云南省富民县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0124民初339号 原告：富民鼎龙凯易房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915301240863826941。住所地：云南省昆明市富民县永定街道办事处黎阳路**。 法定代表人：张××，总经理。 委托诉讼代理人：张海涛，云南微行律师事务所律师。特别授权代理。 被告：王××，男，1962年5月13日生，汉族，住云南省昆明市东川区。 委托诉讼代理人：李旭，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：高一奡，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。 第三人：张××，男，1963年3月8日生，汉族，住云南省昆明市五华区。 委托诉讼代理人：张海涛，云南微行律师事务所律师。特别授权代理。 原告富民鼎龙凯易房地产开发有限公司（以下简称富民鼎易公司）与被告王××、第三人张××商品房销售合同纠纷一案，本院2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，于同年5月30日公开开庭进行了审理。原告富民鼎易公司及第三人张××的委托诉讼代理人张海涛、被告王××的委托诉讼代理人李旭、高一奡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富民鼎易公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付富春山水居A地块第45幢第-1-3层45-4号房的购房款2,375,230元；2、判令被告承担逾期付款的违约金自2017年4月6日至2017年5月5日按照每天10元计算为300元，自2017年5月6日起以应付购房款2,375,230元为基数按照每日0.03%计算至购房款实际支付完毕之日止，暂计算至2019年3月12日为481,696.64元。以上总计2,857,226.64元;3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年4月5日签订了《商品房购销合同》，合同第四条约定，被告购买原告开发的富春山水居A地块第45幢第-1-3层45-4号房，房屋按套计价，购房款总价为2,375,230元。第六条约定，被告应当在合同签订之日起一次性向原告付清全部购房款2,375,230元。第八条约定，被告逾期付款的，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，被告按每天10元支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按应付未付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。上述《商品房购销合同》签订至今，被告拒不向原告支付购房款，应当依法承担逾期付款的违约责任。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告王××辩称，双方之间的法律关系属名为商品房销售合同实为民间借贷关系，原告将涉案房屋作为抵押物，以商品房买卖合同登记备案方式对借款进行抵押担保，原告没有实际购买被告房屋的真实意思。被告与原告及第三人的借款案件，被告已向昆明市中级人民法院起诉并已立案受理。原告的起诉无事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。 第三人张××述称，双方虽签订了《抵押借款合同》，但并未实际收到被告的借款，我并未在《抵押借款合同》上签名，也未办理过抵押担保登记，签字是被告伪造的。原、被告签订的购房合同属被告的实际购房行为，双方之间只存在买卖关系，而不是借贷关系。 根据原、被告及第三人的诉辩主张，本案的争议焦点为：原、被告之间是商品房买卖关系还是借贷关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告对其诉讼请求提供了以下证据：1、《营业执照》、《身份证》复印件各一份，欲证明原告的主体情况；2、《商品房购销合同》一份，欲证明房屋的购买及违约情况。被告对其辩解提供了以下证据：《抵押借款合同》、《抵押物清单》、《不动产登记证明》、《企业信用信息公示报告》各一份，欲证明双方的借款抵押担保关系，而非实际的买卖关系。第三人张××未提供证据。双方当事人根据其诉辩主张依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方证据的真实性均无异议，仅对关联性和证明目的不予认可。本院对证据的真实性予以确认并在卷佐证，对证据的关联性及证明效力，本院将结合全案进行综合评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月31日，王××（甲方、抵押权人）与张××（乙方、抵押人）签订了《抵押借款合同》，合同约定：乙方向甲方借款10,000,000元，借期4个月（2017年3月31日至7月31日），用途为资金周转，乙方以自有的位于昆明市富民县富春山水居的4套房产向甲方设定抵押担保，合同对其他权利义务作了约定。2017年4月1日，王××和张××到富民县国土资源局不动产登记部门办理了云（2017）富民县不动产证明第0000124号富春山水居4套房产的抵押登记。王××分别于2016年12月27日、2017年1月16日、4月1日向户名为朱存琼的账户内分别转账1,400,000元、1,000,000元、7,500,000元。2017年4月5日，王××与富民鼎易公司签订了《商品房购销合同》，合同约定：王××购买富民鼎易公司开发的富春山水居A地块第45幢第-1-3层45-4号房，房屋按套计价，购房款总价为2,375,230元，套内建筑面积为208.13平方米，合同签订之日起一次性付清全部房款。同日，办理了商品房买卖合同备案登记。2017年10月26日，富民县不动产抵押登记中心以权利人申请注销为由，对昆明市富民县富春山水居的4套房产注销抵押权登记。2019年5月15日，王××向云南省昆明市中级人民法院起诉富民鼎龙凯易房地产开发有限公司、张××民间借贷纠纷一案，诉讼标的额为借款本金10,000,000元，该案昆明市中级人民法院已经立案受理。 另查明，张××系富民鼎易公司的法定代表人兼执行董事，朱存琼系富民鼎易公司监事。富民鼎易公司在2017年4月5日与王××分别签订了10份《商品房购销合同》，合同内容为王××购买富春山水居A地块的10套不同房号的房屋，面积及价格相同，并约定合同签订之日起一次性付清全部房款。 本院认为，富民鼎易公司与王××之间是商品房买卖关系还是借贷关系，双方各执一词，但均未提供足以证明自己的主张或者反驳对方的证据，因此，在双方证据均有缺陷的情况下，应结合双方提供的证据，根据双方之间所产生的民事法律行为来确定本案的法律关系，即民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为确定双方之间的法律关系。根据《商品房购销合同》签订时，合同当事人的真实意思表示，进而对合同当事人之间法律关系的性质作出判断。首先，从本案设立民事法律行为的时间顺序看，2017年3月31日张××与被告签订了《抵押借款合同》，张××向被告借款，同时用公司开发的富春山水居4套房屋为借款作抵押担保。至2017年4月1日止，被告通过转账方式支付给朱存琼借款9,900,000元。同年4月原、被告签订了争议的10套房屋的购房合同，4月5日进行了10套房屋的备案登记。10月26日被告与张××到房管部门申请注销了抵押担保的4套房屋。以上发生的民事法律行为，借款行为在前，房屋抵押担保在后，一系列的行为都是围绕借款抵押担保而发生，双方签订的购房合同和备案登记都是为了借款抵押担保为目的，而非以实际购房为目的的单纯购房行为。其次，从本案购房合同的约定内容看，与一般的商品房买卖合同不同，双方当事人没有在合同中约定单价，而是以套价2,290,530元的计价方式，且一次性交易了10套房屋，总价达22,900,000元。普通公民一次购买10套房屋，与大众的居住需求习惯和实际购房居住的目的不相符，不约定单价的售房方式与常规房地产的交易习惯更不相符。再次，从购房合同约定的支付价款方式上看，按照大众一般或多数的支付方式都是选择分期付款或向银行借款，而选择一次性全额付款的系少数，且购房的数量只限在1套或2套之内。本案中，双方合同约定签订合同之日起一次性付清全部房款，但原告在被告未支付购房款的情况下仍将10套房屋备案登记在被告名下，且在近两年时间内对达22,900,000元的大额房款未向被告追索，被告以其行为表示不履行购房合同，也未向原告主张要求交房。如此大额的购房款要求一次性全部支付，与房屋买卖的交易规则不相符。其四、被告与张××签订了《抵押借款合同》，被告向朱存琼转账9,900,000元，且张××系富民鼎易公司的法定代表人兼执行董事，朱存琼系富民鼎易公司监事，都属公司的高管人员，相互之间存在人员混同和关联关系，以上事实不能排除双方存在借款的可能性。因被告已另案起诉民间借贷纠纷案，故对《抵押借款合同》本院不作评判。综上所述，尽管原告提供了《商品房购销合同》，但从合同所购房屋数量、购买单价与市场交易差异、支付方式等行为事实，均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不相符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合。原告富民鼎易公司与被告签订的《商品房购销合同》，并非以取得涉案房屋所有权为目的，原告提出双方存在以实际购房为目的的真实意思表示的主张，与本案的客观事实及双方当时的借款抵押担保为目的的真实意思不符，对该主张不予确认。 再者，即使双方当事人签订的《商品房购销合同》，具有买卖商品房的真实意思，但被告在庭审中亦明确表示不可能支付20,000,000多元购买该10套房屋，合同一方已明确表示不履行合同主要债务，另一方亦不能强买强卖，原告单方要求继续履行合同，也不符合法律规定，合同目的不能实现其只能选择其他救济途径。 基于原、被告之间不属于真实的商品房买卖合同关系，而被告已向昆明市中级人民法院另案起诉民间借贷纠纷案，经向原告充分释明后，原告仍坚持其诉请。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告富民鼎龙凯易房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费29,658元，由原告富民鼎龙凯易房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  黄凤斐 审 判 员  董丽娜 人民陪审员  沈有才 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  沈娟娟