安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初716号 原告：芜湖弋江明珠家居市场运营管理有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区利民东路外经广场商业**、商业**，社会统一社会信用代码91340200322801046P。 法定代表人：孙春梅，总经理。 委托诉讼代理人：吴成胜，男，经理。 委托诉讼代理人：范美金，安徽金鸿律师事务所律师。 被告：杨正宝，男，1975年8月15日出生，汉族，小学文化，个体经营户，住芜湖市鸠江区。 原告芜湖弋江明珠家居市场运营管理有限公司（简称“弋江明珠家居公司”）诉被告杨正宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，于2019年4月19日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人范美金及被告杨正宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2015年7月16日签订的《卖场租赁合同》；二、判令被告支付至合同解除之日止的租金和物业费，暂计算至2018年8月19日为113703元；三、判令被告支付逾期违约金（以113703元为基数，按照月利率2%的标准计算，自2019年1月24日起计算至实际支付之日止）；四、判令被告支付本案律师代理费5000元。事实与理由：原、被告分别于2015年7月16日、2017年12月1日签订了两份《卖场租赁合同》，约定原告将外经广场商业A区3楼A3-4号、1楼7号两间商铺租赁给被告，被告用于经营“洛克华蒂”、“帝安尼”家具品牌，合同对于双方的权利义务以及违约责任均进行了明确约定。明珠家具建材城于2017年5月20日正式开业，被告一直在租赁商铺内开展经营活动。但被告违反合同约定，至2018年8月19日已经累计拖欠租金、物业费合计153080元。因催要未果，原告遂诉至本院，要求判如所请。 被告辩称：三楼“洛克华蒂”是“洛克华蒂”的工厂店，和我无关，该部分租赁费不应当由我承担，且我手上持有的“洛克华蒂”的合同和原告提交给法院的不一致；一楼“帝安尼”是我经营，租金应由我交。这份合同与原告提交给法院的一致，该商铺我欠付部分租金属实，但仅欠租赁费11420元。 经审理查明：案外人安徽省外经建设（集团）有限公司系外经广场商业Ａ、Ｂ写字楼的建设单位。2014年9月19日，安徽省外经建设（集团）有限公司（甲方）与芜湖市明珠家具城（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的租赁标的位于芜湖市利民东路外经广场商业Ａ区以及商业Ｂ酒店一层、二层（不包括ＬＥＤ电子屏），建筑面积约53913.25平方米，合同同时还就租赁期限、租金及其支付方式等进行了约定。 2017年6月9日，安徽省外经建设（集团）有限公司（甲方）与弋江明珠家居公司（乙方）签订《明珠家居补充协议》一份，约定：一、乙方租赁标的物的计租期自2017年5月1日起算，免租期一年半，自2018年11月1日起乙方按《房屋租赁合同》向甲方缴付租金……五、乙方承诺必须在2017年5月20日开业，如不能按时开业，甲方有权解除合同，合同解除后乙方无条件撤场，由此产生的所有损失以及乙方所有债权、债务、经济纠纷全部由乙方承担，与甲方无关…… 2015年7月16日，弋江明珠家居公司（甲方）与杨正宝（乙方）签订《明珠家居建材城商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于芜湖市利民东路外经广场商业Ａ区商铺租赁给乙方经营欧式类商品，计租面积323.94㎡，乙方经营品牌为洛克华帝；甲方商铺的交付时间为商场正式开业之日，甲方预收乙方叁个月的租金；该物业租金按建筑面积计取，每月每平方米人民币50元，月租金总计为人民币16197元，在本合同期限内前三年，该项租金价格不变，第四年起每月租金由甲方另行确定；在签约当日，乙方向甲方支付叁个月的租金即48591元和保证金10000元，共计58591元。租期满，需提前一个月向甲方支付合同期内下个季度租金，以此类推，直至本合同履行完毕；以上费用不含物业管理费、空调费、水电等费用以及应由乙方自己承担的其他费用及税费；乙方应向甲方支付物业管理费为：Ａ、物业管理费按计租面积2元／平方米／月收取，水费及公共区域电1元／平方米／月收取，合计人民币3元／平方米／月；Ｂ、物业管理费的收取时间始于乙方接受该物业之日，物业费按半年收取共5831元，到期需提前一个月支付给甲方；Ｃ、该物业内部的物业管理工作由乙方负责，该物业的外部管理如保安、保洁等由甲方负责；商场中央空调费按实际使用5元／平方米／月；水电费按当月电表计量收取，收取标准按国家相关规定标准执行，乙方应于每月25日前支付上月所用水、电费；本合同期内乙方享有资金交叁个月免叁个月，共计免租六个月，次年合同续签时，乙方享有叁个月免租……租赁期满，乙方应确保该商铺具备良好和适于出租的状况及条件……所有装修无偿归甲方所有（因甲方前期免租玖个月租金，作为乙方的装修补贴），经甲方验收认可后，方可办理退租手续；若乙方未能支付本合同及本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、履约保证金、逾期付款违约金、损害赔偿金，乙方应承担甲方和／或甲方为追讨欠款所发生的相关费用（例如手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等），所指欠款还应按每逾期一天，支付全部欠款1%的利息或滞纳金。 该合同签订之日，杨正宝就洛克华蒂商铺向弋江明珠家居公司缴纳房租（三个月）43732元、物业费（半年）5831元、质量保证金10000元。 2017年8月14日，弋江明珠家居公司向洛克华蒂经营户发出《通知》一份，载明：“尊敬的洛克华蒂经营户：明珠家居商场在2016年6月6日试营业，于2017年5月20日正式开业，正式计租时，请贵商户尽快缴纳所欠费用（包括租金、物业等相关费用）。贵商户接到通知请尽快到财务交清所有费用，请贵商户积极配合。特此通知！明珠家居运营管理有限公司2017年8月14日”。洛克华蒂商铺导购员李红英在该通知上签字确认。 2018年12月25日，弋江明珠家居公司经理吴成胜向杨正宝手机发送短信，短信内容为“你户承租明珠家具馆一楼面积255.04，三楼面积323.94平方，到2018年12月20日止欠58398元156139元，限你三日内到明珠公司交纳所欠租金并办理解除”。 另查明：2017年弋江明珠家居公司（甲方）与杨正宝（乙方）签订《明珠家居建材城商铺租赁合同》一份，甲方将位于芜湖市利民东路外经广场商业A区壹楼柒号商铺租赁给乙方经营软体类商品，乙方经营品牌为帝安尼，双方对合同期限、相关费用及支付等进行了约定。因杨正宝未及时支付该商铺租金及物业费，2019年1月25，原告遂诉至本院，要求：一、判令解除原被告双方于2015年7月16日、2017年12月1日签订的《卖场租赁合同》；二、判令被告支付至合同解除之日止的租金和物业费，暂计算至2018年8月19日为153080元（其中一层商铺欠付租金和物业费为39377元，三楼商铺欠付租金和物业费为113703元）；三、判令被告支付逾期违约金（以153080元为基数，按照月利率2%的标准计算，自2019年1月24日计算至实际支付之日止）；四、判令被告支付原告律师代理费5000元。后在案件审理过程中，因弋江明珠家居公司与杨正宝就一楼帝安尼商铺达成和解协议，弋江明珠家居公司遂向本院申请撤回关于一楼商铺的所有诉讼请求。 再查明：案涉三楼“洛克华蒂”商铺，杨正宝辩称该商铺与其无关，系案外人刘洪春实际经营。因弋江明珠家居公司持有的合同系与杨正宝签订，该商铺前期租金及物业费亦为杨正宝所交，后杨正宝与刘洪春儿子刘伟健均向本院陈述该三楼商铺系杨正宝与刘洪春合伙经营。经与弋江明珠家居公司工作人员核实，三楼商铺租金标准在杨正宝实际缴费时给予了优惠，租金确实按照45元/月/平方米收取。 2019年4月17日，弋江明珠家居公司与金鸿律师事务所签订《委托代理合同》，为此支付律师费5000元。 以上事实有原告向本院提交的《房屋租赁合同》复印件一份、《明珠家居补充协议》复印件一份、《明珠家居建材城商铺租赁合同》二份、照片打印件一组、收款凭证复印件一组、《通知》复印件一份、手机短信截图一份、《委托代理合同》一份、发票一份、被告向本院提供的《明珠家居建材城商铺租赁合同》一份、商场家具明细表打印件一份、刘洪春身份证复印件一份、微信聊天截图一份、《证明》复印件一份、收款凭证打印件三份、照片打印件一组及双方当事人陈述等在卷证实。 本院认为：就案涉一楼商铺，因原被告双方已经达成和解协议，原告主动申请撤回对一楼商铺的所有诉讼请求，故本案仅对原告就案涉三楼商铺提起的诉讼请求进行审查。 关于三楼商铺的承租人主体认定，因原告持有的合同上乙方由被告签字确认，虽被告持有的合同上有刘洪春的签字，然经庭审查明，三楼商铺系被告和案外人刘洪春合伙经营，现原告依据其持有的合同根据合同相对性要求被告承担相关责任于法有据，至于刘洪春和杨正宝的内部约定对原告并不发生法律效力。故对被告陈述三楼商铺与其无关的辩解意见，不予采纳。对于三楼商铺的租金标准问题，原告陈述该商铺租金标准为50元/月/平方米，被告辩称原告给予优惠后按照45元/月/平方米收取租金，经与原告工作人员核实，其确认三楼商铺给予了优惠，实际按照45元/月/平方米收取租金，故对被告相关辩解意见，予以采纳。 根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《明珠家居建材城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按照合同约定履行各自义务。对于原告要求解除案涉合同的诉请，因案涉合同未约定租赁期限，属于不定期租赁合同。结合原告物业经理陈述，自三楼商铺导购员于2017年10月底离职后，案涉商铺就没有人，此后其未再上门催缴费用。本院认为被告实际自2017年11月起即以自己的实际行为要求解除合同。根据法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但应当给予对方合理期限。至于合理期限的确定，鉴于2017年11月案涉三楼商铺尚有部分货物（被告一直坚称至今尚有货物，原告则陈述2018年7月三楼商铺内货物所剩无几，故本院推定2017年11月案涉商铺内尚有部分货物符合客观事实）以及原告作为出租人需要一定期限寻找新的承租人之事实；同时原告作为案涉商铺的出租人和管理人，在被告仅仅支付第一期费用后未再支付任何费用，且案涉商铺属于开放式商铺，没有独立门锁，原告明知被告明显处于不正常经营状态且原告对案涉商铺可以采取措施情况下却采取放任态度，对其损失的扩大亦承担相应责任。综上，本院酌定给予原告三个月的合理期限，即本院判令案涉商铺于2018年2月解除。根据原告认可案涉商铺租金为45元/月/平方米，且自2017年5月20日起被告享有交叁个月免叁个月的优惠，故原告获准支持的租金为43732元、物业费为5831元，以上合计49563元。被告未按时支付租金及物业费，属于无正当理由占用原告资金，原告有权主张逾期付款利息，但其诉请不当，本院依法调整为以49563元为基数自2019年1月25日起按照月利率2%标准计算至实际付清之日止，超出部分，本院不予支持。对于原告律师费的诉请，因合同明确约定“若乙方未能支付本合同及本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、履约保证金、逾期付款违约金、损害赔偿金，乙方应承担甲方和/或甲方为追讨欠款所发生的相关费用（例如手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等）”，且该费用系原告的合理支出，故对该诉请，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告芜湖弋江明珠家居市场运营管理有限公司与被告杨正宝于2015年7月16日签订的《明珠家居建材城商铺租赁合同》于2018年2月解除； 二、被告杨正宝于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖弋江明珠家居市场运营管理有限公司租金和物业费49563元及逾期付款违约金（以49563元为基数自2019年1月25日起按照月利率2%标准计算至实际付清之日止）； 三、被告杨正宝于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖弋江明珠家居市场运营管理有限公司律师费5000元； 四、驳回原告芜湖弋江明珠家居市场运营管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1681元，由原告芜湖弋江明珠家居市场运营管理有限公司负担1137元，被告杨正宝负担544元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 肖 迹 二〇一九年六月二十五日 书记员 周维丽 附适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。