上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初6848号原告(反诉被告)：上海录荷实业有限责任公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张春华，董事长。委托诉讼代理人：周莉。被告(反诉原告)：肖力，男，1987年8月22日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：陆纪正。被告：傅纪年，男，1965年4月12日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：黄流坚。被告：傅声明，男，1968年8月23日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：黄流坚。原告上海录荷实业有限责任公司与被告肖力、傅纪年、傅声明及反诉原告肖力与反诉被告上海录荷实业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及反诉被告上海录荷实业有限责任公司的委托诉讼代理人周莉、被告及反诉原告肖力及其委托诉讼代理人陆纪正、被告傅纪年、傅声明及其共同委托诉讼代理人黄流坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海录荷实业有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告上海录荷实业有限责任公司与被告肖力就上海市普陀区志丹路XXX号-XXX室房屋(以下简称为“涉案房屋”)签订的《租赁合同》于2019年3月12日解除；二、判令被告肖力支付原告自2019年1月1日起至合同解除之日止的租金人民币(以下币种均为“人民币”)21,006元；三、判令被告傅纪年、傅声明搬离并返还涉案房屋；四、判令被告傅纪年、傅声明支付自合同解除之日起至其实际搬离并返还涉案房屋之日止的占有、使用费，按每月8,800元计算；五、判令被告肖力支付自2019年1月1日起至其实际付清租金之日止的滞纳金，按每日50元计算。事实和理由：2016年12月8日，原告上海录荷实业有限责任公司与被告肖力就涉案房屋签订《租赁合同》，约定：被告肖力向原告承租该房屋，租期自2017年1月1日起至2019年12月31日止，租金每月8,800元，每两个月支付一次，押金30,000元。合同签订后，原告依约将房屋交付于肖力，肖力支付租金至2018年12月31日，后续租金未再支付，且其未经原告同意擅自将涉案房屋转租于被告傅声明，被告肖力之行为已然构成违约，故原告诉至法院。被告肖力辩称，涉案房屋的产权人系上海西部企业(集团)有限公司(以下简称为“西部集团”)，原告向其承租了涉案房屋，租期至2018年12月31日止，而原告与我方约定的租期至2019年12月31日止，故《租赁合同》已于2018年12月31日解除，之后，原告无权再向我方主张相应的租赁权利；租期内，我方一直要求按约支付租金，但西部集团要求我方搬离，且原告要求我方暂缓支付，故2019年1月1日之后的租金，我方未再缴纳；我方将涉案房屋转租于被告傅声明时，原告代理人在场且同意，转租后的租金由我方代为支付于原告。被告傅纪年、傅声明共同辩称，原告与被告肖力签订的《租赁合同》及租金的收取，均系原告代理人个人行为，故原告主体不适格；原告转租于被告肖力的期限超出原告承租的期限，故原告涉嫌欺诈，其无权解除《租赁合同》，相应法律后果应由原告自行承担；原告承租期限届满后，涉案房屋的占有、使用费应由西部集团收取；涉案房屋由被告肖力转租于被告傅声明时，原告知悉且同意；转租合同虽由肖力、傅声明签订，但系傅纪年、傅声明共同出资，共同经营；涉案房屋现由被告傅纪年、傅声明经营使用，但由于西部集团要求收回房屋，且其封闭了涉案房屋的阁楼，导致我方经营受损。反诉原告肖力向本院提出诉讼请求：一、判令反诉被告上海录荷实业有限责任公司支付反诉原告肖力违约金30,000元，并退还反诉原告肖力押金30,000元；二、判令反诉原告肖力免于支付自2019年1月至2019年12月底的租金；三、判令反诉被告上海录荷实业有限责任公司赔偿反诉原告肖力自2019年1月至2019年12月底的经营损失120,000元，按每月10,000元为标准计算。事实和理由：2016年12月8日，反诉原、被告就涉案房屋签订《租赁合同》，合同约定租期自2017年1月1日起至2019年12月31日止，租金每月8,800元，押金为30,000元。合同签订后，双方按约履行各自义务。2018年12月份，西部集团要求被告傅纪年于2018年年底前搬离涉案房屋，并告知我方其与反诉被告的租期至2018年12月31日止，因此，反诉被告明知其租期于2018年12月31日届满，仍与我方约定租期至2019年12月31日，原告存有违约和欺诈行为，其应承担相应法律后果。反诉原告将涉案房屋转让于本诉被告傅声明时，反诉被告知悉且同意，现被告傅纪年作为实际经营人，无法继续经营，产生实际损失，故反诉原告代为主张相应损失。反诉被告上海录荷实业有限责任公司辩称，反诉被告从案外人西部集团处承租涉案房屋，双方合作多年，西部集团同意反诉被告转租他人；反诉原告未经反诉被告同意，擅自转租，已构成违约；被告傅纪年、傅声明正常经营使用涉案房屋，不存在经营损失。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、涉案房屋产权人系案外人西部集团。2011年1月5日，案外人西部集团出具《委托书》，内容为：西部集团就涉案房屋委托案外人上海西部商业发展有限责任公司管理，并同意案外人上海绿荷休闲娱乐总汇转租管理。2017年1月6日，原告上海录荷实业有限责任公司与西部集团就上海市普陀区志丹路XXX号XXX楼南(含涉案房屋)签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告向西部集团承租上述房屋，租期自2017年1月1日起至2018年12月31日止。原告自述，原告与案外人上海绿荷休闲娱乐总汇是“一套班子两个名称”，自2000年起上海绿荷休闲娱乐总汇与西部集团就签订租赁合同，租期为两到三年，期满即续签，2017年上海绿荷休闲娱乐总汇注销登记，后原告与西部集团继续签订租赁合同。二、2016年12月8日，原告上海录荷实业有限责任公司与被告肖力就涉案房屋签订《租赁合同》，合同约定：被告肖力向原告承租涉案房屋用作经营零售，租期自2017年1月1日起至2019年12月31日止，租金每月8,800元，押金30,000元，先付后用，每两个月为一期支付一次租金，每期租金的第二个月的15日支付下一期租金，如被告无故拖欠租金，则原告有权按50元/天加收滞纳金或选择终止合同；水、电费由被告自行缴纳于原告；如被告未经许可擅自转租、转让或转借，或者拖欠租金累计达15天的，原告可以终止合同并收回房屋；合同另约定被告须将租金、水电费支付至原告指定的银行账号。同日，被告肖力出具《承诺书》，内容为：租期内，承租人肖力如拖延十五天支付租金、水、电等相关费用，原告可以单方终止合同。被告肖力自述，2013年10月25日，其即与上海绿荷休闲娱乐总汇就涉案房屋签订租赁合同，后与原告签订上述合同。三、2018年5月14日，被告肖力(甲方)与被告傅声明(乙方)就涉案房屋签订《转让协议》，合同主要约定：乙方在2018年5月15日前一次性向甲方支付顶手费(转让费)共计310,000元，上述费用包括甲方已付押金、装饰装修设备及其它相关费用，甲方不得再向乙方索取任何其它费用；该店铺的营业执照已由甲方办理，经营范围为超市，租期内甲方继续以甲方名义办理营业执照、税务登记等相关手续，但相关费用由乙方负担。四、2019年2月26日，原告与案外人西部集团就上海市普陀区志丹路XXX号XXX楼南(含涉案房屋)签订《房屋租赁补充协议》，合同约定：原《房屋租赁合同》已于2018年12月31日到期终止，现西部集团统一将该房屋的租期从2019年1月1日起延长至西部集团通知所确定的归还房屋期限为准。五、2018年12月30日，原告微信聊天中告知被告肖力：“6月份的时候就告知你不可以转让，2019年开始更不允许了。”2019年3月12日，原告再告知被告肖力：自2019年1月1日起，被告肖力未再按约支付租金，且未征得原告同意，擅自转租于第三人，已严重违约，现原告正式通知你方，自即日起解除《租赁合同》，你方应于七日内将涉案房屋返还原告，并支付拖欠租金及违约金。六、2019年3月14日、2019年4月28日，案外人西部集团对涉案房屋进行安全检查后，向原告出具《消防安全检查情况整改通知书》，主要内容为：租赁场所存在三合一现象，存有安全隐患，限期整改，要求清楚阁楼内物品、封闭阁楼。审理中，原、被告均确认，实际使用涉案房屋期间未结清的水、电费，由被告傅纪年、傅声明据实结算。原告要求押金30,000元在本案中一并处理，被告均表示，如法院依法判决原告退还押金，则由原告退还于被告肖力，三被告之间再行结算。反诉经审理查明事实同本诉。本院认为，本案本诉中，原告上海录荷实业有限责任公司与被告肖力就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方理应严格按照合同约定履行合同义务。根据该合同约定，承租人拖欠租金累计达15天或者未经出租人同意擅自转租的，出租人可以终止合同，被告肖力未按合同约定缴纳自2019年1月1日起的租金，且未经原告同意擅自将房屋转租于被告傅声明，显已违约，原告据此主张解除双方签订的《租赁合同》，并要求被告肖力支付未付之租金、且按约支付滞纳金，均符合合同约定，本院予以支持。被告辩称，被告肖力一直要求支付租金，系因西部集团要求被告搬离，原告要求暂缓支付，被告才未付；原告对被告肖力转租事宜是知悉且同意的；原告与被告肖力约定的租期已超过原告承租期限，故原告无权要求解除合同，因此，本案所涉责任均不在被告。对此，本院认为，被告对其辩称意见均未提交证据予以证明；另外，《租赁合同》已约定被告肖力付租之银行账户，被告肖力足以及时按约付租；再次，根据原告与被告肖力的微信聊天记录，原告已就被告转租事宜提出过异议，与原告所述其未同意被告转租之意见，相互印证；最后，原告与被告肖力约定的租期虽超过原告所承租期限，但原告与案外人西部集团通过签订《房屋租赁补充协议》将原告所承租期限延长，并未对被告肖力的承租产生实际影响；综上，本院对被告之抗辩意见，不予采信。鉴于2019年3月12日原告通知被告肖力解除《租赁合同》，已行使合同解除权，故原告以该时间作为合同解除的时间，并无不当，本院予以确认。《租赁合同》解除后，被告傅纪年、傅声明未经原告同意，占有、使用涉案房屋，理应支付占有、使用费，鉴于原告主张之金额标准，尚属合理，本院一并予以支持。本案审理中，原告要求对本案押金一并予以处理，且被告亦同意退还于被告肖力，均无不当，本院予以支持。为避免诉累，且尊重当事人的意思自治，本院对本案水、电费一并予以处理。反诉中，反诉原告要求反诉被告承担违约之责、赔偿损失，与本案查明事实不符，亦无法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海录荷实业有限责任公司与被告肖力就上海市普陀区志丹路XXX号-XXX室房屋签订的《租赁合同》于2019年3月12日解除；二、被告肖力应于本判决生效之日起十日内支付原告上海录荷实业有限责任公司自2019年1月1日起至2019年3月12日止的租金人民币21,006元；三、被告肖力应于本判决生效之日起十日内支付原告上海录荷实业有限责任公司自2019年1月2日起至其实际付清上述租金之日止的滞纳金，按照每日人民币50元为标准计算；四、被告傅纪年、傅声明应于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海录荷实业有限责任公司上海市普陀区志丹路XXX号-XXX室房屋，并据实结算水、电费；五、被告傅纪年、傅声明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海录荷实业有限责任公司自2019年3月13日起至其实际搬离并返还原告上海录荷实业有限责任公司上海市普陀区志丹路XXX号-XXX室房屋之日止的占有、使用费，按照每月人民币8,800元为标准计算；六、原告上海录荷实业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内退还被告肖力押金人民币30,000元；七、驳回反诉原告全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币80元，减半收取，计人民币40元，由被告肖力负担。本案反诉受理费人民币1,950元，由反诉原告肖力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邵莉星二〇一九年六月二十六日书记员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。