安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0303民初471号原告：白燕，女，1968年2月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：杨大全，安徽治邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵钢，安徽治邦律师事务所实习律师。被告：芜湖万荣英创房地产营销策划有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区，统一社会信用代码91340200MA2RC7GJ75(1-1)。法定代表人：程勇，董事长。委托诉讼代理人：叶磊，安徽淮河律师事务所律师。被告：苏州瀚同企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区，统一社会信用代码91320506323629495Q(1-1)。法定代表人：程明林，总经理。委托诉讼代理人：李维玉，安徽淮河律师事务所律师。被告：蚌埠万达广场有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340300584575552Q（1-1）。法定代表人：于修阳，总经理。委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄园园，安徽禹风律师事务所实习律师。原告白燕与被告芜湖万荣英创房地产营销策划有限公司（以下简称万荣英创）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，经被告万荣英创申请,本院依法追加苏州瀚同企业管理有限公司（以下简称苏州瀚同）、蚌埠万达广场有限公司(以下简称蚌埠万达)为共同被告参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告白燕及其委托诉讼代理人杨大全、赵钢，被告万荣英创的委托诉讼代理人叶磊，被告苏州瀚同的委托诉讼代理人李维玉，被告蚌埠万达的委托诉讼代理人单瑞磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。白燕向本院提出诉讼请求：一、要求三被告对漏水的房屋进行修复；二、免除因漏水不能营业至修复后正常营业期间的房租；三、要求三被告赔偿因漏水造成的损失，具体以鉴定及实际损失为准。事实与理由：2018年5月2日，原告与被告万荣英创签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告将位于蚌埠万达珍珠坊B3-010149一层租赁给原告经营使用，租期三年，自2018年5月12日至2021年5月11日（其中2018年11月12日至2019年5月11日为免租期、2019年11月12日至2020年5月11日为免租期），第一年租金为33456元，第二年租金为33456元，第三年租金为66912元，租赁费用为六个月一付，提前15日支付。另约定：甲方按本合同约定提供合格的租赁物和收取租金，在租赁期间，甲方负责租赁物的总体质量维护（包括但不限于：房屋屋顶维护和避免漏水等问题）以便乙方能正常使用该租赁物。同时，该租赁物必须符合乙方经营所需要的安全、质量标准。2018年5月15日左右，涉案房屋屋顶漏水，原告立即找被告一的工作人员赵总交涉，让其维修，被告一以各种理由一直拖延，2018年6月27日晚上，该房屋屋顶再次漏水，房间内大量积水，屋内全部被水浸泡，次日早晨原告再次找赵总及黄总交涉、处理，被告仍以各种理由拒绝处理。综上，被告已严重违反合同约定，且对损失有不可推卸的责任。故原告诉讼来院。万荣英创辩称：原告要求解除房屋租赁合同没有法律依据，我公司不同意解除合同；原告所租赁的房屋积水原因无法证明是由房屋漏水导致，原告没有提供确凿的证据证明所租赁的房屋确有质量问题；原告主张被告公司赔偿其装修损失于法无据，原告产生的损失非因房屋质量问题导致，与我公司无关，且原告并未提供有效证据证明其实际遭受的损失大小；原告未经房屋产权人及出租人允许找没有施工资质的施工队擅自施工，影响房屋质量，造成了损失扩大，隔断二层的损失应由原告自己承担；原告所租赁的房屋产权人是被告3，我们是招商并以自己名义对外转租房屋，所收取的租金已全部转交给万达公司，即便因房屋质量问题造成损害，也应由房屋实际产权人即被告3承担其赔偿责任。苏州瀚同辩称：我公司与原告之间没有任何合同关系，双方不存在任何权利义务，其余答辩意见同被告万荣英创。蚌埠万达辩称：一、案涉房屋系答辩人向苏州瀚同出租，答辩人并非白燕的合同相对方，不对白燕承担任何责任及义务，根据合同相对关系，答辩人并非白燕提起的租赁合同纠纷的适格被告；同时，答辩人与万荣英创也不存在租赁合同关系，万荣英创申请追加答辩人作为被告，缺乏依据，不能成立。二、根据答辩人与苏州瀚同公司签订的《租赁合同》第二十条约定：“未经甲方（即答辩人）、物业服务公司事先书面批准，乙方（即苏州瀚同）不得对该房屋进行任何形式的转租、分租……”，苏州瀚同未经答辩人书面批准，不得转租，至于苏州瀚同是否向万荣英创转租、万荣英创是否又向白燕转租，答辩人根本不知情，即便存在上述事实，上述转租行为未经答辩人书面批准也是无效的，而答辩人这一过程中也不存在任何过错，不应承担任何责任。三、答辩人与苏州瀚同签订的《租赁合同》约定的租赁期限系自2018年7月1日起计算，而白燕却诉称其是自2018年5月12日起从万荣英创承租案涉房屋的，因此白燕与万荣英创建立租赁合同时，作为出租方的万荣英创对案涉房屋不享有任何形式及实质上的权利，其与白燕签订的《房屋租赁合同》在源头上即是非法的，根本没有法律效力，答辩人也将保留追究万荣英创或白燕私自将案涉房屋出租、占有、使用、收益的法律责任的权利。四、案涉房屋已通过工程质量验收，质量合格，答辩人无需承担任何赔偿责任。本院经审理认定事实如下：原告与被告万荣英创于2018年5月2日签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告租赁万荣英创管理的蚌埠万达珍珠坊B3-010149一层用于经营美容业。租赁期限为3年，自2018年5月12日至2021年5月11日(其中2018年11月12日至2019年5月11日为免租期，2019年11月12日至2020年5月11日为免租期)，租赁期内，第1年（2018年5月12日至2019年5月11日）租金为33456元。合同第七条约定：甲方（本案被告万荣英创）按本合同约定提供合格的租赁物和收取租金，在租赁期间，甲方负责租赁物的总体质量维护（包括但不限于：房屋屋顶维护和避免漏水等问题）以便乙方（本案原告）能正常使用该租赁物。同时，该租赁物必须符合乙方经营所需要的安全、质量标准。签订合同的当日，被告万荣英创将租赁物交付原告，原告当日向万荣英创交付租金33456元，另支付合同违约金5576元。原告于2018年5月10日左右发现涉案房屋漏水，万荣英创委托物业公司进行了维修,随即原告进行装修，2018年6月27日，因下大雨，涉案房屋再次漏水，墙面、地面、屋顶均被水淹，原告要求被告万荣英创解决，但一直未得到解决，遂原告起诉来院。在诉讼过程中，万荣英创委托涉案房屋所在小区的物业公司进行维修，2019年4月12日物业公司工作人员通知原告已维修完毕，后未再漏水。另查明：涉案房屋的产权人系被告蚌埠万达，蚌埠万达与被告苏州瀚同于2018年7月1日签订一份《租赁合同》，约定蚌埠万达将涉案房屋租赁给苏州瀚同使用，并约定在商铺内经营美容，租赁期限3年。同日，苏州瀚同又与万荣英创签订一份《房屋租赁合同》，苏州瀚同又将涉案房屋租赁给万荣英创，租赁期限3年。再查明：原告曾于2018年8月1日就与被告房屋租赁纠纷向本院提起诉讼，后申请撤回起诉。在诉讼过程中，经原告申请对涉案房屋漏水导致的装修损坏情况和价值及漏水的原因进行鉴定，本院依法分别委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司和安徽省建筑工程质量监督检测站司法鉴定中心进行评估鉴定。江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司于2018年12月26日作出苏国衡评报字(2018)第0815号资产评估报告，评估结论：经评定估算，确定委评的资产在评估基准日2018年12月07日的重置价值（含税）人民币肆万叁仟柒佰元整（￥43700.00）。安徽省建筑工程质量监督检测站司法鉴定中心于2016你2月11日将鉴定材料退回，不予鉴定。原告在此次诉讼中再次申请对漏水原因进行鉴定，本院依法委托芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司进行鉴定，该公司于2019年5月16日出具一份《函》，以物业公司已进行了维修，漏水状态不存在，鉴定漏水需对漏水状态下的原状进行鉴定分析，目前不具备鉴定条件，无法进行鉴定为由，将该材料退回。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告万荣英创于2018年5月2日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。原告在履行合同期间，因下雨涉案房屋发生漏水现象，经本院委托鉴定机构对漏水原因进行鉴定，但因漏水点已由万荣英创委托物业公司进行修复，无法鉴定。原告认为系房屋质量问题，被告万荣英创虽辩称不是房屋质量问题，但未提交证据予以证明，按照合同约定万荣英创负责租赁物的总体质量维护，原告能正常使用该租赁物。涉案房屋在下大雨时发生漏水情况，被告万荣英创对此无异议，并委托物业公司进行了修复，其也未提交证据证明漏水非质量问题引起的。故应系房屋质量问题引起的漏水。由此造成的损失应由被告万荣英创承担，被告苏州瀚同、蚌埠万达与原告之间不是合同相对人，没有合同关系，不具有关联性，不应承担赔偿责任。关于损失的数额问题，根据鉴定为43700元，原告主张应另计算人员工资，没有法律依据，该鉴定结论的损失费用即重置价值应包括原告所有的损失。因漏水处已经修复，故对原告要求对漏水的房屋进行修复的诉请，不予支持。因涉案房屋于2018年6月27日开始漏水至2019年4月12日修复完毕，在该期间，原告无法使用租赁物，万荣英创应将该期间的租金退还原告，但2018年11月12日至2019年5月11日为免租期，被告只需退还原告2015年6月27日至2018年11月11日期间的租金，即25092元（5576元×4.5月）。综上所述，对原告要求赔偿损失、退还租金的合理部分的诉讼请求，本院予以支持；对其他诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、被告芜湖万荣英创房地产营销策划有限公司于本判决生效后十五日内支付原告白燕损失费43700元；二、被告芜湖万荣英创房地产营销策划有限公司于本判决生效后十五日内退还原告白燕租金25092元；三、驳回原告白燕的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3190元，减半收取1595元（原告已交纳）、鉴定费2000元，合计3595元，由被告芜湖万荣英创房地产营销策划有限公司负担，被告负担额于支付上述第一项款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 张 玫二〇一九年六月二十六日书记员 朱雅雯