广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初2030号原告：李金丽，女，1970年8月18日出生，汉族，住广西平南县。委托诉讼代理人：梁金龙，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张壮飞，广东启源律师事务所律师。被告：中山市凯盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇永辉街**东御世家**商铺。法定代表人：梁敏华。委托诉讼代理人：苏志斌，男，系被告公司员工。第三人：洪春城，男，1983年12月12日出生，汉族，住广东省普宁市。原告李金丽与被告中山市凯盛房地产开发有限公司（以下简称凯盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法追加洪春城作为第三人，并适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁金龙、张壮飞，被告委托诉讼代理人苏志斌到庭参加本案第一次庭审，原告委托诉讼代理人梁金龙此后到庭参加本案第二次庭审，但被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不出席第二次庭审，本案按被告及第三人缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（以已交房款为计算基数，自2016年7月1日起按每日万分之五计算至房屋实际交付之日止）；2.被告承担原告因维权而产生的律师费500元；3.被告承担本案全部诉讼及相关费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、评估鉴定费、拍卖费、执行费等）。事实和理由：2014年11月9日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市××东××大道南××广场××单元××房，购房总价为390285元，房屋交付日期为2016年6月30日前，交付装修标准为精装。上述合同签订后，原告已按约向被告支付全部购房款并履行所有合同义务，但被告至今仍未将房屋交付给原告，已超过约定的房屋交付期限一年多，被告严重的违约行为导致本案纠纷的发生。原告认为，由于被告迟延交付房屋的行为严重违反了合同的约定，其理应承担相应的法律责任，并向原告支付相应的违约金。根据《中山市商品房买卖合同》约定被告应在2016年6月30日前将案涉商品房交付给原告，否则须按每日万分之三向原告支付自逾期之日起至房屋实际交付之日止的违约金。此外，该合同已明确约定如原告存在逾期支付购房款的情况，则须按每日万分之五的标准向被告支付违约金，故合同中对于原、被告双方各自承担违约责任的约定并不对等，被告逾期交房所需承担的违约责任远轻于原告逾期付款所需承担的违约责任。因此，原告认为，合同的上述约定已有违公平原则，基于公平原则出发，被告应按每日万分之五的标准向原告支付逾期交房的违约金。对于《合同补充协议》第四条关于被告承担逾期交房违约金总额不超过该商品房总房价款10%的约定。原告认为，上述《合同补充协议》的所有条款均为被告单方拟定，在原告《中山市商品房买卖合同》的基础上进一步减轻了被告在逾期交房情况下的违约责任，且仅仅是对其须承担的违约责任作出限制，有违公平原则，故该条款属于格式条款，依法应认定为无效。此外，《合同补充协议》第三条第7项另约定：若出卖人通过诉讼方式追收房款或追究买受人违约责任的，买受人还须承担出卖人聘请律师的费用（具体金额以出卖人与律师事务所签订的委托代理人合同为准）、诉讼费、拍卖费、公告费等出卖人为实现债权的一切费用。原告认为，上述《合同补充协议》中对于原告的权利并没有做出上述约定，故基于公平原则考虑，上述条款可以合理扩大解释为被告违约时原告也可以主张同样的权利。被告凯盛公司答辩称，一、原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，但根据原告与第三人洪春城签订的《借款协议书》第四条约定，在借款人还清全部借款之前出借人有权要求房地产开发商延期交付房产，且借款方放弃追究对开发商延期交房责任，因此被告不属违约。二、《合同补充协议》的第四条明确约定了被告凯盛公司按《中山市商品房买卖合同》第九条约定所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的10%，该约定符合法律规定，是当事人的真实意思表示。原告未付清购房款在先，被告凯盛公司延期交楼不存在违约。三、《中山市商品房买卖合同》和《合同补充协议》均没有对原告聘请律师的费用作出约定，原告也没有证据证明上述律师费已实际支付，故原告的该项诉讼请求不应得到法院支持。综上，被告认为原告的诉讼请求并无事实和法律依据，依法应予驳回。第三人洪春城无出庭，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月9日，原告李金丽作为买受人与作为出卖人的被告凯盛公司签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买被告开发的位于中山市××东××大道南××广场××单元××房的商品房，房屋建筑面积为83.45平方米。2.总房价款金额为390285元，其中120285元于2014年11月9日前支付，剩余270000元于2014年12月9日前付清。3.双方约定被告应当在2016年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给原告使用。4.如原告逾期支付购房款未超过60日的，则应自合同约定最后付款期限的第二天起向被告支付逾期应付款万分之五的违约金直至实际全额支付应付款之日。如逾期支付购房款超过60日，被告有权要求解除合同，并要求原告按累计应付款的1%向被告支付违约金；如被告同意继续履行合同，则原告应自合同约定的应付款期限的第二天起每日按逾期应付款的万分之五的标准向被告支付违约金。5.合同第九条约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同，并要求被告退还所有购房款及按已付购房款1%的标准支付违约金；如原告要求继续履行合同的，则被告应自合同所约定最后交付期限的第二天起每日按已付房价款的万分之三的标准向原告支付违约金。同日，原、被告双方另签订《合同补充协议》一份，作为对《中山市商品房买卖合同》的补充。此《合同补充协议》用四号字体书写，并在第一段作特别提示内容如下：“本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制出卖人责任的条款，已提醒买受人注意，且出卖人已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线等提醒方式），买受人充分理解并接受。本协议及《中山市商品房买卖合同》一经签订即对双方均具有约束力，并代表买受人已完全理解并自愿接受该内容。”其中“本协议及《中山市商品房买卖合同》一经签订即对双方均具有约束力，并代表买受人已完全理解并自愿接受该内容”采用加粗字体。《合同补充协议》第三条第7点约定，在原告逾期支付购房款的情况下，如被告通过诉讼方式向原告追收房款或追究原告违约责任的，原告还需承担被告聘请律师的费用（具体金额以出卖人与律师事务所签订的委托代理合同为准）、诉讼费、拍卖费、公告费等出卖人为实现债权的一切费用。《合同补充协议》第四条另约定被告按商品房买卖合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的10%，但该段文字并未采取特别加粗或添加下划线等标注的方式。庭审中，原告向本院提交相应的付款凭据，以证明其已于2015年2月28日前向被告付清所有购房款，被告于庭审中确认原告已付清所有购房款。此外，原告称其向第三人洪春城借款90000元用于支付案涉商品房的首期款，此后向洪春城归还借款，截至第一次庭审之时借款已清偿至剩余75000元。被告在第一次庭审中确认原告已付清所有购房款，并确认原告尚欠洪春城借款75000元未清偿。另查明，被告向本院提交第三人洪春城于2018年3月31日向被告出具《通知书》，该《通知书》载明如下内容原告李金丽因购买“凯盛缤纷MALL”的房产向洪春城借款并签订《借款协议书》，并约定在原告还清全部借款之前，洪春城有权要求房地产开发商延期交付房产给原告使用，原告放弃追究对开发商延期交房责任；现原告至今未还清借款，故再次通知凯盛公司在原告未还清全部借款之前延期交付房产给借款人使用。此外，原、被告、第三人均未向本院提交上述《借款协议书》。庭审中，被告凯盛公司确认因其公司资金链断裂问题，涉案房屋至今仍未办理完毕竣工验收备案手续并交付给原告使用。还查明，原告诉称其为向被告追讨违约金，依法委托广东启源律师事务所负责追讨事宜，因此产生律师费500元。庭审中，原告向本院提交《民事委托代理合同》及律师费发票予以证明律师费的产生。再查明，原告确认其诉讼请求第三项主张的公告费、保全费、评估鉴定费、拍卖费、执行费等费用并未实际产生。本院认为，原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。原、被告于庭审中均确认原告曾向第三人洪春城借款90000元用于支付首期款，且原告已付清所有购房款的事实，本院亦予以认可。被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年6月30日前取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给原告使用，但被告至今仍未取得涉案工程的竣工验收备案登记证，亦未将符合交付条件的商品房交付原告，被告已构成违约。关于被告以原告未及时清偿所欠洪春城借款而依据《通知书》进行延期交房的答辩意见。本院认为，原、被告及洪春城三方均未向本院提交《借款协议书》原件或复印件，故本院无法核实《借款协议书》是否真实存在或该《借款协议书》是否存在原告逾期还款将产生洪春城通知被告延期交房法律结果的条款。此外，本案为买卖合同纠纷，原告与洪春城之间为民间借贷纠纷，二者属于不同的法律关系，在被告及洪春城未能提交《借款协议书》予以辅证并证明与本案存在关联性的情况下，被告仅依据《通知书》主张延期交房，理据不足，本院不予支持。因此，被告仍应自2016年7月1日起向原告支付违约金。关于原告诉请的违约金计算标准，双方在合同中约定被告如未能按约定期限交房超过180天的，在原告要求选择继续履行合同的情况下被告应向原告支付违约金。本院认为，被告逾期交房致双方约定的违约金支付条件已成就，因此被告应按《中山市商品房买卖合同》第九条的约定按每日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金。原告主张被告按已付购房款每日万分之五的标准支付违约金，但对此并未提供任何证据证实其损失，且标准既无法定依据亦无约定事由，同时每日万分之五的标准明显过高，本院不予支持。关于被告主张违约金累计总额不超过总房价款10%的主张。本院认为，《合同补充协议》中的该条约定存在大幅免除被告责任并排除原告主要权利的情形，但纵观该协议可知被告方并未通过加粗、加下划线或其他足以引起注意的标示方式进行特别标注、提示，因此被告在文本内容上并不能较好地对上述合同格式条款起到特别提示作用。此外，被告辩称其曾通过口头告知及张贴公示《合同补充协议》的方式对上述格式条款进行提醒、告知，但其并未就此进行举证，故本院对其该项答辩意见亦不予采信，并认定被告并未就上述格式条款向原告履行合理的告知、提醒义务。基于以上事实，本院认定《合同补充协议》第四条关于逾期违约金总金额不超过总房价款10%的条款应属无效，因此对被告要求按购房款10%的标准支付违约金的主张，本院不予支持。对于原告诉讼请求被告承担律师费500元。本院认为，原、被告双方并未在合同中就原告提起诉讼情况下律师费承担的事项作出约定，且上述费用并非因诉讼所产生的必要费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告诉讼请求的公告费、保全费、评估鉴定费、拍卖费、执行费等费用。因上述费用并非实际发生，原告在本案中主张并无事实依据，本院于本案中对其该项诉讼请求不予支持。被告凯盛公司，第三人洪春城经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告中山市凯盛房地产开发有限公司向原告李金丽支付违约金（违约金自2016年7月1日起以已付购房款390285元为基数按每日万分之三的标准支付至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合约定的商品房交付原告使用之日止。其中自2016年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被告中山市凯盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李金丽支付；自本判决发生法律效力之次日起至被告中山市凯盛房地产开发有限公司取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止的上述违约金款项，被告中山市凯盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔6个月向原告李金丽支付相应期间的违约金）；二、驳回原告李金丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2256元，由原告李金丽负担902元（原告已向本院缴纳2256元），被告中山市凯盛房地产开发有限公司负担1354元（该款原告已预交，被告中山市凯盛房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告支付，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  高嘉敏二〇一九年六月二十日书记员  尹 珍