上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初4060号原告(反诉被告)：上海友谊集团物流有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：朱冰，总经理。委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁华，上海市中广律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海茜圣食品贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：叶黎萍，经理。委托诉讼代理人：叶黎军，女。上海友谊集团物流有限公司(以下简称友谊公司)诉上海茜圣食品贸易有限公司(以下简称茜圣公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。2019年5月16日，茜圣公司向本院提起反诉。本院合并审理后于2019年6月27日公开开庭进行了审理。友谊公司委托诉讼代理人丁华，茜圣公司法定代表人叶黎萍及委托诉讼代理人叶黎军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。友谊公司向本院提出诉讼请求判令：1.茜圣公司迁出并返还租赁的上海市杨浦区共青路XXX号内120-3号仓库及共青路XXX号办公室10-11二间房屋(以下简称系争房屋)，并据实结清电费；2.茜圣公司支付自2018年10月1日起至实际迁出返还之日止，按照每月10,400元标准计算的房屋使用费。诉讼中，友谊公司增加一项诉讼请求，要求判令解除友谊公司与茜圣公司之间的租赁合同关系。事实和理由：系争房屋由友谊公司管理使用。2017年9月30日，友谊公司与茜圣公司签订《仓储服务合同》，约定茜圣公司向友谊公司承租系争房屋；租金每月5,200元；租赁期限为2017年10月1日至2018年9月30日止；租赁保证金5,200元等。合同到期后，友谊公司在2018年11月20日发函告知茜圣公司合同已经在2018年9月30日到期不再续签，要求茜圣公司做好清场准备，并结清相关费用。然茜圣公司至今占用系争房屋，也未按合同约定支付双倍房屋使用费。为维护友谊公司合法权益，故诉至法院，作如上诉请。茜圣公司答辩并反诉称，1.友谊公司返还自2010年10月至2018年9月30日止多收取的租金86,895元及利息31,282.2元；2.友谊公司出具与合同主体相一致的房地产权证，上面是否有180平方米的证明，对此茜圣公司有知情权；3.友谊公司履行合同8.1和8.2条之规定协助茜圣公司办理预包装酒类批发许可证，并依据合同12.4条之规定，因友谊公司违约以三个月的租金作为违约金赔偿给茜圣公司，承担印花税剩余差额部分；4、确认双方签订的《仓储服务合同》无效。诉讼中，茜圣公司撤回第2、第4项诉请，明确第3项诉请为，友谊公司支付因未提供证件导致茜圣公司无法办理预包装酒类商品批发许可证的违约金15,600元。事实与理由：茜圣公司自2010年10月1日开始承租系争房屋。2018年8月，友谊公司的经理到茜圣公司称每月的租金要上涨430元，茜圣公司认为涨的太多，并对承租的仓库进行测量，发现仓库实际使用面积只有144平方米，但是合同上写的是180平方米，友谊公司每个月多收取36平方米的租金，八年来总计多收取租金86,895元。2018年7月中旬，茜圣公司因申请预包装酒类商品批发许可证需要友谊公司提供经营场所使用、产权证明，茜圣公司要求友谊公司提供与签订合同主体一致的产权证，但是友谊公司却拿出准予变更登记通知书、转租申请确认表、变更记录等不相干的材料。因友谊公司提供的材料与产权证明不相干，没有真实性、有效性和合法性，造成茜圣公司无法及时申办预包装酒类批发许可证，对茜圣公司造成损失构成违约，应当根据合同约定支付三个月的租金作为违约金。茜圣公司不同意解除不定期租赁关系，茜圣公司有签订合同的优先权，想继续承租系争房屋，不同意搬离。系争房屋的电费茜圣公司一直按时支付，每个月的租金5,200元亦按时支付到2018年9月30日。按照双方的合同约定，友谊公司应当开具增值税发票，茜圣公司支付租金，2018年10月1日开始友谊公司不再开具增值税发票，所以之后的房租茜圣公司才没有支付，故茜圣公司不存在违约。茜圣公司愿意按照原合同的租金标准支付使用费，不同意支付按照双倍租金支付使用费，双倍使用费的标准过高，要求法院予以调整。针对茜圣公司的反诉，友谊公司辩称，不同意茜圣公司的反诉诉请。茜圣公司承租系争房屋多年，从未对面积提出过异议。合同上载明的180平方米不仅仅是仓库面积，还包含了公摊面积，合同也约定了现状承租。合同到期后友谊公司无义务提供与租赁相关的材料。茜圣公司需要办理证照的资料友谊公司也已经提供，不存在违约，茜圣公司主张的8.2、12.4条违约金友谊公司不认可，根据8.2条，友谊公司提供的材料真实，没有对茜圣公司产生后果。关于12.4条，双方没有提前解除合同，合同已经履行完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市共青路310.210号房屋产权人为上海友谊集团股份有限公司。2001年7月23日，上海友谊集团股份有限公司出具申请，载明：“定海派出所，我公司房地产权证沪房地杨字(2001)第0880**坐落地号为杨浦区定海街道158街坊8丘，房地坐落于共青路310.210号内(详见上海市房地产权证复印件)，由于1987年新楼库改造投入使用后新开门牌160号等原因，使该坐落地内的楼库建筑物习惯称为“共青路XXX号库房”，并在对外签署的库房租赁合同中沿用至今。为此，特此向贵派出所申请，予以证明，特此申请。”申请下方载明“情况属实，特此证明”，上海市公安局杨浦分局定海路警察署在上面盖章。2014年，上海友谊集团股份有限公司名称变更为上海百联集团股份有限公司。2019年3月20日，上海百联集团股份有限公司同意友谊公司转租系争房屋给茜圣公司，出租期限自2017年10月1日至2018年9月30日，月租金5,200元，使用面积180平方米。2017年9月30日，友谊公司(签约甲方)与茜圣公司(签约乙方)签订《仓储服务合同》，在乙方已经充分了解甲方仓储(建筑物)现状及使用情况的前提下，经甲、乙双方协商一致，签订合同。1.1甲方承租上海市共青路XXX号内120-3号仓间，合计使用面积180平方米；1.2乙方以包仓自管的形式承租甲方仓库作为乙方饮料货物的储存仓库；1.3乙方同意按仓库的现状承租；3.1仓储费每平方米22元/月，休息室1,000元(210号办10-11，二间);3.2仓储服务费200元/月;3.3电费1.4元/度，甲方根据有关电管理部门的价格调整进行同步调整,辅助服务费(水费)20元/人*月(按2人计算)；4.3仓储费先付后用，付三押一，即付三个月仓储费押一个月仓储费作为保证金；4.4甲方在每期最后一个月的15日前将下期的仓储费结算清单与统一发票(增值税专用)交予乙方，乙方应在收到发票后在当月的25日前支付账款(三个月为一个付款期限)；4.7水、电或者按月收取的其他服务费，甲方每月将上一期的水电费或其他服务费的发票，在每月的15日交予乙方，乙方在收到发票后当月的25日前支付账款；4.9乙方支付的5,200元(由YY16082FKS合同转入5,055元，新增145元)保证金用于保证乙方履行合同的所有条款，乙方违反其中任何条款，甲方可于保证金中扣除其因此而遭受的一切损失及所支付的开支；4.10乙方全面履行合同全部条款的前提下，甲乙双方因合同期满或提前解除，乙方在归还物业之前应保证物业处于空置完好状态，且与甲方结清各项款项，如乙方拖欠甲方款项，则甲方有权在乙方交付的保证金内予以扣除，保证金及其他款项余额部分在结清款项后的三十日内无息返还给乙方；资信证明及有关资料：8.1甲乙双方各自向对方提供加盖各自公章的有效统一营业执照及相关资质证书复印件及相关文件；8.2甲乙双方须保证提供证件、资料的真实性、有效性和合法性，如甲、乙双方提供的证件、资料与事实不符，由此产生的后果由提供方承担；12.3合同结束后，双方若不再续签，乙方应在结清款项并在合同结束日当天撤清仓间内所有物品；12.4在合同履行期间，若任何一方因实际困难无法履行合同，须提前两个月书面通知对方并视作违约，违约方以三个月的仓储费作为违约金赔偿守约方并承担印花税剩余差额部分；16.1合同期届满，合同自然终止，若双方继续合作，双方在合同结束日之前二个月内，双方接洽、按合同17.5条约定签署新一期《仓储合同》；16.2合同结束后乙方应在合同结束日的当天将租赁物归还给甲方，逾期不归还的，自逾期第一日起，按实际占用天数，以原租金2倍向甲方支付资产使用费；17.5优先续租权，合同期限届满，在合同符合以下条件的，乙方享有优先续租权，1)甲方对租赁物仍有出租的经营管理权利，并租赁物仍对外租赁；2)乙方在合同履行中，没有发生违约行为；3)乙方应在合同期限届满的60天前提出书面要求……；20.1双方确认甲方上海市杨浦区共青路XXX号、乙方上海市杨浦区水丰路XXX号XXX室为法律文书送达地；20.4合同乙方根据法律文书送达地发出书面文件以邮政快递方式送达，以发出之日起第3日为送达日；21.2合同期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止……。诉讼中，友谊公司确认收到茜圣公司支付的租赁保证金5,200元。茜圣公司支付租金至2018年9月30日。合同到期后，友谊公司未再开具仓储费结算清单与发票，茜圣公司未再付款。2018年10月17日友谊公司员工朱冰与茜圣公司法人叶黎萍的微信聊天记录载明，叶黎萍：“你给我的是上海友谊集团股份有限公司的房产证，还缺少一份上海友谊集团股份有限公司与上海友谊物流有限公司的租贷协议书。办酒类通行证要的，我8月一直在要，至今未给”，朱冰发送一份转租申请及确认表并称：“这是我们新的流程，新合同需要上门确认，这个可以代替合同做授权书用哇？”，叶黎萍：“我拿去试一试，好么？谢谢。”2018年10月19日，叶黎萍：“上海友谊集团有限公司改名为上海百联集团有限公司，估计要更名证明的。”朱冰发送准予变更登记通知书。2018年11月2日，叶黎萍：“三份哪天你在我来拿，立即去申请试试，真心感谢你。”朱冰：“叶总，上次和您说过的，前面那份转租确认的表格，是要拿着合同到集团去确认的，否则拿不到的。”2018年11月2日，朱冰：“叶总，我下午刚刚到复兴岛，办公室已把您挤出来的挂号信转给我了，这个材料我会转给我们法务去看的，我想后续我们会根据法务部门的意见来沟通。”2018年10月25日函件载明，由茜圣公司交友谊公司总经理朱冰。茜圣公司重新测量共青路XXX号内120-3号仓库，使用面积只有144平方米，友谊公司每个月多收取了36平方米，至今多收取共计95,265元(不含利息)。茜圣公司自2018年8月以来需要友谊公司提供与合同主体相一致的房产证，但无法提供，使得茜圣公司的经营无法得到合法的保证。该份函件收件人朱冰，签收日期2018年10月30日。2018年11月20日，友谊公司向茜圣公司发出告知函载明，就茜圣公司承租上海市共青路XXX号内120-3号仓间的租赁事宜书面告知：1、根据双方签订的《仓储服务合同》约定的租赁期限为2017年10月1日至2018年9月30日止，双方的租赁合同和租赁关系已于2018年9月30日终止；2、由于茜圣公司未按合同16.1、17.5约定在合同期限届满的60天前提出书面续租申请，双方也未签订新的《仓储合同》，故茜圣公司应当在2018年9月30日当天返还租赁房屋，茜圣公司至今仍在继续使用租赁房屋，已属违约；3、请茜圣公司于2018年12月31日前搬离、清空、移交租赁房屋，并办理书面移交手续、结清合同期内拖欠的各项费用及逾期支付的违约金；4、茜圣公司还需另行支付2018年10月1日起至实际移交租赁房屋之日止的房屋使用费(按原租金标准的两倍支付)以及水电费等相应费用……。友谊公司将该份《告知函》发送地址为上海市水丰路XXX号XXX室，函件于2018年11月21日签收。本院认为，友谊公司与茜圣公司签订的《仓储服务合同》已到期，双方未再续签合同，茜圣公司理应按约搬离系争房屋并交还给友谊公司，支付房屋使用费及结清电费。被告虽辩称享有优先承租权，但双方在磋商过程中最终未达成协议，故对该项抗辩，本院不予采信。茜圣公司在合同到期后仍占用系争房屋，故友谊要求解除双方的房屋租赁合同关系，茜圣公司搬离并交还系争房屋并支付2018年10月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费及电费，于法有据，本院予以支持。关于使用费标准，本院根据双方的履约情况，酌定每月5,400元。关于反诉部分，本院认为，合同虽约定合计使用面积180平方米，但根据《仓储服务合同》的约定，茜圣公司已经充分了解友谊公司仓储(建筑物)现状及使用情况的前提下，双方协商一致订立合同，茜圣公司同意按仓库的现状承租仓库。实际合同履行过程中，茜圣公司承租系争房屋已近10年，可以认为茜圣公司在签约及履行合同期间对房屋面积有充分的了解和认识，在此期间也从未提出异议，现茜圣公司再以面积有误为由，要求退还租金及利息，于法无据，本院不予支持。关于违约金之诉请，本院认为，双方并未在合同中明确约定友谊公司应当为茜圣公司提供除营业执照、资信证明外的何种材料、何时提供，且根据双方的聊天记录，友谊公司已经提供了产权证、企业名称准予变更登记通知书及他人的转租申请确认表模板，并无明确证据表明友谊公司拒绝提供相关材料导致茜圣公司无法办理出预包装酒类批发许可证。茜圣公司在合同到期前后提出办证事宜，茜圣公司在双方协商之后不久即以租赁面积不足为由要求退还租金，故茜圣公司要求友谊公司支付未提供相关材料导致其无法办理相关执照的违约金之诉请，于法无据，本院不予支持。茜圣公司主张的违约金条款亦为解约违约金，合同并未对协助办证及提供证照作出相应的违约约定。关于租金保证金，为避免讼累，本院对租赁保证金的返还一并处理，友谊公司应于茜圣公司搬离系争房屋并结清欠付的电费用后予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海友谊集团物流有限公司与被告(反诉原告)上海茜圣食品贸易有限公司之间就上海市杨浦区共青路XXX号内120-3号仓库及共青路XXX号办公室10-11二间房屋的租赁合同关系；二、被告(反诉原告)上海茜圣食品贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离其承租的上海市杨浦区共青路XXX号内120-3号仓库及共青路XXX号办公室10-11二间房屋，将上述房屋返还给原告(反诉被告)上海友谊集团物流有限公司，并于搬离之日结清上述房屋的电费；三、被告(反诉原告)上海茜圣食品贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海友谊集团物流有限公司自2018年10月1日起至实际返还上海市杨浦区共青路XXX号内120-3号仓库及共青路XXX号办公室10-11二间房屋之日止，按照每月5,400元标准计算的房屋占有使用费；四、原告(反诉被告)上海友谊集团物流有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海茜圣食品贸易有限公司支付的租赁保证金5,200元；五、被告(反诉原告)上海茜圣食品贸易有限公司的反诉请求，不予支持。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费(已减半收取)420元，由原告(反诉被告)上海友谊集团物流有限公司负担193元，由被告(反诉原告)上海茜圣食品贸易有限公司负担227元。反诉案件受理费(已减半收取)1,488元，由被告(反诉原告)上海茜圣食品贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 龚  立  琼二〇一九年六月二十八日书记员 蒋杨锋李玮玮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。