江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初3761号原告：朱海波，男，1990年4月10日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：周恒高，江苏华天人律师事务所律师。被告：连云港飞龙置业有限责任公司，住所地东海县开发区晶都东路**，统一社会信用代码91320722789924445M。法定代表人：张文正，董事长。委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。原告朱海波与被告连云港飞龙置业有限责任公司（以下简称：飞龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理,原告朱海波及其委托诉讼代理人周恒高、被告飞龙公司委托诉讼代理人孙爱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱海波向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金27829.03元（起诉日之后的违约金按照房屋总价589598元的每日万分之一计算直至涉案房屋符合交付条件之日止)；2、本案所涉诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2017年3月17日签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款585623元购买被告开发的位于东海县房屋，双方约定被告应于2017年12月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付原告使用，如逾期交房，被告自最后交付期限的第二日起至交付之日止按已交房款每日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付全部购房款589598元。2018年3月5日，被告通知原告交房，并要求原告先交纳物业等费用才能给原告看验收合格文件，还承诺半年内可以办好房产证，原告轻信就办理了交房手续，在办理交房手续后，才发现该房屋未获得交付批准文件，未经消防验收无法办理产权证。经原告等业主多次向主管部门反映后，东海县住房和城乡建设局调查后于2018年10月8日作出处理意见：天一居楼盘因未通过消防验收，导致无法进行竣工备案和申请综合验收，被告不具备交房条件，并承诺会督促协调被告加快施工进程，推进后续工作。但时至今日，涉案房屋仍不具备交房条件。原告认为，被告应全面履行双方签订的合同，将未取得交房批准文件且不适合居住的房屋交付给原告，既违反了法律规定，也违反了合同约定，被告应承担向原告支付逾期交房违约金的法律责任。据此，为维护原告的合法权益，特向贵院提出以上诉讼请求，请予以支持。被告飞龙公司辩称，一、涉案商品房早自2017年7月20日起就已具备交付条件。1、涉案《商品房买卖合同》之附件四即《合同补充协议》第十二第1款明确约定“双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付买受人使用。”该约定显然是对《商品房买卖合同》第八条第一款约定的交付条件的变更，而涉案所在的天一居2幢楼工程早在2017年7月20日就已通过单位工程竣工验收，完全具备了双方约定的交付条件。2、退而言之，即使按照《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，涉案商品房也早在2018年1月22日就已具备了该条约定的交房条件。因为，涉案商品房所属工程在2018年1月22日通过了综合竣工验收，取得了交付批准文件，而且从时间上看是在合同约定的交房时间即2018年1月31日之前。况且，根据国务院2004年5月19日发布的国发（2004)16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目已经取消，即住宅小区房地产开发项目无需再进行竣工综合验收。2018年12月3日，东海县房产管理局向东海县不动产登记中心发出了《关于取消商品房符合交付使用条件证明的函》，也明确指出在商品房不动产权属首次登记时不必再查收商品房符合交付使用条件的证明文件。从上述国务院决定及县房管局文件可以看出，自2004年5月19日起，住宅商品房的交付及首次权属登记就无需提供符合交付使用条件的证明文件，即住宅类商品房自自2004年5月19日起就无需进行竣工综合验收。上述事实足以证明，涉案商品房在2017年7月20日之后就已具备了交付条件。二、原告要求我公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立。1、如上所述，涉案商品房在2017年7月20日之后就已具备了交付条件。2、涉案《商品房买卖合同》之附件四即《合同补充协议》第十二条第1款明确约定，“出卖人可以电话、短信、书面或公告等方式通知买受人交房并告知交付日期、地、地点需资料等；买受人接到通知后，拒绝接收商品房或不按时办理交接手续的，应按《商品房买卖合同》第十一条之约定承担违约责任。”在具备交房条件之后，我公司已按上述约定于2017年12月25日在售楼处发布了交房通告，告知原告等业主应于2017年12月31日开始集中办理交房手续，而非原告所称的“2018年3月5日，被告通知原告交房”。由此可见，涉案商品房的交房手续之所以没有在合同约定的时间即2017年12月30日之前办理，是因为原告未能按照通知要求的时间前往收房，而非我公司拖延交房导致。综上，原告要求我公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立。为维护我公司的合法权益，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买位于东海县房屋，建筑面积共119.32平方米，单价4908元/平方米，税后总价款人民币589598元。合同第八条约定，被告应当于2017年12月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的上述房屋交付原告。合同第九条约定，如被告未按照本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，则应当向原告支付违约金，违约金按原告支付已交房价款的万分之一计算，自本合同第八条规定的最后交付期限起算至实际交付之日止。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同第十四条约定，被告承诺交付时水通、电通，如在规定日期内未达到使用条件，双方同意的处理方式为被告继续完善，使其达到使用条件。合同附件四第十二条第1款约定，双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付原告使用，如房屋存在质量问题，原告在保修期内有权要求被告维修，但不得因此拒绝办理房屋交付手续。合同签订后，原告向被告付款589598元,被告于2018年8月24日开具购房款增值税发票，税价合计589598元。本案所涉工程于2013年10月5日开工，于2017年7月20日竣工，2018年1月19日经有关各方验收合格。2019年1月2日，案涉房屋所处的天一居2#楼取得了东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证。2018年3月5日，被告将案涉房屋交付原告，后双方就交付的房屋是否符合政策规定及约定的条件产生纠纷，原告等业主遂向有关部门信访。2018年10月8日，江苏省东海县住房和城乡建设局作出的信访复字（2018）21号信访事项处理意见书载明，被告不具备交房条件，目前案涉楼盘已经完成主体工程建设，并组织进行了竣工验收，但由于尚未通过消防验收，导致该楼盘无法进行竣工备案和申请综合验收。因只有通过综合验收才具备交房条件，办理不动产权证，鉴于该楼盘已完成竣工验收，故违规交房不在我局处理职权范围。另查明，被告称已按照约定于2017年12月25日在售楼处发布了交房通告，但未举证证明交房通知已通知到了原告。还查明，2018年12月3日，东海县房产管理局向东海县不动产登记中心发出了《关于取消商品房符合交付使用条件证明的函》，明确在商品房不动产权属首次登记时不必再查收商品房符合交付使用条件的证明文件以上事实，由双方当事人陈述以及《商品房买卖合同》、《单位工程竣工验收证明书》、东建竣备字第2019-001号《东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证》、江苏省东海县住房和城乡建设局信访复字（2018）21号信访事项处理意见书等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方约应当按照合同约定履行。合同签订后，原告按照约定交付了购房款，被告没有按照约定在2017年12月30日前将房产交付原告，被告应当承担逾期交房的民事责任。关于逾期交房的截止时间问题，原告于2018年3月5日实际接收房产,本案诉讼中，原告以被告没有取得交付批准文件及消防设施未经验收合格，并请求自2017年12月31起计算至符合交房条件之日止的违约金。本院认为，关于被告没有取得交付批准文件的问题，按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。被告工程于2018年1月19日经有关各方验收合格，涉案房屋已符合法定形式的交付要件，故可以交付使用。且东海县房管局已依照国家相关规定于2018年12月3日下发了《关于取消商品房符合交付条件证明的函》，故至本案诉讼时该条件已取消，也不能再作为本案认定违约的依据。关于消防问题，消防验收不合格，而工程被验收合格，应由该工程相关方依照法律规定承担相关法律责任。且原告在接收房屋后，如消防设施未经验收合格或存在其他无法投入使用等情形，损害原告相关权益的，原告可以依照合同请求被告继续完善设施，给原告造成损失的，原告也可以请求被告损害赔偿，还可在收房后一年内请求解除买卖合同等补救措施。关于被告称已按照约定于2017年12月25日在售楼处发布了交房通告，因未举证证明交房通知已通知到了原告，被告应当承担举证不能的法律责任。综上，本案被告逾期交房的期间应界定为2017年12月31日至2018年3月5日，被告应向原告支付2017年12月31日起至2018年3月5日止的违约金，按照已交付房价款万分之一计算，为3773元（589598元×0.0001×64天）。原告要求被告支付2018年3月5日后的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告连云港飞龙置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告朱海波支付逾期交房违约金3773元；二、驳回原告朱海波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费496元，减半收取248元，由原告朱海波负担200元，由被告连云港飞龙置业有限责任公司负担48元（被告应负担部分待支付上述款项时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向二审法院预交上诉案件受理费496元（收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94），交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报请江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员  严 亮二〇一九年六月二十六日法官助理  王哲丽书 记 员  马顺利法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。（二）《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。