广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6076号原告：中山市港兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市**金港路金恒商业楼26-27卡**，统一社会信用代码91442000735033532Y。法定代表人：彭国威，公司总经理。委托诉讼代理人：赵子华，公司员工。被告：中山城市建设集团有限公司，住所地广东省中山市**兴政路**中环广场****，统一社会信用代码914420006730611586。法定代表人：陶仕飞，公司总经理。委托诉讼代理人：付秋真，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾幻希，广东卓而立律师事务所律师。被告：中山市共晋投资有限公司，住所地广东省中山市**金来街**6、7、8、9卡，统一社会信用代码91442000338168724J。法定代表人：何乐全，公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：崔琼心，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉欣，广东孚道律师事务所律师。原告中山市港兴物业管理有限公司（以下简称港兴物业公司）与被告中山城市建设集团有限公司（以下简称城市建设公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，被告城市建设公司申请追加中山市共晋投资有限公司（以下简称共晋投资公司）为本案被告，本院经审查，依法追加共晋投资公司为本案共同被告。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港兴物业公司委托诉讼代理人赵子华、被告城市建设公司委托诉讼代理人曾幻希、被告共晋投资公司委托诉讼代理人崔琼心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告城市建设公司支付2018年6月至12月期间共7个月的物业管理费23006.90元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费2788.70元和3253.50元为基数，分别从欠费次月11日起按0.1%利率计算至清偿之日止，暂计至2018年12月31日为3500.20元）；2.被告共晋投资公司对上述款项承担共同清偿责任。事实与理由：2017年8月1日，原告与中山市西区叠翠家园小区业主委员会（以下简称叠翠家园业委会）签订《叠翠家园物业服务合同》，约定：原告为叠翠家园小区提供物业服务，合同期限自2017年8月1日至2022年7月31日止；物业服务费2017年8月1日至2018年7月31日期间住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，自2018年8月1日后住宅按建筑面积每月每平方米1元收取；收取物业服务费的时间为每季首月10日前，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。城市建设公司为广东省中山市西区升华路上17号叠翠家园小区12、13幢一、二层文体活动中心的业主，于2018年1月1日起将上述物业出租给被告共晋投资公司，但被告城市建设公司、共晋投资公司均未支付2018年6月至12月期间的物业服务费，且经原告催收仍不支付。被告城市建设公司辩称：1.被告共晋投资公司承租涉案物业后，原告未按物业服务合同约定履行合同义务。涉案物业用途性质为商业，原告及小区业委会明确告知被告城市建设公司、共晋投资公司反对将涉案物业用作商业用途，并阻止被告共晋投资公司进场装修，原告行为违反了《物业管理条例》第三十五条规定，并涉嫌破坏生产经营罪，被告城市建设公司有正当理由拒绝交纳物业管理费；2.原告需积极解决被告共晋投资公司无法正常使用案涉物业的问题，做好小区物业管理工作，才能继续收取物业服务费。原告收取物业服务费的合同基础为提供相应物业服务，保障业主合法权益，但原告配合小区其他业主侵犯被告城市建设公司、共晋投资公司的合法物权，已构成违约，也无权收取物业服务费，被告城市建设公司保留追究原告及其他业主侵权和其他法律责任的权利。被告共晋投资公司辩称：1.原告向被告共晋投资公司主张物业管理费无事实和法律依据。首先，本案不属于第三人代为履行及第三人债务承担，根据合同法第62条规定，在第三人代为履行中，第三人自愿代债务人履行债务，但不代表第三人成为合同当事人，即第三人和债权人不发生任何法律关系，即使被告城市建设公司、共晋投资公司之间的租赁合同约定由共晋投资公司承担物业管理费，但是该约定不能代替城市建设公司成为物业合同当事人，向原告支付物业管理费的义务应由被告城市建设公司承担；其次，根据合同法第84条规定，债务承担的第三人要承担合同义务，需经债权人同意，且债权人只能要求第三人承担债务，不能再要求债务人承担债务，但原告与被告城市建设公司并未有该等约定，事实上，原告要求被告城市建设公司支付物业管理费，也表明原告确认本案不属于第三人债务承担；最后，被告共晋投资公司承担物业管理费的依据是与被告城市建设公司签订的租赁合同，而原告主张物业管理费的依据是与小区业委会签订的《叠翠家园物业服务合同》，被告共晋投资公司不是该物业合同的当事人，原告向被告共晋投资公司主张物业管理费没有依据；2.原告未保障被告共晋投资公司正常使用物业，未尽到物业服务合同义务；3.因被告城市建设公司未履行租赁合同义务，未保证被告共晋投资公司正常使用案涉物业，被告城市建设公司、共晋投资公司已于2018年11月20日解除案涉租赁合同，故自合同解除后，被告共晋投资公司不应当承担物业管理费；4.原告主张的违约金数额过高，应依法调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：城市建设公司为广东省××西区升华路××号叠翠家园文体中心的业主，物业建筑面积3485.88平方米，国有建设用地使用权期限自1992年3月30日起至2062年3月29日止，土地批准用途为商业住宅，房屋规划用途为文体中心。港兴物业公司与城市建设公司均确认叠翠家园为封闭小区，案涉物业位于小区内。2017年8月1日，叠翠家园业委会作为甲方、港兴物业公司作为乙方，签订《物业服务合同》，双方约定：乙方为坐落于广东省××西区升华路××号商住小区业主大会选聘提供物业管理的企业，甲方代表本物业业主大会签订合同，物业全体业主和非业主使用人均应遵守合同；乙方向业主或非业主使用人收取物业服务费的标准为住宅从2017年8月1日起至2018年7月31日期间按建筑面积每月每平方米0.8元收取，自2018年8月1日后住宅按建筑面积每月每平方米1元收取；乙方在合同生效之日开始实施物业服务工作，并按新标准计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每季首月10日前（法定节假日顺延）；业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金；服务期限为五年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止。合同还约定了其他事项。2017年12月27日，城市建设公司作为出租方（甲方）、共晋投资公司作为承租方（乙方），签订租赁合同，双方约定：乙方承租甲方房产位于广东省××西区升华路××号叠翠家园小区文体中心，租赁用途以最终不动产权证功能为准；租赁期限从2018年1月1日起至2026年12月31日止；乙方须定期交纳租金，在租赁期间负担承租物业所产生的相关物业管理费等一切费用；乙方须遵守物业管理公司所定大厦管理细则，接受物业管理，按时交纳各项费用。合同还约定了其他事项。共晋投资公司承租案涉物业后，拟用作文体培训机构，因需增设储水器、消防泵，故港兴物业公司将储水器的增设位置在叠翠家园小区内进行公示，并征询小区内其他业主意见。小区业主委员会于2018年6月13日下午组织中山市西区西苑社区居委会、业主代表、港兴物业公司、城市建设公司、共晋投资公司参与协调会，但未产生解决方案。2018年6月20日，叠翠家园小区内其他业主联名反对共晋投资公司将案涉物业用作商业经营用途及修建消防水箱。2018年8月20日，港兴物业公司向城市建设公司发出《关于叠翠家园小区12-13栋首层出租作经营性场所的联络函》，将上述小区业主意见函告城市建设公司。因共晋投资公司承租案涉物业用以教育培训目的未能实现，共晋投资公司于2018年10月30日向城市建设公司作出退租申请。共晋投资公司自2018年1月1日承租案涉物业起，交纳了2018年1月至5月期间的物业服务费，但未交纳2018年6月至12月期间的物业服务费，城市建设公司亦未交纳上述物业服务费用，港兴物业公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案实体权利。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”叠翠家园业委会与港兴物业公司签订了《物业服务合同》，城市建设公司作为叠翠家园小区业主，《物业服务合同》对城市建设公司具有约束力。根据原、被告诉辩主张，本案争议焦点在于：一、共晋投资公司应否承担交纳物业服务费义务；二、未满足案涉物业商业经营目的是否构成城市建设公司、共晋投资公司拒交物业服务费的“正当理由”。关于焦点一：《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”从物业使用的实际情况看，无论是业主本人还是业主之外的物业使用人，使用业主的物业，都离不开物业服务企业的服务，而要享用这种服务，需要付出成本也就是要支付物业费。本案中，城市建设公司作为案涉物业业主、共晋投资公司作为案涉物业使用人，双方在租赁合同中约定租赁期间内物业服务费由共晋投资公司交纳，是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，城市建设公司与共晋投资公司均应恪守履行，共晋投资公司应按租赁合同约定及上述法律、法规规定，承担交纳物业服务费义务。共晋投资公司关于其非《物业服务合同》当事人故不交纳物业服务费的抗辩，于法无据，本院不予支持。关于焦点二。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳物业服务费或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”业主可以“正当理由”拒交物业服务费，但本案城市建设公司所抗辩的港兴物业公司未保证满足案涉物业商业经营需要，尚不构成拒交物业服务费的“正当理由”。理由是：本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。根据《物业管理条例》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”在小区内，为保障业主正常的生产、生活，物业服务企业应当负有维护共同生活秩序的义务。这与对物的管理不同，属于对人的管理。例如，对外来人员的管理、对外来车辆的管理等。为了保障物业服务企业履行该义务，有必要对业主的权利进行一定的限制，尤其是在业主行使其专有权可能损害其他业主的利益时，物业管理企业也可以对其行为进行限制。本案中，物业使用人共晋投资公司拟将案涉物业用作商业经营，且在公共区域加装水箱，而叠翠家园小区为封闭小区，共晋投资公司该行为可能影响其他业主利益，港兴物业公司据此征询小区内其他业主意见，是维护小区整体物业秩序之所需，也是保障小区业主安全之必要，后因小区其他业主反对意见强烈而未通过将案涉物业用作教育培训及加装水箱方案。在此过程中，港兴物业公司已对小区其他业主及城市建设公司、共晋投资公司两方利益进行协调，履行了作为物业服务公司应承担的秩序维护义务。此外，城市建设公司、共晋投资公司未提出港兴物业公司存在其他方面的物业管护不当行为，即港兴物业公司提供的物业服务并不存在重大瑕疵。故在港兴物业公司提供了相对全面的物业服务后，若免除业主应交纳物业服务费的义务，有违诚实信用原则，故本院对城市建设公司、共晋投资公司因未满足案涉物业商业经营目的构成“正当理由”而拒交物业服务费的抗辩不予采纳。另，共晋投资公司抗辩称其已于2018年10月将解除租赁合同意思表示送达城市建设公司，但城市建设公司表示其尚未同意解除合同，且双方未办理退还保证金等解除合同手续，故本院对其该抗辩不予采纳；且城市建设公司与共晋投资公司因履行租赁合同产生的争议，与本案不属同一法律关系，共晋投资公司应向城市建设公司另行主张权利。综上，依据《物业服务合同》约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，共晋投资公司应向港兴物业公司支付2018年6月至12月期间物业服务费23006.81元（3485.88平方米×0.8元/平方米/月×2个月+3485.88平方米×1元/平方米/月×5个月），城市建设公司负连带交纳责任。关于违约金问题。虽然港兴物业公司确为案涉小区提供了物业服务，但就本案而言，共晋投资公司未能实际使用案涉物业系因其他业主强烈反对将上述物业商业经营导致，港兴物业公司在协调其他业主与共晋投资公司利益诉求时确存瑕疵；且共晋投资公司已积极交纳2018年1月至5月期间的物业服务费，亦可推断其非恶意拖欠。故，港兴物业公司应自担损失，对其违约金主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市共晋投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市港兴物业管理有限公司支付2018年6月至2018年12月期间的物业服务费23006.81元；二、被告中山城市建设集团有限公司对上述物业服务费负连带交纳责任；三、驳回原告中山市港兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费463元，减半收取计231元（原告中山市港兴物业管理有限公司已预交），由原告中山市港兴物业管理有限公司负担31元，被告中山城市建设集团有限公司、中山市共晋投资有限公司负担200元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市港兴物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 何 频二〇一九年六月七日书记员 何惠怡书记员 练洪银