安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初3118号 原告：芜湖永基商业运营管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区名流印象百货店，统一社会信用代码91340200MA2N31H17G(1-1)。 法定代表人：江小华，总经理。 委托诉讼代理人：高飞，安徽赭麓律师事务所律师。 被告：肖克兵，男，1978年11月15日出生，汉族，镜湖区福香园中式快餐店经营者，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：薛登俊，安徽泰韵律师事务所律师。 被告：镜湖区福香园中式快餐店，住所地安徽省芜湖市镜湖区北京西路**奥特莱斯****商铺，统一社会信用代码92340202MA2NXQ360R。 经营者：肖克兵。 原告芜湖永基商业运营管理有限公司与被告肖克兵、镜湖区福香园中式快餐店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖永基商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人高飞，被告肖克兵及其委托诉讼代理人薛登俊，被告镜湖区福香园中式快餐店的经营者肖克兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告芜湖永基商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年5月16日签订的《租赁合同（固定租金）》于2018年7月16日解除；2、判令两被告立即将承租的奥特莱斯一层A027号商铺房屋恢复原状或无损归还给原告；3、判令两被告支付装修免租期和经营免租期间的租金198750元；4、判令两被告按照租赁合同约定的2元/日租金标准的两倍支付从2018年7月17日至房屋交还原告之日止的房屋占用费用（截止到2019年2月28日占用费用为339000元）；5、判令两被告支付房屋租赁期间及占用期间的管理费（截止到2019年2月28日管理费为54000元）。事实与理由：原、被告于2017年5月16日签订一份《租赁合同（固定租金）》及《经营管理协议书》，双方对租赁期、租金支付及标准，装修免租期及经营免租期，违约条款等进行了约定。被告在承租经营之初还能规范、按约经营，但是从2018年初开始，就出现各种不服从管理，违规经营，拖欠管理费等严重违反合同约定的行为，且在原告书面函告之后还不予改正，原告迫于无奈于2018年7月16日发函给被告解除双方签订的《租赁合同》并要求其归还租赁房屋。根据双方《租赁合同》22.4、22.7、24.2等条款约定，原告解除合同后，除合同项下的各项保证金、已收取的租金及管理费没收外，被告还应补缴装修及经营免租期期间的租金和承担房屋租金标准2倍的占用费。综上所述，被告不按时付款，已构成违约，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告肖克兵辩称：1、原告将消防通道租赁给答辩人使用，没有合法依据。原告租赁给答辩人使用的奥特莱斯一层A027号商铺是一处“T”型消防通道，三面通风，原告为了发挥它的作用，私自改为店铺，租给答辩人使用，导致答辩人长期处于不安状态，这样的租赁合同应为无效；2、合同第一条约定的建筑面积375平方米，只是原告的一面之词，不能证明就是375平方米，实际使用面积只有235平方米且就是消防通道，此种情形下，原告仍按建筑面积收取租金不合理。3、原告依据合同第三条约定主张装修免租期和经营免租期租金198750元，不能成立。答辩人按照合同约定在60日内完成了店铺装修，但原告并未按照合同约定履行验收义务，消防机构也未进行验收。应该说A027号店铺并不具备开业使用条件，原告亦无权对外租赁、收取租赁费以及主张两个免租期的租金；4、原告依据合同第四条的约定，以每日二元标准的二倍主张房屋占用费339000元，不能支持。第一，合同约定期限为三年，自开业之日起，即自2017年12月22日起至2020年12月21日止，在合同没有依法解除或是确认无效之前，答辩人有权继续使用店铺，不存在所谓的占用。第二、答辩人于2017年12月22日，付清了第一年度全部租金，不存在所谓违约问题。第三、第二年度租金应从2018年12月22日开始至2019年12月21日为止，在此期间，答辩人有权决定随时支付租金，不受原告约束。第四、合同没有约定占用期间二倍的字样，所谓二倍只是原告的一厢情愿，没有事实依据；5、原告依据合同第十条主张支付租赁期间及所谓占用期间的管理费54000元，没有事实和法律依据。合同没有约定管理的事项及具体内容，原告也未提供履行管理服务的具体事实，所谓管理费不过是巧立名目乱收费；6、本案的《租赁合同》是原告事先拟好并由原告提供的格式合同，合同条款对原告明显有利，对于答辩人则不利，依据合同法第四十一条的规定，应当作出对于原告不利的解释。 被告镜湖区福香园中式快餐店辩称：同意被告肖克兵的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2017年5月16日，原告（甲方、出租人）与被告肖克兵（乙方、承租人）签订《租赁合同（固定租金）》一份，约定甲方同意将北京西路1号奥特莱斯一层A027号商铺出租给乙方使用；该房屋的建筑面积为375平方米，双方确认，前述面积即为本合同项下计租面积，不再调整，房屋以现状交付；租赁期限为3年，自甲方开业日开始计算，即自2017年10月1日起至2020年9月30日止，因甲方开业延期的，租赁期限相应延期；装修免租期为进场日起算60日，经营免租期为12个月，自甲方开业日起计算；该房屋的租金按计租面积计付，每日每平方米人民币2元，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，租金支付方式为年付，年租金为273750元，首期租金在签订合同时支付，乙方应当在每个期提前15日，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；进场日为2017年7月15日，届时甲方按进场日现状向乙方交付该房屋；作为该房屋的承租人，乙方应当自开业第1日起，向甲方交纳该房屋的管理费，首期管理费为经营免租期日起至第三个月最后一日期的管理费，乙方提前15天向甲方一次性足额支付下个交费期费用,首期管理费应交13500元；乙方迟延交纳租金、管理费或其他费用，经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任；本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金、管理费保证金以及已支付的租金、管理费，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失；双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修免租期和经营免租期的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应当在本合同终止后7日内按计租第一年租金标准补交装修期免租期和经营免租期的全部租金；无论任何原因，交还日后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，则自交还日次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋管理费标准的100%向甲方支付管理费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。2017年7月31日，被告肖克兵向原告缴纳了装修押金2000元。2017年12月22日，被告肖克兵经营的镜湖区福香园中式快餐店正式在奥特莱斯一层A027号商铺开始营业。2017年12月23日，被告肖克兵向原告缴纳了第一年的固定租金273750元、质保金3000元、租金保证金22810元、管理费保证金4500元、第1季度管理费13500元。后因被告未能按时支付管理费，原告于2018年7月15日通过EMS快递向被告寄出解除合同通知书，内容为“肖克兵A027商户：贵我双方于2017年5月16日签订的《租赁合同》，根据合同约定，贵方第二季度管理费在2018年3月7日支付，第三季度管理费在2018年6月7日前支付，共计欠27000元管理费，贵方至今未支付。我司分别在2018年3月24日和2018年6月11日二次通过邮政快递方式通知你交款，至今未能交付，根据双方合同第12.4条、第22.4条约定，我司有权解除合同。现通知如下：1、我司解除与贵方2017年5月16日签订的《租赁合同》；2、限贵方2018年7月20日腾空房屋并交还给我司”。被告肖克兵于次日签收了该邮件。 另查明：案涉商铺所在的商场已于2011年4月通过了消防验收并于2013年10月23日在芜湖市住房和城乡建设委员会进行了竣工验收备案。 上述事实，有原、被告提交的户籍信息、工商登记信息、《租赁合同（固定租金）》、EMS快递单、解除合同通知书、收据、竣工验收备案证及原、被告的当庭陈述予以证实，对上述证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以确认。 本院认为：原告与被告肖克兵签订的《租赁合同（固定租金）》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。关于被告辩称因案涉商铺系消防通道改造而来，且在二次装修后未经过消防机构的验收，故《租赁合同（固定租金）》违反了消防法的强制性规定，应为无效一节，首先案涉商铺所在的商场已于2011年4月通过了消防验收并于2013年10月23日在芜湖市住房和城乡建设委员会进行了竣工验收备案，被告未提供证据证明案涉商铺系由消防通道改造而来，被告也当庭陈述消防部门曾来现场检查但未要求其停止营业或进行整改，因此本院对被告的该项抗辩理由不予采纳。被告还抗辩称案涉商铺的实际建筑面积不足375平方米，不应以该面积计算租金。因原告已将案涉商铺按现状交付给了被告肖克兵，被告肖克兵已实际使用一年多并交纳了租金等相关费用，并未对建筑面积提出任何异议，且双方在租赁合同中对案涉商铺的建筑面积为375平方米进行了确认，并约定以该建筑面积作为计租面积，不再调整，该约定合法有效，因此本院对被告的该项抗辩理由不予采纳。被告肖克兵未按照租赁合同的约定按时支付原告管理费，已构成违约，且在原告书面催告后至今仍未履行给付义务，故依据合同相关约定原告有权解除合同，解除权是形成权，在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达相对人时解除，被告肖克兵在2018年7月16日签收了原告寄出的解除合同通知书，双方之间的合同自该日起解除。合同解除后，被告肖克兵应当将案涉商铺腾空并交付原告。 关于装修及经营免租期租金，租赁合同中约定如因被告肖克兵原因导致本合同提前终止，肖克兵应当在本合同终止后7日内按计租第一年租金标准补交装修期免租期和经营免租期的全部租金，装修期免租期为60天，经营免租期为开业之日至合同解除之日，即2017年12月22日至2018年7月16日，共计207天，按建筑面积375平方米，2元/平方米/天计算为200250元【（60天+207天）×2元/平方米/天×375平方米】，现原告主张198750元，系原告对自己权利的处分，本院予以确认。 关于房屋占用费，案涉租赁合同已于2018年7月16日解除，被告肖克兵至今仍占有、使用案涉商铺，应当支付原告房屋占用费。虽然合同约定了应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向原告支付占用费，但考虑到被告肖克兵只是未按时交纳管理费而导致合同解除，租金等相关费用均已按时足额交纳，原告主张被告按租金标准的200%支付占用费明显过高，本院酌情按租金标准的100%予以调整房屋占用费，案涉租赁合同于2018年7月16日解除，被告肖克兵应自2018年7月17日起支付房屋占用费至房屋实际交还原告之日止，截至2019年2月28日，房屋占用费为170250元（227天×2元/平方米/天×375平方米×100%）。 被告肖克兵已交纳了第一年的固定租金273750元，虽然租赁合同中约定本合同因被告肖克兵违约而提前终止的，原告有权没收本合同项下已支付的租金等费用，但考虑到原告既主张装修及经营免租期租金，又主张房屋占用费，而且还实际收取了被告给付的一年租金，系重复计算，远远超过其实际损失。故依据相关规定，综合考虑原告实际损失情况，本院酌定被告肖克兵给付原告装修及经营免租期租金、房屋占用费（暂计算至2019年2月28日）合计95250元（198750元+170250元-273750元）。 关于管理费，被告肖克兵已按租赁合同约定支付了第1季度的（2017年12月22日至2018年3月21日）管理费13500元，后未再支付管理费，故被告肖克兵应自2018年3月22日起按4500元/月（13500元/季度÷3个月）的标准支付管理费至案涉房屋实际交还原告之日止。 关于被告镜湖区福香园中式快餐店是否应当承担责任，本案中，被告镜湖区福香园中式快餐店并非案涉租赁合同的主体，根据合同相对性原则，对于原告要求被告镜湖区福香园中式快餐店承担相关费用给付责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告芜湖永基商业运营管理有限公司与被告肖克兵于2017年5月16日签订的《租赁合同（固定租金）》于2018年7月16日解除； 二、被告肖克兵于本判决生效之日起十五日内将芜湖市镜湖区北京西路1号奥特莱斯一层A027号商铺腾空并交付给原告芜湖永基商业运营管理有限公司； 三、被告肖克兵于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖永基商业运营管理有限公司装修及经营免租期租金、房屋占用费（暂计算至2019年2月28日）合计95250元，并自2019年3月1日起按750元/天（2元/平方米/天×375平方米×100%）的标准继续支付房屋占用费至被告肖克兵实际将芜湖市镜湖区北京西路1号奥特莱斯一层A027号商铺腾空并交付给原告芜湖永基商业运营管理有限公司之日止； 四、被告肖克兵于本判决生效之日起十日内按4500元/月的标准支付自2018年3月22日起至被告肖克兵实际将芜湖市镜湖区北京西路1号奥特莱斯一层A027号商铺腾空并交付给原告芜湖永基商业运营管理有限公司之日止的管理费； 五、驳回原告芜湖永基商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取4959元，由原告芜湖永基商业运营管理有限公司负担3316元，被告肖克兵负担1643元（案件受理费原告芜湖永基商业运营管理有限公司已预交，被告肖克兵将其负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付原告芜湖永基商业运营管理有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  马甜甜 二〇一九年六月六日 书记员  吴 蓓 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。