湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初2110号原告：陈玉，女，1984年9月6日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。原告：罗忠胜，男，1981年12月1日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。两原告共同的委托诉讼代理人：徐珍，湖南风云律师事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：杨菊红，湖南风云律师事务所律师。被告：张家界天门广场置业有限公司，统一社会信用代码914308005635130107。住所地：湖南省张家界市永定区永定大道市人大院内（佳瑞宾馆**）。法定代表人：叶水木，执行董事。委托诉讼代理人：叶林光，江西三清律师事务所律师。原告陈玉、罗忠胜与被告张家界天门广场置业有限公司（以下简称天门置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉、罗忠胜及其委托诉讼代理人徐珍、杨菊红，被告天门置业公司的委托诉讼代理人叶林光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉、罗忠胜向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告退还原告购房款148940元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告陈玉、罗忠胜与被告天门置业公司于2018年8月13日签订了《天门中央广场首批VIP优惠购买商铺协议书》，约定原告在签订协议之日缴纳人民币拾万元，以获取参与天门中央广场（首批商铺）VIP优惠的活动资格，享受被告提供的开盘当日拾万元的购铺优惠，并约定认筹每平方米优惠1000元。然而在签订正式的商品房预售合同之时，被告对于拾万元的购铺优惠以及每平方米1000元的优惠不予认可，故原告并未享受到以上优惠，多交购房款148940元。原告就多交的购房款多次要求被告退还，被告均不予理睬。为维护原告的合法权益诉至本院，请法院依法判决。被告天门置业公司辩称，关于原告所提出的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求；原告起诉中陈述的关于双方于2018年8月13日签订了天门中央首批VIP优惠购买商铺活动，这一部分事实没有异议；在该VIP协议书签订后，原被告双方于2018年10月20日签订了天门中央广场商铺认购协议，根据该订购协议第三条的约定，原告享受了三重优惠，也就是原告所主张的拾万元的优惠还有每平方米优惠1000元，并还有一个折扣，由总价1547127元优惠至1388740元；根据订购协议第二条约定，原告订购的是中央广场1栋1层1S25号，第六条约定乙方中途毁约或未在本协议约定期限内与甲方签订张家界市商品房预售合同的，甲方无需通知乙方即有权解除本协议，将该商铺另行出售，乙方所交定金退回；该协议第五条约定，乙方签订本协议后应于2018年10月27日前携带本协议书等，按照本协议第三条付款方式签署张家界市商品房预售合同，否则逾期甲方无需通知乙方，有权将该商铺另行出售，不退回定金；根据该商铺认购协议的上述约定，原告最终没有就该认购协议的商铺按照约定与被告签订商品房预售合同属于原告违约，原告向被告提出的诉讼请求没有事实依据，所以请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，对本案事实确认如下：2018年8月13日，被告天门置业公司（甲方）与原告陈玉（乙方）签订《天门中央广场首批VIP优惠购买商铺协议书》，约定：甲方开发的“天门中央广场”首批商业街独立商铺已进入发售阶段，为取得VIP优惠购铺权，甲乙双方通过平等自愿协商一致，就认筹事宜达成如下协议：一、乙方自愿交纳人民币拾万元并签署本协议，以获得参与天门中央广场（首批商铺）“VIP优惠”的活动资格，并享受甲方提供的开盘当日拾万元的购铺优惠；二、乙方持本协议参与“开盘”活动，一份协议只能购买一个商铺，不得重复使用，仅限天门中央广场（首批商铺）“开盘”活动期间有效；……四、乙方在甲方举办的“首批商铺开盘”活动期间（自开盘之日起七日内）未能成功购买或者放弃购买的，则本协议书有关优惠购买商铺的约定全部失效；……七、本协议书为乙方享受甲方提供的“VIP优惠”活动资格、以及购买天门中央（首批商铺）开盘活动时享受本协议所载之优惠金额的唯一证明，但不能确定签订了本协议的客户能够选到或购买到自己心仪的商铺，如在天门置业公司通知认购时未选到自己心仪的商铺或放弃购买商铺的，由乙方凭有效证明（认筹金收据、《VIP优惠购铺协议书》、客户身份证原件）在开盘7天之后的10天内前往天门中央广场营销中心办理退还诚意金（不计息）手续。同日，原告陈玉向被告天门置业公司转账100000元，被告天门置业公司向原告陈玉出具收据一份。2018年10月20日，被告天门置业公司（甲方）与陈宏艳（代陈玉签订，乙方）签订《天门中央广场商铺认购协议》，约定：一、天门中央广场项目位于张家界市普光禅寺东侧；二、乙方自愿认购天门中央广场1栋1层1S25号商铺，建筑面积30.19平方米（含公共分摊面积）（本认购书所述面积为政府相关职能部门预测面积，实际面积以不动产登记证为准）；三、该商品房原总价为人民币壹佰伍拾肆万柒仟壹佰贰拾柒元整（￥1547127元），折后房款总额为人民币壹佰叁拾捌万捌仟柒佰肆拾元整（￥1388740元），优惠方式为总价减10万元（认筹优惠每平方米优惠1000元，按揭0.99折，七天签约99折），折后单价为46000元/平方米；四、乙方在签订本认购协议书当日向甲方交纳购房定金100000元，大写拾万元，乙方签订商品房买卖合同按照按揭付款方式付款给甲方；五、乙方签订本协议后，应于2018年10月27日前，携带本协议、定金收据、除定金外的全部购商铺款或首期购商铺款、身份证明文件原件及复印件（公司购买须出具已参检的公司营业执照、组织机构代码正本及其副本复印件）按照本协议第三条约定的付款方式与甲方签署《张家界商品房预售合同》，同时提交所需办理按揭手续的资料并办妥银行按揭贷款手续，否则逾期甲方无须另行通知乙方，有权将该商铺另行出售且定金不予退还；六、乙方在本协议约定的期限内与甲方签订《张家界商品房预售合同》的，已交纳的定金自动转作商铺房款，乙方中途毁约或未在本协议约定的期限内与甲方签订《张家界商品房预售合同》的，甲方无需通知乙方即有权解除本协议，将该商铺另行出售，乙方所交定金不予退还，如甲方在本协议约定的期限内未经乙方同意，将其认购的房屋另行销售给他人，则甲方构成违约，应向乙方双倍返还定金，本协议解除。2018年12月28日，被告天门置业公司与原告陈玉、罗忠胜签订《张家界市商品房预售合同》，原告陈玉、罗忠胜购买被告天门置业公司开发的位于张家界市永定区解放北路天门中央广场项目中的第1幢1层1S25号商铺，总价为1374853元（折后单价为46000元/平方米，在总价上减10万元，认筹每平方米优惠1000元，七天签约99%折扣）。同日，原告陈玉、罗忠胜向被告天门置业公司支付购买商铺首付款784853元，剩余房款按揭。2018年12月29日，被告天门置业公司与原告陈玉、罗忠胜另行签订《张家界市商品房预售合同》（合同编号为201800011S14），将商铺1S25号在不动产中心的网签注销，另行对商铺1S14号登记网签。同日，原告陈玉、罗忠胜向被告天门置业公司补交购铺首付款60313元。《张家界市商品房预售合同》（合同编号为201800011S14）约定的购铺单价为每平方米31164元，该单价在签约时被告天门置业公司告知原告陈玉、罗忠胜为最低优惠价，购房总金额为1525166元，没有按照《天门中央广场首批VIP优惠购买商铺协议书》、《天门中央广场商铺认购协议》约定的优惠进行优惠。原告陈玉、罗忠胜于2019年5月在被告天门置业公司售楼部拍摄的1号栋商业价格表中，1栋1层1S14号商铺的单价为31800元/平方米，总价为1556292元；1栋1层1S25号商铺的单价为41800元/平方米，总价为1261942元。上述事实，有当事人陈述、天门中央广场首批VIP优惠购买商铺协议书、中国工商银行付款单、收据、天门中央广场商铺认购协议、1号栋商业价格表、张家界市商品房预售合同、商品房期现房及预售资金监管系统照片、银联POS签购单、湖南增值税普通发票等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告陈玉、罗忠胜与被告天门置业公司在签订《张家界市商品房预售合同》（合同编号为201800011S14）时具有相应的民事行为能力，且内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，该《张家界市商品房预售合同》（合同编号为201800011S14）合法成立有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。同时，从《天门中央广场首批VIP优惠购买商铺协议书》和《天门中央广场商铺认购协议》内容可以看出，相应的优惠政策限于天门中央广场（首批商铺）“开盘”活动期间有效，在“首批商铺开盘”活动期间未能成功购买或者放弃购买的，则协议书有关优惠购买商铺的约定全部失效，且《天门中央广场商铺认购协议》约定的1S25号商铺折后价为46000元/平方米，原告向本院提交的1号栋商业价格表显示1S25号商铺的价格为41800元/平方米，与被告在庭审中所讲的在2019年前后对商铺的价格进行了调低相符合，原告没有向本院提交证据证实其于2019年5月得知的价格与天门中央广场（首批商铺）“开盘”活动期间的价格相同，也没有证据证实购买从购买1S25号商铺变更为购买1S14商铺系被告天门置业公司单方面的原因，原告陈玉、罗忠胜与被告天门置业公司以合同签订时的最优惠价格达成一致并签订《张家界市商品房预售合同》（合同编号为201800011S14），现原告陈玉、罗忠胜要求被告天门置业公司退还购房款148940元，属于对合同内容的变更，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈玉、罗忠胜的诉讼请求。案件受理费3278元，适用简易程序审理减半收取计1639元，由原告陈玉、罗忠胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员  刘江蓉二〇一九年六月二十八日法官助理田丽萍代理书记员  张 沂附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国合同法》第七条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。