贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终3451号上诉人（原审被告、申请执行人）：潘志愿，男，1969年5月19日生，汉族，住贵阳市白云区。委托诉讼代理人：雷先财，贵州谦明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：戴林勇，男，1976年2月6日生，汉族，住贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：曾庆福，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁小玲，贵州贵达律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人、被申请执行人）：张玉，女，1987年2月3日生，汉族，住贵州省赫章县。原审第三人：贵州优居优住科技有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区黔灵山路**德福中心（A7）******房。法定代表人：李正松，系该公司总经理。委托诉讼代理人：熊祥贵，男，汉族，1990年12月11日生，住贵州省，系该公司员工。上诉人潘志愿与被上诉人戴林勇、张玉及原审第三人贵州优居优住科技有限公司（以下简称“优居优住公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘志愿上诉请求:1、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初662号民事判决，并依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院混淆涉案房产的查封时间。（2019）黔0113执异2号执行裁定书已查明被上诉人戴林勇在法院查封前未占用涉案房屋，被上诉人戴林勇亦无实质证据证明人民法院查封前其实际占用涉案房屋。一审法院适用自由裁量权以案外人戴林勇的物权期待权来排除执行涉案房屋系基本事实认定不清；2、被上诉人对人民法院查封的涉案房产不具备排除执行的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，被上诉人并无证据证明在法院查封前占有涉案房产、查封前未按《优居房地产买卖及居间合约》支付约定的价款，也不能证明未办理过户非因自身原因，不满足第二十八条中排除执行的规定；3、一审错列诉讼主体。原审第三人适格的诉讼主体应当为贵州贵人置业投资有限公司而非优居优住公司。被上诉人戴林勇答辩称：1、执行法院向贵阳市白云区不动产登记中心送达协助通知书时间是2017年12月6日，不动产登记中心在2017年12月11日协助法院查封完毕，符合协助执行通知书的要求，查封时间应以实际查封时间2017年12月11日为准；2、虽然房地产买卖的交房时间是买方交完购房款3个工作日内，但双方已经变更了对交房时间的约定，戴林勇和张玉双方具有对之前签订合同变更的权利，其行为符合法律规定。2017年12月5日由戴林勇、张玉、中介一起到场偿还了房屋贷款，并在中介公司交付了中介说明，戴林勇作为房屋买受人，已经尽到了其义务，之前在不动产中心对房屋进行查询，确认房屋没有查封才交付了大部分购房款，导致房屋不能办理产权不是戴林勇的过错。剩余尾款因未达到交付条件，所以未支付，戴林勇愿意将尾款交付法院执行，根据相关法律规定，本案符合排除执行的情形；3、本案不存在错列第三人问题，优居优住公司是平台公司，贵人公司加盟优居优住公司，双方是合作关系，熊祥贵既是优居优住公司员工也是贵州贵人置业投资有限公司员工。熊祥贵参加了整个买卖过程，也参与了庭审活动，协助法院查明了案件事实，主张交房时间是2017年12月5日，法院追加第三人的目的已经实现，即使重新追加贵州贵人置业投资有限公司，仍是熊祥贵出庭，不会对上诉人权利造成影响。最后，本案不构成程序违法，不应发回重审。被上诉人张玉答辩称，同意戴林勇的答辩意见。原审第三人贵州优居优住公司答辩称，同意戴林勇答辩意见，贵州贵人置业投资有限公司和优居公司的工作人员确实是同一批人。潘志愿向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对原告购买的位于贵阳市××俊杰路××号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认原告戴林勇与第三人张玉于2017年11月30日签订的《房地产买卖及居间合约》合法有效，并确认位于贵阳市××俊杰路××号的房屋归原告戴林勇所有；3、判决第三人张玉协助办理上述房屋的产权过户登记；4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告放弃第二项、第三项诉讼请求并另案主张权利，增加要求撤销原审法院（2019）黔0113执异2号执行裁定书的诉讼请求。一审法院认定事实：2014年3月28日，第三人张玉与贵阳俊发房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，以500525元的价格购买了涉案房屋，张玉支付了首付款150525元。2017年11月26日，第三人优居优住公司在网上发布涉案房屋相关信息，并于同日与原告签订了《承诺书》，表示愿意购买涉案房屋并支付相关费用，并在同日向第三人优居优住公司支付了10000元诚意金。2017年11月30日，在第三人优居优住公司介绍下，第三人张玉与原告戴林勇签订了《优居房地产买卖及居间合约》，约定原告戴林勇以786000元的价格购买涉案房屋，并于当日向第三人张玉支付了100000元的购房定金，向第三人优居优住公司支付佣金23580元。同年12月5日，原告戴林勇向第三人张玉支付了购房款450000元，其中288750.14元用于向银行偿还贷款，中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行于2017年12月6日出具个人贷款结清证明，内容为“兹有借款人张玉在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2014年6月4日，贷款金额为人民币350000元，贷款期限为240个月，该笔贷款本息已于2017年12月5日全部结清”，第三人张玉在第三人优居优住公司的见证下向原告戴林勇交付房屋钥匙。原告戴林勇于2017年12月7日向第三人张玉支付了购房款150000元，向物管交付了2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费共计5498.9元。双方约定尾款86000元待过户后付清。但双方到不动产登记中心准备过户时，发现涉案房屋已于2017年12月11日被原审法院查封，双方无法办理过户登记手续。被告潘志愿于2017年12月4日向原审法院申请诉前财产保全，原审法院于2017年12月5日以（2017）黔0113财保76号民事裁定书裁定查封第三人张玉名下的涉案房屋，并于同年12月6日向贵阳市不动产登记中心白云不动产登记站送达了（2017）黔0113财保76号民事裁定书和协助执行通知书，贵阳市不动产登记中心白云区不动产登记站于2017年12月11日予以查封登记，并载明查封文件为（2017）黔0113财保76号，查封期限自2017年12月6日起至2020年12月5日止。2018年1月28日，被告潘志愿向原审法院提起诉讼，要求第三人张玉及贾海刚偿还借款630000元及利息等，原审法院以（2018）黔0113民初号民事判决书，判决驳回潘志愿的诉讼请求，被告潘志愿不服提起上诉，贵州省贵阳市中级人民法院以（2018）黔01民终6454号民事判决书，判决第三人张玉、贾海刚共同偿还潘志愿的借款及利息。被告潘志愿依据生效判决向原审法院申请强制执行，在执行过程中，原告戴林勇提出执行异议，原审法院以（2019）黔0113执异2号执行裁定书，认为戴林勇与张玉确实在房屋查封之前签订了书面买卖合同，且支付了部分价款，但支付大部分购房款（即45万元）的日期为2017年12月5日，同日，原审法院作出了查封裁定，并将裁定书及协助执行通知书送达了不动产登记部门，戴林勇所提交的《物业交接说明》落款日期为2017年12月5日，中介工作人员陈述交接时间为12月6日或7日，无法证明涉案房屋在查封之前已交付，更无法证明异议人已合法占有该不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除执行需具备四个条件，其中查封前已合法占有该不动产应为核心条件，签订合同和支付价款应视为合法占有的前题条件，只有合法占有了该不动产，当事人才能以占有使用权来对抗所有权，才可能具备排除执行的条件，本案中异议人戴林勇提供的证据不能证明查封前其已合法占有涉案房屋，故驳回了戴林勇的异议请求。戴林勇不服该裁定故提起本案诉讼，诉请如前。一审法院认为：2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，是最高人民法院为规范民事执行中的查封、扣押、冻结措施作出的一般性规定，其第二条第一款规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”，第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，是最高人民法院根据民事诉讼法等法律规定,结合人民法院执行工作实际,为规范人民法院办理执行异议和复议案件作出的专门性规定，其中第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。当善意买受人的物权期待权与普通金钱债权发生冲突时，应适用后者对其物权期待权给予优先保护。本案中原告在原审法院查封之前与第三人张玉已签订合法有效的书面买卖合同，合法占有该房屋，剩余86000元房款原告也愿意交付原审法院执行，案涉房屋未办理产权变更登记非因原告及第三人张玉的过错，可以认定原告戴林勇为善意买受人，因此原告戴林勇对该房屋的物权期待权应优先保护，在原告戴林勇将案涉房屋剩余房款86000元交付原审法院执行部门后，其请求停止对案涉房屋的执行并解除查封，原审法院应予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、原告戴林勇应于本判决生效之日起十日内将购买贵阳市白云区俊杰路269号俊发城B栋37-3号房屋的剩余86000房款交付原审法院执行部门；二、在原告戴林勇履行本判决第一项确定的款项交付义务的情况下，停止对位于贵阳市白云区俊杰路269号俊发城B栋37-3号房屋的执行并解除（2017）黔0113财保76号民事裁定书对前述房屋的查封措施。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告已预交），由被告潘志愿负担。本院二审期间，上诉人潘志愿提交以下证据：1、白云区人民法院1月22日作出的执行笔录一份，证明优居优住公司的代理人熊祥贵明确阐述房屋交付时间是2017年的12月6日或者12月7日。被上诉人戴林勇质证认为作笔录时距戴林勇签订买卖合同的日期近两年，记不清楚具体交房时间完全正常，且之后熊祥贵查询了相关资料，已明确表示交房时间是2017年12月5日，交房当时中介公司也出具了交付说明，足以认定交付时间。被上诉人张玉质证认为交房时间是2017年12月5日，支持戴林勇的意见。被上诉人优居优住公司质证表示系戴林勇通知其做笔录，当时交房时间记不清楚，之后去公司翻阅了资料，确定系2017年12月5日，且一审已经提交了物业交接说明。2、企业信用信息公示报告两份，证明原审第三人优居优住公司诉讼主体错误，合同签订方为贵州贵人置业投资有限公司，应将其列为原审第三人，而优居优住公司与贵州贵人置业投资有限公司系不同法人。被上诉人戴林勇质证认为优居优住公司与贵州贵人置业投资有限公司是加盟合作的关系，从公司员工信息可以看出中介人员熊祥贵既是贵州贵人置业投资有限公司员工，又是优居优住公司员工。且本案中法院追加第三人的目的是查清案件事实，熊祥贵也出庭协助法院查明事实，案件事实现已查清，追加第三人目的已达到，因此是否错列第三人不影响上诉人的实际权利。被上诉人张玉质证支持戴林勇答辩意见。被上诉人优居优住公司质证认为签订的房屋买卖合同系优居优住公司出具的，都是优居优住公司的牌子，两个公司老板系同一人，只是法定代表人不一样。3、手机短信电子版打印件两份，证明在2017年11月24日时，被上诉人张玉同意把房屋过户给上诉人潘志愿，但后来张玉将房屋转手了，不排除被上诉人之间恶意串通的情形。被上诉人戴林勇质证认为短信是上诉人潘志愿与案外人张玉之间的短信，且仅有上诉人发送给张玉的，并不能证明张玉同意将房屋过户给上诉人，达不到上诉人的证明目的。戴林勇与张玉系通过中介公司达成的购房合意，签订涉案房屋买卖合同之前双方并不认识。戴林勇与张玉之间是正常的合法的买卖关系，不存在恶意转移财产的情形。被上诉人张玉质证对该证据的真实性、合法性、关联性皆不予认可，称其并未同意把房屋转移给上诉人。短信里提到的备案登记问题，系前男友贾海刚用其房屋去登记，其余的张玉都不知情。被上诉人优居优住公司质证对该证据不知情。4、贵阳市白云区人民法院出具的收据一份，证明其于2019年6月17日将涉案房屋购房尾款86000元交至白云区人民法院执行局，证明其购房款已交付完毕。上诉人潘志愿质证对该证据的真实性无异议，但认为款项交付时间系2019年6月17日，系在法庭调查后提交，且交付款项不能证明其在法院查封之间就占有该房屋，不完全满足阻却执行的条件。白云区人民法院一审判决并未生效，其自动履行交付尾款属个人行为。被上诉人张玉质证对该证据的真实性、合法性、关联性皆予以认可。被上诉人优居优住公司质证对该证据的真实性、合法性、关联性皆予以认可。本院查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，被上诉人戴林勇与张玉于2017年11月30日签订《优居房地产买卖及居间合约》，购买张玉名下的涉案房屋。同时，戴林勇于同日向张玉支付100000元购房定金，于2017年12月5日、12月7日分别向张玉支付购房款450000元、150000元，剩余的购房款86000元戴林勇已于2019年6月17日向原审法院交付执行。至此，被上诉人戴林勇已将交付购房款的义务履行完毕。同时，现有证据证实2017年12月5日张玉在第三人优居公司的见证下向原告戴林勇交付房屋钥匙。白云区人民法院查封涉案房屋时间为2017年12月6日，故被上诉人戴林勇系在涉案房屋被查封之前与被上诉人张玉签订了合法有效的书面买卖合同，支付了大部分购房款，并已于二审审理期间将剩余房款交付到执行法院，且人民法院查封涉案房屋之前已合法占有该不动产，案涉房屋未办理过户登记非因买受人戴林勇的过错。故应认定被上诉人戴林勇对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。至于原审第三人优居优住公司参与本案的目的系基于查清案件事实的需要，原审并未错列当事人诉讼地位，优居优住公司参加本案诉讼亦未影响上诉人相关诉讼权利的行使。综上，上诉人潘志愿的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实基本清楚，但将案外人戴林勇向执行法院交付涉案房屋尾款作为裁判主文内容之一，并将该判项是否履行作为另一裁判主文生效的要件，有悖人民法院裁判文书判决结果确定性的要求，本院依法予以纠正。被上诉人戴林勇原审关于停止案涉房屋的强制执行之诉请依法应予支持，但其诉请撤销白云区人民法院（2019）黔0113执异2号执行裁定书并不属于案外人执行异议之诉审理的范围，至于采取何种停止执行的具体措施属于执行程序解决的范畴，故对其该两项诉请依法应予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于执行适用的解释》第三百一十一条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初662号民事判决；二、不得执行位于贵州省贵阳市××俊杰路××号房屋；三、驳回戴林勇原审其余诉讼请求。一审案件受理费100元，由潘志愿承担50元，由张玉承担50元。二审案件受理费60元，由潘志愿承担。本判决为终审判决。贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113执异2号执行裁定书，于本判决生效时自动失效。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇一九年六月二十八日法官助理戴蔚书记员钟代良