江苏省涟水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0826民初441号 原告:梁文梅，女，1969年8月29日出生，汉族，居民，住淮安市清河区。 委托诉讼代理人：时培军，涟水县岔庙法律服务所法律工作者。 被告：淮安顶立建材科技有限公司破产管理人，住所地淮安市健康西路**新世纪大厦**。 负责人：张沛生。 被告：淮安地利达建材贸易有限公司破产管理人，，住所地淮安市健康西路**新世纪大厦** 负责人：张沛生。 两被告共同委托诉讼代理人：戴家正、薛从梅，江苏知缘律师事务所律师。 原告梁文梅与被告淮安顶立建材科技有限公司破产管理人（以下至判决主文前简称顶立公司管理人）、淮安地利达建材贸易有限公司破产管理人（以下至判决主文前简称地利达公司管理人）拍卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁文梅委托诉讼代理人时培军，被告顶立公司管理人、被告地利达公司管理人共同委托诉讼代理人戴家正、薛从梅到庭参加诉讼。后本案因争议较大转为普通程序审理，依法组成合议庭两次公开开庭进行审理。原告梁文梅委托诉讼代理人时培军，被告顶立公司管理人、地、地利达公司管理人委托诉讼代理人戴家正从梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁文梅向本院提出诉讼请求：被告顶立公司管理人、地、地利达公司管理人返还原告梁文梅拍卖款27350000元并承担本案诉讼费实和理由：2018年2月1日，评估公司就位于涟水县保滩镇十堡村的房地产及附属设施出具《房地产估价报告》，该报告载明：位于涟水县保滩镇十堡村的房地产及附属设施总评估价为21800600元；该房地产及附属设施占用土地面积69.83亩，该69.83亩土地规划用途均为工业用地，使用年限从2011年2月18日至2061年2月18日共50年，截止价格时点土地剩余年限为43.14年。被告依据该估价报告在“阿里拍卖·司法”平台就该房地产及附属设施发布了拍卖公告，拍卖公告列明了案涉估价报告中的相关事项，如拍卖标的物位于涟水县保滩镇十堡村的房地产及附属设施占用土地面积69.83亩等事项；拍卖公告要求买受人应于2018年5月28日前将拍卖款缴入法院指定账户。原告为在案涉拍卖土地上建设相关厂房及配套设施，依法运行装配式建筑PC构件等生产项目，根据上述拍卖公告及估价报告，在“阿里拍卖·司法”平台以27350000元竞得涟水县保滩镇十堡村的房地产及附属设施。2018年5月28日，原告按拍卖公告要求缴清拍卖款27350000元。竞拍成功后，原告发现案涉拍卖公告所依据的估价报告与实际事实严重不符，案涉估价报告明确拍卖标的物中的69.83亩土地规划用途均为工业用地，而实际事实则是该69.83亩土地中只有13.39亩地为工业用地且不属于两破产公司破产财产，其它56.44亩土地性质均为农业用地，属于法律禁止流通的范畴。现原告所买56.44亩土地为农业用地，导致案涉估价报告中相关建筑及设施评估价格与实际事实严重不符，原告购买的目的无法实现。原、被告就相关事宜无法达成一致意见，故诉至法院。 被告顶立公司管理人、地、地利达公司管理人辩称.虽然本案房地产的产权存在未取得相关合法手续等瑕疵，但根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知及其有关案件的精神，被告可以就破产企业的资产按现状进行变价。拍卖公告标题为位于涟水县保滩镇十堡村的房地产及附属设施，该拍卖标题不能准确涵盖拍卖标的物的整个内容，被告对拍卖标的物无证情况进行说明，能让竞买人清楚了解具体的拍卖标的其中房屋和土地均为无证，拍卖的标的中不包含土地的使用权或房屋的所有权。虽然标的物的介绍明确了土地面积，但此处所附的土地面积，是指竞买成功后，可获得的权利所涉及的范围。因此，本案拍卖行为合法。2.本案不存在欺诈、重大误解、显失公平等可撤销情形，竞买公告的第五条、第六条特别提示标的物以现状为准。在标的物介绍中亦显示无房屋产权证和土地产权证，并在“土地面积”栏中注明“根据顶立二期投资协议确定为69.83亩”。由此可见，管理人已经就拍卖资产的现状及可能的风险作了合理的提示。另外，作为如此重大金额的拍卖活动，买受人亦有责任充分了解交易的内容和风险。因此本次拍卖活动不存在重大误解情形。本案的交易活动系公开拍卖，且出现激烈的竞价，表明拍卖标的物价格的合理性是得到市场认可的，不存在显失公平情形。因此买受人无权要求撤销成交的拍卖行为。3.关于买受人提出了评估报告中关于土地性质的表述问题。被告认为，该评估报告只是作为破产财产变价方案中价格确定的依据，拍卖行为应以拍卖公告为准，被告在拍卖公告中并未将评估报告作为确定标的物状况的依据，亦未在拍卖公告中引用评估报告的内容表述。4.案涉拍卖公告中明确案涉房地产（包括附属设施）无土地使用权证、无房产证，正常买受人购买该性质的建筑物（包括附属设施）及其相应土地的目的是对其进行占有和使用。原告以其购买目的无法实现为由，要求解除拍卖合同并返还拍卖款没有依据。5.最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知是下发给各级法院的，是对法院执行行为的规范性的要求，且在通知中也说明只是“原则上”，实践中不应排除对该规定的适当变通。该通知对被告并非完全适用，对被告只是参照适用而非作为依据，但该通知确认“现状处置”无证房地产并不违法。判断民事行为是否违法、可撤销、可解除的依据应是合同法等民事法律，而不应是该通知。综上所述，竞买人以评估报告的内容存在瑕疵为由质疑拍卖成交的合法性是不能成立的。 本院经审理认定事实如下：2016年6月29日，本院裁定受理淮安顶立建材科技有限公司（以下至判决主文前简称顶立公司）破产清算纠纷一案，并于同日指定江苏知缘律师事务所担任顶立公司破产管理人。顶立公司与淮安地利达建材贸易有限公司（以下至判决主文前简称地利达公司）因人格混同，并经管理人申请，合并破产。本院于2017年11月30日宣告顶立公司、地、地利达公司破产017年12月，顶立公司管理人、地、地利达公司管理人委托评估公司对顶立公司的土地及其房屋等附属设施进行评估评估公司出对位于顶立公司厂区内的8幢面积合计为4751.39㎡的建筑和69.83亩工业用地土地使用权及围墙、道路、码头、水泥库等附属设施采用成本法进行评估，价值时点为2017年12月26日，估价为21800600元，并具了落款时间为2018年2月1日的房地产评估报告。2018年4月11日，被告顶立公司管理人、地、地利达公司管理人通过申请并经本院同意在涟水县人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布公告开拍卖位于涟水县保滩镇十堡村的房地产及附属设施。该拍卖公告中明确注明，破产标的处置单位为“江苏知缘律师事务所管理人”，同时载明拍卖标的所有人为顶立公司和地利达公司，土地证、产权证无，建筑总面积4751.39㎡，土地面积根据顶立二期投资协议书确定为69.83亩，权利限制情况查封被本院查封，有处置权。2018年5月13日，梁文梅以27350000元的价格竞得案涉拍卖标的，竞价成功确认书上注明处置单位为“江苏知缘律师事务所管理人”，监督法院“涟水县人民法院”。2018年5月28日原告交付了全部款项。2018年6月20日，梁文梅向本院提交书面异议申请，以重大误解无法实现购买目的为由要求撤销拍卖。2018年6月28日，梁文梅向本院提起管理人责任纠纷诉讼，要求返还拍卖款。2018年7月23日，原告以起诉时机不成熟为由撤回起诉，后提起执行异议申请。2018年8月6日，本院立案受理原告就案涉拍卖提起的执行异议案件并作出裁定撤销案涉拍卖，拍卖款27350000元予以返还。2018年10月24日，淮安市中级人民法院立案受理被告的复议申请，并于2018年12月24日裁定：被告处置上述财产只是借助法院的司法网拍平台，该处置财产行为不属于法院执行行为，不符合执行异议案件受理条件，驳回梁文梅的异议申请。原、被告就相关事宜未能达成一致意见，故诉至法院。 另查明，2011年2月18日，顶立公司与涟水县保滩镇人民政府签订顶立二期投资协议书，约定顶立二期用地面积约69.83亩，每亩价格为64000元合计约为4201500元，付款方式为协议签订后十日内付总价款的70%，余款1200000元于土地挂牌前7日内交到涟水县国有土地资源局指定账户。涟水县保滩镇人民政府保滩街道办事处出具的情况说明显示，经实际测量顶立二期红线内土地面积为56.772亩，每亩64000元，计3633408元；红线外土地面积为11.763亩，每亩30000元，总价为352890元；合计面积为68.535亩。此外情况说明还认可，顶立公司一期用地应付款3320326元，二期用地应付款3986298元，目前顶立公司先后已付款6216627，尚欠1089997元。涟水县保滩镇人民政府保滩街道办事处的情况说明，明确顶立二期项目占用的是保滩十堡村十堡组的土地，对土地的相关补偿以当时的征地标准已全部补偿给群众。案涉土地中有8570平方米已被征收为国有，有2251平方米已转为建设用地但未征收为国有，其余土地为农民集体所有的农业用地。上述土地均未登记在顶立公司或地利达公司名下。 还查明，案涉土地上已经测量评估的建筑房屋为4751.39平方米，其中2#厂房、3#厂房、4#办公楼（合计3904平方米）和5#厂房/办公用房约四分之一部分及三个水泥库均位于国有8570平方米土地上；5#楼约四分之三部分位于用途已转化为建设用地的353平方米农民集体所有的土地上；8号平房位于用途已转化为建设用地的1898平方米农民集体所有土地上；1#传达室、6号辅助房、7号配电房、8号平房（合计354.54平方米）、码头所在河边临近锐志公司的平房以及道路、码头、水泥地坪、挡土墙等附属设施均位于农民集体所有的农业用地上。集体土地上的围墙与河道将案涉土地包围，水泥路从厂门口通到河边码头处，部分地面做地坪，并已实际使用，案涉土地已经无农作物，没有集体农用地的基本外观特征。 本院认为，根据土地管理法规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据合同法相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告通过网络发布拍卖公告，整体拍卖位于涟水县保滩镇十堡村的房地产及附属设施。由于该拍卖标的中包含了部分农民集体所有的土地，该部分土地的拍卖违反了法律的禁止性规定而无效。案涉拍卖合同系对案涉土地及其建筑整体拍卖，应当从整体上确认合同效力。因此，案涉拍卖合同无效。综上，原告要求返还拍卖款的诉讼请求，本院予以支持。 被告抗辩拍卖公告明确标的物无土地证，案涉拍卖标的物不包括土地使用权。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，被告通过网络发布拍卖公告，公告中明确拍卖标的物为房地产及附属设施，根据合同的词句及常规理解，拍卖的标的物包括房屋、土地及附属设施。因此，被告该抗辩无事实依据，本院不予采信。 经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百二十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，合议庭合议后经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 被告淮安顶立建材科技有限公司破产管理人、淮安地利达建材贸易有限公司破产管理人应返还原告梁文梅拍卖款27350000元（该27350000元已先予执行支付给了原告梁文梅）。 案件受理费178550元，由被告淮安顶立建材科技有限公司破产管理人、淮安地利达建材贸易有限公司破产管理人负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××30）。 审 判 长 翟 春 花 审 判 员 薛 玉 春 人民陪审员 严   雪 二〇一九年六月二十八日 法官 助理 黄   霞 书 记 员 黄霞(兼) 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。