广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初2506号 原告：王珊。 委托诉讼代理人：潘先贵，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：全莉萍，广西颂诚律师事务所实习律师。 被告：广西金旺角投资置业有限公司，住所地广西南宁市青秀区金洲路**金旺角商住楼****。 法定代表人：朱春林，总经理。 委托诉讼代理人：陈洁，广西鼎峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹金林，广西鼎峰律师事务所律师。 原告王珊与被告广西金旺角投资置业有限公司（以下简称金旺角公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王珊的委托诉讼代理人潘先贵、被告金旺角公司的委托诉讼代理人曹金林、陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王珊向本院提出的诉讼请求：1.判令确认原告与被告金旺角公司于2013年12月30日签订的《防城港市中央商务区CBD项目Ⅵ（4#））地块职工市场合作建房合同书》（房号4-13-1-1101）无效；2.判令被告连带退还原告合作建房款294202元（其中相关费用63455元、建房款230747元）；3.判令被告向原告支付资金占用费75021.51元（计算方式：以购房款本金294202元为基数，按照年利率6%计算，自2014年8月19日起算至2018年11月19日止，此后另算）；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年12月30日，原告（乙方）与被告金旺角公司（甲方）签订《防城港市中央商务区CBD项目Ⅵ号（4#））地块职工市场合作建房合同书》合同约定了项日建设依据、合作建房销售依据、合作建房的基本情况等二十二项条款。其中第二条约定：“预售合作建设批准机关为防城港市房产管理局，开发商并将于2014年12月30日前完成合作建房预售许可证办理”。第三条约定：“乙方参与的合作建房为本合同第一条规定的项目中广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港市中央商务区CBD项目Ⅵ号(4#))地块合作建房位于一期一组团13栋1单元11层01房。该合作建房建筑面积共126.91平方米，其中，套内建筑面积X平方米，分摊的共有建筑面积X平方米。”第五条约定：“该合作建房，按总建筑面积计价，该合作建房单位为（人民币）每平米3280元，总金额（人民币）计人民币416265元”第七条约定：“乙方按下列方式分四次付款：第一次：签订本合同当日交清人民币300元／平方米首付款，计人民币叁万柒仟柒佰陆拾壹元（小写：38037元）。第二次：签订本合同之日起90天内交300元／平方米的房款，计人民币叁万柒仟柒佰陆拾壹元（小写：￥38037元）。第三次：在本合同项目建设至+0时，乙方再交600元／平方米的房款，计人民币柒万伍仟伍佰贰拾贰元（小写：￥776146元）第四次，在签订《商品房买卖合同》后支付《商品房买卖合同》确定的合作标的出资余款。”第九条约定：“开发商应当在2015年8月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的合作建房交付乙方使用：2、该合作建房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收。”第十八条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，双方协商解决；协商不成的，任何一方均可依法向人民法院提起诉讼，由房屋所在地法院管辖。”双方签订合同后，原告按照合同约定支付了合作建房款294202元。其中，直接支付给被告的合作建房款为76146元；根据被告的指示支付给被告的合作方广西南宁屋雅商贸有限公司的合作建房款为63455元以及广西新纪元有限公司103837元。根据被告指示支付给被告员工吴冠明50764元。被告及其合作方亦向原告出具了相应的《收据》，确认已收到原告的上述房款。但是，被告未按国家有关规定对合同进行备案登记，未向原告开具正式发票，未按合同约定按时交房给原告。原告认为，被告以“合作建房”的合法形式掩盖“逃税”的非法目的，且以“合作建房”为幌子变相销售尚未获得《预售许可证》的房地产，被告的行为严重违反《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，因属无效合同。 被告金旺角公司辩称,原被告签订的合同是双方真实意思表示，且被告已于2014年12月31日取得案涉房屋的预售许可证，合同是合法有效的。被告仅收到原告的购房款37761元，余款不是被告收取的，被告也没有出具相应的收据。原告未结案合作建房合同约定支付第二、三、四购房款，已构成严重违约，被告于2016年6月23日通过邮寄换签合同以及缴款通知函的通知，通知原告交付余款以及签订合同，但原告一直未支付剩余款项，根据合作建房合同第八条约定，原告超过3日不能足额交纳购房款的，原告同意将交纳的购房款作为违约金支付给原告，合同自动解除。2017年6月26日，被告通过邮寄解除合同通知书，与原告解除合同建房并登报解除。因此原被告之间的合同已经解除，原告的购房款作为违约金支付给原告，所以原告的诉请没有事实和法律依据。 原告、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据的质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合本案证据及当事人的陈述，本院确认以下事实： 2013年11月20日，开发商广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）出具了《授权委托书》，委托被告金旺角公司代为签订四号地13栋楼1单元11层1101号房屋，代为催缴及收取该套房号的房款和车位款。2013年12月30日，原告王珊（合同乙方）与被告金旺角公司（合同甲方）签订《防城港市中央商务区CBD项目Ⅵ号（4#））地块职工市场合作建房合同书》，约定原告购买被告金旺角公司与富乐华公司合作建设的防城港CBD项目**(**)地块********房单价3280元／平方米，面积126.91平方米，房屋总价416265元，合同第七条约定乙方按下列方式分四次付款：第一次：签订本合同当日交清300元/平方米首付款38037元，第二次38037元，第三次在本合同项目建设至±0时，乙方再交600元/平方米的房款76146元。为了保证预售款专用于工程建设，乙方应将第一次和第二次合作建房款支付至以下合作建房专用账户（开户行：中国建设银行南宁市科园大道支行账号62×××81户名：陈泽坚）（注：第三次资金在《商品房买卖合同》中约定）。合同第八条约定，乙方应按合同第七条约定的时间按时缴纳合作建房款，如未按本合同规定的时间付款，按下列以下方式处理：1、乙方超过规定时间三日仍不能按合同足额交纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方，本合同自动解除。2、乙方在本协议签订后，乙方不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为违约金支付给甲方，本合同自动解除。而合同第九条约定开发商应当在2014年12月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收的合作建房交付给原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，开发商可据实予以延期：2、双方约定：交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内。而第十条约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，开发商如未按本合同规定的期限将该合作建房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期交房超过90日，乙方有权退房，乙方退房的，开发商需在乙方提出退房要求之日90天内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款2%赔偿乙方损失。 起诉前，涉案商品房项目开发商富乐华公司已取得案涉房屋的预售许可证。 本院认为，关于《防城港市中央商务区CBD项目Iv号（4#）地块职工市场合）地块职工市场合作建房合同书》的性质和效力问题 《防城港市中央商务区CBD项目Ⅵ号（4#）地块职工市场合）地块职工市场合作建房合同书》包含了当事人姓名、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该《合作建房协议》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，开发商富乐华公司至原告起诉时已取得案涉商品房项目的预售许可证，故其与原告王珊签订的《防城港市中央商务区CBD项目Ⅵ号（4#）地块职工市场合）地块职工市场合作建房合同书》合法有效告未按实际金额开具发票，可能存在着“逃税”等非法目的，本院认为不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于判定合同无效的适用情形，因此原告王珊主张确认合同无效的主张，本院不予支持。同样因本院认定合同合法有效，而原告基于主张合同无效而要求退还合作建房款及支付资金占用费的诉讼请求，本院也不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王珊的全部诉讼请求。 案件受理费6838.35元，减半收取3419.18元，由原告王珊负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费6838.35元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李启宁 二〇一九年六月五日 书记员  梁 泓