河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民初170号 原告：杜斌，男，汉族，1973年12月30日出生，住四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：蒋文超，山东平正大律师事务所律师。 被告：邯郸市中道房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区东环路中段。 法定代表人：王喜堂，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：侯士朝，河北驰舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王飞，河北驰舟律师事务所律师。 原告杜斌与被告邯郸市中道房地产开发有限公司（以下简称中道公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告杜斌委托诉讼代理人蒋文超、被告中道公司委托诉讼代理人侯士朝、王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜斌向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋买卖协议；2.中道公司返还购房款11428936元，并需支付利息（以11428936元为基数自2017年1月20日起按照中国人民银行同期放贷款利率标准计算至判决生效之日）；3.中道公司支付赔偿款11428936元；4.本案诉讼费用由中道公司负担。事实和理由：原被告双方于2017年1月19日、1月20日签订《中道大厦Ｃ座认购协议》，约定原告购买被告开发的位于邯郸市丛台区19层写字楼，面积1461.77平方米，7424元／㎡，总价钱款10852180元；18层1801西子楼，面积78.13平方米，7382元／㎡，总价款576756元。协议签订后原告依约支付了全部购房款，共计11428936元。协议对所认购房屋位置、面积、价款、税费承担、违约责任等做了约定。双方签订的协议依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称：《商品房买卖合同解释》）第五条规定，应当认定为商品房买卖合同。原告多次催促被告履行合同，签订正式商品房买卖合同，被告拒不履行。经了解，被告已将原告所购房屋抵押给他人，并且处于查封状态。被告的行为严重违反约定，损害了原告的合法权益，并给原告造成巨大的经济损失。依据相关法律规定，诉请被告返还原告购房款并支付利息，承担原告已付购房款一倍的赔偿责任。 中道公司辩称，一、涉案认购协议订立时，中道公司并未隐瞒涉案房产已被抵押的事实，杜斌对此知情，杜斌不具有《商品房买卖合同解释》第九条规定的解除合同并承担赔偿一倍购房款的法定事由。二、涉案房产已取得商品房预售许可证且销售行为已获得该房产抵押权人中国工商银行邯郸丛台支行的书面同意，中道公司已具备出售该房产的条件,可以履行协议。基于上述理由，杜斌提出的本案诉请缺乏事实和法律依据，不应得到支持，人民法院应当驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，杜斌为支持其诉讼请求，提交以下证据：1.《中道大厦C座认购协议书》2份；2.收款收据2份及银行流水。中道公司为反驳原告诉讼主张，提交了以下证据：1.商品房预售许可证；2.中国工商银行邯郸丛台支行承诺书二份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中道公司代理人对杜斌所提交的全部证据均无异议，承认该公司收到杜斌所付的全部房款。杜斌对中道公司提交的商品房预售许可证的真实性没有异议，但认为该证据并不能证明预售范围包换涉案房屋。承诺书的真实性无法判断。对当事人争议的事实和证据，本院认定如下： 杜斌与中道公司于2017年1月19日、1月20日签订两份《中道大厦Ｃ座认购协议》，双方在协议中约定：第一条、乙方（注：杜斌）所认购商品房的基本情况：乙方所认购的写字楼位于邯郸市丛台区19层，该写字楼的用途为商务办公，该商品房建筑面积为1461.77平方米。18层1801室，面积78.13平方米。标的物说明：乙方认购的写字楼不存在任何形式的权属争议，由此对一方产生的一切损失由甲方承担，工程预计交付时间为__年__月__日（注：未作约定）。第二条、计价方式与价款：1.甲方（注：中道公司）与乙方约定安建筑面积计算房屋总价款，该房屋（注：19层）预售单价为人民币7424元每平方米，预售总价款合计人民币10852180元。该房屋（注：18层1801室）预售单价为人民币576756元。第三条、面积误差问题：按双方签订的正式《商品房买卖合同》的约定处理。第四条、按照政府规定应当由乙方承担的其他税、费，由乙方另行支付。第五条、付款说明：乙方认购的商品房总价款合计人民币共计10852180元整。1.乙方选择一次性付款的方式，于2017年1月19日支付10852180元，于2017年1月20日支付576756元，作为认购金，用于预定该商品房，享有该认购用房的购买权。……。第六条、其他约定：……，5.本协议自双方签字或加盖公章之日起生效，到双方签订正式《商品房买卖合同》后自行失效，在签订正式《商品房买卖合同》时，乙方将本协议交回甲方。签订协议后，杜斌于2017年1月20日向中道公司付款10852180元，2017年1月21日向中道公司支付576756元。两笔共计付款11428936元。中道公司以位于丛台区丛台路497号北方建筑材料装饰城项目在建工程及土地使用权进行抵押贷款，抵押权人为中国工商银行股份有限公司邯郸丛台支行。 本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案认购协议的性质；二、涉案认购协议应否解除；三、中道公司应否承担杜斌主张的赔偿责任。 一、关于涉案认购协议的性质 本院认为，涉案认购协议的性质应属商品房买卖预约合同。双方订立协议所使用的名称为认购协议。从协议约定的内容看，协议对销售方履行交房义务的时间、条件、交付方式以及相关违约责任均未作出约定，因此，该协议并不具有《商品房买卖合同解释》第五条所规定的《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。另一方面，双方在协议中对交付款项的性质明确约定为认购金，并约定该款用于预定商品房，享有该认购用房的购买权。从交付款项的实际情况看，在销售方未对履行交房义务作出基本约定的情况下，认购方一次性支付涉及金额达千万的全部款项，与房产认购交易的通常做法不合。本院依职权询问双方是否存在针对涉案付款的民间借贷行为，双方均予以否认。从全案现有案件证据分析，涉案认购协议不具有商品房买卖本约合同的性质和效力，双方的意思表示仅具有预约合同的性质，本院对杜斌关于涉案认购协议为商品房买卖合同的主张，不予采信。 二、关于涉案认购协议应否解除 本院认为，预约合同的履行标的是签订正式的商品房买卖合同。双方于2017年1月19日和20日订立涉案认购协议后，中道公司在其后两年多的时间里，未与杜斌订立正式商品房买卖合同。中道公司称与杜斌进行过磋商，但未提交证据证明，杜斌不予认可，本院不予采信。中道公司虽称已于2015年9月17日取得涉案房产的预售许可证，可以履行协议，但其承认涉案房产目前处于抵押和被查封状态，杜斌因订立认购协议的合同目的无法实现，主张解除该协议，该主张符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，本院予以支持。 三、关于中道公司应否承担杜斌主张的赔偿责任 本院认为，中道公司在订立认购协议后，未在合理期限内与杜斌订立正式商品房买卖合同，有违诚实信用原则，给已支付认购金的杜斌造成了信赖利益的损失，应当承担相应的损害赔偿责任。对杜斌请求协议解除后返还已交付的认购金并支付法定利息的诉讼请求部分，本院予以支持。杜斌主张中道公司在订立协议过程中隐瞒了抵押在建工程的情况，但未提交证据证明其主张，本院不予采信。杜斌诉请中道公司支付已付认购金一倍的损失赔偿，但涉案合同的性质为预约性质，因未订立本约而给订约人造成的损失是信赖利益的损失，信赖利益损失的赔偿范围并不包含履行本约的可得利益及违反本约的合同责任。《商品房买卖合同解释》第九条规定所适用的情形是双方订立正式商品房买卖合同，与本案认购协议的预约性质不符，因此，对杜斌主张适用该条款的赔偿请求部分，本院不予支持。 综上所述，中道公司在签订认购协议后，未在合理期限内与杜斌订立正式商品房买卖合同，且涉案房产因中道公司涉诉处于被查封状态，杜斌签订认购协议的订约目的无法实现，杜斌诉请解除协议、返还购房款及利息的主张，依法有据，本院予以支持。杜斌诉请中道公司支付已付认购金一倍的损失赔偿，因与认购协议的预约性质不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第四十二条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、解除杜斌与邯郸市中道房地产开发有限公司于2017年1月19日和20日订立的两份《中道大厦C座认购协议》； 二、邯郸市中道房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还杜斌认购金11428936元，并支付相应利息（以10852180元为基数，自2017年1月21日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日；以576756元为基数，自2017年1月21日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日）； 三、驳回杜斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费161520元，由邯郸市中道房地产开发有限公司负担91520元，杜斌负担70000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  梁兴元 人民陪审员  侯斌辉 人民陪审员  李智欣 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  蒿冠鹏