江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初3577号原告：许洋华，男，1978年9月9日生，住所地在江苏省盐城市阜宁县。被告：盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司，统一社会信用代码：91320902697876976C,住所地在江苏省盐城市。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。原告许洋华与被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司（下称盐城嘉华公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年5月10日受理后，依法适用简易程序由审判员蒋维忠独任审判，于同年6月19日公开开庭进行了审理。原告许洋华到庭参加诉讼，被告盐城嘉华公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法对其缺席审理，本案现已审理终结。原告许洋华向本院提出诉讼请求:1、被告将B幢第三层3081和3082商铺恢复原状并归还原告。3、被告向原告支付从2018年1月18日起至2019年5月18日止的租金12750元。事实和理由：原告与被告盐城嘉华公司签订了《商铺委托经营协议书》一份，进行了相关约定。后被告随意转变业态，造成业主损失。2018年1月18日起被告就不履行支付租金的义务，被告显属违约，故请支持诉求。被告盐城嘉华公司未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理认定事实如下：2013年11月12日，原告许洋取得盐城义乌商贸城B幢第三层3081（建筑面积为38.37平方米）和3082号商用房（建筑面积为38.75平方米）的所有权证，后许洋将该两商铺委托被告盐城嘉华公司经营。2018年12月25日，原告许洋华与被告盐城嘉华公司又签订《商铺委托经营协议书》一份，约定主要内容为：“1、许洋华（甲方，下同）将其购买的盐城中瓯置业有限公司开发兴建的坐落于盐城市开放大道313号盐城义乌商贸城B幢第三层3081和3082商铺（建筑面积为77.12平方米）自愿交由被告盐城嘉华公司（乙方，下同）以乙方名义组织经营管理和招商出租。2、委托期限为3年，委托起始日自2018年1月18日至2021年1月17日止。在初始委托期限届满前2个月内，甲方可选择续约或者收回商铺经营权。若选择续约的，同等条件下甲方有优先续约权，甲乙双方重新签订委托协议。若甲方选择收回经营权的，则乙方在委托期满后的1个月内将商铺交付甲方。3、在委托期限内，甲方应得租金以市场实收租金为准，同时甲方须支付1/10作为乙方的委托佣金。4、甲方的权利与义务（1）、甲方承诺遵守市场经营管理条例，共同维护好市场发展，促进市场兴旺。（2）、在本协议所规定的委托期限内，甲方如需将商铺全部或部分产权转让、抵押的，必须提前30天书面通知乙方，同时须以受让方继续履行本协议为产权处分条件，在签署相关处分合同或有关法律文件时加以声明。甲方及受让方须在转让、抵押后七日内到乙方办公所在地办理委托变延手续。（3）、委托期限届满后甲方选择收回经营权自营或另行出租的，须到乙方办公所在地登记备案，且经营户须遵守市场经营管理条例，并须符合市场的经营区域业态划分规定。5、乙方的权利与义务（1）、在受委托期限内，乙方负责对所受委托的商铺进行统一招商和经营管理，促进市场兴旺和铺位升值。（2）在委托期限内，乙方应做好各项服务工作，维护好甲方的铺位主体及附属设施，如有损坏，应代表甲方向造成损失的责任人进行追偿。（3）、在委托经营期限内，乙方承担上述商铺的水、电使用费用及物业管理费。被告盐城嘉华公司接收案涉商铺后，2012年1月至2016年8月期间，该市场周边经营形势不景气（包括该市场经营小商品，商铺部分闲置）。后盐城市原家家爱家具市场拆迁，被告盐城嘉华公司调整案涉“盐城义乌商贸城”经营方向进行招商，并悬挂“家家爱家具广场、名品馆、全球家具展示中心”等广告标识，现该市场东南角有一建筑经营“肯德基”餐饮。现市场经营模式尚未完全成熟，处于市场培育发展期。另查明，盐城义乌国际商贸城A幢规划商业面积66439.98平方米，B幢（2幢）规划商业面积57535.87平方米，合计123975.85平方米。上述商铺中有53.41%的面积系被告盐城嘉华公司接受登记所有人盐城中瓯公司的委托经营。被告盐城嘉华公司现将案涉盐城义乌商贸城A幢和B幢出租用于经营家家爱家具。被告盐城嘉华公司自愿按照三楼17元/月/㎡（并按建筑面积72%）给付原告商铺占有使用费。案涉市场其他部分商铺业主起诉被告盐城嘉华公司案件中，已调解的部分业主均接受该标准。本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据我国《物权法》的立法精神，建筑物各区分部分能否成为专有部分的主要判定标准是考察其是否具结构上的独立性、使用上的独立性。对案涉商铺，应与建筑物之特定商业用途分析其结构上和使用上的独立性，案涉商铺没有独立消防通道，亦没有独立的给、排水系统，仍受市场整体限制，不具有使用上的独立性，因此案涉商铺业主专有部分使用权是受限制的。案涉商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从市场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。二、关于案涉商铺相关主体权利保护问题。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。本案中，双方签订的《商铺委托经营协议书》中约定“…委托期限届满后甲方选择收回经营权自营或另行出租的，须到乙方办公所在地登记备案，且经营户须遵守市场经营管理条例，并须符合市场的经营区域业态划分规定…”，因此可以看出原告在购买商铺时即已明知并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于全部业主的整体意志。现案涉市场商铺有53.41%系盐城嘉华公司自营（登记所有人盐城中瓯置业有限公司委托盐城嘉华公司经营）。且盐城义乌商贸城市场一、二、三楼部分已续签委托经营协议，被告盐城嘉华公司为市场的整体正常运营进行了必要的投入，考虑促进交易、促进市场发展及维护大多数业主利益的角度出发，并从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益，如将案涉商铺恢复原状并返还原告，造成案涉市场整体无法继续经营，也必然影响甚至损害其他业主的合法权益，维护其他业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。综合以上分析，且案涉商铺现由被告盐城嘉华公司管理、支配并租与他人经营的现状，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，本案不具备返还案涉商铺的客观条件，且委托经营的期限未到期，故原告要求被告盐城嘉华公司将案涉商铺腾空、恢复交付时状态的诉讼请求，依法不予支持。三、关于原告主张被告向原告支付从2018年1月18日起至2019年5月18日止的租金12750元问题。本案中，考虑到案涉商铺所在市场区域位置现状、案涉市场发展前景的不确定性，以及该市场业主委员会尚未成立的事实，原告并未举证证明现市场实收租金标准，被告盐城嘉华公司在此前自愿给付的商铺租金标准（三楼17元/月/㎡，并按建筑面积72%）已被已调解结案的部分业主接受，该租金标准并不会造成双方利益失衡。在双方未达成一致意见前，根据公平原则，原告请求的租金可暂参照此标准计付。综上所述，依照，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条、第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司在本判决生效之日起十日内向原告许洋华支付案涉商铺使用费（以案涉房屋所有权证载明的建筑面积77.12㎡×72%，自2018年1月18日起至2019年5月18日止，按17元/月/㎡计付）。二、驳回原告许洋华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119元，依法减半收取59.5元，由被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  蒋维忠二〇一九年六月二十六日书记员  朱叙瑾附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。2.《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释〔2001〕33号第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。