辽宁省丹东市振安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0604民初41号 原告（反诉被告）：大连众策房产代理有限公司，住所地大连市甘井子区佳林北园******。 法定代表人：李杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周志丹，辽宁永冠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丹东祥永和商业地产有限公司，住，住所地丹东市振安区鸭绿江办事处珍珠****/div> 法定代表人：孙景龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁国臣，辽宁泽宇律师事务所律师。 原告大连众策房产代理有限公司诉被告丹东祥永和商业地产有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序。2019年1月15日，被告丹东祥永和商业地产有限公司向本院提起反诉，本院受理后决定合并审理，于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告大连众策房产代理有限公司的委托诉讼代理人周志丹、被告丹东祥永和商业地产有限公司的委托诉讼代理人丁国臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告代理佣金及溢价分成款3069001元；2、判令被告向原告支付违约金119515.85元（自2017年9月1日起至2019年3月1日止，按每月欠付佣金的数额为基数，分段计算）。事实与理由：原、被告于2017年2月17日签订《欧尚广场项目销售代理委托服务合同》（以下简称委托服务合同），约定2017年3月1日至2018年4月1日期间被告委托原告为其开发建设的欧尚广场所有可售项目进行销售（主要销售房产）。合同对原告每月需要销售房产的数量、被告应支付原告的佣金和溢价分成款计算、支付方式及逾期付款违约金等进行了约定。现合同期届满，原告履行合同义务完毕。被告尚欠原告佣金及溢价款3069001元及违约金119515.85元未付。 被告辩称，对原告计算的代理佣金及溢价分成款3069001元没有异议，但被告已经支付给原告2810000元，尚欠259001元。关于违约金，按照合同约定，原告连续两个月未达到约定销售任务的80％，构成违约，被告不应承担违约金。 被告向本院提出反诉请求：判令原告赔偿被告经济损失3188516元。事实与理由：2017年2月17日原、被告签订委托服务合同，约定被告委托原告为其开发建设的欧尚广场项目独家策划销售代理商，期限为2017年3月1日至2018年4月1日。原告在合同期内销售任务为2.4亿元，双方对原告每个月需要销售房产的数量及销售金额进行约定。同时约定原告连续两个月未达到销售任务80％的，被告有权随时解除合同，原告还应承担因此给被告所造成的全部损失。经双方确认，原告连续在2017年6月、8至12月，2018年2、3月中没有完成80％的销售任务，未完成额累计110131838元。因原告违约，2015年2月13日被告向丹东银行贷款8000万元（年贷款利率7.8％）没能按期偿还，银行贷款期限展期到2018年7月20日，被告为此多支付银行贷款利息8590000元，被告现请求赔偿3188516元，保留对其余损失的赔偿权利。 原告针对被告的反诉辩称，原告不构成违约，合同中虽有连续两个月未完成销售任务80％的违约责任条款，但该条款为合同陷阱，不具有法律效力。合同对销售任务及任务计算方法做出明确约定，即使原告没有完成约定的销售任务也是按照最低的2％提取佣金，这是双方真实意思表示及最初双方订立合同的履行原则。被告所欠银行利息系在建工程抵押产生的利息，在原告销售房屋前就已经产生，与原告无关，原告不应当承担赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的委托服务合同、销售房源明细表、被告提供的丹东银行贷款特殊业务申办表、金融机构回单6张、收款收据13张、撤场确认单，各方当事人对其真实性均没有异议，且以上证据来源合法、内容真实、与本案有关联，予以确认。原告提供的2017年6月至2018年3月代理费计算表，系原告单方制作，被告不予认可，不予确认。 根据原告诉称、被告辩称和经庭审举证、质证及所确认的证据，认定如下事实： 被告系欧尚广场小区的开发建设单位。2017年2月17日原、被告签订委托服务合同，约定被告委托原告为丹东欧尚广场项目的独家策划销售代理商，原告为本项目提供全案营销服务包括所有营销相关的广告设计、材料制作、印刷等。合同期限为2017年3月1日至2018年4月1日。原告在合同期限内销售任务为2.4亿元，销售任务分别为：2017年3月1000万/20套、4月2000万/30套、5月2000万/20套、6月2000万/40套、7月2000万/40套、8月2500万/40套、9月3500万/60套、10月3500万/60套、11月1200万/40套、12月1000万/20套，2018年1月800万/15套、2月500万/15套、3月2000万/30套。原告服务费用为代理佣金和溢价分成两部分，如销售任务过半，则已完成部分减未完成部分的数值差，按照2%计算佣金，剩余已完成部分按照3%计算佣金；如销售任务不过半，则按照原告已完成部分的2%计算佣金；当月完成任务，按照当月销售任务的3%计算佣金，超额部分按4%计算佣金；溢价部分按各50%分成。前两个月销售额500万元，提取佣金一次，第三个月开始每月提取一次。如被告未按时支付原告应得费用，则逾期每一日，应支付逾期部分总金额万分之一的逾期违约金。原告连续两个月未达到销售任务的80%的，被告有权随时解除合同，原告还应承担因此给被告所造成全部损失。 合同签订后，原告开始销售欧尚广场房屋。2018年3月9日原、被告签订撤场确认单，约定委托代理合同于2018年3月10日终止。在合同履行期间，原告实际完成销售金额共计149663303元。原告在2017年6月、8月、9月、10月、11月、12月、2018年2月未完成合同约定的销售任务的80%，每月未完成的销售金额分别为：7250696元、16481753元、22019080元、28406064元、6167510元、4057498元、2048036元。庭审中，经原、被告双方确认，按原告实际完成的销售额，被告应支付原告代理佣金及溢价款为5871038.7元，扣除已支付的2810000元，被告尚欠原告代理佣金及溢价款3061038.7元。 本院认为，原、被告签订的《委托服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。依据委托服务合同的约定，原告为被告销售房屋，被告应按期支付原告代理佣金及溢价分成款，现被告逾期支付，构成违约，应承担违约责任。对原告要求被告支付代理佣金、溢价分成款3061038.7元及逾期付款违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金的数额，按照委托服务合同的约定，自2017年9月1日起至2019年3月1日止，以每月欠付佣金的数额为基数，按日万分之一计算违约金为118233.54元。对原告主张的违约金在该范围内予以保护，超出部分不予支持。关于被告抗辩原告在合同履行中也存在违约行为，被告不应支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，虽然原告存在违约行为，但也不因此免除被告应承担的违约责任。被告的这一辩解，没有法律依据，不予支持。关于被告反诉要求原告承担赔偿损失的违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案中，依据《委托服务合同》的约定，原告应完成的销售任务为2.4亿，原告连续两个月未达到销售任务的80%的，应当承担因此给被告造成的全部损失。原告在合同履行期间实际完成的销售数额为149663303元，且在2017年6月、8至12月、2018年2月均未完成约定销售任务的80%，构成违约，应当承担违约责任。因合同未约定违约金的计算方法，被告亦未提供实际损失的相关证据，按照上述法律规定，应参照逾期罚息利率标准计算违约金。分别自2017年6月、8月、9月、10月、11月、12月、2018年2月至2018年3月31日，分别以原告每月未完成的销售额为基数，按罚息利率6.525%（基准利率的150%）计算，违约金共计2684298元。关于被告主张因原告违约，导致其在丹东银行的8000万元贷款没能按期偿还，被告为此多支付银行贷款利息8590000元，故原告应赔偿3188516元。因该贷款发生在原告销售房屋日期前，与原告未完成销售任务无关联性，故被告的该项主张，不予支持。关于原告主张合同中关于“原告若违约则赔偿被告全部损失”这一条款为合同陷阱，不具有法律效力。因原告在合同上签章，表明对合同内容认可，该条款亦不存在法律规定应属无效的情形，故对原告的这一主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百七十四条、第四百零五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）丹东祥永和商业地产有限公司于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）大连众策房产代理有限公司支付代理佣金及溢价分成款3061038.7元及逾期付款违约金118233.54元； 二、原告（反诉被告）大连众策房产代理有限公司于本判决生效后10日内向被告（反诉原告）丹东祥永和商业地产有限公司支付违约金2684298元； 三、驳回原告（反诉被告）大连众策房产代理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）丹东祥永和商业地产有限公司的其他反诉请求。 如原、被告未按本判决指定期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32309元，原告大连众策房产代理有限公司承担75元，被告丹东祥永和商业地产有限公司承担32234元；反诉案件受理费16155元，原告大连众策房产代理有限公司承担14138元，被告丹东祥永和商业地产有限公司承担2017元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  黄 静 审 判 员  毕克玉 人民陪审员  孔舒悦 二〇一九年六月二十一日 书 记 员  侯国丽