山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初2963号 原告：山东联屋网络技术有限公司，住所地日照市。 法定代表人：王宏，总经理。 委托诉讼代理人：卢博，日照东港弘德法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：范佳佳，日照岚山虎山法律服务所法律工作者。 被告：时涵钰，女，1986年8月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 原告山东联屋网络技术有限公司（以下简称联屋网络公司）诉被告时涵钰居间合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联屋网络公司的委托诉讼代理人卢博、范佳佳，被告时涵钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联屋网络公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告中介费26000元及违约金500元，共计26500元；2.本案诉律师费4000元由被告承担；3.本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：被告时涵钰在原告的居间下于2018年6月13日签订房屋买卖合同，购买殷太利、李海霞位于日照市房屋，合同第五条约定签订协议之日甲乙双方同意按照服务费用确认表向中介方支付中介服务费，该中介费于签订本合同的同时一次性支付给中介方，若逾期交付，还需支付中介方500元违约金，并承担约定的其他条款的违约责任。合同签订以后，经原告多次催要，被告拒不支付中介费。另居合同第八条第3款约定违约方需要承担律师费、诉讼费等。综上所述，原告为维护自身合法权益特诉至贵院请求依法判决。 被告时涵钰辩称：原告所诉与事实不符，本案签订的买卖协议后，原告没有为被告提供相应服务内容。房屋买卖不同于一般的中介服务，房屋买卖的中介服务不只是签订合同，还有房屋评估、匹配银行办理按揭贷款、房屋产权变更等业务，中介方没有为被告提供相应的服务内容。被告在没有办法的情况下，只好委托第三人办理房屋买卖，因此原告无权强求原告的无理要求，请求驳回原告的诉讼请求。原告聘用的工作人员没有欺骗行为，被告交于原告的10000元，明确说明是给卖方的房款，工作人员却至今放在自己账户，没有按时付给卖方，卖方对于中介服务人员的工作也很不满意。请求法院驳回原告诉讼请求，原告自行承担律师费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了如下证据： 原代：证据一、房屋买卖合同一份，证明被告于2018年6月13日在原告的居间下与殷太利、李海霞签订房屋买卖合同，并约定签订合同当日支付中介服务费。 证据二、服务费用确认表一份，证明被告应缴纳中介服务费26000元。 证据三、短信记录一份，证明原告向被告催缴中介服务费，被告置若罔闻。 证据四、日照市不动产登记中心查询结果证明一份，证明被告与殷太利、李海霞已办理了房屋过户，完成了房屋买卖。 证据五、律师费发票一份，证明原告为此支付律师费4000元。联屋委托李岩律师以及范佳佳、卢博作为代理律师，因开庭最多只能有两人代理，李律师又因出差无法开庭，故由他出具发票。 对于原告提交的上述证据，质证意见如下：短信是单方面，没有回复，这期间我们也没有办理产权过户，中介人员一直推脱没有主动及时联系我们给我们办理，我没有收到短信。中介方我觉着不太人道，请律师提高律师费用我觉着不合理，故意增加被告的经济负担。合同他们工作人员没有提前告知说明白签正式的买卖合同，我们也是认为当天过去谈谈价格，没想到过去之后中介方施加压力故意引导签订合同。卖方不是本地人，我们也觉得难得见到卖方我们也想过去谈谈，不是说当天想过去签订这份协议，中介方也没有明确要求当天支付这个中介费，而且当天因为房屋楼层不是特别理想，买房子是一个家庭的重大支出，我们也需要回家和父母商量一下，卖方和中介方都同意这只是一个简单先写一下我们还可以再退，法官也可以看看我们到定下房子和办手续中间有很长的时间，中间中介方没有积极沟通卖方和买方的相关事件，答应买方相关优惠也没有配合买方，在这中间买方和卖方都觉着中介方服务不完善，工作人员品德态度不好，买方最初通过微信给工作人员转账1万元明确注明是房款专款专用，可其工作人员至今将1万元放在自己账户没有及时付与卖方。中介方没有提供完善的中介服务，房屋买卖不同于一般的中介，并不是只签了协议就可以，最主要的内容例如配合买卖双方做房屋评估、匹配核实的银行办理按揭贷款、房屋产权变更的办理等等，这些中介方都没有办，所以请法庭驳回原告强求无理的诉讼，请原告自行承担律师费。 被告向法庭提交如下证据，证据一房屋买卖办理委托协议，证明原告不及时提供中介服务，不及时匹配银行贷款，被告无奈委托其他房屋中介公司办理房屋贷款事宜；证据二、微信聊天记录，证明向原告工作人员转款10000元；证据三与卖方殷太利的短信聊天记录，证明当时买卖房屋时，各方同意可以不购买房屋；证据四收到条，证明卖方降低了房屋价格出售原告，中介没有其他相关作用。 原告对被告提供的证据质证意见如下：对原告提交的委托协议真实性不予认可，如果是真实的，证明被告利用原告提供的居间信息及居间服务来完成房屋买卖交易；对转账记录没有异议，收到10000元费用；对短信记录及收到条，原告不予认可，该事项原告并不清楚。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月13日，殷太利、李海霞（甲方、出卖人）、被告时涵钰（乙方、买受人）、中介方联屋网络公司签订房屋买卖合同（编号：SDLW2018061302），合同约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规和本市相关规定，甲方、乙方经中介方提供的居间服务，三方本着平等自愿和诚实信用的原则，就房屋买卖相关内容协商达成一致意见，签订本房产买卖合同：…甲方为此房屋的所有权人，该房屋现未取得不动产登记证书，甲方已经与开发商签订山东省新建商品房房屋买卖合同，该房屋坐落日照市…甲乙双方此房暂未办理出产权证，对于办理产权证的时间双方约定，甲乙双方不约定办理出产权证的时间，由开发商等相关部门按程序办理，待甲方产权证办理出之后继续按合同约定办理下一步手续……甲乙双方约定该房屋成交总价款为1590000元；协议签订当日内乙方支付100000元，此款作为购房定金，此定金甲乙双方一致要求由甲方保管，定金属于总房款的一部分…乙方及其配偶于2018年6月14日前到人民银行查询并打印其个人征信报告，并将其提供给贷款申请银行及中介方，如因其征信不良导致银行不能受理其贷款，则合同自动解除，互无违约责任；如银行受理此笔贷款，则乙方支付首付款480000元……购房余款1110000元待乙方办理完银行贷款相关抵押手续后，由其申请银行按相关流程转入甲方账户，以此付清……中介方根据甲乙双方情况为其双方建议贷款银行……中介方为有偿服务：鉴于中介方为甲、乙双方所提供的中介居间服务，在签订本协议之日甲方同意按照支付人民币￥以服务费用确认为准向中介方支付中介服务费；乙方同意按照支付人民币￥房款*2.5%元向中介方支付中介服务费。该中介费于签订本合同的同时一次性支付给中介方，若逾期交付，还需支付中介方500元违约金，并承担约定的其他条款的违约责任。合同签订后，被告时涵钰当日在原告出具的服务费用确认表签字，服务费用确认表内容为：“根据签订的购房合同，经我公司工作人员提供的居间服务，您在购买日照市房产过程中，需向我公司支付以下数额的中介费用，实收26000元。请您签字确认。并请您务必按照上述合同约定时间缴纳以上费用，否则产生违约，且不能进入下一步业务流程，我公司有权不予办理任何业务。服务费用确认表由原告工作人员叙永签字，房屋买卖合同由原告工作人员车磊、刘重伟签字。时涵钰并未在当日交纳中介费26000元。 合同签订后，时涵钰最终与卖方殷太利完成了房屋买卖，时涵钰取得了房屋产权证书，通过银行贷款支付了全部房屋款项。但对于买卖过程，双方陈述不一。原告主张房屋买卖合同签订后，就联系不上时涵钰了，最终得知他们已经完成房屋买卖，不得已起诉要求时涵钰支付中介费。原告未提供联系时涵钰的证据，仅提供了2019年1月23日发送给时涵钰手机号的短信截屏，短信内容为“美女，你好！我们的中介服务费怎么一直也没交？公司给我打电话通知，如果再不交的话就要法院起诉了，咱买房子都是高高兴兴的，别为了费用的问题搞的不愉快”，短信未收到回复。时涵钰陈述房屋买卖合同签订后，多次联系中介人员办理贷款等手续，中介人员多次推诿，无奈之下联系其他中介公司办理了贷款，时涵钰提供了与其他中介公司的委托合同，但亦未提供相关通话记录情况。 本院在对原告工作人员车磊进行调查时，车磊陈述联系过殷太利，说房屋证书正在办理中，但对房屋产权证书办理时间不清楚，没有带人员办理过银行贷款，时涵钰交付的10000元已经转为中介费的一部分。 另查明，原告委托律师出庭，提供了4000元法律服务费发票，主张支出律师费4000元，但未提供转账记录。 本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，原告作为具有房地产经纪经营范围的房地产专业中介机构，对该法应当熟悉并明知，但原告公然违反城市房地产管理法的规定，对未依法登记领取权属证书的房屋提供房屋买卖中介服务，显然存在扰乱房地产市场交易秩序可能，而且会可能会导致诸多纠纷。涉案房产买卖合同虽因城市房地产管理法该条规定系管理性规定，而非效力性规定而系有效合同，但对原告提供此种中介服务的明显违法行为，不能因房产买卖合同有效而对原告的行为进行法律上的全部的肯定性评价。 该案的房产买卖因涉案房屋在签订合同时尚未取得房屋产权证书，原告存在违反房地产管理法的情况下，原告应当跟进合同的履行，对房屋产权证书的取得应当予以催促，但原告经办的工作人员竟然对出卖人何时取得房屋产权证不知晓，显然原告中介服务存在瑕疵。房屋中介不同于一般的居间服务，并非出卖人和买受人签订买卖合同就完成了居间服务，根据涉案房产买卖合同约定，原告应当为双方银行贷款提供必要的服务，显然本案中原告未提供该服务，也就是原告在促成房屋买卖双方签订买卖合同后，并没有及时跟进房屋产权证书的取得，亦未为双方提供银行贷款服务，原告的中介服务存在违法性和不完整性。但考虑到原告系居间人，其为被告与案外人殷太利的房屋买卖合同提供了居间服务，本院酌定时涵钰向原告支付的房屋中介费数额为13000元，原告收取的10000元原告主张已经作为中介费予以处理，时涵钰对此不持异议，本院对10000元作为时涵钰已付中介费处理，故时涵钰还需要向原告方支付中介费3000元。原告在房屋买卖合同签订当日并未要求时涵钰支付中介费，而只是要求其在服务费用确认表中签字，现又要求支付违约金，而且原告中介服务不完整，故原告要求时涵钰支付违约金，本院不予支持。原告虽主张了律师费4000元，但考虑本案支持的中介费数额，本院酌定原告合理的律师费数额2000元，原告应支付原告律师费2000元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下： 一、被告时涵钰于本判决生效之日起七日内支付原告山东联屋网络技术有限公司中介服务费3000元； 二、被告时涵钰于本判决生效之日起七日内支付原告山东联屋网络技术有限公司律师费2000元； 三、驳回原告山东联屋网络技术有限公司本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费563元，减半收取281.5元，由原告山东联屋网络技术有限公司负担181.5元，由被告时涵钰负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  李治升 二〇一九年六月二十日 书记员  王一婷