湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初951号原告：蒋成芳，男，1980年10月14日生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：周丹，湖北华徽律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉金亿投资有限公司，住所地：武汉市东西湖区梨花路**（17）。法定代表人：洪顺奕，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊双帆，湖北瑞通天元律师事务所律师（一般授权）。委托诉讼代理人：杨曼，湖北瑞通天元律师事务所实习律师（一般授权）。原告蒋成芳与被告武汉金亿投资有限公司（以下简称金亿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋成芳委托诉讼代理人周丹；被告金亿公司的委托诉讼代理人熊双帆、杨曼到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解两个月，庭外和解的期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告蒋成芳向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（每日按已付房款的万分之一标准，从2018年5月1日计算至诉争房屋取得竣工验收备案之日止）；2.判令被告向原告支付逾期办证的违约金（每日按已付房款的万分之一标准，从2018年7月30日至取得房屋权属证书之日）；3.被告向原告支付2018年5月1日至水、电、天然气等基础设施或市政设施或公共配套建筑达到使用条件之日的赔偿金（每日按已付房款的万分之0.5，计算至诉争房屋取得竣工验收备案之日止）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年3月18日签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买君奕家园商品房项目中的1幢xx单元xx层xx号房屋（建筑面积75.15平方米），总房款997917元。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告应于2018年4月30日向原告交付房屋。截至立案之日，被告仍未取得该项目的竣工验收证明文件，不符合合同第九条约定的交房条件。被告应当按照合同约定按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。《合同补充协议》约定因被告原因导致水、电、天然气等基础设施或市政设施或公共配套建筑在合同约定房屋交付期限内未达到使用条件，自第91日起被告应按照买受人已付房款日万分之0.5承担赔偿金，被告应按该条款向原告承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，故向本院提起诉讼。被告金亿公司辩称：1.原告主张的两项违约金重复，《合同补充协议》对合同条款进行了变更，只应按《合同补充协议》约定计算违约金；2.案涉房屋2018年10月25日已符合交付条件，通过了建设单位、监理单位、设计单位的工程竣工验收，武汉市城市建设档案馆于2019年2月25日出具了竣工验收证明，被告于2018年10月24日通知原告收房并在报纸上进行公告，交房时间为2018年10月27日至30日，违约金应按日万分之0.5标准计算至2018年10月25日。本院经审理认定事实如下：2017年3月17日，金亿公司与蒋成芳签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“蒋成芳购买金亿公司投资建设的位于武汉市硚口区古田四路东侧的君奕家园商品房项目中的第1幢xx单元xx层xx号房屋（合同约定建筑面积75.15平方米），总金额997917元。”合同第九条约定：“出卖人应当在2018年4月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交房时，买受人购买商品房所在楼宇达到能够使用条件；6、供水：交房时，买受人购买商品房所在楼宇达到能够使用条件；7、排水：交房时，买受人购买商品房所在楼宇排水设施达到能够使用条件；8、燃气：交房时管道设施安装到户，有关燃气供应开通时间按燃气公司规定时间进行；9、其他：网络、有线电视、电话，需由买受人向有关部门办妥相关手续并交纳初装费后方可使用；10、特别约定：其他有关交付条件与期限的特别约定等详见本合同附件三及附件六补充协议相关条款。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条规定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起90日内取得房屋权属证明书，每逾期一日，出卖人按已支付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付房款，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息”该合同附件六《合同补充协议》第五条第5项约定：“如因出卖人原因导致本合同第九条约定的水、电、天然气等基础设施或市政设施或公共配套建筑在合同约定房屋交付期限内未达到使用条件，由出卖人继续完成，如导致超过90日未全部达到使用条件，自第91日起出卖人应按照买受人已付房款日万分之0.5承担赔偿金，除此之外，出卖人不再承担其他责任。”后蒋成芳向金亿公司支付了购房款997917元。2018年4月26日，金亿公司向君奕家园业主发出《致歉函》，内容主要为：“由于电力公司、天然气公司拖延了施工进度，造成项目绿化、市政等设备、设施及相关工程无法开展，导致我公司迟延交房，我公司争取在2018年7月31日前向业主交房。”2018年10月，金亿公司通过报纸和邮寄的方式通知业主于2018年10月26日至28日办理房屋交付手续。2018年10月30日，金亿公司向蒋成芳交付了房屋。2019年2月25日，武汉市城市建设档案馆接收了金亿公司报送的君奕家园建设工程竣工档案。2019年4月4日诉争商品房已取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》对出卖人逾期交房的违约责任虽作出明确约定，但合同附件六《合同补充协议》第五条第5项约定：“如因出卖人原因导致本合同第九条约定的水、电、天然气等基础设施或市政设施或公共配套建筑在合同约定房屋交付期限内未达到使用条件，由出卖人继续完成，如导致超过90日未全部达到使用条件，自第91日起出卖人应按照买受人已付房款日万分之0.5承担赔偿金，除此之外，出卖人不再承担其他责任。”该约定系双方对水、电、天然气等基础设施或市政设施或公共配套建筑在合同约定房屋交付期限内未达到使用条件出卖人应承担违约责任的补充约定，是对合同有关条款的变更。合同附件六系双方当事人真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同约定被告应当在2018年4月30日前将符合《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付原告，被告直到2019年4月4日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，诉争房屋自此方符合法定及合同约定的交付条件，被告已构成逾期交房，依约应承担违约责任。违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。原告已于2018年10月30日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，故本院酌定被告自2018年10月30日至2019年4月3日按日向原告支付已付购房款万分之0.25的违约金，自合同约定的交付期限届满后第91日起至2018年10月29日按日向原告支付已付购房款万分之0.5的违约金。被告共计应向原告支付违约金8482.29元（997917元×0.00005×92天+997917元×0.000025×156天）。合同第十六条规定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起90日内取得房屋权属证明书，每逾期一日，出卖人按已支付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付房款，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息”因诉争房屋直到2019年4月4日才符合交付条件，此时才能视为房屋交付使用，合同约定因被告原因导致原告不能在房屋交付后90日取得房屋权属证书的，被告才承担违约责任，现该期限尚未届满，如期限届满原告仍无法取得房屋权属证书，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告武汉金亿投资有限公司于本判决生效后7日内向原告蒋成芳支付8482.29元；二、驳回原告蒋成芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取402元，由被告武汉金亿投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  朱少明二〇一九年六月十八日法官助理安一书记员王玥