广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初475号原告：白金玉娇，女，汉族，1987年1月20日出生。委托诉讼代理人：高军，广东莱恩律师事务所律师。被告：珠海博大房地产开发有限公司。法定代表人：全思颖，董事长。委托诉讼代理人：王鹏玖，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：何月恒，广东玉成律师事务所实习律师。原告白金玉娇诉被告珠海博大房地产开发有限公司（以下简称被告博大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高军，被告的委托诉讼代理人王鹏玖、何月恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出以下诉讼请求：1.判令被告按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向原告支付逾期交房违约金6388.767元（按总房价645,330元每日万分之一为标准，自2017年12月20日计算至2018年3月29日共99天）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年4月1日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于xxxx，房屋总价645,330元，被告应当在2017年6月30日前向原告交付房屋，且房屋交付时应当达到“取得建设工程竣工验收备案证明文件”的交付条件。但在原告依约完成付款义务之后，被告并未在约定时间内向原告交付房屋，并且直至2018年3月29日才取得涉案工程的竣工验收备案证明文件。因此，被告作为涉案房屋的出卖人，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告提交以下证据：1.《商品房买卖合同（预售）及附件》；2.购房款发票。被告博大公司辩称，一、被告与原告已经就逾期交付房屋的问题达成一致,虽然并未签订相关协议，但被告已向原告支付了相应的逾期违约金，双方已经达成协议，原告不在追究被告相应违约责任，原告已办理了入伙手续并已取得了涉案房屋所有权。二、被告存在合理逾期交房的原因。被告逾期交房是因不可抗力因素造成的，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：......”，附件十一补充协议第二条第一款约定：““遭遇不可抗力”包括：1、遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地震、战争等；2......;3、政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等”。可见，被告存在以下因不可抗力导致合理逾期交楼的原因：1、参照《气象灾害预警信号发布与传播办法》(中国气象局令第16号)“台风蓝色预警信号期间,停止露天集体活动和高空等户外危险作业;暴雨黄色预警信号期间,切断低洼地带有危险的室外电源,暂停在空旷地方的户外作业,转移危险地带人员和危房居民到安全场所避雨。”和2013年《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分“突出抓好各项防灾减灾措施的落实。要做好山洪泥石流灾害易发区、危险校舍、简易工棚等安全排查,遇有重大灾害性天气和险情,学校要停课、企业要停工、大型集会活动要取消,及时转移并妥善安置受威胁地区人员,避免造成人员伤亡。”以及2007建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第(十四)条“加强工程建设过程中的防灾能力建设。有针对性地开展工程建设过程中的灾害预防工作,进一步提高建筑工地抵御各种灾害的能力,避免引发次生灾害和危及公共安全的事件。特别要加强对建筑行业管理人员和农民工抗御台风、防范滑坡等防灾知识和技能教育。要组织制定施工现场临时建筑物安全防灾技术标准和建筑施工灾害天气预警应急预案,在有灾害预警时,强化对施工现场临时建筑、塔吊、施工用电、脚手架、基坑边坡等重点部位和环节的检查,采取必要的加固措施及时消除安全隐患,并根据需要及时组织防灾或避险及施工人员疏散撤离。”的规定,露天工作的建筑业在暴雨、台风天气不适宜作业,因此涉案工程施工期间，因台风、暴雨等恶劣天气造成工程停工50天，符合双方在合同中约定的延期交房的条件，应予延期；2、施工期间，因执行珠海住房和城乡建设规划局的通知，停工3天；3、因珠海航展限行，导致涉案工程停工6天；4、受2017年8月23日台风天鸽的影响，导致各供货商供货迟延，受损的工程也需要较长的时间修复，由此导致涉案工程据实延后50天；5、被告于2017年11月就已经向相关部门提请验收，并于2017年12月1日取得竣工验收报告，但因各个办证单位拖延办理相关证件，特别是由于测量机构的原因导致测量和验收均出现延误，致使被告直至2018年3月29日才取得竣工验收备案表，由此导致涉案房屋交付据实延后60天。综上所述，被告存在以上不可抗力因素，恳请法院在扣除以上合理延期天数后再行计算逾期交楼的违约金。原告与被告已经在2017年12月15日到2017年12月20日已就收楼问题达成一致意见，原告方全部予以收楼，并且就逾期交房的相关违约责任达成共识，原告方在收取相应违约金后不再追究被告方延期交楼的任何责任，原告已经实际收取了相应的违约金，所以原告方主张的逾期违约金的诉讼请求应予驳回。被告博大公司提交以下证据：1.广东省建设工程施工合同、麓景湾花园工程施工合同补充协议；2.珠海市气象资料查询服务、恶劣天气统计；3.关于开展全市房屋市政工程事故隐患再排查再整治的紧急通知、关于全市房屋市政工程停工一天紧急开展施工安全检查的通知、2016珠海航展限行通知；4.玻璃订购合同、台风“天鸽”损失补偿协议、购销合同、工期延期申请书；5.竣工验收消防备案、建筑工程竣工验收报告、珠海市不动产测量报告、建设工程规划条件核实合格证、珠海市通信配套设施工程竣工验收备案表、珠海市人防工程竣工验收核准书、广东省安全技术防范系统验收表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；6.测绘业务合同书；7.客户收付款入账通知、麓景湾花园入伙通知书；8.账户交易明细清单、收款收据、公证书。经审理查明，2016年4月1日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于xxxxx，总房价为645,330元。该合同载明：“第九条、商品房交付条件：该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十条、商品房相关设施设备交付条件……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，交付时完成燃气管道敷设到厨房，若遇不可抗拒因素，或政府、国家政策等非出卖人所能控制的客观原因导致无法正常供应，出卖人不承担责任；……第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017-6-30前向买受人交付该商品房，（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：如非出卖人的原因，买受人未能按交付通知规定的交付日期、地点等要求办理该商品房交接手续的，则至通知交付期限届满之日，视为出卖人已履行完毕该商品房的交接义务，同时视为买受人已接受由物业公司制定的物业规章制度、物业服务收费标准以及房地产管理部门出具的该商品房实测面积数据，即日起该房屋产生的物业服务费、住宅专项维修基金及逾期缴纳的违约金（按日按应付费用的0.3%计算）等各种费用由买受人承担。第十二条、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，……逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第十六条、商品房质量：（一）地基基础和主体结构：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，由出卖人修复，直至符合国家及行业标准，双方互不作任何补偿。（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，由出卖人继续更换、维修，直至正常使用为止，双方互不作任何补偿。（三）装饰装修及设备标准：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备……不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、XXX、XXX方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理……第十七条保修责任：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……合同附件十一补充协议第二条“关于交付”约定：“‘遭遇不可抗力’包括如下不能避免并不能克服的客观情况：1.遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地震、战争等；2.遭遇普遍性的流行疾病；3.政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等；4.遭遇突发性的社会事件等。若上述事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须再事发后书面通知买受人。”《珠海市不动产测量报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，显示涉案房屋于2018年1月29日取得房屋测绘报告，于2018年3月29日取得建设工程竣工验收备案证明文件。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，燃气工程已获得竣工验收。《住宅质量保证书》载明涉案房屋的保修项目、保修期限、保修责任。2017年12月15日,被告博大公司向原告邮寄《麓景湾花园入伙通知书》，该邮件于2017年12月16日送达给原告。该通知书载明：“您所购买的xxxx房已经有关部门验收合格，具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，拟于2017年12月15日交付使用，请您于2017年12月20日前按本通知书的要求前来办理入伙手续。”经吉林省松江市松江公证处公证，原告委托案外人高彦波代为领取涉案房屋开发商违约金等，代理人在其代理范围内所签署的相关文件，委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。2018年9月12日，高彦波代原告出具收款收据，载明：本人白金玉娇为xxxx号商品房之买受人，并被授权代表该商品房全部权利人出具此据。本人经与珠海博大房地产开发有限公司协商，同意领取开发商延迟交房违约金共计壹万壹仟壹佰陆拾肆元贰角壹分（￥11164.21元）。此后，本人不再追究延期交楼的任何责任。原告确认其于2018年11月30日收楼。2018年9月20日，被告向原告支付了违约金11,614.21元。被告称，原告与被告就逾期违约金达成了一致意见，原告在收取了违约金后不再追究被告的逾期交房责任。原告称该款项为截止至2017年12月20日的违约金。被告博大公司确认涉案房屋存在迟延交付的事实，但主张存在合理的逾期原因如恶劣天气、政府行为影响等。上述事实有原、被告提供的证据以及庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告迟延交付涉案房屋，依合同约定应支付违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因此，高彦波出具的收款收据对原告产生法律效力。原告委托高彦波代为领取被告的违约金等事宜，高彦波对此出具收款收据表示领取逾期交房违约金11,164.21元，此后原告不再追究延期交楼的任何责任。首先，原告的代理人高彦波在2018年9月12日出具了该收款收据，出具收款收据的时间远晚于2017年12月20日，若确如原告所述该款项为截止至2017年12月20日的违约金，那么收款收据中应当载明该笔违约金计算的截止日期；其次，收款收据中还载明了“此后原告不再追究延期交楼的任何责任”，结合上述情况，应当理解为原告在收取了违约金11,164.21元后，不再追究被告的逾期交房责任，而非原告所述为截止至2017年12月20日的违约金。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。因此，原告通过出具收款收据的形式与被告达成协议，协议内容对原告和被告均具有约束力，被告已按照约定向原告支付了违约金11,146.21元，原告也应当按照收款收据的约定履行义务，不再追究被告的逾期交房责任。因此，原告再主张逾期交房违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告白金玉娇的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序审理受理费减半收取为25元，由原告白金玉娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈立涛二〇一九年六月十八日法官助理吕扬扬书记员张志锋