海南省临高县人民法院   民事判决书   （2019）琼9024民初174号   原告：陈瑶华，女，1956年12月22日出生，汉族，现住重庆市江**，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙世建，重庆劲立律师事务所律师。   被告：海南名角实业开发有限公司，住所地临高县临城镇解放西路**。   法定代表人：李宁，该公司总经理。   委托诉讼代理人：符棋锋，海南方圆（儋州）律师事务所律师。   原告陈瑶华诉被告海南名角实业开发有限公司（以下简称名角实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈瑶华的委托诉讼代理人王双圣，被告名角实业公司的委托诉讼代理人符棋锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈瑶华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金13794.96元；2、判令被告按所签商品房买卖合同的约定限期为原告办理购买房屋的产权登记手续；3、请求法院判令被告支付从违约之日起至起诉之日止的逾期办证违约金4671.6元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方在合同中对原告购买房屋的位置、面积、单价、总价、交房时间、逾期交房及逾期办证违约金计算方式等事项进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却违反合同约定逾期交房及逾期为原告办理产权证。根据双方合同约定及相关法律规定，被告应该支付原告逾期交房及逾期办证违约金。现原告依法提起诉讼，望法院依法支持原告的全部诉讼请求。   被告名角实业公司辩称：一、涉案房屋早已符合交房条件，被告已经在约定期限内通知原告前来收房，原告早已收房并实际入住。原告主张被告逾期交房无事实及法律依据，被告已经在与原告的《临高县商品房买卖合同》约定的期限内通知原告前来收房，并且原告也已经收房并实际入住，以上事实有被告发出的收房通知书、原告签署的入住确认单、业主会签表、原告实际在该房屋生活产生的物业费、水电费等缴费单据可以证明。根据《临高县商品房买卖合同》第八条第一款，双方明确选择了该款第三项中约定的交房条件，原告声称的该款第一项内容是合同中已经明确约定排除的，该选择系双方的真实意思表示。根据《临高县商品房买卖合同》第八条第一款第三项，涉案房屋工程已经竣工验收合格，有竣工验收报告、竣工验收记录和《海南省建筑工程竣工验收备案证》可以证明，不存在房屋不符合交房条件而不构成交房的情况。并且房屋早已实际交付，客观不可能符合合同中约定的逾期交房情况，原告即使对交房条件有异议，也不应对主张逾期交房违约责任。二、长岛蓝湾小区的不动产权证未在期限内办理成功是由于法律规定变动、政府职能部门原因、不可抗力等因素，不应承担违约责任。（一）不动产权证未按期办理成功是由于机构改革、“两证合一”等政策影响。根据临高县国土资源局人员表述，不动产局未成立之前，国土局和房管局是分开的，当然报建和验收房产证就可以分开办理。但是在当今机构改革的情况下，办证就存在一些政策上的障碍。被告与相关政府部门已就如何解决已经进行协商。被告于2011年通过合法的出入程序取得了长岛蓝湾小区所占16宗土地的《国有土地使用权证》，并且依法取得了规划许可证、施工证等许可证照，相关证照齐全。根据临高县不动产登记中心人员表述，当初被告取得土地的时候涉及了16个土地证，长岛蓝湾小区共计由16宗土地组成，其中的某些楼栋占地对应了多宗土地，在技术上落不了宗，导致本小区无法办理房屋和土地一一对应的不动产权证。该问题是历史遗留的问题，被告也在积极与该部门沟通。（二）被告一直积极推动办证事宜，16宗土地办理合宗进而办理产权证存在政策障碍，政府尚未确定处理方案。临高县国土资源局等政府部门已经明确，本小区办理不动产权证的障碍在于要进行土地合宗，并且被告也已经向政府申请过了进行土地合宗，只是具体的合宗处理方案政府部门尚在讨论中，还未确定。因政策变化退海岸红线、规划路占用土地原因，导致本项目土地合宗遇到障碍，并且由于政府尚未确定处理方案，进而导致产权证暂时无法办理。2018年4月8日，临高县国土资源局、临高县不动产登记中心、名角实业公司与“长岛蓝湾”业主代表召开协调会，与会人员包括临高县国土资源局孙峰副局长、临高县不动产登记中心王圣伟主任、业主代表卫强、赵静等。被告一直积极推动办证事宜，但根据政府部门的陈述，本项目的土地合宗、产权证办理问题的推进的确存在政策变化导致的障碍，处理方案尚在研究之中，还未能确定。1、新政策规定离海岸线200米内范围内不可开发建房，补偿方案确定之前，土地合宗存在障碍。2013年后，政府最新发布了《海南经济特区海岸带保护与开发管理规定》，其中第十条规定离海岸线200米内范围内不可开发建房。长岛蓝湾项目土地有部分在海岸线200米内，无法开发建房，若办理土地合宗，被告至少将损失150余亩土地，故而需要政府部门研究确定相关的补偿方案。被告历来积极与国土等相关部门汇报、协商，也向临高县国土资源局报送了《关于长岛蓝湾项目土地合宗过程中容积率有关问题报告》和《关于临高角“长岛蓝湾”项目三期用地退海岸线事宜的相关报告》，但目前政府没能出台具体方案如何补偿被告因政策变化所无法办证的土地，尚未确定通过周边土地或者现金补偿等方式，故而土地合宗尚存在障碍。2、公共旅游公路占用小区土地，处理方案尚未确定。依据临高县发展和改革委员会提供的临高角解放公园旅游公路设计方案及坐标，占用被告“长岛蓝湾”项目用地，经现场实际测量约为26.65亩。但目前政府没能出台具体方案如何补偿被告因政府修建旅游公路占用的小区土地，尚未确定通过周边土地或者现金补偿等方式。（三）由于政府原因，被告一直积极办证但未成功，依据合同被告可据实延期办理产权证。根据《临高县商品房买卖合同》第十五条第四款，由于政府及相关职能部门原因，出卖人可据实延期办理产权证。并且被告一直在积极履行办证申请义务、推动办证事宜，已多次向临高县国土局、临高县发改委、临高县政府等报送相关汇报与申请，但是至今未能成功办证是由于政府的原因。综上，原告主张被告逾期交房无事实及法律依据，主张被告逾期办证系因法律规定变动、政府职能部门原因、不可抗力等因素导致，被告不存在违约情形，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求提供了证据，经庭审质证，本院确认如下：   原告陈瑶华向本院提交如下证据：1、《临高县商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间的合同关系及合同中对原告购买涉案房屋的面积总价、交付期限、违约责任和交付条件进行了约定，其中合同第八条对房屋的交付期限和交付条件进行了约定，交付期限为2015年12月30日前或2016年1月2日前，交付条件为该商品房验收合格，合同第十一条对逾期交房的违约责任进行了约定，如有逾期交房的情况，被告将按照逾期的天数，每天向原告支付万分之二的违约金，合同第十五条对逾期办理房产证的违约金计算方式进行了约定；2、销售不动产统一发票及往来凭证，拟证明原告已按合同约定支付了房款，履行了合同义务；3、海南省建筑工程竣工验收备案证，拟证明涉案房屋所在工程于2016年9月9日才取得了工程竣工验收备案证，但截止现今，涉案房屋都还没有通过验收，不具备交付条件；4、长岛蓝湾一期工程十一号楼公示牌，拟证明长岛蓝湾一期工程十一号楼是在2016年4月28日才竣工。被告名角实业公司质证称对原告提供证据一的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）无异议，对证明内容有异议，被告已按照合同第八条第一款第三项约定将涉案房屋交付给原告使用；对证据二的三性无异议；对证据三的三性无异议，但对证明内容有异议，没有法律规定必须要等待竣工验收备案证出来后才能交房。反而在合同第八条第一款第三项约定了竣工验收合格即可交房，原告所称的竣工验收备案证出来后才能交房这个说法在第八条第一款第一项有约定，但双方排除了适用第一项，而是适用第三项的约定；对证据四的真实性无法确定，关联性、合法性不认可，对证明内容有异议，因为即使公示牌与被告提供的竣工验收报告证据的时间有矛盾，也应当以竣工验收报告和记录为准，因为经过建设单位勘查、施工、设计、监理各单位盖章确认并作出书面依据，还有相应的工程师进行盖章签字并作意见，具备严肃性和有效性。本院经审查认为，原告提供的证据1-3内容真实、来源合法，与本案具有关联性，且被告对其真实性无异议，本院予以确认；证据4的真实性无法确认，且其载明的竣工日期与被告提供的证据11中竣工验收报告的竣工时间不一致，故不予采信。   被告名角实业公司提供如下证据：1、长岛蓝湾涉及共计16宗土地的《国有土地使用权证》，拟证明被告是通过出让土地合法取得长岛蓝湾项目所占16宗土地；2、报建图、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，拟证明被告在建设长岛蓝湾项目时，是依法取得了规划许可证、施工证等许可证照的；3、海名文[20170504]《关于长岛蓝湾项目土地合宗过程中容积率有关问题报告》、海名文[20180719001]《关于临高角“长岛蓝湾”项目三期用地退海岸线事宜的相关报告》，拟证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证的问题，但因政策退线、规划路占用土地原因，导致本项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证暂时无法办理，但目前政府没能出台具体方案如何补偿被告因政策变化所无法办证的土地，通过周边土地或者现金补偿等方式尚未确定；4、临国土资函[2018]152号《关于徐静信访事项的答复意见》，拟证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证，临高县国土局也在该答复的第四条中说明了被告有申请办理土地落宗和不动产权证，但不动产权证办理确实存在土地落宗等因政策调整而存在的问题；5、海名文[20180718]《关于修建临高县解放公园旅游公路占用土地相关事宜》，拟证明依据临高县发展和改革委员会提供的临高县公园旅游公路设计方案及坐标，经现场实际测量，占用海南名角公司“长岛蓝湾”项目用地为26.65亩；6、海名文[20170420]《长岛蓝湾项目相关问题汇报》，拟证明因政策退线、规划路占用土地原因，导致项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证暂时无法办理；7、国土协调会议录音光盘及文字记录，拟证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证，但因政策退线、规划路占用土地原因导致项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证无法办理；8、《长岛蓝湾业主收房通知书》及入住确认单、交房物品交接单、收费通知单、物业费、水电费单据，拟证明被告已在合同约定期限内通知原告收房，且原告已实际收房入住，被告不存在逾期交房的事实；9、临高县商品房预售许可证，拟证明被告已取得预售许可，对涉案房屋的销售行为是合法的；10、海南省建筑工程竣工验收备案证，拟证明涉案房屋在交房前已完成竣工验收，并且合法取得竣工验收备案；11、工程竣工验收报告、竣工验收记录表，证明涉案房屋在交房前已完成竣工验收；12、孙峰的询问笔录，证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证的问题。因政策退线、规划路占用土地原因，导致本项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证暂时无法办理。但目前政府没能出台具体的处理方案，并且证据3、4、7系真实的；13、庄让景的询问笔录，拟证明临高角解放公园旅游公路设计方案及坐标，占用海南名角公“长岛蓝湾”项目用地，被告一直积极与政府协商处理，以推进土地合宗等问题，政府处理方案尚未确定。原告质证称对被告提供证据1-2的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可原告认为被告土地的取得与被告房屋的交付和办理产权证之间没有联系；对证据3、5-6的真实性由法院核实，关联性有异议，该证据只是体现初被告向政府相关部门反映问题，但并不能证明逾期未办理产权证是政府单方面的原因；对证据4真实性有异议，即使该证据是真实的，原告认为其中内容中载明第三处理意见当中明确载明通过综合验收后，由开发商组织办理不动产权证书，说明涉案房屋之间未通过综合验收；对证据7真实性无法核实，并且该录音未反映出相关人员的身份，即使该证据是真实的，被告的工作人员马总自己也说了对土地合宗它是属于技术性问题，而不是属于所谓的政策方面的原因，并且关于离海岸线200米不能建房的相关规定，即使有这个规定，原告认为按照被告的陈述也是在2013年就发布了，原告所购买的房屋都是在2013年以后，所以原告认为被告对原告隐瞒相关事实情况的存在；对证据8真实性予以认可，即使原告实际收房并不代表认可被告的交付符合交付条件；对证据9三性无异议；对证据10备案证三性认可，但是不认可被告的证明目的，因为该证据洽洽反映出涉案房屋的竣工验收合格时间是在2016年9月9日，因为房屋验收竣工合格的标志是取得竣工验收备案登记证；对证据11真实性不予认可，因为该证据只有复印件未提供原件，复印件也未完整复印，只是提供了一部分并且证据也只是反映出了竣工验收开始的时间而没有体现出验收合格的具体时间，并且该证据与原告所提供的证据4相矛盾；对证据12、13三性予以认可，但不认可证明目的，因为该证据作为证人证言的话，证人应当出庭接受询问和质证，并且该证据里面被询问人的身份虽然是单位的工作人员，但是其成熟的内容并未形成相关的文件或者相关政府部门的盖章，并不能代表政府部门的意见，只能是个人意见。本院经审查认为，原告对被告提供证据1-2的真实性、合法性予以认可，本院认为来源合法，与本案有关，予以确认；对证据3-7，在本院另案审理的原告廖艳等人诉被告海南名角实业开发有限公司商品房销售合同纠纷案件中，海南名角实业开发有限公司申请本院调查上述五份证据的真实性，经本院向临高县国土资源局副局长孙峰及临高县发改委项目管理中心主任庄让景核实，上述证据均真实存在，本院予以确认；对证据8-10，原告对真实性无异议，本院认为符合法律规定，与本案有关，本院予以认可；证据11工程质量竣工验收报告、记录上加盖建设、施工、设计、监理单位的公章，来源合法，内容真实，本院予以确认；证据12-13系本院依法向临高县国土资源局孙峰和临高县发改委调查的询问笔录，内容真实，来源合法，本院予以确认。   为查明本案事实，本院函询临高县自然资源及规划局（原临高县国土资源局）核实被告名角实业公司办理不动产权证书的情况，该局复函载明被告名角实业公司办理涉案房屋的不动产权证书存在土地合宗问题，因规划道路占用企业用地，导致土地证载用途与规划用途不一致，影响土地合宗。   根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月25日，原告陈瑶华（买受人）与被告名角实业公司（出卖人）签订《临高县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的海南××镇，总价款为274835元。该合同第八条约定，出卖人应当在2016年1月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、具备商品房工程竣工验收合格，并按合同附件三：装饰、设备标准交付。……第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价的万分之二支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数向买受人支付已付房价款万分之贰的违约金。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之贰向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。如遭遇不可抗力因素或政府及相关职能部门原因及买受人不按期向出卖人支付房款、办证费用或买受人逾期向出卖人提供办证委托书及其他材料或买受人存在其他违约行为时，出卖人可据实予以延期办理。合同签订后，原告依约付清了全部购房款。被告于2016年1月2日将涉案房屋交付原告使用，原告已收房并办理入住。涉案工程于2015年7月10日经建设、勘察、设计、施工、监理单位五方验收通过，2016年9月9日取得建筑工程竣工验收备案证。被告开发的长岛蓝湾项目所涉及的16宗土地，因政策性用地退海岸线及政府规划道路占用土地等因素，导致土地证载用途与规划用途不一致，影响土地合宗，涉案房屋办理不动产权登记目前尚未具备条件。   本院认为，原告陈瑶华与被告名角实业公司签订的《临高县商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行自己的义务。庭审中，原告明确其主张被告逾期交房的理由是按照合同约定房屋的交付应该是在工程竣工验收合格后，而竣工验收合格就是取得竣工验收备案证，故被告的交付不是一个有效的交付，被告逾期交房的天数应从合同约定的交付时间计算至被告取得竣工验收备案证之日（即2016年9月9日）。从双方签订的合同第八条可见，该条列明了三种房屋交付条件，双方选择了第3种“该商品房工程竣工验收合格，并按合同附件三：装饰、设备标准交付”，并未选择第1种“即该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”。被告在约定时间将符合第3种条件的房屋交付给原告使用，原告已办理收房手续并入住，因此，原告主张被告逾期向原告交付涉案房屋，请求判令被告支付逾期交房违约金13794.96元，缺乏事实依据，本院不予支持。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向原告支付违约金。逾期180日以上的，原告有权单方解除合同。如遭遇不可抗力因素或政府及相关职能部门原因及原告不按期向被告支付房款、办证费用或逾期向被告提供办证委托书及其他材料或原告存在其他违约行为，被告可据实予以延期办理。本案中，被告开发的长岛蓝湾项目所涉及的16宗土地，因政策性用地退海岸线及政府规划道路占用土地等因素，导致土地证载用途与规划用途不一致，影响土地合宗，致使涉案房屋办理不动产权登记目前存在障碍。依照双方合同约定，上述因素属合同的免责情形，被告可据实延期为原告办理不动产权登记，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。目前，土地合宗问题尚未解决，涉案房屋办理不动产权登记不具备条件。因此，原告请求被告按合同约定为其购买的房屋办理产权登记及支付逾期办证违约金4671.6元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款之规定，判决如下：   驳回原告陈瑶华的全部诉讼请求。   案件受理费人民币261.7元，由原告陈瑶华负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审 判 长 钟小云人民陪审员叶宏   人民陪审员 王        宇     二〇一九年六月十八日       《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。