黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0602民初53号原告（反诉被告）：田英杰，女，汉族，住大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：王清彬（与原告田英杰系夫妻关系），男，汉族，住大庆市龙凤区。被告（反诉原告）：潘忠诚，男，汉族，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：潘忠岩（与被告潘忠诚系兄弟关系），男，汉族，住大庆市萨尔图区。原告田英杰（反诉被告）诉被告潘忠诚（反诉原告）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，三次公开开庭进行了审理。第一、二次开庭，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人潘忠岩均到庭参加诉讼，第三次开庭，原告（反诉被告）及委托诉讼代理人王清彬、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人潘忠岩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田英杰向本院提出诉讼请求如下：1.解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，判令被告双倍返还原告购买阿斯兰小镇XXX室房屋订金共计7万元（因阿斯兰小镇XXX室房屋不动产发票已于2016年4月开出，而被告签订卖房协议收取购房订金的2016年10月23日当日一直保证阿斯兰小镇XXX室房屋不动产发票未开具，导致该房屋不能通过合同更名的方式过户，被告已发生违约并给原告造成了严重经济及精神损失，原告要求被告双倍返还购房订金）；2.因被告在卖房过程中存在故意欺诈，因此要求被告支付自2016年10月23日至2018年10月22日购房订金的利息21000元，如果被告不能在2018年10月22日前返还订金35000元，原告要求被告继续按民间借贷3分利率追加未返还购房订金利息，直至被告将35000元购房订金全部返还给原告为止；3.赔偿原告租婚房费用35000元；4.要求被告承担案件受理费等全部与本案有关的所有费用；5.如被告不能在法庭判决后3日内返还以上所有费用，原告要求以执行被告工资的方式偿还以上所有费用（包括35000元订金），共计126000元（继续追加的利息除外）。事实及理由：原告于2016年10月23日与被告签订房屋买卖合同，原告欲购买被告的阿斯兰小镇XXX室毛坯房屋，约定房屋价款103.50万元。原告购买该房屋用作2017年9月16日结婚的婚房，但是至2018年8月29日被告以各种理由不与原告办理房屋买卖过户手续，原告多次催促被告办理房屋买卖过户手续、向原告交付房屋，但是其迟迟不予答复。原告多次提出如果不办理过户就退还购房订金，现在被告不但不协助原告办理房屋买卖过户手续，就连原告的电话都不接。原告无奈起诉至法院，请依法判令被告双倍返还原告购房订金、支付利息2.10万元并赔偿原告租婚房费用3.50万元，同时要求被告承担案件受理费等全部与本案有关的所有费用、解除双方签订的房屋买卖合同。因阿斯兰小镇XXX室房屋不动产发票已于2016年4月开出，而被告签订卖房协议收取购房订金的2016年10月23日当日一直保证不动产发票未开具，被告已发生违约，原告要求被告双倍返还订金。被告在签订房屋协议、收取订金当天即2016年10月23日时说过阿斯兰小镇XXX室房屋未开具不动产发票，原告在签订买房合同交完订金第二天去阿斯兰售楼处确认，该不动产发票已于2016年4月开出。于是原告立即向被告要求退还购房订金，被告不予退还，声称可以找人办理，原告一再告知不动产发票开出后不能以更名方式进行房屋买卖，被告一直以找人办理更名过户为由拖延和敷衍一直到临近原告婚期的2017年9月，故被告已发生违约并给原告造成了重大经济及精神损失，原告要求被告双倍返还购房订金。被告在房屋交易中存在恶意欺诈和恶意侵占他人财产的行为。被告在签订房屋买卖协议、收取订金当天时说阿斯兰小镇XXX室房屋未开具不动产发票，经原告在签订合同第二天去阿斯兰售楼处确认，该房屋不动产发票已于2016年4月开出。另外，被告称阿斯兰小镇XXX室房屋是其哥哥潘忠岩借用他的名义贷款买的房屋，房屋的实际所有人是潘忠岩，所以除签订合同、交订金和去落实过户外其他事情一直委托潘忠岩去谈。2018年8月潘忠岩说房子是被告的，不是潘忠岩的，这样导致原告被骗两年没有拿到欲买的房子，35000元订金被他们非法占用两年。自被告收完订金委托其潘忠岩办理其他房屋交易事宜后基本不接原告电话，潘忠岩就今天谈、明天谈，天天借故忙，天天谈不上，订金骗到手，原告着急用房都和他没关系。一直拖到2017年5月，因原告婚期将近，故要求潘忠岩马上办理过户手续并交房，但其一直以各种理由拖，无奈之下原告让其把被告与开发商的原购房合同原件拿来出示，但他一直不拿。因当时被告欠外债很多，所以原告怀疑他们把房子抵押出去了，迟迟不能交房执行房屋过户。2017年7月，被告和潘忠岩都不接电话，也不面谈，无奈，原告找到被告单位领导请其帮忙找被告，被告得知后打电话威胁要弄死原告，还带人到原告办公室威胁。被告此时还说房子是潘忠岩的，什么事都得和潘忠岩谈，他不参与。2017年10月之后，原告要求退还购房订金，他们说没钱的情况下，潘忠岩说由他拿过户费，要求原告接房、办房产证、还银行贷款。为他们垫付所有的费用并从房款中扣除，原告不同意，他又一直拖到2018年8月。原告要求潘忠岩先把房子接下来交给原告，他说房子不是他的，是被告的，一直帮被告谈，原告要求潘忠岩和被告一起来谈清此事，他还是老套路，以各种理由拖，原告不找他，他就消失了！以上所有过程有录音为证。2017年9月，被告居然还把原告已交了订金的房子又贴出了卖房电话，想一房多卖。综上所述，原告认为被告在此次卖房过程中存在故意欺诈、恶意侵占他人财产的行为。因此原告要求被告除了双倍返还原告购买其房产的订金外，还要按民间借贷3分利率支持从交购房订金之日起至全部返还购房订金时止的所有利息及赔偿原告租婚房的费用35000元。被告潘忠诚辩称，第一、被告一直是按照合同履行的，因为签合同时原告愿意以合同中的1035000元购买房屋并向招商银行支付剩余贷款，2016年10月23日，交付被告购房订金35000元，但是其没有向招行银行支付剩余贷款，故被告没有办法给原告办理其他过户；第二、原告提到不动产发票，原、被告双方签订买卖合同时没有文字提到不动产发票，买房时因为分期付款的房子已经体现出不动产发票了，它指的就是房屋的首付款，原告明知上述事情又提到此事，被告觉得是不当行为；第三、购房合同是被告的姓名，也是被告名下的房产，潘忠岩来谈此事只是想促进其卖房，有些事情并没有得到被告同意，原告也没有看到被告给潘忠岩出具的委托书，所以原告举证这一点也属于不当行为；第四、原告提到的订金，在购房合同中出现了订金、定金；第五、合同中第六条第一款、第二款中体现如果被告违约拒绝将房子出售给原告的应当赔偿损失，因被告未拒绝将房子出售给原告，所以不应向其赔偿任何损失；第六、据潘忠岩讲，他一直与原告谈卖房事宜，因房价的问题原告想要终止合同，并没有如原告所讲被告有种种不想出售的理由；第七、不动产发票的产生和房屋买卖无太大关系，因为在合同第二条被告已经说明负责房屋合同过户全部费用，至于所谓的不动产发票无非就是产生二次买卖，造成被告卖不成房子均是由原告没有正常履行合同、没有向招商银行支付剩余贷款，所以被告根本办理不了过户手续，因为该房屋一直抵押在银行。反诉原告潘忠诚向本院提出反诉请求如下：1.判决反诉原、被告继续履行2016年10月23日签订的《房屋买卖合同》；2.判决反诉被告赔偿反诉原告损失84855.31元（暂计算至2019年3月1日提交反诉状之日，要求给付至反诉被告向招商银行支付反诉原告剩余银行贷款之日止）；3.由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2016年10月23日，反诉原告潘忠诚与反诉被告田英杰签订《房屋买卖合同》。合同约定：反诉原告将其拥有的以贷款方式购买的大庆市阿斯兰小镇XXX室房屋（购房合同编号为XXX，建筑面积为241.52平方米）以人民币壹佰零叁万伍仟元整（￥1035000元）出售给反诉被告，反诉被告愿意以上述价格向反诉原告认购该房屋并向招商银行支付反诉原告剩余的银行贷款。当日，反诉被告交付购房订金叁万伍仟元整（35000元整），等购房合同正式更名完成后房产证办理机构认可反诉被告提供的房产证办理材料合格后一次性支付合同约定的购房总价减去支付银行还贷款和购房订金后剩余房款。但是双方签订《房屋买卖合同》后，反诉被告违反合同约定的义务，未向反诉原告的贷款银行即招商银行支付剩余银行贷款。反诉原告多次与其沟通，反诉被告均以各种理由拖延履行合同义务。反诉被告的违约行为不仅造成《房屋买卖合同》无法顺利履行，也造成反诉原告多偿还银行贷款利息84855.31元。现反诉原告为维护自已的合法权益，特提出反诉，请求判令反诉原、被告继续履行2016年10月23日签订的《房屋买卖合同》、反诉被告赔偿反诉原告损失84855.31元。请求法院判如诉请，作出合法公正的判决。反诉被告田英杰辩称，针对反诉原告的反诉请求，第一、庭审时反诉原告做虚假陈述，购房合同不能更名其是明知的，并且反诉原、被告在2016年11月8日一同去大庆市新华联房地产开发有限公司办理购房合同更名时得到的答复是购房合同不能更名，所以反诉被告才没有向反诉原告的贷款银行支付其剩余的银行贷款；2016年11月28日，反诉被告向反诉原告提出签订补充协议，约定办理时间、双方签订补充协议，反诉原告不同意。反诉被告在2017年、2018年多次向反诉原告提出办不成过户就退还订金，但是反诉原告不给退还；第二、由于反诉原告不能办成购房合同更名，反诉原告违约，银行的损失应由其自已承担；第三、反诉原告违约，故其诉求的的要求反诉被告承担本案全部诉讼费用也不成立。综上，因反诉原告违约，其应向反诉被告双倍返还订金、支付利息并赔偿婚房租金。在举证期限内和庭审过程中，原告田英杰就本诉举证如下：证据一、买卖合同复印件一份（与原件核对无异）、光盘一份（附文字资料，已当庭播放完毕），证明：第一、2016年11月28日，阿斯兰小镇售楼处、房产局均告知购房合同已经在建设局备案、不动产发票已经开具，按照法律规定不是直系亲属、不是同户人员不能进行过户；第二、2016年10月25日、2017年11月18日，被告明确承认以买卖合同更名的方式过户买卖房子已经办不成了，原告也明确告诉被告以合同更名方式买卖涉案房子根本就交易不成，要求被告带原告到已经请托的朋友所在的建设局和阿斯兰售楼处办理更名过户事宜后再垫付购房贷款，被告不同意，一味要求原告先去交银行贷款，但更名过户时间不能保证，在这种情况下原告无法交纳银行贷款，交款后什么时间能拿到房子、办完证照，被告在2017年10月和之前多次承认不能进行房产合同更名过户；第三、2016年10月27日、2017年10月26日，潘忠岩再次承认涉案房屋不能以合同更名过户方式买卖，导致原告结婚无婚房而需要租婚房，且与被告之前承诺的能办理更名过户、让原告替其去交银行贷款相矛盾；第四、2016年10月27日，被告再次保证能办理更名过户，要求原告去缴纳银行贷款，原告要求去相关部门走一趟落实，被告不同意去售楼处和建设局落实可以办理的情况；第五、2017年8月4日，被告根本办不了以合同更名方式过户房屋，但却一直在拖延时间，根据国家物权法规定，房屋没有办理产权证不允许进行买卖，在签订购房协议之前被告反复承诺该房屋的不动产发票没有开具，被告可以用购房合同更名的方式进行房屋买卖，同时被告及潘忠岩讲潘忠岩用被告的住房公积金贷款买的房子，所以实际商谈关于该房屋买卖事宜全由潘忠岩负责，被告说他不参与，而现在潘忠岩说该房屋是被告的，他没有拿到被告授权、不代表被告的意见，前后矛盾，明显欺诈，根据民法通则第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况诱使对方当事人作出错误意思表示的可以认定为欺诈行为，不予履行，适用于被欺诈方发现已签订的合同不符合法律规定，对方有欺诈嫌疑的双方签订的合同可能为无效合同，被欺诈方应暂时不履行合同规定内容，如不予发货、不予付款以免造成财产无法返还，故为避免承受更大损失，原告拒绝在落实购房合同可更名前替被告垫付银行贷款，根据民法通则、合同法、物权法、民事诉讼法等法律规定及买卖合同司法解释第三条的规定，因被告房屋没有产权证、办不了购房合同更名，因此所有权不能转移，同时被告不同意退还订金、终止协议，致使原告结婚的婚房都没有，无奈去租的婚房，给原告造成重大经济损失和精神伤害，请求法院判令被告除双倍返还该涉案房屋订金外，还要按照民间借贷三分利率支付从交付购房订金之日起到该款全部返还时止的所有利息并赔偿原告租婚房费用35000元，驳回被告的反诉请求；第六、2018年1月12日，公证处公证人员给出意见，这种买卖因为卖方没有产权证而不具备物权，所以不能买卖，根据被告要求原告替其垫付所有费用及银行贷款这种方式，被告有可能给原告设置陷阱，使原告越陷越深，同时，2016年、2017年被告工资一直在被法院起诉、债务案件偿还执行中，原告通过调取让胡路区法院、红岗区法院的涉及被告的案件记录，其均有案件在执行，因此原告拒绝被告提出的为其垫付取暖费、物业费、过户费、办证费以及垫付银行剩余贷款的要求；第七、2018年3月12日，原告明确告知被告不同意为其垫付取暖费、物业费、过户费、办证费以及垫付银行剩余贷款，没有拖延时间的意思，不像被告一直在恶意拖延原告；第八、2018年8月18日、8月23日、8月30日，原告多次给被告打电话其不接电话；第九、2017年5月12日，潘忠岩还在骗原告说以合同更名方式进行过户还可以办成；第十、2018年8月16日，潘忠岩还在骗原告，从买房时起就说潘忠岩用被告的公积金贷款买的涉案房屋，实际是潘忠岩的房子，所以原告才和潘忠岩谈，谈了两年现在告诉原告涉案房屋是被告的，这不是欺诈么；第十一、2018年5月3日，被告和潘忠岩说过这个房子是潘忠岩的，只是用被告的公积金贷款，所以原告才与潘忠岩谈买卖事宜，而潘忠岩说这个房子是被告的，有些事是没有授权，说的不算数，是明显欺诈，潘忠岩质疑原告为什么录音，对于这样的骗子不录音会承认么，自2016年10月24日双方约好当天去办理更名过户手续而被告和潘忠岩以有事为由没有去，原告就意识到这件事可能存在问题，特别是原告去阿斯兰售楼处调查，被告的涉案房屋已开具不动产发票，且阿斯兰售楼处给出明确答复，即不动产发票已开具、购房合同已在建设局备案，原、被告又无直系亲属关系，这种购房合同根本不可能给予更名，为了以防万一，除了极特殊情况原告都进行了录音以备不时之需。被告对该证据的真实性无异议，但主张：第一、房屋是被告的，与潘忠岩无关，并没有说公积金贷款这回事，请原告举出房屋是潘忠岩的直接证据；第二、原告的录音不代表被告的本意，被告问过潘忠岩是否交尾款，潘忠岩答说正在与原告沟通，一直说没交，再三提出苛刻要求，被告说不买就算了，按合同执行吧，潘忠岩说如果不卖给原告，咱们就有违约责任了，因为合同第六条有约定；第三、至于原告的婚房，在第四段录音中明确说到原告有三套房子，还提到婚房，瑕疵太多；第四、原告多次录到潘忠岩的录音，是因为潘忠岩极力促成卖房事情，因为与被告系兄弟关系，这个忙得帮，但是这些事情并不是被告告知的，是潘忠岩的意思而与被告无关；第五、原告明知道这套住房是贷款房，在建设大厦已经备案，明知道被告的这套住房没有房产证而是购房合同，在原告知情的情况下签订了买卖协议，而且还注明了违约责任，在其交完订金后便不缴纳剩余贷款，使得被告骑虎难下，不卖也不行，卖也卖不了，卖，原告不缴纳剩余贷款，不卖，还要赔偿原告损失，导致现在偿还银行的利息高达八万多元，还耽误了卖房的最佳时机，因为2016年10月时房价比现在房价高，间接损失就不说了，购房合同是双方平等、互利签订的，也是原告自己打出来的，所以被告是按照合同执行。本庭对该证据的真实性予以确认。证据二、收据复印件一份（与原件核对无异）、照片打印件三份（与原告手机原始照片核对无异，核对后存储该照片的手机退回原告自行保管并告知如有毁损、灭失后果自担）、录音资料一份（附文字记录，已当庭播放完毕）、租房合同及收据复印件各一份（均与原件核对无异），证明：第一、2016年11月8日，原、被告一同去大庆市新华联房地产开发有限公司找当时的销售经理宋经理提交更名申请被拒绝；第二、被告说原告耽误他卖房，但原告已于2016年10月25日明确告知被告涉案房屋的不动产发票已于2016年4月开出，售楼处即新华联公司拒绝为涉案房屋进行合同更名，理由是不符合法律规定的更名条件；第三、被告称原告不交付银行贷款导致其不能办理合同过户，涉案房屋如果实现合同更名需新华联公司向建设局提出申请进行更名，但新华联公司明确答复被告房屋不符合法律规定的更名条件，在原告已知要购买的房屋不能进行更名的情况下才拒绝为被告支付剩下的银行贷款；第四、基于以上情况，合同已经无法履行，因此被告无权要求原告给予赔偿。被告对订金收据无异议。对照片的真实性无异议，对证明的问题有异议：照片中的联系电话不是被告的电话而是潘忠岩的电话，房屋另售是潘忠岩的意思而不是被告的意思。对录音的真实性无异议，对证明的问题有异议：第一、因为当时涉案房屋处在银行贷款时期，所以什么东西都办不了，录音中也没有提到说把银行贷款全部还完是否能够办理更名或者房产证过户，被告与原告签订合同时没有提到所谓的增值税发票，而且被告愿意承担房屋过户的全部费用，所以录音中提到的费用都是交完尾款后被告应承担的；第二、对录音中提到的宋经理的身份有异议。对租房合同及收据均有异议：结婚就是一天，租房合同写的期限是一年。本庭对订金收据、照片及录音的真实性予以确认。因原告在法定期限内并未提交房屋所有权证、所有权人身份证明等佐证《租房合同》中体现的新城御景小区XXX室房屋的事实状况，而《租房合同》中记载的甲方（房主）朱继辉亦未到庭对该合同及租金收据的内容、来源、真实性等进行核实，故本庭对《租房合同》、租金收据不予确认。在举证期限内和庭审过程中，被告潘忠诚就本诉举证如下：证据一、买卖合同一份，证明：该合同是在公平、平等、互利基础上按照合同法的有关规定签订的，合同中约定了互相承担的责任及义务，被告是严格按照合同约定遵守的，没有任何违约行为，至于原告所提到的一系列问题都是在签完合同后无故添加的。原告对该证据无异议。本庭对该证据予以确认。证据二、《商品房买卖合同》、票据（四张）、银行交易凭证复印件各一份（均与原件核对无异），证明：第一、涉案房屋的房主是被告，并没有任何其他行为；第二、涉案房屋已经在建设局备案，是能够办下来房产证的房屋，证明购房合同的有效性；第三、购房发票已开出，是税务所监制的，拿此发票去建设局是可以换不动产发票的，原告在签订合同之前对所有事情都了解；第四、此购房合同是在招商银行贷款，如果不补交尾款房屋是属于银行的，只有解押才能办理过户等手续。原告对《商品房买卖合同》的真实性无异议。对票据的真实性无异议，但主张：第一、被告提交的所谓的发票，其实是新华联公司预售房时的预收款收据，跟涉案房屋的不动产发票完全是两码事，当庭人员对该票据应该有最起码的认知，原告在2016年10月23日之前及签订买卖协议的当日我们所提及的涉案房屋不动产发票是指税务部门对该不动产销售出具的纳税票据而不是被告当庭所提交的大庆市新华联房地产公司出具的商品房销售预收款收据；第二、双方在买卖协议当日及之前谈论该房屋买卖时所提及的涉案房屋的不动产发票，被告一直保证是没有开具的，而且也保证能够办理涉案房屋合同的更名过户手续，并没预想到买卖房屋会发生欺诈行为，一直认为买卖房屋是你情我愿很简单的事情，应该以诚信为主，不应该存在欺诈行为，利用卖房谋取非法利益。本庭对该证据的真实性予以确认。证据三、录音光盘一份（附文字说明，已当庭播放完毕。被告称原始载体即潘忠岩的手机当庭未带，庭后会提交法庭核对。法庭已提前告知核对后该手机将退回被告自行保管，如果毁损灭失后果自担），证明：第一、2017年12月15日，原告仍称这是用于结婚的房子；第二、原告称被告所做的所有事情都是原告划出的道，被告一直在原告的无理要求下很被动的做任何事情，因为想达成卖房协议没有办法；第三、原告不想买房子，没有提到所谓的结婚、发票等所有事情，主要是因为价格，因为此录音是在12月15日录的，潘忠岩顺口说一句再便宜点，原告又想买了。原告对该证据的真实性无异议（但主张此仅为录音中的一部分），对证明的问题有异议：第一、原告2017年9月16日结婚，同年12月15日该通话时也重申买房是为了结婚，现在原告已经结完婚了，但至今婚也结完了、房价也下跌了，双方的买卖协议因为办不了更名过户已经终止，原告多次要求退还订金，被告一直不退，一直继续要求原告买房，要么就不退订金，而原告也一直真心想买，但买不成；第二、被告顺口说便宜点问原告想不想买，原告说想买，这足以说明原告是真心想买这个房子，因为再次谈房价时涉及到原来以合同更名形式购买房屋的协议终止后重新签订二手房过户协议，在近两年时间大庆房价开始下滑，所以当然涉及到该房屋的讲价还价。本庭对该证据的真实性予以确认。证据四、银行流水明细一份，证明：因原告未按照合同履行支付招商银行剩余贷款的约定，从而导致被告于2016年10月23日起至2019年2月1日止向招商银行支付的每月利息合计84855.31元，根据合同法有关规定，原告违反合同约定造成损失的应由原告承担。原告对该证据的真实性无异议，但主张：第一、从2016年10月25日通知被告涉案房屋的不动产发票已经开出、售楼处不同意以合同更名方式进行过户，而被告一直说他能托人办，从此就一直拖到2017年10月；第二、2017年10月前是以找人办理合同更名方式过户骗原告为其偿还银行贷款，经过原告的调查识破套路，被告于2017年10月后又换套路骗，让原告为其垫付接房费、过户费等各种费用，以二手房过户方式继续对原告进行诱骗，经原告对被告提出的每种诈骗方式进行论证，认为都不可以执行，如果执行会有非常大的风险，所以原告明确拒绝为被告垫付接房费、过户费、贷款等各种费用的方式；第三、2016年10月23日至2017年10月被告一直以合同更名方式骗原告说能办，也一直拒绝返还原告订金、终止合同，2017年10月之后被告又以二手房交易为由让原告垫付各项费用，继续骗原告，是被告拖延，故无权要求原告进行赔偿。本庭对该证据的真实性予以确认。在举证期限内和庭审过程中，反诉原告潘忠诚、反诉被告田英杰均以相关证据均已在本诉中提交为由表明不再重复举证。依据以上证据及庭审中双方当事人的陈述，可确认本案法律事实如下：2014年10月16日，被告潘忠诚以买受人的身份与大庆新华联房地产开有限公司（出卖人）签订了编号为20141016539363295528的《商品房买卖合同》（包括合同补充协议）。合同约定：买受人即被告购买的房屋为阿斯兰小镇XXX室，该商品房的用途为住宅，属混合结构，层高为3米；建筑面积共241.52平方米，其中，套内建筑面积209.07平方米，公共部分与公用房屋分摊面积32.44平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4668.30元，总金额为壹佰壹拾贰万柒仟肆佰捌拾捌元整，买受人付房款347488元（已于2014年8月16日、9月12日、10月5日、10月15日分四次预付完毕），余款780000元使用商业贷款；出卖人应当于2014年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，具体交付时间以《入住通知书》载明的交房时间为准，买受人对此无异议；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。2014年10月17日，该合同项下的阿斯兰小镇XXX室房屋已备案。2016年10月23日，原告田英杰（乙方、购房方）与被告（甲方、卖房方）就涉案房屋签订协议，约定：甲方将拥有的以贷款方式购买的大庆市阿斯兰小镇XXX室房屋以人民币壹佰零叁万伍仟元整（￥1035000元）出售给乙方；乙方愿意以上述价格认购该房屋，并以该房屋向招商银行支付剩余银行贷款，2016年10月23日交付购房订金叁万伍仟元整（￥35000元整），当购房合同正式更名完成后房产证办理机构认可乙方提供的房产证办理材料合同后一次性支付购房总价款减去支付银行还贷款和购房订金后剩余房款；甲方负责房屋合同过户的全部费用，截止合同变更前涉案房屋产生的采暖、物业、维修等费用由甲方自行承担；甲方配合乙方相关业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续并承担各项费用；申请房产证不符合条件而不予批准，则双方可以解除本协议，甲方若向乙方收取定金，应如数退回乙方；任何一方违约，均应向对方赔偿因此受到的损失。签订协议当日原告即向被告交付购房订金35000元，被告就收到该款亦出具收据一份。原告在与被告签订完毕购房协议并交纳订金的次日去大庆市阿斯兰小镇XXX室房屋的开发商即大庆新华联房地产开发有限公司核实、确认购房合同更名过户事宜时被明确告知2016年4月该房屋的不动产发票即已开具完毕，不符合以合同更名方式办理过户的法定情形。原告即向被告告知此事并表示办理不成要求退房、退款，被告未予退还，以可以通过其他途径协调解决为由与原告多次协商，但直至庭审当日既未通过购房合同更名方式实现房屋过户的目的也未办理完毕涉案房屋的所有权证照。在此期间，原告亦未代为交纳涉案房屋的银行贷款。本院认为，本案系买卖合同纠纷。原告田英杰、被告潘忠诚就涉案的大庆市阿斯兰小镇XXX室房屋（被告潘忠诚购买，已办理备案登记，未办理房屋所有权证）的买卖事宜达成协议并对购房款的金额及给付方式、费用承担、各自的权利、违约责任等进行约定均系真实意思表示，对双方均有约束力。结合本案的案情及相关证据，对于本诉而言，第一、虽然原告明知涉案房屋尚未办理房屋所有权证书且有部分银行贷款未偿还，但在协商及签订协议时仍认可采取变通方式予以协助并依约按时交纳购房订金35000元，可见其确有购房诚意并欲积极促成交易；第二、在协议中已明确记载“当购房合同正式更名完成后房产证办理机构认可乙方（原告）所提供的房产证办理材料合格后一次性支付本合同购房总价款减去支付银行还贷款和购房订金（叁万伍仟元整）后剩余房款”，即当涉案房屋的购房合同由被告更名至原告完成并得到相关部门确认可以通过该方式办理所有权证书的过户后原告应按合同约定交付余款，但协议签订后，原告对涉案房屋合同更名过户事宜进行核实、确认时被开发商明确告知不动产发票已开具、不符合可通过合同更名方式办理过户的法定情形，原告及时将此告知被告并要求退款、退房，被告以可通过其他途径予以解决为由未予退还并与原告数次协商，但均未果，期间还曾经将涉案房屋张贴广告欲再行出售，且截止庭审时止既未实现购房合同更名过户亦未取得房屋所有权证照，故原告要求解除双方签订的买卖合同并无不当，本院对该诉讼请求予以支持；第三、原告向被告交付35000元后，被告出具收据并注明该款系“购买阿斯兰小镇XXX室房屋订金”而非“定金”，原告对此亦无异议，当被告存在违约行为导致合同履行不能时，就应将该款如数返还，但原告主张以定金罚责双倍返还于法无据，本院对该诉讼请求不予支持，即被告应返还原告房屋订金35000元；第四、被告在与原告达成房屋买卖协议时并未如实告知涉案房屋的不动产发票已开具及由此可能产生的不能通过购房合同更名方式办理房屋过户的风险，合同更名过户不能时亦未按原告要求退房、退款，虽数次协商，但直至庭审时也未成就。其迟延返款的行为存在过错，原告要求给付迟延返款利息于法有据，但参照民间借贷纠纷之由要求月利三分不当，本院对此予以纠正，即被告应按同期银行贷款利率标准给付原告自2016年10月23日时起至购房订金实际返还完毕时止的迟延返款利息（截止至2018年10月22日时止为3325元）；第五、原告提交租房合同、收据各一份欲证明因涉案房屋合同更名过户未果无法交房后以年租金35000元的价格租赁了大庆市萨尔图区新城御景小区XXX室作为婚房，但在法定期限内并未提交所有权证照、所有权人身份证明等佐证该房屋的事实状况，而合同中体现的甲方（房主）朱继辉亦未到庭对该合同及收据的内容、来源、真实性等进行核实，因此本院对该证据未予确认，且原告亦未提交证据佐证涉案房屋交付未果导致另行租赁房屋作为婚房的必要性和必然性，故本院对原告要求被告给付房屋租金35000元的诉讼请求亦不予支持。综上，被告应返还原告购房订金35000元、按同期银行贷款利率的标准给付自2016年10月23日时起至该款实际返还完毕之日时止的利息（截止至2018年10月22日时止为3325元）。对于反诉而言，第一、反诉原告在与反诉被告签订买卖合同时并未如实告知不动产发票已出具，且开发商已明确告知反诉被告不能以购房合同更名的方式办理该房屋的过户手续，反诉原告对此情形亦明知，虽然其承诺可以通过其他方式协调解决，但截止至开庭之日时止仍未果，反诉原告要求继续履行买卖合同于法无据，本院对该诉讼请求不予支持；第二、反诉被告在得知无法通过购房合同更名方式实现房屋过户的目的而反诉原告又不退房、退款时，为了降低受欺骗的风险、减少损失，在反诉原告承诺的协调解决未果前未按买卖合同的约定为其垫付未偿还的银行贷款是维护自身合法权益的行为，并无不当，反诉原告未能按约定履行合同义务，应自行缴付此期间的银行贷款本息，故本院对其要求反诉被告赔偿损失84855.31元的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条的规定，判决如下：一、本诉被告潘忠诚于本判决生效之日立即返还本诉原告田英杰购房订金35000元并按同期银行贷款利率的标准给付自2016年10月23日时起至该款实际返还完毕之日时止的利息（截止至2018年10月22日时止为3325元）；二、驳回本诉原告田英杰的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告潘忠诚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，由原告田英杰负担2062元、由被告潘忠诚负担758元。反诉费961元，由反诉原告潘忠诚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  徐彦侠人民陪审员  赵 军人民陪审员  张纪平二〇一九年六月二十五日法官助理陈庆强书记员程浩