安徽省濉溪县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0621民初1132号原告：吕秀兰，女，1946年12月6日出生，汉族，住安徽省濉溪经济开发区。原告：郑良贵，男，1951年12月30日出生，汉族，住安徽省濉溪经济开发区。上述两位原告共同的委托诉讼代理人：刘珊，安徽省濉溪经济开发区法律服务所法律工作者。上述两位原告共同的委托诉讼代理人：刘瀚文，安徽省濉溪经济开发区法律服务所法律工作者。被告：朱正华，男，1960年5月10日出生，汉族，住安徽省濉溪经济开发区。委托诉讼代理人：盛勇，安徽胜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王青，安徽胜方律师事务所律师。原告吕秀兰、郑良贵与被告朱正华土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑良贵及其与吕秀兰共同的委托诉讼代理人刘珊、刘瀚文、被告朱正华及其委托诉讼代理人盛勇、王青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕秀兰、郑良贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还原告土地、停止侵害、排除妨碍、恢复土地原状；2.判令被告支付租赁期间的租金25445元（2015年11月6日至2018年6月30日）；3.判令被告支付土地占用费5566元（每年每亩1400元，暂计算2018年7月1日至2019年2月1日，之后的费用至归还土地，恢复土地原状止）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年11月6日签订不定期土地租赁《协议书》，原告将其享有承包经营权的6.816亩土地出租给被告使用，租金每年每亩1400元，计9542元，支付方式为每年11月6日前一次性付清当年租金。但被告从2015年11月6日至今拖欠租金己达三年之久，经原告多次催要，被告拒不给付。被告在租赁期间，未经原告同意，在未经行政审批的情况下擅自在租赁土地上添附构筑物、建筑物，其行为不仅违约且违法。被告的行为己违反《协议书》第2、3条约定构成违约。原告在2018年6月12日向被告出具《解除租赁合同通知书》，已尽到通知义务，现合同已解除。原告要求被告支付拖欠的租金及土地占用费，退还租赁土地，恢复土地原状，被告均以种种理由推辞。朱正华辩称，一、原告诉称部分不属实，被告不存在拖欠原告租金情形。1.原被告之间签订的协议是属实的，协议书中明确载明了租赁土地的用途，并不是原告诉称的未经其同意，而原告作为以前的村书记，明知出租的土地是不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，却在没有办理农用地转为建设用地相关手续的情况下，还擅自将土地出租给被告，违反了相关法律规定，原、被告之间的协议违反法律的强制性规定，应是无效的，原告无权基于无效协议要求合法权利。2.原告的土地权利来源不明，依据《土地管理法》第十一条规定:农民集体所有的土地，由县级政府登记造册，核发证书，确认所有权，现原告无法提供确切证据，确认土地的权属。3.协议上虽约定是原告出租给被告6.816亩土地，事实上原告并未全部交付上述土地，原告在上述土地上栽种杨树，另建房也使用了上述土地，所以，租金不应按每年9542元计算，应减少租金。4.基于信任，多年来，被告每年如约支付租金，原告均未出具收条。2016年11月，被告先支付原告租金4600元，因原告与被告协商，2017年初建房需用被告的建筑，后经协商，原告建房6间所用的水泥、砖、石沫等建筑材料，均由被告提供的，被告用建筑材料12000元折抵租金，至此计算，2017年，被告支付租金7058元（应是2018年的租金），租赁期限至2018年11月份。此约定虽未有书面协议，但原告建房使用被告的建筑材料是事实。原告诉称被告从2015年11月就开始拖欠租金，显然与事实不符，被告的厂一直正常经营至2017年4月（原告建房后），不可能拖欠原告租金，另，根据租赁的交易习惯，都是先付一年的租金，所以，被告并不存在拖欠租金的事实。二、原告存在较大过错致使合同无法履行，应依法赔偿被告的损失。首先，被告在租赁的土地上建房是事实，原告是知情的，原告未实施任何的劝阻行为。其次，原告违反协议约定“不得随意刁难对方”在先，2017年4月（原告房屋建好后），原告开始找借口阻挠被告经营，要求解除合同，致使该厂无法正常运转，也给被告造成了巨大的经济损失。吕秀兰、郑良贵为支持其诉讼请求，举证：1、两原告的户籍信息，身份证复印件，证明两原告的身份信息和夫妻关系；2、被告的身份证复印件，证明被告的身份信息；3、协议书，证明被告租用原告土地的真实性；4、濉溪县开发区杨楼村村民委员会证明，证明租赁的土地归原告所有；5、濉溪经济开发区杨楼村民委员会和安徽省濉溪经济开发区管理委员会共同出具的证明，证明租赁的土地归原告所有。6、解除租赁合同通知书，证明原告已告知被告付清租金，解除租赁，恢复土地原状；7、通知书，证明被告已收到原告通知书，拒不偿还租金，侵占原告土地不愿归还。朱正华针对其抗辩主张，提供了证人龙某的证言一份，证明2017年原告在朱正华租赁的土地上建造6间大厂房，建房所用的水泥、黄沙、面包砖都是朱正华提供的，原、被告口头协商过用上述建筑材料折抵租金的事宜。经庭审举证、质证，朱正华对原告所举证据质证意见为：对证据1-2无异议；对证据3真实性无异议，能证实对方有过错，出租方有义务保证其有出租权，而本案中被告租赁土地的目的就是为了建厂，而原告明知其提供的土地性质属于集体所有，无权进行转让或出租用于非农业建设的，而出租给被告，收取租金，所以原告存有较大的过错；对证据4合法性有异议，无法达到原告的证明目的，如果是集体土地应由县政府登记造册，核发证书，如果是耕地，也应有承包经营权证。证据5仅具有承包经营权的资质，对其证明目的有异议，管委会及居委会无权证明土地承包经营权，其不是合法主体。证据6解除通知书收到，但合同应属无效，原告应当承担过错责任，补偿被告损失后才能解除合同；对证据7真实性无异议，证明目的有异议。两原告对朱正华所举证据的质证意见为：对证据的真实性有异议，证人龙某未出庭，无法核实证据的真实性，法庭不应采纳。本院经审查对原、被告所举证据认定如下：两原告所举证据1、2，因被告无异议，与本案具有关联性，予以认定。证据3系双方真实意思表示，对其真实性予以认定，但因协议内容违反法律的强制性规定，对其效力不予认定。证据4、5能够认定两原告对涉案土地享有承包经营权，能够达到原告的举证目的。证据6、7能够证实双方发生纠纷的事实。被告所举证据不能达到其举证目的，不予认定。本院经审理认定事实如下：吕秀兰与郑良贵系夫妻关系。2010年11月6日，朱正华（甲方）与吕秀兰（乙方）签订不定期土地租赁《协议书》，吕秀兰将其承包地出租给郑良贵用于建设濉溪欧式构件预制厂。协议约定：1.土地坐落于濉溪县王引河西岸，开发区正楼村北，土地为6.816亩，租金每年每亩1400元，总计9542元；2.甲方在协议签字时付清当年租金，以后每一年以租用签字之日一次性付给乙方当年租金；3.乙方在甲方办厂期间，为甲方提供良好的投资环境，不得随意刁难甲方，乙方只准建简易的厂棚，不得建永久性建筑；4.在甲方租用乙方土地期间，如政府征用该土地，乙方无条件服从对拆迁征地附属物违背开发区的政策不得找麻烦和纠缠，租金付到甲方停用土地的那个月。协议签订后，双方履行了合同。后双方因租金问题产生纠纷，吕秀兰于2018年6月2日向朱正华发出解除租赁合同通知书，通知书内容为：“因朱正华不履行合同义务，拖欠租金已达两年六个月，至2018年6月已欠19313元，请接此通知后立即付清租金，并于2018年6月30日双方解除租赁协议书。从解除合同之日起30日内把土地上附属物清理干净，恢复土地原状。逾期按每日每亩土地占用费50元至恢复土地原状之日止。”。朱正华于2018年6月29日向吕秀兰发出通知书进行回复，通知书内容为：“2018年6月29日寄给我的解除租赁合同通知书已收到，答复如下：1.朱正华已通过建屋材料款的方式将我们拖欠的租金进行折抵，当时你已同意，所以不存在拖欠租赁的情形。另，我不同意解除合同；2.合同正在履行中，我方投入大量的资金，如解除合同，务必给我方造成重大损失，如你方执意解除合同，给我方造成的损失将由你方承担。”。同时查明，朱正华在涉案土地上构建了厂房、水泥墙、水泥地等建筑物，现尚有面包砖、机械、模具等堆放在涉案土地上。2017年，郑良贵在涉案土地南侧建了简易厂房6间，占地面积约600余平方米。郑良贵在庭审中陈述，在签订协议时朱正华没有给付租金，是一年后才给付当年的租金，朱正华最后一次给付租金是于2015年年底，给付了4600元，每次给付租金都是通过现金方式给付，其每次均出具收条。朱正华在庭审中陈述，其在签协议时已给付当年的租金，其最后一次给付租金是于2016年11月份，给付了4600元，租金都是通过现金方式支付，郑良贵未出具过收条。上述事实，由当事人陈述、书证等证据在卷佐证。本院认为，本案的焦点为，1、两原告是否具备主体资格？本案中两原告所属濉溪经济开发区杨楼村民委员会及濉溪经济开发区管理委员会均出具证明，认可两原告的承包资格，并说明该辖区村民均未办理土地承包经营权证，故本案认可两原告对涉案土地享有承包经营权，具备主体资格。2、涉案土地租赁协议是否合法有效？本案租赁标的物系两原告承包的集体农用地，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。原、被告双方在协议中明确约定将租赁土地用于建设预制厂，改变农用土地的用途，用于非农建设，违反了上述法律的强制性规定，该土地租赁协议应为无效协议，但并不影响其中对租金的约定及支付方式的效力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，同时有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，朱正华应返还占用两原告的土地，主动拆除在土地上的建筑物或构筑物，将涉案土地恢复原状。3、朱正华是否拖欠租金？如拖欠，拖欠的费用为多少？当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方在协议第二条“甲方在协议签字时付清当年租金，以后每一年以租用签字之日一次性付给乙方当年租金”的约定，应能够认定朱正华在签协议时已提前付清当年的租金，故对郑良贵在庭审中关于“在签订协议时朱正华没有给付租金，是一年后才给付的租金”的陈述，不予采纳。根据双方在庭审中的陈述，综合本案案情，本院把租金具体给付日期及是否拖欠租金的举证责任应分配给朱正华，朱正华不能举证证明其最后一次给付租金是2016年11月份，因此应认定其最后一次给付租金是2015年年底，结合吕秀兰发出的解除租赁合同通知书及朱正华回复的通知书内容，吕秀兰发出的解除租赁合同通知书中明确表明至2018年6月已拖欠租金两年六个月，朱正华的回复通知书未对此提出异议，可认定朱正华拖欠租金的事实。朱正华虽辩称郑良贵使用其建筑材料已折抵租金，但郑良贵不予认可，朱正华所举证据不能证明其已折抵租金，故应能认定朱正华尚拖欠租金。根据协议约定，朱正华于2015年年底给付的租金4600元应算作2015年11月6日至2016年11月5日期间的租赁费用，因此从2015年11月6日至2018年6月30日拖欠的租赁费确定为20050元[9542元+9542元+（1400元/年÷12月×7月×6.816亩）-4600元]。考虑到朱正华已实际占有、使用土地并进行了生产经营，已获得相应收益，两原告出租土地已影响实际收入，因此朱正华应支付相应的土地使用费用。朱正华明知其租用的土地为农业用地，而用于建设预制厂用于非农经营，具有过错，两原告明知被告租用涉案土地用于非农业建设而予以配合，对合同无效亦有过错，双方均存在一定的过错，对造成的损失，双方应各自承担50%的责任。根据民事活动必须遵守自愿、公平、诚实信用的原则，对于朱正华已支付的租金即归两原告所有，未支付的，按照拖欠数额的50%支付，因此朱正华应支付拖欠的土地使用费用为10025元（20050元×50%）。4、朱正华是否应支付2018年7月1日后的土地占用费？朱正华未将涉案土地返还给原告，原告无法经营、收益，给原告造成了一定的损失，因此朱正华应支付相应的土地占用费用。原、被告在本案中均存在一定的过错，对造成的损失，双方应各自承担50%的责任，土地占用费应按照双方在协议中约定的每年每亩1400元租金的50%计算，即按每年每亩700元计算占用费用，直至朱正华将涉案土地恢复原状、返还给两原告为止，但应扣除郑良贵在涉案土地上加盖的大棚所占用的土地面积，本院酌定减少1亩，即按5.816亩计算，日期应扣除解除通知留给的搬离期限，从2018年8月1日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款、第十五条、第十七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朱正华返还租赁原告吕秀兰、郑良贵的土地6.816亩，拆除在涉案土地上构筑的厂房、水泥墙、水泥地等建筑物，搬离堆放在涉案土地上的所有物品，将土地恢复原状；二、被告朱正华支付原告吕秀兰、郑良贵从2015年11月7日至2018年6月30日期间的土地使用费10025元，2018年8月1日以后的土地使用费按每年每亩700元（共5.816亩）计算至返还涉案土地履行完毕之日止；上述一、二项于本判决生效之日起30日内履行完毕；三、驳回原告吕秀兰、郑良贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，减半收取287.5元，由原告吕秀兰、郑良贵负担100元，被告朱正华负担187.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员 王 杰二〇一九年六月五日书记员 李姣姣附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。第十五条家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。第十七条承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。