新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终1575号上诉人（原审原告）：杨柳湘，女，1971年3月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆阿勒泰市。委托诉讼代理人：张新斌，新疆西域律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叶湘江，男，1977年12月3日出生，汉族，和布克赛尔蒙古自治县和什托洛盖镇党委书记，住新疆和布克赛尔蒙古。上诉人（原审被告）：刘月玲，女，1977年12月17日出生，汉族，和布克赛尔蒙古自治县和丰县气象局局长，住新疆和布克赛尔蒙古。上诉人叶湘江、刘月玲的共同委托诉讼代理人：张晓芸，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人杨柳湘因与上诉人叶湘江、上诉人刘月玲房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2018）新0104民初5759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭于2019年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人杨柳湘及其委托诉讼代理人张新斌，上诉人叶湘江、刘月玲的共同委托诉讼代理人张晓芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨柳湘上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判叶湘江、刘月玲支付利息损失40,687.85元、补偿款80,000源，公证费500元；二、本案一、二审诉讼诉讼费用由叶湘江、刘月玲承担。事实和理由：一、一审判决认定部分事实不清，证据不足。根据我向法庭提供的证据可以证实，叶湘江、刘玉玲向我出售的房屋，已被新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇房产公司）出卖给了案外人并办理了备案登记和房屋所有权证手续，导致叶湘江、刘月玲自始无法取得该房屋的所有权，因此，合同目的不可实现。广汇房产公司将涉案房屋“一房二卖”，属严重违约行为。二、本案不存在回购的事实。根据我出示的证据，涉案房屋从未登记在叶湘江、刘月玲名下，在出售给案外人之前，涉案房屋一直登记在广汇房产公司名下，因此，不存在广汇房产公司从叶湘江、刘月玲处回购房屋的事实。广汇房产公司向法庭提交的《情况说明》以及一审法院调取的《解除抵押通知书》等证据与房产部门的档案资料记载不一致，不能作为证据认定房屋回购的事实。三、导致本案房屋买卖合同目的无法实现的主要原因是广汇房产公司“一房二卖”行为，而非我因服刑未按时交纳银行按揭贷款。四、本案双方当事人签订的房屋买卖协议真实、合法、有效，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务，叶湘江和刘月玲的根本违约行为和过错导致我购买房屋的合同目的无法实现，给我造成了巨大损失，理应按照双方合同约定向我支付补偿款、利息和公证费用。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。叶湘江、刘月玲上诉请求并辩称，1.撤销一审判决第二项，依法改判驳回杨柳湘要求返还购房款111,972元的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由杨柳湘承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案双方当事人于2009年7月1日签订协议，且房屋已经实际交付杨柳湘使用，所有购房手续及票据我方已经全部转交给了杨柳湘，并办理了委托书公证及声明书公证，杨柳湘也支付了约定的购房款对价，双方之间的合同已经履行了大部分。杨柳湘现在不能取得该房屋是由于其没有按时交纳银行按揭贷款导致，我方并无过错。二、一审判决适用法律错误。双方当事人签订的协议真实有效，双方应按合同履行，因杨柳湘自身的过错导致未取得房产，应由其自行承担无法取得该房产的违约责任和损失。广汇房产公司将涉案房屋另售他人与我方无关，杨柳湘应向广汇房产公司主张权利。综上，请求二审法院驳回杨柳湘的上诉，支持我方的上诉请求。杨柳湘辩称，叶湘江、刘月玲的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院驳回叶湘江、刘月玲的上诉，支持我方的上诉请求。杨柳湘向一审法院起诉请求：1.判令解除杨柳湘与叶湘江、刘月玲2009年7月1日签订的《协议》；2.判令叶湘江、刘月玲退还购房款111,972元；3.判令叶湘江、刘月玲支付利息损失40,687.85元；4.判令叶湘江、刘月玲支付补偿款80,000元；5.判令叶湘江、刘月玲支付公证费500元；6.判令叶湘江、刘月玲承担诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：2009年7月1日，杨柳湘与叶湘江、刘月玲签订《协议》，载明：今有叶湘江、刘月玲将位于乌市锦州东路203号的名筑花都东区，面积57.76㎡，合同号ＭＺ-1180转让于客户杨柳湘名下，协议房屋单价3200元／㎡，总款另加2000元，现买方已付卖方房款壹拾壹万壹仟玖佰柒拾贰元（111972元），卖方已结清所有物业收费至2009年7月1日，银行月供款2009年7月1日前已付清，现卖方将购房合同、首付款收据及月供银行卡等相关票据已全部转交买方，相应公证已做完，今后所产生的一切债权债务由买方负责，与卖方无关，双方持公平公正原则签订此协议，待房款交清办理过户手续，一切费用由买方负责。同日，双方在乌鲁木齐市亚心公证处（以下简称亚心公证处）办理委托书公证，授权杨柳湘：1.代交银行按揭款、提前还贷或大额还贷、变更还贷期限，领取解押通知单等还款解押的全部手续；2.代办房地产撤备案、抵押、解押、领取房产证、土地使用权证……。叶湘江、刘月玲还于当日在亚心公证处办理声明书公证，声明：1.自2009年7月1日起声明人自愿放弃对该房地产所享有的权利，并将该上述房地产交由购买人崔锐安，由其对上述房地产享有、占有、使用、收益权；2.2009年7月1日之前与该房地产有关的债权及债务均由声明人承担，与购买人无关；3.办理相关手续时如需本人出面办理或提供身份（户籍、婚姻状况等）证件的，声明人保证配合并提供；待购房人还清银行按揭款取得上述房地产所有权证后，声明人保证将上述房地产转让过户至购房人名下。如因声明人不配合、不提供相关手续，声明人反悔不愿出售此房地产、未经购房人同意单方撤销委托或其他由于声明人的原因造成房地产无法过户至购房人名下，声明人愿意赔偿其所有损失并给其补偿人民币捌万元整。杨柳湘也办理了声明书公证，声明：保证配合买受人自2009年7月1日起及时以出卖人的名义向银行还贷，如由于此后不及时还贷，造成有关部门追款、售房，声明人原承担全部责任，如给出卖人、买受人造成损失的，由声明人承担，并自愿赔偿损失。协议签订后，杨柳湘即支付了111972元房款，叶湘江、刘月玲亦将该房产交付杨柳湘。杨柳湘支付部分按揭款后，2010年6月23日因诈骗罪被阿勒泰市人民法院判处有期徒刑十年，2016年12月17日刑满释放，期间的按揭款无人支付。新市区人民法院向广汇房产公司调取了《中国银行个人住房借款合同》、担保及回购承诺函、解押通知书等证据，抵押权人中国银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部（以下简称中国银行新疆分行）出具的解押通知书载明：我行住房按揭借款人叶湘江已于2010年12月14日还清ＬＢ0120070446号合同按揭贷款，现我行同意将该户房产解除抵押，请予以办理为盼。抵押户主：叶湘江、刘月玲，抵押房产地址：新市区。该组证据与广汇房产公司出具的情况说明可以相互印证，杨柳湘逾期归还按揭贷款，导致广汇房产公司回购，房屋另售他人，故对情况说明的真实性、合法性、关联性均予以确认。另，该房产广汇房产公司于2011年6月10日出售与何玉瑛，并办理了过户登记，何玉瑛又于2016年12月9日出售给冉静。一审法院认为，杨柳湘与叶湘江、刘月玲所签订的《协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因杨柳湘逾期支付按揭贷款，该房产被广汇房产公司回购并另售他人，故双方《协议》属法律上或事实上不能履行的合同，故杨柳湘主张解除《协议》的请求于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《协议》即已解除，叶湘江、刘月玲收取杨柳湘的购房款111,972元理应退还杨柳湘，故对杨柳湘主张叶湘江、刘月玲退还购房款111,972元的请求，亦予以支持。叶湘江、刘月玲的辩解意见于法无据，不予采信，叶湘江、刘月玲《协议》解除后所造成的损失，可另行提起违约诉讼。杨柳湘主张叶湘江、刘月玲支付利息损失40,687.85元、支付补偿款80,000元、支付公证费500元，一审法院认为，本案《协议》无法履行过错方系杨柳湘，故杨柳湘不应从其违约行为中获益，故对杨柳湘的上述请求，均不予支持。判决：一、解除杨柳湘与叶湘江、刘月玲2009年7月1日签订的《协议》；二、叶湘江、刘月玲退还杨柳湘购房款111,972元；三、驳回杨柳湘的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审庭审中，叶湘江、刘月玲向法庭提交了：1.（2018）新0104民初11307号案卷中的民事裁定书、起诉状、撤诉申请及案件证据材料，证明广汇房产公司回购涉案房屋的事实叶湘江、刘月玲是在被起诉的时候才得知的，因此，其不存在过错的事实。2.从房产管理中心调取的商品房买卖合同，证明将涉案房屋另售他人的是广汇房产公司，因此，叶湘江、刘月玲在本案中不构成违约的事实。杨柳湘对上述证据发表质证意见认为，对证据1的真实性认可，合法性、关联性不认可。对证据2的真实性、合法性认可，关联性不予认可。本院经审查认为，对上述证据的真实性杨柳湘不持异议，本院予以确认，但证据1仅能证明广汇房产公司与叶湘江、刘月玲之间产生诉讼的事实，无法证实叶湘江、刘月玲何时知晓房屋回购的事实。对于广汇房产公司将涉案房屋另售他人的事实，杨柳湘在一、二审庭审中已经予以认可，但广汇房产公司的出售行为亦无法证实叶湘江、刘月玲在本案中是否存在违约行为的事实。综上，对叶湘江、刘月玲持上述证据证明其在本案中不存在过错及违约行为的事实，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨柳湘与叶湘江、刘月玲签订的《协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。但由于叶湘江、刘月玲从未取得涉案房屋的不动产权属证书，且杨柳湘逾期归还银行按揭贷款，导致该房屋被广汇房产公司回购另售他人，叶湘江、刘月玲实际上已经失去了对涉案房屋的控制，从而不能向杨柳湘交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，当事人一方不履行费金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本院认为，本案中双方当事人签订的房屋买卖协议存在法律规定的法律上和事实上不能履行的情形，据此，根据杨柳湘的诉讼请求，解除双方当事人签订的协议并无不妥，叶湘江、刘月玲在二审庭审中亦表示同意，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，双方当事人之间的协议解除后，叶湘江、刘月玲因该协议已经收取杨柳湘的购房款111,972元理应予以退还。故，对叶湘江、刘月玲认为不应向杨柳湘退还购房款的上诉请求，本院不予支持。对于杨柳湘认为其因该协议被解除造成的损失亦应得到赔偿的主张，本院认为，叶湘江、刘月玲与杨柳湘签订房屋买卖协议时未取得该房屋的所有权证书，但从叶湘江、刘月玲与房产公司签订房屋买卖合同、与银行签订个人住房借款合同及向银行出具承诺函的事实来看，叶湘江、刘月玲从广汇房产公司购买涉案房屋的事实成立，如果按期缴纳银行按揭贷款至借款期满，涉案房屋不会发生因逾期还款而被广汇房产公司回购的情况。叶湘江、刘月玲在出售涉案房屋时未取得房屋所有权证书，并不必然导致该房屋被广汇房产公司回购的情形发生，因此，杨柳湘因故无法按期归还银行按揭贷款才是涉案房屋被回购，双方当事人合同目的无法实现的根本原因，由此产生的损失也应由其自行承担。故，一审法院认定本案《协议》无法履行的过错方系杨柳湘并无不妥，本院予以维持，对其要求赔偿损失的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人杨柳湘、上诉人叶湘江、刘月玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,263.2元（上诉人杨柳湘已预交2,723.76元，上诉人叶湘江、刘月玲已预交2,539.44元），由上诉人杨柳湘负担2,723.76元，由上诉人叶湘江、刘月玲负担2,539.44元。本判决为终审判决。审判长  董慧审判员  卫杨审判员  庞艳二〇一九年六月二十日书记员  刘杨