广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1390号 原告：王常林，男，汉族，1990年4月26日出生，住陕西省平利县。 委托诉讼代理人：高洋，陕西省平利县148法律服务所法律服务工作者。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 原告王常林与广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王常林及其委托诉讼代理人高洋、被告富乐华公司的委托诉讼代理人黄靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王常林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告房屋首付款519110元并支付利息342612.60元(自2016年8月1日起截止至2019年5月6日按年利率24%计算，余下另算)；3.判令被告退还原告按揭款61337.39元(自2017年1月24日起截止2019年5月6日，余下另算)，剩余房贷由被告偿还；4.判令被告赔偿原告149000元的贷款利息98340元(自2016年7月26日至2019年5月6日止按月利率2%计算，余下另计)；5.判令被告赔偿违约金147822元（按合同价格的20%计算）；6被告返还原告备案费和预抵押费1499元。事实和理由：原告于2015年4月向被告支付订金50000元并于2015年5月向被告付清首付370110元，拟购买该防城港市中央商务区商业楼5号楼20层5号房。2016年8月1签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价为739110元，按约定交付50%首付款即370110元，后因原告非本地户口，无法贷款房屋佘款50%，开放商工作人员帮忙找的贷款公司，贷款149000元补齐了这部分的房屋首付，原告随即在银行贷款22万元并还房贷至今。原被告签订的合同交房期限本是2016年12月30日，后被告又通知原告，因自然环境问题，交房期限在原有期限又顺延241天。到房屋交付之日，原告屡次向被告催问房屋交付，被告都不正面回应，至今房屋未建成，无法向原告交付，又因原告购买房屋本作为办公场所出租之用，所以在被告介绍的149000元借款，因房屋无法交付，无法投资收益，造成借款利息的损失也应当由被告承担。综上，被告的行为严重违反合同约定，也侵犯了原告的合法权益，故请求法院支持原告的诉讼请求。 被告富乐华公司辩称，原告请求解除合同不符合法律规定，根据相关法律规定，原告应当在合同约定的交房时间超过一年时间内行使，其起诉请求解除的时候已经超过了一年的除斥期间，解除权应当消灭，其请求解除合同和退款没有法律依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：5-5-2005），约定原告购买由被告开发的位于防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港市中央商务区部湾滨海中心5号楼20层05号房，面积为89.60平方米，单价为每平方米8249元，总价款为739110元。合同第六条对原告付款方式及期限约定原告应当在2016年8月1日前支付首期房价款370110元，占全部房价款的50%，余款369000元申请贷款支付。双方特别约定，在交房前，如原告未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至原告付清全部款项后的30日内。合同第十一条约定被告应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，延期的天数为下列情形所造成的实际延误天数为准：2、施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的。合同第十二条约定逾期交付责任为（2）逾期超过360日，（该期限与本条第（1）项的期限相同）后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。后双方签订《补充协议》，约定原告原签订合同按50%交首付款，现需补交首付款20%房款，补交金额为149000元，剩余按揭款为22万元。 2015年9月23日被告向原告出具《收据》（编号：1021573），载明收到原告交付的预抵押费、备案费等共计1499元。2016年7月26日，被告向原告出具《收据》（编号：1006986），认可收到原告交付的案涉房款519110元，2017年1月24日，防城港市防城区农村信用合作联社向原告发放贷款22万元用于支付案涉商品房，被告在庭审中认可已收到原告的全部购房款。 2017年12月20日，被告向原告发送《顺延交房通知书》，表示在建设施工期间，因台风、暴雨、中雨的天气累计达241天，造成工期延误，故根据合同约定将原定交房时间据实顺延241天。 另查明，2016年7月26日，原告与案外人李爱强、广西三润投资发展有限公司签订了一份《协议书》（两年），主要内容为：原告以总价款739110元购买案涉房屋，因资金不足，向李爱强借款149000元用于支付该房屋首付款，原告定于2018年7月26日前还清上述借款给李爱强。若原告未能按该约定期限向李爱强还清借款……从借款之日起按月利率2%向李爱强支付利息至还清全部款项为止。 再查明，截至2019年4月9日，原告已按揭归还防城区农村信用合作联社贷款本息27期，共计63712.99元。2019年5月6日原告向本院提起诉讼，2016年6月10日诉讼材料已送达被告。 本院认为，关于原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的问题。原、被告基于平等自愿原则签订该合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同履行各自的义务。现原告已按合同约定支付完全部购房款，被告应按合同约定的时间履行向原告交付案涉商品房。双方合同约定被告交房时间为2016年12月30日，因原告在2017年1月24日才支付完全部购房款，故依据双方合同约定交房日期顺延至原告付清全部款项后的30日内，故被告交房时间应为2017年2月23日前。后被告向原告发送《顺延交房通知书》，告知在建设施工期间，因台风、暴雨、中雨的天气累计达241天，造成工期延误，故根据合同约定将原定交房时间据实顺延241天，原告在庭上对此表示认可，本院认为双方对被告交房期限的合同条款变更达成一致的意见，故被告交房日期为2017年10月22日前，因被告已逾期交房超过360日，原告从2018年10月17日起享有合同解除权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，2019年5月6日原告向本院起诉请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》未逾一年的除斥期间，故原告的解除权条件已经成就，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，因本案诉讼材料已于2019年6月10日送达被告，故案涉合同已于该日解除。 关于原告请求被告返还首付款及利息的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定及《商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房买受人解除合同的约定“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息”，原告请求被告返还已付首付款519110元的主张予以支持。关于利息的计算方式，双方合同中明确约定为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，关于利息的起算点，原告主张自2016年8月1日起算未违反法律行政法规的规定，予以支持。 关于原告主张被告退还按揭贷款及利息的问题。原告因购买案涉商品房向防城区农村信用合作联社贷款22万元，且该款项已由防城区农村信用合作联社支付给被告，原告因此向防城信用社逐月偿还借款本金及利息。截止2019年4月9日，原告已累计偿还的贷款本息为63712.99元，该笔款项应由被告向原告返还，原告只主张被告返还61337.79元系对自身权利的处分，予以支持。关于原告请求2019年5月6日后的剩余贷款由被告偿还的问题，因本案所涉及的贷款关系未解除，在此不予处理。 关于原告请求被告赔偿原告贷款利息共计98340元的问题。原告提供其与案外人李爱强签订《协议书》为证，本院认为原告向李爱强借款行为系其选择支付首期购房款的一种方式，为此支付的利息系原告自愿承担的借款对价，原告主张被告支付该笔借款利息于法无据，不予支持。 关于原告主张的被告应承担的逾期交房违约金的问题，因双方未在合同中对此予以约定，故对原告的该项主张不予支持。 关于原告请求被告返还预抵押费、备案费等的问题，被告于2015年9月23日向原告开具了收取原告预抵押费、备案费等共1499元的《收据》，现《商品房买卖合同》已解除，被告应将该款项退还原告，故对原告的该项主张予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下： 一、确认原告王常林与被告广西富乐华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：5-5-2005）已于2019年6月10日解除； 二、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告王常林购房款519110元并支付利息（利息的计算方式：以519110元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年8月1日起计至实际清偿之日止）； 三、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告王常林预抵押费、备案费共计1499元； 四、被告广西富乐华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王常林于2019年5月6日前已支付的贷款本息61337.79元； 五、驳回原告王常林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费15336.49元，减半收取计7668.40元，由原告王常林负担3394.10元，由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担4294.30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费15336.49元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 覃姿婕 二〇一九年六月二十五日 法官助理 彭小山 书 记 员 庞 雯