黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初7354号原告：王淑琪，女，1950年6月29日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：付天龙（系原告姐夫），男，1940年10月26日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：哈尔滨棚户区改造投资有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区新阳路**。法定代表人：刘维山，职务董事长。委托诉讼代理人：曹然，黑龙江五洲律师事务所律师。被告：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司，，住所地哈尔滨市南岗区通达街**法定代表人：张洪全，职务总经理。委托诉讼代理人：王秀军，女，1973年8月23日出生，汉族，该单位客服部部长，住哈尔滨市道里区。原告王淑琪与被告哈尔滨棚户区改造投资有限责任公司(以下简称“棚投公司”)、哈尔滨新东方物业管理有限责任公司（以下简称“新东方物业”）不当得利纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王淑琪的委托诉讼代理人付天龙，被告哈尔滨棚投公司的委托诉讼代理人曹然，被告新东方物业的委托诉讼代理人王秀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告哈尔滨棚户区改造投资有限责任公司退返根本就没有发生在原告家中的供暖费713元。2、被告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司退返尚未发生的物业费、电梯费601.45元。3、二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年1月，原告住地（水源街）被政府搬迁。原告要的期房，被告之“年末进户”然，一直等到2017年1月6日通知让去办选房号的登记。[见《通知》1]按通知要求，原告持有的4427编号应在2017年1月15日上午进场选号[注：仅仅是选老房号]。之后又通知“办理进户手续”。安排序列号，原告应在2017年2月9日到场办理。[见《通知》2]故，原告按期前往办理。但因对补交房屋差价款数额存在分歧，所以搁置未办。2017年6月8日，原告交了购房差价款，拿到了《进户通知单》。至此，原告才真正成了案涉房屋的业主，理当照章交纳一切相关费用，绝无异议。目前为止，3203室我方已进户2年，我一切费用都已交纳。然而，令人气愤的是，被告竟然不顾事实（篡改事实）利用其独享办理进户手续的优势地位，凭借其掌控开票大权的特殊条件，强行收取业主尚未进住或接收房屋期间的供暖费、物业费、电梯费（从2017年1月15日起至2017年6月8日止）共计1565.45元。如不照交，便不给办理进户手续，以此方式，胁迫业主违心交费，从而实现变相诈取他人钱财的目的。如此盘剥他人血汗钱，是何道理。综上，为维护原告合法权益不受侵害，故诉至法院。另补充：在上次庭审中被告哈尔滨棚户区改造投资有限责任公司已给付我方供暖费251元。在本次诉讼中已扣减。被告棚投公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案事实有四个时间点，2017年1月15日是最初二被告开始计算费用的时间点，这个时间是根据棚投公司的内部文件统一确定的收费时间；第二个时间是2017年2月9日，是通知原告这一批业主到现场办理进户手续的时间，原告也是在这个日期到现场去办理进户手续的，但是因为对面积计算有争议，所以原告直到第三个时间2017年6月8日才实际办理进户，但是在实际办理进户时发现棚投公司对于房屋面积的计算是准确的；第四个时间是2017年4月20日，这个时间是2017年春季供热截止之日，现在棚投公司已将2017年1月15日至2017年2月9日之间的费用返还给了原告，所以双方争议的就是2017年2月9日或者2017年4月20日以哪个时间为费用计算截止时间的问题。热费的单价根据证据显示，是每天每平方米0.21元×面积后，每天金额为10.04元。一、原告与棚投公司之间法律关系的基础是政府征收补偿协议，双方的权利义务关系应受该协议约束。本案中原告是动迁补偿户，2015年1月16日哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室（以下简称“征收办”）代表政府与原告签订了房屋征收补偿协议，为原告提供民生尚都小区的房屋作为补偿。原告关于什么时间进户、房屋如何交接、超出面积如何补交差价均由该协议确定。而棚投公司只是代表政府作为建设主体建设民生尚都小区，负责安置居民，整个民生尚都小区都是征收补偿安置房屋，没有对外销售的商品房，棚投公司与包括原告在内的民生尚都小区全体居民都没有任何合同关系。也正因如此，民生尚都小区的全部建设成本均列入哈尔滨市财政预算，由财政拨款，包括棚投公司支付给供热单位的供暖费。对该小区的供暖费，根据黑龙江省供热管理条例的规定，新建住宅在二年质保期内不得停止供热，所以棚投公司必须在工程竣工后，采暖期到来时支付给供热单位整个供热期的热费。如果在供热期间房屋交付，那么办理进户的业主应当将进户之后的热费交给棚投公司，再由棚投公司返还哈尔滨市财政。所以，双方在办理进户过程中发生的纠纷应当按照征收补偿协议的约定履行，对没有约定的，应当适用合同法第六十条、第六十一条、第六十二条的规定进行认定。二、双方争议的是关于向供热单位交纳热费义务转移的时间。原告认为应自业主实际办理进户之日起转移该义务，这一观点是错误的。棚投公司认为，热费承担的转移时间应当是约定的房屋交付之日。房屋必须交付给被征收人，这是征收补偿协议订立的目的。安置房屋的交付，是一项双方法律行为，根据合同法基本原则，合同双方对于合同义务的履行相互负有通知、协助、保密的合同附随义务，在棚投公司交付房屋时，原告作为业主应当配合、协助，如果因为接受履行一方当事人的原因致使对方义务无法履行的，相应的责任应当由接受履行一方当事人承担。根据谁受益谁付费的原则，热费的交纳义务也应当从房屋交付之日起转移给购房人，这也是开发公司交付房屋中的惯例。关于进户时间的确定，征收补偿协议中没有明确约定，根据征收补偿的特点，协议签订时不确定的因素过多，因此也无法在动迁时就做出明确约定。但根据合同法第62条规定，对于合同的履行时间没有约定的，一方当事人可以通知另一方当事人在合理的期限内履行。而本案中，棚投公司已经登报公告，且原告也收到了该通知并在通知的进户日，即2017年2月9日到达现场办理进户，所以该日期就是原告开始承担供暖费的起算时间。而原告因为错误地质疑建设单位房款补交的计算标准拒绝进户，致使其实际进户日期与通知的进户日期不一致，已构成迟延履行合同义务。所以，此后发生的供暖费应由原告承担，棚投公司收取这部分费用是合法的，不构成不当得利。试想，如果购房人在不急于进户的情况下故意拒绝进户，那么供暖费、物业费、电梯费都由建设单位一直承担下去，这对于建设单位而言是非常不公平的。在动迁安置工程中，这些费用就一直作为建设成本由财政列支，将会不合理地加重财政负担，这显然对于政府财政而言也是不公平的。综上，请法院依法驳回原告对棚投公司的诉讼请求。被告新东方物业辩称，棚投公司答辩意见中的时间截点我方同意，2017年1月15日至2017年2月9日我方给顺延了，顺延的意思是下一年的收费日期是2018年2月9日，中间物业费为65.89元、电梯费37.81元，共计103.7元，该103.7元就是顺延的物业费。如果原告不同意顺延，我方同意退还103.7元。我方的进户时间是按2017年2月9日从这天开始计算物业费、电梯费，原告家的面积每天物业费2.64元，电梯费1.51元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院对证据的认定如下：原告举示的证据一进户结算单、进户通知单各一张，二被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该证据予以采信。原告举示的证据二民生尚都二期B区进户单（回迁住宅）复印件1张，二被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。被告棚投公司举示的证据一产权调换安置房屋位置证明、报纸上公布的进户通知（均系复印件）各一份，原告及被告新东方物业对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告原居住地被政府搬迁，导致产权调换安置，根据产权调换安置房屋位置证明显示，原告被征收房屋档案编号为XX号。2017年1月16日，棚投公司通过报纸刊登XX二期B区进户通知，根据报纸刊登的内容显示，原告编号为XX号房屋办理进户手续的日期为2017年2月9日，原告于2017年2月9日前往办理进户手续，但因对补交房屋差价款数额存在分歧，所以当日未办理进户手续。事后，原告发现存在分歧原因系原告计算错误，2017年6月8日，原告交了购房差价款，取得《进户通知单》。另查明，被告棚投公司代为收取了原告2017年1月15日至2017年4月20日取暖费，其中2017年1月15日至2017年2月9日取暖费251元，被告棚投公司已退还原告。被告新东方物业收取了原告2017年1月15日至2017年2月9日电梯费、物业费，并同意退还。本院认为，原告按照民生尚都二期B区进户通知的要求于2017年2月9日前往办理进户手续，却因自身计算错误导致对补交房屋差价款数额存在分歧，以至拖延进户，故原告应自2017年2月9日开始缴纳物业费、电梯费及供暖费。被告新东方物业多收取的原告2017年1月15日至2017年2月9日电梯费、物业费具体数额应为（962元/年÷365天×26天+552元/年÷365天×26天）=107.85元，该部分费用应予以退还，本院对该部分诉讼请求予以支持。原告的其他主张无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告王淑琪107.85元。二、驳回原告王淑琪其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，被告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司负担2元，原告王淑琪负担23元。如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员 王 鹏二〇一九年六月二十八日书记员 苑明哲