广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1202民初600号 原告：河池市铁达物业管理有限公司，住所地：河池市城东新区任香路金玉苑******房，统一社会信用代码：91451200099457093A。 法定代表人：成鸿敏，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘顺舟，该公司员工。 被告：满树，男，汉族，1982年8月19日生，户籍地：广西河池市金城江区，现住所：河池市金城东路。 被告：杨少娟，女，汉族，1990年2月16日生，户籍地址。 二被告共同委托诉讼代理人：韦津津，广西兰盛律师事务所律师。 原告河池市铁达物业管理有限公司与被告满树、杨少娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘顺舟、二被告的委托诉讼代理人韦津津到庭参加诉讼。因原告在举证期限届满后申请提交新的证据，本案依法办理延期审理一个月期间的审批手续。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳2017年1月至2018年12月31日物业管理费3844.14元；2、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金10477.89元（按照每日千分之七计付至原告交清全部物业管理费之日止，暂计至2018年12月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告系原告所管理的成源华府小区的业主。河池市铁达房地产有限公司与原告签订《物业托管协议》，全面委托原告对成源华府住宅小区进行物业管理。协议约定，原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1元/月/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应按欠费金额×逾期天数×7‰的标准向原告支付违约金。协议生效后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未依约缴纳物业管理费，自2017年1月至2018年12月，被告共欠物业管理费3844.14元、滞纳金10477.89元，经原告书面及上门催缴，被告均拒绝缴纳。被告拒不缴纳物业费的行为已经违反合同的约定，也损害原告及其他业主的合法权益，原告为此提起本案诉讼。 二被告辩称，一、被告提供的物业管理服务未达到合同约定的标准，其无权要求业主承担100%的物业管理服务费。根据《前期物业服务合同》第四条的约定，原告提供的前期物业管理服务包含九项内容，合同第五条也对物业服务质量标准进行了明确的约定，其中包括：1、指定专人负责清扫保洁，保持小区内的清洁卫生保持良好状态；2、停车场内电动车和车辆停放整齐有序，保持车辆停放合理；3、实行24小时保安巡查制度，以确保业主人身财产安全；4、对外来人员实行登记制度等等。在合同履行过程中，小区的实际情况却是垃圾遍地堆放、无人管理和及时清理；业主的电动车频繁被盗，物业安保形同虚设；车辆随意停放，甚至有车辆任意停在私家车位或消防通道无人管理；外来人员随意进出，小广告随处乱贴等。小区的业主多次就上述等问题向原告反映情况并要求改进物业服务质量，但原告均诸多推诿，毫无解决问题的诚意。因此，原告作为物业管理企业，在其提供物业服务的过程中，并未严格按照合同的约定履行物业服务义务，其服务质量也未达到合同所约定的标准，存在一定的违约行为，被告作为业主可以拒绝在原告提供达到符合合同标准的服务前支付物业费，或是拒绝支付100%的物业费；二、对原告主张的物业管理费、电梯维保费、专项维修基金金额没有异议。对原告主张的代收垃圾清运费有异议，该费用的收取单位是河池市环卫部门，原告属于代收行为，故原告没有资格提起民事诉讼请求被告支付该项费用。对原告主张的公摊水电费有异议，原告提供的证据不足以证明应收公摊水电费的数额，故对原告主张的公摊水电费的真实性和数据来源均有异议；三、原告主张的滞纳金过高，依法应予以降低。如合同第一条所述，原告存在违约行为，其向被告主张支付滞纳金无事实及法律依据，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，双方虽然在合同中对滞纳金进行了约定，但该约定明显过高，本案的违约所造成的损失最多也只是银行利息的损失，故请求人民法院按照银行同期存款利率对滞纳金进行调整。另外，合同仅对物业管理费及公摊水电费约定了违约金，未对代收垃圾费、专项维修基金进行违约金的约定，故原告不同意支付该费用的违约金。综上，原告认为，被告作为一家提供物业管理服务的公司，首先应提供符合合同约定的服务，才有权向业主收取相应的费用，而不是不顾业主的利益是否受损，发生诸多问题时采取推诿、逃避的方式解决。因此，原告在本案中的主张缺乏事实以及法律依据，依法应予以驳回。 综合全案证据及法庭调查，本院确认以下法律事实：原告铁达物业成立于2014年5月9日，经营范围为物业管理服务、物业信息咨询、绿化养护、停车场服务等。2016年6月6日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《成源华府前期物业服务合同》，由乙方对位于河池市金城东路28号的成源华府小区提供前期物业管理服务。合同约定的主要内容为：“第六条、物业管理服务费及其他各项费用。一、前期物业管理服务费。（二）物业管理服务费不包括房屋共同部位、公用设施设备的大中修、更新、改造的费用，不包括电梯维护费、电梯电费、公共区域所产生的水电费分摊、业主生活垃圾处理费、水电代收费和其他代收费用，以及有偿服务之车位使用服务费和车位物业管理综合服务费。（三）收费标准：带电梯及高层住宅物业管理服务费为1.00元/月/平方米建筑面积。（七）物业管理服务费用、公用水电费及其他应缴费用应于物业交付之日及此后按月交纳，业主或物业使用人应在物业交付之日及每月10日前履行交纳义务；如有逾期，每逾期一日按逾期款项的千分之三收取滞纳金。（八）甲方入伙时第一次交费先预交（6个月）的物业管理综合服务费，以后按每一个季度（3个月）为一个收费周期，每个收费周期的第一月10日前由产权人交清该期的相关费用。二、其他各项费用。1、生活垃圾清运费：乙方代河池市环卫管理站收取，收费标准按河池市相关收费规定收取：90元/年/户；2、电梯维保费：按30元/月/户。电梯维保费与物业服务费同步收取（每月10日前缴纳）；3、水电周转金：200元/户。4、二次供水运行费：预收100元/户，乙方抄表公布二次供水加压水泵运行的电费及二次供水损耗费用，每季度结算一次，所产生的费用按住宅用户用水量大小比例进行分摊，业主须于下月10日前缴纳。5、公共水费、电费、电梯费分摊：公共水费、电费按实际使用量由小区所有业主平均分摊，电梯运行电费由该栋楼所有业主平均分摊。6、专项维修资金：住宅0.10元/月/平方米建筑面积。每年缴纳一次，缴纳时间为每年第一个月10日前。7、代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务。第八条、违约责任：1、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；……。3、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理综合服务费、水电费、水电公摊费等费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按所欠费用每天千分之三交纳违约金。对于超过30天不交物业管理综合服务费、水电费、水电公摊费等相关费用的，每天按所欠费用的千分之五交纳违约金，超过60天不交纳上述费用，按所欠费用的千分之七交纳违约金。”除此，合同还就乙方的管理期限、管理服务范围及服务质量标准等进行了约定。 原告主张被告应交纳2017年1月至2018年12月31日期间物业管理费及综合服务费3844.14元的构成：1、2017年1月至2018年12月期间的物业管理服务费2740元、专项维修基金214.20元、电梯维保费720元；2、截止2018年6月31日尚欠的公摊水电费75.34元。 另查明，被告于2016年向原告预交公摊水电费、二次加压电费300元，2018年3月结存尚欠19.93元；截止2018年6月31日，被告的公摊水电费结存尚欠75.34元。 上述事实，有原告提供的营业执照、《前期物业管理服务协议》、详细欠费总清单及个人欠费清单、物业催缴通知单、收款单；被告提供的照片、聊天记录及视频截图以及庭审笔录等在卷为证。 本院认为，涉案的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合同合法有效，各方应按约全面履行相应的义务。根据该协议，原告为涉案的成源华府小区提供物业管理服务并收取物业管理费，被告系该小区业主，应按约交纳物业管理费。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告不履行合同约定的义务，不支付物业管理服务费等行为实属违约，应承担本案的责任。对被告尚欠的各项费用本院确定如下：1、对被告无异议的2017年1月至2018年12月期间尚欠的物业管理服务费2740元、专项维修基金214.20元及电梯维保费720元，本院予以确认。2、公摊水电费部分。合同约定公共水费、电费按实际使用量由小区所有业主平均分摊，电梯运行电费由该栋楼所有业主平均分摊。现原告已经提供公摊水电费的实际使用量、结算凭证及计算出被告应分摊的具体数额，故对原告的该项主张本院予以支持，被告应向原告支付截止2018年6月31日尚欠的公摊水电费75.34元。综上，被告应向原告支付的物业管理服务费及其他综合服务费用为：2740元+214.20元+720元+75.34元=3749.54元。原告主张的各项费用为3844.14元，高于上述汇总数额，对超出汇总数额的部分，本院不予支持。对被告以原告提供的物业服务质量未达到合同约定的标准故而拒交相关费用的辩解，因其提供的证据不足以证实原告的服务质量未达到合同约定的标准，对该抗辩意见本院不予采纳。 关于原告主张被告支付滞纳金10477.89元的问题。涉案合同虽就违约金的收取标准作了相关约定，但根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础作出裁决。本案双方当事人均未提供证据证明被告逾期支付相关款项给造成原告的实际损失，故无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金过高的判断。结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，按照逾期罚息利率标准的上限即30%上浮确定的利率计算本案的违约金。根据合同第六条第（七）项的约定，逾期支付物业服务费的违约金的起算时间为当月的第11日。根据该条第（八）项的约定，逾期支付综合费用（生活垃圾清运费、专项维修基金、电梯维保费）的违约金的起算时间为当季度开始的第11日。虽然原告主张的欠费本金数额与实际汇总的数额不符，但其并未放弃违约金的主张。故原告在计算物业管理服务费及其他综合服务费用的违约金时仍按照上述分项的金额计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。 关于逾期支付专项维修基金、电梯维保费应否计算违约金的问题。合同第八条约定，逾期交纳物业管理综合服务费、水电费、水电公摊费等费用的，从逾期之日起按所欠费用支付违约金，被告辩解合同对逾期支付专项维修基金、电梯维保费的违约责任未作相关约定与事实不符，对该辩解理由本院不予以采纳。对被告应支付的物业管理服务费、电梯维保费及专项维修基金的违约金数额以及计算标准详见判决书附表。 关于逾期支付公摊水电费应否计算违约金的问题。虽然合同约定业主应于每月10日前交纳公摊水电费，但被告于2016年收房时已预交公摊水电费300元。根据原告提供的结算单，被告首次出现欠付公摊水电费在2018年3月份，原告未提供证据证实其每月及时把当期需要公摊的项目、水电总量、费用标准、分摊方式等内容予以公示，也未举证证实其通过书面方式向被告告知其结存帐户发生欠付的情形，其向被告发出的催缴通知单中对该项目未作明确提示。故本院对原告主张的逾期支付公摊水电费的违约金不予以支持。 另需指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，业主在物业服务过程中所提出的各种建议和意见，既是对物业服务企业今后工作的督促和支持，也是对物业服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业服务企业应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、被告满树、杨少娟向原告河池市铁达物业管理有限公司支付物业管理服务费、电梯维保费、专项维修基金及公摊水电费合计3749.54元； 2、被告满树、杨少娟向原告河池市铁达物业管理有限公司支付上述第一项费用中物业管理服务费、电梯维保费及专项维修基金的违约金（违约金计算标准及计算方式详见判决书附表）； 3、驳回原告河池市铁达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费158元，减半收取79元（原告已预交），由原告负担24元，二被告负担55元。 上述应履行义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民158元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 唐 溪 二〇一九年六月二十七日 书记员 张泰玮 附表： 欠费种类 尚欠金额 违约金 起算时间 违约金 计算标准 违约金 截止之日 物业管理服务费 79.4元（2017年1月） 2017年1月11日 6.175%/年 付清之日 79.4元（2017年2月） 2017年2月11日 6.175%/年 付清之日 79.4元（2017年3月） 2017年3月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2017年4月） 2017年4月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2017年5月） 2017年5月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2017年6月） 2017年6月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2017年7月） 2017年7月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2017年8月） 2017年8月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2017年9月） 2017年9月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2017年10月） 2017年10月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2017年11月） 2017年11月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2017年12月） 2017年12月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2018年1月） 2018年1月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2018年2月） 2018年2月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2018年3月） 2018年3月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2018年4月） 2018年4月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2018年5月） 2018年5月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2018年6月） 2018年6月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2018年7月） 2018年7月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2018年8月） 2018年8月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2018年9月） 2018年9月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2018年10月） 2018年10月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2018年11月） 2018年11月11日 6.175%/年 付清之日 119.13元（2018年12月） 2018年12月11日 6.175%/年 付清之日 专项维修基金 35.7元（2017年第三季度） 2017年7月11日 6.175%/年 付清之日 35.7元（2017年第四季度） 2018年10月11日 6.175%/年 付清之日 35.7元（2018年第一季度） 2018年1月11日 6.175%/年 付清之日 35.7元（2018年第二季度） 2018年4月11日 6.175%/年 付清之日 35.7元（2018年第三季度） 2018年7月11日 6.175%/年 付清之日 35.7元（2018年第四季度） 2019年10月11日 6.175%/年 付清之日 电梯维保费 90元（2017年第一季度） 2017年1月11日 6.175%/年 付清之日 90元（2017年第二季度） 2017年4月11日 6.175%/年 付清之日 90元（2017年第三季度） 2017年7月11日 6.175%/年 付清之日 90元（2017年第四季度） 2017年10月11日 6.175%/年 付清之日 90元（2018年第一季度） 2018年1月11日 6.175%/年 付清之日 90元（2018年第二季度） 2018年4月11日 6.175%/年 付清之日 90元（2018年第三季度） 2018年7月11日 6.175%/年 付清之日 90元（2018年第四季度） 2018年10月11日 6.175%/年 付清之日