四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川08民终550号 上诉人（原审原告）：广元市佳欣物业服务有限公司，住所地广元市人民北路北段**。 法定代表人：唐蓉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石聪华，四川天使明月律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵全珍，女，1956年5月2日出生，汉族，四川省青川县人，住四川省青川县。 上诉人广元市佳欣物业服务有限公司（下称佳欣物业公司）因与被上诉人赵全珍物业服务合同纠纷一案，不服四川省青川县人民法院（2018）川0822民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，并于2019年5月31日对上诉人佳欣物业公司的委托诉讼代理人石聪华，被上诉人赵全珍进行了询问，事实已查实清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 佳欣物业公司上诉请求：撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付物业管理费4320元及自欠费之日起每日万分之五的滞纳金；并由被上诉人承担一、二诉讼费。事实和理由：1.一审认定2013年1月至2014年12月31日期间的物管费超过诉讼时效错误。上诉人从2010年11月至今为被上诉人小区进行物业服务，从未间断，被上诉人也从未间断的享受合同约定权利，合同履行处于持续状态，权利义务没有终止过。物业服务合同没有约定被上诉人履行合同义务的最后期限，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，也通过各种方法催收过。该小区大部分业主都是不定期缴纳了全额物业费，积极履行合同义务，一审以超过诉讼时效认定没有缴纳的业主可以不缴纳，助长了不诚信的行为，违反公平正义。2.一审判决2015年1月至2017年的物业费按50%的标准支付错误。一审依据照片认定小区存在绿化带种菜、杂草丛生、车辆乱停、路面坑洼、墙面张贴广告等情形，认为上诉人未履行合同从而被上诉人只支付50%的物管费即1296元不当。 赵全珍辩称，1.我的房屋属灾后重建置换房，《前期物业管理服务合同》是由青川县房屋管理所与佳欣物业公司签订的，青川县房屋管理所既不是业主代表，也并非房屋管理人，签订的合同对全体业主没有约束力。本人房屋系置换所得，置换合同签订后到入住，没有人通知我签订物业管理合同。因此2015年1月28日之前我不应当承担物业管理费。2.2015年1月28日，业委会主任王永秀与佳欣物业公司签订《物业服务合同》，但没有人通知我参加业主大会，该合同系业委会签订，合同应属有效，因此我应承担2015年1月28日至2018年1月28日期间的物业费，但因佳欣物业公司未尽到合同义务，小区管理不到位，脏、乱、差等现象随处可见，已构成违约，我应当予以少交或不交物业费，属于对物业服务合同的先行抗辩。3.物业公司管理不到，物业公司只管收费不管服务，从不入户或者电话调查业主拒交物业费的原因，佳欣物业公司没有从服务的角度去解决问题。4.佳欣物业公司擅自将本该属于所有业主共有的公告栏等其他位置放置商业广告牌，并擅自同意小摊进小区搭棚做生意并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收入应该为全体业主共有。5.佳欣物业公司收费只开收据拒绝开发票，小区内损坏的公用设施设备常年没有更换。已严重违约。依照《合同法》第六十七条的规定，赵全珍拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费。 佳欣物业公司一审诉讼请求1.判决被告向原告支付物业服务费4320元及自欠费之日起每天万分之三的滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实，本案所涉尚品小区系“5.12”;地震后，浙江省援建的安置小区2010年11月1日，原告与青川县房产管理所签订前期物业管理服务合同，由原告为尚品小区提供前期物业服务。合同期限3年即2010年11月1日起至2013年10月31日（备注当第一届业主委员会与选聘式续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自行终止），并约定收费标准按照县物价部门指导价执行。合同签订后，原告进入该小区，开始对小区进行物业管理。2015年1月28日，原告与尚品小区业主委员会签订物业服务合同，委托原告对尚品小区物业服务进行管理。合同约定管理的事项：物业小区共用部分的维修、养护和管理，物业小区共用设备的维修、养护和管理，公用设施的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑草坪的养护与管理，庭院内的绿地、花木可以应业主要求进行管理，公共环境卫生管理，包括：公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集和楼道扶手、楼道拖地。物业服务标准：1、房屋外观：根据有关规定，监督、指导空调外机、防护栏安装、不准乱贴、乱画、乱挂、保持外观整洁美观、完好。2、房屋及设施设备的维修养护：按时维护与保养，使设备处于良好的运行状态。3、公共环境：污水排放畅通、院内不见积水、杂物、人畜粪便、果皮纸屑、无乱倒垃圾现象，楼道整洁。4、花坛整洁，草木茂盛、美观；5、交通秩序：车辆进出有礼，停放有序；6、门卫：实行24小时全封闭式管理，做好外来人员登记，定期不定期进行巡查；礼貌待人，做好信件、邮件、报刊等的转发工作。7、急修、小修：只要一接到报告，要立即派员赶赴现场抢修处理。8、业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%。物业服务费：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，即普通住宅0.45元／平方米／月。房屋的共用部位、房屋共用设施设备的小修、养护费用（保修期满后），300元以下由物业公司承担；大中修及更新费用，由小区维修基金支付。合同期限三年即2015年1月28日至2018年1月28日止。原告在履行服务合同期间，安排有专人打扫小区内的公共卫生，门卫有人值班，路灯坏了及时维修等工作，同时存在绿化带种菜、杂草丛生、车辆乱停、路面坑洼、墙面张贴广告等情形。 另查明，被告赵全珍于2011年9月18日与青川县土地收购储备交易中心签订房屋拆迁补偿安置合同，以产权调换的方式在在青川县尚品小区产权调换房屋二套，房号为××幢×单元×楼×号和××幢×单元×楼×号。从2013年1月起至2017年12月31日止，被告共计下欠原告物业管理费4320元，每年每套房应缴纳的物业管理费为432元，该小区目前没有维修基金。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。尚品小区系“5.12”灾后，浙江省援建的安居小区，房屋的性质属于政策性灾后安置房。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由，进行抗辩的，人民法院不予支持。”2010年作为该小区的行政管理部门，青川县房管所与原告签订的前期物业服务合同以及广元市佳欣物业服务有限公司与青川县乔庄镇尚品小区业主委员会签订《物业服务合同》内容不违反法律规定，是合法有效的。对青川县乔庄镇尚品小区全体业主均具有约束力。全体业主应履行按照合同约定的标准按时向物业公司交纳物业管理费的义务，物业公司应履行按照合同约定内容和标准向业主提供物业服务的义务。因此对于被告以房屋属于灾后重建置换房为由进行抗辩，本院不予支持。 关于本案中所争议的诉讼时效的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》施行时间为2017年10月1日，其诉讼时效3年，适用本案。本案中，原告所主张的物业管理费是从2013年1月至2017年12月，从2013年1月起被告明确拒绝缴纳本案原告诉讼所涉时间段的物业管理费，原告也应当明知，对此，原告应当及时催缴、主张权利。庭审中原告认为原被告的物业管理合同还在履行是一种延续的行为，不存在诉讼时效问题的主张并不成立，同时也未提交诉讼时效中止或中断的证据,因此被告对诉讼时效的抗辩理由部分成立，即2013年1月至2014年12月31日止期间的物业管理费已超过诉讼时效保护范围，不应受到法律保护的意见，本院予以采信。对于2015年1月至2017年12月31日止的物业管理费在法律规定的诉讼时效内，应当受到法律的保护。 对于2015年1月至2017年12月31日期间的物业管理费是否应支付的问题。本案中，原告分别与青川县房管所、尚品小区业主委员会签订的物业服务合同截止2018年1月28日合同约定的服务期限已届满。庭审中，被告所举证据仅能够证实，原告在提供物业服务期间，其合同履行存在瑕疵，未按照合同约定的物业服务标准提供服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”规定，业主可向物业服务企业主张承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务合同基于其特殊性，是按照合同约定的物业服务标准，对业主提供服务。本案中，物业服务合同履行期限已届满，被告已不能对原告未按照合同约定的物业服务标准提供的服务主张采取补救措施，可按依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条瑕疵履行的规定，原告应当减少物业管理报酬收取承担违约责任。综合考虑原告履行合同的程度，酌情被告按照应付物业费的50%支付欠付物业管理费，即被告应支付原告物业管理费为1296元（432/年×3年×2套×50%=1296元）。原告主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，遂判决：一、被告赵全珍在本判决生效后十日内支付给原告广元市佳欣物业服务有限公司物管费1296元；二、驳回原告广元市佳欣物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵全珍负担。 二审期间佳欣物业公司提交了张贴于被上诉人房门的催费通知复印件，庭后补交了盖有印章的催费通知原件，拟证实在2013年12月30日催缴过。被上诉人不予认可，认为没有催收过。 另查明，佳欣物业公司当庭陈述已于2019年1月解除服务合同，退出该小区。 二审查明的其他事实与原审认定事实一致，予以确认。 本案二审争议焦点：如何确认诉讼时效的起算以及原判按照约定物业费的50%支付是否恰当。 本院认为，物业服务合同属于整体性、连续性服务合同，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，同一物业服务合同中约定的物业费应视为整体债务的分期履行。佳欣物业公司与尚品小区业委会签订的物业服务合同没有约定物业费的缴费方式，且至起诉之日仍在该小区从事物业服务工作，其与被上诉人之间的物业服务合同仍处于履行状态，被上诉人拖欠的物业费尚未开始计算诉讼时效期间。据此，佳欣物业公司在本案中对物业费的主张没有超过诉讼时效，该上诉意见本院予以支持。同时，因该物业公司已经解除合同，原审判决认定的存在绿化带种菜、杂草丛生、车辆乱停、路面坑洼、墙面张贴广告等情形属于服务瑕疵，虽然可减少服务费用，但50%过高，应予以调整，本院酌情按照80%的标准支付。故被上诉人赵全珍应支付2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费432元/年×5×2套×80%=3456.00元，佳欣物业公司关于请求支付滞纳金的主张因合同并未约定，故不予支持。 综上，上诉人广元市佳欣物业服务有限公司的部分上诉请求成立，应予支持。原判认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省青川县人民法院（2018）川0822民初1247号民事判决； 二、被上诉人赵全珍在本判决生效后10日内支付广元市佳欣物业服务有限公司物业管理费用3456.00元； 三、驳回原审原告广元市佳欣物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25.00元,由广元市佳欣物业服务有限公司负担；二审案件受理费50.00元，由赵全珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 明 义 审判员 李 开 彦 审判员 王 振 茂 二〇一九年六月三日 书记员 刘丹（代）