河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初654号原告：王艳文（反诉被告，以下简称原告），男，1981年9月13日生，汉族，内蒙古赤峰市人，住赤峰市松山区。委托诉讼代理人：于力涓，北京汉颂律师事务所律师。被告：牛贺（反诉原告，以下简称被告），男，1989年12月25日生，汉族，吉林省梨树县人，住梨树县。委托诉讼代理人：张华，香河县法律援助协会推荐。原告王艳文与被告牛贺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序于2019年4月2日、2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告王艳文及其委托代理人于力涓，被告牛贺及其委托代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告于2017年3月3日签订的二手房买卖合同无效；房屋坐落于香河县；2、判决被告赔偿原告房屋差价损失200000元（具体以评估价格为准）;3、判决被告将房屋腾退给原告；4、判决被告给付原告房屋占有使用费21000元（暂从2017年3月4日开始计算至2018年12月）。（从2017年3月4日开始至房屋腾退之日以每月1000元计算）；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年3月3日，原告与被告签订了二手房买卖合同一份，原告将位于香河县房屋一套，面积73.20平米，以950000元的价格卖给被告。被告当时给付定金150000元，首付款350000元，合计500000元。合同签订当日，原告将房屋交付给被告。后被告将房屋转卖给第三方赵建辰，赵建辰由于当地限购政策，无法取得购房资格。2018年8月30日，香河县人民法院判决解除了以原告名义与赵建辰签订的房屋买卖合同。被告不服提出上诉，廊坊市中级法院驳回其上诉，维持原判。由于被告系外地户口，名下已有房屋一套，也没有购房资格，而且由于被告买房的目的并不是自住而是为了炒房，因此，其购买目的违背了国家法律的有关规定，并且由于被告属于炒房，没有及时办理网签，导致合同不能继续履行。现房屋市场价格下滑，给原告造成一系列损失，为此，原告具状起诉，请求贵院支持原告如前请求。被告辩称，1、原、被告于2017年3月3日签订的买卖合同合法有效，但早已解除。原、被告签订的买卖合同是经中介公司介绍双方自愿签订，且被告向原告交纳了定金及首付款500000元，该合同有效。2017年4月17日原告又与赵建辰签订买卖合同，将同一套房屋出卖给赵建辰，合同中的权利义务均属于原告，只是因被告已支付原告500000元，才约定赵建辰前期支付的700000元由原告代理人即被告收取。自原告另行签订新合同起，原、被告签订的买卖合同当即解除，该解除是出于原、被告自愿的行为，原告主张合同无效不能成立；2、被告不应当支付原告差价损失及其他费用，其请求的数额无任何依据。原告称被告购房是为了炒房无任何事实及法律依据。原、被告自愿解除买卖合同，双方均不存在违约行为，房屋的任何问题均与被告无关。依据一、二审判决是因不可抗力解除原告与赵建辰的合同，因此不存在违约的后果。原告主张房屋差价损失、使用费均于法无据；3、原告主张被告腾退房屋及并支付占有使用费不能成立。原告已将房屋出卖给赵建辰，合同第五条更约定其应于收到全部首付款后7个工作日将房屋交付赵建辰。原告未将房屋交付被告，被告也未控制或管理或使用、占有房屋，且涉案房屋为毛坯房，根本不存在使用的可能。被告无法也不应腾退房屋，其请求使用费于法无据；4、法院应对本案中止审理。依据原告起诉书内容，其起诉理由依据赵建辰诉原、被告一案的一审、二审判决，但被告认为，原告与赵建辰签订合同的时间是在限购政策施行前，不应受限购政策的影响，赵建辰具有购房资格，合同不应解除。一、二审判决均是错误的，被告已向河北省高级人民法院申请再审，且已受理。该案的审理结论对本案有直接的影响，故应中止本案的审理。庭前被告已将河北省高级人民法院受理被告再审案件的证据及中止审理申请向法院提交；5、因被告已向原告交纳500000元，被告将根据再审的结论再决定在本案中是否提起反诉，是否要求原告返还被告已付的500000元及赔偿损失。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告返还反诉原告定金及首付款500000元，并以500000元为基数按照同期贷款利率的4倍支付自2017年4月17日起至付清之日止的利息；2、反诉费由反诉被告负担。反诉被告辩称，不同意反诉原告的请求，其他意见同本诉起诉意见。在返还定金及首付款时应当扣除损失。被告在提反诉之前从未向反诉被告提起过利息，因此不同意支付利息。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年3月3日签订《二手房买卖合同》，约定被告购买原告位于香河县绿地香河国际新城*博雅苑一期4-2-2404室房屋，房屋总价款950000元。同日，被告向原告支付购房定金及首付款共计500000元。2017年4月17日原告与案外人赵建辰签订《存量房屋买卖合同》，约定原告将涉案房屋出卖给赵建辰，房屋总价款为1150000元。2018年7月17日本院受理了赵建辰诉牛贺、王艳文房屋买卖合同纠纷一案。2018年8月30日本院作出（2018）冀1024民初3381号民事判决书，判决：一、解除原告赵建辰与被告王艳文于2017年4月17日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告牛贺于本判决生效后五日内退还原告赵建辰购房款700000元。后被告不服提起上诉，2018年11月30日廊坊市中级人民法院作出（2018）冀10民终6015号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实有当事人提供的《二手房买卖合同》、《存量房屋买卖合同》、证明、不动产权证、收据、银行卡、转账记录等在卷佐证。本院认为，当事人协商一致的，可以解除合同。原、被告于2017年3月3日签订《二手房买卖合同》系原、被告之间房屋买卖关系。2017年4月17日原告又与案外人赵建辰签订《存量房屋买卖合同》系原告与案外人赵建辰之间的房屋买卖关系。上述两合同虽标的均系涉案房屋，但上述两合同系独立合同关系。《存量房屋买卖合同》的签订应认定系原、被告协商一致解除《二手房买卖合同》，后原告又与案外人赵建辰订立新的房屋买卖关系。具体理由如下：1、两份合同的主体不同。《二手房买卖合同》的合同主体为原、被告，《存量房屋买卖合同》合同主体系原告与案外人赵建辰。2、合同内容不同。虽合同的标的相同，但合同的房款、履行的时间、方式均不同。3、签订《存量房屋买卖合同》时原、被告均在场，均没有异议。4、原、被告签订《二手房买卖合同》时仅给付原告定金及首付款500000元，且涉案房屋系按揭购买，也未撤销抵押，因此，《二手房买卖合同》未全部履行。5、从物权的角度来看，涉案房屋的产权在2017年4月17日签订《存量房屋买卖合同》时，原、被告未办理过户手续，产权仍在原告处。综上，虽原、被告签订了《证明》，约定涉案房屋系由被告转售，购房款700000元也由被告实际收取，但原告重新与案外人赵建辰签订《存量房屋买卖合同》时，《二手房买卖合同》已实际解除。因《二手房买卖合同》系原、被告双方自愿解除，合同解除后，原告应当将收取的定金及首付款500000元返还被告，因此，被告反诉要求原告返还定金及首付款500000元的请求，本院予以支持。被告反诉要求以500000元为基数按照同期贷款利率的4倍支付自2017年4月17日起至付清之日止的利息。因《二手房买卖合同》解除系原、被告自愿解除，且双方也未约定逾期返还定金及首付款的利息，因此，本院对被告的上述反诉请求不予支持。原告要求解除《二手房买卖合同》，因《二手房买卖合同》已于2017年4月17日实际解除，因此，本院对原告的该请求不予支持。原告要求被告赔偿房屋差价损失200000元。因《二手房买卖合同》已于2017年4月17日实际解除，且2017年3月3日至2017年4月17日期间房屋价款上涨，未给原告造成损失，因此，本院对原告的该请求不予支持。原告要求被告将房屋腾退并支付房屋占有使用费21000元。因原告未提供证据证明将涉案房屋交付被告，因此，本院对原告的上述请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、驳回原告王艳文的全部诉讼请求。二、反诉被告王艳文于判决生效后立即返还反诉原告牛贺定金及首付款500000元。三、驳回反诉原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2408元，由原告负担。反诉案件受理费4400元，由反诉被告负担。反诉被告于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  彭开全二〇一九年六月十一日书记员  张佳欣