广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0324民初150号 原告：谢金生，男，1979年1月26日出生，汉族，住广西全州县。 原告：龙红梅，女，1980年8月18日出生，汉族，住广西全州县。 二原告委托诉讼代理人：阳远志，广西鑫顺律师事务所律师。 被告：广西富达房地产开发有限公司，住所地：全州县城西大道开发区，统一社会信用代码：914503247565062980。 法定代表人：董媛，公司董事长。 委托诉讼代理人：杨荃，全州县中心法律事务所法律工作者。 原告谢金生、龙红梅与被告广西富达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢金生、龙红梅及二原告的委托诉讼代理人阳远志，被告的委托诉讼代理人杨荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢金生、龙红梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照合同自2015年12月30日起至将验收合格的商品房交付给原告之日止向原告支付违约金（诉讼时暂时计算至2018年12月12日共1075天×330145元×0.0003=106471.76元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻，二原告购买被告在全州县城西大道开发区的世纪商贸苑房产。2015年3月30日原告与被告在世纪商贸苑售楼部签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告在全州县城西大道开发区的世纪商贸苑房产商品房一套，房号为第C区10幢1单元4层3号房，建筑面积为107.82平方米，总价款为330145元，被告应当在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，否则自第二天起至实际交付之日止，被告按日向二原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。原告依照合同约定支付购房款330145元及相关附加费用给被告，但时至今日，被告仍未依约将验收合格的商品房交付给原告。法律规定，被告不履行合同义务，应当向原告承担违约金。为维护原告合法权益，根据《民事诉讼法》之规定提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告广西富达房地产开发有限公司辩称：一、原告要求被告支付逾期交房违约金106471.76元的诉讼请求已过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求；二、原告与被告之间达成的变更交房时间符合意思自治原则，符合交易习惯。原告与被告交房时间变更为2018年8月10日是双方真实意思表示，交房时间已从合同约定的时间变更为2018年8月10日；三、被告不存在违约行为，不应承担违约责任，请求驳回原告对被告的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。二原告针对其主张提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》，用以证明被告应按合同约定将验收合格的房屋交付给原告，如果逾期交付则应按日支付已交房款万分之三的违约金；2、销售不动产统一发票和契税发票，用以证明二原告已支付首付款100145元和缴纳了契税；3、企业电子查询单，用以证明蒋建华是被告股东，合同签订时是法定代表人；4、被告的涉案信息，用以证明银行不发放贷款与原告无关；5、最高人民法院公报案例，用以证明同类案件的判决结果。 被告针对其答辩意见提交了如下证据：1、《收楼确认书》和收据，用以证明二原告交款的情况和对交房时间进行了变更；2、全州县人民法院（2018）桂0324民初1932号民事判决书，用以证明相类似案件的判决结果；3、全州五建出具的证明，用以证明该公司与业主代表达成不要逾期交房违约金的口头协议；4、光盘2张，用以证明业主代表与全州五建达成不要逾期交房违约金的口头协议；5、《租房合同》，用以证明同地段的房屋租金金额，合同约定的日万分之三违约金过高；6、2015年至2017年逐日降水情况表，用以证明合同履行期间的降水情况，应从违约天数中扣除。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对二原告提交的证据1、2的真实性没有异议，对证据1的证明内容有异议，对证据3、4、5的真实性、合法性和关联性有异议。二原告对被告提交的证据1、2的真实性没有异议，但对其证明内容和与本案的关联性有异议，对证据3、4、5的真实性、合法性和关联性有异议，认为证据6与本案没有关联性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：二原告提交的证据1是双方当事人真实意愿表示，没有违反法律规定的情形，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。二原告提交的证据3、4、5与本案没有关联性，对其证明内容本院不予确认。被告提交的证据1中的《收楼确认书》不能证明原、被告双方就交房时间进行了重新约定和变更，反而证明被告逾期交房的事实，被告提交的证据2是本院生效的法律文书，但其确认的事实与本案没有关联性。被告提交的证据3、4、5、6与本案没有关联性，对其证明内容本院不予确认。 根据当事人的陈述和经确认的证据，本院确认以下法律事实：原告谢金生、龙红梅系夫妻。2015年3月30日，二原告与被告广西富达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及其附件。合同约定：原告购买被告开发的位于全州县城西大道开发区的“世纪商贸苑”第C区10幢1单元4层3号房，该商品房建筑面积为107.82平方米，按建筑面积计算，商品房单价为每平方米3062元，总金额为330145元。合同第六条约定：总房款330145元，已付首付款100145元，剩余房款230000元于2015年4月27日之前向银行申请贷款付清。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、国家政府及当地政府因素造成的，出卖人不承担责任。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，二原告按照合同的约定向被告支付了首付购房款100145元，向全州县地方税务局交纳了房屋买卖契税4952.18元，剩余的购房款230000元，二原告至今没有支付。2018年8月10日，经被告通知，原告方领取了所购商品房的入户门钥匙及正式购房款发票、契税发票，并向被告出具《收楼确认书》。2018年12月28日，二原告向本院提起诉讼，要求被告依照合同自2015年12月30日起至将验收合格的商品房交付给原告之日止向原告支付违约金，本院于当天进行了立案登记，并于2019年1月9日立案受理。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见及查明的事实，本案的争议焦点为：一、二原告的起诉是否已过诉讼时效；二、被告是否构成逾期交房违约；三、逾期交房违约金如何计算。 一、关于二原告的起诉是否已过诉讼时效的问题。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案涉诉合同约定：交房时间为2015年12月30日，出卖人逾期交房的从交付期限的第二天起按日向买受人支付违约金。二原告在知道被告已违约后于2018年12月28日向本院提起诉讼，在法律规定的三年诉讼时效期间内，并未超过诉讼时效。故被告主张二原告的起诉已过诉讼时效的抗辩意见没有事实及法律依据，本院不予支持。 二、关于本案被告是否构成逾期交房违约的问题。 原告谢金生、龙红梅与被告广西富达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是在自愿、协商一致的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效,签订合同的双方应当依合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条对交付期限和交付条件进行了明确约定，约定出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，被告广西富达房地产开发有限公司未能按照合同约定期限向二原告交付符合合同约定交付条件的商品房，被告已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故本案二原告要求被告支付其逾期交房违约金理由成立。关于被告主张原告方于2018年8月10日出具《收楼确认书》，既视为双方已达成变更交房时间的意思表示，即原告方实际收楼时间为双方变更后的交房时间，被告于2018年8月10日交付商品房不构成违约。因《收楼确认书》中的内容仅是原告方对收到被告交付商品房门钥匙及购房款正式发票的确认，即对被告现行交房时间的确认，并未涉及对合同中所约定交房时间的变更，故被告以此抗辩其不构成违约，证据不足，本院不予支持。 三、关于逾期交房违约金的计算问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院认为，违约金应当以二原告实际损失为基础，综合考虑本地的经济收入状况，兼顾公平原则，对被告主张违约金过高并申请调整至日万分之一计算违约金的意见，本院予以采纳。被告主张违约天数应扣除雨季天数，但双方签订的《商品房买卖合同》并没有对此作出约定，对该主张本院不予采纳。原告方于2018年8月10日出具《收楼确认书》，表明合同约定的商品房实际于当日交付，故被告逾期交房的时间应当从约定的交房时间的第二日即2015年12月31日起计算至实际交付之日即2018年8月10日止，被告逾期交房共计953天。原告实际交付的购房款为100145元，根据双方在《商品房买卖合同》中关于违约责任的约定，被告逾期交房违约金应当以原告实付房款100145元为基数，根据逾期交房的天数，按日万分之一的标准计算，据此，被告逾期交房违约金经计算为9543.82元（100145元×0.01%×953天＝9543.82元）。原、被告双方在合同中对逾期付款的违约责任及逾期交房的违约责任分别作了明确的约定，并未约定交付房屋的条件是先交清购房款，被告有权按照合同约定解除合同或者继续履行合同，被告实际向二原告交付了房屋，视为被告愿意继续履行合同，对被告以二原告尚欠购房款为由，主张二原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据的意见，本院不予采纳。被告可以就二原告逾期付款另外主张权益。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下： 一、被告广西富达房地产开发有限公司支付原告谢金生、龙红梅逾期交房违约金9543.82元； 二、驳回原告谢金生、龙红梅的其他诉讼请求。 本案受理费2430元，由被告负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2430元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判长  刘维雄 审判员  陈际伟 审判员  闫传生 二〇一九年六月二十四日 书记员  蒋晶华 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人就当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。