安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1102民初2128号 原告：冯锐，男，1986年12月1日出生，汉族。 委托诉讼代理人：冯家林，1956年10月10日出生，汉族，系冯锐的叔父。 被告：卞家明，男，1983年2月1日出生，汉族。 委托诉讼代理人：马小，安徽江安律师事务所律师。 原告冯锐与被告卞家明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月28日公开开庭进行了审理，原告冯锐的委托诉讼代理人冯家林、被告卞家明的委托诉讼代理人马小到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯锐向本院提出诉讼请求：判令卞家明支付违约金45000元；赔偿房屋租金损失50830元；支付水费311.51元、电费4005.55元、物业费500元计4817.06，以上合计100647.06元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年2月10日，卞家明与冯锐的委托代理人冯家林签订“房屋租赁合同”一份，房屋位于滁州市广场家园小区1栋106室，租赁期限从2018年2月10日-2020年2月9日，年租金18万元，资金支付方式按半年一次预付资金，合同还约定了违约责任、违约金数额及免责条件。合同签订后，冯锐向卞家明交付房屋，供卞家明经营美容美发店。2019年1月中旬，卞家明突然关门歇业，由于卞家明无故违约，使冯锐无法实现合同目的，以致给冯锐造成极大经济损失。请求判如所请。 卞家明辩称：租金已经支付至2019年2月10日，从冯锐举证看，房屋实际空房天数45天，双方对涉案的租赁合同是协商结束，故卞家明不存在违约一说，无需支付违约金及赔偿损失。如果法院认定卞家明存在违约，卞家明认为违约金约定过高，应以实际损失为限，请求法院予以调整。冯锐将前后房屋租金差价计算至本案损失中有误，这是冯锐和第三人就房屋价格进行单方协商的结果，卞家明并没有参与。损失与违约金不能同时主张。另卞家明所有的开理发店的设施，空调（小空调5台、1台一拖二的空调）、冰箱一台、净水器一台、电脑一台、美发椅13把、小凳子10把、洗头床3张、泡澡桶2个、美容床2张，被冯锐侵占或处理，其要求冯锐予以返还或赔偿损失，相关财产损失约在10万元左右，如法院认定卞家明违约可直接抵扣,另有1万元押金在冯锐处，要求退还或抵扣。 冯锐为支持其诉讼请求提供以下证据： 证据一、冯锐的身份证复印件，证明冯锐的主体资格适格； 证据二、冯锐的房屋房产证复印件，证明冯锐自有房屋； 证据三、卞家明房屋租赁合同一份，证明双方约定房屋月租金1.5万元； 证据四、新房客郭亚飞房屋租赁合同一份，证明现房屋月租金12917元； 证据五、卞家明歇业启事一份，证明卞家明突然违约终止合同； 证据六、冯锐要求协商解决房屋租赁启事一份，证明冯锐对卞家明突然违约终止合同的后果的告知； 证据七、卞家明拖欠的水电、物业费用票据，证明拖欠水电物业费用数额； 证据八、冯锐的经济损失费用清单，证明卞家明给冯锐造成的各项损失数额。 经质证，卞家明对证据一、二、三“三性”及证明目的均无异议。对证据四真实性及证明目的均有异议，但认为该证据能够证明冯锐在2019年4月5日已将房屋出租给他人，房屋空房的时间最多为45天。对证据五、六、七的“三性”及证明目的均不认可。证据八不可以作为证据出示，是冯锐自己列的清单。 卞家明为支持其辩称提供以下证据 证据一、押金收条原件一份，证明卞家明交给冯锐1万元押金，要求退还或抵扣。 经质证，冯锐对证据一真实性无异议，不同意退还。 经审查，本院认为，冯锐提交的证据一、二、三、四、五、六、七及卞家明所举证据一均具有客观真实性、合法性，并与本案具有关联性，其证明效力本院予以确认，冯锐提交的“证据八”其“三性”及证明目的均不予认定。 根据当事人的陈述及上述认定的有效证据，本院查明事实如下： 位于滁州市广场家园小区1栋06室房屋属于冯锐所有。冯家林是冯锐的叔父。2018年2月10日，冯家林代表冯锐与卞家明签订了“房屋租赁合同”一份，双方主要约定：“租赁房屋位置滁州市广场家园小区1栋106室（房产证为**室），租赁期限从2018年2月10日-2020年2月9日，年租金18万元，资金支付方式按半年一次预付，乙方（卞家明）应提前一个月支付下半年房租，房屋租赁押金1万元，押金在退房时，经验收房屋租赁物完好无损或无合同违约情形下由收取方一次性退还，双方对合同的解除及违约责任进行了约定，违约金按照乙方（卞家明）3个月的房租计算”。合同签订后，冯锐向卞家明交付房屋，供卞家明经营美容美发店。2019年1月18日，卞家明关门歇业，并在门前张贴告示，主要内容有：因房租高付不起导致经营不下去，所有会员到御天下一店正常消费。2019年1月23日，冯锐的叔叔冯家林将出租房门撬开，在出租房门前也张贴一份告示，主要内容有：“你租的房屋至今已欠电费4000余元，水费400余元，根据双方所签合同，你存在违约，甲方（冯锐）有权任意处置室内一切物品并不承担任何经济赔偿，希望你在5日内来处理此事，否则后果自负”。之后双方没有接触，后出租方自行处置了出租房内的财产，于2019年4月5日将上述房屋又出租给第三人，年租金为156000元。 另查，卞家明已交1年房租18万元，即自2018年2月10日-2019年2月9日，之后的房租没有交纳。冯锐收取卞家明押金1万元。2019年2月13日、2月25日，冯锐对上述出租房分别交纳了水费311.51元、电费4005.55元，卞家明对冯锐主张交纳的水电费有异议，但在本院指定的期限内并未补充证据。卞家明对冯锐主张的卞家明在经营期间所欠物业费500元无异议，2019年3月28日冯锐交纳了出租房物业费500元。卞家明对其答辩中主张的损失财产，要求冯锐予以返还或赔偿损失及要求退还或抵扣押金1万元的请求没有提出反诉。 本院认为：本案争议焦点：冯锐主张的违约金、房租损失、水电费、物业费本院是否予以支持？ 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案按双方合同约定（租期从2018年2月10日-2020年2月9日），房租支付方式按半年一次提前预付，卞家明在租赁合同没有解除的情况下，对第二年租期的上半年房租没有在租赁合同约定的期限内支付，卞家明存在违约，但出租方冯锐在承租方卞家明的合法承租期内自行将房门打开并实际控制了出租房，双方的租赁合同于2019年1月23日已实际解除，至2019年1月23日，卞家明虽存在违约情形，但并没有给出租方造成实际损失，冯锐从第一年的租赁合同期满时（2019年2月10日）起至2019年4月5日将房屋又出租给第三人，期间的空房期是由其自身原因造成，因此，对冯锐主张的违约金及房租损失，本院依法不予支持。另，卞家明应当结清租赁期间的相关水电及物业管理费用，冯锐代为交纳的水费311.51元、电费4005.55元、物业费500元共计4817.06元，卞家明应当支付。对卞家明的其他请求，本案不予一并处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下 一、被告卞家明于判决生效后十日内一次性支付原告冯锐水电、物业费共计4817.06元； 二、驳回原告冯锐的其他诉讼请求。 如果被告卞家明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2310元，减半收取1155元，由原告冯锐负担1110元，由被告卞家明负担45元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  谢军 二〇一九年六月二十五日 代理书记员  张璐 附与本案相关的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。