云南省凤庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0921民初65号原告：胡庆珠，女，汉族，1974年11月23日生，云南省凤庆县人，住云南省临沧市凤庆县。原告：赵发林，男，汉族，1971年9月5日生，云南省保山市人，住云南省保山市昌宁县。被告：凤庆赣企房地产开发有限公司，住所地云南省临沧市凤庆县凤山镇滇红路顺宁佳苑，统一社会信用代码：91530921054680937R。法定代表人：吴贵如，公司执行董事。委托诉讼代理人：吴少华，系公司股东。代理权限：特别授权代理。原告胡庆珠、赵发林与被告凤庆赣企房地产开发有限公司（以下简称凤庆赣企公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序于2019年4月18日公开开庭进行了审理。原告胡庆珠、赵发林、被告凤庆赣企公司委托诉讼代理人吴少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同中约定的交房义务；2、请求判令被告赔偿原告违约金共计人民币74630.46元（暂时计算至2019年1月7日）以及从2019年1月8日起到实际交房之日止的违约金；3、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费等实际费用。事实及理由：2014年7月17日，原被告签订了商品房购销合同及补充协议，约定原告购买被告开发的位于凤庆县，商品房购销合同约定，原告一次性向被告支付负一层负165号房购房款为人民币73686元以及负一层负164号房购房款71686元，商品房购销合同及补充协议签订后原告按照合同约定向被告付款，第一次付款的时间为2013年3月17日向被告付款人民币50000元，第二次付款时间2013年4月6日，付款人民币50000元，第三次付款时间2013年12月10日，付款人民币45372元，原告按照双方合同中的约定已经全款付清购房款人民币145372元，合同里面明确约定了原被告双方的违约责任，但是被告收到上述款项后，没有依据双方签订的交房时间向原告交房，而且长期占用原告交付的购房款，原告多次要求被告交房及承担违约金等但屡次遭到被告各种推诿。被告的违约行为损害了原告合法权益，违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律规定，并致使原告遭受重大损失。综上，被告长期占用原告购房款以及不按时交房的行为，严重损害了原告的合法权益，原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请人民法院在查明案件事实的基础上充分支持原告的全部诉讼请求，以充分维护原告的合法权益。被告凤庆赣企公司辩称，对原告陈述的案件事实及理由予以认可，没能如期交房的原因是由于公司资金链断裂，公司也一直努力融资贷款，但是效果不佳。现公司正在跟央企正华科技集团公司协商合作，于2019年5月份开始进场施工，进行二次装修及其他辅助工程，工期是一年，预计2020年5月份交房。鉴于公司的目前状况，希望各业主同意延期交房，不再要求支付违约金，交房后公司将免业主两年的物业管理费，作为对业主的赔偿。针对案件诉讼费请法院根据公司的目前状况给予减免。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认以下法律事实：凤庆赣企房地产开发有限公司原为凤庆赣企产业文化发展有限公司，于2014年3月19日更名为凤庆赣企文化产业开发有限公司，又于2015年3月19日更为现名。2014年7月17日，凤庆赣企文化产业开发有限公司作为甲方与乙方即原告签订《商品房购销合同》（该合同于2014年10月27日备案，登记号5819号），由原告方购买凤庆县赣企第一城负一层负164号商铺和负165号商铺，负164号建筑面积16.97平方米，总价为71686.00元，负165号建筑面积16.97平方米，总价为73686.00元，两套合计145372.00元。原告方于2013年3月17日、4月6日、12月10日分三次付清房款。《商品房购销合同》第七条约定：“甲方应于2016年3月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。《商品房购销合同》第九条约定：“一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10.00元向乙方支付违约金，合同继续履行。二、甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”后期由于开发商资金链断裂，导致整个项目工程未能完工，至今未向原告方交付房屋。另查明，被告曾于2016年6月份与部分业主签订了为期三年的《商铺租赁经营管理合同》，由被告回租购房业主的商铺，以房款总价乘以年租金比率的方式计算租金，第一年比率为5%，第二年比率为6%，第三年比率为7%，三年的平均租金比率为6%。当事人的诉讼争议在于：原告方提出“或交房并支付违约金，或全额退款并支付违约金”；被告回应“不同意解除合同和退款，同时认为违约金过高要求减少，甚至希望不承担违约金”。针对当事人的诉讼争议，本院作出如下评判：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭”。本案中，当事人签订《商品房购销合同》买卖期房，约定的交房时间是2016年3月1日，由于资金链断裂，被告未能按时交房，应当认定解除权发生之日即为合同约定的交房时间，至今已超过法律规定的一年除斥期间，因此，原告方的合同解除权消灭，被告应继续履行交房义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案中，原告方投资购买商铺，其最直接的目的是通过出租商铺收取租金，由于被告未按时交房，因此，可以认定迟延交房给原告方造成的损失为相应的房屋租金。参照涉案的《商铺租赁经营管理合同》中约定的租金计算方法，本院酌情认定年平均租金比率为6%，因此，本院依法调整被告应承担的违约金年平均比率为6%＋（6%×30%）=7.8%（换算成月平均比率为0.65%）。故本案已产生的违约金计算为：145372.00元×0.65%×40个月=37796.72元（从2016年3月1日起计算至2019年6月30日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，判决如下：一、由被告凤庆赣企房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告胡庆珠、赵发林支付违约金计人民币37796.72元（从2016年3月1日起计算至2019年6月30日）；从2019年7月1日起至实际交房之日止的违约金，参照之前的方法及标准计算后支付;二、双方当事人签订的《商品房购销合同》继续履行；三、驳回原告胡庆珠、赵发林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1666.00元，由原告承担333.20元，由被告承担1332.80元（限于判决生效后3日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。若双方当事人均服判的，上诉期满之日起本判决即发生法律效力，负有义务的一方当事人若到期不履行本判决所确定的义务，享有权利的一方当事人有权向凤庆县人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长  吴志亮审判员  廖淑静审判员  杨丽君二〇一九年六月二十四日书记员  杜红蕾