广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初142号原告：孙龙生，男，1988年10月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘兴志，广东金羊律师事务所律师。被告：广州知识城腾飞科技园开发有限公司，住所地广东省广州中新广州知识城腾飞一街2号2楼07-12室。法定代表人：TANCHUICHING,NINA。委托诉讼代理人：李敏靖，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焕霞，广东卓信律师事务所律师。原告孙龙生诉被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司(下称腾飞公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙龙生的委托诉讼代理人刘兴志、被告腾飞公司的委托诉讼代理人李敏靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙龙生向本院提出诉讼请求：1.被告腾飞公司向原告孙龙生支付自2017年1月1日起至涉案商品房实际交付之日止的逾期交房违约金119211.38元（该违约金每日按涉案商品房总房价款1168739元的0.02%计算，暂计算至2018年5月25日）；2.本案诉讼费由被告腾飞公司承担。事实和理由：2015年5月30日，孙龙生与腾飞公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买了腾飞公司开发的位于广州市黄埔区（原萝岗区）中新里一街1号2001房。该合同约定，孙龙生购买的涉案商品房建筑面积114.0882平方米，总价款1168739元。孙龙生以按揭贷款方式付款，首付款自预售合同网上签订之日起3日内（不超过5日）支付768739元，剩余房款400000元须于2015年6月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。该合同第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。该合同第十三条约定，腾飞公司应当在2016年12月31日前将涉案商品房交付给孙龙生使用。该合同第十四条约定，延期交房的违约责任自约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。该合同第十五条约定，涉案商品房验收交接时，腾飞公司应当向孙龙生提供下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；4.供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；6.《房地产（住宅）质量保证书》；7.《房地产（住宅）使用说明书》等。上述合同签订后，孙龙生全面履行了合同约定的义务，但腾飞公司迄今没有按照合同约定的时间、约定及法定的标准将涉案商品房交付给孙龙生使用，如没有环保部门出具的认可文件或准许使用文件，没有公共服务单位出具的永久供水、供电、供气等证明文件，共用设施及附属配套项目如幼儿园、肉（菜）市场等均没有建成，且《竣工备案表》《建筑工程竣工验收报告》《建筑工程消防验收意见书》等均存在重大问题，致使孙龙生不能按时入住，蒙受金钱及时间等诸多方面的损失，严重损害了孙龙生的权益。故孙龙生为维护自身合法权益依法提起诉讼，请法院判如所请。被告腾飞公司辩称，一、就永久供电问题，按照我国法律原理及精神、以及商品房预售合同的约定，腾飞公司均应就政府行为及/或提供公共服务部门行为导致的无法为中新广州知识城提供永久用电情形免责。（一）本案永久用电涉及两个部分，分别为腾飞园1C住宅项目小区内部的用电工程，以及小区与变电站之间的用电工程（即将小区内用电工程与知识城变电站进行连接）。就腾飞园1C住宅项目小区内的用电工程，在通知业主收楼前，腾飞公司早已经建设完毕。但是针对小区至知识城变电站之间的电缆铺设工程，由于直到2017年12月，知识城变电站才建成投产，在此情况下，腾飞公司已经在知悉知识城变电站竣工投产后立即进行小区至变电站的电缆铺设工作并向供电局申请验收，供电局于2018年4月12日受理了腾飞公司的报验申请。但是在腾飞公司申请进行停电验收时，由于知识城变电站光纤通信无接入端口，故供电局不受理腾飞公司的申请并且不接收材料。因此，腾飞公司只能待供电局增加完善了光纤通信接入端口后，在具备申请停电条件情况下立即于2018年4月26日向供电局申请停电，供电局于2018年5月4日才受理竣工验收申请，并且最终于2018年5月8日竣工验收合格。（二）根据腾飞公司与其他业主的有关案件情况，法院在腾飞公司与业主合同没有明确约定的情况下，仍认定取得《竣工验收备案表》是交楼必备条件，由此可知法院已经认可《竣工验收备案表》的法律内涵及意义。结合《竣工验收备案表》的取得必定建立在腾飞园1C住宅在工程质量、用水用电等各方面均已经完全符合交楼条件，即满足该等条件政府部门才会向腾飞园1C住宅出具《竣工验收备案表》。因此，法院应当按此逻辑同时认定腾飞园1C住宅在取得《竣工验收备案表》时已经具备正常用电供电条件，腾飞公司不存在违约。实际上，自腾飞公司通知业主收楼以来，截至腾飞公司于2018年5月8日取得永久用电之前，虽然基于政府原因未取得永久用电，但腾飞公司已经尽努力使腾飞园处于正常用电情况，所以不少业主已经收楼入住，并且均能够正常装修房屋及开始入住生活，由此进一步证明1C住宅项目实际上已经符合交楼条件。（三）永久用电属于中新广州知识城整个区域的统一性问题，完全由于不可抗力、政府行为、提供公共服务部门行为等不可控制的其他第三方原因导致。根据广州供电局有限公司的计划安排，中新广州知识城由知识城变电站提供220kv双回路永久用电，知识城变电站原计划将于2014年底建成投运，满足中新广州知识城的永久用电需求。后来，知识城变电站因地块红线范围内两边角未征地问题，导致知识城变电站建设进度受阻并由此影响知识城变电站投运以及暂未能为中新广州知识城提供永久用电，故腾飞公司开发建设的腾飞园住宅项目因此暂未能取得永久用电证明文件。（四）腾飞公司在上述事宜中根本不存在任何过错，甚至都完全无能为力，但腾飞公司仍然竭尽所能采取措施，已经新增耗资上千万元，确保腾飞园住宅项目购房者的正常用电，并且仅按“广州市居民电费标准”向业主收取电费，自费承担全部阶梯电价，积极争取并取得10kv临时过渡供电方案。（五）无论是按照我国法律原理及精神，还是商品房预售合同的明确约定，腾飞公司均应就政府行为及/或提供公共服务部门行为导致的情形免责。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条对不可抗力和情势变更等原则适用作出明确规定，可以看出非因债务人过错造成的债务人迟延履行的情况中，允许债务人在一定程度上免责是十分必要且具有现实意义的。而且在我国司法实践中，法院一般均会允许无过错的债务人免除其违约责任。另外，根据商品房预售合同第四条的约定，由于不可抗力、政府行为和/或提供公共服务部门（包括但不限于水、电、煤气等单位）行为或腾飞公司不可控制的其他第三方原因，导致腾飞公司出现不能按照约定时间交房或者与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑不能按照约定正常运行等情形的，腾飞公司不承担由此产生的违约责任，该条款具备法律效力，对双方具有法律约束力，腾飞公司应依约免责并不承担由此产生的违约责任。腾飞公司之所以与业主在签订补充协议时约定该免责条款，正是源于在腾飞园项目开发建设过程中，政府部门一而再、再而三地就知识城变电站建成投产时间问题存在多次不断延期的事实情况，故腾飞公司才会在此背景下与业主在补充协议中对此作出特别明确的约定，因此，在双方明确在补充协议签字盖章的情况下，腾飞公司应当就永久用电问题免责。（六）从社会效果层面看，在因政府行为或提供公共服务部门行为等导致永久用电情形、腾飞公司已经采取措施补救、合同明确约定免责的情况下，仍认定腾飞公司违约，则将会造成极大的负面效果。一方面，永久用电问题是知识城因政府行为或提供公共服务部门行为等导致普遍存在的区域性问题，故若法院就本案永久用电问题仍认定腾飞公司构成违约，则将会在整个知识城、乃至全国范围内产生负面效应，甚至可能引发知识城其他楼盘业主大规模起诉开发商等区域群体性诉讼情况，届时将不利于该等区域社会稳定性。另一方面，腾飞公司已经积极采取补救措施，有效确保了业主的正常生活用电，并已为此花费数千万元的成本。故若法院仍认定腾飞公司构成违约，则将严重打击无过错开发商采取补救措施的积极性，最终将使得业主利益受损并产生不良社会影响。（七）退一步讲，即使法院认定永久用电问题属于腾飞公司违约且需要支付违约金，鉴于永久用电完全是政府行为或提供公共服务部门行为等导致，腾飞公司并无过错且耗资巨大及采取措施保证腾飞园住宅项目正常用电，故应当至少进一步大幅度调低违约金的计算比例，以及不应超过合同约定的房款总价的1%；在计算期限问题上，鉴于在2018年4月12日至2018年5月8日期间，由于知识城变电站光纤接口不足等问题导致的永久用电工程验收手续延迟期间，应当在计算违约期间时予以扣除。（八）腾飞公司于2018年5月8日取得永久用电证明后，已及时通过快递方式再次通知孙龙生收楼，但孙龙生至今仍拒绝办理收楼手续。因此，即使法院认定腾飞公司就永久用电构成违约，对于腾飞公司取得永久用电证明之日至前述业主收楼日及之后的期间，腾飞公司无需承担任何违约责任，应当在计算违约金期间时予以扣除。二、应当认定商品房预售合同明确约定的违约金不高于房款总价1%的条款合法有效，同时结合购房者并无损失且腾飞公司无过错但耗资巨大采取措施等情况，进一步调低违约金的计算比例标准。（一）商品房预售合同对违约金不超过1%已经做出明确约定，购房预售合同是双方的真实意思表示并且合法有效，故应严格遵守合同约定条款。（二）若法院需要突破当事人在合同中就违约金条款作出的最高额不超过1%的约定内容时，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。（三）本案中，孙龙生根本没有提供任何证据证明其损失，事实上更无任何实际损失，反而是基于购买涉案房屋楼价大幅上涨而大大获益，另外在腾飞公司因尽力采取措施而新增大额成本以及房屋实际完全具备居住条件等等情况下，请求法院依法调低违约金的计算比例标准。（四）根据法律的公平原则及过错原则可知，腾飞公司并不存在过错，若需要为不可控因素而承担沉重的违约责任，显然不公平和极不合理。（五）再退一步讲，即使法院认定永久用电问题属于腾飞公司违约且需要支付违约金，但针对腾飞公司取得《竣工验收备案表》后的违约金计算比例问题，鉴于永久用电完全是政府行为或提供公共服务部门行为等导致，腾飞公司并无过错且耗资巨大及采取措施保证腾飞园住宅项目正常用电，故应当至少进一步大幅度调低违约金的计算比例，而不应再按照万分之二的标准计算。三、房屋达到交付条件并非必须取得《竣工验收备案表》，同时，涉案房屋之所以迟延取得环评批复的原因与政府行为及/或提供公共服务部门行为（市政道路迟延开通使用）有关，故应全部或部分免责。我国法律法规、部门规章及地方性规定均无规定取得建设工程竣工验收备案为商品房交付的法定条件，《广州市商品房买卖合同（预售）》也没有约定将取得建设工程竣工验收备案作为商品房交付的条件，应以合同约定为准。建设工程竣工验收登记备案，并非对建设工程是否完成全部项目的竣工验收作实质性审查，更多仅仅体现在形式性审查。退一步讲，即使需要建设工程竣工验收登记备案，部分时间亦是因为政府部门行为及/或提供公共服务部门行为等不可控因素导致环评迟延并由此导致建设工程竣工验收登记备案时间迟延，故腾飞公司依法依约应全部或者至少应部分免责。特别需要说明的是，根据腾飞公司已提交的多份《关于腾飞园园区周边KS4-4道路开通使用的申请函》《建设项目环境影响登记表备案系统项目备案截图》等资料可知，鉴于腾飞园园区周边KS4-4道路开通使用的迟延，导致腾飞园取得环评批复的时间迟延，否则腾飞公司在2016年12月一般能取得环评批复，故请法院依法扣减该等因政府行为及/或提供公共服务部门行为导致取得环评批复迟延的时间，并依法认定腾飞公司不存在违约且无需支付自合同约定交付房屋之日至取得环评批复之日期间的违约金。综上所述，孙龙生的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回孙龙生的全部诉讼请求，依法维护腾飞公司的合法权益。经审理查明：2015年5月30日，孙龙生（乙方、买方）与腾飞公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售）（下称预售合同），约定：乙方所购商品房房屋地址：广州市黄埔区（原萝岗区）（中新广州知识城）中新里一街1号2001房（下称涉案房屋），约定建筑面积114.0882平方米，套内建筑面积87.2546平方米，共有分摊面积约26.8336平方米。第七条，计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米13394.58元，总金额1168739元。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，乙方不退房。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条，甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按约定的标准修复，若无法修复的则负责更换（甲方可以同等品质的材料、设备代替）。第二十四条，关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：3.不视为甲方违约，乙方应按约定时间收楼，甲方应继续完善该共用设施及附属公建配套项目。该预售合同的附件七本合同补充协议：第一条第7款约定，在甲方已具备本合同第十二条约定的交房条件（不包含取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》）及不存在影响房屋主体结构的质量问题的情况下，乙方应在甲方通知的时间内收楼（乙方因自身原因需要另外约定时间收楼的，乙方应在甲方通知的收楼时间前书面告知甲方，且甲方通知的收楼时间的最后一天视为乙方的收楼日），乙方未按通知收楼的视为乙方已在通知的时间内收楼。乙方从该日起缴纳物业管理费及公摊水电费等费用。乙方不能因为甲方未取得本合同第十二条约定的建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》及未办妥（或取得）本合同第十二条约定的交房条件的之外的任何手续或未提供本合同第十五条约定之外的任何资料（包含但不限于甲方未办妥或未取得或未提供本合同第十二条约定的交楼条件以外的其他任何手续或本合同第十五条约定以外的其他任何资料）或因甲方不具备本合同第二十三条、第二十四条的约定而拒绝收楼，甲方也不因此而承担逾期交楼的违约责任。甲方依据本合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的百分之一。第二条，关于付款的补充约定：第3款，关于银行按揭付款部分的补充约定：（1）按揭手续由乙方委托第三方按揭公司或自行办理，乙方申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准，乙方应主动及时了解按揭申请审批情况。乙方在签订本合同之日起3日内到按揭银行提交按揭申请所需的全部资料、签署银行按揭合同及有关文件。逾期未办理上述手续的则视为乙方违约，逾期30日之内，自相关约定应办理上述手续之日起至办理完毕所有银行按揭手续以及银行按揭放款所需全部手续之日止，乙方须按日向甲方支付房款总额万分之五的违约金，并同意甲方在乙方所付首期款中直接扣除，直至乙方付清所有款项及违约金为止（包括补足因支付逾期付款违约金而被扣除的金额）；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付房价款总额的30%作为违约金，该违约金可从乙方已支付的款项中直接扣除。第四条，关于不可抗力、政府行为和/或提供公共服务部门行为的约定：由于不可抗力、政府行为（包括但不限于规划变更、该商品房建设工地邻近的市政工程建设导致该商品房建造施工暂停等）和/或提供公共服务部门（包括但不限于水、电、煤气等单位）行为或甲方不可控制的其他第三方原因（如其他买受人延迟提交以下第七条所述的资料等），导致甲方出现下列情形，甲方虽经最大限度的补救仍无法避免，双方同意，甲方可以不承担由此产生的违约责任：1.不能按照约定时间交房…。腾飞公司于2015年5月30日向孙龙生开具首期款768739元《发票》，孙龙生的按揭房款400000元于2017年1月15日转入腾飞公司账户。腾飞公司抗辩称根据双方签订的商品房补充协议约定，对于孙龙生在合同约定的收楼时间后才向腾飞公司支付的剩余房款，腾飞公司在此延迟期间无需支付逾期交楼的违约责任。2016年9月14日，广州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋所在工程消防验收合格。腾飞公司另于2016年11月9日取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，于2016年12月1日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于2016年12月7日取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，于2016年12月19日与中国邮政集团公司广州市增城区邮政局签署《邮政自助信包箱布放协议》。2016年12月30日，涉案房屋所在楼幢建设工程规划验收合格，腾飞公司取得《建设工程规划验收合格证》。2017年1月20日，涉案房屋所在工程经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，腾飞公司取得《建筑工程竣工验收报告》。2017年8月3日，涉案房屋所在工程取得《关于广州知识城腾飞园中新里（1C住宅6栋）建设项目竣工环境保护验收的批复》。2017年8月29日，涉案房屋所在工程取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。腾飞公司提交广州供电局有限公司黄埔供电局于2018年5月8日签署合格意见的《客户受电工程竣工检验意见书》，及腾飞公司与供电局签署的《供用电合同（高压）》，拟证明涉案房屋所在工程已于2018年5月8日取得永久用电。腾飞公司主张其已按照试点政策要求完全履行了20kV双回路并环技术电网设计与施工等所有职责工作，完全是因政府原因等造成知识城变电站无法按时建成投入使用，导致腾飞公司无法在约定的交楼时间内向涉案住宅项目提供永久用电。为此，腾飞公司提交了《关于中新广州知识城输电工程的介绍》《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜的征询函》《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜征询函的复函》《关于广州知识城腾飞园项目申请永久用电有关问题的函》《筹建工作会议纪要》《供电方案协议》及附件、《公用电房协议》《供电方案协议》《筹建工作会议纪要》《新装4×630KVA、2×800KVA公变、1×1000KVA、1×200KVA专变项目施工设计图》《会议纪要（穗知开办会纪[2016]39号）》、《临时供电系统工程》《竣工验收资料（1-6栋建筑电气分部）》《国家发展改革委国家能源局关于规范开展增量配电业务改革试点的通知》《工程概况牌及照片》《关于广州知识城腾飞科技园开发有限公司1C住宅项目永久用电进展情况说明的申请函》及广州开发区企业建设和服务局的答复、《关于广州知识城腾飞园中新里住宅项目永久供电工程建设及申办情况说明的申请函》及广州开发区企业建设和服务局的答复等证据。腾飞公司还主张其基于保障住宅项目业主能正常用电的角度出发与考虑，已经尽力采取措施额外支付了上千万元的成本费用，并按照永久用电的费用标准收取电费，差价由腾飞公司负担，为此，腾飞公司提交《关于协调知识城重点项目供电的会议纪要（穗知开办公纪[2017]号）》《腾飞园1C开关房10KV临时供电方案》及图纸、与广州供电局有限公司签署的《供电方案（高压）》、知识城南起步区扩配套及网架情况、腾飞项目（1C）临时供电（10KV）工程合同文件、黄埔供电局出具的缴费发票、广州供电局电费通知单、宜家创生物业管理公司代收电费收据等作为证据。2018年5月22日，腾飞公司按孙龙生在预售合同中提供的通讯地址向孙龙生寄出收楼通知，邮寄单号为1047346737828，腾飞公司提供邮件查询记录显示该邮件于2018年5月23日投递成功，由本人签收。但孙龙生以涉案房屋不符合交楼条件为由一直未办理收楼手续。腾飞公司在本案中未提交编号1047346737828邮件的内件，但本院在关联案中查明腾飞公司同批次发出的收楼通知书均通知业主于2018年5月26日办理收楼手续。另查明，腾飞公司于2015年7月16日取得涉案楼盘的预售许可证。本院于2019年5月9日向广州供电局有限公司黄埔供电局发函询问涉案房屋具备永久用电的时间。2019年6月6日，广州供电局有限公司黄埔供电局作出复函称涉案房屋于2018年5月16日符合永久用电条件。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》《建设工程规划验收合格证》《建筑工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建设工程消防验收意见书》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《邮政自助信包箱布放协议》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《广州知识城腾飞园中新里（1C住宅6栋）建设项目竣工环境保护验收的批复》《客户受电工程竣工检验意见书》《商品房预售许可证》《关于中新广州知识城输电工程的介绍》《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜的征询函》《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜征询函的复函》《关于广州知识城腾飞园项目申请永久用电有关问题的函》《调查函》《复函》等书证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，孙龙生与腾飞公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。本案争议焦点为：一、关于涉案房屋是否符合交楼条件的问题;二、腾飞公司是否存在逾期交房违约行为及违约责任的问题；三、如腾飞公司应当承担违约责任，违约金的标准及计算问题。关于焦点一，涉案房屋是否符合交楼条件的问题。双方在预售合同第十二条、第十五条及附件七补充协议第一条第7款中对房屋交付条件进行了约定，而结合补充协议第一条第7款的文义，该条款对腾飞公司是否承担责任进行了补充约定，并未排除预售合同第十二条、第十五条所约定的交房条件的适用，因此涉案房屋仍应依预售合同第十二条、第十五条确定约定的交付条件，即：涉案房屋所在项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程《竣工验收备案表》，即取得工程《竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。虽然双方合同没有约定《建设工程竣工验收备案表》为交楼条件之一，但由于双方约定的交楼条件低于法定条件，故腾飞公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《建设工程竣工验收备案表》。腾飞公司应在2016年12月31日前将符合合同约定及法定条件的房屋交付给孙龙生，但腾飞公司直至2017年8月28日才取得涉案房屋所在工程的《竣工验收备案表》，涉案房屋于2018年5月16日才符合永久用电条件，因此，本院认定涉案房屋于2018年5月16日才满足合同约定的交付条件。关于焦点二，腾飞公司是否存在逾期交房违约行为及违约责任的问题。腾飞公司提出因第三方原因导致未能在约定交楼时间前取得永久用电不视为其违约并应予以免责的意见。本院认为，首先，腾飞公司作为房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，对房地产开发过程中的各种因素应有合理的预期，在签约时应考虑涉案房屋在交付时能否具备永久用电等基本生活居住的交付条件，慎重议定交付房屋的期限，承担相应的开发建设风险。从腾飞公司的答辩意见可以印证腾飞公司在签订涉案合同时就已经预见相关部门就知识城变电站建成投产时间不确定可能影响涉案房屋在交房日期之前具备永久用电的情况，但腾飞公司却将涉案房屋存在不能具备永久用电的开发建设风险直接通过补充协议第四条的约定转为由孙龙生承担，违反公平原则。同时从补充协议第四条签订的形式上看，腾飞公司对该条款的内容未采取合理的方式提请对方注意，且该条款的内容有失公允，因此该条款对双方不具有约束力。其次，即使涉案房屋无法具备永久用电并非腾飞公司的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，腾飞公司也不能以此理由免除其延期交房的违约责任。综上，腾飞公司上述主张的免责抗辩理由不成立，本院不予采纳。腾飞公司未在约定的交楼时间前向孙龙生交付符合条件的房屋，存在逾期交房的违约行为，应承担相应期间的逾期交房违约责任。关于焦点三，逾期交房违约金的标准及计算问题。预售合同第十四条约定，腾飞公司如未能按本合同约定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向孙龙生支付违约金，孙龙生不退房。而补充协议第一条第7款对逾期交房的违约金责任进行了变更及限制，即腾飞公司依据本合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的百分之一。本案中，腾飞公司逾期交房的违约事实处于持续状态，腾飞公司的违约金责任及孙龙生不能如期收房的损失持续产生，补充协议约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的百分之一，该约定有失公允且违反公平，本院依法予以调整。考虑孙龙生因腾飞公司迟延交房所受的实际损失，兼顾合同的履行情况、腾飞公司过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情按照每日总房价款万分之二的标准计算腾飞公司应当支付的逾期交房违约金。至于腾飞公司提出取得《竣工验收备案表》后的违约金计算比例应进一步大幅度调低的抗辩意见，由于腾飞公司逾期交楼的事实处于持续状态，虽然腾飞公司在取得《竣工验收备案表》之后就永久供电问题采取了相应补救措施，但该情况本院在处理涉案住宅项目其他业主诉腾飞公司的前批系列案中已进行综合考虑，并将违约金标准由每日总房价款万分之五调整为每日万分之二，故腾飞公司现提出进一步调低违约金比例的抗辩意见本院不予采纳。关于违约期间，孙龙生的按揭房款直至2017年1月15日才转入腾飞公司账户，按照补充协议第一条第1款约定，孙龙生未能在合同约定的房屋交付使用前付清全部购房款，交楼时间应相应顺延，故涉案房屋的交楼时间应顺延至2017年1月15日，腾飞公司无需承担2017年1月1日至2017年1月15日期间的违约责任，违约期间应从2017年1月16日起算。涉案房屋于2018年5月16日已符合交楼条件，腾飞公司于同年5月22日向孙龙生邮寄收楼通知，孙龙生在收到通知后应按通知的时间办理收楼手续，但其仍以涉案房屋不符合交楼标准为由拒绝收楼，该行为显属无理，因此，逾期交楼违约金应计至腾飞公司通知孙龙生办理收楼手续之日止。虽然在本案中腾飞公司未提交邮件所附的收楼通知书，但结合腾飞公司同批次发出的收楼通知书均是通知业主2018年5月26日收楼，因此，本院认为违约金可计至2018年5月26日，此后未收楼的责任由孙龙生自行承担。因此，腾飞公司应承担从2017年1月16日起至2018年5月26日止共计496日的逾期交房违约金，合计115938.9元（1168739元×0.02%/日×496日）。孙龙生超出上述部分的诉讼请求无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条之规定，判决如下：一、被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告孙龙生支付逾期交房违约金115938.9元；二、驳回原告孙龙生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2684.2元，由原告孙龙生负担73.7元，被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司负担2610.5元。原告孙龙生已经预交本案受理费，本院不予退还，被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付原告孙龙生。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  何锦培人民陪审员  张 帆二〇一九年六月二十一日书 记 员  张淳淳林婕