渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2019）陕0502民初1947号  原告：马渭斌，男，1968年5月8日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，居民。委托诉讼代理人：付焦焦，陕西渭临律师事务所律师。被告：陕西华苑置业有限公司(下称华苑公司)，住所地陕西省渭南市临渭区。法定代表人：齐增全，执行董事。委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，陕西哲智律师事务所实习律师。原告马渭斌与被告华苑公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马渭斌及其委托诉讼代理人付焦焦、被告陕西华苑置业有限公司委托诉讼代理人段晓梅、张岩到庭参加了诉讼，被告陕西华苑置业有限公司法定代表人齐增全未到庭。本案现已审理终结。原告马渭斌向本院提出诉讼请求：依法判决被告支付延期交房违约金共计74908.22元（从2016年12月31日计算至2019年1月3日）；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年1月27日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于临渭区XX路XX段XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，房屋总价款为410456元，原告于2016年将首付款210456元及按揭贷款200000元已全部支付到被告指定账户。被告应于2016年12月31日前交付房屋，原告按约交付了房款，但被告直到2019年方交付房屋。被告所称多次催促原告办理交房，系因被告没有向原告说明土地使用年限，双方对该年限发生矛盾。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告应承担延期交房违约金，原告依据上述事实诉至法院请求依法判决支持上述诉请。被告华苑公司在法定答辩期内放弃答辩，庭审中辩称：1、涉案房屋不存在迟延交付的事实，不承担违约责任。2、就涉案房屋迟延交付问题，被告已承担了原告三年物业费，对此费用被告保留追偿权。3、涉案房屋长达730天未交付，系原告自己行为造成，原告要求被告承担迟延交付违约责任，与事实、法律不符，原告从未向被告要求支付违约金，不存在拒绝不予理睬的事实。被告多次催促原告收房，原告不办理交接。被告和物业公司签订的协议已取得了原告口头同意，被告已给予原告物业费三年优惠。为支持其诉请，原告向法庭提交如下证据：1、2016年1月27日签订的《商品房买卖合同》一份；2、2016年3月15日和2016年4月15日收款收据及汇款凭证三份；3、2019年1月3日楼宇交接书一份。以上证据证明原、被告签订合同后，原告已全部缴纳房款及2019年1月3日完成交房手续的事实。经质证，被告发表如下质证意见：对商品房合同、收款收据、楼宇交接书的真实性均无异议，2017年5月27日被告通过渭南日报及公司网站已经办理交房，原告提交的三份证据恰好能证明被告按照合同约定及时交房，且原告举证的楼宇交接书时间与同类案件其他楼宇交接时间差异很大，能够证明迟延交房系原告原因造成。被告向法庭提交如下证据：第一组证据：1、交房公告两份，证明被告2017年5月27日被告通过渭南日报及公司网站已经交房；2、商品房买卖合同一份，3、停工通知单三份、责令改正通知单一份；4、气象证明一份，以上证据证明被告已按期交房，不应承担延期交房的违约责任。第二组证据：1、协议一份、优惠名单一份；2、收据及转账记录两份。以上证据证明被告已就涉案房屋向原告优惠，原告不应再要求被告承担违约责任。经质证，原告发表如下质证意见：对渭南日报、公司网站、商品房买卖合同一份、停工通知单三份、责令改正通知单、气象证明真实性均认可，证明目的不认可，2017年5月27日交房顺序有区别，原告曾去施工现场查看，5号楼当时并没有达到交房条件。对协议不认可，收据及转账记录真实性认可。经审理查明，一、2016年1月27日，原告马渭斌与被告华苑公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告建设的位于临渭区XX路XX段XX苑XX幢XX单元XX层XX号XX号房屋（房屋代码131693），房屋面积建筑面积为141.05平方米，每平米为2910元，房屋总价款为410456元。合同第六条付款方式及期限约定本合同签订支付首付款210456元，剩余200000元按揭贷款。合同第八条交付期限约定，被告应当在2016年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府政策调整原因或市政原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将本案商品房交付原告，按下列方式处理：逾期超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.5的违约金。合同附件四补充协议约定：一、各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任。七、如遇出卖人延期交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）。二、合同签订后，原告分别于2016年3月15日向被告交纳房款210456元、2016年4月15日向被告交纳房款200000元。2016年12月31日，被告未按照合同约定交房。2017年5月27日被告在渭南日报及公司网站发布交付公告，载明办理交房时间为2017年5月31日起。2017年4月19日，被告华苑公司与渭南鸿鑫物业管理有限公司签订协议，约定因绿荫苑小区一期1#-5#楼因延期交房签署协议，由渭南鸿鑫物业管理有限公司给予业主免收部分物业费作为补偿。2019年1月3日，渭南鸿鑫物业管理有限公司与原告马渭斌签署楼宇交接书，将原告购买的房屋交付原告。三、在被告华苑公司施工期间，渭南市临渭区建筑工程质量安全监督站2015年12月11日、2015年12月22日向被告发放责令暂时停止施工通知单，责令被告暂时停止施工。渭南市临渭区重污染天气应急指挥部2015年12月10日发出关于启动临渭区重污染天气应急预案（橙色）预警的通知。渭南市全面改善城市环境空气质量领导小组办公室于2015年12月19日至22日空气重污染过程应对工作的紧急通知。渭南市城市管理综合行政执法局于2015年12月30日向被告发放责令改正通知书，责令被告立即停工。在被告施工期间，2015年3月1日至2017年3月31日，共观测到霾155天，大雾64天，大雪4天，大雨9天，暴雪3天。本院认为，原告马渭斌与被告华苑公司在2016年1月27日签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，该合同内容真实、约定明确，且未违反法律强制性规定，对其效力应依法确认有效。合同签订后双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。在合同中约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋。审理中被告认为其已在报纸上发出交接公告，且经被告多次催促原告均未办理交房手续，其不存在违约行为，但被告未提供证据证明未及时交房系原告行为造成，亦未提供证据证明其存在合同约定和法律规定的免责事由，现构成违约，应当承担违约责任。原告主张从合同约定交房之日计算至签署楼宇交接书之日计算违约金，被告认为己方实际交付日期应当按照在报纸上发出交接公告为准。在审理中查明，合同附件四补充协议明确约定：“各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出……”。据此，被告在2017年5月27日渭南日报发布交付公告，通知办理交房时间为2017年5月31日起。该通知方式不违背双方当事人约定，依法应予确认。对于逾期交房，合同约定了违约金责任，该条款对于违约金计算标准等事项做出明确约定，对此依法应予支持。被告主张迟延期限应扣除合同约定的谅解期、停工、天气原因等，经查，在合同补充协议明确约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）”，被告所述符合约定，依法应予支持。但对其提出的停工、天气原因等应予扣减的理由，因在施工期间发生停工、天气原因，均不属法律规定的不可抗力事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的”，经查被告也未有证据证明其履行了告知义务，故依法不予支持。在审理中被告认为其已给予原告物业补偿，不应再承担违约责任，但其并未向法庭提交充分证据证明免收物业费系原、被告之间就迟延交房已达成补偿协议的意思表示，故对被告该辩称依法不予采纳。综上所述，自2016年12月31日合同约定交房之日至公告通知交房时间止，扣减双方当事人合同约定的三个月谅解期，被告共应承担逾期交房违约金6259.45元（61天x0.00025x410456元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陕西华苑置业有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告马渭斌支付逾期交房违约金6259.45元。二、驳回原告马渭斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1673元，减半收取836.5元，由原告马渭斌负担811.5元，由被告陕西华苑置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审  判  员   左 敏    二0一九年六月五日     法 官 助 理   崔 蕊  书  记  员   陈 茹   1