云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1904号上诉人（原审原告）：昆明市呈贡区农村信用合作联社，住所云南省昆明市呈贡区米兰园小区东北角。法定代表人：李文武，理事长。上诉人（原审原告）：昆明市呈贡区农村信用合作联社七甸信用社，营业场所云南省昆明市阳宗海风景名胜区七甸街道办事处七甸社区七兴街。负责人：张原玮。两上诉人委托诉讼代理人：杨静、张波，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：李丕顷，男，1971年8月4日生，汉族，浙江省苍南县人，身份证登记住址浙江省苍南县，现住云南省昆明市官渡区。上诉人（原审被告）：叶怀书，男，1968年12月18日生，汉族，浙江省苍南县人，身份证登记住址浙江省苍南县，现住云南省昆明市。上诉人（原审被告）：云南驰程工贸有限公司，住所地云南省昆明市景秀花园**。法定代表人：应上秀，董事兼总经理。上诉人（原审被告）：昆明市官渡区驰宇达电动车维修服务部，住所，住所地云南省昆明市佴家湾**div>经营者：何庆飞，经理。四上诉人委托诉讼代理人：李艳莉，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明市呈贡区农村信用合作联社（以下简称呈贡农信社）、昆明市呈贡区农村信用合作联社七甸信用社（以下简称七甸信用社）与上诉人李丕顷、叶怀书、云南驰程工贸有限公司（以下简称驰程公司）、昆明市官渡区驰宇达电动车维修服务部（以下简称维修部）返还原物纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初9382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。呈贡农信社、七甸信用社上诉请求：1、维持（2017）云0111民初9382号民事判决第一项、第二项、第三项；2、增判李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部共同支付呈贡农信社2016年12月22日—2017年10月16日的房屋占用费612400元；3、增判李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部共同支付七甸信用社2016年5月6日—2016年12月21日期间的占用费402000元；4、本案诉讼费由李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部承担。事实和理由：李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部在知道涉案房屋所有权变更的情况下，不合理的继续占有、使用涉案房屋，一审作出“并非恶意”的认定错误。李丕顷与涉案房屋原所有人陈某签订的房屋抵债合同因标的物所有权已经发生变更而无法继续履行，在权利人多次要求腾空房屋交还或支付租金，仍继续在涉诉房屋开始经营活动牟取利益，既不停止侵权行为，也不作出补救措施，应比照房屋抵债合同上的房屋使用费向呈贡农信社、七甸信用社赔偿损失。呈贡农信社、七甸信用社依据物权法分别享涉案房屋2016年5月6日—2016年12月21日期间和2016年12月22日至今的权利，一审对占用费起算时间作作认定错误。综上，请求二审依法改判。针对呈贡农信社、七甸信用社的上诉，李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部答辩称：我方系合同相对人，租赁合同分别于2010年、2011年签订，已缴纳了约定的租金，此时呈贡农信社、七甸信用社并未取得涉案房屋的所有权，且呈贡农信社、七甸信用社在办理抵押登记后并没有到涉案标的物的所有地向我方进行告知，我方属于善意的、合理合法的履行租赁合同，呈贡农信社、七甸信用社无权要求我方重复支付租金，其上诉请求不成立。李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部上诉请求：1、撤销（2017）云0111民初9382号民事判决，改判改判驳回呈贡农信社、七甸信用社的一审全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费由呈贡农信社、七甸信用社承担。事实和理由：2010年6月18日叶怀书代表李丕顷、叶怀书与涉案房屋原房东签订《房屋租赁协议》，于2010年8月12日以涉案房屋为经营地址设立维修部。2011年10月18日叶怀书代表李丕顷、叶怀书与涉案房屋原房东对租赁合同进行变更，租赁期限至2022年6月30日止。涉案房屋按合同约定收取租金，因法律并未禁止以合法债权作为支付租金的手段，故李丕顷、叶怀书是先取得租赁权，才用到期债权抵付剩余年份的租金，有权使用租赁物至2022年。虽然叶怀书代表李丕顷、叶怀书与原房主签订租赁合同时市场租金可按75万元/年计算，但现涉案房屋的年租金不超过35万元/年，属于情势变更。综上，请求二审依法改判。针对李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部的上诉，呈贡农信社、七甸信用社答辩称：根据最高法院的案例，房屋使用权抵债和房屋租赁合同是不同的法律关系，且李丕顷是在原房屋所有权人陈英富与我方签订最高额抵押合同之后才签订租赁合同，且李丕顷的抵债对象是云南明存公司而非原房屋所有权人，其主张的抵债金额与实际发生的金额相差800万元，该债务是否真实、抵债行为是否合法都未经确认。一审按每年75万元的标准计算房屋使用费，系参照租赁合同的约定，该认定并无不当。综上，李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部的上诉请求不能成立。呈贡农信社、七甸信用社向一审法院起诉请求：1、请求判令被告三、四立即搬离昆明市佴家湾455-464号1-2层、464号2层商铺房屋，返还原告一前述财产；2、请求判令四被告连带赔偿因非法占用商铺房屋给原告一造成的损失402000元（暂时计算至2017年7月5日），给原告二造成的损失468750元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年1月16日，李丕顷与叶怀书签订《合作意向书》，约定双方合作经营电动车业务、售后服务、维修业务。2010年6月18日，叶怀书（乙方）与案外人陈英富（甲方）签订《房屋租赁合同》约定甲方出租给乙方使用的房屋位于佴家湾455-464号，建筑面积2343.18平方米；租赁期限5年，自2010年7月1日至2015年6月30日止；每年租金75万元。2011年10月18日，李丕顷（乙方）与案外人陈英富（甲方）签订《房屋租赁合同》约定甲方出租给乙方使用的房屋位于佴家湾455-464号，建筑面积2343.18平方米；租赁期限10年，自2012年7月1日至2022年6月30日止，每年租金75万元，租金总额为750万元，租金的支付：鉴于云南明存矿业有限公司曾于2011年9月7日向乙方借款1850万元，甲乙双方协商一致同意，乙方应付甲方租金750万元用于冲抵云南明存矿业有限公司所欠乙方借款。2015年2月10日李丕顷（乙方）与陈英富（甲方）签订《租赁合同补充协议》，约定“鉴于1）云南明存矿业有限公司于2011年9月7日向乙方（李丕顷）借款1850万元，通过乙方及指定账户打款到该公司实际控制人陈明存（系甲方父亲）名下；2）甲、乙双方协商于2011年10月18日签订《房屋租赁合同》（简称：主合同），合同约定甲方用其所属佴家湾455-464号铺面（建筑面积2343.18平方米）10年的房屋使用收益权冲抵甲方父亲欠乙方借款（冲抵金额为750万元），时间自2012年7月1日始至2022年6月30日止”。涉案房屋现在由李丕顷、叶怀书、维修部共同使用，并以驰程公司的名义对外销售。云南省昆明市中级人民法院于2016年5月6日出具（2014）昆民执字第751-1号《民事裁定书》裁定将被执行人陈英富位于昆明市佴家湾455-464号1-2层、464号2层的房屋所有权抵偿给昆明市呈贡区农村信用合作联社七甸信用社所有。昆明市呈贡区农村信用合作联社七甸信用社为昆明市呈贡区农村信用合作联社的分支机构。昆明市呈贡区农村信用合作社联社已经取得佴家湾455-464号1-2层、464号2层房屋的所有权[不动产权证编号分别为云（2016）官渡区不动产权第0022809号、云（2016）官渡区不动产权第0022809号]。一审法院认为：依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民法院的征收决定等生效时发生法律效力”，本案中，七甸信用社已经依据生效法律文书取得了涉案房屋的物权，其作为呈贡信用社的分支机构将已取得的财产登记为呈贡信用社，不违反法律规定，予以支持。对于被告提出的其与涉案房屋原所有人陈英富签订了房屋租赁合同、并以合法债权抵扣租金、适用“买卖不破租赁”原则的辩解意见，被告李丕顷与案外人陈英富签订的《房屋租赁合同》《租赁合同补充协议》约定“鉴于云南明存矿业有限公司曾于2011年9月7日向乙方借款1850万元，甲乙双方协商一致同意，乙方应付甲方租金750万元用于冲抵云南明存矿业有限公司所欠乙方借款。”“鉴于1）云南明存矿业有限公司于2011年9月7日向乙方（李丕顷）借款1850万元，通过乙方及指定账户打款到该公司实际控制人陈明存（系甲方父亲）名下；2）甲、乙双方协商于2011年10月18日签订《房屋租赁合同》（简称：主合同），合同约定甲方用其所属佴家湾455-464号铺面（建筑面积2343.18平方米）10年的房屋使用收益权冲抵甲方父亲欠乙方借款（冲抵金额为750万元），时间自2012年7月1日始至2022年6月30日止”。从双方签订的合同内容来看，被告李丕顷为了使自己的债权得到清偿，同意案外人陈英富以让渡本案涉案房屋使用权的方式抵扣750万元的借款，双方的《房屋租赁合同》实质上属于债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。关于李丕顷、叶怀书对涉案房屋所享有的权利能否对抗呈贡信用社的物权的问题。叶怀书与案外人陈英富签订的《房屋租赁合同》已于2012年7月1日被李丕顷与案外人陈英富所签订的《房屋租赁合同》所取代；另根据上述分析，李丕顷与案外人陈英富之间签订的《房屋租赁合同》实为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，李丕顷与案外人陈英富之间签订的《房屋租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案房屋的所有权已被呈贡信用社取得，即呈贡信用社已依法取得对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，即使李丕顷基于债权取得涉案房屋的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗呈贡信用社对涉案房屋所享有的物权。故原告主张被告搬离涉案房屋有事实和法律依据，予以支持。对于原告主张的请求四被告参照同地段租金每月62500元赔偿原告七甸信用社自2016年5月6日至2016年12月21日期间非法占有涉案房屋的使用费468750元，赔偿原告呈贡农信社自2016年12月22日起至实际搬出之日止期间的损失，暂计算至2017年7月5日为402000元。被告依据《房屋租赁合同》对涉案房屋进行占有、使用，应认定为并非恶意，故对原告起诉之前被告占用房屋期间的占用费不予支持。对原告起诉之后，宜参照被告李丕顷与案外人陈英富签订的《房屋租赁合同》约定的年租金75万元计算占有使用费，即四被告应向原告即房屋所有人呈贡农信社支付自2017年10月17日起按照年租金75万元计算至被告返还房屋之日止的房屋占用费。原告七甸信用社非房屋所有人，其主张房屋占用费无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李丕顷、被告叶怀书、被告云南驰程工贸有限公司、被告昆明市官渡区驰宇达电动车维修服务部于本判决生效之日起十日内向原告昆明市呈贡区农村信用合作联社返还云南省昆明市佴家湾455-464号1-2层、464号2层房屋；二、被告李丕顷、叶怀书、云南驰程工贸有限公司、昆明市官渡区驰宇达电动车维修服务部于本判决生效之日起十日内向原告昆明市呈贡区农村信用合作联社连带支付自2017年10月17日起至被告返还房屋之日止按照年租金75万元计算的房屋占用费；三、被告李丕顷、叶怀书、云南驰程工贸有限公司、昆明市官渡区驰宇达电动车维修服务部本判决生效之日起十日内向原告昆明市呈贡区农村信用合作联社连带支付公告费260元；四、驳回原告昆明市呈贡区农村信用合作联社、昆明市呈贡区农村信用合作联社七甸信用社的其他诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。对于一审认定的案件事实，呈贡农信社、七甸信用社对“2010年1月16日，李丕顷与叶怀书签订《合作意向书》”、“010年6月18日，叶怀书（乙方）与案外人陈英富（甲方）签订《房屋租赁合同》”、“2011年10月18日，李丕顷（乙方）与案外人陈英富（甲方）签订《房屋租赁合同》”均不予认可，并要求补充确认2011年3月29日上诉人七甸信用社与借款人云南明存矿业有限公司、抵押人陈英富就涉案房屋签订《流动资金循环借款合同》和《最高额抵押合同》。对此，李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部不予认可，并认为遗漏认定2010年8月12日维修部以涉案房屋地址进行注册登记，并经营至今；2015年8月13日拍卖公告中已经注明涉案房屋处于出租状态。对此，呈贡农信社、七甸信用社认为维修部的经营者是何庆飞，维修部的成立与案件处理无关，且不认可持续经营至今。此外，双方当事人对于一审判决认定的其余案件事实无异议，本院依法予以确认。对当事人二审争议的事实，呈贡农信社、七甸信用社并无证据表明其事实异议成立，故本院不予采信；2011年3月29日七甸信用社与云南明存矿业有限公司签订《流动资金循环借款合同》、2011年3月29日七甸信用社与陈英富签订《最高额抵押合同》，并就涉案房屋办理《房屋他项权利证书》，系生效判决所确认的内容，本院对此予以采信；而李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部要求补充确认的内容，本院将在案件处理时一并考量。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。并补充确认：2011年3月29日七甸信用社与云南明存矿业有限公司签订《流动资金循环借款合同》、2011年3月29日七甸信用社与陈英富签订《最高额抵押合同》，并就涉案房屋办理《房屋他项权利证书》。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部是否应向呈贡农信社、七甸信用社腾还云南省昆明市佴家湾455-464号1-2层、464号2层房屋，并支付房屋占用费？本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已经抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”经审查，虽然2010年6月18日叶怀书（乙方）与案外人陈英富（甲方）签订《房屋租赁合同》，但2011年10月18日李丕顷（乙方）与案外人陈英富（甲方）签订《房屋租赁合同》，因承租人以及付款方式的变更，2010年6月18日《房屋租赁合同》未再继续履行，而2011年10月18日《房屋租赁合同》系2011年3月29日七甸信用社与陈英富签订《最高额抵押合同》之后建立，故呈贡农信社、七甸信用社实现云南省昆明市佴家湾455-464号1-2层、464号2层房屋抵押权后2011年10月18日签订的《房屋租赁合同》对呈贡农信社、七甸信用社不具有约束力，至于李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部认为其已经实际支付租金以及其他损失，均应向陈英富主张，因维修部无论何时将涉案房屋登记为经营地址，以及法院公告拍卖时涉案房屋的明确的出租现状，均不是李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部不腾还涉案房屋的理由，故一审确定李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部向呈贡农信社返还云南省昆明市佴家湾455-464号1-2层、464号2层房屋并无不当，本院予以维持。针对呈贡农信社、七甸信用社主张的房屋占用费，（2014）昆民执字第751-1号《民事裁定书》确定将执行人陈英富位于云南省昆明市佴家湾455-464号1-2层、464号2层的房屋抵偿给七甸信用社，而呈贡农信社作为七甸信用社的上级机构，实际取得了上述房屋的所有权，虽然呈贡农信社、七甸信用社主张在取得所有权后多次要求李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部支付租金或腾还房屋被拒，但呈贡农信社、七甸信用社未就此提交有效证据予以证明，且李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部不属于非法占用涉案房屋，故一审从呈贡农信社、七甸信用社诉至法院主张权利时，即2017年10月17日起至李丕顷、叶怀书、驰程公司、维修部返还房屋之日止按年租金75万元计算房屋占用费并无当不，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费12508元，由昆明市呈贡区农村信用合作联社、昆明市呈贡区农村信用合作联社七甸信用社承担6254元，由李丕顷、叶怀书、云南驰程工贸有限公司、昆明市官渡区驰宇达电动车维修服务部承担6254元。本判决为终审判决。审判长 金 馨审判员 刘昕光审判员 李 锋二〇一九年六月二十四日法官助理奚琳书记员汪雪媛