福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0627民初910号 原告：林秀华，女，1967年6月2日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：林良琪（系林秀华的丈夫），男，1964年9月29日出生，汉族，居民，住福建省芗城区。 被告：福建南靖永大房地产有限公司，住所地福建省南靖县山城镇育林路大园**。统一社会信用代码：913506276990421317。 法定代表人：吕兰姬，执行董事。 委托诉讼代理人：陈龙民，福建仁胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹雅容，福建仁胜律师事务所律师。 被告：漳州永大房地产开发有限公司，住，住所地福建省漳州市浦东副食品综合批发市场入口处一社会信用代码：913506007053741096。 法定代表人：黄立辉，总经理。 委托诉讼代理人：叶镇南，男，该公司职工，住福建省南靖县。 原告林秀华与被告福建南靖永大房地产有限公司（以下简称：南靖永大公司）、漳州永大房地产开发有限公司（以下简称：漳州永大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林秀华的委托诉讼代理人林良琪、被告南靖永大公司的委托诉讼代理人陈龙民到庭参加诉讼，被告漳州永大公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林秀华向本院提出诉讼请求：1.判令南靖永大公司向林秀华支付逾期办证违约金61117.5元整（违约金暂计至2019年4月1日，2019年4月1日后的逾期办证违约金另行主张）；2.判令南靖永大公司将房屋建筑工程竣工验收报告等办理房产权属证书所需材料交付给林秀华，并协助林秀华办理址在南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇2幢D01号房产相关权属证书；3.判令南靖永大公司将不具备交付条件的房产交付给林秀华的违约金200元整；4.判令被告承担本案全部诉讼费用；5.判令漳州永大公司对南靖永大公司上述债务承担连带责任。事实和理由：2014年5月1日，林秀华与南靖永大公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002500437），约定林秀华购买南靖永大公司开发建设的南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇2幢D01号房产，购房总价款435000元整，款项支付方式为签订合同时一次性付清全部款项。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条第一项、第三项约定：“出卖人应当在商品房实际交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房实际交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人同意按照：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金方式处理。”另补充协议附件六第四条约定：“出卖人应于2014年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合勘查、设计、施工监理等单位竣工验收合格和消防验收合格条件的房屋交付给买受人，如未在规定期限内达到上述条件，出卖人向买受人支付200元违约金”。合同签订后，林秀华按约定支付了全部购房款，南靖永大公司于2014年6月1日前通知林秀华办理了交房手续，但至今未通知林秀华办理房产权属证书，且林秀华要求南靖永大协助办理房产权属证书，南靖永大公司以让林秀华签署逾期办证违约金按2年计算的30%的协议为条件，否则不予配合办理房产权属证书。 南靖永大公司将不符合交付条件的房屋交付给林秀华已构成违约，根据合同附件六第四条约定，南靖永大公司应向林秀华支付违约金200元。另讼争房产因出卖人原因无法办理所有权证，南靖永大公司已构成逾期办证违约事实，依法也应当向林秀华支付违约金61117.5元，并继续配合办理房屋权属证书。南靖永大公司的唯一股东漳州永大公司依法对南靖永大公司的债务承担连带责任。 南靖永大公司辩称，一、被答辩人诉答辩人支付逾期办证违约金既无损失依据，亦超过诉讼时效，应予驳回。二、退一步讲，即使答辩人需要向被答辩人支付违约金，违约金也仅能从2016年4月2日开始计算至2018年7月13日止。三、诉争房屋工程的施工方福建省来宝建设工程有限公司拒绝配合办理综合验收系本案房屋权属证书未能及时办理的根本原因，相关责任应由福建省来宝建设工程有限公司承担，法院应追加福建省来宝建设工程有限公司为本案第三人参加诉讼。四、被答辩人诉请答辩人协助办理房产权属相关证书缺乏事实依据。五、被答辩人请求答辩人“支付将不具备交付条件的房产交付给被答辩人的违约金200元”缺乏事实和法律依据。综上所述，本案应追加福建省来宝建设工程有限公司为第三人参加诉讼，并判决驳回林秀华对答辩人的诉讼请求。 漳州永大公司未作答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月1日，林秀华与南靖永大公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002500437），约定林秀华购买南靖永大公司开发建设的南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇2幢D01号房产（店面），建筑面积为26.94平方米（其中：套内建筑面积为25.92平方米，公共部位共有分摊建筑面积为1.02平方米），商品房单价为每平方米16147元，总价款为435000元；付款方式：一次性付清全部款项；交付条件与期限，《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在具体时间详见补充协议前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、该商品房经建设单位依法组织的勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，所在建筑物可通水通电（含正式或临时），同时排水排污通畅。前述1-3款不予采用。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内书面告知买受人的；2、因政策性原因或政府行为及其他非出卖人原因造成影响工程进度的；其他情形见补充协议约定。”合同第九条：“出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、本合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同第十一条：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六。”合同第十四条：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。”同日，林秀华、王丽华与南靖永大公司又签订一份《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》附件六，该补充协议第四条：“关于合同约定的‘交付与期限’的变更、补充约定。双方同意按以下日期及标准交付使用：出卖人应当在2014年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列约定条件的商品房交付买受人使用；该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按：买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币贰佰元违约金处理。”第七条：“合同第十四条产权登记的条款变更为：1、出卖人应当在商品房实际交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。2、买受人选择按揭贷款的付款方式，由出卖人代为办理产权登记手续。应由买受人承担相关的税费在交房时由买受人预交给出卖人（相关税费包括契税、专项维修资金等，由出卖人根据相关部门收费标准代为预收，多还少补）。买受人应于出卖人通知办理产权证之日起30日内，配合出卖人办理相关手续，否则出卖人有权自办理产权证第31日起每日按购房总额的0.03%要求买受人支付违约金。3、如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人同意按照：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金方式处理。” 合同签订后，林秀华即一次性将购房款项435000元支付给南靖永大公司，2014年7月1日，南靖永大公司出具一张销售不动产统一发票给林秀华收执。2014年6月1日，林秀华接收了位于南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇2幢D01号房产（店面）。林秀华从实际交接房屋后360日内（2015年5月26日前）未能办理房屋权属证书。2018年7月13日，南靖永大公司办理了南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇1－7#号楼及地下室首次登记。 另查明，2010年1月20日，南靖永大公司成立；营业期限从2010年1月20日至2060年1月19日；注册资本为2500万元；经营范围为房地产开发、商品房销售及出租；建筑材料（危险化学品除外）的批发与零售；股东为漳州永大公司。 再查明，福建省来宝建设工程有限公司系南靖永大公司中央名仕汇1#至13#楼项目工程的施工方。 上述事实，有林秀华提供的结婚证、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、税收完税证明、南靖永大公司提供的《建设工程施工合同》、《补充协议书》、不动产权属信息查询结果证明、本院调取的《内资企业登记基本情况》，及到庭当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。林秀华与南靖永大公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。林秀华依合同约定付清了全部房款，但南靖永大公司逾期向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，导致林秀华不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书，应按约定向林秀华支付违约金。林秀华自2014年6月1日起接收位于南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇2幢D01号房屋，360日后即2015年5月27日起依约定南靖永大公司应向林秀华支付违约金，但因林秀华诉请的违约金是逐日产生累计而得的继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，根据2017年10月1日起实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定。”，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”和第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”而林秀华于2019年4月1日才诉至本院请求南靖永大公司支付逾期办证违约金，且南靖永大公司已于2018年7月13日办理了南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇1－7#号楼及地下室初始预登记，因此，林秀华请求支付逾期办证违约金的权利保护范围为2016年4月1日起至2018年7月13日止，2015年5月27日至2015年3月31日的违约金已超过诉讼时效，不予保护；南靖永大公司自2016年4月1日起至2018年7月13日止，共拖欠违约金36279元（435000元×834天×0.01%）；南靖永大公司主张本案已超过诉讼时效的意见只予以部分采纳。林秀华主张南靖永大公司应将房屋建筑工程竣工验收报告等办理房产权属证书所需材料交付给林秀华，因双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》并未约定南靖永大公司须将该材料提供给林秀华，而且该材料在南靖永大公司办理初始预登记时就须向登记机关提交，因此，林秀华该主张不予支持；但是，南靖永大公司虽已于2018年7月13日办理了南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇1－7#号楼及地下室初始预登记，而林秀华仍未取得所购房屋所有权证等权属登记，南靖永大公司有义务协助林秀华办理址在南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇2幢D01号房产相关权属证书，南靖永大公司须配合向权属登记机关提交如申请表、法人身份证明材料、权属调查成果等办理权属证书必须的材料。根据《合同补充协议》第四条约定：“出卖人应当在2014年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列约定条件的商品房交付买受人使用；该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按：买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币贰佰元违约金处理。”本案中，虽然南靖永大公司能在约定的时间前交付房屋，但其未提供证据证明该房屋交付时已通过竣工验收和消防验收，因林秀华已同意接收讼争房屋，根据约定南靖永大公司须支付林秀华违约金200元。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，本案中，漳州永大公司系南靖永大公司的唯一股东，其未提供证据证明其公司的财产独立于南靖永大公司的财产，故林秀华请求漳州永大公司对南靖永大公司的债务承担连带责任，于法有据，应予支持。对于南靖永大公司认为因讼争房屋工程的施工方福建省来宝建设工程有限公司不能配合办理综合竣工验收系本案房屋权属初始预登记未能办理的根本原因，属另一法律关系，应另案处理。漳州永大公司经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建南靖永大房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内向林秀华支付逾期办证违约金36279元； 二、福建南靖永大房地产有限公司应按双方签订的《商品房买卖合同》约定，协助林秀华办理址在南靖县山城镇教育路一中东南侧中央名仕汇2幢D01号房产相关权属证书； 三、福建南靖永大房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内向林秀华支付交付不符合约定条件的房屋的违约金200元； 四、漳州永大房地产开发有限公司对福建南靖永大房地产有限公司上述第一、三项债务承担连带责任； 五、驳回林秀华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1329元，减半收取计664.5元，由林秀华、王丽华负担247.2元；由福建南靖永大房地产有限公司负担417.3元，漳州永大房地产开发有限公司负连带缴交责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王振勇 二〇一九年六月十九日 书记员  黄晨薇 【执行申请提示条款】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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