河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终3222号 上诉人（原审被告）：河北天轩房地产开发有限公司，原住所地：邯郸开发区工商联大厦**楼**西部，现住所地：邯郸市邯山区东环南大街**。 法定代表人：官少行，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱帅，该公司员工。 委托诉讼代理人：李海彬，河北浩博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王海燕，女，1970年3月10日出生，汉族，，住河北省临漳县 委托诉讼代理人：冀海军，河北中原律师事务所律师。 上诉人河北天轩房地产开发有限公司因与被上诉人王海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省临漳县人民法院（2018）冀0423民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河北天轩房地产开发有限公司委托诉讼代理人朱帅、李海彬、被上诉人王海燕及其委托诉讼代理人冀海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北天轩房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销河北省临漳县人民法院的（2018）冀0423民初2366号判决书；2、判决王海燕与河北天轩房地产开发有限公司签订的天轩湖衅一期11号楼1单元5层501室住宅预订单无效。事实和理由：一、一审判决遗漏本案重要事实。本案缘起于天轩房地产公司（以下简称天轩）、万聚房地产公司（以下简称万聚）、马兰收2013年9月9日签订的商定协议，该协议主要约定了因万聚欠马兰收700万，天轩自愿用其开发的房产进行冲减，包含本案涉案房屋。2013年9月18日，王海燕与天轩签订了预订单，购买了涉案房屋,天轩出具收款收据。2013年9月26日，王海燕丈夫郭志强将房款281096支付给马兰收的委托代理人牛毛军。2015年8月7日，万聚因涉嫌非吸被立案侦查。天轩在得知情况后，立即让马兰收、牛毛利进行债权登记，二人已进行债权登记。根据调查情况，马兰收集资本金为5606.2万元，万聚已退还本金5006.2万元、利息520.8万元，剩余本金600万元和利息58万元已用万聚凯施城4套房屋和万聚的车辆进行了冲抵。天轩虽然认可马兰收的卖房行为，并且配合马兰收与王海燕签订了房屋预订单，但在万聚已经完全偿还对马兰收的欠款后，天轩有理由认为马兰收已无权继续卖房，天轩、万聚与马兰收之间的商定协议已经解除。王海燕应另行起诉马兰收，要求返还购房款。因本案涉及到马兰收与万聚之间的纠纷，故上诉人在一审时要求一审法院调取刑事案卷，但一审法院并未调取。在未调查清楚万聚与马兰收之间债务清偿的前提下，一审法院的判决是遗漏重要事实的。二、天轩是否有违约行为。一审法院认定宋荣秀分五次转账给天轩，但天轩在收到宋荣秀每一笔购房款后即又支付给了张运江及张海亮，最终又返回到宋荣秀账户。一审法院据此认定天轩并未收到购房款，宋荣秀对涉案房屋并非善意取得。一审中天轩提供了其与河北双维集团有限公司（以下简称双维）签订的建设工程施工合同书、与张海亮签订的施工合同变更补充协议及内部承包合同，双维在承建天轩工程时，天轩一直拖欠双维工程款，并扣留保证金100万元一直未返还。张海亮的工程款345800也一直未结算。经过多次商讨，天轩同意以涉案房屋抵偿部分工程款和保证金。但因为房屋过户时需要真实交易记录才有了宋荣秀、天轩、张运江及张海亮四方之间的转账行为。1、张运江及张海亮在与天轩商定以房抵工程款时并不知道天轩曾经将房屋交给马兰收出售；2、宋荣秀在与天轩签订房屋买卖协议时并未查询到天轩曾经出卖过涉案房屋。3、涉案房屋是天轩抵给张运江及张海亮的工程款。4、天轩认为其与万聚、马兰收之间签订的商定协议已经解除。综上，一审法院不能割裂天轩欠张运江及张海亮工程款的事实，不能仅仅通过天轩将房屋又卖给宋荣秀的事实即判定天轩有违约行为。三、被上诉人购买的房屋是否已经登记备案。天轩开发的天轩湖衅小区在2015年10月9日取得商品房预售许可证，但一审法院查明的被上诉人进行登记备案的时间是2013年9月18日，在尚未取得商品房预售许可证的时候如何进行登记备案？一审法院无视这种极其违背正常逻辑的情况，在未进行调查核实的情况下，即认定被上诉人已经进行了登记备案。四、一审法院程序违法。1、一审法院在将宋荣秀起诉天轩房屋买卖合同纠纷案件与本案一审进行合并审理时，并未让宋荣秀对本案一审证据进行质证，既然合并审理，宋荣秀不进行质证，如何能够认定本案证据的真实性和关联性？2、一审法院既然将宋荣秀起诉天轩房屋买卖合同纠纷案件与本案一审进行合并审理，就意味着两个案子之间有必然的联系，但在判决时却分开判决，刻意割裂了两个案子之间的关联，只是对被上诉人有利的证据进行了认定，是严重有失公允-的。综上所述，一审法院在遗漏重大事实的基础上，以主观测的方式支持了被上诉人的诉讼请求，严重侵害了上诉人的合法权益。故，请求二审法院依法调取万聚涉嫌非吸的案卷材料，调取马兰收与王海燕或其丈夫郭志强之间的银行流水，查明事实真相，驳回一审法院的判决。支持上诉人的上诉请求。 王海燕答辩称，河北天轩房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王海燕向一审法院起诉请求：1.请求确认其与天轩房地产公司签订的天轩湖衅住宅预订单合法有效，判令天轩房地产公司继续履行合同；2.案件受理费、财产保全费均由天轩房地产公司承担。 一审法院认定事实：根据当事人的陈述及庭审质证，认定以下案件事实：2013年9月9日天轩房地产公司与万聚房地产公司、马兰收签订商定协议，该协议记载“甲方：河北天轩房地产有限公司，乙方：河北万聚房地产有限公司，丙方：马兰收，三方本着友好协商，达成商定：（1）乙方，丙方双方因经济商业往来，乙方所欠丙方款项为700万元整。（2）甲方自愿为乙方偿还所欠丙方款项700万元整，经商定为甲方开发建设临漳县天轩湖晖小区住宅项目房产冲减款项。……房源为11号楼1单元501号……甲方保证签订购房预订单或《天轩湖衅内部预定协议》和收款收据真实一致，并且配合办理一切与同期同楼房产相关手续及相同税费。（3）丙方有权出售甲方所给予的房源（第二条规定房产号），购房款收入归丙方所有。丙方委托全权代理人为牛毛军。甲方：河北天轩房地产开发有限公司盖章，乙方河北万聚房地产开发有限公司盖章，丙方：马兰收签字，2013年9月9日”。2013年9月18日王海燕与天轩房地产公司签订天轩湖畔住宅预订单。该预订单记载：“甲方：河北天轩房地产开发有限公司，乙方：王海燕、身份证号：1321291970××××××××。乙方预订甲方开发的临漳县天轩湖畔住宅11号楼1单元5层501室（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积为137.12平方米。（最终以房管部门确认面积为准）。乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为2700元，总房价为370224元，大写叁拾柒万零贰佰贰拾肆元。乙方采取全款付款方式……本协议自双方签字盖章之日起生效。甲方：河北天轩房地产开发有限公司盖章，乙方：王海燕签字按手印。2013年9月18日”。同日天轩房地产公司给王海燕出具收到案涉房屋购房款370224元的收款收据。2013年9月26日王海燕丈夫郭志强分别通过银行转账和现金方式给付马兰收的全权委托代理人牛毛军购房款370224元。2014年4月25日天轩房地产公司对牛毛军经手出售的房屋房号（包括向王海燕出售的房屋）进行确认并出具书面房号确认通知单。现王海燕以购买的案涉房屋已具备交付条件，天轩房地产公司拒不交付房屋，诉至本院。另查明，2017年4月21日天轩房地产公司将案涉房屋销售给案外人宋荣秀，并签订天轩湖衅住宅内部预订协议，该协议记载“甲方：河北天轩房地产开发有限公司，乙方：宋荣秀，证件132129197103091023。乙方预订天轩湖衅11号楼1单元5层501室（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积为137.12平方米。（最终以房管部门确认面积为准）。第一条，乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币2700元，大写贰仟柒佰元。乙方预订的该房屋总房价为370224元，大写叁拾柒万零贰佰贰拾肆元……。甲方：河北天轩房地产开发有限公司盖章，乙方：宋荣秀签字按手印，2017年4月21日”。同日天轩房地产公司给宋荣秀出具了收到案涉房屋购房款370224元的收据。2017年4月24日宋荣秀通过其银行账户分五次分别向天轩房地产公司转款40000元、160000元、200000元、200000元、140448元计740448元（含宋荣秀购买的6层601室购房款370224元）。2017年4月30日天轩房地产公司与宋荣秀签订商品房买卖合同。后天轩房地产公司将案涉房屋交付给案外人宋荣秀。再查明，2017年4月24日天轩房地产公司银行账户收到宋荣秀转款40000元、160000元计200000元后，天轩房地产公司分别以安装玻璃工程款、支付工程费用的名义转入张海亮账户200000元。同日张海亮收到天轩房地产公司转款200000元后即转入宋荣明秀账户200000元。同日宋荣秀收到张海亮转款200000元后，即转入天轩房地产公司账户200000元。同日天轩房地产公司收到宋荣秀转款200000元后，以支付工程款的名义转入宋荣秀丈夫张运江账户200000元。同日宋荣秀丈夫张运江收到天轩房地产公司转款200000元后，即转入宋荣秀账户200000元。同日宋荣秀收到张运江转款后即转入天轩房地产公司账户转款200000元。同日天轩房地产公司收到宋荣秀转款200000元后，分别以支付工程费用、安装玻璃工程款的名义即转入张海亮账户145800元、张运江账户54200元。同日张海亮收到天轩房地产公司转款145800元即转入宋荣秀账户145800元。同日宋荣秀收到张海亮转款145800元后即转入天轩房地产公司账户140448元。同日天轩房地产公司收到宋荣秀转款140448元后，以支付安装玻璃款的名义转入宋荣秀丈夫张运江账户140448元。同日张运江收到天轩房地产公司转款140448元后，即转入宋荣秀账户199723元。另再查明，2013年9月18日天轩房地产公司与王海燕签订的天轩湖畔住宅预订单中约定的房屋已于2015年10月9日取得商品房预售许可证明。案涉房屋已登记备案在王海燕名下，现案涉房屋已具备交房条件。根据当事人陈述及提交证据，本案争议焦点为：王海燕与天轩房地产公司之间的商品房买卖合同是否合法有效，天轩房地产公司是否应交付房屋。一审法院认为，本案的性质，由于本案立案时案由为确认合同有效纠纷，但王海燕诉求确认其与天轩房地产公司签订的天轩湖畔住宅预订单合法有效并诉求天轩房地产公司交付房屋，已超出合同确认纠纷案件的范畴，属于商品房买卖合同纠纷案件审理的范畴，故本案案由应确认为房屋买卖合同纠纷。王海燕诉求确认其与天轩房地产公司签订的天轩湖畔住宅预订单合法有效及交付房屋，有无事实和法律依据。2013年9月9日天轩房地产公司与万聚房地产公司、马兰收签订商定协议，约定由天轩房地产公司向马兰收提供房源后，由马兰收的全权委托代理人牛毛军进行销售。2013年9月18日天轩房地产公司对牛毛军销售给王海燕的案涉房产与王海燕签订天轩湖畔住宅预订单并出具收据后，王海燕丈夫郭志强以现金和银行转账的形式给付马兰收的全权委托代理人牛毛军购房款。2014年4月25日天轩房地产公司再次对马兰收按照商定协议约定出售的房屋进行房号确认，均系各方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中，因天轩房地产公司对案涉房屋于2015年10月9日取得商品房预售许可证明，故王海燕诉求与天轩房地产公司之间房屋买卖合同合法有效，符合法律规定，应予支持。王海燕以房屋具备交付条件，诉求天轩房地产公司交付房屋，本案中，2013年9月18日天轩房地产公司在明知已将案涉房屋出售给王海燕的情况下，2017年4月21日将案涉房屋以同一价款再次与案外人宋荣秀签订房屋买卖合同系违约行为。现王海燕诉求天轩房地产公司交付房屋，符合法律规定，应予支持。天轩房地产公司辩称万聚房地产公司非法吸收公众存款被立案侦查，其与王海燕之间系民间借贷担保关系合同无效，王海燕应进行债权申报，因所提交证据不足以证明辩称理由成立，不予支持。天轩房地产公司辩称未实际收到购房款，因庭审中天轩房地产公司认可与马兰收签订的商定协议向王海燕出具收到购房款370224元的收据，辩称理由不能成立，不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一，原告王海燕与被告河北天轩房地产开发有限公司签订的天轩湖衅住宅预订单合法有效。二、被告河北天轩房地产开发有限公司应自本判决生效后三十日内将其开发的天轩湖畔＋-小区11号楼1单元5层501室房屋交付给原告王海燕所有。 本院二审期间，上诉人提交了如下证据：公安局情况说明一份，银行流水七页；用以证明万聚公司通过银行转账及房产的方式向马兰收已经清偿全部集资款项，并包含了商定协议项下债权，万聚公司与马兰收向天轩公司隐瞒了债权已经清偿完毕的事实，天轩公司不应再就已经清偿完毕的债权履行交付房产的义务，商定协议及预订单均应基于债权的清偿而归于无效。被上诉人质证意见是：对银行流水的真实性因无法核实，不予以认可，流水上显示的转账及转账人员与本案无关。对公安局说明真实性无异议，但该证据形式不合法，没有相关人员签字，且与本案无关。我方购房时间是2013年9月18日，立案时间是2015年7月8日，出具证明是2018年2月17日，均是在协议签订之后，万聚公司与马兰收之间的纠纷与本案无关。被上诉人在二审期间提交了照片3张，证明涉案房屋没有装修入住，且已经具备交付条件。上诉人质证意见是，对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性均有异议，照片不能说明就是涉案房产。 本院认为，2013年9月9日天轩房地产公司与万聚房地产公司、马兰收签订商定协议，约定由天轩房地产公司向马兰收提供房源后（包括涉案房产在内），由马兰收的全权委托代理人牛毛军进行销售，购房款收入归马兰收所有。2013年9月18日王海燕与天轩房地产公司签订天轩湖住宅预订单,该预订单明确约定了房屋的位置、单价、面积等，且是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，属于有效协议。同日天轩房地产公司给王海燕出具收到案涉房屋购房款370224元的收款收据。2013年9月26日王海燕丈夫郭志强分别通过银行转账和现金方式给付马兰收的全权委托代理人牛毛军购房款370224元。至此王海燕已经履行了该合同的全部义务，故王海燕要求上诉人天轩公司履行合同的诉讼请求，本院予以支持。关于上诉人称：“天轩虽然认可马兰收的卖房行为，并且配合马兰收与王海燕签订了房屋预订单，但在万聚已经完全偿还对马兰收的欠款后，天轩有理由认为马兰收已无权继续卖房，天轩、万聚与马兰收之间的商定协议已经解除。王海燕应另行起诉马兰收，要求返还购房款。”无法律依据。 综上所述，河北天轩房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,855元，由上诉人河北天轩房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  聂洪文 审判员  潘新丽 审判员  谢 珂 二〇一九年六月二十四日 法官助理赵鹏 书记员蒿冠鹏 ——