安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初2169号 原告：叶青，男，1965年5月2日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：郭智伟，安徽志高律师事务所律师。 被告：淮南市爱心房产经纪有限公司，住所地淮南市龙湖南路**，统一社会信用代码913404007668940873。 法定代表人：张云，该公司执行董事兼总经理。 原告叶青与被告淮南市爱心房产经纪有限公司（以下简称爱心房产公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶青的委托诉讼代理人郭智伟到庭参加诉讼，被告爱心房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶青向本院提出诉讼请求：1.解除叶青与爱心房产公司之间的房屋买卖居间合同关系；2.判令爱心房产公司返还叶青同淮南恒大天恒置业有限公司签订的关于淮南恒大绿洲11幢2006号房的《商品房买卖合同》及《停车位合同》原件各一份(合同编号为：GF-2000-0171)；3.判令爱心房产公司退还合同履行保证金20000元，并以20000元为基数，按人民银行同期同类贷款利率计算，支付自2016年7月3月起至上述款项还清时止的利息；4.判令爱心房产公司赔偿因不当居间行为给叶青造成的损失92499元；5.诉讼费用爱心房产公司承担。事实和理由：2016年7月3日，爱心房产公司(丙方、见证人)组织叶青(甲方、出卖人)、案外人赵一博(乙方、买受人)就叶青购置尚未取得产权的位于恒大绿洲11栋2006室的房屋签订《房屋买卖合同》。爱心房产公司在合同第一条促成双方对涉案房屋达成“没有任何产权争议”的约定，在合同第三条又促成双方达成“双方订于2016年9月30日前办理产权过户,前乙方将首付款柒拾陆万元交至托管中心，在乙方支付购房首付款的同时，甲方即协助乙方办理产权过户……”的约定，但在合同第八条其他约定事项中被告却手写“过户日期以开发商办证时间为准，待甲方房产证办下来10日内办理此套房过户手续”的字样，并盖章确认合同签订后，爱心房产公司又要求叶青向其交纳2万元作为履约保证金，并收取了叶青的涉案房屋的《商品房买卖合同》及《停车位合同》的原件。由于叶青在2016年9月30日未能取得涉案房屋的产权证，买卖双方因首付款的支付产生争议，并最终导致交易解除，经仲裁裁决叶青赔偿买方赵一博损失8万元并承担仲裁费2499元、评估费10000元。综上所述，叶青认为爱心房产公司要求叶青向其缴纳20000元没有合法依据，且其促成的涉案房屋买卖合同业已解除，被告应将上述钱款及收取的涉案房屋的《商品房买卖合同》及《停车位合同》返还原告。同时爱心房产公司在居间活动中自始至终以尽快促成买卖双方签订合同以便自己尽快拿到中费为终极日的，忽视了其作为专业的房地产经纪机构作为本案房屋买卖的居间人所应承担的严格的审慎注意及诚信忠实义务，存在重大过错，对买卖双方在履行其促成的房屋买卖合同的过程中产生争议并导致合同解除及因此而产生的经济损失负有不可推卸的责任。为规范本市房屋中介市场及维护自身权益，特此起诉并提出以上诉求，请求人民法院依法支持。 爱心房产公司缺席，未在答辩其内容提交答辩意见。爱心房产公司庭后于2019年6月10日补充答辩意见如下：1、爱心房产公司应案外人赵一博及叶青双方委托，履行了居间义务，促成了双方买卖合同的签订。2、叶青(卖方)无契约精神，见利忘义，解除合同的事实已被淮南仲裁委(2016)374生效的裁决书认定。3、叶青主张的损失无事实依据，现有证据(皖天源[2019]房预估字第1042、1043号评估报告)证明叶青与案外人解除买卖合同后获得的利益远大于履行房屋买卖合同约定的房价。根据法律规定，受损失的应是买方，叶青不存在任何损失。四、叶青依据居间合同第二条缴纳的履约保证金2万元，爱心房产公司无理由返还叶青。叶青违约解除合同的行为已经被淮南仲裁委(2016)374号裁决书认定，叶青看房价涨势过高，违约解除合同导致买方(案外人赵一博)不能实现合同目的，不仅损害了买方的利益，同时也损害了爱心房产公司居间方的利益，因此爱心房产公司依照居间合同所收的履约保证金不应返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，爱心房产公司缺席，当庭为发表质证意见，亦未在举证期限内提交书面证据，爱心房产公司庭后于2019年6月10日补充提交书面证据并就叶青提交的证据补充发表质证意见。本院征询当事人意见，庭后组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、叶青提交的《商品房买卖合同》复印件、房产证收件单原件。 爱心房产公司质证意见：对该份证据的关联系、证明观点有异议，案涉房屋办理产权时间不影响原告与被告之间签订居间合同。 本院认证意见：案涉《商品房买卖合同》编号为GF-2000-0171，加盖爱心房产公司印章的房产证收件单载明收取购房合同壹本、《停车位合同》壹份，并另再收件单尾部注明合同编号为GF-2000-0171，结合被告未对该份证据的真实性提出异议，本院依法对该份证据的真实性予以确认，认定爱心房产公司收叶青《商品房买卖合同》原件及《停车位合同》原件各一份的事实。 2、爱心房产公司庭后提交的房地产预评估报告两份。 叶青质证意见：两份评估报告系预评估报告，并非最终评估报告，该报告是爱心房产公司单方委托的，违反法定程序，并且与仲裁裁决书所认定的案涉房屋价值不符，请求不予采信。 本院认证意见：本院对该份证据的关联性依法不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月9日，叶青与淮南恒大天恒置业有限公司签订一份编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，叶青购买淮南恒大天恒置业有限公司开发的淮南恒大绿洲11幢20层06号房。2016年7月3日，甲方（产权人）叶青、乙方（买受人）赵一博、丙方（见证人）爱心房产公司签订一份房屋买卖合同书，合同载明：“……二、甲乙双方议定上述房屋的价格为人民币（大写）玖拾捌万元。本合同签订，乙方即向甲方支付人民币（大写）贰万元作为购房定金；……若甲方未带相关保证无或由代理人代签本合同的应押贰万元于丙方处作为合同履行保证金，代办理完相关手续后，由丙方直接转付给产权人本人。三、甲乙双方房款的支、付方式及产权过户的办理：选择357。……3、乙方办理银行按揭贷款，双方顶于前办理产权过户，步骤如下：前乙方将首付款柒拾陆万元交至托管中心余额贰拾万元办理公积金贷款（并自愿交纳相关费用）此款直接打入托管中心账户（乙方应在接到丙方的通知后三个工作日内办理相应贷款手续，如银行审批贷款额度不足的，乙方应以现金补齐。）……5、经双方协商，在乙方支付购房首付款的同时，甲方即协助乙方办理产权过户并提供过户所需资料，如乙方需办理银行按揭贷款的，甲方应义务协助乙方办理，并提供贷款所需资料。……7、办理按揭贷款，并打入托管中心账户的，乙方协助甲方在房产局窗口收件之日起……工作日内到托管中心支取房款。……四、……1、双方各承担税费如下：甲方的税费：自己办证费用和二次过户的个税和营业税（增值税）；乙方的税费：余下的过户费用，中介费：房款2%……六、违约责任：甲乙双方任何一方未按本合同约定履约的视为违约；违约方向守约方支付陆万元作为违约金，双方另有约定除外。违约方应承担丙方的经济损失，金额按购房总价款的百分之二计算。七、甲乙双方在履行本合同过程中如发生争议，应协商解决，协商不成的，按下列第1种方式解决：1、向淮南仲裁委员会申请仲裁……八、其他约定事项：1、面积以房产证实际面积算；2、此房总价包括此套房车位369号停车位；3、房东办证的费用自己出，另外承担二次过户的个税和营业税；4、如果此套房在过户前收房产税由甲乙双方协商解决，协商不成此合同自动作废；5、过户日期以开发商办证时间为准，待甲方房产证办下来10日内办理此房过户手续”……。同日叶青将案涉房屋编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》、《停车位合同》讲给爱心房产公司，由爱心房产公司出具收件单一份并加盖公司印章。因叶青未取得案涉房屋的房屋产权证书，叶青向爱心房产公司缴纳2万元保证金并由爱心房产公司出具收据一份，收款事由载明“售恒大绿洲11栋2006室售房保证金，代房产证原件出来后凭证支取此款”，爱心房产公司在该收据加盖公司印章。 后因叶青尚未取得案涉房屋产权证，该合同履行发生争议，申请人赵一博与被申请人叶青根据《房屋买卖合同书》中的仲裁条款于2016年12月13日向淮南市仲裁委员会申请仲裁，并于2018年7月25日作出淮仲裁字[2016]374号淮南仲裁委员会裁决书，并作出裁决，一、被申请人于本判决生效后十日内返还申请人定金2万元；二、被申请人于本判决生效后十日内赔偿申请人损失8万元；三、驳回申请人的其他仲裁请求。仲裁费用8928元，由申请人承担6429元，被申请人承担2499元，评估费用10000元由被申请人承担。裁决生效后，叶青于2018年8月4日转账支付赵一博各项费用112499元。叶青支付上述费用后，以爱心房产公司没有完成居间服务行为为由，诉至法院，请求判如所诉。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。爱心房产公司作为赵一博与叶青签订《房屋买卖合同书》的中介人，提供报告订立合同的机会并提供订立合同的媒介服务，并收取了相应的中介服务费，其与叶青之间形成居间合同关系，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。爱心房产公司相应义务为报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务以及合同约定的其他协助义务。爱心房产公司促成当事人达成包含“没有任何产权争议及双方于2016年9月30日办理产权过户”，爱心房产公司存在一定的过失，但造成《房屋买卖合同书》未能履行的根本原因在于叶青签订涉案房屋买卖合同时并未取得实际房屋所有权，且《房屋买卖合同书》的当事人系叶青与赵一博，并非爱心房产公司，叶青在签订《房屋买卖合同书》时应遇见其达成相应合同条款的法律后果。本院根据本案已认定的事实、证据，结合叶青与爱心房产公司的过错程度，综合认定叶青承担80%的责任，爱心房产公司承担20%的责任。叶青要求爱心房产公司赔偿因其在履行《房屋买卖合同书》违约而产生的相应损失92499元，本院对其符合法律规定的部分18499.8元（92499元×20%），依法予以支持。因案涉《房屋买卖合同》已经解除，叶青要求解除其与爱心房产公司之间的居间合同关系并返还编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》及《停车位合同》原件，于法有据，本院依法予以支持。爱心房产公司收据叶青保证金20000元的事由为“售恒大绿洲11栋2006室售房保证金，代房产证原件出来后凭证支取此款”，因案涉《房屋买卖合同》已经解除，叶青要求爱心房产公司退还该20000元，于法有据，本院依法予以支持。因双方并未就20000元保证金约定利息，叶青要求爱心房产公司支付利息损失的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告叶青与被告淮南市爱心房产经纪有限公司之间的居间合同关系； 二、被告淮南市爱心房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶青编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》及《停车位合同》原件； 三、被告淮南市爱心房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶青履约保证金20000元； 四、被告淮南市爱心房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶青损失18499.8元； 五、驳回原告赵一博的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费2550元，由被告淮南市爱心房产经纪有限公司负担873元，由原告叶青负担1677元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  杨 勇 人民陪审员  曹玲玲 人民陪审员  刘 斌 二〇一九年六月二十五日 法官助理刘克永 书记员历梦璇 附1：本案相关证据 一、原告叶青提交证据和证明目的如下： 1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。 2、商品房买卖合同、房产证收件单原件，证明1、被告收取了涉案房屋的商品房买卖合同原件及停车位合同原件；2、被告应当知道涉案房屋在2016年7月3日还未办理最初的产权登记；被告应当知道原告在2016年8月30日的次日起540日内才有可能办理好涉案房屋产权登记，产权登记时间不能具体确定。 3、房屋买卖合同原件，证明1、被告促成原告与案外人赵一博之间关于涉案房屋的买卖，原、被告之间具有居间合同法律关系；2、与证据二相互印证，证实被告没有诚信、忠实履行居间人职责，未尽到居间人慎审注意义务，在居间活动中存在重大过错：第一，被告明知涉案房屋未办理产权登记，却在合同第一条促成双方对涉案房屋达成“没有任何产权争议”的约定，表明涉案房屋权属存在；第二，被告在合同第三条促成双方达成“双方订于2016年9月30日前办理产权过户”的约定，但在合同第八条其他约定事项中被告却手写“过户日期以开发商办证时间为准，待甲方房产证办下来10日内办理此套房过户手续”，并盖章确认，这使得涉案房屋过户时间前后不一致，会使得买卖双方因此产生争议，不仅增加了当事人的交易风险，并给维权带来障碍；第三，被告作为专业的房地产经纪机构对交易房屋没有产权证是不能办理二手房资金托管是明知的，但在2016年7月3日组织双方签订涉案房屋的买卖合同时，在明知涉案房屋连开发商都没有取得产权证的情况下，应当预见作为出卖方的原告取得涉案房屋产权证的时间更是无法确定，却促成买卖双方在合同第三条中达成在前办理首付款资金托管，增加了当事人的交易风险，并最终使得双方因首付款的支付产生纠纷，导致合同解除，双方受损。被告未尽到居间义务，存在重大过错。 4、收据原件，证明被告违法要求原告向其交纳2万元作为履约保证金并实际收到。 5、仲裁裁决书原件，证明1、该裁决书确认了原告同案外人赵一博不能完成交易并最终解除涉案房屋买卖合同的根本原因是在2016年9月30号连开发商都还没有取得涉案房屋的产权证，原告自然也就无法取得涉案房屋的产权，原告要求买方依约付76万元的首付款，而买方在作为卖方的原告对涉案房屋没有产权证的情况下，无法向托管中心支付首付款，最终导致双方因首付款的支付产生争议，解除了房屋买卖合同，该组证据与证据二、证据三相互印证，证实被告在居间活动中没有忠实履行居间人义务，存在重大过错；2、仲裁裁决原告应赔偿买方损失8万元，并承担仲裁费2499元及评估费1万元。 6、工商银行汇款凭证、收条原件，证明原告已经履行了上述仲裁裁决，向买方支付了8万元的损失，2499元的仲裁费及1万元的评估费。原告的上述损失均是被告不当居间行为造成的，被告应予赔偿。 7、（2018）皖0403民初4885号民事判决书，证明田家庵区人民法院认定被告在本案的居间活动中没有尽到居间人审慎注意、诚信忠实义务，存在重大过错，并判决被告退还了案外人赵一博交的全部中介费。 8、（2019）皖04民终230号民事判决书，证明淮南市中级人民法院认定被告在同案外人赵一博签订合同时，没有尽到居间人审慎注意、诚信忠实义务，导致原告与案外人赵一博签订买卖合同解除，被告在居间合同存在重大过错，不当行为与合同解除有直接关系 二、被告爱心房产公司庭后提交证据和证明目的如下： 房地产预评估报告两份，证明因案涉房屋在短时期内价格上涨导致原告拒绝出售房屋，其过错方在原告。 附2：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。