广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0324民初737号 原告：全州县机关事务管理局。住所地，全州县城北新区创业大厦**。 法定代表人：张桂元，主任。 委托诉讼代理人：雷琼，该局副主任。 委托诉讼代理人：邓秋华，县法制办副主任。 被告：桂林栢汇养老产业开发有限公司。住所地，全州县全州镇桂黄北路**。 法定代表人：黄继荣，董事长。 原告全州县机关事务管理局诉被告桂林栢汇养老产业开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告全州县机关事务管理局的委托诉讼代理人雷琼、邓秋华、被告桂林栢汇养老产业开发有限公司的法定代表人黄继荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全州县机关事务管理局向本院提出诉讼请求：一、判决终止原告与被告于2016年9月21日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告给付原告所拖欠2018年房屋租金209820元并支付违约金1258920元，共计1468740元；三、由被告承担一切诉讼费用。事实和理由：原告于2016年9月21日与被告签订《房屋租赁合同》，按照合同主要约定：原告将位于全州县全州镇桂黄北路39号（原县建设局办公楼）面积共1748.5平方米办公楼出租给被告作项目办公用房使用，租期自2016年10月1日至2022年9月30日止；被告支付原告年租金209820元，并在每年的9月30日前交清下年的房屋租赁费用，同时被告在合同签订后一年内项目必须有实际性的投入和进展。合同签订后，被告没有按照合同约定的条款履行合同，从2016年10月1日起至今项目没有实际性投入和进展，未按约缴纳2018年房屋租金及水电费用，但被告仍然占用房屋。依照合同，被告已构成严重违约。原告本着友好精神多次与被告沟通并催缴所欠房屋租金，要求被告依法履约，可被告置之不理，甚至避而不见。原、被告所签订的合同符合法律规定，被告无视法律、合同的严肃性，随意违约，其行为致使原告对房屋无法正常管理，已经给原告造成严重的经济损失，被告已无诚信，为维护原告的合法权益，故向法院起诉。 被告桂林栢汇养老产业开发有限公司辩称，1、双方在2016年9月21日签订的合同是事实，2016年至2017年的年租金已经交了。2017年9月21日至2018年9月21日的租金于2019年3月5日交纳。2018年9月21日至2019年9月21日的年租金，因没有到期未交。2、不同意解除租赁合同。原来跟原告的领导都沟通过，都没有回避交房租的事实。因融资困难较大，涉及的项目是朋友介绍过来的，现办公用房投入了592万元，不包括租金，还有外围的投入1000多万等，累计总投入了两千多万。3、针对违约的部分，为减轻我们的负担，希望得到对方谅解。我不同意违约金的支付，但对方要求的违约金过高，我们可以适当给予一点。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下法律事实：2016年3月23日，全州县人民政府与桂林延年养老投资管理有限公司签订了《栢汇全州养老养生城及文化旅游项目合作框架协议书》。由桂林延年养老投资管理有限公司在全州县龙岩洞附近投资建设栢汇全州养老养生城及生态旅游、风光磁发电项目。项目运营由被告负责。为落实项目建设，2016年9月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：由原告出租位于全州县全州镇桂黄北路39号（原住建局办公楼），出租房屋面积共计1748.5平方米。租赁期限共72个月，自2016年10月1日起至2022年9月30日止，年租金为209820元。每年租金一次性交付结算，在每年9月30日前交清后方可在下一年度使用该办公场地。如在签订合同之日起一年内，项目未有实际性投入和进展的；或拖欠房租累计三个月以上。原告有权终止合同，收回房屋。被告应按合同总租金的100%向原告支付违约金。若支付的违约金不足以弥补原告的损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同签订后，被告付清了2016年10月1日至2017年9月30日的房租。2017年10月1日至2018年9月30日的房租于2019年3月5日付清。经全州县招商局、全州县财政局确认，在2016年3月23日签订的《栢汇全州养老养生城及文化旅游项目合作框架协议书》后，该项目没有实际性进展。截止目前，被告仍在使用房屋，并未给付2018年10月1日至2019年9月30日的房租。本院曾于2019年3月19日组织原、被告调解，双方未达成一致意见。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否构成违约？已达到解除合同的条件？以及是否应当支付违约金？二、本案涉及的违约金是否过高？给予多少违约金是双方认定的合适范围？ 关于争议焦点一。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律规定，应受法律保护。原、被告双方作为合同的当事人应当全面履行合同义务。根据原、被告合同约定及本院查明案件事实，被告承租的方式为先交租后使用的方式，被告交纳2017年10月1日至2018年9月30日的房租前，被告已经逾期拖欠房租累计三个月以上，且被告运营的项目没有实际性进展。被告的行为已经构成合同约定的违约行为，根据原、被告合同的约定达到了解除合同的条件，故应承担违约责任，支付违约金。被告认为融资困难以及向原告的领导申请宽限期未提供证据予以证明，本院不予以采信。故原告请求解除原、被告于2016年9月21日签订的《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于争议焦点二。本院认为，被告已经构成违约，故被告根据违约的情况应向原告支付一定数额的违约金。原、被告虽约定应按合同总租金的100%向原告支付违约金，但原告未提供其损失大小的证据。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素。而本案中已经解除合同，合同约定的权利义务双方自确定解除时止不再履行，如按合同总租金计算，显失公平。从目前的履行情况看，被告到现今未交纳2018年-2019年度的房租，逾期缴纳房屋总额为419640元。因此，本院从当事人的过错程度及预期利益等综合因素并兼顾合同履行情况确定违约金为160000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下： 一、解除原告全州县机关事务管理局与被告桂林栢汇养老产业开发有限公司于2016年9月21日签订的《房屋租赁合同》。 二、由被告桂林栢汇养老产业开发有限公司支付原告全州县机关事务管理局违约金160000元。 三、驳回原告全州县机关事务管理局的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案收案件受理费18018元，由原告全州县机关事务管理局负担9009元，由被告桂林栢汇养老产业开发有限公司负担9009元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费18018元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  蒋茂玉 人民陪审员  罗 兰 人民陪审员  刘川州 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  赵玲娜