西 安 市 中 级 人 民 法 院   民 事 判 决 书     （2018）陕01民终3230号   上诉人（原审原告）：王洋，男，1989年5月1日出生，汉族，住西安市。   委托诉讼代理人：何其博，北京大成（西安）律师事务所律师。   上诉人（原审原告）：肖欣，女，1990年3月20日出生，汉族，住西安市。   委托诉讼代理人：何其博，北京大成（西安）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：陕西永泽房地产开发有限公司。住所地：西安市灞桥区滨河公园西路9号西安灞桥科技工业园开发建设总公司企业总部大楼。   法定代表人：王高林，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：党宝军，陕西稼轩律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王龙伟，陕西稼轩律师事务所实习律师。   上诉人王洋、肖欣因与被上诉人陕西永泽房地产开发有限公司（以下简称永泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初4558号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人王洋、肖欣的共同委托诉讼代理人何其博、被上诉人永泽公司的委托诉讼代理人党宝军、王龙伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   王洋、肖欣上诉请求：请求依法确认永泽公司发出的合同解除函无效。事实与理由：我方不认可永泽公司提供的《商品房买卖合同》中所约定的两个月逾期付款即可解除合同的条款，该证据为复印件且没有我方签名，开发商有义务证明双方合同中有记载约定逾期60日的条款。一审法院认定事实错误。另外，房价上涨是开发商欲解除合同的根源。   永泽公司答辩称,我公司在2016年5月具备按揭条件后，一直通知王洋、肖欣办理按揭贷款，但是其一直不配合，故于2017年6月解除合同。王洋、肖欣构成严重违约，合同约定的解除条件以成就，我公司向王洋、肖欣发出的解除函有效，一审法院认定正确，请求驳回上诉。   王洋、肖欣向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认永泽公司于2017年6月23日向其发出的关于解除双方签订的《商品房买卖合同》的《解除函》无效；2、本案诉讼费用由永泽公司全部承担。   一审法院认定事实如下：2014年8月，王洋、肖欣与永泽公司签订《永泽五里州认购协议书》，约定王洋、肖欣购买永泽公司“永泽五里州”项目5号楼1单元2303号房屋，房价款为450835元。协议第2条第3项约定王洋、肖欣于2014年8月14日前付清30%房款计140835元，剩余房款31万元由银行根据个人资信情况提供贷款。协议第3条第2项约定：王洋、肖欣未按协议第2条第3项约定付清房款，视为违约。还约定该协议自双方签订《商品房买卖合同》后失效。协议签订当日，王洋、肖欣向永泽公司交纳了140835元首付款。之后，王洋、肖欣与永泽公司正式签订《商品房买卖合同》，合同第六条约定，买受人（王洋、肖欣）于2014年8月14日付清30%房款，计140835元，于2014年9月14日前以贷款形式付清剩余房款计31万元。合同第7条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人（永泽公司）支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过60日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同第8条约定，出卖人应当在2016年8月31日前将验收合格的房屋交付给买受人使用。永泽公司与众多业主签订《商品房买卖合同》之后，因公司内部问题，未能及时为业主们办理银行按揭贷款手续。并且将其与王洋、肖欣之间签订的《商品房买卖合同》原件丢失。2016年5月18日，永泽公司与长某某行西安曲江支行签订《楼宇按揭合作协议》，约定购买永泽公司合法合规商品房的业主可以向甲方申请住房贷款，贷款手续按长某某行的规定办理。该合同有效期为一年。该合作协议签订后，永泽公司即开始通知各业主办理银行按揭手续，根据双方提供的王洋与永泽公司工作人员祁蓉之间的微信截屏内容可以确定，王洋在2017年4月得知永泽公司开始要求业主办理银行按揭贷款手续，但其认为房屋质量有问题，多次对永泽公司方工作人员提出要求去看房，但一直未得到满足，王洋也就一直没有办理银行按揭手续。2017年6月19日，永泽公司以王洋、肖欣逾期支付房款超过60日为由，向王洋、肖欣发出一份《解除函》，要求解除与王洋、肖欣之间的《商品房买卖合同》。   一审法院认为，虽然永泽公司将其与王洋、肖欣之间签订的《商品房买卖合同》原件丢失，但其认可曾经与王洋、肖欣之间签订的《商品房买卖合同》，也承认与王洋、肖欣存在房屋买卖关系，故王洋、肖欣与永泽公司之间签订的《永泽五里州认购协议书》及《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。双方均应当按照合同内容全面履行，永泽公司虽然在与王洋、肖欣签订《商品房买卖合同》后因其公司内部原因，致使工程未能按照合同约定的时间完工，也未能为业主及时办理银行按揭手续，但在其公司在恢复正常经营以后于2016年6月与长某某行西安曲江支行签订了《楼宇按揭合作协议》，约定由长某某行为永泽公司业主提供按揭贷款服务。从双方提供的王洋、肖欣与永泽公司工作人员祁蓉之间的微信截屏内容可以确定，永泽公司在2017年4月就通知王洋、肖欣办理按揭贷款手续，王洋、肖欣称因为房屋质量可能存在问题，其一直向永泽公司提出要求看房，但永泽公司一直推脱不让其看房，导致没有及时办理银行按揭贷款手续，认为其不存在违约行为。一审认为，根据我国《建筑法》相关规定，建筑工程质量问题由建筑工程监理部门负责监督管理，并且建筑工程是否存在质量问题，需要通过鉴定和检测才能确定。且《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。王洋、肖欣个人并不具备判断房屋是否存在质量问题的资质和能力，并且业主到建筑施工现场看房也违反安全生产施工规定，因此王洋、肖欣以永泽公司不让其看房为由而不予办理房屋按揭贷款手续，没有事实根据和法律依据。王洋、肖欣在接到永泽公司要求其办理按揭贷款手续后一直没有办理贷款手续，未按合同约定向永泽公司交纳剩余房款，构成违约，故对王洋、肖欣要求确认请求法院依法确认永泽公司于2017年6月23日向王洋、肖欣发出的关于解除双方签订的《商品房买卖合同》的《解除函》无效之请求，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：驳回原告王洋、肖欣要求确认被告陕西永泽房地产开发有限公司于2017年6月19日向其发出的关于解除双方签订的《商品房买卖合同》的《解除函》无效之请求。本案案件受理费100元，原告王洋、肖欣已预交，本院减半收取，由原告王洋、肖欣负担50元，其余50元由本院退付给原告王洋、肖欣。    二审中，永泽公司提供其公司与其他五位购房人签订的五份购房合同证明本案中永泽公司提交与王洋、肖欣的合同内容是真实的，王洋、肖欣认为与本案无关，对该组证据不予认可。经审理查明，一审查明事实属实。另，本院经向西安市房屋管理局调查永泽公司与王洋、肖欣备案合同情况，永泽公司提供的与王洋、肖欣备案合同与西安市房屋管理局电子备案系统中内容核对一致，备案日期为2014年8月14日，西安市房屋管理局工作人员称备案合同是由开发商上传，其并不审核备案内容。   本院认为，首先，对于王洋、肖欣与永泽公司所签《商品房买卖合同》的内容问题。永泽公司虽未提交双方合同的原件，但王洋、肖欣亦认可双方之间存在房屋买卖关系，仅对合同部分内容持有异议。依据从行政主管部门调查的双方备案合同的具体内容，以及永泽公司提交的同期与其他购房人签订的合同内容，结合实践中商品房买卖交易的通常情形，可以认定永泽公司所提交的《商品房买卖合同》内容即为本案双方所签订的合同内容。其次，关于《解除函》的效力问题。王洋、肖欣与永泽公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同第七条约定“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。”及附件五补充协议约定“第一部分银行按揭1、买受人选择银行按揭贷款方式的，应当在本合同签订后3日内准确、完整地向出卖人指定银行提供全部所需材料。买受人办理银行按揭贷款手续所产生或衍生的全部费用由买受人承担。因买受人原因逾期提供资料或者逾期交纳办理贷款的相关费用导致延误办理银行按揭手续，视同买受人逾期付款，出卖人有权按照本合同第七条执行。”签订合同后，永泽公司因内部原因，未能如期为业主办理银行按揭手续，待其恢复正常经营后，永泽公司便与相关银行机构为购房人办理住房贷款达成合作协议。后2017年2月永泽公司工作人员通知王洋、肖欣办理银行按揭手续，直至永泽公司发出《解除函》时，王洋、肖欣未办理相关按揭贷款手续，违反了上述合同约定。根据约定，王洋、肖欣逾期提供资料或者逾期交纳办理贷款的相关费用导致延误办理银行按揭手续，视同逾期付款；王洋、肖欣亦未通过其他方式履行付款义务，永泽公司有权按照合同约定解除合同。永泽公司依约向王洋、肖欣发出的关于解除双方签订的《商品房买卖合同》的《解除函》，依法受法律保护，合法有效。综上，王洋、肖欣的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元（王洋、肖欣已预交），由王洋、肖欣承担。   本判决为终审判决。       审判长邹守鸣   审判员杨晓昱   审判员张 楠   二○一九年六月 日   书记员   郑瑜          1