四川省射洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0922民初271号 原告（反诉被告）：射洪县自然资源和规划局（原射洪县国土资源局），住所：四川省遂宁市射洪县太和镇太和大道**。统一社会信用代码：11510822008503139F。 法定代表人：赵和才，系该局局长。 特别授权委托诉讼代理人：李国宁，系四川子昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭颖，系该局工作人员。 被告（反诉原告）：胥学平，男，1965年6月18日出生，汉族，四川省绵阳市游仙区居民。 被告（反诉原告）：杨均，男，1972年9月7日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人（上列被告共同委托）：左自伟，系重庆千品律师事务所律师。 委托诉讼代理人（上列被告共同委托）：周炜，系重庆千品律师事务所律师。 原告射洪县自然资源和规划局与被告胥学平、杨均建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2018年3月30日作出（2018）川0922民初字第232号民事判决，后被告胥学平、杨钧不服向遂宁市中级人民法院提出上诉，该院于2018年12月29日作出（2018）川09民终890号民事裁定书，以“二审出现新证据、需对双方之间签订的《国有建设用地使用权置换合同》效力作出认定”为由裁定撤销本院将该案（2018）川0922民初字第232号民事判决,发回本院重审。本院于2019年1月17日重审立案后，被告胥学平、杨均于2019年2月25日提起反诉，本院依法适用普通程序，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告射洪县自然资源和规划局的委托诉讼代理人李国宁、郭颖，被告胥学平、杨均及其委托诉讼代理人左自伟、周炜到庭参加诉讼，原告射洪县自然资源和规划局法定代表人赵和才经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告射洪自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：请依法判决解除原、被告于2014年5月20日签订的国有建设用地使用权置换合同。事实和理由：2006年1月27日，被告胥学平通过拍卖方式取得了位于射洪县武安河街管理房项目用地的国有建设用地使用权，该项目土地净面积929.4平方米，用途为商业用地。后经双方协商同意，于2014年5月20日签订了国有建设用地使用权置换合同，约定将原地块置换为射洪县太和镇滨江路南段，土地面积929.4平方米，用途为商业用地，土地使用年限为40年。规划指标为：建筑层数≤2.5层，总建筑面积≤2323.5平方米，容积率2.5。四至界限:（详见附图）。2015年9月21日四川省住房和城乡建设厅批准了《射洪县城市总体规划（2013—2030）》，原、被告双方约定置换给被告的地块土地用途规划为公园绿地，故原、被告双方于2014年5月20日签订的国有建设用地使用权置换合同因国家规划调整而不能履行，原告同意合理合法处理解除置换合同的善后问题，但被告坚持提出过高经济要求，致双方不能达成一致意见，故请求人民法院依法判决准予原告解除同被告于2014年5月20日签订的国有建设用地使用权置换合同。 被告胥学平、杨均向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人继续履行合同；2.确因涉案合同无法继续履行，则依法判令被反诉人返还土地价款及利息，并赔偿延迟交地的损失及合同不能履行的违约金计19908188.58元；3.本案本、反诉费由被反诉人承担。事实及理由：2006年1月27日，反诉人通过拍卖的方式以361.743万元价款取得了位于射洪县武安河街管理房项目929.4平方米用地的国有建设用地使用权，由于被反诉人原因导致该反诉人无法使用该土地。后经多方协调，并根据射洪县第十七届人民政府第十三次常务会议纪要的要求签订了《国有建设用地使用权置换合同》。该合同约定：1.土地位置从射洪县武安河街置换为射洪县太和镇滨江路南段；2.容积率由原≤2.0调整2.5；3.原置出土地评估价格为547.04万元、置入土地评估价格为672.24万元，另补偿反诉人124.7282万元，反诉人补差0.4718万元；4.置入土地在反诉人补差后30日内交付；5.合同第七条第二、三款分别约定逾期交地的损失1‰／天、违约金10%。置换合同签订后，胥学平、杨均于2014年7月22日签订协议，约定对上述土地共同开发，被反诉人同意。同年9月19日，反诉人胥学平缴纳了置换土地差价款4718元。双方签订的合同合法有效，被反诉人应当于2014年10月19日内将置换土地交付给反诉人，如确因客观原因被反诉人无法继续履行该合同，反诉人表示理解与支持，但应对反诉人的土地价款予以返还，并承担为此给反诉人造成的重大损失。 原告射洪自然资源和规划局针对反诉答辩称，1.反诉人要求继续履行合同的请求不能成立。因国家规划调整导致合同不能履行，合同可以依法解除，故其要求继续履行合同的诉讼请求不能成立；2.反诉人提出的赔偿要求过高，其中部分损失的计算没有事实依据和法律依据。根据双方签订的置换协议，违约金应为违约金额的百分之十左右，此外应按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用的直接损失。 原告射洪自然资源和规划局，被告胥学平、杨均围绕诉讼请求依法提交了证据，双方无争议的证据符合证据的基本特征，本院予以确认并在卷为证。被告提交景观带照片、北段已建成拍卖部分及置换前的相关图纸与本案无关，其余涉及损失证据本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年1月27日，被告胥学平通过拍卖方式以361.743万元价款取得了位于射洪县武安河街管理房项目929.4平方米用地的国有建设用地使用权。2008年，被告胥学平向县规划局提交了规划设计方案，经县规委会审定：“因当时武安河街商气较浓，车流量过大，已不适宜再在武安河景观带内建设景点房和管理房”，作出“暂缓审批”的决定，导致项目用地无法按拍卖用途进场施工建设。2014年5月20日，原射洪国土资源局（甲方）、胥学平（乙方）、四川射洪城市建设投资有限责任公司（丙方）、射洪县城乡规划管理局（丁方）共同签订《国有建设用地使用权置换合同》，合同约定：“第一条置换土地的原则：根据《闲置土地处置办法》第十三条的规定“可为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设的原则”。本次土地置换按土地用途不改变、等值置换的原则予以置换。第二条置换土地的位置和面积：置出土地由乙方于2006年1月27日通过拍卖取得位于武安河街景点房项目用地的国有建设用地使用权，该项目涉及土地净面积929.4平方米，规划指标为：原拍卖地块指标：建筑层数≤2层，容积率≤2.0。并于2007年04月12日与原射洪县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，用途为商业用地。四至界限：〔详见附图）。置入土地位于射洪县太和镇滨江路南段，土地面积929.4平方米，用途为商业用地，土地使用年限为40年。规划指标为：建筑层数≤2.5层，总建筑面积52323.5平方米，容积率2.5。四至界限：（详见附图）。第三条置换土地的作价依据与价格：经丁方委托四川德恒不动产估价有限责任公司对置出、置入地块的国有建设用地使用权分别按市场价格评估，并出具了土地估价报告，经甲、乙、丙、丁四方约定以此土地估价报告结果为参考作价依据。1、置出地块、地上附属物及建材的价格：本次国有土地使用权置换的置出地块为乙方所取得用于修建武安河管理房的929.4平方米国有建设用地使用权涉及的土地，土地级别为商业三级，置换出地块的价格确定为人民币547.04万元。2、置入地块的价格：拟置入土地位于射洪县太和镇滨江路南段，土地面积929.4平方米，土地级别为商业三级，该地块的土地评估值为人民币672.24万元。3、置出地块损失估算：经丁方咨询相关部门及专业评估机构并作出估算。因规划调整此次置换给乙方造成建筑成本差异95.7282万元及资金利息29万元。乙方损失合计为124.7282万元。4、置出、置入土地的价差：经评估，拟置入滨江路的土地价值高于置出武安河土地的价值，两者差额为125.2万元；扣减乙方损失124.7282万元后，乙方须按实际差额支付甲方0.4718万元。第四条土地差额缴纳：在本协议生效15日内，乙方须将差额地价款缴入甲方指定账户。第五条置换土地的交付：在乙方缴纳差额地价款后15日内向甲方交付置出土地。由甲、丙方负责验收，甲方将该块土地纳入县土地储备库储备，丙方负责管理。置入土地由甲、丙方在乙方缴纳差额地价款后30日内落实供应。第六条、各方的责任和义务（―）甲方的责任和义务：1、甲方负责办理置出、置入土地使用权变更手续；2、甲方于本合同签订的15日内，与丙方一道验收乙方交回的土地。3、甲方与丙方在乙方缴纳差额款30日内一道负责给乙方落实置入土地，并办理相关手续。（二）乙方的责任和义务：1、乙方在本合同签订后，即向甲方交付被收回土地的国有建设用地使用权出让合同原件等资料，并向甲方交回全部土地使用权。2、乙方确保交付地块权属清楚，无争议、质押、担保、租赁等情况。若因该宗地权属发生纠纷，乙方负责协商处理。3、在规定时间内缴纳差额地价款。（三）丙方的责任和义务：1、接收和管理乙方移交的土地及所有附属设施。2、与甲方一道负责给乙方落实置入土地，并确保乙方顺利进场建设。（四）丁方的责任和义务：1、丁方负责出具置入土地的红线图及规划指标；第七条违约责任本合同一经签订，违反本合同任一条款，即为违约。（一）若乙方不能按期向甲、丙方交付置出土地，每延迟一天，按应付款额的1%。赔偿甲、丁方损失。若乙方未能按本合同第三条规定按期支付差额款，每延迟--天，按应付款项的1‰。向甲方支付滞纳金；（二）若甲、丙方不能按期向乙方交付置入土地，每延迟一天，按应付款额的1‰。赔偿乙方损失；（三）若因甲、乙、丙、丁任何一方原因造成本合同不能履行，违约方按本合同约定土地价款总额的10%向守约方支付违约金。”2014年7月22日，被告胥学平、杨均签订协议，约定对上述用地共同开发，胥学平占60%，杨均占40%，原射洪县国土资源局签字盖章表示同意。同年9月19日，被告胥学平缴纳了置换土地差价款4718元。 被告胥学平置入的位于射洪县太和镇滨江路南段929.4平方米土地，已被射洪县城市总体规划（2013-2030）规划为公园绿地，2015年9月21日，四川省住房和城乡建设厅经四川省人民政府同意作出复函，该复函载明：原则同意《射洪县城市总体规划（2013-2030）》；《总体规划》是射洪县城市发展、建设和管理的基本依据，城市规划区内的一切建设活动都必须符合《总体规划》要求；射洪县人民政府要根据本批复精神，认真组织实施《总体规划》，任何单位和个人不得随意改变。据此，原射洪国土资源局与被告胥学平、杨均多次协商解除置换合同及赔偿问题未果，于2018年1月18日向本院提起诉讼，要求解除原、被告2014年5月20日签订的《国有建设用地使用权置换合同》，被告胥学平、杨均于同月20日向本院提起反诉，要求判令射洪自然资源和规划局继续履行合同，并按约定承担违约责任；确因公共利益需要解除合同，则依法判令射洪自然资源和规划局赔偿损失费3737.5953万元。 审理中，双方当事人同意将起诉案由建设用地使用权出让合同纠纷变更为建设用地使用权合同纠纷，双方均表示不追加四川射洪城市建设投资有限责任公司、射洪县城乡规划管理局为当事人，由射洪自然资源和规划局承担责任。 另查明，2019年2月，因机构改革，新组建的射洪县自然资源和规划局，原射洪县国土资源局的职责由其行使，射洪县国土资源局不再保留。本案原告变更为射洪县自然资源和规划局。 又查明，被告在二审中提交的新证据，被告在庭审中明确表示不提交，原告亦未提出不同意见。 本院认为,原、被告签订的《国有建设用地使用权置换合同》属各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。 本案的争议焦点之一：原、被告签订的合同是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的…”。本案涉及的建设用地已被射洪县城市总体规划（2013-2030）规划为公园绿地，该总体规划经四川省住房和城乡建设厅请示四川省人民政府同意并复函，明确城市规划区内的一切建设活动都必须符合该总体规划要求，任何单位和个人不得随意改变。该总体规划的性质是国家的政策、法令，属于法定不可抗力的一种，原告据此要求解除合同符合法律规定，本院予以准许。 本案的争议焦点之二：原告是否应退还被告土地价款及是否应当支付资金利息。合同因不可抗力解除，原告应当退还被告相应的土地价款，案涉合同中土地评估值672.24万元，同时将原拍卖确定的规划指标建筑层数≤2层，容积率≤2.0调整为建筑层数≤2.5层，总建筑面积2323.5平方米，容积率2.5，该部分调整实质是在置换土地时对被告的补偿，该补偿应当折合相应价款纳入总价款计算。故本院按照672.24万元÷2323.5平方米×（2323.5平方米-929.4平方米×2）方式计算，增加面积价值为1386302.33元纳入总价值计算，共计8108702.33元，由原告返还被告，并从2014年5月20日起按照年息6%的标准计算利息。 本案的争议焦点之三：原告是否应当支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“…当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任…”。故原告应当按照合同约定支付违约金。案涉合同中，双方约定：“(二）若甲、丙方不能按期向乙方交付置入土地，每延迟一天，按应付款额的1‰。赔偿乙方损失；(三）若因甲、乙、丙、丁任何一方原因造成本合同不能履行，违约方按本合同约定土地价款总额的10%向守约方支付违约金。”现合同因不可抗力而解除，故原告应按合同约定支付被告土地价款总额10%的违约金，即8108702.33×10%=810870.233元。 综上所述，对原告射洪县自然资源和规划局要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原、被告均不要求共同签订合同的射洪城市建设投资有限责任公司、射洪县城乡规划管理局承担责任，表示由原告自行承担责任，本院予以确认。对被告胥学平、杨均的反诉请求，部分支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第(一)项、第一百一十四条第一款、第一百一十七条的规定，判决如下： 一、解除原告射洪县自然资源和规划局与被告胥学平签订的《国有建设用地使用权置换合同》； 二、由原告射洪县自然资源和规划局返还被告胥学平、杨均土地价值款8108702.33元及利息，利息从2014年5月20日起按照年息6%的标准计算，至付清之日止； 三、由原告射洪县自然资源和规划局支付被告胥学平、杨均违约金810870.23元； 四、驳回被告胥学平、杨均的其他反诉请求。 上列二、三项，限判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费58856元，由原告射洪县自然资源和规划局负担48856元，被告胥学平、杨均负担10000元；反诉费114340元，由原告胥学平、杨均负担84340元，被告射洪县自然资源和规划局负担30000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于遂宁市中级人民法院。 审 判 长  王 映 人民陪审员  任惠芳 人民陪审员  胥秀英 二〇一九年六月二十一日 法官 助理  杨 欢 书 记 员  宋代一