江西省分宜县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0521民初972号 原告：龙海，男，1981年5月28日出生，汉族，住江西省新余市分宜县。 原告（委托诉讼代理人）：黄新柳（系原告龙海之妻），女，1984年11月3日出生，汉族，住江西省新余市分宜县。 委托诉讼代理人：马军，男，住所地江西省南昌市安义县龙津镇人民路，现住江西省新余市分宜县，由分宜县钤东街道办事处天工社区居民委员会推荐。 被告：分宜县城镇房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91360521723914914A），住所地江西省新余市分宜县城塘下路**。 法定代表人：温鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓华，江西至开律师事务所律师。 原告龙海、黄新柳与被告分宜县城镇房地产开发有限公司（以下简称城镇房产开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告龙海、黄新柳及其委托诉讼代理人马军，被告城镇房产开发公司的委托诉讼代理人邓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙海、黄新柳向本院提出诉讼请求：1．判令被告城镇房产开发公司按合同约定向原告履行交房义务；2．判令被告向原告支付2017年1月1日起至2019年4月15日止的逾期交房违约金68,710.17元；3．判令被告向原告支付窗户材质差价2,587元；4．判令被告向原告支付阳台栏杆材质差价2,158.16元。事实和理由：2015年3月17日，原告向被告购买恩达国际小区3号楼x单元xxx室商品房，双方签订了商品房买卖合同。合同约定交房时间为房屋经验收合格于2015年12月31日前。由于被告所开发房产迟迟不能通过竣工验收，未取得备案登记，无法交房而构成违约，被告就此与恩达国际小区业主代表签订了补充协议，并按补充协议向原告支付了2016年12月31日前的逾期交房违约金。至今，被告既未向原告履行交房义务、也未继续履行支付逾期交房违约金的义务。根据商品房买卖合同、补充协议约定，2017年度的逾期交房违约金为18,373.05元（503,371.26元×1/10000/天×365天），2018年度的逾期交房违约金为36,746.1元（503,371.26元×2/10000/天×365天），2019年1月1日起至2019年4月15日止的逾期交房违约金为13,591.02元（503,371.26元×2/10000/天×135天），合计68,710.17元。另外，商品房买卖合同约定窗户安装断桥铝合金中空玻璃，阳台安装铝合金方管栏杆，但被告却违约安装其他材质，根据系列案件中的鉴定意见，二者材质差价分别为130元/平方米、212元/平方米。因此，被告应支付原告窗户材质差价2,587元（130元/平方米×19.9平方米），阳台栏杆材质差价为2,158.16元（212元/平方米×10.18平方米）。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告城镇房产开发公司辩称：1．被告曾多次通知原告办理交房手续，原告也领取了2016年12月31日之前的逾期交房违约金，且涉诉房屋于2017年12月29日通过验收备案，故原、被告之间未办理交房的责任在于原告，被告同意向原告履行交房义务，但不同意继续支付逾期交房违约金。2．原告与被告并没有签订补充协议，被告与其他业主之间的补充协议是在胁迫情形下签订的，不是被告真实意思表示，不产生法律效力。3．房屋窗户、阳台栏杆均系按备案设计图纸施工，材质符合设计要求并验收合格；商品房买卖合同变更窗户、阳台栏杆材质，违反了法律强制性规定，该条款无效。综上，原告的诉讼请求均无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。以下证据，当事人对其真实性无异议：商品房买卖合同、购房税务发票、竣工验收备案表、赣神州司鉴字【2018】第62号司法鉴定意见书、（2016）赣0521民初995号民事判决书、窗户、阳台设计图纸等，本院予以确认并在卷佐证，被告城镇房产开发公司对其中部分证据的合法性、关联性提出的异议不能成立，本院不予采纳。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 1．原告提交的补充协议书（乙方系案外人刘爱英），被告对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，补充协议是在被告未能按期完成涉诉房屋竣工验收的情况下，恩达国际小区部分业主上访表达诉求，政府行政主管部门进行监管并居中磋商而订立，其真实性应予认定。原告系该小区业主，补充协议书载明“所有业主享有同等待遇”，该证据与本案待证事实密切相关，具有关联性。被告主张补充协议系受胁迫签订，但未向人民法院主张变更或者撤销，且无证据证实补充协议系受业主胁迫而签订，因此，本院对补充协议的合法性予以认定。 2．原告提交的关于帝景观澜和恩达国际小区部分业主集体上访有关问题处理情况的紧急汇报、关于恩达国际部分业主上访有关问题处理情况的汇报、分房管罚责改通字［2017］第02、03、04号责令（限期）改正通知书、恩达国际小区业主集体诉求协调方案、恩达国际项目整改工作进度表，被告以该组证据均系复印件而对其真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，上述证据虽系复印件，但与原件核对无异，其真实性、合法性、关联性本院予以认定。该组证据可以证明补充协议条款的协商过程、签订原因、背景、履行等，涉诉房屋因人防和消防设施不完善而未能在商品房买卖合同约定期限完成涉诉房屋的竣工验收，以及恩达国际小区部分业主向政府职能部门上访反映情况，业主与被告在政府职能部门协调、见证下签订补充协议的事实。 3．原告提交的光盘，被告以该视听资料取证方式不合法，对其真实性、合法性均不予认可。本院认为，该视听资料取证方式不违反法律禁止性规定，其合法性应予认定，该视听资料可证实业主上访、补充协议条款拟定和签订过程等事项，同时证明原告等业主上访源于被告违约在先。 4．原告提交的房屋租赁协议、租金收据、契税证，被告以该证据无出租人证言、房屋产权证、水电气缴费凭证等证据佐证，且房屋租赁协议双方落款时间在年份上相差两年，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，被告的质证意见予以采信，理由如下：首先，契税证系复印件其真实性无法认定，出租方未出庭作证，该组证据的真实性无法确认。其次，房屋租赁协议约定以现金方式支付租金并交付押金1,000元、预付水电费500元，但租金开具了收据，而押金、水电费既未开具收据，亦未在租金收据中注明，有悖常理；合同同时约定租赁期水电、煤气、宽带等费用由承租方承担，但原告未提供相关缴费凭证，有违常情。其三，2015年7月25日房屋租赁协议中出租方的落款时间为2017年7月25日，原告对此不能作出合理解释。因此，本院对该组证据的真实性、合法性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月17日，原告龙海、黄新柳与被告城镇房产开发公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于分宜县恩达国际小区的3#楼2单元603室商品房一套，建筑面积146.8平方米，单价3,405.99元/平方米，总房价500,000元。该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供法定的住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照双方约定的标准采取补救措施达到装饰、设备标准。合同附件三装饰、设备标准约定，窗户为断桥铝合金中空玻璃，阳台安装铝合金方管栏杆。该商品房买卖合同有原告签名捺印，被告的委托代理人黄小青签名，被告及其恩达国际项目部均加盖了公章，分宜县房地产管理局（以下简称县房管局）加盖了商品房预售合同备案专用章。2016年4月25日，被告向原告出具了房屋面积实为147.79平方米、单价为3,405.99元/平方米、总房款为503,371.26元的购房税务发票。 因涉诉房屋迟迟未通过竣工验收合格，恩达国际小区部分业主多次到分宜县行政中心上访。期间，县房管局多次组织被告与恩达国际小区部分业主就业主反映强烈的逾期交房和违约金赔付问题进行协商。在2017年6月2日的县房管局协调方案中，明确自购房合同约定交付日期起至达到政府规定的交付条件后实际交付之日计算违约金。此后，在县房管局主持下，被告与部分业主达成补充协议，主要内容如下：1．竣工验收合格交房日期确定为2017年12月31日前，如未能按时交房，2017年12月31日以后即自2018年1月1日起的违约金双倍计算至实际正式交房日前一天；2.2016年12月31日前的逾期交房违约金在2017年9月30日全部现金付清，2017年1月1日起至实际交房日期间的违约金于交房之日全部现金付清（违约金计算按购房合同约定执行）；3．所有业主享受协议条款同等待遇。该协议拟定后进行了张贴公示。自2017年6月8日起，原告等部分业主陆续至被告的恩达国际项目部与被告现场签订补充协议书，其中业主即案外人刘爱英与被告于2017年6月10日签订了补充协议书，被告的委托代理人黄小青在补充协议书签名，并加盖恩达国际项目部公章，县房管局在补充协议书见证单位处加盖公章。此后，被告向原告支付了2016年12月31日前的逾期交房违约金。 另查明，2017年6月6日，县房管局向被告下发分房管罚责改通字［2017］第02号责令（限期）改正通知书，责令被告于2017年12月31日前办理完恩达国际项目建筑工程竣工验收并交房，自该日起至整改到位期间停办商品房合同备案业务。同年8月18日，县房管局向被告的恩达国际项目部下发分房管罚责改通字［2017］第03号责令（限期）改正通知书，责令该项目部加快工程进度，确保2017年9月30日前完成人防和消防设施，于2017年12月31日前完成竣工验收并交房，于2017年8月31日前制定好赔付方案并足额筹集资金确保2017年9月30日前如期赔付业主2016年12月31日前的违约金。2017年8月29日，县房管局向恩达国际项目部下发分房管罚责改通字［2017］第04号责令（限期）改正通知书，责令该项目部履行向业主支付逾期交房违约金义务，于2017年9月10日前将差额违约金存入预售资金监管账户，自该日起监管账户资金不予支取，直至足以支付违约金或完全履行违约金支付义务。2018年1月18日，县房管局向被告下发分房罚告［2018］1号行政处罚事先告知书，以被告开发的恩达国际项目存在将未经验收的房屋交付使用的行为，该局先后三次责令整改，在整改期限内该项目仍未通过人防工程验收和综合验收，根据《城市房地产开发经营管理条例》，拟对被告作出罚款人民币10万元的行政处罚决定。2017年12月26日，恩达国际小区3#楼完成竣工验收，同年12月29日取得竣工验收备案。 又查明，涉诉商品房买卖合同附件三约定阳台应安装铝合金方管栏杆，但实际安装的栏杆材质为铸铁方管栏杆，面积为10.18平方米；窗户应安装断桥铝合金中空玻璃，但实际安装的窗户材质为塑钢中空玻璃，面积为19.9平方米。关于材质价差问题，本院已审结的系列案件中经司法鉴定，实际安装的铸铁方管栏杆其平均市场价（含安装费用）为138元/平方米，合同约定的铝合金方管栏杆其平均市场价（含安装费用）为350元/平方米，两者平均市场价格差为212元/平方米；实际安装的塑钢中空玻璃窗其平均市场价（含安装费用）为355元/平方米，合同约定的断桥铝合金玻璃窗其平均市场价（含安装费用）为485元/平方米，两者平均市场价格差为130元/平方米。原告以此为依据计算其阳台栏杆的材质价差为2,158.16元（212元/平方米×10.18平方米），窗户的材质价差为2,587元（130元/平方米×19.9平方米）。对此，被告未提出异议。 本院认为，涉诉房屋系预售商品房，本案属商品房预售合同纠纷。双方当事人对房屋应办理交付手续无异议，本案的争议焦点为：1．案外人的补充协议对本案双方当事人是否具有法律约束力；2．被告应否继续向原告支付逾期交房违约金，其金额如何确定；3．原告主张窗户、阳台栏杆的材质价差依据是否充分。 一、关于案外人的补充协议对本案双方当事人是否具有法律约束力的问题 《中华人民共和国合同法》第十三条规定当事人订立合同，采取要约、承诺方式；第二十二条规定承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外；第二十五条规定承诺生效时合同成立。被告与部分业主签订的补充协议书载明，协议条款所有业主享受同等待遇，实为被告以书面形式向包括原告在内的涉案房屋所在小区的全体业主发出了要约。原告虽未与被告签订补充协议书，然被告已按补充协议条款约定向原告支付了前期的逾期交房违约金，原告亦领取了该违约金，据此应认定原告以行为作出了承诺。故原告与被告之间已完成要约承诺，成立合同法律关系，即补充协议对原、被告具有法律约束力。 二、关于被告应否继续向原告支付逾期交房违约金，其金额如何确定的问题 本院认为，首先，被告应继续向原告支付2017年1月1日以后的逾期交房违约金。理由如下：涉诉商品房买卖合同约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。因涉诉房屋竣工验收备案日为2017年12月29日，在此之前，被告未向原告履行交房义务，原告亦有权拒绝受领未经验收备案的房屋，被告逾期交房的违约事实客观存在。因被告仅向原告支付了2016年12月31日之前的逾期交房违约金，故还应当根据涉诉商品房买卖合同约定继续向原告支付2017年1月1日以后的逾期交房违约金。其次，违约金金额应按补充协议约定的计算方法确定。理由如下：恩达国际小区的业主在被告逾期交房和房屋未完成竣工验收取得备案登记时的情况下，部分业主以领取房屋钥匙的形式接受了房屋，部分业主拒绝领取钥匙接受房屋，后因房屋迟迟未完成竣工验收取得备案登记而引发双方纠纷，造成业主上访事件。最终在有关部门协调下，被告与部分业主签订了补充协议。补充协议签订的直接原因在于被告作为开发商未能按期完成竣工验收，其签订的目的在于督促被告早日完成人防和消防设施的工程施工，取得相关行政部门的竣工验收，因此，补充协议的实质是业主与被告就涉案房屋通过竣工验收及竣工验收的时间、延期的法律责任等内容达成的一项新的合意，变更了商品房买卖合同关于逾期交房违约金的计算方法，补充协议所约定的交房时间及逾期交房违约金，实际是指被告未能按期通过竣工验收而需支付的违约金，而并非单纯的逾期交房违约金，据此，违约金的截止时间应以涉诉房屋竣工验收备案日确定。综上，被告应继续向原告支付2017年1月1日起至2017年12月29日止的逾期交房违约金18272.38元（503,371.26元×1/10000/天×363天）。 三、关于原告主张窗户材质价差、阳台栏杆材质价差依据是否充分的问题 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉诉房屋窗户、阳台栏杆的实际安装材质与合同约定材质均不一致，被告履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。原告要求被告赔偿材质价差损失，符合法律规定，本院予以支持。因涉诉房屋窗户、阳台栏杆的实际安装材质与合同约定材质和本院已审结的系列案件相同，故原告以该系列案件中关于材质价差的司法鉴定意见作为其材质价差的计算依据合理；又因被告认可的原告测量的窗户、阳台栏杆面积，故原告主张的阳台栏杆价差2,158.16元、窗户材质价差2,587元事实依据充分，本院予以认定。被告关于房屋窗户、阳台栏杆均系按备案设计图纸施工，材质符合设计要求，商品房买卖合同变更窗户、阳台栏杆材质的条款违反法律强制性规定而无效的意见，没有法律依据，本院不予采纳。 综上所述，原告要求被告履行交房义务符合法律规定，本院予以支持。原告关于被告向其支付2017年1月1日起至2017年12月29日止的逾期交房违约金符合法律规定，本院予以支持，超出部分事实依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付阳台栏杆材质价差2,158.16元、窗户材质价差2,587元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十六条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告分宜县城镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按涉诉商品房买卖合同约定的交接条件和方式向原告龙海、黄新柳履行交房义务； 二、被告分宜县城镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龙海、黄新柳支付逾期交房违约金18,272.38元； 三、被告分宜县城镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龙海、黄新柳支付阳台栏杆材质价差2,158.16元、窗户材质价差2,587元，合计4,745.16元； 四、驳回原告龙海、黄新柳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,636元，减半收取计818元，由原告龙海、黄新柳负担630元，被告分宜县城镇房地产开发有限公司负担188元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审判员  张冬根 二〇一九年六月二十日 书记员  张红玉