新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初1454号原告（反诉被告）：赵健羽，男，汉族，1988年1月23日出生，汉族，乌鲁木齐市纪委监委干部，住乌鲁木齐市水磨沟区。被告（反诉原告）：杨鹏，男，1980年10月21日出生，回族，中国移动通信集团新疆乌鲁木齐市北京路。原告（反诉被告）赵健羽与被告（反诉原告）杨鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵健羽，被告（反诉原告）杨鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵健羽向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法责令被告继续履行与原告2018年9月5日签订的《房屋买卖合同》，协助原告办理房产解押、过户手续，判令被告对上述房屋进行解押，将房屋过户至原告名下。2.请求人民法院依法责令被告因逾期未履行解押房产手续而造成原告无法按时变更房屋产权登记手续的违约责任，支付原告违约金人民币111000元整。3.本案一切诉讼费由被告承担。事实理由：2018年9月4日原告向被告支付购房定金2万元，9月5日，原、被告双方签署了《房屋买卖合同》，合同约定原告（即乙方）购买被告（即甲方）所有的位于乌鲁木齐市水磨沟区房屋，约定购房总款为人民币82万元整，以2次付款的形式支付。签约当天，原告向被告支付35万元，被告杨鹏向原告赵健羽交付房屋钥匙，被告当日又提出该房产目前解押资金不足，称其办理解押公积金贷款手续共需44万元整。原告为顺利变更房屋产权登记手续，当日又向被告借款7万元，让其17天的充足时间内快速办理房产解押手续。被告杨鹏于当日向赵健羽出具借条，借条中杨鹏明确表示是因为房屋买卖需进行房产解押向赵健羽借款7万元，借款期限（2018.9.5-2018.11.21）。原告2018年9月9日对该房屋（毛坯）进行装修，现已装修完毕并且在房屋内实际居住。但直至2018年11月21日，被告杨鹏始终以各种理由未对房屋办理解押手续。2018年11月22日至2019年2月27日，经赵健羽多次沟通、催问杨鹏房屋解押手续办理进度的情况下，杨鹏才分五次退还本应用于办理房产解押的7万元借款，这期间被告杨鹏均采取多次欺骗，以办理大额信用卡需要时间、住房公积金中心有同学好办事但需要时间、家里集资房用了钱、投资失败等各种借口始终不办理房产解押。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，甲方故意拖延长达7个月时间未按照合同将上述房屋进行办理解押手续，导致乙方无法按照合同约定付款方式进行第二次付款，应当向乙方赵健羽支付违约金，按照合同第四条第2款对违约责任的约定，被告在上述不动产具备过户条件而违约的，被告继续履行合同的同时还应按购房款的30％（购房款37万×30％＝111000元）向原告承担违约责任。综上，原告赵健羽一次次被被告以各种理由欺骗拖延办理房产解押手续，始终无法正常对所购买房屋进行过户，无奈，将被告杨鹏诉至人民法院，恳请贵院依法判决。被告（反诉原告）杨鹏辩称，一、因原告未按合同约定，在2018年11月21日前支付剩余购房款45万元。违约在先，杨鹏有合法的先履行抗辩权，原告未付清房款，无权要求被告先履行房屋过户义务及承担违约金责任。1.原告履行支付购房款义务的期限及金额内容明确，2018年9月5目，反诉原告杨鹏与反诉被告赵健羽签署了《房屋买卖合同》，合同约定赵健羽购买杨鹏所有的位于乌鲁木齐市水磨沟区房屋。合同第二条1款规定：房价款为人民币82万元整，支付方式为：赵健羽在合同签订当天支付37万元（含定金2万元），预留房屋尾款45万元由赵健羽在2018年9月21日至2018年11月21日前向乌鲁木齐住房公积金管理中心申请个人贷款的方式一次性支付。因此，原告有义务在最迟2018年11月21日前向被告付清全部房款。2.原告付清房款时间在先，被告履行房产过户义务时间在后；《合同》第三条第1款约定：“双方约定于2018年11月22日交付房屋。”第2款约定：房屋交付后，该套房屋产权过户条件一旦具备，甲方（被告）须在15个工作日内办理过户手续。上述合同约定表明：原告在2018年11月21日前先付清全部房款82万元，合同双方在同年11月22日交付房屋；在房屋交付后具备过户条件时，被告在15日内履行过户义务。原告在未付清房款的情形下，于2018年9月9日已装修并入住房屋，其行为已经明确构成违约，被告有合法抗辩权利要求原告先行履行房款支付义务。二、原告目前实际支付房款仅为37万元，其诉称原告已经支付了44万购房款的事实不成立。原告在2019年9月5日按合同约定向被告支付了37万元购房款，并以借款方式向被告支付现金7万元。但由于原告并未在2018年11月21日前支付剩余房款45万，故被告在2018年11月24日至2019年2月27日陆续将7万借款归还给原告。本案实际情况为：原告已经实际占用房屋7个月，但至今支付房款37万（不足总价款50％），原告对自己支付剩余房款45万元的义务只字不提，反而要求被告先履行过户义务并且要向原告支付违约金11万元。其诉讼请求明显缺乏事实及法律依据，请求人民法院依法予以驳回。被告（反诉原告）杨鹏向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判令反诉被告支付购房款450000元；2.请求判令反诉被告赵健羽支付逾期付款利息11250元(自2018年11月22日起至2019年5月21日按年利率6％计算，450000元×6%×5个月/=11250元)，同时支付自2019年5月21日至债务实际清偿之日，按照年利率6％计算的逾期付款利息；3、本案的反诉费由反诉被告承担。反诉事实与理由：2018年9月5日，反诉原告杨鹏与反诉被告赵健羽签署了《房屋买卖合同》，合同约定赵健羽购买杨鹏所有的位于乌鲁木齐市水磨沟区房屋，房价款为人民币82万元整，支付方式为：赵健羽在合同签订当天支付37万元（含定金2万元），预留房屋尾款45万元由赵健羽在2018年9月21日至2018年11月21日前向乌鲁木齐住房公积金管理中心申请个人贷款的方式一次性支付。双方约定于2018年11月22日交付房屋。赵健羽在2018年9月5日按约定支付了房款37万元，出于对赵健羽系公务员身份的信任，杨鹏在2018年9月5日也按合同约定将房产所涉合同文书及票据以及配套设施，房屋钥匙、水卡、电卡、天然气卡等全部交给了赵健羽。赵健羽未按合同约定在2018年11月21日前未将45万购房余款支付给杨鹏，但事实上已经擅自使用房屋，装修并入住至今。由于赵健羽未按约定履行全部房款给付义务，构成违约，按法律规定应当支付延期付款利息。现双方因购房纠纷引发诉讼，杨鹏为维护自己合法权益，特提出反诉，请求人民法院依法公正处理。原告（反诉被告）赵健羽辩称，一、反诉被告赵健羽严格按照与反诉原告杨鹏签订的房屋买卖合同约定的付款形式支付房屋款。1.反诉被告赵健羽已履行房屋买卖合同第一次付款方式，因反诉原告杨鹏违约，（双方房屋交付后，在约定的时间内反诉原告不进行办理房产解押手续）导致反诉被告无法继续进行第二次付款方式。2018年9月5日，双方签订《房屋买卖合同》，明确约定购房总款为82万元，赵健羽当天第一次支付反诉原告杨鹏购房款人民币叁拾柒万元整（370000元整）包含定金，杨鹏称其所有的位于乌市水区在乌市个人住房公积金中心尚有贷款44万元未解押，已支付的37万元购房款不足以进行办理上述房产解押和过户。因此，赵健羽当日再次借款杨鹏70000元整（柒万元整），共计支付杨鹏购房款44万元，（均有打款记录）用于快速办理房产解押进行房屋过户。杨鹏于当日向赵健羽出具借条一张，借款期限为2018年9月5日-2018年11月21日，借条中杨鹏明确表示是因房屋买卖需进行房产解押向赵健羽借款7万元。2.反诉被告赵健羽第一次履行完付款义务后，反诉原告杨鹏于当日（2019年9月5日）交付房屋钥匙，赵健羽于2018年9月9日对上述房屋进行装修入住。（并不是反诉原告杨鹏答辩状所称11月22日才交付房屋）按照《房屋买卖合同》第三条第2款规定：房屋交付后（以实际交付房屋日期为准，2018年11月22日仅为买卖双方约定交房日期），该套房屋产权过户条件一旦具备，甲方须在15个工作日内自行或委托第三方全权代为办理该套房产的产权过户至乙方名下的相关手续。赵健羽给予杨鹏17天（2018.9.5-2018.9.21）的充足时间进行办理房产解押和过户，只有杨鹏于2018年9月21日前完成上述房屋解押手续后，赵健羽才能按照《房屋买卖合同》第二条第一款中明确表述的预留房屋尾款的付款方式，向乌市住房公积金中心申请个人贷款45万元支付预留房屋尾款。但是杨鹏始终以欺骗的方式，用各种理由进行推诿，始终不前往住房公积金中心办理解押手续（2018年12月29日，杨鹏微信聊天记录表述：是因为家里集资房，用了些钱，现在等于是解押差些钱，正在凑，房子不会乱来的，欠的钱也会抓紧时间，已让朋友帮忙去办大额信用卡去了，办好了就去解押，前面本来朋友答应帮我凑一点，年底前可以办完，结果他公司收账没收回来，就耽误了），导致赵健羽无法按照《房屋买卖合同》约定的预留房屋尾款付款时间和付款方式进行付款。2018年11月22日-2019年2月27日，经赵健羽多次催问杨鹏房屋解押手续办理进度的情况下，杨鹏才分五次退还用于办理房产解押的7万元借款。综上诉讼，在法治社会、和谐社会的今天，反诉原告杨鹏身为中国移动公司小西沟分公司客户经理，违背事实，不讲做人诚实守信基本原则，颠倒黑白，浪费司法资源，给反诉被告造成严重的精神伤害，请求乌市水磨沟区人民法院依法驳回反诉原告杨鹏诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年9月5日，原告（反诉被告）赵健羽为乙方与被告（反诉原告）杨鹏为甲方签订《房屋转让合同》，约定：一、合同标的：甲方将座落于乌鲁木齐市水磨沟区的买卖商品房转让给乙方。该房产建筑面积为114.15平方米。二、转让价格及付款方式：1.双方约定乙方向甲方支付的购房款总额为820000元，乙方以两次付款的形式支付房屋全款，乙方于签订本合同之日支付定金人民币20000元，乙方于交房当日支付房屋款人民币370000元。包含定金。预留尾款人民币45万元由乙方2018年9月21日至2018年11月21日向乌鲁木齐住房公积金管理中心申请个人贷款的方式一次性支付。……三、房屋的交付及过户。1.乙方首批房款37万元包含定金付清甲方后，甲方将该房产的所涉合同文书及票据以及配套设施，房屋钥匙、水卡、电卡、天然气卡等须全部交于乙方。买卖双方约定交房日期为2018年11月22日。2.房屋交付后，该套房屋产权过户条件一旦具备，甲方须在15个工作日内自行或者委托第三方全权代为办理该套房屋的产权过户至乙方名下的相关手续。……四、违约责任：1.如甲方反悔不将房屋过户给一方，甲方应双倍返还乙方缴纳的总房款。如乙方反悔无法继续购买此房屋，则所付购房款不予退还。2.甲方在此不动产具备不动产过户条件的情况下将该不动产过户至乙方名下，乙方须积极若因乙方不配合的原因导致约定过户时间逾期的，则与甲方无关。在具备办理过户手续的情况下，如不在约定的时间内提供过户房屋相关手续或拒不协助办理相关房屋手续的，双方可协商时间，协商不成的，乙方可通过诉讼要求甲方继续履行合同办理过户，甲方继续履行合同的同时还应按购房款的30%向乙方承担违约责任，同时乙方因诉讼产生的费用也一并由甲方承担，该费用包括但不限于律师代理费、交通费等。若因乙方在具备过户手续的情况下拒不配合办理过户手续的，双方协商，协商不成的甲方可通过诉讼要求乙方继续履行；履行过户手续的义务，同时乙方继续履行合同的同时还应按购房款的30%向甲承担违约责任。合同签订当日，原告（反诉被告）赵健羽向被告（反诉原告）杨鹏支付定金2万元。2018年9月5日，被告（反诉原告）杨鹏向原告（反诉被告）赵健羽交付涉案房屋钥匙；原告（反诉被告）赵健羽向被告（反诉原告）杨鹏支付房款35万元。2018年9月5日，被告杨鹏为办理解除该房屋的抵押登记手续需提前偿还银行按揭贷款向原告赵健羽借款7万元，并向原告出具内容为“因房屋买卖需要进行房屋解押，现本人杨鹏向赵健羽借款人民币70000元，无利息，借款期限2018年9月5日至2018年11月22日”。此款被告（反诉原告）已向原告（反诉被告）偿还。被告（反诉原告）杨鹏至庭审时仍未还清购买本案涉案房屋所贷款项，本案涉案房屋的解除抵押登记手续尚未办理。原告（反诉被告）赵健羽未向被告（反诉原告）杨鹏支付剩余房款。本院认为，本案本诉部分的争议焦点是被告（反诉原告）杨鹏是否应当承承担将涉案房屋进行解押并协助原告（反诉被告）赵健羽办理本案涉案房屋的产权过户手续并向原告（反诉被告）支付违约金111000元的责任。反诉部分的争议焦点是原告（反诉被告）杨鹏是否应当承担向被告（反诉被告）购房款45万元以及支付2018年11月22日至2019年5月21日的逾期付款利息11250元，2019年5月21日之后的逾期利息按年利率6%计算的责任。一、本诉部分原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋转让合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效。当事人均应按照合同约定各自的义务。原、被告双方在合同中约定“预留尾款人民币45万元由乙方2018年9月21日至2018年11月21日向乌鲁木齐住房公积金管理中心申请个人贷款的方式一次性支付。”以及被告（反诉原告）向原告（反诉被告）借款的用途为“房屋买卖需要进行房屋解押”且借款期限为“2018年9月5日至2018年11月22日”上述日期为双方约定的原告（反诉被告）申请公积金贷款后向被告（反诉原告）支付剩余房款的日期。结合在房屋买卖交易过程中先由房屋出售方在收取部分房款后将房屋过户至购房人名下，再由购房人用该房屋设定抵押申请贷款后向售房人支付剩余房款的市场交易习惯。可以认定原、被告之间约定在2018年9月21日至2018年11月21日期间被告（反诉原告）应将其收到的原告（反诉被告）支付的房屋首付款37万元以及借款7万元用于偿还被告（反诉原告）购房贷款，解除将涉案房屋的抵押登记并将房屋过户至原告（反诉被告）名下后，再由原告（反诉被告）以此房屋作为抵押物申请住房公积金贷款用于向被告（反诉原告）支付剩余房款45万元的事实。被告（反诉被告）收到房屋首付款以及借款且现已取得涉案房屋的权属证书的情况下，未办理解除涉案房屋抵押登记的行为致使原告（反诉被告）不能办理住房公积金贷款的行为违反了合同的约定，应承担继续履行合同的责任。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）将涉案房屋进行解押，将房屋过户至其名下的诉讼请求，具有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。原、被告双方约定“在具备办理过户手续的情况下，如不在约定的时间内提供过户房屋相关手续或拒不协助办理相关房屋手续的，双方可协商时间，协商不成的，乙方可通过诉讼要求甲方继续履行合同办理过户，甲方继续履行合同的同时还应按购房款的30%向乙方承担违约责任，同时乙方因诉讼产生的费用也一并由甲方承担，该费用包括但不限于律师代理费、交通费等。”因此原告（反诉）以已付房款37元的30%要求被告（反诉原告）支付违约金111000元（37万元×30%=111000元）的诉讼请求具有事实及法律依据。被告（反诉原告）关于原告（反诉被告）未支付剩余房款反而要求过户房屋支付违约金的诉讼请求明显缺乏事实及法律依据的辩解意见与本院查明的事实不符，本院不予采信。二、反诉部分。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因被告（反诉原告）未还清其在购买本案涉案房屋的贷款并办理涉案房屋的解除抵押手续，致使原告（反诉被告）无法办理公积金贷款，因此原告（反诉被告）行使抗辩权不向被告（反诉原告）支付剩余房款45万元的行为不构成违约。被告（反诉）原告要求被告支付购房款45万元及支付逾期付款利息的反诉请求不具有事实及法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨鹏于本判决生效之日起四十日内协助原告（反诉被告）赵健羽办理位于乌鲁木齐市水磨沟区的所有权登记在原告（反诉被告）赵健羽名下。二、被告（反诉被告）杨鹏支付被告（反诉原告）赵健羽违约金111000元。三、驳回被告（反诉原告）杨鹏要求原告（反诉原告）赵健羽支付购房款450000元的反诉请求。四、驳回被告（反诉原告）杨鹏要求原告（反诉原告）赵健羽支付逾期付款利息11250元，同时支付自2019年5月21日至债务实际清偿之日，按照年利率6%计算逾期付款利息的反诉请求。上述被告（反诉原告）杨鹏应支付给原告（反诉被告）赵健羽的款项111000元，须于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告（反诉被告）赵健羽。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2520元（原告已预交1260元），减半收取1260元，由被告（反诉原告）杨鹏负担；财产保全费2520元由被告（反诉原告）杨鹏负担。反诉案件受理费4109.4元（被告已预交），由被告（反诉原告）杨鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 陈 新二〇一九年六月十八日书记员 田启朦