安徽省无为县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0225民初2938号 原告：方克波，男，1978年4月15日出生，汉族，住安徽省无为县。 原告：薛贞梅，女，1975年11月10日出生，汉族，住安徽省无为县。 以上两原告的委托诉讼代理人：唐晨，安徽金鸿律师事务所律师。 被告：无为碧桂园鸿联房地产开发有限公司，住所地：安徽省无为县。 法定代表人：孙继召，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋哲，该公司员工。 委托诉讼代理人：顾瑶瑶，该公司员工。 原告方克波、薛贞梅与被告无为碧桂园鸿联房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人和被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方克波、薛贞梅向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告赔偿因商品房买卖合同约定导致原告无法获得私家花园而导致的经济损失89952元，并自2019年5月17日起按银行同期贷款利率支付上述损失的利息;2.判令被告向原告支付合同违约金26985.6元。3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系碧桂园·翡翠华府天境***房屋的开发商。为吸引买受人购买一楼房屋，被告通过宣传单页，销售广告等方式，向潜在买受人宣传购买一楼房屋可得私家花园，在此宣传下，2017年2月13日，原被告双方签订了编号为WW*****的《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买案涉房屋，房屋单价为6015元每平，面积为112.44平米，总价为676310元，同时案涉房屋附赠私家花园，案涉房屋及私家花园的交付时间为2018年9月15日前。至交房日前，原告发现案涉房屋及所附的私家花园并不符合双方的约定，且该种情况并非原告一户，而是普遍发生于被告所开发的**楼盘**业主中，原告遂与其他业主一同向被告维权，在维权过程中，从规化部门了解到，被告所承诺的私家花园并未得到规化部门的批准，属于违章设置，因此原告不能依约取得被告承诺的私家花园。无为县市场监督管理局经过调查取证，对上述事实予以确认，并以被告虚假宣传为由，对被告作出无市监罚字（2019）115号行政处罚，处以罚款22万元。 碧桂园公司辨称：被告不存在违反商品房买卖合同的违约行为，原告无权要求被告承担所谓的违约责任。被告交付的房屋符合商品房买卖合同的约定，原、被告所签订的商品房买卖合同中所附合同图没有体现任何有关私家花园的内容。总平图上围栏线不构成合同的内容，仅为要约邀请，最终以政府部门审批以及双方签订的合同为准，私家花园围栏线的语义并不明确，并不能表明被告具有把花园附赠给一楼业主的意思表示。被告不存在虚假或引人误解的宣传行为，被告并未承诺一楼房屋附带花园或附赠花园，根据无为县规化局审批的总平图对部分不计入公共绿地设置了围栏线，我司的某些销售人员就此仅表示过苑区内有花园，如一楼业主要求使用的，在业主不在花园上搭建建筑物和构建物等违建设施的，仅为增强一楼房屋的景观效果的情况下，我司不反对一楼业主对该部分绿地的使用行为，但我司并未承诺一楼房屋附带花园或赠送花园，也没有将花园作为一楼房屋的卖点引诱客户买受一楼房屋，且被告也通过让原告签订《签约特别提示》的方式，告知原被告双方的权利义务按照合同约定处理，原告在签约时未向被告提出任何异议，即使认定被告存在引人误解的宣传行为，被告也没有因此获益，原告至今仍可以适度使用绿篱隔开的封闭绿地，原告并未受到损失。针对一楼单位，被告在定价时并未考虑到花园的因素，涉案房屋所在楼同一位置不同楼层的房屋价格基本持平，差异不大，被告并未从该行为中获益。 本院经审理认定事实如下：2017年2月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告将位于无为县无城镇碧桂园·翡翠华府天境**室出售给被告，该房单价是6015元，面积为112.44平米，房屋总价款是676310元。2016年9月1日，碧桂园公司印制标注“碧桂园·翡翠华府总体规化示意图”印刷品散页2500张，利用其中标注的一层私家花园围栏，宣传翡翠华府住宅房一层拥有私家花园。2016年9月，经县规化委员会审议，经县政府审批的无为县碧桂园·翡翠华府项目规化方案一层没有院子。后经无为县市场监督管理局认定，碧桂园公司虽没有虚假宣传的故意，但是公司有关人员对县规化局批准的总平图上的围栏线理解有误，以为一楼住户可以合法地拥有私家花园，导致在销售住宅宣传过程中，造成购房者也误认为可以合法地拥有一楼私家花园的事实，遂根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款的规定，于2019年1月21日对碧桂园公司处以22万元的罚款。2018年11月29日，碧桂园致业主一封信，对补偿金额确定了补偿及赔偿标准，该户的补偿及赔偿标准是，该户的补偿标准是【（该户所购买房屋单价-二楼单价）+（三楼单价-二楼单价】×该户所购买房屋建筑面积，该户的赔偿标准=差价（800元）×30%×该户所购买房屋建筑面积，若一楼单价低于二楼单价则，则不计一、二楼单价差。碧桂园公司与涉及的106户签订了协议书，该户若按照此标准的赔偿金额为32956元。2019年3月10日，在无为县政府的主持下，部分业主代表与碧桂园进行了协商，并形成了会议纪要。2019年5月17日，原告诉至本院，要求被告给予总的赔偿标准为1040元×建筑面积。 上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同复印件、总体规化示意图复印件、签约特别提示、行政处罚决定书复印件、会议纪要复印件等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，碧桂园公司虽没有虚假宣传的故意，但是公司有关人员对县规化局批准的总平图上的围栏线理解有误，以为一楼住户可以合法地拥有私家花园，导致在销售住宅宣传过程中，造成购房者也误认为可以合法地拥有一楼私家花园的事实。原、被告所签订的商品房买卖合同买卖合同中虽没有附赠花园的具体名称及面积，但是被告就其开发范围内宣传中所作的说明和允诺，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此后，被告也积极与一楼业主进行了沟通，并与106户业主签订了协议书，对赔偿标准作出明确约定。原告在签约时，对被告提出的签约特别提示，也未能做到注意的义务，也有一定的责任。被告与该小区的大部分业主签订了协议书，反映了大部分业主的要求，应具有普遍的适用性，本院对于协议书所确定的赔偿标准予以确认。现原告要求赔偿的损失和违反金，并无证据予以佐证，本院不予支持。为维护正常有序的房地产市场秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告无为碧桂园鸿联房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告方克波、薛贞梅32956元。 二、驳回原告方克波、薛贞梅的其他诉讼请求。 案件受理费2638元，减半收取计1319元，由被告无为碧桂园鸿联房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判长  杨金武 二〇一九年六月二十六日 书记员  朱惠娟 附件：本判决引用的法律原文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任