贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2325号 上诉人（一审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区胜利路******。统一社会信用代码:9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人（一般授权）：周遵才，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（一审原告）：翟永长，男，1980年12月20日出生，汉族，贵州省毕节市人，住毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：郭丽丽，女，汉族，贵州省毕节市人，1986年6月26日出生，汉族，住毕节市七星关区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰地产）因与被上诉人翟永长、郭丽丽商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5643号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 博泰地产上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，双方当事人对于逾期交房违约金有约定的，应当按照约定执行。本案中，双方当事人已在《商品房买卖合同》第十三条明确约定，逾期交房违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付。被上诉人一审提交的“违约金计算明细”，实为上诉人在遭受众多业主集体上访的压力之下被迫签署，并非上诉人的真实意思表示，且以买受人已付购房款为基数，按日万分之三的标准计付违约金，明显高于被上诉人因上诉人逾期交房造成的损失，一审法院在未经具备相关资质的机构评估的情况下，判令上诉人按照“违约金计算明细”记载的违约金标准承担违约责任，认定事实和适用法律错误。同时，一审法院以上诉人未履行办理房屋产权登记的义务为由，判令上诉人承担逾期交房违约金，与双方约定不符。 翟永长、郭丽丽二审未作答辩。 翟永长、郭丽丽向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告逾期交房违约金34,517元；2.案件受理费用由被告负担。事实及理由：2013年9月28日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的博泰·水韵天颐A6幢2单元2层2号住房一套；建筑面积93.44平方米，套内建筑面积83.79平方米；商品房总价为299,369元，被告应于2014年12月30日前向原告交房，原告已经依约交付了购房款，但被告直到2016年9月30日尚未交付房屋给原告，是原告主动拿钥匙装修房屋。根据合同约定，被告应当承担逾期交房违约金。合同第十一条规定，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。被告至今仍未履行合同义务，亦未按合同约定支付被告逾期交房违约金。违约金计算依据为：以房屋总价299,369元为基数，逾期729天，其中517天按万分之一计算，212天按万分之二计算。 一审法院认定如下事实：2013年9月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号BT-A6-2-202），约定原告购买被告开发的博泰·水韵天颐A6幢2单元2层2号住房；建筑面积93.44平方米，套内建筑面积83.79平方米；计价方式为按建筑面积计算，单价3,203元/平方米，该商品房总价款为299,369元；付款方式为买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款99,369元，余款200,000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房，……（2）超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至约定的履行期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订前后，原告按约定履行了全部房款的支付义务，且于2013年9月28日交付给被告房产证办证费用共计13,712元。2017年1月20日，被告出具《违约金计算明细》单给原告。《违约金计算明细》载明：购房款299,369元，根据合同约定违约金按日万分之一计算517天违约金金额为15,477元，根据公司与业主后期协商中达成（新的合意），2016年6月1日起按日万分之三计算212天违约金，违约金金额为19,040元，合计违约金金额为34,517元，我公司承诺于2017年3月1日起开始支付，被告未能按照《违约金计算明细》支付违约金。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需费用的义务，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，并根据双约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。但被告至今未履行该义务，且被告在一审庭审中称涉案楼房不知道能否办理房屋产权转移登记，故对原告请求判令被告支付其逾期交房违约金，应予支持。 关于逾期交房违约金的问题。被告于2017年1月20日作出的《违约金计算明细》，是被告在履行双方签订的《商品房买卖合同》时，对自己逾期交房违约责任所作的意思表示，原告已知晓。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”之规定，该意思表示属有效民事行为，被告应当按自己的意思表示支付逾期交房违约金34,517元，故原告的该诉请予以支持，对被告以从2016年6月1日起按日万分之三计算违约金明显过高的抗辩理由不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，判决如下：被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告翟永长、郭丽丽逾期交房违约金34,517元。案件受理费331元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，上诉人作为商品房出卖人一方，负有在约定期限内向被上诉人交付案涉商品房的主要合同义务。本案上诉人未能在《商品房买卖合同》约定的商品房交付期限向被上诉人交付房屋，其行为构成违约。被上诉人一审所举证据显示，上诉人于2017年1月20日以“违约金计算明细”形式，对本案逾期交房违约期间、违约金支付标准、违约金支付时间等事项已予确认，对此，上诉人虽以“违约金计算明细”系其在受胁迫情形下签订，明细所载内容并非其真实意思表示为由进行抗辩，但上诉人提出的前述事实主张缺乏有效证据证明，依法应当承担举证不力的不利后果。经上诉人签章确认的“违约金计算明细”对其具有约束力，一审法院予以采信作为本案定案依据并无不当，本院予以确认。 上诉人逾期交付房屋，导致被上诉人不能在约定时间行使对房屋的占有、使用、收益、处分等权能，该违约行为构成对买受人主要合同权利的损害。同时，违约金兼具补偿性和惩罚性功能，除当事人约定的违约金低于实际损失或者明显高于实际损失，依法应当对违约金进行调整外，对于违约金条款，应当以尊重当事人意思自治为原则。一审法院依据上诉人在“违约金计算明细”中确认的违约金计算标准，判令上诉人以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之三计付违约金，符合法律规定和本案事实。上诉人关于一审法院认定违约金标准不当的上诉意见，本院不予采纳。 综上，上诉人博泰地产的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费662元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年六月二十七日 书记员  何婷婷