广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤18执异36号 案外人：丘恩雀，男，汉族，1970年9月5日出生，广东省英德市人，住广东省英德市。 委托代理人：杨金样，广东新北江律师事务所律师。 申请执行人：张华，男，汉族，1971年2月25日出生，住广东省英德市。 委托代理人：宫波、王新英，均系广东竹石律师事务所律师。 被执行人：英德市鸿运房地产开发有限公司，住所地：广东省英德市东华镇英东公路南。 法定代表人：黄敏基。 委托代理人：谢晋长，该公司经理。 被执行人：黄敏基，男，汉族，1967年6月19日出生，住广东省韶关市浈江区。 本院在执行张华与英德市鸿运房地产开发有限公司、黄敏基民间借贷纠纷一案中，异议人丘恩雀对本院（2018）粤18执350号之一执行裁定书裁定拍卖位于英德市东华镇大镇墟镇中街（大镇旧政府院内）大镇商业步行街C1栋1002房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年5月28日进行了听证，现已审查终结。 丘恩雀称，2017年1月10日，丘恩雀与英德市鸿运房地产开发有限公司(以下简称鸿运公司)签订认购书认购位于英德市××镇××商业步行街××房，当天丘恩雀用现金向鸿运公司支付购房定金50000元。鸿运公司收到购房定金50000元后，向丘恩雀开具收据。2017年1月20日，丘恩雀按照认购书的约定向鸿运公司支付房款118000元。鸿运公司同样开具收据。交付该笔房款后，鸿运公司将房屋钥匙交给丘恩雀。2017年2月9日，丘恩雀向鸿运公司支付最后一笔购房款170000元。鸿运公司收到款项后，开具收据给丘恩雀，并在收据上加盖鸿运公司公章。申请人支付最后一笔房款后着手安排装修事宜，认购书约定最后一笔房款30000元待房产证办后好再支付，但鸿运公司未能为丘恩雀办理房屋产权登记，至今亦未支付30000元购房尾款。丘恩雀支付最后一笔房款后着手安排装修事宜。因鸿运公司开发的楼盘有独立变压器，住户水电表由鸿运公司安装，水电费亦由鸿运公司收取。2017年7月17日，丘恩雀到鸿运公司办理水电表安装入户并缴纳装修期间水电费。缴费后几天，申请人装修好房并入住。2018年1月26日，丘恩雀妻子丘亚秀到中国电信股份有限公司英德分公司大镇营业部办理宽带安装。至今，丘恩雀对涉案房屋进行有效的管理、使用、收益，没有人提出异议。丘恩雀交纳房款后，鸿运公司本应按照合同约定尽快为丘恩雀办理产权登记。因鸿运公司在开发该楼盘的过程中有涉税问题，导致鸿运公司未为丘恩雀办理产权登记。1002号房虽然未办理产权登记，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，丘恩雀所有的1002号房能够排除执行。 综上所述，根据民事诉讼法第227条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，维护丘恩雀的合法权益，请求贵院解除(或停止、中止)对英德市东华镇大镇好镇中街大镇商业步行街口C1栋1002号房的查封、拍卖。 丘恩雀提供了收据、银行转账单、认购书、水电费缴费凭证、宽带业务受理单、结婚证等证据。 申请执行人张华称，一、案外人丘恩雀与鸿运公司并未签订合法有效的买卖合同，其提交的认购书不构成一份合法有效的房屋买卖合同。首先，该认购书是一种预约合同，而非商品房买卖合同。其次，认购书未明确约定双方权利义务，也未约定交付使用条件及日期等条款，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应明确的主要内容，该认购书不应当认定为商品房买卖合同。最后，丘恩雀根据认购书所享有的是债权请求权，而不享有物权。二、案外人提供的照片无法证明是在涉案房屋内所拍摄的照片，也不能证明是用于自己居住，且未证明其名下无其他用于居住的房屋。三、案外人虽然提供了收款收据，但所涉房款属于大额支出，却未能提供完整的银行付款凭证等证据佐证，不能仅凭收款收据就认定案外人支付的房款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，案外人丘恩雀的主张不符合排除执行的要件，应驳回其请求。 被执行人鸿运公司称，涉案C1栋1002房确实已经卖给了丘恩雀，因容积率问题未能解决，包括涉案C1栋1002房在内的楼盘未能办理房地产权证。 被执行人黄敏基未参加听证，亦未提交答辩意见。 本院查明，关于申请执行人张华与被执行人鸿运公司、黄敏基民间借贷纠纷一案，深圳仲裁委员会于2018年9月10日作出（2018）深仲裁字第726号仲裁裁决书，裁决：一、鸿运公司向张华偿还《协议书》项下截至2018年3月31日借款本金人民币4000000元，违约金人民币1354520元，合计人民币5354520元，自2018年4月1日起的违约金按照年利率24%的标准计至上述借款本金还清之日；二、鸿运公司补偿张华因本案支出的律师费人民币214181元；三、黄敏基对张华的上述义务承担连带清偿责任；四、仲裁费人民币71587元由鸿运公司和黄敏基承担，该费用张华已预交，由鸿运公司和黄敏基径付张华。鸿运公司和黄敏基未自觉履行前述生效裁决确定的义务，张华向本院申请强制执行，本院于2019年5月13日立案执行。 2018年4月19日，英德市人民法院以（2018）粤1881财保44号民事裁定书，查封了被执行人英德市鸿运房地产开发有限公司名下位于英德市××镇大镇墟镇××（××镇××政府院内）××商业步行街××、××、××商铺以及××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××号房屋。本院于2019年1月9日作出（2018）粤18执350号之一执行裁定书，裁定拍卖上述5号、6号、8号商铺及房屋当中的1单元1001号、B单元602号、C1单元902号、C1单元1001号、C1单元1002号、C1单元601号房屋。 另查明，案外人丘恩雀于2017年1月10日向被执行人鸿运公司认购了英德市东华镇大镇墟镇中街大镇商业步行街C1栋1002号房屋，并签订认购书。认购书约定涉案房屋总价款为368000元。2017年1月至2017年2月期间，丘恩雀通过现金支付的方式向鸿运公司共支付购房款338000元，尚有尾款30000元未支付。鸿运公司开出了3张收据，总金额338000元，且鸿运公司当庭确认已将涉案房屋卖给丘恩雀，并已收取购房款338000元。丘恩雀亦实际占有、使用涉案房屋。鸿运公司表示因整个楼盘容积率超标问题未解决，所以未能办理房地产权证。丘恩雀表示尾款30000元未支付是因为一直没有办下来房产证，并当庭表示同意将尾款支付到法院指定账户。 本院认为，案外人丘恩雀向本院提交的收款收据、认购书、水电费缴费凭证等一系列证据足以证明英德市人民法院和本院在对涉案房屋作出查封裁定和拍卖裁定之前，丘恩雀已经和被执行人鸿运公司签订了合法有效的认购书，该认购书虽然约定了在2017年3月20日前签订正式买卖合同，但该认购书已约定了房屋的所在位置、具体房号、面积、总价款，付款时间等房屋买卖合同的主要条款，且已实际支付了绝大部分购房款，该协议应当认定为房屋买卖合同。此外，丘恩雀已于2019年6月6日将剩余价款30000元支付到本院（2018）粤18执350号案件指定账户中，且丘恩雀已合法占有使用了该不动产。因整个楼盘没有办理房地产权证，不属于买受人自身原因未办理过户登记。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，且符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人丘恩雀请求排除对涉案标的的执行，依据充分，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对英德市东华镇大镇墟镇中街（大镇旧政府院内）大镇商业步行街C1栋1002号房屋的执行。 申请执行人对中止执行裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  范晓萍 审判员  赵永华 审判员  管宋英 二〇一九年六月二十日 书记员  毛毓敏