上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初25685号原告上海上谊置业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人陆震宏。委托代理人张金艳，上海九泽律师事务所律师。被告上海裕佳物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人曹传峰。委托代理人田根成，上海市国鑫律师事务所律师。被告上海市普陀区银都佳园业主大会，住所地上海市。负责人韩宝年。原告上海上谊置业管理有限公司与被告上海裕佳物业管理有限公司、上海市普陀区银都佳园业主大会确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海上谊置业管理有限公司的委托代理人张金艳，被告上海裕佳物业管理有限公司的委托代理人田根成，被告上海市普陀区银都佳园业主大会的负责人韩宝年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海上谊置业管理有限公司诉称，原告(以下称上谊公司)为银都佳园小区业主。原告一直将物业费交付给被告上海市普陀区银都佳园业主大会(以下称银都业主大会)。2015年10月1日，上谊公司与银都业主大会签订了管理协议，约定物业费为每平方米人民币1.2元/月(以下币种均为人民币)。之后，上谊公司一直正常交付。但在2017年12月，原告收到上海裕佳物业管理有限公司(以下称裕佳公司)作为原告的法院诉讼材料，该案中，裕佳公司向上谊公司主张物业费和滞纳金。上谊公司才得知，银都业主大会与裕佳公司签订了物业服务合同，并且约定的物业费高达每平方米4.8元。银都业主大会通过该项决议，没有经过公示、询价，也未通知上谊公司。且合同第九条约定，“甲方(银都业主大会)确保乙方(裕佳公司)每月收入至少在37749元，如有不足部分则由甲方从小区维修基金或公益金中给予补足”。上述约定未经法定程序进行，严重侵害了上谊公司和小区业主的合法权益。为维护自身合法权益，原告请求法院判令：1、确认银都业主大会于2015年8月10日与裕佳公司签订的《银都佳园物业服务合同》无效；2、诉讼费由被告承担。被告上海裕佳物业管理有限公司辩称，两被告之间的物业管理关系是建立在银都业主大会公开招标、裕佳公司通过与多家公司的竞标后中标，双方签订了物业管理合同，并经房办备案。所有手续合法，不存在欺诈胁迫等情况。不同意上谊公司的诉讼请求。被告上海市普陀区银都佳园业主大会辩称，两被告签订物业服务合同中约定的住宅类物业的物业费价格(1.22元/月/平方米)系原来就经相关程序根据小区业主意见通过的定价，至于上谊公司所有的商铺合同中约定4.8元/月/平方米的收费标准确实远远高于甘泉地区商铺物业价格，该定价也从未征询过上谊公司的意见。当时，本小区因前一届业委会的问题状况很乱，很多业主表示不满。于是通过改选成立了新的业委会，首要需解决小区的脏乱差问题，为此，业委会成员与包括裕佳公司在内的多家物业公司进行了解，最后银都业主大会与裕佳公司签订了物业服务合同。在签订合同过程中，银都业主大会的人员曾提出，原来其与上谊公司约定物业费只有0.4元/月/平方米，裕佳公司称，该收费标准太低，为利于今后与上谊公司商谈新的定价，故先在合同上写4.8元，实际上不会按4.8元的标准收费的。当时，由于相关人员没有经验，就听信了裕佳公司的说辞，在物业服务合同上加盖了图章。但之后，裕佳公司的服务并未达到其先前承诺的标准。现银都业主大会同意物业管理服务合同中关于上谊公司的房屋按4.8元/月/平方米收取物业管理服务费的部分为无效。经审理查明，根据产权证记载，延长西路55弄4、7号，延长西路XXX号房屋所有权人为上海力车内胎厂，建筑面积为3082.30平方米。2008年，上海力车内胎厂名称变更为上海力车物业经营管理有限公司。2014年，上海力车物业经营管理有限公司名称变更为上海上谊置业管理有限公司。2015年9月11日，银都业主大会作为甲方、裕佳公司作为乙方，双方签订《银都佳园物业服务合同》。主要内容为：1、乙方在银都佳园小区进行物业管理服务。2、物业总建筑面积26406.95平方米，其中商铺3082.30平方米。3、乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：(1)物业共用部位的维护；(2)物业共用设施设备的日常运行和维护；(3)公共绿化养护服务；(4)物业公共区域的清洁卫生服务；(5)公共秩序的维护服务；(6)物业使用禁止性行为的管理；(7)物业其他公共事务的管理服务；(8)业主委托的其他物业管理服务事项。4、甲方根据下述约定，业主或物业使用人按建筑面积向乙方交纳物业管理服务费：(1)住宅，业主实际居住的按建筑面积1.22元/月/平方米交纳，2016年起开始物业费上调；(2)商铺或用于办公的房屋，业主或物业使用人按建筑面积4.80元/月/平方米交纳。5、自本合同生效之日的当月起发生的物业管理服务费用，由业主承担，业主应按上述约定标准向乙方交纳物业管理服务费。6、乙方采用“包干制”的收费形式确定物业管理服务费用，双方确定，2015年10月至12月，甲方确保乙方每月收入至少在37749元，如有不足部分则由甲方从小区维修基金或公益金中给予补足。物业管理服务费按季交纳，业主应在每个季度的前十天履行交纳义务。7、本合同为期两年，自2015年9月26日9点起至2017年9月25日9点止。2015年10月8日，银都业主大会(作为甲方)与上谊公司(作为乙方)签订《管理协议》。其中约定：甲方为乙方所有的物业提供以下服务，即物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，物业其他公共事务的管理服务；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向甲方报修，也可以自行维修，经报修由甲方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担，共用部位的维修费用由维修基金承担；甲方根据约定每平方1.2元/月，甲方按建筑面积向乙方收取物业服务费用，该费属银都佳园公共区域维修基金，甲方如需使用提供业委会决议，正副业委会主任同意盖章确认，每年12月31日前未使用完的费用交给业委会纳入公共维修基金；本协议为期两年，自2015年10月1日起至2017年9月30日止。上述协议签订后，上谊公司自2015年10月起，按1.2元/平方米/月之标准向银都业主大会缴纳物业费，直至2016年底。2017年12月，裕佳公司起诉上谊公司，要求上谊公司支付物业管理服务费。2018年，上谊公司就本案提起诉讼，请求法院判决如其诉请。另查，银都业主大会就上谊公司向其交付的物业费，从未向裕佳公司支付。关于银都业主大会为何与上谊公司约定物业费1.2元/月/平方米、与裕佳公司又约定4.8元/月/平方米的问题。银都业主大会称，在裕佳公司未进驻本小区前，银都业主大会仅向上谊公司按0.4元的标准收取物业费，故在与裕佳公司签订物业管理合同过程中，裕佳公司得知此情况后表示，其在该小区收取的物业管理费41万元封顶，可先在合同中将小区中商铺物业费的价格定价为4.8元的收费标准，今后可以此理由向上谊公司主张提价，双方实际并不按4.8元的标准收费，只是为今后调价之用。对此，裕佳公司表示，上述情况并非事实，银都业主大会并不知晓上谊公司与银都业主大会有物业费的约定及管理协议之事宜。审理中，各方当事人确认：上谊公司所有的延长西路55弄4、7号，延长西路XXX号房屋系裕佳公司管理银都佳园物业范围内的唯一商铺即非居住用房。上谊公司认为，两被告合同中约定的上谊公司房屋物业费为4.80元/月/平方米，与同时间、同类地区和同类性质房屋相比，价格明显过高，且由于上谊公司所有的物业系银都佳园小区的裙房，所有进出门及通道均为沿街及人行道位置，并不在小区内，即不涉及小区内的共用道路。房屋内的维修事宜也是由上谊公司自行处置，故裕佳公司从未为上谊公司提供过任何物业服务。为此，上谊公司向法院提供了经当地房管办公室确认的周边地区非住宅类房屋的物业费收费情况说明，其中载明：商场、商铺、非居住用房2015年至今的物业管理费的收费标准分别为1.00元/月/平方米、2.00元/月/平方米和2.70元/月/平方米，一小区沿路门面商铺，自2015年至今未收到物业管理费。经质证，银都业主大会对上谊公司的意见表示予以认可。裕佳公司认为，虽然上述物业费标准均低于4.8元，但是该部分物业大多为售后公房，有相关部门的补贴。而上谊公司之房屋是商品房。另，裕佳公司还表示，其平时为上谊公司所有的物业提供了相关服务。为此，法院向裕佳公司释明，需就其上述陈述内容提供相应证据予以证实，但在本案审理过程中，裕佳公司未提供任何证据。本院认为，选聘、解聘物业服务企业等涉及小区业主共同利益的重大事项，依法应由业主共同决定。本案中，银都业主大会在与上谊公司签订了管理协议(其中约定物业费为1.2元/月/平方米)的情况下，未征询上谊公司意见，又与裕佳公司签订物业管理服务合同，擅自约定了明显高于周边同类地区、同类物业的4.8元/月/平方米的物业费收费标准，从而加重了作为业主的上谊公司的责任。加之，根据本院查明的事实，裕佳公司在银都佳园小区从事物业管理服务过程中，由于上谊公司所属物业所处位置基本未使用小区共用道路或设施，本案中，裕佳公司也未提供其为上谊公司提供任何服务项目的证据。综合上述因素，说明银都业主大会及裕佳公司在合同中就上谊公司所属物业的收费标准的约定在形式上违反法定程序、内容上加重了上谊公司的责任，且并非出自善意，故该部分条款应属无效。原告该部分诉请依法有据，本院予以支持。鉴于银都业主大会陈述物业管理合同中关于住宅类房屋的收费标准系征得小业主同意，双方亦按约定之收费标准实际履行，而上谊公司所属物业并非住宅性质，故合同中不涉及上谊公司物业收费标准的内容不应确定为无效。上谊公司主张合同全部无效之诉请缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。需要说明的是，关于上谊公司的物业费收费标准，本案当事人应本着公平合理的原则，按有关规定，依法协商解决。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告上海市普陀区银都佳园业主大会与上海裕佳物业管理有限公司于2015年9月11日签订的《银都佳园物业服务合同》中关于银都佳园小区内商铺或用于办公房屋(即原告上海上谊置业管理有限公司所有房屋)的业主或物业使用人按建筑面积4.8元/月/平方米交纳物业管理服务费的收费标准之相关条款无效。本案受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由被告上海市普陀区银都佳园业主大会与上海裕佳物业管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 莹人民陪审员  杨秀兰人民陪审员  吴静娟二〇一九年六月二十八日书 记 员  汉 静附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条符合下列情形之一，业主委员会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。