福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初954号 原告：厦门厦航物业管理有限公司，住所地厦门市思明 区洪文八里136号，统一社会信用代码： 91350200705477693W。 法定代表人：吴卫华，董事长。 委托诉讼代理人：邹定宏、孙瑞歧，福建丁可律师事务 所律师。 被告:张秀足，女，1977年10月10日出生，汉族，住 福建省厦门市同安区。 原告厦门厦航物业管理有限公司（以下简称厦航物业公 司）与被告张秀足物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后， 依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦航物业公司 之委托诉讼代理人邹定宏、被告张秀足到庭参加诉讼。本案 现已审理终结。 原告厦航物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告 向原告支付2015年9月1日至2018年4月30日期间的物 业服务费7884.34元及滞纳金10324.4元（滞纳金暂计至 2018年3月31日）及2018年4月1日至实际支付日的滞纳 金。2、判令被告向原告支付2015年9月1日至2018年4 月30日期间的房屋公共维修金1674.56元及滞纳金2317.17 元（滞纳金暂计至2018年3月31日）及2018年4月1日 至实际支付日的滞纳金。3、判令被告向原告支付2015年7 月1日至2018年2月28日期间的公摊水费131.18元及滞 纳金174.61元（滞纳金暂计至2018年3月31日）及2018 年4月1日至实际支付日的滞纳金。4、判令被告向原告支 付2015年7月1日至2018年2月28日期间的公摊电费 793.31元及滞纳金1063.36元（滞纳金暂计至2018年3月 31日）及2018年4月1日至实际支付日的滞纳金。5、判令 被告向原告支付2015年9月1日至2018年4月30日期间 的垃圾处理费96元及滞纳金132.87元（滞纳金暂计至2018 年3月31日）及2018年4月1日至实际支付日的滞纳金。 6、判令被告向原告支付2016年3月1日至2018年3月31 日期间的水费476.8元及滞纳金581.26元（滞纳金暂计至 2018年3月31日）及2018年4月1日至实际支付日的滞纳 金。以上金额合计人民币25649.86元。7、判令由被告承担 本案诉讼费。事实与理由：2007年6月21日，原告与厦门 航空同翔置业有限公司就“厦航·同城湾”物业管理服务项 目签订了《“厦航·同城湾”前期物业服务合同》，约定物 业服务费标准为：高层、小高层住宅：1.10元/平方米·月， 商铺：1.10元/平方米·月，别墅：1.80元/平方米·月； 房屋公共维修金交纳标准为：高层、小高层住宅：0.2元/ 平方米·月，商铺：0.2元/平方米·月，别墅：0.2元/平 方米·月。2016年3月22日，原告与同安区厦航同城湾业 主委员会签订了《厦航同城湾小区物业服务合同》，约定物 业服务费标准为：高层、小高层住宅：1.5元/平方米·月， 店面：1.5元/平方米·月，别墅：1.9元/平方米·月；房 屋公共维修金交纳标准为：高层住宅：0.3元/平方米·月， 店面：0.2元/平方米·月，别墅：0.2元/平方米·月。被 告作为同城湾的业主，尚欠原告自 2015年9月1日至2018年4月30日期间的物业服务费人民 币7884.34元及滞纳金，自2015年9月1日至2018年4月 30日期间的房屋公共维修金1674.56元及滞纳金，自2015 年7月1日至2018年2月28日期间的公摊水费131.18元 及滞纳金，自2015年7月1日至2018年2月28日期间的 公摊电费793.31元及滞纳金。自2015年9月1日至2018 年4月30日期间的垃圾处理费96元及滞纳金，自2016年3 月1日至2018年3月31日期间的水费476.8元及滞纳金。 被告未按物业服务合同的约定履行义务已构成违约，应按物 业服务合同的约定承担相应违约责任，即向原告支付以所欠 金额为基数按日千分之三计的滞纳金。经原告多次催缴，被 告拒绝交纳，为维护原告合法权益，原告特依据《民事诉讼 法》及《物业管理条例》等法律法规提起诉讼，望判如诉请。 被告张秀足辩称，1、原告厦航物业公司违约在先，侵 犯业主行为，原告都避而不谈。2、要求原告收回以上诉求， 并赔偿经济损失。3、原告按合同约定履行，将电梯停运， 我方无法正常刷卡使用电梯，天天爬13楼的楼梯，严重影 响了我方的正常生活。4、原告的物业服务质量与服务合同 标准不符，物业服务不达标，因此存在违约责任。5、没有 检查也没有提前通知就将多年停滞干枯的消防水送上楼，导 致我家因消防水进水而导致的各个家具及设备损坏的现象。 并且没有对这些损坏进行维修，协商也不积极配合。6、物 业无权代收代缴水费，以及滞纳金，这是没有法律依据的， 被告有权拒绝缴纳。综上，被告的服务费应当从原告的违约 行为造成的经济损失进行抵扣。 针对被告张秀足的抗辩，原告厦航物业公司则反驳认 为，原告按照物业服务合同提供了服务，被告未依约支付相 关的费用，应当补交费用及相应的滞纳金。 在本案审理过程中，原告厦航物业公司提供以下证据以 证明其主张：1、《前期物业服务合同》、《厦航同城湾小 区物业服务合同及补充协议》二份，证明原告为“厦航同城 湾”小区的物业服务提供方（具体约定详见合同内容）。2、 《EMS快递单》一份，证明原告向被告书面催收所欠费用。3、 《土地房屋登记卡》一份，证明被告为业主。4、《公共用电用水公摊方案》一份，证明 公摊水电的依据。5、《代扣代缴业务回单》、《公摊水电 缴交发票》一组，证明原告已经替被告代缴了公摊水费、公 摊电费。 被告张秀足质证认为，对以上证据是没有什么意见，主 要是原告方的管理没有达到服务标准，消防设施的水将她家 的家具及木地板、衣柜、电视损坏，这些损失应当从物业费 里予以抵扣。不认可水电代收，她自己可以向水务集团缴交 水电。并提供以下证据进行抗辩：《光盘》一张，所有照片 都在光盘里，庭后提交书面材料，以及一张《报警回执》。 对此，原告厦航物业公司质证认为,对于光盘视频及照 片的真实性、合法性、关联性均不予确认，其内容、报警回 执与本案无关，不能证明被告家中有发生被消防水浸泡的事 实，更不能证明原告有过错。 此外，原告厦航物业公司庭后补充提交《城市供用水合 同（单位用户）》、厦市政园林【2012】260号文件、厦门 市同安区发展和改革局同发价【2010】5号文件各一份，被 告质证不予认可，但没有举示相关的证据加以证明。 根据当事人庭审陈述和经审核确认的证据，本院认定事 实如下：被告张秀足系厦航·同城湾小区业主。2007年6月21日，原告厦航物业公司与厦门航空 同翔置业有限公司就厦航·同城湾小区物业管理服务项目签 订了《“厦航·同城湾”前期物业服务合同》，约定由原告 对厦航·同城湾小区进行物业服务。合同第五条约定物业服 务收费标准为：高层、小高层住宅：1.10元/平方米·月， 商铺：1.10元/平方米·月，别墅：1.80元/平方米·月。 第十条约定房屋公共维修金交纳标准为：高层、小高层住宅： 0.2元/平方米·月，商铺：0.2元/平方米·月，别墅：0.2 元/平方米·月。第十一条约定物业服务费用、房屋公共维 修金每两个月交纳一次，甲方、业主或使用人应在乙方（原 告）规定的时间内履行交纳义务。第二十七条约定甲方、业 主或使用人违反本合同第六、第七、第八、第九条的约定， 未能按时或足额交纳物业服务费用、房屋公共维修金的，从 逾期之日起每日按应交物业服务费和房屋公共维修金0.3% 的标准向乙方支付滞纳金等。2010年2月8日,经厦门市同 安区发展和改革局批准，2010年2月至2011年1月期间， 厦航·同城湾小区物业服务收费高层、小高层住宅的房屋公 共维修金交纳标准调整为0.3元/平方米·月，过后原告一 直按照该标准对小区业主进行收取。2016年3月22日，原 告与同安区厦航同城湾业主委员会签订了《厦航同城湾小区 物业服务合同》，约定由原告对厦航·同城湾小区进行物业 服务。合同第八条第1项约定物业公共服务费标准为：高层、 小高层住宅：1.5元/平方米·月，店面：1.5元/平方米·月， 别墅：1.9元/平方米·月；第3项、第4项约定房屋公共维 修金交纳标准为：高层住宅：0.3元/平方米·月，店面：0.2 元/平方米·月，别墅：0.2元/平方米·月。第6项约定物 业公共服务费、日常专项维修资金等费用及其他代收代缴的 各项费用每两个月缴纳一次，每逢单月20日前，由业主或 物业使用人向乙方（原告）交清当期费用。第7项约定业主 逾期未交物业公共服务费、停车位（库）物业服务费、机动 车停放服务费等费用，按日加收应交费用千分之三的滞纳 金。第十条规定小区公用路灯、电梯、楼道照明及水泵运行 的用电费用统一由业主（物业使用人）分摊；尚未入住或空 置房按入住户同等标准分摊。原告依约提供了物业服务，被 告也依约缴纳了物业服务费用、公共维修资金等。但自2015 年7月1日起，被告即以原告没有达到服务标准，消防设施 的水将她家的家具及木地板、衣柜、电视损坏，这些损失应 当从物业费里予以抵扣、她自己可以向水务集团缴交水费为 由，拒绝交纳公摊水、电费及物业服务费用、公共维修资金 等。现被告尚未交纳2015年7月1日至2018年2月28日 期间的公摊水费131.18元、公摊电费793.31元，2015年9 月1日至2018年4月30日期间的物业服务费7884.34元、 房屋公共维修金1674.56元、垃圾处理费96元，2016年3 月1日至2018年3月31日期间的水费476.8元。原告催讨 未果，遂向本院起诉。审理中，原告向本院出具一份《声明》， 表示仅主张物业服务费、房屋公共维修金的滞纳金，其他收 费项目的滞纳金同意放弃，且滞纳金的计算时间统一计算至 2019年3月4日即起诉之日。被告抗辩称主要是原告没有达 到服务标准，损坏了她的财产，造成经济损失69000多元， 应当从物业费里予以抵扣；收取滞纳金没有法律依据，其有 权拒绝交纳；同时不认可水费代收，她自己可以向水务集团 缴交。并提供《光盘》一张加以证明。但该《光盘》存储的 视频及照片并没有原告承认造成被告经济损失的语音或者 文字材料。原告亦予以否定。并向本院提出反诉请求，请求 判令被反诉人厦航物业公司维修反诉人受损房屋、木地板、 家具、电视等或者赔偿反诉人的经济损失等等，本院依法裁 定不予受理。 另查明，2009年1月5日，原告厦航物业公司以用水人 身份与供水人厦门水务集团有限公司同安营业所签订一份 《城市供用水合同（单位用户）》，约定厦门水务集团有限 公司同安营业所向厦航物业公司管理的厦航·同城湾小区供 水，按照约定周期抄验表并结算水费，厦航物业公司在当月 25日前交清水费。2012年9月14日，厦门市市政园林局、 厦门市建设与管理局、厦门市财政局联合发布文件（厦市政 园林【2012】260号），规定物业管理公司对二次供水用户 抄表代收水费的，由物业管理公司负责代收城市生活垃圾处 理费。 本院认为，双方争执的焦点为：一、被告张秀足拒绝交 纳物业服务费用是否有合同约定或者法律依据？二、原告厦 航物业公司主张滞纳金是否有法律依据？被告应支付多少 滞纳金？ 一、关于被告张秀足拒绝交纳物业服务费用是否有合同 约定或者法律依据的问题。原告厦航物业公司系厦门市同安 区厦航·同城湾小区物业服务单位，被告张秀足系该小区业 主，双方成立物业服务合同关系。被告接受原告提供的相关 物业服务，且已交纳2015年7月1日前的物业服务费用， 根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理 条例》第四十二条第一款的规定，被告应支付相应的物业服 务费用，作为提供物业服务的原告，当然有权向被告收取物 业服务费用。厦门航空同翔置业有限公司与原告签订的《“厦 航·同城湾”前期物业服务合同》、同安区厦航同城湾业主 委员会与原告签订的《厦航同城湾小区物业服务合同》也均 规定业主依照合同向原告交纳物业服务费及其他相关费用， 逾期还应按日加收应交费用千分之三的滞纳金等，这两份合 同均对被告具有约束力。现被告抗辩原告违约损坏其财产， 造成其经济损失，物业服务费用应予抵扣，因被告主张原告 损坏其财产，造成其经济损失，系侵权责任纠纷，被告可另 行提起侵权损害赔偿之诉，而本案系合同违约纠纷，本院不 予合并审理。因此，被告拒绝交纳物业服务费用，没有合同 约定或者法律依据。对其抗辩主张，本院不予采信。 二、关于原告厦航物业公司主张滞纳金是否有法律依据 以及被告张秀足支付多少滞纳金的问题。 如上所述，厦航物业公司与张秀足双方成立物业服务合 同关系，双方均应严格按照合同约定的或者法律、法规规定 履行合同义务。原告提供了相关物业服务，被告理应支付对 等的价款。被告拒绝交纳物业服务费用，没有合同约定或者 法律依据，已构成违约，应承担相应的违约责任。厦门航空 同翔置业有限公司与原告签订的《“厦航·同城湾”前期物 业服务合同》第二十七条约定：“甲方、业主或使用人违反 本合同第六、第七、第八、第九条的约定，未能按时或足额 交纳物业服务费用、房屋公共维修金的，从逾期之日起每日 按应交物业服务费和房屋公共维修金千分之三的标准向乙 方支付滞纳金”、同安区厦航同城湾业主委员会与原告签订 的《厦航同城湾小区物业服务合同》第八条第7项约定：“业 主逾期未交物业公共服务费、停车位（库）物业服务费、机 动车停放服务费等费用，按日加收应交费用千分之三的滞纳 金。”因此，被告应依照合同约定向原告支付逾期未交物业 服务费、房屋公共维修金的滞纳金。但滞纳金具有法定性、 强制性、惩罚性，只能发生在双方的法律地位不平等、国家 行使公共权力的过程中，而本案原被告系平等主体，故合同 约定的滞纳金，实质是约定被告逾期交费承担违约责任的违 约金，下同。此外，根据《厦航同城湾小区物业服务合同》 第八条第7项约定，自2016年4月份起，双方对逾期未交 房屋公共维修金没有约定支付滞纳金，也即截止2016年3 月份逾期未交房屋公共维修金，原告才有权主张滞纳金。公 摊水、电费等其他逾期未交费用，因合同没有约定支付滞纳 金，且原告亦表示放弃，对原告主张的该部分滞纳金，本院 不予支持。因此，被告抗辩原告主张滞纳金没有法律依据， 理由部分成立，本院予以部分采信。合同约定的滞纳金计算 方法“按日加收应交费用千分之三的滞纳金”，按月折算月 利率为9%，但原告并未提供因被告迟延交纳物业费用除造成 利息损失外还有其他损失，按此方法计算的滞纳金确实过分 高于原告造成的损失。综合考虑合同约定、实际损失、合同 的履行情况、当事人的过错程度等多方面因素，为平衡原被 告之间的利益，督促被告尽快履行合同义务，参照《最高人 民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第 二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%， 出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应 予支持。”规定，根据民法公平原则和诚实信用原则，本院 酌情将滞纳金计算方法调低为按月利率2%计。根据上述合同 约定，被告未交2015年9月、10月份（每两个月为一期） 物业服务费的滞纳金，以每月物业服务费191.87元为基数， 自2015年11月21日起算至2019年3月4日止；2015年 11月、12月份物业服务费的滞纳金，以每月物业服务费 191.87元为基数，自2016年1月21日起算至2019年3月 4日止；依此类推进行计算。但自2016年4月份起，每月物 业服务费基数应为261.65元。最后一期2018年3月、4月 份物业服务费的滞纳金，以每月物业服务费261.65元为基 数，自2018年5月21日起算至2019年3月4日止。根据 上述方法计算得出的滞纳金总额为3780.19元（计算过程详 见附页）。另外，被告未交2015年9月、10月份（每两个 月为一期）房屋公共维修金的滞纳金，以每月房屋公共维修 金52.33元为基数，自2015年11月21日起算至2019年3 月4日止；2015年11月、12月份房屋公共维修金的滞纳金， 以每月房屋公共维修金52.33元为基数，自2016年1月21 日起算至2019年3月4日止；依此类推进行计算。最后一 期2016年3月份房屋公共维修金的滞纳金，以每月房屋公 共维修金52.33元为基数，自2016年5月21日起算至2019 年3月4日止。根据上述方法计算得出的房屋公共维修金滞 纳金总额为273.76元（计算过程详见附页）。 综上，本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告厦航 物业公司分别与厦门航空同翔置业有限公司、同安区厦航同 城湾业主委员会签订的《“厦航·同城湾”前期物业服务合 同》、《厦航同城湾小区物业服务合同》，合同内容不违反 法律、行政法规效力性强制性规范，应认定合法有效。合同 对原告厦航物业公司与被告张秀足均具有约束力，双方成立 物业服务合同关系，应当按照合同约定履行自己的义务。原 告厦航物业公司系厦门市同安区厦航·同城湾小区物业服务 单位，被告张秀足系该小区业主之一，被告接受了原告的物 业服务，理应支付对等的价款，依照合同约定或者依法交纳 物业服务费、房屋公共维修金、公摊水费、公摊电费、水费、 垃圾处理费等相关费用。现原告请求被告支付物业服务费等 相关费用，有事实和法律依据，本院依法予以支持；请求被 告支付滞纳金，按照合同约定，本院仅对物业服务费、房屋 公共维修金部分的滞纳金予以部分支持，同时根据民法公平 原则和诚实信用原则，为平衡原被告之间的利益，对滞纳金 予以调低。被告抗辩原告主张滞纳金没有法律依据，理由部 分成立，本院予以部分采信。被告抗辩水费其可以自行向水 务公司交纳，因原告以用水人身份与供水人厦门水务集团有 限公司同安营业所签订一份《城市供用水合同（单位用户）》， 约定厦门水务集团有限公司同安营业所向原告管理的厦 航·同城湾小区供水，按照约定周期抄验表并结算水费，而 被告若认为侵害其权益，可以提起撤销供用水合同之诉，但 被告并没有起诉，该合同也没有被撤销，现原告已代替被告 交纳相关水费，根据《物业管理条例》第四十五条规定，被 告负有交纳相关水费义务，原告当然有权主张被告返还相关 水费。故被告的抗辩没有事实和法律依据，本院不予采信。 被告抗辩原告违约造成其经济损失，物业服务费用应予抵 扣，因被告主张原告损坏其财产，造成其经济损失，系侵权 责任纠纷，而本案系合同违约纠纷，本院不予合并审理，被 告可另行提起侵权损害赔偿之诉。因此，被告拒绝交纳物业 服务费用，没有事实和法律依据，本院亦不予采信。根据《中 华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》 第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、 第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一 款、第四十五条第一款、第五十四条第一款、《最高人民法 院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六 十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用 民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张秀足应于本判决生效之日起七日内支付原告 厦门厦航物业管理有限公司2015年9月1日至2018年4月 30日期间的物业服务费7884.34元及违约金3780.19元、房 屋公共维修金（专项维修资金）1674.56元及违约金273.76 元、垃圾处理费96元；2015年7月1日至2018年2月28 日期间的公摊水费131.18元、公摊电费793.31元；2016年 3月1日至2018年3月31日期间的水费476.8元；以上各 项合计15110.14元； 二、驳回原告厦门厦航物业管理有限公司的其他诉讼请 求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费441.25元，减半收取220.63元，由原 告厦门厦航物业管理有限公司负担90.66元、被告张秀足负 担129.97元，款于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福 建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 彭文良 二〇一九年六月十九日 代书记员 张雪芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利 和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、 协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定 的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价 款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支 付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予 以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲 裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与 物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳 责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单 位交纳。 第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视 等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费 用。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相 连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用 设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务 院财政部门制定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主 委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约 束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍 未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业 服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接 受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为 审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼 请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由 负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。 申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规 定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行 期间的，从法律文书生效之日起计算。