贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初1678号原告：贵州德鑫物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢负1层2号，统一社会信用代码91520112308708742G。法定代表人：陈威，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙昆，该公司员工。被告：段志军，男，1970年1月4日出生，汉族，住贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：代桂萍，女，1975年8月11日出生，汉族，住址同上。（与段志军系夫妻关系）原告贵州德鑫物业管理有限公司（以下简称德鑫物业公司）与被告段志军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德鑫物业公司的委托诉讼代理人龙昆，被告段志军的委托诉讼代理人代桂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年2月1日到2019年3月31日的物业服务费4317元；2、判令被告支付原告滞纳金393.45元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理服务的乌当区城市魔方小4栋2单元8层3号区业主，于2011年7月29日与原告办理了上述房屋的交接手续，在办理交接手续时按《物业管理条例》的相关规定与原告及贵阳德亨房地产开发有限公司（以下简称德亨公司）签订了《前期物业服务合同》，约定按建筑面积1.25元/㎡收取物业管理费。被告办理房屋交接手续后就享受到原告对该小区的物业管理服务，但被告自2015年2月1日以来一直拖欠物业费，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及电梯维护等进行了系列的物业管理工作。被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且对原告从2017年12月起多次催缴物业管理费的通告和提示置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作正常开展和服务，损害了原告及其他众多业主的利益，现诉请法院依法判决。被告段志军辩称，1.我们的房屋面积是71.95平方米，在2011年交房以后到2015年2月1日之前都是交齐的，以前是保利物业公司在提供物业服务，我们签的物业服务合同都是与保利公司签订的，小区的前期物业公司是保利物业公司，我们之前的物业费是交清了的；2.室外停车也是与保利签订的协议的，每月120元，交到2015年8月份，在2015年初的时候，保利公司通知我们去退停车费的钱，他们退出我们小区的物业管理，在退停车费的同时，小区的岗亭等设施都撤走了；3.保利物业公司在的时候，房屋有漏水、开裂等问题，都协调解决了，保利物业公司走了之后是德鑫物业公司在从事管理，但是德鑫物业公司在管理过程中就不尽人意了，我家房屋开裂问题，保利物业公司管理时，很快就解决了，但是在德鑫物业公司接管过程中，我家房子又漏水，但是德鑫物业公司就一直没有处理，原因是房开说房子过了保质期。其间我家车子停在露天停车场被撞去调监控，德鑫物业公司的答复是因为我们没有交物管费，他们不管。整个小区环境卫生、安保在德鑫物业公司进驻以后都不到位。本院经审理认定事实如下：被告购买了德亨公司开发建设的位于贵州省贵阳市××城市魔方小区××单元××号建筑面积为71.95㎡的房屋，2010年4月18日，被告与保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）签订《前期物业服务协议》，约定：物管费按建筑面积每月1.2元/㎡计算，被告每季度第一个月的前十日内缴纳当季度物管费，每逾期一日按所欠交总金额的3‰收取滞纳金。在保利物业公司提供物业服务过程中，被告均按时交纳物业费，其物业费交纳至2015年1月30日。之后，保利物业公司退出小区管理，2015年4月1日，德亨公司与原告另行签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为城市魔方小区提供物业服务，并约定多层住宅按每月0.7元/平方米、小高层住宅按每月1.2元/平方米、高层住宅按每月1.25元/平方米收取物业费。在原告提供物业服务过程中，该公司未及时处理被告的房屋漏水问题。原告要求被告交纳物管费未果，遂于2019年4月23日诉至本院。另查明，因保利物业公司为案涉小区提供物业服务至2015年1月31日，该公司退出后，原告于同年4月1日与德享公司签订《前期物业服务合同》，为案涉小区提供物业服务。在原告与贵阳白云三道景清洁服务有限责任公司2015年6月4日签订的《垃圾清运协议》服务项目价格中载明2015年2月1日至2015年7月31日每月费用为10000元，原告因此认为其系2015年2月1日起为案涉小区提供物业服务。庭审中，被告认可从原告为小区提供物业服务时起，其从未向原告交纳过物业服务费。本院认为，城市魔方小区的开发商德亨公司将涉案房屋出卖给被告，并在出卖房屋时由其选聘的保利物业公司与被告签订了《前期物业服务协议》，根据该协议第十七条“本协议自签字或盖章之日起生效，自本物业业主委员会与物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止。”的约定，在保利物业公司与被告未依法解除或终止《前期物业服务协议》的情况下，另行选聘物业服务公司，根据《物业管理条例》第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。”、第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；……。”的规定，因原告未举证证实保利物业公司与被告签订的《前期物业服务协议》已解除或终止，故原告与德亨公司签订的《前期物业服务协议》对被告不具有法律约束力。本案中，原、被告虽未签订物业服务合同，但原告对城市魔方小区进行了物业管理服务，被告作为该小区业主，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”、《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，原告要求被告支付物业服务费有事实和法律依据，本院应予支持。本案中，原告主张其系2015年2月1日起对小区实施物业管理，其依据为2015年6月4日与贵阳白云三道景清洁服务有限责任公司签订的《垃圾清运协议》中载明的时间节点。本院认为，《垃圾清运协议》签订时间并非在2015年2月1日之前，本案在无其他证据佐证的情况下不能认定2015年2月1日为原告为小区提供物业服务起始时间，原告主张其从2015年2月1日起为小区提供物业服务证据不足，本院不予采纳，故原告为小区提供物业服务的起始时间应以原告与德亨公司签订物业合同的时间为准。现原告诉请被告支付2015年2月1日至同年3月31日期间的物业服务费，本院不予支持，故本案被告应交纳的物业服务费期间为2015年4月1日至2019年3月31日。对于物业服务费的计算标准及金额，参照保利物业公司与被告签订的《前期物业服务协议》中约定的物业服务费收费标准，2015年4月1日至2019年3月31日期间被告应向原告交纳的物业服务费为4144.32元（即71.95㎡×1.2元/㎡·月×48个月=4144.32元）。关于原告要求被告支付滞纳金的诉请。虽然被告与保利物业公司签订的《前期物业服务协议》中对滞纳金有明确约定，但由于原告与德亨公司之间签订的《前期物业服务协议》对被告不具有法律约束力，而原、被告并未签订物业服务合同约定在被告逾期交纳物业费的情况下需要支付滞纳金，同时，虽然原告履行了主要物业服务义务，但结合被告在庭审中提交的照片，原告提供的物业服务存在不到位之处，故原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告提出的其房屋漏水，其向原告反映后未得到处理的意见。本院认为，被告主张其房屋漏水未得到原告及时处理，但其在庭审中并未举证证实，且房屋漏水不能成为被告拒缴物业服务费的理由，故对被告提出原告未处理其房屋漏水的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第三条、第七条、第二十四条、第四十一条第一款的规定，判决如下：一、被告段志军于本判决生效之日起十日内支付原告贵州德鑫物业管理有限公司2015年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费4144.32元；二、驳回原告贵州德鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告贵州德鑫物业管理有限公司负担3元，被告段志军负担22元（此款原告贵州德鑫物业管理有限公司已预交，由被告段志军在履行本判决时一并支付给原告贵州德鑫物业管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇一九年六月二十一日书记员  毛宇迪