广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初3693号原告：中山市利和置业有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：欧炳维，总经理。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。被告：胡小丽，女，1981年*月*日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区，原告中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）与被告胡小丽租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利和公司的委托诉讼代理人张子扬，被告胡小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和公司向本院提出诉讼请求：1.解除利和公司与胡小丽在2018年9月1日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》；2.胡小丽向利和公司支付租金至合同解除之日，其中2019年1月至3月的租金为15000元；3.胡小丽向利和公司支付逾期支付租金的违约金825元（以5000元为基数，从逾期之日起，每日按欠费金额的千分之一计算，每月分段计算，暂计至2019年3月31日为825元，实际计算至租金付清之日）；4.胡小丽向利和公司支付相当于租赁保证金金额的违约金10000元；5.胡小丽补交已享受的租金本金优惠15000元；6.胡小丽支付另寻租户损失费15000元；7.胡小丽于合同解除日起7日内向利和公司交还位于中山市古镇镇商铺，并按合同约定复原至毛坯状态。逾期的，应自期满之次日起至交还商铺之日止，按每月10000元向利和公司支付场地占用费；8.胡小丽向利和公司支付律师费4000元。诉讼过程中，利和公司明确诉求3违约金以诉求2每月所欠租金为基数，分别从当月6日开始计算，诉求5的15000元是胡小丽每月享受优惠3750元，共四个月。事实和理由：利和公司与胡小丽于2018年9月1日签订《中山利和广场商铺租赁合同》，合同约定的主要内容有：1.利和公司将商铺出租给胡小丽，租赁期限是2018年9月1日至2019年8月31日；2.胡小丽应当从2018年9月1日起每月向利和公司支付租金5000元，2018年9月1日至同年12月31日为租赁优惠期，每月租金折扣3750元，实交租金1250元；3.胡小丽迟延交纳租金及其他费用的，每迟延一日，应当按欠费金额的千分之一计算违约金，逾期超过30日利和公司有权单方解除合同；4.因胡小丽的原因导致合同提前终止的，胡小丽应当补交其所享受的租金优惠；5.胡小丽未按合同约定按期足额支付保证金的，应向利和公司支付保证金等额金额的违约金。合同签订后，利和公司依约将商铺交付给胡小丽使用，但胡小丽违约未交保证金，且从2019年1月起就没有支付过租金，并自2019年1月17日开始停业至今。胡小丽的行为已构成违约，损害利和公司的利益，依约应当承担违约责任。胡小丽辩称，1.同意今天解除合同；2.已支付租赁保证金15000多元，已缴纳2019年1月份的租金，从2019年2月份起没有交租金，但不同意支付租金；3.不同意支付租金的违约金，且违约金过高；4.不同意支付违约金10000元；5.不同意诉求5；6.不同意诉求6；7.同意合同解除之日起7日内即2019年5月13日前返还案涉商铺，并恢复至毛坯状态，不同意支付占用费；8.不同意支付律师费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2018年9月1日，利和公司（甲方）与胡小丽（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市**商铺出租给乙方使用，建筑面积9㎡，租赁期限为2018年9月1日至2019年8月31日；经营品牌为【陆号元素】，第五条租金标准和支付：每月租金5000元，其中2018年9月1日至同年12月31日每月租金折扣3750元，实交租金1250元；如乙方有违反或不履行本协议的行为导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内补交租赁期内已享受的优惠折扣；租金按自然月支付，在公历每月第5日前支付本月租金，但首年首月租金应与租赁保证金同时支付；作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或物管公司交纳的约定金额的款项，包括履约保证金（租金保证金、物业服务费保证金及宣传推广费保证金）、水电费周转金及质量保证金；第七条保证金（包括履约保证金、水电费周转金及质量保证金）：7.1合同签署之日起7日内，乙方应向甲方支付相当于两个月基本租金的租赁保证金10000元；第二十三条违约责任：23.1合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物管公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金以及首期租金、物业服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同；甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于7.1条约定之保证金和首期租金、物业服务费应付金额的违约赔偿金；23.3合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金；23.4乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权解除合同；23.8乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第五条项下租金折扣优惠的前提；如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7天内补交装修期和第五条项下或其他方式已享受的租金、物业管理费等优惠金额；如造成甲方其他损失的，甲方有权要求乙方赔偿；23.10因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中的，就甲方聘请律师所产生的律师费、诉讼费、公证费、诉讼保全费等费用，均由乙方全部承担；第二十五条该商铺的交还和交还期：25.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方；25.2在第25.1款所述交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的商管或物管资料和工程资料的任何原件或复印件，并使该商铺符合本合同附件2的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后交还给甲方；25.5无论任何原因，第25.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第25.2款要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该商铺物业服务费标准的100%向物管公司支付物业服务费及承担相关的能源费用直至乙方按照合同要求交还该商铺为止等内容。利和公司已向胡小丽交付上述商铺，胡小丽已对上述商铺装修后进行营业。胡小丽已交纳2018年9月至同年12月的租金。2019年1月下旬，上述商铺开始停业，财物并未搬离。2019年2月1日，利和公司向胡小丽发出《要求限期改正违约行为的函》，指出胡小丽存在从2019年1月17日擅自停业至今的行为，要求胡小丽于接函日后3日内恢复对外营业等内容。上述函件由胡小丽签收。同年3月18日，利和公司以胡小丽违约为由，诉至法院，提出前述诉请。另查明：2019年3月15日，利和公司（甲方）与广东登鼎律师事务所（乙方）签订《民事案件委托代理合同》，约定乙方受甲方委托，指派律师张子扬在其与胡小丽租赁合同（含物业合同）纠纷一案第一审（含本诉、反诉）、第二审及执行（含听证）等程序中担任甲方代理人，签订合同后，甲方一次性向乙方支付律师费4000元（含一审、二审的全部诉讼程序）等内容。该所于2019年3月18日向利和公司开具诉讼代理费金额为4000元的广东增值税普通发票。庭审过程中，利和公司与胡小丽同意于2019年5月6日解除租赁合同，均承诺双方办理商铺交接手续后3天内书面回复法院。利和公司称其没有进行清场，没有上锁，也没有重新出租。胡小丽称商铺没有锁门，内还有冰箱2台、操作台及其他杂物。利和公司于2019年5月24日回复，称胡小丽没有搬清案涉商铺内物品，双方并没有办理商铺交还手续。本院认为,利和公司与胡小丽签订的案涉租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。利和公司主张胡小丽从2019年1月起拖欠租金，胡小丽辩称已交2019年1月的租金，从2019年2月开始没交租，但没有提供任何证据予以佐证，故本院不予采纳。胡小丽未按约交纳租金，构成违约，应承担相应违约责任。利和公司有权解除案涉租赁合同，并追讨租金等。利和公司要求解除合同，双方均同意于2019年5月6日解除案涉租赁合同，故本院予以确认。胡小丽应向利和公司支付2019年1月1日起至合同解除之日即2019年5月6日止的租金，其中2019年1月至4月每月5000元，2019年5月1日至5月6日967.74元（5000÷31×6），合计20967.74元。利和公司还要求胡小丽支付迟延交租违约金及相当于租赁保证金金额的违约金10000元，并补交已享受的租金优惠15000元。胡小丽辩称已交纳保证金，但没有提供任何证据予以佐证，故本院不予采纳。根据双方关于补交租金等优惠金额的约定，利和公司要求胡小丽补交的租金折扣优惠15000元实为违约金。对此，本院作如下处理：1.利和公司要求胡小丽补交已享受的租金优惠15000元，理据充分，故本院予以支持。2.对于迟延支付租金的违约金，利和公司要求以上述各月所欠租金为基数从当月6日起，分别计至清偿之日，该诉请有理，故本院予以支持。利和公司要求每日按1‰计算违约金，胡小丽辩称过高。因胡小丽拖欠租金的行为给利和公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、胡小丽违约事实给利和公司造成的实际损失及协议完全履行后利和公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定胡小丽按年利率24%计付违约金。3.胡小丽支付上述两项违约金已足以弥补利和公司因胡小丽违约造成的损失，故本院对利和公司其他违约金的诉请不予支持。利和公司要求胡小丽支付寻找租户期间的损失15000元，但没有提供其他充分证据予以佐证，且支付上述违约金已足以弥补其因胡小丽违约造成的损失，故本院不予支持。案涉租赁合同解除后，胡小丽没有按约在2019年5月13日前搬离案涉商铺，并恢复至毛坯状态，故利和公司要求胡小丽从逾期之日即2019年5月14日起至交还商铺之日止支付占有使用费，并按合同约定把商铺复原至毛坯状态的诉请有理，本院予以支持，但应参考租金标准即每月5000元计算占有使用费。利和公司依约要求胡小丽支付律师费4000元的诉请有理，故本院予以支持。胡小丽的部分有理抗辩，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告中山市利和置业有限公司与被告胡小丽于2018年9月1日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》于2019年5月6日解除；二、被告胡小丽于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付租金20967.74元，并按年利率24%从逾期之日起至清偿之日止计付违约金（其中2019年1月至4月每月以5000元为基数，分别从当月6日起计算，另以967.74元为基数从2019年5月6日起计算）；三、被告胡小丽于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司补交租金优惠15000元；四、被告胡小丽于判决发生法律效力之日起三日内将位于中山市古镇镇同兴路98号利和广场购物中心首层步行街A23号商铺复原至毛坯状态，交还给原告中山市利和置业有限公司，并按每月5000元的标准从2019年5月14日起至交还商铺之日止支付占有使用费；五、被告胡小丽于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付律师费4000元；六、驳回原告中山市利和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1296元，减半收取计648元，由原告中山市利和置业有限公司负担195元，被告胡小丽负担453元（该费用原告中山市利和置业有限公司已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈玉珍二〇一九年六月三十日书记员  张思颖