河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终6633号 上诉人（原审被告）：于特，男，1991年4月27日出生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：傅玉新，河北咏远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄墅洋房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市正定县燕赵南大街**。 法定代表人：吴立欣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董付华，河北明杰律师事务所律师。 上诉人于特因与被上诉人石家庄墅洋房地产开发有限公司（以下简称墅洋房地产公司）确认合同无效纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2018）冀0123民初2008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于特及其委托诉讼代理人傅玉新、被上诉人墅洋房地产公司委托诉讼代理人董付华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于特上诉请求：1.要求依法撤销正定县人民法院（2018）冀0123民初2008号民事判决书，请二审法院审理后依法改判或发回原审法院重新审理。2.被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院未查明本案基本事实，认定事实错误。1.案涉房屋在交易时是现房，并非预售，原审法院认定案涉房屋的出售系预售是错误的。2.原审未查明案涉别墅售出前的权利人。被上诉人在一审时曾一再称其与崔瑞国等联建了包含案涉地块在内的之上房屋，并强调涉案房屋属于崔瑞国，被上诉人是代替崔瑞国与上诉人签订的《房购协议》，并就此向法院提交了吴立欣签署的《联建协议》和《关于房屋买卖及起诉的情况说明》予以证实。一审法院对此事实视而不见，未查明案涉别墅售出前的权利人。3、被上诉人在一审时向法院提交了石家庄市城乡规划局正定分局给其出具的《回复意见》及附图，欲证实其对上诉人购买的房屋未办理预售许可证，一审法院就此支持了被上诉人的主张。但是，上诉人认为规划局的《回复意见》中描述的是“。未到我局申请办理规划手续”，并非预售许可手续；同时，附图与现状严重不符。再有，案涉别墅的编号在被上诉人的墅洋居礼小区的整体编号顺序之内，为34号，并没有在编外。所以，上诉人认为，原审对被上诉人提交的未办理预售许可证的证据所证明的事实认定错误。4、原审认定上诉人在诉讼中进行房屋装修是错误的。事实上，上诉人在2016年初与被上诉人签署《房购协议》后，便开始对所购房屋进行装修，并非原审认定的上诉人在诉讼中进行的装修。二、原审在诉讼主体资格审查上存在严重程序性错误。虽然被上诉人与上诉人签署了《房购协议》，表面看是双方存在买卖房屋的法律关系，但是基于前述原审未查明案涉别墅售出前的权利主体究竟是被上诉人还是崔瑞国，则不能确定谁具有本案的原告资格。三、原审法院适用法律错误。原审法院适用我国《合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条、第七条的规定，作出案涉协议无效，判由上诉人返还涉案房屋，系适用法律错误。主要理由：1.原审未按照《合同法》第五十八条的规定裁决在返还时的相互义务，即上诉人返还给被上诉人房屋，而被上诉人应当返还所收合同价款及利息，原审未予依法裁决。2.本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定的情形。首先，上诉人所购房屋不是被上诉人的预售房，而是已经竣工可以投入使用的现房。其次，预售许可并不是房屋买卖合同有效与否的法定前提条件，开发商未取得《商品房预售许可证》预售商品房，属于其行政违法行为，不属于民事法律调整范畴，更不属于民事法律无效行为的必然结果，更无从谈起所签合同无效的情形。3.《城市商品房预售管理办法》系部门规章，其内容主要关系到我国对开发商预售房屋的行政管理的程序性规定，其中第五条、第六条、第七条的规定不能必然导致买受人对房屋所有权的丧失。 于特当庭补充意见：被上诉人的法定代表人吴立欣是上诉人的舅舅，上诉人购买的吴立欣公司开发建设的现房，是独栋别墅，价款150万元。协议签订后上诉人于2016年3月1日交纳了50万元购房款，之后又分别于2017年3月8日、3月9日、6月3日分三次交清了余款。吴立欣知道上诉人家里有事，之前同意了上诉人比协议约定的时间晚些交清款，但等上诉人交清后他又提出来要利息，上诉人家不愿意给付利息，吴立欣就以付款迟延为由，在2017年6月13日通过转账把房款退给上诉人，上诉人收到后当日就给他打回去了。经家里人和他协商一致后，上诉人又于2017年6月23日和24日分别两次通过黄秀玲的账户汇给了吴立欣10万元的利息。协议签订后，吴立欣还给上诉人协调好了临时的用水、用电。上诉人就开始装修涉案房产。2017年4月11日上诉人交了7506元的物业费，还交了电费。但随着正定房价的暴涨，吴立欣又找借口在2018年6月份起诉上诉人主张房屋买卖合同无效。上诉人认为被上诉人的起诉纯粹是利欲熏心所导致，其诉讼请求毫无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。 石家庄墅洋房地产开发有限公司答辩称，一审所查明的事实和认定的事实正确，应予支持。合同的效力判令的依据是是否违反法律法规强制性规定，不依据双方主客观因素及过错确定，《合同法》第52条第五款明确了合同效力的依据，《城乡规划法》第9条、第39条规定，未取得规划条件的土地使用权无效，《土地管理法》第11条、13条、43条也明确规定使用土地必须申请国有土地，《房地产管理法》第38条、39条再次强调房地产转让条件是取得相应的土地证，同时最高院审理商品房司法解释的第2条，现房和预售均应在合法手续的前提下，并且取得预售证前必须有土地证、建设用地规划使用证、工程规划许可证、工程施工许可证，之后才有可能取得预售，没有取得预售证的房子一定是手续不全或违法违章房屋，是不允许在市场上交易的，且在一审中规划局也已经证明涉案房屋没有取得相应的规划手续。签订合同的主体及履行合同的主体均是明确的上诉人与被上诉人，一审中被上诉人提交《购地协议》及《联建协议》，来证明被上诉人不违反公平诚信原则，并非因为房价上涨，利益驱使而主张合同无效。在诉讼前，上诉人与被上诉人曾经调解多次，均未成功，此事实已在一审庭审中得到上诉人承认。同时，《联建协议》只对被上诉人的法定代表人吴立欣、王小熊、崔瑞国产生效力，属于内部协议，上诉人说没有查明权利人纯属误解。是否办理预售证、能否办理预售证均以合法为前提，涉案房屋不能交易、不能办理预售证的事实可以到房管部门咨询，也可以手机登录房管部门查询。至于涉案房屋是否装修不影响合同效力认定，并且一审中上诉人进行装修并申请评估，后放弃申请评估，均有上诉人提供的前后证据照片和签字的文件予以证实。原审法院在确定诉讼主体及适用法律方面并无不当，在没有撤销《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》之前，不可能否认其法律依据。 石家庄墅洋房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的关于墅洋居礼小区自南向北第二排东户003号独栋别墅的房购协议无效；2、判令被告返还原告所出卖房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房购协议》，协议约定：乙方购买墅洋居礼生活小区以北独栋别墅，具体位置：自南向北第二排东户，幢号003，总层数3层，户型三厅五室四卫，建筑面积312.76平方米，地，地下室建筑面积701平方米。房屋价款为1500000元整（不含配套费等相关费用），付款方式：乙方于购房当日向甲方交款人民币500000元整作为首付款，剩余房款1000000元整按银行一年同期贷款利率按等额本息的还款方式一年内还清本息。付款期限：自2016年3月1日至2017年2月29日。合同还对违约责任、配套费、物业费进行了约定。2016年3月1日被告通过张林勇向原告支付首付款500000元。2017年3月8日向原告支付200000元，2017年3月9日向原告支付200000元，2017年6月3日支付600000元。原告以无法取得相关许可证向被告主张合同无效，2017年6月13日，原告将被告交付的购房款1500000元退回被告账户，当天，被告又打回原告账户。2017年6月13日，2017年6月23日、24日向原告共支付利息100000元。诉讼中被告对该别墅进行了装修并申请评估，后又表示不再评估。另查明，原、被告所签订的《房购协议》所涉及的房产“项目北侧8户二层楼”未在墅洋小区范围内，未到石家庄市城乡规划局正定分局办理规划手续。房产所占地系吴立欣于2009年9月3日以每亩185000元一次性购买正定县正定镇四合街村委会3.1亩共计573500元。后该购地款由吴立欣（甲方）、王小熊（乙方）、崔瑞国（丙方）三人均摊，并于2009年9月9日签订《联建协议》，主要内容为：2、房屋的规划、施工管理等由甲方吴立欣全权负责管理；3、房屋建筑总成本费用由甲乙丙三方平摊、毛坯房交工；4、分配方案：按规划最南边两栋单体房屋（负1层-2层）面积625.52平方米归王小熊所有；中间两栋单体房屋（负1层-2层）面积625.52平方米归崔瑞国所有；最北面联排房屋面积749平方米归吴立欣所有。被告所购买房产系《联建协议》约定分配给崔瑞国所有的中间两栋中的东侧一栋。原被告签订《房购协议》后，崔瑞国因故急需用钱，被告未在合同中约定付款期间内如期付款，为此发生纠纷。在协商未果的情况下，崔瑞国认为被告逾期不付清房款已构成违约，坚持收回房子。吴立欣便又多次与被告协商，用归属自己的最北边联排楼房中的两套半（面积大于诉争别墅）与被告交换，吴立欣联排楼房多出涉诉别墅的面积差额，按签订合同时的单价由被告补足；或用吴立欣的一套半联排楼房（面积小于诉争别墅）与被告交换，别墅多出的面积差额由吴立欣按现房价退换被告。双方未能达成统一意见，被告对此无异议。在审理过程中，本院按上述两个方案调解，被告仍表示不同意。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，诉争房屋未取得城乡规划部门的规划许可证，根据《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条、第七条规定的商品房预售条件，该房屋未取得商品房预售许可证明，本案诉争房产未在原告依法开发的土地使用和财产范围内，因此原告与被告签订的《房购协议》应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”现原告主张被告返还该房屋，符合法律规定，本院予以支持。被告认为原告系因房价暴涨，在巨大利益驱使下主张合同无效无事实和法律依据，本院不予采信。关于被告抗辩对涉案房屋进行装修产生费用及其他损失不属本案审理范围，可视情况另案主张。判决：一、原告石家庄墅洋房地产开发有限公司与被告于特于2016年1月29日签订的《房购协议》无效；二、被告于特于本判决生效之日起十五日内返还原告石家庄墅洋房地产开发有限公司墅洋居礼生活小区以北独栋别墅（自南向北第二排东户003号）。案件受理费18300元，由被告于特负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了照片四张，一张是上诉人缴纳涉案房屋电费的证据，证实上诉人交的是墅洋小区34号楼的电费;一张是涉案房屋侧面图片，其中有“居34号楼”的标牌，另外两张是涉案现场中最北头五个单元门的房屋照片，其中编号为“居36号楼”中其中三个未住人的防盗门上显示墅洋居礼生活小区一期2015年2月15日贴的封条。证明涉案房产属于被上诉人开发的小区范围，上诉人购买的是现房，且证实规划局的回复意见、附图与事实不符。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证意见为：对上述证据的三性均有异议，上诉人提供的证据既不能证明拍摄的是涉案房屋，也不能证明双方签订的合同有效，更不能证明涉案房屋是允许进行交易买卖的合法建筑。 对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实基本一致。 本院认为，本案所涉墅洋居礼小区自南向北第二排东户003号独栋别墅的房购协议签订双方当事人系被上诉人墅洋房地产公司（甲方）和上诉人于特（乙方），故被上诉人墅洋房地产公司根据合同约定，其有权作为诉讼主体就案涉房购协议效力问题提起诉讼。至于案涉别墅实际开发人及《联建协议》的约定问题，属于被上诉人的法人吴立欣和其他联建人的内部约定，对外不发生法律效力。原审法院认定被上诉人属于适格诉讼主体，并依法进行审理，程序并无不当。上诉人于特虽在购买案涉房产时，该案涉房产已经建成，但至本案二审开庭审理前，该房产仍未办理相关规划审批手续，更未办理房屋预售许可证，属于违法违章建筑。原审法院根据查明事实，认定双方签订的房购协议无效，并判决上诉人返还被上诉人房产，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，原审法院在认定房购协议无效后，仅判决上诉人于特限期返还被上诉人墅洋房地产公司涉案房产，而未对于特向墅洋房地产公司缴纳的购房款1500000元及利息100000元作出处理，显属不当。本院予以补正。上诉人因合同无效导致的其他损失，不属于本案审理范围，本院不予支持，上诉人可另案主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但应明确案涉房购协议无效后，被上诉人应对上诉人承担购房款及利息的返还义务。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、驳回上诉，维持原判。 二、被上诉人石家庄墅洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还上诉人于特向其缴纳的购房款1500000元及利息100000元。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费18300元，由上诉人于特负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  寻 亚 审判员  高瑞江 二〇一九年六月二十四日 书记员  王雪晗