文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0235民初6020号原告：曹石，男,1976年7月27日出生,汉族,住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：林雄，重庆洲同律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：邓丽，重庆洲同律师事务所律师。原告：吴爱明，男,1964年11月21日出生,汉族,住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：林雄，重庆洲同律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：邓丽，重庆洲同律师事务所律师。被告：重庆三峡银行股份有限公司云阳支行,营业场所：重庆市云阳县双江镇云江大道1132号，统一社会信用代码：91500235561630993X。负责人：刘建，系该行行长。委托诉讼代理人：李钦白，重庆龙脊律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：旷燕，重庆龙脊律师事务所律师。特别授权。第三人：重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司（执行异议中被执行人）,住所：重庆市云阳县双江街道大雁路**，统一社会信用代码：91500235582804171D。负责人：朱铁能，系该公司总经理。诉讼代表人：徐丽霞，重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司破产管理人的负责人。委托诉讼代理人：许电速，男,1955年9月10日出生,汉族,,住重庆市云阳县系公司职员。特别授权。委托诉讼代理人：曾国栋，重庆丽达律师事务所律师。原告曹石、吴爱明与被告重庆三峡银行股份有限公司云阳支行（以下简称三峡银行）、第三人重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司（以下简称农产品公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告曹石及两原告的共同委托诉讼代理人林雄、邓丽，被告三峡银行的委托诉讼代理人李钦白、旷燕，第三人农产品公司的委托诉讼代理人许电速到庭参加诉讼。审理过程中，因案外人向某等申请农产品公司破产清算，本院于2018年11月26日裁定本案中止审理。重庆市高级人民法院指定重庆丽达律师事务所担任重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司管理人。本案于2019年5月16日再次开庭进行了审理。原告曹石及两原告的共同委托诉讼代理人林雄，被告三峡银行的委托诉讼代理人旷燕，第三人农产品公司的委托诉讼代理人曾国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹石、吴爱明向本院提出诉讼请求：1.请求对位于云阳县双江街道稻香路X商业用房不予执行，并解除对该房的查封；2.请求确认位于云阳县双江街道稻香路X商业用房归原告所有并由第三人过户于原告名下；3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求中的云阳县双江街道稻香路X变更为云阳县双江街道稻香路XX。事实和理由：原告与第三人于2014年1月7日签订《重庆市商品房买卖合同》，购买第三人开发的位于云阳县双江街道稻香路X商业用房，建筑面积697.72平方米，总成交价3513575元。合同签订后，原告按照约定陆续支付房款，至2017年5月8日，共支付3490000元，余下23575元约定办理产权登记时用于缴纳相关税费。第三人于2015年1月将门市交付原告使用至今，原告多次催促第三人办证无果。2018年6月，原告通过他人告知才知道案涉门市已经被云阳县人民法院以（2018）渝0235执938号之一执行裁定查封。2018年6月28日原告以案外人身份提出执行异议，执行异议审理中，原告才知道案涉门市于2015年8月14日被第三人抵押于被告处贷款。2018年7月23日，原告收到云阳县人民法院（2018）渝0235执异33号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。在法院查封之前，原告于2014年1月签订买卖合同，2015年1月合法占有门市，2017年5月付清房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的所有条件，原告享有足够排除执行的权利，应当支持执行异议请求，但法院认为房屋所有权的请求权不能对抗抵押优先受偿权，违背了上列规定，于法无据。所以请求判决支持原告的诉讼请求。被告三峡银行辩称，对原告诉称的案涉门市被云阳县人民法院查封、原告提出执行异议及被人民法院驳回的事实无异议。案涉门市在竣工验收后，登记在第三人名下，物权登记具有公示公信力，第三人将具有所有权的门市抵押给被告，并且已经办理抵押登记，抵押合法有效。原告与第三人是在2014年1月签订的买卖合同，但原告首次支付定金是在2015年1月30日，且原告没有付清全部房屋价款，原告除了2015年1月30日支付的定金外，其余支付价款全是在2017年，且付款的用途是货款和借款，且付款的对象是王某，不是本案的第三人，原告和第三人有恶意串通之嫌。本案不属于消费住房，原告在本案中不具有善意，没有办理网签，也没有办理预告登记。原告的买卖不能对抗被告已经办理抵押登记的优先受偿权。综上，建议驳回原告的诉讼请求。第三人农产品公司辩称，对原告诉称的事实均无异议。原告围绕诉讼请求依法提交了原告、被告的身份信息资料、重庆市商品房买卖合同、入场确认书、业主情况登记表、物业交接验收表、承诺书、说明、电子台账清单、房产证复印件、重庆农村商业银行业务凭证、收据、执行裁定书等证据，被告三峡银行提交了固定资产借款合同复印件、抵押合同复印件、重庆市房地产抵押权证、通用业务凭证、公证书、强制执行证书、听证笔录、重庆市商品房预售许可证，第三人农产品公司提交的（2018）渝02破申8号民事裁定书、（2018）渝0235破1号决定书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，农产品公司到重庆市云阳县国土资源和房屋管理局对位于云阳县双江街道稻香路X、1-4-6、1-4-7办理了房屋产权登记，并将三个门市办理了一个产权证，权利人为农产品公司，房屋产权证号为：XXX。2015年8月14日，农产品公司用该房屋及其他房屋共计220处房产抵押于重庆三峡银行股份有限公司云阳支行，并于2015年12月23日到重庆云阳县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，在三峡银行抵押贷款25000000元，抵押登记号为XXX。2015年12月22日，农产品公司与三峡银行签订《固定资产借款合同》，约定农产品公司向三峡银行借款25000000元用于置换原贷款。农产品公司与三峡银行签订《抵押合同》，重庆世方投资集团有限公司、重庆市绿韵柑橘开发有限公司、张某、许某提供连带责任担保。三峡银行于2015年12月23日给农产品公司发放贷款25000000元。2015年12月23日，重庆市万州公证处依据前述签订的《固定资产借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》作出（2015）渝万州证字第7993号具有强制执行效力的债权文书公证书。借款到期后，农产品公司未按期偿还借款。三峡银行于2018年3月12日向重庆市万州公证处申请出具三峡银行与农产品公司签订《固定资产借款合同》、《抵押合同》以及与重庆市绿韵柑橘开发有限公司、重庆世方投资集团有限公司、张某、许某签订《保证合同》的执行证书。重庆市万州公证处于2018年4月20日作出（2018）渝万州证字第2213号公证书，特出具执行证书：一、被申请执行人为重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司、重庆市绿韵柑橘开发有限公司、重庆世方投资集团有限公司、张某、许某。二、执行金额：（一）贷款本金25000000元，利息366666.52元，复利1275.00元，共计25367941.52元；（二）自二0一八年二月八日起至本息清偿之日的罚息和复利。三、申请执行人重庆三峡银行股份有限公司云阳支行对抵押物（位于云阳县双江街道稻香路**房屋，产权证号：XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX，共计25072.06平方米）拍卖、变卖的价款在本执行证书确定的执行金额范围内享有优先受偿权。三峡银行于2018年4月27日向本院申请执行，本院受理后，于2018年5月8日作出（2018）渝0235执938号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人农产品公司位于重庆市云阳县稻香路X号的220处房产（详见附件，附件中包含本案争议房产）。查封期限为三年。查封期间，不得转移、隐匿、处分被查封财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。2018年6月28日，案外人曹石、吴爱明以法院查封的“云阳县双江街道稻香路X号房地证号为XXX商品房”于2014年购买为由，向本院提出执行异议，要求停止对云阳县双江街道稻香路X号房地证号为XXX商品房的执行，并解除查封。本院经审查认为，虽然曹石、吴爱明与农产品公司签订《重庆市商品房买卖合同》先于农产品公司在三峡银行贷款时的房产抵押登记，但曹石、吴爱明在农产品公司用该房产抵押贷款前仅支付300000元房款，三峡银行对涉案房产享有抵押优先受偿权，故曹石、吴爱民的异议不予支持。本院于2018年7月17日作出（2018）渝0235执异33号执行裁定书，裁定驳回曹石、吴爱明的异议。曹石、吴爱明对该裁定不服，遂提起本案诉讼。另查明，2014年1月17日，曹石、吴爱明与农产品公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：曹石、吴爱明购买位于云阳县北部新区、商品房名为云阳县农产品综合交易市场建筑面积为697.72平方米的商业用房，房屋总成交额为3513575元；付款方式：曹石、吴爱明签定合同时付房款600000元，农产品公司办理出X、X、X三个商铺的房产证后，曹石、吴爱明付房款2413575元，余款500000元于X商铺办理网签时一次性付清。曹石于2015年1月30日向农产品公司转账300000元；吴爱明于2017年5月18日分两次向王某共转账600000元；吴爱明于2017年5月24日向王某转账1000000元，备注：借，用途；吴爱明于2017年5月25日向王某转账1000000元，备注：货款，用途；吴爱明于2017年5月27日向王某转账451334元，备注：货款，用途；吴爱明于2017年9月3日向王某转账200000元，备注：借，用途。以上曹石、吴爱明共计转账3551334元。农产品公司于2017年5月8日开具了三张收据，内容：今收到曹石、吴爱明X房款300000元、房款3013573元、代收税费176427元。三张收据金额共计3490000元。农产品公司于2014年1月将该房屋交付曹石、吴爱明使用至今。2017年3月17日，农产品公司向各位业主出具《承诺书》，载明：农产品公司向各位业主郑重承诺，房产证在2017年12月30日前，全部办理完毕，从2017年4月1日开始陆续分批办理房产证，按业主缴款顺序依次办理，每月办理数量不低于60户。还查明，2015年8月5日，农产品公司在办理房产证时，将最初合同约定的X、X、X变更为云阳县双江街道稻香路X号2号楼X、X、X办理了产权登记，房产证号为XXX，权利人为农产品公司，建筑面积：2098.64平方米。2018年9月25日，重庆市第二中级人民法院作出（2018）渝02破申8号民事裁定书，裁定如下：受理申请人向某、云阳县农和农业集团有限公司、中澳建工集团有限公司对被申请人重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司的破产清算申请，并交由重庆市云阳县人民法院审理。2019年1月24日，本院作出（2018）渝0235破1号决定书，经重庆市高级人民法院指定，指定重庆丽达律师事务所担任农产品公司管理人。本案争议焦点：曹石、吴爱明对案涉的云阳县双江街道稻香路X号X门市（产权证号为X**）是否享有足以排除强制执行的所有权或者物权期待权。一、是否享有所有权。本院认为，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”从本案查明的事实看，原、被告之间虽然签订了买卖合同，但是案涉门市物权变动并未完成，原告对案涉房屋享有所有权之诉求，依法不能支持。二、是否享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然曹石、吴爱明与农产品公司在案涉门市被查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前已合法占有了该房屋。但是，原告存在以下两个方面的过失：（一）支付购房款方面。1、原告未按照合同约定支付首批购房款。合同中约定双方签订合同时付房款600000元（双方于2014年1月17日签订买卖合同），而曹石、吴爱明于2015年1月30日才向农产品公司转账300000元，时间相隔一年之久。2、吴爱明未向农产品公司账户支付购房款。吴爱明于2017年5月18日至2017年9月3日向王某银行转账六笔（金额共计3251334元），其转账凭证上记载“备注：借”或者“货款”，收款人既不是农产品公司，备注也非购房款。庭审中，原告辩称是因为农产品公司被法院纳入失信名单，其账户被陆续冻结，无法用正常的方式进行资金往来，才向王某转账的意见。本院认为，在另一案即袁某等人起诉三峡银行、第三人农产品公司执行异议之诉一案中，袁某等人于2017年4月与农产品公司的银行账户还有交易往来，故原告的该陈述意见与事实不符，本院不予采纳。3、农产品公司出具的收据与曹石、吴爱明向农产品公司及王某转账金额的总和不相符。农产品公司于2017年5月8日出具收据在前，而吴爱明向王某于2017年5月18日至2017年9月3日转账在后，且收据的金额（3490000元）与转账金额（3551334元）不相吻合，也不符合日常交易习惯。（二）买受人是否是善意及是否具有过错。涉案房屋于2014年6月30日已经办理预告登记，2015年8月5日办理产权登记，2015年12月23日办理抵押登记，原告与农产品公司签订的买卖合同中明确约定在涉案门市办理房产证后付房款2413575元，原告在并未核实其是否办理产权登记的情形下，支付所谓的剩余购房款，与合同约定的不符；且原告在庭审中陈述购房款金额大，需要筹集资金来分期支付购房款，原告则集中在2017年5月18日至2017年9月3日期间，短短四个月之内支付3251334元房款，与其自身陈述相矛盾；原告庭审中陈述农产品公司的账户被陆续冻结，无法用正常的银行转账方式进行资金往来交易，这时原告作为买受人更应小心谨慎，及时到相应部门查询该房屋是否办理产权登记及抵押登记等情形，而原告则继续转账给案外人王某支付所谓的购房款。因此，本院认为原告作为买受人在本案中具有一定的过错。综上，原告在支付购房款及主观上具有一定过错，故原告请求的物权期待权不成立，原告要求对案涉房屋停止执行的请求，本院不予支持。本案涉案房屋登记在农产品公司名下，原告举示的证据不足以证明本案讼争的房屋系原告所有，故对原告要求确认本案讼争房屋系原告所有并要求农产品公司过户到原告名下的诉讼请求，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告曹石、吴爱明的全部诉讼请求。案件受理费34720元，由原告曹石、吴爱明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  牟春香人民陪审员  赵 容人民陪审员  侯燕明二〇一九年六月二十七日书 记 员  李 双