山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终2679号上诉人（原审被告）：王允祥，男，1956年7月8日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：杨书涛，山东觉平律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜添译，山东钟鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李淑华，女，1940年4月8日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：林强，山东合度律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹丽丽，山东合度律师事务所律师。原审被告：威海建豪建筑工程有限公司，住所地威海市环翠区孙家疃镇远遥墩路**。法定代表人：李国建，经理。原审第三人：王美玲，女，1993年8月19日出生，汉族，户籍地威海市环翠区，现住址不详。原审第三人：刘以盼，男，1954年8月19日出生，户籍地威海火炬高技术产业开发区，现住址不详。原审第三人：威海市喜雨顶实业总公司，住，住所地威海火炬高技术产业开发区王家钦村/div>法定代表人：王恩明，总经理。原审第三人：威海市春秋实业发展有限公司，住，住所地威海市海滨北路****/div>法定代表人：王志波，总经理。上诉人王允祥因与被上诉人李淑华、原审被告威海建豪建筑工程有限公司（以下简称建豪公司）、原审第三人王美玲、刘以盼、威海市喜雨顶实业总公司（以下简称喜雨顶公司）、威海市春秋实业发展有限公司（以下简称春秋公司）确认合同有效纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王允祥上诉请求：撤销一审判决，依法驳回李淑华的诉讼请求。事实和理由：1.威海市益隆房地产开发公司（以下简称益隆公司）是案涉房屋所在楼盘唯一产权登记人，益隆公司的注销及其与春秋公司的合并都不影响益隆公司合法产权人的身份。喜雨顶公司主张该栋楼中的6或7套房屋未转让给益隆公司，无证据证实。喜雨顶公司分别于1999年5月31日和1999年10月22日与作为建筑商的威海建豪建筑工程有限公司（以下简称建豪公司）签订了协议书和还款协议书各一份，但二份协议中均未载明用以抵顶工程款的房屋具体户数与户号，益隆公司也未予确认，喜雨顶公司与建豪公司均未取得案涉房屋的所有权。建豪公司以顶账房的名义将案涉房屋卖与李淑华，但并未签订书面合同，只有两张收款收据，收据上也未注明具体房屋编号。建豪公司于2017年12月20日给李淑华出具了证明一份并出庭作证其卖与李淑华的房屋就是案涉房屋。喜雨顶公司主张案涉房屋系其抵顶给建豪公司，对建豪公司转让给谁其并不清楚。即使建豪公司和李淑华就案涉房屋达成了买卖的合意，不经益隆公司确认并签订买卖合同、开具售房发票，建豪公司的售房行为就无合法效力，李淑华依然无法取得房屋所有权，无权要求办理房屋的过户手续；2.案涉房屋历经多次产权登记，益隆公司之后刘以盼、王美玲、王允祥等各个登记产权人之间的合同效力如何，与本案争议焦点无关。李淑华没有要求确认刘以盼、王美玲、王允祥、春秋公司之间的买卖合同效力，在刘以盼、王美玲、春秋公司没有到庭参加诉讼的情况下，一审法院主动对益隆公司之后各个登记产权人之间的合同关系都主观推断为非善意、合同无效，否定了行政机关多次的合法程序的确权行为，明显缺乏事实和法律依据；3.王允祥及其女儿王萍萍主观上无恶意，行为上无过错，其取得案涉房屋产权的程序是合法的。王萍萍与王美玲之间的借贷关系是基于王美玲对案涉房屋拥有合法产权。王萍萍作为借款人及抵押权人没有必要去调查王美玲的房屋是如何得来，且从2006年案涉房屋登记到刘以盼名下至2016年登记到王美玲名下，再到2017年王美玲向王萍萍借款，已经历时10余年，王萍萍在替代王美玲偿还了交通银行的贷款后才对案涉房屋进行了抵账处理。案涉房屋的顶账价格与税务机关核定的征税基数价格差不多，一审法院以价格问题认为王允祥非善意，是错误的。相反，李淑华购房价格明显偏低。而且，一审判决会引发多个后续案件，增加了各方当事人的诉累，产生更多的社会矛盾。本案应由李淑华要求建豪公司承担履行不能的法律责任。李淑华辩称，李淑华与建豪公司之间买卖案涉房屋的行为真实、合法、有效，王允祥并非善意第三人，一审判决正确，应驳回王允祥的上诉请求。建豪公司未予答辩。王美玲、刘以盼、喜雨顶公司、春秋公司未予述辩。李淑华向一审法院起诉请求：1.确认李淑华与建豪公司关于威海火炬高技术产业开发区古寨西路318号602室的房屋买卖合同有效；2.王允祥协助将登记在其名下的案涉房屋过户至李淑华名下。一审法院认定事实：益隆公司（工商登记信息中为威海市益隆实业发展有限公司房地产开发公司）原系香港益丰船务企业有限公司与威海市康隆化工总厂合资经营的威海市益隆实业发展有限公司的下设公司，因香港益丰船务企业有限公司于1997年7月与威海市康隆化工总厂终止合作，益隆公司于1999年间被吊销营业执照，香港益丰船务企业有限公司与威海市康隆化工总厂约定以该公司名义形成的房产及剩余资产抵顶与香港益丰船务企业有限公司，由香港益丰船务企业有限公司以益隆公司名义对外处理，后春秋公司于2000年间接收了益隆公司的所有资产及债权债务。案涉房屋所在建筑物即现规划编号为威海火炬高技术产业开发区古寨西路318号（2003年5月28日经威海市公安局门楼牌管理办公室编制为上述坐落号）,于2003年由春秋公司向威海市房地产管理局申请办理初始登记，该建筑物竣工验收证书显示上述建筑物建设单位为威海市孙家疃建筑工程公司，工程名称为体育中心居民楼24A，工程总造价为185万元，开工日期为1993年8月5日，竣工日期为1999年6月8日，验收单位及代表签字一栏加盖了威海市孙家疃建筑工程公司公章及王恩明、杨明娣印章，施工单位一栏加盖威海市孙家疃建筑工程公司公章及杨明娣印章，后上述建筑物办理了初始产权登记，登记产权人为益隆公司，但春秋公司则就此向威海市房产交易所出具保证一份，承诺在处理益隆公司剩余房产有关事宜中发生的一切经济纠纷，均由该公司负法律责任，已出售的商品房按原合同办理房产产权过户手续。案涉房屋即位于威海市年间初始登记在益隆公司名下后，于2006年1月由益隆公司与刘以盼（春秋公司股东兼监事）签订房地产转让合同一份（填写签订时间为1999年6月16日），约定由益隆公司将位于威海市高区房屋所有权转让给刘以盼，用于居住，房屋价款为135000元，于1999年6月16日向益隆公司一次性支付，上述房屋遂据此于2006年1月18日登记在刘以盼名下。刘以盼又于2016年7月25日与王美玲签订威海市房屋买卖合同一份，约定刘以盼将案涉房屋出售给王美玲，房屋转让价款为265000元，王美玲于2016年7月26日前一次性支付房屋价款，对于房屋交付等其他内容均未作明确约定，案涉房屋遂于2016年7月27日登记在王美玲名下。王美玲以上述房屋作为抵押物向银行抵押贷款，后于2017年6月1日向王萍萍借款，签订借款合同一份，约定王美玲向王萍萍借款9万元，支付银行同期贷款月利率六倍的月借款利息（利息按月计算），自愿用其名下的古寨西路318-602做抵押担保，债务人届时不能清偿债务的，债权人有权将抵押物折价变卖，所得价款由债权人优先受偿实现主债权及利息等，其不足部分由各债务人继续偿还；为规避风险，债权人有权随时收回已发放的借款本金，但该协议未约定借款期限。王美玲同日办理公证委托二份，委托邓俊强（与王萍萍均系威海沐兰房产经纪有限公司股东）在案涉房屋符合出售条件的前提下代为办理：1、签订不动产转让合同、代收房款；2、办理房屋产权转移登记、土地使用权过户等相关手续（不动产转移登记的相关手续）；…6、办理与售房有关的其他一切事宜，另代为办理偿还上述银行贷款，领取他项权利证书；解除上述不动产的所有抵押登记。王允祥系王萍萍之父，其庭审中称王美玲向王萍萍偿还了4个月的借款利息后再未履行还款义务且无法取得联系，王萍萍遂通过邓俊强代为偿还了案涉房屋的银行贷款本息共计246083.07元及相应税费23676元，由邓俊强代表王美玲与被告王允祥签订房屋买卖合同（填写签订时间为2017年11月15日），房屋价款为34万元，王允祥于2017年11月15日前一次性支付房屋价款。王允祥据此办理了案涉房屋产权转移登记手续，后持案涉房屋产权证书至案涉房屋处要求李淑华等搬离，因此发生纠纷后，于2018年1月5日诉至威海火炬高技术产业开发区人民法院，要求李淑华等腾出案涉房屋。另查，建豪公司系由威海市孙家疃建筑工程公司变更而来，其2002年前法定代表人为杨明娣，威海市孙家疃建筑工程公司于1997年5月31日与喜雨顶公司签订协议书一份，载明体育中心24A三建公司自建楼工程于93年双方联合开发，并且由威海市孙家疃建筑工程公司承建施工，目前，形象进度：土建主体完工、下排水工程完、上给水工程穿管完毕、电气安装穿管完毕。工程造价以实际完成工程量及山东省建筑安装工程预算定额标准进行决算；工程于1997年6月30日前威海市孙家疃建筑工程公司将所有手续及工程全部移交给喜雨顶公司，双方以经审核双方认可的决算书进行结算。后双方就工程进行决算后，喜雨顶公司将上述建筑物中的502室（现古寨西路318号602室）抵顶与威海市孙家疃建筑工程公司，威海市孙家疃建筑工程公司于2000年4月3日、2001年1月10日先后收取李淑华共计6万元，并将上述房屋钥匙经由喜雨顶公司交付李淑华，李淑华就此实际居住使用案涉房屋至今。而案涉房屋所在建筑物相关产权登记情况，曾由威海晚报于2003年7月24日针对性的发表新闻报道一篇，内容为“7月17日，从外地来威海的王先生向本报反映，他在3年前买下高技区卧龙办事处王家钦村西区2号楼东单元602室，可一直没有办土地证和房产证，他们一家三口只好把户口落在姐姐家。记者采访了出售这栋楼房的市东华供销公司的谷经理。他说这栋楼房是王家钦村给他们的抵账房，当时签的合同约定由王家钦村办理房产证、土地证手续。最近该楼的总房证已经办下来了，不久各户的房证就可办理。22日上午，记者采访了王家钦村党支部王书记。他说，他们村将村西区的1号和3号楼卖给益隆公司，将2号楼抵账给东华供销公司。益隆公司欠王家钦村一部分款项，该公司出钱替王家钦村办下这3栋楼的总房证，以抵顶欠村里的款项。这样，各楼住户便可以办理分户房产证及土地证了。”，该楼另一住户吕思诚（古寨西路318号304室）曾于2006年7月3日与益隆公司签订协议书一份，协议记载古寨西路318号此座楼房从2003年12月29日开始办理房证，并于2003年12月24日书面通知各户，从2003年12月29日起至2006年1月16日，已陆续办理了35户，尚有7户未来办理房证，因益隆公司已被工商吊销营业执照，无法正常办理房产交易手续，经多方协商威海市房地产交易所同意将座落于古寨西路316号、318号、320号的120位住户的房证一次性办完。因318号楼买卖关系不明确，余下7户两年多没来办理房证手续，无法确定是否已售出，所以公司决定以春秋公司职工的名义将余下7户房证办出。现有房主吕思诚前来办理房证，经核对房主明确，需办理产权转让手续。但春秋公司已用房证抵押贷款用于公司经营使用，短期内无法办理转让手续。介于双方均有责任，经双方协商：益隆公司保证在8个月之内为吕思诚办好房证，吕思诚在8个月内不得催促办理。后吕思诚于2010年6月24日与春秋公司签订协议书一份，约定春秋公司将古寨西路318号304室产权转让给吕思诚。另有戚建国曾就古寨西路318号505室房产产权登记事宜将登记产权人沙磊及春秋公司诉至威海火炬高技术产业开发区人民法院，在该案中查明戚建国曾于2000年间从威海东华供销公司处购买上述房屋（原编号为王家钦村西区2号楼405室），后登记在沙磊名下，该案遂判决沙磊协助戚建国办理上述房屋产权转移登记手续，该判决现已生效。诉讼中，王允祥认可其购买案涉房屋时并未到案涉房屋处实际查看。一审法院认为，对于李淑华第一项诉讼请求，作为合同相对方即建豪公司认可其将案涉房屋处分与李淑华，并收取相应款项，即可以认定双方就此形成买卖合同关系，上述合同关系依法成立，不存在无效等情形，因此李淑华要求确认其就案涉房屋的买卖与建豪公司形成的合同关系有效，依法予以支持。对于李淑华第二项诉讼请求，分析如下，对于存在多重买卖关系的情况，在多重买卖关系均为有效合同的情况下，一般应当遵循以下原则和顺序予以确定：1、办理了所有权登记手续的买受人的权利应当得到优先保护。2、办理了商品房预告登记手续的合同优先履行。3、先行合法占有房屋的买受人的权利应当得到优先保护。4、先行交付房屋价款的买受人的权利应当得到优先保护。5、签约在先的合同应当优先履行。但上述原则及顺序的适用前提为多重买卖关系均有效。从查明相关事实看，案涉房屋所在建筑物系由喜雨顶公司及建豪公司联合开发建设，益隆公司系因向喜雨顶公司购买相应房产，并以其名义办理相关建设审批及测绘等手续后，产权初始登记在其名下，但在房屋建成之初，喜雨顶公司及建豪公司（前身威海市孙家疃建筑工程公司）即已将该房屋予以处分，并由李淑华合法占有居住使用。益隆公司作为名义的产权登记人在未经核实案涉房屋处分及占有等情况下，擅自与接收资产的相关企业即春秋公司员工刘以盼签订房屋买卖合同并据此办理案涉房屋产权转移登记，买卖双方明显具有恶意，并非善良交易。刘以盼就此再次将房屋转移至王美玲名下，由王美玲以案涉房屋抵押贷款，双方之间是否存在真实款项交易并无证据予以证实，王美玲在取得案涉房屋产权后仅系以该房产作为抵押物对外借款，亦无证据显示在此期间向李淑华主张过权利，因此王美玲与刘以盼所作交易亦难言善意。最后王美玲将案涉房屋作为抵押物向王允祥之女借款，在借款同时为王允祥之女同一公司的股东邓俊强出具公证授权委托，授权其对外出售案涉房屋，王允祥未至案涉房屋进行实际查看，且未对居住人情况、房屋是否已卖与他人等情况进行考察，亦无证据证实就案涉房屋的转让事宜曾与王美玲实际协商，即由邓俊强直接与王允祥签订相应买卖合同，商定房屋价款数额并实际予以收取，上述交易过程无法确定系王美玲本人真实意思表示，交易程序及过程亦明显与正常房产交易不同，不宜认定为善良交易，且王允祥的交易行为明显侵害了李淑华合法权益。综上所述，通过有关涉案房产在不动产登记中心所留档的买卖合同来看，买卖双方均非善意，其相应合同效力应属无效，故王允祥据以取得案涉房屋产权的房屋买卖交易不属合法有效之善良交易，不能对抗李淑华合法占有权利。基于李淑华具有合法的房屋买受人主体资格，享有相应的物上请求权，且为避免诉累，王允祥应协助李淑华办理相应产权转移登记手续，但因李淑华多年未主张权利，导致案涉房屋产权登记至他人名下，亦负有过错，因此相应税费应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第二百四十一条的规定，经一审法院审判委员会审议决定，判决：一、确认李淑华与建豪公司买卖位于威海高技术产业开发区的房产合同关系有效；二、王允祥于判决生效后十日内协助李淑华办理位于威海高技术产业开发区产权转移登记手续。案件受理费1300元、财产保全费2020元，由李淑华承担1660元，王允祥承担1660元。二审中，王允祥提交了在房管部门调取的王萍萍、王美玲案涉房屋的借款合同及抵押合同、已抵押的不动产再次设定抵押的同意书，拟证实案涉房屋在王美玲抵押给王萍萍之前已经抵押给交通银行，说明王美玲取得该房屋产权是合法的，王允祥获得该房屋产权时明知是王美玲的合法财产，主观上是善意的。经质证，李淑华对该证据的真实性无异议，但主张该证据只能说明王萍萍为了办理借款抵押而到房管部门按要求填写格式合同，王允祥购买案涉房屋时是其女儿王萍萍将钱支付给邓俊强再由邓俊强偿还交通银行的贷款本息，王允祥根本没有支付案涉房屋的购房款，不存在主观上的善意。本院对上述证据的真实性予以采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为：1.李淑华与建豪公司的房屋买卖合同是否有效；2.王允祥应否协助李淑华办理案涉房屋的产权转移登记手续。关于第一个焦点问题，春秋公司在2003年办理向威海市房产交易所出具保证一份，承诺已出售的商品房按原合同办理房产产权过户手续。此前，案涉房屋的实际开发单位喜雨顶公司认可已将该房屋抵顶给建豪公司（原威海市孙家疃建筑工程公司），建豪公司取得处分权后又于2001年将案涉房屋以6万元的价格出售给李淑华并通过喜雨顶公司向李淑华交付了房屋，李淑华支付了全部价款后接收了房屋并居住使用至今。虽然案涉房屋自2003年起先后登记在益隆公司、刘以盼、王美玲名下，但益隆公司、刘以盼、王美玲既未占有使用该房屋，在长达十多年的时间里亦从未向李淑华主张权利，可见益隆公司、刘以盼、王美玲对李淑华购买案涉房屋并无异议。故，李淑华与建豪公司之间的房屋买卖合同系双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王允祥主张是案涉房屋的合法权利人，证据不足，本院不予采纳。关于第二个焦点问题。王允祥陈述购买房屋用于居住，但在交付价款前未到实地查看房屋现状，与常理明显不符。王允祥的女儿王萍萍与王美玲存在民间借贷法律关系，王美玲又委托王萍萍同一公司股东邓俊强代为出售案涉房屋，在整个房产交易过程中，王允祥与王美玲之间既未有直接的意思联络，亦未有直接的款项往来，不能体现该买卖行为系王允祥与王美玲的真实意思表示。虽然案涉房屋产权现登记于王允祥名下，但王允祥主张其购买案涉房屋为善意，本院不予采纳。一审法院认定王允祥与王美玲之间的房屋买卖合同无效，应协助李淑华办理案涉房屋的产权转移登记手续，并无不当，本院予以维持。综上所述，王允祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由王允祥负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年六月六日书记员  陈美玲