湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院行 政 判 决 书（2018）鄂0192行初113号原告：中冶南方（武汉）置业有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区大学园路**。法定代表人：闫双，总经理。委托代理人：张萍，北京中伦（武汉）律师事务所律师。委托代理人：伍怡，北京中伦（武汉）律师事务所律师。被告：武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局，，住所地：武汉东湖新技术开发区高新大道**法定代表人：简建勇，局长。出庭负责人：熊浩宇，副局长。委托代理人：王玉清，湖北大晟律师事务所律师。委托代理人：苏超，湖北大晟律师事务所律师。原告中冶南方（武汉）置业有限公司（以下简称原告）诉被告武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局（以下简称被告）规划其他行政行为一案，向本院提起行政诉讼，本院于2018年10月16日立案受理，并依法组成合议庭，于2018年12月24日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人张萍、伍怡，被告负责人熊浩宇、委托代理人苏超到庭参加诉讼。该案经湖北省高级人民法院批准延长审理期限三个月。本案现已审理终结。被诉行政行为：2018年4月3日，被告向原告作出《催款通知书》，主要内容为：按照用地规划条件，原告开发建设的中冶南方国际社区项目北区地块及南区地块住宅部分规划总建筑面积应不大于150950.067平方米，2015年9月经被告批准调整至153043.52平方米，调增了住宅规划建筑面积2093.46平方米（以下称调增部分），根据武汉汉信评估咨询有限责任公司出具的评估报告，调增部分的楼面地价为4109元/平方米，调增部分应补缴土地出让金860.1998万元。2018年3月，国际社区项目住宅部分竣工验收总建筑面积153453.39平方米，超出规划许可面积409.87平方米（以下称超建部分），根据武汉汉信评估咨询有限责任公司出具的评估报告，超建部分楼面地价为8111元/平方米，超建部分应补缴的土地出让金为332.4456万元。根据国发[2001]15号、国办发[2006]100号、国土资发[2010]204号等文件规定及《国有土地使用权出让合同》第三十条约定，催促原告支付以下款项：一、土地出让金1192.6454万元（其中调增部分860.1998万元、超建部分332.4456万元），应于2018年4月8日前缴付到位；延期缴付的还应按未缴付土地出让金的日千分之一支付滞纳金，直至付清全部土地出让金之日止。二、调增部分土地出让金的滞纳金803.4267万元（自2015年9月9日起按日千分之一计付至2018年3月31日），应于2018年4月8日前缴付到位。尾部并告知了相关救济途径。原告诉称：一、《催款通知书》部分事实认定错误。1、《催款通知书》中所述“中冶南方国际社区项目北区地块及南区地块住宅部分规划总建筑面积应不大于150950.067平方米”认定有误。原告按照被告认可的、以挂牌文件上项目用地的净用地面积计算开发建设面积的规划条件进行建设，中冶南方国际社区项目的住宅建筑面积应当为：北区：85922.27×1.5×0.4（住宅建筑规模）=51553.362平方米、南区：67662.60×1.5=101493.9平方米，总计153047.26平方米，与被告所发建字第武规（东开）建[2011]142号《建设工程规划许可证》中记载的总建筑面积基本一致。2、《催款通知书》中所述“2015年9月，经我局批准中冶南方国际社区项目北区地块及南区地块住宅部分规划总建筑面积调增到153043.52平方米”与事实不符。2011年10月12日，建字第武规（东开）建[2011]142号《建设工程规划许可证》中“建设规模”一栏记载的总建筑面积为地上153046.83平方米，2013年12月4日被告颁发项目一期北区住宅武规（东开）验[2013]082号《建设工程规划验收合格证》，总建筑面积为85146.83平方米。2018年4月18日，被告颁发项目一期南区住宅和北区住宅地下室核字第武规（东开）验[2018]022号《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，记载一期南区总建筑面积90736.64平方米（包含地上68432.22平方米，其中不计容面积576.59平方米），北区25925.75平方米（全部为地下），即地上总建筑面积为：153579.05平方米。据此，被告颁发建字第武规（东开）建[2011]142号《建设工程规划许可证》时，即确定本项目总建筑面积为地上153046.83平方米，在对工程建设规划落实情况进行验收时，也是以建字第武规（东开）建[2011]142号《建设工程规划许可证》中的规划条件为标准进行的验收核实。二、《催款通知书》适用依据错误。被告所述“调增部分应当补缴的土地价款”，是指因使用权人改变土地用途和容积率而应当补缴的土地价款。而本案事实是，原告并未改变规划方案中设定的土地用途和容积率。被告依据上述规定要求原告补缴土地价款，属于适用规定错误。三、《催款通知书》程序违法。根据《国务院全面推进依法行政实施纲要》（国发〔2004〕10号）第二十条规定，行政机关在作出行政行为时，应当注重正当程序，保障相对人的陈述权、申辩权等权利，否则就是违反法定程序。本案被告在作出被诉《催款通知书》前，未遵守正当程序，依法保障原告陈述、申辩的权利，属于程序违法，故依法应予撤销。为此起诉，请求法院判令：撤销被告《催款通知书》中关于要求原告补缴调增部分出让金860.1998万元及滞纳金803.4267万元（自2015年9月9日起按日千分之一计付至2018年3月31日）且应于2018年4月8日前缴付到位的决定。被告辩称：1、根据原告与被告签订的案涉056地块的两份出让合同，中冶南方社区项目的住宅部分规划设计条件为150950.067平方米，2015年9月8日因被告批准原告该项目的住宅部分调增至153453.04平方米。根据国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》国土资发[2010]204号等规定，原告应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价格。2、被告作出催款通知书的行为属于被告在行使职权过程中，对相应公权力的处分行为，并没有法律规定要求进行陈述申辩等程序。被告在举证期限内向法院提交的证据材料有：1、P（2010）056号地块挂牌文件一套；2、武土交确字[2010]第099号国有建设用地使用权成交确认书；3、鄂WH（DHK）-2011-00015国有建设用地使用权出让合同及所附条件；4、鄂WH（DHK）-2011-00016国有建设用地使用权出让合同及所附条件；5、武规（东开）地[2011]028号建设用地规划许可证；6、武规（东开）地[2011]029号建设用地规划许可证；7、武规（东开）建[2011]142号建设工程规划许可证；8、武规（东开）建[2013]117号建设工程规划许可证；9、武新国用（2011）第048号国有土地使用证；10、武新国用（2011）第049号国有土地使用证；11、情况说明，是根据原告的申请进行调整规划方案，可以理解为批准原告调整容积率的许可，有原告盖章确认，证明一期居住部分计容面积是152626.56㎡，作为被告催缴依据；12、武规（东开）验[2013]082号建设工程规划验收合格证；13、武规（东开）验[2018]022号湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明；14、催缴通知书及土地估价报告。以上证据证明：1、原告与被告签订的《成交确认书》及出让合同均约定P（2010）056号地块规划净用地面积为152075.2平方米（以实测为准）；2、被告在核发《建筑工程规划许可证》时，同意原告规划净用地面积调增至153043.52平方米，原告应当向被告补缴调增部分的土地出让金。原告向法院提交的证据材料有：1、P（2010）056号《武汉市国有建设用地使用权挂牌文件》，证明挂牌文件中明确总净用地面积为153584.87平方米；2、[2010]第099号《国有建设用地使用权成交确认书》，证明成交确认书记载的总净用地面积为152075.20平方米，与其附件“规划设计条件”及挂牌文件记载不一致；3、地字、地字第武规）地[2011]029号《建设用地规划许可证》；4、地字、地字第武规）地[2011]028号《建设用地规划许可证》，证据3、4证明建设用地规划许可证记载总净用地面积与挂牌文件及“规划设计条件”一致；5、《关于中冶南方国际社区P（2010）056号地块实测面积与挂牌面积差调整申请的报告》，证明被告同意按照挂牌文件所载总净用地面积计算项目开发建设面积；6、武新国用（2011）第048号《土地使用权证》；7、武新国用（2011）第049号《土地使用权证》，证据6、7证明土地使用权证记载总净用地面积为152075.20平方米，与挂牌文件不一致；8、土地出让金《收据》，证明原告按照成交确认书全额交纳出让金5.1亿元；9、武规（东开）验[2013]082号《建设工程规划验收合格证》；10、核字第武规（东开）验[2018]022号《建设工程竣工验收规划条件核实证明》；证据9、10证明项目验收的地上总建筑面积为153579.05平方米；11、土地竞买保证金请示报告、土地出让金缴付凭证一组，证明原告是按照挂牌文件确定的规划用地总面积168050.27平方米（规划用地净用地面积153584.87平方米）确定缴纳土地款，原告缴清全部土地出让金5.1亿元的时间是2011年2月25日，在双方签订诉争土地的出让合同（2011年3月16日）之前已经缴清全部土地出让价款；12、2015年4月15日项目一期住宅南区规划方案调整总平面图，证明被告是按照诉争土地挂牌文件所确定的项目用地规划条件（项目净用地面积为153584.87平方米、容积率1.5）对项目一期住宅南区规划方案进行调整，原告从未申请对项目容积率进行调整，项目计容建筑面积的变更也并非容积率调整所致；13、2015年9月8日项目一期住宅南区规划方案调整总平面图，证明被告是按照诉争土地挂牌文件所确定的项目用地规划条件（项目净用地面积为153584.87平方米、容积率1.5）对项目一期住宅南区规划方案再次进行调整，原告从未申请对项目容积率进行调整，项目计容建筑面积的变更也并非容积率调整所致。14、湖北省非税收入通用票据、武汉市行政事业性收费（基金）催缴通知书、付款回单，证明原告已经按照被告《催缴通知书》要求，缴付了超建部分应补缴的土地出让金332.4456万元。庭审中，当事人对证据材料进行了质证。原告对被告证据1至10的真实性无异议，但对计算方式不认可，原告认为应按挂牌文件和工程规划许可证计算；对被告证据11至14真实性无异议，对证明目的有异议，原告从未就案涉土地容积率调整向被告提交申请。被告对原告证据1至13证据真实性均无异议，对证明目的有异议，无论是挂牌文件、成交公告，关于净用地面积均记载以实测为准，案涉项目净用地面积的法定依据是出让合同和土地使用权证，根据调整总平图证明案涉项目南区规划方案曾进行过调整，容积率的变化是规划方案调整的结果；被告对原告证据14的三性均无异议。本院对原、被告提交的证据真实性均予确认，作为认定事实的有效依据。经审理查明：2010年7月，武汉市国土资源和规划局作出P（2010）056号武汉市国有建设用地使用权挂牌文件出让18宗地块的国有建设用地使用权，其中的P（2010）056号地块位于武汉东湖新技术开发区民族大道以西、中环线以南，该宗地由A、B两个地块组成，A地块规划用地总面积为93199.60平方米，其中规划净用地面积为85922.27平方米，土地用途为商业、居住用地，建筑面积不超过净用地与容积率的乘积（公建建筑规模占60%、住宅建筑规模占40%），容积率不大于1.5；B地块规划用地总面积为74850.67平方米，其中规划净用地面积为67662.60平方米，土地用途为居住用地，建筑面积不超过净用地与容积率的乘积，容积率1.0-1.5，以上面积均以实测为准，具体规划要求和房屋套型建筑面积以最终审批的规划设计条件为准。2010年7月29日，原告竞得上述P（2010）056号地块，与被告签订《国有建设用地使用权成交确认书》，载明成交地块规划净用地面积为152075.20平方米（以实测为准），成交价款总额为51000万元。2011年3月16日，原、被告签订编号为鄂WH(DHK)-2011-00015、鄂WH(DHK)-2011-00016的两份《国有建设用地使用权出让合同》，载明宗地编号X02010016土地总面积93120.97平方米（以实测为准），出让宗地面积85736.37平方米（以实测为准），出让价款为28752.58万元；宗地编号X02010015土地总面积73419.37平方米（以实测为准），出让宗地面积66338.83平方米（以实测为准），出让价款为22247.42万元，合同均约定出让价款最终以每平方米3353.60元单价为标准按实测面积据实结算，合同第十三条还约定原告在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件，其中，建筑面积不超过净用地与容积率的乘积，建筑容积率不大于1.5，另外还在违约责任条款中明确了就违反建筑容积率约定所导致的法律后果。2011年3月29日，被告向原告颁发地字第武规（东开）地[2011]028号、[2011]029号《建设用地规划许可证》，证载用地面积分别为74850.67平方米、93199.60平方米。2011年5月13日，原告向被告作出面积差调整申请报告，主要内容为因原告已缴纳51000万元的土地成交费用，而土地实测面积与挂牌面积存在1509.67平方米的差异，为了公平，请求被告同意原告按照挂牌成交总净地面积计算开发建设面积。2011年7月12日、13日，被告依次向原告颁发武新国用（2011）第049号、（2011）第048号《国有土地使用证》，证载使用权面积分别为66338.83平方米、85736.37平方米。2011年10月12日，被告向原告颁发中冶南方国际社区一期的建字第武规（东开）建[2011]142号《建设工程规划许可证》，证载总建筑面积为地上153046.83平方米、地下、地下63264平方米13年11月26日，被告向原告颁发中冶南方国际社区二期的建字第武规（东开）建[2013]117号《建设工程规划许可证》，证载总建筑面积49266.69平方米，其中计容面积37812.59平方米。2013年12月4日，被告向原告颁发中冶南方国际社区一期的武规（东开）验[2013]082号《建设工程规划验收合格证》，证载总建筑面积为85146.83平方米。2016年10月24日，被告出具《情况说明》，载明原告一期北区取得武规（东开）验[2013]082号《建设工程规划验收合格证》后，一期南区于2015年4月15日通过规划方案调整，调整后总建筑面积90364.56平方米（其中计容建筑面积67479.73平方米、不计容建筑面积22884.83平方米），调整后一期总建筑面积为206775.39平方米（其中计容建筑面积152626.56平方米、不计容建筑面积54148.83平方米）。2018年4月18日，被告向原告颁发中冶南方国际社区一期南区住宅和北区住宅地下室的武规（东开）验[2018]022号《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，证载总建筑面积：一期南区为90736.64平方米（其中地上含不计容为68432.22平方米）、一期北区为25925.75平方米（全为地下）。2018年4月3日，被告向原告作出涉案《催款通知书》,并将武汉汉信房地资产评估咨询有限公司出具的土地估价报告作为被告核缴土地出让价款的参考。另查明：2010年7月26日，原告缴纳土地竞买保证金1亿元。2011年2月25日，原告缴纳土地出让价款4.1亿元。2018年4月4日，原告按被告《催款通知书》缴纳了超建部分土地出让金332.4456万元。本院认为：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六条规定，县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。被告对于辖区内的国有土地使用权出让的相关管理负有法定职责，原、被告对此均无异议。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地……本案中，原、被告签订的两份《国有建设用地使用权出让合同》中的“净用地面积”与原告两份国有土地使用权证中的“使用权面积”相互对应，即案涉两地块净用地面积分别为85736.37㎡、66338.83㎡，应以此作为计算建筑面积及建筑容积率的依据，即住宅建筑面积共计150950.067㎡=85736.37㎡×1.5×40%+66338.83㎡×1.5，故被告认定两地块住宅部分规划总建筑面积不应大于150950.067㎡无误。如总建筑面积超过该数额，则原告违反了出让合同关于总建筑面积及建筑容积率的约定，应当按照合同违约责任条款承担相应违约责任。至于原告认为合同面积与当初挂牌面积差距太大，应当退还相关费用的问题，属于该土地出让合同关系范畴，不属于本案催缴通知书合法性的审查范围，原告需另行诉讼解决。根据后期验收的相关资料，涉案项目实际计容面积为152626.56㎡，即与合同约定的面积超出了2093.453㎡。关于该超过的面积是由于原告主动申请调增还是因原被告合同面积与前期挂牌差距太大而做出协商解决的原因，目前没有相关有力证据予以证实。原告举证的调整申请报告只能证明其有协商意愿，被告同意改变原合同约定的总建筑面积及容积率，该事实可以由后期颁发的《建设工程规划验收合格证》相佐证，但并不能证明被告同意调整面积后免除相关费用；被告举证的情况说明为其单方陈述，亦不能说明原告有调增的主动申请。但《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》中第二点规定：“土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。”本案中，原告改变土地出让合同及规划条件中的容积率，被告用后期颁发相关验收合格证的行为表明其经过了相关的批准，但无论是调增还是协商同意，都应当按照规定补交不同容积率的土地差价，故虽然被告的催缴理由在表述上有瑕疵，但根据上述通知关于加强国有土地资产管理、切实防止国有资产流失的精神，其催缴行为有法律依据。《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》规定，经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。故被告以土地估价报告中确认的楼面地价为参考，根据《建设工程规划验收合格证》验收的面积，核定原告增加容积率的面积2093.453㎡应补缴土地出让金8601998元及超建面积409.87㎡应补缴3324456元有事实和法律依据，本院予以支持。且原告对超建面积的补缴亦无异议，并已实际履行。关于滞纳金的催缴部分：无论是2018年3月31日之前的滞纳金，还是2018年4月8日以后的滞纳金，其针对的均是因改变合同约定的容积率而新增面积的土地出让金，该《催缴通知书》中所列明的法律依据及出让合同中均没有对新增面积产生的土地出让金进行加收滞纳金的相关规定，且2018年3月31日之前的滞纳金部分，因原告已经按照合同约定的价款缴纳了土地出让金，被告并未举证在本次催缴之前有向原告告知过应当就增补部分向其补缴涉案土地的出让金及具体数额，该部分催缴即无事实依据，亦无法律依据。综上所述，本院对滞纳金部分的催缴行为予以撤销。综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：一、撤销被告武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局于2018年4月3日向原告中冶南方（武汉）置业有限公司作出的《催缴通知书》的第一项中“延期缴付土地出让金，应按未缴付土地出让金的日千分之一支付滞纳金，直至付清全部土地出让金之日止”的催缴行为。二、撤销被告武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局于2018年4月3日向原告中冶南方（武汉）置业有限公司作出的《催缴通知书》中的第二项关于调增部分土地出让金的滞纳金803.4267万元的催缴行为。本案案件受理费人民币50元由被告武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  施何梅人民陪审员  徐国伟人民陪审员  吴富营二〇一九年六月二十四日法官助理彭倩书记员陈红