广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1599号 原告：冯海华。 委托诉讼代理人：刘运平，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓燕，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被告：防城港市泰铭房地产开发有限责任公司，住所地：广西防城港市港口区渔万路**，统一社会信用代码：91450600581975972K。 法定代表人：曹慧俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赖添荣，广西十环律师事务所律师。 原告冯海华与被告防城港市泰铭房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘运平、黄晓燕，被告的委托诉讼代理人赖添荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期办理房屋所有权转移登记违约金17259元（违约金以购房总价330324元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75%,自2018年3月23日起暂计至2019年4月23日，以后另计算至被告为原告完成房屋所有权转移登记之日止）；2、被告立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房屋《不动产权证书》。事实和理由：2016年，原、被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：TM-1952),约定被告以单价2489.63元/㎡的价格将位于防城港市行政中心区海湾公馆4号楼3单元10层1013号商品房卖给原告，房屋建筑面积为132.68平方米，房屋总价款为330324元。该合同第八条约定，被告应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了首付款100324元，剩余房款通过银行按揭方式按时支付。原告于2016年3月31日收到被告的入伙通知书并接收房屋,于2016年6月22日缴纳契税并将缴纳契税凭证交到被告处，于2018年应被告要求再次缴纳办理不动产证代收费。但截止原告起诉前即2019年4月30日前，被告尚未按照合同约定为原告办理并取得《不动产权证书》。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，原告与被告应当按照合同的约定行使权利，履行义务。原告依约支付房款，并在合同约定的办证期限内缴纳契税并将契税缴纳凭证交到被告处，原告还应被告要求缴纳了不动产证代办费，提交了其他办理房屋所有权转移登记的资料，已完全履行合同义务。被告未能按合同约定于交房后720日内将办理权属登记由其提供的资料提交产权登记机构备案，且至今未能为原告办理并取得《不动产权证书》，应承担逾期办证的违约责任，即继续履行合同，将房屋产权办理登记至原告名下，并承担赔偿原告损失的违约责任。 被告辩称，1、被告已于2019年4月份提交相关材料办理不动产权证；2、被告已按约定的时间交房，迟延办证并未给原告造成实际损失，原告要求调整违约金没有依据，且合同约定的违约金过高，应当予以调整，被告认为违约金不应该超过500元；3、（2019）桂0602民初1566、1575、1584、1565、1599、1636、1621、1625、1629、1631、1645、1648、1657、1684、1685、1690、1705以及1711号共18个案件，是原告迟延交付办证费用或者没有交付办证费用，由此造成的迟延办证的责任不是由于被告的原因造成的，这18个案件的原告其交房时间都不一样，如果被告需要按原告的主张计算违约金，应当以实际交房时间之后的720天后起算。 本院经审理认定事实如下：2016年5月3日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（编号：TM-1952），约定原告购买由被告开发的位于防城港市行政中心区海湾公馆4号楼3单元10层1013号房，面积为132.68平方米，总价款为330324元，合同对交付期限约定为2016年7月30日前将经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘查单位一起组织验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2016年8月29日，原、被告签订《房屋交接书》，确认被告自2016年4月1日起将案涉房屋交付给原告。2016年8月29日，被告向原告开具《广西增值税普通发票》，认可收到原告购房款共计331644元。2016年6月22日，原告向防城港市地方税务局直属税务分局缴纳住房买卖契税4718.92元。 另查明，被告至今尚未办理案涉商品房所在“海湾公馆”项目的不动产权属登记，即房产证初始登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。合同约定被告应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现原告已按合同约定支付完全部购房款，且双方均认可于2016年4月1日交房，故被告应于2018年3月23日前将办理权属登记需由其提供的资料交由产权登记机关备案。现被告未在该时限内将需由其提供的资料交到产权登记机关备案，导致原告未能在规定期限内取得《不动产权证书》，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。 首先，关于违约金的问题。双方在合同中约定被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，该违约条款不考虑违约的实际情况而只进行一次性补偿，确实约定过低，应当予以调整。考虑到直至本判决作出之日止被告违约的时间不长，以及被告已在积极履行办理产权证的义务，故对被告应支付的违约金酌定为3316元。此后被告仍未履行上述义务，原告可继续主张违约金。 其次，关于原告请求被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房屋《不动产权证书》的问题。根据合同约定，被告确有义务将办理权属登记需由其提供的资料交到产权登记机关，但是否能够办理备案登记（即初始登记），已涉及到产权登记机关的审批权限，本院不予处理。且又因被告尚未办理房产证初始登记，其为原告办理不动产权证的履行条件尚未成就，原告可待履行条件成就后再行主张，故对原告的该项诉讼请求均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告防城港市泰铭房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告冯海华逾期办理房屋所有权转移登记违约金3316元； 二、驳回原告冯海华的其他诉讼请求。 案件受理费531.48元，减半收取计265.74元，由原告冯海华负担214.68元，被告防城港市泰铭房地产开发有限责任公司负担51.06元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费531.48元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  王丽 二〇一九年六月二十七日 书记员  庞剑