湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初376号原告：湘潭市和谐春天物业服务有限公司，统一社会信用代码91430300572243657L，住所地湘潭市高新区芙蓉路**综合楼****。法定代表人：黎华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾圣丽，女，湘潭市和谐春天物业服务有限公司法务。被告：卢冬，男，1983年7月17日出生，汉族，湘潭县人，户籍地湘潭市雨湖区，现住湘潭市九华示范区。委托诉讼代理人：戴元华，男，住湘潭市雨湖区，由湘潭市雨湖区和平街道吉利社区居民委员会推荐。原告湘潭市和谐春天物业服务有限公司（以下简称和谐春天物业公司）与被告卢冬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年3月4日、6月10日公开开庭进行了审理。原告和谐春天物业公司的委托诉讼代理人曾圣丽、被告卢冬及其委托诉讼代理人戴元华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和谐春天物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费6786.78元、水费191元；2.判令被告支付截止至2019年1月20日的滞纳金2300.55元，后期滞纳金继续按年利率24%计算；3.判令由被告承担本案诉讼费用。原告和谐春天物业公司在庭审后撤回“判令被告支付水费191元”的诉讼请求。事实和理由：原告自2014年5月底入驻九华春天里小区，为该小区提供物业管理服务。被告卢冬为该小区*房业主。2014年5月30日原告与被告卢冬签订了《物业管理服务收费协议》，合同约定房屋面积124.3平方，物业费每平方米每月1.3元，每月缴纳161.59元，逾期未缴纳，滞纳金标准为每天1‰（原告自愿减为年利率24%的标准计算）。被告一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2015年6月1日起至2018年11月30日止一直未缴纳过物业服务费，经原告多次催缴，仍欠6786.78元物业费。原告认为被告在享受原告提供物业服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理服务费，其迟延支付的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故诉至本院。被告卢冬辩称：1.原告主张物业管理费缺乏法律依据。（1）原告没有提供工商注册信息证明湘潭市和谐春天物业服务有限公司九华春天里物业管理处是其下属机构，被告没有与原告签订物业管理服务合同；（2）原告所称的“事实物业服务”属于违法的强行服务，原告与开发商湘潭大力置业有限公司签订《前期的物业管理服务合同》没有经过被告及小区多数业主的同意；（3）原告主张的物业管理费收费标准未经物价局核定、备案，缺乏法律依据；（4）原告收取的物业管理费与服务水平不相适应，小区岗亭无保安值班，楼顶垃圾无人清扫等。2.原告未提供房产部门确认颁发给被告的房屋面积证明，其主张的物业费面积缺乏法律依据。3.原告主张的滞纳金缺乏依据。4.关于原告主张的2016年12月31日前的物业费，已经超过诉讼时效，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2012年12月10日，湘潭大力置业有限公司（甲方）与原告和谐春天物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，就甲方将九华春天里小区委托乙方进行物业管理服务及事宜进行了约定，其中约定委托管理期限为三年，从2014年11月1日至2017年10月31日（具体以实际交付使用日期为准），住宅房屋每平方米按1.8元/月收取物业管理服务费。2014年5月30日，被告在收房当天，与原告签订《物业管理服务收费协议》（盖有“湘潭市和谐春天物业服务有限公司九华春天里物业管理处”印章），就被告卢冬所购九华春天里小区*栋*号住宅（建筑面积124.3平方米）前期物业管理服务进行约定，其中约定住宅的物业服务费按每平方米1.3元/月，物业服务费缴费方式采取“全年”，滞纳金计算标准为每天1‰。当天被告向原告支付了相应的物业服务费。2018年11月26日，原告委托湖南君子莲律师事务所在九华春天里小区张贴公告催收物业管理费。2018年11月30日，原告以部分业主拖欠物业费造成物业公司经营困难、其与湘潭大力置业有限公司未能在《物业管理委托合同》到期后续订合同达成一致为由，退出九华春天里小区，并在小区内张贴退场公告，告知“公司决定于2018年11月30日24时撤离小区”并催收物业服务费。在原告和谐春天物业公司退场之后，九华春天里小区目前由湘潭潭城物业服务有限公司接手提供物业服务。被告卢冬从2015年6月1日起未再向原告交纳物业服务费。本院认为，湘潭大力置业有限公司与原告和谐春天物业公司签订的《物业管理委托合同》是各方真实的意思表示，合法有效，对包括被告卢冬在内的所有业主均具有约束力，原、被告签订的《物业管理服务收费协议》收费标准（每平方米1.3元/月）低于《物业管理委托合同》的收费标准（每平方米1.8元/月），且原告主张按较低的每平方米1.3元/月收取物业管理费，本院对原告主张的该物业管理费标准予以支持；原、被告签订的《物业管理服务收费协议》确认了物业面积为124.3平方米，被告未举证证明面积存在差异，故应按《物业管理服务收费协议》确认的124.3平方米作为物业面积来计算物业管理费；湘潭大力置业有限公司与原告和谐春天物业公司签订《物业管理委托合同》约定的期限于2017年10月31日届满，但原告和谐春天物业公司实际在九华春天里小区提供物业服务至2018年11月30日，被告未主张也未举证证明在此期间存在业主委员会请求原告退出物业服务而原告拒绝退出的情形，故被告仍应向原告交纳2017年11月1日至2018年11月30日期间的物业管理费；原、被告签订的《物业管理服务收费协议》约定物业管理费缴费形式为“全年”，原告和谐春天物业公司已分别于2018年11月26日、2018年11月30日两次以张贴公告的形式催收物业管理费，而原告在本案中主张被告物业管理费的期间为2015年6月1日起至2018年11月30日止，故未超过三年的诉讼时效，被告提出的“原告部分诉讼请求的诉讼时效已届满”的抗辩理由不成立。业主与物业公司之间的纠纷形成的原因复杂，既有物业服务公司服务不专业、不到位的问题，也有业主认识上存在误区产生的问题，等等。其中物业服务质量不符合约定的标准与业主拒绝交纳物业管理费往往互为因果关系，进而形成恶性循环，造成纠纷。九华春天里小区出现物业服务质量不尽如人意的状况，不能完全归咎于物业公司不作为。当然，不可否认的是，原告和谐春天物业公司提供的物业服务在质量上存在一定瑕疵。本院在分析上述原因的基础上，酌定九华春天里小区业主按照80%的标准向原告缴纳物业服务费。虽然原、被告双方签订的《物业管理服务收费协议》约定了滞纳金，但考虑到原、被告双方对于物业服务质量存在不同认识的实际情况，本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，被告卢冬应支付自2015年6月1日至2018年11月30日的物业管理费为124.3平方米×1.3元/月×42个月×80%=5429.42元，本院对原告和谐春天物业公司的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、由被告卢冬在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湘潭市和谐春天物业服务有限公司物业管理费5429.42元；二、驳回原告湘潭市和谐春天物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告卢冬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  苏刚二〇一九年六月十一日代理书记员  冯钊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……