北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京执异26号异议人（案外人）：徐翀，女，1986年10月6日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：连静，内蒙古诚誉律师事务所律师。申请保全人：中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司，营业场所地北京市西城区阜成门内大街293号。负责人：黄宪辉，总经理。委托诉讼代理人：宁鸣阳，北京市汉韬律师事务所律师委托诉讼代理人：刘焱鑫，北京市汉韬律师事务所律师被申请保全人：北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**。法定代表人：邹立伟。被申请保全人：北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司，住所地北京市朝阳区鼎成路**裙房**1－6内3019。法定代表人：王子华。被申请保全人：北京紫乔房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街**。法定代表人：唐勇凡。被申请保全人：北京嘉禾远东置业有限公司，，住所地北京市通州区马驹桥镇新海南里**法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：申宇光，北京市一法律师事务所律师。被申请保全人：王子华，男，1962年1月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。被申请保全人：熊伟，女，1977年12月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。被申请保全人：北京京奥港集团有限公司，住所，住所地北京市朝阳区鼎成路**裙房div>法定代表人：王子华。被申请保全人：北京京奥港置业有限公司，住所，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路**div>法定代表人：王子华。被申请保全人：南京京奥港房地产开发有限责任公司，住所，住所地江苏省南京市秦淮区公园路****div>法定代表人：赵亮。被申请保全人：北京京奥港房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区，住所地北京市朝阳区鼎成路**裙房1－6内**3051v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王子华。被申请保全人：王晗琪，女，1989年9月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。被申请保全人：郭亚芳，男，1975年2月20日出生，汉族，住福建省莆田市。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称中国华融北京分公司）与北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司、北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司、北京紫乔房地产开发有限公司、北京嘉禾远东置业有限公司（以下简称嘉禾公司）、王子华、熊伟、北京京奥港集团有限公司、北京京奥港置业有限公司、南京京奥港房地产开发有限责任公司、北京京奥港房地产开发有限责任公司、王晗琪、郭亚芳借款合同纠纷一案财产保全过程中，于2018年12月27日查封了被申请保全人嘉禾公司名下的位于北京市通州区新海南里225号楼[不动产权属证号：X京房权证通字第**]项下的105号房屋（以下简称105号房屋）。案外人徐翀向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。徐翀向本院提出异议称：一、我与嘉禾公司在贵院保全查封之前签订了《商品房现房买卖合同》，并付清全部购房款。2016年10月23日，我经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间推荐，购买了嘉禾公司名下的105号房屋。为此，我与链家公司签订了《团购推荐书》，并支付了35万元居间服务费。2016年11月16日，我与嘉禾公司签订了《商品房现房买卖合同》，在2016年9月至11月间，以现金方式陆续支付首付款400万元，以商业贷款方式支付剩余购房款599万元，并在房屋管理部门办理了105号房屋备案登记（经房管局备案的合同编号为XF676699）。我与嘉禾公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，交易真实，该合同合法有效。二、购房合同签订后，嘉禾公司于2016年12月10日交付了105号房屋，我对105号房屋进行装修并在贵院保全查封之前已入住。三、我向嘉禾公司缴纳了公共维修基金、产权代办费、登记费等一系列与办理房屋产权相关费用，未能办理产权过户手续是因嘉禾公司未履行合同约定义务造成的。根据《商品房现房买卖合同》第十八条的规定，我委托嘉禾公司或其指定的第三方为我办理房屋权属转移登记，我向嘉禾公司交纳1000元委托费。但嘉禾公司一直未履行办理105号房屋产权转移登记的义务。我曾多次自行前往房管局办理，均被告知嘉禾公司未向房管局交齐手续材料，暂不能办理。因此，未办理产权转移登记并非我的过错，而是由于嘉禾公司不履行合同义务造成的，贵院保全查封措施侵犯了我的合法权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求贵院解除对105号房屋所有权及相对应面积土地使用权的查封。中国华融北京分公司辩称，徐翀当前提供的证据仍然不能证明其已经支付完毕全部购房价款，并且也不符合“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形。并且，徐翀提供的证据也不能证明在贵院查封之前已经合法占有105号房屋。另外，徐翀也没有进一步说明并举证证明未办理过户登记非因其自身原因造成。综上，请求贵院依法驳回徐翀的异议申请。嘉禾公司称，徐翀与我公司于2016年11月16日签订了《商品房现房买卖合同》，购买105号房屋，总价款为999万元。我公司收到徐翀支付的全部房款，徐翀以现金方式支付首期房款400万元，以商业贷款方式支付剩余房款599万元。因未找到该项目负责人，未获取相关材料，且北京市通州区新海南里的物业公司非我公司所属。本院经审查查明，本院在审理中国华融北京分公司与北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司、北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司、北京紫乔房地产开发有限公司、嘉禾公司、王子华、熊伟、北京京奥港集团有限公司、北京京奥港置业有限公司、南京京奥港房地产开发有限责任公司、北京京奥港房地产开发有限责任公司、王晗琪、郭亚芳借款合同纠纷一案过程中，依据申请保全人中国华融北京分公司提出的财产保全申请，于2018年11月26日作出（2018）京民初223号民事裁定，裁定冻结北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司、北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司、北京紫乔房地产开发有限公司、嘉禾公司、王子华、熊伟、北京京奥港集团有限公司、北京京奥港置业有限公司、南京京奥港房地产开发有限责任公司、北京京奥港房地产开发有限责任公司、王晗琪、郭亚芳的银行存款或者查封、扣押其相应价值的财产，限额人民币1166576397元。2018年12月27日，本院向北京市通州区不动产登记事务中心送达（2018）京民初223号民事裁定和（2018）京民初223号协助通知书，保全查封了嘉禾公司名下的105、107、109号三套房屋所有权，其中包括105号房屋所有权，查封期限为三年，自2018年12月27日至2021年12月27日。该中心于2019年1月3日签收上述民事裁定、协助通知书。另查，X京房权证通字第XXXX号不动产权属证书显示：房屋所有权人为嘉禾公司，房屋坐落于北京市通州区新海南里225号楼，登记时间为2011年3月30日，房屋属性为商品房，建筑面积为2699．72平方米，总层数为3（-1），有101、102、103、105、106、107、108、109房屋。其中，105号房屋建筑面积为334．25平方米。再查，徐翀与嘉禾公司于2016年9月20日签订了《认购书》，徐翀认购嘉禾公司开发的105号房屋，并自签订认购书当日向嘉禾公司支付定金50万元。徐翀与嘉禾公司于2016年11月16日签订了《商品房现房买卖合同》。该买卖合同约定：徐翀购买嘉禾公司名下的105号房屋；105号房屋的建筑面积为334．25平方米，购房总价款为999万元。徐翀首期支付购房总价款的40%（合计400万元，含定金50万元），剩余房款599万元以商业贷款方式支付，并在签署现房合同当日向贷款银行提交相关材料办理按揭贷款事宜；嘉禾公司应当在2016年12月31日前向徐翀交付105号房屋；徐翀同意委托嘉禾公司或嘉禾公司指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元；嘉禾公司未能在商品房交付之日起720天内取得房屋所有权证书的，应支付违约金。当日，徐翀在北京市住房和城乡建设委员会办理了上述合同备案登记。徐翀在2016年9月至11月间，以现金方式陆续支付首期房款400万元，于2016年11月29日以商业贷款方式支付房款599万元。徐翀于2016年12月10日缴纳了公共维修基金、产权代办费、登记费、印花税。徐翀与嘉禾公司于2016年12月10日进行了105号房屋交接验收。后徐翀进行了装修，入住105号房屋并缴纳了房屋物业费、水费、电费、燃气费等相关费用。但嘉禾公司未按约定办理105号房屋所有权转移登记。本院认为，根据相关司法解释的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定实施过程中查封、扣押、冻结的财产，主张实体权利请求排除对该财产的保全执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查并作出裁定。财产保全案件执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。财产保全案件执行中，本院于2018年12月27日对嘉禾公司名下的105号房屋所有权采取查封措施，查封的效力及于105号房屋所有权相对应面积的土地使用权。本院查封105号房屋所有权之前，徐翀已与嘉禾公司签订了购房合同，实际占有使用房屋，并全额交纳了购房款，并未办理过户登记并非因徐翀自身原因。徐翀对105号房屋及相对应面积土地享有的权利可以排除执行。故徐翀所提异议理由，本院应予支持。中国华融北京分公司在本裁定送达之日起十五日内未提起执行异议之诉的，本院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对105号房屋所有权及相对应面积土地使用权的查封。中国华融北京分公司在本裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉的，本院应当中止对105号房屋所有权及相对应面积土地使用权的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：解除本院根据（2018）京民初223号民事裁定及（2018）京民初223号协助执行通知书对位于北京市通州区新海南里225号楼105号房屋所有权及相对应面积土地使用权的查封。如不服本裁定，案外人、申请保全人可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。本裁定送达后立即生效。审判长  齐立新审判员  禹明逸审判员  张文斌二〇一九年六月二十七日书记员  闫 玥