湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1003民初71号原告（反诉被告）：彭银香，女，1968年9月15日出生，汉族，住湖北省江陵县。委托诉讼代理人：王叶平，湖北楚都律师事务所律师。原告（反诉被告）：刘强，男，1969年3月12日出生，汉族，住湖北省江陵县。委托诉讼代理人：王叶平，湖北楚都律师事务所律师。被告：荆州市秦泰物贸有限公司，住荆州城南开发区御河路213号。法定代表人：张万平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡国勋，湖北三管笔律师事务所律师。被告（反诉原告）：秦开银，男，1960年4月3日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：蔡国勋，湖北三管笔律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦伟，男，1987年1月31日出生，汉族，住荆州区。原告（反诉被告）彭银香、原告（反诉被告）刘强与被告荆州市秦泰物贸有限公司、被告（反诉原告）秦开银房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月4日立案后,依法适用普通程序，由审判员李熔灿担任审判长，与人民陪审员张科荣、吴先发组成合议庭，于2019年5月16日、2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭银香、刘强及其委托诉讼代理人王叶平、被告（反诉原告）秦开银及其委托诉讼代理人蔡国勋、秦伟、被告荆州市秦泰物贸有限公司委托诉讼代理人蔡国勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭银香、刘强向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告经营性损失1560909元和房屋装修损失263568元，总计1824477元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年6月21日，胡龙华与被告签订《房屋租赁合同》，被告将其F栋整体办公楼租给胡龙华从事宾馆经营，从2009年9月1日至2018年9月1日。合同签订后，胡龙华依合同投巨资对房屋进行了装修，办理相关手续后便开始经营，取字号为“御龙宾馆”。2013年12月9日，胡龙华经被告方同意后，以202000元的价格将“御龙宾馆”转让给原告。原告随即办理相关经营手续，对“御龙宾馆”进行了必要维修后开始经营，在经营期间因经营需要，原告先后投入数万元进行维修，确保“御龙宾馆”正常经营。2017年3月8日，荆州区房屋征收管理办公室荆职片区拆迁项目部决定进行入户测量，生意红火的“御龙宾馆”面临征收。2017年7月2日，因征收工作需要，“御龙宾馆”门前被有关部门用围墙封死，“御龙宾馆”被迫停止经营。2018年10月20日，荆州市秦泰物贸有限公司2名股东张万平、秦开银达成《荆州市秦泰物贸有限公司拆迁补偿分割协议》，并提交给荆州区房屋征收与补偿办公室。根据该协议“御龙宾馆”的相关征收补偿费划归被告秦开银实际控制。2018年10月13日，荆州区房屋征收与补偿办公室与荆州市秦泰物贸有限公司签订《企业征收补偿协议》。“御龙宾馆”被迫停止经营后，直到《企业征收补偿协议》的签订，原告多次与被告协商，要求其将国家对“御龙宾馆”给予的经营损失和装修补偿给付给原告，遭到被告无理拒绝。2017年3月12日、2017年8月28日、2017年12月10日，原告分别以书面形式向被告提出自己的主张也均未得到被告的任何回复。2016年8月30日，原告刘强向荆职片区拆迁项目部反映情况，并提出原告的诉求，都因被告的拒绝至今无任何结果。综上，胡龙华与被告签订《房屋租赁合同》符合国家法律规定，受法律保护。胡龙华经被告同意后，将“御龙宾馆”转租给原告，其《房屋租赁合同》继续有效。原告经营“御龙宾馆”3年后，遇国家征收，致使合同不能继续履行，其责任不在原告，在《房屋租赁合同》租期内因国家征收导致了原告经营损失和装修损失，国家对“御龙宾馆”给予的经营损失和装修补偿应该属于原告所有。荆州市秦泰物贸有限公司法定代表人张万平与该公司股东秦开银签订的《荆州市秦泰物贸有限公司拆迁补偿分割协议》，已将“御龙宾馆”征收补偿费划归被告秦开银实际控制，被告秦开银应该将国家对“御龙宾馆”给予的经营损失和装修补偿支付给原告，而被告秦开银拒绝原告的正当要求，欲占有该款项的行为非法，二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益不受侵犯，根据民诉法规定，提起诉讼。被告（反诉原告）秦开银辩称：被告荆州市秦泰物贸有限公司与原告签订的租赁合同已经终止履行，原告的诉讼请求不成立，法庭应予以驳回。原告违约导致合同终止履行，其请求赔偿经营及装修损失的，合议庭应不予支持。被告荆州市秦泰物贸有限公司答辩意见同上。被告（反诉原告）秦开银向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿损失13068元；2、由第三人赔偿48300元；3、律师代理费18000元；4、由被反诉人承担本案案件受理费。事实和理由：2009年6月21日，胡龙华与荆州市秦泰物贸有限公司（以下简称秦泰公司）签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定：秦泰公司将F栋后办公楼整体办公楼及配套设施等租赁胡龙华经营，时间8年，即2009年9月1日至2018年9月1日止，租金30000至35000元，租金按年一次性交清，往后每年房租价格在续约时间前一个月甲乙双方协商后，一次性交清，合同还约定：“乙方（被反诉人）若需对门店进行装修需先同甲方（反诉人）协商，由乙方拟定方案，并将方案报于甲方审定后方可实施，一切装修费用由乙方支付，若乙方主动提出中止合同时，门店内除大型电器（空调、电风扇、大型装饰灯等）可以拆除外，其余部分一律不得拆除”等条款。合同签订胡，胡龙华经营至2013年12月9日转被反诉人经营，其合同条款不变。2017年3月荆州区房屋征收与补偿办公室在反诉人房屋门前贴了一份拆迁通知，拆迁办于7月打围墙，但被反诉人仍在经营，按合同约定，于2017年8月31日被反诉人如果继续经营，需要交下一年的房屋租金，于是反诉人于2017年9月4日通知被反诉人，如果你不交租金，双方之间的合同就终止履行，请你于9月15日前将东西搬走。其没有履行合同义务，反诉人不应支付被反诉人的经营损失。2017年12月4日，被告仍在经营，反诉人之子秦伟要求被反诉人支付租金产生纠纷。同年同月11日，基于被反诉人继续经营，秦伟将租赁经营的门店锁住。2018年10月13日，拆迁办与物贸公司签订拆迁合同。2019年1月24日反诉人在租赁门上贴了《租户告知书》，用电子数据送达给他。2019年3月7日通知被反诉人腾房，同年同月15日反诉人请人将被反诉人的东西搬至学堂洲存放（搬运费7000元），每月仓储费500元，合计1500元，并代被反诉人支付水费4568元。另被反诉人滥用申请诉讼保全，查封不应查封反诉人的资金造成损失48300元，据此，根据民诉法规定，向人民法院提起反诉，请求被反诉人及担保人承担反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）彭银香、刘强对被告（反诉原告）秦开银的反诉辩称：1、秦开银称原告彭银香、刘强在2017年7月之后仍在继续经营违背客观事实；2、秦开银称其13068元的损失不能成立；秦开银的律师代理费由原告彭银香、刘强承担没有法律依据。原告（反诉被告）彭银香、刘强围绕诉讼请求依法提交了证据，被告（反诉原告）围绕反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证明、房屋租赁合同、收款收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据有关证据和事实，本院认定案件事实如下：2019年6月21日，荆州市秦泰物贸有限公司与胡龙华签订了房屋租赁合同，合同约定，租赁期限8年，第一年租金16000元，第二年租金不变，往后每年租金依当年周边整体形式和胡龙华经营状况上下浮动。胡龙华若需对门店进行装修，需先同荆州市秦泰物贸有限公司协商，由胡龙华拟定装修方案，并将方案报于荆州市秦泰物贸有限公司审定后方可实施，一切装修费用由胡龙华支付。2013年12月9日，胡龙华将涉案房屋转租给刘强、彭银香经营，刘强、彭银香向荆州市秦泰物贸有限公司支付租金至2017年9月1日，2018年10月2日，张万平与秦开银签订了荆州市秦泰物贸有限公司拆迁补偿分割协议。2018年10月13日，荆州区房屋征收与补偿办公室与荆州市秦泰物贸有限公司签订了企业征收补偿协议。本院认为，双方当事人对房屋租赁及拆迁基本事实无争议，胡龙华转租涉案房屋给刘强、彭银香，刘强、彭银香继续向荆州市秦泰物贸有限公司支付租金，被告荆州市秦泰物贸有限公司收取租金，诉讼中被告荆州市秦泰物贸有限公司、秦开银均认可转租事实，被告秦开银积极应诉答辩，提出被告荆州市秦泰物贸有限公司是其设立的家族企业，涉案房屋实际为秦开银财产，涉案房屋补偿款在拆迁补偿协议中也划归被告秦开银，原告刘强、彭银香、被告荆州市秦泰物贸有限公司均未表示异议，本院予以认可。双方争议焦点在于：一、房屋租赁合同终止的原因是不可抗力还是违约。原告认为，房屋租赁合同因2017年拆迁事由而无法履行，原告从2017年开始不支付租金是因为因拆迁而无法继续经营，原告因此要求与被告协商拆迁补偿款，被告一直拖延不同意，原告对合同不能履行不存在过错。被告认为，被告告知原告支付2017年租金，原告不支付，故导致合同解除，原告对合同不能履行存在违约。本院认为，房屋租赁合同租金支付发生争议时间正处于拆迁通知下达后，根据双方陈述及提交证据，合同不能履行主要是由于拆迁不可抗力事由引起的，双方发生争议后通过各种方式维护自己权益，也是导致合同不能履行的原因。二、房屋租赁合同终止后，被告应补偿原告的损失如何计算。合同终止后，双方当事人应按照公平原则分担损失，1、关于原告的装饰装修残值损失，庭审时双方争议极大，原告认为其装修损失为263568元，被告认为，原告违约且没有举证证明装修损失，本院认为参考拆迁补偿房屋中装修装饰补偿、原告支付的转让费、剩余租赁期限，酌情支持60000元；2、关于原告的经营损失，涉案房产实际用于经营活动，拆迁行为给原告的经营造成相应影响和损失，被告应合法合理赔偿原告损失，考虑到被告是房屋的户主，也存在对房产进行对外招租和管理的经营行为，拆迁行为也对其造成了影响和损失，故双方当事人应共同分担经营损失，庭审时被告秦开银认可原告在交付租金后的损失37942元，本院参考拆迁补偿标准及剩余租赁期限，酌情支持原告90000元损失；三、反诉原告的反诉请求是否应得到支持。被告秦开银提出反诉，第三人中国平安保险股份有限公司湖北分公司与本案无关，本院予以驳回。被告（反诉原告）秦开银的反诉请求：1、反诉原告秦开银的搬运费、仓储费、水费等损失，反诉被告对其提出异议，反诉原告提交证据不足，本院不予支持；2、反诉原告因财产保全造成损失，与本案合同纠纷不具有直接关联，反诉原告提交证据不足，本院不予支持；3、反诉原告的律师代理费，无约定，也无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告秦开银、荆州市秦泰物贸有限公司向原告彭银香、刘强支付装饰装修残值损失60000元、经营损失90000元，共计150000元；二、驳回反诉原告秦开银的反诉请求。以上给付内容，于本判决生效之日起十日内履行；逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。本诉案件受理费21220元，反诉案件受理费892元，由被告秦开银负担。不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  李熔灿人民陪审员  吴先发人民陪审员  张科荣二０一九年六月二十日法官助理万冬书记员张雅梦