广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0108民初2911号 原告：广西合景房地产开发有限公司，住所地南宁市良庆区五象岭路南二里东一巷******房，统一社会信用代码914500000719854927。 法定代表人：黄妍萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：甘剑平，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐丽华，广西欣源律师事务所实习律师。 被告：吕灵峰，男，1968年11月15日出生，汉族，住浙江省仙居县。 第三人：中信银行股份有限公司南宁分行，住，住所地南宁市青秀区双拥路**一社会信用代码914500006750418397。 主要负责人：罗庚，该分行行长。 委托诉讼代理人：阳华斌，广西桂通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴华娟，广西桂通律师事务所实习律师。 原告广西合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）与被告吕灵峰，第三人中信银行股份有限公司南宁分行（以下简称中信银行南宁分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，因发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告合景公司的委托诉讼代理人甘剑平、唐丽华到庭参加诉讼；被告吕灵峰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼；第三人中信银行南宁分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合景公司向本院提出诉讼请求：1.解除合景公司与吕灵峰签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》等购房文件（合同编号：YS01931562)；2.吕灵峰协助合景公司注销南宁市良庆区房屋的备案登记和预告登记手续，注销房屋备案登记和预告登记手续相关费用等由吕灵峰承担；3.吕灵峰和中信银行南宁分行协助合景公司注销南宁市良庆区房屋预抵押登记手续，注销房屋预抵押手续相关费用等由吕灵峰承担；4.吕灵峰向合景公司返还代偿款49680.09元，支付违约金225377元（代偿款暂计至2018年6月，实际数额计至房屋预告登记解除之日，违约金根据合同约定以房屋总价款的20%计算）；5.吕灵峰向合景公司支付因延期办理合同解除手续的违约金40004元[违约金以房屋总价款为基数，按每天万分之五计算，自合景公司代吕灵峰履行代偿义务之日起（2018年6月21日）计算，暂计至2018年8月31日，实际计算至房屋备案登记注销之日]；6.本案的诉讼费用由吕灵峰承担；7.本案的律师费由吕灵峰承担；8.吕灵峰对其应支付的上述费用，在合景公司向吕灵峰退还其已支付的购房款中直接扣除。开庭前，合景公司撤回第三项、第五项诉讼请求；撤回第四项诉讼请求中的吕灵峰向合景公司返还代偿款49680.09元。诉讼过程中，合景公司明确第一项诉讼请求为：解除合景公司与吕灵峰签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件。事实和理由：2016年12月23日，合景公司与吕灵峰签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：吕灵峰向合景公司购买南宁市良庆区房屋，总价款1126885元。合同签订后，吕灵峰向合景公司支付了首付购房款338885元，同时，吕灵峰向中信银行南宁分行贷款788000元用于支付剩余购房款，合景公司承担保证责任；合景公司于2017年1月为吕灵峰办理了房屋登记备案证明及预告登记手续。自2017年9月起，由于吕灵峰未能按约定向中信银行南宁分行履行还款义务，导致合景公司向中信银行南宁分行承担代偿责任。截至2018年6月21日，合景公司为吕灵峰代偿合计49680.09元。按照《合同补充协议》第一条第二款第六项，第十一条第一款、第二款约定，合景公司有权解除合同，并要求吕灵峰承担相应责任。 吕灵峰未作答辩。 中信银行南宁分行未陈述意见。 合景公司围绕诉讼请求依法提交了证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月16日，合景公司取得证号为南房预字（2016）第348号的商品房预售许可证，预售范围为南宁市良庆区平乐大道28号合景·天汇广场19栋住宅部分。 2016年12月23日，合景公司作为出卖人、吕灵峰作为买受人，双方签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01931562），就相关事项约定如下：买受人购买的商品房位于南宁市良庆区，用途为住宅，建筑面积为122.25平方米，套内建筑面积为97.59平方米。商品房按套内建筑面积计价，单价为每平方米9733.41元，总金额949883元；商品房属精装修房，另支付精装修价款，按套内建筑面积计价，单价为每平方米1813.73元，总金额177002元。出卖人在2019年12月28日前向买受人交付商品房。附件六《合同补充协议》，就相关事项约定如下：商品房房价款（包含商品房精装修价款）为1126885元，买受人于本合同签订时支付合同总价款的30.07%计338885元；剩余房款788000元，由买受人于本合同签订时申请办理中信银行20年按揭贷款手续。第一条第二款第六项：因出卖人为买受人按揭贷款提供担保而导致出卖人需向贷款机构承担保证责任的，出卖人有权向买受人追偿因承担保证责任所向贷款机构偿还之款项（包括但不限于诉讼费、罚息、复息等）以及出卖人因向买受人追偿所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、评估费、律师费）。买受人须自出卖人代还款项或支出费用之日起3日内向出卖人归还上述全部款项及费用，否则自出卖人代还款项或支出费用之日起，买受人应按日按出卖人代还款项及支出费用总额的千分之三向出卖人支付违约金，直至买受人实际还清全部款项及费用之日止。如发生前述出卖人向贷款机构承担保证责任情形的，出卖人除有权向买受人追偿上述代还款项、支出费用及违约金外，还有权选择是否单方面解除本合同，如出卖人选择解除本合同的，按本补充协议第十一条的约定执行。第十一条第一款：若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付商品房房价款总额20%的违约金并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同备案登记撤销手续在内的所有合同解除手续（包括但不限于撤销合同备案手续和解除贷款机构贷款合同等，下同），因此所产生的全部费用由买受人承担。第十一条第二款：无论因任何原因导致本合同解除的，买受人均应自合同解除之日起15日内与出卖人到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，买受人应向出卖人支付房价款总额万分之五的违约金。买受人与出卖人到房管部门办妥合同解除手续及买受人向出卖人返还商品房（如买受人已办理收楼手续的）后，出卖人根据本合同约定将买受人已支付购房款退还买受人（不计利息退还）。不论何种原因，出卖人均有权在向买受人退还其已支付购房款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用（包括但不限于代收并已向相关部门缴付的税费等）。如买受人已付房价款不足以扣除前述违约金及相关费用的，则买受人应另行赔偿出卖人，如出卖人需向买受人支付有关款项的，应在前述合同解除手续办妥后方予以办理。 上述合同签订后，吕灵峰分别于2016年12月19日、2016年12月23日向合景公司支付上述房屋的定金2万元、首期款318885元，合计338885元。2016年12月29日，吕灵峰以上述房屋作为抵押向中信银行南宁分行借款788000元，合景公司为该借款的保证人；2016年12月30日，中信银行南宁分行向合景公司放款788000元。2017年1月23日，上述合同办理了登记编号为201701150889的《商品房买卖合同登记备案证明》；2017年4月12日，吕灵峰取得了上述房屋的证号为桂（2017）南宁市不动产证明第0061174号的《不动产登记证明》。 因吕灵峰未偿还中信银行南宁分行借款，经催告无果后，合景公司为此承担了保证责任，于2018年6月21日向中信银行南宁星光支行代偿49680.09元。 另查明，合景公司为本案委托广西欣源律师事务所代理诉讼，广西欣源律师事务所于2018年10月10日向合景公司出具6万元律师费发票。 本院认为，本案的调查重点：1.案涉《南宁市商品房买卖合同》及其附件的效力应如何认定，应否予以解除；2.合景公司要求吕灵峰协助注销相关手续并承担相关费用，支付合同解除违约金，赔偿律师费损失，有何依据；3.合景公司要求从退还吕灵峰已支付的购房款中直接扣除上述款项，有何依据。 案涉《南宁市商品房买卖合同》及其附件是合景公司与吕灵峰的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。吕灵峰未按照约定偿还银行借款，经催告无果后，导致合景公司承担了保证责任，合景公司要求解除案涉《南宁市商品房买卖合同》及其附件，有合同依据，本院予以支持。因吕灵峰原因导致案涉《南宁市商品房买卖合同》及其附件解除，合景公司要求吕灵峰支付违约金225377元（1126885元×20%），协助注销案涉《商品房买卖合同登记备案证明》及《不动产登记证明》并承担因此产生的费用，有合同依据，且吕灵峰未能到庭提出异议并提供证据反驳，故本院予以支持。合景公司要求吕灵峰赔偿律师费损失，由于案涉《南宁市商品房买卖合同》及其附件约定的赔偿律师费系针对行使追偿权，而非针对合同解除，且吕灵峰支付的合同解除违约金足以弥补合景公司的损失，故本院对其主张不予支持。合景公司要求从退还吕灵峰已支付的购房款中直接扣除上述款项，由于相关款项数额存在不确定性，如注销案涉《商品房买卖合同登记备案证明》及《不动产登记证明》所产生的费用数额不确定，不宜在本案中直接作出裁判，故本院对其主张不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除广西合景房地产开发有限公司与吕灵峰于2016年12月23日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01931562）及其附件； 二、吕灵峰于本判决生效之日起15日内协助广西合景房地产开发有限公司注销南宁市良庆区房屋的《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201701150889）及《不动产登记证明》[证号：桂（2017）南宁市不动产证明第0061174号]，并承担因此产生的费用； 三、吕灵峰于本判决生效之日起10日内向广西合景房地产开发有限公司支付违约金225377元； 四、驳回广西合景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费17510元（已预交17778元），由广西合景房地产开发有限公司负担744元，吕灵峰负担16766元；公告费300元，由吕灵峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  彭情宝 人民陪审员  韦子良 人民陪审员  蒙会江 二〇一九年六月二十一日 法官 助理  戴 棠 书 记 员  廖羽冰