广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初1549号 原告：文某。 原告：文某某。 以上二原告的委托诉讼代理人：戴江和，广西齐兴律师事务所律师。 被告:桂林帝豪房地产开发有限公司，住所地：广西桂林市临桂区临桂镇西城南路**花样年麓湖国际社区E地块****，统一社会信用代码：91450322667040043N。 法定代表人：潘军，董事长。 委托诉讼代理人：粟波，该公司职员。 委托诉讼代理人：童燕，广西桂山律师事务所律师。 原告文某、文某某与被告桂林帝豪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文某、文某某共同的委托诉讼代理人戴江和、桂林帝豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪公司）的委托诉讼代理人童燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文某、文某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付合同违约金53,932元（自2014年7月27日起，经过450元，即为2015年10月19日，自即日起需每日按房屋总价款万分之一（52.31元）支付违约金，直至递交办证资料之日2018年8月15日止，需支付违约金天数为1031天，违约金为53,932元）；、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月19日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于桂林市临桂区秧塘工业园内桂林花样年.花样城小区第9幢1单元8层01号房，合同总价额为523,119元；出卖人应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格后的商品房交付买受人使用，同时约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条处理（附件四合同补充协议第九条约定：……如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后的第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金）。合同签订后，原告按合同约定履行了向被告支付购房款等合同义务，并向被告出具了代为办理房屋权属登记的委托书，委托书内容包括：在能够办理相应房屋登记时，同意被告代为到房屋登记机构申请办理相应房屋登记、填写相关表格及接受登记机构相关询问、代为缴纳相关费用、代为领取相应房屋权属登记证明等。但被告于2014年7月26日向原告交付了商品房后，迟至2018年8月15日才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（合同约定被告应于2015年7月21日前递交办证资料），已构成严重违约。后原告多次找被告交涉，要求被告按合同约定支付违约金，被告均不予理会。为维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告帝豪公司辩称，1、根据双方签订的合同第十五条被告的义务仅为递交办理转移登记所需资料，至于什么时候发放权属凭证是行政职责，不是被告的合同义务。2、根据双方签订的补充协议的约定，土地使用权证不在合同约定的范围内，但改革后的房屋权属登记将土地使用权纳入其中已经增加了被告的合同义务。3、补充协议约定因国家政策变动导致办证逾期的被告不承担违约责任，因此被告不应当承担逾期办证的责任。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对于当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：对当事人提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2012年10月19日，原告文某、文某某与被告帝豪公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于桂林市临桂区秧塘工业园内桂林花样年.花样城第9幢1单元8层01号房屋，建筑面积127.59平方米，套内面积103.09平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5,074.39元，总金额为523,119元，付款方式为商业银行贷款方式，房屋交付期限双方约定为2014年7月30日前被告将经验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条对关于产权登记作出约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.详见《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条约定：对买卖合同第十五条的补充约定：……2、根据买卖合同第十五条的约定，出卖人在办理房地产权属证书中的义务仅限于将办理《房屋所有权证》所需的资料在约定的时间内报由产权登记机关备案以及协助提供应当由出卖人提供的资料。3、……由于买受人原因或本商品房所在地房屋所有权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任。……5、《房屋所有权证》由买受人自行办理。如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》。如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金。6、《土地使用权证》由买受人自行办理，出卖人不承担办理《土地使用权证》的义务。原、被告双方还对房屋面积确认及面积差异处理、基础设施、保修责任等相关事项做了明确约定。合同签订当日，二原告向被告出具书面《委托书》一份，委托事项为：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。二原告在《商品房买卖合同》当日支付购房款163119元给被告，2012年11月29日二原告通过银行按揭贷款支付购房款360000元给被告。2014年7月26日，被告将桂林花样年.花样城第9幢1单元8层01号房屋交付二原告使用。2018年6月11日，临桂区房地产管理所向被告出具业务受理回执单，表明二原告所购房屋权属登记业务已受理。 另查明，二原告在双方签订的《商品房买卖合同》中所载明的地址是：广东省深圳市南山区高新南一道创维大厦C1402，广西临桂县临桂镇民健路万象巷10号，联系电话：xxxx。2017年11月9日被告帝豪公司向二原告邮寄了《桂林花样年·花样城不动产权证办证通知书》，其中：二、经审核，你所购买的桂林花样年·花样城09-08-01房屋办理不动产权证缺少以下办证资料：（打钩项）1、身份证明（身份证正、反面）复印件两份（a、港澳台地区人士请携带身份证、通行证、台胞证及回乡证，外籍人士请携带护照及护照翻译件。另：护照翻译件需加盖公证处公章b、未成年人需提供监护人身份证明）……。邮件载明二原告的收件地址是广西桂林市临桂新区桂康路孔明园K5-2，联系电话是xxx。由于被告逾期办理相关房屋产权证书，二原告诉至本院，要求被告支付违约金53,932元。 本院认为，二原告与被告签订的商品房销售合同，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告在合同签订后，二原告已向被告交付了全部房屋价款，但被告却未能按合同约定的期限向二原告交付房屋权属证书，因此被告应当依法承担相应的违约责任。被告辨称因为不动产权改革属于国家政策变动，双方的合同以及补充协议中有约定因国家政策的变动导致开发商延迟履行义务的，开发商不承担违约责任的问题。对此，本院认为，首先，为加快建立和实施不动产统一登记制度，国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该暂行条例对建立不动产统一登记制度提供了法律依据与制度保障，但由于建立和实施不动产登记制度是一项重大的改革和系统工程，牵涉面广、系统复杂，且诸多方面需探索研究，既涵盖土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等领域，又涉及到多部门整合、多机构归并、多层次协调，因此该项改革需要付出时间探索、花费精力推进，从国务院2014年11月发布《不动产登记暂行条例》到桂林市临桂区于2015年11月成立不动产登记局，耗时一年；其次，不动产登记局成立后也由于人员配置、制度滞后、流程变化等客观原因在相当长的时间内不能办理登记业务，即便后来可以办理登记业务，也由于人员配置不足，材料积压过多等原因，导致登记业务效率低下远远不能满足房屋登记需求；再次，原、被告在签订购房合同时对此改革既不可预知，亦不可控。综上，不动产登记改革对房屋登记造成延误乃是众所周知的事实，亦是改革过程中难以避免所要付出的阵痛与代价，且双方当事人亦在合同中约定了“由于买受人原因或本商品房所在地房屋所有权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任”，因此对于机构改革所衍生的损失，不应由被告全部承担。至于被告称由于原告文某某的身份证过期导致缺少了身份证明复印件从而无法提交办证资料，本案双方在办理《花样城房屋交接单》中，被告明确了业主应提供的业主及配偶身份证复印件、契税完税证明原件及复印件等资料，被告未提示二原告缺少交纳的资料，表明二原告均已提交，二原告已充分提供了办理房屋权属证书资料。二原告将办理房屋权属证书事项已经委托给被告，对于办证过程持续时间多长这是二原告无法预计的，二原告并不能预见到其身份证在办理房屋权属证书时会失效，被告在办理房屋权属证书时发现原告文某某预留的身份证过期，有责任有义务通知原告，本案中，被告未按照二原告在合同中的地址向二原告寄送通知书，亦未能提交证据证明二原告曾向被告要求变更联系地址，应视为被告未尽通知义务，对于由此产生的延迟办证的损失应当由被告承担。且被告确实未能在合同约定的时间内完成办理房屋权属证书的合同义务，故对被告认为是由于缺少原告身份证明复印件从而导致交件不能的责任不应由被告承担的意见，本院不予采纳。 对于被告帝豪公司应当具体承担多少违约责任，支付多少违约金的问题。如前所述，由于不动产登记改革客观上造成了不动产登记延误，且被告对此不可预知亦不可控制，故被告对不动产改革所造成的延误时间不应承担责任，且被告是接受二原告的委托为二原告办理《房屋所有权证》，但对办理土地使用权证没有合同约定义务，而不动产登记改革后房屋产权证与土地使用权证两证合一统一办理，实际超出了对被告的合同约定义务，故在审视与判定本案所涉违约责任时既要充分依据双方契约与合意，同时也要审慎、合理考虑合同履行期间由于机构改革政策剧变这一合同当事人不可预知不可控制的客观因素给合同履行所造成的冲击与影响。从被告在同类型案件中提供的桂林市临桂区房地产行业协会文件的内容看，不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月起至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，此期间所造成的损失不应由被告承担。从临桂区房地产管理所业务受理回执单记载的受理日期看，说明被告已在2018年6月11日完成了交件，履行完了合同约定的办证义务。因此违约金的计算的起止时间应为2015年10月19日（收房日期2014年7月26日后的第450日）至2018年6月11日，违约金应为42,686.50元【523,119元×1?×816天（自2015年10月19日起计算至2018年6月11日，其中去掉2016年8月至2016年12月共5个月)】给二原告。因被告已经于2018年6月11日完成了双方合同约定的将办理《房屋所有权证》所需的资料在约定的时间内报由产权登记机关备案以及协助提供应当由出卖人提供的资料的义务，故二原告主张违约金计付至2018年8月15日止的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、被告桂林帝豪房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属证书违约金42,686.50元给原告文某、文某某； 二、驳回原告文某、文某某的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费1,148元，依法减半收取574元，由原告文某、文某某负担120元，被告桂林帝豪房地产开发有限公司负担454元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费1148元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李冬文 二〇一九年六月十一日 书记员  易济敏