广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初4596号原告：陈庆儿，女，1957年12月7日出生，汉族，身份证地址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：劳敏生，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾秀，广东环球经纬律师事务所律师。被告：李慧贞，女，1933年7月25日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区，第三人：华夏银行股份有限公司广州越秀支行，住所广州市越秀区建设大马路**中环广场**B101和**。负责人：谢亮，行长。委托诉讼代理人：孙莹，女，1982年5月31日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：谢永峥，男，1990年5月8日出生，系该公司员工。原告陈庆儿诉被告李慧贞、第三人华夏银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称华夏银行越秀支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈庆儿的委托诉讼代理人劳敏生、曾秀，第三人华夏银行股份有限公司广州越秀支行委托诉讼代理人孙莹到庭参加了诉讼。被告李慧贞经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈庆儿向本院提出诉讼请求：1．判令被告和第三人立即办理位于广州市白云区京溪犀牛路18号421铺（以下简称“涉案房屋”）的涂销抵押手续；2．判令被告继续履行合同，将涉案房屋过户至原告名下；3．判令被告向原告支付2011年10月30日至办妥产权转移登记之日止的迟延办证违约金（以265236元为本金，按每日0.03%标准从2011年10月30日计算到产权证办妥之日止）；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告与被告于2011年8月25日签订了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定由被告向原告出售位于广州市白云区京溪犀牛路18号天河M公寓4楼E区404单元，产权证地址为白云区京溪犀牛路18号421铺的房屋（即涉案房屋），总价为人民币265236元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了房款，但是被告至今仍未将上述房产过户至原告名下，未为原告办妥不动产权证。经向房管部门查询，被告在原告不知情的情况下，于2014年3月4日、2017年5月26日将涉案房屋抵押给了华夏银行广州越秀支行。因华夏银行股份有限公司广州越秀支行的抵押登记在原告与被告签订的合同之后，在产权人属于原告的前提下，被告的抵押行为是无效的。被告至今未协助原告办理过户登记的行为已经构成严重违约，侵犯了原告的合法权益。为此，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告李慧贞未答辩。第三人华夏银行越秀支行述称：涉案房屋的所有权证及在房管局登记的所有权人一直是李慧贞，不存在产权不清问题。我行在2017年5月4日与李慧贞签订三年期《个人最高额抵押合同》，在2017年5月25日就抵押房产进行查册，查册资料显示该房产所有权人为李慧贞，且不存在法院查封及其他他项权利。根据物权公示原则，该房产的产权是清晰明确的，此后我行在5月26日办理抵押登记且取得不动产登记证明，在2018年5月31日签订《流动资金借款合同》时，我行在广州市房管部门就抵押房产进行再次查册。《流动资金借款合同》系我行与广州市卡诺热泵技术有限公司签订的，我行根据查册材料及产权证上登记的所有人作为办理贷款担保的依据是合法合理的。我行与李慧贞签订的抵押合同不存在任何违反法律法规定的情形，合同应为有效合同。我行抵押权已依法办理抵押登记，亦为合法有效的抵押权。二、原告购买涉案房产时，该房产已经在我行办理抵押贷款并办理抵押登记，我行抵押情况也可以在房管部门查册中查询到。在原告与李慧贞签订的《广州市存量房买卖合同》在第一条房地产权属情况中已明确写明该房地产存在抵押等他项权利。原告是在明知房屋存在抵押权的情况下仍购买房屋的。在借款人未还清贷款前，我行无义务涂销抵押。当事人围绕着诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告李慧贞经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和质证的权利。本院对原告提交的广州市存量房买卖合同、收款收据、户口本、装饰装修工程合同、地址证明、认购书、公证委托书、不动产登记簿查册表、出租屋税收缴款单，第三人华夏银行越秀支行提交的《个人最高额抵押合同》、他项权证予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：广州市白云区京溪犀牛路18号421铺的现登记产权人为李慧贞，使用性质为非居住用房，该房现存在抵押权登记，权利人为华夏银行越秀支行，权利部位为全部，抵押权登记时间为2017年5月26日。另根据广州市公安局白云区分局京溪派出所出具的证明，广州市白云区京溪犀牛路18号421铺与广州市白云区京溪犀牛路18号天河M公寓4楼E区404单元的房屋是同一房产。2011年6月30日，被告李慧贞签署《委托书》，委托罗敏作为其合法代理人，全权代表其办理广州市白云区京溪犀牛路18号401铺的出售、收取售房款、赎契、涂销抵押、到房管部门签订房屋买卖合同、代缴相关费用、领取房地产产权证、签订相关文件、分割、抵押等手续的权利。上述委托书的有效期限自签署之日起至上述事项办完为止。同日，广东省广州市南方公证处出具《公证书》，证实李慧贞于上述日期到公证处在上述《委托书》上签名并捺指模。2011年8月22日，陈庆儿的女儿张璟娱作为买方，李慧贞作为卖方，双方签署了《天河M公寓认购书》，约定张璟娱认购位于广州市白云区京溪犀牛路18号天河M公寓4楼E区404单元（朝向东，建筑面积24.3336平方米，下简称涉案房屋），房屋价款为294184元。该合同甲方处加盖广州市中恒伟业地产顾问有限公司销售部的章。该日及次日，张璟娱向李慧贞支付了定金合计30000元，广州市中恒伟业地产顾问有限公司向张璟娱出具了加盖财务专用章的收款收据。同年8月25日，陈庆儿（乙方）与李慧贞的委托代理人罗敏（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋；涉案房屋存在抵押等他项权情况；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；该房屋按照建筑面积出售并计价，单价约为每平方米10900元，总金额265236元；签订本合同时，乙方向甲方支付3万元作为购房定金；乙方于2011年8月29日前向甲方支付第一期房款102618元；乙方于接到甲方通知办理过户手续后5天内向甲方支付第二期房款106094元；乙方于房管部门或税务部门出具办理产权过户缴款书当天向甲方支付第三期房款26524元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2011年12月31日；甲方应在该房地产正式交付使用前交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款等）并保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责；甲乙双方应当于2011年10月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意甲方每日按总房款的0.03%向乙方支付延迟办证违约金；……。同年8月28日、12月4日，陈庆儿分别向李慧贞支付了购房款102618元和106094元，广州市中恒伟业地产顾问有限公司向陈庆儿出具了加盖财务专用章的收款收据。李慧贞已按合同约定将涉案房屋交付给陈庆儿使用。另查明，华夏银行越秀支行提交其与李慧贞于2017年5月4日签订的《个人最高额抵押合同》，该合同约定：李慧贞以包括涉案房产在内的多套房产为广州市卡诺热泵技术有限公司与华夏银行越秀支行签订的《流动资金贷款合同》提供主债权发生期限为2017年4月28日至2020年4月28日最高额抵押担保。华夏银行越秀支行已经于2017年5月26日办理抵押权登记取得他项权证。在庭审中，抵押权人华夏银行表示在未结清相应贷款前不同意办理涉案房屋的产权转移登记手续。本案于2019年6月17日庭审辩论终结。本院认为：陈庆儿与李慧贞签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当恪守履行。陈庆儿已经按照合同约定支付了定金以及第一期和第二期购房款，《存量房买卖合同》中约定办理产权转移登记的期限为2011年10月30日前，李慧贞于上述期限前未协助陈庆儿办理涉案房屋的产权登记手续，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，陈庆儿现要求李慧贞按照合同约定支付逾期办理产权转移登记违约金，本院予以支持，其计算方式为以总房款为本金，按照每日0.03%的标准，从2011年10月31日起计算至本案庭审辩论终结之日即2019年6月17日，金额为221763.82元（265236元×0.03%×2787）。本案庭审辩论终结之后的逾期办证违约金，陈庆儿可视情况另循途径解决。关于陈庆儿现要求李慧贞与华夏银行越秀支行办理房屋涂销抵押及过户手续的诉讼请求能否得到支持问题。涉案房产登记于李慧贞名下，故涉案房产的所有权归属明确，并不存在争议，且并无证据证实华夏银行越秀支行知晓李慧贞已将涉案房屋出售并已交付给陈庆儿使用，故陈庆儿主张李慧贞将涉案房屋抵押给华夏银行越秀支行的抵押行为无效依据不足。因第三人华夏银行作为涉案房屋的抵押权人不同意在现状下配合涂销抵押登记，故陈庆儿要求李慧贞履行协助其办理房屋过户手续的合同义务事实上无法继续履行，故本院不予支持。需要指出的是，本院在庭审时已向陈庆儿释明协助办证义务在抵押登记存在的情况下事实上无法履行，其可尽快解除合同并要求李慧贞承担履行不能的违约责任。被告李慧贞经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李慧贞于本判决生效之日起三日内向原告陈庆儿支付迟延办理房屋产权转移登记手续的违约金221763.82元。二、驳回原告陈庆儿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8436元，由原告陈庆儿负担3809.54元，由被告李慧贞负担4626.46元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  江惠东人民陪审员  汤伟萍二〇一九年六月二十四日书 记 员  任丽霞