宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终1070号 上诉人（原审被告）：陈建明，男，1968年2月8日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：李俊达，宁夏综义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈吉潇，男，1989年4月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市，系上诉人陈建明之子。 被上诉人（原审原告）：银川博源物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区金三角现代物流市场**楼****。 法定代表人：马子媛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨婷婷，宁夏搏强律师事务所律师。 上诉人陈建明因与被上诉人银川博源物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初14184号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人陈建明上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人、案外人中建一局第六建筑有限公司宁夏分公司(以下简称中建宁夏分司)三方于2016年达成口头协议：涉案房屋自2016年至承租期届满之日止的物业费均由承租人中建宁夏分司承担，被上诉人直接向中建宁夏分司收取。被上诉人向上诉人主张2016年至2018年期间的物业费无事实依据。2、被上诉人向上诉人主张2010年至2015年物业费61828元，无事实依据。根据2016年三方达成的口头约定内容，上诉人名下涉案1-1号营业房的物业费由案外人中建一局第六建筑有限公司承担，缴纳物业费的合同义务已发生转移，中建宁夏分司承租期内未缴纳物业费，系因其上级公司未审核批准致未能按期缴纳。中建宁夏分公司未能按期缴纳物业费不能归责于上诉人。 被上诉人银川博源物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 银川博源物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2010年至2018年12月31日期间的物业服务费95133.4元；2.案件受理费由被告承担。 一审法院审理认定事实：2005年12月1日，原告与银川博源房地产开发有限公司签订前期物业服务合同并进行了备案，约定原告为西北农资城提供物业服务，范围东至庆丰苑，西至丽景街，南至国际汽车城众一建设用地，北至仙来广场，双方约定物业服务标准：商铺为1元/月/㎡，办公楼为0.8/月/㎡。2015年12月30日，原、被告签订《物业费缴费约定》，载明：“由于西北农资城1#-1、1#-2业主陈建民自2010年至2015年物业费71522元未交（据业主说是前期建设工程遗留问题原因。未交物业费原因，物业公司正在积极调查此事），针对业主陈建民以后缴纳物业费事宜，物业公司与业主陈建民协商达成一致后，共同签订本约定条款。具体内容如下：1、业主陈建民自2015年开始缴纳西北农资城1#-1营业房物业费（含2015年），2016年开始缴纳1#-2营业房物业费（含2016年）。2、自本约定签订后，业主陈建民以前所发生的费用61828元，业主无需再交。以前发生的费用由物业公司调查落实后与前期建设工程公司进行协商。3、自本约定签订后，业主陈建民必须按照条款（1）的内容开始缴纳物业服务费，每年必须于7月31日前缴清。在以后的缴费过程中不得间断，不得以任何借口或理由拖延或拒交物业服务费。如违反本款约定，物业公司有权追缴2015年以前所欠的物业费。4、自本约定签订后，双方不得反悔，如违反本约定事项，本约定理解上升为依法凭证，凭此约定可以依法诉讼，通过法律程序处理。5、本约定长期有效”。被告系兴庆区仙来乐园1号楼1号营业房、2号营业房房屋所有权人，面积分别为807.80㎡、290.90㎡，原告于2010年4月12日将涉案两套房屋交付被告验收使用。现原告以被告拖欠上述两套房屋2010年至2018年12月31日期间的物业费为由，诉至法院。原告曾向被告发出催收通知，要求被告交纳物业费。原告认可被告向原告交纳物业服务费9697元。庭审中，被告提交照片、宾馆营业损失清单、收据，以证明涉案房屋水管爆裂、楼顶未及时维护及原告私接电路造成被告损失共计42104元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，原告与银川博源房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原告、被告具有约束力，原告提供物业服务后，被告应按时交纳物业费用。物业服务费应从房屋交付使用之日起开始计算，因被告于2010年4月12日接收涉案两套房屋，故被告应自2010年4月12日起支付物业服务费用。2010年4月12日至2018年12月31日仙来乐园1号楼1号营业房产生物业服务费74694.57（807.80㎡×1元/㎡/月×92个月+807.8㎡×1元/㎡/月÷30天×14天）、2号营业房产生物业服务费26898.55元（290.90㎡×1元/㎡/月×92个月+290.90㎡×1元/㎡/月÷30天×14天）。原告认可被告已付物业服务费9694元，故被告应向原告交纳物业服务费91899.12元（74694.57元+26898.55元-9694元）。被告辩称涉案房屋应由房屋租赁使用权人承担物业服务费，因被告系涉案房屋的所有权人，原告有权向被告主张涉案房屋的物业服务费，故对被告的该项辩解意见，法院不予采纳。被告辩称，其与原告于2015年12月30日达成协议免除被告物业费61828元，原、被告在该协议中约定自协议签订后，被告应在每年7月31日前交清物业费，不得间断，否则原告有权追缴2015年以前所欠的物业费，现被告未按时交纳2016年至2018年的物业服务费，原告有权追缴2015年之前的物业服务费，故对被告的该项辩解意见，法院不予采纳。被告辩称原告提供的物业服务存在质量问题，对此原告不予认可且被告提交的照片、宾馆营业损失清单、收据等证据均系单方制作，故对被告的该项辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决：一、被告陈建明于本判决生效之日起十日内支付原告银川博源物业服务有限公司自2010年4月12日至2018年12月31日期间的物业费91899.12元；二、驳回原告银川博源物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2178元，减半收取计1089元，由被告陈建明负担。 二审中，上诉人提交证据：证据一、录音一份，证明目的：2019年4月15日上诉人与被上诉人负责收缴物业费的主管张振军之间的对话，1、证明上诉人与被上诉人、案外人中建宁夏分公司达成口头约定：上诉人支付物业费的义务移转至中建宁夏分公司，由中建宁夏分公司承担承租期内的物业费用；2、证明上诉人与被上诉人签订《物业费缴费约定》后至今，未出现欠缴物业费的事实（录音时间：14分10秒至14分33秒）。 证据二、《证明》一份，证明目的：涉案1-2号营业房房屋承租人山东犀牛工程机械有限公司自2016年至今一直缴纳物业费的事实。 经质证，被上诉人对证据一三性及证明目的均有异议，张振军是被上诉人负责收费的物管员，没有权利代表公司做出由谁缴纳物业费的决定，且该录音内容亦不能证实三方达成了缴费的协议；对证据二的三性及证明目的均有异议，仅以承租人出具证明不能证实物业费缴纳情况，应当以缴纳物业费的转款凭证或收取物业费的收据为准。经上诉人核实，对于承租人已缴纳的物业费已在起诉时已扣减。 被上诉人无新证据提交。 本院经审查，上诉人提交的证据一录音证据内容不能证实被上诉人明确同意缴纳物业费义务转移至案涉房屋承租方，不能证实上诉人的证明目的，对该证据不予采信。对证据二无其他缴纳物业费证据予以佐证，不能证实承租人实际缴纳物业费以及具体金额的事实，不予采信。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：上诉人是否负有向被上诉人缴纳物业费的法定义务；上诉人欠付物业费如何确定。被上诉人作为案涉小区物业管理方，与上诉人形成物业服务合同关系，被上诉人履行了物业管理服务义务，上诉人作为业主应缴纳相应物业费。上诉人将案涉房屋租赁给他人，不发生合同义务转移或免除的法律后果。上诉人主张其与被上诉人、承租人达成口头协议，物业费缴纳义务转移至承租方由承租方向被上诉人直接缴纳，被上诉人不予认可，上诉人不能提交充足证据证实，对其该主张不予认定。上诉人主张其已缴纳部分物业费，但其未能提交有效证据证实，一审以被上诉人自认已缴金额进行扣减符合法律规定。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚、适用法律正确，判决结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2178元，由上诉人陈建明负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  邢雪梅 二〇一九年六月二十日 书记员  陈丽霞 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。