广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1363号上诉人（一审被告）：夏丽霞，女,1979年3月17日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县，委托诉讼代理人：邓华锋，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泳谊，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海市斗门南居物业管理有限公司。住所地：广东省珠海市斗门区乾务镇南旺小区。统一社会信用代码914404007829885185。法定代表人：吴少芳，执行董事。委托诉讼代理人：陈华，广东运胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：江紫媚，广东运胜律师事务所律师。一审被告夏丽霞因与一审原告珠海市斗门南居物业管理有限公司（下称南居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2014年2月27日南居公司与夏丽霞签订《商铺租赁合同》，合同第一条约定，夏丽霞向南居公司租赁南旺商住小区A栋1至9号铺位、B2栋3至9号铺位，每月租金每平方米20元，按房产证面积计算，共758.64平方米，共15173元，签订合同之日起免夏丽霞5个月租金作为装修期，前3年租金不变，后5年租金每两年每平方米增加10%租赁费。合同第二条约定，租赁有效期从2014年2月27日至2022年2月26日止，共8年；承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同、收回房屋：承租人擅自将房屋转租、转借或分租的；承租人利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；承租人拖欠当月租金累计达15天，且无书面说明的，有书面说明也须征得出租人同意。合同第三条约定，每月1日交付当月租金及水、电费等费用；夏丽霞未按期交付，超过5个工作日后，为逾期，每逾期一日，南居公司有权按月租金8%向夏丽霞加收滞纳金。合同第七条约定，未经南居公司书面同意，夏丽霞不得擅自改动，拆除铺位内的建筑结构和装修设备，构成重大违约的，南居公司有权即时终止夏丽霞的租赁，并要赔偿南居公司因此造成的损失，如发生事故由夏丽霞负责，与南居公司无关。合同第九条约定，租赁期间，由于夏丽霞原因导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等需要进行维修的，费用由夏丽霞负责。2018年8月24日南居公司向夏丽霞发出解除《商铺租赁合同》通知书，内容为：按照《商铺租赁合同》约定，截止2018年8月1日夏丽霞共拖欠8月租金16690元，拖欠2018年8月之前租金17591元，共计34281元，经多次催交夏丽霞未支付拖欠房租，且夏丽霞利用承租房屋进行非法活动，严重违反了法律规定和《商铺租赁合同》约定，现通知夏丽霞解除《商铺租赁合同》，及时交纳未支付的租金及滞纳金，并恢复房屋原状，按租赁前的房屋原状交付给南居公司。2018年8月27日，夏丽霞签收了上述通知书。南居公司委托珠海市昱达价格评估有限公司对南旺小区A栋1至9号铺位、B2栋3至9号铺位的维修费用进行评估，维修工程包括拆除天花板、墙柱面、地板砖维修工程及卷闸、砌砖墙维修工程。珠海市昱达价格评估有限公司于2018年9月12日作出珠昱价[2018]第042号评估报告，评估上述工程的维修费226026元。另查明，涉案南旺小区A栋1、2号商铺的权属人为龚晓，A栋3号商铺的权属人为薛婉媛，A栋4号商铺的权属人为陈少琼，A栋5、6号商铺的权属人为陈咏燕，A栋7、8号商铺的权属人为赵伟强，A栋9号商铺的权属人为赵丹娜，B2栋3、4号商铺的权属人为梁劲辉，B2栋5、6号商铺的权属人为赖思业，B2栋7、8号商铺的权属人为陈贵明，B2栋9号商铺的权属人为周郁文。龚晓、陈少琼、陈咏燕、赵伟强、赵丹娜、梁劲辉、赖思业、陈贵明、周郁文、薛婉媛于2014年1月1日出具授权书，授权南居公司经营管理位于南旺小区A栋1至9号铺位、B2栋3至9号商铺，授权南居公司享有商铺出租权及由此产生的相关权益。2018年10月12日一审法院组织南居公司、夏丽霞双方到涉案商铺进行现场勘查。南居公司的物业部员工吴文聪及夏丽霞本人到场。经勘查，涉案16间商铺只有其中一间的门口保留，其余商铺的卷闸门已拆除，门口均用落地玻璃封闭，无法出入；涉案16间商铺相连通，内用墙分隔为多个房间，顶部装有天花板，地面铺设了地板砖。南居公司的物业部员工吴文聪称夏丽霞于2018年8月开始陆续将涉案商铺内的所有物品搬离，于2018年9月6日清场完毕，夏丽霞并于当天将涉案商铺的钥匙交还给南居公司的物业部。一审庭审中，夏丽霞确认南居公司制作的《夏丽霞拖欠房屋租赁统计表》中的“实缴租金”一列的金额为其每月实际交纳租金的金额，但对“应缴租金”一列的金额不确认，认为双方曾四次变更租金标准，以其交纳的租金为准。二审另查明，2014年1月6日夏丽霞与石浩签订《合作经营承合同书》，约定双方合作经营位于斗门××××南旺小区的浴香源保健足浴中心，从2014年1月6日至2022年1月6日止共8年，由合作经营企业与南居物业公司签订经营场所租赁合同，按房产证面积计算前3年每月每平方米￥20元，后5年租赁每年每平方米增加10%租赁费。同年6月28日夏丽霞与石浩签订《协议书》，约定解除双方于2014年1月6日签订合作经营位于斗门××××南旺小区的浴香源保健中心合同书，石浩退出，由夏丽霞独自经营，本协议书生效后，夏丽霞、石浩双方原与斗门南居物业公司于2014年2月27日签订的保健中心商铺租赁合同的所有条款由夏丽霞负责履行，与石浩无关，夏丽霞继续使用原用石浩为负责人的营业执照经营，夏丽霞要在60天内重新办理营业执照更名（更换）手续。同年7月7日，住所地在斗门区乾务镇××小区××号铺****铺，经营者为石浩的“斗门区乾务镇浴香源保健足浴中心”个体工商户注销。同日，以夏丽霞为经营者的“斗门区乾务镇浴香源保健足浴中心”个体工商户注册成立，经营场所为斗门区乾务镇××小区××号铺****铺。南居公司提起本案诉讼，请求判令夏丽霞支付1.房租34281元及滞纳金暂计10000元(滞纳金每日以34281元为本金按月8%自2018年8月6日起计算至实际付清之日止）；2.房屋占有使用费及租金损失暂计16690元（实际金额按月租金16690元自2018年9月1日计算至夏丽霞搬迁完毕、房屋恢复原状交付南居公司之日止）；3.涉案租赁商铺恢复原状维修费用226026元及评估费2260元。一审判决的理由与结果涉案南旺小区A栋1至9号铺位、B2栋3至9号商铺的权属人将上述商铺的出租等权利授权给南居公司行使，南居公司可以以自己的名义对外出租上述商铺。南居公司、夏丽霞于2014年2月27日签订的《商铺租赁合同》，是在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。夏丽霞租赁商铺，但未按约定向南居公司支付租金，已构成违约，根据《商铺租赁合同》第二、三条的约定，南居公司有权解除合同。夏丽霞称南居公司与夏丽霞曾四次变更租金标准，其没有拖欠租金，但夏丽霞并未提交相关证据予以证明，故一审法院不予采信。南居公司向夏丽霞发出解除《商铺租赁合同》通知书，夏丽霞于2018年8月27日签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方签订的《商铺租赁合同》于2018年8月27日已解除。根据《商铺租赁合同》的约定，2014年8月至2017年2月每月的租金为15173元，2017年3月至2018年8月每月租金为16690元。经核算，夏丽霞拖欠2018年8月1日之前的租金为17591元，拖欠2018年8月1日至2018年8月27日的租金为14536.45元（16690元÷31天×27天）。《商铺租赁合同》约定每月1日交付当月租金及水、电费等费用，夏丽霞未按期交付，超过5个工作日后，为逾期，每逾期一日，南居公司有权按月租金8%向夏丽霞加收滞纳金。双方约定的滞纳金，可视为违约金。对夏丽霞拖欠2018年8月之前租金的违约金，南居公司主张从2018年8月6日起计算，系其权利的处分，一审法院予以支持；但根据合同约定，超过5个工作日未支付租金视为逾期，故2018年8月的欠付租金的违约金应由2018年8月9日起计算。夏丽霞应当按每月8%标准向南居公司支付欠付租金的违约金，分别以17591元为本金，从2018年8月6日起计算至实际清偿之日止，以14536.45元为本金，从2018年8月9日起计算至实际清偿之日止。虽然《商铺租赁合同》已于2018年8月27日解除，但夏丽霞于2018年9月6日才将涉案商铺内的物品全部撤离并交还钥匙给南居公司，故夏丽霞应按每月16690元的租金标准向南居公司支付2018年8月28日至2018年9月6日实际腾退之日的占有使用费。关于南居公司主张的租金是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，南居公司主张的租金属于同一债务分期履行，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。南居公司、夏丽霞的租赁关系于2018年8月27日解除，故南居公司主张的租金并未超过诉讼时效。关于商铺恢复原状维修费用的问题。夏丽霞辩称南居公司同意夏丽霞将承租商铺装修成现状，南居公司对此不予认可。一审法院认为，根据《商铺租赁合同》第七条约定，未经南居公司同意，夏丽霞不得擅自改动、拆除铺位内的建筑结构。夏丽霞未提供证据证明其拆除涉案16间商铺之间的隔墙、卷闸门等已得到南居公司的许可，其应当承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，南居公司要求夏丽霞赔偿商铺恢复原状的维修费用损失，于法有据，一审法院予以支持。至于损失数额，南居公司提供了珠海市昱达价格评估有限公司作出的评估报告予以证明，而夏丽霞未提交相关供证据予以反驳，一审法院对评估报告结论维修费用226026元予以确认。故夏丽霞应向南居公司赔偿商铺恢复原状的维修费用损失226026元。关于南居公司主张评估费问题。一审法院认为，评估费并非夏丽霞违约或擅自改动、拆除商铺建筑结构所造成的南居公司的直接损失，双方对此亦无约定，故南居公司主张夏丽霞支付评估费，没有依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三第第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决一、夏丽霞于判决生效之日起七日内向南居公司支付2018年8月之前的租金17591元以及2018年8月1日至2018年8月27日的租金14536.45元；二、夏丽霞于判决生效之日起七日内向南居公司支付欠付租金的违约金（以租金17591元为基数，按每月8%，从2018年8月6日起计算至实际清偿之日止；以14536.45元为基数，按每月8%，从2018年8月9日起计算至实际清偿之日止）；三、夏丽霞于判决生效之日起七日内向南居公司赔偿损失226026元；四、驳回南居公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5604元减半收取2802元、保全费620元，合计3422元，由南居公司负担172元，夏丽霞负担3250元。当事人二审的意见一审被告夏丽霞不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，判令驳回南居公司一审诉讼请求。据此提出以下事实和理由：一、一审判决认定夏丽霞需承担涉案的租赁房屋的恢复原状的责任没有合同依据和错误适用法律，为明显错判。1.一审判决对南居公司是否同意夏丽霞在承租后对涉案房屋进行装修改建的基本事实没有查清，认定存在明显错误。首先，当事人双方于2014年2月27日签订涉案《商铺租赁合同》时，南居公司是明知夏丽霞承租涉案商铺是做足浴中心的用途，夏丽霞对承租的场所进行改动、拆除铺位的隔墙和装修设备是理所当然的，而且夏丽霞是同时租赁了16间商铺做足浴中心，不让对租赁的商铺进行改建和装修，明显不符合常理。其次，双方签订《商铺租赁合同》第一条约定“免乙方（夏丽霞）5个月租金作为装修期”，如果南居公司不清楚、不同意夏丽霞对租赁场所进行大改动,为何给予长达5个月的装修期免租待遇，南居公司说不同意夏丽霞对商铺改动装修不合常理。再次，夏丽霞租赁涉案商铺用作足浴中心经营，所做的改动装修方案是必须报建经过消防验收，必须向消防部门报批装修方案图纸，同时必须由商铺业主或出租人即南居公司提供的房产证，南居公司说不清楚、不同意夏丽霞对承租商铺进行改建装修明显不符事实。同时，足浴中心通过消防验收要求必须安装自动喷水灭火系统，即夏丽霞必须对涉案的商铺隔墙进行拆除打通，不对承租的涉案商铺进行改建拆除是无法做到的。最后，纵然南居公司没有书面同意夏丽霞对商铺进行改动装修，但实际上南居公司是当然同意夏丽霞改动装修的，否则夏丽霞承租涉案16间商铺怎么去用作足浴中心经营，这是通常的认知，无需夏丽霞证明。没有书面文件，只是当事人没有足够的法律意识，严格按合同要求文件的形式要件履行而已，没有南居公司同意的书面文件并不意味南居公司当时没有同意的意思表示，综合本案的事实是可以认定南居公司当时对夏丽霞对涉案商铺的改动装修是同意的。夏丽霞自2014年起承租涉案商铺作足浴中心经营长达4年半，一直以来南居公司都未对涉案商铺的改动装修提出过任何异议，到起诉时却称不同意夏丽霞对承租的商铺进行改动和装修的说法明显与事实不符，也明显违背诚实守信。2.案涉的《商铺租赁合同》并没有约定夏丽霞在合同到期或合同解除后退场需承担恢复原状的责任，一审法院判决夏丽霞承担恢复原状的责任没有合同依据。3.一审判决在未查清本案的基本事实的情况下，先是错误认定夏丽霞没有经得南居公司同意便对租赁场所进行改动装修，再错误适用《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定认定夏丽霞需承担恢复原状的责任,是错误地适用法律。二、一审判决对夏丽霞拖欠2018年8月之前的租金的认定存在错误，基于此的违约金（滞纳金）的认定当然也是错误的。夏丽霞承租涉案商铺时间长达4年半，每个月都准时向南居公司交纳租金，包括水电费。当时是双方会根据足浴中心实际经营情况来协商租金，即刚开始时是按合同约定的租金，但经营几个月因生意不好，双方协商，南居公司同意减租按每月12000元交租；后来生意好时，南居公司让夏丽霞多交一些，算补回之前少交的，夏丽霞也没有异议，每月按15500元交了一年多。实际上是双方当时的合意，只要不是太偏离合同约定意思，双方都同意，否则不会有几个月按比合同约定少的12000元或14500元交租，而有一年多的时间又按比合同约定要多的15500元交租。不论某个时期内的租金比合同约定的多或少，租金都是稳定的，也就是说夏丽霞交的租金都是双方当时协商的结果，而非南居公司现起诉称夏丽霞欠租金。南居公司提交的租金统计表可以反映出夏丽霞当时交纳的租金是否足额，其中，夏丽霞2017年6月交租21040元，按合同约定应交16690元，但多交的4350元，正好是14500x10%x3个月=4350元，刚好补齐2017年3月、4月、5月的欠租，因按合同约定“后五年加租金10%”即2017年3月起要加租金10%，反过来也正好印证了2017年3月前双方是同意按每月14500元交租的。这也是南居公司一直都没有向夏丽霞提过欠租金或少交租金异议的缘由。南居公司因本案的诉讼称夏丽霞拖欠租金明显有违诚信。综上所述，一审判决未能查清本案基本事实，适用法律错误，属于明显错判。故夏丽霞恳请二审法院查清事实，撤销一审判决并依法判令驳回南居公司诉讼请求。一审原告南居公司答辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应依法驳回夏丽霞的上诉请求，同时夏丽霞应支付南居公司拆除装修期间租金损失和房屋未出租的租金损失，自2018年9月6日计算至房屋出租之日止，暂计至2019年6月6日为150210元（16690元/月×9个月=150210元）。一、夏丽霞的违约行为导致案涉商铺至今无法正常出租，应承担拆除装修期间和房屋未出租期间的租金损失。案涉《商铺租赁合同》约定的租赁期限是2014年2月27日至2022年2月26日，共8年，夏丽霞在第三年起拖欠租金，利用承租房屋进行非法活动，严重违反合同约定，导致合同解除，导致近四年的合同租期无法履行。合同解除后，夏丽霞拒不将房屋恢复原状，因为诉讼期间法院现场勘查，南居公司未拆除商铺装修和恢复原状，一审判决后，南居公司开始将商铺恢复原状，现在工程尚在收尾之中，一时未能找到合适的租客。夏丽霞的违约行为导致商铺至今无法出租，应承担无法出租期间的损失。二、夏丽霞应承担涉案租赁商铺恢复原状的责任，支付商铺恢复原状维修费用，赔偿相应损失。夏丽霞承租涉案商铺后，擅自将各商铺的卷闸门卸走，将各商铺之间的隔墙打掉，装修成多个独立包间。根据双方签订的《商铺租赁合同》第七条约定，未经南居公司同意，夏丽霞不得擅自改动、拆除铺位内的建筑结构和装修设备。故依据合同约定，夏丽霞擅自改动、拆除涉案商铺建筑结构和设备已经构成违约，应当承担恢复涉案商铺原状的责任，赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，夏丽霞逾期缴纳租金导致合同解除，南居公司有权要求夏丽霞将涉案商铺恢复原状，要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，夏丽霞未经南居公司的同意，擅自改动、拆除涉案房屋主体建筑结构，南居公司有权要求夏丽霞承担恢复原状的费用损失。三、夏丽霞应支付拖欠涉案商铺租金及相应的滞纳金。《商铺租赁合同》约定每月1日交付当月租金及水电费等费用，乙方未按期交付，超过5个工作日后为逾期，每逾期一日，甲方有权按月租金8%向乙方加收滞纳金。依照上述约定，夏丽霞未按约定支付涉案商铺租金，应当支付拖欠的租金及相应的滞纳金。综上所述，夏丽霞的上诉没有事实和法律依据，请人民法院依法判决，驳回夏丽霞的上诉请求，维持一审判决，维护南居公司的合法权益。本院判决的理由与结果本院认为，夏丽霞租用案涉商铺后，拆除了16个商铺的卷闸门，除保留其中一间的门口外，其余15个商铺的门口均用落地玻璃封闭无法出入，商铺的外观发生了明显的变化，能为目视所观察和发现。从16个商铺仅有一个门口出入、其余门口皆已封闭，16个商铺已不再是具有独立门面、直接与街道相通的16个独立空间的事实来看，16个商铺已成为相互连通的整体结构、商铺间的间隔墙已被打通的事实亦显而易见。而案涉商铺自签订合同租赁时始，浴香源保健足浴中心已经营且交纳租金四年有余的情况下，南居公司却称不知晓、未同意对案涉商铺的装修，当不足为信。《商铺租赁合同》第一条约定签订合同之日起免夏丽霞五个月租金作为装修期，第三条约定未经南居公司书面同意，擅自改动、拆除铺位内的建筑结构和装修设备构成重大违约的，南居公司有权即时终止租赁关系，即合同明确约定夏丽霞可对商铺进行装修且免五个月租金，而南居公司在明知案涉商铺已予装修的情况下，却自始至终未对此提出异议，也未以合同第三条的约定据此主张解除租赁合同。故本院认定南居公司知晓案涉商铺改建装修的事实，且未曾表示异议。一审判决对此事实认定失当，本院予以纠正。至于南居公司主张夏丽霞赔偿案涉商铺恢复原状的维修费用。本院认为，案涉租赁合同没有约定租赁期满承租人当恢复商铺原状，当视为合同如期如约履行且在南居公司同意夏丽霞对案涉商铺进行装修的情况下商铺恢复原状义务的免除，但案中租赁合同的解除是由于夏丽霞利用承租商铺从事非法活动、拖欠租金的违约行为而致，且未能履行的租赁期限约占约定租赁期限的一半。故应认为，案涉合同约定租赁期限长达8年的情况下，南居公司对在约定租期内获得稳定的租金收入已有合理的预期，由此也影响了南居公司对装修行为及其后果的判断和决策，而夏丽霞按照其经营足浴生意所需对案涉商铺进行了较大程度和范围的装修，却仅履行了约一半的租赁期限即因违约行为导致合同提前解除，南居公司对16个商铺装修后在租赁期限内的合理预期落空，16个商铺经装修后格局发生重大变化，如不恢复原状、作为一个整体商铺出租将产生极大的不便，商铺恢复原状重新出租也将可能产生全部或部分商铺闲置期间的租金损失，故案涉商铺的装修纵经过南居公司同意，但由于夏丽霞未能信守合同约定，导致南居公司依合同约定预期可得利益而同意负担商铺恢复原状成本的预期利益减损，由此产生的损失夏丽霞应予以赔偿。南居公司案中未提交证明案涉商铺实际恢复原状支出费用的证据，仅提交了自行委托第三方对案涉商铺恢复原状需维修费226026元的评估报告，结合案涉合同的约定、南居公司同意装修及合同实际履行期限和夏丽霞违约的事实，本院参照该第三方的评估结论，酌定夏丽霞承担案涉商铺恢复原状70%的费用158218.2元。夏丽霞上诉称与南居公司口头协商变更合同约定的租金交纳标准的主张，南居公司对此予以否认，夏丽霞对此未举证证明，故本院不予支持。一审判决认定夏丽霞欠付的租金金额及相应违约金合法有据，本院予以维持。综上所述，夏丽霞部分上诉请求有理，本院对其有理之诉求予以采纳，对其无理之诉求予以驳回。一审判决部分事实认定不清，部分法律适用错误，本院予以部分改判。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初2765号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更广东省珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初2765号民事判决第三项为：夏丽霞于本判决生效之日起七日内向珠海市斗门南居物业管理有限公司赔偿损失158218.2元；三、驳回夏丽霞的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2802元，由夏丽霞负担1956元、珠海市斗门南居物业管理有限公司负担846元；财产保全费620元，由夏丽霞负担；二审案件受理费5322元，由夏丽霞负担3976元、珠海市斗门南居物业管理有限公司负担1346元。夏丽霞已预交的二审案件受理费5172元，本院应退回1196元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇一九年六月二十四日书记员  陈瑞祥