海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民初809号原告（执行案外人）：王鹏，男，1982年7月4日出生，汉族，住海口市秀英区紫园路祥和家园****，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：何诚，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：范婵媛，江苏鹿鼎律师事务所律师。被告（申请执行人）：深圳甲乙丙开元投资中心（有限合伙），住所地：深圳市前深港合作区前湾一路******，统一社会信用代码：91440300MA5EK81L8L。执行事务合伙人：深圳甲乙丙基金管理有限公司（委托代表：张世峰）。委托诉讼代理人：董春阳，北京市天伦怡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨拓，北京市天伦怡达律师事务所实习律师。被告（被执行人）：海南美好中和房地产开发有限公司，住，住所地：海南省乐东黎族自治县尖峰镇龙沐湾开发区**一社会信用代码：914690336989303560。法定代表人：王安文，董事长。被告（被执行人）：海南美好房地产开发有限公司，住所地，住所地：海南省临高县临高角风景名胜区临澜湾·国际海岸水城海豚花园会信用代码：91469028665127663Y。法定代表人：王安文，董事长。被告（被执行人）：海南中和（集团）有限公司，住所地，住所地：海口市会信用代码：914600002840474831。法定代表人：崔学云，董事长。原告王鹏因与被告深圳甲乙丙开元投资中心（有限合伙）（以下简称甲乙丙中心）、海南美好中和房地产开发有限公司（以下简称美好中和公司）、海南美好房地产开发有限公司（以下简称美好公司）、海南中和（集团）有限公司（以下简称中和公司）案外人执行异议之诉-案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王鹏及其委托诉讼代理人何诚、被告甲乙丙中心的委托诉讼代理人董春阳、杨拓到庭参加诉讼。被告美好中和公司、美好公司、中和公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王鹏向本院提出诉讼请求：1.撤销海南省海口市中级人民法院（2018）琼01执异839号执行裁决书。2.终止对海南美好龙沐湾一期9幢318室房产的执行，并解除对此套房屋及土地的查封。3.本案诉讼费由甲乙丙中心、美好中和公司、美好公司、中和公司承担。事实和理由：2016年4月30日王鹏与美好中和公司签订了《房屋认购合同》，约定王鹏购买美好中和公司开发的海南美好龙沐湾一期的9幢318室房产1套，房屋全款￥421822.00元，该房屋是基于原购买的该小区5幢307房换房而得。因美好中和公司与他人存在经济纠纷而牵扯到王鹏于2016年3月31日购买的5幢307室房屋，因此美好中和公司将9幢308、9幢318室两套房屋用于置换。5幢307室一套房屋置换9幢308、318两套房屋，王鹏仍需要补交305128元房款。因此王鹏与美好中和公司当天签订的合同约定：美好中和公司将9幢308室备案登记在王鹏名下后，王鹏再付9幢318室购房尾款305128元。美好中和公司于当日向王鹏交付了两套房屋的钥匙。美好中和公司的行为应认定为实际交房，王鹏已于2016年4月30日合法占有9幢318室房屋。2017年7月13日王鹏和美好中和公司签订《1区8#、10#楼及68套别墅强电箱设备采购合同》，合同约定：先付款后送货。截止至2017年10月27日王鹏运送货款合计金额573631.25元，但美好中和公司仅付款513327.98元。因美好中和公司尚欠6万余元货款未及时支付，王鹏停止供货。美好中和公司与王鹏协商，用拖欠货款抵扣王鹏购买9幢318室的购房款，并要求王鹏将购房款尾款用货物予以抵交。王鹏又于2017年11月再发254505.7元的货物。美好中和公司未再支付货款，王鹏依据约定也未再支付房款。经2018年8月16日美好中和公司与王鹏对账，美好中和公司拖欠王鹏319211.36元，足以抵扣王鹏购买9幢318室房款余款305128元的金额。因此，王鹏已足额支付9幢318室房屋全部购房款。王鹏认为，王鹏已于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产并且已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记。王鹏应为9幢318室的实际所有人，已享有排除执行的物权期待权。（2018）琼01执异839号执行裁定书事实认定错误，应终止对9幢318房屋的执行。甲乙丙中心辩称，一、王鹏与开发商签订的书面购房合同尚未生效。2016年4月30日，王鹏与被执行人美好中和公司签订《房屋认购单》，双方约定王鹏购买由美好中和公司开发的“美好·龙沐湾”××楼，房屋总价款为421822元；《房屋认购单》第三条同时约定，认购方须在签订《房屋认购单》之日起七日内与开发商签订《商品房买卖合同》，而《商品房买卖合同》第二十三条规定“本合同自双方签订之日起生效”。本案中，王鹏与美好中和公司签订的《商品房买卖合同》，仅有王鹏一方签字，美好中和公司未加盖公章。因此，王鹏与美好中和公司签订的《商品房买卖合同》并未生效。二、王鹏支付的购房款数额不符合法律规定要求。在案外人提起的执行异议之诉中，不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的核心问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行复议若干规定》）第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，其中一个条件须满足“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，王鹏仅支付了116694元购房款，远远未达到房屋总价款的百分之五十。此外，即使按照王鹏所主张，其与美好中和公司经过对账，双方同意用未支付货款抵扣9幢318室房屋余款305128元。但是，该抵充行为发生在2018年8月16日。换言之，王鹏视为支付剩余房款的行为发生在该栋房屋被法院查封之后。王鹏在明知涉案房屋已被法院查封的情况下，仍依旧支付剩余房款，其权利应不予保护。三、王鹏所购房屋并非为了居住且其名下已有多套房屋。《执行复议若干规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定确立了基于担保物权或法定优先权的强制执行一般不应被排除的一般原则。然而，为了保障消费者的居住权，《执行复议若干规定》在第二十九条的基础上确立了第二十七条的一个例外。《执行复议若干规定》第二十九条规定，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。根据立法本意，该条的商品房“买受人”应是为生活居住而购买由房地产开发企业销售的商品房的个人。如果被执行人及其扶养家属的名下有其它能够维持生活必需的居住房屋，那么法院对其就没有保护的必要。本案中，王鹏不仅在海口秀英区拥有一套房屋，而且在“美好·龙沐湾”拥有9幢308、318两套房屋。上述事实说明，王鹏所购房屋早已超出满足其生存权的合理消费范畴，不符合《执行复议若干规定》第二十九条之规定。四、王鹏的“物权期待权”既不能成立，也不能对抗甲乙丙中心的担保物权。1.涉案房屋在签订购房合同之前已被抵押，王鹏的“物权期待权”不能成立。本案中，王鹏以其“已于在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同;在人民法院查封之前已合法占有该不动产并且已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记”为由，从而主张享有对9幢318室的物权期待权。但是，如前所述，王鹏与被执行人美好中和公司签订的《商品房买卖合同》既未生效，王鹏也未在涉案房屋被查封前支付全部价款。此外，我国的不动产登记具有公示公信效力，涉案房屋早在2014年1月6日被抵押给债权人，而王鹏在2016年4月30日签订《商品房买卖合同》时却没有履行合理的注意义务，导致涉案房屋由于存在他人抵押权而无法进行权属登记。这种对他人权利障碍的忽略行为，应该归责于王鹏自身，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，上述的三个条件在本案中都不具备，王鹏的“物权期待权”不能成立。2.“物权期待权”仅能对抗普通债权，不能排除担保物权人申请执行。《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如果符合该条规定的四个条件，那么其可以物权期待权来排除普通债权的执行。但买受人如要申请排除优先债权执行，则要依据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。最高人民法院在“广西恒冠建设集团有限公司、王贤安申请执行人执行异议之诉案”【案号为（2018）最高法民申1972号】中也同样持此观点，即“房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。”再如，最高人民法院在“李跃、衡阳农村商业银行股份有限公司申请执行人执行异议之诉案”【案号为(2018)最高法民申5078号】中认为，“衡阳农商行作为申请执行人对案涉房产享有担保物权，即便本案情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，李跃也不得请求排除担保物权人申请的执行。鉴于李跃对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，原审判决准许对案涉房屋继续执行，并无不当。”本案中，涉案房屋于2014年1月6日被抵押给中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称“华融海南分公司”）。2018年7月24日，华融海南分公司与甲乙丙中心签订《债权转让协议》，双方约定将华融海南分公司对美好中和公司的4亿元主债权及其从权利一并转让给甲乙丙中心。2018年9月29日，海口市中级人民法院分别作出（2017）琼01执689号之一《执行裁定书》和（2018）琼01执53号之一《执行裁定书》，裁定将甲乙丙中心变更为两案的申请执行人。现甲乙丙中心作为涉案房屋的抵押权人，享有对涉案房屋的优先受偿权，王鹏所提执行异议不能对抗甲乙丙中心的担保物权。综上所述，王鹏与美好中和公司签订的书面购房合同尚未生效，其在查封前支付的购房款数额未达到房屋总价款的百分之五十，并且其名下有多套房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的实质要件。所以，王鹏对本案执行的标的房产不享有足以排除执行的权利，其异议理由不能成立，请求法院依法驳回其诉求。美好中和公司、美好公司、中和公司未到庭也未作答辩。原告王鹏提交了以下证据：证据一、房屋认购单。证明内容：1．2016年4月30日王鹏与美好中和公司签订了认购合同；2.证明王鹏购买美好中和公司开发的海南美好龙沐湾的9幢318室房产一套，房屋全款￥421822.00元，合同签订时王鹏支付房款￥116694元。3.合同约定：美好中和公司将王鹏已付清全款购买的9幢308室备案登记在王鹏名下后，再付9幢318室购房尾款305128元。因此当天并没有支付9幢318室的购房全款。证据二：商品房买卖合同。证明内容：1.2016年4月30日，美好中和公司提供了案涉房屋的《商品房买卖合同》给王鹏签字，王鹏签字后将所签字的合同原件返还美好中和公司盖章，但美好中和公司未将盖章的合同返还王鹏。2.该合同关于案涉房屋的价款、面积、位置、房号的各项约定，与《房屋认购单》完全相同，《房屋认购单》具有房屋买卖合同的性质。证据三：销售不动产统一发票。证明内容：1.美好中和公司已收到了王鹏支付的房屋购房首付款，并于2017年2月8日向王鹏开具不动产统一购房发票。2.销售的××号房，即已被查封执行的房产；3.该款项性质为购房款。证据四：“美好龙沐湾”换房申请单。证明内容：1.因王鹏原购买的5幢307房涉及经济纠纷，因此王鹏与美好中和公司协商于2016年4月30日换房至9幢308室、9幢318室。2.美好中和公司将王鹏已付清全款购买的9幢308室备案登记在王鹏名下后，王鹏再付9幢318室即案涉房屋的购房尾款305128元。证据五：收楼流转单。证明内容：2016年4月30日，王鹏签署了9幢308室的收楼流转单并收到了美好中和公司交付的9幢308室房屋钥匙。实际上，当日美好中和公司将9幢318室的钥匙也与308室的钥匙一起交给了王鹏，王鹏已于2016年4月30日合法占有9幢318室。证据六：购货合同。证明内容：2017年7月13日王鹏和美好中和公司签订《1区8#、10#楼及68套别墅强电箱设备采购合同》，合同约定王鹏为美好中和公司提供电器设备，美好中和公司支付相应货款，先付款后送货。证据七：送货单二份、建筑材料进场报验单十二份、美好中和公司付款凭证一份。证明内容：王鹏2017年8月30日、2017年10月9日两次送货累计573631.25元，且产品合格，截止至2017年10月27日美好中和公司付款513327.98元。证据八：送货单一份，建筑材料进场报验单六份。证明内容：1.美好中和公司未依据约定付清全部货款，王鹏不再发货。美好中和公司承诺用购房款抵货款，并要求王鹏再发一批货物。王鹏于2017年11月7日再发货254505.7元，用于抵交购房款。2.王鹏三次供货总计828136.95元。证据九：供货换房情况说明一份、对账单两份、微信截图一份。证明内容：2018年8月16日经王鹏与美好中和公司经办工作人员对账，美好中和公司拖欠王鹏319211.36元。该欠款足以抵扣王鹏购买9幢318室房款余款305128元。证据十：视频一份、彩色照片十七份。证明内容：反映王鹏居住使用案涉房屋的影像，证明美好中和公司已实际交房、王鹏已实际居住并合法占有使用。证据十一：海南省海口市中级人民法院【执行裁定书】（2018）琼01执异839号。证明内容：王鹏已向海南市中级人民法院申请执行异议。海口市中级人民法院裁决错误，王鹏的异议请求被驳回，故依法提起诉讼。被告甲乙丙中心质证：对于证据一的真实性、合法性无异议，但对证明目的不予认可，房屋认购单第3条认购方在签订本房屋认购单之日起7日内必须与开发商签订商品房买卖合同，已经明确说明了房屋认购单具有预约性质，不具有本约性质。对证据二，因为王鹏没有提供原件，无法对其真实性加以核对，加上该合同只有王鹏一方签字，没有开发商的盖章，所以对其真实性、合法性都不予认可。对证据三的三性无异议，对其证明目的不予认可。因为该发票上可以看出，王鹏仅支付了116694元购房款，其在房屋被查封前支付的购房款数额不符合法律相关规定。对于证据四的真实性不予认可，因为没有原件予以核对，而且换房申请单是王鹏与开发商之间约定，与被告无关。对于证据五，只有王鹏一方签字，开发商未盖章，加上收楼流转单只是9幢308房的收房流转单，不是本案涉案房屋9-318的收房流转单，所以对其真实性、合法性、关联性不予认可。对于证据六到证据八，因为与本案无关，其不具有关联性，对于证据九，供货换房情况说明对账单系王鹏单方制作，无开发商盖章。所以对其三性不予认可。对于证据十及证据十一的三性予以认可。对王鹏提交的证据，本院认证如下：甲乙丙中心对证据一房屋认购单、证据三增值税发票的真实性无异议，本院对两份证据的真实性予以确认；对证据二商品房买卖合同，因该合同无原件核对，且只有王鹏一个人的签名，无美好中和公司的盖章，无签约日期，甲乙丙中心持有异议，故本院对该合同的真实性、合法性、关联性及证明效力均不予确认；对证据四换房申请单，该单无原件核对，无美好中和公司的盖章，本院对其真实性不予确认；对证据五收楼流转单，该单只有王鹏签名，无美好中和公司的盖章，且签收的是9幢308房而非涉案房屋，故本院对其真实性、关联性及证明效力均不予确认；证据六（购货合同）、证据七（送货单二份、建筑材料进场报验单十二份、美好中和公司付款凭证一份）、证据八（送货单一份，建筑材料进场报验单六份），只能说明海南福鹏机电设备有限公司与美好中和公司之间发生采购货物关系，与本案不具有关联性，本院对以上三份证据的关联性不予确认；对证据九（供货换房情况说明、对账单两份微信截图），该证据系海南福鹏机电设备有限公司单方制作，无美好中和公司的盖章，本院对其真实性、关联性及证明效力均不予确认；对证据十（视频一份、彩色照片十七份），从该照片上看，无法认定是否为涉案房屋，且无因居住涉案房屋所缴纳的相关物业管理费、水电费等予以佐证，故本院对其关联性及证明效力不予确认；对证据十一本院（2018）琼01执异839号执行裁定书，该裁定书为本院所制作，对其真实性、合法性、关联性予以确认。被告甲乙丙中心提交以下证据：证据一：海口市中级人民法院（2016）琼01财保24号民事裁定书。证明内容：证明王鹏的涉案房屋早在2016年5月26日被海口市中级人民法院查封。第二组证据：证据二、证据三他项权证（2份）。证明内容：证明王鹏涉案房屋早在2014年1月6日被抵押给债权人。证据四：美好龙沐湾项目一期在建工程抵押物清单汇总表。证据五：美好龙沐湾项目一期抵押物清单汇总表。共同证明内容：9幢-318房和7幢-902房均在抵押范围之内。第三组证据：证据六、证据七他项权证（2份）证明内容：甲乙丙中心是本案的抵押权人。王鹏质证：对于证据一的三性无异议。对于证据二，甲乙丙中心没有提供原件，海口中院的裁定书上王鹏所能知道的法律文书上面也没有载明关于房屋抵押的情况，所以证据二、三的真实性无法确认。对证据四、证据五的质证意见和证据二的质证意见一致。对证据六、七的质证意见和证据二、证据三相同。对甲乙丙中心提交的证据，本院认证如下：证据一为本院所制作且已生效，对其真实性、合法性、关联性予以确认；对证据二、三、四、五，均有本院生效判决书及裁定书所认定，故本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据六、七经与原件核实，本院对其真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月30日，王鹏与美好中和公司签订了一份《房屋认购单》，约定王鹏认购美好中和公司开发的海南美好·龙沐湾一期××楼，建筑面积40.95平方米，房屋总价421822元，认购方式为一次性付款。该认购单其他约定：1.认购方为购买上述商品房而签订《房屋认购单》，同时缴纳购房定金116694元整。3.认购方在签订本《房屋认购单》之日起七日内或开发商书面通知的其他时间内，必须与开发商签订《商品房买卖合同》；逾期未签订的，视作认购方违约，购房定金不予退还，认购房号不予保留。该认购单备注：美好中和公司将9幢308房备案登记在王鹏名下后，王鹏再交付9幢318房购房尾款305128元。2017年2月8日，美好中和公司给王鹏出具《海南增值税普通发票》，载明收取王鹏购买上述房屋的价税116694元。另查明，中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称华融海南分公司）诉美好中和公司、美好公司、中和公司合同纠纷一案，华融海南分公司在诉前向本院申请财产保全，本院于2016年5月26日作出（2016）琼01财保24号民事裁定，预查封了美好中和公司和中和公司联合开发的“美好·龙沐湾”项目未售在建房产1090套房。诉讼中，本院根据华融海南分公司的财产保全申请，于2017年4月25日作出（2016）琼01民初220号民事裁定，查封了美好中和公司和中和公司联合开发的“美好·龙沐湾”项目未售在建房产1115套房，其中包含了2016年查封的1090套房，涉案房屋系1090套房之一。本院依据已经发生法律效力的本院（2016）琼01民初220号民事判决，于2018年1月8日立案执行华融海南分公司申请执行美好中和公司、美好公司、中和公司合同纠纷一案。2018年9月6日，王鹏作为案外人向本院提出执行异议，请求终止对涉案房产的执行，并解除对该房产的查封。2018年9月25日，本院作出（2018）琼01执异839号执行裁定书，驳回王鹏的异议请求。王鹏遂提起本案诉讼。因华融海南分公司将本院（2016）琼01民初220号民事判决确定的债权转让给甲乙丙中心，2018年9月29日，本院作出（2018）琼01执53号之一执行裁定书，变更甲乙丙中心为案件申请执行人。本案诉讼中，王鹏申请追加甲乙丙中心为共同被告，本院予以准许。本院认为，本案的争议焦点是王鹏对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“在金钱债权执行中，买手人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有同时满足上述四种条件，王鹏才享有排除执行的物权期待权。首先，王鹏虽于本院查封涉案房屋之前与美好中和公司签订了《房屋认购单》，但该《房屋认购单》只具有预约性质，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。王鹏提供的《商品房买卖合同》中，只有其个人签名，并无美好中和公司的盖章，且无签约日期，因此不能认定在本院查封之前其与美好中和公司已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，王鹏提供的收楼流转单只涉及9幢308房而非涉案房屋，其提供的照片无法确定系涉案房屋，亦无相关物业管理费、水电费等证据予以佐证，因此其何时实际占有使用涉案房屋无法确认，不能认定其在本院查封之前已合法占有涉案房屋。再次，王鹏只缴纳了部分房款即定金116694元，其主张剩余房款以货款冲抵，但其提供的证据只能说明海南福鹏机电设备有限公司与美好中和公司之间发生货物采购关系，以货款抵房款并未得到美好中和公司的书面确认同意。因此其主张已支付全部房款证据不足。综上所述，王鹏对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉请不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回王鹏的诉讼请求。案件受理费7627.33元，由王鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长王法坚审判员周慧娟人民陪审员梁健 二Ｏ一九年六月十二日书记员 杜立速录员王妍附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A228761&tiao=28“”释义“”“”http://192.0.100.105/lib/Zyfl/_blank)《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（1案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A224149&tiao=312“”释义“”“”http://192.0.100.105/lib/Zyfl/_blank)