天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0101民初7276号原告：天津现代城开发有限公司，住所地天津市和平区西康路与成都道交口东北侧赛顿大厦3-1-2706。法定代表人：马成喜，董事长。委托诉讼代理人：李建强，天津建嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚姝，女，该公司职员。被告：天津市常春藤教育信息咨询有限公司，住所地天津市和平区劝业场赤峰道**天津国际金融中心**。法定代表人：刘胜利，经理。委托诉讼代理人：韩民立，天津冠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：戈蕊，天津冠达律师事务所律师。被告：天津市和平区常春藤外国语培训学校，住所地天，住所地天津市和平区赤峰道**天津国际金融中心**v>法定代表人：刘胜利，校长。委托诉讼代理人：韩民立，天津冠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：戈蕊，天津冠达律师事务所律师。原告天津现代城开发有限公司与被告天津市常春藤教育信息咨询有限公司、天津市和平区常春藤外国语培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津现代城开发有限公司（下简称现代城公司）的委托诉讼代理人李建强、尚姝，被告天津市常春藤教育信息咨询有限公司（下简称常春藤公司）、天津市和平区常春藤外国语培训学校（下简称常春藤学校）共同的委托诉讼代理人韩民立、戈蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。现代城公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告常春藤公司的租赁合同及补充协议解除，并判令常春藤公司根据租赁合同标准条款第4.23条约定将租赁物业交还给原告；2、判令常春藤公司向原告支付截止至2018年10月31日的租金166800元，逾期付款违约金68992.65元，以及依据租赁合同计算至实际支付之日的租金和按每日千分之三的利率计算的逾期付款违约金；3、判令常春藤公司向原告支付截止至2018年10月31日的物业费33600元，逾期付款违约金13897.8元，以及依据租赁合同计算至实际支付之日的物业费和按每日千分之三的利率计算的逾期付款违约金；4、判令被告常春藤公司向原告支付2018年1月-9月的电费3053.76元，逾期付款违约金1158.28元，以及依据租赁合同计算至实际支付之日的按日千分之三的利率计算的逾期付款违约金；5、判令被告常春藤公司向原告支付已经享受的免租期租金83400元；6、判令常春藤公司向原告支付原告因被告违约所支出的律师费20323元；7、判令常春藤学校就上述2-6项的给付事项承担连带保证责任；8、请求依法判令本案的诉讼费、保全费等因诉讼而产生的费用由被告承担。案件审理中，追加第2、3项诉讼请求内容为：要求常春藤公司交付租金及物业费至2018年3月31日，并交付自2018年4月1日起至实际腾房日的房屋使用费（按合同约定的租金标准）及物业费。事实及理由：原告(合同甲方)与第一被告(合同乙方)于2016年8月10日签订《租赁合同》(以下称“合同”),约定第一被告承租原告位于天津市和平区赤峰道136号天津国际金融中心大厦3008号(以下称“租赁物业”),租赁面积150平方米,租赁期限4年,自2016年1I月1日至2020年10月31日,其中2016年9月1日至2016年10月31日为原告给予第一被告常春藤公司的装修期,装修期结束之日的次日为租金起始日。租金为每月20850元,物业管理费为每月4200元。第二被告在与原告签署的《租赁合同》中承诺对第一被告的合同履行承担连带保证责任。第一被告自2018年3月1日起欠付租金等费用,至今未付,第一被告违反合同法规定及合同标准条款第8.1和8.5条约定,原告有权请求解除租赁合同及补充协议、要求被告返还租赁物业、支付欠款及违约金,赔偿原告的损失,要求第二被告承担连带责任。常春藤公司辩称，同意解除双方租赁合同；因新租赁的房屋在履行消防验收程序，目前不能腾交房屋，具体时间无法确定；不同意原告交付租金的诉讼请求，我们认为是现代城公司没有给我们提供符合经营条件的房屋，且在现代城公司自己提供证据也自认空调温度低，多次维修效果未达到要求，我们没有交租金是因为对方违约在先，我们认可从2018年3月开始未交付租金；对违约金不同意给付；关于物业费同对租金的意见；关于电费问题，在装修过程中曾应现代城公司要求缴纳电费周转金28866.61元，应抵扣。不同意给付免租期的租金，租赁合同中明确约定每年11月、12月作为免租期，我们享有8个月免租期，原告无权剥夺我们享有的免租期的权利。从事实上看，现代城公司起诉我方违反合同约定，而决口不提事件起因是由于现代城公司给我方造成的严重跑水事故，以及双方长期协商经过，2016年8月10日，合同签订后，连续经历2016-2018年间两个供暖期供暖温度不达标，以致员工无法正常上课上班，我方依然遵守约定向对方支付2016年12月-2018年2月的租金、物业费等各种费用，在此期间，我司多次就供暖温度不足的问题向现代城报修，2018年4月18日现代城安排人员在维修过程中发生管道长时间严重跑水，给我方造成大量财物损失，事故发生后现代城公司主动表示愿意协商处理，双方对于损失赔偿与租金等费用的支付以何种方式冲抵解决一直处于磋商阶段，明确对我方承租物业区域内温度较低至办公经营受到影响愿意给予几个月的免租期作为冬季采暖问题的全部经济补偿之意思表示，因此我方并非毫无理由不按时交租。从合同内容看，租赁合同条款背离平等公平原则，双方签订租赁合同为现代城提供格式条款，纵观整个合同可以看出，现代城凭借强势地位使得双方权利义务严重失衡，从条款数量看，对承租人权利义务限制达23条之多，而对出租人则仅仅有6条原则性规定，约束承租人的条款数量是出租人条款数量几倍，从条款内容看，对承租人违约责任内容详细且具体，而对出租人违约没有任何限定，根据《合同法》第三十九条规定，我方认为租赁合同标准条款第八条、违约条款关于违约责任的规定都是无效的。这些都是限制或者免除对方责任的条款，合同法第四十条规定，现代城作为提供格式条款一方并没有采取合理方式就免除或者限制承租人责任条款向我方履行说明义务，根据《最高院关于适用合同法问题解释二》第十条规定，应认定该格式条款无效，因此现代城在租赁关系中，强加于我方的种种不平的条款属于无效条款。现代城以此要求我司承担违约责任没有合法依据。常春藤学校同意常春藤公司意见。现代城公司提交证明材料为：1、原告与被告的租赁合同，合同主体变更协议，拟证明原告与被告之间存在租赁合同关系，被告违约应承担违约责任；2、银行回单和发票，拟被告租金及物业费付至2018年2月28日、电费付至2017年12月18日；3、缴款通知书、能源表读数记录，拟证明双方对电表的确认和计算，及被告自2018年1月-9月各月电费欠款金额；4、能源表读数记录、银行电子回单，拟证明原告向被告收取的电费1.2元每度为标准，双方对此无异议；5、催款通知函，拟证明原告于2018年7月7日书面催告被告履行付款义务并要求其承担违约责任，被告已经签收该通知；6、视频光盘；7、被告收房装修后《竣工验收单》及工程维修单及《走访情况汇报》邮件，拟证明被告暖通部分未达合格验收标准，导致空调系统受到影响，被告报修温度问题属于常规问题，且得到迅速解决；8、《公共责任险保险单》及2018年4月8日至8月14日双方的邮件，备忘录和《会议纪要》，公估公司就跑水事件的说明，拟证明原告投保保险，事件发生后原告及时报案，要求被告提供受损清单等材料，保险公司查勘跑水情况，原告与被告协商理赔事宜要求被告提供理赔所需材料并安排后续维修，原告同意减免租金及物业费，原告积极准备赔偿，但被告不予提供受损清单及证明材料；9、2018年9月29日《停止供电通知》，被告处访客记录，拟证明原告通知被告于10月1日停电，其间被告经营未受停电影响；10、聘请律师委托合同及发票付款凭证，拟证明原告为主张权利支付了律师费。常春藤公司提交的证明材料为：1、原告搬走被告物品清单及资料签收表，拟证明2018年6月12日及15日，原告将被告部分受损财物搬离受损房屋并签收针对漏水事件备忘录及损失清单；2、2018年8月10日，原告签署被告向其提交的备忘录及报损清单，2018年9月30日原告签署被告向其提交的关于催促办理漏水事故善后理赔的函，拟证明事发经过及被告受损情况；3、被告催问原告关于漏水及后续处理微信聊天附备忘录回函，拟证明被告一直主动联系原告商议维修及后续赔偿事宜，但原告一直未准确答复甚至后来新闻报道后对此事采取拒不解决的态度，原告在回复被告的备忘录中对因空调温度不达标进行维修并造成被告房屋跑水由此给被告造成损失的事实予以认可；4、2018年9月10日的《今晚报》新闻报道，拟证明针对原告给被告造成损害事实，权威媒体曾作出报道，原告在接受采访时候主动承认其提供的供暖存在问题并由此给被告造成重大损失，并在媒体上主动承诺积极联系被告解决；5、被告受损财务明细及相关票据合同，拟证明原告给被告造成的损失详情；6、学生退费申请书及银行转账退费回单，拟证明原告给被告处造成大面积严重跑水后，因后续无法正常经营导致学生家长要求退费，造成被告的经营损失；7、租赁保证金收据，拟证明被告向原告缴纳了合同约定租赁保证金75150元；8、视频光盘。另，本院于2018年12月20日，到常春藤公司现场进行了勘验。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，除本案所涉和平区赤峰道136号天津国际金融中心大厦3008号房屋租赁合同之外，现代城公司还分别与天津世纪嘉得拍卖有限公司、天津市和平区常春藤外国语培训学校就与本案房屋相邻的3009号房屋、3010-3012号房屋签订有租赁合同，该三所物业已被打通，由常春藤外国语培训学校、天津世纪嘉得拍卖有限公司、天津市常春藤教育信息咨询有限公司合署办公使用。案件审理中，针对现代城公司要求解除合同的诉讼请求，常春藤公司表示同意，经本院释明，为避免扩大损失，常春藤公司曾协商于2019年2月、3月腾房，现代城公司亦表示同意收回物业，后常春藤公司承诺于2019年4月1日前腾房，但过期后常春藤公司又提出，因新租赁的房屋相关手续没有办理完毕，故不能于2018年4月1日腾房。常春藤公司至今未将租赁房屋腾出。根据当事人陈述及所举证据，本院认定事实如下：关于2018年4月18日的漏水事件，起因为，常春藤公司多次向现代城公司反映供热温度存在不达标的问题，故现代城公司安排施工人员进行空调维修和改造，在维修改造过程中，因水压较大导致总阀门故障，造成施工区域漏水，漏水点位于常春藤公司走廊天花板内，出水量较大，持续时间较长，造成常春藤公司出现浸水情况。事故发生后，原被告双方均积极参加抢险。经现场勘验并结合原被告提供的现场视频材料，主要漏水地点为财务室、校长室和过道，其他位置地毯存在被浸湿的情况，但因房屋地板下为龙骨，虽然出水量较大，因可以及时下泄，并未造成房屋内积水。漏水事件发生后，双方就后续赔偿和维修事宜的解决进行了协商，根据现代城公司提交的证据，可以认定，因现代城公司已向中国平安财产保险股份有限公司投保保险，报案后保险公司进行现场查勘等程序，后于11月11日出具了《2018年4月18日漏水事故导致第三者财产损失保险赔案的说明》，说明事项为，2018年5月9日查勘时，常春藤公司等三租户并未对水浸直接损失的装修等财产提出索赔，索赔项目为租区保险柜内存放的珠宝及租区内的古董家具，2018年8月13日，三租户提出索赔清单，索赔金额为2397711.92元，由于三租户提出索赔后未能提供相应损失的价值证明和损坏证明，保险公司无法为其核定损失。该《说明》附报损清单一份，内容包括电脑、书籍资料、古董家具、墙面地面等装修、珍珠珊瑚等首饰、经营损失等32项。常春藤公司因空调问题自2018年3月1日起未交付租金、物业费及电费，4月18日漏水事件后亦未交付租金、物业费及电费。2018年9月17日，原告向法院提起诉讼，2018年9月29日，现代城公司向常春藤公司等三公司发出通知，内容为请贵司提前进行停止供电的相应准备工作，如撤出人员、提前关闭电脑、停用用电设备，否则后果自行承担。2018年10月1日，现代城公司将常春藤公司等三公司租赁的物业断电。根据常春藤公司提交的证据，可以认定，事故发生后，双方有过多次协商，常春藤公司等三公司于6月12日、15日报送过受损物品清单，2018年9月30日，常春藤公司等三公司向现代城公司发送《关于催促办理漏水事故善后理赔的函》，内容为，自2018年4月18日漏水事故后多次催告，但仍然没有拿出理赔方案，希望尽快推动，关于租金，要求漏水赔偿数额确定后与租金进行抵销，抵销后一并解决和处理。本院认为，关于房屋租赁合同的解除问题，现代城公司与常春藤公司签订有房屋租赁合同，双方当事人应全面履行合同的义务。双方在履行合同中发生了漏水事件，应积极配合解决纠纷，尽快解决后继续履行合同，才能避免双方扩大损失。本次诉讼中，现代城公司与常春藤公司均同意解除双方的房屋租赁合同，本院照准。但双方对于造成合同解除的原因持不同意见，均认为对方应承担违约责任。本院分析原因如下，4月18日的漏水事件，系因现代城在维修改造空调时造成，对此次事件的发生，现代城公司应承担责任。在事故发生后，现代城公司参加了救助，在后续的处理工作中，现代城公司与对方协商并报请了保险公司的理赔，该行为符合履行合同的诚实信用原则的要求。但因理赔事宜未推动成功，双方就漏水事故的处理没有形成一致意见，常春藤公司要求将漏水损失与租金等费用进行折抵，现代城公司不予认可并于9月17日起诉，于10月1日断电。对此，本院认为，现代城公司已通过诉讼的方式寻求解决，在双方责任尚不清晰的情况下，采用断电的方式势必影响承租人对房屋延续的正常使用，造成合同解除的后果，对此现代城公司应承担相应的责任。常春藤公司在事件的后续解决中，坚持以损失折抵租金，但在提出索赔后不能提供相应损失的价值证明和损坏证明，造成保险理赔不能正常进行，不符合履行合同的诚实信用原则，对合同解除的后果亦应承担相应的责任。至于现代城公司认为双方合同应于2018年4月1日解除的意见，因双方并未对合同解除的责任和后果形成一致意见，故不能按照该日约定解除处理，应以判决解除之日为准。常春藤公司在承诺腾房后但未履行，本院多次释明，但仍未腾房，故其对扩大损失的后果应自行承担。合同解除后，常春藤公司应将物业按照合同约定恢复至符合返还标准后予以返还。关于租金、物业费、电费的给付问题，按照法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。现代城公司作为房屋出租人，有义务向承租方提供完好的房屋及设施，此次因维修改造空调造成的漏水事故，现代城公司应当承担全部责任，现代城公司未予维修，则应当通过减少租金或延长租期的方式弥补对方的损失，本院结合常春藤公司浸水情况，认为可以通过清理和通风的方式恢复办公条件，因常春藤公司的实际物品损失已经（2018）津0101民初7849号常春藤公司诉现代城公司房屋租赁纠纷一案解决，故本院酌定由现代城公司免收自2018年4月18日起至2018年6月18日止期间的房屋租金及物业费以弥补对方的损失，其中包括清理、通风等费用及承租方的经营损失。2018年3月1日至4月17日（共计一个月零17天）的费用，常春藤公司提出供热温度不达标的抗辩，因维修空调的事实确实存在，故可予考虑，但供热温度不达标不是全部减收租金的理由，本院酌情判决免收该期间部分物业费(减收17天)，租金应全额交付。2018年6月19日至9月30日（共计三个月零12天）的租金及物业费，常春藤公司应当全额交付。至2018年10月1日，现代城公司采取了断电的措施，本院认为，采用断电的方式必然影响承租人对房屋的正常使用，故对该租赁期间的房屋租金应予折减，本院综合考量断电及因空调未维修完毕造成的2018年至2019年采暖期的供暖质量问题及双方的违约责任，酌定该期间交付租金标准以20850元（月租金标准）的70%为宜，物业费亦按此标准。现代城公司主张的2018年1月至9月的电费3053.76元，为实际发生的费用，应予支持，电费为实际发生的费用，常春藤公司应承担未按期交付的违约金，但因合同约定标准过高，常春藤公司亦提出了确认违约条款无效的诉讼请求，故本院酌情调整为按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍的标准计算，现代城公司要求交付电费至实际交房日的请求，因未发生部分数额无法确定，不予支持。现代城公司要求补交免租期租金的请求，因双方合同约定的租赁期自2016年11月1日至2020年10月31日，合同约定的免租期为装修期间和自2016年至2019年每年的11月1日至12月31日，故免租期系针对装修期间及年租金而约定，已经发生并履行，对原告该请求不予支持，双方产生纠纷后，免租期不再享受。现代城公司主张律师费的请求，不予支持。对上述费用，天津市和平区常春藤外国语培训学校应按照合同约定承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、解除原告天津现代城开发有限公司与被告天津市常春藤教育信息咨询有限公司之间的房屋租赁合同及补充协议；二、自本判决生效后十日内，被告天津市常春藤教育信息咨询有限公司将天津市和平区赤峰道136号天津国际金融中心大厦3008号房屋恢复至约定的交付标准后返还原告天津现代城开发有限公司；三、自本判决生效后十日内，被告天津市常春藤教育信息咨询有限公司一次性给付原告天津现代城开发有限公司自2018年3月1日起至2018年4月17日止的房屋租金32503.15元及物业费4200元，自2018年6月19日起至2018年9月30日止的房屋租金70775.75元及物业费14256.99元，共计121735.89元；四、自本判决生效后十日内，被告天津市常春藤教育信息咨询有限公司一次性向原告天津现代城开发有限公司按照房屋租金14595元的标准、物业费2490元的标准交付自2018年10月1日起至判决确定交还物业之日止的房屋租金；五、如被告天津市常春藤教育信息咨询有限公司逾期履行判决第二项内容，则按照每月房屋使用费20850元的标准、物业费4200元的标准向原告天津现代城开发有限公司交付自判决确定交还物业日起至实际交还物业日止的房屋使用费和物业费；六、自本判决生效后十日内，被告天津市常春藤教育信息咨询有限公司一次性给付原告天津现代城开发有限公司电费3053.76元，并按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍的标准分段计算分段给付违约金自2018年2月8日至判决确认给付之日；七、被告天津市和平区常春藤外国语培训学校对上述三至六项给付内容承担连带责任；八、原告天津现代城开发有限公司的其他诉讼请求均予驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费6058元，由原告天津现代城开发有限公司负担1817.4元，由被告天津市常春藤教育信息咨询有限公司负担4240.6元。财产保全费1408.67元，由被告天津市常春藤教育信息咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘 彤人民陪审员  靳忠霞人民陪审员  任德平二〇一九年六月二十八日书 记 员  李 欣本文引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。