广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初1095号 原告：许星明，男，汉族，住址：桂林市七星区。 委托代理人：吴依蔓，广西桂宁律师事务所律师。 被告：桂林科创置业有限公司，住所地：桂林市七星区，统一社会信用代码：9145030069022115XR。 法定代表人：江赛。 被告：桂林高新技术产业开发总公司，住所地：桂林市七星区，统一社会信用代码：91450300282698135D。 法定代表人：唐际钢。 被告：桂林市高科房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市七星区，统一社会信用代码：914503007451075904。 法定代表人：唐际钢。 被告：桂林福龙房地产开发有限公司，住所地：桂林市七星区，统一社会信用代码：91450300687782925M。 法定代表人：唐华荣，该公司董事长。 委托代理人：何京华，该公司行政主管。 被告：桂林市竣为房地产有限责任公司，住所地：桂林市七星区，统一社会信用代码：91450300745120541Y。 法定代表人：苏启权，该公司副总经理。 委托代理人：王钦，该公司员工。 原告许星明诉被告桂林科创置业有限公司（以下简称“科创公司”）、桂林高新技术产业开发总公司（以下简称“高新公司”）、桂林市高科房地产开发有限责任公司（以下简称“高科公司”）、桂林福龙房地产开发有限公司（以下简称“福龙公司”）、桂林市竣为房地产有限责任公司（以下简称“竣为公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法组成由审判员廖莉莎担任审判长、人民陪审员丁建英、吴丽琳参加的合议庭，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴依蔓，被告福龙公司的委托代理人何京华，被告竣为公司的委托代理人王钦到庭参加诉讼，被告科创公司、高新公司、高科公司经本院合法传唤，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决五被告履行合同义务，立即为原告办理房屋产权登记手续；2.请求判决五被告向原告支付违约金106850元（以395728元为基数，按年利率6%计算，自2014年8月28日起暂计至2019年2月27日止，实际计算至五被告成功为原告办理房屋产权登记手续之日止）；3.诉讼费用由五被告承担（包括但不限于诉讼费等实现上述债权的相关费用）。事实和理由：原告于2013年3月22日与五被告签订商品房买卖合同，购买桂林市七星区桂磨路高新区英才科技园区内英才科技园A-2地块科赛.智汇城小区5栋1-6-1号房屋，约定购房款为395728元，已全部给付。约定房屋交付期限为2013年6月30日前，后五被告逾期交房，原告于2014年5月29日办理了房屋交接手续，现已入住4年多。按照合同约定，五被告应于商品房交付使用后90日内，将需要办理房屋权属登记的资料报送桂林市房产管理局，但五被告至今未帮原告办理房屋产权登记手续，明显存在违约。为此，原告提出上述诉讼请求。 原告在举证期限内提供的证据有：1.商品房买卖合同原件，证明（1）原告向五被告购买科赛智汇城5栋1-6-1号房屋的事实；（2）原告与五被告签订的商品房买卖合同合法有效；（3）约定交房期限为2013年6月30日前；（4）五被告违约的事实（合同第十五条明确约定被告应于房屋交付使用90日内向桂林市房地产管理局提交需要办理房屋产权登记的材料）。2.销售不动产统一发票、税收缴纳凭证原件，证明原告已履行合同义务，支付全部购房款并缴纳税款的事实。3.收据原件，证明五被告于2014年5月29日正式向原告交付房屋的事实。4.交房通知截图打印件，证明被告逾期至2014年5月29日交房的事实。5.住建局不予受理告知书复印件，证明五被告至今未将办理房权证的合格材料提交给房地产管理局。6.银行流水或银行支付凭证或商业贷款合同或公积金贷款合同原件，证明原告已在五被告实际交付房屋前足额支付购房款。 被告福龙公司、竣为公司辩称：一、答辩人不应与科创公司共同承担责任。1.答辩人并未参与项目的建设，客观上无法履行提交办证资料义务。原告所购房屋所在地块因历史原因由五被告共有，五方在联合竞买时就约定各自的份额，在竞得土地后五方分片开发建设、各负己责。其中东北面的A-2-1地块属于科创公司所有并开发科赛·智汇城项目，原告购买的房屋属于科创公司单独开发建设的科赛·智汇城范围，该项目虽然因土地共有由五方共同报建、共同作为出卖人对外签订《商品房买卖合同》，但开发建设的全部手续由科创公司负责办理，答辩人在盖章方面予以配合，除此之外并未实际参与，有关项目报建、施工、竣工验收等办理房屋登记的资料全部由科创公司掌握，答辩人客观上无法履行提交办证资料义务。2.被答辩人在购房时明知五方责任分开，答辩人不应承担连带责任。原告从看房到买房、付款、交房等，都是与科创公司打交道，从没找过答辩人等另四家公司。原告购房的相关费用均是交给科创公司及其选择的服务公司，这些钱从未进过答辩人等另四家公司账户，与被答辩人要求答辩人承担的义务显失公平。科赛·智汇城的交房通知也写明其是科创公司一家公司所开发。《商品房买卖合同》第十七条第5点本小区中车库、车位归物权出卖人所有，这里的“物权出卖人”实际就是指科创公司。显然，原告十分清楚所购房屋是科创公司单独开发的，与其他四家公司没有关系。在原告明知五方责任分开的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定，答辩人不应与科创公司承担连带责任。3.目前土地已经分证，答辩人继续承担合同义务有违公平原则。尽管五方分三片开发建设，但因土地合为一证，开发建设过程中涉及规划、施工、预售、验收等所有手续均需五方盖章，带来诸多不便，严重影响各自项目的推进，五方自愿在2015年11月12日签订《土地证分证协议》约定分证。后因科创公司不履行分证协议，答辩人通过诉讼要求分证，目前法院分证判决已经生效，答辩人享有的土地份额已从大证中分出。由于在合同履行过程中原告所购房屋占用的土地发生物权变动，土地分割后，导致合同基础丧失，答辩人对原告所购房屋及占用的土地不再享有任何权利，继续履行提供办证资料等合同义务对答辩人显失公平。 二、被答辩人主张的第1项“五被告履行合同义务，立即为原告办理房屋产权登记手续”诉请应予驳回。《商品房买卖合同》第十五条虽然约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局”，但同时约定“如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的”，按第3项“如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延。”处理，显然双方已对出卖人向房地产行政主管部门提供办证资料的时间由交房后90天变更到小区全面验收、竣工档案整理完毕后，该约定是当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，对双方均有约束力。因目前小区并未全面验收、竣工档案也未整理完毕，故科创公司向房产局报送资料的时间应该按双方的约定顺延。 三、被答辩人主张的第2项违约金诉请应予驳回。如原告主张的违约金是指逾期办理产权证的违约金，因出卖人并无办证义务，该诉请应予驳回。如原告主张的违约金是指逾期提交办证资料的违约金，《商品房买卖合同》第十五条第3项已经约定时间顺延；即使科创公司存在逾期提供办证资料的事实，被答辩人主张起诉前3年的违约金已超过法律规定的诉讼时效，且原告存在逾期支付购房款的事实（按购房款发票时间），另原告未提供房屋交接手续的证据（大部分原告只提供了交房通知，部分原告未提供交房通知，交房通知并不能证明房屋实际交付给了原告使用），且《商品房买卖合同》第八条第4项约定提前60天交房及延后60天交房都在合同约定的交付期限内，这些影响到违约金计算的天数都应予扣除。又因双方《商品房买卖合同》未约定逾期提供办证资料违约金的计算方法，而《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”仅适用于逾期办理产权证书的情形，并不适用于逾期提供办证资料的情形，原告诉请的计息方法于法无据，原告如有损失应提供相应证据。综上所述，答辩人认为被答辩人对答辩人提出的诉请于法无据，恳请人民法院予以驳回。 被告福龙公司、竣为公司在举证期限内提供的证据有：1.《联合竞买协议书》原件，证明五被告在联合竞买桂林市英才科技园P037-A-2号地块时明确约定各自份额。2.土地使用权有偿使用收入专用收据（2份）原件、税收通用缴款书（2份）原件，证明福龙公司和竣为公司确实按所占土地份额交纳土地出让金及契税。3.《土地分片开发建设协议书》及补充协议书原件，证明五被告在联合竞得土地后，约定土地分三块进行开发建设，各负己责，一方在自己竞买的土地上进行开发建设时，五方配合共同报建、共同对外签订《商品房买卖合同》。4.《关于英才科技园A-2地块情况证明报告的回复》原件，证明英才科技园P037-A-2号地块确实由五被告各自开发、自筹资金、各负己责，其中科赛·智汇城由科创公司开发，福龙公司和竣为公司没有参与，无法提供办证资料。5.《科赛·智汇城项目单独办理工程报建许可审批的报告》原件，证明科创公司开发的科赛·智汇城项目由科创公司单独办理报建手续，福龙公司和竣为公司没有参与，无法提供办证资料。6.《关于桂林国家高新区英才科技园A-2地块土地分证的报告》、《土地证分证协议》原件，证明（1）五被告分三片开发P037-A-2号地块，科赛·智汇城由科创公司开发，福龙公司和竣为公司没有参与，无法提供办证资料；（2）五被告在2015年8月5日共同申请桂林国家高新区管委会要求分证，并于2015年11月12日签订分证协议。7.民事判决书（节选）、生效证明原件，证明法院生效判决福龙公司和竣为公司所享有的土地份额已从P037-A-2号地块中分出，原告所购房屋占用的土地发生物权变动，福龙公司和竣为公司对原告所购房屋及占用的土地不再享有任何权利，无法提供办证资料。 被告科创公司、高新公司、高科公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。 被告福龙公司、竣为公司对原告提供的证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，证明内容有异议。（1）合同中没有约定出卖人有办证的义务，只有提供办证资料的义务；（2）原告购买的房屋是科创公司单独开发的楼盘，福龙公司、竣为公司没有参与，只是盖了章而已，无法提供办证资料；（3）提供办证资料的时间应按合同第十五条第三点的约定。对证据2真实性认可，对证明内容不认可。（1）房款是交给科创公司的，不是给福龙公司和竣为公司；（2）原告逾期缴纳房款。对证据3真实性无异议，但福龙公司和竣为公司没有参与管理业务，也与本案无关。对证据4中的交房通知真实性无法确认，福龙公司和竣为公司没有参与。如果是真实的，也证明房屋是科创公司单独开发的，对这个事实原告是知晓的，通知落款也是科创公司，且已经公告了，业主应当知晓房屋是科创公司单独开发的。对证据5真实性无法确认，福龙公司和竣为公司没有参与。对证据6真实性无异议，对证明内容无异议。 原告对被告福龙公司、竣为公司提供的证据质证意见如下：证据1与本案无关，是五被告之间的内部约定，且真实性无法核实。对证据2真实性、合法性无异议，但与本案无关。对证据3真实性、合法性无法确认，该份证据与本案无关，是五被告之间的内部约定。根据补充协议的第二页第五条约定，本案五被告都需要配合办理相应产权证。对证据4真实性、合法性认可，但与本案无关。对证据5真实性、合法性无法确认，该份证明与本案无关，证明内容有异议，其即使无法提供办证资料，也有义务配合办证。对证据6真实性、合法性无法确认，与本案无关，证明内容不认可。对证据7真实性、合法性认可，但是该份判决确定的是五被告之间权利关系，与本案无关。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告科创公司、高新公司、高科公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。本院结合原告与被告福龙公司、竣为公司的举证和质证，认证如下：（一）对原告提供的证据：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据可以证明原告购买了被告开发的商品房及双方的权利义务关系。对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认，可证明原告已向被告全额支付了购房款并依法缴纳了税款。对证据3的真实性、合法性、关联性予以确认，该组证据可以证明原告办理了收房并交纳了相关费用。对证据4的真实性予以确认，可证明原告所购房屋所在楼栋的正式交房时间。对证据5的真实性予以确认。对证据6的真实性予以确认，可证明原告已向被告交纳了购房款。（二）对被告福龙公司、竣为公司提供的证据：证据1-6属于五被告之间的内部关系，与本案无关，故本院对该证据的关联性不予确认。对证据7的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据可以证明五被告对共同开发建设的土地存在纷争，通过诉讼福龙公司和竣为公司所享有的土地份额已经分出。 本院经审理认定事实如下：2013年3月22日，原告与五被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向五被告购买位于桂林市七星区桂磨路高新区英才科技园区内英才科技园A-2地块科赛.智汇城小区5栋1-6-1号房屋；价款按套内建筑面积计算，总金额人民币395728元；出卖人应当在2013年6月30日前交房；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖入应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局；如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按如下方式处理：如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延；因买受人导致延期交房的，保修期限以出卖人刊登在桂林晚报上的交房公告指定的交房期限届满之日起计算。合同签订后，原告已全额付清了购房款。原告于2014年5月29日收房。但五被告一直未向桂林市房地产行政主管部门报送需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，致使原告至今仍未取得房屋权属证书，故原告于2019年3月11日诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，本院已经发生法律效力的（2019）桂0305民初80号判决书认定如下法律事实：2009年7月9日，本案五被告通过公开挂牌交易方式联合竞得位于桂林市英才科技园内宗地编号为P037-A-2号地块的国有土地使用权，五被告为上述土地的共同共有人。2012年3月20日，五被告共同签订《桂林高新区英才科技园A-2地块土地分片开发建设协议书》，一、按2011年5月4日桂林市规划局下发的定点文及总平面布置图，靠近东北面的一块，总平面中建设1号楼至19号楼共19栋，土地30000平方米（合45亩），属于科创公司所有；靠近中间的一块，总平面中建设20号楼至36号楼共17栋，土地面积26760平方米（40.138亩），属于高新公司和高科公司的土地；靠近西南部，总平面中建设37号楼至67号楼共3l栋，土地面积39999平方米（合60亩），属于福龙公司和竣为公司共有。二、在各自出资竞买所得的土地，按桂林市规划局批准的总平方案，由各方自主投资建设自己的物业小区，所建物业的产权属于各投资方自行所有。在开发建设中，各自为自己竞买土地上的建设业主，各自命名项目名称，选择地勘、设计、施工、监理，审图等公司，各自与对方签订合同，与其他方没有责、权、利的关系等内容。该协议签订后，五被告即按协议约定在约定归属己方的土地上各自投资开发建设。在开发建设的过程中，各方认为前述土地名为共有，实为各自开发，存在诸多不便。2015年11月12日，在桂林市七星区人民政府的协调下，五被告签订了一份《土地证分证协议》，约定首先解除对科创公司‘风华天成’项目账户的冻结，由福龙公司牵头，其他公司积极配合办理A-2号土地证分证事宜等内容。协议签订后，未履行，故竣为公司诉到法院要求分证，本院作出的（2019）桂0305民初80号判决书，其中一项判决为：位于桂林市英才科技园内不动产单元号为450305200006GBl0007W00000000的地块[土地使用权面积96759㎡、不动产权证号：桂(2017)桂林市不动产权第0008754号]上由桂林市竣为房地产有限责任公司与桂林福龙房地产开发有限公司开发建设的桂林市英才科技园内A－2－3号地块的土地39999.9平方米归桂林市竣为房地产有限责任公司与桂林福龙房地产开发有限公司所有，具体位置及四至界限详见《附图》及《建设用地界址点成果表》。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告福龙公司、竣为公司、高科公司、高新公司应否承担涉案《商品房买卖合同》中所约定的出卖人义务；二、出卖人向桂林市房地产行政主管部门提交办理房屋权属登记所需资料的期限是否已经届至；三、原告的诉讼请求是否部分已经超过诉讼时效。 关于争议焦点一，《商品房买卖合同》系原告与五被告自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告福龙公司、竣为公司、高新公司、高科公司与科创公司一并在《商品房买卖合同》的出卖人处盖章，表明五被告为共同出卖人。被告福龙公司、竣为公司辩称涉讼的房屋系被告科创公司开发，与其无关，其未享有权利，不应当承担本案责任，因五被告之间就土地开发的权责利约定及本院（2019）桂0305民初80号民事判决，均属于五被告之间的内部约定或对其内部法律关系的裁判，五被告并未提供证据证明原告在签订《商品房买卖合同》时知晓五被告之间的内部约定，故对原告不具有约束力。五被告仍应作为共同出卖人对原告承担合同义务。 关于争议焦点二，被告福龙公司、竣为公司共同辩称，合同约定“如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按如下方式处理：如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延”，故本案所涉房屋交件的时间并未届至。因五被告并未提供证据证明其曾向桂林市房地产行政主管部门报送过涉案房屋所需的办证资料，涉案房屋系因上述原因导致桂林市房地产行政主管部门不能接收办证资料，故本案提交办证资料的时间应适用双方合同约定的商品房交付使用后90日内，故本院对被告福龙公司、竣为公司的上述辩称不予采纳。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，但五被告至今仍未按约定将办理房屋登记的资料报送桂林市房地产行政主管部门，构成违约。原告陈述其所诉请的办理房屋产权登记手续即为要求五被告向桂林市房地产行政主管部门报送办理权属登记所需资料，该诉请符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”五被告于2014年5月29日将房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》的约定，五被告应于房屋交付使用后90日内即2014年8月26日前，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房地产行政主管部门，五被告至今仍未提交，构成违约。因双方签订的《商品房买卖合同》未对逾期交件违约金进行约定，根据上述司法解释，原告可要求五被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。原告主张按年利率6%计算违约金未超过上述标准，故本院对原告要求五被告按年利率6%支付违约金的主张，予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”就本案而言，原告应当自2014年8月27日起知道自己的权利受到损害，因原告于2019年3月11日向本院递交起诉状，故2016年3月11日以前的违约金已经超过诉讼时效，本院对被告福龙公司、竣为公司关于原告所主张的违约金部分已经超过诉讼时效的辩称予以采信。原告主张，因五被告逾期提交办证资料属于持续性违约，原告的诉讼请求未超过诉讼时效。本院认为逾期交件违约金属于继续性债权，每一日的违约金独立形成债权，就单个债权分别计算诉讼时效，故本院对原告的该项主张不予采纳。被告福龙公司、竣为公司关于原告逾期支付购房款，相应的逾期天数应从逾期提供办证资料天数中扣除的辩称，因原、被告在《商品房买卖合同》中对原告逾期付款约定了违约责任，被告可另行起诉，本案中不予处理。综上所述，原告可要求五被告自2016年3月11日起，以原告已付购房款总额395728元为基数，按年利率6%支付违约金至五被告将办理房屋权属登记所需资料提交至桂林市房地产行政主管部门之日止。本院对原告的诉讼请求成立部分予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内将需要由其提供的办理桂林市七星区桂磨路高新区英才科技园区内英才科技园A-2地块科赛.智汇城小区5栋1-6-1号房屋权属登记所需的资料报送至桂林市房地产行政主管部门； 二、自2016年3月11日起，被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司以395728元为基数，按年利率6%共同支付原告许星明违约金至五被告报送房屋权属登记所需资料时止； 三、驳回原告许星明的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费2436元（原告已预付本院），由原告许星明负担855元，被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司共同负担1581元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2436元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖莉莎 人民陪审员  丁建英 人民陪审员  吴丽琳 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  廖黎明