贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初1022号原告（反诉被告）：王元亨，男，1956年8月15日出生，汉族，贵州省松桃县人，无职业，住贵州省铜仁市碧江区。原告（反诉被告）：冉启菊，女，1958年7月15日出生，土家族，贵州省松桃县人，住贵州省铜仁市碧江区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：伍勋，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈友进，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司（原铜仁市新艺房地产开发有限公司），住所地贵州省铜仁市碧江区共青路**。法定代表人：覃晓波，该公司总经理。委托诉讼代理人：李荣，贵州思嘉律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：林旭，贵州思嘉律师事务所实习律师，特别授权。原告（反诉被告）王元亨、冉启菊与被告（反诉原告）铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司（以下简称盛世铭城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王元亨及二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人伍勋、被告（反诉原告）盛世铭城公司的委托诉讼代理人李荣、林旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王元亨、冉启菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告首付款人民币13523元（以下币种均为人民币）；2、判令被告支付原告资金占用费215854元（资金占用费按照年利率28.2%，分段计算如下：2013年8月27日至2018年11月26日期间的资金占用费，以143523元为基数，金额为212565元；2018年11月26日至2019年1月2日期间的资金占用费，以93523元为基数，金额为2673元；2019年1月2日至2019年3月2日期间的资金占用费，以13523元为基数，金额为616元，前述三项合计215854元；2019年3月3日之后的资金占用费，以13523元为基数，按年利率28.2%的标准计算至所有款项退清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014001977），约定原告购买被告开发的位于铜仁市××区×××号房屋，总房款473523元，首付款143523元，交房时间为2014年5月31日前；若逾期交房超过30天，原告有权解除合同。2013年8月26日，原告向被告支付了购房首付款143523元。原告支付首付款后，案涉工程迟迟未完工，交房遥遥无期。2014年6月，被告向包括原告在内的1号楼和6号楼的购房户承诺，选择退房的购房户所支付的购房款在2014年7月底退还，逾期则按中国人民银行在签订《商品房买卖合同》时公布的基准年利率7.05%的四倍计付资金占用费。此后，原告选择退房并向被告提出退房申请。被告在原告多次催促下，于2018年11月26日、2019年1月2日向原告分别退还5万元、8万元。至今，被告未向原告退还尾款，也未按承诺支付资金占用费。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告盛世铭城公司辩称：对原告主张的13523元首付款部分，被告认为不应当予以退还，理由是：2018年11月26日，原告向盛世铭城公司申请解除案涉合同，双方对解除合同已达成一致意见。合同解除后，需待原告协助盛世铭城公司解除案涉《商品房买卖合同》的备案登记及网签手续后，盛世铭城公司一次性返还原告剩余首付款13523元。原告王元亨、冉启菊未履行承诺，故被告不予返还该剩余首付款。对原告关于支付资金占用费的主张，被告认为不能成立，理由是：被告并未就此与原告达成一致协议，被告不应当支付原告资金占用费。原告主张资金占用费的标准按年利率28.2%进行计算，没有事实和法律依据。审理过程中，被告盛世铭城公司向本院提出反诉，反诉请求为：1、判令确认反诉原告与反诉被告已于2018年11月26日解除《商品房买卖合同》（合同编号×××）；2、判令反诉被告协助反诉原告到“铜仁住房和城乡建设局”办理解除网签及撤销《商品房买卖合同》（合同编号×××）的备案登记手续；3、本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2014年1月27日，反诉原告盛世铭城公司（原铜仁新艺房地产开发有限公司）与反诉被告王元亨、冉启菊签订《商品房买卖合同》（合同编号2014001977），约定反诉原告将其开发建设的位于铜仁×××号房屋出售给反诉被告，总房款473523元，首付款143523元，余款330000元由买受人（反诉被告）在30日内向银行申请按揭贷款。反诉原、被告就案涉《商品房买卖合同》办理了网签及备案登记手续。2018年11月26日，反诉被告以身患重大疾病，无钱治疗为由，自愿向反诉原告提出了书面退房申请，反诉原告当即同意其退房申请，也愿意退还反诉被告已交纳的购房首付款143523元。当日，反诉原告退还了反诉被告购房款5万元。2019年1月2日，反诉被告向反诉原告作出书面承诺：反诉原告尚欠反诉被告购房款93523元，反诉原告先退还8万元，余款13523元待反诉被告配合反诉原告解除《商品房买卖合同》的网签、备案登记手续时一次性付清。至此，反诉原告已返还了反诉被告购房款13万元。在反诉原告要求反诉被告协助其办理解除《商品房买卖合同》的网签备案登记手续时，反诉被告均以各种理由推托。反诉被告的行为严重损害了反诉原告的合法权益，违背了诚实信用的原则。为此，特提出前述反诉请求，请求人民法院予以支持。对反诉原告盛世铭城公司提出的反诉，反诉被告王元亨、冉启菊辩称：反诉原告的第一项诉讼请求应当依法不予受理，本诉原告的起诉已涵盖了反诉原告的该项诉讼请求。因此，反诉原告的第一项诉讼请求不存在提出的条件，也不符合法律规定的受理条件。反诉原告与反诉被告解除案涉合同是在2014年6月30日，理由是：反诉原告在延长交房时间后，案涉工程进度缓慢，交房遥遥无期，反诉被告已于2014年6月30日向反诉原告提出退房。根据案涉合同的约定及《中华人民共和国合同法》的规定，反诉被告与反诉原告已于2014年6月30日解除了案涉《商品房买卖合同》。反诉原告无权要求反诉被告协助其办理解除案涉合同的网签备案登记手续，根据约定，需反诉原告付清反诉被告首付款及资金占用费后，反诉被告才协助其办理。反诉原告现未退还购房款，反诉被告拒绝协助办理的理由正当。反诉原告的反诉请求应当依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的2014年6月30日，其儿子王某与被告盛世铭城公司签订的《补充协议》，拟证明原告于2014年6月30日向被告提出退房后，被告承诺在2014年7月底退还购房首付款，逾期则按照中国人民银行同期贷款利率（7.05%/年）的四倍计付违约金和资金占用费。被告质证表示，对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，补充协议是案外人王某与被告签订，并不是与二原告签订，达不到原告的证明目的。经庭审查实，本院认为，该协议系二原告之子王某与被告盛世铭城公司签订，协议中载明的签约方为盛世铭城公司与王某，王某房屋坐落位置为盛世铭城6号楼8层6号房，该协议约定的对象明确。本案原告王元亨、冉启菊并未与盛世铭城公司达成并签订有补充协议，二原告以王某与盛世铭城公司签订的该协议予以计算资金占用费，缺乏事实和法律依据，该补充协议是对盛世铭城公司与王某之间的权利义务进行的约定。王元亨、冉启菊虽与王某之间系父子、母子关系，但其均系完全民事行为能力人，属独立的民事主体，其行使民事权利和民事法律行为均应通过真实意思表示与相对方达成一致而成立。合同具有相对性，王某与盛世铭城公司之间达成的意思表示不能及于王元亨与冉启菊。况且，王某的意思表示是愿意继续等房的购房户，而非王元亨与冉启菊表示的退房户。二原告认为其所主张的资金占用费的计算标准适用王某与盛世铭城公司签订的补充协议的约定，若按该二原告的此种理解，则盛世铭城公司就毋须与特定的购房户另行单独签订补充协议，而只需在小区内张贴公告或通知，通知广大购房户即可。原告对此的主张缺乏证据支撑，因此，王某与盛世铭城公司签订的《补充协议》不能作为本案证据使用，本院不予认定。2、对原告提交的2018年3月22日《再次申请》，拟证明原告曾于2018年3月22日向被告提出过退房申请。被告质证表示，该证据系复印件，对真实性有异议；经被告代理人当庭电话询问盛世铭城公司，该公司表示未收到该退房申请。本院认为，该证据系复印件，无原件进行核对，且原告未能提交其他证据予以佐证其已向被告送达了该退房申请，故对该证据不予采信。3、对原告申请出庭作证的证人刘某、黄某及王某，拟证明原告于2014年6月底已向被告盛世铭城公司提交了退房申请，同时对退房后违约责任如何处理作了约定。被告盛世铭城公司质证表示，对王元亨交退房申请的时间，刘某与黄某、王某的证言不一致，王某与王元亨系父子关系，该三证人证言达不到原告的证明目的。本院认为，三证人证言部分真实，即对王元亨向盛世铭城公司提交退房申请的时间为2014年6月30日及盛世铭城公司不能如期交房的事实予以认定；对违约赔偿标准问题，王某与本案原告存在身份关系，其证言缺乏客观性；刘某与黄某的证言存有矛盾之处，该三证人的证言不足以证明王元亨与盛世铭城公司之间就退房后的违约赔偿问题达成了共识。经审理，本院查明事实如下：2014年1月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××），约定二原告购买被告盛世铭城公司开发建设的位于铜仁市××区××路××号第×号楼×单元×层××号房屋；建筑面积131.90㎡，套内建筑面积113.88㎡；按照套内建筑面积计算，购房单价4158.09元/㎡，购房总价款473523元；买受人（原告王元亨、冉启菊）于合同签订之日将首付款143523元支付给出卖人（被告盛世铭城公司），余款330000元，由买受人在30日内向银行申请按揭贷款（贷款金额以按揭进账日为准，买受人才算付清出卖人所有房款，办理银行按揭的约定，详见附件十二，补充协议一）；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过30日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订前，原告于2013年8月26日向被告交纳了购房首付款143523元。因被告不能如期交房，原告于2014年6月30日向被告提交了书面退房申请。案涉《商品房买卖合同》办理了网签及备案登记。2018年11月26日，原告王元亨、冉启菊再次向被告盛世铭城公司提交《退房申请》，载明因向被告购买案涉房屋，已支付首付款143523元，因原告患有重大疾病急需用钱治疗，请求该公司及时解决退房。同日，盛世铭城公司法定代表人覃晓波在该申请上签署“同意退房”字样并签名。当日，被告盛世铭城公司退还了原告房款5万元。2019年1月2日，原告王元亨向盛世铭城公司出具《承诺》一份，载明：王元亨购买案涉房屋，因资金困难申请退房，盛世铭城公司现欠王元亨房款93523元，现领取8万元，余13523元待王元亨配合解除案涉房屋的网签后，由该公司一次性付清；王元亨若不配合盛世铭城公司解除案涉房屋的网签，该公司有权不支付尾款。同日，盛世铭城公司的法定代表人覃晓波在该承诺上签署“同意支付”字样并签字。当日，被告盛世铭城公司退还了原告房款8万元。至今被告盛世铭城公司尚欠原告房款13523元未予退还。案涉《商品房买卖合同》的网签及备案登记尚未解除和撤销。另查明，2013年10月15日，铜仁新艺房地产开发有限公司的名称变更为本案被告盛世铭城公司。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、案涉《商品房买卖合同》何时解除；3、被告是否存在违约行为，其应否向原告履行返还购房余款13523元及支付资金占用费的义务，原告主张的资金占用费计算标准是否于法有据；4、原告应否协助被告解除案涉合同的网签及撤销合同的备案登记。关于焦点一，本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。关于焦点二，综合全案，经庭审查实，合同签订后，因被告盛世铭城公司不能如期履行交房义务，原告于2014年6月30日向盛世铭城公司提交书面退房申请，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，案涉《商品房买卖合同》于2014年6月30日盛世铭城公司收到原告提交的书面退房申请时解除。故，对盛世铭城公司要求确认该合同于2018年11月26日解除的反诉请求，本院依法不予支持。关于焦点三和焦点四，案涉《商品房买卖合同》于2014年6月30日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告盛世铭城公司理应返还原告购房余款13523元。合同解除后，盛世铭城公司有权要求原告就案涉房屋恢复到签约前的状态，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，因此，原告应履行协助盛世铭城公司解除案涉《商品房买卖合同》的网签及撤销备案登记的义务。故，对本诉原告王元亨、冉启菊及反诉原告盛世铭城公司该部分的本诉及反诉请求，本院依法予以支持。在合同履行过程中，因盛世铭城公司不能如期履行交房义务，致使原告向该公司提出退房申请，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，盛世铭城公司的行为已构成违约，其理应向原告承担相应的赔偿责任。现原告向本院主张资金占用损失，该部分主张合理，亦符合法律规定。对资金占用费的计算标准问题，经庭审查实，双方并未就此达成共识，原告亦不能提供其他合法有效的证据足以证明资金占用费的计算标准。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确认各方的权利和义务。”及《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”之规定，原告的资金占用损失即是利息部分损失，该部分损失的计算标准应参照中国人民银行同期同类贷款利率予以计算较为合理。根据盛世铭城公司返还原告款项的时间点，资金占用费应分段予以计算，即以143523元为基数，从2013年8月26日起计算至2018年11月26日止；以93523元为基数，从2018年11月26日起计算至2019年1月2日止；以13523元为基数，从2019年1月2日起计算至款项返还完毕之日止。对原告超过前述资金占用费部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，对原告王元亨、冉启菊要求被告盛世铭城公司返还购房余款13523元，并要求被告支付资金占用费的诉讼请求，本院予以支持，资金占用费按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，分段计算如下：以143523元为基数，从2013年8月26日起计算至2018年11月26日止；以93523元为基数，从2018年11月26日起计算至2019年1月2日止；以13523元为基数，从2019年1月2日起计算至款项返还完毕之日止；对原告超过部分的诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。对反诉原告盛世铭城公司要求反诉被告王元亨、冉启菊协助其办理解除案涉《商品房买卖合同》的网签及撤销备案登记的反诉请求，本院予以支持。对反诉原告盛世铭城公司的其他反诉请求，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十二条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）铜仁盛世铭城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王元亨、冉启菊购房余款人民币13523元；二、被告（反诉原告）铜仁盛世铭城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王元亨、冉启菊资金占用费，资金占用费按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，分段计算如下：以人民币143523元为基数，从2013年8月26日起计算至2018年11月26日止；以人民币93523元为基数，从2018年11月26日起计算至2019年1月2日止；以人民币13523元为基数，从2019年1月2日起计算至款项返还完毕之日止；三、原告（反诉被告）王元亨、冉启菊于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）铜仁盛世铭城房地产开发有限公司解除双方于2014年1月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××）的网签及撤销备案登记；四、驳回原告（反诉被告）王元亨、冉启菊的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）铜仁盛世铭城房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4538元，已减半收取计人民币2269元，反诉案件受理费人民币100元，合计人民币2369元，由原告（反诉被告）王元亨、冉启菊负担人民币1369元，被告（反诉原告）铜仁盛世铭城房地产开发有限公司负担人民币1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  饶和秀二〇一九年六月十三日法官助理帅清清代理书记员  杨婷婷