广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤13民终2047-2052、2054-2056、2058-2120、2125-2129号 上诉人（原审被告）：惠东县新星贸易有限公司，住所地惠东县 法定代表人：谢伟雄 委托诉讼代理人：方舒，系广东伟伦（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丘沐沐，系广东伟伦律师事务所实习律师。 2047号被上诉人（原审原告）：李伟豪，男，1973年11月7日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2047号被上诉人（原审原告）：朱葆丽，女，1972年11月19日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2048号被上诉人（原审原告）：杨鼎亮，男，1972年12月18日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2048号被上诉人（原审原告）：李继红，女，1971年1月14日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2049号被上诉人（原审原告）：林运虾，女，1968年6月8日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2050号被上诉人（原审原告）：林乐娟，女，1971年7月17日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2051号被上诉人（原审原告）：罗伟忠，男，1967年4月19日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2051号被上诉人（原审原告）：罗辛娣，女，1974年8月10日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2052号被上诉人（原审原告）：翁少雄，男，1972年1月11日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2052号被上诉人（原审原告）：曹婉君，女，1980年1月6日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2054号被上诉人（原审原告）：赖国浩，男，1968年2月3日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2054号被上诉人（原审原告）：王小妹，女，1970年12月1日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2055号被上诉人（原审原告）：余瑞祥，男，1989年8月21日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2055号被上诉人（原审原告）：张斯燕，女，1988年5月18日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2056号被上诉人（原审原告）：龚家珍，女，1978年12月23日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2058号被上诉人（原审原告）：陈运疆，男，1965年3月18日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2059号被上诉人（原审原告）：陈敬华，男，1983年12月10日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2060号被上诉人（原审原告）：林庆红，女，1971年7月4日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2061号被上诉人（原审原告）：胡进军，男，1974年8月1日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2062号被上诉人（原审原告）：陈俊龙，男，1986年3月10日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2063号被上诉人（原审原告）：黄浩铅，男，1985年6月16日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2064号被上诉人（原审原告）：刘建新，男，1982年12月19日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2065号被上诉人（原审原告）：赖远忠，男，1971年8月17日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2065号被上诉人（原审原告）：周惠红，女，1971年5月22日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2066号被上诉人（原审原告）：翁东亮，男，1985年4月26日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2067号被上诉人（原审原告）：陈城，男，1959年8月8日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2067号被上诉人（原审原告）：陈文倩，女，1985年10月1日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2068号被上诉人（原审原告）：洪荣坤，男，1979年7月26日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2068号被上诉人（原审原告）：林秀米，女，1983年12月29日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2069号被上诉人（原审原告）：黄伟义，男，1977年9月24日出生，汉族，户籍地址广东省汕头市。 2069号被上诉人（原审原告）：黄家贤，女，1975年3月24日出生，汉族，户籍地址广东省汕头市。 2070号被上诉人（原审原告）：朱庭戊，男，1979年10月2日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2070号被上诉人（原审原告）：张燕红，女，1979年5月24日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2071号被上诉人（原审原告）：赖冠豪，男，1989年2月24日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2072号被上诉人（原审原告）：李招景，男，1978年3月26日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2072号被上诉人（原审原告）：魏海花，女，1985年10月2日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2073号被上诉人（原审原告）：刘考磷，男，1982年9月10日出生，汉族，户籍地址广东省惠州市惠阳区。 2073号被上诉人（原审原告）：何燕燕，女，1983年6月2日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2074号被上诉人（原审原告）：廖振海，男，1977年10月1日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2074号被上诉人（原审原告）：李桂花，女，1981年3月19日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2075号被上诉人（原审原告）：林显锋，男，1966年2月2日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2075号被上诉人（原审原告）：陈彩霞，女，1970年10月20日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2076号被上诉人（原审原告）：吕云生，男，1953年2月18日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2076号被上诉人（原审原告）：吕宁，男，1983年8月10日出生，汉族，户籍地址广州市。 2077号被上诉人（原审原告）：赖国标，男，1972年11月6日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2077号被上诉人（原审原告）：陈翠香，女，1974年10月19日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2078号被上诉人（原审原告）：叶建聪，男，1957年8月15日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2078号被上诉人（原审原告）：王瑞英，女，1960年10月10日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2079号被上诉人（原审原告）：陈德超，男，1987年8月14日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2080号被上诉人（原审原告）：李京强，男，1972年10月11日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市。 2080号被上诉人（原审原告）：刘映红，女，1977年5月3日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2081号被上诉人（原审原告）：：段红波，男，1979年11月13日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2081号被上诉人（原审原告）：罗玉娟，女，1974年7月1日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2082号被上诉人（原审原告）：徐达明，男，1962年5月5日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2082号被上诉人（原审原告）：范惠琼，女，1963年1月10日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2083号被上诉人（原审原告）：陈文华，男，1981年11月1日出生，汉族，户籍地址广东省惠州市惠城区。 2084号被上诉人（原审原告）：黄俊宏，男，1973年10月13日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2085号被上诉人（原审原告）：罗新权，男，1967年10月6日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2085号被上诉人（原审原告）：冯岸容，女，1972年12月3日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2086号被上诉人（原审原告）：郑国强，男，1956年2月10日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2087号被上诉人（原审原告）：钟运良，男，1966年11月9日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2088号被上诉人（原审原告）：刘杰，男，1969年9月25日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市。 2088号被上诉人（原审原告）：邱慧敏，女，1972年5月18日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市。 2089号被上诉人（原审原告）：尹志条，男，1974年2月14日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2089号被上诉人（原审原告）：李月霞，女，1976年4月13日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2090号被上诉人（原审原告）：张雪冬，男，1976年9月21日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2091号被上诉人（原审原告）：郭安，男，1944年8月13日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2092号被上诉人（原审原告）：赖少平，男，1953年12月7日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2093号被上诉人（原审原告）：王继芳，女，1976年2月5日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2094号被上诉人（原审原告）：颜宏欢，男，1978年9月7日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2094号被上诉人（原审原告）：钟玉珠，女，1979年10月24日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2095号被上诉人（原审原告）：陈兰娣，女，1972年2月20日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2096号被上诉人（原审原告）：马桂红，女，1970年7月8日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2097号被上诉人（原审原告）：张志波，男，1978年1月22日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2097号被上诉人（原审原告）：罗海燕，女，1978年1月21日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2098号被上诉人（原审原告）：曾桂花，女，1971年11月20日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2099号被上诉人（原审原告）：曾桂婵，女，1969年5月19日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2100号被上诉人（原审原告）：叶清云，女，1984年1月2日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2101号被上诉人（原审原告）：何曼妮，女，1978年11月10日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2102号被上诉人（原审原告）：邱美灵，女，1983年10月9日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2103号被上诉人（原审原告）：陈剑涛，男，1969年12月20日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2103号被上诉人（原审原告）：马瑞芳，女，1974年4月4日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2104号被上诉人（原审原告）：吴宇峰，男，1971年10月11日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2104号被上诉人（原审原告）：吴丹婴，女，1976年4月6日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2105号被上诉人（原审原告）：陈学军，男，1968年9月18日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2105号被上诉人（原审原告）：冯彩艳，女，1973年5月2日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2106号被上诉人（原审原告）：张利芬，女，1980年9月12日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2107号被上诉人（原审原告）：谢桂香，女，1973年1月9日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2108号被上诉人（原审原告）：严海洲，男，1971年7月7日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2108号被上诉人（原审原告）：陈新云，女，1972年8月8日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2109号被上诉人（原审原告）：吴宇红，女，1974年11月3日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2110号被上诉人（原审原告）：陈运强，男，1963年7月18日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2110号被上诉人（原审原告）：蓝瑞珍，女，1970年5月3日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2111号被上诉人（原审原告）：陈日新，男，1953年6月13日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2111号被上诉人（原审原告）：罗运兰，女，1956年4月8日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2112号被上诉人（原审原告）：吴祝兰，女，1972年4月19日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2113号被上诉人（原审原告）：田小翠，女，1961年11月6日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2114号被上诉人（原审原告）：许惠明，男，1961年9月10日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市。 2115号被上诉人（原审原告）：彭志华，男，1976年4月27日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2115号被上诉人（原审原告）：李翠梅，女，1976年11月13日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2116号被上诉人（原审原告）：马建文，男，1970年9月22日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市。 2117号被上诉人（原审原告）：刘佳鑫，男，1982年9月7日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2117号被上诉人（原审原告）：李洁云，女，1983年5月30日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2118号被上诉人（原审原告）：黄木生，男，1972年9月11日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2118号被上诉人（原审原告）：王帝强，女，1979年11月5日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2119号被上诉人（原审原告）：赖卓新，男，1956年6月20日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2120号被上诉人（原审原告）：林建超，男，1963年7月18日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市。 2125号被上诉人（原审原告）：刘伟通，男，1971年1月16日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2125号被上诉人（原审原告）：邱丽秋，女，1980年1月9日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2126号被上诉人（原审原告）：黄文胜，男，1968年5月29日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2126号被上诉人（原审原告）：黄瑞连，女，1980年9月25日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2127号被上诉人（原审原告）：巫秋嫦，女，1967年3月17日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。 2128号被上诉人（原审原告）：李碧红，女，1974年6月20日出生，汉族，户籍地址广东省惠州市惠城区。 2129号被上诉人（原审原告）：吴炳基，男，1954年8月13日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市。 被上诉人共同委托诉讼代理人：林叶丽，系广东伍邦律师事务所律师。 被上诉人共同委托诉讼代理人：闫素娟，系广东商达（惠州）律师事务所律师。 上诉人惠东县新星贸易有限公司因与被上诉人李伟豪、朱葆丽等人资金返还纠纷系列案，不服惠东县人民法院（2018）粤1323民初6320号等77个民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠东县新星贸易有限公司委托诉讼代理人方舒和丘沐沐、被上诉人李伟豪、朱葆丽等人的共同委托诉讼代理人林叶丽和闫素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人惠东县新星贸易有限公司上诉请求：一、请求撤销一审《民事判决书》，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由如下：一审法院认定事实不清，导致作出对上诉人严重不公平的的判决，因此上诉人不服依法提起上诉，请求二审法院撤销一审法院作出的《民事判决书》，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求，具体事实和理由如下： 一、一审法院认定被上诉人无法得知上诉人代缴费用明细，诉讼时效应当从被上诉人向相关职能部门查某涉案房屋办证税费缴费情况时计算，至其起诉时未超过诉讼时效，是错误的。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”，该规定中的“应当知道”是一种法律上的推定，即不论被上诉人实际上是否知道其权利受到侵害，只要客观上存在知道的条件和可能，由于被上诉人主观上的过错，应当知道而没有知道其权利受到侵害的，就应当开始计算诉讼时效期间。本案中，在上诉人收取被上诉人办证税费之前，对于办证所须缴纳的税、费广东省、惠州市及惠东县等物价部门均有核准公布相应的收费文件，明确了收费项目及标准，其中上诉人提供的由惠东县物价局于2008年4月1日公布的惠东价[2008]20号文，对于“买卖代理费”等区间收费的项目统一了“一口价”的收费标准，因此，即使上诉人未主动或明确向被上诉人告知办证所需缴纳的具体项目及标准（事实上上诉人在收取办证费用时有明确告知被上诉人），被上诉人作为一般理性人有条件也有能力向发改、物价及房管等部门以及从网络公开渠道了解和获取到政府具体的收费项目及标准。因此，对于上诉人有无“多收”办证税费，被上诉人的权利是否有受到侵害，在被上诉人向上诉人交纳办证税费时，就应当知道，所以诉讼时效应当在其向上诉人缴纳办证税费时起算。虽然被上诉人辩称，在产权证未办妥前，无法得知上诉人代缴纳的费用与缴纳给上诉人的费用是否一致以及是否有“多收”，但是，上诉人认为，被上诉人在知道所购买的房屋的房产证发证之日或领取该证件之日，办证所涉的税、费均已经实际缴清，被上诉人即可向相关政府部门或向上诉人查某实际缴纳的税、费的项目及金额，如有多交且认为应退还，即使上诉人未主动结算，被上诉人也有权利或义务主动要求上诉人结算，并主张返还退还多交的费用，但至本案一审辩论终结之日，被上诉人并未提供任何证据证明其在本案起诉之前向上诉人有行使该权利，其应对自身怠于行使相关权利的行为承担不利的法律后果。 一审法院认定诉讼时效应当从被上诉人向相关职能部门查某涉案房屋办证税费缴费情况时计算，这可以反映出一审法院也是认可被上诉人从缴纳办证税费至今长达数十年间的时间里是有能力有条件通过相关职能部门查某涉案房屋办证税费的缴费情况的，但是一审法院却以上诉人在代缴相关税费后未与被上诉人进行结算，也未将代缴费用的项目明细、票据交给被上诉人这一理由，支持被上诉人所述称的直至其到惠东县房产管理局不动产馆查某档案时才知道存在“多收”费用的事实，认定本案未超过诉讼时效，但却完全不顾被上诉人在近十年时间里从未向上诉人主动要求结算及主张相关权利的事实，完全将责任归结于上诉人，这是明显错误的，对上诉人而言，也是极其不公平的，对此，二审法院应予纠正。 二、被上诉人房产证所需缴纳的费用项目及标准应以法律法规、物价部门公布核准的文件以及房管部门实际收取的项目及标准予以核定，一审法院未认可上诉人代缴了咨询费、评估费、买卖代理收费、白蚁费、印花税等五项费用，属于认定事实严重不清，从而导致了根本错误的判决。 （一）一审法院以上诉人未提交与他人签订上相关服务合同或享受了相关的服务项目并为原告实际代缴了该部分项目具体费用，不采纳上诉人已经代缴了咨询费、评估费、买卖代理费的意见，是极其错误的。 从上所述，对于涉案项目在办理产权证期间所须缴纳的办证费用项目及标准，惠东县物价局有公布惠东价[2008]20号、惠东价[2012]123号文件，其中包括价格调节基金、初始登记费、房屋平面测绘费、转移登记登记费、房地产交易服务费、房地产交易登记费、房地产交易手续费、房屋办证劳务费、查阅档案费、房地产他项权登记费、评估费、咨询费、房屋白蚁防治费、房地产证工本费、房屋买卖代理费等等，对于评估费、咨询费、房屋买卖代理费等区间收费的项目统一了“一口价”的收费标准，其中评估费按评估值的0.1-5‰收取、咨询费按600元/宗收取、房屋买卖代理收费按成交额的2%收取。一审法院对此也向惠东县房产管理局征询，该局也明确在《复函》中载明“一、2010年至2012年期间，办理房产证所需缴纳的收费标准详见下列表格：2010-2012年房产办证业务收费项目”，其中表格中所列明的收费项目包括“登记费、交易手续费、查档费、测绘费、工本费、咨询费、评估费、买卖代理收费、白蚁费、调节基金（代征）”等十项费用，其中在咨询费、评估费、买卖代理收费、白蚁费等收费项目中备注“实际收费金额以所开发票为准”。对此，上诉人提供了由惠东县惠润房产经纪服务有限公司、惠东县创宏房地产评估有限公司开具的“付款方名称”为上诉人的相关票据，予以证明上诉人为被上诉人缴纳了咨询费、评估费、买卖代理收费。但是在一审庭审中，人民法院因该等票据未注明“付款方名称”为被上诉人（购房者）为由，要求上诉人提供被上诉人与他人签订上相关服务合同或享受了相关的服务项目的证明文件，在上诉人一再强调因办证时，当地政府财政资金困难，办证所需缴纳的费用均按房管部门的要求将相应款项汇至其指定的账户，未与具体的收款单位签订相关合同，收款单位也并未按被上诉人（购房者）分别开具票据的客观事实，并要求就相关情况可进一步向房管部门调查（上诉人在庭审前，尝试向房管部门出具相应的证明文件，但房管部门未作回应）情况下，一审法院却不主动予以进一步调查取证，将该项举证责任强加给上诉人，并让上诉人承担不利的法律后果，这对上诉人是极其不公平的，一审法院不尊重历史、不尊重客观实际的行为，导致认定主要事实不清，从而作出明显错误的判决。 （二）虽然被上诉人提供了其与服务公司签订的《房屋白蚁保（灭）治合同》及收款收据，但该等证据并不能证明该项费用是由被上诉人另行缴纳而非上诉人代缴，一审法院不认可上诉人已代缴白蚁费也是错误的。 对于上诉人已经代缴白蚁费事宜，上诉人提供了于2009年6月29日向惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司汇款80万元的汇款凭证，并且了提供由该公司开具的部分发票，该等证据已经可以充分证明上诉人已经代被上诉人缴纳了白蚁防治费用。虽然被上诉人提供了其与服务公司签订的《房屋白蚁保（灭）治合同》及收款收据，但该等证据并不能证明该项费用是由被上诉人另行缴纳而非上诉人代缴，且该收款收据并非由合同的签订方惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司开具，对此项证据关联性，上诉人并不予认可。而对于该白蚁费用为何早于业主购房前缴纳的原因，上诉人按实际情况已作了合理解释，是因当地政府当时财政资金困难，要求房地产开发商在房屋预售前“预交”办证费用，这可以从上诉人提供的由惠东县房产管理局于2009年6月29日出具的《收据》中明确载明的“兹收到惠东且新星贸易有限公司（即清XX园）预付办证款……。特此证明”等字样可以充分证明。因此，一审法院忽略上诉人提供的向惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司汇款80万元的汇款凭证及由该公司开具的部分发票的证明材料，以白蚁防治费的缴费时间发生在涉案房屋交付前不予认可是毫无根据的。 （三）产权转移时须缴纳印花税有明确的法律规定，在产权证上贴印花也是众所周知的事实，但一审法院对上诉人缴纳的印花税未进行审核并认可，也是错误的。 按《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定：“下列凭证为应纳税凭证：……；（二）产权转移书据；……”，以及该条例中的附件《印花税税目税率表》第11项规定：“产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额万分之五贴花”，不动产权转移时必须缴纳印花税，收取的标准为万分之五，但一审法院对上诉人缴纳的印花税未进行审核并认可该费用，也是错误的，二审法院也应就错误予以纠正。 （四）一审法院判决后，上诉人取得了惠东县房产管理局出具的《情况说明》，这充分证明了一审法院未全面地、客观地审查核实本案主要事实，存在明显的错误。 对于涉案项目办证具体收费项目及标准，上诉人在一审庭审前，多次向惠东县房产管理局调查取证，但该局却迟迟未予以回复，在庭审时，一审法院向上诉人提供了该局基于一审法院征询函的《复函》，该《复函》明确了表格所列项目均是办证时所需缴纳的费用，但被上诉人却提出质疑，认为该《复函》中所列买卖代理费用、白蚁费等费用均是由开发商（即上诉人）承担，而非购房者承担，鉴于该《复函》中对于办证所须缴纳的费用是否全部由购房者承担，上诉人实际缴纳了何种项目费用均未清晰表述，因此，上诉人也是建议一审法院进一步向房管局核实，但一审法院对前述关键事实未作进一步核实的情况下，作出了对上诉人显失公平的判决。上诉人在收到判决书后，自知委屈，为避免在二审中再次遭受不公平、不公正的审判，多次与房管局沟通，据理力争，最终于2019年1月21日取得了该局出具的《情况说明》。该《情况说明》在原《复函》的基础上，进一步说明了原《复函》表格中所列明的十项收费项目均由“登记为房屋权利人的申请人（即购房者）承担，实已由房屋权利人（购房者）委托惠东新星贸易有限公司向我局和惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司、惠东县惠润房产经纪服务有限公司、惠东县创宏房地产评估有限公司统一缴纳，其中白蚁费326090.00元由惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司收取，并分别向214位购房者出具收款票据，其余费用分别由我局和惠东县惠润房产经纪服务有限公司、惠东县创宏房地产评估有限公司向惠东县新星贸易有限公司收取并开具载明付款人为惠东县新星贸易有限公司的收款票据”。上诉人认为，该《情况说明》已经充分说明上诉人就涉案项目办证事宜至少缴纳了登记费、交易手续费、查档费、测绘费、工本费、咨询费、评估费、买卖代理收费、白蚁费、调节基金（代征）等十项费用，也印证了上诉人所提交的由惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司、惠东县惠润房产经纪服务有限公司、惠东县创宏房地产评估有限公司所出具的票据确实与涉案房屋办证有关。 综合上述理由，一审法院未认可上诉人代缴了咨询费、评估费、买卖代理收费、白蚁费、印花税等五项费用，属于认定事实严重不清，二审法院依法应予以纠正。 三、一审法院在没有合同及事实依据的基础上，主观及片面认定上诉人应向被上诉人返还“多收”的费用，在事实的认定上存在明显不公。 （一）上诉人按购房总价6.4%向被上诉人收取办理房产证税、费等费用并未违背双方合同约定，也是基本符合政府规定。 按惠东物价局公布的惠东价[2008]20号文，经测算，房管部门所收取的办证费用大概在购房总价的6.4%左右，因此，上诉人按购房总价6.4%（系列案件部分按其他比例收取）收取办证费用符合按双方签订的买卖合同补充协议第十条关于“办理产权权属登记证、国土证、契税和相关税费等费用，……，按政府公布的收费标准，由买受人承担”这一约定，也没有违背惠东价[2008]20号文件。 （二）上诉人对所收取办证费用为“一口价”的一次性固定价格，不存在多退少补，符合交易实际，一审法院将一次性“一口价“收费理解为固定标准比例收费，属于偷换概念，是主观及片面的。 上诉人在一审中一再强制2010年至2012年惠东县房管部门存在“预交办证费”、部分收费项目由其下属中介公司收取、向具体购买者出具收费票据存在客观不能（因在预交时，房屋尚未出售，现实中也存在打包“一口价”收费情况）等客观事实及财政资金困难的背景，也正是在该背景下，为简化操作及提高办证效率，房产证的办理由开发商统一向房管部门申请办理，房管部门一般不接受单个业主的申请，为便于核算，上诉人在政府公示的收费文件的基础上，核定按购房总价6.4%（系列案件部分按其他比例收取）的标准收取办证费用，因此未在合同约定该项费用须在完成办证后进行结算，或多退少补，因为客观上存在因无法明确各购房者实际分摊的办证费用而导致无法进行结算的情况。而上诉人所称的“一口价”一次性收取，是指固定收费，多不退、少不补，而并非是每个业主均是统一的收费比例，对于存在非常少量的单个业主低于6.4%或高于6.4%的标准收费的情形，上诉人也作了合理的解释，一审法院变相将“一口价”收费等同于每个业主均是统一的收费比例，忽略个别业主存在特殊的资源关系及条件，可能低于标准付费，也不顾个别业主因与上诉人存在亲疏关系，上诉人予以一定收费优惠的客观情况，也不顾买卖合同并无对办证费用需作结算作出约定这一事实进行充分的审核，仅以“部分业主所缴纳的费用并非都为6.4%，存在高于6.4%或低于6.4%的情形”认定上诉人“不存在多退不补”的情况与事实不符，不予采信，并认定上诉人须返还“多收”的费用，是极其主观和片面的。 综上所述，一审法院不尊重历史、不尊重客观实际，导致在认定本案主要事实上存在严重的错误，进而作出了对上诉人极其不公平、不合理的判决，恳请二审法院在全面查清本案事实的基础上，撤销一审法院判决，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。 被上诉人辩称，一、关于办证费用总额问题： 请看上诉人于庭审前所提交的房管局在2019年1月21日出具的《情况说明》，里面房管局明确说明上诉人在办理清XX园项目的预告登记、确权登记及转移登记业务中，向房管局及两个中介公司、白蚁防治公司共计缴纳了2826090元，也就是说，整个清XX园楼盘的预售和办证的费用，上诉人共计交了这280多万，包括了预售监督管理费、登记费、查档费、测绘费、工本费、咨询费、评估费、买卖代理费、白蚁费和价格调节基金。我们从上诉人一审向法院提交的电汇凭证、房管局开具的收据上面均有说明预交办证费的字样，且时间均是在预售或者大部分房屋的实际销售前，且上诉人在上诉状中也多次承认在预售前预交整个楼盘的办证费的事实，从这些我们可以得出结论，这280多万办证费用是上诉人为整个楼盘的办证所缴纳的费用，在09年楼盘没有预售就开始预交了。 其中，上诉人主张缴纳的全部白蚁费为841000元，包括上诉人应自行承担的土建部分的白蚁费。另外还有30万的预售监督管理费也是应由上诉人自行承担的。而清XX园整个楼盘已办证的有368户住宅和十几个商铺，我们就不算商铺只按368户住宅算，上诉人总共为该368户缴纳的除去白蚁防治费以外的办证费用金额应为：2826090-白蚁费841000-预售监督管理费30万=1685090元，也就是说，上诉人为368户业主缴纳除白蚁防治费以外的办证费用总额是1685090元（见附件1）。 我们庭前向清XX园业主委员会拿到了368户业主的详细户型平方数的数据（见证据1，是去年清XX园小区走维修基金时向相关部门提交的材料），按房管局向原审法院复函中所说明的收费标准计算，368户业主办证所应缴纳的就是除去三项中介费和白蚁费后以外的其余几项办证费用，具体就是登记费、交易手续费、查档费、测绘费、工本费和价格调节基金，总额合计为691152元，这个可以看我们提交的证据2，上面有详细的数据和计算。那么就是说，上诉人缴纳的三项中介费用总额就是1685090元减去691152元等于993937元，100万元不到。平均到368户业主的每户业主上，这三项中介费用的金额仅为2700元，平均数。那么好，上诉人在诉讼中一直强调没有多收费用，是按房管局复函中的标准缴纳，其中买卖代理费按2%来收取和缴纳，那么我们来看看，我们就拿清XX园最小户型137.41平米的来计算，这个户型当时的售价平均40万元，如果按上诉人所说的2%来计算，光是买卖代理费就要8000元，而上诉人实际平均缴纳的三项中介费，每户仅为2700元，如果按上诉人所说，最小平方数的户型买卖代理费一项就高达8000元，已经远超上诉人所实际缴纳的平均数2700元，这2700元仅占该户型房价的0.67%，由此可见，三项中介费实际上根本不是像上诉人所说的标准来缴纳，实际上上诉人就该三项中介费所缴纳的总金额仅仅是99万多，平均每户2700元，但是却按每户房价的至少2.5%来向业主收取费用。这已经非常之明显，上诉人实际上多收了办证费用。 为让法院更为清楚，我们再以已起诉的79户业主为例，79户业主向上诉人缴纳了除去契税以外的所有办证费用，竟然就高达1461504元（见证据3），与上诉人为368户业主总共缴纳的除去白蚁防治费以外的办证费用1685090元来比较，比例已经占到87%，就算办证费用1685090元加上326090的白蚁费合计2011380，比例也占到73%，但是79户业主仅仅是368户业主中的22%左右，怎么可能就占到办证费用总额的87%或73%，可见上诉人实际多收了业主不少的办证费用。 综上所述，我们姑且不论三项中介费用是否合法及应该由谁承担，实际上中介机构收取清XX园楼盘的三项中介费用总额仅为993937元，与上诉人在原审中主张至少按房价的2.5%来收取和缴纳三项中介费的说法，相差是非常远的！由此可见，上诉人多收取了办证费用是铁一般的事实，并且由于上诉人在预售前就预交办证费了，其在代收业主们办证费的时候是清楚知道实缴办证费数额的情况下，仍按房价的6.4%代收办证费，很明显知道自己多收办证费的，因此，上诉人具有隐瞒真相和企图侵占业主们资金的故意，多收的办证费是应当予以返还的！ 二、关于诉讼时效问题： 1、答辩人在小区业委会经过咨询专业人士发现开发商多收税费并告知业主以及业主去房管局调取契税发票前，并不知道权利被侵害： 答辩人在向被答辩人购买商品房并委托被答辩人代为办证时，被答辩人声称是按政府公布的标准代收办证税费的（该事实被答辩人在其答辩中第一页已经自认），答辩人基于认为被答辩人作为开发商在办证这块比较专业，也基于对开发商的信任，于是按约向其预交了办证税费。所以，答辩人一直以来就以为实缴的税费就是预交的那么多，并不知道被答辩人多收了税费，而被答辩人截至开庭之时，也是声称代业主们实缴税费就是代收的那么多，没有多收！故此可见，本案答辩人在小区业委会经过咨询专业人士发现开发商多收税费并告知业主前，根本不知道自己的合法权利受到侵害，既然不知道权利受侵害，又何来诉讼时效起算，何来已过诉讼时效之说！ 2、答辩人不应当知道权利被侵犯： 被答辩人答辩和庭审时主张答辩人最迟在领取房产证之日就客观上存在知道的条件和可能，答辩人认为该说法是错误的： 首先，从被答辩人提交的证据二、三，也就是当年惠东县物价局的相关价格文件，但是该文件一来是根本没有向老百姓公布和公示，答辩人作为普通老百姓根本无法获取，二来是该文件包括了办证过程中所有的费用项目和收费标准，已经远超房价的6.4%，上面也并没有列明哪项应该由谁承担，哪项是强制性收费，哪项是选择性收费的说明，即便假设答辩人看见了，作为不懂法不懂行的普通老百姓，也并非法律专业人士，根本无法分辨自己应当承担的具体税费，从客观上是无法得知自己多交了税费的！ 其次，房管部门的档案室也仅仅留档了契税票据，其他多项办证费用的票据是不作留档以及不提供给办证人查某的，作为答辩人根本无法从房管局等相关部门获取。 再次，由于费用票据一直在开发商被答辩人手上，被答辩人明知自己多收税费却没有告知答辩人，也没有将票据交还答辩人，导致答辩人一直以为被答辩人所代收的税费就是按政府公布的标准收取，并不存在多收的可能，这是在被答辩人的“恶意欺瞒”下导致的结果，并非答辩人主观上的过错，因此，在被答辩人这里，答辩人在客观上也是不存在知道的条件和可能的！ 最后，从房管局回复法院的复函以及上诉人提交的房管局所出具的《情况说明》来看，上面显示清XX园办证缴纳的收费项目既有行政性收费，也包括了非强制性的收费项目如咨询费、评估费、买卖代理费等中介费用，房管局并没有具体说明哪些是办证必须，哪些是自愿委托中介或发生实际业务委托时才收取的，法院去函询问，房管部门都如此答复，可见，作为普通老百姓的答辩人即便假设当年向房管部门咨询，答复当然也会是一样的，既然这样，答辩人也是根本无从分辨、无法得知上诉人多收取了费用的。 因此，被答辩人以答辩人领取房产证时就应当知道权利受到侵害，该推定不仅没有法律依据，缺乏证据支持，且不符合本案事实，还违背了“公平”原则，不应得到法院的支持！ 3、既然双方在庭审时已经确认双方对于房产证税费并没有进行过结算，既然没有结算，也就是没有明确的退还金额，债权债务关系并没有最终确认，因此，本案不存在超过诉讼时效的问题！ 4、根据证据规则，既然被答辩人主张本案诉讼时效已过，被答辩人就应该提供能够证明答辩人最迟在领取房产证之时就已经知道或者应当知道权利被侵害的相关证据，而本案中被答辩人由始至终并没有提供相关的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，被答辩人的主张法院不应采信！ 综上所述，答辩人认为，答辩人诉请符合法律规定，不存在诉讼时效已过的问题！ 三、关于印花税： 上诉人主张其代办证过程中交纳了印花税，请上诉人提交相关的缴款发票，若有缴纳是肯定会有税务部门出具给每户业主的对应发票的，若上诉人确实有代缴该项税并能出示相关发票的，答辩人对该项费用是会予以认可的。 四、关于买卖代理费、咨询费和评估费： （一）买卖代理费、咨询费、评估费性质上属于中介费用，并非办证必须、强制发生的费用项目： 根据《房地产经纪管理办法》第四条、《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》计价格【1995】971号文件第二条、第四条和第六条的规定，以及广东省物价局作出的《关于新建商品房价格评估收费问题的复函》粤价函（2009）435号，买卖代理费、咨询费和评估费是房地产中介服务机构应委托人的“自愿委托”要求提供相关房地产的代理、咨询或评估服务，具体收费应由委托方与中介机构协商议定的。也就是说，这三项费用是在自愿委托中介机构提供这些中介服务的情况下才发生的，是支付给中介机构的，并不是由房管局收取的办证费用，该三项费用性质上并非办理房产证必须、强制收取的费用项目。 （二）上诉人提出该三项费用是房管局强制性收费的主张不应得到法院的支持： 首先，通过前面所说的法律法规和价格文件的明文规定来看，这三项费用的性质是自愿委托才发生的中介费用，不可能是房管局强制收取的费用项目！ 其次，上诉人在庭审中主张该三项费用是惠东县房管局强制收取的费用，提交了证据二、三即惠东县物价局2008年和2012年的价格文件以及证据八作为证明。从证据二、三，我们看到的是办理房产证过程中可能涉及到的所有收费项目多达223项及其收费标准，并没有说明买卖代理费、咨询费、评估费这三项是强制性收费、必然发生的费用，如果这些收费项目全部是强制性的话，那么按房价6.4%都是远不足够支付的！另外，从上诉人提供的证据8“惠东县人民政府网络问政”中，是惠东县房管局对市民的回复，明确表示这三项费用属中介有偿服务收费，在有实际业务发生时由中介机构收取。这些证据反而进一步证明了买卖代理费、咨询费、评估费这三项费用是在有实际业务发生时才由中介机构收取的经营服务性收费项目，而不是房管局收取的强制性费用项目！ 再次，惠东县房管局的复函和情况说明中，在咨询费、评估费和买卖代理费这三项收费后面均备注了“实际收费金额以所开发票为准”，并未注明是强制性收费项目，且明确说明了这三项费用均是由第三方中介公司收取的，可见，房管局的复函和情况说明仅能说明当时办理房产证所发生的费用项目，并不能证明买卖代理费、咨询费、评估费这三项费用是强制性费用项目！ 再次，根据《广东省经营服务性收费管理规定》第三条以及《广东省房地产交易与权属登记操作规程的通知》第十条的规定，房管局作为国家机关，是不能为本部门或其他中介机构收取经营服务性费用的，这是法律法规明文规定的，上诉人在庭上多次表明这是房管局当年的不规范收费，是对国家机关违法行政、违法收费的严重指控，应该有足够充分的证据予以证明，并有相关政府或者上级主管部门的调查核实，否则，若单凭上诉人的片面之词就认定这三项费用是强制性费用项目的话，也就是坐实了惠东县房管局的违法行政行为，应移送相关部门进一步追究责任！ （三）上诉人所缴纳的三项中介费应由上诉人自行承担。 一方面，未签署《委托协议》的业主认为：首先，原上诉人双方在商品房买卖合同中约定，答辩人委托上诉人的权限范围是办理房屋产权证，而上诉人主张的买卖代理费、咨询费、评估费均不是办理房产证过程中必须支付的费用，也不是房管局强制收取的费用项目，而是需要委托人“自愿”委托房屋中介机构提供买卖代理、咨询或评估服务，且这些机构也确实依约提供了中介服务的情况下，才由“委托方”支付的费用。本案中，答辩人从始至终并没有授权上诉人委托中介机构提供买卖代理、咨询或评估服务，没有授权上诉人缴纳中介费，上诉人也没能提供相关证据证明答辩人有授权其进行相关中介服务的委托，可见，上诉人并非在授权范围内从事委托活动；同时，上诉人也没能提供相应证据如委托合同、评估报告或者是书面咨询文件等证明其委托了中介以及中介机构确实提供了这些中介服务！ 其次，即便假设上诉人在此过程中委托了中介机构，那么根据《民法通则》第六十六条规定，上诉人也是超出了答辩人的委托权限，答辩人对此行为不予认可，故此，上诉人的行为明显是超越代理权的行为，其法律后果和相关费用依法由上诉人自行承担！ 再次，根据《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十二条以及第十六条的规定，若假设如上诉人所说在此过程中上诉人委托了中介机构，由于上诉人是自行委托，答辩人并不知情、并非自愿选择，因此产生的买卖代理费、咨询费和评估费全部应由上诉人负担，不得转嫁给答辩人！同时，由于该委托答辩人根本不知情，也不认可，非公平、公开和自愿，上诉人作为代为办证的受托人，本应询问答辩人意见，有答辩人授权才能委托中介提供服务，但是上诉人不但不告知答辩人还自行委托，则存在串通中介服务机构或相关部门变相强制收取服务费用、损害答辩人合法权益的情况，根据上述行为规则第十八条的规定，上诉人的价格违法行为应受到相应的行政处罚，并赔偿由此给答辩人造成的损失！ 最后，从一审庭审、上诉人所提供的证据到上诉状以及二审的第一次庭审来看，上诉人均承认其在清XX园楼盘预售前就已经预交了整个楼盘的办证费用，可见，在上诉人缴纳三项中介费（买卖代理费、评估费、咨询费）的时候，房子根本还没出售，购房者压根还不存在，既然还没购房者，也就是说根本不可能有购房者委托中介机构提供买卖代理、评估或者咨询的情况，也不可能有购房者委托开发商去委托中介或缴纳中介费，在这样的阶段和情况下，上诉人所缴纳的中介费，不是代理购房者去缴纳的，而是代表上诉人自身自愿委托中介而缴纳的费用，根据《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十二条“商品房交易及产权转移等过程中的中介服务，应当由购房者自愿选择，经营者不得强制服务、强制收费。凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房者”的规定，以及第十六条：“商品房交易和产权转移过程中，经营者不得有下列行为：（五）在商品房交易及产权转移过程中，违反公平、公开和自愿选择原则，强制或串通其他部门、中介服务机构，变相强制收取服务费用”的规定，这中介费缴纳之时，根本还没有购房者，不存在购房者公平、公开和自愿选择，是上诉人自行委托，应当由上诉人自行承担，与作为购房者的答辩人无关，不得转嫁给答辩人！ 另外，上诉人主张其为79户被上诉人缴纳了三项中介费用，但是根据我们答辩意见的第一点的分析，上诉人根本没有按其主张的标准或者是房管局复函中标注的标准缴纳中介费，而纵观全案的证据，上诉人只证明了其为368户业主缴纳办证费用的总额，而对于为79户答辩人，究竟每户业主实际缴纳的办证费用，特别是三项中介费用的具体金额是多少，上诉人根本没能解释和说明清楚，也没能提供任何证据予以证明，根据我国《民事诉讼法》谁主张谁举证的原则，应当由上诉人承担举证不能的法律后果！ 综上所述，上诉人要求由答辩人承担三项中介费的主张，与本案事实不符，且严重缺乏证据，不应得到贵院的支持！ 另一方面，签署了《委托协议》的业主认为：1、本案79户答辩人在签订购房合同时，委托了上诉人代为办理房产证，其授权的范围就是办理房产证件，而中介服务并不是办理房产证必须、强制发生的，因此，答辩人并没有委托上诉人代为缴纳所谓的中介费用。因此，上诉人缴纳中介费用的行为，并非在授权范围内从事委托活动，其法律后果和相关费用依法应由上诉人自行承担！ 另外，从一审庭审、上诉人所提供的证据到上诉状以及二审的第一次庭审来看，上诉人均承认其在清XX园楼盘预售前就已经预交了整个楼盘的办证费用，可见，在上诉人缴纳三项中介费（买卖代理费、评估费、咨询费）的时候，房子根本还没出售，购房者压根还不存在，既然还没购房者，也就是说根本不可能有购房者委托中介机构提供买卖代理、评估或者咨询的情况，也不可能有购房者委托开发商去委托中介或缴纳中介费，在这样的阶段和情况下，上诉人所缴纳的中介费，不是代理购房者去缴纳的，而是代表上诉人自身自愿委托中介而缴纳的费用，根据《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十二条“商品房交易及产权转移等过程中的中介服务，应当由购房者自愿选择，经营者不得强制服务、强制收费。凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房者”的规定，以及第十六条：“商品房交易和产权转移过程中，经营者不得有下列行为：（五）在商品房交易及产权转移过程中，违反公平、公开和自愿选择原则，强制或串通其他部门、中介服务机构，变相强制收取服务费用”的规定，这中介费缴纳之时，根本还没有购房者，不存在购房者公平、公开和自愿选择，是上诉人自行委托，应当由上诉人自行承担，与作为购房者的答辩人无关，不得转嫁给答辩人！ （四）上诉人要求三项中介费由答辩人承担的主张，缺乏证据支持： 对此，上诉人二审时提交了74份委托协议，为证明答辩人委托了中介机构提供中介服务，现就这74份委托协议发表答辩意见： 1、委托协议签署方是惠东县惠润房产经纪公司，我们经过查某发现这家经纪公司是在2009年10月21日注册成立的，而79户答辩人中，有15户答辩人是在该公司成立注册前就已经与上诉人了签订了购房合同（详见质证意见附件1），也就是说这15户答辩人在购房时，根本就不存在惠润房产经纪公司，既然不存在，又怎么可能给这些购房者购买清XX园商品房提供买卖代理服务呢!众所周知，经纪公司提供买卖代理服务肯定是在购房合同签署之前的，但该15户答辩人买房和签订购房合同时，惠润房产经纪公司根本还没成立，它如何提供居间服务呢！而房子都买了，合同都签了之后，中介公司才成立的，然后委托协议又是远在这15户人购房入住后的2年多才签署的，无论是在签约时间上还是从中介的交易习惯来看，该委托协议均与上诉人与答辩人之间的商品房买卖没有关系，可见，这15户人的委托协议的合法性和关联性均存在问题，不能作为定案的依据！ 2、从委托协议的内容来看，首先，我们完全看不出来是代理上诉人与被上诉人之间的商品房买卖，因为委托协议签署的日期全都在2012年，那时74户被上诉人的商品房买卖合同在09到10年期间早已经签订，且大都在10年和11年期间入住，既然房子早在2年前已经买了，购房合同也签了并早已经入住，怎么会在2012年的时候又去委托中介进行向上诉人购买商品房的买卖代理呢！ 其次，清XX园小区楼盘是一手房，业主们当年均是直接到售楼处或者找的开发商上诉人买的房，期间从未见过什么中介。若真的存在中介，那么请上诉人说明当年为双方进行居间服务的经纪人是谁，如果真是存在这完全是可以有迹可循，是可以查证的，但是纵观本案，上诉人根本无法对此进行任何说明和证明。 再次，从市场上的商品房买卖代理行业规则和交易习惯来看，一手房的买卖代理，基本是由开发商直接委托代理公司进行代理销售或者是包销，代理费是由开发商与代理公司在委托时就已经约定，一般是按售房总价的一定比例来提成的，由开发商向代理商支付，并不是由购房者与代理公司签订协议并承担费用的。 最后，从委托协议的时间来看，委托协议的时间均是在2012年上半年，那时79户业主均（在2009年至2010期间）已签订购房合同并委托开发商办证和缴纳税费，开发商也（在2011年期间）已经缴纳税费，房产证手续已经办妥临近出证，在这种情况下，业主们根本没有必要再委托其他中介代理商品房的一手买卖、办理房产证和缴纳税费，因为房子已经买到了且房产证和税费均已经由开发商办理了，业主们确实没有必要也没有可能再委托其他中介去做已经做了的事情，并还要为此支付费用的！因此，把委托协议解释为业主买到房产后委托中介再次转卖，并代理办证等手续，从逻辑和常理上还说的过去！ 综上，从委托协议的签署时间和内容，结合当年实际情况及行业规则、交易习惯来看，该证据的合法性和关联性存在严重问题，与本案的一手商品房买卖没有关联！ 3、上诉人所提交的74份委托协议，由于原件留存在惠东县房产管理局，上诉人提供的均是复印件，答辩人无法查看核对协议的原件，仅能从上诉人提供的复印件来看，其中有25份协议是没有作为受托方的惠东县惠润房产经纪服务有限公司的签章（具体见质证意见附件1），根据《合同法》的相关规定，从委托协议的效力来看，这25份委托协议并没有生效，不能作为定案的依据！ 4、从委托协议的价款来看，纵观74份委托协议，关于代理费的约定均是空白的或者是按规定收取，也就是说，委托协议中关于代理费这块的约定均是不明确的，惠润经纪公司并没有明码标价，根据《国家计划委员会、建设部国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》计价格[1995]971号文件第三条的规定：“房地产中介服务收费实行明码标价制度”，以及《房地产经纪管理办法》第十六条:“房地产经纪服务合同应当包含下列内容：（三）服务费用及其支付方式”和第十八条：“房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用”的规定，经纪机构收取代理费必须明码标价，明确的服务费用是经纪服务合同应当包含的内容，否则不得收取任何未予标明的费用。由此可见，惠润经纪公司明显违反了上述规定，因此该委托协议不能作为其收取代理费的依据！ 5、从惠东县惠润房产经纪公司的经营范围来看，其经营范围仅有中介服务中的经纪服务，也就是买卖代理的居间服务，并没有评估资质和咨询的服务范围；且惠东县房管局的情况说明来看，评估费是由创宏评估公司收取的，且创宏评估公司有评估的质证和咨询的经营范围，由此可见，惠润房产经纪公司所收取的仅有买卖代理费，而评估及咨询费则是由创宏评估公司收取的。因此，即便我们假设委托协议真实合法、与本案有关，也仅能涉及买卖代理费一项，咨询费和评估费并没有任何的委托协议，完全不能证明答辩人有委托任何中介机构提供评估和咨询服务，因此咨询费和评估费这两项费用更是不应该由答辩人承担。 6、根据上述分析，上诉人所提供的其中2户答辩人的委托协议中，并没有委托买卖代理的服务（详见质证意见附件1），我们姑且不论协议是否真实合法，单看委托内容，就与买卖代理无关，因此不能以上诉人所提交的委托协议作为该2户答辩人承担买卖代理费的依据！ 另外，上诉人主张其为79户被上诉人缴纳了三项中介费用，但是根据我们答辩意见的第一点的分析，上诉人根本没有按其主张的标准或者是房管局复函中标注的标准缴纳中介费，而纵观全案的证据，上诉人只证明了其为368户业主缴纳办证费用的总额，而对于为79户被上诉人，究竟每户业主实际缴纳的办证费用，特别是三项中介费用的具体金额是多少，上诉人根本没能解释和说明清楚，也没能提供任何证据予以证明，根据我国《民事诉讼法》谁主张谁举证的原则，应当由上诉人承担举证不能的法律后果！ 综上所述，上诉人要求由答辩人承担三项中介费的主张，与本案事实不符，且严重缺乏证据，不应得到贵院的支持！ 五、关于白蚁防治费： 首先，这项费用双方在买卖合同的补充协议第12条中明确约定，买受人在进行装饰装修前另行与主管部门指定的白蚁防治企业签订合同并承担白蚁防治费，也就是说，该项费用对于原被答辩人双方来说，本来就不包括在被答辩人代收的房产证税费中，而是在房子要装修时才办理和交纳的，当时有些业主是自己去行政服务中心交纳，有些业主则是委托开发商另行交纳，与本案诉请退还多收的房产证税费无关！本案答辩人也在原审大部分补充提交了白蚁防治合同、发票或收据，足以证明答辩人当时的白蚁防治费是不包括在预交的房产证税费中，是业主们另行支付的！ 其次，房管局在2019年1月21日出具的两份情况说明里明确说明，上诉人为业主缴纳的白蚁费仅为326090元，是为214户业主支付的白蚁防治费，其余则为开发商应承担的土建部分，那么从这里就清晰可见，开发商实际上只代214户业主支付白蚁费，其余业主的白蚁费均是由业主自行去缴纳的，这就是为何部分业主手上有合同和发票的原因。因此，上诉人提供的两份情况说明反而进一步证明了，白蚁费并不包括在上诉人收取的6.4%的税费中，否则，上诉人代缴的就应该是368户业主的白蚁费，而不是214户。 综上所述，上诉人的上诉请求不但有违本案事实，缺乏证据支持，更是没有法律依据！在此恳请法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决，以维护答辩人的合法权益！ 一审原告向一审法院起诉请求：1.判决被告立即返还多收的房产证税费14970.19元给原告，并自2010年10月26日起至还清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给原告（暂计至2018年10月22日为7353元），暂计为22323.19元；2.判令被告立即交还办理房产证的相关税费票据给原告；3．判令被告承担本案诉讼费。 （以2047号案件为样板，其他案件详见一审判决书）。 一审法院认定事实：被告新星公司于1991年3月21日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房产信息咨询、房地产开发等。被告新星投资公司取得位于惠东县平山XXX地段14489.29平方米的国有土地使用权，证号为惠东国用（2007）01XXX3号、惠东国用（2009）01XXX0号，规划用途为住宅。 2010年10月22日，被告新星公司（出卖人）与原告李伟豪、朱葆丽（买受人）签订《商品房买卖合同》及相关附件，约定原告购买惠东县平山清XX园XX苑2单元XX号房，建筑面积为139.19平方米，套内面积115.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.27平方米，房屋总价款为440327元。 商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2010年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经工程、涉及、监理、消防、水电部门验收合格”的条件，并将本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：3、买受人自愿委托出卖人办理房地产权证，应积极主动交纳办证所需各项费用，买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担，出卖人不承担任何责任……” 商品房买卖合同附件四补充协议第十条约定：《商品房买卖合同》所签订之房屋价款不包括办理产权权属登记证、国土证、契税和相关税费等费用，以及水、电、燃气、有线电视、电话、宽带等生活配套附属设施开通的费用，以上所有相关费用按政府公布的收费标准，由买受人承担。第十二条约定：买受人在对所购房屋进行装饰装修之前，应按国家及当地政府有关落实白蚁防治责任的规定和通知，与惠东县白蚁防治主管部门指定的具有白蚁防治资质的企业签订《房屋装饰装修白蚁防治合同》，并承担房屋装修装饰白蚁防治的费用。 上述商品房买卖合同签订后，原告李伟豪、朱葆丽按约定支付了购房款，被告新星公司在合同约定的期限内将涉案房屋交付原告使用。2010年10月26日，原告向被告缴纳了房产证税费28180元、入户门3500元、电视安装费200元。2011年3月31日，被告为原告代缴涉案房屋契税13209.81元;2011年5月19日，被告为原告代缴涉案经营服务性收费850元；2012年2月27日，惠东县地方税务局出具《房地产交易税收征（免）证明书》，涉案房屋免征交易税。2018年9月25日，原告通过到惠东县不动产档案馆查某而取得涉案房屋契税完税证。 2012年4月6日，涉案商品房登记至原告李伟豪、朱葆丽名下，房产证号为粤房地权证惠东字第××号、粤房地权证惠东字第××号。 被告新星公司提交惠东县惠润房产经纪有限公司出具的定额发票（未载明缴纳人及缴费项目）及2010年3月24日、2010年5月14日的电汇凭证、惠东县房产管理局出具的《收据》，载明其支付的金额为150万元，证明其为涉案开发项目的商品房向房产管理局缴纳了商品房支付办证有关费用。2010年6月4日，被告向惠东县房产管理局缴纳行政事业性收费29280元；同日，被告向惠东县价格调节基金管理中心缴纳价格调节基金100000元，向惠东县房产管理局缴纳经营服务性收费450720元，用于证明其已实际缴纳办证税费。被告提交汇款凭证，用于证明其于2009年6月29日向惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司汇款80万元缴纳白蚁防治费。 诉讼过程中，为查清本案事实，本院就“2010年-2012年间办理房地产权登记所需要缴纳的税费具体项目、金额”等问题去函惠东县房产管理局，该局于2018年12月10日复函称：“2010年至2012年期间，办理房产证所需缴纳的收费标准项目如下：一、行政性收费（行政中心一口价收费）：1.登记费，住宅80元/宗、非住宅550元/宗；2.交易手续费商品房3元/㎡、二手房6元/㎡；3.查档费，150㎡以下10-50元/宗，151-800㎡300元/宗，801㎡以上400元/宗…；4.测绘费，50㎡以下75元/宗，100㎡以下115元/宗，每超100平方米加收35元。二、经营服务性收费：1.工本费，10元/宗；2.咨询费，300-800元/宗；3.评估费，按评估价5‰；4.买卖代理收费，按评估价0.5-2.5%；5.白蚁费，一般建筑物1-3元/㎡，别墅10元/㎡……三、调节基金（代征）：商品房一律按5元/㎡计……”其中，咨询费、评估费、买卖代理收费、白蚁费均备注“实际收费金额以所发票为准”。 被告新星公司为原告李伟豪、朱葆丽代办涉案房屋的房产证后，并未将其缴纳的税费发票给原告。被告称，相关办证税费票据因时间久远大部分已遗失，仅有契税发票,诉讼过程中，被告已将契税发票原件返还给原告。庭审过程中，双方均称，未对涉案办证费用的缴纳问题进行结算。截至本案庭审辩论终结日，被告仍未提交为原告代缴的其他办证税费项目票据，也未提供将涉案商品房所在项目委托房地产中介进行销售、存在买卖代理、咨询等服务行为的证据材料。 另查：案外人叶建聪、王瑞英的办证费用是按总房价的4.8%收取，赖冠豪的办证费用是按总房价的5.7%收取，刘杰的办证费用是按总房价的6.63%收取,钟运良的办证费用是按总房价的6.73%收取。 （以2047号案件为样板，其他案件详见一审判决书）。 一审法院认为，原告李伟豪、朱葆丽与被告新星公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案系涉案商品房委托办证代缴费用问题引发的资金返还纠纷。本案的争议焦点是：（一）本案是否超过诉讼时效；（二）原告应为办理房产证所需缴纳的费用项目及数额；（三）被告是否应返还多收取的费用。 关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害或者义务人之日起计算。本案中，虽然原告李伟豪、朱葆丽于2012年4月6日取得房产证，但被告新星公司在代缴相关房产证税费后，并未与原告进行结算，也未将代缴费用的项目明细、票据交给原告，原告无法得知被告代缴的费用与其缴纳给被告的费用是否一致。因此，本案诉讼时效应从原告取得其缴纳的费用票据时起算，即从原告向相关职能部门查某相关涉案房屋办证税费缴纳情况时（2018年9月25日）起算，原告于2018年11月1日提起本案诉讼，并未超过民法总则规定的三年诉讼时效。 关于原告办理房产证所需缴纳的费用项目及数额问题。按照惠东县房产管理局的复函，涉案房屋办理房产证所需缴纳的费用为：1、契税，按照完税证为13209.81元；2、登记费80元；3、交易手续费，按照3元/㎡，以房屋建筑面积139.19㎡为基数计为417.57元；4、查档费50元；5、测绘费150元；6、经营服务性收费850元（含工本费）；7、调节基金按5元/㎡计算为695.95元；以上费用共计15453.33元。至于咨询费、评估费、买卖代理收费等费用均系经营服务性项目费用，被告新星公司未提交其与他人签订了相关的服务合同或享受了相关的服务项目并为原告实际代缴了该部分项目的具体费用，因此，被告主张其为原告代缴了咨询费、评估费、买卖代理收费，证据不足，本院不予采纳。关于白蚁防治费，据被告提供的汇款凭证显示，其缴纳白蚁防治费的时间为2009年6月29日，发生在涉案商品房买卖合同签订之前。因此，被告支付的白蚁防治费，与原告办理房产证无关，故对被告的该项主张，本院不予采纳。 关于被告新星公司是否应返还多收取的费用问题。原告李伟豪、朱葆丽在涉案商品房买卖合同及附件中约定，由被告代办房产证并代缴相关办证费用，双方由此而形成无偿的委托代理关系。被告辩称其代办代缴的费用为“一口价”收费，但从本案查明的事实看，部分业主所缴纳的费用并非都为6.4%，存在高于6.4%或低于6.4%的情形。因此，被告辩称代办费用系一次性“一口价”收费，不存在多退少补，与事实不符，本院不予采信。作为受托人的被告应在处理好受托事务即代缴相关办证费用、代办房产证后，将剩余的费用返还给原告。即被告应返还原告的费用为28180元-15453.33元=12726.67元。被告完成受托事项后，未在合理的期限内将剩余的款项返还给原告，属于占用原告的资金，造成原告的利息损失，原告诉请被告支付占用期间的利息损失，理由充分，本院予以支持，但利息应自原告主张权利之日即2018年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至返还款项之日止为宜。 关于原告李伟豪、朱葆丽诉请被告新星公司归还相关票据的问题。契税发票已经返还给原告，因被告称其他相关票据已遗失，不存在返还的客观前提，原告如需获得相关票据，可自行到相关收费部门查某取得。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、的规定，判决如下： 一、被告惠东县新星贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告李伟豪、朱葆丽返还12726.67元及利息（利息自2018年11月1日起，以12726.67元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止）。 二、驳回原告李伟豪、朱葆丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费358元（原告李伟豪、朱葆丽已预缴），由原告李伟豪、朱葆丽共同负担153元，被告惠东县新星贸易有限公司负担205元。 （以2047号案件为样板，其他案件详见一审判决书）。 本案二审期间，上诉人惠东县新星贸易有限公司围绕上诉请求依法提交了证据：证据一、惠东县房管局出具的《情况说明》；证据二、广东省行政事业性收费统一票据；证据三、委托协议；证据四、《惠东县房屋白蚁保（灭）治合同》；证据五、部分业主未领取至今由上诉人保管的白蚁费发票（付款方名称为业主）；证据六、白蚁费发票（付款方名称为清XX园）；证据七、上诉人出具的关于白蚁费发票的情况说明；证据八、清XX园房屋白蚁费明细表；证据九、《复函》。被上诉人依法提交了证据：证据一、证明、《征求业主使用住宅专项维修资金意见表》；证据二、清XX园368户业主的办证费（扣除三项中介费及白蚁费）具体金额明细表、证据三、上诉人代收清XX园79户被上诉人办证的明细表；本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。 本院认为，本案是资金返还纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点归纳为：一、本案原审原告起诉是否超过诉讼时效；二、买卖代理费、咨询费、评估费、白蚁防治费、印花税是否为办理房产证所需的必要费用以及新星贸易公司主张其已经实际代业主缴纳上述费用是否应当支持的问题。具体判析如下： 一、关于本案原审原告起诉是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，被上诉人按照合同约定按总房款的6.4%（系列案件部分按其他比例收取）向新星贸易公司支付了办理房产税费，而新星贸易公司代为办理产权证的过程至业主实际取得房产证，新星贸易公司均未向被上诉人告知办理房屋产权证所需缴交的具体项目明细清单，双方之间亦未进行结算，被上诉人作为一般购房者，并不具备办理不动产权证的相关业务知识，并不应当知道新星贸易公司代缴办证费是否与合同约定的数额相一致，被上诉人知道权益受损应当从其取得缴纳的费用票据之日起算，原审法院认定本案的诉讼时效从被上诉人向相关职能部门查某相关涉案房屋办证税费缴纳情况时起算，符合事实依据，应当予以维持。新星贸易公司上诉主张本案的诉讼时效应当从被上诉人缴纳办证费时就开始起算，该主张缺乏法律上的期待可能性，理由不能成立，应当予以驳回。 二、关于买卖代理费、咨询费、评估费、白蚁防治费、印花税是否为办理房产证所需的必要费用以及新星贸易公司主张其已经实际代业主缴纳上述费用是否应当支持的问题。 （一）买卖代理费、咨询费、评估费（下称三项中介费用）。 第一，惠东县房产管理局于2018年12月10日出具的《复函》明确“2010年至2012年期间，办理房产证所需缴纳的收费标准”，而并未明确三项中介费用为办理房屋产权证的必要费用。另一方面，惠东县房产管理局上述《复函》载明：“咨询费、评估费、买卖代理费、白蚁防治费实际收费金额以所开发票为准。”本案中，新星贸易公司主张其已经实际代业主缴纳三项中介费用，但未提交三项中介费用所对应的发票予以证明，应当承担不利的法律后果。 第二，新星贸易公司二审提交的《情况说明》《广东省行政事业性收费统一票据》《委托协议》拟证明其开发的清XX园向惠东县房管局申办的商品房预售登记、确权登记以及转移登记等业务一共向惠东县房管局、惠润公司、创宏公司、安信白蚁防治公司缴纳2826090元，上述费用包括三项中介费用。对此，其一，新星贸易公司提交的上述证据仅能证明其开发的清XX园办证过程中产生了上述费用，并不能证明三项中介费用属于办证所必需费用，也不能证明其缴纳的上述费用包含了79个系列案件的业主代缴的三项中介费用；其二，依据上诉人提交的证据，上述2826090元，其中包括841000元为白蚁防治费、30万元为预售监督管理费，即剩余1685090元为整个清XX园368户的所有办证费用，而本系列案件的79套房屋，除契税以外所有办证费用为1461504元，已经占上整个小区所有办证费用的87%，上诉人新星贸易公司主张其缴纳的上述费用包括代79户系列案件的业主缴纳的办证费用，明显与事实不符；其三，新星贸易公司对其提交的证据既不能区分清XX园每一户的办证费用的缴费情况，也不能说明其缴纳的费用所对应的项目明细，更不能交代上述费用2826090元，其中本案的79户办证费所占的具体数额以及79户中的三项中介费用明细，新星贸易公司仅提供其向房管局、惠润公司、创宏公司、安信白蚁防治公司缴纳的费用总数，不足以证明其已经为本案的业主实际缴纳三项中介费用。 第三，按照房产买卖代理的交易习惯和《房产经纪管理办法》的相关规定，三项中介费用为中介机构提供经纪服务、成功促成房产交易，由委托方向中介机构支付的报酬，三项中介费用应当以实质提供合同约定的居间、中介服务为支付前提。本案中，清XX园楼盘在预售前就已经预交了整个楼盘的办证费用（包括三项中介费用、白蚁防治费，且双方当事人均确认的事实），退一步说，即便上诉人实际为79套房屋均缴纳了三项中介费，其所支付上述费用时房产尚未进行交易，买受人亦尚不确定，惠润公司、创宏公司根本不具有向各业主提供咨询、评估、买卖代理服务的可能性，上诉人新星贸易公司所缴纳的中介三项费用，并非代理缴纳行为，应当自行承担。 第四，根据《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十二条：“商品房交易及产权转移等过程中的中介服务，应当由购房者自愿选择，经营者不得强制服务、强制收费。凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房者”以及上述规则第十六条：“商品房交易和产权转移过程中，经营者不得有下列行为：（五）在商品房交易及产权转移过程中，违反公平、公开和自愿选择原则，强制或串通其他部门、中介服务机构，变相强制收取服务费用”，本案的中介服务既未实质性提供，也并非被上诉人的自愿选择，新星贸易公司主张中介三项费用存在强制服务、强制收费的情形，同时违反了公平、公开、自愿的原则，依法应当不予支持。 (二)白蚁防治费、印花税。 第一，白蚁防治费是否属于办理房产证所需的必要缴纳费用以及上诉人新星贸易公司是否实际代缴的事实，判析理由与三项中介费用论述部分相同，在此不再赘述。此外，补充内容如下：依据双方当事人签订的《补充协议》第十二条约定：“买受人在进行装饰装修前另行与主管部门指定的白蚁防治企业签订合同并承担白蚁防治费”。上述约定的白蚁防治费为房屋装修时应另行办理和缴纳，不属于办理房产证所需的必要费用，上诉人主张的白蚁防治费，与双方当事人的合同约定不符。另一方面，被上诉人向法院提交了33份由案外人宝树物业公司出具的代收白蚁费的收款收据，进一步说明白蚁防治费并非办证所需的必要费用，同时也印证了新星贸易公司已经实际代业主缴纳白蚁防治费。据此，原审法院认定白蚁防治费与本案的办理房产证费用并无关联，处理并无不妥。最后，上诉人新星贸易公司如有证据证明其已经实际向涉案的房屋缴纳白蚁防治费用，从而免除了业主在进行房屋装饰时应当缴纳的该笔费用，因而从中受益，根据公平原则，新星贸易公司可另循法律途径解决。 第二，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，新星贸易公司主张办证所交纳的印花税，但未能提交发票以及其他证据予以证明，应当承担举证不能的诉讼后果。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费用由上诉人预交，本院已经核实，由上诉人惠东县新星贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郑 杰 审 判 员  寇 倩 审 判 员  黄宇乐 二〇一九年六月十二日 法官助理  黄晓娜 书 记 员  曾晓英 附：相关裁判依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；