广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初318号 原告：邓丽红，女，1962年8月12日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：广西盛世翰林置业投资有限公司，住所地：玉林市玉州区茂林镇茂林街1号，统一社会信用代码：914509005640499342。 法定代表人：陈业林，董事长。 委托诉讼代理人：林毅，广西毅少传律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴昭传，广西毅少传律师事务所律师。 原告邓丽红与被告广西盛世翰林置业投资有限公司（以下简称：盛世翰林置业公司）合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案受理，2018年6月13日依法作出（2018）桂0902民初921号民事裁定，原告邓丽红不服裁定提出上诉后，玉林市中级人民法院于2018年8月16日以本案不属重复起诉为由，作出（2018）桂09民终1502号民事裁定，撤销一审裁定，指令进行审理。本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓丽红，被告盛世翰林置业公司的委托诉讼代理人吴昭传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓丽红向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认被告单方解除原被告双方所签订的《盛世•杏林居认购协议书》行为无效；2、请求法院判决被告继续按照以上《盛世•杏林居认购协议书》所约定的“实际认购单价3366.86元/平方米”价格继续履行后续义务：即按照以上价格与原告签订《商品房买卖合同》和通过公积金贷款的《商品房借款贷款合同》；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月13日原告向被告支付总房款482808元的30%即145808元，认购被告所建物业盛世•杏林居5栋27层02号房，总面积143.4平方米。此后，原、被告双方签署《盛世•杏林居认购协议书》。该《协议书》确定“实际认购单价：3366.86元/平方米”，同时剩余房款由原告办理公积金按揭贷款。至2017年11份原告按照被告要求前去办理《商品房买卖合同》和按揭公积金贷款相关事宜，可是被告告知购房价不能按照以上《协议书》约定的价格，而是提高了110元/平方米,应多支付购房款143.4×110=15774元。更让人费解的是，被告以加收5万元为由拒不办理公积金贷款。以上两项增加款项均没有计算在以上《协议书》中。被告的严重违约行为给原告不仅造成了经济损失，更带来了精神损失。无奈之下，原告于2018年1月21曰向玉林市玉东新区规划建设局提出《申请报告》，反映该情况。但是该局于1月23日的答复未予处理。2018年1月29日在原告没有违约的情况下，被告发出《解除〈认购协议书〉通知函》，单方解除以上《协议书》。紧接着，又向原告发出《退款通知》。至此，被告以连续的书面形式，极其武断地、屡次侵犯原告的合法权益，不给原告表达自己权益的机会、不允许原告发声，被告的单方解除合同行为，是对国家法律的严重曲解和亵渎，为了维护其合法权益，故提起诉讼。 被告盛世翰林置业公司辩称：1、经被告分别通过电话、微信、登报公告以及书面催告等方式多次通知，原告均拒不按照通知规定的时限前来被告处办理签订《商品房买卖合同》以及其他有关手续，原告此行为已经构成违约。因此，被告据此单方面解除双方签订的《认购协议书》的行为合法有效，原告诉求确认该行为无效没有任何事实和法律依据。2、原告关于请求法院判决被告继续按照《认购协议书》约定的价格与原告签订《商品房买卖合同》和《商品房借款贷款合同》的诉求同样没有事实和法律依据。《认购协议书》已经被被告单方面解除了，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，根本就不存在履行《认购协议书》的前提。《认购协议书》属于意向性协议，最后是否签订，以什么样的价格签订《商品房买卖合同》及有关手续，双方均有自主决定的权利，原告的诉求有违合同自由的原则。3、被告拟代收代缴的有关费用有《商品住宅定向开发合同书》与在《认购协议书》的相关约定作为依据，《商品住宅定向开发合同书》第八条8.1与《认购协议书》第二第(7)项等约定并未违反法律法规的强制性规定，属合法有效约定，《商品住宅定向开发合同书》第八第8.1与《认购协议书》第二条第(7)项等约定亦未违反有关政府部门的通知要求，有关政府部门的通知并非法律、行政法规，更不是效力性强制性(法律、行政法规)规定，依法不能作为认定《商品住宅定向开发合同》第八条8.1、《认购协议书》第二条第(7)项等约定是否有效的依据。被告根本就不存在原告声称的房价提高了110元/平方米并以加收5万元为由拒绝办理公积金贷款的情形。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的第4份申请报告及《答复》，被告对该证据的三性有异议，本院认为，该证据是原告因购涉案房屋与被告有争议向玉林市玉东新区规划建设局反映情况，该局作出的答复，本院对该证据予以确认，并作为本案定案参考；对于原告提供的第7份2017年12月27日玉林晚报截图，因该份为被告刊登于玉林晚报的交房公告，也涉及到本案的房屋，与本案有关联，故对该公告予以确认，并作为定案参考；对于原告2018年4月16日提供的证据第1份光盘1一份，第2份被告发给原告的杏林居销控价格一览表、光盘2，第3份被告发给5栋1501业主的杏林居销控价格一览表、被告于该业主的《商品房买卖合同》、提价以后的首付款发票。因被告除了对《商品房买卖合同》及首付款发票真实性无异议外其他的均有异议，光盘的录音无法确认是谁，原告又没有提供其他证据予以佐证，一览表没有公章，这两份证据与本案无关联性，故本院对这三份证据，依法不予认定；对被告第1份证据，因该证据为玉林市工商行政管理局颁发的营业执照，被告拟要证明其主体资格，本院依法予以认定，并作为本案定案依据；对被告第2、3份证据，原告认为该证据与本案无关联，不能约束原告，但是杏林居小区是玉林市第一人民医院与被告定向开发的小区，原告与被告签订认购合同，该定向合同当然对购房者有约束，故本院对该两份证据予以确认，并作为本案定案依据；对被告第4份证据，因该份证据原告对其真实性无异议，本院予以认定，该证据不能证明被告拟要证明的问题；对被告第5份证据，该组证据原告虽对三性有异议，但原告亦提供有这些证据，在庭审中原告也承认收到《催告通知函》、解除通知函及收到退款，但不能证明被告拟要证明的问题，故本院对该组证据真实性予以确认，并作为本案定案依据；对被告第6份证据，商品房买卖合同（预售）因该份合同为同一小区的其他房屋的买卖合同，与本案无关联性，故不予认定，备案证明，是有关国家机关出具的证明，故依法予以认定，增值税发票，因与本案无关联性，不予认定；对被告补充证据第1份（2018）桂09民终1883号民事判决书、第2份应诉案件通知书民事诉状、第3份的备案证明，该三份证据原告对其真实性无异议，合法性、关联性由法院认定，因该三份证据均是有关国家机关出具的并且与该案有关，故本院对该三份证据予以确认，并作为定案参考。 本院经审理查明：被告广西盛世翰林置业投资有限公司于2015年4月3日与玉林市第一人民医院签订《商品住宅定向开发合同书》，约定由被告定向开发玉林市玉东新区秀水路与石棠路交叉口东侧[盛世•杏林居]商品住宅区，主要定向销售给玉林市第一人民医院职工。上述合同书第八条8.1款约定“定向开发商品住宅价格：均价3200元/平方米。以上价格均不包含天然气开户费、有线电视开户费、水电开户配套费、个人购买住宅契税、产权登记费和印花税等税费”。原告与被告于2016年11月13日签订[盛世•杏林居]《认购协议书》。《认购协议书》第二“认购条款”第（7）项约定“水电、天燃煤气管道开户费收取由认购方承担。”之后，原告在报名购房时，被告在杏林居客户报名表已明示付款方式及时间节点详见《商品住宅定向开发合同》第八条。被告于同日出具《收款收据》收到原告认购款145808元。庭审中，被告方称其公司多次通知原告到公司售楼部签订合同，但未见到原告在指定的时间前去签订合同，因此，其公司2018年1月18日向原告发出于2018年1月23日前到其公司售楼部签订合同的《催告通知函》，但原告仍未到，于2018年1月29日，被告发出《解除〈认购协议书〉通知函》，单方解除以上《协议书》，2018年1月31日，被告广西盛世翰林置业投资有限公司退回首付款145808元给原告邓丽红。于2018年3月27日被告把涉案房屋盛世翰林•杏林居5栋27层02号房出售给梁玉瑾、庞天胜，并做了登记备案证明。庭审中，被告明确表示拒绝与原告签订《商品房买卖合同》。经本院解释阐明，原告坚持不变更诉讼请求。 另查明，原告邓丽红接到被告通知前去签订《商品房买卖合同》时，发现房价有变动，有异议后没有签订合同。原告邓丽红于2018年1月21日向玉林市玉东新区规划建设局提出《申请报告》要求封存其购买的房屋，不准开发商出卖给他人，2018年1月23日玉林市玉东新区规划建设局对该申请作出答复。2018年2月6日向本院提交诉状，经补正后于2018年2月24日立案受理，原告要求：1、被告单方解除原被告双方所签订的《盛世•杏林居认购协议书》行为无效；2、请求法院判决被告继续按照以上《盛世•杏林居认购协议书》所约定的“实际认购单价3007.94元/平方米”价格继续履行后续义务：即按照以上价格与原告签订《商品房买卖合同》和通过公积金贷款的《商品房借款贷款合同》。原告于2018年2月11日以同一被告起诉要求：法院判决确认原、被告2016年11月13日签订的《认购协议书》第二条第（7）项约定“水电、天然气管道开户费收取由认购方承担”无效。（二项费用为17970元），被告应当尽快与原告签订《商品房买卖合同》和《商品房借款贷款合同》，并办理好银行按揭等一切手续给原告。案号为：（2018）桂0902民初903号。 本院认为，本案原、被告属于商品房预约合同关系。本案争议焦点之一：被告单方解除原、被告双方所签订的《盛世•杏林居认购协议书》行为的效力问题。本院认为，庭审中，被告称其公司多次通知原告到公司售楼部签订合同，但未见到原告在指定的时间前去签订合同，但是没有提供证据予以证实，原告亦予否认，故对被告的辩称不予采信。原告邓丽红接到被告通知前去签订《商品房买卖合同》时，发现房价有变动，有异议后没有签订合同。原告邓丽红于2018年1月21日向玉林市玉东新区规划建设局提出《申请报告》要求封存其购买的房屋，不准开发商出卖给他人，2018年1月23日玉林市玉东新区规划建设局对该申请作出答复。2018年2月6日提交诉状要求确认被告单方解除原、被告双方所签订的《盛世•杏林居认购协议书》行为的无效。2018年1月18日被告向原告发出于2018年1月23日前到其公司售楼部签订合同的《催告通知函》，于2018年1月29日，被告发出《解除〈认购协议书〉通知函》，2018年1月31日，被告退回首付款145808元给原告。原、被告之间的合同关系，被告在原告提出异议期间单方解除不符合法律规定，根据《合同法》第九十六条的规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故原告方主张被告单方解除原、被告双方所签订的《盛世•杏林居认购协议书》行为的无效的诉讼请求，依法予以支持。关于本案争议另一焦点：原告主张被告继续以协议上约定的“实际认购价格3366.86元/平方米”与原告签订《商品房买卖合同》和通过公积金贷款的《商品房借款贷款合同》的问题。因该诉讼请求与（2018）桂0902民初903号案件部分诉讼请求竞合，竞合部分属于重复起诉，该诉请本院依法作出民事裁定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 确认被告广西盛世翰林置业投资有限公司单方解除《盛世•杏林居认购协议书》的行为无效。 本案受理费100元，由被告广西盛世翰林置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 长  陈 燕 人民陪审员  谢铁珩 人民陪审员  蒋华君 二〇一九年六月九日 法官 助理  谢林锋 书 记 员  黄天华