广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初531号原告:孔健，男，1979年8月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被告：广州上嘉贸易发展有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道宝龙直街**之9夹层自编之2。法定代表人：苏文升，职务：经理。委托诉讼代理人：徐雨梅、周咏梅，均为该被告职员，联系地址同该被告地址。被告：上海浦东发展银行股份有限公司广州东山支行，住所地广州市越秀区中山四路**之****之一101自编**，**之二201自编**房。法定代表人：肖丽，职务：行长。委托诉讼代理人：王桂桃，该被告职员，联系地址同该被告地址。第三人：李雄，男，1970年10月6日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：崔雅怡、李彦，分别为广东金轮律师事务所律师和实习律师。原告孔健诉被告广州上嘉贸易发展有限公司（以下简称为上嘉公司）、上海浦东发展银行股份有限公司广州东山支行（以下简称为浦发银行）、第三人李雄商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的诉讼委托代理人梁永平，被告上嘉公司的委托诉讼代理人徐雨梅、周咏梅，被告浦发银行的委托诉讼代理人王桂桃及第三人的委托诉讼代理人崔雅怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告上嘉公司于2009年7月20日签订《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，购买被告上嘉公司销售的广州市海珠区宝岗大道龙苑街15号705房，购房款总价为775620元，该款原告已全部付清。原告于2009年9月17日接收涉案房屋并居住至今。据原告了解，涉案房屋已具备办理交易过户至原告名下的条件。但被告上嘉公司却告知原告，因被告上嘉公司向被告浦发银行借款，该房屋已抵押给被告浦发银行。被告上嘉公司于2015年12月22日向原告承诺办理涉案房屋的产权交易过户手续，但被告上嘉公司至今未履行义务。原告认为，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的。”规定，原告与被告上嘉公司订立的购房协议应当认定为商品房买卖合同，双方买卖涉案房屋的合同依法成立，且已实际履行完毕。在此情况下，被告上嘉公司隐瞒这一重要事实，恶意将房屋抵押给被告浦发银行，损害了原告的合法权益。被告浦发银行审核不严，在房屋己被实际出售的情况下仍向被告上嘉公司贷款并办理抵押，其贷款经营行为侵害了原告的合法居住权利，两被告的抵押行为对原告不具有法律约束力。另外，最高人民法释（2002）16号文规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，工程款优先不得对抗买受人。现原告已付清全部购房款并已收楼入住，即使涉案房屋存在工程款优先受偿权，该工程款优先受偿权也不能对抗原告，而被告浦发银行的抵押权受偿顺序排在工程款优先受偿权之后，因此被告浦发银行的抵押权同样不能对抗原告的居住生存权。综上，原告起诉请求判令：1、确认被告上海浦东发展银行广州东山支行不能对广州市海珠区宝岗大道龙苑街15号705房享有优先受偿权；2、两被告涂销广州市海珠区宝岗大道龙苑街15号705房的在建工程抵押登记；3、要求被告广州上嘉贸易发展有限公司于涂销在建工程抵押登记后协助原告办理广州市海珠区宝岗大道龙苑街15号705房的过户手续；4、由两被告承担本案诉讼费用。被告上嘉公司辩称：确认原告陈述的事实，我方同意原告的全部诉讼请求。被告浦发银行辩称：1、我方作为本案被告是不适格的，浦发银行并非房屋买卖合同的当事人，不是法律直接人，请法院驳回原告的诉讼请求；2、我方作为涉案房屋的抵押权人是基于银行委托贷款业务，我方根据第三人的委托与借款人上嘉公司签订贷款合同，由第三人提供资金，我方根据第三人的指示发放的贷款和办理房屋的抵押登记，合同约定我方为居间代理，对贷款和抵押不承担任何责任。第三人述称：确认涉案房屋涉及的贷款2000万元是由第三人支付至被告浦发银行再委托被告浦发银行向被告上嘉发放贷款并办理抵押手续的。第三人委托浦发银行向上嘉公司发放贷款的行为是双方真实意思表示、是有效的，所签订的抵押合同已经办理了抵押登记，不存在合同法第52条无效情形，原告要求浦发银行不享有有限受偿权及要求涂销涉案房屋的在建工程抵押登记的请求没有事实依据。浦发银行与被告上嘉公司的借款关系与本案原告没有任何关联，原告不是适格的合同主体，因此原告要求确认浦发银行没优先受偿权及要求涂销涉案房屋的在建工程抵押登记没有依据，原告无权提起该两项主张。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：据常住人口登记卡反映，张小苑是张冠华和甄群多的女儿。据原告提交的中国工商银行内部记账借方凭证、个人业务凭证及明细信息打印件反映，2007年6月10日，张小苑向广州鸿大市场开发有限公司汇款120万元，附言为往来款。2007年9月1日,原告与张小苑登记结婚。据房管部门2019年3月25日出具的《购房资格证明》记载，孔健具备本市住房限购区域内购买海珠区宝岗大道龙苑街15号705房的购房资格，查询时点：2019年3月25日。据房管部门2019年5月16日出具的房屋信息反映，涉案房屋的房屋状态：未签订合同，未确权，抵押状态为在建工程抵押；他项权利人为被告浦发银行。另查，被告上嘉公司（借款人）、被告浦发银行（受托人、贷款人）与第三人（委托人）于2011年4月25日签订《委托贷款合同》，约定委托人委托受托贷款人向借款人发放贷款，贷款金额为2000万元。同日，上述三方签订《房地产最高额抵押合同》，约定以包括涉案房屋在内的宝龙苑房房屋作为抵押物。涉案房屋于2011年5月11日办理了抵押登记。原告于2019年1月3日提起本案诉讼。原告于本案于2019年3月21日的庭审中陈述，原告的妻子张小苑在2007年6月10日向被告上嘉公司的原法定代表人吴锦培转账120万元，张小苑的父母在2007年7月-2011年11月陆续向吴锦培转账10511882元，当时被告上嘉公司因开发涉案房屋的项目而向原告的家人借款，120万元原是借款，后来被告上嘉公司与原告协商将这120万元转为涉案房屋的预付款，签订协议后原告没有实际支付款项，因为协议前已支付了120万元，该120万元已协商冲抵涉案房屋的购房款。基于原告的陈述，经本院释明和询问，原告表示，120万元是借给被告上嘉公司的，被告上嘉公司对120万元转为涉案房屋的购房款予以确认，原告与被告存在房屋买卖合同关系，故坚持原告的诉讼请求。被告上嘉公司在2019年3月28日提交给法院的《关于2019粤01**民初531号案庭后补充说明》陈述，原告提交的120万元的工商转账单，经其司查账核实，确认没有收过此款项；等。在本案2019年4月29日的庭审中，被告上嘉公司确认是上嘉公司要求张小苑转账去鸿大公司的账户，其原先在2019年3月28日出具的补充说明有误，其司确认收到120万元的款项；原告陈述，甄群多与被告上嘉公司当时的法定代表人吴锦培是朋友关系，涉案楼宇在2007年开始卖楼花，甄群多亲人朋友通过甄群多向被告上嘉公司预定一部分住宅，后陆续定了一些商铺，在2007年为解决被告上嘉公司的资金困难，2007年至2011年期间，甄群多又陆续支付了购房款11711882元……被告上嘉公司陈述，当时甄群多与被告上嘉公司的法定代表人吴锦培口头认了几套房屋，但没有确认具体房屋的房号和房屋数量，在2009年和2011年才确定甄群多预购的房屋，上嘉公司是与甄群多承诺认购房屋的事情，至于甄群多想将房屋指定给谁由甄群多决定，被告上嘉公司就配合甄群多所指定的人员签订认购书；原告和被告上嘉公司均确认，甄群多先付款，付款时是没有约定具体房屋和数量，之后甄群多与被告上嘉公司再根据付款情况确认房屋的数量和房屋的具体房号，然后再确定具体房屋的房款。张小苑到庭陈述，其母亲甄群多与上嘉公司的法人比较熟，所以当时被介绍购买宝龙苑的楼花，房屋是没有建好的，房屋的具体房号也没有确认；其按上嘉公司指定的账户转了120万元，房屋建好后，在2009年以孔健的名义与上嘉公司签订15号705房房屋的认购书，以其名义签订15号701、702房的认购书，所以120万元中775620元转为705房的房款，其余40多万元转为701、702房的房款，上嘉公司分别开具了上述房屋房款的收据；同意本案中由孔健单独诉讼并主张有关权利。诉讼中，被告上嘉公司和第三人均确认，被告上嘉公司尚未清偿第三人通过被告浦发银行发放的贷款。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、原告（乙方、买受人）与被告上嘉公司（甲方、出卖人）签订的《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》（其中约定乙方认购广州市海珠区宝岗大道龙苑街15号宝龙苑西座七层05单元，认购价775620元。该认购书的落款时间为2009年7月20日）、原告（甲方）与被告上嘉公司（乙方）签订的《协议书》（其中记载就2009年7月20日甲方与乙方签订《认购书》，甲方向乙方购买广州市海珠区宝岗大道龙苑街15号705房的事宜达成以下协议：1、确认甲方于2013年3月1日前已经向乙方支付了全部购房款，共775620元，乙方于2009年9月17日将房屋移交甲方使用；2、乙方保证在2018年1月1日前办理上述房屋的涂销抵押及合同网签备案手续，并且为甲方办妥房地产权证；3、甲方同意不追究乙方在2018年1月1日前延期办理房产证的违约责任；等。《协议书》落款时间为2015年12月22日）、原告（甲方）与被告上嘉公司（乙方）签订《补充协议》（其中就2015年12月22日双方签订的《协议书》约定的“如双方在办证过程中有纠纷，协商不成，可提交给广州仲裁委会仲裁”变更为由管辖地人民法院处理。《补充协议》的落款时间为2018年11月11日）；2、收款收据（日期为2013年3月1日，其中记载金收到孔健购宝龙苑西塔705房款775620元）；3、广州市钜海物业管理有限公司出具的《证明》（其中反映涉案房屋业主孔健先生，自2009年9月17日至今的费用均全部缴讫）；4、《宝岗华庭管理服务合约》（落款时间为2009年9月17日）及管理费、燃气费若干张；5、张冠华、甄群多付款明细表及张冠华、甄群多转账凭证（其中明细表反映张冠华、甄群多在2007年至2011年期间共向转账吴锦培10511882元）；6、张冠华、甄群多购房明细表（其中包括涉案房屋、购房人为孔健，备注记载有“上嘉公司同意将房屋登记在购房人名下”；该明细表该有上嘉公司公章）。经质证，被告上嘉公司对原告提交的上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。被告浦发银行表示不清楚上述证据的真实性和合法性。第三人表示对证据1的真实性不清楚，认为认购书有提前签署的嫌疑，认为从第二、三份协议签署的日期看，原告与被告上嘉公司有串通的嫌疑，双方在2015年签订的协议中明确在2013年3月1日前已经支付全部房款与原告陈述不符；协议约定在2018年1月1日前办妥涂销及合同网签手续，但原、被告间的购房合同没有备案且他们是知道涉案房屋存在抵押情况；另外，补充协议将管辖法院进行变更，其目的是通过法院的虚假诉讼损害被告浦发银行及第三人的合法权益；对证据2的收款收据的真实性、合法性和关联性均不予确认，该证据不足以证明原告已向被告上嘉公司支付了涉案房屋的全部房款；对证据3的真实性不予确认，物业公司与原告是有利害关系，即使原告向物业公司支付了物业费，其出具的证明也不能证明原告在2009年就购买了房屋并办理了入住，即使入住也不能代表原告已经购买了涉案房屋；对证据4的真实性不予确认，该证据只能证明有支付款项，不能证明原告想证明的事实；对证据5的真实性、合法性没有异议，但认为该证据和张小苑转账的120万元与本案无关，张小苑转账的120万元付款时间是2007年6月10日，与原告陈述的购房时间不一致，该款也没有在签订房屋买卖合同后再支付，不能认定为购房款，反而进一步证明，原告和被告上嘉公司的购房合同为虚假合同；对证据6的表面真实性没有异议，但对该表的内容不予确认，根据该表的制作时间看，是在被告浦发银行与第三人办理抵押登记后，即使有收取相关房款，也应该是在办理抵押登记后收取的，不能对抗抵押登记。本院认为：虽原告提交了原告与被告上嘉公司签订的涉案房屋的《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》、《协议书》和《补充协议》及收款收据，但原告并没有实际向被告上嘉公司支付涉案房屋的购房款，即使张小苑表示其所转账的120万元中775620元即为涉案房屋的购房款，但张小苑所转账的款项并非支付给上嘉公司且早于认购书签订的时间，而原告一方面陈述涉案的120万元及甄群多和张冠华转账的款项是借给被告上嘉公司的款项后转为购房款，另一方面又陈述上述款项是甄群多与上嘉公司口头约定预购房屋的款项，但原告和被告上嘉公司也确认，甄群多付款时是没有确定房屋房号和数量的，甄群多和被告上嘉公司是根据付款情况再确定房屋的数量、房屋的房号和具体房屋的金额，上嘉公司还陈述，上嘉公司是与甄群多承诺认购房屋的事情，至于甄群多想将房屋指定给谁由甄群多决定，上嘉公司就配合甄群多与所指定的人员签订认购书；另外，上嘉公司一方面确认原告的诉请及确认原告提交的收款收据，却否认其收到张小苑转账的120万元，后又变更陈述，确认收到上述款项；再者，原告和被告上嘉公司在2018年11月11日签订《补充协议》变更管辖后在2019年1月3日遂提起本案诉讼，因此，从原告和被告上嘉公司的陈述看，原告和上嘉公司的陈述前后反复，关于涉案房屋的交易也不符合一般房屋交易的习惯，故原告关于其与被告上嘉公司存在真实的房屋买卖合同关系的主张，缺乏依据，本院不予采纳。而第三人委托被告浦发银行向被告上嘉公司发放贷款并已办理包括涉案房屋在内的房屋的抵押登记，现该贷款尚未清偿完毕，故原告要求确认权利人不享有涉案房屋的优先受偿权及要求涂销该房屋的抵押登记和办理过户手续的请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告孔健的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  梁浩荣二〇一九年六月二十八日书 记 员  叶会丰何国卫