中华人民共和国江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终8248号上诉人（原审原告）：李美慧（LEEMEIHUI），女，1972年6月4日生，台湾人，现住苏州。委托诉讼代理人：施晓玲，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷红玉，江苏海联海律师事务所律师。上诉人（原审被告）：卞在元（BYEONJAEWON），男。上诉人（原审被告）：全美熙（JUNMIHEUI），女，1965年3月4日生，韩国人，现住苏州。委托诉讼代理人：毛俊颖，江苏卓岳律师事务所律师，代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：张欣然，江苏卓岳律师事务所律师，代理上述两上诉人。原审第三人：苏州市云房源软件服务有限公司，统一社会信用代码91320508314078409W,住所地江苏省苏州市劳动路**。委托诉讼代理人：李凤云,该公司员工。委托诉讼代理人：智月锋,该公司员工。上诉人李美慧、卞在元、全美熙因与原审第三人苏州市云房源软件服务有限公司（以下简称云房源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市工业园区人民法院(2017)苏0591民初7924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李美慧上诉请求：请求二审撤销原审判决第二、三、四项，改判卞在元、全美熙返还李美慧100万元并支付按同期银行贷款利率计算的自起诉之日至还清所有款项之日止的利息，驳回卞在元、全美熙的全部反诉请求，一、二审诉讼费由卞在元、全美熙承担。事实与理由：1、一审判决对于涉案房屋买卖合同第22条免责条款的真实意思表示作出了错误的认定。理由为：首先，居间方工作人员智月峰、中间人王国庆是签约时的在场人，他们直接参与了签约，对于合同第22条的由来及真实意思是最清楚的，他们的陈述可以证明该条约定的本意。该条约定是手写添加，之所以加入该条款，原因就在于签约时买方不具备购房资格，到约定的过户时间是否能够顺利办理过户存在不确定性和风险，为了避免将来发生纠纷，所以特别约定第22条。王国庆也陈述了约定的本意就是如到了约定过户时间因政策原因无法过户，则合同各方免责。其次，智月峰也陈述过：“否则一旦7月20号不能过户，那么根据这份变更（协议）就是体现的是买方责任，原合同还要干嘛”，“买家的意思是免责”、“是的，合同是由免责条款的”。王国庆对卞在元说：“买家的条件你很清楚，所以合同上写的很清楚不能履行约定也是双双免责的，他们该做的已经做了，一直很配合，这是政策原因”、“虽然是19号签的，但客户的情况已有告知了你”、“如果你不知道不清楚就不会在协议上签免责申明了”，以上可以证明当事人签约时的真实意思表示。再次，双方签约时新政已经出台，正是因此双方为避免将来无法过户导致纠纷才签订22条。在双方交易过程中，李美慧的风险是最大的，可能受到的损失也是最大的，如果没有合同第22条作为保障，一旦交易无法顺利进行，双方可能会就违约责任产生严重分歧。在签约时李美慧就清楚自己购房资格受限，如果没有该免责条款，李美慧是绝对不敢也不可能签约并支付100万元的。从常理来看，任何一个有常识的买房人在碰到这种情况时如果没有任何保障是不可能签约的。而卞在元、全美熙签约时是没有任何风险的，因为在李美慧未付清房款前房屋所有权不会发生改变，其收取100万元也是有利可图的，卞在元、全美熙虽了解李美慧不具备购房资格但仍愿意签约的原因也在于此。综上，一审法院对于合同第22条的真实意思作出了错误的认定，应予纠正。2、卞在元、全美熙的反诉请求主张的是违约金而非损失，并且卞在元、全美熙提供的关于损失的证据不能成立，一审判决李美慧赔偿损失没有法律和事实依据。3、如果按照一审判决思路，双方均存在过错，那么卞在元、全美熙也应当对李美慧因本次交易未能完成造成的损失承担赔偿责任。4、一审法院认定李美慧过错程度明显高于卞在元、全美熙缺乏事实依据。本案双方当事人是在完全了解当时的限购政策以及李美慧购房有障碍的情况下签订合同，是在居间方提出尝试采用变通方式排除障碍争取交易成功，且三方共同约定若不成功则三方免责的前提下进行的。为此，李美慧按居间方提示在签订合同后即以明显低价将一套住房及时出手，并积极筹款等待居间方通知纳税（补救措施）及支付房款，全力以赴期待交易成功，李美慧根本不存在过错，更不存在明显高于卞在元、全美熙过错的事实。卞在元、全美熙辩称，1、李美慧向法庭提交的证据均为事后双方的聊天记录，不能反映签约时和签约前的情况。中介工作人员对于合同第22条的理解仅为其事后理解。中介工作人员有急于成单拿取得佣金的利益驱动，也有因中介工作人员素质参差不齐、表达能力有限的原因，加之今后中介可能被买卖双方追究责任的后果担忧，从而谎称其已经向双方作出了风险提示和免责提示，因此中介方的事后理解不能作为本案定案依据使用。2、李美慧未履约的原因是其不具备政策所规定的购房资格，该原因既不属于不可抗力，也不属于合同约定的免责情形，理应承担违约责任。卞在元、全美熙在签约时并不知晓李美慧不具备购房资格。从李美慧提供的录音证据来看，其丈夫蔡宜修与王国庆对话中很明显指出了卞在元不知道李美慧无购房资格，签约当时中介方只告诉卞在元，李美慧只要把昆山的房子卖了就可以过户，而卞在元一直以为李美慧是具有购房资格的，只是需要先把房子卖掉。3、李美慧所说的合同第22条约定的本意，纯属其单方主观理解，中介方工作人员的证言也是孤证，无其他证据佐证。买卖双方的聊天记录均系事后各方沟通，不能证明签约时的状态。4、退一步讲，即使法院认为合同不能继续履行是政策原因，对合同不能继续履行另有当事人的过错因素，也应当按照过错责任进行分配。本案很明显李美慧存在全部过错，卞在元、全美熙无过错。卞在元、全美熙作为出卖方，其义务是保证自己出售的房屋无权利瑕疵，能够顺利过户交付，对对方的基本身份信息确认，其余并不在卞在元、全美熙的审查义务范围内，否则属于加重出售方的注意义务，有违公平原则。更何况有中介方居间，出卖方是通过支付中介服务费的方式签约，进一步的审查义务应为中介方承担。另外，即使李美慧完全不具备购房资格，其仍然愿意对外签约，只要合同不存在无效情形，其应当就履约承担合同责任。5、通过微信对话记录等证据，纵观李美慧的行为，即使其一开始有购买的诚意，但随着时间的推移，当卞在元一再放宽其履行期限，甚至愿意主动承担因提早过户而多交的部分税费等措施，李美慧仍然拒绝，可见李美慧违约故意明显。6、在金融危机时，即使出现不可抗力、情势变更，也应侧重保护守约方利益。卞在元、全美熙上诉请求：1、撤销原审判决第二、三、四项，发回重审或依法改判李美慧支付卞在元、全美熙违约金人民币171万元，扣除已支付100万元，还应支付71万元。2、案件受理费、保全费均由李美慧承担。事实与理由：1、一审法院认定“卞在元对于上述情况（指签约前李美慧不具备购房资格的情况）也应当知晓”及“买卖双方对此均存在一定过错”错误。事实上，卞在元是韩国人，其不可能知晓社保补缴和购房资格之间的联系，其作为卖方也无义务知晓，卞在元、全美熙在签约时始终是认为李美慧具备购房资格的。李美慧提供的聊天记录中，王国庆明确指出签合同的前提当然是李美慧具备购房资格才买的，不然也不可能签合同，还明确签约时没有提到限购政策。而纵观李美慧的证据，仅有第三人工作人员智月峰的证人证言对其有利，但该证据属于孤证，且与王国庆陈述相矛盾，不应以此作为认定事实的依据。一审法院以签订合同之后的聊天记录来推定卞在元签约时已经知晓李美慧不具备购房资格是错误的。微信聊天记录中多处显示第三人为促成双方签订买卖合同，向李美慧作出合同能够履行的承诺，其显然是为了摆脱事后被买卖双方追究责任，在庭审当中才谎称当时对买卖双方做过风险告知，来顺势附和李美慧的说法，因此，本案中第三人与卞在元存在非常明显的利益冲突，智月峰的证言不能作为本案的判决依据。2、一审判决已经认定合同第22条“今后若因不可抗力…”不包括签约时已经存在的限购政策，则应认定李美慧违约。但一审法院仅认为合同最终因李美慧的社保不符合条件未能履行而致解除，显然逻辑错误。3、李美慧构成违约，其应当按约向卞在元、全美熙承担171万元的违约赔偿责任。卞在元、全美熙就买卖合同无法履行不存在过错，其无义务去审查李美慧是否具备购房资格。合同签订时，李美慧明知其不具备购房资格却仍然签约，签约后也未采取补缴社保等措施而放任房屋无法过户的结果发生，存在过错。后期交涉中，为使合同能继续履行下去，卞在元已经同意将合同履行时间放宽延后，但李美慧仍未积极采取补救措施。退一步讲，即使法院认定卞在元存在一定过错，也应以违约金171万元为考量基数。一审中卞在元一方已经提供了相关损失的证据，能够证明其损失远不止100万元。李美慧辩称，1、首先，卞在元在签约后主动询问李美慧购房资格审核所需要的资料准备的情况如何？李美慧将已有一套房屋出售即补税的情况告知卞在元，并将王国庆的对话告知卞在元。卞在元对此从未提出过异议，并且对于李美慧积极履约的行为也表示赞赏并且祈祷一切顺利。其次，聊天记录显示买卖双方都表示相信居间方的能力，居间方表示在想办法也就是通过人际关系变通的办法办理网签及过户手续。对此卞在元也没有提出过出过异议。再次，聊天记录还显示卞在元单方面要求签订协议，把不能过户的责任归于李美慧。但是智月峰和王国庆都明确表示原合同中有免责条款。不能将过户的责任归于李美慧。因此，纵观所有聊天记录可以证明卞在元在签约时对于李美慧不具备购房资格是非常清楚的。一审判决基于聊天记录结合中介方的陈述，作出了客观正确的认定。2、卞在元以王国庆的录音中陈述并没有具体限购政策为由，认为卞在元在签约时不知道李美慧不具备购房资格，这个观点是对王国庆录音进行了断章取义的理解，事实上王国庆所要表达的意思是买卖双方对于李美慧不具备购房资格在签约时即是知晓的，并且约定了不能过户则各方免责的条款。王国庆在其与卞在元的聊天记录中也明确表达了此观点，王国庆的录音和王国庆与卞在元的聊天记录是可以相互印证的。2、本案另一个焦点就是第22条的理解。在一般的二手房买卖合同中，是不需要特别约定22条的。因为本案存在双方都知道李美慧在签约时没有购房资格的特殊情况，考虑到签约到过户有一定的时间跨度，为了避免各方将来产生，所以特别约定了第22条。第22条就是基于李美慧当时签约没有购房资格而特别约定和存在的，它的价值就是为了防止当事人产生争议。3、李美慧所购买的涉案房屋地处工业园区星港街，属于苏州最好学校。李美慧购房的目的是为了让自己的儿子能够就读这所学校，所以不惜花费巨资购买自住房屋，同时也把自己地处昆山的一处住房卖掉，以达到购房条件。只是因为政策仍然没有得到松动，中介公司也无法用补税的方法来满足其购房条件，所以购房合同不能继续履行。云房源公司在二审庭审中表示庭后五日内向法庭提交书面答辩意见，但庭后未提交。一审法院认定事实：李美慧为台湾人，卞在元、全美熙二人为韩国人。位于苏州工业园区星港街******房屋购买时间为2015年5月19日，为卞在元、全美熙共同共有。2016年10月19日，卞在元、全美熙（出卖方）与李美慧（买受方）在云房源公司的居间下签订《房地产居间买卖合同》，约定出卖方将其位于苏州工业园区星港街178号5幢1501室的房屋出售给买受方，价款为755万元。买受方于2017年5月20日前向出卖方支付首付款220万元，其余款项采取商业贷款形式。买卖双方委托居间方选择贷款银行，并于签订资金托管协议之日起3日内与贷款银行签署存量房贷款合同以及其他相关文件，具体贷款额度和年限以银行审核为准。若因买方贷款额度不足或无法办理，买卖双方同意卖方以现金付款的方式付款或补齐余款，待贷款银行将房贷部分审批完毕后，买受方应委托该贷款银行将上述贷款部分直接支付至房产交易资金托管账户。买受方未按照上述时间支付价款的，逾期不超过15天的，每天按照房屋价款的万分之五支付违约金，超过15天的，出卖方有权解除合同，自解除合同通知到达买方后3天内，买受方将房屋退还给出卖方，按照合同约定房屋价款的20%向出卖方支付违约金。买受方要求继续履行、出卖方同意的，自合同约定房屋价款应付的第二天起，按照每天万分之五支付违约金，合同继续履行。双方于签约之日起210天内备齐过户文件交于居间方，并在办理资金托管手续前委托居间方进行挂牌及签订存量房买卖合同。房屋使用权及国有土地使用权变更完毕之日起3日内出卖方将房屋交付买受方。买受方付清房款之日起3日内，双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。双方另对于维修基金、房屋户籍迁移等有约定。合同第22条手写约定，今后若因不可可抗力（中国大陆、韩国、台湾）政府原因无法进行权属转移，则买卖双方及居间方三方免责。注：此不可抗力指买卖双方意愿外的不可抗力。合同下方，出卖方、买受方均签字，云房源公司在居间方处加盖公章。当日，双方另签订一份《补偿协议》，约定买受方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备以及空置费另行补偿出卖人人民币100万元，买受人再次确认其于签订买卖合同前对房屋进地产进行初步验看，双方在此同意出卖人将该房屋现有装潢等按照现状交付买受人即可。此协议为买卖合同的有效组成部分，双方一经签订即不可撤销。另附家私物品清单一份，双方清点签字。当日，李美慧向云房源公司转账交付10万元意向金，卞在元在《收款收据》上签字确认收到上述定金;李美慧另向卞在元转账给付90万元，备注“房款订金”，卞在元在《收款收据》上签字,确认收到该90万元“定金”。诉讼中,就交易过程,双方提交卞在元（简称卞）、李美慧（简称李）、王国庆（简称王）、智月峰（简称智）等人之间的部分微信记录。具体包括：2017年2月12日（王与李）。李：昆山房子过户没有问题，你这边要确定给社保的部分是可以解决的。最近几个朋友都说社保不能补…王：放心没问题，昆山不可以的，园区可以，放心吧。李：不就是政策规定需要一年的交税证明吗？（李美慧发送2016年10月4日苏州市限购、限贷新政）。王：二年内满一年，你不用担心，我们可以做的。2017年2月14日。李：好的相信你。可以帮查一下房款是哪一天要交吗？准确日期。我要去定存。王：五月十号左右。李：我之前看合同，记得是写的5.20.王：他这边是五月九号满二年。李：我做了定存三个月，确实是5.18早上到账，可以吗？王：可以。2017年3月4日。王将过户所需材料发送给李，“…3、两年内满一年以上的纳税或社保证明；4、一年以上居住证明，注：3、4因需要花钱找关系，不需要提供”。2017年3月13日（李与卞）。卞：…你的资格审核资料（无房证明、2年以上居住证明等）都准备好了吧？李：昆山的房子也快要过户完成，手续都顺利进行中。卞：买房的资格审核资料部分请再跟中介好好沟通准备吧。李：我和中介王国庆再三沟通过有关苏州交税的部分，他保证没有问题，说是可以补交的。…卞：王国庆以外也要问问其他中介吧。…现在政策经常变化，请多确认。万一过不了户的话很麻烦的。李：（转发王国庆说可以做缴税证明的微信）…2017年4月5日（王与李）。李：王先生你说肯定可以补的啊，找关系应该是中介要负责想办法，不是把这些费用加到客户头上吧。王：12月份之前可以补，现在都不能补了，现在找关系都不如原来好办了，4.15号以后又要进一步收紧。李：王先生一直说没问题，不要快过户的时间就说不行。王：政策在变化，我也尽量找关系。李：实在不行那也没办法。王：不是不行，越来越难办。李：我最近也在筹钱还钱压力很大，不能再多额外的费用。2017年4月16日（李与卞）。李：王先生原来一直说没有问题，没有问题，现在又说有问题，要我们给红包才可以过户，他没有告诉我要给多少红包。卞：都是我的事情了，跟他没有关系。李：跟他没有关系，我不明白。卞：我还贷款的事情。李：他要处理过户的手续。卞：还贷款的事情我再了解一下吧，除了这个以外我都准备搞了。李：我原来也是准备搞得，你看一下王先生发的（转发与王的聊天记录）。4月17日。卞：反正办好就可以了。李：我看房产证是5.××9到期，还贷是哪天要还？卞：对，19号到期的，还贷款是买家资格审阅通过后，当天就可以了。4月29日。李：昨天我们去昆山房产交易中心拉了无房证明，这部分没有问题了。卞：好的。2017年5月20日（李与智）。李：智店长辛苦了，等了7个月了，尽快安排移交手续吧，我们也做好了好多好多的牺牲了真的不容易。5月22日。店长，网签进展如何呢？智：正在进行中，已经递交材料。李：我们已经准备要搬家了，很早都打包好了。智：材料都递交了。5月23日。智：材料已经递交，在审核了，现在交易中心过户量比较大，审核速度相对没有之前那么快。5月24日。卞：智店长，今天等你的好消息啦。智：基本没什么问题。卞：我们的目标，6月10日领证领款。5月25日。智：最新消息，网签材料已经全部做完，昨晚已经递交，现在在等交易中心审核。5月26日。智：…刚得到消息，预定31号可以打网签合同…如果不出意外的话，就是6月2日或者6月5日。6月3日。智：还在等通知，交易中心上周给的答复就是最晚周二下午会给回复。6月9日。卞：我有自己的资金运用计划呢，下午请再告诉具体时间吧。2017年6月17日，卞在元与王国庆协商。卞在元提出可以修改协议，确认买方责任未按照合同规定时间过户，卖方延长到2017年7月20日，卖方多支出的费用由买方承担，卖方可以寻找第三方购买，买方及居间方需要配合。超过7月20日的，按照原合同违约处理。王国庆表示显示为买方责任不接受。6月17日。王国庆：买家的条件你很清楚，所以合同上写的很清楚不能履行约定也是双双免责的，他们该做的已经做了，一直很配合，这也是政策原因。…虽然是19号签的，但客户的情况已有告知了你，走法律程序需要半年时间…6月19日。王国庆将补充协议调整为过户时间为2017年7月31日，之前互不承担违约责任，之后不能顺利交易的退还定金，中介方继续寻找第三方交易。卞在元表示不理解。卞在元在上述时间与智月峰也有签订补充协议的协商。2017年7月20日（李与卞）。李：…这段时间我们一直很担心，…你和夫人在场也知道Q房网说一切没有问题…而且到了要过户的时候，中介说政策变化网签过不了，我们也有自己去找别的中介朋友…王国庆一直说没有问题，但是都二个月过去了…卞：签合同后，政府的政策一直是没有变化了，请知晓。李：我们双方都是受害者…签合同前中后，中介一直都说没有问题的，我反复和王先生确认过很多次他说没有问题。卞：你有没有王国庆的书面承诺？李：微信聊天记录都有。卞：我认为这么大的交易必须有书面的才放心。李：是的。我们都太相信人了。一开始王先生说昆山房子没有问题不用卖也可以，后来说不行必须卖，只好卖了。请你相信我们一直很配合想要顺顺利利的，不然也不会一开始就把订金100万元给你。我的计划苏州房子租到五月底（李向卞转发王所述可以补交社保的情况）。李：很多对话都一直跟我说没有问题，我们一直在确认。卞：请尽快跟中介确认书面的，但是我不能无限等着。李：你5.16建的全权委托交易的群里面，开始也是都说没有问题啊。我们完全是很配合的，中介要求的文件收入证明都给了。…卞：请跟中介公司商量。李：…但中介就是说因为政策因素，网签过不了。我们也有问了其他园区中介，都说确实国家政策越来越严。2017年7月23日（李与王）。李：你之前跟我说你有联系了交易中心，七月份就成的把握顺利交易，今天7月23日了，我们一直在等…王：刚刚联系了，还没有确切消息。2017年7月26日。卞告知买家、中介：房屋合同逾期超过60天了，况且也不给我解释原因，我这边也有别的安排已经耽误我很多资金方面的事情和时间，请必须在2017年7月29日前准确回复，没有回复就默认同意承担一切后果。李：请居间方出面沟通处理这件事情，尽快给我们买卖双方合理解释与解决方案。我们这边早已付100万订金，不能过户，不能入住，每个月还需要支付贷款利息…智：我们建议双方到苏州见面和平解决，如果任意一方不愿意，则另一方提起正式解除合同。7月27日。李：王先生你明确知道买方不具备购买资格，还劝说双方签订交易合同，给双方都造成了困扰与损失。我签订合同之前就诚实地说我没有在苏州交社保税金，我的是交在上海，你一再保证没有问题可以补交。2017年8月18日。卞：事情发展到这一步是大家不愿意见到的，你的协调和平解决我们希望看到具体方案，可以约时间探讨，当然如果实在无法达到，那我们双方只能启动法律程序了。2017年10月21日，卞在元向李美慧表示，己方承担一部分税金，年末之前过户己方可以承担1%的税即75000元，李美慧税金过高。又查明：2016年10月3日，苏州市出台《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，明确非本市户籍居民家庭申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前2年在苏州市区累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品房住房和二手住房。该意见自2016年10月4日起实施，政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以即申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。诉讼中，李美慧的代理人提交自行向智月峰制作的询问笔录，智月峰表示，签约时双方均知晓上述限购政策，合同第22条的意思，就是只要是政策原因后续不能过户的就三方免责，因为之后政策是否会变化不确定。为了过户更大把握，自己还建议李美慧把自己原有的房屋卖掉了。另提交王国庆的录音材料，王国庆表示签约时没有具体提到上述限购政策，签约时政策是没有关系的，也不是马上要过户。当时也提到买房子要补办苏州的社保，卞在元也清楚的。另外也说清楚如果等到过户的时候因为政策原因不能买，都没有责任，要根据大半年后的政策来判断。关于购买过程。李美慧表示：当时先与王国庆协商，己方在购房时有一套房，以及无社保均告知双方，合同约定只要属于政策原因都免责。卞在元、全美熙表示：不知道李美慧的情况，而且自己交付了中介费，是否具有购房资格是买方与中介的义务。另外，签约之后政策未发生任何变化，不属于合同约定今后发生不可抗力而免责的情形。云房源公司述称：李美慧为台湾人，当时李美慧在上海工作，已经在上海缴纳社保，而社保必须通过公司才能缴纳。李美慧在苏州还有一套房屋，必须先卖掉才能购买再行购买。当时不确定新政之后是否放开，所以签约时李美慧强调自身无购买资格，所以卖方也要求第22条中加上韩国政策变化。合同是逐字解读后双方理解了才签字的。就反诉部分，卞在元、全美熙主张其损失包括：1、房屋另行以833万元出售的差价损失22万元，就此二人提交在2017年12月12日以833万元将房屋另行出售的房屋买卖合同，；2、本案合同约定过户之日至实际于2018年5月偿还贷款之日多支付给银行的利息约13.2万元；3、本案合同约定过户之日至房屋低价出售之日所致的利息损失约313142元；4、额外产生的垫资费33663.8元、中介费16.6万元；5、误工费36780元；6、2018年1月至6月多支出的物业费9933元；7、律师费6.7万元；8、差旅费2.5万元。李美慧对上述损失均不予认可。诉讼中，卞在元、全美熙确认讼争房屋已于2018年6月另行过户至第三人名下。以上事实，由房地产居间买卖合同、补充协议、微信聊天记录、转账记录等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为：卞在元、全美熙与李美慧签订的《房地产居间买卖合同》及《补偿协议》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。李美慧诉请解除买卖合同，卞在元、全美熙开庭时明确同意解除该合同，且房屋目前已另行出售，故一审法院认定上述《房地产居间买卖合同》及《补偿协议》已解除。至于合同解除的原因及责任承担，综合庭审陈述及现有证据，本案双方买卖合同签定于苏州市限购新政出台之后，李美慧当时有一套房屋，其本人未在苏州工作且社保不符合本地购房条件，故采取出售已有房屋并由中介代为补缴社保的方式进行弥补，但补缴社保的方式不符合法律规定，故双方虽约定在7个月之后过户，客观上合同无法履行。对于上述情形，李美慧签约时已明确知晓；而根据卞在元与李美慧、智月峰等的聊天记录，卞在元对于上述情况也应当知晓。基于签约时各方的上述认知以及对采取变通方式履行的协商，一审法院认为买卖合同中约定的“今后若因不可抗力…”不包括签约时已客观存在的限购政策，否则该种约定并无必要。本起买卖合同最终因李美慧的社保不符合条件未能履行而致解除，买卖双方对此均存在一定过错，但综合比较，李美慧的过错程度明显高于卞在元。本案中，卞在元、全美熙就其损失提起反诉，综合考量双方过错及损失，一审法院酌情判决由李美慧赔偿卞在元、全美熙损失60万元，由卞在元、全美熙从收取的款项100万元中折算抵扣，余款40万元退还李美慧。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认卞在元、全美熙与李美慧于2016年10月19日签订的《房地产居间买卖合同》及《补偿协议》已解除；二、卞在元、全美熙于判决生效之日起十日内退还李美慧40万元；三、驳回李美慧的其余本诉请求；四、驳回卞在元、全美熙的其余反诉请求。本诉案件受理费收取13800元，保全费5000元，合计18800元，由李美慧负担13000元，卞在元、全美熙负担5800元；反诉案件受理费减半收取为10095元，由卞在元、全美熙负担5095元，李美慧负担5000元。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，本院询问李美慧为何在签约时知晓自己不具备购房资格而仍然签约，李美慧称其期待过户时政策可能会有所改变，能够解决其购房资格的问题，并且云房源公司也表示补缴税金可以解决购房资格问题，所以各方为了促成交易就签订了合同，并特别约定了合同的第22条作为免责条款。二审另查明，一审中李美慧提供的其丈夫蔡宜修与王国庆的对话录音显示：王国庆称“当时应该没有提到10/4这个限购令的问题”、“当时也没有具体提到10/4的这个东西”、“当时如果说到没有购房资格那也不可能签啊，对不对”、“那你如果当时如果说没有购买资格的话，那当时也不可能签这个协议啊！”。另，买卖双方当事人在一审中确认李美慧支付的100万元性质为定金。以上事实，由一、二审庭审笔录、当事人在一审中提供的录音予以证实。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,卞在元、全美熙与李美慧签订的涉案《房地产居间买卖合同》系双方真实意思表示合法有效，双方均应恪守履行各自的合格义务。对于合同第22条手写的约定条款，双方存有争议。李美慧认为双方签约时均知晓李美慧当时不符合政策规定的购房条件，但寄希望于政策松动，故约定该条款；卞在元、全美熙则认为其在签约时根本不知晓李美慧无购房资格，其约定22条目的是为了防止在合同签订后因政策变化导致合同无法继续履行。本院就此认为，首先，从该条款字面理解，双方约定的是“今后若因…”，应理解为指合同签订后再因政府政策变化等原因导致合同无法履行，则各方免责；其次，如按李美慧陈述，双方因寄希望政策松动而签订合同，则在签约时理应对李美慧无购房资格这一重大前提事实予以明确说明，但合同中并未提及该事实，不符常理。换言之，根据双方签约时已经存在的政策，李美慧无购房资格，在此情况下双方仍签订合同，同时还约定“今后若因不可抗力…政府原因无法进行权属转移，则买卖双方及居间方三方免责”不合常理；再次，虽在李美慧代理人向智月峰所作的调查笔录中，智月峰称合同22条约定的目的是“只要因政策原因不能过户，就三方免责”，但智月峰系中介公司一方负责涉案合同居间的经办人员，而中介公司一方与本条约定内容的解释存在利害关系，因此智月峰所作的陈述本院不予采信。综上，无论是从合同第22条约定的字面上理解，还是从常理加以判断，均可以看出该条款本意系在合同签订后再出现政策变化原因导致合同无法履行的，则三方免责。一审就此认定正确，本院予以确认。本案双方当事人对于卞在元、全美熙在签约时是否知晓李美慧不具备购房资格亦存有争议。李美慧认为双方在签约时均已知晓李美慧当时不具备购房资格，卞在元、全美熙则认为其在签约时并不知晓李美慧无购房资格。本院就此认为，首先，李美慧签约时并无购房资格的事实就合同而言属于重大事实，李美慧作为购房人负有将该事实如实告知合同相对方的义务，但合同中并未对该事实作相关说明。李美慧称卞在元、全美熙在签约时已知晓该事实，应当提供充分证据加以证明；其次，李美慧提供的关于蔡宜修与王国庆的对话录音（一），王国庆称“当时应该没有提到10/4这个限购令的问题”、“当时也没有具体提到10/4的这个东西”。根据李美慧提供的关于蔡宜修与王国庆的对话录音（二），王国庆称“当时如果说到没有购房资格那也不可能签啊，对不对”、“那你如果当时如果说没有购买资格的话，那当时也不可能签这个协议啊！”。根据上述对话内容，王国庆作为中介方经办人员，其既称签约时未提及2016年10月4日的限购政策，亦称如当时李美慧无购房资格则协议不可能签订，王国庆的以上陈述与智月峰于2017年9月1日向李美慧代理人所作的笔录中所作的陈述“双方都是知道新政及李美慧受到限购政策的限制的，在签约时大家都有谈到这个问题”相矛盾。而王国庆、智月峰均为中介方的经办人员，且中介方与本案结果有利害关系，因此，本院对于智月峰的上述证言不予采信；再次，虽合同签订后，虽卞在元在微信记录中询问过李美慧资格审核资料有无准备好，但该微信聊天系合同签约后形成，不能证明卞在元、全美熙在签约时即已知晓李美慧无购房资格。综上，本院认为买卖双方签订涉案房屋买卖合同，在无特别约定的情况下，应推定购房人具备购房资格。本案中，李美慧在签约时不具备购房资格并寄希望于政策松动，着手在房屋过户前通过出售名下房屋及补交社保的方式使得其具备购房资格，理应就该重大事实向合同相对方卞在元、全美熙予以明确说明并告知，但卞在元、全美熙称李美慧未就该事实加以告知，李美慧亦未提供充分证据证明其已经告知，本院认定卞在元、全美熙在签约时并不知晓李美慧不具备购房资格。一审对此认定有误，本院予以纠正。涉案合同签订后，因李美慧不具备购房资格导致合同不能履行，责任在于李美慧，卞在元、全美熙基于房屋交易的合同目的无法实现而有权要求解除合同，李美慧就此构成违约，卞在元、全美熙有权向李美慧主张违约责任。关于李美慧应当承担的违约责任。卞在元、全美熙认为李美慧应按约支付合同约定的违约金即交易房屋价款的20%为171万元。本院认为，李美慧称其无违约行为，不应当向卞在元、全美熙承担违约责任，且认为涉案合同未能履行后，卞在元、全美熙不存在任何损失。本院认为，李美慧提出对合同约定的违约金过高，要求予以调低，而卞在元、全美熙则认为其实际损失包括房屋出售差价、多支付给银行的利息、迟延收取房款期间未能取得的利息、垫资费、中介费、误工费、物业费、律师费、差旅费，李美慧则对其损失均不予认可。本院认为，卞在元、全美熙因本案所涉合同未能继续履行而将房屋另行出售给他人，导致出售差价损失22万元，根据当事人提供的购房发票，结合房屋市场行情，该22万元差价损失在合理范围内，本院予以确认。关于多支付给银行的利息、迟延收取房款期间未能取得的利息、垫资费、中介费、误工费、物业费、律师费、差旅费损失，无相应法律依据，本院对此不予确认。但虑及合同签订后，双方在原合同基础上将履约时间延后，但李美慧仍未消除履约障碍，结合本案当事人违约情形、定金金额、房屋价格，本院综合认定李美慧向卞在元、全美熙支付违约金60万元，卞在元、全美熙仍需返还李美慧40万元。综上所述，卞在元、全美熙、李美慧上诉请求均不能成立，一审认定卞在元、全美熙对合同无法履行存在过错欠妥，本院予以纠正，但实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24590元，由李美慧负担9800元，卞在元、全美熙负担14790元。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  赵 东审 判 员  郭 锐二〇一九年六月二十八日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。