广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初4217号原告：钟坤城，男，汉族，1981年5月8日出生，住址：广东省海丰县。委托代理人：詹建锋，广东诚公律师事务所律师。委托代理人：刘淑君，广东诚公律师事务所实习律师。被告：深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道建安二路****101，统一社会信用代码：914403003427858056。法定代表人：陈清华，总经理。委托代理人：李良军，广东吾信律师事务所律师。被告：深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司流塘分公司，，住所地：深圳市宝安区西乡街道建安二路****101统一社会信用代码：91440300349746059X。负责人：陈清华。委托代理人：李良军，广东吾信律师事务所律师。被告：陈云，男，汉族，1982年6月8日出生，住址：湖南省祁阳县。委托代理人：赵明华，广东玉律律师事务所律师。被告：陈清华，女，汉族，1977年2月15日出生，住址：湖南省祁阳县。委托代理人：李良军，广东吾信律师事务所律师。被告：陈雪民，男，汉族，1975年11月11日出生，住址：湖南省祁阳县。委托代理人：李良军，广东吾信律师事务所律师。上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年5月21日公开开庭进行审理，原告本人及委托代理人詹建锋、被告深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司（以下称“饭醉湘公司”）、深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司流塘分公司（以下称“饭醉湘流塘分公司”）、陈清华、陈雪民的委托代理人李良军、被告陈云的委托代理人赵明华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告请求：1、确认原、被告签订的《深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司合作协议》于2018年10月29日解除；2、判令被告连带向原告退还履约保证金（即房租押金）90,000元，水电押金10,000元；3、判令被告连带向原告赔偿转让费150,000元，装修及设备损失144,800元；4、判令被告连带向原告赔偿经营利润损失自2018年10月10号至2018年10月22日共计16,774元；5、判令被告连带向原告赔偿违约金3个月租金共计84,000元；6、本案诉讼费用由被告负担。（以上诉讼请求暂计至2018年10月22日人民币495,574元）。本案相关情况被告饭醉湘公司系2015年5月12日登记设立，设立时为被告陈云为股东的自然人独资有限责任公司。2016年11月10日，变更股东为陈云和王雪华的有限责任公司。2018年3月16日，变更股东为陈清华和陈雪民的有限责任公司。2016年11月22日，原告（乙方）与被告饭醉湘公司（甲方）签订一份《深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司合作协议》，约定原告向被告饭醉湘公司出租深圳市宝安区建安二路69号101铺，房屋建筑面积约200平方米，用途为餐饮服务。合作期限为四年半，2016年12月1日至2019年6月1日。每两年合作金递增10%。2016年11月22日至2016年12月5日为装修期，免收合作金，合作金每月28,000元自2016年12月5日开始计收。乙方应于本合同生效之日向甲方支付合同履约保证金90,000元及水电押金10,000元，同时支付首月（2016年12月5日-12月30日）合作金25,000元。乙方应当每月5日前向甲方支付当月合作金和上月水电费给甲方。双方任何一方提前终止合同，需补偿三个月合作金给乙方。2016年11月23日，原告向被告陈云的账户转账履约保证金90,000元、水电押金10,000元、转让费150,000元，被告饭醉湘流塘分公司出具了履约保证金和水电押金的收款收据。此后每月的租金及水电费原告支付至陈云账户，被告饭醉湘流塘分公司出具相应的收款收据。自2017年10月起，原告向被告陈清华和陈爱民的账户支付租金及水电费，被告饭醉湘流塘分公司出具相应的收款收据。2018年9月之前的租金及水电费已经付清。2018年10月，原告主张被告饭醉湘公司出现经营困难，拖欠涉案房屋业主的租金等费用，导致房屋业主于2018年10月10日强行锁门，无法营业，双方发生纠纷，原告为此报警求助。被告确认经营困难，为了减少扩大的损失，与原告口头协商解除合同，原告在协商时认为被告存在过错，拒付2018年10月租金。2018年10月11日，陈清华向原告发出一份《解约通知书》称原告未付2018年10月租金违反合同约定，要求解除合同。2018年10月22日，原告向陈清华发出一份《合同解除合同通知书》，称饭醉湘公司与饭醉湘流塘公司因未向一手房东交付租金导致2018年10月10日一手房东强行停水停电，2018年10月14日封锁店铺，要求解除合同，赔偿损失。被告饭醉湘公司提交6张陈清华于2018年6月、7月、8月、9月向林进森的转账凭证，证实被告未向房屋业主拖欠租金等费用。原告为证明房屋装修损失提交了《装饰工程合同书》、收款收据、转账凭证，证明原告为涉案房屋装修130,000元。原告为证明设备损失提交了《烟管风机收款收据》、转账凭证，证明原告安装烟管风机14,800元。原告为证明利润损失提交了2017年10月营业额报表，证明原告损失16,774元。另查明，涉案房屋暂未办理报建手续，现已由案外人进行使用。判决结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告饭醉湘公司于2016年11月22日签订的《深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司合作协议》虽然名为合作协议，但协议内容实际是原告向饭醉湘公司承租房屋，双方实为房屋租赁合同关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉案房屋尚未办理报建手续，故原告与饭醉湘公司签订的《深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司合作协议》应为无效。虽然原告未支付2018年10月以后的费用，但未支付的原因并非故意拖欠，而是因为被告饭醉湘公司经营困难导致，这一点被告饭醉湘公司在庭中予以认可，双方在2018年10月予以协商。关于责任主体的问题。涉案合同系由饭醉湘公司签订，实际使用人为饭醉湘流塘分公司，依据《中华人民共和国公司法》的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故饭醉湘流塘分公司的民事责任应由饭醉湘公司承担。被告陈云、陈清华虽然收取了原告的部分款项，但无法证明合同主体已经变更为陈云、陈清华，饭醉湘公司并非自然人独资的有限责任公司，其责任应由公司自行承担，原告主张被告陈云、陈清华、陈雪民承担责任依据不足，本院不予支持。关于租赁押金、转让费的返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故饭醉湘公司收取了原告支付的履约保证金90,000元、水电费押金10,000元及转让费150,000元均应予以返还。关于原告主张装修及设备损失的问题。现涉案房屋已经出租给案外人，评估的条件已不存在，但原告提交了《装饰工程合同书》、《烟管风机收款收据》、收款收据、转账凭证，证明原告为涉案房屋装修及安装设备支付144,800元属实，该装修和烟管安装属于原告使用涉案房屋必须安装的装修附着物，无法拆卸再行使用，属于原告必然发生的损失。原告的装修及安装烟管的时间为2017年1月和2017年10月，原告已经使用了一年多时间，应予以折旧，参照原告与被告饭醉湘公司签订的合同期限为四年半，本院酌定原告的装修及烟管设备现值损失为96,000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案合同被认定为无效系因涉案房屋未办理报建手续，双方对此均存在过错责任，本院酌定饭醉湘公司向原告支付装修损失57,600元。关于原告主张参照2017年10月的收入主张2018年10月10日至2018年10月22日期间的利润损失16,774元。本院认为，原告于2017年10月10日之后无法使用涉案房屋创造利润，利润损失属于必然发生的损失，但原告提交的2017年10月营业额系原告单方制作的证据，未提供其他证据予以佐证，本院不予采信，本院酌定该损失为5,000元，由被告饭醉湘公司承担3,000元。关于原告主张赔偿违约金84,000元。本院认为，因原告与被告饭醉湘公司签订的租赁合同无效，原告主张按照合同要求被告赔偿违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告钟坤城与被告深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司于2016年11月22日签订的《深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司合作协议》无效；二、被告深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司、深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司流塘分公司于本判决生效之日起五日内向原告钟坤城返还押金人民币90,000元、水电押金10,000元；三、被告深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司、深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司流塘分公司于本判决生效之日起五日内向原告钟坤城返还转让费150,000元；四、被告深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司、深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司流塘分公司于本判决生效之日起五日内向原告钟坤城支付装修及设备损失人民币57,600元；五、被告深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司、深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司流塘分公司于本判决生效之日起五日内向原告钟坤城支付2018年10月10日至2018年10月22日利润损失3,000元；六、驳回原告钟坤城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4,367元，由原告承担1,630元，由被告深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司、深圳饭醉湘餐饮投资管理有限公司流塘分公司承担2,737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。(本页无正文)审判员 王    娟二〇一九年六月二十五日书记员 廉东娜(兼)书记员 莫  莹  莹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。