广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终1041号 上诉人（原审原告）:兰献光，男，1947年8月24日生，壮族，居民，住广西河池市宜州区。 上诉人（原审原告）：郭毅涛（兰献光之妻），女，1947年9月3日生，汉族，居民，住广西河池市宜州区。 两位上诉人共同委托诉讼代理人：吴磊，广西正营律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西鸿兴房地产有限公司，住所地广西河池市宜州区庆远镇金宜大道**，统一社会信用代码91451281737630592P。 法定代表人：蔡理武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐文榕，男，该公司员工。 原审第三人：王斌，男，1978年9月23日生，汉族，居民，住广西河池市宜州区。 原审第三人：彭银君（王斌之妻），女，1978年11月6日生，汉族，居民，住广西河池市宜州区。 上诉人兰献光、郭毅涛因与被上诉人广西鸿兴房地产有限公司（以下简称鸿兴公司）、原审第三人王斌、彭银君建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2018）桂1281民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兰献光、郭毅涛上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法确认兰献光、郭毅涛与鸿兴公司存在合法有效的土地使用权转让合同（即确认兰献光、郭毅涛代位王斌、彭银君2006年12月13日与鸿兴公司签订的《协议书》为有效合同）；3、判令鸿兴公司办理土地使用权过户手续给兰献光、郭毅涛，王斌、彭银君有共同协助义务；4、本案一、二审诉讼费由鸿兴公司承担。事实和理由：（一）原审认定事实不清。原审认为“涉案的两份协议的主要条款和内容即转让价格及履行情况均不相同，即第三人与被告的协议约定的转让价格为18万元，且第三人已经全部履行完毕付清给被告，而原告与第三人的协议约定的转让价格为26万元……仅仅付给第三人22万，余下4万未付等。两份合同的权利、义务不一致，因此原告与被告及第三人之间共同认同的合同权利义务全部转让，不符合法律规定，原告与被告之间不存在合法有效的建设用地使用权转让合同关系”是错误的，与本案客观事实不符，具体表现在以下2方面：1、鸿兴公司与原审第三人2006年12月13日签订《协议书》第二条约定：“贰宗地价的转让费为18万元，乙方一次性交清。办好手续交证，交清代办证费肆万元整”。即鸿兴公司与原审第三人约定的两宗地的价格为18万元，代办证费4万元。原审第三人与兰献光、郭毅涛于2007年1月9日签订的《土地转让协议书》第二条约定：“价格：两宗地总价为人民币（大写）贰拾陆万圆正（¥260000)。分叁次付清。……余款肆万元在甲方办好手续时付清”。同时，原审庭审笔录第5页第13、14、15、16行和21、22、23、24行已经查明，原审第三人将涉案的两宗地转让给兰献光、郭毅涛时已经全部收款完毕（22万元），其中利润为4万元，另外未付的4万元是办证费一起转让由兰献光、郭毅涛承担。两份协议书均明确约定在2007年7月30日前办好土地证、开工证后付清办证费4万元。之后兰献光、郭毅涛予9月20日，将2万元办证费交给鸿兴公司。因此，纵观涉案的两份协议书，除了原审第三人赚取兰献光、郭毅涛的转让利润差价4万元的约定不一致之外，其余的宗地位置和面积、办证时间、办证费用、违约方式等均约定一致。2、原审庭审中，三方当事人当庭均明确表示，认可兰献光、郭毅涛与原审第三人签《土地转让订协议书》后，鸿兴公司同意变更将原审第三人的名字为兰献光、郭毅涛，即鸿兴公司追认兰献光、郭毅涛代表原审第三人与其2006年12月13日签订《协议书》的身份地位，该合同的权利义务由兰献光、郭毅涛享有（详见原审庭审笔录第5页第1、2、3、4段和第6页倒数第1、2、3、4、5、6行），即相当于鸿兴公司将涉案两宗地转让给兰献光、郭毅涛。因此，原审认定“两份合同的权利、义务不一致，因此原告与被告及第三人之间共同认同的合同权利义务全部转让，不符合法律规定，原告与被告之间不存在合法有效的建设用地使用权转让合同关系”是错误的，与本案客观事实不符，恳请二审法院查明后依法改判。 （二）原审适用法律错误。原审法院查明，涉案的鸿兴公司的国有土地使用权证[证号：宜国用（2007）第5549号；土地使用权类型:出让；土地使用权使用面积：7395平方米],鸿兴公司因其他纠纷被上海市浦东新区人民法院于2015年5月6日和2018年5月3日查封至今（查封标的额500万元）。广西壮族自治区建设厅、广西壮族自治区国土资源厅2007年5月21日作出桂建村镇[2007]11号《关于加强独立式城镇居民私人住宅建设管理的通知》第二条规定，本案涉案的两宗土地不符合办理用地手续。因此，原审根据上述查明的事实，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十九条的规定，驳回兰献光、郭毅涛的诉讼请求，属适用法律错误。具体表现在以下3点：1、关于鸿兴公司涉案土地被查封问题。该宗地为7395平方米，现市场价约为3500万元以上，而上海市浦东新区人民法院查封标的额为500万元，属部分查封。根据民事诉讼法的相关规定，查封只是民事案件当事人申请法院强制执行的暂时民事维权方式之一，查封期间不得买卖，如被执行人履行法定义务后，查封就自然解除，且该宗地的剩余价值足以抵偿兰献光、郭毅涛的相应损失。因此，涉案土地的被查封，并不当然导致合同无效。更为关键的是，当事人所签订的两份协议书在2006年12月13日和2007年1月7日，法院查封时间为2015年5月6日和2018年5月3日。合同依法成立在前，法院查封在后，应当确认合同有效。2、关于广西壮族自治区建设厅、广西壮族自治区国土资源厅2007年5月21日作出的桂建村镇[2007]11号《关于加强独立式城镇居民私人住宅建设管理的通知》的效力性问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”，指的是违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，本案查明的桂建村镇[2007]11号《关于加强独立式城镇居民私人住宅建设管理的通知》属于地方性部门规定，不属于合同法第五十二条规定的“法律、行政法规”。3、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（三）》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”和最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（法发(2009)40号）第15条“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性规定和管理性规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”的规定，具体到本案，涉案所签的2份协议书是当事人真实意思的表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，而且兰献光、郭毅涛按照合同履行完毕自己的约定义务。同时，当事人所签的协议书没有损害国家、集体、社会公共利益以及第三人的利益。因此，原审以《中华人民共和国合同法》第五十二条规定认定当事人不存在合法有效的建设用地使用权转让合同关系判决驳回兰献光、郭毅涛的诉讼请求是错误的。 （三）本案因地方性法规、行政规章的原因，可能涉及到合同是否能履行的问题，但这并不当然导致合同无效。合同的有效与否，涉及到合同的解除、当事人的违约责任、赔偿损失等后续问题。兰献光、郭毅涛是河池学院的退休教职工，在12年前退休时倾一辈子的积蓄24万元（2007年的24万元对兰献光、郭毅涛来讲是巨资，其中22万元付给原审第三人转让费，2万元付给鸿兴公司办证费）出资购买涉案的两宗土地，兰献光、郭毅涛为了这两宗地奔走十多年，心力憔悴，现已年逾70岁的古稀之年，而且两人均有脑梗、心脏病、高血压等重大疾病缠身多年。令人想不通的是，为何在同一时期甚至之后同样购买鸿兴公司该宗地内土地的其他人均已经起了楼房？看到隔壁邻舍一些有权有势的人陆陆续续的已经起了私楼，兰献光、郭毅涛百思不得其解，唯有诉诸法律，恳请二审法院查明相关事实后能给兰献光、郭毅涛一个公平的对待。 综上所述，兰献光、郭毅涛认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，损害了自己的合法权益。为此，特向二审法院提起上诉，请二审法院公正裁判。 鸿兴公司辩称，对兰献光、郭毅涛的诉讼请求无异议，双方都认为合同有效，是政府行为造成不能办理土地使用权过户手续。 王斌、彭银君未作述称。 兰献光、郭毅涛向一审法院起诉请求：确认兰献光、郭毅涛与鸿兴公司之间存在合法有效的土地使用权转让合同，判令鸿兴公司将土地使用权过户到兰献光、郭毅涛名下，王斌、彭银君协助兰献光、郭毅涛办理过户手续义务。 一审法院认定事实：2006年12月13日，鸿兴公司与王斌、彭银君签订《协议书》，主要内容为：根据宜州市市政建设管理局的关于以地补偿工程款的通知精神，原市政建设工程尚欠工程款以地偿还工程款的方法，划拨土地给鸿兴公司（甲方）40亩，同时要鸿兴公司先付220万元给国土资源局作征地费用，因鸿兴公司资金紧缺，愿意将此指标让给王斌、彭银君（乙方）投资，甲方代办手续，双方达成如下协议：一、土地来源于宜州市市政建设管理局划拨的作偿还欠款用的地块，，地处市中山大道南YA-08地块座西向东，****，42×14米位第一排割地贰宗给乙方。二、价格：按宜州市市政建设管理局统一规定的划拨价，即贰宗地价为壹拾捌万元，乙方一次性交清。办好手续交证，交清代办证费肆万元。三、地块、地块移交手续完善和办好土地使用权证交给乙方后，地块的使用权全部归乙方在2007年6月30日前办好土地证、开工证四层半给乙方。协议签后，王斌、彭银君即支付转让费18万元。2007年1月9日，王斌、彭银君为甲方与兰献光、郭毅涛为乙方签订《土地转让协议书》，内容为：“一、甲方自愿意将地处中山大道南YA-08地块座西向东，南1号、2号，4.2×14米（H排）附图纸1份位第一排地贰宗转让给乙方，乙方同意购买。二、价格：两宗地总价为人民币（大写）贰拾陆万元（260000元），分叁次付清，2007年元月9日付定金壹拾万元整，2007年2月15日再付壹拾贰万元整，余下的肆万元在甲方办好手续时付清，付款方式转账。三、甲方在2007年6月30日前办好土地证、开工证（四层半）给乙方。四、地块、地块移交手续完善和办好土地使用证交给乙方后地块的使用权全部归乙方所有……。六、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索要定金，甲方未能按协议执行，甲方则应按乙方付给的本金及本金月息按1%付给乙方。七、……”，协议签订后，兰献光、郭毅涛按约将转让费22万元支付给了王斌、彭银君。2007年7月6日，鸿兴公司的代表蔡立宗在鸿兴公司与王斌、彭银君签订的《协议书》右上角签字：“同意变更为兰献光、郭毅涛的名字”。之后，2014年9月20日兰献光、郭毅涛向鸿兴公司交纳2万元土地使用权过户办证费，而鸿兴公司既未能将涉案的土地使用权分割（分宗）变更登记给王斌、彭银君，也未能办理分割（分宗）登记过户给两兰献光、郭毅涛。 另查明，涉案土地由宜州市人民政府于2007年4月23日为鸿兴公司颁发国有土地使用权证［证号：宜国用（2007）第5549号］，土地使用权类型：出让；土地使用权面积：7395平方米。上述土地使用权，鸿兴公司因其他纠纷于2015年5月6日和2018年5月3日被上海市浦东新区人民法院查封至今。广西壮族自治区建设厅、广西壮族自治区国土资源厅，于2007年5月21日作出桂建村镇［2007］11号《关于加强独立式城镇居民私人住宅建设管理的通知》第二条规定：各级土地管理部门应加强对城镇住宅建设用地的管理。各地不得以任何名义、任何形式批准出让土地给城镇居民作私人宅基地。对申请在建制镇以上（含建制镇）城镇规划区和土地利用总体规划确定的城镇建设用地区内建设独立式城镇居民私人住宅的，土地管理部门一律不予办理用地手续。不得将用于住宅小区（组团）开发建设的土地，以宅基地形式出让给单位和个人建造独立式城镇居民私人住宅。对违反本通知要求的，当地人民政府依法收回土地使用权并对有关责任单位和责任人作出相应处理。对违反有关规定建成的独立式城镇居民私人住宅，房产管理部门不得办理房屋权属登记发证。自本通知发出之日起，尚未出售的宅基地，不得再向个人出售。本案重审庭审中，经一审法院释明兰献光、郭毅涛明确表示如合同无效或者履行不能的财产返还、损失赔偿不在本案中主张，而另行处理。 一审确定本案争议的焦点有：兰献光、郭毅涛与鸿兴公司之间是否存在合法建设用地使用权转让合同，兰献光、郭毅涛的诉讼请求是否成立。 一审法院重审认为，涉案土地[宜国用（2007）第5549号]登记在鸿兴公司名下，鸿兴公司取得该土地使用权均系在鸿兴公司与王斌、彭银君签订的协议和兰献光、郭毅涛与王斌、彭银君签订的土地转让协议之后，虽然鸿兴公司的代表人蔡立忠在鸿兴公司与王斌、彭银君签订的转让协议右上角签字“同意变更为兰献光、郭毅涛的名字”，各方当事人对此无异议，均认同兰献光、郭毅涛取代王斌、彭银君的身份，即王斌、彭银君的权利义务已经转让给兰献光、郭毅涛，认可兰献光、郭毅涛与鸿兴公司存在合法有效的土地转让合同关系，但涉案的两份协议的主要条款和内容即转让价格及履行情况均不相同，即王斌、彭银君与鸿兴公司的协议约定的转让价格为18万元，且王斌、彭银君已经全部履行完毕付清18万给鸿兴公司，而兰献光、郭毅涛与王斌、彭银君的协议约定的转让价格为26万元，且鸿兴公司仅付给王斌、彭银君22万，余下4万未付等。两份合同的权利、义务不一致，因此兰献光、郭毅涛与鸿兴公司及王斌、彭银君之间共同认同的合同权利义务的全部转让，不符合法律规定，兰献光、郭毅涛与鸿兴公司之间不存在合法有效的建设用地使用权转让合同关系，兰献光、郭毅涛的诉讼请求，理由不成立，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十九条的规定，判决：驳回兰献光、郭毅涛的诉讼请求。案件受理费100元，由兰献光、郭毅涛负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，首先，各方当事人对兰献光、郭毅涛取代王斌、彭银君成为鸿兴公司与王斌、彭银君所签订的《协议书》中买方均无异议，据此可认定兰献光、郭毅涛与鸿兴公司存在建设用地使用权转让合同关系。 其次，判断合同是否有效，应当根据合同是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形进行判断。而案涉《协议书》并不具备导致合同无效的情形，故合法有效。 综上所述，兰献光、郭毅涛的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河池市宜州区人民法院（2018）桂1281民初1989号民事判决； 二、兰献光、郭毅涛与广西鸿兴房地产有限公司存在土地使用权转让合同有效。 三、驳回兰献光、郭毅涛的其他诉讼请求。 一审、二审案件受理费各100元，合计200元，由广西鸿兴房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王国祥 审判员  李剑峰 审判员  韦海平 二〇一九年六月二十八日 书记员  兰小盆 附：本相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。