山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋0802民初6471号 原告：运城市鑫万瑞房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：张睿弘，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：董晨，男，系该公司员工。 被告：邓瑞民，男。 第三人：中国光大银行股份有限公司太原分行。 委托诉讼代理人：王丽军，男，系该行员工。 委托诉讼代理人：王文凯，男。 原告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司诉被告邓瑞民与第三人中国光大银行股份有限公司太原分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张睿弘、被告邓瑞民与第三人中国光大银行股份有限公司太原分行的委托诉讼代理人王丽军、王文凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、要求被告配合原告办理注销备案、网签手续及预告登记、预抵押手续；3、要求被告支付原告向光大银行代付款的利息、罚息、复利共计16231.63元；4、要求被告支付原告违约金94780.2元（按房屋总价款的30%计算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的运城恒大绿洲××号房屋，房屋总价款315934元，并约定采取按揭付款方式支付房款。被告支付了首期房款后，原告、被告、中国光大银行股份有限公司太原分行（以下简称“光大银行”）签订了《个人贷款合同》，银行按揭贷款18万元，原告为保证人，承担阶段性担保责任。现《商品房买卖合同》已在房管局办理了网签、备案手续，并已办理预抵押、预告登记手续。但被告未按期支付银行按揭贷款，光大银行要求原告承担担保责任，并从原告账户上扣划了其所欠的按揭款本金167996.61元，利息16231.63元，合计184228.24元。 原告向被告送达了《还款催告函》，但被告未在规定的时间内还款，原告依据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，又向被告送达了《因逾期还贷解除合同通知书》，要求解除《商品房买卖合同》。原告同时认为，光大银行作为担保权人，与本案存在直接利害关系，应作为第三人参加本案的审理。原告为此诉至本院，提出上述诉讼请求。 被告邓瑞民辩称，原告违约金计算过高，要求予以免除。对原告其余诉请无异议。 第三人述称：贷款已结清，解除与抵押的手续已经向原告出具，同意解除预抵押登记。 原告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、被告身份证复印件，证明被告主体资格适格。2、商品房买卖合同，证明原、被告涉及本案的权利、义务关系。3、个人贷款合同，证明被告向第三人按揭贷款金额为18万元，原告承担阶段性担保责任。4、预告登记证明，证明涉案房屋已办理预抵押预告登记。5、银行扣款回单，证明原告代付款金额本息合计184828.24元。6、保证责任履行通知，证明第三人要求原告履行担保责任。7、结清证明，证明原告承担担保责任，代偿金额本息合计184228.24元。8、还款催告函及EMS回执单，证明原告要求被告履行还款义务。9、因逾期还贷解除合同通知书及EMS回执单，证明因被告未按约定履行还款义务，第三人要求原告承担担保责任，并从原告账户划扣了相关款项，根据商品房买卖合同之约定，解除条件已成就，原告行使解除权，解除合同。 被告邓瑞民对原告的证据及陈述不持异议。 第三人中国光大银行股份有限公司太原分行发表如下质证意见：对证据2、3、4、5、6、7无异议，对证据1不予质证，依法认定就行，对证据8、9不发表质证意见，认为与其公司无关。 本院经审查后认为，原告所提供的1-9份证据，被告均无异议，第三人对2-7份证据无异议，对证据1同意由法院认定，第三人认为证据8、9与其公司无关。本院审查认为，原告所提交证据客观、真实，本院予以确认。 经审理查明：2015年6月30日，原告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司与被告邓瑞民签订了《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发建设的运城恒大绿洲××号房屋，该房屋总价款315934元，并约定采取按揭付款方式支付房款。被告支付了首期房款135934元，余款180000元以银行按揭付款方式支付。合同约定，原告是出卖人、被告是买受人，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款30%向出卖人支付违约金等内容。之后，原告、被告及第三人中国光大银行股份有限公司太原分行（以下简称“光大银行”）签订了《个人贷款合同》，约定：被告从光大银行按揭贷款180000元，原告为被告的借款承担阶段性连带保证责任等内容。合同签订后，光大银行向被告发放了贷款。涉案的房屋已在房管局办理了网签、备案手续，并已办理预抵押、预告登记手续。原告自签合同后，仅归还第三人借款本金9651.01元、利息6108.29元。因被告连续多期预期还贷经催要无果，2018年6月12日，第三人向原告发出了扣款通知书，要求原告承担阶段性担保责任，并从原告账户上扣划了其所欠的按揭款本金167996.61元，利息16231.63元，合计184228.24元。因原告将贷款本息184228.24元全部还清，贷款合同已自原告结清之日起终止。同年6月15日，原告向被告发出了解除合同通知书，当日，被告收到了原告解除合同通知。 庭审中，第三人光大银行述称，贷款已结清，解除与抵押的手续已经向原告出具，同意解除预抵押登记。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方当事人可以预定另一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告主张解除《商品房买卖合同》，并已向被告发出了解除合同通知书，被告亦收到该通知，据此可认定，原、被告于2015年6月30日签订的《商品房买卖合同》已于2018年6月15日解除。故对原告要求解除《商品房买卖合同》的主张，本院不予支持。 根据《中国人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理有关解除商品房买卖合同备案手续、预告登记及预收抵押登记手续。原告应向被告返还被告支付的首付款及向银行支付的按揭款项，鉴于被告未予主张，本院不予处理。原告代被告偿还银行利息、罚息等共计16231.63元，属于原告的损失，被告应予赔偿。 根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，在《房地产权证》办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，如因被告无法付清房款致使合同被解除，则被告应按房屋总价款向原告支付违约金。该约定属于合同中结算和清理的条款，故双方的《商品房买卖合同》解除后，不影响上述条款的效力。现原告要求被告按房屋总价款的30%向其支付违约金的比例过高，应酌定按房屋总价款的5%由被告向原告支付15796.7元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告邓瑞民于本判决生效后十五日内协助配合原告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司办理注销此案房屋的备案、网签手续及预告登记、预抵押手续。 二、被告邓瑞民于本判决生效后十五日内向原告支付其向光大银行代付款的利息、罚息、复利共计16231.63元。 三、被告邓瑞民向原告支付违约金15796.7元。 四、驳回原告运城市鑫万瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2520元，由被告邓瑞民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  靳君健 人民陪审员  周秀枝 人民陪审员  王引弟 二〇一九年六月二十七日 书 记 员  畅代田