陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终6162号 上诉人（原审原告）：高瑞华，女，1962年3月26日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王飞，男，1986年1月8日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王常兴，男，1955年9月3日出生，汉族，住咸阳市杨凌区。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安星火地产开发有限公司。住所地：西安市。法定代表人：袁瑞生，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢越睿，陕西维谨律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：西安市未央区汉城街道三九社区居民委员会。住所地：西安市未央区。负责人：王卫星，该社区主任。被上诉人（原审第三人）：西安经济技术开发区管理委员会城中村改造办公室。住所地：西安市未央区。负责人：王凡，该单位副主任。委托诉讼代理人：杨琨，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。上诉人高瑞华、王飞、王常兴因与被上诉人西安星火地产开发有限公司（以下简称星火公司）、西安市未央区汉城街道三九社区居民委员会（以下简称三九社区）、西安经济技术开发区管理委员会城中村改造办公室（以下简称城改办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初7041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年3月25日，星火公司与西安市汉城街道办事处三九村村民委员会（后更名为三九社区，以下简称三九村村委会）、中共未央区汉城街道三九村支部委员会（以下简称三九村支委会）签订《三九村城中村改造合作协议》，该协议第二条第十一项约定：对于村生产生活补贴安置商业用房集中安置，由村集体经营，根据村上村民实际在册人口每人商业用房应为10平方米，用村民二层以下被拆房屋进行产权置换。2008年6月1日，高瑞华作为被拆迁户主与星火公司签订《西安经济技术开发区城中村改造拆迁安置（货币）协议书》，该协议第一条约定由星火公司向原审原告安置135平方米住宅一套、120平方米住宅一套、90平方米住宅一套。2009年6月10日，星火公司与三九村村委会、三九村支委会签订《关于安置楼设计方案及有关问题确认意见的补充协议》，该协议第三条第三款约定将8号楼按每套31-33左右设计为公寓楼，该方案经过村两委会及村民代表讨论后确认，并经征求村民意见后同意该调整设计方案；第三款约定因调整安置户型面积造成村民安置协议中安置户型和数量都发生变化，村两委会及代表负责对每户需求调换的面积及数量予以确认，如有差异，村两委会负责在村民应安置房屋面积内协调解决，保证安置顺利进行。同年，在原审第三人有关人员的协调下，原审原告同意将其原来预安置面积为90平方米的住宅置换成3套33平方米的商住房，星火公司向原审原告出具了3套33平方米商住房的安置卡。2014年5月，三九村支委会、三九村村委会作为委托方与作为受托方的星火公司签订《安置商业房租赁委托书》，该《委托书》第一条约定：8号安置楼的东单元（33平方米小户型）不再分配到每家每户；第二条约定：8号安置楼的东单元（33平方米小户型）和1-3层门面房全部委托星火公司统一租赁；第三条约定：8号安置楼的东单元（33平方米小户型）的租金为每月每平方20元（税后），每三年递增一次，递增幅度为百分之七；第五条约定：2014年村民33平方米小户型和8号楼1-3层门面房仍按照原过渡费标准支付；第六条约定：本次委托期限为20年，从2015年1月1日起算。三九村支委会在委托方三九村党支部处加盖中共未央区汉城街道三九村支部委员会印章，委托方三九村村民委员会处未加盖印章，签字处有时任三九村支委会的书记王福禄、时任三九村村委会主任的王某某以及五名两委会委员签名和七名村民代表签名。庭审质证过程中，原审原告认为该委托书未加盖三九村村委会印章，而三九村支委会作为党的机构不能代表村民处置财产，且签名的村民代表并非代表。2014年5月6日，三九村支委会、三九村村委会出具公告版的《安置商业房租赁委托书》，三九村支委会、三九村村委会在委托方处加盖印章，星火公司在受托方处加盖印章。后星火公司与案外人西安华雅酒店管理有限公司签订了《租赁合同》，将涉案房屋作为酒店住房所用，并按照《安置商业房租赁委托书》第三条约定的租金数额汇入原审原告账户。本案受理后，星火公司于2018年5月10日再次向原审原告账户汇入款项23760元，原审原告称该笔数额系过渡费，星火公司称该笔款项系原审原告主张的2015年1月1日至12月31日的租金。另查明，三九社区在星火公司拆迁安置时共涉及安置住户214户，其中绝大部分已经同意将所安置的33平方米房屋交由星火公司统一租赁，剩余15户不同意由星火公司统一租赁，原审原告等人为此曾经向有关部门反映，后因双方分歧较大形成诉讼。诉讼中，经向原审原告释明，原审原告明确要求星火公司在旭景花园8号楼东单元按照顺序安置具体房屋。高瑞华、王飞、王常兴于2018年4月20日起诉至西安市未央区人民法院提出以下诉讼请求：1、判令星火公司立即按规定向原审原告安置3套33㎡住房。2、判令星火公司赔偿原审原告2015年1月1日至2015年12月31日期间原审原告迟延安置住房租金损失23760元，及2018年1月1日之后的房屋租金损失（要求计算至实际安置房屋之日）。3、本案诉讼费由星火公司承担。事实和理由：原审原告系西安市未央区三九村（现更名为三九社区）村民。2008年因三九村集体拆迁给原审原告安置经济发展用房90平方米一套，2009年三九村村委会派员告知其因住房不够分，要求必须调整为33平方米小户型，按照户型兑换，原审原告答应其兑换3套小户型房屋。2009年星火公司给原审原告发放了城中村改造房屋置换安置卡，安置面积为商住33平方米，安置套数为3套，安置序号为170。但是截至2014年，在项目早已完工的情况下，星火公司迟迟不给原审原告安置相应房屋，并要求原审原告将安置房交其统一经营，才给其安置。故提出以上诉请。星火公司辩称，其与三九村村委会以及三九村党支部签订了《三九村城中村改造合作协议》、《安置商业房租赁委托书》，由星火公司接受委托对涉案房屋进行统一租赁经营，在委托经营期间不需要直接向原审原告安置房屋，仅需按实际安置面积向原审原告支付租金；星火公司已将2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金支付给原审原告，2018年以后的租金按照半年一次向原审原告支付；涉案房屋已经出租无法实际交付；原审原告诉请已超过诉讼时效。三九社区未到庭答辩。城改办称，其履行的是城中村改造职责，且不是独立法人，并非本案适格当事人。一审法院认为，高瑞华代表其与王飞、王常兴与星火公司于2008年6月1日签订的《西安市经济技术开发区城中村改造拆迁安置（货币）协议书》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。2009年，经三九社区派员做工作，原审原告同意将未给其安置的一套90㎡置换成3套33㎡的房屋。同年，星火公司向原审原告发放了三九村城中村改造房屋置换安置卡，原审原告亦接受了该安置卡，该行为应视为双方当事人对《西安市经济技术开发区城中村改造拆迁安置（货币）协议书》履行方式的部分变更。但该变更并未对星火公司应该给原审原告安置的3套33㎡房屋的具体位置作出明确约定。故原审原告要求星火公司给其在XX园XX号楼XX单元按照顺序安置3套33平方米具体商住房的依据不足，对其诉请依法不予支持。对于原审原告主张的2015年的租金损失23760元，星火公司已于2018年5月10日向其支付23760元，原审原告表示该笔款项系星火公司给其的过渡费但未提供有效证据予以证明，故应视为星火公司已向其支付了该笔款项；对于原审原告主张的2018年的租金损失（按照每月每平方米20元计算，2018年递增7%），星火公司亦无异议，一审法院予以支持；对于原审原告主张的2019年以后的租金损失，因该损失尚未产生，依法不予支持。另外，城改办称其并非本案适格主体，因原审原告并未主张其承担责任，故城改办主体不适格不影响本案实体处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回高瑞华、王飞、王常兴要求西安星火地产开发有限公司在西安市未央区XX路XX小区XX号楼XX单元按照顺序向其安置3套33平方米具体商住房的诉讼请求。二、西安星火地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付高瑞华、王飞、王常兴2018年的租金损失25423.2元（99平方米×21.4元／月、平方米×12个月）。三、驳回高瑞华、王飞、王常兴的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2755元（高瑞华、王飞、王常兴已预交），由高瑞华、王飞、王常兴负担2000元；西安星火地产开发有限公司负担755元，于本判决生效后十五日内支付高瑞华、王飞、王常兴。宣判后，高瑞华、王飞、王常兴均不服，共同向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清。1、根据三九村房屋安置现状和安置协议等证据，其要求安置的房屋位置是可以确定的。安置房屋位于未央区XX园XX号楼XX单元，4—25层为安置房，每层21套，已经安置到21层2号，三九村其他村民均已经安置完毕。三九村尚余上诉人在内15户共计55套房屋尚未安置，剩余房屋足够安置剩余户数，且各户仅要求按照顺序依次安置，故房屋安置位置是清楚明确的。一审判决以安置卡未明确位置而驳回其诉讼请求属于认定事实不清。2、三九村委会及党支部无权在未召开村民代表大会的情况下处置村集体资产，更无权决定村民个人的拆迁安置房屋由村集体经营并由星火公司统一出租。3、星火公司擅自将属于上诉人的安置房屋出租给案外人并改造房屋结构，其应当恢复原状，承担损失赔偿责任。上诉人有权要求继续履行。4、一审判决对安置楼安置现状未予查清。二、一审判决适用法律错误。星火公司与上诉人签订了拆迁安置协议。上诉人的原有房屋已经交付拆迁改造。现星火公司应按照拆迁安置协议约定，向上诉人安置房屋。但星火公司却拒不给上诉人安置，违背了合同义务，侵犯了上诉人的合法权益。另外，三九社区因其行为而导致村民权益受损，城改办作为城中村改造的监督和经办部门，未尽到行政管理职责，其应当承担相应法律责任。上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。星火公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其公司依据安置商业房委托租赁协议书进行集中安置的，有合同依据；其公司按照约定向上诉人支付租金，所以上诉人的请求没有事实和法律依据。三九社区经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。城改办辩称，认可一审判决。城改办没有独立的法人主体资格，不应该成为本案第三人和被上诉人。本院经审理查明，二审中，经询问，上诉人表示起诉要求星火公司安置33 ㎡住房就是将房屋予以交付。一审判决认定事实属实。本院认为，2014年5月，三九村支委会、三九村村委会作为委托方与作为受托方的星火公司签订的《安置商业房租赁委托书》上虽然只有三九村支委会的公章，没有三九村村委会的公章。但是在其后的实际安置中，三九村214户安置户中，除上诉人等15户外，其余安置户均同意将33平方米商住房交由星火公司统一经营，视为三九村村民同意村委会代表其与星火公司签订《安置商业房租赁委托书》。而且，在2014年5月6日三九村支委会、三九村村委会出具的公告版《安置商业房租赁委托书》上，三九村支委会、三九村村委会在委托方处加盖了印章。因此，三九村与星火公司签订的《安置商业房租赁委托书》，在实际中得到了三九村绝大多数村民的同意，符合三九村绝大多数村民的利益，故对三九村与星火公司签订的《安置商业房租赁委托书》的效力予以确认。而按照《安置商业房租赁委托书》的约定，在签订协议的20年内，涉案商住房的安置方式由直接向安置户实际交付房屋变更为支付租金。因此，上诉人上诉要求星火公司向其交付涉案房屋，违反了《安置商业房租赁委托书》的约定，不予支持。星火公司应当按照《按照商业房租赁委托书》的约定向上诉人支付租金。另外，涉案商住楼已经出租给案外人经营酒店，如果同意上诉人的诉请，由星火公司将涉案房屋交付，则对案外人的酒店租赁合同将无法履行，严重损害三九村绝大多数村民的利益。因此，对上诉人要求交付房屋的诉请不予支持。综上，一审判决以涉案房屋具体位置不明确为由驳回上诉人要求安置房屋的诉请不妥，但判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。高瑞华、王飞、王常兴预交的二审案件受理费2275元，由其自行承担。本判决为终审判决。 审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年六月二十一日  书 记 员  石 李 婷     1