四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1502民初277号 原告：宜宾职业技术学院，住所地：宜宾市翠屏区西郊百石村，统一社会信用代码：125112007469140011。 法定代表人：伍小兵。 委托诉讼代理人：张毅，职务：副院长。 委托诉讼代理人：黄飞，四川舟度律师事务所律师，职业证号：15115201811049161。 被告:四川众安汽车服务有限公司，住所地：宜宾市翠屏区西郊新村（宜宾职业技术学院内），统一社会信用代码：91511500579632890A。 法定代表人：李旭彬。 委托诉讼代理人：周玉平，四川华晨（宜宾）律师事务所律师，职业证号：15115200310330110。 原告宜宾职业技术学院与被告四川众安汽车服务有限公司（以下简称四川众安公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宜宾职业技术学院的委托诉讼代理人张毅、黄飞，被告四川众安公司的委托诉讼代理人周玉平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宜宾职业技术学院向本院提出诉讼主张，要求：一、依法判决被告向原告支付人民币租金392037.76元、违约金1705837.44元（暂计算至起诉时2018年12月22日），合计2097875.2元；二、依法判决解除原被告双方签订的《宜宾职业技术学院天池雅苑北侧所属土地租赁合同》，并由被告向原告返还租赁土地；三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：请求人民法院依法责令被告清退租赁场地，违约金计算的起止时间变更为2014年7月15日起至土地归还之日止。事实和理由：2013年7月13日，原被告签订《宜宾职业技术学院天池雅苑北侧所属土地租赁合同》，约定：甲方将位于天池雅苑北侧所属的3.9亩土地（教学用地）的使用权出租给甲方使用，合作期限为三年，从2013年7月16日至2016年7月15日；租金按年支付、先付后用，2013年租金为52000元，由乙方于2013年8月16日前交纳给甲方，以后按照中标价每增加履行一年按20%递增年租赁费，2014年缴纳租金为62400元，缴纳时间为2014年8月16日前，2015年租金为74880元，缴纳时间为2015年8月16日前；若逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交租金外还应支付年租金总额每日千分之二的违约金；若逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金总额每日千分之五的违约金合同签订后，被告仅于2013年10月14日向原告支付2013年的租金。2017年7月15日合同到期后，双方未续签合同，被告继续使用该场地至今。原告多次找到四川众安公司付款但协商未果，遂诉至法院，诉如所请。 被告四川众安公司辩称，本案原告应举证证明案涉土地拥有土地使用权，可以出租，根据原告诉状所列证据，我方不能看见举出土地使用权证书；本案中约定的违约金过高，按照合同约定每日千分之二已经超过法律规定的比例，请求法院按照法律规定予以调低；根据原告诉状陈述，被告在2014年10月14日后没有向原告支付租金，根据民法通则规定，诉讼时效为2年，2017年10月1日前的超过诉讼时效的租金不应得到支持；本案原告在租赁合作中具有违约行为，按照合同约定，原告应当向被告派出实习人员，但原告没有按约派出人员，导致被告在经营过程中不得不增加聘用人员，扩大人工成本支出，导致经营困难；2017年10月1日后因被告还在使用该土地，被告后续又转了10万元租金给原告，在本案中应予以抵扣，并减少相应违约金，原告诉请不符合规定，法院应予以驳回；协议到期后，被告继续使用租赁的土地，原告没有提出异议，视为双方间签订了不定期合同，被告愿继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：宜宾职业技术学院于2000年10月18日取得宜宾市西郊新村的国有土地使用权（使用权证号：宜宾市国用（2000）字第1268号，使用权面积：104787.56平方米），该证上载明：此宗地属行政划拨，在未经批准前，禁止出租、转让、抵押、改变土地用途，否则将依法惩处。2013年7月13日，宜宾职业技术学院与四川众安公司签订《宜宾职业技术学院天池雅苑北侧所属土地租赁合同》，约定：甲方（宜宾职业技术学院）将位于天池雅苑北侧所属的3.9亩土地（教学用地）的使用权出租给乙方（四川众安公司）使用，根据该土地的性质以及政府今后发展需求，该土地只能作为暂时性汽车展场使用且作为甲方相关专业教育实践基地;合同期限为三年，从2013年7月16日至2016年7月15日；租金的交纳采取按年支付、先付后用的方式，2013年租金为52000元，由乙方于2013年8月16日前交纳给甲方；以后按照中标价每增加履行一年按20%递增年租赁费，2014年缴纳租金为62400元，缴纳时间为2014年8月16日前；2015年缴纳租金时间为74880元，缴纳时间为2015年8月16日前；如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金总额每日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应支付甲方年租金总额每日千分之五的违约金。签订上述租赁合同后，四川众安公司入场使用案涉租赁场地，合同到期后，双方未续签合同，四川众安公司依旧使用案涉租赁场地至今。后因四川众安公司未按约支付租金，双方协商未果，宜宾职业技术学院遂诉至本院，诉如所请。 另查明：1、四川众安公司于2013年10月14日向宜宾职业技术学院支付租金52000元，宜宾职业技术学院向四川众安公司出具专用票据一张，票据上注明：天池家园北侧土地租赁；2013年4月10日四川众安公司向宜宾职业技术学院缴纳租赁费158000元，宜宾职业技术学院向四川众安公司出具专用票据一张，票据上注明：汽修厂租赁费；2013年10月14日四川众安公司向宜宾职业技术学院缴纳土地招租履约保证金10000元，宜宾职业技术学院向四川众安公司出具收款收据一张，注明：天池雅苑北侧土地招租履约保证金；2、庭审中，四川众安公司陈述，四川众安公司于2018年12月20日向宜宾职业技术学院支付了本合同项下的租金100000元，宜宾职业技术学院认可收到了上述款项。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。根据诚实信用原则，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。1、关于原告诉请的租金：本案中，原、被告双方签订了《宜宾职业技术学院天池雅苑北侧所属土地租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，签订合同后，原告将案涉租赁场地交付被告占有使用，被告也应按照双方约定向原告支付租金。双方合同约定2013年租金为52000元、2014年租金为62400元、2015年租金为74880元，标准为每增加履行一年按20%递增年租赁费，约定的交纳租金的时间为合同期间每年的8月16日前，现双方约定的合同期三年已届满，而被告并未按上述期间交纳租金且一直占用使用案涉租赁场地至今，故原告宜宾职业技术学院诉请要求四川众安公司支付在上述期间内的租金，本院予以支持。庭审中查明，四川众安公司分别于2013年10月14日、2013年4月10日、2018年12月20日向宜宾职业技术学院支付租赁费52000元、租赁费158000元、租赁费100000元，共计310000元。截止到2018年7月15日，四川众安公司应当向宜宾职业技术学院交纳的租金，经计算为386672元（2013年7月16日至2014年7月15日租金52000元、2014年7月16日至2015年7月15日租金62400元、2015年7月16日至2016年7月15日租金74800元、2016年7月16日至2017年7月15日租金89760元、2017年7月16日至2018年7月15日租金107712元），品迭被告四川众安公司已支付的租金310000元和履约保证金10000元后，四川众安公司尚欠的租金为66672元（386672元-310000元-10000元）。因四川众安公司一直占有使用案涉租赁场地至今，因此根据双方合同约定，上述场地的租金应从2018年7月16日计算至四川众安公司清退场地之日止，计算是以上一年度的租金即2017年7月16日至2018年7月15日的租金107712元为标准，每增加履行一年按20%递增。宜宾职业技术学院辩称收到的四川众安公司支付的158000元和100000元不是租金，而是双方签订的另一合同项下的款项，但对此宜宾职业技术学院提供的证据不足以证明，且其向四川众安公司出具的票据上均注明为租赁费用，故本院对宜宾职业技术学院的上述辩称不予采信。2、关于原告诉请要求解除签订的合同的问题：本案中，四川众安公司和宜宾职业技术学院签订了《宜宾职业技术学院天池雅苑北侧所属土地租赁合同》，双方合同约定的租赁期为2013年7月16日至2016年7月15日，现合同期早已届满，但宜宾职业技术学院在合同届满后又再收取四川众安公司支付的租金，被告一直继续使用租赁场地至今，原告也未提出异议直至其于2018年12月向本院提起诉讼，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，同法第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，……视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，因此本院认为，双方虽未续签租赁合同，但，原、被告双方之间形成了不定期的租赁关系，且本院以本案诉状副本送达之日即2019年1月16日为双方租赁合同解除之日。3、关于原告诉请的违约金：根据双方合同约定，如被告逾期交纳租金超过30日，被告应支付原告年租金总额每日千分之五的违约金。被告四川众安公司至一审辩论终结时同，截止到2018年7月15日，尚欠原告宜宾职业技术学院部分租金未支付，因此原告宜宾职业技术学院诉请要求被告四川众安公司支付逾期支付租金的违约金，本院予以支持。被告四川众安公司最后一次支付租金的时间为2018年12月20日，庭审中，原告宜宾职业技术学院和被告四川众安公司提交的证据均不能证明本案所交纳的租金是何时间段内产生的，故本院以2018年7月15日为被告四川众安公司逾期支付租金为计算起始点，本案中双方当事人约定的违约金计算标准过高且超过法律规定，原告宜宾职业技术学院也未提供因此产生的实际损失的相关证据，故本院支持以2017年的租金即107712元为基数，按照年利率24%为计算标准，从2018年7月16日开始计算至被告付清租金之日止。同理，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，现原、被告间的租赁合同已经解除，被告应当腾空、退还原告案涉租赁场地。30日内支付原告宜宾职业技术学院2018年7月15日以后的租金，租金的计算方式为：以2017年的租金107712元为基数，每增加一年按20%递增年租金，从2018年7月16日起计算至被告四川众安汽车服务有限公司腾空、退还租赁场地之日止。 综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、原告宜宾职业技术学院与被告四川众安汽车服务有限公司于2013年7月13日签订的《宜宾职业技术学院天池雅苑北侧所属土地租赁合同》于2019年1月16日解除。 二、被告四川众安汽车服务有限公司于本判决生效之日起30日内腾空、退还租赁原告宜宾职业技术学院的位于宜宾市翠屏区天池雅苑北侧所属的3.9亩土地。 三、被告四川众安汽车服务有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告宜宾职业技术学院截止到2018年7月15日的租金66672元。 四、被告四川众安汽车服务有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告宜宾职业技术学院2018年7月15日以后的租金，租金的计算方式为：以2017年的租金107712元为基数，每增加一年按20%递增年租金，从2018年7月16日起计算至被告四川众安汽车服务有限公司腾空、退还租赁场地之日止。 五、被告四川众安汽车服务有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告宜宾职业技术学院违约金，违约金的计算方式为：以2017年的租金即107712元为基数，按年利率24%为计算标准，从2018年7月16日开始计算至被告四川众安汽车服务有限公司租金付清之日止。 六、驳回原告宜宾职业技术学院的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23683元，由被告四川众安汽车服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  钟倩青 审 判 员  陈顺兰 人民陪审员  郑晓萍 二〇一九年六月十二日 法官 助理  林美静 书 记 员  王旭伟