湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终527号上诉人（原审被告）：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路**郴建集团****。法定代表人：曾楷峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓伍军，男，该公司法务。委托诉讼代理人：江新春，湖南奋斗者律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何正璧，男，1980年2月24日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：先良源（系何正璧的妻子），住湖南省郴州市北湖区。被上诉人（原审第三人）：郴州美世界商业管理有限公司，住所地，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路******iv>法定代表人：唐琼，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李梅，女，系该公司员工。上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）因与被上诉人何正璧、郴州美世界商业管理有限公司（以下简称美世界管理公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。美世界公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何正璧的全部诉讼请求或将本案发回重审，一、二审案件受理费由何正璧负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。何正璧与美世界管理公司签订的《商铺委托经营及管理协议书》及美世界公司与何正璧签订的《郴州市商品房买卖合同》关于由美世界管理公司收房的约定不属于格式条款，且不存在欺骗情形，根据合同法的相关规定，不存在合同无效的情形。二、即使存在没有交房的行为，一审判决以日万分之二计算违约金过高，应予核减。何正璧辩称，一审按交付房款日万分之二计算违约金符合法律规定和合同约定。收房的权利人为何正璧，美世界管理公司无权替何正璧收房。何正璧向一审法院起诉请求：1.判令美世界公司向何正璧支付违约金276,480元（自2016年10月2日暂计至2018年5月1日，实际违约金计至实际交付房屋之日止）；2.案件受理费由美世界公司承担。一审法院认定事实：（一）2015年12月11日，何正璧与美世界公司签订一份NO:0001267《郴州美美世界认购协议书》，认购协议约定：何正璧认购物业为郴州市美美世界城市商业广场－A1层–A1325号房，其建筑面积26.82㎡，该物业折后总价为1,277,319元，签约的意向付款方式为一次性付款。2015年12月31日，美世界公司出具《郴州美美世界合同签约缴款通知单》，明确郴州美世界－A1层–A1325号房成交单价为44,109.55元，合同金额1,183,018元。2015年12月11日，何正璧与美世界公司签订一份NO:0001268《郴州美美世界认购协议书》，认购协议约定：何正璧认购物业为郴州市美美世界城市商业广场－A1层–A1326号房，其建筑面积27.59㎡，该物业折后总价为1,219,349元，签约的意向付款方式为一次性付款。2015年12月31日，美世界公司出具《郴州美美世界合同签约缴款通知单》，明确郴州美世界－A1层–A1326号房成交单价为44,109.55元，合同金额1,216,982元。（二）2016年4月6日，何正璧与美世界公司签订一份编号为201302031325的《郴州市商品房买卖合同》，合同约定：何正璧购买美世界公司开发的位于郴州市美美世界城市商业广场项目中的第Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｊ（栋）－1（层）－1325号房，该商品房的设计用途为商业，建筑面积26.82㎡，单价为每平方米44109.55元，总金额1183018元，付款方式及期限为本合同签订之日，一次性付清所有房款（含定金）。2016年4月6日，何正璧与美世界公司签订一份编号为20130203－1326的《郴州市商品房买卖合同》，合同约定：何正璧购买美世界公司开发的位于郴州市美美世界城市商业广场项目中的第Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｊ（栋）－1（层）－1326号房，该商品房的设计用途为商业，建筑面积27.59㎡，单价为每平方米44109.53元，总金额1216982元，付款方式及期限为本合同签订之日，一次性付清所有房款（含定金）。上述两份合同签订前，何正璧分别于2015年12月11日、2015年12月12日、2015年12月31日向美世界公司交纳－1325号房购房款（含定金）50,000元、300,000元、833,018元，合计1,183,018元。何正璧分别于2015年12月11日、2015年12月12日、2015年12月31日向美世界公司交纳－1326号房购房款50,000元、300,000元、866,982元，合计1,216,982元。自此，何正璧依合同约定向美世界公司交清了全部购房款，美世界公司向何正璧出具了销售不动产预收款专用凭据。（三）上述两份合同第六条“买受人逾期付款的违约责任”约定：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过180日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买卖人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。(四)上述两份合同第九条“交房期限及条件”约定：出卖人应当在2016年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3.该商品房经验收合格。商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议（补充协议约定：双方同意本合同第九条变更如下：出卖人应当在2016年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的商品房交付买受人使用）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。（五）上述两份合同第十条“房屋交接及违约处理方式”第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（六）由美世界公司开发的“美美世界”项目在未取得验收合格文件的情况下曾强行要求购房业主收房，并为此与购房业主发生纠纷。至本案一审法庭辩论终结时，涉案房屋尚未通过综合验收，美世界公司尚未交付房屋给何正璧。上述两份合同约定是2016年10月1日前交付房屋，自2016年10月2日起暂计算至2018年5月1日止，美世界公司已逾期交房576天。（七）2016年4月6日，何正璧（甲方）就位于郴州市美美世界城市（以下简称“本物业”）与美世界管理公司签订二份《商铺委托经营合作管理协议书》，该委托经营管理协议约定：甲方购买本物业用于投资经营，并自愿委托乙方对本物业及其与其相邻商业面积统一进行商业规划及经营管理；甲方将自己购买的本物业全权委托并授权乙方对外规划及管理，本物业的建筑面积共26.82㎡＋27.59㎡；委托经营管理的期限为自本合同项下物业《郴州市商品房买卖合同》中约定的交房时间后年即2015年10月1日起至2027年10月1日止；关于收益的计算，从委托经营之日起，甲乙双方按实际租金收益的8：2分成（甲方80%，乙方20%）；关于支付时间的约定：乙方从第四年、第五年开始向甲方支付前三年的平均租金收益。每年租金分两次支付，支付时间为交房后的顺延三年半后的25天内付款和第四年后的25天内付款，后期付款按照上述原则相同处理。从第四年开始，按照甲方80%、乙方20%的比例对委托经营收益进行相应分配。（八）美世界公司的股东为湖南美世界置业股份有限公司，美世界管理公司股东为唐琼、湖南美世界置业股份有限公司。由于美世界公司开发的“美美世界”项目，至本案法庭辩论终结时，涉案房屋尚未通过综合验收，未达到合同约定的交付条件，故美世界公司未向何正璧交付房屋，亦无证据证实向美世界管理公司交付了涉案房屋，且美世界管理公司对上述房屋至今仍然没有对外统一营运。《商铺委托经营合作管理协议书》内容中并没有关于何正璧授权委托美世界管理公司向美世界公司接收上述房屋之约定。（九）美世界管理公司提交的2016年4月6日两份保底收益《承诺函》上承诺人签名“何正璧”，何正璧在庭审中予以否认在该两份《承诺函》上签名。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷。双方自愿签订上述《郴州市商品房买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现对双方当事人争议的问题评判如下：一、美世界公司应否对何正璧承担逾期交房违约责任的问题。1.美世界公司辩称其与美世界管理公司签订了《商铺委托经营及管理协议书》，将涉案商铺委托给美世界管理公司进行经营、管理，且已经按照约定向该美世界管理公司交付了涉案的房产。但是，美世界公司未提供证据证明其与美世界管理公司签订《商铺委托经营及管理协议书》已告知何正璧且经何正璧认可，亦未提供证据证明涉案商铺已经实际交付，故对美世界公司的该项抗辩不予采信。2.美世界公司辩称其逾期交房主要是因施工期间恶劣天气、郴州市创文明城市等不可抗力原因导致。一审法院认为，美世界公司提交的证据不足以证明其所称的上述情况符合不可抗力的构成要件，不足以证明其至今尚未交房是上述原因所致，故对美世界公司提出的上述抗辩理由，不予采信。3.何正璧在约定的交房日之前支付了全部购房款，美世界公司却至今未按约定履行交房义务，已逾期二年以上，而且也未能举证证明存在上述合同第九条约定的可以延期交房的情形，因此美世界公司逾期交房已构成违约，何正璧要求美世界公司承担逾期交房违约责任，符合合同约定和法律规定，予以支持。二、美世界公司应支付给何正璧的逾期交房违约金的确定问题美世界公司辩称何正璧根据上述《郴州市商品房买卖合同》总金额每日万分之二计算违约金明显高于银行同期贷款利率，且超过造成损失的30%，请求予以核减。一审法院认为，上述合同约定的计算逾期交房违约金、逾期付款违约金的标准是相同的，均是按每日万分之二（年利率为7.3%）计算，美世界公司并未举证证明上述合同约定的按每日万分之二计算的逾期交房违约金已超过造成损失的30%。因此美世界公司请求调减违约金，不予支持。何正璧要求美世界公司支付以已付购房款2,317,125元为基数按每日万分之二计算的逾期交房期间违约金290,104元（2,317,125元×0.0002×626天，暂从2016年10月1日计算至2018年6月21日，以后另行计算至涉案商铺交付之日止），符合双方合同约定以及相关法律规定，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“被告郴州市美世界房地产开发有限公司向原告何正璧支付逾期交房违约金290,104元（2,317,125元×0.0002×626天，暂从2016年10月1日计算至2018年6月21日，以后另行计算至涉案商铺交付之日止），此款限被告郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日支付完毕。如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5652元，诉讼保全费1971元，合计7623元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担。”二审中，何正璧提交照片两张，拟证明美世界公司至今未按合同约定交付商铺给何正璧。美世界公司质证认为：对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不能体现何正璧商铺所在位置，也不能证明系美世界公司开发的楼盘。美世界公司没有提交新证据。美世界管理公司提交了四份《商铺委托经营合作管理协议书》及银行付款回单，拟证明与何正璧类似情况已依据《商铺委托经营合作管理协议书》取得收益，何正璧主张的损失不存在；美世界管理公司向何正璧支付固定收益的前提下，美世界管理公司有权向美世界公司主张逾期交房违约金的权利。本院认证认为：何正璧提交的照片不能显示何正璧所购商铺的具体位置，本院不予采信，但美世界公司没有向何正璧交付商铺的事实双方均未否认，该事实可以予以认定。美世界公司、何正璧对美世界管理公司提交的《商铺委托经营合作管理协议书》及银行付款回单真实性均无异议，可予以采信，但该证据不能证明美世界公司已实际交付涉案商铺。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、美世界公司是否逾期交房及是否应承担违约责任；二、若美世界公司逾期交房，逾期交房违约金是否过高。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，何正璧向美世界公司购买案涉商铺并按合同约定支付了全部购房款，美世界公司应按合同约定履行向何正璧或其委托的人交付商铺的义务。何正璧将其所购商铺委托美世界管理公司经营管理并不能免除美世界公司交付商铺的义务。何正璧在《商铺委托经营合作管理协议书》中没有委托美世界管理公司接收涉案商铺的意思表示，更没有因委托美世界管理公司经营管理商铺而放弃追究美世界公司逾期交房违约责任的约定，美世界公司事实上也没有按合同约定于2016年10月1日前向何正璧或美世界管理公司交付使用案涉商铺。美世界管理公司自认接收了何正璧的商铺无事实与法律依据，美世界公司主张已经交付商铺的理由不成立，本院不予支持。美世界公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任。关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。何正璧与美世界公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，若何正璧逾期付款，则何正璧应按日支付逾期应付款万分之二的违约金，若美世界公司逾期交房，则美世界公司应按日支付已交付房价款万分之二的违约金，合同约定的违约金条款对双方公平一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金。签订合同时，双方对支付购房款和交房的时间进行了明确约定，对违约方应承担的违约金的数额也具有明确认知，违约金数额并未超出双方签订《商品房买卖合同》时应预见的范围。美世界公司未按合同约定及时向何正璧交付房屋，应依约承担违约责任，向何正璧支付逾期交房违约金。美世界公司未提供充分证据证明何正璧主张的逾期交房违约金已超过何正璧实际损失的30%，故美世界公司主张核减逾期交房违约金的证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人美世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5652元，由郴州市美世界房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴陈峰审判员  林海波审判员  张友荣二〇一九年六月十八日法官助理赖春媚书记员梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。