湖北省英山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1124民初389号原告：黄冈市富和房地产开发有限公司英山分公司。住所地：英山县温泉镇白石坳村。统一社会信用代码：91421124790559553J。负责人：吴正中。委托诉讼代理人：刘良民，湖北超强律师事务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告：郑建军，男，汉族，1971年1月9日出生，湖北省英山县人，英山县电力公司职工，原住英山县温泉镇莲二塘**，现住英山县，委托诉讼代理人：付炜，湖北耿信律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告黄冈市富和房地产开发有限公司英山分公司(以下简称富和房地产开发英山分公司)与被告郑建军物权保护纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告富和房地产开发英山分公司的负责人吴正中及其委托诉讼代理人刘良民、被告郑建军及其委托诉讼代理人付炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富和房地产开发英山分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即停止侵害，退出原告依法取得土地约70平方米。2.依法判令被告侵权给原告造成损失约计5万元。3.被告应承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2014年12月20日在英山县国土资源局及公共资源交易平台上，依法公开拍卖取得土地共计6495.13平方米，在拍卖过程中规划设计26层；原告依法取得该块土地后，原告当时作出让步，与相邻户签订了协议书；待原告开始建设时，被告不信守协议的约定，到县规划局、县执法局、县政府等单位无理取闹，致使原告的楼房不能按拍卖时的规划设计要求承建，使原告几年不能动工建设，改变规划方案，由原26层变更16层，给原告造成了巨大经济损失，损失上千万。原告按规划设计方案，在富和花园小区的四周建围墙，原告多次上门做工作，可是被告占用原告依法取得的土地计70平方米，影响原告的整体规划，原告为和谐相处，找被告协调，但被告拒不退还所占土地，致使原告停工一个多月，再次给原告造成损失；现原告在万般无奈的情况下，向法院具状，请求法院依据《中华人民共和国侵权责任法》《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，依法判令支持原告上述诉请。被告郑建军辩称,本人于1999年在温泉镇××路自建楼房一栋,靠南向有一院子,该院子左边靠王飞楼房自本人厨房外端起向南有9米长，右边靠张绪林楼房自本人平厨房外墙起向南有11米长,整个院子宽11米。该院子系温泉镇白石坳村原责任地承包人杨斌与本人在1999年7月18日签订相关协议后作价转让给本人使用和管理,本人使用至今已有二十年之久。富和公司为了建设富和花园二期工程，将建筑密度增大，违规调增容积率(2014年6月22日容积率由原1.79违规调增为2.8,2016年5月9日、2016年9月12日分别又再次违规调整为2.65和2.04)、改变原规划设计方案,将不能作为实际建设利用的田边地角、以及与周边相邻住户有纠纷的土地面积拍卖给了富和公司。英山县城乡规划局对富和花园小区二期建设规划方案先后进行了多次公示，由最初规划的7层(21米),改为2014年12月26日公示的22层(66米),2015年4月9日公示的23层(69米),2016年5月9日公示的21层(63米),直至2016年9月12日公示的16层(48米)。但是,英山县城乡规划局在2016年9月12日最后一次公示制订的富和花园11号楼建设规划方案时,仍然完全没有充分考虑到规划方案中拟建的高层楼房对五号路40多户200名常住人口及有200名儿童学习生活的幼儿园正南方向的通风采光,严重损害了他们的学习、居住环境、生活空间、通风采光、视觉卫生等合法权益(见《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》部分内容)。富和公司为开发富和小区二期工程11号楼，根据土地现状及富和小区整体规划需要占用本人院子的部分土地,即于2016年1月28日达成一份协议(见本人与富和公司关于争议土地的协议书)。该协议是富和公司李其军与方焱金一起于2016年1月28日到本人单位,从上午一直到晚上八、九点钟强行要求本人与富和公司达成的一份相邻关系协议。根据以上事实，富和公司起诉本人的事实完全不能成立，理由如下:1、双方于2016年1月28日签订的协议内容系真实意思表示，内容不违反法律强制规定，具有法律效力，应受法律保护。富和公司开发建设的富和二期及11号楼与本人相邻，建设的房屋系高层建设，如果严格按照我国《城乡规划法》及建筑设计规范的规定进行建设，富和公司无法获得建设规划许可，为此，富和公司多次找本人，且带有威胁的气势要求本人按富和公司议定的协议进行签字，本人在经过慎重考虑的情况下与富和公司签订了该协议。2、富和公司建设的房屋应以建设部门许可建设的规划为准。许可建设的房屋层次与本人无关。房屋建设均要获得建设规划许可，许可建设多少层，富和公司才能建设多少层。富和公司无论建设多少层房屋，都会对本人及其他住户的通风采光，生活环境具有严重影响；因此，建设规划部门公示设计方案时，只要本人及其他住户提出异议，富和公司的二期及11号楼即无法动工，因此达成了相邻关系协议。为此，是否许可富和公司建设房屋，建设多少层，是由建设主管部门说了算，并不是本人说了算。3、协议中约定将富和公司取得的土地使用权划拨给本人，是对本人的补偿。因本协议的达成，致富和公司建设顺利完成，那么富和公司理应依据协议的约定履行义务，协议中第二条第1项约定的面积归属于本人，因有该协议的明确约定，本人不存在侵占其土地的行为。4、富和公司应按协议约定继续履行未履行的义务。现富和花园小区二期建设已完成验收,本人要求富和公司完全履行协议内容：①按协议第2.1条执行,将本人围墙内的土地面积(7米×11米)办理完成土地过户手续移交给我；②按协议第2.2条执行，移交净空为5.5×3.5米的车库一个给我，并办理相关手续；③违反协议第三条,未按照富和小区二期工程11号楼规划方案建设，超高违建两层对本人原有居住环境、生活空间、通风采光、视觉卫生等既有权益造成的损害，请求责令富和公司予以拆除违建的楼层；④违反协议第2.5条，造成本人院内经常遭受水灾，要求予以赔偿经济损失，并按规划做好排泄水处理及配套建设。5、再补充几小点：①原告从民诉法的规定看，分公司不具有诉讼主体资格，必须由总公司的授权才能起诉；②原告起诉的诉讼请求不具体，根据民诉法108条规定诉讼请求必须具体，否则不应依法受理或者驳回；③根据原告与被告签订的协议内容，被告保留要求原告继续履行义务的权利，待庭审完毕后再决定是否另行起诉。综合以上事实和理由，富和公司的起诉是无理诉讼，请求依法判决驳回富和公司对本人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告富和房地产开发英山分公司提交的证据一，原告营业执照复印件一份，拟证明原告是适格的主体。被告郑建军对真实性无异议；但依据公司法的规定，认为分公司不具有法人资格，分公司对外实施的民事行为应有总公司的授权委托书，在授权范围内进行实施。本院认为富和房地产开发英山分公司符合民事诉讼法及其司法解释对主体资格的规定，故本院对该份证据予以采信。2、对原告富和房地产开发英山分公司提交的证据二，建设用地批准书，拟证明原告依法取得土地。被告郑建军对真实性和合法性无异议；但对证明目的有异议，因该用地周边的相邻关系应以土地主管部门内部相关资料存档及所有资料来体现，该证据不能反映周边相邻关系。本院认为该《建设用地批准书》是英山县职能部门颁发的，故本院对该份证据予以采信。3、对原告富和房地产开发英山分公司提交的证据三，2017年11月14日，英山县国土资源局颁发的鄂20**英山县不动产权第0002354号土地使用证，拟证明被告占用的土地是在原告依法征用的范围内。被告郑建军质证意见同证据二的意见一致。本院认为该土地国有建设用地使用权证是英山县职能部门颁发的，故本院对该份证据予以采信。4、对原告富和房地产开发英山分公司提交的证据四，勘测红线图，拟证明被告占用原告依法取得的土地，侵犯了原告的合法权益。被告郑建军对真实性无异议，但认为其规划的红线图在建设时必须在不侵犯其他相邻关系权益的情况下进行建设，必须在履行相邻关系协议的前提下进行依规依法建设，正因为原告的建设没有根据红线图依法建设，影响了相邻关系，因此必须在保障相邻关系合法权益的情况下才能建设；其提出的红线图与相邻关系不具备关联性。本院认为该4张土地规划红线图是英山县城乡规划局对原告取得的土地进行勘测，依规定规划设计的，故本院对该份证据予以采信。5、对被告郑建军提交的证据一，被告父亲郑庆福于1999年7月18日与杨斌签订的土地转让协议书一份、2004年6月1日英山县国土资源局核发的英泉国用2004第003862222号国有土地使用证，拟证明被告所居住的房屋土地使用权依法从原承包人杨斌手中转让所得；被告所居住的房屋土地使用权及房屋依法获得批准并颁发了土地使用权证；被告居住的房屋先建于原告所建设的房屋。原告富和房地产开发英山分公司对土地转让协议书有异议，认为不能达到其证明目的，土地禁止买卖，该协议无效，协议违反了法律规定，不具备法律效力；对使用权证有异议，证件上使用面积有涂改的痕迹，且更进一步说明房子范围外的土地是被告占用，被告占用原告依法取得的土地。本院对该份证据的真实性予以采信。6、对被告郑建军提交的证据二，被告与原告于2016年1月28日就相邻关系达成的协议书一份，拟证明协议中第二条第一项明确了原告应无偿划拨归被告使用的面积是77平方米；原告同意在地下停车场一次性补偿被告一个长5.5米、宽3.5米的车库，并为被告办理相关手续，并就其他相关事宜进行约定；该土地的使用是被告依据该协议获得的，没有任何的侵权行为。原告富和房地产开发英山分公司对该证据“三性”均有异议，认为原、被告签订该协议在当时约定是26层，协议签订后，被告长期到信访局闹事，导致只审批了16层，给原告带来了巨大的损失；该协议是无效协议；该协议书是附条件的协议，不能达到被告的证明目的。本院对该份证据的真实性予以采信。本案经审理认定事实如下：郑庆福（郑建军的父亲）是湖北省浠水县人，因工作生活需要与英山县温泉镇白石坳村的杨斌协商，于1999年7月18日签订《协议书》，杨斌将位于英山县温泉镇五号路征用的一块土地（正屋面积11×12=132平方米、公路面积82.5平方米，共计款20913元）转让变更给郑庆福建房，当年郑庆福一家在此处建成一栋三层楼房；杨斌还将此正屋后余基作价3500元、坡地作价12987元出让郑庆福长期使用。2004年6月1日，郑庆福、郑建军、郑建国（郑建军的弟弟）将所建造的一栋三层楼房在英山县国土资源局（县人民政府）申请办理了英泉国用（2004）第0038662222号土地使用证，使用面积195.8平方米；但郑建军尚未办理房产证。后来，郑建军将正屋后从杨斌手中购得的山坡地掘成100多平方米的后院，但未依法定程序经村、镇和县国土部门审批办理该后院（即原坡地、余基）的土地使用证。随着城镇建设，富和房地产开发英山分公司于2014年12月20日在英山县国土资源局及其公共资源交易平台上，依法公开拍卖取得土地共计6495.13平方米（见英土批字2014第029号《建设用地批准书》），并于2017年11月14日在英山县国土资源局申请办理了鄂（2017）英山县不动产权第0002354号国有建设用地使用权证，国有建设用地使用面积6494.4平方米。富和房地产开发英山分公司在房地产二期开发建设的规划过程中，周围居户向县国土、规划、信访、政府等单位反映原告建高层房屋影响其日照、通风采光、日常生活。英山县城乡规划局为此多次组织听证并变更富和房地产开发英山分公司的房屋建设规划方案，相继由原26层变更为23层、21层、16层，富和房地产开发英山分公司最终实际建成18层。其间，富和房地产开发英山分公司为能够建设二十多层高层楼房，分别与周围居户逐家协商并签订补偿协议；其中于2016年1月28日，富和房地产开发英山分公司与郑建军协商签订《协议书》，富和房地产开发英山分公司同意将其拍卖取得的红线图内土地即是郑建军围墙内的土地约为77平方米让给郑建军（该70多平方米土地正是郑建军尚未取得土地使用权证的后院部分土地）使用；但该协议签订后，郑建军未依法按程序到国家职能部门办理土地变更权属证书。近年来，富和房地产开发英山分公司以部分居户违反协议到县规划局、县执法局、县政府等单位无理取闹导致原告的楼房不能按拍卖时的规划设计要求建成二十多层楼房从而造成较大损失，便坚持依据县国土资源局、县城乡规划局批准规划的红线图着手建设二期的围墙、车库，并多次找郑建军一家协商要求将曾经协商让与且现被郑建军占用的属富和房地产开发英山分公司红线图内约70平方米土地（四界为：东边与王飞相邻、西边与张树林相邻、南边与黄冈市富和房地产开发有限公司英山分公司接壤、北边为郑建军房屋）退还给分公司，郑建军以2016年1月28日富和公司协商同意让与其77平方米土地的协议拒绝退还，双方发生矛盾，原告遂向法院具状，请求法院依法支持原告诉请。本院认为，我国不动产保护法定，国家对不动产实行统一登记制度；不动产物权依法登记，发生效力。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。1999年7月18日，郑庆福（郑建军的父亲）与英山县温泉镇白石坳村的杨斌协商并签订《协议书》，杨斌将温泉镇五号路自己征用的一块土地转让给郑庆福，郑庆福一家在此处建造一栋三层楼房；杨斌同时还将此正屋后余基和坡地100多平方米作价出让郑庆福一家长期使用。本院认为土地禁止私下折价买卖，要依法按程序向村、镇和县国土部门（县政府）申请审批；郑建军未能提交经英山县职能部门审批并办理其后院的土地使用权证；故被告应承担对自己主张证据不足、证明不力的不利后果。2016年1月28日，富和房地产开发英山分公司又与郑建军协商并签订《协议书》，富和房地产开发英山分公司将其拍卖取得的土地红线图内位于郑建军围墙内的土地面积（7×11平方米）让给郑建军（该70多平方米土地正是郑建军未办理土地使用证的后院部分土地），但协议签订后，双方未按程序报国家职能部门审批并办理土地变更权属证书。故本院对郑建军主张其享有该块土地使用权不予认定。而富和房地产开发英山分公司却于2014年12月20日在英山县国土资源局的公共资源交易平台上，依法公开拍卖累计取得6495.13平方米土地，并于2017年11月14日在英山县国土资源局办理了鄂（2017）英山县不动产权第0002354号权属证书（国有建设用地使用面积6494.4平方米），富和房地产开发英山分公司取得的土地使用证书包含郑建军屋后围墙内约70平方米土地，因此，本院对富和房地产开发英山分公司要求被告郑建军退出原告依法取得土地约70平方米的主张予以认定。富和房地产开发英山分公司要求被告赔偿原告的损失约计5万元，没有提交相关证据，按“谁主张谁举证”原则，原告应承担证据不足、证明不力的不利后果。被告辩称富和房地产开发英山分公司不具有诉讼主体资格，必须由总公司的授权才能起诉，本院根据民事诉讼法及其相关司法解释的规定，对富和房地产开发英山分公司的诉讼主体资格予以认定。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条、第十四条、第三十四条、第三十五条、第一百四十五条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款、第三款、第十一条第二款、第三款、第二十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、第六十条，《中华人民共和国侵权法》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款、第一百一十七条、第一百三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项、第九十条之规定，判决如下：一、被告郑建军在本判决生效后三十日内将四界为东边与王飞相邻、西边与张树林相邻、南边与黄冈市富和房地产开发有限公司英山分公司接壤、北边为郑建军房屋之间占有的英山县城乡规划局勘定红线图内约70平方米土地返还原告黄冈市富和房地产开发有限公司英山分公司。二、驳回原告黄冈市富和房地产开发有限公司英山分公司的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告黄冈市富和房地产开发有限公司英山分公司负担500元、被告郑建军负担550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  肖艳娟审 判 员  杜立钧人民陪审员  马志猛二〇一九年六月二十一日书 记 员  方 芳