吉林省镇赉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0821民初2864号 原告（反诉被告）：吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司，住所地：吉林省镇赉县凌云西路延年胡同**。 负责人：李宽波，职务：经理。 委托诉讼代理人：李云峰，吉林镜鉴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韩强，男，1970年2月7日出生，汉族，镇赉县就业局职工，现住：镇赉镇二街二委**。 被告（反诉原告）：陶立群，女，1971年2月8日出生，汉族，镇赉县社保局职工，现住：镇赉县延年小区**楼****。 二被告共同委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。 原告（反诉被告）吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司（以下简称弘安镇赉分公司）与被告（反诉原告）韩强、陶立群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告负责人李宽波、被告陶立群及其与被告韩强的委托诉讼代理人隋星媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 弘安镇赉分公司向本院提出诉讼请求：要求韩强、陶立群共同给付购买车库款190355元及违约金（违约金自2013年9月28日起按日千分一标准计算）。事实与理由：弘安镇赉分公司与韩强于2013年9月27日签订《商品房买卖协议》，约定韩强购买其公司开发的延年小区6号楼北侧5号车库，建筑面积34.61平方米，单价每平方米5500元，总价款190355元，同时约定买受人自本协议规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之十的违约金，协议继续履行。协议签订后，弘安镇赉分公司已将车库交付韩强使用，但韩强未交付购买车库的款项。现涉案车库由陶丽群使用。韩强与陶立群系夫妻关系，依据相关司法解释，陶立群应与韩强共同承担给付车库款义务。此款经公司多次索要，二人推托至今，故诉至法院。 韩强、陶立群统一辩称，因弘安镇赉分公司违反协议约定，未办理房屋所有权登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，要求解除双方签订的商品房买卖协议。 韩强、陶立群向本院提出诉讼请求：要求解除双方签订的《商品房买卖协议》。事实与理由：2013年9月27日，韩强、陶立群处于夫妻关系存续期间，韩强与弘安镇赉分公司开发的延年小区6号楼北侧5号车库签订了《商品房买卖协议》，按照协议第四条及第八条规定，弘安公司应于2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案，并符合本协议约定的商用房交付买受人使用，并且弘安镇赉分公司在取得建设项目竣工备案之日起180内协助买受人办理房地产权属证书。但至今，弘安镇赉分公司未履行协助办理房屋所有权登记和土地使用证，根据最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件适用法律若干问题的解释第十九条规定，要求解除双方签订的合同。 弘安镇赉分公司辩称，按照合同法规定，解除合同分两种方式，一种是法定解除，一种是约定解除，在双方签订的合同中没有解除合同的约定。因此我方不同意解除合同。第二点按合同第六条约定，虽然韩强、陶立群没有交付购车库款，但我方仍要求继续履行合同。故请法院驳回韩强、陶立群的诉求。 经审理本院认定事实如下：2013年9月27日，韩强与弘安镇赉分公司签订《商品房买卖协议》，协议约定，韩强购买弘安镇赉分公司开发的镇赉县延年小区6号楼北侧5号车库（建筑面积34.61平方米），总价款190355元；约定付款方式为协议签订后一次性付清；亦约定买受人逾期付款的违约责任，自协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，支付逾期应付款日千分之一的违约金。协议还约定出卖人在取得建设项目竣工备案之日起180日内协助买受人办理房地产权属证书。另查明，涉案车库已于合同约定的交付日2014年10月31日前交付给韩强使用，但该车库未取得建设项目竣工备案。而至今韩强未支付车库款，弘安公司镇赉支公司亦未协助韩强办理产权变更登记。陶立群与韩强原系夫妻关系，现涉案车库由陶立群实际使用。 认定上述事实的证据有：商品房买卖协议一份及当事人陈述。 结合本案认定的事实及证据评析认定，综合评判如下： 本院认为，诉争双方签订的《商品房买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议对双方均有约束力，双方应按协议内容履行自己的义务。《商品房买卖协议》约定，付款方式为协议签订后一次性付清，亦约定买受人逾期付款的违约责任，自协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，支付逾期应付款千分之十的违约金。协议签订后弘安镇赉分公司将涉案车库交付买受人使用，韩强应按约定支付车库款，而其未支付属于违约，应按协议约定支付车库款190355元及违约金。现弘安镇赉分公司要求按应付款项的日千分之一计算违约金过高，本院综合考虑民法公平原则及违约方给对方造成的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，违约金应以未付房款的30%为宜，即57106.5元（190355元X30%）。在韩强购买涉案车库时，其与陶立群系夫妻关系，且现涉案房屋由陶立群实际占有和使用，根据《最高人民法院关于审理适用若干问题的解释》第二十四条的规定，虽然涉案车库是韩强以其个人名义与弘安镇赉分公司签订的合同，陶立群应与韩强共同承担给付剩余车库款的责任。 现韩强以弘安镇赉分公司未在约定的期限内办理车库权属证书为由解除合同。双方签订的《商品房买卖协议》约定，出卖人在取得建设项目竣工备案之日起180日内协助买受人办理房地产权属证书。通过庭审调查，现涉案车库未取得建设项目竣工备案，故出卖人不存在逾期协助韩强办理权属登记的违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：“商品房买卖协议约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据上述法律规定，开发商至诉讼时仍未取得涉案车库的建设项目竣工备案确属违约，韩强获得合同解除权。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”韩强解除合同的权利应当在解除权发生之日一年内行使，涉案车库已按合同约定日交付，即2014年10月31日前交付使用，至2015年10月31日时韩强的解除权已丧失。故对韩强、陶立群要求解除合同的诉求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》第十五条第二款、第十九条，《最高人民法院关于审理适用若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、韩强、陶立群于本判决生效之日起五日内给付吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司车库款190355元及违约金57106.5元（190355元X30%＝57106.5元）； 二、韩强、陶立群对上述给付义务承担连带给付责任； 三、驳回韩强、陶立群的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4108元，由韩强、陶立群负担；反诉案件受理费2054元，由韩强、陶立群负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。 审 判 长  邓连昌 审 判 员  韩丽丽 人民陪审员  陈丽萍 二〇一九年六月三日 书 记 员  史 飞