广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初7690号 原告：容文兴，男，1958年1月21日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陆福武，南宁市兴宁法律事务中心法律服务工作者。 被告：广西盛标投资集团有限公司，住所地：南宁市青秀区桂春路**琅西市场综合楼**。 法定代表人：李应标，执行董事。 委托诉讼代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文利，广西纵华律师事务所律师。 原告容文兴与被告广西盛标投资集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月24日受理后，依法适用普通程序，于2018年10月23日第一次公开开庭审理，原告容文兴及其委托诉讼代理人陆福武，被告的委托诉讼代理人郑武贵到庭参加诉讼，于2019年6月25日第二次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人陆福武，被告的委托诉讼代理人王文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告容文兴向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2013年2月26日签订的《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》；二、被告一次性返还原告已支付的20年铺面租金515200元；三、被告一次性退还原告多支付的5年租金128800元；四、被告支付原告利息18136.1元（以128800元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，自2016年7月13日计算至2019年6月30日）；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年初，原告通过广告宣传得知被告处有商铺出售，便于2013年2月26日来到被告销售中心，经过被告销售顾问连哄带骗并许下种种承诺，与被告签订了《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》，向被告购买南宁市西乡塘区陈东购物中心863号商铺。合同签订后，原告于2013年3月4日支付商铺的首付款329000元。合同约定被告应于2014年6月30日前将商铺交付原告使用，因被告原因，直至2016年8月20日才将商铺交付原告。期间，2016年7月6日，被告要求原告缴纳商铺尾款315000元，因被告严重违约，经双方协商，被告赔偿72051元给原告作为违约金，并同意补偿20000元给原告，经结算，原告于2016年7月12日支付了商铺的尾款222949元给被告。根据被告提供的建设工程规划许可证，许可建设18层，被告抗辩不按规定建设是因政府原因导致无法建设，是不可抗力的因素导致无法按期按建设规划建设房屋，由于被告没有按照双方签订的合同按期按量交付商铺，则被告不具备交付商铺给原告使用的条件，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，原告要求解除双方所签订的合同。原告在合同履行期限届满前，已于2017年11月28日将商铺退回给被告，被告副总张自敏不愿意给原告出具收回铺面钥匙的收据，只给原告出具了一张借据，并口头同意原告退铺。原告已明确表达或者以其行为表明不继续履行双方签订的合同，主要是因为被告于2016年8月20日将不符合交付使用条件的商铺交给原告，原告在接收铺面后又发现了被告交付的铺面与原建设平面图不一致，建设平面图在铺面处标明有商场入口处，被告交付铺面时这个“商场入口处”并不存在，只是一个消防通道，平时是紧闭的，因此，被告交付的铺面与双方签订的合同约定的铺面是完全不符的，平面图是双方签订合同的组成部分。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁合同的租期最长为20年，超出部分是无效的，双方签订的合同约定的使用期为25年，按照2016年7月6日双方确定的两个铺面销售总价644000元，则铺面每年的租金是25760元（644000元÷25年），按照租赁合同20年计算，总租金为515200元（25760元×20年）。超过法定合同租赁期限部分的5年租金为128800元（25760元×5年），由于超出5年部分属于无效约定，而被告占用了原告该笔资金（128800元）给原告造成了损失，故原告主张被告支付该款利息。原告曾于2017年2月10日向南宁市西乡塘区人民法院起诉，该院审理过程中认为该案属于南宁铁路运输法院管辖，于2018年4月将该案转南宁铁路运输法院审理，后因原告装修损失的发票无法提供，于2018年7月9日撤回起诉。 被告广西盛标投资集团有限公司辩称，一、原、被告双方签订的合同是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应为有效。被告认可本案原告交付的款项为551949元。涉案商铺使用权转让合同不具有双方约定或法定解除的条件，原告依约向被告支付转让款，被告也在2016年时向原告交付商铺且原告已经营使用，双方签订的合同应继续履行，原告适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定作为解除合同的条件，与本案不符，也不应适用。被告已实际履行了交付义务，原告单方面不履行义务要求解除合同应视为单方面的解除行为，并非法定解除的情形。二、涉案的合同名称为商铺使用权转让合同，合同的内容的价款也是一口价而并非是以租赁的方式收取租金，原告当时在铁路法院以租赁法律关系起诉而后又撤诉，也是意识到涉案的合同是房屋买卖合同，故合同中约定的转让年限合法有效。三、因合同应继续履行，故不存在返还的情形，原告要求返还购房款以及5年的租金，没有事实及法律依据，应予驳回。 经审理查明，2013年2月下旬，原告与被告签订《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》，约定被告将位于南宁市西乡塘区大学东路靠近大岭路、大化路口的盛标·陈东购物中心863号商铺的使用权转让给原告，使用权转让期限为25年（自2014年6月30日至2038年6月30日），商铺转让成交价为658000元，第一期款于合同签订当日支付总款的50%即329000元，尾款在交铺前15天支付余下50%款项329000元，使用期满，被告有权收回商铺，原告应如期交还，原告如需继续使用，应于使用期限届满一个月前向被告提出书面申请，同等条件下，原告享有优先使用权；被告应于2014年6月30日前将商铺交付原告使用；原告享有使用权期间，被告不得擅自转让、抵押、租赁该商铺，并保证原告在合同期内正常使用商铺及享受该商铺带来的正当利益；原告享有商铺的使用、收益、担保等权利，在不违反盛标·陈东购物中心整体规划和统一管理的前提下，经被告书面审核同意后，原告可对使用权进行转让、租赁。原告进行使用权转让或租赁的，本协议约定的义务必须同时转移，且不能超出本协议约定的权利范围，否则原告不得进行使用权转让或租赁；商铺使用权到期时，如原告需继续使用的，可提前三个月提出书面申请，在签订新合同并支付商铺使用权出让金后，原告可继续享有商铺的使用权。合同第六条约定被告逾期交房90天以内的，使用期顺延，超过90天的，应按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。第七条约定合同约定面积与测绘公司测绘面积有差异的，以测绘公司丈量为准，面积误差比绝对值在10%以内（含10%）的，据实结算房价款。第八条约定被告逾期交房达到180天时，原告有权选择追究违约金并继续履行合同，或单方解除合同。2013年3月4日，原告支付了商铺首期款329000元给被告。因被告逾期交付商铺，2016年7月6日，被告同意按照合同约定给原告作出赔偿和补偿。经结算，863号商铺根据实测面积计算的销售总价为644000元，扣除被告应承担的赔偿金及补偿金后，原告于2016年7月12日支付了商铺的尾款222949元给被告。2016年8月20日原告接收商铺后认为被告交付的商铺与签订合同时被告提供的平面规划图不符，意欲将铺面退还年被告。原告曾于2017年2月10日向本院起诉，本院于2017年9月7日裁定将该案移送南宁铁路运输法院，后原告于2018年7月9日撤回起诉。 另查明，2011年6月28日，被告与南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村三组签订《陈东综合市场承包合同》，约定南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村三组将南宁集用（2004）字835846号《集体土地使用证》中地号为0108059的地块（使用权类型为：其他商服用地）交给被告承包，承包期限为30年（2011年8月1日至2041年7月31日）,同意被告根据经营需要，在该地块自行规划、设计、建设市场、商业项目等，但建筑面积不能少于7万平方米，主体建筑须有地下停车场，主体建筑必须以陈东村三组名义报建，改造资金由被告自筹（允许被告与第三方合作共建），同意被告采取自营、合营、出租的方式动作、管理、经营陈东综合市场。涉及陈东综合市场改造建设装修的所有规划、勘察、设计、报建、审批、备案、工程验收相关费用全部由被告自筹自责。作为市场配套设施，允许被告在市场内建设一些临时商铺和公寓房等对外出租。合同期内被告对陈东综合市场享有合理规划、建设开发、充分利用、独立经营管理权利。合同期内，被告对承包场地内所有楼层、商铺、摊位、场地等具有使用、出租、收益、经营、管理的权利，被告在行使经营权时可采取转包、出租、合作的方式流转。此外，合同双方还在该合同对其他事项进行了相关约定。 陈东商贸城的工程于2013年1月30日取得基本建设投资项目登记备案证，于2013年6月28日取得建设工程规划许可证，准建层数为地上18层，，地下**于2013年10月17日取得建筑工程施工许可证。2013年11月13日，被告收到南宁市西乡塘区人民政府《关于商议盛标·陈东购物中心项目建设有关问题的函》，函中载明由被告组织建设的陈东购物中心项目（原陈东农贸市场）已列入陈东村片区综合改造项目范围，要求被告与陈东村委和陈东村“城中村”改造村企合作企业对接洽谈，避免重复建设、资源浪费、减少损失，以便于该片区实行统一规划、统一建设。2014年1月9日，陈东村三组收到南宁市西乡塘区人民政府《关于陈东村片区棚户区改造一期项目征收范围内停止建设的通知》，载明根据南宁市国土资源局2013年12月6日发布的“西乡塘区陈东村片区棚户区改造一期项目征收土地预公告”，位于西乡塘区上尧街道办事处陈东村等有关单位共计71.95公顷用地已被列入陈东村片区棚户区改造一期项目征收定点蓝线范围，根据征地预公告要求，“自征收土地预公告发布之日起，位于征收范围内的土地所有权人，，地上附着物所有人及他项权利人须停止永久性建筑物的建设，不得擅自改变土地地类、、地貌如违反上述规定，将不予补偿”，另南宁市人民政府印发的《南宁市集体土地征收与补偿安置办法》第二十三条规定：“被拆迁人已取得用地、建房批准证件，但征收土地预公告发布后，新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建设。”在征地预公告发布后，城区相关执法部门在日常巡查中发现项目征收范围内陈东村三组集体土地上的“陈东商贸城”项目未按公告要求停止建设施工，已属违规，为停止违规抢建行为，要求陈东村三组立即停止“陈东商贸城”项目施工，以避免造成更大的投资损失。该通知也抄送给了被告。陈东商贸城的施工因此暂时停滞于地下1层，，地上**2018年11月，南宁市西乡塘区人民政府已同意该项目继续办理有关报建手续，南宁高新区管委会也同意就该项目可重新申请核发施工许可，至本案庭审终结时止，“陈东商贸城”项目已施工至17层，并仍在继续建设。陈东商贸城于2015年12月29日取得地下1层和地上1至4层的《建设工程消防验收意见书》，综合评定消防验收合格，于2016年5月23日取得地上第5至6层的《建设工程消防验收意见书》，综合评定消防验收合格。 本院认为，《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》中约定被告向原告转让商铺的使用权，原告向被告支付转让费，到期原告交还商铺或另协商价格继续使用；原告如需继续使用商铺，须于使用期限届满一个月前向被告提出书面申请，同等条件下，原告享有优先使用权；原告对商铺享有“使用、收益、担保”等权利，转让使用权须征得被告同意，原告进行使用权转让或租赁的，合同约定的义务必须同时转移，且不能超出合同约定的权利范围，上述约定反映出原告仅享有使用权而无所有权，该合同特征符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同之规定，故《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》实为房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原告与被告签订的《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》约定使用权转让期限为25年，根据上述规定，超过20年的部分应为无效。故原告要求被告退还原告多支付的5年租金128800元并支付该款的利息18136.1元，于法有据，本院予以支持。被告已取得陈东商贸城的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，现南宁市西乡塘区人民政府已同意该项目继续办理有关报建手续，南宁高新区管委会也同意就该项目可重新申请核发施工许可，且至2016年5月23日止陈东商贸城已取得地下1层和地上6层《建设工程消防验收意见书》，综合评定消防验收合格，故《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》租赁期前20年部分是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告虽然将涉案商铺交付给了原告，但涉案商铺所属的整栋大楼仍在建设当中，致使商铺无法正常使用，即被告交付的租赁物无法达到合同约定的作为商铺使用的用途，致使原告的合同目的无法实现，根据上述规定，原告要求解除合同，本院予以准许，并确认合同于原告变更诉请申请书送达被告之日即2019年6月24日为合同解除之日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告交付铺面给原告后，铺面未达到可以正常使用的条件，原告也未能使用，故原告要求被告返还原告20年铺面租金515200元，并无不当，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十六条规定，判决如下： 解除原告容文兴与被告广西盛标投资集团有限公司于2013年2月签订的《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》； 被告广西盛标投资集团有限公司返还原告容文兴20年铺面租金515200元； 被告广西盛标投资集团有限公司退还原告容文兴多支付的5年租金128800元； 被告广西盛标投资集团有限公司支付原告容文兴利息18136.1元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费12052元（原告已预交），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何卫萍 人民陪审员  朱进德 人民陪审员  黎细石 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  巫祥欢