上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初9520号原告：上海松茂物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：周明辉，董事长。委托诉讼代理人：莫利娜，上海煜珩纳川律师事务所律师。被告：汪玲玲，女，1986年4月17日出生，汉族，住上海市青浦区。原告上海松茂物业管理有限公司与被告汪玲玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)，因案情复杂，本案于2019年5月24日排除适用小额诉讼程序，转为简易程序并于当日公开开庭进行了审理。原告上海松茂物业管理有限公司的委托诉讼代理人莫利娜，被告汪玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海松茂物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费人民币2,807元；2、判令被告支付违约金842.10元。事实和理由：原告系上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX号小区的物业服务企业，被告系该小区3005号4A室业主。依物业服务合同约定，被告应在每季度第一个月前10日内向原告交纳物业服务费。业主逾期交纳物业服务费的，应当按照每日千分之三的比例支付违约金。被告拖欠2015年1月1日至2018年5月31日的物业服务费，原告多次催讨，但被告均拒绝支付，故诉至法院。被告汪玲玲辩称：对原告诉请的物业费金额、期间及违约金数额有异议。第一，2016年10月1日前的物业费已超过诉讼时效。第二，物业合同中约定了班车服务，原告擅自取消此服务后，应将班车费用返还业主，结合物业费收费标准，每月每平方米应减少0.27元。第三，原告对系争小区提供物业服务期间，存在服务不到位情况。原告撤出系争小区管理时，也未做好交接工作，小区内一片狼藉。新的物业公司为处理原告遗留的管理问题花费100多万，按房屋面积均摊到被告为700多元，应在物业费中予以扣除。第四，被告楼上房屋净水器漏水，被告多次联系物业解决此事，物业没有任何作为。经开庭审理查明：系争房屋坐落于上海市青浦区徐泾镇小区XXX号XXX室，建筑面积为100.23平方米，房屋类型为公寓。2013年5月10日，被告取得系争房屋的房地产权证。后于2018年8月29日，赠与他人。2010年3月10日，小区业主大会(甲方)与原告(乙方)签订物业服务合同，合同由主文及附件两部分组成。合同约定由原告对小区提供物业管理服务。合同第二条约定，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供的物业管理服务事项包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他有偿服务事项；合同第五条约定，乙方提供的物业管理服务内容和质量标准应符合下列约定：(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；(二)公共绿化养护服务，详见附件三；(三)物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件三；(四)公共区域的维护服务，详见附件三；(五)别墅区域的其他服务，详见附件四；(六)物业使用禁止性行为的管理，详见附件五；(七)物业运行班车，过渡措施的说明，详见附件六；(八)解决拖欠物业服务费用程序，详见附件七；(九)业主大会账务代管委托书，详见附件八；(十)物业移交、承接验收确认书及查验相关事宜，详见附件九。合同第七条约定：乙方如期保质、保量完成合同第五条规定，根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。多层住宅为每月每平方米0.90元;别墅为每月每平方米1.70元；第十条约定，物业服务费用按季交纳，业主应在第一个月前10日内履行交纳义务。逾期交纳的，自逾期之日起乙方可按每日应缴费用的千分之三加收滞纳金；第三十一条约定，本合同期贰年，自2010年4月1日起至2012年3月31日止。合同附件六约定：目前物业运行的班车只是临时的过渡措施，要班车的业主和不要班车的业主都认可；在小区周边交通设施、轨线交通相对完善时，乙方会根据甲方需要适时对班车的运行站点、班次进行调整、取舍、退出。自2012年1月1日起，原告自动降低小区物业费收费标准，多层住宅为每月每平方米0.80元，别墅为每月每平方米1.60元。合同到期后，双方未续签合同，2018年5月31日，原告退出小区的物业管理。因被告未支付2015年1月1日至2018年5月31日的物业服务费，原告诉诸本院。另查明，原告对小区小区提供的物业服务内容中，在共用设施设备日常运行、保养、维修服务、公共区域的清洁卫生服务、公共区域绿化养护服务方面存在服务不到位的问题。以上查明的事实，由原、被告的陈述、原告提供的物业服务合同、上海市不动产登记簿、(2018)沪0118民初8776号民事判决书、(2018)沪02民终9892号民事判决书为证，并经庭审质证。本院予以确认。审理中，原告提供催缴快递单证明原告曾对被告拖欠物业费进行催讨，构成诉讼时效的中断。对此，被告表示没有收到过催缴通知，对原告所要证明的内容不予认可。被告提供情况说明一份，证明原告提交物业合同上的手写部分是不真实的。对此，原告不予认可。本院认为：原告上海松茂物业管理有限公司与小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对原、被告均具有约束力。2012年3月31日合同到期后，虽双方未续签新的物业服务合同，但原告于2018年5月31日前与小区处于事实服务状态，原、被告均应参照物业服务合同的约定，履行相应的义务，故被告应支付物业服务费。对于班车运行，根据合同附件六，原告拥有主动权，但是在行使方式上未能充分协商，兼顾各方利益。且实际上，原告也已自动降低物业服务费的收费标准。另根据物业服务合同的约定，原告承担对房屋及配套的设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化、环境卫生和秩序的义务，就应当根据合同确定的具体管理要求实施物业管理服务。本案中，物业服务合同具体约定原告服务的内容共有八项，而原告在其中几项内容上与合同约定的具体要求存在不符之处。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。现原告提供的物业服务质量与合同约定的物业服务收费标准有差距，原告应当为此承担合同违约的责任。由于合同未对物业服务项目进行分类定价，故本院酌定原告在物业服务费收费总额的基础上减收15%，并对原告要求被告支付违约金的诉请本院不予支持。被告主张2016年10月1日前的物业费已超过诉讼时效，而根据法律规定，2017年10月1日之前到期的，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。2017年10月1日之后到期的，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告未提供有效证据证明曾向被告催讨物业费，结合原告于2019年1月15日向本院起诉的事实及物业合同中业主应在每季第一个月前十日内交纳物业费的约定，故本院认定2016年3月31日之前的物业费已过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条第一款、第六十四条之规定，判决如下：一、被告汪玲玲应于本判决生效之日起十日内支付原告上海松茂物业管理有限公司物业服务费1,772.06元；二、驳回原告上海松茂物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由原告上海松茂物业管理有限公司负担12.86元，由被告汪玲玲负担12.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 杨 进二〇一九年六月二十七日书记员 高婧妍附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。