福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初1029号 原告：林天华，男，1969年9月6日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：李澄，福建省品义律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：戴华萍，福建省品义律师事务所实习律师。 被告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园路 法定代表人：李国镇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑政煌，福建湄海律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄国春，福建理顺律师事务所执业律师。 原告林天华与被告莆田市世全房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，二次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告林天华的委托诉讼代理人李澄和被告莆田市世全房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑政煌到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告林天华的委托诉讼代理人李澄和被告莆田市世全房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄国春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林天华向本院提出诉讼请求：1.判令莆田市世全房地产开发有限公司立即为林天华办理位于莆田市商品房的《不动产权证书》并交付给林天华；2.判令莆田市世全房地产开发有限公司立即支付给林天华自2014年8月31日起至取得《不动产权证书》之日止每日按购房款788553元的0.001%计算的逾期办证违约金；3.判令本案诉讼费用由莆田市世全房地产开发有限公司负担。事实和理由：2014年3月27日，林天华与莆田市世全房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定林天华以788553元向莆田市世全房地产开发有限公司购买位于莆田市商品房；莆田市世全房地产开发有限公司应当在2014年5月31日前将商品房交付给林天华，并应在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由莆田市世全房地产开发有限公司提供的资料交付林天华。如因莆田市世全房地产开发有限公司的原因，林天华不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，林天华不退房，莆田市世全房地产开发有限公司自逾期之日起每日按林天华已付款的0.001%向其支付违约金。此外，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，林天华依约向莆田市世全房地产开发有限公司缴纳办证费用，但莆田市世全房地产开发有限公司至今未为林天华办理房屋权属证书，其行为已构成违约。 莆田市世全房地产开发有限公司答辩称：1.根据商品房买卖合同补充协议第二条规定，林天华未缴纳办证费用而导致逾期办证的责任应由林天华自行承担，故林天华的主张不符合合同约定；2.林天华于2019年1月16日才起诉主张逾期办证违约金，故对2016年1月16日之前的逾期办证违约金已超过法定三年的诉讼时效期间；3.讼争商品房逾期办理权属证书是非出卖人原因造成的，答辩人不应承担违约责任，且该商品房尚不具备办理初始登记的条件，林天华主张答辩人未其办理《不动产权证》并交付给原告没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回林天华的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方无争议的证据的真实性予以确认并在卷佐证。 根据上述本院确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2014年3月27日，莆田市世全房地产开发有限公司与林天华签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201401288）一份，约定林天华以788553元的价格向莆田市世全房地产开发有限公司购买位于莆田市城厢区；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年4月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。……”该合同附件六：合同补充协议第二条约定：“关于付款和交房、办证、前期物业的补充约定：1、为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税、专项维修金等一切办证应缴费用和提交相关材料，否则造成权属登记的拖延或无法办理的责任由买受人自行承担。非出卖人原因（包括但不限于规划验收、资料归档、面积测绘或办证部门迟延等其他原因）导致买受人不能按时取得权属证书的，出卖人不承担任何责任。权属证书单指《房屋所有权证》，《土地使用权证》另行由出卖人通知买受人共同办理。”合同签订后，林天华已向莆田市世全房地产开发有限公司交纳购房款788553元。庭审时，双方对莆田市世全房地产开发有限公司已将讼争商品房交付林天华均无异议，林天华提供银行交易明细和流水单欲证明其已经支付诉争房屋的办证费用，莆田市世全房地产开发有限公司对此亦未提出异议。 本院认为：林天华与莆田市世全房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。林天华根据《商品房买卖合同》中附件六合同补充协议第二条的规定向莆田市世全房地产开发有限公司预交代收代付办证费用（含办证契税等），故莆田市世全房地产开发有限公司也应按照《商品房买卖合同》第十四条、附件六合同补充协议第二条规定为林天华办理《房屋所有权证》，并通知林天华共同办理《土地使用权证》。又因现实施不动产统一登记制度，故莆田市世全房地产开发有限公司应为林天华办理诉争房屋的《不动产权证书》。林天华在接收商品房时已预交了代收代付办证费用并确认选择第二种方案解决逾期办证问题。根据合同约定，莆田市世全房地产开发有限公司应于2014年5月31日前将讼争房屋交付给林天华使用。现双方均确认涉案房屋已交付且未发生争议，虽双方未明确具体的交付日期，但可以推定交房的日期未超过双方约定的2014年5月31日。根据合同约定，莆田市世全房地产开发有限公司应在商品房交付使用后90日内即2014年8月29日前办理《房屋所有权证》，然莆田市世全房地产开发有限公司至本案庭审结束（即2019年4月24日）仍未办理房屋权属证书，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现林天华要求莆田市世全房地产开发有限公司支付已付款788553元自2014年8月31日起至取得《不动产权证书》之日止按0.001%计算的逾期办证违约金，因林天华于2019年1月16日才向本院提起诉讼，莆田市世全房地产开发有限公司辩称对于2016年1月16日之前的逾期办证违约金已超过法定三年的诉讼时效有理，本院予以支持，故莆田市世全房地产开发有限公司依法应支付给林天华自2016年1月16日起至诉争房屋的《不动产权证书》登记至林天华名下之日止每日按购房款788553元的0.001%计算的违约金。鉴于林天华已全部支付购房款、建发公司已交付商品房且林天华并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，该违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即788553元×30%=236565.9元。莆田市世全房地产开发有限公司辩称施工方未移交验收资料造成无法办理产权登记手续，因其作为诉争房屋的开发者和出卖人，应能预见到商品房进行工程竣工验收等所需的大致时间，且出卖人应为相关证件资料的办理做好前期的准备工作，现其以与施工方之间存在纠纷导致无法办理产权登记手续为由提出抗辩，既缺乏依据亦显失公平，故本院不予采纳。莆田市世全房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(98761,64)?)第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 1、莆田市世全房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内为林天华办理位于莆田市商品房的《不动产权证书》并交付给林天华； 2、莆田市世全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给林天华以购房款人民币788553元为基数自2016年1月16日起至上述《不动产权证书》登记至林天华名下之日止按日0.001%计算的逾期办证违约金，该违约金最高限额为236565.9元； 3、驳回林天华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费221元，减半收取计110.5元，由林天华负担36.5元，莆田市世全房地产开发有限公司负担74元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 陈 妍 二〇一九年六月十六日 书记员 陈建英 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -9- -4-