贵州省贵阳市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0113民初3310号 原告：中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行，住所地：贵州省贵阳市白云区同心路**，统一社会信用代码：91520113214620213K。 负责人：张丽娜，女，系该行行长。 委托诉讼代理人：吴万兴，男，贵州成济律师事务所律师，执业证号：15201199810557478，代理权限：特别代理。 被告：石开勤，女，1987年1月26日生，侗族，住贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：黄潇瑶，男，贵州黔策律师事务所律师，执业证号：15201201610720690，代理权限：特别代理。 委托诉讼代理人：龙夏银，女，贵州黔策律师事务所律师，执业证号：15201201711646737，代理权限：特别代理。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，，住所地：贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房棚户区改造项目**统一社会信用代码：91520100714373423J。 法定代表人：肖春红，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁浪沙，男，1974年2月25日生，汉族，系该公司职工，代理权限：特别代理。 原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行（以下简称“工行白云支行”）诉被告石开勤、贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称“宏益房开公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行白云支行之委托诉讼代理人吴万兴，被告石开勤之委托诉讼代理人黄潇瑶、龙夏银，被告宏益房开公司之委托诉讼代理人梁浪沙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告工行白云支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《个人购房借款合同/担保合同》；2.判决被告石开勤归还原告借款本金235196元，并按合同约定向原告支付利息、罚息、复利至实际清偿之日；3.判决原告对拍卖、变卖被告石开勤抵押财产的价款享有优先受偿权；4.判决被告石开勤承担原告为实现债权而产生的律师费20411元及其他费用；5.判决被告宏益房开公司对上述诉讼请求的借款本金、利息、律师费及其他费用承担连带清偿责任；5.案件受理费由二被告共同承担。事实与理由；2012年10月28日，被告石开勤（借款人）因购买被告宏益房开公司开发的房屋，与原告（贷款人）及被告宏益房开公司（保证人）签订了《个人购房借款合同/担保合同》。合同约定：被告石开勤向贷款人借款人民币289000元，用于购买位于贵阳市南明区花果园路花果园项目U1区5-12栋房屋，贷款期限为30年，贷款利率以同期同档次贷款利率为基准利率；被告石开勤按照按月等额本息还款法清偿贷款本息；被告石开勤自愿选择每月放款日为还款日；如被告石开勤未按照合同约定的日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收复利，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，其中罚息利率在上诉约定的利率基础上加收30%予以确定；被告石开勤连续三个月或者累计六次未按时偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权解除合同，要求被告提前清偿贷款以及产生的利息、罚息和其他费用；由于被告没有按照合同履行义务，从而导致贷款人为实现本合同项下债权以及担保权利而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，被告石开勤以其购买的贵阳市南明区花果园路花果园项目U1区5-12栋房屋进行抵押担保，贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物等内容，并办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，贷款人依约支付了贷款，但被告石开勤却未按照约定偿还借款本息，至今被告石开勤已累计超过6个月未归还本息。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求支持如前诉讼请求。 被告石开勤辩称：对原告诉请的第一、三、五、六项没有异议，对于第二、四项诉请中借款本金、复利、罚息以及原告为实现债权而发生的律师费等费用，以原告实际举证为准。此外，我方贷款的年限应为20年，而非诉状中所述的30年。 被告宏益房开公司辩称：对于被告石开勤贷款以及逾期欠款的情况不清楚，请法庭依法核实。 本院经审理查明的事实如下：2012年11月7日，原告作为贷款人，被告石开勤作为借款人及抵押人、宏益房开公司作为保证人签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：原告向被告石开勤发放贷款289000元整，用于购买坐落于贵阳市南明区花果园路花果园项目U1区5-12栋房屋，贷款期限为2012年11月7日至2032年11月7日，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；若借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收30%；还款方式为按月等额本息还款，按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，构成违约；借款人违约的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还的款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，同时有权解除合同；被告宏益房开公司提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但从借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证书之日起，保证人对本合同项下到期的贷款免除保证责任；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖变卖抵押物，以所得价款优先受偿。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告工行白云支行与被告石开勤、宏益房开公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是三方的真实意思表示，内容合法，为有效合同。本案中，被告石开勤对于原告提出其未按合同约定偿还贷款的事实没有异议，本院予以确认，对于原告诉请的借款本金，经核实，截止至2018年9月28日，被告尚欠原告贷款本金235196.41元未清偿，原告自愿将金额调整为235196元，本院从其自愿，对于贷款的利息、罚息及复利的计算方式，应参照双方签订的合同进行计算；对于律师费，由于原告提供的律师费发票载明金额为20411元，且双方签订的合同约定原告主张债权的费用由被告石开勤负担，故对于原告诉请由被告石开勤承担该律师费的主张，本院予以支持。对于原告诉请对拍卖、变卖被告石开勤的抵押财产的价款享有优先受偿权的诉请，本案中，被告石开勤购买的房屋于2012年10月25日办理预告登记，之后一直未办理正式的登记手续。抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押权登记，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，故预告登记抵押权不产生优先受偿的效力，因此，对于原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告宏益房开公司的担保责任，根据合同约定，从借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证书之日起，保证人对本合同项下到期的贷款免除保证责任，本案中，被告石开勤尚未办理案涉房屋的抵押权登记手续，因此，被告宏益房开公司应当按照合同约定对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除被告石开勤、贵阳宏益房地产开发有限公司与原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告石开勤于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行贷款本金235196元，并按照双方签订的《个人购房借款/担保合同》向原告支付利息、罚息及复利直至实际清偿之日； 三、被告石开勤于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行律师费20411元； 四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司对上述贷款本金、利息、罚息、复利及律师费承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2567元（原告已预交），由被告石开勤与贵阳宏益房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 张 钰 二〇一九年六月二十八日 书记员 杜世朝