云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初1258号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐泐大道**。统一社会信用代码：9153280074525729X7。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。委托诉讼代理人：陈瑞，男，1989年7月14日出生，汉族，身份证住址河北省张家口市蔚县，系原告西双版纳佳和物业服务有限公司法务专员。特别授权代理。被告：邹海波，男，1981年3月1日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告邹海波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人陈瑞到庭参加诉讼，被告邹海波经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付拖欠的南联小镇住宅小区21栋1单元602室房屋物业费3700元；2.判令被告向原告支付违约金12787元（按合同条款每日千分之三的约定，暂计算至起诉之日，被告并应承担违约金至物业费付清之日止），以上共计16487元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年9月10日与西双版纳景丰房地产开发有限责任公司签订了一份《前期物业委托合同》，合同约定由原告为其开发的南联小镇住宅小区提供物业管理服务。2012年10月12日为被告办理了房屋交付手续，签署了《南联小镇前期物业管理服务协议》、入伙手续书，约定了双方权利、义务。其中第四条约定“物业管理服务费，按建筑面积每月每平方米0.6元收取。”；第十一条约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，每天按应收额的千分之三交纳违约金。”。2015年1月1日起，根据景洪市发展和改革局文件“景发改（2010）13号文件，物业费调整为无电梯房0.6元每月每平方米，电梯房七层以下（包含七层）1元每月每平方米，八层以上（包含八层）1.1元每月每平方米”的内容，从2014年11月1日起被告以房产证问题为由一直拒绝向原告交纳物业费，截止至2018年度，被告欠原告物业费共计3700元，并因此产生违约金累计12787元。经原告多次催收未果，故原告起诉至人民法院。被告邹海波未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告邹海波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃举证和质证的权利。原告提交的证据1被告邹海波的身份证复印件、证据2《南联小镇前期物业服务协议》、证据3物业管理费催收函照片、证据5景发改价格【2010】13号文件、证据6入伙手续书能证明原、被告之间存在物业服务合同关系且原告向被告催收过物业费的事实，本院予以采信并在卷佐证。证据4为原告单方制作的违约金计算表，本院不予采信。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：2012年10月12日，原、被告双方签订《南联小镇前期物业服务协议》，约定由原告佳和物业公司为被告邹海波所居住的小区提供物业服务。协议中约定了原告（作为乙方）与被告（作为甲方）的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用等内容，明确甲方交纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算，甲方每月需交纳的物业服务费及其它费用为1.多层住宅物业服务费：0.6元/平方米/月收取；商铺物业服务费：1.0元/平方米/月收取；协议期内因物业服务成本上涨或服务要求提升等原因，经公示后，该费用标准可按市场需求或发改委指导价格调整以及若甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务和停水停电等内容。2015年1月1日起，原告依据景洪市发展和改革局景发改（2010）13号文件将物业费调整为无电梯房0.6元每月每平方米，电梯房七层以下（包含七层）1元每月每平方米，八层以上（包含八层）1.1元每月每平方米。2012年10月12日，被告邹海波签署了《入伙手续书》。自2014年11月1日起，被告一直未向原告交纳物业服务费，截止至2018年12月31日，尚欠物业服务费3700元，经原告多次催收未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告与被告签订的《南联小镇前期物业服务协议》已经明确约定了被告应于签署入伙通知书之日起开始计算交纳物业费及物业服务费的计算方式。原告按照合同约定履行了其提供物业服务的义务，被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费，原告主张的物业管理费的计算标准亦未超过政府指导价，故本院对原告主张被告支付自2014年11月1日起至2018年12月31日止的物业费3700元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题。本院认为，物业管理是业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序活动。被告作为业主，未按照协议约定按时交纳物业费，损害了原告的权益，且原、被告双方在《南联小镇前期物业服务协议》中已经对违约金进行了明确的约定，原告主张被告支付违约金于理有据，但原告以未付金额按每日千分之三计算标准计算违约金至款项付清之日止的诉讼主张明显过高。根据公平原则，本院酌情以被告未支付的物业管理费3700元×15%，即555元判令被告承担违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告邹海波于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付南联小镇小区21栋1单元602室房屋自2014年11月1日起至2018年12月31日止的物业服务费3700元、违约金555元；二、驳回原告西双版纳佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费212元，减半收取106元，由被告邹海波负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇一九年六月十八日书记员  刀启娜