江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终1105号上诉人（原审原告）：张荣玉，女，1963年1月6日出生，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：蔡则用，男，1965年10月1日出生住江苏省新沂市，系张荣玉丈夫。上诉人（原审被告）：宿迁宝龙置业发展有限公司，住所地江苏省宿迁市。法定代表人：许健康，该公司董事长。委托诉讼代理人：张梦维，江苏律鼎律师事务所律师。上诉人张荣玉因与上诉人宿迁宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初5791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张荣玉的上诉请求为：1.撤销原判第二项，依法改判宝龙公司拆除位于宝龙广场35-101号商铺南则偏西的围墙，并恢复重建符合原规划设计要求的围墙；2.本案一、二审诉讼费由宝龙公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。涉案35-101号商铺西南侧的围墙是开发建设单位未按照建设工程规划设计许可证要求建造的违章建筑设施。35-101号商铺和附属的庭院及房屋滴水之间有一段2米高、5米长的实体围墙，围墙内堆积1.5米高的土层，致使张荣玉的房屋出现渗水、墙体开裂等情形，给张荣玉的经营管理和使用造成了严重影响，破坏了35-101号商铺周围及宝龙城市广场小区的整体绿化、园林景观环境。2.《商品房买卖合同》上标注的35-101号商铺红线图、设计施工图纸及商品房销售沙盘展示图均清楚显示35-101号商铺附属的庭院及房屋滴水用地属张荣玉购房时一次性取得，法定享有40年的使用权，现因开发建设单位建墙体，将35-101号商铺附属的围墙向东扩展2米左右，使得庭院用地使用权及房屋滴水用地使用权和张荣玉房屋用地使用权隔离开来，墙体严重侵害了张荣玉房产的采光、通风。3.一审判决的80000元损失是交房以来8年时间的损失。张荣玉所购商铺法定使用年限是40年，尚有32年没有主张。4.一审判决认定“现存的违章围墙是小区的公共设施、拆除违章的围墙在一定程度上影响小区的公共利益”，该认定没有法律依据。针对张荣玉的上诉请求上诉人宝龙公司辩称，1.宝龙公司不存在违约建筑，不应拆除，也不应赔偿。2.原判80000元赔偿款为涉案房屋整体赔偿数额，该数额是一审中张荣玉确认的数额，本案已处理结束，以后张荣玉不得再就同一事实继续主张违约赔偿。上诉人宝龙公司上诉请求为：1.撤销原判，依法予以改判；2.本案一、二审诉讼费由张荣玉负担。事实与理由：1.销售人员从未向张荣玉承诺保证涉案房屋的地理位置和周围环境与商品房销售展示模型上展示的四周环境一致，作为一种基础的销售展示模型只能大概反映出实际商品房整体面貌，不能细致的反映出任何细节。2.张荣玉应该能预测到小区四周会以围墙或是栅栏的方式封闭起来，目的是不允许社会人员随意进出。目前所有的建筑设施均是经过专业设计建造，并在竣工后经过相关部门验收合格后才交付给业主。既然经过验收，证明所有的建筑均是合理的。一审法院既认定不需拆除围墙，又认定宝龙公司应向张荣玉赔偿损失自相矛盾。针对宝龙公司的上诉请求上诉人张荣玉辩称，宝龙公司的上诉请求、事实及理由与事实不符，一审处理了交房违约，但对图纸设计违约没有处理，该部分没有赔偿，也不存在重复起诉的问题。张荣玉向一审法院起诉请求：1.判令宝龙公司拆除位于宝龙广场35-101号商铺南侧偏西的围墙，恢复原图纸规划的小型半圆转盘；2.判令宝龙公司向张荣玉赔偿损失80000元；3.本案诉讼费由宝龙公司承担。一审法院认定的事实：2011年4月18日，张荣玉与宝龙公司签订一份《商品房买卖合同》，约定张荣玉购买宝龙公司开发的位于宿迁市宝龙城市商铺，房屋总价款为2513773元，宝龙公司应于2011年8月30日前依照有关规定，将具备合同约定的商品房交付张荣玉使用。合同第十条约定：规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人（同时向房管部门提供一份变更材料）：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）该商品房的外墙材料变更，影响到保温或外观效果的；（3）该商品房的门窗，封闭阳台的材质、式样等变更；（4）该小区景观设计、规划方案的变更。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。合同签订后，张荣玉于2011年4月18日向宝龙公司支付购房首付款1283773元，余款1230000元通过按揭贷款方式于2012年2月10日支付给宝龙公司，合计向宝龙公司支付购房款2513773元。后宝龙公司于2012年3月24日向张荣玉交付涉案房屋。一审另查明，张荣玉在宝龙公司的售楼处拍摄了涉案房屋所在小区的楼盘模型，显示涉案房屋南橱窗附件系半圆形的转盘。现张荣玉以宝龙公司违约违规建设围墙，导致现状与《商品房买卖合同》上标注的涉案房屋红线图、商品房销售展示模型图四至环境截然不同为由提起本案诉讼请求。一审法院认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，对双方当事人均产生法律约束力。关于张荣玉主张赔偿损失的问题，一审法院认为，张荣玉在选购商铺时，除了考虑宝龙公司开发的整个小区的位置，还包含所选商铺在整个小区的具体位置，而张荣玉购买的商铺位置也是结合宝龙公司开发的楼盘沙盘，最终与宝龙公司协商确定购买涉案房屋的价格，因此该商铺的沙盘对商品房买卖合同的订立产生重大影响，应构成商品房买卖合同的一个组成部分。现宝龙公司交付的涉案房屋现状与沙盘模型不一致，故宝龙公司确实存在违约行为，因此，张荣玉主张宝龙公司向其赔偿损失，有事实依据。关于损失的数额，因双方在合同中未有明确约定，依照合同法的规定，宜参照张荣玉实际产生的损失，故参照张荣玉所购涉案房屋的价格以及周围商铺价值、租赁情况，对张荣玉主张宝龙公司向其赔偿80000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于张荣玉主张拆除涉案商铺南面偏西的围墙、恢复原图纸规划的小型半圆转盘的诉讼请求，一审法院认为，目前存在的围墙属于宝龙公司开发小区的公共设施，在一定程度上影响小区的公共利益，张荣玉可以基于商品房买卖合同主张宝龙公司承担违约责任，但不能基于合同要求拆除围墙，故对张荣玉的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宿迁宝龙置业发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿张荣玉80000元；二、驳回张荣玉的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由宿迁宝龙置业发展有限公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本案二审中争议焦点为：1.宝龙公司是否应当赔偿张荣玉的损失；2.张荣玉主张拆除围墙，并恢复重建符合原规划设计要求的围墙诉讼请求能否得到支持。关于第1争议焦点。本院认为，宝龙公司制作沙盘在其销售中心进行展示，其目的是为了展示房屋开发规划范围、相关设施、房屋所处位置、绿化情况等。作为张荣玉在购买涉案商铺时也是结合宝龙公司开发的楼盘沙盘，最终与宝龙公司协商确定购买涉案房屋，该宝龙公司所展示的沙盘对涉案房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定均产生重大影响，该沙盘展示的内容应属于涉案商品房买卖合同的内容。宝龙公司展示的沙盘上并无围墙，而宝龙公司所交付的涉案房屋现状与沙盘模型不一致，故宝龙公司存在违约行为，一审法院判决宝龙公司承担违约责任并无不当，上诉人宝龙公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第2争议焦点。本院认为，一审中，上诉人张荣玉提出的诉讼请求是基于其与宝龙公司房屋买卖合同，其主张宝龙公司出售的房屋存在违约行为。根据合同法规定，承担违约责任的种类是继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。宝龙公司交付的房屋与沙盘展示情形不同只能属于宝龙公司存在违约行为，由宝龙公司承担赔偿损失的违约责任。而宝龙公司所建的围墙属于小区的公共设施，围墙是否经过规划部门审批以及是否应当拆除或重建，不属于本案商品房销售合同纠纷处理范围，故上诉人张荣玉该上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人张荣玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人张荣玉负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  朱 海二〇一九年六月十四日书记员  冯 邻