福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初1462号 原告：福建三盛房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南屿镇乌龙江南大道**“三盛•托斯卡纳”57号楼，统一社会信用代码91350100791780583P。 法定代表人：林荣滨，职务董事长。 委托诉讼代理人：江彦磊，女，1991年8月11日出生，汉族，该公司员工。 被告：陈伟，男，1983年11月16日出生，汉族，住福建省连江县。 第三人：中国建设银行股份有限公司福建省分行，，住所地福建省福州市台江区江滨中大道**统一社会信用代码913500008581400041。 负责人：刘丽华，职务行长。 原告福建三盛房地产开发有限公司与被告陈伟、第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福建三盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人江彦磊到庭参加诉讼，被告陈伟经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满时未到庭参加诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建三盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除福建三盛房地产开发有限公司与陈伟签订的《商品房买卖合同》，并判令陈伟配合福建三盛房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，并由陈伟承担因解除合同产生的一切注销手续费用；2.判令陈伟按购房款30%向福建三盛房地产开发有限公司支付解除合同违约金172338.3元；3.判令陈伟返还福建三盛房地产开发有限公司截至《商品房买卖合同》注销之日止被中国建设银行股份有限公司福建省分行划拨款项（暂计至2019年3月28日，划拨款项为132240.29元），并按被划拨款项的每日千分之二，向福建三盛房地产开发有限公司支付从款项被划拨之日起至陈伟实际还款之日止的违约金；4.判令福建三盛房地产开发有限公司从陈伟已支付给福建三盛房地产开发有限公司的款项中扣除本案陈伟应支付的划拨款项、违约金及一切注销手续费用；5.判令陈伟承担本案的诉讼费用。 事实与理由：福建三盛房地产开发有限公司与陈伟于2011年8月18日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20110310066），约定陈伟购买福建三盛房地产开发有限公司开发的位于福州市南屿镇乌龙江南大道33号三盛•南香湖四期第87#楼1608单元，购房款总计574461元，陈伟于2011年7月21日支付首期房款174461元，余款400000元办理按揭贷款；若陈伟未按时向银行还款，导致银行从福建三盛房地产开发有限公司账户划拨，福建三盛房地产开发有限公司有权向陈伟收取被银行划拨款项及陈伟从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；陈伟若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，福建三盛房地产开发有限公司有权解除买卖合同，同时陈伟还应另按购房款的30%向福建三盛房地产开发有限公司支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由陈伟承担。上述合同签订后，中国建设银行股份有限公司福建省分行根据陈伟的申请，与福建三盛房地产开发有限公司、陈伟签订《个人住房借款合同》，向陈伟发放按揭贷款400000元，福建三盛房地产开发有限公司为陈伟申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。 自2015年6月29日起，因陈伟未按时向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还贷款本息，福建三盛房地产开发有限公司多次替陈伟承担担保责任。为此，福建三盛房地产开发有限公司多次发函催告陈伟及时向福建三盛房地产开发有限公司偿还垫付的贷款本息，但陈伟不予理会。由于陈伟累计超过15个付款期未按时向中国建设银行股份有限公司福建省分行还款，导致福建三盛房地产开发有限公司被中国建设银行股份有限公司福建省分行划拨陈伟拖欠的贷款本息、违约金等款项132240.29元（截止至2019年3月28日），故福建三盛房地产开发有限公司于2018年6月26日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知陈伟解除双方签订的《商品房买卖合同》。陈伟收到该通知书后，至今仍拒不办理相关合同解除事宜。故此，特向贵院提起诉讼。 陈伟未作答辩。 中国建设银行股份有限公司福建省分行未作陈述。 福建三盛房地产开发有限公司围绕诉讼请求提交了证据。陈伟、中国建设银行股份有限公司福建省分行未到庭应诉，视为放弃质证权利。福建三盛房地产开发有限公司提供的证据有原件核对，且与本案有关联，本院对其真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月18日，福建三盛房地产开发有限公司（甲方）与陈伟（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定由陈伟向福建三盛房地产开发有限公司购买其开发的位于闽侯县南屿镇乌龙江南大道33号三盛南香湖四期第87#楼1608单元号房，商品房建筑面积共78.68㎡，总价款为574461元。附件六合同补充协议第三条第一款约定，乙方于2011年7月21日交定金50000元整，于2011年7月21日支付首期房款174461元（定金无息充抵房款），余款400000元整办理按揭贷款，若乙方未按规定时间付首期款，则按《合同》第七条第一项条款处理。第三条第四款第二项（3.4.2）约定，乙方在贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从甲方账户划拨，则甲方有权向乙方收取被银行划拨的款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项期间的滞纳金；……在甲方为乙方担保期间，乙方若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，甲方有权解除双方签订的《合同》，同时乙方还应另按购房款的30%向甲方支付违约金，因上述解除合同而产生一切注销手续费用由乙方承担。 2011年7月21日，陈伟已按约向福建三盛房地产开发有限公司支付购房首付款共计174461元（包含定金50000元）。2012年1月19日，福建三盛房地产开发有限公司、陈伟与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订《个人住房借款合同》，由陈伟向中国建设银行股份有限公司福建省分行借款400000元，借款期限为240个月，福建三盛房地产开发有限公司提供抵押加阶段性保证责任。中国建设银行股份有限公司福建省分行已发放购房贷款400000元。福建三盛房地产开发有限公司已收到全部购房款574461元。 因陈伟未及时归还贷款本息，中国建设银行股份有限公司福建省分行向福建三盛房地产开发有限公司多次发送《履行保证责任通知书》，要求福建三盛房地产开发有限公司履行连带保证责任。从2015年6月29日至2019年3月28日，福建三盛房地产开发有限公司共替陈伟向中国建设银行股份有限公司福建省分行代偿132240.29元。福建三盛房地产开发有限公司分别于2016年5月5日、2016年6月7日向陈伟寄送《垫付按揭贷款还款通知函》及《按揭贷款逾期还款催告函》，要求陈伟偿还银行按揭贷款本息并偿还福建三盛房地产开发有限公司垫付的全部款项及相应违约金。但陈伟至今未归还。后福建三盛房地产开发有限公司于2018年6月26日向陈伟寄送解除《商品房买卖合同》通知书，要求解除与陈伟签订的《商品房买卖合同》并要求其支付违约金及相关费用。 本院认为，陈伟经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满时未到庭参加诉讼；中国建设银行股份有限公司福建省分行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理判决。福建三盛房地产开发有限公司与陈伟签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。中国建设银行股份有限公司福建省分行已按合同约定发放了贷款，陈伟应按约偿还贷款本息，现因陈伟拖欠银行贷款，导致作为保证人的福建三盛房地产开发有限公司承担连带保证责任，截止2019年3月28日福建三盛房地产开发有限公司共替陈伟向中国建设银行股份有限公司福建省分行代偿132240.29元，陈伟已构成违约，应承担违约责任，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条第四款第二项（3.4.2）约定，陈伟已累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，福建三盛房地产开发有限公司有权解除合同，故本院对其要求解除与陈伟签订的《商品房买卖合同》的诉求予以支持。合同解除后陈伟应协助福建三盛房地产开发有限公司办理诉争商品房的备案及预告登记注销手续。福建三盛房地产开发有限公司应在陈伟协助其办理上述商品房预告登记的注销手续后归还陈伟购房款574461元，同时，陈伟应返还福建三盛房地产开发有限公司代垫款132240.29元。福建三盛房地产开发有限公司要求陈伟返还截至《商品房买卖合同》注销之日止的被划拨款，因2019年3月28日之后的费用尚未实际产生，福建三盛房地产开发有限公司可待其产生后另行主张。福建三盛房地产开发有限公司要求陈伟按购房款的30%支付违约金，本案违约金约定过高，本院予以调整，调整后按购房款总价的10%计算违约金，违约金为57446.1元。福建三盛房地产开发有限公司主张陈伟承担因解除合同产生的一切注销手续费用，因该费用未实际产生，故本院对该主张不予支持。福建三盛房地产开发有限公司要求陈伟支付其垫付款项的违约金，本院认为，陈伟支付购房款10%的违约金已包含福建三盛房地产开发有限公司的损失，故对该主张不予支持。关于福建三盛房地产开发有限公司要求在陈伟已支付的购房款中扣除陈伟应支付的垫付款项、违约金以及一切注销手续费用，上述费用均属于普通债权，无优先受偿的权利，故对福建三盛房地产开发有限公司的该项请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、解除福建三盛房地产开发有限公司与陈伟签订的合同编号为20110310066的《商品房买卖合同》； 二、陈伟应于本判决生效之日起十五日内协助福建三盛房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案及预告登记注销手续； 三、福建三盛房地产开发有限公司应于陈伟协助其办理《商品房买卖合同》预告登记注销手续后十五日内返还陈伟购房款574461元； 四、陈伟应于本判决生效之日起十五日内返还福建三盛房地产开发有限公司代偿款132240.29元； 五、陈伟应于本判决生效之日起十五日内给付福建三盛房地产开发有限公司违约金57446.1元。 六、驳回福建三盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9545元及公告费560元，由陈伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 彬 人民陪审员  程丽华 人民陪审员  何雅林 二〇一九年六月二十六日 法官助理罗燕圆 书记员朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。