广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终630号 上诉人（原审原告）：广西裕达集团有限公司，住所地广西来宾市桂中大道**裕达中央城巴黎春天商场**。 法定代表人：邓亚保，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢家伟，该公司员工。 委托诉讼代理人：王丽娟，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：兰沫，女，1978年9月18日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 上诉人广西裕达集团有限公司（以下简称“裕达公司”）因与被上诉人兰沫商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初3894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人裕达公司上诉请求：1.请求撤销来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初3894号民事判决第二项、第三项，依法改判：被上诉人兰沫向上诉人裕达公司支付违约金240893.60元。2.本案一审、二审案件受理费均由被上诉人兰沫负担。 事实和理由：一、一审法院仅支持上诉人裕达公司10万元违约金过低，不足以赔偿上诉人裕达公司的损失，且对《合同法》所规定的“损失”一词未全面理解，也未查明“造成的损失”是多少就直接认定上诉人裕达公司诉请的违约金过高，违反了合同法的规定。根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，《最高人民法院法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少”，该两个法律条款所规定的“因违约造成的损失”，均指“合同履行后可以获得的利益”，即违约行为的发生致受害人丧失了合同如期履行下能够得到的预期利益。在本案中，涉案房屋的总价款1204468元及贷款利息即为上诉人裕达公司在订立合同时应当预见的利益，如合同能全面履行，上诉人裕达公司所获得的利益即为1204468元的房屋总价及该笔回款所产生的贷款利息约38万元（以房屋总价1204468元为基数，按年利率24%从签订合同之日2017年10月18日计算至上诉之日2019年3月29日共527天），但因被上诉人兰沫的违约行为，导致上诉人裕达公司未能获得该利益，该1204468元的房屋总价及贷款利息即为上诉人裕达公司的预期利益损失。一审法院认为上诉人裕达公司诉请房屋总价20%的违约金“过高于造成的损失”，但却未释明“造成的损失”究竟是多少。连“造成的损失”是多少都未查明，又何以得出“过高于造成损失”的结论。另涉案《商品房买卖合同》已明确约定，被上诉人兰沫逾期支付房款的，应按房屋总价的20%支付违约金，该约定是双方真实意思表示，违约金的标准也完全符合《合同法》的相关规定，而一审法院仅支持上诉人裕达公司10万元的违约金，显然是未能全面理解“损失”一词的含义。二、一审法院仅判决被上诉人兰沫支付10万元违约金，完全没有使被上诉人兰沫因违约行为受到惩罚之法律效果。涉案《商品房买卖合同》已经明确约定了付款方式、付款时间、付款金额，合同是双方自愿签订，是双方意思自治的表示，被上诉人兰沫作为一名完全民事行为能力人，既然已经签订合同，就应对自身的资金进行规划，以便能在合同约定的时间付款，但被上诉人兰沫却未按约履行合同义务，完全无契约精神。另外，被上诉人兰沫接收房屋后，已立即将房屋以4500元/月的价格出租给他人，出租时间为2017年11月15日至2022年11月15日，已获取相应的租金收益，而一审法院仅判决被上诉人兰沫承担10万元的违约金，其所承担的违约金已经从其出租涉案房屋的租金收益中得到了填补，实际被上诉人兰沫完全没有因违约行为受到任何惩罚。三、一审法院在认定上诉人裕达公司解除合同方面适用法律错误。一审法院认为被上诉人兰沫逾期付款超过15日后，上诉人裕达公司就己经享有单方解除合同并将房屋另售他人的权利，但根据《合同法》九十三条、九十六条，《合同法》司法解释二第二十四条，双方约定解除合同的，解除合同的异议期为三个月，如被上诉人兰沫违约后，上诉人裕达公司立即另行销售房屋，被上诉人兰沫又在三个月内对解除合同提出异议，将损害上诉人裕达公司的权益。在双方未对解除合同约定异议期的情况下，被上诉人兰沫逾期付款后，上诉人裕达公司对解除合同仍享有三个月的异议期，并不享有立即将房屋另行出售他人的权利。本案中，被上诉人兰沫自2018年10月18日违约后，上诉人裕达公司已于2018年10月20日邮寄催款告知函、同年10月30日又邮寄催款律师函，限定被上诉人兰沫在一定期限内履行付款义务，而被上诉人兰沫均未履行，在收函后也未与上诉人裕达公司协商解除合同事宜。上诉人裕达公司最后于同年11月14日诉至法院请求判决解除合同，整个过程上诉人裕达公司积极采取相应措施，不存在任何过错。综上所述，请二审法院支持上诉人裕达公司的上诉请求，依法予以改判。 被上诉人兰沫辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人裕达公司所诉的违约金过高，房屋还没有贷款下来，不存在违约，被上诉人兰沫所购买的房屋已经交付，有权对房屋进行出租，与上诉人裕达公司无关。 裕达公司向一审法院起诉请求：1.判决解除裕达公司与兰沫于2017年10月21日签订的《商品房买卖合同》；2.判决兰沫向裕达公司支付违约金240893.6元；3.本案诉讼费由兰沫负担。 一审法院认定事实：2017年10月21日，裕达公司与兰沫签订《商品房买卖合同》及附件，约定兰沫购买裕达公司开发的位于来宾市兴宾区江滨北路256号裕达新天地6号楼祥和路41-16号房，房款总价为1204468元，兰沫应于2017年10月21日签订合同时交纳一期首付款（占全部房价款的12%）144536元，2018年10月18日交纳二期首付款（占全部房价款的19%)228966元，2019年2月28日交纳三期首付款（占全部房价款的19%）228966元，余下购房款602000元，由兰沫向银行申请按揭贷款或向住房公积金管理中心申请公积金贷款。合同还约定，兰沫逾期付款的，逾期在15日内，兰沫按日向裕达公司支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过15日的，裕达公司有权单方面解除合同将房屋另售他人。裕达公司选择解除合同的，兰沫按总房款的20%向裕达公司支付违约金，违约金直接由裕达公司从兰沫首期房款中扣除后再将剩下余款返还给兰沫。兰沫在交纳一期首付款（占全部房价款的12%）144536元后，一直未交纳二期首付款（占全部房价款的19%）228966元，2018年9月20日、2018年10月22日、2018年10月26日，裕达公司通过送迖告知函和律师函催促兰沫支付第二期首付款228966元，但兰沫一直未支付。 一审法院认为，裕达公司与兰沫签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，裕达公司、兰沫双方依照合同约定享受权利并履行义务。根据裕达公司与兰沫签订的《商品房买卖合同》附件6第一条第3款约定的兰沫逾期付款的，逾期在15日内，兰沫按日向裕达公司支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过15日的，裕达公司有权单方面解除合同将房屋另售他人。裕达公司选择解除合同的，兰沫按总房款的20%向裕达公司支付违约金，违约金直接由裕达公司从兰沫首期房款中扣除后再将剩下余款返还给兰沫。兰沫交纳了一期首付款（占全部房价款的12%）144536元，在约定的2018年10月18日交纳二期首付款时间到期后，兰沫一直未交纳二期首付款228966元，裕达公司于2018年9月20日、2018年10月22日、2018年10月26日催促后，兰沫仍然未交纳，兰沫已逾期超过15日未交纳，现裕达公司要求解除与兰沫签订的《商品房买卖合同》，一审法院予以支持。关于裕达公司诉请要求兰沫向裕达公司支付违约金240839.6元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，兰沫支付了一期首付款(占全部房价款的12%)144536元后，没有能力在2018年10月18日交纳二期首付款（占全部房价款的19%）228966元，在兰沫逾期付款超过15日后，裕达公司就已经享有单方面解除合同并将房屋另售他人的权利。现裕达公司要求兰沫按总房款的20%向裕达公司支付违约金240893.6元，过高于造成的损失，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持裕达公司的违约金为100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除裕达公司与兰沫于2017年10月21日签订的《商品房买卖合同》；二、兰沫向裕达公司支付违约金100000元;三、驳回裕达公司的其他诉讼请求。案件受理费4913元，减半收取计2456.5元，由裕达公司负担负1436元（已交纳），由兰沫负担1020.5元（于本判决生效后七日内交纳）。 本院二审期间，上诉人裕达公司向本院提交了两组证据，一、《交房通知书》、《业主登记表》、《广西裕达新天地业主入驻验房表》。该组证据证明上诉人裕达公司已经于2017年11月9日将房屋交付给被上诉人兰沫，且被上诉人兰沫已于当日接收房屋。二、被上诉人兰沫与案外人欧盛恒签订的《商铺租赁合同书》；商铺承租方交纳管理费、维护费、路灯电费、水费、电费等收据（共9张）；《商家进场装修申请表》。该组证据证明被上诉人兰沫将房屋出租给第三方，且该租赁合同已实际履行。 对于上诉人裕达公司提供的上述证据，被上诉人兰沫的质证意见是：对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议。对第二组证据的真实性没有异议，但是房屋租金是4000元/月，而不是4500元/月，且承租方从2018年6月18开始支付租金，租赁期截止日期是2019年1月18日，有微信转账记录及聊天记录可以证实。对于其他证据真实性、合法性和关联性没有异议。 对于上诉人裕达公司提供的上述证据，本院的认证意见是：对于《交房通知书》、《业主登记表》、《广西裕达新天地业主入驻验房表》，被上诉人兰沫没有异议，本院予以认定。对于《商铺租赁合同书》；商铺承租方交纳管理费、维护费、路灯电费、水费、电费等收据以及《商家进场装修申请表》的真实性予以认定。关于租金及合同期限问题，结合被上诉人兰沫出示的微信聊天记录及转账记录，涉案商铺的租金为4000元/月。被上诉人兰沫与案外人欧盛恒签订的《商铺租赁合同书》已于2019年1月解除。 经审理查明，一审查明的案件事实正确，本院予以认定。二审另查明，上诉人裕达公司已于2017年11月9日将房屋交付给被上诉人兰沫，被上诉人兰沫于2017年11月15日将涉案商铺出租给案外人欧盛恒，约定租金为4500元/月，租赁期限为2017年11月15日至2022年11月15日。实际月租金为4000元/月。双方的《商铺租赁合同书》已于2019年1月解除。案外人欧盛恒在租赁期内按时交纳了管理费、维护费、路灯电费、水费、电费等费用。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决被上诉人兰沫支付上诉人裕达公司100000元违约金是否过低。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字确认，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。被上诉人兰沫未按期交付二期首付款，构成根本性违约，上诉人裕达公司按照合同约定有权解除合同。一审判决双方解除合同，理由确实充分，本院予以维持。关于一审法院对违约金的认定是否适当的问题，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，上诉人裕达公司上诉要求被上诉人兰沫按照合同约定支付违约金，但对其损失并未提交相应的证据予以证实，故一审法院结合案件实际情况，依据违约金“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，兼顾双方当事人的利益，酌情将违约金调整为100000元并无明显不当。上诉人裕达公司关于被上诉人兰沫赔偿100000元违约金过低的主张，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人裕达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3117元，由广西裕达集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 石晓志 审 判 员 朱卢璐 审 判 员 黄月秀 二〇一九年六月二十五日 法官助理 林荣祥 书 记 员 谭康朗 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。