福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初262号 原告:南安市港通房地产开发有限公司，住所地福建省南安市霞美镇滨江机械装备制造基地。 法定代表人：卓育生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所执业律师。 被告：周后清，男，1979年2月12日出生，汉族，住重庆市巫山县。 被告：成海波，女，1982年6月17日出生，壮族，住重庆市巫山县。 第三人：中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地福建省南安市溪美成功街**。 负责人：黄晓峰，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈春翔，男，该支行职员。 原告南安市港通房地产开发有限公司（以下简称“港通房地产公司”）与被告周后清、成海波，第三人中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称“农业银行南安支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告港通房地产公司的诉讼代理人柯曾国，第三人农业银行南安支行的诉讼代理人陈春翔到庭参加诉讼，被告周后清、成海波经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港通房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除港通房地产公司与周后清、成海波签订的合同编号为201508416的《商品房买卖合同》及其附件，并要求周后清、成海波立即将址在南安市的房产腾空返还给港通房地产公司；2.周后清、成海波立即协助港通房地产公司办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续；3.周后清、成海波向港通房地产公司支付违约金117370.6元；4.周后清、成海波向港通房地产公司支付代垫的个人按揭贷款本息，计算至起诉之日为13516.75元；5.周后清、成海波向港通房地产公司支付因为本案诉讼而支付的律师代理费5000元。事实和理由：周后清、成海波于2015年12月9日与港通房地产公司签订合同编号为201508416的《商品房买卖合同》及其附件，由周后清、成海波向港通房地产公司购买址在南安市霞美镇滨江机械制造基地丽景新城6号楼的房产，建筑面积115.75平方米，总价款586853元。周后清、成海波选择首付款和按揭贷款相结合的方式支付购房款，即首付款176853元，其余房款41万元由周后清、成海波向银行申请办理按揭贷款支付。本案房产于2015年12月9日进行了合同备案及预告登记。周后清、成海波与农业银行南安支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额41万元，贷款期限20年，并由港通房地产公司承担阶段性连带保证责任。借款后，周后清、成海波没有按时履行还款义务，导致港通房地产公司多次替周后清、成海波偿还按揭贷款本息，截至起诉之日止共代为偿还13516.75元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第7款、第二条第6款以及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，因周后清、成海波的违约行为导致港通房地产公司多次履行担保责任替其偿还按揭贷款本息，且经港通房地产公司多次催讨，周后清、成海波也未能将港通房地产公司代为偿还的款项支付给港通房地产公司。本案出现了《商品房买卖合同》及其附件约定的可以解除合同的情形。合同解除后，港通房地产公司有权要求周后清、成海波将本案房产腾空返还给港通房地产公司，并要求周后清、成海波协助办理合同备案及预告登记的注销手续，同时根据合同及其附件的约定承担违约责任。 周后清、成海波未作答辩。 农业银行南安支行述称，他们银行对港通房地产公司的起诉没有意见。 港通房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因周后清、成海波未到庭，未对港通房地产公司提供的证据进行质证。对港通房地产公司提供的证据，本院认定如下：港通房地产公司提供的《商品房买卖合同》（包含附件）、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、农业银行《业务凭证》、《委托代理合同》、《福建增值税普通发票》、《业主验楼交接表》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 港通房地产公司系依法注册成立的在南安市霞美镇滨江机械装备制造基地2010G01号地块规划范围内开发建设出售普通商住楼的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2015年12月2日，港通房地产公司与周后清、成海波签订合同编号为201508416的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，周后清、成海波向港通房地产公司购买址在南安市霞美镇滨江机械制造基地的丽景新城第6幢2层208号房，建筑面积共115.75平方米，单价为5070元，总金额为586853元，付款方式及期限为银行按揭付款，详见附件六第一条。附件六《合同补充协议》约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款176853元，其余房款41万元由买受人向银行（或公积金管理中心）申请按揭贷款支付。出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。由于买受人逾期违约导致合同解除的，除承担相应的违约责任外，诉讼费、律师费、差旅费等相关费用概由买受人承担。2015年12月9日，本案商品房买卖合同办理了备案及预告登记。合同签订后，周后清、成海波向港通房地产公司支付购房款176853元，余款41万元由周后清、成海波向农业银行南安支行办理了按揭贷款予以支付。之后，周后清、成海波未依约按时足额偿还贷款。港通房地产公司分别于2018年9月28日代周后清、成海波偿还拖欠的三期借款本息8132.12元，于2018年10月24日代偿还2691.49元，于2018年11月27日代偿还2693.14元，截止至起诉之日2019年1月3日，港通房地产公司共代周后清、成海波偿还拖欠的借款本息13516.75元。周后清、成海波至今未将港通房地产公司代为偿还的借款本息支付给港通房地产公司。港通房地产公司于2016年2月15日将本案商品房交付周后清、成海波使用。2018年12月25日，港通房地产公司与福建志立律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定港通房地产公司因与周后清、成海波、农业银行南安支行商品房预售合同纠纷一案委托福建志立律师事务所的律师作为代理人，该所指派柯曾国律师担任代理人。港通房地产公司为此支付律师代理费5000元。本案商品房现因其他案件已被本院查封。 本院认为，港通房地产公司与周后清、成海波签订的《商品房买卖合同》（包括附件），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，周后清、成海波向农业银行南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，但周后清、成海波未依约向农业银行南安支行按时足额偿还贷款，其行为已构成违约，截至2019年1月3日，港通房地产公司代周后清、成海波向农业银行南安支行偿还了贷款本息13516.75元。依照双方签订的附件六《合同补充协议》第一条第7款“……如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，港通房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求周后清、成海波支付代偿的贷款本息13516.75元及总房款586853元20%的违约金117370.6元。本案合同已办理备案及预告登记手续，港通房地产公司并于2016年2月15日将本案商品房交付给周后清、成海波使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，港通房地产公司请求周后清、成海波配合其办理合同解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续，并将址在南安市的房产腾空返还给港通房地产公司，符合法律规定，予以支持。根据附件六《合同补充协议》第二条第6款“由于买受人逾期违约导致合同解除的，除承担相应的违约责任外，诉讼费、律师费、差旅费等相关费用概由买受人承担”的约定，现港通房地产公司请求周后清、成海波支付律师代理费5000元，合理合法，予以支持。至于港通房地产公司应返还给周后清、成海波的购房款，因周后清、成海波未在本案中提出请求，本案不予处理，双方可另行处理。本案商品房已被本院查封，港通房地产公司应退还给周后清、成海波的购房款，应提交给本院处理。周后清、成海波经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对港通房地产公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安市港通房地产开发有限公司与周后清、成海波于2015年12月2日签订的编号为201508416的《商品房买卖合同》及其附件； 二、周后清、成海波应于本判决生效后三十日内将址在南安市的房产腾空返还给南安市港通房地产开发有限公司； 三、周后清、成海波应于本判决生效后三十日内协助南安市港通房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》备案及预告登记的注销手续； 四、周后清、成海波应于本判决生效后三十日内支付南安市港通房地产开发有限公司违约金117370.6元； 五、周后清、成海波应于本判决生效后三十日内支付南安市港通房地产开发有限公司代其缴纳的个人按揭贷款本息13516.75元； 六、周后清、成海波应于本判决生效后三十日内支付南安市港通房地产开发有限公司律师代理费5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9669元，由周后清、成海波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  高燕玲 人民陪审员  张小驷 人民陪审员  莫战兰 二〇一九年六月十八日 书 记 员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。