宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书 （2019）宁0502民初978号  原告：贾建华，男，汉族，生于1963年9月6日，宁夏中卫市人，私营企业主，现住中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：陈永栋、严晓彤，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏银基房地产开发有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：韩建华，该公司董事长。被告：韩建军，男，汉族，生于1969年1月7日，私营企业主，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：蒋玉华，女，汉族，生于1968年9月2日，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。共同委托诉讼代理人：陈继胜，宁夏兴业律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告贾建华与被告宁夏银基房地产开发有限责任公司（以下简称银基房产公司）、韩建军、蒋玉华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈永栋、严晓彤，被告银基房产公司、韩建军、蒋玉华的共同委托诉讼代理人陈继胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告赔偿损失121584元（自2017年5月28日至2019年1月14日按每天204元标准计算596天），此后的租金损失按照204元/天的标准支付至三被告将位于中卫市沙坡头区银基 XXX号房屋实际交付给原告之日为止；2.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：被告韩建军系宁夏银基房地产开发有限责任公司中卫分公司（以下简称：银基公司中卫分公司）负责人，被告蒋玉华系被告韩建军之妻。2013年3月22日，原告贾建华与银基公司中卫分公司（该公司已注销）约定，银基公司中卫分公司将位于中卫市沙坡头区银基XXXX房屋出售给原告贾建华。同日原告贾建华向银基公司中卫分公司支付预付款500000元，银基公司中卫分公司出具收据，收据上载明房屋单价2800元/㎡，总价1736672元，二个月内交房，出售的房屋位于中卫市××区西侧1号综合楼一连三层，房屋建筑面积620.24㎡。后原告贾建华多次要求银基公司中卫分公司交付房屋均未果。2014年6月4日，被告韩建军作为银基公司中卫分公司代理人与其本人签订房屋买卖合同将案涉房屋变更登记至被告韩建军、蒋玉华名下。原告贾建华在得知上述情况后将银基房产公司、韩建军、蒋玉华诉至中卫市沙坡头区人民法院，经一、二审人民法院审理后最终判决确认韩建军与银基中卫分公司就案涉房屋签订的买卖合同无效，并判令：1.贾建华于判决生效之日起30日内向宁夏银基房地产开发有限公司付清房屋余款1236672元；2.贾建华付清房款后之次日起10日内宁夏银基房地产开发有限公司与贾建华签订正式的商品房买卖合同；3.商品房买卖合同签订后之次日起30日内宁夏银基房地产开发有限责任公司、韩建军、蒋玉华共同向贾建华交付位于中卫市××区银基XXX号房屋。判决生效后，贾建华于2017年4月18日将房屋余款支付至中卫市沙坡头区人民法院，已履行了判决确定的全部付款义务。被告银基房产公司拒不与贾建华签订正式的房屋买卖合同，贾建华于2017年10月24日通过申请强制执行将案涉房屋变更登记至贾建华及其妻刘润英名下，但被告银基房产公司、韩建军、蒋玉华至今未将涉案房屋交付给原告贾建华。原告认为，原告与银基公司中卫分公司之间的买卖合同合法有效，原告已支付完全部购房款且已过户登记取得了案涉房屋所有权，而银基公司中卫分公司已于2014年8月25日注销，其从事民事活动产生的民事责任应由银基公司承担。三被告拒不向原告交付案涉房屋已构成违约，致使原告作为案涉房屋的所有权人无法实际占有使用涉案房屋，无法获得基于履行有效合同的可期待利益，故向人民法院起诉要求三被告向原告承担赔偿损失的违约责任。被告银基房产公司、韩建军、蒋玉华辩称：三被告对原告的诉讼请求不予认可，因为：1.中卫市沙坡头区人民法院、中卫中级人民法院审理银基房产公司与雍桦房屋租赁合同纠纷一案，判决雍桦向银基房产公司支付房屋租赁费的截止日期为2017年7月，而本案原告通过中卫市沙坡头区人民法院执行取得涉案房屋产权证的日期为2017年10月。自2017年10月原告获得涉案房屋产权后，银基房产公司作为房屋租赁合同的权利人已经不能获得房屋租赁费用，而原告诉讼要求的是房屋租赁费用的损失赔偿，依据买卖不破租赁的法律原则，房屋租赁费用应由原告向承租人雍桦直接主张。2.三被告不能向原告交付房屋的原因系不可抗力。涉案房屋在人民法院判决归原告所有之前，被告银基房产公司就将房屋出租给雍桦使用，涉案房屋经人民法院判决归原告所有后，雍桦租期未届满，所以被告银基房产公司在2017年8月9日就对雍桦提起诉讼要求返还涉案房屋并解除双方于2014年4月28日签订的房屋租赁合同，该案经中卫市中级人民法院二审判决，判决于2019年1月2日生效，银基房产公司于2019年1月3日向中卫沙坡头区人民法院申请强制执行，要求雍桦返还房屋并支付自2012年至2017年7月的房租。因此，三被告不存在故意逾期交房行为。综上，原告要求三被告支付房屋租赁费损失的请求不能成立。3.韩建军和蒋玉华不是房屋租赁合同的相对人，因此原告要求被告韩建军、蒋玉华承担房屋租赁费损失不符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，现认证如下：一、对原告提交证据的认证：1.中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第2418号民事判决书1份、中卫市中级人民法院（2016）宁05民终898号民事判决书1份；2.中卫市沙坡头区人民法院执行笔录1份、付款凭证1张、收据2张、委托付款书1份（复印件加盖公章）、不动产权证书1份；3.中卫市中级人民法院（2018）宁05民撤1号民事判决书1份。证据1—3，三被告质证后对其三性没有异议，本院对其证明效力予以认定。二、对三被告提交证据的认证：1.中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第2418号民事判决书1份；2.中卫市中级人民法院（2016）宁05民终898号民事判决书1份；3.中卫市沙坡头区人民法院（2017）宁0502民初2329号民事判决书1份；4.中卫市中级人民法院（2018）宁05民终723号民事判决书1份。原告质证后对证据1—4三性没有异议，本院对其证明效力予以认定。经审理查明：2003年9月2日被告银基房产公司设立中卫分公司，韩建军为银基公司中卫分公司负责人。原告购买被告银基房产公司在中卫开发的银基XXX号房屋预付购房款50万元。2014年6月4日被告韩建军作为银基公司中卫分公司代理人与其本人签订房屋买卖合同将案涉房屋变更登记至被告韩建军、蒋玉华名下。为此原告与三被告因涉案房屋买卖发生纠纷，原告向人民法院起诉后，经中卫市沙坡头区人民法院一审，中卫市中级人民法院二审后于2017年2月13日最终作出（2016）宁05民终898号民事判决书判决确认韩建军与银基公司中卫分公司就案涉房屋签订的买卖合同无效，并判令：1.贾建华于判决生效之日起30日内向宁夏银基房地产开发有限公司付清房屋余款1236672元；2.贾建华付清房款后之次日起10日内宁夏银基房地产开发有限公司与贾建华签订正式的商品房买卖合同。商品房买卖合同签订后之次日起30日内宁夏银基房地产开发有限责任公司、韩建军、蒋玉华共同向贾建华交付位于中卫市××区银基XXX号房屋。上述判决生效后，贾建华于2017年4月18日按判决履行了付款义务，但被告银基房产公司未与贾建华签订正式的房屋买卖合同，被告银基房产公司、韩建军、蒋玉华也未将涉案房屋交付给原告贾建华，经贾建华向人民法院申请强制执行，涉案房屋已于2017年10月24日变更登记至贾建华及其妻刘润英名下，另查明：2010年5月6日银基公司中卫分公司将涉案房屋租给祁国峰用于商业经营，租期至2012年5月20日。2012年5月3日祁国峰将涉案房屋又转租给雍桦使用。因涉案房屋的租赁问题，被告银基公司中卫分公司与雍桦发生纠纷向人民法院起诉，中卫市沙坡头区人民法院于2013年10月28日依法作出（2013）沙民初字第1019号民事判决书，判决：雍桦于判决生效后4个月内返还租赁房屋，支付2013年7月24日之前的房屋租金47516元，2013年7月24日之后的租赁费按照每天204元标准支付至房屋返还止。实际雍桦并未向银基公司中卫分公司返还房屋，也没有交清房屋租金，2014年4月28日雍桦与银基公司中卫分公司就涉案房屋重新签订房屋租赁合同，合同约定雍桦于合同生效之日起10日内支付银基公司中卫分公司欠交租金103004元，租赁期限自2014年4月22日至2019年4月21日，租金每年74466元（每天204元），一年一付。合同签订后雍桦使用涉案房屋却未向银基公司中卫分公司支付房屋租金。原告与三被告之间的房屋买卖合同纠纷由人民法院在2017年2月13日判决三被告向原告履行交付涉案房屋的义务，而雍桦既未向银基房产公司支付房屋租金，又不返还房屋，致使三被告无法向原告履行交付涉案房屋的义务，为此银基房产公司于2017年8月9日向人民法院起诉要求解除其与雍桦在2014年4月28日签订的房屋租赁合同，返还涉案房屋并支付2017年7月18日之前的房屋租金344150元、违约金95066.8元，利息41367.93元，之后的房屋租金及利息损失计算至雍桦实际交付房屋之日。经中卫市沙坡头区人民法院、中卫市中级人民法院最终判决：解除银基公司中卫分公司与雍桦在2014年4月28日签订的房屋租赁合同，雍桦于判决生效后30日内向银基房产公司返还涉案房屋，支付2017年7月18日之前的房屋租金344150元，利息41367.93元。人民法院的判决没有支持银基房产公司要求雍桦支付2017年7月18日之后房租的请求。判决生效后雍桦没有履行判决内容，银基房产公司申请人民法院强制执行，但涉案房屋仍由雍桦一直占用。现原告以三被告不履行交房义务为由向人民法院起诉要求三被告赔偿损失。本院认为：中卫市中级人民法院（2016）宁05民终898号民事判决书生效后，原告与三被告均应按判决履行义务。原告贾建华于2017年4月18日按判决履行了付款义务，被告银基房产公司应在2017年4月29日之前与原告贾建华签订正式的商品房买卖合同，三被告应于2017年5月30日前将涉案房屋交付原告，三被告没有履行交房义务，至2017年10月23日涉案房屋仍然登记于被告韩建军、蒋玉华名下，致使原告不能接收使用房屋受益，而人民法院判决雍桦向银基房产公司支付2017年7月18日之前的房屋租金344150元，租金标准为每天204元，故三被告应按每天204元的标准向原告赔偿2017年5月31日至2017年10月23日期间的损失29580元（204元/天×145天）。2017年10月24日涉案房屋已经从被告韩建军、蒋玉华变更登记至贾建华及其妻刘润英名下，自此原告贾建华、刘润英依法享有涉案房屋的物权，而三被告并未对涉案房屋占有、使用、受益，也没有妨碍原告和刘润英使用涉案房屋，因此原告要求三被告赔偿2017年10月24日之后的损失没有事实根据，本院不予支持。2017年10月24日原告和刘润英享有涉案房屋的物权后，如因他人损害其物权行使，应当依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”、第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”之规定维护其合法权益。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宁夏银基房地产开发有限责任公司、韩建军、蒋玉华于本判决生效之日起十日内共同向原告贾建华赔偿损失29580元；二、驳回原告贾建华的其他诉讼请求。如被告宁夏银基房地产开发有限责任公司、韩建军、蒋玉华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2732元，已减半收取1366元，由原告贾建华负担1034元，被告宁夏银基房地产开发有限责任公司、韩建军、蒋玉华共同负担332元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。     审 判员   王希刚                           二〇一九年六月十四日   书 记员   王蓓      本案适用的法律条款：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条 民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。  依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条  人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。