江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0803民初375号原告：邱联汶，男，1970年11月4日出生，汉族，个体工商户。委托诉讼代理人：王海军，吉安市青原区天祥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：郭金香（原告之妻），女，1974年4月21日出生，汉族，个体工商户。被告：周惠兰，女，1945年3月19日出生，汉族，退休教师。委托诉讼代理人：傅雯浈，江西瀛文律师事务所律师。第三人：遂川县造船厂，住所地遂川县泉江镇四里街**。负责人：刘万民、罗传萍、黄遂明，该船厂职工。原告邱联汶与被告周惠兰、第三人遂川县造船厂不当得利纠纷一案,原告邱联汶于2018年9月13日，向本院起诉，本院受理后，依法适用普通程序进行了审理。于2018年9月27日，本院以原告起诉没有明确的被告为由，裁定驳回原告邱联汶的起诉。原告不服，于2018年9月29日，向吉安市中级人民法院上诉。2018年10月25日，吉安市中级人民法院作出裁定书，撤销本院作出的驳回原告邱联汶的起诉裁定，指令本院继续审理。本院于2019年3月12日重新立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月25日第一次公开开庭进行了审理。原告邱联汶的委托诉讼代理人王海军、郭金香，被告周惠兰的委托诉讼代理人傅雯浈到庭参加诉讼。2019年5月14日，原告邱联汶申请追加遂川县造船厂为第三人，本院依法追加。于2019年6月3日第二次公开开庭进行了审理。原告邱联汶的委托诉讼代理人王海军、郭金香，被告周惠兰的委托诉讼代理人傅雯浈，第三人遂川县造船厂的负责人刘万民、罗传萍、黄遂明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱联汶向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即返还原告的拆迁款24.4万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年12月5日，原告与遂川县造船厂签订了一份关于转让遂川船厂吉安分厂围墙北边房屋及土地使用权的协议，该协议约定，遂川县船厂将其坐落在吉安河东王家洲围墙外靠北边的房屋及土地转让使用权给原告，其中明确规定：1、遂川县船厂将吉安分厂靠北边的两间砖木结构房屋、水池、土地约800㎡转让使用权给原告，（两间房屋建筑面积分别为520.02㎡和94.5㎡，共计614.52㎡。房屋占地面积与水塘，土地面积之和共计1414.52㎡，即2.12亩）。同时，被告也与遂川县船厂签订了一份该船厂将其厂围墙内房屋及土地使用权转让给被告的协议，被告将购买的遂川县船厂围墙内房产证进行了变更登记，而原告的土地和围墙外的房产证均没有变更。由于转让给被告的土地多，原告的少，共计29.73亩，而船厂只有一本土地证，原、被告双方达成共识，由被告对外签订拆迁补偿合同，被告也承诺向原告支付3亩的按政府补偿标准计算的补偿款。2018年3月，国家因建设需要，将上述两块土地全部征收。因被告对政府拆迁办隐瞒实情，政府拆迁办按11.5万元/亩的补偿标准将这两块土地的补偿款全部发给了被告。被告也承认领取了这笔钱，但她以拆迁办付给她的钱少了为由，拒绝向原告返还原告应得部分。为此，原告多次找被告协商无果，故原告诉至法院。周惠兰辩称，1、被告与遂川县船厂签订的房屋厂房转让协议经过公证处公正，办理了房产证，进行了过户登记，且经过法院的判决确认被告对厂房享有所有权，对土地享有使用权。被告取得土地补偿款是经过吉安市房屋征收与补偿中心审核确认，被告应得的。是经过行政确认，合法取得，如有异议，原告应另行提起行政诉讼。被告与遂川县船厂签订的房屋厂房转让协议中约定的围墙内指的是房记（围墙内），并不单指围墙内，是整个厂房都转让给被告。2、原告与遂川县船厂签订的关于转让遂川船厂吉安分厂围墙北边房屋及土地使用权的协议真实性无法确定。即使真实，也是该船厂一物二卖。出售给被告在前，与原告签订转让合同在后，且被告还进行了过户登记，原告仅仅持有船厂的房产证和一份真假不明的转让协议，不能证明原告对涉诉土地的使用权。3、原告认为拆迁补偿款包括了原告的土地补偿款，那么原告需先确权，而不能先起诉被告返还。被告即使要返还，也是返还给吉安市房管局。从目前证据来看，原告没有任何权属依据，更无法证明原告所谓房产补偿款包含在被告所得的补偿款中。综上，应驳回原告诉请。遂川县造船厂述称，遂川县船厂驻吉安船厂北边土地有1400多平方米。北边土地使用权和房屋所有权转让给了原告，并与原告签订了关于转让遂川船厂吉安分厂围墙北边房屋及土地使用权的协议。吉市国用（91）字第6-388号国有土地使用权证中附图中标注的编号6-11范围内的房屋所有权、土地使用权都转让给了原告。没有围墙的界线，只有编号。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院对邱联汶为证明其主张和事实向本院所提证据认定如下：1、原告的关于转让遂川船厂吉安分厂围墙北边房屋及土地使用权的协议、遂川县造船厂收据，证明①关于转让遂川船厂吉安分厂围墙北边房屋及土地使用权的协议证明2000年12月5日，遂川县造船厂与原告签订关于转让遂川船厂吉安分厂围墙北边房屋及土地使用权的协议。该协议第一条约定，遂川县造船厂将其吉安分厂靠北边的两间砖木结构房屋、水池、土地约800㎡转让使用权给原告邱联汶。该协议第二条约定，转让费为800元（一次性现金付清），原告邱联汶自转让之日起有使用权。②遂川县造船厂收据证明2000年12月6日，遂川县船厂向原告出具收据，收取了转让费为800元。2、原告持有的围墙外产权证两本，证明①产权证号为第××号遂川县船厂驻吉安船厂河东镇王家洲12栋的房屋产权，登记的房屋所有权人为遂川县船厂驻吉安船厂，房屋坐落河东镇王家洲12栋，建筑面积520.2㎡；②产权证号为第××号遂川县船厂驻吉安船厂河东王家洲11栋的房屋产权，登记的房屋所有权人为遂川县船厂驻吉安船厂，房屋坐落河东镇王家洲11栋，建筑面积94.5㎡。3、被告的房屋厂房转让协议书、（2000）吉市证第633号公证书，证明①被告的房屋厂房转让协议书证明2000年12月4日，遂川县造船厂与被告签订了房屋厂房转让协议书。该协议约定，遂川县造船厂经主管部门批准，有房屋一栋，属砖木结构，房屋坐落在吉安市河东乡王家洲，建筑面积50.20平方米。厂房一间，属砖混结构，该厂房坐落在吉安市王家洲，建筑面积12.25㎡。经遂川县船厂与被告周惠兰协商，遂川县船厂将该房屋及厂房转让给被告周惠兰。该协议第一条约定，房屋及厂房出售价款及付款方法：8万元。周惠兰以现金在协议签订之日一次性付清。遂川县造船厂将该房屋及房记（围墙内）的所有产权（包括该厂内的所有土地使用权）及厂内的水泵、变压器、水塔、围墙（含围墙内的一草一木）。所有房屋的产权证交给周慧兰。②（2000）吉市证第633号公证书证明2000年12月4日，吉安市公证处对遂川县造船厂与被告签订了房屋厂房转让协议书进行了公证。4、（1）国有土地上房屋征收与补偿协议、1999年12月原吉安市人民政府颁发的吉市国用（91）字第6-388号国有土地使用证、吉安河东遂川县驻吉安造船厂土地的征收补偿价值评估报告，证明①国有土地上房屋征收与补偿协议证明2017年，周慧兰与吉安市房地产管理局签订关于青原区河东镇王家洲（遂川县驻吉安造船厂）的土地、房屋、围墙等附属建筑及树木的补偿协议，补偿总价款为6864100元。②1999年12月原吉安市人民政府颁发的吉市国用（91）字第6-388号国有土地使用证证明该证中附图中标注了围墙外编号6-11范围内的房屋、土地。③吉安河东遂川县驻吉安造船厂土地的征收补偿价值评估报告证明2017年8月9日，江西省中唐房地产评估顾问有限公司，对吉安河东遂川县驻吉安造船厂土地的征收补偿价值作出土地估价报告，认为吉安河东遂川县驻吉安造船厂的评估土地面积19802.28平方米（约29.7033亩）；单位面积地价172.5元/平方米（11.5万元/每亩）；评估土地总价341.5893元。（2）中国建设银行转账支票存根及进账单、领款通知书、补偿统计表、领条、被告身份证复印件、委托书、补偿协议，证明2018年3月14日、同年3月19日，被告分二次领取了青原区河东镇王家洲（遂川县驻吉安造船厂）的土地、房屋、围墙等附属建筑及树木的补偿款共计6864100元。5、原告与被告微信聊天记录，证明2018年4月1日至2018年8月15日，原、被告通过微信对青原区河东镇王家洲（遂川县驻吉安造船厂）的土地补偿问题进行过磋商。本院对周惠兰为证明其主张和事实向本院所提证据认定如下：1、房屋厂房转让协议，证明2000年12月4日，遂川县造船厂与被告签订了房屋厂房转让协议。该协议约定，遂川县造船厂经主管部门批准，有房屋一栋，属砖木结构，房屋坐落在吉安市河东乡王家洲，建筑面积50.20平方米。厂房一间，属砖混结构，该厂房坐落在吉安市王家洲，建筑面积12.25㎡。经遂川县船厂与被告周惠兰协商，遂川县船厂将该房屋及厂房转让给被告周惠兰。该协议第一条约定，房屋及厂房出售价款及付款方法：8万元。周惠兰以现金在协议签订之日一次性付清。遂川县造船厂将该房屋及房记（围墙内）的所有产权（包括该厂内的所有土地使用权）及厂内的水泵、变压器、水塔、围墙（含围墙内的一草一木）。所有房屋的产权证交给周慧兰。2、2014年4月28日吉安市中级人民法院作出的（2014）吉中民三终字第87号民事判决书，证明2014年4月18日吉安市中级人民法院作出的（2014）吉中民三终字第87号民事判决书本院认为中载明，本院认为，周惠兰与遂川县造船厂签订的房屋厂房转让协议第一条中明确约定，遂川县造船厂转让的范围包括该厂内的所有土地使用权，结合遂川县交通局向遂川县造船厂书面批复以及遂川县造船厂已将土地使用权证原件交付给被告等事实，可以认定被告已取得了该宗土地的实际使用权，被告虽未办理该地使用权变更手续，并不影响其对该土地享有使用权和收益权。3、被告持有的国有土地证使用权证，证明1999年12月原吉安市人民政府颁发的吉市国用（91）字第6-388号国有土地使用证载明，土地使用者为遂川县驻吉安造船厂，车间用地面积18360平方米。2003年5月吉安市国土资局颁发的吉州国用（2003）字第工-287号国有土地证使用权证载明，土地使用者为遂川县造船厂，住宅用地面积1442.28平方米。4、房产证，证明2006年7月4日，遂川县造船厂已将遂川县驻吉安造船厂的厂区内的房屋过户给了周惠兰和其女儿钟某。（1）2006年7月4日吉安市青原房产交易所颁发的房屋所有权证号青原**房产证载明，房屋共有权人周慧兰，房屋所有权持证人钟某，房屋坐落在青原区河东镇王家洲16幢，砖木结构，建筑面积50平方米。（2）2006年7月4日吉安市青原房产交易所颁发的房屋所有权权证号青原**产证载明，房屋共有权人周慧兰，房屋所有权持证人钟某，房屋坐落在青原区河东镇王家洲6幢，混合结构，建筑面积12.25平方米。（3）2006年7月4日吉安市青原房产交易所颁发的房屋所有权证权证号青原**证载明，房屋共有权人周慧兰，房屋所有权持证人钟某，房屋坐落在青原区河东镇王家洲8幢，砖木结构，建筑面积129.25平方米。（4）2006年7月4日吉安市青原房产交易所颁发的房屋所有权证号权证号青原**载明，房屋共有权人周慧兰，房屋所有权持证人钟某，房屋坐落在青原区河东镇王家洲7幢，砖木结构，建筑面积193.8平方米。5、国有土地上房屋征收与补偿协议，证明2017年，周慧兰与吉安市房地产管理局签订关于青原区河东镇王家洲（遂川县驻吉安造船厂）的土地、房屋、围墙等附属建筑及树木的补偿协议，该协议第三条第二款约定，被告应向吉安市房地产管理局提交被征收房屋所有权证、土地使用证、法律裁决书等相关证件。本院对遂川县造船厂为证明其主张和事实向本院所提证据认定如下：1、房屋厂房转让协议、（2000）吉市证第633号公证书公证书，证明①房屋厂房转让协议证明遂川县造船厂提向法庭提交了一份有涂改的2000年12月4日遂川县造船厂与被告签订了房屋厂房转让协议。该协议载明，遂川县造船厂经主管部门批准，有房屋一栋，属砖木结构，房屋坐落在吉安市河东乡王家洲，建筑面积50.20平方米。厂房一间，属砖混结构，该厂房坐落在吉安市王家洲，建筑面积12.25㎡。经遂川县船厂与被告周惠兰协商，遂川县船厂将该房屋及厂房转让给被告周惠兰。该协议第一条约定，房屋及厂房出售价款及付款方法：8万元。周惠兰以现金在协议签订之日一次性付清。遂川县造船厂将该房屋及房记（抹去了围墙内）的所有产权（抹去了包括该厂内的所有土地使用权）及厂内的水泵、变压器、水塔、围墙（抹去了含围墙内的一草一木）。（抹去了所有房屋的产权证）交给周慧兰。②（2000）吉市证第633号公证书证明2000年12月4日，吉安市公证处对遂川县造船厂与被告签订了房屋厂房转让协议书进行了公证。2、关于转让遂川船厂吉安分厂围墙北边房屋及土地使用权的协议，证明2000年12月5日，遂川县造船厂与原告签订关于转让遂川船厂吉安分厂围墙北边房屋及土地使用权的协议。该协议第一条约定，遂川县造船厂将其吉安分厂靠北边的两间砖木结构房屋、水池、土地约800㎡转让使用权给原告邱联汶。该协议第二条约定，转让费为800元（一次性现金付清），原告邱联汶自转让之日起有使用权。3、权益确认书，证明2019年5月30日，遂川县造船厂出具权益确认书。该权益确认书载明，青原区人民法院：原告邱联汶诉被告周惠兰不当得利纠纷一案，在诉讼中，原告向贵院申请追加遂川县船厂为本案的第三人参加诉讼，遂川县造船厂现对2000年12月5日将吉安分厂河东王家洲围墙外靠北边房屋和土地转让给原告并签订了协议，虽然买卖后该分厂的房屋和土地没有办理过户登记，但是原告邱联汶为涉案土地的实际所有人和控制人，遂川县造船厂只是登记人，为此，现遂川县造船厂对原告邱联汶起诉被告周惠兰不当得利的诉讼主体和主张的权益，本船厂现有的权益表示同意转移由原告邱联汶全权主张。根据原被告、第三人的诉辩、陈述主张及举证质证意见，本院确认本案法律事实如下：2000年12月4日，遂川县造船厂与被告签订了房屋厂房转让协议书。该协议约定，遂川县造船厂经主管部门批准，有房屋一栋，属砖木结构，房屋坐落在吉安市河东乡王家洲，建筑面积50.20平方米。厂房一间，属砖混结构，该厂房坐落在吉安市王家洲，建筑面积12.25㎡。经遂川县船厂与被告周惠兰协商，遂川县船厂将该房屋及厂房转让给被告周惠兰。该协议第一条约定，房屋及厂房出售价款及付款方法：8万元。周惠兰以现金在协议签订之日一次性付清。遂川县造船厂将该房屋及房记（围墙内）的所有产权（包括该厂内的所有土地使用权）及厂内的水泵、变压器、水塔、围墙（含围墙内的一草一木）。所有房屋的产权证交给周慧兰。同日，吉安市公证处作出（2000）吉市证第633号公证书对遂川县造船厂与被告签订了房屋厂房转让协议书进行了公证。2000年12月5日，遂川县造船厂与原告签订关于转让遂川船厂吉安分厂围墙北边房屋及土地使用权的协议。该协议第一条约定，遂川县造船厂将其吉安分厂靠北边的两间砖木结构房屋、水池、土地约800㎡转让使用权给原告邱联汶。该协议第二条约定，转让费为800元（一次性现金付清），原告邱联汶自转让之日起有使用权。2000年12月6日，遂川县船厂向原告出具收据，收取了转让费为800元。2017年，周慧兰与吉安市房地产管理局签订关于青原区河东镇王家洲（遂川县驻吉安造船厂）的土地、房屋、围墙等附属建筑及树木的补偿协议，补偿总价款为6864100元。该协议第三条第二款约定，被告应向吉安市房地产管理局提交被征收房屋所有权证、土地使用证、法律裁决书等相关证件。2018年3月14日、同年3月19日，被告分二次领取了青原区河东镇王家洲（遂川县驻吉安造船厂）的土地、房屋、围墙等附属建筑及树木的补偿款共计6864100元。被告向吉安市房地产管理局提交了其所有的被征收房屋所有权证即遂川县造船厂的遂川县驻吉安造船厂的厂区内的房屋过户给了周惠兰和其女儿钟某的房屋所有权证，持有的土地使用证、法律裁决书等相关证件。另查明，原告持有产权证号为第××号遂川县船厂驻吉安船厂河东镇王家洲12栋的房屋产权证，登记的房屋所有权人为遂川县船厂驻吉安船厂，房屋坐落河东镇王家洲12栋，建筑面积520.2㎡；原告持有产权证号为第××号遂川县船厂驻吉安船厂河东王家洲11栋的房屋产权证，登记的房屋所有权人为遂川县船厂驻吉安船厂，房屋坐落河东镇王家洲11栋，建筑面积94.5㎡。被告持有的1999年12月原吉安市人民政府颁发的吉市国用（91）字第6-388号国有土地使用证载明，土地使用者为遂川县驻吉安造船厂，车间用地面积18360平方米。被告持有的2003年5月吉安市国土资局颁发的吉州国用（2003）字第工-287号国有土地证使用权证载明，土地使用者为遂川县造船厂，住宅用地面积1442.28平方米。2006年7月4日，遂川县造船厂已将遂川县驻吉安造船厂的厂区内的房屋过户给了周惠兰和其女儿钟某。2006年7月4日吉安市青原房产交易所颁发的房屋所有权证号青权证号青原**明，房屋共有权人周慧兰，房屋所有权持证人钟某，房屋坐落在青原区河东镇王家洲16幢，砖木结构，建筑面积50平方米。2006年7月4日吉安市青原房产交易所颁发的房屋所有权证号青原权证号青原**，房屋共有权人周慧兰，房屋所有权持证人钟某，房屋坐落在青原区河东镇王家洲6幢，混合结构，建筑面积12.25平方米。2006年7月4日吉安市青原房产交易所颁发的房屋所有权证号青原×权证号青原**房屋共有权人周慧兰，房屋所有权持证人钟某，房屋坐落在青原区河东镇王家洲8幢，砖木结构，建筑面积129.25平方米。2006年7月4日吉安市青原房产交易所颁发的房屋所有权证号青原××权证号青原**屋共有权人周慧兰，房屋所有权持证人钟某，房屋坐落在青原区河东镇王家洲7幢，砖木结构，建筑面积193.8平方米。2014年4月18日吉安市中级人民法院（2014）吉中民三终字第87号民事判决书载明，本院认为，周惠兰与遂川县造船厂签订的房屋厂房转让协议第一条中明确约定，遂川县造船厂转让的范围包括该厂内的所有土地使用权，结合遂川县交通局向遂川县造船厂书面批复以及遂川县造船厂已将土地使用权证原件交付给被告等事实，可以认定被告已取得了该宗土地的实际使用权，被告虽未办理该地使用权变更手续，并不影响其对该土地享有使用权和收益权。本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权登记是所有权变动的生效要件，未经登记，所有权不发生变动。原告持有的遂川县船厂驻吉安船厂河东镇王家洲12栋的房屋产权证号第**，登记的房屋所有权人为遂川县船厂驻吉安船厂；持有的遂川县船厂驻吉安船厂河东王家洲11栋的房房屋产权证号第**，记的房屋所有权人为遂川县船厂驻吉安船厂。原告没有将遂川县驻吉安造船厂围墙北边房屋及土地使用权的所有权人变更登记为自已，没有依法取得该房屋所有权和土地使用权，原告无权要求被告返还拆迁款。遂川县造船厂未经主管部门批准，不得将其权益随意处置，故遂川县造船厂不能对其权益表示同意转移由原告邱联汶全权主张。综上所述，原告要求被告返还拆迁款24.4万元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告邱联汶的诉讼请求。案件受理费4960元，由原告邱联汶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  邓正信人民陪审员  毛祖枋人民陪审员  稂秋华二〇一九年六月二十四日书 记 员  王 智