四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终1414号 上诉人（一审原告）：绵阳树高房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市科创园区创业大道。 法定代表人：梁树高，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁欣，四川林志（绵阳）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：周佳，女，汉族，1986年8月20日出生，身份证住址：四川省北川羌族自治县，户籍地址：四川省绵阳市安州区，现住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：蒋太明，四川弘风律师事务所律师。 上诉人绵阳树高房地产开发有限公司（简称树高房产公司）因与被上诉人周佳商品房销售合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2018)川0703民初3046号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。树高房产公司的委托诉讼代理人梁欣、周佳的委托诉讼代理人蒋太明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 树高房产公司上诉请求：依法改判支持树高房产公司的一审所有诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。本案系合同纠纷，对于显失公平的条款，一方可以要求撤销，但周佳并未提出撤销合同条款；且该条款本身并非显失公平，解除购房合同后，导致各方利益平衡上显失公平，购房者完全可以在返还购房款时多主张权益，而非否认双方签订的合同条款。2.一审判决认定事实不清。因周佳自身的原因导致不能办理分户产权证。在绵阳招商银行起诉树高房产公司、周佳的金融借款合同纠纷中，周佳未到庭，以致于绵阳招商银行申请强制执行，树高房产公司才迫不得已承担了保证责任。因此，是周佳的原因导致合同约定的解除情形出现。3.一审程序有问题。一审法院在裁判中将绵阳市商业银行安州支行认定为其他债权人，并认为“如允许原告解除合同收回房屋，则对被告及其他债权人显失公平”，则应通知绵阳市商业银行安州支行作为本案当事人参加诉讼。 周佳辩称，一审法院判决既体现了合同法的公平原则，又保护了周佳的其他债权人的合法权益，恳请驳回树高房产公司的上诉请求，维持原判。 树高房产公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2011年4月19日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号91254），并责令周佳交回该套房屋；2.判令周佳与树高房产公司一并到房屋销售登记机构办理撤销该合同的销售登记备案；3.判令周佳支付违约金88768.8元；4.本案诉讼费由周佳承担。 一审法院认定事实：树高房产公司、周佳于2011年4月19日签订《商品房买卖合同》（备案号91254），约定周佳购买树高房产公司开发的绵阳市园兴东街200号树高卡地亚A区2幢2单元10楼1号建筑面积94.48平方米住房，房价款443844元。 同日，树高房产公司、周佳还签订《补充协议》，约定：周佳于2011年4月19日前支付首付款133844元，余款31万元向银行贷款支付；树高房产公司同意在周佳向银行办理按揭贷款时提供保证担保，在担保期内如因周佳未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人须从出卖人实际承担保证责任之日起按总房价款每日万分之三向出卖人支付违约金，同时出卖人可以单方解除买卖合同，收回买受人所购房屋，并要求买受人承担购房总价20%的违约金；另外，在此情况下出卖人解除合同时，如买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了应自行承担装修损失外，还应该将房屋恢复原状后交付给出卖人。 2011年6月7日，树高房产公司、周佳与招商银行股份有限公司绵阳支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定周佳因向树高房产公司购房向该银行借款31万元，贷款期限从2011年5月23日至2031年5月23日，树高房产公司在房屋办理产权证并办妥抵押登记前承担连带保证责任，保证范围包括贷款本息、违约金、贷款人实现债权的费用等，借款人连续三个月或累计六次未按约定足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期并收回已贷款本息。2011年7月21日，招商银行股份有限公司绵阳支行向树高房产公司支付了购房贷款31万元。 因周佳于2015年10月起未按合同约定还款，招商银行股份有限公司绵阳分行于2016年7月向一审法院起诉树高房产公司、周佳，要求归还全部贷款本息等。一审法院于2017年3月作出（2016）川0703民初3833号民事判决书，判决周佳清偿借款275512.53元并承担利息、罚息和复利，由胡搞房产公司承担连带清偿责任，并判决树高房产公司、周佳承担该案受理费、保全费、公告费合计7716元。 2018年2月27日，树高房产公司向招商银行股份有限公司绵阳支行偿还了贷款本息315529.19元，并支付了诉讼费5796元、保全费2020元、律师费9642元、公告费900元，共计333887.19元。 2018年4月13日，树高房产公司向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于2018年4月19日对案涉房屋采取了查封措施，树高房产公司支出财产保全费2739元，随后树高房产公司提起诉讼。 另查明：1.周佳于2011年4月29日支付树高房产公司购房首付款133844元，另已向树高房产公司支付房屋维修资金7086元、契税18256.76元。2.周佳接房后已进场装修。3.因周佳欠绵阳市商业银行股份有限公司安州支行、绵阳市游仙区农村信用合作联社贷款，案涉房屋于2017年3月7日被绵阳市安州区人民法院查封（期限至2020年3月6日），于2018年12月18日被一审法院查封（期限至2021年12月17日）。 一审法院认为，树高房产公司、周佳签订的《补充协议》约定周佳未按期偿还贷款导致树高房产公司承担阶段性担保责任的，树高房产公司可以解除买卖合同。依此约定，在正常的情形下，发生了约定解除事由，树高房产公司主张解除商品房买卖合同的，应予支持。但根据民事行为应遵循的公平原则，当事人之间权利与义务的确定应对等、合理，约定解除并非不受任何限制。本案中，《补充协议》确为树高房产公司单方制作的条款，体现的都是树高房产公司的意志，周佳没有磋商的余地，协议中约定解除合同的条件只论树高房产公司承担了代偿责任而不考虑周佳的违约责任程度，的确有失公平。周佳已于2011年向树高房产公司交纳了契税，树高房产公司一直未为周佳办理房产证导致其自己于2018年承担了阶段性担保责任，在此情形下，树高房产公司不应将其承担担保义务的责任全部归责于周佳。加之，周佳已投入资金对房屋进行了装修，现房价已大幅上涨近乎翻倍，如允许树高房产公司解除合同收回房屋，则对周佳及其他债权人显失公平。此外，本案不仅发生了约定解除合同的事由，案涉房屋也因周佳存在其他债务，在树高房产公司请求解除合同前已被法院查封，约定解除在此情形下无法实现。综上，根据公平原则并结合案涉房屋已被司法限制的状况，权衡树高房产公司、周佳及其他权利人的利益关系，综合认定本案不宜解除树高房产公司、周佳签订的商品房买卖合同。因此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告绵阳树高房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费7958元、财产保全费2739元，由原告绵阳树高房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明的一致。 本院认为，《补充协议》是《商品房买卖合同》的一部分，均是树高房产公司与周佳在平等、自愿的基础上订立的，《商品房买卖合同》、《补充协议》成立并生效，故《补充协议》在未被请求撤销前，树高房产公司、周佳均应按照《补充协议》的约定履行各自的义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，合同解除权，是针对于守约方享有的权利。本案中，因周佳未能按期偿还按揭贷款，树高房产公司按照《补充协议》的约定，承担了保证责任，则解除合同的条件已成就，树高房产公司作为守约方可以主张解除合同。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，树高房产公司与周佳签订的《补充协议》约定买受人承担购房总价款20%的违约金标准高于树高房产公司已实际承担的担保责任，故周佳主张违约金过高的理由，本院予以采纳。在本院审理过程中，树高房产公司自愿撤回其主张判令周佳与其一并到房屋销售登记机构办理撤销该合同的销售登记备案的请求，不违反法律规定，本院予以准许。 综上所述，树高房产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初3046号民事判决； 二、解除绵阳树高房地产开发有限公司与周佳于2011年4月19日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号91254）； 三、周佳于本判决生效后十日内支付绵阳树高房地产开发有限公司违约金，违约金计算方式为以333887.19元为本金，自2018年2月28日起至本判决确定的给付期限止，按中国人民银行公布的同期同档贷款利率为标准计算； 四、驳回绵阳树高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7958元、财产保全费2739元，二审案件受理费7958元，全部由周佳负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 刘立冬 审判员 肖玉生 二〇一九年六月二十五日 法官助理雷雪 书记员苏玥