广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初8185号原告（反诉被告）：刘洋，男，1983年11月30日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：廖玲华，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖凯波，广东聚理律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡洪波，男，1976年8月22日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：李筱林，广东一粤律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司中山东凤支行，住所地广东省中山市东凤镇丽景花园**。主要负责人：李子强。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，，住所地广东省中山市**中山五路**紫马奔腾广场******物业法定代表人：李功镇。委托诉讼代理人：吴丽晶，系该公司行政专员。委托诉讼代理人：李翩翩，系该公司法务专员。原告刘洋与被告胡洪波，第三人中国工商银行股份有限公司中山东凤支行（以下简称工行中山东凤支行）、中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）及被告胡洪波反诉原告刘洋房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告刘洋委托诉讼代理人廖玲华，被告胡洪波及其委托诉讼代理人李筱林均到庭参加诉讼，第三人工行中山东凤支行、乐有家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案按第三人工行中山东凤支行、乐有家公司缺席审理，现已审理终结。原告刘洋向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告所签订的房屋买卖合同，并协助原告将合同所约定的房屋过户登记至原告名下；2.被告向原告支付违约金（以690000元为基数，自2017年5月1日起按每日万分之五的标准计算至房屋完成过户之日止）。事实和理由：原、被告双方于2016年11月3日签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》及相应《补充协议》，约定房屋总价为690000元，合同签订之日支付定金60000元，被告于2017年4月30日前办妥一手房房地产权证，但被告对此并未作任何回应，原告至今仍未取得案涉房地产的所有权。原告依法起诉至法院主张权利。原告起诉后，向本院申请变更第一项诉讼请求为：被告继续履行与原告所签订的房屋买卖合同，并在原告代被告清偿所欠工行中山东凤支行的贷款后，注销房屋所设置的抵押权，并协助原告将合同所约定的房屋过户登记至原告名下。被告胡洪波答辩称，不同意原告所有的诉讼请求。被告在本案第一次庭审中的答辩意见为：1.本案因形势变更导致合同的基础及目的不能实现，被告目前无法、也无能力履行合同，所以被告认为为了维护自己的合法权益，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并愿意按照合同约定给原告支付违约金。2.对于原告第二项请求，与合同的约定不符，被告要求按合同约定计算违约金。被告在本案第二次庭审中的答辩意见为：《房屋买卖合同》的履行是有法律规定的形式，被告不存在违约的情形，原告要求按照两年前房屋的价格进行履行合同，不符合相关的法律规定，对被告属于明显不公平，被告同意调解，但是必须遵循《合同法》、《民法总则》有关公平、等价有偿的基础之上进行调解。此外，根据《合同法》第163条的规定，标的物在交付之前的孳息归出卖人所有，在交付之后产生的孳息归买受人所有，现在的房屋产权及所有的对房屋的负担都是由被告在承担，原告既没有承担房屋的负担也有没有付出相应的对价，也没有承担任何的风险，按照原来的约定进行交易的话，对被告显失公平，也不符合法律的规定。此外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，合同签订以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，不能实现合同的目的，当事人恳求人民法院变更或者是解除合同的，人民法院应当根据公平原则并结合案件的实际情况，确定是否变更或者解除。本案中，原告除了在中介方保存了60000元的定金之外，没有付出任何代价，目前的在案证据也不能证实原告有任何其他的损失，即使该合同要继续履行也必须符合《民法总则》、《民法通则》、《合同法》等相关法律所规定的公平交易、等价有偿原则。对于原告变更后的诉讼请求,被告辩称原告的该项变更并无依据，故请求法院予以驳回。被告另在答辩期间提起反诉，反诉请求：依法撤销原、被告双方签订的编号为55301021473的东凤镇感恩路2号唯美嘉园1期3号楼2502房的房屋买卖合同。反诉事实和理由：原、被告双方于2016年11月3日签订的编号为55301021473的东凤镇感恩路2号唯美嘉园1期3号楼2502房的房屋买卖合同，双方并在家家顺房产经纪公司托管了原告所交的60000元定金。之后，被告一直积极履行合同并向相关管理机关提交了办理房地产权证书的全部资料并签订补充协议对原合同进行了部分变更：“约定被告于2017年4月30日前办理出房地产权证，原告则在被告办理出房地产权证之后15日内申请按揭贷款。”然而，被告因为曾经工作过的深圳人人优益网络技术有限公司被控涉传销案而于2017年3月27日被天河区公安分局传唤（当时被告已从人人优益公司离职且已经在另一个公司上班2个多月），随即在2017年3月28日被刑事拘留，羁押至今结案且遥遥无期。上述情况属于被告无法预料也无法控制的突然情势变更，导致被告至今无法办理有关房地产权证书，该房屋买卖合同实际上已经无法履行。原告不顾被告身陷囹圄的客观实际困境，趁人之危利用自己的优势地位对被告提起诉讼并提出不合理的要求，由此给被告和年老多病的父母造成了很大的压力和困扰。考虑到被告因为情势变更身不由己，目前实际没有能力也没有办法履行该合同，而原告要求被告继续履行合同也不符合当前实际情况而且极不合理，被告愿意案按合同约定承担违约责任并解除双方签订的房屋买卖合同。此外，原告仅在中介方乐有家公司处托管了60000元定金，被告目前没有从原告处获得任何利益，房贷月供和物业管理费等相关费用也一直是被告及家人在负担，而且只要被告刑案未终结则房屋肯定不能办理买卖手续，则房贷和管理费就应由被告和家人一直负担下去。因而，该房屋买卖合同实际已经无法履行，而且继续履行会导致原、被告之间的权利义务明显失衡并严重损害被告的合法权益，而原告在少付出的情况下却要求获得极大的利益，明显属于显失公平，也不符合《合同法》关于公平、平等和诚实信用的基本原则。根据《民法通则》第59条第2款、最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第72条、第73条的规定，恳请法院依法公正审理，裁定撤销被告与原告签订的编号为*的唯美嘉园*期*号楼*房之房屋买卖合同。第三人乐有家公司书面答辩称，—、原、被告双方在第三人乐有家公司的居间服务下于2016年11月3日签署了《二手买卖及居间服务合同》，约定被告将位于中山市××××2502的房产以690000元价格出售给原告，合同为三方真实意思表示，真实、合法、有效。由于交易房产尚未办理出房产证，双方签订《二手房买卖合同补充协议》，约定被告于2017年4月30日前办理出房产证，出证后40天内原告支付楼款或首期款，同时被告委托担保公司办理担保赎楼。二、合同签订当日，原告向被告支付定金60000元，原、被告双方同意将定金托管在第三人乐有家公司，并且同意在定金中预留5000元交房保证金。三、签订合同后，第三人积极跟进被告房产证出证事宜。后第三人了解到被告于2017年3月28日因涉嫌刑事犯罪而被公安机关拘留，可能无法按照合同约定的时间办理出房产证，遂与原告积极协商处理，并于2017年4月21日配合原告发函提醒被告办理出房产证，又于2017年7月11日再次发函催告。被告被拘留后，曾委托其父亲、妹妹处理此事，第三人积极配合双方协调处理，因被告本人一直处于被羁押状态，无法办理出房产证，导致交易无法继续进行。综上所述，第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在被告特殊情况、交易无法正常进行时，一直积极配合、协商。第三人诚挚地希望原、被告协商解决本案争议，请法院依据事实，公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月3日，原、被告双方及第三人乐有家公司签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》一份（以下简称二手房买卖合同》），约定被告将其所有的位于中山市××路××楼2502的房产[现房地坐落：中山市东凤镇**号楼2502房]以690000元价格出售给原告，原告应于合同签订之时向被告支付定金60000元，并由第三人乐有家公司托管。该《二手房买卖合同》第五条约定，在被告按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准），且被告已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内，原、被告双方签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由第三人乐有家公司或第三方代为托管。该《二手房买卖合同》第十二条约定，如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如被告逾期履行超过十五个工作日，则原告有权解除合同并可要求双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。原、被告双方，第三人乐有家公司均在上述《二手房买卖合同》上签名、盖章确认。同一天，原、被告双方签订《补充协议》一份，作为上述《二手房买卖合同》的补充。具体约定如下事项：一、被告须于2017年4月30日之前办理出一手商品房房地产证并通知原告，所需税费自行承担。二、由于在被告办理出不动产权证（或房地产证）前原合同无法按期履行，买卖双方同意对原合同条款作出如下变更：1.将原合同第四条约定的原告支付楼款或首期款的时间变更为办理出房产证之日起40工作日内；2.若原合同约定按揭付款的，则将原合同第四条约定的原告申请按揭的时间变更为办理出房产证之日起15工作日内；3.若原合同约定被告委托担保公司担保赎楼的，则将原合同第六条约定的被告与担保公司签订服务合同并办理委托公证的时间变更为办理出房地产证之日起10工作日内。三、在被告未办理出不动产权证或房地产证，并经查档确认产权清晰、无查封之前，原告须将定金全部监管在居间方（放定条件按照资金托管协议之约定），且不得私自向被告支付任何购房款，否则原告应自担风险。四、本协议与原合同具有同等法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效。原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。原、被告双方均在上述《补充协议》上签名确认。同一天，原、被告双方还签订《二手房买卖合同补充协议》一份，并约定如下事宜：1.被告向原告的借款不计利息，被告所借款同时也是原告支付的首期款；2.房屋尾款，原告办理好抵押手续，银行批准后立即打款给被告；3.原、被告任何一方违约的，违约方按总楼款（690000元）的20%支付违约金138000元；4.本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原告合同具有同等法律效力；5.除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其他条款继续有效，原告合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。原、被告双方均在上述《二手房买卖合同补充协议》上签名确认。另查明，2017年3月28日，被告因涉嫌组织、领导传销活动罪而被广州市公安局天河分局刑事拘留。并于2017年5月4日被广州市天河区人民检察院批准逮捕。2018年1月2日，被告与其他刑事被告人被广州市人民检察院向广州市中级人民法院提起公诉。2018年12月3日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01刑初18号刑事判决书，判决认定胡洪波犯组织、领导传销活动罪，判处有期徒刑一年十个月，并处罚金人民币20000元。（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即2017年3月28日至2019年1月27日止）。被告认为其因刑事拘留、服刑属于其无法预料的情势变更，且认为如继续按原合同履行责任显失公平，故反诉请求撤销《二手房买卖合同》。原告则认为被告因刑事犯罪而被羁押并不属于法定的情势变更情形，故不同意撤销合同，并要求继续履行。本案庭审中，原、被告均确认双方于2016年11月3日所签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，且是在公平、合法的情况下所签订。再查明，原告在提起本案诉讼之时，亦向本院申请财产保全措施，查封了案涉房地产。除此之外，原、被告双方均未举证证明案涉房地产存在其他权利限制。庭审中，原告明确表示愿意代原告清偿所欠第三人工行中山东凤支行的抵押贷款，以注销房屋抵押权。原告另向本院提交其中国邮政储蓄银行账户明细一份，该账户明细显示原告该账户余额为649210.65元，原告诉称该证据足以证明其有能力代被告清偿银行贷款以注销抵押权，《二手房买卖合同》的履行存在客观履行的基础。被告则认为原告的上述请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方均对《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同及补充协议》、《补充协议》、《中山市不动产登记资料查询结果》的真实性并无异议，本院予以认可。原、被告双方另对原告已缴纳60000元定金给第三人乐有家公司托管，以及被告因犯组织、领导传销活动罪而被刑事羁押并被判处有期徒刑的事实并无异议，本院亦予以认可。本院另将原、被告双方争议的焦点归纳如下：一、原告于第三次庭审前申请变更其第一项诉讼请求为被告继续履行与原告所签订的房屋买卖合同，并在原告代被告清偿所欠工行中山东凤支行的贷款后，注销房屋所设置的抵押权，并协助原告将合同所约定的房屋过户登记至原告名下，是否违反程序。本院认为，原告提出变更该项诉讼请求之时，本案并未进行最后一次庭审的辩论终结，故原告提出该项变更并未违反程序，本院予以受理。二、被告反诉请求撤销双方于2014年11月3日签订的《二手房买卖合同》有无法律依据。本院认为，案涉《二手房买卖合同》在签订后一直未能顺利履行的原因在于被告因犯组织、领导传销活动罪而被刑事羁押并被判处有期徒刑，该合同履行的障碍属于被告自身刑事犯罪所致，并不能归属于法律所规定的情势变更情形，由此所产生的法律后果及风险亦应由被告自行承担。此外，原、被告均已在庭审中确认双方于2016年11月3日所签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，且是在公平、合法的情况下所签订。故案涉《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同及补充协议》、《补充协议》并不存在欺诈、胁迫或显失公平的情形。至于2016年11月3日之后因房价上涨所导致的案涉房地产价值的增加。本院认为，原、被告双方签订《二手房买卖合同》后，由于被告并未取得房地产权证，故双方于当天另行签订了《补充协议》一份，约定被告须于2017年4月30日之前办理出一手商品房房地产证并通知原告。此后，被告因刑事犯罪的原因而未将已办理出案涉房地产权证的事实告知原告，由此产生的法律风险应由被告自行承担，被告并不能以此作为认定合同显失公平的事由，基于以上事实，被告以情势变更、显失公平为由反诉要求撤销《二手房买卖合同》理据不足，本院不予支持。三、《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同及补充协议》、《补充协议》是否具备继续履行下去的基础。本院认为，虽然案涉房地产因被告向第三人工行中山东凤支行按揭贷款420000元而被设置了以该行为抵押权人的抵押登记手续，但原告已明确表示其愿意代被告清偿上述抵押贷款以消除抵押权，并已提交相应的银行存款记录以证明具备相应的经济实力，故本院依法认定上述《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同及补充协议》、《补充协议》并不存在注销抵押权的障碍。此外，案涉房地产虽因原告的起诉而被本院查封，但原告可在符合法律规定的情形下向本院申请解除对上述房地产的查封措施，故案涉房地产亦不存在保全措施的方面的权利障碍。因此，《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同及补充协议》、《补充协议》可继续履行。基于以上事实，原告在代被告向第三人工行中山东凤支行清偿所欠的银行贷款本息后，被告及第三人工行中山东凤支行应予配合原告办理案涉房地产的抵押权注销手续。此外，因案涉房地产已办理完毕相应的不动产权证，故在上述房地产的抵押权注销之后，原告应在15日的合理期限内向被告一次性付清剩余购房款项，被告在原告付清上述购房款后，理应配合原告办理相应的房地产过户手续。四、被告应向原告承担违约金的金额。本院认为，《补充协议》已明确约定被告应于2017年4月30日前办理出一手商品房房地产证并通知原告，被告应予履行。现被告已在庭审中确认案涉房地产的相应权证已于2017年3月办理完毕，但其并未举证证明其已及时告知原告方，并配合原告继续履行完毕《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同及补充协议》、《补充协议》所约定的义务，其行为已构成违约，其理应向原告支付违约金。另，对于原告诉讼请求被告自2017年5月1日起每日万分之五的标准向其支付违约金直至房屋完成过户手续之日止的诉讼请求。本院认为，《二手房买卖合同补充协议》第5条已明确约定除该协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其他条款继续有效，原告合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准，故违约金的计算标准应以该协议第3条的约定为准，原告的上述违约金计算标准并无依据，本院不予支持。因此，按照《二手房买卖合同补充协议》第3条的约定，被告应按总楼款20%的标准向原告支付违约金138000元（690000元×20%）。第三人乐有家公司、工行中山东凤支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理，本院按其缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告刘洋应于本判决生效之日起七日代被告胡洪波向中国工商银行股份有限公司中山东凤支行清偿所欠该行的银行的房屋按揭贷款本金、利息、罚息（具体以银行实际计算为准），被告胡洪波应于上述按揭贷款本息清偿之日起七个工作日内协助原告刘洋共同向中国工商银行股份有限公司中山东凤支行申请办理中山市东凤镇感恩路2号唯美嘉园3号楼2502房[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0036507号]的抵押登记注销事宜；二、中山市东凤镇感恩路2号唯美嘉园3号楼2502房[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0036507号]的抵押登记注销事宜办理完毕之日起七个工作日内，原告刘洋应一次性向被告胡洪波付清剩余的购房款（扣除代为清偿的银行按揭贷款本息），被告胡洪波应自收到上述剩余购房款之日起七个工作日内，配合原告刘洋办理上述房产的产权转移过户登记手续；三、被告胡洪波于本判决生效之日起七日内向原告刘洋支付违约金138000元；四、驳回原告刘洋的其他诉讼请求；五、驳回被告胡洪波的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12150元，财产保全费3970元，合共16120元，由原告刘洋负担70元（已交），由被告胡洪波负担16050元（该款原告已预交，被告胡洪波于本判决生效之日向原告支付，本院不另收退），反诉费5350元，由被告胡洪波负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  高嘉敏二〇一九年六月三十日书记员  尹 珍第13页共13页