广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初556号原告：广东方和药业有限公司，住所地广州市白云区云景路云嘉街****。法定代表人：方育焕，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢婷婷，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵宇力，广东广成律师事务所律师。被告：广州市景泓五金照明设备有限公司，住，住所地广州经济技术开发区**春辉六街****/div>法定代表人：秦文浩，该公司经理。委托诉讼代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。第三人：广州市雅孚伦贸易发展有限公司，住所地广州，住所地广州经济技术开发区**春晖六街****>法定代表人：刘运青，该公司经理。委托诉讼代理人：龙文洪，广东雄宇律师事务所律师。原告广东方和药业有限公司（以下简称“方和公司”）与被告广州市景泓五金照明设备有限公司（以下简称“景泓公司”）、第三人广州市雅孚伦贸易发展有限公司（以下简称“雅孚伦公司”）物权保护纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年4月18日公开开庭进行了审理。原告方和公司的法定代表人方育焕、委托诉讼代理人谢婷婷、邵宇力，被告景泓公司的委托诉讼代理人欧阳光辉，第三人雅孚伦公司的委托诉讼代理人龙文洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方和公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵权，立即向原告腾退位于广州市萝岗区（现黄埔区）云骏路17号自编六栋房屋；2.判令被告向原告支付802920元（从2017年8月31日起以同期租赁给第三人刘远亚200730元/月为标准暂计算至2017年12月31日，最终以同期市场租赁价格计算至被告实际归还上述房屋时止）；3.判令被告向原告支付原告代为补缴的广州市萝岗区（现黄埔区）云骏路17号自编六栋房屋税款，共计907940.17元（含房产税、城镇土地使用税、滞纳金等）；4.本案诉讼费等全部费用均由被告承担。原告当庭增加一项诉讼请求为：判令被告与第三人签订的《厂房租赁合同》对原告不发生法律效力；变更第2项诉讼请求为被告和第三人对原告的损失4981072.05元承担连带赔偿责任（损失计算方式：自2018年１月19日起按2018年广州市房屋租金参考价计算，暂计到2019年4月18日，实际计算至原告收回涉案房产之日止。即14437㎡×23元/㎡/月×15个月＝4981072.05元）。事实和理由：原告通过广州市越秀区人民法院淘宝司法拍卖网平台于2017年8月13日拍得位于广州市萝岗区（现黄埔区）云骏路17路自编六栋的房产。原告于2017年11月依法办理了不动产权证书【证号：(2017)广州市不动产权第06209005号】，被告在2017年8月13日以暴力方式将合法承租人刘远亚驱赶出涉案房产。被告于2017年8月向广州市黄埔区人民法院起诉解除合同，但又于2017年9月22日申请撤诉，广州市黄埔区人民法院依法作出（2017）粤0112民初5000号《民事裁定书》。原承租人被强行搬离涉案房产后，被告为了阻挠原告使用该房产，串通第三人签订了《厂房租赁合同》。原告多次报警要求被告腾空归还房产，交付给原告，但被告多次阻拦不予理睬。为维护其合法权益，原告依据相关法律法规，特向法院提起诉讼，请法院支持原告的请求。被告景泓公司辩称：一、被告案涉房产的原所有权人，案涉房产被广州市越秀区人民法院拍卖。（2016）粤0104执2268号之二执行裁定书显示，案涉房产由原告竞得。被告认为拍卖程序存在违法违规之处，一直在申诉当中。二、拍卖是以不交吉的方式进行，原告只取得了案涉房产的所有权，没有取得使用权。房屋使用权交付问题须通过诉讼方式解决。三、拍卖前，被告已经将案涉房产出租给第三人。根据买卖不破租赁原则，本案应当维持原有的租赁关系。四、原告主张被告支付房屋占用费，没有法律和实施依据。被告是案涉房产的原所有权人，属于合法占有案涉房产。五、拍卖公告显示，本次拍卖成交后，所有税款包括拍卖前被告的欠税等，均由原告承担。第三人雅孚伦公司陈述：一、被告是在2017年6月1日将案涉房产出租给第三人，第三人是从原产权人处获得案涉房产的承租权和使用权。二、案涉房产的拍卖是采用不交吉的形式进行，法律规定买卖不破租赁，本案依法应当保护原有的租赁关系。三、原告与被告没有对案涉房产提供电源供电，在万般无奈的情况下，第三人是从园区其他业主处高价租用临时电源使用，原告、被告均没有尽到合法的义务，原告多次组织非法人员进入园区，影响园区的租户正常使用租赁物。本院经审理认定事实如下：广州市萝岗区（现黄埔区）云骏路17号自编六栋（以下简称“案涉房产”）的原所有权人是景泓公司，规划用途：工业，建筑面积14437.89平方米。2014年3月14日，景泓公司、中国工商银行股份有限公司广州第一支行（以下简称“工商银行广州第一支行”）持案涉房产的房地产权证到房管部门办理抵押登记，同日核准登记，他项案号2014登记5000469号，最高债权数额为3135万元。2014年3月18日，景泓公司、工商银行广州第一支行再次持案涉房产的房地产权证到房管部门办理抵押登记，同日核准登记，他项案号2014登记5000482号，最高债权数额为2351万元。广州市白云区人民法院根据（2015）穗云法民二初字第658号《协助执行通知书》及《民事裁定书》查封案涉房产，查封时效为2015年3月12日至2018年3月11日。随后，景泓公司因未能按期偿还借款本息被工商银行广州第一支行起诉至广州市越秀区人民法院，案号为（2015）穗越法金民初字第742号。因景泓公司未能依法履行生效的（2015）穗越法金民初字第742号《民事判决书》，工商银行广州第一支行向广州市越秀区人民法院申请强制执行，案号为（2016）粤0104执2268号。广州市越秀区人民法院于2016年12月26日作出（2016）粤0104执2268号之一《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖案涉房产以清偿债务。广州市越秀区人民法院于2017年5月24日在淘宝司法拍卖（变卖）平台上发布首次拍卖公告，于2017年7月27日发布第二次拍卖公告，两次公告均载明：“标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费，具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。房屋现有人使用，按现状拍卖，法院不负责清场。优先购买权人为刘远亚，身份为房屋承租人。”方和公司最终于2017年8月13日以成交价40426080元竞得案涉房产。广州市越秀区人民法院于2017年8月31日作出（2016）粤0104执2268号之二《执行裁定书》，裁定案涉房产归买受人方和公司所有，方和公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2017年11月21日，广州市国土资源和规划委员会向方和公司颁发（2017）广州市不动产权第06209005号《不动产权证书》，载明案涉房产为方和公司单独所有，建筑面积为14437.89平方米。另查明，景泓公司与刘远亚于2015年5月6日签订《广州市房屋租赁合同》，约定景泓公司将案涉房产出租给刘远亚作厂房/仓库使用，租赁期限从2015年5月1日至2030年8月31日，共计15年4个月，第一期租金为200730元/月（即2016年9月1日至2018年8月31日）。双方在广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局办理了房屋租赁登记备案，备案时间为2015年5月7日。广州市越秀区人民法院于2016年6月25日作出（2016）粤0104执2268号《协助执行通知书》，要求刘远亚将应支付给景泓公司的租金全部划入该院指定账户，直至金额满2400万元或者案涉房产被法院依法拍卖、变卖成交之日止。2016年8月31日，景泓公司作出《收款账户变更通知函》，表示基于公司业务调整，原收款账户已经不再使用，要求刘远亚将后续应付租金支付至徐某坚的银行账户内。刘远亚于2018年1月16日出具书面证言称，景泓公司在2017年8月13日告知其案涉房产已被拍卖，并要求其立即搬离，刘远亚表示双方租赁合同尚未到期故拒绝景泓公司的要求，景泓公司于当日13:40左右纠集几十名携带管制刀具的人员强行将其办公用品搬离，刘远亚随后向公安机关报案。景泓公司称多次发函给刘远亚，双方之间的房屋租赁合同关系已经解除，但未能提交任何证据予以证明。经查实，景泓公司于2017年8月25日将刘远亚起诉至本院，要求刘远亚赔偿案涉房产的修复费用及拆除违建费用合计5万元，案号为（2017）粤0112民初5000号。同年9月22日，景泓公司提出撤诉申请，本院予以准许。景泓公司提交了一份签约时间为2017年6月1日的《厂房租赁合同》，载明景泓公司将案涉房产出租给雅孚伦公司作厂房、仓储使用，租赁期从2017年6月1日至2037年5月31日，月租金为10万元，免租期为3个月（2017年6月1日至2017年8月31日），雅孚伦公司应在签订合同之日向景泓公司缴纳保证金60万元，并在合同签订之日起十日内支付首年度租金。雅孚伦公司确认《厂房租赁合同》的真实性，并表示已向景泓公司支付了保证金及部分租金。对此，景泓公司、雅孚伦公司均未提交证据证明案涉房产保证金及租金的实际交收情况。雅孚伦公司表示承租案涉房产前不知道景泓公司存在拖欠工商银行广州第一支行债务导致案涉房产被抵押、查封及拍卖的事实，直至2019年1月14日方和公司粘贴公告时方才得知案涉房产已经被拍卖。此外，雅孚伦公司未在本院指定期限内明确答复签订《厂房租赁合同》前有无要求景泓公司出示案涉房产的产权证明或到房管部门查册以确定案涉房产的权属情况。方和公司主张案涉房产被拍卖后，景泓公司与雅孚伦公司恶意串通签订《厂房租赁合同》，再由雅孚伦公司将案涉房产转租给他人使用，方和公司为此多次报警处理，并提交了2017年9月11日、2017年11月22日、2017年12月2日的报警回执予以证明。再查明，景泓公司不服（2016）粤0104执2268号之二《执行裁定书》，向广州市中级人民法院申诉，广州市中级人民法院于2017年12月29日作出（2017）粤01执监92号《执行裁定书》，驳回景泓公司的申诉请求。景泓公司不服（2017）01执监92号《执行裁定书》，向广东省高级人民法院提出申诉，广东省高级人民法院于2018年9月25日作出（2018）粤执监23号《执行裁定书》，裁定驳回景泓公司的申诉请求。方和公司在2017年11月13日向广州市开发区地方税务局西区税务分局缴纳了案涉房产的城镇土地使用税、房产税及滞纳金合计907940.17元。《税收完税证明》显示的“纳税人名称”是景泓公司,税款所属时期为2015年至2016年。方和公司认为上述税款属于租赁税费，应当由景泓公司承担。上述事实有（2016）粤0104执2268号之二《执行裁定书》、广州市不动产登记查册表、广州市房屋租赁合同、房屋租赁登记备案证明、厂房租赁合同、拍卖公告、（2015）穗越法金民初字第742号《民事判决书》、（2017）粤01执监92号《执行裁定书》、（2016）粤0104执2268号《协助执行通知书》、《收款账户变更通知函》、《税收完税证明》、（2017）粤0112民初5000号《民事裁定书》、（2018）粤执监23号《执行裁定书》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案争议的焦点是雅孚伦公司的承租权能否对抗方和公司的物权，本院对此分析认定如下：首先，本案为物权保护纠纷，案涉房产原登记在景泓公司名下，因景泓公司未履行广州市越秀区人民法院生效判决确定的义务，被广州市越秀区人民法院裁定拍卖案涉房产。景泓公司对执行行为提出的异议被广州市中级人民法院、广东省高级人民法院依法驳回，故景泓公司在本案中主张广州市越秀区人民法院拍卖案涉房产的行为不合法，缺乏合理依据。方和公司系通过司法拍卖方式公开竞得案涉房产，并办理了不动产权登记，其作为所有权人对案涉房产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。其次，案涉房产的抵押权是2014年3月14日经登记设立，而抵押人景泓公司与刘远亚、雅孚伦公司签订租赁合同在后，景泓公司与刘远亚、雅孚伦公司的租赁关系均不能对抗已登记的抵押权。方和公司系因抵押权人实现抵押权而取得案涉房产的所有权，刘远亚、雅孚伦公司的承租权不能对抗抵押权人，相应地也不能对抗因实现抵押权而产生的新的所有权人。因此，雅孚伦公司以其承租权对抗所有权人方和公司的物权没有法律依据，景泓公司与雅孚伦公司签订的《厂房租赁合同》对方和公司不产生法律约束力。另外，《厂房租赁合同》的订立主体是景泓公司与雅孚伦公司，根据合同相对性原则，合同只对缔约当事人具有法律约束力，故《厂房租赁合同》对合同关系以外的第三人即方和公司不发生法律效力。关于房屋占有使用费的问题。本案中，方和公司主张的损失实际上是指房屋占有使用费。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。方和公司应自（2016）粤0104执2268号之二执行裁定书作出之日即2017年8月31日取得案涉房产的产权权属。如上所述，景泓公司将案涉房产出租给雅孚伦公司使用，但本案不适用“买卖不破租赁”规则，对于所有权人方和公司而言，雅孚伦公司属于无权占有人，故景泓公司和雅孚伦公司的行为共同损害了方和公司的合法权益。根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。由此，景泓公司与雅孚伦公司应当连带支付方和公司房屋占有使用费。现方和公司诉请从本案起诉之日即2018年1月19日起计算至实际收回案涉房产之日止的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费的标准，参照2018年广州市同地段同类型房屋租金参考价19元/平方米/月，同时结合案涉房产的建筑面积14437.89平方米计算，即274319.91元/月。关于案涉房产税款的问题。拍卖公告载明标的物权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担一切税、费均由买受人承担，法律并未禁止拍卖双方通过约定确定产权交易时缴纳税费的义务主体，方和公司主张景泓公司承担案涉房产的税款，本院不予支持。关于腾退房屋的问题。鉴于本案双方当事人均确认案涉房产的实际占有人并非景泓公司，方和公司要求景泓公司立即腾退案涉房产，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十九条、第一百九十条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市景泓五金照明设备有限公司与第三人广州市雅孚伦贸易发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告广东方和药业有限公司连带支付房屋占有使用费（房屋占有使用费以274319.91元/月计算，自2018年1月19日起计算至原告实际收回案涉房产之日止）；二、驳回原告广东方和药业有限公司的其他诉讼请求。债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53023元，由原告广东方和药业有限公司负担15975元，被告广州市景泓五金照明设备有限公司和第三人共同负担37048元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  彭雪峰人民陪审员  朱穗云人民陪审员  吴洪流二〇一九年六月二十日书 记 员  张若玫刘婉仪黄宝茵