青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初520号原告：赵明龙，男，汉族，1979年5月20日出生，住本市，公民身份号码：×××。被告：青海海宏房地产有限责任公司，住所地：西宁市城**东交通巷**银泰大厦。统一社会信用代码：91630000710584469A。法定代表人：于志坚，该公司经理。委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。原告赵明龙诉被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称：海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告赵明龙，被告海宏公司委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金65922元及其自2016年5月1日至实际给付之日的逾期付款利息，暂计至2019年2月28日为13306元，以上合计79228元。2、判令被告给付原告因被告原因未取得房屋权属证书的违约金5187元。3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告追加诉讼请求，要求给付契税7780元，逾期利息2373.34元，多收取的物业费218元，公摊电费55元。事实和理由：2013年11月29日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的的坐落××区房屋一套，建筑面积为142.1平方米，价款为518665元；交房时间为2014年10月30前，若逾期交房按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金至实际交房之日止；被告应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内办理产权登记的，被告按已付房款的1％向原告支付违约金等。原告按约定支付了全部购房款，但是被告未按约定时间交付房屋。2015年10月23日，原告与被告签订了《银泰九号公馆补充协议》，该协议第二条第1项约定：从《商品房预售合同》中规定的交付日期到2015年6月30日，由被告按日向原告支付己付总房款万分之一的违约金；第2项约定：2015年7月1日至交房时间，由被告按日向原告支付总房款的万分之二的违约金；第3项约定：根据九号公馆交房时间安排表约定的日期，如再次发生延期造成新的违约，由被告按日向原告支付总房款万分之四的违约金。在1、2、3项中被告承诺：违约金式支付以现金形全额在交房同时给付原告。可是被告未按约定将达到使用条件的房屋交付给原告，且在交房的同时也未按约定将逾期交房的违约金给付原告。另外，由于被告的原因，原告至今未能办理房屋所有权证，故诉至本院。被告海宏公司辩称，一、原告诉被告延迟交房违约金，被告同意从原告起诉之日2019年1月14日往前推3年即2016年1月14日期间的原告诉求。涉案房屋已于2015年10月21日经验收合格并于2015年11月26日交付原告，根据民法总则第188条的规定，原告要求逾期交房违约金的诉讼时效为三年。原告于2019年1月14日起诉，其主张的逾期交房违约金请求权已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。二、原告主张违约金利息，因违约金本身就是一种损失的赔偿，系重复主张，无法律依据也无合同约定，不应得到支持。三、首先涉案房屋本身逾期交房造成违约，迟延办理房产证也是一个违约，不能重复主张，被告认为一是合同未明确约定，二是竣工验收从广义上说是综合验收，综合验收必须待本小区整体完工后方可进行，涉案小区项目是分期实施，必须待整体工程完成综合验收后，方可进行初始登记备案，故办证责任不在被告，由于办证须对涉案房屋面积进行实测，由于实测单位众多，房屋实测部门工作量非常大，尽管被告多次与相关部门联系沟通请求尽快进行实测工作，但也须排队安排。故原告要求逾期办证违约金不应支持。原告为主张其诉讼请求，向法庭提交如下证据：一、《商品房预售合同》，拟证实：原告购买被告开发的××路房屋一套，价款为518665元，被告应在2014年10月30日前将验收合格的房屋交付原告，若逾期交房应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；被告以书面通知原告办理交房手续；如因被告的责任，原告不能在规定的期限内办理产权登记的，被告按已付房款的1％向原告支付违约金。证明方向：被告应自2014年10月31日起按日向原告给付已付房款万分之一的违约金；被告应给付原告未取得房屋权属证书的违约金5187元。二、交房公告，（2016）青0105民初114号、（2017）青0105民初789号、（2017）青0105民初791号、（2017）青0105民初1620号《民事判决书》，拟证实已生效的判决文书确认原告所购买的11号楼交房时间为2016年1月25日的事实。三、《银泰九号公馆补充协议》，拟证实：1、（1）从合同中规定的交房日期到2015年6月30日，由被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；（2）2015年7月1日至交房时间，由被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金；（3）根据交房时间安排表约定的日期，如再次发生延期造成违约，由被告按日向原告支付已付房款万分之四的违约金。上述三项均约定了违约金以现金方式全额在交房同时给付。四、收据，拟证实被告收到原告交纳的购房款518665元。。五、收据，拟证实原告向被告交付契税7780元，有线电视费260元，有线电视接头费260元的事实。六、九份生效判决书，拟证实11号楼交房时间为2016年1月25日。七、（2019）青0105民初1494号《民事判决书》，拟证实已生效的判决文书确认法院支持原告要求被告支付违约金的事实。八、物业收取押金票据，拟证实物业至今未退原告装修押金5000元。九、向政府书面反映情况材料，拟证实原告在法律保护的三年诉讼时效内为维护自己的合法权益，持续维权的事实，不存在诉讼时效已过的事实。被告海宏公司发表质证意见，对原告提交的证据一无异议，对证据二中的判决书真实性不发表意见，证明方向不予认可，11号楼有明确的经验收合格公告交房的时间，原告本人也认可此交房时间。对证据三证明方向不予认可，被告以补充协议的形式承认延期交房时间及违约金的计算，故被告对于违约金是认可的。对证据四中房屋总价款的票据不持异议。对证据五对于契税收据的真实性没有异议，应该是由原告交的，约定用契税来抵扣违约金。有限电视费用无异议，但与本案无关。对证据六的真实性无异议，对证明方向有异议，交房时间以公告为准。对证据七，因为原告是11号楼业主，而判决的房屋是4号楼，不是一个楼体，故与本案无关。对证据八中的押金不予认可，因为本案的被告是海宏房地产有限责任公司，收取押金的不是被告。对证据九的真实性不发表意见，房屋2015年11月已交付原告。被告海宏公司为支持其抗辩意见，向法庭提交如下证据：一、《西海都市报》（公告）一份，拟证实：被告公司于2015年10月30日登报公告向业主告知，银泰九号公馆小区11号楼于2015年11月22日至26日交验的事实。二、《工程质量竣工验收记录》10页，拟证实：涉案11号楼于2015年10月21日，经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格。根据公告，涉案房屋交房时间应为2015年11月22日至26日。三、《收楼手续书》，拟证实原告交纳2015年11月1日至2016年4月15日物业费。原告质证意见：对被告提交的证据一的真实性和证明方向均不予认可，公告是3号楼和4号楼的公告时间。对证据二真实性无异议，但证明方向不予认可，验收只是工程框架验收，不是与原告方之间的验收，不具备居住的条件。证据三的真实性予以认可，但证明方向不予认可，被告违法收取物业费来证明交房时间是不对的，不交物业费就不能领钥匙。对原、被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告提交的《商品房预售合同》、《收据》、《银泰九号公馆补充协议》、《九号公馆交房时间安排表》，被告提交的证据《工程质量竣工验收记录》、《收楼手续书》，《西海都市报》（公告）对方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信；对原告提交的契税票据、有线电视收据、物业收取押金票据、向政府书面反映情况材料，对方当事人对其真实性有异议，本院不予采信。本院经审理认定如下事实:2013年11月29日，原、被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告位于本市××区房屋一套，建筑面积为142.1平方米，价款为518665元，交房时间为2014年10月30前，若逾期交房按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金至实际交房之日止。被告应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内办理产权登记的，被告按已付房款的1％向原告支付违约金。原告按约定支付了全部购房款，但是被告未按约定时间交付房屋。2015年10月23日，原告与被告签订了《银泰九号公馆补充协议》，该协议第二条第1项约定：从《商品房预售合同》中规定的交付日期到2015年6月30日，由被告按日向原告支付己付总房款万分之一的违约金；第2项约定：2015年7月1日至交房时间，由被告按日向原告支付总房款的万分之二的违约金；第3项约定：根据九号公馆交房时间安排表约定的日期，如再次发生延期造成新的违约，由被告按日向原告支付总房款万分之四的违约金。2015年10月21日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。2015年10月30日，被告在《西海都市报》刊登（公告），主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年11月22日－11月26日交验11号楼。原、被告签署了《收楼手续书》，《收楼手续书》中注明“已缴清2015年11月1日至2016年4月15日期间的物业管理费”。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》和《银泰九号公馆补充协议》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。原告按照合同约定交付了全额购房款，被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。本案争议的焦点为：一、关于交房时间的确定。原被告签订的《商品房预售合同》约定：1、交付期限：2014年10月30日前；2、交付条件：经验收合格；3、在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并需交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。《商品房买卖合同》示范文本第八条规定，交房条件包括：1、商品房经验收合格。2、商品房经综合验收合格。3、商品房经分期综合验收合格。本案原被告签订的《商品房预售合同》正是采用了该示范文本，且合同中选择“商品房经验收合格”，即指开发商在交房时应当经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格，惯例上把这称为“五方验收”。根据合同约定和被告于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房（公告），以及房屋于2015年10月21日通过“五方验收”验收合格，应当确定2015年11月26日“视为买受人已收房”的时间。关于原告主张实际交房时间为2016年3月，与《收楼手续书》中注明的“已缴清2015年11月1日至2016年4月15日期间的物业管理费”相互矛盾，本院不予采信。二、关于诉讼时效的抗辩。本案《商品房预售合同》及补充协议均约定，逾期交房，按日支付违约金，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。此时，逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。根据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”的规定，原告因逾期交房提起违约之诉，被告在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由，原告也未能举证证明其他诉讼时效中止、中断或延长的情形。故应当以权利人向法院起诉之日起向前推算三年，保护这三年的违约金请求权。三、关于逾期交房违约金计算。涉案房屋于2015年11月26日“视为买受人已收房”的时间。根据《商品房预售合同》和《银泰九号公馆补充协议》的约定和诉讼时效的保护期限，原告于2019年1月7日向本院提起诉讼，其主张逾期交房违约金的请求权已超过诉讼时效，本院不予支持。四、关于逾期交房违约金的逾期付款利息。原告主张的逾期交房违约金请求权因超过诉讼时效，其主张逾期交房违约金的逾期付款利息的基础已不存在，故本院也不予支持。五、关于被告应否承担逾期办证违约金，本院认为，首先，《预售房买卖合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，被告申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于被告开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明原、被告约定的办证时间尚未到期，故对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，判决如下：驳回原告赵明龙的全部诉讼请求。本案诉讼费1911元，由原告赵明龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 刘 成人民陪审员 郑晓玉人民陪审员 王秀芬 二Ｏ一九年六月二十七日书 记 员 龙有莲附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情祝的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1本解释所称的商品房买卖合同、是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。