广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初4475号原告：植中山，男，1988年9月8日出生，汉族，住广东省怀集县，委托诉讼代理人：翁友冠，广东保顺律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码91440605055345436N。负责人：童绍洪。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区西南街健力宝南路28层第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码91440607730468078B。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区大沥镇体育西路2号宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914406055863181620。法定代表人：童绍洪。原告植中山与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人瓮友冠到庭参加诉讼。三被告经本院传票传唤，没有到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》、原告与被告佛山市悦心物业管理有限公司签订的《物业管理合同》；2.三被告向原告返还设计、装修、家电代购委托费用131764元、返还物业使用权投资款93236元、返还物业使用权按金3000元、支付违约金30000元，合计258000元；3.三被告向原告支付第二项款项的利息7326元；4.三被告向原告支付第二项款项的利息（自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；5.三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年9月14日，原告与被告宝盈大沥分公司签订了《物业使用权出让合同》，约定被告宝盈大沥分公司将位于佛山市南海区大沥镇体育西路2号的宝盈广场A区七、八层5U乐家项目七层编号为727号公寓的使用权出让给原告，出让期限从2019年1月1日起至2038年12月31日止，公寓的交付时间为2019年1月1日。2018年9月14日，原告与被告悦心公司签订了《物业管理合同》，约定被告悦心公司对前述物业提供物业管理服务。2018年6月25日，原告与佛山市禹志酒店管理有限公司签订了《房屋租赁合同书》，约定原告将前述物业转租予佛山市禹志酒店管理有限公司。2018年6月25日，原告与广州壹定得投资管理有限公司签订《设计、装修及家电代购合同》，约定广州壹定得投资管理有限公司为原告就前述物业进行设计、装修，并购买家具家电。原告为此支付了设计、装修、家电代购委托费用131764元，物业使用权投资款93236元、物业使用权按金3000元。2019年1月1日，被告宝盈大沥分公司未按照合同约定向原告交付前述物业。2019年2月20日，原告到前述物业处进行查看，发现物业所在小区大门紧闭，物业的建设工程并未竣工。原告认为，根据法律规定，被告宝盈大沥分公司逾期交付上述物业的行为已构成根本违约，被告宝盈大沥分公司应当承担相应的违约责任。被告宝盈公司是被告宝盈大沥分公司的总公司，故被告宝盈公司应当承担连带责任。被告悦心公司是被告宝盈公司、宝盈大沥分公司的关联企业，因被告宝盈大沥分公司的违约行为导致被告悦心公司与原告签订的《物业管理合同》的合同目的无法实现，故被告悦心公司应当承担连带责任。综上，原告为维护自身的合法权益，故起诉。三被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告工商信息打印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。2.物业使用权出让合同原件1份、银联商务打印件6份、收据原件5份。3.物业管理服务合同原件1份。4.房屋租赁合同书原件1份。5.佛山市禹志酒店管理有限公司企业信用信息公示报告打印件1份、设计、装修及家具家电代购合同原件1份。6.广州壹定得投资管理有限公司企业信用公示报告打印件。证据2-6用以证明原告与各被告间的法律关系及各合同的约定内容，原告在签订合同后因此支付设计、装修、家电代购委托费用131764元、返还物业使用权投资款93236元、返还物业使用权按金3000元、支付违约金30000元，合计258000元。7.照片打印件6张，用以证明三被告已违约，并未按合同约定向原告交付物业。本院出示如下材料:1.（2018）粤0605民初18845号民事判决书及其生效证明各1份。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告的证据1、证据5的企业信用信息公示报告、证据6，来源合法，客观真实，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据2、3、4、证据5的合同，均有原件，三被告亦未到庭提出异议，本院对其真实性予以确认；3.原告的证据7，未能显示为涉案物业，本院不予审查认定；4.本院出示的材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院予以采信。本院经审理确认如下事实：2010年10月29日，案外人佛山市南海区大沥镇凤池村西边股份经济合作社（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2018年9月14日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区大沥镇体育西路2号的宝盈广场A区七、八层5U乐家项目七层自编号为727号公寓（以下简称涉案物业）的使用权出让给乙方，物业建筑面积为24.03平方米，使用权性质为商业。出让期限从2019年1月1日起至2038年12月31日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定期限的使用权。赠送的使用权期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金93236元及物业水电管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。该公寓的实际交付时间为2019年1月1日，如甲方延期交付物业，每一个自然月的01日赔付违约金2000元整，在物业延期交付日期达到三个自然月后（即2019年3月31日），物业仍然无法交付给予乙方使用的，乙方有权申请解除本合同，甲方基于合同解除，退回该物业使用权出让金外，一次性赔付违约金三万元。5U乐家实行统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方选聘的物业管理公司进行装修及前期物业管理。甲方知悉乙方将本物业交付予第三方酒店管理公司或第三方租户进行居住/办公使用，前五年租赁期间所有的公共水电费用均由第三方实际使用人承担。该合同附有涉案物业所在位置平面图。2018年9月14日，被告悦心公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方对5U乐家物业提供物业管理服务，乙方拥有涉案物业合法使用权，本合同与《物业使用权出让合同》互为不可或缺之组成部分，乙方签订《物业使用权出让合同》的同时签订本合同，接受甲方提供统一物业管理服务，甲方收取乙方的物管费用，标准为1.8元/平方米/月。在缴纳租赁费用的同时乙方应交付物业服务押金3000元，物业管理费交付时间为按每月的1日开始收取，物业费用为乙方已签署该物业交付确认当天开始。等等。2018年9月14日，被告宝盈大沥分公司出具两份收据，确认收到原告租用涉案物业投资款93236元、涉案物业物业使用权按金3000元。2018年6月25日，原告（甲方）与佛山市禹志酒店管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将涉案物业出租给乙方用于日租、月租和旅业配套等，租期5年，甲方预计在2019年1月1日前将物业交付给乙方，如因客观原因导致物业延迟交付的，租期相应顺延。乙方须在物业正式交付乙方使用时一次性向甲方支付2000元作为租赁保证金。等等。2018年6月25日，原告（甲方）与广州壹定得投资管理有限公司签订《设计、装修及家具家电代购合同》，约定乙方接受甲方委托，根据原告与佛山市禹志酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同书》所涉物业的交付标准，于2019年1月1日前完成对物业的设计、装修并购买家具家电配置到涉案物业内，甲方向乙方支付委托总费用131764元，该费用包括《设计、装修及家具家电配置清单》所列物品的安装、运输等费用。双方同意本合同所涉及的物业设计、装修或家具、家电等一律由佛山市禹志酒店管理有限公司代为验收，经其验收合格或其向甲方支付首期租金时视为乙方全部完成本合同受托事项并符合《房屋租赁合同书》的交付标准。等等。广州壹定得投资管理有限公司分别于2018年6月25日、2018年7月16日、2018年9月14日出具一份收据，分别确认收到原告涉案物业的设计、装修及家电代购委托费用20000元、90000元、21764元。另查明一，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证，其中地上11层、地下1层，总建筑面积为86518.48平方米。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。另查明二，被告宝盈大沥分公司和悦心公司均于2019年3月27日收到本案起诉状及应诉材料。诉讼中，原告陈述解除《物业使用权出让合同》、《物业管理服务合同》的理由是被告未按合同约定履行交付物业的义务，构成根本违约，原告表示在本案中不向广州壹定得投资管理有限公司主张权利。本院认为，原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，原告与被告宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定被告将涉案物业出租给原告的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《物业管理服务合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权出让合同》约定被告宝盈大沥分公司应于2019年1月1日交付涉案物业，2019年3月31日仍未交付的，原告有权解除合同。原告主张被告未按照合同约定交付涉案物业，被告宝盈大沥分公司作为义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明已履行交付涉案物业予原告的义务，应承担举证不能的法律后果。因此，原告有权单方解除合同，本院确认该合同中的有效约定于被告宝盈大沥分公司收到本案应诉材料当日即2019年3月27日解除。原告与被告悦心公司签订的《物业管理服务合同》为《物业使用权出让合同》的从合同，《物业使用权出让合同》解除，原告诉请解除《物业管理服务合同》，本院确认该合同于被告悦心公司收到本案应诉材料当日即2019年3月27日解除。原告所支付的物业使用权出让金及物业水电管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，《物业使用权出让合同》超出二十年的约定无效，有效约定亦解除，故被告宝盈大沥分公司应返还已收取的物业使用权出让金93236元及物业水电管理按金3000元予原告。双方约定被告宝盈大沥分公司未依约交付涉案物业导致合同解除的，应向原告支付违约金30000元，故本院对原告诉请违约金30000元予以支持。原告支付的设计、装修、家电代购委托费用的收款方为广州壹定得投资管理有限公司，并非三被告，原告明确表示不在本案中向广州壹定得投资管理有限公司主张权利，本院对原告诉请返还设计、装修及家电代购委托费用131764元不予支持。《物业使用权出让合同》中租赁期限超出二十年的约定无效，原告确实存在一定的资金占用损失，且合同中的有效约定解除，被告宝盈大沥分公司即负有返还款项的义务，本院根据本案的实际情况，确定被告宝盈大沥分公司自合同解除之日即2019年3月27日起以96236元（93236元+3000元）为本金按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告。原告诉请的利息超出核定部分，本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司本案债务承担责任。被告宝盈公司、悦心公司是独立法律主体，原告主张被告悦心公司对被告宝盈公司的债务承担连带责任的请求依据不足，本院不予支持。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认植中山与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2018年9月14日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、确认植中山与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2018年9月14日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年3月27日解除；三、确认植中山与佛山市悦心物业管理有限公司于2018年9月14日签订的《物业管理服务合同》于2019年3月27日解除；四、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金93236元及物业水电管理按金3000元予植中山；五、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30000元予植中山；六、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以96236元为本金自2019年3月27日起至上述第四项实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予植中山；七、驳回植中山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5748.28元，减半收取计2739.14元（植中山已预交），由植中山负担1194.52元，由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担1544.62元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交的1544.62元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年六月二十八日书记员  邓洁婷