重庆市黔江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0114民初3291号 原告：邱值富，男，1968年6月4日出生，土家族，住重庆市黔江区。 原告：王中美，女，1975年5月15日出生，土家族，住重庆市黔江区。 二原告共同委托诉讼代理人：邱昌维（系二原告之子），男，1993年9月3日出生，土家族，住重庆市黔江区。 二原告共同委托诉讼代理人：李行，重庆市黔江区联合法律服务所法律服务工作者。 被告：重庆市振兴房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区新华东路（振兴建筑安装公司内），统一社会信用代码91500114750066623L。 法定代表人：周家玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏江波，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：帅宝，男，该公司工作人员。 原告邱值富、王中美与被告重庆市振兴房地产开发有限公司（以下简称振兴房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告邱值富、王中美的共同委托诉讼代理人邱昌维、李行到庭参加诉讼，被告振兴房产公司的委托诉讼代理人苏江波、帅宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱值富、王中美共同向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告签订的《【御景龙庭】商品房认购书》无效；2．判令被告退还二原告购房款133323元、其他费用26051元、车库费5000元；3．判令被告赔偿二原告房屋装修损失100000元，房屋增值损失150000元；4．判令被告承担代理费、评估费、诉讼费用。事实及理由：2012年7月31日，被告将其开发的“御景龙庭”X幢X单元X层X号房，面积153.77平方米，以每平方米2812元单价出售给二原告，双方签订了商品房认购书。约定原告支付首付款133323元，余款待被告代二原告办理银行按揭手续，并约定2012年8月31日签订商品房买卖合同，不知什么原因，被告一直未办理按揭手续，被告将该房交付二原告装修居住至今。2019年3月13日，黔江区人民法院发布公告，明确该套房屋系张关华所有，因保证合同纠纷，法院将依法查封评估拍卖。二原告核实得知，该房早已登记在张关华名下，被告卖房的行为属于无效行为，严重损害二原告的民事权利，同时造成经济损失。根据《物权法》规定，物权以登记为生效要件，未取得该房物权，明显不具备处分权，与二原告签订的认购合同具有欺诈性，二原告之损失被告理应承担赔偿责任。诉讼过程中，二原告变更第一项诉讼请求为：判令解除原、被告签订的《“御景龙庭”商品房认购书》。 振兴房产公司辩称，1．双方之间的认购协议不应解除，商品房认购书及补充协议合法有效，二原告已实际占有使用案涉房屋，未办理物权登记不影响法律效力，应继续履行；2．现有的评估报告不是二原告主张损失参照的标准，应重新委托评估机构评估；3．原、被告双方对于代理费无相关约定，被告不认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年7月31日，振兴房产公司作为开发商（甲方）与邱值富、王中美作为认购方（乙方）签订了《【御景龙庭】商品房认购书》，约定乙方认购甲方开发的御景龙庭X幢X单元X层X号房屋，销售建筑面积153.77㎡，建筑面积单价2818元，商品房总成交价为433323元。双方在认购书中还约定认购书签订之日由乙方向甲方支付认购定金133323元，余款300000元采取银行按揭贷款的方式支付。双方还约定乙方应在签订该商品房认购书后在约定时间内交付全部房款或首期款，并在约定时间内签订《商品房买卖合同》。认购书签订当日，二原告向被告交付了购房首付款133323元及其他费用26051元，被告将房屋钥匙交付给二原告。二原告接房后对房屋进行了装修并居住至今。至起诉之日，双方没有另行签订《商品房买卖合同》，也没有进行权属变更登记。 另查明，振兴房产公司在将房屋出售给邱值富、王中美之前，已经将涉案房屋出售给了张关华，并且张关华已经于2012年6月7日取得了涉案房屋的不动产权属证书（302房地证2012字第XXXXXX号）。张关华因债务纠纷被执行，该房屋被黔江区人民法院依法查封，现处于司法评估拍卖过程中。经黔江区人民法院委托重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司对涉案房屋价值司法估价，该评估机构出具鉴定意见为确定估价对象于价值时点2019年3月27日的估价结果如下：评估建筑面积153.77平方米、评估单价4690元/平方米、评估总价721200元，其中室内不可移动装修单价550元/平方米、室内不可移动装修总价84600元。 本院认为，原、被告就涉案房屋买卖仅签订了《商品房认购书》，而没有签订商品房买卖合同，该认购书对当事人名称或姓名和住所、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式及时间、面积差的处理、违约责任等内容进行了明确约定，并且振兴房产公司已经按照约定收取了购房首付款，还将房屋交付给二原告使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该协议应当认定为双方就涉案房屋买卖签订的商品房买卖合同。该认购协议系双方当事人自愿签订，不违反法律法规的禁止性规定，不存在其他合同无效的情形，应属于有效合同。由于振兴房产公司已经将涉案房屋销售给张关华并办理了产权登记，二原告购房的目的不能实现，根据《合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，二原告有权解除合同，故对原告要求解除《【御景龙庭】商品房认购书》的诉讼请求，本院予以支持。被告振兴房产公司隐瞒其已经将开发的商品房销售给张关华的事实又将房屋销售给二原告，属于一房二卖行为，应当按照法律规定承担相应的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告应当返还原告购房款并赔偿损失。二原告要求被告退还购房款133323元及其他费用26051元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于二原告主张房屋装修损失及房屋增值损失，本院在另案执行时已委托专业机构对涉案房产价值作出司法估价，该时间与本案立案时间相近，为减轻当事人诉累，节约司法资源，故本院参照该司法估价意见计算二原告房屋装修损失及房屋增值损失。根据该评估意见房屋室内不可移动装修总价84600元，本院据此认定装修损失为84600元；根据该评估意见除去装修现在房屋建筑面积单价为4140元/平方米（4690元/平方米-550元/平方米），据此确定房屋增值损失为62545.55元【（4140元/平方米-2818元）×153.77平方米×133323元/433323元】。对于二原告主张的车库费5000元，因该费用非被告振兴房产公司收取，与本案无关，本院不予支持。对于二原告主张的代理费，因二原告未能提供应由被告振兴房产公司承担的相关证据，本院不予支持。对于二原告主张的评估费，因本案并未进行评估，评估费未实际产生，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告邱值富、王中美与被告重庆市振兴房地产开发有限公司于2012年7月31日签订的《【御景龙庭】商品房认购书》于2019年4月11日解除； 二、被告重庆市振兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邱值富、王中美购房款133323元和其他费26051元； 三、被告重庆市振兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告邱值富、王中美房屋装修损失84600元和房屋增值损失62545.55元； 四、驳回原告邱值富、王中美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理7516元，减半收取计3758元，由被告重庆市振兴房地产开发有限公司负担3000元，原告邱值富、王中美负担758元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。                                                    审判员张桂华 二〇一九年六月二十五日                                                     书记员石冬会