安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初2098号 原告：孙鹏程，男，汉族，1973年11月21日出生，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：曹亮，安徽和源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丹丹，安徽和源律师事务所律师。 被告：安徽保利房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市高新区黄山路******，统一社会信用代码91340000092158031G（1-1）。 法定代表人：姜崇洲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨求文，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管斌，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告孙鹏程与被告安徽保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告孙鹏程及其委托诉讼代理人曹亮、李丹丹，被告保利公司的委托诉讼代理人杨求文、管斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙鹏程向本院提出诉讼请求：1、保利公司向孙鹏程支付违约金111605.15元（以2632197元为基数，按照已交付房款日万分之二标准，自2018年2月1日起暂计至2018年8月31日，以后计算交房之日止）；2、本案诉讼费用由保利公司承担。 原告孙鹏程诉称的事实与理由：2016年8月1日，孙鹏程与保利公司签订《商品房买卖合同》，合同约定孙鹏程购买保利公司开发的位于安徽省合肥高新技术产业开发区房屋，总价款为2632197元，保利公司应在2018年1月31日前向孙鹏程交付符合法律规定和合同约定的房屋。上述合同签订后，孙鹏程按约支付了购房款2632197元。在孙鹏程合同签署前，保利公司以展示沙盘模型等形式对小区条件向孙鹏程进行了宣传和承诺，包括在小区实现“人车分流”，即在保利西山林语小区Ｅ区12栋南侧设置“车库出入口”，公示的规划图等文件也均显示前述内容。正是基于保利公司前述的宣传和承诺，双方签署了《商品房买卖合同》。但在小区临近交房时，孙鹏程发现，保利公司的上述承诺并未实现，即未设置约定车库出入口，未实现人车分流，不符合约定的交房条件。保利公司擅自修改小区规划，未按照合同第十条约定,以书面形式通知孙鹏程，且未能按照法律规定和合同约定履行义务，包括在2018年1月31日前交付具备人车分流小区条件的房屋等。孙鹏程认为，保利公司的行为属于严重违约，应当按照合同第九条的约定向其支付违约金，即自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向其支付己交付房款万分之二的违约金。为维护孙鹏程合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，依法提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告保利公司辩称：一、孙鹏程已经收房，其诉请我方支付逾期交房违约金没有事实及法律依据。案涉房产已经于2017年12月28日取得《建设工程规划许可证（正本）》，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。我方于2017年12月28日按照合同约定的地址向孙鹏程邮寄了交付通知书，其也承认收到了交房通知，其拒收房屋没有任何依据。 二、E区12栋南侧设置“车库出入口”的事件不能成为拒收房屋的理由。在案号为（2018）皖0104行初63号的《行政裁定书》第5页合肥市规划局陈述规划总平面图上本案争议的“车库出入口”为设计单位误标，且案涉项目报建的施工图上没有标注和设计该“车库出入口”。显然，本案争议的“车库出入口”不可能建设，更加不可能属于房屋交付的条件。2017年12月28日，案涉商品房取得《建设工程规划许可证（正本）》，表明案涉房屋符合法律规定及合同约定的交付条件，否则合肥市规划局不可能颁发《建设工程规划许可证（正本）》。而且，在案涉小区业主起诉合肥市规划局要求撤销该《建设工程规划许可证（正本）》的行政案件中，业主方是败诉的，《建设工程规划许可证（正本）》至今仍然是合法有效并未被撤销，诉请我方承担逾期交房违约责任的前提是撤销该许可证正本。 三、双方从未达成“人车分流”为交付条件的约定，孙鹏程以此要求我方承担逾期交房的违约责任没有任何依据。《商品房买卖合同》（附件四：合同补充协议）第十四条第1项约定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，双方的权利义务以合同及其附件和本补充协议为准。我方与孙鹏程从未达成人车分流为交房条件的合同约定，且包含地面停车位在内的小区项目通过了规划核实确认（孙鹏程提供证据《规划总平面图》上的经济技术指标就表明了地面上是规划了车位的），符合规划条件和要求；孙鹏程没有提供证据证实目前关于“人车分流”国家相关部门有相应的具体规范，所以说“人车分流”并非具体确切的概念，双方对人车分流未进行明确约定，对于该项目的起诉没有合同依据。就一般人选房、购房的心理而言，小区内部的交通条件虽会有一定影响，但不会对合同订立或房屋价格的确定有重大影响。同时，商品房作为大额消费品，买受人在购买时应保持必要的谨慎态度，对于自己关注的条件更应仔细考察，小区内部交通、停车的情况，孙鹏程作为买受人可以方便地在售楼现场通过公示的规划图、平面图、沙盘模型等予以查看核对，因此孙鹏程以部分照片为凭，且称直至收房时才发现小区在“人车分流”设施上存在问题，主张“人车分流”对其购房有重大影响，难以令人信服。案涉小区确实实现了“人车分流”的管理，整个小区a、b、c、d、e区地下车库全部连通，能实现车辆就近入库。但是，地面上，地面上的道路不可能完全禁止车辆通行防车辆等在必要时刻必须予以放行，“人车分流”仅仅是案涉小区物业管理上力争做到的一个状态，并非合同约定的房屋交付条件。 综上，恳请人民法院依法驳回孙鹏程的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。佐证证据有《商品房买卖合同》、付款凭证、规划图、公示图、沙盘模型照片、现场照片、规划总平面图、消防总平面设计图、竣工验收备案表、建设工程规划许可证（正本）、EMS交付通知书、《保利西山林语E16#602、E7#202等D／E区业主的回函》、交付物品签收确认表、合肥市蜀山区人民法院于2018年10月30日作出的（2018）皖0104行初63号《行政裁定书》、合肥市中级人民法院于2019年4月8日作出的（2019）皖01行终118号《行政裁定书》。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实： 2016年8月1日，保利公司（出卖人）与孙鹏程（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于安徽省合肥高新技术产业开发区房屋，总价款为2632197元；出卖人应在2018年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证正本》，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之二的违约金；关于规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知达到15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知达到之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房……买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；关于交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应在收到出卖人书面通知交房日期30日内，至出卖人指定的地点办理房屋交接手续，若逾期未办理交房手续，出卖人所发出的交房截止日，即视为买受人所购房屋交付使用的起始日，超过30日未来办理交房手续的，视为违约，出卖人有权解除合同……。合同附件四补充协议第十四条约定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人此前在书面的销售广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺确定，并对订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，对双方具有约束力，一方违约的，依法承担违约责任。出卖方在上述场合已明示不构成要约或者不属于交付标准或者交易条件或者待双方签订合同时进行具体约定的，构成合同内容，双方不受其约束。买受人认可出卖人的广告宣传为要约邀请，双方的权利义务以合同及其附件本补充协议为准。出卖人提供给买受人参观的样板房、模型等不作为实际验收和交付标准。具体以本合同约定为准……出卖人因客户接待需要建造的景观、绿化环境，不作为小区景观绿化交付的标准。标准按照政府的规划及实际交付为准。 上述合同签订后，孙鹏程按约向保利公司支付了全部购房款2632197元。 2017年12月27日，案涉商品房通过竣工验收并备案。2017年12月28日，保利公司取得案涉商品房《建设工程规划许可证（正本）》。 2017年12月28日，保利公司通过EMS邮寄方式向孙鹏程发出《交付通知书》，要求孙鹏程办理案涉房屋交付手续，主要内容为案涉房产已经具备交付条件，2017年12月31日集中办理交付手续，如果不能在通知时间内前来办理交付手续，自2018年1月1日起可前往保利西山林语物业服务中心办理房屋交付手续。孙鹏程收到该交付通知书后认为保利公司未按规划总平面图修建E12幢地下车库出入口，不符合房屋交付条件，故拒收房屋并向保利公司发出《房屋拒收通知书》。保利公司收到该拒收通知书后又发出《保利西山林语E16#602、E7#202等D／E区业主的回函》，对双方争议的问题进行回复。其中关于“E区南侧出入口及人车分流问题等”回复内容为：“规划总图中E区南侧标注的地库出入口，经认真全面核查，该处地库入口确系图纸表达笔误，除规划总图外，西山林语E区通过了人防、消防、规划等部门的图纸审核共计390余张，均未出现该地库出入口，更没有涉及设计规划变更的任何图纸和审批流程。我司正视此次图纸管理过程中的审图和校对失误，包括前期销售公示的疏忽，并对目前给部分业主带来的误解、困扰和不便，表示最真诚的歉意。本项目的A、B、C、D、E区地下车库采用连通设计，其总停车数量和地库出入口数量完全满足国家和地方的相关法规及相关设计规范。同时综合考虑项目E区地势条件，规划设计方案经过多次专家论证，道路设计完全符合规划、人防、消防等各项规范要求，满足使用功能要求，项目也已通过各项竣工验收达到交付条件。笔误错标的出入口位置为E区12栋正下方，从平面功能、交通流线、人防规范、结构安全等多方面考虑，均不具备技术上的合理性及可行性。同时，如果在E区南侧入口附近挡土墙位置开口，不仅不可行，也违反了E区竣工验收的规划、消防和人防等各项审批文件”。 2018年12月19日，孙鹏程接收案涉房屋，并办理了交接手续。 经查，2018年8月底，案涉小区E11幢与E12幢、E13幢与E15幢之间开设了车库出入口。 另查，2018年10月30日，保利西山林语小区业主认为保利公司未按规划总平面图修建习友路大门地下车库出入口，而合肥市规划局颁发了案涉房产的建设工程规划许可证的行为不符合法律规定，遂向合肥市蜀山区人民法院提出行政诉讼。在该行政诉讼案件审理过程中，合肥市规划局辩称，保利.西山林语项目地下车库出入口符合规范要求。原告所称的未修建的习友路地下车库出入口，项目总平面图实际为误标车库出入口。该问题的出现完全是由于工作失误所致。对此，具体办理该规划业务的高新技术产业开发区建发局对相关人员进行了行政处分，并向原告告知相关事实。合肥市规划局也要求高新技术产业开发区建发局及时更正规划总平图，并非如原告所言未按规划施工该车库出入口。合肥市规划局对该地下人防车库按照其建设的工程规划许可证副本内容即以审定的设计地下人防车库的施工图进行规划核实，经现场核实，该建筑与报建时的施工图相符。满足建设工程规划许可证（副本）的要求。合肥市蜀山区人民法院审理后认为被诉的“保利西山林语三期E区地下人防车库”项目换发建设工程规划许可证（正本）的行为，实际为建设工程竣工验收之后，城乡规划主管部门对建设工程竣工验收资料的查验行为，该建设工程竣工验收资料的查验行为，对本案原告的权利义务不产生实际影响，于2018年10月30日作出（2018）皖0104行初63号《行政裁定书》，裁定驳回原告起诉。保利西山林语小区业主不服该判决上诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院于2019年4月8日作出（2019）皖01行终118号《行政裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。 本院认为：保利公司与孙鹏程于2016年8月1日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。 本案争议焦点是案涉商品房是否符合交付条件，孙鹏程拒绝收房的理由是否合理充分，保利公司是否应承担逾期交房违约金。 关于案涉商品房是否符合交付条件。案涉商品房已于2017年12月27日通过竣工验收并备案，且于2017年12月28日取得《建设工程规划许可证（正本）》，根据合同附件四约定“在房屋交付过程中发生质量问题（主体结构不合格外）的，不影响双方办理房屋交接手续”，案涉商品房亦未出现主体结构不合格等严重质量问题，符合法律规定和合同约定的交付条件。 关于孙鹏程拒绝收房的理由是否合理充分，保利公司是否应承担逾期交房违约金。根据双方合同的第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。本案中，孙鹏程未提供证据证实在2017年12月31日集中办理交房手续前，涉案E区12幢存在规划设计变更，且导致其购买的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到其所购商品房质量或使用功能。保利公司按约于2017年12月28日向孙鹏程发出交付通知书，孙鹏程理应按约收房并办理交接手续。车库出入口属于案涉小区公共配套设施，本案争议的E12幢楼南侧车库出入口存在与否，对案涉商品房质量及其使用功能均未造成影响，况且2018年8月底，经多方努力，保利公司在案涉小区E11幢与E12幢、E13幢与E15幢之间重新开设了车库出入口。若孙鹏程认为规划总平面图上标注的E12幢楼南侧车库出入口确实给其生活、通行、人车分流等造成影响，其亦应在收房后以其他途径进行救济，其以此拒收房屋不符合合同约定，也不构成拒收房屋合理理由，故其诉请要求保利公司承担逾期交房违约金，无合同和法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告孙鹏程的诉讼请求。 案件受理费2532元，由原告孙鹏程负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  倪 花 人民陪审员  张广珍 人民陪审员  张 菊 二〇一九年六月四日 法官助理李讷 书记员苏明宇 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。