广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4318号原告：徐任驰，男，1970年12月6日出生，汉族，住广州市。原告：郭悦，女，1978年1月17日出生，汉族，住广州市。两原告共同委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地：广州市龙津中路******。法定代表人：严健良。原告徐任驰、郭悦诉被告广州金辉洋房地产有限公司（以下简称“金辉洋公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄利民适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐任驰、郭悦共同委托诉讼代理人梁永平到庭参加诉讼。被告广州金辉洋房地产有限公司经本院合法传唤没有到庭应诉，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告徐任驰、郭悦诉称：原告于2004年1月26日与被告签订《商品房买卖合同》，购买广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑银洋阁B807房。原告已按《商品房买卖合同》的规定，向被告支付了购房款，并于2004年9月23日收楼入住。在与原告签订《商品房买卖合同》前，被告为了骗取银行贷款，以其公司员工及员工的亲属朋友等人的名义，与被告签订虚假的《商品房买卖合同》，并以这些虚假购房人的名义办理了预售合同备案登记，之后又以这些虚假购房人的名义向中国建设银行广东分行贷款，并以涉案房屋作抵押担保。2004年6月，建设银行将对上述虚假购房人的贷款债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，该办事处又于2004年11月将该债权转让给中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。关于原告与虚假购房者刘义、被告、东方资产公司之间的系列纠纷，法院己作出了一系列的生效判决。生效判决己确认如下法律事实：1、刘义与被告关于涉案房屋的买卖行为无效；2、原告与被告关于涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系；3、刘义无权以涉案房屋作抵押，且办理的登记是预告登记，非抵押登记，该登记无效，东方资产公司对涉案房屋不享有优先受偿的权利。之后，广州市国土资源和规划委员会依职权主动注销了上述登记。原告认为，原告与被告存在合法有效的购房合同关系，被告应为原告办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋登记在原告名下。为维护自身合法权益，现原告起诉要求：1.被告立即为原告办理广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑银洋阁B807房的过户手续，将该房屋登记在原告名下；2.由被告承担本案诉讼费。被告广州金辉洋房地产有限公司没有答辩。经审理查明，2004年1月26日，两原告与金辉洋公司签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，约定原告向金辉洋公司认购广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·蔚蓝心殿银洋阁807单元。之后，两原告与金辉洋公司签订了《商品房买卖合同》，约定向金辉洋公司购买辉洋苑银洋阁B807号房屋（涉案房屋），建筑面积共105.26平方米，总房价款452052元，签订本合同时付楼款的30%即142052元，余款以银行按揭的方式支付；金辉洋公司应当在2004年5月20日前交付房屋；在交付房屋使用后60日内，金辉洋公司将办理权属登记所需要由其提供的资料报产权登记机构备案；等等。该买卖合同签订后至今没有在房屋管理部门办理登记备案手续。两原告向金辉洋公司支付房款142052元、税费9267元，并于2004年9月23日接收了上述房屋使用至今。另查，2001年7月19日，金辉洋公司与刘义签订了《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给刘义，并于2001年8月3日在房管部门办理了预售合同登记备案手续，约定付款方式为银行按揭。2001年8月22日，中国建设银行广东省分行与刘义签订《楼宇按揭合同》，约定中国建设银行广东省分行的经办银行为东环支行，由刘义以其向金辉洋公司购买的本案涉案房屋作抵押，作为贷款330000元的还款担保等。同年9月7日经批准已办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州市东环支行。后中国建设银行广州市东环支行向刘义发放了贷款330000元。2001年10月26日，东环支行并入中国建设银行广州市白云支行。2004年6月28日，中国建设银行广州市白云支行与中国信达资产管理有限公司广州办事处签订《债权转让协议》，约定中国建设银行广州市白云支行将其对**借款人（包括刘义）共计290笔借款合同项下的债权转让给中国信达资产管理有限公司广州办事处。2004年11月29日，中国东方资产管理公司广州办事处与中国信达资产管理有限公司广州办事处签订《债权转让协议》，由中国信达资产管理有限公司广州办事处将其对290户借款人（包括刘义）共计290笔借款合同项下的债权转让给中国东方资产管理公司广州办事处。2017年1月20日，中国东方资产管理公司广州办事处更名为中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。2009年10月26日，两原告以金辉洋公司将涉案房屋预登记至刘义名下，并办理抵押登记为由向本院提起（2009）荔法民三初字第2091号案的诉讼，请求确认金辉洋公司与刘义关于买卖涉案房屋的行为无效，并涂销该房屋在房屋管理部门已办理的买卖合同登记备案手续。本院经审理后驳回两原告的诉请，两原告不服本院上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉。2013年8月14日，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第3762号民事判决书，认为金辉洋公司与刘义的行为属于以合法的形式掩盖非法的目的，双方通过签订《商品房买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效。故判决：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2009）荔法民三初字第2091号民事判决；二、金辉洋公司与刘义之间买卖涉案房屋的行为无效。三、驳回两原告其他诉讼请求。2014年11月6日，本院作出（2014）穗荔法民三初字第1838号民事判决，确认两原告与金辉洋公司针对涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。2017年1月4日，两原告起诉刘义、中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司要求确认刘义以涉案房屋设定的抵押无效，中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司不能对涉案房屋享有优先受偿权。本院经审理认为（2010）穗中法民五终字第3762号民事判决书及（2014）穗荔法民三初字第1838号民事判决书已确认金辉洋公司与刘义关于买卖涉案房屋的行为无效及两原告与金辉洋公司针对涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系，刘义并非涉案房屋合法权利人，故其设定的抵押无效。本院作出（2017）粤0103民初298号民事判决，判决确认刘义以涉案房屋设定的抵押无效，中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司不能对涉案房屋享有优先受偿权。判后，中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司上诉。广州市中级人民法院审理认为刘义就涉案房屋所设定的是抵押预告登记而非抵押登记，不发生抵押效力。故广州市中级人民法院以（2017）粤01民终9928号民事判决，变更原审判决为：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司对涉案房屋不享有优先受偿权。又查，广州市国土资源和规划委员会于2018年12月25日向金辉洋公司及刘义作出穗国土规划不动产登[2018]1215号《注销登记决定书》，告知决定依职权注销金辉洋公司与刘义签订的预售合同号为00076330号的合同备案登记。同日，广州市国土资源和规划委员会又向中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司、刘义作出穗国土规划不动产登[2018]1216号《注销登记决定书》，告知决定依职权注销涉案房屋办理的01备字30530号抵押备案登记。广州市国土资源和规划委员会又于2018年12月28日在其官方网站上发布《关于注销00076330号合同备案登记的公告》及《关于01备字30530号作废的公告》。两原告提交的广州市不动产登记中心于2019年5月23日作出的《依申请信息公开答复书》载明：“……涉案房屋00076330号合同备案及01备字30530号抵押备案登记已按法定程序办理依职权注销。信息核查时间为2019年5月21日……”经查，两原告具备广州市住房限购区域内住房购房资格。两原告同意支付涉案房屋的剩余楼款310000元。本案审理过程中，两原告向本院提出诉讼保全申请，本院于2019年6月6日作出（2019）粤0103民初4318号民事裁定书，查封了涉案房屋。本院认为，已生效的一系列民事判决已确认金辉洋公司与刘义签订《商品房买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效，中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司对涉案房屋不享有优先受偿权，确认原告与金辉洋公司就涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。广州市国土资源和规划委员会也依职权注销了刘义就涉案房屋设立的抵押备案登记及合同备案登记，故两原告是涉案房屋的合法购买人。两原告已依约向金辉洋公司支付了首期楼款及税费，也实际入住涉案房屋，金辉洋公司作为涉案房屋的开发建设企业，按照双方合同的约定，负有为两原告办理涉案房屋产权登记手续的义务。金辉洋公司未能按约及时为两原告办理产权登记手续，已构成违约，现两原告诉请要求金辉洋公司办理涉案房屋过户登记手续，合理合法，应予以支持。同时，两原告也应向金辉洋公司履约支付剩余的楼款310000元。金辉洋公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告徐任驰、郭悦向被告广州金辉洋房地产有限公司支付剩余楼款310000元。二、自原告徐任驰、郭悦履行本判决第一项内容之日起十五日内，被告广州金辉洋房地产有限公司为原告徐任驰、郭悦办理广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑银洋阁B807号房的产权登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元、保全费2780元，由被告广州金辉洋房地产有限公司负担（原告已预交受理费50元、保全费2780元，由被告广州金辉洋房地产有限公司迳付给原告徐任驰、郭悦）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄利民二〇一九年六月二十八日书记员  黄佩仪左晶晶