广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终97号 上诉人（原审被告）：彭建军，男，1969年6月30日出生，汉族，户籍所在地贺州市八步区，现住贺州市八步区。 委托诉讼代理人:陈文星,广东华协律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄慎定，男，1980年10月23日出生，壮族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：朱爱枝，广东君孺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张启清，广东海恩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：彭建廷，男，1965年7月6日出生，壮族，住贺州市平桂区。 上诉人彭建军因与被上诉人黄慎定、彭建廷租赁合同纠纷一案，不服贺州市平桂区人民法院（2018）桂1103民初1080号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人彭建军的委托诉讼代理人陈文星、被上诉人黄慎定的委托诉讼代理人朱爱枝到庭参加诉讼。被上诉人彭建廷经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人彭建军上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，驳回一审原告黄慎定的诉讼请求。上诉理由:一、涉案房产之前已经抵押给广西广泰融资性担保有限公司，相关各方在2014年11月6日签定了债务承担合同，约定涉案房屋的抵押权连同保证责任一起转给上诉人彭建军。根据相关法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。二、彭建廷与黄慎定签订的《房屋租赁合同》不符合《合同法》第二百一十二条规定的“租赁合同”的特征，也有悖合同法的公平原则和民事法律关系的诚实信用原则。不能认定黄慎定基于上述合同享有对涉案房产的租赁权，并以之对抗涉案房产受让人的所有权。对“买卖不破租赁”的解释是严格的，能够对抗所有权的租赁关系必须是满足合同法对租赁合同定义的租赁关系，而非表里不一的“租赁合同”。并且，“买卖不破租赁”原则的适用范围有限制，即只能在私法领域内适用。租赁合同当事人未办理登记手续虽不影响合同的效力，但是不得对抗第三人。租赁权作为一种物权化了债权，必须经过登记公示才能具有公信力，才能对抗第三人，合法有效的租赁合同经过登记后，承租权具有对抗效力。本案彭建廷与黄慎定签订的《房屋租赁合同》并没有依法登记不能对抗上诉人。三、2014年11月5日上诉人与被上诉人彭建廷夫妻签订的《房屋买卖协议》明确约定了涉案房屋只是暂时给彭建廷夫妻居住至2017年11月6日,2017年11月7日以后无条件退出房屋，且保证无损坏、无纠纷。签订《协议书》时，彭建廷夫妻明确表示房屋二楼楼层以上是其家人居住且没有对外租赁。当时鉴于彭建廷生意不理想,家庭经济暂时困难，暂时没有其它住处，上诉人同意二楼楼层以上是其家人居住，一楼二个门面则让彭建廷对外出租，租金收入由其收取并作为其生活来源之一，但要求至2017年11月6日整栋楼必须一并归还上诉人。四、彭建廷与黄慎定签订的《房屋租赁合同》恶意串通损害了上诉人的合法权益，应为无效合同。本案案情存在不合理之处：（1）租金畸低,18年的租金共计648000元，每月一楼左边门面(75平方米)及三楼房屋(约160平方米)的租金才3000元，且租金恒定不变。而彭建廷把一楼另外的门面出租每个月的租金就达5500元。（2）租期过长达18年，且18年租金在签订合同三年内就付清全部租金，（3）彭建廷收取黄慎定的三次租金，每一次租金总额如此之大竟然没有任何银行转账流水记录予以证实。（4）彭建廷与黄慎定签订合同三年内就付清全部租金，且最后一笔租金是2013年12月31日前付清，而不到一年时间彭建廷就以抵债方式把涉案房屋卖给上诉人。（5）彭建廷与黄慎定把涉案房屋转租给何泽维，租期：2015年1月10号到2018年1月10号，并签有合同书。上述不合理情节充分反映出彭建廷与黄慎定签订的《房屋租赁合同》恶意串通、损害了上诉人合法权益。五、上诉人依法获得贺州市育才路××房屋物权并具有排他性权利。上诉人取得涉案房屋的所有权依法经过法院审理并依法执行而获得房屋的所有权，没有任何不当。综上，一审法院认定事实与适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。 被上诉人黄慎定答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。房子情况不清楚，如果转让应该和受让人共同承担租赁给被上诉人使用的责任。 被上诉人彭建廷经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃相关诉讼权利。 被上诉人黄慎定一审诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告彭建廷签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、请求法院判决二被告共同将《房屋租赁合同》约定的一楼其中一间门面和三楼交付给原告继续使用。 一审法院查明事实：2010年4月28日，以原告黄慎定为承租人（乙方），被告彭建廷为出租人（甲方），双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于贺州市育才路xx号（现门牌号为××）的房屋一楼进门左边门面（约75㎡）及三楼房屋（约160㎡）租赁给乙方。一、租赁期限自2010年5月1日至2028年5月1日，共计18年（216个月）。甲方应于2010年5月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。二、租金标准：一楼门面2000元/月，三楼房屋1000元/月，18年租金共计648000元。押金100000元在第三期租金中扣除转为租金。18年租金分三期付款：第一期在签订合同时付148000元；第二期在2011年12月31日前付200000元；第三期在2013年12月31日前付200000元。双方亦对房屋维护及维修等事项进行了明确约定。签订协议后，被告彭建廷将房屋交付给原告黄慎定使用。原告黄慎定于2010年4月28日支付给被告彭建廷租金148000元、押金100000元，于2011年12月1日支付给被告彭建廷租金200000元，于2013年12月10日支付给被告彭建廷租金200000元，被告彭建廷收款后均出具收条交原告黄慎定收执。 2014年11月6日，贺州市八步区人民法院受理了原告彭建军诉被告彭建廷、张授珍确认合同有效纠纷一案，贺州市八步区人民法院于当日作出（2014）贺八民二初字第1022号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、确认原告彭建军与被告彭建廷、张授珍于2014年11月5日签订的协议书具有法律效力（协议书的具体内容为：一、桂宁公司尚欠昭平支行贷款本金425万元及利息（以银行计算为准）由甲方（彭建军）归还。二、桂宁公司由甲、乙双方投资设立，总注册资本为300万元，其中甲方投入153万元，占51%股份，乙方（彭建廷）投入147万元，占49%股份。乙方同意其占有49%的股份作价187万元全部转让给甲方，以抵偿上述乙方欠桂宁公司的债务。三、乙方与丙方（张授珍）系夫妻关系，自愿以其夫妻共有的位于贺州市育才路开发区壹类xx号（房产证号为贺房权证［2004］八步字第00020xxx号；土地证号为贺国有［2003］第xxxx号）房屋所有权及土地使用权作价3**万元以抵偿上述乙方欠桂宁公司债务。签订房屋过户手续时，甲方支付50万元给丙方，作为丙方及四个小孩生活费用。其于款项由甲方在三个月内直接汇入乙方指定的彭成敏的账户，作为乙方归还彭成敏的债务……）。二、本案受理费100元，由原告彭建军负担。2014年11月14日，位于贺州市八步区房屋过户登记到被告彭建军名下［房屋所有权证号：贺房权证八步字第（2014）000xxxxx号］。原告主张双方按租赁合同约定履行至2017年11月6日，被告彭建军以本案诉争所涉房屋已经出售为由，要求收回房屋并强行锁上一楼门面和三楼房门，不让原告经营使用并贴出门面出租信息，将门面另行出租，双方因此产生矛盾，协商未果，原告遂提起诉讼。 另查明：位于贺州市育才路开发区。 该院认为，原告黄慎定与被告彭建廷于2010年4月28日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。签订协议后，原告黄慎定已经按照约定将房屋租金全部付清给被告彭建廷，被告彭建廷亦按约定将房屋交付给原告黄慎定使用。被告彭建廷与被告彭建军于2014年11月5日签订的《协议书》约定了彭建廷自愿以其夫妻共有的位于贺州市育才路开发区壹类xx号房屋所有权及土地使用权作价380万元以抵偿彭建廷欠桂宁公司的债务。被告彭建廷与被告彭建军签订的《协议书》关于贺州市育才路开发区壹类60号房屋的处理约定，具有房屋买卖的性质，且该协议已经贺州市八步区人民法院调解确认为合法有效的协议。本案诉争所涉房屋亦于2014年11月14日过户登记到被告彭建军名下。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，被告彭建军在诉争房屋租赁期间取得其所有权，不影响租赁合同的效力，故原告黄慎定主张要求被告彭建军将位于贺州市育才路××房屋一楼进门左边门面（约75㎡）及三楼房屋（约160㎡）交付给原告黄慎定继续使用，符合法律规定，该院予以支持。因本案诉争所涉房屋已经过户登记到被告彭建军名下，且房屋已经交付给被告彭建军，故原告主张要求被告彭建廷将本案诉争房屋一楼进门左边门面及三楼房屋交付给原告使用，无事实依据，该院不予支持。 综上所述，判决如下：一、确认原告黄慎定与被告彭建廷于2010年4月28日签订的《房屋租赁合同》合法有效。二、被告彭建军应将位于贺州市育才路××房屋一楼进门左边门面及三楼房屋交付给原告黄慎定使用。三、驳回原告黄慎定的其他诉讼请求。本案受理费100元，公告费600元，上述款项合计700元（原告已预交），由被告彭建廷负担350元，被告彭建军负担350元。 上诉人彭建军、被上诉人黄慎定对一审查明事实没有异议。上诉人彭建军二审期间向本院提交了相应的证据，本院组织当事人进行了举证和质证。被上诉人黄慎定没有新证据向本院提交。对各方无异议的事实，本院予以确认。 本院另查明，因上诉人彭建军欠其他人款项经法院判决以后未履行判决书确定的义务，贺州市八步区人民法院经过司法拍卖程序已经于2019年1月18日将涉案的房屋强制执行给了案外人。 本院认为，虽然黄慎定与彭建廷之间签订有房屋租赁合同，但根据黄慎定一审时在庭审中的陈述，本案租赁合同的签订是因为彭建廷向黄慎定借款后无力偿还，才约定以借款抵租金，并出具收条交黄慎定收执。涉案合同并非是真实发生的租赁行为，也并未真正依约交付租金。而从房屋租赁合同的约定来看，租期长达18年，租金恒定不变，且18年租金在签订合同三年内就全部付清，亦不符合房屋租赁的交易习惯。再者，因上诉人彭建军欠他人款项经法院判决以后未履行判决书确定的义务，贺州市八步区人民法院经过司法拍卖程序已经于2019年1月18日将涉案的房屋强制执行给了案外人。本案被上诉人黄慎定起诉请求彭建军、彭建廷交付涉案租赁物存在事实上的履行不能。因此，对被上诉人黄慎定主张确认房屋租赁合同有效，并要求交付房屋的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，彭建军的上诉理由有理，应予支持，一审判决处理不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销贺州市平桂区人民法院（2018）桂1103民初1080号民事判决； 二、驳回被上诉人黄慎定要求确认《房屋租赁合同》有效的诉讼请求； 三、驳回被上诉人黄慎定要求上诉人彭建军、被上诉人彭建廷共同将《房屋租赁合同》约定的一楼其中一间门面和三楼交付给黄慎定继续使用的诉讼请求。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，公告费600元，合计800元，由被上诉人黄慎定负担。 本判决为终审判决。 审判长  苏少勋 审判员  张依传 审判员  黄义奎 二〇一九年六月二十日 法官助理侯美妃 书记员黄中兴