内蒙古自治区包头市石拐区人民法院民 事 判 决 （2019）内0205民初157号原告：内蒙古新加多房地产开发有限公司，住所地包头市石拐新区经济开发区。法定代表人：田径，董事长。委托诉讼代理人：汪洪江，内蒙古城誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：连静，内蒙古城誉律师事务所律师。被告：内蒙古富丞科技水务有限公司，住所地内蒙古自治区包头市稀土高新区滨河新区大学科技园区包头市同德实业公司办公楼****。法定代表人：石扬，总经理。委托诉讼代理人：刘文军，内蒙古金矢律师事务所律师。委托诉讼代理人：单佳，内蒙古金矢律师事务所律师。原告内蒙古新加多房地产开发有限公司（以下简称新加多公司）与被告内蒙古富丞科技水务有限公司（以下简称富丞公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新加多公司的委托诉讼代理人连静、被告富丞公司的委托诉讼代理人刘文军、单佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新加多公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令新加多公司与富丞公司解除2018年4月20日签订的编号为：XJD-CP-2018-001号《包头希望花舞人间•温泉小镇项目合作协议书》；2.依法判令富丞公司在协议解除后10内办理项目交接手续并撤场（诉讼过程中新加多公司放弃办理项目交接手续的诉讼请求）；3.本案诉讼费及因诉讼产生的相关费用由富丞公司承担。事实和理由：2018年4月20日，新加多公司（作为协议甲方）与富丞公司（作为协议乙方），签订了编号为：XJD-CP-2018-001号《包头希望花舞人间•温泉小镇项目合作协议书》（以下简称合作协议书）。约定由新加多公司与富丞公司共同对花舞人间温泉小镇进行合作开发。合作方式为新加多公司将其所有的位于石拐区花舞人间景区内的波尔多小镇在建工程及建设用地交由富丞公司开发建成温泉酒店度假村。建成后，由富丞公司以承租的方式进行温泉度假酒店经营。协议对项目进度、双方权利、义务、违约责任等进行了明确约定。协议还特别约定了富丞公司应于2018年12月31日前完成温泉度假酒店建设及5000平方米玻璃温室游乐场及配套设施建设，并在2018年12月31日前正式开业运营，富丞公司不能依约完成项目进度时以及富丞公司有违反其他协议义务的情形时，新加多公司享有单方解除权。协议还约定如发生争议由项目所在地法院管辖。协议签订后，新加多公司依约履行了义务，富丞公司却不仅存在破坏性施工行为，还致使项目工期无限制拖延，直至本案起诉时仍未完成任何实质性建设，使合同的根本目的不能实现。由于花舞人间温泉小镇项目是内蒙古自治区政府、包头市政府、石拐区政府三级政府重点扶持与打造的明星项目，富丞公司的违约行为不仅给新加多公司造成巨大的经济损失，也造成了不好的政治影响。因此，新加多公司为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，提起民事诉讼，望判如所请。富丞公司辩称，一、新加多公司的解除通知并未生效，双方于2018年4月20日签订的《合作协议书》仍有效。《合作协议书》第五条约定了通讯地址及联系方式，并约定“若有变更，须及时书面通知对方，否则过错方自行承担不利后果”。新加多公司的解除协议通知并未按照合同约定送达给富丞公司的工作人员石杨，而是送给了富丞公司项目部经理高峰（非富丞公司总经理高峰），该解除通知并未生效。二、《合作协议书》非合作协议，应为租赁协议。1.《合作协议书》1.4条约定“该项目主要由富丞公司负责管理及运营，新加多公司除收取约定的收益外，项目盈亏均由富丞公司享有和承担”，3.1.2条约定“无论项目盈亏，新加多公司有权按照本协议约定按期、足额收取相关费用”。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”；2.《合作协议书》1.7条约定，项目建成后，合作项目内所有固定资产（包括但不限于土地、房屋及配套附属设施等）归新加多公司所有。第2条约定，第1年至第3年，新加多公司免收租金；第4年至第10年，富丞公司按照300万元/年向新加多公司支付固定的场所使用费用；第11年至第20年，沿用租赁模式。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条规定，“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同”；3. 新加多公司提供的《建设用地规划许可证》用地性质为居住用地，为履行《合作协议书》，新加多公司需变更土地用途为商服用地，再取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》才能建设酒店，所以《合作协议书》为效力待定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。为履行《合作协议书》，新加多公司需要变更土地用途并取得新的《建设用地规划许可证》,再办理新的《建设工程规划许可证》。如未实现变更，或未按照原《建设工程规划许可证》的规定，而将别墅建为酒店，该《合作协议书》无效。但在《合作协议书》的履行过程中，新加多公司必须先需办理土地属性变更等手续，故《合作协议书》属于效力待定。三、为履行《合作协议书》，按照法律规定，新加多公司应当先办理土地用途变更等相关手续。《合作协议书》的出租标的为“房屋”和“土地使用权”。按照《合作协议书》1.8条约定，“办理该项目规划变更登记、报批报建相关手续由富丞公司主导，新加多公司给予积极配合，相关报批报建费用由新加多公司承担”。该条并未明确约定土地用途变更手续由谁负责办理，但法律、行政法规明确规定新加多公司（即土地使用权人）应当履行土地用途变更等相关手续，使新加多公司提供的“房屋”和“土地使用权”符合《合作协议书》的履行要求，以实现合同目的。《合作协议书》约定了新加多公司租给富丞公司的3个标的，分别为：6幢别墅改建温泉度假酒店；5000㎡的玻璃温室温泉游乐场及配套设施；约5000㎡的温泉小木屋。1. 6幢别墅改建温泉度假酒店，（1）变更土地属性、取得与准备出租房屋相关的建设工程规划许可证，是新加多公司作为出租人的法定义务。新加多公司提供的《国有土地使用权证》（包石国有2013第01172号）载明使用权类型为出让、地、地类为普通商品住房用地用期限为70年。“国家土地管理局关于对贯彻《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》若干问题的答复”（1991年1月9日） 中明确规定“土地使用者依出让方式取得土地使用权，进行开发建设后，原土地登记内容发生变化的，应当依法办理变更登记手续，更改或换发土地证书。”《包头市城乡规划条例》（2010年3月25日批准）第38条规定，依法拥有土地使用权的单位或者个人，可以持土地使用证或者相关权属证明文件向城乡规划主管部门了解规划条件。现状用地性质与土地使用证或者相关权属证明文件登记的用途以及规划用地性质相符的，可以按照自有用地申请建设。不符合前款规定情形申请进行建设的，应当按照城乡规划、土地管理和建设主体资质管理的有关规定办理。同时，依据《解释》（法释〔2009〕11号）第2条规定，出租人出租的房屋应当取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设。所以，新加多公司应当履行变更土地属性并办理建设工程规划许可证的义务；（2）《内蒙古自治区建筑市场管理条例（2003年11月30日修订）》第6条规定，从事建设工程活动，应当严格执行工程报建、规划许可、初步设计审查、施工图设计文件审查、招标投标、合同管理、工程监理、工程质量与施工安全监督、施工许可（开工报告）、工程竣工验收和备案等基本建设程序。a.依据包头市人民政府网（http://www.baotou.gov.cn/）办事服务栏中的信息显示，土地用途发生变化需由权利人向不动产登记中心申请办理国有建设用地使用权变更登记。同时规定，“土地用途变更的，提交国土资源主管部门出具的批准文件和土地出让合同补充协议。依法需要补交土地出让款的，还应当提交缴清土地出让价格的凭证”。所以，新加多公司在办理“土地用途变更手续”前，必须取得自然资源局的批准或签订补充协议。b. 依据包头市人民政府网办事服务栏中的信息显示，工程建设项目的新建、扩建、改建必须向住建局报建，接受监督管理。c. 依据包头市人民政府网政务公开栏中的信息显示，新建、扩建、改建的各类工程项目向规划局办理《建设用地规划许可证》，需提交建设项目立项批准、核准、备案文件以及有效的土地权属证明原件、复印件等。《中华人民共和国城乡规划法》第38条规定，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。d. 依据包头市人民政府网办事服务栏中的信息显示，在城市、镇规划区进行工程建设，建设单位应当向自然资源局申请办理《建设工程规划许可证》，办证需提交经依法审定的总平面图，单体的平面图等以及经审定的详细规划设计方案，还需提交《国有土地使用证》或《建设用地批准书》以及建设项目立项批准、核准、备案文件等。e. 依据包头市人民政府网办事服务栏中的信息显示，建筑工程开工前，建设单位应当向建设行政主管部门申领《建设工程施工许可证》，办证时需提交国有土地使用证或用地批准书，还需提交施工图审查合格书以及建设工程规划许可证。f.与履行《合作协议书》相关的其他法律规定。①《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》 (2013年4月27日住房和城乡建设部令第13号发布)第14条规定，“任何单位或者个人不得擅自修改审查合格的施工图；确需修改的，凡涉及本办法第十一条规定内容的，建设单位应当将修改后的施工图送原审查机构审查”。新加多公司提供的《建设工程施工许可证》载明设计单位为包头市建筑设计研究院有限责任公司，工程名称为别墅工程。按照规定施工图不得修改，如修改新加多公司需将施工图送包头市建筑设计研究院有限责任公司审查。但富丞公司了解到，至今新加多公司还欠包头市建筑设计研究院有限责任公司设计费几百多万，富丞公司联系包头市建筑设计研究院有限责任公司，包头市建筑设计研究院有限责任公司以欠设计费为由拒绝修改施工图。②《建筑工程施工许可管理办法》（2018年9月28日住房和城乡建设部令第42号修正）第3条规定，“本办法规定应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工”。第4条规定，建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：（一）依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。（二）在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。……第五条规定，建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。第9条规定，在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内向发证机关报告，报告内容包括中止施工的时间、原因、在施部位、维修管理措施等，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。新加多公司提供的《建设工程施工许可证》（石拐2014SGY-01）载明开工日为2014年4月1日，竣工日期2015年6月30日，同时该证载明“不办理延期或延期次数、时间超过法定时间的，本证自行作废”。所以新加多公司的《建设工程施工许可证》（石拐2014SGY-01）已作废，需办理恢复施工报告并核验施工许可证。③《包头市城乡规划条例》（2010年3月25日批准）第87条规定，2008年行政区划调整后石拐区新增用地以及昆都仑区、青山区、东河区、九原区城市规划区外的规划管理，按照城市规划区内的规划管理的规定执行。第65条规定：建设单位应当按照规划条件进行建设。确需调整规划条件的，建设单位应当持建设项目批准、核准或者备案文件、土地使用权属证件、建设用地规划许可证和现状地形图，向城乡规划主管部门提出书面申请。第66条规定：经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意调整。有下列情形之一的，方可调整：（一） 因控制性详细规划的修改导致无法按照修建性详细规划、建设工程设计方案建设的；（二）因生态工程保护、地、地质灾害和其他涉及公共利益原因致使无法按照修建性详细规划设工程设计方案建设的；（三） 法律、法规规定的其他情形。第67条规定：已建成的建筑物、构筑物的规划使用性质不得擅自调整。需要调整的，应当向城乡规划主管部门提出书面申请。综上，在办理上述手续过程中，石拐区规划局和石拐区自然资源管理局告知富丞公司因新加多公司提供的建设用地土地属性为普通商品住宅用地，且规划为住宅建设，所以在取得温泉度假酒店建设工程规划许可证之前，新加多公司必须变更土地属性为商服用地并交纳土地出让金；2. 针对5000㎡的玻璃温室温泉游乐场及配套设施，新加多公司称为其建设用地，但其提供的《建设用地规划许可证》载明是“二类居住用地”性质，也涉及土地属性变更，相关手续办理如上所述；3. 针对约5000㎡的温泉小木屋因占用农地，其土地使用权不属于新加多公司，新加多公司应当提供证据证明其具有支配权。四、新加多公司交由富丞公司的“包头花舞人间景区波尔多小镇内的在建工程及未投入建设的建设用地”，并非像《合作协议书》3.1.1的约定所述，新加多公司对其提供的场所和土地享有支配权。2017年12月22日最高人民法院《民事判决书》(2017最高法民终883号)判决，中建城市建设发展有限公司对新加多公司54幢别墅享有优先权，而其中的6幢别墅，正是新加多公司依据《合作协议书》向富丞公司交付的6幢别墅。而新加多公司并不具有支配权，却向富丞公司隐瞒了上述事实。约5000㎡的温泉小木屋因涉及农用地，其使用权不属于新加多公司，新加多公司也不具有支配权，需要新加多公司取得出让土地，才能实现富丞公司履行《合作协议书》约定的内容。五、如在新加多公司未完成法定义务取得行政许可的情况下，富丞公司依据《合作协议书》施工，将承担巨大的法律风险和巨额经济损失。《包头市城乡规划条例》第80条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。六、为了履行《合作协议书》，富丞公司在不违反法律强制性规定及在合理的范围内进行了简单施工，累计已投入2500多万元。但在施工期间新加多公司于2018年8月25日恶意断水断电，阻碍富丞公司施工。富丞公司为履行《合作协议书》支付设计费并大面积平整土地，在不违反原规划的情况进行了简单施工。但新加多公司却恶意断水断电，致使富丞公司无法施工。2018年9月12日，富丞公司总经理高峰与新加多公司项目经理杨瑞江的电话通话录音能够证明。庭审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。新加多公司向法庭提交了如下证据：第一组证据，《合作协议书》，证明：1.新加多公司（甲方）与富丞公司（乙方）于2018年4月20日签订合作协议，双方成立合作关系；2.约定双方的合作内容为，富丞公司负责出资利用新加多公司提供的在建工程及未投入建设的建设用地，打造温泉小镇项目，并由富丞公司负责经营，按合同约定，新加多公司分享项目收益（详见协议书1.2、1.4、1.7及第二条费用支付的约定）；3.协议约定了合作项目的推进进度以及富丞公司负责办理规划变更登记、报批报建手续；富丞公司在合作项目中应负责准备充分的资金、资源；富丞公司不得擅自变更项目及用途，不得损坏相关设施等合同义务（详见协议书1.8、3.2.3、3.2.8、3.2.9条的规定）；4.在富丞公司未能按照约定进度推进合作项目以及存在其他违反合同义务的行为时，新加多公司享有单方解除权（详见协议4.2.1、4.2.3条规定）；第二组证据，1. 2018年8月3日新加多公司向富丞公司发出的《关于温泉小镇建设合作范围及规划报建的函》；2018年8月8日富丞公司发出的《关于温泉小镇建设合作范围及规划报建的回复》；2. 2018年8月23日新加多公司向富丞公司发出的《关于温泉酒店停工整改的工作联系函》；3. 2018年10月1日新加多公司发出的《工程联系单》附整改通知书；4. 2019年3月5日新加多公司向富丞公司发出的《关于温泉小镇复工建设的工作联系函》；富丞公司于2019年3月26日发出的《关于温泉小镇复工建设工作回复函》；5. 2019年5月7日石拐区安监局《现场巡查情况告知书》；第二组证据证明富丞公司在履行合同过程中存在多种违反合同义务的情形，经新加多公司多次函告，富丞公司均未予以纠正，富丞公司的行为符合合作协议4.2.3约定的新加多公司享有单方解除权的情形；第三组证据，解除协议《律师函》及回执，证明新加多公司已于2019年3月29日向富丞公司发出解除协议的律师函，富丞公司已签收；第四组证据，花舞人间温泉小镇现状照片，证明截止至2019年4月22日，温泉小镇项目未取得任何实质性进展，富丞公司已严重违反协议约定的项目进度，致使合同根本目的不能实现，符合双方约定的解除条件，应予以解除；第五组证据，建设用地规划许可证以及建设用地施工许可证，证明新加多公司所提供的作为双方合作的基础土地手续完备，并不向富丞公司所说缺乏相应的手续。富丞公司对上述证据发表如下质证意见，对于第一组证据真实性予以认可，证明目的不认可，在协议书第1.1条约定新加多公司将花舞人间景区波尔多小镇内的在建工程及未投入建设的建设用地（含尚未竣工验收的六座别墅8791.41平米）交由富丞公司，证明新加多公司对该建设用地有处置权；二、1.2条合作开发建设内容：1.利用尚未竣工验收的六座别墅打造温泉度假酒店，2.投资修建约5000平方米温泉游乐场及配套设施，3.投资修建约5000平方米温泉小木屋（占用农地）；4.打造整体环境；合作期限是20年； 1.4条明确约定该项目主要由富丞公司管理运营，新加多公司收取约定的收益，盈亏由富丞公司享有和承担。3.1.2无论项目盈亏新加多公司有权按照本协议约定按期足额收取相关费用。第八条新加多公司以现状投入成本作价3627.86万元，富丞公司可以决定购买该相应的房产，以上几点说明本协议并非是合作开发建设项目，而是新加多公司以保底收益通过租赁的形式的一份租赁的合同。在结合第二条协议明确约定是租金，本协议的性质为租赁协议，也不是土地转让权的协议。1.8条办理该项目规划变更登记，报批报建手续由乙方主导，甲方给予积极配合，相关报建报批费用由甲方承担。虽然约定富丞公司主导，但是与土地房屋有关的行政法律规定，均将相关的管理义务规定为建设方承担，也就是新加多公司。3.1.1条约定，新加多公司承诺有权利能力和行为能力签署及履行本协议相关内容，新加多公司提供的场所应享有支配权，然而在合同签订时新加多公司并未具备。1.六栋别墅，波尔多小镇建设用地及工程，新加多公司并没有完整的支配权。新加多公司在最高院的诉讼中，承包方已经主张了优先权；2.配套设施和小木屋占用农地，新加多公司没有提供相应的支配权的证明。对于第二组证据，在书证1中新加多公司明确温泉小镇配套建设所需要的是农业用地，并按照协议书约定，另行签订合作约定。对于书证2、3、4的真实性予以认可，证明目的不予认可，对于证据中2019年3月26日工作回复函，新加多公司提供的证据写到富丞公司请求新加多公司给予公司项目通水、通电、通路正好能证明新加多公司在回复函之前通过掐水、断电，断路的形式阻止施工。对于第二组证据中第5份，真实性认可，证明目的不认可，1.石拐建设工程安全监督管理局下达的现场巡查指出，土地使用性质改变无原设计单位参与，无报建、无施工单位、无监理单位；2.无复工报告存在质量、安全隐患，责令停工整改。该巡查报告恰恰反映了土地性质没有改变会影响施工，同时因为新加多公司交付给富丞公司的六栋在建工程是烂尾楼需要有复工报告才可以进行建设，但新加多公司没有履行土地属性变更义务，也没有向原建设单位出具相应的证明，致使富丞公司无法正式进行相应的建设工作。对于第三组证据律师函内容的真实性不予认可，证明目的不予认可，律师函的内容曲解双方互相配合的义务，而仅从1、2项完工的时间节点，而没有指出自己应当承担的合同义务，该合同义务包括变更土地属性，缴纳土地转让金以及对5000平米的配套设施具有支配权，同时，该律师函没有按照协议的约定送达，协议的第五条明确约定富丞公司收件人为石杨，如果有变更需书面通知对方，否则过错方自行承担不利后果，新加多公司违反该约定，将重要解除通知书送予协议约定之外的其他人，该解除通知没有生效。对于第四组证据，照片的真实性与证明目的均不认可，协议所约定的项目建设，不是单单拿几个照片就能反映出来是否施工，有很多工程施工是隐蔽的，新加多公司作为施工企业应该明白，照片是不能反映施工问题的，富丞公司在新加多公司所创造的环境下，推动项目，做一些辅助工作，而不是说新加多公司没有提供手续而停止施工，富丞公司的施工是在合理的范围之内进行的，而且投入2500万元，那么新加多公司仅仅拿照片证明没有施工，故不认可新加多公司的证明目的。对于第五组证据，建设用地规划许可证，该证据明确描述用地性质为二类居住用地，而非商服用地，那么该证说明在规划设计上该地块是用于居住的，而不是商业开发，同时也明确了用地单位是新加多公司，而不是富丞公司，规划许可证变更和调整是新加多公司的义务，而不是富丞公司的义务。富丞公司向法庭提交了如下证据:第一份证据，裁判文书网搜索到最高院民事判决书（2017）法终883号，该判决书证实了中建公司承建了新加多公司的54栋别墅，法院判决认定中建公司对该54栋别墅拥有优先权，而这54栋别墅中包含新加多公司交付给富丞公司的6栋，新加多公司隐瞒了事实，对该六栋别墅没有支配权。新加多公司以租赁将近20年来处置没有支配权的别墅，新加多公司没有履行合同的诚意；第二组证据，1.与包头市建筑设计研究院有限责任公司三所所长张关翔的通话录音，证明新加多公司欠包头市建筑设计研究院有限责任公司设计费几百万元，包头市建筑设计研究院有限责任公司拒绝为富丞公司修改设计图。新加多公司违约，不积极履行协议；2.与新加多公司工程部总经理杨瑞江的通话录音，证明新加多公司于通话录音（2018年9月12日）前对富丞公司的施工现场断水断电。新加多公司违约，阻碍富丞公司施工；第三组证据，包头市政务服务局网站截图6组，证明新加多公司具有履行《合作协议书》的法定义务，包括修改施工图，但新加多公司拖延履行。新加多公司对上述证据发表如下质证意见，对于第一份证据，真实性不予认可，证明目的也不予认可。从证据形式上，此份证据仅为一份打印文件，对于其内容记载无法与原件进行比对。即便此份证据所记载内容真是，那么对于涉诉的履行内容是金钱给付的内容并不影响双方合作项目的实际推进。对于第二、三组证据，富丞公司应该在法律规定举证期限内提供，超过举证期限提供的证据不应被采纳。二、三组证据均是在本案开庭之后补充提供的，所以已经超过了举证期限。针对第二组证据的第一份录音，1.真实性、关联性、合法性均不予认可，录音其中的一方张关翔身份无法确定；2.即便张关翔是包头市建筑设计研究院三所所长那么他所做的录音应是一份证人证言，而证人应出庭接受法庭以及新加多公司和富丞公司的质询，但是张关翔并未到庭；3.从通话录音内容上来看，并没有任何一处明确指示其所通话内容与本案有直接关联。所以不能达到富丞公司的证明目的。对于第二份录音，从录音的内容来看，恰恰证明了富丞公司在施工过程中没有向新加多公司提供施工图纸，存在破坏施工等一系列违约行为。并且新加多公司多次发函通知富丞公司予以改正，并催促富丞公司尽快提供施工图纸，同时表达了新加多公司愿意配合富丞公司进一步推进合作项目，并愿意为富丞公司提供便利条件，因此该份录音材料证实因为富丞公司的违约行为导致合作项目无法推进，新加多公司依据双方签订的协议可以行使单方解除权。针对第三组证据的网站截图，真实性不予认可，证明目的不予认可。根据双方签订的《合作协议书》，第1.1条划线部分着重表明了乙方也就是富丞公司对合作范围内的相关情况进行充分调研、考察，并经可行性分析后愿意与甲方展开深度合作。那么本案双方在签订合作协议时，合作基础已经奠定，富丞公司应对项目现状以及继续合作所面临的报审批等一系列政府要求有明确的认知，并且根据合作协议约定由富丞公司主导，新加多公司积极予以配合，所以，富丞公司在迟延履行合同义务之后，又以政府批准流程为由，主张新加多公司具有违约行为显然与事实不符，没有依据，是富丞公司对其违约责任的推卸。对当事人无争议的证据本院予以采信，并在案佐证。当事人有争议的证据，本院认定如下：新加多公司提交的《合作协议书》证实双方约定了解除合同的条件，“4.2.1乙方（富丞公司）未按照约定按期完成工程建设、装修工程的或未按期实现整体开业的,逾期超过九十天的,甲方（新加多公司）有权单方书面通知解除本协议”。花舞人间温泉小镇现状照片、富丞公司当庭陈述证实富丞公司未按照合同约定按期完成约定内容，解除合同的条件成就。建设用地规划许可证以及建设用地施工许可证证实《合作协议书》中工程占地是通过出让方式取得，土地用途为其他普通商品住房用地。五份双方在合同履行过程中的函件，证实新加多公司多次发函要求富丞公司提供规划变更方案及设计，富丞公司的回函称会尽快提供规划变更方案及设计，但截至2019年3月26日富丞公司也未向新加多公司提交规划变更方案及设计。富丞公司提供的二份录音文件，无法证实通话对方的身份。第一份录音，无法单独证实新加多公司存在违约行为。第二份录音与2019年3月26日富丞公司给新加多公司的回函相互印证，证实新加多公司存在对富丞公司停水断电的情形，但该录音也与2018年8月23日新加多公司给富丞公司的联系函相印证，证实富丞公司存在破坏性施工，新加多为制止富丞公司的破坏性施工才停水断电的。包头市人民政府网办事服务截图，仅证实办理相关事项的流程及需提交的材料，并不能证实新加多公司拖延履行《合作协议书》约定的义务。民事判决书中确认中建公司对涉案别墅享有优先权，是保障该项权利能够较之普通债权而优先实现，该权利并不会使新加多公司丧失支配权。经审理查明：2018年4月20日，新加多公司（出租方、甲方）和富丞公司（承租方、乙方）在包头市石拐新区签订了《合作协议书》。协议约定：“1.2合作开发建设内容:由乙方负责出资利用项目现状打造以温泉度假酒店为核心,集总部基地、温泉酒店、休闲度假、艺术展览交流、创意研发、会员服务等为一体的温泉小镇(最终规划建设内容以政府批准的方案为准)。乙方投资的总金额约为1.5亿元(最终以实际发生为准),开发建设的主要内容为:（1)利用尚未竣工验收的6幢别墅打造建设约8791.41平方米的温泉度假酒店;（2)投资修建约5000平方米的玻璃温室温泉游乐场所及配套设施;（3）投资修建约5000平方米的温泉小木屋(占用农地，另行合同约定);(4)打造与温泉小镇相符的整体环境。1.4在合作期限内,该项目主要由乙方负责管理及运营,甲方除收取约定的收益外,项目盈亏均由乙方享有和承担。1.5 乙方承诺于2018年4月30日前入场施工,并于2018年12月31日前完成本协议1.2条所述的建设内容中(1)、(2)项及装修工作和开业前人员准备工作,确保于2018年12月31日前实现正式开业运营;于2019年9月1日前完成1.2条所述的建设内容中(3)、(4)项,实现全面完工并投入运营。1.8 双方约定:办理该项目规划变更登记、报批报建相关手续由乙方主导，甲方给予积极配合,相关报批报建费用由甲方承担。3.2.2 乙方承诺此协议签署后10个工作日内，完成运营本项目的经营管理公司的工商登记,以及办理相关政务机构的审批手续; 3.2.9 乙方应爱护相关设施设备,不得损坏。在不影响消防和结构安全的前提下,乙方根据经营需求将改造方案报甲方书面同意后可对房屋的硬件设施进行改造; 4.2.1乙方未按照约定按期完成工程建设、装修工程的或未按期实现整体开业的,逾期超过九十天的,甲方有权单方书面通知解除本协议,乙方已投入部分无条件归甲方所有,乙方应在收到解除通知书后30日内办理移交工作并撤离项目。4.2.3 乙方有其他违约行为的(包括违反承诺和相关义务的),乙方应根据甲方的要求进行整改,在收到整改通知书后30日内未完成整改工作的,甲方有权单方书面通知解除本协议，已投入部分无条件归甲方所有，乙方应在收到解除通知书后30日内办理移交工作并撤离项目。”另查明，2018年8月3日，新加多公司向富丞公司发出《关于温泉小镇建设合作范围及规划报建的函》，内容为“……三、贵司温泉小镇建设需要规划变更的报建方案设计至目前还未提供给我司，请贵司尽快组织设计并提供。涉及到商业性质的规划调整比较复杂，特提醒贵司加快推进，尽快完成规划报建方案，提交我司配合完成土地性质的调规，后续贵司才能完成温泉小镇项目规划变更及报批报建的相关手续及证照办理。……五、提醒贵司对施工现场加强管理，规范施工，避免出现安全、质量事故。按协议约定，请贵司提供项目的施工节点计划，以便我司对温泉小镇建设进行全面的配合。” 2018年8月8日，太鲁阁温泉小镇基建办公室向新加多公司发出《关于温泉小镇建设合作范围及规划报建的回复》（富丞公司认可该回复可以代表富丞公司），内容为“……三、关于我方规划变更方案及设计，我方正督促有关各方抓紧工作，尽快完成规划及报建方案，报与贵方。同时希望贵方在道路坐标、高程方面给予我方提供帮助。……五、由于设计图纸未出来，施工节点暂未能定，待图纸出来后，将施工进度报与贵方。”2018年8月23日新加多公司向富丞公司发出《关于温泉酒店停工整改的工作联系函》，内容为“按照合作协议，由贵公司主导的酒店建设，所有土建工程均由贵公司完善，我公司曾多次催促贵公司提供用于规划变更的图纸及相关资料，到现在贵司仍无实际方案。8月22日，我公司对贵司现场查看，发现贵司多处破坏性开墙洞、40栋筏板基础因过度取土导致基础底部外漏等结构性安全隐患。为保证工程整体质量即双方的合作诚意，特要求贵司按一下意见执行：……2.请贵司在一周内提供相关设计变更文件及合作协议1.8条约定的相关内容（办理该项目规划变更登记、报批报建相关手续由乙方主导，甲方给予积极配合，相关报批报建费用由甲方承担）”。该联系函由常传林、曾光于同日签收，富丞公司认可收到该联系函。2018年10月1日，新加多公司向富丞公司发出《工程联系单》，内容为“……2.贵司正在施工建设的综合楼工程，贵司已经开始进行基槽开挖工作，因基础工程及土方工程均为隐蔽工程，施工过程中需监理单位及质量监督部门进行监督并留有相关的施工资料，如果继续施工势必会影响后续手续办理，望贵司尽快办理施工图相关手续（如设计院签字盖章的蓝图、图审机构的确认等）。依据合作协议约定，贵司需向我司提供土地调规相关资料，因政府总规调整需要一定周期，再次提醒贵司抓紧准备规划变更报批手续所需资料。”该工程联系单同日由常传林签收，富丞公司认可收到该工程联系单。2019年3月5日，新加多公司向富丞公司发出《关于温泉小镇复工建设的工作联系函》，内容为“一、贵司温泉小镇建设需要规划变更的报建方案设计至目前还未提供给我司，请贵司尽快组织设计并提供。涉及到商业性质的规划调整比较复杂，必须依法依规推进项目，请尽快完成规划报建方案，提交我司配合完成土地性质的调规，后续贵司才能完成温泉小镇项目规划变更及报批报建的相关手续及证照办理。二、要求贵司对施工现场加强管理规范施工，避免出现安全质量事故。按协议约定，请贵司复工建设前，提供我司完整的施工图纸一套、施工节点计划（总施工进度计划表、年施工进度计划表、月施工进度计划表）及施工方单位资质证明文件，以便我司对温泉小镇建设进行全面的配合。”2019年3月26日，内蒙古太鲁阁温泉酒店管理有限公司工程项目部向新加多公司发出《关于温泉小镇复工建设工作回复函》（富丞公司认可该回复可以代表富丞公司），内容为“一、我公司对贵司提出建设需要规划报建的方案设计，我公司已经聘请有资质的设计单位开始设计，现在前期整体方案已经初步完成，我公司督促设计单位尽快完善后期，施工蓝图，综合办公楼图纸报批，报审，积极配合贵公司完成土地性质的调规。马上进入施工黄金季节，为了推进工程进度，做好前期准备工作，希望贵公司给予我公司项目通水，通电，通路，……二、我公司逐步将2019年总体工程进度计划，月计划，施工进度横道图，倒排计划，现场布置图，及工人生活区，上报贵公司。”2019年3月29日，新加多公司委托内蒙古诚誉律师事务所律师连静向富丞公司发律师函，内容为“自本函发出之日起，解除与贵司合同编号为XJD-CP-2018-001号《包头希望花舞人间•温泉小镇项目合作协议书》考虑到双方的合作关系，请贵司在接到本函后三日内对本函所涉内容做出书面回复与说明，并在接到本函后30日内移交温泉小镇项目工作并组织贵司全部人员撤场。”该律师函由富丞公司的工作人员高峰于2019年4月7日签收。再查明，截至2019年4月23日，富丞公司未建成温泉度假酒店和玻璃温室温泉游乐场所及配套设施，未实现正式开业运营，逾期超过90天。本院认为，新加多公司与富丞公司签订的《合作协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。本案争议的焦点是合同未能按约定期限履行的原因及责任，新加多公司主张解除合同是否符合法定或约定条件。首先，关于合同未能继续履行的原因及责任问题。依照约定，富丞公司应于2018年12月31日前完成温泉度假酒店和玻璃温室温泉游乐场所及配套设施，及装修工作和开业前人员准备工作，确保于2018年12月31日前实现正式开业营运。截至新加多公司起诉时（2019年4月23日）富丞公司未完成合同约定的内容，富丞公司辩称未能按照合同约定完成建设的责任在新加多公司，新加多公司一直未将涉案工程的土地性质由商住变更为商服，导致富丞公司无法办理建设工程规划许可证及施工许可证，无法按照合同约定进行施工。根据《合作协议书》第1.8条约定办理该项目规划变更登记、报批报建相关手续由富丞公司主导，新加多公司给予配合，相关报批报建费用由新建多公司承担之约定，双方在履行合同的过程中应相互配合，新加多公司多次发函催告富丞公司要求其提供规划报建方案配合完成土地性质的调规，后续才能完成温泉小镇项目规划变更及报批报建的相关手续及证照办理，富丞公司的回函中也承诺会尽快完成规划报建方案，向新加多公司报送配合新加多公司完成土地性质的调规，表明其同意履行此项义务，配合新加多公司完成土地性质的调规，截至2019年3月26日，富丞公司亦未能提供规划报建方案，构成违约。双方签订的《合作协议书》约定，新加多公司将包头市花舞人间景区波尔多小镇内的在建工程及未投入建设的建设用地交由富丞公司，由富丞公司负责打造温泉小镇，合作期限为二十年，在合作期限内，该项目主要由富丞公司负责管理及运营，新加多公司除收取约定的收益外，项目盈亏均由富丞公司享有和承担，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只分配收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同，故双方签订的《合作协议书》应为土地使用权转让合同。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第十条之规定通过出让获得的土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方向城市规划行政主管部门办理登记手续。受让方如需改变原规划设计条件，应当先经城市规划行政主管部门批准。该办法第六条规定规划设计条件应当包括：地：地块面积地使用性质、……开发期限以及其他要求。富丞公司作为受让方改变原规划设计条件，应当经城市规划行政主管部门批准。综上，无论按双方约定还是法律规定，未能按照合同约定期限完成项目建设的责任在富丞公司。关于合同解除问题。承前所述，由于双方在履行合同过程中存在的原因及责任，已使双方订立合同目的无法实现，新加多公司为此诉求解除合同，结合本案双方履行合同情况，根据双方签订的《合作协议书》第4.2.1条富丞公司未按照约定按期完成工程建设、装修工程的或未按期实现整体开业的，逾期超过九十天的，新加多公司有权单方书面通知解除本协议，现双方约定的解除条件成就，新加多公司解除合同的诉求符合约定，应予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、解除原告内蒙古新加多房地产开发有限公司与被告内蒙古富丞科技水务有限公司2018年4月20日签订的编号为XJD-CP-2018-001号《包头希望花舞人间•温泉小镇项目合作协议书》；二、被告内蒙古富丞科技水务有限公司于本判决生效后30日内撤离项目。案件受理费100.0元，内蒙古新加多房地产开发有限公司已预交，由被告内蒙古富丞科技水务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。  审  判  员     杨园                        二〇一九年六月十八日                      书   记  员     史泽庭 附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。  依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。  当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。    第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。  法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。