青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初320号原告（反诉被告）：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁市城中区城南新城大道**。法定代表人：龚煜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姬治平、甘发财，系该公司员工。被告（反诉原告）：谭俊德，男，汉族，1971年4月9日生，住西宁市。委托诉讼代理人：马元平、王敏，青海凡圣律师事务所律师。原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称：庄和公司）与被告（反诉原告）谭俊德（以下简称：谭俊德）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年2月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庄和公司的委托诉讼代理人姬治平，谭俊德的委托诉讼代理人马元平、王敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄和公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认庄和公司与谭俊德签订的《职工内部认筹协议》无效；2、本案的诉讼费由谭俊德承担。事实与理由：2016年3月6日，谭俊德向我公司表达购买位于西宁市××区号卧龙公馆商住小区住房的意向，我公司告知谭俊德该商品房未取得商品预售许可证无法对外进行销售。在谭俊德持续表达强烈的购买意愿并愿意承担相应责任后，双方于2016年3月6日，签订《职工内部认筹协议》，约定庄和公司将位于西宁市房屋出售于谭俊德，并就房屋建筑面积、认购单价、总价、付款方式、房屋交付期限、违约责任等进行了约定。当日，谭俊德缴纳了10000元的认购金。2018年5月4日，我公司收到西宁市住房保障和房产管理局作出的《行政责令限期整改通知书》，该通知书认为我公司在未取得商品房预售许可证的情况下向社会销售房屋的行为严重违反《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》、《西宁市城市房地产交易管理条例》的相关规定，故责令我公司立即停止“卧龙公馆”项目的销售行为，对收取的认筹金与购房人进行协商清退。《职工内部认筹协议》签订至今，由于客观原因我公司未能取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，双方签订的《职工内部认筹协议》符合商品房买卖合同的主要内容，应为商品房预售合同。根据《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条第一款、《西宁市城市房地产交易管理条例》第二十一条等规定，双方签订的名为《职工内部认筹协议》，实为商品房预售合同违背了法律的禁止性规定，我公司收到西宁市住房保障和房产管理局作出的《行政责令限期整改通知书》后，立即与被告联系协商认筹金退赔事宜，但被告不予理会，坚决要求我公司履行交付房屋的合同义务。谭俊德针对本诉辩称：庄和公司从未告知业主未取得房屋预售许可证，我方向庄和公司缴纳了10000元首付款，且是庄和公司出具了收据，向庄和公司委托的销售单位西宁胜颜房地产营销策划有限公司交付了30000元团购费。庄和公司要求确认双方签订的《职工内部认筹协议》无效，我方不认可，该认购书系双方真实意思表示，合法有效。谭俊德提出反诉请求：1、依法确认庄和公司与谭俊德签订的《职工内部认筹协议》有效；2、依法判令庄和公司协助谭俊德办理涉案房屋《商品房预售合同》备案登记、在涉案房屋修建完成后交付涉案房屋、协助谭俊德在中国建设银行办理按揭贷款（贷款金额109315元）；3、依法判令庄和公司承担本案本诉、反诉费用及保全费。事实理由：2016年3月6日，庄和公司与谭俊德签订了《职工内部认筹协议》，该协议约定庄和公司将其位于西宁市××区号卧龙公馆（铂雅公馆）5号楼1单元11314号房屋，以129315元的价格出售给谭俊德，谭俊德按协议约定支付了团购费、首付款。该协议在履行期间，庄和公司却违约，以各种理由拒绝履行《职工内部认筹协议》，并对外重新出售涉案房产，违反诚实信用原则，严重损害谭俊德的合法权益。综上，为维护自己的合法权益，在法律规定的期限内提起反诉，请求法院在查明事实的基础上，支持反诉请求。庄和公司针对反诉辩称：关于第1项反诉请求，我公司不予认可，因双方签订该协议时庄和公司未取得商品房预售许可证，违反强制性规定，应属于无效；关于第2项反诉请求，因《职工内部认筹协议》违反强制性规定，不具备履行要件，且涉案房屋也不具备预售登记的条件，根据协议第四条约定，应该办理银行贷款按揭手续，待谭俊德将房款交清后才能协助预售登记。现因涉案房屋面积、规划等发生变化，合同的有关内容未确定，不具备继续履行的条件；因房屋正在建设中，建成时间也不能确定，故房屋交付不能确定，在协议有效的前提下，双方合同约定的协助义务并不是强制性义务，谭俊德要求在中国建设银行办理按揭贷款，未确定具体银行，且房款金额不应扣除团购费，且现房屋面积等发生了变化，待确定后才能确定按揭贷款的金额；对本案本诉、反诉诉讼费用及保全费用，不应由我方承担。庄和公司提交以下证据：证据一、《职工内部认筹协议》，证明该协议性质属于商品房预售合同，签订协议时原告未取得预售许可证，该协议无效；证据二、青海省城镇职工基本养老保险参保人员应缴明细表，证明被告并非庄和公司的员工，双方不存在劳动关系；证据三、行政责令限期整改通知书，证明西宁市房管局责令原告对卧龙公馆项目购房定金与购买者协商清退；证据四、卧龙公馆整改说明及公告，证明原告按照房管局要求协商清退；证据五、律师函及邮寄回单，证明原告与购买者协商未果的情况下，无奈委托律师发出律师函，要求解除合同；证据六、卧龙公馆整改汇报材料，证明根据房管局要求形成汇报材料，原告对卧龙公馆项目购房定金与购房者协商清退，协商不成的通过诉讼解决；证据七、民事裁定书、受理案件通知书，证明原告于2018年11月即取得商品房预售证前就与被告纠纷起诉至法院。谭俊德质证认为，证据一、真实性、合法性、关联性无异议，证明方向有异议，不能证明该协议无效；证据二、真实性无异议，但与本案无关；证据三、与本案无关；证据四、证明方向不认可，但能证明庄和公司委托销售公司向我方收取团购费的事实；证据五、我方未收到该律师函及快递，证明方向不认可；证据六、关联性及证明方向不认可，不能证明双方签订合同的效力；证据七、真实性及合法性予以认可，关联性不认可。本院认为，对于证据一，双方对真实性均无异议，该证据能够证明双方就购买房屋相关事宜签订协议的事实，应予以采信；关于证据二，与本案无关联性，不予采信；关于证据三、四、六，是行政部门与原告之间的关系，对本案确认合同效力无证明力，不予采信；关于证据五，庄和公司无对方收到的证据，故其证明方向不能成立；关于证据七，系另案裁定，与本案无关，不予采信。谭俊德提交以下证据：证据一、《职工内部认筹协议》及收据，证明双方签订协议，约定将1号卧龙公馆五号楼1单元11314室的房产出售给谭俊德，先缴纳部分房款，剩余房款通过贷款支付，2018年6月30日前交付房屋，谭俊德已按约定向庄和公司交付了首付款及团购费，履行了合同义务，涉案房屋为13层具备履行条件；证据二、西宁市商品房预售许可证[（2018）宁房预售证第289号]，证明庄和公司于2018年12月27日取得涉案房屋的预售许可证，涉案房屋达到备案的条件，庄和应履行义务；证据三、视频录像，证明庄和公司明确承诺履行合同；证据四、判决书，证明谭俊德向庄和公司缴纳的团购费性质属于购房款；证据五、判决书，证明双方签订的协议有效，性质属于商品房预售买卖合同。庄和公司质证认为：证据一、真实性无异议、证明方向有异议，因为该协议无效；收款收据对庄和公司收取的款项无异议，团购费不是我方收取，不认可，且双方的合同中并未约定团购费；证据二、真实性无异议，对证明方向不认可；证据三、该视频中的人员是否系我公司的员工不能确定，且该人员能否代表我公司作出承诺无证据证实；证据四、真实性无异议，证明方向有异议，不属于同一楼盘；证据五、真实性不清楚，证明方向有异议。本院认为，证据一、与庄和公司提供的一致，前述已认证；证据二与本案具有关联性，能够证明被告（反诉原告）依据双方协议交纳了部分款项的事实，予以采信；证据三、四、五，与本案无关联性，不予采信。经审理查明，2016年3月6日，庄和公司（甲方）与谭俊德（乙方）签订《职工内部认筹协议》，该协议主要约定：乙方自愿认筹甲方开发建设的卧龙公馆顼目，位于西宁市××区号，五号楼1单元13层11314号房屋，该房屋暂测建筑面积49.89平方米，房屋认筹单价为每平方米2595元，总房款129315元；认筹付款方式为，银行按揭。在签订本认筹协议之日乙方交付该房屋认筹金10000元，并承诺在7日内交清该套房认筹首付款20000元，并在甲方约定期限内，提供个人资料及签订《商品房预售合同》。其他条款约定，乙方签订认筹协议交纳该房屋认筹金后，该房屋以认筹协议上约定的时间为准，若乙方未在约定时间内付清房款及办理相关手续，则视为自动放弃该房屋，甲方有权另行出售，所交该房屋认筹金不退。乙方签订认筹协议交纳该房屋认筹金后，若因乙方自己的原因要求退房，所交该房屋认筹金不退。乙方签订认筹协议交纳该房屋认筹金后，若甲方不能按本协议约定将该房认筹给乙方，甲方无条件退还已交认筹房款（并按同期贷款基准利率计算利息）。本认筹协议自双方签字盖章之日起生效。本认筹协议待双方签订《商品房预售合同》后自动失效并收回。本认筹协议未尽事宜详见《商品房预售合同》。当日双方在该协议上签字盖章。同日，谭俊德即交纳了认筹金10000元。此后，庄和公司给谭俊德出具认筹承诺书一份，承诺于2016年7月31日与谭俊德签订《西宁市商品房预售买卖合同》。除不可抗力因素外，如承诺方未按约定时间签订《西宁市商品房预售买卖合同》，逾期超过30日后，买受人有权解除协议，买受人解除协议的，应当提前书面通知承诺方，承诺方应当自解除协议通知送达之日起30日之内退还买受人已付的全部房款，并自买受人认筹付款之日起，按照银行公布的同期贷款基准利率计算支付利息。至今双方也未签订《商品房预售合同》，谭俊德也明示不解除认筹协议，认筹房屋正在建设中，双方均不能确定房屋建成时间。另查明，2018年12月27日，西宁市住房保障和房产管理局向庄和公司颁发西宁市商品房预售许可证[（2018）宁房预售证第289号]，该许可证载明项目名称及楼幢号：卧龙公馆5号楼，项目坐落：西宁市城中区新城大道151号。本院认为，原告（反诉被告）庄和公司与被告（反诉原告）谭俊德签订的《职工内部认筹协议》，系双方真实意思表示，内容无违法之处，该协议应认定为有效，庄和公司的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持，谭俊德该项反诉请求成立，应予支持。关于谭俊德要求庄和公司协助办理涉案房屋《职工内部认筹协议》预售备案登记的反诉请求，因预售备案登记属行政管理范畴，且双方合同中对此并无约定，故该项诉讼请求不属于人民法院受理民事案件的范围，应予以驳回。关于谭俊德要求涉案房屋修建完成后向其交付的反诉请求，因涉案房屋建成尚未建成，待房屋建成并达到交付条件时，权利人可另行主张，本案暂不做处理。关于谭俊德要求庄和公司协助在中国建设银行办理按揭贷款（贷款金额109315元）的反诉请求，双方虽在合同中对此有约定，但约定不明确，且在办理商业贷款的过程中，涉及的贷款手续及流程，具有不确定性，故该协助义务不属于合同强制性义务，如在具体操作过程中产生争议，双方应协商解决，故对该反诉请求，本院不予支持。关于谭俊德要求庄和公司支付保全担保的费用及保全费用，对此双方协议中无约定，该反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国明民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司的诉讼请求。二、原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司与被告（反诉原告）谭俊德于2016年3月6日签订《职工内部认筹协议》有效。三、驳回被告（反诉原告）谭俊德其他反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 刘 洪 二〇一九年六月二十四日书记员 冯文娟附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不后果。