云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3188号上诉人（原审被告）：安宁林源房地产开发有限公司。住所地：云南省安宁市百花东路（林源经贸公司内）。法定代表人：郭晓艳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：梁腾云，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵发良，男，1961年3月18日出生，汉族，云南省禄丰县人，身份证住址：云南省楚雄彝族自治州禄丰县，现住楚雄州禄丰县。委托诉讼代理人：夏迎中，云南迎中律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张晓红，云南迎中律师事务所律师，特别授权代理。上诉人安宁林源房地产开发有限公司（以下简称：林源地产公司）因与被上诉人赵发良商品房预售合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日受理此案后，依法组成合议庭于2019年4月22日公开开庭审理了本案，上诉人安宁林源房地产开发有限公司委托诉讼代理人梁腾云，被上诉人赵发良及委托代理人夏迎中、张晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人林源地产公司上诉请求：1、撤销一审判决并发回重审或查清案件事实后改判；2、判令本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实及理由：一、双方并未签订过《购销合同》，一审法院判决上诉人将符合“合同”约定的房屋交付给被上诉人赵发良无事实及法律依据。赵发良一审庭审中明确表示未同上诉人签订过《购销合同》，其构成自认。上诉人无需就双方签订过《购销合同》进行举证，一审法院责令上诉人提交《购销合同》并要求上诉人对此承担举证不能的法律后果没有法律依据。另外，一审法院违反法定程序，依职权向安宁市房地产交易管理所调取《商品房买卖合同登记备案表》不合法，且该备案登记表记载的付款方式为“按揭”与赵发良陈述全款购房不一致。《商品房买卖合同登记备案表》不得作为认定案件事实的依据。二、一审判决上诉人自房屋交付使用之日起90日内将上述房屋的房屋产权登记证书交付给被上诉人赵发良属于适用法律错误。首先，房屋产权登记证书是由人民政府依职权颁发，上诉人没有权利，也没有能力将该证书交付给被上诉人。其次，上诉人无法定或约定义务把产权证交付给赵发良。最后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条并未对出卖人应当承担何种违约责任做出明确规定，一审法院据此判决上诉人交付房屋权属证书属于适用法律错误。三、一审法院根据赵发良单方陈述“被告承诺2017年5月可以接房……”，判决上诉人支付赵发良以375953元为基数自2017年6月1日起至2018年4月17日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费违反法律规定。四、一审中，上诉人申请对赵发良提供的编号为：1201311、1301312的两份收款收据上“林源地产公司财务章”印章印文的真伪申请司法鉴定，一审法院并未准许无法律依据。综上，请求二审法院依法查明本案案件事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人赵发良书面答辩称：1、2013年5月18日赵发良将2万元的购房预付款打入林源地产公司对公账户。双方于2013年6月10日签订房屋定购书，定购书上面列明了订购人信息、房号、面积、单价、销售总价等。2013年11月18日，赵发良应林源地产公司要求到上诉人公司售楼部，林源地产公司提供了签约审批单让赵发良前述，签约审批单上列明的认购日期也是2013年6月10日，双方再次对认购合意进行确认。签约审批单同样列明了房号、户型、面积、单价、销售总价等内容都是与2013年6月10日签订的定购书内容完全一致。并且于当天2013年11月18日赵发良向林源地产公司支付了26万元的购房款尾款。双方之间发出要约、承诺，买卖合同成立，赵发良已经完成约定的房屋总价款的支付义务，履行了合同义务。2、一审法院依职权调取的《商品房买卖合同登记备案表》可以看出双方之间的房屋买卖，双方已签订商品房买卖合同，并按照法律规定向房产交易管理部门办理备案登记。赵发良所支付的价款与备案登记的卖房价款一致。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，签约审批单与定购书上面所表明的内容、房号、户型、面积、单价、销售总价款等都是一致的，且具备了“商品房销售管理办法”第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，林源地产公司收受了购房款，双方之间的商品房买卖合同已经成立。4、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第十五条“涉及可能有损国家利益、社会利益、或者他人合法权益的事实”之规定，本案一审开庭审理时，林源地产公司就否认收到过赵发良的购房款、否认与赵发良有过购房交易，不配合法庭调查，法院为审理案件的需要，依职权调查收集《商品房买卖合同登记备案表》。5、赵发良从2015年初起一直不断的找林源地产公司、找物管反应交房一事，至今仍未交付房产给赵发良使用。一审中，林源地产公司已陈述涉案房屋已经竣工验收，涉案房屋B幢中已有交房的。按开发商房屋买卖的交易惯例，开发商应在合理的时间内履行交房及办理产权证的义务。6、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在规定的期限届满未能取得房屋权属证书的，买方可以要求卖方承担违约期间的资金占用利息。7、根据一审证据显示，赵发良于2013年5月18日向林源地产公司账户支付了2万元购房预付款，2013年11月18日赵发良在上诉人售楼部POS机上刷卡向林源地产公司支付了26万元，前述两笔款项均已经进入到了林源地产公司对公账户。林源地产公司对编号为1201311以及1201312两份《收款收据》上财务印章的鉴定申请已无必要，依法不应当得到准许。赵发良一审诉讼请求：1、判决被告将已开发完成的坐落于安宁市湖公园旁的首领公馆B-1706号套房及该套房的房屋产权登记证书交付原告；2、被告支付原告2013年11月18日至2018年4月17日止的资金占用利息78872元；3、被告承担本案诉讼费。一审判决确认：原告经与被告联系欲购买被告在安宁市开发的房地产，原告于2013年5月18日向被告转账支付预付款20000元，于2013年6月15日到公司售楼部认房并办理交付首付款115953元（减去预付款2万元，实际交付现金95953元），于2013年11月18日直接到被告公司售楼部POS机（商号：909530115202115）上刷卡付清尾款260000元。清款当天，被告出具了收据并签署了签约审批单确认原告所购房屋为坐落于安宁市湖公园旁的首领公馆B-1706号、建筑面积80.71㎡、房屋总售价375953元的房屋一套。被告一直未交房，故原告诉讼来院。另查明，林源房地产公司于2012年12月6日取得商品房预售许可证明；双方签订的购房合同于2013年8月21日已在网上备案。根据上述确认事实，一审法院认为：经审理查明，原被告双方签订的购房合同由被告收走用于登记备案，未返还原告；一审法院已向被告释明确定交房时间、交房条件等与合同约定有关的举证责任归于被告，现被告仍未在一审法院责令的时间内提交购房合同，应承担举证不能的后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，原告赵发良已于2013年11月18日付清全部购房款，被告理应按时交房给原告，原告主张交付已开发完成的坐落于安宁市湖公园旁的首领公馆B-1706号房屋，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，由于被告的原因未能按时交房，导致原告不能取得房屋权属证书，原告主张被告交付本案所涉房屋的房屋产权登记证书，一审法院支持自房屋交付使用之日起90日内由被告交付房屋产权登记证书给原告；同时，原告请求支付2013年11月18日至2018年4月17日止的资金占用利息78,872元，因原告陈述被告承诺2017年5月可以接房，而被告未提供相反证据予以反驳，被告未交房已经构成违约，一审法院支持2017年6月1日起至原告主张的2018年4月17日止的资金占用利息，以375,953元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条之规定，判决：一、由被告安宁林源房地产开发有限公司于本判决生效后30日内将符合合同约定的房屋（坐落于安宁市湖公园旁的首领公馆**房屋）交付给原告赵发良；二、由被告安宁林源房地产开发有限公司自房屋交付使用之日起90日内将上述房屋的房屋产权登记证书交付给原告赵发良；三、由被告安宁林源房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告赵发良支付2017年6月1日起至2018年4月17日止的资金占用利息，以375953元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。案件受理费8122元，由被告安宁林源房地产开发有限公司负担。二审经询问，双方当事人对一审判决确认事实均无异议，亦无新证据向本院提交。综上，二审经审理查明的案件事实与一审判决确认事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方当事人的主张，本案争议的焦点是：一、双方当事人是否存在商品房买卖合同关系？二、林源地产公司是否应当向赵发良交付房屋并办理涉案房屋的不动产权证？三、林源地产公司是否应当向赵发良支付资金占用利息？本院认为：一、根据查明的案件事实被上诉人赵发良于2013年5月18日、2013年6月15日、2013年11月18日分别向上诉人林源地产公司付款20000元、95953元、260000元，共计375953元；前述赵发良付款金额375953元与安宁市房地产交易管理所出具的《商品房买卖合同备案登记表》记载的合同总价一致，同时该商品房买卖合同备案登记表记载的房屋栋数、房号与上诉人林源地产公司提交的定购书记载的房屋栋数、房号也一致。据此，前述证据能够形成证据链，足以证实双方之间存在商品房买卖合同关系，且赵发良最终以实付金额375953元购买了林源地产公司开发的坐落于安宁市湖公园旁的首领公馆B-1706号房屋。一审法院依法调取《商品房买卖合同备案登记表》并无不当，该登记表应当作为认定本案事实的依据。上诉人林源地产公司认为双方并不存在商品房买卖合同关系的主张，与查明的案件事实不符，且未就该主张提交充分证据予以佐证，本院不予支持。二、本案被上诉人赵发良已就所购房产向上诉人林源地产公司全额支付了购房款，林源地产公司作为开发商应当将标的房屋交付给买受人赵发良。另外，根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案双方当事人并未就涉案房产的权属登记办理进行过约定，且上诉人林源地产公司客观上仅负有协助办理不动产权证的义务，故一审法院判决上诉人林源地产公司自涉案房屋交付使用之日起90日内将上述房屋的产权证登记证书交付给赵发良不当，二审予以纠正，并将该项诉请确认为上诉人林源地产公司于判决生效之日起立即协助被上诉人赵发良办理涉案房屋的房屋产权登记手续。三、对于资金占用利息的计算问题，上诉人林源地产公司作为涉案商品房的销售商，在买受人赵发良全额付清购房款后，应当在房屋竣工后向赵发良交付所购商品房。但上诉人至今未履行交房义务，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。对于违约金的计算标准，一审法院结合本案实际情况支持按人民银行同期同类贷款利率计算恰当，本院予以维持。对于违约金的支付期限，因赵发良认可林源地产公司承诺于2017年5月可以交房且约定的期限内赵发良未起诉要求林源地产公司履行交付义务，即赵发良同意林源地产公司2017年6月1日前向其交付涉案房屋。据此，一审法院支持赵发良自2017年6月1日起至2018年4月17日的资金占用利息正确，本院予以维持。综上所述，上诉人林源地产公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但对于逾期办证的认定及处理不当，本院予以改判。据此，本院依照《商品房销售管理办法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：一、维持云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初1188号民事判决第一项、第三项，即“一、由被告安宁林源房地产开发有限公司于本判决生效后30日内将符合合同约定的房屋（坐落于安（坐落于安宁市湖公园旁的首领公馆**房屋告赵发良；三、由被告安宁林源房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告赵发良支付2017年6月1日起至2018年4月17日止的资金占用利息，以375953元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。”；二、变更云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初1188号民事判决第二项“由被告安宁林源房地产开发有限公司自房屋交付使用之日起90日内将上述房屋的房屋产权登记证书交付给原告赵发良”变更为“二、由安宁林源房地产开发有限公司自房屋交付使用之日起90日内协助赵发良办理本案房屋的房屋产权登记手续”；三、驳回安宁林源房地产开发有限公司的其他上诉请求；四、驳回赵发良的其他诉讼请求。一审案件受理费8122元，二审案件受理费8122元，均由安宁林源房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  晏云锋二〇一九年六月二十四日法官助理毛维清书记员杨雅婷