广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民再12号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：玉林大地房地产有限公司，住所地玉林市桂安街**。统一社会信用代码：91450900759756110X。 法定代表人：黄燕萍，董事长。 委托诉讼代理人：龚运川，广西三益律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：覃浩楠，男，1986年10月30日出生，汉族，住广西博白县。 再审申请人玉林大地房地产有限公司与被申请人覃浩楠房屋买卖合同纠纷一案，玉林市玉州区人民法院作出（2017）桂0902民初3754号民事判决，覃浩楠不服判决，向本院提出上诉，本院于2018年5月31日作出（2018）桂09民终685号民事判决，该判决已经发生法律效力。玉林大地房地产有限公司不服判决，向本院申请再审，本院于2018年10月31日作出（2018）桂09民申97号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，于2019年5月21日公开开庭审理了本案。再审申请人玉林大地房地产有限公司的委托诉讼代理人龚运川到庭参加诉讼。被申请人覃浩楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玉林大地房地产有限公司申请再审请求：一、改判撤销二审判决第二、三项，驳回被申请人支付逾期交房违约金的诉讼请求。二、本案一审、二审、再审的诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、二审判决适用法律错误，导致判决错误。申请人于2015年4月9日开始交房，被申请人于2015年5月9日办理了收房手续。事后，被申请人在2017年9月21日才向法院起诉主张逾期交房违约金，超过了当时施行的民法通则关于诉讼时效期间为二年的规定，申请人以被申请人起诉超过诉讼时效期间为由提出抗辩，请求判决驳回其诉讼请求。但是，一审法院适用2017年10月1日才施行的民法总则关于诉讼时效为三年的规定，剥夺了申请人的抗辩权，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，因此一审判决认定未超过诉讼时效是错误的，依法应予以纠正。二审法院对此不予纠正也是错误。对于被申请人起诉主张权利的诉讼请求，因其超过了法律规定的诉讼时效期间，人民法院应依法不予支持，二审判决申请人向被申请人支付逾期交房违约金是错误的。基于上述，申请人认为：本案一、二审适用法律错误，导致判错误。因此，有再审改判撤销二审判决第二、三项，驳回被申请人支付逾期交房违约金的诉讼请求的必要。 覃浩楠辩称：玉林大地房地产有限公司未出具各项商品房经验收合格相关手续就交付了房屋，并且，合同约定的交房时间是2014年，但大地公司到2015年才通知交房，其已逾期交房，应承担违约责任。 覃浩楠向一审法院起诉请求：1、判决被告支付逾期交房违约金15481元给原告；2、判决确认被告与原告签订的《玉林市商品房买卖合同》中第十五条第二款“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理”的格式条款无效；3、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计9289元给原告；4、判令被告确认停车位给原告；5、判令被告全面履行合同，完善小区相关设施，取得商品房验收合格，并为原告办理房屋所有权证；6、本案一切诉讼费均由被告承担。 一审法院认定事实：2012年9月18日，原告覃浩楠与被告玉林大地房地产有限公司签订《玉林市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的雅园商住小区3幢1703号房屋，合同总价款为309637元。合同第八条约定“交付期限出卖人应当在2014年1月11日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.政府的重大行为及庆典，要求停工的或由于政府及其相关部门不按规定时间做好公共配套设施的…6.在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更、设计变更等导致工期延长；…9.双方约定：在充分考虑前8点特殊原因对交房期限的影响因素后，出卖人在该期限内具备本合同约定的交房条件时，如果买受人尚未付清房款（包括但不限于买受人银行按揭贷款尚未发放且未交付到出卖人），出卖人又按合同第七条第（2）点约定选择继续履行合同的，则在买受人付清房款前出卖人无交房义务。出卖人可通知买受人履行付款义务，在买受人按照通知付清房款后10日内，出卖人交付商品房给买受人。”第十一条“交接1.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面或公告等合同约定认可的方式通知买受人办理交付手续，买受人应在通知送达之日起7日内办理交付手续…2.由于买受人以下原因，未能按期交付的，出卖人不承担延期交房责任：（1）因买受人未能按本合同约定付清总房款造成延期交房的；（2）因买受人未能按本合同约定承担违约责任造成延期交房的；（3）买受人拒不按有关主管部门规定交纳维修资金等费用的。3.由于买受人原因（包括但不限于买受人所留的通讯方式错误或变更未通知出实人的、买受人未能按本合同约定的时间或通知指定的时间办理交接手续的、买受人拒不验收房屋或验收房屋后非正当原因拒绝签署《房屋交接单》等），逾期不办理交接手续的，双方同意按以下方式处理：自逾期之日起视为出卖人已将商品房交付买受人，与商品房有关的权利义务及风险随之转移交给买受人，出卖人将房屋移交给物业公司管理，并开始计算买受人的房屋保修期和收取100%的物业管理费。”第十五条“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并办理测绘手续；在办好测绘手续后出卖人应在90个工作日内申请办理权属变更登记手续；出卖人在取得权属证明书后30个工作日内通知买受人办理权属变更登记手续。买受人应当在接到通知30个工作日内到登记部门办理权属变更登记（即办理交易过户手续）,出卖人应当予以协助，并提供必要的证明文件，由登记部门按规定程序办理权属变更登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30个工作日内将买受人已付房价款（不计息）退还给买受人，并按已付房价款的1%为限赔偿买受人损失。”附件四“付款方式及期限第3条银行按揭及公积金贷款付款买受人签署本《商品房买卖合同》之次日内交纳首期款，首期款占总房款的41.8%。计人民币壹拾贰万玖仟陆佰叁拾柒元整。余款占总房款的58.2%，计人民币壹拾捌万元整，由买受人向银行申请按揭贷款或公积金贷款。”合同签订后，原告分别于2012年10月9日、2012年10月24日、2012年12月4日支付房款92891.1元、36745.9元、20000元给被告。被告开发建设的雅园商住小区于2015年1月12日通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的工程竣工验收合格。被告于2015年4月3日通知雅园小区业主该小区于2015年4月9日起开始交房。原告于2015年5月9日办理了收房手续。另查明，雅园商住小区于2011年3月1日经玉林市住房和城乡规划建设委员会批准小汽车停车位规划总数为375辆，而该小区目前能实际划分的小汽车停车位为258个。 一审法院认为，关于该案诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，该案中，被告于2015年4月3日通知交房并于2015年5月9日将涉案房屋交付给原告，原告于2017年9月21日向法院提起诉讼，诉讼时效未超过三年。被告抗辩称诉讼时效已过，不符合法律规定，一审法院不予采信。关于合同的效力及履行问题。原、被告签订的《玉林市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故原告请求确认该合同第十五条第二款的约定无效不符合法律规定，一审法院不予支持。合同生效后，原被告双方应当按合同约定全面履行各自的义务。原告的义务是付清房款，被告的义务是交付房屋及协助办理房产证。被告未按合同约定的期限交付商品房。被告答辩称该案中因为政府相关部门的原因造成逾期交房，责任不应由被告承担，一审法院认为，政府规划部门批准的雅园商住小区小汽车停车位为375个，而该小区目前能实际建造和划分的小汽车停车位仅为258个，该规划的变更影响工期，最终导致雅园商住小区延期交房；根据原被告双方签订的商品房买卖合同第八条“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…6、在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更、设计变更等导致工期延长”的约定，被告对因上述规划变更因素导致的延期交房不承担违约责任。故被告的抗辩理由成立，一审法院予以采纳；原告提出的要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，不符合合同约定，一审法院不予支持。涉案房屋已于2015年1月12日通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位工程竣工验收合格，符合合同约定的交房条件，故被告没有违反合同约定，原告主张被告被告全面履行合同，完善相关设施，取得商品房验收合格的诉讼请求，一审法院不予支持。该合同第十五条“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30个工作日内将买受人已付房价款（不计息）退还给买受人，并按已付房价款的1%为限赔偿买受人损失。”被告至今未将涉案房屋办证所需资料报送房管部门进行备案，协助原告办理权属证书，违反了合同的约定，原告可以要求被告继续履行该项义务。原告主张被告支付延期办证的违约金无合同依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告玉林大地房地产有限公司在本判决生效之日起三十日内将涉案房屋办证所需资料报送房管部门进行备案，协助原告覃浩楠办理权属证书，并在取得该权属证书三日内交付给原告覃浩楠；二、驳回原告覃浩楠的其他诉讼请求。 覃浩楠不服一审判决，上诉请求：1、撤销玉州区人民法院（2017）桂0902民初3754号民事判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。 二审法院认定事实：本院二审期间，覃浩楠提交了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，欲证明上诉人向中国建设银行股份有限公司玉林分行贷款，建行于2013年1月4日将160000元贷款支付到被上诉人大地公司的账户，经组织质证，被上诉人大地公司对上述证据的真实性无异议，款项是进到大地公司的账户，但是，该账户由大地公司与玉林市国税局购房领导小组共同管理，款项要经玉林市国税局团购房领导小组同意才能支取。本院对上诉人提交的材料的真实性予以确认，可作为本案认定事实的依据。经本院二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人分别于2012年10月9日、2012年10月24日、2012年12月4日支付房款92891.1元、36745.9元、20000元给被上诉人，上诉人向中国建设银行股份有限公司玉林分行贷款，建行于2013年1月4日将160000元贷款支付到被上诉人大地公司的账户，上诉人已于2013年1月4日付清房款给被上诉人。上诉人所提交的《销售不动产统一发票》中，款项性质分别备注为购房款、补首期款。 二审法院认为，关于本案涉案房地产是否已验收合格的问题，经查，被上诉人一审提交的《建设工程质量竣工验收意见书》载明，雅园商住小区1#、2#、3#、5#、6#、7#楼于2012年1月11日开工，于2014年12月20日竣工，于2015年1月12日通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的综合验收，工程质量评定为合格，而根据双方在合同第八条第一款约定交付条件为“该商品房经验收合格”，一审认为被上诉人交付的是符合合同约定交房条件的房屋给上诉人正确，依法予以维持。上诉人提出被上诉人交付的房屋不具备合同约定及法律规定的条件的意见与查明的事实不符，二审法院不予采纳。关于被上诉人是否逾期交房，是否应承担逾期交房的违约金的问题，上诉人支付完首付款后，按揭贷款发放的时间为2013年1月4日，即上诉人的房屋款项在2013年1月4日已向被上诉人支付完毕，双方约定被上诉人应交付房屋的时间为2014年1月11日，但是，被上诉人直到2015年4月9日才交房，被上诉人已构成逾期交房。被上诉人提出，本案中因为政府相关部门的原因造成逾期交房，责任不应由被上诉人承担，二审法院认为，被上诉人对该主张并未能提供相应的证据证实在施工过程中，出现规划部门批准的规划变更导致工期延长，故对被上诉人的上述意见，二审法院不予采纳，一审法院采纳被上诉人的抗辩没有事实依据，二审法院予以纠正。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，违约金的计算为：从2014年1月12日至2015年4月9日共计453天，453天×（309637元×0.015%）=21039.83元，同时结合第2项：“累计的违约金额不得超过买受人已支付款额的5%”，被上诉人支付的违约金额不应超过309637元×5%=15481.85元，上诉人请求被上诉人支付逾期交房的违约金为15481元，在合同约定违约金计算范围内，依法予以支持。关于《商品房买卖合同》第十五条第二款“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：……”是否无效，被上诉人是否应按该款第2项支付逾期办理房地产权属证书的违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同第十五条第二款是双方对逾期办理产权登记作出的选择性约定，不属于被上诉人单方制作的格式条款，故上诉人提出应按合同第十五条第二款第2项支付逾期办理房地产权属证书的违约金的意见，无事实和法律依据，二审法院不予采纳。综上所述，上诉人上诉部分有理，依法予以支持，部分无理，依法予以驳回，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决：一、维持广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初3754号民事判决第一项；二、撤销广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初3754号民事判决第二项；三、被上诉人玉林大地房地产有限公司支付逾期交房违约金15481元给上诉人覃浩楠；四、驳回上诉人覃浩楠的其他诉讼请求。一审案件受理费210元，由上诉人覃浩楠负担97元，由被上诉人玉林大地房地产有限公司负担117元。二审案件受理费419元（上诉人覃浩楠已预交），由上诉人覃浩楠负担193元，由被上诉人玉林大地房地产有限公司负担226元。 原审查明的事实属实，再审予以确认。另查明，2018年1月15日玉林市公安消防支队作出玉公消验字[2018]第0006号《建设工程消防验收意见书》，对雅园商住小区1-3#、5-7#楼及地下室工程，综合评定该工程消防验收合格。 本院再审认为，再审申请人玉林大地房地产有限公司与被申请人覃浩楠签订涉案《玉林市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。一、关于被申请人覃浩楠对涉案房屋的现有权利状态是否证明玉林大地房地产有限公司履行了房屋交付义务的问题。商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用房屋，以实现居住的目的。本案中，玉林大地房地产有限公司通知雅园小区业主于2015年4月9日起开始交房，覃浩楠于2015年5月9日办理了3幢1703号房屋收房手续。涉案房屋已经实际由覃浩楠占有至今，常理上，覃浩楠对房屋应已进行装修并达到正常使用的目的。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，覃浩楠对房屋实际占有使用的行为，足以证明该房屋已经交付。二、关于玉林大地房地产有限公司未向覃浩楠出具各项商品房经验收合格相关手续，该房屋是否尚未交付的问题？本案中，玉林大地房地产有限公司在原审提交的《建设工程质量竣工验收意见书》显示，雅园商住小区1#、2#、3#、5#、6#、7#楼于2012年1月11日开工，于2014年12月20日竣工，于2015年1月12日通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的综合验收，工程质量评定为合格。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。开发商违反规定的，应承担相应的行政及民事责任。”的规定，商品房经验收合格系工程质量方面的要求，须由行政主管部门出具竣工验收备案。尽管未经验收合格的商品房不得交付使用，但并非购房人实际占有使用未经验收合格的商品房的行为不能被认定为开发商已履行交付义务。且本案合同中并未直接约定以交付竣工验收报告作为交付房屋的前提条件或交付房屋必须同时交付质量验收合格、消防合格、防雷合格、住建委验收合格报告。故，购房人对未经验收合格的房屋占有使用的行为，即视为房屋的交付使用，交付日期为购房人占有使用之日。原审认定玉林大地房地产有限公司交付的是符合涉案合同约定交房条件的房屋给覃浩楠是正确的，再审依法予以维持。三、关于涉案《玉林市商品房买卖合同》的违约金的起诉期。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，即依法丧失依诉讼程序强制义务人履行义务的权利的法律制度。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，当事人追究玉林大地房地产有限公司逾期交房之违约金的诉讼时效应从交房之日起算。前述，本院确认覃浩楠于2015年5月9日该房屋已经交付。由于《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，覃浩楠于2017年9月21日向法院起诉主张逾期交房违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，覃浩楠的起诉在民法总则实施前二年诉讼时效期间已经届满，本案应适用《中华人民共和国民法通则》，原一审适用《中华人民共和国民法总则》认定本案诉讼时效未超过三年，属适用法律错误，再审予以纠正。 综上所述，玉林大地房地产有限公司的再审请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下： 一、维持本院（2018）桂09民终685号民事判决第一项； 二、撤销本院（2018）桂09民终685号民事判决第二项、第三项； 三、驳回被申请人覃浩楠的其他诉讼请求。 一审案件受理费210元，由被申请人覃浩楠负担147元，由再审申请人玉林大地房地产有限公司负担63元。二审案件受理费419元（覃浩楠已预交），由再审申请人玉林大地房地产有限公司负担293元，由被申请人覃浩楠负担126元。 本判决为终审判决。 审判长  杨祖石 审判员  梁 坚 审判员  雪丽峰 二〇一九年六月二十八日 法官助理姚莉 书记员莫婷