广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初984号 原告：冯联合。 委托诉讼代理人：李海天，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张坤，广西先导联合（海城）律师事务所实习律师。 被告：广西军通投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区**地块。统一社会信用代码：91450600588627727X。 法定代表人：汤明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张远群，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦立革，该公司员工。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 原告冯联合与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯联合的委托诉讼代理人李海天、张坤，被告军通公司的委托诉讼代理人张远群、韦立革到庭参加诉讼。被告富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯联合向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告军通公司于2013年4月13日签订的关于购买防城港CBD北部湾财经中心项目3栋17层03号房的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》；2.两被告共同返还原告购房款184353元并支付利息63601.79元（利息的计算方法：以已付购房款184353元为基数，按年利率6%从2013年6月22日起计算到2019年3月18日止，以后按此标准另计）；3.两被告共同赔偿原告损失8536.20元。事实与理由：被告军通公司、被告富乐华公司签订了一份《合作建房协议》，约定共同开发建设位于广西防城港市交汇处的防城港CBD(1号地块)北部湾财经中心项目。2013年4月13日，原告与被告军通公司签订《合作建房合同书》，约定原告以426810元的价格购买3号楼1703号房，在签订合同时支付5万元，30日内再支付78043元，在项目封顶时再支付85362元，在签订《商品房买卖合同》时付足50%的房款，余款以按揭贷款方式支付。合同还约定被告应在2016年6月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告，逾期超过90日的，原告有权退房,被告需按总价款的2%赔偿原告，对原告已付的购房款除需退还外还需按银行同期存款利率计算利息给原告。合同签订后，原告依约付款，在2013年4月13日付款106310元给被告军通公司，在2013年6月22日付款78043元给军通公司，合计付款184353元。但被告未能依约在2016年6月30日前交房给原告。且据原告了解，被告己经改变了该项目规划，目前该项目已停建，被告已根本不能按原合同交房。原告认为:原告与被告军通公司签订的合同，是双方真实意思表示，合法有效，被告应按合同履行，在被告违约的情况下，应该承担违约责任：1.解除合同；2.返还购房款184353元；3.支付利息，合同约定是按活期存款利率计算，但这个约定过低，被告故意占用原告资金，应参照最高人民法院关于民间借贷的司法解释调整，以已付购房款184353元为基数，按年利率6%从2013年6月22日起计算到2019年3月18日止，为63601.79元；4.赔偿总价款的2%即426810元×2%=8536.20元。本案合同涉及的项目是被告富乐华公司开发的项目，被告富乐华公司与被告军通公司签订有《合作建房协议》，由被告军通公司与原告签订合同，效力及于被告富乐华公司，被告富乐华公司应与被告军通公司一起共同向原告承担责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告军通公司辩称，一、原告主张返还184353元，没有事实和法律依据。被告军通公司实际收取原告的购房款128043元；二、原告自身存在过错，主张按6%年利率计算利息没有依据。原告在签订合作建房合同时明知该商品房未取得预售许可证，仍与被告军通公司签订该合同，本身存在过错，应为无效合同承担相应的责任。合同无效，被告军通公司只需向原告返还购房款，无需支付利息，如果需要支付利息，应按合同第十条第1款第2项按中国人民银行同期活期存款利率计算，或者按《中华人民共和国个人所得税法》第三条第（三）款规定的税率（20%），由开发商代扣代缴；三、诉讼费用由原告承担。 被告富乐华公司书面答辩称，一、案涉商品房的实际收款人为被告军通公司，据与被告军通公司核实，被告军通公司实际收到购房款128043元，被告富乐华公司未收取该笔款项，因此不予认可原告提交的56310元收款收据；二、被告富乐华公司并没有授权除被告军通公司以外的任何公司出售该商品房，该笔款与被告富乐华公司无关。 本院经审理认定事实如下：2013年4月13日，原告作为乙方与被告军通公司作为甲方签订《合作建房合同书》（编号1-3-1703），约定原告购买被告军通公司与开发商富乐华公司合作建房防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心3栋17层03号房，建筑面积为73.32平方米，每平方米单价为5821.19元，总金额为426810元；交房日期为2016年6月30日前。《合作建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，……，开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。该合同的第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款为5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计78043元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款，计85362元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭贷款的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国银行南宁市五象广场支行，账号：62×××63，户名：王军。《合作建房合同书》还对其他事项作了约定。2013年4月13日，被告军通公司向原告出具一张《收据》，表示收到原告交来防城港CBD北部湾1号地块3号楼1703号房合作建房款定金5万元；2013年6月22日，被告军通公司向原告出具一张《收据》，表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块3号楼1702号房30%合作建房款余款78043元。 另查明，被告富乐华公司在被告军通公司与原告签订《合作建房合同书》时及在本案起诉前未取得案涉商品房的《商品房预售许可证》。被告富乐华公司委托被告军通公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。 本院认为，一、关于原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订的《合作建房合同书》，且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，《合作建房合同书》应属无效合同，且自始无效，原告请求解除《合作建房合同书》的诉讼请求，本院不予以支持。 二、关于原告要求被告军通公司返还购房款并支付利息的问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。”的规定，本案中，被告军通公司仅认可收到原告支付的购房款数额为128043元（5万元+78043元），对原告提交的金额为56310元的《收款收据》不予认可，原告亦无其他证据证实该笔款项为案涉房屋的购房款且已支付给被告，原告应承担举证不能的法律后果，本院确认原告向被告军通公司支付购房款共计128043元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，案涉《合作建房合同书》为无效合同，被告军通公司应将收取原告的128043元购房款退还给原告并赔偿原告的利息损失，利息以128043元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月22日起计至付清之日止。 三、关于原告要求被告按购房总价426810元的2%赔偿损失8536.20元的问题。因原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》为无效合同，现原告主张按照《合作建房合同书》有关违约责任的条款要求被告按购房总价的2%赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予以支持。 四、关于被告富乐华公司是否对被告军通公司上述债务承担返还责任的问题。因被告军通公司与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定，被告富乐华公司应与被告军通公司共同偿还上述债务。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告冯联合购房款128043元并支付利息（利息以128043元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月22日起计至付清之日止）； 二、驳回原告冯联合的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5147.36元，减半收取计2573.68元，由原告冯联合负担650.68元，被告广西军通投资有限公司、被告广西富乐华房地产开发有限公司负担1923元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5147.36元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再通知）。 审判员  王丽 二〇一九年六月二十四日 书记员  庞剑