广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2973号原告（反诉被告）：陈小霞，女，1968年3月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。两原告共同委托诉讼代理人：马占福，广东经纶律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州广进房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区西塱江夏村****。法定代表人：林叶材，职务：执行董事。委托诉讼代理人：龙天然，男，该公司职员。委托诉讼代理人：黄志斌，男，该公司职员。原告陈小霞与被告广州广进房地产开发有限公司（以下简称广进公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日受理后，依法合并受理2019年4月24日广进公司提出反诉，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈小霞的委托诉讼代理人马占福，广进公司的委托诉讼代理人黄志斌、龙天然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈小霞向本院提出诉讼请求：1、变更逾期办证违约金标准为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息上浮50%的标准计算；2、广进公司支付逾期办证的违约金179636.57元（从2017年8月30日起计至2018年12月12日止,以已付购房款总额2308004元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息上浮50%的标准计算）；3、广进公司承担本案诉讼费用。事实和理由：涉案合同约定的购房人逾期付款的违约金标准每日0.05%，远高于出卖人逾期交房、办证的违约金标准每日0.003%-0.008%，明显违背公平原则，请求法院予以调整。广进公司逾期办证，应支付逾期办证的违约金。广进公司辩称，合同已约定了逾期办证违约金标准，我司不同意变更。我司确认逾期办证违约金起算时间为2017年8月30日，违约金终止时间为2018年10月24日，违约金计算基数为2308004元。广进公司向本院提出反诉请求：1、陈小霞支付实测公摊面积差价款22555.7元及利息，利息自提起反诉之日即2019年4月24日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；2、反诉受理费由陈小霞承担。事实和理由：涉案房屋公摊面积大于合同约定的公摊面积。陈小霞应支付公摊面积差价款及利息。陈小霞对反诉请求辩称，广进公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，不应获得支持。本院经审理认定事实如下：2013年9月18日，陈小霞（委托方）与案外人广东宏大建筑安装工程有限公司（受托方，以下简称宏大建安公司）签订了《装饰工程委托协议书》。该协议主要内容是，装修工程地点为广州市荔湾区花地大道南[元邦明月水岸]B2栋1203房，建筑面积119.26平方米；为了维护小区建筑风格的统一性，委托方认购该物业后，自愿将该物业的装修事宜委托受托方全权处理，并同意按照楼盘提供的统一装修方案进行装修；装修工程总价为448012元，受托方按照总价包干承接本装修工程，合同总价不因房屋实测面积、材料价格、市场变动等因素作任何调整，完工后不另结算；受托方按照委托方要求，于2015年6月30日前将完成本合同工程施工的该物业交付给委托方，若受托方逾期向委托方交付上述房屋违约责任参照委托方与广进公司之间的《商品房买卖合同》延期交房违约责任执行；装修标准详见附件；委托方与广进公司之间的《商品房买卖合同》无效、终止或解除的，则本委托协议随之无效、终止或解除，且受托方无须向委托方承担任何赔偿或其他责任，已施工的装修工程属于受托方所有等。2014年2月25日，陈小霞（乙方）与广进公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》。该合同主要内容是，（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编B2栋12层1203房，建筑面积119.26平方米，其中套内建筑面积96.96平方米，共有分摊面积22.3平方米，房屋地址：荔湾区花地大道南70号（自编B2栋）1203房；（第七条）该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额1846025元；（第十三条）甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第二十九条）本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。附件七本合同补充协议作为对《广州市商品房买卖合同》的变更和补充。该补充协议主要内容是，七、关于面积差异处理：合同约定面积与实测面积存在差异，按以下方式处理：1、套内建筑面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，按照合同约定的价格据实结算房价款；2、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方继续履行本合同的方式处理。九、合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料；十、合同第二十二条变更为：1、办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费，同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任；2、如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日、不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过730日的，乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。陈小霞向广进公司支付了合同约定的房价款1846025元，向宏大建安公司支付了装修款448012元，合计支付2294037元。陈小霞于2015年8月29日收楼。广进公司为陈小霞办妥了房产证，于2018年10月24日交付给陈小霞。涉案房屋房产证载明，建筑面积121.17平方米，其中套内建筑面积97.69平方米，分摊建筑面积23.47平方米。本院认为：陈小霞与广进公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案房屋的购房款数额问题。陈小霞与案外人宏大建安公司签订的《装饰工程委托协议书》只约定了装修价款的总额，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌，完工后不另结算等，有异于日常的装修合同。从该协议中关于违约条款，无效、终止或解除情形等内容来看，该协议名为委托装修合同，实为对涉案房屋关于装修装饰方面的补充约定，结合当时的房地产市场调控政策，可以认定该协议实际为《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分。因此，涉案房屋的购房款数额应由协议约定的装修款和合同约定的购房款共同构成。双方确认延期办证违约金的起算时间2017年8月30日和违约金计算基数2308004元。广进公司主张违约金终止时间为2018年10月24日，提供了房产证签收表佐证，本院予以采信。综上，广进公司延期办证421天。关于违约金标准问题。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未支付首期房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按总房价款的0.003%～0.008%，明显违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，陈小霞主张调整违约金标准合法有理，本院予以支持。因合同约定的广进公司逾期办证的违约金标准明显过低，本院根据公平原则确定违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计付，违约金总额应以本金为限。关于公摊面积差异价款问题。公摊面积与套内面积共同构成处分权益的内容，共同构成销售建筑面积。公摊面积具有保障用益的功用，跟随套内面积同时进行物权流转。当事人可以按套内建筑面积计算房价，也可以按建筑面积计算房价。无论当事人采取何种计价方式，都不能否认销售建筑面积包括了公摊面积在内的事实。双方对公摊面积单价及面积差异议处理没有约定，可按（协议约定的装修款＋合同约定的购房款）÷合同约定建筑面积计算公摊面积单价。在本案，实测分摊建筑面积比合同约定分摊建筑面积增加了1.17平方米，陈小霞应补交分摊建筑面积差额款22505.7元（2294037元÷119.26平方米×1.17平方米）。广进公司主张自提起反诉之日即2019年4月24日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至实际付清之日止，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州广进房地产开发有限公司向陈小霞支付逾期办证违约金（以房价款2308004元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，计付421天的违约金，违约金总额以本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，陈小霞向广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积差异价款22505.7元及利息，利息从2019年4月24日起至实际付清款项之日止，按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算。三、驳回陈小霞的其他诉讼请求。四、驳回广州广进房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉受理费1946元，由广州广进房地产开发有限公司负担；反诉受理费182元，由陈小霞负担（本诉及反诉受理费，当事人已预交，本院不作退回，由当事人迳付给对方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  彭卫群二〇一九年六月二十八日书记员  何嘉欣