广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0122民初718号 原告：广西福珑房地产开发有限公司，住所地：南宁市武鸣区城厢镇红岭社区东鸣北路**福瑞中央公园**，统一社会信用代码：91450122MA5MW2T51F。 法定代表人：覃秋燕，总经理。 委托诉讼代理人：王国恒，广西新鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆恒坤，广西新鸣律师事务所律师。 被告：南宁市武鸣区城厢镇灵源村第八生产队，，住所地：广西南宁市武鸣区城厢镇灵源村 代表人：陆桂秋。 委托诉讼代理人：李坚东，广西胜涛律师事务所律师。 原告广西福珑房地产开发有限公司与被告南宁市武鸣区城厢镇灵源村第八生产队土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王国恒、陆恒坤，被告代表人陆桂秋及委托诉讼代理人李坚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告分别于2018年9月17日、2018年9月28日签订的《三产用地租赁联营框架协议》、《三产用地租赁及联营合同》；二、判令被告双倍返还原告合作定金人民币400000元；三、判令被告退还原告青苗补偿费人民币232050元；四、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2018年9月17日，原、被告双方签订的《三产用地租赁联营框架协议》，约定：被告将其名下坐落于武鸣氮肥厂宿舍后面约30亩的一宗三产用地出租20年给原告建设、经营；租赁期满后原告将在该地块的投入作为出资，双方共同联营该地块30年；原告向被告支付租赁联营合作前期工作定金200000元。为进一步明确权利义务，双方于2018年9月28日签订《三产用地租赁及联营合同》，进一步约定：被告将其名下坐落在氮肥厂宿舍后面约21.18亩的一宗三产用地出租20年（2018年10月13日起至2038年10月12日期间）给原告建设、经营使用；租赁期满后原告将在该地块的投入作为出资，双方共同联营该地块30年（2038年10月13日起至2068年10月12日止）；鉴于该地块尚未办理《土地使用权证》，故前三年为原告的土地使用优惠期，租金为每年每亩3000元；优惠期结束后租金按每年每亩10000元计付，每5年为一个周期，每一个周期的年租金在上一个周期年租金的基础上递增10000元作为租金或联营分红（前20年为租金，后30年为联营分红）；被告无条件协助原告办理该地块建设应具备的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》、《建设项目选址意见书》；若被告有存在根本违约行为的，应支付违约金并赔偿原告的损失；此外，双方对其他事项亦作了明确约定。2018年9月19日，原告向被告支付合作定金200000元；2018年9月28日，原告向被告支付青苗补偿费232050元。2018年9月底，原告办理合同项下地块的土地使用权等证件时，却被武鸣区国土资源局告知：案涉三产用地不能进行任何形式的开发建设，因为武鸣区人民政府已经与被告解除2003年3月19日签订的《征地附加协议书》；而且在2018年9月10日南宁市武鸣区人民政府形成【2018】4号《协调会议纪要》上，案涉的三产用地已被重新调整另行安置。原告认为，原、被告分别于2018年9月17日、2018年9月28日签订的《三产用地租赁联营框架协议》、《三产用地租赁及联营合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格履行合同义务；原告已经履行支付定金及青苗补偿费义务，但被告故意隐瞒《征地附加协议书》已经解除，案涉土地已经不属于三产安置地的事实，导致原告无法实现合同目的，已构成根本违约，《三产用地租赁联营框架协议》、《三产用地租赁及联营合同》应予以解除；此外，根据《三产用地租赁及联营合同》第七条的约定，原告有权解除合同并追究被告相应违约责任；根据《中华人民共和国合同法》第115条“当事人可以依照担保法的规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，原告有权要求被告双倍返还已收的定金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 原告提交以下证据：1.《三产用地租赁联营框架协议》、身份证复印件、收据、网上银行电子回单；2.《三产用地租赁及联营合同》；3.小组会议纪要、会议签到表；4.青苗补偿费领取表及视频光盘；5.《征地补偿、安置协议书》、《征地附加协议书》及图纸、《青苗补偿协议书》；6.《征地补偿和安置协议书》；7.《征地附加协议书》；8.《协调会议纪要》。以上证据拟证明原、被告就案涉三产用地确立租赁及联营的权利义务关系，原告已经支付定金、补偿费用，原被告双方约定的租赁及联营合同项下土地来源及性质，及案涉土地现已不属于三产用地等。 被告辩称：一、被告不同意解除合同。原、被告于2018年9月17日签订《三产用地租赁联营框架协议》、2018年9月28日签订《三产用地租赁及联营合同》，被告已经按照合同的约定履行，出租土地给原告，原、被告不能按照合同约定办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》和《建设项目选址意见书》，不是被告的过错，而是政府行政不作为造成，被告不同意解除。二、原告没有证据证明《征地附加协议书》已经解除。2018年9月10日【2018】4号《南宁市武鸣区人民政府协调会议纪要》不是法律文件，而是一种行政协调文件，不具有法律强制效力。首先，《征地附加协议书》的当事人是被告和武鸣自然资源局，武鸣区政府不是合同一方当事人，无权解除该协议，事实上会议纪要第四条关于调整灵源村8组和10组部分个人“三产”安置用地问题，只是一项协调建议。该条协议内容是：在灵源村8组同意解除2003年3月19日签订的《征地附加协议书》第一款“在党校旧大门至氮肥厂集体土地安置62套宅基地”的相关系协议的前提下，原则同意将原安排的灵源村10组宁武路南面29-40号个人三产（共12间）调整到城西“三产”安置地B区93-104号；原则同意将原安排的灵源村8组宁武路南面41-48号个人三产（共8间）调整到城西“三产”安置地B区171-174号、C区151、152号和179、180号。该协议还提到，在灵源村8组同意解除2003年3月19日签订的《征地附加协议书》第一款“在党校旧大门至氮肥厂集体土地安置62套宅基地”的相关系协议的前提下，原则同意三产用地作相应调整。该条准确理解是：如果灵源八队同意解除合同《征地附加协议书》的第一款，则三产用地作相应调整。但纪要并没有强令灵源八队一定要解除合同。所以从《南宁市武鸣区人民政府协调会议纪要》相关内容看，根本不是原告所理解的政府已经通过行政命令解除了被告与武鸣区自然资源局签订的《征地附加协议书》。三、因《征地附加协议书》至今有效，被告不可能存在故意隐瞒《征地附加协议书》已经解除的情况。原告诉称被告故意隐瞒《征地附加协议书》已经解除，这种说法是错误的。被告在履行合同中始终坚持诚实信用原则，不存在隐瞒的情况，倒是原告没有按照合同约定支付50万元定金（土地租赁费）的义务，违背了诚实信用的原则。被告没有隐瞒，没有参加2018年8月31日武鸣区征地拆迁工作指挥部协调会，不知道会议纪要的内容。会后政府部门也没有通报被告会议纪要内容。武鸣区自然资源局没有找过被告协商解除《征地附加协议书》，也没有起诉要求解除《征地附加协议书》。被告直到原告起诉时才知道政府有解除该协议的意向，但到目前为止这仅仅是意向。被告与武鸣区国土资源局（武鸣区自然资源局前身）签订的《征地附加协议书》是双方真实的意思表示，有关的约定是武鸣区政府征用被告的集体土地必须依法应当留给被告用于发展第三产业的集体土地的约定，该协议书直到现在都仍然有效，在武鸣区自然资源局没有通过法律途径解除之前，政府不能单方随意解除。在《征地附加协议书》没有解除的情况下，被告不可能隐瞒原告《征地附加协议书》已经解除。四、原告因违约在先无权要求返还20万元押金，被告没有义务双倍返还押金（订金）。首先，原告违约在先，没有按照《三产用地租赁及联营合同》第六条第（二）款第1点的约定支付被告50万元的定金（土地租金）。其次，原告支付被告的20万元不能认定是定金，因为被告提供的2018年9月18日支付原告的电子回单在用途一栏中注明该款项属于灵源三产用地押金，还有2018年9月18日被告出具给原告的收据注明该款项属于三产用地租赁联营订金，原告对此没有异议。最后，被告在履行合同过程中根本不存在违约行为，合同不能实际履行不是被告的过错，而是政府行政不作为造成，在被告没有违约的情况，无论如何都不可能适用定金罚则。五、青苗补偿费不应由被告承担。《三产用地租赁及联营合同》中没有任何条款约定指明青苗补偿费归是灵源八队所有，事实上原告支付的青苗补偿费没转账给被告，从签名和录像看，是原告直接支付给八队的各家农户。如果原告要求返回，要求返回的对象应是签名领取青苗补偿费的各家农户，他们是实际受益人，被告没有收到分文青苗补偿费，原告要求被告返还青苗补偿费没有事实依据和法律依据。六、被告请求法院向武鸣区自然资源局查明以下事实：被告是否参加了2018年8月31日武鸣区征地拆迁工作指挥部协调会，武鸣区自然资源局是否已经告知被告2018年9月10日【2018】4号《南宁市武鸣区人民政府协调会议纪要》的相关内容，武鸣区自然资源局是否和被告协商解除《征地附加协议书》，或者已经起诉解除《征地附加协议书》，查明《征地附加协议书》是否真的解除。若查明上述问题，就可以确认被告是否违约。 被告未提交证据。 在本案审理过程中，本院依申请到南宁市武鸣区国土资源局调取政府解除与被告灵源八队于2003年3月19日签订的《征地附加协议书》并另行安排新的三产安置地的相关材料，但南宁市武鸣区自然资源局答复目前没有这方面的材料。后又到南宁市武鸣区征地办了解、调取上述材料，南宁市武鸣区征地办答复上述《征地附加协议书》目前没有解除。 经审理查明：2003年3月19日，武鸣县国土资源局（现变更为南宁市武鸣区国土资源局）与被告签订了《征地补偿、安置协议书》，约定武鸣县国土资源局征用被告位于“那龙”的集体土地作为南宁市工商干部管理培训中心扩大建设用地，集体土地面积共31.56亩，其中：水田12.33亩，旱地（菜地）12.33亩，林地2.85亩，鱼塘4.05亩；上述面积31.56亩的土地补偿费、安置补助费及青苗补助费的计算办法按统价综合补偿（统价含土地补偿费、安置补助费、青苗补助费），水田共32.0580万元，菜地共46.8540万元，鱼塘共18.2250万元，林地共5.7万元，鱼塘青苗另行与涉及承包户签订补偿协议，涉及煤渣砖加工厂及坟墓地上物搬迁由甲方与设计户另行签订拆迁补偿协议。同日，双方就征地后的被告生活出路问题再签订《征地附加协议书》，约定武鸣县国土资源局根据县城规划在县党校大门至氮肥厂过磅处左侧属被告的集体土地上，允许被告按县城规划安置62套宅基地。同日，双方还就征地范围内涉及灵源八队的地上青苗补偿事宜另行签订《青苗补偿协议书》，约定武鸣县国土资源局应付被告青苗补偿款合计29992元。 2010年6月30日，武鸣县城厢镇人民政府（现变更为南宁市武鸣区城厢镇人民政府）与被告签订《征地补偿和安置补助协议书》，约定武鸣县城厢镇人民政府征收被告位于土名“汪穷”、“枯楝”、“马路”、“福望”等集体土地作为建设用地，双方共同确认征收的集体土地面积共71.38亩，其中：水田11.55亩，旱地3.41亩，菜地43.69亩，鱼塘5.31亩，园地7.42亩；并约定按以下土地补偿费和安置补助费的标准及计算办法给予补偿：水田共35.343万元，旱地共8.7296万元，菜地共169.5172万元，鱼塘共15.93万元，园地共21.3696万元，以上共计250.8894万元，青苗及地上附着物的补偿费由武鸣县城厢镇人民政府另行与涉及承包户签订青苗补偿协议。同日，双方就安排“三产用地”等有关问题再签订《征地附加协议书》，约定关于“三产用地”安排问题：总安置82间宅基地，（1）在土名“间针”沿武宁公路安置28间沿街宅基地，（2）其余不足的54间异地安置，由城厢镇人民政府根据有关安置政策，于2年内在体育场范围内规划安排具有一定商业使用价值的“三产用地”，并协助灵源八队办理建房手续。 2018年9月10日，南宁市武鸣区人民政府主持召开2018年南宁市武鸣区征地拆迁工作指挥部协调会，并形成【2018】4号《2018年南宁市武鸣区征地拆迁工作指挥部协调会会议纪要》，会议形成：“在（即本案被告）同意解除2003年3月19日签订的《征地附加协议书》第一款‘在党校旧大门至氮肥厂集体土地安置62套宅基地’的相关协议的前提下，原则同意将原安排的灵源村10组宁武路南面29-40号个人三产（共12间）调整到城西‘三产’安置地B区93-104号；原则同意将原安排的灵源村8组宁武路南面41-48号个人三产（共8间）调整到城西‘三产’安置地B区171-174号、C区151、152号和179、180号”。 2018年9月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《三产用地租赁联营框架协议》，约定甲方名下的三产用地一宗，占地面积约为30亩，位于武鸣氮肥厂宿舍后面；由甲方以租赁的方式将该宗土地以及该宗土地上的建筑物和附属设施出租给乙方经营使用；租赁期满后，甲方以该宗土地作为联营出资，乙方以在该地块已投入的资金及投入作为出资，共同对该宗土地进行继续联营，租赁期及联合经营期限共为50年，租赁费及联合经营分红款为10000元/亩/年；甲方给予乙方3年的土地使用优惠期，即乙方在土地使用优惠期中使用该宗土地的，乙方向甲方支付的土地租赁使用费按3000元/亩/年进行计算；优惠期结束后，按10000元/亩/年计算，并按每5年在租赁总费用上递增1万元的方式计算租赁费用或联营分红，待甲乙双方签订三产用地联营租赁协议时再详细约定；乙方支付租赁联营合作前期工作定金200000元，甲方收到乙方定金后，须按照《村民委员会组织法》等有关法律规定就本框架协议签订的事项、内容等全部告知其全体村民，并按照法定程序召开全体村民会议就本项目合作协议的签订、履行、法律后果等内容进行合法表决等工作；如甲方在2018年11月16日前不能顺利完成约定的租赁及联谊事项，甲方无条件须按乙方已交纳定金的五倍数额赔偿给乙方。 2018年9月18日，原告向被告转账支付200000元，银行电子回单记载款项用途是“灵源三产用地押金”。同日，被告向原告出具一份收据，载明：“兹收到广西福珑房地产开发有限公司（甘英花）交来三产用地租赁联营订金（以银行转账凭证为证）¥200000元。” 2018年9月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《三产用地租赁及联营合同》，约定：“一、租赁及联营的三产用地位置、地址、面积。甲方名下的三产用地一宗，位于南宁市武鸣区城厢镇灵源村第八生产队（武鸣氮肥厂宿舍后面）。该宗土地占地面积为21.18亩（14120.07平方米）（具体面积以该地权属证书规定的国家规划定点蓝线、红线图并核发的土地证上的使用面积为准）。二、租赁及联营方式。甲乙双方协商一致，由甲方以租赁的方式将该宗土地出租给乙方经营使用。租赁期满后，甲方以该宗土地作为联营出资，由乙方以在该地块已投入的资金及投入建设的建筑物和附属设施作为出资，与甲方共同对该宗土地进行联营，联营期间由乙方自行独立开发管理及经营，甲方收取固定收益分红。三、租赁及联营期限。租赁期及联合经营期限共为50年，其中自本合同签订之日起20年由甲方将该宗土地租赁给乙方进行经营使用，为租赁期；自本合同签订之日起第21年至50年为联合经营期。即从2018年10月13日起至2038年10月12日共20年为租赁期；从2038年10月13日起至2068年10月12日共30年为联营期。四、土地交付。甲方在签订本合同后15日内，应向乙方交付该宗土地。土地交付时，双方应制作书面的交付文件，交付时间以书面交付文件记载为准。五、双方的收益分配、递增幅度、税费承担、土地征收补偿归属。（一）由于该宗土地甲方尚未取得土地使用权证，甲乙双方约定，甲方给予乙方3年的土地使用优惠期，即乙方在土地使用优惠期中使用该宗土地的，乙方向甲方支付的土地租赁使用费按3000元/亩/年进行计算。3年土地使用优惠期结束后，乙方租赁该宗土地的租赁使用费或联营分红10000元/亩/年计算，并按每5年为一个周期，每个周期的租赁费用在上一个周期的基础上递增1万元的方式计算租赁费用或联营分红。具体的支付方式及计算如下：1、第一个5年（包含优惠期3年），土地使用优惠期3年期间即自2018年10月13日起至2021年10月12日止，乙方按每亩每年3000元的标准向甲方支付土地租赁使用费，年支付租赁使用费为63540元；自2021年10月13日起至2023年10月12日止，乙方按每亩每年10000元的标准向甲方支付租赁使用费，年支付租赁使用费为211800元；2、第二个5年，即自2023年10月13日起至2028年10月12日止，每年支付租赁使用费为221800元；3、第三个5年，即自2028年10月13日起至2033年10月12日止，每年支付租赁使用费为231800元；4、第四个5年，即自2033年10月13日起至2038年10月12日止，每年支付租赁使用费为241800元；5、第五个5年，开始进入联合经营期，即自2038年10月13日起至2043年10月12日止，每年支付联营分红款为251800元；6、第六个5年，即自2043年10月13日起至2048年10月12日止，每年支付联营分红款为261800元；7、第七个5年，即自2048年10月13日起至2053年10月12日止，每年支付联营分红款为271800元；8、第八个5年，即自2053年10月13日起至2058年10月12日止，每年支付联营分红款为281800元；9、第九个5年，即自2058年10月13日起至2063年10月12日止，每年支付联营分红款为291800元；10、第十个5年，即自2063年10月13日起至2068年10月12日止，每年支付联营分红款为301800元。（二）租赁使用费及联营分红款支付时间及方式：甲方按本合同第四条之约定向乙方交付该宗土地之日，乙方开始向甲方支付土地租赁使用费或联营分红款，支付方式为每年支付一次（以后每年的支付时间为首次支付日的对应日）……乙方将土地租赁使用费或联营分红款汇到甲方指定的账户，即视为甲方收到乙方所付款项，甲方收到乙方支付的款项后，应向乙方出具正式的发票或收据。六、双方权利义务：（一）甲方权利义务：1、甲方应按时交付土地，并在交付土地拆除该宗土地的所有建筑物及其附属设施，拆除费用由甲方承担。2、甲方在本合同签订之日起无条件协助乙方完成三产用地建设应具备的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》和《建设项目选址意见书》，即‘三证一书’的完善工作由甲方无条件协助乙方办理，确保该宗土地的建设不存在行政审批上的任何瑕疵和问题……10、甲、乙双方同意以甲方名义办理该宗第三产业用地的相关报建手续，办理三产用地报建的费用及办理土地证等各项费用由乙方负责。11、因建设需要向有关部门办理相关手续的，办理费用由乙方负责。以上办理该项目所有相关手续原件和票据均由乙方保管，以便用于乙方办理各项事项使用。合同期间如果乙方还需要使用其他票据或新增办理相关手续，甲方要积极配合乙方办理……15、甲方负责支付完毕该宗土地上所有的青苗补偿费用，补偿费用由甲方负责……（二）乙方权利义务：1、合同签订后，乙方需向甲方支付伍拾万元的定金，土地交付使用三年后该定金则转变成土地租赁使用费支付给甲方……七、违约责任：（一）如有下列情形之一的，视为甲方根本违约，自违约行为发生之日起三日内甲方应将原收取乙方的全部款项予以退还，并按与之同等的金额十倍向乙方支付违约金，同时还应承担乙方为处理本纠纷所指出的包括但不限于诉讼费、诉讼财产保险费、律师费等全部费用：1、因甲方原因或者甲方村民原因，导致乙方未能按三产用地性质开发；2、因甲方或者甲方村民、甲方相邻单位、个人原因，阻挠乙方开展项目施工，导致乙方未能正常开工建设的；3、甲方未按时交付土地的；4、甲方未及时配合乙方向相关行政部门、单位递交、出具相应资料的；5、因甲方违反本合同任一约定的；6、因甲方原因致使乙方未能实现本合同目的的。（二）乙方违约责任。乙方不按时支付土地租金或者联营分红款的，逾期超过半年应支付甲方当期收益两倍的金额。八、合同解除和终止：1、合同期满；2、不可抗力，如：：地震水灾、战争、自然灾害等；3、双方协商一致解除合同；4、乙方行使合同法定解除权、约定解除权”。当日，原告即向被告村民支付了青苗补偿费共计232050元，被告至今未向原告交付案涉土地。 本院认为，原、被告经自愿协商签订《三产用地租赁联营框架协议》、《三产用地租赁及联营合同》，约定由被告将其土地交付给原告租赁经营20年，后再和被告联合经营30年（2038年10月13日起至2068年10月12日），协议及合同还约定了双方之间的其他权利义务，包括联营期间由乙方自行独立开发管理及经营，甲方收取固定收益分红等。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原、被告虽然约定了30年的联营期，但双方约定的权利义务不符合法律规定的联营构成要件，其性质应为名为联营、实为租赁，已违反上述法律规定，故《三产用地租赁联营框架协议》、《三产用地租赁及联营合同》中关于20年租赁期满后再联营30年的条款无效，其他部分没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按该约定履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告诉称政府已经与被告解除2003年3月19日签订的《征地附加协议书》，案涉的三产用地已被重新调整另行安置，但没有证据证实；同时，本院依申请向有关部门调查，也没有调取到相关材料，故原告应对此承担举证不能的不利后果，原告以此为由解除合同，请求判令被告返还定金和赔偿损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告广西福珑房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费10121元，由原告广西福珑房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  赵剑冰 人民陪审员  谭庆仁 人民陪审员  李志明 二〇一九年六月十二日 法官 助理  陈文珊 书 记 员  韦榕榕