天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初3528号原告：天津市立新园林场，住所地天津市北辰区引河桥西八公里。法定代表人：刘德海，场长。委托诉讼代理人：尹楠，天津易道律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦菊香，天津善川律师事务所律师。被告：天津市汇雅消防器材有限公司，住所地天津市南开区黄河道延安路**院内。法定代表人：刘强，执行董事。原告天津市立新园林场与被告天津市汇雅消防器材有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日作出（2017)津0113民初4552号民事判决。原告天津市立新园林场不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2018年3月20日作出（2018）津01民终1420号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年12月20日作出（2018）津0113民初2677号之一民事裁定。原告天津市立新园林场不服该裁定，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2019年04月9日作出（2019）津01民终718号裁定，指令审理。本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告天津市立新园林场的委托诉讼代理人秦菊香，被告天津市汇雅消防器材有限公司的法定代表人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市立新园林场向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付土地使用金800000元（2013年10月28日至2017年10月27日，保留主张后续土地使用金的权利）及相应利息142125.01元（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；2.解除原、被告之间的土地租赁合同；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告于2009年8月31日签订开发区土地租赁合同，由原告向被告出租土地。双方对土地出租的位置、面积及用途、租赁期限、价款、付款时间及方式、双方权利义务、违约责任及发生纠纷的解决方式均在合同中约定。合同签订后，原告及时、全部履行了合同义务，但被告却从2013年至今未向原告缴纳租金。在此期间原告从未间断对拖欠租金的追索，但被告一直未付。根据《土地租赁合同》的约定，原告有权解除合同并要求被告承担损失等，故原告诉至法院。天津市汇雅消防器材有限公司辩称，原、被告签订的土地合作是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告交付给被告使用的租赁物与合同约定不符，是合同的违约方。原告违约在先，且其违约行为给被告造成了巨大损失，在长达四年的时间内，被告多次与原告沟通，原告既无赔偿，也未采取措施加以改善，因此被告才拒缴租金。原告的部分诉讼请求已经超过了诉讼时效，且其亦无证据证实在起诉之前向被告催讨过租金，综上，被告不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《土地合作合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年8月31日，原告与被告签订了《土地合作合同》一份，其中甲方为“天津市立新园林场”，乙方为“天津市汇雅消防器材有限公司”，合同约定了“甲方愿将所属坐落于天津市立新园林场（天津市双口劳教所）院内二干南绿化带以东的闲置土地50亩（以最终双方实际测量面积为准）交于乙方使用，作为乙方生产经营用地，主要生产项目为消防器材等系列产品，甲方收取土地使用金。”；“使用期限为10月28日至2019年10月27日为第一使用期；2019年10月28日至2029年10月27日为第二使用期，使用期满后，甲方将对现合作土地另行招标、同等条件乙方优先。”；“在第一使用期内，甲方按每年每亩4000元收取土地使用金，即：甲方每年收取乙方20万元土地使用金（50亩×4000元/亩=200000元）；“甲乙双方自签订合同之日起7日内乙方将土地使用金20万元及安全保证金15000元上交甲方。以后每年土地使用金必须于下个年度10月28日前一次性上交甲方，（含第二使用期）以此类推。当乙方交纳最后一年度土地使用金时应一并交纳20万元场地清理保证金。甲方收到乙方交付的土地使用金后为乙方开具收据。”；“乙方如不能按时足额缴纳土地使用金及其他应缴纳的费用，甲方按欠交金额的每日5‰收取滞纳金。超出期限三个月仍未足额缴费的，甲方有权解除合同，并有权向乙方追索给甲方造成的损失”等内容。该合同落款处加盖有“天津市立新园林场”及“天津市汇雅消防器材有限公司”公章。上述合同签订后，原告将上述土地交付被告使用至今，被告按照合同约定交付土地使用金至2013年10月27日，自2013年10月28日至今被告未给付原告土地使用金。编号为辰单国用（2008）第063号《国有土地使用证》载明：土地使用权人“天津市双口劳动教养管理所”，坐落“北辰区”，，地号“1315-00-101”，地类用途）“监教场所用地”，使用权类型“划拨”，使用权面积“3012069.7平方米”等内容。天津市人民政府于2009年10月15日向天津市国土资源和房屋管理局提出变更登记申请，依据天津市公用公房经营管理处与天津市双口劳动教养管理所签订的《公用公房交接单》，辰单国用（2008）第063号《国有土地使用证》所登记的土地由天津市公用公房经营管理处接管，天津市国土资源和房屋管理局同意办理土地变更登记（权利人变更），将土地使用者（土地所有者）变更为天津市人民政府。收回辰单国用（2008）第063号《国有土地使用证》并注销，又于2009年11月27日为天津市人民政府办理房地产初始登记，向其颁发房地证津字第**《房地产权证》。2016年4月12日，天津市公用公房经营管理处向天津市双口教育矫治所颁发市保管北辰字第02100100号《天津市直管公产非住宅房屋使用证》，确定天津市双口教育矫治所为该证载房屋的承租人。庭审中，原告未向本院提供出租诉争土地经天津市人民政府或者天津市公用公房经营管理处准许或者追认的相关证据。诉争土地即在上述范围内，2017年9月13日，天津市国土资源和房屋管理局北辰区国土资源分局出具了一份盖章情况说明，内容为“2017年9月6日，天津市北辰区人民法院来我局查询位于双口镇立新园林场的天津市德田漆业化工有限公司、天津市汇雅消防器材有限公司、危玉芳、徐志山四宗地的土地性质。其中天津市德田漆业化工有限公司、天津市汇雅消防器材有限公司、徐志山三宗地提供坐标及位置示意图。经核实，天津市德田漆业化工有限公司地块地类为水浇地、其他林地，天津市汇雅消防器材有限公司地块地类为水浇地，徐志山地块地类为其他林地、水浇地、沟渠，危玉芳地块因未提供坐标点位（已电话告知），无法准确确定其地类情况。”2015年1月7日下发的津编发（2014）103号天津市机构编制委员会文件规定，将原“市双口劳动教养管理所”更名为“市双口教育矫治所”。原告另出具了《天津市双口教育矫治所与天津市立新园林场关系说明》一份，内容为“天津市双口教育矫治所与天津市立新园林场系一套班子（管理人员一致）、两块牌子（两个单位的法人代表同属一人）。天津市双口教育矫治所对内承担对违法人员的教育、改造；天津市立新园林场对外承担天津市双口教育矫治所辖区内土地的管理、出租等事宜。特此说明。”该材料尾部加盖有“天津市立新园林场”和“天津市双口教育矫治所”公章。另查，2013年2月19日天津市国土资源和房屋管理局北辰区国土资源分局对刘强（被告法定代表人）作出津国土辰监字[2013]2号行政处罚决定书，认定刘强未经土地行政主管部门批准，占用双口镇立新园林场永清渠西侧、津永公路北侧土地9857.78平方米（14.787亩）建房12座（建筑面积8067.12平方米）的行为违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三、四十四条的规定，作出如下处罚：1、限自收到本处罚决定书之日起十五日内，拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。2、对在非法占地行为处以98577.8元的罚款（按每平方米10元处罚款）。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间的合同是否有效。二、如合同有效，是否符合解除条件。三、被告是否应向原告支付土地使用金及相关利息，原告主张数额是否合理。关于争议焦点一和二，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。结合本案，土地使用权证载明地类（用途）为“监教场所用地”，原、被告签订的《土地合作合同》中明确约定该土地的用途系由被告作为生产经营用地，且出租土地为划拨土地，结合前述规定，本案诉争合同当属无效。原告主张解除的合同为无效合同，故对其主张解除合同的诉讼请求，本院亦不予支持。关于争议焦点三，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。结合本案，虽诉争合同为无效合同，但原告请求参照合同约定标准支付占有使用费，本院依法予以支持。具体计算为：200000元/年×4年（2013年10月28日至2017年10月27日）=800000元，其后的占有使用费可另行解决。原告关于利息损失的要求，鉴于合同履行过程中的实际情况，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、被告天津市汇雅消防器材有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津市立新园林场土地占有使用费800000元；二、驳回原告天津市立新园林场其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11,800元，由被告天津市汇雅消防器材有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张沛审 判 员  李伟人民陪审员  张然二〇一九年六月二十日法官助理石全祥书记员张玉芹附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。