四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7574号 上诉人（原审原告）：陈某1等398人（名单隐名）。 诉讼代表人：陈某1，女，1972年5月24日出生，汉族，住四川省金堂县。 诉讼代表人：陈某2，男，1966年10月7日出生，汉族，住四川省金堂县。 诉讼代表人：钟某，女，1988年11月7日出生，汉族，住四川省金堂县。 诉讼代表人：兰某，男，1973年6月3日出生，汉族，住四川省金堂县。 诉讼代表人：孙某，男，1988年8月4日出生，汉族，住四川省金堂县。 以上五诉讼代表人共同委托诉讼代理人：石元杰，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省清凤现代房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市金堂县赵镇十里大道二段****。 法定代表人：黄清平，执行董事。 委托诉讼代理人：金旺，四川乐伯乐律师事务所律师。 上诉人陈某1等398人因与被上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（以下简称清凤公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院(2018)川0121民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈某1等398人上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈某1等398人一审诉讼请求或发回重审；一审、二审诉讼费及鉴定费由清凤公司承担。事实和理由：1.清凤公司在销售宣传中多次使用“澜岸”这个称呼，合同虽约定清凤公司对案涉小区有命名权，但该约定系格式条款，清凤公司在销售中未尽到告知义务，也存在虚假宣传；2.根据规划图显示，案涉小区中庭没有配电箱，清凤公司安装配电箱严重违反规划设计；3.（2018）川01行终156号判决书认定的事实与本案陈某1等398人提起诉讼所陈述的事实和理由不同，该案判决不能作为本案的裁判依据。陈某1等398人在一审中已经举证证明绿化率、容积率未达到标准，清凤公司将车位覆盖泥土种植草坪作为绿地进行验收。清凤公司2014年办理案涉小区土地证时面积为49928.54平方米，但总体规划平面图显示案涉小区土地面积为58471.87平方米，即案涉小区容积率、绿化率计算依据的土地面积与实际不符；4.清凤公司在案涉小区（二期）与隔壁小区（一期）私设隔离栏，导致规划属于案涉小区的近200个车位不属于案涉小区使用，二楼车位已经被清凤公司出租、出售变成了餐厅、咖啡馆等，改变停车位的使用性质，致使小区配套车位数量不足，亦未实现人车分流。 被上诉人清凤公司答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确。 陈某1等398人向一审法院起诉请求：1.判令清凤公司按照商品房购买合同及宣传资料上所记载的小区名称，为小区更名为“澜岸小区”；2.判令清凤公司更改陈某1等398人购买商品房所在小区变压器位置；3.判令清凤公司按照商品房买卖合同整改陈某1等398人所购买商品房所在小区绿化率达到合同约定的30.2%和容积率达到合同约定的2.57；4.判令清凤公司按照建设规划局备案的规划图将小区一期和二期之间的栅栏移至规划图分界线位置；5.判令清凤公司按照双方签订的商品房买卖合同整改实现小区人车分流；6.判令清凤公司按照建设规划局备案的规划建设足够数量的小区公共停车位；7.判令清凤公司因违反上述合同约定向陈某1等398人支付违约金10000元。 一审法院认定事实：位于金堂县赵镇上岛**项目由清凤公司开发建设，于2014年取得规划许可证，并于2015年取得建筑施工许可证。该项目实施过程中，规划设计曾进行过修改，于2015年3月完成调整施工图，之后的建筑施工均按照该调整施工图进行。清凤公司在项目销售宣传中，多次使用“澜岸”称呼项目楼盘。 案涉项目于2015年9月29日取得商品房预售许可，此后，陈某1等398人陆续与清凤公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（下称买卖合同）及《现代生态水城.上岛二期（澜岸）商品房买卖合同（住宅）补充协议》（下称补充协议），合同约定，陈某1等398人购买清凤公司开发建设的现代生态水城上岛二期房屋。合同对房屋面积、价款、付款方式、房屋交付等进行了约定，并就违约进行了约定。案涉建筑区划的核准名称为现代生态水城上岛二期，房屋在五大主体验收合格后即可交付，交付时间2016年12月31日，出卖人可不再另行书面通知，买受人应按照合同约定的时间办理交房手续，买受人不得以房屋质量等问题拒绝收房。部分合同约定案涉项目容积率2.57，绿化率30.2%。 与本案权利义务相关条款有：买卖合同：该地块国有土地使用证号为：金堂国用（2013）第××号，土地使用权面积为49928.54平方米。该商品房所在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场。出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。 补充协议：本项目中该商品房所在楼宇的命名权、所在小区的命名权均归出卖人所有。出卖人发布的广告、售楼书、沙盘、模型等所有宣传资料上所记载的内容和出卖人的销售人员的口头承诺均不作为双方的约定和验收房屋的依据，如有变化，出卖人不另行通知。出卖人展示的样板房仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指导，不能作为房屋交付的标准。双方的权利义务以合同、本补充协议和政府有关部门批准的最终文件为准。根据规划设计要求，买受人所购商品房楼栋及所在地块的地表或地下可能设置有变压器、配电箱、天然气箱、消防水箱、上下水管道、雨污排水管道、通风井、管道井、设备房等共用设施设备，买受人对此清楚认可、不提出任何异议，并承诺永不改变前述共用设施在交房时的实际状况。 规划设计图载明：二期规划用净用地面积（参与计算容积率和建筑密度计算）58471.87平方米，二期规划总建筑面积187912.93平方米，地上计入容积率的建筑面积150042.81平方米，二期容积率2.57，二期总绿地面积17658.24平方米，二期绿地率30.20%，二期机动车位1330辆（面积42233.27平方米），二期非机动车位1806辆（面积3701.45平方米），一、二期之间设计有围墙及连接通道，一、二期车库之间设计有连接通道。 2016年11月15日，案涉建设工程经建设单位、勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位五单位竣工验收合格，竣工验收备案表载明：建筑面积188203.78平方米。2016年11月30日，清凤公司向金堂县城乡规划局提交（下称金堂县规划局）《建设工程规划合格证》申请表，金堂县规划局于2016年12月9日向清凤公司作出建设工程规划合格证受理通知书，于2016年12月21日向清凤公司颁发金验字第510121201650132号建设工程规划合格证。2017年3月6日，金堂县规划局向清凤公司颁发绿化工程合格证，载明案涉项目：建设用地面积58471.87平方米，绿地面积18135.7平方米，绿化合格。 2017年，案外人刘凡琴就金堂县规划局作出金验字第510121201650132号规划合格证提起行政诉讼，认为该规划合格证的作出不符合法律法规规定，应予撤销。四川省彭州市人民法院受理后，作出（2017）川0182行初15号行政判决，驳回刘凡琴的诉请，刘凡琴不服判决，提起上诉，本院于2018年4月11日作出（2018）川01行终156号行政判决，该判决认定：清凤公司于2016年11月30日向金堂县规划局提交《建设工程规划合格证》申请表，同时提交了用于核查的第510121201430050号《建设工程规划许可证》《建设工程规划测绘成果报告书》《房屋建筑面积测绘成果报告》、生态水城上岛二期总平面图、道路红线图、建筑物座标放线交接单及竣工规划平面图等文件及图纸。金堂县规划局在清凤公司提出交规划验收资料齐备的情况下，参照《成都市规划技术管理规定》第四章关于“建筑工程竣工规划核实管理”的规定，对生态水城上岛二期建设工程进行图件核查及现场勘查，并由公证处对《规划许可总平图》《房屋竣工测绘图》等竣工验收材料进行公示公证后，认为清凤公司建设的现代生态水城上岛二期工程符合规划验收条件，并向清凤公司颁发金验字第510121201650132号规划合格证，符合有关法律法规规定。驳回刘凡琴的上诉，维持原判。 本案陈某1等551人中仅有398人签署代表人推荐书，其余153人未签署代表人推荐书，也无法联系到本人。 一审法院认为，本案陈某1等398人根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主张清凤公司违约，要求承担违约责任。故，本案系基于商品房预售权利义务关系所致合同纠纷，应根据双方合同约定，适用合同法及相关法律规定，对清凤公司是否违约及相关后果作出评判。 陈某1等398人关于清凤公司为小区更名为“澜岸小区”的诉请。一审法院认为，双方合同已经明确约定项目命名权属于出卖人即清凤公司，案涉小区合同准名称为“现代生态水城上岛二期”，陈某1等398人的该项诉请求，无合同依据，一审法院不予支持。陈某1等398人关于整改案涉项目容积率、绿化率、车位数达到合同约定及规划设计的诉请。根据一审庭审查明的事实，案涉项目于2015年11月15日经主管部门竣工验收合格，达到规划设计要求，金堂县规划局向其颁发了规划验收合格证，而规划设计容积率为2.57。绿化率也在2017年3月6日经验收合格，达到30.2%。陈某1等398人主张清凤公司采取欺骗手段通过验收，容积率、绿化率均不达标，仅陈述看见清凤公司通过将车位和绿地相互变换，以此通过验收，但未提交证据予以证明；对于现有的绿地面积、车位数量不符合合同约定的主张，也未提供证据予以证明。故，陈某1等398人的上述主张，不能成立，其相关诉请，一审法院不予支持。陈某1等398人关于变更变压器的位置的诉请。一审法院认为，变压器属于公共配套设施，系根据规划设计及电力相关部门审批后安置，且合同中对于变压器数量、位置均未明确约定，反而约定买房人对小区地表或地下将安装的变压器等共用设施设备清楚认可、不提出任何异议，并承诺永不改变前述共用设施在交房时的实际状况。故，陈某1等398人的该项诉请无合同依据，一审法院不予支持。关于将一期和二期之间的栅栏移至规划图分界线位置、小区实现人车分流的诉请。因双方签订的合同并无关于一、二期之间栅栏、小区人车分流的约定，陈某1等398人的诉请因无合同依据，一审法院不予支持。陈某1等398人关于违约金10000元的主张。陈某1等398人关于清凤公司存在上述各项违约行为的主张均不成立，因无事实依据，一审法院不予支持。 对于未签署代表人推荐书，无法联系到本人，未到庭参加诉讼部分当事人，因一审法院无法核实提起本次起诉是否是其真实意思，对该部分当事人应按未起诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回陈某1等398人的诉讼请求。案件受理费100元，由陈某1等398人负担。 本院二审期间，各方当事人对一审法院认定事实均无异议，本院依法对一审认定的事实予以确认。 陈某1等398人在二审中向本院提交了下列证据材料：1.金堂规划函（2017）14号《金堂县城乡规划管理局关于恢复地上室外停车位的函》；2.数张照片的打印件；3.车位使用权转让协议一份、二楼商铺数张照片的打印件；4.案涉小区销售模型图、宣传图。上述证据拟证明案涉小区的容积率、绿化率、车位不符合规划要求，清凤公司违反合同约定。清凤公司质证认为，前述证据均不是新证据，且证据1是打印件，证据2无原始载体，不认可证据1、2的真实性；证据3、4与本案无关，不认可其关联性，且车位数量并非合同约定事项。本院经审查认为，证据1系打印件且未加盖公章，其真实性无法确认；证据2系照片打印件，真实性无法确认，即使是案涉小区的照片，但部分照片无形成时间，部分照片形成时间是2019年5月，从其内容来看，几张照片涉及的位置亦不能确定为同一位置，故这几张照片并不足以证明陈某1等398人关于清凤公司将车位、绿化互换以骗取验收合格证的主张，且验收合格证的取得问题，属于相关职权部门审查范围；证据3的真实性无法确认；证据4在一审中已经提交，即使证据3是真实的，证据3、4也仅能证明车位被用作他途，并不能直接证明清凤公司违反合同约定未提供足够数量的车位。综上，本院对证据1、2、3、4均不予采信。 清凤公司未在二审中提交证据材料。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，陈某1等398人起诉要求清凤公司承担违约责任，故本案的审查重点在于清凤公司是否存在陈某1等398人所诉的违反合同约定的行为以及违约后果。对此，本院评析如下： 一、关于小区是否应更名为“澜岸小区”的问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，双方签订的合同中对案涉小区称呼为“现代生态水城.上岛二期”，且明确约定楼宇、小区的命名权均归清凤公司所有，而该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，不损害国家、集体、第三人合法权益或者社会公共利益，亦不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故即使合同中的该约定属于格式条款，亦应认定为合法有效。上诉人陈某1等398人主张清凤公司未尽到告知义务、虚假宣传、格式条款无效的上诉意见缺乏事实和法律依据，其要求将小区更名为“澜岸小区”的上诉意见不能成立。 二、关于清凤公司安装变压器的位置是否违约的问题。本院审查认为，案涉合同未对变压器数量、位置作明确约定，只约定买房人对小区地表或地下将安装的变压器等共用设施设备清楚认可、不提出异议，并承诺永不改变前述共用设施在交房时的实际状况，而变压器是公共配套设施，系根据规划设计和电力相关部门审批后安置，故陈某1等398人所提清凤公司安装变压器的位置构成违约的上诉意见，本院不予支持。 三、关于案涉小区绿化率和容积率是否不达标构成违约的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定：“……国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证……”本案中，金堂县规划局认定清凤公司的案涉小区工程符合规划验收条件，并向清凤公司颁发建设工程规划合格证、绿化工程合格证，认定容积率、绿化率合格。前述两个合格证属于国家机关依职权制作的公文，证明力大于其他书证。陈某1等398人主张案涉小区存在车位绿地互换通过验收、案涉小区容积率、绿化率计算依据的土地面积与实际不符等情况，本院认为，对案涉小区容积率、绿化率等指标的测量核算属于相关行政职能部门职权范围，就本案而言，案涉小区已经取得相关合格证，（2018）川01行终156号判决亦并未撤销相关合格证，该案认定的事实与本案起诉依据的事实虽有所不同，但并不改变该两个合格证目前仍属合法有效的客观事实，故陈某1等398人关于清凤公司因案涉小区绿化率和容积率不达标构成违约的上诉意见不能成立。 四、关于陈某1等398人所提清凤公司在案涉小区与隔壁小区之间私设隔离栏导致规划属于案涉小区的近200个车位不属于案涉小区使用、未实现人车分流、清凤公司将二楼车位出租、出售变成了餐厅、咖啡馆等致使小区配套车位数量不足构成违约的上诉意见。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，合同中并未就案涉小区与隔壁小区之间隔离栏、小区人车分流进行约定，亦未就二楼车位及小区配套车位的相关事宜进行约定，且车位用途是否符合相关规定，应由相关职能部门予以认定，故上诉人陈某1等398人该项上诉意见不能成立。 综上，陈某1等398人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈某1等398人负担。 本判决为终审判决。 审判长  何春梅 审判员  祝颖哲 审判员  杨 晗 二〇一九年六月二十五日 书记员  蒋娅姣