广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终319号 上诉人（一审被告）：黄炎才，男，1963年12月3日出生，汉族，农民，住浦北县。 上诉人（一审被告）：黄赐才，男，1977年8月23日出生，汉族，农民，住浦北县。 上诉人（一审被告）：黄锦才，男，1974年6月15日出生，汉族，农民，住浦北县。 上诉人（一审被告）：黄现才，男，1972年2月11日出生，汉族，农民，住浦北县。 以上四上诉人的委托诉讼代理人：钟德锋，浦北县大成镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审原告）：马升光，男，1979年7月5日出生，汉族，住浦北县。 委托诉讼代理人：覃彪，广西东中律师事务所律师。 上诉人黄炎才、黄现才、黄锦才、黄赐才与被上诉人马升光因确认合同无效纠纷一案，不服浦北县人民法院（2018）桂0722民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日作出民事裁定，发回重审。经审理后，浦北县人民法院于2018年12月26日作出民事判决，一审被告黄炎才、黄现才、黄锦才、黄赐才不服，提起上诉。本院依法组成由李碧珊担任审判长，审判员黄载文、陈明华参加的合议庭审理了本案，书记员刘蔚担任法庭记录。上诉人黄炎才、黄锦才以及黄炎才、黄现才、黄锦才、黄赐才的共同委托诉讼代理人钟德锋，被上诉人马升光及其委托诉讼代理人覃彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黄炎才、黄现才、黄锦才、黄赐才上诉称：浦北县人民法院（2018）桂0722民初102号民事判决书认定事实错误，程序违法，适用法律不当，导致判决错误。一、原、被告对集体土地上的房屋买卖是否涉及到土地使用权转让。《房屋转让契约》是被上诉人拟的。被上诉人是做家具生意的商人，看上了上诉人祖屋的红木材料和江河奇石、青砖，三番五次找上诉人乞求转让房屋给被上诉人，上诉人明确告知被上诉人涉案房屋下面的宅基地不能卖，被上诉人说只要上诉人的房屋，上诉人几兄弟考虑觉得祖传房屋人份多，难分管，既然被上诉人要的房屋与房屋下面的集体宅基地没有关系，上诉人就同意把祖传房屋转让给被上诉人，被上诉人拟好《房屋转让契约》，双方看后无异议签订了《房屋转让契约》，被上诉人通过拟《房屋转让契约》谋取了上诉人祖屋红木材料和江河奇石、青砖贩卖之后，达到其不可告人的目的，就毁约。可见原被告对集体土地上的房屋买卖不涉及到土地使用权的转让。二、非同一集体经济组织成员间集体土地房屋买卖合同是否有效。上诉人位于土东市场西南角两层祖屋是上诉人的合法财产，与任何人没有争议，可见上诉人财产来源合法。上诉人出卖祖上遗产两层房屋青砖、绿瓦、行条、桷字、棚板、梁条、木窗、木门没有违反法律规定。浦北县人民法院（2018）桂0722民初102号民事判决认定“《房屋转让契约》原、被告双方自愿订立，并且双方已实际履行。”正确，应予维持。三、桂标鼎钦（2018）12-001号《浦北县寨圩镇土木结构房屋土建工程造价鉴定报告》不可以采信。浦北县人民法院（2018）桂0722民初102号举证通知书已经确认“浦北县寨圩镇土地村委会土东街地号为031656019地块上二层土木结构房屋”，因涉案房屋已经拆除，无法确认现状，你们桂标鼎钦（2018）12-001号《浦北县寨圩镇土地村委会土东街地号为031656019地块上二层土木结构房屋土建工程造价鉴定报告》鉴定什么？《桂标鼎钦（2018）12-001号鉴定报告》第9页明确表示人民法院没有提供相关图纸，所有数据资料为评估人员现场勘验取得，浦北县人民法院已经确认涉案房屋已经拆除，无法确认现状，那么数据材料从何而来，显然是评估人员捏造的。捏造的评估材料作出的鉴定报告明显错误，不能采信。广西中阳资产评估事务所有限公司《评估委托方承诺函》称“2、所提供的资料真实、准确、完整”。但浦北县人民法院已经确认因涉案房屋经拆除，无法确认现状，那么有数据资料从何而来，显然是评估人员捏造的。捏造的评估材料作出的鉴定报告明显错误，不能彩信。浦北县寨圩镇土东村委会土东街邻居黄武森、黎明烈、黎寿耀、刘金光等居民都证实了上诉人位于土木结构房屋是上诉人的祖屋是用红木材料和江河奇石、青砖建成的。但《桂标鼎钦2018）12－001号鉴定报告》没有对本案涉案祖屋用红木材料和江河奇石、青砖进行评估。“鉴定报告”中夹杂的图片不知从何而来，与本案没有关联性，众所周知，目前上诉人的上诉人祖屋用红木材料和江河奇石、青砖构建价值品高，远远高于鉴定报告评估价，而评估报告不采信当地人民群众证人证言，对上诉人涉案祖屋痕迹视而不见、听而不闻，如上诉人涉案祖屋原装修天花吊顶中的痕迹从上诉人、与被上诉人提供的图片中清晰可见，上诉人涉案房屋“青砖（长28cm、宽14cm、高8cm，重13－15斤）”，市场价10元／只，而评估价是0．4元／只，评估人员不进行市场调查，随意评估，评估价太离谱，可见“鉴定报告”明显失真。侵犯了上诉人合法权益，再审庭审中，上诉人明确要求重新评估，一审法院没有委托重新评估，建议二审法院重新委托评估。本案再审庭审中，上诉人提出，假如被上诉人曲解《房屋转让契约》，歪曲《房屋转让契约》包含土地使用权与房屋以28万元一并转让，那么两层房屋被被上诉人通过拟本案《房屋转让契约》，谋取了上诉人祖屋红木材料和江河奇石、青砖贩卖了，导致无法评估，还可以评估土地，可按2015年国家在当地征收土地地价计算，28万元减去宅基地价值，余下的就是上诉人两层祖屋的价钱。浦北县人民法院（2018）桂0722民初102号民事判决书认定“原告自行拆除涉案房屋，导致房屋不存在，被告无过错”应予以维持。那么评估费就应由被上诉人全部承担另外，上诉人房屋卖给被上诉人之前，上诉人出租每月1000元，被上诉人购买、占有、使用上诉人房屋后业出租每月有收益，涉案房屋周边租金连年上涨，哪怕按昔日租金每月1000元计算，至级计重建房屋使用之日止（2015年7月至2019年12月）就有53个月房租，每月1000元计，上诉人单房租损失就损失53000元（53×1000＝53000元）。还有，上诉人祖屋内的卫生饮水井已被上诉人毁坏，重新修挖要一万多元，按地方风俗，重建房屋，需要择日净土要花费5000元。至今被上诉人还没有清除新建的建筑物、余留的建筑废料，被上诉人如果不自觉清除，又要同被上诉人打官司，律师费、交通费、住宿费、误工费又要五仟元以上。总之被上诉人拆除上诉人房屋，导致上诉人损失，被上诉人支付的28万元房屋转让款，远远无能弥补上诉人的损失。哎。面对被上诉人心怀叵测、违约、无理诉讼、使上诉人深受其害。综上所述，浦北县人民法院（2018）桂0722民初102号民事判决书认定事实错误，程序违法，适用法律不当，导致判决错误，根据《民事诉讼法规定》请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人马升光答辩称：一、《房屋转让契约》明确约定是转让房屋，根据目前中国房屋交易习惯，房屋买卖是连带土地一起转让，契约也是明确土地四至；二、《房屋转让契约》是无效的，因为土地是集体土地，无法过户，所以引发本案的诉争。被上诉人向上诉人购买时，上诉人并没有拿到土地使用权证给被上诉人看，只是和被上诉人讲房屋可以转让，责任在于上诉方，造成契约无效应由上诉人承担责任。《房屋转让契约》包含土地转让；三、鉴定报告实际上是对重新修建原来面积，层高房屋所需要的资金，没有计算房屋折旧价值没评估报告还是偏帮了上诉人，因为原来上诉人卖给被上诉人的房屋时残旧的，没有使用价值，现在评估报告的价值完全可以建一间新的和原来一样面积和层高的房屋，虽然评估是偏帮上诉人，但我方没有提出上诉，对于鉴定意见可以作为定案依据，综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 一审法院审理并确认以下法律事实：浦北县寨圩镇土东村委会土东街村民小组地号为031656019的集体土地使用权及地上旧房为黄业传、黄现才所有。黄炎才、黄赐才、黄锦才、黄现才为黄业传的儿子。2016年6月14日四被告将前述集体土地使用权及地上旧房屋两层作价28万元转让给原告。四被告与原告签订了《房屋转让契约》，当日原告支付28万元给四被告（通过广西农村信用社转账到了黄锦才的银行账户）。在签订《房屋转让契约》后，原告就开始管理使用，期间曾出将涉案房屋出租给他人使用。之后，原告拆除重建。在重建过程中，因与邻居发生矛盾纠纷，原告拿走了被告的浦集（2008）第C11621号《集体土地使用权证》。经寨圩镇司法所调解未果。原告到土地管理部门申请办理土地使用权权登记时才发现无法办理变更登记。因此，原告向被告提出要求返还房屋转让款28万元及赔偿其损失，被告不同意。原告遂于2017年6月8日向一审法院起诉，请求法院判决：1、确认原告与四被告于2015年6月14日签订的《房屋转让契约》无效；2、判令四被告返还原告购房款280000元；3、判令四被告自2015年6月14日起至返还全部购房款之日止每月按购房款总额的1%向原告支付违约金（暂计至2017年5月13日共为64400元）；4、判令四被告共同赔偿原告因合同无效而造成的损失共8万元；5、本案诉讼费用由四被告承担。原告在本案重审中向一审法院申请委托司法鉴定机构对恢复重建位于浦北县寨圩镇土木结构房屋土建工程造价进行鉴定。原告对其已拆拆除旧房正在建设的房屋的损失，并没有请求司法鉴定。广西标鼎工程造价咨询有限公司于2018年12月14日作出的桂标鼎钦（2018）12-001号《浦北县寨圩镇土木结构房屋土建工程造价鉴定报告》，对恢复涉案房屋建设工程造价为95039.16元。 对于有争议的证据，一审法院认定如下： 关于对于桂标鼎钦（2018）12-001号《浦北县寨圩镇土木结构房屋土建工程造价鉴定报告》是否可采信的问题。原告认为该鉴定报告估价不真实，估价过高，没有折旧估价，估价结果相当于返还新建的房屋，应折旧1万多元才合理；被告认为该鉴定报告不真实，估价过低，没有参照被告举证的材料进行估价，原告已经拆走了被告祖屋值钱材料，没有实物评估，主观臆断，捏造鉴定报告。经审查，该司法鉴定机构是根据本院委托，受理后即到涉案的现场进行了查勘。因涉案房屋原状已不能确认，原房屋材料已基本不存在，所以给房屋估价带来了困难。该公司只能根据原、被告双方提供的原房屋材料情况，结合案件的实际情况作出的估价。原、被告双方虽然对鉴定结果持有异议，但无提供相关证据去佐证，故对原、被告的意见本院不予采信。因此，本院应认定该司法鉴定报告结论是客观真实的，应予以采信。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告女方签订的《房屋转让契约》，虽然是原、被告双方自愿订立的，且双方已实际履行。但是，双方签订的合同的内容有违反法律禁止性的规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定：“建筑物、构建物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构建物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。本案中，被告虽然主张原、被告转让的是房屋，不包括房屋下面的集体土地使用权，但被告这一辩解主张显然是不符合上述法律规定的，应认定原、被告房屋转让的行为是将涉案房屋与土地使用权一并转让的行为。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”和第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”依上述规定，被告虽然持有土地使用权证书，对涉案房屋的土地有使用权，但是，依法其是无权将土地进行转让的。因此，被告转让房屋连同房屋的土地一并转让给原告是违反国家法律法规禁止非法转让土地使用权的规定的，应当认定无效。故原、被告的双方订立的《房屋转让契约》无效。被告因该合同无效而取得的转让款28元应当返还，并赔偿违约损失。对《房屋转让契约》订立之前，原、被告双方均应知晓土地转让应依法才可转让。因此，原、被告双方均有过错。被告承担70%责任，原告承担30%的责任。因双方未约定逾期返还转让款的违约金计算方法，故应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告请求依全部购房款之日止每月按购房款总额的1%计算不予支持，本院应支持原告从主张权利之日（即起诉之日2017年6月8日）起至本案生效判决确定的最后履行期限之日止）。 原告已拆除了被告的原祖屋，被告要恢复房屋原状是不可能的，只能赔偿恢复重建的损失。原告自行拆除涉案的房屋，导致被告的房屋不存在，被告方无过错，不应当承担房屋被拆造成损失的责任，原告请求被告承担70%的责任无事实法律依据，本院不予采纳其意见。因此，被告应当返还给原告购房款为184960.84元（280000元-95039.16元=184960.84元）。原告请求被告赔偿因合同无效而造成其已建设房屋的损失共8万元，因无事实法律依据，本院不予支持。被告也请求原告支付使用管理被告房屋期间的租金每月500元的请求，事实证据不足，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决：一、原告马升光与被告黄炎才、黄赐才、黄锦才、黄现才于2015年6月14日签订的《房屋转让契约》无效；二、被告黄炎才、黄赐才、黄锦才、黄现才返还原告马升光购房款184960.84元；三、被告黄炎才、黄赐才、黄锦才、黄现才应赔偿逾期返还购房款184960.84元的违约金按70%支付给原告马升光。违约金计算，以184960.84为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算从2017年6月8日起至本案生效判决确定的最后履行期限之日止。四、驳回原告马升光其他诉讼请求。案件受理费6466元，鉴定费6000元，合计12466元，由被告黄炎才、黄赐才、黄锦才、黄现才负担8726.2元，原告马升光负担3739.8元。被告应负担的诉讼费用8726.2元由被告连同上述欠款一并支付给原告。 二审诉讼过程中，双方均没有向本院提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的一致，本案予以确认。 本院认为，关于上诉人与被上诉人签订的《房屋转让契约》是否有效，如果契约无效，导致无效原因、责任应如何承担以及双方所约定的买卖标的是否包含土地使用权转让的内容的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，在本案中，尽管上诉人合法拥有集体土地的使用权，但按照法律规定其无权将集体土地使用权进行转让，转让房屋的行为因集体土地使用权的禁止转让而无效，因此，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让契约》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。签订《房屋转让契约》之前，双方当事人均有义务审查房屋依附的土地是否可以依法转让。而上诉人作为房屋的所有权人更应清楚这一事项，但上诉人明知是房屋依附的是集体土地仍旧把房屋出卖给被上诉人，对造成转让无效的应承担主要责任。一审法院综合评判各项因素后认定由上诉人承担70%的责任，由被上诉人承担30%是合理的，本院予以确认。 关于双方所约定的买卖标的是否包含土地使用权转让的内容的问题。本案中，上诉人黄炎才、黄现才、黄锦才、黄赐才上诉主张签订该契约本质上是出售房屋材料并不是出售房屋，仅是为了方便才写转让房屋一间代替。本院认为，上诉人黄炎才、黄现才、黄锦才、黄赐才与被上诉人马升光签订的《房屋转让契约》中载明了其祖屋的四至范围，并且约定经四上诉人一致同意，转让其祖屋给被上诉人马升光使用，该契约经双方签字并画押，应认定系双方的真实意思表示。根据《房屋转让契约》的文字意思和日常生活交易习惯，应认定《房屋转让契约》中双方达成合意的是对房屋整体使用权（包括土地使用权）的转让。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构建物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构建物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，应认定双方签订《房屋转让契约》转让房屋时已经连同房屋所附属的土地使用权一并转让，上诉人主张只转让房屋，并非转让土地使用权没有法律依据，应不予支持。上诉人的这一主张应提供证据对其主张进行佐证。但上诉人未能提供证据证实其主张，因此，对于上诉人这一的主张，本院应不予支持。 关于一审法院委托广西桂标鼎钦工程造价咨询有限公司作出桂标鼎钦（2018）12001号《浦北县寨圩镇土木结构房屋土建工程造价鉴定报告》能否作为定案依据的问题。鉴于本案讼争的房屋已经被拆除，建筑原材料已经不存在，上诉人亦无法提供相关证据证明原房屋的实际价格。一审法院委托了广西桂标鼎钦工程造价咨询有限公司在原房屋剩余的材料基础上，采取恢复重建的方法，以现行市价对复原构建原二层土木建筑所发生的支出进行了评估，鉴定程序公正，鉴定结论相对符合本案事实，也相对合理，因此，对该鉴定结论，本院应予采信。 综上所述，一审认定事实清楚，判决正确，上诉人上诉无理，本院不予支持。但一审在判决主文的第三条的表述有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、维持浦北县人民法院（2018）桂0722民初102号民事判决的第一、二、四项及诉讼费用的分担，债务履行的期限部分; 二、将浦北县人民法院（2018）桂0722民初102号民事判决的第三条变更为：上诉人黄炎才、黄赐才、黄锦才、黄现才支付给被上诉人马升光购房款184960.84元的利息，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算，从2017年6月8日起至还清之日止。 上诉案件受理费6466元由上诉人黄炎才、黄现才、黄锦才、黄赐才负担。 本判决为终审判决。 审判长  李碧珊 审判员  黄载文 审判员  陈明华 二〇一九年六月十一日 书记员  刘 蔚