贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初1649号 原告：重庆普华物业管理有限公司大方分公司，住所地：贵州省大方县奢香大道南段华屹锦城**团**楼负**，统一社会信用代码：91520521072029814T。 负责人：谢小刚。 委托诉讼代理人：赵叶凡，该公司员工。 被告：杜前进，男，1979年12月5日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：付羽（被告杜前进之妻），女，1979年12月16日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司（以下简称普华物业大方分公司）与被告杜前进物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告普华物业大方分公司委托诉讼代理人赵叶凡，被告杜前进的委托诉讼代理人付羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告普华物业大方分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费5872元；２、判令被告支付从起诉之日起按照中国人民银行贷款利率上浮50%的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年4月22日与华屹锦城开发商签订了《前期物业服务协议》，约定了物业服务费和公摊费用标准，双方的权利义务与违约责任等。被告是华屹锦城的业主，其享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳物业管理费。但被告无故拖延缴纳2014年7月1日至2018年12月31日的物业管理服务费5872元，经多次催收，仍拖欠不交。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 被告杜前进辩称，1、被答辩人没有对物业合同和国家有关物业管理法规中规定的物业管理服务事项尽到管理义务。被答辩人未对他人在楼顶私搭乱建进行管理，致使其他他住户丧失楼顶的使用权利；纵容他人私自改动排烟管道，移动其他住房的水表，致使油烟无法正常排放，影响答辩人的生活起居。2、被答辩人应当对公共设施进行养护保证完好，负责小区安全门禁设施的日常运行维护。但小区各单元门禁系统陆续出现故障无法使用，被答辩人从没有进行过修缮，致使外来人员随意进出，导致被答辩人锁着的自行车被偷走，但被答辩人拒绝调看监控录像和给予帮助。3、未对公共秩序安全防范工作尽到维护义务。小区内人车混入，无人监管，小区内的消防通道上停满车辆，致使本小区业主反而无车位可用，也给消防安全埋下严重隐患。4、未对物业综合管理工作尽到义务。因为房顶的各种污水直接从我户外墙排水，脏水四溅，导致我家里常年潮湿发霉，墙面、壁纸脱落，每次向物管反映，要么把责任推诿给房开公司，要么直接不管。无奈这下，答辩人只得自行先后花了6000余元请人修补墙面。平台上的垃圾也未清理。我方没有与原告方签订合同，没有交钱给原告方的义务，2014年的物业费我是全部交清了的。对于违约金的问题，原告方并没有给我方打过电话，不应该认可。原告方提供虚假证据，我不认可，欺诈消费者。 本院经审理认定如下事实：2013年4月22日，重庆普华物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的贵州华屹房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定由乙方为甲方提供物业管理服务，多层住宅物业0.50元/月/平米，委托管理期限贰年，自2013年6月1日至2015年5月30日止。合同期满后双方均未提出异议的，本合同继续履行并应于合同期满后30日内续签合同。2015年6月8日，重庆普华物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的贵州华屹房地产开发有限公司继续签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对大方县华屹锦城小区实施前期物业管理服务事宜，多层步梯房住宅物业费标准0.50元/平方米，合同期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止，并约定在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。若本协议到期后仍然未成立业主委员会，可以续签新的前期物业服务合同。2017年5月30日，重庆普华物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的贵州华屹房地产开发有限公司继续签订《前期物业服务合同》，约定高层电梯住宅物业费1.20元/月/平方米，3层（含）及以下1.00元/月/平方米，多层步梯房住宅物业费0.50元/月/平方米，合同期限自2017年6月1日至业主委员会成立之日止。合同签订后，重庆普华物业管理有限公司的分公司即原告普华物业大方分公司按合同约定为大方华屹锦城小区提供了物业管理服务。2019年3月25日,原告诉来本院，要求被告支付物业管理费和违约金，被告以双方未签订合同、原告未尽到管理义务等为由拒绝交纳物业服务费和违约金。庭审中，原告认可其提供的物业服务存在瑕疵。 上述事实有原、被告的陈述，原告提交的《华屹锦城前期物业服务协议》、《前期物业服务委托合同》和《前期物业服务合同》、照片及被告提交的照片、视频在卷佐证，足以认定。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，即使原、被告未直接签订物业服务合同，其也应按贵州华屹房地产开发有限公司与重庆普华物业管理有限公司签订的《前期物业服务委托合同》和《前期物业服务合同》交纳物业服务费，故原告请求被告支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对被告辩称的其与原告未签订合同，没有交钱给原告方的义务的意见，本院不予采纳。从2014年7月1日至2018年12月31日共计54个月，被告应交纳的物业服务费为5872元（建筑面积217.49平方米×单价0.50元/月/平方米×月数54个月）。对被告辩称的2014年的物业费已全部交清的意见，其未提供证据证明，本院不予采纳。从被告提交的照片和视频显示，原告在物业服务过程中存在一定的瑕疵，且原告也予以认可，故本院酌情扣减10%的物业服务费，即被告应交纳物业服务费为5284.80元。对原告要求支付违约金的诉讼请求，因其提供的服务存在瑕疵，故对原告的该诉讼请求不予支持。 据此，根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告杜前进于本判决生效后十日内向原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司支付2014年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5284.80元； 二、驳回原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告杜前进负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审判员  章英 二〇一九年六月十八日 书记员  谢璐 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。