江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初5146号原告：徐州汇川物业管理有限公司，住所地：邳州市运河镇大连路商业街。法定代表人：陈新海，总经理。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婧，江苏大运河律师事务所律师。被告：胡申，男，1982年5月21日生，汉族，居民，住邳州市。被告：谭静，女，1985年12月26日生，汉族，居民，住邳州市。原告徐州汇川物业管理有限公司（以下简称汇川公司）与被告胡申、谭静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告汇川公司的委托诉讼代理人高立永，被告谭静、胡申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇川公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告胡申、谭静支付原告徐州汇川物业管理有限公司2017年度（2017年5月1日至2018年4月30日）物业费1576.39元、代收代缴生活垃圾费48元、公摊水电费202.65元、违约金4001.22元，合计5828.26元。事实和理由：2016年5月3日，原告汇川物业公司与被告胡申签订《前期物业服务合同补充协议》，协议约定：第一条、本条约定的物业服务费不含公共水电公摊费、电梯维保费、装修垃圾服务费、有偿特约服务费等，物业保修期后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。共用部位、设备设施大修、中修和更新、改造费用应通过专项维修资金予以列支，专项维修资金使用根据相关文件规定执行。第二条：乙方应于每年1月10日前向甲方交纳当年物业服务费，高层住宅按1.05元/月.平方米。本着乙方自愿原则可按季或年提前(不计息）预交。第三条：公共水电公摊费按年收费，每年300元按照实际产生计量缴纳，多退少补，并将具体公摊金额在小区公示栏予以公示。第二十一条：若不属于物业管理服务自身的原因引起业主未按时交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的3%向业主加收违约金，业主逾期三个月仍未交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。另，依据邳州市房屋面积测绘报告，胡申购买江苏汇川房地产开发有限公司开发的位于君临华府商品房，实测建筑面积为125.11平方米。经原告多次催要，被告拒不支付物业费、生活垃圾费等费用。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请判如所请。被告胡申、谭静辩称，1、物业费过高，我们没有得到应该的物业服务；2、代收代缴垃圾费用不合理，根据邳州市政府文件邳州市市区城镇垃圾处理费征收和管理规定第四条第一款，对已实施物业小区每月应收1元，而原告收取每月4元；3、该小区未完全上房，售楼处也是使用的公摊水电费，都是由以上房的业主承担的，正式上房期间还在使用临时用电；4、由于原告所收费用不符合规定，我才拒绝交纳违约金，是原告造成的，我不应承担违约金；5、2018年2月8日房管局进驻君临华府社区办理房产证，原告以我未交物业费扣押我进行办理房产证的资料，后我多次去找原告领取房产证所需资料，原告一直未交给我，直至2019年5月16日我才拿到相关材料。经审理查明，2016年5月3日，原告汇川公司（甲方）与被告胡申（乙方）签订《前期物业服务合同补充协议》，约定物业服务成本或物业服务支出构成包括但不限与以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等……物业管理区域清洁卫生费用……物业服务费不含公共水电公摊费、电梯维护费、装修垃圾清运费、装修服务费、有偿特约服务费等，物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用；乙方应于每年1月10日前向甲方交纳当年物业服务费，高层住宅按1.05元/月平方米；公共水电公摊费按年收取，每年300元按照实际产生计量缴纳，多退少补，并将具体公摊方式在小区公示栏内予以公示；乙方应于本协议签订之时向甲方交纳装修服务费：装修期3个月内的可以向装修企业收取不超过100元的装饰装修服务费；3个月以上的可收取不超过200元的装饰装修服务费。装修垃圾清运费按每平方1元/平方米。《业主临时规约》第二十一条约定若不属于物业管理服务自身的原因引起业主未按时交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的3‰向业主加收违约金，业主逾期三个月仍未交纳的，物业管理企业可依法向人民法院起诉。另查明，被告购买的房屋位于**，面积为125.11平方。2018年6月25日，原告汇川公司向邳州市东湖街道办事处物业管理办公室申请物业服务备案。邳州市市区城镇垃圾处理费征收和管理规定城镇垃圾处理费征收标准：本市市区范围内的住户（包括暂住人口）按实际居住地每户每月4元收取，对已实施物业管理的住户，按每户每月1元收取。物业管理企业或自管单位负责小区内的卫生保洁，并将垃圾集中运至由市环卫部门制定的垃圾中转站，垃圾中转站不得再向其收取其他费用。如环卫部门直接到物业管理小区运送垃圾的，按每户3元收取，在物业管理费中列支，不再另行征收，由物业管理部门统一缴纳。合同签订后，原告实际提供了物业管理服务，因被告未交纳2017年度物业服务费用，原告催要未果，诉至本院。上述事实，有《前期物业服务合同补充协议》、《业主临时规约》、《邳州市房屋面积测绘报告》、《邳州市物业服务合同备案申请书》、电费缴纳机打发票、收费明细、增值税发票、《邳州市市区城镇垃圾处理费征收和管理规定》及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同补充协议》、《业主临时规约》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告之间形成物业服务合同关系，双方均应依约履行合同义务。关于物业服务费用。被告对2017年度物业服务费用未交纳没有争议。根据原告的诉讼请求及物业服务协议约定，原告的物业服务费为1576.39元（125.11㎡×1.05元/月/㎡×12月）。关于代收代缴生活垃圾费。根据《邳州市市区城镇垃圾处理费征收和管理规定》，被告应按照每月1元的收费标准缴纳城镇垃圾处理费。根据原、被告签订的协议约定，物业服务支出构成包括物业管理区域清洁卫生费用，即原告陈述的垃圾运输费用。故对于该部分费用，依法支持按照每月1元标准支付为12元。关于公共水电公摊费。因为2017年度为临时用电，没有单独开户。且原告举证无法证明被告实际用水、用电量及原告应公摊的费用，故对于该部分费用不予支持。如原告有证据可另行主张。关于违约金。根据查明情况，原告收取处理生活垃圾费及公共水电公摊方面确实存在不合理问题，对被告拒绝缴纳物业费用应承担部分责任，但对于物业服务费用，被告仍应当按时交纳。协议约定违约金从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的3‰缴纳，明显过高，对于违约金部分酌情以年度物业管理费总额为基数，自逾期之日起按照年利率6%计算至起诉之日，为224元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业服务收费管理办法》第八条、第十一条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条、第二百七十四条之规定，判决如下：一、被告胡申、谭静于本判决生效之日起十日内向原告徐州汇川物业管理有限公司支付物业服务费1576.39元、生活垃圾费12元、违约金224元，合计1812.39元。二、驳回原告徐州汇川物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告胡申、谭静负担。本判决为终审判决。审 判 员 孔令梅二〇一九年六月十八日法官助理 孙志婷书 记 员 胡 冰