广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初4038号原告：谢青峰，男，1988年2月9日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：冼明福，广东昌联律师事务所律师。被告：黎文杰，男，1985年8月12日出生，住广西壮族自治区藤县。被告：中山市万恩电器制造有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇健成路**厂房三首层之三。法定代表人：陈进方，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯宏万，男，该公司股东。原告谢青峰诉被告黎文杰、中山市万恩电器制造有限公司（以下简称万恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年5月7日、6月24日公开开庭进行审理。原告谢青峰及其委托诉讼代理人冼明福、被告黎文杰及被告万恩公司的委托诉讼代理人冯宏万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢青峰向本院提出诉讼请求：一、判决解除与黎文杰于2018年5月15日签订的《厂房租赁合同书》，判决黎文杰、万恩公司立即将厂房腾空后完好返还给原告；二、判决黎文杰、万恩公司支付谢青峰租金85800元（截止至2019年3月31日），从2019年4月1日起按每月25700元支付租金给谢青峰至腾空厂房返还给谢青峰之日止；三、判决黎文杰、万恩公司支付违约金4046元；四、判决黎文杰、万恩公司承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2018年5月15日，谢青峰将其位于中山市××号部分厂房出租给黎文杰经营中山市万恩电器制造有限公司使用。谢青峰与黎文杰于2018年5月15日签订了《厂房租赁合同书》，合同约定租赁期限3年，自2018年5月15日至2021年5月14日；合同约定每月租金25700元，每月1日至5日前交当月租金，逾期缴纳，按欠费额的1%加收滞纳金，黎文杰超过半个月不缴清所有费用，谢青峰有权解除合同。黎文杰自2018年12月起停止支付租金，后经催促后，仅仅支付少部分租金，截止2019年3月，黎文杰尚欠2018年12月至2019年3月的租金共计85800元，另外由于黎文杰逾期支付租金，按合同约定，谢青峰有权按欠费额的1%加收滞纳金，滞纳金也就是违约金，所以现谢青峰要求黎文杰按月利率2%支付违约金4046元，具体违约金如下：2018年12月违约金：以25700元为基数，按月利率2%基数，从2018年12月6日计算至2019年4月5日止合计962元；2019年1月份违约金：以25700元为基数，按月利率2%，从2019年1月6日起至2019年4月6日止合计1542元；2019年2月份违约金：以25700元为基数，按月利率2%从2019年2月6日起计算至2019年4月5日止合计1028元；2019年3月份违约金：以2019年3月份违约金：以25700元为基数，按月利率2%从2019年3月6日起至2019年4月6日止合计514元。综上，因追讨租金等未果，特诉至法院，请求依法支持谢青峰的诉讼请求。黎文杰辩称，黎文杰系万恩公司的厂长，系万恩公司委托其与谢青峰签订合同，是职务行为，故不应该承担责任。万恩公司辩称，确认系万恩公司委托黎文杰签订合同，确认有欠谢青峰的租金，但是万恩公司缴纳了三个月租金作为押金，现要求抵扣租金。谢青峰围绕其诉讼请求向本院提交了厂房租赁合同书（2018年5月15日）及不动产权证复印件各一份，黎文杰向本庭提交委托书（2018年5月8日）、微信转账记录、中国农业银行明细、（2019）粤2072民督2号案件受理通知书、支付令及执行审核表、执行案件立案通知书各一份，万恩公司提交2018年5月15日押金收据一份。本院组织当事人进行证据交换、质证，并存卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年5月15日，谢青峰（甲方）与黎文杰（乙方）签订《厂房租赁合同书》，合同部分约定如下：一、租赁物位置、面积、价格：甲方将位于中山市××号部分厂房及出租给乙方使用，厂房租金22700元，管理费每月2000元，电工维护1000元，合计每月租金25700元；二、租赁保证金及其他费用：合同签订后，乙方应向甲方交纳租赁物的叁个月的租赁保证金（即押金）77100元。预交一个月租金25700元，合计102800元；乙方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。甲方向乙方返还保证金的条款：租约期满，缴清所有费用、房屋无损坏、乙方自装的天车、电线由乙方拆走。出现下列情形之一，甲方不予返还保证金：租期未满退租、使用时房屋受损（自然受损除外）；未经甲方同意，乙方将租赁房屋的主体进行改建、扩建，甲方可就因此造成的损失，向乙方追究赔偿，并追究乙方的经济责任；三、租赁期限及用途：合同期限3年，即自2018年5月15日至2021年5月14日止，正式起租时间2018年6月20日，乙方承诺租赁该物业仅作为工厂使用，未经甲方书面同意，不得转租他人；四、租赁费用支付：乙方于每月1-5日前预交当月一个月租金，1-5日前支付上月水电费。甲方收款后，应开具收款收据。如乙方需开具发票，乙方须承担相关税费。如乙方不按时缴纳，逾期一天，甲方将每天按欠费额的1%加收滞纳金并有权停水停电；超过半个月不缴清所有费用，甲方有权单方终止合同及追收欠款并没收租赁保证金，其中造成的损失由乙方自负，房租账号：建设银行：62×××14，户名：谢加良。五、解除合同及违约责任：甲乙双方均应尽力履行好各自义务，若任何一方不能履行或不能全面履行本合同条款的义务（包括无正当理由而单方面提出解除合同）均属违约。若甲方违约，则乙方有权解除合同，并要求甲方向乙方支付相当于及租赁保证金两个月租金的违约金，则守约方有权就不足部分另行向违约方追偿，甲方承诺，因其违约而受到乙方采取有关措施所引起的一切生产经营损失，均由甲方有权解除合同，并要求乙方支付相当于两个月的违约金及返还租赁保证金，如违约金不足以弥补守约方所造成损失的，则守约方有权就不足部分另行向违约方追偿。合同落款处甲方授权代表人及乙方法定代表人分别由谢青峰、黎文杰签名并按印。合同签订后，谢青峰出具金额77100元日期为2018年5月15日押金收据给黎文杰，并交付厂房，万恩公司一直使用该厂房，后万恩公司经营困难拖欠谢青峰租金，在2019年春节前后，因法院查封万恩公司设备，万恩公司曾与谢青峰沟通协商搬动租赁物及解除租赁合同事宜。2019年3月25日万恩公司将机器设备搬至厂房过道处，谢青峰于当日收回厂房，双方确认于当日解除租赁合同。因逾期支付租金，谢青峰遂起诉将黎文杰及万恩公司起诉至法院要求支付租金等费用。黎文杰及万恩公司则认为黎文杰系受万恩公司的委托与谢青峰签订租赁合同。查明，谢青峰已于2019年3月25日收回厂房，其要求黎文杰、万恩公司按每月25700元标准支付租金至2019年3月25日。谢青峰与万恩公司曾协商同意厂房过道租金以3000元每月的标准支付至搬离之日止，现万恩公司机械设备处于查封状态。另，根据对谢青峰的询问及现场勘验，涉案厂房已于2019年5月13日另行出租给第三方。又，冯宏万曾系万恩公司法定代表人，2018年12月29日万恩公司法定代表人变更为陈进方，冯宏万仍系万恩公司负责人之一，其于2018年5月17日通过中国农业银行转账50000元给案外人王玉锋用于支付押金，2018年7月31日转账10000元给谢加良，2018年8月至10月三次分别转账25700元至谢加良账户，其在2018年7月至2019年1月之间通过微信分别转款522元、4736元、6000元、6000元给谢青峰用于支付租金等。再查，2019年1月31日，万恩公司出具欠条给黎文杰，确认尚欠其工人黎文杰工资。2019年3月29日，黎文杰向本院申请支付令，2019年4月1日，本院作出（2019）粤2072民督2号支付令，要求万恩公司在收到支付令之日起15日内向黎文杰支付工资，该支付令已于2019年4月29日生效，黎文杰已就工资支付向本院申请执行。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。针对双方当事人提交的证据及所作的陈述，本案的争议焦点主要为：1、本案承租主体系黎文杰或是万恩公司？2、谢青峰是否收取押金77100元？3、双方签订的租赁合同何时解除？尚欠的租金数额是多少？4、已交付的租赁保证金是否可以用于抵扣租金？5、是否应支付逾期付租的违约金？关于本案承租主体的问题。因租赁合同书签订的承租方系黎文杰，故谢青峰主张承租方系黎文杰，黎文杰与万恩公司系转租关系。万恩公司与黎文杰则称实际承租方是万恩公司，系万恩公司委托其员工黎文杰代表公司签订合同，联系厂房租赁等事宜均是万恩公司原法定代表人冯宏万所为，交付押金及租金亦系万恩公司行为。为证明其主张黎文杰向本庭提交了万恩公司出具的授权委托书、工资欠条、支付令、执行案件审核表及执行案件立案通知书等，上述证明足以证明黎文杰系万恩公司员工。又，万恩公司原法定代表人冯宏万多次向租赁合同指定的谢加良账户转账合同约定的等额租金25700元，谢青峰亦有通过微信收取万恩公司法定代表人冯宏万支付的租金，且在合同中明确约定转租需经谢青峰书面同意，但谢青峰并未提交黎文杰与万恩公司之间转租的相关证据。综上，本院认为，黎文杰签订租赁合同的行为系职务行为，谢青峰对实际承租人系万恩公司亦知情，故本院认定本案涉案厂房的实际承租方系万恩公司。关于谢青峰是否收到押金77100元的问题。谢青峰在庭审中称其并未收到相关押金，但确认押金收据由其签名及按印。万恩公司陈述根据双方的协商其于2018年5月17日转账部分押金50000元至王玉锋账户，其余押金通过其他方式交付。黎文杰对押金收据日期为2018年5月15日作出如下解释：谢青峰收到押金后再依照合同签订日期补签的押金收据。在双方的租赁合同中明确约定须向谢青峰缴纳三个月租赁保证金即77100元，即俗称的押三付一，依照当地房屋租赁的习惯，在合同明确约定交付押金条件下，若未实际支付押金谢青峰仍将租赁物交付给万恩公司使用，此做法不符合常理，结合谢青峰本人在77100元的押金收据上签名及按印，本院对万恩公司的主张予以采信，确认万恩公司已交付押金77100元。关于租赁合同何时解除及尚欠租金数额问题。虽然万恩公司主张其在2019年春节前后已告知谢青峰其因经营困难要求解除合同，但即便要求提前解除合同亦应该在相对合理的期限提前予以通知，故本院对万恩公司主张2019年春节前后已解除合同不予采纳。另，万恩公司及谢青峰均确认2018年12月拖欠租金8700元，后未继续缴纳租金，万恩公司于2019年3月25日将厂房内机器设备搬至厂房过道，谢青峰同意于2019年3月25日解除双方签订的租赁合同，万恩公司另行以3000元每月计算厂房过道租金，故本院确认双方租赁合同于2019年3月25日解除。故尚欠厂房租金数额为8700元（2018年12月尚欠）+25700元（2019年1月）+25700元（2019年2月）+20725.8元【25700元/月÷31天×25天（2019年3月1日至25日）】，以上合计80825.8元。另，因万恩公司实际另行租用厂房过道，故万恩公司亦应自2019年3月26日起以3000元每月向谢青峰支付厂房过道租金至机器设备搬离之日止或法院对机器设备进行处置之日止（包含但不限于折价、变卖、拍卖等）。关于租赁保证金是否可以用于抵扣租金的问题。合同中对解除合同及违约责任进行约定，若任一方违约则须支付租赁保证金（押金）中两个月租金作为违约金，万恩公司虽已支付三个月租金作为租赁保证金，但其要求提前解除合同已构成违约，故理应扣除在租赁保证金中扣除两个月租金即51400元作为违约金，尚余25700元（77100元-51400元）可予以抵扣尚未支付的租金，扣除后实际尚欠厂房租金为55125.8元（80825.8元-25700元）。关于厂房租金滞纳金。现谢青峰要求支付占用涉案厂房逾期缴费的滞纳金即违约金4046元，双方在合同有明确约定每月1日至5日缴纳租金，逾期支付则需按欠费金额的1%加收滞纳金，现谢青峰主动调整至按每月2%的标准加收，未违反法律规定，按此标准计算滞纳金已超过4046元，谢青峰仅主张4046元，系其对自身权利的处分，本院予以支持，故万恩公司应向谢青峰支付逾期交租滞纳金即违约金4046元。综上，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告谢青峰与被告黎文杰代表被告中山市万恩电器制造有限公司在2018年5月15日签订的《厂房租赁合同书》于2019年3月25日解除；二、被告中山市万恩电器制造有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢青峰支付厂房租金55125.8元及逾期付款违约金4046元；三、被告中山市万恩电器制造有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢青峰支付自2019年3月26日起按3000元/月标准支付厂房过道租金至机器设备搬离之日止或法院处置（包含但不限于折价、变卖及拍卖等）机器设备之日止；四、驳回原告谢青峰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1023元，由原告谢青峰负担349元，被告中山市万恩电器制造有限公司负担674元。（该款原告已预交，被告中山市万恩电器制造有限公司在本判决生效之日起七日内向原告支付，本院不另收退。）如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谢湘云二〇一九年六月二十七日书记员  吴炎芳