河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终3248号上诉人（原审被告）：河北金顺房地产开发有限公司，住所地河北省定州市西关南街**，统一社会信用代码：911306826636632946。法定代表人：高建设，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈永，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄文杰，男，1976年2月7日出生，汉族，住定州市。委托诉讼代理人：白冰，河北归元律师事务所律师。上诉人河北金顺房地产开发有限公司（以下简称金顺房地产公司）因与被上诉人黄文杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2018）冀0682民初4693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金顺房地产公司上诉请求：查清事实，依法发回重审或改判。事实与理由：一、本案案件认定事实不清，被上诉人并未缴纳房款。一审法院认定“原、被告签订购房合同事实清楚、证据充分，原告已经缴纳房款”是错误的，被上诉人在开庭时虽然提交了由河北平衡律师所律师见证下签订的《房屋所有权转让合同》，但是被上诉人的200万元购房款如何交付的根本没有见证，如果这200万元是交付的现金，那被上诉人应当提交200万元现金的合理来源，如果是银行转账被上诉人应当提交被上诉人名下银行卡的转账记录。而实际被上诉人并未提交。其事实情况是，就在2014年10月14日双方签订《房屋所有权转让合同》的当日，由出借人李孟的银行卡转出200万元，作为给上诉人的借款。由该房作为抵押。名为房屋买卖，实为抵押借款，如果上诉人按照一审判决，交付给被上诉人房屋，那么上诉人还应偿还李孟借款200万元势必会造成上诉人双倍支出。虽然有河北平衡律师事务所见证，但当时并未支付房款，只是对《房屋所有权转让合同》见证，虽有交款凭证，但该凭证是因李孟转账200万元后才出具的。该凭证并非交付房款的凭证。二、本案不属于买卖合同纠纷，应为民间借贷纠纷。本案名为买卖，实为借贷关系，案外人李孟借给上诉人200万元借款，并且每个月上诉人都给李孟支付利息，上诉人已经提交相应证据予以证实。而诉争的四套房产及车库是作为该笔200万元借款的担保，应李孟的要求，给被上诉人签订的买卖合同。根据《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”因此上诉人认为该案案由应为民间借贷法律关系，一审法院应当查清事实，变更案由，作出审判。三、案外人李孟应当作为第三人参加诉讼。案外人李孟与本案有利害关系，应当作为第三人参加本案诉讼，被上诉人的200万元房款实际并未交付，而是由案外人李孟在《房屋所有权转让合同》签订当日通过银行转账给了上诉人200万元借款。为了查清案情，故应当追加案外人李孟作为第三人参加诉讼。黄文杰辩称，一、本案房屋买卖的相关事实清楚，证据确实充分。被上诉人对于其起诉的事实，分别提供了在河北平恒律师事务所第三方见证下签订的房屋转让合同、保证声明书、现金收据、金顺房地产公司各项证件及分户订立的商品房预售合同、公司收款收据予以证实。各项书证真实、合法、有效，且彼此形成了完整的证据链条，故本案事实清楚，无可辩驳。二、上诉人辩称“本案是民间借贷纠纷”，毫无事实及证据支持。首先，上诉人辩称的事实与其作出的经过律师见证的书证完全相反，金顺房地产公司作为法人单位，其法定代表人作为完全民事行为能力人，在完全平等、自由的情况下不可能作出如此完整且与其本意截然相反的书面意思表示。金顺房地产公司的说法根本不符合常理，且无法对抗真实的书证；其次，买卖合同一经签订，如无其他效力瑕疵，就合法有效，不因房款是否交付作为生效条件。况且，被上诉人交付房款有公司的财务收据，上诉人法定代表人签字盖章的现金收据双重证据佐证，被上诉人已经按照合同履行了全部义务。再次，上诉人一再提及所谓的“李孟”的民间借贷关系，却未提供任何证据证实本案与李孟民间借贷纠纷的关联性，并且，一审中，上诉人对此的陈述自相矛盾，最初称李孟向上诉人出借了款项，被上诉人无起诉的主体资格。其后又称李孟是被上诉人的会计，履行的是职务行为。且两种矛盾说法均无法提供任何相关证据予以证实，而事实上被上诉人与所谓的“李孟”根本无任何关系。上诉人亦无证据证实收款人张娟与其有任何关系。无论从出款还是收款方面上诉人均无相关证据，该笔转账明显是本案外另一笔借款，与本案无关；最后，上诉人出示的“高建设还利息七万元”的收据亦与本案无关。该收据记载的收款时间不是在买卖合同订立之后，这显然与借款偿还利息的常理不符；该款项的给付人为高建设而非上诉人;该款实际是高建设代替其建筑承包商张兆奇偿还被上诉人案外其他的借款利息，用于抵顶张兆奇部分工程欠款，被上诉人保留了该借款的复印件。且上诉人辩称向李孟的借款，却向被上诉人偿还利息，之后又向李孟固定偿还利息，也矛盾重重，无法自圆其说。本案事实清楚、证据确实充分，上诉人种种理由自相矛盾，无法对抗大量真实、有效的书证，根本不能成立。请依法驳回上诉，维持原判。黄文杰向一审法院起诉请求：一、依法判令被告继续履行双方签订的房屋所有权转让合同、商品房预售合同，向原告交付房屋，并协助原告办理该房屋的不动产登记手续。二、案件受理等费用由被告负担。一审法院认定事实：2014年10月14日，在河北平恒律师事务所律师见证下黄文杰、金顺房地产公司签订《房屋所有权转让合同》约定：黄文杰购买金顺房地产公司开发建设的定州市金鹏公寓小区2-3-102室（包括2号楼和4号楼之间的3号车库）、2-3-902室（包括2号楼和4号楼之间的2号车库）、2-3-502室（包括2号楼和4号楼之间的4号车库）、2-1-501室（包括2号楼和4号楼之间的1号车库），每套伍拾万元，共计贰百万元；金顺房地产公司积极协助黄文杰办理相关的交付或过户手续。该转让合同订立后，黄文杰、金顺房地产公司对四户房产又分别订立了商品房预售合同，再次明确了房屋坐落、面积、价款和交房时间。黄文杰将200万元购房款交付金顺房地产公司。金顺房地产公司出具四份黄文杰缴纳购房款收据。另查明，2-3-902室、2-3-502室金顺房地产公司已预售他人，并办理了网签。以上事实由《律师见证书》、商品房预售合同、交款凭证予以证实。金顺房地产公司称是向李孟借款200万元，黄文杰只是应名和金顺房地产公司签订的购房合同，房产仅仅作为担保，提供了张娟与李孟之间的转账记录。一审法院认为，金顺房地产公司提供的张娟与李孟之间的转款记录及黄文杰收到高建设利息收条系复印件，黄文杰有异议，该证据不能证明黄文杰与金顺房地产公司之间存在借贷关系，故金顺房地产公司的辩称不予支持。黄文杰、金顺房地产公司签订的购房合同事实清楚、证据充分，黄文杰已缴纳房款，金顺房地产公司应按照合同约定履行交付房屋及办理房产过户手续，故黄文杰请求金顺房地产公司交付定州市金鹏公寓小区2-3-102室、2-1-501室及2楼和4楼之间的1、2、3、4号车库予以支持。2-3-902室、2-3-502室金顺房地产公司已预售他人并网签，因涉及他人权利，黄文杰请求交付该楼房的诉讼请求不予支持，黄文杰可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条的规定，判决：“被告河北金顺房地产开发有限公司向原告黄文杰交付定州市金鹏公寓小区2-3-102室楼房一套、2-1-501室楼房一套及2楼和4楼之间的1、2、3、4号四间车库并协助原告办理不动产登记手续，自本判决生效之日起三十日内履行完毕。案件受理费22800元，由被告负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人黄文杰提交案外人张兆奇2014年9月14日向被上诉人出具的借据（影印件），证明2014年10月14被上诉人收到高建设代替张兆奇偿还的7万元利息。2、提交河北同岳投资有限公司的营业执照，被上诉人在该公司担任法定代表人，该公司注册资金1000万元，证明被上诉人有出具200万元现金的能力。3、提交2014年10月10日被上诉人向河北奥奇房地产开发有限公司出具的收到该公司还款现金200万元的收据（复印件），加盖了该公司公章，证明被上诉人交付房款200万元现金的来源。4、提交一组证据两页，黄文杰向河北奥奇房地产开发有限公司法定代表人简鹏辉转账明细表，结合证据三证实被上诉人在交付本案房款前收到了现金200万元的事实。上诉人金顺房地产公司质证称，证据一，利息收款条按照3分5计算，不是张兆奇这笔；对后面证据，只能证明黄文杰曾经收到过200万元现金，不能证明将200万元给了上诉人，缺乏关联性。我方认为收款在20万元以上的都是银行转账，没有收过200万元现金。对当事人二审争议的其他事实，本院认定与一审法院认定的事实一致。本院认为，2014年10月14日，上诉人金顺房地产公司与被上诉人黄文杰签订《房屋所有权转让合同》，内容为：黄文杰购买金顺房地产公司开发建设的定州市金鹏公寓小区2-3-102室（包括2号楼和4号楼之间的3号车库）、2-3-902室（包括2号楼和4号楼之间的2号车库）、2-3-502室（包括2号楼和4号楼之间的4号车库）、2-1-501室（包括2号楼和4号楼之间的1号车库），每套伍拾万元，共计贰百万元；金顺房地产公司积极协助黄文杰办理相关的交付或过户手续。该过程由河北平恒律师事务所律师见证，并出具《律师见证书》。之后，当事人双方对四户房产又分别订立了商品房预售合同，再次明确了房屋坐落、面积、价款和交房时间。黄文杰将200万元购房款交付上诉人，而上诉人亦为黄文杰出具了四份缴纳购房款收据。黄文杰与金顺房地产公司签订的购房合同事实清楚，黄文杰也已缴纳房款，金顺房地产公司应按照合同约定交付房屋及办理房产过户手续。上诉人上诉主张本案名为买卖，实为借贷。上诉人称案外人李孟为黄文杰公司人员，李孟借给上诉人200万元借款，而诉争的四套房产及车库是作为该笔200万元借款的担保。被上诉人黄文杰对此不予认可，称李孟并非其公司人员。关于涉案200万元是否实际交付，上诉人称系由李孟的账户转到其公司会计账户，被上诉人则称是现金交付，给付现金后上诉人才打的现金收条。上诉人不能证明李孟转款是接受黄文杰的公司授权实施的职务行为，亦无借据等直接证据证实其主张，其提交的证据证明力明显低于被上诉人出具的经律师见证的《房屋所有权转让合同》等证据，故上诉人的上诉主张理据不足，本院不予采信。综上所述，金顺房地产公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人河北金顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  霍丽芳审判员  张峰先审判员  庞 茜二〇一九年六月二十六日法官助理周超楠书记员张佳伟