广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初9688号原告(反诉被告)：张镇，男，汉族，1992年12月28日出生，身份证住址广东省深圳市盐田区，委托诉讼代理人：王笔正，广东德纳律师事务所律师，执业证号14403201710720769。被告（反诉原告）:深圳市浩京投资有限公司，住所地深圳市罗湖区莲塘街道罗沙路东方尊峪花园会所****，统一社会信用代码91440300MA5ECXRB6Y。法定代表人:张毅，该公司总经理。被告（反诉原告）:张毅，男，汉族，1974年3月1日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区凤凰路**住宅楼**502，身份证号码3707021974********。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：余童，广东淳锋律师事务所律师，执业证号14403200410217169。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘肇旺，广东淳锋律师事务所实习律师。原告张镇与被告深圳市浩京投资有限公司（下称浩京公司）、张毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张镇的委托诉讼代理人王笔正及两被告共同委托诉讼代理人余童、刘肇旺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件相关事实一、2015年10月20日,深圳市福田区人民法院以(2015)深福法民二初字第13278号民事裁定对深圳市捷邦恒富矿业有限公司(下称捷邦恒富公司)名下位于深圳市罗湖区××东方××峪花园会所××层、××层的房产(下称“东方尊峪会所”)进行财产保全,保全到期日为2018年10月19日。2018年4月17日,福田法院在(2018)粤0304执13234号案件执行程序中发布《公告》并粘贴在东方尊峪会所:福田法院现拟处分东方尊峪会所以清偿案件债务,责令被执行人及居住、使用上述房产的所有人员在本公告张贴之日起十五日内自行迁出；逾期不迁出,该院将依法强制搬迁；如对上述房产享有合法权益(包括承租权、基于租赁享有的优先购买权等)或者其他合法权益的,请自本公告发布之日起十日内书面向该院提出并附有关证据材料。二、2017年11月1日,被告浩京公司与捷邦恒富公司签订《房屋租赁合同》,约定被告浩京公司租赁东方尊峪会所,租赁期自2017年11月1日至2032年10月31日共计15年,在租赁期间,被告浩京公司可以转租或分租给他人。2018年5月15日，被告浩京公司与原告签订《租赁合同》,将上述东方尊峪会所第三层304号房屋出租给原告。根据该《租赁合同》：租赁计租面积为282平方米(此面积含公摊部分非使用面积)；租赁期限自2018年5月15日至2022年5月14日止,其中2018年8月1日前为免租期,每月租金13500元,物业管理费为1690元/月，水电空调费按照原告实际用量计算；租赁保证金27000元，物业水电物业管理费保证金3380元，空调押金20000元；原告应于合同生效之日向被告浩京公司支付租赁保证金27000元，第一个月租金13500元及物业水电物业管理费保证金3380元，上述款项直接付至被告张毅账户；租金按月结算，由原告于每月的5日前交付给被告浩京公司,逾期支付的,原告须按照应缴纳总额的每日千分之三支付滞纳金；如原告拖欠租金累计达5日或以上，被告浩京公司可终止合同并收回房屋，造成相关损失的，由原告负责赔偿；被告浩京公司提前收回出租物业的，需提前一至两个月书面通知原告，形成双方协议，被告浩京公司违约需退还双倍保证金给原告作为赔偿；原告违约的，没收所交保证金；原告一次性装修费用138000元，若被告浩京公司原因使合同不能完全履行时，此费用按照合同租期每年均摊给予原告补偿。被告浩京公司隐瞒东方尊峪会所被查封及将被拍卖的事实：一方面，被告浩京公司未在签订合同时告知原告；另一方面，无在案证据显示原告在承租案涉房产时已获知在福田法院张贴公告的相关内容。被告提供的微信聊天记录，仅证明2018年5月14日，原被告双方对《租赁合同》的补充条款进行协商，该补充条款包含如下内容：原告一次性装修费用138000元，若被告浩京公司原因使合同不能完全履行时，此费用按照合同租期每年均摊给予原告补偿。但不能因此证明原告在签订合同前明知会所被查封及将被拍卖的事实，亦不能证明该会所被查封及将被拍卖的事实即为“被告浩京公司原因使合同不能完全履行”的情况。故本院对被告浩京公司有关原告在签订合同时已经知晓租赁房产状态的主张不予采纳。三、原告承租涉案房屋后,于2018年5月23日与深圳市具客装饰设计建材工程有限公司签订《具客装饰装修工程施工合同》,对涉案房屋进行装修用于开办钢琴培训班，为此实际支出装修费用124700元；于2018年5月25日与深圳市金灿消防工程有限公司签订《消防工程施工合同》，于2018年8月9日支付消防工程款5000元。上述费用有相应合同、转账凭证、钢琴培训报价表佐证，被告亦无异议，本院予以认定。原告主张消防工程合同签订时已依约支付首期款5000元，但未能提供充分证据证明，本院不予采信。四、双方确认原告已向被告浩京公司正常缴纳租赁保证金27000元，空调押金20000元，物业水电管理保证金3380元，以及2018年8、9月的租金、水电费、管理费，11月的水电费和管理费。五、原告主张，2018年7月19日,福田法院执行人员前来东方尊峪会所粘贴公告,口头通知原告涉案房屋已被查封并将拍卖的事实。原告于2018年7月23日向福田法院申报租赁合同,该院于2018年8月15日向原告出具《通知书》,对原告申报的租赁合同不予认可。2018年7月31日,福田法院裁定拍卖东方尊峪会所。六、原告主张,被告浩京公司明知东方尊峪会所涉诉被查封并且将被拍卖,却恶意隐瞒上述事实,使原告作出错误的意思表示而承租涉案房屋并投入使用,被告浩京公司的行为已构成欺诈。七、自2018年10月1日起,原告仅缴纳11月的物业管理费及水电费2116.88元，截至2019年4月10日，原告已欠缴租金94500元、物业管理费10140元、水电费2894.67元。被告浩京公司据此主张解除租赁合同收回租赁房屋,没收租赁保证金,并追究原告违约责任。八、被告张毅系被告浩京公司唯一股东。九、原告张镇的本诉请求：1.撤销原告与被告浩京公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》;2.两被告共同退还原告双倍保证金人民币54000元;3.两被告共同退还原告空调押金和物业水电管理费保证金人民币23380元；4.两被告共同赔偿原告装修损失人民币148000元；5.本案全部诉讼费用由两被告承担。十、被告浩京公司、张毅的反诉请求：1.解除被告浩京公司与原告签订的《租赁合同》，由被告浩京公司收回租赁房屋；2.原告支付拖欠租金94500元、物业管理费10140元、水电费2894.67元(暂计至2O19年3月30日,实际按拖欠的具体金额支付)，合计人民币107534.67元（暂计至2019年4月10日，实际数额按拖欠的具体金额支付）；3.原告按照拖欠总额的每日千分之三向被告浩京公司支付逾期滞纳金31441元(暂计至2019年3月30日之日，实际计算至付清之日止);4.原告赔偿被告浩京公司两个半月租金损失33750元；5.被告浩京公司不予返还原告租赁保证金27000元；6.反诉诉讼费用由原告承担。裁判结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告浩京公司明知案涉房产被法院查封和即将被拍卖，隐瞒事实，致使原告在违背真实意思的情况下订立案涉《房屋租赁合同》，原告据此请求撤销该《房屋租赁合同》，本院予以支持。案涉《房屋租赁合同》撤销后，原告应将租赁房产返还给被告浩京公司，被告浩京公司应返还原告支付的租赁保证金27000元，空调押金20000元，以及物业水电管理费保证金3380元，并根据原告已经使用涉案租赁房产的期限、原租赁合同约定的使用年限等因素，本院酌定被告浩京公司赔偿原告经济损失10万元。对原告主张的其他没有证据证明的经济损失，本院不予支持。另，根据《房屋租赁合同》，前述租赁保证金有定金性质，故原告可要求被告浩京公司双倍返还。鉴于本院已经支持原告有关赔偿损失的诉讼请求，对原告有关要求双倍返还租赁保证金的诉讼请求不再予以支持。鉴于原告已经使用租赁房产，被告主张原告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费并支付管理费、水电费，理据充分，本院予以支持；因福田法院责令原告退出租赁房产，原告对租赁房产的占有处于不安定状态，可依法行使不安抗辩权，原告迟延支付租金的行为不构成违约，本院对被告要求原告计付逾期滞纳金及赔偿免租期租金损失的诉讼请求不予支持。最后，被告张毅作为被告浩京公司的唯一股东，未能举证证明其财产独立于被告浩京公司，应对被告浩京公司的上述债务承担连带责任。同时，被告张毅非案涉《租赁合同》当事人，不享有该合同项下权利，本院对其全部反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销原告张镇与被告深圳市浩京投资有限公司于2018年5月15日签订的《深圳市房屋租赁合同书》；二、原告张镇应于本判决生效后十日内将位于深圳市罗湖区莲塘罗沙路东方尊峪花园会所304号房产返还被告深圳市浩京投资有限公司；三、被告深圳市浩京投资有限公司应于本判决生效后十日内返还原告张镇租赁保证金人民币27000元；四、被告深圳市浩京投资有限公司应于本判决生效后十日内返还原告张镇空调押金人民币20000元、物业水电管理费保证金人民币3380元；五、被告深圳市浩京投资有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告张镇损失人民币10万元；六、被告张毅对被告深圳市浩京投资有限公司的上述债务承担连带责任；七、原告张镇应于本判决生效后十日内清偿被告深圳市浩京投资有限公司房屋占有使用费及管理费（该房屋占有使用费及管理费，分别按人民币13500元/月和1690元/月，自2018年10月1日起计至实际返还租赁房产之日止）；八、原告张镇应于本判决生效后十日内清偿被告深圳市浩京投资有限公司水电费人民币2894.67元（截至2019年4月10日）；九、驳回原告张镇的其他诉讼请求；十、驳回被告深圳市浩京投资有限公司的其他反诉请求；十一、驳回被告张毅的全部反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2340元，由原告负担500元，由两被告共同负担1840元；反诉受理费1877元，由原告负担1200元，由两被告共同负担677元。原告已预交案件受理费2340元，被告承担部分由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1840元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。被告已预交反诉受理费1877元，原告承担部分由本院予以退回。原告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳反诉受理费1200元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘晓娜二〇一九年六月十二日书记员  于 菲