广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书                               （2019)粤13民终2740、2744、2750、3211号 上诉人（原审原告）：闫琼，女，户籍地甘肃省天水市。（2740号） 委托诉讼代理人：罗思阳，广东俭德律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：苏晖，女，户籍地广东省深圳市。（2744号） 上诉人（原审原告）：杨慧云，女，户籍地陕西省城固县。（2744号） 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：崔建年，广东俭德律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李迎春，户籍地广东省珠海市。（2750号） 委托诉讼代理人：罗思阳，广东俭德律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李道林，男，住广东省深圳市。（3211号） 委托诉讼代理人：刘丹，广东俭德律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：惠东县长银房地产开发有限公司，住所地惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓******。 法定代表人：符珍丹。 委托诉讼代理人：姚小刚，广东广法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑雪燕，广东广法律师事务所律师。 上诉人闫琼等四户业主与上诉人惠东县长银房地产开发有限公司（下称长银公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院(2018)粤1323民初3773号等4宗民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 （因上述四案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以2740号案件为例进行表述、论证） 上诉人闫琼等四户业主向本院提出上诉请求：一、撤销一审民事判决书；二、判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。 主要事实和理由：一、被上诉人发布的涉案楼盘销售广告宣传资料中的多项虚假宣传内容构成违约。被上诉人发布的涉案楼盘销售广告宣传资料存在以下虚假宣传内容，涉案楼盘为六星级酒店，全球第一的美国温德姆豪生酒店经营，六万平方米的巴厘园林，28个温泉池，独有富铁温泉、24小时温泉入户、产权酒店等；而且被上诉人在涉案楼盘销售广告中发布的以上内容，已被工商行政管理部门认定为虚假宣传，并对被上诉人作出了处罚决定。 （一）原审法院在认定了被上诉人具有对外发布虚假广告宣传涉案楼盘为“六星级酒店”的事实，却以该宣传标语并不足以证明被告宣传了涉案楼盘为传统意义上的“六星级酒店”，该宣传侧重的系设施、服务的一种主观感受为由，驳回上诉人的相应诉求，既不符合事实也无法律依据。被上诉人之所以在对外发布的广告中虚假标榜涉案楼盘为“六星级酒店”其实质是为误导该广告的“受众”--即包括本案上诉人在内的广大购房者，产生错误认识，与之产生交易。依照日常生活经验法则，酒店星级越高则档次越高、服务越好，自然价格也越高，这是一个普遍性常识。被上诉人正是深谙其中的道理，所以才极力标榜其楼盘为“六星级酒店”。而上诉人之所以在涉案楼盘单价普遍高于同期同地段楼盘5000元/平方米的情况下仍然选择了购买，相信了被上诉人的“六星级酒店”的虚假宣传是一个重要的因素。原审法院主观认为被上诉人的虚假宣传不足以证明其宣传为“传统意义上的六星级酒店”，试问何为“传统意义上”？何为“现代意义上”？并不是凭原审法院的主观臆断，而应依据日常经验的法则而定。上诉人认为只要被上诉人客观上对涉案楼盘进行了“六星级酒店”的宣传，而实质上并未取得国家相关部门颁发的“六星级酒店”的资质，被上诉人就构成了违约。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人系对其开发范围内的房屋（酒店）的性质给予了具体的说明（允诺），而该说明对上诉人选择购买该房屋及衡量该房屋的价格产生了重大影响，应当属于要约。所以一审法院关于此项的论述属事实认定错误。 （二）被上诉人在其发布的广告中称涉案楼盘为境外法人美国温德姆豪生酒店集团经营，但其提交的证据为境内法人，与美国温德姆豪生酒店集团无关，且涉及境外主体的证据未经认证公证程序，原审法院未按照证据规则，错误的认定了这一事实。 （三）原审判决仅认定涉案楼盘的“温泉酒店”为虚假宣传违反合同要约，未认定涉案楼盘有“六万平方米巴厘园林”“酒店公寓”等虚假宣传违反合同要约，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定。 二、原审法院判决按房屋总价款的2%的标准支付违约金显失公平。原审法院认定了被上诉人对外宣传涉案楼盘为“温泉酒店”，属典型的虚假宣传。上诉人之所以购买涉案楼盘正是误信了被上诉人发布的涉案房屋销售宣传资料中“温泉”的虚假宣传和其他多项虚假内容，在涉案楼盘单价远高于周边同期楼盘的基础上选择购买了涉案楼盘。在注重生活品质，讲究健康养生的现代社会，温泉资源的稀缺性尤其显得珍贵。换言之，涉案楼盘如果没有“温泉”这一虚假概念和其他虚假宣传内容，涉案楼盘的诱惑力就会大打折扣，其销售价格会远低于上诉人的购买价格。被上诉人通过虚假宣传谋取了巨大不法利益，被上诉人发布的涉案房屋销售广告中多项内容虚假，涉及面广，足以构成虚假广告的刑事犯罪，原审法院却仅判决被上诉人支付2%的违约金，不仅违反公平原则，而且不能对被上诉人发布虚假广告的行为起到惩戒作用，这是对被上诉人发布虚假广告行为的纵容和放任。 三、被上诉人应当承担延期办证违约责任的事实和法律依据。因法律法规及政策的变化，惠东县开始办理《不动产权证》的时间为2016年6月30日后，根据被上诉人在（2018）粤1323民初1092号案（原告张丽莎）所提交的证据，涉案楼盘完成地籍测绘的时间为2016年9月下旬，2017年2月27日（即拖延了5个月）被上诉人才取得权籍测绘受理回执，而后2017年6月9日取得权籍调查成果清单；根据以上事实，上诉人认为：被上诉人还应当对其所拖延的办证时间承担违约责任，而不仅仅依据涉案楼盘取得权籍调查成果清单即具备办证条件，其后被上诉人是否履行了通知义务来判定违约。这不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。试问：如果出卖人完成地籍测绘后，此后又无限期的拖延权籍调查的时间，那么依据原审判决的逻辑，出卖人也要免责吗？原审判决在未查明被上诉人是否存在拖延时间的情形下，认定取得权籍调查成果清单之日起的90天为通知期限。被上诉人在此期限届满之前免除延期办证的违约责任。上诉人认为：这一认定既无法律依据，也无合同和事实的依据，并有违公平原则。 四、《补充协议》第十一条为无效格式条款。《补充协议》第十一条排除及限制了上诉人作为房屋所有权人的享有的处分权中的一项主要权利——租赁权，明显属于无效的格式条款，而且认定合同条款是否属于无效的格式条款，应当根据《合同法》的规定和公平原则，而不是根据合同一方当事人是否属于“完全民事行为能力人”来判定；如果仅仅根据是否属于“完全民事行为能力”作为判定合同条款是否无效的的依据，那么《合同法》中关于认定无效合同及无效合同条款的法律规定是没有意义的，原审判决在此显然悖离了《合同法》的立法原意。 综上，上诉人认为：原审判决认定事实不清，适用法律错误；而且倾向性过于明显，有悖法律的公平，故请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。 长银公司答辩称：一、本案，被上诉人长银公司的销售广告和宣传资料不存在虚假宣传。 1.关于“6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”的宣传。从被上诉人在房管局存档的拟发布的广告样式以及上诉人一审时提交的宣传资料可以看出，被上诉人对外宣传的内容为“近50个6星级的度假配套设施”“6星级度假格局”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”等，并非是传统意义上的“六星级酒店”，而我国目前的并没有“六星级酒店”资质的级别划分，这是众所周知的，所谓的“6星级服务”“6星级度假格局”等宣传标语侧重的是设施、服务的一种主观感受。 2.关于美国温德姆豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台、酒店公寓的宣传。涉案房屋管理公司获得了上海豪生酒店管理有限公司的特许经营权，且豪生品牌系温德姆酒店集团旗下品牌，（2018）粤惠惠州第2176号公证书、惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》、上海豪生酒店管理有限公司出具的证明、英文版信件、中文版信件等证据，证明涉案房屋是由美国温德姆豪生酒店集团旗下品牌经营管理并有RCI全球度假交换平台，涉案楼盘的业主缴纳会员使用费及交换手续费即可享受RCI度假交换权益。 3.关于六万平方米巴厘园林、温泉的宣传。本案上诉人并未提供任何证据证明涉案楼盘关于六万平方米巴厘园林的宣传为虚假宣传，而被上诉人通过地下水井开采地下泉水供应到温泉池，而该地下泉水含有较为丰富的矿物质，也有一定的温度，被上诉人称之为“温泉”并进行宣传，并不违反法律法规的强制性规定。况且，不具有采矿权不等于没有温泉，不具有采矿权而开采的地下水不等于不是温泉水。 二、被上诉人长银公司的广告和宣传资料仅是要约邀请，广告和宣传资料的内容不属要约，被上诉人长银公司不存在违反要约的情形，无需向上诉人支付违约金。 1.被上诉人长银公司在其发布的广告和宣传资料中已明确注明“本手册所有图片及文字仅为要约邀请”，且宣传内容并未在商品房买卖合同中进行约定，因此，被上诉人的广告和宣传资料内容不属于要约，被上诉人不存在违约的情形。①被上诉人长银公司在其发布的广告和宣传资料中已明确注明“本手册所有图片及文字仅为要约邀请”。《补充协议》第十五条第一款约定：“上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束”。即出卖人已明确商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请。②关于上诉人主张被上诉人违反要约的“6星级”“六万平方米巴厘园林”“温泉”“美国温德姆豪生酒店集团提供经营管理”等内容，双方并未在商品房买卖合同或补充协议中进行约定，该类内容不属于合同内容。综上，被上诉人的广告和宣传资料仅是要约邀请，不属于要约，被上诉人不存在违反要约的情形，无需向上诉人支付违约金。 2.被上诉人宣传的“温泉”对本案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定不是具有重大影响的因素。①房屋的价格除了受市场调节外，还主要与房屋使用性质、所在片区、地理位置、地理位置、建筑结构、建筑质量、开发商品牌和商誉等综合因素相关。就本案而言，涉案房屋所在项目属于海滨度假酒店公寓，项目所属片区为海滨旅游胜地惠东县双月湾，被上诉人销售的楼盘名称为“檀悦度假酒店公寓”。即，涉案房屋项目的核心价值在于“酒店式经营管理”、“海滨度假”，主打酒店管理团队、酒店品牌许可以及海景，这才是购房者考虑是否购买海滨酒店式公寓以及房屋价格具有重大影响的因素。针对本案，按照日常的经验判断，打算在惠东港口双月湾购买酒店公寓的购房者主要考虑的、对其购房以及评估房屋价格具有重大影响的应当是房屋的地理位置、海滨景色、酒店管理团队、酒店品牌许可。②本案，根本没有证据证明是否存在“温泉”是上诉人考虑是否以合同约定价格购买涉案房屋的重大影响因素。上诉人是完全民事行为能力人，而购房属于重大价值的交易行为，其在购买房屋过程中，应具有更高的注意义务，对购买房屋的状况会更加谨慎判断，如果是否存在“温泉”是其是否愿意以合同约定价格购买涉案房屋的重大影响因素，那么上诉人在决定是否购买涉案房屋前就会以谨慎态度去核实涉案项目是否有温泉的相关审批资料、证件。但是，本案根本没有证据显示，上诉人在购买涉案房屋前，有要求被上诉人提供或向相关部门了解、查询相关温泉审批资料、证件。如果温泉是这么重要、关键，在合同没有对温泉进行任何明确约定的情况下，上诉人作为完全民事行为能力人就不可能签合同了。由此可证明，对上诉人而言，是否存在“温泉”并不是其考虑是否以合同约定价格购买涉案房屋的重大影响因素。 3.本案被上诉人的广告和宣传资料不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。只有在“商品房出卖人没有明确商品房的销售广告和宣传资料是要约还是要约邀请”的情况下，才能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条来认定商品房的销售广告和宣传资料是属于要约邀请还是属于要约。根据《合同法》第十四条的规定，构成要约的意思表示须符合“（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。而本案中，被上诉人在所有的广告和宣传资料中均没有作出类似的表明、注明。相反，被上诉人发布的广告、宣传资料已明示了属于要约邀请，商品房买卖合同也约定了以政府最终审批的法律文件为准等，且《补充协议》第十五条第一款也约定了“上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束”。即，上诉人明确知道被上诉人的广告和宣传资料仅是要约邀请。 三、被上诉人已按商品房买卖合同及补充协议的约定履行了义务，被上诉人无需向上诉人支付延期办证的违约金。 1.被上诉人已按商品房买卖合同及补充协议的约定履行了义务。一审法院已查明：根据双方签订的商品房买卖合同第十五条及补充协议第九条的约定，被上诉人应当完成两项义务，第一项义务是应当在房屋约定之日起按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；第二项义务是90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料。因不动产登记政策改革，进行不动产登记需要进行权籍调查，而各个地区的办证机关根据不同情况分阶段分类型逐步开展、实施不动产统一登记工作，此种办理房产权属转移登记过程中增加的程序，并非订立合同时当事人可以预测的，一审法院认定此种情形符合情势变更情形，认定被上诉人的通知义务应当相应顺延，即被上诉人的第二项通知义务应自取得权籍调查成果之日起90天内履行，有理有据。而本案，被上诉人也已按约定履行了通知义务。 2.商品房买卖合同及补充协议均没有约定“被上诉人逾期通知上诉人前来领取办理《房地产证》登记需由被上诉人提供的资料，被上诉人需要承担违约责任和支付违约金”，因此，被上诉人无需向上诉人支付逾期办理不动产权证的违约金。商品房买卖合同第十五条约定“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（3）项处理……（3）双方同意本条款按照附件补充协议执行”。《补充协议》第九条第1款约定了“如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金”，对于该条款约定的义务，被上诉人已按约定的时间履行。而补充协议第九条第2款约定“出卖人在取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料…买受人应在取得资料后10天内前往商品房所属的产权登记部门申请办理《房地产证》，否则，由此造成的责任由买受人承担”，该条款并没有约定被上诉人需因逾期履行通知义务而向上诉人承担违约责任和支付违约金，也没有约定违反该条款的违约金标准。因此，从双方签订的商品房买卖合同和补充协议可以看出，“每日按已付房款的万分之一”的违约金标准仅是针对《补充协议》第九条第1款“出卖人逾期提交资料报产权登记机关备案”的约定，并不是针对“出卖人逾期通知买受人领取办理《房地产证》需由出卖人提供的资料”的约定。商品房买卖合同和补充协议其他条款也均没有约定被上诉人须因逾期通知上诉人领取办理《房地产证》资料而应承担的违约责任以及违约金标准。 四、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第十一条不属于格式条款，是合同双方真实的意思表示，合法有效，上诉人主张无效没有依据。相反，上诉人在房屋交付后还与涉案房屋的管理公司惠州市檀悦豪生酒店资产管理有限公司另行签订了《房屋经营管理委托合同》。 1.上诉人是完全民事行为能力人，其在购买涉案房屋之前已明确知道涉案酒店公寓的管理模式和合同条款，也清楚购房后会对其物权进行一定程度的限制，上诉人在签订合同时对该条款进行了充分了解后与被上诉人签订了《补充协议》，作出对其自有物权的处分，该条款系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规定的效力性强制性规定，是合法有效的约定，合同双方都应遵守。且，上诉人房屋交付后，与涉案房屋的管理公司惠州市檀悦豪生酒店资产管理有限公司签订了《房屋经营管理委托合同》，说明上诉人是认可《补充协议》的条款的，《补充协议》和《房屋经营管理委托合同》均是当事人的真实意思表示，合法有效。 2.惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》（惠东市场监管函[2017]18号）也认定：“经查阅相关委托经营协议合同，签订合同协议是经营者与服务业主以自愿为原则的自主民事行为，业主拒绝签订委托经营合同并不影响业主对其房屋所有权的全部权利，由此相关协议不属于霸王条款”。 3.为实现整个楼盘的整体价值，被上诉人以及酒店管理公司对涉案楼盘进行品牌许可、管理团队、配套设施等巨额投入，大大提升了涉案房屋的价值。现上诉人欲“撕毁”委托经营条款，实则是恶意违约。 综上所述，上诉人的主张没有事实根据和法律依据。本案上诉人及其他部分业主提起的该系列案件诉讼的真正原因并不是因被上诉人违约导致其利益受损，其真实原因是上诉人及部分业主受到众多不法分子的怂恿希望利用被上诉人所提供酒店品牌、服务及配套设施，自行经营客房、在酒店里开店中店，在该行为遭到酒店制止后，上诉人及其他业主即通过各种手段向被上诉人施压、制造纠纷，希望以此撕毁双方合约，将被上诉人及酒店管理公司逼走。该行为完全违背了合同的诚实信用原则，如果真如其所愿，被上诉人及酒店管理公司无法继续经营管理涉案酒店项目，那么将会损害绝大多数业主的合法权益、导致绝大多数业主购买涉案项目房屋的目的无法实现，且会导致酒店几千名员工失业。请求二审法院依法查清事实，判决驳回上诉人的全部诉讼请求。 上诉人长银公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一判项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。 主要事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋所在项目是否存在“温泉”对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，该认定事实不清、证据不足。 1.是否存在“温泉”对本案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定不是具有重大影响的因素。①房屋的价格除了受市场调节外，还主要与房屋使用性质、所在片区、地理位置、地理位置、建筑结构、建筑质量、开发商品牌和商誉等综合因素相关。就本案而言，涉案房屋所在项目属于海滨度假酒店公寓，项目所属片区为海滨旅游胜地惠东县双月湾，上诉人销售的楼盘名称为“檀悦度假酒店公寓”。即，涉案房屋项目的核心价值在于“酒店式经营管理”、“海滨度假”，主打酒店管理团队、酒店品牌许可以及海景，这才是购房者考虑是否购买海滨酒店式公寓以及房屋价格具有重大影响的因素。②人民法院适用日常生活经验法则不应忽略地区差异化。针对本案，符合实际日常生活经验的是，提到惠东双月湾的度假酒店，人们的第一反应都会是夏天、大海、沙滩、阳光、海鲜，而不是冬天、温泉。相反，提到惠州龙门县的度假酒店，人们的第一反应才是冬天、温泉、热气腾腾，而不是夏天、大海、沙滩。同样，按照日常的经验判断，打算在惠东港口双月湾购买酒店公寓的购房者主要考虑的、对其购房以及评估房屋价格具有重大影响的应当是房屋的地理位置、海滨景色、酒店管理团队、酒店品牌许可，温泉不是海边买房子首要考虑的因素。一审法院不区分地区差异就简单、粗暴、盲目地以日常生活经验法则来认定是否存在“温泉”对本案商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，是错误。且一审法院仅依据“日常经验原则”来进行认定，说明该认定是主观的、缺乏法律依据的，在没有充足证据及法律依据的情况下，一审法院仅依自由裁量权对非买房决定因素的温泉去作出不利于上诉人的认定，该判决会在整个项目的2000多户业主以及惠东港口片区的所有酒店公寓中引起蝴蝶效应，这将不仅会给上诉人造成致命伤害，也会给惠东港口的地产业、旅游业造成巨大的不稳定因素。 2.本案，根本没有证据证明是否存在“温泉”是被上诉人考虑是否以合同约定价格购买涉案房屋的重要因素。被上诉人是完全民事行为能力人，而购房属于重大价值的交易行为，其在购买房屋过程中，应具有更高的注意义务，对购买房屋的状况会更加谨慎判断，如果是否存在“温泉”是其是否愿意以合同约定价格购买涉案房屋的重要考虑因素，那么被上诉人在决定是否购买涉案房屋前就会以谨慎态度去核实涉案项目是否有温泉的相关审批资料、证件。但是，本案根本没有证据显示，被上诉人在购买涉案房屋前，有要求上诉人提供或向相关部门了解、查询相关温泉审批资料、证件。如果温泉是这么重要、关键，在合同没有对温泉进行任何明确约定的情况下，被上诉人作为完全民事行为能力人就不可能签合同了。或者应该说，相对于“温泉”而言，涉案房屋的其他价值对被上诉人更具吸引力，所以，在合同及补充协议没有对“温泉”进行明确约定的情况下，被上诉人仍然愿意签订合同购买涉案的房屋。由此证明，对被上诉人而言，是否存在“温泉”并不是其考虑是否以合同约定价格购买涉案房屋的重要因素。 3.没有证据能够证明涉案项目不具有采矿权以及是否存在温泉给被上诉人造成了实际损失。涉案项目是酒店式公寓，上诉人在销售涉案房屋时，已与购房者约定，购房者购买涉案房屋后需委托檀悦豪生酒店资产管理有限公司统一经营管理，购房者获得相应收益。即被上诉人在购买涉案房屋前已明确知道涉案房屋的销售、管理以及投资收益模式。上诉人购买涉案房屋的主要目的依托酒店管理公司的经营管理从而分享相应收益。这三年多来，通过酒店的经营管理服务已为被上诉人赚取了收益。由此再次证明，是否存在温泉根本不是购房者考虑的重要因素，且也没有证据证明损害到被上诉人的利益。 综上，一审法院认定是否存在“温泉”对本案商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响毫无事实根据，是错误的。 二、本案上诉人的广告和宣传资料不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，一审法院认定上诉人违约，适用法律错误。只有在“商品房出卖人没有明确商品房的销售广告和宣传资料是要约还是要约邀请”的情况下，才能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条来认定商品房的销售广告和宣传资料是属于要约邀请还是属于要约。且根据《合同法》第十四条的规定，构成要约的意思表示须符合“（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。而本案中，上诉人在所有的广告和宣传资料中均没有作出类似的表明、注明。相反，上诉人发布的广告、宣传资料已明示了属于要约邀请，商品房买卖合同也约定了以政府最终审批的法律文件为准等，且《补充协议》第十五条第二款也约定了“上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束”。即，被上诉人明确知道上诉人的广告和宣传资料仅是要约邀请，而且上诉人与被上诉人签订的补充协议可以看出双方已对广告和宣传资料明确约定不构成要约，且如前所述是否存在“温泉”不是本案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定的重大影响因素。因此，本案上诉人的广告和宣传资料不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，上诉人在广告和宣传资料中关于“温泉”的表述，不构成要约，不应视为合同内容，即，无论是否存在温泉，上诉人均不构成违约，上诉人不应承担违约责任，一审法院认定上诉人应承担违约责任，适用法律错误。 三、本案被上诉人及其他部分业主提起的该系列案件诉讼的真正原因并不是因上诉人违约导致其利益受损，其真实原因是被上诉人及部分业主受到众多不法分子的怂恿希望利用上诉人所提供酒店品牌、服务及配套设施，自行经营客房、在酒店里开店中店，在该行为遭到酒店制止后，被上诉人及其他业主即通过各种手段向上诉人施压、制造纠纷，希望以此撕毁双方合约，将上诉人及酒店管理公司逼走。该行为完全违背了合同的诚实信用原则，如果真如其所愿，上诉人及酒店管理公司无法继续经营管理涉案酒店项目，那么将会损害绝大多数业主的合法权益、导致绝大多数业主购买涉案项目房屋的目的无法实现，且会导致酒店几千名员工失业。 综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。 闫琼等四户业主答辩称：一、涉案楼盘的有关“温泉”的虚假宣传属于合同要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条的规定；“温泉”属于房屋的相关设施，原审被告关于“温泉”的虚假宣传构成合同要约；原审法院根据惠东县有关政府部门关于涉案楼盘没有采矿权的回复，因此认定原审被告对外宣传涉案楼盘的温泉设施为典型的虚假宣传，这一事实认定清楚，适用法律准确。但答辩人认为：原审判决对原审被告虚假宣传的事实认定是片面的。惠东县市场监督管理局经过全面深入的调查后，认定长银公司构成虚假宣传的事实有两方面（详见处罚决定书），并据此作出行政处罚决定书；以原审判决与惠东县市场监督管理局对比，原审判决仅仅认定了长银公司诸多虚假宣传事实中的一点（温泉），因此原审判决对长银公司发布的虚假宣传广告的事实认定是片面的，这对业主是不公平的，也不能体现判决的公正。 二、关于延期办证的违约责任。原判没有查明2017年8月14日提交办证资料至2018年3月16日领证，延误这七个月时间的原因，根据办证所需约20份资料中的90%以上的资料需原审被告提供的要求，原审被告承担主要的办证义务，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此原审被告应当对所延误的办证时间承担违约责任。 三、关于格式条款。根据我国的民法、合同法的规定，有完全民事行为能力人才能签订合法有效的合同，或限制民事行为能力人订立的合同，须经法定代理人追认后有效，这是合同有效的前提！按照原判的逻辑，只要合同双方当事人具有完全民事行为能力，既使格式条款存在严重违反公平的情形，那么合同法的第四十条、四十一条关于格式条款的规定也不能适用。既然如此，那么合同法为何还要在第四十条、四十一条作出无效格式条款的规定呢？原判显而易见在此悖离了合同法关于格式条款的立法原意。 四、关于裁判标准。在原审法院审理的不同涉案楼盘的同类型案件中，原审法院存在判决标准不一致的情形，如惠东县人民法院稔山法庭在审理稔山镇富力湾楼盘业主们以虚假宣传为由起诉开发商的群体性案件中的判决赔偿比例是5%（案件现在贵院二审）；而在惠州市其他地方，如惠阳大亚湾、淡水，判决赔偿的标准有8%，也有10%（有些已形成生效判决）；同一地区法院作出的判决，应当保持判决标准的一致性，以体现法律的公正公平，因此本案原判判决2%的赔偿比例有失公平。2000年至2005年间，深圳市是商品房买卖合同纠纷的高发期，后经过大量的诉讼后，人民法院充分保护了业主们的合法的财产权益，遏制了开发商肆意侵犯业主合法利益的行为，通过法律规范了开发商的房地产开发销售行为，这也是深圳市现在一手房买卖合同纠纷很少的根本原因。近年来，惠州市商品房买卖合同纠纷的案件比较多，我们也恳切的希望贵院通过审判，用法律规范房地产开发商的经营行为，规范惠州市的房地产开发市场。 综上、答辩人请求贵院驳回原审被告的上诉，支持答辩人的上诉请求。 原审原告向一审法院起诉请求：1.被告支付违反要约的违约金176427元；2.被告支付延期办证违约金47017.8元（自2016年7月16日暂计至2017年12月31日止，计533天）；3.双方签订的《补充协议》第十一条无效；4、被告承担本案案件受理费。 一审法院认定事实：1.原告闫琼（买受人）与被告惠东县长银房地产开发有限公司（出卖人）于2014年9月27日签订了商品房买卖合同及相关附件、附录，该商品房买卖合同于2014年10月10日在惠东县房产交易所备案。合同约定被告将其开发建设的惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓×号房出售给原告，约定房屋交付日期为2015年10月18日前，房屋总价款为882135元，付款方式为买受人于2014年5月19日前首期款442135元，余款44万元于2014年8月11日前办理好银行按揭贷款；第十三条约定：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定附件三的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第（2）种方式处理，（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。（2）出卖人以同等品质的材料设备代替。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（3）项处理：…（3）双方同意本条款按照附件补充协议执行。第二十条约定：“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议附件四。” 商品房买卖合同附件四补充协议约定：“买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对商品房买卖合同（以下简称本合同）的补充，买受人确认，出卖人在签订本合同及本补充协议书、相关附件前，已就所有条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”，补充协议第九条约定：“1、如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。延期达360天以上，买受人有权解除买卖合同，出卖人应向买受人合计支付合同总额5%的违约金。2、出卖人在取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料，通知发出后即视为出卖人履行了办证义务。买卖人应在取得资料后10天内前往商品房所属的产权登记部门申请办理《房地产证》，否则，由此造成的责任由买受人承担。……补充协议第十一条约定：“关于委托出租的约定，为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财物安全，买受人得将房屋委托给除檀悦豪生酒店资产管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动（包括但不仅限于出租，委托出租、出资等合体形式），如有发生，檀悦豪生酒店资产管理有限公司有权采取包括单不限于停水、停电等强制措施，以及通过法律途径追讨给檀悦豪生酒店带来的经济损失。”补充协议第十四条约定：“出卖人就本房地产项目下列现状向买受人做如下告知，（一）本项目后续工程施工可能会有噪音及生活影响。（二）重要提示，（1）本项目在各销售中心及销售资料中公布的总平面图及售楼模型为规划方案，该方案和经济技术指标仅供参考，项目总平面图以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意，具体内容以政府规划部门最终审批的规划方案为准，在履行法律规定程序后，该规划可能发生局部调整；（2）本项目部分户型因外立面、楼梯结构、设计风格及平面设计不同，相同户型会有局部细节差异，最终以买卖双方签订的商品房买卖合同为准；（3）因建筑结构不同，电梯厅及其它公共部位可能存在面积、布局和装修效果差别，以交付时的现状为准；（4）项目在售价中已经充分考虑了以上各项不利因素可能对居住造成的影响；（5）本项目因宗地平面限制级户型布置等因素，房屋采光、通风、日照等要素各有不同，房屋销售价格已综合考虑以上因素的影响；（6）公寓未设计使用燃气，房屋内不设置燃气接口；买受人知悉并确认由于条件限制出卖人难以穷尽本项目红线内所有现状，买受人确认购买前已仔细比较并慎重决策后方签署本合同及其补充约定，买受人确认以上告知均属现状，若发生变更，出卖人无义务另行告知；本项目红线外非出卖人规划开发范围，因此，因各种原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关。”补充协议第十五条约定：“广告和宣传资料，（1）本条所述“符合要约条件”的售楼书、宣传资料或广告须是出卖人作出的在本合同生效前仍有效的售楼书或广告，且同时满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的条件，若上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束；（2）出卖人所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在本合同中另外约定的以本合同约定为准；（3）出卖人在项目现场展示的样板间、临时搭建的构筑物、装饰物、摆放物、销售模型、道路等均不构成要约或者合同内容，双方不受其约束。”补充协议第十六条约定：“（1）关于买受人权益的其他约定，檀悦豪生度假酒店已与RCI签订战略合作协议，买受人有权加入RCI交换平台，但买受人需根据RCI入会规定办理相关手续及缴纳相关费用；（2）出卖人承诺买受人可免费享用双月湾檀悦豪生酒店儿童俱乐部（收费项目除外）、游泳池、健身房、太极房、瑜伽房、影剧院配套服务。” 2.原告主张因被告虚假宣传而签订了涉案商品房买卖合同，并主张被告虚假涉案楼盘为六星级酒店公寓、由美国温德姆•豪生酒店集团经营管理且有RCI全球度假交换平台、有28个富铁温泉池、50个六星级的度假配套设施等，原告提交了售楼宣传广告和宣传资料、相关部门复函、光盘等证据予以证明。⑴宣传广告和宣传资料、视频，主要的宣传内容包括，①涉案房产拥有六万平米巴厘园林及多个温泉池，②涉案楼盘属于全球第一的温德姆•豪生集团经营管理，有RCI全球度假交换平台，③涉案楼盘“近50个6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”“惠州市双月湾檀悦豪生温泉度假酒店项目系华南首家6星级温泉度假酒店”。⑵惠东县国土资源局复函。惠东县国土资源局于2017年3月10日向惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会出具关于港口委员会请求调处檀悦酒店个别业主提出相关诉求的复函，记载“关于檀悦酒店温泉水开采许可的问题，经查现该区域未设立采矿权”。⑶惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会回复意见。惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会于2017年3月16日向案外人郑某、阎某等九名业主代表出具关于第二阶段调处檀悦酒店业主诉求的回复意见，记载“关于檀悦酒店温泉水开采许可问题。经查，该区域未设立采矿权”。⑷惠州市东部供水有限公司复函。惠州市东部供水有限公司于2017年3月7日向惠东县港口滨海度假区管理委员会出具关于檀悦酒店个别业主质疑自来水水质问题调查的复函，记载“经过我司实地调查了解，檀悦酒店主要使用水源是自打的水井和港尾水源，其水源没有经我司供水管道供水”。⑸惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会回复意见。惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会于2017年3月30日向案外人郑某、阎某等九名业主代表出具关于第三阶段调处檀悦酒店业主诉求的回复意见，记载“经过惠州市东部供水有限公司实地调查了解，檀悦酒店主要使用水源是自打的水井和港尾水库水源，其水源没有经惠州市东部供水有限公司供水管道供水”。被告对原告提交的以上证据真实性予以确认，对原告主张的事实不予认可，辩称被告制作发布的广告、宣传资料等均为要约邀请而非要约，其中六星级系被告对涉案楼盘项目的自我界定，涉案楼盘由温德姆酒店集团旗下的豪生品牌经营管理，被告开采地下泉水供应到温泉池并称之为温泉。 3.原告主张被告存在虚假宣传行为，申请一审法院调查取证。一审法院依法向惠东县房产管理局调取了被告在房管局存档的惠东县长银房地产开发有限公司拟发布的广告样式。被告在惠东县房产管理局存档的广告样式记载的宣传内容与原告提交的宣传资料基本一致，主要内容为①涉案房产拥有六万平米巴厘园林及多个温泉池，②涉案楼盘属于全球第一的温德姆•豪生集团经营管理，有RCI全球度假交换平台，③涉案楼盘有近50个六星级的酒店配套设施，广告宣传语中多次出现“六星级”“六星檀悦豪生温泉度假酒店”字样。 4.被告主张涉案楼盘是温德姆集团旗下管理酒店，并提交了（2018）粤惠惠州第2176号公证书、惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的复函》、上海豪生酒店管理有限公司出具的证明、英文版信件、中文版信件、上海豪生酒店管理有限公司的企业信用信息公示报告予以证明。⑴（2018）粤惠惠州第2176号公证书。该公证书主要内容为从温德姆酒店集团网站中能够找到惠州双月湾檀悦豪生温泉度假酒店的宣传介绍网页，以此证明涉案楼盘是温德姆酒店集团旗下品牌。原告对该证据形式上的合法性予以确认，对其真实性及关联性不予确认。⑵惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的复函》。惠东县市场监督管理局于2017年3月8日向港口管委会出具复函，该复函记载“据了解，RCI隶属温德姆集团旗下，是一家美国分时度假交换公司，檀悦集团已与RCI集团建立了战略合作关系并缴纳了加盟费，凡是购买檀悦豪生酒店公寓业主，即可享受RCI会员资格，业主入伙后，通过申请，缴纳一定会员使用费及交换手续费，即可享受RCI度假交换权益。目前檀悦酒店项目有业主约2200户，到目前为止只有10户左右加入了RCI成为其会员，不存在强制入会的情况。经现场检查，现场未发现惠东县长银房地产开发有限公司有承诺免费加入RCI度假平台的宣传广告，相关投诉不成立。”原告对该证据真实性不予确认，认为惠东县市场监督管理局不能就本案事实进行定性。⑶上海豪生酒店管理有限公司出具的证明。该证明载“兹证明惠州双月湾檀悦豪生温泉度假酒店（位于广东省惠州市惠东县港口镇头围村）是经由特许方上海豪生酒店管理有限公司授权特许经营的酒店，豪生品牌是温德姆酒店集团旗下品牌。”该证明落款为上海豪生酒店管理有限公司并盖有该公司公章。原告对该证据三性均不予认可。⑷上海豪生酒店管理有限公司出具的英文版信件、中文版信件。该信件记载“……温德姆国际酒店集团已经与一家注册在开曼群岛的国际特许服务公司于1998年10月8日达成了《主被许可人商标许可协议》，根据该协议，FSI或其全资子公司上海豪生酒店管理有限公司成为豪生品牌在中华人民共和国的主被许可人。根据该MLA，主被许可人有权在中华人民共和国发展豪生品牌，并授权与其客户（作为次被许可人）签订有关协议（包括商标许可协议）”。原告对该证据三性均不予认可。⑸上海豪生酒店管理有限公司的企业信用信息公示报告。该报告记载上海豪生酒店管理有限公司经营范围为酒店管理及咨询，以特许方式从事酒店管理活动（豪生、豪廷品牌），企业管理咨询、物业管理，建筑装饰建设工程专项设计。原告对该证据三性均不予认可。 5.被告于2015年12月15日取得《商品房屋产权权属证明书》。 6.一审法院依法向惠东县国土资源局调查涉案房屋的不动产权证办理情况，惠东县国土资源局于2018年9月25日向一审法院作出复函，内容为涉案房屋取得权籍测绘受理时间为2017年2月27日、取得权籍调查成果清单时间为2017年6月9日、提交办理不动产权证时间为2017年6月22日、不动产权证办理完毕时间为2017年11月7日。原、被告双方对该复函的真实性、合法性、关联性均没有异议，原告述称不能以权籍调查清单作为计算迟延办证的依据。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，一、被告是否存在虚假宣传行为及是否应承担违约责任的问题；二、被告是否存在迟延办证的违约行为及是否应承担违约责任的问题；三、原、被告双方签订的补充协议第十一条是否有效的问题。 关于第一个焦点，分述如下，⑴关于六星级酒店公寓问题。结合原告提交的证据，被告对外宣传为“近50个6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”“惠州市双月湾檀悦豪生温泉度假酒店项目系华南首家6星级温泉度假酒店”等宣传标语，该宣传标语并不足以证明被告宣传了涉案楼盘为传统意义上的“六星级酒店”，该宣传侧重的系设施、服务的一种主观感受，原告主张被告进行了虚假宣传该事实并请求被告支付违约金，理据不足，不予支持。⑵关于美国温德姆•豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台问题。对RCI度假交换问题，被告已举证证明涉案楼盘的业主缴纳一定会员使用费及交换手续费即可享受RCI度假交换权益，原告该主张没有事实依据；关于经营管理问题，结合现有证据，被告已举证证明涉案房屋管理公司获得了上海豪生酒店管理有限公司的特许经营权，且豪生品牌系温德姆酒店集团旗下品牌，被告宣传涉案房屋由美国温德姆•豪生酒店集团提供管理，而“集团”的含义较为宽泛，原告主张被告虚假宣传该事实并请求被告支付违约金，理据不足，不予支持。⑶关于温泉问题。结合现有证据，被告不具有采矿权，被告采掘地下水并对外宣传该地下水为“温泉”，属典型的虚假宣传，因被告宣传的温泉在商品房开发规划范围红线内，且结合现有证据日常生活经验法则，是否存在温泉对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”原告请求被告支付违反要约的违约金，予以支持，关于违约金数额，结合日常生活经验法则，酌定以总房价款的2%计为17642.7元。 关于第二个焦点，关于被告的办证义务，分述如下，⑴被告是否存在逾期办证的违约事实。结合商品房买卖合同第十五条及补充协议第九条的约定，本案被告应当完成两项义务，第一项义务系被告应当在房屋约定交付之日即2015年10月18日起的180天内即2016年4月15日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；第二项义务系被告取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料。关于第一项义务，被告于2015年12月15日取得《商品房屋产权权属证明书》，该日期在2016年4月15日前，可见被告已按照约定完成了该项义务；关于第二项义务，被告应当在取得《商品房屋产权权属证明书》之日即2015年12月15日后90天内即2016年3月14日书面通知原告，被告未能举证证明已经在在该期间内按合同约定履行了通知义务，根据举证规则，推定被告没有在2016年3月14日前按合同约定完成该项义务。⑵被告抗辩未按约定期限履行办证义务是因为不动产办证政策变动导致，主张不需承担逾期办证的违约责任，理由是否成立。中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定自2016年1月1日起不动产登记需要进行权籍调查，办理不动产权证需要提交的材料在被告的通知义务2016年3月14日之前已经发生了变化，被告即使通知原告领取登记材料亦不符合现行规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”此种办理房产权属转移登记过程中增加的程序，并非订立合同时当事人可以预测，被告即使将初始登记的《商品房屋产权权属证明书》交付原告，在完成土地权籍调查前原告亦无法实现房产权属转移登记的合同目的，在此情况系下，被告推迟通知的时间，实际是因情势变更主张变更合同，推迟办理房产转移登记的时间，理据充分，予以支持，相关通知义务应当相应顺延，即被告应自权籍调查完成之日的90天内进行通知原告办理不动产权证。本案中涉案房屋取得权籍调查成果清单时间为2017年6月9日，被告应当在90天内即2017年9月7日前通知原告，被告未能举证证明已经在该期间内按合同约定履行了通知义务，根据举证规则，推定被告未在该期间内履行通知义务，原告主张被告违约，予以采纳，且结合现有证据，推定被告履行通知义务的时间节点为提交办理不动产权证时间即2017年6月22日，该日期在2017年9月7日前，可见被告已按照约定完成了该项义务。综上，原告请求被告支付延期办证违约金，理据不足，不予支持。 关于第三个焦点，从现有证据看，原告在购买房屋之前已明确知道该酒店公寓的管理模式和合同条款，也清楚购房后会对其物权进行一定程度的限制，作为完全民事行为能力人，原告签订合同时对该条款进行充分了解后作出对其自有期待物权的处分，该条款系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，双方理应遵守，原告请求确认该条款无效，理据不足，不予支持；另，若当事人在履行涉案房屋委托经营管理事宜过程中发生争议，当事人可就委托经营管理事宜另循法律途径解决。 综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决： 一、被告惠东县长银房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金17642.7元给原告闫琼； 二、驳回原告闫琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4651元，由原告闫琼负担4284元，被告惠东县长银房地产开发有限公司负担367元。 二审中，原审原告提交了惠东县市场监督管理局于2019年1月16日出具的《行政处罚决定书》，认定长银公司发布的房地产广告违反《中华人民共和国广告法》，责令长银公司停止发布广告，罚款80万元人民币上缴国库。 长银公司于2019年6月19日提交了广东省惠东县人民政府于2019年5月30日出具的《行政复议决定书》，撤销惠东县市场监督管理局于2019年1月16日出具的《行政处罚决定书》（惠东市监处字【2019】第96号）。 本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：一、长银公司是否存在虚假宣传行为及是否应承担违约责任的问题；二、长银公司是否存在迟延办证的违约行为及是否应承担违约责任的问题；三、双方签订的补充协议第十一条关于专属委托管理是否有效的问题。 关于第一个争议焦点，长银公司是否存在虚假宣传的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”依据上述规定，要约邀请视为要约的前提条件，一是宣传内容均在商品房开发规划范围内，二是对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，三是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中涉争“近50个6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”“美国温德姆•豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台”“六星檀悦豪生温泉度假酒店”宣传条款是否构成虚假宣传，应当依据上述司法解释的规定来进行评判。 长银公司在宣传资料上明确载明“近50个6星级的度假配套设施”“尊享6星级服务”及“6星檀悦豪生公寓”“六星檀悦豪生温泉度假酒店”中的“六星”，以上宣传内容侧重的是酒店的设施、服务可以为业主带来的主观感受，目的是为了提升酒店的美誉度。该说明或允诺没有客观的评判标准，根据以上司法解释的规定，该部分的宣传内容不属于“房屋及相关设施所作的说明和允诺”，不属于要约邀请视为要约的情形。 对于宣传内容中“美国温德姆•豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台”“檀悦豪生公寓”“檀悦豪生温泉度假酒店”的部分，该部分宣传内容属于涉案房屋开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺，且该说明和允诺具体确定，对买卖合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响，应视为合同内容。在长银公司的以上宣传内容构成要约的情况下，其是否未能实现以上合同内容从而构成虚假宣传的问题，原审法院对宣传内容中的酒店公寓、美国温德姆•豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台的合理性及客观性进行了详细的阐述，本院认可原审法院对该部分事实的分析认定及对法律法规的理解适用。 至于宣传资料上所述的“温泉”是否构成虚假宣传的问题，本院认为，判定长银公司提供的是否为“温泉”，应按照国家相关行业标准所定义的“温泉”属性从而得出客观的评判结果。根据2011年6月1日正式实施的《中国温泉行业标准》中对“温泉”的定义：从地下自然涌出或人工钻井取得且水温≧25℃，并含有对人体健康有益的微量元素的矿水。本案中，在各买受人未能提交证据证明长银公司通过钻井引入温泉池的地下水不符合《中国温泉行业标准》中对“温泉”的“具有一定温度且含有矿物质、微量元素”定义的情况下，尚不能认定长银公司对外宣传其提供温泉服务构成虚假宣传。原审法院以长银公司不具有采矿权为由而对其采掘地下水不属于“温泉”的认定不妥，本院予以纠正。至于长银公司是否违反了相关的行政规定挖掘地下水资源，与其提供的温泉服务分属不同的法律关系，本案对此不作评述。 关于小业主提交的《行政处罚决定书》拟证明长银公司虚假宣传的问题。因该份《行政处罚决定书》已被惠东县政府依法撤销，该份决定书不产生相应的法律效力。此外，即使长银公司在售楼广告、宣传资料中所述内容经市场监督管理部门认定属于欺骗、误导消费者的虚假广告并作出相应行政处罚的，不必然导致长银公司需承担民事违约责任，开发商需承担违约责任的情形仍需按照双方签订的《商品房销售合同》所约定的合同条款予以认定。 综合以上分析，在目前证据条件下尚不能认定长银公司存在虚假宣传的事实；此外，即便出卖人为提升物业美誉度所作的宣传广告涉及违反《中华人民共和国广告法》，也应当由相关行政管理部门依据广告法的规定对其进行行政处罚。买受人就该宣传事项要求出卖人承担赔偿责任的，应根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，就自己所遭受的损失进行针对性地举证。本案中，每一购买者没有提出充分的证明因长银公司何种具体的宣传导致了多大影响的证据，缺乏对购买者可能存在损失的定量化处理的事实依据。原审法院关于虚假宣传问题的认定与处理不当，本院予以纠正。至于是否存在部分的瑕疵管理经营，导致双方的矛盾升级，长银公司应对此进行反思，做好与业主的沟通协调工作，努力创造一个和谐的度假环境，维护好那一片海的宁静。 关于第二个争议焦点，长银公司是否存在迟延办证的违约行为及是否应承担违约责任的问题。 由于涉案房屋的办证过程中遭遇法律法规及政策的变化，需先办理权籍调查后方能办理房屋产权证书，在此期间的增加的办证时间应予扣除一审已作详细的论述，本院不再赘述。各位业主二审的上诉主张集中在长银公司在权籍调查过程存在拖延时间的情况，但未提交任何证据予以证实，依据“谁主张谁举证”的证据规则，各位业主依法应承担举证不能的法律后果。至于具备办证条件后的通知义务，依据现有的证据可以推定长银公司已在权籍调查完成之日的90天内履行通知义务，原审法院据此不予支持业主的该主张并无不当，二审予以维持。 关于第三个争议焦点，双方签订的补充协议第十一条关于专属委托管理是否有效的问题。小业主主张该条款为格式条款，排除及限制了其作为所有权人的租赁权，应为无效条款。本院认为，涉案房屋在出售时便不同于一般的自住房屋，而是带有经营性质管理模式的酒店，各位业主在购买涉案房屋亦是认同该交易模式，即小主在签订商品房买卖合同时便已明确知晓该条款约定内容，不属于未经双方充分协商后形成的格式条款。该条款确保了涉案房屋对外经营管理的统一性，确保了全部业主的共同权益。如按各个业主所主张的，所有权人可以任意委托经营管理，涉案度假酒店的经营模式被破坏，其他恪守合同义务的所有权人必将遭受重大损失，亦违背了民法所倡导的诚实信用原则。综上，双方签订的补充协议第十一条系双方真实意思表示，不违反相应的法律规定，合法有效，双方均应恪守。 综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销惠州市惠东县人民法院作出的一审民事判决书（案号详见附表一）； 二、驳回原审原告闫琼等四户业主的全部诉讼请求。 本案一审案件受理费已由原审原告预交，经本院核准，由原审原告负担。二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，由上诉人业主负担。上诉人惠东县长银房地产开发有限公司预交的二审案件受理费由本院予以退回，由惠东县长银房地产开发有限公司持相应的缴费凭证和本判决书统一办理退费手续。 本判决为终审判决。 审 判 长  郑 杰 审 判 员  寇 倩 审 判 员  黄宇乐 二〇一九年六月二十八日 本件与原本核对无异 法官助理  李苗苗 书 记 员  黄春婷 附表一：                            序号                       二审案号                       当事人                       原一审案号                               1                       （2019）粤13民终2740号                       上诉人:闫琼、惠东县长银房地产开发有限公司                       （2018）粤1323民初3773号                               2                       （2019）粤13民终2744号                       上诉人:苏晖、杨慧云、惠东县长银房地产开发有限公司                       （2018）粤1323民初3209号                               3                       （2019）粤13民终2750号                       上诉人:李迎春、惠东县长银房地产开发有限公司                       （2018）粤1323民初3770号                               4                       （2019）粤13民终3211号                       上诉人:李道林、惠东县长银房地产开发有限公司                       （2018）粤1323民初1090号