广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终585号上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：池宝献，男，1978年4月17日出生,汉族,住河南省安阳市。委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人池宝献商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2018）粤1721民初2838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。月亮湾公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判月亮湾公司承担延期办理房屋权属转移登记手续的违约金（从2018年3月4日起至提交办理房屋权属转移登记手续之日止，按房屋价款日万分之一计算所得款项的60%计算）；二、本案诉讼费用由池宝献负担。事实与理由：（一）池宝献购买的是一手房，该商品房的权属转移登记手续需在月亮湾公司取得不动产权属登记证书后与池宝献共同申请方可办理，比正常的二手房过户手续复杂。月亮湾公司愿意尽快为池宝献办理该商品房的权属转移登记手续，因延期办证受施工单位未能及时移交完整的工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素影响，并非月亮湾公司单方面原因造成，月亮湾公司愿意在办理完毕该商品房的权属转移登记手续后与池宝献合理协商解决延期办证违约金问题。（二）一审判决月亮湾公司承担违约金至涉案商品房的权属登记至池宝献名下之日止不当，应予纠正。按照双方合同约定，月亮湾公司只承担至提交办理房屋权属转移登记手续之日止的责任。至于提交该手续后，不动产登记部门何时颁发产权证书给池宝献并非月亮湾公司所能控制，也并非月亮湾公司继续违约的情形。且本判决与已生效的月亮湾公司与业主同一系列案件的判决相违背（生效判决确定的月亮湾公司承担办证违约责任的截止日期为，月亮湾公司寄送的要求业主共同办证的函送达业主之日，或双方共同提交办理房屋权属转移登记手续之日止）。池宝献辩称，池宝献一审提供的证据材料充分，一审法院认定事实清楚，引用法律依据恰当。池宝献一审起诉请求：（一）月亮湾公司为池宝献办理广东省阳西县xxx房的房地产权证（包括土地使用权证、房屋所有权证，房屋价值为334995元）；（二）月亮湾公司向池宝献赔偿延期办理上述房屋产权证的违约金7570.80元（暂计至2018年10月16日，从2018年3月4日起至月亮湾公司实际办理完毕房产证之日止）；月亮湾公司退还池宝献多支付的办证费用11854元;（四）本案的全部诉讼费由月亮湾公司承担。一审法院认定事实：2014年11月17日，池宝献以330429元的价格向月亮湾公司购买阳西县沙扒镇xxx房，双方签订了一份《商品房买卖合同》，该合同载明：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议载明：第八条第2项，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失；第八条第4项，出卖人办理房屋权属转移登记时，买受人提交的资料、费用已经不符合有关部门固定或已过期或需要补充的，买受人应在接到出卖人通知后10日内及时补签有关授权文件、提供所需文件资料、缴纳相关费用。否则，每逾期一日，买受人应按该商品房总价款的日万分之五向出卖人支付违约金，同时办理权属转移登记的期限相应顺延。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，由于房屋实际测量的面积较合同约定的面积大，因此，池宝献按实际购房面积支付了所购的商品房的购房款334995元，并支付了11854元的办证等费用。2016年3月12日，月亮湾公司将合同约定的商品房交付给池宝献使用。其后，池宝献认为月亮湾公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂诉至一审法院，诉如所请。一审法院另查明，2018年4月3日，月亮湾公司代池宝献支付的房屋契税3349.95元、物业维修基金952.28元，共4302.23元。办理商品房权属转移登记手续除契税、物业维修基金外，其他办证费用具体数额尚未明确。2018年12月12日，月亮湾公司发函给池宝献要求池宝献在收到该函后3日内与其共同申办池宝献名下的房产证，该函于2018年12月15日由池宝献签收。池宝献收到该函后及时联系月亮湾公司，并根据池宝献的时间安排双方定于2018年12月20日办理权属转移登记手续。因此，2018年12月20日，池宝献与月亮湾公司一同到房管部门办理权属转移登记手续，但该房产权属尚未登记至池宝献名下。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。池宝献与月亮湾公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是池宝献最重要的合同目的之一，月亮湾公司未按合同约定为池宝献办理涉案商品房的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。现商品房已竣工并经验收合格，池宝献与月亮湾公司在一审辩论终结前亦已一同到房管部门办理商品房权属转移登记手续，因此池宝献再请求月亮湾公司履行其已履行的办证义务，理据不足，应不予支持。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，月亮湾公司应在涉案商品房交付后的720日内为池宝献办理完毕商品房权属转移登记手续。因月亮湾公司是在2016年3月12日将商品房交付给池宝献，故其应在2018年3月3日前为池宝献办理完毕商品房权属转移登记手续。现月亮湾公司逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。池宝献于2018年12月15日收到月亮湾公司发出的《关于敦请共同办理房屋产权登记的函》，要求池宝献协助月亮湾公司共同办理房屋产权登记到池宝献名下的手续。池宝献收函后，及时与月亮湾公司协商办证时间并积极协助月亮湾公司办理商品房权属转移登记，故池宝献不存在过错，月亮湾公司主张违约金计算到池宝献收函后第三日止，缺乏依据，应不予采纳。池宝献请求自逾期办证之日起至月亮湾公司将涉案房产证办至买受人名下之日止按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，应予支持。据此，本案的逾期办证违约金应按房屋价款334995元为计算基数，按日万分之一从2018年3月4日计至月亮湾公司将涉案房产证办至池宝献名下之日止。至于池宝献请求月亮湾公司返还其办证费用11854元的问题。涉案商品房虽然已经缴纳契税、物业维修基金，但办证等费用包括但不限于房屋契税在内的相关费用，因该商品房权属转移登记手续尚未完成，办证的具体费用尚不明确，故本案不作处理。池宝献可在相关费用明确后另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限月亮湾公司于本判决生效后十日内支付违约金（以房屋价款334995元为计算基数，按日万分之一从2018年3月4日计至月亮湾公司将涉案房产证办至池宝献名下之日止）给池宝献；二、驳回池宝献其他的诉讼请求。一审案件受理费127元，由池宝献负担37元，月亮湾公司负担90元。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。池宝献与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案中，双方当事人对月亮湾公司自2018年3月4日起存在逾期办证的违约行为没有异议，应予确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是月亮湾公司承担的逾期办证违约金应计至何时。根据双方当事人签订的补充协议的约定，月亮湾公司应当在池宝献接收涉案商品房后720日内将涉案商品房的权属转移登记手续办理完毕。若月亮湾公司未能在上述规定期限内将涉案商品房房地产权证书办至池宝献名下，则月亮湾公司应按池宝献已交付房价款的日万分之一支付违约金。因月亮湾公司至今未将涉案商品房权属转移登记办至池宝献名下，月亮湾公司应自逾期之日起按房屋价款日万分之一计付逾期办证违约金给池宝献。一审判决逾期办证违约金计至月亮湾公司将涉案商品房的权属登记办至池宝献名下之日止正确，本院予以维持。月亮湾公司主张逾期办证违约金应从2018年3月4日起计至提交办理房屋权属转移登记手续之日止没有事实依据，本院不予支持。月亮湾公司上诉还主张因办证手续复杂及第三人原因影响办证进程，但上述理由并不能减轻其逾期办证的违约责任。因此，月亮湾公司主张应承担逾期办证违约责任的60%，理据不足，本院不予支持。综上所述，月亮湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广东东方月亮湾有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 施震宇二〇一九年六月五日法官助理陈欢欢书记员陈予昕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。