广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终589号 上诉人（原审原告）：利永宁，男，1987年5月6日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：朱广新，广西元兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西龙叶贸易有限公司。住所：广西防城港市防城区防城镇群星路**盛景苑**第**第**。统一社会信用代码：91450600200022611。 法定代表人：黄福光，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘振亮，广西万通律师事务所律师。 上诉人利永宁因与被上诉人广西龙叶贸易有限公司（以下简称龙叶公司）商品房销售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人利永宁上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，被上诉人退还上诉人车位款118290元，赔偿上诉人损失1182.9元并支付逾期付款利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年1月10日起计算至被上诉人清偿债务之日止）；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在履约过程中存在违法销售及严重不作为导致上诉人的合同目的无法实现，已构成根本违约，《商品房买卖合同》应予以解除。首先，根据上诉人提交的证据显示，被上诉人向上诉人销售的位于防城港市恒富商业广场裙房地下负一层车位至今未曾办理《商品房预售许可证》，也未进行过相应的合同备案。不动产不论现售还是预售均需办理备案登记，备案登记是办理不动产权属证书的前置条件，这是导致上诉人至今无法取得车位不动产权证的根本原因之一。被上诉人在未取得《预售许可证》的情况下向上诉人销售车位，本身已存在重大过错。即使被上诉人已于2015年9月6日取得了恒富商业广场的房屋所有权证书，但由于其故意拖延，拒不履行相应的备案手续，也未提供办理车位权属证书应提供的相关证明文件（据上诉人向相关办证部门了解，办理车位的不动产权属证书，需提供《商品房买卖合同》且该合同已进行备案登记，还需要向办证部门提供涉案车位不属于人防工程以及不属于公摊车位等相关证明文件），导致上诉人的车位至今无法办理产权证书。并且，被上诉人至今未向上诉人发出过任何通知也未以任何方式告知过上诉人涉案车位可以办理不动产权属证书的具体办证时间。二、被上诉人在一审庭审中自认至今仍未能办理不动产权属证书的一个重要原因是由于恒富商业广场的现容积率与原容积率存在一定误差，需要补交相关的增容费用后才能办理不动产权属证书。而被上诉人出于经济效益等原因的考虑，对该问题一直拖延未予以及时解决。一审法院判决给予被上诉人履行办证期限延长至2019年12月31日。上诉人认为，容积率误差的问题并非是被上诉人不可解决的问题，被上诉人出于其他因素考虑迟迟未予以解决本身己存在重大过错。现在二审庭审又主张因测绘信息问题没有解决且测绘工作正在进行，明显是不作为。被上诉人与上诉人在合同中约定的办证期限是2017年4月21日前，在被上诉人未提供证据证明其已履行相应的通知办证、协助办证、提供办证必需的相关证明等义务的情况下导致上诉人未能如期取得车位不动产权证，被上诉人已构成根本违约，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第19条，商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 被上诉人龙叶公司辩称，上诉人的上诉无事实与法律依据，应当予以维持。一、涉案车位不存在无法办理不动产权证书的因素，上诉人所说的未进行备案是因原签订的车位销售合同未取得车位预售，但是被上诉人已于2015年9月6日取得涉案房地产项目的房屋产权证书及房屋已进入现售阶段，此时车位不需要办理预售证及预售备案。再者，被上诉人已按合同约定将办理不动产权属证书应由被上诉人提供的材料向房屋产权登记部门备案，如被上诉人应提交进行备案的材料没有进行提交，涉案项目根本不可能取得房屋产权证书及大证。二、关于目前车位办证事宜，目前车位可以办证，但需向不动产登记中心补交车位测绘信息，目前该测绘已经在进行。三、上诉人所提交的证据指向的查询部门均为防城港市住房保障中心跟防城港市住房和城乡建设局，而非直接向负责具体办证的防城区不动产登记中心查询。关于涉案项目车位办证事宜，应以防城区不动产登记中心的答复为依据。 利永宁向一审法院起诉请求：1.解除利永宁与龙叶公司签订的《商品房买卖合同》；2.龙叶公司退还利永宁车位款118290元，赔偿损失1182.9元并支付逾期付款利息。(利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年1月10日起计算）；3.案件受理费由龙叶公司承担。 一审法院认定事实：2015年5月27日，利永宁、龙叶公司双方签订合同编号为HF876号《商品房买卖合同》，利永宁购买龙叶公司位于防城区群星大道恒富商业广场裙房地下负一层第1228号车位。合同约定：出卖人应在物业交付使用后720日内，将办理房产权属登记需要由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书并按规定备案；如因出卖人不在上述期限内向产权登记机关提供资料申请办理房地产权属证书，致使买受人未能在法定期限内取得房地产权属证书的，双方同意选择以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付物业价款退还给买受人，并按已付物业价款的1%赔偿买受人损失。2015年3月30日利永宁支付给龙叶公司定金2000元，4月2日支付定金18000元，4月7日利永宁支付给龙叶公司98290元房款，合计共118290元。2015年9月6日，龙叶公司办理取得恒富商业广场《防港房权证防城区字第××号房屋所有权证书》。后利永宁购买的房产由于容积率问题等综合因素未能办理房产权属证书，龙叶公司就办证问题与政府部门沟通协调中。利永宁委托律师就解除《商品房买卖合同》及赔偿损失问题向龙叶公司出具律师函，并向法院提起诉讼。 一审法院认为，利永宁与龙叶公司签订的HF876号《商品房买卖合同》都是符合主体资格的双方当事人自愿签订的，符合法律规定，该《商品房买卖合同》成立并生效。双方当事人都应按照合同的约定履行权利义务。利永宁交付购房款后，2015年已经办理好房地产权属证书的恒富商业广场，因容积率问题等综合因素，至今未能办理好利永宁所购车位的房地产权属证书。而容积率问题等导致未能办理产权证书的原因是非由利永宁、龙叶公司主观因素导致，主要是由于政府职能部门机构的调整等订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化等客观原因，并由多种因素综合起来，造成目前防城港房地产市场该种情形不能办证的普遍现象。考虑继续履行该合同可能导致利永宁取得房屋产权证书时间的不确定性，或者最终无法办理取得房产证书，对于利永宁明显不公平，同时考虑龙叶公司也在协调处理该问题，根据公平原则，利永宁提出解除合同，一审法院予以支持，但同时应给予龙叶公司与有关部门协调处理此问题的相应时间，现允许双方继续履行合同至2019年12月31日较为合理；至2019年12月31日，利永宁所购车位的房产权属证书没有办理好，该《商品房买卖合同》应予解除，合同解除之日起10日内，龙叶公司应予返还给利永宁已经支付的购车位款。因非由龙叶公司违约而导致解除合同，对利永宁依据合同约定要求龙叶公司赔偿及计算利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。龙叶公司在本案中提出除斥期间的抗辩理由，无事实依据，对此抗辩理由，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决：一、至2019年12月31日,办理好利永宁所购恒富商业广场裙房地下负一层第1228号车位产权证书（办证日期以房产权属证书上载明的登记时间为准），利永宁与龙叶公司签订的HF876号《商品房买卖合同》继续履行；二、2019年12月31日后，未能办理好利永宁所购恒富商业广场裙房地下负一层第1228号车位产权证书，HF876号《商品房买卖合同》予以解除（办证日期以房产权属证书上载明的登记时间为准），合同解除之日起10日内，龙叶公司返还给利永宁1182**元；三、驳回利永宁的其他诉讼请求。案件受理费2690元，减半收取1345元，由龙叶公司负担672.5元，利永宁负担672.5元。 本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.防城港市住房和城乡建设局关于利永宁申请的回复，证明被上诉人向上诉人销售的关于恒富商业广场裙楼地下负一层车位至今仍未取得《预售许可证》也未为上诉人办理过备案登记，导致上诉人的车位一直无法办理不动产权证书；2.房屋信息查询证明，证明涉案车位至今未办理备案登记，导致上诉人的车位一直无法办理不动产权证书。经质证，被上诉人认为证据1具备真实性、合法性，但与本案无关，证明内容也有异议，涉案房地产项目于2015年9月6日取得房屋产权证书，此时房屋已经进入现售阶段，不需要再办理预售许可；对证据2真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，因不动产部门暂停受理防城港商品房车位办证才导致车位备案信息的迟延。目前涉案房地产项目的车位均可以办理不动产权证书。本院认为，上诉人提交的证据1-2具备真实性、合法性和关联性，可证明被上诉人未为涉案车位办理备案登记，予以采纳。为查明涉案房地产项目办理不动产权证所需材料，本院依职权调取其他案件卷宗由本案作出的函件一份、防城区不动产登记中心的复函及附件一份。对于以上本院依职权调取的证据，上诉人对真实性、合法性均无异议。被上诉人认为具备真实性、合法性和关联性，有利于查明案件事实。本院认为，以上函件、复函与附件可证明涉案房地产项目办理大证、小证分别需要的材料，具备真实性、合法性与关联性，予以采纳。 一审判决查明事实除“后利永宁购买的房产由于容积率问题等综合因素未能办理房产权属证书，龙叶公司就办证问题与政府部门沟通协调中”因仅有当事人陈述，并无其他证据证明，本院不予确认外；其余事实属实，本院予以确认。 本院另查明，本院于2019年6月13日向防城港市防城区不动产登记局发函咨询如下问题：房地产开发商办理所开发楼盘的不动产权证书（俗称“大证”），房地产开发商需要提交的材料；二、商品房买受人办理所购买房屋的不动产权证书（俗称“小证”），房地产开发商及商品房买受人分别需要提交的材料。2019年6月19日，防城港市防城区不动产登记中心向本院复函：一、办理房产证初始登记提交材料清单：由开发商申请办理1.不动产登记申请表（原件）；2．申请人身份证明材料原件（现场核验用）；3．不动产权属证书、证明或者土地权属来源材料（原件）；4．房屋已经竣工的材料（建设工程竣工规划核实合格单、竣工验收备案表）（现场核验）；5．权籍调查成果[含权籍调查表、房屋平面图、宗地图（房屋所在幢）以及宗地界址点坐标，或房地产调查及测绘报告等权籍调查成果（含电子版成果）]（原件）。二、办理房产证应提交以下材料：双方共同申请办理1．不动产登记申请表（原件）；2．申请人身份证明材料原件（现场核验用）；3．不动产权属证书（原件）；4．商品房买卖合同；5．税费缴纳凭证（现场核验用）。 再查明，双方当事人一致认可，涉案车位于2015年底交付，上诉人将该车位租赁给深圳市荣申博商业管理有限公司用作超市经营场所。被上诉人在二审中提出，因涉案车位曾变更用途为超市经营场所，需重新提交车位测绘信息，目前正在办理之中。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决对《商品房买卖合同》的效力认定正确，本院予以确认。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应在物业交付使用后720日内，将办理房产权属登记需要由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书并按规定备案。本案中，被上诉人已于2015年9月6日取得《防港房权证防城区字第××号房屋所有权证书》（大证），结合防城港市防城区不动产登记中心的复函，应认定被上诉人已按合同约定履行将办理房产权属登记需要由其提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书的义务。至于被上诉人需重新提交车位测绘信息的问题。本院认为，被上诉人需重新提交测绘信息的原因系上诉人出租涉案车位给他人用于经营超市所致，故被上诉人并不构成违约。因《商品房买卖合同》并未约定由被上诉人代为办理涉案车位的不动产权证书（小证），上诉人也未提交证据证明曾委托被上诉人代为办理，而根据防城港市防城区不动产登记中心的回函，办理该产权证书，需由双方共同向登记机关提出申请，故上诉人以未取得不动产权证书为由，要求解除合同的理由不成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人未将《商品房买卖合同》备案、未办理预售许可证是导致无法办理涉案车位不动产权证书的原因之一，但未提交证据证明，本院不予采信。上诉人主张被上诉人违约的理由不成立，其要求解除合同、退还车位款、赔偿违约金、支付利息的诉讼请求，本院不予支持。鉴于被上诉人未提起上诉，故本院对一审判决予以维持。 综上所述，利永宁的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2690元，由上诉人利永宁负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄大亮 审判员  刘帅武 审判员  栾彩云 二〇一九年六月二十六日 法官助理邹采伶 书记员谢馨仪