新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初1473号原告：崔建发，男，1951年9月6日出生，汉族，新疆大学退休员工，住新疆乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：张如莲，女，1952年10月8日出生，汉族，乌鲁木齐市交通技工学校退休员工，住新疆乌鲁木齐市水磨沟区。被告：新疆水清木华投资(集团)有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：邓国宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘慕蕊，新疆聚广律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟景亦，新疆聚广律师事务所律师。原告崔建发与被告新疆水清木华投资(集团)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告崔建发及委托诉讼代理人张如莲，被告新疆水清木华投资(集团)有限公司委托诉讼代理人刘慕蕊、钟景亦参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔建发向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金及损失31070元。2.判令被告向原告支付房屋墙面开裂维修材料费679元。3.判令被告向原告支付房地产权属证书违约金5788.5元。4.本案诉讼费由被告承担。事实理由：一、2014年8月22日，原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市水磨沟区的房屋，房屋总价款为伍拾柒万捌仟捌佰伍拾元整（578850元），原告按合同第六条第1种方式付款：2014年8月20日一次性支付房款578850元。根据上述《商品房预售合同》第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第2项中约定：“双方同意，如出卖人逾期91-180日的按买收人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率赔付，如出卖人逾期180日以上的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付。”上述合同签订后，被告违反合同约定，至在未取得商品房验收合格证明的情况下，将房屋在2015年12月27日贴出通知交付原告，造成原告不能按期收房，不得不租住别人的房屋经济损失。另，双方在《商品房预售合同》中约定的逾期交房违约金计算标准明显过低，无法弥补给原告造成的损失，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金低造成的损失为由请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金数额。请求法院予以增加。二、原告对房屋装修没多久后，发现房屋墙面出现大规模裂缝，经与被告沟通数次后，双方商定：由被告派人给维修，因各家壁纸花色质量没法统一，让原告自己先把壁纸买好并开好票据，待修好后交由负责人找被告签字报销。但至今没给报销，连负责人也找不见了。在此申请维修材料壁纸费用679元（有票据）。三、在《商品房预售合同》中第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理，第2项规定：2、买受人不退房，出卖人按己付房款的0.01％向买受人支付违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决如原告诉请。原告在诉讼过程中变更诉讼请求，撤销第二项诉讼请求及第三项诉讼请求，原告自称保留第二项诉讼请求和第三项诉讼请求再次诉讼的权利，本次诉讼不再主张。被告辩称:涉案房屋2015年12月24日符合交付条件，交付时间2015年12月26日。原被告签定合同，约定条件验收合格，不违反法律规定，合法有效，经合同法，建筑法相关规定，验收合格标准为5方验收合格，2015年12月24日通过建设设计勘察监理施工五家单位的验收，已到达交付条件，后被告于2015年12月25日按照合同约定，张贴至业主通知书，告知业主办理房屋交接时间。我方确认交房时间为2015年12月26日，约定交房时间2015年3月31日。我方认可逾期交房事实。逾期交房2015年3月31日至2015年12月26日，共计256天，我方愿意按照合同约定承担逾期交房违约金，总房款578850元×2.86%（按照合同约定年利率2.6%上浮10%）÷365×256=11611.25元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告未提交证据。被告提交如下证据：证据1.商品房预售合同一份，证明购房款578850元，合同第九条列出违约金计算方式，合同第十一条列出了交接房屋的方式。原告对商品房预售合同真实性、合法性、关联性均认可。本院对上述证据真实性、合法性、关联性均认可。证据2.竣工验收报告、项目公示一份、致水木清华·丽都国际业主告知书一份、证明2015年12月24日涉案房屋到达交付条件，2015年12月25日通过告知书的方式告知业主办理房屋交接。原告对竣工验收报告、项目公示一份、致水木清华·丽都国际业主告知书的合同真实性合法性关联性认可。本院上述证据真实性、合法性、关联性均认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年原告作为买受人与被告水清木华公司作为出卖人签订商品房预售合同，合同约定原告购买水磨沟区沿河路207号水清木华·丽都国际商住小区2号楼1单元803室房屋，房款为578850元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.非出卖人所能控制事件发生，出卖人在合理期限内通知买受人的可延期90日，超出90日的，按第九条第2项执行；3.买受人有到期款项未付；4.停水、停电造成的工期延误按签证日期额延交房；5.如遇政府政策调整或工程遇到重大技术困难无法按时完成等不可预知原因。”第九条约定:“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.双方同意：如出卖人逾期91日-180日的按买受人向出卖人支付已支付房款的同期银行存款利率赔付。如出卖人逾期180日以上的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付。”同时，原、被告签订合同补充协议，协议第六条约定“由于本住宅小区整体建设、分期交验，故买卖双方经协商一致确认，第八条约定该商品房验收合格应释义为该商品房符合合同约定且其所在楼宇已经五方验收为合格。”2015年12月24日，涉案房屋已组织监理、施工、设计、勘察等单位进行了五方竣工验收，经市质量监督站监督确认为竣工验收合格工程项目予以公示，公示载明竣工验收日期为2015年12月24日。2015年12月25日被告水清木华公司张贴公告，题为“致水清木华·丽都国际全体业主”，内容为“（1）丽都国际小区自12月27日起办理入住。（2）有关逾期交房补偿标准：我公司将严格按购房合同约定的逾期交房条款内容，按全额购房款银行同期存款（一年期定期利息）计算补偿金额。”本院认为：原告与被告水清木华公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，自双方签订即生效。原、被告应当按照合同约定依法履行各自的义务。原、被告签订的《商品房预售合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人可以包括但不限于：书面形式通知、电话通知、公告通知、张贴通知书等方式通知买受人房屋交付日期，如买受人未按通知内容办理相关手续的，通知交付视为完成房屋交付日。”按照约定被告应当首先书面通知，无法书面通知的情形下采取张贴通知的方式。2015年12月24日涉案房屋通过五方竣工验收，次日被告以在小区张贴公告的方式通知业主于2015年12月27日办理入住手续。本院认为原、被告虽约定书面通知，但原、被告签订合同时原告未留下书面通知的邮寄地址，因此原、被告约定的书面通知在履行中存在困难。被告未书面通知原告而直接张贴公告的方式系通知义务履行瑕疵，通过张贴公告的方式履行通知义务系符合双方约定的其他通知方式。按照被告张贴的通知，办理入住的时间为2015年12月27日，则2015年12月27日为交付之日，因此逾期违约金计算时间截止为2015年12月26日。对于违约金计算标准，被告逾期交房期间自2015年3月31日至2015年12月26日，共计271天，按照原、被告签订的《商品房预售合同》第九条第二款约定，如出卖人逾期180日以上的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付，对于同期银行存款利率，双方未约定活期或者定期，按照人民银行公布的金融机构人民币存款基准利率表，2015年3月31日至2015年12月26日期间同期活期利率为0.35%，同期一年定期（零存整取、整存零取、存本付息）利率为2.6%，同期一年定期（整存整取）利率为1.5%-2.25%，因被告逾期交房超过半年，被告在“致水清木华?丽都国际全体业主”告知书解释同期存款利率为一年定期利息利率，同时本合同为格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本院认为双方约定的同期存款利率为同期最高标准的一年定期利率（零存整取、整存零取、存本付息）2.6%，违约金计算标准在此基础上浮10%后为年利率2.86%,故对于原告方主张被告方承担逾期交房违约金12291.60元【总房款578850元×2.86%（按照合同约定年利率2.6%上浮10%）÷365天×271天（2015年3月31日至2015年12月26日）】的诉讼请求予以支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，故对于超过12291.60元的原告诉讼请求部分，本院不予支持。原告在庭审中表示不再在本次诉讼中主张“判令被告向原告支付房屋墙面开裂维修材料费679元。判令被告向原告支付房地产权属证书违约金5788．5元”的诉讼请求，属于当事人自由意志的表示，本院予以准许，本次诉讼中，本院仅处理原告原第一项诉讼请求。综上所述，故依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条及第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告新疆水清木华投资(集团)有限公司给付原告崔建发逾期交房违约金12291.60元【总房款578850元×2.86%（按照合同约定年利率2.6%上浮10%）÷365天×271天（2015年3月31日至2015年12月26日）】；二、驳回原告崔建发其他诉讼请求。上述金钱给付义务共计12291.60元，被告新疆水清木华投资(集团)有限公司需在本判决生效之日起十日内支付给原告崔建发。案件受理费738.44元（原告已预交）,原告将诉讼请求数额减少至31070元，按照减少后的诉讼请求数额应收案件受理费576.75元，由被告新疆水清木华投资(集团)有限公司承担228.16元，原告承担348.59。余款161.69元由本院退还给原告崔建发。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  唐 楠人民陪审员  李惠敏人民陪审员  李东生二〇一九年六月二十四日书 记 员  魏亚冰