云南省师宗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0323民初799号 原告（反诉被告）：张娇，女，彝族，1985年11月26日生，大学文化，信用社职工，师宗县人，住师宗县。 委托诉讼代理人：朱磊，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。 被告（反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530000719407522C）。 法定代表人：高绍华，总经理。 地址：云南省昆明市官渡区关兴路239号901—904号。 委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权委托代理。 被告（反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司（统一社会信用代码：91530323056986630G）。 负责人：朱冲礼，经理。 地址：师宗县漾月街道贯冲坡（林语轩小区）。 委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权委托代理。 原告（反诉被告）张娇与被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，本诉被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于2019年6月3日向本院提起反诉，原告（反诉被告）张娇在收到反诉状后未提出答辩期异议，并明确表示本诉和反诉按本诉确定的开庭时间开庭审理，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张娇之特别授权委托诉讼代理人朱磊，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司之特别授权委托诉讼代理人龚爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张娇向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告继续履行合同，并向原告交付信合怡苑住6-604号房（庭审中变更以后确定的诉讼请求）；判决被告向原告承担逾期交付信合怡苑住6-604号房的逾期交房违约金123344元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月14日，原告向被告交款600000元作为购买信合怡苑住房的定金。后于2015年7月17日与被告签订《商品房购销合同》，合同编号为信合怡苑6-604号，合同约定，购房款总额为948809元，原告以按揭方式支付尾款，后经双方协商同意变更为一次性支付尾款，遂原告于2015年11月14日共向被告交款348809元作为购买房屋尾款，至此，合同约定房款全部支付，被告于2015年11月14日出具房款总收据。同时，合同约定房屋交付时间为2016年8月31日，甲方逾期交房的违约责任为：合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%元向乙方支付违约金，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金。2015年7月17日，原、被告在师宗县城镇房地产交易管理所办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为SZ201501116。原告如约履行合同，而被告未如约交付房屋，自2016年9月1日起至被告公告交房之日（2017年8月6日）共逾期340天。综上所述，被告逾期交房，已构成违约，侵犯了原告的合法权益，现原告特诉至法院，请求支持其诉请。 被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司辩称：一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司是签订过《商品房购销合同》合同（编号：信合怡苑住6-604）。但公司也于2017年7月20日在小区内发布了交房公告，并于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。原告（反诉被告）张娇自己不来接收房屋是自己放弃，与被告（反诉原告）无关。二、本案信合怡苑住6-604《商品房购销合同》与《师宗县农村信用合作联社综合业务经营用房定向开发购买合同》是同一地块，同一规划的一、二期建设工程，所以，按照师宗县农村信用合作联社的要求，才取名叫“信合怡苑”。由于师宗县农村信用合作联社违约，2014年3月27日签订合同，长达五年多时间至今不履行，导致本案（一期工程）房屋建设不能验收，不能按时交房，其过错也是原告的单位师宗县农村信用合作联社造成的，由此，被告（反诉原告）不能承担本案的违约责任，也不承担违约金。三、本案《商品房购销合同》第九条约定：“甲方逾期30天内交房承担乙方交房款每天0.02%违约金，逾期30天后按乙方交房款每天承担0.04%违约金，逾期90天以上，甲方、乙方有权解除合同，甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担。”按照本条约定：逾期30天交房，甲方承担违约金为5692.85元（948809元×0.02%×30天），逾期30天的从31天至90天（60天）为22771.42元，逾期90天以上的就解除合同，按（948809元×5%）承担违约金47440.45元，退还购房款948809元。这就说明，本案合同约定30天内为一段，31天至90天（60天）为二段，合计28464.27元（5692.85元+22771.42元），91天为解除合同，退还购房款，并承担购房款的5%的违约金，这就约定限制了按0.02%或0.04%的无限期计算违约金的情况。这一合同约定的事实，希望双方都尊重，不要为了钱扩大性无期限地按0.04%每天无限制的计算。四、公司自愿按合同第九条约定的逾期90日以上，甲方、乙方有权解除合同，按房款5%向乙方支付违约金，向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担，公司自愿按此约定解除合同，并承担房款5%违约金和其支付交易相关税费。综上，公司与原告（反诉被告）是签订了《商品房购销合同》，但因本案师宗县信用合作联社的违约，致使客观上出现逾期交房，但原告（反诉被告）不理解，一再强调自身的利益，公司现已提起反诉，请按约定解除合同（庭审中变更以后确定的反诉讼请求）。 被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司反诉称：请求法院依法判决解除我公司与原告（反诉被告）签订的编号为信合怡苑住6-604号《商品房购销合同》（庭审中变更以后确定的反诉讼请求）。反诉事实和理由：我公司因取得师宗县城东侧文笔路与文化大道交叉口东北角一宗51.09亩的住房建设用地，2014年3月27日与师宗县信用合作联社签订了《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》，应师宗县信用合作联社的要求，要建成《信合怡苑》一期为住宅，二期为经营性用房；但由于师宗县信用联社违约，二期工程至今没有动工建设（此案正在诉讼中），形成了“一、二期工程统一规划，统一报建，规划统一验收的规划建设格局”，也因师宗县信用联社的违约行为，造成我公司一期工程不能按时交付业主的客观事实，但双方在合同中有约定，我公司不能接受原告（反诉被告）的无理要求，特提起反诉，请求依照合同约定解除合同。一、双方所签购房合同第九条第二款第三项约定：“交房逾期90日以上，甲方乙方有权解除合同，甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担”。1、本案解除合同的条件（按合同约定）已经成就，甲方、乙方均有权力提出解除合同。法院应尊重双方当事人的约定解除合同。2、按合同约定：解除合同后，我公司自愿如数退还购房款，并自愿支付约定的购房款5%的违约金。以及原告（反诉被告）已发生的交易相关的税费。二、原告（反诉被告）起诉第一项“交房手续完成后180个工作日内为原告办理房屋产权登记证”这是一个在现阶段不可能完成的事务。本案由于师宗县信用合作联社在第二期工程中违约，至今没有建设。一、二期工程规划无法统一进行验收，如何在180日内办理得了房产证？因房产证的办理要等待原告（反诉被告）的单位师宗县信用合作联社的工程完工统一规划验收后，才具备办理房产证的条件。三、原告（反诉被告）请求我公司承担逾期交房违约金123344元没有依据。1、是解除合同条件成就，我公司已经反诉解除合同，也就不存在此违约金。2、2017年7月20日、21日分别在信合怡苑小区内，在曲靖日报上刊载了“交房公告”，原告（反诉被告）不按时接收房屋是其故意放弃行为，我公司不应承担违约金。3、合同约定的违约金分为两个时段，逾期交房30天内一个时段，违约金为每天0.02%；第二个时段31日至90日（60天）为每天0.04%，超90日即可解除。也就是说在91日以后部分，不可能再算违约金。综上，我公司认为：本案解除合同条件成就，请法院支持我公司的反诉请求，解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的编号为信合怡苑住6-604《商品房购销合同》。 原告（反诉被告）张娇辩称：两被告（反诉原告）与师宗县农村信用合作联社的纠纷与本案无关，不能构成解除合同的理由；两被告（反诉原告）作为购销商品房的提供方在对条款的理解上，应当作出对我方有利的理解，所以其要求按照住房合同的第九条约定来要求解除合同，我方认为不成立。 本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司设立的分公司。2015年7月17日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订了合同编号为：YJG-2003信合怡苑住6-604号《商品房购销合同》，该《商品房购销合同》于2015年7月17日在房地产管理机关办理了备案登记，合同备案登记号为：SZ201501116，该《商品房购销合同》约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司设立的分公司开发位于师宗县号商品房，合同总价款为948809元。原告（反诉被告）于2015年4月14日、2015年11月14日交清了全部购房款。合同约定的房屋交付期限为2016年8月31日，并明确了逾期交房的违约责任（即自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担）。后被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司未按约定的时间交付房屋，并2017年7月20日在小区内发布了交房公告，于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。现本诉原告向本院起诉，请求人民法院判令被告继续履行合同，向原告交付信合怡苑住6-604号房，判决被告向原告承担逾期交付信合怡苑住6-604号房的逾期交房违约金123344元，本案诉讼费由被告承担。本诉被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司向本院提出反诉，要求解除双方签订的信合怡苑第6幢1-4层604号《商品房购销合同》。对于以上事实有原告（反诉被告）提供的“原告（反诉被告）身份证复印件一份、农村信用合作社转账进账单（No00168550）复印件一份、收据复印件一份、YJG-2003信合怡苑住6-604号商品房购销合同复印件一份、交房公告复印件一份”及被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司提供的“师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同复印件一份、师宗县发展和改革局师发改投资备案〔2014〕04号复印件一份、中华人民共和国建设工程规划许可证建字第530323201400080号复印件一份、云建No0120739复印件一份、师宗县农村信用合作联社信合怡苑全景图设计图1张、现场照片4张、合同编号为信合怡苑住6-604的《商品房购销合同》复印件一份、交房公告复印件一份、被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司营业执照复印件一份、朱冲礼身份证复印件一份”等予以证实并在卷佐证。在庭审过程中，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司虽对原告（反诉被告）提供的证据即“农村信用合作社转账进账单（No00168550）复印件一份、收据复印件一份、YJG-2003信合怡苑住6-604号商品房购销合同复印件一份、交房公告复印件一份”持有不同异议，但被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司未提供足以推翻原告（反诉被告）诉讼主张的相关证据，且被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司在庭审中认可原告（反诉被告）张娇向其购房已支付购房全款的事实，故对双方当事人没有争议的及被证据证明了的上述事实，本院予以确认。综上，对原告（反诉被告）提供的上述证据中“农村信用合作社转账进账单（No00168550）复印件一份、收据复印件一份、YJG-2003信合怡苑住6-604号商品房购销合同复印件一份、交房公告复印件一份”的来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对证据间形成证据链并能够相互印证的部分予以采信。对被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司提供的上述证据中“合同编号为信合怡苑住6-604的《商品房购销合同》复印件一份、交房公告复印件一份”，虽原告（反诉被告）对其欲证明的内容持异议，但其来源合法，内容客观真实，与本案具有内在关联性，本院依法对其能够相互印证的部分予以采信；对二被告（反诉原告）提供的证据“师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同、师宗县发展和改革局师发改投资备案〔2014〕04号、中华人民共和国建设工程规划许可证建字第530323201400080号、云建No0120739复印件各一份”，虽原告（反诉被告）持有不同异议，但该证据来源合法，内容真实，本院依法对其真实性、合法性予以采信；对二被告（反诉原告）提供的证据“师宗县农村信用合作联社信合怡苑全景图设计图1张、现场照片4张”，原告（反诉被告）持有异议，且该证据不符合相关法律的规定，本院仅作参考。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。结合本案实际，在合同具备继续履行的情况下，本着尊重当事人意思自治原则和契约自由原则，确保合同的相对稳定性，原告（反诉被告）按约定已向被告（反诉原告）付清全部购房款，被告（反诉原告）应当遵守诚实信用原则按照合同约定向原告（反诉被告）交付房屋，故原告主张被告（反诉原告）继续履行合同、交付房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司逾期交房违约金的确定和承担问题，本案被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司截止其公告可交房之日（即2017年7月29日）止共逾期交房332天，其应按照合同的约定向原告（反诉被告）承担逾期交房的违约责任。按照本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》第九条“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担”之约定，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）承担违约金120308.98元（即948809元×0.02%×30天+948809元×0.04%×302天）。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”之规定，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司承担，也可以先以被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司管理的财产承担，不足以承担的，再由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司承担。综上，原告（反诉被告）主张二被告（反诉原告）向其支付逾期交房违约金的请求，其合理的部分，本院依法予以支持。关于本案二被告（反诉原告）提出反诉，请求解除双方所签订购房合同的问题，本案二被告（反诉原告）以第三方的违约行为造成其不能按时向业主交房和其对《商品房购销合同》第九条的理解作为其主张解除合同的主要理由，其理由不能成立，因第三方与二被告（反诉原告）之间的合同关系不属本案的调整范围，再者对合同条款的理解发生争议应按合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则确定该条款的真实意思，且二被告（反诉原告）现已具备继续履行合同的条件，其应按约定继续履行合同，故结合本案实际，二被告（反诉原告）反诉主张解除该合同的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司继续履行与原告（反诉被告）张娇于2015年7月17日所签订的合同编号为：YJG-2003信合怡苑住6-604号《商品房购销合同》，并于本判决生效后十五日内将位于师宗县的房屋交付给原告（反诉被告）张娇管理使用； 二、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十五日内按合同约定向原告（反诉被告）张娇支付逾期交房违约金120308.98元； 三、驳回原告（反诉被告）张娇的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求。 如未按本判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2768元，减半收取1384元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。当事人申请强制执行的期限为二年。 审判员  杨志华 二〇一九年六月十八日 书记员  王利瑛