湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终5247号上诉人（原审被告）：王力，男，1986年11月7日生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：尹齐平，湖北正康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市神么马科技服务有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道与汉西一路交汇处汉西一路综合写字楼第****。法定代表人：于秀丽，系公司总经理。委托诉讼代理人：周建房，湖北威德律师事务所律师。原审被告：武汉市硚口区汉可美食快餐店，住所地，住所地武汉市硚口区利济北路**财源大厦主楼****iv>经营者：姚新明。委托诉讼代理人：尹齐平，湖北正康律师事务所律师。上诉人王力因与被上诉人武汉市神么马科技服务有限公司（以下简称神么马公司）、原审被告武汉市硚口区汉可美食快餐店（以下简称汉可美食城）排除妨害纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初6929号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王力上诉请求：l、依法撤销一审判决并依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。一审认定上诉人无法到庭及本案相关租赁的事实错误，认定上诉人未申报权利的事实也错误；二、原审判决适用法律错误。原审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定用于本案的排除妨碍纠纷明显适用法律错误。武昌区法院未根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款除去上诉人的租赁权，被上诉人无权直接要求上诉人腾退。神么马公司答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。汉可美食城述称，同意王力的上诉请求。一审法院查明，案外人傅伟林、全碧兰是夫妻。武汉市硚口区利济北路80号财源大厦主楼1层1-1室、2室、3室房屋原登记在傅伟林名下。傅伟林夫妇向兴业银行武汉分行借款1500万元并以上述房屋作为抵押，设定抵押登记的时间为2015年4月9日，因傅伟林夫妇未能如期偿还借款及利息，兴业银行武汉分行向法院起诉傅伟林、全碧兰要求偿还借款本金1500万元、支付利息、罚息、复利并确认兴业银行武汉分行对位于硚口区利济北路80号财源大厦主楼1层1-1室、2室、3室房屋享有抵押权、判令兴业银行武汉分行对拍卖、变卖、折价抵押物所得价款优先受偿。武汉市武昌区人民法院经审理后于2017年4月作出（2017）鄂0106民初967号《民事判决书》，判决兴业银行股份有限公司武汉分行对位于武汉市硚口区利济北路80号财源大厦主楼1层1-1室、1-2室、1-3室房屋享有抵押权，可以与傅伟林、全碧兰协商折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿。在该案审理过程中，兴业银行武汉分行申请财产保全查封、冻结了傅伟林、全碧兰名下1500万余元的财产。后兴业银行武汉分行向武汉市武昌区人民法院申请执行上述生效判决书内容。2017年12月20日，武昌区人民法院在涉案房屋张贴通知，告知各租户及当事人涉案房屋将于近期在京东网司法拍卖平台上拍卖上述房屋，各租户于2017年12月31日前携带租赁合同等文件到法院申报权利，逾期未申报视为放弃优先购买权并视为无租赁，拍卖、变卖成交后应及时腾退。2018年5月20日，武昌区人民法院在京东网司法拍卖平台拍卖了上述房屋，2018年5月21日，神么马公司以12738865元最高价竞得上述房屋。2018年6月5日，武昌区人民法院作出（2017）鄂0106执1166号之一《民事裁定书》，裁定涉案房屋的所有权及相应权利由神么马公司所有，神么马公司可持该裁定书到财产管理机构办理有关过户登记手续。后涉案房屋登记至神么马公司名下。2018年6月11日，神么马公司向汉可美食城发出《腾退通知》，要求汉可美食城在收到该通知10日内腾退交还案涉房屋。后双方因腾退多次发生纠纷，汉可美食城现未营业，其设施设备等仍在涉案房屋内。一审法院另查明，王力、汉可美食城提交了王力与傅伟林签订的《租赁合同》，该合同约定傅伟林将涉案房屋出租与王力，租期自2015年5月13日至2021年8月12日，租金总计386万元。2015年8月，武汉市黄陂区鑫宜融钢材经营部的账户向傅伟林转账386万元，该经营部的经营者系王力。2017年11月13日，王力与姚新明（汉可美食城的负责人）就上述房屋签订《房屋租赁合同》，约定王力将武汉市硚口区利济北路一楼423平方米的商铺租赁权租给姚新明，房屋租金为每月6万元，租期为2017年11月13日至2021年11月12日止。合同还对其他事项作了约定。后姚新明向王力委托的收款人占晓英支付了租金共计390000元。另外，因王力称其无法到庭，一审法院向其电话询问本案相关事实，王力称涉案房屋的相关事宜均由湖北红兴伟业钢结构工程有限公司负责处理，王力本人不清楚租赁合同事宜，也从未见过傅伟林，不能确定与傅伟林的租赁合同是其本人所签，转账的386万系红兴公司李先国借用其户名向傅伟林转款。同时，经一审法院向武汉市武昌区人民法院关于兴业银行武汉分行申请执行案件的承办人核实，在该案执行期间，并无承租人向该院申报权利。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案王力提交其与傅伟林就涉案房屋签订的租赁合同约定的起租期在兴业银行武汉分行设立抵押权之后，兴业银行武汉分行后为实现抵押权申请拍卖涉案房屋，神么马公司就此取得涉案房屋的产权，根据上述司法解释的规定，涉案房屋不适用买卖不破租赁原则。另外，王力与姚新明签订的《房屋租赁合同》的时间是2017年11月，此时涉案房屋已被武昌区人民法院另案查封，后神么马公司经法院裁定取得涉案房屋的产权，现神么马公司依据物权诉请王力、汉可美食城从涉案房屋腾退，有理，一审法院予以支持。王力、汉可美食城之间就涉案房屋签订的房屋租赁合同无法继续履行，应予解除。王力、汉可美食城之间如有其他损失，可另行主张。关于神么马公司主张的占用费损失，一审法院酌情以王力与姚新明约定的租金标准予以计算，由王力向神么马公司支付2018年6月6日计算至汉可美食城实际腾退之日止的损失。综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：一、王力、武汉市硚口区汉可美食城快餐店于判决生效之日起10日内从武汉市硚口区利济北路80号财源大厦主楼1层1-1室、2室、3室房屋腾退。二、王力于判决生效之日起10日内向神么马公司武汉市神么马科技服务有限公司支付占用使用费（以每月60000元标准支付2018年6月6日起至实际腾退之日止）。一审案件受理费4950元，由王力、武汉市硚口区汉可美食城快餐店负担。二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本案争议的焦点是本案是否应当适用所有权变动不破租赁原则处理的问题。本院认为，本案中，涉案房屋的抵押权在先，租赁权在后。神么马公司取得涉案房屋的产权是因抵押权人兴业银行武汉分行实现抵押权发生的所有权变动，其作为受让人，不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用所有权变动不破租赁原则。王力作为承租人，可以据此向出租人主张违约请求权。一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定处理本案纠纷并无不当，本院依法予以确认。综上所述，王力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9900元，由上诉人王力负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇一九年六月二十五日书记员 陈喜兰