四川省都江堰市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0181执异38号 异议人（申请执行人）：曾才其，男，1966年3月13日出生，汉族，住四川省成都市郫都区。 异议人（申请执行人）：王安德，男，1954年4月26日出生，汉族，住四川省成都市郫都区。 异议人（申请执行人）：吴鹰，1969年12月23日出生，汉族，住四川省成都市都江堰市。 上列异议人的委托诉讼代理人：欧阳璐，四川法典律师事务所律师。 被执行人：梁忠树，男，1964年8月20日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：陈杨，北京安博（成都）律师事务所律师。 本院在执行刘元松与梁忠树房屋租赁合同纠纷一案中［执行案号为（2015）都江执字第1544号］，因被执行人梁忠树在本院涉及执行案件17件，本院将其中15件案件并入执行案号为（2015）都江执字第1544号案件一并执行，其中包含吴鹰、王安德、曾才其三人分别与梁忠树、邓鉴华的民间借贷纠纷三案的执行案件。执行中，本院作出（2015）都江执字第1544-5号执行裁定书，裁定将被执行人梁忠树位于都江堰市幸福镇迎宾路55号1栋-1楼1号、1栋1—11楼1号（面积3582.3平方米）以5800万元抵偿给申请执行人四川省中建锦华置业顾问股份有限公司（以下简称中建锦华公司），并解除对执行标的物的查封和抵押。申请执行人吴鹰、王安德、曾才其对该执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成的合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人曾才其、王安德、吴鹰称：都江堰法院裁定将被执行人梁忠树位于都江堰市幸福镇迎宾路55号1栋-1楼1号、1栋1—11楼1号以5800万元抵偿给申请执行人中建锦华公司违反法律规定，严重损害了异议人的合法权益。理由为：（1）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第491条、第492条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第34条、第35条规定，法院有权将被执行人财产作价抵偿的前提是“申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人和社会公共利益”，同时抵偿之前应当经过变卖程序，变卖失败后才能作抵偿。而本案所裁定的标的物的抵偿未按程序进行，并直接参照已经失效的评估报告所作的评估价值为底价而产生的流拍价格5800万元作价抵偿，明显违反法定程序。（2）都江堰法院将执行标的物作价5800万元抵偿给相关优先债权人于法无据。2016年9月13日由四川大友房地产评估咨询有限公司出具的编号为川友房估20160408号《房地产评估报告》对执行房产估价人民币8533万元，该报告使用期限为出具之日起一年，现该报告出具近两年，已经失效。同时，从2017年起成都全域的房地产市场大幅增长，执行标的物的价值已远高于2016年的评估价值，应当对执行标的物重新评估，因此法院以《评估报告》中的估价金额为底价而产生的流拍价5800万元作为抵偿金额于法无据，导致了执行标的物被少数申请执行人以明显低价获益而损害了其他申请执行人及被执行人人合法权益。（3）执行标的并非“价高无应”，法院应采取补救措施最大限度地保障全体申请执行人的合法权益。2017年的首次拍卖时有人出价6291万元竞得标的物，因法院的拍卖公告文字瑕疵导致拍卖被法院取消，重新拍卖后因增设了租赁等其他权利负担，导致潜在竞拍人顾虑重重，最终拍卖失败。之后不动产市场升温后法院未经重新评估和尝试变卖程度，即以5800万元的明显低价将执行标的物抵偿给优先债权人，严重损害了其他申请执行人的合法权益。综上，请求法院依法撤销（2015）都江执字第1544-5号执行裁定书，重新评估执行标的物，启动新一轮的拍卖程序或尝试变卖程序，公平、公正、公开处置执行标的物，以维护全体申请执行人及被执行人的合法权利。 经审查查明，一、本院于2016年7月21日立案执行吴鹰、王安德、曾才其三人分别与梁忠树、邓鉴华的民间借贷纠纷三案的执行案件，执行案号分别为（2016）川0181执1286号、（2016）川0181执1287号、（2016）川0181执1288号。2016年7月26日，本院将上述三件执行案件并入本院（2015）都江执字第1544号申请执行人刘元松与被执行人梁忠树房屋租赁合同纠纷执行案件中一并执行。 二、本院在执行（2015）都江执字第1544号中，于2015年12月10日依法查封了被执行人梁忠树所有的位于都江堰市幸福镇迎宾路55号1栋-1楼1号车库、1栋1楼至11楼的1号商业用房。根据申请执行人刘元松的申请本院于2016年8月1日依法委托四川大友房产评估咨询有限公司对前述被查封的商业用房进行评估。2016年9月13日，四川大友房产评估咨询有限公司出具房产评估报告，评估结论为：于价值时点2016年9月6日的市场价值为8533万元，平均单价为4485元／㎡。同时，该评估报告载明：估价报告的使用期限为2016年9月13日至2017年9月12日。之后，本院对上述房产公开进行了二轮共计五次网拍。第一轮拍卖情况：（1）2016年11月1日，本院发出第一次淘宝网司法拍卖公告，载明：拍卖时间为2016年11月17日10时至2016年11月18日10时止，起拍价：8533万元，保留价：8533万元。网拍记录载明：无优先购买权人记录、无保证金记录、无报名人信息、无竞价记录；竞价结果：系统流拍。（2）2016年11月29日，本院发出第二次淘宝网司法拍卖公告，载明：拍卖时间为2016年12月15日10时至2016年12月16日10时止，起拍价：6826.4万元，保留价：6826.4万元。网拍记录载明：无优先购买权人记录、无保证金记录、无报名人信息、无竞价记录；竞价结果：系统流拍。（3）2016年12月20日，本院发出第三次淘宝网司法拍卖公告，载明：拍卖时间为2017年1月5日10时至2017年1月6日10时止，起拍价：5461.12万元，保留价：5461.12万元。该次网拍无优先购买权人记录，交付保证金参与网拍的竞卖人有4人（各交付保证金600万元），分别为刘子煜、何靖、成都兴化亿缘商贸有限公司、成都润祥福商贸有限公司，经过85次出价后，所拍卖的房产最终以6291.12万元的价格由竞卖人何靖竞拍成交。2017年1月18日，何靖将剩余拍卖款项5691.12万元转入本院指定帐户。次日，何靖以“本次拍卖公告载明的税费承担方式与标的物拍品现状的‘特殊说明’一栏中对税费的承担方式载明不一致，认为本次拍卖程序有重大瑕疵”为由提出请求，要求本院退还其已交付的全额拍卖款并赔偿损失，随后，本院经审查后将何靖所交付的购房款退还其本人。第二轮拍卖情况：（1）2017年3月23日，本院发出第四次淘宝网司法拍卖公告，载明：拍卖时间为2017年4月23日10时至2017年4月24日10时止，起拍价：5973.1万元，保留价：5973.1万元。网拍记录载明：优先购买权人为都江堰鹿归国际酒店有限责任公司、无保证金记录、无报名人记录、无竞价记录，竞价结果：系统流拍。（2）2017年7月31日，本院发出第五次淘宝网司法拍卖公告，载明：拍卖时间为2017年8月16日10时至2017年8月17日10时止，起拍价：5800万元，保留价：5800万元。网拍记录载明：优先购买权人为都江堰鹿归国际酒店有限责任公司，无保证金记录、无报名人记录、无竞价记录，竞价结果：系统流拍。 三、成都市中级人民法院于2017年9月15日调解结案的（2017）川01民初3237号即原告四川巨和贸易有限公司（以下简称巨和公司）与被告成都棕树投资有限公司（以下简称棕树公司）、梁忠树借款合同纠纷案，巨和公司于2017年10月10日向成都中院申请强制执行［执行案号：（2017）川01执2632号］。执行中，巨和公司将其在（2017）川01民初3237号民事调解书中所确定的债权转让给四川省中建锦华置业顾问股份有限公司（以下简称中建锦华公司），经中建锦华公司申请，成都中院于2017年11月1日出具（2017）川01执异2373号执行裁定书，裁定：将（2017）川01执2632号执行案件的申请执行人由巨和公司变更为中建锦华公司。2017年11月30日，成都中院向本院出具（2017）川01执2632号参与分配函，同时将中建锦华公司2017年11月21日提交的《参与分配及以物抵债申请书》一并转交给本院，认为因申请执行人中建锦华公司对梁忠树所有的位于都江堰市幸福镇迎宾路55号的房产享有优先受偿权，故将该执行案件移交由本院依法处理。 四、2018年6月11日，本院出具（2015）都江执字第1544-5号执行裁定书，裁定：一、将被执行人梁忠树位于都江堰市幸福镇迎宾路55号的房产1栋-1楼1号（权0290507）、1栋1楼1号（权0290558）、1栋2楼1号（权0290556）、1栋3楼1号（权0290557）、1栋4楼1号（权0290559）、1栋5楼1号（权0290560）、1栋6-11楼1号（权0290561）{土地证号：都国用（2013）字第159**，面积：3582.3平方米}以5800万元抵偿给申请执行人中建锦华公司，差额18200571元由申请执行人中建锦华公司在本裁定书生效十日内补差；二、申请人中建锦华公司可持本裁定书到相关机构办理房产登记手续，办理过户产生的所有税费（包含隐行税费）由中建锦华公司自行承担，房屋自行交接；三、解除对位于都江堰市幸福镇迎宾路55号的房产1栋-1楼1号（权0290507）、1栋1楼1号（权0290558）、1栋2楼1号（权0290556）、1栋3楼1号（权0290557）、1栋4楼1号（权0290559）、1栋5楼1号（权0290560）、1栋6-11楼1号（权0290561）{土土地证号：都国用（2013）字第159**面积：3582.3平方米}的查封；四、解除对上述房产的抵押。同时，该裁定书的尾部载明“申请执行人、被执行人对以物抵债有异议的，应当自收到本裁定之日起十日内向本院提出书面异议。逾期，本裁定书发生法律效力。”该裁定书分别送达给19位申请执行人与被执行人梁忠树后，其中16位申请执行人（含受抵偿人中建锦华公司）与被执行人对该裁定书不服，均向本院提出执行异议。 本院认为，1、川友房估20160408号《房地产评估报告》载明：估价报告的使用期限为2016年9月13日至2017年9月12日，而本院对案涉标的物所组织进行的二轮共计五次拍卖的时间均在评估报告载明的使用期限内，故异议人认为该评估报告失效缺乏事实依据。2、本院在拍卖程序中是严格按照法律规定，并根据拍卖标的物的评估价格确定标的物拍卖底价，从而进行拍卖，并以最终拍卖流拍价格作为抵偿价格，因此异议人认为抵偿价格过低的异议理由不能成立。3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款规定：“拍卖时无人竞买或者竞卖人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”该规定明确了“其他执行债权人”也可以申请或者同意以该次拍卖所定的保留价以物抵债。本院在第二轮拍卖的最后一次拍卖流拍后，根据享有抵押担保物权的优先受偿权人中建锦华公司提交的《以物抵债申请书》，依法裁定将案涉房产抵偿给中建锦华公司符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人曾才其、王安德、吴鹰的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向四川省成都市中级人民法院申请复议。 审判长  刘易兵 审判员  毛爱军 审判员  黄 虹 二〇一九年六月三日 书记员  邱怡婷