贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终965号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郝彤蔚，女，1966年10月20日出生，汉族，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑维竟，男，1988年5月12日出生，汉族，住贵州省兴义市。 上诉人郝彤蔚与被上诉人郑维竟租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初5902号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 郝彤蔚上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判被上诉人承担违约责任并承担一审反诉费和二审上诉费；2.请求判定被上诉人付清上诉人的水电费和其他费用。事实和理由：一、原审判决认定事实违反了上诉人的真实意愿和客观事实。郑维竟向郝彤蔚提出提前终止租赁合同时，郝彤蔚明确告诉郑维竟一切按双方签订的房屋租赁合同办，郝彤蔚在无奈下按郑维竟的要求结算房租至2018年6月20日止，是让郑维竟按租赁合同承担违约保证金的前提下进行的，否则，郝彤蔚不可能在房屋租金下滑的市场环境下同意承租方提前一年半终止租赁合同，使房屋空置。二、原审判决认定郝彤蔚向法庭提出郑维竟擅自拆除装修、损坏租赁房屋的证据不足错误。郝彤蔚不但向原审法院提供了郑维竟损坏装修，拆除钢化玻璃门、电线等图片，郑维竟也多次承认自己拆除了钢化玻璃门、防盗门、电线等，郑维竟还承认自己损坏的装修，他愿意修复等事实，进一步证明郑维竟违反了租赁合同“房屋期满后，承租方必须将房屋装修完好无损地交给出租方”的约定。综上，郑维竟存在违约，恳请二审法院查清事实后依法改判。 郑维竟答辩称，首先，双方签订的租赁合同合法有效，双方当事人协商一致，可以解除合同。上诉人与被上诉人协商合同至2018年6月29日终止，是双方的真实意思表示，双方还实际进行了结算，应按照约定履行各自的义务。其次，一审判决上诉人退还的数额适当。上诉人应当退还的保证金是30000元，扣除上诉人为被上诉人垫付的水电费11748.15元，扣除垃圾处理费3000元，扣除一审法院认为“延期交房”期间的租金3600元，上诉人应退还被上诉人的金额为11651.85元。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。 郑维竟向一审法院起诉请求：1.判决郝彤蔚退还租房保证金3万元；2.案件受理费由郝彤蔚承担。 郝彤蔚向一审法院反诉请求：1.判令郑维竟支付尚欠的水电费、垃圾处理费，合计17060.1元；2.判令郑维竟支付2018年6月20日至2018年7月3日的租金3600元；3.诉讼费用由郑维竟承担。 一审法院认定事实：2015年7月11日，郑维竟向郝彤蔚承租兴义市瑞金南路24号房屋A栋第四层、B栋第四层，用于开办晨钟教育机构，双方为此签订《租赁合同》，约定：“A栋第四层租金16800元/年，租期从2015年8月7日至2020年8月6日止；B栋第四层租金29000元/年，租期从2015年7月11日至2020年7月10日止。承租人需于2015年10月1日向出租人支付租房保证金10000元，承租人违约的，出租人不退还所交保证金。”其后，郑维竟又向郝彤蔚增租A栋第三层房屋，双方于2015年9月10日签订《租赁合同》，约定：“郝彤蔚将A栋第三层至第四层、B栋第四层房屋出租给郑维竟。A栋第四层租金16800元/年，第三层租金19000元/年，租期从2015年9月11日至2017年9月10日止；B栋第四层租金29000元/年，租期从2015年7月11日至2018年7月10日止。租金按年付清，第二年起，租金按年递增10%。承租人需于2015年11月1日前付清出租人15000元租房保证金，承租人违约的，出租人不予退还承租人所交房租保证金。”2016年3月23日，郑维竟向郝彤蔚增租B栋第二层至第三层房屋，双方再次签订《租赁合同》，合同约定：“B栋第二层至第四层租金85000元/年，第二年租金递增5%，连续递增三年止。租赁期限从2016年4月1日至2020年3月30日止。水电费按实际用量收取，水费5元/吨，电费1元/度，垃圾处理费每层50元/月。承租人再付15000元保证金，如承租人违约的，承租人付30000元违约金。”前述合同签订后，郑维竟共计支付郝彤蔚30000元保证金，并各自按约履行合同。2017年9月10日，郑维竟与郝彤蔚协商案涉租赁合同至2018年6月20日终止。当天，双方还对租赁房屋的租金及水电费等进行结算，郝彤蔚向郑维竟出具《收据》一份，载明：“今收到晨钟教育2017年9月11日至2018年6月20日A栋四楼房租15302元；A栋三楼2018年2月10日至2018年6月20日房租7547元；B栋2017年10月1日至2018年6月20日房租79629元；B栋6月1日至9月1日电费：958+958+775=2692×0.8=2152.8元，A栋电费1680元×0.8元=1344元；A栋三楼、四楼电耗20×2×3=120元；A栋、B栋水费未收，注：水费自2017年6月1日起至2017年9月1日水费按晨钟教育2017年9月缴费乘3计算；垃圾处理费：6×50×3=900元；合计：106994元。晨钟教育已付56994元，欠郝彤蔚50000元，于2018年元月1日前付清。”其后，郑维竟将剩余的5万元付清。2018年6月19日，郑维竟开始搬离案涉房屋，7月3日，郑维竟腾空案涉房屋。另查明，郑维竟与郝彤蔚在合同履行过程中，口头约定A栋电费及B栋的水费由郑维竟自行缴纳，A栋水费及B栋的电费由郝彤蔚垫付。双方均认可电费按0.8元/度计算，垃圾处理费按300元/月计算。郝彤蔚替郑维竟垫付A栋水费4367.95元（2017年6月至2018年7月），垫付B栋电费12167.2元（2017年9月至2018年7月）。郑维竟于2018年12月26日支付郝彤蔚水电费4787元，尚欠郝彤蔚垃圾处理费3000元（300元/月×10个月）。 一审法院认为，郑维竟与郝彤蔚签订的案涉《租赁合同》合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。郑维竟与郝彤蔚协商租赁合同至2018年6月20日到期终止，是双方的真实意思表示，双方均应按照约定履行各自的义务。关于郝彤蔚主张郑维竟存在延期交房故不应退还租赁保证金的抗辩，从双方签订的租赁合同来看，租赁合同中对于郑维竟迟延交房的违约责任未作约定，且郑维竟延期交房的期间很短，综合上述情形，郝彤蔚主张扣除郑维竟租房保证金作为违约金的意见缺乏充分事实及法律依据，不予采信。郑维竟迟延交付房屋，应向郝彤蔚支付2018年6月21日至2018年7月3日期间的房屋使用费。郝彤蔚主张该期间的租金为3600元，不超过法律规定，予以支持。该部分费用应从郑维竟主张的租房保证金中予以扣除。关于水电费的问题。郑维竟于2018年12月26日支付郝彤蔚的水电费4787元，郝彤蔚称是支付双方于2017年9月10日结算的水电费，缺乏充分事实，不予采信。因此，郝彤蔚替郑维竟垫付的水电费16535.15元（水费4367.95元+电费12167.2元），应扣除郑维竟已支付的4787元，郑维竟实际欠付的水电费11748.15元（16535.15元-4787元），垃圾处理费3000元，均应从保证金中予以扣除。另外，郝彤蔚称郑维竟返还的租赁房屋存在损坏，但其未提供充分的证据予以证实，不予采信。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决：一、郝彤蔚于本判决生效之日起十日内退还郑维竟房屋租赁保证金11651.85元；二、驳回郑维竟的其余诉讼请求；三、驳回郝彤蔚的其他反诉请求。本诉案件受理费550元，反诉案件受理费95元，合计645元，由郑维竟负担550元，郝彤蔚负担95元。 二审期间，郝彤蔚向本院提交了如下证据：1、黔（2018）兴义市不动产权第0008297号证书1份，拟证明案涉房屋为自建房；2、图片5张，拟证明郑维竟搬离房屋时对房屋造成损害存在违约。本院组织郑维竟进行了质证，郑维竟质证意见为其中一个漏洞是一块石膏板，非常脆弱，两三年就会有损害，一部分漏洞是漏水导致，不是我们租房期间损坏，对产权证书情况不清楚。郑维竟二审未提交新的证据。 本院对一审查明的基本事实予以确认。 综合当事人的诉辩理由，归纳本案二审争议焦点为：郝彤蔚是否应退还郑维竟租房保证金。 本院认为，关于争议焦点，双方存在合法有效的租赁关系，分别于2015年7月11日、2015年9月10日、2016年3月23日签订的三份租房合同均得到履行，双方于2017年9月10日协商一致终止合同，是双方的真实意思表示，双方均应按照合同终止后的约定履行各自的义务。关于郑维竟搬离房屋后郝彤蔚是否应退还其租房保证金。首先，在双方签订的三份合同中，虽然于2015年7月11日、2015年9月10日签订的租房合同中约定“1、……租赁期满后，乙方须将房屋及内部装修完好无损地交还给甲方”，可视为双方对违约情形的约定，但三份合同对违约所产生的责任后果以及因承租人违约导致保证金不予退还的具体情形均未作出约定，也未约定保证金的性质，故本案双方约定的保证金依照法律规定应视为双方为促使合同得以履行而设置的金钱保证，只有在债务人不履行合同义务或者履行合同义务严重不符合约定的情形下，该保证金才不予退还，本案双方已经协商一致解除合同，且双方协商解除合同时对租金及水电费等进行了结算，不存在一方根本违约的情形，故郝彤蔚关于郑维竟存在违约不予退还保证金的主张，并无事实和法律依据。其次，尽管郝彤蔚一、二审均提交图片拟证明郑维竟在搬离时对其房屋造成了一定的损坏，但经二审询问，双方均陈述郑维竟在搬离房屋过程中并未对承租房屋主体结构造成损坏，故不能仅凭图片认定郑维竟构成了根本性违约，即便案涉承租房屋装饰装修的部分石膏板受损，也还需考量责任原因及损失量化的具体数额，而郝彤蔚并未提交相应证据予以证实，故本案郝彤蔚仅凭图片证据拒绝退还案涉保证金本院难以支持。如郝彤蔚认为郑维竟存在一定的违约行为给其造成了损失，可另行主张权利。综上，在双方协商一致解除合同的情形下，合同权利义务已经终止，郝彤蔚应退还郑维竟保证金，关于应退还保证金的数额，双方均未对一审将郑维竟尚欠水电费抵扣保证金后的数额提出异议，本院予以确认，即郝彤蔚应退还郑维竟保证金数额为11651.85元。 综上，一审认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费95元，由郝彤蔚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 鹏 审 判 员  张基柱 审 判 员  杨 林 二〇一九年六月二十五日 法官助理  冯青春 书 记 员  向海兵