西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院     民事判决书                        （2019）陕0113民初3191号   原告：王庆年，男，汉族，1978年6月3日出生，籍住甘肃省兰州市七里河区，身份证号：620XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：秦峰，甘肃锦荣律师事务所律师。   被告：陕西时丰房地产开发有限公司。住所地：西安市雁塔区。   法定代表人：余涛，该公司董事长。   委托代理人：陈洁，泰和泰（西安）律师事务所律师。   委托代理人：李亚伦，泰和泰（西安）律师事务所律师。   被告：中国人民解放军陕西省军区保障局。住所地：西安市雁塔区。   法定代表人：程正勉，系该局局长。   委托代理人：崔自宏，该局正营职助理员。   原告王庆年诉被告陕西时丰房地产开发有限公司、中国人民解放军陕西省军区保障局租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王庆年及其委托代理人秦峰，被告陕西时丰房地产开发有限公司委托代理人陈洁，中国人民解放军陕西省军区保障局委托代理人崔自宏均到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。   原告诉称，原告与被告陕西时丰房地产开发有限公司于2015年7月24日签订了《租赁合同》，租期3年6个月。该店面原告与他人合伙开办了北家姓转转小火锅店。由于该房属于军队所有，房屋租赁政策发生变化，在陕西时丰房地产开发有限公司的要求下火锅店于2018年2月28日停止营业。经原告委托评估机构评估，该店面的房屋装修损失70430元、设备损失88551元，损失合计158981元。原告与陕西时丰房地产开发有限公司多次协调善后事宜，陕西时丰房地产开发有限公司提出该公司出面与中国人民解放军陕西省军区保障局协商处理赔付事宜，但未果。原告诉至法院，请求判令：1、二被告向原告支付房屋装修损失70430元、设备损失88551元，合计158981元；2、本案诉讼费由被告共同承担。                  被告陕西时丰房地产开发有限公司辩称，一、原告与我公司签订《房屋租赁合同》属实，我公司出租的房租系与第二被告签订有《军队房屋租赁合同》承租而来。2016年我公司接到通知，要求停止有偿服务，并要求终止双方的租赁合同关系，全面收回我公司出租的房屋。按照省军区的要求，我公司向承租户发出通知，要求解除租赁合同以及腾退房屋的事宜。因此我公司与原告合同无法履行的原因及责任并非是在我公司，而是军区要求解除合同导致的。二、我公司接到军区的通知之后，已经通知商户及时办理房屋腾退事宜。按照军队的要求，一并要求商户搬离设备，如果在约定时间之内未能搬离的动产将视为放弃所有权。其他的装修损失按照合同的约定处理。原告的诉请应当提供合理合法的依据。三、我公司与原告签订的合同实际上为转租合同。按照我公司与中国人民解放军陕西省军区保障局签订的合同，我公司与商户签订的合同均经中国人民解放军陕西省军区保障局批准以及备案，因为中国人民解放军陕西省军区保障局给我公司发出解除的通知,导致我公司与原告的合同无法履行，按照我公司与中国人民解放军陕西省军区保障局签订的合同及补充协议，针对屋内装修及赔付依据，中国人民解放军陕西省军区保障局应该直接向原告承担赔偿责任。本案虽然为两个独立的租赁合同，但是为了便于一次性解决争议、节约司法资源、减少当事人诉累，应对两份合同一并审查。   被告中国人民解放军陕西省军区保障局辩称，一、涉案房屋提前被收回，确实是因为军队的政策变化以及陕西时丰房地产开发有限公司拖欠租金。对于陕西时丰房地产开发有限公司欠军区租金的事项，已经由西安市中级人民法院执行完毕。二、西安市中级人民法院已经对提前终止合同补偿事项，采取减免租金的形式予以确认，我方建议按照一事不再理原则，西安市雁塔区人民法院对于已经发生法律效力的判决案件，不应以同一事实再行受理，继而进行二次判决，原告主张的经济损失，应当按照西安市中级人民法院的判决结果，由陕西时丰房地产开发有限公司用法院判令的减免租金来承担，与中国人民解放军陕西省军区保障局无关。三、根据合同相对性原则，中国人民解放军陕西省军区保障局与原告无合同关系，中国人民解放军陕西省军区保障局不承担责任。   经审理查明，2013年11月27日，出租方（甲方）陕西省军区XX房处与承租方（乙方）陕西时丰房地产开发有限公司签订《军队房地产租赁合同》及《补充协议》。《军队房地产租赁合同》约定：甲方自愿将位于西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX层XX房出租给乙方使用，建筑面积为3564平米房。租赁期限自2014年2月27日至2019年2月26日。同时该合同约定了租金、双方权利义务、合同的解除、违约责任等内容。    2014年4月28日,被告陕西时丰房地产开发有限公司出具《授权函》载明:我公司将位于陕西省西安市雁塔区XX路XX号XX楼XX层XX房委托沙旭东(身份证号:XXXXXXXXXXXXXX1411)为我公司的全权代理人，授予委托人(姓名)沙旭东的代理权限为特别授权(包括签订合同、协议及收取房屋租赁款项等内容)。经受托人签署的任何书面文件对我公司均具有法律约束力,我公司将严格遵守,并承担相应法律责任。   2015年7月24日，出租方（甲方）沙旭东与承租方（乙方）王庆年签订《租赁合同》。合同约定：一、甲方将坐落于西安市雁塔区XX路XX号出租给乙方，租赁房屋的建筑面积为140平方米，租赁期限自2015年7月24起至2019年2月24日止，其中自2015年7月27日至2015年8月26日为免租期，共3年6个月。同时该合同约定了租金及支付方式、租赁用途、甲方权利和责任、乙方的权利和责任等内容。合同签订后，王庆年向被告陕西时丰房地产开发有限公司支付了租金，陕西时丰房地产开发有限公司向王庆年交付了商铺。原告与他人合伙在该商铺内经营转转小火锅，原告对该商铺进行了装修。2017年8月11日,中国人民解放军陕西省军区保障局给时丰房地产公司发出关于终止收回省军区XX号XX号XX层临街门面房的通知,表示根据军委的相关精神, 陕西时丰房地产开发有限公司务必于2017年8月底前缴清2016年度拖欠的租金3371966元,尽快上缴2017年度租金。务必于2017年8月底前与省军区保障局协商签订腾退协议。2018年2月底前停止经营活动，并办理腾退交接手续。自接到本通知之日起，不得再分包、转包、更改分包合同，并停止一切新建、添建等投资行为。原告接到陕西时丰房地产开发有限公司通知后，于2018年2月28日关店停止停业。    原告在本案诉讼前自行委托西安建华资产评估有限责任公司对王庆年“北家姓餐厅”装饰装修及设备价值进行评估。2018年3月13日，该评估公司出具西建华评报字（2018）036号《资产评估报告》，评估结果为装饰装修评估价值是70430元；设备评估价值为88551元。   诉讼中二被告表示对该评估报告书不认可，合议庭询问二被告是否申请重新鉴定，陕西时丰房地产开发有限公司表示需要回去商议，但未在相应期限内提交评估申请。被告中国人民解放军陕西省军区保障局当庭表示不发表意见。   另查明，中国人民解放军陕西省军区保障局诉陕西时丰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，陕西时丰房地产开发有限公司不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初14994号民事判决书，上诉至西安市中级人民法院，案号为（2018）陕01民终11652号，该案本院认为部分载明：……据此，结合本案相关事实，并考虑到合同提前终止必然导致时丰公司遭受损失等客观情况，对于时丰公司应向省军区保障局支付的租金，酌情认定减免4个月租金以弥补时丰公司的相关损失为宜。   上述事实，有《军队房地产租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同》、《资产评估报告》、民事判决书及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案案件事实的依据。   本院认为，2015年7月24日，出租方（甲方）沙旭东与承租方（乙方）王庆年签订《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。沙旭东系被告陕西时丰房地产开发有限公司的受托人，与原告签订《租赁合同》系受托人沙旭东履行委托人陕西时丰房地产开发有限公司的委托事项，基于该委托行为所产生的法律后果应由陕西时丰房地产开发有限公司承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。原告在租赁涉案商铺经营过程中，对商铺进行了装饰装修，且为经营需要，购买了相关的设备。由于部队政策的改变，导致原告于2018年2月28日关店停止停业。西安市中级人民法院（2018）陕01民终11652号民事判决书中，已经通过减免租金的方式弥补了陕西时丰房地产开发有限公司的损失。故原告主张的装修损失70430元，应由陕西时丰房地产开发有限公司承担。原告主张的设备损失88551元，因清单上登记的设备可以搬离并继续使用，原告该项诉请，无事实依据，依法不予支持。综上，兹依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：   一、被告陕西时丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王庆年装修损失70430元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   二、驳回原告王庆年其余诉讼请求。     本案案件受理费3480元，由原告承担1938元，被告陕西时丰房地产开发有限公司承担1542元。因原告已预交，被告陕西时丰房地产开发有限公司在支付上述款项时一并付清。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审 判 长 宁莎   人民陪审员  耿美婷   人民陪审员  毛勇     二0一九年 六 月十三日                   书记员  武月     打印：扈艳红   校对：艾可可 2019年月日送达           1