重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0235民初1866号原告：李从美，女，1966年1月18日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：牟方林，重庆市云阳县永昌法律服务所法律工作者，系特别授权。被告：云阳县凭德商贸有限公司，住所地：重庆市云阳县双江镇云江大道**。法定代表人：温定银，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黎帅，重庆高山律师事务所律师，系一般代理。被告：冉瑞军，男，1967年11月24日出生，汉族，住重庆市云阳县。被告：郭可明，男，1956年4月23日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：李加明，男，1956年4月17日出生，汉族，住重庆市垫江县。系特别授权。被告：李加明，男，1956年4月17日出生，汉族，住重庆市垫江县。被告：重庆伟联建设有限公司，住所，住所地重庆市云阳县双江街道九州建司综合楼社会信用代码：915002357116580791。法定代表人：张家全，系该公司董事长。原告李从美与被告云阳县凭德商贸有限公司、冉瑞军、郭可明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年4月3日云阳县凭德商贸有限公司申请审判员沈阳东回避，经本院院长研究决定，当庭驳回云阳县凭德商贸有限公司申请沈阳东回避的申请。原告李从美的委托诉讼代理人牟方林、被告云阳县凭德商贸有限公司法定代表人温定银及其委托诉讼代理人黎帅、被告冉瑞军、被告郭可明的委托诉讼代理人李加明到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年5月14日作出（2019）渝0235民初1866号民事裁定：本案转为普通程序。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。后原告向本院提出申请，要求追加李加明、重庆伟联建设有限公司作为被告，本院依法追加李加明、重庆伟联建设有限公司作为被告。原告李从美的委托诉讼代理人牟方林、被告云阳县凭德商贸有限公司法定代表人温定银及其委托诉讼代理人黎帅、被告冉瑞军、被告郭可明的委托诉讼代理人李加明、被告李加明到庭参加诉讼，被告重庆伟联建设有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。原告李从美向本院提出诉讼请求：1.请求三被告给原告办理坐落于云阳县双江街道桂湾社区B11号路1单元1-1号不动产权的转移登记。2.诉讼费由三被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的购房合同的效力。2.判令三被告给原告办理房屋分证。庭审后，原告书面放弃确认原、被告签订的购房合同效力的诉讼请求。事实和理由：三被告于2013年所建的云阳县双江街道桂湾社区B11号路郭可明组团联建集资房已竣工，原告于2012年1月7日在被告处购买1单元1-1号住房一套，建筑面积103.86平方米，接房时，原告已将全部购房款付清，被告将房屋交原告居住使用至今。现三被告于2019年1月23日已办理房屋产权总证，现原先起诉要求三被告办理分证。被告云阳县凭德商贸有限公司辩称，1.云阳县工矿贸易公司20名职工和黄子林等三户，是本案划拨土地的形成、利用、归宿的权利人，享有对其土地的处置权利；2.原告李从美不是移民安置户，也不是原云阳县工矿贸易公司职工，属假冒移民安置户；3.《新城职工建房合同》系杨代明在明知是假合同的情况下，私自加盖云阳县凭德商贸有限公司的公章形成的；4.云阳县凭德商贸有限公司法定代表人温定银知道后，给原告李从美、阳应东邮寄了《关于郭可明联建房房产证一事告买房户（业主）的告之函》；5.原告李从美、阳应东未按《新城职工建房合同》的约定给付云阳县凭德商贸有限公司任何购房款，云阳县凭德商贸有限公司也未交付房屋给原告李从美、阳应东。综上所述，应当驳回原告的诉讼请求。被告冉瑞军辩称，合同和收款没有我的名字，合同不是我签的，钱不是我收的，原告我既不认识也没有直接关系。我们三方有个公账，杨代明、李长青的明细，李长青留的卡、杨代明留的密码，李长青不管是盖的公章还是签的字，只要帐没有进入公账我都不认。我私人和住户没有任何关系，与我个人都没有关系。我们至今都没有算账，李老板说我没有权利去找他算账，既然我都没有资格结算，股东身份都得到不认可，谁收的钱就找谁办证。被告郭可明辩称，郭可明有权利义务办分证，至于他们的说法各负其责，被告云阳县凭德商贸有限公司没有尽到责任，内部问题与本案没有关系，本案只是办证。合同是原告与被告云阳县凭德商贸有限公司签订的，房屋原告住了五六年，现房屋总证已经办理，现只是办分证。被告李加明辩称意见同被告郭可明辩称意见。被告重庆伟联建设有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，综合双方的质证意见，本院经审理认定事实如下：2010年11月6日重庆伟联建设有限公司出具授权委托书，内容为：“郭可明组团联建房：重庆伟联建设有限公司于2010年8月1日与云阳民间活动中心的黄子林、长城二建司冉瑞军和郭可明签订了《联合开发协议》。现重庆伟联建设有限公司委托李长青组建重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部，负责联合开发投资、项目建设、规划、对外签订合同，办理结算事宜。”为方便工作，李长青经重庆伟联建设有限公司同意雕刻了《重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部》章和《郭可明组团联建房项目部》章，现上述两枚章在被告郭可明代理人李加明处。2013年1月7日重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部（甲方）与阳应东、李从美（乙方）签订《集资建房合同书》，合同约定：甲方在云阳县双江小学后面B11路修建郭可明组团联建房房屋结构为框架全现浇结构。一、本集资建房由甲方代表乙方对外从事建设活动。二、2.在签订合同时，乙方已充分知晓了该房屋地理位置及四周相邻建筑、构筑物的关系，单元及房号从东向西编排，房号为一单元101号；建筑面积为101平方米（房屋面积最终以房屋产权证书所确认的面积为准，按实际面积乘单价计算的集资款在领取房产证时多退少补）。3.水电实行专户，安装水电专户的费用由乙方承担，在交房的同时由乙方交6000元给甲方，由甲方代为办理水电专户，费用按国家规定多退少补。三、集资房单价为3600元/平方米，房款总额为363600.00元，最终集资款总额按房产证所确定的建筑面积乘以单价为集资款总额。四、集资款交付方式为：1.现金分期付款：首付30万元，交款时间为签订合同时；第二次在交房时除留总房款的1%，其余款付清。甲方将房产证交给乙方时乙方付清全部款项，本合同收回。2.乙方缴纳的购房集资款以甲方出具的收款收据为准。五、甲方根据乙方授权委托负责向房产主管部门办理房屋产权登记手续，所需缴纳的税、费根据国家规定，甲乙双方各自承担自己的税、费，乙方在交房时交5000元给甲方，由甲方统一办理，领证时多退少补。六、房屋交付时间：根据本合同及发包合同，房屋原则上在有效工期3个月之内交付。八、甲方将该房屋房产证办理完毕，乙方以甲方通知之日起七个工作日内必须结清相关款项，领取房产权证，逾期不领取，按乙方未付清甲方全额的1%每天计算违约金直至领证（领房产证时，甲方将收回本合同书）。合同尾部甲方加盖重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部章，联系人：李长青。乙方：阳应东、李从美签字。2013年1月9日李长青出具收据：收到阳应东郭可明联建房1单元101号房屋款25万元。2013年2月21日李长青出具收据：收到阳应东一单元101号水电安装、税费预付款11000.00元。2015年7月27日重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部出具：收到阳应东一单元101房款结清。收款事由：于2015年7月27日与公司郭可明组团联建房房款应付365703.00元，实付368703.00元，房款结清。注：领取房产证时，收回单据。2013年4月原告入住云阳县双江街道桂湾社区B11号路1单元1-1号房屋至今。被告云阳县凭德商贸有限公司、冉瑞军、郭可明在联合建房中设立了公用帐户，用户名：李长青；帐号，经本院查询，此帐号除刘琼于2012年3月17日转帐8万元，2012年5月1日现金存入5万元外，没有其他钱款存入，且存入的13万元也被李长青取走。2015年8月云阳县凭德商贸有限公司（甲方）与阳应东、李从美（乙方）签订《新城职工建房合同》，合同约定：一、建房名称：郭可明联建房（此综合楼属组团建设）。二、住宅定位：1单元1楼1号。三、建筑面积：住宅共计建筑面积103.86平方米（包括按规定分摊部分），房屋建筑面积最后以有权部门确认为准。四、付款办法：住宅按每平方米1980元，计总额205642.80元。订立合同时，预付总价款的80%，交钥匙时付15%，房屋产权证交给乙方时付清余款。六、6.预计交房期：2013年4月。七、其它事项4.甲方负责为乙方按房管政策办好房屋产权证，其房屋契税由甲方承担，其它税费由甲方承担。合同尾部甲方加盖云阳县凭德商贸有限公司公章，代表人：杨代明。乙方：阳应东、李从美签字。落款时间（倒签时间）：2012年1月7日。2016年4月6日，云阳县凭德商贸有限公司委托杨代明办理“郭可明组团联建房”房屋产权。同年6月8日，李加明、云阳县凭德商贸有限公司委托薛敦奇及冉瑞军共同向云阳县房屋登记中心出具委托书，要求办理云江大道延伸段郭可明组团联建房土地使用权证和房屋不动产权证。《县城行政企事业单位、关破企业移民安置房办理房地产权证联合审批表》显示，云阳县凭德商贸有限公司、云阳县双江街道办事处、云阳县商务局、云阳县移民局、云阳县城乡建设委员会、云阳县规划局、云阳县国土房管局都在该《县城行政企事业单位、关破企业移民安置房办理房地产权证联合审批表》上加盖了公章，同意办理房地产权。其中云阳县国土房管局2016年6月2日批示：同意办理产权登记。但应注意出让和划拨土地使用权的划分。2016年7月4日，郭可明组团联建房以权利人“云阳县凭德商贸有限公司、黄子林等三户、郭可明、冉瑞军等组团联建房”共同共有名义办理了《国有建设用地使用权证》。2017年2月15日云阳县凭德商贸有限公司书写《关于郭可明联建房房产证一事告买房户（业主）的告之函》，内容为：“尊敬的业主：接1871673****等人电话，索要郭可明联建房房产证，现答复如下：据查，郭可明联建房于2012年完工并使用。买房户你们都在此前购买了此处房屋，你们就可以凭合同和交款依据向收款人取得房产证，这是你们的正当权益，到时候售房人没给你们房产证，你们可以索赔和向收款人要回部分房款，直到你们已取得房产证再交回此款。关于20户购房户于2015年与云阳县凭德商贸有限公司签订的购房合同，扪心自问，你们都知道那是一个假合同，签这合同的原因是因为李加明在建房时因工程质量问题、违规等问题，牵扯到几百万元罚款问题，售房没办售房预售许可证等问题，根本不能为大家办到房产证。因为云阳县凭德商贸有限公司（原云阳工矿贸易公司）是移民迁建单位，走关破企业移民安置，办理联合审批办产权证这个门路，现已完成联合审批，进入登记程序。这是李加明、李长青引诱杨代明办的一件弄虚作假的事。这样做虽然为大家办证有望，但杨代明与人合作做假也有不是。云阳县凭德商贸有限公司法定代表人温定银最近发现此事后，慎重做出如下申明：一、云阳县凭德商贸有限公司为大家办证一事与20户购房户签订的购房合同是假的。合同签订日期为2015年8月，做假签成2012年或2013年，只要做司法鉴定即真相大白。更有我们这21户业主心知肚明。二、因为是假合同，温定银查实，签约户没有人向我公司交任何款项，这个合同也就不存在任何效力。四、郭可明联建房没为大家办理房产证原因（是李加明负责办理，他收人钱财为人办事），原先是因他弄成工程质量问题，涉及几百万罚款。你们把购房款交给李长青私人。他私自将这些购房款占用，你们与李长青、李加明签订假合同，将原签订的合同洗牌，无法办理税务，也无法办理房产证。五、现在仍存在以下问题：2.李长青与你们签订假合同。你们要办证，必须持原始合同和原始收款依据，你们一定要向李加明、李长青要回真实的依据，以备办证时用。回复地址：云阳县云江大道1387号。”次日，云阳县凭德商贸有限公司给阳应东（云阳县双江街道桂圆路28号1单元101）邮寄出告之函。”2019年1月23日云阳县凭德商贸有限公司、黄子林等三户、郭可明、冉瑞军等组团联建房共同共有名义办理了云阳县双江街道桂湾路社区B11号路不动产权证总证，权利性质：划拨。共有宗地面积1698.3平方米，房屋建筑面积10545.86平方米。2019年3月10日阳应东向本院提交《放弃诉讼权利申请书》，阳应东放弃原告人的诉讼权利，以其妻李从美个人的名义进行诉讼活动。上述事实，有原、被告的陈述，当事人提供的授权委托书、《集资建房合同书》、李长青出具的收据、重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部出具的收据、《新城职工建房合同》、《关于郭可明联建房房产证一事告买房户（业主）的告之函》、邮寄单、不动产权证总证、《放弃诉讼权利申请书》、（2018）渝02民终728号民事判决书等证据在卷佐证。上述证据客观真实，并能够相互印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。本院认为，2013年1月7日重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部与阳应东、李从美签订了《集资建房合同书》，这份合同是双方当事人的真实意思表示，且双方当事人实际也是按《集资建房合同书》的约定履行自己的义务，对双方当事人具有约束力，属有效的合同。2015年8月云阳县凭德商贸有限公司与阳应东、李从美签订的《新城职工建房合同》，不是原告李从美和云阳县凭德商贸有限公司的真实意思表示，系以办理房屋相关证件为目的合同，原告与被告云阳县凭德商贸有限公司以虚假的意思表示签订的《新城职工建房合同》，应属无效合同。本案争执的焦点是：原告要求被告给原告办理房屋分证是否应得到支持？2019年1月23日云阳县凭德商贸有限公司、黄子林等三户、郭可明、冉瑞军等组团联建房以共同共有名义办理了云阳县双江街道桂湾路社区B11号路不动产权证总证，具备办理房屋分证的条件。原告作为购房者，购买了位于云阳县双江街道桂湾社区B11号路1单元1-1号房屋并居住至今，各被告对这一事实均无异议，只是由谁来办理房屋产权证存在异议，通过原、被告双方提供的证据，象原告类似的情况涉及有20户，五被告之间涉及的诉讼较多，包括合伙纠纷等，被告云阳县凭德商贸有限公司、冉瑞军均表示，只要被告李加明将税费补交完毕，双方将合伙的帐算清楚了，是可以办理分证，若未算清楚合伙账，被告云阳县凭德商贸有限公司、冉瑞军不同意配合办理分证。本院认为，被告云阳县凭德商贸有限公司、冉瑞军、李加明在（2018）渝02民终728号生效民事判决书中，对合伙中产生的合伙协议纠纷，均将涉及本案的20户购房户纳入合伙结算之中，（2018）渝02民终728号生效民事判决书认为，首先，涉案工程是挂靠伟联建司进行的，虽然按照协议约定，温定银负责全面工作，但是合伙建房过程中，实际是李加明在负责全面工作。李加明以伟联建司名义对外出售房屋，凭德公司、温定银、冉瑞军一直未提出异议，且从会计薛敦奇出具的《收入、开支品出情况》来看，温定银、冉瑞军在房屋销售后还按约定收取了分红款；其次，温定银自己陈述其留存的2套房屋出售后，也是将已收到的售房款交给了李加明之子李长青，说明温定银对于“郭可明联建房”工程的房屋交由李加明或者李长青以伟联建司的名义统一对外出售的这种方式是予以认可的。再次，温定银等20人出资购买原云阳县工矿贸易公司资产并更名为凭德公司，后温定银出资收购了凭德公司的股份，并对出资购买的20人以凭德公司职工的名义进行了安置。温定银、李加明、冉瑞军合伙所建的“郭可明联建房”的性质本身并不属于安置移民房。因此，并不存在李加明冒名出售凭德公司、温定银的安置移民房问题。对凭德公司上诉主张李加明应缴纳税款497.49万元及土地出让金281.375万元的问题。重庆市第二中级人民法院认为，首先，依据我国税收管理的相关法律规定，纳税属于温定银、李加明、冉瑞军的法定义务，税款的缴纳属于税收行政主管部门的职权范围，双方应当按照相关法律规定依法纳税。其次，如前所述，温定银、李加明、冉瑞军之间关于缴纳税款的协议明确约定，凭德公司的划拨土地由凭德公司负责办理纳税手续，郭可明（李加明）、冉瑞军的出让土地部分，由郭可明（李加明）、冉瑞军负责办理纳税手续。因此，凭德公司上诉主张李加明缴纳税款的请求，本院不予支持。综上所述，虽然原告与被告重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部、被告云阳县凭德商贸有限公司签订了两份合同，但两份合同对由被告负责办证分证是一致的，被告云阳县凭德商贸有限公司、冉瑞军、郭可明、李加明之间的纠纷属于内部争执，不能影响原告做为购房户要求房屋产权人被告云阳县凭德商贸有限公司、黄子林等三户、郭可明、冉瑞军等组团联建房共同协助原告办理坐落于云阳县双江街道桂湾社区B11号路1单元1-1号不动产权房屋的转移登记手续，故本院对原告要求被告云阳县凭德商贸有限公司、冉瑞军、郭可明、李加明给原告办理坐落于云阳县双江街道桂湾社区B11号路1单元1-1号不动产权的转移登记的诉讼请求予以支持。被告郭可明、李加明自愿承诺协助为原告办理不动产权登记，本院予以认可。重庆伟联建设有限公司作为合同相对方，应当按合同约定为原告办理不动产权登记。庭审后，原告书面放弃确认原、被告签订的购房合同的效力，系原告处分自己的诉讼权利，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》五十二条、第一百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告云阳县凭德商贸有限公司、冉瑞军、郭可明、李加明、重庆伟联建设有限公司共同协助原告办理坐落于云阳县双江街道桂湾社区B11号路1单元1-1号不动产权房屋［总证权利人：云阳县凭德商贸有限公司、黄子林等三户、郭可明、冉瑞军等组团联建房；证书号：渝（2019）云阳县不动产权第X号］的转移登记手续。案件受理费80.00元，由被告云阳县凭德商贸有限公司、冉瑞军、郭可明、李加明、重庆伟联建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  沈阳东人民陪审员  王小玲人民陪审员  唐清英二〇一九年六月十八日法官 助理  高 峰书 记 员  胡 倩