汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0702民初613号 原告：潘建业,男，汉族，1956年1月9日出生，住陕西省汉中市汉台区。 委托代理人：宋杰、武晓宣，陕西云德律师事务所律师。 被告：陕西广厦投资发展集团有限公司，地址：陕西省汉中市汉台区。 法定代表人：朱晓军，该公司董事长。 委托代理人：王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师。 原告潘建业诉被告陕西广厦投资发展集团有限公司（以下简称广厦公司）商品房预售合同纠纷，本院于2019年1月24日立案受理，依法由审判员胡喆适用简易程序，公开开庭进行了独任审理。原告潘建业委托代理人宋杰，被告广厦公司委托代理人王蕖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金，以购房款总价款（28.4084万元）为基数按年利率6.53%，从2018年4月25日开始计算至办理房地产权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案之日止（暂计算至2018年12月31日为12645元）；2、判令被告退还收取原告的已交暖气初装费、天然气初装费、有线电视初装费共计16980元，并按年利息6%赔偿原告损失；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年5月30日，原告与被告就购买位于汉中市汉台区民主街302号明珠北苑小区1幢302号房屋签订商品房买卖合同，房屋总价284084元，原告按照约定支付了购房款，按照合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后的360天内，将办理产权登记所需的资料报送产权登记机关备案，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理。被告向原告交付房屋之日（2018年4月25日）起至今，早已超过360日，但被告确一直未履行为原告办理房地产权属证书的合同义务，其应向原告支付违约金，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，中国人民银行发布的《关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，逾期罚息为贷款利率水平上浮30%——50%，被告现逾期办证，应当按照该标准上浮50%，原告在诉请时将标准确定为6.35%，即30%到50%之间，向原告计付违约金；除此之外，国家为规范商品房销售价格行为，规定了商品房销售价格实行“一价清”制度；陕西省政府办公厅印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（陕政办发29号）规定：“新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费，均包含在房价中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取”；但是被告却顶风作案，强制收取原告暖气初装费15000元、天然气初装费1600元、有线电视初装费380元，应予以退还，并按照年利率6%赔偿原告利息损失。现为维护原告合法权益，诉至人民法院，请求依法裁决。 被告辩称：1、对于原告诉称的购房事实、购房金额、入住时间等基本事实均无异议；2、被告作为开发商，已经于2019年1月21日和22日拿到了产权登记部门颁发的大产权证，目前已经具备办证条件，故原告办理房产证的请求已经不成立；2、合同约定逾期办证违约计算时间应自房屋交付后360天之内，而并非原告请求的90天之内，对此应当按照合同约定执行；3、逾期办证并非开发商单方原因，而是存在多种因素，虽然业主没有按时拿到产权证，但房屋本身并未影响业主实际居住、使用和收益，即违约程度较逾期交房程度较轻，故请求人民法院对违约金计算标准作出适当降低调整；4、原告诉请的三项费用是交给物业公司的，不是被告收取的，而且部分费用为代收，所以不认可原告的诉讼请求。 原告为支持自己的诉请，向本院提交以下证据：1、商品房预售合同及附件；2、物业公司收据；3、陕西宏基物业管理运营有限公司工商登记信息查询表。 被告对以上证据质证如下：对证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，但不认可证明目的，相关费用的收费主体是陕西宏基物业管理运营有限公司而非被告。 本院对以上证据认证如下：原告提交的证据经当庭举证质证，来源合法有效，与当事人陈述事实基本吻合，与案件争议具有关联性，本院予以确认。 被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据：1、商品房预售许可证；2、商品房预售合同及附件；3、办证通知；4、授权委托书；5、业主入住表。 原告对以上证据质证如下：对证据1、2、5无异议；对证据3形不认可，应当以原告知道可以办证的时间为准；对证据4不认可，原告是将钱交给物业公司的，而物业公司是被告的全资子公司。 本院对以上证据认证如下：被告提交的证据经当庭举证质证，来源合法有效，与当事人陈述事实基本吻合，与案件争议具有关联性，本院予以确认。 根据以上证据以及当事人陈述，因原被告对于双方购买房屋、签订《商品房预售合同》、全额支付购房款以及金额、房屋交付时间（2017年5月1日）等案件基本事实均无异议，本院予以确认；双方有争议的事实主要是逾期办证违约金标准的问题以及暖气、天然气、电视三项费用的问题。与以上争议事实有关的合同内容约定如下：1、合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后的360天内，将办理产权登记所需的资料报送产权登记机关备案，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理”；2、合同附件三补充条款第五条约定“集中供暖设备及入户地辅热盘管设备费用按两室两厅每户1.5万元，三室两厅每户1.8万元，数字电视工料费380元/户，燃气安装工料费1600元/户，在办理入住手续时物业公司统一收取”。 另查明，明珠北苑小区4幢取得汉中市不动产登记局颁发的大产权证时间为2019年1月21日。 本院认为，当事人双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。按照合同约定，广厦公司应当在商品房交付使用后360日内，将相关资料报送产权登记部门，办理房地产初始登记手续，取得大产权证，此义务亦是广厦公司的法定义务，如逾期未办理，应当承担相应的违约责任，现根据庭审查明，广厦公司已经2019年1月21日取得了大产权证，对于之后各个业主的小产权证，开发商仅负有协助办理义务，其办证主要责任主体应属原告，故广厦公司应承担的逾期办证违约责任截止时间应为其取得不动产登记部门颁发的大产权证的时间，即2019年1月21日；对于逾期办证违约责任起算时间，综合以上论述，结合合同明确约定为房屋交付使用后360日内，故应当以双方共同认可的交房时间（2017年5月1日），向后推算360日的次日算起，即2018年4月27日；对于违约金标准的问题，因双方合同未予约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中所涉房屋虽存在逾期办证问题，但考虑到我国的不动产权属登记过程还涉及到相关职能部门的效率、制度以及诸多其他因素，而非被告一人独立完成，且被告逾期办证并未对各业主对房屋的实际使用产生重大的不良影响，综合以上情况，本院参照中国人民银行发布的《关于人民币贷款利率有关问题的通知》之相关规定，对逾期办证违约金以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，酌情上浮30%予以确定；对于原告要求被告返还暖气初装费15000元、天然气初装费1600元、有线电视初装费380元，共计16980元并承担年利率6%的利息损失的诉请，经审查，原被告签订的《商品房预售合同》中明确约定被告在办理入住时需向物业公司缴纳数字电视工料费380元/户，燃气安装工料费1600元/户，地辅热盘管设备费用15000元/户，本院认为，签订《商品房预售合同》系双方真实意思表示，以上内容并未违反法律和行政法规，对当事人具有约束力，双方应当按照该协议履行，前两项费用的收费主体分别系广电公司和汉中中燃公司，物业公司为代收代缴，故原告请求被告返还无事实依据和法律依据；对于15000元的地辅热盘管设备费用，首先，收取该费用的主体为陕西宏基物业管理运营有限公司而非被告，虽然陕西宏基物业管理运营有限公司系被告的全资子公司，但并不能混同两者的法律地位，其次，原告未提交充分证据证明该笔费用包含在房价中，存在重复收取，且诉争小区所在地并未实行城市集中供暖，该小区的供热系统设备是被告自行修建；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，判决如下： 一、被告陕西广厦投资发展集团有限公司于本判决书生效之日二十日内，以284084元为基数，向原告潘建业以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为基础再行上浮30%为标准，自2018年4月27日起计付逾期办证违约金至2019年1月21日； 二、驳回原告潘建业其他诉讼请求。 如果未能按照判决确定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。 案件受理费666元，减半收取333元，由被告陕西广厦投资发展集团有限公司负担300元，原告潘建业负担33元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审判员 胡 喆 二〇一九年六月二十八日 书记员 张顺帆