河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫03民终2721号上诉人（原审被告）：冯春玲，女，汉族，1974年1月18日出生，住新安县，现住新安县。上诉人（原审被告）：姬小栓，男，汉族，1966年1月20日出生，住址同上。系冯春玲丈夫。二上诉人委托诉讼代理人：孙振，河南中冶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏书录，女，汉族，1974年6月25日出生，住新安县产业集聚区。委托诉讼代理人：胡志中、刘燕琳，河南王城律师事务所律师。上诉人冯春玲、姬小栓与被上诉人夏书录房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新安县人民法院（2019）豫0323民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冯春玲、姬小栓上诉请求：1、依法撤销河南省新安县人民法院作出的(2019)豫0323民初331号民事判决书，依法改判或发回重审。2、请求判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决“上诉人将出卖给被上诉人抵账的洛房权证新安字第**房产过户到被上诉人名下，并承担相关过户费用，系认定事实错误，适用法律错误。第一，本案中上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议书》实际是上诉人在2011年因欠被上诉人丈夫刘联营欠款，在债务清偿期届满后，因上诉人尚欠借款本金7万元及利息3万元，之后上诉人与被上诉人之间达成的以物抵债协议，对于这一事实一审时已经查明且认定了《房屋买卖协议书》实为房屋作价抵账性质。所以，上诉人与被上诉人之间的基础法律关系是基于民间借贷的债权债务关系，而不是真实的房屋买卖合同关系。第二，根据债法原理，清偿是债的消灭的最主要方式，而清偿除了要有债务人的给付行为之外，尚须有债权人的受领并取得所有权和占有权，才发生给付效果，以物抵债目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债性质，只有物权转移至债权人，债务方消灭。仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦不能实现。同时，以物抵债协议是一种实践性合同。根据《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三，本案中上诉人与被上诉人虽然达成了以物抵债的《房屋买卖协议书》并进行了公证，但因涉案的房屋自始至终一直由上诉人居住且未办理物权转移手续（没有过户），以物抵债尚未成立。在上诉人不履行以物抵债协议时，被上诉人不能越过债权债务基础法律关系，而要求继续履行《房屋买卖协议书》。被上诉人应当根据基础法律关系为民间借贷予以起诉，要求上诉人偿还债务。二、本案最高人民法院有相关的指导性案例，一审、二审法院应当参照《民事审判指导与参考》总第58辑中关于“债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定”的司法裁判观点。根据指导性案例及最高人民法院的司法裁判观点，债务清偿期届满后，当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。所以，本案中被上诉人不选择基础法律关系为债权债务合同予以起诉，而是要求继续履行以物抵债协议并让上诉人办理房产过户的诉讼请求，没有事实与法律依据。一审法院在向被上诉人释明变更诉讼请求为继续履行原债权债务合同后，被上诉人坚持不予变更的，应当依法驳回其诉讼请求。综上所述，本案中上诉人与被上诉人之间达成的《房屋买卖协议书》为以物抵债协议，并没有产生房屋买卖合同法律关系，且涉案房屋一直由上诉人居住并未办理物权转移手续，在上诉人愿意偿还被上诉人欠款的情形下，一审法院基于以物抵债的《房屋买卖协议书》作出的判决，认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院查明本案事实并根据指导性案例及最高人民法院的司法裁判观点，依法驳回被上诉人的诉讼请求。夏书录辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，维护了被上诉人的合法权益，遵循了诚实信用原则，体现了公平正义，请求二审法院驳回上诉，维持原判。夏书录向一审法院起诉请求：1、依法判令被告按协议约定配合原告县城关镇十字街中区建行胡同2号楼一单元201室过户到原告名下，并承担相关的过户费用；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月28日原告夏书录与被告冯春玲、姬小栓双方经结算后，二被告尚欠原告借款本金7万元，利息3万元，双方达成协议将冯春玲位于新安城关镇十字街中区建行胡同2号楼一单元201室一套自有房屋作价10万元卖给原告抵账，房产证编号为洛房权证新安字第**，建筑面积61.40平方米，双方签订了《房屋买卖协议书》，协议书载明：“甲方（买房）：冯春玲，身份证号，住址：河南省××××金溪村，姬小栓，身份证号：，住址河南省××××组。根据平等互利，协商一致的原则，甲、乙双方订立本协议，共同遵照执行。一、甲方自愿将位于新安城关镇十字街中区建行胡同2号楼一单元201室售给乙方，乙方对甲方所售房屋做了充分了解，自愿购买该房。二、该房成交价为人民币大写：壹拾万元整（小写100000.00元整）一次性付清。三、乙方付清购房款后，甲方正式将房屋交付乙方。四、建筑面积：61.40平方米（陆拾壹点肆零平方米）证号：新安字第××号。五、乙方购买甲方房屋，由甲方提供过户的相关证件并无条件帮助乙方将土地使用证、房产证过户到乙方名下，一切费用均由甲方承担。六、甲方应保证房屋在协议签订之前不拖欠任何费用，并且房屋不得有破损，否则甲方需负责修复。七、本协议一式两份，甲方和乙方双方各执一份，自签订之日起生效。甲方：（签字）冯春玲、姬小栓。2016年11月28日。乙方：（签字）夏书录，2016年11月28日”。同日，双方在新安公证处办理了（2016）新证民字第513号房屋买卖公证书。被告未按协议履行。一审法院认为：原被告双方达成的房屋买卖协议书实为房屋作价抵账性质，双方到新安公证处进行了公证，系双方真实意思表示，并不违反法律规定，被告应按照合同约定将房屋过户到原告名下，原告请求事实清楚，证据充分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：限被告冯春玲、姬小栓于本判决生效后三十日内将其出卖给原告夏书录抵账的洛房房权证新安字第**房过户到原告夏书录名下，并承担相关的过户费用。本案受理费100元，减半收取50元，由被告冯春玲、姬小栓共同承担。本院二审期间，上诉人冯春玲、姬小栓提交如下证据：1、欠条及婚姻登记审查处理表各一份，拟证明被上诉人与刘联营是夫妻关系，双方签订的房屋买卖协议实际上是上诉人在2011年应欠刘联营欠款在债务清偿期届满后，因上诉人尚欠借款本金7万元及利息3万元，之后上诉人与被上诉人之间达成的以物抵债协议，不是真实的房屋买卖协议；2、房屋所有权证存根一份，拟证明因涉案房屋无法办理土地证书，程序上无法履行过户程序，一审法院判决不具有可执行性。被上诉人的质证意见为:1、对第一份证据真实性没有异议，对证明方向有异议。本案确实是上诉人欠被上诉人本息10万元，然后双方协商用10万元作价购买本案的涉案房屋，双方签订了房屋买卖协议，用所欠的10万元作为房款，该房屋买卖协议是双方真实意思表示，并进行了公证。2、对第二份证据的真实性没有异议，该证据显示该涉案房屋的所有权人为上诉人，因此上诉人有权处分该房屋，将该房屋作价抵偿给被上诉人，也是合法有效的。关于过户问题，一审法院已经做出判决，过户可以依法进行，不存在无法过户、无法履行判决的行为。本院经审理查明：2011年1月26日，冯春玲、姬小栓现刘联营借款2万元，2011年4月26日，冯春玲、姬小栓向刘联营借款6万元。其余查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，2011年冯春玲、姬小栓分两次向夏书录的丈夫刘联营借款共计8万元，因冯春玲、姬小栓因无力归还借款，双方于2016年11月28日签订的《房屋买卖协议书》约定欠款本息共计10万元转变为购房款，将新安城关镇十字街中区建行胡同2号楼一单元201室出卖给夏书录并进行了公证，双方当事人的上述交易安排，系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方确定欠款利息金额,亦符合法律规定的利息保护范围，双方签订的《房屋买卖协议书》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是冯春玲、姬小栓因无力归还借款，通过将商品房出售给夏书录的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,当事人事后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的应有之意，应属合法有效。冯春玲、姬小栓应依约履行，一审判决冯春玲、姬小栓应将涉案房产过户到夏书录名下符合法律规定，冯春玲、姬小栓上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由上诉人冯春玲、姬小栓负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  王 睿审判员  衡宏波二〇一九年六月二十五日书记员  刘伟琳