广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0223民初651号 原告覃秀梅，女，1980年3月27日出生，壮族，住广西柳城县。 委托代理人廖庆兰，广西闻名律师事务所律师。 委托代理人谢敏君，广西闻名律师事务所律师。 被告广西桂裕控股有限责任公司，住所地：来宾市桂中大道**。 法定代表人罗世裕，总经理。 委托代理人蔡连顺，广西创恒律师事务所律师。 委托代理人张肖玲，广西创恒律师事务所实习律师。 原告覃秀梅诉被告广西桂裕控股有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月1日受理后，依法由审判员黄剑独任审判，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告覃秀梅的委托代理人廖庆兰、谢敏君，被告广西桂裕控股有限责任公司的委托代理人蔡连顺、张肖玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃秀梅诉称，原柳州桂裕房地产开发有限责任公司，现名称变更为广西桂裕控股有限责任公司，于2015年8月25日与原告签订《鹿寨县商品房买卖合同》。约定：①原告购买被告位于鹿寨县，总金额为243373元；②付款方式为银行按揭付款，原告逾期付款按应付房款日万分之五支付违约金；③被告应当于2016年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，逾期交房按已付房款每日万分之0.1支付违约金。 《鹿寨县商品房买卖合同》签订后，原告如约履行了支付购房款243373元的义务。于2018年2月6日，被告自称已公示通知交房。2018年6月份，部分业主陆续收到被告发出交房短信通知，要求原告于2018年6月30日起办理交房手续。 于2018年3月9日、10日，部分业主到鹿寨县住建局反映被告未取得竣工验收的交房条件等问题。经多方沟通被告，被告承诺于2018年6月至9月份争取获得竣工验收。但是，到目前为止，原告仍然无从得知被告是否已取得房屋的竣工验收备案。而根据上述合同约定，被告已构成违约，应当支付逾期交房违约金。关于违约金的计算标准，鹿寨县工商行政管理和质量技术监督局鹿工商质监处字[2018]42号行政处罚决定书已认定《鹿寨县商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约责任，属于格式条款，违反公平原则，属于合同违法行为。根据公平原则，被告亦应当按照已付房款每日万分之五的比例向原告支付逾期交房的违约金。但是，原告自愿减少该比例，要求被告按照大部分开发商违约则按日万分之二的比例承担逾期交房的违约责任。 竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序要求，并不因当事人的约定而免除或者改变。质量合格的工程是交付使用的法定条件，而被告拒绝向原告出示房屋工程经竣工验收备案，工程质量是否合格并无结论。在此情况下，被告隐瞒事实真相，通知原告办理交房手续，属于违法交房，依法仍应承担逾期交房的违约责任。因此，根据上述规定，截至2018年6月30日，被告已逾期546天交房，应当承担逾期交房的违约责任。为此，原告起诉请求：1、确认《鹿寨县商品房买卖合同》中的第八条关于出卖人可据实予以延期交房的情形第3点无效，根据对等的原则，《鹿寨县商品房买卖合同》中的第九条关于出卖人逾期交房的违约责任变更为逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付以交付房价款万分之五的违约金；2、判令被告支付原告自2016年12月31日至被告取得所诉房屋建设工程竣工验收备案登记之日止的违约金，以购房总价243373元为本金，按每日万分之二的标准向原告支付违约金，暂算至2018年6月30日止（共546天）预期交房的违约金26576元；3、本案诉讼费全部由被告承担。 被告广西桂裕控股有限责任公司的辩称，第一，针对原告的第一项诉讼请求，被告不同意变更，合同法有明确规定变更合同条款是要由双方协商一致才能够变更，现在被告不同意变更合同条款，原告要求法院确认变更相关的合同条款没有法律及事实依据。再有，工商局的行政处罚对本案的合同条款的效力没有影响，虽然工商局认定某些条款显失公平，但是合同法规定，显失公平的合同条款只是可以申请法院撤销的条款，这些条款相关的当事人没有要求撤销，现在仍然是有效的条款，那么本案相关的违约金就应当按照这些条款确认的标准计算。第二，原告要求逾期交房的违约金支付至建设工程竣工验收备案登记之日止，没有依据。原告要求被告支付的逾期交房违约金计算标准过高，逾期交房的天数过高，违约金金额过高，在本案的42案原告中有很多已经收房了的，再有，我方在交房之前就已经通知了相关的当事人，我们认为这个违约金计算的日期应当截止到原告收到交房通知的时间，还要减去可以延期的天数，最后我方希望法院根据本案的事实和相关的法律作出公正的判决。 经审理查明，原告与被告于2016年2月26签订《鹿寨县商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告建设开发的鹿寨县鹿寨镇飞鹿大道2号建东大厦商品房。《合同》第八条约定交房时间为2017年5月17日，交房条件为“该商品房取得建设工程竣工验收意见书”，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日内告知买受人的；2、供水、供电部门停水或停电，以及气象记录有降水的、影响工程施工的，可相应延顺交付时间；3、由于政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收核准文件的，相应顺延交付期；由政府管理部门的原因或自然条件导致施工条件恶劣或工程量较原设计增加、更改等非出卖人原因造成的工程延期，可相应顺延交付；出卖人等待政府部门和有关机构验收或测量的时间，可据实延期。第九条约定逾期交房违约金为按已交付房价款每日为万分之0.1。合同签订后，原告履行了付款义务。但被告未能按合同约定的时间交房，为此原告提起诉讼。 另查，本案所涉房屋建东大厦工程，于2018年1月26日通过工程质量竣工验收。2014年8月至12月，被告因停水、停电、下雨无法施工，打工程延期申请给广西广安工程监理有限公司，2014年8月至12月申请延期8天，2015年111天，2016年2月26日到2016年12月31日109天，2017年78天。2018年2月6日用打电话的方式向原告告知了交房通知书，交房集中办理时间为2018年2月10日至2018年2月13日、2018年2月22日至2018年3月21日。2018年8月20日，部分原告到鹿寨县工商行政管理和质量技术监督局12315消费者申诉举报指挥中心，投诉被告与他们签订的《鹿寨县商品房买卖合同》部分条款显失公平、违约责任不对等。鹿寨县工商行政管理和质量技术监督局于2018年10月9日下了行政处罚决定书，认为被告在与消费者签订商品房买卖合同时未遵循公平原则，以格式合同加重消费者责任，罚款人民币4000元。 以上事实有原、被告的陈述，鹿寨县商品房买卖合同、广西增值税普通发票、鹿寨县工商行政管理和质量技术监督局行政处罚决定书、鹿寨县人民法院（2018）桂0223民初1036号民事判决书、建设工程质量竣工验收意见书、气象情况及工程延期申请表、供电公司停电记录、水厂停水记录表等证据予以证实 本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同，对合同双方均有法律拘束力。《合同》第八条约定交房时间为2017年5月17日，交房条件为“该商品房取得建设工程竣工验收意见书”，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日内告知买受人的；2、供水、供电部门停水或停电，以及气象记录有降水的、影响工程施工的，可相应延顺交付时间；3、由于政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收核准文件的，相应顺延交付期；由于政府管理部门的原因或自然条件导致施工条件恶劣或工程量较原设计增加、更改等非出卖人原因造成的工程延期，可相应顺延交付；出卖人等待政府部门和有关机构验收或测量的时间，可据实延期。被告因上述规定造成的逾期交房，可以扣除相应的延期期间。被告打给广西广安工程监理有限公司工程延期申请，有广西广安工程监理有限公司的同意审批，还有鹿寨县气象局、鹿寨县自来水厂、鹿寨供电公司的相关证明材料佐证，可以作为扣除相应的延期期间的依据，但因被告未提交政府相关部门的停工通知佐证，故对中、高考申请延期的内容本院不予确认。合同第九条约定逾期交房违约金为按已交付房价款每日为万分之0.1计算，由于被告提供的格式合同违约责任不对、显失公平且已被鹿寨县工商行政管理和质量技术监督局行政处罚，现原告请求按每日为万分之2计算逾期交房违约金，本院予以支持。本案所涉房屋建东大厦工程，于2018年1月26日通过工程质量竣工验收，按合同约定已符合交房条件。被告于2018年2月6日用打电话的方式向原告告知了交房通知书，交房集中办理时间为2018年2月10日至2018年2月13日、2018年2月22日至2018年3月21日，应以最后的交房集中办理时间2018年3月21日来确定原告的收房时间。按合同约定被告逾期交房的天数为273天，可以延期的天数为2016年2月26日到2016年12月31日109天+2017年78天=187天，计算违约金的天数为273天-187天=86天。原告的总购房款为243373元，被告逾期交房一天的违约金为48.67元，被告计算违约金的逾期天数为86天×48.67元/天=4185.62元。对原告的过高请求，本院不予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告广西桂裕控股有限责任公司支付原告覃秀梅逾期交房违约金4185.62元。 二、驳回原告覃秀梅的其他诉讼请求。 案件受理费464元（原告已预交），减半收取232元，由原告覃秀梅负担182元，由被告广西桂裕控股有限责任公司负担50元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（或向柳州市中级人民法院）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员 黄 剑 二〇一九年六月二十六日 书记员 覃巧月