内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2018）内0291民初1896号原告：梁某，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古炳鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，内蒙古炳鸿律师事务所律师。被告：包头牡丹园置业有限公司。法定代表人：周某，董事长。委托诉讼代理人：程某，内蒙古东方玉德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，内蒙古东方玉德律师事务所律师。原告梁某与被告包头牡丹园置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁某及其委托诉讼代理人刘某、王某，被告包头牡丹园置业有限公司的委托诉讼代理人程某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告包头牡丹园置业有限公司向原告支付逾期运行居民生活用电违约金131528.01元、逾期运行居民生活用水违约金167658.94元、逾期运行燃气违约金167658.94元，共计466845.89元；2.请求判令被告包头牡丹园置业有限公司向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金115533.29元；3.请求被告向原告支付从起诉之日起至实际开通居民用水、开通燃气之日止逾期运行配套设施的违约金（按每项每日142.81元计算）；4.请求被告向原告支付从起诉之日起至实际办理完房产证之日止的逾期办证的违约金（按每日142.81元计算）；5.请求判令被告包头牡丹园置业有限公司限期为原告办理居民用水、通燃气；6.请求判令被告包头牡丹园置业有限公司限期为原告办理房产证；7.所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月2日，原告梁某与被告签订商品房买卖合同，以476040元价格购买位于包头稀土高新技术产业开发区沼潭东路17号牡丹花园2号5-205，面积为91.27平方米的商品房住宅一套。合同约定，该商品房上水、供电及燃气配套设施最晚于2014年12月31日运行，未在约定日期运行的，被告每项每日按商品房价款的3?向原告支付违约金；还约定商品房在交付使用后365日内办理权属登记手续，因被告责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，每日按商品房价款的3?向原告支付违约金。原告于2015年7月25日收房，但被告在2018年1月31日才为原告所在小区办理居民生活用电，至原告起诉之日起尚未办理居民生活用水，未通燃气，也未办理产权证书。现原告诉至法院，请求法院依法判决，维护原告合法权益。被告包头牡丹园置业有限公司辩称，第一，被告已按合同约定履行了供电、供水、燃气供应义务，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应当驳回。被告已在交付房屋时为原告户内提供了相应的配套设施，业主可以正常使用供电和供水设备，且原告入住以来一直没有交纳过水费，水费一直是被告垫付，因此不存在原告所说的实际损失。同时按照合同约定，燃气供应是以市燃气总公司规定期限为准，非房屋正式交付使用之日起；第二，违约金的要求过高，请求调减；第三，逾期办理房产证的原因在于政府无法解决拆迁问题，属于不可抗力，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应当驳回。因包头市城市发展需要，市政府招商引资，被告通过招拍挂的形式取得了牡丹花园2号项目的建设用地，与包头稀土高新技术产业开发区管委会国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，被告交纳了土地出让金，但包头稀土高新技术产业开发区管委会一直没有按照要求完成地上物拆迁和土地平整工作。现被告相关售房手续齐全，但包头稀土高新技术产业开发区管委会截至现在，也没有解决钉子户问题，致使被告各项验收无法通过，小区主大门无法施工建设，房本至今不能办理。本院经审理认定事实如下：原告梁某与被告包头牡丹园置业有限公司于2014年4月2日签订编号为2011-0026409的《包头市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区沼潭东路17号牡丹花园小区2号5-205商品房一套，建筑面积91.27平方米，每平方米价格为5215.73元，商品房总价款为476040元；付款方式为合同签订当日付清房款计146040元，剩余办理贷款。第三条约定，被告于2014年12月31日前，将商品房交付原告。第九条约定，商品房配套设施上水、下水、供电、暖气运行时间为2014年12月31日，燃气以燃气总公司规定时间为准。上述配套设施未按约定日期运行的，被告应在60日内采取补救措施，并赔偿原告损失；超过上述约定期限的，被告应赔偿损失，并且每项还应每日按商品房价款的3?向原告支付违约金。第十一条约定，商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，提供《包头市商品房住宅质量保证书》和《包头市商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。被告应每日按商品房价款的3?向原告支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条约定，买受人接房的前提条件：买受人需在接房前按合同约定的付款方式付清全部购房款及专项维修基金、契税和办理该房屋权属转移登记所需的费用，并与物业服务企业办妥了相关手续，否则出卖人可以拒绝买受人提出的交房请求，且出卖人不承担逾期交房责任。第三条、5.约定买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书，买受人向出卖人交齐相关资料和费用后，出卖人应当在该商品房交付使用后的365日内代买受人到政府房地产管理部门办理完毕该商品房产权变更登记手续，并申领该商品房房产权属证书。若由于出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得商品房权属证书的，按双方签订的《商品房买卖合同》中第十二条的相关约定处理。6.如因政府行为及买受人自身原因造成不能在规定时间内取得房屋所有权证书，出卖人不承担违约责任。2015年7月25日，原告与物业服务企业办理了物业管理等相关手续，房屋交付。另查明，2011年6月9日，包头稀土高新技术产业开发区国土资源管理分局（甲方）与包头牡丹园置业有限公司（乙方）签订《关于履行相关义务条款的协议书》，第三条约定，稀土高新区管委会向乙方承诺于2011年12月31日前完成该宗地上剩余地上物的拆迁及平整工作。牡丹花园小区内，现地上仍有建筑物未拆除。2018年1月31日被告办理了居民用电手续，之前电费均由被告负担。2015年10月20日，被告与包头市燃气有限公司签订《燃气管道入户合同》，合同第四条约定：“施工时间安排：乙方按照以下第壹种方式，安排施工单位进场施工，并在约定的时间峻工：1、甲方为房地产开发单位的，小区达到项目施工条件，并按照合同第三条约定支付合同价款后，安排进场施工。项目进度按其房屋建设工期确定，乙方保证燃气入户项目在甲方的房屋建设程竣工后90日内竣工。”2019年1月23日由梁某与被告签订退燃气费协议。被告给5栋2单元205室退还3780元燃气工程款。2019年5月21日，被告与包头市供水有限责任公司签订了《工程施工协议》，并交纳了171397元正式用水接点施工费。至今水费牡丹园业主未交纳过。上述事实，有原告梁某提供的《包头市商品房买卖合同》、《补充协议》、收据、发票；被告包头牡丹园置业有限公司提供的《包头市商品房买卖合同》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可、国有土地使用权证、商品房预售许可证、国有建设用地使用权出让合同、关于履行国有建设用地使用权出让合同相关义务条款的协议书、现场照片、包头市供水公司税费发票、燃气管道入户合同、退燃气费协议、施工协议及双方当事人陈述等证据材料经庭审质证认证在案佐证。本院认为,原告梁某与被告包头牡丹园置业有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》为双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当依照合同约定履行交付房屋及其附属设施并办理房屋产权登记相关义务。本案中，原、被告双方对房屋的交付日期不存在争议，均认可交房时间为2015年7月25日，本院予以确认。第一、逾期办理房屋权属登记证。《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。合同约定“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据以上法规及合同约定，可以认定,“报产权登记机关备案”是开发商应当履行的义务。故被告应当按照房屋登记管理部门的要求提供相应材料，协助原告办理房屋权属登记证书，原告也有义务配合被告提供办理房屋权属登记所需材料。按照合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告支付逾期办证违约金的起算时间应为2016年7月26日，对原告的请求可支持2016年7月26日起至2018年10月11日止（共计807天）的违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。被告提出违约金过高，请求调减，在原告未提供证据证明其受到的损失及损失数额的情况下，根据“谁主张，谁举证”的证明责任分配原则，本院综合考虑合同的履行情况、房屋的实用性功能、拆迁影响等综合因素判断原告受到的损失，根据公平原则和诚实信用原则，对过高的违约金进行相应的调整，即每日按商品房价款的0.2?计算违约金。被告提出逾期办证系因政府原因导致，属于不可抗力，因证据不足，不予采纳。况且即使违约行为与相关部门有一定关系，但也不能排除被告对履行合同的预期判断及应尽的义务，且本案已经综合考虑此因素，对违约金比例作出适当调减。关于原告提出的要求被告支付从起诉之日到实际办理完房产证之日止的逾期办证违约金，2018年10月11日前的逾期办证违约金本院已做处理，原告要求被告继续支付至实际办理完房产证之日的违约金，因该项损失尚未实际发生，无法确定数额，故原告可待实际发生后另行主张权利。第二、供水、供电与燃气。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”，第三十条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。双方签订的《商品房买卖合同》约定了上水、下水、供电、暖气的运行时间，未明确约定配套设施的交付条件。《包头市供水条例》第四十三条规定“向居民提供生活饮用水的供水水质应当符合国家生活饮用水卫生标准”。第六十条规定“供水单位应当按照有关规定确认用水户的用水性质，按照价格主管部门公布的供水价格标准，并按照实际用水量计收水费”。房屋交付时，原告已经使用了正常的生活饮用水，没有交纳水费。原告诉请被告开通上水，虽然被告已经开通上水，但与法律规定及生活习惯不符，存在瑕疵，故被告应当开通符合规定的生活饮用水，原告要求被告支付上水迟延运行违约金，本院不予支持；房屋交付时，原告已经正常用电，且原告至办理居民用电时，未交纳过电费，根据权利、义务对等的原则，故原告提出被告逾期提供供电并支付违约金的诉请，不予支持。关于原告要求被告支付燃气迟延运行违约金的诉请，在原告与被告2019年1月23日签订的《退燃气协议》中，原告已免除被告因逾期运行燃气而发生的违约费用，故对原告该项诉请不予支持。综上，被告应支付原告逾期办理房屋权属登记证书的违约金7683.28元（476040元×807天×0.2?）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告梁某办理包头稀土高新技术产业开发区沼潭东路17号牡丹花园2号5-205号房屋的产权登记。二、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告梁某支付延期办理房屋产权证违约金7683.28元。三、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内开通运行符合规定的生活饮用水。四、驳回原告梁某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9624元，减半收取4812元（原告已预交），由被告包头牡丹园置业有限公司负担49元，由原告梁某负担4763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 刘丙辰 二〇一九年六月二十六日书记员 郑璐璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。