陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终6329号 上诉人（原审原告）：韩凯，男，1990年3月28日出生，汉族，住陕西省宝鸡市眉县。委托诉讼代理人：刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：田晶杰，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马兴兰，女，1983年6月14日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张峰，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕子，陕西永嘉信律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十二分公司。住所地：西安市雁塔区、。负责人：徐天，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雅敏，女，1996年1月26日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：王银平，女，1984年2月3日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人韩凯因与被上诉人马兴兰、陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十二分公司（以下简称境商三十二分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2017年4月6日甲方马兴兰与乙方韩凯、丙方境商三十二分公司签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方出售房产坐落为陕西西安市莲湖区XX环XX段XX路XX号XX花园XX幢XX室房屋，建筑面积为164.61平方米。经甲乙双方协商一致，成交价格为1920000元，乙方采取银行贷款方式付款，甲、乙、丙三方约定，乙方将首付款监管到房地局账户，剩余贷款自动存入房地局账户。甲方保证该房产没有权属纠纷，保证乙方不受境商三十二分公司合法追索，因甲方原因造成该房产不能继续办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应赔偿责任。违约责任约定为：（一）逾期交房责任，除不可抗力外，甲方未按照约定的期限和条件将房产交付乙方的，按照下列A方式处理；A、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在七日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按照日计算向乙方支付已交付房款3%的违约金，并于该房产实际交付之日起七日之内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过七日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起七日内退还全部已付款，同时按照乙方全部已交款的3%向乙方支付违约金。（二）逾期付款责任，乙方未按照约定的时间付款的，按照下列A方式处理。A、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在七日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款3%的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过七日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计的逾期应付款3%向甲方支付违约金，同时由甲方退还乙方全部已付款。其他违约责任：1、由于甲方或乙方提供的申请材料不真实或不完备，导致房屋权属登记主管部门做出不予登记决定的，应赔偿因此给对方造成的相关损失，并按已付房款总额的20%支付违约金。2、甲方将该房产出卖给境商三十二分公司，或因甲方与共有权人、抵押权人、承租人等发生纠纷，或因甲方拒绝办理过户手续等任何可归责于甲方的原因，导致乙方不能取得房产所有权证的，乙方有权退房，甲方应当自退房通知送达之日起五日内退还乙方全部已付房款，除按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率向乙方付给利息外，还应按乙方已支付房款总额的20%向乙方支付违约金。其他约定：1、以初次签署买卖斡旋金协议合同约定事项为准；2、乙方自愿代甲方向丙方支付中介服务佣金28800元。合同签订当日，韩凯向境商三十二分公司转账57600元，收款事项为代收定金。协议签订后几日内，韩凯、马兴兰及境商三十二分公司前往西安市房管局办理相关手续，因房管局登记房主信息与马兴兰的身份证号不一致，显示登记错误，未能办理相关手续。马兴兰称其前往派出所要求出具证明，因其本人仅有一个身份证号码派出所无法出具证明。2017年7月25日居间人境商三十二分公司向马兴兰发出《告知函》，载明，称三方合同签订后，居间方及买方均已按约定履行了相关合同义务，经多次催促，但马兴兰一直未履行相应义务。鉴于上述事实，为维系各方的友好合作关系，减少诉讼之累，居间方与买方现郑重告知贵方：一、请贵方在收到此告知函之日起七日内一次性履行上述合同约定的全部义务或与居间方协商解决事宜；二、若贵方仍未按照合同约定的时间之内履行相应的义务，所产生的违约责任及一切损失全部由贵方承担。境商三十二分公司称告知函发生后，马兴兰回复其人在北京住院，无法在期限内完成，境商三十二分公司催促马兴兰办理相关手续，但马兴兰一直未办理。2017年6月29日马兴兰因病在武警陕西省总队医院住院治疗。2018年9月韩凯诉至法院要求马兴兰继续履行合同。韩凯于2018年9月17日起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、判令解除房屋买卖合同，马兴兰赔偿韩凯房屋差价损失150万元；2、本案律师费2万元、鉴定费用、诉讼费用由马兴兰承担。事实及理由：2017年4月6日，韩凯与马兴兰及境商三十二分公司签订《房屋买卖三方合同》，合同约定马兴兰将位于西安市莲湖区XX环XX段XX路XX号XX花园XX幢XX室出售给韩凯，合同约定房屋成交价为192万元。根据《房屋买卖三方合同》约定，韩凯已向马兴兰支付房屋定金。韩凯、马兴兰签订的《房屋买卖三方合同》是合法有效的，同时，根据签订《房屋买卖三方合同》约定韩凯已经办理贷款按揭手续，现经韩凯多次请求，马兴兰并未配合韩凯办理房屋过户手续继续履行合同，韩凯及境商三十二分公司书面发函至马兴兰要求继续履行合同，马兴兰均不予理会。因马兴兰所售房产涨价，马兴兰现明确表示不履行合同，韩凯为维护合法权益，故诉至法院，请求依法判如所请。马兴兰辩称，韩凯诉状所称因房屋涨价而不卖房之陈述，没有事实依据。三方于2017年9月6日签订《房屋买卖三方合同》，自2017年4月6日至2017年7月25日发函之日止，马兴兰没有收到韩凯的定金、首付款及剩余房款，韩凯是合同先履行义务一方，其没有先履行义务。三方所签《房屋买卖三方合同》，对于首付款的数额和交付时间没有约定，在马兴兰与中介公司多次交涉要求韩凯先履行付款义务时，中介公司不予处理，并且其在收到定金后，迟迟不予交付马兴兰。韩凯在签订合同长达一年半的时间内不履行付款义务，马兴兰在向中介公司交涉后，中介公司仍不予处理，在明确马兴兰生病住院需要用钱之事后，仍不能履行交付定金和首付款的义务，导致马兴兰卖房的目的不能实现，故马兴兰同意解除合同。韩凯要求马兴兰赔偿150万元，没有事实及法律依据。在履行合同过程中，马兴兰没有违约行为。综上，韩凯未向马兴兰支付定金、首付款，其履行合同义务的先行履行者，未履行先行付款义务，故其违约行为在先，其要求马兴兰赔偿150万元没有任何事实依据和法律依据。一审法院认为，韩凯与马兴兰及境商三十二分公司签订的《房屋买卖三方合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定的强制性规定，为合法有效，对韩凯、马兴兰双方均有法律拘束力。合同签订后，韩凯依约将定金57600元交至境商三十二分公司，后因相关手续未能办理，现韩凯要求解除其与马兴兰签订的《房屋买卖三方合同》，马兴兰亦表示同意，一审法院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于收取的定金，境商三十二分公司应将其保管的定金57600元退还韩凯。关于合同履行情况，合同签订后三方当事人亦积极前往房管部门办理相关手续，但因房管部门登记的房主身份信息与马兴兰身份证信息不一致，致使手续无法办理。因双方所签订合同对具体支付首付款金额以及办理网签等相关手续的具体时间并未明确约定，境商三十二分公司于2017年7月25日向马兴兰发出告知函，催促马兴兰在七日内履行合同约定的全部义务或与居间方协商解决事情，马兴兰在收到告知函后回复称其无法在期限内完成，此时马兴兰行为已构成违约。马兴兰违约后，韩凯并未采取积极措施减少损失的发生，直到一年后才向法院起诉要求继续履行合同，且适逢2017年、2018年本市二手房价在短期内快速上涨、变动较大，韩凯怠于行使权利致使损失扩大，故对韩凯主张差价损失，一审法院酌定10万元整。关于韩凯主张律师费一节，无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、韩凯与马兴兰、陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十二分公司签订的《房屋买卖三方合同》，于2018年12月11日解除；二、本判决生效后十日内，陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十二分公司退还韩凯定金57600元；三、本判决生效后十日内，马兴兰赔偿韩凯房屋差价损失10万元；四、驳回韩凯其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18818元，韩凯已预交，一审法院减半收取9409元，由马兴兰承担。宣判后，韩凯不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。韩凯、马兴兰签订合同后，韩凯依约支付了定金。马兴兰因个人原因，迟迟未办理相关手续。2017年7月25日，境商三十二分公司向马兴兰发出《告知函》，告知马兴兰履行相关义务，之后，经韩凯及境商三十二分公司多次催促，马兴兰以个人原因拖延履行。2018年9月，韩凯诉至法院要求马兴兰继续履行合同，在法院速裁阶段，马兴兰表示愿意继续履行合同。因此，韩凯不存在怠于行使权利的情况；其次，造成差价损失的原因是马兴兰违约及市场变动，不是韩凯造成的。在差价损失为150万元以上的情况下，一审判决酌情认定10万元，难以理解。二、一审判决适用法律错误。本案纠纷自2017年4月6日至一审法院开庭前，韩凯一直催促马兴兰履行合同，马兴兰在庭前调解也均表示愿意继续履行合同。但在第一次开庭时，马兴兰又提出反诉明确表示不愿意继续履行合同，韩凯只能变更诉讼请求，请求赔偿差价损失150万元及律师费2万元。因此，一审判决认定韩凯直到一年后向法院起诉要求继续履行合同，与本案事实有误。同时，韩凯主张律师费2万元，依据第十一条。上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判被上诉人赔偿房屋差价损失150万元及律师费2万元。2、上诉费由被上诉人承担。马兴兰辩称，上诉请求无事实依据和法律依据。1、双方签订的《房屋买卖三方合同》因合同的主要条款没有明确约定，导致合同不能履行。2、韩凯在签订合同后一直未向马兴兰支付定金及首付款，韩凯是违约一方。3、韩凯没有向马兴兰支付定金和首付款及剩余房款。合同中约定的居间费是57600元，因此，2017年4月份，中介公司出具的收款收据应为中介佣金，不是定金。二、马兴兰不存在违约行为。三方在签订合同当日共同去西安市房地局办理有关手续，房地局提示：马兴兰的身份信息有问题。其后，马兴兰向当地户籍部门办理了相关证明并提交给了中介，之后催促韩凯支付定金及房款，但一直未收到款项。三、一审判决马兴兰赔偿韩凯损失10万元没有依据。四、韩凯没有150万元的购房损失。韩凯已超过三个月未履行先行付款义务，达到合同解除条件。马兴兰也向中介公司提出不安抗辩，之后多次与中介交涉，但韩凯一直不履行先行付款义务。韩凯对买卖合同的事项怠于履行，没有购房损失。境商三十二分公司辩称，双方去网签的时候，因为马兴兰的身份信息有问题，无法办理，后续的手续都无法办理。马兴兰后来开的证明无法证明两个身份证号码是同一人，也没有给中介说过要定金及首付款。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，马兴兰、韩凯与境商三十二分公司签订的房屋买卖三方合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。韩凯和马兴兰签订房屋买卖三方合同后，双方应当相互配合办理后续手续。但实际履行中，因马兴兰的原因，导致后续的网签备案、建立资金监管账户等手续无法继续进行，马兴兰的这一行为构成违约，应当承担违约责任。境商三十二分公司于2017年7月25日向马兴兰发出《告知函》，要求马兴兰在收到告知函之日起7日内一次性履行买卖合同约定的义务，或与居间方协商解决相关事宜。马兴兰收到告知函后，仍未按照要求配合办理相关手续。马兴兰不断拖延拒绝履行合同，韩凯应当采取适宜的措施，如解除合同要求马兴兰赔偿损失，或起诉要求马兴兰继续履行合同，以防止损失的扩大。但韩凯没有采取上述有效措施防止损失扩大。故计算韩凯损失的时点应以2017年8月的房价为计算韩凯损失的时点。参照安居客等网站上2017年8月涉案小区的房屋价格，本院酌情认定韩凯的购房损失为30万元。韩凯上诉要求差价损失为150万元，没有依据，不予支持。关于律师费2万元。按照房屋买卖三方合同第十一条约定，因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用由违约方承担。因此，韩凯主张律师费2万元，应予支持。综上，韩凯的上诉请求部分予以支持。据此，一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7803号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7803号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，马兴兰赔偿韩凯房屋差价损失30万元、律师费2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费17580元，韩凯已预交，由韩凯承担13619元，由马兴兰承担3961元。双方于执行中一并结算。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年六月二十一日 书 记 员  石 李 婷   1