河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫15民终1853号上诉人（原审被告）:张艳玲，女，汉族，1975年10月26日出生，无业，住信阳市平桥区。被上诉人（原审原告）:罗远艳，女，汉族，1978年3月16日出生，职员，住信阳市平桥区。上诉人张艳玲因与被上诉人罗远艳租赁合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初491号民事判决提出上诉，本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人张艳玲，被上诉人罗远艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张艳玲上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人罗远艳的诉讼请求。事实和理由：2012年6月19日双方签订《租房协议》租期一年，租金5500元，押金500元。租期满后，上诉人张艳玲又续租二年，支付了租金，但未签订书面协议。双方应视为不定期租赁协议，从上诉人张艳玲第四年未支付租金时，租房协议自动解除，押金500元也应返还给张艳玲。上诉人2015年8月搬离出租房，房屋由出租人的哥罗远明使用，上诉人再也没有付过房租。故被上诉人罗远艳要求支付下余拖欠的租金及利息及水电费，于法无据，应依法驳回。但一审法院判决上诉人承担之后的租金及水费没有法律和事实依据。被上诉人罗远艳答辩称，被上诉人不存在敲诈事实，上诉人没有证据证明房屋交给了出租方，也没有证据证明罗远明是答辩人的哥哥，答辩人与罗远明仅是同姓而已。是上诉人张艳玲与答辩人签订的租赁合同，退房时也没有将钥匙退还给答辩人，不能算解除租赁合同，上诉人拖欠答辩人几年的房租应当依法给付。承租人张艳玲离开出租房后将房子交给谁住与出租人无关，出租人也管不了。请求驳回上诉，维持原判。罗远艳向一审法院提起诉讼请求：1、被告返还租赁房屋，支付拖欠租金23400元及利息（暂算至2018年10月，每年7000元，实际计算至被告履行之日）。2、被告支付使用承租房屋产生的水电费用3252元（水费2400元、电费852元）。3、本案诉讼费用由被告承担。原审查明，2012年6月，原告罗远艳（甲方）与被告张艳玲（乙方）签订《租房协议》一份，约定原告将其座落于信阳市××桥区平西路十一队住房三楼的房屋出租给被告使用，合同中与本案相关内容如下：二、租赁期限从2012年6月19日至2013年6月19日止，年租金5500元，租房押金500元。三、乙方在签订合同时一次性向甲方支付一年房租及押金。缴纳费用后，甲方不得向乙方索取任何其他费用。…五、电费由自己到电业大厅交，水费由甲方按半年或一年收取。六、乙方如需终止房屋要向甲方提前一个月告知。协议签订后，被告张艳玲向原告罗远艳交付了合同约定的一年房租5500元及押金500元，并与其朋友罗远明入住该房屋。2013年6月19日，该协议租赁期满，被告与罗远明在未与原告续签租赁合同的情况下，继续使用该房屋至2015年6月，并由罗远明向原告交付了该续租期间的房租及相应的水电费用。后被告因与罗远明产生矛盾在未告知原告的情况下于2015年8月搬离。原告现诉至法院要求被告支付至诉讼时即2018年10月的房屋租金及水电费用，并称每年代收的水费为600元。其另向本庭提交自2016年3月至2018年10月期间户名为周祖军的电费票据若干，金额计1410.64元，被告以与其无关为由不予认可，并质证称在未搬离房屋期间，原告每年向其或罗远明收取的水费为400元。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告罗远艳与被告张艳玲签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。根据合同约定，租赁期限至2013年6月19日届满，租赁期间届满后，双方未续签合同，但被告继续使用租赁物，原告亦未提出异议，原租赁合同仍应继续有效，租赁期限为不定期。《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理的期限之前通知承租人。第九十六条第一款规定：“当事人一方依据本法第九十三条第一款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述规定及合同第六条之约定，被告张艳玲虽享有随时要求解除不定期租赁合同的权利，但其行使解除权时并未通知原告罗远艳即于2015年8月离开涉案房屋，亦未与原告办理房屋交接手续，该解除权应属未生效，不能发生解除合同的法律效力，故双方的租赁合同关系尚未终止。被告张艳玲虽辩称其搬离房屋后，实际承租人为罗远明，但依据合同相对性原则，签订租赁合同的主体分别为本案原、被告，双方均未与罗远明重新签订租赁合同主体变更协议，原告对此亦未明确确认过罗远明实际承租人地位或对租赁合同的相对方表示同意变更，被告现因第三人迟延履行支付租金义务致使原告合同目的不能实现，应向原告承担相应的违约责任，至于其与第三人之间的内部求偿关系，由其自行主张。故原告诉请要求被告返还涉案房屋并支付相应房屋租金的要求，具有事实和法律依据，本院予以支持。但租金标准仍应按照原合同约定的5500元/年计算，自2015年6月至原告诉请的2018年10月，累计拖欠40个月，被告应支付的租金为18333元。原告所举证据不足以证实其交纳的电费与涉案房屋之间的关联性，本院无法支持。根据庭审查明事实，对原告主张的40个月，按每年400元计算的水费即1333元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，原审判决如下：一、被告张艳玲于本判决生效之日起十日内腾退所承租的位于信阳市××桥区平西路新世纪胡同4单元302号房屋，交还给原告罗远艳。二、被告张艳玲于本判决生效之日起十日内，偿付原告罗远艳自2015年6月9日至2018年10月9日房屋租金及水费19666元。三、驳回原告罗远艳的其他诉讼请求。本案受理费466元，由原告罗远艳承担122元，被告张艳玲承担344元。二审中当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相同。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人一方有权解除合同。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案的争议焦点是：双方的承租合同是否自动解除；承租人张艳玲是否应当支付2015年6月至2018年10月累计40个月的租赁费用。在本案中，双方书面合同约定租赁期限为一年，即从2012年6月19日至2013年6月19日届满。在租赁期间届满后，双方没有续签合同，张艳玲继续使用租赁物，且从2015年6月之后一直再也没有支付过租赁费，直到2018年10月罗远艳诉请至法院。在这期间，承租人张艳玲称从2015年8月离开涉案房屋，将房屋交由与其之前共同居住的男友，也是出租人罗远艳的哥罗远明使用。而出租人罗远艳称房屋仍然是张艳玲使用至今，房屋一直保持出租状态。对此，本院认为，承租人张艳玲称从其离开房屋后租赁合同自动解除是不能成立的。因为其并没有将房屋钥匙交付出租人，也没有明确表示要解除房屋租赁合同。合同法规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。本案因一年期的租赁合同届满后双方没有再签订书面合同，之后应当视为不定期租赁合同。从2015年6月之后承租人一直再也没有支付过租赁费，出租人也没有在默认的下一个一年期届满时向承租人主张要求支付过租赁费，对所出租房屋的情况也没有及时查看，此时是张艳玲仍在使用或者是转租给他人使用。不动产所有权人对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利，其有责任及时查看出租物现状。因为就本案而言，出租人对租金损失的扩大也是有责任的。根据相关法律规定并结合本案实际，上诉人张艳玲应当承担出租人从2015年6月19日至2016年6月19日下一个年度的房屋租金损失较为适当。对2016年6月19日下一个租期年度以后，出租人有权在没有交纳租金时行使合同解除权而没有行使，就本案而言因没有及时查看出租房屋的现状，致使出租房屋处在由谁使用情况不明的状态，对后扩大的租金损失，应当由出租人罗远艳自己另行向实际使用人另行主张。在此情况下，原审判令从2015年6月以后至诉讼时40个月的全部租金损失全部由张艳玲负担显然不当，二审予以纠正。张艳玲应当支付从2015年6月19日至2016年6月19日一年度的房屋租金，即5500元。因张艳玲对纠纷的产生有一定责任，其上诉要求出租人退返500元租赁合同押金，本院不予支持。从押金性质看，因承租人有违行为，该押金出租人可不予再返还。关于水费的支付问题。因出租人没有提供承租人张艳玲租赁房屋期间拖欠水电费的相关证据，原审判决依据上诉人张艳玲的自认每年支付400元支持是恰当的，即上诉人张艳玲应当支付一年期的水费400元。关于返还租赁房屋问题。因本案已经查明张艳玲已经搬离出租房屋多年，原审判决张艳玲负责腾退并交付房屋不当，并且难以执行。因此，原审有关腾退房屋的第一项判决，应当予以撤销。房屋所有权人作为出租人其有权依法正当行使物权，向房屋现在的居住使用人主张腾退房屋和支付使用期间的租金。综上所述，原审认定事实清楚，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省平桥区人民法院（2018）豫1503民初491号民事判决。二、上诉人张艳玲于本判决生效之日起十日支付被上诉人罗远艳自2015年6月19日至2016年6月19日期间的房屋租金5500元及水费400元，两项共计5900元。三、驳回被上诉人罗远艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费466元，由被上诉人罗远艳承担122元，张艳玲承担344元；二审诉讼费466元，由上诉人张艳玲承担344元，被上诉人罗远艳承担122元。本判决为终审判决。审判长  郑鹏飞审判员  李 虎审判员  左立新二〇一九年六月二十六日法官助理彭亚丽书记员杨晨