湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1221民初473号 原告：张晓涛，男，1971年10月22日出生，汉族，住湖南省溆浦县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨圣爱，湖南玉锋律师事务所律师。 被告：曾文斌，男，1982年9月24日出生，汉族，住湖南省中方县。 被告：陈丽，女，1981年12月30日出生，汉族，住湖南省中方县。 委托诉讼代理人：陈奕丽，湖南宏峰律师事务所律师。 原告张晓涛与被告曾文斌、陈丽租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告张晓涛的委托诉讼代理人杨圣爱、被告陈丽的委托诉讼代理人陈奕丽到庭参加诉讼，被告曾文斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告张晓涛向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年3月3日签订的《房屋、空地租赁合同》无效；2、判令二被告恢复原状拆除临时建筑物、构筑物、私自搭火接线接入原告户名下的高压线，腾空并返还房屋及场地，并支付原告自2018年3月10日起至实际腾空并返还房屋、场地之日止的占用费（暂算至2019年4月12日占用费为52000元）；3、判令本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年3月3日，在中方镇长远村村民委员会的见证下，原、被告双方签订《房屋、空地租赁合同》，约定原告将长远村5组、10组部分村民的承包土地即张晓涛承包经营权的、用于种植绿化树木的用地，及已购买的房屋约二百平方米（共计约两亩左右），转租给被告用于经营农庄使用。使用期暂定三年（即从2017年3月10日起至2020年3月9日止）。租金付款方式：租金每年肆万捌仟元整（￥48000.00），租金每年一次性付清，乙方每年提前一个月付甲方第二年租金，逾期一个月未交视违约，按违约条款处理。租金叁年不变。合同签订后，原告依约将房屋及空地交由二被告使用，被告支付第一年度租金后，本应于2018年2月份支付下一年度租金，但经原告多次催要，被告拒不支付。2018年9月13日原告向被告书面通知要求其在2018年10月1日前支付租金、并要求支付违约金、腾空并返还房屋，被告拒不履行，双方因此形成纠纷诉至中方县人民法院，后因合同效力撤诉。现再次向你院起诉，请求判如所请。 被告曾文斌未作书面答辩。 被告陈丽书面答辩称，被告认为双方签订的《房屋、空地租赁合同》系无效合同，但即使认定该合同无效，被告认为原告并非本案第二项诉讼请求的适格主体，应当驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：1、原告与十几名长远村村民所签的《湖南省农村土地承包经营权租赁合同》系无效合同，原告自始至终未取得涉案场地合法有效的租赁资格，无权将涉案场地租赁给被答辩人，更无权要求被告搬离场地并支付占有使用费；2、原告系溆浦县卢峰人，非长远村的集体经济组织内成员。根据《土地管理法》第十五条第二款之规定“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”，原告的行为明显违反了该规定，原告的行为系违法行为，违法行为所产生的结果及损失应由违法者自行承担；3、被告为涉案场地投入了大量的人力、物力、财力进行修缮及装修，并形成了大量的附合物，现因原告的违法行为及过错导致双方签订的租赁合同无效，导致答辩人将面临巨大的经济损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，应当由原告承担被告因此产生的所有经济损失。故请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的《房屋、空地租赁合同》予以采信，证明原告与被告陈丽于2017年3月3日，在中方县中方镇长远村村民委员会的见证下，签订了《房屋、空地租赁合同》，约定原告将从长远村部分村民处的承包土地及已购买的房屋约二百平方米（共计约两亩左右），转租给被告用于经营农庄使用的事实；2、对原告提交的《湖南省农村土地承包经营权租赁合同》予以采信，证明2016年2月25日，原告承包了涉案土地的事实，其中租赁期限为5年，自2016年2月25日起至2021年2月25日止。 2016年2月25日，原告与中方县中方镇长远村签订《湖南省农村土地承包经营权租赁合同》，租赁了中方镇中方镇长远村村民7.13亩土地，期限自2016年2月25日至2021年2月25日止。原告与被告陈丽于2017年3月3日，在中方镇长远村村民委员会的见证下，签订了《房屋、空地租赁合同》，原告张晓涛为甲方，被告陈丽为乙方，约定原告将涉案土地及已购买的房屋约二百平方米（共计约两亩左右），转租给被告陈丽用于经营农庄使用，其中约定：1、租赁期限为三年（2017年3月10日至2020年3月9日止）；2、租金付款方式为每年48000元，租金每年一次性付清，乙方每年提前一个月付甲方第二年租金等内容。原告按约定交付了租赁标的物。被告陈丽承租后，对原来的租赁土地上的房屋进行了整体装修，并修建了一栋两层的房屋。原告张晓涛与被告陈丽约定租金从2017年4月1日起算。2017年3月3日，被告陈丽向原告支付了30000元租金，2017年3月14日，被告陈丽向原告支付了18000元租金，第一年度的租金支付完毕。2018年6月25日，被告陈丽向原告支付了10000元的租金，同年8月份，通过微信转账的方式向原告支付了1000元租金。之后，被告陈丽未向原告支付过租金，原告多次向被告催收未果，遂形成纠纷。原告曾于2018年10月23日向本院提起诉讼，后于2019年4月2日撤回起诉。 另查明，本案租赁合同所涉及的租赁房屋系未取得建设工程规划许可证的房屋。 本院认为，本案的争议焦点如下：一、原告与被告陈丽签订的《房屋、空地租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案租赁合同所涉及的租赁房，未取得建设工程规划许可证，因此原告与被告陈丽签订的《房屋、空地租赁合同》为无效合同。二、关于原告要求二被告恢复原状拆除临时建筑物、构筑物、私自搭火接线接入原告户名下的高压线，腾空并返还房屋及场地的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案租赁合同为无效合同，被告陈丽因该合同租赁的房屋及场地，应当予以返还，故原告要求被告陈丽腾空并返还房屋及场地的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案租赁合同无效是因原告的租赁房屋未取得建设工程规划许可证导致，被告陈丽对租赁房屋进行的装修和修建的房屋，因已附着在房屋和土地上，应由原告与被告陈丽各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，故原告要求被告陈丽恢复原状拆除临时建筑物、构筑物的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告陈丽恢复原状拆除私自搭火接线接入原告户名下的高压线的诉讼请求，因原告未提供证据，故本院不予支持。对于被告陈丽认为原告并非本案第二项诉讼请求的适格主体，应当驳回原告的诉讼请求的辩解意见，因被告陈丽未提供证据证明，故本院不予支持。三、关于原告要求被告陈丽支付自2018年3月10日起至实际腾空并返还房屋、场地之日止的占用费（暂算至2019年4月12日占用费为52000元）的诉讼请求，根据《最高人民法院》第五条第一款之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案原、被告陈丽签订的《房屋、空地租赁合同》为无效合同，被告陈丽应当支付房屋及场地的占有使用费，被告陈丽已付原告租金59000元，已付租金的租期为2017年4月1日至2018年6月23日。因本案租赁合同无效是原告的租赁房屋未取得建设工程规划许可证导致，原告有过错，故占有使用费应酌减为每年36000元，因此，原告要求被告陈丽支付自2018年6月24日起至实际腾空并返还房屋、场地之日止按每年36000元的占用费的诉讼请求，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。四、关于被告曾文斌是否为本案适格被告的问题，根据本案涉及的《房屋、空地租赁合同》，被告曾文斌不是该合同的签订人，且原告未提交证据证明被告曾文斌实际使用或占有涉案的租赁标的物的事实，因此，被告曾文斌不是本案适格的被告，故原告要求被告曾文斌恢复原状拆除临时建筑物、构筑物、私自搭火接线接入原告户名下的高压线，腾空并返还房屋及场地，并支付原告自2018年3月10日起至实际腾空并返还房屋、场地之日止的占用费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告张晓涛与被告陈丽于2017年3月3日签订的《房屋、空地租赁合同》为无效合同； 二、被告陈丽于本判决生效后十日内将占有使用的房屋及土地返还给原告张晓涛； 三、被告陈丽于本判决生效后十日内向原告张晓涛支付占有使用费（自2018年6月24日起至返还房屋及土地之日止），占有使用费按照每年36000元的标准计算； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1100元，减半收取550元，由原告张晓涛负担200元，被告陈丽负担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员 韩 芳 二〇一九年六月二十七日 书记员 舒冠铭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。