宁夏回族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁民终282号 上诉人（一审被告）：梁双喜，男，汉族，1974年5月14日出生，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 被上诉人（一审原告）：杨国兵，男，汉族，1964年4月24日出生，住宁夏回族自治区平罗县。 委托诉讼代理人：李耀强，宁夏众和众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沙洪超，宁夏众和众律师事务所律师。 一审被告：石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区颐和名邸**楼**。 法定代表人：王成德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：辛磊，男，该公司员工。 上诉人梁双喜因与被上诉人杨国兵及一审被告石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司（以下简称瑞祥达公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2019）宁02民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁双喜、被上诉人杨国兵委托诉讼代理人李耀强、沙洪超，一审被告瑞祥达公司委托诉讼代理人辛磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁双喜上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回杨国兵诉讼请求；2.一、二审案件受理费由杨国兵负担。事实和理由：梁双喜与瑞祥达公司签订的《房屋确认单》对案涉房屋坐落、面积、单价、总价约定明确，符合《商品房买卖合同》成立要件，根据相关司法解释的规定，应当认定双方针对本案案涉房屋已订立书面商品房买卖合同。一审判决认为应当签订“正式《商品房买卖合同》”，与法律规定不符，系对法律规定的条件作出超出合理范围的解释。梁双喜作为案涉房屋的买方主体，依法享有该房屋的物权期待权。梁双喜于2015年6月1日即已合法占有案涉房屋，且已经通过抵顶水暖工程款的方式全额付清购房款。梁双喜作为案涉房屋所在工程的水暖工程施工人，对工程房屋享有优先权。案涉房屋所在小区因瑞祥达公司与国土资源局之间存在土地出让金补交纠纷，导致该小区长期无法办理房屋产权登记。截至一审法院依据杨国兵申请对案涉房屋查封之前，案涉房屋无法进行产权登记。案涉房屋没有进行产权登记并非梁双喜的原因导致。梁双喜对案涉房屋提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定。 杨国兵辩称，（一）梁双喜提交的证据不符合能够排除执行的形式要件。案涉房屋现登记于瑞祥达公司名下，梁双喜不具有排除执行的权利外观；梁双喜亦未能提交其与瑞祥达公司签订的合法有效的商品房买卖合同。（二）梁双喜未能提交证据证明其确系实际施工人的证据材料，亦未提交能够证明双方欠款关系的证据材料。仅凭《入伙通知单》《房屋确认单》《房屋确认单转办购房合同审批单》等材料不足以证明梁双喜所述其与瑞祥达公司的施工关系存在，欠款关系真实。（三）梁双喜提供的《房屋确认单》仅是双方之间以消灭金钱债务为目的而签订，在完成不动产法定登记前，梁双喜仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，该房屋确认单并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。梁双喜并未提供其对未能及时办理过户登记手续无过错的证据。梁双喜对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 瑞祥达公司陈述，同意梁双喜的上诉请求。 杨国兵向一审法院起诉请求：l.准许执行瑞祥达公司名下位于石嘴山市大武口区颐和名邸6号楼l单元1304号房屋。2.本案诉讼费由梁双喜承担。 一审法院认定事实：2015年5月16日，梁双喜与瑞祥达公司签订《房屋确认单》。该房屋确认单显示，瑞祥达公司将其名下的石嘴山市大武口区颐和名邸小区6-1-1304房屋抵顶所欠梁双喜水暖工程款，面积为108.8平方米，房屋总价款为435200元。2015年5月22日双方又签订《房屋确认单转办购房合同审批单》。2016年6月1日，瑞祥达公司向梁双喜出具《入伙手续书》。同时，梁双喜于2015年6月向石嘴山市皓天物业服务有限公司缴纳了物业费914元、电梯费840元、房屋装修押金1000元；2016年11月5日向石嘴山市皓天物业服务有限公司缴纳了从2016年6月1日至2017年6月的物业费914元，电梯费840元。但至今双方未签订书面买卖合同，未办理房屋产权过户登记。 2017年2月27日，一审法院在执行申请执行人杨国兵与被执行人瑞祥达公司民间借贷纠纷一案中，作出（2017）宁02执74号执行裁定：冻结、扣划被执行人瑞祥达公司在金融机构等单位的存款或扣留、提取被执行人的收入5096593元（含执行费52620元），或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。一审法院据此于2017年8月21日作出了查封公告，查封了瑞祥达公司名下的石嘴山市大武口区颐和名邸小区6-1-1304房屋。梁双喜向一审法院提出了案外人执行异议申请，一审法院于2019年1月21日作出了（2019）宁02执异5号执行裁定，以案外人梁双喜对诉争房屋享有能够排除执行的权益，异议理由成立为由，裁定支持了梁双喜的执行异议请求。杨国兵对裁定不服，于2019年2月1日向一审法院提出申请执行人执行异议之诉。 一审法院认为，瑞祥达公司反对杨国兵主张，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条规定，应将梁双喜和瑞祥达公司列为共同被告。 依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系杨国兵申请执行瑞祥达公司民间借贷纠纷一案中，因梁双喜对人民法院查封的登记在瑞祥达公司名下的房屋主张民事权益引起的纠纷。该诉争房屋转让未依法办理房屋所有权登记而不发生物权变更的法律效力，该房屋的所有权仍归瑞祥达公司。所以，本案的焦点问题是梁双喜对诉争房屋享有的民事权益是否符合不动产物权变动登记公示主义的例外规定或物权期待权的保护条件。 关于不动产物权变动登记主义的例外规定或物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定对此予以明确，且适用条件上有严格的限制，只有满足规定的买受人方可对该财产享有阻却强制执行的权利。 本案中，梁双喜主张瑞祥达公司以诉争的房屋抵顶其水暖工程款，虽然提供了《房屋确认单》《房屋确认单转办购房合同审批单》以及电梯费、装修保证金、物业费收据等证据予以证实，且瑞祥达公司亦不否认，但此后双方并没有签订书面的正式《商品房买卖合同》，而该房屋确认单仅是以消灭金钱债务为目的，房屋交付仅是以房抵债的实际履行方式，其与基于房屋买卖而产生物权期待权具有基础性的区别，故在完成不动产法定登记之前，梁双喜仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，该房屋确认单并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。同时梁双喜未提供其未及时办理过户登记手续其对此没有过错的证据。因此，梁双喜对诉争房屋所享有的民事权益不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定适用的前提条件。故梁双喜对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，杨国兵主张准许执行瑞祥达公司名下位于石嘴山市大武口区颐和名邸6-l-1304号房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项的规定，判决如下：准许执行瑞祥达公司名下位于石嘴山市大武口区颐和名邸小区6号楼1单元1304号房屋。案件受理费100元，由梁双喜负担。 本院二审中，各方当事人均坚持一审的举证质证意见。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点问题是：梁双喜请求排除对案涉房屋执行的理由是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，案外人请求排除对房屋执行的理由必须同时具备：案外人与被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；查封前已合法占有该不动产；已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案应重点审查梁双喜是否具备上述四项排除执行的条件。现评析如下： 首先，关于签订房屋买卖合同的问题。梁双喜主张该《房屋确认单》应认定为双方已签订的合法有效的书面买卖合同。经核，案涉《房屋确认单》载明，瑞祥达公司将其名下的石嘴山市大武口区颐和名邸小区6-1-1304房屋抵顶所欠梁双喜水暖工程款，面积为108.8平方米，房屋总价款为435200元。梁双喜依据该《房屋确认单》取得了对案涉房屋的合法权益，并消灭了其对瑞祥达公司的债权。且该《房屋确认单》约定的内容约定了坐落、面积、单价、总价约定明确，符合《商品房买卖合同》成立要件，故可以认定梁双喜在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 其次，根据梁双喜提交的电梯费、装修保证金、物业费收据能够证实梁双喜对案涉房屋已实际占有。故可以认定梁双喜在人民法院查封之前已合法占有该不动产。 再次，根据《房屋确认单》《房屋确认单转办购房合同审批单》能够认定梁双喜已支付全部价款。 最后，梁双喜陈述案涉房屋所在小区因瑞祥达公司与国土资源局之间存在土地出让金补交纠纷，导致该小区长期无法办理房屋产权登记。截至一审法院依据杨国兵申请对案涉房屋查封之前，案涉房屋无法进行产权登记。且瑞祥达公司对此认可。杨国兵对梁双喜上述主张未提交证据加以抗辩，故可以认定非因梁双喜自身原因未办理过户登记。 综上，梁双喜的上诉请求成立，应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2019）宁02民初64号民事判决； 二、驳回杨国兵的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由杨国兵负担。二审案件受理费100元，由杨国兵负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 锋 审判员 宋成祥 审判员 周丽娟 二〇一九年六月十七日 书记员 张适清