四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终815号 上诉人（原审原告）:周长芬，女，生于1982年1月14日，汉族，住四川省广安市广安区。系黄某的法定代理人。 上诉人（原审原告）：黄某，男，生于2008年5月26日，汉族，住四川省广安市广安区，系周长芬之子。 二上诉人共同委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。系特别授权代理人。 二上诉人共同委托诉讼代理人：蔡罗均，四川法雨律师事务所（实习）律师。 上诉人（原审被告）：广安市华宇房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区人民路**。 法定代表人：王建国，执行董事。 委托诉讼代理人：雷黎明，四川良众律师事务所律师。系特别授权代理人。 委托诉讼代理人：蒋坤，四川良众律师事务所律师。 上诉人周长芬、黄某因与上诉人广安市华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周长芬、黄某的委托诉讼代理人蔡国庆、蔡罗均，上诉人华宇公司的委托诉讼代理人雷黎明、蒋坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周长芬、黄某上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金10,000元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对违约金认定的金额明显太低，不具有惩罚性和补偿性，未确定违约金的起止时间，亦未与本地法院同类型案件的调整原则一致。 华宇公司辩称，购房户并未举示产生损失的依据，且实际上也不存在损失，故以违约金过低需要调整无法律依据。 华宇公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判驳回上诉人的逾期办证违约金及损失的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：商品房买卖合同约定华宇公司将办理产权证的相关资料提交给产权登记机关，并不是说两年内将产权证办理完毕并交给周长芬、黄某，故不存在逾期办证的违约事实；对合同补充协议第4条约定，如果理解为约定时间不明，按照相关司法解释的规定，应该是交房后90日内，那么逾期办证违约金的请求已过诉讼时效，如果理解为交房后两年内办理产权，那么逾期办证违约金就应该按照已付房款的万分之一计算，周长芬、黄某未举示损失大于违约金的证据，其主张调整逾期办证违约金没有法律依据。 周长芬、黄某辩称，合同约定的两年内由开发商提供办证资料备案的义务，实际就是办证的义务，应当由开发商完成；逾期办证是持续性债权，应当从起诉之日起倒推三年，一审判决的违约金过低。 周长芬、黄某向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令华宇公司立即为周长芬、黄某购买的房屋办理不动产权属证书；2.请求判令华宇公司支付逾期办理产权证的违约金及损失10000元；3.判令华宇公司退还周长芬、黄某水、电、气、闭路、宽带费用15000元及资金占用利息（利息从2013年10月4日开始按年利率6%计算至退还之日止）；4.本案诉讼费由华宇公司承担。 一审法院认定事实：2013年12月4日，周长芬、黄某（买受人、乙方）与华宇公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：1、乙方所购商品房位于广安市广安区，房屋总价为375727元；2、乙方应于本协议签订之日向甲方支付商品房交易费、契税、印花税、两证工本费、公共维修基金、燃气、自来水、电视、无线网络等开通费及国家规定应由乙方承担的其他费用；3、将商品房合同第二十条产权登记中的第（一）项初始登记的“取得该商品房所在楼栋的权属证明”全部变更为“甲方在实际交房后两年内将办理权属登记所需的由甲方提供的资料报产权登记机关备案”，如因甲方责任，未能在上述期内完成约定义务，甲方按乙方已付房款的万分之一支付违约金。周长芬、黄某陆续向华宇公司支付了房屋总价款375727元，并于2013年12月4日向华宇公司支付了水、电、气、数字电视等初装费15000元。2014年10月14日，华宇公司将华油苑2幢2-8-5号房屋交付给周长芬、黄某居住使用。该房屋至今未办理房屋权属证书。2018年9月28日，华宇公司申报的华油苑建设工程取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》。该工程现未取得综合验收合格手续。 一审法院认为，周长芬、黄某、华宇公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定华宇公司“在实际交房后两年内将办理权属登记所需的由甲方提供的资料报产权登记机关备案”，华宇公司未按约定向产权登记机关提交办理权属证书所需资料，导致至今未取得该楼栋的权属证书，也未为周长芬、黄某办理房屋权属证书，被告应在合理期限内为原告办理房屋权属证书。被告于2014年10月14日将房屋交付给原告，双方约定交房后两年内被告华宇公司将办理权属登记所需资料交产权登记机关备案，但被告直至2018年9月28日消防竣工验收才合格，且现未取得综合验收合格手续，而办理权属证书所需资料不齐全，必然无法办理房屋权属证书，故应视为该约定是对办理房屋权属证书的约定，因此本案周长芬、黄某主张逾期办证违约金的诉讼时效应从2016年10月14日起算，至起诉时周长芬、黄某的该请求未过诉讼时效，被告华宇公司应向周长芬、黄某支付逾期办证违约金。违约金具有补偿守约方损失并对违约方进行惩罚的功能，双方在房屋买卖合同中虽然对违约金进行了约定，但约定的违约金明显过低，已不具备补偿性和惩罚性兼具的功能，结合本案实际情况，对逾期办证违约金酌情予以增加，确定为3000元。 之规定，判决如下案其他诉讼请求。具的功能，结合本案实际情况，本院对周长芬、黄某主张的退还已缴纳的水、电、气、闭路、宽带费用15000元的请求，因《四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》（川价发〔2008〕196号）已于2008年10月20日下发，该通知明确规定燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线的安装费用已纳入商品房价格的成本，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用。在2009年1月之后新销售的商品房，各商品房销售商（包括二手房交易）均应按该通知规定执行。现被告公司未举示证据证明本案商品房买卖合同中约定的商品房价格未包括水、电、气、闭路等安装费用，且水、电、气、闭路等安装后也无需向商品房开发企业缴纳开通费，故被告公司要求原告在商品房价格外另行缴纳水、电、气、闭路等开通费用无法律依据，原告有理由拒绝缴纳，从周长芬、黄某实际缴纳该款之日（2013年12月4日）起，周长芬、黄某便应该知道其有权要求被告退还该款，被告抗辩称周长芬、黄某的该项请求已超过诉讼时效，理由成立，故对周长芬、黄某该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》之规定，判决：一、华宇公司于本判决生效后六个月内为原告周长芬、黄某办理位于四川省广安市广安区河堰路160号2幢2-8-5号房屋的不动产权属证书；二、华宇公司于本判决生效之日起十五日内向周长芬、黄某支付逾期办理房屋不动产权属证书的违约金3000元；三、驳回周长芬、黄某本案其他诉讼请求。上述款项，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向四川省广安市广安区人民法院申请执行。案件受理费425元，减半收取212.5元，由华宇公司负担25.5元，由周长芬、黄某负担187元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、华宇公司是否应当承担逾期办证的违约责任；二、周长芬、黄某关于华宇公司应当承担逾期办证违约责任的诉请是否已经超过诉讼时效；三、案涉逾期办证违约金的计算标准问题。 关于焦点一，双方订立的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审据此认定为有效正确。该合同约定华宇公司“在实际交房后两年内将办理权属登记所需的由甲方提供的资料报产权登记机关备案”，案涉房屋于2014年10月14日交付，但华宇公司未举示证据证明其按照约定向产权登记机关提交了办理权属证书所需资料，且至今未取得综合验收合格手续，也未为周长芬、黄某办理房屋权属证书，故一审法院据此认定华宇公司应当承担逾期办证违约责任并无不当，本院予以确认。 关于焦点二，华宇公司于2014年10月14日将房屋交付给周长芬、黄某，双方约定交房后两年内华宇公司将办理权属登记所需资料交产权登记机关备案。一审法院结合本案实际，将该约定视为对办理房屋权属证书的约定，并以此确定周长芬、黄某主张逾期办证违约金的诉讼时效从2016年10月14日起算并无不当，至一审起诉时，周长芬、黄某的该请求未超过三年诉讼时效，华宇公司主张逾期办证违约金的诉请超过诉讼时效不能成立，本院不予支持。 关于焦点三，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，双方在房屋买卖合同中虽然对违约金进行了约定，但约定的违约金明显过低，一审法院结合本案实际情况，综合考量，对逾期办证违约金酌情确定为4590元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，周长芬、黄某、华宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由周长芬、黄某负担50元，广安市华宇房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  蒋丽 审判员  陈萱 审判员  张波 二〇一九年六月二十六日 法官助理朱亦强 书记员田玲