广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终640号 上诉人（原审被告)：合浦县广益房地产开发有限公司，住所地广西合浦县廉州大道**，统一社会信用代码：91450521768934281R。 法定代表人：彭继福，总经理。 委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴钟存，男，1985年11月24日出生，汉族，住广西合浦县。 被上诉人（原审原告）：黄玉梅，女，1983年6月18日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：谢章兰，合浦县“148”法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴钟全，合浦县“148”法律服务所法律工作者。 上诉人合浦县广益房地产开发有限公司（以下简称广益公司）因与被上诉人吴钟存、黄玉梅商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2018）桂0521民初2751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人广益公司的委托诉讼代理人张甫、被上诉人吴钟存、黄玉梅的委托诉讼代理人谢章兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广益公司上诉请求：撤销一审判决第三项，变更为驳回被上诉人请求返还因面积误差多支付的购房款及双倍返还面积差比超过3%的部分房价款。事实和理由：（一）原审法院认定被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的交房面积少于产权登记面积，面积存在误差比超过3%。上诉人建房时，已对原图纸进行设计变更，造成面积差异，实际上建房的面积还大于原合同约定的面积，但双方不愿意解除合同，根据《商品房买卖合同》第五条的规定，双方应当签署补充协议，但被上诉人接收现房后，知道交房的实际面积远比合同约定的面积大，一直不同意签订补充协议，由此造成的法律后果应由被上诉人承担。（二）合浦县住房和城乡规划建设局于2014年7月29日委托合浦县城建测绘大队对涉案小区的商品房进行测量，实际面积远大于原合同约定的面积，虽然合浦县住房和城乡规划建设局出具证明未采纳测绘大队测量报告，但充分说明实际面积远大于原合同约定的面积的事实。上诉人认为，不动产权证测量面积存在错误，根据附件证据1关于广益中央公园问题处理，根据住建委原图纸审批的测量验收报告直接给予国土局作为办理不动产证面积的依据是不合法、不合规的，未进行实际测量的数据不符合现行不动产政策办证的要求，也不应作为法院作为判决的合理标准，现在的不动产证面积明显少于实际交房的面积，对上诉人是不公平、不公正的。（三）交房后至今，被上诉人从来没有提出过实际建筑面积没有达到原合同约定的面积，实际是默认上诉人已交房的实际建筑面积，提出也已过时效。（四）被上诉人至今未取得分户的不动产权属登记证，原审法院以被上诉人具备了分户的不动产权属登记证面积为由，认为存在面积误差比，认定超过的理由不充分。上诉人认为，总证虽办下来，但因测量方法不同，上诉人正想通过相关部门纠正，一审法院不得以总证的说明的分户面积多少来认定产权面积，这是没有法律依据的。（五）经向政府提出意见，政府同意将原来的没有测量的阳台的面积重新计算，阳台原来是封闭的，政府在计算面积时并没有计入，后来把阳台的一半面积计入。根据政府的会议纪要，政府测绘队重新对房屋的面积进行测量，案涉商品房合同约定的面积与新测量的面积是一致的。结算误差条件没有成立，根据《商品房买卖合同》第五条规定，面积误差要待不动产登记面积确定后15天内付清，因被上诉人尚未取得不动产登记证，仍属于面积待定的状况，结算误差条件没有成就。综上所述，原审判决认定的主要事实不清，适用法律部分错误。 吴钟存、黄玉梅辩称：请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人已按合同约定履行了交付房款的义务，但上诉人没有按商品房买卖合同第15条的约定向房产权登记机关提供必要的文件资料，导致案涉房产不能办理房屋产权证书，上诉人违反《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，且合同第15条约定违约方应按照已付房款的百分零点二支付违约金，被上诉人已付购房款，一审判决上诉人支付违约金合法有据。商品房买卖合同及附件四合同补充协议均约定涉案房屋取得的合浦县不动产权属总证以及合浦县不动产产权证书所载明房屋建筑面积与分户登记在被上诉人名下的面积同样。2018年12月12日合浦县房产管理局复函给合浦县人民法院也说明：分户证与过户后业主最终办理的不动产权证所载明的建筑面积是一致的。合政办阅（2019）号《研究解决合浦县广益中轴套公园小区相关问题会议纪要》仅是一份会议纪要，没有涉案房屋的具体面积，不能作为房地产行政主管部门认定涉案房屋面积的依据。新提供的测绘报告与房产局的复函、第一次测绘报告及税收发票登记面积、物业管理费用等记载的案涉房屋面积相矛盾，不能作为认定案涉房屋面积的依据。 吴钟存、黄玉梅向一审法院起诉请求：1.确认二原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.被告十日内向产权登记机关提交属于原告购买的位于广西合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园C5幢603号房屋权属登记必要的材料，并协助原告办理上述房屋的不动产权证书至二原告吴钟存、黄玉梅名下；3.被告支付582元违约金给原告；4.被告返还原告购房款34320元（其中返还约定误差部分的为8736元，超出部分双倍返还为25584元）；5.本案的诉讼费用由被告负担。 一审法院判决：一、确认原告吴钟存、黄玉梅与被告合浦县广益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向产权登记机关提交原告吴钟存、黄玉梅购买的位于合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园C5幢603号房屋的权属登记所需要的材料，并协助原告吴钟存、黄玉梅办理上述房屋的不动产权证书登记至吴钟存、黄玉梅名下；三、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告吴钟存、黄玉梅违约金58.19元；四、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告吴钟存、黄玉梅因面积误差多付的购房款8736元及双倍返还购房款25584元；五、驳回原告吴钟存、黄玉梅的其他诉讼请求。案件受理费6188元，适用简易程序减半收取3094元，由被告负担。 二审期间，广益公司向本院提交如下新证据：1.合浦县人民政府办公室合政办阅〔2019〕9号会议纪要，拟证明涉案不动产登记面积重新将飘窗结构作房间的面积和生活阳台、休闲阳台实际建设的面积的一半计入被上诉人的不动产证产权面积，产权登记面积与销售面积不存在误差。2.合浦县公诚房产测绘队于2019年4月24日出具的测绘成果报告书，拟证明涉案不动产登记面积按上述会议纪要的要求，重新测量将飘窗结构作房间的面积和生活阳台、休闲阳台实际建设的面积一半计入被上诉人的不动产登记的面积，误差比在3%以内。被上诉人质证认为，对证据1会议纪要的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证据与本案无关，不能作为本案的定案依据。本案房屋面积误差应以分户证为准。对证据2测绘成果报告的真实性、合法性、关联性均有异议，一审时被上诉人已提供了一份2017年12月26日测绘报告，上诉人对该报告亦已认可，现又提供不同的测绘报告，不能作为本案证据采用，应当以被上诉人一审提供的为准。被上诉人没有新证据向本院提供。本院认为，对上诉人提供上述证据的真实性、合法性本院予以认可，对证据的关联性本院结合其他证据予以认定。 对当事人二审无异议的事实，本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。 对当事人二审有异议的事实，本院认定如下：上诉人认为，因其对2018年３月７日合浦县不动产登记局所作出的（2018）合浦县不动产权第0002381号不动产权属总证中案涉房屋的建筑面积有异议，并已对该证提出意见，因该证并没有发放给上诉人，故一审判决认定不动产权属总证已发放不当。本院认为，上诉人因对不动产权属总证持异议而不去合浦县不动产登记局领证，并不能据此否定该局已核发不动产权属总证的事实，故本院对其异议不予采信。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、上诉人交付给被上诉人的商品房产权登记面积是否少于合同约定的面积，且误差比例是否超过3%；二、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。 一、上诉人交付给被上诉人的商品房产权登记面积是否少于合同约定的面积，且误差比例是否超过3%的问题。上诉人主张其建房时变更了原图纸的设计，所交付的商品房实际面积与合同约定的面积误差比例不超过3%。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人购买的C5幢603号商品房的建筑面积共103.63平方米。合浦县不动产登记局于2018年3月7日颁发的桂（2018）合浦县不动产权第0002381号不动产权属总证和桂（2018）合浦县不动产权第0009455号产权证书确认的上述商品房建筑面积为103.63平方米。根据《商品房销售管理办法》第四十五条第四款“产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积”的规定，上述产权证书确认的案涉商品房建筑面积即为产权登记面积。虽然案涉商品房产权证尚未过户至被上诉人名下，但已登记至上诉人名下，且产权证书登记的产权面积不会因权利人的不同而有所不同。因此案涉商品房的产权登记面积少于合同约定的建筑面积8.28平方米（111.91-103.63=8.28），该面积误差比例超过3%。上诉人以二审期间提供的合浦县政府办公室的会议纪要和合浦县公诚房产测绘队测绘成果报告书为依据，主张商品房实际面积与合同约定面积误差在3%之内。对此，本院认为，前述不动产权属总证和产权证书确认的案涉商品房产权面积是依据合浦县公诚房产测绘队于2017年12月26日作出的合浦县房产测绘成果报告书，而该报告书的委托人是上诉人，且上诉人亦在2018年1月2日确认了该报告书，并同意将报告书的测绘成果提交房屋权属登记主管部门办理房屋权属登记，合浦县不动产登记局亦由此确认了案涉小区总面积C5、C6、C7幢的建筑总面及案涉商品房建筑面积。现上诉人重新提交的测绘成果报告书也系由上诉人委托合浦县公诚房产测绘队作出的，该测绘成果报告书尚未得到房屋权属登记主管部门的认可，房屋权属登记主管部门亦未据此变更不动产权属总证和产权证书确定的建筑面积。因此，本院对上诉人的上述主张不予采信。一审判决确认案涉商品房的产权面积少于合同约定的建筑面积，且面积误差比超过3%并无不当。双方在《商品房买卖合同》中约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按“面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，按本合同约定的价格买受人和出卖人对房价款实行多退少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清”。对面积误差比超过3%的部分，《商品房买卖合同》未做约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，一审判决根据上述双方的约定和司法解释的规定，确认上诉人返还补上诉人面积误差比在3%以内购房款及双倍返还超过3%部份的房价款正确,本院予以维持。 二、关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，合浦县不动产登记局于2018年3月颁发了不动产权属总证和产权证书后，被上诉人才知道商品房的产权面积少于合同约定的面积，才知道其权利受到损害，故被上诉人于2018年7月提起本案诉讼，并没有超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效。上诉人主张被上诉人起诉超过诉讼时效没有事实和法律依据,本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6188元，由上诉人合浦县广益房地产开发有限公司负担（已交）。 本判决为终审判决。 审判长 文 全 审判员 何能媛 审判员 文庆强 二〇一九年六月二十六日 法官助理庞晓湖 书记员曾荣