福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初5560号 原告：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新路中段（福新中路**）江盛楼**。 法定代表人：余丽娟，职务总经理。 委托诉讼代理人：陈玲，福建名仕律师事务所律师。 被告：马汇慧，女，1982年11月9日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 第三人：中国建设银行股份有限公司福州广达支行，住，住所地福建省福州市台江区广达路**/div> 负责人：朱跃辉，职务行长。 委托诉讼代理人：林毅，系该单位工作人员。 原告福建世欧投资发展有限公司与被告马汇慧、第三人中国建设银行股份有限公司福州广达支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，原告福建世欧投资发展有限公司申请财产保全，本院依法作出（2018）闽0111民初5560号民事裁定，对本案合同项下被告马汇慧购买的房屋采取了保全措施。原告福建世欧投资发展有限公司的委托诉讼代理人陈玲到庭参加诉讼，被告马汇慧经公告传票传唤、第三人中国建设银行股份有限公司福州广达支行经合法传票传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福建世欧投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及相应补充协议于2018年9月14日已解除，被告将所购的房产腾空、交还；2.被告立即将原告开具的房产的《销售不动产统一发票》原件交还给原告；3.被告配合原告办理《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；4.被告向原告清偿因原告承担保证责任所支付的款项1101275.72元（该款项暂计至2019年4月10日，具体金额以第三人实际扣收金额为准），并确认上述款项从被告收取的购房款中直接抵扣；5.被告向原告支付逾期清偿款项的利息（按第三人实际扣收金额的日万分之五计算，款项自实际扣收之日起计至被告实际还清全部款项之日止），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；6.被告向原告支付违约金1526115.4元，并确认该款项从原告收取的购房款中直接抵扣；7.解除原、被告与第三人签订的《个人住房借款合同》；8.确认原告有权将其收取的购房款直接支付给第三人，用以清偿被告的贷款本息（具体金额以第三人出具的结算金额为准）；9.被告赔偿原告因本案而需支出的律师费10000元；10.被告承担本案诉讼费、公告费、财产保全费等原告实现本案债权的费用。事实与理由：2013年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于福州市晋安区商业网点号房，购房款总金额为7630577元；被告应支付首期购房款3820577元，剩余购房款3810000元由被告通过申请银行商业按揭贷款的方式支付。同时，合同附件六合同补充协议约定，被告同意在获得贷款后按《个人住房借款主合同》约定足额按时归还贷款本息，若因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用的，被告应于接到原告发出的还款通知之日起十日内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至被告向原告实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，被告应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至被告向原告实际还清款项之日止的利息。被告累计6个月不交或少交按揭款项，或不到原告处归还款项并支付相应利息的，原告有权解除合同，收回商品房另行出售，届时被告除应按本款约定向原告归还相应款项并支付相应利息外，被告还应按照购房款总额20％的标准向原告支付违约金，因此而产生的各项费用和损失均由被告承担。此后，原、被告及银行签订《个人住房借款合同》，约定被告向银行申请按揭贷款3810000元，原告为借款合同项下被告的还款义务提供阶段性连带责任保证担保。合同生效后，银行已依约向被告发放贷款3810000元，原告依约将上述房产交付给被告使用。但被告未按照借款合同的约定偿还本息，导致银行要求原告履行担保责任，按照贷款合同的约定为被告清偿所欠本金、利息、罚息和复利等。原告多次替被告清偿了所欠本金、利息、罚息和复利暂计至2019年4月10日共计1101275.72元。因被告未能按照约定偿还原告为被告代垫款项，原告向被告发函要求偿还代垫款项，但被告不予理睬，导致原告于2018年9月12日向被告发出《解除合同通知书》，该函件于2018年9月14日送达至被告处，即《商品房买卖合同》及相应补充协议已解除。同时，合同依法解除后，借款合同也应依法予以解除，且原告有权将收取的购房款直接支付给第三人，用以清偿被告尚欠的贷款本息。 被告马汇慧未答辩。 第三人中国建设银行股份有限公司福州广达支行未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2013年12月26日，原告福建世欧投资发展有限公司与被告马汇慧签订备案编号为201337110141的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），由被告购买原告开发的坐落福州市晋安区商业网点号房（以下简称讼争房屋），建筑面积81.19平方米，总价款7630577元。买卖合同约定，买受人应于“认购协议书”签订后7日内付清首期购房款计3820577元，剩余购房款3810000元由买受人通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给出卖人。附件六合同补充协议第四条第七款约定，买受人同意在获得贷款后按《个人住房借款主合同》约定足额按时归还贷款本息，若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于接到出卖人发出的还款通知之日起十日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息。买受人累计6个月不交或少交按揭款项，或不到出卖人处归还款项并支付相应利息的，出卖人有权解除合同，收回商品房另行出售，届时买受人除应按本款约定向出卖人归还相应款项并支付相应利息外，买受人还应按照购房款总额的20％的标准向出卖人支付违约金，因此而产生的各项费用和损失均由买受人承担。买卖合同还对原、被告双方的其他权利、义务作了约定。 买卖合同签订后，被告依约付清了讼争房屋的首付款合计3820577元，并办理了讼争房屋的预告登记证明（证号：榕房预ＹＲ字第××号）。此后，被告马汇慧作为借款人、案外人中国建设银行股份有限公司福建省分行（下称建行福建省分行）作为贷款人、原告作为保证人三方签订了《个人住房借款合同》（下称借款合同），约定被告马汇慧以讼争房屋为抵押向建行福建省分行借款3810000元，用于向原告支付讼争房屋的剩余购房款，原告对被告的借款承担阶段性连带保证责任，保证期间至抵押登记办妥且抵押财产他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。借款合同第四十一条第二款第三项约定，借款合同项下贷款发放后，贷款人授权本案第三人中国建设银行股份有限公司福州广达支行办理贷后变更与服务事项，包含但不限于提前还款、逾期催收……诉讼等业务。借款合同签订后，案外人建行福建省分行依约发放贷款3810000元，至此被告付清了买卖合同项下讼争房屋的全部购房款。 原告于2016年4月3日将讼争房屋交付被告。后因被告未能按时向第三人偿还借款本息，截止2019年4月10日，原告代被告向第三人垫付按揭款合计1101275.72元（具体垫付时间及金额见附表）。 2018年9月12日，原告依买卖合同约定的联系地址向被告寄发《销售合同解除函》，通知被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议已经解除，请被告在收到函件后五日内归还原告代垫的贷款本息，并付清协议项下约定的逾期还款违约金、解除违约金，同时配合原告办理协议备案注销等相关手续。该邮件因无人签收于2018年9月14日退回原告处。此后，被告未向原告偿还代垫款，也未配合处理买卖合同解除善后事宜，以致成讼。原告因本案诉讼支出律师费10000元、财产保全申请费5000元。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、房屋交接单、《销售合同解除函》、邮政快递面单、委托代理协议、福建增值税专用发票、《关于个贷客户马汇慧在欠款期间扣开发商款项明细的情况》及原告的陈述等证实，本院予以认定。 庭审后，本院至讼争房屋现场勘查，核实被告现已将讼争房屋出租他人使用（询问笔录、经营场所租赁合同复印件、现场照片附卷）。 本院认为，被告马汇慧、第三人中国建设银行股份有限公司福州广达支行经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩及陈述的权利。本案买卖合同依法成立并生效，对原、被告双方具有约束力，双方均应依约履行。被告未按时偿还按揭贷款致使原告向第三人承担保证责任，已经构成违约，买卖合同约定的解除条件成就，原告亦依法行使了合同解除权，故原告主张确认双方签订的买卖合同于2018年9月14日解除，可以照准。原告主张被告偿还代垫按揭款1101275.72元，于法有据，应予支持。买卖合同因被告违约而解除，原告主张被告支付违约金1526115.4元，有合同依据，可以支持。买卖合同解除后，被告应协助原告办理买卖合同备案登记及讼争房屋的预告登记注销手续。原告主张被告承担财产保全申请费5000元，有法律依据，可以支持。 因讼争房屋现由案外人实际承租使用，被告腾空、交还讼争房屋事实上履行不能，原告应向实际占有使用的案外人另行主张返还，故原告关于被告腾空、交还讼争房屋的诉请，不予支持。原告主张被告退还讼争房屋的《销售不动产统一发票》，但既未举证该发票的存根联、票号、张数等票据基本信息，又无证据证明原告已向被告开具、交付了购房发票，故原告关于被告退还讼争房屋的《销售不动产统一发票》的诉请，不予支持。律师费非必要支出，本案买卖合同就该费用负担问题未做明确约定，原告主张被告赔偿其律师费损失10000元，没有依据，不予支持。原告已主张解除合同的违约金，且违约金数额足以弥补损失，其再请求被告支付代垫按揭款的利息，不予支持。原告主张被告承担公告费，没有依据，不予支持。原告主张确认被告应支付原告的各项款项直接从被告已付购房款中抵扣及原告有权将其收取的购房款直接支付给第三人用以清偿被告所欠贷款本息，属于具体履行方式问题，不予处理。原告主张解除《个人住房借款合同》系另一法律关系，且第三人未作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，故本案不予审理，原、被告及第三人三方应在买卖合同解除后自行就《个人住房借款合同》及担保责任进行清理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告福建世欧投资发展有限公司与被告马汇慧于2013年12月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：201337110141）于2018年9月14日解除。 二、被告马汇慧应于本判决生效之日起十日内支付原告福建世欧投资发展有限公司代垫按揭款1101275.72元、违约金1526115.4元、财产保全申请费损失5000元。 三、被告马汇慧应于本判决生效之日起十日内配合原告福建世欧投资发展有限公司办理坐落福州市晋安区商业网点号房的合同备案登记及预购商品房预告登记的注销手续。 四、驳回原告福建世欧投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费65214元，由被告马汇慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  张惠榕 人民陪审员  黄文钗 二〇一九年六月二十日 书 记 员  郑倩雯 附表： 时间代偿金额（元） 2017/4/11120506.47 2017/6/26110234.03 2017/9/27124477.80 2017/12/28124415.50 2018/3/29124406.65 2018/6/28124453.04 2018/8/3182714.71 2018/9/2741283.28 2018/12/28124377.62 2019/3/26124406.62 合计1101275.72 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。