广东省珠海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤04执复78号 复议申请人（利害关系人）：郭文财，男，汉族，1970年8月26日出生，住广州市番禺区。 委托诉讼代理人：甘智慧，广东大同（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨小虹，广东大同（珠海）律师事务所律师。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行，住所地：珠海市香洲区吉大。 负责人：朱海东，系该行行长。 被执行人：珠海科通达办公设备有限公司，住所地：珠海市人民东路。 法定代表人：胡红霞。 被执行人：黄容好，女，汉族，1962年2月7日出生，住珠海市金湾区。 被执行人：彭耿耿，男，汉族，1983年4月4日出生，住珠海市香洲区。 复议申请人郭文财不服广东省珠海市香洲区人民法院（以下简称执行法院）作出的（2018）粤0402执异520号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 执行法院经审查查明，上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行（以下简称“浦发珠海分行”）诉珠海科通达办公设备有限公司（以下简称“科通达公司”）、黄容好、彭耿耿金融借款合同纠纷一案，执行法院经审理后于2016年2月25日作出（2015）珠香法民二初字第1199号民事判决，判令：一、科通达公司于判决发生法律效力之日起十日内向浦发珠海分行偿还借款本金26810818.85元、利息482161.59元并支付从2015年6月10日起至借款本息全部清偿之日止的全部罚息、复利（1300万元贷款的逾期罚息以12810818.85元为基数、按年利率12.6%计算，复利以欠付利息410298.72元与上述2015年6月10日后的罚息之和为基数、按年利率12.6%计算；1400万元贷款的逾期罚息以1400万元为基数、按年利率11.76%计算，复利以欠付的利息64026.67元与上述2015年6月10日后的罚息之和为基数、按年利率11.76%计算）；二、浦发珠海分行对依法处分抵押物阳江市××××号（粤房地证字第C4987712号）所得的价款在上述第一项债务范围内享有优先受偿权；三、黄容好、彭耿耿对科通达公司上述债务承担连带清偿责任;黄容好、彭耿耿承担保证责任后，有权向科通达公司追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币178365元、保全费5000元，均由科通达公司、黄容好、彭耿耿负担。该判决宣判后，黄容好不服向本院提出上诉，本院审理后作出（2016）粤04民终1579号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费178365元，由黄容好负担。该判决于2016年11月28日发生法律效力。因科通达公司、黄容好、彭耿耿未能自觉履行，浦发珠海分行向执行法院申请强制执行，执行案号为：（2017）粤0402执2222号。 本案诉讼过程中，根据浦发珠海分行的申请，执行法院作出（2015）珠香法民二初字第1199-1号民事裁定，裁定：冻结科通达公司名下在浦发珠海分行的银行帐户（账号：19×××93）、中国银行珠海香洲支行的银行账户（账号：79×××23）内的银行存款、查封黄容好名下位于阳江市××××号（粤房地证字第C4987712号）、珠海市香洲区夏美路96号1707房（粤房地证字C1645362号）房屋二套、查封彭耿耿名下位于珠海市香洲区香洲安平路70号101房（粤房地权证珠字第××号）、珠海市香洲区香洲东风45号2单元1208号（粤房地权证珠字第××号）、珠海市香洲区乐园路68号1栋503房（粤房地权证珠字第××号）、中山市南朗镇长平路1号畅海园39栋102房（粤房地权证中府字第××号）、珠海市香××路××层商场（粤房地权证珠字第××号）房屋五套，上述财产保全金额以人民币27292980.44元为限。 在执行过程中，执行法院依法向科通达公司、黄容好、彭耿耿发出执行通知书、报告财产令，责令其履行生效法律文书确定的义务，并如实向法院申报财产。2017年3月2日，执行法院作出（2017）粤0402执2222号执行裁定书，裁定：拍卖彭耿耿名下珠海市香洲区乐园路68号1栋503房（粤房地权证珠字第××号）、位于珠海市香××路××层商场（粤房地权证珠字第××号）、位于珠海市香洲区香洲安平路****（粤房地权证珠字第××号）、位于、位于珠海市香洲区香洲东风******地权证珠字第××号）；黄容好名下位于阳江市××××号（粤房地证字第C4987712号）。同日，执行法院作出（2017）粤0402执2222号公告，责令彭耿耿、黄容好及在上述房地产居住的人员限期迁出。至执行法院审查终结时止，案涉房产尚未拍卖成交。 执行法院同期还受理了多宗被执行人为彭耿耿的系列案件，执行案号分别为：（2016）粤0402执307号（申请执行人黄伟洪）、（2016）粤0402执6573号（申请执行人中国工商银行股份有限公司珠海莲花支行）、（2017）粤0402执1056号（申请执行人中国光大银行股份有限公司珠海分行），执行法院对上述案件合并执行，因本案对上述案涉商场的查封为首先查封，为便于案件的统一处理，对案涉商场的处分以本案进行。 另查明，位于珠海市香××路××层商场的权属人为彭耿耿，建筑面积为1056.76平方米，该不动产已设定抵押，其中：2011年6月8日办理购买现房贷款抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司珠海莲花支行，抵押债权数额人民币22000000元；2012年12月21日办理最高额抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司珠海莲花支行，抵押债权数额人民币6000000元。 在审查过程中，郭文财向执行法院提交了一份2012年4月30日该其为乙方与甲方彭耿耿签订的《房屋租赁合同》，约定：彭耿耿将位于香洲昌业路105号一层商场2号商铺，使用面积为152平方米出租给郭文财；租赁期限从2012年5月1日至2020年5月31日；2012年6月1日起至2014年5月31日的每月租金为15200元，从2014年6月1日起每年租金在上一年基础上递增5%，乙方在每月10日前支付至甲方指定的账户；签订合同时，乙方向甲方支付保证金30400元，等。合同签订后，彭耿耿将合同约定的商场交付给郭文财使用至今，郭文财按照合同约定按月向彭耿耿支付租金。 执行法院认为，郭文财主张其对执行法院裁定拍卖的位于香洲昌业路105号一层商场2号商铺享有租赁权，请求中止对上述案涉不动产的执行。执行标的物上的租赁权虽属实体权利，但不能排除对案涉不动产的强制执行。据此，对郭文财提出的异议，执行法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及有关执行异议规定进行审查。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行，被执行人科通达公司、黄容好、彭耿耿应当主动履行生效判决确定的义务，在其未主动履行时，执行法院依法可以查封、处分其名下的财产。执行法院在执行过程中，裁定拍卖彭耿耿名下的房产，符合法律的规定。 关于郭文财提出其对执行法院裁定拍卖的位于香洲昌业路105号一层商场2号商铺享有租赁权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。在本案中，根据郭文财提供的租赁合同反映，该合同的签订时间为2012年4月30日，本案案涉的不动产在2011年6月8日、2012年12月21日分别设立了抵押，虽然本案的申请执行人浦发珠海分行并非该不动产的抵押权人，但是因执行法院同期受理多宗彭耿耿为被执行人的案件，执行法院将上述案件合并执行，包括案涉不动产的抵押权人中国工商银行股份有限公司珠海莲花支行作为申请执行人的案件。根据上述法律规定，设立在抵押权后的租赁关系不具有对抗抵押权的效力。郭文财的该项异议主张，理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百三十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，执行法院裁定驳回郭文财的异议请求。 复议申请人郭文财称，2012年4月30日，郭文财与彭耿耿签订对于涉案商场的房屋租赁合同。合同签订后，郭文财一直依约履行合同，并按月缴纳租金。近期，郭文财才获悉执行法院于2017年3月2日作出（2017）粤0402执2222号公告，要求涉案商场内的其他人员于2017年6月21日前迁出。郭文财认为其是涉案商场的合法承租人，其承租在先，查封在后，执行法院在公告中要求郭文财迁出损害其对涉案商场的承租权、使用权，缺乏事实和法律依据。同时，郭文财作为承租人，享有优先购买权，（2017）粤0402执2222号执行裁定书未通知郭文财行使优先购买权的情况下，径行对案涉商场进行拍卖，损害了郭文财的合法权利。综上，郭文财复议请求：一、撤销（2018）粤0402执异520号执行裁定；二、停止对涉案商场的执行、拍卖。 复议申请人郭文财向本院提交其与彭耿耿针对涉案商场3号铺的房屋租赁合同。 申请执行人浦发珠海分行称：一、郭文财请求停止对涉案商场的执行及拍卖没有事实和法律依据。被执行人未能履行生效法律文书确定的义务，执行法院查封、拍卖彭耿耿名下的房产，符合法律规定。郭文财请求停止执行没有法律依据。 二、涉案商场早已设定抵押权，租赁合同关系未征得抵押权人的同意，不得对抗抵押权人，不得阻碍法院的强制执行程序。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，房产被抵押后出租的情况下，抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于受让人无约束力。此外，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，所谓“买卖不破租赁”存在例外情形，本案中抵押权设立在先，租赁合同签订在后，郭文财作为承租人要求中止对涉案商场的执行，没有法律依据。 综上，浦发珠海分行请求驳回郭文财的复议请求。 本院经审查，对执行法院查明的案件事实予以确认。 本院另查明，郭文财在本院审查过程中又提交了一份与彭耿耿于2012年4月30日签订的《房屋租赁合同》，约定彭耿耿将涉案商场的3号铺（建筑面积152平方米）出租给郭文财，租赁期限为2012年6月1日至2020年5月31日。 本院认为，发生法律效力的判决，当事人必须履行。在本案的被执行人未履行生效判决确定的金钱给付义务时，执行法院查封、拍卖被执行人彭耿耿所有的涉案商场符合法律规定。关于郭文财主张其对涉案商场享有租赁权并请求停止执行的问题，由于租赁权本身并不足以排除执行，即使郭文财对涉案商场享有租赁权，也只是涉及是否带租约拍卖或郭文财是否有权阻止向买受人移交占有的问题，因此郭文财的请求实质是在涉案商场拍卖时应保障其继续承租涉案商场。对此问题，如执行法院所述，涉案商场在郭文财与彭耿耿签订租赁合同之前即已被设定抵押权，郭文财享有的租赁权不足以对抗抵押权人行使抵押权。 至于郭文财提出执行法院在拍卖涉案商场时未通知承租人，程序不合法的问题。执行法院在查封、拍卖涉案商场时，由于彭耿耿及郭文财均未主动向执行法院告知涉案商场的租赁情况，执行法院无法单独通知承租人，因此，执行法院拍卖涉案商场前未单独通知郭文财并无不当。执行法院在拍卖之前，已公告相关事项，郭文财也已知悉，若其对执行法院拍卖的涉案商场主张优先购买权，可向执行法院提出，由执行法院确认郭文财是否具备优先购买权的资格。 综上，复议申请人郭文财的复议请求和理由，理据不足，本院不予支持；执行法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人郭文财的复议请求，维持珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402执异520号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱学辉 审判员  陈永成 审判员  邓飞熊 二〇一九年六月十七日 书记员  孔祥凤