贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终701号上诉人（原审被告）：安顺翠麓房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北二环路口苏苑公寓******。法定代表人：彭东，系该公司董事长。委托代理人：陈徽，系该公司员工。委托代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王某某，女，1971年2月12日生，汉族，贵州省安顺市人，个体工商户，住安顺市西秀区，上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司（以下简称“翠麓房开”）因与被上诉人王某某商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2019）黔0402民初197号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人翠麓房开向本院上诉诉请：请求依法撤销原判，依法改判为驳回被上诉人诉请；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定事实不清、适用法律错误。上诉人从未收到过被上诉人王某某交来的购房款人民币306881元，也从未认可其与案外人周阳的债务转让关系，更没有收到过伍元权代周阳归还的6.2万元，上诉人与王某某签订《商品房买卖合同》是基于原买受人周阳将案涉房屋已买卖方式抵债给王某某。上诉人系与周阳解除合同，与王某某建立新的商品房买卖合同关系，因此上诉人存在对案外人负有退还购房款的义务，王某某对上诉人负有支付购房款的义务。王某某与案外人周阳的债权债务关系与上诉人无关。2、违约金起算日期不符合合同约定，应当为2016年12月24日起计算。被上诉人王某某答辩称：一审事实清楚，适用法律正确，请予维持。二审中，双方当事人均未提交新证据。王某某向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告给原告办理翠麓阳光小区4栋2-30-3号商品房不动产产权证；2、判令被告支付原告逾期办证违约金，以306881元为基数，从2016年6月27日至今，共计911元，按每天万分之0.3，应支付8386.7元；3、本案诉讼费由被告承担。一审经审理查明：2013年8月17日案外人周阳向原告王某某借款人民币10万元，周阳未按期偿还借款，2014年2月20日，原告王某某与周阳签订《房屋买卖合同》，约定：周阳向翠麓房开购买的坐落于贵州省××市开发区××阳光小区××房，建筑面积89平方米，价值30万房屋出卖给王某某，双方商定该房屋总价款为25万元的价格出让给了王某某。王某某于2013年8月17日向周阳支付定金10万元，周阳于2013年8月17日将该套商品房买卖合同及房屋一并交付给王某某所有。其他条款按周阳与房开商签订的商品房买卖合同执行。另周阳向翠麓房开购买的该套商品房属于按揭抵押贷款购买，抵押权人为安顺市商业银行股份有限公司。2014年6月，原告王某某起诉周阳要求确认上述房屋买卖合同有效。（2014）西民初字第1199号民事判决书，确认王某某与周阳签订的《房屋买卖合同》有效。2015年10月21日，周阳向翠麓房开递交《房屋变更申请》，内容为：安顺翠麓房地产开发有限责任公司：本人周阳，公民身份证号：，本人2013年1月21日与贵公司签订《商品房买卖合同》，购买贵公司开发的翠麓阳光小区3/4幢2单元30层3号房。现本人与王某某买卖房屋纠纷，经西秀区人民法院判决（2014）西民初字第1199号，该房屋已判决给王某某所有。特向贵公司申请解除本人与贵公司签订的《商品房买卖合同》，并将该合同项下的房屋变更至王某某名下，与王某某签订《商品房买卖合同》，王某某公民身份证号：。同时本人委托伍元权代为归还贵公司人民币陆万贰仟元整。后原告代周阳向抵押权人贵州银行股份有限公司（原安顺市商业银行股份有限公司）偿还了该套房屋的抵押贷款20余万元。原告陈述因其未在安顺，委托伍元权代周阳归还翠麓房开6.2万元。2015年10月27日，原告王某某作为买受人与被告翠麓房开作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：原告王某某购买被告翠麓房开开发的开发区西兴村翠麓阳光2单元30层3号房，房号为2-30-3，该商品房建筑面积为88.21平方米，套内建筑面积70.34平方米。第七条计价方式及价款：2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）306881元，（大写）叁拾万零陆仟捌佰捌拾壹元整。第八条付款方式及期限：买受人采取下列第1种方式付款1、一次性付款预付款306881元。第十一条交付时间和条件：1、出卖人应当在2015年10月27日前向买受人交付该商品房。第二十二条第二款初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担。第三款转移登记（一）出卖人承诺于2015年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；2、约定日起起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。《商品房买卖合同》还对前期物业管理、面积差异处理方式等事项进行约定。合同签订后，被告翠麓房开于2015年10月27日向原告交付房屋，同日向原告王某某出具收据三张，注明收到王某某阳光产权代办费787元、阳光维修基金5785元、王某某阳光房款306881元。同时，翠麓房开将原告王某某购买的该套房屋办理了商品房预售合同登记，备案登记表载明：购房人为王某某，售房单位为安顺翠麓房地产开发有限责任公司，付款方式为一次性付款，栋号3、4栋，单元2-30-3，用途住宅，预售面积88.21㎡，套内建筑面积70.34㎡。预售房价306881元。被告一直未向原告办理不动产权证。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。被告应当及时履行合同约定的义务。被告未履行上述义务，已构成违约，依法应向原告承担违约责任。被告辩称原告王某某未向被告支付购房款，涉案房屋购房款306881元系案外人周阳交纳，并非原告王某某交纳，但从被告翠麓房开提交的周阳出具给被告翠麓房开的房屋变更申请书可以看出，被告翠麓房开知道原告王某某与案外人周阳之间的房屋买卖关系，并且被告翠麓房开也是自愿按照周阳的房屋变更申请重新与原告王某某签订《商品房买卖合同》，并且向原告王某某开具收到购房款306881元的收据，并在收据备注栏注明换单，说明被告翠麓房开同意案外人周阳交纳的购房款306881元转为原告王某某向被告翠麓房开交纳的购房款306881元，故被告的辩称不予采信。因该合同签订于2015年8月31日之后，根据合同约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定，违约金的起算应从2015年10月27日交付房屋后90日，即2016年1月25日起开始计算支付。在审理过程中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续客观存在，原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。根据公平与诚实信用原则、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，结合房屋已交付给原告使用的事实和本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付原告诉请的自2016年6月27日起至今，共计911天的逾期办证违约金3340元。原告诉请被告为其办理所购房屋的不动产权证书。因被告开发建设的涉案房屋目前达不到办理不动产权证书条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：1、由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告王某某从2016年6月27日起至2018年12月25日止，共计911天的逾期办证违约金人民币3340元；2、驳回原告王某某的其他诉讼请求。本案受理费人民币100元，减半收取50元，由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担（此款原告已预交，由被告在本判决生效后十日内直接支付给原告，原告不再向本院退取）。二审经审理查明，确认一审查明事实。本案的争议焦点：上诉人是否已支付购房款；被上诉人应否支付违约金。本院认为：双方之间合同真实有效，现上诉人主张未收到被上诉人交付的购房款。因其在2015年10月21日收到周阳出具的《房屋变更申请》后，已于2015年10月27日与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，并于同日向被上诉人出具了收据三张，收据分别注明“今收到王某某阳光房款叁拾零万陆仟捌佰捌拾壹元”并备注“换单”及“今收到王某某阳光产权代办费柒佰捌拾柒元”“今收到王某某阳光维修基金伍仟柒佰捌拾伍元”，且双方的合同及备案登记表上均明确付款方式为一次性付款，付款时间为2015年10月27日，预售房价及预付房款均为303881元，该金额与收据上的金额一致，现案涉房屋已实际交付王某某使用。同时，结合上诉人陈述其一般办理换单均系在收回原买受人收据后才会向另一买受人出具，但现仍未向周阳返还房款。因此认定，上诉人在收到周阳的申请后未向周阳返还房款但收回了周阳的收据，认可周阳所缴纳的房款306881元转为王某某的购房款，并向王某某出具收据。故认定王某某已向上诉人支付了全额购房款。对于被上诉人应否支付违约金的问题，双方之间的《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。”因双方间的合同签订于2015年10月27日，晚于合同约定的日期，根据合同约定上诉人应在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记并将转移登记的有关文书交付被上诉人，因上诉人至今未给被上诉人办理产权登记，故上诉人应支付违约金。同时，根据双方合同及《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定，违约金的起算应从2015年10月27日交付房屋后90日，即2016年1月25日起开始计算支付。但因被上诉人诉请系从2016年6月27日起至今的违约金，未违反双方约定及法律规定，系当事人对自身权利的处置，依法予以支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费维持；二审案件受理费100元，由上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  辜贤莉审判员  黎福伟二〇一九年六月二十七日法官助理张婕书记员曹佳慧（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。