西安市新城区人民法院发文稿纸陕西省西安市新城区人民法院 民事判决书 （2019）陕0102民初37号 原告（反诉被告）：陕西信达物业管理有限公司,住所地西安市新城区,统一社会信用代码:91610000735350212M。法定代表人：李怀宇，公司执行董事。委托诉讼代理人：李怀玲，女，1970年10月26日出生，汉族，该公司执行董事，住西安市新城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘全胜，男，1969年3月18日出生，汉族，该公司员工，住陕西省宝鸡市渭滨区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：李晓华，女，1973年1月3日出生，汉族，自由职业，住西安市新城区，身份证号：320XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张广春，男，1973年3月5日出生，汉族，无业，住西安市新城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系被告丈夫。 原告（反诉被告）陕西信达物业管理有限公司与被告（反诉原告）李晓华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西信达物业管理有限公司之委托诉讼代理人李怀玲、刘全胜、被告李晓华及其委托诉讼代理人张广春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陕西信达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即支付原告2017年11月1日至2018年11月30日C3-3和C3-4房屋的物业管理费7410元,电梯费3224元,垃圾费390元,水费1048.80元,共计12072.80元。二、请求判令被告支付自2017年12月1日至实际付款日的逾期付款违约金（按照每日银行同期贷款利率的1.5倍计算），截止2018年12月1日应支付违约金为362元。三、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系西安市新城区XX号XX大厦的物业管理公司，被告系该大厦C3-4的业主和C3-3房屋的实际使用人。被告在创之星大厦小区用C3-4和C3-3房屋开办了两家托管班。C3-4室建筑面积136.86平方米，C3-3室建筑面积100.62平方米，每平方米物业费2.40元。被告从2017年11月起一直拒绝交纳相关费用，截止2018年11月30日欠缴物业费7410元、电梯费3224元、垃圾费390元、水费1048.80元，共计金额12072.80元，因物业费、电梯费、垃圾费欠缴，被告应该按照每日银行同期贷款利率的1.5倍支付逾期付款违约金，截止2018年12月1日应支付违约金为362元。（银行同期贷款利率为4.35%，每日利率4.35%÷365天×1.5倍＝0.018%）。被告在小区开办了两家托管班，招收了四、五十名学生，使得电梯的使用率、损坏率大大提高，产生的垃圾也多、下水管道经常堵塞，化粪池每年的清理次数增加，居民中午很难乘坐电梯，意见很大，投诉很多。因为小区有托管班，所以严重影响了小区业主的正常生活，增加了物业管理的成本。被告拒绝交纳物业费等相关费用，严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告李晓华辩称，一、原告违反合同约定，擅自提高物业标准，被告对其违规收费依法应不予缴纳。二、根据《合同法》规定，违约金是由双方当事人在合同中约定的，而原告主张的违约金，既无合同依据，亦无法律依据，所以被告应不予交纳。三、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告在起诉前应先履行法定书面催交程序，而被告从未收过原告的书面催交通知，显然原告违反了法定程序，人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，并且违反法律程序，请求依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。被告同时提出反诉，要求原告承担违约责任，赔偿被告的经济损失9800元，反诉费由原告承担。事实及理由：被告系西安市新城区XX号XX大厦XX的业主和C3-3的实际使用人。2016年9月1日原告擅自提高创之星小区物业收费标准，对不同意按涨价标准交费的业主和住户采取限电、停电的胁迫手段，致使被告家中自2017年3月至2018年3月停电13月之久。直至2018年3月26日原告在执行法院判决下给被告C3-3、C3-4房屋各售电300°，于2018年9月21日被告C3-4房屋电用完，被告去原告处买电，但原告拒绝售电。被告无奈之下在新城区法院申请执行，在执行法庭的多次催促下，原告于2018年12月10日给被告C3-3、C3-4房屋各售电100°。在原告不予被告售电期间，被告无法正常使用C3-3、C3-4房屋，不得已在西安市新城区XX号租房，来保证孩子的正常学习和生活，以及各种家电的正常使用。造成的经济损失为：2018年3月，西安市新城区XX号XX单元XX层XX号XX单元XX层XX号房屋租金1700＋1800＝3500元；2018年9月至12月，西安市新城区XX号XX单元XX楼XX号租金1800×3.5＝6300元。根据《西安市物业管理条例》第六十四条“物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费，不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务”。原告对被告采取中断供电，显然违反了法规规定。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。再者，我国《合同法》中违约责任的归责原则采取严格责任原则，所以原告停止向被告售电，违反了合同约定是合同违约方，依法应当承担违约责任，赔偿被告的经济损失。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”。原告违约未向被告履行售电义务，依法应承担违约责任，赔偿被告经济损失，故应当依法支持被告的反诉请求。原告陕西信达物业管理有限公司对被告李晓华的反诉辩称，对反诉内容不认可。原告与被告的矛盾是2016年9月物业费调价引起，主要提高了小区内托管班经营户的服务费，造成被告的不满。因为被告在小区内开办了两家托管班，物业费调价的合法性已于2017年11月10日经新城区法院一审、2018年3月13日经西安市中级人民法院二审认定：涨价行为合法有效。其他住户均接受调价方案，交纳了费用。仅有被告不予接受。且在被告13个月未缴纳分文物业费及水费的情况下，物业公司从人道主义出发，分别于2018年3月26日给被告的两套房屋各售电300度，2018年12月10日给C3-3、C3-4各售电100度，12月29日给C3-3、C3-4各售电100度，被告的两套房屋共计售电1000度。原告认为，物业公司与被告已实际构成物业服务合同关系，物业服务合同比较特殊，无法单独提供或停止服务或进行差别对待，除非个别业主提出个别增项物业服务。原告提供了该小区的物业服务，业主应当缴纳物业服务费。《物业管理条例》第十二条也有相关规定，说明该收费不可能符合每位业主心理预期或想法，以少数服从多数为原则，故原告认为被告应当与其他经营户缴纳同样的物业服务费。该小区在后宰门小学附近，被告在小区开了两家托管班。法律保护的是当事人合法权益，被告的所谓损失并无合法依据，其经营托管班的收入是违法所得，其所称的损失中另行租房是扩大其违法经营的行为，如果是损失也是“扩大损失”的行为。任何个体经营者依法应当办理相关行政批准手续及营业执照、交纳税费等，而被告并没有办理。被告主张的租房损失更是没有任何道理可言。作为物业公司，只是代收电费，和被告只是服务与被服务的关系，并未约定供电一事，原告在小区开办托管班长达十年之久，学生多达60余人。托管班与一般住户有着本质的区别，托管班以盈某某为目的，影响其他住户的生活为自己盈某某，增加了物业公司的管理成本。现被告从2017年11月至2018年11月拒交物业费长达一年之久，故被告单方面不履行自己的交费义务，单方面终止了服务与被服务的关系，有错在先。物业公司本着人道主义，从2018年3月26日至2018年12月29日，给被告的两套经营用房共计售电1000度，并且替被告垫付了13个月的水费、电梯费、垃圾费。2017年11月10日西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初6780号民事判决书认为，被告应按照新的物业费收费标准缴纳物业服务费用，其对物业的涨价后新标准不认可，其可以先交缴纳费用保障经营需要后向有关机关申请处理，并根据处理结果主张权利，而非以对抗形式租房经营，扩大损失，故认为被告要求的租房损失，没有事实和法律依据，不应得到支持。经审理查明，原告陕西信达物业管理有限公司系西安市新城区后宰门 130 号创之星大厦的物业公司，被告李晓华是西安市新城区后宰门 130 号创之星大厦的 C3-4 业主及 C3-3 的承租户，上述两套房屋，原告用于开办托管班。C3-4室建筑面积136.86平方米，C3-3室建筑面积100.62平方米。2016 年 8 月 15 日，原告在小区张贴物业费的涨价通知，要求从 2016 年 9 月 1 日起居民物业费由原来的 0.7 元涨到 1.2 元，由被告补贴 0.2 元，实际按照每平方米 1 元收取，托管班的物业费由原来的 1.4 元涨到 2.4 元，并加收每户 100 元的电梯使用费和排污费等综合费用。对此，被告表示不同意，从2017年11月起一直拒绝交纳相关费用，截止2018年11月30日欠缴物业费7410元、电梯费3224元、垃圾费390元、水费1048.80元。2019年2月19日、25日原告向被告送达书面催费单，仍未果。2019年2月28日新城区物价局作出价格举报处理结果告知书，责令陕西信达物业管理有限公司将2016年9月1日至2017年2月底共计6个月超收的物业费清退给交款人，且对陕西信达物业管理有限公司不予处罚。又查，2018年3月，被告因无法用电而在西安市新城区XX号XX单元XX层XX号XX单元XX层XX号两套房屋租房居住，租金为3500元；2018年9月至12月，被告又在西安市新城区XX号XX单元XX楼XX号房屋租房居住，租金为6300元。上述事实，有《物业管理服务合同》、涨价公示文件、 租房合同、西安市新城区物价局告知书、民事判决书、其他证据材料及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为：本案所涉物业费涨价的合法性问题已于2017年11月10日经西安市新城区人民法院一审、2018年3月13日西安市中级人民法院二审、2018年12月20日陕西省高级人民法院裁定，确认涨价行为虽有瑕疵，但合法有效。故对于此物业涨价的效力问题，本院不再赘述。对于新城区物价局2019年2月出具的责令原告退费的通知书，认为涨价行为未完全履行程序，故对2016年9月1日至2017年2月底共计6个月超收的物业费予以清退，而对之后的涨价费用并未涉及，故可以认为这是行政机关对涨价行为程序瑕疵的处理决定，而并未否认涨价的效力，故对于原告要求被告支付从2017年11月1日至2018年11月30日拖欠的物业费、电梯费、垃圾费、水费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但对违约金之诉讼请求，没有法律依据，本院不予认可。而被告反诉要求支付其租房的经济损失,本院认为被告应按照新的物业收费标准缴纳物业服务费用，其对原告的涨价后新标准不认可，其可以先缴纳费用保障经营需要后向有权机关申请处理，并根据处理结果主张权利，而非以对抗形式租房经营，扩大损失，故被告的反诉请求，没有事实和法律依据，本院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告李晓华于本判决生效后十五日内，支付原告陕西信达物业管理有限公司2017年11月1日至2018年11月30日C3-3和C3-4房屋的物业管理费7410元、电梯费3224元、垃圾费390元、水费1048.80元,共计12072.80元。二、驳回原告陕西信达物业管理有限公司要求支付逾期付款违约金之诉讼请求。三、驳回被告李晓华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 111元，反诉费25 元，由原告承担4元，被告承担132元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西 省西安市中级人民法院。                                        审  判  长   王新权审  判  员   沈  颖         人民陪审员   温  萍   二〇一九年六月二十一日                               书  记  员  史跃静 1