新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终2082号上诉人（原审被告）：陈国强，男，1970年7月23日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：李风，新疆法库律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭新，男，1985年11月11日出生，汉族，乌鲁木齐市中医院医生，住乌鲁木齐市。被上诉人（原审原告）：董晶晶，女，1986年4月24日出生，汉族，乌鲁木齐市中医院医生，住乌鲁木齐市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李宇生，新疆天阳律师事务所律师。原审被告：新疆万事兴业房屋经纪有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区。法定代表人：司涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊安，男，1997年1月18日出生，汉族，新疆万事兴业房屋经纪有限公司经理，住乌鲁木齐市。上诉人陈国强因与被上诉人彭新、董晶晶及原审被告新疆万事兴业房屋经纪有限公司（以下简称万事兴业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院(2018)新0104民初7158号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈国强的委托诉讼代理人李风，被上诉人彭新、董晶晶的委托诉讼代理人李宇生，原审被告万事兴业公司的委托诉讼代理人陈俊安到庭参加诉讼。本案现己审理终结。陈国强的上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回彭新、董晶晶要求返还房屋定金的诉讼请求；2.由彭新、董晶晶承担诉讼费。事实及理由：一、一审法院认事实错误。依据2018年4月8日三方签订的涉案的合同第5条约定，如彭新、董晶晶违约不履行合同，则定金为赔偿我的违约金。另，买卖合同第6条约定彭新、董晶晶应于2018年4月25日前向我支付60万元购房款。截止至今彭新、董晶晶未向我方支付60万元购房款。另依据彭新、董晶晶向一审法庭提交的录音证据证实，在2018年4月24日涉案三方进行了面谈，彭新、董晶晶擅自更改合同付款条件，不愿意在2018年4月25日向我支付60万元的购房款，也不愿意继续履行合同，遭到了我的拒绝。合同法第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定改造自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。依法以成立的合同，受法律保护。以上事实和证据均体现出是彭新、董晶晶违约导致合同不能继续履行的事实，故我有权按照定金罚则的规定以及合同的约定，没收彭新、董晶晶缴纳的购房定金。二、一审判决显示公平。物权法第17条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，结合本案，我方已经将不动产证及其复印件向彭新、董晶晶出示并留存，已能证实我享有涉案房屋的所有权，如彭新、董晶晶有异议，可以向不动产登记部门进行查询。然而一审判决却以我未提供结婚证、离婚证为由认定我存在过错，没有法律依据，也违背了维护交易稳定兼顾公平的民商事审判基本原则，其做法实质上是保护肯定了彭新、董晶晶的违约行为，严重损害了我的合法权益，加深了我的损失，对作为守约方显然是不公平的。综上，请求二审法院查清以上事实，支持我方的上诉请求。彭新、董晶晶辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈国强的上诉，我方向陈国强索要结婚证或离婚证并无不妥，对方拒绝提供，导致合同不能履行，本案陈国强违约在先，其应当返还定金。彭新、董晶晶向一审法院起诉请求：1.判令解除涉案的《房屋买卖居间合同书》；2.判令陈国强双倍返还定金10万元；3.判令万事兴业公司返还收取的代办服务费和居间佣金合计16,480元，或判令由陈国强偿付；4.判令彭新、董晶晶对上述款项承担连带责任；5.判令彭新、董晶晶、万事兴业公司承担本案诉讼费用。一审法院审理过程中，彭新、董晶晶撤回要求万事兴业公司退还收取代办费及佣金合计16,480元及要求万事兴业公司承担连带责任的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年4月8日，彭新、董晶晶（乙方）与陈国强（甲方）及万事兴业公司签订《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》，合同约定：1.甲方及产权共有人同意，自愿将其合法拥有的，坐落于乌鲁木齐市新市区房屋出售给乙方，乙方对甲方出售的房屋已做了详细了解，并通过丙方提供居间服务，乙方已实地查看房屋，对房屋现状及基本信息已经了解无异议，并愿意按本协议约定的价格购买；2.甲方的物业房产证编号为乌房权证高新字第**，房屋用途：住宅，房屋性质：商品房，建筑面积122.15平方米；3.甲方保证：对该房屋拥有完整、合法的处分权，对该房屋依据现行法律法规可以上市交易并能够将产权转移过户给乙方，同时负责交清该房出售前的契税和其他相关费用。甲方出卖已抵押的房屋，应告知买房房屋抵押的事实，同时就解押有关事项协商一致。甲方出售共有房屋保证其已征得共有权人同意；4.甲、乙双方商定房屋买卖价款1248000元；5.本合同签订之日支付定金5万元整作为买卖双方当事人订立房屋转让合同的担保，签订房地产转让合同履行后，乙方支付的定金即转为房款；该购房定金甲方收取之后交由丙方作为交楼保证金代为保管，丙方仅对于甲方负有返还义务，丙方对于乙方没有直接返还义务，同时甲方的房屋所有权证及有关房屋过户资料原件交给丙方保管，丙方向甲方出具收款收据，如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，并退还已收定金；如乙方违约不履行合同则定金为赔偿甲方的违约金；6.乙方于本合同签订之日起五十日内直接向甲方支付房款玖拾肆万捌仟元，余款叁拾万元通过公积金贷款支付，玖拾肆万捌仟元是作为乙方支付给甲方的首付款用于甲方办理此房屋的解押手续，乙方于2018年4月25日前付给甲方陆拾万圆整用于此房屋解押，过户之前付叁拾肆万捌千圆整，余款叁拾万圆于乙方贷款到账之日付给甲方；7.所有税费由乙方承担；8.产权过户及贷款手续由丙方经营门店代办，相关代办服务费为4000元，由乙方承担付至丙方经营门店；12.甲方按照房屋合同协议支付佣金贰万元；乙方按照房屋合同协议价支付佣金壹万贰仟肆佰捌拾元整。该合同还约定：1.甲方保证对此房屋有绝对处置权；2.双方任何一方违约均须承担丙方全额佣金；3.双方任何一方违约须承担对方总房款30%的违约金；4.双方约定过户五日内付清余款叁拾万元，如乙方未按时付款，须承担甲方每天伍佰元的违约金。合同签订后，彭新、董晶晶支付陈国强定金5万元，陈国强出具5万元的定金收条。另外，彭新、董晶晶还支付了万事兴业公司佣金12,480元，代办费4,000元。彭新、董晶晶因陈国强仅提供房屋产权证书对房屋产权归属存在疑虑，遂要求陈国强提供结婚证、离婚证等证件，陈国强未予提供。另外，陈国强要求彭新、董晶晶向陈国文的中国农业银行账号支付房款，彭新、董晶晶未支付。审理中，彭新、董晶晶撤回要求万事兴业公司退还收取代办费及佣金合计16,480元及要求万事兴业公司承担连带责任的诉讼请求。一审法院认为，本案中，彭新、董晶晶与陈国强、万事兴业公司所签订《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现彭新、董晶晶主张解除该合同，二被告亦同意解除，该合同已无履行基础，对彭新、董晶晶的该项诉讼请求，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同未能履行，系彭新、董晶晶对该房产物权归属存疑，我国法律规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但不动产登记在不动产物权的归属和内容认定上具有权利推定的法律效力。彭新、董晶晶要求陈国强提供结婚证、离婚证等证件，符合房产交易习惯，陈国强未提供上述证件排除彭新、董晶晶合理怀疑，存在过错。另外，彭新、董晶晶在订立合同时未尽到注意义务，亦存在过错，双方应当各自承担相应的责任。故陈国强应当将收取的5万元定金返还彭新、董晶晶，彭新、董晶晶按照定金罚则双倍返还定金10万元并偿付代办费和居间佣金16,480元的请求于法无据，不应予以支持。陈国强辩解意见无事实依据，不应采纳。彭新、董晶晶撤回要求万事兴业公司退还收取的代办费及佣金合计16,480元及要求万事兴业公司承担连带责任的请求，不违反法律规定，应予准许。故判决：一、解除彭新、董晶晶与陈国强及新疆万事兴业房屋经纪有限公司签订的《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》；二、陈国强返还彭新、董晶晶定金5万元；三、驳回彭新、董晶晶的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，彭新、董晶晶与陈国强及万事兴业公司签订的《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。彭新、董晶晶提出解除涉案合同，一审法院判决解除，陈国强、万事兴业公司均表示同意解除涉案合同，故本院对一审法院判决解除涉案合同的意见予以确认。现双方当事人对对方是否存在违约责任，定金应当如何处理产生争议，对此本院分析如下：涉案的《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》第5条约定“本合同签订之日支付定金5万元整作为买卖双方当事人订立房屋转让合同的担保，签订房地产转让合同履行后，乙方支付的定金即转为房款；该购房定金甲方收取之后交由丙方作为交楼保证金代为保管，丙方仅对于甲方负有返还义务，丙方对于乙方没有直接返还义务，同时甲方的房屋所有权证及有关房屋过户资料原件交给丙方保管，丙方向甲方出具收款收据，如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，并退还已收定金；如乙方违约不履行合同则定金为赔偿甲方的违约金；”则双方认可的彭新、董晶晶向陈国强支付的5万元为定金，并适用定金罚则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”现陈国强上诉认为其在涉案合同的履行过程中不存在违约行为，系彭新、董晶晶不依约履行合同的付款义务致使涉案合同不能履行而解除，故根据合同法的规定及双方合同的约定，彭新、董晶晶向其交付的5万元定金不应返还。彭新、董晶晶认为，双方在合同履行过程中，要求陈国强向其提供结婚证或离婚证等证件，用以确认涉案房屋的权属情况合理有据，陈国强拒不提供，故涉案合同解除的原因不是基于其违约行为。对此本院认为，根据房屋买卖合同的基本义务是，出卖提供房屋，买受人支付房款，任何一方不能履行此基本义务的应当认定为根本违约。涉案合同约定，陈国强的义务是提交涉案房屋所有权证及关于房屋过户资料原件，并未约定陈国强有提供的结婚证、离婚证等证件的义务，即陈国强未向彭新、董晶晶提供结婚证、离婚证的行为不是违约行为。而涉案合同第6条约定彭新、董晶晶有于合同签订起50日内向陈国强支付948,000元首付款的义务，2018年4月8日涉案合同签订后彭新、董晶晶未依约履行付款义务，系致使涉案的房屋买卖合同解除的根本违约行为，根据涉案合同第5条的约定，彭新、董晶晶违约不履行合同则定金作为违约金不予退还，陈国强上诉提出不应当向彭新、董晶晶退还定金的意见，符合合同规定，本院予以采纳。一审法院认为双方在履行合同中均存在过错应当各自承担相应的责任并判令陈国强返还5万元定金的意见，本院予以纠正。综上所述，陈国强的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院（2018）新0104民初7158号民事判决第一项即，解除彭新、董晶晶与陈国强及新疆万事兴业房屋经纪有限公司签订的《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》；二、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2018）新0104民初7158号民事判决第二、三项即，陈国强返还彭新、董晶晶定金5万元；驳回彭新、董晶晶的其他诉讼请求；三、驳回彭新、董晶晶的其他诉讼请求。一审案件受理费2,629.60元，彭新、董晶晶预交，由其负担；二审案件受理费1,050元，陈国强预交，由彭新、董晶晶负担。本判决为终审判决。审判长 陈  琛审判员 ??冯宁审判员 ??高茜二〇一九年六月二十日书记员 马 恒 雯