内蒙古自治区扎兰屯市人民法院民 事 判 决 书（2019）内0783民初340号原告：夏志国，男，1965年10月12日出生，满族，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：邵兴茂，内蒙古自治区扎兰屯市成吉思汗镇法律服务所法律工作者。被告：刘金波，男，1980年5月12日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：周冰，内蒙古政光律师事务所律师。原告夏志国与被告刘金波买卖合同纠纷一案，2018年5月22日，本院受理后于2018年8月15日作出（2018）内0783民初1830号民事判决书，被告刘金波依法向呼伦贝尔市中级人民法院就该案提起上诉，2018年12月17日，呼伦贝尔市中级人民法院作出（2018）内07民终1708号民事裁定书，裁定撤销（2018）内0783民初1830号民事判决书，发回重审。2019年1月22日，本院重新受理本案后，于2019年4月22日公开开庭审理了本案，原告夏志国的委托诉讼代理人邵兴茂，被告刘金波及其委托诉讼代理人周冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏志国向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告刘金波给付购房款550000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月24日，刘金波购买夏志国座落于扎兰屯市蘑菇气镇南三道街万豪大酒店前院东侧的两个门市房，双方约定价格为人民币750000元，签订购房合同时刘金波给付购房款人民币200000元。刘金波入住此房并使用至今，尚欠购房款550000元未给付。此款经多次索要未果，为维护其合法权益，诉至法院。被告刘金波辩称，原告夏志国所述与事实不符，因原告夏志国拖欠被告刘金波建筑材料款100000元，因无力偿还，故被告刘金波另支付100000元，共计200000元，购买的原告夏志国的两个门市房。2015年就购房事宜双方达成协议，约定由原告夏志国办理该房产的房屋所有权证及土地使用证，上述证照应在2015年年内办理完毕。在此期间被告刘金波按照协议约定在不超过200000元建筑材料款范围内给付原告夏志国117954元的建筑材料，在2016年又给付72000元的建筑材料。因此被告刘金波并没有违反协议约定，其是在原告夏志国无法提供所购房屋相关手续证照的情况下，未继续给付房款。该买卖合同的违约责任是原告夏志国造成的，因此应驳回原告夏志国的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告夏志国提交的房屋买卖协议书，拟证明该协议书是双方的真实意思表示，协议约定房屋交易价格为750000元，被告已给付购房款200000元，尚欠550000元未付。被告刘金波认为，因原告夏志国未按照协议约定为案涉房屋办理相关证照，导致该协议无法履行。本院认证为，因原、被告对该证据的真实性均无异议，故对该证据予以确认；2、被告刘金波提交的金鑫建材商店货单10张，拟证明按照原、被告的约定，原告夏志国及其家人，在被告刘金波经营的金鑫建材商店取走建筑材料，共计117954元。原告夏志国认为，该货单中并没有原告夏志国的签字，故对该份证据不认可。本院认为，该组证据同本案缺乏必要的关联性，故对该组证据不予确认；3、被告刘金波提交的庭审笔录一页（原审卷宗第59页），拟证明原、被告签订协议后，原告夏志国在被告刘金波处取走共计189554元的建筑材料。原告夏志国认为，在被告处取建筑材料均进行了签字确认，没有签字确认的不予认可。本院认为，因法庭审理笔录均有原、被告签字认可，故本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2015年4月24日，刘金波购买夏志国的房屋，并签订房屋买卖协议书，内容如下："甲方：夏志国,乙方刘金波，一、经双方协商同意，甲方将位于蘑菇气镇****两门市楼卖给乙方；二、两个门市楼总交易价格为柒拾伍万元，￥750000元；三、付款方式：1、三年付清，2、首付贰拾万元整，3、其余房款甲方在2015年用建筑材料不超过贰拾伍万元，剩余房款在2016年、2017年甲方（乙方）依序用建筑材料抵清；四、甲方负责此楼房手续办理，费用由甲方负责，房照及土地使用证在2015年内办理完毕。一切按政府正常手续办理；五、甲方负责室内楼梯粘砖、室内接电、电力安装、脏水井处理安装，院内硬化；六、甲方在成交之日起一个月内完成第五项条款协议，如有违约，违约金为拾万元整；七、此合同一式两份，如有不尽之处按法律法规执行。时间2015年4月24日"，刘金波给付购房款200000元，并使用占有案涉房屋至今。另查明，2019年5月30日，扎兰屯市蘑菇气镇城建办出具证明，内容为：兹证明位于蘑菇气镇****二层住宅楼，按顺序从西侧数第七和第八个门经蘑菇气镇城建部门查档，至今未办理相关审批手续。又查明，2019年6月19日,扎兰屯市蘑菇气镇国土资源管理所出具证明，内容为：经查实蘑菇气镇****二层楼，按顺序从西侧数第七和第八个门土地的相关手续，没有到土地所申请办理土地的相关手续。本院认为，原告夏志国与被告刘金波所签订的《房屋买卖协议》，经审查协议内容，并结合案件事实以及原、被告当庭陈述进行分析，本案案涉原、被告进行买卖的位于蘑菇气镇****二层楼，按顺序从西侧数第七和第八个门楼房系原告夏志国自行组织建设，由于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三章对房地产开发经营者的资格作了相关规定，本案原告不具有房地产开发企业的资质，故其经营房地产的行为，显然与上述法律的规定不符。且根据已查证的事实表明，原告夏志国所建案涉楼房没有到扎兰屯市蘑菇气镇国土资源管理所申请办理土地的相关手续也未在扎兰屯市蘑菇气镇城建办办理相关审批手续。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。同时《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案之中，原告自行开发建房，未经审批办理土地使用权及房地产开发审批登记手续，显然违反了上述法律的相关规定。综上，该房屋买卖协议违背法律规定，应属无效合同。因案涉合同无效，导致该合同不存在继续履行的基础，故对于原告要求被告给付剩余购房款的诉讼请求，本院不予支持。合同无效，根据相关法律规定因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方当事人可按该规定主张权利，但因双方在本案中均未提出相关诉求，故本院在此不作处理，双方当事人可另寻途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告夏志国的诉讼请求。案件受理费4650元，由原告夏志国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  崔 翔审 判 员  薛多智人民陪审员  李寒颖二〇一九年六月二十六日书 记 员  倪志宏附:本判决依据的相关法律法规第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。