太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初3042号   原告：山西荣佳森和房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区龙山大街晋源区发展和改革局**（**，**），统一社会信用代码×××。   法定代表人：罗爱红，执行董事。   委托诉讼代理人：王秀林，山西国晋律师事务所律师。   被告：梁丽，女，1986年10月22日出生，汉族，无业，现住山西省太原市。   被告：任永鑫，男，1985年2月4日出生，汉族，山西晋能得阳商贸有限公司总经理，现住山西省太原市。   原告山西荣佳森和房地产开发有限公司与被告梁丽、任永鑫商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西荣佳森和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王秀林，被告梁丽、任永鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告山西荣佳森和房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订合同编号为201503946683《商品房买卖合同》；2.请求判令被告在判决生效后15日内配合原告办理怡佳·天一城1幢1单元18层1803号房屋注销合同手续所需全部资料，配合办理房地产管理局相关注销手续，若逾期办理承担房屋总价万分之二的违约金，并从《商品房买卖合同》解除后原告应退还被告的已付款中直接扣除；3.请求判令被告在判决生效后30日内搬离怡佳·天一城1幢1单元18层1803号房，若逾期搬离承担房屋总价1‰/日的违约责任，并从《商品房买卖合同》解除后原告应退还被告的已付款中直接扣除；4.请求判令被告向原告支付代扣的保证金80003.74元（截止至2019年2月28日，之后以贷款银行出具的扣划清单为准），并从《商品房买卖合同》解除后原告应退还被告的已付款中直接扣除；5.请求判令被告向原告支付因未按约定偿还代扣款所形成的违约金71497.19元（暂计算至2019年2月28日，之后按照被告实际偿还时间计算），并从《商品房买卖合同》解除后原告应退还被告的已付款中直接扣除；6.请求判令被告向原告支付因被告违约而解除合同所形成的违约金90305.25元，并从《商品房买卖合同》解除后原告应退还被告的已付款中直接扣除；7.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月6日，两被告与原告签订经太原市房产管理局备案的《商品房买卖合同》（合同编号为201503946683），购买原告开发的怡佳·天一城1幢1单元18层1803号房，房屋总价1806105元。合同约定被告采取“银行按揭”方式支付合同价款，贷款金额1260000元。2016年1月7日，两被告共同与交通银行股份有限公司山西省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，原告为保证人。1月25日，交通银行股份有限公司山西省分行向原告发放被告贷款金额1260000元。自2018年1月起，两被告向交通银行股份有限公司山西省分行五一路支行的还款出现逾期，未按时还款导致原告承担阶段性连带保证责任。截止目前，原告因此被扣划保证金共计80003.74元。2018年8月4日、2018年11月8日，原告两次分别向两被告以快递方式邮寄《催告函》，要求被告在收函后偿还原告被扣划的保证金，否则将解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承担总房款5%的违约金，至今被告未履行。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。   被告梁丽辩称，不同意解除合同。我们现在就在涉案房子里居住。同意归还本金，违约金主张过高。希望调解。   被告任永鑫同意被告梁丽的答辩意见。   经审理，本院认定事实如下：2015年12月6日，原告作为出卖人，二被告共同作为买受人，签订《商品房屋买卖合同》（合同编号为201503946683），约定：买受人购买出卖人位于滨湖街29号怡佳·天一城1幢1单元18层1803号房，建筑面积166.22平方米，商品房单价为10865.75元，商品房总金额为1806105元；买受人采用银行按揭方式付款，首付款546105元于2015年11月30日前付清，余款1260000元办理银行按揭，并在2015年12月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；买受人逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应当在2016年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同并约定了争议解决方式等内容。合同附件四补充协议中约定：买受人未按约定向贷款银行还款连续三期，导致出卖人承担保证责任出卖人享有以下三项所述权利：有权单方解除本商品房买卖合同，且买受人须向出卖人支付该商品房总房款5%的违约金；如商品房买卖合同已办理备案登记，买受人须在合同解除之日起15日内，提供办理注销商品房买卖合同所需全部材料，并配合出卖人到政府相关部门办理签字注销手续；并约定违约金的计算方式。   2016年1月7日，交通银行股份有限公司山西省分行作为贷款人（抵押权人）与二被告作为借款人（抵押人）、原告作为保证人签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：本合同贷款金额为1260000元，贷款用途为购买坐落于滨湖街29号1幢1单元1803的房产，贷款期限为360月；贷款的还款方式为等额本息还款法，每月还款额为6687.15元，每期还款日为每期末月的21日；借款人以涉案房屋为此借款提供抵押；担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；借款人未按时足额偿还贷款本金，支付利息，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利。   上述合同签订后，原告向被告交付房屋，二被告向原告支付首付款，贷款银行将二被告所借款项支付给原告。因二被告未按约定偿还银行贷款，原告向贷款银行偿还了2018年1月、2月、4月、5月及2018年7月至2019年2月的银行贷款本金、利息、罚息共计80003.74元。   以上事实有原告提供的《商品房屋买卖合同》及其附件、《商品房买卖合同》之补充协议、《个人房产抵押贷款合同》、交通银行电子回单、催告函及物流跟踪信息查询、当事人陈述及庭审记录在卷佐证。   本院认为，原告主张应当按照双方签订的《商品房屋买卖合同》附件四合同补充协议中关于买受人单方解除权的约定解除合同，但二被告已经履行了《商品房屋买卖合同》的全部付款义务，原告亦实际收到涉案房屋的全部购房款，并将涉案房屋交付二被告。二被告已履行基于《商品房屋买卖合同》所产生的主要权利义务，合同不应解除。对于二被告未及时偿还银行贷款而致使原告承担连带保证责任，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，原告取得的是对被告的追偿权而不是合同解除权，故对原告请求解除《商品房屋买卖合同》及《商品房买卖合同》之补充协议，并要求二被告协助原告撤销《商品房屋买卖合同》的备案登记手续、支付违约金及搬离房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于原告代二被告偿还的贷款本金、利息、罚息共计80003.74元，二被告应支付原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十五条的规定，判决如下：   一、被告梁丽、任永鑫于本判决生效后十日内共同支付原告山西荣佳森和房地产开发有限公司代偿款80003.74元；   二、驳回原告山西荣佳森和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取11591元（原告已预交），由原告山西荣佳森和房地产开发有限公司负担11138元，由被告梁丽、任永鑫共同负担453元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 刘志霞     二〇一九年六月二十七日   书记员 张 玮