河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终405号上诉人（原审原告）：吴江伟，男，1986年3月25日出生，汉族，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：程川东，河南银基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：申继锋，男，1976年9月10日出生，汉族，住河南省汤阴县。原审第三人：汤阴县房地产开发有限责任公司，住所地汤阴县城关镇食品工业园工横二路东段。法定代表人：孙富荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵敬丽，女，该公司员工。上诉人吴江伟因与被上诉人申继锋、原审第三人汤阴县房地产开发有限责任公司（以下简称汤房公司）案外人执行异议之诉一案，不服汤阴县人民法院（2018）豫0523民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴江伟上诉请求：1、撤销汤阴县人民法院（2018）豫0523民初2421号民事判决，依法改判支持上诉人的申请或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、该案查封程序错误；2、本案适用法律错误，本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，上诉人属于该条规定的没有过错的善意人，上诉人与汤房公司签订的商品住宅定购协议是双方当事人真实意思表示，符合合同法基本构成要件，应受到法律保护，退一步讲，即使没有签订协议，上诉人已实际交付购房款并合法占有至今，履行了主要义务，双方已经形成事实合同，原审法院认为上诉人与汤房公司签订的商业定购协议无效不当；3、上诉人提出执行异议系物权法规定的法律另有规定的除外情形。申继锋辩称：上诉人上诉请求没有事实根据和法律依据，应当维持。涉案房产查封时，登记在汤房公司名下，仍归汤房公司所有。吴江伟仅凭交款凭证不能证明其实际付款、房产实际交付。即使吴江伟与汤房公存在真实交易，吴江伟也存在过错，不能对涉案房产解封。汤房公司述称：同意上诉人的上诉意见。吴江伟向原审法院提出诉讼请求：1.请求汤阴县人民法院停止对位于汤房普罗圣堡商住小区12号楼1单元17层1702号房产的执行，并解除对该房产的查封；2.确认原告与第三人于2017年1月23日签订的《商品住宅定购协议》合法有效，并确认原告位于汤房普罗圣堡商住小区12号楼1单元17层1702号房产；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告申继锋因与第三人汤房公司存在建设工程施工合同纠纷于2017年3月15日向本院提出诉前财产保全申请，请求查封第三人汤房公司位于汤阴县汤房普罗圣堡商住小区部分房产。法院经审查于2017年3月17日作出（2017）豫0523财保15号民事裁定，依法查封第三人汤房公司位于汤阴县××小区房产××套，其中包括本案所涉12号楼1单元17层1702号房产。原告吴江伟向法院提出执行异议申请，请求依法撤销本院（2017）豫0523财保15号民事裁定中对其房产的查封，法院受理后依法组成合议庭进行了审查，于2018年8月2日作出（2018）豫0523执异100号执行裁定书，驳回案外人吴江伟的异议请求。另查明，原告吴江伟（××）与第三人汤房公司（出卖人）签订《商品住宅定购协议》载明签约时间为2017年1月23日，协议内容约定：一、××于2017年1月23日自愿购买位于汤阴县××路西段，汤房普罗圣堡商住小区12号楼1单元17层1702号房，建筑面积133.03㎡，单价为（人民币）每平方米3149.67元，总金额（人民币）：肆拾壹万玖仟元整，小写：（￥419000）。自愿交意向金419000元。二、付款方式1、一次性付款：出卖人通知签订商品房买卖合同3日内。××将全部房款大写：肆拾壹万玖仟元整，小写：（￥419000），一次性付清。五、签订商品房买卖合同后，本认购单自动作废。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。据此，案外人对执行标的（即涉案房产）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照该规定以及司法实践掌握的标准，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须全部具备，缺一不可。本案讼争房产系房地产开发公司开发的商品房，原告吴江伟与第三人汤房公司虽签订了《商品住宅定购协议》，该协议虽具有合同性质，但综合分析该协议的内容，不符合《商品房销售管理办法》关于书面商品房买卖合同内容的规定，且该协议第五条约定“签订商品房买卖合同后，本认购单自动作废”，关于本案所涉房产的买卖，应认定为未签订合法有效的书面商品房买卖合同。《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生法律效力；未经依法登记，不发生法律效力。本案所涉房产未在房管部门进行预登记、网签、缴纳契税。因此，原告吴江伟购买涉案房产的情形并不具备上述第二十九条所规定的三个条件，本案所涉房产的所有权并未转移给原告吴江伟。因此，原告吴江伟对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原告吴江伟要求确认其与第三人汤房公司签订的《商品住宅定购协议》合法有效不是案外人执行异议之诉案件审理范围，该项诉求应予驳回起诉。综上所述，原告吴江伟要求汤阴县人民法院停止对位于汤阴县普罗圣堡商住小区12号楼1单元17层1702号房产的强制执行，并解除对该房产的查封的诉讼请求，确认其与第三人汤房公司于2017年1月23日签订的《商品住宅定购协议》合法有效，涉案房产归其所有，不符合法律规定，法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决:驳回原告吴江伟的诉讼请求。案件受理费200元，由原告吴江伟负担。本院经审理查明，汤房公司于2013年5月取得涉案房产建设用地使用权，于2014年5月29日取得涉案住宅商品房预售许可证，2015年4月22日取得涉案商铺的商品房预售许可证，彼时已经具备签订正式的商品房买卖合同并办理备案手续的条件。涉案小区物业服务公司为汤阴县汤房物业服务有限公司，其股东为汤房公司。另查明，人民法院查封之前涉案房产为毛坯房。其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为上诉人对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，需审查上诉人是否具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定第二十八条、二十九条规定的条件。关于在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。也即，认购书被认定为商品房买卖合同时需要符合两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已经按照约定收受购房款。首先，根据汤房公司取得商品房预售许可证的时间可知，汤房公司在2014年5月29日已经具备签订正式商品房买卖合同并办理备案的条件，本案当事人未签订商品房买卖合同，只签订定购协议书，且从定购协议内容看，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。另外，定购协议第三条载明：如出卖人不能给××签订商品房买卖合同，本认购单自动作废，第五条载明：签订商品房买卖合同后，本认购单自动作废。从以上内容可以看出，双方对定购协议不同于商品房买卖合同是明知的，在签订定购协议后很长一段时间内，不签订商品房买卖合同不符合常理。其次，关于汤房公司是否按照约定收受购房款，上诉人主张以工程结算作价缴纳购房款，并提供2013年5月23日、2014年8月19日与汤房公司签订的建设工程合同，上诉人提供的2017年5月15日、2017年12月5日的工程竣工结算审查书日期均在双方签订的定购协议之后，据此，上诉人主张其以工程款结算折价购房款不能成立。上诉人与汤房公司签订的定购协议不能被认定为商品房买卖合同，即双方在人民法院查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同。关于上诉人在人民法院在查封之前是否合法占有涉案房产。上诉人主张其已合法占有涉案房产，提供与物业服务公司签订的物业服务协议及物业服务公司向其出具的收款收据外，未提供其他证据予以印证，且汤阴县汤房物业服务有限公司股东为汤房公司，且涉案房产为毛坯房，不能认定上诉人在人民法院在查封之前已合法占有涉案房产。综上，上诉人要求停止对涉案房产的执行，解除查封，无事实及法律依据，不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7585元，由上诉人吴江伟负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  毛晓燕二〇一九年六月二十七日书记员  牛利冉