四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初3517号 原告：家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市高新区高新大道创业路**高新大厦****。 负责人：杨敏，系分公司助理总经理。 委托诉讼代理人：张建，四川新开元律师事务所律师。 被告：李清平，女，1988年4月4日出生，汉族，住重庆市开县。 被告：徐少雄，男，1985年1月19日出生，汉族，住重庆市开县。 原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称“家利物业成都分公司”）诉被告李清平、徐少雄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员程为清独任审理，后本案依法转为普通程序，由审判员程为清担任审判长，与人民陪审员吴建强、杨健组成合议庭，并于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告家利物业成都分公司的委托诉讼代理人张建到庭参加诉讼。被告李清平、徐少雄经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家利物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年12月至2019年3月31日期间的物业服务费12639.42元；2、被告向原告支付违约金4008.44元（按日以未交费用的0.05%计算，暂计算至2019年4月11日，相应违约金应计算至被告缴清所有费用之日止）；3、被告承担原告因本案支出的律师费3000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告系和记黄埔地产（成都）有限公司开发的南城都汇五期（汇晴园）24栋1单元2层202号房屋业主，原告系该物业前期物业服务机构。根据被告签署的商品房买卖合同及其系列文件的相关约定，被告应向原告缴纳2015年12月至2019年4月期间的物业服务费，但经原告多次催收，被告至今仍未缴清拖欠的物业服务费，严重损害了原告的合法权益。故原告诉至法院。 被告李清平、徐少雄未作答辩。 经审理查明，2014年11月13日，被告李清平、徐少雄与出卖人和记黄埔地产（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》及相关附件，约定：1、二被告购买由出卖人开发的位于成都市高新区（汇晴园）24幢1单元2层202号房屋，测绘建筑面积共89.91平方米，套内建筑面积72.2平方米；2、该房屋的竣工日期为2014年2月；出卖人应当在2015年1月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告；3、该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。验收交接后，双方应当签署商品房交接单；4、由于买受人的原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人发出的书面入住通知规定的交房之日起，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋。该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担；5、出卖人依法选聘的物业管理企业为家利物业管理（重庆）有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为3.3元／月／平方米（建筑面积）；6、《商品房买卖合同》的附件七：物业服务，物业服务内容详见《南城都汇五期（1＃地块）汇晴园住宅前期物业服务合同》，业主临时公约详见《南城都汇五期（1＃地块）汇晴园住宅临时管理规约》。 2013年4月8日，家利物业管理（重庆）有限公司（乙方）与案涉房屋开发商和记黄埔地产（成都）有限公司（甲方）签订《南城都汇五期（1#地块）汇晴园住宅前期物业服务合同》，主要约定：1、家利物业管理（重庆）有限公司对和记黄埔地产（成都）有限公司开发的南城都汇五期（1#地块）汇晴园住宅提供前期物业服务，高层住宅物业服务费3.3元/月/平方米，按照该单位建筑面积计算，由家利物业管理（重庆）有限公司按月向业主预先收取；2、甲方将物业出售并通知物业买受人交付当日及之前所发生的物业服务费，由甲方承担；甲方通知物业买受人交付的次日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由业主或使用人按照本合同及《管理规约》的约定承担；3、业主应在房屋交付时预缴半年的物业服务费，以后业主或使用人应当于每个月的最后一天之前按合同约定的标准向乙方缴纳当月物业服务费。业主逾期缴纳物业服务费的，应当自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%向乙方支付违约金；4、如家利物业管理（重庆）有限公司在成都注册分公司，则本合同的权利义务将自动转移给家利物业管理（重庆）有限公司在成都市分公司，无须另行签变更协议；5、本合同的有效期自2014年5月1日起（物业服务期实际起始日以本物业通过竣工验收后移交予乙方管理之日为准）至业主大会成立并选聘新的物业服务企业或乙方续定本合同为止。 2014年11月13日，李清平、徐少雄签署了《南城都汇五期（1#地块）汇晴园住宅临时管理规约》，该规约载明：1、在业主委员会成立并选聘物业服务企业之前，发展商应依法选聘物业服务企业进行管理，并与其选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》；2、业主若未能按时支付本规约项下需支付的物业服务费或任何款项，物业服务企业有权追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用。违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应按本规约、前期物业服务合同或物业服务合同约定缴纳。 同日，李清平、徐少雄签署了《关于南城都汇五期（1#地块）汇晴园住宅前期物业服务和五期（1#地块）汇晴园住宅业主临时管理规约的承诺书》，载明李清平、徐少雄承认服务机构根据服务合同取得对包括该房屋及车位（若有）在内的南城都汇五期汇晴园实施物业服务的资格，并对服务合同和规约公约的内容表示认可，同意管理机构按照服务合同和规约的规定实施南城都汇五期汇晴园的物业服务。 再查明，案外人和记黄埔地产（成都）有限公司于2015年2月6日向李清平、徐少雄通过EMS快递邮寄了《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇·五期（1#地块）汇晴园房屋交付使用通知书》，通知案涉房屋交付时间为2015年2月14日，该房屋于2015年2月15日起计收物业服务费。2015年12月6日，徐少雄对案涉房屋进行了收房确认。从2015年12月1日至2019年3月31日期间，二被告共计欠原告的物业管理费用11870.76元（3.3元/平方米/月*89.93平方米=296.769元/月，296.769元/月*40月=11870.76元）。 另查明，该房屋的实际建筑面积为89.93平方米。 再查明，原告于2018年7月18日通过EMS快递向被告邮寄了物业服务费的律师催收函。 以上事实，有原告在庭审中的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同摘要》、《南城都汇五期（1#地块）汇晴园住宅前期物业服务合同》、《南城都汇五期（1#地块）汇晴园住宅临时管理规约》、《关于南城都汇五期（1#地块）汇晴园住宅前期物业服务和五期（1#地块）汇晴园住宅业主临时管理规约的承诺书》、房屋交付手续办理进程确认书、EMS邮寄单等证据予以证明，经本院审查，均具有真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。 本院认为，家利物业管理（重庆）有限公司与和记黄埔地产（成都）有限公司签订的《南城都汇五期（1#地块）汇晴园住宅前期物业服务合同》，被告与和记黄埔地产（成都）有限公司签订的《商品房买卖合同》及《南城都汇五期（1#地块）汇晴园住宅临时管理规约》、《关于南城都汇五期（1#地块）汇晴园住宅前期物业服务和五期（1#地块）汇晴园住宅业主临时管理规约的承诺书》等合同附件，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有拘束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，和记黄埔地产（成都）有限公司与家利物业管理（重庆）有限公司签订的《南城都汇五期（1#地块）汇晴园住宅前期物业服务合同》对被告具有拘束力，原告系家利物业管理（重庆）有限公司依法设立的分公司，并且是案涉物业服务义务的实际履行方，有权承继家利物业管理（重庆）有限公司在案涉合同项下的权利义务。被告作为案涉房屋业主，应按照合同约定按时足额向原告缴纳物业服务费。 现原告依据合同中约定的物业服务费收费标准，有权要求被告支付从2015年12月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费用11870.76元。因原告要求被告支付物业服务费12639.42元已超过本院认定的金额，本院对超过部分不予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原、被告双方有约定，故应当予以支持，但双方约定的标准过高，基于违约金具有“以补偿为主，以惩罚为辅”的本质属性，本院认为应以守约方的实际损失来确定违约金的具体数额，本案中原告的实际损失是其资金利息损失，故对于违约金，应以被告应支付的物业管理费（每月应支付296.769元）为基数，按中国人民银行同期贷款利率分段计算。至于违约金的起算时间，因原告主张其在向被告提供物业服务后的次月起计算违约金，符合原、被告双方在《前期物业服务协议》中的约定，即2015年12月份的违约金起算时间为2016年1月1日，2016年1月份的违约金的起算时间为2016年2月1日，以此类推。对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，因原、被告在前述合同中对该费用是否由被告承担，并未进行约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李清平、徐少雄于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司支付自2015年12月1日至2019年3月31日期间的物业服务费11870.76元及违约金（违约金的计算方式为：从2016年1月1日起分段进行计算，每月以实际欠交的物业服务费296.769元为基数，从各欠缴物业费次月的首日始，按中国人民银行同期贷款利率分别计算至付清之日止）； 二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费230元，由被告李清平、徐少雄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  程为清 人民陪审员  吴建强 人民陪审员  杨 健 二〇一九年六月十二日 书 记 员  许 林