福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0824民初1497号 原告：朱素英，女，1972年9月4日出生，汉族，教师，住福建省武平县。 被告：饶晓红，女，1974年11月25日出生，汉族，职员，住福建省武平县。 被告：钟建芳，女，1989年2月3日出生，汉族，职员，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：钟梅雄，龙岩市武平县中信法律服务所法律工作者。 被告：林伟德，男，1961年6月16日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 原告朱素英与被告饶晓红合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，被告饶晓红申请追加钟建芳、林伟德为被告参加本案诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱素英，被告饶晓红、钟建芳的委托诉讼代理人钟梅雄，被告林伟德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱素英向本院提出诉讼请求：要求被告退还原告的购房意向金20000元并支付起诉日即2019年4月26日起按月利率5‰计算的利息。事实和理由:2018年2月5日，经钟建芳介绍，原告欲在被告饶晓红经营的房产中介公司购买房屋，并通过原告丈夫周小扬的银行账户向饶晓红支付了20000元的意向金，饶晓红出具了意向金收条，写明若达成购房协议，该意向金则转为定金，若未达成则3天内全额无息退还。因客观原因，原告购房未果，原告遂要求被告退还意向金，被告以各种理由推拖至今未退还。 饶晓红、钟建芳辩称，1.2016年6月3日刘立智在武平县注册成立“武平县开元房地产中介中心”，2017年4月10日注销登记。2017年4月10日曾明华在武平县注册成立“武平县开元房产中介中心”，2018年1月11日注销登记。2018年1月22日饶晓红、钟建芳在武平县合伙注册成立武平县开鑫元房地产中介服务有限公司。2.2017年2月8日，2017年12月10日，林伟德两次将位于武平县宏祥华都D1#5层B501、503号(AB套房)及D120车位委托给武平县开元房产中介中心销售，武平县开元房产中介中心接受委托后，进行全方位的宣传。2018年2月4日原告到武平县开鑫元房地产中介服务有限公司处看房，经钟建芳带原告实地看房，并由钟建芳与原告朱素英多次沟通后，达成购房意向，若与房东达成购买要求，意向金转为定金转交给房东，原告同意，2018年2月5日原告的丈夫周小杨将20000元打到饶晓红账户，饶晓红、钟建芳共同向原告出具了一份《意向金收条》，收条上载明:房价款为798000元，此房价包含过户税收、中介费和过户代办费及按揭代办费、评估费等一切费用。若达成以上要求，则转为定金，符合定金法则，若未达成以上要求，则3天内全额无息返回。同日晚上，林伟德同意接受购房交易条件，钟建芳与饶晓红商议后，饶晓红将该购房意向金20000元转交给卖房人林伟德，购房意向金转化为定金，林伟德向钟建芳和饶晓红出具了《定金收条》一份。定金收条上载明:套房实收为728000元，卖方林伟德不承担其他任何费用。卖方须积极配合房地产买卖合同、办理过户按揭等手续，如买方违约，则不退还定金，如卖方违约，则双倍赔偿买方定金。饶晓红和钟建芳将定金收条告知了原告。此后，原告没有办法在约定的时间内支付首付款，拒绝签订房屋买卖合同，交易推迟。2018年3月4日，林伟德向原告朱素英发出催告函，催促原告在15天内前往原武平县开元房产中介中心签订房屋买卖合同，若拒绝前往，林伟德将房屋另售他人，并不退还20000元购房定金。林伟德将催告函分别寄送给原告和饶晓红、钟建芳。原告收到催告函以后，没有在15天内签订房屋买卖合同，林伟德拒绝返还定金给原告。实际上，房价款798000元，该房价包含过户税收(两年内转让，大套35536元、小套11292元、车位15800元)、中介费和过户代办费及按揭代办费、评估费等费用合计7372元。3.饶晓红、钟建芳为履行中介服务职能，将收取的定金转交给房屋销售方，原告与林伟德形成定金合同法律关系，原告与饶晓红、钟建芳形成的是居问合同法律关系，饶晓红、钟建芳在履职中并无不当，也没有违约，饶晓红、钟建芳没有促成交易，也没有收取原告的中介服务费。4.饶晓红、钟建芳为履行职务收取原告的意向金，根据《民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。5.武平县开鑫元房地产中介服务有限公司在2019年1月28日进行了注销登记。公司注销后原公司股东承继原公司的债权和债务，即由饶晓红和钟建芳承担。综上所述:依据意向书约定，出售方同意购买方的购买条件的，意向金转为定金。饶晓红、钟建芳己无返还义务，原告应该向林伟德主张权利。为此，请法院驳回原告对饶晓红、钟建芳的诉讼请求。 林伟德辩称，1.2010年10月，本人林伟德与兄弟林桂德合伙以本人妻子名义购得位于武平县宏祥华都D1#5层B501、B503号套房及D120车位，并将B503号套房进行了装修。2017年2月兄弟2人决定将上述房产及车位委托武平县开元房产中介饶晓红、钟建芳给予低价销售。2018年2月5日，武平县开鑫元房产中介服务有限公司(饶晓红、钟建芳等人新增开的房产中介)饶晓红、钟建芳分别打来电话，说朱素英要购买上述两套房屋及车位，房屋总价为728000元，本人表示同意接受此交易。当晚9点左右，饶晓红将定金20000元转到本人账户，同时本人也出具了定金收条给饶晓红、钟建芳，双方口头约定第2天上午(2018年2月6日)到开鑫元房产中介与朱素英签订房屋买卖合同并付清首付款。第2天上午本人按约定来到开鑫元房产中介，饶晓红、钟建芳说因朱素英老公到湘店下乡要推迟一天，第3天(2018年2月7日)本人再去，饶晓红、钟建芳又说朱素英老公到连城出差，巧逢春节临近(2018年2月15日是除夕)，按风俗不好再催。2018年3月2日元宵节过后，她们3人还是未提签订房屋买卖合同之事，就好像没有发生此事一样，因此本人于2018年3月4日，当面送给饶晓红、钟建芳催告函，并要求他们转一份给朱素英(因饶晓红、钟建芳不肯告知本人朱素英的住址，电话及工作地点，后本人经多方打听，证实朱素英是武平二中的教师)，为防他们不转给朱素英，本人于2018年3月5日15时用邮政特快方式把催告函寄给朱素英，但朱素英拒收。2018年3月28日15:39分，22:55分，22:58分，本人再次将催告函用短信方式分别发给朱素英、钟建芳、饶晓红，催告函发出后他们3人都未回复。2018年5月1日钟建芳发短信说买方(未注明买方姓名)5月份签订购房买卖合同并支付首付款(未注明具体日期)，但他们再次失约。2018年12月6日本人从饶晓红处要回房屋锁匙，并告知上述房产及车位本人要自己销售，饶晓红还了锁匙。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱素英向本院提供了《意向金收条》、银行交易明细清单各1份。饶晓红、钟建芳无异议，林伟德质证认为不清楚上述证据。饶晓红、钟建芳向本院提供了1.《意向金收条》1份，2.《定金收条》、银行交易明细清单各1份，3.催告函1份，4.《房地产委托销售确认书》2份，5.个体工商户登记基本信息2份、简易注销内资企业登记基本情况表1份，6.微信聊天记录1份，7.处理纠纷的录音光盘1个。朱素英质证认为，对饶晓红、钟建芳提供证据1没有异议；对证据2不清楚；对证据3没有收到；对证据4、5、6没有异议；对证据7不清楚，朱素英未参加。林伟德质证认为，对饶晓红、钟建芳提供证据1不清楚；证据2、3、4、5、7没有异议；对证据6不清楚。林伟德向本院提供了1.《结婚证》复印件及房屋登记信息证明各1份，2.《定金收条》1份，3.催告函1份，4.短信催告通知截屏5份，5.邮政快递的退件1份。朱素英质证认为，对林伟德提供的证据1没有异议；对证据2不清楚；对证据3认为没有收到该催告函；对证据4没有异议，认为有收到该短信催告通知；对证据5因为除收件人是对的外其他信息都是错的，所以把邮件退回了。饶晓红、钟建芳对林伟德提供的证据1、2、3、4、5均没有异议。本院认为，各方当事人提供的上述证据的来源合法，内容真实，与案件事实有关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：林伟德于2017年2月8日、2017年12月10日分别委托武平县高厦房地产中介服务有限公司、武平县开元房地产中介中心销售武平县宏祥华都D1#5层B501、B503号套房及D120车位。饶晓红原为武平县高厦房地产中介服务有限公司职员，钟建芳原为武平县开元房地产中介中心职员。2016年6月3日，刘立智在武平县成立“武平县开元房地产中介中心”(个体工商户)，于2017年4月10日注销登记。2017年4月10日，曾明华在该场所成立“武平县开元房产中介中心”(个体工商户)，于2018年1月11日注销登记。2018年1月22日，饶晓红、钟建芳作为公司股东在该场所成立“武平县开鑫元房地产中介服务有限公司”(有限责任公司)，于2019年1月28日注销登记。 2018年2月5日，朱素英到武平县开鑫元房地产中介服务有限公司表示有意购买位于武平县宏祥华都D1#5层B501、B503号套房及D120车位，并向该公司支付购房意向金20000元，饶晓红、钟建芳也向朱素英出具了《意向金收条》，写明：“此套房房款798000元，此房价包含过户税收、中介费、过户代办费、按揭代办费、评估费等一切费用。若达成以上要求，则转为定金，符合定金法则。若未达成以上要求，则3天内全额无息退还。收款人钟建芳、饶晓红”。同日，饶晓红、钟建芳在与林伟德沟通后，饶晓红将该购房意向金20000元汇入林伟德账户，由林伟德出具《定金收条》一份给饶晓红收执，写明：“今收到朱素英购买位于武平县宏祥华都D1#5层B501、503号房地产及D120车位购房定金计20000元。此套房实收价为728000元。卖方林伟德不承担其它任何费用。卖方须积极配合房地产买卖合同、办理过户按揭等手续。如买方违约，则不退还定金，如卖方违约，则双倍赔偿买方定金。收款人：林伟德2018年2月5日”。林伟德收取该20000元后，于2018年3月4日向朱素英发催告函，要求朱素英在收到通知后15天内与其签订房屋买卖合同，并抄送饶晓红和钟建芳各一份。林伟德于2018年3月5日通过邮政特快专递向朱素英寄送该催告函，朱素英以除名字外其他收件信息均有错为由将邮件退回。2018年3月28日，林伟德又通过短信方式分别向朱素英、钟建芳、饶晓红发送催告短信，要求朱素英在收到通知后15天内与其签订房屋买卖合同等内容。催告短信发出后，林伟德没有得到回复。2018年5月1日，钟建芳通过短信方式告知林伟德“经我们公司介绍的关于武平县宏祥华都D1幢5层B501、B503套房及D120车位购买事，买方已经备好购房首付款，请于2018年5月份签订购房买卖合同并支付首付款，过户按揭等手续”，但买卖双方仍未签订房屋买卖合同。2018年12月6日，林伟德终止了委托销售房屋合同，要回了放在武平县开鑫元房地产中介服务有限公司的房屋钥匙。后因涉案20000元的返还问题，当事人各持己见，未能达成协议。 另查明，武平县宏祥华都D1#5层B501、B503号套房及D120车位的不动产所有权人为钟碧秀，系林伟德之妻；上述房屋于2019年1月10日转让他人。 本院认为，本案争议的焦点是涉案20000元是意向金还是定金，意向金转为定金的条件是否成就。本案中，朱素英于2018年2月5日到武平县开鑫元房地产中介服务有限公司表示有意购买涉案房屋及车位，约定“此套房房款798000元，此房价包含过户税收、中介费、过户代办费、按揭代办费、评估费等一切费用。若达成以上要求，则转为定金，符合定金法则。若未达成以上要求，则3天内全额无息退还”。并向该公司支付购房意向金20000元。朱素英希望和涉案房主订立房屋买卖合同的意思表示,符合合同法第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示”的规定，应认为订立房屋买卖合同的要约，即卖方若同意按照朱素英的要求出售该房产,朱素英则同意授权居间人将该意向金20000元转付给卖方作为购买该房产定金,亦符合要约发出后经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束的要约的法律特征。朱素英发出要约当天，居间人与卖房人林伟德沟通后，林伟德同意“此套房实收价为728000元。卖方林伟德不承担其它任何费用。卖方须积极配合房地产买卖合同、办理过户按揭等手续。如买方违约，则不退还定金，如卖方违约，则双倍赔偿买方定金”，致使朱素英未明确知晓涉案房屋的过户税收、中介费、过户代办费、按揭代办费、评估费等一切费用的数额，而林伟德实收房价，无须知晓上述费用的数额。由此，林伟德实质上对朱素英要约中的房价款作了修改，并不是对要约方提出的要约内容和条件表示完全同意的答复，根据合同法第三十条“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更”的规定，林伟德的答复不是承诺，而是新要约。林伟德向朱素英发送催告函(短信)要求其在收到通知后15天内签订房屋买卖合同，而朱素英对林伟德的新要约未作承诺，故意向金20000元转为定金的条件不成就。居间人负有忠实于委托人利益的义务,根据实际情况提供订约条件和妥善地完成介绍人的任务，应当就委托和订约的有关事项，如实地告知委托人和其相对的另一方，不得对委托人隐瞒真相，不得对订立合同实施不利影响,影响合同的订立或损害到委托人的利益。本案武平县开鑫元房地产中介服务有限公司未告知当事人涉案房屋的过户税收、中介费、过户代办费、按揭代办费、评估费等一切费用的具体数额，在意向金20000元转为定金条件不成就的情况下转为定金交付林伟德，未尽到居间人的义务。居间人未能通过说合使朱素英与林伟德(特别是涉案房屋所有权人钟碧秀)间订立房屋买卖合同，居间人应当将意向金20000元返还给朱素英。原告要求被告返还购房意向金20000元并支付起诉日起按月利率5‰计算的利息，符合法律规定，本院依法予以支持。武平县开鑫元房地产中介服务有限公司于2019年1月28日注销，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释(?javascript:void(0);?)》第六十四条(?javascript:void(0);?)“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人”的规定，饶晓红、钟建芳作为公司股东，应承担民事责任。饶晓红、钟建芳将意向金支付给林伟德属另一法律关系，可以另行主张。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条规定，判决如下： 饶晓红、钟建芳应于本判决生效之日起十五日内返还朱素英购房意向金20000元并支付自2019年4月26日起至款清日止按月利率5‰计算的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取计150元，由饶晓红、钟建芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王智裕 二〇一九年六月十七日 书记员  钟雪梅 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第三十条承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -12-