黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0111民初1315号原告：高凤芹，女，汉族，农民，1953年6月14日出生，住哈尔滨市呼兰区。委托代理人：罗彦国，系黑龙江千水律师事务所律师。被告：哈尔滨利民经济技术开发区管理委员会（以下简称管委会），住所地哈尔滨市利民开发区。委托代理人：李晶，女，汉族，哈尔滨市松北区人民政府法制办工作人员，住哈尔滨市松**。被告：黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司（以下简称地恒公司），住所地哈尔滨市道外区保障街**。法定代表人：张秀春，职务董事长。委托代理人：袁琳，系黑龙江法点律师事务所律师。委托代理人：马军舰，男，汉族，1985年7月6日出生，系该单位员工，住哈尔滨市阿城区（未到庭）。被告：黑龙江博威房屋拆迁有限公司（以下简称博威公司），住，住所地哈尔滨市道里区锦江绿色家园****/div>法定代表人：刘士军，职务总经理。委托代理人：隋立家，男，汉族，系该单位员工，1975年9月17日出生，住黑龙江省延寿县（未到庭）。原告高凤芹诉被告哈尔滨利民经济技术开发区管理委员会、黑龙江博威房屋拆迁有限公司、黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司承包地征收补偿费用分配纠纷一案，本院受案后，依法公开开庭进行审理。原告高凤芹及委托代理人罗彦国、被告管委会委托代理人李晶、被告黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司委托代理人袁琳到庭参加诉讼，被告黑龙江博威房屋拆迁有限公司委托代理人隋立家第一次开庭时到庭，第二次经本院依法传唤未到庭，本案适用缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请法院依法判决黑龙江地恒房地产开发建设有限公司给予高凤芹办理不动产证书或按市场价格退还房款；二、请求人民法院判决被告支付高凤芹拆迁补偿款共计915799元。原告诉求具体为：主张部分变更协议内容，协议中安置调换房屋不变，要求被告履行协议，办理进户手续及产权不动产证；对同被告签订的协议第六条4项有异议，此项不应按25元/平方米，应按165元/平方米补偿，即被告还应给付合计12600元；第六条3项乙方围墙有异议，被告实际给付100元/平米，应按国家标准190元/平方米，共计162延展平方米，被告还应给付14580元；铁栅栏被告实际给付200元/平米，应给付460元/平米，被告还应给付74360元；第8项2个渗水井有异议，被告实际给付2000元/个，应当给付4600元/个，被告还应给付5200元；其中还有被告没有给补偿的项，宅基地补偿款国家标准206元/平方米，实际没有支付，共计1000平方米，宅基地应给付206000元；每月临迁费20元/平方米，共计161平方米，至今64个月，共计206080元；包烧费国家标准3000元/年，2013年至今7年应给付21000元，2013年8月之前的包烧费已经给付；两间房屋装修费补偿款50000元；生活费补偿款依据2017年黑龙江省农村居民人均可支配收入每年12655元，2010年7月31日至2019年2月28日为3134天，共计3口人，合计325979元，并按此标准计算至社会养老保险开支为止，若不能为三人计算养老保险，应当终身计算。事实及理由：2010年7月31日，高凤芹与三被告签订拆迁补偿协议，因为当时高凤芹等老百姓被黑社会胁迫，被迫签订协议，补偿款没有按照国家标准给付，故请求补足差额，并且一直不能为高凤芹办理不动产证，故请求地恒公司办理不动产证书，（2017）黑01行终423号行政裁定书释明了三被告可以作为民事诉讼主体，应承担连带责任。被告管委会辩称：一、管委会被告主体不适格。管委会为呼兰区政府设立的派出机构，依法不具备诉讼主体资格。同时，管委会仅具备招商引资经济职能，不具备征拆任何阶段的职能，在没有法律、法规授权的情况下，管委会是受呼兰区政府的委托在本案拆迁中配合并监督管理拆迁活动。因此，依据呼兰区政府当时的政策，本案征收工作由博威公司负责，补偿和安置由地恒开发公司负责，本案中高凤芹诉求均与管委会无关。二、高凤芹诉求一中要求退房付款和诉求二中要求支付额外的拆迁补偿款，均属于变更涉案协议书主要内容，已经超出法定一年诉讼时效。三、涉案协议书在签订后已经履行，依法对其主要内容进行变更只有两种法定情形，一是合同当事人协商一致合意变更；二是任一方依法申请单方变更。本案中，高凤芹诉求一中要求退房付款和诉求二中要求支付额外补偿费用，实际均是在达不成合意的情况下，依法申请单方变更，已经超出一年的法定诉讼时效期限，且不适用中止、中断。四、高凤芹诉求没有事实和法律依据。无论高凤芹诉求主张的是涉案协议书相关条款的无效、解除还是可变更、可撤销，均未举证证明符合相关法定情形，不应予以支持。（一）高凤芹诉求一中要求办理不动产证书，只需高凤芹按涉案协议书约定正常履行办理入户手续的义务后即可办理，不存在不能办理或地恒开发公司违约的情形，完全是高凤芹不先履行入户义务导致。（二）高凤芹诉求一中要求按市场价退还房款的前提是，高凤芹承认涉案协议书第八条合法有效，且不希望撤销。那么，因回迁房在高凤芹办理入户手续后即可办理产权，不存在法定解除情形，所以高凤芹不要房子而改为要退房付款，是单方要求变更条款。若地恒开发公司同意变更，双方可就按市场价还是拆迁时的补偿标准退房付款进行协商后确定。若地恒开发公司不同意变更，因不存在法定变更情形，高凤芹诉求不应予以支持。（三）高凤芹诉求二要求按照国家标准支付涉案协议书约定外的补偿款共计915799.00元，是对补偿政策的错误理解和适用，且在没法定补偿权利和已签订的涉案协议书没有法定无效、可变更、可撤销或可解除情形的情况下，不应得到支持。1、本案拆迁适用的是《呼兰区村屯房屋拆迁安置补偿补助暂行规定》，高凤芹诉求二按照国家标准计算没有法律依据，是对补偿政策的错误理解和适用。2、在《呼兰区村屯房屋拆迁安置补偿补助暂行规定》的相关规定范围内，针对每个动迁户实际情况的不同，给予的补偿项目和标准也不同。本案签订了涉案协议书并已经履行了大部分义务，应按涉案协议书进行补偿。因此，涉案协议书不存在无效、可撤销或可解除的法定情形，高凤芹诉求二实际是要求对涉案协议书主要内容进行单方变更，在无法达成合意的情况下还没有法定可变更情形，不应支持。（1）针对已经约定完补偿数额的地面、围墙、铁栅栏、渗水井、临迁补助费这五个补偿项目，涉案协议书已经约定了补偿标准和数额。高凤芹诉求单方变更补偿计算标准，没有事实和法律依据，不应支持。（2）针对未约定的宅基地补偿款、包烧费、装修费、生活费这四个补偿项目，高凤芹诉求的是增加这四个补偿项目，在已经签订涉案协议书的情况下，高凤芹实际也是要求变更涉案协议书主要内容，高凤芹依法对涉案协议书签订时这四个项目属于拆迁补偿项目，及其有权获得补偿、涉案协议书可变更均负有举证责任，否则不应支持。其中，高凤芹家的无照房屋是在国家林带地上建设的，根本不是宅基地，按“拆一还一”给予产权调换已经是照顾，不存在宅基地补偿。本案是房屋拆迁，不是承包土地征收，不涉及高凤芹主张的所谓生活费补偿款项目，没有房屋就没有收入不能活的诉求明显是无理取闹。房屋拆迁中补偿的是物权的实际财产损失，包烧费不在此范围内，不动迁就不需要自己承担包烧费用的诉求明显也是无中生有，且没达成协议也是无照房屋无权要求的。高凤芹对自家有装修且符合规定的补偿标准负有举证责任，实际上高凤芹家没有装修，也不是楼房，不符合获得装修补偿的标准。同时高凤芹家房屋本身就是无照房屋，没有达成协议也不应给补偿。所以，在高凤芹家房产为无照违章建筑，依法应被强拆的情况下，高凤芹在此处主张的补偿全是其依法无权获得的，现在高凤芹主张这些补偿只能依据地恒开发公司自愿同意，否则无权依法变更涉案协议书内容，要求补偿。综上，本案纠纷与管委会无关，且高凤芹的所有诉求均没有事实和法律依据，不应予以支持。另外通过了解案件事实情况，本案明显是高凤芹为获得非法利益而进行的无理诉讼，其行为不仅浪费了司法资源，还给政府和企业造成了维权损失和名誉伤害，更严重的是其被黑社会胁迫的舆论很容易给社会安定造成不良影响，完全是无中生有。因此，管委会保留追究其相关责任的权利。被告地恒公司辩称：1、原告诉讼请求无任何事实及法律依据，不应得到支持，应依法驳回。诉请一中房屋产权证照只要原告办理进户手续，缴纳相关费用即可办理；诉请二中要求的各种补偿无任何法律依据，也没有合同依据，属单方合同内容变更，按照合同法约定，变更或撤销合同内容，应在一年内行使，本协议签署在2010年7月31日，早已超过了法定诉讼时效，且该一年的诉讼时效为除斥期间，不存在中断、中止、延长的情形；2、原告房屋是建设在林地上的违章建筑，不是拆迁安置办法规定范围内的无照房屋，该违章建筑不应当受到法律保护，依法应予以强拆；3、地恒公司、地恒公司依法提出反诉房屋拆迁产权调换协议书无效，不应当保护破坏林地的违章建筑。另，就原告房屋是原告自愿搬迁的而不是强迁，被告地恒公司有证据证实，原告诉请的生活费补偿款等应是承包的土地，也就是耕地被拆迁，而对集体经济组织进行补偿，原告在1998年土地承包时，家里有两口人，原告及女儿共分得土地4.26亩，在2001年呼兰区管委会将该土地予以征收，给予了土地征收补偿9538.1元，累计补偿22811.40元，有原告本人签字，可证实原告的土地的征收补偿在2001年时就已经补偿完毕，本案中再次提出没有任何法律依据。被告博威公司答辩意见同被告管委会及被告地恒公司。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告高凤芹所举示的证据一中的《中央一号文件》，经字句比对实际为《中华人民共和国征地拆迁补偿暂行条例》，该条例自2011年3月1日起施行，晚于原、被告签订拆迁补偿安置协议日期，依据“法不溯及既往”原则，该证据缺乏关联性，本院不予采信；证据一中《哈尔滨市人民政府办公厅哈政办综（2010）17号文件》已写明“平房、松北、呼兰、阿城区及各县（市）可根据本地实际情况另行制定实施意见”，依照该文件规定，呼兰区并不在其调整范围内，故该证据缺乏关联性，本院不予采信；证据一中《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》以及《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》属于对征地管理工作进行的指导类规范性文件，同原告主张的具体补偿缺乏直接关联性，本院不予采信；原告证据二中黑龙江省人民政府建设用地审批件黑政土（2009）第241号及哈尔滨市呼兰区国土资源局哈呼国土便（2019）2号文件系征收阶段部门内部审批文件，无关于该案涉及房屋征收补偿的具体性适用标准，且该证据不能直接证明被告应为高凤芹缴纳社保，批准用地同实际占用用地之间差额较大及被告违法占用土地等证明问题，原告证据缺乏关联性，本院不予采信；原告证据三的《房屋拆迁产权调换协议书》，有原、被告的签字及印章，本院对其证据的关联性及真实性予以认定。合法性在本院认为中一并论述；原告证据四中“国务院通报十一起强拆处理结果，51人被问责”材料一份、照片十五张、2010年冬季版《中国观察》第57页等证据，不能直接证明原告违背真实意思表示受强迫签字的情形，该证据同证明问题缺乏关联性，本院不予采信；原告证据五中证人单某、高某、安某的证人证言欲证明原告受胁迫签订协议，但均为传来证据，不能证明原告系被强迫签订的补偿协议并被强迫拆迁的情形，但通过证人证言及原、被告陈述可证明被告曾给付当地拆迁户每年3000元，共计三年包烧费补偿的事实，原告也曾自认2013年8月前的包烧费被告已经给付，但对于原告是否有权继续向被告主张包烧费问题，该份证据未能直接体现，故本院仅对原告欲证明被告地恒公司曾支付每年3000元包烧费补助的问题予以采信，对原告证明被告地恒公司应当继续支付2013年8月以后包烧费的问题不予采信。关于被告管委会的证据一中《关于印发哈尔滨市集体土地征收补偿安置工作实施意见的通知》及《呼兰区村屯房屋拆迁安置补偿补助暂行规定》，系具体规范性文件，原被告签订《房屋拆迁产权调换协议书》符合该文件标准，且原告现有证据不能证明该两份文件为违法性文件，本院对该证据证明拆迁协议符合通知规定予以采信，但对于原告家是否为无照房屋的证明问题，该证据缺乏关联性，本院对该证明部分不予采信；管委会证据二住宅房屋拆迁认定表，有原告本人签字，可证明原告已于签订协议书前知悉可获得的补偿项目和数额，本院予以采信，但对于证明该房屋系违建房屋，照顾动迁户生活同意补偿的事实，因违建房屋并不等同于无照房屋，是否违建应由有关行政部门作出认定，故对该证明部分本院不予采信，对于被告以该证据中认定表中无管委会签字来证明当年管委会为了招商引资而由开发商自行拆迁补偿的政策，本院认为因该拆迁认定表系原、被告就具体个案进行的拆迁范围认定，并不能以此反向证明管委会作为政府部门的职能范围，且双方签订的协议书中亦有管委会加盖的印章，故本院对于该部分证明问题，不予采信；管委会证据三组中建设工程竣工验收备案证书两份，系由黑龙江省住房和城乡建设厅出具，可证明地恒开发公司开发建设的涉案两户回迁房屋于2014年1月10日均验收合格，具备入户条件，本院予以采信；管委会证据四组中庭审笔录三份，本院仅对该证据可确定拆迁工作由博威公司具体负责，补偿费和安置费由地恒开发公司承担，以及原告家为无照房屋的事实予以采信，但以此证明原告家系违建房屋无权获得回迁房和临迁补助费，也无权主张宅基地、装修等补偿的情形，因无照房屋不等同于违法建筑，故本院对该部分不予采信；关于其证明原告存在受胁迫等可变更、可撤销的情形已超出诉讼时效的主张，在本院认为中一并论述；关于其证明原告不先办理入户才是现在不能办理产权证的唯一原因，且原告自2014年1月10日后就无权继续主张临迁补助费的主张，本院结合协议书及原告询问笔录等内日，可确定2014年1月10日房屋具备入户条件，1月18日原告已收到入户通知，故对于该证明问题，本院予以采信；关于被告地恒公司的证据一中住宅房屋拆迁认定表，证明原告房屋为无照房屋的事实，本院予以采信；证据二中2002年、2004年、2009年、2010年呼兰区利民裕强村袁家屯航拍图，证明原告房屋系建设在林地上的违法建筑的主张，因违法建筑应由相关行政部门进行认定，本院对该证据的真实性予以采信，但对其证明问题不予采信；证据三中《呼兰区村屯房屋拆迁安置补偿补助暂行规定》证明建设在宅基地上的无照房屋应给予评估价70%的补偿。而原告房屋是建设在林地上违章建筑，不应当给予任何补偿的主张，因违章建筑须经有关行政部门认定，本院对该证据的真实性及合法性予以采信，但对其证明问题不予采信；证据四中房屋拆迁产权调换协议书的真实性本院予以采信，但对其证明该协议保护的是建设于林地上违章建筑，给付安置房屋及补偿费无法律依据，依法申请法院确认该协议无效的证明问题，因违法建筑应由相关行政部门进行认定，故本院对其证明问题不予采信；证据五中建设工程竣工备案证书本院对其真实性予以采信，但对其证明原告在2014年1月10日后就无权主张任何补偿费用的问题，在本院认为中结合其他事实一并论述；证据六中补助费发放表，可证实给原告的补助费发放到2014年1月10日，房屋具备进户条件之日，本院予以采信；证据七中进户手续流转表可证明2014年1月房屋具备进户条件，原告同楼的其他业主已经办理进户手续，本院对该证据予以采信；证据八中2011年1月27日转账记录及原告本人签收收据，金额为158045元，所证明原告领取搬迁奖励金的事实予以采信，但对于证明原告房屋的拆迁是其完全自愿，不存在被胁迫的问题，需同其他证据认证后确定，在本院认为中一并论述；证据九中呼兰区人民政府哈呼行政拆字（2011）1号哈尔滨市呼兰区人民政府强制拆迁房屋公告，因拆迁户只有存在不合理拒绝拆迁行为才有可能依法被纳入强拆户范围，而原告客观上已经同被告签订协议，不在强拆户范围内系符合常理，该证据不能直接证明原告在签订协议中是否存在受胁迫或显失公平等可撤销、可变更情形，故对该部分证明需同其他证据相互认证，本院对该证据的证明问题不予采信；本院结合原、被告提交的证据，经庭审质证及当事人当庭陈述，查明事实如下：2010年7月31日，原告高凤芹与被告管委会、被告地恒公司、被告博威公司签订房屋拆迁产权调换协议书，约定房屋安置、拆迁补偿等事项。现原告高凤芹以其安置的房屋至今未办理不动产权证，且原协议签订有可撤销、可变更情形为由诉讼来院，要求地恒公司给予高凤芹办理不动产证书或按市场价格退还房款，并由三被告支付高凤芹拆迁补偿款共计915799元（协议内补偿部分有：1、第六条4项砖地不应按25元/平方米，应按165元/平方米，被告还应补偿12600元；2、第六条3项围墙不应按100元/平米，应按国家标准190元/平方米，共计162延展平方米，被告还应给付14580元，铁栅栏被告实际给付200元/平米，应给付460元/平米，被告还应给付74360元；3、第8项2个渗水井有异议，被告实际给付2000元/个，应当给付4600元/个，被告还应给付5200元；而协议外补偿部分有：1、宅基地补偿款国家标准206元/平方米，实际没有支付，共计1000平方米，宅基地应给付206000元；2、每月临迁费20元/平方米，共计161平方米，至今64个月，共计206080元；3、包烧费国家标准3000元/年，2013年至今7年共计21000元，2013年8月之前的包烧费已经给付；4、两间房屋装修费补偿款50000元；5、生活费补偿款依据2017年黑龙江省农村居民人均可支配收入每年12655元，2010年7月31日至2019年2月28日为3134天，共计3口人，合计325979元，并按此标准计算至社会养老保险开支为止，若不能为三人计算养老保险，应当终身计算）。上为本案事实。本院认为，原告诉讼来院，要求变更同三被告所签订的《房屋拆迁产权调换协议书》，主张三被告依照协议给予原告办理房屋产权证或按市场价格退还房屋价款，并按照相应标准支付拆迁补偿的主张，系属合同纠纷范畴，该协议书的调换补偿范围及标准不违反《关于印发哈尔滨市集体土地征收补偿安置工作实施意见的通知》及《呼兰区村屯房屋拆迁安置补偿补助暂行规定》等规定，协议内容应属合法有效，不存在显失公平等情形；原告诉请主张签订协议有受胁迫、显失公平等可变更情形，但无直接证据证明其受到胁迫及协议显失公平，庭审中证人证言所述亦为传来证据，不符合因胁迫而具有可变更合同的情形，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，原告应当承担举证不能的不利后果。因被告管委会及地恒公司已向本院抗辩原告主张变更协议的诉讼请求已超过法定诉讼时效，庭审中原告亦无证据证明在法定期间内主张过权利，故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条关于诉讼时效之规定，且结合《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，本院对于原告主张变更协议的诉讼请求予以驳回；关于原告主张办理产权证的诉请，虽原告诉请变更合同已过诉讼时效，但对其已分配的两套房屋，原告基于物权请求权向开发商地恒公司主张办理产权证仍应受法律保护，故对于原告该诉请，本院予以支持；对于原告同时要求或按市场价格退还房屋价款的主张同办理房产证的诉请相互矛盾，本院综合考虑产权证已可以实际办理出发，从保护原告合法权益尽快实现的角度，对原告要求退还房屋价款的主张不予支持；关于原告主张由三被告支付拆迁补偿协议内及协议外两部分价款的诉请，本院认为，《关于印发哈尔滨市集体土地征收补偿安置工作实施意见的通知》及《呼兰区村屯房屋拆迁安置补偿补助暂行规定》等文件，属于特定地区依据当地经济、社会等因素，结合上位法制定的具体性文件，原、被告签订的协议未违反上述文件制定的补偿标准，应为合法有效。原告诉请未主张协议无效而是主张变更合同，且实际已经取得协议约定的补偿款及按拆一还一方式获得了房屋权利，其主张的协议内补偿应按照协议内容履行；而主张协议外补偿中宅基地补偿款，因宅基地同房屋拆迁系分开补偿，农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，故原告主张宅基地补偿款的请求本院不予支持；每月临迁费按照协议约定10元/平方米，共计161平方米，依照有关部门出具的《建设工程竣工备案证书》可知，在2014年1月10日起即具备办理入户条件，原告具备入户条件至今未入户，本院支持被告地恒公司自2013年8月起至2014年1月止支付原告五个月的临迁费8050元；原告虽有证据证明被告地恒公司曾向其支付三年包烧费，但无证据证明被告地恒公司应继续支付自2013年8月至今7年的包烧费，故本院对该项诉请不予支持；原告主张原有两间房屋的装修费补偿款，但庭审中并无直接证据证明，故本院不予支持；原告索要生活费补偿款直至终身的主张于法无据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告地恒公司在原告高凤芹办理进户后十日内给原告高凤芹办理不动产权证书；二、被告地恒公司在本判决发生法律效力五日内给付原告高凤芹临迁费8050元（自2013年8月起至2014年1月止，161平方米×10元/月×5个月）；三、驳回原告高凤芹其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告高凤芹负担；因原告高凤芹增加诉讼请求，且对增加的诉讼费申请免交，本院综合考虑原告经济条件，对其增加诉讼请求的诉讼费予以免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨新慨人民陪审员  韩奕庆人民陪审员  于秀影二〇一九年六月二十日书 记 员  张作奇