北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初19933号原告（反诉被告）：北京东居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路。法定代表人：苗金环，董事长。委托诉讼代理人：黄德增，男，住北京市石景山区。被告（反诉原告）：北京市第三建筑工程有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街北里。法定代表人王栋，董事长。委托诉讼代理人谭志旭，男，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京东居物业管理有限公司（以下简称东居物业公司）与被告（反诉原告）北京市第三建筑工程有限公司（以下简称第三建工公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东居物业公司委托诉讼代理人黄德增与被告第三建工公司委托诉讼代理人谭志旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令第三建工公司立即支付菊园小区19套住房的物业费27370.67元；2、诉讼费由第三建工公司承担。事实与理由：我公司负责菊园小区的物业服务，第三建工公司在菊园小区有住房19套，总建筑面积1315.89平方米，一直享受我公司提供的物业服务，但其一直欠缴2015年1月1日-2017年12月31日的物业费。第三建工公司的行为使我公司经济上蒙受了经济损失。为了维护我公司的合法权益，特依据我国《民法通则》、《合同法》之规定，向法院提起诉讼，以求依法予以解决。第三建工公司对东居物业公司本诉辩称，不同意东居物业公司的诉讼请求。时至今日，曾经入住菊园小区的住户，除了4户外（孟昭绪、李秀文、于春阳、刘志安），其他都已经购买了居住的房屋，依法在房屋管理部门登记，取得了房屋的所有权，依据物权法、物业管理条例的相关规定，作为法定的业主，他们应该自行承担支付物业费的义务，物业公司应依法向业主收取物业费。且2014年我方曾向东居物业公司发函，要求解除物业服务合同关系，我方一直要求解除双方的物业服务合同关系，并表示拒绝继续支付物业费，应由业主支付物业费。自从前案判决后，东居物业公司一直未向我方主张物业费，我方也发了函，所以就以为解除合同了，这么长时间东居物业公司一直怠于行使自己的权利，我方认为已经过了诉讼时效。另我方提出反诉，反诉请求：一、请求法院依法判令解除双方之间的物业服务合同关系；二、请求法院依法判令东居物业公司承担本案诉讼费。反诉事实理由：依照《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，业主依法承担其所有房产的物业管理服务费。时至今日，曾经入住菊园小区的住户除了4户，已经都购买了其居住的房屋，依法在房屋管理部门登记，取得房屋所有权。作为法定业主，上述住户理应自行承担自己支付法定物业费的义务，东居物业公司应依法向业主收取物业费。2014年我方曾向东居物业公司发函要求解除物业服务合同关系，一直要求解除双方的物业服务合同关系，表示拒绝支付物业费，应由业主支付物业费。尽管东居物业公司自2015年以来从未向我方主张物业费，发送缴费单以及收费员电话通知，我方一直跟业主或住户要求其支付物业费。综上，我方认为双方之间的物业服务关系缺乏履行的实际意义，也不符合法律法规的相关规定，更不符合合同法约定的缔约自由精神，故向法院申请判令解除物业服务合同关系。东居物业公司对第三建工公司的反诉辩称，第三建工公司陈述的解除合同，2014年纠纷中法院已经做出判决，驳回了其诉讼请求，现其又陈述依据物权法，应由房屋产权人交费，但我方和产权人没有合同关系，只与第三建工公司有合同关系，故我方认为其要求解除合同的理由不充分，不符合法律规定。我方之前与第三建工公司合作的也不错，一直协助其收取物业费。我方起诉未超诉讼时效，没有违约行为，我方诉请自2015年开始计算，至今未超诉讼时效。我方只是委托代管收费的关系，现在第三建工公司属于重复起诉，不同意其反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，据本院（2014）海民初字第×号民事判决书经审理查明部分载：1997年4月21日，北京市海淀区人民检察院与北京市东北旺农工商联合总公司物业管理公司（以下简称东北旺农场物业公司）签订楼房代管协议书，北京市海淀区人民检察院将海淀区马连洼菊园小区32套楼房委托东北旺农场物业公司代管，房屋面积2252.47平方米，双方约定北京市海淀区人民检察院有按时交纳各项费用的义务，东北旺农场物业公司有房屋管理、正常维修合理收费的业务。后东北旺农场物业公司更名为北京东居物业管理中心，继续负责为上述房屋提供物业服务。1997年8月20日，北京市第三建筑工程公司出具《关于海淀区检察院所购菊园小区32套住房交纳供暖季代管费的说明》，内容为：海淀区检察院在西二旗房地产开发公司购房32套，共计2252.47平方米，入住单位北京市第三建筑工程公司，先期入住28套。经东北旺农场物业管理公司、海淀区检察院、北京市三建公司商洽，对入住前后供暖费、代管费如何交纳问题做以下几点说明：一、市三建公司先期入住28套计1947.11平方米，入住后供暖费、代管费由市三建公司房管部门按时交纳，同时补交95、96年度28套房供暖费；二……后北京市第三建筑工程公司陆续安排员工入住北京市海淀区马连洼菊园小区28套房屋，分别为×号楼×单元×室，×单元×室、×单元××室、×单元×××室、×单元××××室等。后北京东居物业管理中心于2002年11月13日经北京市工商行政管理局核准，名称变更为“北京东居物业管理有限公司”。2003年8月15日，北京市第三建筑工程公司经北京市工商行政管理局核准，名称变更为“北京市第三建筑工程有限公司”。另查，2014年4月11日，第三建工公司物业管理部向东居物业公司发出《解除合同通知函》，不同意继续履行《关于海淀区检察院所购菊园小区32套住房交纳供暖季代管费的说明》中关于支付供暖费和物业费的义务，要求解除双方物业服务关系。东居物业公司于2014年4月22日复函不同意解除合同。该案庭审中，第三建筑公司称部分房屋居住人因离职等原因不再是其公司员工，其继续交纳物业费有违《物业管理条例》等关于业主支付物业服务费用的规定，以情势变更为由主张解除其与东居物业公司的物业服务合同。第三建筑公司认可上述28套房屋实际使用人由其自行安排。该案，第三建筑公司诉请解除双方的物业服务合同，本院判决驳回第三建筑公司的诉讼请求。另查，2011年，本院作出（2011）海民初字第××号民事判决，判决要求第三建工公司向东居物业公司支付诉争28套房屋相应物业费用，二审维持原判。再查，2015年，本院作出（2015）海民初字第××号民事判决，判决第三建工公司给付东居物业公司自2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费。本案，东居物业公司主张2015年1月1日至2017年12月31日期间×号楼×单元×号、×单元××号等共计十九套房屋的物业费，就物业费标准，提交含管理费等多项目的管理费收费标准。本案，第三建工公司要求解除双方之间的物业服务合同关系，理由为涉案房屋除了四户之外，产权已经变更至个人名下，根据法律规定，应由业主缴纳物业费，就四户的费用，亦不同意交纳。东居物业公司不予认可。本院认为，本案中，东居物业公司实际为第三建工公司入住的马连洼菊园小区28套房屋提供了物业服务，第三建工公司亦接受了该服务并出具说明承诺按时交费，该承诺未附期限，双方已形成了事实上的物业服务合同关系。此后第三建工公司起诉要求解除双方物业服务合同关系，但相关诉请已被法院判决驳回。本案，第三建工公司亦反诉要求解除双方物业服务合同关系，依据的事实与本院2014年案件相同，对其反诉诉请，本院不予支持。故双方物业服务合同关系仍然存续，第三建工公司应依据其出具的说明函件继续交纳相应的物业费，但其拖欠自2015年1月1日至2017年12月31日期间物业费，构成违约，故东居物业公司要求第三建工公司给付拖欠的物业费的诉讼请求理由正当，数额正确，本院予以支持。就第三建工公司诉讼时效已过的抗辩，因其属于持续性的拖欠，东居物业公司提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，本院对其抗辩不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京市第三建筑工程有限公司于本判决生效后十日内给付北京东居物业管理有限公司二Ｏ一五年一月一日至二Ｏ一七年十二月三十一日期间的物业费二万七千三百七十元六角七分；二、驳回北京市第三建筑工程有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费二百四十二元，由北京市第三建筑工程有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三十五元，由北京市第三建筑工程有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  胡喜辉二〇一九年六月十二日书记员  李甜甜