贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2075号 上诉人（原审原告、反诉被告）:糜祖贤，男，汉族，1958年8月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：钱娜，贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨颖，贵州锐驰律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告）：左智祥，男，汉族，1983年10月7日出生，住贵州省毕节市纳雍县。 被上诉人（原审被告）：吴道义，男，汉族，1976年5月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人糜祖贤因与被上诉人左智祥、吴道义土地租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8361号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人糜祖贤上诉请求：1、撤销一审判决第二项并改判为不予解除《土地租赁协议》；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审违反不诉不理原则，将涉案土地复垦工作认定为不属于人民法院受理范围，该认定属事实认定错误，同时也严重影响上诉人请求被上诉人返还土地和恢复原状的诉权。1.根据毕节市磐石采石场与上诉人签订的《土地租赁协议》，该协议载明:“乙方(毕节市磐石采石场)保证不改变土地用途，不堆积杂物、不改变地界。”，由此可知，被上诉人严重违反双方签订《土地租赁协议》，改变土地用途和改变地界，故根据合同的相对性被上诉人应当对上诉人承担相应的违约责任。2.该认定将会导致上诉人根据合同相对性起诉被上诉人改变土地用途和改变地界违约行为造成诉讼上的障碍也即违反一事不再理原则，同时也属于事实认定错误。二、一审判决解除上诉人与原毕节市磐石采石场签订的《土地租赁协议》无法律依据。被上诉人严重违反双方签订《土地租赁协议》，改变土地用途和改变地界，同时《土地租赁协议》未到期，即使解除《土地租赁协议》被上诉人应当返还土地，故一审判决解除上诉人与原毕节市磐石采石场签订的《土地租赁协议》无法律依据。三、关于违约金一审法院调整违法，无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”之规定，一审法院在没有任何证据证明被上诉人的实际损失的情况下对违约金进行调低，属于事实认定不清和法律适用错误。 被上诉人左智祥、吴道义二审未答辩。 原审原告（反诉被告）糜祖贤向一审法院起诉请求：1、判令二被告连带支付拖欠原告2年的土地租金2520元及违约金暂计630元（自2016年10月9日起至支付完毕之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。 原审被告（反诉原告）左智祥反诉请求：1、判决解除原被告之间的《土地租赁协议》；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2010年11月9日，毕节市磐石采石场与原告糜祖贤签订《土地租赁协议》。协议约定原告糜祖贤将其位于大坡××土地使用权××给××市磐石采石场使用，租期为20年。由毕节市磐石采石场按每年每亩给付原告糜祖贤900市斤玉米当年市场价计付租金，先付租金后使用，并定于每年的10月9日支付，逾期30日内未支付，另按租金日2‰支付违约金；逾期30日未支付，另按年租金的25%支付违约金。协议签订后，原告糜祖贤按协议约定将土地交由毕节市磐石采石场使用。2013年3月19日，毕节市国土资源局七星关分局以七星国土资函[2013]13号《关于同意毕节市磐石采石场在原矿区范围内开采石料的函》，同意毕节市磐石采石场在原矿区范围内临时开采建筑石料用灰岩，有效期至2013年12月31日止，采矿期满后须于2014年1月31日前无条件拆除矿内设施、设备等内容。2016年8月9日，毕节市磐石采石场向毕节市七星关区市场监督管理局申请注销登记（解散）。2016年10月9日至2018年10月8日毕节市磐石采石场未按《土地租赁协议》约定支付原告糜祖贤租金，原告等人曾多次向当地政府或有关部门反映或信访，要求解决给付租金问题。本案审理过程中，原、被告认可本案处理的争议期间玉米市场价格按每市斤1.10元价格计算。 另查明：毕节市磐石采石场被注销登记前系个人独资企业，登记资料载明投资人为被告（反诉原告）左智祥。原告（反诉被告）糜祖贤等人出租给左智祥的土地原系耕地，现已被左智祥作为矿坪使用，用于堆放砂石等。毕节市磐石采石场已向毕节市七星关区土地储备开发中心缴纳土地复垦保证金100万元。2017年12月18日，毕节市七星关区国土资源局向“田坝桥镇磐石采石场”下发通知，要求其按照已编制的《矿山地质环境保护与综合治理方案》开展矿山地质环境治理恢复工作，在60日内完成并报国土局组织相关部门验收，逾期不治理或未完成治理的，将支取已缴存的矿山地质环境治理恢复保证金进行治理，不足部分将依法追缴。本案审理过程中左智祥表示涉案土地复垦工作复杂，其因客观条件未完成也无力完成涉案土地复垦。 一审法院认为，关于《土地租赁协议》的效力如何认定问题。毕节市磐石采石场与原告（反诉被告）签订的《土地租赁协议》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，理由为：虽然原告出租给毕节市磐石采石场的土地原系耕地，现作为矿坪使用，用于堆放砂石，但毕节市磐石采石场已向毕节市七星关区土地储备开发中心缴纳土地复垦保证金100万元，前述行为属于对土地的合理利用，应认定《土地租赁协议》有效。故对被告辩称的《土地租赁协议》无效的意见，一审法院不予采纳。对有效的协议，原、被告双方应按照协议约定全面履行自己的义务。本案中，毕节市磐石采石场应按《土地租赁协议》的约定向原告支付租金，其采矿期满被申请注销登记（解散）后，所欠原告的租金已成为毕节市磐石采石场的债务，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条“个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，……”之规定，被告（反诉原告）左智祥作为毕节市磐石采石场的投资人，应对毕节市磐石采石场所欠原告（反诉被告）的土地出租租金承担清偿责任。 对左智祥申请追加毕节市七星关区国土资源局为本案第三人问题。行政机关是否关闭被告（反诉原告）开办的采石场及如何安排复垦等，是行政机关行使行政管理权的行政行为，属行政权调整范畴，不属于人民法院民事案件的审理范围，故对左智祥申请追加毕节市七星关区国土资源局为本案第三人参加诉讼的请求不予以准许。 对于原告要求被告支付租金及违约金问题。根据原、被告双方认可的本案争议期间的玉米市场价格为1.10元/市斤，被告左智祥应支付原告的租金为1980元（1亩×900市斤/年﹒亩×1.10元/市斤×2年）。由于原告（反诉被告）与原毕节市磐石采石场约定的违约金过高，原告（反诉被告）的实际损失认定为因被告逾期支付租金给其造成的利息损失较为公平合理。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，双方约定的违约金过分高于造成的损失，违约金按中国人民银行公布的同期同类商业贷款基准利率的130%分段计算，即分别以990元为基数从2016年10月9日起计算1年、以1980元为基数从2017年10月9日起计算至实际履行完毕之日止。 关于被告吴道义应否承担连带支付租金责任问题。由于原告糜祖贤未提供证据证明被告吴道义是原毕节市磐石采石场的实际控制人或投资人，故对原告请求判令被告吴道义承担连带支付租金及违约金的主张，应由原告自行承担不能举证的不利后果，对该请求一审法院不予支持。 关于被告（反诉原告）左智祥提出解除合同的反诉请求问题。原毕节市磐石采石场因其采矿权有效期至2013年12月31日届满未获续期，主管部门根据七星关区人民政府常务会议纪要及专题会议精神，责令其在采矿期限届满后须于2014年1月31日前无条件拆除生产设备设施，按规定搞好矿山环境恢复治理工作并报验收，致使采石场停办后合同目的不能实现，出现了协议履行过程中承租土地人无法克服的不可抗力情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”规定，结合本案的实际情况和公平原则，宜解除原、被告双方签订的《土地租赁协议》，故对左智祥解除涉案合同的反诉请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由于左智祥未提供证据证明本案诉讼前已通知原告解除合同，庭审中双方也未就是否解除合同等达成一致意见，本案中解除合同时间应以本判决生效之日起为解除涉案合同的时间。对合同解除前左智祥所欠付原告的租金等，因该时段内合同为有效合同，双方均应履行各自义务，左智祥仍应该按双方协议约定承担给付未支付给原告的租金及依法承担违约责任，故对前述原告本诉中已认定的租金及违约金，左智祥仍应向原告支付。对本诉中原告主张的截止日期到解除合同生效日期之间的租金等，因原告对被告左智祥反诉后的主张请求不明确，本案中不作处理。对《土地租赁协议》合同解除后涉案土地的返还，鉴于原毕节市磐石采石场的开采行为造成涉案土地地貌已经发生重大变化，因而租赁标的物的四至界线不清、面积可能缩水，且相关职能部门已经收取涉案土地复垦保证金，被告左智祥对恢复土地耕种条件持消极态度的客观情况，结合复垦土地系行政权的调整范畴，不属于人民法院民事案件的处理范围，故对糜祖贤主张返还土地、支付违约金等请求，本案不予以处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）左智祥于本判决生效之日起十日内支付原毕节市磐石采石场所欠原告（反诉被告）糜祖贤2016年10月9日至2018年10月8日期间土地租金人民币1980元及违约金（违约金按中国人民银行公布的同期同类商业贷款基准利率的130%分段计算，分别以990元为基数从2016年10月9日起计算1年、以1980元为基数从2017年10月9日起计算至实际履行完毕之日止）。二、本判决生效之日起解除原告（反诉被告）糜祖贤与原毕节市磐石采石场2010年11月9日签订的《土地租赁协议》。三、驳回原告（反诉被告）糜祖贤的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取后为人民币25元、反诉案件受理费50元，合计75元，由被告左智祥负担。 各方当事人二审均未向本院提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本案二审争议焦点：一、上诉人与原毕节市磐石采石场签订《土地租赁协议》应否解除。二、双方租赁协议约定的违约金是否过分高于实际损失。 本院认为，关于上诉人与原毕节市磐石采石场签订的《土地租赁协议》应否解除的问题。虽然双方协议约定的租赁期限为20年，但原毕节市磐石采石场的采矿权于2013年12月31日期限届满后，主管部门责令其须在2014年1月31日前无条件拆除生产设备设施，并按规定搞好矿山环境恢复治理工作并报验收。原毕节市磐石采石场租赁上诉人土地的合同目的因客观原因而不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定，当事人可以解除合同。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。而相关职能部门已经收取涉案土地的复垦保证金，本案土地复垦问题应由政府统筹处理，一审认定不属于法院民事诉讼的受案范围并无不当。 关于双方租赁协议约定的违约金是否过分高于实际损失的问题。被上诉人未按约定支付租金，上诉人的损失应与银行同期利息相当，双方约定日2‰的违约金过分高于上诉人的实际损失，一审根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%对违约金进行分段计算并无不当。故对上诉人的上诉请求本院依法不予支持。 综上所述，上诉人糜祖贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人糜祖贤负担。 本判决为终审判决。 审判长 舒 平 审判员 朱 莉 审判员 曹建军 二〇一九年六月二十八日 书记员 向 旭