河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0883民初845号原告：刘保锋，男，汉族，1977年2月27日出生，住孟州市。委托诉讼代理人：张海江，河南正一法律服务所法律工作者。被告：闫兵兵，男，汉族，1990年11月28日出生，住孟州市。委托诉讼代理人：李建州，河南孟洲律师事务所律师。被告刘梦颜，女，2005年3月14日出生，汉族，住孟州市，系闫艳霞女儿。被告刘争颜，女，2010年2月20日出生，汉族，住孟州市，系闫艳霞女儿。被告刘梦颜、刘争颜监护人刘林士、莫改玲，系刘梦颜、刘争颜爷爷、奶奶。被告张娥，女，1955年7月27日出生，汉族，住孟州市，系闫艳霞母亲。被告闫丙俊，男，1955年9月12日出生，汉族，住孟州市，系闫艳霞父亲。被告刘梦颜、刘争颜、张娥、闫丙俊委托代理人刘振青，孟州市众诚法律服务所法律工作者。第三人：焦作市宏业经贸有限责任公司，住所地：焦作市山阳区人民路中段2081号宏业商务中心505号。法定代表人：王祝生，经理。原告刘保锋与被告闫兵兵、刘梦颜、刘争颜、张娥、闫丙俊、第三人焦作市宏业经贸有限责任公司（以下简称宏业公司）合同纠纷一案，于2018年4月4日立案受理，受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘保锋的委托诉讼代理人张海江，被告闫兵兵及其委托诉讼代理人李建州、被告刘梦颜、刘争颜、张娥、闫丙俊的委托代理人刘振青到庭参加了诉讼。第三人宏业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认被告闫兵兵与闫艳霞之间签订的关于孟州市宏业鑫城15号楼1单元16楼东户的商品房买卖合同无效；2、判令被告闫兵兵及第三人宏业公司配合原告将上述房屋登记到原告名下；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：原告与闫艳霞（已经去世）原系夫妻关系。在原告与闫艳霞生活期间，双方共同购买了孟州市宏业鑫城15号楼1单元16楼东户的商品房一套。后原告与闫艳霞因感情不和，于2015年5月协议离婚，当时约定上述房屋归女方所有。离婚后，原告认为所签订的离婚协议对原告非常不公平，经过与闫艳霞协商，2015年7月19日双方又达成了一份协议，该协议约定上述房屋转归原告所有，不过原告得按期还房贷，同时应按时归还协议上的欠款。协议签订后，上述房屋就归原告所有并使用（原告将部分房间出租他人），原告也按期归还房贷及到期的欠款。可谁知，2017年2月23日，被告闫兵兵明知闫艳霞已经不是上述房屋的所有人，上述房屋已经由其他所有人占有并居住的情况下，仍恶意与闫艳霞串通，签订购房协议，违法在第三人的协助下变更购房手续，侵犯了原告的合法财产所有权。为维护自己的合法权益，故提起诉讼。被告闫兵兵辩称：本案涉及财产是闫艳霞的个人财产，从未属于刘保锋所有。2015年7月19日闫艳霞与刘保锋签订的协议书是附条件成立的协议书，被告有充分证据证明刘保锋未按协议归还39.9万元的债务，因此该协议从未实际成立。2017年3月1日闫艳霞与闫兵兵签订的房屋转让协议合法有效，且已经实际履行，综上，应当驳回原告的诉讼请求。被告刘梦颜、刘争颜、张娥、闫丙俊辩称：闫艳霞于2017年3月1日将自己的房屋卖给闫兵兵，答辩人当时并不知情，闫艳霞与刘保锋于2018年7月19日所签订的协议书第一项“宏业鑫城15号楼1单元16楼东户房产归男方刘保锋所有”应认定协议无效，该协议书第二条约定“焦作市以女方闫艳霞名义的贷款平安八万元、恒昌四万元、九福六万元，因一切财产归男方刘保锋所有，自2015年7月19日起，由男方刘保锋逐月按期归还”，第三条“双方共同借款闫春萍五万元，由男方刘保锋按到期日按时本息归还，孙莎莎二万元，由男方刘保锋于2016年12月份前全额归还，邓红峰一万元、方麦收玖仟元，由男方刘保锋于2016年7月19日前归还，李春红一万元由男方刘保锋负责归还，闫丙俊拾贰万元由男方刘保锋分期依次归还（2015年7月19日起两年内全额归还）”，从第二条、第三条来看，只有当刘保锋完全履行了该协议书的第二条、第三条，房产才能归刘保锋所有，而且协议书第四条约定“如逾期不按时归还，宏业鑫城15号楼1单元16楼东户的房产归女方闫艳霞所有”，也就是说刘保锋未归还欠款，该房产应当归刘保锋所有。而且刘保锋在之前庭审过程中一直未提交其还款的的证据。因此应驳回原告刘保锋的诉讼请求。第三人辩称，1、涉案商品房买卖合同是闫艳霞个人名义办理的；2、闫艳霞于2016年4月起出现拖欠按揭款的情况，经银行和公司催促后，闫艳霞打算卖房还贷款，她将房卖给闫兵兵，该公司按照合同及法律规定协助办理变更手续，因此应驳回原告对第三人的诉讼请求。依据原被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、闫兵兵与闫艳霞之间签订的涉案商品房买卖合同是否有效；2、如果无效，被告和第三人应否协助原告办理房屋过户手续。围绕争议焦点，原告向本院提交如下证据：1、2015年5月22日原告刘保锋与闫艳霞签订的离婚协议书，证明双方约定本案诉争的房产归女方所有；2、2015年7月19日原告与闫艳霞达成的协议书，证明重新约定涉案房产归原告所有；3、2016年8月28日租房协议，证明在2016年8月28日至2019年8月28日，原告将诉争房产出租给朱某；4、被告闫兵兵与朱某的聊天记录，证明被告买房前已经知道该房实际所有人不是闫艳霞，在2017年2月23日去换锁时和承租户发生争议；5、证人朱某的当庭证言，证明闫兵兵购买此房不是善意取得。被告闫兵兵质证后对原告提交的证据1真实性无异议，但此房应归女方闫艳霞所有，此协议的效力应高于证据2原告与闫艳霞之间私下签订的协议；证据2无法对抗善意第三人和被告闫兵兵，该协议是附条件成立的协议，被告并未按约定归还欠款，所有该协议未成立，该房产仍属闫艳霞个人财产；证据3、4、5不能证明房屋所有权归原告所有。第三人质证称，对证据1无异议，对证据2有异议，是否闫艳霞本人签订应当由其本人来确认，原告仅提交这份协议书，不能认定是闫艳霞签订，假设本协议属实，第二、三条约定原告清偿大量债务，现原告没有证据证明清偿债务，如不按时归还，第四条约定房屋归女方所有；证据3、4、5均与本案无关，证人对于房价的估计没有依据。被告刘梦颜、刘争颜、张娥、闫丙俊质证意见同闫兵兵质证意见。本院对上述证据审查后认为：被告和第三人对原告的证据1真实性均无异议，本院对该证据的真实性依法予以确认；被告对证据4的真实性无异议，该聊天记录与原告的证据2、3、5可以相互印证，证明原告与闫艳霞重新签订协议，原告将涉案房产租给朱某的事实，故本院对原告的证据2、3、4、5依法予以采信。被告闫兵兵向本院提交了如下证据：1、2017年3月1日被告与闫艳霞签订的房屋转让协议，证明被告与闫艳霞之间依法转让涉案房产；2、被告与第三人2017年3月2日签订的商品房买卖合同，证明被告依法在房屋管理部门登记，依法取得涉案房产；3、闫艳霞本人和其父亲闫丙俊给被告出具的收款条二张，证明被告已经全款支付购房款。原告刘保锋质证后对证据1真实性无异议，但转让协议不能证明闫艳霞与闫兵兵转让房屋是合法的，2017年2月23日闫兵兵与承租人聊天中已经得知该房屋实际所有人不是闫艳霞，主观上是恶意的；证据2是真实的，但不能证明在房管局办理转让登记手续，仅仅是闫兵兵和第三人签订的商品房买卖合同，从被告答辩可以知道，本案诉争的房产是第三人首先出售给闫艳霞，按照法律规定，新的买受人应该和闫艳霞共同到房地产管理部门办理过户手续，不是直接与第三人签订商品房买卖合同，因为根据我国法律规定，房屋产权每发生变更，买受人应该向国家机关缴纳契税，本案被告与第三人之间签订买卖合同，显然逃避契税，是恶意的；对证据3中闫艳霞出具的收据无异议，对闫丙俊出具的收条有异议，从条据颜色来看不像2017年3月28日出具的，在人民币大写上捺的印油未干，不像是七个月前出具的收据，即使支付35万元，也不能证明支付了合理的价格，因为房子带装修、家电、家具，应当在48万元左右。被告刘梦颜、刘争颜、张娥、闫丙俊对被告闫兵兵提交的证据无异议。第三人质证称，对被告闫兵兵的证据真实性均无异议，商品房买卖合同上注明了已经到房管局备案。本院认为，原告和第三人对被告闫兵兵的证据1、2真实性无异议，本院对上述证据予以确认；原告和第三人对闫艳霞出具的10万元收据无异议，本院对该证据予以确认，闫丙俊出具的收据上红色印油未干，原告所提异议成立，被告闫兵兵当庭解释收条是2017年3月28日出具的，指印是近期添加的，但未能提供25万元相关的交易手续来印证，故本院对该证据依法不予采信。第三人向本院提交了如下证据：1、无婚姻登记记录证明、闫艳霞的离婚证、商品房买卖合同、中国银行个人一手房贷款合同，证明闫艳霞2014年7月2日在宏业公司签订购房合同时没有配偶，该房产是其个人财产；2、中国银行孟州支行贷款已还款明细清单，证明从2016年4月起闫艳霞出现拖欠贷款的情况；3、中国银行孟州支行2017年3月1日出具的证明，证明闫艳霞在宏业公司购房的贷款已经于2017年2月27日结清，可以办理相关转让手续；第三人的证据原件均在房管局。原告质证称，对证据1中商品房买卖合同真实性有异议，价款面积与被告提供的不一致，合同显示房屋价值近36万元，证据1中其余证据真实性无异议，仅能证明闫艳霞2014年7月2日前为单身；对证据2、3无异议，从2015年7月19日重新对诉争房产约定后，是原告将钱转给闫艳霞后，闫艳霞转给银行的。被告对第三人的证据均无异议。本院认为，第三人提供的证据1、2、3可以相互印证，证明闫艳霞和第三人就涉案房产进行的交易情况，本院对第三人的证据依法予以采信。依据原告申请，本院调取了孟州市公安局关于闫艳霞死亡一案的刑事卷宗材料，含对闫兵兵、刘保锋和张娥（闫艳霞母亲）的三份询问笔录。原告质证称，对三份询问笔录的真实性无异议，从笔录可看出闫兵兵购买闫艳霞的房产是带装修和家具、家电共35万元，而闫兵兵仅支付了10万元，并不像上次庭审时被告讲的在闫艳霞家一次性支付35元，且房子在交付前，闫兵兵没有看过房子，而在3月3日交房时，闫艳霞及闫兵兵和原告发生三次冲突，原告质问闫艳霞为何将他的房产出售，闫艳霞没有给出合理的解释，也没有提到是因原告未按时还款卖他的房子，从上述事实说明，闫兵兵不是善意取得，也没有支付合理的价格。被告质证称，对三份询问笔录真实性无异议，被告是在看到死者闫艳霞房屋所有权合同时，才决定买房，并且付了10万元，同时到银行支付全款，涉案房产解押后，到房管局登记，完成了买卖及变更的一系列手续，在买卖过程中，房产与原告无关，所以无论付款10万元还是35万元，是被告与闫艳霞买卖双方意思表示，不需要告知第三人，随后被告已把房款全部付给闫艳霞母亲，房款已全部付清，并且居住至今，所以买卖合同合法有效。第三人质证称，该公司不知情，只是按原购房人闫艳霞的意思办理了变更手续。本院认为，原被告和第三人对本院调取的证据真实性均未提出异议，本院对调取的证据依法予以确认。依据上述有效证据，本院确认以下案件事实：2012年5月21日，闫艳霞与刘宾离婚，2014年6月19日，孟州市民政局婚姻登记处给闫艳霞出具无婚姻登记记录证明，2014年7月2日，闫艳霞与第三人宏业公司签订商品房买卖合同，载明闫艳霞购买宏业鑫城15号楼1单元16楼东户的房产，单价每平方米2741.09元，总金额352230元，闫艳霞于2014年4月4日前付清首付款142230元，余款210000元通过银行按揭方式支付。2014年8月20日，闫艳霞以涉案房产抵押，与中国银行股份有限公司孟州支行签订个人一手房贷款合同。2015年1月13日，原告与闫艳霞于在孟州市民政局登记结婚，2015年5月22日，原告与闫艳霞协议离婚，协议书中载明：宏业鑫城15号楼1单元16楼东户的房产、一辆白色本田轿车、一辆大货车归女方所有。2015年7月19日，原告与闫艳霞再次签订协议书，载明：1、宏业鑫城15号楼1单元16楼东户的房产、白色本田轿车（豫Ｈ×××××）大货车（豫Ｃ×××××）归男方刘保峰所有，以上财户如需过户，闫艳霞无条件到场；2、焦作市以女方闫艳霞名义的贷款，平安八万元、恒昌四万元、九福六万元，因一切财户归男方刘保峰所有，自2015年7月19日起，由男方刘保锋逐月按期归还；3、双方共同借款闫春萍五万元，由男方刘保锋按到期日按时本息归还，孙莎莎二万元，由男方刘保锋于2016年十二月份前全额归还，邓红峥一万元，方麦收玖仟元，由男方刘保锋于2016年7月19日前归还，李春红一万元由男方刘保锋负责归还，闫丙俊拾贰万元，由男方刘保锋分批分期依次归还（2015年7月19日起两年内全额归还）；4、如逾期不按时归还，宏业鑫城15号楼1单元16楼东户的房产归女方闫艳霞所有；5、私人借款（以上第3条）以借条为准。原告庭审中称已经按照协议履行还款义务，闫丙俊的12万元未还清，因未到期前闫艳霞将房产卖给他人。被告称原告并未履行还款义务。2016年8月28日，原告书写租房协议，将涉案房产租给朱某用于美容理疗，租金每年5000元，租期3年，自2016年8月28日至2019年8月28日。被告与朱某的微信聊天记录显示，朱某称自己租房做生意期间从2月23日开始门锁被闫兵兵更换，被告称自己是新的房主，给朱某一天时间要求其搬走，如果不搬被告将自行处理。2017年2月27日，闫艳霞给被告闫兵兵出具收据，收到被告购房款10万元。2017年3月1日，中国银行股份有限公司孟州支行出具证明，闫艳霞于2017年2月27日结清住房按揭贷款。2017年3月1日，闫艳霞与闫兵兵签订房屋转让协议，载明转让价格为35万元，包括装修费、家电、家具、房屋维修基金，付款方式为协议签订后一次性付清。2017年3月2日，被告与第三人签订商品房买卖合同，载明被告购买涉案房产，单价每平方米2741.08元，总金额359767元，付款方式为2017年3月2日前付清全款，附件五房地产登记备案记载未加盖备案机关公章，未注明备案日期。闫兵兵在公安机关询问笔录中称其给闫艳霞10万元，剩余25万元协商准备把房产手续办好后，到银行抵押贷款再把尾款还给闫艳霞，因闫艳霞怕刘保锋去闹事，协议上写成购房款一次性付清，被告并称其在3月3日原告刘保锋出具协议书时，才知道原告和闫艳霞之间还有一些经济纠纷。2017年3月3日，闫艳霞要求原告刘保锋将其东西搬离涉案房产，被告和闫艳霞在涉案房产内三次与刘保锋发生冲突，均拨打110报警，2017年3月7日，闫艳霞的母亲张娥、父亲闫丙俊、刘宾的舅舅、闫艳霞的一个朋友到黄河滩找到闫艳霞，闫艳霞在其车上坐在驾驶位上死亡。本案在审理过程中，被告刘梦颜、刘争颜、张娥、闫丙俊表示，如果闫艳霞与闫兵兵之间房屋买卖合同被认定为有效，其自愿放弃刘保锋欠闫艳霞、闫丙俊的债务31.5元，并将三张欠条原件交给本院。以上即为本案基本事实。本院认为：民事法律行为可以附条件。原告刘保锋与闫艳霞签订离婚协议中约定房产归刘保锋所有，欠款由刘保锋负责清偿，且约定如刘保锋未清偿以闫艳霞名义所欠的欠款，房产归闫艳霞所有，以上约定应视为附解除条件的合同。经过多次庭审，原告刘保锋一直没有提交证据证明其清偿了债务，即该房产应当归闫艳霞所有，因此闫艳霞处分该该房产的行为应为合法有效。被告辩称该房产归闫艳霞所有、闫艳霞与闫兵兵之间签订的房屋买卖合同属有效合同的答辩意见，本院予以支持。原告要求确认闫艳霞与闫兵兵之间签订的商品房买卖合同无效以及要求闫兵兵与宏业公司配合将房屋登记到原告名下，原告的诉讼请求，证据不足，依法驳回原告的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告刘保锋的诉讼请求。案件受理费50元，由原告刘保锋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长  王锡岭审判员  霍跟上审判员  刘文明二〇一九年六月二十七日书记员  李婉瑞