吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0284民初1578号原告（案外人）:黄凤芹，女，1953年11月20日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：张秀英，磐石市经济开发区法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：曹平，男，1960年4月10日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：黄平，女，1963年4月6日生，汉族，无职业，住磐石市。被告：磐石市鼎丰房屋开发有限公司（原磐石市鑫宇房屋开发有限公司），住所地：磐石市福安路龙泰小区**门市。法定代表人：张铁君，经理。委托诉讼代理人：张世华，男，1960年1月10日生，汉族，该公司副经理，住磐石市。被告（被执行人）：曹凤和，男，1958年6月28日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：梁宏，吉林省企业法律顾问工作联络处法律顾问。原告黄凤芹诉被告曹平、磐石市鼎丰房屋开发有限公司、曹凤和案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄凤芹的委托诉讼代理人张秀英，被告曹平的委托诉讼代理人黄平，被告磐石市鼎丰房屋开发有限公司的委托诉讼代理人张世华，被告曹凤和的委托诉讼代理人梁宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄凤芹向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与磐石市鑫宇房屋开发有限公司（现更名为磐石市鼎丰房屋开发有限公司）签订的《商品房预售合同》合法有效；2、停止对磐石市世纪花园小区6号楼2单元302室房屋的执行；3、由被告曹平承担诉讼费。事实和理由：2005年4月23日，原告与被告曹凤和（世纪花园小区实际开发商）靠挂的磐石市鑫宇房屋开发有限公司（现磐石市鼎丰房屋开发有限公司）签订了商品房预售合同。原告以当时市场价全款5.9万元购买了世纪花园小区6号楼2单元302室。实际开发商曹凤和承诺在2005年10月30日前交付使用，并表示面积可能有变动，按实际交付面积互找差价。由于开发商曹凤和的原因，该购买的房屋持续到2008年仍未交付，原告在2008年起诉到人民法院，经法院审理，曹凤和到庭，并保证在2009年8月前交付房屋。人民法院同时下达了（2008）磐民一初字第1005号民事调解书。该调解书生效后，被告曹凤和到期仍未履行调解书约定的交付义务，原告向人民法院申请强制执行，经法院执行曹凤和交付了原告购买的房屋。原告装修后入住至今已达11年之久。原告与被告曹凤和及其靠挂的磐石鑫宇公司签订的预售合同是2005年4月23日，而被告曹平与曹凤和的民间借贷是发生在2006年1月，法院执行局在执行曹平与曹凤和民间借贷案件查封该房屋的时间是2006年4月10日。买卖合同签订的时间在查封之前，因该房屋一直被查封，故原告无法办理产权登记。原告于2019年4月日向磐石法院提出执行异议申请，请求解除对原告房屋的查封行为，但磐石法院于2019年5月8日作出（2019）吉0284执异30号裁定书，驳回原告的异议。原告认为，磐石法院执行曹平与曹凤和的民间借贷案件不应侵害原告的合法财产，况且被执行人曹凤和尚有其他资产可执行。故提起诉讼，请求法院依法保护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告曹平辩称，我对原告的诉请有异议，不同意原告的诉讼请求。2005年原告与鑫宇公司签订的买卖合同是无效的，法院查封在先，不应该停止执行。曹凤和与我民间借贷纠纷案件我是2006年起诉的，2006年4月11日法院查封的是三个地号，此时该楼房还没有盖。2007年2月7日磐石法院查封了世纪花园5、6、7单元整个住宅楼，曹凤和没有售楼许可证，出售房屋是无效的。磐石市鼎丰房屋开发有限公司（以下简称鼎丰公司）辩称，曹凤和于2003年开春靠挂原鑫宇开发公司开发世纪花园建设工程项目。曹凤和后来开发不下去了，他当时在发票上盖了不少章，从2005年1月份我公司与曹凤和解除了开发合同，曹凤和后来靠挂了黑河公司，后来的事情我们都不知道了，具体他把房子卖给谁了我们不知道，我公司没有参与售楼，曹凤和与曹平之间的借贷关系我们也不清楚，法院查封执行也没有通知我们，对原告的诉讼不发表意见，因为不清楚中间是怎么回事。曹凤和辩称，1、原告所述与事实相符。被告曹凤和认为，原告黄凤芹与被告曹凤和于2005年4月23日签订的商品房预售合同真实、合法、有效。该合同约定原告以5.9万元的价格购买磐石市××园，被告曹凤和承诺于2005年10月30日前将该房屋交给原告，后由于被告曹凤和未能按期交付该房屋，原告诉至法院。进入执行程序后，被告曹凤和将合同约定的房屋交给原告。现原告已实际占有使用该房屋11年之久，亦是房屋实际所有权人。2、被告曹凤和与被告曹平民间借贷关系属于另一法律关系，原告黄凤芹与被告曹凤和商品房预售合同与其民间借贷案件没有关联性，属于另案处理范围。综上，被告曹凤和对原告的诉讼请求没有意见，同意原告的诉讼请求。经审理查明，磐石市鑫宇房屋开发有限公司（以下简称鑫宇公司）于2010年1月22日变更为磐石市鼎丰房屋开发有限公司。2003年初，被告曹凤和靠挂鑫宇公司开发磐石市世纪花园建设工程项目。2005年4月23日原告黄凤芹与鑫宇公司签订《商品房预售合同》，约定原告以59，625.00元的价格购买鑫宇公司开发的××园东门，建筑面积66.25平方米，2005年12月30日竣工，2006年12月末办理房照。合同签订后，被告鼎丰公司（鑫宇公司）全额收到了原告交纳的购房款。2006年1月，被告曹平因与曹凤和民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼。本院经审理于2006年1月26日作出（2006）磐民二初字第1号民事判决，该判决生效后曹平申请执行。本院于2006年4月11日作出了（2006）磐执字第25号民事裁定书，并向磐石市土地管理局下发《协助执行通知书》，查封“磐石市鑫宇房屋开发公司开发的世纪花园小区6、7、8号建设用地。”2007年2月7日本院依据曹平的××园、6、7单元住宅楼门市房200平方米。因被告曹凤和逾期未向原告交付所购房屋，原告黄凤芹于2008年9月2日向被告曹凤和提起商品房预售合同纠纷之诉讼。本院于2008年10月8日作出（2008）磐民一初字第1005号《民事调解书》，内容为“被告曹凤和于2009年8月15日前交付原告黄凤芹购买坐落于磐石市××园右手门，面积为66.25平方米（以实际面积为准）住宅楼。”2009年7月9日本院依据被告曹平的申请下发（2006）磐民执字第240号执行裁定书及公告，再次查封被告曹凤和开发建设的世纪花园小区门市房及包括原告黄凤芹购买的房屋在内的6单元、7单元多个住宅楼房。因曹凤和逾期未履行本院于2008年10月8日作出（2008）磐民一初字第1005号《民事调解书》确定的交付房屋的义务，原告黄凤芹申请本院强制执行，本院于2009年10月26日作出（2009）磐执字第424号《执行通知书》，内容为“曹凤和：将磐石市世纪花园6号楼东数2单元3楼右手门。面积66.25平方米（以实际面积为准）住宅楼交付申请执行人黄凤芹。”原告依据此《执行通知书》占有该房屋，并装修后入住至今。因该房屋现仍处于本院查封状态，原告无法办理产权登记，并于2019年4月日向本院提出执行异议申请，请求解除对原告房屋的查封行为，本院经审查后于2019年5月8日作出（2019）吉0284执异30号裁定书，驳回原告的异议申请。原告认为本院的执行行为侵害了其合法的财产所有权，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，本院2009年7月9日作出（2006）磐执字第240号民事裁定书仍在执行中。上记事实，有原被告陈述，《商品房预售合同》、《购房收据》、《水电费、取暖费收据》、《民事调解书》、《执行通知书》、《民事裁定书》、《企业变更信息表》、《法院公告》、《民事判决书》、《借款协议书》、《承诺书》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》等证据记录在卷，予以佐证。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的物的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利，并非所有的实体权利。本案通过庭审查明的事实结合相关法律及司法解释综合评判如下：（一）、关于原告与被告鑫宇公司（现鼎丰公司）签订的商品房预售合同的效力问题。1、从时间上看，2003年初，被告曹凤和靠挂鑫宇公司开发磐石市世纪花园小区建设工程项目，并于2005年开始进行商品房预售，原告与鑫宇公司签订合同的时间是2005年4月23日，并全额交付了所购楼房的价款；而本院依据被告曹平的申请第一次查封世纪花园建设用地的时间是2006年4月11日，即双方签订商品房预售合同在先，法院查封在后。2、从效力上看，本案原告与鑫宇公司签定合同时约定原告购买的房屋于“2005年12月30日竣工，2006年12月末办理房照。”原告因被告曹凤和逾期未向原告交付所购房屋，原告黄凤芹于2008年9月2日向被告曹凤和提起商品房预售合同纠纷之诉讼。本院于2008年10月8日作出（2008）磐民一初字第1005号《民事调解书》，确定“被告曹凤和于2009年8月15日前交付原告黄凤芹购买坐落于磐石市××园右手门，面积为66.25平方米（以实际面积为准）住宅楼。”逾期，被告曹凤和仍未履行交付义务，原告申请本院强制执行。本院于2009年10月26日作出（2009）磐执字第424号《执行通知书》，内容为“曹凤和：将磐石市世纪花园6号楼东数2单元3楼右手门。面积66.25平方米（以实际面积为准）住宅楼交付申请执行人黄凤芹。”原告依据此《执行通知书》占有该房屋，并装修后入住至今。本院于2008年10月8日作出（2008）磐民一初字第1005号《民事调解书》，已经确认了原告与曹凤和靠挂的鑫宇公司签订的《商品房预售合同》的合法性及有效性，原告又基于本院于2009年10月26日作出（2009）磐执字第424号《执行通知书》，合法占有使用该房屋。本院作出（2008）磐民一初字第1005号《民事调解书》是具有法律效力的司法文书，亦可以证明买卖合同的真实性及有效性；3、从售楼许可证看，商品房预售协议是否有效应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定予以确认，不应以出卖人取得商品房预售许可证明为生效要件。虽然《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用，但该项规定只是行政管理部门对房地产开发企业销售行为的一种管理措施，并非认定合同效力的强制性规定，即出卖人在未取得商品房预售许可证明的情况下就对外签订商品房预售协议书，是否违反行政管理规定，不是民事案件的处理范围。综上，本院认为原告黄凤芹与被告鑫宇公司签订的世纪花园小区商品房预售合同合法有效。（二）、关于能否阻却执行问题。执行异议之诉是指法院的强制执行机关在进行强制执行行为时，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，案外人或申请执行人请求法院对该实体权利或申请执行人的权利进行比较，确定哪一方的权利更应该获得保护，从而阻止或促使人民法院对特定执行标的进行强制执行的一种民事诉讼。本案原告依据本院的执行行为合法取得购买的房屋，并于2009年10月装修后居住至今，已经合法占有使用达10年之久，且其名下无其它用于居住的房屋。案外人提出实体异议所依据的基础权利是其实体权利受到侵害。这种实体权利不是一般性质的权利，而是具有能够产生排除执行的效力。如所有权、抵押权、用益物权等，也可能是无过错买受人的物权期待权。物权期待权的保护，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同主要义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权（产权登记），但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。本案原告虽然因法院的查封而未能办理产权初始登记，但其享有物权期待权。综上，依据“物权优于债权、生存利益优先”的审判原则，原告的诉讼请求，符合阻却执行的构成要件，本院依法予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、黄凤芹与磐石市鑫宇房屋开发有限公司（现磐石市鼎丰房屋开发有限公司）签订的《商品房预售合同》合法有效；二、不得对磐石市世纪花园小区6号楼2单元302室房屋进行执行。案件受理费2,700.00元，由被告曹凤和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 高 智人民陪审员 张 龙人民陪审员 刘长生二〇一九年六月二十四日书 记 员 孙 薇