浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终1780号上诉人（原审被告）：温州银行股份有限公司苍南支行，住所地浙江省苍南县灵溪镇新世纪花园**楼**。负责人：陈允秋，该支行行长。委托诉讼代理人：温小宜，女，温州银行股份有限公司员工。委托诉讼代理人：徐中冲，男，温州银行股份有限公司员工。被上诉人（原审原告）：苍南县圆通汽车维修有限公司，住，住所地浙江省苍南县灵溪镇苍南大道以西山路以北（苍南圆通汽车销售服务有限公司办公楼**）。法定代表人：黄文要，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张步胜，浙江正昌律师事务所律师。原审被告：苍南县圆通汽车销售服务有限公司，住，住所地浙江省苍南县灵溪镇汽车贸易园**/div>法定代表人：林庆宋。原审被告：温州华通汽车销售服务有限公司，住所地，住所地浙江省苍南县灵溪镇建兴东路**iv>法定代表人：黄兆凤。原审被告：苍南华正汽车销售服务有限公司，住所地浙江，住所地浙江省苍南县灵溪镇示范工业园区>法定代表人：王道正。原审被告：黄益朝，男，1968年10月2日出生，汉族，住浙江省苍南县。原审被告：黄兆凤，男，1958年8月27日出生，汉族，住浙江省苍南县。原审被告：林庆宋，男，1967年10月9日出生，汉族，住浙江省苍南县。原审被告：高明党，男，1966年10月18日出生，汉族，住浙江省苍南县。原审被告：许允敏，男，1960年2月9日出生，汉族，住浙江省苍南县。原审被告：王道正，男，1973年1月9日出生，汉族，住浙江省苍南县。原审被告：蔡仕元，男，1969年2月2日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人温州银行股份有限公司苍南支行（以下简称温州银行苍南支行）因与被上诉人苍南县圆通汽车维修有限公司（以下简称圆通汽车维修公司）及原审被告苍南县圆通汽车销售服务有限公司（以下简称圆通汽车销售公司）、温州华通汽车销售服务有限公司（以下简称华通公司）、苍南华正汽车销售服务有限公司（以下简称华正公司）、黄益朝、黄兆凤、林庆宋、高明党、许允敏、王道正、蔡仕元案外人执行异议之诉一案，不服浙江省苍南县人民法院（2018）浙0327民初4867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭，以庭询、书面阅卷等方式审理了本案。本案现已审理终结。温州银行苍南支行上诉请求：1.依法撤销（2018）浙0327民初4867号民事判决，驳回圆通汽车维修公司的所有诉讼请求；2.本案上诉费由圆通汽车维修公司承担。事实与理由：1.圆通汽车销售公司与圆通汽车维修公司所签租期为10年的租赁合同为无效合同，一审法院认定事实错误。根据合同法第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，或以合法形式掩盖非法目的的，合同无效。本案中，圆通汽车维修公司与圆通汽车销售公司商号均带有“圆通”字样，且在2014年4月期间，两公司法定代表人均为林庆宋，两公司本身就是关联公司。圆通汽车维修公司与圆通汽车销售公司恶意串通，虚构十年租赁合同，借以此对抗温州银行苍南支行的抵押权，影响抵押物的正常变现，其所签的租赁合同属于无效合同。2.圆通汽车维修公司无法提供租金支付凭证，更加可以佐证圆通汽车维修公司根本未支付10年租金，其不享有10年租赁权。从一审的证据中可知，圆通汽车维修公司根本无法提供银行流水账证明其已支付租金，且合同约定的36万元租金明显低于市场价，且36万元为含税价格但未提供租赁发票，完全不符合日常商业交易惯例。3.圆通汽车维修公司与抵押人恶意串通，逃避履行义务，人民法院应当给予处罚。4.即使租赁有效，租赁期限早已届满，且租赁场地仅为涉案房屋二楼，不包括第一层。从工商部门调取的《房屋租赁合同》显示，圆通汽车维修公司与圆通汽车销售公司之间的租赁合同期限仅为2年，截止至2016年3月19日。现早已到期，圆通汽车维修公司理应腾空租赁物。且租赁标的仅为办公楼二楼，不包括第一层后座、第一层前座展厅靠正大门1/3空间。一审法院认定圆通汽车维修公司对第一层后座、第一层前座展厅靠正大门1/3空间以及第二层房屋均享有租期截至2023年3月31日的租赁权，存在错误。圆通汽车维修公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。温州银行苍南支行认为，租赁合同双方存在恶意串通、租赁场地仅为二楼等理由，纯属主观臆断，缺乏事实和法律依据。圆通汽车维修公司与圆通汽车销售公司之间于2014年4月1日签订的租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律效力性强制性规定，应属合法有效。圆通汽车维修公司成立于2014年3月24日，公司注册成立之前就与圆通汽车销售公司约定租赁涉案房屋用于生产经营，故公司注册地即为涉案房屋，营业场所也在涉案房屋。温州银行苍南支行在二审期间提供的备案合同进一步证实了该事实，但该备案合同仅是为了圆通汽车维修公司登记注册需要提供经营场所而签订。圆通汽车维修公司在注册登记、取得法律上的主体资格后，即与圆通汽车销售公司于2014年4月1日正式签订了一份《房屋租赁合同》，承租涉案房屋，约定租期及租金支付方式等。同时，圆通汽车维修公司作为一家从事汽车维修的企业，必然需要一楼的场所作为维修场地，该合同也明确约定了租赁范围。此外，圆通汽车维修公司已实际占有使用租赁物并支付了相应租金，该份合同是双方真实意思表示，也是双方实际履行的合同。根据合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。涉案租赁合同成立在先，涉案抵押合同形成在后，租赁关系并不因抵押权的实现而受影响。一审法院根据上述事实及法律规定，认定租赁合同合法有效，并判令在2023年3月31日前不得对涉案房屋实施强制迁出（腾空）的执行行为，具有事实和法律依据，并无不当。综上，请求依法驳回温州银行苍南支行的上诉请求，维持原判。圆通汽车销售公司、华通公司、华正公司、黄益朝、黄兆凤、林庆宋、高明党、许允敏、王道正、蔡仕元均未作陈述。圆通汽车维修公司向一审法院起诉请求：1.确认圆通汽车维修公司与圆通汽车销售公司于2014年4月1日签订的房屋租赁合同有效；2.对上述房屋租赁合同中约定的租赁房屋予以带租拍卖，并停止腾空；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：圆通汽车维修公司成立于2014年3月24日，经营机动车维修业务。公司成立前，圆通汽车维修公司与圆通汽车销售公司约定租赁涉案房屋作为其生产经营场所，故该公司注册登记的住所地即为涉案房屋。2014年4月1日，圆通汽车维修公司与圆通汽车销售公司正式签订房屋租赁合同一份，约定承租圆通汽车销售公司所有的坐落于苍南县灵溪镇房屋的第一层后座、第一层前座展厅靠正大门1/3空间以及第二层房屋，租期为十年，自2014年4月1日起至2023年3月31日止，含税年租金为36万元。之后，圆通汽车维修公司自行出资对涉案房屋进行了改建与装修，并经营使用至今。因温州银行苍南支行与圆通汽车销售公司等金融借款合同纠纷的执行案件，该院决定拍卖涉案房屋，并要求圆通汽车维修公司在2018年4月30日前申报相关权益，否则应在2018年5月7日前腾空房屋。圆通汽车维修公司于2018年5月3日向该院提出带租拍卖和不予腾空的申请，该院于同年5月5日以（2017）浙0327执异87号执行裁定予以驳回。圆通汽车维修公司对该裁定不服，故提起本案诉讼。另查明，2015年7月21日，圆通汽车销售公司与温州银行苍南支行签订《最高额抵押合同》，约定圆通汽车销售公司以其名下坐落苍南县灵溪镇的房产（权证号：温房权证苍南县字第**）为其借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议的焦点在于圆通汽车维修公司因涉案房屋的租赁权，能否阻却人民法院的强制执行。如果租赁合同真实、合同签订于涉案房屋抵押前且案外人在抵押前依据合同已合法占有涉案房屋至今的，执行中可以保护案外人的租赁权。具体到本案，圆通汽车维修公司与圆通汽车销售公司在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、行政法规的禁止性及强制性规定，应属合法有效。涉案租赁合同中没有法定代表人签名并不影响合同的效力产生。结合圆通汽车维修公司在涉案房屋抵押前已经实际占有、使用涉案房屋进行经营的事实，可以认定圆通汽车维修公司对涉案房屋享有租赁权在温州银行苍南支行享有抵押权之前。本案在先租后押的情况下，租赁关系并不因抵押权的实现而受影响。因此，圆通汽车维修公司请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的情形。据此，圆通汽车维修公司请求停止腾空涉案房屋的请求，条件成就，该院予以支持。但圆通汽车维修公司要求对涉案房屋带租拍卖的主张，系针对执行行为提出的异议，与其要求确认涉案房屋租赁合同效力的请求均非本案执行异议之诉的裁判范围，圆通汽车维修公司在该院释明后仍坚持原来的诉讼请求，依法不予支持。遂判决：一、在2023年3月31日之前，不得对坐落苍南县灵溪镇房屋的第一层后座、第一层前座展厅靠正大门1/3空间以及第二层房屋实施强制迁出（腾空）的执行行为；二、驳回圆通汽车维修公司的其他诉讼请求。案件受理费24080元，由圆通汽车维修公司负担。本院二审期间，被上诉人圆通汽车维修公司及原审被告圆通汽车销售公司、华通公司、华正公司、黄益朝、黄兆凤、林庆宋、高明党、许允敏、王道正、蔡仕元均未提交新的证据。上诉人温州银行苍南支行提交了以下证据：1.温州银行苍南支行的营业执照、金融许可证、负责人证明书及身份证，以证明其主体资格；2.被上诉人圆通汽车维修公司、原审被告圆通汽车销售公司、华通公司、华正公司、黄益朝、黄兆凤、林庆宋、高明党、许允敏、王道正、蔡仕元身份证明，以证明被上诉人及原审被告的主体资格；3.从苍南县工商行政管理局调取的《房屋租赁合同》，以证明涉案房屋租赁已到期的事实；4.编号为温银601002015年高抵字00083号《最高额抵押合同》及他项权证，以证明涉案房屋抵押登记的事实；5.《企业信用信息公示报告》2份、企查查网络截图2份，以证明圆通汽车销售公司与圆通汽车维修公司系关联公司的事实；6.编号为温银601002013年高抵字00201号《最高额抵押合同》及对应的他项权证、《温州银行非自然人借款合同》、《非自然人借款申请书》4份、编号为温银601002015年高抵字00083号《最高额抵押合同》及对应的他项权证、《温州银行非自然人借款合同》、《委托支付申请书》4份，以证明涉案房产第一次抵押和第二次抵押具有连续性，恳请法庭认定涉案房产抵押时间为第一次抵押登记时间即2013年7月17日；7.涉案房屋产权证，以证明涉案房产总建筑面积为2628.47平方米及使用年限为28年的事实；8.网络截图，以证明涉案房屋周边租金情况。被上诉人圆通汽车维修公司对上述证据质证认为，上述证据在一审前已经客观存在，证据1-4没有在一审举证期间内提交，证据5-8没有在一审以及二审举证期间内提交，不属于新证据。如法庭确认为新证据，则对上述证据的具体质证意见如下：对证据1、2的三性均无异议；对证据3的真实性没有异议，但与本案没有关联性，该份合同仅仅是为了圆通汽车维修公司注册需要提供固定的经营场所而签订的，是因设立公司进行备案所需而签订的，但是圆通汽车维修公司在正式成立之后，即于2014年4月1日与圆通汽车销售公司签订了正式的房屋租赁合同，并已按照该份合同履行相关义务，故温州银行苍南支行提交的上述租赁合同不能证明其待证事实；对证据4的三性均无异议，该组证据进一步证明圆通汽车销售公司与温州银行苍南支行签订抵押合同的时间是在涉案房屋租赁合同签订之后；对证据5的真实性由法庭核实，对其关联性有异议，不能证明圆通汽车销售公司与圆通汽车维修公司之间属于关联公司并存在恶意串通的行为；对证据6的真实性需要庭后核实，但该组证据不能证明涉案房产的第一次抵押与第二次抵押之间有连续性，温州银行苍南支行在一审中主张抵押设立时间为2015年7月，其在二审期间的陈述不具有客观依据；对证据7的三性均无异议；对证据8的三性均有异议，与本案不具有关联性。对当事人无异议的证据1、2、4、7，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：证据3形式及来源合法，但该份《房屋租赁合同》系温州银行苍南支行从苍南县工商行政管理局调取，合同约定的年租金仅为“壹万元整”，不符合市场交易行情，且承租方为“苍南县圆通汽车维修有限公司（筹）”，亦无双方依照该份合同履行的其他证据，故圆通汽车维修公司认为该份合同仅仅是为了该公司工商登记注册需要而签订的，双方实际未按照该份合同履行的质证意见能够成立，对该份证据本院不予采信；证据5不能证明圆通汽车维修公司与圆通汽车销售公司系关联公司的待证事实，更不能证明双方存在恶意串通逃避履行债务的事实，本院不予采信；证据6并不能证明涉案房产第一次抵押和第二次抵押具有连续性的待证事实，2013年7月17日办理的涉案房产抵押登记与本案所涉抵押不仅在时间上不具有延续性，抵押号亦不相同，故该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信；证据8与本案不具有关联性，不能证明温州银行苍南支行主张的待证事实，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点如下：一是圆通汽车维修公司与圆通汽车销售公司之间的租赁关系是否真实；二是如上述租赁关系真实，该租赁关系能否对抗温州银行苍南支行享有的抵押权。首先，关于租赁关系是否真实的问题。结合圆通汽车维修公司在一审中提交的《房屋租赁协议》、银行转账凭证、水电费缴纳清单等证据，能够证明圆通汽车维修公司与圆通汽车销售公司于2014年4月1日签订了真实、合法、有效的《房屋租赁协议》，承租圆通汽车销售公司名下的坐落于苍南县房屋的第一层后座、第一层前座展厅靠正大门1/3空间以及第二层整层，并占有使用上述房屋至今的事实。其次，关于圆通汽车维修公司与圆通汽车销售公司之间的租赁关系能够对抗温州银行苍南支行享有的抵押权问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。上述租赁合同签订于2014年4月1日，而温州银行苍南支行系与圆通汽车销售公司于2015年7月21日签订抵押合同并办理抵押登记。因此，在订立抵押合同之前涉案房屋已出租，该租赁关系不受抵押权的影响。温州银行苍南支行主张圆通汽车维修公司与圆通汽车销售公司系关联公司，双方恶意串通，虚构租赁合同，借此对抗该行享有的抵押权，缺乏证据证明，本院不予支持。温州银行苍南支行主张圆通汽车维修公司提供的租金支付凭证不连续，并不能证明其已依约支付租金的事实。本院认为，圆通汽车维修公司提供的租金支付凭证虽不连续，但其提交的多张银行转账凭证上均备注为“租金”，结合其提交的水电费缴纳清单证明占有使用至今的事实，圆通汽车维修公司自2014年4月租赁涉案房屋至今的事实应予认定。温州银行苍南支行主张涉案房产第一次抵押和第二次抵押具有连续性，涉案房产抵押时间应认定为2013年7月17日，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，涉案房产订立抵押合同前已出租给圆通汽车维修公司，原租赁关系不受该抵押权的影响，一审法院判决在租赁期内不得对涉案房屋实施强制迁出（腾空）的执行行为，并无不当，应予维持。另外，本案案由系案外人执行异议之诉，发生争议的执行标的仅与圆通汽车销售公司有关，并不涉及其他被执行人的责任范围，一审法院将华通公司等其他被执行人均列为被告有失妥当，本院予以指正。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款规定，“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”。圆通汽车维修公司系本案一审胜诉方，其在一审期间并未表示自愿承担诉讼费用，一审法院判决由其负担诉讼费用，不符合《诉讼费用交纳办法》上述规定，本院依法予以纠正。综上所述，温州银行苍南支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费24080元、二审案件受理费24080元，均由温州银行股份有限公司苍南支行负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 丹审 判 员  徐玲珑审 判 员  叶 峰二〇一九年六月十一日代书记员  厉铭莹