文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初293号原告：珠海市鼎立物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区情侣北路******。法定代表人：黄健雄，总经理。委托诉讼代理人：张家华，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：易桂梅，广东莱特律师事务所实习律师。被告：王云，男，1975年12月12日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。被告：朱兴泽，女，1974年3月25日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：王云（系被告朱兴泽丈夫）,住广东省珠海市金湾区。原告珠海市鼎立物业管理有限公司与被告王云、朱兴泽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告珠海市鼎立物业管理有限公司的委托诉讼代理人张家华，被告王云，被告朱兴泽的委托诉讼代理人王云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市鼎立物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付2017年1月至2018年10月的物业管理费、门铃维护费、公摊电费、垃圾清运费及电梯维修费等共计2113.4元；2.判令二被告向原告支付截至2018年10月因逾期缴纳物业管理费而产生的违约金，以当期拖欠费用为本金分期计算，违约金不超过本金，暂计至2018年10月31日为2113.4元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告于2015年3月与珠海平沙镇弘基华庭小区业主委员会签订《珠海平沙镇弘基华庭物业管理合同》，约定物业管理服务期限为2015年3月1日至2020年2月28日。合同签订当月原告即开始为被告在内的“弘基华庭”200多户全体业主提供整体相应物业管理服务，各物业业主和使用人当月管理服务费、门铃维护费等费用交纳的最后期限为次月的最后一日。原告根据物业管理合同的约定履行了合同中的管理责任，二被告作为弘基华庭的业主之一，本应及时全额向原告缴交物业管理费用，二被告无故长期拖欠物业管理费、水电费等。原告曾以多种形式向被告催收，被告置之不理，已经构成违约。因此，原告诉至法院，请求法院判如所请。原告珠海市鼎立物业管理有限公司向本院提交的证据如下：1.不动产权登记表；2.《物业管理委托合同》；3.弘基华庭未收款明细；4.《关于上调管理费》；5.弘基华庭2018年公摊电费明细表；6.《关于调整物业服务费的意见征询函》。被告王云、朱兴泽辩称：一、原告提供的不是完整的《物业管理委托合同》，缺少附属的《物业管理承诺书》和《物业管理实施方案》，并且原告没有按上述《物业管理委托合同》、《物业管理承诺书》和《物业管理实施方案》进行管理服务，履行应尽的责任和义务。二、原告没有按《物业管理承诺书》第二条约定投入资金整改漏水的消防管道和粉刷维护小区围栏；没有按《物业管理实施方案》第二条第（五）和（七）项的约定对环境卫生绿化、化粪池、安防监控、门铃、喷水池、木桥、石板凳等实施管理和维护，以及没有对小区楼宇进行巡视和检查，小区车辆停放混乱。三、对原告提高物业管理费有异议，原告提高物业管理费没有经过物价部门、上级物管部门、居委会、业主委员会的同意和批准，没有召开业主大会获得大多数业主同意，擅自上调管理费，没有法律依据。四、对公用电费有异议，原告没有公布过公用电费发票，且未按发票分摊费用，私自定价、提前收取，如电梯损坏停用十天、半个月、一个月、甚至两个月，公用分摊费都是一样，没有减少。五、对管理费和违约金有异议，上调管理费程序不合法，而且原告没有按《物业管理委托合同》履行应尽的责任和义务，违约在先，所以不存在违约金问题。六、原告在管理小区期间，每个单元门口的监控摄像头丢失，消防管道和小区应急发电房的发电机不能使用，小区业主的生命和财产安全得不到基本保障。七、原告没有履行合同条款部分如下：1.管理费：多层为0.60元/㎡，高层为1元/㎡，原告未经合法程序，擅自二次上调物业管理费。2018年10月珠海市平沙镇美平居委会参与了此事调解，有会议记录。2.《物业管理委托合同》第九条里明确说明《物业管理承诺书》是合同的组成部份，同时所签订的《物业管理实施方案》均应作为合同的补充部分。3.《物业管理承诺书》第一条：原告承诺在弘基华庭小区实行专业化、系统化、规范化的管理。对弘基华庭业主委员会委托的物业及配备设施设备和相关场地进行维护。第二条：原告承诺将会逐步在弘基华庭小区投入资金，整改弘基华庭小区漏水的消防管道，整改小区范围铁栏，将其粉刷维护。4.《物业管理实施方案》第一条明确：消防设施完好无损，可随时启用，现消防没有水，这个是非常严重的问题。5.《物业管理承诺书》第三条明确规定：管理人员配备为经理1人、主管客服1人、保洁3人、保安5人。原告在2015年开始的时候是按此要求配备工作人员，2016年后不断减少，现在只2人左右在岗。6.《物业管理委托合同》第四条约定，原告承诺在该合同生效后三年内达到市物业管理优秀小区的标准，请求原告提供市物业管理优秀小区的标准。7.《物业管理委托合同》第七条:如原告未兑现《物业管理承诺书》的承诺，弘基华庭业主委员会有权要求乙方限期整改；如因原告原因，造成不能完成管理目标；弘基华庭业主委员会要求原告限三个月内进行整改，如在限期内仍未能整改或整改未达到承诺书中的条款，弘基华庭业主委员会有权终止合同，并不予任何补偿，如因原告原因，直接造成弘基华庭业主委员会经济损失的，原告应给予弘基华庭业主委员会相应补偿。业主委员会多次发函要求原告进行整改，原告都没有按要求进行整改。8.《物业实施管理方案》第二条：公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。由于原告未对小区化粪池、污废水管网进行清理，导致2019年2月13日一栋2单元下水管堵塞，业主自己找专业公司进行清理，总费用2500元，由整栋业主分摊。根据以上事实，由于原告违约及管理严重缺失，造成本小区居住环境、公共配套设施遭到严重破坏，致使部分业主抗议，拒绝缴纳物业费而寻求合理之诉求。被告王云、朱兴泽向本院提交的证据如下：1.《关于追缴经费、服务整改的函》、《关于追缴经费、服务整改的复函》、回函、关于弘基华庭小区管理的紧急报告、通告；2.《物业管理委托合同》、《物业管理承诺书》及《物业管理实施方案》；3.照片。本院经审理认定事实如下：被告王云、朱兴泽于2008年向珠海市斗门区弘基房产有限公司购得珠海市金湾区平沙镇美平一街196号弘基华庭8栋1单元401房，该房现登记权属人为被告王云、朱兴泽，房屋建筑面积为90.61平方米。2015年3月1日，珠海市平沙镇弘基华庭小区业主委员会委托原告对“珠海市平沙镇弘基华庭”商住楼进行统一、专业化的物业管理，双方签订了一份《物业管理委托合同》。合同第二条约定，委托管理事项共12项，其中第10项为按规定收取管理费（代收代缴共用水电费、垃圾处理费按政府部门规定执行）。第六条约定，本物业的管理服务费计收标准，按双方议定的标准向业主收取（经双方协商达成一致后，可作调整；或待政府部门调价文件出台后，再议定调整）;多层商住楼住宅管理费按建筑面积每月每平方米0.60元收取；小高层商住楼住宅管理费按建筑面积每月每平方米1元收取;门铃维护费按每户3元收取；公用电费（代收代缴）按供电所有关规定；公用水费（代收代缴）按供水公司有关规定；收费标准不含二次加压、电梯运行用电和路灯、走廊公用电的分摊费（物业管理处办公绿化养护，生活用水、用电，不得向业主用户分摊）；当月管理服务费等费用交纳的最后期限为次月的最后一日，逾期将收取滞纳金，业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起，按欠款总额每天3‰缴纳滞纳金；本物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：保修期内的，由发展商承担；保修期后由全体受益人承担，或用小区专项维修资金支付，没有设立专项维修资金的，按“谁收益，谁分摊”的原则，由业主承担；服务期限自2015年3月1日起至2020年2月28日止；双方可对本合同的条款进行修改或补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。合同还约定了其他条款。2016年1月至2017年12月，原告将物业管理费调整为多层0.70元/平方米/月，高层（电梯）1.20元/平方米/月。原告在庭后提交的说明中陈述，截至2019年3月31日，弘基华庭264户中，有256户已付清2015年的物业管理费和公摊费用，有250户已付清2016年的物业管理费和公摊费用，有237户已付清2017年的物业管理费和公摊费用，有205户已付清2018年的物业管理费和公摊费用。2016年起，原告向小区所有业主发出《关于调整物业服务费的意见征询函》，征询内容为物业服务费上调标准：高层（电梯）每月1.50元/平方米，多层每月1元/平方米。被告表示同意调价。2017年12月6日，原告发出《关于上调管理费》的通知，内容为：原告于2015年3月进驻弘基华庭，受贵业委会委托物业管理服务至今已有两年多，由于物价上涨，管理处的经营成本不断上涨，管理处处于严重亏损状况。在严重亏损情况下，原告为广大业主的利益、为小区的安全，于2017年10月筹集资金18,730元整改更新小区的监控系统。为解决经营困难，物业管理费需适当向上调整为：多层1元/平方米，高层（电梯）1.50元/平方米。关于这次上调管理费，原告亦征求小区业主的意见，本小区有264户，其中已同意调价住户127户，不同意调价住户46户，意见中立住户5户，空置房8户，未签意见书住户78户。上调管理费价格将于2018年1月1日起执行。原告在庭审中称，多层指房屋建筑7层以下没有电梯的房屋，小高层指房屋建筑7层以上的房屋。原告提交的弘基华庭未收款明细显示，客户名称为王云的8栋1单元401房，2017年1月至2017年12月的物业管理费为63.4元/月，2018年1月至2018年10月的物业管理费为90.6元/月；2017年1月至2018年10月的垃圾处理费为8元/月，公用区灯电费为6.80元/月，公用楼道灯费为2.5元/月，门铃维护费为3元/月。上述物业管理费合计1666.8元，垃圾处理费合计176元，公用电分摊合计204.6元，门铃维护费合计66元，合计2113.4元。原告另提交弘基华庭2018年公摊电费明细表，显示弘基华庭2018年1月份收取的公摊电费为6103.44元，3月份收取的公摊电费6442.46元，5月份收取的公摊电费为6123.04元，7月份收取的公摊电费为5985.49元，9月份收取的公摊电费为6170.40元，11月份收取的公摊电费为5343.10元。原告在庭审中称，电费是每两个月抄一次表，原告很难算出每个月该分摊多少电费，而且存在业主预缴管理费、电费的情况，所以原告按照上一个物业公司收取电费的标准向二被告收取公摊电费。二被告提交的证据显示，原告在管理过程中主要存在如下瑕疵：一、小区保安亭门岗保安人员有不在岗或值岗期间睡觉的情形；二、部分楼栋楼顶的门缺失，部分楼栋有栏杆缺失、断裂的现象；三、小区外围栏杆部分出现断裂、歪斜；四、部分楼栋出现部分楼层的公共区域墙体瓷砖脱落；五、小区有大面积的土地未植草皮。另因安装燃气管道和消防整改，小区多处地面被挖开，泥土、砖块到处堆积。原告在庭审中认可管理工作有不到位的地方，但已经在整改。本院认为，珠海市平沙镇弘基华庭小区业主委员会代表弘基华庭全体业主与原告于2015年3月1日签订的《物业管理委托合同》，是原告与弘基华庭全体业主的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。二被告作为业主之一，与原告均应按照协议约定的内容各自履行自己的义务。（一）关于物业管理费的问题。关于物业管理费的标准。被告居住楼层为4楼，建筑面积为90.61平方米。2016年1月至2017年12月，原告按照调整的标准多层0.70元/平方米/月计算被告的物业管理费为63.4元/月。2016年起，原告向小区所有业主发出《关于调整物业服务费的意见征询函》，征询业主是否同意将物业管理费上调至高层（电梯）1.50元/平方米/月，多层每月1元/平方米/月。经过征询，小区264户中共有126户表示同意，即同意调价的业主人数占总业主人数的47.7%。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”的规定，并参照《物业管理条例》第十二条第三款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，虽然同意调价的业主人数未超过半数，但原告在庭后提交的说明中确认，弘基华庭264户中，至少有205户已经交清2015年至2018年的物业管理费，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，本院视为弘基华庭过半数业主与原告就2016年至2018年的物业管理费标准已经形成交易习惯，即多数业主同意并执行原告2016年及2018年两次对物业服务费的调整，该调整标准应适用于全体业主。因此，对原告主张2016年1月至2017年12月期间按照0.70元/平方米/月计算包括被告在内的多层业主的物业管理费，以及自2018年1月起物业管理费的标准为高层（电梯）1.50元/平方米/月、多层每月1元/平方米/月，本院予以采纳。综上，二被告2017年1月至2017年12月、2018年1月至2018年10月应付的物业管理费共计（63.4元/月×12个月）+（90.6×10个月）＝1666.8元。被告未举证证明其已经付清上述物业管理费，故原告请求被告支付尚欠的物业管理费，符合《物业管理委托合同》的约定及法律规定，本院予以支持。（二）关于公摊费用。原告主张被告拖欠垃圾处理费176元、公摊电费204.6元、门铃维护费66元，提供了未收款明细予以佐证。首先，《物业管理委托合同》约定被告应向原告支付公摊电费；其次，从原告提供的弘基华庭2018年公摊电费明细表显示，弘基华庭小区每月都会产生公摊电费；最后，虽然《物业管理委托合同》没有约定公摊电费的计算方法且每月实际产生的公摊电费并不一样，但从本批系列案可以看出，自《物业管理委托合同》签订之日起，原告即一直按照统一的标准（每户的标准一直不变，不同业主之间除公用电梯电费分摊标准不一致，公用区灯电费及公用电加压费标准均一致）向全体业主计收公摊电费，而弘基华庭264户中有205户已经交清2015年至2018年的物业管理费和公摊费用，且大部分业主对此并未提出过异议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，本院视为原告与弘基华庭过半数业主对公摊电费的收费标准已经形成交易习惯，该公摊电费的标准适用于弘基华庭的全体业主。因此，原告请求按照9.3元/月计算被告2017年1月至2018年10月的公摊电费共204.6元，符合法律规定，本院予以支持。另原告主张垃圾处理费176元、门铃维护费66元，合计242元，上述费用符合合同约定，被告对此未提出异议，本院予以确认。综上，物业管理费与公摊费用合计2113.4元，被告未举证证明已经付清上述费用，被告应当向原告支付物业管理费与公摊费用金额合计2113.4元。（三）关于滞纳金问题。原告主张的滞纳金具有违约金的性质，被告迟延支付物业管理费、公摊费等费用，应向原告支付滞纳金。支付物业管理费是业主最主要的义务,业主是否如约履行该义务，关乎物业服务公司能否正常运营，关乎其他业主的利益是否受损。虽然原告作为物业服务方在履行合同中存在一定瑕疵，作为业主的被告完全可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，而不能将原告的瑕疵行为作为业主个人拒绝交纳物业管理费的依据。至于滞纳金标准，《物业管理委托合同》第六条第3款约定，当月管理服务费等费用交纳的最后期限为次月的最后一日，逾期将收取滞纳金，业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起，按欠款总额每天3‰缴纳滞纳金。被告对滞纳金提出抗辩，不同意缴纳滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，并参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第8款“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，《物业管理委托合同》对滞纳金的标准约定属于过分高于造成的损失，本院酌定对滞纳金标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。根据《物业管理委托合同》的约定，滞纳金应分段计算，以当月欠缴费用金额为基数，从下两个月的1日起分段计。因原告仅请求计算至2018年10月31日止的滞纳金，而2018年9月的滞纳金从11月1日起计，2019年10月的滞纳金从12月1日起计，故本案仅计算2017年1月至2018年8月未缴纳物业管理费及公摊费产生的滞纳金，滞纳金计算至2018年10月31日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《物业管理条例》第十一条、第四十一条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王云、朱兴泽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市鼎立物业管理有限公司支付2017年1月至2018年10月期间的物业管理费及公摊费合计人民币2113.4元；二、被告王云、朱兴泽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市鼎立物业管理有限公司支付因2017年1月至2018年8月期间未支付物业管理费、公摊费用产生的滞纳金（计算方法：以每月未付物业管理费、公摊费用为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自下两个月的1日起分段计算至2018年10月31日，详见判决书后所附《滞纳金计算说明》）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为人民币25元，由被告王云、朱兴泽负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员  许金二〇一九年六月五日法官助理汤淋虹书记员赵友祺附：滞纳金计算说明            月份              滞纳金计算基数（元）              滞纳金起算时间              滞纳金截止时间              滞纳金标准                  2017年1月              83.7元              2017年3月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2017年2月              83.7元              2017年4月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2017年3月              83.7元              2017年5月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2017年4月              83.7元              2017年6月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2017年5月              83.7元              2017年7月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2017年6月              83.7元              2017年8月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2017年7月              83.7元              2017年9月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2017年8月              83.7元              2017年10月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2017年9月              83.7元              2017年11月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2017年10月              83.7元              2017年12月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2017年11月              83.7元              2018年1月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2017年12月              83.7元              2018年2月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2018年1月              110.9元              2018年3月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2018年2月              110.9元              2018年4月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2018年3月              110.9元              2018年5月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2018年4月              110.9元              2018年6月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2018年5月              110.9元              2018年7月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2018年6月              110.9元              2018年8月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2018年7月              110.9元              2018年9月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率                  2018年8月              110.9元              2018年10月1日              2018年10月31日              按照中国人民银行同期同类贷款利率