贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3676号上诉人（原审被告）：陈弟容，女，1954年4月5日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人（原审被告）：林乾利，男，1978年1月18日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人（原审被告）：林政良，男，1956年9月27日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人（原审被告）：陈宗银，女，1980年11月17日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被上诉人（原审原告）：陈宗政，男，1974年10月25日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被上诉人（原审原告）：罗升仙，女，1968年4月25日出生，汉族，住贵州省仁怀市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐旭、梅民铭，贵州雅实律师事务所律师。上诉人林乾利、林政良、陈弟容、陈宗银因与被上诉人罗升仙、陈宗政房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初1098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林乾利、林政良、陈弟容、陈宗银上诉请求：撤销原判，并依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审判决混淆了预约合同和本约合同的法律关系，本案所涉及的《售房协议》应为预约合同，预约合同违约没有可得利益损失。二、一审判决适用法律不当，应当适用商品房买卖的司法解释，而不是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。罗升仙、陈宗政未提出书面答辩意见。陈宗政、罗升仙向一审法院起诉请求：判令陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银履行陈宗政、罗升仙与陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银之间于2017年8月19日签订的《售房协议》，将国酒新城15栋2单元14-1号房屋出售并交付给陈宗政、罗升仙。诉讼过程中，陈宗政、罗升仙将诉讼请求变更为：判令陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银双倍返还定金100000元并赔偿损失162840元（现有房价4680元/㎡×138㎡-约定房价3500元/㎡×138㎡）、支付律师费6000元。一审法院认定的事实：2000年，林政良、陈弟容（夫妻关系）共同修建了位于仁怀市××街道中枢三小旁的房屋一栋。2015年5月25日，仁怀市城市开发建设投资经营有限责任公司（甲方）与陈弟容（乙方）签订《仁怀市国酒新城建设房屋拆迁补偿安置协议》对上述房屋进行拆迁安置，被拆迁主体房屋面积400.04㎡，补偿安置方式为产权调换。后林政良向案外人杨朋方表示其家庭需要出售房屋，杨朋方便于2017年8月19日介绍陈宗政、罗升仙前往陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银家中商量购房事宜，同日，陈宗政、罗升仙（乙方）与陈弟容、林乾利、陈宗银（甲方）签订《售房协议》一份，该协议约定：1.经甲方全家协议将国酒新城四期政府征用赔偿回迁安置房其中一套有偿转售给乙方，房屋单价为3500元/㎡，以政府下发的房产证面积计算；2.甲方转售此房将以乙方的姓名办理房产证……;4.乙方先向甲方交付50000元定金，经政府通知选房面积和楼层后，乙方一次性向甲方补足尾款；5.若甲方违约，双倍赔偿乙方购房定金，若乙方违约，甲方不退还定金……”。该协议中乙方处“林政良”签名为林乾利代签。协议签订后，陈宗政向陈弟容支付定金50000元，并由陈弟容出具收条一份，但陈宗政、罗升仙至今未向陈弟容、林政良、林乾利、陈宗银支付购房款。2018年10月24日，仁怀市城市开发建设投资经营有限责任公司（甲方）与陈弟容（乙方）签订《仁怀市茅台镇及环境整治规划建设工程房屋拆迁产权调换安置协议》，该协议载明甲方在国酒新城提供房源进行安置，乙方选择确定的产权调换安置房位于国酒新城安置南区，分别是15-1-2-2.15-2-6-1.15-2-14-1号房屋。同日，仁怀市城市开发建设投资经营有限责任公司向陈弟容交付了上述三套房屋（至今尚未办理不动产权证书）。现因陈弟容、林政良、林乾利、陈宗银未按上述《售房协议》约定出售房屋予陈宗政、罗升仙，遂酿成纠纷，致陈宗政、罗升仙诉至原审法院。另查明，2018年8月16日，陈宗政、罗升仙（夫妻关系）与案外人程恩华、张富容签订《房屋买卖合同》一份，以642200元（单价4627.47元/㎡，建筑面积138.78㎡）的价格购买了位于仁怀市国酒××南区××单元××号房屋一套。陈弟容、林政良育有一子一女，儿子即林乾利，女儿系案外人林乾英，陈宗银系林乾利之妻，陈弟容、林政良、林乾利、陈宗银共同居住生活。经通知案外人林乾英（1980年8月18日出生，于2003年结婚另居）到庭接受原审法院询问，林乾英表示本案所涉被拆迁房屋系其父母林政良、陈弟容共同出资修建，所修房屋土地由其提供，故不同意出售房屋，但林乾英明确认可国酒新城南区15-2-6-1号安置房屋经家庭协商后已分配至其名下。林乾利在诉讼过程中认可其家庭安置于国酒新城15栋2单元14-1号房屋建筑面积为138.69㎡。再查明，经原审法院向仁怀市城市开发建设投资经营有限责任公司调查核实，该公司回函确认“仁怀市国酒新城南区”与“仁怀市国酒新城四期”属同一安置房源。一审法院认为，本案争议焦点为：一、《售房协议》的效力问题及法律性质？二、陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银是否应当按《售房协议》约定双倍返还定金并赔偿损失162840元？一、《售房协议》的效力问题及法律性质？陈宗政、罗升仙与陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银签订的《售房协议》系对陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银将来一定期限内出售一套房屋给陈宗政、罗升仙的事项形成的合意，该协议内容并未违反相关法律及行政法规禁止性、效力性规定，应为合法有效，对双方当事人产生约束力。结合“1.陈弟容作为陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银家庭成员代表对外签订拆迁补偿安置协议；2.陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银家庭出售房屋系林政良提议，且在签订协议后陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银一家人一直共同居住；3.案外人林乾英已于2003年结婚另居，婚后与林乾利共同赡养老人，且陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银家庭已将安置的15-2-6-1号房屋分配至林乾英名下。”的事实，可以推定陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银所持林政良、林乾英对签订《售房协议》并不知情的辩解理由与逻辑推理和日常生活经验不符，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，对陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银所持林政良、林乾英未在《售房协议》中签字，该协议应为无效的的辩解理由，原审法院不予采信。在本案中，陈宗政、罗升仙与陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银双方当事人签订的《售房协议》仅具备房屋单价、定金及购房款支付条件等内容，但缺少具体房屋房号、面积、房屋交付时间、购房款支付时间等履行内容,陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银家庭房屋安置完毕后，如要完成交易，双方尚需就房屋交付、支付房款等问题进行商议确认，故本案所涉《售房协议》的法律性质应认定为预约合同。二、陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银是否应当按《售房协议》约定双倍返还定金并赔偿损失162840元？陈宗政、罗升仙与陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银在《出售协议》中明确约定“若甲方违约，双倍赔偿乙方购房定金”，故该定金性质应认定为违约定金。现陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银拒绝按《售房协议》出售房屋予陈宗政、罗升仙，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，陈宗政、罗升仙主张陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银双倍返还定金100000元的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”及第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，预约合同不存在单独的履行利益，自然也没有可得利益损失应予赔偿，只有当定金数额不足以弥补守约方实际损失时，守约方才能主张赔偿剩余部分的损失。在本案中，陈宗政、罗升仙因陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银家庭拒绝出售房屋，以642200元（4627.47元/㎡，建筑面积138.78㎡）的价格向他人购买同小区安置房屋一套并已入住，而陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银认可其家庭安置房屋面积为138.69㎡，则陈宗政、罗升仙的实际损失为156785元（642200元－138.69㎡×3500元），又因陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银双倍返还陈宗政、罗升仙的100000元中包含陈宗政、罗升仙已实际支出的50000元定金，故对陈宗政、罗升仙主张陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银赔偿损失162840元的诉讼请求，原审法院予以支持定金不足以弥补损失的部分即106785元（156785元-50000元），超出部分，原审法院不予支持。对陈宗政、罗升仙主张陈弟容、林乾利、林政良、陈宗银支付律师费6000元的诉讼请求，因陈宗政、罗升仙未向原审法院提供证据证明其实际支出律师费6000元及是否符合行业标准的事实，且支付律师费并非陈宗政、罗升仙实现权利必然产生的合理费用，故该诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条第一款、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告陈弟容、林政良、林乾利、陈宗银在本判决生效后十日内双倍返还原告陈宗政、罗升仙定金100000元并赔偿损失106785元；二、驳回原告陈宗政、罗升仙的其余诉讼请求。案件受理费5393元，减半收取计2696.50元，由原告陈宗政、罗升仙负担539元，由被告陈弟容、林政良、林乾利、陈宗银负担2157.50元。本院二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方因售房一事，签订了《售房协议》，该协议内容是并未违反相关法律及行政法规禁止性、效力性规定，应为合法有效，对双方当事人产生约束力。双方协议约定了定金，现因一方违约，应按定金法则处理，故一审支持双倍返还定金正确。由于出卖人的行为，致买受人受损，且双倍返还定金不足以弥补损失，故一审法院判令由违约方承担相关损失，并无不当。综上所述，林乾利、林政良、陈弟容、陈宗银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5393元，由林乾利、林政良、陈弟容、陈宗银负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年六月二十七日书记员  吴明英