安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终1306号 上诉人（原审被告）：灵璧联翔燃气有限公司，住所地安徽省宿州市灵璧县经济开发区虞姬大道南段，统一社会信用代码91341323553265869B（1-1）。 法定代表人：于馨剑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟明阳，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孟浩，安徽环邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张坤，男，1964年12月12日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：李帅，安徽山石律师事务所律师。 上诉人灵璧联翔燃气有限公司因与被上诉人张坤租赁合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初306号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 灵璧联翔燃气有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本案全部诉讼费用由张坤承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。一审法院在审理查明第三条对双方约定租赁房屋由于是新建，租赁时间可按照实际可交日自动顺延的事实予以认定，在判决本院认为中却陈述灵璧联翔燃气有限公司应按约定在2018年2月1日交付租赁厂房，显属认定事实不清。2.一审判决前后矛盾，与认定事实不符。一审判决在审理查明第四条对如在开工时张坤不能全额支付首年租金或不与灵璧联翔燃气有限公司合作，灵璧联翔燃气有限公司可直接扣除全部已交费用包括保证金作为补偿，按照该约定张坤已交的费用包括保证金共计35万元，灵璧联翔燃气有限公司不应返还，但一审判决却仅扣除了5万元，显与认定事实不符。3、一审判决证据不足。一审判决中认定因开发区在整顿期间，致使厂房建设停工，双方无继续履行租赁合同的基础合意，该认定证据不足。首先，开发区是否在整顿并不影响厂房的建设。无证据证明开发区在整顿，且是由整顿和厂房建设报批等因素影响了厂房建设致使双方无法继续履行合同；其次，厂房建设前期暂时停工是因为灵璧联翔燃气有限公司投入了190多万的资金建设该厂房，但张坤却未按协议履行缴纳首年租金的义务，灵璧联翔燃气有限公司为避免继续扩大损失有权行使不安抗辩权暂时中止履行合同。 张坤辩称：1.张坤认为灵璧联翔燃气有限公司应返还35万元，但为了尽快拿到钱，张坤认可一审判决，请求二审维持原判。2.灵璧联翔燃气有限公司没有全面理解合同，而是对合同断章取义，其上诉理由不能成立：首先，双方之间是租赁合同关系，前提是出租方灵璧联翔燃气有限公司应当将合同约定的房屋按时、按标准交付给张坤，张坤按合同约定支付租金，但灵璧联翔燃气有限公司在建造房屋过程中收取张坤部分租金后不再建设房屋，张坤租赁目的无法实现，灵璧联翔燃气有限公司应当返还收取的35万元；其次，张坤交付的是租金而非建房资金，灵璧联翔燃气有限公司无法继续建房、无法继续履行租赁合同的情况下，应当返还收取的35万元。综上，本合同履行过程中，张坤不存在过错，系因灵璧联翔燃气有限公司不能继续建房致使合同无法继续履行，过错在灵璧联翔燃气有限公司。 张坤向一审法院起诉请求：1.依法判决解除张坤与灵璧联翔燃气有限公司之间签订的《厂房租赁合同》；2.判令灵璧联翔燃气有限公司返还张坤已付的押金和租金共350000元及利息（利息按银行贷款利息从2018年5月10日计算至付清上述款项止）；3.判令灵璧联翔燃气有限公司赔偿张坤委托律师所支付律师代理费15000元;4.判令灵璧联翔燃气有限公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年12月5日，张坤与灵璧联翔燃气有限公司签订《厂房租赁合同》一份，主要内容：一、涉案厂房位于灵璧联翔燃气有限公司厂区内东北侧厂区，目前该区域为规划厂房用地未建设厂房，张坤租赁厂房面积约为8300-8500平方米，厂房距离东墙约10米，长度约为170米、宽度50米结构为钢构厂房。厂房内应预留一处深约1.3-1.7米、长约50米、宽约20米的土坑，以便张坤后期装修进设备。在双方就租赁事宜达成一致签订本合同并支付相应费用后，以灵璧联翔燃气有限公司为主体开始报建建设该厂房，报建工作由张坤负责协助。该厂房西侧应留出约1000平米以上停车场，作为公共停车区使用。二、张坤租赁本合同所规定的场所用于厂房与仓库使用，从事项目的经营、使用，并遵守国家和安徽省、宿州市有关厂房租赁和管理的有关规定。张坤在租赁期内未征得灵璧联翔燃气有限公司书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变本合同所规定的使用用途。三、租赁期限自2018年2月1日起至2023年3月31日止。因房屋为新建，房屋在2018年2月1日后交付张坤，租赁时间按照实际可交日自动顺延。在合同履行完毕后，双方可再签5年租赁合同。租赁费为每平方米6元。四、在签订协议当天张坤须向灵璧联翔燃气有限公司支付人民币50000元，作为整个租赁期间的履约保证金，在开工建设前应支付首年租金，保证金不冲抵进租金中。每次提前一个季度缴纳下年租金即可，不再另付其他押金。如遇扣除保证金情况的张坤应在七日内补足。如在开工时张坤不能全额支付首年租金或不与灵璧联翔燃气有限公司合作，灵璧联翔燃气有限公司可直接扣除全部已交费用包括保证金作为补偿。如张坤未能按照本合同约定向灵璧联翔燃气有限公司支付租金、水费、电费、暖费、违约金或其他应付款项，经灵璧联翔燃气有限公司书面通知张坤后仍未支付的，灵璧联翔燃气有限公司可以扣留、没收等额的履约保证金冲抵等内容。2018年5月1日，灵璧联翔燃气有限公司给张坤出具盖有该公司单位印章的收条一张，主要内容：“收条已收到张坤交押金50000元与首年租金300000元。以上为部分租金用于租赁灵璧联翔燃气厂区内厂房。孟明阳2018.5.1”。2018年5月2日，灵璧联翔燃气有限公司与徐州天元钢结构有限公司签订《灵璧联翔燃气有限公司厂区内1号厂房钢构部分施工合同》，并就本案涉及厂房开始施工。在施工过程中，因厂房工程报批及张坤未全部支付首年租金等问题，双方产生纠纷，致使工程停工，以至成诉。 一审法院认为：张坤与灵璧联翔燃气有限公司于2017年12月5日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。按双方签订的合同约定，张坤本应在灵璧联翔燃气有限公司开工建设前支付首年租金，但张坤仅支付部分租金。灵璧联翔燃气有限公司本应按约定在2018年2月1日交付租赁厂房，但因开发区在整顿期间，双方在厂房建设报批及支付首年租金上产生纠纷，致使厂房建设停工。现双方无继续履行《厂房租赁合同》的基础与合意。故，张坤要求解除《厂房租赁合同》诉求，予以支持。由于双方在履行合同中灵璧联翔燃气有限公司已经投入了大量资金，以灵璧联翔燃气有限公司实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人约定、各自过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以考量，以灵璧联翔燃气有限公司返还张坤租金300000元为宜。至于张坤要求灵璧联翔燃气有限公司支付律师费的主张，由于没有提供相应证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除张坤与灵璧联翔燃气有限公司于2017年12月5日签订的《厂房租赁合同》；二、灵璧联翔燃气有限公司于判决生效之日起十日内返还收取张坤的租金300000元；三、驳回张坤的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3387元，张坤负担1693元，灵璧联翔燃气有限公司负担1694元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。灵璧联翔燃气有限公司提供照片一组，以证明房屋仍在建造，并非张坤陈述工程无法履行。张坤质证意见：达不到证明目的，无法证明房屋仍在建造。本院认为照片的拍摄时间无法确定，不能证明案涉厂房仍在建造。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明：灵璧联翔燃气有限公司与张坤在《厂房租赁合同》中约定2018年2月1日至2018年3月31日张坤免缴租金，剩余第一个五年租期内，租金为每平米每月6元。 本院认为，综合本案当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：灵璧联翔燃气有限公司以张坤未足额缴纳首年租金存在违约，其行使不安抗辩权停止建设不存在过错为由，主张不应返还张坤租金的理由能否成立。 当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。灵璧联翔燃气有限公司与张坤于2017年12月5日签订的《厂房租赁合同》中约定，张坤租赁厂房面积约为8300-8500平方米，计租的第一个五年租期内租金为每平米每月6元，由此计算首年租金额约为597600元（8300×6×12）-612000元（8500×6×12），张坤仅支付租金300000元，灵璧联翔燃气有限公司认为张坤未足额缴纳首年租金存在违约成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方丧失履行债务能力时，可以中止履行。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。灵璧联翔燃气有限公司在一审时虽诉称张坤未按照协议履行支付首年租金存在先行违约遂停止施工无过错，但其仅向法庭提供与徐州天元钢结构有限公司签订的施工合同、徐州天元钢结构有限公司信息、与建设相关的转账记录和承建现场照片，以证明案涉厂房的建设情况；二审时仅提供了承建照片，以证明厂房正在建设。灵璧联翔燃气有限公司没有确切证据证明张坤丧失履行支付租金的能力，张坤未按时足额缴纳首年租金并不能说明其没有足额缴纳租金的能力，其主张由此行使不安抗辩权停止建设不属违约，不应返还张坤租金的理由不能成立，本院不予支持。 灵璧联翔燃气有限公司上诉认为，一审判决在本院认为中陈述灵璧联翔燃气有限公司应按约定在2018年2月1日交付租赁厂房，与事实不符，属认定事实不清。双方合同中约定租赁期限的起点为自2018年2月1日起，一审认为灵璧联翔燃气有限公司应按约定在2018年2月1日交付租赁厂房并无不当，双方虽约定了租赁期间顺延条款，但此为厂房不能依约在2018年2月1日交付后的延期条款，且一审判决已于审理查明部分予以认定，其上诉理由不能成立，本院不予支持。 灵璧联翔燃气有限公司上诉认为，依合同约定在开工时张坤未能全额支付首年租金，该公司可直接扣除张坤全部已交费用350000元，一审判决仅支持扣除50000元不当。2017年12月5日，灵璧联翔燃气有限公司与张坤签订了《厂房租赁合同》，合同中对租赁物厂房的情况及用途、租赁期限、租金及支付期限、租赁标的管理及改造等内容作了具体约定，后因履行过程中发生纠纷诉至法院，本案确属租赁合同纠纷。因签订合同时案涉厂房并未建成，双方应属期房租赁，但本质上仍属租赁合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。灵璧联翔燃气有限公司有向张坤提供出租厂房的义务，张坤使用该厂房应承担支付租金的义务。现灵璧联翔燃气有限公司不能依约提供出租物厂房供张坤使用，灵璧联翔燃气有限公司就应当向张坤返还300000元租金。虽合同中约定灵璧联翔燃气有限公司开工时张坤不能全额支付首年租金，该公司可直接扣除全部已交费用作为补偿，但灵璧联翔燃气有限公司在收取张坤交纳的费用后开始基建时，并未对张坤未足额交纳首年租金提出异议，其公司也未能提交在停建前已向张坤主张要求补齐剩余租金的证据。故对灵璧联翔燃气有限公司主张不予返还张坤已付300000元租金的诉求，本院不予支持。因张坤支付50000元的押金为履约保证金，张坤履约过程中存在未依约足额支付首年租金的违约事实，一审判决灵璧联翔燃气有限公司不予返还适当，本院予以维持。 灵璧联翔燃气有限公司上诉认为，一审判决认定因开发区在整顿期间，致使厂房建设停工，双方无继续履行租赁合同的基础合意，该认定证据不足。经本院查阅一审卷宗，灵璧联翔燃气有限公司与张坤双方皆未提交开发区在整顿期间的证据，庭审中也未有对此类证据进行举证、质证、认证的记录，对此上诉理由，本院予以支持。一审判决认为因开发区在整顿期间，致使厂房建设停工，缺乏证据支持，本院予以纠正。灵璧联翔燃气有限公司于2018年七八月间停止案涉厂房的基建，且至今不能交付张坤使用案涉厂房，也不能确定何时可以交付，张坤的租赁目的无法实现，张坤提出撤销合同的请求，于法有据，本院予以支持。 综上所述，灵璧联翔燃气有限公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人灵璧联翔燃气有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许劲松 审判员  张虹良 审判员  郜周伟 二〇一九年六月二十八日 法官助理马文 书记员余倩男 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。