广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终9360号上诉人（原审原告）：唐蓉，女，汉族，1975年7月20日出生，住所地广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：雷英，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗思凯，广东瀛尊律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：深圳市永利鸿盈投资有限公司，住所地广东省深圳市大鹏新区葵涌街道金葵西路宁顺楼金葵三巷**，统一社会信用代码9144030077987187XL。法定代表人：费俊辉。委托诉讼代理人：田翊，北京观韬中茂（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪霞，北京观韬中茂（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市大鹏水头股份合作公司，住所地广东省深圳市大鹏新区大鹏街道水头社区石角头街**，统一社会信用代码91440300192472386K。法定代表人：詹土旺。上诉人唐蓉、上诉人深圳市永利鸿盈投资有限公司因与被上诉人深圳市大鹏水头股份合作公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14451号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人唐蓉的原审诉讼请求：1、深圳市永利鸿盈投资有限公司、深圳市大鹏水头股份合作公司继续履行合同，交付合同约定的涉案房产；2、深圳市永利鸿盈投资有限公司、深圳市大鹏水头股份合作公司承担逾期交付的违约金共计703228元（以合同约定的日万分之四为标准，以购房总价款人民币361万元为基数，从2017年7月1日起暂计至2018年10月31日止，具体金额计至实际付清之日止）；3、本案诉讼费用由深圳市永利鸿盈投资有限公司、深圳市大鹏水头股份合作公司承担。一审判决结果：一、深圳市永利鸿盈投资有限公司、深圳市大鹏水头股份合作公司应于判决生效之日起十日内将涉案房屋（位于深圳市龙岗区大鹏水头村龙岐湾御园**第******房）交付给唐蓉；二、深圳市永利鸿盈投资有限公司、深圳市大鹏水头股份合作公司应于判决生效之日起十日内向唐蓉支付违约金（违约金自2017年7月1日起，以房产总价款3610000元为基数，按日万分之二计算至房产实际交付之日止）。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20769.12元（唐蓉已预交），由深圳市永利鸿盈投资有限公司、深圳市大鹏水头股份合作公司承担。上诉人唐蓉的上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项，改判深圳市永利鸿盈投资有限公司、深圳市大鹏水头股份合作公司向唐蓉支付逾期交房违约金，以3610000元为基数，按日万分之四的标准自2017年7月1日起计至房产实际交付之日止，暂计至2019年1月21日为人民币823080元；2、深圳市永利鸿盈投资有限公司、深圳市大鹏水头股份合作公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。（上诉理由详见上诉状）上诉人深圳市永利鸿盈投资有限公司的答辩意见：1、房屋已经实际交付，唐蓉无权要求2017年9月25日房屋交付后的违约金。2、唐蓉要求的违约金及计算标准过高，请求予以下调。综上所述，请求驳回唐蓉的上诉请求。（详见书面答辩状）上诉人深圳市永利鸿盈投资有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，或直接改判为驳回唐蓉继续履行合同、交付合同约定涉案房产的请求；2、请求将一审判决第二项改判为：深圳市永利鸿盈投资有限公司、深圳市大鹏水头股份合作公司向唐蓉支付违约金，违约金以3610000元为基数，按日万分之二计算，自2017年7月1日起计至2017年9月24日止；3、一、二审诉讼费用由唐蓉承担。（上诉理由详见上诉状）上诉人唐蓉的答辩意见：1、从涉案《房地产买卖合同》的约定看，涉案房屋总价款已经包含了奢装标准的装修费用，开发商需完成符合合同约定标准的装修、且向唐蓉交付装修完毕的房屋方为完成房屋交付义务。2、深圳市永利鸿盈投资有限公司上诉认为《委托书》改变了交房标准的观点不能成立，也不符合本案事实。3、唐蓉从未授权江苏中程建筑有限公司深圳分公司对涉案房屋进行最终接收，江苏中程建筑有限公司深圳分公司无权代表唐蓉接收涉案房屋。4、致歉函以及唐蓉提交的涉案物业现场照片及录像视频可以证明，涉案房屋仍处于施工状态，且仍在开发商的控制之下，事实上并未向唐蓉交付符合装修标准的房屋。5、关于逾期交房违约金标准，唐蓉认为按涉案房屋买卖合同约定的日万分之四的标准计算违约金系开发商提供的格式文本，符合双方真实意思表示及深圳房地产交易惯常标准，不存在过高问题，应予以支持。（详见书面答辩状）被上诉人深圳市大鹏水头股份合作公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。二审期间，上诉人唐蓉向本院提交五组证据：证据一、微信聊天记录。证据二、微信公众号宣传截图。证据三、企查查网站企业基本信息查询。证据四、花样年地产及江苏中程建筑有限公司官网。证据五、涉案物业现场照片及视频。拟证明：合同约定的房屋交付条件需满足装修完毕及逾期交房违约金应以3610000元为基数，按日万分之四的标准计算。上诉人深圳市永利鸿盈投资有限公司的质证意见为：1、对于证据一、四、五的真实性、关联性不予确认。2、对于证据二的真实性不予确认。3、关于证据三的关联性不予确认。原审查明的其他事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《深圳市房地产买卖合同（现售）》及合同附件是双方真实的意思表示，没有违反法律及行政法规定的强制规定，双方应遵照履行。本案争议的焦点为深圳市永利鸿盈投资有限公司是否已向唐蓉交付涉案房产及逾期交房违约金计算标准问题。关于第一个争议焦点，唐蓉主张深圳市永利鸿盈投资有限公司未交付房产，深圳市永利鸿盈投资有限公司主张其已向唐蓉交付了涉案房屋，理由为唐蓉已签署《委托书》委托江苏中程建筑有限公司深圳分公司代为办理涉案房屋的验收及交付手续，而该公司已经办理了涉案房屋的验收和接受房屋的相关手续，涉案房屋已经交付。为此，深圳市永利鸿盈投资有限公司提供了《委托书》、《龙岐湾御园入伙验收移交表》及《接受楼宇声明书》予以证明。本院认为，首先，《深圳市房地产买卖合同（现售）》约定深圳市永利鸿盈投资有限公司应于2017年6月30日前将房地产交付给唐蓉，同时约定交付房产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，唐蓉有权要求深圳市永利鸿盈投资有限公司就未达标准部分进行重新装修，表明双方约定交房标准系按约装修好的房产；其次，《委托书》载明的内容为受托人代为办理涉案房屋的毛坯房验收及交付手续，且受托人江苏中程建筑有限公司深圳分公司于2017年9月25日盖章的《龙岐湾御园入伙验收移交表》显示验收项目有墙面、地、地面/窗、室内栏杆、开关箱、开关、灯具、插座、电视插座、网络、对讲等，该验收标准也仅是毛坯房交付，未达到《深圳市房地产买卖合同（现售）》附件三约定的交付条件、装修标准；再次，根据唐蓉提交的深圳市永利鸿盈投资有限公司出具给业主的《致龙岐湾一号业主致歉函》，其上明确载明“涉案龙岐湾一号项目原定于2017年6月30日交付使用，但需要至2018年6月30日交付，深圳市永利鸿盈投资有限公司将按照商品房买卖合同的约定承担逾期交房的违约责任”，即深圳市永利鸿盈投资有限公司曾确认逾期交楼并承诺将承担逾期交房的违约责任。综上，本院认为，《房屋买卖合同》系唐蓉与深圳市永利鸿盈投资有限公司签订，而《委托书》系唐蓉与江苏中程建筑有限公司深圳分公司签订，根据合同相对性原则，唐蓉与江苏中程建筑有限公司深圳分公司签订的《委托书》不能变更唐蓉与深圳市永利鸿盈投资有限公司签订的《房屋买卖合同》中的条款，且唐蓉与深圳市永利鸿盈投资有限公司签订的《房产买卖合同》及附件约定交付的房产包含装修部分，并约定了装修标准，深圳市永利鸿盈投资有限公司将涉案毛坯房产交由案外人江苏中程建筑有限公司深圳分公司进行验收、接受，并不代表深圳市永利鸿盈投资有限公司已依约向唐蓉交付了涉案房产，故深圳市永利鸿盈投资有限公司以涉案房产已经交付受托人江苏中程建筑有限公司深圳分公司即视为已向唐蓉交付房产的抗辩，理由不充分，本院不予采纳。深圳市永利鸿盈投资有限公司未能举证证明其已按约将涉案房屋交付唐蓉，应承担举证不能的不利后果，故一审法院依法采信唐蓉的主张，认定涉案房产尚未交付，深圳市永利鸿盈投资有限公司违约，并无不当。唐蓉请求深圳市永利鸿盈投资有限公司继续履行合同，交付涉案房产，合法有据，本院予以维持。另，关于违约金的问题。唐蓉主张深圳市永利鸿盈投资有限公司应按日万分之四支付违约金至房产交付之日止。自双方约定的交楼期限2017年6月30日至今已超过一年多的时间，根据《深圳市房地产买卖合同（现售）》约定，逾期交楼超过90日的，唐蓉要求继续履行的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，深圳市永利鸿盈投资有限公司按日向唐蓉支付本房地产总价万分之四的违约金。据此约定核算截至2018年11月25日违约金已高达739328元，超过房产总价的20%，因唐蓉未提交证据证明其损失，深圳市永利鸿盈投资有限公司亦主张违约金过高，故一审法院根据房产面积、房产价值、房产约定的装修标准，参考同地段的房产租金，对违约金酌情按日万分之二计算，并无不当。深圳市永利鸿盈投资有限公司应向唐蓉支付逾期交房违约金，以房产总价3610000元为基数，按日万分之二自2017年7月1日起计至房产实际交付之日止。综上，上诉人唐蓉、上诉人深圳市永利鸿盈投资有限公司的上诉请求均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币14101.46元，由上诉人唐蓉负担7483.93元，由上诉人深圳市永利鸿盈投资有限公司负担6617.53元。本判决为终审判决。审判长 何    溯审判员 夏    静审判员 徐  雪  莹二〇一九年六月四日书记员 徐楚芹（兼）书记员 谭星 （ 兼）