福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初1554号 原告：阮素清，女，1946年7月13日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：杨斌莉，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：郑耀辉，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 被告：漳州市佳苑房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区钟法路**佳苑花园****，统一社会信用代码:91350600705251811E。 法定代表人：翁铜金，董事长。 委托代理人：杨建亮，福建簪华律师事务所律师。 原告阮素清与被告漳州市佳苑房地产开发有限公司（以下简称佳苑房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，本院依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮素清的委托诉讼代理人杨斌莉，被告佳苑房地产公司的委托诉讼代理人杨建亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阮素清向本院提出诉讼请求：1、判令佳苑房地产公司支付阮素清逾期取得房屋不动产权证书违约金人民币43745元，违约金自2017年11月15日起至实际取得房屋不动产权证书之日止按已付房款的年利率6%计算。事实与理由：2013年6月3日，阮素清向佳苑房地产公司购买佳苑花园D幢405室商品房一套，并签订《商品房买卖合同》。阮素清按合同约定如期支付了房屋总价款624922元，佳苑房地产公司在合同中承诺于2015年6月30日前交房，但实际佳苑房地产公司于2015年11月15日将房屋交付阮素清。合同约定若因佳苑房地产公司原因造成阮素清未能在2017年11月15日内取得房屋不动产权证书，佳苑房地产公司则应每日按照已收房价款的0.00001%向阮素清支付违约金，依据该约定佳苑房地产公司每逾期一日只需支付阮素清0.06元的违约金，显失公平，也不能起到督促佳苑房地产公司依约履行合同义务的作用，形同虚设，更不足以弥补阮素清的损失。根据法律规定，佳苑房地产公司至少应该参照年利率6%的标准计算违约金，因此佳苑房地产公司应该支付阮素清自2017年11月15日起至实际取得不动产权证书之日止暂计算至2019年1月14日的逾期办证违约金43745元。 佳苑房地产公司答辩，1、佳苑房地产公司不存在过错，应当免责。逾期办证原因是政府行为及法律、法规、政策改变引起的。首先佳苑房地产公司根据市政府会议纪要的规定，佳苑花园建设项目列为旧城改造项目、执行旧城改造相关政策。佳苑房地产公司于1999年与漳州市国土局签订国土使用权出让合同，并缴清全部土地出让金。市政府于2000年颁发了漳国用（2000）字第33239号国土使用权证，使用权总面积为22673.84平方米（其中：出让用地10974.14平方米，划拨用地11699.7平方米）。市国土局在颁发土地使用权证时未在土地证上附图中明确出让用地及划拨用地的范围，造成不动产登记过程中无法对土地使用权进行二次产权分割。其次，国家政策法律的改变，2016年6月全国实行不动产统一登记制度，不再发放土地使用证、房屋所有权证，统一合为不动产权证书。佳苑房地产公司在2017年11月已经将业主办理产权登记所需的资料全部交给不动产登记中心，但佳苑房地产公司知佳苑房地产公司取得国有土地使用权中出让用地和划拨用地范围不明确暂不予登记，需要对土地上总建设面积、总销售面积、总拆迁安置面积进行重新核算，且市不动产中心于2017年2月向市国土局发函要求补办出让用地的土地面积。因此佳苑房地产公司在合同约定的时间内2017年11月已经向不动产中心报送办理房屋权属初始预登记的材料，因为政府行为及法律、法规政策的改变造成的逾期办证，被告应当免责。2、阮素清诉讼请求没有事实和法律依据。阮素清诉称佳苑房地产公司逾期办证的理由不能成立。且阮素清诉求中违约金的计算方式是错误的。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条规定，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00001%向买受人支付违约金。合同条款的约定是双方真实意思表示，该合同双方签字后在漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心备案登记，合法有效，双方应当严格按照合同履行。3、讼争房屋是在2015年11月15日交付。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月3日，阮素清与佳苑房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，记载（摘要）：1、阮素清向佳苑房地产公司购买址在新华西路以北、钟法路以东、青年路以西、北接佳苑花园8、9号楼佳苑花园二号地块二期工程D幢405号商品房，房屋总价款为624922元。2、付款方式：一次性付款买受人签订合同当向出卖人支付全部购房款人民币陆拾贰万肆仟玖佰贰拾贰元整。3、交付条件与期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。4、买受人逾期付款的违约责任：逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付应付款的……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之1.1的违约金。5、出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的其二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.1的违约金。6、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00001%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》的附件六：《合同补充协议》，记载（摘要）：出卖人在商品房交付使用后730日内，将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供资料报送当地权属登记机构，并办理房屋所有权初始登记。若因买受人无法提供应由买受人提供的资料造成无法办理房屋权属登记的，出卖人不承担逾期办理产权登记的违约责任，买受人不得以此为理由提出退房要求。阮素清如约支付购房款624922元。佳苑房地产公司于2015年11月15日将佳苑花园二号地块二期工程D幢405号商品房交付给阮素清。 另查明，2000年漳州市土地管理局向佳苑房地产公司颁发了《国有土地使用证》，该证记载出让用地10974.14平方米，划拨用地11699.7平方米。 本院认为，阮素清与佳苑房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。阮素清依约履行支付购房款义务，根据合同约定，佳苑房地产公司应于2017年11月14日之前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，佳苑房地产公司却未能在约定时间内办理初始登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定：“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，佳苑房地产公司应该承担相应的违约责任。佳苑房地产公司辩称，造成其逾期办理初始登记的原因是漳州市国土资源局在颁发土地使用权证时未在土地证上附图中明确出让用地及划拨用地的范围，造成不动产登记过程中无法对土地使用权进行二次产权分割，因此并非是佳苑房地产公司原因造成阮素清在期限届满未能取得房屋权属证书，其不应该承担违约责任。佳苑房地产公司仅提供一份《国有土地使用证》无法证实阮素清无法在约定时间内取得房屋权属证书不是因为佳苑房地产公司自身的原因造成的，也未能提供证据证实其已经在约定时间内完成了讼争房屋的初始预登记，因此佳苑房地产公司仍应该依约承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，逾期办证违约金按出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00001%向买受人支付违约金，如按照此约定的方式计算，截止至2019年1月14日，违约金金额为27元。现双方当事人争议的焦点是，该逾期办证违约金是否过低。本院认为，佳苑房地产公司与阮素清签订的《商品房买卖合同》，约定佳苑房地产公司逾期办证违约金比例为日0.00001%即日万分之0.001，购房者阮素清逾期支付房价款违约金比例为日万分之1.1（逾期交房的违约金比例也为日万分之1.1），逾期办证违约责任比例是逾期付款的一千一百分之一，即卖房人逾期办证违约金比例明显低于购房者逾期支付房款违约金和开发商逾期交房违约金的比例。阮素清认为双方约定的逾期办证违约金比例过低，请求予以调高，合法有据。由于双方没有就因逾期办证给购房者造成的具体损失进行举证，且该损失也难以确定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，综合考虑购房合同中约定的逾期付款违约金和逾期交房违约金的比例为日万分之1.1以及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准等因素，将本案逾期办证违约金的比例标准调整为日万分之1.1较为合理。因此佳苑房地产公司应按每日以阮素清已付购房款624922元为基数按0.00011计付违约金，其中自2017年11月15日起至2019年1月14日止以阮素清已付购房款624922元为基数按0.00011计付违约金，其中自2017年11月15日起至2019年1月14日止以624922元为基数每日按0.00011计算的违约金为624922元×426天×0.00011=29283.84元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、漳州市佳苑房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付阮素清自2017年11月15日起至2019年1月14日止迟延办理房屋权属证书的违约金人民币29283.84元；并自2019年1月15日起至漳州市佳苑房地产开发有限公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记止每日按624922元的0.00011继续计付违约金。 二、驳回阮素清其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理894元，由阮素清负担296元，漳州市佳苑房地产开发有限公司负担598元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  曾陈斌 人民陪审员  林文婷 人民陪审员  杨莲金 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  王小玲