福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初3599号 原告（反诉被告）：章杰，男，1981年9月9日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：林海健、朱羚，福建簪华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李武辉，男，1972年9月10日出生，汉族，住福建省南靖县。 被告（反诉原告）：卢婧华，女，1973年4月2日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 两被告共同委托诉讼代理人：吕丽萍、薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 原告章杰与被告李武辉、被告卢婧华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人林海健、两被告共同委托诉讼代理人吕丽萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告章杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告立即按照《房产买卖协议书》的约定对芗城区腾飞路298号御龙天下一期3幢509室房产申请房产抵押注销，并办理过户登记手续将该房产过户至原告名下；2、依法判令两被告自2019年4月1日起向原告支付每日按190万元的0.05%计算的违约金；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年4月19日，原告与两被告签订《房产买卖协议书》，约定两被告将腾飞路298号御龙天下一期3幢509室房产出售给原告，成交价款为人民币190万元。合同第四条约定乙方（即原告）于甲方（即两被告）申请房产抵押注销当日向甲方支付人民币45万元；乙方于产权办理过户并获得交易取件单当日向甲方支付人民币14万元。原告已经向被告支付购房款人民币47.2万元，但两被告一直未申请房产抵押注销，也并未将房产过户给原告，该行为已构成违约。按照合同第十三条约定，两被告应向原告支付相当于购房款的日0.05%的违约金。综上所述，两被告并未按照合同约定履行义务，原告为维护自身的合法权益，特具状贵院，请求支持原告的诉讼请求。 被告李武辉、被告卢婧华辩称：第一，本案是原告违约，双方签订的合同第四条约定原告于两被告申请房产抵押注销当日向两被告支付45万元，该45万元不包括19万元定金，故应由原告先行支付款项后两被告再办理申请抵押注销；现原告没有按期支付购房款，两被告于2019年4月11日申请抵押注销，原告理应支付申请抵押注销的款项中尚欠的25万元，故原告诉求不应支持。第三，原告要求两被告自2019年4月1日起向原告支付每日按190万元的0.05%计算的违约金，没有依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告李武辉、被告卢婧华向本院提出反诉请求：1、判令原告支付给两被告尚欠的首期购房款25万元；2、判令原告向两被告支付自2019年3月21日起每日按190万元的0.05%计算的违约金；3、本案的反诉受理费由原告承担。事实与理由：2018年4月19日，原、被告签订《房产买卖协议书》，约定两被告将芗城区腾飞路298号御龙天下一期3幢509室房产出售给原告，房屋总价款190万元，并约定原告应于两被告申请房产抵押注销当日向两被告支付45万元，2018年4月23日到银行办理预审批手续，待审批通过后办理解除抵押手续等条款。合同签订后，原告未向银行办理预审批手续，也不协助两被告办理申请解押手续，为此，两被告已发函催告。2019年3月20日，原告主动找两被告协商，并支付了12000元的违约金，要求继续履行合同。两被告于2019年4月15日向银行申请房产抵押注销，但原告至今只支付20万元，尚欠首期20万元仍不支付，已构成违约。为此，两被告特提起反诉，请求法院判如所请。 原告章杰针对两被告反诉请求辩称：第一，原告已支付给两被告47.2万元；第二，双方经过协商，并经两被告同意，原告支付给房产中介25万元，故原告没有构成违约，两被告总计收到购房款72.2万元；因此，被告应按约定继续履行双方签订的协议。 经审理查明：一、2018年4月19日，被告李武辉、被告卢婧华（甲方）与原告章杰（乙方）签订《房产买卖协议书》，约定（摘要）：1、甲方同意将座落于福建省漳州市芗城区腾飞路298号御龙天下一期3幢509室的房产出售给乙方，建筑面积114.23平方米。2、甲乙双方同意上述房产成交价为人民币（大写）壹佰玖拾万元整，本协议签订之日，乙方应支付购房定金人民币（大写）壹拾玖万元整。3、甲乙双方同意，乙方将上述购房款分肆次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：（1）乙方于甲方申请房产抵押注销当日向甲方支付人民币（大写）肆拾伍万元整；（2）乙方于产权办理过户并获得交易取件单当日向甲方支付人民币（大写）壹拾肆万元整；（3）乙方向银行申请商业贷款人民币（大写）壹佰壹拾贰万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际房贷金额小于乙方贷款申请金额，乙方应于收到银行同意房贷金额通知之日起3日内将差额部分直接支付给甲方。4、若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。逾期达10日的，对方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十三条约定的违约责任。二、2018年4月19日，被告卢婧华出具《首期购房款专用收据》，载明：今收到章杰向李武辉、卢婧华购买漳州市芗城区腾飞路298号御龙天下一期3幢509室的首期购房款人民币（大写）壹拾玖万元整。三、2018年12月28日，被告李武辉、被告卢婧华出具《首期购房款专用收据》，载明：今收到章杰向李武辉、卢婧华购买漳州市芗城区腾飞路298号御龙天下一期3幢509室的首期购房款人民币（大写）柒万元整；同日，章杰通过建设银行分两笔转账将7万元转入卢婧华银行账户。四、2019年3月20日，李武辉出具收条，载明：收到章杰人民币壹万贰千元整，前期违约金至2019年3月20日；同日，章杰通过建设银行将12000元转入卢婧华账户。五、2019年3月30日，章杰通过建设银行向卢婧华转账20万元，并备注御龙天下一期3栋509室购房款。六、2018年6月30日，章杰通过建设银行向中介钟明安汇款250000元，并备注御龙天下一期3栋509室首付款。七、卢婧华、李武辉于2018年6月8日向章杰发出催告函，通知章杰收到此催告函五日内配合办理银行预审和协助办理银行解押手续，否则将按《房屋买卖协议书》第12条约定，没收定金违约金即人民币壹拾玖万元。该催告函及邮寄单号经福建省漳州市佳信公证处公证。 上述事实有原告提供的房产买卖协议书、首期购房款专用收据、收条、转账记录，两被告提供的公证书及原、被告庭审陈述为据，本院予以确认。 本案争议焦点在于：在本案买卖房屋交易中，谁违约？原告认为，其已按照双方签订的《房产买卖协议书》，向两被告支付购房款47.2万元，两被告应申请房产抵押注销，而两被告并未申请抵押注销，构成违约。两被告认为，原告在交付19万元购房定金后，仅支付部分的款项，不符合双方签订的《房产买卖协议书》中载明的“乙方于甲方申请房产抵押注销当日向甲方支付人民币肆拾伍万元”的条件，故原告已构成违约。本院认为，原、被告双方签订的《房产买卖协议书》约定：原告将购房款190万元分4次支付给两被告，已支付的19万元定金可冲抵首期购房款，而在具体的付款日期及金额的约定中仅约定了三次付款时间及金额，且三次付款金额加起来总和为171万元，而该买卖协议书中约定的房产总价款为190万元，故综合本案买卖协议书条款的约定，应视为19万元的定金属于“分4次付款”的组成部分，对于“已支付的定金可冲抵首期购房款”的约定，应视为该19万元的定金事实上系“分4次支付”中的首期购房款；而原告于两被告申请房产抵押注销当日向两被告支付45万元，系第二次付款，该45万元不包含19万元定金，也就是说原告应支付给两被告64万元时才具备要求申请房产抵押注销。现原告直至今日支付给两被告的款项为47.2万元（包含1.2万元的违约金）。至于原告在庭审中陈述已向房产中介钟明安支付25万元购房款，因原告并未能充分举证证明该笔款项的支付得到两被告的授意，故原告主张其支付给中介的25万元应视为支付给两被告，不能成立。综上，原告未足额支付给两被告购房款，致使两被告未向银行申请房产抵押注销，故本案系原告违约。 综上所述，本院认为，原、被告于2018年4月19日签订《房产买卖协议书》系双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定合法有效。原、被告均应按约全面履行协议，原告未足额支付给两被告购房款，故原告要求两被告立即按照《房产买卖协议书》的约定对芗城区腾飞路298号御龙天下一期3幢509室房产申请房产抵押注销，并办理过户登记手续将该房产过户至原告名下等诉讼请求，不符合合同的约定，不予支持。鉴于原、被告均有意愿继续履行本案的《房产买卖协议书》，故本院予以准许。因此，原告应在两被告向银行申请房产抵押注销之日，支付给两被告18万元（即45万元-7万元-20万元）；其余条款，原、被告双方继续按本案的《房产买卖协议书》履行。两被告的上述反诉请求，本院予以支持；其余反诉请求，不予支持。对于原告向案外人钟明安支付25万元购房款，因原告未充分举证证明系得到两被告的授意，应认定该笔款项属于原告与钟明安之间的关系，原告应另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告李武辉、被告卢婧华应于本判决生效之日起十日内向银行申请房产抵押注销，原告章杰应在申请之日支付给被告李武辉、被告卢婧华18万元购房款； 二、原、被告应按照双方签订的《房产买卖协议书》约定，继续履行本案协议； 三、驳回原告章杰的其它诉讼请求； 四、驳回被告李武辉、被告卢婧华的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费21900元，减半收取计10950元，由原告章杰负担；反诉受理费5050元，减半收取计2525元，由原告章杰负担1950元，由被告李武辉、被告卢婧华负担575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员 陈雅云     二〇一九年六月二十六日 书记员  林丽珠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。