福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初2137号 原告：福建省三明市华厦房地产有限公司，统一社会信用代码91350400611856801L，住所地三明市梅列区丁香新村**。 法定代表人：林敦凤，董事长。 委托诉讼代理人：邓少荣，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱砚雯，福建邱宁江律师事务所实习律师。 被告：陈新民，男，1954年8月30日出生，汉族，住梅列区。 委托诉讼代理人：龚琳，福建光兴律师事务所律师。 原告福建省三明市华厦房地产有限公司与被告陈新民合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建省三明市华厦房地产有限公司的委托诉讼代理人邓少荣，被告陈新民的委托诉讼代理人龚琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建省三明市华厦房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认福建省三明市华厦房地产有限公司、陈新民双方于2001年4月29日签订的《房屋收购合同》有效；2.陈新民协助福建省三明市华厦房地产有限公司办理产权过户手续。事实和理由：2001年4月29日，福建省三明市华厦房地产有限公司、陈新民双方签订《房屋收购合同》，合同约定，陈新民将梅列区丁香新村1幢306室以57123元的价格转让给福建省三明市华厦房地产有限公司。合同签订后，福建省三明市华厦房地产有限公司依约支付了转让款，双方办理了房屋交接手续，并办理了水、电、煤气的过户手续，陈新民亦将房屋的产权证交福建省三明市华厦房地产有限公司保管，三明市华厦房地产有限公司将房屋交由员工居住至今，但因各种原因未及时办理产权过户登记手续。日前，陈新民却试图驱赶居住在此地的三明市华厦房地产有限公司员工，侵占已出售的房产。 陈新民辩称，1.其没有违约，已经履行2001年4月29日签订的房屋收购合同，而三明市华厦房地产有限公司没有履行完毕；2.债权行为、物权行为独立，合同是否有效与产权是否过户相互独立。三明市华厦房地产有限公司在产权未过户情况下出租，是物权侵犯，基于合同法第九十六条规定，其要求解除该合同；3.长达十八年时间，三明市华厦房地产有限公司没有履行义务，超出合理期限，其多次催促三明市华厦房地产有限公司不作为。综上，其没有违约，请求驳回三明市华厦房地产有限公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1.2001年4月29日，福建省三明市华厦房地产有限公司与陈新民签订《房屋收购合同》，约定：福建省三明市华厦房地产有限公司将陈新民所有的坐落于梅列区丁香新村1幢306室房产（以下简称讼争房屋）收购，收购总价款57123元，经双方签字生效后二十天内付清；陈新民应提供房产证、土地证，以及水、电、煤气等各项证件，并协助福建省三明市华厦房地产有限公司办理产权过户手续。同日，陈新民收到福建省三明市华厦房地产有限公司讼争房屋收购总价款57123元，福建省三明市华厦房地产有限公司收到陈新民讼争房屋的电费、煤气费、有线电视费的缴费卡。2.2011年6月开始，福建省三明市华厦房地产有限公司将讼争房屋出租给林民焰居住，并签订《房屋租赁合同》，租赁期限至2020年5月底，按每月1000元收取房租。自2011年6月起至2019年4月，计95个月，福建省三明市华厦房地产有限公司已收取房租95000元。3.2017年11月，陈新民以遗失为名，由三明市不动产登记中心重新颁发讼争房屋的闽（2017）三明市不动产权第0012759号不动产证。4.《房屋收购合同》签订至今，福建省三明市华厦房地产有限公司与陈新民未办理讼争房屋的产权过户手续。上述事实有福建省三明市华厦房地产有限公司提供的《房屋收购合同》、会计凭证、收条、明房权证字第××号房屋所有权证、明国用（1999）字第10330号国有土地使用证，陈新民提供的《三明市区不动产登记信息查询结果》，及福建省三明市华厦房地产有限公司、陈新民的陈述等证据予以佐证。上述证据经庭审核实，本院予以确认。 对于当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于未办理房产过户登记手续《房屋收购合同》是否生效的问题。 本院认为，未对房产进行过户登记并不必然导致房屋买卖合同无效。合同的订立有效性和房产变更登记是两种不同的法律关系。合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”福建省三明市华厦房地产有限公司、陈新民双方签订的《房屋收购合同》，内容并未违反法律的强制性规定，也没有损害社会公共利益，同时也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同法定无效之情形，且买卖系双方自愿，作为买方的福建省三明市华厦房地产有限公司已交付完全部房款，并实际使用和管理了房屋多年。故福建省三明市华厦房地产有限公司与陈新民签订的《房屋收购合同》不因未办理房屋产权过户手续而无效。因此，《房屋收购合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，没有损害社会公共利益及第三人利益，且双方已实际履行，是合法有效合同，本院依法予以确认。 综上所述，本院认为，福建省三明市华厦房地产有限公司与陈新民签订的《房屋收购合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，没有损害社会公共利益及第三人利益，且双方已实际履行，是合法有效合同，依法予以确认。双方应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。福建省三明市华厦房地产有限公司要求确认《房屋收购合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。福建省三明市华厦房地产有限公司要求陈新民协助其办理产权过户手续的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第九条第一款的规定，判决如下： 一、确认福建省三明市华厦房地产有限公司与陈新民于2001年4月29日签订的《房屋收购合同》有效； 二、陈新民应于本判决生效后十五日内协助福建省三明市华厦房地产有限公司将梅列区丁香新村1幢306室房产过户到福建省三明市华厦房地产有限公司名下。 案件受理费1228元，减半收取计614元，由陈新民负担，于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  杨伟光 二〇一九年六月二十四日 书记员  李志强 附：本判决所依据的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 三、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》 第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。