辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民初1717号 原告（执行案外人）:王囡囡。 委托诉讼代理人：王飞，辽宁展恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆继果，辽宁展恒律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司。 法定代表人：刘世汉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄卓颖，北京德恒（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江璠，北京德恒（大连）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：大连文景房地产开发有限公司。 法定代表人：景克瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯瀛璐，辽宁锴亿律师事务所律师。 原告王囡囡与被告中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司（以下简称长城资产）、第三人大连文景房地产开发有限公司（以下简称文景公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王囡囡的委托诉讼代理人王飞、陆继果，被告长城资产的委托诉讼代理人黄卓颖、江璠，第三人文景公司的委托诉讼代理人冯瀛璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王囡囡向本院提出诉讼请求：对位于大连市普兰店区房屋中止执行；被告承担诉讼费用。事实和理由：大连市中级人民法院对原告长城资产诉被告文景公司、景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵、陈丽、聂利平、李娜、李艳艳金融借款合同纠纷案件（案号2017辽02民初676、677号），2017年11月7日，大连市中级人民法院在上述案件审理期间，基于长城资产的保全申请查封了位于大连市普兰店区房屋（案涉房屋）。后判决生效进入执行程序，拟对案涉房屋进行拍卖。原告向大连市中级人民法院提出执行异议被驳回，现在法定期限内提起执行异议之诉，请求判令停止执行案涉房屋。2017年3月6日，原告购得案涉房屋并向文景公司支付了全部购房款，文景公司向原告出具了购房款发票，双方签署《房屋验收交付书》，原先接收房屋后装修入住。因文景公司未及时涤除抵押权推脱办理网签备案和产权登记手续至今，原告对此不存在过错。原先购置案涉房屋主要是用于家庭生活居住使用，非投资性用房，案涉房屋一直由原告的父亲实际居住至今，其与原告在普兰店区仅有该一处房屋。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告在被告长城公司申请查封案涉房屋前即购置并支付全部购房款，且已实际入住至今，对案涉房屋持续占有，案涉房屋未办理产权登记系第三人文景公司过错所致，故不应对案涉房屋进行查封和执行。 被告长城资产辩称：第一，案涉房屋已设立抵押，抵押人未经抵押权人同意且未行使涤除权涤除案涉房屋上的抵押权负担，不得转让案涉房屋。第二，原告不享有案涉房屋的实际所有权。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条和第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记不发生效力。第三，原告不符合现有法律规定的物权期待权的保护条件，不享有足以排除强制执行的民事权益。原告未能证明其与文景公司有商品房买卖合同关系且实际占有案涉房屋，除案涉房屋外无其他可用于居住的房屋等情况。第四，人民法院根据法律规定依法可以对案涉房屋进行查封。案涉房屋在2013年8月16日办理在建工程抵押登记，原告没有履行合理的注意义务，对未办理过户登记存在一定过错。第五，负有举证责任的原告应对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则就应当承担举证不能或举证不力的法律后果。 第三人文景公司述称：鉴于公司收到了243,284元购房款，但是该房屋价款明显低于公司对外正常销售的价款，所以公司在原告王囡囡补一定房款的情况下同意其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 长城资产与文景公司、景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵、陈丽、聂利平、李娜、李艳艳金融借款合同纠纷系列案件，本院于2017年12月25日作出（2017）辽02民初676号民事判决：一、文景公司偿还长城资产借款本金人民币8246万元及至付清之日的利息（截止2017年9月19日欠息1,665.05万元，自2017年9月20日起至款项还清之日按年利率18.85%的标准计算罚息、复利）；二、长城资产对文景公司提供的抵押物即其所有的位于普兰店市.78平方米在建工程（土地证号为：普房建普字第&tim**;×号）及其分摊的土地使用权（面积39,996.92平方米、证号：普他项2014第**）享有优先受偿权；三、长城资产对景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵持有的文景公司共计100%的股权享有优先受偿权；四、景克瑞、陈丽对文景公司的上述还款承担连带清偿责任，景克瑞、陈丽对文景公司的上述还款承担连带责任后有权向文景公司追偿。本院于2017年12月22日作出（2017）辽02民初677号民事判决：一、文景公司自判决发生法律效力之日起十日内偿还长城资产债务本金6800万元人民币及至付清之日的利息、罚息和复利（截止2017年9月30日欠息2,560.58万元，自2017年10月1日起至款项还清之日按年利率18.85%的标准计算罚息、复利）；如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。二、长城资产对文景公司提供的抵押物即其所有的位于普兰店市.55平方米在建工程（权证号为：普房建普字第××号）及其分摊的土地使用权（面积39,996.92平方米、证号：普：普他项2014第**依据该他项权利证的记载在判决主文第一项所列债权范围内享有第二顺位优先受偿权；三、景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳对文景公司前述第一项债务在《连带保证合同》范围内承担连带保证责任；景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳承担连带保证责任后，有权向文景公司追偿。四、驳回长城资产其他诉讼请求。上述两件案件在诉讼过程中，本院依据长城资产的诉讼保全申请于2017年11月7日查封了文景公司建设开发的相关房屋（包括案涉房屋）。本案在执行过程中，本院于2018年5月8日作出（2018）辽02执228号、229号公告，拟对查封文景公司的相关房屋（包括案涉房屋）进行评估拍卖。 案外人王囡囡对查封案涉房屋提出书面异议。本院于2018年11月26日作出（2018）辽02执异975号执行裁定书，裁定驳回案外人王囡囡的异议请求。王囡囡对该裁定不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。 关于原告王囡囡购买案涉房屋的相关情况，原告提供了文景公司为其开具的《大连增值税普通发票》，载明时间2017年3月6日，大连市普兰店区7-2-XX-X，房款243,284元，面积60.07平方米，注明结算款。关于付款情况，原告提供其名下中国建设银行卡（尾号9803）客户交易明细清单表明2017年3月6日取款62,700元，同日POS机刷卡单两张，金额分别为43,000元（银行卡尾号1865）、150,000元（银行卡尾号8910），POS机刷卡单据上商户名为文景公司，交易类型：消费。关于入住情况，原告提供了2017年3月6日文景公司与大连文景物业管理有限公司出具的《文景·清华园房屋验收交付书》、《文景·清华园防火责任书》，表明交付案涉房屋钥匙确认接收案涉房屋，确定原告为案涉房屋公用部位区域防火责任人，原告签名。原告提供了文景公司及大连文景物业管理有限公司出具的专用收款收据，表明其自2017年3月6日起交纳了案涉房屋的物业费、卡费、电梯运料费、垃圾清理费、电费、采暖费，向大连坤马燃气有限公司交纳了案涉房屋的燃气费、报警器、切断阀、磁卡等费用，收据上均有相关单位加盖发票专用章。大连市公安局普兰店分局久寿派出所于2019年2月2日出具证明，表明王功秀、王囡囡系父女关系。 另，文景公司于2016年12月26日取得案涉房屋的预售许可证。案涉房屋目前仍存在抵押权登记，登记的抵押权人为长城资产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定是对无过错买受人物权期待权保护的要件，隐含的理念是物之交付的债权优先于金钱债权，赋予无过错买受人对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。 关于买卖合同一节，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。”原告王囡囡未在本案提供文景公司加盖印章的商品房买卖合同，但其提供了文景公司开具的结算款发票及相应凭证表明其向文景公司支付了243,284元购房款，文景公司认可发票及支付款项的真实性，该发票明确载明了案涉房屋的具体信息，具备买卖合同的主要内容，应认为双方之间关于案涉房屋的买卖合同关系成立。 关于被告辩称案涉房屋在原告购买时已设立抵押，未经抵押权人同意且未行使涤除权前，不得转让案涉房屋一节，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，本院认为，作为购房者无法控制第三人是否将购房款优先用于清偿案涉房屋所担保的债权，应认定在第三人已取得预售许可证的情况下，被告已尽到合理注意义务，并无重大过失。本案原告是在第三人取得案涉房屋预售许可证后购买的案涉房屋。在法院查封案涉房屋前，原告接收房屋并实际占有使用，且非因原告原因未办理过户登记。原告王囡囡符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形，本院对原告要求中止执行的诉请，予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 不予执行大连市普兰店区久寿街429号2单元15层2号房屋。 案件受理费4950元（原告王囡囡已预交），由被告中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 张 钱 审判员 吕 瑛 审判员 张萍萍 二〇一九年六月十八日 书记员 王丽秋 附相关法律规定 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。