湖南省韶山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0382民初294号 原告（反诉被告）：庞利文，男，1977年8月13日出生，汉族，住湖南省韶山市。 原告（反诉被告）：钟秀清，女，1978年12月22日出生，汉族，住址，系原告庞利文之妻。 共同委托诉讼代理人：严永，湖南见田律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韶山大美旅游投资开发股份有限公司，住韶山市湘宁路**，统一社会信用代码91430300580907724K。 法定代表人：龙世泉,该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭佳丽，湖南金州律师事务所律师。 原告庞利文、钟秀清与被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司（以下简称大美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，大美公司于2019年5月28日提出反诉，本院于2019年5月30日依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）庞利文、钟秀清及其共同委托诉讼代理人严永，被告（反诉原告）大美公司的委托诉讼代理人彭佳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庞利文、钟秀清向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交房的违约金103849元（暂计算至2019年4月30日）；2、由被告承担本案诉讼费用。 被告大美公司答辩及反诉要点：原告购买的三个门面不可分，房屋经过了验收备案登记，被告要求原告收房，原告拒绝收房；原告拖欠购房款20万元，现被告反诉请求原告支付购房款20万元，承担第三期应付房款589101元的逾期付款违约金30927元，承担第四期的应付房款至2019年5月21日的违约金19700元及后段违约金，延期交房是因为不可抗力的出现，被告不应承担违约责任。本案的本诉及反诉费用由被反诉人承担。 反诉被告庞利文、钟秀清答辩称：未按照合同支付第三期房款是因为反诉原告多次出尔反尔，未兑现承诺，且2018年1月25日的《承诺书》已明确网签合同上的具体付款时间以此承诺书为准。拒绝支付《承诺书》上的余款是因为反诉原告的房屋不具备交房条件。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实： 2017年7月20日，钟秀清（买受人）、庞利文（共有人）与大美公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定买受人购买位于韶山市毛母文化旅游城4栋1单元0101009号和0201007号商品房（2017年7月20日，经原告向施工方申请，4栋1单元0101009号和0201007号商品房与0101010号、0201009号、0101020号商品房之间不修室内墙体而并为一个整体），合同约定：建筑面积分别为67.94m2和123.41m2；单价为7671.79元，总价款为1467997元;付款方式为买受人分四期将房款付至出卖方指定账户，第一期于2017年7月20日前存入178896元，第二期于2017年7月24日前存入500000元，第三期于2017年10月18日前存入589101元，第四期于2018年3月1日前存入200000元；买受人逾期付款的违约责任为逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；出卖人应在2018年7月31日前，将该商品房验收合格和合同约定的商品房交付买受人使用；如出卖人逾期交房应承担违约责任，如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金;商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，以及其他事项。该合同并附《交房标准》作为附件二，其中的第14点约定电梯前室及消防（公共）楼梯间明确：1、2、3、4、5、7、9栋配有品牌电梯。合同签订后，买受人钟秀清先后于2017年7月20日、2017年7月24日、2018年2月1日（逾期105天）向出卖人大美公司交纳了购房款178896元、500000元、589101元，并向相关部门缴纳了印花税、契税、房屋维修基金等费用，尚余20万元购房款未予支付。 另查明，2018年1月25日，庞利文向大美公司出具《承诺书》，对剩余购房款20万元的支付方式在2017年7月20日《商品房买卖合同》的基础上进行了变更，约定余款贰拾万元整在商铺达到装修条件时一次性付清，网签合同上的具体付款时间以此承诺书为准，及其他事项，被告大美公司在该《承诺书》上加盖大美公司合同专用章。 再查明，大美公司于2018年11月10日发信息通知业主庞利文，告知其韶山毛母文化旅游城于2018年11月5日通过竣工验收，已具备交房条件，让其于2018年11月8日至30日前到韶山市湘宁路9号“毛母文化旅游城”售楼中心办理交房手续。但当庞利文、钟秀清到售楼中心后发现，大美公司并无《工程竣工验收备案表》或其他证明可以交房的文件，房屋基础设施如电梯等也未达到交房条件，故未办理收房手续。 还查明，2016年3月22日，因被告公司工程建设，引起中共湖南省委直属机关党校韶山教育培训部（以下简称韶山培训部）的围墙崩垮，该培训部发函要求被告采取措施做好修复及维护工作。 2019年1月23日，被告大美公司开发的韶山市毛母文化旅游城4栋取得了《工程竣工验收备案表》，时至开庭日仍然缺乏附件二《交房标准》约定的电梯设施。现原告庞利文、钟秀清依据《商品房买卖合同》的约定，诉至本院。 再查明，原告要求继续履行《商品房买卖合同》，被告不持异议。 上述事实，有《商品房买卖合同》及附件，《承诺书》，缴费凭证，收房通知，当事人陈述等证据在卷，足以证实。 判决的理由与结果 本院认为：一、原告庞利文、钟秀清与被告大美公司签订的《房屋买卖合同》及附件、《合同补充协议》及其后的《承诺书》均是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定和国家法律规定履行义务和行使权利。 二、根据查明的案件事实，就本诉分析，原告庞利文、钟秀清在合同签订后已按约定向被告支付了1267997元，诉争的20万元尚未支付，被告应于获得《工程竣工验收备案表》之日起将符合合同约定的房屋交付原告。本案被告大美公司在获得《工程竣工验收备案表》后多次通知原告收房，但原告认为未达到收房条件而拒绝收房，本院认为，虽然被告交付的房屋存在原告认为的电梯设施缺乏的瑕疵，但是不构成合同的根本违约，被告的交房行为应当认为符合合同约定。根据合同的约定，被告向原告交房的时间应在2018年7月31日之前，自次日起至2019年1月23日获得《工程竣工验收备案表》的期间应当认定是被告逾期交房时间，被告应按合同约定向原告承担违约责任，即以原告交付的1267997元为基数，按日万分之三的标准，计算逾期天数175天（自2018年8月1日起至2019年1月23日止），违约金为66569.84元。关于被告辩称因原告拖欠购房款20万元，被告未按期交房的行为属于先履行抗辩权的意见，本院认为2018年1月25日庞利文向大美公司出具的《承诺书》已经对未付购房款20万元的支付期限进行了变更，但该《承诺书》并未对交房期限进行变更，被告仍应当按照双方签订的《商品房买卖合同》约定交付房屋。故本院对原告要求被告承担违约责任的请求，予以部分支持，对被告辩称系行使先诉抗辩权的意见不予支持。 三、关于反诉部分。反诉被告按合同约定向反诉原告支付了1267997元，其中的589101元逾期105天，根据合同的约定，反诉被告逾期付款的违约金计算为30927元（589101元×105天×万分之五/天），对反诉原告主张由反诉被告承担应付房款589101元的逾期付款违约金30927元的请求，本院予以支持。关于反诉原告主张由反诉被告支付余款20万元及逾期付款违约金的主张，本院认为，案涉合同虽约定反诉被告在2018年3月1日之前应支付20万元，但依据2018年1月25日的《承诺函》，可以认为反诉原告与反诉被告就余款20万元的支付期限进行了变更，因案涉商铺尚未交房，故剩余款项20万元可在反诉原告向反诉被告交付房屋时再支付，其迄今未付并非违约，亦无需承担违约责任，故本院对反诉原告的该请求不予支持。 三、被告辩称延期交房是遇到了不可抗力，经查，被告在施工中引起韶山培训部围墙崩垮发生在双方签订合同之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，在双方签订合同之时，该情况已经发生，并非法律规定的不可抗力，对其辩称意见本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，拟判决如下： 一、由本诉被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司于本判决生效后十五日内支付本诉原告庞利文、钟秀清逾期交房违约金66569.84元； 二、由反诉被告庞利文、钟秀清于本判决生效后十五日内支付本诉原告韶山大美旅游投资开发股份有限公司逾期交房违约金30927元； 二、驳回原告庞利文、钟秀清的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告韶山大美旅游投资开发股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2377元，减半收取1188.5元，由被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司负担888.5元，由庞利文、钟秀清负担300元；反诉受理费2529元，减半收取1264.5元，由反诉被告庞利文、钟秀清264.5元，由反诉原告韶山大美旅游投资开发股份有限公司负担1000元. 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 员  肖凯文 二〇一九年六月二十五日 法官 助理  李湘沅 代理书记员  彭 旭 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。