上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初1175号原告(反诉被告)：许玥，女，1984年1月2日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：刘永波，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊志新，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海崇明豫商置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张国艺，董事长。委托诉讼代理人：郭会梅。第三人：上海市公积金管理中心，住所地上海市闵行区田林路**科技绿洲****楼。法定代表人：浦建华，主任。委托诉讼代理人：郑铮，上海瀛泰律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司上海市宝山支行，住，住所地上海市宝山区宝杨路**/div>负责人：梁洪，行长。委托诉讼代理人：施秋苓，上海市佳信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琪，上海市佳信达律师事务所实习律师。原告(反诉被告)许玥与被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司(以下简称“崇明豫商公司”)、第三人上海市公积金管理中心(以下简称“公积金管理中心”)、中国银行股份有限公司上海市宝山支行(以下简称“中国银行宝山支行”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序审理。2019年2月26日，被告崇明豫商公司向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。2019年3月13日，本案进行了庭前证据交换，原告(反诉被告)许玥及其委托诉讼代理人熊志新、被告(反诉原告)崇明豫商公司的委托诉讼代理人郭会梅参加了证据交换。审理中，中国银行宝山支行向本院申请作为有独立请求权的第三人参与本案诉讼，经审查，本院予以准许。为查明案件事实，本院依职权追加公积金管理中心作为本案第三人参加诉讼。根据原告许玥申请，本院依法对被告崇明豫商公司名下银行存款3,250,000元或相应价值财产进行了查封、冻结。本案于2019年4月15日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)许玥及其委托诉讼代理人熊志新、被告(反诉原告)崇明豫商公司的委托诉讼代理人郭会梅、第三人中国银行宝山支行的委托诉讼代理人施秋苓到庭参加诉讼，第三人公积金管理中心经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因本案案情复杂，依法转为适用普通程序，并组成合议庭。2019年6月21日，本案进行了第二次公开开庭审理，原告(反诉被告)许玥及其委托诉讼代理人熊志新、被告(反诉原告)崇明豫商公司的委托诉讼代理人郭会梅、第三人中国银行宝山支行的委托诉讼代理人施秋苓、第三人公积金管理中心的委托诉讼代理人郑铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)许玥向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告崇明豫商公司之间的《上海市商品房预售合同》于2018年9月30日解除；2、判令被告崇明豫商公司于判决生效之日起三日内向原告返还房款2,655,206元及自2018年2月20日起至判决生效之日止原告已向中国银行宝山支行归还的贷款本金及已向公积金管理中心归还的贷款本金；3、判令被告崇明豫商公司于判决生效之日起三日内向原告赔偿自2018年2月20日起至判决生效之日止原告已向中国银行宝山支行支付的贷款利息和已向公积金管理中心支付的贷款利息；4、判令被告崇明豫商公司按照原告全部已付房价款的10%向原告支付违约金；5、判令被告崇明豫商公司每日按照总房价款的万分之二支付自2018年10月11日起至实际注销登记之日止的违约金；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年8月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，该协议约定：由被告向原告出售本市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号1—3层房屋，房屋建筑面积109.11平方米，房屋总价款(不含装修)3,775,206元，首付款由原告于合同签订后分五次支付了共计2,655,206元，剩余房款为组合贷款，即原告于2017年9月26日与中国银行宝山支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款720,000元，由银行直接发放给被告，原告又与公积金管理中心签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，贷款400,000元，由原告委托中国银行宝山支行将贷款划给被告。根据合同约定，被告应在2018年6月30日前交付系争房屋，原告多次与被告交涉无果。由于被告逾期交房已超过90日，根据合同第12条约定，被告未按约定期限将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，若逾期超过90天，原告有权单方面解除合同，并有权要求退房，被告应当按照原告全部已付房价款的10%向原告支付违约金，但被告仍未予理睬。据此，原告为维护自身合法权益，提起本诉诉讼请求。第一次开庭审理时，原告(反诉被告)许玥自愿变更诉讼请求如下：1、判令确认原告与被告崇明豫商公司之间的《上海市商品房预售合同》于2018年9月30日解除；2、判令被告崇明豫商公司于判决生效之日起三日内向原告返还房款2,655,206元及自2018年2月20日起至判决生效之日止原告已向中国银行宝山支行归还的贷款本金及已向公积金管理中心归还的贷款本金；3、判令被告崇明豫商公司于判决生效之日起三日内向原告赔偿自2018年2月20日起至判决生效之日止原告已向中国银行宝山支行支付的贷款利息和已向公积金管理中心支付的贷款利息；4、判令被告崇明豫商公司按照原告全部已付房价款的10%向原告支付违约金；5、判令被告崇明豫商公司每日按照总房价款的万分之二支付自2018年10月11日起至实际注销登记之日止的违约金；6、判令解除原告与第三人中国银行宝山支行签订的抵押借款合同，并由被告向中国银行宝山支行归还剩余贷款本金；7、判令解除原告与第三人公积金管理中心签订的抵押借款合同，并由被告向公积金管理中心归还剩余贷款本金；8、本案诉讼费、保全费由被告承担。第二次开庭审理时，原告(反诉被告)许玥再次变更诉讼请求如下：1、判令确认原告与被告崇明豫商公司之间的《上海市商品房预售合同》于2018年9月30日解除；2、判令被告崇明豫商公司于判决生效之日起三日内向原告返还房款2,655,206元及自2018年2月20日起至判决生效之日止原告已向中国银行宝山支行归还的贷款本金及已向公积金管理中心归还的贷款本金；3、判令被告崇明豫商公司于判决生效之日起三日内向原告返还自2018年2月20日起至判决生效之日止原告已向中国银行宝山支行支付的贷款利息和已向公积金管理中心支付的贷款利息；4、判令被告崇明豫商公司按照原告全部已付房价款的10%向原告支付违约金；5、判令被告崇明豫商公司每日按照总房价款的万分之二支付自2018年10月11日起至实际注销登记之日止的违约金；6、判令解除原告与第三人中国银行宝山支行签订的抵押借款合同，并由被告向中国银行宝山支行归还剩余贷款本金及利息，并承担因合同解除所产生的违约金；7、判令解除原告与第三人公积金管理中心签订的抵押借款合同，并由被告向公积金管理中心归还剩余贷款本金及利息；8、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告(反诉原告)崇明豫商公司针对本诉辩称：1、同意解除原、被告之间的《上海市商品房预售合同》，但解除时间以被告在本案中收到法院诉讼材料的时间为准；2、同意第二项诉请中归还房款2,655,206元，但归还时间不予认可，同意向第三人中国银行宝山支行、公积金管理中心归还剩余贷款本金，但不同意承担贷款利息；3、不同意第三项诉讼请求，因为不存在合同依据，利息属于损害赔偿，与第四项诉请的违约金只能择一适用；4、第四项诉讼请求约定的违约金过高，要求予以调整；5、不同意第五项诉讼请求，因为原告应先办理预抵押登记等注销手续，但原告未配合办理，故被告不存在逾期违约情形；6、对于第六项、第七项诉讼请求，仅同意归还第三人贷款本金，对于贷款利息及提前还款违约金不同意承担，应由原告自行承担。被告(反诉原告)崇明豫商公司另向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告承担逾期支付房款的违约金2,960元；2、要求反诉被告支付逾期办理房屋预抵押登记注销手续导致反诉原告的损失(自合同解除之日起至判决生效之日止，按照每日总房价款的万分之二计算)；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年8月29日，反诉原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定反诉被告购买陈家镇北陈公路XXX弄XXX号房屋，总房价3,775,206元，反诉被告分期付款，付款时间及金额分别为2017年5月30日前支付386,936元，2017年9月30日前支付2,268,270元，2017年12月30日前支付1,120,000元。但反诉被告未按约定时间付款，应承担违约责任，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。同时，反诉原告办理解除合同手续需要反诉被告配合办理系争房屋的抵押登记注销手续，但反诉被告至今仍未办理，存在违约行为。为维护其合法权益，遂提出上述反诉诉请。原告(反诉被告)许玥针对反诉辩称：1、不同意反诉原告的第一项诉请，因反诉被告购房采取组合贷款方式，反诉被告对于自行付款部分没有逾期，贷款部分即商业贷款和公积金贷款迟延支付，该贷款支付时间不是反诉被告可以决定，且反诉被告已在合理期限内在反诉原告要求下办理了抵押贷款手续，故不存在反诉被告逾期付款的情形；2、反诉被告已经向反诉原告发送解除合同通知书，但反诉原告一直称没有收到，且拒绝解除合同，拒绝办理相应的注销手续，才导致本案诉讼，故第二项反诉请求与事实不符。第三人公积金管理中心述称，原告(反诉被告)许玥与第三人签订的借款合同系双方真实意思表示，且第三人已经履行了合同约定的放款义务，应属合法有效。原告(反诉被告)若要求解除该借款合同，由法院依法裁判；若支持原告(反诉被告)解除合同，则原告(反诉被告)应向第三人支付至实际清偿贷款之日止的贷款本金和利息，如果有罚息，还应同时承担罚息；同意由被告(反诉原告)直接向第三人归还原告(反诉被告)的剩余贷款，但需要原、被告共同配合银行办理预抵押登记注销手续。第三人中国银行宝山支行述称，在原、被告之间商品房预售合同解除的情况下，同意与原告(反诉被告)许玥解除借款抵押合同，但银行已经放贷部分的本金及利息应该受到保护，同意由被告(反诉原告)崇明豫商公司直接向其归还剩余贷款本息。同时，被告(反诉原告)一次性归还剩余贷款本息按合同约定以提前还款处理，除计收至还款当日的正常利息外，还应当承担提前还款违约金，违约金标准按照合同约定，并以法院判决时间为准确定违约金适用标准，在结清贷款的前提下可以解除借款抵押合同。另被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)承担逾期付款违约金的主张，原告(反诉被告)提出由第三人承担的意见，第三人不予认可，认为其已按约放款，不存在违约行为，且其不是该商品房预售合同当事人，不应承担原告(反诉被告)逾期付款的违约责任。原告(反诉被告)为证明其主张的事实，依法向本院提交如下证据：1、《上海市商品房预售合同》一份，证明原告(反诉被告)与被告(反诉原告)于2017年8月29日签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定房屋总价款3,775,206元，被告应于2018年6月30日前交付房屋，如果被告逾期交房超过90天，原告有权单方解除合同并要求退房，被告应向原告支付总房价款10%的违约金。经质证，被告(反诉原告)对真实性无异议，但认为约定违约金过高，且原告未举证证明其实际损失。第三人中国银行宝山支行表示与其无关联。2、POS机刷卡回单五张、增值税专用发票一张，证明原告(反诉被告)已按照合同约定分五次向被告(反诉原告)支付了首付款2,655,206元。经质证，被告(反诉原告)对真实性无异议。第三人中国银行宝山支行表示与其无关联。3、《中国银行个人一手住房贷款合同》一份，证明原告(反诉被告)通过向第三人中国银行宝山支行贷款向被告(反诉原告)支付房款720,000元。经质证，被告(反诉原告)对真实性无异议，但表示对合同的具体条款不清楚。第三人中国银行宝山支行表示对真实性无异议。4、《住房公积金个人住房抵押借款合同》一份，证明原告(反诉被告)通过公积金贷款向被告(反诉原告)支付房款400,000元。经质证，被告(反诉原告)对真实性无异议，但表示对合同的具体条款不清楚。第三人中国银行宝山支行表示与其无关联。5、中国银行交易明细清单一份，证明截至2018年底原告(反诉被告)已向第三人归还贷款本息的情况。经质证，被告(反诉原告)对真实性不予认可，认为该明细单上的账号与贷款的账号不一致，且与本案无关联。第三人中国银行宝山支行表示与其无关联。6、退房通知书及邮寄凭证一份，证明原告(反诉被告)于2018年9月30日将退房通知书邮寄被告(反诉原告)，且已经签收。经质证，被告(反诉原告)表示没有收到该通知书，且无法确定该快递中寄送的就是这份退房通知书，并表示合同解除的时间应以收到本案诉讼材料之日为准。第三人中国银行宝山支行表示与其无关联。被告(反诉原告)未提交证据材料。第三人中国银行宝山支行依法提交贷款已还款明细清单一份，证明原告(反诉被告)与其之间的贷款以及还款情况。经质证，原告(反诉被告)对真实性无异议，但表示该组明细中缺少两期还款情况。被告(反诉原告)认为与其无关联。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告(反诉原告)崇明豫商公司系上海市崇明区陈家镇北陈公路1568弄《崇明区陈家镇0007街坊(村)P1宗地商品住宅》的房地产开发企业，并已取得该项目预售许可证。2017年8月29日，原告(反诉被告)许玥(乙方、买方)与被告(反诉原告)崇明豫商公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买陈家镇北陈公路1568弄《崇明区陈家镇0007街坊(村)P1宗地商品住宅》279号1层1—3层室房屋，房屋暂测建筑面积为109.11平方米，每平方米建筑面积单价34,600元，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,775,206元。甲方定于2018年6月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方承诺在2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。该合同第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：贰、逾期超过90日，甲方有权单方面解除本合同。甲方单方面解除本合同的，乙方应当按照总房价款的10%向甲方支付违约金。乙方希望继续履行本合同的，经甲方书面同意后，本合同继续履行，但乙方应自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，按日向甲方支付总房价款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款当日向出卖人支付该等违约金。合同第十一条约定：甲方定于2018年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、逾期超过90日，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当按照乙方全部已付房价款的10%向乙方支付违约金。乙方不退房的，本合同继续履行，自本合同约定的交房期限届满之日起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付全部房价款万分之贰的违约金，并于实际交房当日向乙方支付该等违约金。合同第十九条约定：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利息计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。第二十条约定：按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。第二十七条约定：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为送达。合同附件一的付款方式和付款期限，约定乙方于2017年5月30日与甲方签约，并付首付房款386,936元，于2017年9月30日前应支付房款2,268,270元，于2017年12月30日前应支付房款1,120,000。补充条款合同的解除第9.2条约定：除本补充条款另有特别约定外，若发生乙方有权解除合同的情况，乙方需在送达解除合同通知后10日内至甲方售楼处办理退房解约手续(包括签署退房协议、注销授权书、腾退房屋等)，并共同或委托甲方办理合同注销登记手续。未按期完成上述手续的，则甲方有权延迟向乙方返还房价款及违约金(如有)直至上述手续办理完毕后30日而无须承担任何责任。第9.3条约定：合同解除或视为解除后，违约方应承担另一方因此而受到的税费损失。同时，如任何一方未能在收到对方发出的解除通知书后10日内(主合同和本补充条款另行约定的除外)办理注销登记手续，拒绝办理注销登记手续的一方还需按逾期办理的天数，每日向对方支付总房款万分之贰的违约金。合同签订后，原告(反诉被告)许玥分别于2017年5月6日、同年5月28日分两次向被告(反诉原告)崇明豫商公司支付房款386,936元，于2017年9月26日分三次向被告(反诉原告)崇明豫商公司支付房款2,268,270元，上述合计2,655,206元。2017年9月26日，原告(反诉被告)许玥为借款人与中国银行宝山支行(贷款银行)、被告(反诉原告)崇明豫商公司(保证人)签订《个人一手住房贷款合同》，约定：贷款金额为720,000元，贷款总月数180个月(期限从2017年9月26日—2032年9月26日)，贷款用途为购置位于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号1—3层房产；还款方式为每月等额本息；提前还款补偿金标准为自贷款发放日起已满一年但不满两年(含两年)的收取提前还款额的2%补偿金，自贷款发放日起已满两年但不满三年(含三年)的收取提前还款额的1%补偿金，但最高不超过六个月贷款利息；用所购房产抵押，开发商提供阶段性担保。同日，原告(反诉被告)许玥为借款人与第三人公积金管理中心(抵押权人)、中国银行宝山支行(贷款银行)、被告(反诉原告)崇明豫商公司(保证人)签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定：贷款金额为400,000元，贷款期限为15年(180月)，预计自2017年9月26日起至2032年9月26日止；借款人许玥借款所购买并作为抵押物的住房位于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号1—3层；贷款银行中国银行宝山支行按照借款人许玥的委托将贷款资金划入被告(反诉原告)崇明豫商公司名下账户；贷款以等额还款方式偿还；借款人许玥因同时申请住房公积金贷款和住房商业性贷款，将上述所购住房同时抵押给公积金管理中心和中国银行宝山支行；被告(反诉原告)崇明豫商公司为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证。2017年12月14日，原告(反诉被告)许玥取得了系争房屋的预告登记。2017年12月28日，第三人公积金管理中心、中国银行宝山支行取得系争房屋的抵押权人预告登记证明。2018年1月8日、1月17日第三人中国银行宝山支行分别向被告(反诉原告)崇明豫商公司划入贷款720,000元、400,000元。原告(反诉被告)自2018年2月20日起每月向第三人中国银行宝山支行归还上述贷款本息至今。因被告(反诉原告)崇明豫商公司未能于2018年6月30日前交房，原告(反诉被告)许玥遂于2018年9月30日向被告(反诉原告)通过顺丰快递方式寄送退房通知书，之后又多次与被告(反诉原告)就退房事宜进行沟通协商，但双方未能达成一致意见，原告遂以讼称事由诉至本院。2019年3月14日，被告(反诉原告)取得了系争房屋的房地产初始登记(大产证)。本院认为，本诉争议焦点为：1、被告(反诉原告)在履约过程中是否存在违约行为，若存在，原告(反诉被告)是否可以行使单方解除权予以解除商品房预售合同；2、若商品房预售合同应予解除，则解约日期如何确定，同时原告(反诉被告)主张被告(反诉原告)退还购房款2,655,206元以及自2018年2月20日起至判决生效之日止原告(反诉被告)已向第三人公积金管理中心、中国银行宝山支行归还的贷款本金的诉请应否支持；3、若商品房预售合同解除，被告(反诉原告)是否应当按照合同约定承担总房价款10%的违约金；4、被告(反诉原告)是否存在涉案商品房预售合同补充条款9.3条约定的行为，是否需要另行向原告(反诉被告)支付逾期违约金；5、若商品房预售合同解除，原告(反诉被告)、被告(反诉原告)与第三人分别签订的两份抵押借款合同是否可以解除，若解除，原告(反诉被告)主张被告(反诉原告)返还已向第三人公积金管理中心、中国银行宝山支行归还的贷款利息，并由被告(反诉原告)直接向第三人归还剩余贷款本金、利息及提前还款违约金的诉请应否支持。针对第一个争议焦点，本院认为，原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。被告(反诉原告)作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告(反诉原告)应当在2018年6月30日前向原告(反诉被告)交付房屋，逾期超过90天，原告(反诉被告)有权单方面解除本合同。现被告(反诉原告)逾期交房已超过90天，显属违约，故原告(反诉被告)据此行使合同解除权，符合合同约定，本院予以支持。针对第二个争议焦点，关于解约时间，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告(反诉被告)于2018年9月30日通过顺丰快递向被告(反诉原告)的售楼中心地址以及涉案商品房预售合同上注明的邮寄地址分别寄送了退房通知书，且于当日均显示签收。根据双方之间商品房预售合同约定，合同一方向另一方送达任何文件，必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达方式，送达合同所列另一方的地址。因此，原告(反诉被告)主张该商品房预售合同于2018年9月30日解除，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告(反诉被告)主张退还购房款2,655,206元以及自2018年2月20日起至判决生效之日止原告(反诉被告)已向第三人公积金管理中心、中国银行宝山支行归还的贷款本金的诉讼请求，本院认为，涉案商品房预售合同解除后，因该合同取得财产应当予以返还，故原告(反诉被告)的该项诉请，于法有据，本院予以支持。针对第三个争议焦点，根据商品房预售合同第十二条约定，被告(反诉原告)应当按照原告(反诉被告)全部已付房价款的10%支付违约金。现因被告(反诉原告)逾期交房已超过90天，故原告(反诉被告)依据合同约定主张被告(反诉原告)支付总房价款10%的违约金的诉讼请求，可予支持。关于被告(反诉原告)提出违约金过高要求调整的辩解意见，本院亦认为，涉案商品房预售合同中的违约金条款是由被告(反诉原告)制作并向业主提供，具有格式条款的属性，其作为房地产企业，在制定违约标准时对违约后果及责任承担已有充分预期，且该条款经双方合意约定，应尊重合同双方的意思自治权利，以维护诚实信用原则，同时结合本案中原告(反诉被告)的实际损失，亦不存在约定违约金过分高于造成的损失的情况，故被告(反诉原告)要求调整违约金的辩解意见，本院不予采信。针对第四个争议焦点，本院认为，系争房屋上本身存在个人借款抵押预告登记，也就是说被告(反诉原告)收到原告(反诉被告)发出的解除通知后，仅被告(反诉原告)一方无法完成系争房屋的相应注销登记手续，而需要原告(反诉被告)与被告(反诉原告)相互配合才能顺利完成，故原告(反诉被告)认为被告(反诉原告)存在单方违约行为的主张，不符合本案实际，本院难以采信。同时，庭审中原、被告一致确认双方在涉讼之前未能就解除涉案商品房预售合同及解除合同后产生的相应法律后果等协商达成一致意见。故原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。针对第五个争议焦点，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告(反诉被告)要求解除其与被告(反诉原告)、第三人中国银行宝山支行、公积金管理中心分别签订的《个人一手住房贷款合同》和《住房公积金个人住房抵押借款合同》，本院亦予以支持。关于原告(反诉被告)主张被告(反诉原告)返还已归还贷款本息，并由被告(反诉原告)直接向第三人归还剩余贷款本息及提前还款违约金的诉请。本院认为，抵押借款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，抵押借款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为减少不必要的重复和当事人的诉累，在本案中可由贷款的实际收取方即被告(反诉原告)崇明豫商公司直接将剩余购房贷款本息(含提前还款违约金)归还第三人，并返还原告(反诉被告)已向第三人归还的贷款本息。关于被告(反诉原告)提出解约违约金已经足以弥补原告(反诉被告)的实际损失，故被告(反诉原告)不应该承担贷款利息部分的辩解意见，本院认为，约定违约金的主要目的虽在于填补守约方的损失，但也可兼具一定的惩罚性。首先，结合本案实际情况，约定违约金并不足以弥补原告(反诉被告)的全部实际损失，故原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)承担贷款利息及提前还款违约金的主张，具有合理性。其次，解除涉案商品房预售合同的原因在于被告(反诉原告)存在逾期交房的严重违约行为，如前所述，被告(反诉原告)对违约后果及责任承担有充分预期。因此，被告(反诉原告)要求对承担的贷款利息及提前还款违约金在解约违约金中予以扣除的辩解意见，本院亦不予采信。被告(反诉原告)崇明豫商公司清偿剩余贷款本息等债务后，第三人中国银行宝山支行、公积金管理中心应及时涤除系争房屋上的抵押登记。此外，反诉的争议焦点为：1、原告(反诉被告)是否存在逾期付款的行为，若存在，是否应当向被告(反诉原告)支付违约金2,960元；2、原告(反诉被告)是否存在涉案商品房预售合同补充条款9.3条约定的情形，是否需要向被告(反诉原告)支付逾期违约金。针对第一个争议焦点，本院认为，首先，本案中原、被告之间的商品房预售合同已经解除，并且合同解除系被告(反诉原告)的严重违约行为造成。根据法律规定，涉案商品房预售合同解除应产生溯及既往的效力，即原告(反诉被告)可要求被告(反诉原告)恢复原状即返还已付购房款，故在涉案商品房预售合同解除的前提下，被告(反诉原告)主张逾期付款违约金不具有合理性。其次，根据原告(反诉被告)提交的房款支付凭证可以看出，原告(反诉被告)根据合同约定时间及时向被告(反诉原告)支付了首付房款；对于贷款部分房款的支付，从原告(反诉被告)与第三人中国银行宝山支行、公积金管理中心签订两份抵押借款合同的时间来看，原告(反诉被告)已经及时办理了抵押贷款手续，不存在逾期办理的情况，虽然银行放款的时间略晚于该商品房预售合同约定的最后一笔款项付款时间，但被告(反诉原告)未举证证明银行没有在原、被告约定的付款期限内放款是原告(反诉被告)原因所致，并且被告(反诉原告)已对上述贷款予以受领，亦无证据证明被告(反诉原告)在受领时曾对此提出过异议。故被告(反诉原告)主张逾期付款违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。针对第二个争议焦点，如前文所述，因办理系争房屋的相应注销登记手续需要原告(反诉被告)与被告(反诉原告)相互配合才能顺利完成，而被告(反诉原告)亦未及时与原告(反诉被告)办理相应退房手续，且双方就退房事宜也未能达成一致意见，故被告(反诉原告)认为原告(反诉被告)存在单方违约行为的主张，不符合本案实际，本院难以采信。因此，被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)支付逾期违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)许玥与被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司就上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号1层1—3层室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2018年9月30日解除；二、解除原告(反诉被告)许玥与第三人上海市公积金管理中心、中国银行股份有限公司上海市宝山支行、被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司签订的《住房公积金个人住房抵押借款合同》；三、解除原告(反诉被告)许玥与第三人中国银行股份有限公司上海市宝山支行、被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；四、被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)许玥返还房款2,655,206元以及自2018年2月20日起至判决生效之日止原告(反诉被告)许玥已分别向第三人上海市公积金管理中心、中国银行股份有限公司上海市宝山支行归还的贷款本金(以第三人上海市公积金管理中心、中国银行股份有限公司上海市宝山支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)；五、被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)许玥返还自2018年2月20日起至本判决生效之日止，已由原告(反诉被告)许玥向第三人上海市公积金管理中心、中国银行股份有限公司上海市宝山支行支付的贷款利息(以第三人上海市公积金管理中心、中国银行股份有限公司上海市宝山支行于本判决生效当日出具的还款对账单为准)；六、被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)许玥支付违约金377,520.6元；七、被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人上海市公积金管理中心、中国银行股份有限公司上海市宝山支行归还原告(反诉被告)许玥自本判决生效之日起分别就《住房公积金个人住房抵押借款合同》和《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本息及补偿金，自被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司清偿上述两笔贷款之日起十日内，第三人上海市公积金管理中心、中国银行股份有限公司上海市宝山支行办理上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号1—3层室房屋上抵押登记的涤除手续；八、原告(反诉被告)许玥的其余诉讼请求不予支持；九、驳回被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费41,462元，财产保全费5,000元，合计46,462元，由原告(反诉被告)许玥负担1,930元，被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司负担44,532元。反诉案件受理费2,139元，由被告(反诉原告)上海崇明豫商置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沙卫国审 判 员  黄菲菲人民陪审员  黄 新二〇一九年六月二十八日书 记 员  高端瑜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。