苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初10648号原告：苏州中润商业发展有限公司，住所地苏州市吴中区宝带西路**。法定代表人：蔡祥贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐娟，该公司员工。被告：王德平，男，1967年5月20日生，汉族，住如皋市。被告：葛存宏，男，1966年9月5日生，汉族，住海安县。被告：袁铭阳，男，1988年12月4日生，汉族，住海门市。原告苏州中润商业发展有限公司（以下简称中润公司）诉被告王德平、葛存宏、袁铭阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月11日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中润公司委托诉讼代理人唐娟到庭参加诉讼。被告王德平、葛存宏、袁铭阳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中润公司向本院提出诉讼请求：其与三被告之间的《苏州·中润中心写字楼租赁合同》于2018年4月26日解除；三被告将租赁房屋内物品清理完毕并将房屋恢复原状后交还给其；三被告支付拖欠的2018年1月27日至4月26日的租金35246.86元、迟延付款违约金暂计10679.8元（以35246.86元为基数，自2018年1月7日起暂计至2018年11月6日，按每日千分之一标准计算，实际计算至清偿之日）、房屋使用费623527.07元（自2018年5月2日起暂计至2018年11月6日，按日租金的五倍标准计算，实际计算至交还房屋之日止）。事实和理由：其与三被告于2017年签订《苏州·中润中心写字楼租赁合同》，约定三被告租赁位于苏州市吴中区，租赁期限为2年。后，三被告拖欠自2018年1月27日至4月26日止的租金35246.86元及迟延付款违约金共计10679.8元。后，被告因其自身原因于2018年4月26日向其提交书面申请要求解除租赁合同。据此，其请求判如所请。被告王德平、葛存宏、袁铭阳未作答辩。经审理查明，2017年10月31日，中润公司（出租方、甲方）与王德平、葛存宏、袁铭阳（承租方、乙方）签订《苏州·中润中心写字楼租赁合同》一份，主要内容为：第一条，租赁房屋基本情况：甲方将位于苏州市吴中区精装修写字楼使用权出租给乙方经营使用，建筑面积总计272.6平方米，房屋用途为办公，租赁期限为2年即2017年9月27日至2019年9月26日（其中免租期为2018年1月27日起至2018年2月26日止）。第二条，租金及物业管理费：租金：第1-2年的固定租金为73元/平方米/月即19899.8元/月，乙方应在签订本合同当日将4个月的租金计79599.20元支付给甲方，以后每四个月的租金，应提前30日向甲方支付；物业管理费：按4个月支付一次，物业管理费为16.7元/平方米/月，每4个月的物业管理费总额为18209.68元；乙方应在签订本合同当日将4个月的物业管理费一次性付清，以后每4个月的物业管理费，乙方应提前30日支付；租金及物业费具体支付为：2017年9月27日前支付2017年9月27日至2018年1月26日的租金、物业费137608.48元（其中租金为79599.20元、物业费为18209.68元，并含两个月押金及20000元定金）；2017年12月27日前支付2018年1月27日至5月26日的租金59699.4元、物业费18209.68元，共计77909.08元；2018年4月27日前支付2018年5月27日至9月26日的租金79599.20元、物业费18209.68元，共计97808.88元；2018年8月27日前支付2018年9月27日至2019年1月26日的租金79599.20元、物业费18209.68元，共计97808.88元；2018年12月27日前支付2019年1月27日至5月26日的租金79599.20元、物业费18209.68元，共计97808.88元；2019年4月27日前支付2019年5月27日至2019年9月26日的租金79599.20元、物业费18209.68元，共计97808.88元。第三条，保证金及其他费用：房屋保证金：签订合同时，乙方应向甲方支付相当于2个月租金的房屋保证金39799.60元；该保证金作为乙方对租赁房屋的安全、房屋设备设施完好及其遵守大厦各项规章制度的保证；合同终止时，经甲方验收，若乙方承租的房屋设备设施无损坏且乙方无其他欠款、无违约行为的，在乙方办理退房手续时将保证金无息退还。第四条，房屋修缮责任：合同期满后，甲乙双方不再续签租赁协议的，乙方将房屋内的物品清理完毕归还甲方。……。第九条，违约责任和争议解决：在租赁期内，乙方超过合同约定钱款支付日后的10日后仍未向甲方交纳本合同的租金及其它应由乙方承担的费用的，每逾期一天，则按应交费用总额的千分之一计算，向甲方支付违约金；本合同终止/解除的，乙方应在合同终止/解除之日起5日内交还房屋，甲方将保证金扣除乙方应付款项后的余款退还乙方；如乙方迟延交付房屋的，每天应按日租金的5倍支付房屋使用费；乙方擅自解除本合同，或本合同因乙方原因被甲方解除的，乙方的保证金不予返还，乙方还应向甲方支付由此带来的损失赔偿。2018年4月26日，王德平、葛存宏向中润公司出具《解除退房申请保证书》，记载：我们（王德平、葛存宏）租赁贵司商业中心2幢A座2004、2005、2006室房屋，由于我们承租人内部发生问题，相关事务由我两人处理；因我们拖欠贵司租金，我们已暂无能力支付；对此，我们申请解除合同并自愿承担违约责任，我们恳请贵司对租赁场地进行封存，我们承诺至2018年4月28日下午5点前处理欠款及违约事宜；若未能按时处理，贵司有权对我们违约责任进行法律权利的主张，贵司可对里面所有物品进行任意处置，以作为违约的损失赔偿。同日，葛存宏出具《说明》一份，记载：王德平、葛存宏、袁铭阳三人承租2004、2005、2006房屋因袁铭阳撤股，所有事情由王德平、葛存宏处理，与贵司租赁由我二人处理。另查明，位于苏州市吴中区原登记在中润公司名下，后于2018年11月8日转移登记至苏州市乐联投资有限公司名下。中润公司因此明确要求计算房屋使用费至2018年11月7日。审理中，中润公司陈述：王德平、葛存宏、袁铭阳按约支付了房屋保证金39799.60元（其中20000元为定金转为保证金，租金支付表中的表述是保证金中包含定金的意思），2017年9月27日至2018年1月26日的租金及物业费共计97808.88元，但2018年1月27日至4月26日的租金及物业费共仅支付18210元。该18210元由其先扣除2018年1月27日至4月26日的物业费共计13657.26元，余款再抵扣扣除租金。另，三被告在案涉租赁房屋内还遗留有办公桌椅、古董等物品；而其之所以未在2018年4月28日下午5点之后处理三被遗留在房屋内的物品，主要是考虑《解除退房申请保证书》中仅有王德平、葛存宏的签名，而无袁铭阳的签名，《说明》也只是葛存宏一人出具的且房屋内物品中涉及有古董。同时，中润公司明确其要求三被告将租赁房屋内物品清理完毕并将房屋恢复原状后交还给其的诉讼请求为要求清空房屋内物品即可。另，袁铭阳到庭表示合同约定的租赁建筑面积为272.60平方米，但实际得房面积只有150余平方米。同时，其还对王德平、葛存宏向中润公司出具《解除退房申请保证书》，葛存宏出具《说明》予以追认。以上事实，有中润公司提供的《苏州·中润中心写字楼租赁合同》、《解除退房申请保证书》、《说明》，以及本院制作的开庭笔录等证据在卷证明。本院认为，中润公司与王德平、葛存宏、袁铭阳签订的《苏州·中润中心写字楼租赁合同》，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，当属合法有效。后，根据王德平、葛存宏出具的《解除退房申请保证书》及葛存宏出具的《说明》以及袁铭阳对前述《解除退房申请保证书》、《说明》的追认，中润公司主张其与王德平、葛存宏、袁铭阳的《苏州·中润中心写字楼租赁合同》于2018年4月26日解除，合法有据，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施并有权要求赔偿。但因案涉房屋现已转移登记至案外人名下，故中润公司要求王德平、葛存宏、袁铭阳向其返还房屋，已无依据，本院不予支持。另，中润公司还要求王德平、葛存宏、袁铭阳支付截至2018年4月26日的租金共计35246.86元及该款自2018年1月7日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金，合法有据应予以支持。至于房屋使用费，因案涉房屋已于2018年11月8日转移登记至案外人名下且中润公司亦明确仅主张房屋使用费自2018年5月2日至11月7日，与法无违，本院予以支持。至于房屋保证金，中润公司主张因案涉合同系因被告擅自解除而按约不予退还，合法有据，本院对此予以认定。但中润公司主张的逾期付款违约金及房屋使用费标准均过高且相应的违约损失已可通过不返还保证金的形式获得一定的补偿，故本院依法调整为逾期付款违约金按每日万分之三标准计算，房屋使用费按合同约定租金的日租金标准计算，其中房屋使用费金额共计126032.70元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州中润商业发展有限公司与被告王德平、葛存宏、袁铭阳签订的《苏州·中润中心写字楼租赁合同》于2018年4月26日解除。二、被告王德平、葛存宏、袁铭阳于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司租金35246.86元及该款自2018年1月7日按每日万分之三标准计算至实际清偿之日止的逾期付款违约金。三、被告王德平、葛存宏、袁铭阳于本判决生效之日起十日内支付苏州中润商业发展有限公司房屋使用费126032.70元。四、驳回原告苏州中润商业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10496元、公告费600元，合计人民币11096元，由被告王德平、葛存宏、袁铭阳负担，于本判决生效之日起十日内直接给付，原告苏州中润商业发展有限公司预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  江 伟人民陪审员  郁孝平人民陪审员  张 夏二〇一九年六月二十七日书 记 员  张凤娟