新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终1573号上诉人（原审被告）：马秀英，女，1953年10月15日出生，回族。委托诉讼代理人：索海峰，新疆仕诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民银行和田地区中心支行，住所地新疆和田地区。负责人：季文，该行行长。委托诉讼代理人：吴建明，新疆西域律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：冶鹏，男，1981年3月13日出生，回族。委托诉讼代理人：姜远宏，新疆赛德律师事务所律师。上诉人马秀英因与被上诉人中国人民银行和田地区中心支行（以下简称人行和田支行）、冶鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院(2018)新0104民初7480号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马秀英及其委托诉讼代理人索海峰，被上诉人人行和田支行的委托诉讼代理人吴建明、被上诉人冶鹏的委托代理人姜远宏到庭参加诉讼。本案现己审理终结。马秀英上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回人行和田支行对我的全部诉讼请求，上诉金额55万元；2.请求依法判令人行和田支行承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1.人行和田支行作为原告主体不适格，本案争议房产产权登记在和田地区人民银行银玉劳动服务公司（以下简称银玉劳动服务公司）名下，未经产权变更及人民法院确权诉讼，不能证实人行和田支行对涉诉房产及附属设施享有权利；2.一审法院认定事实有误。2012年7月5日，人行和田支行与我签订房屋租赁合同，租期为60个月，年租金55万元。人行和田支行对于涉案房屋已经出租给冶鹏经营商务酒店五年的事实是明知的，我按照约定向人行和田支行付清所有的租金。五年合同租期届满后，我多次与冶鹏交涉，冶鹏置之不理，人行和田支行作为涉案房屋的所有权人不及时的行使自己的权利，致使冶鹏在没有与任何人签订房屋租赁合同的前提下，拒不履行到期搬离返还房屋的义务。请求二审法院查清以上事实，支持我方的上诉请求。人行和田支行辩称，1.案件涉及的综合楼从土地的规划、承建都是我方，当时我方开办的劳动服务公司在这里办公，把房产证办在了该劳动服务公司名下，2008年至2017年期间，我行将涉案房屋出租给马秀英。一审中出示的证据都很清晰的反映我方是综合楼的出资人和权利人，该劳务服务公司已经注销，从2008年至今我方都是该房屋的权利人；2.我行与马秀英签订的合同是延续的，马秀英出租给冶鹏只是一个转租行为，合同到期后我方向马秀英发送文件，马秀英也向冶鹏发出通知。请求驳回马秀英的上诉。冶鹏辩称，1.人行和田支行对涉案房屋不享有所有权，产证均登记在新疆银玉商贸有限责任公司（以下简称银玉商贸公司）名下，建设、规划手续都在银玉商贸公司名下，我方认为人行和田支行对涉案房屋不享有权利；2.涉案房屋的产权变更登记存在问题，涉案房屋产权变更剥夺了我方的优先购买权和租赁权，我方租赁涉案房屋后投入了大量的资金进行装修、装饰，累计投入上千万元。人行和田支行向一审法院起诉请求：1.判令马秀英和冶鹏支付占用房屋费用，暂定为55万元（具体金额从2017年8月25日起至实际搬离之日按每月4.58万元计算）；2、判令马秀英和冶鹏立即搬离位于乌鲁木齐高新区框架结构综合楼并结清应承担的水、电、暖等费用，暂定为5万元（具体金额按相关部门实际结算为准）；3.判令马秀英和冶鹏承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月5日，人行和田支行（甲方、出租方）与马秀英（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，将位于乌鲁木齐高新区框架结构综合楼一幢建筑面积2660.28平方米（继续保留原一间离退休干部活动室）出租给马秀英。合同约定：该房屋现有装修及设备说明详见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据；租赁期60个月，自2012年8月25日至2017年8月25日止；租赁期间，乙方如将所租甲方的房屋及设备出借出租给第三方，转租赁期限不得超过甲乙双方签订的本合同期限；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月前书面通知甲方，如无政策变动或不可抗力的因素，由甲方按人民银行相关规定，在公开招租的前提下，经甲乙双方协商同意，在同等条件下优先由乙方续租；该房屋每年租金55万元，每年租金在当年1月30日前一次交清；租赁期满或合同解除后乙方应当返还该房屋及附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备移交清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用；租赁期满如果乙方出租第三方未到期，必须由乙方负责清理出场，由此产生的经济纠纷由乙方自行处置解决，甲方不与第三方发生任何交涉行为，同时不承担与此相关的任何法律责任；租赁期间乙方添置的可移动物品租赁期满后可由其自行收回，而对于乙方装修、装饰、增添的设施等不可移动的部分甲方不负有折价回收义务，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利：依附于房屋的装修和不可移动的设施归甲方所有；乙方租赁期内，受甲方的委托负责管理人行和田支行住在昆明路1号院内离退休干部及职工住宅楼的管理，其中老干部活动室的暖气费、电费由甲方承担，绿化费、治安费、门前三包费、扫雪费及水电费损耗等均由乙方承担，院内干休所职工住宅水电费、暖气费由乙方代收代缴。上述房屋由财政拨款建设，人行和田支行以银玉劳动服务公司办理规划、建设以及产权登记相关手续时，登记为银玉商贸公司。1997年9月28日颁发的该房屋乌政房字（1997）第0036412号公房产权证中记载，所有制形式集体、产权来源集体集资和贷款、登记号043756。银玉劳动服务公司1992年6月开办，1999年5月注销登记。银玉商贸公司于1996年4月16日成立，成立之时股东为包括本案马秀英在内的四位自然人和银玉劳动服务公司，马秀英自2007年12月后为该公司的法定代表人，该公司至今在册未吊销营业执照。2013年6月5日上述房屋的所有权人登记为“和田地区人民银行银玉劳动服务公司”，房屋所有权证号为乌房权证高新区字第**，证书上记载房屋坐落为高新区昆明路钻石城94号1栋1至6层、规划用途办公用房、建筑面积2661.28平方米，证书附记产别为国有房产、产权来源国拨。2012年6月1日，银玉商贸公司（出租方、甲方）与冶鹏（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，将上述房屋（第二层中原有老干部活动室与小办公室甲方继续保留使用）出租给冶鹏使用，租赁期限五年自2012年6月1日至2017年9月30日，第一年租金定为50万元、第二年至第五年房租费为120万元，合同签订时乙方一次性付清第一年度房租费，以后每年房租费以合同签订日期为起止日每年提前三个月一次性交清当年房费，自2012年6月1日至2012年9月30日为乙方改造装修租赁物及办理相关手续期间不收取租金。合同还约定：本合同权利义务关系终止时乙方应将租赁物交回甲方，双方应按资产交接单所列项目共同对租赁物进行清点、验收（自然损耗除外）；鉴于甲方房屋陈旧、多年失修，甲方愿意承担大楼主体改造费用共计50万元，其中购置电梯一部20万元、更换窗户10万元、消防改造20万元（注：此款已付清）；合同期满，本合同终止，甲方收回房屋，乙方如需要续租需提前两个月向甲方书面申请，同等条件下可优先乙方；租赁期满或乙方单方解除合同的，与租赁物融为一体的装修、改造及甲方增设的其它物不得拆除，如不能与租赁物分离或分离后将影响到租赁物正常使用的无偿归甲方所有；甲方出售房屋，须在三十日前书面通知乙方，在同等条件下乙方有优先购买权，逾期未回复的视为放弃购买权；本合同签订之同时，甲方应提供房产证等文件，乙方应提供身份证明文件。2017年10月，马秀英收到人行和田支行关于上述房屋租赁到期予以收回的书面通知，该通知书中载明2个月内办理清理移交手续，2017年11月7日人行和田支行将收回该房屋。2018年4月，人行和田支行再次向马秀英通知。本案审理中，人行和田支行、马秀英称双方合同租赁期限内的租金已付清，马秀英称冶鹏合同租赁期限内的租金未付清，冶鹏称其已付清并且超付。一审法院认为，冶鹏于2012年6月1日签订合同承租本案涉诉房屋的合同相对方为银玉商贸公司，银玉商贸公司当时即为登记的涉诉房屋产权人，故冶鹏与银玉商贸公司之间为租赁合同关系。人行和田支行2012年7月5日与马秀英签订房屋租赁合同而非与银玉商贸公司签订合同，马秀英当时虽为银玉商贸公司的法定代表人，但人行和田支行、马秀英订立合同时均不认为银玉商贸公司为房屋产权人，人行和田支行认为其合同相对方为马秀英，马秀英承认由其个人向人行和田支行支付租金，故人行和田支行、马秀英之间为租赁合同关系。上述两个租赁合同关系虽为同一标的物，但冶鹏的租赁合同签订时间在前，冶鹏的出租方与人行和田支行的承租方非同一主体，马秀英未向冶鹏转租涉诉房屋，租赁物在租赁期间发生所有权变动的也不影响租赁合同的效力，故冶鹏现虽占有使用房屋，但在本案中对人行和田支行不承担责任。人行和田支行、马秀英房屋租赁合同期满后马秀英不再续租，马秀英依约应当返还房屋及附属设施，人行和田支行主张马秀英搬离房屋的请求符合法律规定，一审法院予以支持，但依约应结清的水、电、暖等费用双方并未结算确定，一审法院对此不予处理。房屋返还前马秀英应按租金标准承担房屋占有使用费，人行和田支行主张马秀英支付自2017年8月25日起一年的房屋占有使用费55万元的请求成立，2018年8月25日后至实际返还房屋之日期间的占有使用费，马秀英也应当按照年租金55万元的标准给付人行和田支行。遂判决：一、马秀英于本判决生效之日起十日内向中国人民银行和田地区中心支行返还坐落于乌鲁木齐高新区房屋及附属设施；二、马秀英于本判决生效之日起十日内给付中国人民银行和田地区中心支行自2017年8月25日起至2018年8月25日止期间的房屋占有使用费55万元，2018年8月25日后至上述房屋实际返还之日期间的房屋占有使用费按年租金55万元的标准计算给付；三、冶鹏在本案中不承担责任。本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了新证据。本院组织当事人对新证据进行了举证、质证。马秀英提交以下新证据：1.银玉商贸公司的营业证书；2.银玉商贸公司的产权证；3.2017年9月23日的催缴通知、2017年11月5日的搬离通知各一份。人行和田支行质证认为：对第一份证据真实性、合法性认可，对关联性不认可；第二份证据只是复印件，对真实性、合法性、关联性不认可；对第三份证据的真实性、合法性和关联性均认可。冶鹏质证认为：对第一份证据的真实性、合法性、关联性认可；第二份的真实性、关联性和合法性均认可；对第三份的真实性、关联性、合法性不认可，但认可马秀英电话通知要求我方退还房屋。本院认为，马秀英提交的上述证据的真实性可以结合本案已查明的事实及当事人自认情况予以证实，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但上述证据与本案双方当事人争议的问题并无直接关联性，本院对上述证据的关联性不予确认。人行和田支行出示下列证据：1.人行和田支行的文件证据一组；2.人行和田支行向房产局出具的文件；3.涉案房屋的土地证。上述证据用于证实人行和田支行是涉案房屋的建造人，系涉案房屋的实际权利人。马秀英质证认为：上述证据均是复印件，也都是人行和田支行自己出具的，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。冶鹏对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，人行和田支行提交的上述证据均系涉案房屋的权属登记信息及办理过程中形成的公文往来函件，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但在行政机关未对涉案房屋不动产全证书中登记的权利人作出变更登记之前，上述证据无法直接证实人行和田支行系涉案房屋的所有权人，本院对上述证据的关联性不予确认。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，人行和田支行与马秀英、冶鹏之间因涉案房屋的返还、占有使用费的给付问题产生争议。马秀英上诉认为人行和田支行不具备原告主体资格，涉案房屋由冶鹏占有使用不应由马秀英支付占有使用费用。根据庭审调查及当事人陈述证实，马秀英与人行和田支行之间签订了房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规强制性规定，该合同属有效合同，马秀英与人行和田支行之间属于房屋租赁合同关系。双方签订的租赁合同中约定的租期为2012年8月25日至2017年8月25日，在租赁合同履行期限届满后，人行和田支行通过通知方式向马秀英明确表示收回涉案房屋，马秀英应当向人行和田支行返还租赁物，现马秀英未履行返还租赁物的义务，人行和田支行有权向马秀英主张返还涉案房屋并支付占有使用费，马秀英上诉认为人行和田支行不具备原告主体资格的上诉理由不能成立，本院不予采信。根据法庭调查的事实证实，冶鹏与银玉商贸公司之间于2012年6月1日签订了房屋租赁合同，双方之间存在房屋租赁合同关系，该租赁合同中虽有马秀英的签名，但该份租赁合同的出租方系银玉商贸公司，双方签订租赁合同时，涉案房屋权属登记在银玉商贸公司名下，冶鹏占有使用涉案租赁房屋系基于该租赁合同关系，虽然该份租赁合同的租赁期限已届满，但马秀英并非该合同的相对方，其认为应当由冶鹏返还涉案房屋、支付占有使用费的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于双方在庭审中争执的涉案房屋权属登记是否存在错误的问题，因不动产权登记系行政机关的职权范围，本案系房屋租赁合同纠纷，该问题不属于本案审理的范围。综上所述，马秀英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,300元，上诉人马秀英己预交，由其负担。本判决为终审判决。审判长 陈   琛审判?员冯宁审判员 高   茜二〇一九年六月二十日书记员 ??史龙飞