河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终1135号上诉人（原审原告、反诉被告）：韩玉梅，女，1963年5月24日出生，满族，住河北省平泉市金世纪嘉园**。委托诉讼代理人：付彩霞，河北运达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：承德天通数码科贸有限公司，住所地承德市双桥区文化大厦南塔**。法定代表人：佟林，董事长。委托诉讼代理人：王波，河北承天律师事务所律师。上诉人韩玉梅因与上诉人承德天通数码科贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省平泉市人民法院（2018）冀0823民初4319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人承德天通数码科贸有限公司的委托诉讼代理人王波、上诉人韩玉梅及其委托诉讼代理人付彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩玉梅上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，依法改判被上诉人给付上诉人房屋装修损失188972.00元并退还上诉人租金8万元；2、维持原审判决第一项；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、2017年3月28日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，被上诉人将位于平泉市锦州烧烤1992整体租赁给上诉人，合同期限为4年零1个月，自2017年起上诉人所租赁的房屋冬季室内温度低，室内暖气被冻，客人到店内，点完餐后又被冻走，导致上诉人无法正常营业，上诉人于2017年12月份停业。上诉人多次找被上诉人要求解除租赁合同，被上诉人一直以开会商量后再给答复为由，一拖再拖。另外，被上诉人出租给上诉人的房屋也存在瑕疵。烟道堵塞引起火灾、自来水、暖气管道跑水等问题给上诉人造成损失。最为严重的是冬季室内温度低，导致上诉人无法正常营业。上诉人认为在房屋租赁合同期间，被上诉违反合同约定，而平泉市人民法院做出要求上诉人给付被上诉人2018年10月1日至2018年12月3日期间的房屋租金21056.00元不合理，上诉人不同意给付。2、2017年3月28日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，上诉人对租赁房屋进行装修，支付装修费23万元，一审法院对上诉人主张的装修损失费23万元予以认可，对价值41028.00元的可移动装饰物音响设备在装修总损失中予以扣除，上诉人实际的装修损失费用为188972.00元。一审法院酌定被上诉人承担上诉人装修损失的50%即94486.00元上诉人不予认可。上诉人认为是被上诉人的违约行为导致上诉人无法正常营业，一审法院判决作为守约方的上诉人承担50%的装修损失数额不合理。3、上诉人于2017年12月份因租赁房屋室内温度低开始停业，上诉人自停业至合同解除之日止，停业八个月。一审法院以合同解除前涉案房屋由上诉人占有使用，租金应依法由上诉人承担，认定事实不清。上诉人租赁被上诉人的房屋用于餐饮，被上诉人的违约行为给上诉人造成极大损失，上诉人主张停业期间的租金返还合情合理。二、一审法院适用法律错误。上诉人于被上诉人签订房屋租赁合同后，上诉人按照约定支付租金，并没有违反合同的约定，也没有违反法律规定，上诉人韩玉梅诉讼请求合理合法应予支持。承德天通数码科贸有限公司辩称，韩玉梅的上诉请求不能成立，1、我公司已将房屋按照约定交付给了韩玉梅，且合同明确约定了水电暖等维修由韩玉梅方负责，双方应当按照合同履行义务，答辩人无任何违约之处，违约的是韩玉梅一方。2、我公司不应当赔偿韩玉梅损失，韩玉梅无法经营系个人经营能力问题造成的，与我公司无关，该房屋一楼、三楼均在正常营业，因此其损失不应由我方承担。3、韩玉梅未提交任何合法有效的证据证明房屋温度低以及低温造成合同无法履行，也没有具体的低温标准，只是其个人的想法，韩玉梅自己的证人证言也说明了楼上依然可以经营，故其主张不能成立。综上，请求二审法院驳回韩玉梅的全部诉讼请求。承德天通数码科贸有限公司上诉请求：撤销原审判决第二、三、四项，维持原审判决第一项，依法改判上诉人不承担责任，不退还押金，并判令被上诉人韩玉梅给付上诉人至合同确认解除之日止的租金。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人于2017年3月28日签订《承包合同》后签订补充协议，按照合同约定，该房屋的水电暖、排风扇、下水道等非主体结构的维修由被上诉人一方负责，合同签订后，上诉人已经履行了合同义务，对设施进行维修，出租时房屋已经达到适租状态，不存在任何过错与瑕疵，不应当承担本案的任何责任。被上诉人陈述的房屋温度低与事实不符，其楼上楼下的相同管道的其他商户均正常营业，其停业也是个人问题，与租赁合同无关，合同中也约定了被上诉人自主经营，自负盈亏。其管道不热应当是被上诉人在进行装修时造成的，与上诉人无关。二、判令上诉人赔偿装修损失于法无据。被上诉人并无任何实际证据证明其装修损失，无鉴定结论，无正规发票，根本无法证明其装修的实际价值为230000元，且认定上诉人承担50%的损失无任何法律依据，属于错误判决。三、判令上诉人退还押金没有法律依据。按照合同约定，被上诉人超过15天不按时交付租金，上诉人即有权解除合同，押金不退，该合同双方无完整的解除手续，2018年7月1日前，被上诉人及应当缴纳下一年度的租金12万元，但至今未给付，其起诉解除合同的时间为2018年11月20日，因此被上诉人违约在先，上诉人不应退还押金。韩玉梅辩称，天通公司上诉理由不能成立。天通要求撤销一审2、3、4项判决，韩玉梅对平泉市法院的判决也不服提出上诉，要求撤销一审2、3项判决，双方之间的争议焦点是天通租赁给韩玉梅的房屋存在瑕疵，冬季温度低不能正常营业，在一审中，韩玉梅提交了其楼上光影年代的证据，足以证明其在营业中完全使用空调，包括天通自己开办的手机店也是使用空调。并非天通所述是经营不善导致停业。目前天通将房屋租赁给他人进行营业，但是现在并非取暖季节，天通上诉理由不能成立。韩玉梅向一审法院起诉请求：1、要求与被告解除房屋租赁合同；2、要求被告退还房屋租赁费80000.00元及押金50000.00元，并赔偿原告的装修损失230000.00元；3、诉讼费用由被告承担。承德天通数码科贸有限公司向一审法院反诉请求：1、判令解除双方之间的承包合同和补充协议；2、判令反诉被告给付反诉原告至实际确认合同解除之日止的租金；3、判令反诉原告不需退还反诉被告押金；4、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月9日，原告韩玉梅向被告交纳房屋租金118500.00元及押金50000.00元，并由被告公司人员靳丽宏代为出具收据。2017年3月28日，原告韩玉梅作为乙方、靳丽宏代表被告天通公司作为甲方，双方签订《承包合同》，合同约定甲方（天通公司）将平泉县锦州烧烤1992整体（含店内全部设施及固定资产）承包给乙方经营，面积为300平米，承包期为四年零三个月。自2017年8月1日至2021年11月30日止，每年承包费为12万元。同时约定甲方保证此房屋主体结构使用安全，该房屋主体结构维修由甲方负责（水电暖，门窗及内部装修，下水道，排风扇等非主体结构除外）。如因乙方使用不当或长时间不清理造成火灾或水灾，由乙方负全部责任，乙方在经营期内有责任做好安全四防，如发生一切安全责任事故，由乙方承担法律责任，同时注明：甲方在交接前，将水暖、下水道、电路全部换新或维修，在租赁期间再发生任何事情与甲方无关，暖气片由甲方维修。乙方向甲方支付押金5万元，经双方协商，从2018年起每年从押金中支取1万元抵顶当年租金，共计抵顶两年，剩余3万元租金如乙方对甲方没有造成任何损失（包括固定资产，正常损耗除外），合同期满后甲方退还乙方3万元押金。2017年4月1日，原告韩玉梅与平泉县平泉镇宗伟装饰设计服务部签订装修工程施工合同协议，约定由平泉县平泉镇宗伟装饰设计服务部对原告韩玉梅所承租房屋采用包工包料的形式进行装修，工程价款为230000.00元。原告韩玉梅分别于2017年4月1日、2017年4月20日、2017年8月24日、2017年9月30日累计支付平泉县平泉镇宗伟装饰设计服务部工程价款230000.00元，并分别由平泉县平泉镇宗伟装饰设计服务部为原告出具收据并加盖平泉县平泉镇宗伟装饰设计服务部公章。2017年6月20日，因被告天通公司房屋跑水致使原告开业延期造成损失，经原、被告双方协商，签署补充协议，协议约定将乙方（韩玉梅）租期延期2个月作为补偿，租期改为2017年10月1日至2021年11月30日。2017年10月22日，被告天通公司从原告所交纳押金中扣除6000.00元作为当年度取暖费并为原告出具收据一份。2017年12月，因原告所承租被告房屋室内温度低，致使室内暖气被冻，原告所经营的夜宴火吧于2017年12月停业至今。后原、被告双方协商解除合同未果，原告于2018年11月20日向本院提起诉讼，要求解除与被告之间的房屋租赁合同，退还房屋租赁费80000.00元及押金50000.00元，并赔偿原告装修损失230000.00元。被告天通公司于2018年12月3日向本院递交反诉状，亦要求解除双方之间的承包合同和补充协议。一审法院认为，本案中，原告韩玉梅从被告处承租房屋用于经营烧烤店，被告应保证其所出租房屋符合原告经营使用需要。冬季取暖期内的取暖系原告能够正常经营的重要影响因素，2017年度冬季取暖费被告已收取，但所涉房屋室内温度低，无法满足原告烧烤店正常经营需要，原告于2018年11月20日诉至本院，要求解除双方所签订的承包合同与补充协议，被告天通公司于2018年12月3日向本院递交反诉状，亦要求解除双方之间的承包合同和补充协议，据此，双方所签订的承包合同及补充协议应予解除，解除时间应以被告天通公司向本院递交反诉状要求解除合同时间为准，即2018年12月3日。原、被告双方所签订的《承包合同》及《补充协议》确定租期起始时间为2017年10月1日，年租金120000.00元，原告韩玉梅已向被告交纳2017年10月1日至2018年9月30日期间的房屋租金，对于合同解除之前本案所涉房屋由原告韩玉梅占有、使用，租金应依法由原告韩玉梅负担。综上，原告韩玉梅另应支付被告天通公司2018年10月1日至2018年12月3日期间64日的房屋租金，租金给付标准应参照双方所签订的《承包合同》确定的年租金标准120000.00元计算，即日租金329.00元，计21056.00元。故对于原告韩玉梅要求被告天通公司返还租金80000.00元的诉讼请求，本院依法不予支持。对于反诉原告天通公司要求反诉被告韩玉梅给付拖欠租金的请求，本院依法予以支持。本案中，原告韩玉梅将所租赁房屋以包工包料的形式承包给平泉县平泉镇宗伟装饰设计服务部进行装修，有双方所签订的《装修工程施工合同协议》、报价单、施工图纸及由平泉县平泉镇宗伟装饰设计服务部出具的收据予以证明，装修工程价款数额与本院对平泉县平泉镇宗伟装饰设计服务部的经营者李宗伟所做调查核实一致，故对于原告韩玉梅主张的装修损失230000.00元本院依法予以认定。因被告天通公司所出租给原告的房屋存在瑕疵，无法满足原告经营需要，致使合同目的无法实现，其具有过错，合同解除后，对于原告因此造成的装修损失应依法分担。对于装修损失中的音响设备属于可移动装饰物，未与房屋形成附合，该设备单价为10257.00元，共4套，合计41028.00元，该设备应归原告韩玉梅所有，价款应由原告韩玉梅依法负担。该价款应在原告装修总损失中予以扣除。原告韩玉梅的装修损失数额为188972.00元。根据本案实际，本院酌定被告天通公司负担原告装修损失的50%为宜，即94486.00元。合同解除后，原告韩玉梅所交纳的押金50000.00元，扣除取暖费6000.00元后，剩余部分44000.00元被告天通公司应依法返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、原告韩玉梅与被告承德天通数码科贸有限公司于2017年3月28日所签订的《承包合同》及于2017年6月20日所签订的《补充协议》于2018年12月3日解除，原告韩玉梅于本判决生效之日将所承租房屋交付被告承德天通数码科贸有限公司。二、被告承德天通数码科贸有限公司给付原告韩玉梅押金44000.00元并赔偿原告房屋装修损失94486.00元，合计138486.00元。三、反诉被告韩玉梅给付反诉原告承德天通数码科贸有限公司2018年10月1日至2018年12月3日期间的房屋租金21056.00元。上述第二、三项折抵后，被告承德天通数码科贸有限公司再给付原告韩玉梅117430.00元，于本判决生效后十日内给付。四、驳回原告韩玉梅及反诉原告承德天通数码科贸有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，上诉人承德天通数码科贸有限公司与上诉人韩玉梅签订的《承包合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效。双方所签订的合同名为《承包合同》，实际为租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照合同约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据《承包合同》约定，韩玉梅所承租的房屋用途为餐饮经营，天通公司虽在韩玉梅的保证金中扣除了6000.00元取暖费，但韩玉梅所经营的烧烤店进入冬季取暖期后，暖气无法正常供暖，房屋室内温度仍然很低，影响经营，并直接导致韩玉梅停止营业，天通公司已经构成违约。韩玉梅于2017年12月份停业后，虽多次与天通公司协商解决问题，但并未取得实质性进展，韩玉梅认为其已经支付全年的租金80000.00元。韩玉梅不能继续经营就应当及时解除租赁合同，交还承租房屋。韩玉梅因怠于行使权力，导致房屋长期闲置，对于租赁房屋的长期闲置存在过错。对于韩玉梅停业以后的租金80000.00元以及2018年10月1日至2018年12月3日韩玉梅占用房屋期间的租赁费21056.00元，因双方均存在过错，根据公平原则，应由双方各负50%，即天通公司退还韩玉梅第一年的租赁费40000.00元，韩玉梅支付2018年10月份以后的租赁费10528.00元，经抵顶天通公司退还韩玉梅租赁费29472.00元。原审判决认定韩玉梅支付天通公司租金21056.00元，系适用法律错误。根据双方过错程度，原审法院认定韩玉梅的装修损失188972.00元由天通公司负担50%，并无不当，本院予以确认。上诉人天通公司的上诉请求不能成立。综上所述，上诉人韩玉梅的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省平泉市人民法院（2018）冀0823民初4319号民事判决第一项、第二项（一、原告韩玉梅与被告承德天通数码科贸有限公司于2017年3月28日所签订的《承包合同》及于2017年6月20日所签订的《补充协议》于2018年12月3日解除，原告韩玉梅于本判决生效之日将所承租房屋交付被告承德天通数码科贸有限公司。二、被告承德天通数码科贸有限公司给付原告韩玉梅押金44000.00元并赔偿原告房屋装修损失94486.00元，合计138486.00元。）；二、撤销河北省平泉市人民法院（2018）冀0823民初4319号民事判决第三项、第四项（三、反诉被告韩玉梅给付反诉原告承德天通数码科贸有限公司2018年10月1日至2018年12月3日期间的房屋租金21056.00元。上述第二、三项折抵后，被告承德天通数码科贸有限公司再给付原告韩玉梅117430.00元，于本判决生效后十日内给付。四、驳回原告韩玉梅及反诉原告承德天通数码科贸有限公司其他诉讼请求。）；三、上诉人承德天通数码科贸有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人韩玉梅租金29472.00元；四、驳回上诉人韩玉梅及上诉人承德天通数码科贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6700.00元，减半收取3350.00元，反诉费326.00元，减半收取163.00元，二审案件受理费14052.00元，合计17565.00元，由上诉人韩玉梅负担7026.00元，上诉人承德天通数码科贸有限公司负担10539.00元。本判决为终审判决。审判长  裴赤博审判员  张认众审判员  高伶丽二〇一九年六月三日书记员  蔄丽丽