新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）兵0103民初1091号 原告（反诉被告）：冉红梅，女，土家族，1992年出生。 被告（反诉原告）：刘建全，男，汉族，1983年出生。 原告（反诉被告）冉红梅与被告（反诉原告）刘建全房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冉红梅与被告（反诉原告）刘建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冉红梅向本院提起诉讼请求：1．请求依法判令解除双方签订的房屋租赁合同；2．请求依法判令被告刘建全返还原告剩余两个月的房屋1,000元、押金2,000元，物业费44.5元，同时承担违约金4,000元，共计7,044.5元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月，冉红梅与刘建全签订房屋租赁合同，合同约定刘建全将自己的房屋租赁给冉红梅，冉红梅每半年支付房租3,000元。同时支付房屋押金2,000元。合同履行四个月之后，被告不想将房屋继续出租给原告，并擅自将房屋门锁更好，致使原告无法继续使用该房屋。无奈，原告只有诉至法院，请求维护原告的合法权益。 刘建全辩称：1．冉红梅在租赁期间存在很多违约行为，我依法提出反诉；2．请求依法驳回原告的诉讼请求。 刘建全向本院提起反诉诉讼请求：1．请求判令双方依法履行双方的房屋租赁合同，按照合同约定承担违约责任；2.请求法院判令反诉被告缴纳租赁房屋期间产生的物业、水费、电费、暖气费等各项费用共计816.81元；3．请求法院判令反诉被告按照房屋租赁协议规定的条款赔偿反诉人违约金6,000元；4．请求法院判令被反诉人赔偿损害物品（床头柜上订了三颗钉子）金额30元；5．请求法院判令反诉案件诉讼费用由反诉人承担。事实与理由：2018年6月，双方签订房屋租赁合同一份，合同约定了租赁期限、付款方式以及双方的权利义务。经反诉人的朋友于2018年10月27日抽查确认，被反诉人在2018年7月底至2018年11月5日期间违反了房租租赁协议中的第三款第二项的第2、4、5条三项条款内容：反诉被告违反流动人口管理要求；在租赁期内将房屋转租他人；在晚上留宿他人，没有向辖区警务室报备。被反诉人还违反了房屋租赁协议的条款规定，同事还违反了自治区、兵团流动人口管理“369”限时工作法的相关规定及工作要求。综上所述，被反诉人不按合同履约，损害了反诉人的利益，增加了反诉人的责任承担，给反诉人、物业、社区、辖区警务室带来工作隐患和漏洞。反诉人无奈为了维护社会大局和谐稳定，单方解约收回租赁房屋，并提出反诉，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年6月26日，刘建全与冉红梅签订《房屋租赁协议》一份，约定刘建全将位于阿拉尔市幸福花园小区1号楼1单元401室楼房一套租赁给冉红梅，年租金6,000元（分两次付清），押金2,000元。2018年6月26日，冉红梅支付给刘建全半年租金3,000元、押金2,000元。双方约定，剩余房租3,000元于2018年12月8日付清，暖气费于2018年11月10日前付清。当日双方查看水表度数为878度，2018年-2019年度暖气费1,782元。唐某某作为常住人员与冉红梅共同租赁该房屋。冉红梅与唐某某共同负担该房屋费用，但唐某某与刘建全之间未签订租赁合同。2018年10月20日（或之前），唐某某将房屋转租给“晓晓”，在“晓晓”与刘建全沟通房屋管道维修事宜后双方就押金以及房租的给付发生纠纷。冉红梅、唐某某、“晓晓”就承担房租、押金、暖气费的问题上无法与刘建全达成一致意见、三租户之间就费用如何分担也未协商一致，致使刘建全产生回收房屋的念头。2018年11月6日，刘建全未经租户同意的情况下，擅自将门锁更换，导致刘建全与冉红梅之间的书面租赁合同事实终止、导致刘建全与租客唐某某、“晓晓”之间的事实租赁合同客观上终止。 原告为证实自己的诉讼主张，向法庭提交了如下证据： 1.2018年6月26日，刘建全与冉红梅签订的《房屋租赁协议》一份，证实双方的合同关系。 2.2018年8月26日，《阿拉尔市开元物业服务有限责任公司收款收据》一份，证实冉红梅交纳2018年7月1日至2018年12月31日的物业费219元、清运费24元，同时购买200度电110元。 3．打印照片一份，注明桃园社区作息表。原告拟证实社区上、下班时间。 刘建全对于以上证据真实性无异议，予以认可；对原告拟证实目的不予认可。 被告（反诉原告）为支持其答辩以及反诉请求，向法庭提交如下证据： 1.2018年6月26日，刘建全与冉红梅签订的《房屋租赁协议》一份，证实合同约定的乙方（承租方）的权利义务有：积极配合物业、社区、辖区警务室关于流动人口管理的相关规定；乙方不得转租；不得在未经报备情况下留宿他人。 2.2018年11月6日，《阿拉尔市开元物业服务有限责任公司收款收据》一份，证实刘建全交纳142方水费291元（上次/本次读数878/1020，单价2.05元）。 3．诉争房屋内抽油烟机的照片一份，证实冉红梅退租前抽油烟机没有清洗。 4．刘建全的手机通话记录一份，证实与冉红梅等的通话情况。 5．刘建全的微信通话记录，证实刘建全与维纳斯婚纱化妆师晓晓互加微信，就房屋设施以及房屋转租事宜的聊天记录。证实晓晓与冉红梅合租诉争房屋，承租方存在转租的违约行为。 6.10月27日，刘建全的朋友罗健鑫前去幸福花园与微信好友“晓晓”见面时的通话录音（光盘和整理的文字材料）。证实承租方存在转租的事实。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应为合法有效，当事人应按约履行各自的义务。本案中，在合同签订之时，出租人刘建全对于承租人冉红梅与他人合租的事实予以认可。本案中，本诉、反诉方均提出解除双方的租赁合同，双方就解除合同事宜请求一致，故本院均予以准许。合同解除后，双方就合同解除后的结算、清理等事项未能协商达成一致，故就合同解除后的结算、清理事项，应按照法律规定及合同约定进行。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，冉红梅作为书面合同上的承租方，无论是否存在转租行为，均应当在征得出租方的同意才可转租，以至于在未征得出租方刘建全的同意的情况下，“晓晓”承租的客观事实，应当认定为冉红梅存在违约行为。从刘建全提供的微信聊天记录可看出，刘建全对于转租的事实起初存在容忍的客观心态，如果冉红梅处理好租金、押金、暖气费的问题，双方的合同或许存在继续履行的可能。尽管冉红梅违约在先，但出租方刘建全未经租户同意，在合同尚未解除的情况下擅自更换门锁（即单方解除合同也应当通过协商一致或法定方法予以解除），导致租户无法进门拿取个人财务，最终报警解决，应当认定为刘建全系严重违约行为。鉴于双方均存在过错，均系违约，故以双方互向对方承担违约责任，最终相互抵销为宜。从2018年6月26日-2018年11月5日，阿拉尔市采暖周期（10月25日-次年3月25日共计5个月，双方约定暖气费1,782元），冉红梅共计承租4个月零十天，应当承担该期间的相关费用（房租2,166.67元、物业费175.5元、水费291元）以及12天（0.4个月）的采暖费124.56元，合计2,757.73元，原告共计交纳房租3,000元、押金2,000元，折抵后被告应当退还原告2,242.73元，对于原告以及反诉原告的部分诉讼请求均予以支持。由于反诉原告主张床头钉钉子造成财产损害，首先双方在租赁合同中并未对床头柜是否钉有钉子进行查验，其次反诉原告并未有证据证实系冉红梅所为，再次钉钉子造成的损失系30元反诉原告并未提交相应凭据，故本院对该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）冉红梅与被告（反诉原告）刘建全之间的房屋租赁合同； 二、被告（反诉原告）刘建全退还原告（反诉被告）冉红梅房屋租金以及押金2,242.73元，于本判决生效后三日内一次性付清。 三、驳回原告冉红梅的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告刘建全的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由原告负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第一师中级人民法院。 审 判 长  朱玲君 人民陪审员  魏剑波 人民陪审员  李 明 二〇一九年六月二十日 书 记 员  曾 魏