天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初6120号原告：天津市红磡物业经营管理有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路**中信物流科技园**。统一社会信用代码911201167182654541法定代表人：季成明，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙超，该公司职员。委托诉讼代理人：沙印姝，该公司职员。被告：陈琤，男，1951年3月1日出生，汉族，中国工商银行天津市分行退休职工，住天津市河**。原告天津市红磡物业经营管理有限公司诉被告陈琤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法由审判员余涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告天津市红磡物业经营管理有限公司之委托诉讼代理人孙超、沙印姝、被告陈琤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天津市红磡物业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2015年10月1日至2019年4月30日期间的物业费6207.91元；2.被告支付原告2015年10月1日至2019年4月30日机电设施运行维护费4138.75元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系坐落于天津市河西区业主，其户内建筑面积为160.42平方米。2014年5月19日原告与天津市河西区名仕达花园业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定：物业管理服务费收费标准为：按建筑面积每月每平方米0.9元收取，机电设施运行维护费的收费标准为：按建筑面积每月每平方米1.02元收取。原告实际按照每月每平方米0.6元收取，合计每月每平方米1.5元收取。被告每月应交物业费144.37元，应交机电设施运行维护费96.25元。原告依约履行了物业服务，但被告自2015年10月1日至2019年4月30日一直拖欠物业费，多次催要无果。故起诉。被告陈琤辩称，原告在与业主会签订的补充条款中存在违约行为，其中第二条第一款约定恢复本小区原有绿化面积，特别是一期、二期已损坏的草坪，补种枯死的树木。但原告根本不履行职责，使得小区绿地变光，杂草丛生。大量树木、灌木枯死后不及时清理，也不补种。小区存在许多私人种植的植物，杂乱无章，影响景观，甚至有人扎起篱笆种韭菜、大葱，原告根本不管理。第二条第二款至第七款均要求原告维护已损坏的喷水池、楼门墙体、台阶，对小区各楼门和楼道进行修补、粉刷等，并要求原告在60天内完成，各项工作整改后，将成果用照片的形式向业主展示。但小区各景观损坏严重长期无人维修，原告还将门锁拆的乱七八糟，均称没有配件无法维修。因大门无锁，各种人员均可随意上楼，安全存在重大问题。且原告对楼道清理极不到位，垃圾堆放不及时清理，散发恶臭。原告自己的物业用房卫生状况极差。第四条第二款约定要加强秩序维护员职数，达到规定要求。安排好日巡、夜巡人员，做好巡视、防盗、防火工作，最大限度减少入户盗窃案件。但原告安排的安保人员年岁较大，每天超负荷工作，导致根本没有夜巡，更无巡更登记。由于原告对安保设备维护不当，导致户内安保设施损坏，户内报警器均已不工作，上述问题导致小区偷盗问题严重，居民毫无安全感。小区车辆停放随意，紧急通道被堵死，楼顶堆积大量杂物，且顶层逃生通道被锁，如发生紧急情况，业主毫无逃生通道可言。原告安装的照明设施仅使用薄皮塑料管，且接头缺乏保护，极易发生触电事故。原告乱用消防水带，并乱扔乱放，业主对此十分愤慨。第六条约定会馆球场向业主提供使用，确定相应的业主活动用房和必要的桌椅，达到使用要求，保证业主正常活动需求。但原告拒不执行上述条款，将会馆出租办起了幼儿园，并将附近的绿地一并出租。原告未经业主同意，将一片绿地废弃建起废品囤积站，站内堆积了大量纸张、泡沫、旧家电、旧门窗等大量易燃品，不仅破坏小区环境，还会引起火灾。更为严重的是，废品站旁边就是高压变电箱，一旦失火极易造成爆炸。第三条第一款、第二款均约定原告应在每半年公布一次小区收支情况，也对小区公共部位收益的使用方式进行了约定。但原告在电梯广告租赁、会馆出租、游泳池出租、绿地出租、楼顶出租、小区内粘贴广告、丰巢快递柜等问题上，从未公布过物业收支情况，更未公布过收益项目、收益额、使用情况。综上，原告违反合同约定，严重损害业主利益，在履行合同过程中缺乏诚实信用，应将5年来公共收益返还给全体业主。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提交的全部证据均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年5月12日原告与天津市河西区名仕达花园的建设单位天津开发区永泰房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，服务期限自2003年5月13日至物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。2014年5月19日原告接受名仕达花园业主会的委托，继续为名仕达花园提供物业管理服务，并与业主会签订为期二年的《天津市住宅物业服务合同》，自2014年5月19日至2016年5月18日止，合同约定物业服务费为高层住宅按建筑面积每月每平方米0.9元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.02元由业主交纳，原告实际按照物业服务费为高层住宅按建筑面积每月每平方米0.9元向业主收取，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.6元向业主收取。2016年5月19日至今，原告在天津市河西区名仕达花园提供事实物业服务。被告原系天津市河**房屋的产权人，房屋建筑面积为160.42平方米，被告每月应交物业服务费144.37元、机电设施运行、维护费96.25元。被告自2015年10月1日至2019年4月30日欠付物业服务费及机电设施运行、维护费。本院认为，当事人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市河西区名仕达花园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区业主，该合同对其发生法律效力。现原告已依约履行了基本的物业服务义务，被告应依约履行交纳相应物业服务费用的合同义务。关于原告的物业服务质量问题，结合该小区实际情况，对于原告主张的物业服务费应酌情减免5%，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的维护、运行、管理费不予减免。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第六条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告陈琤向原告天津市红磡物业经营管理有限公司支付自2015年10月1日至2019年4月30日的物业服务费5897.5元；二、自本判决生效之日起十日内，被告陈琤向原告天津市红磡物业经营管理有限公司支付自2015年10月1日至2019年4月30日的机电设施的维护、运行、管理费4138.75元；三、驳回原告天津市红磡物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29.5元，由原告天津市红磡物业经营管理有限公司负担1.5元，由被告陈琤负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 余 涛二〇一九年六月二十七日书记员 沈瑞涛附所引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。