安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初3697号 原告（反诉被告）：孙秀梅，女，1970年12月26日出生，汉族，住安徽省临泉县。 原告（反诉被告）：杨历臣，男，1971年5月15日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：张大方，安徽春源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：临泉县恒亿房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市临泉县城关镇临化路西侧李庄。统一社会信用代码913412215757469116。 法定代表人：闫明金，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘润华，安徽元祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓彬，安徽元祥律师事务所律师。 原告（反诉被告）孙秀梅、杨历臣与被告（反诉原告）临泉县恒亿房地产开发有限公司（以下简称：恒亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙秀梅、杨历臣委托诉讼代理人张大方、被告（反诉原告）恒亿公司委托诉讼代理人王晓彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙秀梅、杨历臣向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付违约金32615.68元；2、判决被告退还面积差房价款7615.09元；3、判决本案诉讼费用由被告支付。事实与理由：2015年4月4日，原告购买被告建设的位于临泉县四化路北侧、十字河东侧的御龙山庄小区1栋1302室商品房，合同约定的标的房屋面积为92.24平方米，单价为5325.24元/平方米，合同总价款491200元。合同约定被告于2016年10月30日前交付标的房屋，并具备商品房验收合格。对于逾期交房的，每逾期一日被告应承担已付房款万分之一的违约金；合同约定被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告每逾期一日承担已付房款万分之一的违约金；合同约定产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积有差异，且面积误差在3%以内的据实结算房价款。合同签订后，被告直到2017年12月27日才将房屋验收合格，已经延迟交房453天，违约金共22251.36元；因被告于2018年9月21日才给原告开具购房发票，原告到2018年9月27日才拿到房产证，已经延迟了211天，违约金共10364.32元。实际房屋面积与合同约定标的房屋面积差为1.43平方米，房屋差价款为7615.09元。故向本院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告恒亿公司辩称：1、被答辩人诉讼请求的逾期交房违约金，没有依据。被告认为，涉案房屋的交付时间应认定为经竣工验收确定的2017年12月27日。自合同约定的房屋交付时间至具备交房条件之日，被告延期交付房屋422天。但因供电规划变更调整293天、历经三次中高考因禁噪未施工21天、自施工至约定交付房屋之日期间，因恶劣天气（中雨38天、大雨31天、暴雨7天，最低温度0摄氏度以下总天数95天。）至少79天不能进场施工，上述天数应在交房日期中予以顺延。2、恒亿公司已经如约履行权属登记资料的提供义务，不存在违约事实。测绘机构测绘所用的时间、测绘错误后又重新测绘延误的时间，以及不动产登记机关办理登记所用的时间，不应计入恒亿公司的提交资料时间，由此造成产权登记延期，不能认定是恒亿公司的责任。3、恒亿公司一直积极履行协助义务，原告逾期办理登记是其自身原因造成的，恒亿公司不应承担责任。且按照商品房买卖合同补充协议第七条约定，买受人应当委托出卖人协助办理房屋权属证书，并将办理权属证书全部资料和各项税费一并交给出卖人，并办妥委托代办的手续，原告并没有按照该条约定履行义务，所造成的延期办证应由原告自行承担责任。按照该条第二项约定出卖人为买受人提供了按揭贷款的担保责任，而买受人没有提供上述资料和费用缴纳凭证，出卖人相应推迟商品房的交付时间按照该条约定是不承担逾期交房违约责任。综上所述，被答辩人主张的逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求没有依据，依法应当驳回。 反诉原告恒亿公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告支付被告延迟支付购房款违约金23298元；2、判令原告返还被告燃气开通燃气开通费用2380元及资金暂用期间的利息损失（利息按人民银行同期贷款利率计算，自垫款之日起计算至本息付清之日止）；3、反诉费用由原告承担。事实与理由：2015年4月4日，原被告签署《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告购买被告开发建设的临泉县御龙山庄1栋1302室商品房。按照《商品房买卖合同》第六条、第七条及《合同补充协议》第三条1.2项约定，原告应当于合同签订之日起7日内办理商业贷款按揭手续完毕，否则应当自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，并应当另行支付违约金2万元。原告直至2015年6月30日才与银行签订个人购房借款合同，被告于2015年7月17日收到原告支付的按揭贷款部分的购房款，比合同约定的期限延迟97日。《商品房买卖合同》第十四条约定“房屋交付时水、电、燃气具备开通条件”，《合同补充协议》第六条约定“合同项下的有限电视、通讯、燃气等配套设施，需由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并交纳相关费用”。原告未缴纳其所购房屋燃气开通的费用2380元，该费用由被告先行垫付，原告应予返还，故向本院提起反诉，望判如所请。 反诉被告辩称：1、原告去银行办理按揭手续的前提是由被告进行资料报备，报备齐全后反诉被告才能到银行办理按揭手续，因被告通知时间延迟，才导致原告办理手续延迟，因此责任应由被告承担。且放款时间并非原告所能控制，原告在办理完毕按揭贷款合同后不应当承担银行延迟放款的责任。2、根据合同第七条第二项约定，只有在出卖人依据该条款解除合同的且以书面或公告方式通知买受人，买受人不解除合同的才应支付违约金两万元，反诉人当时并未书面提出解除合同，因此不适用该条款，买受人不应当承担两万元的违约责任。3、燃气开通费在案涉合同中并没有约定由买受人承担，反诉人的主张没有依据。 原、被告围绕其诉讼请求、反诉请求及抗辩主张向本院提举相关证据，依据原、被告的陈述和辩解及本院依法认定的证据，审理查明的事实为：2015年4月4日，原告购买被告建设的位于临泉县四化路北侧、十字河东侧的御龙山庄小区第0001栋13层1302室商品房一套，面积为92.24平方米，每平方米单价人民币5325.24元，合同实际总价款为491200元。合同约定付款方式为商业按揭付款，签订合同之日支付首付款151200元，余款340000元于合同签订之日起7日内办理商业贷款按揭手续完毕。合同约定房屋交付期限为2016年10月30日前。对于面积确认与面积差异的，双方约定合同约定与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并同意对于面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。另约定，由于出卖人的原因致使房屋未能按期交付的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，出卖人需按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第六条约定，交房时水电燃气具备开通条件，对于合同项下商品房的有线电视、通讯、燃气等配套设施，需有买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。2015年6月30日，原告杨历臣与安徽临泉农村商业银行股份有限公司签订《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》。2015年7月17日，被告恒亿公司收到案涉房屋的按揭贷款340000元。2017年12月28日，被告采取在案涉小区张贴公告等形式通知所在小区的各业主办理交房手续。2018年5月9日，被告采取在案涉小区张贴公告等形式通知所在小区的各业主办理产权过户登记手续。2018年9月27日，原告取得涉案房屋的不动产权证书，上载明“???房屋建筑面积：90.81㎡???” 另查明：2016年8月8日，被告与临泉国祯燃气有限公司签订《管道燃气安装合同》约定，临泉国祯燃气有限公司为被告建设的御龙山庄小区共计260户实施管道燃气安装，燃气安装费用为618800元。2017年6月24日，临泉国祯燃气有限公司为被告开具增值税发票一张，票面金额为606900元。原告入住后已开通燃气，未缴纳燃气开通的相关费用。 又查明，2017年9月1日，经临泉县公安消防大队综合评定临泉县御龙山庄1、2号楼消防验收合格。2017年12月11日，临泉县御龙山庄1号楼经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格。2017年12月27日，在临泉县住房和城乡建设局竣工验收备案。2018年5月9日，被告将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记，并于2018年5月11日领取不动产权证书。临泉县不动产登记中心于2018年12月4日出具的《不动产登记资料查询结果证明》对备案、登记等事项予以确认。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原告已按约支付购房款，但履行付款义务存在瑕疵，被告亦未按照合同约定时间2016年10月30日前向原告交付房屋，违反了合同约定，依法应承担违约责任。《商品房买卖合同》第六条约定，原告应在合同签订之日起7日内即2015年4月11日前办理商业按揭贷款手续完毕，但原告直至2015年6月30日方与贷款银行签订个人住房贷款合同，虽原告辩称签订合同延迟的原因系被告通知不及时导致，但未提供相应证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故原告应向被告支付延迟支付购房款违约金为2720元（340000×80×0.1‰=2720元，自2015年4月12日至2015年6月30日，违约天数为80天）。被告辩称，被告公司可因原告逾期付款可据此延期交付房屋。本院认为，双方合同对原告逾期付款后支付逾期付款违约金的约定明确，但并未约定在原告逾期付款后，被告据此顺延交房期限予以规定，对被告的该项辩解，不应予以支持。 被告称受雨雪天气影响造成其无法施工，期间共计停工至少79天，即交付房屋的时间应从2016年10月30日起顺延79天的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采信。被告又称，施工场地位于学校周边，施工期间历经三次中考、高考，因此交房时间应当至少顺延21天。本院认为，中、高考在我国是每年都照常开展的重要日程。在小区的前期建设、设计过程中，已在规划中予以考虑，不应再予扣除。故对被告的该项辩解，本院不予采信。被告称因政府重新规划，对小区的供电基础部分进行了二次施工，根据《商品房买卖合同》第八条但书部分第二款的规定，交房日期应当至少顺延293天。经本院审查，2015年11月20日，国网安徽电力临泉供电有限责任公司向被告发出编号为：2015-11-20的《国网临泉供电项目用电规划建议书》，同意被告恒亿公司对于其开发的御龙山庄小区配电工程规划的建议。后经被告申请，临泉县城乡规划局于2016年5月23日，通过临泉县人民政府网站公示了《关于御龙山庄规划局部调整的公示》，上载明“临泉县恒亿房地产开发有限公司向我局提出申请，对御龙山庄建设项目进行规划局部调整，···”。市政规划也称城市规划，是城市管理的重要组成部分，是市政建设和管理的主要依据，主要内容包括城市的公共事业和公共事务的管理等。本院认为，市政规划具有公共性和职权性，案涉小区配电设施公共配套建筑变更并不涉及城市公共事务的管理，所调整的区域也不涉及除小区外的公共部分，故案涉的配电设施虽被告申请，规划部门准许变更，但不属于市政规划的调整范围。根据被告自认的事实，被告在施工建设前的供电规划已经完成，且经供电部门批准。但供电部门的用电规划意见也并不具有强制性。同时，被告在双方签订的《商品房买卖合同》中对于案涉小区配电设施公共配套建筑正常运行进行了承诺，对于未达到使用条件的，双方是按照及时整改，达到合同及附件约定标准，而非是延期交付房屋。故因被告自身造成用电重新规划，不得据此延期交付房屋。综上，对被告的该辩解，本院不予采信。 诉讼过程中，原被告对交房时间均未予以明确，经查，案涉房屋在2017年12月27日具备交付条件，被告于2017年12月28日以张贴公告方式通知涉案小区业主办理房屋交付的手续。原、被告均未对实际收房时间予以明确，原告现已实际接收房屋并投入使用，故原告主张的逾期交房违约金应当计算到具备房屋交付条件之次日止，应自2016年10月31日计算至2017年12月28日，逾期交房天数共计424天。《商品房买卖合同》第十五条对产权登记进行了约定，约定出卖人即被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告向本院提供的临泉县不动产登记中心于2018年12月4日出具的《不动产登记资料查询结果证明》对被告于2018年5月9日进行首次登记的事项予以确认，故对原告关于逾期办理产权登记违约金的主张，本院予以支持。原告主张的逾期办理产权证书的违约金应从商品房交付使用后60日之次日，即2018年2月26日起计算至被告履行完毕报产权登记机关备案之日。故逾期办证天数共计73天。故原告所主张的违约金应为24412.64元（按照房屋总价款的日万分之一计算为491200×（424+73）×0.1‰=24412.64元）。综上，被告应支付原告逾期交房违约金和逾期办理产权登记违约金共计24412.64元。原告起诉要求被告退还面积差房款。符合双方合同约定，本院予以支持。原、被告签订的商品房买卖合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。原告已经实际取得的产权证书上记载的建筑面积为90.81㎡，与合同约定的建筑面积92.24㎡存在误差且该误差比绝对值在3%以内，故被告应按合同约定退还房屋面积差价，应退房价款为（92.24-90.81）×5325.24=7615.09元。 被告反诉称为原告开通燃气而垫付了开通燃气的费用2380元应予返还并应支付相应的资金占用费的利息。本院认为，原被告签订的《合同补充协议》中明确约定，对于有线电视、通讯、燃气等配套设施的开庭使用手续应由原告开具并缴纳相关费用。被告因统一规划，为案涉小区共计260户开通燃气设施，为此代为垫付的费用，原告应予返还。但被告主张计算存在错误。虽被告与临泉国祯燃气有限公司签订合同的总价款为618800元，但仅实际支付费用为606900元。每户的开通费用应为2334元，而非其主张的2380元。其利息主张符合法律规定，本院予以支持。 被告辩称，按照合同第十五条约定，被告恒亿公司需要承担“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，后因测绘公司记载有误，进行重新测绘导致的延误不应由被告承担责任。恒亿公司已经履行了上述义务无需承担其他责任。主审人认为，被告承担的提交资料的义务，应当同时保证提供资料的时效性、真实性和完整性，且合乎报备资料的规范。国务院于2001年4月4日颁布，于同年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产权开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”由此可见，被告恒亿公司应当在商品房交付使用前就应当将实施测绘，并应将测绘报告作为提交产权登记机关备案的资料予以报送。本案中，被告恒亿公司虽以测绘公司记载失误，重新测绘延误时间不应计入恒亿公司提交的资料时间为由，认为不应由其承担责任。本院认为，双方对于合同中的约定系双方的意思自治，对于合同之外的因素导致合同不能履行，除双方另有约定或不可抗力外，不能对抗合同的履行。对于因测绘公司的失误导致其不能完成委托合同的义务，可据实际发生的损失，向测绘公司另案主张违约责任，不在本案的受案范围。故对被告的该辩解，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）临泉县恒亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）孙秀梅、杨历臣违约金24412.64元； 二、被告（反诉原告）临泉县恒亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）孙秀梅、杨历臣购房款7615.09元； 三、原告（反诉被告）孙秀梅、杨历臣于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）临泉县恒亿房地产开发有限公司延迟付款违约金2720元； 四、原告（反诉被告）孙秀梅、杨历臣于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）临泉县恒亿房地产开发有限公司燃气开通费用2334元及利息（以2334元为本金，自2017年7月24日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 五、驳回原告（反诉被告）孙秀梅、杨历臣的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）临泉县恒亿房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费403元，由原告（反诉被告）孙秀梅、杨历臣负担82元，被告（反诉原告）临泉县恒亿房地产开发有限公司负担321元。反诉费用221元，由原告（反诉被告）孙秀梅、杨历臣负担43元，由被告（反诉原告）临泉县恒亿房地产开发有限公司负担178元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇一九年六月二十八日 书记员 余文凤 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。