河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终6857号 上诉人（原审原告）：张月平，女，1979年6月1日出生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人：崔自强，河北汇宁律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：韩建荣，女，1969年1月3日出生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人：李建国（系上诉人韩建荣丈夫），男，1960年10月25日生，汉族，住山西省阳泉市矿区。 被上诉人（原审第三人）：石家庄利帆置家房地产经纪有限公司，住所地：石家庄市平山县康宁家园**楼**商铺。 法定代表人：刘帆，经理。 上诉人张月平、韩建荣因与被上诉人石家庄利帆置家房地产经纪有限公司（以下简称利帆房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张月平的委托诉讼代理人崔自强、上诉人韩建荣及其委托诉讼代理人李建国、被上诉人石家庄利帆置家房地产经纪有限公司的经理刘帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张月平的上诉请求：1、撤销2019）冀0131民初390号民事判决第三项，依法改判或者发回重审，不服金额9万元。2、本案两审诉讼费由被上诉人全部负担。事实和理由：一、一审判决认定合同应当解除的理由不符合事实。被上诉人明确拒绝履行房屋买卖合同，其行为已经构成根本违约。依据房屋买卖合同第五条第十项的约定及合同法第94条的规定，上诉人均有权要求解除合同。上诉人之所以起诉解除合同，完全是因为被上诉人拒绝履行合同，而不是合同无法继续履行。但一审判决却认为“被告拒绝履行合同义务，张月平现已另外购置其他房屋，双方签订的合同已无继续履行的可能，应当予以解除”，与案件事实不符。二、合同约定的违约金并不过分高于上诉人的实际损失。1、涉案合同房屋的总价为530000元，面积为115.66平方米，单价为4582.4元，上诉人在被上诉人拒绝履行合同后所购买的房屋的实际成交价为690000，面积为124.64平方米，单价为5535.94元。二者单价相差953.55元，按合同房屋面积计算，上诉人因房屋涨价所遭受的损失为110287.23元。而根据合同第五条第十项计算所得的违约金为530000*20%=106000元。2、上诉人的全部损失为交易机会损失、中介费损失、按揭贷款手续费损失，三项合计：110287.23元+9600元+1500元=121387.23元。上诉人的实际损失明显高于合同约定的违约金，不存在违约金过分高于实际损失的情形。根据合同约定，上诉人完全有权主张被上诉人“据实赔偿”。3、案涉房屋所在地段为平山县商业中心，而上诉人实际成交房屋位于县城边缘，没有任何商业配套。对此众所周知的事实，诉讼参与人均应当明知的。因此，合同房屋的价格在同一时段必然高于上诉人实际成交房屋的价格。案涉合同房屋的价格与上诉人实际成交房屋的价格对确定上诉人因被上诉人违约而丧失交易机会所遭受的经济损失，具有极强的参考价值。一审判决笼统的认为，二者不在同一区域、楼层、质量不同，而直接不采信上诉人的观点略显牵强。三、一审判决酌情认定违约金数额没有事实根据和法律依据。四、一审判决不支持上诉人要求被上诉人承担居间费用依法无据。居间费用是上诉人向被上诉人购买房屋所支付的合理费用。此费用由于被上诉人的违约而成为上诉人所遭受损失。根据合同约定，上诉人完全有权和被上诉人主张该权利、综上，一审判决存在事实不清，判决失当之处，恳请贵院依法改判或发回重审。 被上诉人韩建荣答辩称，1、张月平买124.6平方米房屋是个人行为，且在一审起诉状中也无此事，与答辩人无关。2、所为居间费用，张月平提供的居间服务合同中，丙方（即利帆）应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，若违反不收取费用。根据上述事实，张月平应主张利帆退还中介费才是正道，张月平向答辩人主张赔偿损失，于情、于理、于法均相悖。根据《仲裁法》第五条、《民事诉讼法》第一百二十四条规定，法院不应受理上诉人居间费用诉讼。上诉人一审开庭时提供的中介费收据是非法收据。中介机构收取中介费按《发票管理办法》规定必须开具正规发票，所为按揭贷款手续费更是无从谈起。 被上诉人利帆房地产公司：张月平上诉内容我们认可。 上诉人韩建荣的上诉请求：1.依法撤销平山县人民法院民事判决书（2019）冀0131民初390号；2.依法撤销上诉人被利帆欺诈签字的韩建荣、张月平、石家庄利帆置家房地产经纪有限公司三方房屋买卖空白格式合同；3.依法撤销被上诉人伪造的韩建荣、张月平、石家庄利帆置家房地产经纪有限公司三方房屋买卖格式合同；4.依法追究被上诉人伪造韩建荣、张月平、石家庄利帆置家房地产经纪有限公司三方房屋买卖格式合同的法律责任；5.依法追究被上诉人强迫交易的法律责任；6.依法追究被上诉人恶意串通损害上诉人利益的法律责任；7.依法追究张月平恶意起诉上诉人的法律责任；8.依法判令被上诉人赔偿上诉人误工费、咨询费、交通费、精神损害赔偿金12000元；9.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1.原本上诉人在利帆是登记房屋出租，利帆邢丽梅甜言蜜语鼓动售房，由于上诉人的善良，落入了邢丽梅的套。2.在商量售房事宜时，邢丽梅叫来张月平，违反一系列相关规定，欺诈上诉人在利帆自制空白格式合同上签字。邢丽梅还说合同是后续不断完善的，卖不卖，签个字不会有事。就这样，在没有房产证书（在银行抵押）、无共有产权人书面同意书、根本不具备签订合同的情况下，邢丽梅欺诈上诉人在利帆自制的、无标的、无数量的空白格式合同上签字，却故意不给上诉人签过字的空白格式合同。利帆这是违规、欺诈行为。对被上诉人二欺诈上诉人的行为，在一审开庭时上诉人当堂陈述，邢丽梅、张月平均默认，有开庭笔录为证。这份无标的、无数量的空白格式合同，根据《合同法》第十二条，是不成立的；根据《民法总则》第一百四十八条，此合同可撤销。3.在邢丽梅多次催促下，上诉人和邢丽梅去抵押银行解押房屋时，到了银行才知道上诉人准备的钱不够，上诉人说改天再来，邢丽梅就电话张月平送来10000元代上诉人垫付。房子解押期间，邢丽梅问上诉人房子是婚前还是婚后的，上诉人告之是与过世的前夫婚内购买的。邢丽梅要上诉人签字造假，被上诉人婉拒。上诉人到房产中心询问得知造假签字是违法行为，才知道房子存在共有产权问题。当即电话告知邢丽梅并转告张月平房子不能出售。之后，又亲自找邢丽梅、张月平和利帆的李士贤，当面告知房子无法出售，让其另选房子。被上诉人伪造合同后，三番五次电话恐吓、到上诉人家里、工作单位闹事，强迫卖房，严重干扰了上诉人生活，给上诉人精神造成极大伤害。邢丽梅强迫交易应按《治安管理处罚法》第四十六条处罚。4、上诉人曾与前夫孩子商量卖房一事，被孩子拒绝。庭审和解时，一审法院人怂恿上诉人强制卖房，再与孩子们打官司。5.上诉人几次主动还张月平垫付的10000元，张月平说怕利帆不给她中介费，她不敢收。上诉人又到利帆商量处理此事，利帆不但不给上诉人签过字的空白格式合同，还拒绝让看，李士贤言“我们就是小丑，不当小丑怎么推钱”将上诉人赶走。这时，得知邢丽梅无职业资格，一直是违法执业。6.被上诉人在上诉人不知情的情况下，擅自在上诉人签过字的空白格式合同上添加标的、数量等，是伪造合同。利帆向一审法庭提供的伪造合同就是卖方一联，庭审笔录可证明。6.邢丽梅威胁、恐吓未果，便恶意串通，以伪造的格式合同为证据，唆使张月平起诉上诉人。邢丽梅私下偷拍上诉人房产证。根据《合同法》第五十二条规定，伪造的合同为无效合同。应按《民事诉讼法》第一百一十一条、第一百一十二条处罚。7.利帆格式合同中有关20%违约金条款，违反《消费者权益保护法》第二十六条、《合同法》第三十九条、《房地产经纪管理办法》第二十一条、《房地产经纪执业规则》第十六条和第十七条，利帆未向上诉人讲过、并非甲方的真实意思表示，而且该条款加重甲乙方责任、无丙方责任。属鹬蚌相争渔翁得利条款，显失公平，应撤销。8.一审赔偿判决违反《合同法》第一百一十六条规定，张月平在诉讼请求中并没有时间成本、人力成本及其他经济成本问题，并且无任何损失证据。况且即便张月平有任何损失也与上诉人无关，因空白合同不成立、伪造合同违法，上诉人也未收张月平定金。综上所述，三方房屋买卖纠纷的产生，完全是利帆恶意违法操作造成的，张月平想要回自己的钱，起诉上诉人是告错了人，应起诉利帆才是正道。一审法院认定事实错误，以伪造合同为依据、超出诉讼请求、无任何损失证据做出一审判决，适用法律错误，违反《合同法》第五十二条、第一百一十六条等有关法律规定，令人震谅。相信中级法院定能明察秋毫、依法审判，还上诉人公道。上诉人韩建荣庭审中补充意见：补充：1、利帆签订合同的时候，本身就违反自定的格式条款规定，上边写着甲乙丙三方根据中华人民共和国有关法律行政法规和河北省石家庄市相关地方性法规的规定签订的合同。2、利帆偷印我们的房产证，伪造合同，利帆和张月平恶意串通，在空白格式合同上添加标的、数量等均未经过我们的同意，根据民法总则第154条，属于无效的法律行为。3、主合同不成立，定金也不成立，定金应该是先行支付的，实际上并没有，没有起到定金的作用，担保法第五条，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。4、合同第2点，充作定金是23天之后给我的，也就是解压当天在银行垫付的。5、有效合同三方应该是当时就给当事人的，但是合同直到我们起纠纷的当日也没有给我们，也就是一个月以后，才要给我们，并且合同上一些数字，都是在房产局偷偷拍下来我们房产证上的数字的。6、张月平最初我们说好把她垫付的一万给她，她也同意，可是后来她去利帆要中介费的时候，利帆不给她，然后，利帆怂恿她，告我能获得最大利益，无奈之下张月平才起诉的我。 被上诉人张月平答辩称，上诉请求中的2-8项都超出了诉讼法允许的上诉范围，实际上是提出了新的诉讼请求，二审法院依法不应对该部分内容进行审查。在事实和理由中与本案有关的也就是1万元定金，韩建荣在收到张月平一万元定金的同时，给张月平出具了收到定金的收条，可以确认该一万元的属性就是定金，而不是韩建荣所谓的垫付款项，韩建荣在上诉理由第八项里边称，没有收到张月平定金，更是与事实不符。合同效力的问题，韩建荣已经向平山县人民法院提起诉讼，平山县法院2019年3月18日已经做出了（2019）冀0131民初532号民事判决，已经驳回了韩建荣的该项诉讼请求，确认合同是有效的，该判决韩建荣已经上诉，尚未有结果，我们认为双方所签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，甚至在合同签订之后，三方当事人都共同到银行为韩建荣清偿最后一笔按揭贷款，而且在此过程中，张月平向韩建荣支付了一万元的定金，韩建荣随即就将该笔款项支付给银行，所以根据合同签订和履行的情况，都足以证实韩建荣所谓的受到了欺诈胁迫违背其真实意思而签订合同的说法是跟事实完全相悖的，其之所以以此为由进行抗辩甚至提起诉讼，无非是为了混淆视听，达到拖延法庭结案时间，拖延向张月平承担法律责任的时间，纯属浪费司法资源。对于韩建荣庭上补充，答辩为，张月平起诉完全是为了依法维护自己的合法权益，是在韩建荣在是非清楚的情况下，不仅拒绝承担违约赔偿责任，甚至连返还定金都不同意的情况下，才不得已起诉的，起所谓的张月平在利帆公司怂恿下起诉，这完全是凭空捏造，试想利帆怂恿张月平起诉，韩建荣怎么可能知道。 被上诉人石家庄市利帆置家房地产经纪有限公司答辩称，我公司在平山县房管局、银行、物价局等主管单位都有相应的备案手续，我们所有的经营范围和业务流程，都是合法合规的。另外我方认为，正常的成年人对于自己的言行应该是负有全部责任的，合同签订之日，三方均在场，对于合同内容和履行义务，三方均知情。 张月平向一审法院起诉请求：1、解除原、被告及第三人于2018年8月23日签订的房屋买卖合同；2、被告韩建荣返还原告定金10000元，向原告支付违约金127160元并承担居间费用11000元；3、被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年8月23日，被告韩建荣作为甲方（售房人）与作为乙方的原告张月平（购房人）及居间方利帆房地产公司（丙方）签订房屋买卖合同，约定：第一条：房屋基本情况。1、甲方自愿将座落在平山县锦绣花园7号楼3单元701的房屋出售给乙方。乙方对该房屋已做充分了解并有丙方陪同实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。若该房屋实际门牌号与产权证明所在地址不一致的，以产权证明为准。第二条：成交价格。甲乙双方协商后的实际成交总价格为人民币53万元。该房屋产权转移相关费用由乙方承担。第三条：付款约定。1、乙方向甲方交付定金人民币1万元。乙方需办理贷款的，应于本合同签订之日起15日内将所需全部贷款审批资料交于丙方，并在完成网签后三个工作日内将首付款人民币13万元转至房管局指定的资金监管账户。该合同第五条违约责任条款中第10款约定对于违约方的上述违约行为，经守约方催告后，在合理的期限内未能继续履行本合同，或未与守约方达成书面补偿协议的，守约方有权在对方收到催告五个工作日后解除合同。同时，守约方有权要求违约方支付本合同约定的房屋成交价的20%违约金，实际损失超过违约金的，据实赔偿。若因此给丙方造成损失的，有违约方承担赔偿。 合同签订后，张月平给付韩建荣购房定金款1万元并向第三人利帆房地产公司支付中介费9600元，按揭贷款手续费1500元。原、被告双方及利帆房地产公司工作人员同中国银行平山支行工作人员一同办理了锦绣花园7号楼3单元701室房屋的抵押权注销手续。 办理完毕抵押权注销登记手续后，被告韩建荣告知原告张月平、第三人利帆房地产公司其不再出售本案所涉房屋。经双方多次协商，被告韩建荣均拒绝继续履行合同。 以上事实，有原被告陈述，房屋买卖合同等证据予以证实，足以认定。 一审法院认为，原、被告双方及第三人签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效。双方应当按照合同约定履行合同义务。现被告韩建荣拒绝继续履行合同义务，张月平现已另外购置其他房屋，双方签订的合同已无继续履行的可能，应当予以解除。因本案所涉合同无法继续履行的责任归因于被告韩建荣不愿再继续出卖房屋，故其在履行合同义务中存在过错。原告张月平先期给付给被告韩建荣的定金10000元，韩建荣应当予以返还。 关于原告张月平主张的违约金问题。一审法院认为，被告韩建荣拒绝继续履行合同之后原告张月平以更高的价格购买其他房屋，因房屋不在同一区域，房屋楼层、质量不同，且双方商定价格不确定等，其差价不能作为被告违约所造成的损失。原、被告双方在签订房屋买卖合同后，原告张月平向第三人利帆房地产公司支付了中介费9600元及按揭贷款手续费1500元，因被告韩建荣拒绝继续履行合同，造成张月平所支付的中介费及按揭贷款手续费无法收回。该部分损失属于因合同无法履行给原告张月平造成的直接损失。原、被告双方合同约定的房屋成交价20%计算违约金过分高于原告张月平的实际损失，应予降低。另，在综合双方纠纷发生后原告张月平为解决纠纷所支付的时间成本、人力成本及其他经济成本以及定金的问题，本院酌情认定被告韩建荣应当支付原告张月平违约金31100元。因违约金的数额高于损失赔偿数额，其损失赔偿数额不予支持，故原告要求支付中介费用的请求不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条，第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，一审法院判决如下：一、解除原告张月平、被告韩建荣及第三人石家庄利帆置家房地产经纪有限公司于2018年8月23日签订的房屋买卖合同；二、被告韩建荣于判决生效之日起十五日内返还原告张月平定金10000元；三、被告韩建荣于判决生效之日起十五日内赔偿原告张月平经济损失31100元；四、驳回原告张月平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3363元，减半收取计1682元，由原告张月平负担841元，由被告韩建荣负担841元。 本院二审期间，韩建荣提交新证据：微信聊天记录，证明是中介让她起诉我的。张月平质证认为对真实性无法确定，不属于新证据。利帆房地产公司不予质证。利帆房地产公司提交新证据：我们在2018年11月份的时候合同是同一个小区的房子，价位是不一样的，证明房子涨价了。韩建荣不予质证，与本案无关。张月平质证认为，对买卖合同的真实性无异议，根据该合同，在2018年11月份，也就是张月平购买另一套房屋的同时，涉案的房屋所在小区的房屋价格已经由原来的4500多元，上涨到5300多元，涨幅达790多元左右，据此，可以证明由于韩建荣的毁约，导致张月平交易机会丧失，产生的经济损失，高达9万多元，由此可以证实，韩建荣是因为当时房价的上涨，而恶意毁约的，其所谓的因为家庭内部矛盾导致房屋不能买卖属于虚假陈述，而且由于房屋登记在韩建荣一人名下，从法律上就不存在交易障碍。二审查明其他事实同一审。 本院认为，二上诉人及被上诉人三方签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应受法律保护。上诉人韩建荣称自己受欺诈所签，没有证据证实，本院不予采信。上诉人张月平现请求解除《房屋买卖合同》，上诉人韩建荣也表示不再履行合同，原审判决解除三方签订的《房屋买卖合同》，适用法律正确。关于上诉人张月平主张的违约金问题，二上诉人于2018年8月份签订《房屋买卖合同》，2018年9月份韩建荣即通知张月平不在出售房屋，二者间隔时间较短，商品房价格在较短时间内不会发生大的变化，而且张月平也仅给付韩建荣1万元定金和居间费用，原判根据本案的实际情况和韩建荣的过错程度，原判酌定张月平的损失为31100元，并不违反法律规定。上诉人韩建荣上诉的第二至第八项的诉讼请求，不属本案审理范围。综上所述，张月平、韩建荣的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6726元，由上诉人张月平、韩建荣分别负担3363元。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇一九年六月十八日 书记员  张 林