黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终1635号上诉人（原审被告）:施国会，男，1971年5月9日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人:刘运发，黑龙江庆虹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓光，男，1972年10月04日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：王红叶，黑龙江竭诚律师事务所律师。被上诉人(原审第三人):付国安，男，1953年10月26日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇源县。被上诉人(原审第三人):王亚平，女，1954年07月13日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇源县。被上诉人(原审第三人):施汉伟，男，1968年10月19日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇源县。上诉人施国会因与被上诉人王晓光、付国安、王亚平、施汉伟案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2018）黑0622民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了此案。上诉人施国会及其诉讼代理人刘运发、被上诉人王晓光及委托诉讼代理人王红叶参加了诉讼。本案现已审理终结。施国会上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回一审原告王晓光全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院没有查清案件事实，适用法律不正确。本案为案外人提起的执行异议之诉。通过一审两次开庭笔录及全部证据材料、证人证言及一审判决书可以看出，被上诉人王晓光作为一审原告、案外异议人，提供的证据及证言材料存在着多处重大瑕疵的地方。王晓光与一审第三人付国安、王亚平企图侵害上诉人合法权益：一、一审法院经上诉人申请于2016年9月20日就向付国安、王亚平下达（2016）黑0622民初2908号《民事裁定书》，查封案涉房屋，如果付国安和王亚平已经于2016年1月12日将该房屋出售并交付给王晓光，则付国安和王亚平一定会向一审法院报告这一事实。然而由于当时该房屋实际就在付国安和王亚平名下，他们还来不及和王晓光商量串通的事宜，当然就不可能向法院作出任何说明；二、肇源县法院2017年11月17日向付国安、王亚平下发（2017）黑0622执520号之三《执行裁定书》，决定拍卖案涉房屋。在此之前一年多的时间里，没有任何人向肇源县法院提出异议；三、2017年11月17日，肇源县法院要采取拍卖案涉房屋，付国安、王亚平与王晓光及几位证人串通，后补相关证据及证言。由韩秀琴交纳的取暖费及物业费票据（收据），时间为2017年11月29日，该时间正好是在法院下发拍卖执行裁定书的2017年11月17日之后，且该收据中明确记载房主为付国安；四、取暖费及物业费收据中明确记载了案涉房屋欠缴2014年、2015年的物业费及取暖费。如果王晓光真的于2016年1月12日与付国安夫妇签订了房屋买卖合同，那么关于签订合同日期之前的物业费及取暖费的结算情况一定会体现在买卖合同中，这是最基本的常理。但是该买买合同中没有任何关于费用是否结清、该由谁结清的约定；五、房屋买卖合同中关于过户的时间没有约定。如果双方是真的买卖，卖房方付国安夫妇均在现场能够签字，且证书齐全，买房方王晓光又支付了全款，当天就可以过户，这样才是对交付了全款的买方权利的最大程度保障。况且双方均认可过户费由卖房承担，那买方为什么不留点押金等过户后交付全款，而是直接交付全款，又不着急过户，任凭可能发生的该房屋潜在的风险存在；六、王晓光一直坚称将房屋租赁给了韩秀琴，并于2017年3月26日签订了租房协议。双方关于租赁房屋的时间相互矛盾。同时，韩秀琴还说“现在我家还放些东西，钥匙在我这里，没有人来取”……言外之意就是，租赁期满后，没有人来继续谈是否续租的问题，而且到本案一审开庭时该房屋也没有明确由谁来承租，租金是多少；七、史景学的笔录中，史景学明确表示“我就是用这个房子，连给房东看房子，没有租金，让我先用着，到房主卖房子时，我再给他倒房子，没有租期”。这一回答是客观真实的。因为该调查笔录发生在2017年9月20日，也就是一审法院查封案涉房屋的当天。史景学作为韩秀琴的丈夫，在第一时间回答法院法官询问时是下意识的回答，是最真实可信的。房屋根本不是租赁来的，而是替别人看管，时间不确定；八、王晓光提供的由韩秀琴交纳的票据中，除了取暖费及物业费票据（收据）外，还有一张是电费收据。该票据交费时间为2016年11月27日，按双方的租赁合同，该时间韩秀琴尚未租赁该房屋，又如何会去交费；九、王晓光一直坚称由韩秀琴交纳租赁期内的取暖费和物业费，这一说法既不符合当地的交易习惯，也不符合实际情况；十、关于韩秀琴与孙丽娜的证言。二人对于是谁打电话联系的买房问题相互矛盾；十一、关于于德生的证言。于德生作为本案的重要证人多次出现，其证言前后矛盾，语无伦次。房屋买卖合同签订时间为2016年1月12日，收据也为2016年1月12日，付国安和王亚平出具的借据也是2016年1月12日，银行汇款票据三份，时间分别为2015年5月15日19.3万元、2016年1月20日的5万元及2016年2月6日的1.1万元。有6.6万元发生在2016年1月12日之后，那么怎么理解在2016年1月12日当天出具的20万元的借据？到底是向谁借的这20万元？《收据》不是显示2016年1月12日当天收到了55万元的卖房款吗？如果当天就卖房收到55万元，那为什么还要借款20万元？综上，一审法院没有查清事实，没有正确适用法律。王晓光答辩：上诉人在上诉状中所述事实和理由都是自己单方猜测的内容，不是案件真实的情况，被上诉人一审时提交的证据已经完全形成了证据链条，证据间并不相互矛盾，一审法院认定事实正确。2016年9月20日，原审法院下达2908号裁定书，该裁定书王晓光并不知晓，没有接到过，一审法院只是给付国安和王亚平进行送达裁定，并没有告知他们有相关的权利，其二人到底是否向当时的送达人员说过该房子已经卖给王晓光的事实，不能凭借上诉人的猜测确定。2017年11月17日520之3的执行裁定，张贴在该房处，答辩人才知道房子情况，第一时间申请了执行异议。二、王晓光是在看到执行裁定书后提出的执行异议，怎么会与王亚平、付国安去策划。王亚平、付国安是一审法院第二次开庭前才联系上的，上诉人陈述串通等词语不是本案事实。韩秀琴在承租期间缴纳取暖费是正常的承租行为，该房屋房主名字不是王晓光名下，取暖费中写明是付国安很正常，不能在一张取暖费票据上写明所有案件情况。关于取暖费和物业费，在肇源租赁费不包含取暖费和物业费。三、买卖合同是对房屋买卖进行约定，其他问题可以协议，房屋买卖合同中没有约定不代表合同不成立，上诉人的推测没有依据。四、签订房屋买卖合同时付国安因为经济紧张，并且不在大庆，半年后因个人原因未回来协助过户，一审庭审已经陈述清楚。没有及时过户过错不在被上诉人。五、租赁协议为1年，到期前房屋就张贴了拍卖公告，王晓光向法院提出异议，提起本案诉讼。房屋到期后没有及时与韩秀琴沟通，不能证明该房屋韩秀琴没有承租过。六、调查笔录看不出调查人，也不符合规定，即使是真实的，也无效。史景学交通肇事受伤，无法证明史景学可以客观陈述事实。七、电费收据证明房屋实际使用人，收据当时交给韩秀琴作为缴费参考依据，一审王晓光没有明确说过这个收据是韩秀琴本人缴纳的，上诉人认为是韩秀琴的收据是上诉人自己理解。关于证言矛盾，一审孙丽娜已经说明，租房具体情况以韩秀琴所述为准。八、于德生作证与实际不符，一审庭审记录并不完全，一审说以实际票据为准，有些地方记不清。一审也是以票据为依据。于德生欠王晓光钱，由于于德生是买房的中间人，付国安欠于德生钱，买房时几方算账抵顶。房款确定后，王晓光将剩余价款补齐，付国安出具的收款收据。房屋买卖协议和租赁协议王晓光捺印的签字一审已查清，是其本人签字，其余都是于德生所签。于德生代表王晓光签字王晓光均认可。请求二审法院驳回上诉人上诉请求。王晓光向一审法院起诉请求：1．不得执行坐落于肇源县新站镇001-900-1803-2075的1至3层楼房（产权证号YF00020161号、建筑面积191.67㎡）1套；2．请求人民法院依法确认上述楼房归原告王晓光所有；3．本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年05月08日，经施汉伟担保，付国安、王亚平向施国会借取人民币70万元。该借款到期后，施国会向一审法院提起诉讼，一审法院于2016年09月19日作出（2016）黑0622民初2908号民事判决书，判令：付国安、王亚平自判决发生效力之日起5日内给付施国会借款本金70万元及自2016年05月08日至2016年07月08日期间的利息2.8万元，本息合计72.8万元，自2016年07月09日起按月利率2%给付利息至实际给付之日；二、施汉伟对上述债务承担一般保证责任。案件受理费5,540元，由付国安、王亚平、施汉伟负担。次日，一审法院作出（2016）黑0622民初2908号民事裁定书，裁定：一、查封产权人付国安、王亚平共同共有的坐落于肇××县××房屋××1间，建筑面积191.67平方米，产权证号：YF00020161；二、冻结王亚平在中国邮政储蓄银行存款20万元；三、查封期限为3年、冻结期限为2年。施国会依据发生法律效力的（2016）黑0622民初2908号民事判决书申请执行。一审法院于2017年11月17日作出（2017）黑0622执520号之三执行裁定书，裁定：拍卖付国安、王亚平共同共有的坐落于新站镇××房屋××1间，建筑面积191.67平方米，产权证号：YF00020161。原告王晓光知情后，以上述楼房系其买受的为由提出执行异议申请。一审法院在审查该执行异议查明，涉案房屋建成于2011年，登记时间为2015年10月10日，规划用途为商服及住宅，登记的所有权人为付国安，共同共有人为王亚平，该房屋具体位置为黑龙江省肇××县××市场××综合楼××栋18门。1层商服面积63.89㎡、2-3层住宅面积127.78㎡。王晓光提出异议称，涉案房屋是付国安、王亚平于2016年01月12日以55万元转让的，并实际交付，现该房屋出租。王晓光提供了与付国安、王亚平的《房屋买卖合同》、房款收据、房屋产权证、2017年03月26日王晓光与韩秀琴签订的《租赁协议》（租期1年）、2016年11月27日电费交费凭证、2017年11月29日取暖费收据。一审法院审查该异议申请认为，涉案房屋属于不动产，被查封时登记在付国安名下、共同共有人为王亚平，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记不发生法律效力。王晓光称涉案房屋在本院查封前已转让并交付，但却没有变更登记，且其提供的证据不足以证明与付国安的房屋买卖合同真实合法，其异议理由不能排除执行，故对其异议请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第二项、第三项规定，裁定：驳回王晓光的异议请求。王晓光不服该裁定，提起执行异议之诉。另查明，付国安、王亚平经营砖厂期间，曾多次向案外人于德生借款，其中几次交付给付国安、王亚平现金20万元、3次银行汇款合计25.4万元，合计借款本金45.4万元。付国安、王亚平为偿还债务，于2016年01月12日与王晓光签订《房屋买卖合同》，付国安、王亚平以价款55万元将其共有的位于肇××县××市场××综合楼××至××层商服及住宅楼（商服63.89平方米、住宅127.78平方米，合计191.67平方米）出售给王晓光，抵顶上述借款本息外，王晓光付清房价余款，付国安、王亚平为王晓光出具55万元收据，同时将房屋所有权证（证号：肇源房权证新站镇字第**）、房屋交付给王晓光。王晓光买受楼房后及对外出租并在该楼房门内张贴出售广告，该楼房由王晓光占有使用至今。付国安、王亚平与王晓光达成房屋买卖协议后即离开原居住地到外地工作、生活。王晓光取得该楼房后，先后出租给李志政、张希瑞、韩秀琴等，韩秀琴至今仍占有和使用该楼房。张贴的出售楼房公告尚存。一审法院认为，王晓光以人民法院查封前已经签订房屋买卖合同、支付全部价款、实际占有、未办理不动产登记手续不是其本人的原因为由，阻却人民法院的执行。王晓光提出阻却人民法院执行的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定情形。付国安、王亚平为偿还于德生等人债务，经于德生联系，将涉案楼房出售给王晓光，双方签订《房屋买卖合同》的同时为王晓光出具55万元购房收据结清房价款、交付房屋及房屋所有权证。王晓光提交的汇款收据证明付国安收款25.4万元、借据20万元、余款给付的现金，与王亚平提交的书面意见和当庭陈述一致，足以证明王晓光与付国安、王亚平达成的《房屋买卖合同》及买卖行为是双方真实意思表示。所以、王晓光的此项阻却人民法院执行的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第三项的规定。王晓光在购买诉争房屋后，虽然其本人没有直接入住，但将诉争房屋出租给他人使用，张贴出售公告的行为，足以认定王晓光对涉案房屋享有管理和支配的权利。2016年09月20日，一审法院经施国会申请裁定查封涉案楼房，晚于王晓光买受、占用涉案楼房的日期；王晓光阻却人民法院执行的理由具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的条件。付国安、王亚平与王晓光达成房屋买卖协议后即离开原居住地到外地工作、生活。本案中，王亚平向本院递交的书面意见亦是在外地邮寄的。付国安、王亚平债务较多，且付国安身患重病，无力支付与王晓光约定的办理不动产变更登记费用。此事实有王亚平陈述等证据证实。因此，王晓光以付国安、王亚平无力支付变更登记费用及找不到付国安、王亚平，其自身没有过错的理由成立，非买受人王晓光自身原因未办理楼房不动产变更登记的。此情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的条件。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案中，付国安、王亚平与王晓光达成房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且均已履行了各自应负的义务，即交付房价款和房屋及有关证照，所有权已转移。双方虽然没有办理不动产变更登记，非王晓光个人因素造成的，且付国安、王亚平没有提出房屋买卖合同无效和解除的主张。王晓光与付国安、王亚平达成的交易价格为55万元，与市场交易价格相符；而施国会提供的证据欲证明付国安、王亚平要价32万元与事实不符。且该房屋买卖合同没有违背法律法规禁止性、效力性、强制性的规定，因此，产权证号为YF00020161号楼房应归王晓光所有。施国会辩称付国安、王亚平是以其共有楼房抵押向王晓光借款，非真实的房屋买卖。即便是付国安、王亚平与王晓光之间存在民间借贷关系，双方“以房抵债”应系当事人双方真实意思表示，目的是消灭到期债权，“以房抵债”协议不违反法律法规效力性、强制性规定。故施国会的观点不足以反驳王晓光的主张。综上所述，王晓光对诉争楼房享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其主张阻却人民法院执行的理由符合法律规定，人民法院不得执行付国安、王亚平共同共有的产权证号为YF00020161号1-3层楼房；该楼房应归王晓光所有。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十二条第一款第一项、依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定，判决：一、不得执行付国安、王亚平共同共有的位于肇××县××市场××综合楼××栋18门产权证号为YF00020161号1-3层楼房；二、上述楼房归原告王晓光所有。案件受理费9,300元，由被告施国会负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，针对双方上诉事实理由及诉辩意见，本案二审争议的主要问题在以下方面，评述如下：本案系案外人王晓光对执行标的主张所有权，王晓光作为执行案件案外人，认为肇源县人民法院在执行被执行人为付国安、王亚平的案件中，对付国安、王亚平名下的案涉房屋采取的执行措施侵犯了王晓光的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王晓光与付国安、王亚平于2016年1月12日签订房屋买卖合同后直至2017年11月7日肇源县人民法院拍卖案涉房屋时，一直未办理房屋变更登记，王晓光虽然主张未变更登记的原因在于付国安无力支付变更登记费用，亦找不到付国安、王亚平，但未提供充分证据证实存在另外，房款交付的证据仅有王亚平、付国安出具的收据，无其他证据佐证交付的真实性，故王晓光对案涉房屋的主张不能阻却执行。综上，上诉人的相关主张成立，予以支持。一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：一、撤销黑龙江省肇源县人民法院（2018）黑0622民初1629号民事判决；二、驳回原审原告王晓光的诉讼请求。一审案件受理费9300元，二审案件受理费9300元，均由王晓光负担。本判决为终审判决。审判长  闫子路审判员  刘 放审判员  郑丽媛二〇一九年六月二十七日法官助理顾婉婷书记员王安琪