成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初9454号 原告：邱蓉，女，1963年2月21日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告：黄德龙，男，1963年1月5日出生，汉族，住成都市金牛区。 共同委托诉讼代理人：吴顺文，四川公生明律师事务所律师。 被告：李琳，女，1966年3月7日出生，汉族，住成都市成华区。 被告：李飞，男，1991年12月25日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：郭小林，四川拓泰律师事务所律师。 原告邱蓉、黄德龙诉被告李琳、李飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告邱蓉及原告邱蓉、黄德龙的委托诉讼代理人吴顺文到庭参加了诉讼；被告李琳，被告李飞的委托诉讼代理人郭小林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邱蓉、黄德龙向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带退还购房款220000元，赔偿房屋简装家具家电损失20000元；2、判令二被告连带赔偿原告因（2018）川0108民初6689号案件受理费财产保全费5100元；3、判令二被告连带赔偿原告购买该房屋同等市场价值经济损失755000元。事实和理由：原被告因房屋买卖纠纷，于2018年8月10日成华法院以（2018）川0108民初6689号立案受理。被告李琳于2007年11月与原告签订的《房屋购销协议》，将其与拆迁办签订的《征地拆迁住房安置协议书》中确定的两个套二拆迁房屋中的一套70平方米，以当时的市场价200000元卖给原告。2014年1月2日在拆迁办确定具体房号：成都市成华区洪山路68号“丽水澜庭”B区8栋1单元2楼204号，并于2014年1月13日二被告向原告交付了该房屋，在原告向被告支付了面积补差及其他费用共计20000元后，向物管公司办理了入住手续。原告进行了简单装修购买了部分家具家电共用去20000余元。2018年1月原告要求被告办理权属登记时，被告才告知案涉房屋涉及其前夫谢华军的份额，因此不能办理过户。在2018年11月19日的庭审中，才发现被告将原告购买的房屋于2017年11月9日登记在了二被告及谢华军名下导致无法过户。经庭审法官释明，原告才明白应当起诉其过错赔偿。 被告李琳辩称，被告李琳原欠原告40000元借款，被告李琳偿还10000元后，原告一直向被告李琳催要剩余的30000元。当时被告李琳没有现金，只得将拆迁的房屋卖给原告。原告向被告李琳出具了60000元的定金收条，其中现金30000元，抵借款30000元，后又支付给被告110000元，分房时才支付余款30000元。原告明知拆迁安置协议上是3个人共有，不完全是被告李琳的过错。原告一直都在使用案涉房屋。被告李琳将房屋卖给原告，但不能处置另外两人的份额。对于原告的财产保全不认可。 被告李飞辩称，成都市成华区洪山路68号8栋1单元2楼204号房屋系二被告及案外人谢华军共同共有。2007年原告与被告李琳签订《房屋购销协议》时，被告李飞系未成年人，被告李琳未经共同共有人同意属于无权处分，之后未得到共有人的追认，被告李飞有权要求二原告腾退并归还涉案房屋。被告李飞不是《房屋购销协议》的合同相对方，对被告李琳擅自处分共有房屋不知晓，也未收取购房款，更没有共同交付案涉房屋的行为，原告要求被告李飞退还购房款并承担违约责任的诉讼请求没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2006年11月28日，被告李琳作为户主与成都市沙河综合整治工程项目管理有限公司签订《征地拆迁住房安置协议》，安置人员3人，安置70平方米套二住房两套。2007年11月，二原告作为乙方与作为甲方的被告李琳签订《房屋购销协议》，约定被告李琳将拆迁安置的70平方米住房一套出售给二原告，房屋价款200000元，付款方式为第一次支付60000元，第二次在将产权证交予产权监理所受理同时支付110000元，第三次待办完过户手续后拿到新产权证及钥匙时付清30000元；备注：无论以后房屋增值或贬值双方都互不后悔，分房时由乙方自己抓号，70㎡以外由乙方自付，征地拆迁住房安置协议书由乙方保管。被告李琳于2007年11月2日向原告出具收到定金60000元的收据，于2007年11月5出具收到房款110000元的收据。2014年1月2日，二被告及案外人谢华军与成都市沙河综合整治工程项目管理有限公司又签订《征地拆迁现房安置协议书》，安置二被告及案外人谢华军成都市成华区洪山路68号8栋1单元2楼204号房屋（74.97㎡）和成都市成华区洪山路68号5栋1单元12楼1204号房屋（79.13㎡）。2014年1月13日，被告李琳将拆迁安置的成都市成华区洪山路68号8栋1单元2楼204号房屋交付给原告，原告将购房款尾款30000元及房屋差价和其他费用支付给被告李琳。被告李琳认可补房屋面积差价6958元。2017年11月，成都市成华区洪山路68号8栋1单元2楼204号房屋登记在二被告及案外人谢华军名下，成都市成华区洪山路68号5栋1单元12楼1204号房屋登记在被告李飞名下。 另查明，被告李琳与案外人谢华军原系夫妻关系，被告李飞系被告李琳与案外人谢华军的婚生子。被告李琳与案外人谢华军于一九九几年协议离婚，约定被告李飞由被告李琳抚养。 还查明，二原告于2018年8月13日向本院起诉二被告及谢华军要求过户案涉房屋的(2018)川0108民初6689号案中，二原告申请保全案涉房屋，产生财产保全费4250元。谢华军在该案庭审中明确表示，被告李琳未取得谢华军同意，擅自处分共有财产，不同意过户案涉房屋。二原告于2018年11月20日申请撤回了该案的起诉。 本院依二原告的申请，委托四川天成房地产估价咨询有限公司对成都市成华区洪山路68号8栋1单元2楼204号房屋进行了评估，四川天成房地产估价咨询有限公司于2019年3月28日出具司法鉴定估价报告，估价范围为房屋、分摊相应土地使用权和必要得到设备设施，以及按二手交易市场通常应包含的装饰装修价值，估价该房屋价值832500元。产生评估费9000元，已由二原告垫付。 庭审中，二原告明确表示要求解除与被告李琳签订《房屋购销协议》。 以上事实有经过庭审质证的如下证据在案证实：1.原被告的身份信息；2.《征地拆迁安置协议书》；3.《房屋购销合同》；4.收据；5.《物业服务协议》；6.《租赁合同》；7.电话录音资料；8.成都市不动产登记信息摘要、不动产登记与房屋交易申请书、委托书、增量房申报表、《征地拆迁现房安置协议书》；9.《房地产司法鉴定估价报告》以及原被告的当庭陈述。 本院认为，本案争议的焦点在于房屋买卖合同的效力和合同对被告李飞是否具有约束力。关于房屋买卖合同的效力：被告李琳因债务问题，出售案涉房屋，但其与二原告签订的《房屋购销协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告李琳与相关单位签订拆迁安置协议后，在未实际取得房屋所有权或处分权的情况下，可以与原告签订的《房屋购销协议》。综上，二原告与被告李琳签订《房屋购销协议》无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，系双方真实意思，合法有效。 对于房屋买卖合同对被告李飞是否具有约束力的认定：被告李琳与相关单位签订拆迁安置协议后，又对协议中的共有权益进行处分，基于被告签订拆迁安置协议的地位以及被告李琳系被告李飞的法定监护人的身份关系，原告方有理由相信被告李琳有权对被告李飞对共有权益享有的份额进行处分。同时，二被告及案外人谢华军在分割安置的两套房屋时也充分保障了被告李飞的权益。故原告方与被告李琳签订的《房屋购销协议》对被告李飞具有约束力。 因被告李琳未取得案涉房屋完全的所有权或处分权致使二原告不能以房屋买卖合同取得案涉房屋的所有权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持”的规定，二原告有权要求与被告李琳解除房屋买卖合同，退还购房款并要求被告李琳赔偿损失。二原告已支付的购房款200000元，二原告与被告李琳均予以认可。对于房屋面积差价和其他费用，因原告提供的证据不能证明具体数额，被告自认屋面积差价6958元，本院予以确认。故二原告支付的房屋价款为206958元，被告李琳应予以退还。关于原告的损失：1.原告为履行《房屋购销协议》起诉产生的财产保全费4250元，系二原告保障诉讼权利的合理损失，应由被告李琳赔偿；2.因案涉房屋不能过户，导致原告解除合同，房屋的增值（溢价）损失625542元（评估价832500元－206958元），应由被告李琳赔偿；3.原告主张的装修损失，因房屋评估中已包含该项目，故本院不予支持；4.评估费9000元，应由被告李琳支付。 被告李飞的赔偿范围：前述已认定《房屋购销协议》对被告李飞具有约束力，但导致合同解除系被告李琳所致，故李飞应当对购房款及房屋增值损失的三分之一范围内与被告李琳向二原告承担共同支付义务。对于诉讼保全费、评估费不应由被告李飞承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告邱蓉、黄德龙与被告李琳签订的《房屋购销协议》； 二、被告李琳于本判决生效之日起十五日内向原告邱蓉、黄德龙退还购房款206958元，被告李飞对其中的68986元与被告李琳承担共同支付责任； 三、被告李琳于本判决生效之日起十五日内向原告邱蓉、黄德龙赔偿房屋增值损失625542元，被告李飞对其中的208514元与被告李琳承担共同赔偿责任； 四、被告李琳于本判决生效之日起十五日内向原告邱蓉、黄德龙赔偿诉讼保全费损失4250元、评估费损失9000元； 五、驳回原告邱蓉、黄德龙其他的诉讼请求。 案件受理费13801元减半收取6900.5元，由被告李琳承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 赵依拉克 二〇一九年六月十八日 书记员 张  鹏