黑龙江省佳木斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑08民终674号 上诉人（一审原告）：佳木斯卓利燃料仓储有限公司，住所地佳木斯市郊区敖其镇兴隆村。 法定代表人：张学勤，该公司经理。 委托诉讼代理人：戴俊峰，黑龙江普瑞特律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李强，男，1977年11月14日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。 委托诉讼代理人：孙迎新，黑龙江航迪律师事务所律师。 一审第三人：李忠良，男，1960年4月1日出生，汉族，佳木斯市郊区粒粒香炒货厂经营者，住佳木斯市郊区。 上诉人佳木斯卓利燃料仓储有限公司（以下称卓利公司）因与被上诉人李强、第三人李忠良案外人执行异议之诉纠纷一案，不服佳木斯市向阳区人民法院（2017）黑0803民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 卓利公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判，停止对位于佳木斯市长青乡兴家社区3277平方米土地（土地使用证号为：佳集用【2013】第20130138号，地号为：903-09-06-247）使用权的强制执行，并确认上诉人对该土地拥有使用权。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清、证据不足。第三人向被上诉人抵押的483平方米房产与向上诉人转让的土地分属于两部分，抵押房产所占用的土地并不能延伸到上诉人的土地上，上诉人购买的土地没有被被上诉人查封。2、被上诉人的债权执行权不具有优先性。3、一审中上诉人要求将剩余的转让款交付给法院，一审法院没有支持，违反了法律规定。4、一审适用的法律与判决结果相矛盾，裁判不当。 李强辩称，1、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。李强对地上建筑物依法进行了抵押登记，就意味着对地上建筑物范围内占用的土地一并进行了抵押登记，无须单独再对建筑物占用范围内的土地重新进行抵押登记。李强对抵押物享有抵押权，有权在抵押物范围内获得优先受偿权。2、由于原告没有按照约定如期如数支付土地转让款，上诉人因自己的原因在签订合同后没有依法办理登记手续，物权没有发生转移。 卓利公司向一审法院起诉请求：1、确认原告对位于佳木斯市长青乡兴家社区3277平方米土地（地号：903-09-06-247）享有使用权；2、停止对上述土地的强制执行；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年2月11日，本院对李强与李忠良民间借贷纠纷一案，作出（2014）向民商初字第277号民事判决书，判决李忠良偿还李强借款300万元及利息。判决生效后，李强向本院申请强制执行。本院执行过程中，原告认为对涉案土地的执行措施侵害了其合法利益，向本院提出执行异议。2016年11月28日，本院作出（2016）黑0803执异42号执行裁定，驳回其执行异议。原告遂提起本案执行异议之诉。 另查明，李忠良不服本院作出（2014）向民商初字第277号民事判决，向佳木斯市中级人民法院申请再审。佳木斯市中级人民法院作出（2017）黑08民申41号民事裁定，撤销原判发回重审。2018年1月26日，本院作出（2018）黑0803民初2005号民事判决，李忠良不服，提起上诉。2018年7月30日，佳木斯市中级人民法院作出（2018）黑08民终374号民事判决，驳回上诉，维持原判。认定李强与李忠良之间借贷关系成立，李忠良作为佳木斯市粒粒香炒货厂业主，以其经营的厂房为借款提供抵押担保，双方签有抵押合同并办理了抵押登记，该抵押合同依法成立并发生法律效力且抵押登记真实有效。判决确定：李忠良于判决生效之日起十日内偿还李强借款300万元及利息；李忠良不能按期偿还上述债务，李强有权依法拍卖抵押物，在所得价款范围内优先受偿。 又查明，2014年5月16日，李忠良经营的佳木斯市粒粒香炒货厂（合同甲方）与卓利仓储公司（合同乙方）签订《集体建设用地使用权转让合同书》，约定甲方将涉案土地使用权转让与乙方，土地用途为工业，终止日期为2062年11月8日。根据合同第五条、第七条约定，乙方应于合同生效、双方签字盖章办理土地过户更名时支付合同总价款的75%、即100万元，于2014年10月30日支付合同总价款的25%即剩余50万元，若乙方逾期两个月仍未按照合同约定支付转让款，甲方有权解除合同并向乙方追索损失。同时合同第一条第八项载明，涉案土地无抵押、查封情况。其后原告卓利仓储公司于2014年5月23日、6月22日分两次共给付土地使用权转让款100万元。其后，原告在涉案土地区域投资建设了醇基燃料的仓储设施及相关配套设施，该醇基燃料加注站投入使用后因故又被撤销，部分相关配套设施已被拆除。 再查明，根据佳木斯市人民政府土地登记证表明，涉案土地使用权人仍为第三人李忠良经营的佳木斯市粒粒香炒货厂。 一审法院认为，执行异议之诉的核心是原告是否享有足以阻却执行的民事权益，即本案原告是否享有涉案土地使用权的问题。土地系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，虽然原告与第三人签订了《集体建设用地使用权转让合同书》，但双方未依法办理登记，故并不发生物权变动的效力，且涉案土地使用权至今仍登记在第三人李忠良经营的佳木斯市粒粒香炒货厂名下。因此，案涉土地的使用权人仍然属于佳木斯市粒粒香炒货厂。关于原告提出案涉土地是否设有抵押权的问题。根据《物权法》第一百八十二条、一百八十三条，《担保法》第三十六条之规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”本案中，李强与李忠良签有抵押合同，双方约定以涉案的建设用地使用权设定了抵押。关于案涉土地能否被查封的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款，第二十八条之规定，“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告虽实际占用使用涉案土地，其与第三人签订的《集体建设用地使用权转让合同书》也早于本院查封之前，但原告并未支付全部土地使用权转让款，且其在签订合同后仍未办理相关登记手续，致涉案土地使用权仍登记在佳木斯市粒粒香炒货厂名下，系原告怠于行使自身权利，可见原告在涉案土地使用权未能办理登记手续上存在自身原因。判决：驳回原告佳木斯卓利燃料仓储有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院经审理，对一审判决认定的案件事实予以确认。 另查明，2014年5月16日，李忠良经营的佳木斯市粒粒香炒货厂（合同甲方）与卓利仓储公司（合同乙方）签订《集体建设用地使用权转让合同书》，约定甲方将涉案土地使用权转让与乙方，土地用途为工业，终止日期为2062年11月8日，转让价格为人民币200万元。根据合同第五条约定，乙方应于合同生效、双方签字盖章办理土地过户更名时支付合同总价款的75%、即150万元，于2014年10月30日支付合同总价款的25%即剩余50万元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，2014年5月16日，卓利公司与李忠良签订了《集体建设用地使用权转让合同书》，并实际占有使用了案涉土地。双方在合同中约定，合同生效、双方签字盖章办理土地过户更名时支付合同总价款的75%，即150万元。但是，卓利公司并未按照合同约定支付第一笔土地使用权转让费150万元，只支付了100万元转让费。卓利公司上诉称在一审时请求将剩余转让款交付给法院，一审法院没有支持，但是一审卷宗并没有证据证明其上述主张。另，案涉土地被查封时，使用权登记在佳木斯市粒粒香炒货厂名下。卓利公司主张因李忠良在2014年5月至2015年5月期间不在佳木斯，导致其未能办理土地使用权过户登记手续，李忠良对此否认，卓利公司并未提交其他证据，所以卓利公司称非因其自身原因未办理土地使用权过户登记手续的证据不足。综上，卓利公司的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）和（四）项规定的情形，卓利公司不享有排除人民法院对案涉土地强制执行的权利。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”，人民法院对被执行人名下的不动产进行查封并不以进行抵押登记为前提条件，原审判决对抵押范围的认定不影响本案的实体审理。本案中，佳木斯市向阳区人民法院作出（2014）向民保字第77号民事裁定和（2015）向法执字第247-2号执行裁定均对案涉土地进行了查封，卓利公司关于案涉土地没有被人民法院查封的上诉理由不能成立。卓利公司与李忠良签订了案涉土地使用权转让合同，卓利公司未办理土地使用权过户登记手续，卓利公司没有取得案涉土地物权，卓利公司称对案涉土地享有优先权的上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人佳木斯卓利燃料仓储有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人佳木斯卓利燃料仓储有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧强 审判员  李伊佳 审判员  郑忠良 二〇一九年六月二十七日 书记员  蒋婧玮