江苏省扬中市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1182民初4686号 原告（执行案外人）：王国英，女，1972年4月2日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：胡圣民，江西友民律师事务所律师。 被告（申请执行人）：孙华，男，1971年5月2日生，汉族，住江苏省扬中市。 委托诉讼代理人：朱剑，江苏求尚律师事务所律师。 第三人（被执行人）：张福荣，男，1959年12月12日生，汉族，住江西省南昌市。 原告王国英与被告孙华、第三人张福荣案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年2月22日和2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告王国英的委托诉讼代理人胡圣民，被告孙华的委托诉讼代理人朱剑两次均到庭参加了诉讼。原告王国英到庭参加了第二次庭审。第三人张福荣经本院合法传唤两次均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王国英向本院提出诉讼请求：1.判令依法确认位于南昌万达城N区27号办公楼1702、1705、1706、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1716室共11套房屋的所有权归原告所享有，依法撤销（2018）苏1182民初2093、2225号民事裁定书；2.判令依法停止对上述房产执行，并解除对上述房产的查封；3.判令本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年5月5日，原告从第三人处通过抵债的方式获得了南昌万达城N区27号办公楼1702、1705、1706、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1716室共11套房屋（以下简称“标的物业”）的所有权，双方为此签订《房屋抵债合同》，双方约定：涉案标的物业系张福荣通过抵工程款所得（所抵工程款额为4958503元），协议签订当日，第三人将涉案标的物业抵给原告，折抵向原告的借款6061760元，协议签订当日视为将房屋所有权交于原告，同时，由于涉案标的物业尚未办理房产证，故此在涉案标的物业具备办理产权变更条件时，第三人应配合原告办理涉案标的物业房屋产权变更相关事宜。2018年5月9日，办理涉案标的物业房产证中所需缴纳的维修基金、契税等费用约40万元左右，由于第三人资金困难，该费用由原告代为缴纳，故双方约定，将涉案标的物业折抵的借款额减去40万元后，变更为5661760元，双方就上述事宜签订了《房屋抵债合同之补充协议》。2018年5月10日，原告受让了涉案标的物业后，在南昌市住房资金管理中心为涉案标的物业交存了住房专项维修资金共计87494.80元。2018年5月11日，原告在南昌市红谷滩新区地方税务局为涉案标的物业缴纳了契税、印花税共计151227.17元后，在小区物业缴清了涉案标的物业的2018年3月1日至2019年2月28日的物业费共计21438.72元，办理了业主登录手续且就涉案标的物业签订了《南昌万达成前期物业管理服务协议》、《消防区域责任书》、《消防安全责任书》等，与此同时,物业向原告交付了涉案标的物业的房屋钥匙，原告还另行为涉案标的向物业支付了办证费用共计6050元，原告已然成为涉案标的物业的实际权利人。上述行为均发生于（2018）苏1182民初2093号民事裁定书及（2018）苏1182民初2225号民事裁定书作出之前。 原告对扬中法院依据（2018）苏1182民初2093号与（2018）苏1182民初2225号民事裁定书对标的物业进行查封的行为，提出了查封异议，属于案处人执行异议。扬中法院却将原告的该案外人执行异议，错误地当成当事人对保全和先予执行的裁定不服的复议进行处理,且明显事实认定不清，适用法律错误，应当予以依法纠正。扬中法院于2018年11月22日作出的（2018）苏1182民初2093、2225号民事裁定书，对原告的异议请求及事实依据均进行了曲解，忽视了在涉案查封前，原告就通过抵债行为获得了涉案的标的物业、已付清标的物业的购买款，且在查封前就办理了交付手续进行了实际占有，同时未办理过户的原因，也只因标的物业尚未获得产权初始登记这一基础事实。扬中法院仅以标的物业未办理过户登记为由，驳回了原告的异议请求，于法无据，应当予以依法纠正。 原告作为案外人提出本案执行异议，符合法律所规定的权利能够排除执行的情形，扬中法院应对涉案标的物业停止执行、解除查封，并可确认其所有权由原告享有。本案中，原告与第三人先后于2018年5月5日及2018年5月9日签订《房屋抵债合同》及《房屋抵债合同之补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干同题的规定》第二十八条之规定，原告作为案外人提出本案执行异议，符合法律所规定的权利能够排除执行的情形，扬中法院应对涉案标的物业停止执行、解除查封，并依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一〉》第二条，依法确认涉案标的物业所有权由原告所享有。 被告孙华辩称：1.标的物业已经房管部门备案登记在第三人名下，按照物权法的相关规定，标的物业应属于第三人所有，就第三人与被告之间的民间借贷纠纷，被告完全可以申请对第三人名下所有的资产进行保全；2.原告与第三人之间的房屋抵债合同并非房屋买卖合同，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干同题的规定》第二十八条之规定；3.相关费用的缴纳主体是第三人而并非原告，原告是代第三人缴纳相关费用，原告与第三人之间形成的是普通的债权债务关系，无物权性质，不具有排他性，更不能对抗人民法院的查封；4.原告无证据证明非因本人原因未办理产权过户。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 第三人张福荣未作陈述，亦未向本院提供证据。 本院经审理查明认定事实如下：2016年12月22日，第三人办理了南昌万达城Ｎ区地块）27#办公楼1702、1705、1706、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1716室房产的买卖合同网签登记备案，但未领取不动产权证书。 2018年5月21日和2018年6月1日，本院分别受理了原告孙华诉被告张福荣民间借贷纠纷案件，案号分别为（2018）苏1182民初2093号、（2018）苏1182民初2225号。依据申请人孙华申请，本院于2018年5月23日作出（2018）苏1182民初2093号民事裁定书，裁定冻结被申请人张福荣的银行存款660万元或者查封、扣押等值的财产，于2018年6月4日作出（2018）苏1182民初2225号民事裁定书，裁定冻结被申请人张福荣的银行存款260万元或者查封、扣押等值的财产。执行过程中，本院预查封了被申请人张福荣名下所有的南昌万达城Ｎ区地块）27#办公楼1702、1705、1706、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1716室的房产，查封期间自2018年5月30日至2021年5月29日。 2018年9月27日，王国英向本院提出书面查封异议申请书，请求本院解除对涉案11套房屋的查封，事实和理由与本案起诉状基本相同。本院经审查后于2018年11月22日作出（2018）苏1182民初2093、2225号民事裁定书，认为“本院依据原告的申请，依法查封被告张福荣的财产，并无不当。关于复议申请人提出其因与被告张福荣签订《房屋抵债合同》及《房屋抵债合同之补充协议》并实际占有房屋，故已取得上述房产的准物权的复议主张，本院认为，被告张福荣虽未办理上述房产的房产证，但已于2016年12月22日办理了案涉房产买卖合同的网签登记备案，网签登记备案是房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。复议申请人虽与被告张福荣签订《房屋抵债合同》及《房屋抵债合同之补充协议》，但并未办理上述案涉房产的过户登记手续，复议申请人并未取得案涉房产的所有权，复议申请人的复议主张缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回”，裁定“驳回复议申请人王国英的复议请求”。王国英不服该裁定，提起了本案诉讼。 本案审理中，原告围绕其诉讼请求提供了：1.落款时间为2017年6月3日、6月18日和6月28日的借款合同（借款期限分别至2018年6月2日、2018年6月17日和2017年12月28日，金额分别为100万元、260万元、270万元；）、银行流水统计表、银行流水及存取凭证、信用卡交易明细。原告据此证明：原告和第三人系朋友关系，第三人自2015年11月至2017年6月期间，以工程需要为由多次向原告借款，2017年6月，原告同第三人进行结算并签订三份借款合同，确认第三人向原告借款630万元，借款月利率为1.5%、服务费为2.5%。被告对该组证据的真实性表示无法确认，认为原告和第三人之间的债权债务关系未通过法定程序确认，无法认定，且第三人的借款系公司借款。 2.落款时间为2018年5月5日的《房屋抵债合同》（合同第3条约定“甲方向乙方用于折抵借款的房屋建筑面积共638.08平方米”；第5条约定“因甲方拖欠乙方借款不能如期归还，甲方同意以该房屋折抵欠乙方的借款，上述房屋抵扣甲方的工程款4958503元”；第6条约定“甲方用该房屋折抵向乙方的借款6061760元”；第8条约定“因开发商还没办理完南昌万达城N区楼盘产权证办理所需的相关手续，上述抵债的房屋甲方暂时还不能与乙方办理产权变更手续，待该楼盘具备办理产权证和变更产权登记时，甲方在不收取任何费用、报酬的前提下，无条件积极予以配合乙方办理产权相关手续。”；第9条约定“甲方如未按本合同第三条约定将上述房屋的产权变更到乙方名下，则双方以房屋折抵所欠借款的协议无效，之前的债务关系不仅将维持不变”。）、落款时间为2018年5月9日的《房屋抵债合同之补充协议》、第三人就标的物业的购房发票。原告据此证明：为偿还上述借款，原告和第三人于2018年5月签订了《房屋抵债合同》、《房屋抵债合同之补充协议》，第三人将其本案被查封标的物业抵给原告以偿还债务，协议签订之日即应视为原告享有所有权之日。被告对该组证据的真实性表示无法确认，认为不排除原告和第三人恶意串通倒签合同的可能，且在标的物业办理过户登记手续前，其所有权仍属于第三人。 3.住房专项维修基金交存凭证、税收完税证明、银行卡刷卡缴费存根、物业费缴费发票、业主信息登记表、前期物业管理服务协议、消防区域责任书、消防安全责任书、收款收据、居民供用电合同及业务变更受理单、业主托管钥匙委托书。原告据此证明：原告受让标的物业后，虽因标的物业自身原因未能办理产权变更登记，但已缴纳住房专项维修基金、契税、印花税、办证费等费用，办理了业主登记手续等，原告已经成为标的物业的业主。被告对该组证据的真实性未作认可，认为相关缴费单据的交款人均为第三人，原告仅是代第三人代缴或者代办，双方之间仅构成普通的债权债务关系。 4.借记卡账户历史明细清单、兴业银行信用卡账单、信用卡交易明细、物品交付确认书、业主托管钥匙委托书、标的物业的买卖合同原件等证据。原告据此证明：原告于2018年5月10日受让标的物业后，到南昌市住房资金管理中心为标的物业交存了住房专项维修基金、到小区物业办理了业主登记手续领取了钥匙，缴纳了物业费和办证费用，标的物业已向原告实际交付。被告对该组证据的真实性无异议，但认为相关缴费证明单据的缴费主体均为第三人，原告仅是代办。 被告围绕其抗辩提供了所涉房产的备案合同及发票的复印件等证据，被告陈述该证据系第三人向被告借款时提供，被告据此证明标的物业系第三人所有，且已经备案登记。原告对上述证据的真实性无异议，但认为第三人只能提供复印件而非原件，可以证明此时第三人已经丧失对标的物业的所有权。 又查明，原告所主张的其与第三人之间的债权债务关系尚未经过诉讼程序进行确认，庭审中，原告陈述其未能办理标的物业产权登记原因是因为开发商未进行万达城N区的产权初始登记，与其个人无关。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定才除外”。不动产物权以登记为公示生效的要件，根据现有证据和庭审查明的事实，第三人已就标的物业在房管部门办理了登记备案公示，虽未办理正式产权证，但这并不影响第三人系标的物业公示的所有权人的事实，原告对标的物业仅是占有，该占有行为并不能当然产生物权变动的法律效果，现原告要求确认其对标的物业享有所有权，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行，案涉《房屋抵债合同》及《房屋抵债合同之补充协议》的订立系基于原告与第三人之间的借款抵账行为，其性质属于以物抵债协议，其目的在于消灭原告对第三人的债权而非单纯的房屋买卖。因此，原告和第三人之间的《房屋抵债合同》及其补充协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干同题的规定》第二十八条之规定，权利能够排除执行必须符合“在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同”的情形，原告和第三人之间是以物抵债关系，而非房产买卖关系，在未办理不动产登记的情况下，抵债协议仅能产生债法上的效力，原告享有抵债标的的登记请求权和物的交付请求权，抵债协议的目的是消灭金钱债，不优先于其他金钱债权的实现，原告不能基于此享有物权期待保护权。因此，本案原告作为案外人所提出的执行异议，并不符合司法解释规定的权利能够排除执行的情形，不具有法律依据，原告和第三人签订的《房屋抵债合同》及其补充协议不能阻却其他债权人基于诉讼程序申请强制执行。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干同题的规定》第二十八条，判决如下： 驳回原告王国英的诉讼请求。 案件受理费51432元，由原告王国英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院，未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。 审 判 长  栾汉勤 人民陪审员  傅同宏 人民陪审员  张宝元 二〇一九年六月十七日 法官 助理  王双磊 书 记 员  郭 平