江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0581民初15160号 原告（案外人）：李玉建，男，1953年6月9日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 委托诉讼代理人：蔡雪红，江苏祎华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆祎，江苏祎华律师事务所律师。 被告（申请执行人）：江苏阳江建设集团有限公司，住所地江苏省南京市高淳开发区淳溪配套区**，统一社会信用代码91320118135880041J。 法定代表人：倪孝强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋俊，江苏轩衡律师事务所律师。 被告（被执行人）：宿迁贝恩置业有限公司，住，住所地江苏省沭阳县学府南路/div> 法定代表人：张惠芳，该公司董事长。 原告李玉建与被告江苏阳江建设集团有限公司（以下简称阳江公司）、宿迁贝恩置业有限公司（以下简称贝恩公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李玉建的委托诉讼代理人蔡雪红、被告阳江公司的委托诉讼代理人蒋俊到庭参加诉讼。被告贝恩公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李玉建向本院提出诉讼请求：1、请求判令对原告位于江苏省如东县长沙镇老镇区海景风情小区2号楼304室房屋停止执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告与被告宿迁贝恩置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认海景风情小区2号楼304室房屋归原告所有；3、二被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令对原告位于江苏省如东县长沙镇老镇区海景风情小区2号楼304室房屋停止执行；2、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2010年10月16日与被告贝恩公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了位于如东县长沙镇老镇区海景风情小区2号楼304室房屋一套，如东县住建局对上述合同在2011年1月30日进行了网签备案。合同签订后，原告于2010年10月8日给付房款435773元，贝恩公司收款当日出具了销售发票。2012年4月贝恩公司已将海景风情小区2号楼304室房屋交付给原告，但房屋交付时海景风情小区项目尚未进行综合验收，2012年6月底，贝恩公司工作人员因资金链断裂陆续撤离海景风情小区，至2012年8月售楼处人去楼空，导致众购房户无法办理产权手续。2018年5月16日，原告已依法缴纳房屋契税，并取得如东县房地产交易管理所的《房地产交易备案确认书》，取得准产权。2018年4月28日，贵院因被告阳江公司诉被告贝恩公司建设工程施工合同纠纷执行一案(案号2017苏05**执2234号)，查封了原告购买的涉案房屋，原告认为涉案房屋系原告所有，被告阳江公司申请查封并执行，违反了法律的规定。根据民诉法第227条及最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告向贵院提起诉讼，请求贵院解除对涉案房屋的查封，停止对涉案房屋的执行；并确认涉案房屋归原告所有。 被告阳江公司辩称，1、涉案房屋至今未过户，并非贝恩公司的原因，根据原告提供的证据可以看出原告在常熟法院于2018年4月28日查封涉案房屋后才与2018年5月16日交纳了涉案房屋的契税，而交纳相关税费后才能办理房屋产权过户登记，是房屋买卖的常识。原告一直不交纳契税才是导致涉案房屋无法办理产权过户手续的根本原因，原告的该行为也不符合最高院关于办理执行异议若干问题的规定第28条第四款的规定。2、原告至今未提供涉案房屋系其用于居住且名下无其他用于居住的房屋的证明，也不符合最高院关于办理执行异议若干问题的规定第29条第二款的规定。3、从我国物权法的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则，对于不动产而言，其设立变更转让和消灭应当按照法律规定登记。尽管涉案房屋办理了网签，但是商品房的网签登记仅是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为。网签并不具有物权变动的性质。而本案涉案房屋并没有进行过户登记，所以不产生物权的变动，原告对涉案房屋仅享有债权。4、被告阳江公司依据生效的判决文书对贝恩公司提起执行，执行过程中查封的涉案房屋已有网签的情况，阳江公司并不知情。即使贵院支持原告诉请，对于诉讼费也不应该由阳江公司承担，因为导致本案产生的根本原因不在于阳江公司，诉讼费应当由贝恩公司承担。综上请求驳回原告诉请。 被告贝恩公司未作答辩。 经审理查明，阳江公司诉贝恩公司建设工程施工合同纠纷一案,苏州市中级人民法院作出的（2015）苏中民初字第00092号民事判决已发生法律效力。依据该判决：宿迁贝恩置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付江苏阳江建设集团有限公司工程价款34050868.42元，并支付相应的利息（以34050868.42元为基数，自2013年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算）。案件受理费221521元，由宿迁贝恩置业有限公司负担。 因被执行人未履行法律文书确定的义务，申请执行人向苏州市中级人民法院申请执行，经苏州市中级人民法院裁定指定管辖，本院于2017年3月14日立案受理。2018年3月6日，本院作出（2017）苏0581执2234号之一执行裁定，裁定：苏州市中级人民法院作出的（2015）苏中民初字第00092号民事判决书终结执行。 2018年4月28日，本院查封了被执行人宿迁贝恩置业有限公司名下位于如东县长沙镇海景风情小区2号楼304室房屋。案外人李玉建对本案执行标的提出异议后，本院于2018年11月27日作出（2018）苏0581执异94号执行裁定书，驳回案外人李玉建的异议请求。李玉建不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2010年10月16日，李玉建与贝恩公司签订商品房买卖合同，约定由李玉建向贝恩公司购买海景风情小区2幢3单元304号房屋，该商品房用途为住宅，建筑面积共122.75平方米，单价为每平方米3550.09元，总金额435773元，签约时一次性付清，交付期限为2011年9月。该商品房买卖合同于2010年12月4日办理了网签备案登记。 李玉建另与贝恩公司签订商品房买卖合同，购买了2号楼303室、403室、404室、503室、504室，均于2010年12月4日办理了网签备案登记，房屋价款分别为435773元、429880元、429880元、406312元、406312元。原告购买的六套房屋合计总价款为2543930元。 根据原告提供的银行交易明细清单，2010年12月7日原告李玉建通过其妻王子云银行账户向贝恩公司支付房款2513930元。2010年12月8日贝恩公司开具2号楼304室的销售不动产统一发票，金额435773元，款项性质为预收购房款。2012年8月，涉案房屋予以交付。贝恩置业公司出具补偿协议，内容为：“如东县长沙镇海景风情小区业主李玉建，购得小区房屋2-303室，2-304室，2-403室，2-503室，2-504室。根据买卖合同约定于2011年9月1日交付使用，由于工期拖延，现于2012年8月10日交付使用。根据合同第九条第一项约定给予174006元作为补偿，买受方对延时交房不再追究出卖方任何责任。扣除面积差5598元，公共维修基金40506元，物业费12402元，清运费1476元，余款114024元于产权证办理后领取。” 2012年七、八月份，海景风情小区因开发商撤出，购房户到如东县政府上访，要求敦促开发商尽快交房、办理房产证、解决房屋积水等问题。洋口港经济开发区管委会成立了海景风情小区应急处置领导组，并向开发商及项目投资人马生根、倪孝强、李根土发出通知，要求尽快妥善解决如下遗留问题：配套工程未到位、工程未验收、部分购房人至今未拿到房、交房延迟违约金未给付、房屋未办理两证、工程款及其他款项未结清。2016年12月12日涉案海景风情项目办理了竣工验收备案。 2018年5月16日，李玉建缴纳了涉案房屋海景风情小区2号楼304室的契税13073.19元，如东县房地产交易管理所于当日填发了房地产交易备案确认书。李玉建于2018年5月17日取得了如东县长沙镇海景风情小区2号楼403室、404室、503室、504室的不动产权证书。 在审理中，原告李玉建主张，在签订购房合同时现金缴纳了30000元定金，于2010年12月7日缴纳六套房屋房款2513930元，全部房款已经付清，付款时贝恩公司开具了收据，2010年12月8日贝恩公司开具购房发票时收据被贝恩公司收回；房屋在2012年8月交付后，2012年底入住；涉案工程进行竣工验收备案后，办理产权证还需要其他手续，包括需要开具正式发票、向相关部门缴纳维修基金，因贝恩公司早已人去楼空且尚欠税款，无法办理产权证；经过政府协调，2018年初才可以办理产权手续，由洋口港经济开发区管委会来通知，原告得到通知是在2018年三四月份，原告陆续办理房屋产权手续，在2018年5月16日缴纳了税费、取得了房地产交易备案确认书，在去拿产权证时才得知在2号楼304室被法院查封。 被告阳江公司主张，李玉建签订商品房买卖合同等事宜，阳江公司并未参与，无法判断真实性，退一步讲，即使合同真实有效，原告也仅享有债权请求权，不享有物权请求权，请求确认涉案房屋所有权归其所有没有法律依据；2018年初因政府的介入，已经消除了相关阻碍办证的因素，涉案房屋的查封系在2018年4月18日，这期间原告完全有足够的时间办理过户，原告对涉案房屋怠于行使权利；即使法院支持原告诉讼请求，本案诉讼费也不应当由被告承担，被告不存在过错。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李玉建与贝恩公司于2010年10月16日签订商品房买卖合同，2010年12月4日办理了网签备案登记。涉案商品房买卖合同系当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，应为合法有效。2012年8月涉案房屋交付后由原告李玉建占有使用，根据原告提供的银行交易明细、销售不动产统一发票、补偿协议等证据，本院认定李玉建已经按照合同约定支付了全部购房款。涉案房屋在2018年初具备办理产权登记条件，原告得到可以办理产权登记的通知在2018年三四月份，涉案房屋于2018年4月28日被查封，原告对未办理涉案房屋过户登记并没有过错，未办理过户登记并非买受人自身原因。综上，原告要求对涉案房屋停止执行，本院予以支持。被告宿迁贝恩置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，由此导致的不利后果由其自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行（2017）苏0581执2234号执行裁定所查封的江苏省如东县长沙镇海景风情小区2号楼304室。 案件受理费7837元，由被告宿迁贝恩置业有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在判决生效后十日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长 王 焕 人民陪审员 赵 英 人民陪审员 王颖秋 二〇一九年六月二十八日 书 记 员 徐 超