河南省淅川县人民法院行 政 判 决 书（2019）豫1326行初46号原告：镇平县紫杏源物业管理服务有限公司，住所地镇平县紫金城路南段西侧。法定代表人：刘文献，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨弼国，河南涅阳律师事务所律师，特别授权。被告：镇平县房产管理局，住所地镇平县健康路中段会展中心**。法定代表人：温金玺，系该局局长。委托诉讼代理人：李尧，系该局物业办副主任，特别授权。委托诉讼代理人：任瑞江，系该局法规股副股长，特别授权。原告镇平县紫杏源物业管理服务有限公司（以下简称紫杏源物业）诉被告镇平县房产管理局（以下简称镇平房管局）撤销行政行为一案，本院于2019年4月22日受理后，依法组成了合议庭进行审理，公开开庭进行了审理。原告紫杏源物业的法定代表人刘文献及其委托诉讼代理人杨弼国，被告镇平房管局的委托诉讼代理人李尧和任瑞江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2018年11月12日，镇平房管局作出镇房字[2018]第90号关于紫金花园小区物业移交的函，主要内容为：紫杏源物业承接物业服务的紫金花园小区在日常物业服务中，该小区业主投诉多，物业办将问题反馈物业公司问题一直得不到解决。该小区业主委员会在2018年10月1日在小区召开业主大会，进行小区自治管理。依据《物权法》第八十一条，《河南省物业管理条例》第二十二条、第三十条的规定，现紫金花园业主大会决定进行资金花园小区自治管理，根据《河南省物业管理条例》第五十二条之规定和《南阳市物业服务企业退出进驻项目管理指导规则》第六条、第七条、第八条之规定，请贵物业在收到此函后7个工作日之内向镇平县紫金花园小区业主代表移交《条例》规定的相关手续。原告紫杏源物业诉称：2014年7月30日，原告经镇平县工商局依法登记成立，从事物业管理服务。2014年8月10日，原告和南阳美华置业有限公司签订《物业服务合同》，负责南阳美华置业有限公司承建的紫金花园住宅小区的物业管理服务工作。自《物业服务合同》签订以来，原告尽职尽责为紫金花园住宅小区广大业主提供优质的物业管理服务。但由于紫金花园住宅小区系烂尾工程，开发商对部分工程、配套设施没有健全、完善，致使小区极少数业主将开发商的过错和针对开发商的怨怒转嫁到原告身上。该极少数小区业主不仅本人拒交物业费、挑唆其他业主也拒交物业费，而且没有经被告和镇平县涅阳街道办事处、社区居民委员会的组织、指导和协调，没有由专有部分占建筑总面积过半数的小区业主且占总人数过半数的小区业主参加和同意，擅自违法成立业主大会和业主委员会，公然干扰和阻挠原告的正常物业管理服务工作，甚至违法要求原告转交手续，停止物业服务，原告遂将该情况反映给被告，但被告不仅不履行法定职责，不予制止和纠正该极少数小区业主的违法行为，不责令撤销违法成立的业主大会和业主委员会，反而于2018年11月12日做出的镇房（2018）90号关于紫金花园小区物业移交的函，要求原告移交手续，退出小区物业管理，从而严重影响和损害了原告的物业管理服务工作，造成原告的物业管理服务工作更加无法正常进行。综上所述，根据《物业管理条例》等法律、法规规定，只有依法成立的小区业主大会才有权解聘物业服务单位，但被告在明知现所谓的紫金花园住宅小区业主大会不是依法成立，无权要求解聘原告情况下，不仅不履行法定职责，责令其撤销违法成立的业主大会，反而纵容、支持其违法行为，做出镇房（2018）90号关于紫金花园小区物业移交的函，要求原告移交手续，退出小区物业管理。被告的（2018）90号函显然违法错误，损害了原告的合法权利，依法应予撤销，故提起诉讼。原告提交并在庭审中出示以下证据：1、营业执照，镇房（2018）90号关于紫金花园小区物业移交的函，物业服务合同；2、紫金花园业主情况统计表，证实小区业主有518家；3、镇平县委群众信访工作部关于转送苏巧等人反映问题函，及部分业主证明，证实小区没有依法成立召开业主大会和业主委员会。被告镇平房管局辩称：1、物业办作为行业的指导单位，出具的函不是具体行政行为，由于政府行政机构改革，物业行业的行政行为移交给县综合执法局，原告要求撤销函不符合行政诉讼要求，要求依法驳回其诉讼请求；2、在日常行政管理中，物业办是督促协调的作用，监督作用，日常管理以信用档案为主，建立信用档案以信用管理为主。被告在法定期限内提交并在庭审中出示以下证据：1、业主委员会备案申请表；2、业主委员会解除通知；3、业主委员会申请、原告资质证书、物业服务合同；4、业主委员会情况反映三份；5、镇平物业办通知、镇房（2018）90号关于紫金花园小区物业移交的函及送达情况、邮件查询结果。被告镇平房管局以《河南省物业管理条例》第二十二条、第三十条、五十二条，《南阳市物业服务企业退出进驻项目管理指导规则》第六条、第七条、第八条作为法律依据。上述证据经过庭审质证，原告认为被告提交的证据，并不能证实被告作出的行政行为符合法律规定。1、从被告作出的函显示小区业主大会在2018年10月1日召开的，但是备案申请表在2018年8月22日，备案表是在没有召开业主大会情况下形成的，申请备案表是不符合法律规定的；证据2、通知截止目前，小区没有召开成立业主大会和业主委员会，解除通知没有法律依据；3、物业服务合同与原告和建设单位签订的不符；4、小区业主共有518家，情况反映仅仅只有67家，并不能代表小区广大业主的意愿和行为；5、情况反映不能证实被告作出的行政行为符合事实及合法；6、地下室并不是原告物业的管理范围，垃圾堆放照片不能证实原告服务不到位；张喜增说明，原告只是向被告反映违法成立业主大会业主委员会的情况，并没有同意退出小区的物业管理，说明不符合事实；7、移交函是错误的，请求法院依法撤销。被告对原告提交的证据1、2中的营业执照，服务合同，业主情况统计表无异议；证据3群众反映问题函本身无异议，但是证明方向有异议，房管局没有收到这个函，也没盖章，业主委员会成立是否合法不在今天审理范围内，证明方向有异议。本院认为，原、被告的证据，具备真实性、合法性及与本案的关联性，予以采信。经审理查明：2014年7月30日，原告经镇平县工商局依法登记成立，从事物业管理服务。2014年8月10日，原告和南阳美华置业有限公司签订《物业服务合同》，负责南阳美华置业有限公司承建的紫金花园住宅小区的物业管理服务工作。2015年5月25日，南阳市房产管理局依法核准紫杏源物业从事物业管理活动，并备案物业服务合同。2018年8月22日，紫金花园业委会成员签署业主委员会备案申请表，2018年8月23日，镇平县涅阳街道办事处同意业委会备案。2018年10月2日，镇平县紫金花园业主委员会向紫杏源物业发出解除管理的通知。2018年10月19日起，镇平县紫金花园业主委员会向各级部门反映紫杏源物业存在的管理问题。2018年11月12日，镇平房管局作出镇房字[2018]第90号关于紫金花园小区物业移交的函，要求物业在收到此函后7个工作日之内向镇平县紫金花园小区业主代表移交《条例》规定的相关手续。该函于2018年11月14日通过邮寄方式送达。2018年11月29日，部分业主上访反映紫金花园住宅小区非法成立业主委员会，要求撤销，中共镇平县委群众信访工作部作出镇信集字[2018]19号关于转送苏巧等人反映问题的函，发文给镇平房管局、镇平县涅阳街道办事处。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第五条“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”，第五十八条“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”以及《河南省物业管理条例》第六条“县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”，《河南省物业管理条例》第五十二条第一款“业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内，应当维持正常的物业管理秩序。第二款“业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业，履行下列交接义务:（一）移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备；（二）移交物业承接查验的有关资料；（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。”第八十三条“违反本条例第五十二条第一款规定，物业服务企业未按照规定办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处二十万元罚款；物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。”因此，镇平房管局作为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，对物业服务企业不移交有关资料的行为予以监督管理属于其管辖范围之内的事项。镇平房管局具有作出本案被诉行政行为责令限期移交的法定职权。本案中，镇平县房管局接到紫金花园小区业委会针对紫杏源物业不移交有关资料等行为的投诉后，开展了相关调查工作，并通过文件形式向紫杏源物业作出了被诉移交函。该函对紫杏源物业的实际权利义务产生影响，属于人民法院行政诉讼的受案范围，对镇平房管局认为诉争处理意见不属于具体行政行为，法院不予采纳。本案限期移交实质上是一种行政处罚，《中华人民共和国行政处罚法》第六条规定，公民、法人或者其他组织对行政机关所给予的行政处罚，享有陈述权、申辩权……。因镇平房管局并未提供证据证明其接到投诉后对涉嫌违法行为按照法定或正当的程序进行了查处，故镇平房管局接到投诉后进行查处的主要证据不足、程序不当，对被诉移交函应予撤销，撤销后镇平房管局对紫金花园小区业委会提出的投诉应依法重新判断、处理。综上，紫杏源物业的诉讼请求于法有据，予以支持。镇平房管局的辩解理由没有事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项、（三）项之规定，判决如下：撤销镇平县房产管理局于2018年11月12日作出的镇房字[2018]第90号关于紫金花园小区物业移交的函具体行政行为。案件受理费50元，由被告镇平县房产管理局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  谢蕊娜审判员  王文彬审判员  赵修远二〇一九年六月十七日书记员  王 明