广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤04民终1277号 上诉人（一审被告）：方婵凤，女，1954年7月27日出生，身份证住址珠海市香洲区，现住珠海市香洲区。 法律援助指派诉讼代理人：赵争平，北京市中银（珠海）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：陈雅仙，女，汉族，1966年7月13日出生，住广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：桑振华，广东华信辉煌律师事务所律师。 一审被告方婵凤因与一审原告陈雅仙返还原物纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2018)粤0402民初1496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 本院审理查明的事实 一审法院执行（2003）香民一初字第3605号方启清诉方林泉借款合同纠纷案、（2006）香民一初字第314号王祖光诉方林泉借款合同纠纷案、（2007）香民一初字第2541号方启清诉方婵凤债务纠纷案、（2007）香民一初字第2540号王祖光诉方婵凤债务纠纷案中，为便于案件的执行，以（2008）香执字第594号方启清申请执行方婵凤案对上述案件一并执行。 2009年11月5日一审法院作出（2008）香执字第594号之二执行裁定书，裁定查封方婵凤所有的登记在珠海市香洲区香龙渔民委员会名下香龙大厦××单元××、××房。2012年5月9日，一审法院作出（2008）香执字第594号之四执行裁定书，裁定拍卖方婵凤所有的登记在珠海市香洲区香龙渔民委员会名下的香龙大厦××单元××、××房。冯德宪和陈雅仙在拍卖中竞得上述房产。 2012年11月7日，一审法院作出（2008）香执字第594号之五执行裁定书，裁定一、解除对香龙大厦2单元1907、1908房的查封；二、被执行人方婵凤所有的登记在珠海市香洲区香龙渔民委员会名下的香龙大厦××单元××、××房的所有权及相应的其他权利归买受人冯德宪和陈雅仙所有，上述拍卖财产的所有权自裁定书送达买受人时起转移；三、买受人冯德宪和陈雅仙可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户手续。 方婵凤认为拍卖程序不合法，向一审法院提出执行异议，一审法院于2014年3月18日作出（2013）珠香法执异字第42号执行裁定书，裁定驳回方婵凤的异议请求。方婵凤不服裁定提起复议，本院2014年6月18日作出（2014）珠中法执复字第18号执行裁定书，驳回方婵凤的复议请求。方婵凤不服上述复议裁定，向广东省高级人民法院提出申诉。2015年5月13日，广东省高级人民法院向方婵凤发出（2015）粤高法执监字第41号《执行监督情况通知书》，告知已向本院发出《督办函》，要求本院立案监督。2015年5月25日本院发出《立案通知书》，通知方婵凤，方启清申请执行方婵凤一案，省高院指令本院立案监督，本院已立案（2015）珠中法执监字第4号。2018年1月4日本院经审委会讨论决定，作出（2015）珠中法执监字第4号执行裁定书，裁定驳回方婵凤的申诉请求。方婵凤不服该裁定，向广东省高级人民法院提出申诉。2018年3月20日，广东省高级人民法院发出（2018）粤执监53号《受理案件通知书》，内容为：“方启清、王祖光与方婵凤债务纠纷一案，申诉人方婵凤向本院申请监督，本院立案审查。”2018年9月19日，广东省高级人民法院作出（2018）粤执监53号执行裁定书，认为虽然执行法院在涉案房产的拍卖程序上存在一定的瑕疵，但没有对被执行人方婵凤造成实际损失，不构成撤销整个拍卖程序的充分理由，方婵凤的申诉请求不能成立，据此驳回方婵凤的申诉请求。 另查明，2014年10月13日，陈雅仙办理了产权登记手续，将珠海市香洲区碧海路83号××单元××房登记在自己名下，房地产权证号为粤房地权证珠字第××号，载明房屋建筑面积99.92平方米。 方婵凤将珠海市香洲区碧海路83号××单元××、××两套房产打通，一直居住在内，拒绝腾退房屋并占有使用房屋至今。案外人冯德宪竞拍取得珠海市香洲区碧海路83号××单元××房后，以相同案由将方婵凤诉至一审法院，案号（2015）粤0402民初782号。 本案中，一审法院根据陈雅仙的申请，依法委托珠海市诚信达房地产及资产评估有限公司对珠海市香洲区碧海路83号××单元××房（建筑面积99.92平方米）自2014年10月至2018年2月的租金进行司法评估，该评估公司接受一审法院委托作出“珠诚信达评字（2018）第F0010号”《房地产估价报告》，测算估价时点2018年2月27日的月租金水平，住宅为33元/平方米，考虑该区域住宅物业的租赁情况（空置率设定为5%），设定年增长率为3%，分别计得2014-2018年的租金水平如下：2014年10月至12月，月租金29.3元/平方米，空置率5%，3个月租金为8344元；2015年全年12个月，月租金30.2元/平方米，空置率5%，年租金34400元；2016年全年12个月，月租金31.1元/平方米，空置率5%，年租金35426元；2017年全年12个月，月租金32.0元/平方米，空置率5%，年租金36451元；2018年1月至2月，月租金33.0元/平方米，空置率5%，2个月租金为6265元，合计租金120886元。 陈雅仙提起本案诉讼，请求判令方婵凤1.返还珠海市香洲区碧海路83号××单元××房；2.赔偿损失48000元（以每月租金3000元为标准，从2014年10月暂计至2016年2月，最终以交付房屋之日止）。 一审判决的理由与结果 一审法院认为，因方婵凤未履行生效判决文书确定的支付义务，一审法院查封并拍卖了其名下的涉案房屋。方婵凤主张拍卖程序不合法因而提出异议和申诉，依据广东省高级人民法院作出的（2018）粤执监53号执行裁定，方婵凤上述主张不能成立，予以驳回。因此，陈雅仙通过拍卖程序竞得案涉房屋并完成房屋产权登记，其取得的房屋所有权依法受到法律保护，方婵凤应及时向陈雅仙交付房屋，其拒不腾退房屋的行为违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定。据此，陈雅仙要求方婵凤返还案涉房屋，合法有据，应予支持。 方婵凤拒不腾退房屋，损害了陈雅仙对房屋的占有使用权，陈雅仙有权要求方婵凤赔偿因房屋无法正常使用而产生的租金损失。关于损失起算时间，一审法院于2012年11月7日作出（2008）香执字第594号之五执行裁定，确认案涉房屋所有权及其他权利归买受人陈雅仙所有，房屋所有权自该裁定送达买受人时起转移，且陈雅仙于2014年10月13日取得案涉房产的权属证书，故陈雅仙请求自2014年10月起计算损失至交付房屋之日止，合理有据，一审法院予以采纳。案涉房屋建筑面积为99.92平方米，根据估价意见和结算，方婵凤应向陈雅仙支付自2014年10月至2018年2月的租金损失120886元；2018年3月至实际腾退之日止的租金损失计算标准为2018年3月至12月按月租金33元/平方米，空置率5%计算（即2018年3月至12月的租金合计为31325元），2019年1月起按照每年租金增长3%（2018年月租金标准为33元/平方米）、空置率设定为5%计算租金损失。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条，判决一、方婵凤于判决生效之日起十日内将珠海市香洲区碧海路83号××单元××房返还陈雅仙；二、方婵凤于判决生效之日起十日内向陈雅仙赔偿租金损失[其中2014年10月至2018年2月租金损失为120886元；2018年3月至2018年12月租金损失31325元；2019年1月起按照每年租金增长3%（2018年月租金标准为33元/平方米）、空置率设定为5%计至交付房屋之日止]。如果方婵凤按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11658元、评估费3000元，合计14658元，由方婵凤负担。 当事人二审的意见 一审被告方婵凤不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，驳回陈雅仙的诉讼请求。据此提出以下事实和理由： 1、一审判决妄顾拍卖程序严重违法，一再确认拍卖的效力，损害了方婵凤的合法权益，应予撤销。拍卖公告的时间与法定时间不足，正如广东省高级人民法院（2018）粤执监53号民事裁定所述“虽然在程序上存在一定的瑕疵，但不影响公正的结果”。这是完全错误的！就像非法采集的证据虽然也可以还原事实真相；但由于其非法性而不能作为证据使用一样。程序的公正性是一切公正之源！没有合法的程序，何来公正的结果？所以，一审判决妄顾拍卖程序严重违法，一再确认拍卖的效力，损害了方婵凤的合法权益，应予撤销。 2、一审判决无视方婵凤的优先购买权，致涉案房产被陈雅仙超低价购得，严重损害方婵凤的合法权益，其诉求理应驳回。方婵凤在得知执行法院要拍卖涉案房产时，多次表达要行使优先购买权，但执行法院未理会，执意拍卖，导致多次流拍而被陈雅仙超低价购得。执行法院的行为也属程序上严重违法，其拍卖结果是无效的。陈雅仙据此之诉求也属于无源之水，无理无据，应予驳回。 3、既然拍卖结果无效，该房所谓的租金损失也为虚有，陈雅仙之诉求理应驳回。 4、本案的诉讼标的与（2015）珠香法民三初字第782号案件的相差无几，为何要方婵凤承担一倍以上（那个案件的受理费为5348元）的案件受理费呢？恳请予以纠正。 一审原告陈雅仙答辩称，一、在程序上存在一定“瑕疵”，与非法采集的证据不是同一概念，不可能得出相同的结论，且拍卖的事实已经有生效的判决予以确认，不应该再成为提出上诉的理由；二、最高人民法院有关规定中，申请执行人、被执行人可以参加竞买，并无规定被执行人方婵凤为优先购买权人；三、方婵凤无视拍卖合法有效的事实，认为租金损失也是须有的观念是错误的；四、本案一审原适用简易程序，后转为普通程序，陈雅仙缴纳了两次费用。 本院判决的理由与结果 本院认为，本案纠纷在于陈雅仙提起诉讼主张方婵凤返还陈雅仙已依法享有所有权的房屋、赔偿占用房屋造成的损失，而方婵凤上诉主张针对的仍是案涉房屋拍卖程序及其效力。但拍卖程序合法与否、拍卖结果效力如何并非本案审理的实体纷争，且方婵凤提出的拍卖程序异议，广东省高级人民法院审理后已予裁定驳回，故方婵凤上诉提出的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 方婵凤上诉请求撤销一审判决，当依案涉的全部标的额交纳二审案件受理费，方婵凤对案件受理费提出的异议本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。方婵凤上诉主张，没有事实和法律依据，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持一审判决。 二审案件受理费11658元，由上诉人方婵凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  李烈斌 审判员  王 芳 审判员  庹 佳 二〇一九年六月二十八日 书记员  陈瑞祥