福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初2499号 原告：福州天泽奥莱商业管理有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南通镇福通路**,统一社会信用代码：91350104310668778Y。 法定代表人：陈玉强，董事长。 委托诉讼代理人：郑庆寨，福建佐佑律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄伟，福建科衡律师事务所执业律师。 被告：上海秋卉益实业有限公司，，住所地上海市普陀区怒江北路******统一社会信用代码：91310107072953089Q。 法定代表人：陈逸航，执行董事。 原告福州天泽奥莱商业管理有限公司与被告上海秋卉益实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告福州天泽奥莱商业管理有限公司于2019年5月6日向本院申请财产保全，本院经审查后，依法予以准许。原告福州天泽奥莱商业管理有限公司委托诉讼代理人郑庆寨、黄伟到庭参加诉讼，被告上海秋卉益实业有限公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州天泽奥莱商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认福州天泽奥莱商业管理有限公司、上海秋卉益实业有限公司于2016年8月22日签订的《商铺租赁合同》于2019年1月21日解除；2.判令上海秋卉益实业有限公司向福州天泽奥莱商业管理有限公司返还装修补贴费用547668元【1260000元×（1-758÷1825）-189000元】；3.判令福州天泽奥莱商业管理有限公司无须向上海秋卉益实业有限公司支付最后一笔装修费用189000元（占总额的15%）；4.判令上海秋卉益实业有限公司向福州天泽奥莱商业管理有限公司支付租金1847.36元、物业服务费58529.03元、空调费31215.48元；5.判令上海秋卉益实业有限公司向福州天泽奥莱商业管理有限公司支付逾期付款违约金（违约金暂计至2019年3月15日，总计20166.2元，其中，逾期支付物业服务费的违约金为13214.8元，逾期支付空调费的违约金为6951.4元，实际违约金计算至上海秋卉益实业有限公司付清物业服务费、空调费为止）；6.判令福州天泽奥莱商业管理有限公司有权不予返还上海秋卉益实业有限公司所缴纳的保证金23400元（含履约保证金15000元，物业服务费保证金5400元，服务质量保证金3000元）；7.由上海秋卉益实业有限公司承担本案的诉讼费、公告费、保全费。 事实与理由：2016年8月22日，福州天泽奥莱商业管理有限公司与上海秋卉益实业有限公司签订了《商铺租赁合同》，约定上海秋卉益实业有限公司承租福州天泽奥莱商业管理有限公司位于闽侯县商铺，面积为180平方米，租赁期间为60个月（自2016年12月24日起至2021年12月23日止，总计1825天），经营品牌为【ＦＵＲＬＡ】，租金按月营业额收取（2016年12月24日至2018年12月23日租金按月营业额的8%收取，2018年12月24日至2020年12月23日租金按月营业额的9%收取，2020年12月24日到2021年12月23日租金按月营业额的10%收取），物业服务费按季度收取【2016年12月24日至2019年12月23日按15元／平方米／月（即2700元／月）收取，2019年12月24日至2021年12月23日按24元／平方米／月（即4320元／月）收取】，除首期（2016年12月24日至2017年3月31日）物业服务费外，上海秋卉益实业有限公司应当在每个缴费期最后一个月20日前预付下一个缴费期的物业服务费。上海秋卉益实业有限公司应向福州天泽奥莱商业管理有限公司缴纳履约保证金20000元，物业服务费保证金5400元，服务质量保证金4000元。《商铺租赁合同》还对品牌授权、商铺营业、违约责任等进行了约定。 《商铺租赁合同》签订后，福州天泽奥莱商业管理有限公司、上海秋卉益实业有限公司及案外人江门市新会区嘉浩装饰工程有限公司签订了《装修补贴三方协议》，约定福州天泽奥莱商业管理有限公司同意向上海秋卉益实业有限公司提供商铺装修补贴费用1260000元（7000元/平方米×180平方米），上海秋卉益实业有限公司委托江门市新会区嘉浩装饰工程有限公司负责涉案商铺的装潢事务，福州天泽奥莱商业管理有限公司应上海秋卉益实业有限公司要求将装修补贴费用支付给江门市新会区嘉浩装饰工程有限公司。因上海秋卉益实业有限公司原因提前或终止租赁合同的，上海秋卉益实业有限公司除按租赁合同约定承担违约责任外，还应当在租赁合同解除或终止之日后的7日内向福州天泽奥莱商业管理有限公司返还装修补贴费用，返还的装修补贴费用=装修补贴费用总额×（1-租赁合同已履行的期限÷租赁合同约定的租赁期限）。2016年12月14日，福州天泽奥莱商业管理有限公司、上海秋卉益实业有限公司、江门市新会区嘉浩装饰工程有限公司及江门市新会区海港装饰工程有限公司四方签订了《装修费用三方协议之补充协议》，约定江门市新会区嘉浩装饰工程有限公司将《装修费用三方协议》（即《装修补贴三方协议》）项下的权利义务转给江门市新会区海港装饰工程有限公司，上海秋卉益实业有限公司、江门市新会区嘉浩装饰工程有限公司及江门市新会区海港装饰工程有限公司应自行协调、合理分配福州天泽奥莱商业管理有限公司支付的装修费用。 合同签订后，福州天泽奥莱商业管理有限公司按约定向上海秋卉益实业有限公司交付商铺，但上海秋卉益实业有限公司并未按约定履行义务，上海秋卉益实业有限公司始终拒绝向福州天泽奥莱商业管理有限公司提交品牌【FURLA】的授权材料，拒绝支付2017年4月（含）之后的物业服务费、空调费，拒绝支付2017年6月（含）之后的租金、电费。上海秋卉益实业有限公司从2018年1月1日开始不正常营业，并于2018年2月初开始擅自停止营业至今，福州天泽奥莱商业管理有限公司多次要求上海秋卉益实业有限公司尽快开门正常营业，但均被上海秋卉益实业有限公司拒绝，因上海秋卉益实业有限公司长期停业，严重影响商业广场整体形象，福州天泽奥莱商业管理有限公司发函通知上海秋卉益实业有限公司收回涉案商铺。因双方存在争议无法调和，故起诉至法院。 上海秋卉益实业有限公司未作答辩。 福州天泽奥莱商业管理有限公司围绕诉讼请求提交了证据，上海秋卉益实业有限公司未向本院提交证据,也未到庭应诉，视为放弃质证权利。福州天泽奥莱商业管理有限公司提供了证据原件核对，本院对其真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月22日，福州天泽奥莱商业管理有限公司（甲方）与上海秋卉益实业有限公司（乙方）签订《天泽·奥莱时代商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定福州天泽奥莱商业管理有限公司将位于闽侯县】号商铺出租给上海秋卉益实业有限公司，该商铺计租面积为180㎡，上海秋卉益实业有限公司用于经营“ＦＵＲＬＡ”品牌。第三条约定本合同租赁期限为60个月，即自2016年12月24日起至2021年12月23日止，共计1825天。6.1.1条约定本合同签署当日，乙方应向甲方支付20000元作为履约保证金，同时向物业服务公司支付5400元（相当于两个月物业服务费）作为物业服务费保证金；6.1.3条约定甲方或物业服务公司有权从履约保证金或是物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在7日内补足保证金，但甲方或物业服务公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。6.2.1条约定乙方应在开业日前10日向甲方支付4000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金......。6.3.1双方约定，作为该商铺的承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该商铺的物业服务费；物业服务费收费标准如下表一： 租赁年度日期物业服务费标准计算面积每月应缴物业服务费 第一至三年2016年12月24日-2019年12月23日15元/平方米/月180m22700元/月 第四至五年2019年12月24日-2021年12月23日24元/平方米/月180m24320元/月 6.3.2条约定本合同物业服务费不含水、电、空调、燃气（如有）等其他费用；6.3.3物业服务费支付方式：首期物业服务费为计租日起至第四个月最后一日期间的物业服务费，除首期物业服务费外，其他交费期物业服务费均按每三个月完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向物业服务公司一次性足额支付下个交费期物业服务费；6.3.4条约定首期物业服务费应于乙方于物业服务公司签订物业管理服务协议当日支付，收费期间为2016年12月24日至2017年3月31日，应交物业费为8797元。6.4.1约定，自乙方交接该商铺之日起，乙方应当承担并支付该商铺所发生的水、电、空调、燃气（如有）等能源费用……6.4.2约定，乙方租赁商铺内安装独立空调计量表。乙方向物业服务公司缴纳的空调费用，按照该商铺的空调实际用量占商业空调总用量的比例分摊商业广场总体空调费用，具体费用收取标准以物业管理服务协议约定为准。12.4.1条约定乙方须以合法、正当的方式经营其业务，拥有合法的品牌使用权……；12.4.5条约定乙方须于全年365天在商场营业时间内持续营业。未经甲方同意，不得在商场营业时间内不进行经营(即指公众人士未能正常光顾乙方经营的业务)、撤离派驻人员及商品。如乙方在未经甲方许可的情况下擅自暂停营业,除按本合同的规定按时支付租金、管理费、推广费及其它费用外,另须每日向甲方缴纳金额相当于日租金两倍的违约金直至乙方实际正式对外营业之日止。如乙方连续停业达七天或全年累计停业达十四天，则将被视作根本违约,甲方有权立即终止本合同。16.3条约定租赁期内乙方延迟交纳本合同项下租金或其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5%的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；16.6条约定甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间终止本合同，并合法地提前收回该商铺或其任何部分。在此情况下，甲方无需对乙方承担任何责任，包括任何装修费、设备添加费的补偿及其他一切责任。该等情况为：（1）乙方延迟交纳本合同项下租金或其他任何费用（包括履约保证金、物业服务费保证金、质量保证金以及首期物业服务费之任一项或几项）连续超过30日或全年累计超过60天或全年累计超过3次（含本数）。……（5）乙方未能在本合同约定之开始营业日开始营业的，或未经甲方书面同意而连续停业超7天或一个自然年累计停业超14天；16.7条约定当发生本合同16.6情况时，乙方已经支付的所有保证金不予退还，如乙方已开始营业的，乙方应按本合同约定的租金标准（以开业后最高月租金为准）向甲方支付相当于两个月租金的违约金。 上述合同签订后，福州天泽奥莱商业管理有限公司（甲方）与上海秋卉益实业有限公司（乙方）以及江门市新会区嘉浩装饰工程有限公司（丙方）共同签订《装修补贴三方协议》（以下简称“补贴协议”），约定：甲乙双方已于2016年8月22日签订租赁合同，乙方承租天泽奥莱时代一期D区2层D2-05号商铺，商铺使用面积为180㎡；为支持乙方经营，达到互利共赢的目的，甲方同意向乙方提供商铺装修补贴费用，每平方米7000元，装修面积180㎡，装修补贴费用总金额共计1260000元；乙方委托丙方负责上述乙方承租商铺的装潢事务，并应乙方要求，甲方将上述装修补贴费用支付给丙方。关于装修补贴费用的支付方式，甲、乙、丙三方约定：1.1甲、乙双方签订《天泽.奥莱时代商铺租赁合同》后，甲方在5个工作日内向丙方支付装修补贴费用总额的25%即315000元；1.2丙方正式进场装修后3个工作日内，甲方向丙方支付装修补贴费用总额的40%即504000元；1.3乙方商铺装修完毕且验收合格后3个工作日内，甲方向丙方支付装修补贴费用总额的20%即252000元；1.4乙方商铺开业前3个工作日内，甲方向丙方支付装修补贴费用总额的15%即189000元；1.5乙方认同甲方支付给丙方上述装修补贴费用即视同乙方收到甲方支付的装修补贴费用。3.4如因乙方原因导致在商场开业后，甲方或乙方提前解除或终止租赁合同的，则乙方除承担租赁合同中约定的违约责任外，还应在租赁合同解除或终止之日后的7日内按以下计算方法返还甲方支付的装修补贴费用：计算方法乙方应返还给甲方的装修补贴费用=装修补贴费用总额×（1-租赁合同已履行的期限÷租赁合同约定的租赁期限）；3.6甲乙双方签订的租赁合同解除或终止，本协议自动解除或终止。 后于2016年12月14日，福州天泽奥莱商业管理有限公司（甲方）与上海秋卉益实业有限公司（乙方）以及江门市新会区嘉浩装饰工程有限公司（丙方）、江门市新会区海港装饰工程有限公司（丁方）共同签订《装修费用三方协议之补充协议》（以下简称“补充协议”），该协议约定应乙方要求，并经甲乙丙丁四方协商，同意将原协议丙方权利义务全部转由丁方享有与承担，乙丙丁三方对原协议履行年结果承担连带责任。补贴协议签订后，福州天泽奥莱商业管理月有限公司已向江门市新会区嘉浩装饰工程有限公司、江门市新会区海港装饰工程有限公司支付装修补贴款共计1071000元。 上海秋卉益实业有限公司已向福州天泽奥莱商业管理有限公司缴纳履约保证金20000元、服务质量保证金4000元、物业服务费保证金5400元、首期物业管理费8797元、首期空调费4704元。上海秋卉益实业有限公司从2017年4月起未缴纳物业管理费及空调费。上海秋卉益实业有限公司于2018年2月14日至2018年3月6日累计14天处于停业状态。2019年1月16日福州天泽奥莱商业管理有限公司向上海秋卉益实业有限公司寄送《关于提前收回POLORALPHLAUREN/MCM/FURLA商铺的通知》，通知上海秋卉益实业有限公司因其擅自闭店，三个店铺正处于停止营业状态，我司有权解除合同并追究贵公司违约责任，我司将于2019年1月17日提前收回商铺。上海秋卉益实业有限公司于2019年1月23日回函确认于2019年1月21日收到上述通知。 本院认为，福州天泽奥莱商业管理有限公司与上海秋卉益实业有限公司之间签订的《租赁合同》以及《补贴协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。根据租赁合同12.4.5条及16.3条的约定，上海秋卉益实业有限公司累计14天处于停业状态并从2017年4月起未缴纳物业管理费及空调费，其行为违反了租赁合同的约定，已构成违约，福州天泽奥莱商业管理有限公司有权解除合同，福州天泽奥莱商业管理有限公司已于2019年1月16日通知上海秋卉益实业有限公司解除合同，上海秋卉益实业有限公司于2019年1月21日收到该通知，故福州天泽奥莱商业管理有限公司要求确认与上海秋卉益实业有限公司于2016年8月22日签订的《商铺租赁合同》于2019年1月21日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《装修补贴三方协议》3.4条约定，福州天泽奥莱商业管理有限公司要求上海秋卉益实业有限公司返还装修补贴费用的诉求，符合合同约定，本院予以支持，上海秋卉益实业有限公司租赁合同已履行的期限计算至确认合同解除之日即2019年1月21日，期限为758天，上海秋卉益实业有限公司应返还福州天泽奥莱商业管理有限公司装修补贴费用为547668元[1260000元×（1-758天÷1825天）-189000元]。因《商铺租赁合同》已解除，补贴协议约定的装修补贴款项失去支付的基础，福州天泽奥莱商业管理有限公司无须向上海秋卉益实业有限公司支付最后一笔装修费用189000元。关于福州天泽奥莱商业管理有限公司要求上海秋卉益实业有限公司支付租金的诉求，因上海秋卉益实业有限公司支付租金的方式为提成租金，需以上海秋卉益实业有限公司的月营业额为基数，福州天泽奥莱商业管理有限公司并未举证证明上海秋卉益实业有限公司的月营业额，故本院对该诉求不予支持。根据租赁合同6.3.1约定作为该商铺的承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该商铺的物业服务费(物业服务费收费标准见表一),福州天泽奥莱商业管理有限公司要求上海秋卉益实业有限公司支付物业服务费的诉求，符合合同约定，本院予以支持，该费用以每月2700元为标准，从2017年4月1日起计算至2019年1月21日止为58529.03元。关于福州天泽奥莱商业管理有限公司要求上海秋卉益实业有限公司支付空调费的诉求，根据上海秋卉益实业有限公司支付的首期空调费4704元可知，双方确认空调费为8元/平方米/月，该费用从2017年4月1日起计算至2019年1月21日止为31215.48元。合同约定租赁期内乙方延迟交纳本合同项下租金或其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5%的延迟履行违约金，该条约定的逾期付款违约金过高，福州天泽奥莱商业管理有限公司自愿按照2%/月标准计算逾期支付物业服务费的违约金，本院予以照准。关于福州天泽奥莱商业管理有限公司要求上海秋卉益实业有限公司支付逾期支付空调费违约金的请求，双方并未就空调费的支付时间进行约定，且根据双方交易习惯亦无法确认，故本院对其该诉求不予支持。根据租赁合同16.6第（1）、（5）条以及16.7条约定，福州天泽奥莱商业管理有限公司要求不予退还上海秋卉益实业有限公司支付的部分履约保证金15000元，物业服务费保证金5400元，部分服务质量保证金3000元，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 1、确认福州天泽奥莱商业管理有限公司、上海秋卉益实业有限公司于2016年8月22日签订的《商铺租赁合同》于2019年1月21日解除； 2、上海秋卉益实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向福州天泽奥莱商业管理有限公司返还装修补贴费用547668元； 3、福州天泽奥莱商业管理有限公司无须向上海秋卉益实业有限公司支付最后一笔装修费用189000元； 4、上海秋卉益实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内福州天泽奥莱商业管理有限公司支付物业服务费58529.03元、空调费31215.48元，并支付物业服务费逾期付款违约金（其中物业服务费逾期付款违约金分段计算：其中2017年4月至2018年12月期间，以8100元为基数，按2%/月标准，自每季度最后一月的20日起计算至付清之日止，其中2019年1月1日至2019年1月21日期间，以1829元为基数，按2%/月标准，从2018年12月20日计算至付清之日止）； 5、上海秋卉益实业有限公司缴纳的履约保证金15000元，物业服务费保证金5400元，服务质量保证金3000元归福州天泽奥莱商业管理有限公司所有； 6、驳回福州天泽奥莱商业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费11602.3元，因适用简易程序审结，依法减半收取计5801元，财产保全费5000元，均由上海秋卉益实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  胡秀锦 二〇一九年六月十四日 法官助理罗燕圆 书记员赵小婷 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。