云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2100号原告：沈勇，男，1988年1月28日生，现住云南省楚雄市。原告：沈丽萍，女，1966年5月26日生，现住云南省楚雄市。被告：楚雄百川伟业置业有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇团结路**北浦伟业广场****，统一社会信用代码：9153230155778296X8。法定代表人：胡志长，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李金艳，云南精益律师事务所律师（特别授权）。原告沈勇、沈丽萍与被告楚雄百川伟业置业有限公司（以下简称百川伟业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈勇、沈丽萍，被告百川伟业公司的委托诉讼代理人李金艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈勇、沈丽萍向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金32872.8元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告沈勇、沈丽萍于2013年10月通过展销会了解到北浦伟业广场商品房售卖，2013年12月与被告达成购房协议，2013年12月17日付清首付款，剩余房款向银行贷款支付，且按相关要求办理了购房手续。2013年12月签订《商品房购销合同》，合同约定被告应于2015年12月26日以前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告，但被告2016年10月31日才办理相关交房手续。根据《商品房购销合同》第七条和第九条约定，被告应承担违约责任，累计逾期交房310天，被告应向原告支付违约金32872.8元（30天×20元/天＋280天×115.26元/天）。被告百川伟业公司辩称，双方约定交房的时间是2015年12月26日，至今已经过了诉讼时效，原告的诉讼请求不应得到支持。即使要支持原告的诉请，也应该按照原先的判决的计算方式计算违约金。原告沈勇、沈丽萍围绕诉讼请求依法提交以下证据：1．商品房购销合同1份；2.接房确认书复印件1份；3、商品房买卖合同登记备案表复印件1份；4.收款收据复印件1页2张。被告针对其辩解向本院提交以下证据：1.商品房购销合同、交房确认书复印件；2.民事判决书1份；3.不动产权登记证复印件。本院组织原、被告进行了举证质证，原、被告对对方提交的证据均无异议，对于以上证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审和证据审查，本院确认本案法律事实如下：2013年12月17日，原告沈勇、沈丽萍(乙方)与被告百川伟业公司(甲方)签订《商品房购销合同》，约定：原告沈勇、沈丽萍购买北浦伟业广场X幢XX层X-XXXX号住房，套内面积95.05平方米，每平方米6063.35元，总房价款576321元，乙方应于2013年12月17日前向甲方支付总房款30%首付款176321元，余款400000元由乙方向按揭贷款银行借款；甲方应于2015年12月26日前，将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的该商品房交付乙方；甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、媒体形式通知乙方办理交接手续。同日，双方签订的《补充协议》，第九条第四款约定:若出现以下情况导致甲方逾期交房，甲方不承担本合同第九条约定的逾期交房违约责任：（1）因不可抗力导致意外事件，（2）因政府政策的变化或为遵守政府法令，（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的。原告沈勇、沈丽萍在约定期限内付清了全部购房款。2016年10月31日，二原告接收了购买的房屋，办理了相关接房手续。（2017）云23民终165号民事判决于2017年9月22日生效，该判决认定以下法律事实：被告百川伟业公司于2013年2月1日、2013年6月27日取得《国有土地使用证》，2013年3月13日取得《建设用地规划许可证》，2013年7月26日取得《建设工程规划许可证》，2013年9月18日取得《商品房预售许可证明》。2013年，百川伟业公司向楚雄市供电有限公司申请“北浦伟业广场”项目的永久供用电线路，2013年10月16日，云南电网公司楚雄供电局向楚雄市供电有限公司作出《楚雄供电局关于北浦伟业广场项目外部供电方案的批复》，内容为：北浦伟业广场项目所在地距离上级电源110KV变电站均较远，因市政配套电缆沟修建滞后，相应的配电网规划项目无法按期建成，且规划拟建的110KV花果山变电站由于文鼎路东段、东南新城4号路未修建而不具备外部建设条件，目前老城区鹿城东路至威楚大道片区供电电源点不足，难以满足在建报装容量较大项目的永久性用电需求。根据配电网实际情况，决定采用过渡供电方案和终期供电方案相衔接的方式，满足北浦伟业广场报装用电需求，具体为：一、同意百川伟业公司北浦伟业广场项目采用10KV电压等级供电。二、过渡供电方案：1、目前楚雄市住建部门正在组织修建雄宝路阳光大道交叉口至小姑英段配套电缆沟，为提高该片区供电能力，计划2014年从110KV东郊变电站10KV楚风苑Ⅰ、Ⅱ回线T接建设10KV小河口Ⅰ、Ⅱ回线，预计2014年12月建成投入运行，因供电容量有限，只能初步缓解该区域供电能力不足问题。2、同意北浦伟业广场项目从10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线（豪盛酒店旁环网柜）T接两回10KV线路供电，该两回10KV线路分别接入北浦伟业广场10KV配电室Ⅰ、Ⅱ段母线。3、根据过渡供电方案供电能力，期间北浦伟业广场每回线路用电负荷原则不得超过2500KW，超出部分云南电网公司楚雄供电局有权采取限电措施，以确保配电网安全运行及其他客户的用电需求。三、终期供电方案。待楚雄市文鼎路东段、东南新城4号路及配套电缆沟修建完成，110KV花果山变电站建成投运后，北浦伟业广场相关负荷接入110KV花果山变电站供电，方可满足申请报装容量用电需求。10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线输电线路于2015年6月15日开工建设，于2015年11月25日正式投运，于2015年12月11日竣工验收合格。本院认为，依法成立并生效的合同对合同双方当事人有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行义务。原告与被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系合同双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。根据双方签订的《商品房购销合同》约定，百川伟业公司应于2015年12月26日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告，但百川伟业公司实际于2016年10月31日才将房屋交付给原告，百川伟业公司存在逾期交房的事实，本院予以确认。本案中，《补充协议》第九条第四款约定:若出现以下情况导致甲方逾期交房，甲方不承担逾期交房违约责任：（1）因不可抗力导致意外事件，（2）因政府政策的变化或为遵守政府法令，（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的。（2017）云23民终165号民事判决认定北浦伟业广场项目的建设受到终期供电方案相应的配电网规划项目无法如期完成的影响和10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线建设的影响，该情形属于《补充协议》第九条第四款约定的情形，对于北浦伟业广场项目建设受到以上因素影响的期间不应计算逾期交房违约金。因10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线于2015年12月11日竣工验收，自2015年12月12日起，影响北浦伟业广场项目建设的情形消除。百川伟业公司与二原告签订的《商品房购销合同》约定交房日期为2015年12月26日以前，该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以电话、媒体形式通知二原告办理交接手续。被告未提交其通知二原告接房的时间，其陈述的在北浦伟业广场外部的商铺粘贴交房公告不符合合同约定，二原告亦不认可，二原告于2016年10月31日接房，并实际占有使用并控制房屋，故逾期交房违约金本院依法自2015年12月27日计算至原告接房前一日（2016年10月30日）止。百川伟业公司应支付原告的逾期交房违约金具体为：2015年12月27日至2016年1月26日共计600元（30天×20元/天）；2016年1月27日至2016年10月30日共计31928元（576321元×0.02%/天×277天），合计32528元。根据双方签订的《商品房购销合同》约定，百川伟业公司应于2015年12月26日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给二原告；被告如未按本合同约定的时间交房，须按合同约定向二原告支付违约金。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，商品房未经竣工验收，不得交付使用；北浦伟业广场项目于2016年9月1日竣工并经验收合格；《商品房购销合同》中约定以日为计算单位累计计算违约金数额，但未约定违约金支付的期限，故原告可以随时主张，只有当被告明确表示不履行，才能认定二原告知道或者应当知道权利受到侵害；诉讼时效才可以依法起算，被告关于二原告违约金债权已经超过诉讼时效的主张与事实不符无法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、被告楚雄百川伟业置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈勇、沈丽萍逾期交房违约金32528元;二、驳回原告沈勇、沈丽萍的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计311元，由被告楚雄百川伟业置业有限公司负担（未交，限于本判决生效之日起十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员 孙 燕二〇一九年六月二十七日书记员 王敏敏