海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终540号上诉人（原审原告）：海南鸿洲置业集团股份有限公司，住所地三亚市榆亚路**鸿洲时代海岸**楼，统一社会信用代码：91460000747752876Q。法定代表人：王大富，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨昌利，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉江，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓东帆，女，1985年5月12日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省三亚市。上诉人海南鸿洲置业集团股份有限公司（以下简称鸿洲公司）因与被上诉人邓东帆租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。鸿洲公司上诉请求：一、维持（2018）琼0271民初991号民事判决书第一项判决；二、撤销（2018）琼0271民初991号民事判决书第二项判决；三、解除鸿洲公司与邓东帆于2017年4月25日签订的《三亚鸿洲广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）；四、邓东帆将位于三亚市××区香榭左岸裙楼的鸿洲广场商业项目的第3栋210号商铺（建筑面积604.86平方米）腾空并返还给鸿洲公司；五、邓东帆向鸿洲公司支付拖欠的租金计算至返还该商铺之日止；六、邓东帆向鸿洲公司支付因拖欠租金产生的滞纳金计算至支付完拖欠租金之日止；七、邓东帆向鸿洲公司支付律师服务费20,000元；八、一、二审诉讼费由邓东帆承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。邓东帆和鸿洲公司已签订了《调解协议书》，达成了调解，一审判决认定双方未能达成调解错误。邓东帆向鸿洲公司付款并不能改变其根本违约的事实，一审判决认定双方实际还在履行合同错误。《租赁合同》中已约定邓东帆承担律师服务费，一审判决认定错误。二、一审判决程序违法。鸿洲公司与邓东帆签订《调解协议书》，一审法院应作出调解书而不是判决书，且一审法院认定《调解协议书》未达成，并将其作为证据使用。综上，恳请二审法院查明事实，支持鸿洲公司的上诉请求。邓东帆未答辩。鸿洲公司向一审法院提出诉讼请求：一、解除鸿洲公司与邓东帆于2017年4月25日签订的《三亚鸿洲广场商铺租赁合同》；二、邓东帆将位于三亚市××区香榭左岸裙楼的鸿洲广场商业项目的第3栋210号商铺（建筑面积604.86平方米）腾空并归还给鸿洲公司；三、邓东帆向鸿洲公司支付拖欠的租金102,831元（租金按照租赁合同约定的价格，自2017年11月1日暂计至2018年1月30日，实际计算至邓东帆向鸿洲公司返还该商铺之日止）；四、邓东帆向鸿洲公司支付因拖欠租金产生的滞纳金3331.72元（滞纳金按租赁合同约定的计算方式，自逾期之日暂计至2017年12月31日，实际计算至邓东帆支付完全部拖欠的租金之日止）；五、邓东帆向鸿洲公司支付违约金82,264.8元（411,324元×20%）；六、邓东帆向鸿洲公司支付为实现上述债权而支出的律师服务费20,000元；七、本案诉讼费用由邓东帆承担。一审法院认定事实：2017年4月25日，鸿洲公司与邓东帆签订了《三亚鸿洲广场商铺租赁合同》，约定：1.鸿洲公司将位于三亚市××区香榭左岸裙楼的鸿洲广场商业项目的第3栋210号面积为604.86平方米的商铺出租给邓东帆用于音乐餐吧经营事宜，租期共6年（自2017年5月1日起至2023年4月30日止）；租金共3,687,432元，按月于每个自然月的20日前支付下个月租金，其中第一年即2017年5月1日起至2018年4月30日止为411,324元（即34,277元/月），第二年即2018年5月1日起至2019年4月30日为616,956元（即51,413元/月），第三年即2019年5月1日起至2020年4月30日为616,956元（即51,413元/月），第四年即2020年5月1日起至2021年4月30日为647,808元（即53,984元/月），第五年即2021年5月1日起至2022年4月30日为680,172元（即56,681元/月），第六年即2022年5月1日起至2023年4月30日为714,216元（即59,518元/月）；租赁保证金为180,000元；在租赁期限内，邓东帆逾期交付租金的，每逾期一天，邓东帆每日应按应付款项的万分之六向鸿洲公司支付滞纳金；逾期超过28个自然日，则构成邓东帆根本性违约，鸿洲公司有权解除本合同。若鸿洲公司暂时不行使合同解除权，则自第29个自然日开始，邓东帆每日应按应付款项的千分之一向鸿洲公司支付滞纳金，直至邓东帆付清所有应付款项为止。邓东帆除承担上述滞纳金责任外，还应按本合同租赁期间当年度租金总额的20%向鸿洲公司赔偿违约金，且应当据实赔偿给鸿洲公司造成的直接经济损失。若鸿洲公司行使合同解除权的，解除合同的通知送达邓东帆时本合同自动解除，邓东帆除承担上述滞纳金责任外，还应按本合同租赁期间当年度租金总额的20%向鸿洲公司赔偿违约金；鸿洲公司因行使本合同项下其他合同权利而发生的所有费用和支出，包括但不限于公证费、律师服务费等，均应由邓东帆承担，鸿洲公司有权向邓东帆追讨该费用和支出等。合同签订后，鸿洲公司已依约交付了涉案210号商铺，邓东帆自2017年11月1日起至2018年1月31日止，共计拖欠鸿洲公司三个月租金102,831元。鸿洲公司委托海南新概念律师事务所向邓东帆发出律师函，要求邓东帆支付其拖欠的2017年11月、12月的租金共计68,554元，但邓东帆仍未支付拖欠的租金，鸿洲公司遂向一审法院起诉，请求判如所请。另查明，一审法院在审理过程中，鸿洲公司与邓东帆达成庭外和解，邓东帆于2018年3月30日向鸿洲公司支付2017年11月至2018年3月租金171,385元。双方并于2018年5月4日签订一份《调解协议书》，约定：双方确认截止2018年3月27日，邓东帆拖欠鸿洲公司六个月租金（2017年11月至2018年4月）205,662元及滞纳金14,608.86元，共计220,270.86元；扣除邓东帆于2018年3月30日已缴纳的171,385元（2017年11月至2018年3月），尚余34,277元及滞纳金14,608.86元；邓东帆应承担诉讼费17,955元及鸿洲公司已支付的法律服务费20,000元；协议生效后三日内，邓东帆共计尚需支付剩余款项86,840.86元等。因邓东帆未能支付剩余款项，双方未能达成调解。以上事实有《三亚鸿洲广场商铺租赁合同》、《海南新概念律师事务所律师函及送达凭证》、当事人陈述等证据佐证，并经当庭举证、质证，足以认定。一审法院认为：鸿洲公司与邓东帆签订的《租赁合同》，双方当事人租赁涉案位于三亚市××区香榭左岸裙楼的鸿洲广场商业项目的第3栋210号商铺的意思表示真实，合同内容不违反效力性强制性规范，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，鸿洲公司已依约将涉案210号商铺交付邓东帆使用，邓东帆自2017年11月1日至2018年1月31日期间，未按合同约定于每个自然月的20日前支付下个月租金，其迟延支付租金的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案在审理过程中，因鸿洲公司与邓东帆达成庭外和解，邓东帆已于2018年3月30日向鸿洲公司支付全部涉案2017年11月至2018年1月期间的租金102,831元，故鸿洲公司诉求邓东帆支付2017年11月至2018年1月期间的租金102,831元，无事实根据，一审法院不予支持。邓东帆虽存在迟延支付租金的违约行为，但双方达成庭外和解后，鸿洲公司除收取涉案2017年11月至2018年1月期间的租金102,831元外，还继续收取邓东帆支付至2018年1月至3月期间的租金，上述行为表明本案虽存在合同约定解除条件即逾期支付租金超过28个自然日已成就的情形，但双方实际仍在继续履行合同，故鸿洲公司诉求解除涉案合同，无事实根据及法律依据，一审法院不予支持。依合同约定，若鸿洲公司暂时不行使合同解除权，则自第29个自然日开始，邓东帆每日应按应付款项的千分之一向鸿洲公司支付滞纳金及当年度租金总额的20%的违约金，因此，鸿洲公司诉求邓东帆支付滞纳金3331.72元（自2017年11月1日暂计至2018年1月30日）及违约金82,264.8元（411,324元×20%），于法有据，应予支持。律师服务费并非邓东帆违约行为必然产生的费用，故鸿洲公司诉求邓东帆支付其律师服务费20,000元，一审法院不予采纳。邓东帆经一审法院合法传唤未到庭参与诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上所述，判决：一、邓东帆自判决生效之日起七日内向鸿洲公司支付滞纳金3331.72元、违约金82,264.8元，共计85,596.52元；二、驳回鸿洲公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35,910元（鸿洲公司已预交），由鸿洲公司负担17,955元，邓东帆负担17,955元。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本案诉讼过程中，鸿洲公司提交新证据二份：一、《关于租金缴纳的通知》、《关于催缴租金及解除合同的通知》、照片、《催收商铺通知》，拟证明：邓东帆已拖欠鸿洲公司的租金，鸿洲公司已发通知解除合同，但鸿洲公司无法联系上邓东帆。二、《欠租滞纳金计算表》、（2019）琼三亚证字第4144号。拟证明：邓东帆拖欠租金、滞纳金、违约金总计893,491.93元，鸿洲公司于2019年5月14日通过公证收回商铺。另查明，三亚市公证处于2019年5月31日作出（2019）琼三亚证字第4144号，该公证书的公证事项为证据保全，即鸿洲公司申请对涉案商铺的现状及物品清点等办理证据保全公证。本院认为：本案的争议焦点为：一、关于鸿洲公司诉求解除其与邓东帆签订《租赁合同》是否予以支持的问题；二、关于鸿洲公司诉求邓东帆支付租金、滞纳金、违约金是否予以支持问题；三、关于鸿洲公司诉求邓东帆支付律师服务费是否予以支持问题。一、关于鸿洲公司诉求解除其与邓东帆签订《租赁合同》是否予以支持的问题本案中，在诉讼过程中，双方在庭外达成了一份《调解协议书》中，约定：1、邓东帆拖欠鸿洲公司2018年4月份租金为34,277元，未支付滞纳金14,608.86元，共计48,885.86元；2、邓东帆退给鸿洲公司诉讼费17,955元；3、邓东帆退给鸿洲公司律师服务费20,000元；以上三项共计86,840.86元，约定协议书生效后3天内，邓东帆向鸿洲公司支付该款项，如未按协议约定的期限足额支付，则租赁合同解除；合同解除后10日内邓东帆向鸿洲公司返还租赁商铺。根据以上的约定，由于邓东帆没有依据《调解协议书》来履行给付的款项，邓东帆已构成违约，也不诚信。另，双方签订的《租赁合同》的违约责任中约定：若邓东帆在租赁期限内，逾期交付租金，邓东帆构成根本性违约，鸿洲公司有权解除《租赁合同》。因此，鸿洲公司的合同目的无法达到，邓东帆也违反了诚实守信原则，构成了根本性违约。鸿洲公司诉求解除合同有事实和法律依据，应予支持。一审法院认定双方继续履行合同没有事实和法律依据，应予纠正。由于在二审诉讼过程中，鸿洲公司已于2019年5月14日将涉案铺面收回，并且鸿洲公司表明放弃返还涉案商铺的诉求。因此，对于鸿洲公司主张邓东帆交还涉案铺面的诉求，本院不再审理。2关于鸿洲公司诉求邓东帆支付租金、滞纳金、违约金是否予以支持问题本案中，根据查明的事实，邓东帆已实际支付完毕至2018年3月30日的租金，鸿洲公司对此无异议，之后，邓东帆未向鸿洲公司支付租金。因此，邓东帆拖欠鸿洲公司的租金应从2018年4月1日开始计算至收回商铺之日即2019年5月14日止。根据《租赁合同》约定，2018年4月租金为34,277元。该合同约定，从2018年5月1日起至2020年4月30日止，每月租金为51,413元，那么2019年5月份租金应为23,992.73元（51,413元÷30日×14日）。则租金总数为675,225.73元（34,277元+51,413元×12个月+23,992.73元）。因此，鸿洲公司诉求邓东帆支付拖欠租金675,225.73元有事实和法律依据，应予支持。一审法院判决不予支持鸿洲公司的该项诉求有误，应予纠正。鸿洲公司诉求邓东帆承担滞纳金、违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，邓东帆自2018年4月1日起未支付租金，邓东帆未依合同约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任。依据双方签订的《租赁合同》约定违约金为当年度租金总额的20%，符合法律规定，则当年度租金总额为411,324元（34,277元×12个月）据此，邓东帆应向鸿洲公司支付的违约金数额为82,264.8元（411,324元×20%）。因此，鸿洲公司主张邓东帆支付违约金的诉求，本院予以支持；至于鸿洲公司主张邓东帆支付滞纳金的诉求的问题，虽然双方在《租赁合同》中约定邓东帆不履行交纳租金的义务，以违约金和滞纳金作为赔偿损失。但鸿洲公司并未举证邓东帆逾期交纳租金造成其经济损失滞纳金的实际数额，应承担举证不能的法律后果。另，在计算邓东帆因违约造成鸿洲公司的赔偿损失时，只能按照违约金来计算，不能再计算滞纳金。再已经适用了违约金作为违约过错的赔偿数额，已经是一种惩罚方式，并不能再用滞纳金作为赔偿损失的惩罚。因此，鸿洲公司诉求邓东帆返还滞纳金的问题，本院不予支持，应予驳回。三、关于鸿洲公司诉求邓东帆支付律师服务费是否予以支持问题本案中，鸿洲公司为了证明其产生涉案的律师服务费用，提供了其与海南新概念律师事务所签订的《法律事务委托合同》及付款发票，因此可以确认鸿洲公司支付的律师服务费为20,000元的事实。根据鸿洲公司与邓东帆签订的《租赁合同》约定：若因邓东帆违约发生的所有费用和支出，由邓东帆承担。因此，依照《租赁合同》约定，邓东帆因承担鸿洲公司支出的律师服务费20,000元。鸿洲公司诉求邓东帆支付律师服务费，有事实依据，本院予以支持。综上，鸿洲公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：1撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初991号民事判决；2海南鸿洲置业集团股份有限公司与邓东帆于2017年4月25日签订的《三亚鸿洲广场商铺租赁合同》解除；3邓东帆应于本判决生效之日起七日内向海南鸿洲置业集团股份有限公司支付租金675,225.73元、违约金82,264.8元、律师服务费20,000元，共计777,490.53元。4驳回海南鸿洲置业集团股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35,910元（鸿洲公司已预交），由鸿洲公司负担10,773元，邓东帆负担25,137元；二审案件受理费35,910元（鸿洲公司已预交），由鸿洲公司负担10,773元，邓东帆负担25,137元。本判决为终审判决。审判长 陈太洪审判员 梁 朝审判员 李 祎 二○一九年六月十四日书记员 唐 毅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。xhgwbd5ngdhevtq5ew