广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂01民终4509号 上诉人（原审原告）：陈敏。 上诉人（原审原告）：林超勤。 两上诉人共同委托诉讼代理人：兰日东，南宁市衡东法律事务所法律工作者。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张珑耀，南宁市衡东法律事务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：南宁市瀚和房地产开发有限公司。 法定代表人：林文忠，董事长。 委托诉讼代理人：蒋利娜，该公司员工。 上诉人陈敏、林超勤与上诉人南宁市瀚和房地产开发有限公司（以下简称瀚和公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初7028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月26日立案后，依法组成合议庭，并于2019年6月10日公开开庭进行了审理。陈敏、林超勤的委托诉讼代理人兰日东，瀚和公司的委托诉讼代理人蒋利娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈敏、林超勤上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三、第四项，改判由瀚和公司承担本案的全部违约责任;2.一、二审诉讼费用由瀚和公司承担。事实和理由：一、一审法院以折衷的做法认定本案的事实属于认定事实不清。第一，瀚和公司在建设瀚林御景项目时，根本没有经建设规划行政部门许可并取得《建设工程规划许可证»，就盲目地开工建设。所以，被南宁市西乡塘区城市管理综合行政执行局处以行政处罚。第二，瀚和公司未按《施工图纸》建设，责任也不在陈敏、林超勤一方。陈敏、林超勤作为买受人买的是建成后并交付使用的成品房屋，建设施工过程与陈敏、林超勤无关，所以，陈敏、林超勤不应该承担责任;第三，在瀚和公司交付房屋给陈敏、林超勤使用后，陈敏、林超勤为了防盗而安装防盗网，为了挡风而安装玻璃窗，或是为了更充分地利用空间安装飘窗等，都是在瀚和公司交付房屋给陈敏、林超勤后陈敏、林超勤在使用过程中所为的行为，这些行为与前面所提到的未按《建设工程规划许可证》和未按《施工图纸》进行施工建设的问题没有关联性。一审法院主观臆断认定陈敏、林超勤也存在过错，并以此为由要求陈敏、林超勤分担责任是没有道理的;第四，即使陈敏、林超勤入住其所买受的住房后，其对该住房实施安装防盗网、玻璃窗的行为违规，那么，这种违规行为应是另一种法律关系，与本案无关。二、一审法院以折衷的事实认定，作出的第二、第三、第四项判决，属于判决错误,应根据本案的原本事实，依双方所签订的合同约定进行判决才是正确的判决。 上诉人瀚和公司上诉及答辩称：1.撤销一审判决，改判驳回陈敏、林超勤的诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由陈敏、林超勤承担。事实与理由:一、原审判决认定事实不清。原审法院认定瀚和公司负有为陈敏、林超勤办理不动产权登记证书的义务，但根据本案的实际，并非瀚和公司主观上不为陈敏、林超勤办理案涉商品房的不动产权证登记证书，而是客观上瀚和公司无法办理;而无法办理的原因又是由于陈敏、林超勤过错所造成的，主要原因有以下两点:1.陈敏、林超勤存在违反规划进行装修的情况。在房屋装修过程中，陈敏、林超勤存在将瀚和公司赠送的阳台，利用结构梁间的镂空处进行扩建;将飘窗及飘窗侧面的空调板进行封闭调整为室内空间、将观景阳台改为房间等行为。陈敏、林超勤装修过程中的前述行为，导致瀚和公司就涉案商品房所在小区前期向规划局申请规划验收时，被规划管理局予以退件，不予办理规划验收;瀚和公司就此问题，在南宁市政府协调下，与规划局、城管局等部门沟通协调长达两年之久。最终，针对该问题，相关部门提出两个解决方案:一是将装修恢复图纸状态，另一个是缴纳罚款。瀚和公司考虑到第一种方式会给业主的生活带来重大影响，便选择缴纳相应罚款。在瀚和公司缴纳罚款之后，案涉商品房通过规划验收，办证的障碍不复存在，其他相关事宜正按程序推进中。2.陈敏、林超勤未提交办证所需材料。在商品房交付之后，瀚和公司多次发布通知，要求陈敏、林超勤提交办理不动产权证所必需的《房屋预告登记证明》原件、契税完税证明原件、授权委托书等材料，但陈敏、林超勤至今未提交，导致瀚和公司事实上无法为陈敏、林超勤办理产权证。因此，原审法院认定迟延办证系瀚和公司过错导致系认定事实不清。二、原审判决适用法律错误。1.根据瀚和公司与陈敏、林超勤双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4(3)的约定，本案商品房未能如期办理不动产权登记证书的原因如上所述，是由于陈敏、林超勤自身的过错所致;根据双方合同的约定及法律的规定，该责任应由陈敏、林超勤自行承担。原审法院判决瀚和公司承担违约责任并支付陈敏、林超勤违约金系适用法律错误。2.瀚和公司与陈敏、林超勤亦在《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4(2)约定了出卖迟延办证的违约责任，即“出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”，该约定系双方真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，且通过添加下划线的方式予以提醒，该约定合法、有效，应当予以适用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条:“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定可知，损失赔偿的适用前提为存在损失，违约金予以增加的前提为约定的违约金低于造成的损失，而在本案中，陈敏、林超勤获得了商品房赠送面积的收益且已经正常使用案涉商品房多年，不存在所谓的损失，其也未举证证实其因迟延办证而产生实际损失。因此，原审法院调整违约金上限为30%系适用法律错误。 上诉人陈敏、林超勤针对瀚和公司的上诉辩称，瀚和公司的上诉理由不成立。一、业主为了方便生活入住以后装修及将空调板进行封闭调整为室内空间，装修观景阳台使用，这种行为属于室内装修问题，与瀚和公司的整个工程开发项目的房屋主体没有相互关联和影响，瀚和公司以业主擅自装修飘窗主张业主违约理由不成立。由于瀚和公司被南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对其进行行政处罚，原因不是业主装修观景阳台的问题，而是瀚和公司在建筑时没有取得规划许可证，造成违法建筑。二、瀚和公司称业主未提交办证手续的材料的事实不存在。 陈敏、林超勤向一审法院起诉请求：一、判令瀚和公司于判决生效之日起30日内为陈敏、林超勤办理位于南宁市瀚林御景x号楼x单元x号房的不动产权证书，并于取得该不动产权证书之日起即时交付陈敏、林超勤；二、判令瀚和公司向陈敏、林超勤支付逾期办理不动产权证的违约金12760元（暂计至2018年3月20日，之后至陈敏、林超勤收到房屋不动产证书的违约金另计算）；3、本案诉讼费用由瀚和公司承担。 一审法院认定事实：2012年7月20日，陈敏、林超勤与瀚和公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定陈敏、林超勤向瀚和公司购买位于南宁市瀚林御景x号楼x单元x号房，房屋价款为601387元。合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人”，“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”。陈敏、林超勤已经按照合同约定向瀚和公司足额支付购房款，瀚和公司于2014年6月30日向陈敏、林超勤交房。 一审法院另查明：2017年12月11日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对瀚和公司作出《行政处罚决定书》（西综执规监决字[2017]G005号），认为瀚和公司在建设瀚林御景项目时，未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设：1、利用结构拉梁增设结构板改造为阳台使用，导致建筑面积增加，改建的建筑面积共计3911.77平方米。2、飘窗下部与楼板之间用实墙封闭，将飘窗改为室内空间使用，导致建筑面积增加，改建的建筑面积共计15329.76平方米。决定对瀚和公司罚款3137004.36元。2018年1月25日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对瀚和公司作出《行政处罚告知书》（西综执规监告字[2018]G002号），认为瀚和公司在建设瀚林御景项目时，未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设：“1号楼”-“11号楼”利用结构拉梁增设结构板改为室内空间；“1号楼”-“11号楼”一层架空绿化未作；“2号楼”利用空调隔板扩大阳台面积及二层存在部分住户擅自将窗户改门，并将裙房屋面改为阳台；“3号楼”一单元3-29轴￣3-31轴交3-M轴擅自增设结构板；“4号楼”、“5号楼”架空层增设楼板改为使用空间；“5号楼”抄表平台外侧增加管道井；“6号楼”北侧厨房外侧增加井及商业二层面向小区内部一侧增加窗户；“5号楼”、“7号楼”北侧入口二层雨篷处搭建；“9号楼”部分住户擅自改造顶坡屋面；“7号楼”、“8号楼”、“11号楼”商铺在朝小区内部一侧的墙面上增设窗洞口；“7号楼”、“8号楼”户型内阳台玻璃推拉门未做，户型阳台改房间，外加空调隔板；“7号楼”顶层搭建钢架太阳能及西北侧阳台装饰柱落地，以上超建的建筑面积共计280.42平方米，该局拟作如下罚款：罚款45717.71元；“1号楼”-“11号楼”一层架空绿化问题、“6号楼”商业二层面向小区内部一侧增加窗户问题、“7号楼”、“8号楼”、“11号楼”商铺在朝小区内部一侧的墙面上增设窗洞口问题、“2号楼”部分住户擅自将窗户改门问题自行整改；涉及行政许可部分依法另行申报。瀚和公司分别于2017年12月13日、2018年2月1日缴纳上述罚款3137004.36元、45717.71元。 一审法院再查明：陈敏、林超勤在装修本案房屋时存在上述将部分空间改造、封闭导致建筑面积增加的行为。 本院认为：陈敏、林超勤与瀚和公司之间签订的《南宁市商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 一、关于办理不动产权登记手续的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款第（1）项之约定，瀚和公司应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为陈敏、林超勤申请房屋所有权登记，并向陈敏、林超勤交付房屋所有权证书。本案中，瀚和公司已于2014年6月30日向陈敏、林超勤交付房屋，至迟应于2016年6月20日前向房屋登记机构申请办理涉案房屋房屋所有权转移登记。因涉及群体众多，瀚和公司准备材料客观上需要一定时间，因此一审法院确定瀚和公司应于本案判决生效后90日内为陈敏、林超勤向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产统一登记手续，并在相关机构依法办结不动产权证书时即时向陈敏、林超勤交付。 二、关于逾期办理产权登记手续违约责任承担的问题。瀚和公司在建设、销售房屋过程中没有协调好相关规划事项，承诺给陈敏、林超勤部分赠送面积，致使陈敏、林超勤产生错误判断，装修后通不过规划验收，应当承担逾期办证的主要责任。但是2016年前后，因为阳台、飘窗、入室花园、阳光房等赠送面积不符合规划要求而通不过规划验收，导致商品房无法办理产权证是我市普遍存在的问题，该问题已经成为产生群体性诉讼、影响社会稳定的重大社会问题。部分开发商对解决该问题采取的是积极的态度，而部分开发商采取的是消极的态度，对于上述两种态度，从解决群体性社会矛盾的角度，应当区别对待。在本案中，瀚和公司已经积极与职能部门沟通，并缴纳了相应罚款，排除了该障碍，使得本案所涉小区已经具备办理房屋产权证的基本条件，对解决上述群体性问题采取的是积极的态度。而陈敏、林超勤在装修时也确存在将部分空间、改造封闭导致建筑面积增加的行为，对房屋通过不规划验收应当承担部分责任。因此，一审法院认定《行政处罚告知书》所列的部分违反规划建设导致迟延取得《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》，双方都应当承担相应责任。考虑到上述瀚和公司对解决该问题采取积极态度并已经缴纳罚款排除该障碍，以及陈敏、林超勤无需拆除违规封闭空间客观上已经实际获益的情形，故酌情认定陈敏、林超勤与瀚和公司应分别承担40%、60%的责任。依据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4款第（2）项之约定，违约金应自2016年6月20日起至不动产登记机构依法受理瀚和公司为陈敏、林超勤办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，此后耗费的时间由相关职能部门确定，瀚和公司对此不能控制，不应再支付违约金。因此，瀚和公司应向陈敏、林超勤支付的违约金计算方式为：自2016年6月20日起至不动产登记机构依法受理瀚和公司为陈敏、林超勤办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，计算得出具体违约金数额后由瀚和公司负担其中的60%，瀚和公司负担的违约金上限额为7217元（601387元×2%×60%）。 三、关于逾期办证违约金上限约定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于违约金的约定明显低于或者高于损失的，法院可以依职权调整。双方约定的违约金上限为总房款的2%，本案自2016年6月20日至陈敏、林超勤起诉之日，计算出的违约金与双方约定的违约金并无明显差距，无需调整。但如果瀚和公司在法院要求的办证之日之后仍然拒绝给陈敏、林超勤办理房产证，持续产生的损失将明显高于上述违约金上限的约定，应当予以调整。因此，一审法院认定在法院要求的办证之日之后瀚和公司仍然未给陈敏、林超勤办理房产证的，应当继续按照每日20元的约定标准向陈敏、林超勤支付逾期办证违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条违约赔偿数额不得超过“违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，故酌情认定本案逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条条、第一百一十四条之规定，判决：一、自本案判决生效之日起90日内，瀚和公司为陈敏、林超勤申请办理位于南宁市瀚林御景x号楼x单元x号房的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向陈敏、林超勤交付；二、自本案判决生效之日起10日内，瀚和公司向陈敏、林超勤支付违约金[计算方式：自2016年6月20日起至不动产登记机构依法受理瀚和公司为陈敏、林超勤办理上述房产不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，计算得出具体违约金数额后由瀚和公司负担其中的60%，瀚和公司负担的违约金上限额为7217元；三、若瀚和公司在本案生效判决之日起90日内仍然未为陈敏、林超勤申请办理上述房产不动产统一登记，则按照每逾期一日20元的标准向陈敏、林超勤继续支付违约金；四、上述第二项、第三项计算出的违约金，总金额不超过108250元（601387元×30%×60%）。案件受理费119元，由瀚和公司负担70元，由陈敏、林超勤负担49元。 本院二审期间，瀚和公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证。 双方当事人对一审法院认定的事实均无异议。一审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院二审另查明：涉案项目的1-11号楼已分别于2011年12月7日、2012年5月25日、2013年11月18日、2013年12月31日经南宁市规划管理局批准，瀚和公司办理了《建设工程规划许可证》。2019年4月16日，涉案的瀚林御景项目已取得《商品房现售备案证明》，现售范围：瀚林御景1至5号楼、7至11号楼住宅及商业部分（不含超建部分及2号楼201号房、7号楼204号房、8号楼2单元204号房；不含法院查封的1号楼2单元202号房、7号楼一层103、109、114号商铺、8号楼一层102、104、110、111号商铺、9号楼一层103、109、114号商铺、11号楼一层101、109号商铺）。 本院认为,瀚和公司与陈敏、林超勤签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方真实自愿的意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应恪守履行。瀚和公司未能按合同约定的期限完成办证义务，并将涉案的房屋所有权证交给陈敏、林超勤，已构成违约，一审判决对此认定正确，本院予以确认。但双方当事人对造成逾期办证责任承担有争议。从南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局作出的《行政处罚决定书》及《行政处罚告知书》可知，涉案房屋因未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设：“1号楼”至“11号楼”利用结构拉梁增设结构板改为室内空间及一层架空层绿化未做；户型阳台改房间；部分住户擅自将窗户改门等违反规划的情形。造成规划验收不合格，导致逾期办证。上述违反规划的情形主要是因瀚和公司承诺给业主赠送面积而改变规划，又未经规划部门审批，因此瀚和公司应当对不能通过规划验收承担主要责任。而上述户型阳台改房间、部分住户擅自将窗户改门的违反规划情形，确是业主装修时自行修改。为此，陈敏、林超勤也应当承担部分责任。一审法院酌定由瀚和公司承担60%的责任，陈敏、林超勤承担40%的责任，合理恰当，本院予以维持。双方当事人对一审判决确定的违约金标准及金额均无异议，本院予以确认。由于双方约定违约金的上限,即无论瀚和公司逾期办证多少天,其仅承担上限的违约金,而陈敏、林超勤的损失却持续产生。因此，本院认定在法院判决确定的办证之日之后瀚和公司仍然未给陈敏、林超勤办理房产证的，应当继续按照合同约定的每日20元的标准向陈敏、林超勤支付逾期办证违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条违约赔偿数额不得超过“违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，一审法院酌定逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%亦正确，本院亦予以维持。业主上诉主张瀚和公司未取得《建设工程规划许可证》，但未能举证证明，本院不予采纳，其上诉请求瀚和公司承担全部的违约责任，本院不予支持。瀚和公司主张系业主未按时提交办证所需资料导致房屋权属登记无法完成，但未能举证证明，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费119元，由上诉人南宁市瀚和房地产开发有限公司负担71元，上诉人陈敏、林超勤承担48元。南宁市瀚和房地产开发有限公司多预交的48元由本院予以退回，陈敏、林超勤多预交的二审案件受理费71元由本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  张雪梅 审判员  赵 东 审判员  包林辉 二〇一九年六月十三日 书记员  吕 媛