河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初1364号 原告：吴娟娟，女，1988年7月10日出生，汉族，住邯郸市临漳县。 委托诉讼代理人：韩华林，男，1963年8月9日出生，汉族，住邯郸市成安县，系吴娟娟舅舅。 委托诉讼代理人：贾素梅，河北浩博（魏县）律师事务所律师。 被告：李伟，男，1964年4月16日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 被告：李素云，女，1973年8月8日出生，汉族，住邯郸市邯山区，系李伟妻子。 二被告委托诉讼代理人：王开泉，河北紫微星律师事务所律师。 原告吴娟娟与被告李伟、李素云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告吴娟娟及其委托诉讼代理人韩华林、贾素梅，被告李伟、李素云及其委托诉讼代理人王开泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴娟娟向本院提出诉讼请求：1.因两被告根本违约，请求法院依法解除我与两被告之间所签订的房屋买卖合同；2.退还我预付的两万元首付款；3.判令两被告承担不办理过户的违约金为总房价款48.4万元的百分之二十即为9.68万元；4.判令两被告逾期交房一天承担总房价48.4万元的万分之五滞纳金242天/天（从2018年7月2日私自卖房之日至2019年2月2日止共七个月合210天计算)共计为50820元；5.判令两被告承担在法院诉讼中私自销售掉涉案房屋所得溢价款即涨价款72.5万元减去48.4万元等于24.1万元归我所有，由两被告将该款给付我；6.判令两被告赔偿我重新买房需多支付的房价款75.5万元减72.5万元等于3万元，共计438620元；7.两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：我诉李伟、李素云房屋买卖合同纠纷一案，2017年7月份向邯山区法院起诉，一审判决两被告将房屋过户给我，因未让其承担违约责任，我上诉于邯郸市中级人民法院，中级法院发回重审。在邯山区法院重审当中，在开庭前三天，两被告私自将涉案房屋以72.5万元卖掉给第三人，由于我坚持让其给我重新买套房子过户给我，法庭以涉案房产不存在驳回我起诉，并告诫我重新立案。为此，我这里再行起诉两被告以保护自己的合法权益。对两被告的违约、违法行为给予法律上的惩罚，寻救法律的公平正义。两被告与我合同约定房总价484000元，分期付款。签合同当天我交首付款2万元。2017年5月11日房产具备过户条件时，两被告以再加3万元为由不予过户。2018年7月2日两被告私自将在诉讼中的标的物房子以72.5万元卖于第三人申亚强，2018年7月12日办理了房子过户登记。同样的房子现在市场价已卖到85万元的价格，由于孩子上学我打工，我急需买房，如现在买房，需在72.5万元的基础上再加12.5万元。两被告已违反了合同的第六条等条款构成根本违约。综上所述，因被告构成根本违约，根据相关法律规定，应解除合同并承担违约责任和赔偿损失。请法院依法判决支持我的以上各项诉讼请求。 李伟、李素云辩称，1.本案合同的解除已由生效的（2018）冀0402民初1712号民事裁定书予以确认；2.原被告双方履行的是定金合同，被告未收到2万元首付款，应驳回诉讼请求；3.本案房屋买卖合同实际并未履行，原告主张的被告存在违约行为，没有事实和法律依据，故应驳回诉讼请求；4.我们不存在根本违约，对方说有能力付全款，我们才签订的合同；5.当时签订的是定金合同，我收到了一万元，另一万元在中介；6.我们不存在违约，是国家政策，不是我违约；7.我多次找中介协商，让对方预付我一些钱，因为要交首付，中介说对方舅舅不同意，影响我买房了，我现在还是租房住；8.卖房时跟中介一再强调，我卖房是为了买房，是想要改善我的居住环境，老人都80多了，我们卖了6楼，买个离医院近一点的，由于对方原因，我们没有买成房。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 吴娟娟提交以下证据：1.2016年12月28日原、被告还有居间方签订的存量房买卖居间合同、2016年12月28日定金协议复印件各一份，用以证明房屋的坐落位置，建筑面积84.66平方米，付款方式分为两期，房屋总价是48.4万元，第一期是首付两万元，剩余46.4万元，过户当天交，定金合同上也明确有两万元的定金在过户时作为购房款，补充条款双方协商过户时间为2017年2月28日，合同第六条违约责任第一条，甲方违约承担房价款的20%，晚交房一天承担总房价万分之五房滞纳金；2.录音光盘一份（2017年5月10日、5月17日、5月19日吴娟娟舅舅韩华林与中介肖倩的录音，2017年5月23日吴娟娟和两个舅舅还有中介的肖倩及李伟的录音，共四份录音），用以证明房屋落宗能过户时，被告要求增加三万元的购房款，被告构成违约，在能落宗过户的情况下原告一直催中介交付剩余的房款，通过中介的催促，被告一直不给过户要求增加三万元；3.（2018）冀0402民初1712号裁定书复印件一份，用以证明被告已于2018年7月2日与他人签订涉案房屋的买卖合同，2018年7月12日过户给案外人申亚强，价款是72.5万元，并且裁定书认定被告把涉案房产卖掉，本案的标的物已经不存在了；4.（2017）冀0402民初2256号民事判决书复印件一份，用以证明邯山区人民法院将涉案房产判给原告，被告协助原告办理过户手续；5.（2018）冀04民终2001号民事裁定书，用以证明将（2017）冀0402民初2256号案件发回重审；6.吴亚宸与齐小宇的购房合同以及定金合同、房管局监管房款票据复印件各一份，用以证明案涉房产和上述房产在同一小区、同一楼层，同一面积，2019年3月14号签订的吴亚晨与齐小玉房屋合同，价值75.5万元，给原告造成了27.1万元的损失，诉求在前，合同签订在后；7.吴娟娟身份证复印件一份，用以证明原告的身份信息。 李伟、李素云对以上证据质证意见：1.2016年12月28日原被告还有居间方签订的存量房买卖居间合同、2016年12月28日定金协议真实性没有异议，但是对证明目的有异议，基本上已经证实了双方履行的是定金协议，本案的房屋买卖合同并未履行，而且定金协议第二条有明确约定，合同没有履行就不存在首付款支付的问题，这两万元只是定金，定金和预付款是不同的概念，如果对方认可向我方主张两万元是定金，我方同意退回原告一万元定金，吴娟娟交的两万元定金直接给中介了，中介只付给我一万元定金；2.录音光盘上的四份内容，2017年5月10日、5月17日、5月19日录音不用播放，被告认为是跟中介公司的通话记录，中介公司如何向原告履行合同，与本案没有关联性，2017年5月23日只是一个片段，不符合民诉法的要求，证明目的不认可，片段没有全部呈现全部人的状况，我们不予质证，吴娟娟与肖倩2017年5月17日的录音中，中介也认可了不是因为三方的原因，是国家政策的原因，这与肖倩前几次出庭作证的事实不符，（2018）冀04民终2001号民事裁定书中也明确了原因，中介应当承担相应的责任；3.（2018）冀0402民初1712号裁定书真实性没有异议，证明目的有异议，涉案房屋在2018年1月24日涉案房屋所在的整块土地才能落宗这一事实；4.（2017）冀0402民初2256号民事判决书真实性没有异议，证明目的有异议，民事判决书已经被中级人民法院予以撤销，判决部分没有法律效力；5.（2018）冀04民终2001号民事裁定书，真实性没有异议，证明目的有异议，裁定书明确了本案的事实，合同履行不能系双方主观意志以外的原因造成的；6.吴亚宸与齐小宇的购房合同以及定金合同、房管局监管房款票据，我们对复印件不予认可，购房合同以及定金合同、房管局监管凭证上的买房人和合同签订人名称不一致，中介公司和本案有利害关系，中介与本案原告签订的合同真实性不予认可，原告提供的证据不能证明她在本案实际受到的损失，吴亚宸与齐小宇签订的合同的房屋和我的房屋不是一回事，他的面积跟我的房子面积也不一样，他的房子不需要交落宗的费用（土地使用金），吴亚宸与齐小宇的签订的合同与我和吴娟娟签订的合同格式不一样，约定的也不一样，没有可比性，定金协议与本案的也不一样；7.吴娟娟身份证没有异议。 李伟、李素云提交以下证据：1.定金合同复印件，用以证明双方签订并实际履行了定金合同；2.邯郸市存量房买卖居间合同复印件一份，用以证明双方签订了合同但并未履行；3.二被告与恒大地产员工高圆圆录音文字复印件，用以证明被告卖房的目的就是为了买房；4.2017年2月17日李素云与中介肖倩的录音文字复印件，用以证明被告卖房的目的就是为了买房；5.二被告2017年1月27日购买南国风光商品房订购协议复印件，用以证明被告已经借款购买了南国风光的房产，本案合同目的不能实现；6.购买南国风光商品房收款收据及发票复印件共八份，用以证明被告已经借款购买了南国风光的房产，本案合同目的不能实现;7.李伟、李素云与吴娟娟、韩华林、中介肖倩录音文字共17页，用以证明解除通知已于2017年5月23日通知到对方，合同已于当日解除；8.录音光盘，用以证明刻录这上述3段（3、4、7）录音；9.解除合同书面通知，用以证明双方已于2017年5月23日已经解除合同，并且原告已经收到，2018年7月6日庭审中已经核实过，在第七份证据的第12页；10.（2018）冀0402民初1712号民事裁定书和庭审笔录，用以证明邯山区法院去不动产调取的材料的涉案房屋在2018年1月24日才能落宗，裁定书和庭审笔录可以证明被告没有违约无需承担法律责任的事实；11.李伟、李素云的身份证复印件两份，用以证明被告的主体资格。 吴娟娟对以上证据质证意见：1.定金合同真实性没有异议，证明目的有异议，定金两万元即是首付款也是定金；2.邯郸市存量房买卖居间合同真实性没有异议；3.二被告与恒大地产员工高圆圆录音文字与本案没有关系，与本案没有关联性；4.2017年2月17日李素云与中介肖倩的录音文字与本案没有关联性，不能证明本案是相关事实；5.二被告2017年1月27日购买南国风光商品房订购协议也不能证明本案相关的事实，与本案没有关联性，原告不予认可；6.购买南国风光商品房收款收据及发票复印件共八份不能证明本案相关的事实，与本案没有关联性，原告不予认可；7.李伟、李素云与吴娟娟、韩华林、中介肖倩录音文字真实性有异议，证明目的有异议，被告没有通知原告也没有通知解除原告的前提，被告也没有解除合同的权利，吴娟娟也没有在本案中有根本违约的事实，原告也没有收到过文字书面东西，被告的证明目的也不能达到；8.录音光盘2017年5月23日是一天的，但一个是上午一个是下午，录音不能证明书面通知原告书面解除合同，但是被告谈到这个东西，但是没有达成，这个录音主要说的是落宗问题，落宗问题谁也不能埋怨谁；9.解除合同书面通知，不能证明通知了原告，也不能证明原告根本违约，解除合同是复印件，没有原件来核实，复印件不予质证；10.（2018）冀0402民初1712号民事裁定书和庭审笔录真实性没有异议，证明目的有异议，被告在2018年7月6日开庭前签合同，开庭后卖房子，只能说被告有根本违约，被告收到原告的预付款和定金合同已经在生效的基础上已经履行，证明被告根本违约，案卷材料我们看到的是复印件，被告举证的来源不明确，复印件的没有盖章，不予认可，如果与案卷庭审笔录一致的话我们也认可真实性，但是证明目的不认可。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月28日，李伟（甲方）与吴娟娟（乙方）、邯郸市千城禧房地产经纪有限公司（丙方）签订了《邯郸市存量房买卖居间合同》，该合同约定“李伟将其本人所有的，位邯郸市邯山区三生活区南侧3-2-12号住房售给吴娟娟。房产交易价格为48.4万元。付款方式为吴娟娟签订合同当天付李伟首付款人民币2万元，剩余房款46.4万元于过户当天付清。该合同同时约定，于2017年1月10日前办理该房产产权转移手续，产权转移中所需的相关税费由吴娟娟承担，李伟在收到全款后正月底前腾空该房产，将钥匙交予吴娟娟……。后李素云与吴娟娟就房屋情况作出补充说明“过户时间推延到2017年2月28日前办理过户手续；房主收到全款后1个月内搬走”。2017年1月10日，李伟（甲方）与吴娟娟（乙方）、邯郸市千城禧房地产经纪有限公司（丙方）签订了《定金协议》，该协议第二条约定，为了保证合同正常履行，吴娟娟向李伟交纳2万元作为履约定金，李伟同意将其中定金1万元交予邯郸市千城禧房地产经纪有限公司监管，待本交易房屋所有物业交割完毕时作为房款由邯郸市千城禧房地产经纪有限公司交付给李伟。合同签订当天，吴娟娟向邯郸市千城禧房地产经纪有限公司交付定金2万元，邯郸市千城禧房地产经纪有限公司留下1万元作为资金监管，另外1万元交付给李伟。后因涉案房屋土地落宗问题致使房屋未能顺利买卖。2017年7月10日吴娟娟向我院提起诉讼，我院于2017年12月25日作出（2017）冀0402民初2256号民事判决书，判决“一、吴娟娟、李伟、李素云继续履行双方于2016年12月28日签订的《邯郸市存量房买卖居间合同》，限于本判决生效之日起30日内履行完毕；二、驳回原告（反诉被告）吴娟娟其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李伟诉讼请求。”吴娟娟、李伟、李素云对该判决不服均提出上诉，河北省邯郸市中级人民法院于2018年4月12日作出（2018）冀04民终2001号民事裁定书，裁定“一、撤销河北省邯郸市邯山区人民法院（2017）冀0402民初2256号民事判决；二、本案发回河北省邯郸市邯山区人民法院重审。”我院于2018年6月5日立案后，另行组成合议庭，于2018年7月6日、2018年12月12日公开开庭进行了审理，在该案审理过程中，李伟与申亚强于2018年7月2日签订房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给案外人申亚强，2018年7月12日办理了房屋变更登记，本案讼争房屋已过户至申亚强名下。我院于2019年1月15日作出（2018）冀0402民初1712号民事裁定书，裁定“一、驳回吴娟娟的起诉；二、驳回李伟、李素云的反诉”。后吴娟娟诉至法院，诉请如前。 本院认为，吴娟娟与李伟签订的《邯郸市存量房买卖居间合同》、《定金协议》及吴娟娟与李素云签订的补充说明均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，全面履行各自的义务。吴娟娟按照《邯郸市存量房买卖居间合同》和《定金协议》的约定向李伟交纳2万元作为履约定金，并经李伟同意由邯郸市千城禧房地产经纪有限公司监管1万元其已经完成了自己的合同义务。双方在签订合同后，在履行过程中，发现由于房屋没有落宗，导致合同履行不能，此系双方主观意志以外的原因造成的。对影响合同履行的房产落宗的问题双方均应明知，待落宗后具备合同履行条件时，双方均应积极履行各自的合同义务。在合同已具备履行条件，且不存在合同不能履行或不宜履行的情形，双方当事人均应遵循诚实信用、公平的原则全面履行合同义务，对约定不清的事项应按照交易习惯进行，在邯郸市中级人民法院对我院作出的（2017）冀0402民初2256号民事判决发回重审期间，李伟与申亚强于2018年7月2日签订房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给案外人申亚强，于2018年7月12日办理了房屋变更登记，致使本案《邯郸市存量房买卖居间合同》目的无法实现，李伟、李素云依法应承担相应的责任，吴娟娟请求解除与李伟、李素云20**年12月28日签订的《邯郸市存量房买卖居间合同》的诉请，本院应予支持；吴娟娟按照《邯郸市存量房买卖居间合同》和《定金协议》的约定向李伟交纳20000元作为履约定金（首付款），并经李伟同意由邯郸市千城禧房地产经纪有限公司监管10000元其已经完成了自己的合同义务，故李伟、李素云依法应返还吴娟娟20000元首付款，并按合同约定支付吴娟娟违约金96800元（48.4万元×20%）；自2016年12月28日双方当事人签订房屋买卖合同至2018年7月2日李伟将涉案房屋出卖给案外人，综合考虑本案的实际情况，李伟、李素云应酌情支付吴娟娟房价上涨款130000元为宜；本案滞纳金的约定前提是《邯郸市存量房买卖居间合同》继续履行，一方未按约定交付房屋时才产生，涉案合同已经解除，故原告请求判令两被告承担逾期交房滞纳金50820元的诉请，本院不予支持。原告所诉，符合法律规定的部分，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除吴娟娟、李伟、李素云于2016年12月28日签订的《邯郸市存量房买卖居间合同》； 二、李伟、李素云于本判决生效之日起十日内支付吴娟娟首付款20000元、违约金96800元、房价上涨款130000元，共计246800元； 三、驳回吴娟娟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7879元，由李伟、李素云负担5002元，由吴娟娟负担2877元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  张 静 人民陪审员  刘小华 人民陪审员  杨晓辉 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  刘瑞雪 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。