江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0203民初430号 原告：四川长虹物业服务有限责任公司景德镇分公司，统一社会信用代码91360200683461577B，住所地景德镇市高新区瓷都大道**（高新区管委会大楼附楼**）。 负责人：吴金印，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱美娟，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：段兴勇，男，该公司员工。 被告：蒋静，女，1992年8月6日出生，汉族，住景德镇市。 委托诉讼代理人：江冬姣，女，1969年1月11日出生，汉族，户籍地景德镇市浮梁县，系蒋静母亲。 委托诉讼代理人：江徇明，江西泰方律师事务所律师。 原告四川长虹物业服务有限责任公司景德镇分公司（以下至判决主文前简称长虹物业景德镇公司）与被告蒋静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理，原告长虹物业景德镇公司委托诉讼代理人朱美娟、段兴勇，被告蒋静委托诉讼代理人江冬姣、江徇明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长虹物业景德镇公司向法院提出诉讼请求：1.判决被告蒋静支付自2017年1月1日至2018年12月31日的物业费4096元、滞纳金4964元，合计9030元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理出：原告作为景德镇市长虹金域中央小区四期前期物业管理单位，与该小区开发单位长虹置业有限公司签订《前期物业服务协议》。根据协议第五条：业主交纳物业费的时间：从开发商通知入伙之日起，逾期未办理入伙手续的业主视为已入伙，并按规定计收物业服务费及物业费用滞纳金；住宅按建筑面积每平方米1.20元/月收取物业服务费；每次交纳费用时间：按季收取，业主应当分别在每年的1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前缴费。该协议第十一条约定，业主逾期交纳物业管理费，应补交从逾期交纳之日起每天按欠缴金额千分之三的滞纳金。原告依约提供物业服务，被告蒋静作为长虹金域中央小区E1幢206室（建筑面积142.15㎡）业主，自2017年1月1日开始，拒绝向原告交纳物业费及代缴的垃圾清运费。原告多次以当面协商，发送缴费通知单和告知函等形式向被告催收无果，现为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，请求支持原告全部诉讼请求。 被告蒋静辩解，首先，按照《前期物业服务协议》约定，原告长虹物业景德镇公司提供的服务，应确保开发单位移交的设备安全、运行正常，房屋共用设施整洁，共用楼梯、天台、通道、大厅无杂物堆放和违章占用，小区清洁率达到99%，绿化完好率99%，安全护卫岗（含监控中心）实行24小时值班，机动车和非机动车分类停放，无乱停乱放现象。但是，本案原告未履行合同义务，E1栋屋顶至今存在大量建筑垃圾，电梯摄像头长期无法使用，小区通道和各单元大厅堆放大量杂物，甚至消防通道被违章占用，垃圾清运不及时、不彻底，垃圾桶周围污水遍地、恶臭难闻等等，置全体业主生命安全于不顾。合同法规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要去。一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业管理条例规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务纠纷应用法律的解释规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。所以，被告有权拒绝缴纳物业服务费。其次，物业服务公司可要求对方按照合同约定支付违约金，但是没有权利收取由国家法律、法规规定的惩罚性的滞纳金。再次，被告家中在2014年交房的时候阳台处的下水道就开始漏水，2015年经原告整修有一段时间没有漏水，但以后地漏处又冒污水泡沫。综上，请求人民法院驳回原告长虹物业景德镇公司的诉讼请求。 原告长虹物业景德镇公司围绕其诉讼请求，提交了下列证据：1.长虹物业景德镇公司营业执照；2.物业维修现场照片、维修台账（部分），原告与昌江区阊杰苗圃基地签订的《绿化养护服务合同》及附件、与景德镇市消防工程有限公司签订的《日常消防维保服务合同》、与南昌市惠康清洁服务有限公司签订的《日常保洁服务合同》及附件、与四川凯达电梯有限公司签订的《电梯维保服务合同》；3.小区保安单元门巡查表、原告接受业主锦旗照片、弱电维修单据、共用设施设备维修图片、小区环境卫生清洁照片、行政执法部门处理小区油烟和违章搭建图片、原告维持车辆秩序照片、维修小区门禁照片、原告组织的消防演练和学习培训照片；4.原告与景德镇长虹置业有限公司签订的《长虹?金域中央四期E1、E2、E3前期物业服务合同》，交房通知书、入住流程单、住宅房屋验收单，《四期业主临时规约》、被告蒋静签署的承诺书。 被告蒋静对其辩解，提交了下列证据：1.《长虹?金域中央四期前期物业服务协议》《四期业主临时规约》；2.四期E1栋和E2栋的东门和西门垃圾成堆照片，E1栋楼梯间及安全通道堆放杂物照片，商户向院内排放油烟照片，路灯、消防设施损坏照片，污水井未盖上照片，进出大厅电动车随意停放照片，小区绿化带和路面损坏、车辆乱停照片；3.被告阳台店面冒泡沫视频截图。 经审理查明：被告蒋静系景德镇市珠山区朝阳路728号长虹金域中央小区四期E1幢206室业主，所购买的商品房建筑面积为142.15㎡。2014年6月前，该小区开发建设单位景德镇长虹置业有限公司（甲方）与原告长虹物业景德镇公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方选定乙方为其开发的长虹金域中央四期提供前期物业服务。乙方提供服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应对履行该合同承担相应的义务。合同期限自该物业竣工交付使用之日起计，至物业业主委员会成立并与选择的新物业公司签订物业服务合同生效后终止。乙方提供对房屋建筑本体共用设施设备、物业规划红线内属于物业管理范围的市政共用设施、物业附属配套服务设施、公共园艺景观、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集和清运、物业红线规划内交通和车辆行驶及停泊秩序的维修、养护、管理和运行服务。乙方承诺按照景德镇市一级物业管理服务质量标准进行服务。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.20元/月/平方米，商铺1.50元/月/平方米。物业服务费按甲方通知的收房日起计收。业主入住时预付一个季度的物业服务费，以后按季度交纳，具体时间为每季度首月10日前。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起每日按应交管理费的千分之三收取滞纳金。该物业房屋、设施、设备在保修责任内出现质量问题，由甲方负责返修，甲方未能及时返修的，经甲方同意由乙方代为维修，所发生的费用由甲方承担。以及其他双方约定的权利义务关系。合同签订后，原告长虹物业景德镇公司按约为长虹金域中央小区业主提供前期物业服务。2014年12月14日，被告蒋静领取诉争房屋锁匙，并向原告交纳前三个月按50%计收的物业费252元和装修垃圾清运费800元。2015年3月6日，被告蒋静签署《承诺书》一份，同意履行、承担长虹·金域中央四期业主临时规约中规定的业主与物业使用人的所有责任和义务。2017年1月10日至2018年12月10日期间，被告蒋静因家中阳台的地漏处冒出污水泡沫向原告长虹物业景德镇公司反映后，经原告维修没有解决，未交纳房屋共同部位维护和管理、配套的共同设施设备及其运行维护和管理的物业费为4093.92元（142.15㎡×1.20元/月×24个月）。原告长虹物业景德镇公司现以与被告蒋静协商交纳物业服务费未果，诉至法院。 本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案焦点问题为原告长虹物业景德镇公司与被告蒋静是否存在物业服务合同关系，原告长虹物业景德镇公司向被告收取物业费是否提供了物业服务。根据相关法规规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。诉争的长虹金域中央小区开发单位景德镇长虹置业有限公司在向被告蒋静交房时，选定原告长虹物业景德镇公司为小区业主提供物业服务，因在该小区业主大会成立并选聘新的物业管理企业之前，景德镇长虹置业有限公司与长虹物业景德镇公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原、被告应当按照前期物业服务合同约定全面履行自己的义务。原告长虹物业景德镇公司作为前期物业服务企业为长虹金域中央小区业主提供了一定的服务，被告蒋静应按规定交纳物业服务费。物业服务合同履行中，被告蒋静家中阳台的下水管道排水不畅，地，地漏处出现泡沫因可能系给排水管道质量引起，虽然，按照有关规定，在物业的质量保修期内，由该物业开发单位景德镇长虹置业有限公司负责履行返修义务。但是，原告长虹物业景德镇公司应为小区业主积极服务，提供必要协助或维权支持。被告蒋静因给排水管道质量造成居家生活的不便，所拖欠的物业费为4093.92元，本院酌定按3600元交纳。至于原告长虹物业景德镇公司要求被告蒋静承担按日计算的逾期付款违约金，因双方约定违约金比例过高，且原告提供的物业服务存在一定不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第二十一条、第二十二条、第四十六条，《建筑工程质量管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告蒋静于本判决生效后五日内一次性向原告四川长虹物业服务有限责任公司景德镇分公司支付物业服务费3600元； 二、驳回原告四川长虹物业服务有限责任公司景德镇分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由原告四川长虹物业服务有限责任公司景德镇分公司和被告蒋静各承担12.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审判员  伍建平 二〇一九年六月五日 书记员  漆诗莹