四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0121民初389号 原告:肖艳,女,1981年3月28日出生,汉族,住四川省峨眉山市。 原告:胡建利,男,1982年4月1日出生,汉族,住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：易思琪，四川金援律师事务所律师。 被告:成都市凤翔实业有限责任公司,住所地成都市金牛区蜀兴西街********。 法定代表人：何晓雯，执行董事。 被告:成都市开成投资有限公司,,住所地成都市金牛区蜀兴西街******** 法定代表人：钟莉，执行董事。 二被告委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 原告肖艳、胡建利与被告成都市凤翔实业有限责任公司(以下简称“凤翔公司”)、成都市开成投资有限公司(以下简称“开成公司”)房屋销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告肖艳、胡建利及其委托诉讼代理人易思琪，被告凤翔公司、开成公司的委托诉讼代理人徐欣、何适到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖艳、胡建利向本院提出诉讼请求：1.判令被告连带向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金 36614.60元，并从2018年1月2日起支付利息至全额付清之日止；2.判令被告连带向原告支付逾期办理楼栋权属证明的违约金及利息（违约金计算按照法院查明的天数，按日向原告支付全部已付款万分之一违约金，利息从实际取得权属证明之日后30日起计算至全额付清之日止）；3.被告承担全部诉讼费。事实与理由：原、被告于2013年3月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的案涉房屋，合同签订后，原告依约履行了全部义务，但被告未按合同约定于2015年3月31日取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，同时也未按合同约定于2014年8月31日起365日内办理房屋权属转移登记。被告直到2016年8月9日才完成初始登记，2017年12月4日才办理转移登记。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。 被告凤翔公司、开成公司辩称，对双方成立房屋买卖合同、房屋的交付无异议，所涉楼栋的初始登记及转移登记未按约定时间办理属实。对原告的诉讼请求，被告认为：一、原告诉请的初始登记及转移登记违约金已过诉讼时效。根据合同约定，被告应当于2015年3月31日前取得所在楼栋的权属证明即初始登记，原告最迟应于2017年3月31日前主张权利，而原告于2019年1月7日向人民法院提起诉讼，已过诉讼时效。关于转移登记，被告应当在案涉房屋交付之日起365日内为原告办理，依照约定被告应于2014年8月31日向原告交付案涉房屋，原告于2019年1月7日起诉，也已超过了诉讼时效。综上，原告关于初始登记及转移登记违约金的诉请不受法律保护，应予驳回。二、如果法院认定原告的起诉未过诉讼时效，双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定了逾期取得初始登记的违约责任，但逾期取得初始登记并未给原告造成任何损失，故被告不应承担初始登记逾期的违约责任。同时，针对原告主张的转移登记和初始登记违约金，因转移登记和初始登记存在重复，不能重复计算。关于转移登记，因国家政策变化，至2016年8月22日已停止办理房屋所有权证，开始实施“两证合一”新的规定，即办理不动产权证。因双方合同约定的是办理房屋所有权证，而不应当承担逾期办理不动产权证的违约金，即被告承担逾期办理房屋所有权证的违约金只能计算至2016年8月22日。三、即使被告承担逾期办证的违约金，由于被告的违约不存在恶意违约，也未给原告造成实际损失，合同约定的违约金过高。根据法律及司法解释的规定，请求人民法院予以调低。针对原告主张的利息，违约金是对被告逾期办证的惩罚性违约金，因此请求驳回利息的诉请。此外，因被告项目存在逾期办证存在600多户，本案前，被告已与原告自行协商达成协议有500多户，从几百到三千不等，以减免物管费的形式承担违约责任。也有几十户通过诉讼，达成调解的，支付的最高金额未超过4000元。未达成调解的，法院作出判决支持违约金的标准是万分之零点三，因此因同一楼盘应适用统一标准。如果被告承担违约责任的标准不一致，将导致已经和解的业主，会向二被告讨要说法，会引起不稳定的社会因素。鉴于本案情况，请求法院综合考虑，采纳被告意见。 本院经审理认定事实如下：2013年3月9日，作为买受人的肖艳、胡建利与出卖人凤翔公司、开成公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的“金山国际”项目X幢X单元X层6号房，测绘建筑面积为111.46平方米，价款为374000元。买受人付款方式为：贷款方式付款。约定的交房时间为2014年8月31日前。办理所在楼栋初始登记时间为2015年3月31日前，办理案涉房屋转移登记的时间为商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证。同时，双方对逾期办理初始登记、转移登记的违约责任进行了约定。逾期办理初始登记，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；逾期办理转移登记，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。买受人按照合同约定，向出卖人支付了首付款，并通过向银行按揭贷款方式履行了支付房款的义务。出卖人于2014年9月9日向买受人交付了案涉房屋，于2016年8月9日取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，2017年12月4日为买受人办理了案涉房屋的不动产权证。 另查明，一、案涉“金山国际”项目现已开发并交付业主的房屋共计636户，存在逾期办证的为588户，经凤翔公司、开成公司与业主沟通，就逾期办证问题已与390户业主达成和解，和解结果为：减免业主几个月至三年的物业管理费。二、2018年7月31日，案涉“金山国际”小区有40户业主向本院提起诉讼，经本院开庭审理后，有31户业主与原告达成调解协议，调解结果为，被告向原告支付最高不超过4000元违约金，有一户业主撤诉。其余8户本院已判决结案，判决标准为：1.诉讼时效根据双方约定，按实际取得初始登记及转移登记的时间加上30日作为诉讼时效的起算点；2.逾期取得初始登记权属证明的违约金标准按万分之零点一计算，逾期取得转移登记权属证明的违约金标准为万分之零点三。三、双方一致认可：本县房地产登记部门于2016年8月22日，停止收取办理房屋产权证书的相关材料，于2016年8月29日上午09:00开始颁发新的不动产权证书。 上述事实，有身份证、企业信息、《商品房买卖合同》、收楼手续办理确认表、本院民事调解书、民事判决书及当事人的陈述等证据在案证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定及本院查明的事实，被告应分别于2015年3月31日前、2015年8月31日前取得案涉房屋所在楼栋的初始登记、案涉房屋的转移登记。而被告取得初始登记及完成转移登记的时间分别为2016年8月9日、2017年12月4日。故，被告逾期取得初始登记及未取得案涉房屋房屋所有权证书，已构成违约，应承担违约责任。 被告关于原告主张的初始登记、转移登记违约金已过诉讼时效的意见。根据查明的事实，关于初始登记，双方约定被告逾期后自取得初始登记之日起30日内应当向原告支付逾期办理初始登记的违约金，被告于2016年8月9日取得初始登记，加上30日的支付违约金的期限，2016年9月9日起为诉讼时效的起算点，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（以下简称《诉讼时效解释》）第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，因《民法总则》施行的时间为2017年10月1日，即原告主张初始登记违约金的诉讼时效期间应当适用《民法总则》规定的三年，原告起诉的诉讼时效期间的最晚时间为2019年9月8日，本案原告起诉时间为2019年1月7日，未超过诉讼时效期间。关于转移登记，由于被告未为原告办理房屋所有权证书，因国家政策变化，至2016年8月22日已不能办理房屋所有权证书，而是将原房屋所有权证与国有土地使用权证“二证合一”的不动产权证取代，双方约定的转移登记，由于被告的违约，只能通过办理不动产权证来实现。被告取得不动产证的时间为2017年12月4日，被告应当支付逾期办理房屋产权证违约金为2018年1月4日前，原告于2019年1月7日起诉，未超过诉讼时效期间。故，被告关于原告主张初始登记、转移登记违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间的抗辩意见，本院不予采纳。 被告关于逾期取得初始登记并未给原告造成任何损失，不应承担逾期取得初始登记违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，被告的抗辩不能成立，应当承担逾期取得初始登记的违约责任。 被告关于转移登记违约金应当计算至“双证合一”实施之日止即2016年8月22日的抗辩意见。根据查明的事实，双方合同中约定的是被告为原告办理房屋所有权证，对国有土地使用证的办理时间未作约定。本县房地产登记部门至2016年8月22日，已停止办理房屋所有权证的收件。此后被告已无法再为原告办理房屋所有权证，办理房屋所有权证的违约金只能计算至2016年8月22日。故，被告的抗辩意见，本院予以采纳，确认转移登记违约金的时间计算至2016年8月22日。 关于原告主张的逾期支付违约金的利息问题，被告认为违约金是对被告逾期办证的惩罚违约金，应驳回原告主张利息的诉请。本院认为，违约金系被告违约给原告造成损失的补偿，即因被告违约办证给原告造成的损失系通过支付违约金方式进行补偿，如果再对违约金计算利息，则构成对原告损失的重复计算，对被告违约的重复评价。故，对原告主张的违约金利息，本院不予支持。 被告关于请求人民法院调低违约金的抗辩是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，被告可以请求人民法院减少违约金。结合本案实际，对被告关于调低违约金的抗辩意见，本院予以采纳。因原告未向本院举示实际损失的证据，考虑案涉的“金山国际”楼盘的630余户业主中有580余户存在逾期取得初始登记及不动产权证、多数业主与被告达成和解、被告免物业服务费金额、本院已审结案件中已调解的31户业主违约金的金额未超过3900元及尚有100余户业主逾期办证未处理的事实。从化解社会矛盾、维护稳定出发，如果按照约定的万分之一标准作出裁判，极有可能导致已达成和解的大部分业主与被告激化矛盾，还可能引发未处理的100余户业主和双方自行和解的约400户业主涉诉。而可能出现的上述情形，绝不是人民法院裁判案件应有的结果和价值追求。同时，同一楼盘或小区，原则上应当对违约金把握基本一致的标准，以达到化解社会矛盾、促进案涉小区的稳定、和谐和追求良好社会效果的价值取向。结合初始登记与转移登记对原告的不同影响，综合上述因素，本院酌定：逾期取得初始登记违约金均标准，按原告已付全部房款每天万分之零点一计算；逾期办理转移登记的违约金标准，按原告已付全部房款每天万分之零点三计算。初始登记的逾期天数为493天（2015年4月1日——2016年8月9日），初始登记违约金为1843.82元【（493×374000元）×0.1／10000.天】。转移登记逾期天数为355天（2015年8月31日——2016年8月22日），转移登记违约金为3983.10元【（355天×374000元）×0.3／10000.天】。原告关于二被告连带支付违约金的问题，因案涉“金山国际”项目系二被告共同开发，二被告系共同承担债务，不存在连带支付违约金的问题。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖艳、胡建利初始登记违约金1843.82元； 二、被告成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖艳、胡建利转移登记违约金3983.10元； 三、驳回原告肖艳、胡建利的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费358元，由被告成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司负担200元，原告肖艳、胡建利负担158元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐诗进 二〇一九年六月二十三日 书记员  李斯琦