江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1282民初6568号原告:江苏苏中电信器材有限公司，统一社会信用代码91321282729009448F，住所地：靖江市长安南路**。诉讼代表人：江苏苏中电信器材有限公司破产管理人。负责人：张增华，江苏中兴会计师事务所总经理。委托诉讼代理人：仇为民，江苏苏泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤桂鑫，江苏苏泰律师事务所实习律师。被告：江苏华中建设工程有限公司，统一社会信用代码9132128259562433XK，住，住所地靖江市长安南路**/div>法定代表人：朱卫国，总经理。原告江苏苏中电信器材有限公司破产管理人与被告江苏华中建设工程有限公司为转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江苏苏中电信器材有限公司破产管理人委托代理人仇为民、汤桂鑫，被告江苏华中建设工程有限公司法定代表人朱卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告破产管理人诉称，2018年4月5日，原告江苏苏中电信器材有限公司与被告签订《协议书》一份，将其所有的靖江市长安南路180号内东边彩钢瓦搭建的800平方米厂房和含变压器及附属配电设施在内的二层配电房转让给被告，转让价格为405000元，当日原告收取105000元，剩余转让款被告未付。2018年8月15日靖江市人民法院作出了（2018）苏1282破申10号民事裁定书，依法受理原告破产清算一案，并指定江苏中兴会计师事务所公司承担破产管理人。经原告管理人初步调查，转让财产价值80余万元，原告与被告转让财产的价格是明显不合理的低价。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条第二项之规定，人民法院受理破产申请前一年内，债务人以明显不合理价格进行交易的，管理人有权请求法院予以撤销。故请求判令1、撤销原被告于2018年4月5日签订的协议书，被告返还靖江市长安南路180号内东边彩钢瓦搭建的800平方米厂房和含变压器及附属配电设施在内的二层配电房；2、本案诉讼保全保险费1600元由被告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，我公司于2018年4月5日与原告出具了购买协议书，购买协议书的形成是在我司帮苏中电信在江苏农村商业银行长安支行担保300万元银行贷款，而苏中电信在西边厂房拍卖后擅自做主将厂内设备、树木变卖，导致拍卖不成功，在法院的协调下，由我司拿出105000元来支付设备及树木的金额，用来偿还苏中电信出卖的设备、树木款项，从而形成购买协议，变压器已经变卖，卖了1万元左右，现在买一个新的也就1万多。另外在协议上已经确定，有105000元直接打入法院账户，剩余的30万元在我司为苏中电信担保的300万元全部偿还之后一次性付清，目前苏中电信已偿还农商行250万元，剩余50万元资金尚未偿还，农商行已对我公司进行了账务查封及我个人资产和我夫人的资产全部冻结，目前已经冻结50多万元，为此我要求法院保护我的权利，因为苏中电信破产是双方协议之后，我方不知道原告的破产程序，而且当时这份协议书是在靖江市人民法院执行庭执行过程中订立的，法院的执行人员在场可以作证。原告认为协议价值不合理，主张案涉房屋价值80万元，应当有第三方评估单位出具估价证明，请求法院依法判决。原告提供的证据材料：1、（2018）苏1282破申10号民事裁定书、（2018）苏1282破申10号决定书，证明原告进入破产程序，并由中兴会计事务所公司担任破产管理人的法律文书；2、双方于2018年4月5日签订的协议书一份，证明原告将其所有的靖江市长安南路180号内东边彩钢瓦搭建的800平方米厂房和含变压器及附属配电设施在内的二层配电房转让给被告，转让价格为400000元，当日原告收取105000元，剩余转让款被告未付，转让的日期在破产受理日期前一年内；3、原告破产管理人申请泰州中兴房地产估价资产评估有限公司于2018年11月6日出具的苏中电信公司案涉厂房的评估报告，评估金额为698900元，证实该评估价格远远高出协议的价格；4、太平洋保险公司泰州中心支公司出具的诉讼保全保险费发票一张及相应的保险保单，证明为本案诉讼，原告管理人申请查封案涉厂房支出保全保险费1600元。被告提供的证据材料：1、土地租赁合同一份，证明原告放弃了该土地的租赁，被告与出租方订立了土地租赁合同。即使房屋产权由法院判决归属原告所有，但是土地租赁是由被告承租的，被告是土地使用权人。2、被告的江苏靖江农村商业银行活期存款明细、贷款收息凭证复印件证明2019年1月2日被告为原告向靖江农商行贷款履行担保义务，被银行扣款50万元。3、被告的抵款申请书，证明被告已经向原告破产管理人主张抵款30万元，作为购卖原告资产的付款。被告对原告提供证据的质证意见：证据1、2的真实性无异议，协议中明确付款方式预付105000元，其余待原告将农商行的债务处理结束后一并支付，双方的协议是在执行过程中进行的；证据3因为是原告单方委托的，结果不予认可，要求法院主持进行评估；证据4，被告是在不知道原告破产的前提下订立的合同，所以不应该由被告承担；原告对被告提供证据的质证意见：对土地租赁合同真实性无异议，根据合同的第6条也说明了，被告在租用土地之前就有房屋了。被告反驳，案涉房屋已被原告破坏，在转让之前车间内的行车等已经被原告处置掉了，评估中不能包含行车等附属物件的价值。关于旧的变压器没有参照物了，已经处理了，同意按被告自认变卖价格认定。认可被告为原告担保借款履行担保义务50万元的事实，被告主张抵款30万元用作购买原告资产的付款，请求法院判决。鉴于被告对原告单方委托评估鉴定报告不予认可，庭审中原、被告共同选择的江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋财产价值进行评估。2019年4月29日该评估咨询有限公司作出的苏国衡泰州评房字（2019）第0062号房地产估价报告，于价值时点2018年4月5日的估价结果71.17万元，其中房产总价69,85万元，附属设施总价1,32万元。原告对此估价报告无异议；被告则要求鉴定机构拿出明细报告及评估依据，后经法院明释，未能就鉴定机构人员资质和程序违法举证。经审理查明，2018年4月5日，原告江苏苏中电信器材有限公司与被告签订《协议书》一份，将其所有的靖江市长安南路180号内东边彩钢瓦搭建的800平方米厂房和含变压器及附属配电设施在内的二层配电房转让给被告，转让价格为405000元，当日原告收取105000元。2019年1月2日被告为原告向靖江农商行贷款履行担保义务，被银行扣款50万元，被告主张抵款30万元用作购买原告资产的付款。2018年8月15日靖江市人民法院作出了（2018）苏1282破申10号民事裁定书，依法受理原告破产清算一案，并指定江苏中兴会计师事务所公司承担破产管理人。经原告管理人调查，以原告与被告转让财产的价格是明显不合理为由，申请撤销、原被告于2018年4月5日签订财产转让协议。另经原、被告双方共同委托估价部门进行估价，价值时点2018年4月5日的涉案财产估价结果71.17万元，其中房产总价69,85万元，附属设施总价1,32万元。原告破产管理人因本案诉讼保全支付保全保险费1600元。以上事实有原、被告的庭审陈述、原、被告提供的证据、苏国衡泰州评房字（2019）第0062号房地产估价报告等在卷佐证，本院予以确认。本院认为,破产管理人发现在法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产以明显不合理的价格进行交易，有权请求人民法院予以撤销。关于明显不合理价格的理解，当以一般经营者的判断，并参考交易当时市场交易价，并结合其他相关因素综合考虑予以确认。原、被告2018年4月5日签订财产转让协议价格低于交易时市场交易价格的70%，当视为不合理的低价，故原告破产管理人的请求符合法律规定，本院予以支持。被告认为评估价格不符合实际的理由，无相关事实、法律依据，本院不予采信。被告主张以为原告借款履行担保义务的还款抵扣购买原告资产的款项，符合法律规定，本院予以采纳。原告破产管理人主张被告承担原告因本案诉讼产生的保全保险费，因该费用因系合理支出，本院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第七十四条、第九十九条的规定，判决如下：一、撤销2018年4月5日原告江苏苏中电信器材有限公司与被告江苏华中建设工程有限公司签订《协议书》。二、原、被告基于上述协议履行取得的财产各自返还，原告返还被告购买资产款405000元，被告返还原告靖江市长安南路180号内东边彩钢瓦搭建的800平方米厂房及附属配电设施在内的二层配电房，并赔偿原告变卖变压器价值10000元，均于判决生效之日五日内履行。三、被告赔偿原告保全保险费1600元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11800元，保全费4520元，合计16320元，由被告负担，被告在判决生效后五日内直接向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本两份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费11800元。审 判 长  马 瓒人民陪审员  毛红萍人民陪审员  范跃明二〇一九年六月二十四日书 记 员  刘赟婷本案引用法律条款：《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《中华人民共和国企业破产法》第三十一条人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。