河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终5002号上诉人（原审被告）：陈某阳，女，回族，现住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：赵迎滨，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河北龙坤物业服务有限公司，住所地石家庄市鹿泉区山前大道**。法定代表人：李红星，总经理。委托诉讼代理人：陈旭阳，河北北华律师事务所律师。上诉人陈某阳因与被上诉人河北龙坤物业服务有限公司（以下简称龙坤物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初4126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人陈某阳委托诉讼代理人赵迎滨、被上诉人龙坤物业委托诉讼代理人陈旭阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某阳上诉请求：1、请求人民法院依法撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院作出的（2018）冀0110民初4126号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或者将本案发回重审；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：原审认定事实错误，适用法律规定错误，具体理由如下：一、一审法院认定事实错误，上诉人有新的证据予以证明。一审法院认定“2015年9月15日，被上诉人与鹿泉区奥克兰风情小镇第一届业主委员会（以下简称“业委会”），签订《物业服务合同》以下简称“该《物业合同》）。”，该事实认定是错误的，与本案事实不符，严重错误。本案中，在2015年9月15日，与业委会签订物业服务合同，为奥克兰风情小镇小区、业主提供物业服务的并非系被上诉人，而是河北庄达物业服务有限公司（以下简称“庄达物业公司”）。被上诉人的股东和法人李红星，在当时只是庄达物业公司负责小区物业项目的经理和经办人。2016年3月份，李红星通过不正当手段，胁迫庄达物业法人王秋广与其签订所谓的“退股协议”，迫使庄达物业公司退出小区。并同时新注册成立物业公司，即被上诉人：河北龙坤物业服务有限公司，该公司系自然人独资公司，由李红星独自出资。2016年9月，被上诉人又私下与业委会签订《物业服务合同》接管小区的物业管理。但签订该《物业服务合同》也没有按相关法律规定，经过小区全体业主的共同决定，小区业主对于此情况毫不知情。就此事实，上诉人向法院提交以下证据：庄达物业公司与业委会签订的《物业服务合同》、小区设施安装费票据（三张）；被上诉人法人李红星与庄达物业公司法人王秋广签订《退股合同》；庄达物业公司《声明》报纸、通知，《关于奥克兰风情小镇物业服务的情况说明》。二、被上诉人与“业委会”签订的该《物业合同》违反法律规定，应当认定为无效合同，理由如下：本案中，被上诉人与业委会签订的《物业服务合同》，没有通过业主大会的表决，也未经过符合法律规定的业主书面或者其他形式进行过决定。根据《物权法》76条规定，选聘和解聘物业服务企业必须由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，该合同签订违反物权法规定，根据《合同法》第52条规定，该合同属于无效合同。三、被上诉人在2016年9月调整物业费的行为（以下简称“物业费调价行为”），违反合同约定，并且违反相关法律规定，已经严重侵害了上诉人的合法权益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称“《物业服务纠纷司法解释》”）的规定，人民法院不应当支持，理由如下：1、被上诉人的物业费调价，违反《物业服务合同》约定。被上诉人与业委会签订的《物业服务合同》第六条约定：乙方不能擅自提高物业收费标准，如因经济发展使物业不能正常经营需要提高物业管理费时，需要与业主委员会协商并重新签订合同；否则，业主有权拒交提高部分的物业费。本案中，被上诉人调整物业费仅仅是根据业委会出具的证明，到主管部门进行了备案。但其在调整物业费后，并未按照合同约定与业委会重新签订《物业服务合同》。2、被上诉人调整物业费的依据，不符合法律规定，其调整物业费的行为违反法律规定。根据《物权法》76条规定：选聘、解聘物业服务企业，调整物业费，属于小区业主共同管理的权利，依法应当经由全体业主共同决定。本案中，被上诉人调整物业费，仅仅是根据其与业委会向有关部门出的所谓的“情况说明”，并未经过全体业主的讨论、决定，显然是也违反法律规定。综上，根据《物业服务纠纷司法解释》第五条关于“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自提高收费标准，业主提出抗辩的，人民法院应当支持；业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院也应当支持”。本案中，人民法院依法驳回被上诉人按照调整后物业费标准收费的诉讼主张。四、综合本案的事实，上诉人认为：被上诉人与业委会签订的《物业服务合同》及物业费费调价行为，属于恶意串通，损害全体业主的合同及民事行为应当认定为无效，其收取物业费没有依据，人民法院应当依法驳回。1、被上诉人与业委会签订《物业服务合同》，违反了《物权法》关于“选聘、解聘物业服务企业，应当由全体业主共同决定”的相关法律规定，其解聘庄达物业公司，并重新选聘被上诉人为小区物业服务企业，未经过全体业主的决定，未召开业主大会对此进行表决。2、被上诉人调整物业费价格，也未经过全体业主的共同决定，召开业主大会对此进行讨论、决定，也未按照所谓的《物业服务合同》约定，履行必要的程序，违反法律规定。3、本案中，业委会与被上诉人签订的所谓的“《物业服务合同》存在两份，每份的服务日期均不相同。4、《物业服务合同》的相关内容，明显加重业主的责任、排除业主的主要权利。该合同第六条约定：本小区不存在空置房，不管是否使用物业均按照正常收费标准收费，即便出现空置房也全额缴纳物业费。根据《石家庄市物业管理条例》37条规定，空置房屋按照百分之二十缴纳物业费。而被上诉人与业委会签订的合同中，却排除了业主的这项权利，而且该内容也未向业主进行过解释说明、公示，并经过全体业主的共同决定。最后，上诉人认为，业委会只是业主大会的执行机构，其本身不能代表全体业主做出决定，尤其是涉及到物业管理、物业服务、物业费的问题，更应当征得业主大会的决定，其在行使职权时应当维护业主的权益，不能做出危害全体业主权益的行为。以上被上诉人与业委会签订合同、调整物业费、包括物业合同有关约定内容，显然都违反法律规定，并且严重侵害业主的合法权益。综上所述，请求人民法院依法支持上诉人的上诉请求，撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或者将本案发回重审。龙坤物业辩称，上诉人的上诉意见依法不能成立，一审法院的判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求,依法维持原判。龙坤物业向一审法院起诉请求：1、请求判令陈某阳给付2017年9月16日至2018年9月15日物业管理费6463.58元，2、请求判令陈某阳按照每日千分之一支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2018年9月15日应支付滞纳金为1570.26元；3、请求判令陈某阳承担诉讼费用。一审法院认定事实：陈某阳系奥克兰风情小镇的业主，房屋坐落于，建筑面积224.43平方米。2015年9月，龙坤物业与石家庄市鹿泉区奥克兰风情小镇第一届业主委员会签定《物业服务合同》,合同约定按建筑面积收取物业管理费，南区2元/㎡，北区1.7元/㎡。2016年9月17日，奥克兰风情小镇第一届业主委员会将物业管理费调整为南区2.7元/㎡，北区2.4元/㎡。从2017年9月16日至2018年9月15日，陈某阳未按照2.4元/㎡交纳物业服务费。《物业服务合同》第六条规定，业主逾期交纳有关费用的，物业服务公司有权向业主加收逾期金额的每日千分之一的滞纳金。2018年10月，双方为缴费事宜发生纠纷，龙坤物业诉至法院。以上事实有龙坤物业、陈某阳陈述、《物业服务合同》、服务费调整的说明予以证实。一审法院认为，龙坤物业、陈某阳签订《物业服务合同》，双方应按照合同约定履行自己的义务。龙坤物业提供了物业服务，陈某阳应交纳相应的服务费。对于龙坤物业要求陈某阳交纳物业费6463.58元，符合法律规定，予以支持。至于龙坤物业要求陈某阳支付滞纳金的请求，按照合同约定按日计算，陈某阳应支付龙坤物业滞纳金2326.89元，龙坤物业主张按照起诉时的滞纳金1570.26元计算，予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：陈某阳在本判决生效后五日内支付龙坤物业物业管理费6463.58元，滞纳金1570.26元，共计8033.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由陈某阳负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《物业服务合同》系上诉人等业主共同推举产生的业主委员会与被上诉人签订的，业主委员会代表全体业主的权益，且该合同的签订程序符合法律规定，合同合法有效，该合同对全体业主有约束力。合同合法有效的前提下，双方均应按约履行。被上诉人提供了物业服务，上诉人理应缴纳物业费。关于上诉人所称，上诉人与石家庄庄达物业服务有限公司签订了物业服务合同，由于上诉人不能提供证据证明是由庄达物业服务有限公司为其提供了物业服务，故对上诉人该主张不予支持。关于空置房问题，上诉人称根据《石家庄市物业管理条例》第37条规定，空置房屋按照百分之二十缴纳物业费。但双方签订的合同第六条明确约定，“本小区当前不存在空置房屋，不管业主是否使用该房屋都应按照正常的收费标准进行收取。今后若出现空置房屋，也按照全额物业费缴纳”，因该约定系双方当事人的真实意思表示，系特别约定，故不适用《石家庄市物业管理条例》第37条的规定，所以上诉人以空置房抗辩不交或少交物业费的理由不能成立。关于物业费涨价问题，根据业主委员会出具的调整物业费的证明以及到主管部门进行了备案，且部分业主曾就该涨价行为向法院提起诉讼，法院驳回了部分业主的诉讼请求，其诉求没有得到法律的支持。综上所述，陈某阳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.0元。由上诉人陈某阳承担。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  刘建国审判员  郝福海二〇一九年六月六日书记员  王 雨