广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初929号 原告：况某。 原告：况某某。 以上二原告委托诉讼代理人：卢盛喜，广西亚卓律师事务所律师。 以上二原告委托诉讼代理人：谭丽，广西亚卓律师事务所律师。 被告:广西极佳房地产开发有限公司，住所地：广西临桂区临桂镇秧塘工业园标准厂房**。统一社会信用代码：91450322566780827X。 法定代表人：陈昌权，董事长。 委托诉讼代理人：程璞，广西诚瑞律师事务所律师。 第三人：临桂广源房产中介有限责任公司，住所地：广西桂林市临桂区临桂镇西城南路**花样年.花样城**商铺，统一社会信用代码：91450322MA5KCXR28Q。 法定代表人：刘帅，执行董事兼总经理。 原告况某、况某某与被告广西极佳房地产开发有限公司、第三人临桂广源房产中介有限责任公司合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告况某及二原告的委托诉讼代理人卢盛喜、谭丽、被告广西极佳房地产开发有限公司（以下简称极佳公司）的委托诉讼代理人程璞到庭参加诉讼，第三人临桂广源房产中介有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告况某、况某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告双倍返还定金40,000元；2、请求判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在网上认识了第三人的员工胡某，于2019年1月8日从浙江省温州市来到桂林探望胡某，其多次向原告介绍临桂区的发展趋势和投资房产的前景，并介绍原告到被告极佳公司购房，2019年1月12日上午，胡某带原告到被告售楼部，被告的员工置业顾问陈某接待了原告，并向原告推介了被告楼盘的优惠政策，并承诺说首付款可以分批给付。于是原告选择了被告位于临桂区开发的（桂林电子商城）住宅楼****房与陈某商谈，陈某给原告写了一份置业计划表作为双方约定认购该房的第一步。原告对该置业计划表所约定的价格和付款方式满意于是就定了下来。由于没带齐证件，被告工作人员建议可以先写一份临定申请书，先预交一万元购房定金，保留该套房屋，再于2019年1月16日之前补齐认购定金一万元。原告先转账一万元到被告指定账户，2019年1月15日原告又依约将一万元转入被告指定账户。2019年1月16日，原告联系胡某去帮忙拿回收据，被告和胡某在没有知会原告的情况下以胡某本人姓名私自签订了一份显失公平、违背了原告意志的商品房认购协议书。对此协议，原告一概予以否认，只能对体现置业计划表所约定的内容和认购的意思负责。2019年1月22日，按协议约定日期原告提前一天到被告售楼处要求签订购房合同，被告的置业顾问陈某却拿出两份第三方桂林顺发装饰有限公司的借款协议和装修协议给原告，强调一定要先签订此两份《协议》之后才能签订购房合同。原告拒绝被告提出的无理要求，但为了能与被告签订《购房合同》，原告提出对此两份协议不合理部分进行修改，但被告根本不按原告意思修改。综上，原告认为，原告向被告交两万元定金认购该商品房，并积极履行自己的义务，按约提前赶来签订购房合同。但被告在推销该套商品房以低首付吸引原告交定金之前私自与第三人的员工胡某签订该商品房认购协议时均存在欺诈行为。在原告如约前来签订《购房合同》之时，被告恶意附加不合理条件进行捆绑，增加原告的义务。被告假借订立合同，恶意进行磋商，以图实现其商业欺诈最终的两个目的之一。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请依法判决原告的诉讼请求。 被告极佳公司辩称，1、本案原告漏列当事人胡某，因为从原告提供的材料及证据来看，胡某都是本案中具有实体权利义务的关键人物，如果原告要起诉那必须将胡某一同列为原告。2、原告诉状所称事实虚假，基本情况是：2019年1月12日，胡某带着原告况某到被告处看房是被告工作人员陈某接待的，如果买房按揭贷款需要证件，况某说没有带多少钱，就签订了临定申请书并交了10,000元。被告出具了收据。收据上署明况某、况某某2019年1月12日交来10,000元。2019年1月15日被告又收到了10,000元的转款，第二天胡某到被告处要求开具收据，收据署明胡某、况某、况某某，并且胡某与被告签订了商品房认购协议书。其中商品房认购协议书的乙方胡承美写明是胡某、况某、况某某三人，落款处胡某签名并按手印。2019年1月22日原告到被告处就借款与桂林顺发装饰有限公司的装修协议、借款协议无法达成一致，被告见双方无法达成协议就退还原告交纳的20,000元,但是原告况某不同意，提出要退28,000元，胡某是同意退20,000元的；3、原告况某、况某某要求双倍返还的诉请是依法无据的，被告有理由相信胡某有代理权，原告况某、况某某不认同胡某所签订的认购协议，那么就出现了两个问题，一是胡某没有表示双倍返还定金的，原告内部没有达成一致；二是胡某签订的协议，况某、况某某不认可那么就跟原告没有法律效力，况某、况某某诉求双倍返还定金没有法律依据。 第三人临桂广源房产中介有限责任公司未出庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对于当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：对当事人提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2019年1月12日，原告况某在第三人临桂区广源房产中介有限责任公司的员工胡某的介绍下，到被告极佳公司开发的桂林电子商城楼盘看房，被告工作人员陈某为原告制作一份【桂林电子商城】项目3栋XX号房置业计划表，对于房屋房号、房型、建筑面积、单价、总价以及付款方式和其他费用均予以载明，并对首付款的付款方式注明:“首付133579元，先付3万，剩余103579元，分三次付清：2019年4月底付35579元2019年8月底付34000元2019年12月底付34000元”。当日原告支付10,000元购房定金，并向被告出具《临定申请书》一份，申请书载明：“广西极佳房地产开发有限公司：本人况某、况某某，身份证号：联系方式：151××××8198。2019年1月12日认购位于桂林市临桂新区，成交总价442579元整。因本人今日资金证件未带齐，特申请先交临定金额10000元整，并于2019年1月16日之前补交认购定金10000元整。在此期间销控该套房源，但如在约定日期前未能补齐认购定金，可视为本人已自动放弃认购该套房源，开发商可没收之前交来的所有临定金，并有权将此房源另行销售，不需通知客户”。被告的置业顾问、销售经理以及开发商工作人员等在该临定申请书上签字确认。被告出具了收据给原告，收据载明：“今收到况某、况某某交来桂林电子商城3XX号房定金”。2019年1月15日，原告况某通过银行转账方式支付10,000元给被告。由于原告在外地，其联系了胡某代为领取收据，2019年1月16日，胡某到被告处领取了收据，收据载明：“今收到胡某、况某、况某某交来桂林电子商城3XX号房定金”。当日，被告与胡某以甲方为广西极佳房地产开发有限公司、乙方为胡某、况某、况某某签订了一份《【桂林电子商城】商品房认购协议书》，约定乙方购买甲方开发的【桂林电子商城】项目3栋XX号房，建筑面积83.24㎡，单价为5,316.9元/平方米，约定定金2万元，同时约定乙方须在2019年1月23日前到甲方处签订《商品房买卖合同》，胡某在乙方处签字捺印。2019年1月22日，原告到被告处磋商签订《商品房买卖合同》事宜，因被告称低首付需向第三方借款，需要签订《借款协议》和《装修合同》，原告不同意上述《借款协议》和《装修合同》的条款内容，双方多次协商不成，至今未签订正式的《商品房买卖合同》。 另查明，本案在审理过程中，本院通知胡某进行问话，胡某向本院陈述其系第三人临桂广源房产中介有限责任公司的员工，其介绍原告去被告处购房系其工作职责，其仅代原告领取收据和签订《【桂林电子商城】商品房认购协议书》，并非实际的购房人。原告在庭审过程对于胡某签订的《【桂林电子商城】商品房认购协议书》明确表示不予追认。 本院认为，本案的争议焦点有：一、本案是否漏列当事人？二、本案是否适用定金罚则？ 关于争议焦点一，本院已经通知胡某进行询问，胡承美向本院陈述了其为第三人临桂广源房产中介有限责任公司的员工，介绍原告去被告处购房亦是其工作职责，其仅代为原告领取收据和签订《【桂林电子商城】商品房认购协议书》，其并非购房人，也从未有与原告合伙购买房屋的意思表示，故胡某并非款项交纳人和合同当事人，故本案不存在漏列胡承美为本案当事人的情形。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。而合同法第十五条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，根据该规定，要约邀请是针对不特定主体发出的希望他人与自己缔约的意思表示。而本案中，被告的置业计划表原则上应当属于要约邀请，但是本案被告向原告出具的置业计划表中对于房号、面积、单价、总价、付款方式、首付款付款方式和其他费用等内容均作出了约定，内容具体明确，而且是针对特定的相对人作出的，一旦相对人作出承诺，上述条款就列为合同的主要条款，被告即受该意思表示的约束。原告在被告工作人员作出置业计划表之后即表示愿意认购该房屋，并当场支付了1万元购房定金，应当视为原、被告达成了认购案涉房屋的意向，故该置业计划书符合要约的规定，应为原、被告认购房屋的要约。原告支付了20,000元给被告，被告均出具了收据并在收据上载明系购房定金，虽然原告对被告与胡某签订的《【桂林电子商城】商品房认购协议书》不予追认，但实际上原告仍按该认购协议书上约定的时间与被告就签订正式的《商品房买卖合同》进行磋商，原告提交的置业计划书、收据、临定申请书以及原告与被告工作人员的聊天记录、语音通话记录等证据之间能够形成证据锁链，可证实二原告欲购买被告开发的特定房屋，并向被告交纳了定金20,000元的事实，原告向被告交付了20,000元定金，因此应视为双方的预约合同关系成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规则处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，在认定双方责任的前提下，本案可以适用定金罚则。本案中，被告并未按双方在置业计划表中约定的付款方式签订商品房买卖合同，导致双方未能签订正式的《商品房买卖合同》，且被告未举证证实在原告支付购房定金之前向原告阐述过首付款分期需向第三方借款的事实，亦未举证证实双方未签订正式合同系原告的原因或不可归责于双方的原因，故被告应当承担相应的定金责任，双倍返还原告定金40,000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 被告广西极佳房地产开发有限公司返还原告况某、况某某购房定金40,000元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费800元，依法减半收取400元，由被告广西极佳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费800元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李冬文 二〇一九年六月二十七日 书记员  易济敏