广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终657号 上诉人（原审被告）：来宾广电金视投资有限责任公司，住所地广西来宾市桂中大道****701、710，统一社会信用代码：91451300564034767L。 法定代表人：林卡华，董事长。 委托诉讼代理人：徐守锋，该公司董事。 委托诉讼代理人：蒋明，广西桂来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖智艺，女，1978年3月28日出生，汉族，住来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：蒙志灵，广西明桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎祖强，广西明桂律师事务所律师。 上诉人来宾广电金视投资有限责任公司（以下简称广电金视公司）因与被上诉人肖智艺商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初3411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月12日依法公开开庭审理了本案。上诉人广电金视公司的委托诉讼代理人徐守锋、蒋明，被上诉人肖智艺的委托诉讼代理人蒙志灵、黎祖强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人广电金视公司向本院上诉请求：撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审受理费由被上诉人全部承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十七条第3大项约定，双方同意选择由买受人（即被上诉人）委托出卖人（即上诉人）办理房屋所有权登记；该条第4大项约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（1)项处理：（1)买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的0.01%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。”同时，该条第4大项第（2)项约定：“买受人不退房的，出卖人按每迟延一日己付房款的0.1‰元计算，向买受人支付违约金。”一审判决认为双方对此约定不明确，这是错误的。上述的合同中己分项约定了“买受人退房的”，双方同意按第（1)项处理；“买受人不退房的”，按第（2)项处理。该条款约定既公平又公正，不存在约定不明确的情况。现在上诉人和被上诉人并没有选择适用第十七条第4大项第（2)条款来处理逾期办证，被上诉人没有退房，没有具备适用该条款约定要求上诉人向其支付逾期办理房产证的违约金。因此，被上诉人要求上诉人支付逾期办理房产证的违约金，没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》，是上诉人与被上诉人双方在公平、自愿的基础上签订的合同，是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。根据《合同法》所强调的“意思自治原则”，由于上诉人迟延办理《不动产权证》，就应适用双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第4大项第（1)条款处理相关事宜，而不能适用第十七条第4大项第（2)条款来处理(因为双方并没有选择适用该条款）。总之，一审判决违背法律规定，不按双方签订的合同条款处理本案纠纷，作出的一审判决是错误的，应予纠正，故请二审法院判决撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人肖智艺辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。一审法院认定合同第十七条第4款第（2）项属于约定不明是正确的，请二审法院驳回上诉，维持原判。 肖智艺向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理来宾市兴宾区民生路231号金视小区2号楼2单元2302房的《房地产权证》；2.判令被告支付逾期办理上述房屋房地产产权证的违约金15779元（按已付房价款404600元的0.1‰日计算，从2017年9月1日起算至完成办理房地产权证之日止，现暂计至2018年9月30日共390日）；3.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2015年8月7日，原告肖智艺作为买受人与被告广电金视公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，主要约定买受人购买出卖人建设开发的兴宾区民生路231号金视小区2号楼2单元2302房，该房总价404600元，付款方式为按揭付款。其中合同第四条约定，其占用范围内的土地使用权已设定抵押并办理了抵押权登记，抵押权人为广西来宾桂中农村合作银行，抵押登记日期为2012年11月13日；商品房存在权利瑕疵的，办理房屋所有权登记前注销抵押权登记；因出卖人原因导致上述注销抵押权登记手续迟延办理，买受人不退房的，出卖人按每迟延一日已付房款的0.1‰元计算，向买受人支付违约金。合同第九条约定，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，如遇不可抗力、非因出卖人原因之政府行为、买受人未付清应付房款（含银行贷款未发放及贷款、分期付款金额不足应付总房款的）等特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十七条第3款约定，双方同意选择买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机关为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；第4款约定，因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的0.01%赔偿买受人损失；买受人应配合出卖人办理退房的有关手续；（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日已付房款的0.1‰元计算，向买受人支付违约金；（3）如因买受人原因……因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。合同附件六第四条第一款第1项规定，买受人在签订《商品房买卖合同》之日，须向出卖人预交所购房屋相应的房产证办理费用并及时交纳相关税费……自交房之日起30日内，买受人须及时提交办理房屋所有权转移登记的相关文件及资料，如因买受人原因未能及时办理产权转移登记所需资料、档案，或未能及时交纳相关税费导致房屋产权转移登记办理延期的，视为买受人违约，买受人须每日按房款总价的万分之二向出卖人支付违约金。合同签订后，原告肖智艺依约交付了首付款154600元并交纳了办证费用4500元，被告广电金视公司于开具了相应的发票、收据。2015年7月27日，金视小区2号楼经五方验收合格。因购买该房，原告肖智艺于2016年3月17日缴纳了税款6069元。2016年5月25日，原告肖智艺办妥住房按揭贷款并将贷款本金250000元交付给被告广电金视公司。另查明，被告广电金视公司已委托第三方广西树维测绘工程有限公司对金视小区进行权籍调查工作，现该项工作正在进行中。2014年11月24日，国务院发布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。2016年1月1日，国土资源部发布《不动产登记条例实施细则》，自公布之日起施行。来宾市本级范围内不动产统一登记时间为2016年6月24日起，2016年6月20日至2016年6月23日暂停受理土地登记、房屋登记业务；2016年6月20日前受理的土地、房屋登记，按原有工作程序颁发证书。 一审法院认为，原告肖智艺与被告广电金视公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议，对双方当事人具有约束力。原告肖智艺依约交付了购房款及相关办证费用，被告广电金视公司应当依照合同约定交付房屋，履行办证义务。涉案的金视小区2号楼在2015年7月27日经五方验收合格，达到交付条件。当事人签订合同后，于2015年8月31日办理了房屋交接手续。根据合同约定，被告广电金视公司应当在房屋交付使用后720日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告，即被告广电金视公司应在2017年8月31日前将涉案房屋所有权证书交付给原告。但原告肖智艺在2016年3月17日才缴税，在2016年5月25日才办妥按揭贷款交付给被告，被告着手办理房屋产权证的起始时间应从原告办妥按揭贷款之日起计算，即被告广电金视公司应当在2018年5月25日前将涉案房屋所有权证书交付给原告。至今，涉案房屋仍未办妥房屋所有权证书，被告广电金视公司没有按照合同约定为原告肖智艺办妥房屋所有权证书，存在过错，已构成违约，应承担违约责任。根据合同法第一百零七条的规定，被告广电金视公司没有在合同约定的期限内为原告办妥房屋所有权证，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从被告提交的《情况说明》看，被告已委托第三方正在进行不动产登记的前期工作如权籍调查等，需要一定的期间及过程，被告也承诺尽快为原告办妥房屋产权证书，且原告诉请要求被告立即办理涉案房屋房地产权证，不属于民事诉讼的审理范围。 根据合同约定，因被告广电金视公司过错导致办理房屋所有权登记手续迟延办理的，双方同意按合同第十七条第4款第（1）项“买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的0.01%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续”处理。现原告肖智艺作为买受人，没有选择退房，原告肖智艺与被告广电金视公司就因出卖人过错导致房屋所有权登记手续迟延办理买受人不退房情况下的违约责任没有约定，也没有达成补充协议，根据合同法第六十一条的规定，应按照合同有关条款即《商品房买卖合同》第十七条第4款第（2）项确定，即出卖人（被告）按每迟延一日已付房款的0.1‰元计算向买受人（原告）支付违约金。合同附件六第四条第一款第1项约定了买受人过错导致办证延期的，买受人须每日按总房款的0.2‰向出卖人支付违约金，根据公平原则，因出卖人过错导致办理产权证延期的，亦相应适用《商品房买卖合同》第十七条第4款第（2）项进行处理。被告广电金视公司在2018年5月25日前未能为原告办妥房屋所有权证书，应当自2018年5月26日起向原告支付违约金，暂计至2018年9月30日，违约金的数额为5178.88元（404600元×0.1‰/日×128日=5178.88元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条的规定，判决：一、被告来宾广电金视投资有限责任公司支付给原告肖智艺逾期办证违约金5178.88元（暂计至2018年9月30日，之后的违约金以总价款404600元为基数，按每日0.1‰计算，计至涉案房屋办妥房屋所有权证书时止）；二、驳回原告肖智艺的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未向法庭提供新证据。 经审理查明，一审法院查明法律事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：上诉人广电金视公司以《商品房买卖合同》未作约定为由，主张其不应承担逾期办证的违约责任，是否有事实和法律依据？ 本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，合法有效，对双方具有法律约束力。本案被上诉人依约交付了购房款及相关办证费用，上诉人则应依合同约定交付房屋，并履行办证义务。但，上诉人至今仍未按合同约定为被上诉人办妥房屋所有权证书，对此存在过错，系违约。虽然双方在合同中确实未就被上诉人不退房的情况下上诉人的违约责任作过约定，但在上诉人已经构成逾期办证的情形下，被上诉人也未要求退房，合同仍继续履行,上诉人的违约事实延续至合同继续履行的过程当中，故上诉人有义务为此承担违约责任。由于双方没有在事后就违约赔偿问题达成补充约定，一审法院根据合同法第六十一条的规定，参照《商品房买卖合同》的相关条款亦即该合同的第十七条第4大项中第（2）项赔偿标准要求上诉人承担违约责任，符合法律规定，处理结果并无不当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人广电金视公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人来宾广电金视投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦正德 审判员  马翠柳 审判员  蓝东桃 二〇一九年六月二十五日 法官助理黄剑 书记员江渊 书记员谭淑婷