贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终706号上诉人（原审被告）：贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司。地址：贵州省安顺市黄果树风景名胜区黄果树新城**（马家坡）。法定代表人：郑锡强。系该公司总经理。委托代理人：刘清荣，男，汉族，1984年4月9日出生。住贵州省镇宁布依族苗族自治县。系该公司员工。委托代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：严某某，男，黎族，1969年6月1日生，住贵州省关岭布依族苗族自治县。上诉人贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司（以下简称“琪景公司”）与被上诉人严某某关于商品房预售合同纠纷一案，因不服贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2019）黔0423民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人琪景公司向本院提出上诉称：1、请求撤销原判，驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、本案被上诉人没有解除合同的权利，因此被上诉人主张解除合同于法无据，上诉人未构成根本违约，合同应当继续履行，一审法院判决解除合同，认定事实和适用法律错误。被上诉人仅提供收据，没有银行转账记录，不足以证明其履行了合同义务。依照商房签订的合同，上诉人享有解除权而非被上诉人。本案中，被上诉人未足额支付房款构成违约，其系违约方不应享有法定解除权。2、被上诉人向上诉人主张的违约损失没有事实和法律依据，被上诉人承租其他的房屋与本案没有关联，被上诉人无权要求赔偿违约损失。被上诉人严某某答辩请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新证据。严某某向一审提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告缴纳的购房款本金、契税、印花税等共计人民币497,462元。（其中购房款本金为人民币478,765元，契税、印花税等为人民币18,697元）；3、被告向原告支付逾期交房造成的违约损失共计人民币48,670元；4、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2015年6月27日，原告严某某与被告琪景公司签订签约明细表，原告严某某以成交总价人民币478,765元购买被告琪景公司南区2-100号商铺，首付款为人民币240,000元，余款分两期支付，签约当天原告严某某支付了首付款人民币240,000元及契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费共计人民币18,697元给被告琪景公司。2015年6月28日，原告严某某与被告琪景公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告琪景公司将位于贵州省××市黄果树新城18号（马家坡））地块上的商品房南侧商业**商业房出售给原告严某某房屋建筑面积为61.09平方米，套内建筑面积为55.04平方米，按建筑面积计算，单价为人民币7,837.04元/平方米，购房总价款为人民币478,765元。分期付款方式：于2015年6月28日交齐第一笔首期款人民币240，000元，于2015年12月31日交齐第二期房款人民币143,259元，于2016年3月31日交齐第三期房款人民币95,506元。交房期限：被告琪景公司于2016年3月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。违约责任：被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告严某某按照合同约定于2015年12月31日交齐第二期购房款人民币143,259元，于2016年3月29日支付了第三期购房款人民币95,506元。购房至今被告安顺琪景公司未将房屋交付给原告严某某使用，也未办理房屋的产权手续交给原告严某某。原告严某某于2017年3月16日向被告琪景公司递交退房申请书，申请被告安顺琪景公司退还全部购房款，被告琪景公司于2017年7月13日回复，对于原告严某某退房申请暂缓两个月后回复。另查明，原告严某某与案外人张绍明分别于2015年1月2日、2016年1月5日、2017年1月6日、2018年1月8日签订商铺租赁合同，约定张绍明将其自有的坐落于黄果树旅游区黄果树镇新城南区14栋商铺（面积为20平方米）出租给原告严某某使用，房屋租金分别为人民币12,000元/年、16,000元/年、18,000元/年、20,000元/年。张绍明出具收据给原告严某某，分四次收到原告严某某交来的房屋租金共计人民币66,000元。一审法院认为：原告严某某与被告琪景公司签订的《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，属合法有效合同，应受法律保护。原告严某某按照合同约定支付了购房款人民币478,765元及契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费共计人民币18,697元给被告安顺琪景公司。原告严某某已按合同约定履行了买受人的付款义务，被告琪景公司未按合同约定在2016年3月31日前将房屋交付原告使用已构成违约，应承担逾期交房给原告造成经济损失的违约责任。按双方合同约定“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，被告逾期交房至今已长达三年之久，原告依据合同约定有权解除合同。合同解除后，被告应将收取的购房款、契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费共计人民币497,462元返还给原告严某某。原告主张解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，由被告返还已付购房款、契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费的理由成立，予以支持。对于原告主张的违约损失问题，原、被告双方虽在合同中约定按已付款的0.01%支付违约金，但已付款人民币497,462元的0.01%仅有49元，远远低于被告逾期交房三年多以来给原告造成的实际经济损失。原告请求的违约损失可以参照黄果树同地段房屋租金标准计算，原告提供的房屋租赁合同及租金交付情况，证实被告琪景公司逾期交房致使原告严某某租赁房屋经营使用，产生了支付租金的实际损失约人民币50,000元，原告主张违约金调整增加为实际损失人民币48,670元的理由成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：1、解除原告严某某与被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司于2015年6月28日签订的《商品房买卖合同》。2、限被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还购房款人民币478,765元给原告严某某。3、限被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费共计人民币18,697元给原告严某某。4、限被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约损失人民币48,670元给原告严某某。案件受理费人民币9,262元，减半收取人民币4,631元，由被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司负担。二审经审理查明，确认一审查明事实。争议焦点：被上诉人是否有权解除合同。上诉人应否支付违约金。本院认为：上诉人与被上诉人于2015年6月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定了付款方式为分期付款“于2015年6月28日交齐第一笔首期款：240000元。未交第二期：2015年12月31日交143259元。未交第三期：2016年3月31日交95506元。”，上诉人应当在2016年3月31日前将商品房交付被上诉人使用。被上诉人已在合同约定的期限内分期缴纳了所有购房款履行了付款义务，上诉人也向被上诉人出具了收据予以证实。现上诉人至今仍未向被上诉人交付房屋，经被上诉人催告，上诉人仍未履行义务，致使被上诉人作为购房人的根本目的不能实现，已构成了根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，被上诉人有权要求解除合同。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上诉人应将收取的购房款、契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费共计人民币497,462元返还给被上诉人严某某。对于上诉人应否支付违约金的问题，因上诉人逾期交房三年左右，给上诉人造成的实际经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被上诉人有权要求上诉人承担违约责任。被上诉人购买商铺的目的是为了使用经营，因上诉人迟延交房导致其租用其他商铺进行经营活动，且其提交了租赁合同及收条证明自身实际产生的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，现被上诉人主张以自身实际产生的租房损失确定违约金数额，于法有据，故对上诉人的该上诉理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费维持；二审案件受理费9262元，由上诉人贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  辜贤莉审判员  黎福伟二〇一九年六月二十八日法官助理张婕书记员曹佳慧(代)附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。