苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初6814号原告：苏州市吴中科技投资管理有限公司，住所地苏州吴中经济开发区北溪江路**。法定代表人：李强，董事长。委托诉讼代理人：朱纪文、吴维贤，江苏五洲信友律师事务所律师。被告：苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道**。法定代表人：王丽，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王重、韩露，国浩律师（南京）事务所律师。原告苏州市吴中科技投资管理有限公司（以下简称为吴中科技公司）与被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司（以下简称为幸福屯公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴中科技公司的委托诉讼代理人朱纪文、被告幸福屯公司的委托诉讼代理人韩露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴中科技公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《苏州吴中科技园二期A楼委托经营管理协议》，并判令被告从位于苏州吴中科技园二期A楼的物业内迁出搬离；2、判令被告按双方《苏州吴中科技园二期A楼委托经营管理协议》第四条第（2）款约定的最低年租金额的标准赔偿原告截止合同判决解除之日止的经济损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年，原、被告签订一份《苏州吴中科技园二期A楼委托经营管理协议》（以下简称为委托经营管理协议），合同签订后，原告按约将物业交由被告运营管理，但是被告没有按约履行合同，至少存在如下根本违约行为：1、被告从未将收取到的租金向原告支付过，明显违反协议约定的租金结算方式，依据协议第六条第(8)款的约定，原告有权解除本协议；2、被告未能完成协议约定的必须完成的最低租金标准指标，而且连续已经发生两年，依据协议第六条第(6)款的约定，原告有权解除本协议。鉴于上述事由，被告已然构成根本违约，并且损害了原告的合法权益。故诉至法院。被告幸福屯公司辩称：2013年8月份，其股东杭州杭网创业投资有限公司（乙方，以下简称为杭网公司）与苏州吴中经济技术开发区招商局（甲方，以下简称为吴中开发区招商局）签订协议书（以下称为2013年协议书），约定乙方采用先期租赁同时拿地建设的方式进驻吴中经济技术开发区，甲方同意将位于的国有土地出让给乙方，土地面积为42亩，甲方将积极协助乙方取得项目建设用地。甲方将向乙方提供租金优惠、税收返还等投资优惠扶持政策。2014年2月，其股东苏州幸福谷创业投资有限公司（乙方，以下简称为幸福谷公司）与吴中开发区招商局（甲方）签订协议书（以下称为2014年协议书），约定双方就甲方下属的吴中科技园二期A楼提前作为电子商务产品培育平台进行合作，乙方以苏州电子商务产业园的名义投入招商、推广及物业管理资源及成本，合作期限自2014年3月1日至2024年2月29日。甲方获得地方财政收入和物业租金作为收益，甲方在合作过程中给予办公室租金奖励及税收奖励，作为乙方的营业收入。根据其与原告签订的委托经营管理协议，原告同意承担政府与其母公司签订的合同全部条款责任，其同意承担原母公司与政府签订的合同全部条款责任。原告股东为江苏省吴中经济技术发展总公司（以下简称为吴中经发公司），吴中经发公司的股东为苏州吴中经济开发区管委会（以下简称为吴中开发区管委会），吴中开发区招商局系吴中开发区管委会的机构之一。故根据委托经营管理协议的约定及各方隶属关系，委托经营管理协议与2013年协议书、2014年协议书之间存在直接关系，原告应受2013年协议书、2014年协议书的约束。其与原告之间系产业培育服务委托管理合同关系，并非租赁合同关系。根据双方的合同条款明确规定原告仍可自行出租标的物业，如原告委托其出租标的物业，原告应当按照协议约定履行为租户提供不动产权证明、工商注册证明等义务，现由于原告不履行协议约定的义务导致租户拒不缴纳租金、招商对象拒绝入住，应当由原告自行承担责任。原告及其上级单位存在违反协议约定的行为。根据2014年协议书的约定，甲方为鼓励乙方在招商运营及电子商务园广告宣传的投入，将征收到的所有租金的10%作为招商代理的佣金收益奖励作为乙方收入，且二年免租二年减半收入租金的地方政府产业政策，导致前期三年基本只有投入没有收入。由于原告不履行协议约定的义务导致租户拒不缴纳租金及其他费用及中途退出协议、部分招商对象一直延期入驻，其因此无法取得佣金收益、无力继续投入资金进行招商。故根据委托经营管理协议的约定，其无需承担责任，原告应承担违约责任并赔偿其所有损失。2013年协议书、2014年协议书及委托经营管理协议系有机整体，原告及其股东（上级单位）未按协议的约定履行义务在先，标的物业招商情况与原告的违约行为存在关联，原告不履行义务在先，其可暂不履行义务且无需承担任何责任。故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：幸福屯公司为有限责任公司，股东包括杭网公司、幸福谷公司、苏州网谷电子商业产业投资有限公司（以下简称为网谷公司）。吴中科技公司为全民所有制企业，主管部门为吴中开发区管委会原告吴中科技公司（委托人、甲方）与被告幸福屯公司（受托人、乙方）签订委托经营管理协议，约定甲方将苏州吴中科技园二期A楼的招商、运营、管理等事宜委托给乙方，委托经营管理的期限为10年，自2014年9月1日起至2024年08月31日止。在双方协商的委托期间，甲方同意乙方以乙方苏州市电子商务产业园和苏州市跨境电子商务产业园的名义将该大楼对外租赁，甲方委托乙方与第三方签署租赁合同。乙方须妥善使用该楼宇，并使其保持完好状态。大楼所涉及物业管理、企业服务、广告招商等相关的一切费用均由乙方自负盈亏，前期的空置费用，由乙方自行在10年物业管理经营和10年租赁代理费用中分摊。甲方给予具体政策如下：（1）2014年9月1日至2016年8月31日期间内，由乙方引进的符合优惠类别的企业享受2免2减半的租金优惠，即第一第二年按价格不低于0元/月/m2收取租金；第三第四年按价格不低于15元/月/m2收取租金；第五年开始按价格不低于30元/月/m2收取租金。在租金优惠期内，物业管理费正常缴纳。（2）2016年9月1日至2018年8月31日期间内，甲方将给予乙方大楼20%办公室(大楼可租赁面积的20%即6000平方米办公室)入驻的项目继续享受2免2减半的租金优惠。（3）2018年9月1日至2024年8月31日期间，甲方将给予乙方大楼10%办公室(大楼可租赁面积的10%即3000平方米办公室)入驻的项目继续享受2免2减半的租金优惠。在委托经营管理期限内，乙方管理运营的楼宇必须完成每年的年租金收取率和年租金额。从第五年开始，每年租金额按照规定的比例和单价计算而成。具体每年最低租金指标如下：第一至二年，年租金0元；第三年年租金合计812086.56元；第四年年租金合计2706955.20元；第五年年租金合计4060432.80元；第六至第十年年租金均为6496692.48元。在委托经营管理期限内按每月结算租金，次月5日前，由乙方按其与第三方签订的所有租赁合同约定的金额的95%，转入甲方指定账户，另5%作为委托经营管理费留存于乙方。在此期间收取租金产生的相关税费由甲乙双方各自承担。乙方所引进的电子商业企业必须经过与吴中开发区招商局双方确认后方可办理入园手续，乙方所引进的享受优惠的企业必须经过吴中开发区招商局对企业主管类别是否符合上述优惠范围进行确认后方可享受优惠政策。乙方因办公管理需要自用面积位于楼宇105、106、107办公室。甲方应积极配合乙方的经营管理活动，为乙方提供经营活动所必须的条件并在必要时提供房屋所有权证书证明、身份证明及必须的签字、盖章之类的手续。在委托经营管理期内，有关楼宇的房屋、设备、设施正常维修费、维护费、物业管理空置费、水电费、水电空置损耗费、经营管理费、招商广告宣传费等费用均由乙方承担。但原建设保质期内的质量问题而造成的费用以及房屋主体结构漏水修复由甲方负责承担。如甲方负责的范围，超出正常修复导致物业不能正常使用引起乙方损失或租赁方提出赔偿的，应由甲方承担。甲方同意承担原政府与乙方母公司签订的合同全部条款责任，乙方同意承担原母公司与政府签订的合同全部条款责任。根据幸福谷公司与招商局签订的2014年协议规定，乙方承诺在6年内实现销售30亿元，税收6000万元的指标，若乙方未按照原协议约定履行其义务，甲方有权单方解除本协议。甲乙双方约定自乙方经营管理第三年起，该楼宇每年招商租赁面积均达80%以上，若从第三年起，连续两年低于70%，甲方可单方解除协议；乙方经营管理期间必须完成每年最低租金指标，若乙方连续两年不能完成年最低租金指标的，甲方可单方解除协议，甲方单方解除协议时，不涉及任何对乙方的赔偿，乙方将无偿退出合同内涉及楼宇的经营管理。由乙方投入的固定资产部分，甲乙双方协商，若双方意见不一致，乙方将合同内涉及的楼宇恢复原状交还给甲方，乙方逾期缴纳合同约定的应由乙方负担的费用的，每逾期一日，则应按上述费用总额的千分之三支付滞纳金，乙方拖欠应由其支付的租金等相关费用一个月以上的，甲方可单方终止合同。合同期满，乙方应如期交还相关物业，逾期归还的，则每逾期一日应向甲方支付日租金的3倍金额作为违约金，甲方可采取相关措施强制收回。如甲方未能及时履行合同义务造成乙方不能履行本合约的，甲方不能作为乙方违约执行条款，甲方应该按实际损失给予乙方赔偿。如甲方上级单位不能履行原合同条款的，或不能涉及本合同所需做的对企业类别作出正确及及时审核的，导致乙方不能达到本合同规定乙方应完成的指标，乙方无需承担责任，造成损失的，甲方负连带赔偿责任。等等。后，被告未向原告缴纳任何费用。以上事实，由原告提供的委托经营管理协议，被告幸福屯公司提供的工商信息及庭审笔录等予以证实。原告为证明其委托被告经营管理的不动产系其享有不动产权利的物业，提供了不动产权证为证，显示原告吴中科技公司为位于苏州市吴中区（土地面积14828.30平方米，房屋建筑面积为41360.95平方米）的不动产权利人，于2016年9月22日取得了不动产权证。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为双方签订委托经营管理协议时，原告并未取得该证书。原告表示其要求解除合同的理由为：1、被告从未将收取到的租金支付原告，明显违反协议约定的租金结算方式；2、被告未能完成协议约定的必须完成的最低租金标准指标，而且连续已经发生两年。审理中，原告提供在租明细表及部分在租企业的租赁合同为证，以证明被告将委托经营管理的物业用于对外出租，并将在租的企业名称清单及部分租赁合同复印件交给原告备案。经质证，被告认为：在租明细表系原告自行制作，对真实性不认可；对租赁合同真实性、合法性无异议，均为其提供给原告。被告认为原告及其股东（上级单位）存在如下违约责任致其不履行合同义务且无需承担责任：1、单方终止2013年协议书，拒绝向其供地，导致2013年至2014年初，其与拟入住单位达成的招商意向单位不敢先期入驻标的物业；2、拒绝向招商对象提供房屋所有权证书等办理工商登记所需的资料；3、拒绝向招商对象开具税率为11%的租赁费发票；4、拒绝为招商对象办理退税；5、2014年9月前，2016年10月至2017年5月期间，甲方及甲方上级政府部门，没有及时审核入驻企业减免政策及出具工商注册证明，以上违约行为导致其招商工作无法进行，招商对象入驻后由于被告不履约导致不缴纳相关费用，且导致招商对象向被告索赔；6、从2014年移交之日起中央产业服务展示区功能一直没有正常交付，经甲方多次修缮但目前仍未解决，致使大楼运营服务功能缺失，可使用面积远未达到预测计算完成面积，不仅影响其他面积招商和使用，且直接影响总的可招商面积和金额，给其带来巨大影响。为证明其主张成立，被告提供了如下证据：（一）、2013年8月13日，吴中开发区管委会（甲方）与杭网公司（乙方）签订的2013年协议书复印件，主要内容为：乙方将新设网谷公司，将采用先期租赁同时拿地建设的方式进驻吴中经济技术开发区。乙方将先期租赁天鸿大厦办公楼11楼进行经营，租赁时间自2013年12月1日起至2015年11月30日，租赁期为2年。乙方同时计划用地42亩，规划总建筑面积不少于80000平方米，一次性建设完成，将在签订《国有建设用地使用权出让合同》后半年内开工建设，两年内建设完成。乙方在地块上新建项目自2015年1月1日起五年内，将实现年开票额40亿元，年税收8000万元。在乙方保证上述承诺的前提下，甲方同意将位于苏旺路以东，经一路东延以南的国有土地出让给乙方，土地面积为42亩，土地价格按每亩22.4万元计算，总地价约为940.8万元，甲方将积极协助乙方取得项目建设用地。用地预审阶段，乙方提供完备材料后，甲方迅速将土地预审材料提交给苏州市吴中区政府新增建设用地项目预审小组，并催促其通过。等等。（二）、2014年2月27日，吴中开发区招商局（甲方）与幸福谷公司（乙方）签订的2014年协议书，主要内容为：乙方将新设吴中电子商务产业发展公司，乙方负责甲方属下的吴中科技园二期A楼为基地，共计41360.14平方米合作以苏州电子商业产业园名义，全权负责产业园的招商、运营、推广及物业服务等，合作经营时间自2014年3月1日起至2024年2月29日，合作经营期为10年。乙方预估6年后可实现年销售30亿元，税收为6000万元。在电子商务产业园前期筹备及后续招商、运营及管理过程中，乙方将负责：1、承担第一年年均70%空置面积和第2年年均30%空置面积的运营成本，及今后如租赁不足，导致空置的物业管理成本；2、承担招商团队成本和广告宣传成本；3、自行投入建设技术信息公共服务平台，乙方自行承担运营费用及成本；4、自负盈亏成立创业投资引导基金，用于电子商业园区内企业的培育与发展；5、承担园区企业的集合服务团队运营费用，用于入驻企业的后续服务与管理。甲方在与乙方合作经营电子商务园区过程中给予乙方以下鼓励政策：1、办公室租金奖励：所有由乙方引进的电子商务企业，甲方授权委托乙方代表甲方签订统一的办公室租赁协议，并及时向物业所有权方登记备案。自乙方与其引进的电子商务企业签订租赁协议之日起，甲方授权乙方给予入驻园区企业“2免+2减半”的租金优惠。为鼓励乙方在招商团队运营及电子商务园广告宣传方面的投入，自有租金收入年起，甲方将征收到的所有租金部分的10%作为招商代理的佣金收益奖励给乙方。每月由乙方收齐租金后，扣除佣金，次月5日前统一缴纳给甲方；2、税收奖励：自乙方引进的电子商务企业与乙方签订办公楼租赁协议5年内，甲方将给予这些企业（包括乙方在内）税收开发区留成部分50%的返还，返还时间为乙方收齐企业的当年缴税凭证并经甲方审核后3个月内。自第6年起，若这些企业缴纳税收超过6000万人民币，则甲方给予这些企业税收开发区地方留成部分20%的返还，最长不超过5年。返还时间每三个月统计一次，根据财政统计，由甲方奖励给乙方；3、在电子商务园合作经营的过程中，甲方负责积极协助乙方向开发区以上级政府争取各项创业投资扶持政策。在运营过程中，以乙方名义申报并获得各级政府奖励及规定开发区政府需要配套的扶持资金，全部应由乙方所得，甲方不能以任何理由扣留或者不支持申报及履行配套责任；4、甲方在物业交付时相关固定设施应完整，并承担大型设备及房屋正常维修费用，具体的相关物业责任与义务将由乙方与物业所属方签署；5、甲方仍可自行招商，但委托乙方统一签订租屋合同及提供园区服务，由于乙方的前期推广投入，所以如甲方给予由甲方引进的企业合同租金低于本合同规定的租金，则仍以本合同规定的基数给予乙方计算佣金。等等。（三）、2016年6月23日吴中开发区管委会出具的情况说明、2017年7月幸福谷公司向幸福屯公司发出的暂缓执行协议的通知、吴中科技公司工作人员李晓岩与幸福屯公司工作人员陆天滢之间的邮件往来。其中情况说明载明，兹有苏州市贪吃猫创新科技有限公司租赁苏州市吴中区吴中大道1368号科技园二期苏州跨境电子商务产业园B楼106室注册成立公司，公司，公司经营地的房屋产权属于吴中科技公司房性质为非居住用房，产证正在办理中。通知的主要内容为，因吴中开发区招商局没有履行投资协议部分条款导致幸福谷公司资金链供应不足，且原开发区政府承诺在对方没有遵守协议前提下，幸福谷公司所有子公司可以暂不履行协议义务，所有责任对方承担，所以请及时通知属下各公司暂缓吴中开发区政府协议一切产业委托培育项目的招商资金的继续投入和入驻企业的扶持政策兑现，等与吴中开发区政府协商解决后再行实施。2018年1月15日李晓岩向陆天滢发送“2018年幸福屯首次付款明细及会议纪要”并要求对方确认资料盖公章后给其公司再盖章，双方各存1份，并请对方尽快付款，等等。2018年1月18日，陆天滢回复李晓岩的邮件称对方之前对会议纪要盖章有异议，并询问如果付钱对方还不提供办理营业执照的资料其公司如何保障自己的权利。陆天滢还表示如对方对会议纪要的内容有异议可以商量修改，其也想去告开发区招商局，而且现在2017年6月份入住的企业没有办法办理营业执照，一直在其这边吵。等等。幸福屯公司以此证明吴中科技公司在履约过程中存在违约行为，没有按约向租户提供办理营业执照所需的产权证和相关说明，2016年才提供该说明，之前之后都有拒绝提供的行为。（四）、照片，被告以此证明由于原告违约没有履行维修保养义务导致房屋部分功能不能使用，影响被告招商。另，被告还称其就原告的违约情形与原告工作人员进行过沟通，但无其他证据证明。经质证，原告认为：（一）、被告所提供的2013年协议书为复印件，不予质证。（二）、对2014年协议书的真实性无异议，但对关联性有异议。2014年协议书主体均是本案案外人，与本案无关。2014年协议书并不影响本案原被告之前签订协议的履行且其中的优惠条款在本案合同中均有体现。委托经营管理协议虽约定其承担政府与幸福屯公司母公司签订的合同全部条款责任，但其只能承担民事责任，限于租金优惠、租金给付年限的优惠，无法承担政府责任。（三）、对上述证据真实性无异议，其在合同履行中给被告提供了方便。暂缓执行协议的通知其未收到，对此不清楚。(四)、对照片真实性不予确认，被告在履行合同过程中未向原告提出这方面问题。另，原告还表示被告未就其所述的违约情形向原告主张过权利。被告表示其股东自2014年3月就开始管理物业，由其管理至今，其在该物业二楼东面进行经营，因其与招商对象进行招商洽谈时承诺新的项目建成后招商对象可以迁移新的项目地址，而原告拒绝供地，招商对象认为其承诺无法实现，故拒绝入驻标的物业。另，原告表示其于本案诉讼前并未向被告发出解除合同的通知。被告于2018年8月28日收到本案诉讼材料。本院认为，吴中科技公司与幸福屯公司签订的委托经营管理协议真实有效，双方均应恪守履行。被告幸福屯公司认为原告吴中科技公司及其股东（上级单位）违约致其不履行合同义务且无需承担责任。首先，幸福屯公司未能提供2013年协议书原件致本院对该协议书的真实性难以认定，且即便该协议属实，所涉及的地块并非本案中吴中科技公司委托幸福屯公司经营管理的不动产，吴中开发区招商局是否将地块交由杭网公司建设并不影响本案所涉不动产的经营管理，幸福屯公司向招商对象作出新项目建成后招商对象可以迁移新项目地址的承诺已经超出了2013年协议、2014年协议及委托经营管理协议的约定。幸福屯公司认为因该承诺无法兑现致使招商对象拒绝入驻以致影响其履行委托经营管理协议，理由不能成立。其次，委托经营管理协议约定，吴中科技公司在必要时应向幸福屯公司提供房屋所有权证书证明、身份证明及必须的签字、盖章之类的手续。可见相应材料系在必要时提供且不限于不动产权证。幸福屯公司所提供的证据并不足以证明其曾要求吴中科技公司提供过相应材料，吴中科技公司也对此予以否认，幸福谷公司认为吴中科技公司拒绝向其招商对象提供办理工商登记所需材料的意见亦不能成立。再次，关于幸福屯公司所述吴中科技公司拒绝向招商对象开具税率为11%的租赁费发票、拒绝为招商对象办理退税、原告及原告上级政府部门未及时审核入驻企业减免政策及出具工商注册证明的答辩意见，幸福屯公司并未举证证明，本院对上述意见不予采纳。最后，本案委托经营管理期始自2014年9月1日，幸福屯公司亦确认其股东自2014年3月即开始管理涉案不动产，其管理至今。可见，幸福屯公司已管理涉案不动产多年，并无证据证明其在本案诉讼之前幸福屯公司曾要求吴中科技公司对涉案不动产进行维修保养，幸福屯公司提供的照片即便属实，不能证明照片所示不动产所存在的问题在吴中科技公司承担维修责任的范围内，也不能证明吴中科技公司拒不履行维修保养义务以致影响幸福屯公司的经营管理，亦无法反映幸福屯公司所述中央产业服务展示区在2014年移交时即未正常交付导致大楼运营服务功能缺失的情况。综上，本院对幸福屯公司的答辩意见不予采纳。根据原被告双方签订的委托经营管理协议约定，幸福屯公司应在委托经营管理期限内完成每年的年租金收取率及年租金金额，并按每月结算租金，在次月5日前将其与第三方签订的所有租金合同约定的金额的95%转入吴中科技公司指定账户。如幸福屯公司连续两年不能完成年最低租金指标的，吴中科技公司可单方解除本协议。幸福屯公司拖欠租金等相关费用一个月以上的，吴中科技公司也可单方终止合同。现幸福屯公司未给付吴中科技公司任何费用，吴中科技公司因此提出解除委托经营管理协议，该协议已自幸福屯公司收取本案诉讼材料之日即2018年8月28日解除，被告应自涉案不动产中迁出搬离。吴中科技公司还主张幸福屯公司支付按委托经营管理协议约定的最低年租金额的标准赔偿其至协议解除之日止的经济损失，合法有据，应予支持。经核算，至协议解除之日即2018年8月28日，幸福屯公司理应给付吴中科技公司3321953.17元。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告苏州市吴中科技投资管理有限公司与被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司签订的《苏州吴中科技园二期A楼委托经营管理协议》于2018年8月28日解除。二、被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离苏州吴中科技园二期A楼。三、被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告苏州市吴中科技投资管理有限公司经济损失人民币3321953.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，加倍支付迟延履行金。案件受理费人民币236728元，财产保全费人民币5000元，合计人民币241728元，由被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  龚伟亚人民陪审员  陶秀华人民陪审员  张荣华二〇一九年六月二十五日书 记 员  张 青