贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初1216号原告（反诉被告）：刘朝励，男，1989年10月9日出生，侗族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。原告（反诉被告）：杨艳惠（原告刘朝励之妻），女，1990年5月17日出生，汉族，贵州省松桃县人，住贵州省铜仁市碧江区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：何鑫，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：杜勇飞，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：铜仁万国商都房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区民主路（阳光大厦一期）。法定代表人：吕永涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余国军，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈连江，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）刘朝励、杨艳惠与被告（反诉原告）铜仁万国商都房地产开发有限公司（以下简称万国商都公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘朝励、杨艳惠的共同委托诉讼代理人何鑫、被告（反诉原告）万国商都公司的委托诉讼代理人陈连江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘朝励、杨艳惠向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年1月20日签订的《铜仁十字金街商铺认购确认表》；2、判令被告双倍返还原告定金人民币10万元（以下币种均为人民币）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月20日，原告夫妻二人在被告工作人员介绍下，自愿购买被告开发的位于铜仁市××宽度××1.5ｍ，面积为10.75㎡的商铺一间。2018年1月21日，原告向被告支付了定金5万元。支付购房定金后，被告的工作人员便带原告前往现场看房。原告经实地看房后才知晓，原告所购商铺并没有被告的工作人员介绍的1.5m宽，只有约1m宽。原告知情后，不愿再购买该商铺，并要求被告退还已交纳的定金，但被告予以拒绝。此后，原告多次找到被告要求解决，最终双方协商未果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，因被告的原因导致原、被告双方不能签订《商品房买卖合同》，被告依法应当承担双倍返还原告所交定金的责任。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告万国商都公司辩称：原、被告于2018年1月20日签订《铜仁十字金街商铺认购确认表》前，被告已于2016年7月经中国人民解放军总参谋部工程兵第四设计研究院出具平面设计图，2016年8月取得测绘报告，2016年12月9日取得商品房预售许可证，原告所认购的57号房屋面积与测绘报告的面积一致。原、被告于2018年1月20日签订的《铜仁十字金街商铺认购确认表》中并未列明案涉房屋的宽度，只明确了房屋的面积，被告严格按照平面设计图及测绘报告的面积进行销售。原告购买商铺时，置业顾问系郭梅参，而非李祖穆，原告与李祖穆的聊天记录不能作为本案证据，并不能排除双方之间存在恶意串通。原告未严格按照认购确认表中所约定的义务支付尾款，其已严重违约，根据确认表约定，被告有权将案涉房屋另售他人。原告未按约支付尾款，根据双方约定及法律规定，本案原告无权要求被告返还定金及赔偿。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。审理过程中，被告万国商都公司向本院提出反诉，反诉请求为：1、判令反诉原告不予返还反诉被告已付购房定金5万元；2、本诉诉讼费及反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2018年1月20日，反诉被告与反诉原告签订《铜仁十字金街商铺认购确认表》，约定反诉被告购买反诉原告开发的位于铜仁市××区××区域××号商铺；建筑面积10.75㎡，单价48800元/㎡，总价款524600元；付款方式为全款。后经双方进一步协商，反诉原告同意给予反诉被告在总价中优惠44600元，该商铺最终成交价格48万元。同时，反诉被告与反诉原告签订该认购确认表时，已向反诉原告支付购房定金5万元。但因反诉被告的擅自违约行为，导致双方至今未签订《商品房买卖合同》。根据双方签订的认购确认表明确约定，反诉被告在交纳5万元定金时，即视为选房成功，并对销售方式、所选中商铺的面积、位置及价格充分认可并无任何疑义。同时，明确约定签订认购确认表后5个工作日内签订《商品房买卖合同》；若反诉被告未在约定时间签订《商品房买卖合同》，反诉原告有权另售他人，定金不予退还；确认表“备注”中约定了余下尾款1月21日交清。反诉被告未按约定时间向反诉原告支付购房款及签订《商品房买卖合同》，其行为已构成根本性违约，反诉原告有权根据双方约定及法律规定不予退还反诉被告已支付的定金。为此，特提出前诉反诉请求，请求人民法院予以支持。对反诉原告万国商都公司提出的反诉，反诉被告刘朝励、杨艳惠辩称：反诉被告购买商铺时的置业顾问是郭梅参。双方发生争议后，郭梅参无法解决，其将相应问题转交给了李祖穆，因此交付定金发生纠纷后，原告是与李祖穆在进行协商。郭梅参与李祖穆均是反诉原告的销售员工，其二人向反诉被告介绍商铺、协商解决纠纷均是代表反诉原告。因此，从反诉被告与李祖穆的聊天记录足以证明，是反诉原告的员工将案涉商铺的宽度由实际的不足一米介绍成了一米五，导致反诉被告作出了错误的决定。交付定金当日，反诉被告已发现门面宽度与实际介绍不符，并于当日要求反诉原告解决，双方至今协商未果。因此，反诉被告未交纳约定的剩余购房款不属于违约，反诉原告因其员工的错误介绍应当双倍返还反诉被告已交付的定金。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的《铜仁十字金街商铺认购确认表》、《收据》及刷卡凭证、聊天记录，拟证明在被告员工的介绍下，原告自愿购买被告开发的位于铜仁市××宽度××1.5ｍ，面积为10.75㎡的商铺一间；原告已交付了购房定金5万元；原告实地看房后发现案涉商铺仅有约1m宽；因被告的原因导致原、被告双方不能签定《商品方买卖合同》，被告依法应当双倍返还原告交付的定金。被告质证表示，对《铜仁十字金街商铺认购确认表》、《收据》及刷卡凭证的真实性无异议，被告收到原告交纳的定金5万元是事实；对确认表的证明目的有异议，该确认表仅描述了案涉商铺的面积，并未明确商铺的宽度；确认表已经明确了交款的时间以及签订正式《商品房买卖合同》的时间，但原告未按约定履行义务，已构成违约；对聊天记录的真实性、关联性有异议，该聊天记录上体现案涉商铺的面积是10.75㎡，被告的销售员是按设计图严格对外进行销售。本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订了《铜仁十字金街商铺认购确认表》，原告向被告交纳了认购定金5万元，该认购确认表客观真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；购买商铺时，郭梅参系原告的置业顾问；对原告提交的认购确认表及收据、刷卡凭证予以采信；微信聊天记录缺乏证据的真实性、合法性和关联性，本院不予认定。即使从该聊天记录的内容上体现，也不能证明与原告聊天的相对方告知其案涉商铺宽1.5m的事实，达不到原告的证明目的。对被告万国商都公司提交的证据：1、设计平面图，拟证明原告在被告处订购的57号房屋，经中国人民解放军总参谋部工程兵第四设计研究院出具的设计平面图明确标明了房屋位置、面积、宽度、长度，足以说明原告在购买案涉商铺时已明确知晓该商铺客观情况的事实。原告质证表示，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为图纸属专业性资料，购房者对图纸的数据并不能都理解，该图纸不能证明被告给原告介绍的信息与房屋信息实际相符。本院认为，该设计平面图客观真实，证明了案涉57号商铺的位置、面积、长度及宽度等信息，予以认定。2、对被告提交的照片，拟证明原告签订案涉认购确认表的当天，原告已知晓商铺的位置；被告开业前进行了试营业。原告质证表示，对证据的真实性、合法性和关联性有异议，与本案无关，不能作为本案证据使用。本院认为，该证据可以客观反映2018年1月20日铜仁市十字金街开业的情况，予以采信。经审理，本院查明事实如下：2018年1月20日，原、被告签订《铜仁十字金街商铺认购确认表》，约定原告刘朝励、杨艳惠认购被告开发的铜仁市碧江区中华路57号商铺；建筑面积10.75㎡，单价48800元/㎡，总价款524600元，优惠44600元后，总价款为48万元；签订确认表时交纳5万元定金，即视为选房成功，并且对铜仁十字金街商铺的销售方式、所选中商铺的面积、位置及价格充分认可无任何疑义；客户应于签订本认购确认表后五个工作日内签订铜仁市十字金街《商品房买卖合同》；若客户未在约定时间签订《商品房买卖合同》，开发商可将该物业另售他人，定金不予退还；本认购确认表与认购金收据同时使用有效。该认购确认表“备注”一栏注明已交定金5万元，余下尾款1月21日交清。2018年1月21日，原告杨艳惠向被告交纳了案涉57号商铺的定金5万元。至今，原、被告双方未签订案涉57号商铺的《商品房买卖合同》，原告刘朝励、杨艳惠未向被告万国商都公司支付购房余款。另查明，2016年8月9日，铜仁市房地产交易中心对“铜仁市民主路公共人防工程”作出《铜仁市房屋面积测绘报告》，该报告第26页载明原告所购的案涉××号商铺建筑面积10.75㎡，套内建筑面积5.42㎡。2016年12月9日，被告开发建设的“铜仁市碧江区环北路2、4、6、8号铜仁市民主路公共人防工程环北路区、中华路区幢”取得商品房预售许可证。该预售许可证所载明的商品房包括原告所认购的案涉铜仁市碧江区中华路57号商铺在内。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原、被告签订的《铜仁十字金街商铺认购确认表》是否合法有效；2、本诉原告要求解除该认购确认表的条件是否具备；合同履行过程中，原、被告双方是否存在违约行为，原告是否有权要求被告双倍返还定金；3、被告反诉要求不予返还原告购房定金是否于法有据。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案原、被告在平等自愿的基础上签订的《铜仁十字金街商铺认购确认表》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照认购确认表的约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除。从双方签订的认购确认表的内容上看，明确了将来订立《商品房买卖合同》的意思表示，该认购确认表应为预约合同的性质。对二原告是否有权要求解除案涉《铜仁十字金街商铺认购确认表》的问题，对此，本院认为，该《铜仁十字金街商铺认购确认表》的性质为预约合同，对其是否具有强制当事人订立本约的效力的问题，根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”及第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”以及《中华人民共和国民法总则》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”之规定，本案原、被告在《铜仁十字金街商铺认购确认表》中已经明确约定了将来订立《商品房买卖合同》的意思表示，该合同订立与否应当遵循当事人意思自治原则，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。预约合同亦不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的继续履行的情形，强制订约有悖于合同意思自治原则。因此，对原告要求解除案涉《铜仁十字金街商铺认购确认表》的诉讼请求，本院予以支持。对原、被告双方是否存在违约行为，被告应否双倍返还原告定金，被告应否对定金不予退还的问题，本院认为，综合全案，经庭审查实，原告提出被告的工作人员称原告所认购的商铺宽度为1.5m，但经原告实地查看，商铺宽度实际不足1m，系被告原因导致双方未能签订《商品房买卖合同》。对此，本院认为，根据双方签订的《铜仁十字金街商铺认购确认表》约定，案涉商铺建筑面积10.75㎡，该认购确认表未对商铺宽度进行明确。原告提交的证据不足以证明其主张，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告应对此承担举证不能的不利后果。故，对原告提出被告违约的观点，本院不予采纳。对原告是否违约的问题，本院认为，原、被告签订的《铜仁十字金街商铺认购确认表》约定：案涉商铺的总价款为48万元，签订确认表时交纳5万元定金，余下尾款1月21日交清；客户应于签订认购确认表后五个工作日内签订铜仁市十字金街《商品房买卖合同》；若客户未在约定时间签订《商品房买卖合同》，开发商可将该物业另售他人，定金不予退还。该认购确认表签订后，原告未按约定与被告签订《商品房买卖合同》，至今未支付剩余购房款，其行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，本案《商品房买卖合同》未能订立的原因在原告，故，对本诉原告刘朝励、杨艳惠要求被告万国商都公司双倍返还已付定金的诉讼请求，本院依法予以驳回；对反诉原告万国商都公司要求不予退还反诉被告刘朝励、杨艳惠交纳的定金5万元的反诉请求，本院依法予以支持。综上所述，对本诉原告刘朝励、杨艳惠要求解除双方于2018年1月20日签订的《铜仁十字金街商铺认购确认表》的诉讼请求，本院予以支持；对本诉原告刘朝励、杨艳惠的其他诉讼请求，本院依法予以驳回。对反诉原告万国商都公司要求不予退还反诉被告刘朝励、杨艳惠交纳的定金5万元的反诉请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘朝励、杨艳惠与被告（反诉原告）铜仁万国商都房地产开发有限公司于2018年1月20日签订的《铜仁十字金街商铺认购确认表》；二、原告（反诉被告）刘朝励、杨艳惠已交纳的购房定金人民币5万元被告（反诉原告）铜仁万国商都房地产开发有限公司不予退还；三、驳回原告（反诉被告）刘朝励、杨艳惠的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币2300元，已减半收取计人民币1150元，反诉案件受理费人民币525元，合计人民币1675元，由原告（反诉被告）刘朝励、杨艳惠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  饶和秀二〇一九年六月十二日法官助理帅清清代理书记员  杨婷婷