河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0105民初5768号 原告：刘某某。 委托代理人：史某某，某某律师事务所律师。 被告：张某某。 委托代理人：冉某某，某某律师事务所律师。 被告：任某某。 委托代理人：冉某某，某某律师事务所律师。 原告刘某某与被告任某某、张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告刘某某、委托代理人史某某，被告任某某、被告张某某及二被告委托代理人冉某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告赔偿原告损失47万元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由二被告系夫妻，通过某某房地产经纪有限公司（以下简称某某经纪公司）居间，2017年7月10日原告、被告以及某某经纪公司三方签订了《房屋买卖（置换）合同》，根据合同约定：原告将自己所有的位于某某区某某街500号某某佳苑3栋1单元201室房屋出售给被告，房屋价格为355万；被告应于合同签订之日向原告支付购房定金5万元，除定金之外的首付款180万应于合同签订之日起20日内交给某某经纪公司，剩余的房款170万委托某某经纪公司代为办理银行贷款，若贷款额度发生变化，首付款多退少补，贷款过程中被告应无条件配合，否则视为对原告的故意违约；任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为，违约方应赔偿另一方房屋成交价5%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。某某经纪公司如实传递原告或被告所提供的信息并协助办理产权转移手续。合同签订后，原告如约履行自己的义务，被告不但首付款没有按照合同约定时间和金额交给某某经纪公司，且在贷款审批通过后，发现房价市场行情下跌明显，拒绝继续履行合同，不再购买涉案房屋。无奈，原告只好另行出售涉案房屋。由于市场行情已经发生了巨大变化，房价大幅下映，几经周折，最后只卖了308万元，损失高达47万元。原告认为该损失是由二被告的违约直接造成的，根据合同约定应该由二被告承担。综上所述，由于二被告擅自违约，给原告造成了巨额损失。为维护原告的合法权益，只好向贵院提起诉讼，请依法支持原告的各项诉求。 被告任某某、张某某辩称，一、原合同已经于2017年7月31日解除，之后双方并不存在买卖房屋的合同关系。二、在原合同履行过程中，二被告不存在违约情形，依据行业规定与实际操作及法律规定，中介方没有权利向被告收取首付款，并且中介方一直没有在合同期限内要求被告支付首付款。因为银行的贷款未审批通过，且未分配相应的额度，《石家庄市存量房买卖合同网上签约和交易资金监管办法》第11条规定中介公司不得从事交易资金的代收、代付业务。三、原告已经收取了被告的5万元定金，要求被告承担其最后售卖房屋产生的差价没有法律支持，也违反合同约定。 案件查明事实 原告举证情况：提交证据1《房屋买卖（置换）合同》证明双方的权利义务以及交易房价355万元；提交证据2《房屋买卖（置换）合同》第1701920号合同补充协议证明《房屋买卖（置换）合同》未终止，银行贷款已审批通过，但被告拒绝办理贷款，被告构成违约；提交证据3某某经纪公司梁聪菲与张某某的微信聊天记录，证据系某某经纪公司向其提供，证明张某某、任某某、刘某某之间没有直接联系方式，涉及合同的事宜均是通过某某经纪公司核实、沟通与联系，同时证明2017年8月15日银行贷款审批通过，被告时刻关注楼市价格变化；提交证据四某某经纪公司梁聪菲与任某某的微信聊天记录，证明被告明知自己违约，被告需赔偿原告的损失；提交证据五某某经纪公司王某2与任某某的微信聊天记录，证明被告未按约定支付首付款，在银行即将放贷时仍不支付首付款，被告构成违约，在被告明确表示不买房子，并委托某某经纪公司将该事实告知原告，因被告违约导致合同解除；提交证据六某某经纪公司王某2、梁聪菲与刘某某、闫某某的谈话录音，证明张某某、任某某委托某某经纪公司通知刘某某不再履行合同，主动提出让原告另行出售涉案房屋，同时证明系房产市场价值下跌导致被告拒绝继续履行合同，被告存在违约行为；提交证据七2017年10月29日的房屋买卖合同，证明在被告拒绝购买争议房屋后，原告只好另行出售房屋，因价格下跌争议房屋以308万元价格出售给王某，该损失应当由被告承担；提交证据八刘某某建行账户交易明细证明刘某某收到王某的308万元房款，因被告违约造成原告损失；提交证据九王某建行交易明细清单证明王某将308万元购房款支付刘某某。 被告质证情况：对证据1真实性认可，对证明目的不认可，被告不存在违约行为；对证据2中的张某某签字真实性认可，但没有加盖某某经纪公司的印章，该协议不具备法律效力，对原告证明观点不认可，《房屋买卖（置换）合同》已于2017年7月31日解除，该协议不能恢复原合同的效力；对证据3真实性无异议，可证明2017年7月31日前争议房屋的贷款未审批通过，同时证明张某某因关心房产限购而关注楼市政策新闻；对证据4真实性无异议，但不能证明被告认可存在违约，原合同解除后的协商不构成原合同的延续；对证据5真实性认可，被告所说的不买是放弃此次购房机会，而不是对原合同的追认,对其证明观点不认可；对证据6真实性无异议，因原告只在争议房屋另行出售情况下才同意返还定金，故提出让刘某某将争议房屋转卖他人后再返还被告定金,对其证明观点不认可；对证据7、8、9真实性未否认，认为如被告存在违约行为，原告不可能拖至现在才提起诉讼主张其损失，原告诉讼的目的是为了抵消张某某起诉刘某某承担违约责任、返还定金的诉讼请求，原告要求被告承担损失没有事实及法律依据，对其证明目的不认可。 被告举证情况：提交《房屋买卖（置换）合同》证明合同签订情况；提交定金收条证明被告张某某已按合同约定向原告支付定金；提交收款收据证明被告支付贷款费用3.2万元及中介费4万元。 原告对《房屋买卖（置换）合同》及定金收条真实性无异议；认为贷款服务费及中介费是被告与某某经纪公司之间的事情，与原告无关，对收据不发表质证意见。 本院经审理认定事实如下： 一、2017年7月10日，售房方刘某某（甲方）、购房方张某某、中介方某某经纪公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定第一条1.甲方自愿将坐落于某某区某某街500号某某佳苑3-1-201的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；2.该房屋所有权人刘某某，产权证号新字330051026号，建筑面积：138.08平方米。第二条成交价格355万元。第三条1.（1）乙方应于2017年7月10日向甲方交付购房定金5万元，购房定金在办理过户手续完毕自动转为房款,同时甲方交给丙方售房保证金1万元，售房保证金在甲方将该房产中的水电暖等费用结清，户口迁出、房产钥匙交给乙方后全部退还给甲方。（3）乙方需办理贷款的，应于签订合同之日起三日内将所需全部贷款审批资料交给丙方，除定金外的首付款180万元应于本合同签订之日起20日内交于丙方，并委托丙方在甲乙双方完成网签后将房管局资金监管所需的首付款部分转至房管局资金监管账户，剩余房款170万元委托丙方代为办理贷款手续，乙丙双方应另行签订《委托贷款合同》），贷款条件、最终的贷款额度及贷款年限等相关事宜以相关部门及各银行的即时政策为准。丙方代收的购房款（除去房管局资金监管外的部分）应于该房屋产权转移手续办理完毕待乙方房本办出后，由丙方交给甲方。对于乙方委托丙方存入房管局指定资金监管账户的房款或首付款，按房管局转款流程执行，丙方不负有转款义务。第六条中介服务费的支付乙方付给丙方中介服务费4万元，在签订本合同的同时交纳。第七条违约责任2.若乙方不能按期支付购房款，从约定之日起7个工作日内仍未支付，本合同自动终止，并按违约处理；若甲方不能按期腾空房屋并向乙方交付房产钥匙，每逾期一日，甲方应向乙方支付房产成交价万分之三的滞纳金；甲乙双方应当及时办理房管局网签、交易资金监管等手续，否则，不予（或拖延）办理的一方应视为对另一方的违约，应当承担违约责任；3.甲方认可乙方选择的贷款方式。付款时：贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方需补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还；乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实可靠，如因证明不属实或资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失，乙方须按照丙方要求按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任及由此引起的其他责任由乙方承担；4.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应赔偿另一方该房屋成交价5%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还，并由违约方向丙方支付房屋成交价格2%的违约金。第八条其他约定1.甲乙双方约定2017年7月31日之前如乙方的贷款审批未通过，此合同解除，双方互不追究违约责任。被告已按合同约定给付原告定金5万元，给付某某经纪公司中介服务费4万元及贷款服务费3.5万元。 二、2017年9月21日，甲方刘某某、乙方张某某、丙方中介方某某经纪公司签订的《房屋买卖（置换）合同》第1701920号合同补充协议，就原合同中贷款及过户等事宜达成协议：1.乙方保证于2017.9.21日之前将所需全部贷款审批资料交给丙方。2.丙方保证于2017.9.25日之前安排甲乙双方办理银行面签事宜。3.甲乙丙三方约定于2017.10.31日之前办理完该房屋过户及出新房本事宜。4.在银行贷款审批通过后，如以上条款未能按期办理完毕，由违约责任方承担违约责任；如因银行或房管局方面导致以上条款未能按期办理完毕，甲乙丙三方同意另行协商。本协议是作为原合同的补充协议，与原合同具有同等的法律效力，如有与原合同有不同的条款以本协议为准，未尽事宜以原合同为准。甲方刘某某、乙方张某某及丙方某某经纪公司工作人员王某2在补充协议上签名并捺印，协议上未加盖某某经纪公司的印章。 三、被告申请证人出庭情况：1.王某2出庭证明之前在某某经纪公司工作，现在在家休息，争议房屋买卖是经过其联系签订，后期出现纠纷也是由其调解；买方在光大银行贷款，因买方征信问题审批时间慢了点，原合同约定7月底贷款没有审批通过原合同解除，后三方签订补充协议认可原合同继续履行，递交贷款资料都是7月底前完成，光大银行的贷款于2017年8月15日审批通过，因光大银行不放款，后要求换贷款银行，在买方提交资料后又说不换银行，房东已表示同意等，通过沟通光大银行也同意放款，但买方又说首付款不能到位不再买房，证人在反复与买方确认后该信息后，通知卖方买方不买房的事实；后来约定三方见面谈，但买方未到场，只有卖方到场，卖方同意协商解除合同，但违约金的事没有谈成。2.刘赞出庭证明证人系某某经纪公司工作人员，刘某某通过证人将其房屋卖给张某某，合同细节是王某2操作，签订合同时证人在场，证人和王某2都在《房屋买卖（置换）合同》上签字。3.闫某某出庭证明与刘某某是朋友，刘某某在卖房子，证人与刘某某一起到中介公司，中介公司通知刘某某买方不买房子了，告诉刘某某可以再次出售房子。刘某某认为王某2和刘赞都是某某经纪公司的员工，对合同的签订及履行非常清楚，可以证明是张某某先提出不买房，且允许刘某某再卖房，是张某某和任某某违约，闫某某再次证明张某某和任某某先违约后，刘某某才出售房屋，刘某某不构成违约。张某某、任某某认为补充协议未加盖公司印章并未生效，补充协议对各方不存在约束力；对证人证言不认可。 四、原告提交其与王某之间的《房屋买卖合同》及与王某之间的银行流水证明：1.2017年10月29日原告与王某签订房屋买卖合同，将本案争议房屋以308万元的价格出售给王某；2.2017年10月31日，王某向原告银行账户转款48万元；2018年1月2日某某市房产交易中心向原告银行账户转款295.0875万元；3.2017年10月31日，王某向原告银行账户转款48万元；2017年11月16日，王某分两次向某某市房产交易中心账户转款共计149万元（90万元＋59万元）；4.原告主张签订合同当日收到王某定金2万元，2017年10月31日收到48万元，原告于2017年11月16日返还王某37万元，原告于2018年1月2日收到某某市房产交易中心转款295.0875万。 四、原告主张因被告拒绝履行《房屋买卖（置换）合同》，致使原告只能308万元的价格另行出售争议房屋，故要求二被告承担经济损失47万元（355万元-308万元）。被告认为争议《房屋买卖（置换）合同》已于2017年7月31日解除，被告在合同的履行过程中不存在违约情形，原告要求差价损失没有事实及法律依据。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于《房屋买卖（置换）合同》及《房屋买卖（置换）合同》第1701920号合同补充协议效力的认定，《房屋买卖（置换）合同》是原、被告及中介方的真实意思表示，且未违反国家法律、行政性法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同合法有效，各方均应根据诚实信用原则，按照合同约定履行各自义务。被告以补充协议未加盖公司印章为由对其效力提出异议，已查明在《房屋买卖（置换）合同》约定的解除时间2017年7月31日之后，某某经纪公司工作人员于2017年8月15日、2017年9月19日、2017年10月21日、2017年11月9日等时间多次与二被告沟通看房、贷款、尽快给付首付款等事宜，可确认因贷款未能在约定时间审批通过，三方针对《房屋买卖（置换）合同》所涉贷款等事宜达成补充协议并继续履行，因补充协议已实际履行，且所涉内容未违反国家法律、行政性法规的强制性规定，对二被告主张补充协议没有效力的观点不能支持，补充协议应系当事人协商一致后对原合同约定某些事项的变更及补充，应属合法有效，各方也应根据诚实信用原则按照约定履行各自的义务。 因补充协议是对贷款办理时间等内容给予变更，而非确认终止原合同，对被告主张《房屋买卖（置换）合同》于2017年7月31日解除的观点及理由均不能采纳。某某经纪公司工作人员与二被告的微信聊天记录证明经多次协商沟通后，任某某于2017年10月21日告知中介方工作人员，要求其转告卖方不再购买争议房屋的事实。某某经纪公司工作人员与原告的谈话录音证明原告于2017年10月23日收到中介方通知，即买方不再购买争议房屋，原告可赶紧卖房。原告在收到被告不再购买房屋信息后将房屋另行出售给他人无不当，二被告以此情况主张原告违约没有依据。现有证据证实二被告于2017年10月21日作出不再购买争议房屋的意思表示，2017年10月23日中介方将该信息告知原告，原告未表示异议并及时将房屋另行出售，经当庭询问双方当事人对《房屋买卖（置换）合同》已解除的观点并无异议，仅是对解除时间存有争议，结合上述事实，应认定《房屋买卖（置换）合同》于2017年10月23日解除。 《房屋买卖（置换）合同》约定如任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应赔偿另一方该房屋成交价5%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。原告主张差价损失47万元（355万元-308万元）应由被告承担，被告对该观点不认可，原告现有证据仅是证明双方在履行过程中产生纠纷，但不足以证明被告违约给其造成实际损失47万元。因被告存在违约行为，对原告主张的损失可按照《房屋买卖（置换）合同》约定的违约金标准计算，故原告损失应为17.75万元。 对于承担主体的确认，《房屋买卖（置换）合同》系原告与被告张某某签订，被告任某某不是该份合同的当事人，根据合同的相对性原则，原告要求被告任某某承担责任没有依据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第七十七条第一款、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一、被告张某某于本判决生效之日起十日内给付原告刘某某经济损失17.75万元。 二、驳回原告刘某某对被告任某某的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8350元，减半收取计4175元，原告刘某某承担2598元，被告张某某承担1577元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  牛江凌 二〇一九年六月二十三日 书记员  梁晓珂