广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1164号上诉人（原审被告）：胥克万，男，1974年3月15日出生，汉族，住重庆市云阳县，委托诉讼代理人：李京海，广东珠明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋益鹏，男，1984年7月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：蒋田兵，广东瀛凯邦律师事务所律师。上诉人胥克万因与被上诉人宋益鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初2877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胥克万上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回宋益鹏的诉讼请求；二、一二审诉讼费由宋益鹏承担。事实和理由：一、宋益鹏与陈剑之间《租赁合同书》不具有真实性，不应采信：（一）双方约定租金标准完全不具有合理性：宋益鹏与陈剑以及宋益鹏、陈剑与胥克万所签订租赁合同前后相差仅一年，但前者双方约定租金仅67589元/年，后者为184620元/年，差额巨大，其双方之间的约定租金甚至远低于之前出租给原承租人袁秀玲的租金标准1万元/月，且在长达11年的租期内，居然没有租金递增的任何约定，完全不合理。（二）约定租金支付方式完全不符合常理：宋益鹏与陈剑之间租赁合同约定的租期为11年，且在签订日前涉案房产已设定抵押，但双方却约定在第一年即付清全部租期内租金，完全不考虑因抵押权实现而丧失承租权的风险，违背基本生活常理。（三）宋益鹏不能证明其已实际向陈剑支付租金及合同实际履行：正如原审判决认定，宋益鹏提供的银行转账记录，并不能证明其向陈剑支付租金的事实，也就不能证明双方之间租赁合同真实并得以履行的事实。宋益鹏在2017年6月26日的《执行笔录》中陈述，陈剑因为急需用钱，才将涉案房屋出租给宋益鹏，但从宋益鹏提供的所谓租金支付记录来看，在长达近一年的时间，所支付款项有时一次多达几万元，有时一次仅为1千多元，有时一个月、甚至一天支付几次，零乱频繁而又无序，既不符合急需用钱的特征，也不符合租金支付规律，且支付金额远超过其双方之间的租金总额。（四）宋益鹏提出异议的时间也不符合常理：胥克万应付租金在2016年4月27日即已被法院查封，但宋益鹏在知道租金被查封且长期未收到租金的情况下，却迟至一年多后，才出示其与陈剑之间的租赁合同并提出异议，完全不符合基本生活常理。（五）宋益鹏在得知租金被法院查封执行后，曾表示找陈剑商量解决办法，但从未明示其与陈剑存在租赁关系：涉案租金被法院于2016年4月查封后，胥克万将查封事实及不能继续支付租金的事由告知宋益鹏，宋益鹏并无异议，也未明示其与陈剑存在租赁关系，直至陈剑所涉案件进入执行程序后，其才表示要去贵州找陈剑商量解决办法。二、宋益鹏与陈剑之间的关系，应认定为代理关系，其无权以自己的名义提起诉讼、主张支付租金。（一）关于涉案租赁合同签订过程：涉案房屋原系案外人袁秀玲承租，后原袁秀玲退租并顶手给胥克万，胥克万向袁秀玲支付了顶手费。与胥克万谈签约事宜的是宋益鹏，胥克万要求查验产权手续时，其出具的产权证复印件显示产权人是陈剑，并陈述其与陈剑系合伙关系，有权出租房屋，但胥克万对此有异议，认为产权人是陈剑，合同应由陈剑签，或至少其两人作为共同出租人签订，宋益鹏表示同意，但告知陈剑不在本地，可先由其签名，等陈剑回来后补签。双方遂签订了涉案合同，并在抬头甲方处明确写明出租人系“陈剑、宋益鹏”。2016年三四月份，宋益鹏通知已回到珠海的陈剑，在涉案双方租赁合同末端补签了签名。（二）宋益鹏与陈剑之间的关系及涉案合同双方主体：宋益鹏否认其与陈剑系合伙关系，而主张其与陈剑系租赁关系，与胥克万系转租关系。宋益鹏与陈剑的租赁合同不具有真实性，并不能采信并作为认定其双方存在租赁关系的依据。涉案房产产权人系陈剑，从之前的抵押事实看，陈剑对涉案房产拥有完全的物权和处分权。因此，依据现有事实，只能认定涉案房产产权人系陈剑，与胥克万签订租赁合同书的出租人也是陈剑，宋益鹏系受陈剑委托出租涉案房屋和收取租金。因此，宋益鹏虽经产权人陈剑确认，有权代为出租涉案房屋和收取租金，但却无权以自己的名义提起诉讼。三、胥克万中止租金支付，系依法行使不安抗辩权的合法行为，理应得到支持和认可。涉案房屋在2016年4月份即被查封，后被纳入执行拍卖程序。宋益鹏及陈剑即将丧失对涉案房屋的所有权和处分权，并因此丧失履行双方之间涉案《租赁合同书》约定义务的能力是清楚的。宋益鹏及陈剑在出租时均未书面告知涉案房产已被抵押，且巨额抵押债权早已到期、抵押权人随时可能实现抵押权的事实，反而与胥克万签订租期达10年之久的《租赁合同书》，而胥克万据此投资100多万元对涉案房屋进行装饰装修及配置设备设施，并于2016年3月份才正式开业经营。因此，若涉案房屋因实现在先抵押权而被拍卖，导致胥克万丧失承租权，则势必会造成巨大的投资及经营收益损失，而依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条“……抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任……”之规定，出租方无疑应对胥克万因此遭受的损失承担巨额赔偿责任。涉案房屋已被法院裁定拍卖，以实现在先抵押权、宋益鹏及陈剑即将丧失履行合同能力并势必给本人造成重大损失的情况下，胥克万行使抗辩权的合法行为，在涉案不安情形消除前，无论宋益鹏还是陈剑，均无权要求胥克万继续支付租金。四、原审判决据以否定胥克万不安抗辩权的理由显然是错误和不成立的。原审判决混淆了不安抗辩权与先履行抗辩权，不安抗辩权的行使期间，应是自不安情形发生之日起至不安情形消除之日止。原审法院于2016年4月27日向胥克万发出（2016）粤0403民初493号协助执行通知书，明确要求被告暂停支付租金给出租方，此时胥克万才得知涉案房屋被查封的事实，而胥克万中止支付租金的时间则是自之后的2016年5月才开始，是完全合理合法的，且自2016年5月至2017年10月19日期间，同时也是应法院协助执行要求止付租金。原审法院虽于2017年10月19日向胥克万发出（2016）粤0403执2341号通知，解除了对涉案应付租金的查封，但涉案不安情形并未消除，因此，法院对租金的解封行为，并不影响不安抗辩权的继续行使。根据案件证据可知，涉案房屋被抵押在先，而双方之间的涉案租赁合同在抵押之后。因此，涉案房屋一旦被拍卖，则双方之间的涉案租赁合同对新的买受人并无约束力，这也是不安及行使不安抗辩权之根本所在。但原审判决一方面认可涉案承租权在拍卖后是否“涤除”存在不确定性，另一方面却又以此否定胥克万因此产生不安及行使不安抗辩权的理由成立，本末倒置。五、本案中，无论宋益鹏是否是第一承租人，均不影响本人行使不安抗辩权。本案中，无论宋益鹏系第一手出租人还是第二手出租人，涉案房屋一旦被拍卖以实现抵押权，都将丧失履行合同的能力。因此，在有确切证据证明，涉案房屋已被法院裁定拍卖以实现抵押权，宋益鹏即将丧失履行租赁合同约定义务能力的情况下，在不安情形消除前，胥克万有权行使抗辩权，中止租金支付。被上诉人宋益鹏答辩称，本案的起因是因为胥克万于2016年4月27日收到原审法院的协助执行通知书要求其暂停支付租金给出租方。后来，原审法院于2017年4月19日通知胥克万应该继续向宋益鹏支付租金，但胥克万却以不安抗辩权为理由拒绝支付，关于胥克万是否能以不安抗辩权为由拒绝支付租金，原审法院已经做了详细的分析。原审法院判决结果正确。胥克万向原审法院起诉请求：一、判令胥克万向宋益鹏支付租金292220元（从2016年5月暂计至2017年11月，15380元/月×19个月）；二、胥克万承担本案诉讼费。原审法院认定事实：涉案房屋登记的权属人为陈剑。该房屋于2014年9月9日办理了抵押登记，抵押人为陈剑，抵押权人为珠海市农村商业银行股份有限公司乾务支行。根据双方提交的2015年11月25日的租赁合同书显示，该合同甲方为陈剑、宋益鹏，乙方为胥克万，该租赁合同约定：甲方将位于珠海市××区××路××层商场租赁给乙方使用，面积为854.75平方米，租赁期限为10年，从2015年12月1日起至2025年11月30日止；前5年的月租金为15385元，第6-8年的月租为16154元，最后两年的月租金为17000元；乙方应于每月15日前将当月租金交给甲方，逾期超过1个月则甲方有权收取每日1%的滞纳金，逾期超过2个月则甲方有权收回商铺；乙方在合同期内享有转租权，原合同内容不变。关于陈剑在该合同上的签名，胥克万陈述为是陈剑于2016年3、4月在胥克万所持有的该份合同上补签，宋益鹏不在场；宋益鹏陈述为宋益鹏持有的合同上陈剑并未在甲方签名，但宋益鹏持有的合同已被水浸丢失了。合同签订后，胥克万依约交纳了从2015年12月至2016年4月的租金，上述租金均是交给宋益鹏。2016年1月27日，原审法院立案受理珠海市农村商业银行股份有限公司乾务支行诉陈剑、珠海鸿嘉机电工程有限公司、陈晖金融借款合同纠纷一案，案号为（2016）粤0403民初493号。该案审理过程中，原审法院裁定查封：1、陈剑名下的涉案房屋；2、陈剑享有的位于珠海市××区××路××层商场的租金收入。并向胥克万发出（2016）粤0403民初493号协助执行通知书，要求胥克万暂停支付租金给出租方。2016年6月29日，原审法院作出（2016）粤0403民初493号民事判决：一、陈剑应于判决发生法律效力之日起五日内向珠海农村商业银行股份有限公司乾务支行偿还借款本金500万元；二、陈剑应于判决发生法律效力之日起五日内向珠海农村商业银行股份有限公司乾务支行偿还借款利息（2015年8月21日至2016年6月21日的利息为526875.93元；2016年6月22日至清偿之日止，罚息以未偿还的借款本金为基数按中国人民银行一年期的人民币贷款基准利率上浮35%再上浮50%计算，复息以未偿还的利息为本金按中国人民银行一年期的贷款基准利率上浮35%再上浮50%计算）；三、珠海农村商业银行股份有限公司乾务支行在上述借款本息范围内对陈剑位于珠海市××区××路××层商场（粤房地权证珠字第**）享有优先受偿权；四、珠海鸿嘉机电工程有限公司、陈晖对上述借款本息承担连带清偿责任。该判决于2016年11月9日生效。该判决生效后，珠海农村商业银行股份有限公司乾务支行向原审法院申请执行，执行案号为（2016）粤0403执2341号。该案执行过程中，宋益鹏对原审法院上述查封租金裁定提出异议。原审法院执行局经审查，向胥克万发出（2016）粤0403执2341号通知，通知胥克万应继续支付租金给宋益鹏。2017年3月21日，原审法院作出（2016）粤0403执2341号执行裁定，裁定拍卖陈剑位于珠海市××区××路××层商场（权证号码：03××**）以清偿债务。2017年5月4日，涉案房屋进行了第一次公开拍卖，拍卖结果为流拍。截止至本案辩论终结时，未进行第二次拍卖。原审庭审中，双方均认可：胥克万承租涉案房屋之前，涉案房屋由袁秀玲承租并经营新星商务旅馆，胥克万在与袁秀玲达成顶手（承租权转让）协议支付顶手费后，与宋益鹏签订租赁合同书（2015年11月25日）；在陈剑补签该合同之前（2016年3、4月），胥克万没见过陈剑，租赁合同书（2015年11月25日）是双方协商签订，2016年5月之前的租金由胥克万向宋益鹏支付。胥克万陈述，胥克万认可宋益鹏有出租权，且陈剑向胥克万明确表示：租金支付给宋益鹏即可。原审法院认为：双方争议的焦点有二：一是双方之间是转租赁关系还是一手租赁关系；另一是胥克万应否支付涉案租金。关于焦点一。宋益鹏提交租赁合同书（2014年11月20日）证明宋益鹏与陈剑之间签订了涉案房屋的租赁合同。原审法院确认该证据的理由如下：1、租赁合同书（2014年11月20日）上陈剑的签名与胥克万提交并认可的租赁合同书（2015年11月25日）上陈剑的签名笔迹基本一致。2、胥克万认为租赁合同书（2014年11月20日）显示的宋益鹏与陈剑之间的关系与租赁合同书（2015年11月25日）所显示两者之间关系相矛盾，胥克万在一审庭审中陈述：租赁合同书（2015年11月25日）中陈剑的签名是陈剑于2016年3、4月在胥克万所持有的该份合同上补签，宋益鹏并不在场。则胥克万与陈剑之间的约定对宋益鹏并无约束力，且胥克万陈述其租赁涉案房屋系经营旅业涉及大额投资，胥克万要求权属人在该合同上签名确认转租亦在情理之中，故陈剑在租赁合同书（2015年11月25日）上的签名并不足以证伪租赁合同书（2014年11月20日）。3、涉案房屋抵押权设立于2014年9月9日，而宋益鹏与陈剑签订的租赁合同时间是2014年11月20日，租赁合同时间在抵押权设立之后，根据法律规定，抵押权设立之后成立的承租权不能对抗抵押权的实现，也就是说如果宋益鹏与陈剑伪造租赁合同，合同时间不应是在抵押权设立之后。4、双方均认可，租赁合同书（2015年11月25日）一直是双方之间商谈、签约及履行。胥克万陈述，在陈剑补签该合同之前（2016年3、4月）胥克万没见过陈剑，也没见过租赁合同书（2014年11月20日），胥克万与宋益鹏签订租赁合同并与前一手承租人袁秀玲达成顶手协议、支付顶手费仅仅基于熟人介绍及宋益鹏口头所说的与陈剑之间的合伙关系。胥克万租赁涉案房产系经营旅业，按其述称需大额投资，按常理应要求宋益鹏提交相应的产权证明、合同或委托书以谨慎审查并确认宋益鹏对涉案房产是否有出租或转租权，胥克万上述所称签约事实显与常理不符，原审法院不予采信。根据上述确认的证据，原审法院认定双方之间属于转租赁合同关系，陈剑在胥克万所持有的租赁合同书（2015年11月25日）上的签名应视为同意并确认双方之间的转租赁。关于焦点二。2015年11月25日签订转租赁合同，是双方真实意思表示，且不违法律强制性规定，该合同有效，对双方具有约束力，双方均应恪守。涉案合同约定的是按月交租，胥克万应于每月15日之前交纳当月租金。宋益鹏请求的是已经履行部分的租金，即胥克万在宋益鹏诉请的期间已实际使用涉案房屋，依法应当交纳该期间的租金。即使按照胥克万所主张的宋益鹏系与陈剑合伙出租，因双方对租赁合同关系均认可，且胥克万也确认宋益鹏有出租权以及租金系向宋益鹏直接支付，胥克万也应当向宋益鹏支付涉案租金。胥克万以涉案房屋已被原审法院裁定拍卖，宋益鹏（及陈剑）即将丧失履行合同义务的能力并必将给胥克万造成巨大损失为由，主张胥克万拒付租金是依据合同法第六十八条的规定行使不安抗辩权的合法行为。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的是先履行抗辩权。该条第三项规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以终止履行。对胥克万主张的不安抗辩原审法院认为：一、涉案合同约定的是按月交租，本案争议的租金是已经实际发生的租金，即宋益鹏履行了交付租赁物给胥克万使用且胥克万也实际使用租赁物所产生的租金，对已实际经过且已履行的期间，不存在先履行抗辩的问题。二、双方之间是租赁合同关系，对出租方而言，交付租赁物给承租人使用是其对承租人所负的债务，也是其收取租金的前提，即出租方是先履行债务方，胥克万在使用租赁物的过程中按月交租，其交租义务属于后履行债务方，胥克万主张其行使先履行抗辩与《中华人民共和国合同法》第六十八条规定不符。三、如前所述，宋益鹏对胥克万所负的主要合同债务是交付租赁物给胥克万使用，胥克万以涉案房屋被原审法院裁定拍卖为由，主张其有确切证据证明宋益鹏有丧失履行合同债务能力的可能。胥克万该主张实际隐含了一个条件：涉案房屋拍卖成交后，新买受人必将涤除该房屋上的承租权，由此必将导致胥克万损失。在法律上，涉案房屋拍卖后，胥克万的承租权要视新买受人是否行使涤除权。在新买受人行使涤除权之前，胥克万的承租权是不确定的，故胥克万并无确切证据证明宋益鹏丧失履行债务能力。胥克万以其可能存在的损失为由抗辩，实际是损失赔偿权利的实现问题，与法律规定的不安抗辩无关。综上，胥克万上述行使不安抗辩不当，于法无据，原审法院不予采信。胥克万应向宋益鹏支付从2016年5月至2018年1月的租金322980元。综上所述，宋益鹏诉请胥克万支付截至2018年1月的租金322980元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：胥克万于判决生效之日起五日内向宋益鹏支付截至2018年1月的租金322980元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5684元（宋益鹏已预交），由胥克万负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是宋益鹏与陈剑签订的租赁合同是否真实、宋益鹏是否有权以自己名义提起诉讼主张租金、胥克万能否行使不安抗辩权。一、宋益鹏与陈剑签订的租赁合同是否真实。宋益鹏和陈剑之间的租赁合同与胥克万和宋益鹏之间签订的租赁合同，是两个不同的法律关系，两者对于租金标准、租金交纳方式等约定不同，不能成为否定宋益鹏与陈剑之间租赁合同真实性的理由。况且，在（2016）粤0403执2341号案件执行过程中，原审法院向胥克万送达的《通知》载明宋益鹏为涉案房产的第一承租人，胥克万为第二承租人，胥克万应当继续向宋益鹏支付租金，这表明执行法院认可宋益鹏与陈剑租赁合同的真实性。本案中，胥克万亦未提供足以证明宋益鹏与陈剑于2014年11月20日签订的《租赁合同书》不真实的证据，故原审法院认定该合同真实有效，并无不妥。二、宋益鹏是否有权以自己名义提起诉讼主张租金。从胥克万自认的2015年11月25日租赁合同签订过程看，该合同最初签订时只有宋益鹏和胥克万两人签名，因陈剑是房屋产权人，遂于2016年三四月份由陈剑在合同末端补签名，陈剑签名时，宋益鹏不在场。签订合同之后，胥克万向宋益鹏交纳租金。因此，从签订和履行合同的事实分析，原审法院认定陈剑在2015年11月25日租赁合同签名是对宋益鹏转租房屋给胥克万的确认，并无不当。宋益鹏有权以自己的名义起诉主张租金。三、胥克万能否行使不安抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”宋益鹏在本案中主张2016年5月至2018年1月的租金，虽然涉案房屋被原审法院查封并已进入执行阶段，但胥克万在此期间正常使用租赁物，且原审法院已通知胥克万向宋益鹏支付租金。胥克万主张一旦该房屋被拍卖，买受人不继续利息房屋租赁合同，胥克万可能遭受损失，但胥克万未举证证明2016年5月至2018年1月期间因涉案房屋处于被强制执行状态而给其履行合同造成不利影响。故胥克万主张行使不安抗辩权的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5684元，由上诉人胥克万负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年六月二十八日书记员  程 敏