江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0423民初1443号原告武宁县房地产综合开发公司，住所地武宁县沙田新区房产管理局**。法定代表人车武平，该公司经理。委托代理人聂文虎，江西修江律师事务所律师。被告刘堂斌，男，1970年8月3日出生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。委托代理人徐银国，江西柴桑律师事务所律师。委托代理人夏宁辰，江西柴桑律师事务所实习律师。原告武宁县房地产综合开发公司（以下简称武宁房地产公司）与被告刘堂斌商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员汪先进独任审判，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告武宁房地产公司委托代理人聂文虎，被告刘堂斌委托代理人徐银国、夏宁辰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武宁房地产公司诉称：2016年10月27日，原告与被告签订了五份《商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告开发的鲁溪地中海酒店和商住楼项目1栋3-302、3-402、3-501、3-502、3-503五套商品房，单套房屋价款分别为294074元、310596元、294074元、294074元、310596元，合计总购房款为1503414元；被告应于2016年10月27日前一次性付清全部价款。合同签订后于2016年11月1日，上述房屋均向武宁县房产管理局办理了备案登记。后被告一直拖欠购房款未付，为此，请求依法判令：1、被告支付原告购房款1503414元，并自2016年10月28日起以欠款1503414元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付逾期付款违约金至欠款付请之日止。2、被告承担本案诉讼费。被告刘堂斌辩称：1、原告武宁房地产公司不是本案适格的原告主体。原告与案外人刘国生于2013年3月13日签订的协议书约定，刘国生以原告名义开发涉案项目，上交适当的管理费，刘国生所发生的债权债务关系与原告无关，因此涉案项目的实际产权人是刘国生，原告对涉案项目不享有所有权，更不享有诉权。2、案外人刘国生在与被告刘堂斌民间借贷纠纷案一审、二审中均主张以原告名义与被告签订的商品房买卖合同属于抵债行为，没有销售商品房的意思表示。被告在与案外人刘国生的民间借贷纠纷案件中主张签订的系列商品房买卖合同不是购买商品房，而是为了确保被告债权实现的担保方式。因此签订合同的双方均没有商品房买卖的意思表示，不具有合同效力。案外人刘国生在与被告的民间借贷纠纷案败诉后否认其用商品房抵债的意思表示，假借原告名义提起无谓的诉讼，违背了诚实信用原则。3、双方的合同于2016年10月27日签订，购房款却约定要在2016年10月27日前一次性付清，与常规的交易行为明显不符。自合同签订后至本案立案前，原告或案外人刘国生没有向被告主张过支付购房款，均说明双方签订的合同不是真正意义上的商品房销售合同。4、备案登记只是房管部门的行政管理行为，被告至今没有获得系列合同项下的房屋所有权，原告或刘国生也未将房屋过户给被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，一、2012年至2013年，案外人刘国生分三次向本案被告刘堂斌借款150万元，双方约定利息按月息2分计算。借款后刘国生还清了至2015年11月1日止的利息，并偿还了借款本金5万元，尚欠借款本金145万元，双方仍约定利息按月息2分计算，2015年11月1日起至2016年11月1日累计欠本金含本年利息共计欠款1798000元，仍约定利息按月息2分计算，从2016年11月1日起至2017年11月1日止累计欠本金含本年利息共计欠款2229000元，刘国生和陈汝秀夫妻于2016年11月1日向刘堂斌出具欠条1张，载明欠到刘堂斌：人民币贰佰贰拾贰万玖仟元正（壹年还清）。二、2016年10月27日，刘堂斌与刘国生挂靠的开发单位武宁县房地产综合开发公司签订了五份《商品房买卖合同》，分别为鲁溪地中海酒店和商住楼1栋1单元3层1-302、1栋3单元4层3-402、1栋3单元5层3-501、1栋3单元5层3-502、1栋3单元5层3-503，五套商品房面积共计683.37平方米，每平方米单价为2200元，总价款为1503414元，约定应于2016年10月27日前一次性付清全部价款。2016年11月1日，上述房屋均向武宁县房产管理局办理了备案登记。三、2018年7月，刘堂斌向武宁法院起诉要求刘国生和陈汝秀偿还借款，刘国生和陈汝秀抗辩认为已用五套商品房抵偿了部分债务。武宁法院审理后采纳了刘国生和陈汝秀的抗辩意见。刘堂斌不服判决，向九江市中级人民法院提起上诉，上诉认为其与武宁县房地产综合开发公司签订的五份商品房买卖合同并不是双方进行以房抵债的真实意思表示，而系刘国生为履行借款合同提供的担保。九江中院审理后认为：刘国生、陈汝秀与刘堂斌之间的借贷法律关系依法成立，具有法律约束力。2016年10月27日，刘堂斌与武宁县房地产综合开发公司签订了五份商品房买卖合同，该五份商品房买卖合同的出卖人均为武宁县房地产综合开发公司，刘国生仅作为该公司的委托代理人签订合同。刘国生无证据证明其系涉案五套商品房的所有人，亦无证据证明武宁县房地产综合开发公司同意以上述商品房抵消本案债务，故刘国生称用涉案五套商品房抵债不成立。刘堂斌主张刘国生和陈汝秀归还本金1450000元及利息，符合法律规定，九江中院予以支持。上述事实有原告武宁房地产公司提交的的5份商品房买卖合同、刘堂斌于2018年7月4日向武宁法院起诉的民事诉状、（2018）赣04民终2161号民事判决书、刘堂斌民事上诉状、武宁县发展和改革委员会武发改基字[2013]27号文件，被告刘堂斌提交的2013年3月13日原告武宁房地产公司与刘国生签订的协议书、2018年8月15日刘国生、陈汝秀在与刘堂斌民间借贷纠纷一审中提交的书面答辩状、（2018）赣04民终2161号民事判决书予以印证。本院认为，原告武宁房地产公司与被告刘堂斌签订的五份商品房买卖合同系双方自愿签订的合同，内容真实客观，且不违反法律规定，系依法成立并有效的合同，签订合同后在房产登记部门办理了备案登记。原告武宁房地产公司系鲁溪地中海酒店和商住楼项目的合法开发主体，亦是本案商品房买卖合同的相对方，即便本案项目的实际权属人为案外人刘国生，只是原告武宁房地产公司与刘国生的内部合同约定，该协议只在其内部产生法律效力，并不影响原告武宁房地产公司根据合同约定向合同相对方主张权利及相对方向原告主张合同权利，故被告关于原告不具有合法的诉讼主体资格的抗辩意见于法无据，本院不予采纳。关于签订商品房买卖合同时双方的真实意思表示问题，本院认为，一般应该根据合同的内容和条款来确定双方的意思表示，本案商品房买卖合同内容明确，合同双方的权利义务约定清楚明确，并不存在理解上的分歧和歧义。对在刘堂斌起诉刘国生、陈汝秀民间借贷一案中双方对意思表示主张均非商品房销售的问题，本院认为，刘国生在另案中对法律关系的主张并不能代表原告对本案法律关系的主张，且刘国生及原告对法律关系的主张并不冲突，主张系买卖合同法律关系及抵债法律关系并不存在实质矛盾，抵债即是以销售的方式进行抵债，以销售合同确定的价款来抵偿债务，主要的区别是无须支付购房款。刘国生在另案中对法律关系的主张未得到九江中院终审判决的确认，原因在于终审判决认为刘国生无证据证明其系涉案五套商品房的所有人，亦无证据证明武宁县房地产综合开发公司同意以上述商品房抵消债务。刘堂斌主张系担保法律关系亦未得到终审判决的确认，且在另案中刘堂斌在一审审理过程中自己陈述当时签订商品房买卖合同只是应刘国生要求，将房屋暂时写在刘堂斌名下，防止被其他债权人通过法律手段主张房屋。故被告刘堂斌对法律关系的主张亦不明确，且在我国目前并不存在让与担保的法律制度，刘堂斌作为债权人完全可以采取其他方式来保障自己的权利，故本院对被告刘堂斌主张系履行担保而签订合同的抗辩意见不予采纳。综上，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告应按合同约定履行支付购房款的义务，原告主张被告支付逾期付款利息损失的诉讼请求，本院按法律及司法解释的规定予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘堂斌于本判决生效之日起十日内支付原告武宁县房地产综合开发公司购房款1503414元，并自2016年10月28日起以欠款1503414元为基数按年利率6%计算支付逾期付款损失至欠款付请之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18330元，减半收取9165元，由被告刘堂斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  汪先进二〇一九年六月二十四日书记员  何 贤