山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0911民初1555号原告:姜某，女，汉族，1985年3月20日出生，住址泰安市。委托诉讼代理人：孟祥义，山东敢当律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵明慧，山东敢当律师事务所律师。被告：泰安华易置业有限公司。住所地：泰安市泰山钢材大市场。法定代表人：陈玉华，总经理。委托诉讼代理人：高立柱，山东望岳律师事务所律师。原告姜某与被告泰安华易置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孟祥义、邵明慧，被告的委托诉讼代理人高立柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告立即履行合同义务，为原告办理不动产产权证；2、请求法院判决被告向原告支付逾期交房违约金共计4442.79元；3、请求法院判决被告向原告支付逾期办理不动产产权证违约金（自2015年4月1日起至被告实际为原告办理完不动产产权证之日止以全部已付房款493644.00元的万分之零点五按日计算）；（违约金至2019年3月8日暂计35468.3元）4、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2013年3月12日，原告与被告签订编号为YS0050347的《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于泰安市商品房，总价为493644.00元，合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款。根据合同约定，被告应于2013年12月31日前交付房屋，逾期交房超过45日的，出卖人应自约定交的交付期限届满之次日至实际交付之日止按日计算向原告支付全部已付款项万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。但被告并未按时向原告交付房产，直至2014年3月11日才向原告交付房屋，其行为已构成违约，且至今未按约定向原告支付逾期交房违约金。另根据合同约定，被告应在商品房交付使用后三百六十五日内，保证买受人（即原告）办理该商品房的所有权转移登记，如因被告原因未按期办理，自被告承诺办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，并按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金。现被告至今未给原告办理该房产不动产产权证，其行为已构成违约，应当向原告支付逾期办证违约金。综上，被告的行为已构成违约，其行为给原告造成极大的经济损失，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告泰安华易置业有限公司辩称：房产交付使用后，答辩人一直在积极为业主办理相关产权登记手续。由于本小区即涉及旧小区的改造工程又涉及新小区的建设，建设审批手续比较复杂，需要提供材料的部门较多，办证所需材料不能在较短时间内办全，本案因客观原因未办理相应的产权登记手续。对此，答辩人不存在任何过错，对于办理产权登记的时间，答辩人无法掌控。本案非因答辩人原因导致无法办理产权登记，不适用合同第20条的约定，答辩人无赔偿的义务。被答辩人向答辩人主张违约金无事实和法律依据。并且，该合同签订于2013年，应适用民法通则诉讼时效两年的规定，被答辩人向答辩人主张自2015年4月1日起支付违约金，假设答辩人存在违约情形，依据法律规定被答辩人应当自违约之日起两年内主张权利，超出了两年诉讼时效，其主张不应支持。本案被答辩人既然认为答辩人违约时间自2015年4月1日起，则其最迟应于如果主张违约责任其最迟应于2017年4月1日之前主张权利，本案被答辩人于2019年3月才向人民法院提起诉讼，已经超出了法律规定的两年的诉讼时效，其主张不应支持。另外，被答辩人主张逾期交房违约金，但根据答辩人诉状陈述交房时间为2014年3月11日，至起诉时也超出诉讼时效的规定，其主张亦不应支持。综上，被答辩人的诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2013年3月12日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的东华易青年城#号楼1单元12层#号房屋，预测建筑面积93m2，房屋总价款为493644.00元。合同第十条规定，出卖人应在2013年12月31日前向原告交付该商品房。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2、由于国家或政府政策、批文等情况的变化，且出卖人及时通知买受人的。大雨、暴雨及六级以上台风造成无法正常施工的；施工中遇到异常困难或极大重大技术问题无法及时解决的；（以施工单位与出卖人签证为准）。合同第十一条规定，除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1、（1）逾期在四十五日之内（该时限应当不小于第七条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款价的万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第七条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起九十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过四十五日（该日期应当与第（1）项中的日期相同，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房之日起三十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。合同第二十条规定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。（二）申请登记方式：商品房交付使用后，双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。合同签订后，原告按约支付被告全部购房款。2014年3月11日，被告将房屋交付给原告。被告开发的华易青年城#号楼在2019年3月29日取得不动产登记证书，并于2019年4月11日通过快递方式通知业主提交身份证、购房合同等相应材料办理产权登记。以上事实，由原、被告陈述、《商品房预售合同》、购房发票、物业收据、电费收据等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。合同第十一条规定，除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：(2)逾期超过四十五日（该日期应当与第（1）项中的日期相同，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房之日起三十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。根据该约定被告应在2013年12月31日前向原告交付该商品房，但涉案房屋的交付时间，结合被告提交的原告缴纳物业费、装修押金等收据，交房时间认定为2014年3月11日，故被告应当承担逾期交房违约责任。合同第二十条约定：被告应于商品房交付使用后365日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记。如因被告的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列方式处理：即自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外。根据上述约定，被告应于2015年3月11日前保证原告办理该商品房的所有权转移登记。由于被告原因华易青年城#号楼于2019年3月29日才取得不动产登记证书，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，并于2019年4月11日通过快递方式通知业主提交身份证、购房合同等相应材料办理产权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。另被告辩称，因旧校区改造及新小区建设导致审批手续繁琐，所有权转移登记延迟并非其过错，并未提供相应证据予以证实，对其陈述本院不予采信。关于本案诉讼时效是否届满，被告辩称依据法律规定应当自其知道或应当知道违约之日起两年内主张权利，超过两年的诉讼失效，其主张不应支持，其最迟应于2017年4月1日前主张权利。但本案约定的违约金系按日计付的连续性债权，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。其中原告主张的自2013年12月31日起至2014年3月11日期间逾期交房的违约金，在《中华人民共和国民法总则》施行前已届满两年；本院不予支持。原告主张的自2015年3月12日起至2015年9月30日期间的逾期办理不动产产权证违约金在《中华人民共和国民法总则》施行前已届满两年；原告主张的自2015年10月1日起至2016年3月20日期间的违约金，在《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日施行后，至2019年3月20日原告向本院提起诉讼之日，已届满三年，故上述期间违约金的诉讼时效均已届满，原告主张上述期间的违约金，本院不予支持。对于原告主张的自2016年3月21日起至2019年3月20日期间的违约金，诉讼时效未超过法定诉讼时效期间，由此被告应当承担自2016年3月21日起的违约责任，被告开发的华易青年城#号楼在2019年3月29日取得不动产登记证书，但被告直至2019年4月11日通过快递方式通知原告提交身份证、购房合同等相应材料办理产权登记，故可认定2019年4月11日为计算被告违约金的终止日期，故原告主张自涉案房产所在楼不动产证办理完毕之次日至原告办理完毕涉案房产转移登记之日的违约金，本院不予支持。综上，自2016年3月21日至2019年4月11日被告的违约天数为1116天，每日违约金标准按合同约定的总房款493644元的万分之零点五计算，共计27545.34元。关于原告为实现债权支出的律师费合同中没有明确约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定之规定，判决如下：一、限被告泰安华易置业有限公司自本判决生效之日起十日内协助原告办理泰安市长城路华易青年城#号楼1单元12层#室房产的所有权登记手续；二、被告泰安华易置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告姜某违约金27545.34元；三、驳回原告姜某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，减半收取计244元，由被告泰安华易置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张娟二〇一九年六月十七日法官助理付福云书记员罗慧