福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2019)闽0783民初1282号 原告：陈玲，女，1973年4月28日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：涂哲君，北京德和衡（福建）律师事务所 委托诉讼代理人：庄若霄，福建闽越律师事务所律师。 被告：建瓯市群升置业有限公司（以下简称群升公司），住所地建瓯市中山东路中环广场，统一社会信用代码9135078359787325X9。 法定代表人：游恩和，执行董事、经理。 委托诉讼代理人：刘敏敏，福建知信衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝来富，男，52岁，系群升公司员工。 原告陈玲诉被告群升公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈玲的委托诉讼代理人庄若霄与群升公司的委托诉讼代理人刘敏敏到庭参加诉讼。现已审理终结。 陈玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告同被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1304926）。2、判令被告返还原告支付的购房款人民币474400元及利息人民币99624元（该利息按年利率6%自2015年11月1日起算暂计至2019年4月15日止，2019年4月15日之后的利息继续按年利率6%计算至被告实际返还购房款之日止）。3、判令被告向原告承担违约赔偿责任人民币474400元。4、判令被告赔偿原告支出的律师费人民币20000元。事实与理由：2015年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：1304926）。原告向被告购买位于建瓯市建州商贸城Ａ1地块5＃幢1-2层复式店面106（房预建瓯字第201501309），总房价款为人民币474400元。原告于2015年10月15日向被告转账支付了全部购房款人民币474400元。同日，办理了预购商品房预告登记，登记证号为房预建瓯字第××号。后由于案涉房屋不达标未验收，被告迟迟未交房给原告，也没有为原告办理房屋所有权证书。2019年3月13日，原告委托律师向建瓯市不动产登记中心发函，要求建瓯市不动产登记中心将案涉房屋现有状态进行告知，建瓯市不动产登记中心拒绝告知。后原告委托律师前往建瓯市不动产登记中心查询案涉房屋现有状态，查询结果显示原告名下已无案涉房屋登记信息。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告认为，被告的行为，已构成根本违约，原告有权解除《商品房买卖合同》，要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 群升公司辩称：1、根据《商品房买卖合同》第9条的约定，出卖人超过30日未交付房屋的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当至买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已支付的1%向买受人支付违约金。首先，买受人即本案的原告从未履行书面通知义务；其次，《商品房买卖合同》明确约定违约金的支付系按照买受人已支付的1%支付。根据我国民法原则，民事约定优先，应当按照约定适用；且该司法解释第八条明确规定了只有具备二种特定情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，原告并未举证证明群升公司有上述行为，应当承担举证不能的法律责任。为此，群升公司只能依照合同约定按照实际付款的百分之一支付违约金。2、本案系商品房买卖合同纠纷，原告按照民间借贷纠纷约定年利息6%支付，其该项下的商品房买卖合同已经约定了违约金，原告的双重主张，加重群升公司的债务负担。3、律师费的支付并非必要和必然产生的债务费用，应当以双方约定为准，在本案项下的商品买卖合同并没有约定律师费的支付方式和情况。为此，对于该项诉请不应当予以支持，否则加重了群升公司的债务。综上，原告的诉讼请求中多项均系无故加重答辩人的负担，且于法无据，对于超出的部分依法不应当予以支持。 经审理查明： 2015年10月14日，陈玲与群升公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：1304926）。合同约定：陈玲向群升公司购买位于建瓯市建州商贸城A1地块5#幢1-2层复式店面106；总价款为人民币474400元；房屋交付时间为2015年11月1日；逾期超过30日未交房，买受人可以选择解除合同或继续履行合同。选择解除合同的，出卖人应退还已付的购房款，并按已付购房款的1%支付违约金。 2015年10月15日，陈玲向群升公司转账支付了全部购房款人民币474400元。同日，办理了预购商品房预告登记，登记证号为房预建瓯字第××号。 同日，合同双方在建瓯市不动产登记中心办理了预售商品房预告登记（证号：房预建瓯字第××号）。陈玲为预告登记权利人，群升公司为预告登记义务人。 另查明： 1、涉案房屋至今未竣工验收。 2、据建瓯市不动产登记中心于2019年3月21日出具的《不动产登记信息证明》记载，陈玲在该登记中心无任何不动产登记信息。 3、据本院依职权向建瓯市不动产登记中心所作的查询结果显示：前述购房合同的预告登记已于2016年2月5日注销；建瓯市建州商贸城A1地块5#幢1-2层复式店面106现预告登记在案外人刘冬芹名下；登记时间为2016年2月5日；预告证明号为201600209；预告登记义务人为群升公司；该预告登记权利上已设置行政限制。 4、陈玲为本案诉讼支付律师代理费20000元。 上述事实，有当事人陈述及陈玲提供并经庭审质证的下列证据予以证实：《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》、《购房款支付凭证》、《不动产登记信息证明》、律师费发票、律师费转账凭证、《预告登记查询结果》。 本院认为，陈玲与群升公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规效力性的强制性规定，为有效合同，双方应当恪守合同约定，履行各自义务。合同订立后，陈玲已依约交付了全部的购房款，并办理了预售商品房预告登记，对此双方均无异议。而群升公司未按合同约定的期限交付房屋，且在合同订立后又将该房屋出卖给第三人，陈玲已无法取得其所购房屋，不能实现合同目的，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形。陈玲有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。合同虽约定了逾期交房的违约责任，但并不排斥在特定情形下适用特别的法律规定。群升公司主张按照合同约定承担逾期交房致解除合同的违约责任，即支付已付购房款1%的违约金，本院不予采纳。对于陈玲主张出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，本院根据群升公司的违约性质、程度，以及本地房地产市场价格波动情况，在法律规定不超过已付购房款一倍的范围内行使自由裁量权，确定由群升公司承担已付购房款50%的赔偿责任。陈玲诉请群升公司承担其委托律师所支付的代理费，没有法律和合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第五项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 解除陈玲与建瓯市群升置业有限公司于2015年10月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1304926）； 建瓯市群升置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈玲返还购房款人民币474400元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利息支付该购房款自2015年11月2日起至实际返还之日止的利息； 建瓯市群升置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈玲支付违约赔偿金237200元； 驳回陈玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14516元，减半收取为7258元，由陈玲负担1670元，建瓯市群升置业有限公司负担5588元。应于判决生效之日向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  徐云龙 二〇一九年六月二十四日 书记员  潘丽娟 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。