福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初694号 原告：漳浦华顺置业有限公司，住所地漳浦县绥安镇金浦大道西侧新都城市广场华景楼，统一社会信用代码91350623597889307N。 法定代表人：刘维雄，董事长。 委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷杜坚，福建瑞权律师事务所律师。 被告：福州天佑传媒有限公司，住所地福州市晋安区鼓山镇远洋路**蓝湾雅境公寓**楼**，统一社会信用代码91350111550964795M。 法定人代表人：刘依珠，总经理。 委托诉讼代理人：张梅凤，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁永峰，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 原告漳浦华顺置业有限公司（以下简称华顺置业公司）与被告福州天佑传媒有限公司（以下简称天佑传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华顺置业公司的诉讼代理人杨清、雷杜坚及被告天佑传媒公司的诉讼代理人张梅凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华顺置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认华顺置业公司与天佑传媒公司签订的《新都城市广场商铺租赁合同》于2018年9月7日解除；2、判决天佑传媒公司支付2018年1月1日起至9月7日止的商铺租金616223.3元，并支付自2018年1月1日起至付清租金之日止，每月按月租金的百分之二计付的违约金；3、判决天佑传媒公司支付华顺置业公司因违约导致合同解除的违约金149690元；4、判决天佑传媒公司支付华顺置业公司租金优惠期内的租金478527元；5、判决天佑传媒公司返还华顺置业公司租赁的商铺，并支付自2018年9月15日起至返还承租的商铺之日止，每日按租金二倍标准（即按4989.60元/日元标准）计算的商铺占用费。事实和理由：2013年底，华顺置业公司与天佑传媒公司签订《新都城市广场商铺租赁合同》，约定华顺置业公司将地址在漳浦县绥安镇新都城市广场一区五号楼第一层商铺出租给天佑传媒公司，租赁场所的建筑面积暂计为1604平方米，具体以实际测绘面积为准（权属登记建筑面积为1663.23平方米），租赁期限8年。合同签订后，华顺置业公司依约将出租的商铺交付天佑传媒公司使用，天佑传媒公司自2018年1月份起至9月份间，每月租金74845元未付，华顺置业公司于2018年9月7日向天佑传媒公司送达解约函，天佑传媒公司拒不返还租赁的商铺及租金。 天佑传媒公司辩称，华顺置业公司在出租的商铺门口张贴公告且对出租的商铺断水断电，导致天佑传媒公司无法正常经营，天佑传媒公司同意解除租赁合同，华顺置业公司请求的租金应扣除天佑传媒公司已支付的履约保证金160400元，华顺置业公司既主张逾期支付租金的违约金，又主张解除合同的违约金属于重复计算违约金。根据租赁合同约定，华顺置业公司不能向天佑传媒公司主张租金优惠期间的租金，2018年9月15日华顺置业公司接管讼争的商铺，天佑传媒公司同意将商铺内的物品折抵租金。 华顺置业公司围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1、《新都城市广场商铺租赁合同》1份，证明华顺置业公司于2013年底与天佑传媒公司签订商铺租赁合同的事实；2、房屋所有权证及漳浦县不动产登记中心的证明各1份，证明天佑传媒公司承租的漳浦县绥安镇新都城市广场一区五号楼第一层商铺实际面积为1663.23平方米的事实；3、催款函及快递单据各1份，证明华顺置业公司向天佑传媒公司催讨租金的事实；4、解约函及快递单据各1份，证明华顺置业公司向天佑传媒公司送达解除合同通知函的事实；5、公证书1份，证明2019年1月15日华顺置业公司对天佑传媒公司商铺内的物品在公证人员的公证下作证据保全的事实。 天佑传媒公司质证后对证据1、2、5的真实性无异议，对证据3、4的真实性有异议，天佑传媒公司未收到华顺置业公司的催款函及解约函。 天佑传媒公司未提供证据证明其主张。 本院认证如下：天佑传媒公司对华顺置业公司提供的证据1、2、5的真实性没有异议，本院予以确认，天佑传媒公司提供的证据3、4系根据《新都城市广场商铺租赁合同》约定的送达地址邮寄，其真实性予以确认，上述证据1-5均具有真实性，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2013年底，华顺置业公司与天佑传媒公司签订《新都城市广场商铺租赁合同》一份，该合同第1.1条约定甲方（以下均指华顺置业公司）将其位于漳浦县的商铺出租给乙方（以下均指天佑传媒公司）。第1.2条约定，乙方所承租的场所建筑面积依图纸暂计1604平方米，甲方应交付乙方使用的租赁场所的建筑面积应以实际测绘面积为准，即应当以当地政府测绘部门最终实际测量的建筑面积或产权证上记载的建筑面积为准，本合同约定的与面积有关的所有费用均按建筑面积（简称“计租面积”）计算支付；第1.3条约定，在租赁场所的实测面积确定前，乙方应按照本合同第1.2条约定的暂计面积，计算支付与面积有关的租金、综合管理费及其他有关费用；自租赁场所的实测面积确定之日起，乙方应按照实测计租面积支付租金、综合管理费及其他有关费用；如实测计租面积低于上述暂计面积，且乙方此前存在多缴纳费用的情况，则该部分多缴纳的费用直接结转为乙方后续应支付的相应费用的一部分；如实测计租面积高于上述暂计面积，且乙方此前存在少缴纳费用的情况，则自甲方或者经营管理公司发出书面通知之日起五日内，乙方应将该部分少缴纳的费用一次性支付给甲方或者经营管理公司；第3.1条约定，甲乙双方约定的租赁期限为8个租赁年度，自本合同第3.6条所述的最迟开业日（2014年1月15日）或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生者为准）开始计算。第4.1条约定，租赁期限内，租赁场所按计租面积计算正常的租金标准（含租金优惠期甲方本应收取的正常租金标准）：第一个租赁年度月租金标准为30元／平方米，每月租金为48120元；第二个租赁年度月租金标准为35元／平方米，每月租金为56140元；第三个租赁年度月租金标准为40元／平方米，每月租金为64160元；第四个租赁年度月租金标准为45元／平方米，每月租金为72180元；第五个租赁年度月租金标准为50元／平方米，每月租金为80200元；第六个租赁年度月租金标准为55元／平方米，每月租金为88220元；第七个租赁年度月租金标准为60元／平方米，每月租金标准为96240元；第八个租赁年度月租金标准为65元／平方米，每月租金为104260元。第3.5条约定，甲方同意在租赁期限内按照本条如下约定给予乙方一次性或者分期的租金优惠期，除本合同另有约定外，乙方可不按本合同第4.1条约定的正常租金标准向甲方支付租金优惠期间的租金，但乙方应按本条如下约定的标准及本合同第4.3.1条约定的支付方式向甲方支付租金优惠期间的租金，并应自行承担支付租金优惠期间及其他所有租赁期限内所产生的所有费用。第一期租金优惠期为第一个租赁年度的第一个租赁月度至第六个租赁月度，该租金优惠期共6个租赁月度；第二期租金优惠期为第二个租赁年度的第一个租赁月度至第四个租赁月度，该租金优惠期为4个租赁月度。第4.3.1条约定，租金优惠期以外的租赁期限内，乙方应于每个租赁季度届满前五日内向甲方支付下一租赁季度的正常租金，每个正常租金起始日当个租赁季度的正常租金由乙方于当个正常租金起始日五日前一次性向甲方支付。第5.1条约定，为保证乙方严格履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付相当于本合同第4.1条约定的第一个租赁年度的2个月按正常租金标准计算的租金96240元及2个月综合管理费64160元，共计160400元，作为履约保证金；第5.2条约定，履约保证金在整个合同期内由甲方保管，甲方无需向乙方支付该保证金的利息，在合同期内乙方不得要求履约保证金冲抵租金或其他未付款，但如甲方因乙方违约而从履约保证金中扣除相应未付款项、违约金及赔偿金的，乙方应在收到甲方的通知后五日内补足该履约保证金，否则甲方有权以乙方根本违约而提前解除本合同；任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权于提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。第12.6条约定，若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期或合同续订，自退还期届满次日起，乙方在占用期间需要每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金200%的标准向甲方支付占用费，不足一个月按一个月计算，同时，还应向经营管理公司支付占用期间的综合管理费及其他费用。第13.3.2条约定，乙方逾期超过15天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合管理费或者其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的，视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同。第13.5条约定，双方约定，本合同任何一方根本违约或者存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应的违约责任外，还应当向守约方支付相当于违约时月租金标准的两倍违约金。第13.8条约定，如乙方擅自提前终止本合同或者甲方根据本合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述租金优惠期的租金优惠，前述租金优惠期应转为正常租金的计租期，乙方须在本合同提前终止后三天按租金优惠期所属相应租赁年度的正常租金标准向甲方补交该等期间的所有租金。第16.3条约定，任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或者其他文件应当以书面方式，按该方在本合同签署页列明的地址、传真号及联系人或该方以书面通知变更后的地址、传真号及联系人发送给该方。本合同各方之间依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况时，视为已经送达被通知方：1、如通过人员递送，在实际交付时；2、如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12时；3、如以传真发出，则为收件人确认收到传真之时。 合同签订后，华顺置业公司依约将出租的房屋交付天佑传媒公司使用，天佑传媒公司按合同约定支付华顺置业公司履约保证金160400元及截至2017年12月31日的租金。因天佑传媒公司自2018年1月1日起逾期支付华顺置业公司租金，华顺置业公司分别于2018年3月29日向天佑传媒公司邮寄送达“催款通知函”，同年8月12日又向天佑传媒公司邮寄送达“律师函”，向华顺置业公司催讨租金，天佑传媒公司经催告后没有支付华顺置业公司尚欠的租金，2018年9月7日华顺置业公司向天佑传媒公司邮寄送达“解除合同通知函”。2018年9月15日华顺置业公司授权涉案商铺的物业服务公司对涉案的商铺设置锁具，导致天佑传媒公司未能正常营业。2019年1月15日华顺置业公司申请福建省漳浦县公证处对涉案商铺内的物品及现状进行录像以保全证据。 另查明，涉案的出租房屋的所有权人为华顺置业公司，房屋所有权证为：漳房权证浦字××号，房屋坐落：漳浦县绥安镇新都城市广场1区5号楼Ｄ157号，房屋所有权证登记的房屋建筑面积为：1663.23平方米。天佑传媒公司自2018年1月1日起未支付租金，天佑传媒公司尚欠华顺置业公司第五个租赁年度的月租金为50元／平方米×1663.23平方米＝83161.50元，截至2018年9月7日天佑传媒公司应支付华顺置业公司的租金为83161.50×8＋83161.50÷30×7＝684696.35元。 华顺置业公司给予天佑传媒公司第一期优惠期内减免的租金为30元/平方米×1663.23平方米×6个月=299381.40元；第二期优惠期内减免的租金为35元/平方米×1663.23平方米×4个月=232852.20元，合计减免租金532233.60元。 本院认为，华顺置业公司与天佑传媒公司签订的《新都城市广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，《新都城市广场商铺租赁合同》合法有效，因天佑传媒公司未能按《新都城市广场商铺租赁合同》的约定履行义务，构成违约的事实，华顺置业公司于2018年9月7日向天佑传媒公司邮寄送达“解除合同通知函”,依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，华顺置业公司与天佑传媒公司于2013年底签订的《新都城市广场商铺租赁合同》，于2018年9月7日解除。 因天佑传媒公司未能按《新都城市广场商铺租赁合同》的约定履行义务，构成违约的事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，华顺置业公司有权要求天佑传媒公司按合同约定支付尚欠的租金及违约金。 关于天佑传媒公司尚欠的租金问题，天佑传媒公司自2018年1月1日起未支付租金，天佑传媒公司尚欠华顺置业公司第五个租赁年度的月租金为50元/平方米×1663.23平方米=83161.50元，截至2018年9月7日天佑传媒公司应支付华顺置业公司的租金为83161.50×8+83161.50÷30×7=684696.35元。华顺置业公司仅向天佑传媒公司主张支付租金616223.30元，应予以准许。 关于优惠期限内租金的补交问题，华顺置业公司给予天佑传媒公司第一期优惠期内减免的租金为30元/平方米×1663.23平方米×6个月=299381.40元；第二期优惠期内减免的租金为35元/平方米×1663.23平方米×4个月=232852.20元，合计减免租金532233.60元。根据《新都城市广场商铺租赁合同》第13.8条约定，如乙方擅自提前终止本合同或者甲方根据本合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述租金优惠期的租金优惠，前述租金优惠期应转为正常租金的计租期，乙方须在本合同提前终止后三天按租金优惠期所属相应租赁年度的正常租金标准向甲方补交该等期间的所有租金。华顺置业公司有权向天佑传媒公司主张涉案商铺租赁期间补交优惠期限内的租金，华顺置业公司仅向天佑传媒公司主张补交租金478527元，应予以准许。 关于违约金的问题，《新都城市广场商铺租赁合同》中多次约定违约金条款，第5.1条约定，为保证乙方严格履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付相当于本合同第4.1条约定的第一个租赁年度的2个月按正常租金标准计算的租金96240元及2个月综合管理费64160元，共计160400元，作为履约保证金。第13.5条约定，双方约定，本合同任何一方根本违约或者存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应的违约责任外，还应当向守约方支付相当于违约时月租金标准的两倍违约金。 根据《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第十一条非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任的规定，华顺置业公司未能提供证据证明因天佑传媒公司的违约造成其可得利益损失总额及必要交易成本损失总额的事实，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，华顺置业公司请求天佑传媒公司支付因其根本违约导致合同解除的违约金149690元及每月按月租金的百分之二计付违约金的请求偏高；依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，应对华顺置业公司的违约金请求，予以调整理。天佑传媒公司未能按合同约定支付租金，导致合同被解除，天佑传媒公司应支付违约金，可调整为按合同约定当向甲方支付相当于本合同第4.1条约定的第一个租赁年度的2个月按正常租金标准计算的租金30元/平方米×1663.23平方米×2个月=99793.8元，即华顺置业公司可按合同约定不退还天佑传媒公司签订合同时交纳的第一个租赁年度的2个月按正常租金标准计算的租金99793.80元。 关于返还涉案商铺及支付占用费的问题，因天佑传媒公司未按《新都城市广场商铺租赁合同》约定支付华顺置业公司的租金，华顺置业公司于2018年9月15日授权涉案商铺的物业服务公司对涉案的商铺设置锁具，导致天佑传媒公司未能正常营业，华顺置业公司的上述行为，可视为天佑传媒公司自2018年9月15日起向华顺置业公司移交涉案的商铺。华顺置业公司请求天佑传媒公司返还租赁的商铺，并支付自2018年9月15日起至返还商铺之日止，每日按租金二倍标准（即按4989.60/日元标准）计算涉案商铺占用费的诉讼主张，缺乏证据，不予支持。 综上所述，华顺置业公司请求确认原、被告签订的《新都城市广场商铺租赁合同》，于2018年9月7日解除的诉讼主张，与法相符，应予以支持；华顺置业公司请求天佑传媒公司支付截至2018年9月7日尚欠租金616223.30元及优惠期限内的租金478527元的诉讼主张，证据充分，应予以支持；华顺置业公司请求天佑传媒公司支付自2018年1月1日起至付清租金之日止，按月利率2%计算的违约金，并支付因天佑传媒公司根本违约导致合同解除的违约金149690元的诉讼请求偏高，综合原、被告双方提供的证据及造成华顺置业公司的损失等情况，将违约金调整为99793.80元。因华顺置业公司已按合同约定收取天佑传媒公司签订合同时交纳的履约保证金160400元，华顺置业公司的上述请求，与法不符，不予以支持；华顺置业公司请求天佑传媒公司支付自2018年9月15日起至返还商铺之日止每日按二倍租金标准即4989.60元/天计算的商铺占用费，因双方签订的合同于2018年9月7日解除，天佑传媒公司自2018年9月15日起向华顺置业公司移交涉案的商铺，华顺置业公司的上述请求，缺乏证据，不予以支持。天佑传媒公司提出华顺置业公司既主张逾期支付租金的违约金，又主张解除合同的违约金属于重复计算违约金的辩解意见，与事实相符，应予采信；天佑传媒公司提出华顺置业公司请求的租金应扣除天佑传媒公司已支付的履约保证金160400元的辩解意见，天佑传媒公司已支付的履约保证金160400元，扣除天佑传媒公司应支付华顺置业公司的违约金99793.80元后，尚余60606.20元，可抵扣天佑传媒公司尚欠华顺置业公司的租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、确认福州天佑传媒有限公司与漳浦华顺置业有限公司签订的《新都城市广场商铺租赁合同》于2018年9月7日解除； 二、福州天佑传媒有限公司应于本判决生效后十日内支付漳浦华顺置业有限公司截至2018年9月7日尚欠的租金616223.30元及优惠期限内补交的租金478527元，共计1094750.20元（漳浦华顺置业有限公司应退还福州天佑传媒有限公司的履约保证金60606.20元，应予以扣抵租金）； 三、驳回漳浦华顺置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16850元，由漳浦华顺置业有限公司负担2200元，福州天佑传媒有限公司负担14650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  林文波 人民陪审员  李艺华 人民陪审员  林智全 二〇一九年六月四日 书 记 员  苏 彦 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。