广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初7580号原告刘大明，男，汉族，1963年6月5日出生，户籍地址广东省广州市越秀区，委托代理人周丽萍，广东文顺律师事务所律师。委托代理人陈佳丽，广东文顺律师事务所律师。被告王馗宏，男，汉族，1963年4月9日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，委托代理人张正华，广东简思域律师事务所律师。原告刘大明诉被告王馗宏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告刘大明及其委托代理人陈佳丽、被告王馗宏及其委托代理人张正华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2012年7月8日签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区平湖街道平湖村新屋新联路163号的房屋一栋三层出租给被告使用（房屋所有权证号粤房字第**），租赁期限为15年，即2013年2月1日至2028年1月31日。双方签订的《房屋租赁合同》第六条第l款约定：“乙方在租赁期间，不得将该房屋转租，否则视为违约，甲方不再退还租金和保证金”。合同第七条第2款约定：“租赁期间，房屋因市政动迁和旧改工程造成本合同无法履行，由政府评估机构对乙方在租赁期间装修部分进厅评估，装修费用由政府根据评估结果归还给乙方”。原告长期住在广东省广州市，工作也在广州，很少回到广东省深圳市平湖镇，近期因为处理租赁物的旧改项目事宜，欲与被告协商解除合同，才发现被告已经将租赁物转租给深圳市龙岗区求进幼儿园的事实。同时因为平湖街道红朱岭旧改项目的实施（2010年已在龙岗区政府网公示完毕，目前处于征收拆除阶段），原告已经与开发商签订拆迁补偿协议，双方的《房屋租赁合同》已经无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据相关规定，合同解除条件已经成就，原告有权依法行使解除权。另根据《中华人民共和国合同法》的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。根据相关规定，被告擅自转租，原告有权依法解除合同。原告与被告签署的《房屋租赁合同》合法并已生效，被告理应按合同约定履行，基于前述情形，被告擅自转租的行为已经构成违约，因此根据合同约定原告无需将租赁保证金返还被告，以及合同约定的解除事由已经出现，原告有权根据双方签订的租赁合同，行使解除权，要求被告返还租赁物。综上所述，故诉至法院要求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即将租赁物返还给原告；二、原告无须返还被告租赁保证金人民币16000元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、被告不存在转租行为。深圳市龙岗区求进幼儿园系被告设立并经营的幼儿园，而原、被告签订的租赁合同中也能显示被告承租该物业并非自用而是商用。二、房屋租赁合同并未达到无法继续履行的程度。深圳市旧城改造需要达到意愿和签约双百分之百的要求才能落实。原告一户是否进行签约，与该片区是否将要拆迁整改，并无必然联系。且该片区于2018年11月30日被龙岗区更新局通过关于开展龙岗区城市更新单元计划清理工作的公告，该片区纳入城市更新计划清理的范围。当前并不存在因拆迁导致合同无法继续履行的情形。经审理查明，2012年7月8日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区平湖街道平湖村新屋新联路163号的房屋壹栋三层租给被告，租期为十五年，自2013年2月1日至2028年1月31日止。其中合同第三条约定，每月租金8000元，年租金96000元；第一年到第四年租金不变，第五年即从2018年2月1日起递增5%，即每月租金8400元，年租金100800元；第五年以后每隔两年在当时租金的基础上再递增5%；原被告一旦签订合同，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为两个月租金。合同第六条约定，被告在租赁期间，不得将该房屋转租，否则视为违约；原告不再退还租金和保证金。合同第七条第2款约定，租赁期间，房屋因市政动迁和旧改工程造成本合同无法履行，由政府评估机构对被告在租赁期间装修部分进行评估，装修费用由政府根据评估结果归还给被告。合同签订后，被告向原告交纳了租赁保证金16000元，原告将涉案房屋交付被告使用，被告用于经营深圳市龙岗区平湖街道求进幼儿园。在房屋租赁合同正常履行过程中，2018年9月17日，原告向被告发出一份《解除房屋租赁合同通知书》，称涉案租赁房屋位于经政府立项的平湖街道红朱岭项目旧改范围之内，原告为此根据合同第七条第2款约定，通知被告自2018年9月17日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，并限被告于2019年1月31日前清空房屋并交还原告，装修费用评估事宜限期于2018年9月28日前与原告协商处理，否则视为自愿放弃装修费用补偿。被告收到解除通知后，于2018年9月29日以深圳市龙岗区平湖街道求进幼儿园的名义复函原告，回复主要内容为：1、关于所租赁房屋，涉及政府立项深圳市龙岗区平湖街道红朱岭项目旧改一事，希望原告将相关旧改项目的审批文件及范围落实清楚，有待双方进行相关问题的协商；2、如所租赁房屋确系旧改项目，该租赁房屋目前是用于幼儿园的经营场所，今后将涉及幼儿园的整体搬迁、幼儿及教师的疏散和安置、经营场所的补偿等一系列问题，是十分敏感而又复杂的社会问题；3、现房屋用于开办深圳市龙岗区求进幼儿园，其法人为林文贞女士，如今后涉及该房屋的相关事宜，请与林文贞本人或龙岗区求进幼儿园联系；望原告详细落实深圳市龙岗区平湖街道红朱岭项目旧改一事，并将该租赁房屋的具体情况向相关部门反映，如需被告向政府部门反映情况或申报，被告会予以积极配合。2018年10月12日，原告向被告出具《关于解除租赁合同并停止收取租金的通知书》，主要内容为：被告回函要求原告与求进幼儿园林文贞联系，因林文贞不是该房屋承租方，所以与原告没有任何关系；因被告在限定的日期内未与原告联系并协商装修费用评估事宜，已视为被告自愿放弃装修费用补偿；现原告再次重申，自2018年9月17日起解除《房屋租赁合同》，并限被告于2019年1月31日前清空房屋并交还原告。同日，2018年10月12日，原告一家与案外人深圳市桂芳园实业有限公司签订《深圳市龙岗区平湖街道红朱岭片区拆迁补偿安置协议》，约定将涉案新联路163号房屋交付案外人深圳市桂芳园实业有限公司拆迁。另查，2010年6月7日，龙岗区城市更新办公室发布“关于平湖街道红朱岭改造专项规划公开展示的公告”，显示涉案房屋已被列入城市更新单元项目，并于2010年6月7日至2010年6月21日公示。2010年7月22日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局发布“关于龙岗区平湖红朱岭片区改造专项规划的审查意见”，表明该项目经公示无异议。2018年11月30日，龙岗区城市更新和土地整备局发布《关于开展龙岗区城市更新单元计划清理工作的公告》显示龙岗区可按程序开展计划清理的城市更新单元共52个（含平湖红朱岭片区），龙岗区城市更新局将依照相关规定分批分类开展计划清理工作。诉讼中，被告否认存在转租行为，其称深圳市龙岗区平湖街道求进幼儿园系其投资经营的幼儿园，并提交《龙岗区教育局关于申请设立深圳市龙岗区平湖街道求进幼儿园的批复》及《税务登记证》佐证，上述证据证明深圳市龙岗区平湖街道求进幼儿园为被告设立，法定代表人（负责人）为被告。诉讼过程中经查询，深圳市龙岗区平湖街道求进幼儿园的法定代表人（负责人）为林文贞。被告辩称其与林文贞是老板与员工的关系，变更法定代表人是为了方便幼儿园的经营和管理，并不代表被告已没有实际使用相关租赁物。原告确认被告一直正常交租，截至开庭时，被告已交纳租金至2019年5月。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为被告是否存在转租行为以及原告能否依据合同第七条第2款约定单方解除合同的问题。一、关于被告是否存在转租行为的问题。根据被告提交的《龙岗区教育局关于申请设立深圳市龙岗区平湖街道求进幼儿园的批复》及《税务登记证》显示，深圳市龙岗区平湖街道求进幼儿园系被告设立，被告将深圳市龙岗区平湖街道求进幼儿园法定代表人变更为林文贞的行为不能视为被告转租。故原告主张被告将涉案房屋转租给深圳市龙岗区平湖街道求进幼儿园，证据不足，本院不予采信。二、原告能否依据合同第七条第2款约定单方解除合同的问题。《房屋租赁合同》第七条第2款约定的具体内容为：租赁期间，房屋因市政动迁和旧改工程造成本合同无法履行，由政府评估机构对被告在租赁期间装修部分进行评估，装修费用由政府根据评估结果归还给被告。从该条约定的具体内容来看，只是约定了因拆迁造成合同无法履行的情况下，被告获得赔偿的方式，并未约定原告在拆迁的情况下，有权单方解除合同。故《房屋租赁合同》第七条第2款并非是对单方解除权的约定，原告无权根据该条约定单方解除合同。综上所述，原告在本案中请求解除合同的两个理由均不成立，本院对原告的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回原告刘大明的全部诉讼请求。案件受理费人民币100元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇一九年六月十九日书记员  刘 青