新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初3137号原告:周强斌，男，1982年8月10日出生，汉族，新疆金展商贸有限公司总经理，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：马俊，陕西瑞森律师所事务所律师。被告：阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司，住所地：新疆乌鲁木齐市高新区（新市区）通安南路**阳光恒昌万象天地商务公园1-1办公楼**。法定代表人：邢鹰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王鹏，男，1981年10月20日出生，汉族，该公司法律顾问，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：顾允芝，女，1974年8月21日出生，汉族，该公司员工，住乌鲁木齐市天山区。原告周强斌与被告阳光恒昌（新疆）地产）地产有限责任公司简称阳光恒昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭审理了本案。原告周强斌的委托诉讼代理人马俊、被告阳光恒昌公司的委托代理人王鹏、顾允芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周强斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金64539.5元；2、判令被告支付原告逾期办理产权登记违约金93730元；（以已付房款878088.95元为本金，自2016年7月13日起暂计至2018年9月30日，参照中国人民银行同期贷款利率计算，直至产权办理完毕之日）。3、本案诉讼费及邮寄送达费由被告承担。事实与理由：2013年12月17日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的恒昌万象天地第18栋2单元11层1101室，购房款为878088.95元。原告在2013年12月16日付清首付款439088元，余款439000元用银行按揭贷款。合同约定被告于2014年12月15日将验收合格的房屋交付给原告使用，但直至2016年4月13日才交付房屋，逾期长达485天。合同还约定被告应在商品房交付使用90日内办理产权登记，但被告至今未办理。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告阳光恒昌公司辩称：1、原告购买的一期公寓被告于2015年5月26日在新疆都市消费晨报发布《入住通知》，通知业主于2015年6月1日起办理入住手续，原告诉求已过三年诉讼时效。2、被告不存在违约行为，原告购买房屋后，被告按合同约定向房管局申请预告登记，并将原告所有信息提交备案。2014年1月，房管局出示了预告登记证明，确认了原告房屋买卖的权属关系。3、合同约定：原、被告违约金的金额是合同总价款的1‰，该项约定是原、被告的真实意思表示，即便存在违约，亦应当按照总价款1‰处理。经审理本院认定如下事实：2013年12月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告位于乌鲁木齐市新市区（跃层）号房，建筑面积156.55平米，单价每平米5609元，总金额878088.95元。该合同第六条约定：付款方式及期限，2013年12月16日前付清总房款的50%首付款439088.95元，余款50%439000元向银行申请按揭贷款；第八条约定：出卖人应当在2014年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期超过180日后，自第181日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过240日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第240日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、如出卖人擅自将房屋另行出售给他人，导致本合同不能履行的，出卖人应退回买受人已支付款项，同时出卖人还应按合同总额的20%向买受人支付违约金。第十一条约定：买受人在接到入住通知后（电话通知或媒体公告通知或小区张贴公告等），应在7日内办理交付手续，如未来办理交付手续的视为出卖人按通知之日已交付使用，买受人应承担交付之日起产生的所有费用以及一切法律责任，出卖人委托新疆恒昌物业管理有限责任公司办理入住手续，并收取相关费用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，不能在规定期限内到产权登记机关备案登记的，双方同意按第贰项处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。协议签订后，原告向被告付清了房价款，亦缴纳了契税及维修基金。2015年5月26日，被告在新疆都市消费晨报发布《入住通知》，告知：乌市通安南路1888号万象天地一期项目1-20号楼，现已通过五方验收，请于2015年6月1日–6月13日到阳光恒昌万象天地2号楼业主入住办理处办理入住手续，请业主携带身份证原件，一寸照片一张，购房合同原件及复印件、购房所交房款票据、契税票和维修基金票据原件及复印件等相关资料，按销售部通知的具体时间前来办理。2016年4月13日，被告向原告交付了房屋。2019年4月24日，原告为被告办理了不动产权证书。经询，该案于2018年9月30日由本院安宁渠人民法庭受理，并进入诉前调解程序。以上事实有《商品房预售合同》、收据、契税完税凭证、预告登记证明、《新疆都市消费晨报》、《办理入住通知书》、《房屋移交验房登记表》、消防责任书以及庭审笔录存卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。原告履行了支付全部房款的义务，被告亦应当如期交付房屋并协助办理产权登记。合同约定2014年12月15日前交付房屋，但被告发布的《入住通知》告知业主于2015年6月1日-6月13日办理入住手续，该《入住通知》符合合同约定的通知方式，应视为被告履行了通知义务，以通知届满期限为交付之日。原告迟延于2016年4月13日办理入住，责任由其自行负担。合同约定“2014年12月15日前将符合合同约定的商品房交付买受人，逾期超过180日后，自第181日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，被告虽存在逾期交房行为，但合同约定的交付之日与通知交付届满之日未超过180天，被告在该段期限内不承担逾期交房违约金的责任。故原告主张被告支付逾期违约金64539.5元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张被告支付逾期办证违约金93730元，被告抗辩已过诉讼时效，本院认为，逾期办证的违约责任是一种债权请求权，按照法律规定应当适用诉讼时效的规定。关于如何适用诉讼时效，应根据商品房买卖合同的约定内容具体情况，对违约金责任的承担区别情况予以处理。第一，当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起计算诉讼时效；第二，当事人在合同中约定的以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《民法总则》规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，此种继续性债权的诉讼时效即为三年，权利人在办证期限届满超过三年后起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般保护自起诉之日倒退三年的违约金；第三，当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，应按照第二种情况的处理办法，由出卖人按照已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自起诉之日倒退三年的违约金。结合本案案情，应适用第一种情形，逾期办证违约金应当从合同约定届满之次日即2015年9月12日计算诉讼时效，至原告起诉之日2018年9月30日，已过三年诉讼时效区间。对被告的辩解意见，本院予以采信。对原告的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下:驳回原告周强斌的诉讼请求。本案减半收取案件受理费1732.69元（原告已预交），由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  刘萌二〇一九年六月二十七日书记员  任唯