广东省深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0303执异235号 异议人：陈坤梅，女，汉族，1972年11月25日出生，身份证住址：广东省惠州市惠城区。 委托代理人：周健发，广东商盾律师事务所律师。 委托代理人：黄粉弟，广东商盾律师事务所实习律师。 申请执行人：华侨永亨银行（中国）有限公司深圳分行（曾用名：永亨银行有限公司深圳分行），住所地：广东省深圳市罗湖区桂园街道深南东路**信兴广场地王商业大厦**第501-503，505-513，**，****；8楼801-803，805-813，815-816。统一社会信用代码：91440300X192913621。 负责人：吴兴红，行长。 委托代理人：汪凌，广东金阳律师事务所律师。 委托代理人：李嘉虹，广东金阳律师事务所实习律师。 被执行人：陈俊瑾，男，汉族，1995年5月18日出生，身份证住址：广东省惠州市惠城区。 被执行人：陈楚翔，男，汉族，1967年5月30日出生，身份证住址：广东省惠州市惠城区。 在本院执行（2019）粤0303执恢295号申请执行人华侨永亨银行（中国）有限公司深圳分行与被执行人陈俊瑾、陈楚翔借款合同纠纷一案中，异议人对本院执行被执行人陈俊瑾名下位于广东省惠州市河南岸金山花园观湖苑A区12号房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。 异议人称：一、请求依法裁定中止（2019)粤0303执恢295号案件对被执行人陈俊瑾名下位于广东省惠州市×××房产的强制执行。二、请求依法裁定允许异议人在租赁期内（2013年9月1日-2033年8月30日）继续居住在广东省惠州市×××房。事实与理由：关于申请执行人与被执行人陈俊瑾、陈楚翔金融借款合同纠纷一案【案号：（2015)深罗法民二初字第5175号】，现异议人得知申请执行人己向贵院提出强制执行申请【案号：（2019)粤0303执恢295号】，贵院拟处分被执行人陈俊瑾名下位于广东省惠州市×××房产以清偿债务。异议人认为：异议人与被执行人陈俊瑾于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》，租期为20年，即2013年9月1日至2033年8月30日，双方签订的租赁合同未违反法律规定，合法有效。且异议人从2013年9月1日起至今，一家大小一直居住在该房屋，租金也按期支付给被执行人陈俊瑾，房屋的水电费及物业管理费长期以来也是由异议人的配偶孙东华在缴纳，在租赁期内，异议人严格按合同约定履行义务，不存在违约行为。现由于租赁期未届满，异议人有权要求继续履行租赁合同的约定，在该房屋居住至租赁期届满，同时异议人同意将租赁期间的租金转交给贵院用作执行款执行。为此，异议人特依法向贵院提出上述申请，恳请贵院予以支持。 申请执行人答辩称，一、异议人请求中止（2019)粤0303执恢295号案件（下称“执行案件”）对被执行人陈俊瑾名下位于广东省惠州市×××房产（下称“房屋”）的强制执行没有法律和事实依据。《民事诉讼法》第256条明确规定了中止执行的法定事由，而异议人此次提出的执行异议，并不符合其中任何一个事由，即便异议人提及的租赁关系成立，也并不构成中止执行的事由。异议人提交的《房屋租赁合同》为无效的租赁合同，异议人并不能据此对抗申请执行人抵押权的行使。(一）租赁合问的签署存在多处疑点。被执行人陈俊瑾于2013年7月12日向申请执行人申请贷款，贷款用途即是为了装修该案房屋。根据申请执行人提供的《别墅装修施工合同》，签署日为2013年6月1日，开工日期为2013年7月1日，竣工日期为2013年12月30日，装修费为2437300元；《别墅园林景观设计及施工合同》，签署日为2013年7月5日，设计费为1062815元。异议人提交的《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）签署日为2013年9月1口，租赁期限起始日亦为2013年9月1日，而该期间房屋正在装修，根本无法交付使用。房屋的装修费及设计费高达3500115元，被执行人陈俊瑾是为了自住方投入如此高的装修成本，更不可能以毎月4500元的租金对外出租。对于建筑面积达487.46平方米的三层别墅，租金不可能仅为每月4500元。被执行人陈俊瑾与申请执行人之间抵押合同的签署日为2013年9月23日，租赁合同签署日期为2013年9月1日，仅早于抵押合同签署日20余天，且租赁期限长达20年，与常理不符，具有明显恶意。(二）异议人提交的证据无法证明其支付了租金。异议人提供的房租收据上，未写明租赁房屋的坐落，经手人非被执行人陈俊瑾，也无被执行人陈俊瑾签收。长达六年的租期内无任何支付租金的银行转账记录，也与常理不符。(三）租赁合同未经房屋租赁登记部门登记备案，其真实性未经任何第三方确认。综上，租赁合同的签署及租金的支付均存在诸多明显疑点，明显是异议人与被执行人陈俊瑾恶意串通损害申请执行人的利益，按照合同法第52条第2款的规定，租赁合同应为无效合同，异议人无权据此租赁合同对抗申请执行人，且无权继续在保屋内居住。三、截至2019年6月10日，被执行人欠付的本金为4523536.17元，利息为264114.59元，逾期利息为1369855.96元，迟延履行金为877950.28元，及律师费135706.08元，诉讼费44708元，保全费5000元，阶段公告费800元，共计7221626.08元。异议人提出将每月租金支付申请执行人，远远不足以支付被执行人的欠款，对申请执行人的债权的收回无任何实质性意义。综上，申请执行人认为异议人提供的租赁合同为无效合同，且不存在任何执行中止的事由，异议人提出执行异议申请没有事实和法律依据，申请执行人请求贵院依法驳回异议人的申请，以房屋不存在租赁进行拍卖，并对房屋进行清场要求异议人搬出房屋，以维护申请执行人的合法权益。 本院查明，申请执行人与被执行人陈俊瑾、陈楚翔借款合同纠纷一案，本院于2016年2月29日作出（2015）深罗法民二初字第5175号民事判决书，判决：一、解除原告永亨银行（中国）有限公司深圳分行与被告陈俊瑾间的《个人人民币抵押和保证贷款合同》（合同编号WHBC-SZB-186216-760）。二、被告陈俊瑾应于本判决生效之日起十日内清偿原告永亨银行（中国）有限公司深圳分行贷款本金人民币4523536.17元及利息、罚息（暂计至2015年7月7日止，利息为人民币76864.86元、罚息为人民币1374.12元，之后按合同约定标准计算至款项清偿之日止）。三、被告陈俊瑾应于本判决生效之日起十日内向原告永亨银行（中国）有限公司深圳分行支付律师费用人民币135706.08元。四、若被告陈俊瑾未偿还上述款项，则依法处分被告提供的抵押物【被告陈俊瑾名下位于惠州市×××房产，所得款项优先清偿上述债务。五、被告陈楚翔对被告陈俊瑾欠款本息、费用以人民币500万元为限承担连带清偿责任。被告陈楚翔代偿后，有权就代偿部分向被告陈俊瑾追偿。六、驳回原告永亨银行（中国）有限公司深圳分行的其他诉讼请求。 另查，根据《惠州市房屋权属档案信息查询结果》显示，涉案房产于2013年8月27日办理权属登记，建筑面积487.46平方米，所有权人为被执行人陈俊瑾，于2013年11月7日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人。本院于2015年9月21日对涉案房产办理查封登记。 案件执行过程中，本院于2018年7月12日作出（2016）粤0303执4607号之一执行裁定书，裁定继续查封被执行人陈俊瑾名下位于惠州市×××房产，查封期限自2018年7月10日起至2021年7月9日止。2019年4月24日，本院作出（2019)粤0303执恢295号搬迁通知书并张贴在涉案房产处，告知涉案房产使用人本院拟处置涉案房产，相关人员应于2019年5月10日前自行搬离；租户应于2019年5月10日前向本院提交由相关行政部分备案的租赁合同，逾期不提交，本院将视为不存在租赁关系。异议人因此提出本案执行异议。 听证中，异议人称其与孙东华为夫妻，涉案房屋自2013年9月1日起即由其承租，租赁期限为20年，自2013年9月1日至2033年8月30日，租金为4500元，每5年递增一次，每次递增幅度为5%，并提交《房屋租赁合同》、租金收款收据、物业管理公司出具的业主为孙东华的证明及物业费收款收据、电费缴纳流水等证据以证明其就涉案房产存在合法租赁关系且一直居住在涉案房产处。申请执行人提交的被执行人陈俊瑾于2013年9月23日签订的涉案房产抵押贷款合同显示，贷款用途为装修，申请执行人提交的涉案房产装修合同显示，施工期限为2013年7月1日至2013年12月30日。 本院认为，异议人以涉案房产存在长达20年租赁关系为由请求中止执行，意在排除执行、阻止涉案房产拍卖后交付，本案属于案外人异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。本案中，涉案房产产权登记在被执行人陈俊瑾名下，本院据此裁定查封并进行处分符合法律规定。异议人提交了其与被执行人陈俊瑾签订的《房屋租赁合同》以证明其主张，本院认为，该合同约定的租赁期限长达20年且未到当地房屋租赁主管部门备案登记；涉案房产建筑面积达487.46平方米，但约定租金仅为4500元且每5年仅增加5%，异议人未能提交有效证据证明该租赁合同所约定的租金符合市场价格；异议人主张2013年9月至今每月都按照合同约定缴纳租金，但异议人提交的租金收款收据经手人非被执行人陈俊瑾，涉案租赁合同也未约定由他人代收租金，仅凭租金收款收据无法证明租金已实际支付给被执行人陈俊瑾；尽管异议人提交物业公司证明和物业费收据、电费缴纳明细以证明其自2013年9月1日起就居住在涉案房产处，但物业费收据只有2016年1月之后的缴纳记录，而电费缴纳明细显示自2013年1月6日起，即异议人主张的租赁时间之前，涉案房产电费就一直由异议人配偶孙东华名下银行账户代扣缴纳，因此该电费缴纳记录并不能当然证明异议人是基于涉案租赁合同一直居住在涉案房产处；涉案房产的抵押贷款合同签订时间为2013年9月23日，被执行人陈俊瑾申请贷款的用途是装修，提交的装修合同显示装修施工期为2013年7月1日至2013年12月30日，与异议人主张的入住时间相冲突。综上，异议人提交的证据不足以排除执行，其异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款的规定，裁定如下： 驳回异议人陈坤梅的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 郑 有 培 审判员 杨 晓 玲 审判员 邱 昭 霞 二〇一九年六月二十七日 书记员 邹文（兼） 夏露露