福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0681民初2842号 原告：刘茶亭妹，女，1992年1月26日生，汉族，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：林龙欣、吴登科，福建昕悦律师事务所律师。 被告：漳州市金石房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市海澄镇山后片区二环路北侧东方康桥花园小区，统一社会信用代码：9135068169662171XA。 法定代表人：陈建同，执行董事。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 原告刘茶亭妹与被告漳州市金石房地产开发有限公司（下称金石公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘茶亭妹的委托诉讼代理人林龙欣、吴登科，被告金石公司的委托诉讼代理人江凯雄、熊彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘茶亭妹向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房违约金（违约金按照双方《商品房买卖合同》第九条约定的已付款日万分之三，即每日231元计，从2017年7月1日起计至被告实际交付同时符合约定条件的房屋之日止，现暂计至2019年5月1日，共暂计154770元）；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月26日，刘茶亭妹与金石公司签订《商品房买卖合同》，约定刘茶亭妹向金石公司购买落座于龙海市滨海康桥1＃楼1732号商品房，总价770000元。合同签订后，刘茶亭妹依约向金石公司支付全部购房款。根据合同约定，金石公司应于2017年6月30日前向刘茶亭妹交付房产。但至今金石公司仍未将符合交房条件的房屋交付刘茶亭妹使用，已逾期交房超过90日，刘茶亭妹有权要求继续履行合同且金石公司应以已付款的万分之三标准按日支付违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院。 金石公司辩称，一、根据双方订立的“合同补充协议”第八条约定，因方卫东未向金石公司缴纳契税、专项维修基金、代办产权费用，金石公司有权根据合同约定顺延交房期限，不存在逾期交房。二、双方合同虽约定交房期限为2017年6月30日，但根据《商品房买卖合同》补充协议第八条的约定，出现气象原因等情形无法施工，出卖人有权顺延交房，自签约日至合同约定的交房日，出现雨量≥50mm天数76天、台风天数19天、中高考5天，在延期期间又还发生台风及雨量≥50mm的天数30天，因此交房期限应顺延至2017年11月8日。三、讼争房屋主体建筑工程及消防已通过综合验收，早已达到交房条件；讼争房屋在2017年7月27日经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收为合格。2017年12月15日经消防大队委托的第三方“福建中志消防科技有限公司”检测滨海康桥项目房屋的消防设施，也符合使用要求。2018年1月29日经龙海市公安消防大队再次抽检，消防验收还是合格，房屋达到交付条件。讼争房屋经有资质的测绘公司进行规划核实测绘并出具《龙海市规划竣工核实测绘成果报告》。2018年11月26日龙海市城乡规划局出具《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。测绘报告和竣工验收备案证明只是行政机关为统一行政管理设定的，并不是交房的法定条件，不影响实际居住和安全使用。刘茶亭妹也于2018年2月5日接收了该房屋，办理了交房手续，不存在逾期交房的事实。四、即使答辩人应支付逾期交房违约金，按房屋总价款的万分之三支付日违约金也过分高于实际损失，应依法给予降低减少。刘茶亭妹主张按照房屋总价日万分之三的标准计算逾期交房违约金，明显过分高于刘茶亭妹实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋造成的损失一般应认定为租金损失。刘茶亭妹主张的逾期交房违约金，已超过其实际损失的30%，故金石公司有权请求降低。综上请求驳回刘茶亭妹的一切诉讼请求。 本院经审理对双方无争议的事实认定如下：2016年5月26日，刘茶亭妹与金石公司签订编号为35062108006402909的《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定刘茶亭妹向金石公司购买位于龙海市滨海康桥1＃楼1732号商品房，总价款770000元,买受人应于合同签订之日支付首期房价款154000元，余款616000元向中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行申请贷款支付。合同第八条约定出卖人应当在2017年6月30日前，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、政府管制征用或政府规划变更或政府批准文件的延迟发放；3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；4、由于本合同项下房屋建造工地临近的市政工程建设使该房屋的施工不得不停止和／或非出卖人所能控制的市政配套设施不能按时提供配套和／或本合同签订之后有新的法律法规或行政规章、政策开始实施，导致出卖人为了遵守该等新的法律法规或行政规章、政策而不能正常施工或延迟的；5、遇到过程雨量在50毫米以上的降雨，8级以上（含8级）热带风暴（台风）或5级以上（含5级）地震；6、非出卖人在签订合同前所能预见的自然灾害、军事状态、行政、人力及无法预料、无法预防及无法克服的事件。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，“…逾期交房超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”。合同签订后，刘茶亭妹向金石公司支付购房款合计770000元。 漳州龙海.滨海康桥1#楼及地下室工程于2017年7月27日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，结论为：该工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意验收、交付使用。该工程经龙海市公安消防大队初次验收不合格，内设有消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统，防烟排烟系统、其他灭火系统等建筑消防设施，经福建中志消防科技有限公司全数现场检查及功能测试，检验合格。龙海市公安消防大队于2018年1月29日出具建设工程消防验收意见书，对金石公司申报的漳州龙海.滨海康桥1#楼、2#楼、3#楼及地下室工程第一次重新申请进行消防验收，意见为：综合评定本工程消防验收合格。2018年2月5日，刘茶亭妹接收了讼争房屋，并办理了交房手续 对双方有争议的事实，本院逐一分析如下： 一、关于讼争商品房何时符合交房条件问题。 《商品房买卖合同》第八条约定三个交付条件，第一，“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”。根据金石公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》，讼争商品房所在1#楼及地下室工程于2017年7月27日经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，于2018年1月29日经龙海市公安消防大队消防验收合格。故至2018年1月29日，讼争商品房已符合上述交付条件，刘茶亭妹竣工验收和消防验收有异议，但未提供相应的证据证明，应承担举证不能的法律后果。关于第二、第三项交付条件：“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件。小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施”。根据金石公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》中载明给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、通风与空调工程、电梯安装工程等评定等级均为合格，可以得知该商品房的给排水、用电、管道燃气等设施已达到设计要求条件，至于小区内部道路、绿化等配套设施若存在不完善之处，则属于质量瑕疵问题。 二、关于是否存在据实延期交房情形的问题。 合同第八条约定，政府管制征用、雨量在50毫米以上的降雨，8级以上（含8级）热带风暴（台风）或5级以上（含5级）地震等特殊原因金石公司可以据实予以延期。本院认为，金石公司提供的气象报告为漳州市华风气象科技服务有限公司出具，根据漳州市气象局出具的证明显示该公司的气象资料来源于漳州市气象局，故对该气象报告真实性本院予以认可。根据该气象报告，原、被告签订合同后至合同约定的交房期限，该期间台风警报天气共计19天，金石公司可据此顺延交房19天。故约定的交房期限由2017年6月30日顺延至2017年7月19日。除此之外，金石公司主张降雨超过50毫米可以顺延交房，既应证明存在足以影响施工的气象原因，亦应证明该情形已实际影响到施工。对此，金石公司虽然提供了施工日志、监理日志加以佐证，但金石公司此前在本院受理的原告陈改霞与被告金石公司商品房预售合同纠纷等系列案件中提交的施工日志、监理日志上均无记录人及负责人签名，此次提交的同一份施工日志、监理日志上则有记录人及负责人签名，同一份证据前后内容有出入，其真实性无法认定，无法印证金石公司主张的气象原因已实际影响到工程施工，故其应承担举证不能的后果。据此，本院认定合同约定的交房期限顺延至2017年7月19日。 综上，本院认为，刘茶亭妹与金石公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。根据上述分析，合同约定的交房期限可顺延至2017年7月19日，金石公司未能在该期限届满前依约交付符合条件的房屋给原告，已经构成违约，应承担相应的逾期交房的违约责任。金石公司辩称刘茶亭妹至今未缴纳讼争商品房的契税、专项维修基金、代办产权费用，金石公司有权根据合同约定相应顺延交房期限。本院认为，金石公司对讼争商品房应缴纳的契税、专项维修基金、代办产权费用的数额、缴纳时间和缴纳方式对刘茶亭妹负有通知义务，金石公司未举证证明其对上述费用的缴纳已尽到通知义务，故其以刘茶亭妹未缴纳契税、专项维修基金、代办产权费用可不予办理交房手续并视为未逾期交房的抗辩，本院不予采纳。刘茶亭妹请求金石公司支付逾期交房违约金符合双方合同的约定，本院予以支持。根据合同约定，违约金应自交付期限届满之次日即2017年7月20日起算。2018年2月5日，刘茶亭妹接收了讼争房屋，并办理了交房手续。故违约金的计算应截止至2017年10月14日。金石公司认为合同约定的按已付款日万分之三支付违约金的标准过高，但其未就违约金过分高于刘茶亭妹实际损失的事实进行举证，应承担举证不能的法律后果，该辩称本院不予采纳。本院以合同第九条的约定确定违约金，故本案违约金数额计算应以全部房价款770000元为基数，按日万分之三自2017年7月20日起计算至2018年2月5日止，共计200天，即770000×0.03%×200＝46200元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告漳州市金石房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘茶亭妹逾期交房违约金46200元； 二、驳回原告刘茶亭妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3395元，由原告刘茶亭妹负担2381.5元，由被告漳州市金石房地产开发有限公司负担1013.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判长  徐向东 审判员  陈淑瑜 审判员  熊雯雯 二〇一九年六月二十五日 书记员  林逸萍