陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终5191号 上诉人（原审被告）齐禄瑞，男。 委托诉讼代理人张宏权，陕西谷正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李存英，男。委托诉讼代理人王锋，陕西贺宝虎律师事务所律师原审被告王晓玲，女。上诉人齐禄瑞因与被上诉人李存英、原审被告王晓玲房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院（2017）陕0125民初3291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人齐禄瑞及其委托诉讼代理人张宏权、被上诉人李存英的委托诉讼代理人王锋、原审被告王晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐禄瑞上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回李存英的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由李存英负担。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清。户县涝店现代农贸市场是镇政府惠民工程，经原户县发改委批准新建，由镇政府牵头租赁涝上村三组土地所建。齐禄瑞所持农贸市场公章也是镇政府所给，齐禄瑞有正当合法的理由对涝店现代农贸市场进行开发建设管理。农贸市场所租赁土地的期限是50年，意味着农贸市场门面房的买卖期限也是50年，因此齐禄瑞向李存英转让的是门面房50年的使用权，并非房屋所有权。一审判决以涉案门面房未取得相关建设审批手续而认定合同无效，缺乏事实和法律依据。违章建筑的认定是行政部门的权力，一审判决造成司法权代替行政权。而且，李存英签订合同时，门面房已建成，李存英通过熟人介绍才取得购房资格，对房屋手续及产权情况是知悉的。李存英所谓房屋重大质量问题也不存在。第二，一审判决适用法律错误，判决结果不当。即使认定合同无效，也应当按照法律规定判决李存英返还房屋。一审判决仅要求齐禄瑞返还房款并赔偿装修损失，对返还房屋的问题只字不提，判决结果显然难以服人。李存英辩称：一审判决认定事实清楚，涉案房屋没有经过政府相关部门审批，属于违章建筑。双方签订房屋买卖合同时齐禄瑞并未告知土地性质，且房屋存在质量问题。现不同意齐禄瑞的上诉请求。李存英向一审法院起诉请求：1、请求判令李存英与户县涝店现代农贸市场于 2013 年 1 月 21 日签订的房屋买卖合同无效；2、请求判令齐禄瑞、户县涝店现代农贸市场与王晓玲立即向李存英返还所交纳的购房款 425000 元，并支付利息（以 425000 元为基数，自 2013 年 1 月 21 日起计算至全部清偿日止）暂计 114750 元；3、请求判令齐禄瑞、户县涝店现代农贸市场与王晓玲赔偿李存英经济损失 80000 元；4、本案诉讼费由齐禄瑞、户县涝店现代农贸市场与王晓玲承担。一审法院认定事实如下：李存英与户县涝店现代农贸市场于 2013 年 1 月 21 日签订了《房屋买卖合同》，约定户县涝店镇农贸市场将西安市鄠邑区涝店镇涝店现代农贸市场的第16号 240 平米商住房一套出售给李存英，售价为 425000 元，同时约定上述房屋门前长 12 米、宽约 7 米空地由李存英使用，使用期限为50 年。合同签订后，李存英先后交购房款 425000 元，齐禄瑞向李存英交付了房屋钥匙，后李存英即对房屋进行了部分装修。另查明，2010 年 3 月 30 日原户县发展和改革委员会作出关于涝店镇新建现代综合农贸市场项目建议书的户发改发 （2010）94 号批复，该批复同意涝店镇人民政府新建现代综合 农贸市场项目列入 2010 年自筹投资准备计划，规模为：占地 35 亩，建设交易大棚两座面积 5500 平方米，两层门面房面积 7000 平方米，项目总投资 800 万元，资金自筹。同时载明：“请接此批复后，抓紧办理项目前期各项手续，待手续齐全后向我委申报开工报告”。嗣后，由齐禄瑞在未办理相关土地使用证，没有建设用地规划许可证及建筑工程施工许可证情况下，以户县涝店现代农贸市场名义在租赁的土地上进行投资建设房屋，共建造 47 套二层商住房并对外出售完毕。2014 年李存英与齐禄瑞因房屋使用和质量问题产生纠纷，李存英诉至法院要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并退还购房款 425000 元，赔偿损失 115000 元。后因李存英未按时到庭参加诉讼该案按撤诉处理。2017 年李存英再次以房屋存在质量问题诉至本院要求对其购买的房屋多处裂缝及下沉进行修复，后李存英撤回起诉。2017 年 8 月 2 日李存英持上述诉称理由起诉至本院要求确认《房屋买卖合同》无效，退还购房款 425000 元，并赔偿损失 194750 元。审理中，本院依据李存英申请对其房屋装修损失进行司法鉴定，陕西天任资产评估有限责任公司陕天任司评报字(2018)第 005 号评估报告结论为：本项目评估人员对评估对象实施了实地勘察、市场调查等必要的评估程序，经评估计算确定李存英与齐禄瑞、王晓玲、户县涝店镇现代农贸市场一案涉案资产的重置成本为 57605 元。 一审法院认为，户县涝店现代农贸市场未经工商部门注册登记，不具有诉讼主体资格。齐禄瑞自认该市场系由其个人开发并从中获取收益，李存英对此亦不持异议，故本院认定齐禄瑞为房屋买卖合同的实际出卖人。齐禄瑞所修建的含李存英购买的门面和住房在内的市场系在租赁鄠邑区涝上村三组集体所有的土地上修建。双方交易的房屋既未办理土地使用证，也没有建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，属于违章建筑。而涉违章建筑合同是效力待定合同，即在合同订立之后，相关审批手续补办齐备，违章建筑方可转为合法。而齐禄瑞至今未采取补正措施，故该《房屋买卖合同》应属无效合同。因李存英购房时对房屋未取得相关建设审批手续有一定基本认知和判断，结合房屋价格、交付过程及李存英多次向本院起诉所作陈述，本院认定双方对买卖合同无效均存在过错，故对李存英主张的购房款利息损失不予支持。对李存英要求赔偿其装修损失，依据鉴定评估报告，根据双方的过错程度，齐禄瑞应承担 28802.5 元。因王晓玲系齐禄瑞雇佣人员，对李存英要求王晓玲承担连带责任之请求，本院不予支持。对齐禄瑞所持如若合同无效，李存英需承担房屋占用期间的租赁费、并恢复房屋原状之辩称，因齐禄瑞并未提起反诉，本案不予处理，其可另案主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第（五）项、第五十 八条之规定，判决如下：一、李存英与户县涝店现代农贸市场于 2013 年 1 月 21 日签订的《房屋买卖合同》无效；二、齐禄瑞于本判决生效后 10 日内返还李存英购房款 425000 元；三、齐禄瑞于本判决生效后 10 日内赔偿李存英装修损失 28802.5 元；四、驳回李存英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费 10000 元，由李存英负担 5000 元，齐禄 瑞负担 5000 元。因李存英已预交，故齐禄瑞应在给付上述款项时连同所负担之诉讼费用一并给付李存英 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，上诉人齐禄瑞以户县涝店现代农贸市场的名义与被上诉人李存英签订房屋买卖合同，但所买卖房屋一直未办理相关审批手续，一审判决认定该房屋买卖合同为无效合同，并判由齐禄瑞返还李存英购房款、赔偿部分装修损失，并无错误。齐禄瑞认为其向李存英转让的是涉案房屋50年的使用权、一审判决认定事实不清的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。齐禄瑞在一审中并未提出反诉主张李存英返还房屋，一审中仅辩称如合同无效则李存英需承担房屋占用期间的租赁费并恢复房屋原状，亦未提出相应的反诉请求。因此其认为一审判决对返还房屋的问题未予涉及、系适用法律错误的上诉理由，亦不能成立，本院依法不予采信。综上所述，齐禄瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8107元，齐禄瑞已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  李 美 红审 判 员  朱 利 安 二○一九年六月十三日 书 记 员  张  佳  欣 1