江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初3836号 原告：苏州诺豪石材有限公司。 法定代表人：汪成锋,该公司总经理。 委托诉讼代理人：马洪志，江苏创策律师事务所律师。 委托诉讼代理人:赵洁琼，江苏博事达律师事务所律师。 被告：中国人民武装警察部队苏州市支队。 法定代表人：段吉俊，该支队支队长。 委托诉讼代理人：谈海圣，江苏政纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周裔良，江苏政纬律师事务所律师。 原告苏州诺豪石材有限公司（以下简称诺豪公司）与被告中国人民武装警察部队苏州市支队（以下简称武警苏州支队）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用简易程序，由审判员游进国独任审理，于2018年8月31日公开开庭审理了本案，原告诺豪公司的委托诉讼代理人马洪志和赵洁琼、被告武警苏州支队的委托诉讼代理人谈海圣和周裔良到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2019年3月5日转为适用普通程序，并依法组成合议庭审理，由审判员游进国担任审判长，人民陪审员季秋明和杨贵华参加评议，于2019年5月16日公开开庭审理了本案，原告诺豪公司的委托诉讼代理人马洪志和赵洁琼、被告武警苏州支队的委托诉讼代理人周裔良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诺豪公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即赔偿原告经济损失2700万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月25日,被告针对XX农场的承租权组织了公开招投标活动。原告中标后，经被告同意，原告在XX农场建造了房屋，投入了大量人力、财力组织经营活动，但根据(2017)苏0505民初4038号民事判决认定，该次招投标活动是无效的，根据《民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效，被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方由此所受的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告实际投入了2700万元左右，该损失应当由被告赔偿。 被告武警苏州支队辩称，一、原告未能提供证据证明其所谓的人力、财力投入，又未能提供证据证明其增建房屋的事实，故原告的主张缺乏事实依据。二、原告在武警苏州支队诉本案原告、XXX1、XXX2土地租赁合同纠纷一案庭审中陈述，案涉房屋并不是由其建造的，其并没有实际投入资金，而在本案中又主张系其建造，前后陈述相互矛盾。三、即便原告投入了资金，但其作为经营（经验）丰富的商人，明知租赁期为三年的情况下，仍然承租案涉场地，其对投入的资金和未来收益是经过谨慎评估的。实际上根据被告大致测算，原告每年场地出租收入就在八百万到一千万元左右。原告每年有巨额租金收入的情况下，仍然欠付被告租金，并向被告主张所谓的损失，恶意明显。第四、原、被告之间的土地租赁合同虽然已经虎丘区人民法院民事判决确认无效，但租赁竞标文件仍然可以作为确定双方权利义务的规范。（根据）竞标时被告出具的XX农场租赁竞标文件、XX农场出租竞标议程、XX农场出租原则等文件多次规定，承租人确有必要新建、添建的，费用自理，且要报出租人审核同意，权属归出租方所有。原告在承租案涉土地时，对文件予以盖章确认，显然是知晓并同意该规定的，该规定对原、被告双方具有约束力，被告不应当承担任何责任。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 经审理本院认定事实如下：1998年11月23日，苏州市土地管理局出具了苏地拨复（XXXX）第XX号《关于同意市政府蔬菜副食品办公室建武警苏州支队、苏州消防支队蔬菜副食品基地项目拨用城镇国有土地的批复》，该批复载明：市政府蔬菜副食品办公室：你们报来苏蔬副（XX）XX号报告已悉。经研究，并报请市政府批准，同意你办根据省政府办公厅苏政办发（XX）XX、（XX）XX号文的武警苏州支队、苏州消防支队蔬菜副食品基地项目拨用郊区市XXX林果场城镇国有土地共四万五千六百四十六点九平方米（45646.9㎡），具体位置及范围详见所报附图。有关拨地的经济补偿等费用事宜，按市府有关规定办理，建设单位在工程结束时，应及时向我局申报登记，经验收合格，发给土地使用证，确认土地使用权。 1998年12月1日，苏州市政府蔬菜副食品办公室作为移交方与武警苏州支队作为接收方签订《关于苏州市武警支队建立蔬菜副食品生产基地的土地移交备忘录》一份，其内容如下：按照省政府办公厅苏政发【XXXX】XX号《省政府办公厅关于帮助武警部队基层中队建立蔬菜基地的通知》精神，经市政府领导同意，苏州市人民政府蔬菜副食品办公室将XX西侧蔬菜农场内17.8亩蔬菜地移交给苏州市武警支队，用于建立武警支队蔬菜基地。有关事项如下：一、土地位置及四址界限。蔬菜地位于苏州市XX西侧蔬菜农场内。东、南至围墙，西至场内小路，北至场内二层楼房以北13米处，面积为17.8亩（附示意图）。二、上述土地是市政府蔬副办所有的国有农业用地，无偿提供给苏州市武警支队用于蔬菜副食品生产，不得改作它用。如需建设非生产性设施，应经市蔬副办同意并办理有关手续。三、市蔬副办应帮助武警支队协调解决在建设蔬菜基地过程中遇到的矛盾和困难，并提供蔬菜生产技术方面的指导服务。 被告武警苏州支队取得上述地块后，于2013年6月6日在苏州日报上发布公示，载明武警苏州支队现有空余房地产6处进行出租，基本情况具体如下：1、XX农场，位于新区XX路**（XXXX北侧），占地面积17.8亩……。2013年6月8日，诺豪公司向武警苏州支队发送《拟租意向书》，载明的承租方为诺豪公司，法定代表人为汪成锋，公司代表XXX2，内容为承租方诺豪公司自愿租用武警苏州支队位于苏州市新区XX路X号（XXXX北侧）XX农场土地，面积17.8亩，承租用途为陶瓷品及石材仓储仓库。 2014年3月21日，武警苏州支队向诺豪公司等数家有承租意向的单位发放了《租赁竞标文件》、《房地产租赁竞价通知书》、《承诺书》。其中，向诺豪公司发送的《房地产租赁竞价通知书》载明的内容为：苏州诺豪石材有限公司：我单位定于2014年3月25日16:00在苏州市高新区XX路XX号武警苏州市支队进行XX农场租赁项目承租权的竞标活动，请贵公司法定代表人或委托代理人准时参加，如未准时参加视作自动放弃竞标。参加时请携带下列材料：1、我单位提供的房地产租赁竞价通知书、承诺书、租赁竞标文件。2、贵公司的企业法人营业执照（正本或副本）、法定代表人或委托代理人身份证（委托代理人须有法定代表人的委托授权书）。《租赁竞标文件》中载明租赁的房地产位于苏州市新区XX路X号（XXXX北侧），占地面积17.8亩；招租方式为现场公开报价竞标；出租年限为三年；经营范围主要用于办公、科研、仓储、种植等项目；租赁要求为：1、自觉遵守国家、军队和武警部队的有关规定……。2、严格履行租赁合同，认真履行义务，按规定及时交纳租金，不得擅自改变租赁用途……。3、负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物或对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修、增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物或进行改造、装修、增扩设备，必须向出租方提供建设方案，必须征得出租方书面同意，费用自理，权属归出租方所有。4、场地一般情况不得转租他人，如需转租，须经得出租方书面同意后方可实施……；出租方不负责解决现承租场地与原承租户之间存在的纠纷，承租人不得以此为理由拒交或拖延交付租金；投标保证金20万元，各租赁投标单位务必于2014年3月24日16:00前缴纳投标保证金；公开招标时间为2014年3月25日下午16:00；本租赁项目年租金标底价为28万元/年;中标单位的投标保证金待合同签订后直接转为租赁履约保证金（2个月的租金），不足部分10日内与租金一并缴纳；投标文件包括法定代表人的委托证明及身份证复印件、公司营业执照复印件、有效的税务登记证复印件、银行开户证明复印件、投标保证金收据复印件，所有资料复印件必须加盖单位印章；中标单位的确定按“价高者得”的原则确定中标单位，租赁意向中标单位上报支队审批，上级单位批准后确定为租赁中标单位，签订武警部队空余房地产租赁合同，合同签订之日起10日内付清一年房租和租赁履约保证金（2个月租金），以后合同期内每半年租金交付一次，每次半年租金交付提前一个月支付。 2014年3月23日，诺豪公司向武警苏州支队出具委托书一份，载明公司需办理XX农场租赁等一切事务，现授权委托XXX2办理。诺豪公司在委托书上盖章，汪成锋在委托书的法人代表处签名。2014年3月24日，XXX2向武警苏州支队交纳了投标保证金20万元。2014年3月25日，XXX2携带加盖诺豪公司公章的营业执照、税务登记证、开户许可证的复印件以及《承诺书》等参与竞标，《承诺书》载明诺豪公司已认真阅读租赁竞标文件并对竞标文件内容无异议，同意武警苏州支队当场竞价、竞价规则和操作程序，每轮报价都经认真考虑，愿承担相应法律责任，如公司取得承租权后未按照武警苏州支队提供的合同样本和招租条件签订租赁合同，则视为放弃退还投标保证金。竞标当日，诺豪公司以193万元/年的最终报价取得了XX农场承租权，XXX2在《苏州支队XX农场竞标结果签字确认表》诺豪公司的签字栏中签名。 诺豪公司中标后，武警苏州支队交付了涉案土地及房屋，但武警苏州支队与诺豪公司并未签订租赁合同。 另查明，2014年8月18日，诺豪公司还曾出具授权委托书，全权委托XXX1处理与租赁相关的全部事宜。 再查明，原告诺豪公司承租上述土地后，在涉案的土地上建造了房屋等构筑物，被告武警苏州支队在建造构筑物的总平面图上盖章，但原告建造上述构筑物时未履行任何行政审批手续。后XXX2、XXX1又分别与各分租户签订房屋租赁合同，最早的租赁期限从2015年2月1日开始。 又查明，2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会发布军发[XXXX]XX号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求停止军队和武警部队一切有偿服务活动。2017年6月，武警苏州支队在XX农场张贴告示，告知诺豪公司、XXX2、XXX1，根据中央军委和武警部队关于全面停止有偿服务相关通知精神，支队决定于2017年8月31日17:00对XX路X号房产及土地予以终止收回，请承租方提前准备，原则上，逾期未搬离的视为放弃。2017年7月28日，武警苏州支队向承租的各经营户发布告知书，告知支队决定于2017年8月31日停止诺豪公司在支队场地上的一切经营活动，请各经营户与公司及XXX2、XXX1洽谈退租事宜，提前搬迁。经营户收到之后书写了《致中国人民武装警察部队苏州支队的一封信》，表示愿意配合武警苏州支队，恳求其协助向XXX2、XXX1追回余下租金和保证金。2017年8月10日，江苏恒之律师事务所致函武警苏州支队，函中载明受诺豪公司、XXX2、XXX1委托，向武警苏州支队提出如下意见：1、委托人系2014年以竞标的方式取得XX农场场地的使用权，用于建设XX路建材仓储中心，其按照向武警苏州支队报备的设计图纸进行施工并陆续招商，委托人整修了约3000平方米的通行道路，构建了23000平方米的仓储库房等建筑，对水电设施进行了改、扩建；2、据委托人不完全统计，委托人为营造XX路建材仓储中心，累计已经投入建设资金约2700万元，对商户的合同违约赔偿金等约需480万元，这些损失是因武警苏州支队提前收回场地使用权所导致；3、武警苏州支队招标出让场地使用权并同意委托人投资建设XX路建材仓储中心，构成合同关系并已实际履行，武警苏州支队提前收回场地使用权给委托人造成的经济损失应依法给予合理补偿或赔偿。武警苏州支队接到上述函件后，于2017年8月18日委托江苏政纬律师事务所致函诺豪公司、XXX2和XXX1，重申了2017年8月31日停止在XX农场经营的要求，列举了诺豪公司、XXX2、XXX1存在诸多违约违法行为，要求诺豪公司、XXX2、XXX1及时支付租金并将场地予以归还。2017年8月25日，诺豪公司、XXX2、XXX1委托江苏恒之律师事务所致函武警苏州支队，称租金未能及时交付的主要原因是场地交付不完整，并对提前收回场地使用权事宜要求给予适当的补偿或赔偿。 又查明，2017年9月17日，诺豪公司作为甲方与作为乙方的XXX2、XXX1签订协议书一份，明确：所涉地块的租赁事宜完全是由乙方与武警苏州支队商洽，实际中标人为乙方，租赁事务与甲方无关；因租赁发生的实际权益及所有责任由乙方所有和负担。 又查明，就本案所涉的土地租赁合同纠纷，武警苏州支队曾经作为原告将诺豪公司、XXX2和XXX1诉至本院，本院编立案号为（2017）苏0505民初4038号。武警苏州支队提出如下诉讼请求：1、解除原、被告关于苏州市虎丘区XX路X号的XX农场土地租赁关系；2、被告从苏州市虎丘区XX路X号XX农场予以腾迁；3、被告支付租金579万元，利息暂计51万元；4、被告支付自2017年8月1日至实际腾迁日占有使用费暂计20万元；5、被告承担本案诉讼费用。在该案庭审过程中，诺豪公司陈述XXX1和XXX2系涉案土地的中标人，相关纠纷与其无关，其在相关文件上盖章只是帮XXX1和XXX2承租涉案土地。该案审理过程中，作为被告的XXX2和XXX1以侵权为由提出反诉，要求被反诉人武警苏州支队赔偿其损失2700万元。本院于2017年12月27日作出一审判决，关于本诉部分，认定案涉土地租赁关系的主体是武警苏州支队和诺豪公司，诺豪公司和XXX2、XXX1之间的协议仅系内部协议，对武警苏州支队并无约束力，诺豪公司承担相应责任后，有权向XXX2和XXX1追偿；并认定涉案土地系苏州市政府划拨给武警苏州支队用于建立蔬菜副食品生产基地，武警苏州支队未经过市政府土地管理部门批准擅自对外出租，违反了行政法规的强制性规定，故其与诺豪公司之间的租赁合同应属无效；判决诺豪公司限期腾退土地、支付土地占有使用费。关于反诉部分，认定因反诉原告XXX2和XXX1系根据侵权法律关系主张权利，且并未提供投入资金建设项目的证据，又未能提供其投入建设系经武警苏州支队同意而为的证据，更未能提供武警苏州支队无权占有、处分其建设项目的证据，故驳回了反诉请求。诺豪公司对上述判决结果不服而上诉至苏州市中级人民法院，该院于2018年3月12日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。 本案审理过程中，原告申请对涉案土地上其所建造的相关构筑物的价格进行鉴定，本院依法委托江苏京苏工程造价咨询有限公司进行鉴定。江苏京苏工程造价咨询有限公司依法出具京苏鉴字（XXXX）XXX号工程造价咨询报告书，报告书载明确定部分（即无争议部分）的成本造价为13915179.59元，争议部分成本造价为695200.08元，合计成本造价14610379.67元，原告为此预付鉴定费209000元。原、被告双方对上述鉴定报告均不持异议。关于争议部分的造价695200.08元，原、被告庭审中一致确认对应的部分位于原告或以原告名义所建的第六栋建筑物内的装修，该部分装修被告认可并非是其自身所为，也没有证据证明系他人所为。 庭审中，原告陈述：1、我方是涉案土地名义上的承租人，实际承租人是XXX1和XXX2。2、我方本案中诉请的损失金额只是粗略的估算，除了基本的实际损失以外，还包含履行利益损失，但履行利益损失不能举证。3、涉案土地上建造的房屋进行转租没有经过被告的同意。4、我方是在2014年4月份左右承租的涉案土地（被告对此事实亦予以确认），招投标程序中确定的租赁期限为三年（被告对此事实亦予以确认），被告最早是在2017年8月份要求原告搬离的。5、在被告要求我方搬离之前，我方基于对被告的信任，就涉案土地的流转手续、土地使用性质等问题未向被告提出过异议。 庭审中，被告表示对原告在承租土地上所建造的房屋不能接收自用。 庭审中，原告陈述：关于本案的诉讼费用，如果需要被告承担，那么被告承担部分同意由其向原告直接支付。 以上事实，有（2017）苏0505民初4038号民事判决书及该案卷宗材料、证明、建筑平面图、竞标文件、（2018）苏05民终772号民事判决书、工程造价咨询报告书及鉴定费票据，以及本院听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，当事人签订的合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 本案中，关于原告是否有权提起本案诉讼，主张本案中所涉的相关损失，本院认为，涉案土地租赁关系的主体已由生效判决确定为本案原、被告，且作为承租人的义务全部由原告承担也已由生效判决所确定，根据合同相对性原则，原告作为涉案土地的承租主体，有权基于双方的租赁关系要求被告赔偿因合同无效造成的损失。至于案外人XXX2和XXX1，其和诺豪公司之间的协议仅系内部协议，该事实也已由生效判决所确定，故如果XXX2、XXX1和诺豪公司之间就涉案土地的租赁导致的损失产生争议，双方应另行解决。 关于原告的损失，本院认为，从庭审查明事实来看，原告的损失应认定为其在涉案土地上所建造的构筑物的造价损失，至于原告主张的其他损失，其未提供证据予以证实，故本院不予认定。根据京苏鉴字（XXXX）XXX号司法鉴定报告书的鉴定结论，结合原、被告庭审中的陈述意见可知，原、被告对其中无争议部分的构筑物的造价一致确认为13915179.59元，本院予以认定。至于双方争议部分的造价695200.08元，本院认为，该部分造价对应的装修位于原告建造的房屋中，在被告未能提供证据证明系他人所为的情况下，只能推定系原告所为。故本院认定原告在本案中的损失的总金额为14610379.67元。关于原告上述损失的责任承担问题，本院认为，本案所涉的土地租赁关系被确认为无效的原因虽主要归谬于被告，但原告在未办理任何行政审批手续的情况下建造了涉案的构筑物，该损失实际上系原告导致的扩大损失，原告对此存在重大过错；而且，原、被告之间就涉案土地的租赁期限约定为三年，从庭审中原告的陈述及查明的事实可知，被告在三年的租赁期间内并未要求原告搬离，且原告也未就涉案土地的流转手续、使用性质等问题向被告提出过异议，故双方之间的租赁合同虽然被认定为无效，但在约定的租赁期间内客观上并未给原告使用涉案的土地造成障碍，综合以上因素，本院酌情认定原告自行承担上述造价损失的70%计10227265.77元。被告作为上述土地的出租方，其应对土地的流转手续、使用性质等事项负责，但因其未能履行上述义务，致使原告建造的构筑物在客观上的确无法办理相关的审批手续，而被告在建筑平面图上盖章的行为也可反映出其对被告建造构筑物的行为是明知的，从法律的逻辑来讲，应推定为其明知涉案土地流转手续存在问题而默许原告的建造行为，而由此而建造的相关构筑物因属于违法建筑而丧失其价值，被告对此均存在一定过错，结合以上各种因素，本院酌情认定被告承担原告上述损失的30%计4383113.9元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告中国人民武装警察部队苏州市支队于本判决生效之日起十日内赔付原告苏州诺豪石材有限公司损失4383113.9元。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州商业街支行，开户账号62284004061********。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费176800元，鉴定费209000元，合计385800元，由原告苏州诺豪石材有限公司负担323170元，由被告中国人民武装警察部队苏州市支队负担62630元。被告负担的上述费用直接支付给原告，本院向原告预收的诉讼费用不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10-5553010********）预交上诉案件受理费。 审 判 长  游进国 人民陪审员  季秋明 人民陪审员  杨贵华 二〇一九年六月十七日 书 记 员  施 岚