吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民初36号原告：吉林市东辰伟业房地产开发经营有限责任公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：于百成，董事长。委托诉讼代理人：瞿明越，吉林鑫美律师事务所律师。被告：张芒，男，1982年10月5日生，汉族，吉林民生医院有限责任公司院长，住吉林省吉林市丰满区。被告：林媛媛，女，1990年8月25日生，满族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：张芒（林媛媛丈夫），男，1982年10月5日生，汉族，吉林民生医院有限责任公司院长，住吉林市丰满区。被告：吉林市民生医院有限责任公司，住所地吉林省吉林市高新区。法定代表人：张芒，院长。原告吉林市东辰伟业房地产开发经营有限责任公司（以下简称东辰房地产公司）与被告张芒、林媛媛、吉林市民生医院有限责任公司（以下简称民生医院公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东辰房地产公司的委托诉讼代理人瞿明月、被告张芒并作为林媛媛的委托诉讼代理人、民生医院公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东辰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除东辰房地产公司与吉林市民生医院于2014年1月13日签订的《商品房团购协议书》中36套房屋（详单见附表）的买卖协议；2.判令张芒立即腾迁并向东辰房地产公司返还坐落于xxx的36套房屋（详单见附表）；3.判令张芒、林媛媛共同承担违约金11836274.8元并立即给付；4.判令民生医院公司对上述违约金承担连带给付责任；5.诉讼费用由张芒、林媛媛、民生医院公司承担。事实和理由：吉林市民生医院为给单位职工安排住房福利，经与东辰房地产公司磋商，达成一致意向，并于2014年1月13日与东辰房地产公司签订了《商品房团购协议书》，约定吉林市民生医院购买东辰房地产公司开发并销售的坐落于吉林市高新区xxx商品房70套，价格按东辰房地产公司房屋售价的80%计算，总计房款为40,069,873.03元，后经双方协商一致扣减一套卓越方舟综合楼1-27-96号(团购房号：0127096号，面积152.7平方米)房屋，该套房屋价格为552407.52元，合同总价变更为39,517,465.51元；合同签订并交付订金200万元后合同生效；房款给付方式为2014年12月1日前给付20%（8,013,974.6元）、2015年12月1日前给付30%（12,020,961.91元）、2016年12月1日前给付30%（12,020,961.91元）、2017年12月1日前给付20%（8,013,974.6元）；并约定了迟延给付购房款的违约责任及合同的解除条件。合同签订后，至2015年1月10日，吉林市民生医院方给付了合同订金200万元，合同生效，后经扣减税款后，该笔首付款余额为1,252,303.63元。其后,吉林市民生医院并未能按合同约定给付购房款，而是间断性向东辰房地产公司付款，经统计，截止至2015年12月1日给付购房款6,621,991.20元、截止至2016年12月1日给付购房款2,727,279.38元、截止至2017年12月1日给付购房款1,156,054.32元、2017年12月1日后至2018年末给付购房款5,734,476.71元。以上已给付的购房款总计为17,492,105.24元。在此期间，东辰房地产公司应吉林市民生医院的要求，陆续将卓越方舟小区共计33套房屋，总价款为17,473,140.34元，交付给其员工并办理了不动产权登记。因吉林市民生医院一直违约，拒不支付购房款，现尚余36套房屋未完成交易。2017年10月16日，东辰房地产公司经与张芒协商，对购房款给付时间又给予了一定的时间，但张芒亦未能按约履行。2017年10月16日，民生医院公司经与东辰房地产公司签订书面《还款协议》自愿加入到上述债务之中，并自愿向东辰房地产公司承诺给付购房款及承担违约责任，但亦未能按期履行义务。另，吉林市民生医院成立于2010年11月23日，系张芒为投资人的个人独资企业，该医院于2016年9月29日注销。张芒与林媛媛系夫妻关系。吉林市民生医院自合同开始后即开始存在不履行合同基本义务即不支付购房款的情形存在，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的合同解除条件，且在双方重新约定的2018年3月31日履行期限届满之日亦未能按约履行，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定,东辰房地产公司要求解除合同的诉讼请求人民法院应当予以支持。张芒出资设立的个人独资企业吉林市民生医院现已注销，按《中华人民共和国个人独资企业法》规定，投资人应对企业债务承担无限责任，故民生医院的解散后的义务及责任均应由投资人张芒承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人有权要求赔偿损失。现尚有36套房屋未履行（详见起诉状附表二），依法应终止履行，鉴于该部分房屋，现张芒通过各种手段已实际占有，故其应当恢复原状并返还，东辰房地产公司要求张芒返还36套房屋的诉讼请求应予支持。吉林市民生医院与张芒的违约行为给东辰房地产公司造成了巨大的经济损失，众所周知房地产企业对资金的依赖程度非常高，数千万元资金已足以严重影响企业的经营与发展，另有33套房屋已基于按约履行合同方给予的八折优惠售予吉林市民生医院，实际办理产权登记不能恢复。合同中亦约定了违约金的金额为3000万元，现东辰房地产公司向张芒主张按违约金额的30%即11,855,239.65元符合法律规定，应予支持。扣除多付款项18,964.9元（17,492,105.24-17,473,140.34），还应给付11,836,274.8元。林媛媛与张芒系夫妻关系，经营民生医院系发生在双方婚姻关系存续期间，应为共同的经营行为，故上述债务应认定为夫妻共同债务，由两人共同偿还。吉林市民生医院有限责任公司自愿加入到上述债务并自愿承担违约责任，系其对自身民事权利的处分，合法有效，故其应当与张芒共同给付拖欠租金，并承担相应违约责任。因各被告怠于履行义务，故诉至人民法院，请求依法支持东辰房地产公司的诉讼请求。张芒、林媛媛、民生医院公司辩称，吉林市民生医院在2013年末2014年初与东辰地产公司签订房屋团购协议，用于给员工发福利，但由于医院迟迟未开业，所以没有经营收入一直在还款上断断续续。直到2017年6月医院才试营业，2017年6月至今，吉林市民生医院与东辰地产不断沟通，尝试延缓给付时间，但时至今日仍未能全部按期给付，吉林市民生医院有给付意愿，但资金方面有困难，所以民生医院想继续履行原合同，继续给付房款。东辰房地产公司围绕诉讼请求依法提交了：1.东辰房地产公司与吉林市民生医院于2014年1月13日签订的《商品房团购协议书》原件；2.吉林市东辰伟业房地产开发经营有限责任公司出具的2014年1月13日至2018年11月30日期间，履行《商品房团购协议书》的财务流水原件；3.吉林市民生医院企业档案信息原件；4.张芒与林媛媛的身份信息原件及结婚登记证明原件；5.东辰房地产公司与民生医院公司于2017年10月16日签订的《还款协议》原件等书面证据在卷佐证。三被告对东辰房地产公司起诉事实及提交证据均无异议。本院对东辰房地产公司起诉的事实及提交的证据予以确认。本院认为：东辰房地产公司与吉林市民生医院签订的商品房团购协议书是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”合同签订后，东辰房地产公司依约将70套团购房屋交付给吉林市民生医院，吉林市民生医院有义务按照合同约定的付款期限支付购房款。现其多次逾期付款，在双方协商重新确定的履行期限内亦未支付大部分的房屋价款，故东辰房地产公司主张解除合同中未履行部分的诉讼请求符合上述法律规定。同时，根据商品房团购协议书第六条“逾期超过60日，甲方有权解除合同，收回乙方意向购买的商品房”之约定，东辰房地产公司亦有权要求对合同中未履行部分予以解除。因吉林市民生医院已于2016年9月28日依法注销，注销后由原投资人张芒对企业存续期间的债务承担责任，故此东辰房地产公司起诉张芒要求其对吉林市民生医院所负债务承担责任的诉讼请求，应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案合同部分解除后，张芒应当将未支付房屋价款的36套房屋向东辰房地产公司予以返还，同时对因合同解除造成的损失予以赔偿。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，关于赔偿金额的问题，东辰房地产公司主张按合同总金额30%支付，张芒提出该金额过高，应当按未支付房款这一基数，参考中国人民银行同期同类贷款利率计算，请求法院予以调整。本院认为，东辰房地产公司与张芒分别在2014年1月13日《商品房团购协议书》约定了分期还款期限及2017年10月16日的《还款协议》中约定了展期后的还款期限，但由于张芒未能按《还款协议》约定在2018年3月31日前偿还全部房款，故仍应根据2014年1月13日《商品房团购协议书》约定的最后一期的付款期限届满之日2017年12月1日起，计算东辰房地产公司的资金占用损失。东辰房地产公司主张损失为房屋销售欠款无法回笼所产生的再次融资成本，其庭后未提交相关损失的凭证，故本院以36套房屋的总价款22,044,325.17为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍为标准，自2017年12月1日起，支持东辰房地产公司逾期付款损失请求。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”本案中，张芒与东辰房地产公司签订案涉及合同虽系其与林媛媛夫妻关系存续期间，但本案70套房屋的买卖显然已经超出了夫妻共同日常生活需要。同时，林媛媛并非案涉合同一方当事人，亦无证据显示其参与公司经营，故根据上述法律规定，本院对东辰房地产公司要求林媛媛共同承担赔偿责任的主张，不予支持。2017年10月16日民生医院公司与东辰房地产公司签订还款协议，自愿对吉林市民生医院与东辰房地产公司于2014年1月13日签订的《商品房团购协议书》承担给付购房义务，据此东辰房地产公司请求民生医院公司对张芒的赔偿承担连带给付责任的诉讼请求，应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告吉林市东辰伟业房地产开发经营有限责任公司与吉林市民生医院于2014年1月13日签订的《商品房团购协议书》中36套房屋的买卖协议（详单见附表）；二、被告张芒于本判决生效后三十日内向原告吉林市东辰伟业房地产开发经营有限责任公司返还第一项中的36套房屋；三、被告张芒于本判决生效后立即赔偿原告吉林市东辰伟业房地产开发经营有限责任公司的违约损失（以22,044,325.17元为基数，自2017年12月1日起至清偿之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍为标准计算）；四、被告吉林市民生医院有限责任公司对本判决第三项承担连带责任；五、驳回原告吉林市东辰伟业房地产开发经营有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92,818元，由被告张芒负担，被告吉林市民生医院有限责任公司承担连带给付责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  刘福祝审判员  关 晶审判员  张 蕾二〇一九年六月二十日书记员  聂 力（本件共13页，印20份）附表：1.吉林市高新区卓越方舟03幢1单元xxx室(房号：xxx，面积：110.1平方米)2.吉林市高新区卓越方舟03幢1单元xxx室（房号：xxx，面积：127.58平方米）3.吉林市高新区卓越方舟03幢1单元xxx室（房号：xxx，面积：127.58平方米）4.吉林市高新区卓越方舟03幢1单元xxx室（房号：xxx，面积：127.58平方米）5.吉林市高新区卓越方舟03幢1单元xxx室（房号：xxx，面积：127.58平方米）6.吉林市高新区卓越方舟03幢1单元xxx室（房号：xxx，面积：127.58平方米）7.吉林市高新区卓越方舟03幢1单元xxx室（房号：xxx，面积：152.7平方米）8.吉林市高新区卓越方舟03幢1单元xxx室（房号：xxx，面积：152.7平方米）9.吉林市高新区卓越方舟03幢1单元xxx室（房号：xxx，面积：152.7平方米）10.吉林市高新区卓越方舟03幢1单元xxx室（房号:xxx，面积：152.7平方米）11.吉林市高新区卓越方舟03幢2单元xxx室（房号：xxx，面积：89.57平方米）12.吉林市高新区卓越方舟03幢2单元xxx室（房号：xxx，面积：89.57平方米）13.吉林市高新区卓越方舟03幢2单元xxx室（房号：xxx，面积：89.57平方米）14.吉林市高新区卓越方舟03幢2单元xxx室（房号：xxx，面积：89.57平方米）15.吉林市高新区卓越方舟03幢2单元xxx室（房号：xxx，面积：110.1平方米）16.吉林市高新区卓越方舟03幢2单元xxx室（房号：xxx，面积：110.1平方米）17.吉林市高新区卓越方舟03幢2单元xxx室（房号：xxx，面积：110.1平方米）18.吉林市高新区卓越方舟03幢2单元xxx室（房号：xxx，面积：110.1平方米）19.吉林市高新区卓越方舟03幢2单元xxx室（房号：xxx，面积：110.1平方米）20.吉林市高新区卓越方舟03幢2单元xxx室（房号：xxx，面积：110.1平方米）21.吉林市高新区卓越方舟03幢2单元xxx室（房号：xxx，面积：110.1平方米）22.吉林市高新区卓越方舟03幢2单元xxx室（房号：xxx，面积：127.58平方米）23.吉林市高新区卓越方舟03幢2单元xxx室（房号：xxx，面积：152.7平方米）24.吉林市高新区卓越方舟03幢2单元xxx室（房号：xxx，面积：152.7平方米）25.吉林市高新区卓越方舟03幢6单元xxx室（房号：xxx，面积：342.22平方米）26.吉林市高新区卓越方舟03幢1单元xxx室（房号：xxx，面积：275.6平方米）27.吉林市高新区卓越方舟03幢1单元xxx室（房号：xxx，面积：110.1平方米）28.吉林市高新区卓越方舟03幢1单元xxx室（房号：xxx，面积：110.1平方米）29.吉林市高新区卓越方舟03幢1单元xxx室（房号：xxx，面积：110.1平方米）30.吉林市高新区卓越方舟03幢1单元xxx室（房号：xxx，面积：341.88平方米）31.吉林市高新区卓越方舟03幢2单元xxx室（房号：xxx，面积：110.1平方米）32.吉林市高新区卓越方舟03幢2单元xxx室（房号：xxx，面积：275.6平方米）33.吉林市高新区卓越方舟03幢3单元xxx室（房号：xxx，面积：268.61平方米）34.吉林市高新区卓越方舟03幢6单元xxx室（房号：xxx，面积：269.58平方米）35.吉林市高新区卓越方舟03幢5单元xxx室（房号：xxx，面积：275.87平方米）36.吉林市高新区卓越方舟03幢8单元xxx室（房号：xxx，面积：239.44平方米）