固阳县人民法院民事判决书（2019）内0222民初506号原告：包头市王大姐物业服务有限责任公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：孙某。委托诉讼代理人：吕某。被告：贺某，住内蒙古自治区包头市固阳县。委托诉讼代理人：周某，系内蒙古北琛律师事务所律师。原告包头市王大姐物业服务有限责任公司（以下简称：王大姐物业公司）诉被告贺某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理，依法由审判员石慧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王大姐物业公司的委托诉讼代理人孙某，被告贺某及其委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王大姐物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求贺某支付2016年11月1日至2017年10月31日的物业费1063元；2017年11月1日至2018年10月31日的物业费2106元、亮化费18元，共计3187元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：王大姐物业公司自2016年10月16日与固阳县天和小区业主委员签订物业服务合同，在物业服务合同中明确约定物业费收取是按每平米每月1.5元，王大姐物业公司于2016年11月1日接管天和小区物业服务工作，但是贺某在2016年11月1日缴纳了半年物业费后，就开始以各种理由拒绝支付物业服务费，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告贺某辩称，一、王大姐物业公司没有与天和小区业主签订正式的物业服务合同，蔡永强未与任何人协商就与王大姐物业公司签订物业服务合同，对此行为不予认可。二、王大姐物业公司的服务不仅存在严重缺陷，而且恶意损害全体业主的利益。2017年故意停用电梯四个月，导致高层住户苦不堪言。2017年10月，在供热公司提前提醒供热管道不能正常供暖的情况下，既不提前维修，也不通知业主。在业主要求维修时，又故意设置障碍，业主自行雇人维修过程中，王大姐物业公司雇佣了自己的关系户，维修过程偷工减料，地下室主管道不好施工的地方没有做，没有做主管道外保温，供热管道应该更换管道却没有更换，造成当年取暖达不到正常温度，一直是14、15度状态，直到第二年重新花钱更换管道后才恢复正常。三、王大姐物业公司在合同履行期间，因维修下水道挖开了小区已硬化好的路面，却一直不恢复硬化，直到新的物业公司进驻后才回填好并恢复硬化。因该公司的物业服务质量过差且严重侵害了全体业主的合法权益，被全体业主于2018年10月14日解除了物业服务合同。全体业主一致决定，拖欠的物业费不再向王大姐公司支付。王大姐物业公司的行为严重损害了被告的权益，请求人民法院查明事实，驳回王大姐物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月16日，固阳县天和小区业主委员会与王大姐物业公司签订了《天和住宅小区物业服务合同》，该合同约定物业服务期限为三年，自2016年11月1日起至2019年10月30日止。合同还约定：物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅0.5元/平方米/月；高层住宅1.5元/平方米/月；商业物业0.5元/平方米/月；底店物业0.5元/平方米/月；亮化费用20元/年/户。业主应当按年缴纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年的11月1日为准。合同还对物业服务内容、物业服务标准、双方权利义务、合同终止、违约责任等其他事项进行了约定。另查明，贺某系天和小区A座1单元1002室房屋业主，房屋建筑面积为117.01平方米。贺某交纳了2016年11月1至2017年10月31日年度半年的物业费1063元。还查明，蔡永强系固阳县天和小区业主委员会主任，任期为三年（2014年8月12日至2017年8月11日）。再查明，王大姐物业公司于2018年10月30日停止对天和小区的物业服务并撤出该小区。以上事实有“《天和住宅小区物业服务合同》”、“天和物业费缴费明细”、“业委会备案”以及原、被告的陈述等证据予以佐证。本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，王大姐物业公司与固阳县天和小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对天和小区全体业主具有约束力。王大姐物业公司接受委托后，依约对天和小区进行了物业管理，业主及物业使用人也享受了王大姐物业公司提供的物业服务。王大姐物业公司与贺某之间的物业服务合同关系有效成立，本院予以认定。贺某作为该小区业主应当按约履行交纳物业服务费的义务。贺某应向王大姐物业公司支付2016年11月1日至2017年10月31日剩余物业费1053.09元（117.01×1.5×6=1053.09）、2017年11月1日至2018年10月30日的物业费2106.18元（117.01×1.5×12=2106.18）、亮化费18元，共计3177元（四舍五入后保留整数）。关于贺某提交的“固阳县天和小区高层业主关于停止交付物业费的决定”，该证据既无业主签名或业主委员会相关的签章、印章，也无相关的证据辅以证明该证据系天和小区全体业主的意志体现，故对贺某的该项辩称，本院不予采信。关于贺某提交的“天和小区业主诉王大姐物业费一事签名”，该证据与本案待证事实无关，本院不予采信。关于被告贺某辩称电梯停运四个月、供暖季节物业不作为导致小区住户无法取暖以及暖气温度不够的问题，本院审理的王大姐物业公司关于天和小区物业服务合同纠纷其他案件中，小区业主拒绝缴纳物业费的主要原因与本案被告贺某辩称理由基本一致。业主对物业公司的服务不满意而拒交物业费，物业公司也因业主不交纳物业费而服务质量下降。物业公司与业主之间缺乏沟通，对业主反映的问题未能及时解决或予以配合，从而导致恶性循环，最终停止服务撤出该小区。因此，王大姐物业公司在为天和小区提供物业服务期间的服务质量确实存在一定的瑕疵，给小区业主造成不便和权益受损。本院酌情对贺某应缴纳的物业费核减20%，即635元。故贺某应支付王大姐物业公司物业服务费2542元（3177-635=2542）。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第三款、第五款、第三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贺某于本判决生效之日起五日内向原告包头市王大姐物业服务有限责任公司支付2016年11月1日至2018年10月30日的物业服务费，共计2542元；二、驳回原告包头市王大姐物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告贺某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 石慧 二〇一九年六月十八日书记员 敖登附：相关法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。