广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初413号 原告：广西恒祥物业管理有限公司，住所地钦州市扬帆大道**恒祥豪苑小区****，社会统一信用代码：91450702059525645C。 法定代表人：石磊，总经理。 委托代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：谢丰兆，男，汉族，1982年05月19日出生，户籍所在地：广西浦北县，现居住地：钦州市钦南区扬帆大道2号恒祥豪苑小区11-1-2803号。 原告广西恒祥物业管理有限公司诉被告谢丰兆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，适用简易程序于2019年1月23日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人石磊及其委托代理人南瑞芳和被告谢丰兆到庭参加诉讼。本案在诉讼过程中，因本案审理必须以另一案件结果为依据，而另一个案件未审结，从2019年5月9日至2019年6月26日期间在本案审限中予以扣除。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼的主要诉讼请求为，依法判决被告向原告支付11-1-2803房屋暂计至2018年7月（以后另计）的物业服务费2827.5元，电梯维护费1015元，自用电费2269元，二次加压电费77.7元，公摊电费285元，公摊水费10.1元，违约金946元，共计7430.3元；本案的诉讼费用由被告承担。主要事实与理由，被告是钦州市恒祥豪苑小区11-1-2803号房的业主，房屋面积为130平方米，2013年4月28日，原告与被告签订《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告为小区提供物业服务。被告自2016年3月起一直没有交纳物业服务费、电梯维护费，自2017年1月起一直没有交纳公摊水电费、自用电费、二次加压电费等费用，截止2018年7月累计拖欠6484.3元未付。根据合同法规定，原告酌情愿意按欠款逐月，以中国人民银行贷款利率计算违约金946元。经原告向被告催缴后，被告仍没有履行交费义务，为此，原告遂诉至本院要求予以解决。 被告谢丰兆辩称，原告主张的自用电费，由于原告没有将小区内的各业主所交的电费上交供电局，因此，被告拒绝交纳自用电费给原告。由于原告所管理的小区没有依约定安装太阳能系统，也没有安装网络视频对讲电话等服务配套设施，外来人员随意出入小区，安全无法保证，而且小区曾出现两个公司人员争抢管理权，还在小区张贴大字报等管理混乱现象，因此，被告有权拒绝交纳物业服务费用。对于原告主张的物业服务费当中，根据钦州市物价局及住建委在2013年6月6日给小区物业服务费批复中电梯维护费为每月35元，小区单此项5年合计收入就达2302200元，但原告每次电梯维护还收取费用，而且帐务没有公开，对小区的公共资源，原告还进行盈利，纳入物业收益。被告从没有接到过原告的律师催款函件。综上所述，请求法院依法维护群众合法权益，公正判决。 依据上述证据和庭审笔录，本院经审理查明认定的事实如下：原告系位于钦州市恒祥豪苑小区的前期物业公司。被告系恒祥豪苑小区**房屋的所有权人。2013年4月28日原、被告签订《前期物业服务委托合同》，约定由原告提供物业管理服务。合同签订后，原告履行了合同约定的权利和义务，依法为被告提供物业管理服务。但被告自2015年3月开始逐渐不交纳水、电公推费、电梯维护费，自用电费、二次加压电费、物业服务费等，截止至2018年7月31日，被告欠11-1-2803房屋物业服务费2827.5元，电梯维护费1015元，自用电费2269元，二次加压电费77.7元，公摊电费285元，公摊水费10.1元，违约金946元，共计7430.3元。2018年9月12日，原告委托湖南德都律师事务所向被告发出《物业费催款律师函》，主张被告截止2018年7月31日，因11-1-2803号房屋拖欠物业服务费及相关费用合计6484.3元，滞纳金每日按应交物业费总额的万分之八计算，并要求被告自接至本函之日起十日内予以答复。被告于2018年9月13日通过EMS邮政专递收到原告上述律师函。由于被告没有对原告的律师函予以回复，也没有履行相应合同义务，双方为此产生纠纷，原告遂向法院提起诉讼要求予以解决。 另查明，2018年3月28日广西钦州市恒祥物业管理有限公司办理企业变更登记，企业名称变更为广西恒祥物管理有限公司。 以上事实，有原告提供的前期物业服务合同、物价局文件、收费明细、催费记录、律师函和被告提供的搬迁安置协议、车位补偿协议等证据以及原、被告在庭审中的陈述在案附卷予以佐证，本院予以确认。针对诉辩双方的分歧意见，本院确认双方争议的焦点问题为：一、关于原告与业主签订物业合同是否有效的问题；二、关于物业费收费范围及标准的问题；三、关于原告主张的违约金问题。 本院认为：焦点一、原告作为恒祥豪苑小区的前期物业管理者，其依据与小区业主签订的《前期物业服务合同》向小区业主提供物业服务，其物业服务没有违反法律禁止性规定，合法有效。被告作为该小区的业主，应当按照规定的标准缴纳相应的物业费。 焦点二、关于物业费收费范围及标准的问题。根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）第六条第二款的规定，前期物业服务收费实行政府指导价，对于本案涉案的小区，原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会在2013年6月6日针对恒祥豪苑的物业收费标准进行批复后，此后没有再作出其他的批复。虽然桂价格（2007）122号文件已经被2013年7月1日《广西壮族自治区住宅小区物业收费管理办法》（试行）废止，但原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会作出《关于“恒祥豪苑”小区住宅物业服务费的批复》时桂价格（2007）122号文件仍然在实施，原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会依据有效的指导性文件作出的《关于“恒祥豪苑”小区住宅物业服务费的批复》是合法有效的，且本案在审理期间，钦州市中级人民法院就2013年7月1日《广西壮族自治区住宅小区物业收费管理办法》（试行）颁布后，原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会颁布的《钦州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）（钦市价格[2013]51号）、《关于钦州市住宅小区物业服务收费项目及标准的通知》（钦市价格[2013]66号）文件的适用对象以及钦州市物业服务等级评定的相关情况等问题分别向钦州市发展和改革委员会、钦州市住房和城乡建设局发函咨询，相关管理部门已明确答复，该两份文件适用的对象是取得市房产行政主管部门评定的物业服务等级的物业服务企业及其管理的住宅小区，并报市价格主管部门核准备案后方可执行，在该两份文件发布后，钦州市住房和城乡建设委员会在2014年6月9日印发了《关于规范住宅小区物业管理服务等级备案（认定）工作的通知》，开始在市中心城区有普通住宅的小区中受理物业服务等级备案（认定）申请的工作。经核实，原告在文件出台前已获得物价部门物业服务收费的批文，在相关文件出台后其并未申请物业服务等级备案（认定），在原告没有向市价格主管部门申请核准备案的情况下，其收费标准仍按照钦市价格（2013）30号批复的规定执行。根据《前期物业服务委托合同》第七条第4点约定，物业管理费不包括房屋共用部位、共用设施设备的大、中维修、更新以及公共能源费用分摊。第5点物业内公共能源费用（含水、电、电梯电费、绿化用水、泵房电费）分摊由物业内所有使用人按户进行分摊。即公摊水电费、加压费用不包含于物业费内。故原告主张的物业服务费、公摊水电费、加压费用，合法有理，本院予以支持。 焦点三、合同约定被告逾期交纳物业费等，以欠款为据按日万分之八计算滞纳金，该约定的滞纳金实际上就是违约金。由于违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，因此其数额应当相当于因被告违约所造成的损失。由于原告并未提供证据予以佐证其实际损失，故酌定参照逾期罚息计算原告的损失。现原告自愿调整按月实际欠款为基数，逐月参照中国人民银行贷款利率计算至2018年7月1日止为964元，对于原告的主张，本院予以准许。 综上，现被告拖欠自用水电费、二次加压电费、公摊水电费等相关费用不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费、房屋二次加压电费、自用水电费、公摊水电费及违约金的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告谢丰兆应自判决生效之日起十日内支付给原告广西恒祥物业管理有限公司截止2018年7月尚欠的11-1-2803房屋物业服务费2827.5元，电梯维护费1015元，自用电费2269元，二次加压电费77.7元，公摊电费285元，公摊水费10.1元，合计5584.3元； 二、被告谢丰兆应自判决生效之日起十日内支付给原告广西恒祥物业管理有限公司违约金（计算方式：计至2018年7月31日的违约金为964元，从2018年9月1日起至还清之日止，以欠款5584.3元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙奕芬负担（原告已经预付25元，被告在履行上述应付款项时一并还给原告）。 如不服本判决，应当在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员 何 锋 二〇一九年六月二十六日 书记员 郑稚钟