吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初763号 原告：吉林太阳城有限公司，住所地长春市杭州路**。 法定代表人：吉庆，总经理。 委托诉讼代理人：王朱绂，北京大成（长春）律师事务所律师。 被告：李静晶，女，1973年2月23日生，住长春市南关区。 第三人：中国工商银行股份有限公司长春南广场支行，，住所地长春市宽城区胜利大街** 负责人：李大春，行长。 委托诉讼代理人：朱玉智，该公司职员。 原告吉林太阳城有限公司与被告李静晶、第三人中国工商银行股份有限公司长春南广场支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林太阳城有限公司的委托诉讼代理人王朱绂、被告李静晶、第三人中国工商银行股份有限公司长春南广场支行的委托诉讼代理人朱玉智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林太阳城有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告将位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家小区C10幢1单元101室返还给原告并恢复原状；3、判令被告协助原告办理涉案房屋的商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案注销手续；4、判令被告向原告支付自2012年1月15日起按每月15410.80元的标准计算至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费；5、判令被告向原告支付违约金462324元；6、上述房屋使用费、违约金以及原告向第三人实际代偿金额与被告贷款金额之间的差额，从被告已付购房款中优先扣除；7、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2011年11月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告将位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家C10幢1单元101室出售给被告，房屋建筑面积258.58平方米，每平方米单价5959.78元，合同总价款合计1541080元，被告采用银行按揭贷款方式支付购房款。被告应向原告支付房屋首付款471080元。被告与中国工商银行股份有限公司长春南广场支行(以下简称工商银行南广场支行)签订《个人购房借款/担保合同》，被告向工商银行南广场支行贷款107万元用于购房，原告为被告的借款向工商银行南广场支行提供阶段性担保。合同附件四《商品房买卖合同补充协议》中第四条约定:“1)在出卖人保证期内，如因买受人原因，导致银行从出卖人处扣款，……买受人同意从已付款中优先扣除:③买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，应按中国人民银行逾期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10％违约金，……出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款30％的违约金，同时买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款的1％的标准计算”。《个人购房借款/担保合同》签订后，被告未能按时偿还工商银行南广场支行的贷款，截至2018年4月7日被告已连续7期未按约定偿还贷款。2018年6月28日，原告代被告向工商银行南广场支行偿还了贷款58751.51元，承担了连带保证责任。原告认为，被告未按照贷款合同约定向工商银行南广场支行按期偿还贷款，导致原告承担了连带保证责任，被告的行为已经构成违约，满足原、被告双方在附件四《商品房买卖合同补充协议》中约定的条件，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任，赔偿原告损失。因此，原告向贵院提起诉讼，请求人民法院依法保护原告的合法权益。 李静晶辩称，原告诉状内容属实，但我在签署补充协议的时候没有详细看内容我就签字了，我不同意解除房屋买卖合同，但同意给付原告垫付的银行贷款并支付违约金。 第三人中国工商银行股份有限公司长春南广场支行述称，原告诉状内容属实，我行同意解除合同，请求在原、被告解除购房合同后三十日内原告偿还被告在我行贷款760266.60元以及实际偿还日的利息及罚息。 本院经审理认定事实如下：2011年11月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，原告将位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家小区C10幢1单元101室、房屋建筑面积258.58平方米商品住宅，以每平方米5959.78元，总房款合计1541080元的房屋出售给被告。合同第六条约定，被告以住房贷款方式支付购房款；第八条约定房屋交付期限为2011年12月31日。《商品房买卖合同补充协议》第四条一款三项约定，买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，除按中国人民银行逾期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%违约金，同时出卖人还有权选择解除合同；出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款30%的违约金，同时买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款的1%的标准计算。解除合同后买受人有义务将房屋恢复原状，不能恢复原状而导致出卖人遭受损失的，买受人应当承担赔偿责任。此外，买受人自行装修部分不能拆除或拆除导致房屋受损的，其所有权转归出卖人所有，出卖人不予赔偿。2011年11月4日，原、被告及第三人签订了《个人购房借款/担保合同》一份，约定被告购买本案商品房在第三人处贷款107万元，贷款期限25年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，原告作为保证人为被告提供阶段性连带责任担保。《个人购房借款/担保合同》第六条第一款第一项约定，按月等额本息还款法（按月计息）。上述合同签订后，原告于2012年1月15日向被告交付了房屋，被告向原告支付首付款471080元，偿还第三人银行贷款本金及利息共计586873.85元；第三人亦按合同约定于2012年1月5日发放了贷款107万元。另查，因被告未按合同约定偿还第三人贷款，根据《个人购房借款/担保合同》第十条第二款规定，原告代为偿还银行贷款本金54906.44元，利息61877.03元（包含罚息、复利）。再查，被告李静晶欠付案外人的欠款，上述房屋已于2016年4月25日被长春市南关区人民法院执行查封，查封期限三年，于2016年11月10日又一次被长春市南关区人民法院轮候查封，查封期限三年，于2018年3月28日再次被长春市南关区人民法院轮候查封。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方应当据此履行。因被告未能依约按时偿还贷款，原告代被告垫付第三人贷款人民币116783.47元（本金54906.44元，利息61877.03元【包含罚息、复利】），符合《商品房买卖合同》补充协议第四条约定的解除条件，原告依此要求解除《商品房买卖合同》，应予支持。关于原告要求被告将案涉房屋返还给原告并要求被告协助原告办理涉案房屋的商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案注销手续，虽然《商品房买卖合同》已解除，但因案涉房屋已因另案被法院执行查封，参照《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结后应当终止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权判决或者调解书”规定，审判机构不应继续对双方之间确权及交付问题进行审理，双方应按执行异议程序解决。关于原告要求被告支付违约金及房屋占有使用费问题，因双方《商品房买卖合同》中补充协议条款约定“买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，应按中国人民银行逾期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%违约金，同时出卖人还有权选择解除合同；出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款30%的违约金，同时买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款的1%的标准计算”，故本院对原告此主张予以支持。关于原告主张房屋使用费、违约金以及原告向第三人实际代偿金额与被告贷款金额之间的差额从被告已付购房款中优先扣除问题，因双方《商品房买卖合同》补充协议第四条第一款第三项约定“违约金、房屋占有使用费出卖人均有权从买受人已付款中优先扣除”，故本院对上述违约金、房屋使用费从被告购房首付款中优先扣除予以支持。关于第三人请求在原、被告解除购房合同后30日内原告偿还被告剩余贷款760266.60元以及实际偿还日的利息及罚息一节，虽原告表示同意，但第三人未提独立的诉讼请求，故本案不予处理，可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告吉林太阳城有限公司与被告李静晶于2011年11月6日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告李静晶于本判决生效之日立即给付原告吉林太阳城有限公司违约金462324元； 三、被告李静晶自本判决生效之日立即给付原告吉林太阳城有限公司房屋占有使用费，自2012年1月15日起至本判决生效之日止，按照每月15410.80元标准给付； 四、上述违约金、房屋占有使用费均从被告李静晶已付购房款中优先扣除； 五、驳回原告吉林太阳城有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22828元、保全费5000元，由被告李静晶负担（原告已垫付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  王 复 审 判 员  张忠国 人民陪审员  蒋丽影 二〇一九年六月十九日 书 记 员  隋 汉