广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终697号上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县。法定代表人：曹小明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：欧阳凤霞，女，1969年7月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：方正阳，广东正善律师事务所律师。上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人欧阳凤霞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2018）粤1721民初2463号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。月亮湾公司上诉请求：（一）撤销一审判决第二项，改判月亮湾公司承担逾期办理房屋权属转移登记手续的违约金从2017年12月23日起至2018年12月4日止、按房屋价款日万分之一计算所得款项的60%计算。（二）本案的诉讼费用由欧阳凤霞负担。事实与理由：欧阳凤霞购买的是一手房，该商品房的权属转移登记手续需在月亮湾公司取得不动产权属登记证书后与欧阳凤霞共同申请方可办理，比正常的二手房过户手续复杂。月亮湾公司愿意尽快为欧阳凤霞办理该商品房的权属转移登记手续，因延期办证受施工单位未能及时移交完整的工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素影响，并非月亮湾公司单方面原因造成，月亮湾公司愿意在办理完毕该商品房的权属转移登记手续后与欧阳凤霞合理协商解决延期办证违约金问题。欧阳凤霞辩称，与一审庭审意见一致。欧阳凤霞一审起诉请求：（一）月亮湾公司为欧阳凤霞办理xxx栋xxx号商品房的房地产权属证书；（二）月亮湾公司向欧阳凤霞支付延期办理房屋产权证的违约金10446.87元，从2017年12月23日起计至月亮湾公司为欧阳凤霞办妥房屋产权证日止，暂计至2018年11月1日；（三）月亮湾公司在七个工作日内为欧阳凤霞缴纳的契税并返还欧阳凤霞多缴纳的契税款项6675.32元;（四）本案诉讼费用由月亮湾公司承担。一审法院认定事实：2015年1月28日，欧阳凤霞以333766元的价格向月亮湾公司购买其位于阳西县xxx栋xxx号房，双方签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，欧阳凤霞支付了购房款333766元给月亮湾公司，并支付了相关的办证费用12656元，收取方式实行多退少补原则。2016年1月2日，月亮湾公司将合同约定的商品房交付给欧阳凤霞使用。其后，欧阳凤霞认为月亮湾公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续及没有退还多预收的办证费用，构成违约，遂诉至一审法院，诉如所请。本案法庭辩论终结时间为2018年12月4日。一审法院另查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2018年11月8日向月亮湾公司颁发阳西县xxx住宅小区房屋建筑工程竣工验收备案表。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。欧阳凤霞与月亮湾公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是欧阳凤霞最重要的合同目的之一，月亮湾公司未按合同约定为欧阳凤霞办理涉案商品房的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。现商品房已竣工并经验收合格，欧阳凤霞请求月亮湾公司办理房屋权属转移手续，合法合理，应予以支持。另外，根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，月亮湾公司应在涉案商品房交付后的720日内（从2016年1月2日的次日起算720日），即在2017年12月22日前为欧阳凤霞办理完毕商品房权属转移登记手续，现月亮湾公司逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定向欧阳凤霞支付相应的违约金。欧阳凤霞请求从2017年12月23日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，应予支持，故欧阳凤霞诉请的违约金应暂计至本案法庭辩论终结时（2018年12月4日）止，即333766元×0.01%×347天≈11581.68元。对于本案法庭辩论终结后即自2018年12月5日起算的违约金，可由欧阳凤霞另循法律途径解决。欧阳凤霞与月亮湾公司约定包含契税在内的办证费用由月亮湾公司代缴，因月亮湾公司尚未按约定缴交相应的契税，已构成违约，现欧阳凤霞请求月亮湾公司缴纳契税，合法合理，应予以支持。欧阳凤霞与月亮湾公司约定办证费用待实际发生后多退少补，因包括契税在内的所有办证费用尚未实际发生，即尚未届至双方约定的结算时间，故一审法院对欧阳凤霞诉请返还契税不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决：一、限月亮湾公司于本判决生效后六十日内为欧阳凤霞办理位于阳西县xxx栋xxx号房的房屋权属转移登记手续；二、限月亮湾公司于本判决生效后十日支付违约金11581.68元给欧阳凤霞；三、限月亮湾公司于本判决生效后六十日内为欧阳凤霞缴纳阳西县xxx栋xxx号房的契税；四、驳回欧阳凤霞的其他诉讼请求。一审案件受理费147元，由欧阳凤霞负担61元，月亮湾公司负担86元。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。欧阳凤霞与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案中，月亮湾公司对一审判决其从2017年12月23日起至2018年12月4日止按房屋价款日万分之一的标准计付逾期办证违约金没有异议，其仅就只需承担上述违约责任的60%提起上诉。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是月亮湾公司主张其应承担60%逾期办证违约责任的理据是否充分。月亮湾公司上诉主张，涉案商品房的权属转移登记属于一手房权属转移登记，需月亮湾公司取得权属登记证书后才可与欧阳凤霞共同办理权属登记转移手续。月亮湾公司的该项主张属因自身原因而影响办证进程，其不能以此减轻其逾期办证的违约责任。月亮湾公司还主张逾期办证受施工单位未能按时提供完整的办证前期资料影响，并非月亮湾公司单方原因造成，但这是月亮湾公司与施工单位之间的纠纷，月亮湾公司不能以此对抗商品房买受人。因此，月亮湾公司以上述理由主张应承担逾期办证违约责任的60%，理据不足，本院不予支持。综上所述，月亮湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由广东东方月亮湾有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年六月四日法官助理陈欢欢书记员冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。