山西省大同市云州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0215民初150号 原告（反诉被告）：杨绿林，男，1969年7月6日出生，汉族。 委托诉讼代理人：贺筱孟，山西宝翰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王维克，山西宝翰律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：杨金涛，男，1974年10月26日出生，汉族。 委托诉讼代理人：苏慧，山西冠言律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨绿林与被告（反诉原告）杨金涛租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨绿林及其委托诉讼代理人贺筱孟、王维克，杨金涛的委托诉讼代理人苏慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨绿林向本院提出诉讼请求：1、判令杨金涛立即支付2018年2月1日至2019年1月31日的应付租金45000元，并按同期银行贷款利率的130%支付逾期付款违约金2778.75元；2、解除双方于2016年8月1日签订的《租厂房协议》，由杨金涛立即腾退其租赁杨绿林的位于云州区党留庄乡邢庄村口的2个院子(带20余间房屋)；3、本案诉讼费由杨金涛承担。事实和理由：2016年8月1日，杨绿林与杨金涛签订了《租厂房协议》，双方约定由杨金涛租赁杨绿林所有的位于云州区邢庄村口一处厂院。该厂院占地约7亩，带20间房共2个院。租期从2016年8月1日到2024年2月1日，前六个月不计租金，之后第一年(2017年2月1日－2018年2月1日）租金为40000元，再之后每年租金增加5000元。每年房租到期，上打房钱，并一次性付清。上述协议签订后，杨绿林便将案涉厂房交付于杨金涛使用，但杨金涛仅支付了2017年2月1日至2018年1月31日期间的40000元租金，剩余租金一直未付。期间，杨绿林曾多次到案涉厂房处贴催收通知，到杨金涛与其妻子共同经营的绿叶超市催要，均未果。杨金涛租赁了厂房，却不按照约定支付租金，违背了诚实信用原则，应当判令其按协议约定支付2018年2月1日至2019年1月31日的45000租金。逾期付款违约金按同期银行贷款利率的130%计算，具体为45000元×1年×4.75%×130%＝2778.75元。 杨金涛辩称，杨绿林的诉讼请求应当予以驳回。根据双方于2016年8月1日签订的《租厂房协议》，杨绿林承诺从外围上配合杨金涛正常经营，包括通水、通电、通路。但租赁的厂房屋顶存在漏水情况，院落内坑洼不平，院落外的道路崎岖不平，难以正常使用。杨金涛遂出资23750元对屋顶进行防水处理，并出资75000元对院内道路进行硬化，然后将机器设备安装完备。由于杨金涛租用厂房是用于生产家具，需要通三相电，但杨绿林拒绝为厂房办理用电增容手续，导致杨金涛的企业一直无法正常生产经营。故提出反诉请求如下：1、解除双方于2016年8月1日签订的《租厂房协议》；2、判令杨绿林补偿杨金涛各项损失共计98750元；3、判令杨绿林返还租金40000元；4、反诉费用由杨绿林承担。 杨绿林反诉辩称，由于杨金涛拖欠2018年2月之后的租金至今仍未支付，故同意解除案涉租赁合同，但不同意支付98750元的屋顶防水和院落硬化费用，也不同意退还收到的40000元租金。理由如下：1.关于屋顶防水，双方在签订案涉租赁合同之前，曾经共同对厂房进行过检查。当时杨金涛是在认可厂房等都是完好无损的情况之下签订的合同。因此可以认定，在交付租赁厂房的时候不存在房顶漏水的问题，否则杨金涛完全可以要求出租方先进行维修然后再租赁。退一步讲，即使厂房出现漏水需要维修，杨金涛也应先行告知杨绿林，要求杨绿林履行相应的维修义务；只有杨绿林未履行维修义务的情况下，杨金涛方可自行修理。杨金涛在未尽到告知义务的情况下，擅自进行所谓的“维修”，导致厂房是否确实发生过漏水、漏水系因何原因引起、杨金涛所进行的维修是否在必要限度内现在均无法查清，由此产生的全部责任应当由杨金涛自行承担。2、关于院落硬化，杨金涛在施工前没有向杨绿林履行告知义务，在案件审理过程中也未提供有效证据证明相关费用的具体金额。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，厂房院落硬化的相关费用应由杨金涛自行承担。3、杨金涛从未向杨绿林提出过要求将厂房的用电由两相电改为三相电。按照案涉租赁合同第三条，杨绿林的责任是保证从外围上配合杨金涛能正常经营，包括通水、通电、通路。从该约定不难看出，杨绿林需要履行的是配合义务。那么，配合的大前提是杨金涛先向杨绿林提出相关主张。而本案中，杨金涛并未提出过任何要求杨绿林配合的主张，杨绿林也无从知晓杨金涛的需求，也就无法进行配合。且在签订案涉租赁合同时，双方多次共同对厂房进行过察看，杨金涛对于厂房的现状是认可的，而当时厂房是通水、通电、通路的。 本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，杨金涛与杨绿林签订《租厂房协议》，约定杨金涛租赁杨绿林位于邢庄村口一处厂院（已通两相电）。该厂院占地约7亩，带20间房共2个院。租期从2016年8月1日到2024年2月1日，前六个月不计租金，之后的第一年(2017年2月1日－2018年2月1日）租金为40000元，再之后每年租金增加5000元。第一年的租金于合同签订后两个月内付清，之后为上打房钱，且一次性付清。该协议签订后，杨绿林将案涉厂房移交给杨金涛使用，随后杨金涛对厂房屋顶进行防水施工，对厂房院落地面进行水泥硬化，并于2017年年底付清了首年40000元租金。2018年2月1日之后，经杨绿林催要，杨金涛未按照合同约定支付第二年租金，但继续占用案涉厂房。 上述事实，有《租厂房协议》、租金催收通知书照片、大同市公安局北街派出所出警记录、短信记录、防水工程合同书、收款收据、租赁厂房院内硬化照片及地面硬化施工合同书，以及双方当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，杨绿林与杨金涛在《租厂房协议》中明确约定第二年开始为上打租金，且一次性付清。因此杨金涛在2018年2月1日后经催要仍拒不支付租金的行为，已构成违约。鉴于杨绿林、杨金涛现均同意解除合同，故本院准许双方解除案涉租赁合同，并对杨绿林要求杨金涛腾退厂房、支付第二年占用厂房的45000元租金的诉讼请求予以支持。杨金涛辩称杨绿林在签订合同时曾口头承诺将案涉租赁厂房的两相电改为三相电，未提供任何证据，本院不予采纳。因杨金涛未能提供有效证据证明杨绿林在租赁合同履行过程中存在违约行为，故对于杨金涛要求杨绿林返还首年40000元租金的诉讼请求，本院亦不予支持。租赁合同签订后，杨金涛前期对厂房屋顶进行了防水施工，对厂房院落地面进行了水泥硬化，现租期未满而解除合同，本院酌定由杨绿林给予杨金涛40000元经济补偿；与杨金涛应付的45000元租金折抵后，杨金涛仍应向杨绿林支付5000元租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、解除杨绿林与杨金涛于2016年8月1日所签订的《租厂房协议》； 二、杨金涛于本判决生效后十日内支付杨绿林租金5000元； 三、杨金涛于本判决生效后十日内将其租赁的位于云州区党留庄乡邢庄村口的厂房及院落腾退后交还给杨绿林； 四、驳回杨绿林本诉的其它诉讼请求； 五、驳回杨金涛反诉的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费497元，由杨金涛负担；反诉案件受理费1538元，由杨金涛负担1095元，由杨绿林负担443元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。 审判员  赵志远 二〇一九年六月六日 书记员  樊佳怀