四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0503民初2917号 原告:雷承芳，女，生于1957年7月29日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：毕英鸷，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡绍志，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 被告：王朝英，女，生于1975年8月2日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：甘俊勇，四川长松律师事务所律师。第三人：泸州市纳溪区棉花坡镇人民政府。 法定代表人：刘桥，镇长。 委托诉讼代理人：林良友，泸州市纳溪区大渡法律服务所法律工作者。 原告雷承芳与被告王朝英建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行审理，并依法追加泸州市纳溪区棉花坡镇人民政府（以下简称：棉花坡政府）为第三人参加诉讼。诉讼中，被告王朝英以原告雷承芳起诉为虚假诉讼为由，向本院提起反诉，要求原告雷承芳赔偿其因聘请律师出庭应诉并提供法律帮助支出的律师费5000元。本院经审查认为，王朝英的反诉不符合反诉条件，于2019年6月10日依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条“……反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉”的规定，作出（2018）川0503民初2917号民事裁定书，裁定对王朝英的反诉不予受理，并在该民事裁定书中明确告知反诉人王朝英，对反诉请求可另行起诉。本案审理过程中，原告雷承芳及其委托诉讼代理人毕英鸷、胡绍志，被告王朝英及其委托诉讼代理人甘俊勇，第三人棉花坡政府的委托诉讼代理人林良友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雷承芳向本院提出诉讼请求：解除原、被告于2007年8月31日签订的《置换协议》；判令被告向原告赔偿损失264.8万元,并承担评估费4万元；判令被告承担本案保全费、诉讼费。事实与理由：因被告王朝英购买位于纳溪区棉花坡镇安富村五社的国有土地中含原告原租用土地8.889亩，2007年8月31日，原、被告在泸州市纳溪区棉花坡镇人民政府的见证下签订了《置换协议》，约定被告对原告前述租用土地投入的所有费用以被告已征用的土地中面积为504㎡的建设净用地使用权一次性抵偿。但被告取得涉案土地国有土地使用权证后，未履行协议义务，将涉案土地转让案外人永泰公司，原告诉至本院，请求判如所诉。 被告王朝英辩称，《置换协议》系被告在受原告胁迫的情况下签订的，且原告无租赁土地的所有权，无与被告置换土地的置换物，主张《置换协议》系无效协议，要求驳回原告的诉讼请求。 第三人棉花坡镇政府述称，原、被告系《置换协议》的相对方，政府仅作为见证人，见证原、被告双方自愿签订了《置换协议》。棉花坡政府未对原告租用土地的前期投入费用进行补偿。 经审理查明，原告雷承芳与棉花坡安富村五社于2001年1月18日签订《租地协议》，并于2001年2月13日签订《补充协议》，原告租用了棉花坡安富五社的8.889亩土地,租用期限从2001年3月1日至2031年2月底。2003年1月，泸州市纳溪区棉花坡人民政府未经批准占用棉花坡镇安富村五社集体土地67.85亩修建集镇开发区，并于2003年11月22日，与被告王朝英签订了《供地协议》，协议约定，王朝英以统征包干，每亩包干费用8万元托棉花坡镇政府在棉花坡安富五社为其统征土地13282.45㎡，用于建商住房，并约定王朝英应按时缴纳各种税费、支付征地费用，在未付清两费和青苗补偿费前，每亩按1000斤黄谷，每斤按0.6元计算，每年支付直至两费和青苗补偿费付清为止，并在棉花坡人民政府交予土地使用证时，付清余款。2007年4月9日，纳溪鸿安地产咨询估价有限公司以2007年4月3日为估价基准日，对王朝英购买的位于纳溪区棉花坡镇安富村五社的国有土地13282.45㎡进行了评估，该纳溪.鸿安（估）2007字第010号评估报告显示，该宗地单位面积地价为198元/㎡，总地价为262.9925万元。2007年6月22日，泸州市国土资源局与被告王朝英签订《国有土地使用权出让合同》，合同载明，王朝英购买位于纳溪区棉花坡镇安富村五社的国有土地属于违法用地，经依法查处后，需补办土地使用权出让手续。合同约定，泸州市国土资源局将13282.45㎡土地使用权出让给王朝英，出让年限自2007年6月22日至2037年6月21日止；用途为商业、住宅；还约定，王朝英向泸州市国土资源局交纳土地使用权出让金59.40元/㎡，共计788979元。 2007年8月31日，原告雷承芳与被告王朝英在第三人棉花坡政府的监证下，签订了《置换协议》，协议载明：因王朝英用于集镇开发的土地中包含雷承芳在棉花坡镇安富五社已投入使用的租用土地（面积8.89亩），王朝英对雷承芳前期投入的所有费用以置换商住地的方式进行抵偿，经双方协商并在棉花坡镇政府监证下达成如下协议：“1、甲方（王朝英）置换给乙方（雷承芳）商住用地面积和位置:甲方将安富村五社己征用的土地(已取得国有土地使用证)中置换长为42米，宽为12米，计504平方米的建筑净用地面积(建筑用地面积)作一次性抵偿给乙方(必须是出让年限30年及以上的商住用地)。置换的地位于原321国道起顺404后门公路紧邻公交车站现乙方租用地内置换。2、甲方在取得安富村五社该宗地整体开发土地使用证之日起负责给乙方办理好504㎡的建筑用地的土地使用证，办证所产生的一切费用由甲方承担，使用证交乙方后乙方负责交出其余租用地(以棉花坡镇政府办理时间为准)。3、甲方在未办理好抵偿给乙方的504㎡的国有土地使用证期内，为保证乙方的合法利益，乙方可在原租用地中堆放物资。4、涉及乙方504㎡的建筑净用地面积外的公摊面积、水、电、气等公共设施，按集镇开发的同一要求，乙方享受同等待遇……”，棉花坡政府在该协议监证方处加盖了政府公章，并由经办人员进行了签名确认。 2007年9月12日，被告王朝英取得了含本案争议土地在内的13282.4502㎡国有土地使用权证，即泸市纳国用（2007）第01759号国有土地使用权证。2007年11月9日，被告王朝英与案外人泸州市永泰房地产开发有限公司（以下简称：永泰公司）签订了《内部承包协议》，约定由永泰公司组建泸州市永泰房地产开发有限公司纳溪驿站项目部，并委托王朝英承包该项目部。2010年7月20日，被告王朝英与案外人永泰公司签订《土地转让契约》，该契约载明，王朝英将其所有的13282.41㎡国有土地的使用权以329万元的价格转让给永泰公司。2011年7月13日，永泰公司取得该宗地的国有土地使用权证，即纳国用（2011）第01928号国有土地使用权证。2011年7月14日，永泰公司取得了该宗地的地字第泸纳住建2011-021号建设用地规划许可证，该规划许可证载明，该宗地用地项目名称为：纳溪驿站.廊桥水岸（二期），用地面积为13282.45㎡，建设规模为25388.06㎡。 在诉讼中，经本院释明，原告坚持主张涉案的504㎡土地为建筑物基底占地面积，要求以504㎡的建筑物基底占地面积，按纳溪驿站.廊桥水岸（二期）项目设定的容积率、建筑密度，以2019年1月2日为评估基准日，按30年土地出让年限评估该504㎡土地的市场价格，作为其损失依据。经本院委托，泸州长兴土地咨询评估有限公司于2019年1月26日以设定的容积率6.0，土地使用年限为30年，作出泸州.长兴（估）2019字第002号《土地估价报告》，认定该504㎡土地的市场价格为264.80万元，估价报告有效期自2019年1月26日至2020年1月25日。产生评估费4万元。 另查明，纳溪驿站.廊桥水岸（二期）项目现为在建工程，部分楼盘现已取得预售许可，据永泰公司纳驿站（二期）地块规划红线图显示，该地块规划技术经济指标建筑密度为29.8%，容积率为1.87。 上述事实，有原、被告身份证复印件，《租地协议》、《补充协议》、个体工商户营业执照、《供地协议》、《置换协议》、李德才的情况说明、《棉花坡镇人民政府信访事项告知书》、《土地转让契约》、《内部承包协议》、四川省人民政府关于纳溪区2004年第一批乡镇建设用地的批复（川府土〔2005〕153号）、泸市地合（2007）纳字5号国有土地使用权出让合同、泸市纳国用（2007）第01759号国有土地使用权证，纳国用（2011）第01928号国有土地使用权证，泸州.长兴（估）2019字第002号《土地估价报告》、评估费收据一份、《泸州永泰房地产开发有限公司纳溪驿站（第二期）地块规划红线图》、地字第泸纳住建**《建设用地规划许可证》，《土地估计结果一览表》等在案为据，结合双方当事人的当庭陈述，予以认定。 对原告提交的《联合开发协议》，被告提交的棉花坡安富村五社的证明，及经本院查询泸州市自然资源和规划局纳溪区分局作出的泸市自然规划纳函【2019】37号复函，因不符合本案证据的关联性，本院不予认定。 本院认为，被告作为具有完全行为能力的成年人，与原告签订的《置换协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，被告虽主张系受胁迫签订，未提交证据证明，故该《置换协议》合法有效，被告应当按照《置换协议》约定，向原告交付约定土地。因协议所涉土地，被告已转让案外人且该土地已实际开发使用，被告已无法履行协议内容，故原告主张解除双方签订的《置换协议》，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求按504㎡的建筑物基底占地面积，按纳溪驿站.廊桥水岸（二期）项目设定的容积率、建筑密度，以2019年1月2日为评估基准日，按30年土地出让年限计算该504㎡土地的市场价格，以泸州.长兴（估）2019字第002号《土地估价报告》认定价格计算其损失的诉讼主张，本院认为，因该报告所设定的土地使用期限为自2019年1月2日起计算30年，与涉案土地的实际剩余使用期限不一致，该评估报告无法真实反映该土地现有价值，故对泸州.长兴（估）2019字第002号《土地估价报告》所认定价格，本院不予采信。对原告的损失，可结合双方签订的《置换协议》，参照王朝英在安富村5社的13282.41㎡国有建设用地于2010年7月20日转让给案外人永泰公司的价格329万元计算，并从2010年7月20日计算资金占用利息。对《置换协议》中约定的504㎡建筑净用地面积系建筑物基底占地面积还是一般土地面积的问题，本院认为，《置换协议》中，虽未明确约定504㎡建筑净用地面积为建筑物基底占地面积，但结合《置换协议》中将504㎡建筑净用地面积后用“括号”对“建筑用地面积”加以说明，并对该土地进行了“长为42米，宽为12米”的设定，可认定《置换协议》中约定的“504㎡建筑净用地面积”为建筑物基底占地面积。对该“504㎡建筑净用地面积”折合的土地面积，因原、被告在签订《置换协议》时，王朝英在安富村5社的国有建设用地尚未进行规划，未设定建筑密度。故对该“504㎡建筑净用地面积”折合的土地面积，参照纳溪驿站.廊桥水岸（二期）项目设定的建筑密度29.8%计算，折合为1691.28㎡，故对原告的损失，本院认定为418930.06元（329万元÷13282.41㎡×1691.28㎡），并从2010年7月20日起以418930.06元为基数，参照民间借贷逾期还款资金占用利息年利率6%计算资金占用利息。对原告雷承芳要求被告王朝英承担评估费4万元的诉讼主张，因泸州.长兴（估）2019字第002号土地估价报告所认定价格，本院未予采信，故对原告雷承芳的该项诉讼主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下： 一、解除原告雷承芳与被告王朝英于2007年8月31日签订的《置换协议》； 二、被告王朝英于本判决生效之日起十日内赔偿原告雷承芳因解除《置换协议》造成的损失418930.06元，并从2010年7月20日起以418930.06元为基数，以年利率6%计算资金占用利息至付清之日止； 三、驳回原告雷承芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27984元，由原告雷承芳负担17733元，由被告王朝英负担10251元（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  邱 彪 审 判 员  曹琳娜 人民陪审员  郭从会 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  江采霞