安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终842号上诉人（原审原告、反诉被告）：繁昌县安广房地产开发有限责任公司，住所地安徽省繁昌县，统一社会信用代码913402221497469789。法定代表人：汪全。委托诉讼代理人：钱广富，安徽文理律师事务所律师。委托诉讼代理人：强慧，安徽文理律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李俊，男，汉族，住安徽省繁昌县。委托诉讼代理人：梁亚平，安徽兄弟律师事务所律师。上诉人繁昌县安广房地产开发有限责任公司（以下简称安广公司）因与上诉人李俊物权保护（商品房买卖合同）纠纷一案，不服安徽省繁昌县人民法院(2018)皖0222民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，因符合可以不开庭审理的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。安广公司上诉请求：撤销原判第二项、第三项，改判为支持安广公司的一审诉讼请求，并驳回李俊要求协助办证的诉请，本案的上诉费用、一审诉讼费用由李俊承担。事实和理由：1.一审认定的“预约合同”意向价每平方米1800元不符合事实；2.安广公司与李俊之间商品房买卖合同不成立；3.安广公司从未愿意以5800元/平方米出售房屋；4.原判让安广公司承担36万元的“预约合同”损失系认定事实和法律错误；5.李俊在安广公司正式发律师函后构成侵占；6.安广公司诉请应予支持；7.李俊反诉的办证诉求与事实和法律不符。李俊辩称，应驳回安广公司的上诉。李俊上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第四项（原判第二、第三项予以维持）；2.判决支持李俊一审诉讼请求第二项和第三项，即：以单价1800元/平方米计算并清结购房各款项，预缴款多退少补；及判令安广公司赔偿因其违约致李俊的经济损失20万元；3.一审、二审诉讼费用由安广公司承担。二审中，李俊变更其第一项上诉请求为：撤销原审判决第四项（原判决第一、第二、第三项予以维持）。事实和理由：1.李俊要求以1800元/平方米的单价结算、清结房款的诉讼请求，应予支持；2.李俊要求安广公司承担赔偿20万元的违约责任的请求，应予支持。安广公司辩称，应驳回李俊的上诉。安广公司向一审法院起诉请求：1.判令李俊排除妨碍，腾让繁阳二区四期2号楼6室商品房，并恢复该商品房原状；2.判令李俊赔偿安广公司因其占用房屋期间给安广公司造成的损失，自2013年1月1日起，按照同类地区房租的标准至腾让完毕之日止；3.本案的诉讼费用由李俊承担。李俊向一审法院反诉请求：1.判令安广公司依照法律法规要求，为李俊完成商品房屋买卖各项手续，办理产权登记；2.以单价1800元/平方米计算并清结购房各款项，预缴款多退少补；3.判令安广公司赔偿因其违约致李俊的经济损失20万元；4.判令安广公司承担本案各项诉讼费用。一审法院认定事实：2004年2月9日，李俊向安广公司预交繁阳二区别墅购房款7万元，双方口头约定意向价为1800元/平方米。未约定其他合同事项。安广公司于1994年3月30日取得繁阳二区四期工程地块《建设用地规划许可证》，于2009年11月18日取得《建设工程规划许可证》，于2011年1月24日和2011年5月9日分批取得《商品房预售许可证》，备案登记别墅价格为6800元/平方米。在取得预售许可证后，安广公司通知李俊等人按照6800元/平方米的价格签订商品房买卖合同，李俊等人对此不予认可，于2011年3月14日向一审法院提起诉讼，要求安广公司按照1800元/平方米价格履行合同，并交付房屋。在该案审理过程中，一审法院应李俊等人的申请向赵繁生进行了调查询问。2011年12月12日，一审法院作出（2011）繁民一初字第00357号民事判决书，判决驳回原告李俊的诉讼请求。2012年6月12日，李俊以安广公司存在缔约过失为由，向一审法院提起诉讼，后于2012年7月17日撤回起诉。2012年6月28日，李俊再次向安广公司预交别墅购房款50万元，选定别墅房号为2幢6室。在李俊交付50万元后，安广公司向李俊交付了2幢6室别墅钥匙。李俊在接收钥匙后，对该房屋进行了装修并居住使用至今。另查明，2011年3月14日，曹俊和、喻仙、李俊、张和庆、汪晓清、李祥根、练敏等人向一审法院就安广公司提起商品房预售合同纠纷诉讼，在商品房预售合同纠纷案件中，上述七人的诉请均被一审法院驳回。后在2012年6月份，七人中的四人（张和庆、曹俊和、李俊、李祥根）及何良平向一审法院就安广公司提起缔约过失责任纠纷诉讼，在诉讼过程中，曹俊和、何良平、李俊三人撤回起诉，张和庆及李祥根未撤回起诉，一审法院于2012年11月29日对张和庆及李祥根诉安广公司缔约过失责任纠纷一案作出了判决。上述商品房预售合同纠纷案和缔约过失责任纠纷案判决书生效后，汪晓清不服商品房预售合同纠纷案的判决，李祥根不服缔约过失责任纠纷案的判决，向检察机关申诉，芜湖市人民检察院就汪晓清、李祥根的案件向芜湖市中级人民法院提出抗诉，芜湖市中级人民法院指令一审法院对汪晓清及李祥根的案件进行再审，一审法院一审再审判决后，李祥根、汪晓清不服上诉至芜湖市中级人民法院，芜湖市中级人民法院作出终审判决，均判决安广公司返还预付款并赔偿经济损失36万元。一审法院认为，本案的主要争议焦点为李俊与安广公司之间的商品房买卖合同是否成立，如果成立则其价格是多少。本案的时间跨度较大，为了清晰地了解整个事件的发展，可以将其划分为五个阶段：第一阶段，合意订房阶段，2004年2月9日李俊向安广公司预交别墅购房款7万元，双方口头合意价格为1800元/平方米，但没有具体的房屋坐落、面积、价款支付等其他主要条款，此时双方商品房买卖合同尚缺乏合同主要条款，合同尚未成立，仅具有预合同效力。第二阶段，诉讼争议阶段，在2011年至2012年期间，李俊两次起诉安广公司，在商品房预售合同纠纷案件败诉后，选择要求安广公司承担缔约过失责任，但在最终判决作出前撤回起诉。该阶段安广公司要求李俊按照6800元/平方米的价格签订商品房买卖合同，李俊则要求按照1800元/平方米的价格签订正式商品房买卖合同，双方对此没有形成一致意见，因此诉至人民法院，后由于双方没有就合同的其他主要条款达成一致意见，一审法院驳回了李俊要求按照1800元/平方米签订商品房买卖合同的请求；因此，在该阶段双方之间没有对其他合同主要条款达成一致意见，预付款收据仍仅具有预合同效力。第三阶段，争议搁置阶段，在李俊经与安广公司协商，由李俊预交50万元购房款后，安广公司将房屋钥匙交付给李俊。在该阶段，由于其他与李俊等人具有相同性质的案件仍处于诉讼阶段，没有裁判结果，但从李俊与安广公司达成再行预交50万、选房并交付钥匙来看，表明李俊有继续购买房屋的意愿，安广公司有继续出售房屋的意愿，但价格仍无法达成一致意见，从而以预交一部分款项，等待法院对类似案件的判决结果出来后，以便再行参考或再行协商的意思表示，而不是以选房及预交购房款作为双方对预合同的补充。因为，如果是对按照1800元/平方米预合同的补充，应当是签订正式商品房预售合同，并办理产权变更，但双方并未如此操作，并且预交的房款金额也明显超出了1800元/平方米的价格。第四阶段，类似案件判决阶段，没有撤诉的张和庆判决后没有上诉也没有申诉，而汪晓清、李祥根则选择了申诉，并最终经芜湖市中级人民法院作出再审终审判决，判决退还预付款并赔偿36万元。第五阶段，争议再起阶段，安广公司要求李俊等人按照6800元/平方米的价格签订商品房买卖合同，但遭到李俊等人的拒绝，为此起诉至一审法院要求其腾房等，而李俊等人则反诉要求按照1800元/平方米的价格继续履行合同。从上述五个阶段来看，在房屋价格存在巨大争议的情况下，双方最终通过实际行为，在7万元预付款之外，再行预交50万元购房款，以及选房、交付钥匙，等待同类案件的判决，可以看出双方一致同意在变更原1800元/平方米单价的前提下，补充完善合同的细节，以人民法院同类案件判决作为价格依据，并对买卖标的进行明确，从而使得房屋买卖合同具有可履行性。同时结合2011年7月11日安广公司股东会记录，安广公司股东一致同意按照最低价5800元/平方米的价格卖给李俊等人的情况。一审法院认为，双方的商品房买卖合同的成立是在李俊再行预交50万元以及选定房屋时，并且是参照汪晓清、李祥根等案件的判决来执行，即同意在5800元/平方米价格的基础上，扣除安广公司违反预合同约定造成的损失来进行交易。违反预合同约定的损失经芜湖市中级人民法院判决为36万元。因此，李俊还应当向安广公司补缴购房款272804元[5800元/平方米×207.38平方米（面积以最终房产证登记面积为准，多退少补）-360000元-570000元]。同时，安广公司有协助李俊办理涉案房屋产权登记的义务，因产权登记产生的税费，由双方按照相关法律法规办理。其他事项，第一，关于李俊的反诉是否符合受理条件，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款的规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中原告的诉讼请求与被告的反诉请求系基于同一事实即商品房买卖预合同以及后续的预交购房款、交付钥匙等产生的分歧，应当予以合并审理，符合反诉条件。第二，对于安广公司所诉请的排除妨碍、腾让房屋并支付房屋占用期间的租金，在律师函通知的2018年10月5日前，因李俊占用、使用涉案房屋系双方合意的结果，不构成侵权。对于2018年10月5日以后，一方要求按照6800元/平方米的价格签订合同，一方要求按照1800元/平方米的价格继续履行原有的预合同，致合同签订不能，双方均有过错，同时由于李俊继续实际占有、使用涉案房屋，直到本案判决时止，时间较短，加之安广公司诉讼请求不明确，因此对安广公司的该项诉请不予支持。第三，对于李俊反诉请求的第三项违约损失，因其未提供有效证据证明其损失的具体大小，并且双方对于合同的不能签订均有过错，因此对李俊的该项反诉请求不予支持。判决：一、被告（反诉原告）李俊于本判决生效后二十日内向原告（反诉被告）繁昌县安广房地产开发有限责任公司支付商品房购房余款人民币272804元；二、原告（反诉被告）繁昌县安广房地产开发有限责任公司于本判决生效后二十日内协助被告（反诉原告）李俊就涉案的繁阳二区四期2幢6室房产办理房屋产权登记手续；三、驳回原告繁昌县安广房地产开发有限责任公司的本诉诉讼请求；四、驳回反诉原告李俊的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年7月11日，安广公司召开股东会，股东会决定最低按照5800元/平方米的价格将案涉房屋卖给李俊等人，否则请求法院判决。安广公司于2004年2月9日向李俊开具了7万元的发票，载明项目为繁阳二期别墅，于2012年6月28日向李俊开具了50万元的发票，载明不动产项目名称为繁阳二区四期及不动产楼牌号为2幢6室。上述事实有经质证的《股东会记录》等证据证明。二审查明的其他事实同一审。本院认为，根据现查明事实，安广公司与李俊就案涉房屋形成买卖合同关系，安广公司应当协助李俊办理案涉房屋产权登记手续。安广公司的诉请缺乏依据，应不予支持。原判认定案涉房屋单价为5800元/平方米，并无不当。安广公司上诉虽认为原判让其承担36万元损失有误，但其并未就原判相应判决即原判第一项提起上诉请求改判，李俊现并未请求对原判第一项改判，李俊诉请按单价1800元/平方米计算并清结购房各款项缺乏依据，现对该项判决应不予改动。李俊诉请安广公司赔偿其20万元经济损失，缺乏依据，应不予支持。综上所述，安广公司和李俊的上诉请求均不能成立，应予驳回，原判依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2230元，由上诉人繁昌县安广房地产开发有限责任公司负担80元，由上诉人李俊负担2150元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年六月十日书记员 王凤婷附：本案适用法律及司法解释条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。