广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初18709号原告：东莞星橙实业有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇新安社区花果山路******101。统一社会信用代码为91441900MA4UTGUW61。法定代表人：杨艳珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：李振荣，广东诗华律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁志华，广东诗华律师事务所实习律师。被告：林良明被告：东莞市宝霖光电有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇乌沙社区步步高大道******202。统一社会信用代码为91441900MA4UH8TY97。法定代表人：林显金。原告东莞星橙实业有限公司（以下简称星橙公司）与被告林良明、东莞市宝霖光电有限公司（以下简称宝霖公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案，依法适用简易程序审理，后转换适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星橙公司的委托诉讼代理人李振荣到庭参加诉讼，被告林良明、宝霖公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告星橙公司向本院提出诉讼请求：1.两被告立即腾空其占有使用的东莞市××街口××路××楼整层楼房，返还占有场地给原告；2.两被告立即向原告支付楼房占有使用费（按每月22000元的标准，从2018年9月起计算至两被告将案涉楼房腾空返还给原告之日止，暂计算至2018年10月为44000元）；3.两被告立即向原告支付拖欠的水、电费42460元；4.依法对两被告逾期未予清退的财产物品进行拍卖、变卖处置，以返还占有场地给原告，所得价款优先用于偿还两被告所负上述债务；5.两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告林良明于2017年10月26日签订《租赁合同》，约定将原告承租的位于东莞市××街口××路××楼整层转租给被告林良明用于生产经营。租赁期限为5年，自2017年10月26日起至2022年10月25日止。租金为每月22000元，每两年增幅15%。租赁期间水电费由原告代收，每月按分表的用量向原告缴纳水电费。被告林良明应于每月5日前向原告支付当月租金及上月的水电费，逾期支付租金应向原告支付滞纳金（按拖欠天数乘以应缴租金总额的0.6%）。双方同时约定，被告林良明经通知未在通知时间内处理租赁场地内的财产，可视为自动放弃租赁场地内财产等的所有权，原告有权自行处理或者清理出租租赁场地，且不负保管和赔偿相应损失责任，处理所得收益用于清偿被告林良明欠原告的各项债务。合同签订后，租赁场地实际由被告宝霖公司用于生产经营，被告林良明对被告宝霖公司占股90%，系宝霖公司的实际控制人。从2018年9月1日起，被告林良明无故拖欠原告租金及水电费，原告无法与两被告取得联系，两被告至今未向原告履行支付义务。原告于2018年10月26日依据合同约定在楼房大门粘贴了《解除租赁合同通知书》，同时将通知书发送至被告林良明手机，要求终止双方租赁关系，并要求两被告于2018年10月31日前将场地内物品清空，返还场地给原告。但截至2018年10月31日，两被告未对此作出回应，场地设备的占用严重影响了原告对楼房的利用收益。案涉租赁合同虽由被告林良明签订租赁合同，但被告林良明实际用于经营其控制负责的被告宝霖公司，两被告为共同使用人，负有腾房义务，因此两被告应共同承担支付占有使用费、水电费、律师费的义务。另根据《物权法》的相关规定，原告有权留置两被告逾期未予清退的财产，并可通过拍卖、变卖方式处理留置财产，对所得价款优先受偿。被告林良明、宝霖公司未提出答辩意见，亦未提交任何证据和质证意见。原告星橙公司围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告林良明、宝霖公司缺席诉讼，应视为其放弃举证、质证及抗辩的权利。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月26日，原告星橙公司作为出租方（甲方）委托案外人陈时伟与被告林良明（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：1.甲方将位于长安镇街口××路××楼整层厂房按现状出租给乙方用于生产。2.租赁期限为五年，即自2017年10月26日起至2022年10月25日止，其中2017年10月26日至2017年12月1日为免租期，不收取租金。3.租金为每月22000元，每两年增幅15%。4.签订该合同前，乙方应向甲方支付相当于两个月租金44000元作为履行合同的保证金。5.乙方每月按水、电总表的用量向甲方缴纳水电费，水费为5.5元/立方，电费为1.08元/度，另加收10%损耗，同时分摊基本电费25元/千瓦。6.甲方收取乙方用电用水保证金6000元，在合同期满乙方付清应缴水电费后甲方无息退回。7.乙方应于每月5号前向甲方支付当月租金及上月水电费，如逾期支付租金，乙方应向甲方支付滞纳金（拖欠天数乘以应缴租金总额的0.6%）；如迟延至当月15日仍未缴清逾期费用，则甲方有权对乙方采取停电、停水及其他有效措施，由此造成的一切经济损失由乙方自行承担。8.在该场地租赁期内，甲方以书面形式发送给乙方的所有通知的送达地点为乙方租用甲方的房屋，如乙方拒收或无人签收，甲方将通知张贴于乙方租赁房屋门上，即视为送达。在终止合同前甲方以书面形式通知乙方，乙方在通知时间内不按甲方通知办理，甲方可视为乙方自动放弃租赁场地内财产等的所有权，甲方有权自行处理该租赁场地内的财产等，处理所得收益用于清偿乙方欠甲方的各项债务，所得收益不足清偿甲方的债务，甲方有权要求乙方继续偿付，乙方所缴纳的保证金不予退还。庭审中，原告确认已收取被告的履约合同保证金44000元和用电用水保证金6000元，并同意在本案其诉请的房屋占有使用费和拖欠的水电费中抵扣相应的金额。原告称，案涉租赁物的权属人为案外人许××，由原告承租后再转租给被告林良明。对此，原告提供了《厂房租赁合同》（合同编号：2017-05-01-01）、押金收据（以上为复印件）及聂××出具的《确认书》（原件）为据。该组证据显示，2017年5月1日，案外人许××将其所有包括案涉租赁物在内的位于长安镇街口麦园工业园工业区朗尾路4号9000平方米的厂房出租给案外人聂××，租赁期限自2017年5月1日起至2027年4月30日止，后聂××将其承租的物业交由原告出租管理，原告遂与被告林良明签订案涉租赁合同，并享有和承担租赁合同出租方的相关权利义务。原告还称，经其向租赁物权属人了解，案涉租赁物为自建房，未能提供相关房产证或建设工程规划许可证。原告称被告林良明自2018年9月1日开始拖欠租金及水电费。原告提供的2018年9月、10月份缴费通知单显示，缴费物业为“朗尾路4号三栋整层”，拖欠的水电费共计42460元（9月为35784元，10月为6676元）。2018年10月23日，原告向两被告发出《解除租赁合同通知书》，主要内容为基于两被告连续两月拖欠租金及水电费的事实，通知两被告终止租赁关系，并要求两被告于2018年10月31日前清空场地物品并返还租赁物给原告。原告提供的相关证据显示，被告宝霖公司因涉及其他民事纠纷案件，其存放于案涉租赁物内的财产已被本院于2019年3月26日查封。另查，被告宝霖公司成立于2015年9月14日，被告林良明系被告宝霖公司的股东。原告主张，两被告为案涉租赁物的共同使用人，应共同向原告承担腾房和支付房屋占有使用费及水电费的义务。本院认为，被告林良明、宝霖公司未到庭，亦未提出任何答辩意见及质证意见，视为放弃答辩与质证的权利。本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告主张案涉租赁物因历史原因未能提供的房产证或建设工程规划许可证，两被告未提供证据予以反驳，故本院予以采信，认定案涉《租赁合同》无效。因合同无效，原、被告因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本院对原告的各项诉讼请求分别分析如下：1.腾房和返还租赁物：综合原告的陈述及提供证据，可认定案涉租赁物用于被告宝霖公司的生产经营，且目前宝霖公司尚有财产存放于案涉租赁房屋内，被告林良明作为承租方、被告宝霖公司作为机器设备的权属人，在合同无效的情况下，对原告均负有清空场地及返还租赁物的义务。故原告要求两被告立即腾空其占有使用的位于东莞市××街口××路××楼整层楼房，并返还租赁物，合法有据，本院予以支持。2.房屋占有使用费、水电费：本院认为，被告林良明是案涉租赁合同的签约方，根据合同相对性原则，在本院认定合同无效后，案涉租赁物腾空返还之前的房屋占有使用费和水电费的支付责任应由被告林良明承担。原告主张被告林良明自2018年9月1日起没有缴纳租金，并拖欠2018年9月和10月的水电费共计42460元，被告林良明没有提供证据予以反驳，本院对此予以认定。关于房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当参照双方合同约定的22000元/月的标准从2018年9月1日起计算至被告林良明、宝霖公司实际向原告返还案涉房屋之日止。原告同意将已收取被告的履约保证金44000元抵扣房屋占有使用费，故本院用以抵扣2018年9月、10月的房屋占有使用费后，被告林良明应支付的房屋占有使用费自2018年11月1日计算至被告林良明、宝霖公司实际向原告返还案涉房屋之日止。关于水电费42460元，为租赁案涉租赁物实际产生的费用，本院予以支持。原告同意将已收取的用电用水保证金6000元抵扣水电费，故被告林良明应向原告支付水电费36460元。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如果被告宝霖公司未在本院要求的期限内腾空并向原告返还租赁物，则应参照合同约定的租金标准，对此后产生的占有使用费与被告林良明承担连带责任。3.关于原告的第4项诉讼请求，原告主张基于无效的租赁合同，对案涉租赁屋内已被法院查封的财产享有留置权，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告林良明、东莞市宝霖光电有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于东莞市长安镇街口朗尾路4号3栋3楼整层房屋腾空并并返还给原告东莞星橙实业有限公司；二、限被告林良明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞星橙实业有限公司支付房屋占有使用费（按22000元/月的标准，从2018年11月1日起计算至实际返还案涉房屋之日止）；三、限被告林良明于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞星橙实业有限公司支付2018年9月、10月的水电费36460元；四、如果被告东莞市宝霖光电有限公司未在判项一规定的期限内履行腾空和返还案涉租赁物的义务，应对发生于该期限之后的占有使用费（按22000元/月的标准，从判项一确定的履行期满次日起计算至实际返还案涉房屋之日止）与被告林良明一起承担连带责任；五、驳回原告东莞星橙实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1962元，由原告东莞星橙实业有限公司负担1135元，由被告林良明负担777元，由被告东莞宝霖光电有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邹群英人民陪审员  李慧霞人民陪审员  李秋月二〇一九年六月二十五日书 记 员  欧凯桦附：相关的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。