呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初1102号原告:内蒙古弘宇锅炉有限公司,住所地呼和浩特市金川开发区金五路。法定代表人:宇文利强,该公司董事长。委托诉讼代理人：张国涛，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：于显荣，男，该公司副总经理。被告：呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村民委员会，住所地呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村。法定代表人：董文，该村村委会主任。委托诉讼代理人：王佳琦，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄妮，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古好上好房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区海西路攸攸板镇攸攸板村金海西街**。法定代表人：董文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王佳琦，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄妮，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。原告内蒙古弘宇锅炉有限公司与被告呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村民委员会、被告内蒙古好上好房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月10日公开开庭进行审理。原告内蒙古弘宇锅炉有限公司委托诉讼代理人张国涛、被告呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村民委员会、内蒙古好上好房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人王佳琦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告内蒙古弘宇锅炉有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村民委员会、内蒙古好上好房地产开发有限公司支付所欠原告违约金705万元（每月15万元×87个月－600万元＝705万元）；2.案件受理费由二被告承担。事实与理由：2011年11月，原、被告签订《征用场院拆迁被补偿协议书》由被告呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村民委员会向原告征用其公司的场院及地上建筑物，用于内蒙古好上好房地产开发有限公司开发建设工程项目。协议签订后原告房院被拆除，但被告至今并未实施开发项目，形成原告不能按照协议约定回迁的违约责任。按照双方所签订的协议第五条约定，“甲方给予乙方补偿的4S汽车经销店和写字楼于2012年12月30日前以完工合格状态交付乙方使用，如甲方延期交付，按照每月15万元支付乙方违约金。”被告于2017年初支付了原告违约金600万元，其余部分经原告多次与被告协商后，被告均以项目无法启动为由，进行推脱，故原告诉至法院。被告呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村民委员会、内蒙古好上好房地产开发有限公司辩称，涉案征用被补偿协议书，该协议因违反法律禁止性规定而无效，经我方核实，原告并未取得房屋的国有土地使用证或宅基地产权证书以及涉案房屋的所有权证书，涉案的被拆迁房屋是建设在农民集体所有的农用土地上，依据土地管理法农民集体土地所有权不得出让转让或出租，用于非农建设，因此本案涉案拆迁安置补偿协议直接将村民集体所有土地拆迁用于非农业建设，也并未取得拆迁许可证等依法进行拆迁的批准文件，同时本案村民委员会仅为基层组织，没有权利实施征地拆迁行为，因此被告认为涉案补偿安置合同无效，原告诉讼请求应当驳回。本案原告应提交其是涉案房屋权利人的相关证据，否则与非房屋权利人签订的房屋拆迁安置协议可能因损害第三人利益而无效，需要说明的是，本案涉案村民委员会前主任，因涉嫌职务犯罪已经接受调查，因此，其在任时签署的合同，法院应当严格进行审查，经本案涉案工作人员以及攸攸板镇政府核实，并未找到本案涉案房屋土地的相关权属资料，而我方无法证明涉案房屋土地没有相关的权属资料，因此，应由本案拆迁补偿协议的相对方，原告来提交证据证明，同时原告诉讼请求中主张的违约金，已过诉讼时效。该协议书中第五条明确约定，写字楼及汽车经销店2012年12月30日完工合格状态交付乙方，甲方延期，每月15万元支付违约金，因此合同约定的违约金支付方式为按月支付，即每月违约金均为独立债权，应按月分别计算诉讼时效，而2012年至今已余六年，超过诉讼时效部分不应得到支持。关于约定的违约金过高，被告认为每年180万元的违约金严重高于原告的实际损失，请求法院在可能支持违约金的情况下，进行相应调整。拆迁补偿协议中明确约定，依据《安置办法》及《政府15号令》约定本案是在依法征收的背景之下方可达成拆迁安置补偿协议，而目前，呼和浩特市政府并未就涉案房屋及土地作出任何形式的拆迁安置补偿，同时，涉案土地也不属于因快速路建设所征收的土地范围，未取得批准文件，再结合原告无法提供涉案房屋权属证书以及土地相关手续的事实，原告的主张不应得到支持。本院经审理认定事实如下：1999年6月24日，呼和浩特市郊区土地管理局作出呼郊区集建（1999）字第012577号集体土地建设用地使用证，记载：“土地使用者：呼市弘宇锅炉有限责任公司，地址：呼郊攸攸，地址：呼郊攸攸板乡攸攸板村-Ⅲ，用地面积6001.27平方米，其中建筑占地430平方米。”2003年3月28日，呼和浩特市房产管理局作出呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证，记载：“房屋所有权人：呼市弘宇锅炉有限责任公司，房屋坐落回民区攸攸板镇攸攸板村，房屋状况：混合结构1层建筑面积829.71平方米，厂房；混合结构1层建筑面积703.76平方米，厂房；混合结构1层建筑面积219.84平方米，厂房；混合结构1层建筑面积478.79平方米，办公；土地证号：呼郊集建（99）字第0125**，权属性质：集体所有。”呼市弘宇锅炉有限责任公司后变更名称为内蒙古弘宇锅炉有限公司即本案原告。2011年11月30日，原告（乙方）与被告呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村民委员会（甲方）、内蒙古好上好房地产开发有限公司（甲方）签订《征用场院拆迁及补偿协议书》，协议书约定：“甲方征用乙方位于攸攸板村场院一处开发建设4S汽车经销店及综合楼，该场院现占地5400平方米、地上砖混建筑2、地上砖混建筑2400平方米产证俱全。土地及房产权属为“呼和浩特市弘宇锅炉有限责任公司”后更名为“内蒙古弘宇锅炉有限公司”。乙方于该协议签订后十天内自行搬迁完毕，乙方搬迁完毕后甲方即可进行拆除。乙方搬迁后的新址选征和厂房重建及停产等问题，甲方在补偿方式和额度上作为重要的附加因素给予考虑。拆迁后甲方给予乙方如下补偿：（1）甲方在乙方场院位置开发新建的“好上好综合市场”4S汽车经销店一座，东西26米×南北50米，面积为二层2600平方米。（2）甲方在乙方场院位置开发新建的“好上好综合市场”4S汽车经销店以上的写字楼共2323.2平方米，具体位置和楼层由乙方选择。（3）现金补偿1017036元。（4）补偿经营损失费1795000元；搬迁费300000元；大门5000元；暖气58564元；电话1000元；自来水20000元；下水井20000元；有线电视2000元；250kw电力变压器及电缆等设施125000元，共2326564元。甲方给予乙方补偿的4S汽车经销店和写字楼于2012年12月30日前以完工合格状态交付乙方使用，如甲方延期交付，按每月15万元支付乙方违约金。该协议执行期间，如甲方开发项目发生改变或中止，使乙方在该协议规定时间后延六个月不能得到规定补偿，甲方给予乙方现金补偿3000万元，或在退还所征场院的同时给予乙方重建费用1000万元。”上述协议签署后，被告呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村民委员会将原告位于攸攸板村场院内的厂房、办公用房拆除，并征收了原告位于攸攸板村的场院。至今，被告呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村民委员会、内蒙古好上好房地产开发有限公司并未依据征用场院拆迁及补偿协议书的约定向原告交付完工合格状态的4S汽车经销店和写字楼。2017年2月28日，被告呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村民委员会以银行转账方式交付原告600万元。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同法律关系，被告呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村民委员会、内蒙古好上好房地产开发有限公司与原告内蒙古弘宇锅炉有限公司就开发征用原告场院的拆迁和补偿事宜达成协议。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。征收补偿安置工作的实施主体应为县级以上人民政府，本案被告呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村民委员会与内蒙古好上好房地产开发有限公司，均不具备土地或房屋征收补偿安置的主体资格。原、被告间签订的《征用场院拆迁及补偿协议书》因违反法律的强制性规定而无效，原告基于该协议主张的违约金请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、判决如下：一、确认原告内蒙古弘宇锅炉有限公司与被告呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村民委员会、内蒙古好上好房地产开发有限公司于2011年11月30日签订的《征用场院拆迁及补偿协议书》无效。二、驳回原告内蒙古弘宇锅炉有限公司的诉讼请求。案件受理费减半计30580元,由原告内蒙古弘宇锅炉有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 刘晓倩 二0一九年六月二十五日书记员 胡雨蒙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。