四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再127号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：唐小红，女，1970年12月9日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：陈庆跃，四川聚沙律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：四川美宸置业发展有限公司，住所地四川省成都市武侯区锦绣路********。 法定代表人：甘钢铭，总经理。 委托诉讼代理人：马冀，北京德恒（成都）律师事务所律师。 再审申请人唐小红因与被申请人四川美宸置业发展有限公司（以下简称美宸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终13568号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年1月21日作出（2018）川民申5330号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人唐小红及其特别授权代理人陈庆跃、被申请人美宸公司的特别授权代理人马冀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐小红申请再审称，唐小红与美宸公司签订的《商品房买卖合同》有效。美宸公司对唐小红购砖款的债务与唐小红对美宸公司购房款的债务，在唐小红收到购房款收据时发生法定抵销，且法定抵销不得附条件或者附期限，购砖款的债务与购房款的债务同时消灭，唐小红已按合同约定一次性支付购房款。美宸公司于2011年3月7日向唐小红交付房屋，唐小红于同日向美宸公司支付产权税、印花税、贴花、维修基金等费用，美宸公司应按合同约定协助唐小红办理房屋权属转移登记，并向唐小红支付迟延办理房屋所有权证的违约金。一审判决正确，二审判决认定事实错误。请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终13568号民事判决，维持成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初2017号民事判决；2.美宸公司立即向权属登记机关申请办理位于成都市龙泉驿区西河街道办事处西河大道168号东方美宸3幢4单元12楼1206号房屋的权属转移登记；3.美宸公司向唐小红支付迟延办理房屋所有权证的违约金（以302228元为基数，按照每日万分之一从2012年1月3日起计算至不动产登记中心出具不动产登记证之日止）；4.一审、二审、再审费用由美宸公司承担。 美宸公司辩称，刘来元向美宸公司出具的以房抵款收条不能代表四川关家建设股份有限公司（以下简称关家公司），即东方美宸3号楼的承建单位。四川省高级人民法院（2013）川民终字第255号民事判决认定抵扣工程款不成立，唐小红没有支付购房款，美宸公司有权履行抗辩权。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回唐小红的再审请求，维持二审判决。 唐小红向一审法院起诉请求：1.美宸公司协助唐小红办理位于成都市龙泉驿区西河街道办事处西河大道168号东方美宸3幢4单元12楼1206号房屋的不动产转移登记；2.美宸公司向唐小红支付迟延办理房屋所有权证的违约金（违约金以302228元为基数，按照每日万分之一从2012年1月2日起计算至不动产登记中心出具不动产统一登记证之日止）。 一审法院认定事实：四川省高级人民法院（2013）川民终字第255号民事判决书载明，刘来元系东方美宸项目部组建报审备案的项目副经理，该工程在实际履行中，刘来元以工程承包方成都市第九建筑工程公司（以下简称九建公司）名义负责组织工程实施。2009年5月1日，唐小红作为买受人，美宸公司作为出卖人签订的《商品房买卖合同》约定，唐小红购买美宸公司开发的位于西河街道办事处西河大道168号东方美宸3幢4单元12楼1206号房屋，建筑面积102.45平方米，总价302228元；唐小红一次性向美宸公司付款，美宸公司于2010年6月30日前交付房屋并于2010年10月30日前取得房屋所在楼幢的权属证明。合同第十九条第（二）项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……。（2）详见《东方美宸商品房买卖合同补充协议》。”在双方于同日签订的补充协议中约定，唐小红于签订《商品房买卖合同》及其补充协议约定之日一次性付清房款。其中第五条第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。”合同及补充协议签订当日，美宸公司向唐小红出具加盖了其财务专用章的收据。该收据显示唐小红向美宸公司交付购房款302228元。刘来元于当日向美宸公司出具收条载：“今收到四川美宸置业发展有限公司工程款302228元（该款为3幢4单元1206号唐小红购房款）上述款项从工程结算尾款中抵扣。此条。”后，美宸公司于2011年3月7日向唐小红交付了房屋，唐小红于同日向美宸公司支付产权税、印花税、贴花、维修基金等费用6613.63元。由于四川省高级人民法院（2013）川民终字第255号民事判决对美宸公司与刘来元关于以房抵工程款的事实未予支持，美宸公司至今拒绝为唐小红办理房屋权属证书。 一审法院判决：一、美宸公司于判决生效之日起十五日内协助唐小红办理位于成都市龙泉驿区西河街道办事处西河大道168号东方美宸3幢4单元12楼1206号房屋的不动产转移登记；二、美宸公司于判决生效之日起十五日内支付唐小红迟延办理房屋所有权证的违约金（违约金以302228元为基数按每日万分之一从2012年1月3日计算至房屋不动产转移登记协助义务实际履行之日止）。案件受理费减半收取计624元，由美宸公司负担。 美宸公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回唐小红的诉讼请求。二审法院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，二审法院予以确认。二审法院认为，美宸公司与唐小红签订《商品房买卖合同》、美宸公司向唐小红交付案涉房屋、唐小红向美宸公司交付产权税、印花税、贴花、维修基金等费用的事实，双方均无异议，二审法院予以确认。二审的争议焦点为唐小红是否实际向美宸公司支付购房款，美宸公司是否应协助唐小红办理案涉房屋的不动产转移登记。唐小红认为其已通过刘来元与美宸公司之间的“以房抵款”协议支付了购房款，美宸公司认为四川省高级人民法院对于刘来元与美宸公司之间的以房抵款事实未予支持，美宸公司仍需向施工单位支付相应工程款。对此，二审法院认为，生效判决已经认定刘来元与美宸公司之间关于以房抵款的事实不成立，对美宸公司主张以房抵款的请求未予支持，即刘来元向美宸公司出具的收条“今收到美宸公司工程款302228元（该款为3幢4单元1206号唐小红购房款）上述款项从工程结算尾款中抵扣”，并未实际产生抵扣工程款的效力，因此，与该收条对应的美宸公司出具给唐小红的备注“抵工程款”的购房款收据，并不能表明唐小红实际支付了购房款。根据案涉合同约定，唐小红应在签订《商品房买卖合同》及其补充协议约定之日一次性付清房款，在交房后300日内取得房屋所有权证书，而唐小红此后并未向美宸公司支付购房款，在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，唐小红要求美宸公司协助办理不动产转移登记的条件尚不成就，二审法院不予支持。同时，唐小红要求美宸公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的理由也不能成立，二审法院不予支持。综上所述，美宸公司的上诉理由成立，二审法院予以支持。二审法院判决：一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初2017号民事判决；二、驳回唐小红的诉讼请求。一审案件受理费624元，二审案件受理费1248元，由唐小红负担。 本院再审查明，本院（2013）川民终字第255号民事判决已生效，该判决书在“法院查明”部分载明，“2007年11月10日九建公司与美宸公司签订《建设工程施工合同》，约定由九建公司承建美宸公司的‘东方美宸’一期（1-2号楼）工程……在实际履行中，刘来元以九建公司的名义负责组织各项具体施工活动”，载明“2008年6月26日关家公司与美宸公司就‘东方美宸’的3、6号楼签订《建设工程施工合同》，刘来元为项目执行经理”；在“本院认为”部分载明，“2009年6月5日刘来元收条载明，‘今收到四川美宸置业发展有限公司1#、2#、3#工程尾款大写叁佰贰拾玖万捌仟伍佰肆拾陆元小写3298546元（注林蓉、张文营业房扣款）’，其中以房抵1、2号楼工程款为2563715元，因涉案抵债房现均登记在林蓉、张文等个人名下，九建公司对其以房抵债行为不认可，况且美宸公司没有将刘来元抵债房移交给九建公司，也没有提供证实登记在林蓉、张文等个人名下的房屋是经九建公司同意的证据，故美宸公司主张以房抵工程款2563715元的请求证据不足，原审法院不予支持正确，美宸公司可就该部分抵房款另行主张权利。本院对美辰公司的该项上诉主张不予支持。”庭审中，本院组织双方当事人对本院（2013）川民终字第255号民事判决认定的以房抵工程款的事实进行质证，唐小红、美宸公司均陈述该判决认定以房抵工程款不成立涉及的房屋是1、2号楼，唐小红购买的3幢4单元1206号房屋不在1、2号楼范围内；美宸公司称其与关家公司关于工程款包括案涉抵扣唐小红购房款的302228元工程款在内的结算还正在协商中。 本院再审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。 本院再审认为，本案争议焦点是：1.唐小红是否按约定履行了支付购房款的义务；2.美宸公司是否应协助唐小红办理案涉房屋的不动产转移登记及迟延办理房屋所有权证的违约金数额。 关于唐小红是否按约定履行了支付购房款的义务。唐小红与美宸公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”首先，从双方当事人举证情况看，唐小红为证明其已履行支付购房款义务的主张，向法院提交了两份证据，一是加盖了美宸公司财务专用章的收据，该收据显示唐小红向美宸公司交付购房款302228元；二是刘来元向美宸公司出具的收条，载明“今收到四川美宸置业发展有限公司工程款302228元（该款为3幢4单元1206号唐小红购房款）上述款项从工程结算尾款中抵扣。此条。”美宸公司为反驳唐小红的主张，以本院（2013）川民终字第255号民事判决证明美宸公司与刘来元以房抵工程款不成立，故认为唐小红没有支付购房款。其次，根据本院（2013）川民终字第255号民事判决，本院是对美宸公司主张的以房抵1、2号楼工程款2563715元的请求未予支持，并未涉及以房抵3号楼工程款的问题。在庭审时，唐小红、美宸公司均陈述唐小红购买的3幢4单元1206号房屋，并不在本院（2013）川民终字第255号民事判决认定的以房抵工程款涉及的1、2号楼的范围内，故本院（2013）川民终字第255号民事判决对以房抵工程款效力的认定并不及于唐小红购买的案涉房屋。美宸公司以生效判决认定以房抵工程款不成立，据此认为唐小红没有履行支付购房款义务的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本院认为，唐小红与美宸公司的商品房预售买卖合同关系，及刘来元与美宸公司的以房抵债关系，是两个不同的法律关系，该两组权利义务关系相互独立，在实际履行过程中，美宸公司已向唐小红出具了加盖其财务专用章的购房款收据，结合本案证据，刘来元与美宸公司的以房抵债关系，不足以否定美宸公司向唐小红出具的购房款收据的效力，应当认定唐小红向美宸公司履行了支付购房款的义务。 关于美宸公司是否应协助唐小红办理案涉房屋的不动产转移登记及迟延办理房屋所有权证的违约金数额的问题。因唐小红已按合同约定履行了支付购房款的义务，并向美宸公司支付产权税、印花税、贴花、维修基金等费用，美宸公司应按合同约定向唐小红交付房屋，并协助唐小红办理案涉房屋的不动产转移登记，故对唐小红要求美宸公司协助办理案涉房屋的不动产转移登记的请求，本院予以支持。根据原审查明的事实，唐小红与美宸公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议约定了迟延办理房屋所有权证书的违约金计算方法，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。”美宸公司于2011年3月7日向唐小红交付了房屋，唐小红主张以302228元为基数，按照每日万分之一的标准，自2012年1月3日起至不动产转移登记协助义务实际履行之日止计算违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，唐小红的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终13568号民事判决； 二、维持成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初2017号民事判决。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费624元，二审案件受理费1248元，均由四川美宸置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 晨 审判员 高 倩 审判员 金 晶 二〇一九年六月六日 书记员 蔡茂华 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。