成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初1958号 原告：成都华信物业服务有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道董郎路********。 法定代表人：黄晓惠，总经理。 委托诉讼代理人：李世隆，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：顾志宏，男，1984年8月10日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告成都华信物业服务有限公司与被告顾志宏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李世隆、被告顾志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都华信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费7448.72元、水费1146元、清洁费560元，并承担自2013年3月至实际清偿之日止的违约金，按年利率12％计（暂计算到2018年10月为2495.32元）；2、诉讼费由被告承担。庭审后，原告向本院提交了书面申请，鉴于历史原因以及双方的服务关系，就本案违约金予以放弃，不再主张。事实和理由：被告系龙泉街道办事处龙都北路39号“书香美地”3栋X单元X楼X号房屋（91.28㎡）的业主。2012年8月11日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方（被告）缴纳费用的时间：经双方协定，在开发商发出交房通知所确定的交房之日缴纳，经办理接受房屋手续时预交6个月的物业服务费，乙方以后每月5-15日到物业办公室缴纳上月的物业服务费和其他代收费用；物业管理服务费：住宅按建筑面积1.2元/平方米/月；生活垃圾清运费：甲方按照国家有关收费标准收取生活垃圾清运费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交。并从逾期之日起，就其应交而未交的费用按每天3‰收取违约金。合同签订生效后，原告按约定对该小区提供物业管理服务，但被告自2013年3月至今一直拖欠物业管理等费用。期间，原告多次催收未果。 被告顾志宏辩称：一、根据民法总则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告诉请判令被告支付2014年4月以后的相关费用已超过诉讼时效；二、前期物业服务合同生效后，原告未按合同约定的事项提供服务。小区中庭游泳池未注水使用、收费仅有收据无发票、单元门锁损坏、小区外墙瓷砖脱漏、小区有的业主摆坝坝宴、消防及屋顶通风机需修复等；三、原告控股人系小区开发商成都长宇实业有限公司原法定代表人，开发商与本案原告有连带关系。开发商曾挪用小区业主交付的契税和维修基金，导致小区业主延迟办理房屋产权证，其违约金法院至今也未能执行到位。四、根据物权法的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告私自收取公告栏、电梯内等商业广告费，其广告费和车位收益应为全体业主共有，原告的行为严重侵害了全体业主的权利。该费用应扣除必要成本后转入小区公共维修基金，并向小区业主公布。原告违反合同约定乱收停车费，合同约定为50元/月，而原告收取为200元/月。五、根据合同法以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告提供的服务未能达到相关标准，故被告履行抗辩权，未交付相关费用。待原告服务达标后，被告再交付相关费用。 本院经审理认定事实如下：2012年8月11日，原告与被告签订《前期物业服务合同》。合同主要约定：原告为被告所在的“春秋名邸二期.书香美地”小区提供物业服务，原告系“春秋名邸二期.书香美地”3幢X单元X楼X号业主。合同第二条约定，本合同自物业交付之日起至小区业主大会（业委会）成立并签订物业委托合同生效之日止。合同第三条物业管理服务内容第（二）项约定“共用设施设备的运行和维护管理：共用设施设备指由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、楼道、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非营业性停车场所和有关公用设施设备使用的房屋等。第四条约定：…（三）共用部位：按时检查，规范维修；…（十）房屋共用部位和户内的小修、急需。第五条约定：物业服务费在开发商发出交房通知所确定的交房之日交纳，即办理接收房屋手续时预交6个月的物业管理服务费…住宅按建筑面积1.2元/平方米/月、地下车库、地上停车位50元/个/月…。根据国家有关规定，原告按照国家有关收费标准收取生活垃圾清运费，并于当日将生活垃圾转交环卫公司处理…。合同第六条约定：…地下停车位、地面停车位租金，由其所有权人收取。租金标准由使用者与所有权人协商…。合同第七条约定：受行业单位委托，原告可以提供水、电、气、通讯（宽带）…等费用的代收服务，服务收费标准按行业政府规定和单位定价标准执行…。合同第十二条约定：…原告违反协议，未达到物业服务约定质量标准的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改给被告造成损失的，原告须承担相应违约责任…。被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起，就其应交而未交的费用按每天3‰收取违约金…。原告提供物业服务后，被告顾志宏认为原告服务不到位，故至今未交付原告主张的2013年3月至2018年10月的物业服务费7448.45元（1.2元/㎡/月*91.28平方米*68个月），2013年1月至2018年10月的垃圾处置费560元（8元/月*70个月）和相关水费1041元（截至2018年10月548吨*1.9/吨）。 另查明，原告系三级物业服务公司，“春秋名邸二期.书香美地”小区至今未成立业主委员会。2016年4月代交水费票据载明居民生活用水为1.4元/平方米、污水处理费为0.5元。2017年1月代交水费票据载明居民生活用水为1.5元/平方米，污水处理费为0.5。 上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、商品房买卖合同补充协议、向相关部门代交水费票据、水费明细表，被告提交的图片以及原、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，前期物业服务合同对原、被告双方均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行其义务。对原、被告双方争议的焦点内容评析如下： 一、关于诉讼时效问题。合同约定，被告每月5-15日到物业办公室交纳上月的物业服务费和其他代收费用。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算”的规定，其诉讼时效应当从最后一次交付期限届满之日起开始计算。故，被告辩称原告主张的诉请已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。二、关于被告辩称开发商与原告有连带关系、原告服务有瑕疵、广告费和车位收益应转入小区公共维修基金、原告违反合同约定乱收停车费等等问题，从而以此要求较少或拒交物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如业主认为原告服务有瑕疵，可以要求原告承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此减少或拒交物业服务费。如业主对物业服务公司的服务质量有更细化的要求，可以通过成立业主大会、选举业委会集体讨论形成决定来行使业主权利。至于停车费问题，如被告认为原告履行合同不当，可另行主张权利，也不能以此成为减少或拒交物业服务费的理由。物业服务是一种同时具有社会公共性服务和个体服务性质的群体性服务，物业服务费直接关系到物业服务的质量。如果部分业主认为原告服务有瑕疵则要求减少或拒交物业费，长此以往必然导致物业服务水平下降的恶性循环，最终受到损害的则是所有业主的利益。三、对原告主张被告支付物业服务费7448.72元、垃圾处置费560元，经本院核算，物业服务费应为7448.45元。故对原告主张的物业服务费7448.45元、垃圾处置费560元，本院予以支持。关于原告主张被告支付2018年10月前产生的548吨水费问题。原告在庭审中陈述称，水费应当按照2.12元收取。根据原告自行提供的向相关部门代交水费的证据，结合相关职能部门颁发的文件规定，水费最初为1.9元，其后为2元、最后为2.35元。原告代理人在庭审中不能提供水量产生的准确时间段，导致不能准确的确认不同时间段的水费单价，原告应当承担其举证不能的后果。故，本院以水费最初价即1.9元计，共计1041元（548吨*1.9元）。关于原告主张的违约金问题。庭审后，原告鉴于小区开发商的历史原因，为促进小区和谐，就被告本次欠交物业服务费的违约金明确予以放弃，本院予以确认。 综上所述，被告应当给付原告物业服务费7448.45元、垃圾处置费560元、水费1041元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告顾志宏于本判决生效之日起十日内支付原告成都华信物业服务有限公司物业服务费7448.45元； 二、被告顾志宏于本判决生效之日起十日内给付原告成都华信物业服务有限公司水费1041元； 三、被告顾志宏于本判决生效之日起十日内给付原告成都华信物业服务有限公司垃圾处置费560元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费91元，减半收取计45.5元，由被告负担（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴皓常 二〇一九年六月十日 书记员  陈 雨