广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初5454号原告：王心光，男，汉族。1968年3月27日出生，住址：湖南省涟源市，诉讼代理人：康志坚，系广东九湾律师事务所律师。被告：高玉山，男，汉族，1988年3月2日出生，住址：黑龙江省五大连池市，诉讼代理人：范为，系广东邦翰律师事务所律师。原告王心光诉被告高玉山租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法适用普通程序，于2019年3月6日公开开庭进行审理。原告王心光及其诉讼代理人康志坚、被告高玉山的诉讼代理人范为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王心光诉称：原、被告2018年10月12日与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告以月租金66000元租赁被告位于惠阳区秋长镇长岭湖村楼下小组老屋背产厂房、宿舍、铁皮厂房，面积5000平方米，租赁期限为12年，2018年10月10日至2030年10月9日，并从同时从2018年10月10日开始交付上述租赁物，合同签订后，原告先后通过转账的方式给被告264000元，可当原告要求被告交付上述租赁物时，被告以各种理由敷衍原告，不履行交付义务，后经了解，被告不具有对上述租赁物完全的出租权：（因为上述租赁物内还有其他租户还在租赁物内有租赁协议，继续使用至2022年4月30日），直至原告起诉止，被告迟延交房达二个多月了，因为其他租客还要到2022年4月30日才到期，因此被告的不可能履行交房义务，被告这种行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法利益，根据原、被告签订的《厂房租赁合同》第十五条的规定“甲方…，如甲方违约，双倍赔偿”，被告需退还三个月押金及一个月租金之外，还须赔偿190000元违约金，为此原告依据我国《民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律、司法解释的规定提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。请求：1、依法判令解除原告于2018年10月12日与被告签订的《厂房租赁合同》；2、依法判令被告退还原告已支付给被告的三个月押金及一个月租金，共计264000元人民币及利息（计算至实际退还时间为止，以中国人民银行同期贷款利率计息）；3、依法判令被告支付原告违约金198000元人民币；4、依法判令被告支付原告已支付中介费20000元人民币；5、本案诉讼费由被告承担。原告王心光为其诉请提交了以下证据：证据1，原告身份证，证明原告的身份情况及其诉讼主体资格；证据2、被告的身份信息，证明被告诉讼主体资格；证据3，《厂房租赁合同》，证明原被告在履行租赁合同过程中双方约定的权利义务的事实；证据4，收款收据、银行流水清单，证明原告签订合同时交给的三押一租共264000元人民币的事实；证据5，《厂房租赁合同》，原、被告签订的厂房租赁物其中有560平方已被出租给其他承租人，并于2024年4月30日才到期，被告构成不可能履行交房义务的根本违约的事实；证据6（当庭提交）律师函，证明原告已经履行了催告被告履行合同的义务；证据7（当庭提交）收据，证明原告支付了2万元的中介费用。被告高玉山答辩称：一、被答辩人在未经答辩人同意的情况下擅自搬离租赁厂房，属于以实际行动表明不再履行租赁合同，其单方终止与答辩人租赁关系的行为构成严重违约。1、答辩人高玉山经劳莉斯授权，对惠州市秋长岭湖村楼下小组厂房享有合法的管理、收租的权利。2018年10月12日，答辩人与被答辩人签订《双方租赁合同》，约定答辩人将位于惠州市××××村楼下小组老屋背（以下简称“租赁厂房”）出租给被答辩人使用，出租面积约5000平方米。2、答辩人将上述租赁厂房移交给被答辩人之时，虽然未事先解决承租人左立明承租的500平方米的租赁关系解除事宜，但答辩人已与左立明达成协议，终止了双方的租赁关系，并且左立明同意于2018年11月30日前搬离（现已经按时搬离），同时被答辩人在向答辩人租赁厂房时也明确了解存在上述事宜，且对租赁厂房移交现状无任何异议。可见，答辩人虽有500平方米未及时一并移交，但并不会影响被答辩人实际适用5000平方米的租赁厂房，这至多属于在合同履行过程中存在瑕疵而非缺陷，尚未达到合同法第九十四条规定的不能实现合同目的的情形，因此被答辩人无权单方面终止与答辩人的租赁关系。现被答辩人在未经答辩人同意的情况下擅自搬离租赁厂房，以实际行为表明不再履行租赁合同，单方终止了与答辩人的租赁关系，已构成严重违约。二、被答辩人的行为构成严重违约，依据双方签订的《厂房租赁合同》，答辩人无需向被答辩人承担任何责任。1、答辩人与被答辩人签订《厂房租赁合同》第十五条约定，被答辩人违约的，答辩人有权不予退还保证金，并且有权收取至被答辩人搬离之日止的厂房租金。被答辩人于12月擅自搬离厂房，单方终止了与答辩人的租赁关系构成严重违约，答辩人有权不予退还保证金人民币198000元，同时被答辩人支付的12月厂房租金人民币66000元答辩人也有权不予退还。2、答辩人不存在违约行为，因此也无需向被答辩人支付违约金；被告答辩人主张的中介费20000元更是没有任何合理的事实依据。综上，恳请贵院在查明本案事实和证据的情形下，驳回被答辩人的诉讼请求。被告高玉山为其抗辩当庭提交以下证据：证据1，委托书，证明被告对于涉案租赁物享有合法的管理、收租的权利；证据2，协议书，证明被告解除与其他租户的租赁协议，并且其他租户的租赁协议并不影响原告的实际使用租赁物；证据3，现场照片，证明原告承租涉案租赁物后并未按照双方协议约定对涉案租赁物进行装修，并且在未经被告同意的情况下擅自搬离涉案租赁物，构成以实际行动表示不再履行租赁合同；证据4，微信记录，证明原告在厂房招租交流群中发布虚假信息，导致涉案租赁物未能成功出租，闲置至今；证据5，律师函，证明被告向原告主张权利的事实。经庭审质证，被告高玉山对原告王心光提交的证据发表如下质证意见：证据1、2、4，三性无异议；证据3，三性无异议，该份证据的合同第1条中内容，原告在承租期间对涉案房屋的状况足够了解并表示接受；证据5，没有原件，不予质证；证据6，真实性无异议，证明内容有异议，并不能真实反映原被告之间的交易客观现状，被告已经获得了涉案厂房业主的授权，可以与原告签订合同并代收租金，并不构成商业欺诈，同时，双方争议的约500多平方属于租赁物旁边的一栋附属楼，并不影响原告正常使用涉案物业；证据7，三性无异议，内容是收到天天顺物业有限公司的中介费，并非原告的，且无相关单位盖章也无支付凭证，更没有在原被告的租赁合同中有进行约定由被告承担。经庭审质证，原告王心光对被告高玉山提交的证据发表如下质证意见：第一，因为被告提供的证据并非新证据，已经过了举证期限，达不到证据三性；补充说明如下：证据1，三性有异议，该委托书仅有劳莉斯的签名，既没有出租厂房的权属证明，如建设规划许可证等，同时劳莉斯也没有身份主体资格的证明，因此此份证据的三性没有证据的特性；证据2，三性不予认可，该协议书所讲述的各个主体跟本案无关，达不到证据的证明作用；证据3，三性不认可，且无原件，同时无法说明照片上的建筑物为涉案厂房；证据4，主体无法确定，提取的方式没有通过合法的途径，关联性也无法予以认可，达不到电子证据的证据三性；证据5，没有原件，真实性无法核实。原告王心光提交的证据，本院经过审查，认定如下：证据1、2、3、4，被告对原告提供的证据真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以确认；证据5，真实性无法认定；证据6、7，真实性予以确认。被告高玉山提交的证据，本院经过审查，认定如下：证据1-5，真实性予以确认。本院审理查明：2018年10月12日，原被告双方签订《厂房租赁合同》，合同约定被告将位于惠州市××××村楼下小组老屋背（以下简称“租赁厂房”）出租给原告使用，出租面积为5000平方米（一栋厂房+一栋宿舍+铁皮厂房）。原告租赁厂房的期限自2018年10月10日起至2030年10月9日止。2018年10月10日至2018年11月30日为装修期。2018年12月1日起正式计收租金。租赁厂房的月租金总额为人民币66000元（不含税）（大写：陆万陆仟元整），（此价格包含地租、厂长费）。合同签订后，原告于2018年10月12日支付押金198000元、十二月份租金66000元合共264000元给被告，被告出具了两张收据给原告收执。另经庭审查明，涉案租赁厂房权属人为案外人劳莉斯。劳莉斯出租给案外人左立明的物业包括在本案中被告高玉山出租给原告王心光的物业中。本院认为：合同的效力问题是法院审理合同纠纷案件首先应当确认的事实，法院应当对合同有无法定无效的情形进行审查。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款：“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”以及第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋属于村庄规划内的房屋，应当按照法律规定办理相应的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。截至辩论终结前，被告高玉山尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。故原告王心光与被告高玉山于2018年10月12日签订的《厂房租赁合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条之规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原告请求被告返还押金198000元，本院予以支持。本案中，被告抗辩涉案厂房已经交付给原告使用，但并未提供证据证明。综合庭审查明的情况及双方的举证来看，涉案厂房有部分物业租赁给案外人，在原被告签订租赁合同时尚未解除与案外人的租赁关系，且原告在2018年11月7日就被告未能交付租赁物事宜向被告邮寄发送《律师函》。综上，对原告主张合同签订后被告未交付租赁物，本院予以采信。对被告辩称已交付了租赁物的主张本院不予采信，被告应返还已收取的十二月份租金66000元给原告。原告与被告签订《厂房租赁合同》时没有审核涉案厂房是否享有相关的权属证书，而被告明知涉案厂房不享有相关的权属证书，仍与原告签订《厂房租赁合同》，对于合同无效的后果，双方均存在过错，对由此造成的损失应各承担一半责任。合同无效，被告在收取原告支付的费用后，应在收款之日予以返还，但两被告一直未足额返还，故应从原告付款之日起支付相应利息。关于违约金的问题。违约的赔偿损失是合同违约方违反合同义务所产生的责任形式。违约赔偿损失的前提是当事人之间存在有效的合同关系，并且违约方违反了合同中约定的义务。本案中，原被告于2018年10月12日签订的《厂房租赁合同》无效，因此，其要求被告支付违约金没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付中介费2万元的问题。没有有效的证据证明该费用与本案具有关联性，同时也没有证据证明双方对中介费的产生及承担有进行过约定，故，原告要求被告支付中介费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告王心光与被告高玉山于2018年10月12日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告高玉山应于本判决发生法律效力之日起十日内返还264000元及50%的利息（利息以264000元为本金，自2018年10月13日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）给原告王心光。三、驳回原告王心光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8530元（原告已预交诉讼费4265元），由原告王心光负担3858元，被告高玉山负担4672元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长     审 判 长  黎海燕人民陪审员  曾永辉人民陪审员  戴 丹二〇一九年六月十七日书 记 员  姬鹏媛