江西省景德镇市昌江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0202民初603号 原告：陈志刚，男，汉族，1969年11月1日出生，住江西省。 委托诉讼代理人：占靖，江西景鉴律师事务所律师。 原告：陈李辉，男，汉族，1994年4月9日出生，住江西省。 委托诉讼代理人：占靖，江西景鉴律师事务所律师。 被告：绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司，住所地：江西省景德镇市昌江区中心城昌南拓展区（南湖新村）办公楼**。 法定代表人：李景斌，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吕淑萍、邹婧，江西友达律师事务所律师。 原告陈志刚、陈李辉诉被告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司（以下简称绿地集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈志刚、陈李辉的委托诉讼代理人占靖，被告绿地集团的委托诉讼代理人吕淑萍、邹婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈志刚、陈李辉向本院提出诉讼请求：1、判处被告履行先前约定的优惠承诺2万元并支付4800元违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年被告开发项目《绿地城》二期正在进行优惠活动，原告通过被告发布的广告后得知销售优惠为充1万抵3万，原告按照被告要求参加此项活动后，购买了绿地城二期59栋903号房屋，而被告并未履行先前的优惠活动，原告认为被告投放商业广告应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，且法律明确规定了房产开发公司是具有房地产开发经营资质的企业法人，开发公司的销售广告和宣传资料应视为合同内容的附件，与合同文本具有同样的法律效力，其在售楼中作出的广告许诺，应承担履行广告许诺的义务。 被告绿地集团辩称，1、原告要求被告给予2万元购房款优惠的诉请毫无依据，应予驳回。原、被告双方已就涉案商品房相关事宜签订正式的《商品房买卖合同》，该合同已明确约定广告仅为宣传之用，不作为双方权利义务的依据且原告已在合同中明确认可房屋售价。2、“存一万抵三万”相关广告内容仅为要约邀请，不是要约，依法不构成被告对原告的销售承诺。本案中，双方当事人对于广告适用的优惠条件并不具体明确，该广告发布后被告取得预售许可前，因景德镇市限价政策导致绿地二期商品房备案审批价格低于市场价格，原告已经全部接受政府审批价格和商品房买卖合同价格，故该广告宣传不足以重大影响原告的购房决定及房屋价格。原告已经享受政府限价政策带来的让利，却在订立合同之后违背诚实信用原则，不遵守契约精神，单方面推翻双方已形成的稳定交易秩序，不应得到支持与鼓励。3、从“存一万抵三万”的广告文义理解与原告提供的证据材料看，原告根本不具备享受该优惠政策的条件。按照交易惯例或正常生活经验理解，优惠享受的前提条件是原告向被告的账户的给付1万元的行为，该1万应实际转移至被告支配后方可享受抵3万的优惠，而不应存在自己的账户内。综上，被告并无违约行为，原告亦未提供证据证明被告违约，故其诉请被告支付违约金无任何依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告对原告提交的广告宣传资料、银行交易明细的证明目的有异议，认为广告仅为要约邀请，不是销售承诺，双方已经在商品房买卖合同对该广告进行了约定，不作为双方实际履行的依据。交易明细恰好证明1万元仍存在原告自己的账户里，没有向被告或被告指定的第三方支付，不符合享受优惠的条件。对原告提交的VIP卡真实性不予认可，认为卡在外面随便可以找人制作，即使是被告发的，也要在符合优惠生效条件的情况下才能使用。本院认为，被告对广告宣传资料、银行交易明细、商品房买卖合同的真实性无异议，可以作为认定本案事实的依据，予以确认。对VIP卡的采信与否，本院将综合全案证据予以综合判断。原告申请本院调取的《办理陈然信访事项答复意见书》和景德镇市市场监督管理局制作的谈话笔录，本院认为该份证据属于行政管理范畴，与本案民事法律关系的审理并无关联性，不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈志刚、陈李辉在看到被告绿地集团发布的内容为“绿地文旅城110-165平方米新洋房，存1万抵3万，即将截止，开盘在即，限量登记”的宣传广告后，前往被告绿地集团处购买绿地文旅城二期商品房，原告在被告指定的银行以自己的姓名开设活期存款账户，并存入10000元到该账户内，后凭银行卡或银行交易明细到被告处领取购房VIP卡。2018年，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的绿地陶瓷文化旅游城二期59栋903号商品房，商品房成交单价为6570元/平方米，总金额为729336元。原、被告双方还签订了合同附件四（合同补充协议）：“第十四条，买卖双方之间的一切权利以买卖合同、本协议及其他附件为准。出卖人的楼盘展示模型、沙盘、影视、刊物、阵地、售楼书、广告及出卖人的销售人员口头承诺等等所有对外传播出卖人项目及与商品房买卖有关的信息资料等仅为宣传之用，不能作为权利义务的依据。…第二十条,买受人确认,出卖人在签订本合同及相关补充条款、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明。”现原告认为被告没有按照广告承诺履行折抵义务，起诉至本院。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。本案中，被告对外发布印有“存1万抵3万”内容的广告，原告意欲购买被告开发的诉争商品房，并按照被告的指示在被告指定的银行存款从而获得购房优惠资格。在此时可视为被告对原告发出的1万抵3万的口头协议作出同意的意思表示，即此时该1万抵3万的购房优惠广告内容已经在原、被告双方形成合意。但在原、被告双方签订《商品房买卖合同》时对该诉争房屋的最终成交价价进行了明确，视为对双方之前的约定作出了实质性变更而形成了新的意思表示，双方还签订了附件四（合同补充协议）约定：买卖双方之间的一切权利以买卖合同、本协议及其他附件为准，且广告及出卖人的销售人员口头承诺等对外传播的与商品房买卖有关的信息资料仅为宣传之用，不能作为权利义务的依据，原告作为完全民事行为能力人在该《商品房买卖合同》及合同补充协议上已经签名确认，应视为原告在签字确认时对《商品房买卖合同》及合同补充协议已经仔细阅读并同意，被告已尽到合理提示说明义务，商品房买卖合同及补充协议的内容所涉及的权利义务对双方当事人均有法律约束力。原告主张合同附件四的内容系格式合同条款应属无效，本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，涉案《商品房买卖合同》及合同补充协议系被告公司制作的示范文本，并经政府房屋登记管理部门登记备案，故该合同文本来源形式合法，且合同内容也是双方意思表示一致后达成的协议，故原告的诉讼主张于法无据，不予支持。原告还主张被告存在违约行为，并无法律和合同依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第三十条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告陈志刚、陈李辉的诉讼请求。 案件受理费420元，由原告陈志刚、陈李辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审判长 刘 毅 审判员 黄 红 审判员 刘兹博 二〇一九年六月二十八日                            本件与原本核对无异                书记员 查素文