江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终2181号上诉人（原审被告）：黄以生，男，1973年9月12日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告）：李桂荣，女，1972年9月6日出生，汉族，住江苏省灌云县。两上诉人共同委托诉讼代理人：吕庆根，男，1966年8月12日出生，居民身份证号码3207231966********，汉族，住江苏省灌云县板浦镇大寺巷**。被上诉人（原审原告）：江苏中意达建筑设计有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区朝阳东路**。负责人：高玉琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾东杰，江苏新浦律师事务所律师。上诉人黄以生、李桂荣与被上诉人江苏中意达建筑设计有限公司连云港分公司（以下简称中意达分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初10171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日受理后，依法组成合议庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄以生、李桂荣上诉请求：要求撤销海州区人民法院（2018)苏0706民初10171号民事判决，改判驳回被上诉人的起诉。事实与理由：1、被上诉人无权出租涉案房屋，双方签订的租赁合同应当为无效合同，被上诉人取得涉案房屋是从连云港市房屋保障中心承租的房屋，根据合同约定及连云港市公有住房相关规定被上诉人不能转租该房屋，该涉案房屋是面向公众和低收入群体出租的，被上诉人利用承租该房屋转租牟取暴利，所以涉案房屋合同无效。2、涉案房屋租赁合同到2015年9月30号已经履行完毕，一审判决仍然按照该合同约定判决上诉人向被上诉人支付违约金显然没有依据，从2015年10月1日后，上诉人使用该房屋根据高院规定，应当按照不定期租赁来处理，上诉人与被上诉人没有合同约定的情况下，用几年前的合同约定来处理以后的不定期租赁期间的事实是没有依据的，因此上诉人不应当向被上诉人支付违约金。被上诉人中意达分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的合同真实有效，系双方真实意思表示，合同到期后双方未签订新的租赁合同，被上诉人要求上诉人返还房屋遭到拒绝，上诉人继续长期使用涉案房屋，按照原先租赁合同缴纳租金双方形成不定期租赁关系，原租赁合同条款继续有效并约束双方，故一审判决支持违约金合法有效。中意达分公司向一审法院起诉请求：1、黄以生、李桂荣腾空并返还中意达分公司海州区朝阳中路80－2号楼四单元101室；2、黄以生、李桂荣支付2017年4月1日至实际返还房屋之日止的占有使用费（以年租金8000元为标准），以及逾期付款违约金（以月租金667元为基数，从2017年3月1日起至实际给付之日止，每日千分之十，暂计算为14000元）；3、黄以生、李桂荣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2009年，连云港市民用建筑设计院有限责任公司与黄以生签订房屋租赁契约，其主要内容为：出租方（甲方连云港市民用建筑设计院有限责任公司），承租方（乙方黄以生），甲方将朝阳中路80－2号楼四单元101房屋出租给乙方使用，租期五年，前三年年租金5500元，自2009年10月1日至2012年9月30日止，第四年租金6600元，第五年租金8000元。租金每半年结算，由乙方在每半年前一个月的1日内交给甲方。乙方逾期交付房租，每逾期一日由甲方按月租金额的千分之十向乙方加收违约金。2014年10月8日，连云港市民用建筑设计院有限责任公司与李桂荣签订房屋租赁契约，其主要内容为：出租方（甲方连云港市民用建筑设计院有限责任公司），承租方（乙方李桂荣），甲方将朝阳中路80－2号楼四单元101房屋出租给乙方使用，租期1年，自2014年10月1日至2015年9月30日止，年租金8000元。租金每半年结算，由乙方在每半年前一个月的1日内交给甲方。乙方逾期交付房租，每逾期一日由甲方按月租金额的千分之十向乙方加收违约金。黄以生、李桂荣是夫妻关系。二、一审庭审中，中意达分公司、黄以生、李桂荣一致认可，黄以生、李桂荣租金已经交至2017年3月30日，自2017年4月1日起的租金黄以生、李桂荣没有交纳。三、2014年9月30日，连云港市民用建筑设计院有限责任公司变更名称为：江苏中意达建筑设计有限公司。2018年4月27日，江苏中意达建筑设计有限公司成立江苏中意达建筑设计有限公司连云港分公司。2018年12月13日，江苏中意达建筑设计有限公司出具权利确认书，确认其与黄以生、李桂荣之间的房屋租赁契约，出租人的权利由中意达分公司行使。四、2018年11月28日，中意达分公司以公告形式告知黄以生、李桂荣，要求黄以生、李桂荣3日内搬离房屋，并补交所欠费用。五、中意达分公司认可黄以生、李桂荣交纳了房屋1000元押金。一审法院认为，中意达分公司举证的证据，能够证明其作为本案中意达分公司提起民事诉讼主体适格。案涉房屋租赁合同的租赁期限截止为2015年9月30日，其后双方当事人没有继续签订书面合同，故双方形成不定期租赁合同。黄以生、李桂荣对于从2017年4月1日起没有交纳租金的事实没有异议，对此一审法院予以确认，黄以生、李桂荣应当承担给付租金的民事责任。因为双方为不定期租赁合同，故中意达分公司方可以单方解除合同，一审法院对于中意达分公司要求黄以生、李桂荣返还房屋的诉求予以支持。关于中意达分公司主张的逾期付款违约金，一审法院认为，涉案双方约定的违约金为每天6.66元，超过了年息24%，一审法院酌定为每天5元。此款要冲抵黄以生、李桂荣给付的押金1000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条的规定，一审法院遂判决：一、黄以生、李桂荣于判决生效后十日内，将连云港市海州区朝阳中路80－2号楼四单元101室腾空，并返还给中意达分公司；二、黄以生、李桂荣于判决生效后十日内，支付中意达分公司房屋占有使用费，从2017年4月1日起至实际返还房屋之日止，以年租金8000元为标准予以计算，此款要黄以生、李桂荣交付的押金冲减1000元；三、黄以生、李桂荣于判决生效后十日内，支付中意达分公司违约金，从2017年4月1日起至实际给付之日止，每天按5元予以计算。一审案件受理费150元，由黄以生、李桂荣共同负担。二审期间，上诉人黄以生、李桂荣向本院提供新证据：被上诉人与连云港市直管公房管理处签订的租赁合同。证明：被上诉人无权出租房屋。被上诉人中意达分公司质证称：对证据三性均有异议，证据形式不合法，该合同显示租赁时间2018年11月19日到2020年11月18日，该合同与本案争议的房屋租赁合同没有关联性，本案租赁期间自2009年至2015年9月30日，上诉人以2018年合同来主张2015年合同无效是不成立的。本院结合双方质辩意见，对上诉人黄以生、李桂荣提供证据的认证意见如下：上诉人提供的合同上无中意达分公司的签字盖章，无法证明该合同系生效合同，故本院对该证据的真实性不予确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：涉案双方形成的租赁合同效力如何认定，上诉人是否应该支付违约金。本院认为，关于该项争议焦点，本院经审查后认为，出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。本案中，黄以生、李桂荣作为次承租人以中意达分公司未经出租人同意擅自转租为由要求确认其与中意达分公司之间形成的不定期租赁合同无效，无事实与法律依据，本院对此不予支持。理由如下：第一，黄以生、李桂荣未能提供证据证明出租人与承租人约定涉案房屋未经出租人同意不得擅自转租。第二，退一步讲，即使存在擅自转租的事实，出租人作为所有权人尚不能要求确认承租人与次承租人之间的租赁合同无效，次承租人更无权以此要求确认合同无效。第三，本案并无其他违反法律法规强制性规定的情形存在。结合上述三点，上诉人黄以生、李桂荣认为涉案房屋的租赁合同应认定为无效的上诉观点不能成立，本院对此不予采信。至于违约金，基于有效合同，违约方向守约方承担合理的违约金并不违反法律规定，上诉人认为其不应支付违约金的上诉请求不能成立。综上，上诉人黄以生、李桂荣的上诉请求及理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由黄以生、李桂荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 淼审 判 员  王和明审 判 员  严伟晏二〇一九年六月十七日法官助理  蒋 寻书 记 员  仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。