广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终17144号上诉人（原审原告）：深圳市草莆吓屋实业股份合作公司。法定代表人：梁建基，该公司董事长。委托诉讼代理人：容韵雅，上海段和段（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴曼平，女。上诉人（原审被告）：黄渊明，男。上诉人（原审被告）：深圳市明天酒店有限公司。法定代表人：吴曼平，该公司董事长。上诉人吴曼平、黄渊明、深圳市明天酒店有限公司的共同委托诉讼代理人：周殿梁，广东晟典律师事务所律师。上诉人吴曼平、黄渊明、深圳市明天酒店有限公司的共同委托诉讼代理人：姚鑫雨，广东晟典律师事务所实习律师。上诉人深圳市草莆吓屋实业股份合作公司（下称草莆吓屋公司）与上诉人吴曼平、黄渊明、深圳市明天酒店有限公司（下称明天公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2017)粤0303民初19285号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。草莆吓屋公司的上诉请求：依法撤销(2017)粤0303民初19285号判决第一项、第三项、第四项判决，并发回重审或依法改判：1、判令黄渊明、吴曼平向草莆吓屋公司支付拖欠的房屋占有使用费人民币3007188元（以每月45元/平方米的标准，自2016年4月29日起计算至2017年6月19日止）。2、判令明天公司对黄渊明、吴曼平应当清偿草莆吓屋公司的债务承担全部连带保证责任。3、本案一审案件受理费、保全费全部由吴曼平、黄渊明、明天公司承担。事实及理由如下：一、原审法院根据（2016)粤03民终17379号判决确认房屋占有使用费标准为人民币111918元/月，据此计得黄渊民、吴曼平应支付1537007元的房屋占有使用费是错误的。草莆吓屋公司请求按45元/月/平方米的标准计算房屋占有使用费具有合理依据，自2016年4月29日至2017年6月19日期间涉案房产占有使用费为人民币3007188元（计算方式：45元/月/平方米×4866平方米=218970元/月，218970元/月×13个月+218970元/月÷30天×22天=3007188元），具体体现在:(1)草莆吓屋公司在2015年10月21日向吴曼平、黄渊明、明天公司发函，将房屋租金调整为每月45元/月/平方米，并询问对方是否同意续租，否则草莆吓屋公司有权将房屋出租给他方。即草莆吓屋公司与吴曼平、黄渊明、明天公司继续租赁关系的条件是吴曼平、黄渊明、明天公司能够按照45元/平方米的标准向草莆吓屋公司支付房租（见草莆吓屋公司在一审提交的证据3《通知函、快递单和签收单》）。(2)根据《罗湖区2016年房屋租赁指导租金表》，“东晓街道”中“布吉路以东，二线关以南，围岭公园以西，翠山路——金稻田路以北”的高层商业用途物业，一楼的指导月租金为85元每平方米，二楼以上的指导月租金为45元每平方米，按此标准计算涉案房产月平均租金为47元/月/平方米【85元/平方米×277.8平方米（一楼）+45元/平方米×(4866平方米-277.8平方米）/4866平方米】。因此，草莆吓屋公司请求的租金标准参照政府指导价确定，具有合理依据（见草莆吓屋公司在一审提交的证据6《罗湖区2016年房屋租赁指导租金表》）。(3)据草莆吓屋公司在租房网上了解的自2016年3月以来吓屋村的出租房源信息来看，吓屋村的市场租金标准平均为50.86元/月/平方米。通过与销售中介微信聊天，得知吓屋村的25平方米的单间月租金为1600元，单价为64元/月/平方米（见草莆吓屋公司在一审提交的证据5《吓屋村网上房源租赁信息截图和统计表，微信聊天记录截图》）。(4)明天酒店于2013年5月1日与案外人签订《商铺租赁合同》,约定将涉案房产一楼近200平方米转租他人使用，租赁期限自2013年5月1日至2016年4月30日止，租赁房屋的月租金为人民币22000元整，对外转租的租金标准已超过100元/月/平方米（见草莆吓屋公司在一审提交的证据4《商铺租赁合同》）。综上所述，草莆吓屋公司根据45元/月/平方米要求被草莆吓屋公司支付房屋占有使用费是自租赁合同届满时草莆吓屋公司一贯的态度，且该标准是结合政府租金指导价、市场价和对比吴曼平、黄渊明、明天公司高额转租价格综合确定的，具有合理的依据，请求二审法院依法予以认定。二、原审法院根据（2016)粤03民终17379号判决认定明天公司仅对黄渊明、吴曼平应当清偿草莆吓屋公司债务承担1/3的连带赔偿责任是错误的。深圳市中级人民法院（2016)粤03民终17379号民事判决第十六页认定明天公司在涉案房产经营酒店，是涉案房产的实际使用人。同时明天公司是《租赁合同》的担保方，应当对合同产生的全部债务承担无限连带担保责任。即使双方的租赁合同期限届满，但由于明天公司一直持续非法占有房屋，亦应当承担相应的支付房屋占有使用费和管理费的责任。吴曼平、黄渊明、明天公司的上诉请求：1、撤销（2017)粤0303民初19285号判决，发回原审法院重审或查明事实后直接改判驳回草莆吓屋公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由草莆吓屋公司承担。事实和理由如下：一、原审法院认定事实错误。(一)草莆吓屋公司在2016年4月28日至2017年6月19日期间，已经支付了房屋占有使用费1574318元。该部分事实双方实际并无争议，原审判决遗漏了对该事实的认定，导致最终得出错误的结论。原审法院判决认定：“涉案房产占有使用费标准应认定为人民币111918元/月，据此计得黄渊明、吴曼平应向草莆吓屋公司支付2016年4月29日至2017年6月19日涉案房产占有使用费人民币1537007元（111918元/月×l3个月+111918元/月+30×22天）。而实际上，黄渊明、吴曼平分别于2016年4月28日、2016年5月31日、2016年6月30日、2016年7月29日、2016年8月29日、2016年9月30日、2016年12月5日向草莆吓屋公司支付了租金合计人民币：2428400元。该部分金额还包含了涉案《房屋租赁合同》1、2、4号楼在2016年4月28日至2016年9月31日之间应缴纳的房租（2016粤03**民初8772号案判决确认1、2、4号楼租金为每月142347元），即854082元(计算公式：142347×6=854082)。其中1574318元（计算公式：2428400-854082=1574318)为草莆吓屋公司针对涉案5号楼缴纳的房租。对于该部分事实，草莆吓屋公司均予以认可。原审判决第3页第11行也有详细记载。综上，草莆吓屋公司除了应交付的占有使用费之外，实际上还超额支付37311元。(计算公式：1574318-1537007=37311)元。(二）涉案《房屋租赁合同》为无效的合同，原审法院支持草莆吓屋公司关于管理费的主张既无法律依据、也没有合同依据。原审法院认定黄渊明、吴曼平应向草莆吓屋公司支付2016年12月1日至2017年6月19日涉案房产管理费人民币23403元。然而，涉案《房屋租赁合同》已经由（2016)粤03民终17379号生效判决确认为无效的合同，故草莆吓屋公司关于管理费的主张既无法律依据也无合同依据。退一步说，吴曼平、黄渊明、明天公司实际超额支付的37311元中也已经涵盖了该部分费用。原审法院认定吴曼平、黄渊明、明天公司应向草莆吓屋公司支付该笔管理费错误。(三）原审判决摘录（2015)深罗法民三初字第1967号民事判决书内容存在书写错误。(2015)深罗法民三初字第1967号民事判决书，第二项判决为“被告黄渊明、吴曼平、明天公司应于本判决生效之日起十日内向草莆吓屋公司支付拖欠的自2015年11月1日至2016年4月28日期间房屋占有使用费是人民币624401.33元。”然而，原审判决在摘录上述判决内容时，错误的将占有使用费写成了62440133元。二、原审法院违反法定程序。(一)本案与（2015)深罗法民三初字第1967号案的当事人、诉讼标的、诉讼请求完全相同，构成重复起诉，原审法院依法应裁定驳回草莆吓屋公司起诉。草莆吓屋公司对于本案中的争议事项实际上已经提起过诉讼，案号：(2015)深罗法民三初字第1967号。深圳市中级人民法院于2017年3月3日出具（2016)粤03民终17379号生效判决书，对本案争议事项作出终审认定。本案与上述已经生效判决确认的案件在诉讼当事人完全一致，而诉讼标的、诉讼请求均已涵盖在已决案件的生效判决中。两案重复及重叠关系罗列如下：1、原告均为草莆吓屋公司，被告均为黄渊明、吴曼平、明天公司；2、诉讼标的均包括在黄渊明、吴曼平、明天公司搬离房屋之前，即2017年6月19日之前深圳市罗湖金稻田路草埔吓屋村5号楼房产的占有使用费、管理费；3、诉讼请求均涵盖判令黄渊明、吴曼平、明天公司向草莆吓屋公司支付深圳市罗湖金稻田路草埔吓屋村5号楼房产的占有使用费、管理费。《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条明确规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。综上所述，本案已经构成重复起诉，原审法院依法应裁定驳回草莆吓屋公司起诉。(二）生效判决遗漏处理，不能作为重复起诉的理由。原审法院认为，根据该生效判决书，后如产生管理费用未支付，草莆吓屋公司可另行主张权力。生效判决书仅处理了截至一审第二次庭审之日即2016年4月28日产生管理费，故黄渊明、吴曼平、明天公司主张草莆吓屋公司该项诉讼请求构成重复起诉的抗辩，法院依法不予釆纳。然而，不论生效判决是否确实存在遗漏处理，均无法改变该判决结论的终局性。如果草莆吓屋公司有异议，唯一的救济途径是针对生效判决申请再审。原审法院也无权通过重复受理同一案件，对其认为存在遗漏处理的终审判决进行补充处理。况且，（2016)粤03民终17379号判决，仅仅只是针对该案庭审之日即2016年4月28日之后，草莆吓屋公司新产生的水电费等合法费用未支付的情况，允许草莆吓屋公司另行主张权利，但明确并不包括争议房产的占有使用费。本案原审法院对于相关占有使用费的认定属于重复审理、重复判决。综上，本案一审法院违反法定诉讼程序规定、遗漏重要案件事实、违法重复审理和判决，导致判决结果错误，损害了草莆吓屋公司合法的权益；为此，恳请贵院依法查清事实后，发回原审法院重审或查明事实后直接改判驳回草莆吓屋公司的全部诉讼请求。草莆吓屋公司答辩意见如下：1、草莆吓屋公司不认为黄渊明、吴曼平、明天公司已经支付了5号楼1574318元的房屋占有使用费，首先承租人在上诉状中提到了8772号民事判决书，该判决书是双方就吓屋村1、2、4号楼的房屋租赁合同的纠纷判决，其中第一项判决要求承租人立即搬离1、2、4号楼，并将该房产交还给草莆吓屋公司，第二项判决为承租人应向出租人支付拖欠的自2015年11月1日至2016年12月30日期间的房屋占有使用费，该判决作出的日期为2017年5月12日，根据上述判决可明确的有两点：1、承租人上述判决作出之日未搬离1、2、4号房产。2、承租人的房屋占有使用费虽然是只计算到庭审之日即2016年12月30日，但并不是庭审之后的期间内不需要支付房屋占有使用费。因此承租人在上诉状中所称1、2、4号楼房租只支付到2016年9月31日是没有任何事实依据的，根据该案件的事实情况，如若承租人的占用费支付至2017年5月12日，则承租人应当支付自2016年4月28日至上述日期期间的占用费共1779337.5元，如果按照承租人的逻辑，其向出租人支付的占用费2428400元中包含了1、2、4号楼截至2017年5月12日的占用费，承租人也仅仅向草莆吓屋公司支付了649062.5元，并非其在上诉状中认定的双方对草莆吓屋公司已支付了房屋占用费1574318没有任何异议。2、事实上在双方租赁合同于2015年10月31日到期后，承租人支付的占用费仍是根据23元每平方米每月254000元（包含1、2、4、5号楼的租金）的标准支付的，那么出租人在一审起诉状后面的附表已经明确了出租人在2016年4月29日起至2017年6月19日期间已支付的房屋占用费如下：1、出租人在2016年4月至8月期间每月支付了254000元，其中2016年4月29日至30日两天支付了5号楼的占用费7461元，5—8月支付了5号楼每月的占用费111918元，共计支付了455133元。2、2016年9月30日承租人支付了158400元。3、2016年12月承租人支付了100万元，该100万元是支付1、2、4、5号楼的全部占用费，其中按照5号楼4866平方米的建筑面积来计算，支付5号楼的占用费为442364元。综上在此期间，出租人支付了占用费1055897元，并非如承租人在上诉状中所称已支付了5号楼1574318元，而一审判决第8页认定承租人应向出租人支付2016年4月29日至2017年6月19日占用费1537007元及承租人并不存在超额支付的情况，也没有实际支付管理费。因此，出租人认为按照45元每平方米每月的标准计算，承租人在上述期间尚未支付的占用费金额为2605326元，抵扣承租人已支付的442364元，剩余2162962元未支付。该金额即为出租人的第一项诉讼请求。3、原审法院不存在违反法定程序的情况，出租人的起诉不构成重复起诉，首先，承租人在一审时提交的证据深圳市中级人民法院（2016）粤03民终17379号民判决书第22页记载，因草莆吓屋公司确认截至一审法院第二次庭审之日，承租人未拖欠水电费、管理费等费用，此后如产生相关费用未支付，草莆吓屋公司可另行主张，最终判决了承租人向出租人支付拖欠的自2015年11月1日至2016年4月28日期间的占用费，在上述期限中，承租人确实不存在拖欠管理费的事实，法院也判决了截至2016年4月28日止的房屋占用费，但在本案起诉时，承租人一直占有涉案房产至2017年6月20日才搬离，该事实经承租人在一审开庭时确认，在此期间承租人并未支付占用费和管理费，这是基于17379号案件判决之日2016年4月28日之后新发生的事实，而出租人的诉求系自2016年4月29日起至2017年6月19日搬离前一日期间的已实际产生但承租人未支付的占用费和自2016年12月1日起至2017年6月19日期间实际产生的管理费。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第248条：裁判发生法律效力后，发生新的事实当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理，草莆吓屋公司有权根据新发生的事实按照上述解释的规定提出一个全新的诉，主张承租人支付自2016年4月29日至2017年6月19日的房屋占有使用费和2016年12月1日至2017年6月19日的管理费，并要求深圳市明天酒店有限公司承担连带责任。以上诉讼请求系基于新发生的事实提请的诉求，不构成重复起诉。且前诉与后诉的诉讼请求不相同，原审法院程序并无错误。4、原审法院第8至9页对承租人未支付管理费的情况及管理费的标准认定是正确的，最后判决承租人支付出租人23403元的管理费也是正确的。吴曼平、黄渊明、明天公司答辩意见如下：一、我方认为草莆吓屋公司的上诉请求没有事实和法律依据，主要体现在：1、本案明显的属于重复起诉。2、我方认为针对双方争议的5号楼的占有使用费的问题，基于双方一直在寻求和解，承租人为了表达和解的诚意，一共支付了7笔费用，总计是2528400元，我方认为承租人实际上是超额支付了占有使用费，而不是欠付任何费用。3、针对出租人关于管理费用等主张，我方认为基于生效判决确认双方的租赁合同无效，出租人主张该项费用没有任何事实和法律依据。另外，根据承租人所统计了解的事实，自2015年10月底双方合同到期并且产生严重的纠纷和冲突之后，该争议的4栋房产相当一部分的转租的租金并没有由承租人收取，而是由出租人直接收取，或者协议免除。根据承租人统计，自2015年1月开始针对涉案的4栋房产实际由出租人直接收取租金的部分总计的金额达到389万余元，而承租人在已经收到了该部分的租金之后还反复提出诉讼，针对本案的承租人主张相关的所谓的占有使用费，显然是隐瞒或者捏造了重要的案件事实，提出了相关的民事诉讼，并且有可能导致人民法院作出错误的判决。草莆吓屋公司向一审法院起诉请求：一、判令吴曼平、黄渊明支付深圳市金稻田路草埔吓屋村5号楼的房屋占有使用费人民币2162962元（以每月45元/平方米的标准，自2016年4月29日起至2017年6月19日止）；二、判令吴曼平、黄渊明支付草莆吓屋公司深圳市罗湖区金稻田路草埔吓屋村5号楼的管理费人民币23475元（自2016年12月1日起至2017年6月19日止）；三、判令明天公司对以上诉讼请求承担连带责任；四、判令吴曼平、黄渊明、明天公司承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实：一、一审法院于2016年6月17日作出（2015)深罗法民三初字第1967号民事判决书，判决：一、黄渊明、吴曼平、明天公司应于判决生效之日起十日内搬离深圳市金稻田路草埔吓屋村5号楼，并将该房产交还草莆吓屋公司；二、黄渊明、吴曼平、明天公司应于判决生效之日起十日内向草莆吓屋公司支付拖欠的自2015年11月1日至2016年4月28日期间房屋占有使用费人民币624401.33元；三、草莆吓屋公司不予退还黄渊明、昊曼平交纳的租赁保证金人民币440000元；四、驳回草莆吓屋公司其他诉讼请求。后草莆吓屋公司上诉至深圳市中级人民法院后，该院于2017年3月3日作出（2016)粤03民终17379号民事判决书，判决：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015)深罗法民三初字第1967号民事判决第一项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015)深罗法民三初字第1967号民事判决第二、三、四项；三、黄渊明、吴曼平应于判决生效之日起十日内向草莆吓屋公司支付拖欠的自2015年11月1日至2016年4月28日期间房屋占有使用费人民币335685.33元；四、草莆吓屋公司对上述第三项应付之款项承担111895.11元的连带担保责任；五、草莆吓屋公司退还黄渊明、吴曼平交纳的租赁保证金人民币44万元；六、驳回草莆吓屋公司其他诉讼请求。上述生效裁判文书作出后，草莆吓屋公司向广东省高级人民法院申请再审，该院向明天公司发出（2017)粤民申5585号《民事申请再审案件应诉通知书》。二、上述生效判决书查明：（一）草莆吓屋公司是位于深圳市罗湖区××路草埔吓屋村××、××、××、××楼（其中××楼简称涉案房产，面积为4866平方米）的权利人，建筑面积为11000平方米。2010年11月1日，草莆吓屋公司（甲方）与黄渊明、吴曼平（乙方）、明天公司（丙方，担保方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将前述4栋房产出租给乙方使用，租赁期从2010年11月1日至2015年10月31日；2010年11月1日至2013年10月31日每平方米租金为人民币20元，4栋物业每月租金价格为人民币22万元；2013年11月1日至2015年10月31日每平方米租金为人民币23元，4栋物业月租金价格为人民币25.3万元；租赁保证金为人民币44万元；乙方须于每月5号前交纳租金，如拖欠租金30日以上或累欠租金等各项费用人民币22万元以上的视为乙方违约，乙方无权要求返回保证金；本合同有效期届满，乙方继续承租该物业的，应于租赁限期届满之前二个月向甲方提出续租请求：甲方需将该物业继续出租的，在相等条件下，乙方对出租物业有优先承租权;丙方同意对因履行合同中乙方对甲方所产生的债务承担无限连带担保责任，保证责任期间为乙方债务履行期满后五年；甲乙双方还就其他权利义务进行了约定。租赁合同补充事项中约定：“丙方（明天公司）同意对因履行本合同中乙方（黄渊明、吴曼平）对甲方（草莆公司）所产生的债务承担无限连带保证责任，保证责任期间乙方债务履行期满后五年”。2010年11月15日，草莆吓屋公司（甲方）与黄渊明、吴曼平（乙方）、明天公司（丙方，担保方）签订《三、上述生效判决认定：涉案租赁合同无效；占有使用费标准应参照合同约定的租金标准人民币111918元/月；明天公司承担黄渊明、吴曼平不能清偿草莆吓屋公司债务的三分之一担保责任；因截至一审法院第二次庭审之日即2016年4月28日，黄渊明、吴曼平均未拖欠水电费、管理费，因此，草莆吓屋公司主张黄渊明、吴曼平支付水电费、管理费的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持，后如产生相关费用未支付，草莆吓屋公司可另行主张。四、双方当庭确认明天公司于2017年6月20日搬离涉案房产。草莆吓屋公司主张管理费标准为人民币8000元/月，并提交法人授权委托证明书、国内支付业务收款回单、个人客户境内人民币汇款申请书佐证，黄渊明、吴曼平、明天公司对上述证据真实性予以确认。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。深圳市中级人民法院已作出生效的（2016)粤03民终17379号民事判决书，草莆吓屋公司虽已向广东省高级人民法院申请再审，但该院仅受理草莆吓屋公司申请，并未撤销上述生效文书。因此，深圳市中级人民法院已作出（2016)粤03民终17379号民事判决书依然有效。根据该生效判决书，涉案房产占有使用费标准应认定为人民币111918元/月，据此计得黄渊明、吴曼平应向草莆吓屋公司支付2016年4月29日至2017年6月19日涉案房产占有使用费人民币1537007元(111918元/月×13个月+111918元/月÷30天×22天）。根据该生效判决书，后如产生管理费用未支付，草莆吓屋公司可另行主张权力。生效判决书仅处理了截至一审第二次庭审之日即2016年4月28日产生管理费，故黄渊明、吴曼平、明天公司主张草莆吓屋公司该项诉讼请求构成重复起诉的抗辩，法院依法不予采纳。双方虽未在合同当中对管理费标准作出明确约定，草莆吓屋公司主张管理费标准为人民币8000元/月，并提交法人授权委托证明书、国内支付业务收款回单、个人客户境内人民币汇款申请书佐证，黄渊明、吴曼平、明天公司对上述证据真实性予以确认，上述证据能够充分证明草莆吓屋公司主张，故法院对草莆吓屋公司上述主张予以采纳，据此计得涉案房产管理费标准为人民币3539元（8000元÷11000平方米×4866平方米）。草莆吓屋公司主张黄渊明、吴曼平、明天公司自2016年12月1日起未支付涉案房产管理费，黄渊明、吴曼平、明天公司并未提交相反证据证明，应承担举证不能的不利后果，法院对草莆吓屋公司上述主张予以釆纳。据此计得黄渊明、吴曼平应向草莆吓屋公司支付2016年12月1日至2017年6月19日涉案房产管理费人民币23403元（3539元/月×6个月+3539元/月÷31天×19天）。根据该生效判决书，明天公司承担黄渊明、吴曼平不能清偿草莆吓屋公司债务的三分之一担保责任。据此计得明天公司应承担黄渊明、吴曼平不能清偿草莆吓屋公司人民币520137元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、黄渊明、吴曼平于判决生效之日起十日内向草莆吓屋公司支付房屋占有使用费人民币1537007元。二、黄渊明、吴曼平于判决生效之日起十日内向草莆吓屋公司支付管理费人民币23403元。三、明天公司对上述第一、二项应付之款承担人民币520137元的连带保证责任。四、驳回草莆吓屋公司的其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币12146元，由草莆吓屋公司承担人民币3522元，由黄渊明、吴曼平、明天公司承担人民币8624元；保全费人民币4162元，由草莆吓屋公司承担人民币1249元，由黄渊明、吴曼平、明天公司承担人民币2913元。二审审理期间,黄渊明、吴曼平、明天公司提交了一份草莆吓屋公司与谭昔何于2015年12月25日签订的《房屋租赁合同》，其中约定：将深圳市金稻田路草埔吓屋村5号楼一层店铺之一旺角茶餐厅出租给谭昔何使用，物业建筑面积为200平方，租赁期限为36个月（2015年11月1日至2018年10月31日），前24个月每个月租金22000元，后12个月每月租金为25000元。草莆吓屋公司的质证意见为：对该证据的真实性、关联性、合法性予以认可。在双方租赁期限到期后，草莆吓屋公司将5号楼一楼餐厅出租给旺阁餐厅。在2018年11月27日草莆吓屋公司向法院提交的草埔吓屋村1号、2号、4号、5号楼房屋计算表中也已剔除掉5号楼一楼旺阁餐厅的租金。二审审理期间,黄渊明、吴曼平、明天公司提交了一份其自行整理的“草埔吓屋村1号、2号、4号、5号楼租金实况”，主张草埔吓屋村1号、2号、4号、5号楼房屋，其未收到的租金金额为3890000元。草莆吓屋公司对黄渊明、吴曼平、明天公司自行整理的“草埔吓屋村1号、2号、4号、5号楼租金实况”不予认可，主张租赁期满后，黄渊明、吴曼平、明天公司仍占用房屋未腾房，未收到租金与草莆吓屋公司无关。二审期间，黄渊明、吴曼平、明天公司申请本院调查取证，请求：1、法院向深圳市罗湖区××路草埔吓屋村××、××、××、××楼实际租赁双方调查2015年11月1日至2017年6月19日租金实际收取人及收取金额；2、法院向深圳市东晓街道办事处、罗湖区东晓街道司法所查证申请人实际向被申请人交付深圳市罗湖区××路草埔吓屋村××、××、××楼的时间。另查明，草莆公司在深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初8772号案[二审案号为(2018)粤03民终1982号]中的起诉请求为：1、黄渊明、吴曼平、明天酒店、东信公司立即搬离位于深圳市罗湖区××路草埔吓屋村××、××、××楼，并将涉案房产交还草莆公司；2、黄渊明、吴曼平、明天酒店、东信公司向草莆公司支付房屋占有使用费人民币1749924元(按政府指导租金标准计算，自2015年11月1日起算，暂计至2016年4月30日，实际计至黄渊明、吴曼平、明天酒店、东信公司完全搬离涉案房产之日)；3、黄渊明、吴曼平、明天酒店、东信公司赔偿草莆公司经济损失人民币486000元（按涉案1、2、4号楼租金的30%计算，自2015年11月1日起，暂计至2016年4月30日，计算公式为6000㎡×45元/㎡×30%×6个月=486000元；实际计至黄渊明、吴曼平、明天酒店、东信公司完全搬离前述房产并办理完交接手续之日）；4、黄渊明、吴曼平、明天酒店、东信公司结清占有使用涉案房产期间产生的水费、电费、卫生费等费用（算至完全搬离涉案物业并办理完交接手续之日）；5、黄渊明、吴曼平向草莆公司支付1、2、4号楼违约金人民币283278元（6189㎡÷11055㎡×253000元/月×2）；6、草莆公司有权没收黄渊明、吴曼平支付的1、2、4号楼租赁保证金人民币246328元（6189÷11055×440000)；7、黄渊明、吴曼平、明天酒店、东信公司承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用;8、黄渊明、吴曼平、明天酒店、东信公司对全部诉讼请求承担连带责任。2016年6月20日，草莆公司向一审法院申请增加诉讼请求：判令黄渊明、吴曼平支付2014年7月5日至2015年11月6日期间租赁位于深圳市罗湖区××路草埔吓屋村××、××、××、××楼产生的房屋租金滞纳金共计人民币1500000元，明天酒店、东信公司承担无限连带责任。本院生效的(2018)粤03民终1982号民事判决认定:黄渊明、吴曼平及明天公司主张在2016年9月份已将涉案房屋交还草莆公司。草莆公司不予认可，但确认在二审调查期间即2018年3月14日已在使用涉案房屋。该判决再查明，二审期间，明天公司提交新证据，证明其于2016年4月28日支付254000元，5月31日支付254000，6月30日支付254000元，7月29日支付254000元，8月29日支付254000元，9月30日支付158400元，12月5日支付1000000元，共计2428400元。上述款项均有银行交易回执为证。再加上一审法院认定明天公司于2015年12月1日支付254000元，12月30日支付254000元，2016年2月1日支付254000元，2016年支付508000元，共计1270000元。上述所有款项共计3698400元。因草莆公司于2015年12月3日、2016年1月4日共向明天公司退回524000元，故明天公司实际向草莆公司支付占用使用费3174400元（3698400元-524000元）。(2018)粤03民终1982号民事判决认为：一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定双方均未能提交涉案房屋的合法产权登记或者建筑规划许可资料，故双方签订的租赁合同无效正确，法院予以确认。因为合同无效，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，认定房屋占用使用费的标准应当按照合同约定的租金标准支付正确，法院予以确认。合同约定每平方米的租金为23元，一审法院按照该标准计算并无不当。故草莆公司主张租金按照市场价格每平方米45元计算，没有法律依据，法院不予支持。(2018)粤03民终1982号民事判决认为：黄渊明与吴曼平主张涉案租赁房屋于2016年9月份已移交，但未提供相应证据证实。故一审法院认定黄渊明与吴曼平应支付的涉案房屋使用费自2015年11月1日至一审法院庭审之日即2016年12月30日并无不当。黄渊明与吴曼平的该项上诉请求，法院不予支持。一审法院认定在此期间黄渊明与吴曼平应向草莆公司支付涉案房屋占有使用费1428081.36元。但黄渊明与吴曼平二审提交的新证据显示，2015年11月1日至2016年12月30日期间，黄渊明与吴曼平总计向草莆公司支付3174400元。故一审法院该项认定有误，法院予以纠正。黄渊明与吴曼平在二审中请求草莆公司返还其多交纳的涉案房屋占有使用费，不属于本案审理范围，黄渊明与吴曼平可另行主张权利。(2018)粤03民终1982号民事判决以二审出现新的事实与证据为由，判决：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初8772号民事判决；二、驳回草莆吓屋公司诉讼请求。另查明，本案一审判决因漏写小数点，（2015)深罗法民三初字第1967号民事判决书的第二项判项应为“黄渊明、吴曼平、明天公司应于本判决生效之日起十日内向草莆吓屋公司支付拖欠的自2015年11月1日至2016年4月28日期间房屋占有使用费是人民币624401.33元。”然而，原审判决在摘录上述判决内容时，错误的将占有使用费写成了62440133元。一审判决中所写的（2016)粤03民终17397号民事判决书应为（2016)粤03民终17379号民事判决书。又查，草莆吓屋公司对本院生效的（2016)粤03民终17379号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2019年2月27日以（2017）粤民申5585号民事裁定书驳回草莆吓屋公司的再审申请。一审查明的其余事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、是否应支付涉案房产2016年4月29日至2017年6月19日的占有使用费及其金额。2、是否应支付2016年4月29日至2017年6月19日涉案房产管理费及其金额。3、明天公司对涉案债务的担保责任比例。4、本案是否构成重复起诉。关于焦点1。根据双方确认的事实，深圳市金稻田路草埔吓屋村5号楼的建筑面积为4866平方米。黄渊明、吴曼平、明天公司主张其承租的草莆吓屋公司的1号、2号、4号、5号楼的部分实际由草莆吓屋公司出租他人及收取租金，应就其主张承担举证责任。其主张由本院对租金实际收取人及收取金额进行取证无法定事由，本院不予采纳。双方就深圳市罗湖区××路草埔吓屋村××、××、××楼的纠纷已经本院(2018)粤03民终1982号民事判决另案作出处理，黄渊明、吴曼平、明天公司主张本院取证草莆吓屋公司的1号、2号、4号的交回时间本院不予采纳。二审审理期间,黄渊明、吴曼平、明天公司提交了一份草莆吓屋公司与谭昔何于2015年12月25日签订的《房屋租赁合同》，约定：将深圳市金稻田路草埔吓屋村5号楼一层店铺之一旺角茶餐厅出租给谭昔何使用，物业建筑面积为200平方米，租赁期限为36个月（2015年11月1日至2018年10月31日）。草莆吓屋公司对合同予以确认。鉴于双方签订的租赁合同因无产权登记及建筑规划许可证，已被本院生效的（2016)粤03民终17379号民事判决认定无效，草莆吓屋公司不服，申请再审，广东省高级人民法院以（2017）粤民申5585号民事裁定书驳回草莆吓屋公司的再审申请，故双方签订的租赁合同应认定无效。草莆吓屋公司在合同无效且无效合同期满后将深圳市金稻田路草埔吓屋村5号楼一层店铺之一旺角茶餐厅出租给谭昔何使用，应视为该物业建筑面积200平方米草莆吓屋公司已收回。草莆吓屋公司对该部分物业自2015年11月1日后不再有权主张占用费。黄渊明、吴曼平实际占用深圳市金稻田路草埔吓屋村5号楼的面积为4666平方米（4866-200）。对于每平方米的使用费标准：本院生效的（2016)粤03民终17379号民事判决认定2015年11月1日后应按23元/月/平方米计算，草莆吓屋公司不服，申请再审，广东省高级人民法院以（2017）粤民申5585号民事裁定书驳回草莆吓屋公司的再审申请，故本院确认应按23元/月/平方米计算占用费。经核算，黄渊明、吴曼平应支付深圳市金稻田路草埔吓屋村5号楼的占用费为每月107318元（4666平方米×23元）。黄渊明、吴曼平应支付草莆吓屋公司2016年4月29日至2017年6月19日涉案房产占有使用费人民币1473834元(107318元/月×13个月+107318元/月÷30天×22天）。黄渊明、吴曼平、明天公司2015年11月1日至2016年12月30日期间已经支付深圳市罗湖区××路草埔吓屋村××、××、××、××楼的租金金额总计为3174400元，已为本院生效的(2018)粤03民终1982号判决予以认定，但该判决中并未区分每幢楼的具体数额。(2018)粤03民终1982号生效判决认定：黄渊明、吴曼平2015年11月1日至2016年12月30日期间应支付深圳市罗湖区××路草埔吓屋村××、××、××楼的房屋占有使用费为1845841.36元。扣除该金额后，余额为1328558.64元（3174400元-1845841.36元）可用于抵扣深圳市金稻田路草埔吓屋村5号楼的房屋占有使用费。扣减后，黄渊明、吴曼平应支付草莆吓屋公司2016年4月29日至2017年6月19日涉案房产占有使用费人民币145275.36元（1473834元-1328558.64元）。关于焦点2。双方对管理费的标准虽未约定，但黄渊明、吴曼平占用涉案房产未交回，应就相应的管理费承担责任合情合理。一审采信草莆吓屋公司的主张，认定黄渊明、吴曼平承租的草莆吓屋公司的1号、2号、4号、5号楼的每月管理费为8000元并无不当。据此核定涉案房产管理费标准为每月人民币3393元（8000元÷11000平方米×4666平方米）。黄渊明、吴曼平应向草莆吓屋公司支付2016年12月1日至2017年6月19日涉案房产管理费人民币22766元（3393元/月×6个月+3393元/月÷31天×19天）。关于焦点3。双方签订的房屋租赁合同无效，担保人应对涉案债务三分之一的范围内承担担保责任，已为本院生效的（2016)粤03民终17379号民事判决所认定，草莆吓屋公司不服，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院也以（2017）粤民申5585号民事裁定书驳回草莆吓屋公司的再审申请，故本院确认担保人明天公司应对涉案债务三分之一的范围内承担担保责任。草莆吓屋公司上诉主张只在三分之一的范围内承担担保责任过低理由不成立，本院不予支持。关于焦点4。本案所涉房屋占有使用费及管理费其他生效判决并未作出处理，草莆吓屋公司提出相应的起诉并不构成重复起诉。黄渊明、吴曼平、明天公司上诉主张草莆吓屋公司的起诉构成重复起诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，草莆吓屋公司的上诉请求不能成立，黄渊明、吴曼平、明天公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院(2017)粤0303民初19285号民事判决第四项；二、变更广东省深圳市罗湖区人民法院(2017)粤0303民初19285号民事判决第一项为：上诉人黄渊明、吴曼平于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市草莆吓屋实业股份合作公司支付房屋占有使用费人民币145275.36元；三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院(2017)粤0303民初19285号民事判决第二项为：上诉人黄渊明、吴曼平于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市草莆吓屋实业股份合作公司支付管理费人民币22766元；四、变更广东省深圳市罗湖区人民法院(2017)粤0303民初19285号民事判决第三项为：上诉人深圳市明天酒店有限公司对上述第二、三项应付之款承担人民币56014元的连带保证责任。五、驳回上诉人深圳市草莆吓屋实业股份合作公司的其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案一审诉讼费人民币12146元、保全费人民币4162元（深圳市草莆吓屋实业股份合作公司已预交）及本案二审诉讼费人民币24291元（深圳市草莆吓屋实业股份合作公司已预交二审诉讼费人民币24291元，黄渊明、吴曼平、深圳市明天酒店有限公司已预交二审诉讼费人民币24291元），由深圳市草莆吓屋实业股份合作公司承担35055元，黄渊明、吴曼平、深圳市明天酒店有限公司承担5544元，深圳市草莆吓屋实业股份合作公司多交的二审诉讼费5544元本院予以退回。黄渊明、吴曼平、深圳市明天酒店有限公司多交的二审诉讼费18747元本院予以退回。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一九年六月十四日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。