西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初12047号原告：上海同得建筑工程有限公司，住所地：上海市杨浦区。法定代表人：李明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李宇明，甘肃中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴宗琴，甘肃中天律师事务所律师。被告：中铁二十一局集团德盛和置业有限公司，住所地：西安市曲江新区XX路曲江*梧桐苑**楼。法定代表人：李让平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：闫正阳，陕西洪振律师事务所律师。第三人：中铁二十一局集团第二工程有限公司，，住所地：甘肃省兰州市城关区法定代表人：张发祥，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王怡，女，1971年4月1日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区，身份证号：620XXXXXXX********，系该公司法务事务部部长。委托诉讼代理人：刘朋，男，1985年8月10日出生，汉族，住西安市高陵县，身份证号：610XXXXXXX********，系该公司项目部项目书记。原告上海同得建筑工程有限公司（以下简称同得公司）与被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司（以下简称德盛和公司）、第三人中铁二十一局集团第二工程有限公司（以下简称第二工程公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告同德公司的委托诉讼代理人李宇明、柴宗琴到庭参加诉讼，被告德盛和公司的委托诉讼代理人闫正阳到庭参加诉讼，第三人第二工程公司的委托诉讼代理人王怡、刘朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同得公司诉称，被告德盛和公司和第三人第二工程公司同为中铁二十一局集团有限公司的全资子公司。2015年4月15日，原告与第三人第二工程公司就位于西安市雁塔区的XX城XX楼改造加固工程”签订《XX城XX段XX#、7#、14#裙楼改造加固施工承包合同》，原告依约履行全部合同义务后，第三人第二工程公司确认尚欠原告工程款355015.3元。后第三人第二工程公司经与被告德盛和公司内部合意，主动提出以被告德盛和公司享有开发销售权的该“中国铁建·XXXXXX”房屋抵顶原告工程款，原告无奈接受。2015年9月15日，原告按照被告德盛和公司提供的格式文本，双方签订了《商务合同款抵款房源确认单》，约定：原告以工程款抵付部分购房款方式购买被告德盛和公司开发的XX城XX幢XX室房屋，销售面积为104.64平方米；销售总价为773080元，销售优惠为工程款抵款价格，折后销售总价为695772元，被告德盛和公司的“商务合同款抵款单位”即本案第三人抵款给原告；被告对该房源确认单的接受及相关审批流程由被告公司最终决定。签约当日，被告德盛和公司即通知原告支付购房定金10000元后双方签订正式合同，原告遂授权清欠负责人钟某某通过刷卡方式向被告德盛和公司支付了购房定金，被告德盛和公司出具《商品房销售收款收据》（票号：1003615），并通知原告他日签订《商品房买卖合同》。此后，西安市房价开始渐长直至暴涨，被告德盛和公司违背诚实信用原则恶意违约，导致原告按照《商务合同款抵款房源确认单》支付过半的购房款后，仍无法取得正式《商品房买卖合同》并按其约定方式支付尾款，侵害了原告作为购房人的正式签约权和物权期待权。原告多次与被告协商并向其致函，最终无果。原告为维护合法权益，现依法请法院判令：1、确认原、被告签订并履行的《商务合同款抵款房源确认单》合同合法有效，原告对位于西安市雁塔区的XX城XX幢XX室”房屋享有物权期待权；2、被告按照《商务合同款抵款房源确认单》的内容与原告签订正式《商品房买卖合同》，明确原告剩余购房款的支付方式、被告交房及办理不动产权证的期限；3、本案全部诉讼费用均由被告承担。被告德盛和公司答辩称，1、原告同得公司不具有本案诉讼主体资格。根据原告同得公司诉状中所述情况，本案中实际存在两个债权转让关系，分别是原告同得公司将其对第三人第二工程公司的355015.3元债权转让给其负责人钟某某、第三人第二工程公司将享有对被告德盛和公司的355015.3元工程款债权也转给原告同得公司负责人钟某某。只有这样才能二者相抵，第三人第二工程分公司无需再向原告同得公司支付工程款，被告也无需再向第三人第二工程公司支付355015.3元，钟某某以其享有的对被告的355015.3元债权，转换为购房首付款，实现以房抵债。因此，根据原告同得公司诉状中的法律关系，原告之债权已经转让给钟某某，债权转让后，原告同得公司与被告之间并不存在任何法律关系，其不具有本案的原告诉讼主体资格。2、被告与钟某某之间签署的XXX《中国铁建·XXX认购书》《认购补充协议》《房源确认单》等文件属于预约合同，需要办理后续的抵款手续方能签署真正享有物权期待权的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，被告与钟某某之前签署的系列文件明显不符合具有物权期待权的商品房买卖合同的形式要件，其效力仅属于预约合同，根据合同内容也仅体现了该房总价享有工程抵款优惠，仅此而已。预约合同签署后，钟某某仍需办理后续的交款手续，方能享有物权期待，其要么敦促第三人第二工程公司向其转让债权，与被告办理抵款手续，真正实现工程款抵扣部分购房款；要么按照合同约定，切实向被告支付购房首付款；但此两项，钟某某均未办理，因此其并不享有对该房屋的任何期待权。3、实际上，因钟某某拒绝办理后续手续，第三人第二工程公司并未将其对被告的355015.3元债权转让给钟某某，因钟某某未按合同规定缴纳首付款，其与被告签署的认购协议已经解除。自钟某某与被告、第三人第二工程公司三方于2015年9月15日达成初步工程款折抵购房款意向起，直至2017年4月18日止，钟某某始终未与第三人第二工程公司办理抵账手续，第三人第二工程公司也未向被告发出过将其355015.3元工程款债权转让给钟某某的相关通知。在第三人第二工程公司的一再催促下，被告与第三人第二工程公司之间已经全部结算完毕，所有的工程欠款已经全部付清，且第三人第二工程公司在结算中并未向被告提出存在355015.3元债权转让的情况，也未将此部分金额从中扣除。根据《合同法》第八十条：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。因此，该笔355015.3元债权仍为原告同得公司与第三人第二工程公司之间的债权债务，与被告无关。因钟某某与第三人第二工程公司之间一直未和被告办理抵账手续，虽然被告与钟某某之间签署有认购协议，在未办理抵款手续的情况下，该协议只能作为正常的商品房认购协议，双方成立正常的商品房买卖关系，钟某某除需按规定缴纳10000元定金外，还需在缴纳完定金后半小时之内向被告支付房屋首付款。但钟某某既不办理抵款手续，也拒绝支付首付款，经置业顾问多次催告无效后，被告于2017年4月18日向其发出《中国铁建·XXX认购书》解除通知书，其已缴纳的定金1万元作为违约金予以扣罚。该解除通知书送达钟某某后，钟某某在法定期限内未提出任何异议，也没有与第三人第二工程公司协商补充办理抵款手续，直至2018年4月26日，时隔将近一年后，方才委托甘肃中天律师事务所寄送一份律师函，根据《合同法解释二》之规定“当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，被告寄送的合同解除通知书已经生效，因此双方签订的认购协议已经解除，同时钟某某支付的1万元定金作为违约金予以扣除。综上，请驳回原告全部的诉讼请求。第三人第二工程公司陈述意见，第三人与原告同得公司达成以房抵账的意向，具体以房抵账事宜由原告同得公司与被告德盛和公司协商处理，第三人对双方是否签订抵房合同并不知情，第三人与原告同得公司未签订以房抵账书面协议，以房抵账意向达成后，第三人欠原告同得公司的350000元已经抵做购房款。但是到2017年9月被告德盛和公司通知第三人与原告同得公司未达成以房抵账协议，被告德盛和公司要求第三人付款给原告同得公司，在2018年1月第三人通知原告同得公司与第三人办理付款结算手续，但原告同得公司拒绝办理。若法院认为第三人抵房意向未成立，第三人同意与原告同得公司办理结算付款手续，若法院认为第三人抵房意向成立，就与第三人无关。经审理查明，甲方中铁二十一局集团第二工程有限公司西安XXX项目部与乙方同得公司签订竣工结算协议书，协议书约定，根据甲乙双方于2015年4月15日签订的《XX城XX楼改造加固施工承包合同》，现工程已完工，本着公平、合理、诚实信用原则，根据合同有关约定已办理完毕全部工程结算。为明确甲乙双方的权利和义务，经双方协商，特签订以下条款：1、经双方末次结算，乙方在《XX城XX楼改造加固施工承包合同》工程实行专业工程承包完成的所有应得工程款（包含了所有应当计价的内容）为355015.3元；2、双方对结算内容没有异议，不存在任何遗留问题；3、结算完毕后因乙方所引起的任何纠纷，均由乙方负责处理和承担责任，与甲方无关。2015年9月15日，甲方德盛和公司与乙方钟某某签订中国铁建·XXX认购书，该协议约定，乙方经过了解，自愿认购甲方开发建设的XX城XX幢XX单元XX层XX号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积为104.64平方米；该商品房按建筑面积计价，单价为7388元/平方米，总房款为773080元整，乙方自愿在签署本认购书当日支付10000元整作为认购该商品房的定金，甲乙双方签署正式的商品房买卖合同后，该定金自动冲抵房款；乙方选择按揭贷款付款，乙方自签署本认购书之日起日之内，支付该套房银行规定的首付款，签订商品房买卖合同并与按揭银行办理按揭相关手续，贷款金额和贷款年限以银行批复为准，如贷款金额减少，首付款将有相应增加；如乙方未按本认购书约定的时间签署商品房买卖合同，支付约定款项和未按本认购书的约定办理按揭相关手续的，视为乙方违约，甲方有权不经通知将该商品房另行出售，所交定金不予返还；认购书继续履行的，甲方有权取消给予乙方的所有购房优惠。同日，第二工程公司向钟某某出具收款收据，该收据显示，第二工程公司收到XXX17-XXXXX的定金10000元，且钟某某在商务合同款抵款房源确认单中签字。2017年4月18日，德盛和公司向钟某某发送《中国铁建·XXX认购书》解除通知书，内容为：“您已就购买中国铁建·XXX第XX幢X单元XX层XXXXX号房与我公司签署《中国铁建·XXX认购书》，因您未按约定履行认购书第三条第2款,依据《中国铁建·XXX认购书》相关条款约定,您已违约。现正式通知您:我公司解除与您签订的《中国铁建·XXX认购书》，所涉商品房我公司将另行出售,您已付定金不予退还”。2017年4月25日，钟某某向德盛和公司发出关于《解除通知书》的回复函，内容为“贵公司函寄的《解除通知书》(以下简称《通知书》)收悉,现就《通知书》所载事项,特向贵公司回函如下:贵公司上级单位中铁二十一局所属单位中铁二十一局集团第二工程有限公司(以下简称“中铁二十一局第二公司”)因欠付我35.5万元工程款,经其与贵公司合意提出以房抵款方案后,我亦同意消费购房。2015年9月15日,三方签订《商务合同款抵款房源确认单》等合同文件约定:中铁二十一局第二公司以贵公司开发建设的中国铁建·XXX第XX幢X单元XX层XXXXX号房屋,抵偿其对我所负35.5万工程欠款,剩余340772元的房款由我以银行贷款方式支付。现交房日期临近,贵公司却以“未按约定履行认购书第三条第2款约定”为由主张解除《中国铁建·XXX认购书》,并将我交付贵公司的定金不予退还,明显有违诚实信用原则,损害了我的合法权益。贵公司、中铁二十一局第二公司和我三方签订的《商务合同款抵款房源确认单》等合同文件,是各方真实意思表示,合法有效,未经各方协商一致不得单方解除。《通知书》所述“未按约定履行认购书第三条第2款约定”义务的人是中铁二十一局第二公司,与我无关。现贵公司将中铁二十一局第二公司的违约行为强加给我,单方解除合同并扣罚我支付的购房定金,损害了我的合法权益。根据《合同法》及相关司法解释的规定,我有权要求贵公司与中铁二十一局第二公司偿还35.5万元工程欠款并支付利息,同时承担因房屋价格上涨造成的可得利益损失等违约赔偿责任。为使贵我双方友好解决本次争议,现特向贵公司函告如下:一、如因中铁二十一局第二公司原因导致贵公司未收到购房款,请直接与该公司联系解决相关事宜。二、请贵公司本着诚信守约的原则严格履行合同义务,并按合同约定及时办理房屋交付及产权过户等事宜。三、请贵公司在收到本函之日10日内,将贵公司的处理结果和履约意见函告于我。如贵公司未及时处理或在收到此函10日内未明确回复,我将运用法律手段维护自身权益,由此造成的一切不利后果将由贵公司及中铁第二十一局第二公司承担,包括但不限于合同欠款及利息、因房价上涨造成的可得利益损失,律师费,诉讼费及其他实现债权的费用。望责公司诚信为本,慎思利弊,妥善处理,解决问题,以避免给各方造成不必要的损失”。2018年4月26日，同德公司委托的甘肃中天律师事务所指派的柴宗琴、安莹莹律师向德盛和公司发出律师函一份，内容为：“就贵公司依约向委托人交付位于XX城XX室房屋、与委托人签订用于办理该房屋不动产权证书的格式文本并办理该房屋产权等事宜,向贵公司郑重致函如下:根据委托人提供的相关材料及其陈述,经本律师审查,贵公司上级单位中铁二十一集团第二工程有限公司（以下筒称中铁二十一局第二公司)拖欠委托人工程款355015.3元,后经其与贵公司合意提出以房抵款方案,并与委托人多次协商一致,委托人同意消费购房。2015年9月15日,委托人授权其公司清欠负责人钟某某通过刷卡的XX城XX房XX房定金1万元整,并中铁二十一局第二公司与贵公司和委托人签订《商务合同款抵款房源确认单》等合同文件明确载明:委托人购买XX城XX室房屋,该房屋销售面积为104.64平方米,销售总价为773080元,销售优惠为工程抵款价格,折后销售总价为695772元,由中铁二十一局第二公司对委托人所负355015.30元工程款进行抵付部分房屋款项,剩余340756.7元的房款由委托人以银行贷款方式支付。《商务合同款抵款房源确认单》等合同文件签订生效至今,委托人多次催促贵公司与委托人就上述房屋签订用于办理该房屋不动产权证书的格式文本,现交房日期临近,委托人亦多次催促贵公司交付房屋,但贵公司均以各种理由进行推诿,严重损害了委托人的合法权益。基于上述,本律师认为,中铁二十一局第二公司、贵公司与委托人三方于2015年9月15日签订的《商务合同款抵款房源确认单》等合同文件均系各方真实意思表示,合法有效。现贵公司违反合同约定义务,违反诚实信用原则,拒不向委托人交付房屋并试图另行出售该房屋的行为,已构成违约。若贵公司仍一意孤行,拒不向委托人交付房屋,委托人将以贵公司为被告,向人民法院提起诉讼。届时,贵公司除了要与委托人签订用于办理该房屋不动产权证书的格式文本、交付房屋、办理房屋产权外,还要支付本案的诉讼费、律师费及实现债权的相关费用。同时,一旦牵涉执行,人民法院可能会将贵公司纳入失信被执行人名单,并对贵公司的法定代表人签发限制高消费令,征信机构也会将不良信息记录在案,且自贵公司履行义务完毕之日起,该不良信息还将继续保存五年。据此,诚望贵公司能以大局为重,慎思利弊,自收到本律师函后10日内,立即与委托人签订用于办理该房屋不动产权证书的格式文本、交付房屋、办理房屋产权,逾期委托人将通过包括但不限于:向政府相关部门投诉控告、新闻媒体报道、诉讼等方式,主张并实现其债权。”2018年5月25日，陕西洪振律师事务所律师向钟某某发出关于解除《中国铁建·XXX认购书》相关事宜的律师函，内容为：“陕西洪振律师事务所接受中铁二十一局集团德盛和置业有限公司的委托,特指派郅旭鹏律师对您与委托人关于解除认购书相关事宜出具本律师函。根据委托人陈述,您向委托人支付的房屋购房定金事宜,因认购书未实际履行,委托人已经于2017年4月18日向您发出《中国铁建XXX认购书》(以下简称“认购书”)解除通知书,解除与您签订的认购书,您在3个月的异议期内未提出任何异议,已经发生解除的法律效力。委托人除定金外,并未收取您任何购房款,也未与您办理关于工程款折抵房款的任何手续,您并没有履行认购书约定内容。您如对款项有异议的,请自行联系债务方处理或采取法律途径解决。因委托人与您签订的认购书已经解除,委托人已经无义务也将不再继续履行关于《商品房买卖合同》签署及交付的任何义务。针对认购书解除后其他事宜如您还有意见,可另行沟通处理。特此函告。”2018年6月4日，第二工程公司向陕西洪振律师事务所律师发出关于对上海同得公司以房抵账相关问题的说明，内容为“我公司于2018年5月30日收到贵所郅旭鹏律师发来《律师函》,要求我公司处理与上海同得建筑工程有限公司工程欠款一事。经调查,现回复如下:我公司XXX一期项目部与上海同得建筑工程有限公司就XXX一期商业区加固工程签订了《XX城XX楼改造加固施工承包合同》,该公司于2016年4月5日完成工程施工,共计工程款35.5万元。由于建设单位中铁二十一局集团德盛和置业有限公司资金紧张,迟迟不能拨付工程款,故德盛和公司提出以XXX一期商品房一套来冲抵工程款。我公司与上海同得公司沟通后,对方同意以房抵款,于2015年9月15日签订《商务合同款抵款房源确认单》,并向德盛和公司缴纳定金10000元,之后上海同得公司要求签订商品房买卖合同,由于德盛和公司修改原合同模板,故双方迟迟未能签订购房合同,直至2017年9月,德盛和公司通知我公司项目部,原抵账房屋(房号:XX-XXXX)无法出售给上海同得公司,并提出向购房人退还定金。经我公司多次沟通,上海同得公司负责人钟某某坚决不同意退房,并要求德盛和公司继续履行以房抵账协议。2018年春节前,德盛和公司将欠付我公司的XXX一期工程款拨付到位,我公司项目部多次通知上海同得公司前来办理付款手续,该公司拒绝办理并坚持要求德盛和公司办理相关售房手续,按《商务合同款抵款房源确认单》交付房屋。接到贵所律师函后,我公司与上海同得公司再次沟通,但对方不予让步。本次以房抵款纠纷,系德盛和公司违约在先,建议德盛和公司与上海同得公司协商解决,我公司作为兄弟单位,将尽力做好相关配合工作”。庭审中，原告明确其第一项诉请的物权期待权指要求被告将涉案房屋产权登记在原告名下。上述事实，有中国铁建·XXX认购书、认购补充协议、中国铁建·XXX认购书解除通知书、关于中国铁建·XXX认购书解除通知书的回复函、律师函、关于对上海同德公司以房抵账相关问题的说明、商务合同款抵款房源确认单、收款收据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，原告提供的XX城XX楼改造加固施工承包合同及竣工结算协议书足以证明第三人第二工程公司尚欠原告工程款355015.3元。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，本案中，被告德盛和公司未提供证据证明认购协议只约束受托人钟某某和被告，且结合原告与被告及第三人的证据可以认定原告系钟某某的委托人，故本院依法认定认购协议的当事人为原告与被告，因此，原告的主体适格。因原告的委托诉讼代理人钟某某与被告签订的商务合同抵款房源确认单并不违反法律、行政法规的强制性规定，故对于原告要求确认其与被告签订的商务合同抵款房源确认单合法有效的诉请，本院依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中，原、被告双方签订的认购书及认购补充协议中虽有商品房基本状况，商品房的销售方式、商品房价款等，但是该约定并非具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故原告与被告签订的认购书及认购补充协议并非商品房买卖合同，而系预约合同，因此，原告要求将涉案房屋产权登记在原告名下的诉请，本院依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人的一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案中，结合当事人提供的证据可以认定商品房买卖合同未能订立的原因系被告，故原告可按照法律规定的定金的规定处理，而非要求与被告签订正式商品房买卖合同，因此，原告要求被告按照商务合同抵款房源确认单的内容与原告签订正式商品房买卖合同，明确原告剩余购房款的支付方式、被告交房及办理不动产权证的期限的诉请，本院依法不予支持。因本案系被告原因所致，故诉讼费19491元由被告承担。综上所述，本院对原告的诉讼请求依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，判决如下：一、上海同得建筑工程有限公司与中铁二十一局集团德盛和置业有限公司于2015年9月15日签订的《商务合同款抵款房源确认单》合法有效。二、驳回上海同得建筑工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19491元，由被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司承担。因原告上海同德建筑工程有限公司已预交，被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海同德建筑工程有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  刘宏伟人民陪审员  张 丹二〇一九年六月六日书 记 员  刘 欢打印：相丽华校对：鲁蔓年月日送达