江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初279号原告：李晓珏，女，1981年9月16日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：黄凯仲，江西帖隼律师事务所律师。被告：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司，住所地江西省景德镇市珠山区新厂西路**时代购物中心**负**，统一社会信用代码91360200581642238E。负责人：吴爱兰，该公司经理。被告：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司，住，住所地湖北省武汉市汉阳区汉阳新路**第**第**一社会信用代码91420105572025545B。法定代表人：刘纪顺，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：黄平水，江西千瓷律师事务所律师。原告李晓珏与被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司（以下简称“湖北真快活景德镇分公司”）、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司（以下简称“湖北真快活公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告李晓珏及其委托诉讼代理人黄凯仲，被告湖北真快活景德镇分公司、湖北真快活公司共同委托诉讼代理人黄平水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓珏向本院提出诉讼请求：1.判决两被告履行《商铺买卖合同》第九条之约定，将位于景德镇市珠山区新厂西路499号负一层113号商铺产权过户给原告；2.判决两被告支付违约金20000元整（自2017年12月31日至被告支付时止）；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告湖北真快活景德镇分公司是被告湖北真快活公司的分支机构。2016年6月6日，原告与被告湖北真快活景德镇分公司签订了《商铺买卖合同》，约定被告湖北真快活景德镇分公司将位于景德镇市珠山区新厂西路499号负一层113号商铺（建筑面积为15.05平方米）出卖给原告，被告湖北真快活景德镇分公司在原告付清款后的280个工作日内申办该商铺的产权过户手续。原告于2016年10月27日一次性支付人民币253420元，但被告湖北真快活景德镇分公司至今没有办理产权过户手续也不支付违约金，双方多次协商无果，故原告诉至法院。被告湖北真快活景德镇分公司、湖北真快活公司辩称，1.原告起诉的事实无异议，但至今未过户是由于不可抗力的因素导致的，原告诉请的违约金过高，请法庭核减，且计算违约金的起算日期应该往后计算；2.被告湖北真快活公司并非合同的相对方，不应当承担合同的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李晓珏为证明其主张提交如下证据：1.原告的身份证一份，证明原告的主体资格；2.商铺买卖合同、托管经营服务合同、公证书、收据各一份，证明原、被告签订合同的事实。被告湖北真快活景德镇分公司、湖北真快活公司未提交证据。被告湖北真快活景德镇分公司、湖北真快活公司对原告李晓珏提交的上述证据的真实性均无异议，审理过程中，本院向景德镇市不动产登记档案馆调取景德镇市新厂西路499号时代购物中心1栋负一层113号商铺不动产产权情况表一份，原被告双方对该证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月6日，原告李晓珏（作为买受方）就其购买景德镇市珠山区新厂西路499号商场负一层113号商铺相关事宜与被告湖北真快活景德镇分公司签订《商铺买卖合同》，约定：商铺建筑面积为15.05平方米，单价为7577元/平方米，房价款总金额为114039元；付款方式为买受方于2016年6月6日前支付全部房价款；买受方选择一次性付款的，自缴清全额款项之日起280工作日内，由买卖双方共同向景德镇市房地产产权登记中心申办该商铺的交易过户手续；出卖方如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，则自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖方按日向买受方支付已付房价款0.5‰的违约金。同日，原告李晓珏（作为委托方）与景德镇市美乐园物业服务有限公司（作为托管方）、被告湖北真快活景德镇分公司（作为保证方）签订《托管经营服务合同》，将该涉诉商铺委托景德镇市美乐园物业服务有限公司进行托管经营服务，并约定原告李晓珏一次性预付公共区域装修款项139381元。原告李晓珏于2016年10月27日向被告湖北真快活景德镇分公司付清房价款114039元及公共区域装修款139381元。涉诉商铺已设定抵押，至今仍未解除。另查，被告湖北真快活景德镇分公司是被告湖北真快活公司下属的分公司，有一定的组织机构和财产。两被告均明确表示不同意进行调解。又查，2016年7月2日，原告李晓珏就其购买景德镇市珠山区新厂西路499号商场负一层113号商铺相关事宜与被告湖北真快活景德镇分公司重新签订《商铺买卖合同》并进行公证，该份公证的《商铺买卖合同》中张华与原告李晓珏作为共同买受人签字确认。在审理过程中，本院向张华释明其可作为本案共同原告参与诉讼，但张华明确表示放弃其实体权利，故本院没有追加张华为本案共同原告。本院认为，原告李晓珏与被告湖北真快活景德镇分公司签订的《商铺买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。原告李晓珏已于2016年10月27日向被告湖北真快活景德镇分公司付清房价款及装修款，被告湖北真快活景德镇分公司未按合同约定办理案涉商铺的过户手续，已构成违约。本案的争议焦点在于：一、被告湖北真快活景德镇分公司与被告湖北真快活公司民事责任的认定；二、原告要求被告将涉诉商铺过户的诉请是否应予支持；三、违约责任的认定。关于本案的第一个焦点问题。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案被告湖北真快活景德镇分公司经依法设立并领取营业执照，有一定组织机构和财产，被告湖北真快活公司作为设立被告湖北真快活景德镇分公司的法人，应对被告湖北真快活景德镇分公司的违约行为承担补充责任。关于本案的第二个焦点问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，案涉商铺已设定抵押，截止法庭辩论终结前抵押状态仍未消除，该房屋无法办理过户手续，原告李晓珏也未提出代为清偿债务，故对于原告李晓珏要求被告湖北真快活景德镇分公司办理过户手续的诉请，本院不予支持。待过户条件成就后，原告李晓珏可另行主张。关于本案的第三个焦点问题。本案合同第九条已明确约定申办期限为缴清全额款项之日起280工作日内，280工作日不能等同于280日，在计算期限时应扣除节假日等非工作日，原告李晓珏于2016年10月27日付清全部房价款，则本案合同约定的申办期限应为2016年10月27日至2017年12月7日。本案合同中已明确约定自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止计算违约金，被告湖北真快活景德镇分公司至今未开始办理案涉商铺的过户手续，故本案计算违约责任的期间应从2017年12月8日起至实际申办之日止。考虑到办理案涉商铺的过户手续应为原、被告双方共同的义务，且涉及相应职能部门的行政行为，综合本案合同的履行情况和双方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，因原告诉请违约金20000元，故本院酌定每日按支付房价款114039元的0.3‰计算违约金，但以不超过20000元为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司于本判决生效后十日内向原告李晓珏支付违约金（从2017年12月8日起至实际申办之日止，以房价款114039元为基数，按每日0.3‰计算，但以不超过20000元为限）；二、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司对上述第一项判决确定的义务承担补充责任；三、驳回原告李晓珏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告李晓珏承担400元，被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司承担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  严 东人民陪审员  程园发人民陪审员  江青芳二〇一九年六月二十四日书 记 员  徐 娜