山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终2155号上诉人(原审原告)：中铁三局集团建筑安装工程有限公司，住所地太原市小店区坞城东街南巷**。法定代表人：赵少华，执行董事。委托诉讼代理人：孟江，山西晋一律师事务律师。被上诉人(原审被告)：山西浦发机电工程有限公司，，住所地太原市小店区建设南路**得一文化广场**法定代表人：康建平，执行董事。委托诉讼代理人：李强，山西勤义律师事务所律师。上诉人中铁三局集团建筑安装工程有限公司因与被上诉人山西浦发机电工程有限公司租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中铁三局集团建筑安装工程有限公司上诉请求：1、改判（2018）晋0105民初1272号民事判决第二项，判令山西浦发机电工程有限公司向中铁三局集团建筑安装工程有限公司支付租金500.67万元，违约金240万元；2、撤销（2018）晋0105民初1272号民事判决第三项；3、一、二审诉讼费由二审法院依法判决承担。事实和理由：中铁三局集团建筑安装工程有限公司与山西浦发机电工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，虽经一审法院多次开庭，但未能查明涉案租金在2012年和2013年的交纳情况，一审判决部分事实认定错误，具体事实和理由如下：一、一审法院据以认定山西浦发机电工程有限公司在12年和13年拖欠租金100万元的主要理由在于认定涉案证人郜某太为中铁三局集团建筑安装工程有限公司的职工，且有本人300万元的收条为凭，忽略了中铁三局集团建筑安装工程有限公司早在12年四月份就通知山西浦发机电工程有限公司将租金打入中铁三局集团建筑安装工程有限公司对公帐户这一事实，一审法院也未能审核12年和13年山西浦发机电工程有限公司的付款凭证，仅以收条为凭认定，不符合证据裁判规则。1、一审审理过程中，中铁三局集团建筑安装工程有限公司向法院提交的公安卷和检察卷里的相关书面证据均能证明两个问题，一是涉案的园林绿化公司已经书面和口头通知相关人员将租金打到对公财户，更换联系人为康有志；二是12年和13年的租金总共是250万元，由山西浦发机电工程有限公司的时任法定代表人陈淑霞交给了王某，还拖欠150万元。2、一审法院未注意到12年在中铁三局集团建筑安装工程有限公司已经通知将租金打入对公账户时，山西浦发机电工程有限公司仍坚持要将租金交付于郜某太，不符合交易习惯，中铁三局集团建筑安装工程有限公司在一审中坚持说明房屋出租是公司对公司的行为，而非个人之间的行为，按照交易习惯除非双方之间另有书面约定郜某太可以代收租金，否则租金只能打入对公账户。山西浦发机电工程有限公司将租金交付个人属于履约方式错误，履约方式错误的最直接后果是中铁三局集团建筑安装工程有限公司直接未能足额收到山西浦发机电工程有限公司交纳的租金250万元，而只是收取了100万元，且12年和13年的房租山西浦发机电工程有限公司至今未有中铁三局集团建筑安装工程有限公司出具的加盖财务章或公章的收据，反之除12年和13年外其他年份中铁三局集团建筑安装工程有限公司收取的租金均给山西浦发机电工程有限公司出具了财务收据。3、一审审理过程中山西浦发机电工程有限公司申请出庭的证人王某与本案有利害关系，且其证词与本案陈淑霞在公安机关的供述矛盾，一审法院仅以郜某太的收条为据认定12年和13年山西浦发机电工程有限公司交纳租金300万元显系事实认定错误。二、一审法院认为违约金按合同租金的20%约定过高，酌情认定为20万元自由裁量过度。双方约定的违约金比例适中，未违反相关规定，一审法院应当按照合同约定的违约金比例判决。三、一审法院作出判决后中铁三局集团建筑安装工程有限公司又核实了相关情况。关于商品砼抵账款30万元，在一审审理过程中由于中铁三局集团建筑安装工程有限公司项目材料人员未能核实清楚，认为是抵账了，现在清楚了，上述30万元不是抵账，而是中铁三局集团建筑安装工程有限公司直接支付的，有付款凭证为据。四、综上，山西浦发机电工程有限公司拖欠的租金为12年和13年拖欠300万元、15年拖欠30万元、16年拖欠142万元、17年拖欠28.67万元，合计500.67万元。违约金为240万元，请求二审法院在查清事实的基础上予以改判。山西浦发机电工程有限公司辩称，一、山西浦发机电工程有限公司关于2012、2013年的租金已交纳。理由为：山西浦发机电工程有限公司已将租金支付给郜某太，郜某太也出具了收条。至于是否存在职务侵占或挪用公款是他们内部的纠纷，与山西浦发机电工程有限公司无关；二、中铁三局集团建筑安装工程有限公司所称2012年四月份通知山西浦发机电工程有限公司将租金打入对公账户不是事实，山西浦发机电工程有限公司从来没有收到通知，郜某太从竞拍到签订合同及合同履行一直代表中铁三局集团建筑安装工程有限公司收取租金。中铁三局集团建筑安装工程有限公司称山西浦发机电工程有限公司从第二年起就拖欠租金，那么中铁三局集团建筑安装工程有限公司继续租房给山西浦发机电工程有限公司长达五年，明显不符合常理，显然中铁三局集团建筑安装工程有限公司所称山西浦发机电工程有限公司第二年即拖欠租金不是事实；三、30万元无论是不是抵顶都不影响30万元支付租金的事实。综上所述，中铁三局集团建筑安装工程有限公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。中铁三局集团建筑安装工程有限公司向一审法院起诉请求：1、确认中铁三局集团建筑安装工程有限公司与山西浦发机电工程有限公司已实际解除了2010年12月1日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及2012年4月12日签订的《补充协议》。2、判令山西浦发机电工程有限公司立即支付拖欠铁三局建筑公司的租金530．67万元，支付违约金240万元，合计770．67万元。3、诉讼费全部由山西浦发机电工程有限公司承担。一审诉讼过程中，中铁三局集团建筑安装工程有限公司变更第二项诉讼请求为判令山西浦发机电工程有限公司立即支付拖欠中铁三局集团建筑安装工程有限公司的租金500．67万元，支付违约金240万元，合计740．67万元。一审法院认定事实：铁三局建筑公司提交建盛园林公司于2012年4月26日向浦发机电公司发出的通知，内容为，关于你单位租用我单位房屋一事有两件事通知你方：1、关于房屋租金一事资金必须打入我单位财务账户；2、从即日起与我单位的联系人改为康有志总经理。后附开户名、账号、开户行。通知上有董小斌的签字。浦发机电公司对该通知上董小斌的签字不予认可，提出鉴定申请。在一审法院组织双方对鉴定机构进行选择时，铁三局建筑公司承认董小斌的签字非本人所写。浦发机电公司因此撤回了对笔迹进行鉴定的申请。再查明，2012年2月13日，世旭昌公司变更为浦发机电公司。铁三局建筑公司是建盛园林公司的股东。建盛园林公司具有独立法人资格。铁三局建筑公司已于2017年5月份陆续收回案涉房屋。一审法院认为，建盛园林公司与世旭昌公司签订的《房屋租赁合同》及2010年12月1日的《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于2012年4月12日的《补充协议》的效力，该补充协议上注明为签字合同，不得作用于外事事宜的字样，且双方并未实际履行该补充协议，故该补充协议无效。合同签订后，建盛园林公司依约向世旭昌公司交付房屋，世旭昌公司未按约定支付租金，已构成违约。世旭昌公司已变更为浦发机电公司，应由浦发机电公司承担责任。从《委托拍卖合同》、竞拍成交确认书及《房屋租赁合同》中均可以看出，建盛园林公司是受铁三局建筑公司的委托进行的房屋出租。现铁三局建筑公司主张案涉房屋租赁的相关权益，符合相关法律法规的规定，一审法院予以支持。铁三局建筑公司已于2017年5月份将案涉房屋陆续收回，《房屋租赁合同》及2010年12月1日的《补充协议》已实际解除，故铁三局建筑公司主张确认《房屋租赁合同》及该《补充协议》已实际解除，一审法院予以支持。浦发机电公司主张继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》并将与承租人的合同及权益交还的反诉请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于租金的数额，双方的租赁期限为2011年3月1日至2016年3月1日，案涉房屋于2017年5月份被收回，租金每年为200万元，铁三局建筑公司主张总租金为1200万元。浦发机电公司辩称因修路可以减免租金，总租金应为1000万元。铁三局建筑公司虽认可因修路可减免租金，但减免的具体数额双方并未明确，现浦发机电公司提交的证据亦不足以证明其主张，故浦发机电公司的该抗辩意见，一审法院不予采信。铁三局建筑公司主张房屋自2011年4月1日起至2017年5月份的总租金为1200万元，一审法院予以支持。关于欠付的租金，其中抵顶的商砼款，铁三局建筑公司提供证据证明为30万元，浦发机电公司抗辩为35万元，但未提交相关证据，故认定商砼的抵顶款为30万元。铁三局建筑公司认为2012年和2013年只收到70万元的租金，至于浦发机电公司支付给郜某太的30万元的性质由法院决定。庭审中，郜某太陈述这30万元是浦发机电公司交付的租金，且未交付给铁三局建筑公司，应认为是浦发机电公司交付给铁三局建筑公司2012年或2013年的租金。一审法院认为，郜某太原是铁三局建筑公司的职工，且负责收取浦发机电公司的租金，故郜某太的行为后果应由铁三局建筑公司承担，这30万元，应视为浦发机电公司向铁三局建筑公司支付的房租。关于郜某太出具的五张收条，双方争议在2012年8月21日的收条究竟是对丢失的2012年4月5日和2012年5月12日收条补打的收条，还是与该两张收条没有关系。2012年度的租金交纳的租赁期间应该是2012年4月1日起至2013年3月31日止，如果认为2012年8月21日的收条与2012年4月5日和2012年5月12日的收条没有关系的话，2012年4月5日50万、2012年5月12日50万、2012年8月21日100万、2012年9月3日50万，四张收条的金额为250万，在2011年的200万房租已交清的情况下，与每年租金200万相互矛盾，故采信郜某太的证言，2012年8月21日的收条是对丢失的2012年4月5日和2012年5月12日的收条补打的收条。浦发机电公司交付给郜某太2012年和2013年的租金共计300万元，欠付铁三局建筑公司的租金为100万元。虽浦发机电公司抗辩2011年至2015年的租金已全额付清，只有2016年欠27万元，但浦发机电公司于2016年8月4日向铁三局建筑公司出具的《承诺保证书》显示，浦发机电公司拟用商品砼顶抵部分房租，并保证最少220万的商砼款由浦发机电公司负责给宏晟发公司结算付款，从而可以推定截止2016年8月4日，浦发机电公司至少欠铁三局建筑公司220万元租金，与浦发机电公司的该抗辩，自相矛盾，故该抗辩意见，一审法院不予采信。铁三局建筑公司主张浦发机电公司2015年欠付30万、2016年欠付102万、2017年欠付28．67万，浦发机电公司未提供相反证据予以证明，故铁三局建筑公司的该项主张，一审法院予以支持，加上2012年和2013年欠付100万元，浦发机电公司共欠付的租金为260．67万元。浦发机电公司未按照合同约定支付租金，已构成违约，根据合同约定，违约方应按合同租金的20％支付违约金。一审法院认为，双方约定的违约金过高，酌情认定违约金为20万元。关于浦发机电公司要求铁三局建筑公司支付无故停水停电的赔偿130万元、因违约导致的租金损失80万元、违约金240万元及垫付的外墙面装修改造费用530883元的主张，理由和证据不足，一审法院不予支持。至于浦发机电公司要求开具历年来租赁发票的主张，该诉请不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故一审法院不予支持。判决如下：一、太原建盛园林绿化工程有限公司与山西世旭昌机电工程有限公司于2010年12月1日签订的的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2017年5月份解除。二、被告（反诉原告）山西浦发机电工程有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）中铁三局集团建筑安装工程有限公司租金260．67万元、违约金20万元。三、驳回原告（反诉被告）中铁三局集团建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）山西浦发机电工程有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费65847元（原告已预交），由原告中铁三局集团建筑安装工程有限公司负担41867元，被告山西浦发机电工程有限公司负担23980元；反诉案件受理费23522元（被告已预交），由被告山西浦发机电工程有限公司负担。本院二审期间，中铁三局集团建筑安装工程有限公司提交了付款凭证，证明不存在代付货款抵租金的问题，因中铁三局集团建筑安装工程有限公司在一审中曾认可抵顶事实，且有山西浦发机电工程有限公司代付货款承诺书及付款收据，本院对中铁三局集团建筑安装工程有限公司提交的付款凭证与本案的关联性不予认定，对其证明内容不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于中铁三局集团建筑安装工程有限公司提交的要求山西浦发机电工程有限公司将租金交于对公账户的通知，因双方均认可该通知上的签字非“董小斌”所签，且中铁三局集团建筑安装工程有限公司亦无其他证据证明该通知送达山西浦发机电工程有限公司，故本院对通知的效力不予认定。结合郜某太实际参与涉案租房事宜的事实，山西浦发机电工程有限公司有理由相信郜某太可代表中铁三局集团建筑安装工程有限公司收取租金。本案中，郜某太签署收条涉及租金共计300万元，因郜某太为完全民事行为能力人，应当知道签署收条的后果，中铁三局集团建筑安装工程有限公司为证明郜某太未收到300万元租金提供的均为言词证据，无其他客观证据佐证，本院对山西浦发机电工程有限公司通过郜某太向中铁三局集团建筑安装工程有限公司支付300万元租金的事实予以认定，郜某太如与王某、陈淑霞存在其他交易，由其另案处理。关于30万元抵账款，因中铁三局集团建筑安装工程有限公司在一审中曾认可抵顶事实，且有山西浦发机电工程有限公司代付货款承诺书及付款收据，本院对中铁三局集团建筑安装工程有限公司提供的收据与本案的关联性不予认可，对中铁三局集团建筑安装工程有限公司关于山西浦发机电工程有限公司应支付该30万元租金的主张不予支持。关于违约金，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案山西浦发机电工程有限公司给中铁三局集团建筑安装工程有限公司造成的损失应为拖欠租金造成的资金占用损失，可参照同期银行贷款利率计算，故一审法院酌定违约金20万元，明显过低，本院应当予以纠正，参照同期银行贷款利率并按该利率的130%计算，违约金以85万元为宜。综上所述，中铁三局集团建筑安装工程有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初1272号民事判决第一项，即“太原建盛园林绿化工程有限公司与山西世旭昌机电工程有限公司于2010年12月1日签订的的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2017年5月份解除”；二、变更太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初1272号民事判决第二项为“山西浦发机电工程有限公司于本判决生效之日起三十日内支付中铁三局集团建筑安装工程有限公司租金260．67万元、违约金85万元；三、维持太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初1272号民事判决第三项，即“驳回中铁三局集团建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求”；四、维持太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初1272号民事判决第四项，即“驳回山西浦发机电工程有限公司的诉讼请求”。一审本诉、反诉、二审案件受理费共计132969元，由中铁三局集团建筑安装工程有限公司负担71073.5元，由山西浦发机电工程有限公司负担61895.5元。本判决为终审判决。审判长 李翠萍审判员 孙云英审判员 李 晨 二〇一九年六月十六日书记员 孟美荣