海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初4738号原告：李靖，女，1982年8月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，住：河北省邯郸市。委托诉讼代理人：李春华，北京市金栋律师事务所律师。被告：海南新佳旅业开发有限公司，住所地：海南省三亚市河**鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒店**楼。法定代表人：詹琰，该公司执行董事。海南新佳旅业开发有限公司破产管理负责人：李雄伟。委托诉讼代理人：王红霞，海南新佳旅业开发有限公司破产管理工作人员。原告李靖诉被告海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用普通程序审理。审理过程中，因本案为确权案件，涉案房产已被海南省高级人民法院、北京市第三中级人民法院查封，故裁定中止诉讼，涉案房产被解封后，本案恢复审理，并于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告李靖的委托诉讼代理人李春华，被告新佳公司的委托诉讼代理人王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李靖向本院提出诉讼请求：1.判令新佳公司继续履行双方于2016年1月18日签订的《房屋买卖协议》；2.判令新佳公司为李靖办理位于三亚市××区房的房屋产权证书；3.判令新佳公司赔偿李靖因逾期办证造成的损失（担保费15512.53元、交通住宿费8000元、律师费100000元);4.判令新佳公司支付李靖逾期交房违约金（以7750000元为基数，自2016年4月22日起到实际过户之日止，按银行同期贷款利率的1.5倍计算）。2019年5月5日，李靖向本院申请撤回第四项诉讼请求。事实与理由：2016年1月8日，李靖为购买新佳公司开发的位于三亚市××区1409号）向新佳公司付款7756266元。同日，双方签订《房屋订购确认单》。2016年1月18日，双方签订《房屋买卖合同》，确认之前的定购行为。2016年1月22日，李靖缴纳了入住的各种费用后，新佳公司为李靖交付入住手续，李靖在上述房屋内居住使用至今。2016年1月27日，新佳公司给李靖出具购房发票，但至今新佳公司仍未为李靖办理产权证书事宜。为维护李靖合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告新佳公司辩称，一、根据《企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行并通知对方当事人，管理人至破产申请受理之日起，两个月内未通知对方当事人或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的视为解除合同。介于李靖已于2018年10月29日已向管理人进行购房人登记，该种情况需结合破产重整整体清偿方案对于同等情形的将会统一处理，目前整体方案还未出。二、因李靖、新佳公司并未签订正式的商品房买卖合同，双方并无约定办理产权证及违约金的相关条款，对李靖诉求赔偿因逾期办证造成的损失、违约金新佳公司不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2016年1月8日，李靖与新佳公司签订《房屋定购确认单》，约定李靖定购半山半岛蓝色果岭8号楼14-12B09号房，房屋总价7756266元。同日，李靖支付购房款7756266元。2016年1月18日，李靖与新佳公司签订《房屋买卖协议》，约定李靖购买半山半岛项目蓝色果岭8号楼12B09，建筑面积210.97平方米，其中套内面积165.14平方米，公共部位分摊建筑面积45.83平方米，目前该房为精装修，带家具家电，具体见房屋交付材料；该商品房单价为每平方米46967.82元，总金额7756266元；李靖于购房后七日内付清全款，即2016年1月8日前支付7756266元；本合同签订后的30个工作日内，新佳公司将房屋交付给李靖使用；新佳公司保证在2016年12月30日之前与李靖签订正式的《商品房买卖合同》，有关权利义务都以正式的《商品房买卖合同》为准。如新佳公司不能按前款约定时间签订正式的《商品房买卖合同》，李靖有权享有本协议。2016年1月22日，新佳公司与李靖签订《半山半岛（五期）蓝色果岭交房验收移交签单》，将涉案房屋交付李靖使用。2018年5月25日，新佳公司向李靖出具《情况说明》，载明新佳公司与购房业主签订的《认购协议书》、《房屋买卖合同》中半山半岛项目5期（蓝色果岭）项目在三亚市不动产登记中心的项目名称为新佳高尔夫海景酒店公寓。同日，新佳公司向李靖出具《未及时办理合同网签、备案手续的说明》，载明半山半岛蓝色果岭项目8号楼12B09房，我司已于2016年1月18日与业主李靖签订《房屋买卖协议》，业主已于2016年1月8日前按合同的约定支付了总房价的100%，合计为7756266元，业主已于2016年1月22日办理了该套房屋的收房手续。该房屋非因买受人自身原因未办理网签、备案手续。经三亚市不动产登记中心查询，半山半岛蓝色果岭项目8号楼12B09房实为新佳高尔夫海景酒店8号楼1409房。2018年8月27日，海南省三亚市中级人民法院作出（2018）琼02破申5号《民事裁定书》，裁定受理国家税务总局三亚市吉阳区税务局对新佳公司的重整申请。对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：1.涉案房屋现由谁占有使用的问题。李靖提供《半山半岛（五期）蓝色果岭交房验收移交签单》、《半山半岛蓝色果岭业主入住缴费明细表》及收据，证明涉案房屋现由李靖占有使用。李靖提交上述证据原件核实，本院对上述证据的真实性予以认可。本院认定涉案房屋现由李靖占有使用。2.李靖是否因本案聘请律师并支付律师服务费及是否因本案支付保全保险费的问题。2018年5月9日，李靖与北京市金栋律师事务所签订《委托代理协议书》，约定李靖因房屋买卖合同案，委托北京市金栋律师事务所代理，北京市金栋律师事务所指派律师为李靖与新佳公司案件一审阶段代理人；双方约定房屋买卖合同诉讼代理费100000元。同日，北京市金栋律师事务所向李靖出具100000元代理费发票。上述合同中明确载明北京市金栋律师事务所代理的为李靖与新佳公司案件一审，且北京市金栋律师事务所律师李春华到庭参加诉讼。对李靖因聘请律师并支付律师服务费的事实本院予以认可。2018年5月16日，中国人民财产保险股份有限公司向本院出具《诉讼责任保全保单保函》，载明保险责任为李靖与新佳公司合同纠纷一案。同日，中国人民财产保险股份有限公司向李靖出具15512.53元保费发票，对李靖因本案支付保全保险费的事实本院予以认可。本院认为，本案的争议焦点为：1.新佳公司是否应为李靖办理涉案房屋产权证书的问题；2.新佳公司是否应赔偿李靖各项损失的问题。关于焦点1，李靖与新佳公司虽未签订正式的《商品房买卖合同》，但双方签订的《房屋买卖协议》中明确约定了双方当事人的名称及地址，并约定了购买房屋的位置、建筑面积、每平方米单价以及总价款，同时还约定了付款方式等权利义务，完全符合合同的成立形式及内容，具备合同要素。该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”。但从本案查明的事实，在新佳公司破产案件受理前，李靖已经支付涉案房屋的全部购房款，新佳公司亦将涉案房屋交付李靖使用至今，在李靖房款给付义务已经履行完毕的情况下，破产管理人不存在选择权或者解除权，破产管理人仍应按合同约定继续履行义务。双方签订的《房屋买卖协议》未约定涉案房屋办理房屋权证的期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条第（四）项的规定：“履行期限不明确的，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。李靖诉求新佳公司继续履行合同并为其办理涉案房屋的产权证书合法有据，本院予以支持。关于焦点2，双方签订的合同中并未约定违约责任，且保全保险费及律师费不是本案的必须支出，对李靖主张新佳公司支付其律师费及保全保险费，本院不予支持。李靖未提供证据证明其因本案产生的交通宿用费数额，对李靖主张的交通住宿费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法(javascript:SLC(98761,0))》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条(javascript:SLC(38083,2))之规定，判决如下：1被告海南新佳旅业开发有限公司继续履行《房屋买卖协议》，并于本判决生效之日起九十日内将位于三亚市吉阳区鹿岭路新佳高尔夫海景酒店8号楼1409房过户至原告李靖名下；2驳回原告李靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67493元（原告李靖已预缴），由原告李靖负担1697元，被告海南新佳旅业开发有限公司负担65796元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 邵志琨人民陪审员 李 伟人民陪审员 王文伟 二○一九年六月二十八日书 记 员 何 围附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：......（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。