湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0503民初11号原告（反诉被告）：张泽良，男，1975年11月15日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：郑贴侨，湖南宋牧律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈优良，男，1984年6月16日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：吴寅，湖南旷真律师事务所律师。第三人：李吉贵，男，1953年1月5日出生，汉族，住湖南省邵阳县。第三人：李敏，男，1986年6月9日出生，汉族，住长沙市开福区。第三人：李峰，男，1978年12月4日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：李吉贵，男，1953年1月5日出生，汉族，住湖南省邵阳县。系李敏、李峰共同委托诉讼代理人。原告（反诉被告）张泽良与被告（反诉原告）陈优良、第三人李吉贵、李敏、李峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，被告陈优良向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。在审理阶段，本院依法将有利害关系的房屋所有权人李吉贵、李敏、李峰追加为本案第三人参加诉讼。原告（反诉被告）张泽良的委托诉讼代理人郑贴侨，被告（反诉原告）陈优良的委托诉讼代理人吴寅，第三人李吉贵及第三人李敏、李峰的委托诉讼代理人李吉贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张泽良（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令撤销双方于2017年9月24日签订的《个人商铺出租合同书》；2、判令被告支付房租5960元（2480元/月×2个月,只算至2018年11月24日止，以后以此计算至被告将商铺交付给原告为止）；3、判令被告承担违约金30000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年9月24日签订《个人商铺出租合同书》。合同第三条约定年租金数目、支付时间，未按照约定支付租金原告有权终止合同。合同的第二条约定，若被告拖欠租金累计达30天，被告应赔偿违约金30000元。现因被告未支付租金达30多天，违反约定的付款时间，经过原告催讨，被告仍拒绝支付租金。请求法院支持原告的诉讼主张。对被告（反诉原告）陈优良的反诉辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据。被告所主张门面的18000元系房屋装修费等，接收的烟、酒等货物已由被告使用和出售，且被告依然在占用该门面，故被告无任何经济损失；被告继续使用门面就应当按相关合同的约定支付租金，不管采用什么方式，不论房屋是谁的。原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；证据2、被告身份信息复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；证据3、原告的承租合同书复印件，拟证明案涉门面的来源合法，且允许转租；证据4、《个人商铺出租合同书》复印件，拟证明双方系租赁关系，租金每年29760元，应在2018年9月31日支付下一年租金，未支付租金的款延期7天，从第8天开始原告可以终止合同，累计拖欠租金达30天，赔偿违约金30000元。被告陈优良（反诉原告）辩称，1、原告对涉案门面无转租权（）。案涉门面系原告于2014年1月1日与案外人喻建明签订《承租协议》承租而来，虽然在该协议中约定原告有权转让或转租，但自2017年7月4日开始，喻建明不再对案涉门面享有出租权，故上述约定不再对原告产生效力；2、真正权利人对原告转租案涉门面未予以追认。2017年7月4日之后，第三人另与喻胜乔、喻丽娟签订房屋租赁合同，在合同中约定禁止打空、转租等行为，且第三人及新承租人于2017年8月15日向原告发出通知，表示拒绝追认2014年1月1日签订的《承租协议》。故被告与原告签订的《个人商铺出租合同书》应是无效；3、案涉门面租赁转租合同无效，但约定的违约责任仍然有效。本案中，原告不能履行保证被告就案涉门面正常经营的约定（2018年9月25日，房屋权利人发出的搬离通知可证实），根据《合同法》第五十八条的规定，原告应按合同约定的违约金条款赔偿被告30000元损失。同理，原告返还被告转让费18000元；4、原告诉请被告支付违约金30000元，没有事实依据。客观上，被告拒绝向原告缴纳租金，是因为一方面原告不再对涉案房屋享有租赁权，就算被告占用门面，也应是向房屋权利人支付租金，另一方面，原告违约在先，其不能保证被告所租赁门面正常经营，被告不向原告支付租金是为了维护真正权利人的利益，也是依法行使后履行的抗辩权，因此，被告向原告已支付的门面租金29760元，属于原告的不当得利，应予返还给被告。请求法院驳回原告的全部诉请。被告就本案提出反诉请求：1、判令反诉被告张泽良返还反诉原告门面转让费18000元；2、判令反诉被告张泽良返还原告门面租赁费29760元（2017年10月1日至2018年9月31日止）；3、反诉被告张泽良赔偿反诉原告因门面不能正常经营所造成的损失30000元；4、判令反诉被告张泽良承担本案反诉费。事实及理由：2017年9月24日，反诉原告与反诉被告签订《个人商铺出租合同书》及《门面转让合同》，约定反诉被告将案涉门面转租并转让给反诉原告，其中门面转让费18000元，烟15200元，酒28000元，房租费为2017年10月1日到2018年10月1日29760元。反诉原告承租上述门面并支付所有款项后发现，反诉被告对该房屋不具有所有权和转租权。实际权利人对其转租行为未经同意，也未在追认期内予以追认，故反诉原告与反诉被告签订的《个人商铺出租合同书》系无效的租赁合同，根据法律规定，合同无效的，获益的一方应将利益退还给利益受损方。并且上述事由致使反诉原告在承租期间的正常经营受到严重影响，经营利益不能完全实现，根据《门面转让合同》约定，反诉被告应赔偿反诉原告损失30000元。又因反诉被告不具有转租资格，反诉被告所收取反诉原告已交的租金应退还给原告。被告（反诉原告）为支持其答辩观点及反诉请求，向本院提交以下证据：证据1、不动产登记证书复印件，拟证明涉案房屋所有权为李吉贵、李敏、李峰等人；证据2、房屋租赁合同书（2007年8月20日签订）复印件，拟证明反诉被告为涉案房屋租赁方之一；证据3、承租协议（2014年1月1日）复印件，拟证明案外人喻建明与反诉被告签订租赁协议的事实；证据4、房屋租赁终止合同复印件，拟证明涉案房屋租赁合同（2007年8月20日）签订自2017年7月4日起终止，由案外人喻胜乔一人经营；证据5、《门面转让合同》复印件，拟证明反诉被告将门面转租给反诉原告、并收取转租费、租赁费等事实及对违约金的确定；证据6、《个人商铺租赁合同》复印件，拟证明反诉被告将门面转租给反诉原告、并收取转租费、租赁费等事实，及约定违约金；证据7、第三人李峰、李敏与喻胜乔、喻丽娟签订《房屋租赁合同书》（2017年7月14日）复印件，拟证明李峰、李敏对涉案房屋具有所有权，反诉被告无承租权及转租权；证据8、《通知》（2017年8月15日）复印件，拟证明涉案房屋权利人李峰、李敏、李吉贵拒绝追认喻建明与反诉被告签订的《承租协议》（2014年1月1日），喻建明无转租权、反诉被告无转租权；证据9、《通知》（2018年9月25日）复印件，拟证明涉案房屋权利人李峰、李敏、李吉贵拒绝追认反诉被告张泽良的无权转租行为；另证明喻建明无转租权、反诉被告亦无承租权及转租权；证据10、调查笔录（2019年5月7日）复印件，拟证明张泽良在2014年已退伙，原租赁合同已于2017年7月终止，喻胜乔重新与房屋所有权人签订新的合同，反诉被告无承租权及转租权；证据11、案涉房屋权利人罗文、罗荣与喻胜乔、喻丽娟签订的《房屋租赁合同》（2018年1月28日签订）复印件，拟证明新承租人喻胜乔已签订新的租赁合同，反诉被告对反诉原告无转租权。第三人李吉贵、李敏、李峰共同辩称：案涉房屋的所有权属是其父子，其与喻建明、喻胜乔分别签订了二份合同，第一份是租赁终止合同，还与喻胜乔签订了新的租赁合同，二份合同都明确约定不准转租和打空，其已经下了两份通知张泽良不准转租和打空，至于被告股东之间的其他内部情况并不清楚。同时对被告的反诉辩称：张泽良出租给陈优良租金是近3000元／月，而喻建明与张泽良的承租协议中租金只收1000元／月，该协议优惠了反诉被告，其连水电也不要交；李峰、李敏与喻胜乔签订的房屋租赁合同书上明确说明不允许转租和打空，当时反诉被告要转租时，房屋权利人与喻胜乔也亲自上门不允许张泽良转租，但合同到期后反诉被告张泽良还继续转租，其转租行为不合法；18000元的转让费明显就是打空费，不是装修款。第三人李吉贵、李敏、李峰为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：证据1、《房屋租赁终止合同》（2007年8月20日签订），拟证明自2017年7月4日起终止签订的合同；证据2、二份通知（2017年8月15日和2018年9月25日出具）。上述两份证据拟证明：第三人不同意门面转租。对原告（反诉被告）张泽良提供的证据，被告（反诉原告）陈优良的质证意见如下：对证据1-2，无异议；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，原告没有合法权利来出租。原告所转租的房屋系其与2014年1月1日与案外人喻建明签订承租协议转租而来，虽然双方在承租协议中约定本诉原告有权转让或转租，但2017年7月14日起喻建明不再对涉案房屋具有出租权，故自2017年7月14日开始上述约定不再对本诉原告产生约定，2017年7月14日后房屋的权利人李敏，李峰与喻胜乔，喻丽娟签订房屋租赁合同，在合同中约定禁止打空、转租等行为，且李敏、李峰、李吉贵与2017年8月15日向原告发出通知，表示拒绝追认2014年1月1日签订的承租协议，因此，本诉被告与原告签订的门面转让合同是无效的；证据4，同证据3，合同无效。第三人李吉贵的质证意见如下：二份合同明确规定不允许转租、打空，第一份写明要我与承租方签合同，第二份的承租人我亲自上门找到他，不允许转租。对被告（反诉原告）陈优良提供的证据，原告（反诉被告）张泽良的质证意见如下：对证据1，真实和关联性无异议；证据2，真实性合法性无异议，恰恰证明张泽良是做为合同承租人之一签订的合同，而终止的是股东合伙协议书，终止门面的时候把门面低价租给张泽良，享受一定的经济上的利益，张泽良实际上是从房屋所有权人手上承租的房屋，该份合同书上没有约定不可转让和转租，也没有约定部分不能转出去或整体不能转租转让；证据3，承租协议书，三性均无异议，喻建明和喻胜乔一起经营广通大酒店，喻建明不是案外人，第三份证据中，他是承租人之一，张泽良和喻建明都是承租人之一，将不便于开酒店的很小的一间门面租给其中的内部股东张泽良进行经营，所出租的时间段跟整体合同是完全相吻合的，且承租书加盖了广通酒店的公章；证据4，真实性、合法性、客观性无异议，是真实意思表达过程中签订的合同，但该合同是否涉及到原合同的不允许转租，我方认为该终止合同书不是对租赁合同的终止，而是对合同协议的终止；证据5，三性均无异议，双方约定是其真实意思的表示；证据6，对个人商铺合同三性均无异议；证据7，真实性有异议，合同书有四页，合同应该有租赁户，租赁价格，但合同没有对价格的约定，只有违约金的约定；证据8-9，是为了应付，不是真实存在的；证据10、调查笔录不具备真实性、合法性，关联性，调查取证应该二名以上律师进行，一个人去做调查笔录无法真实客观记载相关事实，且证人应该出庭做证，接受双方质询，由于调查笔录上的二人都是合伙人，存在某种意义上的法律关系，无法客观的陈述案情；证据11、与本案没有关联性，没有原件予以佐证。第三人李吉贵的质证意见如下：认可这些证据的真实性，但有二个意见，其跟喻胜乔，喻丽娟签订的合同真实合法，张泽良本不应该享有优惠，是他自己没经营好，人家给予他租金优惠，实际他没有权利享受这里面的利润。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年8月20日，李吉贵、罗荣、罗文（甲方、房屋所有权人）与喻建明、张泽良、胡有斌、喻胜乔（乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：1、甲方将位于大祥区综合楼大部分房屋（案涉房屋）租赁给乙方作为酒店、宾馆、超市使用；2、甲方将房屋交付给乙方使用期限为：2007年8月19日起至2019年12月31日止，乙方在租赁期内免交租金共计4个月用于房屋装修，从2008年元月1日起计租；3、租赁期内，如乙方需转让经营变更法人代表时，转让前乙方必须告知甲方，受让方必须是合法公民，并重新与甲方签订房屋租赁合同，原合同内容不得变更，受让方继续履行乙方的权利和义务，并承担乙方一切遗留问题，在此情况下，甲方必须同意乙方转让。上述承租人在合伙经营期间，2014年7月张泽良退出与喻建明、胡有斌、喻胜乔合伙经营酒店。2015年1月1日，喻建明（甲方）与张泽良（乙方、承租方）签订《承租协议》，协议约定：甲方将案涉门面租给乙方做经营门面使用，每月租金1,000元，租期为五年（2014年12月31日至2019年12月31日止），如甲方续租本酒店，此门面在同等条件下，乙方享有优先续租权；在承租期内，乙方有权转让或转租，但必须告知甲方。该份《承租协议》上甲方处有喻建明的签名并加盖了广通大酒店公章。又因合伙人胡有斌退出，2017年7月14日，喻建明与喻胜乔分伙，喻建明向第三人出具一份《房屋租赁终止合同》，载明：2007年8月20日签订的邵阳综合楼的租赁合同，用于合伙经营广通大酒店，经股东商议，由喻胜乔1人经营，决定从2017年7月1日终止，租赁期间所有债权债务由喻胜乔负责。2017年7月期间，第三人李峰、李敏作为出租方与新承租方喻胜乔、喻丽娟签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定：出租方将案涉房屋交付给承租方使用期限为2017年7月1日起至2023年2月30日止；承租人经营期间不得转让、打空、转租及任何形式的联营，否则视为违约。2018年1月28日，房屋所有权人罗文、罗荣作为出租方也与喻胜乔、喻丽娟签订了《房屋租赁合同书》，约定：出租方将房屋交付给承租方使用期限为2017年7月1日起至2023年2月30日止；承租人经营期间不得转让、打空、转租及任何形式的联营，否则视为违约。2017年9月24日，张泽良（出租方、甲方）与陈优良（承租方、乙方）分别签订《个人商铺出租合同》、《门面转让合同》，约定：甲方将案涉门面出租给乙方，租期为2年零3个月，自2017年10月1日起至2019年12月30日止；每年租金为29760元，租金分两次支付，即签订合同当日交纳租金29760元，另于2018年9月31日前支付租金37200元；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权终止合同，一切损失由乙方负责，拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金30000元；租赁期间，乙方不得将该租赁门面转租或转让给第三方使用；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为违约，负责赔偿乙方损失，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方损失。同日，张泽良与陈优良又签订了一份《门面转让合同》，约定：张泽良将案涉门面转让给陈优良，其中门面转让费18000元、烟15200元、酒28000元，房租费为29760元／年，从2017年10月1日到2018年10月1日止，乙方一次性付清给甲方90960元；陈优良在经营期间内，张泽良保证陈优良案涉门面在第三方影响下能正常经营，如不能正常经营张泽良必须赔偿陈优良30,000元经济赔偿。另查明，第三人李吉贵、李敏、李峰在庭审中拒绝追认喻建明与张泽良2014年签订的《承租协议》及2017年9月张泽良与陈优良签订的《个人商铺出租合同》、《门面转让合同》；张泽良与陈优良签订《门面转让合同》约定的转让费中包括张泽良原经营店面时的装修及尚留存下的部分货架、电话等物品。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人争议焦点：1、张泽良与陈优良签订《个人商铺出租合同》的效力认定；2、张泽良要求陈优良支付所欠租金的理由是否成立；3、陈优良反诉张泽良应退回已交租金及转让费的理由是否成立；4、张泽良与陈优良在本案中是否存在过错及过错责任的承担。一、关于张泽良与陈优良签订《个人商铺出租合同》的效力认定问题。本案中，第三人与喻建明、张泽良、喻胜乔等于2007年8月20日签订的《房屋租赁合同书》，系当事人真实意思表示，合法有效，案涉房屋（包含案涉门面）的承租权应系喻建明、张泽良、喻胜乔等人共同享有。该租赁合同在履行过程中，因张泽良退出合伙，由喻建明一人又将案涉门面租给张泽良并签订《承租协议》，由此可看出，张泽良对原承租关系应自行终结或放弃。由于喻建明于2017年7月14日代表原所有承租人向房屋权利人出具《房屋租赁终止合同》，终止至2017年7月1日期间的租赁关系，根据《合同法》第九十一条第(二)项“合同解除后，合同的权利义务终止”的规定，可认定喻建明自2017年7月1日起终止原租赁关系。由于新承租人喻胜乔等就案涉房屋（含案涉门面）再与第三人重新签订了《房屋租赁合同书》，租赁期限从2017年7月1日起至2023年2月30日止，且在经营期间不得转租。至此，虽然喻建明无承租权，但张泽良与喻建明签订《承租协议》中的权利义务关系并非自然解除，由于张泽良又于2017年9月与陈优良签订转租合同，张泽良的该转租行为，系无权处分，其原承租权处于待定权利，但因案涉房屋（含案涉门面）已由喻胜乔等另行承租，张泽良的该转租行为亦未得到新承租人及第三人的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，张泽良与陈优良签订的《个人商铺出租合同》应系无效合同。陈优良辩称该合同系无效合同的观点成立，本院予以采信。张泽良要求撤销该合同的主张，因该合同系无效合同，无需撤销，故张泽良的该主张，本院不予以支持。二、关于张泽良要求陈优良支付所欠租金的理由是否成立的问题。本案中，从张泽良与陈优良签订的《个人商铺出租合同》及《门面转让合同》来看，陈优良已向张泽良支付2017年10月1日起至2018年10月1日止的租金29760元，后因新承租人及第三人不认可张泽良与陈优良签订的转租合同，案涉门面权利人通过多种方式阻碍陈优良继续经营，并要求陈优良退出承租门面，陈优良在告知张泽良上述情形并拒付租金后，因张泽良无权处分案涉门面，就上述情形至今未得到有效处理，造成陈优良无法继续履行租赁合同，且第三人就该案涉门面租金及相关权利未在本案中进行主张，导致陈优良交纳租金的对象待定而未交纳，陈优良的该行为具有因张泽良转租权利消灭而形成的抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，陈优良辩称租赁合同有先后履行顺序，其有权行使不安抗辩权，拒绝向张泽良支付租金的观点，理由成立，本院予以采信；对张泽良提出陈优良应支付所欠租金的诉讼请求，于法有悖，本院不予支持。但案涉门面的权利人在主张自2018年10月1日后陈优良占用门面期间的占用费时，陈优良应承担相应的民事责任。三、关于陈优良反诉张泽良应退回已交租金及转让费的理由是否成立的问题。本案中，虽然张泽良与陈优良签订的《门面转让合同》中约定的租赁条款无效，但双方就转让事项系真实意思表示，未违反法律禁止性规定，故该合同系部分有效。陈优良已支付自租赁合同签订之日起至2018年10月1日期间的租金，因其已在该时段内实际占有使用案涉门面，根据民事行为应遵循自愿、公平、诚实信用、等价有偿的原则，故对陈优良反诉张泽良应退回已交租金的主张，理由不成立，本院不予支持；因陈优良在接收案涉门面时，其承接了张泽良尚留在案涉门面内的部分物品，对于这些物品，双方虽未进行明细的价值确认，但基于双方交易的自愿原则，该转让行为未违反法律禁止性规定，应认定为有效行为。故对陈优良提出合同中约定的转让费系法律禁止的“打空费”应予退还的主张，与事实不符，本院不予支持。四、关于张泽良与陈优良就《个人商铺租赁合同》、《门面转让合同》的履行是否存在过错及过错责任承担的问题。本案中，陈优良承租张泽良转让的门面，作为出租人的张泽良有义务提供无争议的门面给陈优良，但张泽良在未取得租赁权利的前提下将案涉门面转租给陈优良，导致第三人等权利人为维权而采取多种方式阻碍陈优良继续经营，针对上述合同的履行情况，张泽良在本案中存在过错，应承担相应的过错责任；作为承租人的陈优良在签订该合同时，未尽到谨慎注意义务，未审查张泽良是否有租赁主体资格，对此也存在一定过错，再者，陈优良就具体损失的存在未提供充分证据证明其观点，鉴于张泽良与陈优良在本案中均有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，故对张泽良提出要求陈优良承担30000元违约金的主张及陈优良反诉请求张泽良赔偿因门面不能正常经营造成损失30000元的主张，理由均不能成立，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第六十六条、第二百一十二条及《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：一、驳回原告张泽良的全部诉讼请求；二、驳回被告陈优良的全部反诉诉讼请求。本案收取本诉受理费计699元，由原告张泽良承担。收取反诉受理费计872元，由被告陈优良承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  张红兵人民陪审员  李明琨人民陪审员  银晓锋二〇一九年六月二十四日代理书记员  黄丽霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。