海南省白沙黎族自治县人民法院民事判决书（2019）琼9025民初37号原告：白沙黎族自治县白沙农场，住所地：白沙黎族自治县牙叉镇环城西路（白沙农场办公楼）。法定代表人：周怀胜，该场场长。委托诉讼代理人：李雅儒，海南博才律师事务所律师。委托诉讼代理人:李良成，男，1974年11月3日出生，汉族，系该场职工。被告：罗贤耀，男，1981年3月10日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县。原告白沙黎族自治县白沙农场（以下简称白沙农场）诉被告罗贤耀租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白沙农场的委托诉讼代理人李雅儒、李良成到庭参加诉讼，被告罗贤耀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白沙农场向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2004年8月30日签订的《国营牙叉农场商业一条街铺面房抵押承包合同书》；2.判决被告立即腾空并向原告返还位于××县房；3.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：白沙农场(原海南省国营牙叉农场)与被告罗贤耀于2004年8月30日签订了《国营牙叉农场商业一条街铺面房抵押承包合同书》，合同约定被告承包经营涉案铺面B栋5号，如遇当地政府或有关单位征用需拆迁的，农场只全额返还未摊销年限的承包抵押金，不支付拆迁赔偿费用等等。涉案铺面因白沙农场石油路旧城改造项目需要拆迁，原告于2018年9月20日向被告送达了告知书，该书载明：请各位商铺经营户于2018年9月20日前到石油路旧城改造项目联合办公室办理退还抵押金及相关补偿手续，逾期不办理相关手续的，施工单位将于2018年9月20日后在商铺前面砌施工围墙等。遗憾的是，被告至今既未办理相关退房手续，也拒不腾空与返还涉案商铺。为了维护自己的利益，原告现依据我国有关法律规定，向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告罗贤耀未作答辩。原告围绕其诉讼请求提交了相应证据，被告罗贤耀未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，本院对原告提交的证据真实性、合法性、关联性予以确认，作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2004年8月30日，海南省国营牙叉农场（甲方）与罗贤耀（乙方）签订《国营牙叉农场商业一条街铺面房抵押承包合同书》。该合同主要内容：为改革农场内部二、三产业经营方式，扶持下岗职工再就业，改善职工住房条件，双方协商一致，订立本合同；乙方罗贤耀所承包经营的铺面位于铺面号为B栋5号房，在承包期内，乙方拥有该铺面的承包经营权，甲方拥有该铺面的房产所有权；抵押承包周期为25年，承包期从2004年9月1日起至2029年8月31日止，承包期满后，若有残余价值，承包者拥有优先续包权；乙方需交纳的全周期抵押承包金总额为人民币49500元，应于2004年8月26日前交毕，凭财务部缴费收据签订本合同；乙方承包期内的权利义务以及发生铺面改扩建及修理，所需费用乙方自负；如遇当地政府或有关单位征用需拆迁的，农场只全额返还未摊销年限的承包抵押金，不支付拆迁赔偿费用，新建房产的赔偿费用由征用单位负责支付。合同签订后，罗贤耀向海南省国营牙叉农场支付25年承包金49500元。B栋5号铺面系位于海南省××县的白沙农场临街铺面。2009年2月23日，海南省国营牙叉农场重组合并到海南省国营白沙农场。2010年2月4日，白沙黎族自治县人民政府办公室下发白府办[2010]7号《关于印发2010-2011年县城临街危旧房改造方案的通知》（以下简称《通知》）。该《通知》将位于石油路白沙农场临街铺面划为改造范围；石油路段的设计要求：石油路为白沙县城北面入口路，规划建筑主要以坡屋顶山地建筑、民族建筑为主并融入现代建筑特点以砖红色为主色调，拆除重建的建筑有白沙农场临街商业楼、牙叉林业站二层旧住宅楼、畜牧局二层旧宿舍楼；改造主体为海南省国营白沙农场，主管部门为海南省农垦总局。2011年6月15日，白沙金沙投资有限公司向海南省农垦总局提交琼金企字[2011]33号《关于白沙农场石油路旧城改造项目的立项请示》，请求按照白沙县政府总体规划要求，由白沙金沙投资有限公司和海南佳惠美房地产开发有限公司共同对白沙农场石油路商铺及居民点的旧城改造项目进行开发改造。2011年9月7日，海南省农垦总局作出琼垦局计字[2011]338号《关于白沙金沙投资有限公司石油路旧城改造项目立项的批复》，同意白沙金沙投资有限公司石油路旧城改造项目立项。2012年5月3日，海南省国营白沙农场向白沙黎族自治县发展和改革委员会提交白沙场请字[2012]21号《关于白沙县石油路旧城改造项目的立项请示》，申请“石油路旧城改造”项目立项。2012年5月14日，白沙黎族自治县发展和改革委员会作出白发改函[2012]48号《关于县石油路16亩旧城改造项目立项的批复》，同意对县城石油路16亩旧城进行改造，改造地点从三角楼至李可基大米加工房；项目估算总投资为6626万元，资金来源于农场自筹。2014年1月16日，海南省国营白沙农场更名为白沙农场。2018年9月，白沙农场向罗贤耀发放《告知书》。《告知书》的主要内容：根据白沙黎族自治县人民政府办公室2010年2月4日印发《通知》的有关精神，你与原海南省国营牙叉农场抵押承包所经营的商铺已列入白沙县旧城改造范围，为顺利推进此项工作，确保各位商铺经营户的利益不受损失，请各位商铺经营户于2018年9月20日前到石油路旧城改造项目联合办公室（原海南省国营牙叉农场旧办公楼）办理退还抵押金及相关补偿手续；逾期不办理相关手续的，施工单位将于2018年9月15日后在商铺前面砌施工围墙，由此造成的损失由商铺经营户自行全部承担。截至开庭之日，罗贤耀未与白沙农场办理退还抵押金及相关补偿手续，也未腾空B栋5号铺面。本院认为，海南省国营牙叉农场与被告罗贤耀签订的《国营牙叉农场商业一条街铺面房抵押承包合同书》，名为抵押承包合同，实为租赁合同。从《国营牙叉农场商业一条街铺面房抵押承包合同书》约定的内容看，被告要使用海南省××栋铺面25年，海南省国营牙叉农场向被告收取铺面的使用费，缔约双方的真实意思表示符合租赁合同的法律特征，应认定该份合同为租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，海南省国营牙叉农场与被告罗贤耀签订的《国营牙叉农场商业一条街铺面房抵押承包合同书》承包周期为25年，超过20年的部分无效。海南省国营牙叉农场与被告签订合同后，先经历重组合并为海南省国营白沙农场，后又更名为白沙农场，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条的规定：“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”、第九十条的规定：“当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务”，海南省国营牙叉农场在《国营牙叉农场商业一条街铺面房抵押承包合同书》上的权利义务应由白沙农场承受。在本案中，白沙黎族自治县人民政府将石油路白沙农场临街铺面划为旧房改造范围，并要求将石油路白沙农场临街铺面拆除重建，本案涉案铺面位于该改造范围内，白沙农场为推动此项工作，向被告发放《告知书》，要求解除《国营牙叉农场商业一条街铺面房抵押承包合同书》，收回出租的涉案铺面。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，上述合同因白沙县人民政府的规划，已无法继续履行，属不可抗力致使不能实现合同目的，因此，原告主张解除上述合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，上述合同解除后，原告主张被告腾空涉案铺面并将其返还给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，原告应向被告返还涉案铺面尚未使用期限的租金，对此，原告亦予以认可。被告已支付涉案铺面25年的租金49500元，在上述合同中，并没有约定涉案铺面月租金的数额，因此，涉案铺面的月租金应为49500元÷25年÷12个月=165元。截至今日，被告尚未向原告返还涉案铺面，故本院认为原告应向被告返还从2019年7月起至2029年8月止，共122个月的铺面租金，因此，原告应返还的铺面租金为165元/月×122个月=20130元。依照《中华人民共和国合同法》第七十六条、第九十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告白沙黎族自治县白沙农场（原海南省国营牙叉农场）与被告罗贤耀于2004年8月30日签订的《国营牙叉农场商业一条街铺面房抵押承包合同书》。二、被告罗贤耀自本判决生效之日起十日内将位于海南省××县房腾空并返还给原告白沙黎族自治县白沙农场。三、原告白沙黎族自治县白沙农场自本判决生效之日起十日内向被告罗贤耀返还铺面租金人民币20130元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1037.5元，由被告罗贤耀承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 叶必林审 判 员 梁其锐审 判 员 周丽娟 二〇一九年六月四日法官助理 郑慧慧书 记 员 蒲壮森附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。第九十条当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十四条第一款租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。