天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0114民初11692号原告（反诉被告）：天津市武清区人民政府下朱庄街道办事处，地址天津市武清区下朱庄街道。法定代表人：张新鹏，职务主任。委托诉讼代理人：徐彬，天津云樯律师事务所律师。委托诉讼代理人：周士军，该单位工作人员。被告（反诉原告）：赵希华，男，1955年3月12日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：李宝云，天津津孚律师事务所律师。被告：吴培利，男，1967年8月9日生，汉族，住天津市武清区。被告：天津益利佰成汽车销售有限公司，地址天津市武清区下朱庄街杨北公路**。法定代表人：吴培利，该公司总经理。委托诉讼代理人：李赞祥，北京欣国律师事务所律师。原告天津市武清区人民政府下朱庄街道办事处(反诉被告，以下简称街道办)与被告赵希华（反诉原告，以下简称赵希华）、被告吴培利（以下简称吴培利）、被告天津益利佰成汽车销售有限公司（以下简称益利佰成）租赁合同效力纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。街道办的委托诉讼代理人徐彬、周士军，赵希华的委托诉讼代理人李宝云，吴培利，益利佰成的委托诉讼代理人李赞祥到庭参加了诉讼，此案现已审理终结。街道办向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除街道办与赵希华之间签订的租赁协议；2、并依法判决三被告恢复土地原状并于判决生效之日起7日内退还原告租赁土地；3、诉讼费用由三被告承担。事实和理由：街道办与赵希华于2012年4月16日签订一份《租赁协议》，赵希华为乙方，街道办为甲方，双方约定乙方按照甲方的建设规划建设地上建筑物，配合甲方做好管理，守法经营，按合同约定及时缴纳租赁费。合同签订后，赵希华未经批准，擅自在租赁土地上进行永久性建设，并转租他人，已经违反法律规定和合同约定，为此街道办多次要求赵希华整改，均无效果。街道办无奈于2018年8月1日委托律师致函赵希华通知其解除合同，收回土地，但赵希华收函后拒不配合，为了维护合法权益，故提起诉讼。赵希华答辩称，同意解除与街道办的租赁协议，本被告在土地上建造房屋的行为既不违反双方所签租赁协议的约定，因为双方所签租赁协议第三条、第四条明确约定涉案土地属于建设用地，本被告可以在涉案土地上进行生产经营，并且本被告按照街道办的建设规划可以建设地上建筑，并且协议也约定了租赁期间如遇拆迁等事宜对于本被告所建建筑按政府评估价格予以补偿。现在街道办提出的解除理由没有事实及法律依据，不符合法定和约定的解除条件，但是现在街道办提出解除合同，本被告也同意解除，但本被告认为街道办提出解除合同属于街道办违约，本被告并不存在过错，要求赔偿损失。益利佰成辩称，不同意街道办的诉讼请求。理由如下：1、赵希华转租土地给本被告，街道办是明知的，应该视为默认同意。本被告与赵希华签订《租赁合同》是在2012年9月15日，当时本被告为了扩建公司向一汽解放汽车销售有限公司申办4S店。街道办向本被告出具了证明：“今有房屋武清区下朱庄街杨北公路北侧房屋，总面积约为六亩，房间（14间）及围墙厂房，不属于违章建筑。特此证明”，并盖有街道办印章。这说明街道办在2013年就知道赵希华转租土地给本被告。另外，在2016年10月份，街道办书面通知本被告在租赁赵希华土地上建设东侧的房屋不符合规划，说明街道办进一步明确认可本被告从赵希华处转租土地。以上事实足以说明，街道办明知赵希华转租土地给本被告。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，经过法律规定的六个月除斥期间后，街道办作为出租人未行使撤销权，本被告与赵希华签订的转租合同合法有效；2、街道办同意赵希华及本被告建设建筑物。街道办与赵希华签订的《租赁协议》第三条约定：“甲方要保证乙方顺利进场建设，保证乙方能正常使用土地，从事生产经营活动，如政策允许，可履行法定审批手续，双方要配合办理，按有关政策执行。有土地权属纠纷或因租赁前以该宗土地有其他纠纷的，甲方负责协调解决。”从以上内容可知，街道办有责任保证赵希华建设，保证其使用土地是无条件的。即使不符合政策，街道办仍应保证赵希华建设。如果政策允许建设，双方配合办理审批手续。由此可知，以上内容与街道办起诉书内容相矛盾；3、本被告与赵希华全面履行了《租赁协议》，本被告配合街道办做好了管理工作。街道办在诉状中称“双方约定乙方按照甲方的建设规划建设地上建筑物，配合甲方做好管理，守法经营，按合同约定及时缴纳租赁费。合同签订后，被告未经批准，擅自在租赁土地上进行永久性建设，并转租他人，已经违反了法律规定和合同约定”不符合事实。本被告在租赁土地东侧的建筑物，在本被告的配合下，已由街道办拆除，赵希华与本被告不存在违约的情形。街道办拆除本被告东侧建筑行为，被武清区法院确认违法，判决书已经发生法律效力，说明法院并不认为本被告的建筑物不符合建设规划；4、本被告不知道街道办所述的“律师函”一事，与本被告无关；5、街道办有法定义务扶持、帮助、支持民营企业发展，理由是街道办既是民事主体也是行政主体。综上，赵希华及本被告在履行与原告的《租赁协议》过程中，并不存在违约及根本违约之情形，街道办要求解除合同没有事实及法律依据，不符合解除条件，请求法院驳回街道办的全部诉讼请求，判决准许《租赁协议》及转租合同继续履行。吴培利答辩称，同意益利佰成的答辩意见。赵希华向本院提出如下反诉请求：1、依法判决街道办赔偿赵希华的损失200万元（损失赔偿数额以评估报告为准）；2、判令街道办退还赵希华尚未到期的租赁费16万元；3、反诉费由街道办负担。事实和理由：赵希华认为，我方完全按照合同约定履行自己的义务，投入大量资金建设的地上建筑物完全符合合同约定，并无违约之处，现街道办提出解除《租赁协议》，给我方造成很大损失，故提出反诉请求。街道办针对赵希华的反诉请求答辩称，赵希华的反诉没有事实及法律依据，请求驳回。理由如下：1、赵希华在租赁期间未经街道办许可擅自转租违反法律规定及当事人约定，根据合同法第242条之规定，街道办有权解除合同，且街道办行使解除权没有违约行为，也没有过错，不应承担赔偿损失及返还租金责任；2、赵希华在其租赁的土地上进行违法建设，已经不能实现合同签订目的，基于此街道办也有权解除合同并不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：辛庄村民委员会于2009年11月25日将其收回的承包户土地委托给街道办管理。2012年4月16日，街道办将其中10亩农用地租赁给了赵希华，租赁期限为10年，双方并签订了《租赁协议》，协议第3条约定街道办要保证赵希华顺利进场建设，保证赵希华能正常使用土地，从事生产经营活动，如政策允许，可履行法定审批手续，双方要配合办理，按有关政策执行。有土地权属纠纷或因租赁前该宗土地有其他纠纷的，街道办负责协调解决。协议第4条约定，赵希华按照街道办的建设规划建设地上建筑物，配合街道办做好管理，守法经营，按合同约定及时缴纳租赁费。协议签订后，赵希华在租赁土地上建造了部分房屋。2012年9月15日，赵希华将其租赁土地中的六亩以及相应地上建筑物（房屋十四间）转租给吴培利。吴培利是益利佰成的法定代表人，其于2013年2月19日注册了益利佰成公司在此经营。为扩大经营，益利佰成公司于2013年与一汽解放汽车销售有限公司合作，成立了解放商用汽车服务站经营汽车销售、维修、货物运输等业务。街道办曾为益利佰成公司出具过《证明》一份，内容为：今有房屋位于武清区下朱庄街杨北公路北侧房屋，总面积约为6亩，房屋14间及围墙厂房，不属于违章建筑，特此证明，并加盖街道办公章。另查明，因国土局违法用地卫星图片1633地块反映非建设用地上进行了房屋建设，原告于2017年11月14日将上述违法建筑物进行了部分强制拆除，但经我院生效判决（2018）津0114行初25号判决书确认拆除行为程序违法。本院认为，街道办与赵希华签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，合同双方均应按照合同约定和法律规定诚信履行自己的义务。街道办主张解除合同，赵希华同意解除合同的情形符合《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，本院予以支持。本案中，街道办主张赵希华未经批准擅自进行永久性建设的问题，属于违法建筑的认定问题，此类问题属国家有关行政机关的职权范围，合同解除后，涉及到的土地恢复原状、承租人与次承租人损失赔偿等问题均与相关地上建筑物是否违法建筑的认定有关，均应待认定完成之后另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、解除天津市武清区下朱庄街道办事处与赵希华于2012年4月16日签订的《租赁协议》；二、驳回天津市武清区下朱庄街道办事处其他诉讼请求；三、驳回赵希华的反诉请求。案件受理费80元，由原告天津市武清区下朱庄街道办事处承担。反诉案件受理费3500元，由赵希华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张文涛审 判 员  付长镇人民陪审员  沈玉霞二〇一九年六月六日书 记 员  张 璐附本判决书依据法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第四条民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。