北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初12961号原告：北京亿兴宏远石材经营部，经营场所北京市朝阳区十八里店乡西直河村五环路新纪元石材市场F28。经营者：张书义，男，1965年9月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省延寿县加信镇民主村。委托代理人：徐飞，北京市英格律师事务所律师。委托代理人：殷国华，北京市英格律师事务所律师。被告：北京西联联合国际石材交易市场有限公司，住所地北京市通州区台湖镇北神树村。法定代表人：李万龙，总经理。委托代理人：赵志刚，北京公元博景泓律师事务所律师。委托代理人：王连娟，女，1973年6月27日出生，汉族，该公司职员。原告北京亿兴宏远石材经营部(以下简称原告)与被告北京西联联合国际石材交易市场有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人徐飞、殷国华，被告的委托代理人赵志刚、王连娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1．依法判令被告向原告支付拆迁补偿款2477523元；2．被告向原告返还租金264440元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年3月16日，原告与被告签订了《租赁协议》，协议约定原告承租被告经营的北京西联国际石材交易市场大户排XX号商用房及相关设施面积为1035平方米，进行石材及其相关产品经营、服务活动，租赁协议第四条约定被告应保证原告在租期内正常使用租赁房屋，并保证必须的市场公用设施等，同时第六条第一项约定，任何一方违约，应承担违约责任；给对方造成损失的，应赔偿相应的损失。租赁协议第五条第9款明确约定，如遇国家拆迁，按国家拆迁法对承租商的补偿由承租方所得。在合同期限内，涉案房屋面临拆迁。2016年2月17日，北京通州区台湖镇人民政府向原告发出了《关于停止销售380伏动力电的通知》，即日起中断电力能供应，此后房屋直至拆迁一直处于无法使用的状态。在此期间，被告的行为侵害了原告的合法权益。作为被拆迁人原告应享有的拆迁款由被告截留了大部分仅支付给原告333182元作为补偿，远远不足以弥补原告的损失。自2016年3月起，涉案房屋已经不满足合同约定的出租条件，但被告仍收取了房租，此部分房租应予以退还。被告辩称：原告主张补偿款没有依据，双方对补偿款权利义务及最终数额已经确定并已经履行，不存在问题。租金原告起算点是2016年2月17日停止销售动力电的通知，根据被告与西联公司三百多户的合同，租赁合同明确约定了原告的使用范围为石材和相关材料的加工经营，停电和被告没有任何关系，是政府执法行为，经营用电到现在没有停止，原告以动力电为由要求退还租金没有依据，原告没有经过环评，本身就是不能加工的，不同意返还租金。经审理查明：2006年11月15日,原告（乙方）与被告（甲方）签订《北京西联联合国际石材交易市场有限公司市场房屋租赁协议》，主要约定：乙方承租甲方经营的北京西联国际石材交易市场大户XX号商用房及相关设施面积为1035平方米，进行石材及相关产品经营、服务活动。租赁期限自2006年5月8日起至2033年5月7日止。乙方按年租金18万元向甲方交纳该商用房及相关配套设施（库房及货场）的租金。自2006年起租金每三年在上一年租金的基础上递增，递增率为10%。甲方负责建设并提供市场的公用设施，如配电、供水、供暖、道路、保洁、照明、公共厕所等。如遇国家拆迁，国家对乙方的补偿归乙方所有，乙方为承租方。此外，协议还约定了其他内容。协议签订后，双方即开始履行，被告将租赁场地交付原告使用。2016年1月4日，北京市通州区人民政府颁发了《关于加快推进全区商品交易市场调整提升工作的实施意见》，载明：西联石材市场不符合北京市行政副中心发展要求，予以清退。2016年2月17日，北京市通州区台湖镇人民政府（以下简称台湖镇政府）向西联公司发出《关于停止销售380伏动力电的通知》，主要内容为通知西联公司从即日起停止对生产性石材加工企业销售380伏动力电。2016年11月7日，高某某、张书义、顾某某等人向被告发函，内容为：因市场面临拆迁问题，自2016年6月份以来，年缴租金改为月缴，所有商户的生产车间已停止使用，2016年10月8日，商户要求市场租金给予适当的减免，商户先缴纳1万元，其他租金待与市场协商达成一致后，再行缴纳。目前处于协商阶段，故不用构成违约。2016年11月11日，原告的经营者张书义（乙方）与被告（甲方）签订一份《协议书》，约定：甲乙双方于2006年11月15日，签订了《北京西联联合国际石材交易市场有限公司房屋租赁协议》，约定乙方承租甲方经营的北京西联国际石材交易市场大户XX号商用房及相关设施进行石材及其相关产品经营、服务活动。租赁期限自2006年5月8日起至2033年5月7日止。租赁协议所涉场地及设施已经被北京市通州区列为拆除清退对象。经双方协商一致，达成如下协议：一、甲乙双方签署的《租赁协议》自本协议生效之日起解除。二、乙方自本协议生效之日起至通州区有关部门公布拆迁、拆除、腾退公告之后30个日历天内将《租赁协议》所涉场地及设施移交给甲方。如乙方逾期腾退，所留在货场的物品视为乙方自动放弃其财产权利，甲方有权自由处置。三、甲乙双方解除《租赁协议》后，如发生通州区有关部门对《租赁协议》所涉场地及设施进行拆迁、拆除、腾退并解除与甲方的有关合同时，甲方暂按乙方所承租大户的经营补偿按税后400元/平方米给予补偿计算（经营补偿面积为：650平方米，其中办公楼150平方米，车间500平方米）；乙方加建设施和地上物的补偿，甲方按税后150元/平方米补偿计算（面积以乙方加建的地上物的实际评估面积为准）给予补偿；有关部门对乙方停产停业损失给予的补偿与自行添置的设施和地上物给予的补偿，在甲方收到有关单位支付停产停业补偿与加建设施和地上物补偿款后30个日历天内向乙方支付补偿款。如有关单位对乙方的停产停业损失与自行添置的设施或地上物不给予补偿的，甲方也不支付乙方任何补偿费用。乙方除停产停业补偿与加建设施和地上物的补偿外不再享有其余任何补偿。《协议书》主文内容为打印字体，在《协议书》下方有一段手写字体，具体内容为：如同等条件下补偿金额超出本协议金额，按最高额给补偿金额给乙方。《协议书》还约定了其他内容。2017年3月16日，原告的经营者张书义（原承租方确认人）与被告签订一份《腾退补偿款结清确认书》，约定：通州区腾退工作目前已经启动，现就西联市场大户XX号承租人张书义腾退标的物面积及补偿款事宜确认如下：一、经出租方工作人员与原承租方负责人核对腾退标的物面积确认为：487．88平方米，最终腾退补偿款合计人民币333182元。二、大户XX号负责人或被委托人一次性领取腾退补偿款支票前须签署确认书，确认后即日起双方不存在任何债权债务关系。原告认可收到拆迁款333182元。2017年，西联公司以租赁合同纠纷为由将北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会（以下简称北神树村委会）诉至本院，要求判决西联联合公司、北神树村委会于2002年3月31日签订的《联营合同》、于2002年7月30日签订的《联营合同补充规定（1）》于2017年1月1日解除，本院于2017年5月作出（2017）京0112民初8797号判决书，判决：确认西联公司与北神树村委会签订的《联营合同》及《联营合同补充规定（1）》于二〇一七年一月一日解除。北神树村委会对该判决不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2017年6月21日作出（2017）京03民终7287号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查，原告类型是个体工商户，经营者张书义，登记状态是吊销。本案中，原告申请调取涉案场地的拆迁材料，经调取，涉案场地房屋重置成新价1392338元，装修及附属物补偿848244元，搬家补助费56894元，提前搬家奖励费500667元，建筑物停产停业补助费801068元，移机费1600元，材料迁移费5250元，补偿款共计3606061元。关于涉案场地的租金交纳情况，双方均认可涉案场地月租金标准为33055元，租金交纳至2016年10月16日。关于《协议书》与《腾退补偿款结清确认书》的关系，原告称协议是整体的协议，确认书是协议书项下办手续的程序，解决第二份领款确认书，协议书是确定双方权利义务的最终依据，确认被告应当支付两笔款项，第一笔款项是按照面积和暂定单价的暂估金额，第二部分是根据实际补偿情况确定的最总金额，而结清确认书仅仅是原告领取第一部分款项的过程性文件。被告表示协议书和确认书之间的法律关系是确认书的内容实际上是对原告与被告之间因为腾退涉案场地和房屋重新设置了不同于协议书的新的权利义务关系，确认书中的第一条约定了最终腾退补偿款，和协议书中列举的经营补偿款、地上物加建设施补偿、停产停业损失补偿等完全就不同，也就是因为原被告双方最终为了不发生任何的歧义，对补偿项目不发生任何争议，才用了腾退补偿款这个词，腾退书第二条约定了即日起双方不存在债权债务关系，因此我方认为确认书是新设的双方权利义务的文件。双方各执一词。庭审中，原告称2016年2月市场停电，涉案场地3月份被被告接管，不让买电，设备也没有搬走，没有正式搬家时间，没有书面证据。被告称原告是2017年4月原告搬离，2016年11月7日原告等人向被告发的函能证明至少2016年11月份原告没有搬离，结合我方提交的购电记录，形成证据链，证明2016年11月尚未腾退，整个市场都是2017年4月初开始腾退。双方各执一词。上述事实有《北京西联联合国际石材交易市场有限公司市场房屋租赁协议》、《关于加快推进全区商品交易市场调整提升工作的实施意见》、《协议书》、《腾退补偿款结清确认书》及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原被告双方签订的《协议书》及《腾退补偿款结清确认书》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。涉案租赁场地被列为腾退对象后，原被告双方于2016年11月11日签订了《协议书》，《协议书》对《租赁协议》的解除及补偿问题进行了约定，后双方又于2017年3月16日签订《腾退补偿款结清确认书》，《腾退补偿款结清确认书》中对腾退标的物面积及最终腾退补偿数额进行了明确约定，同时约定“确认后即日起双方不存在任何债权债务关系”，从《协议书》以及《腾退补偿款结清确认书》签订的时间以及约定的相关内容来看，原被告双方就腾退面积以及补偿问题在《腾退补偿款结清确认书》进行了最终确认，并且原告也已经按照《腾退补偿款结清确认书》的约定领取了相应的补偿款。故现原告再按照《协议书》的约定主张相应补偿，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告自2016年2月停电，涉案场地无法经营，要求退还自2016年2月17日自2016年10月16日租金的诉讼请求，因原告未充分举证证明其应承担举证不能的不利后果，故关于原告的该项诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告北京亿兴宏远石材经营部的诉讼请求。案件受理费14368元，由原告北京亿兴宏远石材经营部负担（已交纳）。保全费5000元，由原告北京亿兴宏远石材经营部负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇一九年六月二十八日法官助理 徐晓云书 记 员 云雪峰