浙江省龙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0825民初3867号 原告(反诉被告)：朱慧卿，女，1969年1月3日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：徐晓俊，浙江诚源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮文慧，浙江诚源律师事务所律师。 被告(反诉原告)：翁伟燕，女，1983年5月2日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：叶波，浙江护龙律师事务所律师。 原告朱慧卿与被告翁伟燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告翁伟燕提起反诉，本院决定合并审理。并于2019年1月11日裁定将本案转普通程序进行审理。于2018年12月18日、2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告朱慧卿及其委托诉讼代理人徐晓俊、阮文慧、被告翁伟燕及其委托诉讼代理人叶波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱慧卿向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《租赁协议》立即向原告履行拖欠的房屋租金78万元及违约金(按逾期每日年租金的3%计算，直至年租金给付完毕之日止)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年原告从朱慧珺处租赁坐落在龙游县的房屋，租期约定为10年，从2014年6月30日起到2024年6月30日止，同时一次性付清该房屋租金给朱慧珺。合同又约定，原告可以不经朱慧珺同意将该租赁房屋对外予以转租。嗣后，原告于2014年8月11日将该承租的房屋转租给被告，原告与被告签订了《营业房屋租赁协议》。协议对租金、期限为5年(2014年8月11日至2019年8月11日)，及租金逐年递增2万元，并于每年7月11日前给付等均作了明确约定。合同签订后，被告向原告履行了2014年、15年、16年的租金交付义务，但对2017年的租金仅向原告支付了22万元，对剩余租金27万元及2018年的租金51万元均未给付原告。为此，原告多次催促被告支付所欠租金，被告均以种种理由予以拒绝，至今无果。原告认为，双方租赁行为合法有效，被告极不诚信，不依约支付原告租金，严重侵害了原告的合法权益，依约需向原告承担违约责任。 翁伟燕辩称，1、租赁协议已经于2018年6月26日协商一致解除，原告要求继续支付租金没有事实依据。2、同意支付至2018年6月26日止的租金。按约定第四年的租金是49万元，故尚欠原告租金18万元，同意支付原告租金18万元。租赁房屋已经列入县政府的拆迁范围，双方的房屋租赁期限是10年，被告的装修损失应由原告负责赔偿。 同时，翁伟燕向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失40万元(具体数额以评估报告为准)。2、判令反诉被告返还反诉原告履约保证金3万元。3、反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：2014年7月11日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同一份，被反诉人将位于龙游县太平东路**原餐厅**出租给反诉人，双方约定租赁期限为10年，自2014年8月11日起至2024年8月11日止。嗣后反诉人按约履行了合同义务并向被反诉人支付合同履约保证金3万元，反诉人并对租赁房屋进行了装修装饰。2018年3月，因租赁房屋已被政府列入拆迁范围，反诉人与被反诉人口头协议解除该房屋租赁合同，嗣后反诉人搬出并腾空案涉租赁房屋，被反诉人又将案涉租赁房屋出租给他人使用。2018年6月7日被反诉人又向反诉人发出解除合同通知书一份。现反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同已解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定：因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。反诉人与被反诉人约定的租赁期限为10年，双方协议提前解除合同，因此剩余租赁期内的装饰装修残值损失应由反诉人与被反诉人根据公平原则承担。 针对翁伟燕的反诉，朱慧卿辩称，1、由于反诉原告拖欠租金超过6个月，反诉被告可以提出解除合同。反诉被告以前提出过解除房屋租赁合同，但反诉原告仍然在使用房屋。2、反诉原告认为涉案房屋已经列入县政府的拆迁范围，但反诉被告至今未收到政府拆迁文件。实际上是反诉原告不想继续租赁该房屋，认为房租过高，无力承担，一直拖欠租金未交。但对于政府拆迁而解除合同的话，在房屋租赁合同中均有约定。故反诉原告存在违约而解除合同，要求反诉被告赔偿损失及返还履约保证金，无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原、被告双方签订的是五年期限、还是十年期限的房屋租赁合同。原告向本院提供了一份五年期限的房屋租赁合同，被告认为双方签订的是十年期限的租赁合同，并也提供了十年期限的租赁合同一份。本院认为，从原告提供的双方无争议的微信聊天记录来看，被告在已经拖欠租金的情况下，要求补签一份租赁合同，目的是为了转租方便所用，故双方签订的应当是2014年7月11日租赁期限为五年的《营业房屋租赁合同》。2、原、被告双方签订的《营业房屋租赁合同》是否解除的问题。被告已经按期交纳了前三年的租金，第四年租金本应在2017年7月11日前支付490000元，但被告仅支付了220000元。从双方的微信聊天记录来看，原告多次催促被告支付剩余租金，但被告均未支付，并且从中也提到等二楼、三楼出租(转租)后才交房租。原告于2018年6月7日向被告发送了解除合同通知书，并同时将解除合同通知书张贴在涉案租赁房屋进出的卷闸门上。被告于2018年6月26日向原告送达了关于解除合同通知书的复函。根据合同法规定，原、被告双方签订的《营业房屋租赁合同》应当已经解除。3、被告是否搬出该涉案租赁房屋的问题。被告称在2018年6月底就已经全部搬出房屋。原告认为被告至今未搬出房屋，被告称已经腾空房屋，并将房屋钥匙交给原告雇用的门卫，但未提供证据证明，原、被告双方未办理过房屋交接手续。被告提供了与林某某的通话录音1份，证明被告租赁的房屋二楼已由原告出租给林某某的事实。原告质证认为，对通话人身份的真实性无法确定，也无法证明原告将二楼出租给林某某的事实。本院认为，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，因该证据的通话人身份无法确定，故对该证据本院不予认定。4、涉案房屋是否列入政府拆迁范围的问题。从现有证据来看，任何一方均未接到政府部门的拆迁通知，至少到目前为止，尚无法确定该房屋何时拆迁。5、被告反诉要求原告赔偿损失的问题。被告向本院提供了装修的材料发票等证据，以证明其装修损失。本院认为，对被告提供的证据无法确定系被告装修所支付的费用，故对该证据本院不予认定。同时被告要求对装修费用进行鉴定，本院经审理后认为本案系因被告违约产生的纠纷，故对被告要求对装修费用进行鉴定已无必要，本院未予准许。 经审理本院认定事实如下：2014年6月30日，朱慧珺将其所有的涉案房屋出租给朱慧卿，租期十年，在租赁期限内，朱慧卿可以擅自转租，无需朱慧珺同意，租金由朱慧卿收取。2014年7月11日原、被告双方签订《营业房屋租赁合同》，约定将坐落于龙游县太平东路39号原餐厅1-3层出租给被告使用，租赁期限为五年，即从2014年8月11日至2019年8月11日止，第一年租金430000元，以后每年递增20000元，第一年租金在合同签订之日支付，以后在每年的7月11日前支付；合同第十二条约定，拖欠租金的，每延期一天承担年租金3%的延期支付违约金；第十三条约定，因政策需要拆除或者改建导致本协议无法履行或造成双方或一方经济损失的，各自承担责任，甲方(原告)不赔偿乙方(被告)任何装修费用，所有国家政策补助的拆迁费用由甲方领取，归甲方所有。合同签订后，原告将该房屋交付被告使用，被告将第一年租金430000元及保证金30000元交付原告。之后，被告按期交纳了前三年的租金，第四年租金本应在2017年7月11日前支付490000元，但被告仅支付了220000元，尚欠270000元至今未付。原告从2017年11月份开始通过微信多次向被告要求支付剩余租金，但被告想通过转租他人后再支付租金，为了转租方便，被告要求原告补签一份十年期限的租赁合同。但之后被告一直未能转租成功。从2018年1月30日原、被告的微信聊天记录来看，被告承租的1-3层房屋，被告租赁的第三层出租他人后，已到期半年了无人再租赁，第二层也于2018年1月31日到期，之后，第二层、第三层房屋并没有转租他人。原告于2018年6月7日向被告发送了解除合同通知书，主要内容是被告拖欠租金，经原告多次催促，被告至今拒绝支付，根据合同约定，原告可以解除合同，收回租赁物，现原告决定行使解除权，解除双方于2014年7月11日签订的《营业房屋租赁合同》，并限被告于2018年6月30日前腾空房屋，交付原告并支付所欠租金及赔偿相应损失。并同时将解除合同通知书张贴在涉案租赁房屋进出的卷闸门上。被告于2018年6月26日向原告送达了关于解除合同通知书的复函，期望原告能在收到函后三日内与被告方协商终止合同的赔偿与补偿事宜。原告在发出解除合同通知后，就未与被告沟通协商相关事宜，至原告提起诉讼。 本院认为，原、被告之间签订的《营业房屋租赁合同》，主体适格、内容合法，系当事人真实意思表示，应认定为有效合同。合同约定后，双方应严格按照合同的约定履行各自义务。被告未能按照双方的约定全额支付第四年租金，已构成违约，应承担违约责任。经原告多次催讨无果后，原告于2018年6月7日向被告发送了解除合同通知书，要求解除双方签订的《营业房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。故原告要求解除双方签订的《营业房屋租赁合同》，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依据本法第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2018年6月7日向被告发送了解除合同通知书，双方签订的《营业房屋租赁合同》应当于该日解除。合同解除后，尚未履行的，应当终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于第四年的租金490000元本应当在2017年7月11日前支付，但被告仅支付220000元，尚欠剩余租金270000元。被告无证据证明接到解除合同通知后，即腾空房屋，将租赁房屋交还给原告，故对尚欠的租金270000元仍需履行支付义务。根据双方签订的《营业房屋租赁合同》，对延期支付租金，按每延期一天承担年租金3%的违约金，该约定的违约金过高，本院酌情按月1%的数额承担。原告向被告发出解除合同通知后，本应当与被告协商房屋腾空、交接等手续，收回租赁房屋，减少损失，但原告均未与被告协商沟通相关事宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第四年使用到2018年8月11日止，原告如收回租赁房屋后，可以另租他人以减少损失，故原告要求支付2018年8月11日以后的租金，本院不予支持。原告现又要求被告继续履行合同，与法律不符，且原告经本院释明后，原告仍然坚持要求被告继续履行《营业房屋租赁合同》。 被告反诉认为租赁房屋列入政府拆迁范围，要求本案原告赔偿损失。根据双方签订的《营业房屋租赁合同》约定，即使遇到政府拆迁，导致合同无法履行，被告也不能要求原告赔偿装修费用。实际上双方至今也未收到政府拆迁文件，被告无任何事实和理由要求原告赔偿损失。被告申请要求对房屋装修价值进行评估，本院未予允许。被告反诉要求原告赔偿装修费用，本院不予支持。原、被告的租赁合同解除后，被告应当支付原告剩余租金，并赔偿损失，故被告反诉要求返还履约保证金，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条的规定，判决如下： 一、翁伟燕支付朱慧卿租金270000元，并从2017年7月12日起按月利率1%支付损失，于本判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回朱慧卿的其他诉讼请求； 三、朱慧卿返还翁伟燕保证金30000元，于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回翁伟燕的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11600元，由朱慧卿负担5950元，翁伟燕负担5650元，反诉费3875元，由朱慧卿负担275元，翁伟燕负担3600元，均于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  傅建华 人民陪审员  叶玉芬 人民陪审员  蓝素莲 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  方嘉媛 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-9-?