广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初3694号原告：中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司，住所地广东省中山市。主要负责人：何锦开，总经理。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。被告：胡小丽，女，1981年*月*日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区，原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司（以下简称利和物业古镇分公司）与被告胡小丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业古镇分公司的委托诉讼代理人张子扬，被告胡小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业古镇分公司向本院提出诉讼请求：1.解除利和物业古镇分公司与胡小丽于2018年9月19日签订的《物业管理服务协议》；2.胡小丽向利和物业古镇分公司支付物业管理费至合同解除之日，其中2019年1月至3月的物业管理费810元；3.胡小丽向利和物业古镇分公司支付逾期支付物业管理费违约金112.59元（以270元为基数，从逾期之日起，每日按3‰计算，每月分段计算，暂计至2019年3月31日为112.59元，实际计算至付清之日止）；4.胡小丽向利和物业古镇分公司支付水费3.62元以及违约金0.59元（以3.62元为基数，从逾期之日起，每日按3‰计算，暂计至2019年3月31日为0.59元，实际计算至付清之日止）；5.胡小丽向利和物业古镇分公司支付相当于物业管理费保证金金额的违约金540元。诉讼过程中，利和物业古镇分公司明确诉求3违约金以诉求2每月物业管理费为基数，分别从当月6日开始计算；2019年1月份用水1立方米，每立方米3.62元，违约金从2019年2月6日起计算。事实和理由：中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）与胡小丽于2018年9月1日签订《中山利和广场商铺租赁合同》，利和物业古镇分公司与胡小丽在2018年9月19日签订《物业管理服务协议》，上述租赁合同及物业协议约定的主要内容有：1.利和物业古镇分公司为胡小丽承租的中山**商铺提供物业管理服务，服务期限为2018年9月1日至2019年8月31日；2.胡小丽按每月每平方米30元的标准向利和物业古镇分公司支付物业管理费，并按3.62元/吨的标准支付水费；3.逾期支付上述费用的，每日按千分之三计算违约金；4.胡小丽与利和公司因约定或法定事由解除租赁合同的同时，物业协议自动解除；5.胡小丽未按合同约定按期足额支付保证金的，应向利和物业古镇分公司支付保证金等额金额的违约金。合同签订后，利和物业古镇分公司依约向胡小丽提供物业服务，胡小丽没有依约支付物业管理费保证金，并从2019年1月起拖欠物业管理费及水费，经催告仍未支付。胡小丽的行为已构成违约，应承担违约责任。胡小丽辩称，1.同意于2019年5月6日解除协议；2.确认从2019年1月份开始没有交物业管理费，不同意支付；3.不同意支付物业管理费的违约金，物业管理费的违约金过高；4.不同意支付水费及违约金，违约金标准过高；5.已支付物业保证金，不同意支付违约金540元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2018年9月1日，利和公司（甲方）与胡小丽（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市**商铺出租给乙方使用，建筑面积9㎡，租赁期限为2018年9月1日至2019年8月31日；中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司，即物管公司）受甲方委托，为包括上述商铺在内的购物中心提供统一物业管理服务；乙方向甲方或物管公司交纳履约保证金（租赁保证金、物业服务费保证金及宣传推广费保证金）、水电费周转金及质量保证金；乙方同意于签订本协议时与物管公司签订《物业管理服务协议》，《物业管理服务协议》的有效期不长于租赁合同的有效期，在租赁合同终止时自然终止；物业管理费按照建筑面积计算，按每月每平方米30元由物管公司收取；物业管理费按月结算，签订合同之日起5个工作日内乙方向物管公司预缴首月物业管理费，之后的物业管理费按自然月计算，乙方应于每月5日前向物管公司支付当月物业管理费、水电费及其他应付款项等；若乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费等，则物管公司自该月6日起计算违约金；第七条保证金（包括履约保证金、水电费周转金及质量保证金）：7.1合同签署之日起7日内，乙方应向物管公司支付相当于两个月物业管理费的物业管理保证金即540元；第二十三条违约责任：23.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物管公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金以及首期租金、物业服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同；甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于7.1条约定之保证金和首期租金、物业服务费应付金额的违约赔偿金等内容。利和公司已向胡小丽交付上述商铺，胡小丽已对上述商铺装修后进行营业。2018年9月19日，上述物管公司授权利和物业古镇分公司（甲方）与胡小丽（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定自利和公司与乙方签订的租赁合同约定的租赁起始日起至2019年8月31日止，物业管理费按每月每平方米30元收费（每月270元）；物业管理费按自然月结算，乙方应于每月5日前缴纳物业管理费、电费、上述水费及其他费用；因乙方原因空置租赁单元，乙方仍需向甲方足额支付每月物业管理费等其他应缴费用；水费为用水量乘以政府当时规定的单价标准；物业管理费起计日2018年9月1日，协议履行期限2018年9月1日至2019年8月31日；乙方与利和公司因约定或法定事由解除租赁合同时，本协议自动解除；如乙方逾期缴交物业管理费的，甲方除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金等内容。胡小丽已交纳2018年9月至12月的物业管理费和水费，从2019年1月起未交纳。2019年1月下旬，上述商铺开始停业，财物并未搬离，也没有上锁。2019年2月1日，利和公司、利和物业古镇分公司共同向胡小丽发出《要求限期改正违约行为的函》，指出胡小丽存在从2019年1月17日擅自停业至今的行为，要求胡小丽于接函日后3日内恢复对外营业等内容。上述函件由胡小丽签收。上述商铺所装水表表号为H019102，显示用水量为27立方米。同年3月18日，利和物业古镇分公司以胡小丽违约为由，诉至法院，提出以上诉请。庭审过程中，利和物业古镇分公司与胡小丽均同意于2019年5月6日解除物业协议。本院认为,利和物业古镇分公司与胡小丽签订的案涉物业协议合法有效，双方均应恪守履行。利和物业古镇分公司主张胡小丽从2019年1月起拖欠物业管理费，胡小丽确认，但辩称不同意支付，却没有提供任何证据予以反驳，故本院不予采纳。胡小丽未按约交纳物业管理费，构成违约，应承担相应违约责任。利和物业古镇分公司有权解除案涉物业协议，并追讨物业管理费等。利和物业古镇分公司要求解除物业协议，双方均同意于2019年5月6日解除案涉物业协议，故本院予以确认。胡小丽应向利和物业古镇分公司支付2019年1月1日起至合同解除之日即2019年5月6日止的物业管理费，其中2019年1月至4月每月270元，2019年5月1日至5月6日52.26元（270÷31×6），合计1132.26元。利和物业古镇分公司要求胡小丽支付水费3.62元的诉请有理，故本院予以支持。利和物业古镇分公司还要求胡小丽支付逾期支付物业管理费违约金、水费违约金及相当于物业管理费保证金金额的违约金540元。胡小丽辩称已交纳保证金，但没有提供任何证据予以佐证，故本院不予采纳。对此，本院作如下处理：1.对于逾期支付物业管理费的违约金，利和物业古镇分公司要求以上述各月所欠物业管理费为基数从当月6日起，分别计至清偿之日，该诉请有理，故本院予以支持。利和物业古镇分公司要求每日按3‰计算违约金，胡小丽辩称过高。因胡小丽拖欠物业管理费的行为给利和物业古镇分公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和物业古镇分公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和物业古镇分公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、胡小丽违约事实给利和物业古镇分公司造成的实际损失及协议完全履行后利和物业古镇分公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定胡小丽按年利率24%计付违约金。同理，水费违约金也按年利率24%计算。2.胡小丽支付上述违约金已足以弥补利和物业古镇分公司因胡小丽违约造成的损失，故本院对利和物业古镇分公司其他违约金的诉请不予支持。胡小丽的部分有理抗辩，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、确认原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司与被告胡小丽于2018年9月19日签订的《物业管理服务协议》于2019年5月6日解除；二、被告胡小丽于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付物业管理费1132.26元，并按年利率24%从逾期之日起至清偿之日止计付违约金（其中2019年1月至4月每月以270元为基数，分别从当月6日起计算，另以52.26元为基数从2019年5月6日起计算）；三、被告胡小丽于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付水费3.62元，并按年利率24%从2019年2月6日起至清偿之日止计付违约金；四、驳回原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡小丽负担（该费用原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。本判决为终审判决。审判员  陈玉珍二〇一九年六月三十日书记员  张思颖