重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初16271号原告：重庆和平大酒店有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石桥铺石杨路**，统一社会信用代码：915001072032956033。法定代表人：姜辛，系总经理。委托诉讼代理人：李哲峰，北京市京师律师事务所律师。被告：北京嘉瑜伟德酒店管理集团有限公司，，住所地：北京市丰台区南方庄**院办公楼****统一社会信用代码：911101063443647560。法定代表人：胡金刚。委托诉讼代理人：解忠浩，男，1993年7月17日出生，系被告员工，住河北省廊坊市安次区。原告重庆和平大酒店有限公司（以下简称“和平酒店公司”）与被告北京嘉瑜伟德酒店管理集团有限公司（以下简称“嘉瑜伟德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和平酒店公司的委托诉讼代理人李哲峰，被告嘉瑜伟德公司的委托诉讼代理人解忠浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和平酒店公司诉称，2017年2月，阳光酒店管理集团有限公司委托北京产权交易所通过公开挂牌方式出租酒店，挂牌期满，确定被告为该项目承租方。2017年6月6日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，由被告承租位于重庆市石桥铺石杨路40号和平大酒店，合同约定租赁期限为15年，并对租金等进行了约定。后因被告未依约支付保证金300万元，双方未办理房屋交接，被告也未支付租金及费用，被告已构成违约。现诉至法院请求：1、判决2017年6月6日签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》已于2018年3月15日解除；2、判决被告支付自2017年6月6日起至2018年3月15日期间的租金4,650,000元；3、判决被告支付违约金3,000,000元。被告嘉瑜伟德公司辩称，阳光酒店管理集团有限公司在北京产权交易所对其下属的重庆阳光酒店（江北店）、重庆和平酒店（陈家坪店）、成都阳光酒店、无锡阳光和怡酒店共四个酒店房产出租项目进行招标。招标公告要求意向投标方必须同时投标上述四个酒店项目。被告就上述四个酒店项目缴纳了1200万保证金，并最终中标。后阳光酒店管理集团有限公司以分公司名义与被告就上述中标项目签订了合同。被告发现招标公告中对酒店现状并未进行如实全面的披露，其中重庆阳光酒店（江北店）未取得消防验收许可，且房屋现状亦根本不可能取得消防验收许可，导致重庆阳光酒店（江北店）无法开展正常经营；无锡阳光和怡酒店地下管网系统、空调系统多年未维修保养，被告接房后，地下管，地下管网爆裂统无法正常运转，标的物无法正常使用，被告招投标的合同目的根本无法实现。2017年12月20日，阳光酒店管理集团有限公司以其自身经营调整为由，终止了关于成都阳光酒店的房屋租赁合同，将该酒店收回自用，进一步导致了被告损失扩大。被告认为，阳光酒店管理集团有限公司，损害了被告合法权益，故被告已向北京市朝阳区人民法院起诉，法院已经立案受理。就本案而言，同意解除合同，但不同意支付租金及违约金，被告不存在违约行为。综上，被告认为，原、被告之间系招投标产生的纠纷，本案以租赁合同审理，剥夺了被告诉权，故应先审理双方之间的招投标纠纷。经审理查明，石杨路40号的土地使用权人为四川石油管理局物资总公司重庆公司，2001年2月该土地上建设工程取得了《重庆市建设工程规划验收合格证》。2016年5月30日，四川石油管理局物资总公司重庆公司出具证明，将石杨路40号内自建房屋10000余平方米，无偿提供给重庆和平大酒店有限公司对外租赁。2017年2月，阳光酒店管理集团有限公司委托北京产权交易所通过公开挂牌方式对外出租重庆和平大酒店房产项目。挂牌期满后，2017年5月5日，北京产权交易所向阳光酒店管理集团有限公司出具《承租资格确认意见函》，载明：重庆和平大酒店房产出租项目征得意向承租方为被告嘉瑜伟德公司，拟承租价格为600万元/年。2017年6月6日，原告和平酒店公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告嘉瑜伟德公司，就位于重庆市石桥铺石杨路40号和平大酒店整体主楼（重庆石油物资职工培训楼）建筑面积约为10332平方米的房屋签订了《房屋租赁合同》。该合同3.1条租赁房屋现状载明：重庆和平大酒店是四川石油管理局物资企业总公司重庆公司申请在重庆市九龙坡区石桥铺石杨路40号修建的职工培训综合楼，取得了重庆市规划局重规建验（2001）九字第0008号建设工程规划验收合格证，该房屋未办理房屋产权证书。1999年5月30日，四川石油管理局物资企业总公司重庆公司出具证明，将位于重庆石杨路40号内该自建房屋10000余平方米，无偿提供给重庆和平大酒店有限公司使用。房屋所占土地性质为划拨地，无独立土地证。出租房屋为重庆市石桥铺石杨路40号和平大酒店整体主楼（重庆石油物资职工培训楼）。建筑面积约为10332平方米。合同4.1条约定：房屋租赁期限为15年，起租日从甲乙双方交接完毕之日（以甲乙双方签订交接清单之日为准）起计算（含免租期六个月）。4.2条约定：免租期：本合同履行期内，甲方给予乙方共计六个月免租期，包括从甲乙双方交接完毕之日起的三个月及租赁期限第15年的最后三个月。如因乙方原因导致合同提前解除，则乙方不再享受上述免租期；如因不可归结于甲乙双方的原因导致合同提前终止，甲乙双方对产生的损失各自承担，互补追偿。5.1条约定：租金从甲乙双方交接完毕之日（即甲乙双方签订交接清单之日）作为起租日，每三年递增5%。第一年至第三年为600万元/年，每三个月租金为150万元……。5.2条约定：租金的结算采用分期付款方式：先付后用，以季度为结算周期，每季度支付一次，第一期租金由承租方于三个月免租期届满前10日内支付至甲方指定账户，此后每期租金于上期届满前10天内支付至甲方账户……。合同6.1条约定：履约保证金300万元，合同签署后，甲乙双方共同确定交接日，最迟不超过合同签署后60日。交接日确定后，乙方应支付履约保证金，一次性交清。缴纳方式：银行转账。乙方支付履约保证金后，甲方向乙方交付租赁房屋并签署交接清单。6.2条约定：履约保证金用以保证乙方按约履行合同义务，合理使用房屋。本合同解除或终止时，乙方如有拖欠甲方租金、违约金及其他费用的，甲方可以用履约保证金进行抵扣。合同履行过程中如有违约、拖欠甲方租金及其他费用的，甲方有权用履约保证金进行冲抵，乙方需及时补足履约保证金。6.3条履约保证金的退还约定：在合同期限内，乙方无违约行为，缴清租金等相关费用，合同期满按约交还酒店，甲方应于合同终止后3个工作日内江保证金的98%无息退还乙方，余额作为服务质量保证金，撤场三个月内，未出现消费者投诉索赔等情况，则甲方应于乙方撤场三个月届满之日将余款无息退还乙方……。6.4条约定：由于乙方原因致使本合同提前解除的，甲方有权从履约保证金中直接抵扣乙方应付的违约金/赔偿金，乙方需及时补足履约保证金。如前述扣除后有剩余，应将剩余保证金返还乙方；如不足，则由乙方另行支付。7.1条约定：乙方缴纳履约保证金后7个工作日内，甲方向乙方交付租赁房屋并签订交接清单。12.1.2条与12.1.2.1条约定：乙方逾期30日未按期交足租金或逾期30日未按期交纳合同规定（除租金之外）的费用或未不足履约保证金并在甲方发出书面通知15日后仍未改正的，甲方有权解除合同，要求乙方承担因违约造成甲方损失的违约及赔偿责任……乙方履约保证金不予退还。违约金计算按15.2条执行。15.2条与15.2.3条约定：乙方逾期未支付租金、履约保证金或应承担的税、费，并在甲方发出书面通知15日后仍未改正的；乙方应自违约之日起，每日向甲方支付违约情形当年租金总额万分之五的违约金。自违约之日起30日，违约情形持续的，甲方有权解除本合同……乙方履约保证金不予退还，乙方应承担违约情形当年租金总额50%的违约金。15.4条约定：乙方自本合同签订后六十日内未接收租赁房屋，经在甲方发出书面通知15日内仍未改正的，甲方有权扣除全部履约保证金，并且乙方承担年租金金额的违约金。16.1条约定：双方协商一致，可变更或解除合同。变更或解除合同应采用书面形式。由于乙方原因需解除本合同时，需提前60日以书面形式通知甲方；支付甲方相当于合同解除时年租金总价50%的补偿金，并说明终止本合同的具体原因，经甲方同意后，双方协商一致可解除合同，乙方需配合甲方完成因合同终止而产生的各项的善后工作，否则本合同履约保证金不予退还。合同同时对双方权利义务等进行了约定。2017年12月29日，原告和平酒店公司作为甲方与作为乙方的被告嘉瑜伟德公司就上述《房屋租赁合同》签订了补充协议，该协议约定：第一条免租期及交接1.1条经双方协商免租期调整至2018年4月30日。自2018年5月1日起算租金。1.2条甲乙双方同意将乙方交纳给成都阳光酒店的保证金人民币100万元转至甲方账户，剩余保证金由乙方于本协议签订之日起7个工作日内补齐，甲乙双方由乙方缴齐全部履约保证金之日起7个工作日内完成交接。第三条其他事宜约定：3.1条本协议为《房屋租赁合同》补充协议，不一致之处以本协议为准，本协议未尽事宜按房屋租赁合同履行……。2017年6月16日，北京产权交易所有限公司向和平酒店公司转账支付了100万元，转账备注为房屋租金。2017年12月26日，阳光酒店管理集团有限公司成都阳光酒店向原告和平酒店公司转账支付100万元，附加信息备注为：“退保证金，转交通银行高新技术产业开发区支行”。原告认为被告未按约定交齐300万元的保证金已经构成违约，故原、被告双方未就案涉房屋办理交接，且由于双方存在合同的事实，导致原告和平酒店公司的物业长期搁置无法使用或需另寻企业经营，对原告造成了损失，本案主张的租金也是基于被告造成的上述损失。审理中，原、被告双方确认，2017年6月16日，北京产权交易所有限公司向原告和平酒店公司转账支付的100万元系被告嘉瑜伟德公司向原告和平酒店公司支付的保证金。原告和平酒店公司同时明确，2017年12月29日，原、被双方签订补充协议约定将成都阳光酒店的保证金100万元转至原告和平酒店公司名下，后被告未再向原告和平酒店公司支付保证金，故本案原告和平酒店公司共计收到被告支付的200万保证金。被告则认为其实际已经支付原告和平酒店公司325万元完成了合同约定的保证金支付义务，第一笔为2017年6月16日，北京产权交易所有限公司向和平酒店公司转账支付的100万元，第二笔为2017年6月19日被告向阳光酒店管理集团有限公司重庆阳光酒店支付了225万元，合计325万元。2018年3月6日，被告向阳光酒店管理集团有限公司出具《关于双方协商解除房屋租赁合同的函》，称阳光酒店管理集团有限公司通过北京产权交易所对重庆阳光酒店、和平酒店公司、成都阳光酒店、无锡阳光和怡酒店整体招租，被告也是按整体承租进行的规划，后为配合阳光酒店管理集团有限公司将成都阳光酒店作为办公用房的计划，被告退出租赁成都阳光酒店，但确影响了被告的整体计划，同时重庆阳光酒店由于历史原因未办理过消防许可证，存在重大瑕疵，故因阳光酒店管理集团有限公司违约自2018年3月15日解除四家酒店的租赁合同，阳光酒店管理集团有限公司退还履约保证金并赔偿损失。2018年3月15日，阳光酒店管理集团有限公司向被告出具《关于同意解除房屋租赁合同的函》，称已收悉被告于2018年3月6日出具的《关于双方协商解除房屋租赁合同的函》，同意自2018年3月15日起解除与被告签署的和平酒店公司等房屋租赁合同，阳光酒店管理集团有限公司保留追究被告违约责任的权利。上述事实，有国有土地使用证、建设工程规划验收合格证、证明、承租资格确认意见函、房屋租赁合同、补充协议、关于双方协商解除房屋租赁合同的函、关于同意解除房屋租赁合同的函、业务回单等证据，以及当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。通过对该条规定的理解可知，租赁合同，是当事人一方将其一定财产交付另一方使用，另一方为此支付报酬并于使用完毕后归还租赁物的协议。提供财产的一方为出租人，使用财产的一方为承租人，被交付使用的财产为租赁物，支付的报酬为租金。本案中，案涉房产的出租项目，经过北京产权交易所公开招租确定被告为承租方，原、被告双方为此签订了《房屋租赁合同》，该合同约定的内容也符合租赁合同的法律特征。现原、被告双方就《房屋租赁合同》的履行、解除、违约责任等事宜发生纠纷，原告为此诉至本院，本案案由为租赁合同纠纷，并无不当。被告抗辩本案系招投标纠纷，于法无据，本院不予采信。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同经双方盖章后生效，故合同对原、被告双方均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原、被告双方对《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2018年3月15日解除均无异议，本院予以确认。本案中，合同约定履约保证金为300万元，同时2017年12月29日的补充协议约定，剩余保证金由被告于协议签订之日起7个工作日内补齐，被告交齐全部履约保证金之日起7个工作日内完成交接。依据庭审查明的事实，被告共计向原告支付了200万元的履约保证金，在2017年12月29日签订补充协议后，被告未举示证据证明已经向原告支付了剩余100万元保证金，故被告此举违反了双方补充协议的约定，应承担相应的违约责任。被告虽辩称已经超额支付完毕300万元履约保证金，但其举示的证据显示收款人为阳光酒店管理集团有限公司重庆阳光酒店，并非本案原告，无法证明与本案的关联性；且依据原、被告双方的陈述，被告与阳光酒店管理集团有限公司重庆阳光酒店就酒店房产事宜也签订了相应的房屋租赁合同，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。对于原告主张违约金的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，结合原、被告双方签订的租赁合同15.2条与15.2.3条约定的内容可知，在被告逾期未支付履约保证金，并在原告方发出书面通知15日后仍未改正的，被告自违约之日起向甲方支付违约情况当年租金总额万分之五的违约金，自违约之日起30日，违约情形持续的……被告履约保证金不予退还，被告应承担违约情形当年租金总额50%的违约金。被告未按补充协议履行剩余履约保证金的支付义务，确实违约，但依据上述约定，在原告方发出书面通知15日后仍未改正的，原告有权主张相应的违约金，现原告未举示证据证明就此事宜向被告发出了书面通知，故原告依据该约定主张违约金300万元，本院不予支持。对于原告主张的租金损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，被告违约行为确会给原告造成相应损失，但就损失大小原告未举示相关证据予以佐证。本院对于租金损失金额考虑以下因素：1、考虑本案合同履行的基本情况。双方订立合同的期限虽长达十五年，但截止本案纠纷发生，房屋尚未交接，被告也未实际占用、使用案涉房屋，并不存在被告实际控制房屋的情形。对于合同解除的问题双方也进行过协商，虽然双方对于违约责任的承担未能协商一致，双方针对合同解除的时间在庭审中达成了一致意见。2、考虑本案当事人合同解除的过错程度。综合双方合同解除的过程，被告构成违约解除的主要原因是未足额支付履约保证金。由于被告与阳光酒店管理集团有限公司下属的四个酒店分别签订了房屋租赁合同，虽然分属不同的法律关系，但已经办理交接的酒店，双方陆续发生纠纷，势必亦会对尚未交接酒店的合同履行产生影响，因此对于原告损失范围及金额的认定，应当考虑被告应承担的商业风险以及被告违约解除的因素，但也应考虑到当前经济形势下，被告与阳光酒店管理集团有限公司下属的其他酒店已经发生纠纷，对于被告整体经营方案的影响，对于被告违约解除亦非恶意违约，对其损失金额认定不能过于严苛。再者在本案诉讼过程中，原告称，由于双方签订了合同，导致房屋一直空置或者无法另寻他人经营造成了损失。但本案中，双方于2017年6月6日签订的房屋租赁合同并未确定房屋交接日，故履约保证金支付时间相应的也未确定，直至2017年12月29日的补充协议才确定了交接及付款时间。3、考虑守约方的预期利益。本案中双方当事人订立的是房屋租赁合同，作为合同一方的原告收取租金的合同对价是应将房屋交付被告使用、收益。如双方严格按照合同履行，则原告可以获得剩余租赁期限的房屋租金。但在计算可得利益的具体数额时应考虑可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则之限制。本案中，作为出租方能够获得剩余的合同期内租金的合同对价是将房屋交付被告使用、收益。而案涉房屋尚未交接，一直由原告控制、使用，作为出租人的原告能够经营使用涉案房屋，其亦能获取相应的利益，在双方已经确认合同解除的情况下，原告对于涉案房屋理应采取积极措施经营使用，减少损失，此既是履行《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的减损义务，也是最大程度发挥涉案房屋经济效益的客观要求。如法院判决认定剩余租期的租金也作为损失，则一方面不利于督促原告积极履行减损义务，另一方面也可能导致出现原告在可以经营使用涉案房屋的情形下仍然获取合同约定的租金，违反了损益相抵的基本原则，亦有违民法损害赔偿责任之补偿性要求及公平原则之适用。最后，综合双方合同履行情况、补充协议确定的交接时间、合同解除时间、未履行期限合同约定的租金标准等因素以及上述因素，本院酌情确定原告合理租金损失的时间，从2018年1月11日也即补充协议约定的被告应补齐履约保证金的届满日开始计算至合同解除日也即2018年3月15日，根据合同约定经核算该期间的租金损失为1,033,333.34元。对于被告已经支付履约保证金的问题，因原告对此未提出主张，被告也未提起反诉，本案对此不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告重庆和平大酒店有限公司与被告北京嘉瑜伟德酒店管理集团有限公司就位于重庆市石桥铺石杨路40号和平大酒店整体主楼（重庆石油物资职工培训楼，建筑面积约为10332平方米）签订《房租租赁合同》以及《房屋租赁合同》补充协议于2018年3月15日解除；二、被告北京嘉瑜伟德酒店管理集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆和平大酒店有限公司支付租金损失1,033,333.34元；三、驳回原告重庆和平大酒店有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为32,675元，由被告北京嘉瑜伟德酒店管理集团有限公司承担（该款原告重庆和平大酒店有限公司已预交；被告北京嘉瑜伟德酒店管理集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆和平大酒店有限公司32,675元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 倘军伟二〇一九年六月二十六日法官助理 舒建国书 记 员 许安娜