江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初3077号原告（反诉被告）：王晨，男，1984年6月14日生，汉族，无业，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：葛涛，江苏举措律师事务所律师。被告（反诉原告）：熊冠宇，男，1983年7月4日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：易雷，南京市江宁区江宁法律服务所工作者。原告（反诉被告）王晨与被告（反诉原告）熊冠宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案，熊冠宇于2019年3月28日提起反诉。本院依法适用简易程序公开进行了审理。原告（反诉被告）王晨及其委托诉讼代理人葛涛，被告（反诉原告）熊冠宇及其委托诉讼代理人易雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王晨向本院提出诉讼请求：1、判令熊冠宇返还租赁押金60000元并赔偿利息损失（自2018年11月5日起按照人民银行同期贷款利率计算至生效判决指定的履行之日止）；2、判令熊冠宇赔偿损失80000元（其中加盟费45000元、装修损失15000元、房屋中介费损失5000元、食材损失5000元）；3、判令本案诉讼费由熊冠宇承担。事实和理由：王晨因经营奶茶店需要，经房屋中介介绍于2018年4月28日与熊冠宇签订《门面租赁合同》一份，约定由王晨承租位于南京市秦淮区门面房（以下简称案涉房屋），租期一年，租赁期限为2018年5月5日至2019年5月4日，租金为175000元/年，半年一付，押金60000元。双方签订合同后，王晨按约支付半年租金87500元及押金60000元，并开始装修、营业。2018年9月，案涉房屋所有权人南京银行股份有限公司（以下简称南京银行）告知王晨合同到期要求收回门面房，并限期腾退房屋。王晨得知后便打电话与熊冠宇商谈，熊冠宇才如实告知其并没有直接与南京银行直接签订房屋租赁合同，而是南京银行与案外人冯菊签订的租赁合同，并且合同约定租赁期限至2018年9月30日到期，且约定不得转租，后冯菊又与熊冠宇签订租赁合同，约定租赁期限至2018年10月20日到期，也约定不得转租。熊冠宇与王晨签订合同时，提供的其与南京银行签订的房屋租赁合同为伪造的租赁合同。因熊冠宇隐瞒事实及房屋所有权人南京银行要求收回门面房，并限期腾退房屋，造成王晨经营的业务无法开展，致使合同目的无法实现。此后，王晨多次找熊冠宇商讨解除合同，并根据合同约定退还押金并赔偿损失。直到2019年2月28日，熊冠宇才与王晨交接案涉房屋，并拒绝退还押金和赔偿损失。故王晨诉至法院，请求依法判决。审理中，王晨认为熊冠宇未经出租人同意擅自转租且转租期限超过原租赁合同约定的期限，故申请增加诉讼请求，请求确认双方签订的租赁合同无效。被告（反诉原告）熊冠宇辩称，双方签订的房屋租赁协议真实有效，协议中明确约定王晨应当经营“答案茶”，而实际加盟的是“1314”奶茶店，违约在先，故根据合同约定，押金不予退还。王晨主张的损失没有事实及相关证据予以证实，其主张的费用是其经营成本，与双方解除合同没有任何关联，且也不是双方解除合同所造成的损失。综上，请求法院驳回王晨的诉讼请求。熊冠宇向本院提出反诉诉讼请求：1、判令王晨支付所欠房屋使用费55415元（自2018年11月6日起至2019年2月28日止）；2、判令本案全部反诉费由王晨负担。事实和理由：双方签订《门面租赁合同》，约定熊冠宇将案涉房屋出租给王晨用于经营“答案茶”饮品店，但事后熊冠宇才知道王晨并没有得到“答案茶”品牌的授权。王晨因其自身经营不善，无力继续承租，未及时交纳后六个月租金，却找熊冠宇的种种过错，要求解除合同。熊冠宇认为，王晨实际租用房屋期间，尚欠2018年11月6日至2019年2月28日期间的租金55415元，且其在履行租赁合同过程中违约，故熊冠宇提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）王晨辩称，1、双方签订租赁合同时熊冠宇提供的其与南京银行的租赁合同系伪造，熊冠宇存在欺诈行为；2、根据相关司法解释的规定，未经出租人同意的转租合同以及转租期限超过转租人剩余合同期限的合同均系无效合同，熊冠宇与王晨签订合同约定的租赁期限已超过原租赁合同的租赁期限，未经房屋原所有权人南京银行的同意，亦未经一手承租人冯菊的审查同意，该份转租协议无效；3、退一步说，南京银行与冯菊的租赁期限到2018年9月30日止，冯菊与熊冠宇的租赁期限到2018年10月20日止，熊冠宇即便经过原房屋所有权人和一手承租人同意转租，也超过了租赁期限，无权向王晨主张房屋租金。综上，请求法院驳回熊冠宇的反诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋所有权人为南京银行，熊冠宇系自案外人冯菊处承租案涉房屋。王晨因经营奶茶店需要，欲承租案涉房屋。2018年4月27日，熊冠宇向王晨出具《定金收条》，载明：收到王晨租房定金20000元，年租金175000元，半年一付，合同一年；承租方支付中介服务费（一个月房租）。当日，王晨向南京心成房地产咨询有限公司支付案涉房屋的中介服务费10000元。2018年4月28日，熊冠宇（甲方）与王晨（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方用于经营，租期自2018年5月5日起至2019年5月4日止，租金为175000元/年，半年一付，押金60000元，一次性付清；乙方承租后，不得转让、转租，必须本人用于经营约定项目（答案茶），如有违约，甲方有权收回门面，并追究乙方责任，所交押金及房租不退；乙方必须做到对外一致声称与甲方是朋友合作关系，乙方在需要出面证明双方是合作关系时，必须出面证明，否则甲方有权收回门面，且由乙方承担损失，所交房租及押金不退；在乙方承租期间，除拆迁或政府回收房屋等不可抗拒原因外，甲方不回收房屋，一年租期满后乙方享有优先续租权，因甲方原因不能续租，甲方需退回剩余房租及押金。2018年5月5日，熊冠宇出具《收条》，认可收到王晨支付的半年租金87500元、押金60000元。另查明，2018年4月26日，王晨（乙方）与广州味驰餐饮管理服务有限公司南京分公司（甲方）签订《合作服务协议书》，约定：乙方申请甲方为其进行开店管理咨询、项目技术培训、开店设备供应、运营服务指导以及店面装修设施服务，餐饮项目名称为“1314”，甲方同意乙方使用项目标识的范围仅限于案涉房屋，合同期限自2018年4月26日起至2020年4月25日止；乙方签约时一次性支付甲方相关费用45000元。当日，广州味驰餐饮管理服务有限公司南京分公司向王晨出具“1314”餐饮服务商标使用授权书。王晨分两次向广州味驰餐饮管理服务有限公司南京分公司支付合作服务费45000元。后王晨对案涉房屋进行装修并经营“1314”奶茶店。2018年下半年，南京银行上门催促要求收回案涉房屋。2019年2月28日，王晨将案涉房屋返还给熊冠宇。再查明，熊冠宇在与王晨商谈租赁事宜过程中，告知王晨案涉房屋所有权人为南京银行，在合同履行过程中曾向王晨出示一份出租方为南京银行、承租方为熊冠宇、租赁标的为案涉房屋的《房屋租赁合同》复印件。庭审中，熊冠宇认可该份合同系伪造，其与南京银行就案涉房屋并无租赁合同关系，案涉房屋系其自案外人冯菊处承租。熊冠宇提交其与冯菊的《门面租赁合同》，合同中约定租期为2017年10月20日至2018年10月20日，并约定熊冠宇承租后不得转让、转租，必须本人用于经营。本院认为，本案熊冠宇与王晨签订的《门面租赁合同》系转租合同，现有证据表明熊冠宇将案涉房屋转租给王晨时并未经产权人、出租人同意，且转租期限超过其承租剩余租赁期限，故王晨请求确认该转租合同无效，本院予以支持。从合同签订过程及合同相关约定来看，王晨对于熊冠宇无权转租这一事实应当是知晓的，其未尽到应尽的注意义务，亦存在一定的过错，故对于王晨主张的装修、中介费、加盟使用费等损失应由双方进行分担。本院综合本案的实际情况及双方的过错程度等，酌定熊冠宇应赔偿王晨加盟使用费、装修、中介费损失以35000元为宜。王晨要求熊冠宇赔偿食材损失，依据不足，本院不予支持。对于王晨要求熊冠宇返还租赁押金的诉讼请求，因合同无效，王晨已将案涉房屋返还给熊冠宇，则租赁押金应予返还，但王晨要求熊冠宇返还租赁押金的利息，依据不足，本院不予支持。熊冠宇辩称王晨违约在先、押金不予退还，无事实及法律依据，本院不予采纳。对于熊冠宇要求王晨支付房屋使用费的反诉请求，本院认为，虽然转租合同无效，但王晨实际使用期间仍应向熊冠宇支付房屋使用费；王晨辩称其在南京银行上门要求腾空房屋之后即没有正常经营，其要求返还房屋而熊冠宇拒绝接收，对此，其所举证据不足以证明熊冠宇拒绝收房，故房屋使用费应计算至其实际交房之日即2019年2月28日。考虑到南京银行在其与承租人的租赁合同到期后，即上门要求王晨腾空案涉房屋，王晨势必会考虑缩减经营规模、着手准备交房，一定程度上会对其经营造成影响，故房屋使用费应在原有合同约定的基础上进行下调，本院酌定2018年11月6日至2019年2月28日期间的房屋使用费以35000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王晨与被告（反诉原告）熊冠宇签订的《门面租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）熊冠宇于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）王晨经济损失35000元。三、被告（反诉原告）熊冠宇于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）王晨租赁押金60000元。四、原告（反诉被告）王晨于本判决生效之日十五日内支付被告（反诉原告）熊冠宇房屋使用费35000元。五、驳回原告（反诉被告）王晨的其他本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3100元，减半收取计1550元，由原告（反诉被告）王晨负担498元，被告（反诉原告）熊冠宇负担1052元；反诉案件受理费593元，由原告（反诉被告）王晨负担375元，被告（反诉原告）熊冠宇负担218元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱教莉二〇一九年六月四日见习书记员  章 涵