广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0981民初814号原告：詹国杰，男，1972年7月19日出生，汉族，高州市人，住高州市。委托代理人:林谷丰，广东雄兴律师事务所律师。被告：高州市金鸿房地产开发有限公司。地址：高州市府前北路**。法定代表人：陈萍，董事长。委托代理人：梁安华，广东东方星联律师事务所律师。委托代理人：莫可君，广东东方星联律师事务所律师。第三人：高州市利美投资有限公司。住。住所地：高州市府前北路**/div>法定代表人：林家河，董事长。委托代理人：危晓敏，北京市东元（广州）律师事务所律师。原告詹国杰诉被告高州市金鸿房地产开发有限公司、第三人高州市利美投资有限公司债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年4月10日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告詹国杰的委托代理人林谷丰，被告高州市金鸿房地产开发有限公司的委托代理人莫可君，第三人高州市利美投资有限公司的委托代理人危晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹国杰向本院提出诉讼请求:判决撤销被告向第三人转让高府国用（2016）第0398号[原证号（2013）第0295号]的国有土地使用权的行为；由被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年7月6日，被告向原告借款480万元，之后被告没有依约定还款，原告向高州市人民法院起诉。2016年4月5日，被告向第三人以每平方2000元的价格，总价4425.18万元转让位于高州市××××三块国有土地使用权[原证号（2013）第294、295、0296号]，[转让后新证号：（2016）第0323号、0399号、0398号]。2018年3月13日，被告委托广东新鸿信土地房地产评估有限公司对上述三块土地使用权进行评估，价值为26460.36万元。两者相差价值巨大。被告和第三人同一注册地和同一地址办公（高州市府前北路173号），两间公司的实际控制人相同，被告的大股东为广州丰银投资有限公司，第三人的大股东为珠海横琴君衡投资有限公司，两者的法定代表人都是同一人即孙文雄。被告的另一个股东实际控制人为黄伟（陈萍与黄伟是同居关系，二人养育有子女，黄金生是黄伟儿子），第三人的另一股东珠海横琴君衡投资有限公司实际控制人也是黄伟（杨秀坤为黄伟前妻，黄金生母亲，黄丽桦为黄伟女儿，黄梅燕为黄伟侄女）。被告向第三人低价、且无偿转让财产，恶意逃避债务，危害原告债权。原告根据《合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十条之规定：“转让价格达不到交易地指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。”为了维护原告的合法利益，现诉至法院，请求依法支持诉请。被告高州市金鸿房地产开发有限公司辩称：1、被答辩人已超过撤销权除斥的时限，依法驳回诉讼请求，根据合同法75条的规定，撤销权自债权人知道或应当知道之日起一年内行使，自债务人的行为5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭，根据被答辩人的提供的证据，国有土地使用权转让协议发生在2016年4月5日、2016年5月3日，土地交易过程合法有效，而且已经经过合法程序进行公示，而被答辩人提起诉讼时间是2018年4月8日，其起诉的时间已超过法定的除斥时间，应依法驳回诉讼请求。2、被答辩人是以非法手段获取本案证据，该证据不应采纳为判案依据，被答辩人提供国有土地使用权转让协议，广东新鸿信评估有限公司收费通知书，但从两份证据可见，被答辩人并非转让协议和收费通知书的当事人，而且这两份证据即使属实也属于金鸿公司商业秘密资料，被答辩人是以非法手段刺探金鸿公司的经营情况获取该资料，故根据民诉法司法解释106条规定，不得作为认定案件事实的根据；3、评估收费通知书并不能证明涉案土地使用权的价值，该通知书仅为答辩人曾向评估公司询问评估事宜，评估公司用以报价的复函，不是真实的评估报告，也不能反映土地的真实价值，是评估公司为了获取较高的评估费用而出具的，而且通知书出具的日期是2018年3月13日，距离交易日期已过两年，这个不能反映土地交易时的实际价格，我方认为应根据税务局的发票认定交易时土地转让的价格，根据交易发票显示，我方交易价格是符合市场价格且缴纳了相应税费。高州市利美投资有限公司辩称：同意被告的答辩意见，另外我方说明一点，根据土地评估报告及相关发票显示，第三人与被告之间的土地转让交易真实有效合法，并不存在低价转让以协助被告逃避相关债务的行为，对于原告提供的证据三性不予认可，请求法院驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：高州市利美投资有限公司于2016年1月21日成立，于2017年11月27日在高州市工商行政管理局登记并领取《营业执照》。经营范围是项目投资及投资管理；房地产开发、租赁、销售。2016年5月3日，被告高州市金鸿房地产开发有限公司与第三人高州市利美投资有限公司签订《国有土地使用权转让协议》（2016）223号。协议约定将被告位于高州市石仔岭三公山、面积2219.6平方米的土地使用权[证号：高府国用（2013）第0295号、住宅用地]以每平方米2000元、总价443.92万转让给第三人；在办理国有土地使用权转让、出让过程中，乙方（受让方）承担土地出让金、出让契税、让契税，有关营业税及附加、增值税等税费均由乙方承担。第三人高州市利美投资有限公司于2016年3月31日向高州市地方税务局缴纳了转让土地使用权的税费（印花税及契税）2046789.57元，领取了中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）。该发票显示：纳税人名称为高州市利美投资有限公司，转让土地使用权为高州市石仔岭三公山，转让土地面积22125.9平方米，转让金额67107854.70元（每平方米土地使用权约3033元）。其后，被告高州市金鸿房地产开发有限公司将高府国用（2013）第0295号的2219.6平方米住宅用地转到第三人高州市利美投资有限公司的名下，第三人于2016年5月8日取得了上述转让土地的国有土地使用权证，证号：高府国用（2016）第0398号。另查明：2016年8月31日，高州市住房和城乡规划建设局在茂名日报发布“关于高州市利美投资有限公司保第港城AB区调整规划方案的公示”，显示涉案地块的：1、容积率为5.47（原规划为5.47）；2、建筑密度30%，高层＜19%（原规划为22.1%，高层＜17.17%）；3、绿地率＞＝30%（原规划＞＝30%）；4、建筑限高＜100米。原告詹国杰、张玉兰诉被告高州市金鸿房地产开发有限公司民间借贷纠纷案于2018年12月19日判决，案号为（2018）粤0981民初827号，已发生法律效力。判决：一、被告高州市金鸿房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还借款本金5081184元及支付利息（按5081184元作本金、以24%的年利率、从2014年7月5日起计算至主债务还清之日止）给原告詹国杰；二、被告高州市金鸿房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还借款本金1530000元及支付利息（按1530000元作本金、以24%的年利率、从2014年7月5日起计算至主债务还清之日止）给原告张玉兰；案件受理费58452元由被告负担57984元。而被告尚未履行义务，按上述判决计算至2019年7月5日，被告应支付利息应为6611184×24%×5=7933420元，本息合计为6611184+7933420=14544604元。另查明：高州市人民政府高府文件（2016）35号：《关于公布高州市基准地价的通知》。据该通知可知，涉案土地属于高州市城区住宅二级用地，其于2016年度的平均楼面地价为1150元。本院认为：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中的债权已经本院（2018）粤0981民初827号判决生效，到开庭之日，该案债权分文未执行，被告也未能提供其已偿还债务的任何依据。而被告将涉案的土地以2077元/平方米转让给第三人，虽然在土地管理部门登记为使用权转让，但该登记及相关征税行为均是以出让、受让双方的申报为依据并不包含行政部门对其交易真实性的审核。且被告及第三人并没有对土地转让过程中付款行为提供任何依据，即使按其评估价或纳税时所显示的转让价，也与同时期的由政府公布的涉案区位土地的基准地价相去甚远，涉案土地的基准地价为：楼面地价1150×容积率5.47=6290元/平方米。被告在未能清偿原告债务的情况下，恶意使自己的资产减少、清偿能力降低，其转让价格为2000元，即使按第三人提供的发票计算的价格也只是3033元，远达不到实际价值的70%；即使第三人已实际支付，也是低价转让资产，损害了原告的债权利益，撤销权行使的条件已经具备。对于除斥期间问题，根据合同法75条的规定，撤销权自债权人知道或应当知道之日起一年内行使，被告未能提供证据证明原告从何时知道涉案土地的转让，其登报公告的行为只是转让过程的必经程序，被告转让的行为及结果，原告并不必然知道，且被告明知自己拖欠原告的债务未还，在处置涉案土地时没有告知原告；另外，土地的转让也未超过五年，因此原告的起诉未超过除斥期，原告的撤销权并未消灭。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十条之的规定，判决如下：撤销被告高州市金鸿房地产开发有限公司向第三人高州市利美投资有限公司转让高府国用（2016）第0398号[原证号（2013）第0295号]的国有土地使用权的行为。案件受理费100元，由被告高州市金鸿房地产开发有限公司、第三人高州市利美投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  黄德强人民陪审员  张国坚人民陪审员  邓雪萌二〇一九年六月二十八日书 记 员  黄梦别速 录 员  潘民皓