江西省芦溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0323民初333号 原告：高磊，男，1981年2月9日出生，汉族,湖南省汨罗市人，户籍地：湖南省汨罗市，现住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：吴成财，萍乡市芦溪县正大法律服务所法律工作者。 被告：邹兆建，男，1968年6月27日出生，汉族，江西省芦溪县人，住江西省萍乡市芦溪县。 委托诉讼代理人：姚丽群，江西尚颂律师事务所律师。 原告高磊与被告邹兆建合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高磊及其委托诉讼代理人吴成财、被告邹兆建及其委托诉讼代理人姚丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还购买房屋支付的定金50000元；2.本案的诉讼费及原告因本次诉讼所产生的差旅费由被告承担。事实和理由：2019年2月28日以前被告贴出出售房屋广告，后经双方见面谈好198万成交，2019年2月28日原告向被告支付房屋买卖定金5万元。2019年3月11日，原告按约定来到芦溪县办理房产交易，但是发现被告将房产证质押在银行做贷款担保，致使原告、被告交易未成功。现被告又找了新买主，并和新买主签订了买卖合同，所以被告应退还原告交付的房屋买卖定金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告邹兆建辩称，1.被告在支付定金前，已经知道房产证质押在银行。在2019年2月27日第一次商谈时，被告就告知原告，房屋进行了抵押贷款且贷款到期了，急于偿还银行贷款。2月27日的微信中（原告支付定金前）被告亦告知房屋抵押贷款一事；以及之后双方的商谈中，被告一直对于房屋抵押贷款一事未予隐瞒，原告亦未讲被告未告知其房屋抵押一事。3月11日，原告来到芦溪签约，被告陪同原告一起到被告贷款的芦溪农商银行，通过银行行长对被告贷款质押房产证情况进行了解，原告未说被告隐瞒了房屋抵押；2.造成房屋买卖合同没有签订是原告单方毁约造成的，房屋抵押一事被告从一开始商谈就告知了原告，在此基础上，双方进行微信商谈合同条款达成合意：①房屋价格198万元，办理过户手续费用由原告支付；②原告支付5万元定金给被告；③双方于2019年3月10日面签购房合同；④被告需要在3月10日前腾空店铺，被告为履约即以退回一个月租金6500元的代价赶走原承租人，腾空了店面。3月11日，原告过来签订合同得知店面的过户费需要20多万元后，即提出要被告“房屋证件、手续齐全”，且之后一直以此为由拖着不与被告签订合同。原告明知房屋进行了银行贷款抵押，证件在银行的事实而与被告商谈好购房条款，前来签订合同，而后又以被告的“房产证质押在银行做贷款担保”为由拒绝与被告签订合同，其理由不成立。被告与第三人签订合同是在原告提出被告明明不能实现的条件的情况下，迟迟不与被告签订合同，被告为减少损失的情况下签订的。原告明知产权证抵押了而要求被告在签订合同前提交产权证，明知道被告卖房屋的目的就是偿还贷款，以拿回产权证，而要求被告提交产权证,明显没有与被告签订合同的诚意。被告与他人签订合同过程均告知了原告，并多次向原告讲如果原告买则其优先，愿意等原告来签订合同，但是原告却还是以其已知的被告不能做到的，与被告售房目的相左的理由拖着不与被告签订合同，造成被告损失扩大。综上，原告知晓被告所售房屋已经被抵押的情况下，与被告谈妥了合同条款并向被告支付定金，被告也已经按约腾空房屋，后原告以被告不能先行提供房屋手续为由拒绝与被告签订购房合同，其理由不成立，造成双方不能签约的责任在原告。依照合同法及《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第115条的规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。被告依法不应返还原告所交的定金。另外，由于原告的违约行为给被告造成经济损失20842.09元，原告应予赔偿。损失包括：为与原告签约，而应原告的要求及时腾空房屋，将承租户赶走，退回一个月租金6500元，至今空店一个月的租金6500元，因双方未能按约定及时签订合同，造成被告未能及时还款，多支付银行利息7842.09元，共计损失20842.09元。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据，本院主持质证、认证如下： 1.原、被告的身份证，以证明原、被告的身份信息及是本案适格主体。被告对该组证据无异议，本院予以认定。 2.微信聊天记录9份，证明①原、被告双方有成交买卖房屋意向，协商价格为198万元；②被告的房屋处于抵押状态，原告知道该房屋被抵押之后，认为其房屋不具备买卖的条件，故要求与被告停止买卖房屋的交易，并要求被告返还定金5万元，但双方多次协商无果。被告对于该组证据的证明①目的没有异议，证明②的目的与事实不符，该9份记录属实，但是其记录不完整，原告只截取了对其有利的微信聊天记录。本院对该组证据的真实性予以确认。 3．银行转账记录，证明原告从工商银行通过其妻子的银行卡将5万元的定金支付到被告的账户。被告对该组证据的真实性无异议，但要说明的是原告转账的时间2019年2月28日下午2点28分，就证明了原告在支付定金之前就知道了该房屋的产权已经处于了抵押状态，并且已经予以认同，进一步确认了其购买意向。 4.微信聊天记录打印件4份，证明①2019年3月22日6时左右，双方协商后，被告同意将房子出售给他人，同时可以证明被告已经与他人达成了购房协议。原告作出了回复，同意了被告可以把店面出售给他人，但是表明被告应该返还原告定金5万元；②双方经过协商，被告已经同意返还原告的定金（2019年3月22日晚上7:04分）；③双方的聊天记录，证明2019年3月22日晚上7:04分，被告再次表示同意退还原告定金，在7:58分，被告再次回复可以退还原告定金；④2019年3月22日晚上8:10分左右，被告再次表示可以将定金退回。被告对该组证据的真实性没有异议，但是对证据的完整性有异议，认为原告断章取义，这四份的聊天记录是原被告双方在协商签订协议过程中的聊天记录。被告有原告所出示的聊天内容，是在被告多次征求原告的意见提出其优先购买店面的权利，原告迟迟不予答复，推脱不愿与被告就之前达成购买条件而签订购买协议的情况下，被告为了减少损失才出售给他人。从微信聊天上可以看出，被告多次征求原告的意见，希望原告能够购买此店面，并告知原告有了新的买家，但是原告如果愿意购买，就可以优先出售给原告。就返还定金一事，原告也是断章取义了，当时聊天的内容是双方针对原告不购买店面造成被告损失，被告有同意扣除被告损失的情况下予以退还的聊天内容，也有被告认为原告不与被告签订购买协议是原告自身原因造成的，依法不予退还定金的聊天内容。本院对该组证据的真实性予以认定。 5.光盘一张，证明2019年3月22日原、被告双方微信聊天记录当中，原告的语音回复内容，同意被告把店面出售给他人，应返还原告的定金5万元。被告认为该组证据不是新的证据，原告有隐瞒证据的行为，就原告自己的称述仅仅是原告的语音回复，就可以证明该证据不具有完整性，也不具有真实性，不能完整证明整个事件的事实。对于该证据，被告方不予认可。经复核，本院对该组证据的真实性予以认定。 被告为了支持其主张，向本院提供了以下证据，本院主持质证、认证如下： 1.原被告双方就买卖店面进行沟通的微信记录，证明双方就买卖房屋商谈达成如下一致意见：①房屋价格198万元；②办理过户手续费用由原告支付；③原告当日支付被告定金5万元；④双方于2019年3月10日面签购房合同；⑤被告需要在2018年3月10日之前腾空店铺的事实。故双方的聊天记录均可以证明，被告已经如约腾空店面；原告已经知晓该店铺已经处于抵押状态；被告一直在积极解决该房屋买卖期间所遇到问题；在原告迟迟不支付定金的情况下，被告无奈将房屋出售给他人的事实。原告对该组证据的真实性无异议，其记录中可以看出被告的房屋不具备买卖的条件。本院对该组证据的真实性予以认定。 2.江西芦溪农商银行发送至被告手机的贷款信息，证明被告至2019年2月14日的贷款到期，尚欠本金79万元，预计利息4252.84元，也证明被告因贷款到期，急于卖房还贷的事实，并且已将此事告知了原告。原告对该份证据的真实性没有异议，认为可以反映出该房产已经处于抵押状态，故不能对其进行买卖，也不该收取原告的5万元的定金。本院对该组证据的真实性予以认定。 3.江西芦溪农商银行张金龙的证明一份，证明2019年3月11日，被告陪同原告到农商银行了解该房屋的贷款抵押的情况，也证明原告已经在农商银行知晓了抵押权证，并了解到只要还清贷款，即可退回抵押权证，就可以到相关部门退回不动产证的事实。原告认为在农商银行了解房屋抵押情况，对其真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。 4．店面租赁协议一份、收条一份，证明被告将房屋出租给了涂长江，月租金为6500元，被告为了履行与原告之间的约定，将房屋承租户迁出，并不再续约，并退回了一个月的租金6500元给承租户涂长江的事实。原告认为该组证据与本案没有关联性。由于原告未提出异议，且有证人易某、童某出庭作证，本院对该组证据予以认定。 5．照片2张，证明被告为了履行与原告的约定，导致店面空置至今，损失了店面租金的事实。原告认为因店面没有出租而造成的损失与原告无关。本院对该组证据的真实性予以认定。 6．银行还贷信息，证明因原告迟迟不与被告签订合同，造成被告因为没有及时还贷，多支付银行利息7842.09元的事实。原告认为该组证据与本案没有关联性，恰恰可以证明被告以房屋买卖的名义，要原告为其偿还贷款的事实。由于银行利息系被告贷款实际产生，并非由本案纠纷产生，本院对该组证据的证明目的不予认定。 7．申请证人易某、童某出庭作证，证实原、被告于2019年2月27日下午商谈房屋买卖一事，被告已告知原告该房屋已在银行抵押贷款。另外2019年3月11日，被告与房屋承租户进行商谈，被告要求承租户清空店面，并支付6500元给承租户。原告对证人出庭作证的证词未提出异议。本院对两证人的证词真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：2019年2月27日，原告高磊通过现场观看被告邹兆建在房屋店面上张贴的出售房屋广告（该房屋坐落在芦溪县芦溪镇卫前街人民中路44号），找到被告邹兆建进行商谈。双方商议了房屋价格、腾空时间和定金等事宜。被告将该房屋已在芦溪县农商银行办理抵押贷款且贷款偿还期已到一事告知原告，并商定2019年3月11日当面签订买卖合同。2019年2月28日下午，原告从银行转账5万元给被告作为定金。2019年3月11日，原告来到芦溪，随被告到芦溪农商银行了解房屋的贷款抵押情况，双方当日未签订买卖合同。后双方通过微信聊天，原告要求被告把房产证等手续办好才会签订合同，被告认为原告一直拖着是无诚意购买，决定将房屋转售给他人。2019年3月22日，原、被告通过微信聊天商定，原告同意被告将房屋出售给他人，被告同意扣除相关费用会退回原告的定金。2019年3月25日，被告在中介公司主持下与他人签订了购房协议，并于2019年4月4日办理了房屋过户手续。原告因要求被告退还购房定金未果，遂诉至本院。另查明，被告为履行与原告的买卖合同而向当时的承租人涂长江退还一个月的租金6500元以腾空店面。从2019年3月11日至3月25日，被告共、损失店面租金3250元（按月租金6500元计算），上述损失合计9750元。 本院认为，原、被告争议的焦点之一为抵押贷款的房屋是否可以买卖。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，本案中的房屋买卖，在经得抵押权人芦溪农商银行的同意下，原告代被告清偿债务以消灭抵押权，是合法有效的。本案争议的焦点之二，原告交付的定金50000元能否返还或者原告是否违约以及是否应当赔偿被告的经济损失。现原告以被告的房产证质押在银行作贷款担保，不能办理过户为由，迟迟不与被告签订买卖合同，不符合法律规定，属于违约行为。而被告为减少损失，向原告提出将房屋转售他人，在原告同意下，双方达成一致意见，即被告将房屋转售给他人，被告在原告交付的定金中扣除被告的相关损失后，被告将剩余部分返还给原告。根据诚实信用原则，被告提出定金50000元不能返还的意见，本院不予支持。原告未履行合同义务给被告造成损失，亦应给予赔偿。即在扣除店面租金损失9750元后，被告邹兆建应向原告返还定金40250元。另外，原告要求被告承担其因本次诉讼产生的差旅费，因原告未提供相应的证据予以证明，故本院不予支持。引起本案纠纷，原、被告均存在一定过错。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告邹兆建返还原告高磊支付的房屋定金40250元。限在判决生效后三日内付清。 二、驳回原告高磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取计525元，财产保全费520元，合计1045元，由原告高磊负担522.5元，被告邹兆建负担522.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员 蔡文 二〇一九年六月十八日 代书记员 王双