宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2018）宁0106民初9460号原告：宁夏欧美思商业管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：姚阳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱全磊，宁夏海潮律师事务所律师。被告：武磊，男，1993年10月20日出生，汉族，甘肃省兰州市人，系宁夏喜盈丰商贸有限公司法定代表人，住甘肃省兰州市七里河区。被告：宁夏喜盈丰商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：武磊，系该公司执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：芦盛，甘肃兴正天律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：王红英，女，1970年4月29日出生，汉族，甘肃省庆阳市人，系武磊母亲兼宁夏喜盈丰商贸有限公司职员，住甘肃省兰州市七里河区。原告宁夏欧美思商业管理有限公司诉被告武磊、宁夏喜盈丰商贸有限公司合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，二被告在答辩期间提出管辖权异议，经本院审查依法作出（2018）宁0106民初9460号民事裁定书，裁定驳回其管辖权异议。二被告不服上诉二审，经二审审查裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏欧美思商业管理有限公司法定代表人姚阳及其委托诉讼代理人朱全磊、被告武磊和宁夏喜盈丰商贸有限公司的共同委托诉讼代理人芦盛、王红英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宁夏欧美思商业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告间签订的《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》及《关于宁夏欧美思商业管理有限公司与武磊签订的超市出租合同的补充协议》；2.判令被告支付原告管理费1188000元；3.判令被告向原告支付违约金356400元；4.判令被告赔偿原告损失费200000元；5.判令被告向原告支付迁铺损失费用221403元；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月15日，原、被告双方签订《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》（简称《管理合同》）一份，约定原告坐落于欧美思广场内街101号铺位，建筑面积约300平方米的房屋出租给被告，房屋用途为生活超市。租期共8年，自2017年10月25日起至2025年10月24日止。其中《管理合同》第三条6项约定：“第一年度管理费按季度（3个月）支付，以后每年按半年（6个月）支付，先交纳后使用房屋，合同签订之日，被告向原告缴纳30万元合作定金。2017年10月25日前乙方向甲方交付管理费145500元，剩余3个季度管理费分别于2018年1月25日、4月25日、7月25日前支付。自第二年起每年度管理费交付日期为每年的10月25日前和3月25日前。”第五条第8项乙方逾期30日交纳管理费，甲方有权解除合同。第八条违约责任约定：“被告应按时向原告支付管理费，每逾期一日，应按日向原告支付实欠管理费千分之一的违约金，若被告拖欠管理费30日以上原告有权单方解除本合同，被告应当按当年管理费的30%向原告承担违约金，由此给原告造成损失的，由被告赔偿损失”。2017年12月23日，原、被告签订《关于宁夏欧美思商业管理有限公司与武磊签订的超市出租合同的补充协议》，约定，如乙方未能在2018年3月18日前，将1800平方米超市全部正常开业，乙方需无条件退回甲方已支付的20万元装修补贴，另外赔偿甲方20万元及其他损失费，必须于2018年3月5日前一次性支付到甲方指定账户，乙方以任何理由拖延开业时间或不开业，视为违约。合同生效后，原告如约将商铺交给被告经营，但被告不仅不能如约支付管理费，期间原告多次通知并要求被告履约，被告以各种理由推拖，而且未能在2018年3月18日前将1800平方米超市全部正常开业，被告的行为已经构成违约。综上，原、被告签订的《管理合同》及《补充协议》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，原告向被告交付了相应场地，被告未按约定交纳管理费，并于2018年3月18日全面开业，已构成违约原告为维护自身权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告武磊辩称：一、涉案商铺的承租主体是宁夏喜盈丰商贸有限公司，《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》落款处“武磊”签名非武磊本人签字，系由宁夏喜盈丰商贸有限公司职员代签，武磊不是本案适格被告。本案为商铺租赁合同纠纷，商铺的承租及使用主体是宁夏喜盈丰商贸有限公司，武磊作为宁夏喜盈丰商贸有限公司，《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》中“武磊”的签名，仅是武磊系代表宁夏喜盈丰商贸有限公司履行职务行为。依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”、第六十二条规定：“法定代表人因执行职务造成他人损害的，由法人承担民事责任”。据此，涉案租赁合同及补充协议的主体应当为宁夏喜盈丰商贸有限公司。更为关键的是，该《管理合同》落款“武磊”并非武磊本人签字，而是由宁夏喜盈丰商贸有限公司代签。武磊不是商铺的使用人，不是本案适格被告。就此武磊向法院提起笔迹鉴定申请。二、涉案商铺未能清场交付使用，也未能通过法定消防验收、涉案商铺租赁合同及补充协议没有实际履行。涉案的商铺，在宁夏欧美思商业管理有限公司向宁夏喜盈丰商贸有限公司出租时，尚未与该商铺的原承租方宁夏小任果菜篮子连锁超市有限公司阅海万家店解除租赁关系，涉案商铺大部分面积至本案立案前，一直由小任果菜篮子实际使用。截止本案开庭时，小任果菜篮子与宁夏欧美思商业管理有限公司案件尚在银川市金凤区法院西湖法庭审理（案号：（2018）宁0106民初9266号）同时申请法院对该证据进行调取。截止2017年11月27日，经宁夏消防总队检查，涉案商铺未经消防安全检查擅自投入使用，经营，已被责令停业整改。2018年4月27日经宁夏消防总队检查，涉案商铺仍未达到安全消防标准，被查封禁止经营，据此被告申请法院向宁夏消防总队调取该证据。涉案商铺因未经法定消防验收，不符合商铺交付使用，涉案商铺租赁合同及补充协议没有实际履行。三、宁夏欧美思商业管理有限公司诉请的管理费、违约金、损失费等费用超过法定数额上限。宁夏欧美思商业管理有限公司诉请的管理费1188000元，是按照《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》约定的出租面积3300平方米，每平方米45元计算的，但据《补充协议》的约定，商铺租赁面积由3300平方米变更为1800平方米，同时《管理合同》约定合同期第1年免租期为4个月，《补充协议》约定租期自2018年1月1日计算。据此，房租应当自2018年5月1日开始计算，截止宁夏欧美思商业管理有限公司2018年11月自行收回商铺，租期只有6个月，商铺租金仅应当为486000元（1800平方米×45元/平方米×6个月），宁夏欧美思商业管理有限公司诉请的管理费1188000元明显错误。依据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金的上限不得超过合同总金额的30%，超过部分无效。即便按照宁夏欧美思商业管理有限公司诉请的管理费1188000元计算，违约金的上限为356400元，宁夏欧美思商业管理有限公司诉请的违约金、损失费超过法定数额上限。四、宁夏欧美思商业管理有限公司在本案诉讼期间，未经被告同意并未与宁夏喜盈丰商贸有限公司解除商铺租赁关系的情况下，强行破坏商铺装修，收回商铺转租他人，并将办公用品搬走，宁夏喜盈丰商贸有限公司已向银川市公安局金凤区分局报案，公安机关已登记备案，由此造成的损失宁夏欧美思商业管理有限公司应当予以赔偿。经宁夏喜盈丰商贸有限公司核实，商铺转租人是银川市金凤区比邻万家超市，该超市的经营人为宁夏欧美思商业管理有限公司的法定代表人，说明原告未经被告同意收回商铺构成违约。五、2018年12月17日宁夏喜盈丰商贸有限公司职员王红英向宁夏银川市金凤区公安局报案，就宁夏喜盈丰商贸有限公司被破坏一案，经民警现场核实并经原告自述，原告公司已就涉案商铺腾空另做他用，并向银川市公证处予以公证，被告公司已就该份公证申请人民法院向原告公司予以调取。被告宁夏喜盈丰商贸有限公司辩称：一、涉案商铺未能清场交付使用，也未能通过法定消防验收、涉案商铺租赁合同及补充协议没有实际履行。涉案的商铺，在原告宁夏欧美思商业管理有限公司向宁夏喜盈丰商贸有限公司出租时，尚未与该商铺的原承租方宁夏小任果菜篮子连锁超市有限公司阅海万家店解除租赁关系，涉案商铺大部分面积至本案立案前，一直由小任果菜篮子实际使用。截止本案开庭时，小任果菜篮子与原告宁夏欧美思商业管理有限公司案件尚在银川市金凤区法院西湖法庭审理（案号：（2018）宁0106民初9266号）同时，截止2017年11月27日，经宁夏消防总队检查，涉案商铺未经消防安全检查擅自投入使用、经营，已被责令停业整改。据此，涉案商铺因未经法定消防验收，不符合商铺交付使用，涉案商铺租赁合同及补充协议没有实际履行。二、原告诉请的管理费、违约金、损失费等费用超过法定数额上限。原告宁夏欧美思商业管理有限公司诉请的管理费1188000元，是按照《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》约定的出租面积3300平方米，每平方米45元，按照1年租期计算的，但据《补充协议》的约定，商铺租赁面积由3300平方米变更为1800平方米，同时《管理合同》约定合同期第1年免租期为4个月，《补充协议》约定租期自2018年1月1日计算，据此，房租应当自2018年5月1日开始计算，截止原告宁夏欧美思商业管理有限公司2018年11月自行收回商铺，租期只有6个月，商铺租金仅应当为486000元（1800平方米×45元/平方米×6个月），原告宁夏欧美思商业管理有限公司诉请的管理费1188000元明显错误。依据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金的上限不得超过合同总金额的30%，超过部分无效。即便按照原告宁夏欧美思商业管理有限公司诉请的管理费1188000元计算，违约金的上限为356400元，原告宁夏欧美思商业管理有限公司诉请的违约金、损失费超过法定数额上限。三、原告宁夏欧美思商业管理有限公司在本案诉讼期间，未经被告同意并未与宁夏喜盈丰商贸有限公司解除商铺租赁关系的情况下，强行破坏商铺装修，收回商铺转租他人，并将办公用品搬走，宁夏喜盈丰商贸有限公司已向银川市公安局金凤区分局报案，公安机关已登记备案，由此造成的损失原告宁夏欧美思商业管理有限公司应当予以赔偿。四、基于原告公司自行终止合同给被告公司造成违约及损失，被告公司向法院就本案提出民事反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证，原告提交了《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》一份、《关于宁夏欧美思商业管理有限公司与武磊签市出租合同补充协议》一份、房屋交接确认书一份、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单一份、公证书一份、《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》五份、《补充协议》（赔偿协议）五份、铺位管理费收据及转账记录、宁夏法制报一份证实其主张；二被告共同提交了《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》一份、《关于宁夏欧美思商业管理有限公司与武磊签订的超市出租合同的补充协议》一份、缴费通知一份、收据一份、宁夏消防总队消防不良行为记录一份、宁夏阅海乐家超市装修项目合同及补充合同一份、比邻万家生活超市现场施工照片一组、现场施工视频光盘一张、银川市公安局金凤区分局接受报警回执单一份、比邻万家生活超市现场经营照片三张、售货发票一张、比邻万家生活超市营业执照一份、照片一张证实其主张，上述证据符合证据的三性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月15日原告与被告武磊（由其员工代签）经协商签订了一份《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》，合同约定原告将坐落于银川市尹家渠街欧美思广场内街铺位，建筑面积约3300平方米的房屋及其外墙、门头出租给被告，用于开办生活超市。租期共8年（96个月），自2017年10月25日起至2025年10月24日止（其中免租期5个月，合同期第1年，免收4个月，合同第2年，免收1个月）。管理费第一年按每月45元/平方米计算，每二年递增5%。物业费13元/平方米（含暖气、空调、电梯、公共区域保安、保洁）。如2018年1月1日满铺开业，免租期4个月。第一年度管理费按季度（3个月）支付，以后每年按半年（6个月）支付，先交纳后使用房屋，合同签订之日，被告向原告缴纳30万元合作定金（房屋租金）。2017年10月25日前乙方向甲方交付管理费145500元，剩余3个季度管理费分别于2018年1月25日、4月25日、7月25日前支付。自第二年起每年度管理费交付日期为每年的10月25日前和3月25日前。签订合同当日交定金30万元，交付房子补齐房租定金转为管理费。签订合同时，被告应向原告缴纳148500元的保证金。被告应按时向原告支付管理费，每逾期一日，应按日向原告支付实欠管理费千分之一的违约金，若被告拖欠管理费30日以上，原告有权单方解除本合同，被告应按当年管理费的30%向原告承担违约金，由此给原告造成损失的，由被告赔偿损失。合同签订后2017年11月7日被告武磊从行政审批服务局取得宁夏喜盈丰商贸有限公司的营业执照。2017年12月23日原告与被告宁夏喜盈丰商贸有限公司经协商又签订了一份《关于宁夏欧美思商业管理有限公司与武磊签订的超市出租合同的补充协议》，协议约定为让超市尽快全面开业，原告给予被告20万元装修补贴费用，被告必须于2018年3月18日前将1800平方米全部正常开业，原告须于同年12月25日前将20万元装修补贴支付到被告指定账户。原告于同年12月31日前将一楼西侧正大门至小任果业超市所有商铺清理出场、垃圾清除、小舞台拆除，保障被告继续装修施工。计租日从2018年1月1日起计算，原告借给被告一间130平方米营业房门面作为超市临时出入口，该房在超市未达到3300平方米，南北出入口未打通前，不收取租金，只收物业费13元/平方米。如双方未按期完成上述约定，赔偿对方20万元损失，原告应于2018年1月10日前退还30万元房屋租赁定金，被告退回原告已支付的20万元装修补贴。原告协助被告完成超市内消防验收工作，被告负责提供所有消防验收工作所需材料给原告。协议签订后，原告法定代表人于同年12月25日将20万元装修补贴款付至被告武磊卡中。同年12月31日原告按约将商铺交给被告，被告给原告出具了房屋交接确认单。同期原告按约将原一楼的五家商户的铺位进行了清理调整，为此原告协议补偿了五户商家10个月的房租金。同年12月28日被告与徐向兵签订了宁夏阅海乐家超市装修项目合同及补充协议各一份，约定以总造价83万元及增加项目价26578元交由承包方施工。但被告未能按约于2018年3月18日前将1800平方米全部正常开业。2018年3月29日原告向被告发出缴费通知，要求被告于4月3日前交纳剩余租金及保证金324000元。被告向原告发出了一份超市开业的协商要求，对面积、车位、门庭、消防等提出协调意见，并请求给其55天时间开业及补贴补偿等。此后双方多次沟通未果，被告也未能按约开业。2018年9月7日原告在宁夏法治报上登载公告，通知被告于同年9月12日前协商违约事宜，但被告未与原告协商。同年10月29日原告申请公证部门对被告的铺位现场进行了证据公证。公证证实铺位已装修，但未投入使用，无人营业等状况。此后原告便将该超市收回交由比邻万家生活超市装修经营。2018年12月17日被告武磊母亲王红英才发现原超市的装修被破坏，比邻万家生活超市在装修，遂向公安机关报案并已备案登记。现原告于同年12月20日已将该超市交由比邻万家生活超市开业经营。原告以被告违约为由诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与被告武磊签订的《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》及与被告宁夏喜盈丰商贸有限公司签订的补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应当自觉全面履行该合同的义务。原告按约将营业房交被告装修经营，被告应当按约装修开业经营，在原告按约给予被告20万元装修补贴费用后，被告仍未能按约开业经营，被告的行为构成违约，应承担支付租金的义务，被告虽支付了30万元的房屋租赁定金（管理费），但未按约支付下剩的租金并按期开业经营，致使双方签订的管理合同及补充协议未能履行，合同目的未能实现，故原告诉请的解除双方签订的欧美思广场铺位管理合同及补充协议，符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持。原告主张被告支付管理费1188000元的诉请，因双方在补充协议中将原租赁面积由3300平方米变更为1800平方米，故租金应为1800平方米×45元/平方米×9个月（自2018年3月18日至2018年12月18日）=729000元，已付30万元，应付429000元。原告主张的违约金，因双方约定的违约金比例明显过高，本院比照银行资金占用年利率6%结算，即429000元×6%×9个月=19305元予以支持。原告主张的20万元损失，因是原告给付被告的装修补贴款20万元，被告也用于了铺位的装修，而原告未主张退还装修补贴款20万元，仅按约主张了损失，但该损失无具体证据证实，故该项请求本院不予支持。原告主张的迁铺损失221403元，确实系原告为清理调整原租赁铺位而免除原商户10个月的房租造成，由于被告未能履行经营开业所致，本院予以支持。被告辩称原告因消防未达标致使其无法开业，按约被告在装修后应提供消防验收所需的材料，由原告协助被告向消防部门办理报送消防验收手续，被告并未向原告或消防部门报送消防验收手续。故其辩称理由不能成立，本院不予采纳。被告辩称铺位管理合同非被告武磊签名，双方均予以认可，但补充协议系由被告武磊开办的宁夏喜盈丰商贸有限公司签订，其目的均是开办的公司为经营主体，故被告武磊的行为系职务行为，被告的该辩称意见，本院予以采纳。被告辩称的损失因其已向公安机关报案，待公安机关查明事实后被告另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏欧美思商业管理有限公司与被告武磊、宁夏喜盈丰商贸有限公司签订的阅海万家欧美思广场铺位管理合同及其补充协议。二、被告宁夏喜盈丰商贸有限公司于判决生效后十日内偿付原告宁夏欧美思商业管理有限公司租金429000元及违约金19305元，共计448305元。三、被告宁夏喜盈丰商贸有限公司于判决生效后十日内赔偿原告宁夏欧美思商业管理有限公司支付的迁铺损失221403元。四、驳回原告宁夏欧美思商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费11246元，由原告宁夏欧美思商业管理有限公司负担5997元，被告宁夏喜盈丰商贸有限公司负担5249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审  判  员   李建东二〇一九年六月十八日书  记  员   陈威樾 附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动进行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。