湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0506民初1541号原告:宜昌合田物业有限责任公司（统一社会信用代码：91420500744609492P，以下简称合田物业公司）。住所地宜昌市西陵区云集路**。法定代表人：李郑云，合田物业公司董事长。委托诉讼代理人：韩庆阔、黄德新，湖北普济律师事务所律师。被告：宜昌市夷陵区京都御林中医医院（统一社会信用代码：92420506MA49UGJE50，以下简称京都御林中医医院）。。住所地宜昌市夷陵区小溪塔冯家湾社区金都御林**经营者：肖小兵，京都御林中医医院负责人。被告：肖小兵，男，1972年12月1日出生汉族，个体工商户，住宜昌市夷陵区。被告：陈媛，女，1970年12月3日出生汉族，住宜昌市夷陵区。三被告共同的委托诉讼代理人：罗传红，湖北群晖律师事务所律师。原告合田物业公司与被告京都御林中医医院、肖小兵、陈媛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法由审判员向丽丽适用简易程序于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告合田物业公司的委托诉讼代理人黄德新，三被告共同的委托诉讼代理人罗传红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合田物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告京都御林中医医院向原告支付2013年1月至2019年3月期间拖欠的物业服务费62998.2元；2、判令被告京都御林中医医院向原告支付2013年1月至2019年3月的违约金18899.5元；3、判令被告肖小兵、陈媛对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年4月22日，原告与金都御林小区的开发商宜昌金科置业有限公司签订《金都御林前期物业服务合同》，约定由原告为金都御林小区提供物业服务，物业服务期限自2007年4月22日起，至首届业主大会并成立业主委员会后的过渡期二个月止，如果合同期满，业主大会未选聘新的物业管理企业时，本合同期限自然延长有效。合同约定对商业物业按占有建筑面积每月每平方米0.8元收取物业服务费。合同还对服务内容与质量及违约责任等事项做了具体约定。该合同签订后原告正式全面接管金都御林小区的物业管理服务工作。2017年7月1日，原告与金都御林小区业主委员会签订了《宜昌市夷陵区金都御林小区物业服务合同》，合同约定物业服务期限为三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，商业物业按占有建筑面积每月每平方米1.0元收取物业服务费。肖小兵、陈媛是京都御林中医医院所在门面的房屋所有权人，京都御林中医医院是房屋使用权人，三被告从2013年1月起一直未向原告交纳物业服务费，经原告多次催收未果，至2019年3月欠费合计62998.2元。根据《金都御林前期物业服务合同》第二十八条的约定，未按时足额交纳物业服务费用的应按日2%的标准支付违约金。《宜昌市夷陵区金都御林小区物业服务合同》第三十一条约定，未能按时足额交纳物业服务费，应当按欠费额的日千分之三的标准支付违约金。故三被告应当支付相应的违约金。原告认为，三被告享受了原告提供的物业服务，按照合同及物业管理法律法规的规定，被告应当按照合同约定支付物业服务费，三被告长期拖欠物业服务费的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告京都御林中医医院、肖小兵、陈媛辩称，物业费应由业主承担，京都御林中医医院在租赁刘唯东的房屋时，没有约定物业费由承租人承担，原告应当起诉业主，无权起诉承租人，房屋是肖小兵个人租赁，与京都御林中医医院无关，医院不是本案适格被告。被告没有享受任何服务，原告无权主张物业费，被告的房屋为门面房，面朝公路，门前的清洁卫生都是被告自己雇人打扫，街道上的垃圾也是环卫工人清理，水无需加压，水电费直接向水电部门缴纳，原告没有对公用管网维修过，我们没有享受任何物业服务，无需交纳物业费。原告没有按服务合同约定履行服务义务，无权全额主张物业费。原告对房屋共用部位怠于维修，京都御林中医医院房屋多处渗水，楼面、墙面、、地面都有明水我们租赁刘唯东的房屋渗水流到室内造成楼下用户家房屋渗水，被楼下用户起诉到法院，物业公司没有尽到对小区公用部位维修、管理的义务；原告没有在夜间进行安全巡逻，被告医院内发生了盗窃事件，报警后尚未破案；物业公司疏于交通秩序的管理，对绿化没有养护，小区环境脏乱差。原告物业费计算错误，涉诉房屋是京都御林中医医院于2014年1月才租赁刘唯东的房屋，物业费应从2014年起算，对之前的物业费被告不应承担。原告的物业费标准不合理，明显过高。原告无权主张滞纳金，违约金约定的标准过高，应按同期银行收取逾期贷款利息的方式计算违约金。经审理查明，2009年8月，肖小兵、陈媛购买了位于小溪塔街办夷兴大道24号金都御林小区的商业门面，建筑面积为253.74平方米，二人在购买的该门面开办经营京都御林中医医院。2007年4月22日，原告与宜昌金科置业有限公司签订《金都御林前期物业服务合同》，约定由原告为金都御林小区提供物业服务，物业服务期限自2007年4月22日起，至首届业主大会并成立业主委员会后的过渡期二个月止；合同期满，业主大会未选聘新的物业管理企业时，本合同期限自然延长有效；合同约定商业（办公）物业服务费为0.8元/月.平方米；合同还对服务内容与质量及违约责任等事项做了具体约定；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期每日欠费额2%的标准支付违约金。2017年7月1日，原告与夷陵区金都御林小区业主委员会签订了《宜昌市夷陵区金都御林小区物业服务合同》，合同约定物业服务期限为三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，物业服务费为商业物业1.0元/平方米.月；未能按时足额交纳物业服务费，应当按欠费额的日千分之三的标准支付违约金。原告在合同签订后一直为金都御林小区提供物业服务至今，被告从2013年1月起一直未交纳物业服务费，截止2019年3月31日被告经营的253.74平方米的门面欠物业服务费金额为16290.09元。原告向被告等人催收未果，遂诉至本院，请求判如所请。另查明，肖小兵为经营京都御林中医医院，另外租赁了金都御林小区业主刘唯东的房屋，双方在租赁合同中约定租赁面积为1397.6平方米，租赁期限自2014年1月1日至2023年1月31日。合同签订后，肖小兵、陈媛向刘唯东交纳了租金。原告在本次诉讼中起诉三被告共欠物业服务费62998.2元，包含物业公司估算的三被告所租赁经营的门面727.54平方米计算而来。上述事实，有原告提交的营业执照、身份证明、查档证明、企业信息、物业服务合同、欠费明细、照片、律师函及快递邮寄单、被告提交的租赁合同、银行流水、房产证复印件以及双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与宜昌金科置业有限公司签订的《金都御林前期物业服务合同》、原告与夷陵区金都御林小区业主委员会签订的《宜昌市夷陵区金都御林小区物业服务合同》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为服务方为小区提供了各项物业服务，被告京都御林中医医院、肖小兵、陈媛作为房屋使用人实际获取了物业服务带来的便利，理应按合同约定向原告支付物业服务费。三被告辩称原告没有按照合同约定提供服务，物业服务合同纠纷中对服务质量问题是否构成重大违约的举证责任由服务接收方即被告承担，因三被告仅提供照片不足以证明原告的服务存在重大瑕疵，如果允许业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会导致物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，故对该抗辩理由本院不予采信。原告与宜昌金科置业有限公司签订的《金都御林前期物业服务合同》系针对金都御林小区物业服务的一般性约定，在无特别约定的情况下，金都御林小区的业主均应受此合同的约束；2017年7月1日，原告与夷陵区金都御林小区业主委员会签订了《宜昌市夷陵区金都御林小区物业服务合同》，该合同对全体业主均有约束力，故三被告从2013年1月起应分别按照合同约定的服务费标准交纳物业服务费，被告肖小兵、陈媛作为业主所购买的门面面积为253.74平方米，截止2019年3月31日应交物业服务费为16290.09元，故对原告主张的该部分物业服务费本院予以支持。原告主张三被告另外欠交的物业服务费46708.11元，系被告肖小兵租赁其他业主门面的面积727.54平方米计算而来，对该部分物业服务费原告应向适格主体主张权利，本院在本案中不予支持。原告主张违约金18899.5元，因原告的服务存在一定瑕疵，被告并非恶意拖欠物业服务费，故对于该项请求本院不予支持。原告请求被告肖小兵、陈媛承担连带责任，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，被告肖小兵、陈媛系实际业主，应对物业服务费承担连带清偿责任，对该项请求本院予以支持。经本院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宜昌市夷陵区京都御林中医医院于本判决生效后立即向原告宜昌合田物业有限责任公司支付自2013年1月至2019年3月止的物业服务费16290.09元。二、被告肖小兵、陈媛对上述第一项支付义务承担连带清偿责任。三、驳回原告宜昌合田物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元（减半收取），由被告宜昌市夷陵区京都御林中医医院、肖小兵、陈媛负担（该费用已由原告预交，由被告在履行判决确定的给付义务时一并转付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  向丽丽二〇一九年六月二十七日书记员  舒邦春