广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初55号 原告：北海嘉景房地产开发有限公司，住所地北海市上海路**恒大名都****。统一社会信用代码：91450500664834956R。 法定代表人：沈治国，总经理。 委托诉讼代理人：梁周，男，1981年9月15日出生，汉族，北海嘉景房地产开发有限公司员工。 被告：范玉寿，男，1981年6月4日出生，汉族，住青海省互助土族自治县。 原告北海嘉景房地产开发有限公司（以下简称“嘉景公司”）与被告范玉寿商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理，依法适用普通程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理，原告嘉景公司的委托诉讼代理人梁周、被告范玉寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉景公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2014年11与14日签订的《商品房买卖合同》；2.被告协助原告办理注销北海市银海区北海恒大名都1幢1704号房的预售合同登记备案证明（登记编号551-0745）；3.被告向原告支付违约金56213元。事实和理由：原、被告于2014年11月14日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于北海市银海区，该商品房合计总价款562133元，被告采取银行按揭付款的方式支付房款。合同签订后，被告向原告支付了部分首期房款56213元，原告于2015年4月16日办理了预售合同备案登记，并办理了预售商品房买卖预告登记。2015年4月15日，被告与华夏银行股份有限公司南宁分行（以下简称“华夏银行南宁分行”）签订《个人房屋抵押借款合同》，被告向华夏银行南宁分行借款380000元，原告作为保证人。现由于被告连续多次逾期未按时偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任（原告替被告还款共计373769.72元），根据《商品房买卖合同》附件五第四条第（一）款第5项第（1）点的约定，原告有权单方解除合同，收回商品房，被告所交全部款项作为违约金不予退还，被告须协同原告到房产局办理有关解除合同的手续。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告范玉寿辩称：不同意原告的诉讼请求，原告在销售楼盘时未明确告知消费者购买商品房的条件，在原告只有身份证，没有达到购买商品房条件的情况下，原告直接伪造证据给被告办理了买房的手续，且原告曾对被告进行了恐吓，原告属于商业造假，商业诈骗。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有： 一、《商品房买卖合同》（销售合同编号：BHHDMD11704），拟证实原、被告之间存在商品房买卖法律关系，涉案房屋已办理预售合同登记备案； 二、《个人房屋抵押借款合同》，拟证实被告向华夏银行南宁分行借款38万元，原告作为保证人； 三、《开发商履行担保责任告知函》、《开发商履行担保责任告知函回执》、《代偿证明》，拟证实被告逾期偿还银行贷款，华夏银行南宁分行从原告银行账户划扣373769.72元，原告承担了保证责任。 被告范玉寿提供的证据有： 《结婚证》、《居民户口本》、《居住证》，拟证实被告在购买涉案商品房时是已婚状态，原告工作人员为被告办理了单身证明、收入证明、假的离婚证等材料为原告办理了购房手续。 经质证，被告对原告提交的证据一合法性不能判断，但合同中的名字是被告本人签署，手印也是本人盖的；证据二、三无异议。 原告对被告提交的证据真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议。 本院认为，原告提交证据一至三，具有证据的真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以采信。被告提交证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 综合全案证据，本院确认以下事实： 2014年11月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：BHHDMD11704），约定：被告购买原告开发的位于北海市银海区北海恒大名都1幢17层1704号商品房，建筑面积共90.97平方米，单价为每平方米6179.32元，总价款为562133元；被告采取银行按揭付款的方式付款，2014年10月9日前支付首期房款182133元整，余款38万元须在2014年10月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；被告逾期付款超过180日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金；原告应当在2016年12月31日前向被告交付该商品房等。双方还在《商品房买卖合同》附件五中约定，在《房地产权证》办理完毕前，被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部房款不予退还；同时被告必须在原告履行其保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。合同签订后，被告向原告交纳首付款56213元，并于2015年4月15日与华夏银行南宁分行签订《个人房屋抵押借款合同》，合同约定：被告向华夏银行南宁分行贷款380000元，借款期限自2015年4月15日始至2040年4月15日止；原告作为被告贷款的保证人。2015年4月16日，原告到北海市房地产交易中心为上述《商品房买卖合同》（销售合同编号：BHHDMD11704）办理登记备案，登记编号：551-0745。2017年8月30日，华夏银行南宁分行向原告发出《开发商履行担保责任告知函》，写明：原告担保的被告范玉寿在本行办理一手房屋按揭贷款，由于被告累计逾欠5期，目前逾期天数达42天，原告应对该笔贷款的偿还金额承担连带责任。本行按照借款合同相关约定宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息并要求原告对被告范玉寿在本行的贷款债务承担阶段性连带责任担保义务。2018年9月13日，华夏银行南宁分行出具《代偿证明》，写明：由于被告逾期未偿还贷款本息，原告于2015年6月至2017年9月替被告偿还贷款本息共计373769.72元。被告的贷款已结清。 本院认为，原、被告经自愿协商签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，被告支付部分首付款56213元，并办理银行按揭。由于被告未按期偿还贷款，导致原告承担保证责任并向华夏银行南宁分行偿还被告贷款本息373769.72元，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告配合办理注销上述合同预售登记备案手续，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告抗辩称其本人不具备购房条件，亦看不懂合同内容，无法判断合同的合法性，不同意原告上述主张。本院认为，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告以《商品房买卖合同》及附件的约定主张被告支付违约金56213元，被告抗辩称不知道违约金的情况。本院认为，根据双方履行合同情况及被告过错程度，结合原告的实际损失，原告主张违约金过高应予调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，被告应从2017年10月1日起以原告代偿贷款本息数额即373769.72元为基数，依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%向原告支付违约金，原告请求超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告北海嘉景房地产开发有限公司与被告范玉寿于2014年11月14日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：BHHDMD11704）； 二、被告范玉寿于本判决书生效之日起十日内协助原告北海嘉景房地产开发有限公司办理注销北海市银海区恒大名都1幢17层1704号房的商品房预售合同登记备案（预售备案登记编号：551-0745）； 三、被告范玉寿向原告北海嘉景房地产开发有限公司支付违约金（具体计算方式如下：按照代偿贷款本息373769.72元为基数，从2017年10月1日起依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%，计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，提前履行的计至实际支付之日止）； 四、驳回原告北海嘉景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1205元，由原告北海嘉景房地产开发有限公司负担205元，被告范玉寿负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长 彭         丫 人民陪审员 冯芝斌人民陪审员黄向东 二〇一九年六月二十四日 法官助理张婷 书记员庞霞 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。