天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初24989号原告：朱继元，男，1989年4月9日出生，汉族，唐山市金格瑞金属制品有限公司职员，住唐山市路**。被告：中交地产（天津）有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）亚洲路与欧洲路之间郑州路以**域东疆金融贸易服务中心****-15，统一社会信用代码91120116583255856Y。法定代表人：张光宇，董事长。委托诉讼代理人：刘朔，天津天元世通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梦瑶，天津天元世通律师事务所律师。被告：天津皓策房地产经纪有限公司，住所，住所地天津市滨海新区塘沽三星里**首层底商**社会信用代码91120116666105589T。法定代表人：赵昕，总经理。委托诉讼代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。委托诉讼代理人：白艳艳，女，天津皓策房地产经纪有限公司职员。原告朱继元与被告中交地产（天津）有限公司（以下简称中交公司）、天津皓策房地产经纪有限公司（以下简称皓策公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告朱继元，被告中交公司的委托诉讼代理人刘梦瑶，被告皓策公司的委托诉讼代理人徐强、白艳艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱继元向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同退还原告5万元电商服务费并赔偿利息损失（自2016年11月29日起至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月份，原告到中交公司开发的上东湾项目购买商品房，被销售人员虚构了该楼盘在房管局备案价格为12495元/平方米的事实，以虚假的优惠价格向原告销售了房屋，原告和中交公司签订的《天津市商品房买卖合同》约定的总房款为965931元，但原告在合同之外又另行交纳了购房优惠款，并被告知如果不交纳定金和购房优惠款就没有房，导致原告的实际支付的价款高于备案价格，故成讼。被告中交公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，理由：1、中交公司并非适格被告，涉诉款项是皓策公司收取，而非中交公司；2、中交公司和皓策公司之间并不存在委托代理合同关系，仅是商业合作关系，二公司之间不存在佣金支付、财务往来和返利分成，原告无权要求二公司承担连带责任；3、原告和中交公司签订的《认购协议》已经表明中交公司给予了承诺的优惠，而案涉房屋的最终成交价格低于备案价，没有违反相关行政部门的规定，关于备案价格，原告可以通过房管局网站进行查询，本公司也在售楼处进行了公示，原告作为完全民事行为能力人应对购房所涉价格、优惠等政策进行全面了解，原告已经享受了本公司承诺的优惠，无权要求本公司退还。被告皓策公司辩称，请求驳回原告的全部诉请，理由：1、皓策公司以自己名义收取原告服务费是经中交公司授权，原告在签订VIP会员招募单时应知悉二被告之间存在委托代理关系，因此原告与皓策公司之间签订的合同应直接约束委托人即中交公司和原告，本案中，原告和中交公司约定需要原告必须办理VIP会员才能具有选房及享受优惠资格，而被告皓策公司系唯一有权收取VIP会员费的主体，因此原告无权向皓策公司主张权利，而应当向委托人即中交公司主张权利；2、二被告之间签订的《项目电商销售代理合同》，可以证明二被告之间存在居间服务及委托代理收取VIP会员服务费的双重法律关系，虽然该销售代理合同于2016年7月18日到期，但后期皓策公司独家代理上述项目，所以双方未能续签书面合同，而只是达成了口头合意，本案中，原告与中交公司签订《VIP会员招募单》及《客户推荐确认单》的行为，完全符合表见代理的法律规定，中交公司委托皓策公司收取会员服务费并将其转化支付皓策公司的居间服务费，因此原告无权向皓策公司主张，而应向中交公司主张权利；3、依据原告与中交公司签订的《VIP会员招募单》中特别提示条款内容可知，原告办理VIP会员时具体如何享受优惠政策由中交公司决定，皓策公司无法在收费前就知晓具体优惠内容，因此皓策公司代理事项不存在违法，因此，皓策公司不应与中交公司承担连带责任。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的微信截图无法核实真实性，不予采信；对于加盖“中交地产（天津）有限公司销售专用章”的号卡，因无具体内容，无法核实是否与本案存在关联，不予采信；对于所涉周慰相关证据，因原告撤回对周慰的诉请，在本案中不予认证；对于皓策公司提交的客户确认单、费用明细单无法核实真实性，不予采信；对于皓策公司提交的民事判决书，与本案没有关联性，不予采信。依据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：中交公司系天津市滨海新区上东花苑小区的开发建设单位，中交公司与皓策公司签订针对该小区的电商销售代理服务事宜，签订《项目电商销售代理合同》，约定代理期限为2016年4月18日至2016年7月18日止，皓策公司通过其销售平台，利用丰富的客户资源，向中交公司提供网络营销推广及技术服务、项目网络展示及网络预订服务以及客户推荐服务，中交公司同意按本合同约定向皓策公司会员提供专项优惠。中交公司负责项目的销控、确定房源的销售价格、销售方案等工作。同时约定在代理期限内，皓策公司自行推荐客户或非皓策公司自行推荐客户成交，由皓策公司在客户签订《商品房认购协议》时，直接向客户收取相应会员服务费一万元（针对高层产品）、二万元（针对洋房产品）。该合同到期后，皓策公司继续为上东花苑项目进行营销推广和客户推荐等服务，会员服务费收费标准有所上调，中交公司认可根据不同的收费标准给予相应的购房优惠。后中交公司推出“VIP尊享5万抵10万优惠”的售房优惠活动。2016年11月23日，原告交纳50000元会员服务费，收据载明收款单位为皓策公司。同日，原告向中交公司交纳购房定金10000元，并与中交公司签订《中交上东湾购房认购协议》，约定原告购买中交公司开发销售的坐落于中交上东花苑项目7栋1门2605号房，该房屋销售建筑面积88.70平方米（最终建筑面积以房屋管理部门标准为准），原单价12471元/平方米，原总价1106178元，认购单价10890元/平方米，认购总价965931元。2016年11月29日，朱继元与中交公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定朱继元购买坐落于天津东疆保税港区，建筑面积88.70平方米，10889.86元/平方米，总价款965931元。后原告交纳了购房款，现涉诉房屋已交付，产权登记在原告名下。根据中交公司提供的《商品房销售方案》，案涉房屋的销售单价上限为10901元/平方米。庭审中，原告主张其在房屋买卖过程中并不知晓备案价格的存在，双方签订的《天津市商品房买卖合同》中载明的价款系在宣传单价基础上进行的优惠，由于宣传单价高于备案价，原告并未实际享受到购房优惠，双方协商未果。另查，2019年4月28日，天津东疆保税港区管理委员会对皓策公司作出《行政处罚决定书》，内容主要为：皓策公司于2016-2017年间在东疆港区代理（电商）销售上东湾项目中，提供经纪服务的行为，违反了《房地产经纪管理办法》第16条、17条、21条、26条的规定，故作出如下罚款处罚：1、房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的违规行为，罚款3万元；2、房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的违规行为，罚款3万元；3、房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的违规行为，罚款3万元。针对该行政处罚决定书，皓策公司已申请复议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。商品房买卖属于重大交易，房屋价格是买卖合同中购买方最为关注的重要条款之一，原告与中交公司所签订的《中交上东湾购房认购协议》，对案涉房屋原单价、原总价、认购价格、优惠折扣等作了明确约定，该合同条款系双方当事人协商一致的结果，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在认购协议中已经对优惠基点价格进行了明确约定，对此原告知晓并确认，原告未能举证中交公司承诺优惠基点是备案价格，即使原告主张中交公司对外销售宣传的价格高于备案价格等事实存在，相关事项亦属应由有关行政管理部门予以处理的范畴，并不影响案涉认购协议、商品房买卖合同的效力及履行，现双方之间签订的商品房买卖合同已经履行完毕，原告亦享受了相应购房优惠，其要求中交公司退还会员服务费及利息并无事实和法律依据。关于皓策公司是否应承担退还责任，本院认为，在皓策公司向原告出具的相关收据上已经注明原告所交纳的款项数额、性质和收款单位，原告对双方约定不存在认知错误，原告和中交公司当庭亦均认可交纳会员服务费是享受购房优惠的前提条件，现原告已经以优惠价格购买了相关房屋并已取得产权证，因此，原告要求皓策公司退还会员服务费及利息并无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告提出皓策公司已受行政处罚，因此二被告收取会员服务费行为违法应予退还的主张，本院认为，行政主管部门对皓策公司所作行政处罚，是基于行政管理关系，与本案争议的民事法律关系并非同一种法律关系，不能据此就认定二被告对于会员服务费负有返还义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告朱继元的全部诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由原告朱继元负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘紫琪二〇一九年六月二十六日书记员  张丽新