云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）云29民终528号上诉人(原审被告):云南华天广告有限公司，住所地大理经济开发区国际会展****,统一社会信用代码91532900686189695Y。法定代表人：赵佳彬，总经理。委托诉讼代理人：李涛,云南欣晨光（大理）律师事务所律师,特别授权代理。委托诉讼代理人：陈妍蕾，云南欣晨光（大理）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：大理中民丰和物业管理有限公司，住所地大理市下关洱河南路中民城市广场**顶楼，统一社会信用代码915329016861538363。法定代表人：赵桂峰，执行董事。委托诉讼代理人：邹可义,系被上诉人公司商业运营中心经理，特别授权代理。上诉人云南华天广告有限公司（以下简称“华天公司”）因与被上诉人大理中民丰和物业管理有限公司（以下简称“中民丰和公司”）租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2018）云2901民初2803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华天公司上诉请求：请求二审法院依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：1.中民丰和公司非本案适格原告，一审认定中民丰和公司是本案的共同出租人，可以向承租人主张权利错误，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条之规定，本案争议涉及的10块广告位为中民城市广场的全体业主共同共有，中民合众公司及中民丰和公司无权对已属于中民城市广场的全体业主的广告位进行处分。根据《物权法》第39条规定，争议涉及的10块广告位的所有权属于中民城市广场的全体业主，业主依法对10块广告位享有占有、使用、收益和处分的权利。中民合众公司及中民丰和公司并非争议10块广告位的合法所有权人，中民丰和公司无权向上诉人主张10块广告位的相关权利。2.根据《民法总则》第一百七十三条及《中华人民共和国合同法》第411条之规定，中民丰和公司之所以收取租金，是基于中民合众公司的委托，双方之间应属于委托关系，中民合众公司已于2013年12月20日被注销，则相应的委托关系也应当依法终止。中民丰和公司为中民合众公司设立的物业服务企业，中民丰和公司实施的行为实则是代中民合众公司管理中民城市广场全体业主的前期物业。在一审审理过程中，中民丰和公司首先未提供或披露其与业主签订过《物业服务合同》的证据，其次未提供过中民城市广场是否成立过业主委员会及业主委托中民丰和公司提供物业的证据，最后未提交中民丰和公司拥有诉争广告位物权的权属证书，故涉案租赁合同因中民合众公司和中民丰和公司无权处分相关广告位，且未得到业主追认，应属无效。3.2014年9月2日，大理市精神文明建设指导委员会征用讼争广告位用于投放公益广告，2017年5月22日，大理市创建全国文明城市领导组办公室又征用了相关广告位至文明城市实地测评工作结束用于投放公益广告。在此期间，上诉人未能实际占有、使用相关广告位，致使合同无法履行，故上诉人无义务向中民丰和公司支付租金。4.中民丰和公司未取得全体业主的授权或业主追认，即《中民城市广场广告位租赁合同》应属无效，一审法院无视债权产生的合法性、关联性，对基础法律关系未予认定，仅通过双方签订的合同就认定中民丰和公司拥有相应广告位的物权，请求驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人中民丰和公司辩称，上诉人与被上诉人签订的《中民城市广场广告位租赁合同》合法有效，被上诉人是本案的适格原告。上诉人主张在合同履行过程中本案诉争广告位由于创建文明城市被征用发布公益广告，因此征用期间上诉人不应当承担租金的主张不能成立。本案合同当事人之一中民合众公司属于公司吸收合并而注销，其权利、义务及债权、债务由吸收后的公司承继，该公司与被上诉人之间的委托关系以及其他合同关系继续合法有效，被上诉人作为出租人之一，有权主张相关权利。中民丰和公司向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告广告位；2.判令被告支付原告租金309,216元以及违约金（截至2018年7月14日的违约金为308,391元，自2018年7月15日起至租金付清之日止的违约金以309,216元为基数、按3‰/日计算）；3.判令被告支付原告自2018年7月15日起至广告位返还之日止按843.65元/日计算的租金；4.判令被告支付原告律师费62,000元；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:2012年7月17日，中民合众公司、原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方,原名称昆明市华天文化传播有限公司）签订《中民城市广场广告位租赁合同》，约定原告将大理市下关镇洱河南路中民城市广场范围内的十个广告位出租给被告经营使用，租赁期限自2012年7月15日起至2018年7月14日止，原告应于2012年7月15日前将广告位交付给被告；2012年7月15日至2014年7月14日的租金为220,000元/年，之后每两年递增8%，即2014年7月15日至2016年7月14日的租金为237,600元/年，2016年7月15日至2018年7月14日的租金为256,608元/年，租金由原告统一收取，被告每6个月支付一次，首期租金应于合同签订之日支付，之后的应于每个使用期届满前15日支付；如被告迟延支付租金，应承担所欠租金3‰/日的违约金，如因被告迟延支付租金而产生诉讼，则诉讼费、保全费、律师费等由被告承担；被告应于租赁合同终止之日起三日内将广告位返还给原告，如被告不能按时返还，则应按合同约定的租金标准溢价20%支付原告临时租金并赔偿原告一切经济损失。2012年7月17日，中民合众公司出具《授权书》，授权原告向被告收取前述租赁合同项下的租金，且在被告违反租赁合同约定时，由原告全权按照租赁合同处理。原告按照租赁合同的约定将广告位交付给被告经营使用，2014年9月2日，大理市精神文明建设指导委员会发函给被告，征用被告部分广告位至2014年12月底用于投放公益广告；2017年5月22日，大理市创建全国文明城市领导组办公室发函给被告，征用被告位于中民城市广场的九块广告位至文明城市实地测评工作结束日用于投放公益广告。被告已经付清2017年1月14日以前的租金，以及2017年1月15日至2017年7月14日期间的租金75,696元，2017年1月15日至2017年7月14日期间的剩余租金52,608元及2017年7月15日以后的租金未支付。2013年12月20日，中民合众公司注销。经一审法院于2019年1月8日组织双方当事人现场查看，讼争的十块广告位中，三块投放公益广告，六块投放商业广告，一块空置。关于中民丰和公司是否是适格原告的问题。一审法院认为，一方面，中民丰和公司和中民合众公司为中民城市广场十个广告位的共同出租人，另一方面，中民合众公司又委托中民丰和公司收取租金，现中民合众公司因注销而导致民事主体资格消灭，委托关系亦随之终止，但这并不影响中民丰和公司以出租人的地位依据租赁合同法律关系向承租人主张权利，故中民丰和公司是本案适格原告。关于是否因广告位被征用而免除被告租金支付义务的问题。一审法院认为，在征用关系中，被告系被征用人，而据被告陈述，广告位之所以被征用，也是基于被告事先向征用人的承诺，故广告位被征用的法律后果应由被告自己承担，原告不应承担，因此，不能因广告位被征用而免除被告向原告支付租金的义务。关于被告抗辩的原告并非广告位所有权人，故其无权主张支付租金的问题。一审法院认为，本案诉讼标的系租赁合同法律关系，并非物权法律关系，故原告是否是讼争广告位所有人与本案无关，亦对被告向原告承担支付租金的合同义务没有影响，故对被告的该抗辩意见不予采纳。关于被告抗辩的因业主阻止而导致其未能实际占有、使用广告位的问题。一审法院认为，被告对其主张的该事实未提交证据予以证明，且与一审法院查明的被告实际使用广告位以及已支付部分租金的事实相矛盾，故对被告的该抗辩意见不予采纳。综上，一审法院认为，中民丰和公司及原告与被告签订的《中民城市广场广告位租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，租赁期限现已届满，在另一出租人的民事主体资格已经消灭的情况下，原告作为出租人之一，起诉请求被告返还租赁物，依法应予支持。2017年1月15日至2017年7月14日期间的租金52,608元及2017年7月15日至2018年7月14日的租金256,608元，被告至今尚未支付，已构成逾期付款，被告应当继续支付并承担违约金。原告请求违约金按欠付租金3‰/日计算，一审法院认为，该违约金计算标准过高，调整为按欠付租金24%/年计算。租赁期限届满后，被告未及时将租赁物返还给原告，原告请求其支付租赁物占有使用费，依法应予以支持。租赁合同约定占有使用费按原租金基础上增加20%的标准计算，一审法院认为，占有使用费属违约金性质，原、被告约定的占有使用费计算标准过高，参照双方当事人约定的租金涨幅标准，一审法院将占有使用费调整为按原租金基础上增加8%的标准计算，即277,137元/年（256,608元/年×8%+256,608元/年）。原告请求被告支付律师费62,000元，并提交《民事委托协议书》一份、律师费发票一份予以证明。一审法院认为，依据租赁合同约定，被告迟延支付租金，应当承担原告为实现债权而支出的律师费，但该费用应限于合理、必要的范围内，原告主张的62,000元已超过合理、必要的范围，一审法院酌情支持其20,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决：一、被告云南华天广告有限公司于本判决生效之日起十日内将位于大理市下关洱河南路中民城市块广告位（具体位置以《中民城市广场广告位租赁合同》附件一为准）返还给原告大理中民丰和物业管理有限公司。二、被告云南华天广告有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大理中民丰和物业管理有限公司广告位租金309,216元，以及按年利率24%计算逾期付款违约金（逾期付款违约金按以下方式分别计算：以52,608元为基数，自2017年1月2日起计算至该款项付清之日止；以128,304元为基数，自2017年7月2日起计算至该款项付清之日止；以128,304元为基数，自2018年1月2日起计算至该款项付清之日止）。三、被告云南华天广告有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大理中民丰和物业管理有限公司自2018年7月15日起至租赁物实际返还之日止按277,137元/年计算的广告位占有使用费。四、被告云南华天广告有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大理中民丰和物业管理有限公司律师费20,000元。五、驳回原告大理中民丰和物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11,435元，减半收取计5718元，由原告大理中民丰和物业管理有限公司负担2745元，被告云南华天广告有限公司负担2973元。二审中，上诉人向本院提交大理市公安局报案材料一份，拟证实被上诉人伙同犯罪团伙在中民城市广场欺行霸市，被上诉人对三性不认可。被上诉人提交中民公司注销公告一份，证实中民公司被海湾酒店吸收合并的事实，上诉人对证据三性无异议。本院审查认为，上诉人提交的证据与本案无关联性，本院不予采信，被上诉人提交的证据符合证据三性，本院予以采信。本院二审经审理查明：2012年12月10日，中民丰和公司与中民合众公司签订《协议书》，第三条约定;“物业合同第六章、第二十条、第8项约定，BC区楼顶物业用房的事项。因该房屋为临时建筑，本协议签订后该房屋所有物权归中民丰和公司，中民丰和公司可以自行处理”；原合同第一条第2项约定：“租赁期满后，乙方（华天公司）在租赁范围内建设的广告牌及其附属设施归甲方（出租方）所有”，针对本条，待原合同执行完毕后，该广告牌及其附属设施归中民丰和公司所有，由中民丰和公司按照物权自行处置。2014年，涉案广告牌所在的楼盘已经出售给中民城市广场的全体业主，现涉案广告位的产权归全体业主，中民丰和公司系受原开发商的委托进行管理，现中民城市广场未成立业主委员会。本院认为，关于中民丰和公司的主体资格是否适格的问题。2012年12月，中民丰和公司与中民合众公司签订《协议书》，该协议书约定：“BC区楼顶物业用房的事项，因该房屋为临时建筑，本协议签订后该房屋所有物权归中民丰和公司”，根据上述协议规定，涉案BC区房屋所有物权归中民丰和公司，但2013年12月中民合众公司被注销后，涉案广告牌所在的楼盘已出售给中民城市广场的全体业主，现涉案广告位的产权归全体业主，被上诉人中民丰和公司无权向上诉人华天公司主张涉案10块广告位的相关权利，本案被上诉人中民丰和公司的主体不适格，应裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销大理市人民法院（2018）云2901民初2803号民事判决；二、驳回大理中民丰和物业管理有限公司的起诉。一审案件受理费5718元，退还（一审原告）大理中民丰和物业管理有限公司；上诉人云南华天广告有限公司预交的二审案件受理费11435元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 陈 涛审判员 杨剑丽审判员 杨 宏二〇一九年六月二十四日书记员 吴杨旸