湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终1338号上诉人（原审原告）：李丽平，女，1973年12月5日出生，汉族，住宜章县。委托诉讼代理人：李文斌，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：宜章县宏达房地产开发有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇宜兴路君泰大酒店**。法定代表人：史章旺，系公司总经理。委托诉讼代理人：邓友均，湖南莽源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李佑清，男，1950年5月24日出生，汉族，住湖南省宜章县。被上诉人（原审被告）：高回军，男，1971年1月18日出生，汉族，住湖南省宜章县。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘康军，男，1968年12月10日出生，汉族，住湖南省宜章县。被上诉人（原审被告）：钟太宝，男，1966年5月4日出生，汉族，住湖南省宜章县。委托诉讼代理人：廖柏旺，湖南锐鹏律师事务所律师。上诉人李丽平因与被上诉人宜章县宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达房地产公司）、李佑清、高回军、钟太宝房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2018）湘1022民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李丽平上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判宏基大厦1502号房产归李丽平所有，宏达房地产公司、李佑清、高回军、钟太宝无条件配合办理房屋产权过户手续，或改判由宏达房地产公司、李佑清、高回军连带返还李丽平购房款382,191元及支付违约金38,219.1元和赔偿损失209,600元，共计630,010元；2.案件受理费由宏达房地产公司、李佑清、高回军、钟太宝负担。事实和理由：1.宏达房地产公司与李佑清签订《房产开发挂靠协议》违反法律的强制性规定，自始无效，宏达房地产公司与李佑清应承担连带责任；2.李丽平与宏达房地产公司项目部签订的《商品房预购合同》构成表见代理，对宏达房地产公司具有约束力，是合法有效的。宏基大厦实际承建人为李佑清和高回军，李佑清和高回军在此项目上的行为代表宏达房地产公司，一审法院认为宏达房地产公司没有对李佑清和高回军的行为授权和追认，判决宏达房地产公司不承担责任是错误的；3.宏达房地产公司放任并默认李佑清与高回军以宏基大厦项目部名义对外签订合同，对此应承担责任；4.宏达房地产公司与钟太宝签订的《宜章县商品房买卖合同》系无效合同，一审法院认定为有效错误。钟太宝与宏达房地产公司签订购房合同的价格明显低于市场价格，且房屋过户到钟太宝名下后，就低押到银行贷款，上述行为属于恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害第三人利益的行为，应认定为合同无效。综上所述，请二审法院依法查明事实后改判，支持李丽平的上诉请求。宏达房地产公司辩称，1.李丽平诉请相互矛盾，不能同时主张；2.李佑清与李佑清、高回军签订的商品房预购合同无效，宏基大厦实际开发人为李佑清、高回军；3.宏基大厦项目部成立的目的是开发建设，无对外销售商品房职能，李丽平未核实宏基大厦项目部是否有销售授权，其有重大过错，该商品房预购合同对宏达房地产公司无拘束力；4.宏达房地产公司与钟太宝签订的合同合法有效，且办理了产权登记，依法应予保护。李佑清和高回军辩称，除认可宏达房地产公司的答辩意见外，另补充：1.李丽平没有支付购房款给李佑清和高回军；2.李佑清和高回军没有交付诉争房屋给李丽平；3.李丽平与李佑清和高回军签订的合同实际上是为投资人王昌龙提供担保，不是真实的买卖关系；4.宏达房地产公司不承担责任，宏达房地产公司与钟太宝签订的合同应予保护。钟太宝辩称，1.宏达房地产公司与钟太宝签订的合同未违反法律的规定，是双方真实意思表示，且已全面履行，涉案房屋也登记到钟太宝名下，也涉及案外人李华明的抵押权益，依法不能解除；2.李丽平未提交支付购房款的证明，且在购房5年内从未主张过权利；3.李丽平的上诉请求不明确，如不变更，应驳回上诉请求。李丽平向一审法院起诉请求：1.把宏基大厦1502号房产退回给李丽平，判令确认李丽平所签订合同有效，钟太宝所签订的1502号房的合同无效；2.判令宏达房地产公司、李佑清、高回军、钟太宝向李丽平归还宏基大厦1502号房，并到不动产登记中心注销关于宏基大厦1502房钟太宝的产权登记；3．因1502号房已经抵押给了李华明，房产实在不能归还的情况下，判令宏达房地产公司、李佑清、高回军承担连带责任，赔偿李丽平382,191元购房款及由此造成的房屋差价损失（4500元-2900元）×131平方米＝209,600元。4.判决宏达房地产公司、李佑清、高回军、钟太宝根据商品房购房合同第二十五条出卖人违约应按总房款的10%即38,219.1元赔偿李丽平；5.案件受理费由宏达房地产公司、李佑清、高回军、钟太宝负担。一审法院认定事实：一、2010年8月14日，李佑清（乙方）与案外人钟太红（甲方）签订《土地置换房屋建设工程开发协议书》，案外人钟太红将其取得的占地面积约1700平方米（共3栋楼房，编号为：龙隐小区附3、附4、附5共三栋楼房）的土地交与李佑清进行开发，李佑清将附3、附4楼房的四层、五层与附5栋的一层、二层补偿给案外人钟太红个人（所有补给甲方的楼层其中包括钟太红补给李定发的四套房子和二个车库在内），甲方自由处理，乙方无权干涉。2012年9月6日，李佑清、高回军（乙方）与案外人钟太红（甲方）签订《〈土地置换房屋建设工程开发协议书〉补充协议》，因李佑清、高回军在实际施工过程改变了原规划，将附3、附4、附5共三栋楼房合而为一建成宏基大厦，原约定将共附3、附4楼房的四层、五层与附5栋的一层、二层补偿给案外人钟太红个人（所有补给甲方的楼层其中包括钟太红补给李定发的四套房子和二个车库在内）已不能实现，遂约定：甲、乙双方同意，乙方以宏基大厦两个整层并一楼两个车位补偿给甲方，甲方能在任一楼层选择一房屋二套，价格按每平方米2498元计算给乙方。二、李佑清、高回军取得位于宜章县玉溪镇龙隐小区旁边的上述土地后，李佑清（乙方）于2011年4月26日与宏达房地产公司（甲方）签订了《房产开发挂靠协议》，协议约定：一、项目名称、开发地点：《宏基大厦》坐落在龙隐小区旁边。二、项目规模：土地总面积800平方米，建筑面积1500平方米。三、开发模式：乙方借用甲方资质，自筹全资对本项目进行开发，自行解决开发过程中的一系列问题，甲方不得干涉乙方在施工当中的建筑设计和销售等业务。四、挂靠费用：乙方一次性向甲方支付人民币10000元，作为乙方借用甲方房产开发资质的一切费用。五、双方责任：甲方责任：1、负责向乙方提供本项目所需要的房产开发资质复印件和税务登记证。2、负责与本项目有关需甲方盖章的事宜。乙方责任：1、乙方借用甲方的房产开发资质，只限于宏基大厦项目使用。2、与宏基大厦有关的一切税费由乙方负责缴纳，甲方不承担任何税费。……。6、在宏基大厦项目的开发建设中，甲方应承担的所有责任（含经济、法律责任）全部由乙方承担，甲方无须承担任何责任，如在宏基大厦项目开发建设过程中造成甲方不良行为记录、扣证、吊销资质或降级等不良情况，全部由乙方承担一切责任。李佑清、高回军为了开发该项目需要，刻制了“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”印章，该项目印章一直由李佑清、高回军持有。三、宏达房地产公司按《挂靠协议》的约定，一直未参与该项目的管理和销售工作。宏基大厦竣工后，于2017年8月2日取得宏基大厦房产总证。购房户与李佑清、高回军协商后，购房户再与宏达房地产公司签订商品房买卖合同，宏达房地产公司不收取购房款。四、为宏基大厦项目的建设，李佑清、高回军于2011年元月31日与案外人王昌龙签订了《宏基大厦投资协议》，王昌龙投资宏基大厦200万元，同时又签订了《合股协议》每年向王昌龙固定支付140万元分红。案外人王昌龙为筹集向宏基大厦的投资款200万元，向其兄弟王清、王昌龙筹集了部分资金。李佑清、高回军收到王昌龙的投资款后，因未能如期向王昌龙返还投资款和支付利息。李佑清、高回军与王昌龙签订了《抵押协议》，李佑清、高回军将宏基大厦25套住房及一、二楼的车库抵押给王昌龙，但《抵押协议》未办理抵押登记。2013年，王清为收回投资款，恰好李丽平需要购房找到了王清，王清找到李佑清、高回军协商买房事宜。经李佑清和高回军同意卖房抵债后，李佑清和高回军与李丽平于2013年8月18日签订了《商品房预购合同》，房号15楼B（即本案中的1502号房），面积131.79平方米，2900元／平方米，价款382,191元。李佑清和高回军在《商品房预购合同》上签名，高回军向李丽平出具了收到购房款382,191元的收据，高回军和王清均在收款收据上签名，《商品房预购合同》和收据上均加盖了“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”的印章，王清收取了李丽平支付购房款382,191元，抵扣了李佑清和高回军应当偿还给王昌龙的部分借款。李佑清和高回军与李丽平签订《商品房预购合同》后，未到宏达房地产公司和房产管理部门进行备案登记，也未将房屋交付给李丽平使用。《商品房预购合同》约定：第十条、出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人未按第十条规定的时间交付该项商品房，买受人有权按已支付的房款向出卖人追究违约利息。自本合同第十条规定的期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按同期国家规定利率计算，逾期超过一个月后，即视为出卖人不履行合同，届时，买受人有权按以下第种方式处理。1、终止合同，出卖人按总房款的10％向买受人支付违约金，买受人实际经济损失超过出卖人支付的违约金时，按实际经济损失据实赔偿。2、继续履行合同，出卖人按总房款的5％向买受人支付违约金。第二十五条，本合同生效后，双方任何一方无正当理由要求终止合同，除双方签订补充协议外，责任方需按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按总房款的10％赔偿对方损失。五、钟太宝与案外人钟太红系兄弟关系，2017年9月27日，案外人钟太红与钟太宝、李佑清、高回军协商后，同意将《土地置换房屋建设工程开发协议书》和《土地置换房屋建设工程开发协议书》补充协议约定补偿的房屋登记在钟太宝名下，宏达房地产公司与钟太宝签订了《宜章县商品房买卖合同》（合同编号：201700012111502），将本案所涉房屋宏基大厦1502号房卖给了钟太宝。2018年3月29日，钟太宝到不动产登记中心办理了不动产权证：湘（2018）宜章县不动产权第××号。因借款，钟太宝于2018年8月20日到不动产登记中心将湘（2018）宜章县不动产权第××号办理了不动产权抵押登记在李华明名下。一审法院认为，本案争议的焦点：1.李佑清和高回军与李丽平签订《商品房预购合同》和宏达房地产公司与钟太宝签订了《宜章县商品房买卖合同》（合同编号：201700012111502）的效力问题。焦点2.对李佑清和高回军与李丽平签订的《商品房预购合同》后，李丽平的损失该如何处理。焦点3.宏达房地产公司是否在本案中应当承担责任。焦点一。李佑清和高回军与李丽平签订《商品房预购合同》和宏达房地产公司与钟太宝签订了《宜章县商品房买卖合同》（合同编号：201700012111502）的效力问题。（1）李佑清、高回军依据与案外人钟太红签订的《土地置换房屋建设工程开发协议书》和《土地置换房屋建设工程开发协议书》的补充协议向案外人钟太红给付约定补偿的房屋符合法律的规定，案外人钟太红同意将土地置换补偿的房屋登记在其兄弟钟太宝名下，并取得了相应的不动产权证书，未违反相关法律的规定，因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，宏达房地产公司与钟太宝签订的《宜章县商品房买卖合同》（合同编号：201700012111502）属于有效合同。（2）李佑清和高回军因开发宏基大厦缺少资金，而向案外王昌龙举债。为了偿还债务，在李佑清和高回军与债权人王昌龙、王清协商一致后同意将所建房屋按当时的市场价格卖与李丽平的情形下，李佑清和高回军以“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”的名义与李丽平签订了《商品房预购合同》，王清所收取李丽平的购房款抵扣了李佑清和高回军应当返还给债权人王昌龙、王清的借款。李佑清和高回军以“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”的名义对外出售房屋未取得宏达房地产公司的授权，不具有售房主体资格，李佑清和高回军以“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”的名义与李丽平签订的《商品房预购合同》，宏达房地产公司拒绝追认，应当认定李佑清和高回军以“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”的名义与李丽平签订的《商品房预购合同》系无效合同。焦点2.对李佑清和高回军与李丽平签订《商品房预购合同》后，李丽平的损失该如何处理。因李丽平与李佑清、高回军签订《商品房预购合同》系无效合同，被告钟太宝已取得了宏基大厦1502号住房的所有权，李丽平已不能取得宏基大厦1502号住房的所有权，因此，李佑清和高回军应当赔偿李丽平的损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，李佑清、高回军应承担违约责任。李丽平判令李佑清、高回军承担连带责任返还原告382,191元购房款，一审法院予以支持。李丽平请求判令李佑清、高回军按总房款的10％支付违约金38,219.1元及由此造成的房屋差价损失209,600元的诉讼请求，李丽平主张的违约金38,219.1元和房屋差价损失209,600元，两项合计247,819.1元，没有超出李丽平已支付购房款一倍的范围，因此，一审法院对该诉讼请求予以支持。李丽平请求：“1.要求被告把宏基大厦1502号房产退回给原告，判令被告钟太宝的1502号房的合同无效；2.判令被告向原告归还宏基大厦1502号房，并到不动产登记中心注销关于宏基大厦1502房钟太宝的产权登记；”的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。焦点3.宏达房地产公司是否在本案中应当承担责任。本案中，李佑清、高回军不具有房地产开发资质，属于法律规定禁止从事房地产开发业务的情形。宏达房地产公司出借房地产开发资质给李佑清、高回军进行房地产开发业务，对外而言，宏基大厦的开发建设项目系宏达房地产公司投资开发的建设项目，应当以宏达房地产公司对外签订《商品房买卖合同》。李佑清和高回军因开发宏基大厦缺少资金，而向案外人王昌龙举债，系李佑清和高回军的个人行为。为了偿还债务，在李佑清和高回军与债权人王昌龙、王清协商一致后同意以房抵债，也应当与宏达房地产公司签订《商品房买卖合同》，“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”不具有法人资格，不具有对外承担责任的能力，李佑清和高回军以“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”的名义与李丽平签订了《商品房预购合同》，又未得到宏达房地产公司的授权和追认，因此，对李佑清和高回军以“宜章县宏达房地产开发有限公司宏基大厦项目部”的名义与李丽平签订了《商品房预购合同》，造成李丽平的损失，宏达房地产公司不承担责任。李丽平请求判令宏达房地产公司与李佑清、高回军承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七条、第九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，作出如下判决：“一、被告李佑清、高回军在本判决生效后十日内返还原告李丽平购房款382,191元，支付违约金38,219.1元，并赔偿原告李丽平损失209,600元，合计630,010.1元；被告李佑清、高回军相互承担连带责任；二、驳回原告李丽平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5017元，由被告李佑清、高回军负担。”二审中，李丽平围绕其上诉请求提交的证据有：证据1.《合作开发协议》，拟证明宏达房地产公司与李佑清、高回军对宏基大厦项目系合作开发关系，宏达房地产公司对项目有监管义务；证据2.《关于成立宏基大厦项目部的通知》，拟证明宏基大厦项目部系宏达房地产公司成立，李佑清系项目部经理；证据3.《证明》，拟证明宏基大厦项目部公章系经备案的公章；证据4.2018湘10**民初4303号民事判决书，拟证明法院类似判例，判决宏达房地产公司承担责任；证据5.钥匙一枚，拟证明李佑清和高回军已交付房屋给李丽平。李佑清和高回军提交的证据的证据有：宏达房地产公司与张惠芳及李巧签订的《宜章县商品房买卖合同》两份，拟证明宏达房地产公司与钟太宝签订的合同是按照宜章县国土领域突出问题专项清理工作领导小组办公室宜清办函（2016）5号文件办理。宏达房地产公司质证认为：对证据1的真实性无异议，证明方向有异议，宏达房地产公司与李佑清和高回军还有一份挂靠协议，项目实际开发人是李佑清和高回军，以宏基大厦名义开发；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的关联性有异议，宏基大厦项目部未进行工商登记，对外并不能代表宏达房地产公司；对证据4的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性，借款合同纠纷与本案房屋买卖合同纠纷不同；对证据5不知情；对李佑清和高回军提交的证据无异议。李佑清和高回军对李丽平提交的证据质证认为：同意宏达房地产公司的质证意见。钟太宝质证认为：同意宏达房地产公司的质证意见，另证据4民事判决书未生效；证据5不能证明是涉案房屋的钥匙。李丽平对李佑清和高回军提交的证据质证认为：真实性、合法性均有异议，合同价格不符合市场价格，且与本案无关。本院认证认为，各方对证据1-4的真实性均无异议，本院对真实性予以认定，但根据宏达房地产公司与李佑清和高回军签订的挂靠协议，上述证据不能证明宏达房地产公司与李佑清、高回军系合作建房关系，也不能证明宏达房地产公司需承担责任，故对证明方向不予认定。证据5不能证明与涉案房屋有关，本院不予认定。李佑清和高回军提交的两份《宜章县商品房买卖合同》与本案无关联性，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点为：一、宏达房地产公司与钟太宝签订的《商品房买卖合同》是否有效，李丽平诉请变更登记涉案房屋所有权是否应予支持；二、宏达房地产公司应否承担责任。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，李佑清、高回军与案外人钟太红签订《土地置换房屋建设工程开发协议书》和《的补充协议》，约定李佑清、高回军向案外人钟太红补偿房屋，而钟太红为将其土地置换补偿所得房屋登记在钟太宝名下，由钟太宝与宏达房地产公司在2017年9月27日签订合同编号为201700012111502的《宜章县商品房买卖合同》，宏达房地产公司将宏基大厦项目中的第145-059幢15层1502号房出售给钟太宝，商品房预售许可证号为20170001211。钟太宝取得了相应的不动产权证书。上述《宜章县商品房买卖合同》不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效。李丽平没有提供证据证明宏达房地产公司与钟太宝之间存在恶意串通行为，其上诉主张宏达房地产公司与钟太宝所签订的合同无效并判决诉争房屋归其所有的理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，其一，李佑清和高回军为开发宏基大厦而借用宏达房地产公司的房地产开发资质并成立宏基大厦项目部，根据李佑清和高回军与宏达房地产公司签订的《房地产开发挂靠协议》，李佑清和高回军的挂靠行为仅限于宏基大厦项目工程的开发建设，并无证据证明宏达房地产公司授权或追认李佑清和高回军销售商品房；其二，李丽平没有与宏达房地产公司签订商品房买卖合同，其没有向宏达房地产公司账户支付任何购房款。其三，李丽平在一审中陈述“王清系其亲戚，其将购房款交给王清，让王清帮忙购房。”而王清于2018年11月30日向一审法院陈述，其与王昌龙系兄弟关系，其打款给王昌龙再借给李佑清和高回军开发宏基大厦项目，李佑清和高回军未能还款，便采取以屋低债的方式向王昌龙还款。从上述陈述来看，王清与王昌龙应当知道宏基大厦项目系李佑清和高回军挂靠开发的事实。综上所述，根据本案现有证据，无法证实李丽平签订《商品房预购合同》时有理由相信李佑清和高回军的售房行为代表宏达房地产公司，故李佑清和高回军的行为不足以构成表见代理，一审判决认定宏达房地产公司不承担责任并无不当。李丽平上诉主张宏达房地产公司承担连带赔偿责任依据不足，本院不予支持。综上所述，李丽平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,100元，由上诉人李丽平负担。本判决为终审判决。审判长  戴陈峰审判员  林海波审判员  张友荣二〇一九年六月三日法官助理赖春媚书记员梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。