贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2701民初2394号原告：许刚，男，1979年12月14日出生，苗族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。原告：田昕，女，1985年7月19日出生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。二原告共同委托诉讼代理人：刘芮，系贵州契正律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：王有燕，系贵州契正律师事务所实习律师。被告：都匀强臣房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人：罗远筑，系该公司经理。委托诉讼代理人：柳玉勇，系贵州子为律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘徽，系贵州子为律师事务所律师。原告许刚、田昕与被告都匀强臣房地产开发有限公司（以下至判决主文简称强臣房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人刘芮、王有燕，被告强臣房开公司委托诉讼代理人柳玉勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许刚、田昕向本院提出诉讼请求：1、判令被告按购房款的日万分之二支付逾期交房违约金544102.16元（其中2016年7月1日至2017年1月1日以3722600元为基数计算，2017年1月2日至2017年10月1日以7442600元为基数计算）；2、判令被告按购房款7442600元的日万分之四支付从2017年7月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（暂计至2019年4月30日为1994616.80元）；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年9月9日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告以7442600元的价格购买被告开发建设的建筑面积744.26平方米商铺，同时约定被告于2016年9月30日前将验收合格的商品房、2017年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，若逾期未履行，被告按日向原告支付逾期交房和逾期办证违约金；合同签订当日，原告给付购房款3722600元，2017年1月11日，原告通过银行按揭贷款给付剩余购房款3720000元，原告已按约定已履行支付全部购房款义务，但被告却在2017年10月1日才向原告交付房屋，至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告认为。被告逾期交房和交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，故诉讼至法院。被告强臣房开公司当庭辩称，首先，双方合同约定的交房时间是2016年9月30日，原告仅支付了首付款，2017年1月支付按揭款，实际门面已经交付原告使用，原告2017年2月已经对房屋进行装饰装修，故被告并没有违约逾期交房；其次，逾期办证不是被告的原因造成，而是由于消防、住建等等原因，不属我方过错造成，故依合同约定我方不承担逾期办证的违约责任；再次，即便是违约，双方在合同中约定的逾期交房、逾期办证的违约金比例，根据实际情况来看，其约定过高，请求人民法院就违约金进行调整。经审理，本院认定事实如下：2016年9月9日，原告许刚、田昕与被告强臣房开公司签订合同编号为Y16023099号的《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，原告向被告购买位于贵州省××市××大道××“××门”××单元××商品房××套，建筑面积744.26平方米、套内建筑面积489.72平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价为15197.66元，总价款7442600元，首付3722600元，余款3720000元以银行按揭贷款支付，交房时间为2016年9月30日前，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付，同时，被告承诺在2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金，合同还对其他事项作了约定；合同签订后，原告许刚于2016年9月9日向被告交纳了购房首付款3722600元、于2017年1月11日通过办理银行按揭向被告支付购房款3720000元，至此，原告已按合同约定交纳了全部购房款7442600元，原告已于2017年10月1日接收案涉商品房，由于被告开发的案涉楼盘现尚未通过综合验收，故迟迟未向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故二原告起诉来院，要求支持前述诉请。以上事实，有双方当事人的当庭陈述，二原告提交的《居民身份证》复印件、《商品房买卖合同》复印件、购房首付款《收据》复印件及都匀农村商业银行银行《转账凭证》复印件，被告提交的被告《营业执照（副本）》复印件、法定代表人《居民身份证》复印件、《法定代表人身份证明书》复印件、《承诺书》复印件及露台改建图片打印件等证据材料在卷为证，当事人所提交的证据与本案有关联性，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”；本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，本院予以确认，合同对双方均具有约束力，应按照合同约定履行义务。关于原告主张的逾期交房违约金请求，原告自认于2017年10月1日对案涉房屋予以验收，对该房屋实际占有，被告认为该房屋已于2017年3月3日前实际交付原告，并举示了原告许刚出具的承诺书及露台改建图片证实，但从该证据内容来看，仅证实原告对露台改建所作的承诺及改建情况，并不能证明原告已实际收房，故对被告的抗辩意见本院不予采信，交房时间以原告自认的时间作为实际交房时间认定，而合同约定交房日期与原告实际收房日期确实逾期，被告应承担该期间逾期交房的违约责任；原告主张自2016年7月1日起至2017年1月1日期间，以已交付购房首付款3722600元为基数计算违约金，与本院查明不符，该期间应为2016年10月1日起至2017年1月11日止（103天），以已交付购房首付款3722600元为基数计算该期间逾期交房违约金；原告主张自2017年1月2日起至2017年10月1日止，按全部购房总价款7442600元为基数计算违约金，与本院查明不符，该期间应为2017年1月12日起至2017年9月30日止（262天），以已交付全部购房款7442600元为基数计算该期间逾期交房违约金；由于被告违约，逾期交房的原因又不属于不可抗力，理应按照合同约定期限、标准支付违约金，但庭审中被告表示按日万分之二计算违约金过高，要求本院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，本院认为双方约定违约金过高，故以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，违约金以已交付房款为基数，将逾期交房违约金调整为日万分之一，逾期交房违约金应为：3722600元×0.0001×103天＋7442600元×0.0001×262天＝233338.90元，本院予以支持。关于逾期办证违约金，原告主张自2017年7月1日起至被告履行提供办理商品房转移登记的有关文书义务之日止，以已交付房款为基数，按日万分之一计算，由于被告逾期至今未将办证文书交付原告构成违约，逾期交付的原因又不属于不可抗力，理应按照合同约定期限、标准支付违约金，但庭审中被告表示违约金过高，要求本院予以调整，根据前述法律的规定，本院认为双方约定违约金过高，故以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，逾期办证违约金以已交付房款为基数，将违约金调整为日万分之零点五，自2017年7月1日起计算至被告向原告交付之日止，并且被告应在具备条件后积极协助原告办理《房屋产权证》。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告都匀强臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许刚、田昕逾期交房违约金233338.90元；二、被告都匀强臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许刚、田昕逾期办证违约金（违约金以原告已交付房款7442600元为基数，自2017年7月1日起按日万分之零点五计至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27110元、因适用简易程序减半收取13555元，由原告许刚、田昕负担10755元，被告都匀强臣房地产开发有限公司负担2800元（该款二原告已向本院预交，被告负担部分可径付二原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间最后一日起二年内向人民法院申请强制执行。审判员 文  松  华二〇一九年六月二十八日书记员 廖文婷（代）