福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初3401号 原告：冯清城，男，1974年11月19日出生，汉族，住平和县。 委托诉讼代理人：郑伟斌，福建兴世通律师事务所律师。 被告：联丰（漳州）房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区。 法定代表人：吴德金，董事长。 委托诉讼代理人：李勇敢，福建兴南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张菁，福建兴南律师事务所实习律师。 原告冯清城与被告联丰（漳州）房地产开发有限公司（以下简称联丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯清城的委托诉讼代理人郑伟斌，被告联丰房地产公司的委托诉讼代理人李勇敢、张菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯清城向本院提出诉讼请求：1、判令联丰房地产公司立即向冯清城支付逾期办证违约金，违约金每日按照冯清城已付房款491398元的0.005%计算，自2015年10月12日计算至2016年4月29日止，已经实际产生违约金为4913.98元。2、本案的诉讼费用由联丰房地产公司承担。事实和理由：1、2012年8月18日，冯清城与联丰房地产公司签订《商品房买卖合同》约定：冯清城向联丰房地产公司购买位于九龙天隆名府一期5幢xxx号商品房，该商品房建筑面积为86.15平方米，合计总价款为491398元。冯清城签订合同当日一次性支付购房首付款为151398元，余款340000元通过银行按揭贷款的方式向联丰房地产公司支付；联丰房地产公司应于交房后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由联丰房地产公司提供的资料交付冯清城。如因联丰房地产公司的原因，冯清城不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，联丰房地产公司自逾期之日起每日按买受人已付房款的0.005%向冯清城支付违约金。合同签订后，冯清城依约支付全部购房款。2014年10月12日，联丰房地产公司通知冯清城办理交房手续，并于2016年6月1日向冯清城收取办证及相关费用300元，冯清城已经取得讼争房屋的不动产权证。因此，冯清城认为联丰房地产公司应该依法支付自2015年10月12日至2016年4月29日止，共计200天，逾期办证违约金4913.98元。2、根据高院关于商品房买卖合同相关问答第17问显示房屋权属证书应该包含房屋所有权证及土地使用权证，两块权益缺一不可。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条明确载明90日内取得房屋权属证书，虽然最后时间变更为365日内，但是土地使用权分户并不是冯清城自己可以办理的，而是需要联丰房地产公司向国土局提供大土地使用权分户的申请材料，联丰房地产公司于2016年4月29日通过漳州市区土地登记处发布土地使用权分户公告，截止2016年4月29日涉案房屋可以办理土地使用权证，因此冯清城主张的逾期办证违约金的终点应该是土地分户的时间，而不应该仅仅是房屋初始登记的时间。3、由于房屋权属证书包含了房屋所有权证和土地使用权证，因此根据合同约定联丰房地产公司在交房后365日内办理的初始登记应该包含房屋和土地两个方面。4、根据联丰房地产公司所提供的证据材料证实，讼争房产办理房屋权属证书仍然适用整合之前的政策，即包括了房屋初始登记和土地分户登记，分批次先后报批，联丰房地产公司在履行办理土地分户登记后，并没有履行告知义务。即使办证流程是先房屋后土地，也不能免除联丰房地产公司逾期办证的责任，联丰房地产公司完全可以在房屋交付后365日内履行办理两证的义务。5、由于讼争房产所使用的办证流程依然是“两证合一”之前的政策，因此漳州市统一办证制度并没有影响到联丰房地产公司的办证申请。 联丰房地产公司辩称，1、联丰房地产公司于2015年9月1日向漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心审核窗口递交备案送审材料，该窗口收材料一个月后以本科室遇“两证合一”不动产登记整合将要撤销为由退回全部材料，导致联丰房地产公司非自身原因延至2016年1月22日才取得登记部门经审查通过并出具的初始登记收件收据。按照收件收据的时间应认定联丰房地产公司在2016年1月22日已经完成合同约定的“出卖人办理房屋所有权初始预登记”。2、根据《收件收据》载明“25个工作日后领证”其含义为25个工作日后终结行政审核流程，领取房屋所有权初始登记的大产权证。实践中并不实际领证，而是登记确权即可。即联丰房地产公司于2016年1月22日完成合同约定的义务后，就进入了行政登记审核流程，过后有关行政部门先后于2016年2月17日和2016年4月29日发布业主可以办理房屋和土地两证的公告只是标志着前述行政登记审核流程的终结，根据有关行政部门网上发布的信息显示讼争房产的初始登记时间就是2016年1月22日。且根据合同约定冯清城委托联丰房地产公司代办权属登记，因此联丰房地产公司知晓具体办证条件应该视为冯清城也知晓，其意味着联丰房地产公司已经履行通知义务，况且联丰房地产公司于2016年1月22日已经在小区公告通知全体业主可以办证。3、根据双方签订的合同约定，双方只是对房屋初始登记期限进行约定，但是没有对联丰房地产公司协助办理土地登记的时间进行约定，因此根据合同第十四条的约定，如果认为房屋权属证书包括房屋和土地两证的话，那么90日扣除60日，剩下的30日就是作为出卖人原因的期限，因此联丰房地产公司履行协助办证义务的期限应该为395天。4、漳州市房地产行政登记审核流程，必须先完成房屋初始登记后才可以进行土地登记，因此房屋初始登记的行政审核与土地行政对接所需要的时间均不属于“因出卖人原因”，冯清城诉请联丰房地产公司支付逾期办证违约金于法无据。5、本案遇到政府“两证合一”改革，恳请法庭从实际出发，依法依政策对本案做出慎重处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年8月18日，冯清城与联丰房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定（摘要）：1、冯清城向联丰房地产公司购买九龙大道以西、漳响路以南天隆名府一期5幢xxx号房屋，房屋总价款为491398元。2、付款方式：买受人于本合同签订之日向出卖人支付首付款人民币151398元整，余款人民币340000元整通过向银行办理按揭贷款的方式向出卖人支付。3、交付条件与期限：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……4、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第十点约定：1、经双方协商一致同意，出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预登记期限由“商品房交付使用后60日内”改为“商品房交付使用后365日内”。2、如国家政府变更房产登记收费项目或标准的，按变更后的规定执行。3、买受人委托出卖人代为办理商品房权属登记，保证在出卖人通知后7日内，将办理商品房权属登记所需缴交税费和相关资料交付出卖人，以便及时办理该商品房权属登记；买受人若逾期支付相关税费，则应按贷款金额每日万分之二向出卖人支付违约金；延期办理产权登记责任由买受人承担。因买受人原因延期办理房地产权属证书而产生的任何后果及费用均由买受人承担，并承担由此给出卖人造成的相关损失。2013年8月18日，冯清城向联丰房地产公司支付首付购房款151398元；冯清城以银行按揭贷款形式支付剩余购房款340000元。冯清城于2014年10月12日与联丰房地产公司办理涉案房屋天隆名府一期5幢xxx号房屋交接手续，同日，冯清城向联丰房地产公司支付面积补差款4221元。2016年6月1日，冯清城向联丰房地产公司支付办证工本费等300元，2016年6月1日冯清城办理委托办理房屋权属证书的公证。冯清城于2016年10月17日向本院递交材料，要求进行诉前调解。 漳州市住房和城乡建设网于2016年2月17日发布“天隆名府一期”第5幢初始登记公告：“联丰（漳州）房地产开发有限公司开发的”天隆名府一期5幢“已经房屋初始登记，该处房屋的业主可持相关资料到漳州市行政服务中心三楼申请办理产权登记。 漳州市国土资源局网于2016年4月29日发布“天隆名府一期1-6幢及地下室”商品房土地分户登记公告：联丰（漳州）房地产开发有限公司“天隆名府一期1-6幢及地下室”土地证号：漳国用（2006）第689**，土地用途为商住用地，现竣工验收报备已完成。凡购买“天隆名府一期1-6及地下室”的单位或个人，可持相关材料到漳州市行政服务中心三楼办理土地使用权分户登记。 庭审过程中，联丰房地产公司向法庭提交调查令申请，经过法庭向漳州市不动产权登记中心核实以下事实：1、2015年9月，漳州市在逐步进行机构改革，由于权责不清，确有部分楼盘存在申请材料被退回的情况，但是由于年限长且没有记录，讼争房产是否存在该情况确实不清楚。但2015年10月由于联丰房地产公司提交的材料不齐全，漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心确有向联丰房地产公司出具整改意见书。2、漳州市国土资源局的工作人员出示了一份联丰房地产公司土地分户申请书，该申请书落款仅为2016年，没有月份和日期的落款，无法查明联丰房地产公司于何时向漳州市国土资源局提交土地分户申请材料。 本院认为，本案存有三个焦点：一、联丰房地产公司履行协助办证义务的时间？二、本案造成冯清城在约定时间未能取得房屋权属证书的原因是否为“出卖人的原因？三、联丰房地产公司履行协助办证义务的期限？ 焦点一：联丰房地产公司履行协助办证义务的时间？ 联丰房地产公司提供了一份漳州市房屋登记收件收据和漳州市住房和城乡建设信息系统《网上办证》表，欲证实其在2016年1月22日已经完成的初始预登记。本院认为，买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》的一个重要合同目的就是要获得具有法律承认所有权的商品房，而何为具有法律承认所有权的商品房？在“两证合一”改革之前，一套商品房应该具备房屋所有权证和土地使用权证，才算是具有合法所有权证的房屋。联丰房地产公司辩称，其将房屋初始预登记所需要的材料递交给房屋权属机构，就算是完成协助办证义务，这既不符合合同签订时买受人所希望达到的目的，也是对合同中关于产权登记方面约定条款的曲解。合同关于产权登记的约定，联丰房地产完成初始预登记不仅仅包括了房屋所有权的初始预登记也应该包含土地分户登记，这样才能保证讼争房屋所有权的完整性。因此本案应该以联丰房地产公司完成房屋和土地两方面协助办证义务的时间作为联丰房地产公司完成协助办证义务的时间，即为漳州市国土资源局发布土地分户登记公告之日2016年4月29日。 焦点二：本案造成冯清城在约定时间未能取得房屋权属证书的原因是否为“出卖人的原因”？ 联丰房地产公司主张，其已经在2015年9月1日就向漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心审核窗口递交备案材料，该窗口以科室遇不动产登记整合将要撤销为由退回材料，因此逾期办证系不动产登记改革的原因造成的。而实际上自从《不动产登记暂行条例》出台后，我市就陆续开始机构改革一直持续到2016年5月底。如果真如联丰房地产公司所主张的，其在2015年9月递交材料后被退回，为何在机构改革尚未完成的时间段，即2016年1月22日，漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心又收取其递交的材料，并在2016年2月17日发布的产权登记公告。而且经本庭核实，由于联丰房地产公司提交的材料不齐全，2015年10月漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心曾经向联丰房地产公司提出整改意见，以上事实足以证实漳州市的“两证合一”改革并未影响到联丰房地产公司向相关房屋权属登记机构提交初始预登记的申请。联丰房地产公司同时抗辩，2016年1月22日其完成房屋所有权初始预登记后，接下去进入了行政登记审核流程，过后有关行政部门先后于2016年2月17日和2016年4月29日发布业主可以办理房屋和土地两证的公告只是标志着前述行政登记审核流程的终结，这些都不属于“出卖人的原因”。作为一家专业从事商品房开发的公司，联丰房地产公司理应知晓完成房屋方面的初始预登记后，才可以进一步申请土地分户，而在对大土地使用权证进行分户时，需要联丰房地产公司向国土资源局提出申请，且需要联丰房地产公司提交相关的材料（比如土地使用权登记证明书、工商营业执照等等），这些材料只有联丰房地产公司才有办法提供，这些流程不仅是行政审核的时间，还需要联丰房地产公司提出申请、提交材料的时间。双方在《补充协议书》中已经将完成初始预登记的时间延长至交房后365天，已经充分考虑到漳州市办证所需时间的实践，联丰房地产公司将2016年1月22日至2016年4月29日期间归因为行政审核时间予以剔除，既不符合实际，也不公平。 焦点三：联丰房地产公司履行协助办证义务的期限？ 联丰房地产公司认为，双方只是在补充协议中将出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预登记的期限由“商品房交付使用后60日”变更为“商品房交付使用后365日”，但是并没有对合同第十四条中关于“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书”这点进行变更，因此如果房屋权属证书包括房屋和土地两证的话，那么联丰房地产公司履行协助办证义务的期限也应该是395日。本院认为，首先，如“焦点一”中所分析的，联丰房地产公司协助办证的义务应该包含两个方面一为房屋方面的初始预登记，二是土地方面的分户登记，因此根据双方的补充协议所变更的，联丰房地产公司完成协助办证义务的时间应该为“商品房交付使用后365日”；其次，双方并未对合同第十四条中“90日”进行变更，不能简单的用加减法就理所应当地认为双方已经将“90日”变更为395日；最后双方既然对联丰房地产公司完成初始登记的期限进行了延长，足以证实双方对漳州市的办证申请实践进行了充分的考虑，既然365日已经远远长于合同第十四条约定的“90日”，那么联丰房地产公司履行协助办证义务的期限按照365日计算应该更为合理。 综上所述，本院认为，冯清城与联丰房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。根据冯清城与联丰房地产公司双方约定，联丰房地产公司应在商品房交付使用后365日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。本案实际交房日期为2014年10月12日，联丰房地产公司应在2015年10月12前协助冯清城取得房屋权属证书，联丰房地产公司于2016年4月29日完成协助办证义务，联丰房地产公司逾期协助办证日期为201日，冯清城主张200日没有超过法定天数，因此，联丰房地产公司应支付的逾期办证违约金为4913.98元（491398元×0.005%×200天≈4913.98元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 联丰（漳州）房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付冯清城逾期办证违约金4913.98元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由联丰（漳州）房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长 陈学榕      人民陪审员  杨莲金 人民陪审员  林文婷 二〇一九年六月十八日 书 记 员  王小玲