江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初95号原告：黄新平，男，1973年6月21日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：伍志富，江苏宪德律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋永龙，江苏宪德律师事务所律师。被告：马华岭，女，1975年5月10日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。第三人：梁平，女，1961年11月9日生，汉族，无业，住江苏省南京市秦淮区。原告黄新平与被告马华岭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。后本院依法追加梁平为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序再次公开开庭进行审理。原告黄新平的委托诉讼代理人蒋永龙、被告马华岭、第三人梁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄新平向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告退还房租19500元、押金5000元及转让费，共计130000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告原在南京市秦淮区房屋（以下简称案涉房屋）经营“温州面馆”，原告意欲承租店面从事餐饮，被告表示不想在此经营，欲转让此店面给原告经营餐饮。原、被告双方协商转让费总计130000元，包括剩余房租、押金和转让费。原告于2018年8月20日通过微信支付10000元，通过支付宝支付20000元，现金支付100000元。被告于当日写下收条，内容为：“今收到黄新平房租、押金、转让费130000元，2018年8月20日至2018年12月31日止”。原告接受此店面后，用于经营“瓦罐先生炒饭”。2018年8月底9月初，原告即收到政府部门的通知，案涉房屋禁止从事餐饮。原告认为，原告受让被告的店面并自2018年8月20日起至2018年12月31日止与被告就案涉房屋形成租赁法律关系，原告受让的合同目的是从事餐饮服务，受让后因政府行为该店面不得从事餐饮服务，导致原告受让店面的合同目的不能实现，剩余的租期也无法使用房屋，被告应退还原告支付的房租、押金、转让费130000元。原告遂诉至法院，请求判如所请。被告马华岭辩称，被告在转让店铺前正常经营，并未对外转让，原告亲戚在被告店铺旁边经营餐饮，原告对王府园店铺的具体情况和经营状况应当十分清楚，因而主动找到被告希望接手店铺，两次磋商后，以130000元转让费成交。被告转让店铺系经过房东即第三人同意，转让费也是协商后原告自愿支付，双方于2018年8月20日完成交接。当天，原告与第三人签订三年租赁合同，而政府通知是九月份下达，并未通知被告，被告并无隐瞒。被告亦未向原告承诺经营范围，是以打包转让的方式将所有东西留给原告，包括16500元的装修、15000元的设施、剩余四个多月的租金、5000元的押金以及上一任经营者留下的设施，被告是2018年6月6日以118800元的价格接手店铺的，加上后续投入，被告向原告转让店铺时系亏钱转让。后原告向房东表示不愿意继续经营，并从第三人处拿回剩余房租和押金，并拿走店铺内东西，原告系自愿放弃对店铺的使用权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人梁平述称：2018年7月，被告称旁边经营户的亲戚来找她，双方就转让已谈好价格，让第三人重新签合同。几天后，三方到场，原告与第三人重新签订协议，之前第三人收取被告押金5000元，签约当日改打押金收条交给原告。转让一个星期以后，政府张贴通告，通知案涉房屋不可以经营餐饮。2018年10月，原告的经营处于半开半关的状态，11月中旬彻底不允许经营。2018年12月初，原告将案涉房屋交还第三人，当时房屋内仅剩一台旧热水器，烤炉放在院子内，第三人将剩余房租及押金10000元退还给原告。后第三人将案涉房屋出租给案外人经营宠物店。第三人认为，2018年8月20日之后，第三人与被告已没有任何关系，第三人已与原告重新签订合同，第三人出具的5000元押金收条是给原告的，故之后原告与第三人交接房屋、返还押金等均未通知被告。本院经审理认定事实如下：案涉房屋系住宅用房。2018年6月，被告自案外人处受让案涉房屋的经营权以及装修设施设备等，并与第三人签订租赁协议。2018年8月20日，原、被告双方就案涉店铺经营转让相关事宜协商一致，原告向被告支付130000元，被告向原告出具《收条》，载明：“今收到黄新平房租、押金、转让费130000元整，壹拾叁万元正，2018年8月20日至2018年12月31日止”。同日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订《门面房租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的案涉房屋原“温州面馆”门面房出租给乙方用于餐饮经营；乙方租赁房屋作为商业门面使用，经营餐饮行业相关项目，甲方在租赁期内应给予配合乙方正常经营；租赁期为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，每年租金为66000元，房租按年缴纳；合同期内甲方应配合乙方办理各种相关手续，如工商、卫生、防疫、消防等，有关部门来检查由甲方出面调解，由此导致乙方无法营业的，甲方必须退还剩余房租。同日，被告向原告交付案涉房屋，包括屋内空调、冰柜、油烟机、厨房设备等。2018年9月，南京市秦淮区人民政府市场监督管理局等部门联合向王府园小区小餐饮房主及经营户发布《致秦淮区小餐饮房主的一封信》、《致秦淮区小餐饮经营户的一封信》，载明：业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房；擅自将住宅改变为经营性用房的，工商、文化等有关部门不得核发相关证件；房主不得为未取得食品生产经营许可从事食品生产经营活动的单位或个人提供生产经营场所或者其他条件；从事餐饮服务活动必须取得营业执照和食品经营许可证方可经营，从事无照经营的，由工商行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处10000元以下的罚款；饭店等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业；并要求原告停止餐饮经营。南京市秦淮区市场监督管理局洪武路分局、洪武路街道城管部向原告发送通告，载明：此处门面不符合相关环保、市场监管、安全与卫生等的要求，无法取得开始餐饮服务合法手续，特提醒承租人，此处不得开设餐饮服务。2018年11月中下旬，原告停止经营。后，原告与第三人交接案涉房屋，第三人收回案涉房屋，并退还原告押金5000元及剩余租金。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，原、被告双方当事人就案涉房屋租赁权、房屋装修及设施设备等一并转让达成一致，被告在收取转让费的同时将案涉房屋连同装修及设施设备等一并交付给原告，原告与出租人即第三人重新签订租赁合同，则原、被告双方有关转让的权利义务已履行完毕。之后因政府相关部门通知案涉房屋不符合相关环保、市场监管、安全与卫生等要求，不得开设餐饮服务，导致原告不能继续经营餐饮，被告对此并无过错，原告亦不能举证证明被告存在刻意隐瞒的行为。原告主张其与第三人的租期自2019年1月1日起算，2018年12月31日之前其与被告就涉房屋存在房屋租赁合同关系，对此，本院认为，原告与被告转让当日，原告即与第三人重新签订租赁合同，虽然合同上载明的租期自2019年1月1日起算，但原告实际已将被告支付给第三人的押金及转让之后的租金一并付给被告，第三人在2018年8月20日签约当日即直接向原告出具了押金收条，其亦认可从转让之日起即与被告再无任何法律关系，表明其认可自签约当日即与原告存在租赁合同法律关系；另原告在2018年12月终止房屋租赁合同时，直接将案涉房屋返还给第三人，并从第三人处取得押金及剩余租金，表明原告亦认可在2019年1月1日前其与第三人即已存在租赁合同关系。现原告在与被告的转让完成之后，在与第三人履行房屋租赁合同过程中出现案涉房屋无法继续经营餐饮的情形，其诉请要求被告退还房租、押金、转让费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告黄新平的全部诉讼请求。案件受理费2900元，由原告黄新平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱教莉人民陪审员  洪 滨人民陪审员  蔡志良二〇一九年六月二十八日见习书记员  章 涵