山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁01民终5089号 上诉人（原审被告）：山东金德利集团历下快餐连锁有限公司，住所地：济南市。 法定代表人：姜静，董事长兼总经理。 上诉人（原审被告）：济南腾达物业管理公司，住所地济南市。 法定代表人：孟书奎，经理。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张云，山东辰静律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：韦庆鹏，山东辰静律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东省省直机关房产服务中心，住所地济南市。 负责人：李普生，主任。 委托诉讼代理人：孟凡娇，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，国浩律师（济南）事务所律师。 上诉人山东金德利集团历下快餐连锁有限责任公司（以下简称金德利历下公司）、济南腾达物业管理公司（以下简称腾达物业）因与被上诉人山东省省直机关房产服务中心（以下简称省直房产中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初8220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金德利历下公司、腾达物业共同上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由省直房产中心承担。事实与理由：一审法院认定有误，涉案房屋实为换用，不存在租赁关系。1978年初，省府事务管理局张处长为方便省府宿舍职工购粮，找金德利历下公司协商，提出希望能够将县马园子粮店搬迁到后宰门街，当事人金德利历下公司考虑到县马园街道路狭窄，仅限一辆手推车通过，对进出运输粮食实为不便，而后宰门省府事务管理局的洗衣房既方便粮食运输又可方便对省府宿舍的粮食供应，便同意与省府事务管理局换房使用，金德利历下公司遂于1978年中将粮店搬迁到后宰门街，金德利历下公司县马园子粮店所属房屋后被省府事务管理局安置给了因后宰门、万寿宫街加盖省府职工宿舍楼而拆迁房屋的部分居民。金德利历下公司、腾达物业所载历下区后宰门街59号办公场所即涉诉房屋，系1978年换用，并不存在租赁房屋的事实。因省直房产中心已将属于金德利历下公司的房屋处置，已无法搬回原地址，一审法院判令腾退房屋无法律依据。 省直房产中心辩称，一、一审法院认定双方系租赁关系事实清楚。首先，省直房产中心系涉案房屋所有权人，享有出租权。金德利历下公司为了经营粮店，租赁使用了涉案房屋，双方不存在房屋换用。金德利历下公司亦未提交足以证明存在换用关系的证据，其上诉理由没有事实依据。其次，省直房产中心向法院提交的2014年7月1日中国银行进账单、2014年7月1日中国银行存款交易明细对账单、2014年7月9日发票，明确载明金德利历下公司向省直房产中心支付了房屋租金，省直房产中心开具了租赁费发票，该证据足以证明双方是租赁关系，一审认定该事实清楚，证据确凿。二、金德利历下公司上诉称省直房产中心将其房屋处置没有事实依据，省直房产中心基于租赁关系，要求其腾房应予支持。本案中，双方未签订租赁合同，属于不定期租赁关系，按照合同法第二百一十五条、二百三十二条规定，省直房产中心有权随时解除租赁关系，且已在起诉之前于2017年8月1日向金德利历下公司履行了通知义务。在金德利历下公司、腾达物业拒不腾房的情况下，省直房产中心有权主张权利，一审法院判令解除租赁关系，金德利历下公司、腾达物业腾房是正确的。 省直房产中心向一审法院起诉请求：1、解除省直房产中心与金德利历下公司、腾达物业之间的租赁关系；2、判令金德利历下公司、腾达物业将租用的房屋返还给省直房产中心；3、判令金德利历下公司、腾达物业支付租赁费7120．28元及自2017年9月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费（按照市场评估价格计算）；4、案件受理费由金德利历下公司、腾达物业承担。 一审法院认定事实：坐落于历下区后宰门街****的房屋所有权人为山东省省级机关房产管理处（证号：济房权证历字第**），现该房屋由腾达物业占有使用。2010年12月28日，山东省省级机关房产管理处更名为山东省省级机关事务管理局房产服务中心。2016年5月4日，山东省省级机关事务管理局房产服务中心更名为山东省省直机关房产服务中心。金德利历下公司由济南市粮食局历下分局改制而来，腾达物业系金德利历下公司的全资子公司。 省直房产中心称自1979年起，省直房产中心将坐落于济南市历下区后宰门街59号5幢房屋出租给金德利历下公司使用，当时双方口头约定租金为0.029元∕天/平方米，双方没有签订书面的房屋租赁合同。省直房产中心为证实其主张，向一审法院提交2014年7月1日的中国银行进账单、2014年7月2日的中国银行股份有限公司存款交易明细对账单以及2014年7月9日的发票各一份，显示：2014年7月1日，腾达物业向省直房产中心支付11232元，交易明细对账单注明摘要为“房租”，省直房产中心向腾达物业开具了金额为11232元的发票一份，经营项目一栏显示为“房屋租赁费”。省直房产中心称该笔款项是腾达物业支付的2014年7月之前五年的租金，其他支付租金的凭证因时间久远无法提交。金德利历下公司、腾达物业对省直房产中心的上述主张不予认可，并主张该笔款项是房屋交换补偿款，因当时双方单位领导口头约定换房，没有签订书面材料。金德利历下公司、腾达物业为证实其主张，提交证人李长忠、吴继伟、顾存华、万德利、胡桂荣的书面证言各一份，均证明后宰门粮店是从县马园子街搬过来的，但上述证人均未出庭。此外，金德利历下公司、腾达物业提交济南市革命委员会粮食局文件一份，记载：1979年2月6日，经济南市革命委员会粮食局批准，县马园子街粮店更名为“济南市革命委员会历下分局后宰门粮店”。金德利历下公司、腾达物业称因旧城改造，县马园子街粮店所占用的房屋已被拆迁，其未获得拆迁补偿。省直房产中心对金德利历下公司、腾达物业主张的双方之间存在换房的事实不予认可，并称其从未使用过原县马园子街粮店所在房屋。 2017年8月15日，山东省机关事务管理局办公室向济南市历下区粮食局发函，内容为：“……现有我局下属单位山东省省直机关房产服务中心名下历下区后宰门街59号5幢房产，房产证号[济房权证[济房权证历字第**你局实际使用，且未办理任何租赁及其他合法使用手续。……我局提出以下两种处理意见：一、请于9月15日前腾空房屋，交还我局。二、如你局继续使用该房产，需按照省委巡视组要求，对该房产进行市场评估后，招标确定承租方，并签订租赁合同。……”。2017年8月16日，济南市粮食局历下分局作出答复：“……二、由于两个单位是在1978年形成的换房使用现实，所以双方未形成实际租赁关系，贵局不能以承租关系的形成来论述该房屋使用权限。三、我单位不同意贵局提出的腾房、还房和续租主张。”据此，省直房产中心主张其已经与金德利历下公司、腾达物业解除了租赁关系，金德利历下公司、腾达物业应当支付自2017年9月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。为证实房屋占有使用费计算标准，省直房产中心提交山东诚志房地产土地评估咨询有限公司出具的房地产估价报告一份，评估结果为：历下区后宰门街59号5幢1层房地产建筑面积209.10㎡，价值时点为2018年9月7日，市场租金0.51元/㎡/天。 一审法院认为，关于涉案房屋所形成的法律关系，金德利历下公司、腾达物业主张系房屋换用关系，并提交了证人李长忠、吴继伟、顾存华、万德利、胡桂荣的书面证言及济南市革命委员会粮食局文件。因证人李长忠、吴继伟、顾存华、万德利、胡桂荣无正当理由未出庭，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。济南市革命委员会粮食局文件仅能证明县马园子街粮店更名为“济南市革命委员会历下分局后宰门粮店”，无法证实金德利历下公司、腾达物业主张的房屋换用关系。而根据省直房产中心提交的中国银行进账单、存款交易明细对账单以及发票，可以证实腾达物业曾因使用涉案房屋向省直房产中心支付费用，且存款交易明细对账单、发票记载的费用性质均为房屋租金，因此对省直房产中心主张其与金德利历下公司、腾达物业之间存在房屋租赁关系事实，一审法院予以认定。因双方未签订书面的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，未采用书面形式的，视为不定期租赁，双方均可以随时解除合同，省直房产中心作为出租人要求解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。2017年8月15日，山东省机关事务管理局办公室作为省直房产中心的上级主管单位，向金德利历下公司的上级主管单位济南市历下区粮食局发函，提出了处理意见，该行为应当视为履行了通知义务。因此，省直房产中心要求解除与金德利历下公司、腾达物业之间的房屋租赁关系，并要求金德利历下公司、腾达物业返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 对省直房产中心要求金德利历下公司、腾达物业支付租赁费7120.28元的诉讼请求，因省直房产中心未提交证据证明双方约定的租金标准，故其主张的租金数额7120.28元，证据不足，不予支持。 对省直房产中心要求金德利历下公司、腾达物业支付2017年9月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费的诉讼请求，因省直房产中心未提交证据证明其与金德利历下公司、腾达物业之间的房屋租赁合同已于2017年9月1日解除，且其在本案中亦提出了要求判令解除租赁合同的诉讼请求，因此，省直房产中心的上述主张前后矛盾，在其未提交充分证据证明双方之间的房屋租赁合同已解除的前提下，其主张的房屋占有使用费，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除省直房产中心、金德利历下公司、腾达物业之间就坐落于历下区后宰门街59号5幢的房屋所形成的租赁合同；二、金德利历下公司、腾达物业于判决生效之日起三十日内将坐落于历下区后宰门街59号5幢的房屋腾空，返还给省直房产中心；三、驳回省直房产中心的其他诉讼请求。案件受理费150元，由省直房产中心负担50元，由金德利历下公司、腾达物业负担100元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是，省直房产中心与金德利历下公司、腾达物业之间就涉案房产形成的法律关系性质应如何认定。本案中，省直房产中心称各方系房屋租赁关系，根据其提交的中国银行进账单、存款交易明细对账单以及发票，能够证实腾达物业曾因使用涉案房屋向省直房产中心支付房屋租金，据此，一审法院认定其与金德利历下公司、腾达物业之间存在房屋租赁关系事实具有证据支持。金德利历下公司、腾达物业主张其与省直房产中心系房屋换用关系，该主张与腾达物业向省直房产中心交纳房屋租赁费的事实相矛盾，且没有有效证据证明房屋系换用，故金德利历下公司、腾达物业的该上诉理由无事实依据，本院不予采纳。因各方就涉案房屋未订立书面租赁合同，依法视为不定期租赁，双方均可以随时解除合同，省直房产中心作为出租人，其关于解除合同及金德利历下公司、腾达物业公司腾空房屋的请求合法有据，一审判决予以支持，并无不当。 综上，金德利历下公司、腾达物业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人山东金德利集团历下快餐连锁有限责任公司、济南腾达物业管理公司各负担150元。 本判决为终审判决。 审判长  武绍山 审判员  王立强 审判员  孙 磊 二〇一九年××月××日 书记员  曹 鸿