新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初819号原告：华丰公司，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区。法定代表人：季某，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟景亦，新疆聚广律师事务所律师。被告：卢涛，男，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米**。委托诉讼代理人：刘峰，新疆则冰律师事务所律师。原告华丰公司（以下简称华丰物业公司）与被告卢涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告华丰物业公司的委托诉讼代理人钟景亦，被告卢涛的委托诉讼代理人刘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华丰物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付欠缴的住宅物业费1817.28元，地下车库物业费594元，违约金1475.7元，共计3886.98元；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用、送达费用。事实与理由：2017年8月21日原告与新疆新燃嘉德房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，原告对龙庭华府红园小区实施物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅1.5元/月·平方米，业主拥有产权或使用权的车库或车库内的车位，住宅用户按照1.5元/月·平方米的标准缴纳物业服务费，业主或物业使用人承担的物业服务费用按年缴纳给原告，业主或物业使用人应在每年4月30日前履行缴纳义务。业主及物业使用人凡不能按时足额缴纳物业服务费的，原告有权从逾期之日起每日按逾期数额的千分之三向其收取违约金。被告系该小区10号楼1单元102室房屋业主，从2018年1月1日至今享受优质高效的物业服务，但拒绝缴纳住宅物业费1817.28元，地下车库物业费594元，并产生违约金1475.7元。以上款项经原告多次向被告主张未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告卢涛没有地下车库，不存在地下车库物业费的问题。被告卢涛辩称，请求法庭驳回原告的所有诉讼请求。本案的诉讼及送达费用由原告自行承担。1.原告与被告没有物业服务合同关系，被告系业主，但其从未与原告签订过任何合同及物业服务协议，本案被告与原告没有物业服务关系；2.原告在诉状中称新燃嘉德房地产公司签订的合同系无效协议，本案涉及的物业小区2014年被告就已经入住，前期已经有相应的物业公司对该小区物业提供服务且与业主签订了相应的物业服务合同并履行完毕，不存在原告所说的原告与业主之间的前期物业服务合同且未与业主签订物业服务合同；3.对于前期原告与新燃嘉德房地产签订的合同，业主不予以追认；4.本案原告未经过业主同意强行入驻并提供物业服务，没有提供正常良好的物业服务，其中表现为：小区供暖不达标（小区自行供暖部分）、小区垃圾清扫不达标、小区安全保卫不到表、小区积雪清扫不达标等，同时对有些业主在装修房屋时拆除承重墙等行为没有及时制止的服务不达标现象。即使原告提供过服务，但是服务没有达到最基本的要求。综上所述，原告的诉求没有实施及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告向法庭提供证据如下：1、乌鲁木齐市前期物业服务合同一份，证实高层住宅收费标准为1.5元/每月·平方米，业主在每年4月30日前缴纳物业费，违约金按自逾期之日起每日3‰计算，本小区物业为三级物业服务标准，合同期限自2017年10月1日至2020年9月30日。2、2017年物业服务费台账（前物业公司移交），证实被告卢涛的房屋面积为100.96平方米。3、合同备案情况审查表（米东区物业监管办复印），证实原告与新燃嘉德房地产签订的前期物业服务合同已经由米东区物业监管办核定并备案。4、业主缴纳费用名单（原告自行统计），证实小区物业收费情况已经超过80%。5、中标通知书（来源：新燃嘉德房地产出具），证实龙庭华府红园小区经评标委员会评审，并推荐中标候选人，新燃嘉德公司确定原告为该项目的中标人，同时证实地下车库收费标准为1.5元/每月·平方米。6、龙庭华府红园小区保安保洁保修三保记录（原告自行编制），证实原告妥善并及时提供了物业服务。7、判决书两份（案号：2017新01**民初5333号、2018新01民终1067号，从裁判文书网上下载打印），证实与本案类似案情案例供法院参考。经被告卢涛质证，对于第一份证据是原告与本案案外人新燃嘉德房地产签订的合同，对三性均不认可，新疆新燃嘉德房地产开发有限公司在主体上没有权利代替业主与原告签订合同，所签的合同不能约束业主的权利，龙庭华府红园小区前期办理入住时已经指定了物业公司，指定的物业服务公司也与业主签订了物业服务合同且履行完毕，说明解除物业公司是业委会的权利不是房地产公司的权利。其认为作为嘉德房地产公司没有权利代表业主签订合同，该份物业服务合同约定服务标准不明确，且该合同并未经过被告（业主）同意。前期指定的物业服务公司制定的标准为1.1元/每月·平方米，原告自行更改标准为1.5元/每月·平方米，对于第一份证据其不认可。对于第二份证据证实被告房屋面积为100.96平方米予以认可。对于第三份证据，对事实无异议，物业监管部门只是备案职责，对于实质性和合法性并不审查，不认可该合同对第三人即业主有效。对第四份证据的真实性、有效性、关联性均不认可，这个表格系原告自行统计无客观性，本案被告是独立业主，缴费的业主不能代表对服务满意，即便是缴费也不能证明服务达标。对于第五份证据的真实性、有效性、关联性均不认可，中标通知书违法，前期物业服务合同是开发商指定的，服务期已将超过了2年的规定，中标通知书上显示原告是二级资质，实际是三级资质。过了前期服务期，应当由业主委员会或者业主大会招聘。对于第六份证据的真实性、有效性、关联性均不认可，是原告自行统计的，首先工作记录检查时间空白，从记录内容来看总共有8个月的记录，而且每月只有一次，只能说明一个月检查一次，故其不予以认可。对于出门条存根，认为与本案无关。外来人员登记表是保安工作的服务的一项内容，无法证实原告提供保安服务，无法看出具体年份的记录，原告应当提交2018年的记录。三保中红园小区的日常维修记录，所有维修记录无业主意见及签字，维修记录时间不明，可能是上任物业公司的记录，单元楼的保洁工作记录也不认可，小区有9栋楼，每栋楼每月只有一次保洁工作，2018年12月的没有检查记录，没有相关责任人签字。对于第七份证据，对法院的判决书的真实性无异议。5333号双方当事人对物业服务是无异议的遂作出判决，该份判决书是典型的前期指定物业，与本案无可比性无参照性。原告继续向法庭提供证据：新疆新燃嘉德房地产开发有限公司龙庭·华府“建设工程规划许可证”附图，证实该住宅区域还在建设当中，还有部分工程未竣工，竣工面积不足小区总面积的50%，且龙庭华府红园小区迄今为止仍未成立业主委员会，故该小区仍然处于前期物业管理状态。原告签订的《前期物业服务合同》合法有效。经被告卢涛质证，其认为该份证据与本案无关，对这份图的真实性无异议，但是关联性不认可，这只是一张平面图，根据原告的说法这个分一期和二期，一期和二期的物业服务没有关联性，现在使用的物业已经竣工，就以现在的为主，至于是否存在二期或者其他多期，双方之间没有必然的因果关系，从规划图来看，规划时间是2011年7月4日，注明有效期是半年，这张规划图截止至今已经失效。所以本身也不存在合法性问题，所以认为该证据不能证明原告的观点。被告向法庭出示证据如下：1、商品房预售合同复印件，证实被告卢涛系10号楼1单元102室的业主，房屋面积为100.96平方米；2、前期物业服务合同一份，由新疆鑫业燃气物业有限公司嘉德物业部与被告卢涛签订的物业服务合同，证实嘉德物业前期指定物业公司，与本案原告无关，且物业合同已履行完毕。3、部分业主拍摄照片41张，证实2018年11月18日小区积雪无人及时清理，留下安全隐患。机动车占用消防通道无人管理，留下安全隐患，16号楼1单元的供暖不达标，该部分是小区自行供暖，导致暖气水管爆裂，有积水，无人清理。13号楼1单元401的业主装修时破坏承重墙，其他业主向物业公司反映，物业公司不理。4、证人三名，证人系该小区业主，并非本系列案件的被告，证明小区物业的服务情况。5、联名书一份，红园小区共计1102名业主，联名书中有680名业主签名，证实大部分业主对本案原告提供的物业服务极度不满意。经原告质证，对于第一份证据的真实性、有效性、关联性均予以认可；对于第二份证据的真实性、有效性、关联性均予以认可。对于第三份证据的真实性、有效性、关联性均不予以认可，个别照片无法显示拍摄地点及时间，不能证实该照片出自红园小区，照片的证明力不足，对于原告说的积雪清扫问题，不可能保证雪落地就扫走，对于垃圾清运的问题，垃圾清运是在半夜，业主上下班是正常作息时间，清运垃圾是与垃圾清运单位签订合同，对于保安服务，我公司对保安服务及其重视，如保安不达标，不用业主反映就会受到惩罚，被告称有业主在家具装修时拆除承重墙，房屋内系业主专用部分，物业服务的核心是对共有部分三保，对业主的不合理行为进行劝导，尽到了通知义务。对于第五份证据的真实性、有效性、关联性均不认可，社区未给公司说过此事，两份文件之间不存在关联性，被告所称问题处理逻辑不通。被告卢涛申请证人李某、聂某、常某出庭，欲证实原告提供的物业达不到相应的资质要求，更达不到小区业主的满意，应当适当扣减物业费。原告对证人证言不予以认可。经审理查明，2017年8月21日原告与新疆新燃嘉德房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，原告对龙庭华府红园小区实施物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅1.5元/月·平方米，业主拥有产权或使用权的车库或车库内的车位，住宅用户按照1.5元/月·平方米的标准缴纳物业服务费，业主或物业使用人承担的物业服务费用按年缴纳给原告，业主或物业使用人应在每年4月30日前履行缴纳义务。业主及物业使用人凡不能按时足额缴纳物业服务费的，原告有权从逾期之日起每日按逾期数额的千分之三向其收取违约金。被告系该小区10号楼1单元102室房屋的业主，从2018年1月1日至今享受物业服务，但拒绝缴纳住宅物业费1817.28元，地下车库物业费594元，并产生违约金1475.7元。以上事实有前期物业服务合同、物业费台账、合同备案情况审查表、商品房预售合同复印件、现场照片、庭审笔录等证据在卷为证。本院认为：物业服务是指业主（建设单位）通过选聘物业服务企业，由业主（建设单位）和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。”本案中，原被告虽然没有签订物业服务合同，但原告通过招投标合法进入小区提供物业服务，被告事实上也接受了原告提供的物业服务，所以原告提供的物业服务有事实和法律依据。被告应当按照规定缴纳相应的物业费。但被告提供证据证明原告提供的物业服务达不到相应的标准，给业主的生活带来了不便和一定的安全隐患，应酌情减少原告应收的物业费。根据原被告的举证情况，酌情被告支付相应年度物业费的80%。即被告向原告支付住宅物业费1453.8元（1817.28元*80%=1453.8元），被告称其在该小区并没有地下车位，原告也未提供证据证实被告在该小区有地下车位，应承担举证不能的责任，所以，原告要求被告支付地下车库物业费的诉讼请求，本院不予以支持。原告要求被告支付违约金，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告卢涛向原告华丰公司支付欠缴的住宅物业费1453.8元，于本判决生效后三日内付清；二、驳回原告华丰公司要求被告卢涛支付违约金1475.7元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告卢涛负担。本判决为终审判决。审判员  胡景民二〇一九年六月二十八日书记员  王 璐