.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}巴林右旗人民法院民事判决书（2019）内0423民初1156号原告：赤峰金福地物业管理有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市大板镇。法定代表人：沐沦，系总经理。委托代理人：韩晓辉，女，1962年12月18日出生，蒙古族，赤峰金福地物业管理有限公司职工，现住内蒙古自治区赤峰市巴林右旗大板镇。委托代理人：董亮，内蒙古吉拓律师事务所律师。被告：高梓皓，男，2002年8月10日出生，汉族，学生，住内蒙古自治区赤峰市巴林右旗大板镇，现住内蒙古自治区赤峰市巴林右旗大板镇。法定代理人：董志娟，女，1979年12月25日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市巴林右旗大板镇，现住内蒙古自治区赤峰市巴林右旗大板镇。（系被告母亲）委托代理人：苟振才，男，1967年7月15日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区赤峰市宁城县汐子镇。委托代理人：于泳，男，1975年9月3日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区赤峰市巴林右旗宝日勿苏镇。原告赤峰金福地物业管理有限公司与被告高梓皓物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赤峰金福地物业管理有限公司的委托代理人韩晓辉、董亮、被告高梓皓的法定代理人董志娟委托的委托代理人苟振才、于泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赤峰金福地物业管理有限公司诉称，1、请求判令被告支付拖欠原告的物业费人民币106488元。2、请求判令被告给付物业服务合同约定的违约金，每日支付所欠费用的3%。3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告拥有的商厅在原告进行物业管理与服务的巴林丽都小区22-23号楼商业大厅，自2014年5月1日开始至今累计欠交原告物业费，即962.06㎡*1.5元/月*72个月=103902.48元，公用电费每月每户2.5元，计2.5*72个月=180元。装修垃圾清运费一次性收取每户每平米2.5元，即：2.5*962.06㎡=2405.15元，以上合计106488元。尽管因被告无理欠交物业费的行为给原告造成物业管理与服务的困难，但原告对该小区的物业服务与管理工作却始终从未中断，被告的行为也是对其他按时交纳物业费业主合法权益的伤害，对该小区打造和谐稳定的物业管理与服务工作理念造成极大破坏。因此，原告依法对被告提起诉讼，恳请法院依法判决，判如所请，以维护公正公平的法律秩序，维护原告的合法权益，确保物业管理与服务工作的正常进行。被告辩称，按国家相关规定作为物业服务企业在签订前期物业合同时应有至少三家物业公司进行投标，开发商自由录取，我方自入住巴林丽都22、23号楼以来，从未见过金福地物业公司对巴林丽都22、23号楼物业服务中标的相关公示，对此我方对该公司物业前期物业合同的程序问题提出质疑，按相关规定，业主也开放商签订住房合同时就物业管理服务收费服务项目等相关内容应以书面的形式业主签字确认，我方在签订住房合同时，金福地物业公司及开发商未履行此程序，2018年8月巴林丽都业主委员会就物业服务内容及收费标准，从未征求过我方及其他商住业主签字认可，所以我方认为金福地物业公司对巴林丽都物业服务收费存在不合理、不公开、不透明。就物业公司出示的物业收费明细表第一点绿化工程每平米每月收取0.1元，我方经查证本小区的绿化工程根本就不是金福地物业公司进行建设管理的，原因是该小区基础设施工程施工单位是浙江凯胜园林市政建设有限公司中标建设的，一般绿化工程是甲方与中标工程应保证树木成活率是三年，三年之后进行验收审计，该小区的基础设施完成后，绿化工程的管理与维护一直是由巴林右旗住房和城乡建设局进行维护和管理，2018年5月移交给巴林右旗城市管理综合执法局管理与维护至今，因此绿化工程的收费及其不合理。物业公司收取的保洁费用我方自入住以来室内从未美化，室外卫生也从没有物业管理人员进行清扫，下雪清扫从来都是我方承担，所以我方认为保洁费收取不合理。物业公司收取的秩序维护费用，巴林丽都22、23号楼未能进行封闭管理，小区秩序管理混乱，车辆一直以来乱停乱放，严重阻碍行人及车辆的出入，小区23号楼后公共休闲场所自行车电瓶车乱放，从未见过物业管理公司进行秩序维护，因此我方认为秩序维护收取不合理。该物业公司收取的公共设施费用收取的不合理，22、23号楼前侧小区出入口地面破损严重，商厅台阶理石脱落，楼前绿化场地纸屑垃圾遍布，2019年春节燃放鞭炮的纸屑至今未清理，排水管道堵塞，我方也联系过物业公司，其未能进行疏通，所以我方认为公共设施费用收取不合理。诉状中说我方物业费交至2020年5月1日，该公司前期的物业服务质量差，我方对此不予认可，诉状中的装修垃圾费用我方不予认可，我方在装修过程中垃圾都是我方自己清理的，从没有物业公司进行清理，综上，金福地物业公司未能履行上述物业服务内容，因此也就不会产生收费明细表中公司福利费、办公折旧费、税金等费用，诉状中3%的违约金和公用电费我方不予认可，金福地物业公司未能履行其服务内容强行收取业主物业管理费用，我方坚决不予认可。经审理查明，巴林丽都一期工程22#、23#商住楼是由赤峰市宏晟房地产开发有限责任公司开发的，2013年7月17日原告赤峰金福地物业管理有限公司与开发商赤峰市宏晟房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定赤峰市通盛房地产开发有限责任公司开发的巴林丽都一期工程22#、23#商住楼的前期物业服务管理事宜交由原告完成，并约定了服务内容和质量，商业物用建筑的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元、物业经营与管理、物业使用与维护、违约责任等内容，签订合同后，原告开始对该小区进行了物业服务。另查明，2018年8月31日，原告赤峰金福地物业管理有限公司与巴林丽都小区业主委员会签订了《小区物业服务委托合同》，巴林丽都小区业主委员会将巴林丽都小区委托给原告实施物业管理服务。合同第十八条约定委托管理期限为五年，自2018年7月16日至2023年7月17日；第二十二条对物业管理服务费及其它的费用进行约定，其中非住宅商业房屋或地上车库改商业用途的由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，公用电费每户每月2.5元，二次泵房高压提水每户每月10元，同时约定业主或物业使用人逾期交纳物业管理费和其他约定费用的，从逾期之日按每天应交物业管理费及其它约定应缴费用的3%纳滞纳金。再查明,被告高梓皓所有的巴林丽都一期工程23#楼-商业-10111号建筑面积303.91㎡、23#楼-商业-10112号建筑面积303.91㎡，22#-商业-1011号建筑面积48.84㎡、22#-商业-1012号建筑面积305.4㎡，合计总建筑面积962.06㎡，为商业大厅，物业费根据合同约定按每月1.5元/㎡收取。截止原告起诉之日（2019年4月1日），被告高梓皓尚欠原告物业费应为962.06㎡×1.5元/月×59个月（2014年5月1日至2019年4月1日）=85142.3元、公用电费2.5元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=21.3元，以上费用合计85163.6元。上述事实有原告提供的《前期物业服务合同》、《小区物业服务委托合同》、《商品房买卖合同》、被告提交的照片及原、被告的当庭陈述等在卷予以证实。本院认为，原告与赤峰市宏晟房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》、与巴林丽都业主委员会签订的《小区物业服务委托合同》，均合法有效，对业主具有约束力，且原告已按照合同约定为被告所在的小区提供了物业服务，被告作为物业服务的受益者，应该按照合同约定及时交纳物业服务费用。原告主张被告给付自2014年5月1日至2020年5月1日的物业费及公用电费，对于尚未发生的物业服务费，本院不予支持，物业费应计算至原告起诉之日（2019年4月1日），所以物业费的计算时间应为2014年5月1日至2019年4月1日，物业费应为962.06㎡×1.5元/月×59个月（2014年5月1日至2019年4月1日）=85142.3元。原告主张公用电费180元，因原告在2018年7月16日与巴林丽都业主委员会签订的《小区物业服务委托合同》中约定了公用电费每户每月2.5元，所以公用电费的起算时间自2018年7月16日开始，即2.5元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=21.3元，对于原告主张的装修垃圾清运费2405.15元，因原告未能提供有效的证据加以证明，本院不予支持。原告主张被告给付物业服务合同约定的违约金，每日支付所欠费用的3%,原告对违约金的主张明显过高，且原告自身提供的物业服务存在一定瑕疵和值得改进的地方，被告也并非恶意欠缴，故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩称原告物业服务存在瑕疵，物业服务不到位。根据本院查明的事实，原告在物业管理过程中已经尽到了基本物业服务义务，物业服务过程中存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由，故对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告高梓皓在本判决发生法律效力后立即给付原告赤峰金福地物业管理有限公司物业费（自2014年5月1日至2019年4月1日）85142.3元、公用电费（自2018年7月16日至2019年4月1日）21.3元，以上费用合计85163.6元。二、驳回原告赤峰金福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2430元，减半收取计1215元，由原告赤峰金福地物业管理有限公司负担251元，被告高梓皓负担964元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 苑新新 二0一九年六月二十七日书记员 刘 杨