安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初3744号 原告（反诉被告）：秦梅,女,1974年11月6日出生,汉族，住安徽省临泉县。 原告（反诉被告）：安祥臣，男，1979年7月18日出生，汉族，住安徽省临泉县。 原告共同委托诉讼代理人：于明湖，安徽鸣理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：阜阳市利华置业有限公司，住所地阜阳市颍州区颍西办事处人民西路****，统一社会信用代码913412006897546884。 法定代表人：王光伟，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘润华，安徽元祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓彬，安徽元祥律师事务所律师。 原告秦梅、安祥臣与被告阜阳市利华置业有限公司（以下简称：利华置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告秦梅、安祥臣委托诉讼代理人于明湖、被告利华置业委托诉讼代理人王晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦梅、安祥臣向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告无需额外缴纳合同以外的封阳台材料款，判决被告履行协助办理产权登记义务；2、判决被告赔偿原告延期协助办理产权登记的违约金26391.16元（按中国人民银行近三年计取逾期贷款利息的标准，按年利率6.09%从2017年7月1日计算暂计至2018年6月8日）；判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年7月4日，原告购买被告建设的位于临泉县城关镇幸福路南侧育才路东侧县体育场西侧的利华中央公馆23号楼801商品房一套，面积83.84平方米，每平方米单价5516.41元，合同实际总价款人民币462496元。合同约定合同当日付款人民币262496元，余款在中国建设银行办理住房按揭贷款；被告应在商品房验收合格后，于2015年12月31日前将房屋交付买受人，并约定房屋交付后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。合同签订后原告依约履行了付款义务，但被告迟迟不履行协议，直到2016年5月底才电话通知原告交房，但当原告要求被告出示房屋验收手续证明以及房屋实测面积以证明符合交房条件时遭到拒绝，原告因急需住房无奈于2016年7月6日才得以接收房屋。到了合同约定的办理权属登记的日期，被告仍然没有将需要由提供的资料提交登记机关，导致原告迟迟不能办理权属登记，直到2018年6月8日，原告才收到被告寄送的可以办证的通知，但是当原告前往售楼部要求办理权属登记时，被告要求原告支付合同额外的4000元阳台材料款，不然拒绝履行办理产权登记的义务。合同第三条明确约定该房屋阳台为封闭式，且原告阳台系自己花钱找人封闭的。原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已经履约，被告拒不履约，违反法律规定，原告具状起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告利华置业辩称：1、利华公司已经如约履行权属登记资料的提供义务，不存在违约事实。临泉县房地产管理局的测绘时间不应计入利华公司提交资料时间，利华公司于2017年5月4日将办理权属登记所需资料提交给房地产管理局，已经履行提供资料义务。自房屋交付原告之日（2016年12月27日）起算，并没有超过360天，不存在逾期，原告主张逾期协助办证违约金，不应予以支持。2、退一步讲，即使认定因利华公司责任导致逾期提供权属登记资料，原告在不要求退房的情况下主张违约金，不符合合同约定，不应当予以支持。3、利华公司一直积极履行协助义务，原告逾期办理登记是其自身原因造成的，应承担相应违约责任。4、原告主张不予支付封闭阳台费用，违反约定，合同第三条约定阳台为封闭式，应当按照全面积计入房屋面积，按照第五条约定房款应当按照测绘面积据实结算，利华公司在交房时已经将阳台封闭，测绘时因业主要求按半封闭的测绘面积，并同意支付封闭阳台费用4000元，且小区大部分业主均已支付了阳台封闭费用，原告不同意支付阳台封闭费用，阳台应当全面积计入房屋面积，原告应当支付面积差价20465元。请求驳回原告诉讼请求。 被告利华置业反诉称：2014年7月4日，原告购买被告建设的位于临泉县城关镇幸福路南侧育才路东侧县体育场西侧的利华?中央公馆23#住宅楼801室商品房一套，双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房面积为83.84平方米，每平方米单价人民币5516.41元，合同实际总价款人民币462496元，首付款262496元，银行按揭贷款200000元，被告作为原告按揭贷款的阶段保证人。《商品房买卖合同》约定：阳台为封闭式，即办理房产证时应按阳台全面积据实结算房款，多退少补，《商品房买卖合同》约定面积为83.84平方米，阳台按全面积计算房屋实测总面积为84.55平方米，反诉被告应补差价20465元。《商品房买卖合同》补充协议第九条约定：买受人在接到出卖人通知15日内向出卖人提供办理房产证证明材料，逾期不能提供的，买受人须向出卖人按同期银行贷款利率两倍支付贷款担保金利息。反诉原告于2018年3月10日通知反诉被告办理房产证及抵押事宜，反诉被告至今未办理，已违反上述协议约定，反诉原告据此要求反诉被告支付贷款担保金利息18898元。综上，反诉被告违反合同约定，依法应当承担相应责任，故向法院提起反诉。请求原告按阳台全面积据实结算房款，应补差价20465元；原告支付被告贷款担保金利息18898元（按贷款金额同期银行贷款利率的两倍，从2018年3月26日暂计算至2019年4月21日，实际应计算至办理完成抵押之日）；本案诉讼费由原告负担。 原告辩称：1、担保金约定的在接到出卖人通知的十五日内，而本案被告是在2018年6月才第一次通知本案原告办理产权登记。我们认为反诉原告的计算是有误的，待反诉原告提供证据后再予以答辩。2、合同第五条约定以产权登记面积为准，所以被告要求对房屋进行实际测量，没有任何理由，该房屋已经办理了产权初始登记，应该以初始登记面积为准退还房屋面积差价。3、合同约定系封闭式阳台，但是原告接收的房屋是没有封闭的阳台，阳台实际系原告自行封闭，原告不应支付4000元封闭阳台材料费。综上，请求驳回被告反诉请求，支持本诉请求。 原、被告围绕其诉讼请求及抗辩主张向本院提举相关证据，依据原、被告的陈述和辩解及本院依法认定的证据，审理查明的事实为：2014年7月4日，原告购买被告建设的位于临泉县城关镇幸福路南侧育才路东侧县体育场西侧的利华?中央公馆23#住宅楼8层801室商品房一套，合同约定面积83.84平方米，每平方米单价人民币5516.41元，合同实际总价款462496元。合同约定当日付款人民币262496元整，余款200000元整办理按揭贷款，贷款资料需在3日内备齐并办理按揭贷款手续。 合同第五条规定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按照第二种方式进行处理：2、双方同意以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按0利率付给利息。买受人不退房的，产权面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 合同第十五条约定，被告需在房屋交付使用后360日内报产权登记机关将出卖人应提供资料备案，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。 《合同补充协议》第九条约定，按揭贷款的买受人，因出卖人为买受人向贷款银行支付了担保金，该商品房的产权证须有出卖人统一办理，买受人将办理产权证的相关资料，在接到通知15日内向出卖人提供，对逾期不能提供证明材料的，买受人须向出卖人按同期两倍银行利率支付贷款担保金利息，否则构成违约，一切责任由买受人承担。并约定，买卖双方一切有关该商品房的责任，均以主合同和补充条款为依据，其他任何口头或未经双方书面确认的承诺均属无效。 2014年4月22日，被告利华置业与中国建设银行股份有限公司临泉支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。2016年5月份，被告通知原告接收房屋，因不具备交房条件，原告拒绝收房，后原告于2016年7月6日接收房屋。2018年6月8日，原告接收被告公司于2018年6月4日邮寄的办理房产证通知书。案涉的利华中央公馆23#楼801室，被告利华置业已经取得了皖（2018）临泉县不动产权第0002013号不动产权属证书，上面载明房屋建筑面积84.59㎡。 另查明：利华中央公馆23#楼分别于2016年5月11日经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字[2016]278号《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境验收监测报告表进行备案。 再查明：2018年1月11日，被告利华置业委托公司员工李海龙代为办理利华中央公馆20#、21#、23#的房屋所有权首次登记，向临泉县不动产登记中心提供办理不动产登记所需的材料。2018年7月23日，临泉县不动产登记中心出具《关于临泉县利华中央公馆小区不动产登记的情况说明》，说明被告利华置业于2018年1月11日向不动产登记中心提供有关资料申请利华中央公馆小区18#-22#栋房屋的所有权首次登记于2018年2月5日、6日完成了上述建筑的登记事项；于2018年2月7日申请23#楼房屋的首次登记，于2018年2月9日完成了该栋房屋的登记事项。 2017年5月4日，被告利华置业委托阜阳市金正房地产测绘有限公司临泉分公司对涉案小区进行面积实测，2017年7月该测绘公司资质到期，终止业务办理，被告利华置业又委托阜阳朋和测绘有限公司对涉案小区进行面积实测。2018年12月6日，临泉县房地产管理局出具证明，临泉《利华?中央公馆》项目具办人员于2017年5月4日向该局申请产权登记备案，该局要求其缴纳房屋质量保证金，该项目提交资料审核后于2017年5月10日缴纳了房屋质量保证金439万元。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。原告请求确认原告无需额外缴纳合同以外的封阳台材料款且判决被告履行协助办理产权登记义务。本院认为，原被告在签订合同时，对阳台封闭方式作出了明确规定，案涉房屋阳台系封闭阳台，该处属于房屋建设的一部分，阳台封闭的相关费用已计入建房成本。原告要求被告履行协助办理产权登记义务，本院认为，被告的该项合同义务仅限于将办理产权登记所需的材料在约定期限内提交给产权登记机关备案，且被告已于2018年1月11日将相应所需的材料报送临泉县不动产登记中心，该项义务已经履行完毕，但产权登记机关已将案涉房屋的分户产权办理至利华置业名下，故被告利华置业应继续履行协助原告办理产权登记的义务。原告已履行全额支付购房款的义务，被告应当向其交付符合合同约定的房屋，被告违反了合同约定，依法应承担违约责任。原告主张被告赔偿原告延期协助办理产权登记违约金26391.16元（按中国人民银行近三年计取逾期贷款利息的标准，按年利率6.09%从2017年7月1日计算暂时计算至2018年6月8日，实际应计算至实际履行之日止。）被告辩称，经已生效的法律文书确定房屋验收合格的时间为2016年12月27日，利华置业承担的在360日内“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限应当自该日起算。本院认为，被告将不符合交房条件的房屋交付给原告，原告接收房屋，系双方当事人自愿对自己的实体权利作出的处分，并应承担由此产生的法律后果。但本案房屋的实际接收时间为2016年6月8日，依据合同第十五条约定，被告应于2017年6月4日前将办理不动产权证书所需的资料报产权登记机关备案。不动产登记中心出具的《情况说明》及《不动产权受理通知书》显示，被告于2018年1月11日才将所需材料报不动产权登记中心备案，至此被告的合同约定产权资料报备义务方履行完毕。故原告要求被告支付延期协助办理产权登记违约金合理部分应予支持。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。被告逾期提供资料的天数从2017年7月1日计算至2018年1月11日，共计195天，被告应支付违约金为15047.59元（462496元×6.09%×195天÷365=15047.59元）。被告辩称，利华置业已经如约履行合同约定的提供资料义务，在测绘过程中，因业主提出面积异议及测绘机构变更，造成测绘工作延误，故临泉县房地产管理局的测绘时间不应计入利华公司的提交资料时间。本院认为，被告承担的提交资料的义务，应当同时保证提供资料的时效性、真实性和完整性，且合乎报备资料的规范。国务院于2001年4月4日颁布，于同年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产权开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”由此可见，被告应当在商品房交付使用前就应当将实施测绘，并应将测绘报告作为提交产权登记机关备案的资料予以报送，且测绘机构的选择系被告自主选择的结果，并非属于房地产行政管理部门的责任范围。本案中，被告利华置业以业主对测绘面积有异议以及测绘机构变更、重新测绘延误时间不应计入利华置业提交的资料时间为由，认为不应由其承担责任。本院认为，双方对于合同中的约定系双方的意思自治，对于合同之外的因素导致合同不能履行，除双方另有约定或不可抗力外，不能对抗合同的履行。故对被告的该辩解，本院不予采信。 被告反诉要求原告按阳台全面积据实结算房款，应补差价20465元。案涉合同中约定房屋面积应为83.84㎡，但被告已经获取的产权证书中记载的面积为84.59㎡，大于合同约定的房屋面积，但误差比绝对值在3%内，按照双方合同约定，应以产权登记证书上记载的面积为准，故对被告的该项反诉请求合理部分予以支持，则原告应补被告面积差价为人民币4137.31元（（84.59-83.84）㎡×5516.41元/㎡=4137.31元）。被告要求原告支付被告贷款担保金利息18898元（按贷款金额同期银行贷款利率的两倍，从2018年3月26日暂时计算至2019年4月21日）。《合同补充协议》第九条第二项对买受人在接收到出卖人办理产权证书的通知后15日内向出卖人提供相关证明资料。被告向本院提交了两份张贴通知办理产权证书公告的照片复印件，虽落款时间分别为2018年3月21日、2018年6月1日，但并不能因此证明通知到达原告的时间，原告自认其于2018年6月8日收到被告邮寄的办理产权登记的通知，故通知时间应为邮寄方式送达时间，即2018年6月8日。原告未提供证据证明，在其收到办理产权登记的通知后，是否提交，何时提交合同约定的证明材料，应当承担举证不能的法律后果。故原告应按照合同约定承担相应的违约责任，向被告支付贷款担保金利息886.03元（以原告购买房屋，银行扣除的担保金200000元×5%=10000元为本金，利率按同期中国建设银行两倍银行贷款利率5.88%×2=11.76%，自2018年6月24日计算至实际应计算至原告向被告提交合同约定的材料止，暂计算至2019年4月21日，共计302天。利息计算为10000×（5.88%×2）×302÷365=973元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司履行协助原告（反诉被告）秦梅、安祥臣办理产权登记义务； 二、被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）秦梅、安祥臣逾期办证违约金15047.59元； 三、原告（反诉被告）秦梅、安祥臣于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司购房款4137.31元； 四、原告（反诉被告）秦梅、安祥臣于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司支付贷款担保金利息973元； 五、驳回原告（反诉被告）秦梅、安祥臣的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费230元，由被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司负担131元，原告（反诉被告）秦梅、安祥臣负担99元；反诉费392元，由被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司负担342元，由原告（反诉被告）秦梅、安祥臣承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇一九年六月二十八日 书记员 余文凤 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。