福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1654号 上诉人（原审原告）：许婉萍，女，1987年11月8日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：王钟，福建首嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方向荣，福建首嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门龙祥房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路******。 法定代表人：侯昌财，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈宣文，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林祺龙，福建联合信实律师事务所律师。 上诉人许婉萍因与被上诉人厦门龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初14357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许婉萍上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项判决。依法改判支持上诉人原审诉讼请求即被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋权属证书的违约金（以已付购房款为基数，按日万分之一的标准，自2017年6月29日起计至实际取得房屋权属证书之日止）；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案一审法院认定案涉《商品房买卖合同补充协议》中所约定的办理房屋所有权初始登记期限以及违约金计算标准，并未免除或减轻被上诉人办理案涉房屋所有权初始登记的合同义务，存在严重的事实认定错误，以及法律适用错误。一、案涉《商品房买卖合同补充协议》第十条约定办理房屋所有权初始登记为交房次日起365天，该条款明显减轻了被上诉人及时办理案涉房屋所有权初始登记的合同义务，严重侵害了上诉人及时取得房屋权属证书的权利，违反了双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“被上诉人应自房屋交付上诉人次日起90日内，为上诉人办理房屋所有权初始登记。”合同第二十二条还约定：“上诉人与被上诉人就合同未尽事宜，可签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定应当由被上诉人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要的权利义务”。依据前述主合同中关于办理案涉房屋所有权初始登记的期限以及对于双方达成补充协议限制的约定，被上诉人提供的《商品房买卖合同补充协议》的文本以及由其自行拟定的合同补充协议条款第十条将主合同约定的办理房屋所有权初始登记的时间由原90日更改为365日，延长办理房屋权属初始登记的时间长达275天，明显超过办理房屋所有权证初始登记的合理期限。因此，案涉《商品房买卖合同补充协议》第十条中所约定的办理案涉房屋所有权初始登记的交房次日起365天，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》第二十二条的规定。一审法院认定办理案涉房屋所有权初始登记应为交房次日起365天，属于认定事实错误。二、案涉《商品房买卖合同补充协议》第十条将被上诉人逾期办理房屋初始登记义务应承担的支付违约金金额设置了“买受人已付款的5‰的上限”，该补充条款更加违反了双方所签订的《商品房买卖合同》第二十二条的规定。若依据该补充条款的约定，不仅减轻了上诉人逾期办理房屋初始登记义务所需承担的违约责任，实际上几乎免除了上诉人逾期办理房屋初始登记义务所需承担的违约责任。首先，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“如因被上诉人原因导致上诉人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，被上诉人自逾期之日起每日按上诉人已付购房款的0.01%支付违约金。”被上诉人提供的《商品房买卖合同补充协议》的文本以及由其自行拟定的合同补充条款第十条将主合同约定被上诉人逾期办理房屋所有权初始登记，应自逾期之日起每日按上诉人已付购房款的0.01%支付违约金，增加了“违约金上限为买受人已付款的5‰”的限制。也就是说，被上诉人作为办理案涉房屋所有权初始登记的义务人其在逾期一年为上诉人办理房屋所有权初始登记所需承担违约责任，与逾期五年为上诉人办理房屋所有权初始登记所需承担违约责任是相同的，被上诉人仅需向上诉人支付已付购房款的5‰违约金即叁万元左右，被上诉人就可以肆无忌惮拖延办理房屋所有权初始登记的时间，而无需考虑违约成本。显而易见，该条款明显属于“减轻或免除被上诉人逾期办理房屋所有权初始登记所要承担的违约责任”的约定，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定。一审法院无视上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第二十二条中：“上诉人与被上诉人就合同未尽事宜，可签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定应当由被上诉人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要的权利义务”的约定，竟然认定《商品房买卖合同补充协议》的第十条关于被上诉人逾期办理房屋所有权初始登记的违约责任以已付购房款的5‰为上限，不属于减轻或免除责任的条款。一审法院的该认定，是对被上诉人不诚信履行合同义务逾期办理房屋所有权初始登记行为的纵容。其次，从公平合理以及合同权利义务对等的角度分析。案涉《商品房买卖合同补充协议》第十条中约定因被上诉人逾期办理房屋所有权初始登记所需承担的违约金为上诉人已付购房款的5‰作为上限。而该补充协议中约定对于因上诉人的原因导致无法办理房屋所有权登记手续的，上诉人则需要向被上诉人支付合同总价款的10%作为违约金。此外，补充协议中还约定对于上诉人逾期向被上诉人支付购房款的，应向被上诉人支付应付购房款日万分之二的违约金。从前述补充协议所约定的条款中可以看出，被上诉人对于其所要承担的违约责任尤其是关于逾期办理房屋所有权登记的违约责任，与上诉人所需要承担的违约责任明显存在不对等、不公平的情形。依据《合同法》第四条的规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。”本案被上诉人作为《商品房买卖合同补充协议》格式条款的提供方，利用其优势地位滥用其权利设定明显不对等、不公平的条款，免除或限制自己所需承担的违约责任的行为十分明显。原审法院未能适用《合同法》第四条的规定，迳行认定被上诉人逾期办理房屋所有权初始登记所需承担的违约金以已付购房款的5‰为上限，不属于减轻或免除被上诉人逾期办理房屋所有权初始登记所要承担责任的条款，属于法律适用错误。三、一审法院以上诉人未能提供证据证明因逾期办理房屋权属证书遭受的具体损失为由，认定应按《商品房买卖合同补充协议》第十条约定的“以已付购房款的5‰为上限”计算违约金，毫无事实和法律依据。首先，本案的基础法律关系为合同纠纷，上诉人所主张的系基于合同约定的逾期办证违约金而非损失赔偿。上诉人无需就所谓逾期办理房屋权属证书遭受的具体损失承担举证责任。相反，被上诉人若认为上诉人所主张的违约金过高，超过合理的损失范围，应由被上诉人来承担举证责任。原审法院混淆法律关系及举证责任分配，要求上诉人承担因逾期办理房屋权属证书遭受具体损失的举证责任，毫无事实和法律依据。其次，上诉人因被上诉人逾期办理房屋权属证书遭受的损失实际上难以估量。例如：因被上诉人逾期办理房屋权属证书导致上诉人无法将户籍迁入，无法取得厦门市户籍。导致上诉人的小孩无法就近就读公办学校，导致上诉人的医社保缴交标准只能按照非本市户籍的标准进行缴交，所享受的医社保报销待遇也只能按照非本市户籍标准。因被上诉人逾期办理房屋权属证书也导致了上诉人无法就案涉房屋进行处分交易，实际是对上诉人作为房屋所有人有权对于案涉房屋进行处分的限制，使得案涉房屋所有人的所有权存在瑕疵。此外，众所周知，近年来厦门逐渐收紧落户政策，而上诉人支付高额的购房款向被上诉人购房，不仅是为了有房居住，更是为了能够将户籍迁入厦门，能够享受到本市户籍人员的教育、医疗等良好的社会资源。然，因被上诉人逾期办理房屋权属证书的行为导致上诉人所购买的房屋无法办理权属登记，无法办理落户的损失实际上难以估量。而正因如此，厦门市国土资源与房管局印制的案涉《商品房买卖合同》中对于被上诉人逾期办理房屋所有权初始登记所需承担的违约责任以及违约金标准才作出明确约定，并且严格限制开发建设单位利用优势地位与购房人签订补充协议，作出减轻或免除其责任的补充条款。第四、一审法院在判决书虽认定若判决后，被上诉人未在合理期限内为上诉人办理房屋所有权初始登记，给上诉人造成损失，上诉人可以另行向被上诉人主张权利。表面上看，一审法院的该认定似乎为上诉人考虑，尚为上诉人保留了主张的权利。实质不然，一审法院所认定合理期限应当是多久？本案从被上诉人应当办理房屋所有权初始登记的时间2017年6月29日至上诉人提起上诉时已达500多天，即便按照原审法院的说法办理房屋所有权初始登记的时间应顺延365天至上诉人提起上诉时已近200天左右。被上诉人逾期200天未能为上诉人办理房屋所有权初始登记算合理期限吗？还是上诉人需要再等待个一年半载才能算合理的期限？再则，如前所述，上诉人对于被上诉人无法办理房屋所有权登记的损失亦难以估量，小孩无法就读公办学校的损失难以计算，房屋无法进行交易转让的损失难以计算。因此，一审法院所谓的被上诉人未在合理期限内为上诉人办理房屋所有权初始登记，给上诉人造成损失，上诉人可以另行向被上诉人主张权利的认定，实际上根本无法保护到上诉人的合法权益。 龙祥公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院根据案涉合同所认定的办理房屋所有权初始登记期限以及违约金计算标准并无不当。理由如下：一、案涉《商品房买卖合同补充协议》（下简称“补充协议”）系双方真实意思表示订立的，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。首先，案涉《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是龙祥公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以补充协议的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为合同当事人对双方的权利义务进行明确约定。上诉人若如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则其应当承担相应的不利后果。其次，补充协议第十八条约定：“本协议是对原合同及附件的补充，为原合同不可分割的一部分。本协议与原合同及其他附件冲突之处，概以本协议的规定为准。”双方当事人均在《商品房买卖合同》及补充协议予以签字或盖章，应视为上诉人对补充协议约定内容的确认，故补充协议对龙祥公司及上诉人均有法律约束力。再次，补充协议第十条虽然对《商品房买卖合同》第十四条约定的办理讼争房屋所有权初始登记期限、逾期办证违约金计算标准进行了变更，但没有免除或减轻龙祥公司办理诉争房屋所有权初始登记的合同义务，也不属于加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形。 二、关于案涉合同所认定的办理房屋所有权初始登记期限以及违约金计算标准，并不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。首先，《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。然而，补充协议第十条对该条约定补充如下：出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。……如因出卖人原因致使买受人不能在房屋交付使用后的365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）”因此，关于办理产权登记的约定应根据《合同补充协议》第十条的约定。其次，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议对于逾期办证违约责任虽然设置了不同条款，但双方当事人在补充协议中选择按“买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金,违约金上限为买受人已付款的5‰）”的条款处理，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十三条规定的无效情形，应为有效。此外，上诉人主张逾期办证违约金的上限设置不足以弥补其损失，上诉人应对该主张承担举证责任，上诉人至今并未提供证据证明其损失，亦应当承担不利的法律后果。 许婉萍向一审法院提出诉讼请求：1.龙祥公司协助许婉萍办理源昌山庄（含一、二、三期）6#楼3梯36层3602室房屋的权属证书；2.龙祥公司向许婉萍支付逾期交房违约金59277.81元（以已付购房款为基数，按日万分之一的标准，自2017年1月1日起计至2017年3月31日止）；3.龙祥公司向许婉萍支付逾期办理房屋权属证书违约金（以已付购房款为基数，按日万分之一的标准，自2017年6月29日起计至实际取得房屋权属证书之日止）。 一审法院认定事实如下：2015年8月25日，许婉萍与龙祥公司签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定许婉萍向龙祥公司购买厦门市思明区源昌山庄（含一、二、三期）6#楼3梯36层3602室房屋，该房屋系预售商品房，总价款为6586423元。 《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人；2.本条所涉及的“特殊原因”包括情形见附件六《合同补充协议》。 《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。 《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六《合同补充协议》第五条“原合同第八条补充如下”约定：5.3原合同第八条第三款约定的“特殊原因”还包括以下情形：①非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误，包括但不限于停水、停电等情况造成无法正常施工所引致的延误；②为配合法规、规章和政策、规定、命令等的执行（包括因高考、中考期间的停工限工要求等），或配合政府重要活动（如98贸恰会、马拉松比赛等）及其他市政建设需要（如道路施工、交通管制等）所引致的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难；④原合同签订后至合同约定交付时间的期间内，遇日降雨量在50毫米以上的阵雨、6级以上（含6级）阵风或5级以上（含5级）地震的）地震的天气延交付日期；⑤因国家、地方制、地方制订和颁布的法律规章和政策发生变化而导致的延误；⑥因政府原因导致的停工；⑦其他非出卖人所能控制的因素。5.4原合同第八条第三款和本协议第5.3条规定的不可抗力事件和特殊原因，如果为众所周知或已通过相关媒介予以宣传、报道，则出卖人无须承担该项中关于“告知”的义务。5.6如发生原合同第八条第三款和本协议第5.3条所指的“特殊原因”，出卖人可凭厦门市有关主管部门、单位或该项目的勘探、设计、施工或建筑本项目的其他相关专业机构出具的证明文件据实予以延期且无须通知买受人。 附件六《合同补充协议》第十条“原合同第十四条补充如下”约定：10.1出卖人在商品房交付使用后365日内将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。10.2如因出卖人原因导致出卖人未能履行本协议10.1条所约定义务的，买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）。 附件六《合同补充协议》第十八条“其他约定”约定：本协议是对原合同及附件的补充，为原合同不可分割的一部分，本协议与原合同及其他附件冲突之处，概以本协议的规定为准。 上述《商品房买卖合同》及附件签订后，许婉萍依约支付了约定购房款6586423元。 2017年1月22日，源昌山庄6#楼建设工程通过竣工验收。2017年3月31日，源昌山庄6#楼建设工程经消防验收合格。 2017年3月27日，龙祥公司向许婉萍发出入住通知书，通知许婉萍于2017年3月31日办理交房手续，并于2017年3月30日在厦门日报刊登了源昌山庄6#楼毛坯房（第一批）交房通知，通知此批次业主于2017年3月31日起办理交房手续。之后，许婉萍与龙祥公司办理交房手续并接收了讼争房屋。 截至本案一审审理阶段，龙祥公司尚未向房屋权属登记机构办理完成讼争房屋的所有权初始登记。 一审法院认为，本案中双方当事人的争议焦点为：一、是否存在可延期交房的情形；二、逾期办证期间起止时间的认定；三、逾期办证违约金的计算标准。 一、关于是否存在可延期交房的情形。 龙祥公司认为，1.因天气因素可顺延179天交房，并提供气象资料及施工日志为证。2.因中高考可顺延交房121天，98贸洽会道路交通限制可顺延交房31天，马拉松比赛道路交通限制可顺延交房6天，海峡论坛会道路交通限制可顺延交房33天，并提供公证书为证。许婉萍认为，1.关于天气因素，购房合同签订之前的天气因素龙祥公司已能充分预见，不能作为顺延交房时间的理由；天气因素并不必然导致停止施工，只有造成停止施工的天气因素才能作为顺延交房时间的理由；经统计，因天气因素全面停工的天数不超过60天。2.关于中高考、海峡论坛会、98贸洽会、马拉松比赛，均属签订合同时龙祥公司可预见的情况，不能作为延期交房的理由；龙祥公司并未提供施工日志及监理日志证明其在上述时间段因上述活动而影响施工；仅就证据本身所载内容来看也与龙祥公司主张顺延的天数不符：①2012年至2016年中高考除考试时间26天外，其他日期只是中午12时至14时30分及夜间22时至次日6时禁止施工，正常工作时间并未禁止施工；②海峡论坛会并无交通限制，也未禁止施工；③98贸洽会的道路交通限制路段并不包含讼争房屋建设工程所在路段，且并非完全禁止通行，也并未禁止施工；④马拉松比赛交通限制路段并不包含讼争房屋建设工程所在路段。 一审法院经分析认为，根据《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第五条的约定，合同签订后至合同约定交付时间的期间内，遇日降雨量在50毫米以上的阵雨、6级以上（含6级）阵风或5级以上（含5级）地震的）地震的天气延交付日期；为配合高考、中考期间的停工限工要求或配合政府重要活动如98贸恰会、马拉松比赛等所引致的延误，以及因政府原因导致的停工，可据实予以延期。根据龙祥公司提供的气象资料、公证书和监理日志，故认定讼争《商品房买卖合同》及附件签订后至约定交房日期前，因天气因素可顺延交房的天数超过100天，且根据合同约定，因中高考、98贸洽会、马拉松比赛等因素，交房期限还可据实顺延。 二、关于逾期办证期间起止时间的认定。 龙祥公司认为，从交房次日起计算365天为龙祥公司办理讼争房屋所有权初始登记的期限，从办证期限届满次日起计算逾期办证违约金，应计至房管部门出具初始登记收件收据之日止。许婉萍认为，从交房次日起计算90天为龙祥公司办理讼争房屋所有权初始登记的期限，从办证期限届满次日起计算逾期办证违约金，应计至买受人实际取得房屋权属证书之日止。《合同补充协议》第十条关于延期365日办理房屋权属初始登记的约定，属于格式条款，与主合同相悖。 一审法院分析认为，买卖双方以签订补充协议的形式对延长办理讼争房屋所有权初始登记的期限进行约定，并未免除或减轻出卖人办理讼争房屋所有权初始登记的合同义务，应属双方当事人的真实意思表示，故本院对龙祥公司主张的逾期办证起算时间予以采纳。《合同补充协议》第十条约定出卖人将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务，故对龙祥公司主张的逾期办证截止时间予以采纳。 三、关于逾期办证违约金的计算标准。 龙祥公司认为，逾期办证违约金应按照《合同补充协议》第十条的约定计算，其上限为买受人已付款的5‰。许婉萍认为，逾期办证违约金应按照《商品房买卖合同》第十四条约定每日按买受人已付款的0.01%计算。《合同补充协议》第十条关于逾期办证违约金上限的约定不合理、不对等，违反了主合同第二十二条的约定，减轻了出卖人的责任。 一审法院经分析认为，买卖双方以签订补充协议的形式对逾期办证违约金的计算标准进行约定，并未免除或减轻出卖人办理讼争房屋所有权初始登记的合同义务，也不属于加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，应属双方当事人的真实意思表示，故对龙祥公司主张的逾期办证违约金计算标准予以采纳。 综上所述，一审法院认为，许婉萍与龙祥公司签订的《商品房买卖合同》及相应附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。（一）关于逾期交房违约金。龙祥公司应于2016年12月31日前交房，后龙祥公司通知许婉萍于2017年3月31日办理交房手续。龙祥公司可顺延交房的天数超过100天，并不存在逾期交房之情形。许婉萍诉请龙祥公司支付逾期交房违约金，不符合合同约定，故不予支持。（二）关于协助办证和逾期办证违约金。龙祥公司至今未办理完成讼争房屋的所有权初始登记手续，许婉萍诉请龙祥公司协助许婉萍办理讼争房屋的权属证书，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据《合同补充协议》第十条约定，逾期办证违约金应每日按买受人已付款的0.01%的标准，自起计至房管部门出具初始登记收件收据之日止，但以不超过买受人已付款的5‰为限。截至本案一审审理阶段，龙祥公司尚未向房屋权属登记机构办理完成讼争房屋所有权初始登记，许婉萍亦未举证证明其因逾期办理权属证书遭受的具体损失，故逾期办证违约金应按《合同补充协议》第十条约定计算，即按买受人已付款的5‰计算为32932元（6586423元×5‰）。本判决作出后，若龙祥公司因其自身原因未在合理期限内办理完成讼争房屋所有权初始登记，给许婉萍造成损失，许婉萍可另行向龙祥公司主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门龙祥房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助许婉萍办理源昌山庄（含一、二、三期）6#楼3梯36层3602室房屋的权属证书；二、厦门龙祥房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向许婉萍支付逾期办理房屋权属证书违约金32932元；三、驳回许婉萍的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费减半收取为3056元，由许婉萍负担2742元，厦门龙祥房地产开发有限公司负担314元。 二审审理期间，许婉萍对一审判决查明的事实认为：1.遗漏合同补充协议中买受人逾期支付购房款承担的违约责任的约定。2.合同补充协议10.1和10.2条的约定限制了被上诉人应当承担的违约责任，被上诉人对于该条款未向我方履行说明义务。此外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。 本院认为，许婉萍上诉主张《合同补充协议》中关于办理所有权初始登记的期限及逾期办证违约金的标准属减轻龙祥公司责任、加重许婉萍责任，排除买受人权利义务的条款，但《合同补充协议》中明确买受人许婉萍在“已经在出卖人的提示下仔细阅读了《商品房买卖合同》和附件及本补充协议的全部内容，买受人已经充分理解并知悉”的情况下，方签署该《合同补充协议》。该协议亦不违反法律法规，故应认定为有效。许婉萍再行主张不应按该协议履行，缺乏法律和合同依据，应予以驳回。许婉萍关于一审法院以未能证明其遭受实际损失为由仅按《合同补充协议》计付逾期办证违约金并无依据的上诉主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。许婉萍主张应调高违约金标准，其应当承担证明其实际损失高于违约金的举证责任，但其未能对此予以举证，应承担举证不能责任。综上，许婉萍的上诉主张均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5484元，由上诉人许婉萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 聆 审 判 员  李向阳 审 判 员  章 毅 二〇一九年六月二十七日 代书记员  陈 琳 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。