广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤5321民初581号原告：胡金才，男，1970年6月29日出生，汉族，居民，住新兴县。委托诉讼代理人：张国星,广东修善律师事务所律师。被告：莫志雄，男，1963年9月5日出生，汉族，居民，住新兴县。被告：吴凤，女，1964年10月7日出生，汉族，居民，住新兴县。原告胡金才与被告莫志雄、吴凤的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡金才及其委托诉讼代理人张国星、被告莫志雄到庭参加诉讼,被告吴凤经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年5月22日签订的《房产转让书》；2.判令被告莫志雄、吴凤共同退还购房款1300000元给原告；3.判令被告莫志雄、吴凤共同赔偿违约金260000元给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告胡金才与被告莫志雄、吴凤是邻居关系。2018年5月22日，被告莫志雄、吴凤把位于新兴县**镇建设路北路的房屋[房地产权证：粤房地证字第**；国有土地使用权证：新府国用（1999）字第002524号]卖给原告，并签订了《房产转让书》，约定：“1、甲方莫志雄夫妇以壹佰叁拾万元（1300000.00元）转让给乙方胡金才，乙方先付人民币陆拾万元（600000.00元）订金给予甲方莫志雄夫妇，双方协商落定在2018年8月30日前办好过户手续，付完尾数人民币柒拾万元（700000.00元）给甲方莫志雄夫妇。2、办理过户手续后所需费用一切由乙方胡金才负担，甲方莫志雄夫妇必须要协助乙方胡金才办理过户手续。3、甲方在2018年8月30日前不能和乙方办理过户手续，甲方应赔偿乙方的双倍订金。”2018年5月22日、6月12日、11月21日，原告分别支付了订金300000元、购房款400000元以及剩余的购房款600000元给两被告，被告莫志雄于2018年6月12日在转让协议书上载明“现收到原告胡金才交来10万元，合共70万元正，时间为2018年6月12日。”被告莫志雄于2018年11月21日收到剩余的购房款600000元后，在转让协议书上补充载明“余款60万元全部付清，落款时间为2018年11月21日。”双方约定2018年8月30日前要将两被告的该房产过户给原告，但直到现在两被告的房屋因借贷已经抵押给银行，无法赎回《房屋产权证》和《土地使用权证》，导致不能将该房产过户给原告。原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。原告为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：1.原告身份证，拟证明原告的身份情况及诉讼主体资格；2.《房产转让书》，拟证明原、被告双方签订房产转让合同内容；3.银行转账记录，拟证明被告收取原告房款的事实；4.《国有土地使用证》、《房地产权证》，拟证明被告房屋的权属情况及房屋信息资料情况。被告莫志雄辩称,其与原告签订《房产转让书》时，原告已知悉该房屋已被抵押给银行。后来被告莫志雄与原告及银行三方协商，确定该房屋可以顺利办理转移登记，原告才会将全部购房款1300000元付清给被告莫志雄。但由于政策变化，才导致被告无法按预期设想将房屋过户给原告。因此，被告认为其没有违约，不同意向原告支付违约金，但愿意将购房款全额退还原告。被告莫志雄在举证期限内无提供相关证据到庭予以质证。被告吴凤无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭予以质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告吴凤没有到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利。被告莫志雄对原告胡金才举证的证据无异议。经审查，原告提供的证据真实、合法且与本案待证事实有关联，被告莫志雄亦不持异议，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告莫志雄、吴凤系夫妻关系。2018年5月22日，原告胡金才与被告莫志雄、吴凤签订了《房产转让书》，约定两被告把位于新兴县**镇***路的房屋以人民币1300000元的价格转让给原告胡金才；其中，原告先付600000元订金给两被告，双方定于2018年8月30日前办理完房屋过户手续，届时原告将尾款700000元付给两被告；如两被告无法在2018年8月30日前办理房屋过户手续，则应赔偿原告双倍订金。原告胡金才和被告莫志雄、吴凤三人在《房产转让书》上签名并盖手指模确认。2018年5月22日、6月12日、11月21日，原告分别支付了订金300000元，购房款400000元、600000元给两被告，被告莫志雄在房产转让书上签名确认收到上述款项，但因涉案房屋已被抵押给银行，两被告至今未将该房屋的所有权转移登记至原告名下（房屋已交付原告使用）。庭审中，被告莫志雄表示愿意退还购房款1300000元给原告，但认为其没有违约，不同意支付违约金。另原告确认其在与被告方签订《房产转让书》时，知悉该房屋已被抵押的事实。另查明，2019年5月7日，原告提出财产保全申请，本院审查后作出了（2019）粤5321民初581号民事裁定，依法对涉案房屋进行了查封。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与两被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《房产转让书》，是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。按照合同约定，原告应向两被告支付购房款1300000元，两被告则应将位于新兴县**镇***路的房屋所有权转移登记至原告名下，并将该房屋交付原告使用。原告已于2018年11月21日前将1300000元购房款支付给两被告，但因涉案房屋已被抵押，两被告至今无法将房屋的所有权转移登记至原告名下，已构成根本违约，致使合同目的不能实现。现原告请求解除与两被告签订的《房产转让书》，并要求两被告退还购房款1300000元，合理合法，本院予以支持。关于原告请求两被告支付违约金问题。两被告至今无法将涉案房屋的所有权转移登记至原告名下，已构成违约，应负违约责任。虽然原、被告在《房产转让书》中约定“如甲方（即两被告）在2018年8月30日前不能和乙方（即原告）办理过户手续，甲方应赔偿乙方的双倍订金”，已约定了违约金的计算方法，但考虑到原告在与两被告签订《房产转让书》时已知悉涉案房屋已被抵押的事实，且在两被告无法按双方约定的时间办理房屋所有权转移登记手续的情况下仍然将尾款付清给两被告，应清楚房屋存在无法如约过户的风险；两被告在合同履行过程中亦积极与原告进行协商，并非恶意违约或拒不履行合同义务。综上，结合原、被告的意见，本院认为双方约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，综合本案实际情况，本院酌情确定两被告应向原告支付违约金70000元。被告吴凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定判决如下：一、解除原告胡金才与被告莫志雄、吴凤于2018年5月22日签订的《房产转让书》。二、被告莫志雄、吴凤应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款1300000元及支付违约金70000元给原告胡金才。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9420元、保全费5000元，由被告莫志雄、吴凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  练韵二〇一九年六月十八日法官助理廖光科书记员伍彦桦相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。