江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终872号上诉人(原审原告、原审反诉被告）：童友林，男，1965年6月10日出生，汉族，江西省弋阳县人，住弋阳县。委托诉讼代理人：叶绍英，江西时空律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：潘丽珍，系童友林妻子，住址江西省上饶市弋阳县，一般代理。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：邓俊，男，1974年2月9日出生，汉族，江西省南昌市西湖区人，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：刘明京，江西国风律师事务所律师，特别授权。上诉人童友林与上诉人邓俊房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省弋阳县人民法院（2018）赣1126民初1668号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人童友林上诉请求：1、撤销一审判决书第二项内容，并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人邓俊承担。事实和理由：1、一审驳回上诉人主张的被上诉人拖欠的2017年1月17日至2017年6月30日的租金27,500元的诉请，是错误的。依据最高院的执行复函，上饶中院的执行裁定书本意是指租赁合同不能对抗申请执行人，并非直接宣布租赁无效或解除，而上诉人童友林与上饶市强丰信息咨询有限公司、上饶市昌利信息咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》，明确约定上诉人有权继续按照原租赁合同收取租金；2、一审认定邓俊不存在根本违约行为是错误的。基于上饶中院于2016年5月6日作出的（2013）饶中执字第46号执行裁定错误，且该裁定并未影响被上诉人邓俊正常使用租赁标的的前提下，邓俊不支付租金，已构成违约，故应当依法判令邓俊按月利率2%支付未付租金的占用利息23,862元。综上，恳请二审法院查明事实，依法改判。邓俊答辩称，答辩理由与上诉理由基本一致，1、上饶中院裁定后，双方转租合同就已经终止，租赁合同已经解除，双方就没有租赁关系；2、既然合同已经解除，虽然我方还在使用房屋，但应该是和房东结算房款，而不是和转租方；3、即使按原审判决，合同签订的是3间店面，而我方实际只使用了1间店面，只能收取1间店面的房租。上诉人邓俊上诉请求：1、撤销一审判决书第一项内容，依法改判上诉人无需支付租金31,500元给被上诉人；2、撤销一审判决书第三项内容，依法改判支持上诉人的一审诉求；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人邓俊承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的租赁协议，已被上饶中院于2016年5月6日作出的（2013）饶中执字第46号执行裁定书裁定除去，双方自此不再存在租赁关系，虽然上诉人确实使用了49号店面，也确实应当支付相应的费用，但因被上诉人丧失转租权，无权收取，只有原房屋产权人才有权收取占有使用49号店面的费用，且无权收取未占用的13、14号店面费用；2、基于被上诉人丧失了转租权，不具有转租人的身份，故无权向上诉人主张租金，且应当返还4万元押金和2万元租金，以及未返还的利息；3、上诉人与被上诉人签订的合同因被上诉人的原因提前被人民法院除去，被上诉人应当承担违约责任。综上，要求支持上诉请求。童友林答辩称，答辩理由与上诉理由一致。童友林向一审法院提起的诉讼请求：1、依法判决被告支付拖欠原告的租金计人民币98,450元，支付违约金23,682元；2、本案诉讼费由被告承担。邓俊向一审法院提起的反诉请求：1、判令原告退还被告房屋租赁押金4万元、2个月租金2万元及利息（以6万元为基数，按照月息2分，从2016年5月6日计算至还款之日止）；2、判令原告向被告支付提前终止租赁合同违约赔偿金4万元；3、判令原告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告童友林系江西赣银投公司法定代表人。2012年2月11日，张朝辉、徐敏、张金山、徐秋花、邓志文与江西赣银公司签订《商业房产租赁合同》，合同约定，张朝辉等人将各自独有及与关联方共有坐落在弋阳县弋江镇滨江时代广场暨横峰县岺阳镇上德路199号滨江花城的现有全部权属商业房产（含案涉的坐落弋阳县滨江时代广场C栋第13、14、49号3间临河商铺）整体出租给江西赣银公司管理使用；房屋租赁期共二十年，自2012年3月1日起至2032年3月1日止。合同签订后，江西赣银公司按合同约定支付了租金。2012年12月20日，江西赣银公司与原告童友林、潘丽珍签订协议书，协议书约定，因江西赣银公司与张朝辉等签订的弋阳县滨江时代广场租赁合同为江西赣银公司和童友林、潘丽珍个人共同投资经营，三方协商一致同意，前十年租金由童友林和潘丽珍收取，后十年由江西赣银公司收取，前十年租赁合同江西赣银公司授权童友林、潘丽珍以个人名义签订。2015年6月24日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：转租赁房屋座落在弋阳县滨江时代广场C栋第13、14、49号38间临河商铺，该铺房屋产权所有人为张金山名下，现房屋租赁权属人为江西省赣银公司及童友林所有；房屋租期共五年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止；约定第一年税后租金为12万元，从第二年起，分别在每个上年度租金总额的基础上，逐年按10%递增，以此类推，至合同期满为止；支付租金实行一年一付，除签约日一次性支付当年租金外，剩余期间分别在每年起租日30日前，支付下一年租金；于签约日一次性交纳租金押金4万元。双方签约后，被告邓俊依约向原告童友林支付了4万元押金及第一年的租金12万元。被告邓俊承租后，使用了弋阳县滨江时代广场C栋第49号商铺，因其业务问题，一直未使用13、14号商铺，也未与原告童友林达成解除该两个商铺租赁协议。2016年4月7日，上饶中级法院作出通知，以弋阳县滨江时代广场C栋11、12、13、14、49号店面房产移送评估拍卖为由，要求各承租户暂停交付租金。并将该通知送达了被告邓俊。因2015年11月28日案外人江西赣银公司在申请执行人夏礼强与被执行人张朝辉、徐敏、张金山、徐秋花等人的执行案件中向上饶中院提交书面报告反映涉及被执行部分房产由其公司整体租赁，上饶中院经审查确认该涉案房产已于2011年5月30日抵押给童凌峰，并办理他项权证，认为案外人江西赣银公司租赁执行标的房产时间晚于抵押时间，并于2016年5月6日作出（2013）饶中执字第46号执行裁定书，裁定除去案外人江西赣银公司与张朝辉、徐敏、张金山、徐秋花、邓志文签订的租赁合同中关于S201002886号房产的租赁关系。2016年6月6日，上饶中院将该裁定书送达江西赣银公司，童友林签收。2017年1月16日，上饶中院作出（2013）饶中执字第46号之一执行裁定书，裁定弋阳县弋江镇滨江时代广场C栋13、14号店面的所有权及相应的其他权利归买受人上饶强丰公司所有，弋阳县弋江镇滨江时代广场C栋49号店面的所有权及相应的其他权利归买受人上饶前坤公司所有。并于2017年1月20日送达上述三家公司。2017年1月25日，上饶强丰公司、上饶前坤司、上饶昌利公司与原告童友林签订了一份协议书，协议书约定：1.2017年1月15日之前承租人邓俊（C栋13、14、49号）、黄进喜（C栋10、11、12号）租用店面租金由童友林收取；2.2017年1月16日之后邓俊、黄进喜租用店面租金分别由上饶强丰公司、上饶前坤公司、上饶昌利公司收取；……4.黄进喜、邓俊分别与丁方（原告）签订的《房屋租赁合同》的租赁店面中，如黄进喜、邓俊未与甲乙丙方（上饶强丰公司、上饶前坤司、上饶昌利公司）重新办理手续的部分，丁方有权按原合同继续行使权利、收取租金，并在收到租金后按另行约定结算方式，同店面接受方结算。此后，原告向被告收取租金，被告均未支付。2017年5月17日，被告邓俊与上饶前坤公司就49号店面签订了租赁协议。就涉案13、14号店面未与上饶强丰公司签订租赁协议。一审法院认为，本案争议焦点为：1、2016年5月6日上饶中院作出（2013）饶中执字第46号执行裁定书，裁定除去案外人江西赣银公司与张朝辉、徐敏、张金山、徐秋花、邓志文签订的租赁合同中关于S201002886号房产的租赁关系后，原告童友林是否享有案涉房屋的转租权及收取租金的权利；2、2017年1月25日，上饶强丰公司、上饶前坤公司、上饶昌利公司与原告童友林签订的《协议书》是否对被告邓俊有效；3、原告、被告是否违约？关于焦点一，根据上饶市中级人民法院发出的通知和执行裁定书，被告作为承租户被通知暂停支付租金，且法院裁定除去了江西省赣银投资管理有限公司与原房屋所有权人的租赁关系，原告所承继的转租权也随即丧失，但被告一直实际占有、使用了该诉争的房屋，属无权占有，应支付相应的费用。最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”即被告所承租的店面应当在法院拍卖成交确定新的产权人后，原、被告之间的租赁关系才归于消灭，因此在此期间原告仍有权向被告收取占用费，根据双方签订的合同约定第二年的租金在上一年度租金的基础上上浮10%，从起租日至租赁物确定新的产权人日止（2017年1月16日）共计6.5个月的时间，被告应支付给原告的租金为71,500元（12万元÷12个月×6.5个月×110%）。故对原告要求被告支付C栋13、14、49号店面租金71500元（从2016年7月1日至2017年1月16日）的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还2个月租金2万元及利息（按照月息2分，从2016年5月6日计算至还款之日止）的诉讼请求，不予以支持。关于焦点二：2017年1月25日，上饶强丰公司、上饶前坤公司、上饶昌利公司与原告童友林签订的《协议书》实际上是一种委托收取租金关系，原告童友林并非租金收取的实际权利主体，因为租赁物自拍卖成交确认新的产权人后，原、被告之间的租赁关系已不存在，被告邓俊可向现房屋所有权人交纳占有使用费，故原告要求被告支付C栋13、14号店面2017年1月17日至2017年6月30日的租金的请求，于法无据，不予支持。关于焦点三，根据上饶市中级人民法院所发出的通知，被告作为承租户被通知暂停支付租金，在此情况下被告未交纳租金的行为不能视为违约行为，故原告要求其承担违约金的请求，不予支持；根据中院执行裁定、《协议书》约定及被告邓俊与上饶前坤公司就49号店面重新签订了租赁协议，原、被告之间合同已终止，故被告要求原告退还房屋租赁押金4万元的诉讼请求，予以支持，但应当抵扣其应当支付给原告的租金。2017年1月25日的《协议书》中可以看出被告的租赁权并未丧失，故被告要求原告支付提前终止租赁合同违约赔偿金4万元及4万元押金的利息(按照月息2分，从2016年5月6日计算至还款之日止)的诉讼请求，不予支持。综上所述，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，拟判决如下：一、由被告（反诉原告）邓俊于判决生效后五日内向原告（反诉被告）童友林支付所欠租金31,500元（已扣除原告童友林应当返还给被告邓俊的40,000元押金）；二、驳回原告（反诉被告）童友林的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）邓俊的其他诉讼请求。案件受理费2,830元，由原告童友林负担1,190元，被告邓俊负担1,640元；反诉费1,150元，由原告童友林负担460元，被告邓俊负担690元。二审期间，上诉人童友林、邓俊均未提交新证据。双方当事人向原审法院提交的证据材料已全部向本院随案移送，本院经审查核实，对其证据效力予以确认。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，结合双方的上诉、答辩意见，本案二审需解决的争议与一审判决归纳的争议焦点一致，本院逐一予以评判。关于2016年5月6日，本院作出的（2013）饶中执字第46号执行裁定书，裁定除去案外人江西赣银公司与张朝辉、徐敏、张金山、徐秋花、邓志文签订的租赁合同中关于S201002886号房产的租赁关系后，原告童友林是否还享有案涉房屋转租权及收取租金权利的问题。本院认为，本案争议的（2013）饶中执字第46号执行裁定书，系因案外人江西省赣银投资管理有限公司租赁涉案房产的时间晚于抵押时间，已影响在先的担保物权的实现而被本院依法裁定除去相关的租赁关系，该裁定书的作出系为确保执行中财产拍卖的顺利进行，并非对租赁关系的效力进行确认，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，故案外人江西赣银公司与张朝辉、徐敏、张金山、徐秋花、邓志文签订的租赁合同中关于S201002886号房产的租赁关系并未因（2013）饶中执字第46号执行裁定书裁定除去而消灭或解除，上诉人童有林亦仍然享有案涉房屋的转租权及收取租金的权利。原（2018）赣11民终1105号民事裁定书及（2018）赣1126民初1668号民事判决书认定上诉人童友林承继的转租权丧失，系对（2013）饶中执字第46号执行裁定书的错误理解，应当予以纠正。关于童友林是否有权依据其与上饶市强丰信息咨询有限公司、上饶市前坤信息咨询有限公司、上饶市昌利信息咨询有限公司签订的《协议书》，向邓俊主张租金的问题。本院认为，上诉人童友林并非案涉房产的所有权人，其依据从原房产所有权人处取得的转租权与邓俊签订了租赁合同，并据此享有主张租金的权利。但从2017年1月16日起，案涉房产的所有权人已裁定变更为上饶市强丰信息咨询有限公司、上饶市前坤信息咨询有限公司，童友林虽与案涉房产新所有权人签订了协议，约定邓俊未与房产新所有权人重新办理手续的，童友林仍有权按原合同继续行使权力、收取租金，但该权利的取得，系依据童友林与房产新所有权人之间达成的法律关系，对邓俊没有约束力，童友林要求邓俊继续依据原租赁合同支付租金，无请求的权利基础，本院不予支持。关于童友林、邓俊是否违约的问题。本院认为，邓俊系依据本院执行局发出的暂停支付租金的通知书而未向童友林履行《租赁合同》所约定的租金给付义务，主观上不存在恶意，不应认定为违约，童友林要求邓俊支付拖欠租金的利息的上诉请求，本院不予采纳。如前所述，本案双方的租赁关系并未因童友林的原因而导致消灭或解除，且邓俊亦继续在使用案涉房产，故邓俊要求童友林承担租赁关系提前解除的违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。至于邓俊是否使用了全部租赁房产，不影响其依据租赁合同履行义务，其以仅使用了49号店面为由，拒绝支付13、14号店面的租金，没有合同依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计3,154元，由童友林负担1,066元，邓俊负担2,088元。本判决为终审判决。审判长 程 锐审判员 李 虹审判员 徐迎风二〇一九年六月二十八日书记员 魏佳晨