上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初8248号原告：周海明，男，1968年7月15日生，汉族，住上海市青浦区。原告：姚素英，女，1970年9月26日生，汉族，住上海市青浦区。被告：高红刚，男，1986年10月18日生，汉族，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：曹元贺，上海辉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓晴晴，上海辉和律师事务所律师。原告周海明、姚素英与被告高红刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告周海明、姚素英以及被告高红刚的委托诉讼代理人卓晴晴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周海明、姚素英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就坐落于上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号商铺(以下简称“讼争商铺”签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告搬离并返还讼争商铺；3.判令被告支付自2019年2月25日至讼争商铺实际返还之日止的租金及房屋占有使用费，按照每月8,000元计算；4.判令被告支付2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业管理费696元；5.判令被告支付2019年3月和2019年4月的电费325.6元；6.判令被告支付2018年10月、11月、12月的水费509.7元；7、判令被告支付2017年8月25日至2019年8月24日期间的租赁税费4,571.42元；8.判令原告没收被告已付押金20,000元。审理中，原告自愿撤回第7项诉讼请求。事实和理由：原、被告就讼争商铺签订《房屋租赁合同》，被告向原告承租讼争商铺，被告应于2019年2月24日向原告支付租金，但经原告多次催讨，被告至今未付，故原告诉至本院，望判如所请。被告高红刚辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同。因原告未能协助被告办理上家的营业执照注销，导致被告不能正常经营，故不同意支付原告相应租金及房屋占有使用费。对于原告主张的水费、电费、物业费均无异议。经审理查明认定事实如下：2004年2月19日，原告与案外人上海瑞锦房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向案外人购买讼争商铺。2004年9月30日，原告与案外人就讼争房屋签订《房屋交接书》。2017年7月4日，原告(甲方)与被告(乙方)就讼争房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定的租赁期限为2015年8月25日至2020年8月24日，房租为96,000元每年。合同第二条约定，乙方应每六个月交付一次房屋租金，合计48,000元，并应提交1个月向甲方交付，若乙方到时未能支付房租，应视为违约，甲方有权解除租赁合同，并扣除押金20,000元，收回所租房屋。本合同押金为20,000元。合同第三条约定，租赁期间，乙方应自行承担包括水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费、保安保洁费、租赁税费、税务、工商等本营业房所产生的一切费用，并将付款单据交给甲方。合同另对其他相关事项作了相应约定。在《房屋租赁合同》背面载明“甲方同意将松江区荣乐中路XXX弄XXX号面积146平方米的营业房租于乙方使用。租赁期限从2020年8月25日至2023年8月24日，房租为壹拾万壹仟元/年。前承租人夏潮与现承租人高红刚关于转让本店面的事宜已交接完成，与房东无关”，原、被告双方均签字确认。被告使用讼争商铺，向原告支付了押金20,000元，并支付租金至2019年2月24日。2019年1月28日，被告要求原告周海明注销原于2015年11月20日登记在讼争商铺内的“上海市松江区岳阳街道庆明餐饮店”个体工商户营业执照。原告周海明回复称“春节后我来办，其实是你的问题，是你与上家没交接好”。2019年2月24日，原告周海明向被告催讨租金，被告通过微信问“营业执照注销了吗”，原告周海明回复称“我与他联系，3月10日前去办”。2019年3月25日，原告周海明通过微信问被告“高老板，还租吗？若办新的营业执照，上星期市场监督所说可以去办理了。若不租，清明时我回上海可收房子了，二个月租金没付的话，可无条件收回房子使用权”，“市场监督所说没有封过此房子的营业许可”。2019年3月27日，原告周海明通过微信向被告发送《解除房屋租赁合同通知函》。2019年4月2日，原告周海明向被告发送微信“吴已去市场监督所办好了，你可以去办营业执照了”。2019年4月3日，登记在讼争商铺内的“上海市松江区岳阳街道庆明餐饮店”个体工商户营业执照予以注销。后续，被告并未在讼争商铺内登记营业执照。2019年4月15日，原告周海明向被告发送微信“高老板，你还继续租房吗？租，马上打款付房租，到4月24日你已欠三个房租已构成违约。4月19日前我没收到房租款，即收回房屋使用权，自动解除我们之间签订的关于松江区荣乐中路XXX弄XXX号的房屋租赁合同并追讨所欠房款”。被告回复要求原告给予其时间。原告周海明回复称“给你时间可以，先把所欠的款项付清”。2019年4月19日，原告周海明向被告发送微信“今天我来收房了”。2019年4月25日，原告周海明向被告发送微信，要求被告于2019年4月27日前将店内物品搬离。2019年4月26日，被告将原告锁在讼争商铺门口的门锁撬开。原告周海明报警要求民警到场处理。被告通过微信称，只要将店面转出去就向原告支付租金。2019年4月30日，又因与被告就讼争商铺门锁发生纠纷，原告周海明报警要求民警到场处理。现在讼争商铺尚在被告空置之下。原告已代为支付讼争商铺2019年3月及4月二个月的电费合计325.6元，2018年10月、11月、12月三个月的水费合计509.7元，2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业管理费696元。审理中，原、被告均确认，被告先认识了讼争商铺此前的承租人夏潮，被告与案外人夏潮谈妥店面转让事宜后，被告才与原告签订了《房屋租赁合同》。实际履行过程中，被告是按月支付租金的。“上海市松江区岳阳街道庆明餐饮店”登记的经营者吴庆明系在夏潮之前的承租人。审理中，被告称在经营餐饮店期间，因营业执照问题，被告受到了有关行政部门的口头警告，但并未受到行政处罚。以上事实，有《房屋租赁合同》报警记录、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效。被告逾期支付租金的，原告有权解除合同。被告辩称，原告未能注销原登记在讼争房屋内的个体工商户营业执照属于违约，本院不予采信。首先，根据原、被告之间的约定，被告与案外人夏潮就讼争商铺转让事宜已完成交接，与原告无关。登记在讼争商铺内的营业执照注销问题显然属于“转让交接”事宜，与原告无关；其次，被告在讼争商铺内已实际经营一年有余，被告并未提供证据证明其经营受到了营业执照未注销的影响并就此向原告提出异议；再次，当被告提出要求注销营业执照时，原告尚属配合，并且实际于2019年4月2日注销了此前的营业执照。然，被告并未及时再登记注册营业执照；最后，营业执照实际注销后，被告亦未积极履行支付租金的义务。综上，被告拒付2019年2月25日之后的租金，在原告多次催讨后，被告仍未支付，属于违约，原告有权据此解除合同。合同解除后，被告应当将讼争商铺返还给原告，并向原告支付至实际返还讼争商铺之日止的租金及房屋占有使用费。原告主张按照每月8,000元计算租金及房屋占有使用费，低于合同约定的标准，属对自身权利的合法处分，于法不悖，本院予以确认。原告代为支付的水、电费及物业管理费，被告对原告主张的金额无异议，且按照合同约定，该费用应由被告承担，故本院对此均予以支持。因合同系被告违约导致解除，故原告有权根据合同约定没收被告已付的押金20,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告周海明、姚素英与被告高红刚就坐落于上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号商铺签订的《房屋租赁合同》；二、被告高红刚于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告周海明、姚素英上述商铺；三、被告高红刚于本判决生效之日起十日内支付原告周海明、姚素英自2019年2月25日至上述商铺实际返还之日止的租金及房屋占有使用费，按照每月8,000元计算；四、被告高红刚于本判决生效之日起十日内支付原告周海明、姚素英2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业费696元；五、被告高红刚于本判决生效之日起十日内支付原告周海明、姚素英2019年3月及2019年4月期间的电费325.6元；六、被告高红刚于本判决生效之日起十日内支付原告周海明、姚素英2018年10月、2018年11月、2018年12月期间的水费509.7元；七、原告周海明、姚素英没收被告高红刚已付的押金20,000元。如付款义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1,085元，减半收取542.5元，由被告高红刚负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一九年六月二十八日书记员  张树腾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。