广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终483号 上诉人（一审原告）：广西裕达商业物业管理有限公司，住所地：来宾市桂中大道**裕达中央城巴黎春天一商场。 法定代表人：陈汐，董事长。 委托诉讼代理人：谢家伟，公司员工。 委托诉讼代理人：王丽娟，公司员工。 被上诉人（一审被告）：蒙世有，男，1971年7月4日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 上诉人广西裕达商业物业管理有限公司（以下简称裕达公司）因与蒙世有租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初2194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裕达公司上诉请求：1.请求撤销一审法院判决，依法予以改判：蒙世有向裕达公司支付拖欠的租金414575.04元、综合服务管理费128484元、水电费16329.06元、公共设施维护费640元、违约金112005.62元，总计672033.72元；2.案件受理费全部由蒙世有负担。裕达公司在二审诉讼过程中变更诉讼请求为：1.维持一审法院判决第一、二、三项；2.请求撤销一审法院判决第四项，改判蒙世有支付裕达公司综合服务管理费77090.40元（从2016年4月计至2017年6月）及违约金15418.08元（按照欠费总额的20%计算），共计92508.48元；3.案件受理费全部由蒙世有负担。事实和理由：一、一审法院认定蒙世有支付公共设施维护费至2017年1月错误，蒙世有承租场地后仅支付一年的公共设施维护费，即2016年1月到2016年12月，从2017年1月开始从未支付该笔费用。二、一审法院以租赁场地入驻率低、人流量少，从而认定蒙世有租赁场地不能实现合同目的，属于事实上的履行不能，完全是一审法院的臆断。涉案租赁合同是裕达公司与蒙世有自愿签订的合法、有效的合同，蒙世有作为一名完全民事行为能力人，在与裕达公司签订合同之前就应当对合同的履行进行风险评估。既然双方自愿签订了合同，应按合同约定履行。裕达公司已按照合同约定交付了场地，履行了场地管理等义务，蒙世有就应当按照合同约定履行缴纳租金、综合服务管理费、公摊水电费等。三、关于综合服务管理费，裕达公司同意将缴纳的时间调整为从2016年4月计至2017年6月，数额为77090元。四、关于违约金，同意将违约金从年利率24%调整为按拖欠总费用的20%计算，数额为15418元。五、裕达公司同意取消公共设施维护费。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法予以改判。 蒙世有辩称，免租期未届满，蒙世有因经营不下就关闭撤场了，因此不应当拖欠裕达公司的租金和综合服务管理费。蒙世有已按裕达公司要求支付户内水电费。裕达公司诉求的综合服务管理费、公摊水电费属重复收取，蒙世有拒绝支付。蒙世有撤场时，要求与裕达公司解除合同，也提出了书面的解除合同申请。因此，蒙世有不拖欠裕达公司任何费用。请求二审法院维持一审法院判决，驳回裕达公司的上诉请求。 裕达公司向一审法院起诉请求：1.解除裕达公司与蒙世有签订的《场地租赁合同》。2.蒙世有向裕达公司支付拖欠的租金414575.04元、综合服务管理费128484元、公摊水电费16046.24元、2017年户内水电费282.82元、公共设施维护费640元（公摊水电费从2016年1月1日暂计算至2018年3月31日，租金从2016年7月、综合服务管理费从2016年4月、公共设施维护费从2017年1月暂计至2018年4月30日，之后的租金、综合服务管理费、公共设施维护费、公摊水电费计算至法院判决确定的履行期限届满之日止）。3.蒙世有向裕达公司支付违约金（违约金按年利率24%从蒙世有逾期付款之日起计算至法院判决确定的履行期限届满之日止，截至2018年4月30日共计145981.81元）。4.本案诉讼费由蒙世有负担。 一审法院认定事实：2015年5月22日，裕达公司（甲方）与蒙世有（乙方)签订了《场地租赁合同书》，约定(仅陈述跟本案有关的重要条款）：第二条，乙方承租甲方位于来宾市滨江北路256号裕达新天地1号楼五层046-055、060-067号铺位，建筑面积1713.12平方米。第三条，租赁期限自2015年8月1日至2023年7月31日止，免租期自2016年2月1日至2017年7月31日止，装修期自2015年5月20日至2015年7月30日止，乙方须在该场地交付日向甲方支付装修保证金5000元，如乙方没有违反本合同及有关装修规定，于装修期满并验收合格后一个月内无息退还乙方缴纳的装修保证金。第四条，场地租金11元/平方米/月，月租金共18844.32元/月，乙方于2015年5月20日之前一次性支付三个月场地租金给甲方，并于2015年12月31日前支付三个月的租金给甲方，即乙方全部支付6个月的租金给甲方后，方可享受连续免租；若乙方未如期支付上述租金，则甲方有权对乙方的免租期进行调整。乙方同意按季度向甲方支付租金，每次应提前30天向甲方一次性支付下一期的租金。乙方的履约保证金为10000元，乙方如果违反本合同及商场管理规章中的任何条款，及有其他违约、侵权或违反行政法律、法规的行为，给甲方或第三方造成损失的，甲方将该保证金抵付甲方或第三方所遭受的经济损失，若保证金不足以抵付则甲方还保留追诉乙方法律责任的权利。第五条，乙方向甲方缴纳综合服务管理费3元/平方米/月，包含场地使用管理费2元/平方米/月、运营管理费1元/平方米/月、广告推广管理费0元/平方米/月。该项费用主要用于自动扶梯、用水、消防系统等设备的维护和公用地方的清洁卫生、保安等。户内电费、水费按表计收，公用部分照明电费及空调电费按照面积分摊，并于每月5日前到甲方财务处交纳。甲方为乙方安装独立电表、水表计量电费、水费，电费、水费按照实际使用度量和电力公司、自来水公司的电价、水价标准收取，乙方应在收到甲方书面通知缴纳水电费3日内缴纳给甲方，由甲方统一支付。公共照明、电梯、卫生间等水电费，由甲方根据实际发生数和物价局标准，按照乙方建筑面积占比计算公摊金额并通知乙方，乙方应在收到甲方书面通知缴纳水电费的3日内缴纳给甲方，由甲方统一支付。公共设施维护费480元/户/年。第十二条，乙方未按时缴纳应付租金和本合同第五条项下所约定的有关费用，除应及时如数缴补外，每逾期一日应向甲方支付拖欠总金额千分之五的违约金；逾期七日未缴纳的甲方有权作停水停电处理；逾期十五日未缴纳的，甲方有权单方面解除本合同。签订合同后，蒙世有依约给付10000元的履约保证金、5000元装修保证金、三个月租金。因后三个月租金及其他费用未按合同约定给付，裕达公司于2016年3月23日将蒙世有起诉至一审法院要求：解除与蒙世有签订的合同，蒙世有支付三个月租金56532.96元、至2016年3月9日的综合服务管理费15418.10元，并支付违约金。蒙世有应诉后，分别于2016年5月9日支付30000元、6月6日支付26532.96元的租金。一审法院于2016年11月3日作出（2016)桂1302民初1259号民事判决书，判决蒙世有支付截至2016年3月9日的综合服务管理费15418.10元及相应违约金。该判决生效后，蒙世有支付了判决确定的费用。蒙世有在履行合同期间还缴纳了户内水电费、公共设施维护费至2017年1月，公摊水电费从未缴纳。一直以来，裕达新天地1号楼楼内铺面入驻率极低，人流量极少。裕达公司发现蒙世有撤场时间是在2017年6月。裕达公司未将装修保证金5000元退给蒙世有。 一审法院认为，争议焦点：蒙世有是否有权擅自搬离铺面。1.关于蒙世有搬离铺面的时间确定。蒙世有陈述的撤场时间无证据证明，按裕达公司发现蒙世有撤场的时间2017年6月作为蒙世有搬离铺面的时间。2.商场租赁合同不同于一般的房屋租赁合同，业主租赁铺面的目的是用于经营生意，不仅仅是单纯使用铺面。裕达新天地1号楼楼内商铺入驻率极低，人流量极少。对于蒙世有来说，持续经营租赁铺面，既要承担经营损失、装修损失，还要支付大数额的房屋租金、综合服务管理费、公共设施维护费、公摊水电费，又不能实现合同目的。基于公平原则，此种情形应属于事实上的履行不能，且不能归责于蒙世有，蒙世有在未与裕达公司达成解除合同一致意见的情形下，可以搬离铺面，不属于违约。3.综合前述两点，蒙世有无需支付2017年6月后的所有费用。争议焦点：蒙世有是否享有免租期、免交综合服务管理费期。1.本案没有约定免交综合服务管理费期间，蒙世有不能享受免交综合服务管理费的权利。2.根据合同约定，蒙世有没有按约定交付前6个月的租金，裕达公司有权对免租期进行调整。在格式合同中，对“调整”的解释应当有利于蒙世有，故不能免除蒙世有的免租期。如何调整蒙世有免租期，在平衡双方利益原则指导下，考虑到合同内容本身、合同履行情况、双方当事人诚实信用程度，酌情将蒙世有的免租期调整为2016年6月6日至2016年12月6日。争议焦点：蒙世有尚欠裕达公司多少费用。对于蒙世有尚欠各项费用，根据第一、二个争议焦点，计算如下：1.租金：蒙世有需支付2016年12月6日至2017年6月共六个月租金18844.32×6=113065.92元。2.综合服务管理费：蒙世有对裕达公司所诉求的综合服务管理费真实性存在异议，裕达公司又没有及时、充分地提供证据证明自己在诉讼请求所涉及的时间段提供了具体、基本等价的综合服务管理。故对于裕达公司要求蒙世有支付2016年7月至2018月4月期间综合服务管理费的诉讼请求，因证据不足、事实不清，一审法院不予支持。同理，对于裕达公司诉求的公共设施维护费，一审法院不予支持。3.户内水电费：根据举证责任认定蒙世有没有缴纳2017年2月的水电费282.82元。4.公摊水电费：裕达公司诉求的2016年1月至2017年6月的公摊水电费有证据为凭，计算得出的金额12075.96元在双方合同约定计算公式范围内，蒙世有应当支付。关于违约金问题，裕达公司诉求各种欠费违约金按年利率24%从逾期之日起持续计算得出的金额过高，依法按蒙世有拖欠租金113065.92元、户内水电费282.82元、公摊水电费12075.96元总计125424.7元的20%计算较为公平即125424.69×20%=25084.94元。根据合同约定，蒙世有支付的履约保证金10000元和装修保证金5000元首先冲抵违约金。对于合同解除问题，裕达公司、蒙世有并无异议，应予以确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、解除广西裕达商业物业管理有限公司与蒙世有于2015年5月22日签订的《场地租赁合同》。二、蒙世有向广西裕达商业物业管理有限公司支付拖欠的租金113065.92元、户内水电费282.82元、公摊水电费12075.96元，总计125424.7元。三、蒙世有向裕达商业物业管理有限公司支付拖欠违约金25084.94元，蒙世有支付的履约保证金10000元和装修保证金5000元可冲抵违约金。四、驳回广西裕达商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案受理费10860元，由广西裕达商业物业管理有限公司负担8931元（已交纳），蒙世有负担1929元（于本判决生效后七日内交纳）。 二审期间，裕达公司向本院提交下列证据：1.保洁人员梁庆凤借记卡账户历史明细清单；2.保洁人员莫凤娟借记卡账户历史明细清单；3.保洁人员何凤越借记卡账户历史明细清单；4.保安人员沈漫山借记卡账户历史明细清单；5.保安人员林辉宾借记卡账户历史明细清单；6.开户许可证；7.梁庆凤与裕达公司签订的劳动合同（两份）；8.莫凤娟与裕达公司签订的劳动合同；9.何凤越与裕达公司签订的劳动合同（两份）；10.沈漫山与裕达公司签订的劳动合同；11.林辉宾与裕达公司签订的劳动合同；12.裕达新天地微信推送软文；13.消防设备巡检记录表；14.加压泵房巡检记录表；15.裕达新天地自动扶梯、1#楼货梯、1#楼观光梯、4#和6#——7#楼客梯维保合同；16.支付电梯维保费19万给电梯维保公司银行支付单（4张）；17.自动扶梯、乘客电梯、载货电梯维护。维修保养记录（共11张）。本院已组织双方当事人进行举证质证，并记录在卷。蒙世有未向本院提供新证据。 经审理查明，一审法院判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，蒙世有已交2016年1月至2016年12月的公共设施维护费480元。在蒙世有租赁期间，裕达新天地1号楼自动扶梯未能正常使用。 本院认为，关于合同的效力，蒙世有与裕达公司自愿签订《场地租赁合同书》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。 关于综合服务管理费，蒙世有与裕达公司在《场地租赁合同书》第五条约定，蒙世有应向裕达公司缴纳综合服务管理费（3元/平方米/月），且根据二审期间裕达公司提供的证据，证实裕达公司已按合同约定履行了综合服务管理、维护义务，因此，蒙世有应向裕达公司交纳综合服务管理费。根据《场地租赁合同书》第五条约定，综合服务管理费主要用于“自动扶梯、用水、消防系统等设备的维护和公共地方的清洁卫生、保安等”，鉴于裕达公司自动扶梯未能正常使用，履行合同存在瑕疵，为此，综合服务管理费应适当减少，本院酌情按合同约定数额的60%计算。又因综合服务管理费与公共设施维护费重叠，裕达公司同意取消收取公共设施维护费。为此，蒙世有已交的公共设施维护费480元，应予抵扣综合服务费。2017年6月后蒙世有撤扬，综合服务管理费计算的起止时间为：2016年4月1日至2017年6月，综合服务管理费数额为：45774元（5139.36元/月×15个月×60%-480元）。蒙世有不同意支付综合服务管理费的理由不能成立，本院不予采信。 关于违约金，因裕达公司未能全面按合同约定履行综合服务管理，存在违约行为在先，因此，裕达公司要求蒙世有支付综合服务管理费的违约金理由不充分，应不予支持。 对于一审法院判决第一、二、三项，蒙世有没有提出上诉，裕达公司对该几项判决无异议，本院予以确认。 综上所述，双方对一审判决无异议部分，本院予以维持；一审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初2194号民事判决第一、二、三项； 二、撤销来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初2194号民事判决第四项； 三、被上诉人蒙世有向上诉人广西裕达商业物业管理有限公司支付综合服务管理费45774元； 四、驳回广西裕达商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费10860元，由上诉人广西裕达商业物业管理有限公司负担6113元，由被上诉人蒙世有负担4747元；二审案件受理费2112元，由被上诉人蒙世有负担1045元，由上诉人广西裕达商业物业管理有限公司负担1067元。 本判决为终审判决。 审判长  石晓志 审判员  黄月秀 审判员  朱卢璐 二〇一九年六月二十五日 书记员  卓秋雄 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。