广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终160号 上诉人（原审被告）：上思县宝龙旅游置业有限公司，住所地上思县思阳镇团结东路。 法定代表人：赵志忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁海忠，广西国海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：单冰，男，1966年10月1日出生，壮族，住上思县。 委托诉讼代理人：梁乃之，广西江平律师事务所律师。 上诉人上思县宝龙旅游置业有限公司（以下简称宝龙公司）因与被上诉人单冰买卖合同纠纷一案，不服上思县人民法院（2018）桂06021民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2019年3月5日召集各方当事人到庭质证、调解。书记员何志玲担任法庭记录。上诉人宝龙公司的委托诉讼代理人梁海忠及被上诉人单冰委托诉讼代理人梁乃之到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。 上诉人宝龙公司请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；事实与理由如下：一、一、一审审理程序不当。一审庭审后宝龙公司补充提交证据，即宝龙公司与单冰于2016年11月30日签订的违约确认单及单冰领取违约金5218.5元的领款收条，证明2015年7月16日至2016年11月30日逾期交付车位天数，及宝龙公司已跟单冰结清并支付的逾期交付违约金利息后合同继续履行的事实。一审法院对该证据未组织质证，属程序违法。二、一审判决认定事实不清。宝龙公司与单冰签订违约确认单及单冰领取违约金并签收确认交付车位通知书的事实，表明双方在履行合同中出现的不完整性得到了完善。至2016年12月5日单冰把收到的车位移交给物业管理，印证了宝龙公司转让的上思县龙江半岛花园R5-C39号车位物权已转移到单冰支配，不再有瑕疵交付的问题。一审判决认定宝龙公司存在瑕疵交付行为属认定事实错误。三、一审判决处理不当。宝龙公司已将车位交付给单冰，其要求解除车位转让协议，于法无据。一审判决解除车位转让协议及宝龙公司退回单冰购车位款，且在单冰已领取违约金的情况下再判决宝龙公司支付违约金，属判决不公。综上，请求二审法院改判支持宝龙公司的上诉请求。 被上诉人单冰答辩称:一审判决审理程序合法，认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人单冰向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除单冰、宝龙公司于2015年7月16日签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》；2、判令宝龙公司退还单冰35000元，并以已付价款35000元为基数，按0.3‰/日支付自2015年7月16日起至2018年5月31日止共1050天的违约金11025元；3、本案诉讼费由宝龙公司承担。 一审法院经审理查明，2005年，宝龙公司取得位于上思县明江公园内地号为13-221、使用权面积为173033.14平方米的建设用地使用权。2012年，上思住建局调整龙江半岛花园规划，将龙江半岛花园室外汽车停车泊位由原来342个调整为602个。 2015年7月16日，单冰为乙方与宝龙公司为甲方签订一份《龙江半岛花园停车位转让协议》，约定：“第一条、转让的车位。甲方向乙方按现状转让的是龙江半岛花园停车位，该停车位为R5区C39号停车位；第二条、车位使用年限。乙方基于本合同而享有对该车位排他的、独占性的使用权，如政府部门将来对车位颁发产权证的，所有权年限以证载年限为准；政府部门不予发证的，使用权年限与项目土地使用权年限相一致；第三条、转让价格。乙方受让停车位之费用按每壹个车位整体计价，价款为35000元；第四条、付款方式及时间。1、一次性付款：签订本协议时支付定金35000元，合同履行后，定金抵作车位价款；第五条、交付期限。甲方在乙方已付清全部转让费用后十日内将本协议约定的车位交付乙方使用。但如遇人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害或国家重大经济政策影响，甲方可根据实际予以延期；第六条、违约责任。1、乙方逾期支付款项的，应当从逾期之日承担应付未付款项每日万分之三的逾期付款违约金。逾期超过30日，甲方有权解除协议，将车位另行处分并不退还定金。2、甲方逾期交付车位的，应按乙方已付价款承担每日万分之三的逾期付款违约金。逾期超过30天，乙方有权解除协议并要求甲方退还已付价款；第九条、车位的权属。乙方对购买车位享有专有使用权，但政府部门不对该车位开展不动产登记，不对车位颁发权属证书，乙方同意其购买的车位不计算产权面积，不要求甲方对车位办理产权证书。乙方可以采取有偿或无偿方式将车位许可本小区其他业主使用。”《龙江半岛花园停车位转让协议》签订当日，单冰支付宝龙公司车位价款35000元。《通知签收确认》显示：“本人已经收到R5-C39号车位交付通知书，并认真审阅，不存在任何异议。签收确认：单冰，2016年11月30日。”《车位移交登记备案表》显示：“所在区：5区；车位：R5-C39，业主姓名：单冰；业主房号：R5-5-502；交付日期：2016.12.5”。单冰确认《通知签收确认》、《车位移交登记备案表》中的签名系其本人所签。因龙江半岛花园小区部分业主对宝龙公司出售的露天汽车停车位的所有权归属有异议，导致单冰无法享有对R5区C39号停车位排他的、独占性的使用权。为此，单冰以宝龙公司未按合同约定交付车位为由向本院提起诉讼，要求解除双方签订的上述《龙江半岛花园停车位转让协议》，退还已付价款35000元，并支付违约金。 另查明，单冰与宝龙公司于2008年3月28日签订的《商品房买卖合同》约定，单冰购买宝龙公司开发的龙江半岛花园R5-5幢502号房；该商品房建筑面积共126.85平方米，其中套内建筑面积116.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.22平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该《商品房买卖合同》附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》内容为：“公共建筑面积的构成内容、计算方法、分摊办法，按国家标准GB/T17986.1-2000《房产测量规范》及地方相关规定执行，以政府房产测绘部门的测量为准。”附件四《合同补充协议》约定：“2、小区会所、半地下室（杂物房）、车库等其他不属于该商品房建筑面积分摊范围内的各类建筑物、构筑物的所有权归属出卖人所有，不随同该商品房一并转移给买受人；3、买受人只拥有其所购商品房的土地证所记载的共有土地面积的使用权。小区内其他土地面积的使用权归出卖人所有。” 2015年7月17日，上思住建局委托上思县振兴房地产测绘有限公司对龙江半岛花园室外汽车泊车位建设情况进行测绘统计。2015年7月19日，上思县振兴房地产测绘有限公司作出上思振兴工测[2015]009号《测绘结果报告》，主要内容为：“经我公司于2015年7月18日实地勘测、核实，龙江半岛花园现已经建成室外汽车泊车位共524个（其中与规划不吻合的5个），待建汽车泊车位78个。” 一审法院认为，单冰与宝龙公司签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定享受权利，并履行各自的义务。《龙江半岛花园停车位转让协议》约定，宝龙公司应在单冰已付清全部转让费用后十日内将本协议约定的车位交付单冰使用；宝龙公司逾期交付车位超过30天，单冰有权解除协议并要求宝龙公司退还已付价款；单冰对购买车位享有专有使用权，但政府部门不对该车位开展不动产登记，不对车位颁发权属证书。单冰于签订协议的当天即2015年7月16日付清购车位款，宝龙公司应于2015年7月26日前将R5区C39号车位交付单冰，但宝龙公司直至2016年11月30日才将R5区C39号车位交付单冰，且因小区业主对小区室外汽车泊车位权属提出异议，宝龙公司至今未能按协议约定将R5区C39号车位交付单冰专有使用，致使单冰购买车位的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此，本案符合法定解除合同的条件，对单冰要求解除《龙江半岛花园停车位转让协议》的诉讼请求，予以支持。 关于宝龙公司应否返还单冰购车位款35000元问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据《龙江半岛花园停车位转让协议》的约定，宝龙公司逾期交付车位超过30天，单冰有权解除协议并要求宝龙公司退还已付价款。故协议解除后，宝龙公司应当将收取的购车位款35000元返还单冰。 关于宝龙公司应否支付单冰自2015年7月16日起至2018年5月31日止的逾期交付车位违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”单冰、宝龙公司签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》约定，宝龙公司逾期交付车位的，应按乙方已付价款承担每日万分之三的违约金。单冰依据《龙江半岛花园停车位转让协议》的约定，要求宝龙公司按每日已付购车款35000元万分之三的标准，支付逾期交付车位违约金，于法有据，应予支持。逾期交付车位违约金应自2015年7月27日起算，至2016年11月30日止共计492天，该期间的逾期交付车位违约金为5166元（35000元×0.3‰/日×492天）。至于宝龙公司将R5区C39号停车位交付单冰后，因小区部分业主对宝龙公司出售的露天汽车停车位权属提出异议，致使单冰至今未能按协议约定专有使用该车位，宝龙公司的瑕疵交付行为亦构成违约。但单冰、宝龙公司并未就车位交付后单冰不能专有使用停车位的违约责任进行约定，单冰亦未能举证证明因未能专有使用R5区C39号停车位受到损失。单冰主张自2016年12月1日起至2018年5月31日止的违约金，于法无据，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除单冰与宝龙公司于2015年7月16日签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》；二、宝龙公司返还单冰已付款35000元；三、宝龙公司支付单冰违约金5166元；四、驳回单冰的其他诉讼请求。案件受理费475.3元，由单冰负担60.5元，宝龙公司负担414.8元。 上诉人宝龙公司在二审期间向本院提交证据如下：《车位逾期交付违约金确认单》、《领款单》，证明单冰与宝龙公司已结清并支付逾期交付违约金后合同继续履行的事实。 被上诉人单冰在二审期间未向本院提交任何证据。 经质证，单冰对宝龙公司提供的证据无异议，并认可收到违约金的事实。本院对双方无异议的证据予以确认。 一审查明事实属实，二审予以确认。 本院另查明，2016年9月30日，宝龙公司与单冰签订《车位逾期交付违约金确认单》、《领款单》，宝龙公司向单冰支付逾期交付车位违约金5218.5元。单冰认可收到宝龙公司支付的逾期交付车位违约金。 综合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：宝龙公司是否已实际交付案涉车位给单冰，单冰请求解除双方签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》并返还购车位款3.5万元及支付违约金有无依据。 本院认为，单冰与宝龙公司签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。现单冰以宝龙公司逾期交付且至今仍未交付车位致其合同目的无法实现为由要求解除双方签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》。宝龙公司抗辩称其已履行车位交付义务，并提供单冰签收的《通知签收确认》、《车位移交登记备案表》予以证明，单冰亦确认《通知签收确认》、《车位移交登记备案表》中的签名系其本人所签。同时，宝龙公司还主张双方已就宝龙公司逾期交付车位的问题与单冰已解决，即宝龙公司已支付相应的逾期交付违约金给单冰，单冰亦领取了相应款项，双方签订的车位转让协议继续履行。单冰亦认可收到了该违约金。本院认为，从本案证据看，双方在签订《龙江半岛花园停车位转让协议》后，单冰依约定支付了相应的购车位款35000元，宝龙公司亦交付了车位给单冰。虽然宝龙公司在履行合同过程中存在逾期交付的违约行为，根据合同约定单冰享有合同解除权，但在宝龙公司逾期交付后其仍然签收车位并收取宝龙公司支付的逾期交付车位违约金，视为其放弃了相应的合同解除权而选择了在宝龙公司承担逾期交付的违约责任后继续履行合同。因此，单冰主张宝龙公司至今未交付车位致其合同目的不能实现的理由不成立，其以此为由要求解除与宝龙公司签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》，并要求宝龙公司返还已付款3.5万元及支付违约金无事实和法律依据，应不予支持。一审法院以单冰的请求符合合同约定的解除条件为由对其请求予以支持，属于适用法律错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人宝龙公司的上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销上思县人民法院（2018）桂06021民初776号民事判决； 二、驳回被上诉人单冰的诉讼请求。 一审案件受理费475.3元（被上诉人单冰已预交），由被上诉人单冰负担。二审案件受理费951元（上诉人上思县宝龙旅游置业有限公司已预交），由被上诉人单冰负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 雁 审判员 宋丞致 审判员 潘云燕 二〇一九年六月五日 书记员 何志玲