四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川03民终952号上诉人(原审被告)：刘晓全，男，1976年3月28日出生，汉族，住四川省荣县。委托诉讼代理人：谢光洪，自贡市自流井区红旗法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人)：严建全，男，1952年2月5日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：邓云绮，四川希正律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈汝泽，女，1988年6月6日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：陈言桥，男，1964年7月19日出生，汉族，住四川省宜宾县，与陈汝泽系父女关系。原审第三人：钟自强，男，1992年8月4日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。原审第三人：郑辉，男，1993年7月26日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。上诉人刘晓全、严建全因与被上诉人陈汝泽及原审第三人钟自强、郑辉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2018）川0302民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘晓全的委托诉讼代理人谢光洪、上诉人严建全及其委托诉讼代理人邓云绮、被上诉人陈汝泽的委托诉讼代理人陈言桥到庭参加诉讼，原审第三人钟自强、郑辉经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘晓全上诉请求：1.依法撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2018）川0302民初946号民事判决；2.依法驳回原审原告对上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与陈汝泽、严建全在2017年退房前后均电话联系，陈汝泽、严建全均同意与上诉人解除房屋租赁合同。根据一般生活法则，上诉人不能与承租的一到三层的房东达成共识的情况下，不可能只退一楼和三楼房屋，若单独租赁二楼，对上诉人而言没有实际意义。上诉人在退房时，因陈汝泽父亲陈言桥在外地未能回自贡，应陈言桥的要求，将陈汝泽房屋钥匙、水、电卡放在楼下烟摊处，由被上诉人自行领取。不存在应支付2017年10月1日以后的房屋租金。关于涉及楼梯恢复问题，并非上诉人原因造成，系严建全个人行为造成，与上诉人无关。根据侵权过错原则，上诉人不应承担楼梯恢复以及占有期间的房租。严建全的上诉请求：依法撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2018）川0302民初946号民事判决第三、四项，改判XX号房内楼梯不恢复，对租金不承担连带清偿责任。事实和理由：XX号房内的楼梯是上诉人个人财产，上诉人如何处置该楼梯与他人无关。上诉人在购买房屋时，该楼梯在XX号房的空间内，是房屋的组成部分，因此，该楼梯一并出售给了上诉人。上诉人持有的XX号房的《房屋所有权证》及新维花园裙房竣工图，也证明涉案楼梯是上诉人所有的财产。同时，案涉楼梯不是陈汝泽房屋的唯一、必须通道，楼梯封闭不影响陈汝泽的利益。其次，陈汝泽房屋在2018年11月开始重新装修，并且于2018年12月26日正式营业，不应承担任何责任。陈汝泽辩称，刘晓全长期拖欠房租。合同约定2019年4月18日到期，但在2017年10月，刘晓全就单方违约，停止营业。2014签订合同，是验收的原状。由于刘晓全擅自改造封闭，至今没有恢复原状，导致楼梯间不能使用，改变了整个结构和用途。原审第三人未发表陈述意见陈汝泽向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2014年4月19日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将位于自流井区汇东路西段大缺口新维花园裙房2楼的楼梯间及室内装修恢复原状；3.判令被告将位于自流井区汇东路西段大缺口新维花园裙房2层XX至XX号房屋退还给原告；4.判令被告支付原告租赁费（自2017年10月1日起至退还之日止，按15972.00元/月计算），截止2018年3月31日暂定130532.00元（130532.00元包括三项：2016年4月至2017年3月欠付的递增租金1320.00元/月，合计15840.00元；2017年4月至2017年9月欠付的递增租金2772.00元/月，以及被告自行扣减的5000.00元保证金，合计18860.00元；2017年10月1日至2018年3月31日的租金95832.00元）；5.判令被告支付原告违约金20000.00元。请求第三人严建全、钟自强、郑辉承担连带责任。一审法院认定事实：刘晓全自2009年10月19日开始租赁陈汝泽所有的坐落于自贡市自流井区汇东路西段新维花园裙房2层XX至XX号房屋。租期届满后，双方于2014年4月19日签订《房屋租赁合同》，约定陈汝泽继续将房屋出租给刘晓全使用，建筑面积628.33平方米，租期为2014年4月19日至2019年4月18日，租金为12000.00元/月，按季支付，提前10天支付，一年后每年月租金递增10%；房屋保证金5000.00元，租房期满设施恢复完好，刘晓全履行全部合同条款，保证金如数退还；单方违约，违约方除承担相应直接损失责任外，另支付守约方违约金20000.00元。合同签订后，刘晓全向陈汝泽支付了保证金5000.00元。刘晓全付清了2014年4月19日至2016年4月18日的房租。按照合同关于租金递增的约定，2016年4月19日至2017年4月18日的租金应为14520.00元/月，2017年4月19日至2018年4月18日的租金应为15972.00元/月，2018年4月19日至2019年4月18日的租金应为17569.00元/月。刘晓全在2016年4月19日至2017年7月18日期间，继续按13200.00元/月向陈汝泽支付租金；在2017年7月19日至2017年9月30日，向陈汝泽支付了租金27560.00元，另品迭了保证金5000.00元作为租金。刘晓全自2017年10月1日起停止经营，未再向陈汝泽支付租金。另查明，案涉房屋位于二楼。除案涉房屋外，刘晓全还租赁了案涉房屋楼下严建全所有的新维花园裙房XX号房屋，刘晓全将租赁房屋用于餐饮经营。严建全在购买XX号房屋时，房屋内部有一个楼梯（以下称1号楼梯）可直接通往陈汝泽所有的商铺。在陈汝泽、严建全所有的新维花园房屋的竣工图上，均标注有1号楼梯。刘晓全租赁房屋后，将1号楼梯出入口封闭，在严建全所有的XX号房屋内另修了一个室内楼梯（以下称2号楼梯）。刘晓全停止经营后，刘晓全拆除并封闭了2号楼梯口、并将1号楼梯出入口打通。其后，严建全将1号楼梯出入口封闭。2018年3月3日，严建全和郑辉、钟自强签订《房屋租赁合同》，将新维花园XX号房屋出租给郑辉、钟自强，租期为2018年3月3日至2021年3月2日。XX号房屋现由钟自强、郑辉占有使用。2018年3月9日，第三人严建全出具《证明》，载明承租人(即刘晓全)在2018年2月10日前恢复了其承租的XX号房屋内设施，1号楼梯系严建全封闭并外租他人，与刘晓全无关。因1号楼梯通道被封闭，陈汝泽拒绝接收房屋，并起诉来院。一审法院认为，被告自2017年10月1日起停止经营后未再支付租金，之前的租金亦未按合同约定足额支付，且在其停止经营后并未按合同约定恢复房内通道，满足交还租赁房屋的条件，原告要求解除《房屋租赁合同》，要求被告退还房屋、支付租赁费的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于被告应向原告支付的租金分为以下几个部分：一、2017年10月1日之前未按合同约定足额支付的租金，2016年4月19日至2017年4月18日，被告每月少支付租金1320.00元，合计少支付租金15840.00元；2017年4月19日至2017年9月18日，被告每月少支付租金2772.00元，合计少支付租金13860.00元；2017年9月19日至2017年9月30日，被告少支付租金229.00元；总计少支付租金29929.00元。二、2017年10月1日至2018年2月10日的租金，此期间被告虽未经营，但未恢复房内楼梯通道，未满足交还租赁房屋条件，仍应按合同约定支付租金，租金标准为15972.00元/月，则被告欠付租金69212.00元。前述租金总计99141.00元，应由被告刘晓全向原告支付。三、2018年2月10日之后的租金问题，2018年3月9日，第三人严建全出具《证明》，证明其将1号楼梯封闭。严建全此行为损害了原告利益，严建全应对2018年2月10日之后至1号楼梯口通道打通时止的租金承担连带清偿责任，租金标准按15972.00元/月计付。本案中，被告虽有违约行为，但1号楼梯口封闭不是其所为，结合本案实际，对原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。原告要求被告将房屋恢复为原有的20间左右的单间，但未能举示证据证明案涉房屋是否原有20间左右单间、以及单间如何分布等，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告将楼梯间恢复原状的诉讼请求，本案涉及两个楼梯间（即前述1、2号楼梯），被告已将2号楼梯拆除、恢复。关于1号楼梯，严建全在购买商铺时已存在1号楼梯，严建全购买了该商铺，则视为接受商铺现状。严建全将1号楼梯封闭、隔断，影响了原告的权力，而被告亦负有将该楼梯恢复原状的责任，故原告要求被告恢复1号楼梯，并由严建全承担连带责任的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求第三人严建全、钟自强、郑辉对其他诉讼请求承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决：1.解除原告陈汝泽、被告刘晓全于2014年4月19日签订的《房屋租赁合同》；2.被告刘晓全于本判决生效之日起十日内将坐落于自流井区汇东路西段大缺口新维花园裙房2层XX至XX号房屋退还给原告陈汝泽；3.被告刘晓全于本判决生效之日起十日内将原告陈汝泽所有的汇东路西段大缺口新维花园裙房2层XX至XX号房屋和第三人严建全所有的新维花园裙房XX号房屋中的楼梯（工程竣工图上的楼梯）恢复原状，第三人严建全对此承担连带责任；4.被告刘晓全于本判决生效之日起十日内支付原告陈汝泽2016年4月19日至2018年2月10日的租金99141.00元、自2018年2月11日起至楼梯口通道打通时止按15972.00元/月计算的租金，第三人严建全对2018年2月11日被告刘晓全向原告陈汝泽交付房屋之日止的租金承担连带清偿责任；5.驳回原告陈汝泽的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举证质证。上诉人严建全提交了二组证据。第一组：商品房买卖合同及附件、房屋所有权证，主要证明XX号房为上诉人个人所有财产，XX号房内楼梯面积未计入公摊，不是公共楼梯，严建全对该楼梯具有排他的处置权。第二组：照片、U盘及录音文字整理资料，主要证明被上诉人陈汝泽房屋在2018年10月起已出租并交付承租人美酷公司装修使用，2018年12月25日承租人美酷公司开业。陈汝泽不存在租金损失。同时证明了在15号房内另外开通了楼梯。陈汝泽质证认为，对第一组证据中的商品房买卖合同，这份合同不是房管部门登记备案的合同，真实性有异议。对于第二组证据，不能证明是新维花园的员工的通话以及通话对象，这个证据与本案无关。刘晓全质证认为，对于第一组、第二组证据的三性无异议，可以证明在2018年10月的时候陈汝泽的房屋已经另行出租。陈汝泽提交了2018.12.16日与美酷公司签订了一份租赁合同。主要证明上诉人主张我方在2018年10月另行出租不是事实，且合同中对楼梯间进行了约定，约定的是楼梯间不打通就不收租金。严建全质证认为，该份证据与其提供的录音内容中何经理的谈话一致，可以证明房产已经出租的事实。但对该份证据的三性不予认可。刘晓全质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，该份证据的合同履行约定违背常理，是虚假的合同。对于严建全提供的商品房买卖合同及附件因与一审卷中房地产管理机关的备案合同不一致，其真实性存在疑点，本院不予采信。对严建全提供房屋所有权证，符合证据三性，本院予以采信。对严建全提供照片、U盘及录音文字整理资料，符合当时的实际情况，与陈汝泽举示的《房屋租赁合同书》的时间一致，本院予以采信。陈汝泽举示的2018.12.16日与美酷公司签订的《房屋租赁合同书》，因无法核对其内容的真实性，本院不予采信，但该合同的签订日期与严建全所提供的证据证明案涉房屋的出租时间基本相符，故对涉案房屋出租的日期予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于涉案房屋是否已出租的问题。刘晓全在退出涉案房屋后，陈汝泽于2018年12月16日与自贡美酷科技有限公司签订了《房屋租赁合同书》，将案涉房屋出租给自贡美酷科技有限公司。2.关于刘晓全认为与陈汝泽已电话解除了双方所签的租赁合同，因刘晓全不能提供证据予以证明，其主张本院不予支持。其余事实与一审查明事实一致。本院认为，陈汝泽在起诉时，要求刘晓全恢复房屋原状，因案涉楼梯位于严建全所有的房屋内而要求其承担连带责任。经查明，案涉楼梯的封闭系第三人严建全所为，因此，本案所涉法律关系一是陈汝泽与刘晓全之间的房屋租赁关系，另一法律关系为严建全与陈汝泽之间产生的相邻关系。为减少当事人的诉累，本院对其两个法律关系进行一并审理。本案在审理中，各方当事人主要的争议在于房屋租赁合同是否已解除及承租人是否应当支付租金、案涉楼梯是否应当恢复原状及赔偿其损失的问题。关于租赁合同在刘晓全停止营业后，合同是否解除及其是否应当支付租金的问题。根据陈汝泽与刘晓全所签订的房屋租赁合同，其期限为2014年4月19日至2019年4月18日，该合同不违反法律法规的规定，属有效合同。在履行合同过程中，刘晓全因自身的原因，不愿再继续履行合同，称与陈汝泽之父陈言桥口头协议解除合同，但不能提供其证据证明，从而不能达到双方合同法律关系消灭的法律后果，陈汝泽在刘晓全停业后，为防止损失扩大，积极就案涉房屋进行对外出租，于2018年12月16日与自贡美酷科技有限公司签订了房屋租赁合同书，因而刘晓全应当履行自停业开始至陈汝泽将涉案房屋出租给他人经营时止房屋租金的支付义务。陈汝泽要求刘晓全支付至恢复原状时止的租金，因其后的通道封闭与刘晓全无关，刘晓全不应承担其支付义务。刘晓全应当支付租金的金额问题：1.2017年10月1日之前未按合同约定足额支付租金，2016年4月19日至2017年4月18日，被告每月少支付租金1320.00元，合计少支付租金15840.00元；2017年4月19日至2017年9月18日，被告每月少支付租金2772.00元，合计少支付租金13860.00元；2017年9月19日至2017年9月30日，被告少支付租金229.00元；总计少支付租金29929.00元。2.2017年10月1日至2018年12月16日的租金为15972.00元/月，被告欠付租金232126.40元。两项共计为262055.40元。关于案涉楼梯是否应当恢复原状及赔偿其损失的问题。根据陈汝泽与刘晓全签订的房屋租赁合同，在合同履行完毕后，刘晓全应恢复原状。通过庭审查明，刘晓全在2018年2月10日前恢复了其承租的XX号房屋内设施，而现在封闭1号楼梯系严建全封闭。从双方提交的涉案房屋的竣工图可以看出在严建全房屋内有一通往二楼陈汝泽房屋的楼梯，该楼梯供二楼进出使用。虽然该楼梯在严建全房屋内，但严建全在购买房屋时应当知晓其楼梯的作用和功能，严建全应当对陈汝泽使用案涉楼梯提供通行便利。严建全封闭案涉楼梯有违法律的规定，有悖于情理，故严建全应当拆除封堵楼梯的墙，使陈汝泽正常使用案涉楼梯。至于严建全是否应当赔偿因封闭通道给陈汝泽带来的损失问题，因陈汝泽没有提供其损失的证据，本院不予支持。如有损失，陈汝泽可另行主张。综上所述，刘晓全、严建全的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国物权法》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持四川省自贡市自流井区人民法院（2018）川0302民初946号民事判决第一项，即解除原告陈汝泽、被告刘晓全于2014年4月19日签订的《房屋租赁合同》；二、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2018）川0302民初946号民事判决第二项，即被告刘晓全于本判决生效之日起十日内将坐落于自流井区汇东路西段大缺口新维花园裙房2层XX至XX号房屋退还给原告陈汝泽；三、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2018）川0302民初946号民事判决第三项，即被告刘晓全于本判决生效之日起十日内将原告陈汝泽所有的汇东路西段大缺口新维花园裙房2层XX至XX号房屋和第三人严建全所有的新维花园裙房XX号房屋中的楼梯（工程竣工图上的楼梯）恢复原状，第三人严建全对此承担连带责任；四、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2018）川0302民初946号民事判决第四项，即被告刘晓全于本判决生效之日起十日内支付原告陈汝泽2016年4月19日至2018年2月10日的租金99141.00元、自2018年2月11日起至楼梯口通道打通时止按15972.00元/月计算的租金，第三人严建全对2018年2月11日被告刘晓全向原告陈汝泽交付房屋之日止的租金承担连带清偿责任；五、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2018）川0302民初946号民事判决第五项，即驳回原告陈汝泽的其他诉讼请求；六、上诉人刘晓全于本判决生效之日起十日内支付被上诉人陈汝泽2016年4月19日至2018年12月16日的租金262055.40元；七、上诉人严建全于本判决生效之日起十日内将被上诉人陈汝泽所有的汇东路西段大缺口新维花园裙房2层XX至XX号房屋和严建全所有的新维花园裙房XX号房屋中的楼梯（工程竣工图上的楼梯）恢复原状；八、驳回被上诉人陈汝泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3310.00元，由刘晓全负担1655.00元，严建全负担1655.00。二审案件受理费9237.00元，由刘晓全负担5423.00元，严建全负担3814元。本判决为终审判决。审 判 长  舒 慧审 判 员  曾伟贤审 判 员  周玉萍二〇一九年六月二十四日法官助理  曾 静书 记 员  姜 文