河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终1219号上诉人（原审被告）：郭红涛，男，1972年4月25日出生，汉族，住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：孙佳星，河北双恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高福群，女，1977年12月17日出生，汉族，住承德市双桥区。被上诉人（原审原告）：李允辉，男，1965年8月8日出生，蒙古族，住承德市承德县。二被上诉人的委托诉讼代理人：陈秋红，河北尚丰律师事务所律。上诉人郭红涛因与被上诉人高福群、李允辉房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初5285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭红涛的委托诉讼代理人孙佳星、被上诉人高福群、李允辉的委托诉讼代理人陈秋红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭红涛上诉请求：撤销双桥区人民法院作出的(2018)冀0802民初5285号民事判决书，依法改判或发回重审。事实和理由：本案被上诉人诉讼主体不适格。上诉人是与被上诉人李允辉签订的租赁合同，租赁房屋也是与李允辉商谈，从未与高福群协商租赁事宜，租赁后也从未与高福群产生任何联系。如果李允辉只是系受高福群委托签订合同，那么李允辉作为本案原告主体是不适格的，其与上诉人没有任何权利义务关系；如果李允辉是出租房屋权利主体，那么高福群就不具有主体资格，所以，应驳回上诉人起诉。本案上诉人并非拒绝支付租金，而是因为一些原因与被上诉人李允辉存在争议，无法确定上诉人所欠租金数额，所以暂时没有交纳。一方面，上诉人认为被上诉人胡乱向上诉人收费，经上诉人了解，被上诉人向上诉人收取的取暖费是不合理的，被上诉人方财务人员向上诉人发送的表格显示，被上诉人几千平方米的房屋只向供暖单位交纳了500多平方米的取暖费，这些费用全部要求上诉人承担，而且上诉人的宾馆这几年到冬天并没有经营，之前也就没有交纳取暖费，今年被上诉人要起诉上诉人，自行交纳了取暖费与上诉人无关，不应该向上诉人主张；另一方面，被上诉人经常无故给上诉人经营的宾馆停水，该事也曾通过公安机关解决，给上诉人的经营带来巨大的损失，在被上诉人起诉之前的9月和10月被上诉人仍曾给上诉人停水，致使宾馆无法经营至今，以上两方面及其他原因造成双方就尚欠租金无法达成一致，上诉人愿意交纳租金，只是希望公平合理的支付，所以上诉人并非无故拖欠房屋租金，不构成合同约定的解约条款。另外，上诉人所签订的租赁合同并没有约定由上诉人交纳物业费。高福群、李允辉辩称，二答辩人是本案的适格主体。该涉案房屋系答辩人高福群租赁的，后又委托答辩人李允辉出租给上诉人，故本案中答辩人高福群作为权利人，答辩人李允辉作为出租人，其二人是基于同一标的，二人行为具有一致性，系本案的必要共同诉讼人，法院必须合一判决。答辩人与上诉人之间租赁期间的房屋租金、物业费、取暖费等各项费用应当由上诉人承担。首先，答辩人与上诉人签订房屋租赁合同时，明确约定自起租之日起租金为25万元整／年，前三年每年租金为24万元，首年度扣除三个月装修期后实收租金为18万元整；自2018年起每年租金按年租金25万的基础上递增5%，上诉人同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金，不存在无法确定租金情况；其次，合同还约定该房屋在2015年9月1日后所产生的任何税费均由上诉人承担，该税费就包括取暖费、物业费、水电费等，均是按照国家规定的标准，不存在乱收费情况。高福群、李允辉向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决解除原告李允辉与被告郭红涛签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决被告支付原告房屋租金、滞纳金、水费、电费、取暖费、物业费等各项费用，暂合计290608.90元（最终费用计算至双方合同解除，被告搬离之日）；3、依法判决被告将其在租赁房屋上注册的工商执照迁出；4、本案诉讼费、保全费等全部费用由被告负担一审法院认定事实：2014年12月30日，原告高福群作为乙方与承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村村民委员会作为甲方签订《房屋租赁合同》一份，甲方将其坐落在承德市双桥区石洞子沟村中泰自然城小区的商业用房及其门前停车区域租给乙方使用，该房屋建筑面积6040平方米。租赁期为12年，自2015年7月1日起至2027年6月30日止。该房屋原告高福群租赁后，于2015年9月10日由原告李允辉作为甲方与被告郭红涛签作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，将原告高福群租赁的坐落在承德市双桥区石洞子沟村中泰自然城小区的中泰自然城1号底商面积1130.44平方米的房屋租赁给被告郭红涛，合同约定租赁期限为10年，自2015年9月1日至2025年8月31日，租金从2015年9月1日开始计收租金。并约定了租金标准和租金的支付方式：甲、乙双方约定，自起租日起乙方租用店面房租金为25万元整／年，前三年每年租金为24万元，首年度扣除三个月装修期后实收租金为18万元整；自2018起每年租金按年租金25万的基础上递增5%，甲方同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金。自签合同起交押金贰万元，租赁期满后乙方不再续租，经乙方交房后其他任何费用结清后甲方返还押金。本合同签订之日45日内，乙方向甲方支付首年壹拾捌万元整，其后乙方按年支付租金，乙方应于每年的8月1日前向甲方交纳下年度租金；乙方无故拖欠租金的，应按拖欠年租金的0.5%／日支付滞纳金。拖欠租金超过30日甲方有权解除合同，收回房屋。因本租赁合同产生的各种税费由乙方承担，乙方拒不交纳的，甲方有权据此解除合同，要求乙方搬出其所租赁的房屋，因此产生各种损失全部由乙方承担。该房屋在2015年9月1日之前的各项费用甲方承担，2015年9月1日之后所产生的任何税费均由乙方承担。现被告郭红涛租赁该房屋后开办了“金喜鹊快捷酒店”，被告将房屋租金交纳至2018年8月31日，2018年9月1日至2019年8月31日房屋租金26.25万元未交纳。2017年至2018年度取暖费根据房屋建筑面积为501.87㎡，房屋高度为3.3m，确定收费面积为552.06㎡，33.00元/㎡，实际收取取暖费18217.98元，根据房屋建筑面积为628.57㎡，房屋高度为3.3m，确定收费面积为691.43㎡，6.60元/㎡，实际收取停暖费4563.44元，合计22781.42元，被告未缴纳，原告已支付。至2018年12月4日被告使用水2388.2立方米，7.20元/立方米，被告拖欠水费17195.04元。被告自租赁房屋后至2018年11月未交纳物业费，物业费收费标准为1.50元/㎡/月，被告拖欠38个月物业费，总计64435.08元。被告自2017年9月至2018年12月4日发生电费33856.00元，电损5632.00元，合计39488.00元，被告于2018年4月9日支付11782.00元，2018年4月12日支付5000.00元，2018年5月8日支付2144.00元，2018年6月12日支付1720.00元，2018年7月17日支付3224.00元，2018年9月19日支付10000.00元，尚拖欠电费及电损5618.00元。原告要求：1、请求法院依法判决解除原告李允辉与被告郭红涛签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决被告支付原告房屋租金、滞纳金、水费、电费、取暖费、物业费等各项费用，暂合计290608.90元（最终费用计算至双方合同解除，被告搬离之日）；3、依法判决被告将其在租赁房屋上注册的工商执照迁出；4、本案诉讼费、保全费等全部费用由被告负担；5、依法判决被告支付律师代理费20000.00元。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制规定，应为有效。故双方均受合同约束。现被告未按约定的期限及时向原告交纳租金及各项费用，经原告催要仍未交纳，原告要求被告解除房屋租赁协议并按约定支付欠付租金及费用，理由充足，本院应予支持。原告同时要求被告按拖欠年租金的0.5%／日支付滞纳金，因该违约金约定数额较高，确定为按未付租金总额的月息2%支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十八条，第一百零七条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李允辉与被告郭红涛于2015年9月10日签订的《房屋租赁协议》。二、被告郭红涛于本判决生效后十日内支付原告李允辉2018年9月1日至11月30日的房屋租金65625.00元（262500.00元/年÷12月/年×3个月）。并按月息2%支付自2018年9月1日至2018年11月30日止本金65625.00元的利息。三、被告郭红涛于本判决生效后十日内向原告李允辉支付按每年262500.00元，自2018年12月1日至房屋实际交付之日止的房屋租金（具体计算方式262500.00元/年÷365天/年×实际占用天数）。并按月息2%支付自2018年12月1日至本院确定给付之日止相应本金的利息。四、被告郭红涛于本判决生效后十日内支付原告李允辉取暖费18217.98元，停暖费4563.44元、水费17195.04元、物业费64435.08元、电费及电损5618.00元，合计110029.54元。五、驳回原告高福群、李允辉的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，李允辉与郭红涛签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方当事人应当按照租赁协议约定履行各自的义务。郭红涛违反租赁协议约定，未按约定的期限及时向李允辉交纳租金及各项费用，经催要郭红涛仍未交纳。李允辉要求解除与郭红涛签订的《房屋租赁协议》，并要求郭红涛按租赁协议约定支付拖欠的房屋租金及各项费用的理由充分，本院对李允辉的上述诉讼请求依法予以支持。上诉人郭红涛上诉认为，一审判决给付的取暖费、水费、物业费和电费过高，但其未提供相关证据予以证明。综上所述，郭红涛的上诉理由缺乏充分的事实依据，其上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5660.00元，由上诉人郭红涛负担。本判决为终审判决。审判长  张小健审判员  于相成审判员  陈建民二〇一九年六月三日书记员  张 莉