广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初5623号原告：深圳市南北通物流有限公司。法定代表人：凌碧月。委托代理人：李良军，广东吾信律师事务所律师。被告：深圳市中盛隆达投资有限公司。法定代表人：赵日前。委托代理人：胡丽莎，广东鹏浩律师事务所律师。委托代理人：邓佩姗，广东鹏浩律师事务所实习律师。原告深圳市南北通物流有限公司与被告深圳市中盛隆达投资有限公司纠纷一案。原告诉讼请求：1、判令解除原被告签订的厂房租赁合同；2、判令被告返还原告所交付的厂房租赁押金63600元，以及7月份房租31000元、卫生费保安费用800元，总计95400元；3、判令被告赔偿因违约给原告造成的损失，如装修费用、吊车费用等总计44896元；4、本案案件受理费等一切诉讼费用由被告承担(合计l40296元)。本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李良军，被告委托代理人胡丽莎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称:原被告双方于2018年5月3日签订了《厂房租赁合同》，约定原告向被告租赁位于深圳市××桥街道××路洪田收购站内第三栋、第四栋2楼使用。约定租赁期限为三年，押金为63600元，租金为31000每月，保安费400元每月，卫生费400元每月。为搬入该厂房作业，原告前期做了充分的准备工作，如仓库照明与网络布线等，然原告于2018年7月3日搬入厂房时发现该厂房根本不具备可租赁的资质，无法作为厂房使用。地面等必要基础设施都未装修完善，原告无法在该厂房做工。遂于2018年7月10日搬离该房。被告将根本不具备租赁条件的厂房租给原告使用，严重侵犯了原告的合法权益。现原告请求法院依法判决解除双方的厂房租赁合同，并认定被告构成根本违约。返还原告已交付被告的厂房租赁押金63600元，以及7月份房租31000元、卫生费用保安费用共800元，总计95400元。并依法判令被告赔偿因违约给原告造成的损失：仓库照明、网络布线费用3770元，吊车费3600元，彻墙地板费用3400元，装修款费用13376元，装修所购物料费用9550元，广告制作费用4600元，混凝土地面款项6600元，合计44896元。总计140296元。现原告根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，特提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告辩称：1、原告无故不履行租赁合同支付租金的义务，构成严重违约的行为。原告又以起诉的方式请求解除双方的租赁合同，缺乏法定或者合同约定的理由。依据租赁合同的相关约束，被告有权没收原告的租赁押金不予退还。2、原告从2018年5月1日实际使用涉案的房屋，截至起诉之日止7个月期间，原告仅向被告支付了一个月的房租和保安费用，被告不同意退还，且保留要求原告支付其余租赁期间房屋使用费的权利。3、原告没有提供合法有效的证据材料，证明其第3项诉求中的费用客观实际产生。原告向法庭提交的收款收据等均不具有合法证据的效力，其应当向法庭提交税务发票、收款单位的客观存续的资质证明等合法有效的证据，应当承担举证不能的责任。另，根据租赁合同第9条、10条的约定，涉案房屋的装修、维护义务应由乙方即原告承担，房屋的装修费用和维护的全部费用也由原告承担，因此即使上述的装修费用客观存在，依据双方的合同约定也应由原告自行承担。原告要求上述费用由被告承担，既缺乏法律依据，也缺乏合同依据。综上所述，请求法庭对原告的全部诉求依法予以驳回。经审理查明，被告将位于深圳市××××路洪田收购站内第三栋、第四栋2楼租赁给原告使用。双方于2018年5月3日签订了《厂房租赁合同》，合同约定租赁期限为三年，自2018年5月1日至2021年4月30日；租金为每月31000元，保安费每月400元、卫生费每月400元；租赁保证金63600元；合同第十一条约定乙方（即原告）应向工商部门办理营业执照，向税务部门办理纳税手续，向其他机关办理符合租赁用途所必须的相关行政手续。合同签订后，被告依约交付了厂房，原告向被告支付了租赁保证金63600元、6月份租金31000元、保安费400元、卫生费400元。庭审中，原告主张基于被告口头承诺其提供的厂房可以办理消防资质，但实际无法取得该资质故达不到其租赁厂房的目的，原告因此被迫于2018年7月10日搬离案涉厂房，并为此提供了聊天记录一份作为证据，该记录显示原告于2018年7月16日向名为陈智华的对方发送短信，告知其仓库已经于2018年7月10日整理出来。被告对该聊天记录不予认可，亦否认其曾作出能办理消防资质的承诺。此外，原告主张其为使用涉案厂房投入了吊车费3600元、砌墙人工费3400元、网络布线费用3770、装修款13376元、装修材料费9550元、广告制作费4600元、混凝土地面款项6600元，被告以没有公章及实际付款凭证为由不予认可。另查明，被告并非涉案房产的所有权人，其系涉案房产的二手房东，被告称涉案房产未取得相关房产证亦无相应的报建手续。再查明，原告主张在订立租赁合同前，其与被告法定代表人签订了一份厂房租赁确认书，该确认书约定起租日为2018年6月10日，原告为此提供了厂房租赁确认书作为证据。该厂房租赁确认书下方“陈智华”字样的签名。被告确认其法定代表人为陈智华，但表示无法确认该签字为陈智华本人所书写，故对其三性不予认可。又查明，原告在庭审过程中，请求变更第二项诉求，即要求被告返还的7月份租变更为6月份租金。以上事实，有厂房租赁合同、厂房租赁确认书、收据等证据以及庭审笔录为证，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告作为出租人，未能提供涉案房产的产权证或相关的报建手续，故原告与被告签订的房屋租赁合同应认定无效。我国合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋已退回被告，不存在房屋返还问题。关于房屋保证金63600元，基于涉案合同无效，被告收取该保证金于法无据，原告主张被告退还该保证金，有法律及事实依据，本院予以支持。关于2018年6月占有使用费31000元、卫生费400元、保安费400元应否退还的问题。虽然案涉租赁合同被认定无效，但上述卫生费及保安费系原告在使用案涉厂房时产生的的管理费用，应由原告自行承担。另，因原告已实际使用案涉厂房，故其应承担相应的占有使用费。至于占有使用费的计算问题，涉及到原告应计算占有使用费的期间。首先，涉案厂房的起租日期的问题。原告主张其与被告的法定代表人陈智华于签订租赁合同前已签订了厂房租赁确认书，该确认书已经约定了起租日期为2018年6月1日，故双方约定了2018年5月1日至2018年6月1日为免租期。被告虽对该确认书不予认可，但由于上面有其公司法定代表人陈智华字样的签字，且被告并未对该签名提出笔迹鉴定申请，理应承担举证不能的不利后果，此其一；其二、庭审过程中，被告确认收到原告6月份房租31000元，依诉辩双方的陈述可知，双方均确认5月份是没有支付租金，而依双方合同的约定，案涉租金为月租，即每月支付一次，依该约定，如果5月份的租金不属免租的话，一般而言不存在先付6月租金而5月租金未付的情形，因此，被告的抗辩与查明事实不符，本院难以采信。综上，本院采纳原告提供的厂房租赁确认书，认定双方已经约定了免租期一个月，起租日为2018年6月1日。其次，关于案涉厂房实际腾退日期的问题。原告主张其于2018年7月10日已将厂房腾空，被告则称其在8月份的时候发现原告搬离了，9月份出租给了案外人。据原告提交的与被告法定代表人陈智华的聊天记录显示其通知被告腾退的时间为2018年7月16日，该聊天记录显示的内容与本案查明的事实相符具有一定的可信度，本院予以采纳，并据此认定原告实际腾退厂房的日期为2018年7月16日。双方合同约定租赁期为三年，免租期为一个月，至于该免租期应否计算占有使用费的问题，本院认为，由于该一个月的免租期系被告基于双方所达成的三年租赁期间的合意而作出的给予原告的优惠，现该租赁合同已被认定无效，且原告亦未按约定的期限使用租赁物，实际上使用不足二个月，故根据诚实信用原则及公平原则，本院酌定以原告剩余未使用的租赁时间占约定的三年租赁时间的比例计算免租期的占有使用费。经核算，免租期应计占有使用费日期为0.93个月[33.5个月（2018年7月17日至2021年4月30日）/36个月×1个月]，计28天。综上，原告应承担的占有使用费为74天（28天+46天），至于占有使用费的计算标准，依法应参照租赁合同的约定，即31000元/月的标准计算。经核算，原告应承担的占有使用费为76467元（31000元/30天×74天）。原告已支付租金31000元，故原告仍需承担的占有使用费45467元。本院上述已认定被告应返还原告保证金63600元，扣除原告应承担的占有使用费45467元后，被告仍需返还原告租赁保证金差额18133元（63600元-45467元）。关于原告投入吊车费3600元、砌墙人工费3400元、网络布线费用3770、装修款13376元、装修材料费9550元、广告制作费4600元、混凝土地面款项6600元，共计44896元损失的问题，虽然被告对原告上述的损失均以没有公章或者实际支付凭证为由不予认可，但原告确实对涉案厂房已经投入装修装饰，其损失系实际存在，经审查，本院认为原告上述装修损失的主张在合理范围内，故本院予以认定。根据无效合同的处理原则，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告作为出租人，明知案涉厂房不具有房产证或报建手续，仍予以对外出租，明显存在过错。原告作为承租人在承租前对涉案厂房是否具有房产证或者建设工程规划许可、消防许可等适租性未能尽合理审查义务，亦存在一定的过错。无证据显示其中一方的过错明显大于另一方，本院酌定双方对合同无效导致的造成各承担一半的责任。因此，被告应赔偿原告上述损失22448元（44896元×50%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告深圳市南北通物流有限公司与被告深圳市中盛隆达投资有限公司签订《厂房租赁合同》无效；二、被告深圳市中盛隆达投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南北通物流有限公司退还房屋保证金差额18133元；三、被告深圳市中盛隆达投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南北通物流有限公司赔偿损失22448元；四、驳回原告深圳市南北通物流有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1553元，由原告深圳市南北通物流有限公司承担1146元，被告深圳市中盛隆达投资有限公司承担407元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 许  林  锋二〇一九年六月二十日书记员 陈春晓（兼）书记员 李  玉  莹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。