安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终2152号 上诉人（原审原告）：安徽金阳物业管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区文峰办事处清河东路新大陆小区**楼**，统一社会信用代码91341200779093043D（1-1）。 法定代表人：安平，经理。 委托诉讼代理人：张征，该公司项目部经理，。 被上诉人（原审被告）：武金伟，男，1982年4月7日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 上诉人安徽金阳物业管理有限公司（以下简称金阳公司）因与被上诉人武金伟物业服务合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2018）皖1203民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 金阳公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判武金伟向金阳公司支付违约金3000元。事实和理由：2015年2月10曰，金阳公司与颍汇·家和公馆小区业主武金伟签订《物业服务合同》，合同约定：金阳公司为颍汇·家和公馆小区提供物业管理服务，业主及物业使用人应按时交纳物业服务费。金阳公司一直按照《物业服务合同》的约定，积极履行相关权利义务。然而，武金伟作为颍汇·家和公馆小区2号楼1单元604室(房屋面积105.01平方米)的业主，从2015年2月10日起一直享有金阳公司提供的优质物业服务，但一致拖欠物业管理费拒不交付。金阳公司曾以多种形式多次向武金伟催交物业管理费，武未予理睬。直至本案一审诉讼时，武方才支付拖欠的物业费4752元，但仍未交违约金3000元。 武金伟答辩称：2019年2月3日后，其把物业费交给一位自称金阳公司法人代表的王姓男子了，该王说会安排人撤诉，不再要滞纳金了。2016年以来，金阳物业多人向其催要物业费，但因该公司经常换物业经理，其不知道应该交给谁，到物业办公室也找不到人。上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 金阳公司向一审法院起诉请求：1.依法判令武金伟立即支付金阳公司物业管理费4752元（从2016年1月1日至2018年12月31日），并支付违约金（即合同中的滞纳金3000元）；2.判令由武金伟承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：武金伟系阜阳市颍东区颍汇·家和公馆小区2号楼1单元604室的业主。2015年2月10日，金阳公司与武金伟签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业建筑面积105平方米，综合物业服务费每月每平方米1.2元。物业服务费用按年缴纳，业主或承租人应按时缴纳。合同还约定了违约责任，如延期交纳物业服务相关费用，则按日5%收取滞纳金。金阳公司按照《前期物业服务合同》的约定对武金伟居住的小区实施了物业管理，履行了物业服务义务。金阳公司提起本案的诉讼后，武金伟即于2019年2月3日向金阳公司支付了自2016年1月至2019年12月的物业费共计6300元。 一审法院认为，金阳公司与武金伟签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，依法成立，合法有效。合同签订后，金阳公司为包括武金伟在内的颍汇·家和公馆小区业主提供物业服务，武金伟应当按照《前期物业服务合同》缴纳物业费。在一审诉讼过程中，武金伟收到一审法院发出的应诉通知后，即于2019年2月3日向金阳公司支付了2016年年度至2019年12月的物业费共计6300元，金阳公司主张武金伟支付从2016年1月1日至2018年12月31日的物业费4752元，不予支持。金阳公司主张的滞纳金实为违约金,因双方在合同中并未对物业费交纳的具体时间进行明确的约定，武金伟在金阳公司提起本案的诉讼后，已经按合同约定物业服务费的数额支付了费用，并预付了物业费用,且金阳公司没有证据证明向武金伟送达了其制作的《物业费缴费通知书》，也没有提供证据证明通知武金伟缴纳拖欠物业费的具体时间，故金阳公司主张的滞纳金，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回安徽金阳物业管理有限公司的诉讼请求；案件受理费50元，减半收取25元，由安徽金阳物业管理有限公司负担。 金阳公司为支持其上诉请求，向本院提交了与武金伟的微信聊天记录，以证明该公司曾多次以微信方式向武金伟催缴物业费。 武金伟质证认为，聊天记录中另一方叫“武”的并非自己，其从未收到过此类微信。 本院对此认证如下，1.该聊天记录系金阳公司单方提供，武金伟否认，金阳公司也不能提供证据证明该记录中的“武”即本案当事人武金伟，本院对金阳公司主张的“该公司曾多次以微信方式向武金伟催缴物业费”不予认定；2.因武金伟二审期间当庭自认，2016年以来金阳公司曾有多名工作人员先后向其催缴物业费，本院对此节自认事实予以认定。 双方当事人对一审所举证据认证意见同一审一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人金阳公司与被上诉人武金伟之间存在物业服务合同关系，在金阳公司已提供物业服务的情形下，武金伟应依约给付金阳公司物业费。因武金伟未能依约及时交纳物业费，且不存在免责情形，依法应承担违约责任。但双方当事人签订的《前期物业服务合同》第二十一条，关于“甲方（武金伟）延期缴纳，乙方（金阳公司）按日5%收取甲方（武金伟）滞纳金”的违约责任条款，所计算出的滞纳金过分高于金阳公司的实际损失，金阳公司也不能证明其遭受损失的确切数额。本院根据双方当事人实际履行合同的情况、过错程度，以及金阳公司因武金伟延期缴纳物业费确实存在一定的实际损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定武金伟承担违约责任1000元。 综上所述，金阳公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，的规定，判决如下： 一、撤销安徽省阜阳市颍东区人民法院（2018）皖1203民初633号民事判决。 二、被上诉人武金伟于本判决送达之日起十日内支付安徽金阳物业管理有限公司人民币违约金1000元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由被上诉人武金伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇一九年六月二十四日 书记员  徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。