贵州省江口县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0621民初46号 原告:贵州绿洲房地产开发有限公司,住所地：贵州省铜仁市碧江区西外环路**。 法定代表人：杨再秀，该公司经理。 委托诉讼代理人：邱敏志，该公司员工。 委托诉讼代理人:付光维：贵州锦江河律师事务所律师。 被告：贵州泰业房地产开发有限公司，，住所地：贵州省铜仁市江口县双江街道环西汽车站**门面 法定代表人：辛欢，该公司经理。 委托诉讼代理人：潘峰成，贵州懿村律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂事辰，贵州懿村律师事务所律师。 被告：辛金立，男，1964年11月29日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 委托诉讼代理人杨焯：贵州懿村律师事务所律师。 第三人：江口县鸿福房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省铜仁市江口县双江街道民俗街/div> 法定代表人：姚福，该公司经理。 第三人：徐海建，男，1960年11月11日出生，汉族，住浙江省台州市淑江区。 第三人:周仲盆,男，1966年3月7日出生，汉族，住浙江省台州市临海市。 委托诉讼代理人杨跃民，贵州锦江河律师事务所律师。 原告贵州绿洲房地产开发有限公司（以下简称绿洲公司）与被告贵州泰业房地产开发有限公司（以下简称泰业公司）、被告辛金立及第三人江口县鸿福房地产开发有限公司（以下简称鸿福公司）、第三人徐海建、第三人周仲盆合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年1月4日受理后，依法适用普通程序于2019年5月15日进行了公开开庭审理。原告绿洲公司委托诉讼代理人邱敏志、付光维；被告泰业公司委托诉讼代理人潘峰成、涂事辰；被告辛金立委托诉讼代理人杨焯、第三人鸿福公司法定代表人姚福、第三人徐海建、第三人周仲盆委托诉讼代理人杨跃民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告绿洲公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告辛金立于2011年8月28日签订的《房地产联合投资协议书》；2、依法判令被告泰业公司立即将位于江口县双江镇盐柳路“西岸珑庭”项目的土地使用权变更登记回原告绿洲公司名下；3、依法判令被告泰业公司归还“西岸珑庭”项目前期相关资料及财务资料（包括但不限于发改委立项文件、土地相关批文、规划建设相关批文、拆迁资料）；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告辛金立于2011年8月28日签订《房地产联合投资协议书》，协议约定：原告与被告辛金立合作开发“西岸珑庭”项目，原告享有27%的开发经营权，被告辛金立享有51%的开发经营权，（被告辛金立51%的开发经营权来源为：受让案外人周显达在“西岸珑庭”项目33%的股权及第三人徐海建、周仲盆在“西岸珑庭”项目10%的股权，另以450万元受让第三人江口县鸿福房地产开发有限公司8%的股权。），并按照比例投资及享益。该项目取得二期土地后，原告无条件协助被告辛金立办理了一期土地证转户、规划方案更名手续。“西岸珑庭”项目由被告辛金立全权负责管理、经营，重大事项由董事会商量决议。协议签订后，被告辛金立于2011年9月26日注册成立了贵州泰业房地产开发有限公司，在被告辛金立的主导下，原告协助于2011年10月28日将“西岸珑庭”项目土地使用权变更登记在了被告泰业公司名下。事后原告得知，被告并未向本案第三鸿福公司、第三人徐海建、第三人周仲盆及案外人周显达支付股权转让的对价款，也未取得“西岸珑庭”项目51%的股权。该项目前期相关材料及财务资料，包括发改委立项文件、土地相关批文、规划建设相关批文、拆迁材料等在内的全部资料均被被告辛金立及被告泰业公司擅自带走，被告泰业公司也有名无实，长期没有工作人员正常上下班，亦没有正常开展公司业务。因被告泰业公司、被告辛金立的违约行为，导致整个“西岸珑庭”项目停滞至今，原告与被告辛金立签订的《房地产联合投资协议书》已经实际不能履行，给原告造成巨大的经济损失。为此，原告为维护自身合法权益，切实推动江口县整体城市规划进程。特起诉至法院，请求依法公正判决。 被告泰业公司辩称：一、被答辩人绿洲公司的诉讼请求无法律和事实依据，答辩人并不是本案诉称合同一方主体，不具备诉讼主体资格，被答辩人的诉请不能成立；二、本案诉称合同中的项目无论是答辩人还是被告辛金立，在项目转让及实施过程中均无任何过错，没有理由，也不应该承担项目停滞的任何责任；三、第三人徐海建从答辩人处抽逃的全部资金，全部被被答辩人挪用，答辩人保留向被答辩人追索该资金的权利。综上，请求依法驳回被答辩人绿洲公司的诉讼请求。 被告辛金立辩称：一、被答辩人绿洲公司所诉与事实严重不符，答辩人已经积极的履行了对周显达的付款义务；二、答辩人是否支付股权转让费与本协议的履行没有关联性，双方的转让协议履行情况并不是本案中协议的前置条件，两者之间没有约束关系；三、被答辩人诉称项目停滞至今，导致协议不能实际履行毫无事实依据。该项目2011年启动后至2014年才落实好土地相关批复，完成建设相关批文及拆迁方案，2014年后被答辩人绿洲公司法定代表人邱敏志、第三人徐海建、第三人周仲盆挪用泰业公司资金，导致公司资金不足，致使项目停滞。现阶段，该项目已属于江口县旧城改造项目，具体权属还未确定。综上，被答辩人要求解除协议，于法无据，请求驳回被答辩人诉讼请求。 第三人鸿福公司辩称：一、贵州省铜仁市人民法院的（2016）黔06民终318号判决已经进入执行程序，位于江口县盐柳路江中至民俗街片区“西岸珑庭”项目，登记在泰业公司名下的项目土地已经作为执行案件的拍卖标的，答辩人认为，在被告泰业公司、原告绿洲公司未清偿（2016）黔06民终318号判决所确定的债务时，原告绿洲公司诉求将该土地变更至其名下的诉讼请求显然应当依法判决，答辩人将向法院请求马上对该土地依法予以拍卖。二、被告泰业公司、被告辛金立，原告绿洲公司对鸿福公司同时构成违约，答辩人将另案诉讼解除合同并赔偿损失。被告泰业公司、原告绿洲公司未按照协议约定投资建设“西岸珑庭”项目，导致工程建设停滞7年，已经构成根本违约，应当承担法律责任。同时我同意解除合同，同意将本案涉案土地变更回原告绿洲公司名下，现在只要那家公司愿意开发，我都同意。被告泰业公司现在没有实力进行开发。 第三人徐海建辩称：应当解除合同，本案涉案土地变更回原告绿洲公司名下，现在只要那家公司愿意开发，我都同意。被告泰业公司现在没有实力进行开发。 第三人周仲盆辩称：1、泰业公司由被告辛金立为履行联合投资协议，而发起设立，泰业公司成立后，由辛金立担任法人。根据公司法规定，发起人设立行为所产生的法律后果，由设立后公司承担，那么辛金立的行为由被告泰业公司承担，泰业公司为本案适格被告；2、根据原告诉讼请求可知，被告辛金立签订协议时，并没有取得51%的股份，故辛金立签订该协议属于无权处分，现在第三人明确不将股份转让给辛金立，导致合同目的无法实现；3、首先涉案土地由绿洲公司变更为泰业公司，不是转让，即使如被告泰业公司所述为转让，那么根据《城镇国有土地出让及转让暂行条例》第十九条的规定，绿洲公司接手该土地后没有按照出让合同约定进行开发，该土地转让权不能转让即转让无效。基于以上几点，绿洲公司有权要求被告泰业公司变更涉案土地使用权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 1.原告绿洲公司提交的1号证营业执照、法定代表人身份证及身份证明、2号证房地产项目合作开发协议书及补充协议（2份）、房地产联合投资协议书、3号房地产联合投资协议书，以上1-3号证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，且双方当事人对其真实性均无异议，本院依法予以确认；4号证土地登记申请书，系江口县不动产登记事务中心档案复印件，共两页，首页加盖有单位公章，符合证据三性原则，本院依法予以确认；5号证委托书、快递单、短信截图两份，与本案不具备关联性，本院依法不予确认；6号证股份转让协议书、江口县法院（2012）江民商字6号判决书、铜仁市中级法院（2013）铜终民商7号裁定书，内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认；7号证铜仁市中院（2016）黔06民终318号民事判决书、江口法院作出失信决定书（2份）、限制消费令，均系法院生效裁判文书，符合证据三性原则，本院依法予以确认。 2.被告泰业公司提交的1号证泰业公司营业执照及法定代表人身份证明、2号证一组，第三人鸿福公司与绿洲公司于2010年11月2日签订的《合作开发协议书》，2011年1月5日、2011年1月21日签订的《补充协议》，1-2号证据原、被告及第三人均无异议，符合证据三性原则，本院依法予以确认；3号证据一组，原告绿洲公司与被告辛金立、第三人徐海建、第三人周仲盆、第三人鸿福公司于2011年8月28日签订的《联合投资协议》、泰业公司2011年9月20日任职书、绿洲公司2011年9月30日股东会决议、绿洲公司2011年9月30日股东会决议、泰业公司与徐海建、姚福于2011年9月30日签订补充协议、泰业公司与徐海建、姚福于2011年9月30日签订补充协议、2011年11月27日泰业公司会议纪要、2011年11月27日泰业公司会议纪要、江口国土局2011年12月29日发出的通知、2015年2月9日江口国土局用地情况说明、2013年1月7日原告绿洲公司向江口国土局递交的申请、江变国用（2011）第489号国有土地使用权证，符合证据三性原则，本院依法予以确认。被辛金立提交的证据与被告泰业公司提交的证据内容一致，本院依法予以确认。 3.第三人鸿福公司提交的证据：1号证企业法人营业执照、组织机构代码、法定代表人的身份证明、2号证房地产项目合作开发协议书、3号证房地产联合投资协议书、4号证（2016）黔06民终318号民事判决书、（2017）黔民申1075号民事裁定书，以上1-4号证据，原、被告及第三人均无异议,本院依法予以确认；5号证房地产联合投资协议书、6号证补充协议书、7号证用车协议、8号证会议纪要、9号证江口县国土资源局通知，符合证据三性原则，本院依法予以确认。 4.根据原告绿洲公司向本院申请，本院依法向江口县不动产中心调取的证据，土地登记审批表三份（编号分别为江变国用［2011］141、172、489号），原被告及第三人均无异议，本院依法予以确认；根据被告泰业公司向本院申请，本院依法调取的证据，1、江口县人民政府文件（江府函［2011］18、20号、票据一张、《国有建设用地使用权出让合同》，内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。两份法院裁判文书，（2017）黔0621刑初11号刑事判决书、（2019）黔06刑终5号裁定书，系江口县人民法院作出（2017）黔0621刑初11号刑事判决书后，由贵州省铜仁市中级人民法院以（2019）黔06刑终5号刑事裁定书裁定发回重审的事实。（2017）黔0621刑初11号刑事判决书尚未生效，本院依法不予确认。 经审理本院认定事实如下： 1、2010年11月22日，原告绿洲公司与第三人鸿福公司签订《房地产项目合作开发协议书》，约定共同合作开发位于江口县盐柳路江中至民俗街片区“西岸珑庭”项目。双方约定按照65%:35%的比例出资、占比； 2、2011年1月5日，原告绿洲公司与第三人鸿福公司签订《房地产项目合作开发补充协议书》；约定在《房地产项目合作开发协议书》的基础上，合作开发“西岸珑庭”项目，约定由绿洲公司享有70%的开发经营权，鸿福公司享有30%开发经营权； 3、2011年1月5日，原告绿洲公司与案外人周显达、第三人徐海建、第三人周仲盆签订《房地产联合投资合同书》,就原告绿洲公司享有的位于江口县盐柳路江中至民俗街片区“西岸珑庭”项目70%的开发经营权进行合作约定；由原告绿洲公司享有26%的开发经营权、案外人周显达享有33%的开发经营权、徐海建享有6%的开发经营权、周仲盆享有5%的开发经营权，各方按照以上比例分享项目所获的利润。 4、2011年1月21日，绿洲公司与鸿福公司签订《房地产项目合作开发补充协议书》；双方约定绿洲公司暂停支付鸿福公司200万元的投资款，作为完税保证，并约定双方签订该合同后，立即到江口县国土资源局办理土地使用证变更手续，将鸿福公司名下国有土地使用权变更到绿洲公司名下，国有土地使用证号[江变国用（2011）第141号]。 5、2011年1月25日经江口县国土资源局批准，鸿福公司将属于自己名下的（地（地号6-147积：4248㎡）国有土地使用权变更至绿洲公司名下，国有土地使用证号[江变国用（2011）第141号]。 6、2011年8月28日原告绿洲公司、被告辛金立、第三人徐海建、第三人周仲盆、第三人鸿福公司签订《房地产联合投资协议书》。约定第三人徐海建、第三人周仲盆在“西岸珑庭”项目1%的股份归属原告绿洲公司，原告绿洲公司在原有26%的开发经营权的基础上增加1%，享有27%的开发经营权，被告辛金立享有“西岸珑庭”项目51%的开发经营权（51%的开发经营权来源：受让周显达33%的份额；第三人徐海建、第三人周仲盆10%的份额；另外从第三人鸿福公司30%份额中以450万购买8%的份额。），并约定原告绿洲公司协助被告辛金立办理一期土地证转户、规划方案更名手续。而后被告辛金立于2011年9月26日发起成立泰业公司。 7、2011年9月30日经江口县国土资源局批准，原告绿洲公司将其名下国有土地使用权[江变国用（2011）第141号]变更至被告泰业公司名下，变更后国有土地使用权证号为：[江变国用（2011）第489号]。 8、2011年9月30日被告辛金立以被告泰业公司法定代表人的名义与第三人徐海建签订《房地产联合投资协议》明确2011年8月28日签订的《房地产联合投资协议书》中被告辛金立的权利由被告泰业公司享有。2011年12月1日，被告辛金立以泰业公司法定代表人的名义与第三人徐海建、第三人鸿福公司法定代表人姚福签订了《补充协议》。明确第三人鸿福公司享有“西岸珑庭”项目22%的投资收益权利，并享有该项目管理权。 9、2013年10月30日，江口县政府组织住建局、国土局等部门即投资方代表就解决“西岸珑庭”项目建设相关问题召开协调会，处理投资方纠纷，就泰业公司整体收购鸿福公司在“西岸珑庭”项目中的30%股份进行协商，但未能达成协议。2014年5月，江口县政府再次组织相关部门、绿洲公司和鸿福公司代表及辛金立参加协调，处理“西岸珑庭”项目投资人之间的合作事宜，鸿福公司与泰业公司就整体收购鸿福公司在“西岸珑庭”项目中的股份再次进行协商，仍未达成协议。 10、根据被告辛金立与原告绿洲公司、第三人鸿福公司的协议约定，被告辛金立在“西岸珑庭”项目中的权利、义务由被告泰业公司承继，辛金立就“西岸珑庭”项目中的合同行为即是泰业公司的行为。 11、目前“西岸珑庭”项目至今仍处于停滞状态。被告泰业公司内部股东存在分歧，意见不统一。 本院认为，本案系因联合开发房地产而产生的合同纠纷，2011年8月28日，原告绿洲公司与被告辛金立、第三人徐海建、第三人周仲盆、第三人鸿福公司签订《房地产联合投资协议书》，当事人之间形成合资、合作开发房地产合同关系。被告泰业公司承继辛金立在“西岸珑庭”项目中的权利、义务后,将登记在绿洲公司的项目土地（江变国用（2011）第141号）使用权，变更登记至泰业公司名下，变更后的国有土地使用权证为（江变国用（2011）第489号）。“西岸珑庭”项目至今未能进行开发，当事人之间基于合作的目的不能实现，且丧失基本的合作信任，而引发争议。本案主要焦点问题如下： 1、关于合同效力。原、被告双方及第三人所签订的《房地产联合投资协议书》，是合同各方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。 2、关于被告泰业公司主体是否适格。2011年8月28日，原告绿洲公司与被告辛金立、第三人徐海建、第三人周仲盆、第三人鸿福公司签订《房地产联合投资协议书》。2011年9月26日，被告辛金立发起成立了泰业公司，并将其在“西岸珑庭”项目中的权利、义务转至被告泰业公司，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，泰业公司属于本案的适格主体。 3、关于2011年8月28日原告绿洲公司与被告辛金立、第三人徐海建、第三人周仲盆、第三人鸿福公司签订《房地产联合投资协议书》解除条件是否成立。首先泰业公司内部股东就“西岸珑庭”项目的开发意见不统一；其次《房地产联合投资协议书》各方未按照协议约定履行合同义务，丧失联合开发的信任基础，且项目资金投入不到位，各方没有继续履行合同的意愿。造成“西岸珑庭”项目长期处于停滞状态，导致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》(二)第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，原告绿洲公司诉请解除《房地产联合投资协议书》的诉讼请求，符合法律规定，也切合实际情况，本院依法予以支持。 4、关于“西岸珑庭”项目国有土地使用权的变更，是基于《房地产联合投资协议书》约定，由贵州绿洲房地产开发有限公司将其名下国有土地使用权变更至被告辛金立发起成立的被告泰业公司名下。国有土地使用权的变更、转移必须符合法律规定，且在合同目的不能实现，导致协议解除的情况下，被告泰业公司应将该国有土地使用权变更登记回原登记人。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”之规定，原告绿洲公司诉请将该国有土地使用权变更登记回原告绿洲公司名下的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。同时基于《房地产联合投资协议书》的解除，被告辛金立、被告泰业公司应将基于联合开发协议所取得的关于“西岸珑庭”项目前期审批、拆迁、财务等资料退还原告绿洲公司。案件受理费50元，由被告辛金立、被告泰业公司负担，驳回原告绿洲公司其他诉讼请求。 据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定、《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十四条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州绿洲房地产开发有限公司与被告辛金立、第三人徐海建、第三人周仲盆、第三人江口县鸿福房地产开发有限公司于2011年8月28日签订的《房地产联合投资协议书》； 二、被告贵州泰业房地产开发有限公司于本判决书生效之日起六十日内，将位于江口县盐柳路江中至民俗街片区“西岸珑庭”项目登记于其名下（原登记在原告州绿洲房地产开发有限公司）的国有土地使用权[江变国用（2011）第489号]，变更登记回原告贵州绿洲房地产开发有限公； 三、被告辛金立、被告贵州泰业房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内将涉及“西岸珑庭”项目前期审批、拆迁、财务等资料退还原告贵州绿洲房地产开发有限公司； 四、驳回原告贵州绿洲房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告贵州泰业房地产开发有限公司、被告辛金立负担。 如对本判决不服，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 长  张英献 审 判 员  金宁飞 人民陪审员  代芳华 二〇一九年六月十七日 法官助理唐欢 代理书记员  刘泽燕