贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0222民初3635号原告：贵州九城物业管理有限公司，住所地，贵州省六盘水市盘州市翰林街道半山世家小区，统一社会信用代码91520222067710218A。法定代表人：杨杰，贵州九城物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：何德忠，贵州忠章律师事务所律师，执业证号15202199910537680。委托诉讼代理人：张晓娜，贵州忠章律师事务所实习律师，证号23081905220286。被告：陆选银，男，1982年7月18日生，布依族，住贵州省盘州市，委托诉讼代理人：张兆庆，贵州滴水律师事务所律师，执业证号15202200610706987。委托诉讼代理人：余凌波，贵州滴水律师事务所实习律师，证号23081905110290。原告贵州九城物业管理有限公司诉被告陆选银物业服务合同纠纷一案，原告于2019年4月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序于2019年6月13日公开开庭进行审理。原告特别授权委托诉讼代理人何德忠、张晓娜到庭，被告陆选银及其授权委托诉讼代理人张兆庆、余凌波到庭。案件现已审理终结。原告贵州九城物业管理有限公司提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付原告2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费2466.43元、公共能源费180元，合计2646.43元；2.请求依法判决被告支付原告2018年1月11日至2019年4月21日期间的违约金3151.46元，2019年4月22日后的违约金以未交的物业服务费、公共能源费2646.43元为基数按每日千分之五计算直至款项付清之日止；3.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系九城半山世家小区的物业管理企业，被告系该小区的业主，原被告于2015年8月16日签订《九城-半山世家物业管理服务协议》，约定：原告为被告提供物业服务，被告按期缴纳物业费、公共能源费等费用，其中公共能源费为住宅每户缴纳10元，物业服务费为1.8元/月/平方米（计建筑面积），被告在房屋交付后一次性预付半年的物业服务费，之后按季度缴纳，在每季度开始的前十日履行缴纳义务，不按本协议约定的收费标准和实际缴纳相关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起每日按未付款项的千分之五缴纳滞纳金。协议签订后，原告考虑业主实际情况和诉求，按照1.6元/月/平方米收取物业费，被告接受原告的物业服务后，自2016年6起未按照协议约定缴纳物业费。经原告多次催缴后仍不缴纳，后被告向本院提起诉讼，追索被告下欠的2017年12月31日前的物业服务费等费用，经法院主持调解，双方达成了一致意见，但被告未主动履行义务，经原告申请强制执行后才履行义务。后被告未按照物业服务协议支付2018年1月1日起至今的物业服务费、公共能源费。据此，原告认为，原被告双方签订的物业服务协议系双方真实意思表示，且不违反国家的法律法规禁止性规定，原告按照合同约定履行相应义务后，被告应该缴纳物业费、公共能源费，逾期应按约定支付违约金。被告陆选银辩称，本案原告不具备主体资格，原告提交的物业服务协议首部证实原告是受案外人九城房地产开发公司委托对案涉小区进行物业管理，原告实施物业管理产生的权利义务应该归属于九城房地产开发有限公司，而不是本案原告。且双方服务协议效力已经终止，小区已经在2017年4月26日成立了业主委员会并报住建局备案，业主委员会已经与久久物业签订了新的物业管理合同，双方协议自业主委员会与新的物业公司签订物业合同起就已经终止，物业公司继续强行提供物业服务的，业主可以不支付物业费。综上所述，本案原告无权要求被告支付物业费。就算被告有权要求被告支付物业费，原告的主张条件不成立，根据法律的规定，物业费经过书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳的或者在催告的合理期限内未缴纳的，人民法院才支持原告的诉请，因此需要同时具备催缴和业主无正当理由拒绝缴纳的两个条件，本案原告并未进行书面催缴，且被告家的卧室的墙壁会渗水，导致墙壁损毁，财务损坏，原告处理，原告推诿不履职，至今未处理，被告有正当的理由，原告主张物业费的条件尚未成立，主张违约金也不应该支持。经审理查明，原告贵州九城物业管理有限公司系盘州市半山世家小区物业服务单位，被告陆选银是半山世家小区业主，双方签订《物业服务协议》，约定贵州九城物业管理有限公司受贵州九城房地产开发有限责任公司之委托，双方达成如下协议：原告为被告提供房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，公共绿化服务、环境卫生、安保等服务与管理；收费标准为每月1.8元／平方米，每月收取公共能源费10元，按季缴费分为四个季度缴清，每季度开始的前十日内履行交纳义务，逾期六个月未履行交纳义务的，按照欠费金额加收千分之五违约金，小区业主委员会成立后与物业服务企业签订合法的物业管理服务合同生效之日本协议中止”。合同签订后，原告按照约定为被告提供物业服务，实际按照每月1.6元／平方米收取物业服务费，被告未全面履行支付物业服务费，2018年1月1日后的物业服务费未支付，截止2019年4月21日，被告应缴物业费用为2646元（2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业费用）。另查明，2017年4月，半山世家小区成立业主委员会，同年9月2日，小区召开业主大会第三次会议，会议决定六盘水久久物业公司被评聘为小区新的物业企业，2017年9月14日，小区业主委员会与六盘水久久物业服务有限责任公司签订《物业管理合同》，约定六盘水久久物业服务有限责任公司为小区新的物业服务企业。2017年12月8日，本院经审理判决撤销2017年9月2日业主大会评聘六盘水久久物业服务有限责任公司为小区新的物业企业的决议，小区业主委员会不服提起上诉，六盘水市中级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。后原告贵州九城物业管理有限公司继续为小区提供物业服务，2018年3月12日，原告以被告下欠2017年12月31日前物业费为由，向本院起诉请求支付，经本院主持调解，双方达成一致意见，约定被告在规定期限内给付，给付期限届满，被告未按期履行，原告申请强制执行。以上事实有原被告的陈述及以下证据予以证实：住房和城乡建设局出具的证明、半山世家业主委员会出具的证明、（2017）黔0222民初6096号民事判决书、（2018）黔02民终315号民事判决书、半山世家业主委员会与六盘水久久物业服务有限公司签订的《物业管理合同》、物业服务协议、（2018）黔0222民初1703号民事调解书。本院认为，本案的争议焦点是：1、原告是不是本案适格诉讼主体。2、被告是否应支付物业服务费。3、原告主张违约金是否应得到支持。关于原告是不是适格诉讼主体的问题。本案中，签订合同的双方是原告与被告，合同内容约定了原告的主要义务为提供物业服务，权利为收取物业服务费用，被告的主要义务是支付物业服务费，权利为享受原告提供的服务服务，可以看出合同的权利义务主体是原告、被告，并不是合同外的其他人，由于合同权利义务主体是原被告，故原告基于合同约定提起诉讼，其主体资格是适格的。至于被告提及合同首页“受贵州九城房地产开发有限责任公司制委托”，应系表述瑕疵，并不影响合同权利义务主体的认定，故被告辩称原告主体资格不适的理由不成立，不予支持。关于被告是否应当支付物业服务费用的问题。原告与被告签订的《物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告按照约定履行了提供物业服务的义务，被告应当支付物业管理费，被告拒不支付的行为已经构成违约，应承担继续履行的责任，原告请求由被告支付物业费的理由成立，予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。该条规定经书面催收，其目的是为了保障业主的知晓权和合理缴费期限。就本案被告而言，由于其未按期支付前次所欠物业费，原告已经向本院起诉，并经调解达成一致意见由被告在规定期限内支付，故对于本次物业费缴纳相关事项，被告已经充分知晓，其辩称未经书面催收，不应支持原告给付物业费的请求理由不成立，不予支持；虽然小区业主委员会与六盘水久久物业服务有限公司签订了新的物业服务合同，但合同签订的前提是业主大会的决议，而业主大会所作出的决议已经生效判决撤销，原告仍在为被告提供服务，被告辩称双方合同已经终止的理由不成立，不予支持。关于原告主张违约金是否应得到支持的问题。被告辩称其不交纳物业费的另一个原因是房屋卧室墙壁渗水，导致墙壁损毁，财务损坏，找原告予以解决，至今未处理，原告认可该事实。由于房屋渗水问题未予解决，被告未按约定交纳物业费是合理抗辩，不应当承担违约责任，原告要求被告支付违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条规定，判决如下：一、被告陆选银于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州九城物业管理有限公司物业服务费用2646元；二、驳回原告贵州九城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告贵州九城物业管理有限公司负担14元，被告陆选银负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  耿爱敏二〇一九年六月十三日书记员  王 蝶