重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初7359号原告：重庆盈丰地产有限公司，住所地重庆市江**寸滩水口兴药一村，统一社会信用代码91500105793543573M。法定代表人：刘锦泉，董事长。委托诉讼代理人：罗进于，男，系公司员工。委托诉讼代理人：易力，男，系公司员工。被告：锺娟，女，1979年11月30日出生，汉族，住重庆市渝**。被告：何涛，男，1973年2月20日出生，汉族，重庆市九龙坡区。二被告委托诉讼代理人：冯景河，重庆博焕律师事务所律师。原告重庆盈丰地产有限公司（以下简称盈丰公司）诉被告锺娟、何涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盈丰公司的委托诉讼代理人罗进于、易力，被告锺娟、何涛及其委托诉讼代理人冯景河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈丰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《北大资源.江山名门商铺租赁合同》于2017年12月29日解除；2、判令被告向原告支付2017年1月1日至2017年12月29日期间租金270638.13元；3、判令被告参照租金标准22616元/月向原告支付2017年12月30日至2018年2月12日期间房屋占用使用费33170.13元。事实和理由：2014年11月27日，原、被告签订了《北大资源˙江山名门商铺租赁合同》，约定被告租赁原告将位于重庆市江北区海尔路X号北大资源˙江山名门项目附X号X－X商铺（建筑面积是323.08平方米），租期为2015年1月1日至2017年12月31日。2015年1月1日至2016年12月31日为免租期；2017年1月1日至同年12月31日期间的租金标准为70元/平方米/月，季度租金为67848元，每季度租金须于每季度首月一号前支付。合同签订后，原告按约交付商铺后，被告未按约支付租金，原告于2017年12月25日以被告欠租达到合同约定的解除条件为由，发函解除了双方签订的租赁合同。合同解除后，被告没有向原告腾退房屋，2018年2月12日涉案房屋交付给第三人。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告锺娟、何涛辩称，第一，我们确认合同于2017年12月29日已经解除。第二，原告主张该期间的租金过高，原告交付的房屋并没有达到商铺的交付条件，应当对租金进行减少，原告对于租金的标准有明确的约定，合同到期后至2018年2月12日，我方认为该租金标准过高，且计算时间过长。第三，诉讼费应按照双方的责任来按比例分担。我们现在还在使用涉案房屋，但是是因为原告将房屋卖给了第三人，故我们与第三人建立的租赁关系，与原告无关。本院经审理认定事实如下：2014年11月27日，原、被告签订《北大资源˙江山名门商铺租赁合同》，约定原告将位于重庆市江北区海尔路599号北大资源˙江山名门附X号X－X号商铺（建筑面积是323.08平方米）出租给被告使用。租赁场地交付时，原被告双方代表应到租赁场地现场进行正式交接。租赁场地符合交付条件的，双方应共同签署《租赁场地交付确认书》；如租赁场地存在不影响被告对租赁场地正常使用的瑕疵，在原告做出承诺定期予以整改后，该瑕疵不影响场地的交付和交付确认书的签署。租赁场地交接后，被告对租赁场地负有维护、保管义务。租赁场地的租赁期为36个月，自2015年1月1日至2017年12月31日止。自交接日起，被告享有24个月免租期，自2015年3月1日起至2016年12月31日止。如因被告原因导致本合同在租赁期限届满前终止或在免租期内停止经营累计时间在10日以上（含10日），则被告不享有任何免租期，被告应按照本合同约定的计租首年租金标准补交全部免租期的租金，原告有权从保证金中扣除相应租金。被告自房屋交接日开始交纳租金、水、电费（先使用后计费）。租金以月租金为标准计收，租金应按季度足额缴纳。被告须在免租期届满前30日向原告足额缴纳首期的租金，首期租金金额67848元。此后每季度租金被告须于每季度首月一号前支付。在签署本合同时，被告向原告交纳保证金50000元，若发生被告违反或不履行本合同约定义务（包括但不限于被告不能按时足额缴纳租金及其他费用时），原告视情形可直接在保证金中扣除相关欠缴费用，并通知被告。原告所出租商铺为清水商铺。租赁期满或合同提前终止，在被告交清租金、水电费、物业管理费等相关费用，经原告检查商铺墙体、地面、门窗等部位无任何损失、被告无任何赔偿责任后，原告在被告撤场后的30日内无息退还被告保证金。被告逾期支付租金、物业费、空调费及其他费用的，每逾期一日，按逾期支付金额的日万分之30向原告支付违约金。逾期超过30天的，原告有权解除本租赁合同。原告根据本合同约定解除本合同的，应书面通知被告，通知到达被告之时合同解除。原告根据本合同约定解除本合同的或者被告无故解除本合同的，原告有权没收被告的保证金，同时，被告还应支付原告不少于按照当年租金标准计算的2个月租金的违约金，并赔偿原告损失。原被告双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料均以本合同所列明的联系地址、联系人送达；如以人手传送，受送达方法定代表人、本合同确定的联系人、前台接待人员、其他被授权人员接收时视为送达；以邮寄方式进行的，信函寄出后五日视为送达，以邮寄凭证为准。被告租赁场地亦视为被告通信地址。原告将书面文件送至租赁场地的，同样视为有效送达。被告在合同中载明的联系人为被告锺娟，通信地址为重庆市渝北区龙山路X号X幢X单元X－X。合同乙方一栏签名有二被告及何健蓉，庭审中，二被告陈述最初说好门面由二被告和何健蓉一起租赁，所以签订合同时，就由被告何涛代何健蓉签了名字，但实际涉案商铺由二被告在使用，何健蓉从来没有使用过。现何健蓉不追认该份合同。原、被告均认为双方系合同相对方。被告租赁涉案商铺后，于2015年11月25日成立了重庆修能汽车维修服务有限公司。2017年12月25日，原告因被告未支付租金向被告邮寄送达了解除租赁合同函，表明于2017年12月29日解除双方签订的租赁合同；被告应支付2017年1月1日至2017年12月31日的租金271392元。被告收到了该函件。2018年1月15日，原告与案外人彭洪富签订了《重庆市商品房买卖合同》；2018年2月12日，彭洪富接收了涉案房屋。被告与彭洪富于2018年1月27日签订了房屋租赁合同，约定租赁期从2018年2月1日起至2023年1月31日止；彭洪富从2018年2月1日起将出租房屋交付给被告使用，租金从2018年2月1日起算。后被告向彭洪富交纳了租金。审理中，被告举示了照片、录音、视频、修缮通知、请示、邀请函、物业服务费收据、认购书、微信记录，拟证实被告实际使用涉案商铺的时间为2015年9月8日，被告没有享受到24个月的免租期，故被告应在免租期满后交纳租金；涉案商铺一直处于修建状态，且有漏水情况，无法正常经营；全体租赁户均认为江山名门项目的入场时间、招商力度及物业管理等方面均没有达到正常的商业环境水平，不能达到被告的租赁目的，因此应降低租金标准；第三人于2018年1月15日成为了该商铺新的业主；涉案商铺2018年1月16日至同月31日的租金由重庆丰标商务咨询有限公司承担。原告对收据的关联性不予认可，认为达不到被告的证明目的；对照片、修缮通知、请示的真实性均不予认可；认为邀请函只是租户的意思表达；认购书真实性无法确认，即使真实，也无法认定涉案房屋权利义务的转移。上述事实，有租赁合同、入伙会签单、解除租赁合同函、特快专递详情单、邮件查询单、重庆市商品房买卖合同、照片、营业执照、邀请函、录音、视频、收据、请示、认购书、微信记录及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《北大资源˙江山名门商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。合同约定，被告逾期支付租金等费用超过30日的，原告有权解除合同。由于被告未支付租金且超过30日，原告按照合同约定向其送达了解除合同通知书，且被告亦同意双方合同于2017年12月29日解除，本院予以确认。对于被告提出的因原告交付的房屋没有达到交付条件而要求减少租金。本院认为，被告举示的物业费收据显示2015年1月开始产生了物业费；照片、修缮通知、请示、录音、视频的真实性无法确定，不能证明涉案商铺有漏水的情况及商铺门前修路的情况；邀请函亦未反映出上述情况。故被告提出的此辩解意见，本院不予采纳。被告应向原告缴纳2017年1月1日至同年12月29日期间的租金270638.13元（22616元/月×11个月29天）。关于房屋占有使用费问题。被告在双方合同解除后，仍然在使用涉案房屋，其应向原告支付房屋占有使用费。原告于2018年1月15日与第三人彭洪富就涉案房屋签订了房屋买卖合同，并于同年2月12日接房，此时第三人彭洪富才对涉案房屋享有权利。故被告应向原告支付2017年12月30日至2018年2月11日期间的房屋占有使用费32416.27元（22616元/月×1个月13天）。对原告超过此部分的诉讼请求，本院不予支持。被告提出涉案商铺2018年1月16日至同月31日的租金由重庆丰标商务咨询有限公司承担及其已向第三人彭洪富缴纳了从2018年2月1日开始计算的租金的辩解意见与事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告重庆盈丰地产有限公司与被告何涛、锺娟2014年11月27日签订的《北大资源˙江山名门商铺租赁合同》于2017年12月29日解除。二、被告何涛、锺娟于本判决生效之日起五日内支付原告重庆盈丰地产有限公司租金270638.13元。三、被告何涛、锺娟于本判决生效之日起五日内支付原告重庆盈丰地产有限公司房屋占有使用费32416.27元。四、驳回原告重庆盈丰地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5857.12元，由原告重庆盈丰地产有限公司负担50元，被告何涛、锺娟负担5807.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 黄 静人民陪审员 郭 敏人民陪审员 李 蓉二〇一九年六月十八日法官 助理 刘成林书 记 员 卢俊玲