河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0184民初7372号原告(反诉被告):深圳市同致行物业顾问有限公司郑州分公司,住所地郑州市金水区金水路与未来路交汇处曼哈顿广场**楼****。负责人:曹庆伟,该公司总经理。委托诉讼代理人:王建国,河南兰博律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶婷，该公司员工。被告(反诉原告):郑州中浩置业有限公司,住所地新,住所地新郑市龙湖镇双湖大道南侧泰山路东侧v>法定代表人:董济奎,该公司经理。委托诉讼代理人:赵中杰,北京友恒律师事务所律师。原告(反诉被告)深圳市同致行物业顾问有限公司郑州分公司（以下简称同致行公司)与被告(反诉原告)郑州中浩置业有限公司(以下简称中浩公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)同致行公司的委托诉讼代理人王建国、叶婷，被告(反诉原告)中浩公司的委托诉讼代理人赵中杰到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告(反诉被告)同致行公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告支付（工作）代理成本费84万元；2、依法支付2017年11月1日至2018年5月31日服务费70万元；3、由被告承担诉讼费。事实与理由:2016年12月1日,同致行公司与中浩公司签订了一份《凯悦国际城项目销售代理合同》,约定由同致行公司代理中浩公司销售位于新郑市龙湖镇双湖大道与鸿鹄路交会处的凯悦国际城住宅商品房一期项目约10万平方米,代理销售方式为独家代理，排除中浩公司自行销售，代理期限为2016年12月1日起至2017年12月31日止，合同到期后，中浩公司又让同致行服务到今年7月底。中浩公司要求同致行代理销售人员素质严格，结算方式为同致行不单独收取所代理项目各阶段的营销、策划、咨询等费用，只按下列规定收取物业的销售代理费，代理费采用浮动方式（销售任务完成率）考核结算，由于中浩公司没有取得预售许可证，同致行公司没有完全销售中浩公司房屋，但同致行公司仍为中浩公司服务至2018年6月20日。服务费计算应为70万元，对今年1月至5月底的服务费除应支付成本费外还应支付服务费50万元。同致行公司2017年12月只给中浩公司开出了20万元的服务费，可是中浩公司一直没有支付。在2018年5月31日之后，同致行公司多次口头、书面提出要求撤场，协商支付费用问题，因双方在计算同致行公司的成本费、服务费等问题发生分歧，未协商成，特诉至本院，请求判如所请。被告(反诉原告)中浩公司辩称,1、同致行公司所述事实有误，不符合实际情况，不应采信。根据合同第1.2条约定：“本项目采用独家代理方式，甲方委托乙方提供独家全称销售代理服务事宜，但不因此排除甲方自行销售的权利。”而同致行公司在起诉状中却妄称“排除中浩公司自行销售”，所述事实严重错误，不应采信。同致行公司系2017年4月1日进场开始服务，2017年12月31日合同到期。中浩公司未与同致行公司续签合同，双方合同关系终止后，同致行公司未提供代理销售服务且单方不撤场，中浩公司从未要求同致行公司继续服务到2018年7月底。同致行公司所述事实前后矛盾。一方面声称中浩公司要求同致行公司继续服务到2018年7月底，另一方面又称“同致行公司为中浩公司服务至2018年6月20日”，同致行公司所述前后矛盾且不符合事实，不应被采信。事实是，同致行公司入场期间为2017年4月1日至2017年12月31日，并且服务不符合约定标准，未尽到合同义务。同致行公司在起诉状中已经自认只按约定收取物业的销售代理费，并且自认没有销售中浩公司房屋，因此同致行公司要求中浩公司支付成本费、服务费而非销售代理费，没有任何事实依据，其诉讼请求不应得到支持；2、同致行公司的诉讼请求无任何合同和法律依据，应全部驳回。根据同致行公司2018年7月17日签发的撤场函可以看出，同致行公司要求中浩公司向其支付的成本费包括其员工工资、社保、工装等费用，而根据合同第6.5.1条约定：“乙方承担派驻项目现场所有人员的工装、工资、资金、各类补贴费用等。”自双方合同期限届满后，同致行公司没有为中浩公司提供有效的代理销售工作，未创造销售业绩，并且中浩公司从未同意与同致行公司续约，同致行公司却占用中浩公司办公场所，拒不撤场，作为企业在此期间其经营费用于情于理都应由同致行公司自担，这是基本的商业常理。因此，同致行公司的第一项诉讼请求，应予驳回。中浩公司不应向同致行公司支付2017年11月1日至2018你那5月31日期间的服务费，具体理由：1、双方签订的销售代理合同在2017年12月31日已经期限届满，根据合同第1.3条约定：“代理期满，双方对后续合作事宜另行协商签订销售合同，具体权利义务以另行签订的合同约定为准。”因此，同致行公司主张计算期间错误；2、根据合同第8.5.6条约定，双方明确约定“乙方收取的月度服务费后期应全额返还甲方……如本合同提前终止，乙方应于合同终止后7日内全额返还。”此约定的目的是为了帮助同致行公司资金周转需要。合同约定了同致行公司的返还义务，该服务费应属于借款性质，而非报酬性质，现在双方合同关系早已终止，且合同约定返还期限也已截至，因此现在中浩公司无需支付以上费用，同致行公司的第二项诉讼请求不应得到支持。反诉原告（本诉被告)中浩公司向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令同致行公司赔偿中浩公司经济损失3931837.35元；2、判令同致行公司向中浩公司支付场地占用费317822.7元；3、判令同致行公司向中浩公司返还电商费51000元；4、本案诉讼费用由同致行公司承担。事实与理由:中浩公司与同致行公司于2016年12月1日签订《凯悦国际城项目销售代理合同》后，同致行公司直到2017年4月1日才进场服务，进场严重逾期；并且同致行公司在代理期间未按约定的服务标准提供服务，消极怠工，从未按照合同第四条约定按期提供各项报告和建议；合同第3.1.7条约定保证最低配置30名销售人员，但是同致行公司销售人员仅12-15名，人员配置不足，严重违反了双方约定；根据合同第6.1.2条第（8）项约定，同致行公司承诺为涉诉项目配备其所属的电商公司进行电商拓客，但是同致行公司擅自将拓客电商转委托深圳有家网络科技有限公司郑州分公司，导致涉诉项目拓客、蓄客不足；并且根据合同第6.1.2条第（8）项约定，同致行公司应向电商费用的85%返还给中浩公司，未成交客户的电商费用由同致行公司直接退还客户，但是同致行公司至今未向中浩公司支付应返还金额，甚至拒不向未成交客户返还，导致大批业主向中浩公司投诉，甚至围堵中浩公司售楼部，给中浩公司造成重大的名誉损失。同致行公司的以上违约行为致使涉案项目无法达到预期销售指标和计划，在合同期限内蓄客量仅41名，在代理期限内无成功签约客户，同致行公司作为独家代理公司，未尽到合同约定的销售代理义务，造成了涉诉项目销售情况极差，给中浩公司造成严重的经济损失。中浩公司为积极配合同致行公司的销售代理工作，在销售方面投入了大量的人力物力，其中投入广告推广服务费用2635837.35元，案场办公费用460000元，营销人员工资836000元，同致行公司应向中浩公司赔偿以上全部经济损失共计3931837.35元。在合同期限届满后，同致行公司单方拒不撤场，非法占用中浩公司的办公场地，经中浩公司委托律师发函后才于2018年7月17日撤出。根据《合同法》第60条规定，同致行公司单方不撤场的行为违反了合同的附随义务，应向中浩公司支付2017年12月31日至2018年7月17日期间的场地占用费用。鉴于项目周边临街店面一般为1.3元/平米/日-1.6元/平米/日，中浩公司选择最低佣金标准即1.3元/平米/日，同致行公司占用的售楼处一层面积共计1077平方米，因此同致行公司应向中浩公司支付房屋及场地占用费用共计317822.7元（1.3元/平米/日×1077平方米×227天）。同致行公司撤场后，王二民、陈旭阳、乔帆、王艳霞（李天义）四名客户已与中浩公司签订《商品房买卖合同》，并且已经分别支付电商费1500元。根据合同第6.1.2条第（8）项约定，同致行公司应就以上四名客户向中浩公司返还51000元（15000元×4户×85%）。综上，同致行公司严重违反合同约定，应向中浩公司赔偿全额损失共计4300660.05元。请求查明事实，驳回同致行公司本诉诉讼请求的同时，判决支持中浩公司反诉请求。反诉被告(本诉原告)同致行公司辩称,1、关于中浩公司称同致行公司2017年4月1日进场服务，进场严重逾期一事。同致行公司在签订合同以后先盖章然后中浩公司再盖章，可是中浩公司3月9日还没有盖章，让同致行公司人员一直等待4个月时间，实际上给同致行公司造成了时间上的浪费和损失。违约的是中浩公司；2、关于中浩公司称减少人员数量的问题。同致行公司减少人员前就及时沟通，因为中浩公司提供临时销售场地较小，不具备全员上岗，经对方同意后，同致行公司才减少的人员；3、关于按《合同》第四条提供各项报告和建议的事情。同致行公司书面提出了若干条报告和建议，有邮箱沟通证明；4、关于中浩公司称未按约定服务标准提供服务一事。同致行公司按时上班，天天打卡，不存在任何消极怠工问题，尽到了销售责任；5、关于电商转责任一事。同致行公司及时与中浩公司沟通，中浩公司同意同致行公司同一家企业中的工作人员进行办理，如果不同意早就不会让他们收钱了；6、关于电商收取费用没有返还的问题。因为合同中明确写明客户签订《商品房买卖合同》后返还，同致行公司撤场后，7-9月份他们才签订的合同，中浩公司一直没有书面告知签订合同，本次诉讼中才拿出合同；7、关于中浩公司没有达到预期销售指标和计划的原因及问题。首先是中浩公司的五证手续不齐全，重要的销售许可证一直未下来，销售指标是中浩公司约束自己的，同致行公司只是收取佣金，销售的多收取佣金多，销售的少收取佣金少，不存在指标问题；8、关于独家代理的问题及中浩公司损失的问题。同致行公司尽职尽责宣传销售，中浩公司自己也销售，所花费用合同中明确约定由中浩公司自己支付，要求同致行公司赔偿损失没有根据；9、关于中浩公司给同致行公司要场地费的问题。中浩公司所要该费用无事实根据，无法律根据，没有一家企业如此合作，如此出口，不管是合作伙伴还是朋友，如此不善意的提出该项要求，是严重失去诚信的表现，是一种错误的诉讼理念，不是摆事实，不是讲道理，完全是错误的观点支持自己的诉讼行文。综上，中浩公司反诉极其错误，反诉内容及要求没有事实根据，也没有法律依据，不是在善意地处理此事，完全是一种恶意诉讼，通过诉讼达到不正当的目的和利益，请求判决驳回中浩公司的反诉请求，保护同致行公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月1日,中浩公司与同致行公司签订《凯悦国际城项目销售代理合同》,合同约定：中浩公司同意委托同致行公司为其独家销售代理人。第一部分代理范围第一条代理范围1.1代理物业由同致行公司代理销售中浩公司位于新郑市龙湖镇双湖大道与鸿鹄路交会处住宅；1.2代理方式采用独家代理方式，中浩公司委托同致行公司提供独家全程销售代理服务事宜，但不因此排除中浩公司自行销售的权利。1.3代理期限同致行公司对本项目的代理期限为2016年12月1日起至2017年12月31日止，代理期满，双方对后续合作事宜另行协商签订销售代理合同，具体权利义务以另行签订的合同约定为准。第二部分权利和义务第二条委托受托条件2.1待中浩公司取得预售许可证后，同致行公司方可进行正式销售。……第六条销售服务约定6.1甲乙双方确保合约性6.1.2(8)乙方承诺为本项目配备乙方所属的电商公司进行电商拓客，且其电商公司所收取的电商费用在客户签署完成《商品房买卖合同》10日内扣除其管理费和税费15%后全额返还至甲方，未成交客户的电商费用由乙方直接退还至客户。6.5乙方承担费用6.5.1乙方承担派驻现场的所有人员的工装、工资、奖金、各类补贴费用等第三部分代理费用第八条结算方式在合同期限内，乙方不单独收取所代理项目各阶段的营销、策划、咨询等费用（除获得甲方同意另计），只按下述规定收取物业的销售代理费：8.1代理费率标准代理费率采用浮动方式，以销售任务完成率的方式考核结算。……8.5双方约定8.5.6乙方自销售团队进场之日起六个月内，甲方项目仍未取得商品房预售许可证的，乙方自第七个月起向甲方收取月度服务费10万元，直至甲方取得首期商品房预售许可证为止。乙方收取的月度服务费后期全额返还甲方，返还方式以每个月度结算佣金的50%逐月返还，直至全额返还完毕为止。如本合同提前终止，乙方应于合同终止后7日内全额返还。第五部分第十七条其他17.8本合同一式陆份，甲方执肆份，乙方执贰份，均具同等法律效力，自双方法定代表人或者授权人签字并加盖公司公章后生效，至服务期满之日终止。2018年6月20日，中浩公司委托北京友恒律师事务所向同致行公司发出律师函，主要内容为：……三、请贵司在收函后按照如下要求处理后续事宜：……第三、贵司与中浩公司之间《凯悦国际城项目销售代理合同》已于2017年12月31日终止，请贵司在收函后3日内全部撤场；否则，中浩公司将依法向贵司收取自2018年1月1日至实际撤场之日期间的场地占用费。另查明，1、2018年5月9日，新郑市住房保障和房地产管理中心向中浩公司颁发（2018）新房管预字第180051号商品房预售许可证，预售楼号为6、7、11、12幢；2018年9月28日，新郑市住房保障和房地产管理中心向中浩公司颁发（2018）新房管预字第180141号商品房预售许可证，预售楼号为1、2、5、10幢。2、刘娟、陈旭阳、乔帆、王艳霞分别于2017年7月8日至2017年10月30日期间与《深圳有家网络科技有限公司郑州分公司》签订《有家网会员入会协议》，并分别支付15000元的电商费用。以上四人分别于2018年7月至2018年9月期间与中浩公司签订《商品房买卖合同》。3、同致行公司于2017年4月入场，2018年6月20日撤场。4、2018年7月17日，同致行公司曹庆伟总经理、事业二部张景伟总监、中浩公司置业营销总监董栋梁在中油新澳大厦1305室内召开会议，会议记录显示：对于成本费的问题，曹庆伟自认“我们以前合作过的项目，时间特别长，项目可能遥遥无期了，开发商会给我们个成本费，守一年了，商量个成本费，少一个多一个无所谓，一次性可能给多少钱，真的有这种开发商”上述事实，有当事人陈述，《凯悦国际城项目销售代理合同》，律师函，商品房预售许可证，《有家网会员入会协议》，会议记录等证据予以证明。本院认为:同致行公司与中浩公司签订的《凯悦国际城项目销售代理合同》系双方真实意思表示,未违反法律的强制性规定,属合法有效。本案的争议焦点为:一、涉案合同权利义务终止之日为合同约定的履行期届满之日还是同致行公司实际撤场之日？二、中浩公司是否应支付（工作）同致行公司代理成本费84万元？三、中浩公司是否应支付同致行公司2017年11月1日至2018年5月31日服务费70万元？四、中浩公司主张的3931837.35元经济损失是否能够得到支持？五、中浩公司主张的317822.7元场地占用费是否能够得到支持？六、同致行公司向是否应该返还中浩公司电商费51000元？关于争议焦点一：本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，涉案合同履行期限届满后，同致行公司仍在履行合同义务，中浩公司并未提出异议，直至2018年6月20日，中浩公司委托北京友恒律师事务所向同致行公司发出律师函要求同致行公司撤场。据此，本院认为涉案合同终止的日期为实际撤场之日(2018年6月20日)，而非代理合同上约定的2017年12月31日。关于争议焦点二：本院认为，根据合同6.5.1条的约定“乙方承担派驻现场的所有人员的工装、工资、奖金、各类补贴费用等”，虽然在合同履行中,同致行公司支付了相关销售中心人员的工装、工资、各类补贴等费用,但此费用属于同致行公司自负,且同致行公司投入的上述费用未能收回,属于对市场风险的评估、预测及掌握不足产生的后果,造成的损失应自行承担。再者，同致行公司曹庆伟总经理自认在以往的服务对象中，针对遥遥无期的项目，会跟开发商协商成本费。但本案中，同致行公司虽与中浩公司协商过代理成本费一事，但双方并未就该问题达成一致意见，故其要求中浩公司支付成本费的请求,于法无据,且理由不充分,本院不予支持。关于争议焦点三：本院认为,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。代理合同中约定同致行公司自销售团队进场之日起六个月内，中浩公司项目仍未取得商品房预售许可证的，同致行公司自第七个月起向中浩公司收取月度服务费10万元，直至中浩公司取得首期商品房预售许可证为止。同致行公司收取的月度服务费后期全额返还中浩公司，返还方式以每个月度结算佣金的50%逐月返还，直至全额返还完毕为止。如本合同提前终止，乙方应于合同终止后7日内全额返还。中浩公司据此辩称此条约定的目的是为了帮助同致行公司资金周转需要。合同约定了同致行公司的返还义务，该服务费应属于借款性质，而非报酬性质，现在双方合同关系早已终止，且合同约定返还期限也已截至，因此中浩公司无需支付以上费用。根据合同6.5.1条的约定“乙方承担派驻现场的所有人员的工装、工资、奖金、各类补贴费用等”及8.5.6的约定“乙方自销售团队进场之日起六个月内，甲方项目仍未取得商品房预售许可证的，乙方自第七个月起向甲方收取月度服务费10万元，直至甲方取得首期商品房预售许可证为止。乙方收取的月度服务费后期全额返还甲方，返还方式以每个月度结算佣金的50%逐月返还，直至全额返还完毕为止。如本合同提前终止，乙方应于合同终止后7日内全额返还”，本院认为，中浩公司与同致行公司作为谈判能力较强的商事主体，对同致行公司的销售团队进场之日起的前六个月内的经营成本的承担问题在合同中形成了合意，即由同致行公司自行负担。但对同致行公司自进场之日的第七个月至合同的权利义务终止之日期间的经营成本，是否不分原因地仍由该公司负担？尤其是对因中浩公司未取得商品房预售许可证导致同致行公司自进场之日第七个月起仍无法销售房屋取得佣金的情况下，同致行公司是否仍应自行负担经营成本至合同的权利义务终止之日止？对这一问题，双方并未约定。中浩公司辩称合同8.5.6约定了同致行公司的返还义务，也即应由同致行公司负担。本院认为，同致行公司作为商事主体，以追求利益为目的，以商事主体身份出现的中浩公司对此亦应明知，中浩公司与同致行公司均明知同致行公司以取得佣金为合同订立目的且该条约定的返还月度服务费的前提是建立在同致行公司取得佣金的基础上，也即同致行公司返还服务费的前提为取得佣金，中浩公司抛开前提单独主张服务费返还的逻辑不能成立，故对中浩公司因自身存在过错导致同致行公司不能实现合同目的的情况下依据涉案合同8.5.6的约定辩称其不应支付月度服务费的意见，本院不予采信。双方并未对同致行公司的经营成本达成合意且同致行公司并未提供足够的证据证明其经营成本，本院参照双方约定的月度服务费10万元计算同致行公司的服务费用。综上，中浩公司以按10万元/月的标准向同致行公司支付服务费。同致行公司主张自2017年11月1日至2018年5月31日期间的服务费共计70万元，不违反法律规定，本院予以支持。关于争议焦点四：中浩公司反诉主张同致行公司作为独家代理公司，未尽到合同约定的销售代理义务，造成了涉诉项目销售情况极差，给中浩公司造成严重的经济损失，同致行公司应赔偿中浩公司在销售方面投入的广告推广服务费用、案场办公费用、营销人员工资共计3931837.35元。根据代理合同1.2条约定中浩公司委托同致行公司提供独家全程销售代理服务事宜，但不因此排除中浩公司自行销售的权利，故中浩公司作为涉案项目的开发商，有权利自行销售，同时也有义务为涉案项目销售投入相关的费用，且中浩公司并未提供相应的证据证明其主张的该部分损失与其所称的同致行公司的违约行为之间存在因果关系，故中浩公司主张其在销售方面投入的费用系其损失的反诉请求，有悖于事实，本院不予支持。关于争议焦点五：如前所述，本院认为涉案合同终止的日期为实际撤场之日，而非代理合同上约定的2017年12月31日，故对中浩公司主张同致行公司向其支付场地占用费317822.7元的反诉请求，不予支持。关于争议焦点五：中浩公司主张同致行公司返还中浩公司电商费51000元，同致行公司亦予以认可，本院予以确认。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条,第三十六条，第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定,判决如下:一、郑州中浩置业有限公司应支付深圳市同致行物业顾问有限公司郑州分公司服务费700000元。二、深圳市同致行物业顾问有限公司郑州分公司应返还郑州中浩置业有限公司电商费51000元。上述第一项、第二项相抵,郑州中浩置业有限公司应向深圳市同致行物业顾问有限公司郑州分公司支付649000元,于本判决发生法律效力后十日内履行。三、驳回深圳市同致行物业顾问有限公司郑州分公司其他本诉请求。四、驳回郑州中浩置业有限公司其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18660元,反诉案件受理费41205元减半收取20603元,合计诉讼费39263元,由深圳市同致行物业顾问有限公司郑州分公司负担10422元,郑州中浩置业有限公司负担28841元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王丽英人民陪审员  周巧凤人民陪审员  龚 慧二〇一九年六月十日书 记 员  王 孟