广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初377号 原告：防城港市西海湾置业有限公司，住所：广西防城港市港口区北部湾大道****。统一社会信用代码：914506006648167829。 法定代表人：梁永强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。 被告：田春雨，男，1989年3月16日出生，达斡尔族，，住吉林省白城市洮** 第三人：中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行，，住所：广西防城港市港口区友谊路**统一社会信用代码：91450602059501109N。 负责人：黄奕珉。 委托诉讼代理人：周勇，该行职员。 原告防城港市西海湾置业有限公司（以下简称西海湾公司）与被告田春雨、第三人中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（以下简称工行港口支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西海湾公司的委托诉讼代理人邬江月、第三人工行港口支行的委托诉讼代理人周勇到庭参加诉讼。被告田春雨经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西海湾公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.解除原告与被告、第三人签订的《个人购房借款/担保合同》（以下简称《借款合同》）；3.被告协助原告办理注销案涉预购商品房贷款抵押登记及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；4.被告偿还原告代为支付给第三人的贷款本息及逾期罚息38188.54元（暂计至2018年11月6日，以后另计）；5.被告向原告支付逾期付款违约金80719.32元（逾期应付款项的30％）；6.被告向原告支付违约金400.56元（以总房款400562元为基数，按每日千分之一的标准自2018年11月15日暂计至2018年11月16日，以后另计至被告协助原告办理注销案涉房屋相关手续之日止）；7.本案诉讼费、律师费18525元由被告承担。事实和理由：2015年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告购买原告开发的位于防城港市，总金额为400562元。首期款为120562元（已含定金），余款28万元向第三人办理贷款手续。合同第三章第八条第一款第二项规定：逾期超过15日的，出卖人有权解除合同。解除合同送达之日起5日内支付累计应付款的30%作为违约金。合同附件十第七条第四款对于已付款项约定：被告采用按揭付款方式付款的，原告因被告的原因承担担保责任，被告的已付款项为个人实际支付首期房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（未归还的贷款本息及已归还的利息不作为“已付房款”)。上述合同签订后，被告在合同履行过程中未按借款合同约定履行还款义务，导致第三人从原告的保证金账户中扣款38188.54元。因被告迟迟不履行银行还贷义务，原告作为连带保证责任人，代被告偿还借款本息、逾期罚息等。被告的行为已构成根本违约且符合解除合同的条件，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（一）项、《中华人民共和国担保法》第三十一条等法律规定，以及根据《商品房买卖合同》第三章第一条第二款的规定：“逾期超过15日的，出卖人有权解除合同。解除合同送迗之日起5日内支付累计应付款的30%作为违约金。”。根据附件十一补充协议第7条第三款约定，原告有权向被告追偿不配合办理相关手续的违约金、诉讼费、律师费等各项损失。另外，《商品房买卖合同》和《借款合同》解除后，被告负有协助办理注销涉案商品房的预购商品房贷款抵押登记和撤销《商品房买卖合同》备案登记手续的义务。 被告田春雨未作答辩。 第三人工行港口支行述称，本案的《商品房买卖合同》与《借款合同》不具有主从合同的关系，是两个相互独立的民事法律关系，解除《商品房买卖合同》不意味着借款合同关系的终止，且第三人不存在任何的违约行为，如法院依照法律规定判决解除案涉《借款合同》，希望能在判决中明确剩余贷款本息由谁承担清偿责任；对原告的其他诉讼请求无异议。 本院经审理认定事实如下：2015年8月12日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买防城港市港口区北部湾大道89号海湾一号4栋7层702号房，房屋建筑面积82.59平方米，单价为每平方米4850元，总价款计400562元；买受人应当于2015年8月12日前支付首期房价款120562元，占全部房款的30.10％，余款28万元向工商银行申请贷款支付；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信、电子邮件的方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同第八条对逾期付款责任的约定为：（1）逾期在15日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的30％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同附件十一第四条第3款约定：本补充协议及《商品房买卖合同》项下任何通知、付款要求或其他相关文件按照上述方式，以书面形式送达，下列日期即视为送达到达时间：（1）如果是挂号信函或特快专递信函，则为出卖人提交的寄出地邮局收取上的邮戳日期之日起的第5日。合同附件十一第七条第3款约定：因行使单方解除合同或依据本合同或补充合同的约定自动解除合同时，出卖人因可收回房屋另行销售而没有理由不配合办理本条上款相关事项，但若买受人拒不配合，则买受人除按本合同和补充协议约定承担解除合同相关违约责任及出卖人的损失外，自合同解除之后的六个工作日起，买受人还须按日向出卖人支付本合同总房款千分之一的违约金。且出卖人可无需征得买受人的同意，而单方面到政府相关部门办理抵押登记注销、预登记注销和合同备案注销等各种手续。若买受人拒不配合，出卖人走司法程序或其他有效途径解除合同的，买受人还须承担出卖人因此而造成的全部损失，包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、保全费、律师费、评估费、差旅费等，出卖人可以从买受人支付房款中直接扣除，不足扣除的，由买受人另行支付。该条第4款约定：买受人采用按揭付款方式支付房价款的，在出卖人对买受人归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”同意确认为双方发生争议以前，买受人实际支付给出卖人的房款（不包括银行提供的按揭贷款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在出卖人对买受人归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议以前，买受人实际支付给出卖人的首付款和实际已划入出卖人账户的按揭贷款之和。合同还约定了交房时间、双方的违约责任等事项。2015年8月14日，原告将上述《商品房买卖合同》报防城港市房产管理局备案。 2015年9月24日，原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）与第三人（贷款人）签订了一份《借款合同》，约定被告向第三人贷款28万元用于购买案涉房屋，贷款期限为240个月，借款人按照按月等额本金的方式偿还贷款本息，借款人自愿选择每月15日为还款日；贷款的担保方式为抵押+阶段性保证担保，在本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）后，保证人对借款人的债务免除保证责任；合同还约定了其他事项。2015年10月13日，第三人依约向被告发放了28万元贷款。合同履行过程中，被告未按《借款合同》约定按时还款，导致第三人从原告的保证金账户中扣收贷款本息，2017年2月28日至2018年8月17日期间，第三人从原告的账户中扣收保证金共计34358.34元。2018年10月31日，原告出具了一份《广西海狮律师事务所律师函》，表明因被告未按期归还第三人的银行贷款，第三人已将被告所欠贷款全部提前到期，并要求原告承担保证责任。被告应按第三人的规定还款，若因被告无法偿还贷款导致原告承担保证责任的，原告将根据《商品房买卖合同》第三章第八条和附件十一第七条第四款解除合同，被告将承担合同的违约责任。 另查明，2018年11月12日，原告与广西海狮律师事务所签订了一份《委托代理合同》，约定原告就与被告、第三人商品房预售合同纠纷一案委托广西海狮律师事务所进行代理，律师代理费为18252元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告请求解除《商品房买卖合同》的问题。原告主张依照合同第三章第八条逾期付款的违约责任及合同附件十一第七条第四款“买受人采用按揭付款方式支付房价款的，在出卖人对买受人归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”同意确认为双方发生争议以前，买受人实际支付给出卖人的房款（不包括银行提供的按揭贷款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）”的约定解除合同。本院认为，虽合同约定在出卖人对买受人归还按揭贷款进行担保期间，双方同意未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”，但该条并未明确约定在被告不按期归还银行按揭贷款的情况下原告可适用逾期付款的违约责任解除合同，亦未约定在适用该条款的情况下被告的逾期付款时间应从何时起算。且本案中原告已实际收到了案涉房屋的全部购房款，其向银行代偿的贷款本息系其在《借款合同》约定下作为保证人承担的保证责任，该代偿款项与原告未付的购房款系两个不同的法律关系，原告在承担保证责任后，依法享有作为保证人承担保证责任后向债务人进行追偿的权利。因此，在合同附件十一第七条第四款的约定没有明确指引可适用逾期付款违约责任且也无法明确逾期付款的时间起算点的情况下，原告请求依照上述约定解除案涉《商品房买卖合同》，本院不予支持。同时，原告基于《商品房买卖合同》解除而主张的解除《借款合同》、办理《商品房买卖合同》撤销备案手续、办理预购商品房贷款抵押登记注销手续的诉讼请求，本院亦不予支持。 关于原告主张被告返还代为支付的银行贷款本息、逾期罚息38188.54元的问题。如前所述，原告在承担保证责任后可依法向债务人追偿。但原告提交的证据仅能证明截止至2018年8月17日，第三人从原告的账户中扣收保证金共计34358.34元，故被告应向原告偿还已代偿的款项34358.34元。对2018年8月18日后第三人从原告账户中扣收的保证金，原告可在实际发生后另行主张。 关于原告主张的违约金及律师费的问题。原告主张依照合同第八条第1款第（2）项及附件十一第七条第3款的约定请求被告支付违约金，本院认为，上述两条款约定的违约金适用都是以解除合同为前提，在本院不支持原告解除合同的情况下，原告基于合同解除而主张的违约金本院亦不予支持。同理，合同约定的律师费适用条件为“出卖人走司法程序或其他有效途径解除合同的，买受人还须承担出卖人因此而造成的全部损失，包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、保全费、律师费、评估费、差旅费等”，故本院不予支持原告关于律师费的主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告田春雨在本判决生效之日起十日内向原告防城港市西海湾置业有限公司返还代偿的银行贷款本金及利息、罚息34358.34元； 二、驳回原告防城港市西海湾置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费9183.95元、公告费700元，两项合计9883.95元（原告防城港市西海湾置业有限公司已预交），由原告防城港市西海湾置业有限公司负担9253.19元，由被告田春雨负担630.76。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费9183.95元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李明娟 人民陪审员  陈肖芬 人民陪审员  唐毓瑾 二〇一九年六月二十五日 法官助理罗茜 书记员梁滢 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 二、《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。