四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终590号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泸州市唯逸酒店管理有限公司，住所四川省泸州市江阳区酒城大道二段**三合院****，统一社会信用代码91510502MA6227HK1N。 法定代表人：温玉梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾文荣，四川盛树律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：泸州克拉酒店管理有限公司，住，住所四川自贸区川南临港片区蜀泸大道******一社会信用代码91510504MA63WFE99N。 法定代表人：李冰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏朝述，四川大山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何钰，四川大山律师事务所律师助理。 上诉人泸州市唯逸酒店管理有限公司（以下简称泸州唯逸酒店）因与上诉人泸州克拉酒店管理有限公司（以下简称泸州克拉酒店）合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2018）川0504民初3024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泸州唯逸酒店的法定代表人温玉梅及其委托诉讼代理人曾文荣，上诉人泸州克拉酒店的法定代表人李冰及其委托诉讼代理人魏朝述、何钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泸州唯逸酒店上诉请求：撤销一审判决第二项，改判解除泸州唯逸酒店与泸州克拉酒店签订的《投资合作意向协议》，并判决泸州克拉酒店赔偿泸州唯逸酒店为履行协议所支付的筹备款即直接损失1312231元；一审、二审诉讼费由泸州克拉酒店负担。事实和理由：1.双方签订的《投资合作意向协议》系租赁合同，已成立生效；泸州克拉酒店未在催告的合理期限内交付房屋，系根本性违约，泸州唯逸酒店要求解除协议应予支持。2.泸州唯逸酒店按合同约定开始前期准备，为此支付相应费用1312231元，一审中已提供相应证据，此系解除合同后的直接损失，依法应由泸州克拉酒店赔偿。 泸州克拉酒店辩称，双方约定符合交房条件的情况下通知交付房屋，故泸州克拉酒店没有违约，泸州唯逸酒店要求解除协议的请求不应得到支持；泸州唯逸酒店诉称损失系其他酒店开支，即使有损失也是其自己造成。 泸州克拉酒店上诉请求：撤销一审判决，改判按协议约定的租金标准赔偿损失20万元（租金计算期间系通知交付之日至2019年1月10日）；一审、二审诉讼费由泸州唯逸酒店负担。事实和理由：1.《投资合作意向协议》是依法成立并生效的租赁协议，一审认定该协议未成立属于事实认定错误、法律适用错误。2.泸州唯逸酒店因不愿继续履行《投资合作意向协议》而拒绝接收房屋，存在违约行为，泸州克拉酒店有权没收泸州唯逸酒店缴纳的10万元定金及10万元保证金。3.泸州克拉酒店将租赁房屋空置等待泸州唯逸酒店接收，直到一审判决作出，该期间的租金损失应由泸州唯逸酒店赔偿。 泸州唯逸酒店辩称，《投资合作意向协议》已成立生效，泸州克拉酒店违约不交付房屋应返还双倍定金和已支付的保证金，因房屋未交付故请求支付房租于法无据。 泸州唯逸酒店向一审法院起诉请求：1.判令解除泸州唯逸酒店、泸州克拉酒店双方签订的《投资合作意向协议》；2.判令泸州克拉酒店退还合作定金及保证金20万元；3.判令泸州克拉酒店赔偿泸州唯逸酒店为准备履行该协议的筹备款1312231元；4.诉讼费由泸州克拉酒店负担。 泸州克拉酒店向一审法院反诉请求：1.判令泸州唯逸酒店继续履行《投资合作意向协议》；2.判令泸州唯逸酒店除扣减已缴纳的定金10万元外支付泸州克拉酒店半年投资成本632249.9元；3.判令泸州克拉酒店不返还履约保证金10万元；4.诉讼费由泸州唯逸酒店负担。 一审法院认定事实：2017年11月21日，泸州克拉酒店作为甲方与泸州唯逸酒店签订《投资合作意向协议》，协议约定：甲方系泸州金麟房地产开发有限公司和泸州佳佳利物业服务有限公司的实际股权人，控有上述两公司名下股份的产权，受上述两个公司的委托与乙方就甲方在泸州紫钻现代服务市场的商铺投资合作事宜达成一致意见，现签订以下投资意向协议（乙方就甲方的主体资格不持异议，甲方待产权证办下来后向乙方后补产权证复印件），以便双方共同遵守。一、投资项目：宾馆服务业；二、投资地址：蜀泸大道86号；三、投资办法：甲方用泸州紫钻现代服务市场1栋楼的第三层的一半（约630㎡，签正式合同后按实计算）、第六层1264㎡（34间房，如果乙方继续与六楼部分商户合作，合同到期后该楼层二间管理房归乙方免费使用至该合同时间结束）、第七层1264㎡（34间房）、第一层1号商铺的一半（甲方指定），2号商铺和第1栋第三层属甲方的商铺以及商铺对应的露台（甲方负责三层租赁区域的卫生间按6楼标准预埋和安装管道完成，位置由乙方指定），1栋楼七层楼顶的一半（由甲方指定）以及第七层楼顶店招的位置（甲方提供指定位置并提供乙方报批手续所需的相应资料，手续由乙方负责办理）的使用权作为投资资源；乙方对上述物业进行装修和后续协议期间的经营管理作为投资资源。甲方同意将二号楼背后方楼顶临马路位置免费给乙方做店招用（乙方需与甲方的另一合作人沟通），甲方同意不在此处另设店招。乙方限用于酒店名称，若用于其它广告，甲方将收回此位置使用权；四、投资成本收取方法：（一）乙方负责装修和后期经营管理的全部管理责任并承担全部经营风险和安全责任，甲方不承担任何经营责任和安全责任。（二）甲方收取成本按双方约定的固定回收标准逐年收回（不管乙方盈亏，甲方投资成本的收回标准和收回期限不变）。具体分类为：1.三层、六层、七层的回收标准为29元/月/㎡，一层回收标准为60元/月/㎡。前三年回收标准不变，第四年开始在上年标准基础上每年递增5%；2.地下车库的回收标准为280元/月/个（含管理费、服务费），前三年不递增，第四年起每年递增5%。乙方可在负二层车位中选10-20个车位作为酒店专用停车位。甲方向乙方赠送地面5个停车位在甲方分得的车位中选；3.物业管理费：3元/月/㎡，奖励免收期9个月。物业费15年零3个月不递增，乙方承诺无需甲方开具发票；4.乙方如需会议室，甲方同意在1栋楼首层对应的负一层位置上选择200平方米内的面积装修成会议室，租金为20元/月/㎡，免收期为9个月，递增办法同上；五、投资合作期限：第一层合作期限（1号10年零3个月，2号15年零3个月）、第六层合作期限为10年零3个月（起算时间在正式合同中签定）、第三层、第七层合作期限为15年零3个月（起算时间在正式合同中签定）。车位和会议室合作期限为15年零3个月；六、甲方的奖励办法：甲方向乙方提供的物业奖励9个月免收投资成本。免收项目为停车场停车位、会议室、一层1和2号商铺、第三层的一半、六层、七层。免收年分为第一年免收后6个月的回收成本，第二、三、四年免收首月回收成本；七、属于甲方的一台电梯广告位归乙方在投资协议期间内无偿使用）；八、交费时限：1.保证金，签定本意向投资协议时交纳定金10万元，交纳投资保证金10万元，10万元保证金不计息，在合同终止时按正式合同中的约定退还。乙方可以进场开展相应前期准备工作；2.甲方收取投资成本的时间起算：在接到甲方交房通知之日起7日内支付甲方半年投资成本（扣除定金10万元的余款），以后按季度向甲方交还投资成本，先还本后使用，下一轮使用期首日起算提前7天交纳；九、转让：甲方允许乙方转让乙方投资的该酒店给第三方，但要保证第三方全部接受本合同中的条款，并保证与甲方签定新的投资合同；十、水电费甲方保证不赚乙方的利差（按供水供电部门收费标准加合理公摊）；十一、合同到期后，在同等条件下，乙方具有优先继续投资合作权，第六层由乙方与业主续谈，甲方协助。但自愿放弃除第六层外的其他物业的优先购买权；十三、违约：甲方如不给乙方合作或者乙方不给甲方合作，则视为违约。违约方向守约方支付50万元违约金，并承担赔偿给守约方造成的一切损失；十四、本协议已经把双方合作的全部主要精神实质包含完毕，在签正式合作协议时，任何一方不得擅自更改本协议中约定的内容；十六、签正式合作协议时间为2017年11月26日。 同日，泸州克拉酒店出具收条，载明收到泸州唯逸酒店法定代表人温玉梅支付的合作定金和保证金计20万元。此外，泸州金麟房地产开发有限公司、泸州佳佳利物业服务有限公司均于2017年11月21日出具委托书，全权委托授权泸州克拉酒店法定代表人李冰负责泸州蜀泸大道86号泸州紫钻现代服务市场1栋楼的第三层的一半、第六层、第七层的合伙经营事宜。 2017年11月22日，泸州唯逸酒店、泸州克拉酒店达成《投资合作补充协议》，主要内容为：双方《投资合作意向协议》中涉及泸州唯逸酒店向泸州克拉酒店交回的投资成本，泸州唯逸酒店声明不需要泸州克拉酒店开具发票，泸州克拉酒店收回的投资成本是否涉税费与泸州唯逸酒店无关。 2018年6月7日，泸州唯逸酒店向泸州克拉酒店发出《告知函》，载明：泸州唯逸酒店与泸州克拉酒店于2017年11月21日签订“投资合作意向协议书”并约定于2017年11月26日签订正式合同。该意向协议签订至今已超6个月时间，在此期间泸州克拉酒店一直没有给予明确协议约定房屋交付的时间。泸州唯逸酒店自投资合作意向合同签订后积极筹备相应的准备工作，由于泸州克拉酒店拖延交付场地的时间，直接导致泸州唯逸酒店的所有筹备工作付之东流，现正式通知泸州克拉酒店自收到告知函件之日起30日内将房屋正式移交泸州唯逸酒店进行施工。如自收到告知函件之日起30日内未交付“投资合作意向协议”上所涉的房屋，泸州唯逸酒店将单方面解除与泸州克拉酒店的“投资合作意向协议”，并要求贵司立即返还定金、保证金并要求赔偿由此造成的一切损失。 2018年7月1日，泸州克拉酒店向泸州唯逸酒店发出《回复函》，主要内容为：泸州克拉酒店于2018年6月中旬收到泸州唯逸酒店的《告知函》，并就《告知函》中提出的问题作出如下回复：一、关于正式合同的签订问题，《投资合作意向协议书》中约定“于2017年11月26日签订正式合同”，但正式合同至今未签，其原因是双方对正式合同关键条款有分歧，为促成正式合同的尽快签订，请泸州唯逸酒店派遣专门人员与泸州克拉酒店具体协商正式合同条款相关事宜；二、关于泸州克拉酒店是否存在拖延交付房屋的问题，《投资合作意向协议书》中明确约定“在接到泸州克拉酒店交房通知之日起7日内支付半年投资成本”，即泸州唯逸酒店要等候泸州克拉酒店通知。泸州克拉酒店交付房屋的前提条件是房屋已竣工验收合格，目前协议涉及的房屋处于验收阶段，未完成验收程序的房屋不符合交付条件，并非泸州克拉酒店拖延交付，且严格按照国家标准对房屋进行验收也是为了确保日后使用相关房屋进行日常经营的安全。泸州克拉酒店将在验收合格后及时向泸州唯逸酒店交付房屋；三、关于泸州唯逸酒店主张解除《投资合作意向协议》以及定金保证金的退还与赔偿问题，泸州唯逸酒店要求的30日内交付房屋的问题，因涉及房屋验收，泸州克拉酒店无法确定是否能在30日内验收完毕，故无法保证能在30日内交房。泸州克拉酒店不存在任何违约问题，泸州唯逸酒店主张解除协议及要求返还定金、保证金、赔偿损失缺乏事实依据。协议涉及的房屋工程所有硬件已基本完工，泸州克拉酒店正在全力抓紧验收。为了双方公司共同利益，请泸州唯逸酒店耐心等候，泸州克拉酒店在房屋验收合格后及时交付。 2018年8月25日，泸州市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，载明：泸州金麟房地产开发有限公司，依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，对你单位申报的紫钻现代服务市场建设工程（受理凭证文号：泸市公消验凭字（2018）第0093号，工程地址：该工程位于泸州市龙马潭区蜀泸大道86号，本次验收范围包括3栋建筑。其中1号楼地下2层，地上**，高29.05m,地上建筑面积9547㎡，地上**为商业用房，四至七层为酒店，属于一类高层综合楼；2号楼为地下2层，地，地上**29.05m,地,地上建筑面积2988㎡，地上**为商业用房至七层为酒店，属于一类高层综合楼；3号楼为地下2层，地上2，地上**.65m,地上建,地上建筑面积2988㎡，地上**为商业用房层公共建筑。1、2、3号楼地下室连通使用，共地下2层，与室外地面高差为9.45米，地下建筑面，地下建筑面积共17138㎡，地下**为超市、消防控制室、设备用房二层为，地下**为设备用房计停车数413辆，为I类汽车库。）进行了消防验收。该工程建设单位提交了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《民用建筑节能工程竣工验收备案表》、《泸州市建筑消防设施检测报告》，根据《建设工程消防验收评定规则》、《建设工程消防设计审核意见书》，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法向公安机关消防机构进行申报。 另查明，位于泸州市龙马潭区蜀泸大道的紫钻现代服务市场的土地使用权人、用地单位、建设单位、售房单位均系泸州金麟房地产开发有限公司。 一审法院认为，泸州克拉酒店与泸州唯逸酒店于2017年11月21日签订的《投资合作意向协议》系双方真实意思表示，旨在为双方当事人之间设立民事权利义务关系。现本案的主要争议焦点为：1.《投资合作意向协议》的性质与效力；2.泸州唯逸酒店已缴纳的保证金及定金退还与否；3.泸州唯逸酒店诉请的筹备款及泸州克拉酒店反诉请求的投资成本能否成立。对此，一审法院作如下评述： 一、关于《投资合作意向协议》的性质与效力 首先，从形式上看，该协议名称上即为“投资合作意向协议”，其中的“意向”即表明双方当时的真实意思是日后签订正式合作合同。其次，从该协议的内容来看，《投资合作意向协议》中明确约定了泸州克拉酒店应向泸州唯逸酒店提供的房屋楼层位置及大约面积、收费标准及减免政策、期满后的优先权等，明确载明泸州唯逸酒店负责装修及经营管理并独自承担经营风险，故该协议内容实质为租赁法律关系，即泸州克拉酒店作为出租人应将相关指定房屋交付给作为承租人的泸州唯逸酒店使用、收益，泸州唯逸酒店作为承租人应支付租金。但《投资合作意向协议》中第三条投资办法载明“泸州克拉酒店以泸州紫钻现代服务市场1栋楼的第三层的一半（约630㎡，签正式合同后按时计算）”、第五条投资合作期限“关于第六层、第三层及第七层的合作期限均约定起算时间在正式合同中签定”、第八条交费时限之保证金条款中载明“签订本意向投资协议时交纳定金10万元，交纳投资保证金10万元，保证金不计息，在合同终止时按正式合同中的约定退还”、第十六条“签订正式合作协议时间为2017年11月26日”。因此，《投资合作意向协议》对于租赁物的准确数量、租赁期限、租金的支付期限等合同能够成立生效并实际履行的主要条款约定不明，双方于2017年11月22日达成的《投资合作补充协议》内容仅限于发票与税费问题，双方约定于2017年11月26日签订正式合作协议亦未实际就此达成一致，故该《投资合作意向协议》因欠缺合同中的数量、履行起止期限等必备条款，事后双方未达成协议补充，且无法通过合同有关条款或按照交易习惯确定，不能对双方当事人产生合同成立生效的法律效果。据此，泸州唯逸酒店要求解除意向协议、泸州克拉酒店要求继续履行意向协议已不具备基础前提，故对于前述请求一审法院均不予支持。如双方仍存在合作意向，现相关房屋已经通过消防验收，满足双方《投资合作意向协议》旨在建立租赁关系的现实基础条件，双方可另行协商确定相关事宜。 二、定金及保证金的退还与否 《投资合作意向协议》中约定的定金10万元及保证金10万元的最终目的是为了促成双方正式合作合同的达成，现《投资合作意向协议》约定的指定签约日期已经届满，双方至今也未达成新的合作合同，故对于泸州唯逸酒店诉请泸州克拉酒店退还其已经缴纳的定金10万元及保证金10万元，一审法院予以支持。泸州克拉酒店提出不予退还保证金10万元及将泸州唯逸酒店已缴纳的10万元定金抵扣房屋租金的反诉请求于法无据，一审法院予以驳回。 三、关于泸州唯逸酒店的筹备款1312231元及泸州克拉酒店的投资成本632249.9元 《投资合作意向协议》的内容实质系双方之间欲设立租赁法律关系，泸州唯逸酒店的目的是通过租赁获得相应房屋使用权，而相关房屋是否通过消防验收、通过消防验收的时间直接影响、决定泸州克拉酒店能否交付房屋及泸州唯逸酒店能够进驻装修的时间，泸州唯逸酒店作为从事酒店经营管理的公司应在2017年11月21日签订《投资合作意向协议》之前对相应房屋消防验收事宜进行一定的了解和必要的审查及注意，且在该协议中确实未就交付房屋的具体时间作出明确约定，仅在作为出租方的泸州克拉酒店收取投资成本条款中约定“在接到交房通知之日起7日内支付半年投资成本”，综上宜推定泸州唯逸酒店在签订《投资合作意向协议》知晓该房屋的具体交付时间暂时无法确定。同时，双方在2017年11月26日未签订正式合作合同的情况下，之后租赁房屋亦因消防验收未通过无法及时实际交付。在此情况下，泸州唯逸酒店尚不具有进行筹备装修开业的可期待性，泸州克拉酒店对此并无过失，故对于泸州唯逸酒店诉请泸州克拉酒店赔偿筹备款1212231元，一审法院不予支持。 同时，泸州唯逸酒店诉请泸州克拉酒店赔偿已付筹备款1312231元，具体情况为：定金10万元及保证金10万元、设计费及设计师差旅费共计412890元、风水师费用12000元、酒店客房布草类床品定金100000元、筹备组4人工资共计194501元、设计对接顾问费45000元、召开股东会议场所租赁费用及股东考察费用38290元、弱点系统及智能系统定金100000元、智能化酒店弱工程电视系统160000元、电动窗帘定金50000元。除定金10万元及保证金10万元外，一审法院对泸州唯逸酒店的其他诉讼请求及金额做如下简评：1.泸州唯逸酒店在酒店尚不具备装修开业的可期待性下，与第三方签订的《购销合同》、《订购及安装合同》、《弱电系统安装调试合同》等一系列合同造成的损失应由其自行承担，且部分合同指定收款人与泸州唯逸酒店之间存在多笔资金往来；2.筹备组人员中本身系泸州唯逸酒店员工，依据泸州唯逸酒店提供的工资发放时间及具体金额，泸州唯逸酒店自2017年1月起即开始了诉争酒店的部分筹备人员调整或聘用工作，在酒店合作事宜未取得实质性进展情况下，2018年5月起继续加强筹备组人员的扩充且每月发放1-2万元的基本工资，此时已距双方2017年11月签订投资合作意向协议近半年，此举与常理不符，泸州克拉酒店亦提出相关抗辩意见，故泸州唯逸酒店虽提供相关工资明细及转款凭证，一审法院亦不应支持；3.召开股东会议场所租赁费用及股东考察费用，泸州唯逸酒店可依据自身财务状况或其他需求自行选择所租赁场所的具体位置、面积大小、服务水平、租赁时长等，且此类费用应属于公司日常经营性支出，无论金额大小均应由其自行承担为宜；4.在双方签订《投资意向协议》之时，泸州克拉酒店应提供的房屋的具体位置、楼层、主要框架及门窗布局等已经基本固定，在双方约定的2017年11月26日签订正式合作合同未果情况下，泸州唯逸酒店仍于2017年11月28日签订《风水顾问合同》，此举与崇尚科学树立社会主义文明新风尚要求相悖，现就此费用要求泸州克拉酒店赔偿，一审法院予以驳回；5.对于泸州唯逸酒店提供的设计师差旅费发票，该类吃、住、交通费用按照市场通常交易习惯应属于设计师所在公司报销的范围，且部分机票对应的往返地点实难与本案拟合作投资的酒店位置产生关联，现泸州唯逸酒店要求泸州克拉酒店赔付该类费用50890元，一审法院予以驳回。 此外，泸州克拉酒店因应提供的相关房屋未通过消防验收故未能及时将房屋交付，虽未违反《投资合作意向协议》的明确约定，现因意向协议约定的签订正式合同期限已过，双方之后也未能就签订正式合作合同达成一致，泸州克拉酒店未实际提供相应房屋交由泸州唯逸酒店使用或经营，故泸州克拉酒店反诉请求泸州唯逸酒店支付半年投资成本即租金632249.9元，一审法院不予支持。泸州克拉酒店应当退还泸州唯逸酒店已经交纳的定金10万元及保证金10万元，合计20万元。 综上，一审法院认为，结合双方当事人的意思、意向协议的内容等综合考量，泸州唯逸酒店与泸州克拉酒店于2017年11月21日签订的《投资合作意向协议》目的是在双方之间建立租赁的民事权利义务关系，但该《投资合作意向协议》本身对于租赁物的准确数量、租赁期限、租金的支付期限等合同能够成立生效并实际履行的主要条款约定不明，事后双方亦未就此达成补充协议或签订正式合同对此予以明确，故《投资合作意向协议》现在双方当事人之间不能产生合同成立生效的法律约束力。本案中，因相关房屋通过消防验收的时间与双方订立意向协议的时间间隔较久，但双方均没有证据证实对方存在违反公平诚信恶意磋商并拒绝签订正式合作合同的情形，故本案中双方未能签订正式合作合同并实际履行，不可完全归责于其中一方当事人。泸州克拉酒店未能实际提供房屋给泸州唯逸酒店使用，故泸州唯逸酒店已经交纳的定金及保证金应当由泸州克拉酒店予以返还。泸州唯逸酒店诉请由泸州克拉酒店负担筹备款、泸州克拉酒店反诉请求泸州唯逸酒店支付半年租金均无法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、泸州克拉酒店于判决生效后十日内退还泸州唯逸酒店定金10万元及保证金10万元，合计20万元；二、驳回泸州唯逸酒店的其他诉讼请求；三、驳回泸州克拉酒店的反诉诉请请求。本诉案件受理费18104元，由泸州唯逸酒店负担13804元，由泸州克拉酒店负担4300元（该款项泸州唯逸酒店已交纳，由泸州克拉酒店在退还定金及保证金时一并支付）；反诉案件受理费11123元，由泸州克拉酒店负担。 二审期间，泸州唯逸酒店当庭提交以下证据材料：1.装修图纸691张，以证明泸州唯逸酒店为开业装修做了前期准备，进一步印证设计损失的真实性；2.照片2张，以证明泸州克拉酒店将约定交付的房屋租给了其他酒店，印证了泸州克拉酒店已经违约。经质证，泸州克拉酒店认为，照片无拍摄时间、人员，装修图纸的出图时间为2018年1月，房屋尚未交付，看不出装修图纸是为案涉房屋设计，很有可能是为其他酒店设计，与本案没有任何关系；对照片和装修图纸的证据“三性”均不认可。本院审查认为，泸州克拉酒店的质证意见成立，装修图纸和照片均不能作为认定本案事实的依据。泸州克拉酒店当庭提交了与第三方签订的租赁合同，以证明泸州唯逸酒店在一审中明确表示不再履行合同，为避免损失才将案涉房屋租赁给第三方，租赁合同签订时间为2019年1月10日。经质证，泸州唯逸酒店认为，该租赁合同证明泸州克拉酒店已根本性违约，泸州克拉酒店是为了更多利益不与泸州唯逸酒店签订后续合同。本院审查认为，该租赁合同能作为认定本案事实的依据，但泸州唯逸酒店的质证意见不能成立。 本院通过法庭调查并审查一审证据，另查明以下事实：泸州唯逸酒店在签订《投资合作意向协议》时察看了案涉房屋状况。泸州唯逸酒店与泸州克拉酒店因明确交付房屋的具体时间等产生分歧，未能按《投资合作意向协议》的约定签订“正式合作协议”。泸州克拉酒店未举证证明其2018年7月1日《回复函》已送达给泸州唯逸酒店。2018年9月10日，泸州克拉酒店短信通知泸州唯逸酒店交付房屋。2019年1月9日，泸州克拉酒店签收一审判决书，同年1月10日，泸州克拉酒店将案涉大部分房屋租赁给第三方。二审审理查明的其余事实与一审认定一致，本院依法予以确认。 本院认为，泸州唯逸酒店与泸州克拉酒店于2017年11月21日签订的《投资合作意向协议》系双方为实现房屋租赁目的而订立的房屋租赁合同，合同内容具体确定，已成立生效。一审关于该《投资合作意向协议》欠缺必备条款、不能对双方当事人产生合同成立生效的法律效果的判决理由错误，应予纠正。泸州唯逸酒店、泸州克拉酒店关于该《投资合作意向协议》系房屋租赁合同且已成立生效的上诉理由成立，本院依法予以支持。泸州唯逸酒店起诉请求解除该《投资合作意向协议》，泸州克拉酒店在签收一审判决书后已将案涉大部分房屋租赁给第三方，该《投资合作意向协议》已不能继续履行，应予解除。《投资合作意向协议》未约定交付房屋的具体时间，仅约定由泸州克拉酒店通知交房，而消防验收合格是房屋交付的必须前提；案涉房屋于2018年8月25日经消防验收合格，故泸州唯逸酒店关于泸州克拉酒店未按《告知函》催告时限（2018年7月7日前）交付房屋构成根本违约的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。泸州唯逸酒店在签订《投资合作意向协议》时清楚案涉房屋状况，在案涉房屋尚未交付的情况下主张装修设计、物品采购等筹备损失，无约定及法定依据。泸州唯逸酒店主张筹备损失1312231元，除已交定金10万元及保证金10万元外，其他损失均不足以证明，一审判决对泸州唯逸酒店所提供证据已具体认定，本院不再赘述。因此，泸州唯逸酒店关于泸州克拉酒店应赔偿其筹备损失1312231元的上诉请求，本院依法不予支持。因《投资合作意向协议》未约定交付房屋的具体时间，后泸州唯逸酒店与泸州克拉酒店又就此等事项产生分歧，故《投资合作意向协议》未能继续履行不可归责于双方，泸州克拉酒店应退还泸州唯逸酒店定金10万元及保证金10万元；泸州克拉酒店关于泸州唯逸酒店应赔偿租金损失20万元的上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，泸州唯逸酒店的上诉请求部分成立，泸州克拉酒店的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省泸州市龙马潭区人民法院（2018）川0504民初3024号民事判决第一项、第三项； 二、撤销四川省泸州市龙马潭区人民法院（2018）川0504民初3024号民事判决第二项，即“驳回本诉原告泸州市唯逸酒店管理有限公司的其他诉讼请求”； 三、解除泸州市唯逸酒店管理有限公司与泸州克拉酒店管理有限公司于2017年11月21日签订的《投资合作意向协议》； 四、驳回泸州市唯逸酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费18104元（已由泸州市唯逸酒店管理有限公司预交），由泸州市唯逸酒店管理有限公司负担11804元，由泸州克拉酒店管理有限公司负担6300元；反诉案件受理费11123元（已由泸州克拉酒店管理有限公司预交），由泸州克拉酒店管理有限公司负担。二审案件受理费20910元（泸州市唯逸酒店管理有限公司预交16610元，泸州克拉酒店管理有限公司预交4300元），由泸州市唯逸酒店管理有限公司负担14610元，泸州克拉酒店管理有限公司负担6300元。（以上一审、二审案件受理费折抵后，由泸州克拉酒店管理有限公司在退还定金及保证金时，一并向泸州市唯逸酒店管理有限公司给付4000元。） 本判决为终审判决。 审判长 简兴超 审判员 张朝云 审判员 卓 波 二〇一九年六月二十五日 法官助理 李 霞 书记员 袁雪梅