广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9513号原告（反诉被告）：蒋泰文，1987年4月16日出生，汉族，住福建省连城县，委托诉讼代理人：卢德言，广东帅毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢小利，广东帅毅律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈路，1988年1月11日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县，委托诉讼代理人：赖福庆，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝恩，广东宪鼎律师事务所律师。原告蒋泰文与被告陈路土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，被告陈路提出反诉，本院经审查予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋泰文委托诉讼代理人卢德言、卢小利，被告（反诉原告）陈路委托诉讼代理人赖福庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋泰文向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告农庄租赁合同于2019年4月3日解除；2.被告支付拖欠的2018年12月1日至2019年3月31日的租金共40000元；3.被告支付拖欠的2018年11月至2019年2月的水电费共14174.92元；4.被告支付30000元违约金；5.被告赔偿农庄内原告设备的损失费用28800元。事实与理由：原、被告于2018年7月1日签订农庄租赁合同，合同约定原告将位于中山福涌，土名“黄坡仔”约三亩鱼塘（包塘基）的农庄出租给被告，被告每月1日向原告缴纳租金。合同签订后原、被告对农庄的设备及物品进行交接后就由被告管理和使用，但是被告却没按照合同约定履行缴纳租金及水电费的义务，原告通过多种途径多次向被告催讨未果。鉴于被告拖欠租金及水电费等违约行为，原告于2019年4月3日向被告提出解除双方的租赁关系，要求被告将所拖欠的租金、水电费付清并归还所租赁场地及场地内的设备，但是被告都不予理会。被告的违约行为已经严重损害原告的合法权益，故原告特向法院提起诉讼请求，请求判如所请。庭审中，原告蒋泰文明确诉求2为：被告陈路向原告支付2018年11月至2019年2月期间的电费、2018年9月至11月期间的水费及违约金合共14174.92元。被告陈路辩称，1.不予确认原告的诉求1，涉案合同已在2019年1月20日解除；2.2018年10月的水费原告称高达11081.84元，用水量达到2827吨，被告认为这是不可能的，一个农庄的水费一个月最多是1000元至2000元，不可能产生那么多水费，被告对此提出异议，也是被告没有缴交水费的原因；3.2018年11月26日中午，水表被自来水公司拆除，自2018年11月26日下午开始农庄停业，之后原、被告都在找人接收农庄，直到2019年1月20日被告的管理人员陈某将钥匙交付给农庄的合伙人李志强，涉案合同自此解除，1月20日之后的租金、水电费与被告无关，过完年之后在2019年2月18日原告微信告知被告说茶座、茶水柜等设备被偷，被告不予确认，没有证据证明，即使被偷，合同已解除，农庄也交付给原告，被偷的损失与被告无关，租金及水电费只能计算至2019年1月20日，双方对合同解除都是自愿协商的结果，并无存在违约的情形，所以不能依据合同按违约金处理。被告陈路向本院提出反诉请求：反诉被告蒋泰文向反诉原告返还租赁押金30000元。事实与理由：2018年7月1日，反诉原、被告签订农庄租赁合同，约定反诉被告将中山福涌，土名“黄坡仔”约三亩鱼塘（包塘基）的农庄出租给反诉原告，押金30000元。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了租赁押金30000元。2018年11月26日，农庄水表被拆除。次日，农庄正式停业。2019年1月中旬，反诉原告委托陈某将农庄钥匙交还给反诉被告，故自当天起双方签订的合同即解除。合同解除后，反诉被告应将反诉原告交纳的押金30000元返还给反诉原告。为此，反诉原告特提起反诉。反诉被告蒋泰文辩称，确认收取了反诉原告押金30000元，即使认定退回给反诉原告，也应当在本案中抵扣相应的租金或承担赔偿的费用，不应当退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年6月11日，蒋泰文与陈路就出租位于中山福涌，土名“黄坡仔”约三亩鱼塘（包塘基）的农庄事宜进行磋商，当天陈路向蒋泰文支付了押金30000元。同年7月1日，蒋泰文（甲方）与陈路（乙方）签订农庄租赁合同（以下简称租赁合同）、农庄盘点设备及物品清单，其中合同约定：甲方同意将中山福涌，土名“黄坡仔”约三亩鱼塘（包塘基）的农庄出租给乙方自主经营，租赁期限自2018年7月1日至2022年6月30日止；押金30000元，租金为每月10000元，押金合同期满后一次退回，租金每月收取一次；甲方出租范围内的土木构建及其现有办公生活、附助设施和物品均一次性租赁给乙方使用；每月1号收租，逾期半个月甲方有权收回农庄使用权；租赁期间内发生的水、电费由乙方负责；乙方有义务保管好农家乐里所有的出租配套设施（以农庄盘点设备及物品清单为基本依据），如有损坏须进行维修或照价赔偿；乙方违反合同，乙方先付租金除外，无条件赔付给甲方租金3倍作为违约金。合同还约定了其他内容。清单列明农庄所附物品的名称、数量、材质、品牌、估算价格等内容，其中包含了吧台官帽椅、茶桌1桌5椅、茶水柜及电磁炉、小红酒柜、电脑主机、功放、背景音乐功放、格力空调等设备。2.合同签订后，蒋泰文向陈路交付涉案农庄。自2018年9月起，陈路拖欠水、电费，并自2018年12月起拖欠租金。2019年2月25日，蒋泰文委托广东帅毅律师事务所向陈路邮寄律师函，告知陈路：拖欠2018年12月至2019年2月期间的租金30000元，2018年11月至2019年2月期间的电费2929.25元，2018年10月至12月期间的水费14174.92元，以上合计47104.17元；蒋泰文已多次催讨无果，故陈路应于收函之日起5日内付清前述欠费。因陈路收函后未在前述函件中指定的期限支付款项，2019年4月3日，蒋泰文向陈路邮寄解除租赁合同通知，告知：蒋泰文于2019年2月25日曾委托律师发律师函催收租金一事，但陈路不予理会。鉴于陈路欠缴的行为已经构成严重违约，蒋泰文决定于2019年4月3日起解除双方的租赁关系，陈路应在接到通知3日内归还承租的场地及设备并缴交所欠的租金及水电费。后因陈路未依据前述通知支付拖欠的租金及水电费，蒋泰文遂于2019年4月9日诉至本院，主张前述诉求。3.庭审中，陈路申请陈某作为证人出庭作证。证人陈某述称，其系陈路的堂叔，陈路曾把涉案农庄的钥匙给其，让其方便时给别人开门。2019年1月24日，一个姓李的老板叫其拿农庄钥匙给他开门，因为其要上班，就问“李老板”什么时候能走，等了一会其就让“李老板”自己锁门，“李老板”说可以。及后于当天下午“李老板”打电话给其，让其拿回钥匙，其以要回广州为由表示去不了拿钥匙，让“李老板”自己保管好，所以钥匙一直在“李老板”手中。当天陈路交代其给钥匙的时候并不是要办理交接手续。其没有“李老板”的手机号码。经质证，蒋泰文表示不清楚证人所陈述的事实，证人是陈路的堂叔，陈述的事实无法考究，即使有前述事实的发生，也仅反映了证人只是负责去开门，而不是就涉案农庄去办理交接手续。陈路对于证人所述事实予以确认，并辩称证人所称的“李老板”名字为李志强，系与蒋泰文合伙经营并出租涉案农庄，故自当天起租赁合同解除，且涉案农庄即处于蒋泰文的保管掌控之中，若有物品丢失也与陈路无关。同时，陈路提供了其与微信昵称为“李（红木家具漆）”即李志强于2018年6月、12月的微信聊天记录以及其与蒋泰文的微信聊天记录，其中与李志强的聊天记录反映了其曾与李志强协商涉案农庄的初期承租以及后期转让他人的事宜，与蒋泰文于2018年3月16日的聊天记录中，蒋泰文陈述“我们三个股东都有第一职业，我开家具厂，一个搞酒厂，一个搞化工的，都不专业”。前述聊天记录拟证明李志强与蒋泰文合伙共同出租涉案农庄，李志强收取钥匙的行为应视为已经接管涉案农庄。４.蒋泰文提交的电费发票反映：涉案农庄于2018年11月产生电费1238.5元，2018年12月产生电费1061.75元，2019年1月产生电费428.98元，2019年2月产生电费200.02元，合计2929.25元；用户用水清单反映：涉案农庄于2018年9月产生水费11081.84元及违约金712.4元、2018年10月产生水费1442.56元及违约金70.32元、2018年11月11日产生水费564.48元及违约金17.84元、2018年11月27日（拆水表次日）产生水费278.32元及违约金7.16元，合计14174.92元。对于前述水、电费的发生，陈路辩称因其主张租赁合同已于2019年1月20日解除，故及后产生的水电费与其无关；因2018年9月的水费畸高，其与蒋泰文及水厂沟通无果后自此不同意缴纳水费。5.庭审中，蒋泰文对于陈路关于租赁合同已于2019年1月20日解除的辩解意见不予确认，认为陈路从未向其交还涉案农庄的钥匙，其在2019年1月到涉案农庄查看时发现已停止营业，但农庄内仍有人在，当时已发现茶桌、茶水柜、音响设备等部分设备不在农庄里面，但因当时仍由陈路保管使用中，故未报警处理，及后通过微信向陈路反映了前述情况。后其又于2019年4月到农庄查看，当时发现农庄内已无人，故自此接收农庄，接收农庄后发现吧台官帽椅、茶桌1桌5椅、茶水柜及电磁炉、小红酒柜、电脑主机、功放、背景音乐功放、格力空调各一套已遗失，但对此未能提供证据予以证明，自行估算损失为288000元。对于陈路拖欠的租金，自愿计算至2019年3月。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。蒋泰文与陈路签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应依约履行。蒋泰文已按合同约定交付租赁物给陈路使用，陈路应按约履行支付租金、水电费等费用的义务。租赁合同约定“租金每月收取一次……每月1号收租，逾期半个月甲方有权收回农庄使用权；租赁期间内发生的水、电费由乙方负责”，陈路自2018年9月起拖欠水、电费，并自2018年12月起拖欠租金，前述行为已构成违约，蒋泰文据此要求解除合同，陈路对此亦无异议，现双方只就合同解除时间有争议。为此，对于合同解除时间的认定，本院分析如下：首先，根据证人陈某的陈述可知，其于2019年1月24日将农庄钥匙交给“李老板”只是为了开门所需而不是受托办理涉案农庄的交接手续，且在“李老板”要求其取回钥匙时其以人在广州为由而拒绝接收，故无论“李老板”的身份是否确实是蒋泰文的合伙人，其拿钥匙开门的行为不能视为蒋泰文与陈路已办理交接手续，陈路据此辩称租赁合同已于当天解除缺乏事实依据，故本院对该辩解不予采信。其次，对于陈路拖欠租金及水、电费的违约金行为，蒋泰文已发送律师函催收，但陈路收函后未在函件中指定的期限缴交欠款，蒋泰文据此发送的解除租赁合同通知正式生效，通知中已明确于2019年4月3日解除双方之间的租赁合同关系，故蒋泰文主张租赁合同于2019年4月3日解除，符合合同约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院予以支持。综上，本院认定涉案租赁合同于2019年4月3日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，蒋泰文要求陈路支付2018年12月至2019年3月期间的租金40000元（10000元/月×4个月）以及2018年11月至2019年2月的电费、2018年9月至11月的水费及违约金的诉求，本院予以支持，经计算，前述期间的电费、水费及违约金合计为17104.17元（2929.25元+14174.92元），现蒋泰文于本案中只主张14174.92元，系其对自身权利的自由处分且减免了陈路的责任承担，故本院对该部分费用诉求予以支持。陈路辩称2018年9月的水费畸高不合理并以此为由拒绝缴纳，但未提交证据予以证明，故本院对该辩解不予采信。现租赁合同因陈路逾期支付租金及水、电费而解除，违约方为陈路，蒋泰文根据租赁合同关于“乙方违反合同，乙方先付租金除外，无条件赔付给甲方租金3倍作为违约金”的约定，要求陈路支付违约金30000元（10000元×3倍），符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本院予以支持。关于设备损失28800元，因蒋泰文未能提供证据证明前述设备确已遗失且陈路对此存在过错，且前已支持的违约金亦足以弥补其自行计算后主张的损失，故本院对该诉求不予支持。关于陈路主张返还租赁押金的反诉诉求，蒋泰文已就拖欠的租金、水电费、违约金主张权利，本院亦对前述诉求予以支持，蒋泰文同时主张前述欠费与押金相抵扣存在重复计算，故本院认定基于合同已解除，蒋泰文应向陈路退还租赁押金30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告蒋泰文与被告陈路于2018年7月1日签订的农庄租赁合同于2019年4月3日解除；二、被告陈路于本判决生效之日起七日内向原告蒋泰文支付2018年12月至2019年3月的租金40000元；三、被告陈路于本判决生效之日起七日内向原告蒋泰文支付2018年11月至2019年2月的电费、2018年9月至11月的水费及违约金合共14174.92元；四、被告陈路于本判决生效之日起七日内向原告蒋泰文支付违约金30000元；五、驳回原告蒋泰文的其他诉讼请求；六、反诉被告蒋泰文于本判决生效之日起七日内向反诉原告陈路返还租赁押金30000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2559元，减半收取为1280元(原告蒋泰文已预交)，由原告蒋泰文负担326元，被告陈路负担954元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费275元（反诉原告陈路已预交），由反诉被告蒋泰文负担（反诉被告于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇一九年六月二十日书记员  张梦如黄怡凤