广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1043号上诉人（原审被告）：清远市创富房地产开发有限公司，住所地清远市。法定代表人：叶祖渠。委托诉讼代理人：谢焯健，广东业证律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗卫强，男，1978年12月19日出生，汉族，住清远市清新区。被上诉人（原审原告）：：蔡志敏，女，1981年8月28日出生，汉族，住清远市清新区。委托诉讼代理人：罗卫强，男，1978年12月19日出生，汉族，住清远市清新区。上诉人清远市创富房地产开发有限公司（以下简称创富公司）因与被上诉人罗卫强、蔡志敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1802民初6827号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创富公司的上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回罗卫强、蔡志敏的诉讼请求；3、案件受理费用由罗卫强、蔡志敏承担。事实与理由：一、原审判决查明事实不清，认定事实错误。双方合同约定，在2015年6月6日，根据《商品房买卖合同》第八条第1种条件，该商品房经验收合格的规定，创富公司已于2015年12月21日通过邮政快递方式通知了罗卫强、蔡志敏办理收楼手续。因此，创富公司完全按照合同约定的交付条件通知了罗卫强、蔡志敏收楼，其未办理收楼是其自身原因，创富公司不存在过错，不应承担责任。原审判决认为交付房屋办理竣工验收备案手续并不符合双方合同约定的交付条件，违反当事人意思自治。二、双方在签订《商品房买卖合同》的同时签订了《补充协议》，其中约定了违约金的总额以购房款的2%为限，但原审法院不顾双方合同约定，调整违约金计算标准，处理不当。罗卫强、蔡志敏答辩称：一、原审法院认定事实清楚，处理正确。罗卫强、蔡志敏并没有收到通知办理收楼的手续的电话，也没有收到收楼通知书。相反，由于罗卫强、蔡志敏收楼心切，分别于2016年1月2日，2017年10月3日，2018年1月2日到创富公司所在售楼部要求办理收楼手续，但创富公司均未能出具住建部门验收合格文件，即《竣工验收备案表》，在办理收楼事宜整个过程中，创富公司一直都是爱理不理态度，没有积极解决事情。同时，结合清远市住建局开具的《行政处罚决定书》（清建[2017]38号），证明创富公司存在将未经竣工验收合格的房屋交付使用的行为，因此，违约方是创富公司。二、创富公司认为应按照合同约定计算违约金。但该合同是创富公司事前拟定好格式合同。且该合同对买受人逾期付款的违约责任是按照万分之五比率计算，而对出卖人逾期交房的违约责任却是约定万分之一比率，由此可见，双方作为平等主体，在享受权利和应当承担义务也不平等，创富公司在拟定该合同及补充协议时免除自己责任，损害了罗卫强、蔡志敏合法权益。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。罗卫强、蔡志敏向原审法院起诉请求：1、判令创富公司承担逾期交房的违约金49501元；2、判令由创富公司承担逾期办理房产证和国有土地使用权证的违约金6844元；3、判令创富公司承担本案诉讼费。原审法院认定事实：罗卫强、蔡志敏购买创富公司开发建设的清远市清城区北江三路43号御水湾豪庭三号楼24层01号房屋,于2018年4月18日经清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案。此后截至本案庭审结束时，创富公司尚未通知罗卫强、蔡志敏收楼。原审法院认为：双方当事人所签订的《商品房买卖合同》是属合法有效的合同。罗卫强、蔡志敏已依约支付购房款，创富公司亦应依约向罗卫强、蔡志敏交付房屋。虽然合同约定交付房屋的条件为“经验收合格”，但按相关规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地行政主管部门办理工程竣工验收备案，涉案的房屋于2018年4月18日才经清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案，此后才能交付罗卫强、蔡志敏使用。截止本案庭审结束，创富公司仍无通知罗卫强、蔡志敏收楼，创富公司已构成违约，罗卫强、蔡志敏请求创富公司支付逾期交楼的违约金符合合同的规定，故对罗卫强、蔡志敏请求从2016年1月1日起按购房总价款590000元及每日万分之一计算至2018年4月18日的逾期交房违约金49501元，本院予以支持。对于罗卫强、蔡志敏请求的逾期办证违约金6844元，合同约定办理房屋权属证书的期限为交付房屋后720日内，鉴于罗卫强、蔡志敏至今仍未收楼，并不能认定创富公司存在逾期办证行为，罗卫强、蔡志敏该请求依据不足，本院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年1月17日判决如下：一、限清远市创富房地产开发有限公司于判决生效之日起5日内向罗卫强、蔡志敏支付逾期办证违约金49501元；二、驳回罗卫强、蔡志敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1208元，减半收取计604元，由罗卫强、蔡志敏负担74元，清远市创富房地产开发有限公司负担530元。本院二审期间，罗卫强提交《广东省商品住宅质量保证书》，拟证明涉案房屋实际验收合格的日期为2018年4月18日。本院组织双方当事人进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，创富公司未在2015年12月31日将符合验收合格的房屋交付给罗卫强、蔡志敏，应承担按日万分之一的违约金，但以该房屋的总价的2%为限。本院认为，结合创富公司的上诉请求与罗卫强、蔡志敏的抗辩意见，归纳本案争议焦点：一、涉案商品房的交付标准如何认定；二、原审判决判令创富公司以房屋总价的按日万分一支付违约金是否合理。关于争议一。本案双方对于原审法院查明的事实并无争议，双方仅对合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解存在分歧。创富公司认为商品房经验收合格后即可交付，无需在建设行政主管部门备案。本院认为，商品房交付，应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该条件为法定交付条件，当事人约定交付标准高于该交付条件的，按当事人约定；当事人约定交付标准低于该交付条件的，适用法定交付条件。原审法院对此已论述充分，本院在此不再赘述。关于争议二。如前所述，罗卫强、蔡志敏已支付全部购房款，创富公司未在合同约定的期限内将取得竣工验收备案的房屋交付给罗卫强、蔡志敏，已构成违约，理应承担违约责任。双方当事人签订《商品房买卖合同》对逾期交付房屋的违约责任进行了约定，其中如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内交付房屋的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但以该房屋的总价的2%为限。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人认为合同约定的违约金过高或者过低，可以请求调整。涉案房屋虽已办理竣工验收备案，但创富公司的违约时间较长且违约行为处于持续状态，罗卫强、蔡志敏也没有占有使用涉案房屋。如果创富公司按已付房款的2%支付逾期交房违约金，确不足以弥补罗卫强、蔡志敏因创富公司较长时间未交付房屋造成的损失，难以达到促使创富公司积极履行约定义务的作用。原审法院判决按《商品房买卖合同（预售）》的约定支付违约金，即按购房总价款日万分之一的标准计算违约金并无不妥，本院予以认可。综上所述，创富公司的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1208元，由清远市创富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一九年六月七日书记员 张 婧书记员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。