河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终5591号上诉人（原审被告、反诉原告）：冯熙，男，1984年1月7日出生，汉族，住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：王云肖，河北蓝天联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪梅，河北蓝天联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘志雷，男，1974年7月10日出生，汉族，住石家庄市。委托诉讼代理人：徐晓雅，女，1994年9月8日出生，汉族，住保定市清苑县，系石家庄军远房产经纪有限公司推荐代理人。上诉人冯熙因与被上诉人刘志雷房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初3386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯熙上诉请求：撤销石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初3386号民事判决，依法改判。事实与理由：一、河北翔圣资产评估有限公司出具的冀翔圣资评报字（2018）第1040号资产评估报告评估不客观、不公平，上诉人对该评估报告不认可并提出异议，但是一审判决无视上诉人的异议，也未在判决书中作出解释，就将该评估报告中的装修剩余价值作为定案依据是错误的。1、该评估报告中确定的评估基准日错误。2017年11月2日，被上诉人将租赁房屋大门上锁，阻止上诉人进入租赁房屋，无法营业，租赁房屋从2017年11月2日上诉人再未使用，所以评估基准日应确定为2017年11月2日。但是，该评估报告却将现场勘察日2018年12月7日作为评估基准日，整整延后了十三个月，导致各项评估数据均与事实存在巨大差异。如果该基准日为法院委托书明示，则属于一审法院委托内容错误，应重新评估。2、该评估报告对涉案房屋装修部分成新率明显太低，评估公司依据“评估理论”考量，主观评断娱乐商业服务行业租赁期间“可能”对装修持续投入改造，用不确定的推断来评估装修价值，有失公允。3、上诉人依据租赁合同按照租赁十年的使用年限进行装修，并提交了装修合同、付款凭证等，但评估公司未予理会。4、该评估报告评估不全面，漏评人工费、设计费等项目，上诉人提出异议后未得到解决。5、一审判决依据该评估报告中的装修剩余价值作为依据错误，租赁期十年，合同未履行期满，应按照租赁年限、承租人实际使用年限、装修价值等综合计算，不应按照没有依据的评估理论确定的成新率得出残值计算。二、一审法院对上诉人的损失认定事实不清，没有法律依据。通过上诉人与被上诉人的两次诉讼，已经查清，因被上诉人未按合同约定提供供暖、供冷设施，使上诉人无法正常经营，导致租赁合同的解除，系被上诉人违约在先，并且造成上诉人巨额损失。但是一审判决却不管被上诉人违约在先的事实，将装修损失按50%责任划分，于法无据。而且，按照剩余残值为基数也是错误的，应以实际投入的装修价值结合租赁时间、使用时间、剩余时间计算损失。另外，上诉人按照租赁合同约定的十年租赁期限，投资400多万元精装修，但是由于被上诉人的违约，上诉人未能正常营业，除了装修损失外，还造成其他巨额损失，而且“钱隆KTV”声誉严重受损，“钱隆KTV”在石家庄有多家营业场所，由于涉案房屋所在的明恒国际商业广场店不能正常营业，导致其他营业场所受到牵连，营业额直线下降，损失惨重。被上诉人也应予以赔偿。另外，涉案房产被刘志雷出租了，房间还有一些设备没有拉出，我们要求保护好我们这些设备或者让我们运走。综上所述，一审判决认定事实不清，判决依据的评估报告有失公允且有漏项，应予重新评估或者作出补充，判决依据错误，责任划分错误，希望二审法院予以改判。刘志雷答辩称，1、被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。2、上诉人所提出的被上诉人违约在先，一审判决已明确租金数额按照原生效判决所确定的给付比例即50%计算。3、我们没有把涉案房产租出去，里面有上诉人设备，具体是什么我们也不清楚。总之，被上诉人基于以上理由，请求法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。刘志雷向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告（2016.8.1--2017.12.31期间的房屋租金3127459元；2、依法判令被告支付上述期间逾期付款利息282957元；3、本案诉讼费用由被告承担。冯熙向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告装修等各项费用4089880元及利息889548.9元，并按银行同期贷款利率继续给付至实际偿付完毕止；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告刘志雷系坐落于石家庄市桥西区商业办公楼401、402、403、404、503、504号房屋的所有权人。2014年2月10日，原告委托军远公司行使恒大城2、3、4、5号商业办公楼的出租的经营管理权利。2014年6月17日，石家庄军远房产经纪有限公司（以下简称军远公司）与被告冯熙签订两份《经营场地租赁合同》，主要约定：被告承租原告位于石家庄市桥西区维明大街266号石家庄明恒国际商业广场的商业用房4号楼401-404号（建筑面积4162.51平方米）、4号楼503-504（建筑面积2001.21平方米），年租金分别为1519320元、584352元；计收租金期间为拾年，合同第三、五、七、九年租金分别在上一年租金总额的基础上上浮6%；被告逾期支付租金、物业管理费或其他日常费用，以本期应交费用总额为基数按日加收千分之五滞纳金。租赁物返还前，在不影响房屋结构及安全的情况下，被告有权拆除其自行装修、改造及增添的设备、设施，并以拆除后现状予以返还，如因被告违约致本合同提前终止的，被告不得向出租方主张经营场地的装饰装修补偿。被告无正当理由延付租金达10日的，出租方有权单方解除合同，且不退还剩余租金和押金。同日，军远公司与被告签订补充协议，约定被告在4号楼北区沿维明大街一侧增加外挂电梯，由此涉及的费用均由被告承担。上述合同签订后，被告按合同约定共交纳押金20万元，并支付了半年的房屋租金，其中401-404房屋租金759660元，503-504房屋租金291276元。2016年9月5日，原告就2015年8月1日至2016年7月31日期间租金及滞纳金将被告诉至一审法院，一审法院于2017年11月19日作出（2016）冀0104民初5375号民事判决书，判决认定军远公司未按合同约定承担出租房屋在供冷供暖期间晚10点之后空调费用，影响了被告营业场所的正常使用，被告亦未提出要求解除合同，未交纳按合同约定交纳其应负担的延时供冷供暖期间的费用，双方当事人均存在违约行为。判决结果为：解除军远公司代表原告刘志雷与被告冯熙签订的两份《经营场地租赁合同》，被告按照过错比例承担50%的欠付租金（2015年9月1日至2016年7月31日）数额764183元。现该判决已经生效。现原告就之后的租金再次诉至一审法院，诉讼请求为：1、判令被告支付原告（2016年8月1日至2017年12月31日）期间的房屋租赁金人民币3127459元；2、判令被告支付上述期间逾期付款利息282957元；3、本案诉讼费由被告承担。针对原告的诉称，被告辩称，原告未向被告提供符合合同约定的租赁物，被告不应支付租金，中央空调系统不合格，电梯承运不符合，消防不符合，所以免装修期应顺延至今。2017年11月2日，原告将涉案房屋大门锁上，被告无法进入涉案房屋，诉讼请求日期应截止为2017年11月2日。本案审理过程中，被告提起反诉，称租赁房屋空调始终不能达到被告正常营业的要求，严重影响被告的正常营业。原被告之间的第一次诉讼依法判令解除《经营场地租赁合同》，但对于被告提出的装修等各项损失未作处理，现被告请求法院依法判令：1、原告赔偿被告装修等各项费用4089880元及利息889548.9元，并按银行同期贷款利率继续给付至实际偿付完毕止；2、本案诉讼费用由原告承担。针对被告的反诉，原告称，被告反诉的费用是其投资，而不是损失，原告不应承担上述投资的资金；被告的反诉没有事实和法律依据，原告不予认可。2018年9月6日，被告向一审法院申请对涉案房屋的装饰装修剩余价值进行评估。一审法院依法委托了河北翔圣资产评估有限公司进行上述评估。2018年12月29日，该评估公司出具冀翔圣评报字（2018）第1040号资产评估报告书，评估结果为：4号楼401-404室卡丁车场地装修剩余价值为488400元，4号楼503-504室KTV场地装修剩余价值为604830元，共计1093230元。一审法院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。2017年11月19日，一审法院作出（2016）冀0104民初5375号民事判决书，判决解除军远公司代表原告刘志雷与被告签订的两份《经营场地租赁合同》，该判决现已生效，故认定原被告之间的租赁合同关系于2017年11月19日解除。关于被告不再占用房屋的实际时间，双方存在争议，被告称涉案房屋于2017年11月2日由原告锁门，并实际控制至今，为此申请证人刘某到庭作证。原告否认，为此提交2017年11月1日《报警案件登记表》，表中记载“到现场了解，报警人系4、5楼房东，与KTV老板有经济、合同纠纷，现场有4个KTV员工，不承认曾拿过KTV的东西。”，原告报警及现场情况表明此时双方已经就房屋使用的问题发生纠纷，结合被告无法进入涉案房屋的事实，综合认定被告对此主张成立，即认定其使用房屋至2017年11月2日。原生效判决确定了被告支付2016年7月31日之前租金的义务，因其一直占有使用该房屋至2017年11月2日，故被告应依法向原告支付2016年8月1日至2017年11月2日的租金，继上次生效判决确定的事实之后，双方违约的状态依然存续，故被告支付原告的租金数额亦应按照原生效判决所确定的给付比例即50%计算。按照此标准，结合双方合同约定在租期第三年时租金上涨6%的事实，计算得出2016年8月1日至2017年11月2日租金为1402082.98元。关于原告主张被告支付使用费的逾期利息的问题，被告虽未按合同约定支付房租，但并非其单方原因造成，且双方亦未对此进行约定，故原告该主张理据不足，不予支持。关于被告反诉装修剩余价值的问题，被告租赁涉案房屋后，投入了大量资金进行装修，但最终因租赁合同不能正常履行，给被告造成了一定的损失，对此原被告均存在过错，故对被告主张的该损失亦应由原被告依据各自违约责任各自分担，即各承担装修剩余价值50%的损失。经委托河北翔圣资产评估有限公司就剩余价值项目资产评估，评估结果为装修剩余价值共计为1093230元。按照上述比例计算，原告赔偿被告各项装修费用共计546615元。被告对于租赁合同不能履行导致的装修损失也存在过错，其主张该费用的利息理据不足，不予支持。一审判决：一、被告（反诉原告）冯熙于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘志雷2016年8月1日至2017年11月2日的房屋租金1402082.98元；二、原告（反诉被告）刘志雷于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）冯熙装修剩余价值费用546615元；三、驳回原告（反诉被告）刘志雷的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）冯熙的其他反诉请求。案件受理费34083元，由原告刘志雷负担14072元，被告冯熙负担20011元；反诉费17042元、鉴定费21000元，共计38042元，由原告刘志雷负担4176元，被告冯熙负担33866元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明认定的事实与原审法院查明认定的事实一致。本院认为，2014年2月10日，石家庄军远房地产经纪有限公司代表刘志雷与冯熙签订两份《经营场地租赁合同》。2017年11月19日，一审法院作出（2016）冀0104民初5375号民事判决，判决解除两份《经营场地租赁合同》，冯熙于判决生效之日起十日内支付给刘志雷2015年9月1日至2016年7月31日的房屋租金764183元，该判决已发生法律效力。2016年8月1日至2017年11月2日，冯熙继续占有使用房屋，故冯熙应向刘志雷支付该期间房屋租金。经生效判决认定，双方当事人对合同解除均存在违约行为，冯熙按照应交租金数额的50%比例给付租金，故本案一审判决结合生效判决所确定的租金给付比例，认定双方各承担租金及装修损失50%的责任并无不当。上诉人不认可一审判决责任划分，但未提供证据证实其主张，故本院对其上诉请求不予支持。上诉人称被上诉人的违约行为给其造成装修损失及其他巨额损失，但就其他损失上诉人未在一审提起相应反诉请求，故本院不予处理，上诉人可另行主张权利。经被上诉人申请，原审法院委托河北翔圣资产评估有限公司对涉案房屋租赁期内的装修在评估基准日的剩余价值进行评估鉴定，评估结论显示评估净值1093230元。上诉人虽对评估结论不认可，但该评估鉴定系人民法院依法委托，上诉人未提供充分证据证实鉴定程序违法或鉴定结论明显依据不足，且鉴定人员出庭作证，对鉴定结论进行说明，故上诉人称不应采纳资产评估报告的主张理据不足，本院不予采信。综上所述，冯熙的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17042元，由上诉人冯熙负担。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 李 祥审判员 宋广道二〇一九年六月二十六日书记员 许晓琳