呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初750号原告：呼和浩特市土地收购储备拍卖中心，住所地呼和浩特市。法定代表人：郭文广，该拍卖中心主任。委托诉讼代理人：王慧，内蒙古上都律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅正红，内蒙古上都律师事务所律师。被告：内蒙古昆仑建材有限公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：王峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：段君毅，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：高卫东，慧聪律师事务所律师。原告呼和浩特市土地收购储备拍卖中心(以下简称收储中心)与被告内蒙古昆仑建材有限公司（以下简称昆仑公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告收储中心的委托诉讼代理人王慧、梅正红、被告昆仑公司的委托诉讼代理人段君毅到庭参加诉讼,本案现已审理终结。收储中心向本院提出诉讼请求：1、判令昆仑公司向收储中心支付地价款人民币1064.3923万元；2、判令昆仑公司向收储中心支付利息人民币11.8761万元（按照年利率4.35%以293.3837万元为基数，从2016年10月30日计算至2017年9月30日）；3、判令昆仑公司按迟延付款金额1‰/日的标准向收储中心支付违约金至实际付清地价款之日止（以昆仑公司实际应支付的金额293.3837万元为基数，从2017年9月30日暂计至2018年9月30日，违约金为107.0864万元）;4、诉讼费用由昆仑公司承担。事实和理由：2016年9月30日，昆仑公司通过公开竞价，以1331.3923万元的价格竞得收储中心挂牌出让的位于金桥开发区阿木尔北街以北的宗地编号为呼土收储挂工2016002号国有建设用地。2017年10月13日，昆仑公司与呼和浩特市国土资源局（简称市国土局）就上述地块签订了编号为C-2017-18-GB的《国有建设用地使用权出让合同》，根据合同第十条约定，昆仑公司应分两期支付土地出让价款。2016年10月30日之前支付665.6962万元、2017年9月30日之前支付665.6961万元。同时合同补充条款第三条约定，由收储中心履行未缴地价款、违约金等的收缴工作。《国有建设用地使用权出让合同》签订后，昆仑公司只向收储中心支付了267万元，且付款时间也己违约，剩余1064.3923万元地价款至今未付。根据合同第十条以及第三十条的规定，昆仑公司除了应向收储中心支付地价款外，还应按4.35%的标准向收储中心支付利息，并从违约之日起按迟延付款金额1‰/日的标准，向收储中心支付逾期付款的违约金。综上，收储中心依法提起诉讼。昆仑公司辩称，第一、昆仑公司与收储中心于2019年9月30日签订《国有建设用地使用权出让合同》的事实认可，但这个合同是后补的一个土地出让合同，事实上昆仑公司在2008年就已经取得了该块地，开始投入建设，签订《国有建设用地使用权出让合同》仅仅是为了配合后续的土地出让手续的办理，走的招拍挂的手续。第二、针对收储中心的要求昆仑公司支付地价款1064.3923元的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。在签订合同之前，昆仑公司已经陆陆续续先后投入了10853689元。按照双方合同约定的出让价款是13313923元，减去10853689元，昆仑公司欠付的土地出让价款是2460234元。第三、关于收储中心主张的利息，应以昆仑公司欠付的金额2460234元为利息计算基数。第四、收储中心要求的违约金主张过高，请求人民法院适当调整。虽然土地出让合同里头约定了违约金的计算标准，但是昆仑公司认为计算标准过高，本案中收储中心实际产生仅仅是利息的损失，昆仑公司认为应以不超过利息损失的30%为计算标准。综上，收储中心起诉昆仑公司要求支付1064.3923万元以及相应的利息和违约金，缺乏足够的事实依据和法律依据，请求人民法院依法对超出的部分予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，收储中心提交的《竞买申请书》、《竞得通知书》、《竞得通知书收悉函》、《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、银行回单、利息及违约金计算明细、《呼和浩特市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，昆仑公司提交的《入区协议书》、《协议书》、《内蒙古自治区非税收入专用收据》、《税收通用缴款书》、《呼和浩特市土地出让金专用收据》、《呼和浩特金桥经济技术开发区管理委员会关于呼和浩特市赛罕区人民政府2004年第十四批次建设用地部分土地前期投入费用的情况报告》、《呼和浩特市国土资源局赛罕区分局关于赛罕区人民政府实施城镇规划2004年十四批次（地块五）建设用地部分土地前期投入费用情况的报告》、《呼和浩特市赛罕区人民政府关于赛罕区人民政府实施城镇规划2004年十四批次地块五城市建设用地项目部分土地前期投入费用情况的函》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月31日，昆仑公司申请参加呼和浩特市公共交易中心举行的国有建设用地使用权挂牌出让活动并参与竞买，并将竞买保证金267万元人民币存入公共资源交易中心指定的账户。2016年9月30日，昆仑公司参加呼和浩特市国有土地使用权摘牌暨现场竞价会，最终以1331.3923万元的价格竞得宗地编号为呼土收储挂工2016002号的土地，并与收储中心签订了《成交确认书》。2017年10月13日，呼和浩特市国土资源局（出让人）与昆仑公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定：“第四条：本合同项下出让宗地编号为呼土收储挂工2016002，宗地面积大写贰万陆仟柒佰贰拾贰点陆柒平方米（小写26722.67平方米），其中出让宗地面积为大写贰万贰仟壹佰捌拾玖点捌柒平方米（小写22189.87平方米），本合同项下的宗地坐落于阿木尔北街以北；第八条：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价人民币大写壹仟叁佰叁拾壹万叁仟玖佰贰拾叁元（小写13313923元），每平方米人民币600元。第九条：本合同项下宗地的定金为人民币大写贰佰陆拾陆万贰仟柒佰捌拾肆元（小写2662784元），定金抵作土地出让价款；第十条：（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币大写陆佰陆拾五万陆仟玖佰陆拾贰元（小写6656962元），付款时间2016年10月30日之前。第二期人民币大写陆佰陆拾伍万陆仟玖佰陆拾壹元（小写6656961元），付款时间2017年9月30日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时同意按照支付第一期土地出让价款之日按中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第三十条：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金......补充条款载明：因该宗地已开工建设，属未批先用违法用地，根据《国土资源部关于规范土地登记的意见》国土资发（2012）134号，对违法用地补办出让手续的，合同中第七条出让年期开始时间以违法用地发生之日2006年11月7日，出让年限五十年......本合同约定的地价款、违约金及因容积率变化需要受让人补交的地价款等，由呼和浩特市土地收购储备拍卖中心负责收取。如受让人迟延履行交款义务时，呼和浩特市土地收购储备拍卖中心有权作为本合同的权利主体（原告或仲裁申请人）依照相关规定进行追缴。”落款盖有呼和浩特市国土资源局公章及法定代表人张美凤签名，并有昆仑公司公章及法定代表人崔勇签名。另查明，2008年4月21日，内蒙古义和泰水泥制品有限公司与呼和浩特金桥经济技术开发区管理委员会签订了《入区协议书》，约定内蒙古义和泰公司在金桥开发区投资建设水泥制品项目，项目用地位于炼油厂南侧、世纪十六路以北，面积40.39亩，实际面积待侧图后确定，该项目用地即涉案宗地编号为呼土收储挂工2016002号的土地地块。2008年5月，呼和浩特金桥经济技术开发区管理委员会、内蒙古义和泰公司、昆仑公司签订三方协议书，由昆仑公司替代内蒙古义和泰公司继续在金桥开发区投资建设水泥制品项目，相关权利义务由昆仑公司继承。2015年8月28日，呼和浩特市赛罕区人民政府出具《呼和浩特市赛罕区人民政府关于赛罕区人民政府实施城镇规划2004年度第十四批次地块五城市建设用地项目部分土地前期投入费用的函》，载明昆仑公司投资建设的水泥制品项目地块前期投入费用为土地取得费：658.3451万元；新增建设用地有偿使用费64.624万元；耕地占用税46.8359元；测绘费1.2万元。上述各项费用共计771.005万元，该笔费用昆仑公司支付于呼和浩特金桥经济技术开发区管理委员会。再查明，《呼和浩特市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》第十二条规定“投资参与实施土地储备项目的企业，因政府未能及时返还已投入的土地成本，或者企业为市和旗县区实施基础设施和公益事业项目垫付建设资金政府未能及时偿还，土地出让成交后没有按照约定时限缴纳土地价款的，欠缴的土地出让价款在债务额度内的部分不再加收违约金、利息......”。本案昆仑公司对涉案地块前期费用投入额经呼和浩特市赛罕区人民政府核算为771.005万元，该笔费用政府未能及时偿还，故收储中心起诉昆仑公司要求支付未付地价款计算利息基数时已扣除该笔款项及已支付土地出让价款267万元，以293.3837万元为基数计算利息。本院认为，呼和浩特市国土资源局与昆仑公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，系双方当事人在自愿、平等的基础上订立，反映了双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，现昆仑公司已实际取得《国有建设用地使用权出让合同》中涉案宗地的使用权，并已开发利用，故其应按合同约定按时履行支付土地出让价款的义务。本案中，昆仑公司已经向收储中心支付土地出让价款267万元，剩余1064.3923万元未支付。故对收储中心要求昆仑公司向收储中心支付地价款人民币1064.3923万元的诉讼请求予以支持。关于收储中心要求昆仑公司支付利息人民币11.8761万元（按照年利率4.35%以293.3837万元为基数，从2016年10月30日计算至2017年9月30日）的诉讼请求，根据昆仑公司与呼和浩特市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定“分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时同意按照支付第一期土地出让价款之日按中国人民银行公布的贷款利率支付利息”，故对收储中心主张按年利率4.35%，以293.3837万元为基数，从2016年10月30日计算至2017年9月30日的利息的诉讼请求予以支持，计算利息为11.6986万元。关于收储中心要求昆仑公司按迟延付款金额1‰/日的标准支付违约金的诉讼请求。《国有建设用地使用权出让合同》约定“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”，至2017年9月30日昆仑公司应支付全部土地出让款，昆仑公司未支付，故其应按照约定支付违约金。昆仑公司主张违约金过高，要求人民法院予以调整。本院认为，根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定：“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金......”，该《通知》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反本通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定，体现在国有土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该条款亦不违反法律、行政法规强制性规定的情形，故对昆仑公司的按每日1‰加收违约金过高、要求调整的主张不予支持。对收储中心要求昆仑公司按迟延付款金额加收每日1‰违约金的诉讼请求予以支持。关于昆仑公司主张的已经陆陆续续先后投入了10853689元，该笔费用也应抵扣土地出让价款的主张，本院认为昆仑公司主张的该笔费用是其前期土地的整理费用，其收取主体非收储中心，与本案土地的挂牌出让是两个不同的法律关系，基于不同的法律事实，对于昆仑公司前期土地整理的费用如何退还问题，昆仑公司可持相关证据另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：一、被告内蒙古昆仑建材有限公司于判决生效后十日内给付原告呼和浩特市土地收购储备拍卖中心欠付土地出让款1064.3923万元；二、被告内蒙古昆仑建材有限公司于判决生效后十日内给付原告呼和浩特市土地收购储备拍卖中心欠付土地出让款1064.3923万元的利息11.6986万元（利息以293.3837万元为基数，按照年利率4.35%计算，自2016年10月30日开始至2017年9月30日止）；三、被告内蒙古昆仑建材有限公司于判决生效后十日内给付原告呼和浩特市土地收购储备拍卖中心逾期付款的违约金（违约金以293.3837万元为基数，按每日1‰计算，自2017年10月1日开始计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92801元（原告呼和浩特市土地收购储备拍卖中心已预交），由被告内蒙古昆仑建材有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 迟 玉 青人民陪审员 斯琴高娃人民陪审员 苏 志 华 二〇一九年六月二十日书 记 员 武 惠 敏