云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0323民初925号原告李国安，男，汉族，1965年3月8日生，大专文化，信用社职工，师宗县人，住师宗县。原告周和珍，女，汉族，1966年9月8日生，小学文化，居民，师宗县人，住址同上，两原告系夫妻关系。委托诉讼代理人许天佑，师宗县五龙乡法律服务所法律工作者，特别授权委托代理。被告云南华升房地产开发有限公司法定代表人：高绍华职务：总经理地址：云南省昆明市官渡区关兴路239号901-904号委托诉讼代理人龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权委托代理。原告李国安、周和珍与被告云南华升房地产开发有限公司商品房购销合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李国安、周和珍及其委托诉讼代理人许天佑，被告云南华升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人龚爱民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李国安、周和珍诉称：2015年6月23日被告与我们签订《商品房购销合同》。合同编号信合怡苑佳1-104号。《合同》第二条约定“乙方购买的商品房为预售商品房。”《合同》第四条约定：“商品房面积182.43平方米，每平方米3056元，总金额557566元整。”《合同》第七条约定：“甲方应于2016午8月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”《合同》第九条第一项第3约定：“甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金，逾期交房90天以上，甲方、乙方有权解除合同。甲方按房款5%向乙方支付违约金。甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担。”《合同》签订后，我们向被告支付房款557566元，到《合同》约定的交房时间2016年8月31日被告未交付商品房，直到2017年7月29日被告才交付商品房，逾期332天，每天违约金0.04%×557566元=223.0264元。332天×223.0264元=74044.76元。此违约金我们多次找被告主张未果。请求人民法院判决被告支付我们违约金74044.76元。2、案件受理费由被告承担。被告云南华升房地产开发有限公司辩称：一、原告与被告是签订过《商品房购销合同》合同编号：信合怡苑住1-104。但我公司于2017年7月20日在信合怡苑小区内发布了交房公告，并于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。被答辩人李国安于2017年8月9日自愿与我公司签订了《交房确认书》，自动放弃了房屋逾期交房的补偿问题，《交房确认书》有被答辩人李国安的签字手印，周和珍虽未签字捺手印，但按合同法中表见代理的规定，我公司足以相信李国安是可以代表周和珍的意思表示的，而且现在周和珍对李国安签字确认的《交房确认书》也没有提出异议。本案信合怡苑住1-104《商品房购销合同》与《师宗县农村信用合作联社综合业务经营用房定向开发购买合同》是同一地块，同一规划的一、二期建设工程，所以，信用合作联社才取名叫“信合怡苑”。由于师宗县农村信用合作联社违约，2014年3月27日签订合同，长达五年多时间至今不履行导致本案（一期工程）房屋建设不能验收，不能按时交房，其过错也是原告的单位师宗县农村信用合作联社造成的，答辩人不能承担本案的违约责任，也不承担违约金。本案《商品房购销合同》第九条约定：“甲方逾期30天内交房承担乙方交房款每天0.02%违约金，逾期30天后按乙方交房款每天承担0.04%违约金，逾期90天以上，甲方、乙方有权解除合同，甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担。”按照本条约定：逾期30天交房，甲方承担违约金为3345.4元（557566元×0.02%×30天），逾期30天的从31天至90天（60天）为1338158元>，逾期90天以上的就解除合同按（557566元×5%）承担违约金27878.3元，退还购房款557566元。这就说明，本案合同约定30天内为一段，31天至90天（60天）为二段，合计16726.98元（3345.4元+13381.58元），91天为解除合同，退还购房款，并承担购房款的5%的违约金-这就约定限制了按0.02%或0.04%的无限期计算违约金的情况。这一合同约定的事实，希望双方都尊重，不要为了钱扩大性无期限地按0.04%每天无限制的计算。不能算到332天，况且因本案原告李国安签订了《交房确认书》放弃了逾期交房违约金就不能再行起诉。原告根据其诉讼主张，向本院提交了如下证明材料：1.身份证复印件一份，欲证实原告李国安、周和珍自然人信息及本案主体；2.《商品房购销合同》复印件一份，欲证实李国安、周和珍于2015年6月23日与云南华升房地产开发有限公司成立《商品房购销合同》关系，交付商品房时间为2016年8月31日；3.信合怡苑住宅使用说明书、住宅质量保证书复印件各一份，欲证实李国安、周和珍购买的1幢单元04号商品房，云南华升房地产开发有限公司于2017年7月29日交房；4、企业信用信息公示报告一份，欲证实云南华升房地产开发有限公司的基本信息；5、收据复印件，欲证实所交房子的定金是600000元。经质证,被告云南华升房地产开发有限公司对原告提交的证据材料1、2、3、4无异议，对原告提交的证据材料5收据复印件不确认。被告云南华升房地产开发有限公司根据其抗辩主张向本院提交了如下证明材料：第一组：1.师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同复印件一份2.师宗县发展和改革局市发改投资备案[2014]04号投资项目备案证3.师宗县农村信用合作联社信合怡苑全景设计图4.现场照片4张，欲证实2014年3月27日师宗县农村信用合作联社与云南华升房地产开发有限公司签订了师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同，但由于师宗县农村信用合作联社违约至今不能动工，2014年4月23日华升公司将其有管理使用权可进行住宅开发的52.09亩土地确定为师宗县信合怡苑项目分为二期建设，2016年8月未计划竣工时间，可现在除了华升帮助涉及的图纸和地勘外，师宗县农村信用联社仍未同意开工建设，现场仍为一片荒芜闲置地块，造成华升公司一期工程完工后不能按期交房，由于要两期工程统一规划验收要求，至今不能验收也不能办理一期工程的房产证，这也是师宗县农村信用社严重违约的事实；第二组：1.合同编号为信合怡苑1-104复印件一份2.交房公告3.交房公告4.交房确认书复印件一份，欲证实华升公司及师宗分公司与李国安、周和珍于2015年6月23日签订了商品房购销合同，确定了价款、交房期限；2017年7月20日华升公司信合怡苑小区内进行了《交房公告》，2017年7月21日在曲靖日报上第8版公告交房的事宜，确定了交房日为2017年7月29日至8月6日；2017年8月1日本案原告李国安自愿签订了《交房确认书》自愿接受房屋，放弃了对逾期交房造成的损失，放弃了对华升公司逾期交房可能出现的违约责任，同时证明本案于2017年8月1日签订《交房确认书》后商品房购销合同双方履行完毕；第三组：1.营业执照复印件一份2.法定代表人复印件一份3.法定代表人复印件一份4.营业执照复印件一份5.负责人证明复印件一份6.负责人身份证明复印件一份，欲证实华升公司是一个依法成立的房地产开发有限公司，在本案中被告是师宗县信合怡苑一、二期工程的开发商。原、被告围绕诉讼请求和反驳主张依法提交了证据材料。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的收据复印件,系原告购房交款收据，原、被告均认可是购房款，故对该证据本院予以采信。被告云南华升房地产开发有限公司提交的证明材料第一组、第二组，虽原告不予质证，对第二组第3项持有异议，认为上面只有李国安的签字，对周和珍不产生法律效力，但周和珍在庭审中也认可该《交房确认书》，该证明材料来源合法，内容客观真实，与本案有内在关联，本院依法予以采信。根据庭审和质证，本院确认事实如下：原告李国安、周和珍所认购的房屋位于师宗县交汇处（即信合怡苑小区）1幢1单元104号。云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系被告云南华升房地产开发有限公司设立的分公司。2015年6月23日，原告李国安、周和珍与云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订《商品房购销合同》。合同编号为：信合怡苑住1-104。该合同约定：“第二条：乙方购买的商品房为预售商品房。第四条：商品房面积182.43平方米，每平方米3056元，总金额557566元整。第七条：甲方应于2016年8月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条第一项第3：甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金，逾期交房90天以上，甲方、乙方有权解除合同。甲方按房款5%向乙方支付违约金。甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担。”《商品房购销合同》签订后，原告李国安、周和珍向被告云南华升房地产开发有限公司支付房款557566元。合同约定的交房时间是2016年8月31日。2017年7月20日，被告云南华升房地产开发有限公司在信合怡苑小区内发布了交房公告，于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。2017年7月29日被告云南华升房地产开发有限公司将信合怡苑住1-104商品房交付给原告李国安、周和珍(该房已装修使用)，逾期交房332天。2017年8月1日原告李国安自愿与被告云南华升房地产开发有限公司签订了《交房确认书》约定：“2、购买人已接收房屋钥匙、《住宅使用说明书、住宅质量保证书》；3、购买人同意接受免除接房后壹年物业管理费作为开发商逾期交房的补偿，本确认书签订并接受房屋钥匙后，本房屋逾期交房问题一次性解决，购买人不得因任何原因，以任何时段的逾期交房为理由要求开发商承担责任。”现二原告以被告云南华升房地产开发有限公司逾期交房332天为由诉至本院，要求被告云南华升房地产开发有限公司支付逾期交房违约金74044.76元；本案诉讼费由被告承担。本院认为：《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系被告云南华升房地产开发有限公司设立的分公司。云南华升房地产开发有限公司师宗分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告云南华升房地产开发有限公司承担。原告李国安、周和珍与云南华升房地产开发有限公司分公司签订的信合怡苑住1-104《商品房购销合同》，该合同系双方在自愿、平等的基础上达成的，对双方具有约束力，依法成立的合同受法律保护。该《商品房购销合同》虽对被告逾期交房的违约责任作了约定，但事后双方在交房过程中又对逾期交房等相关事项作了约定，原告李国安在《交房确认书》上签字确认，原告周和珍作为共同购买人，虽未在《交房确认书》上签字捺手印，但二原告系夫妻关系，相对人（即被告）完全有理由相信原告李国安在签订交房确认书时具有代理权，且原告周和珍对该《交房确认书》也认可，应视为双方达成了新的补充协议。原告李国安、周和珍在《交房确认书》中自动放弃了逾期交房的补偿及违约金，故对原告李国安、周和珍要求被告云南华升房地产开发有限公司支付逾期交房违约金74044.76元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释》第五条、第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下:驳回原告李国安、周和珍的诉讼请求。案件受理费1652元，减半收取826元，由原告李国安、周和珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审判员  邓代芬二〇一九年六月二十五日书记员  蔡承锡