贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初2460号原告：黔东南州温馨物业服务有限责任公司。住所地：凯里市宁波路**阳光帝苑******。法定代表人：谢萍，总经理。委托诉讼代理人:谢红，女，1966年11月15日出生，汉族，贵州省凯里市人，黔东南州温馨物业服务有限责任公司副总经理，住凯里市。代理权限为特别授权。被告：潘琼，女，1962年12月21日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司（以下简称:温馨物业公司）诉被告潘琼物业服务合同纠纷一案，本院2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告温馨物业公司委托的诉讼代理人谢红、被告潘琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温馨物业公司请求依法判决被告：1、支付物业服务费3094元、水费383以及违约金3202元；2、承担本案诉讼费。事实及理由：我公司系凯里“金泉一品”小区的物业管理公司，被告潘琼系“金泉一品”小区6-102号商品房的业主。我公司与开发该小区的房地产开发商（贵州凯里经济开发区中宇房地产开发有限公司）签订《物业管理服务合同》后，已依约对被告所居住的小区提供物业管理服务，但被告却无故拖欠2017年5月1日至2019年3月30日期间的物业服务费3094元和水费383元，共计3477元。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院。原告温馨物业公司为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《营业执照》、法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明（1）温馨物业公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格；（2）法定代表人谢萍的基本身份信息。2、2012年12月22日的《物业服务合同》复印件一份11页，拟证明温馨物业公司与涉案小区的开发商之间存在前期物业管理服务合同关系，且在合同中约定各自权利义务的内容。3、《欠费清单》复印件一份1页，拟证明潘琼拖欠物业管理服务费、水费的数额。4、《照片》复印件一份1页，拟证明温馨物业公司已向业主潘琼催收尚欠物业管理服务费和水费的事实。被告潘琼未递交书面答辩状，庭审中口头辩称：第一、我家每年都是交纳物业服务费的，因为住房在一楼，厕所不知道有什么怪味，所以我家一直不敢使用厕所。第二、因为公共下水管道在我家一楼处破损导致有大粪虫流出，而且打扫不干净。第三、我曾请专业人士来查看后，才将我家大粪虫清理，从而导致我家木地板和墙壁毁坏，我多次要原告将受损的木地板和墙面修补好，原告却置若罔闻，至今都没来修理，故我家才没交纳这两年的物业服务费。被告潘琼在举证期限内未提供任何证据材料。为证明答辩理由成立，当庭提供的证据有：《照片》打印件10张，拟证明因厕所的下水管道破损导致被告家两个卧室的木地板和部分墙壁受损的现状。经审理查明：原告温馨物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：物业服务、家政服务、装饰装修、小百货超市、中介报务。被告潘琼系凯里“金泉一品”小区6-102号商品房的业主，该商品房的建筑面积为134.52平方米。2012年12月22日，以贵州凯里经济开发区中宇房地产开发有限公司为委托方（甲方）、温馨物业公司为受托方（乙方）就“中宇·金泉一品”小区物业管理事宜签订了一份《物业服务合同》。主要内容为：第一、甲方选聘乙方为“中宇·金泉一品”小区提供物业管理服务，物业类型：多层建筑3栋共47户（建筑面积6991.26平方米），高层建筑4栋共250户（建筑面积33793.05平方米），商铺面积7712.57平方米，均坐落于凯里仰阿莎东侧。第二、委托服务期限为三年即2013年1月1日至2016年12月31日止。合同期满或业主委员会成立，并与选聘或续聘的物管企业签订物业服务合同时，本合同自然而然终止。但如果本合同期满后，在双方无异议的情况下，此合同继续履行。第三、委托服务事项：服务建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；……。第四、物业服务费包括小区综合管理、房屋及公共设施设备日常维护、公共秩序维护、保洁服务、设备运行以及其他公共性收费，标准为：（1）多层建筑（无电梯）物业服务费为0.6元/平方米/月；（2）高层建筑物业服务费为1.5元/平方米/月；；……。第五、业主逾期不交纳物业管理服务费用的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。合同签订后，原告温馨物业公司入住“金泉一品”小区，并依约为该小区业主提供物业管理服务。2016年底，通过被告家厕所的公共管道破损，造成其两间卧室的部分木地板和部分墙壁受损。被告对原告的维修不满意后，从2017年5月1日起拒绝交纳物业管理服务费和水费。截止2019年3月30日，尚欠物业管理服务费3094元、水费383元。原告温馨物业公司在多次催收未果的情况下于2019年4月15日向本院提起诉讼。庭审中，因双方当事人均不接受法庭调解，本院未主持双方进行调解。上述事实，有原告的起诉状、被告的口头答辩意见以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告温馨物业公司与被告潘琼居住的“金泉一品”小区开发商签订的物业服务合同合法有效，且对作为业主的被告具有约束力。合同履行过程中，不但原告依约为“金泉一品”小区提供物业管理服务，而且被告也接受了温馨物业公司提供的物业服务，故被告拖欠物业服务费的行为有悖于法律规定，依法应当承担缴纳所欠物业服务费用的民事责任。公共管道的破裂造成被告家的部分木地板和墙壁受损是事实，被告向物业公司反映情况并无不当，但对物业公司派员维修不满意，可以通过诉讼程序主张赔偿损失，不应当采取拒绝交纳物业管理费和水费的方式。被告作为小区业主应当承担起主人翁的责任，对欠缺的物业服务可以提出意见并监督原告实施和完善，拒绝交纳物业服务费是对自己生活环境的不负责任，只会让所在小区的物业服务和环境越来越差。原告在本案中主张由被告承担的是违约金，而涉案物业服务合同约定的则是滞纳金，两者的性质完全不同。第一、概念不同。滞纳金属于行政法律中的概念，是行政管理相对人违反法律规定的缴费义务后应当承担的责任，违约金则是违反合同约定后向对方支付具有赔偿性质的金钱给付义务。第二、强制性不同。滞纳金具有法律强制性，而违约金则具有民间性。第三、发生的主体不同。滞纳金发生在不平等的行政关系主体之间，违约金则发生在平等民事主体之间。故原告在本案诉讼中主张的违约金既于法于约无据，也不能等同于物业服务合同中的滞纳金。即便原告依据物业服务合同的约定主张滞纳金，因其不具备收取滞纳金的主体资格，本院同样依法不予支持。综上所述，原告对物业管理费和水费的诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院依法予以支持。虽然被告的答辩意见与事实相符，但其未提出反诉请求，故本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：一、被告潘琼在本判决生效之日起十日内支付原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司物业服务费3094元、水费383元，共计3477元。二、驳回原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告潘琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可以在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 何  婷  婷二〇一九年六月十七日书记员 刘春香（代）