湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初2310号原告：彭程，男，1986年12月16日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：彭建培，男，1955年1月1日出生，汉族，系彭程的父亲，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈友良，湖南泓锐律师事务所律师。被告：江云桂，男，1941年12月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：江勇，男，1968年7月28日出生，汉族，系江云桂之子，住湖南省长沙市天心区。第三人：江勇，男，1968年7月28日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告彭程（以下简称原告）诉被告江云桂（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日作出了（2018）湘0111民初2305号民事判决，江云桂不服，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。该院审理后于2019年1月18日作出了（2018）湘01民终6077号民事裁定，撤销本院上述一审判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭审理本案，在本案的审理过程中，原告申请追加江勇为本案第三人，本院经审查后依法通知江勇作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。原告的委托诉讼代理人彭建培、被告，被告的委托诉讼代理人暨第三人江勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭程向本院提出诉讼请求：1．判令被告双倍返还定金4万元给原告并解除房屋预约买卖合同；2．判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年11月22日，原告与被告及被告之子江勇约定由原告购买被告名下长重社区二区五栋207房屋，总价528000元整，当天原告拿给被告2万元定金，双方约定原告最迟于2018年元月22日付清房款，并办理过户。因被告收款后无法联系，原告一直与被告之子江勇联系购房事宜，2018年1月10日，原告准备好购房款预约被告之子江勇到银行办理房屋付款并去房产局过户，被告之子江勇找理由推托，后一直到2018年1月22日不接电话也不出现。原告认为被告方不讲诚信，为维护自身合法权益，遂提起诉讼。被告江云桂辩称：（一）原告起诉的内容与事实不符。2017年11月22日原告到被告家中看房，被告当时就把房产证给原告看了，双方商谈好房屋总价是528000元，原告先交了2万元定金，约定最迟于2018年1月22日即两个月内付清房屋余款508000元，待原告付清房款后就去房产局窗口办理过户。被告向原告提出过签订房屋买卖合同，但原告不同意，并要求被告写一张收了定金2万元的收条就可以了。被告把电话155××××9099告诉了原告，原告也把他的电话号码137××××7177告诉了被告。后原告要被告和他一起去银行取定金，被告就和他一起去了银行。当时一起陪同去银行的人有彭建培和江勇，因为被告年纪大了，就由被告口述收条内容，江勇代笔书写的收条，再经双方确认无异后交给了原告，被告在收条上签了名。江勇是被告的儿子，但不是本案房屋买卖的当事人。且原告提供给被告的号码是137××××7177，但起诉时提供的号码是139××××6622，2017年11月22日被告提供给原告的号码是155××××9099，起诉时原告提供被告的号码是185××××1391，号码都不一致。（二）涉诉房屋的房屋所有权是被告一人所有，江勇对该房屋没有共有权，原告于2017年11月22日查看了房产证，知道房屋产权情况，被告也没有出具过任何委托书委托任何人代理、签订合同、收款、办理过户等，本案纠纷所涉当事人只有被告与原告，与江勇无关。（三）在与原告约定交剩余房款的两个月内被告一直居住在涉案房屋内，手机24小时都是开通的，原告一直未到被告家中付清房款，也没有电话联系，在双方约定的两个月时间内被告也没有把涉案房屋出售给第三方，被告没有任何违约行为，是原告未按约付清剩余房款，违反了双方的约定，所以本案的定金不应予以退还。（四）原告诉称“一直与被告之子江勇联系购房事宜”，不符合事实，江勇不是涉案房屋的共有权人，其无权处理涉案房屋。（五）原告提交的短信、微信记录、电话录音等均与事实不符，微信聊天记录上的微信号不是江勇的，电话录音中的声音也不是被告本人的声音，原告的父亲彭建培也不是本案当事人，该电话录音不能作为证据使用。（六）原告实际已于2018年1月12日另行购买了他人的房屋，该房屋的面积与被告的房屋的面积相当。根据长沙市的限购政策，原告不能再购买一套房屋。被告提交的原告和江勇的电话录音中，原告明确自己没有购买能力，且愿意赔偿2000元给被告。（七）因原告未购买房屋，被告被迫以更低的价格将房屋售予他人，遭受了实际损失。综上，原告诉请内容与事实不符，也没有法律依据，更没有相关证据证明被告违约，且原告自己也承认了被告没有出现毁约的客观事实。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人江勇述称，同意被告的意见。经审理查明，被告原系位于长沙市雨花区劳动路084号092栋（现树木岭126号）202号房屋所有权人，江勇系被告之子。2017年11月22日，原告与其父亲彭建培到被告家中协商购买上述房屋，约定原告向被告先支付定金2万元。当日，原告及其父亲彭建培、被告及其子江勇一同去银行取了现金2万元交付给被告，被告向原告出具了一张《收条》，载明：“今收到彭程购买长重社区二区五栋207房屋定金贰万元整，房屋总价伍拾贰万捌仟元整。尚欠伍拾万捌仟元整。彭程最迟于2018年元月22日（两个月之内）付清房屋余款，付清房屋余款以后进房产局窗口办理过户”。该《收条》由被告口述，江勇代笔书写，被告在《收条》上签名确认。2018年1月7日，原告与江勇通电话，原告在电话中称：“……我们本来有笔钱，有笔钱借出去了……那个人（被）抓起来了，那个人是借了我爸的钱，那个钱本来是用来买房子的……我们确实吃点亏，这个亏我们自己认，这里我们赔你们两千块钱，然后剩下的就退给我们……我们报案的记录都可以给你看，这个钱是收不回来了……我家里也拿不出这么多钱……”。2018年1月10日，原告及其父亲彭建培多次与江勇电话联系，江勇要求原告取现金交易，被告的父亲彭建培称钱已经取出来了。江勇称彭建培讲假话，要求通过拨打微信视频验证。此后，双方未达成一致意见。2018年1月12日，原告与案外人谢彬签订了一份《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，其中约定原告购买谢彬位于蒋家垅017栋303号面积为58.77平方米的房屋，其中付款方式中约定“尾款壹拾伍万元通过长沙市棚户区改造货币补贴凭证支付”。该合同已实际履行完毕。2018年1月14日，原告的父亲彭建培向江勇发送手机短信息，称：“江老板，没接电话是忙吧，我已把明天约定在德政园房产交易中心一楼长沙银行营业厅让你和你父亲验资的信息详细说明了（我与儿子购你父亲房屋的资金证明），签订购房合同并同时应预约进窗交易时间，我们守诺不误”。原告于2018年4月2日诉至本院。在原审庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：“判令被告双倍返还定金40000元给原告”。以上事实，有原告提交的《收条》、照片、不动产登记情况表、公民信息检索单、电话费收据、手机通话详单、通话语音录音资料、手机短信记录、报警记录，被告提交的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》、通话语音录音、手机通话详单、中国移动缴费收据、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，被告出具的收条中约定的2万元定金的性质为立约定金，其目的是为担保房屋买卖合同的签订而设立。另参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案的争议焦点为原、被告未订立房屋买卖合同的原因在原告一方还是被告一方。原告为购买涉案房屋，向被告支付2万元定金，被告向原告出具了《收条》。虽然该《收条》载明了涉案房屋出售价格、定金用途、尾款支付时间等，但未对付款方式和条件作出明确约定。综合被告提交的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》、2018年1月7日通话语音录音，原告在2018年1月7日的电话通话中即明确表示购房资金不足及愿意赔偿被告2000元，因此江勇在2018年1月10日要求原告取现证明原告的资金实力并无不当。此外，原告于2018年1月12日与案外人另行签订了购房合同并实际履行，其行为与其自称资金不足自相矛盾。另根据一般的房屋交易习惯，可推定原告在2018年1月12日与案外人另行签订了购房合同之前的一段时间已与他人联系另购他房事宜。原告的父亲在2018年1月12日之后发送短信给江勇要求购房亦与原告已实际购房的事实相矛盾。综上，原、被告未订立房屋买卖合同的原因在原告方自称资金不足且又实际另行购房。故原告要求被告退还该定金的主张并无事实及法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告彭程的全部诉讼请求。本案受理费800元，由原告彭程负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  欧阳毅人民陪审员  王灵芝人民陪审员  邓正军二〇一九年六月五日书 记 员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。