新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初８５号原告：刘东平，男，1969年9月18日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：宋凯，新疆鼎泽凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭丽萍，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被告：段建虎，男，1983年5月5日出生，汉族，个体，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：张延萍，高新技术产业开发区（新市区）金诚法律服务所法律工作者。原告刘东平与被告段建虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告刘东平及其委托诉讼代理人宋凯、被告段建虎的委托诉讼代理人张延萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘东平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2017年4月11日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还房屋，并支付2018年7月1日-2019年6月30日期间拖欠的租金60万元；3.判令被告赔偿原告损失15万元(实际腾退之日至另行出租之日期间空置损失)；4.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年4月11日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将其享有使用权的鲤鱼山南路398平方米房屋出租给被告使用，年租金60万元，租金一年一付，提前十日付清。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，但被告自2018年6月20日起未按照约定支付房租，并明确表示不再履行合同义务，在被告根本性违约的情况下，双方无法继续合作，原告已书面通知被告双方合同解除，被告收到之日起合同及时解除，但被告至今未返还所租赁房屋及赔偿损失。现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告段建虎辩称：原、被告之间的租赁合同到期时间为2022年，但原告与房主之间的租赁合同到期时间为2019年11月7日，故原、被告之间的租赁合同在2019年11月7日之后就是无效合同，原告无权提出解除合同。被告租赁房屋后投入了大量的资金进行了装修，暂估有50多万元。对于原告主张的2018年7月1日-2019年6月30日期间的租金被告同意支付，且被告没有拒绝支付的意思表示。原告主张的15万元空置期的损失无事实依据，请求法院驳回。原告刘东平围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一:房屋租赁合同，证明原告将房屋租赁给被告，租赁期限为2017年7月1日-2022年6月31日，并约定了租金支付方式；证据二：律师函，证明原告于2018年6月21日向被告发出律师函，敦促被告支付租金；证据三：通知函，证明被告在收到律师函15天后仍未支付租赁费，原告于2018年7月14日向被告发出解除合同的通知；证据四：邮单，证明2018年6月21日鼎泽凯律师事务所向被告发出律师函，该邮件投递成功；证据五：改建施工方案，证明被告在装修房屋时对房屋造成损害，房屋产权方要求被告进行整改，房屋产权人知道原、被告之间转租行为，并允许被告继续经营；证据六：证人证言，证人高凯是房屋产权人新疆有色工业集团宏鑫商贸有限公司的办公室主任，证人证言证明产权人已知道原告将房屋转租给被告，产权方为了弥补原告的改造成本，确实与原告协商了3+2的租赁期限。被告段建虎对原告提供的上述证据发表质证意见如下：对租赁合同真实性认可，合法性、有效性不予认可，原告和原房主签订的合同约定不得私自转租，原告与房主的合同于2019年11月7日到期，故原、被告之间的租赁合同在2019年11月7日后无效，合同约定由原告承担消防验收事宜，但原告并未依约履行，造成被告停业损失；对律师函真实性认可，关联性不认可，被告并未收到该函件，因双方之间存在多种矛盾，被告未支付房租不代表不遵守租赁合同；对通知函三性不予认可，被告未收到此通知函；对邮单三性不予认可，邮单上无被告签名；对整改方案真实性认可，但对原告证明的问题不认可，该整改方案上无房屋产权人的盖章，无法确定签字人赵军的身份及其有无权利代表产权人签字；对证人证言被告认为与本案无关联性，证人对关键问题都是不清楚，无法保证租赁到期后一定会继续将房屋租赁给原告，且房屋产权人是新疆有色工业集团宏鑫商贸有限公司，证人无权代表公司。被告段建虎就其抗辩内容提交如下证据：证据：2016年8月8日房屋租赁合同及安全协议书，由原告与房屋产权人签订，该合同期限到2019年11月7日，原告于2019年11月8日起就无权对外继续租赁该房屋，故原、被告之间的租赁合同部分无效，给被告造成装修损失及经营损失。原告刘东平对被告提供的上述证据发表质证意见如下：对该房屋租赁合同及安全协议书真实性认可，关联性不认可，该合同是原告和产权方签订，签订前该场地由原告改建之后才具有出租价值，该合同约定了租赁期满后原告享有优先租赁权。本院对原、被告提供的上述证据认证如下：原告提交的租赁合同、律师函、整改方案的真实性被告没有异议，本院予以确认。原告提交的通知函、邮单没有被告签字，真实性无法核实，本院暂不予确认。原告证人出庭作证，与原、被告双方没有利害关系，对证人证言的真实性本院予以确认。被告提交的房屋租赁合同及安全协议书原告对真实性不持异议，本院予以确认。上述证据可以证实：2017年4月11日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于乌鲁木齐市有色集团宏鑫公司398平方米房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日止，年租金60万元，付款方式为一年一付（提前10天付清），合同租赁期限为三年续两年，三年内房租不递增，后两年按有色公司大合同递增，被告装修改造方案需报给有色集团审核，批准后方可施工。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告对房屋装修后用于经营餐饮至今，被告称其投资近300万元。被告对拖欠原告2018年7月1日-2019年6月30日期间的租金60万元没有异议，被告称未支付原因是双方产生矛盾其无法确认将租金交付给原告是否合法。2018年6月21日，新疆鼎泽凯律师事务所向被告发出一份《律师函》，主要内容为：刘东平与段建虎在2017年4月11日签订了《房屋租赁合同》，正常使用房屋至今，新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司与刘东平租赁关系是否延续及何时到期或是否延续，都与你没有法律上的关联性，在收到本函后严格按照租赁合同约定的付款时间支付租赁费，如延期支付，将提起法律诉讼。现原告遂诉至法院。本院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定行使权利、履行义务。本案中被告租赁使用原告出租的房屋，应当按照合同约定向原告支付租金。被告对拖欠原告2018年7月1日-2019年6月30日期间的租金60万元没有异议，且在庭审中被告表示同意支付，原告主张被告支付2018年7月1日-2019年6月30日期间的租金60万元具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告以被告拖欠租金为由提出解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院认为被告拖欠租金是事实，但原、被告在租赁合同中对合同解除条件没有约定，本案中因原、被告在合同履行中发生矛盾被告没有按时支付租金，现被告在庭审中明确表示同意支付原告租金，被告迟延支付租金的行为并非构成根本违约，不影响双方租赁合同目的的实现，不构成租赁合同法定解除条件，因此本院对原告要求解除租赁合同的请求不予支持，原、被告双方之间租赁合同宜继续履行。原告所述已书面通知被告解除合同但在本案中没有提供合法有效的证据证明，被告对此亦不予认可，双方之间租赁合同并未解除。原、被告在租赁合同中明确约定合同租赁期限为三年续两年，三年内房租不递增，后两年按有色公司大合同递增，被告装修改造方案需报给有色集团审核批准后方可施工，可见被告对原告转租及原告享有的租期是明知的，新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司对原告租赁房屋也是明知的，虽然原告与新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司之间合同租期少于原、被告之间租赁期限，但并不必然导致原、被告之间房屋租赁合同无效，被告的此项抗辩意见不符合法律规定，本院不予采纳。因原、被告之间房屋租赁合同应继续履行，原告所主张的要求返还房屋以及要求被告赔偿房屋实际腾退之日至另行出租之日期间空置损失15万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告段建虎支付原告刘东平2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金600000元；二、驳回原告刘东平的其他诉讼请求。上述款项，被告应于本判决生效后十日内一次性给付原告，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额750000元，确认给付额600000元，确认给付额占诉讼标的额的80%。本案案件受理费11300元（原告已预交）由原告负担20%即2260元、被告应负担80%即9040元。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  赵金贵人民陪审员  徐 静人民陪审员  秦贵山二〇一九年六月二十五日书 记 员  刘丰宇