广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终573号上诉人（原审被告）：钟振明，男，1967年9月7日出生，汉族，住广东省兴宁市。被上诉人（原审原告）：谢朝霞，女，1975年12月20日出生，汉族，住梅州市梅江区。上诉人钟振明因与被上诉人谢朝霞居间合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初2655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟振明上诉请求：1.撤销一审判决，2.驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：1.2018年9月3日上诉人钟振明与吴宝香签订了一份位于梅州市梅江区××广场××区商住楼××房的房屋买卖合同。合同约定，吴宝香先行向上诉人支付5万元定金，余款由吴宝香在2018年11月3日前一次性向上诉人方支付。在合同签订后，吴宝香向上诉人支付了定金5万元整。由于吴宝香原因，吴宝香未能在约定期限内支付余款。上诉人多次要求吴宝香尽快支付购房余款，吴宝香却始终不出现。在上诉人正准备起诉吴宝香，要求继续履行房屋买卖合同时，上诉人却收到了被上诉人向一审法院提起诉讼的起诉书。一审开庭当天，上诉人申请追加本案的利害关系人吴宝香参与本案诉讼，以查明被上诉人向一审法院主张的中介费到底由谁来支付。一审法庭也同意休庭后，会通知吴宝香参与诉讼，查明事实真相。但一审法庭最终没有依法通知吴宝香参加诉讼，匆忙作出了侵犯上诉人合法权益的判决。2.按买卖双方合同第七条约定，合同签订后，上诉人无须向被上诉人支付任何费用，吴宝香则应向被上诉人支付一笔3%的不明事项佣金，该笔佣金在吴宝香向上诉人支付第二笔购房款的时候，才需向被上诉人支付。事实上，上诉人从来没有收到吴宝香的第二笔购房款。故买卖双方都无需向被上诉人支付中介费。3.即使被上诉人可以收取中介费，应该也是由买方吴宝香支付给被上诉人。因为是吴宝香没有依约向上诉人支付购房款导致纠纷。一审在上诉人与吴宝香签订的房屋买卖合同纠纷还没有处理结果之前，就判决由上诉人支付涉案中介费，程序违法，认定事实不清，明显偏袒被上诉人（中介）。由于吴宝香未依约支付剩余的购房款，导致购房款被延期支付，上诉人至今仍在要求吴宝香继续履行购房合同。如果吴宝香接下来继续拖延支付购房款，上诉人将考虑就吴宝香违约造成上诉人现时售价的房屋差价损失向法院提起诉讼，要求吴宝香继续履行合同、支付差价损失，并要求吴宝香支付中介费。但在此之前，双方合同仍在继续履行之中，合同未经双方同意解除或被法院判令解除前，被上诉人无权向买卖双方的任何一方索要佣金。另外，即使买卖双方签订的合同他日被解除，买卖双方签订的合同第七条也作了约定，向被上诉人中介方（谢朝霞）支付违约佣金的是买方吴宝香，而非钟振明。目前买卖双方签订的合同仍在继续履行之中，合同第七条也作了约定，上诉人无须向被答辩人谢朝霞支付任何费用。被上诉人应起诉的是违约方吴宝香，而非上诉人。如果上诉人接下来仍然收不到吴宝香的购房余款，将择日向法庭提起诉讼，要求吴宝香继续履行买卖双方签订房屋买卖合同；一旦法庭判定买卖双方继续履行合同，并判定由吴宝香支付中介费，必然会和本案一审判决结果发生冲突。居于司法统一的基本原则，本案应驳回被上诉人谢朝霞的全部诉讼请求。4.本案定金抵对中介费，违反合同约定。房屋总价是66.2万元，如果合同全部履行完成的话,被上诉人也只是按总价的3%收取不到2万元的中介费。一审判决上诉人抵扣2.5万元给被上诉人，不合理。谢朝霞辩称，1.一审判决正确，请求维持原判。合同是钟振明本人签订的，定金也是钟振明本人收取的。2.上诉人主张“上诉人多次要求买方尽快履行合同义务，支付购房余款，买方却始终不出现”，不符合事实。买方吴宝香通知谢朝霞其无力购房，同意履行违约责任，将定金作违约金以解除合同。谢朝霞作为中介方明确向上诉人告知，吴宝香无力购房，要求与上诉人处理违约金一事。上诉人在微信中也确认解除合同。但在处分违约金一事中，上诉人与谢朝霞出现分歧。吴宝香也特意到谢朝霞店中询问，还电话告知上诉人已无力购房，五万元作为违约金解除合同，上诉人无异议。吴宝香还就上诉人与谢朝霞违约金分歧，分别对双方作劝解，但上诉人只肯给1000元，双方未达成一致。以上事实有微信聊天记录、通话记录，以及上诉人在一审承认吴宝香曾对双方调解处分违约金为证。上诉人在一审开庭前，从未要求谢朝霞通知买方吴宝香继续付款。谢朝霞于2018年11月15日向一审法院起诉请求：1.判令被告按合同支付25,000元给原告；2.判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：被告购有梅州市梅江区万达路111号梅州万达广场D区商住楼D9栋1003房（下简称“1003房”），2017年办理了不动产权证。原告是一名中介人员。被告委托原告出售1003房。经原告撮合，2018年9月3日，被告与吴宝香（案外人）签订一份《房屋买卖合同》，约定“甲方（被告）将1003房以662,000元价格出售给乙方吴宝香；签订合同日支付定金50,000元，余款2018年11月3日付清。合同第七条约定，基于中介方已提供服务，乙方须向中介方支付3%作为佣金，在支付第二笔房款时或双方办理过户手续拿到受理回执时付清。第八条约定，合同签订后，若乙方中途违约，则购房定金不予退还，若甲方中途违约，则甲方须无条件退还定金和定金一倍的违约金赔偿给乙方（一方所得违约赔偿金应支付50%给中介方）。”合同落款处，卖方钟振明、买方吴宝香分别签名，原告则以“中介方”身份签名。签订合同后，吴宝香支付了定金50,000元给被告。后因资金原因，吴宝香未履行剩余房款支付义务。原告认为依合同约定，被告应支付违约赔偿金即定金的一半给原告。因被告拒绝支付，原告提起本案诉讼。一审法院认为，原、被告间因1003房的买卖成立居间合同关系，2018年9月3日订立的《房屋买卖合同》中包含的居间条款未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应遵守执行。本案争议焦点是双方纠纷应适用《房屋买卖合同》第七条还是第八条解决。原告认为依合同第八条，吴宝香因违约未支付剩余房款，被告收取的购房定金50,000元作为违约赔偿金，应支付50%给原告。被告则认为其与吴宝香的房屋买卖合同尚未解除，在合同解除前，原告无权向房屋买卖任何一方索要佣金，且合同第七条约定原告无需支付佣金。对该争议，因吴宝香未支付剩余房款的行为已构成违约，是否解除房屋买卖合同并不影响该违约行为的成立。其次，合同第七条是对房屋买卖合同双方顺利履约时佣金由谁负担的约定。第八条是对房屋买卖合同双方有一方违约时的处罚约定。两条适用的情形不同。最后，原告要求被告支付的25,000元并非第七条意义上的“佣金”。因此，本案纠纷应适用合同第八条处理，被告引用合同第七条进行抗辩，理由不足，不予采纳。原告要求被告支付吴宝香违约赔偿金的一半25,000元的诉请，依据充分，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，于2019年2月13日判决：被告钟振明应于本判决生效后5日内支付25,000元给原告谢朝霞。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取212.5元（原告已预交425元），由被告钟振明负担。被告负担的案件受理费，原告同意由被告迳行支付给原告。二审中，谢朝霞提交其与钟振明的微信聊天记录，拟证明其已向钟振明告知吴宝香确定不要房屋，但钟振明拖延协商。钟振明认可该聊天记录的真实性，但主张是谢朝霞告知吴宝香不要房屋，不是吴宝香直接告知。经查，一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉主张，本案二审主要争议焦点是：钟振明主张其无需支付给谢朝霞25000元，理由是否成立。首先，涉案《房屋买卖合同》合法有效，对各方当事人均有约束力。现吴宝香在支付给钟振明50000元购房定金后，未再按合同约定付清剩余购房款，已构成违约。根据涉案《房屋买卖合同》第八条约定，吴宝香中途违约，吴宝香支付的50000元购房定金作为其要承担的违约责任，不予退还，钟振明因此所得的违约赔偿金50000元，应支付50%即25000元给中介方谢朝霞。该第八条约定是以买卖双方中途违约为适用条件，没有明确约定限于合同解除的情形。在吴宝香迟延交付购房款构成中途违约，当事人又没有其他约定的情况下，无论是买卖双方解除合同还是继续履行房屋买卖，均不会影响该第八条约定的适用。其次，本案是谢朝霞对钟振明收取的50000元购房定金提起诉请。如前所述，在吴宝香违约事实确定的情形下，吴宝香参加诉讼与否均不影响本案处理结果。再次，涉案《房屋买卖合同》第七条是关于吴宝香与钟振明履行完房屋买卖合同时，吴宝香向谢朝霞支付佣金（中介费）的约定，不符合本案吴宝香逾期交付购房款的中途违约情形。因此，钟振明以其与吴宝香尚未解除涉案《房屋买卖合同》，吴宝香未参加诉讼，以及根据《房屋买卖合同》第七条约定，主张其无需将收取的50000元购房定金，支付25000元给谢朝霞，理由不成立，难以支持。一审判决根据涉案《房屋买卖合同》第八条约定，支持谢朝霞的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人钟振明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元（已由上诉人钟振明预交425元），由上诉人钟振明负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁小艾审 判 员  陈恒山代理审判员  范宜洪二〇一九年六月二十八日书 记 员  朱红珍