江苏省涟水县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0826民初1457号 原告：张小英，女，1950年8月3日出生，汉族，居民，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：刘伟，江苏宗泽律师事务所律师。 被告：淮安市新安建筑工程有限公司，住所地江苏省涟水县涟城镇安东路**。 法定代表人：李兵，该公司法定代表人。 委托诉讼代理人：朱燕东，江苏捍华律师事务所律师。 第三人：淮安市中恒置业发展有限公司，，住所地江苏省涟水县涟城镇中恒国际新城**楼 法定代表人：范丽娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。 原告张小英诉被告淮安市新安建筑工程有限公司（以下至主文简称新安公司），第三人淮安市中恒置业有限公司（以下至主文简称中恒公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张小英的委托诉讼代理人刘伟、被告新安公司的委托诉讼代理人朱燕东与第三人中恒公司的委托诉讼代理人孙任公均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张小英向本院提出诉讼请求：1、对涟水县中恒国际小区D35-105等房屋排除执行。（暂定三十万元）。2、被告承担本案案件受理费。事实与理由：涟水法院正在网络司法拍卖案涉争议房屋。该房屋系由原告从淮安市中恒置业发展有限公司处购买，已经签订商品房买卖合同，支付了购房款，并交付占有，依据最高法院执行异议和复议规定第28条，原告享有物权期待权，涟水法院不得擅自处分。原告现根据法律相关规定提起执行异议之诉，请求贵院排除对该财产的执行，并立即予以解封。 被告新安公司辩称：原告所述请求排除法院执行无事实和法律依据，其在诉状中所称，不符合最高人民法院执行异议和复议规定第二十八条以及江苏省高院执行异议及执行异议之诉审理指南二的相关规定，因此请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人中恒公司辩称：原告诉讼请求理由成立，原告在查封之前确实与我方网签并公示了购房合同，该合同由国家住建部门负责办理，具有相应的证明能力，且原告通过转账向第三人公司支付了购房款项，第三人对此并无异议，请求法庭依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，相关的证据本院予以确认并在卷佐证，并对原被告提供的证据，本院经审理查明认定事实如下：2015年5月，案外人张小英出具代持委托书，委托李芳代为持有涟水县中恒国际新城D35-105、D35-106、D35-107室房产。2015年5月27日，李芳与中恒公司签订商品房买卖合同，约定以每套603420元的价格购买中恒公司开发建设的淮浦南路东侧中恒国际新城小区D35-105、D35-106、D35-107室房屋。当日，中恒公司出具上述房屋购房款收据，交款单位：李芳。2015年6月18日，李芳与中恒公司签订商品房售后返租合同，约定将中恒国际D35-105、D35-106、D35-107室房屋返租给中恒公司，返租期限为10年，自2015年6月20日，止于2025年6月19日。2015年6月30日，中恒公司向李芳出具房屋交付及租金支付通知单，通知内容为：涟水县中恒国际新城D35-105、D35-106、D35-107室已经交付使用。自本通知作出之日起，您可以随时向保管钥匙的本公司人员领取对应房屋的钥匙；如果您已经签订返租协议，则视为您已经实际占有房屋并享受相应的租金收益。请您自收到本通知之日起15日内联系公司协商租金支取方式。如您未及时收取租金，则租金自应付之日起公司将按照月息三分临时借用。您可以随时主张租金及占用利息，本公司承诺自收到您的取款通知之日起30日内支付。 2016年5月23日，案外人张小英与中恒公司签订5份商品房买卖合同，约定分别以224616元、307400元、196350元、202398元、251560元的价格购买中恒公司开发建设的淮浦南路东侧中恒国际新城小区D33-101、D32-1S01、D32-1S04、D32-1S05、D32-1S06室房屋。当日，中恒公司出具上述房屋购房款收据，交款单位：张小英。2015年7月10日，张小英与中恒公司签订商品房售后返租合同，约定将中恒国际D33-101、D32-1S01、D32-1S04、D32-1S05、D32-1S06室房屋返租给中恒公司，返租期限为10年，自2016年6月20日，止于2026年6月19日。2016年6月27日，中恒公司向张小英出具房屋交付及租金支付通知单，通知内容为：涟水县中恒国际新城D33-101、D32-1S01、D32-1S04、D32-1S05、D32-1S06室已经交付使用。自本通知作出之日起，您可以随时向保管钥匙的本公司人员领取对应房屋的钥匙；如果您已经签订返租协议，则视为您已经实际占有房屋并享受相应的租金收益。请您自收到本通知之日起15日内联系公司协商租金支取方式。如您未及时收取租金，则租金自应付之日起公司将按照月息三分临时借用。您可以随时主张租金及占用利息，本公司承诺自收到您的取款通知之日起30日内支付。 另查明，新安公司诉中恒公司建设工程施工合同纠纷一案，因中恒公司没有自觉履行本院（2015）涟民初字第01963号民事判决书内容，新安公司向本院申请执行，本院依法立案，执行案号为（2017）苏0826执132号。2017年4月10日，本院作出（2017）苏0826执132-1号执行裁定书，裁定：查封被执行人中恒公司所有的位于涟水县中恒国际A13幢1503#、E04幢903#住宅及D09幢IS108、A01幢（IS01、IS02、IS03）、D26幢（101、102、103、104、105、106、107）、D32幢（IS101、IS102、IS103、IS104、IS105、IS106）、D31幢（IS106、IS107）、D33幢（101、102）、D34幢（-102、-103、-104、-105、-106、-107）、D35幢（101、102、103、104、105、106、107）商铺。2017年12月16日，本院裁定终结本次执行程序。2018年3月12日，本院决定恢复对中恒公司的执行，执行案号为（2018）苏0826执恢74号。2019年1月3日，本院作出（2018）苏0826执恢74-6号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人中恒公司所有的位于涟水县淮浦路东侧中恒国际新城小区D32幢1S01、1S02、1S03、1S04、1S05、1S06室；D33幢101、102室；D34幢-102、-103、-104、-105、-106、-107室；D35幢101、102、103、104、105、106、107室；D09幢1S08室商铺。 原告张小英得知拍卖公告后认为，本院的执行查封、拍卖侵犯了原告的合法权益，于2019年2月18日向本院提起执行异议。本院经审查于2019年2月27日作出驳回案外人张小英的异议请求裁定。原告不服（2019）苏0826执异17号裁定书内容，于2019年3月11日向本院提起执行异议之诉。要求对中恒国际小区D35-105等房屋排除执行，被告承担诉讼费用。在审理中，原告将诉讼请求明确为：对涟水县中恒国际小区D35-105、D35-106、D35-107、D33-101、D32-1S01、D32-1S04、D32-1S05、D32-1S06房屋排除执行，由被告承担本案诉讼费用。 上述事实，有原被告在庭审中的陈述，第三人的述称，原告提供的商品房买卖合同、打款记录、返租协议、欠条等证据证实，本院予以确认。 本院认为，合法的房屋买卖合同受法律保护。本案中，原告与第三人签订了房屋买卖合同，但因为未办理过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所以本案执行标的物的物权并未实际发生变动，原告张小英并未取得涉案房屋所有权及土地使用权，更不存在善意取得。原告与被执行人之间仅存在普通债权，不具有优先性，无理由排除其他债权的执行。也就是说，在案外人执行异议之诉中，原告对于执行标的物主张权利，就必须有指向该特定财产的法律关系作为依据，同时该法律关系所支持的权利主张还必须优先于普通债权，符合这一条件的，有基于所有权产生的物权请求权、物权期待权等，即对物的权利。而普通债权，作为一种对人的权利，并不具有对物的优异性或者排他性，不能阻却其他债权的执行。普通债权不能成为原告执行异议的实体权利依据，不能作为排除强制执行的理由。本案异议标的物为被执行人中恒公司所开发，虽然其没有取得相关产权的初始登记，但从相关土地、建设等规划批准文件看，应当属于被执行人中恒公司所有。原告与第三人之间虽然签订了商品房买卖合同，但合同是否成立以及合法有效原告未能提供相关的证据佐证其合同成立和有效。故原告仅提供的签订商品房买卖合同，不能成为原告执行异议的实体权利依据，亦不能作为排除强制执行的理由。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议按键若干问题的规定》二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的，其权力能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款。（四）因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告虽然提供了网签的商品房买卖合同，但其提供的商品房买卖合同因没有经过住建土地部门备案，违反《城市房地产管理法》第四十五条规定，不具有真实性；原告在与第三人中恒公司签订房屋买卖合同非但未办理过户登记手续，连产权预告登记都没有办理，故不发生物权变动的效力，亦不能作为排除强制执行的理由。 其次，原告在人民法院查封之前并未实际占有涉案房屋的不动产，其理由，从原告委托李芳代持原告所购的涉案房屋，还是原告自己直接与第三人签订的商品房买卖合同中所涉的房屋，原告及其第三人都未能提供涉案房屋互相交接的手续。原告已实际占有涉案房屋的证据，只有原告提供了返租协议，和第三人出具的房屋交付及租金支付通知书，而涉案房屋实际上均有第三人控制，返租的房租费也未能支付给原告，都书写了欠条。因为，当时第三人就没有能力返租原告的所购的房屋，同时原告在审理中亦未能提供物业服务合同，水电费收据，物业费缴纳凭证等证据印证原告在本院查封之前已实际占有涉案的房屋。 再次，从原告提供的交付房款收据来看，原告只提供签订合同时的收款收据，未能提供收款时的通过银行转账形成的付款凭证，原告在审理中提供的个人活期明细查询中的交易日期均在2008年，原告到2016年才购买该涉案房屋，故原告提供交易明细明显不能印证是购房款，且原告无其他证据证实支付现金的事实存在，不能认定原告已全部支付了涉案的房屋购房款。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”而本案原告提供的事实依据及法律依据不足以证明其主张，而被告提出的抗辩意见及法律依据符合相关实体法、程序法规定，足以否定原告的主张，故原告应承担举证不能的不利后果。 综上，案外人异议事由不能排除人民法院的执行。故对原告要求对中恒公司国际小区D35-105、D35-106、D35-107、D33-101、D32-1S01、D32-1S04、D32-1S05、D32-1S06的房屋排除执行，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 驳回原告张小英的全部诉讼请求。 案件受理费30320元，由原告张小英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；收款账号：62×××69）。 审 判 长  袁庶铧 人民陪审员  张 煦 人民陪审员  徐 锋 二〇一九年六月二十六日    书记员郭文静 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。