广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初3698号原告：李炜娟，女，1974年8月30日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：吴斌，广东新健达律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码91440605055345436N。负责人：童绍洪。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区西南街健力宝南路**第**（1）-（2）轴，统一社会信用代码91440607730468078B。法定代表人：童绍洪。原告李炜娟与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴斌到庭参加诉讼。两被告经本院传票传唤，没有到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与宝盈大沥分公司于2013年4月18日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；2.两被告退还无效部分的物业出让金132965元、物业管理按金3000元、转让手续费2000元予原告；3.两被告支付以137965元为本金从2019年1月23日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告；4.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：被告宝盈公司是位于佛山市南海区的“宝盈广场”项目的开发商，被告宝盈大沥分公司是其分公司。2012年初，两被告对外宣传项目是“广佛黄金走廊”、“十年回本100%”、“稳赚投资、带租约发售”、“原天河城运营管理团队管理”等。原告轻信其承诺，于2013年4月18日与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》，约定被告宝盈大沥分公司将其项目编号为首层街区1座24号商铺（以下简称涉案商铺）的物业使用权以436888元的价格出让给原告，并委托物业管理公司进行招商、装修、经营以及管理。同日，原告与悦心公司签订《委托经营管理合同》，由悦心公司对上述物业进行经营管理并支付租金。上述合同签订后，原告支付了物业出让金436888元、物业管理按金3000元、转让手续费2000元。但悦心公司经营管理混乱，且拖延给付租金、单方降低租金标准。原告多次与其沟通未果。涉案《物业使用权出让合同》约定的租赁期限实际为28年9个月，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权出让合同》所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效。因此，被告宝盈大沥分公司依法应退还原告支付的出让金132965元、物业管理按金3000元、转让手续费2000元，以及上述款项自支付之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。被告宝盈公司作为被告宝盈大沥分公司的总公司，依法应对上述债务承担共同清偿责任。原告为维护自身的合法权益，故起诉。两被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、两被告企业信用信息公示复印件各1份，用以证明各方主体身份适格；2.《物业使用权出让合同》原件1份，用以证明原告与被告宝盈大沥分公司订立了物业使用权出让合同，合同约定被告宝盈大沥分公司将涉案商铺的使用权出让给原告；3.收据原件3份，用以证明原告已支付合同约定的使用权价款及按金、手续费。本院出示如下材料:1.（2018）粤0605民初18845号民事判决书及其生效证明各1份。两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告的证据1，来源合法，客观真实，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据2、3，均有原件，两被告亦未到庭提出异议，本院对其真实性予以确认；3.本院出示的材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2010年10月29日，案外人佛山市南海区大沥镇凤池村西边股份经济合作社（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2012年7月12日，被告宝盈公司出具一份收据，确认收到原告支付涉案商铺转让手续费2000元。2013年4月17日，被告宝盈大沥分公司出具两份收据，确认收到原告支付涉案商铺投资款436888元、物业管理按金3000元。原告持有一份《物业使用权出让合同》，载明出让方（甲方）为被告宝盈大沥分公司，受让方（乙方）为原告，签订日期为2013年4月18日，约定甲方将位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈国际广场项目编号为首层街区1座24号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为18.87平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2033年4月18日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2013年7月1日起享有受让物业的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金436888元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方选聘的物业管理公司进行招商、装修、经营及管理。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费。乙方如需将该物业使用权转让给他人，在符合甲方相关规定时，必须向甲方提出书面转让申请，并缴纳物业转让手续费按建筑面积计算每平方米70元给甲方；如乙方符合转让规定，转让行为所产生的全部费用由乙方或新的受让方承担。等等。该合同附有涉案商铺所在位置平面图。另查明，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝盈广场A区经竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。本院认为，原告提供的《物业使用权出让合同》、收据形成证据链，足以确认被告宝盈大沥分公司与原告签订了《物业使用权出让合同》。《物业使用权出让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，故原告与被告宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2013年4月18日至2033年4月18日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10516天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限为10516天，原告所支付的物业使用权出让金、物业管理按金、使用权转让手续费应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金、物业管理按金及使用权转让手续费134927.95元{（436888元+3000元+2000元）×[（10516天-20年天数7305天）÷10516天]}，原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。涉讼合同部分无效，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告宝盈大沥分公司以134927.95元为本金从原告主张权利之日即2019年2月21日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，超出部分本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司的债务承担责任。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认李炜娟与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年4月18日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金、物业管理按金及使用权转让手续费134927.95元予李炜娟；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以134927.95元为本金从2019年2月21日起至上述判决第二项实际履行日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予李炜娟；四、驳回李炜娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3059.3元，减半收取计1529.65元（李炜娟已预交），由李炜娟负担30.37元，由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担1499.28元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。李炜娟已预交的1499.28元，自本判决发生法律效力后，经李炜娟向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年六月二十八日书记员  邓洁婷