云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0581民初373号原告：柳娥，女，1963年9月6日出生，汉族，住郑州市金水区，未到庭）。委托诉讼代理人：董继杰、李仕灵，云南援边律师事务所律师。特别授权代理。被告：夏明光，男，1966年1月10日出生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。第三人：傅爱平，女，1972年5月3日出生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。委托诉讼代理人：徐强，云南富达律师事务所律师。特别授权代理。原告柳娥诉被告夏明光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，第三人傅爱平以其系被告夏明光之妻，该案的审理结果与其有利害关系申请参加诉讼。经审查，本院追加傅爱平作为本案第三人参加诉讼。原告柳娥的委托诉讼代理人董继杰、李仕灵、被告夏明光、第三人傅爱平及其委托诉讼代理人徐强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告柳娥向本院提出诉讼请求：1.判令被告将腾冲市腾越镇腾冲世纪城腾兴苑12栋房地产[房屋所有证号：腾越镇字第20××**；土地使用证号：：腾国用2015第**限期为原告办理房屋所有权登记手续；2.判令被告向原告支付违约金810000元；3.判令被告承担原告为实现债权所产生的诉讼费、保全费等费用（以实际产生的清单为准），并支付原告律师代理费30000元。事实与理由：2018年5月15日，原、被告和居间方签订《房地产居间买卖合同》，原告向被告购买登记于被告名下位于腾冲市腾越镇腾冲世纪城腾兴苑12栋房地产一宗，房屋总价款为4050000元，因该房屋存在抵押，双方约定支付方式为分期支付：合同签订之日支付定金200000元，2018年5月24日前支付1800000元，2018年7月20日前支付1000000元，剩余价款1050000元于2018年10月30日前被告解除抵押将房屋过户至原告名下后，原告再行支付。合同签订后，原告依约向被告支付了前两期3000000元购房款，但被告未按约定在2018年10月30日前解除抵押履行过户手续。原告多次催促被告尽快解除抵押，为原告办理过户登记手续。但被告均于各种理由推脱，拒绝履行相关义务。合同约定任何一方未能履行合同，导致该房屋未能办理过户登记的，应承担违约责任，向守约方支付房屋总价款20%的违约金，并承担守约方实现权力所支付的费用，包括但不限于律师费、诉讼费等。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告夏明光辩称，一、被告出售房屋没有征得妻子傅爱平的同意和授权。2011年，被告夏明光购买了腾冲市产，办理购房手续、房产证、土地证时，相关部门没有要求配偶到场，所以只登记在被告一个人的名下。2015年12月被告领取该房屋的房产证、土地证。因被告所在公司资金周转需要，2016年1月被告夏明光和妻子傅爱平一起决定以该房屋为抵押物共同向工商银行祥云县支行循环贷款。2018年5月，被告夏明光接到腾冲辰家房地产中介有限责任公司咨询售房事宜，被告咨询该房屋在抵押状态能不能出售，中介公司的工作人员答复可以出售，届时他们会督促买方向银行还款解除抵押。同年5月15日，中介公司通知被告己经确定买主，双方可以签合同，于是被告就到中介公司签合同，但是签合同时被告并没有见到原告，只是按照中介公司的要求在打印好的售房协议上签字，此后被告就和中介公司电话联系付款事宜。整个签约过程，中介公司没有要求被告妻子签字，更没有询问过被告妻子对售房是什么意见。当时，被告明确告知中介公司该房屋在银行抵押的情况，要求中介公司督察买主在2018年10月30日以前付清房款，解除抵押后一并办理过户手续，但是柳娥付了300万元后就没有支付，原告不支付尾款导致被告无法还款解除抵押，其行为构成违约。原告无权要求被告继续履行合同，更无权要求被告承担违约金。原告明知房屋存在抵押的，不构成善意取得。贷款到期后，傅爱平向银行还了贷款本息才解除了抵押。二、被告没有向原告交付过房屋，房屋现在由傅爱平管理。合同第八条的约定，被告应在原告付清全款后才交付房屋，现原告尚欠尾款，被告不可能提前向原告交付房屋。原告提交的中介公司的证明、物业管理公司的电费发票、装修合同等都是虚假证据，中介公司和原被告双方都存在利益关系，中介公司出具的证明显然是虚假的，被告没有将房屋钥匙、房屋资料交给中介公司，中介公司拿什么交付给原告，交接单也没有被告的签名。物业管理公司的电费发票，是原告为了本案诉讼预存的，并不能证实原告使用电费情况。至于装修合同，原告没有钥匙，没有权利对房屋进行装修。三、被告尊重妻子傅爱平的意见，同意退回收到的房款。傅爱平得知被告卖房后，明确提出反对，坚决不同意卖房，被告不尊重她，甚至认为被告另有所图，为这个事情，己经严重影响夫妻感情、家庭和睦。既然傅爱平不同意卖房，被告只能尊重妻子意见，退回收到的房款。被告认为，被告擅自签订的房地产居间买卖合同是无效合同，相关违约条款也是无效的约定，被告只同意退回房款，不应当支付违约金，请法庭依法判决。第三人傅爱平述称，第三人与被告于1993年8月11日登记结婚，多年来，被告夏明光在保山从事建筑工程业务，第三人长期在祥云老家照管家庭。2015年，第三人与被告共同购买了腾冲市产，因第三人在祥云县居住，为方便办理房地产登记手续，该房屋只登记在夏明光一人名下。此后，因第三人所在公司资金周转需要，第三人和夏明光以该房屋为抵押物共同向工商银行贷款，贷款到期也是第三人偿还的，原告诉称被告夏明光将房屋出售给她，第三人毫不知情，也没有授权给被告出卖涉案房屋，在原告提起诉讼之前，夏明光没有告知第三人卖房的情况，更没有征得第三人的同意，涉案房产系第三人与被告的夫妻共同财产，被告擅自出售夫妻共同财产的行为侵害了第三人的合法权益。第三人不同意卖房，原、被告之间签订的房屋买卖合同无效。合同无效，合同约定的违约责任条款也无效，原告无权主张违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1即原告的身份证复印件与庭审核实一致，本院予以采信；证据2中的《房地产居间买卖合同》有原、被告的签名及手印，本院予以采信，证据2中的腾越镇字第(20152963)号不动产登记证复印件能够证明涉案房产登记情况，本院予以采信；原告提交的证据4中的房屋交接清单，没有原告夏明光的签名，本院不予采信；电费发票系另一法律关系，不能证明原告欲证明的观点，本院对其证明观点不予采信；原告提交的证据5即装饰工程设计施工合同及加建施工合同系复印件，本院无法核实其真实性，本院不予采信；原告提交的证据7即2018年12月20日及2019年1月8日腾冲市不动产登记中心出具的证明仅能证明涉案房产及被告另一房产的登记及抵押情况，不能证明原告欲证明被告存在一房二卖的可能性的证明观点，本院对其证明观点不予采信；被告对原告提交的证据8的真实性认可，本院予以采信；证据10即律师委托合同及律师费发票客观真实、与本案具有关联性，本院对其真实性予以采信；原告提交的证据11即腾冲市辰家房地产中介有限责任公司负责人陈玉花询问谈话记录不能证明原告欲证明被告出售房屋时，被告配偶已经知情，并陪同被告前来办理相关出售手续的证明观点，本院对其证明观点不予采信。被告提交的证据1即《房地产居间买卖合同》与原告提交证据2中的《房地产居间买卖合同》能够相互印证，本院予以采信。被告提交的证据2即被告与陈玉花（腾冲辰家房地产中介有限责任公司法定代表人）的通话录音无其他证据佐证，本院不予采信；第三人提交的证据1真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信，证据2、3、4、5属另一法律关系，与本案无关，本院不予采信；证据6即照片10张原告认可其真实性，本院对其真实性予以采信。本院经审理，认定本案事实如下：2018年5月11日，原告柳娥与被告夏明光经腾冲辰家房地产中介有限责任公司居间介绍签订《房地产居间买卖合同》，被告夏明光为出售方，原告柳娥为买受方，腾冲辰家房地产中介有限责任公司为居间方。合同约定被告夏明光将其名下的位于腾冲市腾越镇腾冲世纪城腾兴苑12栋房地产以4050000元的价格出售给原告柳娥，该房屋建筑面积为387.45平方米，花园面积为1045.90平方米。房屋所有权证号为腾越镇字第（20××93）号，国有土地使用证号为腾国用（2015）第（125789）号，房产登记的所有权人为夏明光，无共有权人。被告承诺，已征得其配偶及产权共有人同意出售该房产。若被告配偶或产权共有人不同意将该房产出售给原告，则被告自愿承担违约责任；原、被告双方各自保证其本人及其配偶积极配合对方办理交易有关手续，否则导致房屋交易时间拖延或者无法继续进行的，视为该方违约；原、被告双方商定自本协议签订交付定金之日起，原告有权就该房地产花园及房地产建筑开始进行装修，修整，如被告违约不出售该房地产，被告需赔偿原告装修该房地产及修整花园所支付的所有款项。双方对付款方式约定为合同签订当日，由原告支付定金200000元至被告夏明光在云南大理祥云县农业银行开设的账号62×××15的账户；剩余房款原告需于2018年5月24日前支付首期款1800000元到被告指定账户，于2018年7月20日前支付第二期房款1000000元到被告指定账户，于2018年10月30日前过户当日向被告支付剩余房款1050000元。同时注明涉案房产存在抵押，被告应于2018年10月30前过户日前向该房屋原贷款银行申请还款，并提前结清贷款手续，并于该房屋原贷款银行通知其领取抵押注销登记受理单后三个工作日内领取该受理单，并于领取该受理单后三个工作日内领取该房屋抵押注销完毕后的房屋权属的各项资料并提交给腾冲辰家房地产中介有限责任公司；合同同时约定，本合同签订后，若原、被告一方未能按照约定的时间履行合同义务的，每逾期一日违约方需向守约方支付本合同所述总房价万分之五的违约金，本合同继续履行。逾期超过7日的或有其他根本性违约行为的，守约方有权单方解除本合同同时要求违约方承担本合同所述总房价款的20%的违约金；自违约行为发生之日起超过七日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可以解除合同并有权要求违约方支付本合同所规定的违约金，同时有权要求违约方支付约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；合同还对原、被告的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告委托王志坤于2018年5月24日向被告支付了购房款1800000元，被告向原告出具了1800000元的购房款收据。次日，原告委托陈鸿向被告支付了定金200000元。2018年7月19日，原告通过其账号62×××68的账户向被告的账号62×××15的账户转账支付房款1000000元，后双方为剩余房款的支付及房屋过户问题发生争议，剩余房款1050000元未支付。2018年11月18日，腾冲辰家房地产中介有限责任公司工作人员与被告夏明光微信聊天，督促被告尽快协助原告办理过户登记手续，被告回复只要原告带着钱来，2018年11月月底前可以办理过户登记手续。2018年11月29日，腾冲辰家房地产中介有限责任公司工作人员再次与被告夏明光微信聊天，要求被告确定协助原告办理过户登记手续时间，被告回复其住院还需要一个礼拜的时间，回来就可以办理。2018年12月27日，原告向本院申请诉前财产保全，本院于2018年12月27日作出（2018）云0581财保9号民事裁定书，裁定：一、查封被告夏明光位于云南省腾冲市腾越镇腾冲世纪城腾兴苑12号楼的房地产（房产证号：20××93，土地证号：（2015）第（1257**）号），期限为三年（自2018年12月27日起至2021年12月26日止）；二、冻结被告夏明光在中国农业银行股份有限公司祥云支行的账户（卡号：62×××15）。期限为一年（自2018年12月27日起至2019年12月26日止）。为此，原告柳娥支出保险费19950元，保全费5000元。同时，原告提起本次诉讼，聘请律师为其代理诉讼，支出诉讼代理费30000元。原告就涉案房地产花园草坪进行过部分铲除，并就涉案户交付电费1000元。涉案房屋现已解除抵押。另查明，被告夏明光与第三人傅爱平于1993年8月11日登记结婚。本院认为，原告柳娥与被告夏明光及房地产中介公司签订的《房地产居间买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，且双方在房地产居间买卖合同中约定被告已征得其配偶及产权共有人同意出售该房产，并保证本人及其配偶积极配合对方办理交易有关手续，加之在涉案房屋的所有权证书中登记的所有权人为被告夏明光，未登记其他共有人，使原告有理由相信被告夏明光签订房屋买卖合同的行为系夫妻双方共同意思表示，原告柳娥系涉案房屋买卖中善意第三人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第十七条第（二）项：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，现被告及第三人提交的证据不能证实原、被告签订《房地产居间买卖合同》的行为存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故原告柳娥与被告夏明光签订的《房地产居间买卖合同》合法有效。第三人傅爱平主张该房屋系夫妻共同财产，房屋出售未经其同意，《房地产居间买卖合同》无效无法律依据，本院不予采纳；因原、被告签订的《房地产居间买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用原则按合同约定履行义务，故原告要求被告协助办理过户登记手续的诉请，合法、正当，本院予以支持；对原告要求被告支付违约金810000元的诉请，因涉案房屋原存在抵押，且双方在合同中对办理房屋过户登记手续时间约定不明，故原告主张被告违约的证据不足，本院不予支持；对原告要求被告承担保全费5000元，保全保险费19950元的诉请，因上述费用原、被告在《房地产居间买卖合同》中有明确约定且系原告实际支出，本院予以支持。对原告要求被告承担律师代理费30000元的诉请，因该费用不是必要费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告夏明光于本判决生效之日起三十日内协助原告柳娥到房地产管理相关部门办理腾冲市腾越镇腾冲世纪城腾兴苑12栋房地产的过户登记手续；二、由被告夏明光于本判决生效之日起三十日内支付原告柳娥保全费5000元，保全保险费19950元，合计24950元；三、驳回原告柳娥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40090元，由被告夏明光负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审 判 长  章丽萍审 判 员  马绍益人民陪审员  李 瑛二〇一九年六月二十一日书 记 员  刘亚男