广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初2375号 原告：柳州市鸿安物业服务有限责任公司，住所:广西壮族自治区柳州市荣军路******，统一社会信用代码：91450203735156428K。 法定代表人：刘刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘昆华，广西鱼峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫柳毅，广西鱼峰律师事务所律师。 被告：陈柳泉，男，1987年1月12日出生，汉族，住广，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区div> 委托诉讼代理人：陈梅弟，男，1953年12月2日出生，汉族，住广，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区div> 原告柳州市鸿安物业服务有限责任公司与被告陈柳泉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告柳州市鸿安物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人莫柳毅到庭参加诉讼，被告陈柳泉经本院依法传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告柳州市鸿安物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交纳拖欠2007年4月至2018年12月期间的物业服务费5155.8元，支付违约金7264.3元（从2007年4月1日暂计至2018年12月31日止，以后另计至被告履行义务之日止），支付电梯电费4230元(从2007年4月1日暂计至2018年12月31日)，共计人民币16650.1元；2.判令由被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：被告购买柳州广鸿房地产开发有限责任公司（以下简称广鸿房开）开发的位于柳州市鸿泰名城18栋3单元1楼2号房屋一套，并与广鸿房开委托的原告签订了《鸿泰名城住户公约》（以下简称公约）、《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），并领取上述文本，双方存在服务合同关系；《公约》第25条约定：按规定向房屋业主（使用人）收取物业管理费（按市物价局审批标准执行）。对逾期不交纳者，按照每天3%收取滞纳金。对借故不交或拒交者，直至法律诉讼。《协议》第四条物业管理服务费用中约定：1、住宅、住宅按建筑面积每月每平方米0元收取；2、每次交纳物业管理费的时间，每半年一次，分别在每年元月，七月的十日之前交纳；《协议》第十条违约责任中约定：乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准及时间交纳物业管理费的，甲方（原告）有权要求乙方（被告）限期补交并从逾期之日起按每天3%交纳滞纳金，经多次催缴仍不交纳的，甲方（原告）可向有关部门申请采取强制措施或提起法律诉讼。从签约自今，原告已按《协议》约定开展物业服务，但被告从2007年4月起至今未按协议约定交纳物业管理费，原告通过电话，上门书面通知、律师发函等方式告知被告交纳物业服务费，但被告拒不履行交纳义务，应当承担违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告陈柳泉未到庭，但庭前向本院提交书面答辩状辩称：1.原告状告被告理由不充分，原告本身存在诸多问题，原告对被告及其他业主多次反映的一些问题不予明确答复、也不积极处理。由于原告的不积极、不作为，以致被告误以为原告长期不找被告收取物业服务费等费用，是因为原告默认了其在物业管理或服务方面存在过错，故在一段时间内暂时不收取有关费用，以作为对被告的一个补偿或冲抵；2.被告在被起诉之前，一直没有收到原告关于收取物业服务费等费用的任何催收通知，原告诉称其曾以电话和上门书面通知的方式通知过被告缴纳物业服务费并非属实；3.被告之所以不缴纳物业服务费是因为原告本身存在诸多问题，如果服务做得好，被告是愿意缴纳物业服务费的；4.原告存在违约及侵害业主权益的行为，故被告认为原告无权收取物业服务费，也无权索要违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：柳州市鸿泰名城小区系由柳州市广鸿房地产开发有限责任公司开发建设。原告系依法成立的物业服务企业法人，为该小区提供前期物业服务至今。被告陈柳泉购买了该小区18栋3单元1-2号房屋，房屋建筑面积为81.74平方米，被告陈柳泉于2007年5月23日取得房屋所有权登记，2019年4月12日房屋变更登记至他人名下。2006年8月8日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》及《鸿泰名城住户公约》各一份，约定原告为鸿泰名城小区的房屋提供物业管理服务，原告提供物业管理服务的内容大项包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋/商铺装饰装修管理；住宅；住宅按照建筑面积每月每平方米0元计算物业费，物业费每半年交纳一次，分别在每年元月、七月的十日之前交纳；如被告违反协议不按约定的收费标准和时间交纳管理费的，原告有权要求被告限期补交并从逾期之日起按每天3%缴纳滞纳金；等等。后被告自2007年4月起未交纳物业服务费。原告通过在被告房屋大门上张贴《交费通知》的方式向被告催收了2007年4月至2018年12月期间的物业服务费。经催收未果，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》及《鸿泰名城住户公约》，系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方已形成物业服务合同关系。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。关于物业服务费，被告认为原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，故拒绝交纳物业服务费，结合本院在审理该小区同时期其他业主的物业服务合同纠纷案件中，认定原告对该小区进行的物业服务确有不完善之处，因此，根据实际情况，可适当减少被告应当缴纳的物业服务费用，减少比例本院酌情认定为10%。故被告应向原告支付2007年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4668元（81.74平方米×0.45元／平方米/月×141个月×90%）。原告主张物业服务费超出部分，本院不予支持。 关于违约金，虽然双方在《前期物业管理服务协议》及《鸿泰名城住户公约》中对滞纳金有相应约定，但由于被告系因对原告的物业服务有意见而不交纳物业服务费，基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，考虑原告在小区服务管理上确实存在一定的瑕疵，被告不交纳物业服务费存在部分客观原因，故本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。 关于电梯电费，原告主张按30元／月的标准计收，但未提供证据予以证实，故本院对原告的该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款及第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告陈柳泉应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市鸿安物业服务有限责任公司支付2007年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4668元； 二、驳回原告柳州市鸿安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费216元（原告已向本院预交），减半收取108元，由原告柳州市鸿安物业服务有限责任公司负担78元，由被告陈柳泉负担30元。 本判决为终审判决。 审判员  伍艳丽 二〇一九年六月二十日 书记员  杨 柳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。