河北省承德市双滦区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0803民初993号原告：承德康达房地产开发有限公司，住所地承德市双滦区滦河镇承钢果山。统一社会信用代码：91130803550441994P。法定代表人：贾城满，总经理。委托诉讼代理人：马腾飞，河北山庄律师事务所律师。被告：辛天星，男，1978年5月19日出生，汉族，市民，住承德市双滦区。原告承德康达房地产开发有限公司与被告辛天星确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告承德康达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马腾飞、被告辛天星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告承德康达房地产开发有限公司向本院提出的诉讼请求：1、判令原、被告于2015年11月21日签订的《商品房认购协议》无效；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年11月21日，原、被告签订《商品房认购协议》一份，约定原告将其开发的御景新城12号楼1单元902室卖给被告。约定了具体的房屋楼号、价款等，并收取被告购房定金10000.00元。时至今日，由于各种原因，原告未能取得预售房许可证。对此承德市住房和城乡建设局对我公司处以行政处罚。原、被告签订的合同确实违反相关法律及司法解释的规定，合同应属无效。故诉至法院，望法院判如所请。原告承德康达房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内提供的证据如下：1、2015年11月21日原被告签订的《商品房认购协议》一份；2、原告方收据一张；3、承德市住房和城乡建设局作出的《建设行政处罚事先告知书》一张；被告辛天星辩称：原、被告签订的《商品房认购协议》有效。1、原告2015年11月21日购房时被告称“五证”齐全，一期已准备入住，被告也看到了沙盘、规划图，有本案涉及的12#楼。被告基于原告是诚信的企业与其签订了合同并交纳了10000.00元定金，原告应当履行合同。2、合同签订后，被告多次去原告处咨询盖房事宜，等到的答复均是“快了，再等等”。被告曾提出退定金，但原告称按照合同约定“不退不换”。被告作为普通百姓，只知道合同签订了，并严守“不退不换”的诚信。合同对双方是平等的，合同法是倾向于弱势群体的，原告要求确认合同无效违背初衷。目前房价上涨，被告的工资水平无法负担房价。3、原告宣传时也称涉案房屋已取得售房许可，房价上涨后又称合同无效是矛盾的。综上，原、被告签订的合同有效。如果认定无效，要求被告补足目前房价与原价的差额，弥补四年来造成的损失。被告辛天星在本院指定的举证期限内提供证据如下：1、2015年11月21日原、被告签订的《商品房认购协议》一份(复印件)；2、原告方收据一张(复印件)；3、御景新城小区B1户型鉴赏图及小区规划图宣传材料1份。根据上述有效证据及原、被告陈述，本院查明如下事实：2015年11月21日，原告承德康达房地产开发有限公司与被告辛天星签订了编号为YJXC20150821-058的《商品房认购协议》一份。协议约定：“买受人（被告辛天星）所购的商品房为御景新城12号楼1单元902室，该商品房按照建筑面积计价，建筑面积为110.36平方米，总价款为509753.00元，出卖人（原告承德康达房地产开发有限公司）同意买受人贷款方式付款。买受人同意在签订本认购协议的同时，向出卖人支付认购定金10000.00元人民币，该定金在双方签订《商品房买卖合同》时纳入总房款，采取贷款方式付款的，该定金纳入首付款。买受人同意在收到出卖人通知之日起七日内携带买受人身份证明、御景新城《商品房认购协议》、认购定金收据，到御景新城销售楼中心向出卖人支付房款并签订《商品房买卖合同》。若因买受人原因逾期未签署《商品房买卖合同》、未按规定交付房款的，出卖人有权将该商品房另售他人，买受人已交定金不予退还。”合同签订当日，被告辛天星向原告承德康达房地产开发有限公司支付了购房定金10000.00元。又查明，原告承德康达房地产开发有限公司在2015年11月21日与被告辛天星签订编号为YJXC20150821-058的《商品房认购协议》时，楼房尚未开工建设，尚未取得商品房预售许可证，且在本案起诉时亦未开工建设、亦未取得商品房预售许可证。2018年8月20日，承德市住房和城乡建设局作出《建设行政处罚事先告知书》，因原告开发的御景新城项目12#楼，不符合商品房销售条件，向买受人收取预定款性质费用的事实，对原告行政罚款30000.00元。本院认为，本案争议焦点为：原、被告签订的《商品房认购协议》是否属于商品房预售合同。对此，本院认为，原、被告在签订《商品房认购协议》时，原告开发的楼房尚未开工建设、尚未取得预售房许可证，该协议明确约定了购买楼房当事人姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，并约定签订正式《商品房买卖合同》的条件及要求，且约定了定金交付方式及数额等商品房预售合同的主要条款，对此相关行政管理部门对原告进行了行政处罚，故原、被告签订《商品房认购协议》符合商品房预售合同的性质，应认定为商品房预售合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。因原、被告在签订《商品房认购协议》时，原告尚未取得商品房预售许可证，且在本案起诉时亦未取得商品房预售许可证，故原、被告签订的《商品房认购协议》违反法律强制性规定，为无效合同，原告具有向被告双倍返还定金的义务。同时，因原告在未取得商品房预售许可证的情况下即进行商品房预售是导致合同无效的主要原因，属于有过错的一方，其还应当依法承担赔偿损失的民事责任。根据原告占用被告资金的情况及原告自认，本院认为，比照适用定金罚则已能够对被告的损失进行填补。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告承德康达房地产开发有限公司与被告辛天星签订的《商品房认购协议》无效。二、原告承德康达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告辛天星购房定金20000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告承德康达房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  刘树军二〇一九年六月二十五日书记员  孟丽敏判后提示适用法律条款《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉如果您不服这份判决，在收到此判决书之日起15日内，您有权提起上诉。上诉需按照判决书规定的份数书写上诉状，并预交上诉费，您预交的上诉费系本院为承德市中级人民法院代收。如果申请减免缓上诉费，必须向承德市中级人民法院提出申请。如果在期限内没交上诉状和上诉费，您将失去上诉权。如果上诉期的最后一日是法定节假日，上诉期将延长到此法定节假日结束后上班的第一天。判决生效和申请执行如果您和对方都没有上诉，此判决将于上诉期届满的次日发生法律效力。如果双方或一方上诉，承德市中级人民法院的终审判决或裁定送达之次日将是法律文书生效之日。判决生效后，当事人应当主动在判决规定的期限内履行义务。如果对方没有主动按照判决规定的期限履行义务，您可以书写执行申请并交到本院立案庭，申请法院强制执行。请您注意，申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如果您对本院的审判人员有意见，可随时向本院院长或纪检组反映，联系电话591****。欢迎您监督本院的工作。