贵州省黄平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2622民初96号 原告：贵州黄平县万泰房地产开发有限公司，住所地贵州省黄平县舞源路财政综合大楼**。 法定代表人：蒋绍兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王彪，德仁律师事务所律师。 被告：潘昌忠，男，1972年7月22日出生，苗族，贵州省黄平县村民，现住黄平县。 被告：向清付，男，1984年7月10日出生，汉族，贵州省黄平县村民，住黄平县。 被告：谢飞艳，女，1985年5月11日出生，汉族，贵州省黄平县村民，住黄平县。 原告贵州黄平县万泰房地产开发有限公司（以下简称“万泰公司”）与被告潘昌忠、向清付、谢飞艳商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万泰公司委托诉讼代理人王彪、被告潘昌忠到庭参加诉讼，被告向清付、谢飞艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告潘昌忠、向清付、谢飞艳连带向原告交付所欠购房款60,000元和违约金18,000元；2.诉讼费用由被告潘昌忠、向清付、谢飞艳承担。事实和理由：原告万泰公司在黄平县新州镇新城区百花大道南侧修建黄平县汇龙湾商住楼。2016年10月18日，被告向清付、谢飞艳与原告签订《商品房买卖合同》，向原告购买汇龙湾商住楼住房一套，建筑面积为121.55㎡，套内建筑面积为99.7㎡，双方按照套内建筑面积计算房价，单价为3,413.64元，总价款340,340元，买受人交付首期购房款68,340元，余款272,000元以银行按揭贷款支付。合同签订后，二被告申请办理了《商品房预售合同登记备案表》，申请备案登记，黄平县住房和城乡建设局于2016年10月21日对该商品房买卖合同进行备案登记盖章。之后，向清付、谢飞艳对该商品房的余款272,000元办理了按揭贷款，并于2016年12月12日办理了该商品房的《不动产权证书》。该商品房交付后，实际使用人潘昌忠进行装修入住至今。在交付该房的首付款68,340元时，因实际使用人潘昌忠与原告就汇龙湾项目广告事宜建立了良好的合作关系，原告遂与潘昌忠、向清付、谢飞艳达成合意，同意以借款60,000元给被告潘昌忠进行生意周转的名义，让潘昌忠对首付款中的60,000元在2016年10月18日起至2017年3月30日止的期限内进行支付，双方签署《借款协议书》，潘昌忠出具书面《收条》，但实际上原告未向潘昌忠交付借款60,000元，向清付和谢飞艳只交了首期购房款中的8,340元，尚欠首期购房款中的60,000元，如果潘昌忠未按时还清，将按日向我公司支付款项总金额1%的违约金，直至该款项付清为止。但三被告不依约偿还欠款，经我公司多次催促，潘昌忠写了《还款承诺书》，承诺如在约定的还款日期未还清，将支付借款总金额30%的违约金。但在期限届满后，三被告仍未支付拖欠的购房款，这一行为严重损害了原告的利益，原告故诉至法院提出如上诉请。 潘昌忠提交法庭的答辩意见落款有“潘昌忠、向清付、谢飞艳”三人的名字，潘昌忠陈述该意见系三人的意见，但该答辩材料系打印，并无向清付、谢飞艳的签名、捺印，且向清付、谢飞艳未出庭，潘昌忠又无向清付、谢飞艳的授权委托等材料，故本院认定该意见仅为潘昌忠的个人意见。潘昌忠辩称，2016年10月，潘昌忠、向清付、谢飞艳到汇龙湾售楼部看房子，对××楼（顶楼）的错层楼（复式楼）的户型比较满意，后来以一层（有产权证）单价2800元/㎡的价格购买，面积121.55㎡，房价340,340元，二层（无产权证）面积为50㎡，房价为110,000元。因当时潘昌忠经济困难，就第二层的房款，经与售楼部协商，同意潘昌忠先付50,000元，余下的60,000元半年后支付。此后，潘昌忠支付了50,000元给原告，交纳了一层68,340元的首付款，向银行办理了272,000元的按揭贷款。半年后潘昌忠因资金周转不到位，未能将尚欠的房款60,000元支付给原告，受不了原告的催、逼、诱导，就在原告拟好的欠款书上签字。后来原告再次逼迫潘昌忠写了承诺书。前几天潘昌忠和同住顶楼的朋友吃饭，问他家二层的价格，该人回复说二层无产权证是不要钱的，是不能买卖的，是原告在坑蒙潘昌忠。根据相关法律规定，未依法领取权属证书的房地产不得转让，所以，无法办理房产证的房子不能进行房屋买卖交易，原告已经收取的潘昌忠支付的所购买的汇龙湾××-2户复式楼二层（50㎡）无产权证的房款50,000元属于违法违规行为，威逼利诱胁迫潘昌忠签字的60,000元欠条无效，要求原告退还非法所得三人钱款50,000元。 庭审中，经本院询问潘昌忠要求原告退还50,000元是否是要提起反诉，潘昌忠表示既然对涉案房屋的二层部分已经支付了50,000元，且已经进行了装修，故不提起反诉，但是基于涉案房屋的二层部分未支付的60,000元，不同意继续支付给原告。 向清付、谢飞艳未向本院提交答辩状。 原告万泰公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书复印件，证明原告诉讼主体资格及法定代表人身份信息。2.商品房买卖合同、商品房预售合同登记备案表、不动产权证书、业主委员会证明、潘昌忠身份证复印件各一份，证明三被告的诉讼主体资格及其身份信息、原、被告签订商品房买卖合同并经备案登记的事实以及双方的相关约定。3.购房业主交房通知书、借款协议书、收条、还款承诺书复印件各一份，证明业主已接房、潘昌忠为该商品房的实际使用人、被告欠原告购房款60,000元的事实及逾期支付违约金的承诺。被告潘昌忠、向清付、谢飞艳未向本院提交证据。为查明向清付、谢飞艳二人之间的关系，本院依职权调取了向清付、谢飞艳的结婚登记记录。被告潘昌忠对原告万泰公司提供的1号证据、2号证据无异议、各方当事人对本院依职权调取的证据无异议，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。对原告提交的3号证据，结合双方当事人在庭审中的陈述，本院对原告万泰公司与潘昌忠就汇龙湾××-2户房屋（复式）二层未能办理房屋产权证部分使用费商议为110,000元这一事实予以认定。 本院经审理认定事实如下：被告向清付、谢飞艳二人系夫妻关系，潘昌忠系向清付姐夫。2016年潘昌忠欲购房，由于其在金融机构有贷款，不能办理按揭还款业务，经潘昌忠、向清付、谢飞艳三人商议，决定以向清付、谢飞艳的名义代潘昌忠购房。2016年10月18日，在对万泰公司开发的位于黄平县新城区百花大道南侧万泰·汇龙湾第×××号房屋进行看房后，向清付以个人名义与原告万泰公司签订《商品房买卖合同》，购买该套房屋，合同约定建筑面积121.55㎡，套内建筑面积99.7㎡，商品房单价按照套内建筑面积计算，单价为3,413.64元㎡，总价款340,340元。付款方式为贷款方式付款，首付款金额为68,340元，余款272,000元以银行按揭方式支付。因涉案房屋实际系错层式，二层部分未能办理产权登记，原告与实际购房人潘昌忠故未在签订的《商品房买卖合同》中对涉案房屋的二层部分作书面约定，而是经过口头协商，达成涉案房屋二层未能办理房屋产权证的部分使用费为110,000元的一致意见。同日，针对涉案房屋二层未能办理房屋产权证的部分，潘昌忠支付了50,000元，余款60,000元万泰公司以出借方式与潘昌忠签订《借款协议书》，由潘昌忠对欠款60,000元这一事实予以确定，约定借款期限自2016年10月18日起至2017年3月3日止。后向清付、谢飞艳申请办理了《商品房预售合同登记备案表》，登记机关于同年10月21日对涉案房屋进行备案登记。合同签订后，潘昌忠向万泰公司支付了涉案房屋首付款68,340元，余款272,000元以向清付名义向银行贷款支付。2016年12月12日，涉案房屋取得了不动产权利证书（证书号：黔（2016）黄平县不动产权第0002×××号），载明由向清付、谢飞艳二人共同共有。在约定的还款期限届满后，潘昌忠未偿还欠款60,000元，遂个人向万泰公司出具《承诺书》，承诺于2017年9月30日之前付清，但期满后仍未支付。2018年3月7日，潘昌忠又向万泰公司出具《还款承诺书》，但仍未按照承诺书履行还款义务，原告故诉至法院提出如上诉请。 另查明，潘昌忠于2017年7月入住涉案房屋。 本院认为，合同应是双方当事人的真实意思表示。现潘昌忠主张系借向清付、谢飞艳二人的名义购房，万泰公司在庭审中陈述知晓房屋的实际使用人系潘昌忠，但对潘昌忠、向清付、谢飞艳三人如何约定的不知情。本院认为，从潘昌忠与万泰公司第一次签订的《借款协议书》上载明的签订时间来看，时间是2016年10月18日，也即是向清付与万泰公司签订《商品房买卖合同》的当天，若是如万泰公司所说其对三人之间如何约定并不清楚，那万泰公司要求潘昌忠签订《借款协议书》，在还款期限届满后又要求潘昌忠出具《承诺书》、《还款承诺书》的行为则不合常理，故本院对万泰公司称对三人如何约定不清楚这一主张不予认可，本院认定涉案房屋系潘昌忠借向清付、谢飞艳名义购买，房屋的实际买受人为潘昌忠，万泰公司对潘昌忠借向清付、谢飞艳之名购房的事实也系明知，故双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效，潘昌忠应按双方的约定履行义务。对原告要求向清付、谢飞艳承担连带支付购房款义务这一主张，本院不予支持。潘昌忠辩称因涉案房屋二层不能办理产权登记，未依法领取权属证书的房地产不得转让、不能进行房屋买卖交易，且其他购房者购买同户型的房屋时对未能办理产权证部分并未被收取费用，故其也不支付剩余60,000元，本院认为，涉案房屋二层无产权证部分与涉案房屋从结构上看是相通的，由室内楼梯相连，万泰公司在潘昌忠欲购房时已明确向其说明该部分无法办理产权登记，潘昌忠对房屋结构满意后，双方就涉案房屋二层无产权证部分达成了由建设单位即万泰公司向潘昌忠收取110,000元使用费这一口头协议，该口头协议系万泰公司与潘昌忠的真实意思表示，应予以确认，事实上潘昌忠的确使用了涉案房屋二层无产权证部分，故对潘昌忠的辩解意见，本院不予采纳。潘昌忠应按双方口头约定将涉案房屋二层无产权证部分未支付的房款60,000元支付给万泰公司。原告同时主张违约金，本院认为，潘昌忠承诺于2018年8月30日前付清所欠款项，期限届满后未向原告支付，应自2018年8月31日起向原告支付逾期付款违约金。根据双方的约定，违约金金额为借款总金额的30%，被告潘昌忠提出支付违约金无依据，原告未提供证据证明其因此所受损失，故本院将违约金标准酌情调整为以应付款为基数、按银行同期同档次贷款年利率4.35%的130%的标准计算。原告主张的违约金应从2018年8月31日起按照4.35%×130%=5.655%计算至判决确定的付款之日止。被告向清付、谢飞艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可以缺席判决。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告潘昌忠于本判决生效之日起十日内向原告贵州黄平县万泰房地产开发有限公司支付购房款60,000元，并从2018年8月31日起以上述购房款为基数，按照年利率5.655%的标准支付违约金，直至本判决确定的付款之日止； 二、驳回原告贵州黄平县万泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,750元，由被告潘昌忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审 判 长  蔡先惠 审 判 员  赵白茹 人民陪审员  龙文梅 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  张佳佳