西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初1032号 原告：何某，男，汉族，1977年12月20日出生，住西安市雁塔区。 委托代理人：周建虎，陕西云德律师事务所律师。 委托代理人：陈冬杰，陕西云德律师事务所律师。 被告：张某某，女，汉族，1968年5月24日出生，住陕西省志丹县。 被告：刘某某，男，汉族，1965年3月22日出生，住陕西省志丹县XXXX。 第三人：平安普惠融资担保有限公司，住所地：江苏省南京市**。 法定代表人：YONGSUKCHO，系该公司总经理。 委托代理人：王帅，陕西联强律师事务所律师。 原告何某与被告张某某、刘某某及第三人平安普惠融资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何锋及其委托代理人周建虎，第三人的委托代理人王帅出庭参加了诉讼。被告张某某、刘某某经合法传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何某诉称，2013年3月10日，原被告签订《二手房买卖合同》，约定被告将位于西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX单元XX室房屋出卖给原告，并约定房屋价款588000元，合同签订当日原告支付被告首付款400000元，剩余购房款188000元于产权交割完毕当日支付被告。合同签订后，原告依约于2016年3月10日支付首付款400000元，2016年4月19日支付购房款50000元，2016年4月22日支付购房款50000元，合同签订当日，被告即将房屋交付给原告，并协助原告在物业将业主变更为原告，但被告以各种理由拒绝将房屋过户至原告名下。2016年9月5日，在原告不知情的情况下，被告将房屋在平安普惠融资担保有限公司抵押贷款43.5万元，贷款期限至2021年8月31日。原告与被告签订的《二手房买卖合同》在先，且已经支付购房款，被告在该房屋上设置他项权利之行为，已经侵害原告物权实现，故应将该房屋上的他项权利予以排除，以保证原告物权实现。原告认为，被告拒绝过户和在房屋上设置他项权利严重侵害原告物权，多次沟通无果，故诉至法院，要求判令《二手房买卖合同》继续履行，并协助原告办理产权过户手续，将房屋过户至原告名下；原告代二被告清偿（含原告应支付二被告房屋尾款88000元）二被告在第三人处的房屋抵押贷款，二被告以及第三人协助注销涉诉房屋抵押登记；本案诉讼费，保全费由二被告承担。 被告张某某、刘某某经本院公告传唤未出庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见及证据材料。 第三人平安普惠融资担保有限公司述称，1、对原告所述与二被告之间房屋买卖的情况，我方作为第三人不了解，对于该部分不发表意见；2、针对原告诉状中的事实关于第三人的部分，我方认为事实有些出入，原告所述被告在第三人处抵押贷款有异议，被告张某某将涉案房屋在第三人处作为一个反担保的抵押，被告张某某向案外人平安普惠小额贷款公司借款，该借款逾期之后由第三人向案外人代偿，第三人取得追偿权利，并且第三人向西安市未央区人民法院起诉后已获得生效判决书；3、第三人同意接受原告向第三人代为清偿未央法院生效判决确认的第三人享有的对张晓荭的债权。具体代为清偿的数额经与原告多次协商第三人同意最终以31万元的金额代为清偿。 经审理查明，2013年3月10日，原告何某与被告张某某签订《二手房买卖合同》，合同约定，原告购买被告张晓荭位于西安市雁塔区XX路XX号（康桥边的院子）1号楼6单元62002室房屋（产权证号：西安市房权证雁塔区字第1175104011-1111162002-1），合同总价588000元，房屋建筑面积100.68平方米。合同签订后，原告依约于2016年3月10日支付首付款400000元，2016年4月19日支付购房款50000元，2016年4月22日支付购房款50000元，尚有剩余购房款88000元未付。合同还约定，剩余购房款188000元（实际剩余房款88000元）于产权交割完毕当日支付被告。上述已付购房款均由原告通过银行转账的方式支付给被告刘某某，被告刘某某与被告张某某系夫妻关系。 合同第四条约定，被告应于收到首付房款400000元当日将交易的房产全部交付给乙方使用，并在交付房屋当日将物业水电等费用结清，将房屋电卡钥匙交给原告，第七条约定，双方同意在本合同生效后共同向房屋权属登记机关申请办理所有权变更登记手续。基于上述约定，双方签订合同后，被告将房屋实际交付给原告，并在房屋所在物业公司将房屋业主变更为原告，交付之后的物业费用均由原告交纳。2016年9月5日，被告将房屋在平安普惠融资担保有限公司办理反担保抵押（他项权利证号：西安市房他证雁塔区字第20160913**；贷款人：深圳平安普惠小额贷款有限公司，借款人（抵押人）：张某某；担保人（抵押权人）：平安普惠融资担保有限公司），贷款期限至2021年8月31日。被告在办理房产抵押登记时，原告与被告的《二手房买卖合同》未解除，合同履行仅有如下义务未履行：1、被告负有将房屋产权转移登记至原告名下之义务；2、产权转移后原告负有将剩余房款88000元支付给被告之义务。 本案在审理过程中，原告于2019年5月23日向第三人转款310000元，2019年5月27日，第三人出具结清证明，该证明载明：何锋诉张某某、刘某某及第三人房屋买卖合同纠纷一案，何某已一次性代为清偿31万元款项，第三人将撤销抵押权。 另查明：2016年8月31日，被告张某某与深圳平安普惠小额贷款有限公司签订《授信及借款合同》，于2016年8月31日与第三人签订《最高额反担保抵押合同》，并于2016年9月23日取得贷款43.5万元，被告张某某逾期后，第三人代为清偿，后第三人向西安市未央区人民法院起诉，该院作出（2018）陕0112民初14905号民事判决书，判决被告张某某支付第三人代偿款252835.3元及代偿滞纳金，担保费、律师费，并确认第三人对本案房屋享有优先受偿权。 上述事实，有原告提交的《二手房买卖合同》、中国银行网上银行电子回单、交易流水、物业费用交纳收据、西安市房屋登记簿、西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14905号民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案基本事实的依据。 本院认为，原告何某与被告签订《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，合法有效，依法应受法律保护。合同签订后，原告依约履行了合同约定的房款支付义务，被告理应按照约定将房屋产权转移登记至原告名下，被告至今未按照合同约定履行其过户义务，违反双方合同约定。另外，在本案《二手房买卖合同》合法有效尚未依法解除的情况下，被告违反诚信将本案交易房屋抵押，明显属于违约。《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第二款，第一百九十一条规定，抵押财产转让必须经过抵押权人同意，但提前清偿债务或者受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，现原告已经提前代为清偿债务，依据上述规定，担保物权实现的抵押权消灭，故本案抵押权经原告提前代为清偿已经消灭。审理中，原告已将代偿款结清，第三人也出具证明愿意解除抵押登记，故对于本案《二手房买卖合同》的继续履行，并无现实上的障碍，亦符合法律规定，合同应当继续履行，被告亦应依约协助原告将涉案房屋产权转移登记至原告名下，基于此，第三人亦应与原告及被告将涉案房屋抵押登记予以注销。至于原告代被告向第三人支付的代偿款问题，原告可另案主张，本案对此不予涉及。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第二款、第一百九十一条之规定，判决如下： 一、原告何某与被告张某某、刘某某签订的《二手房买卖合同》继续履行。 二、被告张某某、刘某某应于本判决生效后十五日内将位于西安市雁塔区XX路XX号（康桥边的院子）1号楼6单元62002号房屋（产权证号：西安市房权证雁塔区字第1175104011-1111162002-1）产权转移登记至原告何某名下，原告何某予以协助。 三、第三人平安普惠融资担保有限公司应于本判决生效后十五日内将西安市雁塔区XX路XX号（康桥边的院子）1号楼6单元62002室房屋抵押登记予以注销（他项权利证号：西安市房他证雁塔区字第20160913**），原告何某、张某某、刘某某予以协助。 如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2000元，保全费5000元，由被告承担，原告已预交受理费及保全费、公告费，故被告在履行上述判决金钱义务的同时将其承担的受理费及保全费公告费直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  陈红联 审判员  杨 阳 审判员  李晓婷 二〇一九年六月二十四日 书记员  李大正 打印：陈红联校对：李大正2019年月日送达