河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终1152号上诉人（原审被告）：承德市瑞安特商贸有限责任公司，住所地承德双桥区裕华路商贸中心。法定代表人：朱良国，总经理。委托诉讼代理人：张俊杰，河北骥腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张小华，女，1965年4月14日出生，满族，住河北省承德市。委托诉讼代理人：关保祥，河北德律律师事务所律师。上诉人承德市瑞安特商贸有限责任公司因与被上诉人张小华租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初5185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人承德市瑞安特商贸有限责任公司的委托诉讼代理人张俊杰、被上诉人张小华及其委托诉讼代理人关保祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。承德市瑞安特商贸有限责任公司上诉请求：一、请求二审法院撤销承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初5185号民事判决，查明案件事实后改判上诉人不应向被上诉人支付2018年11月16日至2019年5月20日期间的租金34980.00元及利息，或依法将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：原审法院查明认定的部分事实不清，证据不充分，请求二审法院予以纠正。一、2018年11月10日，上诉人得知被上诉人向双桥区人民法院提起诉讼之后便立即搬离了被上诉人所有的全部摊位，且已电话通知被上诉人不再租用其摊位，上诉人在原审中提交的相关照片足以证实。被上诉人虽然认为上诉人只搬离了其中一个摊位，但其未能提供证据证实另一个摊位系其所有。事实上，被上诉人所称的上诉人尚未搬离的另一个摊位系聂某所有（上诉人将提供证据证实该摊位系聂某单独出资购买），与被上诉人无关。因此，上诉人于2018年11月15日前后已经全部搬离被上诉人的摊位并未使用；二、对于原审判决认定的2018年5月21日至2019年5月20日期间的租金、虽然上诉人暂将被上诉人摊位对外出租并收取了该期间的租金，但上诉人已在被上诉人起诉后，于2018年11月15日前后立即将该摊位承租人搬离至上诉人所有的其他摊位进行经营，并免收该承租人新摊位租金。因此在2018年11月15日之后，上诉人并未使用被上诉人摊位，被上诉人对此是知情的，上诉人只应承担2018年5月21日至2018年11月15日占用期间的租金。2018年11月15日之后，被上诉人的摊位已完全归其自主支配，与上诉人无关。换言之，上诉人与该摊位原承租人之间形成的是独立的租赁合同关系，至于使用哪个摊位，系上诉人与该承租人之问相互协商解决的事情。2018年11月15日之后，上诉人已与原承租人协商搬离了被上诉人摊位，转至上诉人所有的其他摊位进行经营。故根据合同相对性原则，上诉人收取原承租人多少租金与被上诉人无关，原审判决不应据此认定上诉人应向被上诉人缴纳2018年5月21日至2019年5月20日的全年租金及利息；三、根据上述事实，并结合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条及第二百三十六条之规定，上诉人与被上诉人于2010年5月21日签订的《协议书》已于2015年5月20日期满，之后双方未再续订书面合同，但上诉人仍继续使用至2018年11月15日前后。被上诉人（出租人）并未提出异议，故双方自2015年5月21日起即形成不定期租赁合同关系，双方均可随时解除合同。因此，上诉人与被上诉人已于2018年11月15日之后不再存在租赁关系，双方之间的不定期租赁合同已解除，上诉人不应支付2018年11月16日至2019年5月20日期间的租金34980.00元及利息。张小华辩称，承德市瑞安特商贸有限责任公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。上诉人所称“得知答辩人起诉后已撤离所有摊位，其中一摊位为聂某所有”，与客观事实不符。上诉人所言已通知答辩人，事实根本不存在，无证据证实。而且至今上诉人一直管着答辩人的8至11号摊位，并未交还答辩人，若已经交还答辩人应当有相应的文字手续。现聂某所占用的摊位是10和11号摊位所在位置，紧邻防火墙，是权属答辩人所有，并非聂某所有。而客观事实是聂某原来购买的摊位是猪肉摊位，并非现在占用的牛羊肉摊位，聂某是后来上诉人要求挪到该摊位的。虽然上诉人为掩盖事实拆除了墙上的编号，但原审法官已经核实取证并进行录像。另答辩人有照片可以佐证。一审判决认定上诉人应当交缴于答辩人2018年5月21日至2019年5月20日租金及利息有事实和法律依据。2010年5月21日签订的《协议书》合法有效，是双方真实意思表示，符合法律规定，且不违背法律法规的强制性规定，该协议有上诉人法定代表人签字，并加盖上诉人公司公章，且履行至今。签订此协议后双方并未另行签订书面合同，因此该协议对双方均有约束力，任何一方不得拒不履行。该协议明确约定，如答辩人不出售可由上诉人继续管理，管理费用每年递增15%。据此，上诉人曲解了合同法232条和236条之规定，本案不应适用上述法律规定。上诉人在原审中已认可实际上已经将原告摊位对外出租并收取了一年租金（2018年5月21日至2019年5月20日）86000.00元，并且整个市场摊位租赁一般都是年租，双方签订的协议都是年租或者多年租，从未有租赁半年的先例，因此上诉人上诉主张双方在2018年11月15日之后不存在租赁关系是与事实不符的，所谓双方之间不定期租赁合同解除的事实是不存在的，缺乏事实和法律依据。张小华向一审法院起诉请求：1、判令被告履行2005年3月29日原被告双方签订的《裕华路综合市场店摊长期租赁合同书》、2006年5月21日双方签订的《关于交换经营区域的补充协议书》、2010年5月21日双方签订的《协议书》中的各项条款。2、确认原被告签订的上述合同合法有效。3、判令被告停止变更摊位格局及出售原告摊位位置的行为，恢复原告2006年5月21日更换摊位时合同约定的摊位位置及装修，并按照2005年3月29日签订的租赁合同条款完善摊位装修。4、判令被告返还非法扣押原告摊位租赁费用及滞纳金约406624.00元。5、判令被告停止对原告出租摊位及租户正常经营的侵权行为，停止威胁租户选择原告摊位、停止强行驱走原告摊位租户的不正当行为、不得以拒收物业费、水电费、滥罚款、滥改造等不良手段进行干扰。一审法院认定事实：2005年3月29日原告张小华作为乙方与承德市瑞发商贸有限公司作为甲方签订《裕华路综合市场店摊长期租赁合同书》一份，合同约定，乙方在裕华综合市场受让的店摊位置为：牛羊肉熟食区2、3、4、5号店摊，该店摊为商用，不得改为他用。经营品种为牛羊肉熟食，不得经营其他商品。如乙方因故改变经营品种，可书面申请，在不影响他人经营的情况下，经甲方同意可改为经营本区域所规定的其他商品。该店摊总面积为39.6平方米，其中实用面积18.4平方米，公用部分分摊面积为21.6平方米，转让价格为人民币146000.00元，大写：壹拾肆万陆仟元整。甲方向乙方收取保证金2000.00元。本合同自签订之日起至2042年12月31日止。合同期满后，如乙方续租，应优先考虑。乙方在合同期内物业等各项费用，在每月25日之前交清。逾期一个月未交者，应赔付金额50%的违约金。三个月不交物业等各项费用，甲方有权解除本合同，清出市场，不退还店摊款和各项保证金。合同签订后原告张小华于2005年6月19日分两次向承德市瑞发商贸有限公司交纳租金合计146000.00元，并于2005年3月29日向承德市瑞发商贸有限公司交纳保证金2000.00元。2006年5月21日原告张小华与朱良国经协商共同签订《关于交换经营区域的补充协议书》一份，协议约定：1、张小华同意原牛羊肉区的牛羊熟食2、3、4、5号精品屋随牛羊肉区一起迁到现牛羊肉区经营，更换为现在的牛羊肉区的8、9、10、11号摊位（朱良国负责提供现经营区的平面图一张2×2.5米摊位4个）。2、如果将来牛羊肉区再行变更，须与张小华进行协商，达成一致后方可，张小华有优先选择权。3、原摊位面积与现在面积的差额部分，张小华不再追加任何费用（因原精品屋5号面积相当于2个摊位的面积大小）。4、张小华同意暂时由朱良国代理她进行摊位出租，权限期为5年。出租费中除扣除物业管理费用外，不再收取厕所等其他任何费用。5、朱良国必须按时向张小华交付出租金，22000.00元/年，今年免除物业费2000.00元。朱良国不得以经营不善等任何理由拒付。否则将收取20%的滞纳金。该《关于交换经营区域的补充协议书》附有交换房屋平面图。经朱良国签字后均加盖了承德市瑞发商贸有限公司印章。2010年5月21日原告张小华作为甲方与承德市瑞发商贸有限公司作为乙方签订《协议书》一份，协议约定：l、甲方同意把8、9、10、11号牛羊肉摊位交由乙方朱良国管理。管理年限为2010年5月21日-2015年5月21日。2、现甲方已经与商户签订的租赁协议移交乙方处理，由乙方承担违约赔偿责任。3、年租金40000.00元，每年5月21日乙方向甲方交款。4、乙方管理期间甲方不得干预管理事项。5、合同期满后双方再行协商。6、甲方预计5年后出售，乙方不得干预甲方出售，购买方应遵守张小华与朱良国签订的两份合同。如果届时不出售，可继续交由乙方继续管理，管理费用每年递增15%。该《协议书》签订后由法定代表人朱良国签字，但加盖了承德市瑞安特商贸有限责任公司公章。双方按协议约定履行至2015年5月21日。原告在2010年5月21日签订的协议中约定5年后欲出售摊位，到期原告未出售该摊位，由被告承德市瑞安特商贸有限责任公司继续对外出租管理。被告承德市瑞安特商贸有限责任公司2015年5月21日至2016年5月20日支付原告房屋租金40000.00元；2016年5月21日至2017年5月20日支付原告房屋租金40000.00元；2017年5月21日至2018年5月20日支付原告房屋租金40000.00元；2018年5月21日起未支付原告房屋租金。2018年11月2日，原告张小华向本院提起诉讼，要求：1、判令被告履行2005年3月29日原被告双方签订的《裕华路综合市场店摊长期租赁合同书》、2006年5月21日双方签订的《关于交换经营区域的补充协议书》、2010年5月21日双方签订的《协议书》中的各项条款。2、确认原被告签订的上述合同合法有效。3、判令被告停止变更摊位格局及出售原告摊位位置的行为，恢复原告2006年5月21日更换摊位时合同约定的摊位位置及装修，并按照2005年3月29日签订的租赁合同条款完善摊位装修。4、判令被告返还非法扣押原告摊位租赁费用及滞纳金约406624.00元。5、判令被告停止对原告出租摊位及租户正常经营的侵权行为，停止威胁租户选择原告摊位、停止强行驱走原告摊位租户的不正当行为、不得以拒收物业费、水电费、滥罚款、滥改造等不良手段进行干扰。但原告对被告如何变更摊位格局及出售原告摊位位置的行为未提供证据证明；对如何恢复原告2006年5月21日更换摊位时合同约定的摊位位置及装修，未提供证据证明；对被告如何对原告出租摊位及租户正常经营实施侵权行为，威胁租户选择原告摊位、如何强行驱走原告摊位租户的不正当行为等未向本院提交证据证明。被告承德市瑞安特商贸有限责任公司主张已自2018年11月搬离原告两个摊位，并提供照片两份予以证实。原告对此不予认可，主张被告搬离了原告一个摊位，另一个摊位仍然使用。查明承德市瑞发商贸有限公司2004年4月在工商局注册登记成立，法定代表人为朱良银，2007年11月被吊销。承德市瑞安特商贸有限责任公司于2007年4月13日经工商注册登记后成立，法定代表人为朱良国。一审法院认为，原告张小华与被告承德市瑞安特商贸有限责任公司签订的关于摊位出租经营《协议书》等系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制规定，应为有效。故双方均受协议约束。双方按协议约定期限履行至2015年5月21日，此后双方虽未另行签订书面合同，但被告承德市瑞安特商贸有限责任公司仍继续对外出租管理原告张小华店摊，且原《协议书》对双方以后继续租赁事宜作了约定，故双方应按2010年5月21日签订的协议约定履行，该协议约定，2010年5月21日以后每年管理费递增15%。2015年5月21日至2016年5月20日应支付原告房屋租金46000.00元；2016年5月21日至2017年5月20日应支付原告房屋租金52900.00元；2017年5月21日至2018年5月20日应支付原告房屋租金60835.00元；2018年5月21日至2019年5月20日应支付原告房屋租金69960.25元。原告要求被告支付按《协议书》约定的差额租金及2018年5月21日至2019年5月20日期间的租金。本院认为，对于2015年5月21日至2016年5月20日应支付原告房屋租金46000.00元，其中差额部分6000.00元，因原告不能提供在诉讼时效期间催要的有效证据，故应认定已超过诉讼时效，故对该请求，本院不予支持；对于其余差额租金，因未超过诉讼时效期间，对于原告的该请求，本院予以支持；对于原告要求被告支付2018年5月21日至2019年5月20日期间的租金，因被告已实际将原告摊位对外出租并收取一年租金，原告主张被告实际收取90000.00元，被告认可收取86000.00元，故应计算至2019年5月20日。现被告未按约定的期限和金额及时向原告交纳租金，经原告催要仍未交纳，原告要求被按约定支付欠付租金，理由充足，本院应予支持。对于原告同时要求按20%支付滞纳金，因2010年5月21日签订的协议双方并未约定滞纳金，故对原告该请求，本院不予支持。但被告应按逾期付款金额支付同期贷款利率的相应利息。对于原告的其他诉讼请求，因未提供充分证据证明，故本院不予支持。对于被告主张原告未按协议约定交纳物业等管理费用，因双方签订的协议中有部分协议约定同意免交该费用，有部分协议对此未作约定，且租赁主体也发生了变化。租赁主体发生变化后签订的协议中对物业等管理费用负担问题未作约定，现原告的摊位实际由被告对外经营，物业管理等费用是否已由实际租赁户支付，双方均未提交证据证明，故被告主张原告存在违约行为，理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第二百一十二条之规定，判决：一、被告承德市瑞安特商贸有限责任公司于本判决生效后十日内向原告张小华支付2016年5月21日至2017年5月20日房屋租金差额12900.00元，2017年5月21日至2018年5月20日房屋租金差额20835.00元，2018年5月21日至2019年5月20日房屋租金69960.25元，合计103695.25元。二、被告承德市瑞安特商贸有限责任公司于本判决生效后十日内按中国人民银行同期贷款利率向原告张小华支付本金12900.00元自2016年5月21日起至判决确定给付之日止的利息；支付本金20835.00元自2017年5月21日至判决确定给付之日止的利息；支付本金69960.25元自2018年5月21日至判决确定给付之日止的利息。三、驳回原告张小华的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，对一审法院认定的事实及当事人二审争议的事实有相应的证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是上诉人承德市瑞安特商贸有限责任公司是否应当向被上诉人张小华支付2018年11月16日至2019年5月20日的租金69960.25元及利息。上诉人与被上诉人2010年5月21日签订的《协议书》为双方真实意思表达，合法有效，双方均应按照该协议书的约定行使权利并履行义务。根据该《协议书》约定，被上诉人将8、9、10、11号摊位交由上诉人管理的年限为2010年5月21日至2015年5月20日，并约定如果届时被上诉人不出售，可继续交由上诉人管理，管理费用每年递增15%。该协议表明上诉人与被上诉人对于《协议书》到期后继续租赁摊位，并对一审法院确认的2015年5月21日至2018年5月20日租金数额并无异议，仅对2018年5月21日至2019年5月20日的租金数额有异议，认为其实际使用摊位的时间只截止到2018年11月15日，故原审判决多认定了半年租金34980.00元。对此，本院认为，上诉人作为摊位的实际管理人，将摊位以出租的形式进行管理并获取收益，如果上诉人不继续承租被上诉人摊位，应当向被上诉人以明示的方式解除租赁关系并且交还摊位，本案中上诉人并未提供证据证明其已于2018年11月15日将解除租赁关系、交还摊位的通知送达被上诉人，上诉人也未提供证据证明其确实交还了摊位，故本院对于上诉人关于2018年11月15日已经撤离全部摊位的主张不予认可，上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定上诉人向被上诉人支付2018年5月21日至2019年5月20日的租金69960.25元并无不当。综上所述，承德市瑞安特商贸有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,400.00元，由上诉人承德市瑞安特商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴赤博审判员  张认众审判员  高伶丽二〇一九年六月十日书记员  赵萌萌