贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终2018号 上诉人（原审原告）：贵州宝丽亚商贸有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙街道办事处二中路汇金国际广场负**至正**。 法定代表人：王洋，该公司经理。 委托诉讼代理人：邓继，贵州锐驰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州省慕俄格房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县街道办事处县府街。 法定代表人：陈静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘晓华，贵州文腾律师事务所律师。 第三人：贵州汇金源物业管理有限公司，住所地贵州省纳雍县街道办事处县府街二中路。 法定代表人：王迅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘晓华，贵州文腾律师事务所律师。 上诉人贵州宝丽亚商贸有限公司（以下简称为宝丽亚公司）与被上诉人贵州省慕俄格房地产开发有限公司（以下简称为慕俄格公司）、原审第三人贵州汇金源物业管理有限公司（以下简称为汇金源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院(2018)黔0525民初2913号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人宝丽亚公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，并改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2、判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、一审对被上诉人提供的租赁物有重大瑕疵的问题及依法退还涉案售房部256.79平发米房屋予上诉人的事实认定不清，程序违法，导致错误判决，并判决驳回上诉人因租赁物瑕疵所导致的损失诉请无法律依据，依应予改判。1、一审判决认定宝丽亚公司与慕俄格公司签订的《汇金国际房屋租赁合同》有效，既然租赁合同有效，那么对于租赁合同中约定了租赁物交付条件为租赁物符合消防验收条件，涉案租赁物直到2018年仍未取得消防验收合格的意见，且从上诉人进场装修后，对租赁区域出现的租赁物漏水问题，上诉人多次通过发函方式，明确告知慕俄格公司，且该公司的主管人员或股东李克刚均在函件上载明已收到，涉案项目系慕俄格公司开发建设的项目，对项目出现的漏水事宜，无论是通过现场漏水照片还是函件，均可以体现涉案租赁物出现重大瑕疵，被上诉人未履行修缮义务，由此直接造成上诉人不能正常营业甚至整个招商工作叫停、多处物品被损等损失，以上损失均是因慕俄格公司提供的租赁物瑕疵所导致，对该损失依法依约应由被上诉人赔偿给上诉人。根据《汇金国际房屋租赁合同的补充协议》第二条之约定，对以上出现的问题系客观上存在的，以上问题所造成的损失需要通过评估予以确定，在此情况下，上诉人已向一审法院申请评估，但一审法院未予准许上诉人的评估申请后直接驳回诉请，系程序违法，导致错误判决，严重损害上诉人合法权益。2、对于涉案256.79平方的房屋，根据租赁协议约定，被上诉人应在2016年6月30日前退还交付给上诉人，租金按照31元每平方计算，年租金为95530元，租金从宝丽亚公司应付租金当中予以抵扣，否则，上诉人将有权单方面终止本租赁合同，由此带来的所有损失及造成的第三方损失均由慕俄格公司全部承担。合同已充分约定了涉案租赁物交付时间，且到目前为止，仍未交付。被上诉人慕俄格公司行为已构成实质性违约，应采取继续履行及补救措施并立即退化涉案租赁物给上诉人，承担自应交付之日到实际交付租赁物给上诉人这段期间的租赁费。该事实有租赁合同补充协议作为直接证据，但一审法院不予认定退还及支付房屋占用费的客观事实，却做出驳回上诉人损失的判决，属于事实不清，且法律适用错误。3、一审法院认定上诉人以行为认可了被上诉人交付的租赁物，上诉人认为，该认定无事实依据。具体表现在；1、根据租赁合同第三条约定：“3、免租期；甲方在验收合格前两个月将汇金国际负一层至正四层交给乙方装修，消防验收合格之日正式起算装修期，装修期为九个月，装修期满后租金正式开始计算。”据此可知，涉案商场是否通过消防验收是被上诉人慕俄格公司需自身确定的事项，且依照租赁合同约定，慕俄格公司需在消防验收合格前将涉案房屋提前两个月交付给上诉人。也即是慕俄格公司交付给上诉人宝丽亚公司之时，对涉案租赁物是否能够在两个月内顺利通过消防验收手续系被上诉人慕俄格公司自身根据进度所确定的事项，上诉人只需要在接到被上诉人进场通知后，就视为涉案租赁物将在两个月之内通过验收，但之后仍然没有通过。但此时，被上诉人2015年6到8月已多次通知上诉人入场装修，并确保在2015年年底实现正常营业，在此情况下，上诉人才对涉案部分商场进行了装修，并陆续有商家入住，上诉人为此投入了将近五百余万元款项对涉案场地进行装修，并在被上诉人承诺进场及营业情况下，陆续与其他商户签订大量的租赁合同，试想一下，如此时直接停业或禁止商家开展经营活动，此时，被上诉人行为所造成的损失将是不可估量，为此，上诉人为避免损失的进一步扩大，才在该地进行一个不正常的招商及营业，目的就是为最大程度的减少因被上诉人的不诚信行为导致的损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，上诉人使用涉案场地有充分的事实及法律根据，同时，上诉人需要强调的是，在此期间，涉案场地被上诉人方有大量的施工人员对涉案工地进行施工，该场地经常处于不正常的经营状态，不具备正常的营业条件，且没有供顾客直接进入的自动扶梯及客用电梯，导致上诉人及其他商家在此经营都是勉强维持的一个状态。且进场后，上诉人对达不到正常租赁使用的租赁物问题通过发函给被上诉人，且被上诉人的股东李克刚及相应主管及管理人员已收到，并有部分的回函表示认可其内容，上诉人的行为及内容均表示，其提供的租赁物不符合租赁条件。其次，在2016年9月26日之后，上诉人接到要求停止及营业的通知后，大部分商家基本停止了营业。一审法院仅凭一个上诉人在此装修入住就单方认定了上诉人认可其租赁物符合租赁合同约定无事实依据，完全违背法律规定及证据裁判规则。4、关于物业管理权，上诉人认为，根据租赁合同第七条之约定；“租赁期间，乙方自行组织该商场的物业管理，该商场的物业管理、防火、安保、保洁等一切安全责任由乙方自行承担”据此可知，涉案物业管理权根据租赁合同约定，属于上诉人所有，一审判决按照不利于分割原则处理本案违背双合同约定，以司法权剥夺当事人合同权利，违背法律规定。二、基于以上几点，一审判决事实认定不清，法律适用错误，导致错误判决，望二审法院予以纠正。 被上诉人慕俄格公司二审答辩称：请求二审人民法院依法查清本案事实，驳回被答辩的上诉请求，维持原判。事实及理由：一、被答辩人一再以房屋租赁合同中对其有利的条款主张权利，对其义务的承担却予以回避。被答辩人是想无偿长期的霸占答辩人的财产，并将其出租而获得巨额的利益。答辩人与被答辩人之间签订的《汇金国际房屋租赁合同》，其合同目的为了使房屋得到有效的利用，而被答辩人作为房屋的承租人，其应当支付租金，答辩人作为房屋的所有权人其有权利获得租金。答辩人在签订合同时确实是处于经营困难时期，因此其在合同签订时对被答辩人作出了百般的容忍和退让。因此房屋租赁合同中有部分的极不合理的情形，答辩人均作出了让步。房屋租赁合同第五条中对商场的装修及维修有明确约定，答辩人同意被答辩人按其经营需求进行合理设计并装修，但被答辩人应当在装修之前向答辩人提交设计图纸和施工方案，答辩人应在十日内作出审定。被答辩人经答辩人审定并书面同意后方可进行装修，但是结合本案举证以及在庭审查明的事实均可知被答辩人并未依据合同条款去履行。而也恰恰因为被答辩人的肆意妄为导致消防验收迟迟未能过关。被答辩人在上诉状中陈述称答辩人与被答辩人之间约定了关于租金支付的条件，而因此一审人民法院判令其承担房屋占用费的判决错误，答辩人认为被答辩人是肆意利用其优势地位且侵害被答辩人的合法利益。依同《合同法》第212条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中被答辩人作为承租人，其一直占有、使用归答辩人所有的合法财物，且被答辩人一直有获得收益。租赁合同的根本目的是为了实现租赁物的有效使用。本案中被答辩人一直对租赁物占有、使用、受益，其实质行使了对租赁物的控制权。而结合答辩人与被答辩人于2018年1月份达成的解除合同协议及移交的相关材料（如租金及保证金清单、宝利亚购物中心商户信息、租赁合同等）均可知被答辩人对答辩人提供的租赁物是有效运营且获得收益的，而从被答辩人提供的租金表中可知仅出租给宾隆超市及其他零散商户的半年的转租费就达1929873元，其中出租给宾隆超市的转租费为每年约两百万元，而该收益还是不完整的数值。答辩人与被答辩人间房屋租赁合同纠纷一案曾经历多次庭审，2018年12月14日为其中一次庭审，而当本次庭审结束，答辩人发现宾隆超市在广场门口早布设好开业三周年纪念广告。因此结合宾隆超市开业三周年的事实来看，被答辩人至少从宾隆超市一个客户中就获得了近600万元的房屋转租费。而其他的零散商户租金收益还未包括在其中，因此被答辩人在本次房屋租赁合同中实际是获得了巨额利益的。依据《合同法》第六条之规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”被答辩人之行为明显有悖诚实信用原则。答辩人与被答辩人间就房屋租赁合同所涉及的租赁物的交付及使用及租金的交付，实际上是以合同双方的行为作出实质变更的。而一审人民法院结合房屋租赁合同中关于免租期及被答辩人对租赁物的实际占有使用起止时间点，再结合整体租赁物的平均租赁价对房屋使用费做出判决是客观的。《合同法》的根本目的是为实现合同当事人之间的合同权益的平等，也是为有利于合同目的的实现。在本案中包括宾隆超市等中小型企业及其他如服装、餐饮等小微型企业均有效运营，而被答辩人作为转租人也收取了租金，而被答辩人也招募了其他的各类联合型经营企业组团经营并受益。在答辩人与被答辩人房屋租赁合同的履行中被答辩人的权益实质是未受到任何损害的，恰恰是答辩人的权益受到了严重的损害。一审人民法院的判决维护了答辩人部分的合法权益，答辩人之所以未上诉，是因为答辩人已无力承担资产闲置而导致的对企业的伤害。因所有资产均归答辩人所有，因而资产闲置对本案被答辩人未有权益损害。二、被答辩人拒绝履行合同之行为，恰恰也表明了被答辩人企图以拖延之手段侵害答辩人的合法权益，其行为有违公序良俗。《合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵循法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”合同法的该条即为合法与公序良俗原则。但答辩人却明显置公序良俗于不顾，其根本目的就是为实现其非法利益。本案一审于2018年12月14日进行最后一次庭审，答辩人在庭审当日下午接到毕节市消防支队通知，被告知涉案租赁物消防验收已过关。答辩人在收到消防验收合格意见书后就以各种方式（包括电话、短信、律师函等方式）告知了被答辩人，但被答辩人却不予理会。答辩人要求被答辩人依据《商场租赁合同》第三条“租金支付”第二点约定、在接到建设工程消防验收合格通知之日向贵州省慕俄格房地产开发有限公司支付租金214万元人民币，其余租金支付均应按合同约定支付。通知被答辩人在接到律师函后三日内（含）将214万元人民币支付给贵州省慕俄格房地产开发有限公司，若以任何借口拒绝支付，贵州省慕俄格房地产开发有限公司将依据《商场租赁合同》第九条第三点、第四点约定追究其违约责任。但被答辩人却拒绝收房、拒绝履行合同。而依据房屋租赁合同第九条有关违约责任的约定，被答辩人若未能如期缴纳租金，被答辩人应当自违约之日起按1万元每日支付违约金。若超过十日被答辩人未能足额缴纳租金，答辩人有权单方解除合同，且要求被答辩人支付相应的赔偿。答辩人为防止被答辩人以未收到相关通知为由而拒绝履行义务，又分别以短信、发律师函、登报公示等方式向被答辩人通知要求其履行合同义务，告知其若拖延收房、拒绝支付租金，慕俄格公司将在律师函合法送达十日（不含第十日）后依据《合同法》第94条第一款第二项、第三项之规定及《商场租赁合同》第九条第三点、第四点之约定单方解除《商场租赁合同》，被答辩人若有异议可依据《合同法》第96条之规定请求人民法院确认解除合同的效力。《商场租赁合同》中原出租给贵司的标的物将重新进行招租。但被答辩人仍对答辩人的合法、合约要求不理不睬。通过上述被答辩人的行为可知，被答辩人之意根本不在履行合同，而是企图无本起利。《民法总则》第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”《民法总则》第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”《民法总则》第153条第二款规定：“违背公序良俗的民事法律行为无效。”通过答辩人对被答辩人的行为的阐述，可以知道被答辩人在合同履行过程中其意图根本不在履行合同，其是为了实现非法利益，而当答辩人要求其履行合同并支付租金时，却不予理会。社会主义市场经济应当是有序、有偿、平等开展的，被答辩的行为明显是属于恶意诉讼行为，其行为应当是违背公序良俗之行为。三、一审人民法院的判决应当予以维持，答辩人请求二审人民法院从有利民营经济主体有效运营之角度速裁速决。一审人民法院的判决虽未对双方的违约责任予以认定，也未对各自应承担的责任予以划分，而且判决主文实际上是维护了被答辩人大部分的权益，进而使合同能够有效履行。答辩人虽在一审是主张合同无效，当一审法院经过认定，认定双方的合同属于有效合同，而被答辩人因为对租赁物有效占有、使用、收益，故被答辩人应当适当的支付租金，而一审判决在扣除15个月免租期情形下仅以被答辩人提供的合同起算租金实质是对法律权益的一种平衡。而通过答辩人在前述可知被答辩人所获得的利益明显远不止判决所确认的利益，答辩人从合同有效履行之角度，故未提起上诉。答辩人与被答辩人在合同履行中都各有过错。依据《合同法》第120条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”最后答辩人请求二审人民法院从合同有利于履行及促进当地经济发展的角度考虑并依法判决，避免实体经济因恶意诉讼而陷入绝地。 原审第三人金源公司二审未作答辩。 原审原告宝丽亚公司向一审法院起诉请求：1、判决被告履行《商场租赁合同》并退还原告纳雍汇金国际广场负一层至正四层商业裙楼相关资料（具体资料以移交清单为准）：2、判决被告立即退还汇金国际广场负一层至正四层的物业管理权予原告；3、判决被告立即交付原告售楼部256.79平方米房屋；4、判决被告立即支付原告房屋占用费214941.47元（自2016年9月26日起算至2018年9月30日止）最终房屋占用费计算至被告退还涉案房屋予原告时为止；5、判决被告承担原告损失暂定5万元人民币；6、判决被告承担律师费3万元；7、判决被告支付原告停车费暂定为5000元；8、判决被告承担本案相关诉讼费。庭审中，原告对诉讼请求进行了明确：1、将诉求中的相关资料明确为：35份合同及审批表[商户雷索思、蓝猫合同审批表各1张、商户迪士尼、樊羽、金贝壳、西西可里、窈窕身姿、皮尔罗兰、周祖芬、米奇姆、简约风情、林芊美眉、宝路联合、南亨钟表、斯浓、百丽、世纪之都、简单主题合同书各1份、商户柴火鸡（卢春梅）、宾隆超市、任意门（周湘洋）、甜咪公主（张刚）、茶楼披萨（胡丰建）、贵音动漫（施贤国）、牛牛豆捞（陈加华）、丝娃娃（彭薇）、派客汉堡（何建伟）、优众诚品（周杏云）、头所美发（郭珊）、绿叶美嘉（杨坤）、卡美多、贡茶（颜修雷）、海宁皮草（赵祥源）租赁合同各1份、商户拾味焖锅（张巍）租赁合同2份]、钥匙61把、物业用水用电及商户用水用电登记表7张；2、将第5、6、7项诉讼请求明确为判决被告赔偿原告损失暂定85000元（损失包括因租赁物瑕疵、未提供客户免费停车、电梯运行不畅、道路设施时常施工或封闭等产生的损失，具体以申请评估的为准）。 一审法院认定事实：慕俄格公司是2011年11月16日经纳雍县市场监督管理局批准成立，从事房地产开发的有限责任公司；汇金源公司是2013年5月13日经纳雍县市场监督管理局批准成立，从事物业管理的有限责任公司；宝丽亚公司是2014年10月30日经纳雍县市场监督管理局批准成立，从事商铺、写字楼的承租招商及转租服务、商品寄卖服务、煤炭和粉煤灰销售等经营的有限责任公司。 2013年，被告慕俄格公司将其开发的位于贵州省××市××中路汇金国际小区的物业委托给第三人进行管理。该小区总建筑面积111912.85㎡，地上建筑面积96849.87㎡，地下建筑面积15062.98㎡，裙房建筑面积25134.56㎡，塔楼包括酒店、综合楼及2栋住宅；B栋酒店建筑面积17404.33㎡，地下**、地上**，负**、负2层为车库、负一层为超市、1层为酒店大厅及商业、2-3层为商业、4—5层为酒店餐厅、6-7层为会议室、8-13层为办公、14-21层为酒店客房，建筑高度为98.4m，属于一类高层公共建筑；A栋综合楼建筑面积17566.48㎡，，地下**、地上**，负**负2层为车库、负1层为商铺、1层为商铺、2-3层为商场、4层为餐厅，5-20层为公寓，建筑高度为98.4m，属于一类高层公共建筑；C、D两栋住宅建筑面积36744.50㎡，地，地下**、地上**，负**层为车库，负l层为商场、l—4层为商场、5-30层为住宅，建筑高度98.4m，属于一类高层建筑。 2014年10月21日，被告慕俄格公司为甲方（出租人）与原告宝丽亚公司为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》。合同第一条第一款约定，甲方将位于贵州省××市××中路汇金国际广场负一层至正四层（除去正一层酒店大堂和各大银行所需铺面，以附件图纸中红笔标注范围内为准）出租给乙方经营，年租金828万元。第一条第三款约定，甲、乙双方以本款的具体约定作为甲方交付该商场与乙方交还该商场的验收标准，验收标准详情以合同附件列明的事项为准：①有关商城公用和合用部分的使用范围、条件和要求；②现有装修标准、附属设施和设备状况（商场内大框架完成四周墙体砌筑工程）供水、供电安装到商场接口，排水、排污按乙方布局要求安装完毕，防水防漏处理完毕，第一次消防设施安装验收合格，2015年6月30日完毕，商场电力容量以确保商场正常营业。以上所有工程应在2015年7月30日前由有关检验部门验收合格后移交给乙方管理使用；③甲方同意乙方自行装修和增设附属设施，租赁期满后，商场内所有装修物无条件归属甲方所有，但乙方出资安装的货架、空调、照明、音响、宣传设施及可移动设施归乙方所有。乙方于租赁期满后，将商场及装修设施完好地移交给甲方，属乙方所有的设施可作价给甲方；④租赁期为壹拾年，2014年12月30日至2024年12月30日止，合同期满后，本商城如继续向外出租，乙方在同等条件下享有优先权，但乙方应在合同期满前12个月内向甲方提出是否继续租；⑤其他甲、乙双方认为应另行约定的有关事宜。第三条约定，1、该商场的租金采取分期付款方式，租金缴纳方式为半年一缴，先交后用原则；2、甲乙双方在本合同签订十日内支付定金200万元给甲方，半年租金余款214万元于甲方拿到第一次消防验收合格并交付给乙方时支付，半年租金合计414万元。下半年的租金必须在上个半年租期届满之日提前一个月付清，租金每年在前一年的基础上递增4%，总租期为十年，租期满后根据当时的市场租赁行情，乙方在同等条件下有优先租赁权；3、免租期为甲方在验收合格前两个月将汇金国际负一至正四层交给乙方装修，消防部门验收合格之日起正式算装修期，装修期为九个月，装修期满后租金正式开始计算。第四条约定，1、甲方应在2014年12月30日前向乙方交房，交房时双方签署收、交房手续后视为交房，乙方可进行装修，如果甲、乙双方违反本合同的约定条件拒交、收房视为违约，违约方应向对方赔偿因此引起的所有损失；2、甲方交付的租赁物应具备约定的条件【详见本合同第一条第三款第②项】。第五条第一款约定，甲方同意乙方按其经营需要，进行合理设计并装修；乙方应在装修之前向甲方提交设计图纸和施工方案，甲方应在10日内作出审定，甲方审定经书面同意后，乙方可进行装修；乙方的装修如涉及商场主体结构的，须经有关部门审批通过后并由甲方书面认可方可实施。第六条第十款约定，甲方应确保乙方承租范围内百货及超市消费50元的客户凭当次消费票据免费停车2小时，餐饮和娱乐消费的客户可凭当次消费的小票免费停车5小时，洗脚城和会所消费客户可凭当次消费小票免费停车一晚，并提供给乙方五个免费停车位用于办公。第七条第八款约定，租赁期间，乙方自行组织该商场的物业管理，该商场物业管理、防火、安保、保洁等一切安全责任均由乙方自行承担，同时，乙方还承担甲方部分物业管理费（包括：公共区域提供水、电、清洁、保安、园艺、垃圾清运、房屋管理所需的费用）。 因需调整租期及被告需占用原告已承租的一楼圆弧区作为其售楼部等，被告为甲方、原告为乙方又于2014年12月4日签订《补充协议一》，该补充协议约定原告宝丽亚公司同意将已承租的正一层圆弧区256.79平方米的区域给被告慕俄格公司作为售楼部办公用，并明确按每平方米31元计算年租金95530元，从宝丽亚公司每年应交租金中一次性扣除。并约定因被告慕俄格公司未能如期按原合同约定时间让原告宝丽亚公司进场装修，将原合同租赁期起止日期变更为2015年7月1日至2025年6月30日止，若甲方不能于2015年6月30日之前通过相关单位验收获得该项目的主体消防验收手续，则租赁时间不计租金及免租期顺延直至原告获得消防验收手续之日起本合同壹拾年租赁期及免租期正式起算。又因调整年租金、免租装修期等，被告为甲方、原告为乙方再次于2015年7月2日签订《补充协议二》，该协议将年租金调整为800万元/年，乙方全力配合为甲方协助融资贷款，甲方再优惠乙方年租金12万元/年（即乙方交付给甲方的年租金为788万元/年），同时，将免租装修期调整为15个月。 上述合同及补充协议签订后，宝丽亚公司从2015年1月6日开始陆续将涉案房屋对外转租及自行使用。同时，到目前为止，慕俄格公司未与宝丽亚公司签署涉案租赁房屋的的收、交房手续。 另查明，2015年6月1日，慕俄格公司向宝丽亚公司发出《汇金国际负一层超市进场施工通知》，该通知载明负一层已具备装修条件，基本能满足超市进场装修的要求，现通知贵公司于2015年6月9日前进场施工。同年6月27日，慕俄格公司又向宝丽亚公司发出《纳雍汇金国际裙房商业进场装修施工通知》，该通知载明超市、商场已具备精装修条件，再次通知贵公司于2015年6月30日进场装修汇金国际裙房商业部分负一层（超市）、正一层、正二层、正三层、正四层，以便于汇金国际整个商业于2015年底投入使用。2015年8月18日，慕俄格公司向案外人贵州宾隆投资管理有限公司发出《宝丽亚购物中心负一层超市进场施工通知函》，该函载明：我公司项目部在与各施工队充分沟通之后，对影响负一层超市正式营业的工程项目施工情况进行了完工时间上的明确，现正式回复贵公司：项目中庭施工管架在2015年9月20日之前全部拆除；原售房部在2015年9月10日之前拆除，亮出主通道；项目停车场在2015年10月10日之前可投入使用；项目中庭商用电梯在2015年10月20日之前可投入使用；中庭步行街、中庭广场、商业主通道地面砖在2015年10月20日之前铺装完成；公用卫生间在2015年10月20日前可投入使用；项目施工塔吊拆除及封楼板在2015年10月10日之前全面完工；负一层门面在2015年10月20日前返还给贵公司（安装好玻璃门窗）；负一层超市在装修完成后进入营业期间，项目中庭大通道、公共卫生间、停车场、自动扶梯以及外部商业环境达到接待使用标准，项目中庭现场不再有施工脚手架。请贵公司根据上述完工时间尽快组织进场施工。 2015年11月1日，宝丽亚公司向慕俄格公司发出《至函》，载明因慕俄格公司项目施工妨碍其进场及装修进度，要求慕俄格公司尽快解决；2016年5月18日，宝丽亚公司向慕俄格公司发出《关于汇金国际裙楼各项施工进度严重滞后报告的公函》，该函载明因汇金国际裙楼尚有多处工程未完工或工程进度及其缓慢，严重影响其招商及装修进度，并列明了15处问题，要求慕俄格公司及时处理；2016年5月30日，宝丽亚公司向慕俄格公司分别发出《关于汇金国际裙楼四楼漏水时间报告公函》和《关于汇金国际裙楼电梯正常运行事宜公函》，四楼漏水报告公函载明因汇金国际裙楼四楼已发生多起漏水事件，已多次向慕俄格公司上报要求解决，但至今未解决，特发出此函，要求慕俄格公司尽快解决，并列明具体漏水位置。电梯正常运行事宜公函载明电梯至今未能开通运营，已对原告公司入驻商家带来诸多不便，为此特函告慕俄格公司，要求其务必确保于2016年6月5日前自动扶梯及观光电梯正常使用，如不能按期正常运行则所导致的损失将由慕俄格公司承担；2016年6月16日至2016年7月13日，因漏水及慕俄格公司搭建钢管架等问题，案外人宾隆超市等商户向宝丽亚公司反应相关情况及告知其损失情况，宝丽亚公司也多次向慕俄格公司反应有关情况及损失问题。 2016年7月11日至同年7月27日，因对涉案租赁房屋进行装修发生意外事故，导致人员受伤，慕俄格公司分别向纳雍县财政局雍熙街道办事处分局支付了5万元及5.8万元。 2016年9月26日，慕俄格公司向宝丽亚公司发出《贵州省慕俄格房地产开发有限公司关于立即停止一切装修及营业的通知》，该通知载明，因第一次消防设施安装未经消防验收合格，尚未达到移交条件，也未按照约定办理正式移交手续，贵公司已在商铺中违法违规让大部分商家进行装修并营业，已构成对我公司的侵权，并存在重大安全隐患，且已造成重大安全事故及经济损失，为防止安全事故的再次发生，减少不必要的诉讼纠纷及双方损失，特函告贵公司收到本通知之日起5日内将汇金国际负一层至正四层的一切装修和经营全部停下来，并撤出商铺中的人员和一切物品。同年10月7日，慕俄格公司分别向案外人星空影城、牛牛豆捞、派克汉堡、甜咪公主、新视角、橙子网咖、宾隆超市、宝丽亚商场、东南亚美食街、苹果手机、宝丽亚电器城、丝小妞丝娃娃、碳路者烤吧、乡村柴火鸡、儿童游乐堡、贵音电玩城、禧然贡茶、任意门等商家发出《贵州省慕俄格房地产开发有限公司关于立即停止一切装修及营业的通知》，该通知载明，至今为止，贵商家正在使用的门面／商铺尚未达到验收条件，我公司也未将贵商家正在使用的门面／商铺移交给宝丽亚公司，并未与其签订任何移交手续。根据已经签订的合同约定及相关法律规定，所有工程必须由有关部门验收合格后方可移交使用。但是，一是由于宝丽亚公司在此之前未按合同约定将装修方案送给我公司审查经书面同意后私自进行二次装修并营业，导致其违约并造成很大的安全隐患；二是由于宝丽亚公司未将门面／商铺等的二次装修方案报经消防主管部门审查通过后擅自对其进行装修并营业，导致汇金国际消防整体验收未能通过；三是由于宝丽亚公司及所属商家擅自装修的违法违规行为．已造成过重大安全事故及重大经济损失，我公司再也不能因宝丽公司及所属商家违法违规行为造成的后果承担经济损失。为了防止安全事故的再次发生，保护广大群众的生命财产安全，确保汇金国际整体消防顺利验收合格。我公司已于2016年9月26日函告宝丽亚公司，与其商量相关事宜。故特函告贵商家，请贵商家收到本通知之日起10日内将对我公司所有贵商家正在使用的门面及商铺立即停止—切装修或经营，并撤出其中的—切人员和物品。宝丽亚公司接到上述通知后仍在继续使用涉案租赁房屋并进行转租。 2017年3月19日，慕俄格房开公司作为甲方与宝丽亚公司作为乙方签订了《合同解除协议》，协议第一条载明：“双方同意自本协议生效之日起，双方就甲方所属的纳雍汇金国际广场负一层至正四层商业裙楼租赁事宜，在此之前签订的所有有关合同或协议等全部解除”。第七条载明：“本协议双方签字盖章视为甲、乙双方在平等自愿的基础上认同此协议条款，但需乙方收到甲方所支付第一笔款项足80万元当天此协议正式生效”。后双方就该协议是否生效引发纠纷诉至本院，本院于2018年1月19日作出（2017）黔0525民初2881号民事判决，认为双方签订的《合同解除协议》生效，双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议解除，判决：一、贵州宝丽亚商贸有限公司在本判决生效之日起10日内向贵州省慕俄格房地产开发有限公司返还租赁物纳雍汇金国际广场负一层至正四层商业裙楼及移交商户蓝猫、雷索思合同审批表各1张、商户樊羽、金贝壳、西西可里、窈窕身姿、皮尔罗兰、周祖芬、米奇姆、简约风情、林芊美眉、宝路联合、南亨钟表、斯浓、百丽、世纪之都、简单主题、迪士尼合同书各1份、商户宾隆超市、任意门（周湘洋）、甜咪公主（张刚）、茶楼披萨（胡丰建）、贵音动漫（施贤国）、牛牛豆捞（陈加华）、丝娃娃（彭薇）、派客汉堡（何建伟）、优众诚品（周杏云）、头所美发（郭珊）、绿叶美嘉（杨坤）、卡美多、贡茶（颜修雷）、海宁皮草（赵祥源）、柴火鸡（卢春梅）租赁合同各1份、商户拾味焖锅（张巍）租赁合同2份；二、贵州宝丽亚商贸有限公司从2017年9月22日起至上述租赁物返还及商户合同资料移交完毕之日止期间每日向贵州省慕俄格房地产开发有限公司支付违约金1万元。作出判决后，2018年1月25日，宝丽亚公司按照上述第一项判决确定的内容向慕俄格公司进行了移交，同时，宝丽亚公司还向慕俄格公司移交了涉案租赁房屋的物业钥匙共计61把，具体为一层百货区3把；二层，监控室1把、保安室（1）1把、保安室内门2把、保安室外门1把、宝丽亚百货商场（后）5把、D栋消防门下1把、C栋消防门上3把、A栋小货梯2把、A栋消防电梯3把、A栋消防门2把、D栋消防门上3把、D栋消防门下2把、D栋消防电梯3把、内木门2把、C栋消防门上2把、C栋消防门下2把、C栋小货梯2把、C栋消防电梯3把、室外第一块玻璃门2把；三层D栋消防电梯3把、C栋小货梯2把、C栋消防电梯3把、第六扇玻璃门3把；四层小厂库2把。同年1月26日，宝丽亚公司再次向慕俄格公司移交了涉案租赁房屋的物业用水、用电及商户用水、用电登记表7张。之后，宝丽亚公司不服本院作出的（2017）黔0525民初2881号民事判决，上诉至贵州省毕节市中级人民法院，该院于同年6月11日作出（2018）黔05民终1691号民事判决，认为双方于2017年3月19日签订的《合同解除协议》因所附条件未成就并未生效，判决：一、撤销贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2881号民事判决;二、驳回被上诉人贵州省慕俄格房地产开发有限公司的诉讼请求。即慕俄格房开公司与宝丽亚公司签订的《汇金国际房屋租赁合同》及相关补充协议处于继续履行状态。 再查明，2018年5月8日，毕节市公安消防支队作出《关于纳雍县汇金国际A-D栋及B栋酒店内部装修建设工程消防验收不合格的意见》（毕公消验字〔2018〕第0082号）。该意见书载明，该支队对纳雍县汇金国际A-D栋及B栋酒店内部装修建设工程进行了消防验收，综合评估该工程消防验收不合格。主要存在D栋住宅距右侧多层民房防火间距仅有5米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第4.2.1条之规定等28个问题，存在的问题中第28项载明有负一层至四层商场部分商铺的使用性质、防火分隔、安全疏散（疏散远点、安全出口、疏散楼梯）个数和宽度等级等不符合《贵州省消防条例》第十六条第一款之规定，经公安消防机构审核同意的消防设计，未经原审核机构批准，任何单位和个人不得修改。2018年10月19日，毕节市公安消防支队作出《建设工程消防验收意见书》（毕公消验字〔2018〕第0219号），该意见书载明，该支队对纳雍县汇金国际B-D栋、A栋裙楼及B栋酒店内部装修（局部）建设工程进行了消防验收，综合评估该工程消防验收不合格。 一审归纳的争议焦点：1、双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》效力如何认定；2、原告请求被告继续履行《房屋租赁合同》并退还纳雍汇金国际广场负一层至正四层商业裙楼相关资料的主张是否支持；3、被告是否应当将汇金国际广场负一层至正四层的物业管理权交予原告；4、被告是否需向原告交付售楼部256.79平方米的房屋及该房屋占用费；5、原告请求被告赔偿其损失的主张是否支持。 一审法院认为，一、关于双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》效力如何认定的问题。被告辩称因涉案租赁房屋至今尚未通过消防验收，其与原告签订的《房屋租赁合同》及补充协议违反《中华人民共和国消防法》第十三条的强制性规定而为无效合同。根据《中华人民共和国消防法》规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的及建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的，公安消防机构对责任人采取责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款的行政处罚措施。行为人违反《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第二项的规定的后果是受到行政处罚，该条法律规定属于管理性、取缔性强制性规定，而非合同效力性强制性规定。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，若导致租赁房屋无法使用，所产生的后果是承租人可以请求解除合同。故被告的该项合同无效的辩解理由一审法院不予采纳。 被告称原告在2015年4月24日才被核准成立，其以尚未成立的不具备经营主体资格的公司名义与其签订合同，具有明显的欺诈行为。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，宝丽亚公司法定代表人王洋在该公司成立前以该公司名义与原告签订《房屋租赁合同》，该合同对宝丽亚公司具有约束力。从原告称“宝丽亚公司签订合同时没有公章，是王洋以签名按手印的方式签订的合同，在2014年12月3日，由一名叫王丽的持宝丽亚公司公章在主合同加盖的印章”可知，被告与原告签订《房屋租赁合同》时其明知原告尚未成立的事实，不存在原告欺诈，故被告认为合同因欺诈而无效的主张，一审法院不予采纳。被告称原告存在恶意串通的情况，其提供的证据不能认定原告存在恶意串通的行为，故被告的该项辩解理由亦不能成立。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议不具备合同无效的情形，被告主张双方签订的租赁合同及补充协议为无效合同，一审法院不予支持。 二、关于原告请求被告继续履行《房屋租赁合同》并退还纳雍汇金国际广场负一层至正四层商业裙楼相关资料的主张是否支持的问题。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，本案中原、被告在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。同时，原告与被告签订的关于解除《房屋租赁合同》及《补充协议一》与《补充协议二》的《合同解除协议》已经发生法律效力的民事判决认定条件未成就尚未生效，因此，原被告双方应当按照《房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》的约定继续履行各自的义务。故原告基于《房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》已经解除而于2018年1月25日及同年1月26日向被告慕俄格公司移交的35份合同、61把钥匙、物业用水、用电及商户用水、用电登记表7张，被告慕俄格公司应当返还给原告宝丽亚公司，宝丽亚公司请求被告移交上述资料的主张，一审法院予以支持。 三、关于被告是否应将汇金国际广场负一层至正四层的物业管理权交予原告的问题。根据《物业管理条例》的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。同时，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，涉案租赁房屋在汇金国际小区内与其他业主存在共有部分，小区配套设施为共用，不能够分割独立使用，对物业管理区域进行划分不利于实施物业管理。故对于双方合同“租赁期间，乙方自行组织该商场的物业管理，该商场物业管理、防火、安保、保洁等一切安全责任均由乙方自行承担，同时，乙方还承担甲方部分物业管理费（包括：公共区域提供水、电、清洁、保安、园艺、垃圾清运、房屋管理所需的费用）”的约定，在双方没有达成补充协议予以明确的情况下，按照合同相对性原则，对其真实意思应作如下理解：宝丽亚公司作为涉案租赁房屋负一层至四层的承租人，根据自己的需要进行招商并经营整个商场，慕俄格公司作为出租人将租赁房屋交付其使用后，对整个商场范围内的房屋进行管理不仅是权利，还是义务，其应当保障整个商场的安全、清洁及租赁房屋的正常使用；其承租的房屋系汇金国际小区的一部分，仍需向业主或代替业主向对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的物业服务企业支付物业管理费；对涉案租赁房屋范围内的商户是否收取物业管理费及如何收取系原告的权利，被告或第三人不应直接向这些商户收取物业管理费。但原告基于该条约定享有的权利不符合物业管理的特征，因此，其请求被告向其移交涉案租赁房屋的物业管理权的主张，一审法院不予支持。 四、关于被告是否需向原告交付售楼部256.79平方米的房屋及支付该房屋占用费的问题。按照《房屋租赁合同》的约定，涉案租赁房屋的交付条件之一为涉案房屋第一次消防验收合格，交房时双方签署收、交房手续后视为交房，交房后被告可进行装修，如果双方违反合同的约定条件拒交、收房视为违约。根据审理查明的事实，截止原告提起诉讼时涉案租赁房屋尚未通过消防验收，尚不符合双方约定的交付条件。经征求双方的意见，宝丽亚公司不同意接收该售楼部房屋，因此，原告请求被告向其交付售楼部256.79平方米的房屋的主张，一审法院不予支持。同时，被告作为售楼部所占用房屋的业主，其尚未将该售楼部的房屋移交给原告管理使用，原告尚未取得该售楼部所占用房屋的管理使用权，其请求被告支付占用售楼部的房屋占用费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 五、关于原告请求被告赔偿损失的主张是否支持的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告作为出租人，应当按照双方约定及向原告交付房屋，在涉案租赁房屋消防验收没有合格的情况下，其先后分别于2015年6月1日及同年6月27日、8月18日要求宝丽亚公司及其商户宾隆超市进场对涉案租赁房屋进行装修。虽未与宝丽亚公司按照约定办理正式的移交租赁房屋的手续，但该行为具备向宝丽亚公司移交租赁房屋的意思表示。宝丽亚公司作为承租人，应当在出租人向其移交租赁房屋时审慎检查租赁房屋是否达到合同约定的交付条件及自己的合同目的，并在接收后才能使用租赁房屋。但宝丽亚公司明知慕俄格公司提供的租赁房屋不符合交付条件仍提前接收并使用，表现在：1、慕俄格公司要求其入场前，其即于2015年1月6日陆续将涉案房屋转租给案外人宾隆超市等商户；2、2015年11月1日至2016年7月13日，其与其他商户陆续以涉案租赁房屋存在各种问题为由制作了各种函件，并向慕俄格公司进行了送达，其认为慕俄格公司提供的租赁房屋存在各种问题的同时，仍继续使用涉案租赁房屋；3、2016年9月26日及同年10月7日慕俄格公司通知要求原告及其商户停止营业及装修，其收到通知后未停止，继续对涉案房屋进行使用。因此，原告以其行为认可了慕俄格公司移交的房屋符合合同约定及交付条件，其再以涉案租赁房屋存在各种问题为由向被告主张赔偿损失，有违诚实信用及公平原则。同时，原告以房屋漏水、停电、消防未通过验收使其不能正常营业等为由请求被告赔偿损失，其不能提供充分证据证明这些问题是否存在以及这些问题系被告原因所致；原告以被告未按照约定向其提供免费停车位造成其损失为由请求被告赔偿损失，在发生安全事故后，慕俄格公司要求其停止营业及装修活动未果的情况下，不向其提供免费停车位应在情理之中。故原告请求被告赔偿损失的主张，一审法院不予支持。在此情况下，原告在诉讼中要求进行损失评估的申请，一审法院不予准许。需要说明的是，原告请求被告赔偿其损失的理由系基于向一审法院提起诉讼前所形成，一审法院未支持原告的诉讼请求，并不意味着因此而免除出租人慕俄格公司应承担的合同义务，在原告使用其租赁房屋并支付租金的情况下，其应当积极并完全履行自己的义务。 综上，一审判决：一、被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告贵州宝丽亚商贸有限公司返还租赁物纳雍汇金国际广场负一层至四层商业裙楼的资料，包括商户雷索思、蓝猫合同审批表各1张；商户迪士尼、樊羽、金贝壳、西西可里、窈窕身姿、皮尔罗兰、周祖芬、米奇姆、简约风情、林芊美眉、宝路联合、南亨钟表、斯浓、百丽、世纪之都、简单主题合同书各1份；商户柴火鸡（卢春梅）、宾隆超市、任意门（周湘洋）、甜咪公主（张刚）、茶楼披萨（胡丰建）、贵音动漫（施贤国）、牛牛豆捞（陈加华）、丝娃娃（彭薇）、派客汉堡（何建伟）、优众诚品（周杏云）、头所美发（郭珊）、绿叶美嘉（杨坤）、卡美多、贡茶（颜修雷）、海宁皮草（赵祥源）租赁合同各1份；商户拾味焖锅（张巍）租赁合同2份；钥匙61把；物业用水用电及商户用水用电登记表7张；二、驳回原告贵州宝丽亚商贸有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5800元，适用简易程序审理减半收取2900元，由原告贵州宝丽亚商贸有限公司负担2850元，被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司负担50元。 二审中，上诉人向本院提出鉴定申请并提交下列证据： 1、装饰装修合同书；2、中央空调销售安装合同；3、瓷砖供应合同；4、烟道加工安装协议（附领款单）；5、工程安装合同（视频监控系统、播音系统、收银系统）；6、局域网设备采购及安装调试协议）；7、计算机互联网租用协议；8、圣象地板销售合同（领款单）；9、保安服务协议；10、保洁服务协议；11、纳雍县汇金国际商业委托招商协议（请款报告、收条、12银行凭证）合同协议。证明目的：上诉人为涉案场地采购75万元的中央空调。上诉人装修涉案场地所投入的装修费用为2560000元，支付装修设计费用20万元左右，购买瓷砖产生的费用为297580元，烟道加工安装费用19960元。安装视频监控系统、播音系统、收银系统及报警系统为181609.34元，局域网设备采购安装采购及安装装调试协议费用为3920元，计算机互联网74988元，购买圣象地板产生费用为23557元，支付保安保洁费用将近20余万元，支付招商及广告费用160万元左右，支付因被上诉人租赁物不符合约定，导致上诉人为此所产生600万元的直接损失，目前，租赁物仍在被上诉控制当中，上诉人支付的以上费用应由被上诉人承担。 被上诉人质证认为，对该十二份证据形成时间应当是在本案一审诉讼前，而上诉人在一审时均未提供，因此，该点来看大量合同是为了应付诉讼形成的材料，被上诉人对真实性、合法性均有异议。其提供的该组证据的12号证据均是复印件，而签订包括装饰装修合同、空调安装合同、瓷砖供应合同，均只有一份合同，没有相应的附件，对于合同是否履行不得而知，对于其证明中涉及的相应金额不得而知，且结合上诉人提供的时间点，被上诉人有理由认为是突击诉讼形成的。对于提供证据中，工程安装合同、局域网设备、采购安装协议、互联网租赁协议该协议中设计的设备等均由上诉人在2018年1月26日达成已交协议后自行拆除搬走，对于保安保洁协议及相应的发票复印件，其提供的和一审的不一致，且在一审中提交部分，我们对真实性、持有异议，发票2018年6月之前就有，所以我们质疑发票的时间实在2016年8月5日之前。对证据的十一项、十二项和情况报告收条，其在一审中连该项目都没有提及，但是二审中提交，这是应付二审所形成，我们认为该证据三性均有异议，达不了该其证明目的。 被上诉人二审中向本院提交证据： 一、2019年1月20日委托代理律师向上诉人发出律师函，证明被上诉人在接收到消防验收合同后向对方发出律师函要求对方履行合同后被上诉人合同法94条、96条及双方签订的合同第9条约定，结合上诉人在合同的期限，但是上诉人没有履行合同，故是行驶单方解除合同权；二、报纸，证明被上诉人全面履行告知义务，将上诉人未履行合同的方式全部告知；三、1、中国邮政投递三份，证明被上诉人邮寄律师函等上述给上诉人，上诉人已收到该邮件的事实，2、向上诉人法定代表人王洋的短信的记录，证明已短信的方式通知上诉人要求履行合同，3、毕节市消防支队消防意见书，证明涉案租赁物与2018年12月12日向消防支队综合评定验收工程验收合格，上诉人出租完全符合履约条件。 上诉人质证认为，对律师函和投递记录真实性无异议，合法性和关联性有异议，律师函内容上诉人并没有收到，邮政投递记录收件人出没有上诉人签字，且该其案件在诉讼中，被上诉人发送函件，未直接送到上诉人方，需要经过送达程序对相应的行为认定。对于登报，真实性无异议，但是合法性、关联性有异议，本案产生之前，验收未通过，在2018年12月12号消防验收意见，上诉人已经通过诉讼方式向大方提起诉讼，该登报方式达不到其要求解除的目的，双方均应该按照正常的诉讼程序得到法院结果后履行相应内容。对第四组真实性无异议，但是合法性和关联性有异议，消防验收不属于新证据，在一审判决之前已经形成，所以改组证据达不到被上诉人的证明完成。 本院经审查认为，上诉人二审补充提交的证据，不论其客观性是否真实，均不能产生由被上诉人承担该部分损失赔偿的责任。理由详见本院认为部分关于焦点一的论述。对被上诉人二审提交的证据，除毕节市公安局消防支队于2018年12月12日作出毕消验字〔2018〕第0285号《建设工程消防验收意见书》系国家相关部门依法作出的验收结论及与本案具有关联性，本院予以采信外，其余证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 二审经审理查明，毕节市公安局消防支队于2018年12月12日作出《关于纳雍县汇金国际项目地下室、裙房及B栋酒店内部装修建设工程消防验收合格的意见》（毕消验字〔2018〕第0285号）载明：“贵州省幕俄格房地产开发有限公司：……经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施、器材应当定期维修保养，确保完好有效；严禁占用、堵塞和封闭疏散通道、安全出口；三、该工程如需改建、扩建、内部装修、建筑保温和用途变更，应依法向我支队申请建筑消防设计审核或备案，属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。” 二审查明的其他事实与一审认定的事实无异，予以确认。 本案二审争议焦点：1.上诉人主张的损失应否予以支持；2.上诉人主张要求移交的物业管理权是否成立。 本院认为，关于焦点一，上诉人二审提交证据主张的损失系为使用租赁物依照租赁合同约定投入的装修、安装、监控及招商等费用。现因租赁物仍在被上诉人控制之中，上述费用应由被上诉人承担。该理由不成立，应予以驳回。理由是，双方之间的租赁合同关系并未解除或终止，现仍在履行之中。从上诉人一审变更后的诉请判断，上诉人主张的损失应是营业性损失（具体损失包括因租赁物瑕疵、未提供客户免费停车、电梯运行不畅、道路设施时常施工或封闭等产生的损失，具体以申请评估的为准），而非租赁合同目的无法实现的投入损失。现上诉人向二审提出的损失非其在一审主张的租赁物瑕疵、未提供客户免费停车、电梯运行不畅、道路设施时常施工或封闭等产生的损失，系二审另行提出的损失项目。在租赁合同并未解除或终止且继续履行情况下，根据租赁合同第一条第三款③“甲方同意乙方自行装修和增设附属设施，租赁期满后，商场内所有装修物无条件归属甲方所有，但乙方出资安装的货架、空调、照明、音响、宣传设施及可移动设施归乙方所有。乙方于租赁期满后，将商场及装修设施完好地移交给甲方，属乙方所有的设施可作价给甲方。”的约定，双方对上诉人装修和增设的附属设施在租赁合同期限届满后属谁所有已经明确，现一审判决双方继续履行租赁合同（双方对此并未提出上诉）并判决被上诉人将案涉资料移交上诉人。说明上诉人在租赁合同继续履行过程中，仍将继续使用上述装修、增设的附属设施、宣传设施及可移动设施。故对上诉人二审另行主张的损失赔偿请求，应予驳回。 上诉人上诉主张损失赔偿的理由有三：一是基于租赁物本身瑕疵对承租人使用造成的侵权赔偿，如漏水等；二是依据为2014年12月4日的《汇金国际房屋租赁合同的补充协议》第二条第2项约定主张违约赔偿；三、关于售楼部256.79平方的房屋租金未予抵扣。该三个理由同样不成立，应予驳回。具体理由为，首先，关于侵权造成的损害赔偿，上诉人提供的证据不能证明漏水系被上诉人的原因所致，漏水造成的实际损害客观存在及两者之间存在因果关系，上诉人的该主张不成立。 其次，关于违约损失，补充协议第二条第2项约定的内容为“若甲方不能于2015年6月30日前通过相关单位验收获得该项目的主体消防验收手续，则租赁时间不计租金及免租期顺延至甲方获取消防验收手续之日起本合同壹拾年租赁期及免租期正式起算。若甲方在开发建设的上述租赁房屋在乙方开业前仍然未取得消防验收合格证手续而导致乙方不能办理相关手续及营业，则视为甲方违约，甲方需要履行原合同相关违约赔偿给乙方并赔偿乙方就本项目所投入的全部资金”。根据该条约定，被上诉人承担违约赔偿责任的前提是租赁房屋在上诉人开业前仍然未取得消防验收合格证手续而导致上诉人不能办理相关手续及营业，具体为，一是上诉人开业前被上诉人未取得消防验收合格证手续；二是被上诉人未取得消防验收合格证手续导致上诉人不能办理相关手续及营业，即被上诉人未取得消防验收合格证手续与上诉人不能办理相关手续及营业之间具有因果关系。被上诉人于2018年12月才取得消防验收合格证明，此前被上诉人未取得消防验收合格证明系事实，但上诉人并未举证证明因被上诉人未取得消防验收合格证手续导致上诉人不能办理的相关手续及营业具体是什么。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，上诉人应承担举证不能的法律后果，故上诉人主张被上诉人赔偿违约损失的请求不成立。 再次，关于售楼部256.79平方的房屋租金未予抵扣的理由，一审曾经征求双方的意见，宝丽亚公司不同意接收该售楼部房屋。《汇金国际房屋租赁合同》的补充协议（2014年12月4日签订）约定第一条第3项约定“至2016年6月30日后，甲方无条件将该区域使用权归还于乙方，并与原合同一致针对该区域免租期9个月，免租期满后乙方须向甲方计算交付租金，租金交付方式与原合同相同。”、第4项约定“如至2016年6月30日后，甲方还需要继续使用该区域，双方另行商议租赁条件并与乙方签订租赁合同方可继续使用，如乙方强行继续使用该区域则视为甲方违约，乙方有权单方终止本合同（即原合同），由此带来的后果造成乙方所有损失及造成第三方损失由甲方全部负责”。因上诉人拒绝接受该房屋，双方关于该房屋的租赁未生效。故上诉人主张该部分租金应予抵扣的理由不成立。 综上，对上诉人二审提出的损失鉴定申请本院不予准许。 关于焦点二，根据《物业管理条例》第二条和第二十一条的规定，物业管理权是指业主或物业销售前的建设单位通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动的管理权。物业管理权是依据物业服务合同产生或授予，主体为物业服务企业。本案上诉人与被上诉人签订的系房屋租赁合同，依法不可能授予或产生物业管理权，且上诉人并非专门物业服务企业。故对上诉人主张移交物业管理权的请求不成立，本院予以驳回。 对上诉人提出其已向大方县法院起诉贵州省毕节市公安消防大队撤销毕消验字〔2018〕第0285号《建设工程消防验收意见书》，且已被受理为由向本院提出中止本案审理的申请，本院认为，本案只是解决双方是否应继续履行《商场租赁合同》并退还相关资料及相应的损失赔偿是否成立的问题，这些问题的解决与案涉房屋消防是否验收合格之间并不具有必然的联系，且本案的审理并不是必须以上诉人起诉的行政诉讼案件审理结果为依据。上诉人提出的中止诉讼的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止诉讼情形，应予驳回。 综上，上诉人的上诉请求不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5700元，由上诉人贵州宝丽亚商贸有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 可 审 判 员  张 晶 审 判 员  唐 琳 二〇一九年六月十九日 法官助理  曾 建 书 记 员  龚佳铃