安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初4102号 原告：安徽芜湖星隆商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市，统一社会信用代码。 法定代表人：汪冬生，总经理。 委托诉讼代理人：毛乘弘，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆金萍，安徽纬纶律师事务所实习律师。 被告：汤迎，女，1986年4月11日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：孟昀，安徽国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王璐，安徽国伦律师事务所律师。 原告安徽芜湖星隆商业管理有限公司（以下简称“星隆商管公司”）与被告汤迎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星隆商管公司的委托诉讼代理人毛乘弘、骆金萍，被告汤迎及其委托诉讼代理人孟昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星隆商管公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《租赁合同》、《物业管理服务协议》，被告即日腾还位于芜湖市商铺；2、判令被告立即支付原告至实际腾房之日止的欠付租金、物业服务费，暂计至2019年2月28日欠付租金为3750元、物业管理费为3000元；3、判令被告以欠付款项为基数依约支付原告逾期付款违约金至实际清偿之日止（暂计至2019年2月22日为3003.75元）4、当庭增加诉请要求被告支付装修期租金5625元。事实和理由：2017年12月28日，原、被告签订《租赁合同》，由被告承租原告位于芜湖市商铺，经营其教育培训机构颛心教育。合同约定租赁期限为2018年3月1日至2022年2月28日，租金标准为3750元/月，物业服务费标准为5元/平方米/月，租金和物业管理费均按季度于上一交费期最后一个月的5日前交纳。同时，合同对双方的权利义务、违约责任等进行了详细约定。合同签订后，原告履行了合同义务，但被告未能履行付款义务。截至2019年2月28日，被告欠付原告2019年2月1日至2月28日租金3750元，欠付2018年12月1日至2019年2月28日的物业管理费3000元，合计6750元。经原告多次催要，被告至今未付，故原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告汤迎辩称：1、原告诉请的物业费及相关违约金不属于本案房屋租赁合同纠纷的审理范围，应当另案主张；2、原告要求解除合同无事实和法律依据，原告未能履行房屋维修、公告区域维护等义务，严重影响被告对租赁商铺的使用，被告多次通知要求原告予以解决，原告未能积极处理；3、被告停止支付租金系行使法定抗辩权，是为了督促原告更好地履行合同义务；4、对原告主张的欠付租金的事实及金额予以认可，但对其当庭增加的诉请不予认可；5、原告主张的违约金过高，请求法庭依法酌减。 本院经审理认定事实如下：2017年12月28日，星隆商管公司（甲方、出租人）与汤迎（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定：1、甲方是位于芜湖市星隆国际城的合法出租人，其同意将芜湖商铺出租给乙方使用，乙方作为教育培训业态的专业经营商承租该房屋；2、星隆商管公司作为物业服务公司对包括该房屋在内的商业广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理；3、自进场日起（本合同项下进场日为2018年1月15日）至开业日（暂定为2018年3月1日）前一日的期间为装修期，计租日为装修期届满次日，计租面积为套内建筑面积（该房屋套内建筑面积为200平方米）；4、租赁期限为4个租约年，自计租日开始计算，暂定为2018年3月1日至2022年2月28日止；5、装修期内，乙方无需承担租金；6、作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或者物业服务公司交纳的约定金额的款项，包括履约保证金和物业服务费保证金及质量保证金；因乙方违约而提前终止合同的，甲方有权不返还履约保证金；7、租金标准为3750元/月，保底租金支付方式为押五仟元付叁，以3个月为一个交租期，除第一期保底租金外，其他保底租金均按自然季交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的5日前向甲方一次性足额支付下期租金；8、乙方在该房屋内经营品牌为颛心教育，经营项目为教育培训；乙方应当是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，或应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构；9、乙方作为该房屋的承租人，应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，按房屋套内建筑面积计算，标准为5元/平方米/月；物业服务费支付方式以3个月为一个交费期，除第一期物业服务费外，其他费用均按自然季交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的5日前向物业服务公司一次性足额支付下期物业服务费；10、甲方在合同期限内提供配电设备、电源、中央空调、消防设备等基本设施；该场地内的各种甲供设施、设备出现故障，甲方或物业公司应在接到乙方维修通知三日内进行维修，若该房屋的损坏或故障直接影响到乙方营运，甲方或物业服务公司必须在接到通知一日内维修；11、乙方迟延交纳本合同项下租金、物业服务费或者其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额5%的迟延履行违约金；迟延超过30日，甲方有权单方解除合同；如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按终止前12个月的平均租金的标准补交装修期租金；12、乙方确认，租赁期内，该房屋是乙方的有效通知地址，甲方或物业管理公司有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容；等。同日，星隆商管公司（甲方）与汤迎（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：甲方为乙方提供案涉商铺的物业管理服务，关于物业管理费的交费标准、交费方式等同租赁合同的约定；如乙方逾期支付或补足物业服务费，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权按协议约定中止或停止相关服务，直至解除合同等。合同签订后，原告依约向被告交付了案涉商铺，被告也交纳了首期的租金和物业管理费。后在被告经营过程中案涉商铺所在区域出现烟道漏烟、公告区域电梯与卫生间停运时间较早、天花板石灰脱落等问题，原告虽然予以部分解决，但双方为此发生矛盾。被告认为原告未能及时尽到合同约定的维保服务影响到其正常经营，并以此为由拒付租金及物业管理费。期间原告向被告发函催缴租金、物业服务费，被告向原告发函要求及时修复烟道、维护天花板等。截至2019年2月28日被告欠付案涉商铺租金3750元、物业管理费3000元，此后亦未再付，故成讼。 另查明：被告以案涉商铺为经营场所设立了个体工商户“镜湖区颛心教育咨询服务部”，营业执照上载明的经营范围为教育咨询服务，文化艺术交流、策划，办公用品销售。被告实际经营项目系合同中约定的教育培训。 在本案审理中，原、被告均未提及本案是否存在履约保证金的问题。经释明，原告确认被告交纳案涉商铺履约保证金5000元，但因被告违约致原告诉请解除合同，故该保证金不予退还。被告对已向原告交纳5000元保证金的事实予以确认，但要求将保证金予以冲抵欠付租金。 本院认为：案涉《租赁合同》和《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告虽然在提供维保服务、物业管理服务时存在一定瑕疵，未能在第一时间及时处理业主提出的问题，但其已经履行了合同的主要义务，此情形应属于一般违约，那么被告作为业主应当支付租金、物业服务费的主要义务不应免除。根据合同约定，被告迟延支付租金超过30日、迟延支付物业管理费超过15日，原告即有权单方解除合同。同时结合被告未能依约设立具备法人资格的经营出体、超出营业执照规定的经营范围违法经营等情形，本院对原告诉请解除双方之间签订的《租赁合同》、《物业管理服务协议》依法予以支持。被告辩称关于《物业管理服务协议》的解除、物业管理费及相应违约金的支付不应在本案中予以处理，因本案中出租人与物业服务公司均为原告，且在《租赁合同》中也有关于物业服务费的相关约定，为了节约诉讼成本，避免诉讼资源的浪费，两份合同所涉纠纷在本案中一并处理，对被告的该项意见不予采信。合同解除后，被告应腾空并向原告交还案涉商铺，支付原告欠付案涉商铺租金3750元、物业管理费3000元，并应按合同约定标准继续支付至实际交还房屋之日止。被告辩称原告主张的逾期付款违约金过高，请求法院依法予以调整，在本案中结合双方在履约过程中的违约情况、原告的实际损失情况等，本院酌情将逾期付款违约金标准调整为年利率6%。经计算，截至2019年2月22日，被告应付违约金合计98.52元。因被告违约导致原告解除合同，根据合同约定被告应当按终止前12个月的平均租金的标准补交装修期（2018年1月15日至2018年2月28日）租金，经计算为5625元【3750元/月×1.5月】。对于被告交纳的案涉商铺履约保证金5000元，原告要求不予返还，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告安徽芜湖星隆商业管理有限公司与被告汤迎于2017年12月28日签订的关于芜湖市商铺的《租赁合同》《物业管理服务协议》于本判决生效之日解除； 二、被告汤迎于本判决生效之日起十日内腾空并向原告安徽芜湖星隆商业管理有限公司交还位于芜湖市商铺； 三、被告汤迎于本判决生效之日起十日内支付原告安徽芜湖星隆商业管理有限公司欠付租金3750元、物业管理费3000元，合计6750元，并应自2019年3月1日起分别按合同约定标准继续支付至实际交还案涉商铺之日止； 四、被告汤迎于本判决生效之日起十日内支付原告安徽芜湖星隆商业管理有限公司逾期付款违约金98.52元，并应自2019年2月23日起按年利率6%支付至实际清偿之日止; 五、被告汤迎于本判决生效之日起十日内支付原告安徽芜湖星隆商业管理有限公司装修期租金5625元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2000元，由被告汤迎负担（原告已预交诉讼费，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  马甜甜 二〇一九年六月十四日 书记员  陈 瑛 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。