福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终2071号 上诉人（原审被告、反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路**（工会大厦**）。 法定代表人：刘必东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张世昌，男，1987年3月14日出生，汉族，住福建省永泰县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：连娜，女，1987年2月28日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：张世昌（连娜的丈夫），住福建省永泰县。 上诉人永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）因与被上诉人张世昌、连娜商品房销售合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2018）闽0124民初2469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人上一公司委托诉讼代理人何山和被上诉人张世昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上一公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、讼争车位所在楼栋已于2015年6月29日起符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，上一公司工作人员多次电话、微信与张世昌、连娜进行交接，因此上一公司已履行了通知张世昌、连娜交付车位的义务。即使上一公司应承担逾期交付车位的违约责任，那么截止时间也应为上一公司于2017年12月7日微信通知张世昌、连娜的时间为准；二、根据张世昌、连娜在一审庭审中自认，讼争车位实际交接日期为2018年6月20日，根据案涉《商品房买卖合同》第十四条的规定，上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋产权初始登记，否则才应当承担违约责任。因此上一公司协助办理不动产权证的时限根据合同约定应截止于2019年6月20日。因此本案不存在上一公司逾期办理讼争车位不动产权证的违约行为；三、一审法院主张张世昌、连娜逾期办结诉争车位银行按揭贷款违约金超过诉讼时效错误。根据案涉合同，张世昌、连娜办妥按揭贷款的期限为2016年5月26日，至上一公司提出反诉时并未超过诉讼时效，一审法院适用诉讼时效相应规定明显错误；四、一审判决认定的逾期办证违约金数额过高，二审应予以合理调整；五、上一公司已申请一审法院向有关部门调取案涉房屋所在楼栋业主违章搭建、产权冻结的行政处罚决定书及由此导致上一公司无法取得竣工验收备案登记、办证拖延的相关会议纪要，但一审法院未予准许，违反法定程序，亦导致本案事实认定错误；六、由于案涉房屋所在楼栋业主违章搭建导致首次备案登记迟延，属于《商品房买卖合同》补充协议第八条第3款约定的“因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理）导致未能按约定时间备案”的情形，上一公司依约无需因此承担违约责任，该期间的逾期办证违约金不应由上一公司承担，应予以扣除；七、一审判决错误分配了举证责任，本案应由被上诉人承担逾期办证所导致实际损失金额的相应举证责任。 张世昌、连娜辩称，一、上一公司在2018年6月6日前并未依据合同约定向张世昌、连娜发出任何讼争车位交付的书面通知，其所提供的通话、微信内容也显示并非车位交接通知；二、不能因为上一公司违约交付车位的行为而免除其逾期办理不动产权证的义务；三、2015年10月18日上一公司即知道存在逾期支付购房款的违约行为，即开始计算诉讼时效，而上一公司于2018年11月7日才向法院提出反诉请求，已超诉讼时效规定时间；四、在合同签订过程中，违约金约定是上一公司拟定的格式条款，应当依约行事；五、张世昌、连娜不存在违建行为，上一公司无法取得验收备案登记的行为与张世昌、连娜无任何关系，不影响张世昌、连娜依法依约取得合法权益；六、一审中张世昌、连娜已向一审法院提交了上一公司违约的所有证据材料并经过质证。 上一公司向一审法院提出诉讼请求:1、判令上一公司向张世昌、连娜支付迟延办理永泰县樟城镇八仙路99号日出东方28号楼1002单元(以下简称28号楼1002单元)房屋产权证书的违约金，每日按已付购房款775762元×0.01%计算，从2016年7月1日计至2018年4月9日计648天，计50269.38元；2、判令上一公司向张世昌、连娜支付迟延交付永泰县樟城镇八仙路99号日出东方5号地下室217车位(以下简称217车位)的违约金，每日按已付购房款155000元×0.05%计算，从2016年5月20日暂计至2018年6月5日计747天，共57892.50元；3、判令上一公司向张世昌、连娜支付迟延办理217车位产权证书的违约金，每日按已付购房款155000元×0.01%计算，从2017年5月20日计至2018年4月9日计325天，共5037.5元，以上三个款项共计113199.37元；4、由上一公司承担本案的诉讼费用。 上一公司向一审法院提出反诉请求：1、判令张世昌、连娜向上一公司支付逾期办理所购商品房银行按揭贷款违约金人民币106920元（从2013年10月6日起计至2014年5月7日止）；2、判令张世昌、连娜向上一公司支付逾期办理所购车位银行按揭贷款违约金人民币15323元（2015年10月18日起计至2016年5月19日止）；三、判令本案全部反诉费用由张世昌、连娜承担。 一审法院认定事实：2013年8月7日，张世昌、连娜与上一房地产公司签订了一份商品房买卖合同(合同编号0642)，张世昌、连娜购买上一公司所开发的28号楼1002单元，该商品房总价款为775762元。张世昌、连娜于签订合同当日支付了首付款，余款以按揭贷款方式向上一公司支付。2015年8月19日，连娜向上一公司购买217车位，并签订一份商品房买卖合同(合同编号20150070025)，购房款总额为155000元，签订合同当日支付首付款78000元，余款77000元由买受人以银行贷款方式向上一公司支付。双方当事人在合同中约定:上一公司应在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由上一公司提供的资料交付买受人，如因上一公司原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，上一公司自逾期之日起每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；出卖人应在买受人付清了全部应付款时将车位交付买受人使用，如上一公司未按合同规定的期限将商品房(217车位)交付给买受人使用，合同继续履行，应当自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付购房款的0.05%向买受人支付违约金；签订商品房买卖合同当日起60日内办结银行按揭贷款，若逾期30天以申请贷款总额为基数，按每日万分之五的比例计付违约金，逾期超过30天按日千分之一比例支付违约金等条款。2014年5月7日，28号楼1002单元贷款银行放贷540000元，2016年5月26日，217车位贷款银行放贷77000元，2015年7月4日，上一公司向张世昌、连娜交付了28号楼1002单元房产，2018年6月6日，上一公司向连娜发出217车位接收房屋之催告函，2018年4月10日，上一公司向张世昌、连娜发出不动产权证办理通知书，5月8日取得不动产权证。为此，张世昌、连娜诉至一审法院请求判如所请。上一公司于2018年11月7日向一审法院提起反诉，请求判令张世昌、连娜支付房屋逾期贷款违约金106920元和车位逾期贷款违约金15323元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张世昌、连娜与上一公司签订的商品房买卖合同及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人于2015年7月4日对28号楼1002单元进行了交房，依照约定上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付张世昌、连娜，可是上一公司未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。因此上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2016年7月5日，截止时间认定为2018年4月9日，逾期643天。故一审法院确认上一公司承担逾期协助办理28号楼1002单元房屋权属证书的违约金为49881.50元（775762元×643天×0.01％）；关于217车位，2016年5月26日，217车位贷款银行放贷77000元，即买受人付清了全部应付款，双方就可办理车位的验收交接手续，可上一公司未能及时履行车位的交付和协助办理不动产权的登记，上一公司存在违约，应承担违约责任，因此上一公司逾期交付起算时间认定为2016年5月27日，截止时间认定为2018年6月5日，逾期739天，一审法院确认上一公司承担逾期交付217车位的违约金为57272.50元（155000元×739天×0.05％），迟延办理217车位产权证书起算时间认定为2017年5月27日，截止时间认定为2018年4月9日，逾期317天，一审法院确认上一公司承担迟延办理217车位产权证书的违约金为4913.50元（155000元×317天×0.01％）。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”规定，本案中28号楼1002单元于2014年5月7日贷款银行放贷540000元、217车位于2016年5月26日贷款银行放贷77000元，上一公司于2018年11月7日向一审法院提起反诉已超过诉讼时效，且未提供诉讼时效中止、中断或延长的相关证据，上一公司请求支付逾期贷款违约金的诉请已超过二年诉讼时效，故一审法院不予支持。上一公司辩称讼争房屋所涉楼栋存在业主违章搭建的事实，此情形也是造成上一公司无法如期办妥不动产首次登记的原因之一，因此人民法院应结合过错程度来实际认定，由于上一公司未对存在违章搭建等事实提供相关证据进行佐证，亦无法证明违建行为系导致讼争房屋延迟办理不动产权登记的原因，故一审法院对该辩称不予采信。对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故一审法院对上一公司未提供证据佐证的此主张亦不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决：一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张世昌、连娜支付迟延办理28号楼1002单元房屋产权证书的违约金49881.50元；二、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向连娜支付迟延交付217车位的违约金57272.50元；三、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向连娜支付迟延办理217车位产权证书的违约金4913.50元；三、驳回张世昌、连娜的其他诉讼请求；四、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2564元，由张世昌、连娜负担22.65元，永泰县上一房地产开发有限公司负担2541.35元；反诉受理费2745元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，依法应当提供证据加以证明。上一公司主张于2018年6月6日之前多次电话、微信联系张世昌、连娜，但其提交的微信截图从内容上无法看出上一公司已履行了通知义务，根据本案在案证据亦不足以证明上一公司的上述主张，故本院不予采纳。 关于上一公司是否存在逾期办理讼争车位不动产权证的违约行为，本院认为，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，上一公司应当在讼争车位交付并由张世昌、连娜接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由上一公司提供的资料交付连娜。根据一审查明的事实，2018年6月6日上一公司将讼争车位交付连娜，则讼争车位权属登记义务的期限应为2019年6月6日，连娜要求上一公司履行未到期合同义务并承担违约责任，不符合合同约定和法律规定。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”根据讼争车位《商品房买卖合同》约定，连娜应当在签订合同当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，双方当事人于2015年8月19日签订讼争车位《商品房买卖合同》，故上一公司应于2015年10月18日起知道或应当知道连娜构成违约，本案诉讼时效应从2015年10月18日起算。《中华人民共和国民法总则》施行之日，本案诉讼时效期间尚未满两年，根据前述司法解释的规定，本案应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。上一公司于2018年11月7日向一审法院提起本案诉讼，其诉求2015年10月18日至2015年11月6日的违约金已超诉讼时效，本院不予支持；2015年11月7日至2016年5月19日期间的违约金并未超过诉讼时效，一审判决对此认定不符合法律规定，本院予以纠正。依照讼争车位《商品房买卖合同》约定，上一公司逾期交付讼争车位，应每日按已付购房款的0.05%向买受人支付违约金。根据公平原则，本院对讼争车位逾期贷款自逾期之日起每日按贷款总额日千分之一的比例支付违约金，调整为每日按贷款总额日万分之五的比例计付违约金。据此，张世昌、连娜应向上一公司支付逾期贷款违约金7469元（77000元×194天×0.05%）。 上一公司主张合同约定的逾期办证违约金过高、要求调整，作为主张调整的一方，其应就违约金过分高于或低于损失承担举证责任，但上一公司未对此进行举证，其关于应由张世昌、连娜对逾期办证造成的损失进行举证及调整逾期办证违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于一审法院对上一公司的调查取证申请未予准许是否违反法定程序的问题。上一公司申请一审法院调取的是其所主张的因业主违章搭建造成首次登记迟延的相关会议纪要等，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，一审法院对其调查取证申请未予准许，符合法律规定。 上一公司主张由于案涉房屋所在楼栋业主违章搭建导致首次备案登记迟延，属于非因出卖人原因导致未能按约定时间备案的情形，此期间的逾期办证违约金应予以扣除，但上一公司提交的永泰县城建监察大队的通告并非针对张世昌、连娜作出，亦不足以证明系因业主违章搭建导致首次备案登记迟延，应承担举证不能的不利后果，对上一公司该主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省闽清县人民法院（2018）闽0124民初2469号民事判决； 二、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张世昌、连娜支付迟延办理28号楼1002单元房屋产权证书的违约金49881.50元； 三、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向连娜支付迟延交付217车位的违约金57272.50元； 四、连娜于本判决生效之日起十日内向永泰县上一房地产开发有限公司支付逾期贷款违约金7469元； 五、驳回张世昌、连娜的其他诉讼请求； 六、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他反诉请求； 七、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他上诉请求。 二审案件受理费183元，由上诉人永泰县上一房地产开发有限公司负担165元，由被上诉人张世昌、连娜负担18元。 本判决为终审判决。 审判长  张行亮 审判员  唐宇恒 审判员  庄彩虹 二〇一九年五月二十九日 书记员  方 欢