福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2253号 上诉人（原审被告）：卢广瑞，男，汉族，1955年11月6日出生，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：福建华鑫通国际旅游业有限公司，住所地厦门市同安区西柯一里**楼**。 法定代表人:曹鸿波，系董事长。 委托诉讼代理人：陈旺富，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏庆吉，福建衡兴明业律师事务所律师。 上诉人卢广瑞因与被上诉人福建华鑫通国际旅游业有限公司（以下简称“华鑫通公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初4603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢广瑞上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回华鑫通公司的诉讼请求；2.一、二审涉诉费用全部由华鑫通公司承担。事实和理由：一、一审判决认为，所谓“该合同系双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，确认为合法、有效”。此认定纯属错判，应予改正。理由如下：由于贷款落空，导致出现卢广瑞不可能履行合同。这有必要搞清楚双方签合同的基本事实与真相，且要从双方买卖交易签订该合同的之前、起初谈起。 基本事实的逻辑真相：在阳光城销售人员无明确告知合同、条款中无标明、卢广瑞不知合同详情，就被逼迫签订“商品房买卖合同（预售）”之前，起初双方事实上达成三项缺一不可、重大隐性（没有文本但有证据）的条件、承诺和约定。即：1.单元房的全款。全款额为：858，377元，双方达成意向。地。地处同安滨海西大道东侧门海峡国际时尚创意中心）项目A7地块6号楼406单元期房一套。2.银行商业贷款。阳光城售楼处承诺并约定负责为卢广瑞办理银行贷款42万元。2017年5月初，卢广瑞贷款资料齐全递交给银行。厦门光大银行受理并为卢广瑞办理好了还贷银行卡。但等待上级批示，迟迟不下发贷款。3.首付款。卢广瑞认购并交付首付款共计448377元。其中2017年4月23日刷卡交纳6万元（其中包括订金5万，卢广瑞另支付1万元“团购费”，卢广瑞对此居然还不知此情）。4月28日刷卡交纳121676元，5月3日刷卡交纳266701元。支付款项的前提条件在于，卢广瑞以为银行贷款肯定会落实。没有银行贷款，卢广瑞不可能购此房产、交纳首付款。同样，没有收到首付款，以为银行贷款会落空，阳光城也不可能让卢广瑞签订合同。（二）一方面，相关首付的刷卡单和收据与光大银行已经受理贷款的事实；另一方面，同时说明双方《商品房买卖合同》的签订，本身存在违规的问题。在未落实银行贷款的情况下，2017年4月28日，华鑫通公司逼迫卢广瑞签订了《商品房买卖合同》以及之后华鑫通公司为该房产的备案。由于签合同与办理银行贷款客观上存在时间差。事实上这种签合同是华鑫通公司强加于卢广瑞的违规之举。其后的房产备案更是华鑫通公司的自行作为，理应自负其责。合同为阳光城销售处单方打印，并没有加黑标明，且无明确告知，构成格式合同对卢广瑞没有约束力的事实。故原一审判决认定“根据《合同法》第39条第1款规定…本案《商品房买卖合同》的格式条款，对卢广瑞不具有法律约束力…属于《合同法》第94条第（五）项可以解除合同的情形…根据本案查明的事实，卢广瑞无法办理商业贷款审批手续，系受到限购限贷政策的影响，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条、第23条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，属于《合同法》第94条第（五）项可以解除合同的情形”。二、重审判决所谓“依法向贷款银行问询”，仅依据在2018年12月5日，中国光大银行厦门分行个人贷款审批中心出具“拒贷说明”一份，但对光大银行厦门分行个人贷款审批中心出具“拒贷说明”的原因和国家、政府日益严控金融风险的事实只字不提，判决所谓“卢广瑞应向华鑫通公司支付逾期违约金人民币25322.12元”、“支付逾期办理注销手续违约金人民币21000元”。该认定属于严重错判。基本事实：众所周知，2017年下半年房地产已经成为国家金融风险的重灾区。为了防范金融风险，国家房地产调控政策发生变化，限购、限贷日益严厉严控。本案贷款落空，就是银行防范金融风险的具体举措。1.2017年5月2日，中国光大银行厦门前埔支行受理了卢广瑞的贷款申请并且为卢广瑞开办了还款银行卡（说明卢广瑞的情况完全符合5月份光大银行房贷的条件）。但是2017年7月13日，光大银行厦门前埔支行通知卢广瑞，取回办理贷款齐全、合规的材料，终止办理贷款并退还了华鑫通公司提交光大支行的5万元贷款定金。2.因为银行贷款落空。卢广瑞立即三次致电卖方售楼处8885566并于7月18日亲赴售楼处约见了小林经理，7月20日致信给“福建华鑫通国际旅游业有限公司”（高扬瑜，此地无人，信函退回），7月26日又见到售楼处赖经理以及三次赴“阳光城”厦门总部会见谢副总经理，说明起初卢广瑞已经声明，没有银行贷款，不可能购买此期房。现在贷款落空，请求给予办理退还约45万元首付款。3.阳光城上级领导谢经理做调查后，同意并要求其销售部退还卢广瑞约45万元首付款，但是销售部却执意不给办理撤销备案，也不退还首付款。反之，无理要挟其支付全款购此期房。4.2017年8月9日，阳光城致“销售合同解除涵”。终止了销售合同，后委托律师，仅依据“销售合同解除涵”与单方拟定的“商品房买卖合同（预售）”格式及其相关条款，聘律师诉诸法律。（二）应特别注意以上两个时间段：第一，2017年5月2日，中国光大银行厦门前埔支行受理了卢广瑞的贷款申请；第二，2017年7月13日，光大银行厦门前埔支行通知卢广瑞，终止办理贷款。完全知晓中国光大银行厦门分行个人贷款审批条件的光大支行，从受理卢广瑞的贷款到银行贷款中心拒放贷，充分说明了国家、政府的房地产调控政策日益发生变化，为防范银行和个人金融风险，限购、限贷日益严控。卢广瑞申请银行贷款落空，完全是银行严控个人金融风险的举措。特别注意：“个人贷款中心”出示的有关卢广瑞的退休身份及有关个人财产及有贷款的材料，使得银行落空，说明个贷政策发生变化而产生的结果。换句话说，卢广瑞退休、房产、贷款等于银行拒贷。这完全证实了国家限购限贷、防范银行金融风险举措的及时性和有效性。而卢广瑞的退休、房产、贷款绝非等于必须履约、赔付阳光城违约金。银行出具的说明与本案所谓卢广瑞合同违约、必须履约合同、赔付违约金，并无关系，故一审判决认定“卢广瑞无法办理住房商业贷款审批手续，系受到限购限贷政策影响，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条、第23条规定的不可归责于当事人双方的事由”，“主要因限购限贷政策升级，银行对住房商业贷款更为严格”、“信贷政策变化导致，不可归责于卢广瑞”。假设：第一，如果银行贷款落实，阳光城再让交付首付款，双方合规、合法签订合同，不可能出现本案纠纷。第二，银行贷款落空，虽然违规、违法签订的合同已经发生数月，但如果售楼处服从其上级领导谢经理的指示，为卢广瑞办理了退购（撤销备案）退款，也不会出现本案。售楼处为急于获得现金，导致出现本案纠纷。1.阳光城售楼处急于拿到现金，银行贷款没有落实，未履行行业操守，未标明、未明确告知合同条款中的某些风险，就迫不及待提前令卢广瑞交付首付款，逼迫签订合同并办理备案。2.银行贷款落空，阳光城售楼处仍然急于拿到现金，依自拟所谓合同“陷阱”格式条款，令卢广瑞交付房产全额款。这完全不符合双方起初的约定。3.阳光城上级领导指示售楼处退还卢广瑞首付款，售楼处气急败坏。但还要现金和赚钱，委托律师起诉、上诉。三、相关的情与理。1.卢广瑞认购的房子是正在施工建设的期房，已交的首付款仅为收据，并未开具正式发票。2.卢广瑞交付首付款近45万，每月产生借贷利息，对个人经济造成严重损害。而阳光城无任何经济损失，反而占此款项已经近2年之久。3.经卢广瑞介绍，帮助阳光城出售一套房产（6号407单元）。阳光城并未履行承诺，给予卢广瑞6000元介绍费。4.此案至今已2年，对卢广瑞的家庭生活和身体健康，及其教学、科研等工作造成极为严重的不良影响和后果。综上，本案的基本事实存在两个真相，即逻辑真相与本体真相。起初双方签订“商品房买卖合同”之前，事实上达成三项缺一不可、重大隐性的条件、承诺和约定是本案基本事实的逻辑真相。阳光城不讲道德和行业操守，卢广瑞成为无辜的受害者是本案基本事实的本体真相。这两个真相与国家限购限贷政策、防范金融风险措施、贷款落空的事实相加，构成本案完整的基本事实和真相。已签的合同与贷款审批之间存在时间差。而合同纠纷的始作俑者恰恰就是时间差。至此，本案的事实和真相大白于天下。 华鑫通公司答辩称，一、一审判决认定卢广瑞逾期付款构成违约事实清楚，应予维持。具体而言：本案中，经一审法院向光大银行前埔支行调取的拒贷证明明确：因卢广瑞存在客户年龄较大并且已退休、客户名下已有三笔贷款，负债较高以及征信报告体现2016年连续四个月发生贷款逾期还款情况原因，导致其贷款被银行拒贷，贷款未能支付给华鑫通公司。同时，卢广瑞明知其贷款被拒后，经华鑫通公司多次催告，卢广瑞仍拒不支付剩余购房款，依据涉案合同之约定，卢广瑞违约事实清楚。因此，一审判决认定卢广瑞逾期付款构成违约事实清楚，应予维持。二、卢广瑞理应承担相应的违约责任。如前所述，卢广瑞违约事实清楚。同时，涉案合同第八条及其附件四第一条、第二条明确约定了卢广瑞应支付的违约金数额。该约定不仅为双方真实意思表示，且导致违约的过错完全在于卢广瑞，卢广瑞理应向卢广瑞承担违约责任。三、卢广瑞上诉理由没有事实与法律依据，且未提供任何证据予以证明，应予驳回。 华鑫通公司向一审法院提出诉讼请求：一、确认华鑫通公司与卢广瑞签订的编号为05011164《商品房买卖合同》已解除；二、判令卢广瑞向华鑫通公司支付逾期付款违约金人民币（币种下同）171675.4元；三、判令卢广瑞立即配合华鑫通公司办理上述《商品房买卖合同》的合同网签注销、合同预售备案登记注销、预告商品房预告登记注销等相关手续；四、判令卢广瑞向华鑫通公司支付逾期办理商品房买卖合同备案登记注销、预告登记注销手续违约金34335.08元（违约金自2017年8月21日起，每日按总房价858377元的千分之一为标准，计算至卢广瑞实际配合办理之日止。暂计至2017年9月30日为34335.08元）；五、判令卢广瑞向华鑫通公司支付本案的律师费8000元；六、本案的全部诉讼费用由卢广瑞承担。 一审法院认定事实如下：2017年4月28日，华鑫通公司与卢广瑞签订一份《商品房买卖合同》（预售）(编号为05011164)及补充协议,约定卢广瑞向华鑫通公司购买位于厦门海峡国际时尚创意中心A7地块6#楼4层406单元。合同中载明：“第六条2按照建筑款面积计算，该商品房单价为每平方米23006.62元，总价款为858377元（大写）捌拾伍万捌仟叁佰柒拾柒元。......第七条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金伍万元（大写），该定金于【本合同签订】时抵作商品房价款。（二）买受人采取以下第3种方式付款：……3.贷款方式付款：【商业贷款】买受人应当于2017年4月28日前支付首期房价款438377元（大写）肆拾叁万捌仟叁佰柒拾柒元整，占全部房价款的51.07%。余款420000元（大写肆拾贰万元整）向银行(贷款机构)申请贷款支付。第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照预期情况，分别处理（1）预期付款在【30】日（含30日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之【五】的违约金，本合同及本补充协议继续履行。（2）买受人逾期付款超过【30】日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权要求注销预告登记，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。届时买受人应按出卖人要求配合办理预告登记注销等相关手续，若买受人不予配合的，买受人除按照总房款的20%承担合同解除违约金外，还应当在延期办理注销登记期间按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的赔偿金。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日其至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金”。同时，合同附件四载明，“第二条若约定买受人以按揭贷款（包括个人住房商业性和/或公积金贷款，以下简称“贷款手续”）支付部分房款，则买受人同意遵守以下约定：（1）买受人应在本合同签订后10日内办理贷款手续，包括但不限于向贷款银行/公积金代办机构提供符合银行要求的办理贷款时需要买受人提供的全部申请资料，按照银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押预告登记，缴纳买受人应交纳的相关费用，向银行提出正式的贷款申请，交纳代办预告登记。预售商品房抵押登记的服务费用，并自行取得并向出卖人或有关单位提供相关资料。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合。买受人逾期未能办理完毕贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担应付未付款项的万分之五的违约金。（2）买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行要求买受人增加首付比例但买受人拖延或拒绝增加支付首付款，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付。买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款。（3）出卖人对买受人能否足额或部分获得贷款及贷款条件，不做任何承诺及保证。（4）买受人应当按照与贷款银行之间的借款合同的约定和贷款银行的相关要求办理贷款手续，发生的一切费用由买受人自行承担。”补充协议第十条约定：“10.3关于合同解除及违约责任.....（3）无论何种原因导致本合同或补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款千分之一的违约金。......（5）出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后90日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除本合同及本补充协议而产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额（如有）无息返还给买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。......10.4（1）双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解，向人民法院起诉等途径解决。（2）如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等，盖由买受人承担......第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担责任，或不合理的家中买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。” 合同签订后，卢广瑞向华鑫通公司支付了首付款438377元，并按照华鑫通公司售楼人员的要求向光大银行提供了贷款申请资料。2017年5月10日，华鑫通公司依照流程办理了讼争房产的网签备案、商品房预告登记等手续。 后因剩余420000元购房款迟迟未到账，华鑫通公司分别于2017年5月24日、2017年7月17日、2017年8月2日，分别向卢广瑞发出《办理贷款手续催告函》、《付款催告函》、《房款再次催告函》。经多次催讨无果后，华鑫通公司于2017年8月9日向卢广瑞发出《销售合同解除函》，单方解除该商品房买卖合同，卢广瑞于2017年8月10日收到该解除函，2017年8月11日前往华鑫通公司处。后华鑫通公司于2017年8月28日，向卢广瑞发出《律师函》，告知其合同已解除并要求其支付相应逾期付款违约金。双方在此过程中多次协商沟通，但无法取得一致意见，故华鑫通公司于2017年10月11日向法院提起诉讼。 另查明，华鑫通公司的股东为华鑫通国际招商集团股份有限公司、阳光城（厦门）置业有限公司。 一审庭审中，双方均确认贷款银行为光大银行，具体由华鑫通公司向卢广瑞说明可以办理贷款的合作银行，卢广瑞则选择去光大银行前埔支行办理贷款。同时卢广瑞陈述，其贷款银行光大银行于2017年7月13日通知不给其放款，之后其一直联系售楼处，并约见了经理商讨退款事宜。对于银行拒绝向卢广瑞放贷的理由，华鑫通公司称系卢广瑞征信不良及负债造成的。卢广瑞则认为是国家政策原因，严控、严贷。对于已付的购房款，华鑫通公司陈述只收到卢广瑞438377元的购房款，但是卢广瑞表示支付了448377元。 本案审理过程中，一审法院依法向卢广瑞申请贷款的银行即光大银行前埔支行问询，中国光大银行厦门分行个人贷款审批中心于2018年12月5日出具拒贷说明一份，载明：“客户卢广瑞（150202195511061219）于2017年5月2日向中国光大银行厦门前埔支行申请42万元的商用房贷款，因支行无贷款审批权限，支行收集完整材料后上报厦门分行个人贷款审批中心，审批未通过，原因如下：1、客户年龄较大并且已退休；2、客户名下已有三笔贷款，负债较高；3、征信报告体现2016年初连续四个月发生贷款逾期还款情况。综上客户还款能力不符合我行政策要求，故审批未通过。” 另查明，在一审法院受理的（2018）闽0212民初681号卢广瑞与福建华鑫通国际旅游业有限公司商品房预售合同纠纷一案的庭审笔录中，卢广瑞明确陈述其第一次向华鑫通公司提出解除合同的时间为收到解除函的第二天，即2017年8月11日。对于不返还卢广瑞的购房款的原因，在该笔录中，华鑫通公司陈述没有返还卢广瑞的购房款系因为合同约定在办理完毕注销合同备案、预告登记等手续、确认合同解除后才能办理退款。 一审法院认为，本案争议焦点如下：一、双方签订的编号为05011164《商品房买卖合同》（预售）合同是否可以作为定案依据的问题。卢广瑞提出该合同是华鑫通公司单方的格式合同，其不予认可，其没有看过合同，是被迫签订合同的答辩意见，对此，该合同有卢广瑞的亲笔签名，并且据卢广瑞自述其是曾在高等学府授课的大学教师，其作为一个成年人，不阅读相关购房合同，咨询相关条款，便在合同上签字，支付大额购房款，明显不符合常理，故该答辩意见不予采纳。该合同系双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，确认为合法、有效。故双方当事人必须依约履行相关的权利义务。 二、对于卢广瑞已付房款是438377元，还是448377元的问题。华鑫通公司确认已收到卢广瑞购房首付款438377元，但是卢广瑞坚持称首付款为448377元。对此，根据卢广瑞提供的四张收据，其中三张收据，均印有华鑫通公司股东阳光城（厦门）置业有限公司的“阳光城”标志，并有加盖华鑫通公司的公章，金额共计438377元。剩余一张收据，货品名称为阳光城SOHO网约费，金额为10000元，加盖的公司公章名称为“厦门房网信息技术有限公司”，华鑫通公司否认该公司及该笔费用与其具有关联性，卢广瑞也未提供证据证实该费用为华鑫通公司收取，故该笔费用不予以认定为首付款。卢广瑞若对该笔款项有异议，可另行向案外人厦门房网信息技术有限公司主张权利。综上，应认定卢广瑞支付的首付款金额为438377元。 三、华鑫通公司诉求的逾期付款违约金人民币171675.4元是否合理的问题。合同第八条明确约定：“（1）逾期付款在【30】日（含30日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之【五】的违约金，本合同及本补充协议继续履行。（2）买受人逾期付款超过【30】日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权要求注销预告登记，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。”同时合同附件四第二条约定：“（2）买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行要求买受人增加首付比例但买受人拖延或拒绝增加支付首付款，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付。买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款。（3）出卖人对买受人能否足额或部分获得贷款及贷款条件，不做任何承诺及保证”。本案双方于2017年4月28日签订《商品房买卖合同》，根据合同约定卢广瑞应于2017年6月13日(不包括当日）之前将剩余420000元房款支付至华鑫通公司账户，但是卢广瑞并未支付，已经构成逾期付款，理应承担违约责任。卢广瑞提出贷款贷不出来是国家政策原因，故其不同意支付违约金的答辩意见。但是根据查明的事实，银行不放款系因为卢广瑞的自身原因，并非是卢广瑞说称的系国家政策或者华鑫通公司的原因，并且合同明确约定若银行未放款，则“买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款”，故卢广瑞的该项答辩意见因缺乏事实依据，故不予采纳。但同时华鑫通公司并没有举证证实其实际损失有高达171675.4元，根据已查明的事实，确认双方于2017年8月11日达成解除合同的合意，逾期支付期间为2017年6月13日至2017年8月10日共计59天，故参照双方对逾期付款的约定及实际情况，酌情调整为25322.12元（858377元×0.0005×59天）。 四、华鑫通公司诉求卢广瑞立即配合卢广瑞办理上述《商品房买卖合同》的合同网签注销、合同预售备案登记注销、预告商品房预告登记注销等相关手续，同时支付逾期办理商品房买卖合同备案登记注销、预告登记注销手续违约金34335.08元是否合理的问题。华鑫通公司主张该违约金自2017年8月21日起，每日按总房价858377元的千分之一为标准，计算至卢广瑞实际配合办理之日止。卢广瑞提出其愿意配合办理注销手续，一直没有办理是因为华鑫通公司不返还其购房款。华鑫通公司称，没有返还卢广瑞的购房款系因为合同约定在办理完毕注销合同备案、预告登记等手续、确认合同无效后才能办理退款。但是根据本院查明的事实，虽然双方在补充协议第十条中明确约定“（3）无论何种原因导致本合同或补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款千分之一的违约金......（5）出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后90日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除本合同及本补充协议而产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额（如有）无息返还给买受人”，但是在买受人已付购房款未返还的情况下，买受人难免会产生抵触心理，如若按照合同约定计算逾期注销违约金至今，缴纳大笔违约金难免会显失公平。鉴于卢广瑞于2017年8月10日收到解除函，双方于2017年8月11日达成解除合同的合意后便对退还已付购房款及办理注销登记手续事项争论不下，无法协商一致，华鑫通公司就此于2017年10月11日向一审法院提起诉讼，故将此违约金的计算期间调整为2017年8月22日至2017年10月10日，共计50天。对于违约金计算标准，双方补充协议中约定。“如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款千分之一的违约金”，但是《商品房买卖合同》第八条第2条又约定“（2）买受人逾期付款超过【30】日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权要求注销预告登记，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。届时买受人应按出卖人要求配合办理预告登记注销等相关手续，若买受人不予配合的，买受人除按照总房款的20%承担合同解除违约金外，还应当在延期办理注销登记期间按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的赔偿金”，两份合同的约定不一致，补充协议中的内容明显提高了计算逾期办理注销手续的违约金的标准，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十八条的约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，故按照《商品房买卖合同》第八条的约定延期办理注销登记期间，按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的赔偿金进行计算违约金，即420000元×0.001×50天=21000元。 中华人民共和国合同法华鑫通公司诉求卢广瑞支付其律师费8000元。对此，双方虽然在补充协议中对该项诉求有约定，但是根据华鑫通公司提供的诉讼案件委托代理合同，其第一段载明：“根据《中华人民共和国律师法》及其他有关法律法规，双方就甲方与郑贵玉商品房预售合同纠纷一审阶段案件签订本合同。”，虽然第二段又载明：“乙方指派律师【陈旺富、叶贵皇】代理【甲方与卢广瑞商品房预售合同纠纷】案件”，但是该份证据已经存在瑕疵，同时华鑫通公司提交的律师费发票也没有载明对方当事人姓名，为确保公平，该项诉求不予支持。综上，《中华人民共和国民法总则》第六条、《》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除福建华鑫通国际旅游业有限公司与卢广瑞于2017年4月28日签订的《商品房买卖合同》（编号05011164）；二、卢广瑞应于判决生效之日起十日内向福建华鑫通国际旅游业有限公司支付逾期付款违约金人民币25322.12元；三、卢广瑞应于判决生效之日起十日内配合福建华鑫通国际旅游业有限公司办理合同网签注销、合同预售备案登记注销、预告商品房预告登记注销等相关手续；四、卢广瑞应于判决生效之日起十日内向福建华鑫通国际旅游业有限公司支付逾期办理注销手续违约金人民币21000元；五、驳回福建华鑫通国际旅游业有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费人民币4511元，由福建华鑫通国际旅游业有限公司负担3600元，由卢广瑞负担911元。 二审审理期间，卢广瑞对一审判决查明的事实存在如下异议：1.卢广瑞称其未收到《商品房买卖合同》，对一审判决查明的合同约定存在异议；2.对于华鑫通公司办理合同网签备案不清楚；3.卢广瑞称其征信记录不存在逾期，同时其单位不给其开具工资单。此外，双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 审理中，卢广瑞提交中国研究院的报告及限购限贷政策、厦门日报的报道，为了证明防范金融风险2017年的大背景，银行政策收紧，无法贷款非因我个人原因。华鑫通公司质证认为，与本案无关，卢广瑞三笔贷款征信存在问题。对于银行按揭贷款政策，卢广瑞自身充分了解，华鑫通公司无法审核其具备贷款的能力。根据讼争合同约定，华鑫通公司对于卢广瑞是否能够获得贷款不具有任何承诺或者保证。倘若贷款不能发放，按照合同约定卢广瑞应以其他方式履行合同而非解除合同。限购与限贷不同，住宅类房产是限购。讼争房屋是SOHO，不属于限购范围。贷款能力及放款条件卢广瑞应在买房前进行了解。本院对上述证据经分析认为，厦门日报的报道与中国研究院的报告与本案缺乏直接关联性。厦门政府实施的房产调控政策，针对的是住宅类房产，而本案讼争房产属于办公性质。根据一审法院的调查及贷款银行回函，已经明确无法办理贷款的原因在于卢广瑞负债较高、存在征信问题及个人年龄等原因，故对卢广瑞的证明主张不予采纳。 本院认为，首先，本案讼争《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规，应认定有效，双方均应依约履行。卢广瑞无证据证明华鑫通公司“强加”于卢广瑞签订合同，亦无证据证明华鑫通公司对卢广瑞获得贷款作出承诺，故卢广瑞关于以获得贷款作为签订合同的前提条件的上诉主张不予采信。其次，根据一审法院的调查及贷款银行光大银行前埔支行出具的说明，无法获得贷款的原因系因卢广瑞自身的原因。其上诉主张系因国家政策导致无法获得贷款，并无证据予以证明，且与在案证据相悖，故对该上诉主张不予采纳。最后，卢广瑞因自身原因无法办理贷款，则其应依约支付剩余购房款项。卢广瑞并未支付剩余购房款，已经构成违约，其应当承担违约责任。华鑫通公司诉求卢广瑞解除双方之间的《商品房买卖合同》及逾期付款违约金、注销手续违约金存合同和法律依据，应予以支持。至于卢广瑞所称的“介绍费”和“团购费”并不在本案的处理范围之内。综上，卢广瑞的上诉主张均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费911元，由上诉人卢广瑞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 聆 审 判 员  李向阳 审 判 员  章 毅 二〇一九年六月二十五日 代书记员  陈 琳 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。