中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终333号 上诉人（原审被告、执行案外人）：贵州天下家政有限公司,住所地贵州省贵阳市乌当区高新路中段阳晨总部基地**。 法定代表人：林健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王志，贵州奔达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽琴，贵州奔达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路**港天大厦******/div> 负责人：黎明，该公司副经理（主持工作）。 委托诉讼代理人：陈畅，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳成园，贵州恒易律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：贵州金晨置业投资开发有限公司，住所地，住所地贵州省贵阳市乌当区航天大道燕子冲新天园区大楼**iv> 诉讼代表人：黄桂林，贵州金晨置业投资开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：唐登举，贵州辅正律师事务所律师。 上诉人贵州天下家政有限公司（以下简称天下家政公司）因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城公司）、原审被告贵州金晨置业投资开发有限公司（以下简称金晨公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2017）黔民初98号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天下家政公司上诉请求：撤销一审判决，改判认定贵州省高级人民法院（2017）黔执异10号执行裁定有效。事实及理由：1.对于本案涉及的楼房B30栋，天下家政公司与金晨公司签订了真实有效的合同，合同签订时间在一审法院作出（2016）黔执49-3号《执行裁定书》和《执行协助通知书》之前。天下家政公司与金晨公司签订《认购协议书》《阳晨·总部基地房屋招商入驻合同》及补充协议是一个整体，是一个完整的民事行为。一审法院认定天下家政公司与金晨公司签订房屋买卖合同在案涉房屋被查封之后，曲解了合同本意。2.一审法院作出的前期查封行为，天下家政公司因在生产生活期间没有看到公告，金晨公司也未告知和明示。天下家政公司支付相应的款项得到B30栋楼房后，对楼房进行了管理使用，进行了大量的修缮和装饰。在此期间贵州省高级人民法院和长城公司均没有进行阻止或告知。2017年3月5日，天下家政公司才得知案涉房屋被强制执行，并及时提出书面执行异议维护合法权益。 长城公司辩称，1.人民法院查封的时间早于天下家政公司签署案涉房屋买卖合同的时间。天下家政公司与金晨公司于2016年5月30日签订房屋买卖合同，一审法院最早查封时间为2016年5月25日，故查封案涉房屋的时间早于房屋买卖合同签订时间。因此，天下家政公司与金晨公司并非在人民法院查封之前签订的房屋买卖合同，不符合“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”的规定。2.天下家政公司不能证明其已经在人民法院查封前合法占有案涉房屋。在执行异议听证会及本案一审庭审中，天下家政公司仅提交《“中国西南工业总部基地”交房通知书》，以证明其占有案涉房屋。但前述通知书仅能证明金晨公司已经通知天下家政公司接收房屋，并不能证明天下家政公司已经按照前述通知的规定，与金晨公司办理交房手续，占有案涉房屋。3.天下家政公司不能证明其已经支付了全部购房款。案涉房屋总价为11342728元，天下家政公司仅提供金额为2495458元的银行转账凭证及金晨公司出具的金额为2551974元的发票，其中金晨公司2016年11月23日出具的金额为100000元的发票并无相对应的银行转账凭证支撑，不应认可。其中一笔金额为工程款，但无相应的工程材料支撑。另外，天下家政公司并未按照购房合同约定支付保证金及分期款。4.案涉房屋未能办理房屋过户登记的原因在于天下家政公司。天下家政公司与金晨公司签订购房合同的时间为2015年5月30日，而案涉房屋已于2011年9月19日设立了抵押登记。因为抵押权的存在，买卖双方才未能办理产权过户手续。此外，案涉房屋属于工业用房，面积大、价值高，本案中的交易发生在商业主体之间。在此情况下，作为买受人的天下家政公司有义务审查房产是否存在抵押、查封等权利瑕疵情形。天下家政公司在明知案涉房屋存在抵押登记的情况下，仍然购买该房屋具有一定过错。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回天下家政公司的上诉，维持原判。 金晨公司述称，1.贵州省贵阳市中级人民法院根据吕林敏的申请，于2018年12月13日作出（2018）黔01破13号民事裁定，裁定受理金晨公司破产重整申请并交由贵阳市乌当区人民法院审理该案，贵阳市乌当区人民法院以（2018）黔0112破2号决定书指定贵州辅正律师事务所担任管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第十九条的规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。本案中贵阳市中级人民法院受理了金晨公司的破产重整申请，说明金晨公司进入了破产程序，针对金晨公司的强制执行程序应全部中止，案涉房屋也应解除保全并中止执行。此时由于进入破产程序，执行程序已经被裁定中止，长城公司在执行异议之诉中的诉求“对标的物进行强制执行”已经无法实现，其权利已经由对被执行人的强制执行权，转变成了对债务人破产程序中的参与分配权。2.本案中,长城公司、天下家政公司均已经向管理人申报了债权，管理人对两家公司申报的债权进行了审查，并结合审查结果制作《债权表》，贵阳市乌当区人民法院于2019年4月10日组织召开了金晨公司第一次债权人会议，会议对《债权表》及相关议案进行公布和表决，债权人对债权审查结果不服的，可在规定期限内向管理人提出异议或者向人民法院提起诉讼。3.管理人将在《企业破产法》规定的期限内制作《破产重整计划草案》提交债权人会议表决，如经法定程序表决通过《破产重整计划草案》，则金晨公司现将进入重整计划执行期间。如果重整计划执行成功，包括长城公司、天下家政公司在内的各债权人的利益通过重整计划得以实现；如果《破产重整计划草案》经法定程序未通过或重整计划执行不成功，则金晨公司进入破产清算程序，各债权人的债权通过破产财产分配方案得以实现。综上所述，在金晨公司进入破产重整后，本案不再存在长城公司申请人民法院对金晨公司名下房屋强制执行的可能，故天下家政公司上诉请求对案涉房屋排除强制执行的基础和前提已不复存在。由于长城公司、天下家政公司对案涉房屋的利益可以通过破产程序实现，对本案不再具有诉的利益，其针对天下家政公司的上诉请求，即其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，也就没有审查的必要，故应驳回天下家政公司的上诉请求。 长城公司向一审法院起诉请求：1.撤销贵州省高级人民法院作出的（2017）黔执异10号执行裁定；2.准许继续执行贵阳市乌当区新庄村中国·西南工业总部基地B30栋房屋；3.案件受理费由天下家政公司承担。 一审法院认定事实：2016年5月21日，金晨公司与天下家政公司签订《认购协议书》，约定天下家政公司认购阳晨·总部基地房屋B29、B30两栋房屋，天下家政公司需于该认购协议签订之日起十日内与金晨公司签订正式《阳晨·总部基地房屋招商入驻合同》并缴纳相应款项以保障其优先购买权。 2016年5月30日，天下家政公司与金晨公司签订《阳晨·总部基地房屋招商入驻合同》及补充协议，约定B区29、30栋入驻总价款为11342728元，入驻总价款按分期付款的方式给付，五年内共60期付清，每月入驻价款不低于155712元，于每月1日前支付下一期给金晨公司，另天下家政公司需向金晨公司缴纳保证金2000000元，并在此合同履行期末款中自动冲抵房款。乙方于2016年5月30日前支付合同保证金1500000元，剩下的500000于2016年7月1日前付清。 2016年5月30日，天下家政公司向金晨公司支付保证金1500000元，2016年7月4日支付分期款155712元、保证金500000元，2016年8月8日支付分期款155712元,2016年11月23日支付分期款100000元，2017年6月20日支付分期款501622.76元。 2016年3月30日，一审法院对长城公司与金晨公司、金元、黄贵东、张玉咨等金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案作出（2015）黔高民商初字第99号民事判决：一、由金晨公司在判决生效后十日内偿还长城公司本金7000万元及截至2015年12月31日的利息、罚息、复利12525264.98元，2016年1月1日起至判决确定的履行期限届满之日止的逾期罚息以7000万本金为基数、复利，以应支付而未支付的利息金额为基数，均按年息17%计算；二、长城公司在判决第一项范围内，对金晨公司提供抵押的位于贵阳市乌当区新庄村云上寨“阳晨美林”项目即抵押登记编号为“筑房建乌当字第J1500052号”《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程及土地使用权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；三、长城公司在判决第一项范围内，就金晨公司的不足部分，对金元质押的金晨公司63%的股权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、长城公司在判决第一项范围内，由金元、黄贵东、张玉咨在判决第二项抵押物清偿后不足部分承担连带清偿责任。案件受理费426458.70元、财产保全费5000元由金晨公司负担，金元、黄贵东、张玉咨承担连带清偿责任。 前述判决发生法律效力后，金晨公司未履行判决给付义务，长城公司向一审法院申请强制执行。一审法院作出（2016）黔执49-3号《执行裁定书》和《执行协助通知书》，对金晨公司提出执行异议的位于贵阳市乌当区新庄村“中国·西南工业总部基地”的B30栋房产进行查封，查封期限为2016年10月24日至2019年10月23日。 2017年3月15日，天下家政公司向一审法院提出书面异议。一审法院于2017年4月6日作出（2017）黔执异10号执行裁定：中止对贵州天下家政有限公司购买的位于贵州省贵阳市乌当区新庄村中国·西南工业总部基地的B30栋房屋的执行。 一审法院在另一案中作出（2016）黔执保19-1号民事裁定，查封了前述B30栋房屋，查封期间为2016年5月25日至2019年5月24日。 一审法院还查明，该案所涉房屋土地已于2014年7月30日抵押给兴业银行股份有限公司贵阳支行，抵押期限为2014年7月30日至2016年8月1日。 一审法院认为，长城公司申请执行被执行人金晨公司的案涉房屋，案外人天下家政公司以其为案涉房屋的所有人为由提出执行异议，一审法院作出中止执行的裁定。长城公司以案外人天下家政公司为被告提起申请人执行异议之诉，请求撤销中止执行裁定并继续执行案涉房屋，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于申请执行人执行异议之诉的规定，故案由为申请执行人执行异议之诉。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十一条规定：“申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。”该案金晨公司明确反对长城公司申请执行，故金晨公司为共同被告。 根据当事人的诉辩主张、举证质证状况、庭审陈述，一审法院认为争议焦点为：天下家政公司对案涉房屋是否可以排除执行的问题。 一审法院认为，天下家政公司对案涉房屋所享有的权利不可以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，天下家政公司与金晨公司签订房屋买卖合同的时间在2016年5月30日，而案涉房屋被一审法院查封的时间为2016年5月25日，天下家政公司是在案涉房屋被查封之后与金晨公司签订书面的房屋买卖合同及补充协议；其次，天下家政公司也未在查封前占有该案涉房屋；再次，在房屋买卖合同签订之前，案涉房屋就已经于2014年7月30日抵押给兴业银行股份有限公司贵阳支行，又于2016年5月25被法院查封，即案涉房屋既被查封又设立了抵押，天下家政公司对于权利上存在的障碍未尽合理注意义务，对于房屋不能办理过户登记，有过错；最后，天下家政公司并未支付全部购房款。综上，天下家政公司不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，主张排除执行。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、准许执行贵阳市乌当区新庄村中国·西南工业总部基地（以下简称总部基地）B30栋房屋；二、驳回长城公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由天下家政公司、金晨公司负担。一审法院（2017)黔执异10号执行裁定自判决生效时自动失效。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 天下家政公司提交了验房交接表及装修照片，意在证明天下家政公司在法院查封之前已经实际占有房屋。长城公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，金晨公司曾出现过多枚印章，验房交接表上加盖的印章可能是假章，而且也达不到其证明目的。金晨公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性不认可。对于上述证据是否采信，本院将在对焦点问题的分析中予以具体评判。 本院二审认定事实：1.2018年12月13日，贵州省贵阳市中级人民法院受理了吕林敏申请金晨公司破产重整一案，并作出（2018）黔01破13号民事裁定，裁定受理金晨公司破产重整申请并将该案交由贵州省贵阳市乌当区人民法院审理。贵州省贵阳市乌当区人民法院于2019年1月9日作出（2018）黔0112破2号决定书，指定贵州辅正律师事务所担任金晨公司的管理人。现金晨公司破产重整案已经召开第一次债权人会议，重整计划草案尚未制定。2.一审法院系因北京长城民星城镇化建设投资基金（有限合伙）、贵阳农村商业银行股份有限公司诉金晨公司等金融借款合同纠纷一案作出（2016）黔执保19-1号民事裁定，查封了案涉B30栋房屋。该案【（2016）黔民初83号】于2016年11月14日作出民事判决。判决生效后北京长城民星城镇化建设投资基金（有限合伙）于2017年4月5日向一审法院申请强制执行。一审法院于2017年7月24日将该案件指定贵阳铁路运输法院执行。贵阳铁路运输法院于2019年2月25日向北京长城民星城镇化建设投资基金（有限合伙）发出《结案通知书》，载明：我院已将全部案款发还至你单位指定账户，至此本案已执行完毕。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本院认为，本案二审争议的焦点问题是：天下家政公司对案涉房屋是否享有足以排除依据（2016）黔执49-3号执行裁定书强制执行的民事权益。 因本案一审判决作出之后、二审受理之前，人民法院受理了针对金晨公司的破产重整申请，故在对该焦点问题进行评判之前，首先需要对金晨公司提出的金晨公司进入破产重整程序后，本案应当如何处理的问题予以分析。对此，本院认为，首先，长城公司对金晨公司名下的房屋申请强制执行，但该强制执行因案外人天下家政公司提出执行异议而中止。长城公司作为申请执行人向一审法院提起执行异议之诉，以通过强制执行程序实现其债权，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条规定的申请执行人提起执行异议之诉的起诉条件，当事人对于一审法院受理本案也并无异议，故不再赘述。其次，《企业破产法》第十九条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”因此，在人民法院受理破产申请后，执行程序并未终结，仅处于暂时中止的状态，是否终结则需根据破产程序的进展和走向而定。本案中，针对金晨公司的破产重整申请被受理后，执行程序依法应当中止，故在此情形下，通过执行异议之诉对申请执行人提出的是否可以继续执行该执行标的进行审理判断，使得该执行标的在执行法律关系中从争议状态转为确定状态，具有独立的程序及实体价值，且不应因执行程序中止而中止本案审理。再次，《企业破产法》第八十八条规定：“重整计划草案未获得通过且未依照本法第八十七条的规定获得批准，或者已通过的重整计划未获得批准的，人民法院应当裁定终止重整程序，并宣告债务人破产。”可见，破产重整程序的最终走向存在不确定性，可能会因法定情形而终止，从而转为破产清算程序。因此，虽然执行异议之诉裁判的效力范围限于是否得以排除特定案外人对执行标的的执行，在被执行人进入破产程序之后，对执行标的的权利归属进行认定则需通过破产法规定的其他程序予以完成，但无论债务人企业最终是破产重整或者清算，通过执行异议之诉案件的审理对案外人针对执行标的享有何种民事权益加以认定，对于债务人财产范围的确认，均具有一定的参考价值。此外，《企业破产法》第二十条规定：“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”本案二审期间，被执行人的管理人已经确定，可以代表被执行人继续参与诉讼。综上所述，金晨公司进入破产重整程序并不影响本案的实体审理。 对于天下家政公司对案涉房屋是否享有足以排除依据（2016）黔执49-3号执行裁定书强制执行的民事权益问题，本院认为，首先，一般而言，商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或者商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主张内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，《认购协议书》约定，天下家政公司认购阳晨·总部基地房屋B29、B30两栋房屋，天下家政公司需于该认购协议签订之日起十日内与金晨公司签订正式《阳晨·总部基地房屋招商入驻合同》并缴纳相应款项以保障其优先购买权。可见，当事人在《认购协议书》中明确表达了自认购协议签订之日起十日内签订正式合同的意思，故该《认购协议书》并非商品房买卖本约，而是商品房买卖的预约合同，天下家政公司主张该协议书与《阳晨·总部基地房屋招商入驻合同》及补充协议是一个整体的理由不能成立。而且，从《认购协议书》的内容看，其也不具备商品房买卖合同的主要内容，合同的条款并不齐备，更不具备实际履行的条件。因此，案涉房屋买卖合同的签订时间应以天下家政公司与金晨公司签订《阳晨·总部基地房屋招商入驻合同》及补充协议的时间为准，即2016年5月30日。据此，房屋买卖合同的签订时间晚于案涉房屋被查封时间。 其次，2016年5月25日，案涉房屋被一审法院查封，而天下家政公司于本案二审中提交的验房交接表中载明的签署时间是2016年6月10日，已在案涉房屋被查封之后；其于二审中提交的照片，则无法确定拍摄的时间和场所，且长城公司、金晨公司对上述证据的真实性、合法性与关联性均不认可，天下家政公司也未能提交其他证据证明其主张。因此，天下家政公司不能证明其于案涉房屋被查封之前已经合法占有案涉房屋。 再次，《阳晨·总部基地房屋招商入驻合同》及补充协议约定B区29、30栋入驻总价款为11342728元，天下家政于2016年5月30日向金晨公司支付保证金1500000元，2016年7月4日支付分期款155712元、保证金500000元，2016年8月8日支付分期款155712元，2016年11月23日支付分期款100000元，2017年6月20日支付分期款501622.76元。以上总计支付的房屋价款仅为2913046.76元，刚刚超过总价款的1/4。可见，天下家政公司的付款义务并未履行完毕。 最后，案涉房屋所占用的土地已于2014年7月30日抵押给了兴业银行股份有限公司贵阳支行，另案作出的对案涉房屋的查封也发生在房屋买卖合同签订之前，但作为一个商事主体，天下家政公司并未对案涉房屋存在的权利瑕疵尽到合理的审查注意义务，而在这种情况下案涉房屋显然无法办理权属转移登记，故其理应对此承担相应的不利后果。 因此，天下家政公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，天下家政公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由贵州天下家政有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 司 伟 审判员 李延忱 审判员 马成波 二〇一九年六月二十一日 法官助理杨晓婷 书记员罗映秋