四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初2662号 原告：中国银行股份有限公司南部支行。住所地：四川省南部县南隆镇蜀北大道**。 负责人：黄勇，行长。 委托诉讼代理人：李知疾，四川李知疾律师事务所律师。 被告：曹义琼，女，1978年2月22日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：汪照宇，男，1979年7月12日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：四川省太成房地产开发有限公司，，住所地：四川省南部县南隆镇振兴街南段 法定代表人：贾勇。 委托诉讼代理人：吴洪伟，四川建春律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司南部支行（以下简称中国银行南部支行）与被告曹义琼、汪照宇、四川省太成房地产开发有限公司（以下简称太成房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行南部支行的委托诉讼代理人李知疾到庭参加了诉讼，被告曹义琼、汪照宇、太成房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国银行南部支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹义琼、汪照宇一次性偿还原告贷款本金36281元及截止2019年3月5日的利息罚息299.57元，本息合计36580.57元，并从2019年3月6日起，以所欠贷款本金和应付未付利息为基数，按照合同约定的利息、罚息标准计算至付清之日止；2、判令被告曹义琼、汪照宇支付还款违约金148.15元；3、判令被告曹义琼、汪照宇承担律师代理费2195元；4、判令被告太成房产公司对前述第1、2、3项诉讼请求与曹义琼、汪照宇承担连带偿还责任；5、判令原告对南部县南隆镇阳光水岸E-3-7-1房屋变卖、拍卖所得价款优先受偿；6、本案诉讼费由被告曹义琼、汪照宇承担。事实和理由：2011年1月4日，原、被告签订《个人一手住房贷款合同》，约定曹义琼、汪照宇向原告贷款130000元用于购买南部县南隆镇阳光水岸E-3-7-1号住宅房屋，贷款期限10年，还款方式为等额本息，逐月还款。被告曹义琼、汪照宇用所购房屋抵押担保，被告太成房产公司对贷款本息及相关费用提供阶段性担保。原告按合同约定发放贷款，但被告曹义琼、汪照宇多次逾期，构成严重违约。原告委托律师致函催告，并宣布本合同项下贷款本息提前到期，被告仍拒绝偿还，目前，案涉房屋尚未办理他项权证书，太成房产公司应对前述债务承担连带清偿责任。 曹义琼、汪照宇、太成房产公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2011年1月4日，被告曹义琼、汪照宇因购房需要资金，委托任自群与中国银行南部支行、太成房产公司签订了《个人一手住房贷款合同》，合同约定：中国银行南部支行向曹义琼、汪照宇提供贷款130000元，贷款期限为120期；采取浮动利率方式，浮动周期为12个月，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款，合同项下贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；贷款发放为贷款人受托支付：借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商即太成房产公司账户内；太成房产公司提供阶段性保证担保，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任；曹义琼、汪照宇以合同项下位于南部县南隆镇阳光水岸E-3-7-1号房屋为案涉借款提供抵押担保。合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第1款约定下列事件之一即构成或视为借款人在本合同项下违约：（2）未按期归还贷款本息；第2款出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；第七条约定，除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等）由借款人承担；第八条第2款约定，本合同载明的借款人住所地为通讯及联系地址，今后凡与本合同项下贷款有关的对账单据、催收单据以及相关法律文书送达地均以此为准。借款人承诺在通讯及联系地址发生变更时，应及时通知贷款人，否则贷款人按本合同载明的通讯及联系地址送达的文件均为有效送达，由此引起的相关经济和法律责任由借款人承担。合同载明的借款人住址为四川省南部县河坝镇回龙观村6组26号。合同签订后，双方到南部县房管局办理了预购商品房抵押权预告登记，至今未办理抵押登记手续。2015年4月13日，中国银行南部支行向被告曹义琼、汪照宇指定账户发放了贷款130000元，被告曹义琼、汪照宇的委托代理人任自群在借款借据上签名。2019年3月19日，原告委托的四川李知疾律师事务所按《个人一手住房贷款合同》约定地址向被告曹义琼寄送律师函，宣布：即日起，本合同项下贷款本息全部提前到期。原告委托律师进行诉讼支付律师代理费2195元。截止2019年3月5日，被告曹义琼、汪照宇拖欠利息和逾期利息共计299.57元，拖欠本金36281元。太成房产公司已垫付贷款本息18415.42元。案涉房屋已具备办理不动产登记条件，经太成房产公司通知，曹义琼、汪照宇至今未协助太成房产公司办理案涉房屋不动产登记证书和抵押登记手续。 本院认为，原告中国银行南部支行与被告曹义琼、汪照宇、太成房产公司三方签订的《个人一手住房贷款合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受到法律保护。原告按照合同约定将贷款130000元发放到被告曹义琼、汪照宇指定账户即完成履约行为，被告曹义琼、汪照宇应按照合同约定按时向原告返还借款本金和支付利息。曹义琼、汪照宇未按约定向原告返还借款本金和支付利息，显属违约，应承担相应的违约责任。按照《个人一手住房贷款合同通用条款》及其附件约定，被告曹义琼、汪照宇未按期还本付息，原告即可宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，原告的委托诉讼代理人已通过寄送律师函的形式向被告曹义琼、汪照宇宣布案涉借款提前到期，故原告要求被告曹义琼、汪照宇返还贷款本金余额36281元、截止2019年3月5日的利息和罚息合计299.57元，及要求从2019年3月6日起至全部贷款清偿之日止按《个人一手住房抵押贷款合同》约定计算利息、罚息，并承担支付为实现债权所支付的律师代理费2195元的主张符合双方的约定和法律规定，本院应予支持。被告太成房产公司自愿为被告曹义琼、汪照宇向原告借款提供阶段性保证担保，原告在法定期间内要求太成房产公司承担保证责任符合法律规定和双方约定，本院予以支持。由于原告无证据证明案涉贷款产生还款违约金148.15元，故本院对原告的违约金主张不予支持。 关于原告对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。案涉房屋已完成产权初始登记并已具备办理产权登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，购房人怠于办理以致抵押登记未完成，但亦应赋予债权人对不动产优先受偿权，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院给予被告曹义琼、汪照宇一定期限协助原告办理抵押登记手续，逾期仍未办理，本院将依法确认原告对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 在抵押权未能依登记而设立情况下，太成房产公司的担保期间被恶意延长，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人太成房产公司在承担保证责任后，有权向债务人曹义琼、汪照宇追偿。在追偿过程中，若债权人中国银行南部支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还太成房产公司垫付的本息，仍有余款的应退还曹义琼、汪照宇。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告曹义琼、汪照宇在本判决生效之日起十日内返还原告中国银行股份有限公司南部支行本金36281元和支付利息、罚息合计299.57元（截止2019年3月5日）以及支付之后的逾期利息【逾期利息计算方法：自2019年3月6日起至全部贷款清偿之日止，按《个人一手住房抵押贷款合同》约定的逾期利率标准计算】； 二、被告曹义琼、汪照宇承担本案律师代理费2195元； 三、被告四川省太成房地产开发有限公司对上述第一、二项款项承担连带保证责任； 四、被告曹义琼、汪照宇在本判决生效之日起三十日内协助原告中国银行股份有限公司南部支行办理位于四川省南部县南隆镇阳光水岸E-3-7-1号房屋的抵押登记手续，被告四川省太成房地产开发有限公司应督促曹义琼、汪照宇配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，四川省太成房地产开发有限公司的保证责任终止； 五、位于四川省南部县南隆镇阳光水岸**房屋抵押登记办妥之后，或曹义琼、汪照宇未在本院上述第四项确定的期限内办理抵押登记的，原告中国银行股份有限公司南部支行有权就上述第一、二项确定的债权，对前述房屋在抵押担保范围内拍卖、变卖所得价款优先受偿； 六、原告中国银行股份有限公司南部支行对上述房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿四川省太成房地产开发有限公司因承担保证责任所代偿的款项（起诉前代偿的18418.42元和之后可能承担保证责任产生的代偿款），再有余款的退还被告曹义琼、汪照宇； 七、被告四川省太成房地产开发有限公司就其承担保证责任而代偿的款项按上述第六项受偿，其不足部分，有权继续向曹义琼、汪照宇追偿； 八、驳回原告中国银行股份有限公司南部支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计357.5元，由曹义琼、汪照宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  邓金蓉 二〇一九年六月十七日 书记员  袁小翠