青海省西宁市城北区人民法院{文书名称}（2019）青0105民初1448号原告：李源(公民身份号码：×××)，男，汉族，1965年9月6日出生，青海省产品质量监督检验所干部，住西宁市城中区南大街体育巷****楼****。原告：王秀芬(公民身份号码：×××)，女，汉族，1966年12月31日出生，青海省第五建筑公司退休工人,住西,住西宁市div>委托诉讼代理人:齐远松、赵立，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。被告：青海海宏房地产有限责任公司(统一社会信用代码：×××)，住所地：西宁市城**东交通巷**银泰大厦。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。原告李源、王秀芬与被告青海海宏房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王秀芬及委托诉讼代理人赵立，被告委托诉讼代理人葛建浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李源、王秀芬向本院提出诉讼请求:1.被告履行为原告办理不动产权证书的合同义务；2.被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金5058.76元；3.判令被告向原告退还契税7780元，以上合计12838.76元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年5月10日，原、被告签订了《商品房预售合同》，约定被告将其开发的位于西宁市城北区海西路XX号九号公馆XX号楼X单元XXXX室房屋出卖给原告，合同约定房屋建筑面积为142.1㎡，房屋总价款为505876元。合同签订后，原告如约支付了房款。2016年6月25日，原告向被告指定的前期物业服务公司青海银泰物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，缴纳了物业等费并领取了房屋钥匙。同日，原告向被告缴纳了办理产权的契税7780元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于办理权属证书期限的规定：“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”根据《商品房预售合同》第十五条的约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，如买受人不退房，出卖人按已付房款价的1%向买受人支付违约金”。现房屋已交付使用达2年半之久，被告仍未办理验收备案和不动产面积实测等相关手续，致使原告购买的房屋迟迟不能办理产权证书。为维护原告的合法权益，督促被告履行合同义务，特诉至法院，请依法支持原告的全部诉请。被告辩称，对原告的第一项诉求，我方一直在为其办理不动产证做工作，并未放弃办证义务。办证需要小区整体进行综合验收，验收完毕才能办理，我公司已多次联系催促房屋实测部门，答复是房产实测小区众多，房屋实测部门工作量非常大，要求排队等安排，故我公司单方面主观上无法完成办理房产证的义务；对原告的第二项诉求，因逾期交房，原告已经对此向法院起诉，法院于2016年6月8日进行了判决，也于同年12月1日执行完毕，原告在逾期交房违约金的基础上又主张办证的违约金属于重复主张，我方不予认可；对原告的第三项诉求我方不认可，原告收房时本应缴纳契税等费用，但因我方违约逾期交房，故将该费用直接从违约金中进行抵扣并开具收据，我们并未单独收取这一项费用，原告的延期交房案件已经完结，不应再次主张，请求法院驳回请求。原告为主张其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1.原、被告签订的《商品房预售合同》，拟证明原、被告存在房屋买卖合同关系，是计算违约金的依据，合同第15条约定了关于产权登记的违约责任，且明确约定，房屋建成并竣工验收后180日之内办理初始登记，完成初始登记后，双方共同办理房屋所有权证，那么房屋建成并竣工验收，应当视为单体房屋建成并竣工验收，关于具体办理产权证的时间应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于逾期办证的期限，也就是90天的规定；2.商品房购房发票，拟证明原告向被告缴纳了全部购房款505876元；3.契税票据一张，拟证明原告向被告缴纳契税7780元，被告长期持有原告契税但未办理房产证，应予退回的事实。4.由本院向我方发出《调查令》，我方调取的《西宁市消防救援支队和海湖新区管委会情况说明》各一份以及《调查情况汇报》，拟证明目前该单位未达到消防验收标准，无法进行消防验收以及“因海宏房地产有限责任公司未提交测绘竣工报告及相关资料无法验收”，说明未能进行综合验收的原因和无法办证的原因不在于政府,而在于被告自身。被告的质证意见为：对证据1合同的真实性无异议，证明方向不予认可，办证的责任不在于我方；对证据2购房发票的真实性无异议，虽然原告的契税发票未提交，但通过我们的记录能反映是因为我们有违约，后期办理无需缴纳契税,我公司同意从违约金进行抵扣，这些契税款原告都未缴纳，故对于款项是原告缴纳的不予认可。证据3对于西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》和西宁市海湖新区管理委员会在《调查令》上的回复，两份证明的真实性无异议，证明方向不予认可，我公司之所以没提交测绘报告，是因为实测部门未进行实际测量，影响了之后的验收；消防验收是整体的验收，要全部验收完才能给出结果。被告为支持其抗辩意见，向法庭提交如下证据：1.西宁市城北区人民法院（2016）青0105民初106号民事判决书，拟证明对于契税问题，法院判决书上已对违约金进行判决，对于本案诉求要求退还契税，我方认为存在重复诉讼，无事实和法律依据；2.业主签字确认的情况说明、财务登记，拟证明原告缴纳的契税已与逾期交房违约金进行抵扣；3.工程竣工报告，拟证明双方签订合同约定，房屋验收合格即可交房指的是该套房屋；4.楼号变更明细，拟证明有关部门在工程竣工报告中对楼号进行了变更的事实。原告的质证意见为：证据1判决书中认定的属于逾期交房的违约金，现在主张的是逾期办证的违约金，契税是否已经抵扣，以执行局最后的执行结果为准。证据2的真实性有异议，该材料源自于被告单方内部资料，没有原告签字确认等事项，也没有记录人，不知是何人起草且有明显涂改迹象。但关于契税是否属于抵扣的问题，以法院执行局统计的数额结果为准。证据3的真实性无异议，但与本案无关联性，本案的焦点是逾期办证及违约责任，该证据与原告提交的证据3相互印证，被告完成五方验收后应当上报委托测绘院做竣工测绘报告，但被告一直未做.对证据4无异议。庭审后本院调取了本院执行的（2016）北法执字第565号案卷，卷中的《执行标的一览表》和《执行案款收据（二）》显示在执行（2016）青0105民初106号《民事判决书》过程中，被告应支付李源、王秀芬的违约金44668.85元及诉讼费1357元，合计46025.85元。李源、王秀芬于2016年11月24日实际领取执行款34618.75元，其余执行款11407.1元用于抵扣契税、维修基金、有线电视接口费、及物业费。经原、被告对本院的（2016）北法执字第565号案卷材料进行质证，双方均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原、被告于2013年5月10日签订《商品房预售合同》，合同主要约定：一、买受人所购商品房为城北区海西路61号11号楼1单元1053室，预测建筑面积142.1平方米；二、房屋价款为总金额505876元；三、交付期限在2014年10月30日前，交付条件：经验收合格；四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；五、产权登记：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。2015年7月6日，被告又与原告对被告延期交房违约金赔付签订了《银泰九号公馆补充协议》。原告于2016年向本院起诉被告，要求支付延期交房违约金，经本院审理，于2016年6月8日作出（2016）青0105民初106号民事判决书，判决被告给付原告违约金44668.85元。本院在执行该民事判决书过程中，海宏公司应支付原告李源、王秀芬的违约金44668.85元及诉讼费1357元，合计46025.85元。2016年11月24日李源、王秀芬实际领取执行款34618.75元，其余执行款11407.1元用于抵扣契税、维修基金、有线电视接口费及物业费。根据双方的诉辩主张及举证、质证意见，归纳争议焦点为：一、原告主张被告履行办理不动产权证书合同义务以及承担逾期办证违约金的诉讼请求是否成立；二、原告主张被告向原告退还契税的诉讼请求是否成立。一、关于原告主张被告履行办理不动产权证书合同义务以及承担逾期办证违约金的诉讼请求是否成立问题。原告认为，自房屋交付使用至今2年半之久，被告未办理验收备案、未进行不动产面积实测等，致使原告所购房屋迟迟不能办理产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条的规定和《商品房预售合同》第15条的约定，并提供《依据〈调查令〉调查取证情况汇报》、西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》和西宁市海湖新区管理委员会在《调查令》上的回复作为证据，认为未能进行综合验收和无法办证的原因在于被告自身，应该竣工一期就该办理一期而非等小区整体开发完成后才办证。本院认为，首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，由于被告申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于被告开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。而原告依《调查令》调查取得的两份《说明》，仅证明被告未能向规划局提交测绘竣工报告，以及消防方面未达到消防验收标准，无法进行消防验收的结果，并不能直接证明被告已具备了提交测绘竣工报告的前提条件，因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明原、被告约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，被告亦不存在逾期办证违约的问题。故对该证据不予采信，对原告要求被告履行为原告办理不动产权证书的合同义务及支付逾期办理产权登记的违约金5058.76元的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。二、关于原告主张被告向原告退还契税的问题。首先，原告提出以现金方式交纳了契税，被告辩解出具收据时原告并未实际交纳契税，而是从违约金中抵扣了契税。根据本院执行案卷中的执行案款收据明确显示原告的契税是从违约金中抵扣的，与被告意见相符。因此，本院对原告提出以现金方式交纳契税的诉讼意见不予采纳，本院确认原告的契税收据中载明的款项系被告从违约金中抵扣交纳的事实。其次，《商品房预售合同》中约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。原、被告在执行中协商一致，被告从违约金中扣收了原告的契税，应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为原告办理不动产权证书。因目前尚不具备办证的客观条件，被告无法完成初始登记。原告亦无证据证明被告存在主观上不愿为原告等购房人办证的违约情况。故原告要求被告退还契税7780元的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李源、王秀芬的全部诉讼请求。本案诉讼费121元，本院已减半收取61元，由原告李源、王秀芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 吕彩红 二〇一九年六月十日书记员 刘 尧附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1本解释所称的商品房买卖合同、是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。