湖南省常德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）湘07执异55号 案外人：朱纯杰，女，1954年12月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 委托诉讼代理人：胡国华（系朱纯杰丈夫），住湖南省常德市鼎城区。 案外人：胡国华，男，1951年10月1日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。 申请执行人：张友亚，男，1966年12月20日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 被执行人：常德中大房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道新村社区建设路**湘北大厦**。 法定代表人：李德堰，该公司执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人张友亚与被执行人常德中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）商品房买卖合同纠纷一案中，案外人朱纯杰、胡国华对执行常德市武陵区金地名苑1号楼305号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 朱纯杰、胡国华称：案涉房屋实际上属案外人所有，业经湖南省常德市武陵区人民法院（以下简称武陵法院）（2015）武民初字第1189号民事判决确认，案外人对该房屋享有排他性权利；张友亚与中大公司之间名为商品房买卖，实为借贷担保，案涉房屋买卖违背市场价值规律及交易习惯。综上，请求停止对案涉房屋的执行，并确认案外人对该房屋享有所有权。 为证明其异议主张，朱纯杰、胡国华向本院提交武陵法院（2015）武民初字第1189号民事判决。 张友亚辩称：1、仲裁裁决认定事实清楚，适用法律正确，仲裁程序合法；2、张友亚与中大公司签订的《常德市商品房买卖合同》真实、合法、有效，全部房款40万元已一次性付清，现该房屋已办理备案登记手续。综上，请求驳回案外人的请求，继续执行，交付房屋。 本院查明，张友亚与中大公司商品房买卖合同纠纷一案，常德仲裁委员会经审理查明：2013年胡国华、朱纯杰二人以中大公司名义独自投资开发武陵区建设西路金地名苑1号楼工程项目，中大公司出具了上述二人对该项目有完全的经营、支配和处理权，自负盈亏的证明。2014年3月6日，张友亚与中大公司签订《常德市商品房买卖合同》，该合同约定：张友亚购买中大公司开发的金地名苑1号楼305房，该房预测建筑面积123.39平方米，单价为每平方米3242元，房价款总金额为40万元；中大公司应于2015年6月30日前向张友亚交付该商品房。中大公司在该合同出卖人处盖章，胡国华、朱纯杰在出卖人委托代理人处签名，张友亚在买受人处签名。次日，张友亚向朱纯杰交付人民币40万元，并由朱纯杰出具“今借到张友亚现金人民币40万元，月息2分”的借条，朱纯杰同时在该借条上注明“购房款，1号楼305号房。”因金地名苑1号楼附属设施未完工且未经综合验收合格，中大公司至今未向商品房购买人交房。 仲裁庭认为：张友亚与中大公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，经双方签名、盖章，且在房地产管理部门备案登记，合同依法成立，合法有效。购房款支付虽以借据形式体现，但并不影响张友亚已支付购房款的实质，可以认定张友亚支付了购房款。朱纯杰是中大公司开发金地名苑1号楼工程项目的代理人，其收取张友亚款项在商品房买卖合同签订的第二天，且注明为1号楼305号房购房款，应视为中大公司已收取了张友亚的购房款。商品房买卖合同签订后，张友亚已依约履行了付款义务，中大公司未按合同约定交付商品房，已违约，应向张友亚支付违约金。张友亚要求继续履行合同，中大公司应在完成金地名苑1号楼附属设施建设，达到交房条件后向张友亚交付商品房。据此，常德仲裁委员会于2016年7月21日作出（2016）常仲裁字第16号裁决，裁决如下：一、在本裁决生效后，中大公司应尽快完成金地名苑1号楼的相关附属设施建设，在达到交房条件后将金地名苑1号楼305号房屋交付给张友亚；二、中大公司自2015年7月1日起至实际完成交房之日止，按日计算向张友亚支付40万元房价款万分之一的违约金；三、对张友亚的其他仲裁请求不予支持。 另查明，张友亚依据上述仲裁裁决向本院申请强制执行，本院于2017年11月28日立案受理。因常德市公安局武陵分局已于2017年10月20日对案涉房屋予以查封，本院于2018年5月7日对该房屋予以轮候查封。另，案涉房屋已于2014年3月6日登记备案到张友亚名下。 再查明，朱纯杰、胡国华因与中大公司就金地名苑1号楼项目开发销售事宜发生纠纷，向武陵法院提起诉讼。该院于2016年8月18日作出（2015）武民初字第1189号民事判决，判令：中大公司应当在未被司法机关行政机关确认他人享有所有权及房屋未被查封的情形下协助朱纯杰、胡国华办理金地名苑1号楼商品房买卖合同盖章及房地产网签、备案、过户等手续。该判决“本院认为”部分对于中大公司是否具有协助办理房地产销售手续的问题作出如下认定：金地名苑1号楼项目系朱纯杰投资开发，其应享有相应权利。被查封房产虽登记在中大公司名下，对外中大公司享有所有权，但该房产实际为朱纯杰、胡国华投资开发，其实际所有权归朱纯杰、胡国华所有，但朱纯杰、胡国华对房产享有所有权不能对抗第三人。朱纯杰、胡国华对该项目房地产享有所有权系基于开发事实及项目转让协议书的约定。因房产属不动产，不动产所有权的确认以行政机关登记公示为准，若金地名苑1号楼房产已通过合法手续登记在他人名下，其系合法取得房屋所有权，该院不予干涉，但未经行政机关办理相应产权变更手续的金地名苑1号楼房屋应由中大公司协助朱纯杰、胡国华办理相关手续。 本院认为，本案执行标的系行为，即中大公司向张友亚交付案涉房屋。本案执行依据确认：张友亚与中大公司签订的《常德市商品房买卖合同》合法有效；张友亚已依约履行了付款义务。案外人主张张友亚与中大公司间的商品房买卖实为借贷担保，房屋买卖违背市场价值规律和交易习惯，明显与执行依据所确认的内容不符。武陵法院（2015）武民初字第1189号民事判决主文仅判令中大公司协助案外人办理网签、备案、过户等商品房销售手续，并未确认案外人对案涉房屋享有排他性的权利。虽然该判决的“本院认为”部分认定案外人基于开发事实及相关协议约定，对金地名苑1号楼相关房产享有所有权，但同时认定二人对该项目房产享有所有权不能对抗第三人。本案中，张友亚系案涉房屋的购买人，该房屋在上述判决作出之前既已登记备案至其名下，案外人所提交的证据并不足以证明其对该房屋享有足以排除强制执行的权益。综上，案外人提出停止对案涉房屋的执行，并确认其对该房屋享有所有权的主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回朱纯杰、胡国华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张清华 审判员  龚 力 审判员  罗 真 二〇一九年六月十九日 法官助理张慧 书记员叶姚利 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。