吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0284民初1577号原告（案外人）:裴起，男，1964年1月29日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：张秀英，磐石市经济开发区法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：曹平，男，1960年4月10日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：黄平，女，1963年4月6日生，汉族，无职业，住磐石市。被告：磐石市鼎丰房屋开发有限公司（原磐石市鑫宇房屋开发有限公司），住所地：磐石市福安路龙泰小区**门市。法定代表人：张铁君，经理。委托诉讼代理人：张世华，男，1960年1月10日生，汉族，该公司副经理，住磐石市。被告（被执行人）：曹凤和，男，1958年6月28日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：梁宏，吉林省企业法律顾问工作联络处法律顾问。原告裴起诉被告曹平、磐石市鼎丰房屋开发有限公司、曹凤和案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告裴起的委托诉讼代理人张秀英，被告曹平的委托诉讼代理人黄平，被告磐石市鼎丰房屋开发有限公司的委托诉讼代理人张世华，被告曹凤和的委托诉讼代理人梁宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。裴起向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与磐石市鑫宇房屋开发有限公司（现更名为磐石市鼎丰房屋开发有限公司）签订的《商品房预售合同》合法有效；2、停止对磐石市世纪花园小区6号楼2单元502室房屋的执行；3、由被告曹平承担诉讼费。事实和理由：2005年7月12日，原告与被告曹凤和（世纪花园小区实际开发商）靠挂的磐石市鑫宇房屋开发有限公司（现磐石市鼎丰房屋开发有限公司）签订了商品房预售合同。原告以当时市场价全款101607.00元购买了世纪花园小区7号楼3单元302室。为了原告的合法利益得到保障，原告与被告曹凤和在磐石市公证处申请对该预售合同订立的《和解协议书》进行了法律公证。公证处于2008年9月4日下达公证文书（2008）吉磐证字第273号。因开发商楼栋号变换，将原告购买的的房屋确定××区。并签订了调换房屋协议书，该房屋于2009年12月实际交付给原告，装修后入住至今达11年之久。原告与鑫宇公司（实际开发商曹风和）签订了预售合同是在2005年7月12日，而被告曹平与曹凤和的民间借贷是发生在2006年1月，按时间顺序原告明显优于被告曹平的主张。由于被告曹平与被告曹凤和的民间借贷案件执行过程中（2006）磐执字第240号裁定书将原告购买的××园予以查封，原告于2019年4月22日向磐石法院提交了执行异议申请书，请求解除对原告房屋的查封行为。但磐石法院于2019年5月8日作出（2019）吉0284执异29号裁定书，驳回原告的异议，原告不服提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告曹平辩称，我对原告的诉请有异议，不同意原告的诉讼请求。原告签订的商品房预售合同书中购买的是本小区7号楼，现在主张的是本小区6号楼，不是一个楼。所以请求停止执行没有合同依据。原告购买的楼没有售楼许可证，合同是无效的。磐石市鼎丰房屋开发有限公司（以下简称鼎丰公司）辩称，曹凤和于2003年开春靠挂原鑫宇开发公司开发世纪花园建设工程项目。曹凤和后来开发不下去了，他当时在发票上盖了不少章，从2005年1月份我公司与曹凤和解除了开发合同，曹凤和后来靠挂了黑河公司，后来的事情我们都不知道了，具体他把房子卖给谁了我们不知道，我公司没有参与售楼，曹凤和与曹平之间的借贷关系我们也不清楚，法院查封执行也没有通知我们，对原告的诉讼请求不发表意见，因为不清楚中间是怎么回事。曹凤和辩称，1、原告所述与事实相符。被告曹凤和认为，原告裴起与被告曹凤和于2005年4月23日签订的商品房预售合同真实、合法、有效。该合同约定原告以101607.00元的价格购买磐石市××园，被告曹凤和承诺于2005年10月30日前将该房屋交给原告，后由于被告曹凤和未能按期交付该房屋，原告诉至法院。进入执行程序后，被告曹凤和将合同约定的房屋交给原告。现原告已实际占有使用该房屋11年之久，亦是房屋实际所有权人。2、被告曹凤和与被告曹平民间借贷关系属于另一法律关系，原告裴起与被告曹凤和商品房预售合同与其民间借贷案件没有关联性，属于另案处理范围。3、原告签订的商品房预售合同虽然约定是本小区的7号楼，但后来经双方协商，实际交付给原告的××区。综上，被告曹凤和对原告的诉讼请求没有意见，同意原告的诉讼请求。经审理查明，磐石市鑫宇房屋开发有限公司（以下简称鑫宇公司）于2010年1月22日变更为磐石市鼎丰房屋开发有限公司。2003年初，被告曹凤和靠挂鑫宇公司开发磐石市世纪花园小区建设工程项目。2005年7月12日原告裴起与鑫宇公司签订《商品房预售合同》，约定原告以101，607.00元的价格购买鑫宇公司开发的××园西门，建筑面积93.37平方米，2006年12月末办理房照。合同签订后，被告鑫宇公司（现鼎丰公司）全额收到了原告交纳的购房款，并给原告出具了收据。2006年1月，被告曹平因与曹凤和民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼。本院经审理于2006年1月26日作出（2006）磐民二初字第1号民事判决，该判决生效后曹平申请执行。本院于2006年4月11日作出了（2006）磐执字第25号民事裁定书，并向磐石市土地管理局下发《协助执行通知书》，查封“磐石市鑫宇房屋开发公司开发的世纪花园小区6、7、8号建设用地。”2007年2月7日本院依据曹平的××园、6、7单元住宅楼门市房200平方米。2008年9月3日原告与曹凤和就商品房预售合同中有关履行的问题达成《和解协议》，约定：“原被告于2005年签订的《商品房预售合同》继续有效，原约定的房屋位置和平方米不变，被告于2009年6月末前交付房屋”，此协议经磐石是公证处进行公证。2008年9月4日磐石市公证处下发（2008）吉磐证字第273号《公证书》确认该《和解协议》真实、合法、有效。2009年6月10日经被告曹凤和与原告裴起协商达成《调换房屋协议》，内容为“经协商曹峰和将裴起原购买的××园。”原告于2009年12月接收调换后的房屋，装修后入住至今。由于被告曹平与被告曹凤和的民间借贷案件执行过程中（2006）磐执字第240号裁定书将原告购买的××园予以查封。原告于2019年4月22日向本院提交了执行异议申请书，请求解除对原告房屋的查封行为，本院于2019年5月8日作出（2019）吉0284执异29号裁定书，驳回原告的异议申请。原告认为本院的执行行为侵害了其私有财产的合法权益，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，本院2009年7月9日作出（2006）磐执字第240号民事裁定书仍在执行中。上记事实，有原被告陈述，《商品房预售合同》、《购房收据》、《水电费、取暖费收据》、《调换协议书》、《公证书》《居住证明》、《民事裁定书》、《企业变更信息表》、《法院公告》、《民事判决书》、《借款协议书》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》等证据记录在卷，予以佐证。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的物的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利，并非所有的实体权利。本案通过庭审查明的事实结合相关法律及司法解释综合评判如下：（一）、原告与被告鑫宇公司（现鼎丰公司）签订的商品房预售合同合法有效。1、原告与被告鑫宇公司于2005年7月12日签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且并不违法现行法律法规的强制性规定。合同签订后原告全额交付了所购楼房的价款，原告已经履行了该合同约定的义务；而本院依据被告曹平的申请第一次查封世纪花园建设用地的时间是2006年4月11日，即双方签订商品房预售合同之后。2008年9月3日原告与曹凤和就商品房预售合同中有关履行的问题达成《和解协议》，双方对该协议进行了司法公证，同时约定了被告于2009年6月末前交付房屋，该公证书进一步证明《商品房预售合同》真实性与合法性。2、2005年7月12日，原告与被告鑫宇公司签订商品房预售合同中约定的××园西门，2009年6月10日因开发商曹凤和的原因，经双方协商达成《调换房屋协议》，即将裴起原购买的××园，原告于2009年12月接收调换后的房屋，装修后入住至今，被告曹凤和亦履行了房屋的交付义务，双方因买卖而设定的权利义务已经履行完毕。3、商品房预售协议是否有效应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定予以确认，不应以出卖人取得商品房预售许可证明为生效要件。虽然《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用，但该项规定只是行政管理部门对房地产开发企业销售行为的一种管理措施，并非认定合同效力的强制性规定，即出卖人在未取得商品房预售许可证明的情况下就对外签订商品房预售协议书，是否违反行政管理规定，不是民事案件的处理范围。（二）、案外人裴起就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议之诉是指法院的强制执行机关在进行强制执行行为时，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，案外人或申请执行人请求法院对该实体权利或申请执行人的权利进行比较，确定哪一方的权利更应该获得保护，从而阻止或促使人民法院对特定执行标的进行强制执行的一种民事诉讼。本案原告依据双方签订的商品房预售合同及《调换房屋协议》合法取得购买的房屋，并于2009年12月装修后居住至今，已经合法占有使用近10年之久，且其名下无其它用于居住的房屋，虽未办理产权初始登记，但原告仍享有物权期待权。案外人提出实体异议所依据的基础权利是其实体权利受到侵害。这种实体权利不是一般性质的权利，而是具有能够产生排除执行的效力。如所有权、抵押权、用益物权等，也可能是无过错买受人的物权期待权。物权期待权的保护，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同主要义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权（产权登记），但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。综上，依据“物权优于债权、生存利益优先”的审判原则，原告的诉讼请求，符合阻却执行的构成要件，本院依法予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、裴起与磐石市鑫宇房屋开发有限公司（现磐石市鼎丰房屋开发有限公司）签订的《商品房预售合同》合法有效；二、不得对磐石市世纪花园小区6号楼2单元502室房屋进行执行。案件受理费2,700.00元，由被告曹凤和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 高 智人民陪审员 张 龙人民陪审员 刘长生二〇一九年六月二十五日书 记 员 郑安琪