江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终1678号上诉人（原审被告）：高昌海，男，1964年6月18日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：韩玉军，江苏江淮盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛童，江苏江淮盛律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）：陶林，男，1966年12月18日出生，汉族，住扬州市江都区。上诉人高昌海因与被上诉人陶林房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院(2018)苏1012民初7560号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高昌海的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陶林的诉讼请求。一、一审判决认定事实错误。1、高昌海拖欠租金是事实，但该租金是基于无效租赁合同而产生，既然租赁合同无效，租金也应认定为无效，故陶林主张租金，法院可不予支持，其主张利息更无从谈起；2、租赁期间因漏雨致机械受损，由于其不及时修缮致高昌海存在损失，一审法院理应扣减。一审认为高昌海未提起反诉，本案不予处理建议高昌海另案起诉增加当事人的讼累。二、一审法院适用法律错误。1、租赁合同自2008年起履行，高昌海垫付了相应款项，这在其日后的自行占用或收取租金中得到足额回报，陶林在出租收益中已收回了投资。如判决高昌海再行支付使用费远高于其投入，则存在其因无效合同而长期受益。同样对于利息的主张更不能支持；2、租赁合同的承租人是江苏俊杰环保科技有限公司（以下简称俊杰公司），高昌海是公司的法定代表人，虽出具欠条，但出具欠条的行为为职务行为，故陶林应向俊杰公司主张租金，一审对主体问题认定有误，最终导致实体处理错误。陶林答辩称，高昌海称其存在损失并非事实，其出具欠条的时间是2017年，其多年拖欠我租金，有其出具的欠条为凭，请求二审驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：自2008年左右起，高昌海租赁陶林位于扬州市江都区泵业有限公司）右侧的厂房及办公室等设施进行生产经营，期间，双方有签订租赁协议书，对租金、租期等内容进行了约定。2017年1月26日，双方就之前的租金进行结算，高昌海向陶林出具欠条一份，载明：“今欠到陶林房租计人民币贰拾贰万元整。”同年2月6日，陶林（作为甲方）与高昌海（作为乙方）签订《还款计划》，约定：“一、乙方共欠甲方租金贰拾贰万元整，此笔租金计算到2017年元月1日；二、乙方2017年3月30日前付款15万，余款7万元2017年12月30日前付清，若首笔15万元不足额按期付清，甲方可就欠款总额一并主张；三、双方2017年租赁事宜另行商议，与本协议无关……。”同年2月7日，双方签订《厂房租赁合同》，约定高昌海向继续承租上述厂房及办公室等设施，年租金8万元，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金8万元在2017年1月1日前一次性付清等内容。当日，高昌海又向陶林出具欠条一份，载明：“今欠到陶林房租2017年计捌万元整，承诺于2017年12月30日前一次付清。”上述租金合计30万元。2017年8月，高昌海给付陶林租金10万元。2018年5月，高昌海搬离上述租赁厂房，至今下欠陶林租金20万元未付。一审另查明，陶林对涉案厂房及办公室等房屋未办理用地及规划、建设审批等手续。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，因涉案厂房及办公室等房屋未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，也未补办经主管部门批准建设的手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，则双方签订的租赁合同应当认定无效，但陶林仍可参照租金标准要求高昌海支付房屋占有使用费，至于房屋占有使用费的数额，双方均予以认可为20万元，则对高昌海要求陶林给付房屋占有使用费20万元的诉讼请求予以支持；至于利息，因高昌海至今未给付陶林上述拖欠的房屋占有使用费，现陶林主张自起诉之日起按同期银行贷款利率计算的利息，不违反法律相关规定，予以支持。对于高昌海要求陶林赔偿其租赁期间因房屋漏雨及停电造成的损失，其未提出反诉，本案不予理涉，其可另案主张。一审依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、高昌海于判决生效之日起十五日内给付陶林房屋占用使用费20万元；二、高昌海于判决生效之日起十五日内给付陶林利息（以20万元为本金，期限自2018年10月18日起至清偿之日止，按照同期银行贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取为2150元，由高昌海负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高昌海提交证据如下:江苏俊杰环保科技有限公司的工商信息，证明高昌海为江苏俊杰环保科技有限公司法定代表人，公司为生产经营需要承租陶林的房屋，高昌海个人不是涉案房屋的承租人。陶林的质证意见：对该证据我不发表意见。我只认高昌海，我的合同相对方就是高昌海。经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。本案二审的争议焦点：1、高昌海是否还款义务主体？陶林要求高昌海偿还所欠房屋使用费20万元并承担利息的诉请能否得到支持？2、高昌海主张陶林赔偿损失、减少租金能否支持？关于争议焦点一，本院认为，高昌海是还款义务主体。理由：1、高昌海和陶林的租赁关系形成于2008年。2017年1月26日，双方对此前的租金进行结算，高昌海向陶林出具欠条，载明：“今欠到陶林房租计人民币贰拾贰万元整。”2、2017年2月6日，陶林（作为甲方）与高昌海（作为乙方）签订《还款计划》，约定：“一、乙方共欠甲方租金贰拾贰万元整，此笔租金计算到2017年元月1日；二、乙方2017年3月30日前付款15万，余款7万元2017年12月30日前付清，若首笔15万元不足额按期付清，甲方可就欠款总额一并主张……。”另，高昌海于2017年2月7日出具的《欠条》，是其以个人名义对于2017年度所欠8万元房租而出具。综上，高昌海是案涉租金的还款义务主体。至于高昌海上诉认为租赁合同的承租人是俊杰公司，高昌海是俊杰公司的法定代表人，其出具《欠条》、《还款协议》的行为是职务行为，故陶林应向俊杰公司主张租金。对此，本院认为，俊杰公司于2012年3月8日设立，而高昌海和陶林的租赁关系形成于2008年，当时俊杰公司尚未设立，故承租人应为高昌海而非俊杰公司，至于高昌海租赁案涉房屋后给设立后的俊杰公司使用并不影响陶林向其主张权利，况且2017年1月双方对此前的租金进行结算时，也是高昌海以个人名义出具《欠条》及《还款计划》，2017年的租金也是高昌海以个人名义出具《欠条》，故一审判决高昌海履行还款义务并无不当。对于陶林要求高昌海偿还所欠房屋使用费20万元及利息的诉请能否得到支持的问题，本院认为，双方订立的租赁合同依法应认定无效，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。即便租赁合同无效，出租人仍可参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费，故陶林要求高昌海偿还所欠房屋使用费20万元应予支持。由于高昌海未按还款计算偿还20万元，故陶林起诉主张其承担逾期还款的利息损失依法应予支持，一审判决高昌海向陶林支付自起诉之日即2018年10月18日起的利息损失并无不当。关于争议焦点二，本院认为，高昌海主张陶林赔偿损失、减少租金不予支持。理由：陶林本次起诉所主张的20万元是高昌海于先后于2017年1月26日、2017年2月7日所出具2张《欠条》项下的欠款。其中，2017年1月26日的《欠条》是双方对此前的租金进行结算后形成欠条，2017年2月7日的《欠条》是其基于2017年度所欠的房租而出具。高昌海出具2张《欠条》时，并未要求扣减损失或垫付的费用，故高昌海现提出要求在20万元中扣减其损失或垫付的费用缺乏事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，上诉人高昌海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人高昌海负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇一九年六月二十七日书记员  李菲菲