海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初1375号原告：钱玮奇，男，1996年3月22日出生（公民身份号码×××），汉族，住浙江省淳安县。委托诉讼代理人：王旗辉，海南信容慈律师事务所专职律师。被告：三亚金中海国际置业投资集团有限公司，统一社会信用代码91460200671065104Y，住所地海南省三亚市三亚湾中海路**金中海.蓝钻小区10号别墅。法定代表人：祝军，该公司总经理。第三人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，统一社会信用代码91440101721953418G，住所地广州市天河区庆亿街******整层。负责人：黄俊平，该公司总经理。委托诉讼代理人：里曼，广东瀛杜律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：戚辉，广东瀛杜律师事务所专职律师。原告钱玮奇与被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）、第三人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王旗辉，第三人华融公司委托诉讼代理人戚辉到庭参加了诉讼，被告金中海公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告双方已形成合法有效的房屋买卖关系；2.请求判令被告协助原告办理金中海蓝钻小区联排×××号房屋的网签、备案手续；3.请求判令被告解除金中海蓝钻小区联排×××号房屋的抵押登记；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月7日，原告与被告签订一份《金中海蓝钻商品房认购协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于三亚市金中海蓝钻别墅×××号房，建筑面积139.65平方米，单价28499.82元每平方，房屋总价为398万。协议签订后原告于2017年8月8日支付完全部购房款共计398万元。2018年2月26日，被告向原告发出《交房通知书》，原告根据被告要求接收了房屋，并办理各项物业手续，装修入住。合同签订后原告一直催促被告协助办理网签备案手续。被告却一直以各种理由拖延。至2018年9月21日，原告前往三亚市不动产登记中心查询房屋权属状态，方才得知涉案房屋已被被告抵押给第三人。原告遂找到被告，要求被告立即解决抵押问题，被告当日向原告出具了一份《承诺书》，承诺于2018年11月30日前签订《商品房买卖合同》，并办理网签、备案手续。现被告承诺的期限已过，依然未予原告办理房屋的网签备案。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告金中海未到庭，也未提交书面答辩意见。第三人华融公司述称：一、第三人对涉案房屋享有的抵押权在原告与被告签署《金中海蓝钻商品房认购协议书》之前已经设立，并依法办理了不动产抵押登记手续，该抵押权合法有效。被告以其名下的包含涉案位于三亚市金中海蓝钻别墅×××号等房屋向第三人提供抵押担保，并于2014年10月17日办理了不动产抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第187条的规定，第三人对于涉案房屋享有的抵押权已于2014年10月17日设立，远远早于原告签署认购书的时间，因此该抵押权合法有效。2第三人对被告的债权至今未获清偿，对涉案房屋享有的抵押权也未进行涂销抵押登记手续。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条和《中华人民共和国物权法》第179条的规定，第三人对涉案房屋享有的抵押权仍然存在并合法有效。3原告基于《金中海蓝钻商品房认购协议书》享有的是债权，并且晚于第三人的抵押登记，因此不能对抗第三人基于抵押权而具有物权效力。4原告住所地为浙江，而涉案房屋位于三亚，对于涉案房屋的购买可能出于商业性投资，本身对购买已经进行公示登记存在抵押权的房产存在一定的过错。综上，为维护第三人合法权益，请求驳回原告第三项诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2017年2月7日，原被告双方签订一份《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，约定：原告购买被告开发建设的位于三亚市金中海蓝钻别墅×××号房，建筑面积×××平方米。原告须在7天之内，即2017年3月26日前，携本协议原件、按揭所需资料到现场售楼中心与被告签订《商品房买卖合同》并交付首期款或全额房款。原告选择按揭付款方式，单价为×××元每平方，房屋总价398万元。协议签订后，原告于2017年8月8日支付完全部购房款共计398万元。2018年2月26日，被告向原告发出《交房通知书》，原告于同日办理收房手续接收涉案房屋。被告于2018年9月21日向原告出具《承诺书》，承诺于2018年11月30日前与原告签订商品房买卖合同，若因被告原因未按照约定之日签订合同，被告将购房款398万元整退还给原告，且原告有权追究被告延期签约的违约责任。被告出具《承诺书》后，至今未通知原告签订商品房买卖合同。涉案房屋现登记在被告名下，不动产权证号为：三土房（2011）字第XXXX号。另查明，被告于2014年10月17日将包含涉案房屋在内的位于三亚市××区金中海蓝钻×××套双拼别墅及×××个地下车位抵押给第三人，并办理抵押登记，抵押登记权证号为：×××。此后，被告对上述部分抵押物办理解除抵押登记，但未包含涉案房屋，涉案房屋至今仍属于抵押状态。经多次变更后，抵押登记权证号现变更为：琼×**号。案件审理过程中，原告确认在未签订商品房买卖合同和未办理解除抵押登记的情况下，无法办理商品房销售备案及网签手续。本院认为：原被告双方签订的《金中海·蓝钻商品房认购协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，该协议合法有效，双方应按照合同约定履行各自权利义务。该协议虽然不是正式的商品房买卖合同，但协议签订后原告向被告支付了全部购房款，被告也已经将涉案房屋交付给原告居住使用，双方关于商品房买卖合同的主要权利义务已经履行完毕，应认定双方形成合法有效的房屋买卖合同关系。因涉案房屋尚未解除抵押登记，也未签订正式的《商品房买卖合同》，不具备办理备案及网签手续条件，原告诉求被告协助办理备案及网签手续条件不成就，不予支持。被告于2014年将涉案房屋抵押给第三人并办理抵押登记，该抵押权设立于原被告双方签订认购协议之前，抵押权合法有效，原被告也未对抵押权项下债权进行清偿，原告诉求被告解除涉案房屋的抵押登记没有法律依据，不予支持。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、确认原告钱玮奇与被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司存在合法有效的房屋买卖合同关系；二、驳回原告钱玮奇的其他诉讼请求。案件受理费38640元（原告钱玮奇已预缴），由被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 董子涵审 判 员 李 巍人民陪审员 黎俊娜 二○一九年六月二十七日书 记 员 李 丹附法律条文：中华人民共和国合同法第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。中华人民共和国物权法第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。