新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终1700号上诉人（原审被告）：孜来汗·吾甫尔，女，1957年6月18日出生，维吾尔族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被上诉人（原审原告）：尹壁博，男，1987年10月21日出生，汉族，新疆途顺机动车检测有限公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：郭艳玲，新疆力和力律师事务所律师。原审第三人：新疆浩博房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：戚越，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，1978年7月22日出生，汉族，该公司员工，住乌鲁木齐。上诉人孜来汗·吾甫尔因与被上诉人尹壁博、原审第三人新疆浩博房地产开发有限公司（下称浩博公司）返还原物纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2018）新0103民初6311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孜来汗·吾甫尔，被上诉人尹壁博及其委托诉讼代理人郭艳玲，原审第三人浩博公司的委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孜来汗·吾甫尔上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法改判驳回尹壁博一审的诉讼请求，依法公正审理；3.本案诉讼费用由尹壁博及浩博公司承担。事实与理由：1.一审法院认定事实有误。乌鲁木齐市沙依巴克区西山路东街416号第三层8单元301室是孜来汗·吾甫尔和其丈夫一直居住的总面积200平方米的四间平房院子拆迁后，分配给其与其丈夫的房子。孜来汗·吾甫尔及其丈夫从2007年开始，一直以其丈夫的名义支付涉案房屋水电费、天然气费、物业费等相关费用，孜来汗·吾甫尔从未侵害尹壁博的权益，尹壁博无权让孜来汗·吾甫尔从涉案房屋中搬出。2.浩博公司当时负责乌鲁木齐市沙依巴克区西山路片区的拆迁和安置工作，2007年孜来汗·吾甫尔的原200平方米的平房院子拆迁后，就被安置到涉案房屋中。2007年9月17日，浩博公司与其丈夫阿布里孜·阿不拉签订廉租房屋居住合同，合同中没有约定合同期限，说明可以永久居住。孜来汗·吾甫尔的丈夫于2015年1月去世，根据合同法第234条规定，孜来汗·吾甫尔与其孩子对涉案房屋有居住权和使用权，一审法院没有查清以上事实就做出了判决。3.根据合同法第229条和民法通则第118条规定，浩博公司卖出涉案房屋前有义务告知孜来汗·吾甫尔，但是2016年浩博公司将涉案房屋卖给尹壁博时，并没有通知孜来汗·吾甫尔，孜来汗·吾甫尔愿意以同等条件购买涉案房屋。孜来汗·吾甫尔与两个孩子一直居住在涉案房屋，没有其他居住地，一审法院没有考虑以上事实，望二审法院查清事实，按照实际情况做出公正判决。尹壁博辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求维持一审判决。我方交纳了相关费用并取得了涉案房屋的房产证，孜来汗·吾甫尔一直无偿占有使用涉案房屋，也未交纳任何费用，侵害了我方的利益。孜来汗·吾甫尔与浩博公司签订的是租赁合同，已经到期，经多次催促孜来汗·吾甫尔仍拒绝搬出。浩博公司述称，涉案房屋本来是运输公司的职工宿舍楼，不是孜来汗·吾甫尔的私人房产，2008年至2009年租赁合同已经到期，孜来汗·吾甫尔也没有交纳租金，孜来汗·吾甫尔的上诉请求没有事实和法律依据。尹壁博向一审法院起诉请求:1.请求依法判令孜来汗·吾甫尔停止侵权、排除妨碍，搬离润和居小区14号楼8单元3层301室；2.孜来汗·吾甫尔支付尹壁博房租30,000元；3.孜来汗·吾甫尔承担一审的诉讼费用。一审法院认定事实：尹壁博于2016年3月9日与浩博公司签订《商品房销售合同》，合同约定尹壁博购买浩博公司沙依巴克区西山东街416号第14栋第3层8单元301室，建筑面积为51.12平方米，单价为每平方米1,960元，总金额为100,195.2元；尹壁博按照合同约定交纳购房款并于2016年3月22日办理过户登记手续。另查，2008年12月29日，孜来汗.吾甫尔的丈夫阿布里孜·阿不拉与浩博公司签订房屋租赁合同，租住该房屋，为期一年，租金合计为1,502.8元；后孜来汗.吾甫尔的丈夫去世，由孜来汗·吾甫尔及其孩子们居住至今。一审法院认为，本案中尹壁博已取得沙依巴克区西山东街416号第14栋第3层8单元301室房屋的所有权证，应当受法律保护。孜来汗·吾甫尔在庭审中表示，该房屋为安置房，但未向一审法院提交相关证据加以证明，故孜来汗·吾甫尔的该答辩意见一审法院不予采纳。按照有关法律规定，房屋所有权只有办理完成房屋过户登记手续，房屋所有权才发生转移。尹壁博已根据房屋买卖协议将房屋过户登记至其名下，该房屋所有权转让已发生法律效力，尹壁博已享有了该房屋所有权，孜来汗·吾甫尔至今仍占有使用该房屋，已侵犯了尹壁博对该房屋享有的所有权，故孜来汗·吾甫尔应当停止侵权，搬出涉案房屋，尹壁博要求孜来汗·吾甫尔搬出涉案房屋的诉讼请求成立，一审法院予以支持。尹壁博是该房屋的权利人，孜来汗·吾甫尔明知道尹壁博已取得该房屋的所有权，还故意占据房屋无偿使用，为此尹壁博有权主张租金；至于租金的金额尹壁博主张过高，一审法院酌情从2016年3月22日开始，每月按500元计算，予以支持16,500元（500元×33月）；孜来汗.吾甫尔辩称浩博公司没有告知其购房的意见不能成立，一审法院不予采纳。遂判决：一、孜来汗?吾甫尔于本判决生效后三十日内搬出沙依巴克区西山东街416号（润和居小区）第14栋第3层8单元301室；二、孜来汗?吾甫尔于判决生效后三十日内支付尹壁博房屋租金16,500元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，尹壁博与浩博公司签订《商品房预售合同》，购买涉案房屋，支付了该房屋的对价并办理了过户登记，已经获得了该房屋的所有权，但涉案房屋实际上由孜来汗·吾甫尔占有使用，尹壁博基于物权要求孜来汗·吾甫尔搬离涉案房屋，合法有据，本院予以确认。孜来汗·吾甫尔主张涉案房屋的水费、电费、物业费等相关费用一直是以其丈夫的名义在交纳，该房屋系浩博公司为其提供的拆迁安置房，本院认为，交纳房屋的水费、电费、物业费等相关票据上载明的交款人的不足以证明其拥有房屋的所有权，孜来汗·吾甫尔亦未提供拆迁安置补偿协议等证据来证明其主张，对于其此项上诉意见，本院不予采纳。孜来汗·吾甫尔与浩博公司签订的租赁合同到期后，孜来汗·吾甫尔继续占有使用涉案房屋，浩博公司未要求其搬离涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，应当认定其与浩博公司原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。孜来汗·吾甫尔主张其对涉案房屋具有优先购买权，浩博公司未通知其优先购买涉案房屋，本院认为，孜来汗·吾甫尔的优先购买权不足以对抗尹壁博对涉案房屋的所有权，孜来汗·吾甫尔以此理由拒绝搬出涉案房屋，于法无据，对于该意见，本院不予采纳。关于房屋租金的问题。二审庭审中，尹壁博当庭陈述其诉讼请求为孜来汗·吾甫尔侵害其对于涉案房屋的占有使用权，孜来汗·吾甫尔应向其支付租金损失30,000元，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，孜来汗·吾甫尔占有使用涉案房屋，侵害了尹壁博对涉案房屋的占有使用权，造成尹壁博的租金损失，对于尹壁博的该项意见，本院予以采纳。因尹壁博与孜来汗·吾甫尔之间不存在租赁关系，一审法院判决孜来汗·吾甫尔向尹壁博支付租金不当，本院予以纠正。一审法院酌情判决确定租金损失的数额16,500元并无不当，本院予以确认。综上所述，孜来汗·吾甫尔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但一审法院判决孜来汗·吾甫尔向尹壁博支付租金不当，本院予以纠正；一审法院确定的案由有误，一审案件受理费分担有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2018）新0103民初6311号民事判决第一项即，孜来汗?吾甫尔于本判决生效后三十日内搬出沙依巴克区西山东街416号（润和居小区）第14栋第3层8单元301室；二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2018）新0103民初6311号民事判决第二项即，“孜来汗·吾甫尔于判决生效后三十日内支付尹壁博房屋租金16,500元”为孜来汗·吾甫尔于判决生效后三十日内支付尹壁博房屋租金损失16,500元。一审案件受理费310元，尹壁博已预交，其诉讼标的30,000元，给付标的16,500元，占诉讼标的的55%，尹壁博负担45%即139.5元，孜来汗·吾甫尔负担55%即170.5元；二审案件受理费212.5元，孜来汗·吾甫尔已预交，由其负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 冯 宁审判员 高 茜二〇一九年六月二十日书记员 耿颖硕