西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初14612号原告杨琼瑶，女，汉族，1988年2月3日出生，住陕西省岐山县。委托诉讼代理人王文瑞，陕西宽明律师事务所律师。被告张盼，男，汉族，1983年1月5日出生，住陕西省大荔县。被告西安金色家园网络科技有限公司，住所地：西安市。法定代理人殷鹏国，该公司执行董事兼总经理。被告家园网络科技有限公司，住所地：北京市东城区。法定代表人周林春，该公司执行董事兼经理。原告杨琼瑶与被告西安金色家园网络科技有限公司（以下简称西安金色家园公司）、家园网络科技有限公司（以下简称家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨琼瑶的委托诉讼代理人王文瑞到庭参加诉讼，被告西安金色家园公司、家园公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告杨琼瑶诉称，2017年8月14日，原告与被告张盼签订《存量房居间买卖合同》，约定原告购买被告张盼所有的坐落于西安市高新区XX路XX幢XX层XX号房产，成交价55万元，其中定金2万元已于合同签订当日前支付被告张盼，首付款20万元于2017年8月21日前支付，剩余款项由原告贷款支付；被告张盼应当于2017年9月底之前将房屋交付（过户登记）给原告。嗣后，原告了解到被告张盼的房产不符合《西安市二手房交易规则》，该房屋尚处于抵押期间，被告张盼对该房产无单方面的处分权，且被告张盼一直推脱不履行交房过户义务。基于此，原告于2017年10月27日委托律师向被告张盼发出律师函，明确告知被告张盼：1.解除原、被之间的《存量房居间买卖合同》；2.被告张盼退还原告向其支付的购房定金。但时至今日，被告张盼仍未退还原告的购房定金。根据原、被告之间《房屋交易风险保障服务协议》的约定，被告西安金色公司作为二手房买卖居间方应当告知原告真实的购房信息及二手房买卖条件，并协助买卖双方在西安市XX房XX中心XX房买卖交易。原告向被告家园公司支付11000元风险保证金，但被告张盼严重违约，且原告的房屋买卖目的不能实现，因此被告西安金色家园公司应当退还原告风险保障金。现原告诉至法院，请求：1.依法判决被告张盼向原告退还房屋买卖定金20000元；2.依法解除原告与被告家园公司之间的《房屋交易风险保障服务协议》，并判决被告家园公司退还原告房屋买卖风险保障金11000元；3.本案诉费用由被告承担。被告张盼、西安金色家园公司、家园公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2017年8月14日，原告杨琼瑶（乙方、买受人）与被告张盼（甲方、出卖人）、被告西安金色家园公司（丙方、居间方）签订《存量房居间买卖合同》，约定原告购买被告张盼所有的西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX室房屋，建筑面积66.1平方米，成交价550000元；原告杨琼瑶于签订合同当日向被告张盼支付购房定金20000元，2017年8月21日前支付首付款（不包含定金）200000元，剩余房款330000元以按揭贷款方式支付；房屋有抵押，被告张盼于2017年9月底之前将房屋交付原告，于2018年3月31日前办理抵押注销手续；当事人双方同意自本合同签订之日起510日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第七条约定，若被告张盼未按照约定期限和条件将房屋交付原告，逾期超过15日后，原告有权退房。如原告选择退房的，被告张盼应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的20%向原告支付违约金。原告未按照约定时间付款的，逾期超过15日，被告张盼有权解除合同。被告张盼解除合同的，原告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向被告张盼支付违约金，并由被告张盼退还原告全部已付款。同日，三方签订《补充协议》，约定原告需在签订本合同7日内（2017年8月21日前）向被告张盼支付首付款200000元，同时被告张盼的原始购房合同由被告金色家园公司代为保管，若有乙方违约导致此交易无法正常进行，则违约方按照成交价的百分之二十向守约方支付违约金。2017年8月15日，原告（乙方、买受人）与被告张盼（甲方、出卖人）、金色家园网络科技有限公司（以下简称金色家园公司，丙方、服务方）签订《房屋交易风险保障服务协议》，约定金色家园公司的服务内容如下：1.保障居间方提供的居间服务“0”佣金；2.保障居间方在交易中不以任何形式赚取甲乙双方差价（即“0”加价）；3.保障居间方为买卖双方提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息，并带买受人实地看房；4.保障居间方协助查看房屋权属证明文件；5.保障居间方协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；6.保障居间方为买卖双方促成交易签署合法有效的买卖合同；7.保障居间方保管甲乙双方与交易相关的产权资料及其他重要材料的安全；8.及时督促甲、乙双方及居间方按约定履行合同义务；9.协助发送履约催告函件或告知函件；10.协调处理交易履行中产生的争议或纠纷；11.保障居间方办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续；12.保障居间方协助甲方办理房屋解押手续。原告于签订本协议当日向金色家园公司支付服务费11000元，如金色家园公司未履行上述保障服务，且不存在下述免责情形的前提下，金色家园公司对守约方所受损失进行补偿。金色家园公司保障服务免责情形如下：1.在甲乙双方交易过程中，国家房地产政策发生变动影响交易顺利进行的；2.在甲乙双方交易过程中，因甲乙双方任何一方违约导致房屋买卖合同无法继续履行的；3.出现其他导致房屋买卖合同终止的法定情形，包括但不限于不可抗力的情形。该协议第三条约定，甲、乙双方中任何一方违反《存量房居间买卖合同》的约定致本合同无法履行的，甲、已双方应按《存量房居间买卖合同》中约定承担违约责任，此种情况下金色家园公司已收取的服务费不予退还。经查，金色家园公司的企业名称于2017年12月8日经工商登记变更为家园网络科技有限公司。2017年8月14日，原告向金色家园公司支付风险保障金11000元，并向被告张盼支付购房定金20000元。原告陈述因为案涉房屋存在抵押贷款且被告张盼尚未办理案涉房屋的不动产权证书，所以其无法履行以按揭贷款方式支付330000元房款的合同约定，故而未向被告张盼支付首付款200000元。2017年10月27日，原告通过EMS向被告张盼寄出《律师函》，载明被告张盼的房屋目前不符合二手房交易条件，因此双方无法继续办理房屋过户的相关手续，致其购买房屋的目的无法实现，要求解除双方签订的《存量房屋居间买卖合同》，退还其支付的定金20000元。原告未提交被告张盼收到该律师函的相关证据。2018年5月14日，原告通过EMS向被告西安金色家园公司寄出《律师函》，载明因被告张盼的房屋目前不符合二手房交易条件，因此双方无法继续办理房屋过户的相关手续，致其购买房屋的目的无法实现，要求解除与被告西安金色家园公司签订的《存量房屋居间买卖合同》。该邮件于2018年5月15日由他人签收。经询，原告表示仅要求被告家园公司退还风险保障金11000元，不要求被告西安金色家园公司承担责任，并认为其与被告张盼、西安金色家园公司间的《存量房屋居间买卖合同》已于2018年5月15日解除。经查，案涉房屋现登记在开发商陕西天禾实业有限责任公司（以下简称天禾公司）名下，被告张盼未取得该房屋的不动产所有权证书，亦未办理该房屋的抵押注销手续。另查，2018年4月，天禾公司将张盼诉至本院。本院于2019年3月5日做出（2018）陕0113民初7434号民事判决书，判令解除天禾公司与张盼签订的《商品房买卖合同》、张盼腾交西安市高新区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX室房屋等。现该判决已生效。以上事实，有《存量房屋居间买卖合同》、《房屋交易风险保障服务协议》、定金收据、风险保证金收据、（2018）陕0113民初7434号民事判决书等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告杨琼瑶与被告张盼、西安金色家园公司签订的《存量房屋居间买卖合同》是原、被告的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，原告杨琼瑶按约向被告张盼支付购房定金20000元。原告陈述因被告张盼未办理案涉房屋的不动产权证书、无法履行以按揭贷款方式支付330000元房款的约定，而未按约向被告张盼支付首付款200000元。同时，被告张盼未按约向原告交付房屋、亦未按约办理案涉房屋的抵押注销手续。因张盼未取得案涉房屋的不动产所有权证书，不符合西安市政府关于二手房交易的政策，且生效判决已判令张盼向开发商腾交房屋，故杨琼瑶与被告张盼间的合同现已无法继续履行。因原告与被告张盼在签订合同时均知晓被告张盼未取得案涉房屋不动产所有权证书的事实，对合同无法继续履行均存在过错，所以在合同无法继续履行的情况下，原告要求被告张盼退还购房定金20000元，本院依法予以支持。因原告未提供证据证明被告张盼收到其邮寄的要求解除合同的《律师函》，故原告主张其与被告张盼间的《存量房屋居间买卖合同》已于2018年5月15日解除，本院依法不予采信。关于原告要求被告家园公司退还风险保障金一节，因原告与被告家园公司系服务合同关系，与本案的房屋买卖合同不属于同一法律关系，故本案依法不予处理。三被告经本院合法传唤未到庭应诉，亦未向本院提交任何答辩意见或证据，对于其放弃诉讼权利的行为，应当由其承担举证不能的法律后果。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及第九十七条之规定，判决如下：一、被告张盼于本判决生效之日起十日内向原告杨琼瑶退还购房定金20000元。被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杨琼瑶的其余诉讼请求。本案案件受理费575元，由原告承担200元，被告张盼承担375元。因原告已预交，被告张盼应将该款连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张叡婕人民陪审员  芦冬花人民陪审员  韩文华二〇一九年六月二十二日书 记 员  邹 倩1