江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏03执异40号案外人：魏鸣骏，男，1985年6月6日生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：孟秋，江苏淮海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈开银，江苏圆点律师事务所律师。申请执行人：魏德朝，男，1992年4月13日生，汉族，住沛县。被执行人：江苏丰源铝业有限公司，住所地沛县经济开发区。法定代表人：师忠沛，该公司董事长。被执行人：沛县华丰房地产开发有限公司，住所地沛县经济开发区。法定代表人：王欣，该公司董事长。被执行人：师桢忠，男，1978年12月17日生，汉族，住沛县。被执行人：师忠沛，男，1971年2月19日生，汉族，住沛县。被执行人：江克侠，女，1969年10月3日生，汉族，住沛县。本院在执行魏德朝与江苏丰源铝业有限公司（以下简称丰源铝业公司）、沛县华丰房地产开发有限公司（以下简称华丰公司）、师桢忠、师忠沛、江克侠民间借贷纠纷一案中，案外人魏鸣骏向本院提出书面异议。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，魏德朝诉丰源铝业公司、华丰公司、师桢忠、师忠沛、江克侠民间借贷纠纷一案，本院受理民事案件案号为（2016）苏03民初187号。在审理过程中，经当事人申请本院于2016年3月28日向沛县住建局送达（2016）苏03民初187-1号协助执行通知书，要求其协助：（一）查封华丰公司所有的位于华西格林春天小区包括1号楼2-010室房产（以下简称涉案房产）在内的共计127套房屋；（二）查封期限为三年。本院经审理，于2016年5月11日作出（2016）苏03民初187号民事调解书，内容为：（一）截止2016年3月18日，丰源铝业公司、华丰公司共欠魏德朝借款本金8000万元、利息556.4万元、违约金1600万元，合计10156.4万元；上述款项丰源铝业公司、华丰公司于2016年5月30日前偿还200万元（利息），于2016年6月30日前偿还1956.4万元（利息及违约金），于2016年7月30日前偿还3000万元，于2016年8月30日前偿还3000万元，剩余2000万元于2016年12月31日前偿还；2016年7月1日起相应未偿还的借款本金应按照年利率18%继续计算利息，相应利息随偿还每期本金时一并支付；（二）师忠沛、江克侠、师桢忠就丰源铝业公司、华丰公司的上述债务承担连带偿还责任；（三）上述款项丰源铝业公司、华丰公司、师忠沛、江克侠、师桢忠如有任一期未按期足额履行，魏德朝则有权就剩余未清偿的本金、利息及违约金向法院一并申请执行；（四）魏德朝应就丰源铝业公司、华丰公司、师忠沛、江克侠、师桢忠根据本协议已经偿还的金额向法院申请解除对五被告被查封财产中相应价值财产的查封；（五）五被告经魏德朝同意后，可以就其因涉案纠纷被查封的财产进行处置，但处置金额应优先偿还涉案债务；（六）魏德朝所支付的律师代理费中的20万元由五被告承担，于2016年5月30日前支付；（七）案件受理费556487元，减半收取278243.5元，保全费5000元，合计283243.5元。由丰源铝业公司、华丰公司、师忠沛、江克侠、师桢忠负担。该调解书生效后，被执行人未按调解书的内容履行付款义务，魏德朝向本院申请强制执行，执行案号为（2016）苏03执305号。2019年2月1日，本院向沛县不动产登记服务中心送达（2016）苏03执305号执行裁定书和协助执行通知书，要求协助续封以上涉案房产。案外人魏鸣骏提出异议称，2013年7月，案外人向华丰公司购买涉案房产，并与华丰公司的实际控制人师忠沛（已病故）约定了先交部分房款上房使用，待房款付清后办理房屋产权手续。2013年7月，案外人向华丰公司支付了意向金30万元后，华丰公司将涉案房屋交付给案外人。2013年8月16日，案外人与华丰公司签订了“华西·格林春天”商品房认购书，约定该房屋的单价为10000元/平方米，房屋面积为245.5平方米，房屋总金额为254.5万元。商品房认购书签订后，案外人陆续支付了房款，并对涉案房屋进行了装修使用。从2013年至今，一直由案外人使用。案外人与华丰公司虽然签订的是商品房认购书，但依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应当认定为商品房买卖合同。该商品房认购书是在2013年签订的，在法院查封之前；涉案房屋买卖合同的相对方华丰公司是房地产开发企业；案外人已支付的价款超过约定总价款的百分之五十；案外人购买房屋后一直在涉案房屋内使用和经营。故涉案房屋属于案外人所有。综上，请求停止对涉案房屋的执行，并确认涉案房屋为案外人所有。另查明，在异议审查期间，案外人提交了2013年8月16日其与华丰公司签订的“华西.格林春天”商品房认购书一份，主要内容为：认购人魏鸣骏，认购房号1幢10单元，建筑面积254.5平方米，单价10000元/㎡，总金额贰佰伍拾肆万伍仟元。在该认购书上手写有“注：该房7月份上房”的内容。案外人提交了2013年12月20日交房通知单一份，该通知单上业主姓名：魏鸣骏，交付日期：2013年12月20日。案外人提交了2017年4月盖有华丰公司财务专用章的收款明细一份，明细上手写已交房款为：2013年7月交纳30万元、2013年9月交纳10万元、2014年元月交纳30万元、2015年2月交纳10万元、2016年2月交纳10万元、2016年9月交纳10万元、2017年元月交纳10万元，共计110万元，尚欠房款144.5万元。案外人提交了盖有华丰公司发票专用章的收款收据五张（缴款单位有魏鸣骏、也有魏嘉留）、收款人户名常珊珊的转款记录一张、收款人唐金环的结算业务申请书一张，证明上述110万元的房款交纳的事实。案外人提供承兑汇票两张，案外人陈述该汇票系魏嘉留向华丰公司法定代表人师忠沛交付，但由于关系较好，没有出具收据。案外人提交2017年1月24日开始的物业服务费、水电周转金收据四张。案外人提交2014年6月开始的涉案房产缴纳电费发票一组，2017年之前户名为王旭，2017年1月之后为魏鸣骏。案外人提交2018年10月8日华丰公司出具的证明一份，内容为：2013年7月，华丰公司总经理师忠沛（实际控制人、现已病故）与魏鸣骏口头约定：将涉案房产商铺出售给魏鸣骏、魏嘉留；单价为每平米10000元；可先交部分房款然后装修、使用，待房款交清后华丰公司出具《售房合同》、发票等全部售房手续。目前魏鸣骏实际入住、使用该房。再查明，2019年4月21日华丰公司出具情况汇报一份，写明：涉案房产为商铺，面积254.5平米。2013年7月，魏嘉留与我公司师忠沛（公司总经理、实际控制人）约定单价1万元/平米。因与当时正常价格有悬殊，影响正常销售，因此未网签网备购房合同，采取了“支付部分房款即可使用、其余房款陆续支付、房款结清时网备合同”的“君子协定”。魏嘉留、魏鸣骏父子陆续已交房款110万元（其中2016年3月28日查封前交90万元、2016年9月13日交10万元、2017年1月25日交10万元）。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本案中，案外人魏鸣骏仅提供了“华西·格林春天”商品房认购书，未能向法院提交书面的买卖合同，案外人所购商品房系商铺而非用于居住，且在法院查封前支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十，案外人魏鸣骏在执行异议审查中提供的证据不足以证明其符合上述司法解释规定的排除执行的条件，故对其执行异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人魏鸣骏的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张锐审判员  孙燕审判员  刘洋二〇一九年六月二十八日书记员  李安