安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初3391号原告：王恩茂，男，1972年2月24日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：方礼杰，安徽深蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：方业树，安徽深蓝律师事务所律师。被告：安徽唯客实业发展有限公司，住所地合肥市新站区武里山路**天街商业中心**B办**，统一社会信用代码91340100564964964K。法定代表人：何剑敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：计京旺，安徽天禾律师事务所律师。原告王恩茂与被告安徽唯客实业发展有限公司(以下简称唯客公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王恩茂及其委托诉讼代理人方礼杰、唯客公司的委托诉讼代理人计京旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王恩茂向本院提出诉讼请求：1、判令唯客公司支付逾期办理网签《商品房买卖合同》的违约金516450元[165万元*313天（2017年6月1日至2018年4月9日）*千分之一]；2、本案案件受理费由唯客公司承担。事实与理由:唯客公司于2016年12月31日将位于合肥市瑶海区武里山路以东、扶苏路以北的天街商业中心第4幢1层商XX（室、号）出售给王恩茂，王恩茂于当天支付购房定金50000元整。双方于2017年1月25日签订补充协议，约定王恩茂于当日将商铺首付款交清，并约定唯客公司于2017年5月31日前办理网签，逾期办理则需每日按照王恩茂所交房款的千分之一向王恩茂支付违约金。王恩茂依约于当日现场刷卡支付1600000元,合计支付商铺首付款1650000元，但是唯客公司未在2017年5月31日办理网签，直至2018年4月9日才办理网签，其行为严重违反了协议的约定，给王恩茂造成了严重的经济损失，唯客公司依法应当承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，特具状贵院，请依法判决。唯客公司辩称：1、依据关于进一步加强商品房买卖合同签约与备案管理工作的通知，商品房买卖合同的约定全款的没付清全款前不得网约备案。合肥市房地产管理局于2013年出台关于加强商品房买卖合同签约与备案管理工作的通知。其中规定对预售资金监管房源房地产开发企业申请商品房买卖合同的网签备案时，必须符合一次性付款的全款到账，按揭的首付款到账不低于金融机构定的最低比例。分期付款的首付款比例，付款最低比例执行。未达到上述条件的房地产开发企业不得为其办理合同备案手续。房地产管理部门通过预售资金监管系统的实时监管，本案中王恩茂、唯客公司最终签约合同中的商品房价款是178万元，在未备案的商品房合同中约定，王恩茂应于2017年元月25日前一次性付清全款，实际上王恩茂是分批次付清全款的，具体如下：王恩茂于2016年12月31日支付5万元定金，于2017年元月25日支付价款160万元，于2018年4月9日支付价款13万元，至此王恩茂才付清全款。根据上述规定，截至2017年5月31日，王恩茂并未付清全部价款，不符合办理网上签约和备案的条件，根据规定和实际操作，唯客公司无法办理网上签约和备案，直至2018年4月9日，王恩茂付清全部价款，符合网上签约和备案的条件。唯客公司于当日为原告办理了网上签约和备案，因此唯客公司的行为符合法律规定。2、唯客公司未构成违约，依据合同法规定的先履行抗辩权，唯客公司的行为不构成违约。我国合同法第67条规定了先履行抗辩权，具体内容如下，当事人互负债务，有先后履行顺序，为先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，本案中王恩茂、唯客公司签订的《商品房买卖合同》属于双务合同，根据合肥市的规定，以及合肥市网签备案的实际操作，王恩茂属于先履行一方，其合同义务是付清全部价款。唯客公司属于后履行一方，合同义务是网上备案。截至2017年5月31日前，王恩茂并未付清全部价款，此时唯客公司无法履行网上签约和备案的义务，因此唯客公司没有构成违约。3、补充协议约定的违约金过高，请法院予以调整。而且唯客公司也没有追究王恩茂逾期付款的违约责任。综上，唯客公司没有任何违约行为，请法院依法驳回王恩茂全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，王恩茂提交的证据1、王恩茂身份证、唯客公司企业信息，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：王恩茂提交的证据2、《商品房买卖合同》、《补充协议》、证据3、银联支付记录，收据、证据4、合肥市商品房网上认购备案确认单，唯客公司提交的证据1、天街商业中心商品房定购单、证据2、说明、证据3、未备案的《商品房买卖合同》、刷卡单据三份，双方对其真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以确认，至于是否达到证明目的，须结合本案其他证据综合予以认定。本院经审查认定事实如下，2016年12月31日，原告王恩茂与被告唯客公司签订《天街商业中心商品房定购单》，约定王恩茂付定金50000元定购唯客公司开发建设的合肥市瑶海区武里山路以东、扶苏路以北的天街商业中心第4幢1层商XX室。当日，王恩茂支付了该定金。2017年1月25日，王恩茂（买受人、乙方）与唯客公司（出卖人、甲方）就上述商铺分别签订《商品房买卖合同》和《补充协议》各一份。《商品房买卖合同》约定：商铺总金额1780000元，买受人于2017年1月25日前一次性付清全款，出卖人于2016年6月30日前交付商铺。合同还约定了违约责任等其他事项。《补充协议》内容：乙方王恩茂购买甲方开发的武里山天街4#146商铺，经甲、乙双方协商同意以下条款：一、乙方同意2017年元月25日将此商铺首付款交清；二、乙方同意于2017年5月31日与甲方网签此商铺的《商品房买卖合同》；三、甲方同意若迟于2017年5月31日网签，每日支付乙方所交房款的千分之一的违约金；四、甲方同意此商铺的返租计算时间为2016年10月1日。同日，王恩茂支付房款160万元。2018年4月9日，王恩茂向唯客公司支付购房余款13万元，双方签署了备案单号为1804001300的《合肥市商品房网上认购备案确认单》。本院认为：商品房买卖的“网上签约”制度是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业一房多卖而设立一种行政管理行为。根据各级政府相关法规政策，“网上签约”是对开发企业、购房者的售房和购房资格进行形式核验，“网上签约”阶段不涉购房者是否交购房款或首付款问题。唯客公司辩称未能如期“网签”的原因是王恩茂未全额支付购房款所致理由显与相关法规政策有悖，不能成立。唯客公司延迟与王恩茂办理“网签”行为构成违约，依约唯客公司应承担违约责任，支付违约金。至于违约金的承担则应以合同的履行情况、当事人的过错程度、守约方预期利益等综合因素予以确认。本案中，王恩茂购买的房屋已自2016年10月1日起获得案涉商铺的返租收益，唯客公司虽延迟与王恩茂办理“网签”，但王恩茂购房预期利益已基本实现,王恩茂现主张唯客公司再按延迟“网签”的日千分之一计算支付违约金，显超过了其预期经济目的,且唯客公司辩称违约金过高请求调整,故本院综合考虑认为，唯客公司的违约金以购房款1650000元为基数，自2017年6月1日逾期网签起至2018年4月8日双方办理“网签”止按中国人民银行同期贷款基准利率计算支付为宜。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下:一、安徽唯客实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向王恩茂支付以购房款1650000元为基数，自2017年6月1日起至2018年4月8日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的违约金；二、驳回王恩茂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8960元，减半收取4480元，由王恩茂负担2630元，安徽唯客实业发展有限公司负担1850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 杨 源二〇一九年六月二十八日书记员 席俊婷附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。