黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0126民初1983号原告：张建宏，女，1974年3月20日出生，汉族，个体，住巴彦县。委托诉讼代理人：邢方雪，黑龙江九州律师事务所律师。被告：杨晶波，男，1977年12月21日出生，汉族，无业，住巴彦县。委托诉讼代理人：尹哲峰，男，1976年10月24日出生，汉族，巴彦县彦盈法律服务所法律工作者，住巴彦县。第三人：杨德志，男，1970年5月15日出生，汉族，无业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张宏伟，男，1978年1月12日出生，汉族，无业，住巴彦县。第三人：黑龙江鑫宇尚城房地产开发有限公司，住所地：巴彦县巴彦镇。法定代表人：谢广才职务：经理。原告张建宏与被告杨晶波、第三人杨德志、黑龙江鑫宇尚城房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建宏及其委托诉讼代理人邢方雪，被告杨晶波及其委托诉讼代理人尹哲峰，杨德志的委托诉讼代理人张宏伟到庭参加诉讼。被告鑫宇公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建宏向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2018）黑0126执660号之七执行裁定书；2.请求确认鑫宇尚城小区C栋一单元503号房屋归原告所有；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月12日,原告购买了巴彦县鑫宇尚城小区C栋一单元503号房屋，并签订了商品房买卖合同书，交付全款且办理入住，被告鑫宇公司给原告开具了收款收据。原告未办理产权登记的原因是鑫宇公司未办理，不是原告的原因，原告无过错，现被告杨晶波申请执行原告的财产是错误的。故诉至贵院，请求撤销（2018）黑0126执660号之七执行裁定书，并确认鑫宇尚城小区C栋一单元503号房屋归原告所有。被告杨晶波辩称，第一、被告鑫宇公司在执异28号执行裁定书中没有提及鑫宇公司系案外人、申请执行人或被执行人，因此被告鑫宇公司的诉讼主体不适格；第二、本案原告张建宏是与被执行人杨德志之间的债权债务原因形成的所谓的买卖合同关系，在原告张建宏基于债权债务关系同时又没有取得任何产权登记的情况下不能对抗答辩人申请法院查封冻结的行为；第三、根据最高院关于执行异议和复议案件的司法解释第28条、29条规定，原告应就其对房屋的实际占有使用居住以及全款的交付、买卖合同的签订时间、案涉房屋是否用于居住且原告只有该房屋一套用于居住来举证证实。综上，答辩人恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。第三人杨德志辩称，原告的房屋是巴彦县一建公司因欠原告的人工费而给原告顶人工费的，该房屋与答辩人无任何关系，原告的房屋并非是答辩人名下财产，答辩人从来没购买过该房屋，也从未通过任何方式取得过该房屋的所有权。答辩人与杨晶波之间的债务，应由我们之间处理，不应牵扯到原告。杨晶波申请执行原告的财产是不对的。第三人鑫宇公司未向本院提交书面答辩状，亦未出示反驳或抗辩的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1、关于本院（2018）黑0126执660号之七执行裁定书、查封异议申请书、本院（2018）黑0126执异28号执行裁定书。对证据的真实性予以确认；2、关于2017年1月12日《商品房买卖合同书》及交款收据，以及物业费、二次提水费、电费、垃圾清运费、装修保证金等。对证据的合法性及关联性应有其他证据佐证；3、关于巴彦县房产处查档证明。其合法性予以确认，其关联性及真实性应有其他证据佐证。本院经审理查明：本院在执行杨晶波与杨德志民间借贷纠纷一案中，依杨晶波申请，本院于2018年5月11日依法作出（2018）黑0126执660号之七执行裁定书，查封了杨德志所有的位于巴彦县巴彦镇鑫宇尚城小区C-1-503室房产（案涉房产，面积91.94平方米）。原告张建宏作为案外人向本院提出书面异议，认为其于2017年1月12日购买案涉房产，并于同日签订了商品房买卖合同书，现已交付全额购房款并办理入住，鑫宇公司向张建宏开具收款收据但未办理过户手续，请求解除查封。本院（2018）黑0126执异28号执行裁定书以“该争议房屋由黑龙江省鑫宇房地产开发有限公司抵债给杨德志，杨德志又将该房屋抵债给张建宏，张建宏与鑫宇公司签订了商品房买卖合同书，两次以物抵债过程，均未办理产权登记，案外人张建宏虽有与开发单位签订的商品房买卖合同，但未办理产权登记，不具有物权效力，该房产所有权的归属尚不确定”为由，驳回张建宏的案外人异议申请。张建宏对该裁定不服，在法定期间内向本院提起案外人执行异议之诉。经查，案涉房屋为黑龙江鑫宇房地产开发有限公司开发建设，至庭审时未在巴彦县房产住宅局系统显示该房屋出售合同备案。2017年1月12日，黑龙江鑫宇房地产开发有限公司将该房屋开具预售楼房交款收据为张建宏名下，并签订商品房买卖合同书。该交款收据交易形式处标注“顶杨德志工程款”。庭审中，张建宏自认2018年3月15日将案涉房产出卖给杨雨文，通过鑫宇公司办理更名手续，鑫宇公司将开具给张建宏的购房款收据收回并在标注作废的收据上加盖公章。经查，2018年3月15日标注姓名为杨雨文的购房收据记载金额为82,029元，另标注贷款180,000元字样，与2017年1月12日鑫宇公司出具给张建宏的购房收据标注的房屋系同一房屋。庭审中，杨晶波以：首先，本案中，原告与鑫宇公司签订的并非是合法有效的书面房屋买卖合同，原告没有履行房屋买卖合同中必须完成的购房款交付义务，而是基于债权债务关系签订的实际性质为抵押的商品房买卖合同；其次，原告提交的取暖费、物业费、水电费、卫生费均在一张票据中，不具有真实性和客观性；第三，原告与鑫宇公司之间的债权债务不符合交付房款的法律要件，原告与鑫宇公司之间没有完成房屋买卖合同中所必须完成的购房款交付接受要件，且原告提供证据显示“购房款交款人”为杨雨文而非原告；第四，原告与鑫宇公司均未能证实房屋产权没有登记过户非原告自身原因导致，原告自述在盛隆国际小区居住，其配偶及子女名下是否尚有住宅房屋，原告未能证实的抗辩理由，不同意原告的诉讼请求。被告杨德志则以坚持答辩及辩论意见的抗辩理由，同意原告的诉讼请求。综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据及发表的质证意见和查明的案件事实，本案的焦点问题是：原告主张的购房行为是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号规定的情形。关于原告主张的购房行为是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号规定情形的问题。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明的责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，原告作为案外人主张对执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益应承担举证责任，举证不能应承担不利法律后果。根据查明的事实，杨德志为被执行人，被执行的不动产为登记于黑龙江鑫宇房地产公司名下的商品房，符合同时登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房的竟合情形。第二十八条系普适性的条款，第二十九条系特别条款可见，原告只需证明原告两个法条的条件之一即可。结合本案现有的证据及事实分析认定如下：首先，张建宏确有与鑫宇公司于法院查封前签订的书面买卖合同，但该房屋系鑫宇公司抵顶杨德志工程款，鑫宇公司对本院依杨晶波申请查封未提出异议，张建宏是否与杨德志之间存在债权债务关系，仅凭自认，而没有证据佐证真实性，不能确认张建宏诉讼主张成立，即其买受人的身份存疑，不能对抗法院对标的房产的查封；其次，原告证实在法院查封前已合法占有该不动产的证据即其举示的《收据》一份，为鑫宇公司收取包烧费、物业费、二次提水、水表、电表、电梯费、装修垃圾清理费、装修保证金等，未有该小区预售许可证明及其开具的准予入户通知，合法性证据不足，《收据》仅有鑫宇公司盖章确认，未有张建宏是否实际缴纳给相关部门的电费、水费等证据佐证，不能确认张建宏实际占有该房屋的真实性。因原告的案外人执行异议请求必须全部符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十八条或第二十九条规定方可阻却执行，但上述两个法条均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，因完全不能证明故原告对涉案房产享有的权利不能排除强制执行。综上所述，原告张建宏的诉讼请求不成立，不予支持。被告杨晶波的抗辩理由成立，予以采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告张建宏的诉讼请求。案件受理费人民币100.00元，由原告张建宏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  钟学文人民审判员  马国云人民陪审员  赵艳茹二〇一九年六月二十日书 记 员  丁 芳