陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终5422号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王静，女，汉族，1989年4月10日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：刘艳玲，陕西哲勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：武依，陕西哲勤律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈君，男，汉族，1970年5月20日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：郭平，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人王静因与被上诉人陈君房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初4768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，王静、陈君双方于2018年2月6日签订商品房买卖合同一份，约定陈君将位于西安市莲湖区XX园XX路XX村XX城XX幢XX单元XX室商品房一套转让给王静，房屋所有权证号：陕（2018）西安市不动产权第1067510号，房屋面积90.04平方米，总价款948000元。付款方式：首付478000元，余款470000元向中信银行申请贷款支付。王静、陈君及房屋中介公司于2018年2月6日签订定金合同，王静依定金合同约定交付定金8万元，银行贷款通过预审批，且已经入住该房屋。陈君于2018年3月27日取得房产证，合同约定两个月内王静支付所有房款。王静与陈君已于2018年4月9日办理了房屋网签。但王静并未按时支付其余的首付款，也未办理成功银行房贷，仍未向陈君再支付过房款。陈君多次向中介公司员工梁莉询问王静的贷款情况，定金合同中约定，房屋卖方在取得房屋产权证后两个月内，应收到买方的总房款。合同第六条约定买卖双方在签订本合同当日起六十个工作日内准备好所有过户资料和所需房款，双方准备好所有过户资料和所需房款后，十五个工作日内到房管局办理过户手续。2018年6月25日，王静向一审法院申请查封了本案的涉诉房屋，查封期限为三年。双方为本案诉讼所请律师费用各五万元。根据买卖定金合同第八条违约责任约定，一方的律师费用由违约方承担。王静于2018年6月7日起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1．请求判令陈君继续履行合同，协助王静办理房屋过户手续。2．请求判令陈君支付王静违约金16万元。3．请求判令王静因本案诉讼所支付的律师费5万元由陈君承担。4．请求判令本案诉讼费由陈君承担。事实与理由：王静、陈君双方于2018年2月6日签订商品房买卖合同一份，约定陈君将位于西安市莲湖区XX园XX路XX村XX城XX幢XX单元XX室商品房一套转让给王静，房屋面积90.04平方米，总价款948000元。付款方式：首付478000元，余款470000元向中信银行申请贷款支付。另王静与陈君已于2018年4月9日办理了房屋网签。王静依合同约定交付定金8万元，银行贷款已经通过审批，且已经入住该房屋。现在陈君拒绝履行合同，无故改变出售条件，要求提高房屋总价款。王静多次要求陈君履行合同，陈君态度强硬，协商无果。故诉至法院，望判如所请。陈君辩称，因王静违约，至今仅支付了定金8万元，其余的首付款及其他房款并未支付或存入资金监管账户。王静、陈君签署的房屋买卖合同应解除，王静应向陈君返还房屋，并支付违约金等损失，请求驳回王静的本诉诉请。陈君向一审法院提出反诉请求：1、依法判令解除陈君与王静签署的《买卖定金合同》、《西安市存量房买卖合同》。2、依法判令王静向陈君返还房屋。3、依法判令王静向陈君支付违约金8万元、租金损失（自2018年3月6日起付至实际返还房屋之日止）。4、判令王静支付陈君因本案诉讼所产生的律师费5万元。5、判令王静承担本案的诉讼费、反诉费。事实与理由：王静、陈君双方及中介公司于2018年2月6日签订买卖定金合同一份，约定陈君将位于西安市莲湖区XX园XX路XX城XX幢XX单元XX室房屋一套出售给王静，由于王静怀孕临产，出于人道考虑于2018年3月6日将该房屋提前交付给王静及其家人。陈君卖房的目的是为了买房，即以房换房，王静从开始便知晓其卖房目的。王静提交给中信银行南稍门支行的贷款资料存在多处造假，其也未能通过银行审批放贷。王静未依约按时付款且不能付款致使陈君不得已放弃已交了定金的新房，其卖房买房的目的不能实现。陈君向王静多次进行催要，但王静并未支付任何房款。王静针对反诉答辩称，双方签订的买卖定金合同及西安市存量房买卖合同是双方真实的意思表示，双方应全面履行合同。陈君在合同有效期间未催告王静，未给予王静合理的履行期限，在合同未解除之前坚决要求上涨房价25.2万元。王静无法一次性支付涨价后的房款。对于王静向银行提供的资料是否真实有效，是王静与银行之间的问题，并不在本案审理范围之内。王静已然提前入住，是经陈君允许的，且本来就是购买房屋，并不产生租赁关系。应驳回陈君的反诉请求。一审法院认为，王静与陈君签订的买卖定金合同及西安市存量房买卖合同真实存在，也是双方真实的意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行相应义务。陈君已在约定的期限内完成了解押手续，取得了房产证；王静并未在合同约定的期限内准备好全部房款，也未支付房屋首付款或存入资金监管账户。王静、陈君虽然签订了网签合同，陈君出于人道考虑向王静交付了房屋，但王静并未履行支付房款的义务，迟延履行主要债务，陈君在此期间也向王静进行催要，王静存在明显过错，构成根本违约。陈君请求王静解除定金买卖合同及西安市存量房买卖合同的理由，符合相关法律规定，应予支持。王静应当向陈君尽快返还房屋。对于合同解除后的责任承担，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。定金与违约金只能选择其一。由于王静存在未履行支付房款的违约情形，存在过错，陈君请求王静承担合同约定的违约责任，双方约定的违约金数额并未超过总房价款的30%，属于合理范围，应予支持。合同中约定，违约方应承担追究违约责任而产生的律师费。王静证明陈君违约的证据不充分，不予采信。王静、陈君双方自定金合同签订起，双方的意向就是房屋买卖，并非房屋租赁，陈君要求王静支付房屋租金的理由不成立，不予支持。综上所述，王静构成根本违约，现王静起诉要求陈君继续履行合同，理由不充分，不予支持。陈君反诉请求解除合同，要求王静返还房屋，合法合理，应予支持。陈君反诉要求王静承担违约责任，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十五条、第一百五十九条的规定，判决如下：一、解除王静与陈君于2018年2月6日签订的买卖定金合同和2018年4月9日签订的西安市存量房买卖合同。二、本判决生效后十日内，王静向陈君返还位于西安市莲湖区XX园XX路XX村XX城XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号：陕（2018）西安市不动产权第XX号，房屋面积90.04平方米）房屋一套。三、本判决生效后十日内，王静向陈君支付违约金80000元（用定金折抵不退）。四、本判决生效后十日内，王静向陈君支付律师费50000元。五、驳回王静全部的诉讼请求。六、驳回陈君其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元、反诉费1540元、保全费5000元，由王静负担10450元，陈君负担540元。反诉费陈君已预交，由王静于本判决执行时一并直付陈君1000元。宣判后，王静不服，向本院提起上诉称，一、一审判决对关键事实认定错误。（一）一审判决认定王静迟延履行支付房款的义务，属于事实认定错误。1、王静要求支付房款的时间在双方约定的支付房款的履行期限内。2、王静无法支付购房款的原因是陈君违约。陈君在合同履行期间要求增加购房款才配合办理资金监管手续，致使监管账户未开通，导致王静无法支付首付款。这一事实有录音为证。（二）一审判决未对王静提交的录音资料进行审核。（三）一审判决认定陈君因一审诉讼产生律师费5万元，属于事实认定错误，且认定过程严重违反法定程序。陈君在一审中仅提交了1张律师费收据的复印件，未提供原件。另外，一审判决日期是2019年1月31日，陈君提交的另一张律师费收据复印件的收款日期却是2019年2月1日，该张票据从未经过质证。最后，基于律师事务所的纳税义务，陈君应当提交增值税发票，以证明律师代理费的真实性。（四）一审判决认定陈君出于人道考虑向王静交付了房屋，属于事实认定错误，也遗漏了王静对涉案房屋投入装修费用7万元和缴纳物业保证金2万元的事实。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用合同法第94条第（三）项，但忽略了关于“合理期限”的规定。上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判为：1、陈君继续履行合同，协助王静办理房屋过户手续；2、陈君向王静支付违约金16万元；3、王静因本案诉讼所支付的律师费5万元由陈君承担。二、本案一审、二审诉讼费、保全费、反诉费由陈君承担。陈君辩称，王静违反买卖定金合同的约定，未在合同签订后60个工作日内即2018年5月7日前准备好所需购房款并存入资金监管账户，其行为已违约。因王静向银行提交的网签合同、离婚证、个人收入证明等多处伪造，银行已经退单，即未审批通过，贷款未成功，并告知一审法院。王静认为其于2018年5月17日要求履行付款义务，实际该日是银行预审批通过的时间，银行最终未审批通过，此说法属于张冠李戴。事实是王静至今未履行主要债务，即未向陈君支付任何房款。陈君一审向法院提交的微信聊天记录表明王静违约后陈君要求终止合同或者依照合同约定由王静赔偿损失，因王静未在约定期限内准备好全部房款，未成功办理银行贷款，至今未向陈君支付房款，迟延履行债务，是陈君向王静通知解除及起诉要求解除合同。至今已超过半年，王静依法构成根本违约，符合解除条件。王静一审提交的录音没有提交原始设备，无法证明录音的完整性，无法证明是否为本案当事人，更无其他证据佐证谈话内容的真实性，根据民诉法证据68、69、70条规定，不应采信。一审中陈君向法院提交委托代理合同，因陈君经济困难，律师费的支付时间为一审判决下发后七日内，后因代理律师转所问题，陈君将剩余律师费提前支付给律师事务所，委托事实真实，依法应予认定。陈君出于人道主义向王静交付了房屋，是买卖定金合同第14条的约定，一审法院认定事实正确。一审中王静并未提出7万元装修费用及2万元物业保证金的事实，且经陈君与物业沟通，王静并未向物业交付2万元物业保证金。且陈君之前与中介及王静沟通，装修时必须经过陈君同意，即使王静私自装修了房屋，因其未经陈君同意，破坏了涉案房屋原有设置，我们保留要求赔偿损失的权利。一审中陈君提交的微信记录，其于2018年5月17日通知王静解除合同，且陈君通过起诉方式要求解除买卖定金合同及网签合同，自微信通知及起诉至今已超过半年，王静并未履行任何付款义务，符合法律规定的解除条件。综上，请求驳回上诉。本院经审理查明，王静二审中提交如下证据：证据一：西安市双生世合家中介服务部的证明及陈文婷的证人证言。证明目的：1、房屋买卖合同履行期间（2018年3月27日—2018年5月27日），因陈君要求增加房屋价款导致合同无法继续履行；2、2018年5月17日王静与陈君及证人三方曾在证人的办公室座谈协商买卖合同继续履行的相关事宜；3、佐证王静一审所提交录音材料的真实性，录音材料中提及的谈判时间、地点、谈判参与人、谈判的主要内容与证明材料提及的一致。证据二：办理资金监管需要的材料。证明目的：1、办理资金监管需要陈君提供的材料有卖方的身份证明、房屋所有权证、卖方收款账户；2、因陈君不配合提供办理资金监管账户的材料，导致资金监管账户无法开通，王静无法将首付款存入资金监管账户。证据三：物业交割单，证明目的：1、2018年3月6日王静与陈君结清物业相关费用，涉案房屋交付王静使用；2、为维护交易的稳定性，涉案房屋买卖合同应当继续履行。证据四：装修和装饰的票据，证明目的：1、涉案房屋已经由卖方交付买方使用；2、王静因装修涉案房屋投入7万元的费用，其中有票据的费用57870元。证据五：中国农业银行借记卡账户主档查询业务凭证，证明目的：1、2018年7月19日王静借记卡账户余额为861452.7元；2、王静能够一次性支付陈君购房款。针对王静提交的上述证据，陈君的质证意见是：证据一：证人证言不是法律规定的二审新证据。王静未依照法律规定提前向法院申请证人出庭，所述证言不应采信。陈君卖房是为了买房，王静违反定金合同约定未在60个工作日准备好房款，依据定金合同王静不按照合同约定履行是违约，除了定金之外应当赔偿给陈君造成的损失，因此2018年5月7日之后双方沟通的是王静违约的赔偿问题，前提是王静违约，而非陈君擅自增加房款。依据定金合同约定，王静应该在签订买卖定金合同后60个工作日准备好购房全款并存入资金监管账户，事实是王静并未存入首付款且其贷款并未审批通过，依据买卖定金合同3 B（3）C约定，其未在房产证拿到房产证两个月内拿到全部房款，综上，陈文婷的证言违反法律规定的程序且不是新证据，所述证言违反陈君与王静签订的买卖定金合同约定，依法不应采信。证据二：真实性以房产交易中心实际公示为准，证明目的不认可。买卖定金合同第6.3条约定，王静必须在2018年5月7日之前准备好所需房款，即王静应于2018年5月7日之前存入首付、办理银行贷款，以备后续办理过户，所以未办理资金监管是由于王静违约，未在约定期限内准备好所需房款，陈君没有任何过错。证据三：真实性待与陈君核实后给法庭回复，证明目的不认可。依据买卖定金合同第14条约定，陈君出于人道主义于2018年3月6日将房屋交予王静提前使用，陈君与王静并未在涉案小区物业办理物业交接，而且陈君仍然是涉案房屋的所有权人。证据四：真实性不认可。均未提交正规合同且未提交相关发票，而且大部分证据上未显示购买人信息，也不能证明系用于涉案房屋内，所有货物均可移动，非附着物。证据五：真实性不认可，未提交原件。证明目的不认可。买卖定金合同约定王静应在合同签订后60个工作日准备好房款，且陈君拿到房产证两个月内支付购房全款，王静未履行合同约定的时间内的付款义务，构成根本违约。综上，王静二审提交的证据均非法律规定的新证据，依法不应采信。另查，2018年2月6日，王静（乙方）、陈君（甲方）在中介西安双生世合家房地产中介的居间下签订《买卖定金合同》。合同第三条成交价格及付款方式约定，双方（甲乙）协商，甲方产权证原件拿到手上到甲方收到乙方总房款时间于两个月内。第六条第3项约定，甲、乙双方在签订本合同当日起，陆拾个工作日内准备好所有过户资料和所需房款，甲、乙双方准备好所有过户资料和所需房款后，壹拾伍个工作日内到房管局办理过户手续。第十四条房屋附属设施装修及补充协议项下手写内容：2）甲方出于人道缘故尽量于2018年3月6日将房屋交于乙方提前使用。2018年5月17日中介通过微信通知陈君，王静的贷款已经批了，可以约定时间存首付，做资金监管了。陈君于2018年5月18日下午回微信，根据合同，乙方未能在合同规定的期限内把所购房屋全部款项打到资金监管账户，致使合同无法如期履行。乙方已经违约，现我方要求解除和乙方的房屋购买合同，乙方承担相应违约责任。一审中，西安市莲湖区人民法院去函向银行查询王静贷款办理情况，中信银行股份有限公司西安南稍门支行回函：目前该笔贷款业务为审批中（因未交首付款，仅预审批通过，预审批不代表全部审批通过）。2018年4月17日受理此业务。2018年5月11日资料齐全开始进行审批。2018年5月16日预审批通过并要求中介通知客户办理监管业务。王静表示就剩余购房款愿意以现金形式一次性支付。一审判决查明其余事实属实。本院认为，王静、陈君签订的房屋买卖定金合同和西安市存量房屋买卖合同自行交易版是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据合同法规定，合同解除分为约定解除和法定解除。王静和陈君签订的合同中未对双方的解除权进行约定，而根据合同法第九十四条规定，一方迟延履行主要债务，经催告后，在合理期限内仍未履行的，另一方有权解除合同。王静于2018年4月17日向银行申请贷款，银行于2018年5月16日预审批通过，要求办理监管业务。王静申请银行贷款预审批通过的时间虽已超过定金合同签订后60个工作日，但只是轻微迟延，不符合合同法第九十四条规定的解除条件，因此，陈君要求解除合同，于法无据，不予支持。一审判决解除双方签订的买卖定金合同和西安市存量房买卖合同不妥，应予撤销。双方签订的合同应继续履行。王静要求继续履行合同，并愿意将剩余购房款以现金形式一次性支付，予以支持。关于违约金问题。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。王静和陈君在合同履行中均有违反合同约定之处，故对于王静和陈君要求对方承担违约金、赔偿损失的诉请，不予支持。综上，王静的上诉请求部分予以支持。据此，一审判决应予撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第（二）之规定，判决如下：一、撤销西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初4768号民事判决。二、王静与陈君于2018年2月6日签订的买卖定金合同和2018年4月9日签订的西安市存量房买卖合同继续履行。王静于本判决生效之日起三十日内向陈君支付剩余购房款868000元；陈君于收到868000元购房款之日起三十日内协助王静将位于西安市莲湖区XX园XX路XX村XX城XX幢XX单元XX号商品房（房屋所有权证号：陕（2018）西安市不动产权第XX号）所有权转移登记至王静名下。三、驳回陈君的反诉请求。四、驳回王静其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4450元、保全费5000元，王静已预交，由王静负担450元，陈君负担9000元。反诉费1540元陈君已预交，由陈君自行负担。二审案件受理费16392元，王静已预交，由王静承担392元，陈君负担16000元。双方于执行中一并结算。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年六月十二日 书 记 员  石 李 婷     1