湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初11524号原告：武汉意式美意酒店管理有限公司，住所地武汉市江汉区江汉一路****楼****。法定代表人：王爱红，总经理。委托诉讼代理人：袁观耀，湖北法辉律师事务所。被告：武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司，住所地武汉，住所地武汉市江汉区江汉一路**（璇宫饭店）**>法定代表人：樊杰，总经理。被告：郑小泠，男，1969年3月9日出生，汉族，住湖北省蕲春县。被告：吴伯祥，男，1985年3月16日出生，汉族，住武汉市武昌区。上列三被告共同委托诉讼代理人：罗荣华，湖北维力律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：葛荣光，湖北维力律师事务所实习律师。原告武汉意式美意酒店管理有限公司（以下简称意式美意公司）与被告武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司（以下简称宝发新璇宫公司）、郑小泠、吴伯祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日作出（2018）鄂0103民初973号民事判决。意式美意公司不服该判决，向武汉市中级人民法院提起上诉。武汉市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）鄂01民终6512号民事裁定，发回重审。本院于2018年10月17日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告意式美意公司委托诉讼代理人袁观耀、被告宝发新璇宫公司、郑小泠和吴伯祥的共同委托诉讼代理人罗荣华、葛荣光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。意式美意公司向本院提出诉讼请求：1.判令宝发新璇宫公司赔偿意式美意公司酒店装修、物品经济损失1566572.20元；2.判令宝发新璇宫公司赔偿意式美意公司营业损失22万元；3.判令郑小泠、吴伯祥对宝发新璇宫公司的全部债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费等相关费用由宝发新璇宫公司、郑小泠、吴伯祥承担。事实与理由：2015年11月2日，意式美意公司与宝发新璇宫公司签订《商铺租赁合同》，约定了双方的权利义务等。意式美意公司在租赁经营过程中先后两次收到消防整改通知，导致无法正常经营。2016年9月5日，宝发新璇宫公司强行对意式美意公司的租赁经营场所断电，9月27日对租赁房屋上锁，实际收回占有租赁房屋，并拒绝意式美意公司处置自己财产。2017年4月2日，宝发新璇宫公司在未通知的情况下擅自处理了意式美意公司的所有物品，并对商铺进行了转租。意式美意公司经宝发新璇宫公司同意对租赁商铺进行装修并购置相应物品，因宝发新璇宫公司断电锁门等违反合同的行为，致使意式美意公司被迫停业。宝发新璇宫公司应当赔偿意式美意公司的相应损失，郑小泠、吴伯祥是宝发新璇宫公司的股东，应当对公司债务承担连带清偿责任。双方争议的相关事实己经过法院审理，并作出了生效判决。为此，意式美意公司诉至法院，请求判如所请。宝发新璇宫公司辩称，意式美意公司所述的装修损失属于一事不再理，不能另行起诉；对于其他损失，意式美意公司陈述不实。因此，应当依法驳回意式美意公司的全部诉请。郑小泠、吴伯祥共同辩称，郑小泠、吴伯祥收取的费用是受宝发新璇宫公司的委托代为收取，且宝发新璇宫公司的股东并非只有郑小泠、吴伯祥，也不存在混同的情形。因此，郑小泠、吴伯祥不应承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《施工合同》及报价清单、《补充协议》《情况说明》、收据14张、银行转账流水3张、《家具购置合同》及报价单、《情况说明》、收据3张、《厨房设备合同》及报价清单、《情况说明》、收款收据5张、《酒店用品购销合同》《情况说明》、收据5张、视频资料、押金及租金凭证、（2018）鄂01民终6512号民事裁定书、（2016）鄂0103民初7590号、（2017）鄂01民终5810号民事判决书及当事人陈述等证据材料。以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宝发新璇宫公司与意式美意公司因房屋租赁发生纠纷，宝发新璇宫公司于2016年9月9日向本院起诉，要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2016年11月30日解除及意式美意公司支付2016年5月17日至2017年4月2日期间的房屋租金等。诉讼中，意式美意公司提起反诉，要求宝发新璇宫公司返还履约保证金41200元并赔偿损失1586069.20元。经审理，本院于2017年6月20日作出（2016）鄂0103民初7590号民事判决。意式美意公司不服该判决，向武汉市中级人民法院提起上诉，该院于同年11月8日作出（2017）鄂01民终5810号民事判决。该判决书载明：一审法院查明，2015年11月2日，意式美意公司（乙方）为租赁商铺从事西餐经营，与宝发新璇宫公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定租赁地址为璇宫饭店3层2号铺位，计租面积515平方米，租金以计租面积计算；经营范围为西餐厅；租赁期限自2015年11月10日起至2023年11月9日止，其中装修免租期100天，租金起租日为2016年2月17日；每年实收租金递增，其中2015年11月10日至2016年11月9日每月租金41200元，2016年11月10日至2017年11月9日每月租金为54075元；签订合同时，缴纳第一年租赁保证金41200元和三个月租金123600元，第一年后期租金按季支付；租赁期满，完成收回商铺手续时，必须在确认乙方无任何违约行为并扣除乙方拖欠费用后，无息退回乙方所剩保证金；乙方若逾期缴纳应缴之款项，包括但不限于租金及其他应付费用，在甲方向乙方发出催缴书面通知后，二十天内仍未缴纳应缴款项时，甲方有权停止乙方使用的水、电、中央空调的供应，甲方对乙方的损失不承担赔偿责任；乙方擅自停止营业，逾期缴纳应缴之款项，达到五十日的，甲方有权单方面终止合同，即时收回商铺另行出租并不再另行通知乙方，乙方所缴纳各项保证金及商铺装修投入不予退还，归甲方所有。同时，乙方应于甲方发出通知五天内自行将商铺内所有物品搬出，如逾期不搬出，视同乙方自愿放弃该商铺内所有物品，甲方有权对该商铺内所有物品进行处理而无需事先通知乙方，乙方对此不得有异议。2017年4月2日，宝发新璇宫公司在未通知意式美意公司情况下，将租赁商铺门锁打开，在清空商铺内的物品后，将商铺另行出租他人经营。一审法院认为，合同期间，宝发新璇宫公司的法定代表人于2016年1月27日在《商铺租赁合同》2.3条旁边书写的“商场内（按面积计算）商户开业率达70％起租”的内容，应认定为双方对合同原约定的租金起算日的变更。按“商场内商户开业率达70％”的标准，意式美意公司缴纳租金的起算时间应认定为2016年6月1日。该判决书还载明：本院经审理查明，意式美意公司不认同“2016年9月5日，意式美意公司停止经营，一直未退出租赁商铺”，称2016年9月5日系因宝发新璇宫公司强行停电造成其无法营业，意式美意公司锁门。2016年9月27日，意式美意公司搬取物品时，宝发新璇宫公司予以阻止，意式美意公司为此报警，同时宝发新璇宫公司在大门上加锁。宝发新璇宫公司对意式美意公司上述异议表示不认同，称非宝发新璇宫公司所为。该判决书还载明：本院认为，2015年11月2日，意式美意公司与宝发新璇宫公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。根据双方其后约定的起租日计算，意式美意公司应于2016年9月1日前缴纳第二季度的商铺租金，2016年9月5日虽未达到合同约定的“二十天内仍未缴纳应缴款项时，甲方有权停止乙方使用的水、电、中央空调的供应，甲方对乙方的损失不承担赔偿责任”的时间，但意式美意公司逾期支付租金构成违约，2016年9月9日宝发新璇宫公司提起诉讼要求解除双方商铺租赁合同，意式美意公司亦反诉要求解除双方商铺租赁合同，一审判决结合起诉状副本送达之日的实际情况及当事人的诉讼请求，判令双方《商铺租赁合同》于2016年11月30日解除并无不当。关于宝发新璇宫公司主张意式美意公司支付2016年5月17日至2017年4月2日期间的房租费用问题，意式美意公司自2016年9月1日起欠付租金，至2016年9月27日案涉商铺被另行加锁，其后意式美意公司未能实际控制、占用案涉商铺，故本院在2016年9月1日至2016年9月27日范围内的租金予以支持，意式美意公司应当向宝发新璇宫公司支付租金37080元（41200元÷30日×27日），并依合同约定支付逾期缴款滞纳金。关于意式美意公司主张宝发新璇宫公司返还履约保证金41200元的问题，根据本案查明的事实，宝发新璇宫公司依约收缴意式美意公司履约保证金的条件并未成就，应当予以返还，结合本案实际情况，本院酌定意式美意公司缴纳的履约保证金与欠付的租金及滞纳金相抵。关于意式美意公司主张宝发新璇宫公司赔偿商铺装修、物品等损失1586069.2元的问题，因意式美意公司未提交充足的证据予以证实，该项主张本院不予支持，意式美意公司可另行主张。遂判决：一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初7590号民事判决第一项（即：宝发新璇宫公司与意式美意公司签订的《商铺租赁合同》于2016年11月30日解除）；二、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初7590号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、驳回宝发新璇宫公司的其他诉讼请求；四、驳回意式美意公司的其他反诉请求。该判决已经发生法律效力。另查明，意式美意公司为证实其酒店装修损失为718503元，向本院提交了《施工合同》、报价清单、《补充协议》《情况说明》、收据、银行转账凭证等证据；意式美意公司为证实其财产损失为848069.20元，向本院提交了《家具购置合同》及报价单、《厨房设备合同》及报价清单、《酒店用品购销合同》、收据、《情况说明》、银行转账凭证等证据。对此，宝发新璇宫公司均不认可，但未提供相反证据予以证实。还查明，宝发新璇宫公司在合理期限内未向本院提交意式美意公司尚未从案涉商铺搬离的财产清单，本院在现场也未发现意式美意公司的财产。审理中，意式美意公司为确定财产损失，向本院提出对其购买财产的价值进行鉴定，本院依法委托湖北中联信资产评估有限公司（以下简称中联信评估公司）对意式美意公司购置的财产进行评估。2019年5月6日，中联信评估公司作出鄂中联信评报字[2019]第0516号《资产评估报告》，评估结论为“武汉意式美意酒店管理有限公司于2015年10月至12月购买的位于武汉市江汉区江汉一路45－47号1－1号楼3层2号（即璇宫饭店第3层2号铺位）共9213个（台/把/张）家具、厨房设备及酒店用品，在评估基准日2016年11月30日的市场价值约定为人民币641800元”。本院认为，意式美意公司与宝发新璇宫公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，当事人应按合同约定全面履行义务。合同履行中，双方发生纠纷导致诉讼，法院的生效判决已确认《商铺租赁合同》于2016年11月30日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一、关于意式美意公司主张的装修损失。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。根据查明的事实，意式美意公司应于2016年9月1日前缴纳第二季度的商铺租金，但其未支付租金已构成违约，应承担主要责任。同年9月27日，案涉商铺被另行加锁，尽管宝发新璇宫公司否认系其所为，但根据本院7590号判决查明“2017年4月2日，宝发新璇宫公司在未通知意式美意公司情况下，将租赁商铺门锁打开，在清空商铺内的物品后，将商铺另行出租他人经营”的事实（经二审判决确认属实），应推定宝发新璇宫公司对商铺加锁，阻止意式美意公司经营，宝发新璇宫公司也构成违约。因此，意式美意公司与宝发新璇宫公司的过错责任应按6：4的比例分担。庭审中，意式美意公司提供相应证据证实其装修损失为718503元，宝发新璇宫公司提出异议但未提供相反证据予以反驳，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条关于“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本”的规定，确认该证据的证明力。合同约定的租赁期限为2015年11月10日起至2023年11月9日止，合同解除时间为2016年11月30日，剩余租赁期为6年344天。因此，宝发新璇宫公司应向意式美意公司赔偿装饰装修残值损失249680元[718503/8*（6+344/365）*40%=249680元]。二、关于意式美意公司主张的购置家具、厨房设备、酒店用品等财产损失。宝发新璇宫公司在未按合同约定向意式美意公司发出“五天内自行将商铺内所有物品搬出，如逾期不搬出，视同乙方自愿放弃该商铺内所有物品”的通知情况下，将商铺内的物品搬走并进行处分，给意式美意公司造成财产损失，应予以赔偿。意式美意公司向法院提交了购买《家具购置合同》《厨房设备合同》《酒店用品购销合同》《情况说明》、收据及转账凭证，金额共计848069.20元，宝发新璇宫公司虽对该证据不予认可，但未提供相反证据予以证实，故本院对该证据的证明力予以确认。因该财产于2015年10月至12月购买，经营期间也在使用，其价值随之减少。审理中，意式美意公司书面申请鉴定。经评估，上述财产于合同解除之日（即2016年11月30日）的市场价值为641800元，该款应由宝发新璇宫公司予以赔偿。三、关于意式美意公司主张的营业损失。意式美意公司主张因宝发新璇宫公司的行为造成其营业损失220000元，但未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。合同履行中，郑小泠、吴伯祥收取的有关费用系受宝发新璇宫公司委托代为收取，意式美意公司主张郑小泠、吴伯祥系宝发新璇宫公司的股东应承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。宝发新璇宫公司辩称意式美意公司主张装修及财产损失属于重复诉讼的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。综上所述，意式美意公司要求宝发新璇宫公司赔偿损失的诉讼请求，本院予以部分支持。意式美意公司要求郑小泠、吴伯祥对宝发新璇宫公司的全部债务承担连带清偿责任的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告武汉意式美意酒店管理有限公司酒店装修损失249680元；二、被告武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告武汉意式美意酒店管理有限公司财产损失641800元；三、驳回原告武汉意式美意酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20879元，鉴定费6400元，合计27279元，由原告武汉意式美意酒店管理有限公司负担10460元，被告武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司负担16819元（此款原告武汉意式美意酒店管理有限公司已垫付，被告武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉意式美意酒店管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  余文庆人民陪审员  袁艳桂人民陪审员  黄早荣二〇一九年六月二十七日法官助理施圣杰书记员施圣杰