四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川01民终1123号上诉人（原审被告、反诉原告）：尚文礼，男，汉族，1942年8月4日出生，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：袁飞虎，四川烨律律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘金国，男，汉族，1988年8月16日出生，住四川省中江县。委托诉讼代理人：丁庆林，四川君盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘蒙，四川君盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：代小平，女，汉族，1988年10月30日出生，住四川省安岳县委托诉讼代理人：丁庆林，四川君盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘蒙，四川君盛律师事务所实习律师。原审第三人：成都启领房屋经纪有限公司，住所地：四川省成都市郫都区红光镇银润路**附**。法定代表人：刘亮。上诉人尚文礼因与被上诉人刘金国、代小平，原审第三人成都启领房屋经纪有限公司（以下简称成都启领公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初3496号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚文礼上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项，并依法改判支持尚文礼一审的全部反诉请求；2.本案诉讼费用由刘金国、代小平承担。事实和理由：尚文礼已经按照合同约定履行了义务，并无违反合同的事项，不应承担违约责任。尚文礼在刘金国、代小平未依约支付首付款的情况下，仍出具了授权委托书，配合刘金国、代小平办理过户手续，刘金国、代小平未举证证明该授权委托书不合格，相反的是，一审审理后，在尚文礼并未出具新的授权委托书的情况下，案涉房屋已经顺利完成过户，该事实可以证明刘金国、代小平所称的授权委托书不合格导致不能办理过户手续的理由不能成立。尚文礼履行过户义务不存在瑕疵，系因其他原因导致一审提起诉讼时仍未完成过户，不应由尚文礼承担违约责任。一审法院认定事实错误，适用法律不当，判决存在明显错误。一审法院在缺乏事实和法律依据的情况下，判决尚文礼按2%每月标准支付违约金，超出刘金国、代小平主张的每日0.5‰标准，属于程序违法。一审法院对于刘金国、代小平的主张，在缺乏合同约定和事实依据的情况下，即予以认可违反法定程序。一审法院判令从2018年5月26日起计算违约金，没有事实和法律依据，不符合常识，即便要从支付首付款之日起办理过户手续，也应当减去必要、合理的办理时间，而不应从开始办理的时间点起计算。综上，请求二审人民法院依法支持尚文礼的一审的全部诉请。刘金国、代小平共同辩称，案涉房屋已经实际过户给刘金国、代小平，证明刘金国、代小平符合过户条件。一审中，刘金国、代小平于2018年5月底要求尚文礼尽快履行合同，几天后，尚文礼向刘金国、代小平邮寄了解除案涉合同的通知。从上述情况来看，一审判决违约金正确，且一审庭审后，刘金国、代小平主动与尚文礼联系，要求支付80000元的违约金，和解本案，但尚文礼予以拒绝，并提起上诉，增加了刘金国、代小平的损失，一审法院综合刘金国、代小平的损失，进行综合认定违约金正确。一审时尚文礼举证证明案涉房屋过户的最终时间为2018年10月26日以及贷款审核的有效期，也就是2018年10月26日后履行将会增加各项费用，所以一审判决正确，请求二审法院予以维持。成都启领公司未发表答辩意见，也未向本院提交书面答辩意见。刘金国、代小平向一审法院提出诉讼请求：1.判决尚文礼协助刘金国、代小平办成都市郫都区房产过户至刘金国、代小平名下的手续，判决尚文礼支付自2018年5月26日起至过户完成之日止以1548000元为基数以0.5‰每日为标准计算的违约金；2.判决尚文礼于刘金国、代小平支付全部房款之第二日实际交付房屋；3.判决尚文礼支付律师费38000元（合计61994元）；4.判决尚文礼承担本案的全部诉讼费用。尚文礼向一审法院提出反诉请求：1.判决确认尚文礼与刘金国、代小平之间就成都市郫都区犀浦镇龙吟路230号4栋1单元19层1901号房屋所签订的《成都市存量房屋买卖合同》《过户、按揭服务合同》及有关补充材料已于2018年6月26日解除，如人民法院认为前述合同文件未发生解除效果的，则判决解除尚文礼与刘金国、代小平之间就成都市郫都区犀浦镇龙吟路230号4栋1单元19层1901号房屋所签订的《成都市存量房屋买卖合同》《过户、按揭服务合同》及有关补充协议；2.判决对刘金国、代小平适用定金罚则，刘金国、代小平已经支付的购房定金100000元，尚文礼不予返还，房屋价格1548000元；3.刘金国、代小平承担本案的本、反诉全部诉讼费用。一审法院认定事实：刘金国、代小平与尚文礼、成都启领公司于2018年3月2日签订《成都市存量房屋买卖合同》，其后又签订有关补充协议，约定刘金国、代小平购买尚文礼所有的位于成都市郫都区产。合同签订后，刘金国、代小平先后支付定金100000元且通过银行按揭贷款审批手续，并于2018年5月21日向房地产管理部门办理过户递件手续当日支付首付款378000元，按照合同约定应于2018年5月25日办理房屋过户手续，至今，尚文礼未履行过户义务。一审法院认定上述事实，有各方当事人身份信息，《成都市存量房屋买卖合同》、协议书、收据、转账凭证、房屋信息摘要以及各方当事人一审当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，本案系买卖合同纠纷，各方签订的《成都市存量房屋买卖合同》已明确就买卖的标的、价款、支付方式及时间、标的交付等事项进行了明确约定，系各方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，对合同各方具有法定拘束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”，本案合同签订后，刘金国、代小平履行了作为买方的付款义务，尚文礼应依约完成了交房义务，因尚文礼应配合刘金国、代小平办理案涉房屋权属变更手续，同时刘金国、代小平应及时向尚文礼支付剩余房款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、尚文礼与刘金国、代小平签署的《成都市存量房买卖合同》继续履行，尚文礼于判决生效之日起十日内协助刘金国、代小平及成都启领公司办理房屋过户手续；二、尚文礼将位于成都市郫都区屋于刘金国、代小平支付完毕全部房款过后的第二日交付；三、尚文礼于判决生效之日起十日内向刘金国、代小平支付违约金（以1548000元为基数从2018年5月26日按月利率2%计算至过户之日止）；四、驳回刘金国、代小平的其他诉讼请求；五、驳回尚文礼的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取的675元、反诉案件受理费9816元，均由尚文礼负担。二审中，刘金国、代小平提交《中国光大银行合同变更协议》《个人贷款合同》补充协议、公证书，拟证明由于尚文礼违约导致刘金国、代小平贷款利率上涨，刘金国、代小平需多支付百分之五的房贷利息，约6万余元。尚文礼质证认为，对上述证据材料的关联性不予认可，不能证明刘金国、代小平有增加利息的损失。本院认证如下，上述证据材料来源真实且与本案有直接的关联，可以证明刘金国、代小平与银行提高了贷款利率。二审查明，案涉《成都市存量房屋买卖合同》约定案涉房屋购房款为1548000元，刘金国、代小平于过户递件当日支付首付款420000元，刘金国、代小平于成都启领公司通知3个工作日内前往房管部门办理过户递件手续，双方还约定任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金。成都启领公司工作人员在2018年5月21日未能办理案涉房屋过户登记后与尚文礼之子尚晟联系重新制作公证授权委托书事宜，尚晟表明公证处要求提供案涉房屋房产证、公证书、其他所有证明，否则不予办理，尚晟要求成都启领公司员工将四份公证书、房产证、其他所有证明寄回给尚晟，双方还对相应事项进行了协商。2018年6月24日，尚文礼向代小平、成都启领公司分别邮寄了解除合同通知书，该解除合同通知书载明“……。鉴于贵方严重违反合同约定，侵害我方的合法权益的事实。现根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，以及双方《成都市存量房买卖合同》第八条之约定，函郑重告知贵方：1.自即日起，解除双方《成都市存量房屋买卖合同》及有关补充协议；2.我方保留按照合同约定追究贵方及中介公司法律责任的权利；3.撤销对王和富的一切授权。”。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审中，刘金国、代小平认可：2018年5月21日刘金国、代小平、成都启领公司和尚文礼委托的人员共同前往行政部门办理案涉房屋过户登记，但因行政部门审查认为尚文礼出具的授权公证书不符合要求而未能成功办理案涉房屋过户登记；2018年10月23日，刘金国、代小平、成都启领公司和尚文礼委托的人员共同办理了案涉房屋过户的递件手续，且使用的是尚文礼之前出具的公证授权委托书；案涉房屋已经交付刘金国、代小平，刘金国、代小平已经支付完毕全部购房款。尚文礼认可案涉《成都市存量房屋买卖合同》已经履行完毕。刘金国、代小平明确其要求尚文礼支付违约金是因为尚文礼逾期办理案涉房屋过户手续。尚文礼认为约定的违约金过高，请求调减。本院认为，本案二审的主要争议焦点为尚文礼是否应当支付逾期办理案涉房屋过户手续的违约金，现评判如下：首先，对于尚文礼是否存在逾期协助办理案涉房屋过户登记行为的认定。本院认为，尚文礼负有协助办理案涉房屋过户登记的义务，即依照行政机关要求提交相应材料，以便实现案涉房屋过户。从现有证据来看，2018年5月21日办理案涉房屋过户登记时，尚文礼出具了经公证的授权委托书，因此，此时不宜认定尚文礼存在逾期协助办理案涉房屋过户登记的行为。在行政机关未办理案涉房屋过户时，成都启领公司将原因告知了尚文礼方，并要求尚文礼方重新出具公证授权委托书，同时，双方对尚文礼方如何协助上述义务进行了协商，此时也不应认定尚文礼存在逾期协助办理案涉房屋过户登记的行为。而尚文礼在刘金国、代小平要求继续履行案涉《成都市存量房屋买卖合同》的情况下，于2018年6月24日发出解除合同通知书，表明不再继续履行案涉《成都市存量房屋买卖合同》即不再协助办理案涉房屋过户登记，因此，可以认定从此时起尚文礼存在逾期协助办理案涉房屋过户登记的行为。其次，依照尚文礼和刘金国、代小平的约定，尚文礼应当支付逾期协助办理案涉房屋过户登记的违约金。逾期天数从尚文礼拒绝履行协助办理案涉房屋过户登记之日即2018年6月24日起计算至尚文礼履行案涉房屋过户登记之日即2018年10月23日止，共计122天，按照双方约定计算的违约金为94428元（1548000元×122×0.5‰）。现尚文礼主张该违约金过高，请求调减。对此，本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，刘金国、代小平未举出实际损失的充分证据，本院兼顾尚文礼违约程度、案涉《成都市存量房屋买卖合同》的实际履行情况等因素，依法确定尚文礼应承担的违约金金额为40000元。最后，因刘金国、代小平已认可案涉房屋已经交付刘金国、代小平，并办理了过户登记，故一审判决关于交付、协助办理过户登记的判项所依据的事实发生了变化，上述判项应当予以撤销。综上所述，尚文礼的上诉请求和上诉理由部分成立，加之二审出现新的事实导致一审判决应予以纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初3496号民事判决第五项；二、撤销成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初3496号民事判决第一项、第二项、第四项；三、变更成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初3496号民事判决第三项为“被告（反诉原告）尚文礼于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘金国、代小平支付违约金40000元”。一审本诉案件受理费、反诉案件受理费按一审判决确定的方式承担；二审案件受理费7966元，由尚文礼负担。本判决为终审判决。审 判 长  龚 成审 判 员  李 俊审 判 员  何广智二〇一九年六月二十日法官助理  余海洋书 记 员  毛雅倩