四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0823民初2610号 原告：王剑之，男，生于1941年8月27日，汉族，户籍所在地四川省剑阁县。 原告：苟叔云，女，生于1939年11月28日，汉族，户籍所在地四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：杨昌华，四川太白律师事务所律师。 被告：剑阁县宝龙山房地产开发有限公司，住所地剑阁县下寺镇修城园区（剑门关酒店内）。 法定代表人：蒋美荣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何发雄，剑阁县剑雄法律服务所法律工作者。 原告王剑之、苟叔云与被告剑阁县宝龙山房地产开发有限公司（以下简称宝龙山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王剑之及其委托诉讼代理人杨昌华，被告宝龙山公司委托诉讼代理人何发雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王剑之、苟叔云向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付逾期安装天然气表到户的违约金20313元（总房价253922.00元x0.0005x161天）,诉讼中变更为5865.00元；2.依法判令被告立即向原告支付逾期交房的违约金23233.00元（总房价253922.00元x0.0005x183天）；3.依法判令被告立即向原告支付逾期办理房屋初始登记的违约金15529.00元（暂计至2018年9月6日），按最高法院指南判至执行之日或至产权登记之日，庭审中变更为22853.74元[4.75%x（1+30%）x（1+40%）÷365x253922.00x380]；4.依法判令被告向原告支付将入户门更换为防盗门的违约金2850.00元（依实际更换入户门价格计算）；5.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年6月19日原告购买了被告开发建设的剑阁县下寺镇宝龙山“宝龙锦绣”商品房住房一套，面积84.08㎡。原告即时向被告支付全部购房款253922.00元，随即原告与被告签订了系统合同编号（2016）0600080《商品房买卖合同》及《补充协议》。根据合同约定，被告应于2016年10月31日前向原告交房，而迟延至2017年5月3日才取得剑阁县住建局《规划验收批准文件》，至此才符合交房条件；被告应于2016年10月31日达到住宅气表安装到户，而被告迟延至2017年4月10日才安装；被告应于2017年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，而至今没有取得权属证明、未办理房屋产权证书；另合同约定住房入户门为防盗门，而被告安装的是“铁皮夹纸壳门”，恶意致使原告重新换门造成损失。被告的上述行为已构成严重违约，应当依法向原告支付多项违约金及防盗门损失，由此，依法提起诉讼，请求依法支持原告诉请。 宝龙山公司辩称，1.根据合同约定逾期安装天然气及逾期办理房屋初始登记由双方协商解决，属于约定不明确，法律也没有对这两项违约金作出规定，且该两项违约不可能给原告造成直接损失，所以原告的第一、三项诉讼请求不应支持；2.关于逾期交房的违约约定，因原、被告签订合同时采用的是国家示范性合同，但在合同履行过程中因国家行政法规及规章变更，导致被告不能按时交付，所以应当对该项内容按照国家工商部2014年启动的新版合同进行调整，交付时间应为2017年2月23日；且在实际交付过程中，部分原告已与被告达成合意以抵减物业费用方式免除被告的该项违约责任，故原告的该项主张不应支持；3.入户门的安装可以与合同约定的相同或相近的品种代替，被告安装的防火门的基本功能与丁级防盗门的性能相当，且原告主张的价款无证据证实被告应当全额承担。综上，请求依法驳回原告的全部诉请。 原告王剑之、苟叔云向本院提交以下证据： 1.《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，拟证明原、被告之间形成商品房买卖合同关系，在合同中明确约定交房、天然气安装、办理产权登记的时间以及入户门的安装标准等内容； 2.收据、发票、现金缴款单及完税证明五张，拟证明原告支付购房款253922.00元、面积补差款332.00元、办证费500.00元并缴纳了相应税款及房屋维修基金； 3.收据及照片一张，拟证明被告安装的入户门不是防盗门，是铁皮内夹纸壳原告更换入户门导致损失3150.00元； 4.《通知》两份，拟证明虽在2016年12月30日及2016年12月31日被告两次通知交房，但并不具备交房条件； 5.《消费者协会投诉终止调解通知书》、宝龙山公司的书面《承诺》、手机短信截图以及剑阁县城乡规划和住房保障局《信访事项处理答复意见》、《信访事项处理意见》各一份，拟证明被告逾期交房后，该项目购房户分别向相关职能部门及县长进行投诉及相关职能部门处理的情况； 6.《竣工验收报告》一份，拟证明涉案房屋于2017年2月23日经五部门验收合格的事实； 7.《质量监督报告》一份，拟证明涉案房屋于2017年3月20日完成竣工验收备案； 8.剑阁县公安消防大队《建设工程竣工验收消防备案凭证》一份，拟证明涉案项目于2017年4月11日完成消防备案工作； 9.剑阁县城乡规划建设和住房保障局《关于县城宝龙锦绣项目规划验收情况的函》一份，拟证明涉案项目于2017年5月3日完成规划验收； 10.剑阁县不动产登记管理中心《证明》一份，拟证明宝龙锦绣项目4栋于2018年11月15日完成首次登记； 11.本院（2017）川0823民初1045号民事判决书一份，拟证明根据法院调查涉案项目天然气安装完毕时间为2017年4月10日； 12.剑阁县食品药品和工商质监局-剑食药工商质监处字[2018]427号《行政处罚决定书》一份，拟证明涉案项目安装的入户门不是防盗门，其构成销售欺诈被处罚的事实； 13.2017年央行贷款利率表一份，拟证明原告计算违约金适用的贷款利率依据; 14.剑阁县气象局于2019年4月26日出具的《剑阁县下寺镇2014年5月-2016年10月降雨情况统计表》一份，拟证明被告抗辩的极端天气影响工期延误的事实并不成立； 15.剑阁县国土资源局-川（2018）剑阁县不动产权第0007608号不动产房地产权证一份，拟证明涉案住房已于2018年11月23日办理转移登记。 被告宝龙山公司向本院提交以下证据： 1.2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）一份，拟证明住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批事项已被取消； 2.2016年2月18日《住房和城乡建设部关于宣布失效一批住房城乡建设部文件的公告》（住房和城乡建设部公告第1041号）一份另附《建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》（建监[1993]814号）一份，拟证明城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查，审查合格后开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续的规定已被废止； 3.2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国务院令第698号),拟证明在该次决定中，对《城市房地产开发经营管理条例》第十七条进行修改，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的相关规定五方验收合格后，就可交付使用； 4.2014年4月9日《住房城乡建设部、工商总局关于印发的通知》（建房[2014]53号）及四川省商品房买卖合同（预售）新版合同一份，拟证明涉案项目的合同采用原旧版本，新版本中对于交房条件以及基础设施设备的交付条件和违约责任的处理方式已有不同的规定内容，本案应适用新版本合同认定双方权利与义务； 5.《竣工验收报告》一份，拟证明涉案项目已于2017年2月23日由建设、勘察、设计、施工及监理单位完成竣工验收，质量合格可以交付使用； 6.四川致远测绘有限公司《房屋面积测绘报告》一份，拟证明涉案项目于2016年10月20日完成面积的实际测绘； 7.《交房通知》及中国电信《通话详单查询》各一份，拟证明涉案项目从2016年12月31日起已陆续向业主交房的事实； 8.剑阁县气象局《剑阁县2014年6月-2017年2月极端天气》统计表、《施工日志》、西南建工集团有限公司《聘书》及张瑞祥《建筑资格证书》各一份，拟证明涉案项目在施工期间因极端天气的影响导致工期延误的事实； 9.本院（2018）川0823民初2434号民事调解书、《防火门窗购销合同》、《防火门收方清单》、《合格证》及《消防产品身份信息证明》各一份，拟证明被告对入户防火门的订购及安装，其质量符合国家标准； 10.《情况说明》十六份，拟证明在交房纠纷发生后，被告已与部分业主达成合意，以被告代业主支付一年物业费用的形式进行了补偿； 11.58同城房租行情调查截图6份，拟证明交房阶段同时期相同地段房屋的租金价格，即或逾期交房合同所约定的违约责任的计算方式超过其实际损失应予以调整； 12.《入住通知》一份，拟证明本案原告已于2017年2月15日同意接房并入住的事实; 13.剑阁县国土资源局出具的《证明》一份，拟证明涉案项目于2018年11月6日申请首次登记并于2018年11月15日完成登记的事实； 14.四川大卫爱尔门业有限公司《承揽合同》及《防盗安全门检验检测报告》各一份，拟证明在同一生产厂家所生产的质量合格的丁级防盗门与乙级防火入户门的价格对比，不一定防盗门就比防火门的价格高，且防火门的技术参数亦并不比防盗门要求低； 15.《不动产房地产权情况证明》一份，拟证明王剑之、苟叔云不动产权证已于2018年11月23日办理完毕； 16.成都市和乐门业有限公司出具的《情况说明》、《检验报告》、《中国国家强制性产品认证证书》以及订单、运输单证各一份，拟证明入户门安装的成都市和乐门业有限公司生产的防火门，产品合格； 17.《产品供销合同》、《检验报告》各一份，拟证明宝龙山公司在涉案项目中安装的入户门部分系成都光大凯利达科技有限公司生产、经检验合格。 为了查明案件事实，本院依职权调取以下证据： 1.2017年9月4日广元市天然气公司剑阁分公司出具的《宝龙锦绣天然气入户安装情况》一份，证实涉案小区于2017年4月10日完成天然气的安装； 2.剑阁县食品药品和工商质监局于2017年3月21日对宝龙山公司副总经理蒋庆以及于2018年1月22日对成都市和乐门业有限公司销售部职员巫建的《询问笔录》两份、《检验报告》一份，证实涉案项目入户门有379樘系安装的成都光大凯利达科技有限公司的钢质门，该门厂家未提供检验合格报告；有154樘入户门安装的系成都和乐门业有限公司的防火门，该门经检验合格,平均价格为640元/樘； 3.本院现场查勘登记表一份，证实经原、被告现场确认，涉案房屋入户门安装的系成都光大凯利达科技有限公司的钢质子母门，已被原告装修时更换为王力甲级防盗门； 4.本院于2017年7月24日对剑阁县安佳房产中介有限公司法人代表张洁的《询问笔录》一份、《房屋租赁合同》四份以及2019年5月30日对剑阁县住建局造价站造价员郭晓梅的《询问记录》一份，证实在2016年及2017年期间下寺房屋租赁价格配置较好的两室两厅、三室两厅的年租价为10000-12000元左右；针对防盗门在2016年的价格信息因无相关统计未能采集。 上述证据本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：原告提交的第3号证据，即进户门收据，被告质证认为该收据不能证实门的类型及等级，原告以此作为更换入户门的损失主张，不应支持；本院认为该份收据虽系临时发票，但经现场核实与已更换的入户门的品牌一致，对原告诉称的该事实本院予以采信。原告出具的第11号证据，即本院（2017）川0823民初1045号民事判决书，被告质证认为该份判决并未生效，故对其内容不具证明力；本院认为原告出具该份判决主要待证涉案项目天然气的安装时间，经核实原判决认定该事实是依据诉讼中本院依职权调集证据时广元市天然气公司剑阁分公司向本院出具的《情况证明》，且该份《情况证明》在庭审中出示后，被告不具异议，故对该待证事实本院予以采信。原告提交的第5号证据，即业主投诉及相关职能部门处理的函件，被告质证认为，该组证据不能作为认定被告不具交房条件的依据；本院认为该组证据被告对其真实性不持异议，该组证据能客观反映原、被告双方发生争议并由相关部门进行处理的经过，与本案相关事实认定存在关联，本院予以采信。被告出具的1-4号证据，即行政法规以及部门规章，原告质证认为不能否定双方签订的合同效力；本院认为上述规定与本案双方所争议的交付条件的认定存在关联，本院予以采信。被告出具的第7号证据，即《交房通知》、《通话详单》，原告质证认为不能证实其真实性，不予认可；本院认为该组证据中除《通话详单》不能辨别与本案是否存在关联外，其通知书与原告出具的第4号证据内容基本一致，对被告实际交房时间的锁定存在关联，予以采信。被告出具的第8号证据，原告质证认为极端天气的统计与施工日志内容不能对应，且施工日志的记录人员亦未到庭证明，对其真实性不予认可；本院认为该组证据在缺乏监理签证单进行印证的情况下，对其真实性本院不予确认。被告提交的第9号证据，原告质证认为与本案双方争议的涉案项目是否安装防盗门的事实无关；本院认为经现场核对该组证据对应的是涉案项目楼道防护门的安装，与双方争议的入户门的安装无关联，本院不予采信。被告提交的第10号证据，原告质证认为其内容仅显示物业费用的负担，不能证实被告主张的违约责任的免除；本院认为在无其他证据印证该证据虚假的情况下，对该证据的真实性予以确认，该情况说明的内容显示有双方协商、物业费代交及双方不再有任何纠纷，并有相关业主签字确认，故对被告的该项待证观点本院予以采信。被告提交的第11号证据，原告质证认为不能证明当地实际的租金价格；本院认为该组证据不能显示具体时间期限，故对被告的待证观点不予采信。被告提交的第12号证据，原告质证认为该证据不能作为被告交房时间进行认定，在该时间被告并未达到合同约定的交房条件；本院认为该证据原告对其真实性并无异议，且该证据为锁定原告实际接房的事实存在关联故予以采信。被告提供的第14号证据,原告质证认为该证据与本案不具关联；本院认为原告质证意见存立，不予采信。被告提交的第16、17号证据，原告质证认为不能证实入户门安装的类型为防盗门的事实；本院认为该组证据与本院调集的工商管理部门的证据相印证，对入户门安装的事实存在关联，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月19日，王剑之、苟叔云作为买受人与宝龙山公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人以253922.00元总价（3577.37元/㎡x套内面积70.98㎡），建筑面积84.08㎡。购买出卖人开发的“宝龙锦绣”住房**。出卖人应当在2016年10月31日前交付，在交付时应当符合1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人承诺市政基础设施中燃气于2016年10月31日达到住宅气表安装到户。出卖人未按照约定期限和条件交付商品房的，按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.05%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2017年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该权属证明的，双方同意协商解决；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起且买受人提交全部办理产权证所需资料及税费后720个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意协商解决。在该合同的附件六装饰和设备标准的约定中，入户门为防盗门。同时双方在《商品房买卖合同补充协议》中对交付条件进行补充约定，出卖人就如下原因所导致的延期交房不承担相应违约责任和合同责任，且顺延交房时间：非出卖人原因所导致的延期交房，包括且不限于：连续三天以上的雨季、地基非勘探所能预见的沉降、政府及相关部门依职权或者行政权利要求调整规划、设计；市政、公用设施变动影响；施工中政府部门允许顺延工期的停电、停水；遭遇冰雹、洪水、暴雨等恶劣自然天气；群体性公众、政治事件；罢工、游行、示威等原因。王剑之、苟叔云在签订合同的当日一次性支付全部购房款253922.00元及6726.40元的维修基金。该合同于同日进行备案，其房号、建筑面积、总价等与合同一致。 2016年12月30日宝龙山公司向业主发出接房通知，于2016年12月31日开始向业主进行交房；2016年12月31日宝龙山公司继续向业主发出交房通知，告知因业主数量较多，将分楼栋以电话方式分别通知接房。王剑之于2017年2月15日同意接房，并办理相关接房手续，同日向宝龙山公司缴纳办理不动产产权费500.00元，在剑阁县税务局缴纳商品房买卖契税2421.47元。2018年10月19日王剑之向宝龙山公司缴纳面积补差款332.00元。在交房期间，该项目部分购房户因宝龙山公司未按合同约定的交房时间交房以及交房时小区存在各种安全隐患为由，从2017年1月起向剑阁县保护消费者权益委员会以及剑阁县城乡规划建设和住房保障局投诉。2017年3月15日，剑阁县保护消费者权益委员会因宝龙山公司承诺的在2月28日及3月15日达到合同约定的交房条件未达到以及经主持双方协商违约赔偿金额差距较大未能达成一致意见为由，作出201701号《投诉终止调解通知书》，告知购房户因房屋质量问题向建设主管部门反映、逾期交房赔偿问题向法院起诉。剑阁县城乡规划建设和住房保障局也于2017年6月、7月向业主分别作出《信访事项处理意见》，对于质量问题责令宝龙山公司进行整改、逾期交房赔偿事宜因主持协调未能达成一致意见建议通过诉讼解决。在纠纷的协调处理过程中，宝龙山公司于2017年3月16日向业主作出书面《承诺》：1.按照县住建局要求10日内整改完成达到交房条件；2.逾期交房问题将由董事会形成决议一定得到各位业主满意。2017年5月该项目部分购房户向本院提起诉讼，主张逾期交房违约赔偿，在本院作出一审判决后在二审期间双方达成和解协议撤诉。 另查明，2016年10月20日，四川致远测绘有限公司接受宝龙山公司委托，完成宝龙锦绣整个项目的面积测绘。该项目于2017年2月23日完成由建设、监理、施工、设计及勘察五单位组成的竣工验收，结论为合格。2017年3月20日剑阁县建设工程质量安全监督站同意该项目竣工备案。2017年4月10日该项目天然气安装完毕。2017年4月11日剑阁县公安消防大队出具-剑公消竣备字[2017]第0008号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，核准该项目消防备案。2017年5月3日，剑阁县城乡规划建设和住房保障局出具-剑住建验函[2017]5号《关于县城宝龙锦绣项目规划验收情况的函》，原则同意该项目规划验收。2018年11月15日，该项目在剑阁县不动产登记管理中心完成首次登记；涉案房屋于2018年11月23日完成不动产房地产权的转移登记。 再查明，剑阁县食品药品和工商质监局于2018年10月12日作出剑食药工商质监处字[2018]427号《行政处罚决定书》，认定：宝龙山公司在开发销售涉案项目的11幢楼中，第2、3幢楼安装的入户门为成都市和乐门业有限公司供货的“钢质隔热防火门”，其余9栋楼安装的入户门为成都光大凯利达科技有限公司供货的“钢质门”，与购房户所签合同约定的“防盗门”不一致，构成消费欺诈，并给予警告、处罚款50000.00元的行政处罚。经本院主持双方进行现场核对时，印证上述处罚决定书认定的事实外，2、3幢楼安装的“钢质隔热防火门”具备防火门的消防认证身份信息，该门销售时以265元-270元/㎡计价，均价为640元；涉案房屋入户门已在装修期间进行更换。同期，涉案项目所在地房屋的租赁价格按照两室或三室以及房屋配置的不同有所差异，大致价格范围在10000元/年--12000元/年。 本院认为，原、被告双方于2016年6月19日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同及协议自成立时生效。双方应当按照约定全面履行义务，否则应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在诉讼中，针对双方的实质争议，本院分述如下： 关于逾期交房的争议。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十三条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对建设工程质量负责。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。五方责任主体对商品房验收后，表明商品房质量合格的实质要件已具备。另依据2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号），取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的规定，竣工综合验收不是商品房交付使用的前提，竣工验收备案不是开发商交付合格商品房的法定条件，故五方责任主体对房屋验收合格后，购房户不得以此拒绝接受房屋。因涉案项目于2017年2月23日才完成竣工验收，至此才符合法定的交付条件，故被告构成逾期交房。被告虽抗辩极端天气影响工期应顺延交房时间，不承担相应违约责任和合同责任，但根据其提交的证据不足以证实其观点，因为气象局关于极端天气的统计表本身并不能当然证实停工的事实，施工日志在缺乏承建方顺延工期申请及监理方、发包方根据申请进行工程签证的印证下，不能证实其客观真实，故其主张工期延误本院不予采信。 关于逾期安装天然气及逾期办理初始登记的争议。根据合同该约定天然气的安装应予2016年10月31日达到住宅气表安装到户，但经本院调查核实，广元市天然气公司剑阁分公司向本院出具情况说明一份，证实涉案项目于2017年4月10日才完成安装，故逾期安装事实成立。根据合同约定初始登记应在2017年10月31日前取得所在楼栋的权属证明，转移登记应在商品房交付之日起且买受人提交全部办理产权登记所需资料及税费后720个工作日内取得房屋所有权证，而据剑阁县不动产登记管理中心证明涉案项目于2018年11月15日才完成首次登记，初始登记逾期的事实成立，但转移登记的实际办理时间未超出双方合同约定的最终期限，不构成合同义务的违反。 关于入户门安装争议。根据中华人民共和国住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局于2014年8月27日联合发布、2015年5月1日实施的《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.26、5.5.31、5.5.32的条文规定，建筑高度大于27m-54m、高度大于100m以及高度大于54m-100m的住宅建筑的疏散楼梯、避难层以及安全房间的户门规定应采用等级为乙级以上的防火门，且该规定为强制性要求，虽涉案项目楼栋的实际建筑高度未超54m，除疏散楼梯需强制安装乙级防火门外对入户门未作强制要求，但从近年来大型火灾事故的案例，本院认为被告在合同的履行过程中参照国家的最新设计要求将防盗门变更为防火门并不构成合同义务的违反，但应以安装的门确系合格的乙级防火门为前提。庭审中被告虽出示了玖鑫公司的购销合同、防火门的合格证及479樘防火门的身份信息证明待证所安装的入户门为质量合格的钢木质隔热防火门，但经现场核实该批防火门实际安装于楼道，与本案双方争议的入户门的安装并无关联。经本院主持双方进行的现场勘查中，确认涉案房屋所安装的入户门为“光达凯利达”牌钢质门、且至今无任何证据显示其类型为防火门或防盗门，故被告构成违约。 关于上述违约责任的承担方式。1.逾期交房的违约责任，虽双方在合同中已明确约定，即合同约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于商品房实际交付之日起15日内向买受人支付，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条以及《最高人民法院》第十六条的规定，被告以违约金过高为由请求法院予以调整，应予以支持，故本院以被告完成五方竣工验收的时间即2017年2月23日作为实际交付的时间节点、参照同时期同地段类似房屋面积的租金价格10000元/年，对违约金予以调整，计算为3150.70元（10000元/年÷365天x115天）；2.天然气逾期安装的违约责任，因双方在合同中实际并无明确的约定，诉讼中又未能达成一致协商意见，结合天然气的安装系房屋配套设施，附随于交房条件之中，介于原告的实际损失已在逾期交房中予以处理，故原告针对该项违约金的相关主张本院不予支持。3.逾期办证违约责任，双方约定协商解决，但在诉讼中未能达成一致意见。原告主张应根据《最高人民法院》第十八条的规定，由出卖人按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，但该解释条文主要适用于买受人未在法定或约定的期限内取得房屋权属证书的情形，结合本案应以转移登记时间为界定依据。初始登记是转移登记的前置程序，对于其办理期限的约定是为完成转移登记的督促，在房屋已经交付、且在双方约定办理转移登记的期限之前已经办理完毕的情况下，原告因物权所受利益损失的主张因事实及法律依据欠缺，本院不予支持。4.入户门的损失计算，虽原告以实际购买的价格进行主张，但本院认为应以建设成本价计算更为公平。因被告未能提供出入户门在设计、施工中的报价依据，通过本院依职权亦未能调集可参照的依据，故本院结合被告2、3幢楼安装的入户防火门的价格、以普适性为标准酌情认定为1000.00元进行赔偿，原告的过高主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院》第十六条、第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告剑阁县宝龙山房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王剑之、苟叔云支付逾期交房违约金3150.70元； 二、由被告剑阁县宝龙山房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王剑之、苟叔云赔偿更换入户门损失1000.00元； 三、驳回原告王剑之、苟叔云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费987.00元，由原告王剑之、苟叔云负担493.50元，被告剑阁县宝龙山房地产开发有限公司负担493.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判长  罗晓莉 审判员  王 瑜 审判员  赵冬梅 二〇一九年六月二十六日 书记员  冯 阳 主要法律、法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同该义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%的标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付适用之日起就是日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起就是日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《建设工程质量管理条例》 第三条：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。 第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等相关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。 第四十六条：建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。 。 第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。