贵州省荔波县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2722民初339号 原告（执行案外人）：王锡华，女，汉族，1963年11月18日出生，住贵州省荔波县。 委托诉讼代理人：何流，男，汉族，1987年6月16日出生，住贵州省都匀市。 被告（申请执行人）：荔波县佳茗农业科技开发有限公司，地址：贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县佳荣镇拉毛村拉亮**，统一社会信用代码915227223142913309。 法定代表人：姚智理,系公司总经理。 委托诉讼代理人：姚念，女，系该公司员工。 被告（申请执行人）：荔波县友创建材有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道办事处职业中学斜对面，统一社会信用代码91522722061048534D。 法定代表人：廖永刚。 被告（申请执行人）：何国平，男，布依族，1990年7月23日出生，住贵州省平塘县。 被告（申请执行人）：何成仙，女，汉族，1966年10月12日出生，住贵州省平塘县。 被告（申请执行人）：覃贞寿，男，布依族，1975年12月21日出生，住贵州省荔波县。 被告（被执行人）：贵州鹏辉房地产开发有限责任公司，住所地都匀市开发区华龙综合楼****，统一社会信用代码915227017553818413。 法定代表人：成万坤，系该公司董事长。 原告王锡华诉被告荔波县佳茗农业科技开发有限公司（以下简称：佳茗公司）、荔波县友创建材有限公司（以下简称：友创公司）、何国平、何成仙、覃贞寿、贵州鹏辉房地产开发有限责任公司（以下简称：鹏辉公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王锡华及其委托代理人何流，被告佳茗公司委托代理人姚念，被告友创公司法定代表人廖永刚，被告何国平、覃贞寿到庭参加诉讼，被告何成仙、鹏辉公司经本院合法传唤，无正理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告王锡华向本院提出如下诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于荔波阳光1号3号楼1-6-1号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求依法确认荔波县阳光1号3号楼1-6-1房屋为原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月4日荔波县人民法院作出（2018）黔2722执218号之三执行裁定书，裁定查封原告购买的位于荔波县阳光1号3号楼1-6-1号房屋。后原告提出执行异议申请，荔波县人民法院于2019年2月26日作出（2019）黔2722执异1号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为驳回原告的异议缺乏事实和法律依据。一、关于荔波县阳光1号3号楼1-6-1号商品房，法院已经在（2018）黔2722民初512号中查明：2007年11月23日，原告王锡华向被告鹏辉公司支付购房定金5万元。2007年12月18日，原告与被告鹏辉公司签订《沁都苑商品房认购书》，认购由被告鹏辉公司开发建设的沁都苑三单元四层C2户型房屋，房屋总价款为184140元。2016年12月16日原告向被告鹏辉公司支付阳光1号4-1-12-2号房屋购房首付款74995元，2016年12月29日原告向被告鹏辉公司支付阳光1号3-1-6-1号房屋购房款72528元。2017年6月9日原告与案外人黎安琼签订《房屋销售合同更名协议》，约定由原告将荔波县阳光1号3-1-6-1房屋销售合同更名为黎安琼，成交价为324800元，约定签订协议当天黎安琼支付原告定金20万元。同日由黎安琼与被告鹏辉公司签订荔波县阳光1号3-1-6-1房屋的认购书，由原告及被告鹏辉公司向房产事业局申请撤销网签。在原告与案外人黎安琼签订《房屋销售合同更名协议》后的2018年1月10日原告王锡华又将20万元转至案外人黎安琼亲属黎霞账上。2018年3月20日，被告鹏辉公司出具书面《证明》，载明：“兹有王锡华在我公司全额购买了位于时来坝开发区阳光1号商品房，购房户型为阳光1号3-1-6-1号。2007年，王锡华与我公司签订《沁都苑商品房认购书》，并按时缴纳了购房定金5万元。但因我公司开发建设原因，沁都苑商品房项目未能建设，故与王锡华协商，用其原订购沁都苑商品房的购房定金来冲抵阳光1号商品房房款，并达成一致。2016年，阳光1号商品房建设完毕后，王锡华向我公司再交付了两笔购房款，分别为74995元和72528元。至此，王锡华已向我公司付清阳光1号3-1-6-1号全部房款197523元。”上述事实明确了一是原告与鹏辉公司签订过荔波县阳光1号3号楼1-6-1房屋认购书，并付清了全部购房款；二是原告就荔波县阳光1号3号楼1-6-1房屋进行过登记备案。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本案所涉商品房认购书应当认定为商品房买卖合同。 被告佳茗公司、友创公司、何国平、覃贞寿辩称：原告与鹏辉公司并未签订有正式的购房合同，没有进行网签也没有登记备案，涉案房屋并没有登记在原告名下，还是被执行人鹏辉公司的，当然可以执行。鹏辉公司出具的付款证明未有落款时间，不能证明原告已支付完房款，且原告支付的房款不符合市场价。原告与黎安琼进行了房屋买卖，房屋不是原告的了，原告的损失与被告无关。原告不是房屋的所有权人，原告不能要求停止对涉案房屋的执行，应当驳回原告的诉讼请求。 被告何成仙、鹏辉公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。 经审理查明，2007年11月23日，原告王锡华向被告鹏辉公司支付购房定金5万元。2007年12月18日，原告与被告鹏辉公司签订《沁都苑商品房认购书》，认购由被告鹏辉公司开发建设的沁都苑三单元四层C2户型房屋，房屋总价款为184140元。2016年12月16日原告向被告鹏辉公司支付阳光1号4-1-12-2号房屋购房首付款74995元，2016年12月29日原告向被告鹏辉公司支付阳光1号3-1-6-1号房屋购房款72528元。后原告将房屋出售给案外人黎安琼，2017年6月9日原告与案外人黎安琼签订《房屋销售合同更名协议》，约定由原告将荔波县阳光1号3-1-6-1房屋销售合同更名为黎安琼，成交价为324,800元，约定签订协议当天黎安琼支付原告定金20万元。同日由黎安琼与被告鹏辉公司签订荔波县阳光1号3-1-6-1房屋的认购书，由原告及被告鹏辉公司向房产事业局申请撤销网签。同日，原告与鹏辉公司签订了《荔波县阳光路1号3-1-6-1号房屋产权人更名的协议》，约定鹏辉公司尽快到房屋登记主管部门办黎安琼办理产权登记备案手续，在未为黎安琼办理登记备案前，该房屋产权属于原告。2018年1月10日，原告与案外人黎安琼的丈夫签订了《终止的协议》，双方同意终止《房屋销售合同更名协议》，原告将黎安琼预付定金20元退还黎安琼，商品房的所有权继续归原告所有。同日，原告王锡华将20万元转至案外人黎安琼亲属黎霞账上。后被告鹏辉公司出具书面《证明》，载明：“兹有王锡华在我公司全额购买了位于时来坝开发区阳光1号商品房，购房户型为阳光1号3-1-6-1号。2007年，王锡华与我公司签订《沁都苑商品房认购书》，并按时缴纳了购房定金5万元。但因我公司开发建设原因，沁都苑商品房项目未能建设，故与王锡华协商，用其原订购沁都苑商品房的购房定金来冲抵阳光1号商品房房款，并达成一致。2016年，阳光1号商品房建设完毕后，王锡华向我公司再交付了两笔购房款，分别为74,995元和72,528元。至此，王锡华已向我公司付清阳光1号3-1-6-1号全部房款197,523元”。2017年12月10日，原告与荔波万安物业服务有限责任公司签订了《荔波阳光一号小区物业管理服务合同书》《装修协议》，并交纳了物业管理费、装修保证金等。 另查明，本院在执行汪国民与鹏辉公司民间借贷纠纷诉讼财产保全案件时，经调查发现由鹏辉公司开发建设的位于荔波县玉屏街道阳光1号3号楼1-6-1号房屋处于未销售状态，遂于2017年11月24日查封鹏辉公司位于荔波县玉屏街道阳光1号3号楼1-6-1号房屋。2018年1月30日，本院作出（2018）黔2722执5号执行裁定，裁定拍卖鹏辉公司位于荔波县玉屏街道阳光1号3号楼1-6-1号房屋。2018年4月8日，王锡华向本院提出执行异议，本院于2018年4月19日作出（2018）黔2722执异3号执行裁定，驳回王锡华的异议请求。2018年5月3日，王锡华提起执行异议之诉，本院于2018年9月5日作出（2018）黔2722民初512号民事判决，驳回王锡华的诉讼请求，王锡华不服一审判决，提出上诉。2018年12月11日，黔南州中级人民法院作出（2018）黔27民终2475号民事裁定，撤销本院（2018）黔2722民初512号民事判决，并将该案发回本院重审。2019年1月4日，因汪国民与鹏辉公司民间借贷纠纷案件已经执行完毕，本院作出（2018）黔2722执5号之五执行裁定，解除对鹏辉公司位于荔波县玉屏街道阳光1号3号楼1-6-1号房屋的查封，后王锡华撤回对汪国民、鹏辉公司的案外人执行异议之诉。本院执行申请执行人佳茗公司、友创公司、何国平、何成仙与被执行人鹏辉公司商品房预售合同、买卖合同、民间借贷纠纷系列案件中，于2019年1月4日作出（2018）黔2722执218号之三执行裁定，预查封被执行人鹏辉公司位于荔波县玉屏街道阳光1号3号楼1-6-1号房屋。至本院查封阳光1号3号楼1-6-1号房屋时，该房屋仍登记在被执行人鹏辉公司名下。 本院认为，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照上述司法解释的规定，结合本案查明的事实，分析如下： 第一原告与被告鹏辉公司签订《沁都苑商品房认购书》，后由于沁都苑商品房项目未能建设，鹏辉公司与王锡华协商，用其原订购沁都苑商品房的购房定金来冲抵阳光1号商品房3-1-6-1号房屋购房款。后原告因需转卖房屋，原告与鹏辉公司签订了《荔波县阳光路1号3-1-6-1号房屋产权人更名的协议》，原告及被告鹏辉公司向房产事业局申请撤销网签，房管部门撤销网签。原告与鹏辉公司的商品房认购书不违反法律强制性规定，合法有效，已形成商品房买卖合同关系；第二、2017年12月10日原告已接收涉案房屋，并交纳了物业管理费、装修保证金等，表明原告在2019年1月4日法院查封之前已实际占有该房屋；第三、结合原告提供的交款票据及鹏辉公司的证明，原告已于2016年12月29日交纳全部购房款；第四、涉案房屋未办理过户手续，是因原告在办理房屋转卖过程中涉案房屋被法院查封以及阳光1号建设项目未达到办理房屋产权证书的条件，而未能办理房屋过户手续。 综合以上分析，原告与鹏辉公司之间签订了合法有效的商品房认购书，已具有商品房买卖合同性质，原告按照协议约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有讼争房屋。虽因不动产登记事项未完成，原告不是房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同关系而对讼争房屋享有物权期待权，该权利受法律保护，该权利能够排除针对讼争房屋佳茗公司、友创公司、何国平、何成仙、覃贞寿对鹏辉公司的金钱债务的实现。原告要求停止对讼争房屋的执行，有事实和法律依据，本院予以支持。但原告诉请判令确认涉案房屋为原告所有的诉讼请求，没有法律依据，不予支持，其可在条件具备后另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下： 一、停止对荔波县阳光1号3号楼1-6-1号房屋的执行，（2019）黔2722执异1号执行裁定书于本判决生效时自动失效； 二、驳回原告王锡华的其他诉讼请求。 案件受理费60元，由贵州鹏辉房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，预交上诉案件受理费，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。 审 判 长  姜文明 审 判 员  左 丹 人民陪审员  蒙平凡 二〇一九年六月十九日 书 记 员  揭蓬波