上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初509号原告：上海森允进出口有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张艳光，执行董事。委托诉讼代理人：佟文忠，上海创远律师事务所律师。被告：刘中凯，男，1987年2月8日出生。委托诉讼代理人：张伟，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈隽倩，上海申浩律师事务所律师。被告：董军，男，1979年5月21日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告上海森允进出口有限公司(以下简称上海森允公司)诉被告刘中凯、董军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海森允公司之委托诉讼代理人佟文忠、被告刘中凯之委托诉讼代理人张伟到庭参加了诉讼。被告董军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告上海森允进出口有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘中凯支付2018年10月20日至11月28日的租金107,701元、物业管理费28,677元；2.判令被告刘中凯支付2018年11月29日至12月13日的房屋占用费117,102元、物业管理费7,416元；3.判令被告刘中凯支付房屋恢复费用5,000元、房屋恢复期间租金(按15天计)40,986元、物业管理费(按15天计)7,416元；4.判令被告刘中凯支付物品处置费用以及地毯清洁费5,000元；5.判令被告刘中凯支付解约违约金249,330元；6.判令被告董军对被告刘中凯所承担的支付义务承担连带赔偿责任。事实与理由：原告与被告刘中凯于2018年10月12日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于上海市杨浦区国权路XXX号财富国际广场1404－1417室的房屋出租给被告刘中凯使用(租赁房屋已于2018年9月5日实际交付)。租期自2018年9月5日起至2023年9月4日止，共计60个月。第一年租金单价为3.5元/天/平方米，租金自2018年9月20日计租，租金按三月为一期支付，先付后用。被告董军对租赁合同项下的全部义务承担连带担保责任。合同签订后，被告刘中凯仅支付了房屋押金249,330元及一个月的租金83,110元(2018年9月20日－10月19日)，物业费付至9月底。期间，因被告刘中凯拖欠租金、物业费逾期未付，原告曾多次催讨，后在被告刘中凯明确表示不愿再继续履行租赁合同的情况下，双方就合同解除后的赔偿及违约责任承担、房屋返还等事宜多次协商未果。2018年11月27日，原告委托律师书面告知两被告，自收到律师函之日起解除租赁合同。原告于2018年12月13日收回了租赁房屋，双方对赔偿及违约责任事宜进行协商未果，现诉至法院，作如上诉请。被告刘中凯辩称，2018年11月18日我们起草通知书告知原告因为我们自身原因无法继续租赁房屋，原告于11月19日签收该通知。其后，被告刘中凯与原告积极协商，并未继续扩大损失。2018年11月17日，原告已经可以自行进入房屋。故被告刘中凯愿支付截止至2018年11月19日的租金和物业费，不愿支付这之后的租金、房屋占用费、物业费；即使法院认为应当支付房屋占用费，也请求对占用费的标准进行调整。房屋恢复的情况，被告刘中凯并不清楚，不愿支付恢复费用。房屋交接时，原告并未提出房屋清洁和物品处置费用，被告刘中凯现也不愿意支付。被告刘中凯支付的保证金足够弥补原告的实际损失，故不愿意支付违约金；如法院认为被告刘中凯应当支付违约金，也请法院考虑到被告刘中凯积极配合处理事情的态度以及被告刘中凯家庭实际情况酌情调整。被告董军未到庭答辩。经审理查明，2018年10月12日，上海森允公司(甲方、出租人)、刘中凯(乙方、承租人)、董军(丙方、乙方担保人)签订《房屋租赁合同》，主要内容：甲方出租给乙方坐落在上海市杨浦区国权路XXX号财富国际1404－1417室，建筑面积总计为780.68平方米。租赁期限自2018年9月5日起至2023年9月4日止，共计60个月。其中2018年9月5日至2018年9月19日为甲方给予乙方的免租期。第一年租金单价为3.5元/天/平方米，每月租金为83,110元。租赁期限内，租赁标的的物业管理费由乙方承担。租金按三个月为一期支付，先付后用。首期租金在2018年10月15日前支付(乙方于2018年9月5日付款5万元、10月2日付款5万元)；以后每期租金均应在下一租期开始之日前10日前向甲方支付。乙方须于2018年10月15日前向甲方支付租赁标的租赁押金，该租赁押金为相当于第一年租期内三个月的租金，即249,330元。乙方逾期不支付租金或物业管理费累计超过十五日的，守约一方可书面通知违约方解除本合同。违约方应按本合同约定的违约时月租金的三倍向另一方支付违约金，违约金不足弥补守约方损失的，还应赔偿给守约方所造成的损失与违约金的差额部分。甲方根据本条约定解除合同的，甲方在书面通知乙方解除本合同时起(甲方按照合同中所载的乙方通讯方式无法与乙方取得联系的，则在甲方向本合同中所载的乙方通讯地址发出书面通知后的第六日起)，本合同解除。乙方应在租赁关系终止之日向甲方返还租赁标的，未经甲方同意逾期返还租赁标的全部或部分的，每逾期一日，乙方须按每建筑平方米面积10元的标准向甲方支付租赁标的占用费。乙方支付的占用费不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。乙方须将所租房屋以清洁、完好、可租用和从甲方接收租赁标的时的状态返还甲方。租赁标的归还时，原则上由甲方负责租赁标的恢复原状事宜。双方同意：Ａ、在每次乙方装修前甲方书面同意前，甲乙双方应就该次装修改造而造成的恢复费用(包括但不限于缴纳物业费用、垃圾处置费和清理费以及玻璃或石膏板隔断、墙面顶面墙布乳胶漆施工、地毯采购安装、强电及监控网络电话线路的修复等工程费用)参照2017年底甲方实际的改造工程费用标准约定好，并双方进行书面确认；Ｂ、租赁标的归还时，因乙方使用不当或不合理使用，致使租赁标的及其附属设施损坏或故障的(如造成墙地面水浸及破损、地毯严重污损、空调及弱电系统损坏等)，双方应参照2017年底甲方实际的改造工程费用来确定恢复费用；Ｃ、乙方应另行承租15天至1个月(根据工程量大小确定恢复时间)恢复期间的月租金和物业管理费(或乙方应在租赁期内提前15天至1个月返还房屋予甲方)。租赁标的返还时，乙方应将租赁标的内属于乙方的一切物品撤出，返还钥匙，结清乙方应承担的费用，并获得甲方的验收认可。乙方不得要求甲方收买乙方的装修及其增设的各种附属设施。本合同签订后，非本合同约定的情况，乙方擅自退租或因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方应按本合同约定的租赁标的月租金的三倍向甲方支付违约金，另甲方有权没收本合同第5.1条之租赁押金。丙方自愿作为乙方(承租人)之担保人签署本合同，丙方自愿以个人所有的全部财产，为乙方在本合同项下的全部义务承担连带担保责任，对此丙方无任何异议。丙方提供的连带责任保证的保证期间为本合同中约定的房屋承租履行期限届满之日起两年。2018年11月19日，被告刘中凯发函给原告，提出因担保人及签订合同时显失公平和有着重大误解的原因，故无法缴纳租金，现以书面形式提出解除租赁合同。函中提到，2018年11月17日，刘中凯曾前往场地，希望清空物品将房屋还原给房东，但因密码经人篡改，房东也不同意撤离物品，故无法止损。经查询，原告于2018年11月20日签收该函。2018年11月27日，原告发函给被告刘中凯，内容为：合同约定租金是三个月一付，首期租金在2018年10月15日前支付。现刘中凯仅支付了2018年9月20日至10月19日一个月期间的租金，物业管理费缴至2018年9月底。原告现决定依照合同约定提前解除与刘中凯先生于2018年10月12日签订的《房屋租赁合同》。2018年11月28日，被告刘中凯签收该函。2018年12月10日，原告又发函给被告刘中凯，内容为：要求被告刘中凯于2018年12月12日之前办理房屋返还手续。原告陈述，2018年12月13日，原告将被告的物品集中到一个房间，开始保洁及恢复原状工作，一直到被告刘中凯将物品搬离后才全部结束。2018年12月14日，原告再次发函给被告刘中凯，内容为：要求被告刘中凯于2018年12月19日下班前与原告协商处理相关事宜。逾期则根据对租赁房屋恢复施工的需要对全部相关物品自行处置。2018年12月15日，被告签收该函。2018年12月28日，刘中凯书写《个人授权委托书》，委托马丽莉全权处理房屋租赁合同相关事宜，对被委托人在办理上述事项中的所有行为均予以认可。2019年1月7日，刘中凯委托代理人马丽莉取走物品，同时还书写了《承诺书》，内容为：我方承诺截至2019年1月7日止，我方已搬走部分我方(含关联方)所需要的办公设备、办公家具及个人物品等，对目前仍留存在租赁房屋内、我方未搬走的全部物品(包括但不限于办公桌椅、沙发、茶几等办公家具及吧台、红酒架等其他物品)，我方自愿放弃所有权并同意交由出租方上海森允进出口有限公司处置、搬离。就《房屋租赁合同》解除后相关事宜的处理，我方同意按照《房屋租赁合同》及附件－“14楼南区装修清单”等的相关约定，与出租方另行解决。审理中，被告刘中凯提供光盘一份，称被告刘中凯在2017年11月16日无法进入租赁房屋，因为原告将门禁密码给修改了；而原告人员在2017年11月19日就可以随意进出租赁房屋。原告解释称，房屋的结构为中间是电梯、两边是消防通道，当时这层楼北面由原告自行使用，南面归被告使用，南北通道的门因为消防要求，是不能关闭的。所以原告能进去也不能说明问题。密码锁有两个，一个是管理密码，因双方在2018年11月16日之前协商过三次，原告发现董军在晚上会来搬东西，所以原告把进门密码修改了，但是没有修改管理员密码，被告还是可以用的。另查，2018年12月3日，案外人上海诚意物业管理有限公司向原告发出付款通知书，催缴租赁房屋的物业管理费。每月物业管理费单价为19元/m2，建筑面积为780.68m2。2018年12月13日，原告支付垃圾清运费400元。2018年12月27日，原告支付地毯清洗费用4,600元。2019年1月22日，原告支付墙面修复费用17,000元。审理中，原告与被告刘中凯自行协商调解方案，原告要求被告刘中凯一次性支付22万元，但被告刘中凯要求分期支付，致双方未能达成一致意见。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、装修费用清单、南区交接清单、律师函、微信截图、个人授权委托书、代理人的居民身份证及清单、承诺书、付款通知书、被告刘中凯提供的通知书、微信聊天记录、查单、签收底单、快递物流信息、录像与当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，为有效合同。被告刘中凯在租期内，以无力支付租金为由向原告发函要求解除租赁合同，该解约理由无法律依据，因此，即使原告收到被告刘中凯发出的解约函，也不产生租赁合同解除的法律后果。而原告以被告刘中凯未按期支付租金为由发函要求解除租赁合同，该解约理由有合同依据，亦符合法律规定，故房屋租赁合同在被告刘中凯收到原告所发的解约函之日解除。根据查明的事实，被告刘中凯于2018年11月28日收到原告发出的解约函，房屋租赁合同应于2018年11月28日解除。被告刘中凯自2018年10月20日起未支付租金、物业管理费，而被告刘中凯于2018年12月13日才将物品搬离，故这期间的租金、房屋占用费、物业管理费，被告刘中凯应当支付。现被告刘中凯认为合同约定的房屋占用费标准过高，请求参照原租金标准予以调整。考虑到被告刘中凯提供的录像显示自2018年11月16日起被告刘中凯就无法进入租赁房屋，原告亦认可更换了进门密码，故虽然在这段期间，被告的物品仍留置在租赁房屋内但被告刘中凯并没有实际使用租赁房屋，且约定的房屋占用费标准过高，故对被告刘中凯应当支付的租金、房屋使用费，本院酌情调整后确定。原告主张的房屋恢复费用、恢复期间的租金和物业管理费、物品处理费用，鉴于房屋租赁合同中对此明确约定应由被告刘中凯承担，被告刘中凯所委托的全权处理房屋租赁合同事宜的委托代理人亦书面承诺愿按房屋租赁合同的相关约定承担义务，原告又提供收据证明上述费用已实际发生，故对上述诉请，本院予以支持。本案系被告刘中凯未按期支付租金致租赁合同提前解除，根据房屋租赁合同的约定，被告刘中凯需支付相当于月租金三倍的违约金并没收押金。被告刘中凯就此违约金的标准向本院提出约定过高，要求予以调整。考虑到被告刘中凯实际使用租赁房屋的时间不长，在无法支付租金的情况下积极与原告沟通，尽早归还租赁房屋以防止损失扩大，故在没收押金的情况下，本院酌情确定被告刘中凯还需支付的违约金金额。被告董军系房屋租赁合同中的担保人，租赁合同中明确被告董军需对被告刘中凯所负债务承担连带责任，应遵约履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘中凯应于本判决生效之日起十日内向原告上海森允进出口有限公司支付2018年10月20日至12月13日的租金和房屋占用费12万元；二、被告刘中凯应于本判决生效之日起十日内向原告上海森允进出口有限公司支付2018年10月1日至12月13日的物业管理费36,093元；三、被告刘中凯应于本判决生效之日起十日内向原告上海森允进出口有限公司支付房屋恢复费用5,000元、房屋恢复期间租金40,986元、物业管理费7,416元；四、被告刘中凯应于本判决生效之日起十日内向原告上海森允进出口有限公司支付物品处置费用以及地毯清洁费5,000元；五、被告刘中凯应于本判决生效之日起十日内向原告上海森允进出口有限公司支付解约违约金83,110元；六、被告董军对被告刘中凯所承担的上述主文中确定的支付义务承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费9,076元，由被告刘中凯负担。如不服本判决，原告上海森允进出口有限公司、被告董军可在判决书送达之日起十五日内、被告刘中凯可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 励审 判 员  陈娟娟人民陪审员  陈铭浩二〇一九年六月二十七日书 记 员  姜厚敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。