广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初3994号 原告：胡某某，男，汉族，1985年6月16日出生，住湖南省宁远县，现住广西北海市银海区。 被告：北海某某房地产开发有限公司，住所地广西北海市龙潭公路。 法定代表人：岳某某，总经理。 委托诉讼代理人：王某1，广西桂某某（北海）律师事务所律师。 原告胡某某诉被告北海某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案受理后，本案适用普通程序于2019年5月10日公开开庭进行审理，原告胡某某及被告某某公司的委托诉讼代理人王某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡某某向本院提出如下诉求：1、判令被告支付2017年1月1日到2018年11月14日逾期交房违约金20054元，以后按合同约定算到交房止；2、判令被告在2018年12月31日前备案好合同；3、判令被告支付差价款1280元，违约金1126元，合计2406元；4、判令被告赔偿损失53000元（在庭审中明确损失计算如下：逾期违约金过低，应按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准从2017年1月1日计算至起诉之日止；误工费3000元、房价上涨损失30774元）；5、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由如下：原、被告于2015年9月18日签订了某某蓝湾商品房买卖草本合同。房号：2栋19层01号房，面积：92.02平方米，全部房款：294464元，原告（买受人)如约于2015年9月18日全部交付完全部房款294464元。2015年10月23日被告（出卖人）通知原告（买受人）到售楼部网签合同及商品房买卖合同(如下简称合同)。房号:2栋19层01号房，面积：91.62平方米，全部房款：293184元（与草本合同差异0.4平方米，差价1280元）。合同编号：YS00008133,房屋代码：3045556,原告（买受人）于2015年11月23日缴完契税4397.76元（有被告出具的发票及税局发票和打款记录为证）。合同规定2016年12月31日前交房。2016年底因某某蓝湾无法如期交房并且完工状况都不到一半，不知道什么时候能拿到房，担心烂尾等等。一直还得花钱租他人房屋居住（每月支付1500元租金）。所以，2017年初我丈母娘及其家人建议我把某某蓝湾这套房抵押出去贷款或者退了另外再买一套房（因为之前我承诺过他们在2016年会买房的）。故，2017年3月8日到北海市房产交易中心查询发现被告（出卖人）于2015年10月27日未经过原告（买受人）同意（甚至从未咨询过买受人意见）将某某蓝湾2栋19层01号房屋网签撤消，并网签给第三人（王某2），有北海市住房和城乡建设局出示的信访答复为证(期间经过多次找寻建委、信访局、纪委、市政府协助才得到信访答复）。以上电话质问被告（出卖人）售楼人员为何房屋网签变更在王某2名下了？是否将房屋一房二卖？被告（出卖人）售楼人员称只是将某某蓝湾2栋I9层01号房作为抵押并未一房二卖，让其出示证明文件也无法提供。存在故意隐瞒事实的行为。原告（买受人）2017年3月13日以书面形式致函被告（出卖人），要求查明某某蓝湾房号2栋19层01号，原告（买受人）与被告(出卖人）己签订合同。原告已支付全部房款为何在房产交易中心查询到网签是在第三人（王某2）名下？是否将房屋再出售，一房二卖？如为一房二卖原告要求将解除合同，相关法律责任都由被告承担。被告从来都未正面回复。每次电话询问都是告知抵押给第三人而已，并非一房两卖。直到2018年3月份在房产交易中心查询，网签改签回原告名下（开发商改签回原告从未告知原告，而是等原告自己去查才得知）。故，原告要求被告尽快备案合同。被告要求需另签合同，2018年9月28日原告到被告售楼部签合同时发现里面很多条款已被修改(如，付款日期、交房日期等），故未签。根据合同第十一条第一项规定：出卖人应当在2016年12月31日前向买售人交付该商品房。根据合同第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第一条约定的时间将该商品房交付买售人的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2)逾期不超过90日，双方不追宄责任，逾期超过90日，出卖人按日向买受人支付己付房款万分之一的违约金。在信访局和住建局要求下，被告和部分业主协调承诺2019年5月1日前交房(有关于《星月蓝湾二期开发商与业主协调会》记要为证）。按以上逾期交房违约己超过2年加5个月（共计880日）。故，恳求人民法院要求被告支付逾期赔偿款25800元=293184*880/10000并承诺具体交房日期(承诺的交房日期还是未交房，将从承诺交房日期起按日支付己付房款千分之一作为二次违约赔偿责任)。根据合同第十九条规定预售合同登记备案:出卖人应当自本合同签订之日起（30日内）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人，被告（出卖人）截止到今日（2018年11月9日)都未备案。根据合同第十三条规定面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生差异的，双方同意按照第4种方式处理。[4]•双方自行约定：（2)买卖双方应在面积测绘结果得出后及时结算面积差价款，如买受人在接到出卖人通知后通知后逾期30日结算或者结算后不支付差价款的，按日向出卖人支付差价款的千分之一违约金；出卖人在结算后30日内不支付差价款给买受人的，应按日向买受人支付差价款的千分之一违约金。原告与被告2015年10月23曰签订合同时就已结算清楚合同与草本合同面积差价款1280元，多次催促出卖人都是以各种理由推脱不支付差价款，按照此条规定逾期支付差价款违约一方（被告）需承担每日千分之一作为违约金即1126元=1280*880/1000。因被告（出卖人）违约，导致原告多次跑房管局、房产交易中心、被告售楼处、纪委、市政府等误工约十几日之多，严重影响原告之工作及绩效。故，请求索赔误工费3000元。因被告违约合同甚至违反国家法律将原告的房屋进行抵押（或者是一房二卖）并不能给予及时处理回复，导致原告错过购买北海最佳房价时间（2017年初房价在3500元/平到4500元/平）还使得原告家里人弄得很不愉快，搞得家庭不和谐。原告被迫通过各种借款才在2018年4月购得二套房让家里人相对安宁（以5200元/平方米左右购得，有购房发票为证）期间房价己上升近1000-3000元/平米不等（有北海房价网北海房价走势为证）。故，被告违约行为直接损害了原告的利益，应当承担相应的损失赔偿和惩罚。综上所诉，被告楼盘销售及交房明显存在违反国家规定和欺诈买受人的行为。被告作为出卖方，其行为已根本构成违约。双方既已签订合同，即应按照合同内容予以履行，严重侵犯原告的合法权益。故，为维护自身合法权益，现原告提出诉讼，请求人民法院依法判允原告诉求。 被告某某公司辩称，一、本案商品房买卖合同已经解除，原告于2017年3月13日发出解除合同函，被告于2017年3月14日收到该函，所以原被告双方的合同已经解除。二、违约金只能计算到合同解除当天，且合同已经解除就不存在备案问题。三、合同不存在差价，合同价格与发票价格一致。 四、损失赔偿请求没有法律依据。综上，请求法院支持原告部分违约金的请求，依法驳回原告的其余请求。 经审理查明：原告胡某某与案外人潘平安于2013年4月24日登记结婚。 2015年10月23日，原告胡某某及案外人潘平安（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）一份，合同编号：YS00008133，主要约定出卖人将坐落于北海市房屋出售给买受人胡某某及潘平安，房屋总价款293184元，付款方式为一次性付款，买受人应于2015年10月23日前支付商品房全部价款，出卖人应于2016年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。该合同还约定，出卖人应于《商品房买卖合同》签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。该合同还约定了其他内容。2015年11月10日，被告向原告出具《销售不动产统一发票》一份，该发票载明：发票款项为购房款，销售的不动产位于北海市，金额293184元。2015年11月23日，北海市地方税务局直属第二税务分局向原告出具《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》一份，载明：税种：契税；品目名称：住房买卖；计税金额：293184元，实缴金额：4397.76元。原告主张购买该涉案房屋实际支付了294464元，以刷卡转账方式支付给了被告，与合同约定的价款差价1280元。 另查明，原告就与被告签订的上述《商品房买卖合同》于2017年3月13日通过挂号信函向被告寄出《解除合同函》。《解除合同函》载明，请被告至该函送达日起5日内书面回复原告，否则视为被告同意解除合同。被告于次日收到该函。截至庭审之日，被告未向原告进行过书面回复，但庭审上表明同意解除合同。 再查明，原告因涉案房屋买卖曾向北海市住房和城乡建设局去信。北海市住房和城乡建设局于2017年5月24日对原告作出《来信答复》，该《来信答复》载明：经核查，2016年6月1日，北海某某房地产开发有限公司与王某2在网上签订了《预售商品房买卖合同》，房屋信息为某某蓝湾2幢19层1901号，截至2017年5月15日，尚未有变动情况。原告主张2018年3月在房地产交易中心查询到涉案房屋网签改回至原告名下，原告向被告提出了尽快备案合同的要求，被告提出需另签合同。被告庭审上表明涉案房屋卖给原告后是出售给第三人，不过涉案房屋现已网签至原告名下。截至庭审之日，涉案房屋未交付原告。 本院认为：原告胡某某、案外人潘平安与被告北海某某房地产开发有限公司于2015年10月23日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违法法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应恪守履行。关于涉案《商品房买卖合同》是否解除问题，本院认为，原告于2017年3月13日向被告发出《解除合同函》后，被告收到该函后未向原告作出过书面回复.被告虽曾于2016年6月2日与案外人就涉案房屋在网上签订《预售商品房买卖合同》，直至2017年5月15日网签未有变动，但原告于2018年3月到房地产交易中心查询到涉案房屋网签改至原告名下，原告要求被告备案合同，被告只是提出需重新签订合同，直至此时也未向原告表明解除合同的意思。根据原告发出《解除合同函》后，双方当事人的上述行为表现，可知原被告双方并无解除涉案《商品房买卖合同》的真实意思，涉案《商品房买卖合同》并未实际解除。故被告所抗辩的涉案《商品房买卖合同》已解除，本院不予支持。 原告在涉案《商品房买卖合同》签订后，按约支付了全部购房款，已履行了合同的义务。根据原被告双方在上述合同的约定，被告需在2016年12月31日前向原告交付房屋，逾期超过90日，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。现被告未在交房期限届满向原告交付涉案房屋，构成违约，因此，原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。对于原告请求被告赔偿损失53000元，53000元包含其认为的逾期交房违约金过低，应按中国银行同期贷款利率上浮30%计算（从2017年1月1日起至起诉之日止）的逾期交房违约金，以及误工费3000元、房价上涨的损失30774元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人约定的违约金过低，可以请求法院予以酌情增加，原告请求将逾期交房违约金调整按中国银行同期贷款利率上浮30%计算（从2017年1月1日起至起诉之日止），该调整标准未超过法律规定的范围，再结合本案实际情况，原告该请求，本院予以准予。另，原告还请求被告支付按全部房价293184元每日万分之一计算逾期交房违约金至实际交房之日止，本院认为对于在2018年11月14日之前的逾期交房违约金本院在上述已作出了处理，在此不再重复处理，对于2018年11月15日之后的违约金被告应以293184元为基数，按照日万分之一的标准从2018年11月15日起计算至实际交房之日止给原告。对于原告主张赔偿损失中包含的误工费及房价上涨损失，没有依据，本院不予支持。 根据合同约定，被告具有为原告办理商品房预售合同登记备案手续的义务，故原告请求被告备案好合同的主张，本院也予以支持。对于原告主张为购买涉案房屋实际向被告刷卡转账支付了294464元，与合同约定的总价款293184元差价1280元，故原告请求被告支付差价款1280元以及相应的违约金1126元，关于原告该主张，原告未能向本院提供其向被告刷卡转账支付294464元的相应证据，根据原告提供的发票、缴纳购房契税凭证等证据均证实了原告购买涉案房屋向被告支付了293184元，故原告请求被告支付差价款1280元以及相应的违约金1126元的主张，证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告北海某某房地产开发有限公司支付逾期交房违约金（违约金计算：均以293184元为基数，从2017年1月1日起至2018年11月14日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算；以每日万分之一的标准从2018年11月15日起计算至实际交房之日止）向原告胡某某； 二、被告北海某某房地产开发有限公司为原告胡某某办理双方于2015年10月23日签订的《商品房买卖合同》登记备案手续； 四、驳回原告胡某某其他的诉讼请求。 案件受理费1686.5元，由被告负担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1686.5元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  杜有燕 人民陪审员  傅春燕 二〇一九年六月二十四日 法官助理黄艳芝 书记员余丽婷