河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终5183号上诉人（原审被告）：肖利阳，男，1988年10月10日出生，汉族，河南省汤阴县人。委托诉讼代理人：肖利伟（系肖利阳哥哥），男，汉族，1986年8月30日出生，河南省汤阴县人。委托诉讼代理人：楚雷，河南同享律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李航，男，1983年8月28日出生，汉族，住无极县。被上诉人（原审原告）：仝振军，男，1981年7月17日出生，汉族，住无极县。上诉人肖利阳因与被上诉人李航、仝振军租赁合同纠纷一案，不服河北省无极县人民法院（2019）冀0130民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人肖利阳的委托诉讼代理人肖利伟、楚雷，被上诉人李航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖利阳上诉请求：1、依法撤销无极县人民法院(2019)冀0130民初308号民事判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审（不服金额为8万元）;2、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审传票未送发达上诉人，违法剥夺当事人的辩论权利，程序违法，依法应当发回重审。一审法院未将诉讼文书直接或留置送达给上诉人，也未通过电话等信息。一审法院在上诉人未收到开庭传票等诉讼文书、未接到有效通知的情况下直接开庭审理本案，违法剥夺当事人的辩论权利，严重违反法定程序，依法应当发回重审。二、一审判决依据《金海岸洗浴租赁合同》，判令上诉人承担责任，认定事实不清，证据不足，适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》第三条规定“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为”，第四条规定“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，被上诉人李航、全振军并未就位于无极县金海岸洗浴房屋取得建设工程规划许可证，违反行政法规的强制性规定，依法应认定为违法建筑。根据上述司法解释的规定，被上诉人与上诉人签订的《金海岸洗浴租赁合同》为无效合同。被上诉人据无效合同要求上诉人支付租金没有事实根据和法律依据。三、退一步讲，即使认定上诉人支付房屋使用费，也应当扣除已支付费用，一审未查明该事实。被上诉人李航、全振军并非无极县金海岸洗浴房屋的实际所有人，而是房屋租赁人。上诉人在使用被上诉人租赁的场地期间，已实际支付房屋所有权人孙彦国房屋使用费2万余元，支付被上诉人仝振军2000元，一审未查明该事实。另外，上诉人并非自行离开上述场所，被上诉人未按约定更换锅炉，致使上诉人因环保原因不能正常经营浴池，上诉人多次要求更换，被上诉人均未履行。被上诉人违约导致合同无法继续履行。2018年12月9日晚上11点左右，被上诉人李航带着五六个人到营业房将上诉人赶了出去。第二天，被上诉人也不让上诉人正常经营，并张贴招租广告，上诉人被迫无奈地离开。上诉人之前自行购买的锅炉至今仍在浴池的锅炉房内。被上诉人违反约定，并使用暴力提前终止约定，造成的损失应由其自行承担，给上诉人造成的损失，被上诉人也应当承担赔偿责任。同时，因被上诉人租赁的房屋没有取得建设规划许可证，致使合同无效，导致上诉人无法正常经营，给上诉人造成了损失，被上诉人应承担缔约过失责任，上诉人无法获取继续履行产生的收益，被上诉人依法应当赔偿上诉人的损失。综上，一审判决违反法定程序，认定事实不清，适用法律错误，为维护自身的合法权益，特此上诉，请求依法改判。补充上诉意见：上诉人于2018年春节后便不再经营本案中的洗浴中心，实际经营人是其哥哥肖利伟，第二年的房租也是其哥哥支付，2018年12月9日晚上李航带人将肖利伟等人赶出经营场所；根据河北省以及石家庄市发布的关于秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案，在石家庄市区范围内深化锅炉综合整治，淘汰燃煤锅炉的政策方针，本案中经营场所使用的仍然是燃煤锅炉，已经无法正常经营，实际经营人肖利伟多次按照合同约定，要求被上诉人更换锅炉，其均未履行，也导致无法正常经营，同时双方约定租赁费每月一万元进行支付，经过双方认可，另外肖利伟离开的时间为冬季，正是洗浴场所的旺季，按照正常情况并不会提前离开经营场所，是因为李航的驱赶才导致约定提前终止，被上诉人李航负有主要过错，主张上诉人支付房屋租赁费没有事实依据，应当驳回诉讼请求。李航答辩称，上诉人所说的违法占地不认可，房子是我租赁的，不是我盖的；上诉人说给孙彦国两万元，我不清楚不认可，上诉人给仝振军两千元，我认可；锅炉双方协商，上诉人自己购买了燃气锅炉，并没有影响经营，也没有环保局停止经营的通知；我没有带人去把上诉人赶跑，上诉人迟迟不缴纳房租，合同约定提前三个月缴纳下个月房租，上诉人没有按时缴纳；洗浴办卡的钱五万元，还有一些采购的费用，上诉人跑了。仝振军经法院依法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见。李航、仝振军向一审法院起诉请求：1.判令被告给付房屋租金80000元及利息（按24%计算至给付之日止）及终止合同；2.赔偿财产损失5000元；3.诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告李航、仝振军将第一项诉讼请求由“终止合同”变更为“解除合同”。一审法院认定事实：原被告双方于2017年7月1日签订租赁合同，被告租赁原告位于无极县金海岸洗浴房屋，租赁期间两年，自2017年7月1日起至2019年7月1日止，租金每年80000元。被告仅给付一年租金至2018年6月30日，未给付2018年7月1日至2019年7月1日的租金。一审法院认为，原被告双方签订《金海岸洗浴租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原被告双方应当按照租赁合同的约定各自履行义务。双方签订的《金海岸洗浴租赁合同》第三条第五项约定：“房屋每12个月一支付，提前三个月支付下年房租”即被告肖利阳应于2018年4月1日支付下一年房租，但被告至今未给付原告租金，原告要求被告给付租金80000元的诉讼请求，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”本案中，被告迟迟不给付原告房屋租金，致使合同目的不能实现，故原告要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。自2018年7月1日起至2019年2月28日止，被告占用原告房屋共计8个月，被告应按合同约定给付原告8个月的租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告不履行合同义务，给原告造成的损失为合同履行后可以获得的利益，即合同解除后至合同到期日共计4个月的租金。原告要求被告给付利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。原告要求被告给付因被告改动房屋的墙体及窗户的损失5000元，但未提供相关证据证实，法院对该诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原被告签订的《金海岸洗浴租赁合同》；二、被告肖利阳于本判决生效后十日内给付原告李航、仝振军房屋租金80000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1925元减半收取计962.5元、财产保全费870元，由被告肖利阳负担。本院二审期间，上诉人肖利阳提交了部分证据：1、转账凭证一份，证明肖利伟于2018年9月25日上午向被上诉人仝振军转账2000元，用于支付房费；2、微信截图转账凭证，证明肖利伟于2018年10月15日、10月17日、11月7日向案外人孙彦国及其家人转账8000元用于支付房租，同时支付现金10000多元，本案中应予扣除；3、肖利伟与仝振军的通话录音一份，证明2018年12月9日，被上诉人李航带人到浴池门市上闹事，并将肖利伟赶出浴池门市的情况，以证实并非肖利伟自行离开，而是被李航提前终止合同，导致合同无法继续履行，也能说明实际经营人是肖利伟。李航质证意见：对于证据1，认可收到肖利伟房租2000元的事实；对于证据2，上诉人单独给房东孙彦国钱这个事我方不清楚、不知道，我找上诉人要房租，上诉人一拖再拖；对于证据3，对录音不认可，上诉人2018年12月9日走的时间我是认可的。另外，关于一审法院通过特快专递向上诉人肖利阳送达开庭传票事宜，肖利阳一方称“我方认为是诈骗电话，肖利阳也没有通知肖利伟”。原审查明的其他情况属实。本院认为，上诉人肖利阳主张依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款之规定，诉争双方签订的租赁合同无效，因本案所涉房屋不属于城市、镇规划区内的房屋，故对上诉人的上述主张不予支持。经审查，一审法院通过特快专递向肖利阳送达了开庭传票，送达回执载明肖利阳拒收，本案二审时，肖利阳称“我方认为是诈骗电话，肖利阳也没有通知肖利伟”，基此，本院认为原审缺席判决，于法不悖。肖利阳于二审期间提交录音证据一份（肖利伟与仝振军的通话），主张2018年12月9日被上诉人李航带人将其赶走，是李航提前终止合同，李航对此不予认可，仝振军二审时亦未到庭，综合本案案情及证据情况，应由上诉人肖利阳承担不利后果。肖利阳主张其曾向案外人孙彦国及其家人转账8000元、支付现金10000多元用于支付房租，本案中应予扣除，李航对此称“不知道”，肖利阳亦未提交证据证明被上诉人同意其将部分房租直接支付给房东孙彦国，故肖利阳的上述主张不能成立，关于其与案外人孙彦国的纠纷，另案解决为宜。本案二审时，被上诉人认可收到上诉人房租2000元，在肖利阳应付房租中予以扣除。综上所述，肖利阳的上诉请求部分成立。经调解无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省无极县人民法院（2019）冀0130民初308号民事判决第一项（解除双方签订的《金海岸洗浴租赁合同》）、第三项（驳回李航、仝振军的其他诉讼请求）；二、撤销河北省无极县人民法院（2019）冀0130民初308号民事判决第二项；三、上诉人肖利阳于本判决生效后十日内给付被上诉人李航、仝振军房屋租金78000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1925元（减半收取计962.5元），由肖利阳负担883元，李航、仝振军负担79.5元，财产保全费870元由肖利阳负担；二审案件受理费1925元，由肖利阳负担1877元，李航、仝振军负担48元。本判决为终审判决。审判长  刘建国审判员  李 伟审判员  张 楠二〇一九年六月二十一日书记员  赵亚琳