重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0233民初5900号 原告：周香和，男，1977年1月13日出生，汉族，住重庆市忠县。 原告：周厚云，男，1963年4月2日出生，汉族，住重庆市忠县。 原告：胡述平，男，1963年10月4日出生，汉族，住重庆市忠县。 共同委托诉讼代理人：周勇，重庆兴忠律师事务所律师。 被告：胡显芬，女，1961年6月4日出生，汉族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：魏华，重庆捷讯律师事务所律师。 被告：重庆康渝房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇红星中路，统一社会信用代码：9150023370937670XB。 法定代表人：朱光辉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李雪龙，重庆泰源律师事务所律师。 被告：高启胜，男，1950年2月25日出生，汉族，住重庆市丰都县。 被告：杜明淑，女，1962年8月12日出生，汉族，住重庆市丰都县。 共同委托诉讼代理人：宋彬彬，重庆百君律师事务所律师。 原告周香和、周厚云、胡述平诉被告胡显芬、重庆康渝房地产开发有限公司（以下简称康渝公司）、高启胜、杜明淑合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，被告胡显芬在答辩期间向本院提出管辖权异议，本院于2019年3月4日作出裁定驳回被告胡显芬对本案提出的管辖权异议。后本案适用简易程序审理，由审判员史建军独任审判并于2019年4月15日、5月13日公开开庭审理。原告周香和、周厚云、胡述平及其委托代理人周勇，被告胡显芬的委托诉讼代理人魏华、被告康渝公司的委托代理人李雪龙、被告高启胜、杜明淑的委托代理人宋彬彬到庭参加了诉讼。在审理过程中，当事人于2019年5月18日申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 周香和、周厚云、胡述平向本院提出诉讼请求：1.判令康渝公司与高启胜、杜明淑签订的位于忠县某某商品房买卖合同无效；2.判令高启胜、杜明淑承担本案诉讼费。事实和理由：胡显芬以康渝公司名义开发了忠县，2013年7月8日胡显芬与周香和、周厚云签订了《房屋买卖合同》，买方支付房款后，胡显芬将房屋交付买方，但没有办理过户手续。2014年9月10日忠县人民法院以（2013）忠法民初字第03470号民事调解书确认双方合同效力。但胡显芬没有履行生效法律文书，周香和等人申请法院执行，法院告知该房屋被登记在高启胜、杜明淑名下。周香和等人到相关部门查明，胡显芬开发时，高启胜、杜明淑给胡显芬从事管理工作。因胡显芬资金周转困难，为了获得银行贷款，胡显芬以康渝公司名义与高启胜、杜明淑签订了虚假的买卖合同，向忠县建设银行抵押贷款，但银行的贷款一直由胡显芬偿还，之后由于胡显芬没有偿还房屋贷款，忠县建设银行起诉到忠县人民法院，在审理中双方陈述了购房不真实，属于虚假买卖合同，忠县人民法院以（2015）忠法民初字第01690号判决书判决高启胜、杜明淑还款。后经法院执行，胡显芬找人还清此款。周香和等人为及时办理过户，找到高启胜、杜明淑二人，该二人同意协助办理过户，明确表示诉争房屋没有出钱，但需要周香和等人出高额费用，导致周香和等人房屋至今没有过户。为维护周香和等人合法权益，现诉至本院，请求判如所请。 胡显芬辩称：1.胡显芬不是涉案合同的当事人，不是本案的适格被告；2.本案不存在合同法52条合同无效的事由，高启胜、杜明淑与康渝公司签订合同时间是2008年，周香和等人与胡显芬签订合同时间是2013年，先合同不可能存在恶意串通损害后合同；3.周香和等人与胡显芬的合同有生效调解书确认，周香和等人对胡显芬享有一般债权。涉案房屋已经办理登记备案，登记人享有物权的对世权，周香和等人的债权不能对抗物权；4.本案适用除斥期间，从当事人知道应当知道1年内及行为发生5年内，没有行使撤销权，该权利消灭，周香和等人要求确认无效的合同在2008年已经存在，要求确认合同无效的权利已经消灭。 康渝公司辩称：1.周香和等人与胡显芬签订买卖合同并通过诉讼达成调解无异议；2.周香和等人与胡显芬的买卖合同有效并不当然推定高启胜、杜明淑与康渝公司签订买卖合同无效；3.高启胜、杜明淑与康渝公司于2008年签订合同并依据买卖合同办理了预售登记或者产权登记并在法院诉讼判决后支付了全部购房款。周香和等人与胡显芬于2013年签订买卖合同，签约后周香和等人既没有办理产权登记也没有取得标的物，并以以房抵债的方式支付购房款，在2份合同均有效的情况下，应当保护合同在先的当事人的合法权益；3.周香和等人要求确认合同无效的行为已经过除斥期间。 高启胜、杜明淑辩称：1.周香和等人并非高启胜、杜明淑与康渝公司签订房屋买卖合同的主体，也无利害关系，无权主张合同无效，根据民事诉讼法119条，周香和的诉讼主体不适格；2.高启胜、杜明淑与康渝公司的房屋买卖合同系双方真实意思表示，高、杜二人将房款已经支付完毕，争议房屋已经过户至高、杜二人名下，康渝公司是涉案房屋的权利人，有权对该房屋进行处置，该买卖合同属于有效合同；3.周香和等人与胡显芬签订的房屋买卖合同，实质是胡显芬以案涉房屋冲抵欠周香和等人的借款，为以物抵债协议，该以物抵债协议属实践性合同，需实际履行，即胡显芬将房屋过户给周香和等人方可生效。另胡显芬并非案涉房屋权利人，却将房屋用于抵债，该行为属于无权处分，该合同未获权利人康渝公司追认，故该合同属于无效合同，周香和等人无权以未生效或者无效的合同为据，主张高启胜、杜明淑与康渝公司所签订合同无效；4.高启胜、杜明淑与康渝公司签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且签订时间在周香和等人与胡显芬签订合同之前，不存在签订合同之时有恶意串通损害周香和等人利益的情形，周香和等人无权主张该合同无效；5.即使周香和等人与胡显芬签订合同具有法律效力，但高启胜、杜明淑与康渝公司签订买卖合同同样合法有效，且已经履行完毕，周香和等人认为其合同权利受损，应当向合同相对方主张违约责任；6.本案应当适用除斥期间。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月29日，康渝公司与高启胜、杜明淑就某某门面签订了《重庆市商品房买卖合同》。2008年12月19日高启胜、杜明淑与中国建设银行股份有限公司忠县支行（以下简称建行忠县支行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款420000元用于购买上述房屋。2009年2月19日建行忠县支行与高启胜、杜明淑、康渝公司签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，高启胜、杜明淑以其所有的位于某某的房屋为前述贷款提供抵押担保，并办理抵押登记，康渝公司对该笔借款承担保证担保责任。后由于高启胜、杜明淑未按时还款，建行忠县支行于2015年5月13日向本院起诉高启胜、杜明淑、康渝公司，在庭审过程中高启胜抗辩称案涉购房合同是胡显芬去加盖的印章，合同是否生效与她无关；杜明淑偿还过购房贷款，由于其资金紧张，又由胡显芬偿还。康渝公司辩称高启胜不是实际购房人，没有交纳首付款，也没有交付房屋。2015年10月11日，本院作出（2015）忠法民初字第01690号民事判决书，判决主要内容为高启胜、杜明淑偿还中国建设银行股份有限公司忠县借款本金及利息、罚息，建行忠县支行有权对抵押物实现抵押权并就所得价款优先受偿，康渝公司对高启胜、杜明淑的还款责任承担连带支付责任。2016年建行忠县支行申请执行（2015）忠法民初字第01690号判决书内容，该案于2016年9月27日执行完毕。 2013年7月8日胡显芬（甲方）与周香和、周厚云（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要内容：房屋坐落为重庆市忠县某号；房屋为商业用房，为本幢楼临街一层，前排为临街门面，后排为商场；本房屋综合价为10000.00元/平方米，本房屋共计面积以房产证上面的面积为准，暂定为1000平方米；付款采取分期支付，第一期在签订合同时付9195000元，第二期在甲方交付乙方房屋产权证，根据产权证的实际面积，双方决算，在一个月内支付剩下的余款；甲方保证出售给乙方的房屋没有产权纠纷和债务纠纷，保证本房屋没有销售给乙方以外的其他人，保证该房屋没有司法查封或者其他受到限制交易的情况，如因甲方隐瞒上述情况，导致不能办理合同登记备案，产权登记及发生债权债务纠纷的，乙方有权退房，甲方应在30日支付乙方已付购房款的20%作为赔偿金，并退还全部购房款。合同尾部胡显芬在甲方处签名并捺印，周厚云、周香和、胡述平在乙方处签名并捺印。2013年胡显芬出具收条，内容为“今收到周厚云、周香和、胡述平三人购房款玖佰壹拾玖万伍仟元正（￥919.50万元），其中周厚云2**万，周香和624.50万，胡述平30万，共计919.50万”。2013年11月13日，周香和、周厚云、胡述平向本院起诉胡显芬、刘才兵及康渝公司，双方在诉讼中达成调解协议，具体内容为：一、如被告胡显芬、刘才兵于2015年3月31日前向原告周香和、周厚云、胡述平返还购房款850万元，并支付从2013年7月9日起至清偿之日止，以850万元为基数，按月利率一分五计算的利息后，则原告周香和、周厚云、胡述平将位于忠县某号的房屋返还给被告胡显芬、刘才兵；原、被告于2013年7月8日签订的《房屋买卖合同》的权利义务全部终止；二、如被告胡显芬、刘才兵未能于2015年3月31日前向原告周香和、周厚云、胡述平返还购房款850万元及利息，则原、被告于2013年7月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；被告胡显芬、刘才兵于2015年6月30日前向原告周香和、周厚云、胡述平支付违约金20万。经周香和、周厚云、胡述平申请，本院于2018年7月23日做出（2016）渝0233民初执1060号之一执行裁定书裁定将被执行人胡显芬、刘才兵所有的位于忠县某大厦公路平第一层某号原先的附A号、B号、C、号、D号、E号门面，现在的附A号、B号、C号、D号、E号门面（红线范围内，如图）商服用房过户给申请人周香和、周厚云、胡述平所有。忠县不动产登记中心在协助执行裁定书内容时，已将B号、D号房屋过户登记到周香和等人名下，因涉案的C、D号房屋办理了预售合同备案给高启胜、杜明淑，导致涉案房屋未能过户给周香和等人。 另查明，涉案房屋具体地址为忠县某号附C号、D号，由胡显芬挂靠康渝公司修建。该房屋于2007年10月1日办理预售许可审批，权利人为康渝公司，2009年1月14日办理抵押权登记，登记权利人为建行忠县支行，原权利人为高启胜、杜明淑。2010年2月1日，胡显芬、刘才兵将涉案房屋租赁给忠县胡燃商行。2013年11月5日，胡显芬、刘才兵（甲方）与忠县胡燃商行（乙方）及周厚云、周香和、胡述平（丙方）三方签订《门面租赁补充协议》，协议载明甲方将涉案房屋出售给丙方，乙方按照原租赁合同应向甲方缴纳的租金直接交付给丙方，甲方不再向乙方收取租金。后周香和等人收取涉案房屋租金至今。2014年6月6日，涉案房屋办理初始登记，权利人为康渝公司及重庆海内观光游轮有限公司。2016年9月26日，高启胜、杜明淑偿还完按揭贷款后，解除了案涉房屋的抵押登记。 上述事实，有原、被告在庭审中的一致陈述，原告向本院提供的胡燃商行的房屋租赁协议、周香和与杜明淑的通话记录、忠县人民法院（2015）忠法民初字第01690号民事判决书、忠县人民法院（2013）忠法民初字第03470号民事调解书、房屋买卖合同、忠县人民法院（2016）渝0233执1060号之一执行裁定书及协助执行通知书，被告高启胜、杜明淑向本院提供的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、忠县人民法院（2015）忠法民初字第01690号民事判决书、311房地证2014字第06286号房屋产权证（总证）、销售不动产统一发票、忠县人民法院（2013）忠法民初字第03470号民事调解书、311房地证（押）XX字第XX号房地产权证（抵押专用），本院依法调取的房屋产权调取的房屋产权登记情况、忠县人民法院（2015）忠法民初字第01690号案件的庭审笔录、忠县人民法院（2016）渝0233执1072号案件的执行材料等证据在案作证，足以认定。 本案的争议焦点为高启胜、杜明淑与康渝公司签订的房屋买卖合同是否构成恶意串通损害国家、集体或者第三人利益而无效？周香和等人主张高启胜、杜明淑与康渝公司签订合同是为胡显芬骗取银行贷款。本院认为：1.根据物权法规定不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。康渝公司为涉案房屋办理预售许可登记，作为涉案房屋的产权人，有权对房屋进行处置。2.高启胜、杜明淑与康渝公司签订买卖合同并办理房屋预售备案登记，由于向建行忠县支行按揭贷款，高启胜、杜明淑以所购房屋做抵押，并办理了抵押登记。上述行为符合商品房买卖市场的交易习惯。高启胜、杜明淑于2016年9月27日履行完支付购房款的义务，建行忠县支行收回贷款的本金及按借款合同约定的利息、罚息等。建行忠县支行按照经营项目合规发放并收回贷款，其利益并未受损，且如果建行忠县支行认为高启胜、杜明淑与康渝公司签订的《房屋买卖合同》意思表示不真实，存在套贷情形，损害了国家经济管理秩序，其作为出贷方有权确认高启胜、杜明淑与康渝公司的买卖合同无效，周香和等人作为案外人无权主张与其无关的合同无效。3.高启胜、杜明淑与康渝公司于2008年7月29日签订《商品房买卖合同》并办理预售登记和抵押登记，周香和等人与胡显芬于2013年7月8日签订《房屋买卖合同》。高启胜、杜明淑与康渝公司签订合同在前，周香和等人与胡显芬签订合同在后，先合同签订之时并无法预见能损害后签订的合同利益。更不可能能预见到损害原告的利益。故原告主张被告恶意串通损害第三人利益的理由不能成立，本院不予支持。周香和等人作为胡显芬的原债权人，其与胡显芬达成的以房抵债协议，其本身就是一种债权请求权，不能对抗高启胜、杜明淑已取得的且经登记的准物权。周香何等人在就涉案房屋与胡显芬签订乙方抵债协议时应尽审慎义务，了解房屋产权状况。综上所述，周香和等人诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告周香和、周厚云、胡述平的诉讼请求。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告周香和、周厚云、胡述平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 史建军 二〇一九年六月十九日 法官助理 王俊力 书 记 员 易小凤