山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终3205号上诉人（原审原告）：李金月，女，汉族，1988年7月20日出生，无业，住太原市。委托代理人：王晓敏，山西泰一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原市佳鑫诚房地产开发有限公司，住所地太原市小店区小店村凤凰路**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：张奋勤，执行董事兼总经理。委托代理人：王素琴山西达道律师事务所律师上诉人李金月因与被上诉人太原市佳鑫诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初141号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李金月及其委托诉讼代理人王晓敏与被上诉人太原市佳鑫诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王素琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人李金月的上诉请求:1、撤销一审判决主文第三条,改判被上诉人承担上诉人购房款257762元的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算,从付款之日起至返还房款之日止)并赔偿上诉人一倍购房款。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由:1、关于存卷证据之万马仕乐家网络宣传资料。一审法院认为“上诉人提交的网页宣传资料,被告在预售许可证一栏填写的是暂无资料,对此原告也是明知的,故不予支持原告的诉讼请求。”上诉人认为,一审判决这一认定缺乏理据支持。理由是,在该网络宣传资料的预售许可证一栏虽填写暂无资料,但在房屋产权一栏中填写有50年大产权。众所周知,五证齐全是办理房屋产权证的前提,而预售许可证是五证之一。既然被上诉人公开宣传案涉商铺拥有50年大产权,那么上诉人必然相信其已经办理了房屋预售许可证。众所周知,法律有举重明轻之功能,如果按一审判决推导出的结论,是否可以推导出,法律只规定不能包二奶,但未规定不能包三奶、四奶。所以,二奶之后包三奶、四奶便为合法?因此,一审判决驳回上诉人要求支付一倍购房款的请求缺乏理据。2、关于利息损失上诉人是否存在过错。一审法院因上诉人在购买房屋时对相关项目手续是否完备等重要信息未尽谨慎的注意义务,存在过错,并因为上诉人在购房后出租商铺取得一定的收益,故而驳回上诉人要求支付利息的诉讼请求，上诉人认为该认定于法于理有悖。理由是:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被上诉人虚假宣传在先,售房时的宣传单据及网上搜索房产都可以看到被上诉人。并且在签订购房合同时明确告知上诉人案涉房屋五证齐全,拥有50年大产权,故意隐瞒取得商品房预售许可证明的事实确凿。被上诉人无房屋预售许可证明却公然出售房屋为过错之一,隐瞒没有预售许可证明的事实进行虚假宣传、欺诈消费者为过错之二,如此多明显之过错，却不承担过错责任，而上诉人基于诚实信用原则与被上诉人签订案涉合同，却被认定未尽谨慎的注意义务，进而将全部过错归咎于上诉人,显然违背公平原则,有悖法理。当时买房时,被上诉人要求上诉人必须签租赁协议，我没有见过房子，也不知道房子在哪里。不存在房屋已经交付的情况。被上诉人只给了我一个租赁协议，而且租赁费用只给了第一年的。一审判决上诉人购房后出租商铺获取一定收益可以弥补损失则更无法令人信服。案涉购房款利息从购房之日截止2019年2月以银行同期贷款利率计算为6万元,上诉人实际收到房租收益为1.9万元,收益远远小于损失。而案涉合同无效,被上诉人占用上诉人257762元购房款逾5年时间,不承担过错责任反而获得收益又有何法律依据按照一审法院如此判决,是否有以法律背书的形式支持不法商家欺骗消费者之嫌?综上,一审判决驳回上诉人要求返还购房款利息及赔偿一倍购房款的诉讼请求依据不足,上诉于你院,请依法公断。被上诉人太原市佳鑫诚房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人主张答辩人赔偿一倍的购房款257762元没有事实和法律依据。二、被答辩人向答辩人主张支付自付款之日起至返还购房款之日按照银行贷款利率赔偿被答辩人的利息损失没有事实和法律依据。请求贵院依法驳回被答辩人的上诉请求。当时因为特别情况，房屋不具备办理产权登记的条件，合同中也约定了，待房产手续齐全之后，给上诉人办理房屋产权登记。并且当时买房子时，上诉人也没有要求查看五证是否齐全，所以本案中上诉人也存在一定的过错。基于以上事实被上诉人不存在刻意隐瞒，不应向上诉人赔偿一倍的购房款。况且上诉人还与第三方签订了一份租赁协议，既然上诉人能和第三方进行租赁房屋，就证明房屋已经交付了。上诉人李金月向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告2014年2月18日签订的商品房买卖合同无效。2、判令被告返还原告购房款257762元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从付款之日起至返还房款之日止）。3、判令被告赔偿原告一倍的购房款257762元。4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月18日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订房房屋卖合同，合同约定原告购买被告位于小店区通达街真武路交汇处东北角万马仕乐家3-B23-05，面积为19.52平方米商业用房一套，单价为13205.02元，总价为257762元，原告一次性交付被告，合同还约定：被告应在2013年12月30日前将上述房产交付原告，关于产权登记的约定：依照法律法规及国家、省、市政府的规定，在该房屋完全具备办理产权登记条件后，出卖人统一代买受人到房地产主管部门办理房屋产权登记手续，由此产生的费用由买受人承担。如遇法律法规变动或国家、省、市政府的政策调整无法及时办理房屋产权登记的，出卖人与买受人协商解决。合同签订后，原告于同日一次性向被告交纳购房款257762元。合同中双方对上述房屋是否办理合法的土地使用、规划、建设等手续未标明和约定。在被告的网页宣传资料中，在预售资料一栏中标明是暂无资料。在购买上述房屋后，2014年2月18日，原告又同山西万马仕乐家贸易有限公司签订了万马仕乐家物业增值管理服务协议，将上述房屋租赁给山西万马仕乐家贸易有限公司，租赁期限为12年，从2014年8月1日起至2026年7月31日止，第一至五年（从2014年起至2018年7月31日止），每年租金总值的6%，即15456.72元，总计甲方商铺总值的30%，即77328.6元，从2018年8月1日起至2026年7月31日止，每年为甲方商铺总值的10%，即25776.2元，共计商铺总值的80433.4元。租赁费用的支付时间、方式以及其他费用自2014年起，每年的12月21日前，乙方一次性向甲方支付，支付时扣除返款总额5%的手续费，截止至起诉前，原告共收到2014年8月1日至2016年7月31日的租金收益19101元，其余租金未收到。庭审中被告陈述该房产至今尚未办理任何手续。一审法院认为，本案争议的焦点在于原、被告签订的房屋买卖合同的效力问题，本案中原告与被告签订的房屋买卖合同所指向的标的物万马仕乐家项目3-B23-05号商铺，截止到起诉之日，仍未办理任何手续，未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”，故原、被告签订的房屋买卖合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告实际收取了原告购房款257762元，故对于原告要求被告返还其已付购房款257762元的诉讼请求，本院予以支持。本合同无效的主要原因在于被告未取得该项目的商品房预售许可证明，原告自身在购买房屋时对相关项目手续是否完备等重要信息也未尽谨慎的注意义务，也存在一定的过错。鉴于原告在购房后通过山西万马仕乐家贸易有限公司出租所购商铺取得了一定的收益，在合同解除之前该约定的收益已经足以弥补其受到的损失，故对其主张的由被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。原告未实际取得的租金收益可另行向合同的相对方主张。原告所诉请的返还一倍购房款的请求，其所依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项，但综合全案的证据，原告并不能证明被告隐瞒没有取得商品房预售许可的事实，而且从原告提交的网页宣传资料，被告在预售许可证一栏填写的是暂无资料，对此原告也应当是明知的，故原告的该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告李金月与被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司于2014年2月18日签订的房屋买卖合同无效。二、被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李金月购房款257762元。三、驳回原告李金月的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为，被上诉人应否承担上诉人已付购房款一倍的赔偿责任及相应的利息。上诉人与被上诉人签订房房屋卖合同时，合同所涉房屋未取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效的规定，本案房屋买卖合同应认定无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还;并根据合同当事人的过错，各自承担相应的责任。被上诉人实际收取了上诉人购房款257762元应当返还。一审法院认定由被上诉人返还上诉人已付购房款257762元并无不妥。涉案房屋买卖合同无效的主要原因在于被上诉人未取得该项目的商品房预售许可证明。取得商品房预售许可证明是开发商销售房屋并能为买受人办理产权登记手续的必要条件。上诉人在向被上诉人购买商品房时，被上诉人应主动向上诉人说明或由作为购房者上诉人主动了解被上诉人出售商品房时，是否取得商品房预售许可证明。上诉人诉称在签订房房屋卖合同时隐瞒该事实不予采信。本案商品房买卖合同无效，当事人双方均存在过错。故上诉人要求被上诉人承担一倍购房款赔偿的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。在涉案房屋买卖合同中，双方只约定了出卖人房屋逾期交付的违约责任和买受人逾期付款的违约责任，并未约定不能办理产权登记的违约责任。上诉人向被上诉人支付购房款后，与案外人签订租赁合同并实际取得了租金19101元，其要求被上诉人承担上诉人购房款257762元的利息理由不足，该请求本院亦不予支持。综上所述，上诉人李金月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。案件受理费收取5166元，由上诉人李金月负担。审判长 王庆河审判员 郝利亚审判员 温冠华 二○一九年六月二十六日书记员 聂 璐