西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初5157号原告：蒙锐利，女，1980年12月10日出生，汉族，住西安市周至县，身份证号：610XXXXXXX********。委托诉讼代理人：白雪松，陕西东瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏飞，陕西东瑞律师事务所律师。被告：彭立民，男，1975年10月8日出生，汉族，住河北省晋州市，身份证号：132XXXX***********。委托诉讼代理人：任航，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐垚，陕西仁和万国律师事务所实习律师。被告：陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市高新区房。法定代表人：杨帅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李季袁，男，1992年5月15日出生，汉族，住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXX********，系该公司员工。委托诉讼代理人：姚征荔，男，1997年12月7日出生，汉族，住西安市曲江新区，身份证号：610XXXXXXX********，系该公司员工。被告：丁强，男，1992年3月6日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXX********。被告：张奇，男，1986年10月3日出生，蒙古族，住西安市雁塔区，身份证号：210XXXXXXX********。原告蒙锐利与被告彭立民、陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境公司）、丁强、张奇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒙锐利及其委托诉讼代理人白雪松、王鹏飞到庭参加了诉讼，被告彭立民的委托诉讼代理人任航到庭参加了诉讼，被告新环境公司的委托诉讼代理人李季袁、姚征荔到庭参加了诉讼，被告张奇、丁强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告蒙锐利诉称，原告于2018年5月15日通过被告新环境公司购买彭立民位于西安市曲江新区XX路以南、金花路以东、XX环XX堡XX园XX栋XX的房产一套，并于当日签订了房屋买卖合同，约定房屋价款为1635000元。现原告已按照合同约定，依法向被告彭立民支付了全部房款，但被告彭立民未按照合同约定履行义务，该行为侵犯了原告的合法权益并构成根本违约；被告新环境公司作为居间人，未尽到谨慎审查义务，存在严重的过错；被告丁强与张奇为保证被告彭立民如期履行义务，遂以个人名义为其提供了担保。现被告均未履行相关义务，已侵犯了原告的合法权益，现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、解除原告与被告彭立民签订的房屋买卖合同；2、四被告返还原告房款1635000元；3、四被告向原告支付违约金327000元；4、本案诉讼费、律师费、保全费、担保费等相关费用由四被告承担。被告彭立民辩称，原告诉请被告彭立民缺乏事实及法律依据，被告彭立民当时系因资金紧张方才以更快捷的更名方式出售房屋，因原告拒绝按照正常程序办理更名手续完成房屋买卖交易，无故拖延至今一年有余已构成根本违约，故被告彭立民同意解除房屋买卖合同及补充协议，返还房款1308000元，驳回原告关于被告支付违约金、诉讼费、律师费、保全费、担保费等费用的诉讼请求。被告保留通过诉讼追究原告合同违约支付违约金的权利。被告新环境公司辩称，原告第一项诉请解除房屋买卖合同，解除的是原告与被告彭立民的买卖关系，现原告与被告彭立民均同意解除合同，故新环境公司同意解除房屋买卖合同。关于原告第二项诉请，该购房款系被告彭立民收取，故该购房款应由被告彭立民返还。关于原告第三项诉请，本次交易方式为合同更名，在合同更名履行不能时，新环境公司已告知原告与被告彭立民，并且已退还了当时原告交纳的更名费，根据补充协议约定，交易无法继续履行的，三方选择合同终止，互不违约，签订解约协议，但双方未就解约事宜达成合意，故导致产生纠纷，新环境公司无法判断谁违约，请求法院依法裁判。关于原告第四项诉请，应由违约方承担。被告丁强辩称，原告诉请第一项由法院依法判决，其未收取原告房款。丁强没有违约行为，不同意支付违约金，原告诉请第四项由法院依法判决。被告张奇和被告丁强为保证被告彭立民如期履行义务，遂以个人名义提供担保，被告张奇、丁强只是见证人，并承诺房屋真实有效。被告张奇辩称，同意解除房屋买卖合同，因张奇未收取原告购房款，不存在返还。不同意支付违约金，因张奇没有违约。原告诉请第四项由法院判决。被告张奇和丁强为保证被告彭立民如期履行义务，遂以个人名义提供担保，被告张奇和丁强只是担保房屋有效性，并未担保房款。经审理查明，2018年5月15日，甲方彭立民与乙方蒙锐利及丙方新环境公司签订房屋买卖合同，合同约定，甲方自愿将位于西安市曲江新区XX路以南、金花路以南、XX环XX堡XX园XX栋XX的房屋出售给乙方，商品房买卖合同编号为：Yxxxxx,建筑面积约为104.74平方米；房屋已设定抵押，抵押给农业银行，抵押银行金额约580000元。甲方应于2018年6月9日前，向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，且最迟应于产权过户前15个工作日办理完毕注销抵押登记手续；乙方于2018年5月15日支付甲方购房定金50000元；乙方在甲方把购房合同原件委托给丙方当天支付甲方购房首付款450000元；乙方签订新合同当天支付甲方购房款1135000元;合同签订后，甲乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日乙方应支付丙方居间服务费30000元；甲方在签订本合同后5日内将办理该房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构；上述资料提交贷款服务机构的同时，由丙方留存一份备用；甲乙双方交房时间为乙方签订新合同当天；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10个工作日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。2018年5月15日，甲方彭立民与乙方蒙锐利及丙方新环境公司签订补充协议，协议约定，因不可抗力因素，导致交易无法继续进行，三方选择合同终止，互不违约，签订解约协议。甲丙双方收取乙方的中介费、房款及定金、更名费全部三个工作日内退至乙方。2018年9月4日，甲方彭立民与乙方蒙锐利及丙方丁强、张奇签订补充协议，协议约定房屋总价1635000元整，前期已支付500000元整，本次协议乙方支付甲方808000元整，剩余房款327000元待房屋销户后存入甲乙双方联名账户中，待新合同签订后支付给甲方；甲方无条件配合乙方及丙方办理过户手续，待房产证下发至甲方之后（五日之内）办理过户手续，乙方有优先收房的权利；丙方保证交易房屋真实有效，无任何纠纷，并承担一切法律责任，丙方无条件配合办理双方更名、过户手续，不得拖延；甲方收到房屋百分之八十房款后，需无条件执行本合同条款，直至房屋过户（更名）至乙方名下为止，如果甲方接到过户（更名）通知后超过三天未履约，应向乙方支付总房款20%违约金以及退还全部房款，若甲方超过15个工作日未退还，乙方有权通过法律途径申请对此房屋保全。2018年5月15日，彭立民出具收条一张，内容为“今收到蒙锐利（身份证号：610XXXXXXX********）XX堡XX小区XX栋XX单元XX室，购房定金人民币总计伍万元整（50000元）”。2018年5月17日，彭立民出具收条一张，内容为“今收到蒙锐利（身份证号：610XXXXXXX********）XX堡XX小区XX栋XX单元XX室，购房款人民币总计肆拾伍万元整（450000元）”.同日，原告蒙锐利的配偶郝某某向被告彭立民转账450000元。2018年9月4日，郝某某向彭立民分别转账500000元、308000元，共计808000元。同日，彭立民出具收据一份，收据显示蒙锐利支付购房款808000元。2018年9月18日，郝某某与彭立民在中国银行办理户名为郝某某、彭立民的存折一张，由郝某某向该存折存入327000元。2019年2月22日，陕西东瑞律师事务所向蒙锐利出具发票一张，发票显示律师服务费为50000元。2019年3月14日，天安财产保险股份有限公司西安中心支公司向蒙锐利出具发票一张，发票显示的诉讼财产保全责任保险服务费为4800元。另查明，原告蒙锐利与案外人郝某某系夫妻关系。上述事实，有房屋买卖合同及补充协议、银行交易明细、收条、收据、存折、结婚证、发票、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，但因涉案房屋尚未办理产权登记，不具备交易的条件，且被告彭立民同意解除房屋买卖合同，故原告要求被告彭立民解除房屋买卖合同的诉请，本院依法予以支持。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定，被告彭立民应当向原告返还购房款，但因被告彭立民实际收到原告的房款金额为1308000元，其余327000元存于彭立民及原告配偶郝小龙的联名账户，并非彭立民实际占有，故原告要求被告彭立民向其退还购房款1635000元的诉请，本院依法予以支持1308000元。需要指出的是，虽然彭立民并未实际占有联名账户里的327000元，但因该账户里款项的支配需要彭立民的配合，故彭立民应配合原告的配偶提取该笔款项。至于原告要求被告新环境公司及张奇、丁强向其返还房款一节，因该房款并非该三人收取，故该诉请本院依法不予支持。因原告与被告签订的合同约定的购房款1135000元（部分房款）的支付时间是乙方（原告）签订新合同当天，但实际上，原告至今尚未签订新合同，但原告于2018年9月4日前已向被告彭立民支付房款共计1308000元，并于2018年9月18日办理联名账户存入327000元，原告与被告实际上对该合同进行了变更。庭审中，原告称“原告与被告彭立民约定2019年1月9日前向其交房，但被告彭立民未按照约定向原告交付房屋”，被告新环境公司认可确实有该约定，结合前述原告向被告支付房款时间的变更，本院足以相信原告与被告彭立民存在2019年1月9日前向其交房的约定，因此，本院依法认定被告彭立民存在违约行为，但因涉案房屋未办理不动产权登记致使合同无法继续履行，在合同签订时原告与被告均知晓该事实，双方均存在过错，故原告要求被告彭立民向其支付违约金327000元的诉请，本院酌定为130800元。因违约金足以弥补原告的损失，故原告要求被告彭立民向其支付律师费50000元及担保费4800元的诉请，本院依法不予支持。因合同签订时原告知晓涉案房屋未办理不动产权登记，原告与被告新环境均存在过错，过错程度相当，故原告要求被告新环境公司向其支付违约金、律师费、担保费的诉请，本院依法不予支持。至于原告要求被告张奇、丁强向其支付违约金、律师费、担保费的诉请，于法无据，本院依法不予支持。至于原告与新环境公司的其他纠纷可另案诉讼。需要指出的是，新环境公司明知涉案房屋未办理不动产证登记证，仍然向原告与被告彭立民提供居间服务，并促成本次交易的行为违反行业规则，其工作人员缺乏职业道德，以后在居间服务过程中应加以改正。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告蒙锐利与被告彭立民签订的房屋买卖合同。二、被告彭立民于本判决生效之日起十日内向原告蒙锐利退还房款1308000元。三、被告彭立民于本判决生效之日起十日内向原告蒙锐利支付违约金130800元。四、驳回原告蒙锐利其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22934元、保全费5000元，由被告彭立民承担。因原告蒙锐利已预交，被告彭立民并上述款项支付给原告蒙锐利。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  吴咏梅人民陪审员  毛建斌二〇一九年六月二十四日书 记 员  刘 欢打印：相丽华校对：鲁蔓年月日送达