广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终753号上诉人（原审被告）：蔡贵蒲，男，1981年9月17日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。上诉人（原审被告）：蔡良菊，女，1972年12月20日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。被上诉人（原审原告）：林家全，男，1987年12月24日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。被上诉人（原审原告）：林建议，女，1960年12月24日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上诉人蔡贵蒲、蔡良菊因与被上诉人林家全、林建议商品房销售合同纠纷一案，不服阳江市阳东区人民法院于2018年12月27日作出的（2018）粤1704民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蔡贵蒲、蔡良菊上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回林家全、林建议的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由林家全、林建议承担。事实与理由：一、一审认定“阳东县锦源房地产置业有限公司代原告向相关部门缴纳费用后，应与原告进行对账结算，多还少补”是认定事实错误。林家全、林建议向阳东县锦源房地产置业有限公司（以下简称锦源公司）购买涉案商品房时，双方口头约定由林家全、林建议一次性支付办理房产证的费用给锦源公司。后来林家全、林建议与蔡杰深签订《购房协议书》，约定由林家全、林建议按购房金额的6%一次性缴交办理《房地产权证》的费用，甲方必须负责办出房产证到林家全、林建议名下，超出不得要求林家全、林建议补交，林家全、林建议也不得要求退还，为此，蔡贵蒲、蔡良菊免收林家全、林建议的垃圾清理费用、装修押金和到银行办理按揭手续的费用，还赠送河沙、红砖等装修材料给林家全、林建议。锦源公司已尽快为林家全、林建议办理房产证及银行按揭手续，2013年1月大多数业主已取得房产证，并按全楼28户直接由供水供电单位安装好水电表。虽然现在林家全、林建议否认当时包干的约定，但从《购房协议书》没有约定多还少补，维修基金载明代阳东住建局代收、而办理《房地产权证》没有载明代收，以及在办证过程中，办证的票据有些以业主名义缴纳、有些以公司名义缴纳等事实可以看出，正是由于包干办证故未作区分。因为双方约定一次性包干办证，所以锦源公司不需要与林家全、林建议结算，不需要多退少补。二、一审遗漏重要事实未作认定，是事实不清。蔡贵蒲、蔡良菊在一审中已提供了锦源公司与阳东县越洋供水有限公司签订的《供水协议书》，约定锦源公司在m号楼报装用水28户，共缴费72800元（每户报装费用2600元），报装后，自来水公司负责抄表到户，直接向用户收取水费，但一审判决对该事实没有认定。《购房协议书》约定水、电报装以及有线电视线路费用为3800元，锦源公司已经按全楼28户分别将水、电报装到自来水公司、韶辉公司，有线电视亦已经安装到该楼，虽然电的报装没有证据证实，但未经报装就能安装水电表是不可能的，故林家全、林建议要求退还是无理的。三、虽然蔡贵蒲、蔡良菊由于时间长遗失票据，但林家全、林建议仍有必然发生的费用没有扣减，本案还应扣减以下费用：复制费、房地产咨询费340元，房屋可靠性评定费420元，交易手续费、评估费1274元，买卖代理费2440（2495+2495-2550）元，利用档案费50元，维修基金50（4052-4000）元，水报装费2600元，共7176元。四、林家全、林建议的起诉已超过了诉讼时效。2013年上半年，林家全、林建议已清楚锦源公司代办房地产权证和报装水、电表的工作已经完成，如果林家全、林建议认为其有要求对账结数的权利，而蔡贵蒲、蔡良菊以收取的该项费用是包干约定为由置之不理，林家全、林建议从这时开始应当知道其要求对账结数的权利被侵害，需要通过诉讼解决。林家全、林建议2018年10月30日提起本案诉讼请求蔡贵蒲、蔡良菊返还24057.84元办证费的理由是到阳江市阳东区住房和城乡规划建设局查看了《房地产权证》，但林家全、林建议早就2013年4月使用房地产权证到银行贷款期间就应当知道其权利被侵害，至今已五年多，根据法律规定，已超过诉讼时效。林家全、林建议辩称：一审认定事实清楚，证据充分，蔡贵蒲、蔡良菊上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回蔡贵蒲、蔡良菊的上诉请求，维持原判。林家全、林建议向一审法院起诉请求：一、判令蔡贵蒲、蔡良菊返还24057.84元利息（利息从2012年12月13日起至本款项付清之日止）给林家全、林建议；二、本案诉讼费由蔡贵蒲、蔡良菊承担。一审法院认定事实：锦源公司成立于2011年5月25日，公司股东为蔡贵蒲、蔡良菊两人，坐落于阳江市阳**甲镇乙路**楼由该公司开发建设。2012年10月23日，林家全、林建议（作为买受人）与锦源公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由锦源公司将其开发的位于阳江市阳东区甲镇乙路m号n房出售给林家全、林建议，该商品房属现房，总价款为249477元，由林家全、林建议通过分期付款的方式支付购房款。该合同附件三：装饰、设备标准第9条第1项约定：“水电：每户设独立水表、电表，每户给水主管到户内，排水管预留到位，预留空调管道穿墙孔。”当事人在合同中还约定了其他权利义务内容。合同签订后，锦源公司于2012年11月12日收取了林家全、林建议办证费20000元、物业维修基金4000元、水电装表费用3800元、上沙人工费300元，共28100元。林家全、林建议购房后，锦源公司将房屋交付给了林家全、林建议使用，并为林家全、林建议办理了房地产权证、他项权证。涉案房屋的房地产权证号为粤房地权证阳东字第×号，登记时间为2013年1月4日。锦源公司代林家全、林建议办理了房地产权登记、抵押登记等手续后，并未将代缴的费用与林家全、林建议进行对账。2015年12月9日，阳江市岭南税务师事务所有限公司受锦源公司的委托，对锦源公司税款所属期间2013年1月1日至2015年12月31日各项税费纳税情况进行鉴证，并出具了阳岭南注字（2015）第0320号《锦源公司企业注销税务登记税款清算鉴证报告》。2016年3月4日，锦源公司向阳江市阳东区工商行政管理局申请对其成立的清算组进行备案登记，清算组成员为蔡贵蒲、蔡良菊。2016年3月5日，锦源公司在阳江日报刊登了一则注销公告，内容为：“锦源公司决定从2016年3月4日起，公司停止一切经营业务，请各债权人自本公司第一次公告见报之日起45日内，向本公司清算小组申报债权。逾期不报，视为放弃权利。清算结束后，本公司将依法向企业登记主管机关申请注销登记。”2016年4月24日，蔡贵蒲、蔡良菊制作了一份《锦源公司清算报告》，内容为：“根据锦源公司于2016年2月29日的股东会决议，公司成立了清算组，清算组由蔡贵蒲、蔡良菊组成，清算组由蔡贵蒲负责。清算工作如下：一、公司于2016年3月5日在阳江日报报纸上刊登了清算公告（及书面通知了债权人）。二、公司已停止经营，各项业务已清算完结。三、公司税款已缴清。四、债权债务已清理完毕。五、公司职工工资，社会保险费用，法定补偿金等已支付完毕。六、公司债务清偿后剩余财产按股东出资比例返还给股东。”2016年4月25日，蔡贵蒲、蔡良菊两人作为锦源公司的股东，召开了股东会，并达成了股东会决议，内容为：“1、审议确认公司清算组于2016年4月24日出具的锦源公司清算报告。2、依据《中华人民共和国公司法》及本公司章程规定，同意公司注销。公司注销后，公司的一切文书资料和财务账册等由蔡贵蒲负责保管。”同日，锦源公司向阳江市阳东区工商行政管理局提出注销申请，该局于2016年4月26日发出《核准注销登记通知书》，对该公司的注销予以核准。2018年10月17日，林家全、林建议向一审法院提起本案的诉讼。诉讼中，蔡贵蒲、蔡良菊认为锦源公司收取林家全、林建议的水电报装费、维修资金及办证费，双方口头约定是包干的，并提供有《购房协议书》、证明拟证实其上述抗辩主张。但林家全、林建议对上述证据及抗辩主张均有异议。林家全、林建议与蔡贵蒲、蔡良菊在诉讼中对锦源公司代林家全、林建议交纳了契税3742.16元、住宅专项维修资金4000元均予以确认。此外，蔡贵蒲、蔡良菊还主张锦源公司在办理产权登记过程中还代林家全、林建议缴纳了交易手续费、评估费、买卖代理费、白蚁防治费、证明费、利用档案费、印花税以及他项权证登记费、办理房贷时的评估费等费用，但在诉讼期间蔡贵蒲、蔡良菊未提交相关缴纳上述费用的发票予以佐证。庭审后林家全、林建议到庭表示同意在锦源公司收取其的水电报装费、维修资金及办证费28100元中扣减以下代办证过程中必要支出费用：印花税129.74元（249477元×0.0005+5元）、登记费160元、银行按揭资料复制费40元、银行委托评估公司评估费1047元、他项权证登记费420元、买卖代理费2550元、测绘服务费120元、利用档案费760元（340元+420元），合计5226.74元。此外，林家全、林建议与蔡贵蒲、蔡良菊在诉讼中确认涉案房屋已经报装了水、电表，但蔡贵蒲、蔡良菊对于水电报装的费用没有提供证据证实。一审法院在审理（2017）粤1704民初1426号等商品房销售合同纠纷系列案件中，于2017年12月6日分别致函阳江阳东供电局甲北惯中心供电所及阳江市阳东区越洋供水有限公司查询包括涉案房屋在内的相关房屋报装水、电所需的费用。阳江阳东供电局甲北惯中心供电所于2017年12月12日函复一审法院称“以上地址于2012年11月27日已办理用电报装手续，办理均无收取报装费用。”2017年12月13日，阳江市阳东区越洋供水有限公司函复一审法院称“经在我司财务部门查实，于2012年7月对该商品房自来水报装只收取了管道材料施工费用共柒万贰仟捌佰元整。由于年份已久，未能找到该供水协议合同，只能向贵院提供财会收取总金额为柒万贰仟捌佰元。”对于阳江阳东供电局甲北惯中心供电所的复函，蔡贵蒲、蔡良菊确认报装电表不用交报装费，但每户需交纳300元给供电局聘请来安装电线、电表的施工队，对此，蔡贵蒲、蔡良菊没有证据提供。对于阳江市阳东区越洋供水有限公司的复函，蔡贵蒲、蔡良菊认为锦源公司向阳江市阳东区越洋供水有限公司缴纳的72800元是用在用户上，不属于开发成本。林家全、林建议对于阳江阳东供电局甲北惯中心供电所的复函无异议，对于阳江市阳东区越洋供水有限公司的复函，其认为供水公司所收取的管道材料施工费用属于锦源公司的开发成本，不应由购房人承担。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。锦源公司在销售涉案商品房给林家全、林建议时，向林家全、林建议收取了办证费20000元、物业维修基金4000元、水电装表费用3800元、上沙人工费300元，合计28100元，该费用属于代收的费用，锦源公司代林家全、林建议向相关部门缴纳费用后，应与林家全、林建议进行对账结算，多还少补。蔡贵蒲、蔡良菊认为锦源公司收取林家全、林建议的维修资金及办证费，双方口头约定是包干的，但未提供证据证实，应不予采信。林家全、林建议与蔡贵蒲、蔡良菊确认代林家全、林建议交纳了契税3742.16元、住宅专项维修资金4000元，该两项费用属于林家全、林建议应承担的费用，可从锦源公司代收的款项中扣减。蔡贵蒲、蔡良菊主张锦源公司在办理产权登记过程中，还代林家全、林建议缴纳了交易手续费、评估费、买卖代理费、白蚁防治费、证明费、利用档案费、印花税等费用以及他项权证登记费、办理房贷时的评估费等费用，但蔡贵蒲、蔡良菊没有提交票据及其他证据证明上述费用的缴纳情况且该费用应该是由林家全、林建议承担的费用，应不予采信。诉讼期间林家全、林建议同意在锦源公司收取其的水电报装费、维修资金及办证费28100元中扣减印花税129.74元（249477元×0.0005+5元）、登记费160元、银行按揭资料复制费40元、银行委托评估公司评估费1047元、他项权证登记费420元、买卖代理费2550元、测绘服务费120元、利用档案费760元（340元+420元）等项费用5226.74元，属于对自己民事权利的合法处分，故扣减已代交纳的费用及林家全、林建议同意扣减的费用后，该公司还应退还代取款项14831.1元（28100元-3742.16元-4000元－300元-129.74元-160元-40元-1047元-420元-2550元-120元-760元）给林家全、林建议。林家全、林建议请求返还费用超出部分理据不足，应不予支持。至于利息问题。锦源公司于2013年1月4日为林家全、林建议办理好不动产权证，办理房地产权证后，蔡贵蒲、蔡良菊继续占有多收取的林家全、林建议缴纳的办证费用，实际造成林家全、林建议利息损失，故林家全、林建议请求利息，可由蔡贵蒲、蔡良菊以14831.1元为基数，从2013年1月5日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息至判决确定的给付之日止。林家全、林建议请求从2012年12月13日起计算利息，理据不足，应不予支持。关于蔡贵蒲、蔡良菊的责任问题。蔡贵蒲、蔡良菊作为锦源公司的股东和公司清算组成员，在该公司决定解散并自行清算后，应依法对公司全部债权债务进行清算并承担相应法律责任。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十五条第一款的规定，清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条的规定，公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案中，锦源公司代收了林家全、林建议的办证费及房屋维修基金后，代林家全、林建议办理了相关手续，该公司对于其代林家全、林建议支出相关的费用后尚有款项剩余的事实是清楚的，在该公司清算时属于已知的债权人，蔡贵蒲、蔡良菊作为清算组成员，在公司清算时仅仅在《阳江日报》刊登了注销公司公告，并未书面通知林家全、林建议，也未在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告，应认定蔡贵蒲、蔡良菊未依法履行通知债权人的义务。蔡贵蒲、蔡良菊的行为致使林家全、林建议因锦源公司注销而无法要求该公司退还多收14831.1元，已造成林家全、林建议损失，应承担赔偿责任。关于诉讼时效问题。本案中，锦源公司代林家全、林建议办理了房地产权登记、抵押登记等手续后，并未将代缴的费用与林家全、林建议进行对账，也未将相关的票据交付给林家全、林建议，因此，林家全、林建议并不知道其交给锦源公司的费用是否全部用于缴纳相关的税费，诉讼时效无从起算。蔡贵蒲、蔡良菊以涉案房屋办理了产权证并完成贷款至今已经四年多时间为由，主张本案已超过诉讼时效，依法无据，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十八条，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：蔡贵蒲、蔡良菊在判决发生法律效力之日起五日内赔偿14831.1元及利息（以14831.1元为基准，从2013年1月5日按中国人民银行同期贷款利率支付至判决确定的给付之日止）给林家全、林建议。一审案件受理费402元，减半收取201元，由蔡贵蒲、蔡良菊承担。二审中，蔡贵蒲、蔡良菊提供如下证据：一、《购房协议书》，拟证明林家全、林建议购买位于阳东甲镇乙路m号楼n房约定按购房金额的6%一次性缴交办证费和一次性缴交水电报装费3800元。二、《证明》，与林家全、林建议一起购买位于阳东区甲镇乙路m号楼商品房的业主证实购房时约定按购房金额的6%一次性缴交办理房产权证费用，不得多还少补，同时约定一次性缴交3800元作为水电报装、电视安装费用。三、《购房协议书》，拟证明出具《证明》的业主与林家全、林建议签订一样的购房协议书，缴交同样的费用。四、《供水协议书》，拟证明报装水28户，共缴费72800元，报装后由供水单位直接安装住户水表，并负责抄表到户，直接向住户收水费。每户报装费2600元，是林家全、林建议在《购房协议书》上约定承担的费用，根本不属于锦源公司的生产成本，应由林家全、林建议承担。五、同楼的业主冯宏、冯仕好、邓超臂、欧恒健等人缴交的复制费、房地产咨询费的发票，拟证明该费用是必然发生的费用，也就是复制费、房地产咨询费340元是林家全、林建议必然要缴交的费用。六、锦源公司缴交总票据为23520元的房屋可靠性评定费的发票，拟证明锦源公司为林家全、林建议缴交了房屋可靠性评定费420元，是林家全、林建议理应承担的办证费用。七、发票，拟证明锦源公司为林家全、林建议缴交了交易手续费274元、评估费998元、买卖代理费2495元。这三项费用全楼28户，开单据28条，虽是以公司名义开单，实是因包干办证而未作区分，如果是锦源公司应承担的费用是不会按户开单的，开一、两条总单据就可以了。之前参加诉讼的11户业主，全部确认单据中的买卖代理费，有三个业主也确认了这三项费用为林家全、林建议应承担的费用。八、发票，拟证明锦源公司为林家全、林建议以其个人名义缴交了测绘服务费120元，利用档案费340元和买卖代理费2495元。个人名义买卖代理费2495元和公司名义买卖代理费2495元，共4990元，是林家全、林建议成交价的2%，为林家全、林建议办证缴交买卖代理费常规应交费用范围内（常规1.5%-2.5%），证实买卖代理费4990元实是林家全、林建议应承担的办证费用。九、发票，拟证明锦源公司以业主个人名义为林家全、林建议缴交的利用档案费420元，档案费50元。十、《住宅专项维修资金专用发票》，拟证明锦源公司为林家全、林建议缴交了住宅维修资金4052元。其中证据一、二、四在一审审理时已经提供。经组织质证，林家全、林建议认为，蔡贵蒲、蔡良菊二审所提供的证据不能作为新证据，对蔡贵蒲、蔡良菊提交的证据不发表质证意见。另外，蔡贵蒲、蔡良菊申请证人蔡东海出庭作证，蔡东海陈述其现居住在阳江市阳东区甲镇乙路m号a房，与林家全、林建议居住在同一栋楼；蔡东海向锦源公司购买房屋时，锦源公司承诺包干办理产权证和安装水电，锦源公司收取的房价款已包含所有费用，并没有额外收取其他费用，在锦源公司为住户办好产权证、安装好水电后，住户才入住，至今已有五六年。对于蔡东海的证言，蔡贵蒲、蔡良菊认为蔡东海陈述的已支付的房款是包含购房款和办证费；林家全、林建议认为蔡东海所陈述的证言前后矛盾，没有就基本事实作出清晰说明，不能作为定案的依据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：在蔡贵蒲、蔡良菊提供的《购房协议书》第四条“办理房屋产权等收费”主要载明“乙方购房后，均由甲方协助乙方到阳东县住房和城乡规划建设局办理《房地产权证》和到银行办理按揭、存档等手续。水、电表由甲方统一报装，上述费用由甲方代收，乙方要向甲方缴交如下费用：1、办理《房地产权证》按购房金额的6%缴交。……3、交水、电表报装、有线电视线路安装费3800元……”。在《购房协议书》署名的“蔡杰深”为蔡贵蒲、蔡良菊的父亲。蔡贵蒲、蔡良菊提供了署有蔡传滔、冯士球等五人姓名的《证明》以及上述五人与蔡杰深签订的《购房协议书》，主张与林家全、林建议一起购买位于阳江市阳东区甲镇乙路m号楼商品房的业主均签订与林家全、林建议内容基本一致的《购房协议书》，而这些业主证实购房时约定按购房金额的6%一次性缴交办理房产权证费用，不得多还少补。《证明》主要载明这些业主“在购房后锦源公司已立即为我们办理了房产证，并赠送河沙等装修材料给我们，还减免了我们的垃圾清理费等，因此公司与我们约定按购房金额的6%一次性缴交办理《房地产权证》的费用，该费用包括了全部办证费用，不得多还少补。锦源公司必须负责使用该费用为我们办到房产证，多支出费用不得要求我们再支付。锦源公司为我们将水电报装到供电局、水厂由我们直接交费，还为我们安装有线电视线路等，上述水、电、电视线路费用我们一次性缴交3800元给锦源公司作为安装费用。”但在该《证明》中署名的五人并没有出庭作证。又查明：蔡贵蒲、蔡良菊提供了一份阳东县越洋供水有限公司与锦源公司于2012年6月20日签订的《供水协议书》，主张其报装水28户，共缴费72800元，报装后由供水单位直接安装住户水表，并负责抄表到户，每户报装费2600元，是《购房协议书》约定的应由林家全、林建议承担的费用，不属于锦源公司的开发成本。阳东县越洋供水有限公司（甲方）与锦源公司（乙方）于2012年6月20日签订的《供水协议书》主要约定：“……2、甲方提供自来水到m号商品楼，供水压力按国家规定标准水压：（5-7层）水压由房产商负责。3、乙方报装28户用水须向甲方缴纳初装材料费、装工费共人民币￥72800.00元（大写：柒万贰仟捌佰元正）；4、乙方向甲方缴纳初装材料费、装工费后，甲方必须完成住户水表的安装工作……”阳江市阳东区越洋供水有限公司（原阳东县越洋供水有限公司）于2017年12月13日出具给一审法院的复函称：“经在我司财务部门查实，于2012年7月对该商品房自来水报装只收取了管道材料施工费用共柒万贰仟捌佰元整。”蔡贵蒲、蔡良菊主张业主还应负担复制费、房地产咨询费340元，提供了付款方分别为冯宏，冯仕好，欧恒健，邓超臂、林桂花的四张发票，其中付款方为冯宏、冯仕好、欧恒健的发票均载明复制费40元、房地产咨询费300元；付款方为邓超臂、林桂花的发票载明房地产测绘费160元、房屋买卖代理费2118元、复制费40元、房地产咨询费400元。蔡贵蒲、蔡良菊主张房屋结构可靠性评定费也属于业主应负担的费用，提供了一张付款方为锦源公司的发票，主张锦源公司为林家全、林建议缴交了房屋可靠性评定费420元。该发票载明开票日期为2012年9月4日，开票项目和金额分别为测绘服务费7720元、房屋结构可靠性评定费23520元、利用档案费9520元，金额合计40760元。蔡贵蒲、蔡良菊主张锦源公司为林家全、林建议缴交了交易手续费274元、评估费998元、买卖代理费2495元，提供了28张发票，该28发票均载明付款方为锦源公司，开票项目为交易手续费、评估费、买卖代理费，但上述三项费用在该28张发票中载明的金额并非一致。蔡贵蒲、蔡良菊主张锦源公司以林家全、林建议的名义代其缴交了测绘服务费120元、利用档案费340元、买卖代理费2495元，提供了付款方为林家全、林建议的发票，该发票载明测绘服务费120元、利用档案费340元，买卖代理费2495元。蔡贵蒲、蔡良菊主张个人名义买卖代理费2495元和公司名义买卖代理费2495元，共4990元，是林家全、林建议成交价的2%，为林家全、林建议办证缴交买卖代理费常规应交费用范围内，因此，林家全、林建议应承担买卖代理费4990元。蔡贵蒲、蔡良菊主张锦源公司以林家全、林建议的名义代其缴交了利用档案费420元和档案费50元，提供了两张发票，该两张发票均载明付款方为林家全、林建议，并分别载明利用档案费420元、50元。蔡贵蒲、蔡良菊主张锦源公司为林家全、林建议缴交了住房维修资金4052元，提供了《住宅专项维修资金专用收据（业主使用）》，该收据载明业主姓名为林家全，住宅地址为阳东县甲镇乙路****，交存金额4052元。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷，林家全、林建议向法院起诉主张锦源公司代收办证费、水电报装费以及维修基金后，没有告知相关支付情况，而锦源公司存在多收取费用的行为，锦源公司已注销登记，故请求锦源公司的股东蔡贵蒲、蔡良菊返还多收取的代收费用。对此，蔡贵蒲、蔡良菊主张锦源公司代收的该费用是包干约定的，且林家全、林建议的起诉已过诉讼时效。故本案争议的焦点是：一、蔡贵蒲、蔡良菊主张锦源公司代收的办证费等费用是包干约定的理由是否成立；二、锦源公司代林家全、林建议交纳的办证费用应如何确定；三、本案是否已过诉讼时效。关于争议焦点一，蔡贵蒲、蔡良菊主张锦源公司代收的办证费等费用是包干约定的，提供了《购房协议书》和署有蔡传滔、冯士球等五人姓名的《证明》，并申请证人蔡东海出庭作证。《购房款协议书》只是约定“乙方购房后，均由甲方协助乙方到阳东县住房和城乡规划建设局办理《房地产权证》和到银行办理按揭、存档等手续。水、电表由甲方统一报装，上述费用由甲方代收”，并没有约定锦源公司所代收的办证费等费用属于包干约定；《证明》虽然载有“公司与我们约定按购房金额的6%一次性缴交办理《房地产权证》的费用，该费用包括了全部办证费用，不得多还少补”的内容，但该《证明》属于证人证言，而在《证明》中署名的五人均没有出庭作证并接受本案双方当事人的质询；另外，即使与林家全、林建议居住在同一栋楼的住户蔡东海出庭陈述其向锦源公司购房时双方约定包干办证，但也不能由此证明锦源公司与林家全、林建议就锦源公司收取的涉案房产办证费等费用明确约定为包干费用。因此，蔡贵蒲、蔡良菊提供的证据不足以证明代收的办证费等费用是包干约定，且林家全、林建议予以否认，蔡贵蒲、蔡良菊应承担举证不能的法律后果。关于争议焦点二，本案中，双方当事人对一审认定锦源公司代林家全、林建议交纳了契税3742.16元、印花税129.74元、登记费160元、银行按揭资料复制费40元、银行委托评估公司评估费1047元、他项权证登记费420元、测绘服务费120元、利用档案费760元（340元+420元）没有异议，应予确认。蔡贵蒲、蔡良菊上诉主张一审遗漏部分费用未作认定，并在二审中提供了部分发票予以证明。对此，本院分析如下：1、交易手续费、评估费、买卖代理费。蔡贵蒲、蔡良菊主张锦源公司为林家全、林建议代缴了交易手续费274元、评估费998元、买卖代理费2495元，提供了林家全、林建议购买的涉案商品房所在的阳江市阳东区甲镇乙路m号楼缴纳交易手续费、评估费、买卖代理费的28张发票，因此，应确认交易手续费、评估费、买卖代理费属于业主方为办理涉案商品房权属登记所应负担的费用；但由于锦源公司所提供的该发票载明付款方均为锦源公司，开票项目也没有载明为涉案商品房所产生的交易手续费、评估费、买卖代理费；蔡贵蒲、蔡良菊以上述28张发票主张林家全、林建议应承担交易手续费274元、评估费998元、买卖代理费2495元，证据不足。本案中，由于锦源公司另外提供了一张付款方为林家全、林建议的发票，而该发票载明买卖代理费为2495元，故应确认林家全、林建议实际缴交的买卖代理费为2495元，但鉴于一审基于林家全、林建议的同意核定买卖代理费为2550元，高于蔡贵蒲、蔡良菊二审所提供的上述发票载明的买卖代理费2495元，林家全、林建议没有就此提出上诉，二审不予调整。2、利用档案费。虽然林家全、林建议在一审中同意扣减利用档案费760元（340元+420元），但蔡贵蒲、蔡良菊二审还提供了付款方为林家全、林建议的一张发票，该发票载明利用档案费50元，因此，应认定锦源公司代林家全、林建议缴交的利用档案费共为810元（340元+50元+420元）。3、房屋可靠性评定费等费用。蔡贵蒲、蔡良菊主张林家全、林建议承担房屋结构可靠性评定费420元，但其所提供的发票载明付款方为锦源公司；而且开票日期为2012年9月4日，早于林家全、林建议与锦源公司签订《商品房买卖合同》的时间，不能证明发票中所载明的项目是为林家全、林建议办理涉案商品房权属登记所支出的费用。因此，蔡贵蒲、蔡良菊主张林家全、林建议应承担房屋结构可靠性评定费420元，证据不足，应不予采纳。4、复制费、房地产咨询费。蔡贵蒲、蔡良菊主张的业主应承担复制费、房地产咨询费340元，但只是提供了付款方为冯宏，冯仕好，欧恒健，邓超臂、林桂花的发票，无法证明锦源公司为林家全、林建议办理涉案商品房权属登记手续支出复制费、房地产咨询费340元，因此，蔡贵蒲、蔡良菊以该四张发票主张林家全、林建议应负担复制费、房地产咨询费340元，证据不足，应不予采纳。5、报装水电及有线电视费。蔡贵蒲、蔡良菊上诉主张已为林家全、林建议报装水电及有线电视线路等，林家全、林建议不得要求退还缴交的3800元费用。对于水报装费，锦源公司与阳东县越洋供水有限公司签订的《供水协议书》虽然约定“乙方报装28户用水须向甲方缴纳初装材料费、装工费共人民币￥72800.00元”，阳江市阳东区越洋供水有限公司也载明“于2012年7月对该商品房自来水报装只收取了管道材料施工费用共柒万贰仟捌佰元整”，但该费用发生在林家全、林建议与锦源公司签订《商品房买卖合同》之前，且《商品房买卖合同》约定“水电：每户设独立水表、电表，每户给水主管到户内，排水管预留到位”，蔡贵蒲、蔡良菊没有提供证据证明上述管道材料施工费没有纳入房地产开发成本中；对于电报装费，阳江阳东供电局甲北惯中心供电所复函一审法院已明确办理用电报装手续“均无收取报装费用”；至于有线电视线路报装费，蔡贵蒲、蔡良菊没有提供证据证明其为林家全、林建议报装有线电视线路所发生的费用。因此，蔡贵蒲、蔡良菊不应退还已收取的水电报装及有线电视线路费用3800元，理据不足，应不予支持。6、住宅专项维修基金。蔡贵蒲、蔡良菊提供了《住宅专项维修资金专用收据（业主使用）》，主张锦源公司为林家全、林建议缴交了住房维修资金4052元，对此应予确认。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，蔡贵蒲、蔡良菊所提供的部分证据证实一审遗漏部分费用尚未扣减，故对该部分费用亦应予扣减。由于锦源公司共收取林家全、林建议办证费、水电报装费、房屋维修基金28100元，故蔡贵蒲、蔡良菊应赔偿给林家全、林建议的费用应为14729元[28100元-契税3742.16元-住宅专项维修基金4052元-上沙人工费300元-印花税129.74元-登记费160元-银行按揭资料复制费40元-银行委托评估公司评估费1047元、他项权证登记费420元-买卖代理费2550元-测绘服务费120元-利用档案费810元]。涉案商品房已于2013年1月4日办理权属登记至林家全、林建议名下，但锦源公司在收取林家全、林建议办证费、水电报装费、房屋维修基金等费用后没有在上述费用实际发生后及时将多收取的费用退还给林家全、林建议，一审确定蔡贵蒲、蔡良菊应从2013年1月5日按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付利息给林家全、林建议，处理正确。至于蔡贵蒲、蔡良菊主张还应扣减复制费、房地产咨询费340元，房屋可靠性评定费420元，交易手续费、评估费1274元，以锦源公司名义缴纳的买卖代理费2495元，水报装费2600元等费用，因其未能提供充足的证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。关于争议焦点三，本案中，虽然涉案商品房已于2013年1月4日办理权属登记至林家全、林建议名下，但锦源公司代林家全、林建议办理了权属登记手续后并未将代缴的费用与林家全、林建议进行对账，也未交付相关费用的票据给林家全、林建议收执；甚至在公司进行解散清算时，蔡贵蒲、蔡良菊作为清算组成员也没有按照公司法的相关规定履行通知和公告义务，导致债权人未能及时申报债权。因此，蔡贵蒲、蔡良菊没有提供证据证明林家全、林建议在提起本案诉讼之前已知道或者应当知道其权利受到侵害，蔡贵蒲、蔡良菊主张本案已过诉讼时效，理据不足，本院不予支持。综上所述，蔡贵蒲、蔡良菊的上诉部分请求成立。本院依照《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：变更阳江市阳东区人民法院（2018）粤1704民初1972号民事判决第一项为：蔡贵蒲、蔡良菊在本判决发生法律效力之日起五日内赔偿14729元给林家全、林建议及利息（以14729元为基准，从2013年1月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的计付之日止）给林家全、林建议。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费402元，减半收取201元，由林家全、林建议负担78元，蔡贵蒲、蔡良菊负担123元；二审案件受理费171元，由林家全、林建议负担1元，蔡贵蒲、蔡良菊负担170元。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年六月二十五日法官助理詹礼迪书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国公司法》第一百八十五条清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。在申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿。第一百八十九条清算组成员应当忠于职守，依法履行清算义务。清算组成员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司财产。清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。