广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初84号 原告：廖新林，女，1974年10月25日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：周新明，广西信宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳荣茜，广西桂成（桂林）律师事务所律师。 被告：叶晓群，女，1968年11月21日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 原告廖新林与被告叶晓群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告廖新林委托诉讼代理人欧阳荣茜到庭参加诉讼，被告叶晓群经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告廖新林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租房合同》；2.判令被告向原告支付拖欠的租金23333元（从2018年4月1日至2018年11月1日）；3.判令被告向原告支付违约金150000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月30日，原、被告签订《租房合同》，双方约定原告将桂林市象山区二塘乡湴塘村18号房屋租赁给被告使用，房屋面积为660平方米，租期为五年，自2017年11月1日至2022年12月31日止，租金为每季度10000元，租金起算日期为2018年1月1日。合同签订后，被告对该房屋进行了装修却未投入使用，并无故拖欠房租。经原告屡次催告，被告于2018年6月26日向原告支付了第一季度的租金10000元，其余租金仍拒不支付。被告以其一系列违约行为明确表明不再履行合同，构成根本违约。依据双方签订的合同约定，原告有权解除合同，同时被告应当依据《租房合同》第七条向原告支付违约金，由于该条款约定的违约金过高，原告在本案中依实际损失将违约金降至150000元。依据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告因被告的违约行为损失了依据租房合同可获得的预期租金收益200000元，故原告向被告主张150000元违约金的诉请仍低于原告实际损失的数额，被告应当依此赔偿。原告认为被告的违约行为严重损害了其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告叶晓群未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告叶晓群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合相关法律的规定，故本院对原告提交的证据和陈述的案件事实予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月30日，原告廖新林作为出租方（甲方）、被告叶晓群作为承租方（乙方）签订《租房合同》，该合同的主要内容有：一、甲方将坐落在广西桂林市象山区二塘乡湴塘村18号自建房租给乙方叶晓群使用，该物业清水房建筑面积为660平方米；二、租期为五年，从2017年11月1日至2022年12月31日止；三、租赁期内租金按季度结算，乙方必须在每个季度前付给甲方租金，每个季度租金为10000元，付款方式为现金或银行转账，乙方不得借故拖欠，否则甲方有权终止合同；四、甲方须于2017年11月1日前将房屋交付给乙方使用，并约定该房屋租金起算时间为2018年1月1日；……七、违约责任：任何一方违约，应当向另一方支付违约金或赔偿金，违约金按乙方装修费十五万元2倍赔偿……。原、被告均在合同上签名按手印予以确认。 合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用，被告对房屋进行了装修，但并未如期向原告支付房屋租金。经原告多次催促，被告于2018年6月26日向原告丈夫莫青生的银行账户转款10000元，之后再未支付任何租金，故原告提起本案诉讼。 本院认为，原、被告于2017年10月30日签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《租房合同》第三条约定，租赁期内租金按季度结算，被告必须在每个季度前付给原告租金，被告借故拖延支付的，原告有权终止合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告按照约定于2017年11月1日将出租房屋交付给被告使用，被告应当按照约定从2018年1月1日起每个季度支付租金10000元，但被告并未按照约定的时间和金额支付租金，经原告多次催告，被告至今仅支付了10000元租金，已构成违约，原告可以行使合同解除权。故原告要求解除原、被告于2017年10月30日签订的《租房合同》于法有据，本院予以支持。 关于原告要求被告支付从2018年4月1日至2018年11月1日拖欠的租金23333元的诉讼请求。原、被告约定房屋租金起算时间为2018年1月1日，每个季度租金为10000元，从2018年1月1日至2018年11月1日，被告应支付的租金为10000元÷3个月×10个月=33333.33元，扣除被告已支付的10000元，被告拖欠的租金为23333.33元，原告主张23333元符合约定，本院予以支持。 关于原告要求被告支付违约金150000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，《租房合同》第七条约定违约金按被告装修费150000元的二倍赔偿，该约定过分高于原告的实际损失，现原告主张按照租房合同可获得的预期租金收益来计算实际损失，2018年11月1日至2022年12月31日共计50个月，原告可得租金收益为10000元÷3个月×50个月=166666.67元，原告主张违约金为150000元。本院认为在原、被告解除《租房合同》后，原告可收回出租房屋，并将房屋另行出租以获得租金收益，因此原告要求以《租房合同》剩余租赁期限计算租金损失依据不足，本院综合考虑被告的违约情形、房屋再次租赁存在闲置期间、房屋再次装修不计算租金的期间等因素，酌情支持2018年11月1日至2020年1月31日共五个季度的租金损失，违约金按50000元计算较为适宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告廖新林与被告叶晓群于2017年10月30日签订的《租房合同》； 二、被告叶晓群支付原告廖新林拖欠的租金23333元； 三、被告叶晓群支付原告廖新林违约金50000元； 四、驳回原告廖新林的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3766元，公告费260元，合计4026元（原告已预交），由原告廖新林负担2226元，被告叶晓群负担1800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区桂林市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行］。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  龙 韧 人民陪审员  秦初玉 人民陪审员  黄秀洪 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  王丽萍