河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0423民初1577号原告（反诉被告）：朱红洋，男，1979年7月13日生，汉族，住鲁山县。委托诉讼代理人：臧幸辉，河南成胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：鲁山鸿尧置业有限公司。住所地：平顶山市鲁山县花园路与尧山大道交叉口西南角（上宅**楼**门面房）。统一社会信用代码：91410423074236956B。法定代表人：吕跃伟，经理。委托诉讼代理人：陈志勇，河南龙云律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾永庚，河南龙云律师事务所实习律师。原告朱红洋与被告鲁山鸿尧置业有限公司（以下简称“鸿尧置业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱红洋的委托诉讼代理人臧幸辉,被告鸿尧置业公司的委托诉讼代理人陈志勇、贾永庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱红洋向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2017年8月30日至2019年4月30日期间迟延履行合同的违约金63447元和自2019年5月1日至实际交房之日至的违约金（以1043537元为基数，按照日0.01%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月4日，原告朱红洋与被告鸿尧置业公司签订一份《商品房买卖合同》（合同备案编号：第410430201410120001号），购买被告开发的鸿尧御园19号楼1单元601号房屋一套，建筑面积266.19平方米，该商品房单价为每平方米3920.27元，总金额为1043537元。按照合同约定，原告首付543537元，剩余50万元于2017年7月26日前用按揭贷款方式支付。合同约定：“出卖人应在2017年8月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将符合条件的商品房交付买受人使用”，但被告至今未将房屋交付原告使用，经原告多次催促，被告答复将于2019年8月30日交付房屋，现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。被告鸿尧置业公司辩称，1、被答辩人诉称的与答辩人签订的《商品房买卖合同》，如果被答辩人有证据证实已经交付了商品房买卖的全款，答辩人愿意按照合同约定去履行。2、合同约定的违约交房属于选择性条款，被答辩人应当依法向法庭明确在90之内是解除合同，还是继续履行合同。3、如果本案确定答辩人违约，也是因为政府环保等因素造成的，该违约日期应当依约定扣除。反诉人鸿尧置业公司向本院提出反诉请求：1、依法裁判按照合同第八条第二项的约定解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，并向反诉人支付应付款项的1%的违约金1万元；2、本案反诉费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人在反诉人处购买商品房一套，总金额为1043537元，首付543537元，约定余下50万元于2017年7月26日前以按揭方式支付。被反诉人未按约定的时间付款，逾期超过90日后，反诉人有权要求解除合同，且被反诉人应按照应付款的1%向反诉人支付违约金。合同签订后，被反诉人超过90日后支付剩余款项，已构成违约。被反诉人朱红洋辩称，双方签订的《商品房买卖合同》时间为2017年7月4日，约定按揭款的支付时间为2017年7月26日。该合同是反诉人提供的格式合同，约定的统一交付时间。合同签订后，被反诉人即按照反诉人的要求，提供了一切办理按揭需要的手续，而按揭贷款是由反诉人代理的，而且银行也只对准反诉人办理，且是针对楼盘中的所有按揭业主与反诉人办理。对于约定22天的时间能否办出按揭贷款，反诉人应该是知道相应后果的，因此按揭贷款办出的时间无论早晚，违约方都不在被反诉人。另外需要说明的是，反诉人已经在2018年2月9日收到了按揭款50万元，这说明反诉人是愿意继续履行合同。且根据合同第八条的规定解除合同的权利是在合同价款没有完全支付之前，但现在无论是首付款还是按揭款，反诉人都已经收到，因此反诉人依据合同的约定，无权解除合同。综上，反诉人的反诉主张是不成立，应依法予以驳回。本院依据原、被告的诉辩意见、举证质证及庭审调查，认定案件事实如下：2017年7月4日，原告朱红洋与被告鸿尧置业公司签订一份《商品房买卖合同》（合同备案编号：第410430201707040013号），购买了被告开发的位于鲁山县××班路与××后路交叉口西北角××·××商品房××套，合同上主要载明：“出卖人：鲁山鸿尧置业有限公司……买受人：朱红洋……第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于鲁山县××班路与××后路交叉口西北角、编号××2013017Ｂ6的地块的土地使用权，土地使用权证号为鲁国用（2014）第220002号。该地块土地面积为21322.4平方米，规划用途为住宅商业，土地使用年限自2013年11月5日至2083年11月5日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为鸿尧·御园（以下简称该商品房项目）。建设工程规划许可证号为建字第41042320151002，施工许可证号为410423201604290101。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为鲁山县住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为鲁建预售证第【2016】006号。第三条买受人所购商品房基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第鸿尧御园19#楼1单元6层601号房。……第五条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米￥3920.27元，总金额（大写）壹佰零肆万叁仟伍佰叁拾柒元整。……第七条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3、按揭贷款：1、首付款￥543537元；2、剩余部分￥500000元于2017年7月26日前用按揭贷款支付。……第九条交付期限。出卖人应当在2017年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用:1、建设工程竣工经验收合格；2、取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水，用电，用气，道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、非出卖人原因，因总体市政配套未具备、特殊政策环境变化等，详见附件八补充协议第四条的约定。第八条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。……第十条出卖人逾期交房违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”。合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款543537元，并配合被告于2018年2月9日办理了50万元的按揭贷款。被告已收到全部房款1043537元，且原告至今每月都按期偿还贷款。被告至今未向原告交付房屋，原、被告就逾期交房违约金协商无果，引起本案诉讼。另查明，附件八补充协议第四条是关于延期交付的免责约定，主要理由为不可抗力；法律、法规、政策调整；连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气；突发性公共事件；买受人逾期付款等。本院认为,原告朱红洋与被告鸿尧置业公司签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律或行政法规强制性规定,合法有效,双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告作为案涉房地产项目的开发企业,应当合理安排开发建设进度,在与房屋买受人签订《商品房买卖合同》时,合理确定商品房交付期限，如确因特殊原因可能导致交付延迟的,应当按照合同的约定及时通知房屋买受人以协商解除、变更或据实延期。本案中,双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2017年8月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备约定条件的商品房交付买受人使用,并约定如遇不可抗力,且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的,出卖人可据实予以延期。但本案中,被告主张造成其逾期交房的原因中政府环保治理以及重大事故活动要求停工的,属于不可抗力，但是其提供的涉及政府环保治理的微信记录和政府文件均是2018年之后的，在合同约定的交房日期之后，而重大事故活动的5·25事件也与本案项目建设无关,且被告亦未举出相应的证据证明其于其所主张的“特殊原因”发生后,已经在“特殊原因”发生之日起60日内告知买受人;同时,即便存在被告所称的停工情况,但双方约定的交房时间是2017年8月30日前,而被告直至本判决作出之日仍未能将案涉房屋交付买受人使用。综上,被告逾期交付房屋的违约事实清楚,违约情形持续。原告朱红洋已经按照约定支付了全部购房款，被告未按照合同约定于2017年8月30日前向原告交付合格房屋，应当按照合同的约定承担违约责任。原、被告对逾期交房约定的违约责任为“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之1（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金”。原告已经交纳的购房款为1043537元，自2017年9月1日起，被告每日应付违约金104.36元（1043537元×0.0001）至实际交付房屋之日止，而截止2019年4月30日，被告应支付原告违约金为63242.16元（104.36元×606天）。关于被告的反诉请求，合同中虽然约定了办理按揭贷款的时间是2017年7月26日，但是按揭贷款系被告与相关银行协调，由原告配合提供相应办理手续的过程，被告在庭审中没有提供证据证明按揭贷款逾期办理系原告提供相应手续迟延造成的，且被告已于2018年2月9日收到了按揭款50万元，原告至今仍在按月偿还贷款，被告对此并无异议。现被告要求解除合同，并要求原告支付违约金的反诉请求，于法无据，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告鲁山鸿尧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱红洋截止2019年4月30日逾期交房违约金63242元；自2019年5月1日至实际交房之日的违约金，应以1043537元为基数，按照日0.0001的标准计算。二、驳回原告朱红洋的其他诉讼请求。三、驳回被告鲁山鸿尧置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取696元，反诉费减半收取25元，均由被告鲁山鸿尧置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  郭成丽二〇一九年六月五日法官助理田金生书记员李星