四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1623民初1144号 原告：广安市华蓥山天意谷旅业开发有限公司，住所地：邻水县甘坝乡苏家村**，统一社会信用代码：91511623756617190N。 法定代表人：易文清，执行董事。 委托诉讼代理人：邹洪川，广安市华蓥山天意谷旅业开发有限公司员工，代理权限：一般授权。 委托诉讼代理人：王旗，四川鑫泰律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：苏坤富，男，汉族，生于1953年1月12日，住四川省邻水县。 原告广安市华蓥山天意谷旅业开发有限公司与被告苏坤富租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月17日、2019年6月20日公开开庭进行审理。第一次开庭，原告广安市华蓥山天意谷旅业开发有限公司的委托诉讼代理人王旗，被告苏坤富到庭参加诉讼。第二次开庭，原告广安市华蓥山天意谷旅业开发有限公司的委托诉讼代理人王旗，被告苏坤富到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告广安市华蓥山天意谷旅业开发有限公司诉称，原告与被告苏坤富于2016年4月19日就标的物天意谷风景区游客中心负一楼签订了物业租赁合同，原告为出租方，被告为承租方，租期为2016年7月1日至2021年6月30日，租金为被告营业额的10%（每年营业额提成不得低于50,000元，低于50,000元则由被告补足），付款方式及时间为被告每月最后一日盘账后三日内缴付上月租金。由于被告于2017年7月1日至2019年3月18日期间累计拖欠租金及电费本金总计153,939.44元（其中房屋租金135,833.44元，电费18,105.92元），已构成根本违约。原告在多次催缴并于2019年3月20日书面催缴均未果的情形下，根据《合同法》规定，以邮寄的方式书面通知被告解除合同，通知书于2019年3月27日送达被告并由被告签收，但被告在收到书面解除合同通知后，仍未履行搬离和支付房租、电费等费用的义务。故请求法院判令被告支付原告各类经济损失总计840,827.18元（其中房屋租金135,833.44元，违约金660,000.53元，电费18,105.92元，滞纳金26,887.29元），并要求被告自合同解除之日起搬离并将所租赁房屋恢复原状和将被告擅自修建的水池恢复原状，同时承担本案的一切费用。 被告苏坤富答辩称，被告于2016年2月与当时的总经理刘书伦达成了一个租赁天意谷游客中心负一楼的意向，并于2016年4月19日签订了租赁合同。原告在签字后对天意谷游客中心负一楼进行了装修，总投入80余万元，直到2016年6月，原告法定代表人易文清以租金太低，出租标的物占地面积太大影响景区开发为由，拒不签字，导致被告不能履约而形成烂尾工程，要求原告赔偿被告花80多万元装修损失。被告同时称，根据原被告订立的租赁合同第18条规定，该合同效力必须在合同自双方或双方法定代表人，或授权代表人签字并加盖公章之日起生效，但该合同因原告法定代表人或授权代表没有签字便一直未生效；同时，合同还规定了50,000元的履约保证金，原告也未缴清，因此该租赁合同是一个无效合同。另外，被告从2014年起一直在给原告做工程，现在原告还欠被告60余万元工程款项。如原告要求被告履约，完全可以用被告工程款抵扣租金、保证金。 原告广安市华蓥山天意谷旅业开发有限公司围绕诉讼请求提交了相关证据，被告对证据予以了质证。本院依法对原告方提交的证据进行了审查。原告方提交的原被告签订的《天意谷物业租赁合同》复印件，被告对该合同真实性无异议，该合同客观真实，与本案具有关联性，本院予以采纳，作为认定事实的根据。原告举示的国有土地使用证复印件，建筑工程施工许可证复印件，建设工程规划许可证复印件，建设用地规划许可证复印件，用以证明出租标的物为原告所有，该证据客观真实，被告无异议，本院予以采纳，其证明观点本院予以采信。对于原告举示的被告使用的租赁物业情况照片10张，修建水池照片2张，用电电表照片3张，证实被告使用租赁物业情况以及用电情况。被告对用电电表照片提出质疑，其他照片无异议。在原被告双方参与下，本院对被告用电电表现场进行了核实，照片符合被告用电电表现场情况。原告所举全部照片客观真实，本院予以采纳，作为认定事实的根据。原告举示的催款通知书，解除合同通知书，被告回复函，以及邮寄送达短信通知，客观真实，双方无异议，本院予以采纳作为认定事实的根据。 被告苏坤富向本院出示的原被告签订的《天意谷物业租赁合同》复印件，与原告出示的一致。被告举示的修建原告停车场厕所主体及装修工程《工程施工承包合同》部分复印件，修建原告停车场铺装及围墙等升级改造工程《竣工结算书》复印件，修建原告旅游步道栏杆升级改造和新修拱桥工程《竣工结算书》复印件，修建原告旅游步道木塑地板专业安装工程《竣工结算书》复印件，修建天意谷游客接待中心负一层厨房及配餐间砌筑及抹灰工厂工程《竣工结算总价》一张、原告非工程类请款单复印件一张、工程付款审批单复印件五份，工程项目付款明细复印件二份，以及被告自行记录花账复印件三张，用以证明被告为原告做了许多工程，被告仍欠原告工程款60余万元的事实。原告对以上证据复印件真实性提出异议，同时认为该证据只能视为原被告租赁合同之外的交易行为，与本案无关。本院认为，第一、该部分证据没有原件核实，被告也提出异议，真实性存疑；第二、证据不完整，无法确认原告是否欠被告工程款及其数额；第三、被告为原告修建工程发生纠纷，与本案无关，本案应不予审查，被告可另案解决。故对被告所举以上证据，本案不予审查认定，其主张本院不予采纳。被告提交的被告在另一案中的仲裁答辩书，该答辩书与本案不具有关联性，本院不予采用。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月19日，原告广安市华蓥山天意谷旅业开发有限公司与被告苏坤富订立了《天意谷物业租赁合同》。合同出租方（甲方）为原告广安市华蓥山天意谷旅业开发有限公司，承租方（乙方）为被告苏坤富，该合同约定："标的物地址：天意谷风景区：游客中心负一楼，除过道、通道外的空地"；合同租赁期限自2016年7月1日起至2021年6月30日止，租赁期限为5年；乙方在租赁甲方物业期间，按营业额的10%作为租金向甲方逐月缴纳，每年营业额提成不低于5万元，如不足5万元，乙方补足5万元；乙方在每月最后一日盘账，盘账后三日内向甲方缴纳上月租金，乙方如拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%收取违约金。若乙方未按期交纳租金达30天，甲方有权单方解除本合同，且不承担任何违约责任；乙方的经营范围为：水上乐园、儿童乐园、餐饮、烧烤、茶水、网咖、KTV，在经营期间不得扩大经营范围；乙方自合同签订之日起十日内支付50,000元（大写：伍万元整）作为履约保证金至甲方指定账户，逾期未缴纳履约保证金，甲方有权单方解除本合同；水电表的安装由乙方自行负责，并按实际使用缴纳费用；电费按实际使用量，1元/度逐月向景区管理部门缴纳，如逾期未缴纳则按照每日3‰收取滞纳金；乙方必须如实向甲方报告每日营业额（每天营业结束后须向景区负责人及财务负责人发送当天营业额），并无条件接收甲方监督、抽查。如甲方发现乙方违反不经过电脑收银软件、集中、统一收银管理规定，按所受金额五倍向甲方支付违约金；如租赁期限届满，乙方不再续租的，乙方不得破坏房屋架构，乙方投入的设备、设施、装修、装饰,乙方能搬运、撤除的可自行搬运、撤除，不能撤除的归甲方所有；乙方向甲方交还租赁物业时，应当保持物业及甲方设施、设备的完好。且不得影响本物业的正常使用。对未经同意留存的物品，视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权自行处理；乙方在租赁期满后，未达成续租协议，乙方投资的设施设备自行处理。乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同，收回本物业：......4.欠缴各项费用达两个月以上的。5.乙方未在甲方要求的期限内补足履约保证金的。同时，合同约定："本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章之日起生效"。合同尾部原告在出租方加盖"广安市华蓥山天意谷旅业开发有限公司"公章，出租方"法定代表人或授权代表人"处空白，无人签字；被告在承租方法定代表人或授权代表人处签"苏坤富"，并附上联系电话、身份证号码及地址。 被告在签订《天意谷物业租赁合同》后，对天意谷游客中心负一楼部分区域进行了装修并使用，修建有餐厅、KTV、茶房、游泳池更衣室及相关配套设施，并在游客中心负一楼外面旁边坎下闲置空地修建了游泳池，占地面积大约800m2左右，该游泳池场地位置偏僻，出人不便。被告使用场地处于新装修，以前无人使用过。原告在出租游客中心负一楼时，已占用了部分面积用于厨房、职工食堂、监控室、配电房、杂物间。天意谷游客中心负一楼总面积为2999.874m2，通道、过道面积为458.631m2，被告实际占用面积为1301.226m2，原告实际占用面积为1240.017m2。 同时查明，原被告签订合同后，被告并没有按合同交纳保证金。被告装修及经营所用电表系原告电表后单独安装的分表，该分电表系被告单独使用，至2019年5月17日电表读数为18544度。 被告在经营过程中，由于顾客稀少，生意较为惨淡。没有向原告提交经营情况，也没有向原告交纳租金及电费。 2019年3月20日，原告向被告发出书面催款通知书，要求被告结清自2016年7月1日至2019年3月18日累计拖欠房屋租金及电费总计153,939.44元（其中欠付房屋租金135,833.44元，欠付电费18,106.00元），通知要求被告于2019年3月25日前缴纳结清。2019年3月25日被告向原告回函，称因原告经营惨淡，游客稀少，导致被告收人少，工人都养不起，无法交纳租金等，请求终止租赁合同。2019年3月26日，原告向被告发出解除合同通知函，通知被告解除《天意谷物业租赁合同》，通知于次日送达到了被告。 2019年5月17日核实电表时，电表读数为18544度，原告请求支付18106度电的费用及滞纳金。庭审中，原告对新增的438度电的费用及滞纳金予以放弃。 本案主要争议焦点如下： 争议焦点一：租赁合同是否生效 被告认为，由于原告法定代表人易文清未在租赁合同上签字，且制止被告进行装修活动，并拒绝收取被告缴纳的履约保证金，也未将租赁标的物完全交给被告使用，因此该租赁合同为无效合同。原告认为，虽然原告法定代表人易文清没有在租赁合同上签字，但原告已将场地交给被告，被告已经按照合同上约定接受场地，并进行装修使用，应视为有效合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告并未提交任何关于原告通知被告停止装修经营的证据，也未提交任何原告拒绝收取履约保证金的证据，因此被告所提出的原告制止被告进行装修活动，并拒绝收取被告缴纳的履约保证金的事实，本院不予采信。虽该合同第十八条第一款明确约定，"合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章之日起生效"，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。同时依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定："依法成立的合同，自成立时生效"。本案原被告签订的租赁合同虽然有些内容不具体，不细化，但具备合同应具有的主要内容及形式，合同尾部原告方加盖了公司公章，被告方签了字，原告法定代表人易文清没有签字，但原告已将合同租赁物交予被告，被告也予以了接受，并投入了资金对租赁物进行施工装修使用，修建有餐厅、KTV、茶房、游泳池及配套设施等，同时还使用了原告提供的电，该合同应依法成立，属有效合同。被告被告认为合同没有生效，理由不能成立，本院不予支持。 争议焦点二：原告是否有违约行为？ 1.原告是否按合同将租赁场地全部交予被告使用？ 原被告所签订的《天意谷物业租赁合同》约定，租赁合同出租标的物为：天意谷风景区游客中心负一楼，除过道、通道外的空地。原告认为，出租标的物为天意谷风景区游客中心负一楼，除过道、通道以及原告在签订合同前已经使用的房间外的空地。被告认为，租赁标的物应为天意谷风景区游客中心负一楼，除过道、通道外的所有区域，原告没有将租赁面积全部给予被告，存在违约行为。从合同整个内容看，合同中没有约定租赁面积，没有明确"空地"的范围。习惯上，过道、通道是用于通行的，应为空地；原告已占用部分应为非空地，出租人也不会出租自己已使用部分，除非作出明确约定。签订合同时，被告明知原告占用了部分面积用于职工食堂、监控室、配电房、杂物间，从情理和习惯上都不应算作出租范围。另一方面，合同签订两年多来，被告并没提出过原告没有给足租赁场地面积，在被告提交的书面答辩中，被告也未提及租赁场地面积不足问题，只是在庭审中才谈及此问题。这说明，一直以来原被告就租赁场地面积并没有争议。因此，本院认为，原告已按约定将租赁场地全部给予了被告。被告称原告没将租赁面积给足，理由不能成立，本院不予支持。另外，合同中没有约定出租游客中心旁边游泳池部分面积，但被告将其用于修建游泳池，两年多来原告也一直未加以干涉，合同中约定的被告经营范围有水上乐园，因此被告租赁场地也应包含被告修建游泳池部分的面积。 2.合同履行过程中，原告是否有阻止被告装修履行合同行为？ 被告称，租赁合同签订后，原告法定代表人认为租金低，占用面积太大，拒绝在合同书上签字，并阻止被告装修使用租赁场地，导致被告不能履约而形成烂尾工程。由于被告并没有提供证据证明原告有阻止被告装修使用租赁场地的行为，对其所主张事实，本院不予采信。 综上所述，被告称原告有违约行为，证据不足，理由不能成立，其主张本院不予支持。 争议焦点三：提前解除合同后，被告损失原告是否给予赔偿或补偿？ 庭审中，原告强烈要求解除合同，收回被告所占区域。被告也认为天意谷游客稀少，无生意可做，无法继续经营下去。双方都认可解除合同。但被告要求原告承担因装修投资80余万元损失，原告予以拒绝。 按合同约定："若乙方未按期交纳租金达30天，甲方有权单方解除合同，且不承担任何违约责任。""逾期未缴纳履约保证金，甲方有权单方解除本合同。""如租赁期限届满，乙方不再续租的，乙方不得破坏房屋架构，乙方投入的设备、设施、装修、装饰乙方能搬运、撤除的可自行搬运、撤除，不能撤除的归甲方所有。""乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同，收回本物业：......，4.欠缴各项费用达两个月以上的。5.乙方未在甲方要求的期限内补足履约保证金的。""乙方向甲方交还租赁物业时，应当保持物业及甲方设施、设备的完好。且不得影响本物业的正常使用。对未经同意留存的物品，视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权自行处理。""乙方在租赁期满后，未达成续租协议，乙方投资的设施设备自行处理。"从合同约定众多条款可以看出，本合同在被告违约交纳租金、保证金、电费时，原告可以解除合同，收回租赁物，被告的装修设施设备能搬运、撤出的可自行搬运、撤出，未经同意留存的物品，视为被告放弃物品所有权。本案中，被告长期没有交纳租金、保证金，甚至电费也未交纳，出现严重违约行为。依照我国《合同法》第九十四条的规定，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，或当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此，原告要求解除合同，本院予以支持。被告存在严重违约行为，理应承担违约带来的后果，故被告要求原告给予赔偿或补偿的请求，本院不予支持。 争议焦点四:被告使用电表度数能否认定为被告用电量？ 庭审中原告称，被告所用电表是原告总表后单独安装的分表，是新表，表上读数就是被告所用电量。被告称不知道所使用电表何在，也不知道电表起始度数，原告所指电表读数不能认定为被告已用电度数。本院在原被告一同参与下，现场对电表进行查看，查明被告所用电表系原告电表后单独安装的分表，该分电表系被告单独使用，电表度数为18544度。 本院认为，任何人装修经营都会事先确定电源，要么单独申请电表，要么直接用别人的电表或在别人电表后安分表，如果用别人电表习惯上就要共同确认起始度数，如果在别人电表后安装分表也通常是新表，若是旧表也要共同确认起始度数。被告不知道所使用电表何在，也不知道电表起始度数，明显不合常理。另外，合同约定了被告自行安装电表的责任，但被告并没有安装电表，却使用了原告所装电表。根据现场查看，被告使用场地处于新装修状态，以前无人装修使用过，同时依据单独使用电表分表情况，结合习惯常理和合同约定责任，本院认定被告使用电表为新表，表中度数即为被告用电量。被告的辩解观点，有违常理，有违合同约定，本院不予支持。 争议焦点五:被告能否以原告欠其工程款等款项，拒绝支付原告租金、电费、滞纳金？ 被告称，被告从2014年起一直在给原告做工程，现在原告还欠被告60余万元工程款项，如相抵扣，原告还应支付被告款项，如原告要求被告履约，完全可以用被告工程款抵扣租金、保证金。因此被告不应支付原告租金、电费、滞纳金。原告称，被告所指工程款与本案无关，被告所称工程款也不属实，即使属实，被告没有履行债务抵消程序，不能当然就抵消。原告对被告提交的证据提出了异议，本院前面对证据已作了评判。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。当事人主张抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。按该规定，要抵消债务，要债务种类、品质相同，债务均已到期，且主张抵消人抵消通知要到达相对方，且不得附条件或者附期限，只有这样抵消才能实现抵消。而本案被告所称工程款的债权，是建设工程债权，原告并没有认可，双方存有争议，原告是否欠被告工程款？欠多少？如何给？均不明确；即使原告认可被告债权，给付期限已到期，被告也应通知原告抵消才能抵消，而不能当然就抵消了。因此，被告以原告欠其工程款拒绝支付原告租金、电费、滞纳金的主张，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。至于原告是否欠被告工程款，欠多少工程款，已超出本案审理范畴，原被告可另案解决。 本院认为，原被告签订了租赁合同，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，就构成违约，就应承担相应违约责任。本案被告未交纳保证金，长期未交付租金、电费，构成严重违约，理应承担相应的违约责任。原告要求被告自解除合同之日起搬离租赁场地，并要求被告交纳租金、电费及违约金、滞纳金证据充分，理由成立，本院予以支持。 本案中，租赁合同约定，乙方将营业额的10%作为租金向甲方逐月缴纳，每年营业额提成不低于5万元。如不足5万元，乙方补足5万元。双方约定租金每年最低5万元。由于双方均没有提供被告每月营业额数据，只能按双方约定的最低年缴标准计算年租金，即每年50,000元。合同履行期从2016年7月1日起，结束日期为2019年3月27日原告发出解除合同通知到达被告时止。租金约为136,667元[50，000元/年×（32.8月/12月/年）≈136,667元]。原告只请求被告支付135,833元租金，本院予以支持。 关于租金违约金的计算。根据双方合同约定，租金按月缴纳，乙方在每月最后一日盘账，盘账后三日内向甲方缴纳上月租金，乙方如拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第八天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%收取违约金。按此约定，被告应在应缴租金月份的下月第八日开始计算违约金。本案原被告约定的违约金每天为实欠金额1%，明显过高，应依法予以调减。参照最高人民法院关于民间借贷的相关司法解释，本院酌定违约金每月按实欠金额的2%计算为宜，直至付清为止。由于双方并没有提供被告每月营业额数据，每月租金无法计算，原告对此应承担举证不能的后果。本院只能按被告年欠缴租金数额为基数，并从次年起进行计算违约金。为此，被告欠缴租金需承担的违约金计算至2019年3月27日止约为29，600元。[50,000元×2%×20.8+50,000元×2%×8.8=29,600元]。从2019年3月27日后以135,833元为基数，按每月2%计算违约金。 合同中约定："乙方必须如实向甲方报告每日营业额（每天营业结束后须向景区负责人及财务负责人发送当天营业额），并无条件接收甲方监督、抽查。如甲方发现乙方违反不经过电脑收银软件、集中、统一收银管理规定，按所受金额五倍向甲方支付违约金"。虽然有该约定，但原告并没有提供相关证据证实被告有违该条约定的行为，也没有主张五倍违约金的请求，对否有该违约行为本院不予审查。 关于电费滞纳金的计算。本案中，双方合同约定，电费按实际使用量，1元/度逐月向景区管理部门缴纳，如逾期未缴纳按照每日3‰收取滞纳金。原告没有向本院举证证明被告每月用电量，无法确定被告每月应缴电费及应交滞纳金数额，由原告自行承担举证不能的后果。本院只能以现在电表度数确认被告用电情况。本院2019年5月17日核实时，电表显示用电量18544度。原告起诉时称用电量为18106度，由于没有断电，用电增加，存在差异属正常。原告只要求被告支付18,106元电费，本院予以支持。由于原告没有提供欠缴电费滞纳金的相关依据，而合同约定，如逾期未缴纳电费按照每日3‰收取滞纳金。该标准明显过高，应予调减，参照最高人民法院关于民间借贷的司法解释，本院酌定欠缴电费滞纳金按每月2%计算。原告没有向本院举证证明被告每月用电量，无法确定被告每月应缴电费及应交滞纳金数额，由原告自行承担举证不能的后果。因此，用电滞纳金只能从欠缴电费次月起计算，即从2019年4月1日起按每月2%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条，第四十四条，第六十条，第六十一条，第九十四条第（二）、（四）项，第九十六条，第九十七条，第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下: 一、原广安市华蓥山天意谷旅业开发有限公司与被告苏坤富订立的《天意谷物业租赁合同》，于2019年3月27日予以解除，被告苏坤富应于本判决生效后30日内搬离租赁房屋，将租赁场地（游客中心负一楼及游泳池等）交还与原告广安市华蓥山天意谷旅业开发有限公司，未搬走部分财物归原告所有； 二、被告苏坤富于本判决生效后十日内支付原告广安市华蓥山天意谷旅业开发有限公司租金为135,833元，并承担支付原告违约金。被告2019年3月27日止欠缴租金违约金为29,600元；从2019年3月27日后，租金违约金以欠付原告租金为基数，按每月2%计算至付清时止； 三、被告苏坤富于本判决生效后十日内支付原告广安市华蓥山天意谷旅业开发有限公司电费18,106元，并支付原告用电滞纳金。用电滞纳金从2019年4月1日起，以欠付原告电费为基数，按每月2%计算至付清时止； 四、驳回原告广安市华蓥山天意谷旅业开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,208元，减半收取计6,104元，由原被告各负担一半。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  王良峰 二〇一九年六月二十日 书记员  谌 凯