内蒙古自治区牙克石市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0782民初861号 原告：曹国宝，男，2001年4月2日出生，汉族，住内蒙古自治区牙克石市。 委托诉讼代理人：李敏冬，牙克石市胜利街道法律服务所法律工作者。 被告：呼伦贝尔豪德商贸城置业有限公司，住所内蒙古自治区牙克石市兴安街**。 法定代表人：王卫国，职务经理。 委托诉讼代理人：郑颖辉，内蒙古敖森律师事务所律师。 第三人：赵成涛，男，1981年10月4日出生，汉族，，住内蒙古自治区牙克石市 原告曹国宝与被告呼伦贝尔豪德商贸城置业有限公司（以下简称豪德公司）、第三人赵成涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹国宝的委托诉讼代理人李敏冬、被告豪德公司的委托诉讼代理人郑颖辉、第三人赵成涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹国宝向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行商品房买卖合同，立即交付房屋；2、被告承担违约责任，支付原告违约金及各项损失2万元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年原告购买被告房屋，双方签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付时间为2018年11月27日前，如不按期交付房屋，被告按银行同期贷款利率支付利息，每日按商品房价款的1支付违约金。被告长期逾期交房，请求法院维护原告的合法权益。 被告豪德公司辩称，原告当庭变更计算违约金和滞纳金到房屋交付之日，被告要求相应的举证期和答辩期。原告所述与事实不符，原告和被告于2018年11月27日签订商品房买卖合同，并交付房屋，原告购买房屋时已经知道出租给第三人，并同意租赁到期后收回房屋，因此不存在被告逾期向原告交付房屋的事实，要求驳回原告的诉讼请求。 第三人赵成涛述称，被告在第三人租房时，承诺房屋买卖不影响其租赁使用。 本院经审理认定事实如下：原告曹国宝于2018年11月27日向被告豪德公司支付购房款，签订商品房买卖合同，购买位于牙克石市东兴办事处豪德物流配套中心A07-101号房屋。合同第二条约定房屋总价款为373106元；第三条约定房屋交付时间为2018年11月27日前；合同第五条约定如被告豪德公司逾期交房超过90日期限，应支付原告曹国宝已付款自合同约定交付之日次日起至实际交付之日止的利息，按银行同期贷款利率计算，同时每日按商品房价款的1支付违约金。被告豪德公司与第三人赵成涛于2018年11月7日签订商铺租赁合同，租期为2018年11月7日起至2019年11月7日止。 另查明，原告曹国宝于2019年2月末要求被告豪德公司交付房屋钥匙。 对当事人没有争议的证据，原告曹国宝提交的商品房买卖合同、交款收据2张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告豪德公司提交以下证据，1、商铺租赁合同，证明房屋于2018年11月7日已出租给第三人赵成涛的事实。原告曹国宝质证意见认为，购房时不知道该合同，对真实性和证明的事实均有异议。本院认为，该证据有被告豪德公司加盖的公章和第三人赵成涛的签字，证据内容和被告豪德公司提交的交款收据等证据可以互相印证第三人赵成涛租赁房屋的事实，原告曹国宝未能提交反驳证据，本院对该证据予以采信。2、2018年11月7日交款收据2张、银联银行卡转款小票1张，证明第三人赵成涛于2018年11月7日转款支付5000元租金的事实。原告曹国宝质证意见认为，该证据不能证明被告豪德公司和第三人赵成涛之间的资金往来是房屋租金。本院认为，银行卡转款小票中的商户名称为被告豪德公司，转款时间和交款收据一致，该组证据内容可以互相印证，本院对该组证据予以采信。 本院认为，原告曹国宝于2018年11月27日向被告豪德公司支付房屋价款，并签订商品房买卖合同，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立。被告豪德公司和第三人赵成涛于2018年11月7日签订房屋的租赁合同，双方之间存在房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定"租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"，第三人赵成涛在2019年11月7日房屋租期结束之前，继续占有使用房屋不违反法律规定，被告豪德公司明确表示在租期结束前不能交付房屋，原告曹国宝要求立即交付房屋的请求与法律规定不符，被告豪德公司应在2019年11月8日租期结束时立即向原告曹国宝交付房屋。原告曹国宝自认要求被告豪德公司交付房屋的时间为2019年2月未，应从2019年3月1日开始计算逾期交房时间，至2019年11月7日租期结束，逾期交房时间为252天。被告豪德公司将房屋租赁给第三人赵成涛，不能履行合同义务向原告曹国宝交付房屋，应承担相应的违约责任。因被告豪德公司明确表示在租期结束前不能交付房屋，原告曹国宝要求计算各项损失和违约金至房屋实际交付时的请求符合法律规定。按照合同第五条的约定，原告曹国宝已付房款利息损失为11361元（373106元×252天×4.35%÷360天），违约金为9402元（373106元×1×252天）。因被告豪德公司违约不能交付房屋，原告曹国宝的损失除已付房款利息外，还应包括使用房屋可获得的利益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失"的规定，原告曹国宝依据合同的约定同时主张赔偿损失和支付违约金，金额超过合理损失的部分应予以调整，参照被告豪德公司收取第三人赵成涛5000元租赁费用的情节，本院酌情将违约金数额调整为5000元。被告豪德公司应给付原告曹国宝利息损失11361元、违约金5000元，合计金额为16361元。原告曹国宝要求被告豪德公司给付违约金和各项损失2万元的诉讼请求其中16361元符合法律规定，本院予以支持，其余部分不符合法律规定，本院不予支持。原告曹国宝在起诉书中已明确主张违约金及利息损失的性质、金额，在庭审中明确金额的起止时间不属于变更诉讼请求。被告豪德公司没有证据证明原告曹国宝同意变更房屋交付时间或租赁到期后交付房屋的事实，被告豪德公司以上答辩意见没有事实依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第二百二十九条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告呼伦贝尔豪德商贸城置业有限公司于2019年11月8日立即向原告曹国宝交付房屋； 二、被告呼伦贝尔豪德商贸城置业有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告曹国宝利息损失、违约金合计16361元； 三、驳回原告曹国宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7198元，减半收取计3599元，由被告呼伦贝尔豪德商贸城置业有限公司负担3567元，由原告曹国宝负担32元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审判员  伊晓辉 二〇一九年六月二十八日 书记员  贾 颖 附：本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。