。 综上，本院对原告杨顺芝、罗正林提出被告荣盛公司交付房屋的诉讼请求，依法予以支持，对原告杨顺芝、罗正林提出被告荣盛公司支付延期交房违约金的诉讼请求，依法予以部分支持，对原告杨顺芝、罗正林提出被告荣盛公司返还因入户花园被封闭而多支付的房款的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国价格法》第十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湘西自治州荣盛旅游开发有限公司于本判决生效后七日内将位于泸溪县武溪镇屈望社区泸溪县生态文化旅游城沅水湾小区11幢803号房屋按照双方签订的《泸溪县商品房买卖合同》的约定与原告杨顺芝、罗正林办理交房手续； 二、被告湘西自治州荣盛旅游开发有限公司于本判决生效后三日内向原告杨顺芝、罗正林支付延期交房违约金1624.03元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告杨顺芝、罗正林其他诉讼请求。 案件受理费1370元（原告已预交），减半收取685元，由原告杨顺芝、罗正林负担342.5元，被告湘西自治州荣盛旅游开发有限公司负担342.5元。此款限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员  胡立新 二〇一九年六月二十一日 代理书记员  王 潇 附一、证据目录 原告为支持自己的诉讼请求向本院下列证据材料： 1、《泸溪县商品房买卖合同》复印件7页，拟证明购房合同的内容：房号、房屋面积、单价、总价、付款方式、交房时间、阳台为非封闭、水电上户费由原告承担等事实； 2、湖南增值税普通发票复印件1份，拟证明原告已经按约支付全部房款的事实； 3、《沅水湾一期交房通知书》、《沅水湾一期业主收房交费明细》复印件各1份，拟证明2018年7月28日，被告通知原告同月30日交房，但要求原告必须向被告交纳水电初装费后方可领取钥匙；否则，不能领取钥匙的事实。 4、《催告书》、快递单、回函各1份，拟证明原告向被告送了《催告书》，要求被告取消向原告收取水电初装费作为交房前置条件的无理要求，及时履行交房义务的事实。 5、《商品房买卖合同补充协议》复印件1份，拟证明被告在二期销售合同中明确区分了“水电初装费”与“上户费”，表明“水电安装费”与“上户费”不是一个概念的事实； 6、《湘西自治州发展和改革委员会关于核定我州新建住宅供电设施建设维护费有关问题的通知（州发改价服[2016]）204号》、《湘西自治州发展和改革委员会关于停止执行我州新建住宅供电设施建设维护费的通知（州发改价服[2017]）168号各1份，拟证明：、65元每平的费用叫做“供电设施建设维护费”，而非“上户费”；、建设单位不得在房价外向购房者收取任何供电设施建设费用的事实。 7、沅水湾楼盘宣传图册复印件2份，拟证明标明“阳台半面积”，且入户花园与阳台均填充粉色。（U盘中有彩色扫描件）； 8、泸溪县城乡建设规划局《关于沅水湾业主信访涉及规划问题的答复》复印件1份，拟证明入户花园属于“在主体结构内的阳台”。 9、《泸溪县房地产业管理局关于对全体沅水湾购房业主的答复》复印件1份，拟证明县房管局测绘依据是湘建房（2017）42号、国家标准《房产测量规范》GB17896-2000文件的事实。 10、建筑施工图复印件7份，拟证明:、入户花园无窗户；、入户花园属于阳台的事实。 11、影像资料一份(U盘一个)，拟证明:、沙盘模型上入户花园只安装栏杆，无窗户；、2018年3月，入户花园安装的是栏杆，无窗户，但其他房间均已经装上窗户;、被告公司的工程部经理说的一期不要交水电初装费、且他们知道不应该收，因为二期收了水电初装费所以一期也要收水电出装费。被告公司艾总说的入户花园原本是不封闭，后来房管局实测后又为了计算全面积才改为封闭的。 12、根据原告申请，本院调取的由泸溪县房地产业管理局出具的关于沅水湾一期3#4#7#10#11#12#15#房预测与实测情况说明与沅水湾一期七栋房入户花园房实测面积表各1份，拟证明房屋预测、实测经过及入户花园的实测面积的事实。 13、湘西土家族苗族自治州住房和城乡建设局关于泸溪县“沅水湾”业主反映湘西自治州荣盛旅游开发公司沅水湾开发项目违法违规信访问题的调查核实情况复印件1份，拟证明沅水湾所建住宅入户花园属“在主体结构内的阳台”的事实。 被告为支持自己的抗辩主张向本院提供下列证据材料： 1、原来的宣传画册8张，拟证明阳台为半面积、入户花园是作为全面积计算的事实。 2、施工图5张、变更通知1张，拟证明将非封闭式花园变更为封闭式花园的事实。 3、施工现场彩印图片7张、情况说明（附会议纪要）复印件1份，拟证明2018年4月18日及5月4日施工现场被阻工的事实。 4、水电施工合同5份，拟证明沅水湾小区水电施工总费用为1453万元的事实。 5、不动产测量报告，拟证明房屋面积是泸溪县房地产业管理局测绘的事实。 6、沅水湾一期致业主函及一期交房通知书各1份，拟证明2018年6月20日告知业主因阻工延期交房，于2018年7月30日交房的事实。 附二：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《中华人民共和国价格法》 第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。 经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。