广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初6628号原告：孔庆元，男，1982年11月21日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：罗涛，广东商达（龙岗）律师事务所律师。被告：戴美兰，女，1972年12月11日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：黄志诚，广东诚民律师事务所律师。第三人：东莞市房联房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇齐沙村渡轮路旁齐凯居西侧三铺位。统一社会信用代码：91441900MA4WJHHU76。法定代表人：刘华珍。委托诉讼代理人：王卫，系该公司股东。原告孔庆元诉被告戴美兰、第三人东莞市房联房地产经纪有限公司（以下简称房联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告孔庆元的委托诉讼代理人罗涛、被告戴美兰及其委托诉讼代理人黄志诚、第三人房联公司的委托诉讼代理人王卫到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告孔庆元向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告及第三人于2018年8月1日签订的《房屋买卖居间合同》；2.被告向原告支付违约金352,000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月1日，原、被告及第三人房联公司签订《房屋买卖居间合同》（FLDC：0000098），由被告购买原告名下位于沙田镇齐沙碧海云天花园银海湾41号住宅楼1单元2304号房。房屋转让价为1,760,000元，其中定金50,000元被告应于签订上述合同时支付给原告；首期款610,000元（含定金）被告应于银行同贷书批准当日支付给原告；剩余房款1,150,000元由被告向银行申请按揭贷款支付。由于法律、法规、按揭银行等原因或合同当事人不能控制的国家政策原因，导致被告不能办理银行按揭贷款或者按揭贷款未被批准的，被告应当采取非按揭方式付款。同时合同对房屋的交付、税费承担、居间服务及费用、违约责任等都做了明确约定。合同签订后，原告按约履行了各项义务，但被告一直消极对待。另第三人告知原告，被告已经取得银行贷款承诺，根据合同约定被告应当立即支付首期款，但被告以各种理由拒不支付。为此，原告及第三人多次和被告沟通，督促被告积极履行合同，被告却明确表示拒不购买案涉房产。综上，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院判如所请。被告戴美兰辩称，一、签订于2018年8月1日的涉案的《房屋买卖居间合同》是一份无效合同。1.被告从2006年至今在深圳市已购有房产及现仍拥有5套以上房产，在东莞市拥有房产也有2套以上。依据东莞市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见第三条实行住房限购政策的有关规定：自2016年10月7日起，在本市行政区域内，对拥有二套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房；对拥有一套住房，无法提供购房之日前二年内在本市逐月连续缴纳一年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，以及拥有二套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。限购时间认定新建商品房买卖合同网签时间为准。所以依据我国行政法规及地方政府的有关规定，被告根本没有资格再次购房。2.原告及第三人明知道被告没有购房资格及购房指标，仍然纵容被告利用他人名义来购买房产，此行为违反了我国法律法规及地方性行政法规的规定，所以涉案《房屋买卖居间合同》是无效的。二、本案原告不是适格主体。被告与原告从未签订过《房地产买卖合同》，仅是与第三人签订了一份需要支付中介费的《房屋买卖居间合同》。如果被告真正购买涉案房屋应当与原告签订房产买卖合同，否则根本无法办理过户手续。原告以《房屋买卖居间合同》向被告主张权利，主体不适格。三、原告应当返还被告已支付的定金50,000元。因为涉案的《房屋买卖居间合同》为无效合同，也就不存在违约的问题，且原告也不是本案的适格主体，所以原告应当退还被告定金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人陈述：第三人明确告知了被告案涉房产的所有情况，被告也不是第一次在东莞购房，也了解东莞购房的限购政策（二手房是不限购的，只对一手房买卖限购，二手房只是限贷，购买人在全国范围内有两套以上的物业，东莞的银行则不放贷）。第三人没有怂恿被告以他人的名义办理过户购房手续。且合同中也已经约定没有办法办理银行按揭贷款支付购房款的情况下需要采取非按揭贷款方式付款。签订《房屋买卖居间合同》时，原、被告及第三人均在场。经审理查明：2018年8月1日，经过第三人提供的中介服务，原告作为卖方（甲方）、被告作为买方（乙方）、第三人作为居间方（丙方）共同签订了一份《房屋买卖居间合同》（FLDC0000098），约定被告购买原告名下位于东莞市××镇××村碧海云天花园××海湾××住宅楼××单元××房，该房屋的建筑面积为97.04平方米，购房总价为1,760,000元，付款方式为分期付款，具体为：签订合同时，被告向原告支付定金50,000元，被告于银行同贷书批准当日向原告支付610,000元（含定金），剩余购房款1,150,000元由被告通过银行申请按揭贷款的方式支付，由于法律、法规、按揭银行、国家政策等原因，导致被告不能办理银行按揭贷款或按揭贷款未能获得批准的，被告应采用非按揭的方式付款；被告向第三人支付中介服务费20,000元；由第三人协助原、被告双方办理房屋的产权过户手续，原、被告双方应在收到第三人通知之日七天内备齐办理该房屋产权过户所需资料，到房屋所属房管交易所办理产权过户手续，否则视为不配合方违约；任何一方违反合同约定（如拒不配合提交交易所需资料、逾期办理交易、按揭转让等相关手续、逾期交付房屋、逾期支付楼款等），违约方须按日向守约方支付该房屋转让总价1%的违约金，合同继续履行；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，并要求违约方双倍返还定金或没收定金，并有权要求违约方支付等额于该物业转让总价20%的违约金，且违约方还需向丙方支付全部的中介服务费。原、被告双方在该合同空白处特别手写了如下内容“备注：若乙方有需求，甲方需配合乙方所指定的第三方进行签订银行住房贷款和过户手续”。同日，被告向原告支付了定金50,000元。2019年2月中旬，第三人房联公司通知原告孔庆元办理涉案房屋的赎楼手续，且被告以他人名义申请的涉案房屋贷款的银行同贷书已经获批。2019年2月27日，被告戴美兰提出不愿购买涉案房屋，并要求与原告孔庆元协商后续事宜，双方协商未果。2019年3月3日，戴美兰通过短信的方式明确告知孔庆兰不购买涉案房屋。在原、被告上述短信沟通的过程中戴美兰提及不购买的原因如下：1.买房初衷是计划帮员工购买，现在员工不愿意购买，并提出同类房产单价约为15,000元/平方米，而涉案房产的单价为18,000元/平方米；2.被告资金紧张，第三人承诺可以在2019年3月1日之后才支付楼款；3.被告认为自己在东莞市没有购房资格，且名下房产较多，贷款数额高，银行不同意贷款给被告。庭审中，原告认为被告不购买涉案房屋的原因是房屋降价了，被告则认为是没有购房资格以及贷款额度，第三人则提及被告曾告知涉案房屋价格过高，不愿意继续购买涉案房屋。另查，《东莞市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定自2016年10月7日起，在东莞市行政区域内，对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭以及拥有**及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。戴美兰在东莞市××街镇××街××广场××办公楼××物业、××镇××礼顿住宅小区××楼1704物业。再查，被告戴美兰向本院提供了其名下位于深圳市的不动产信息查询结果、深圳农村商业银行宝源支行出具的查询结果（显示其在该行有一笔金额为4,000,000元的贷款）、个人信用报告。戴美兰主张上述证据可以证明其名下存在多套不动产，且银行贷款数额高，银行已经不再向其发放贷款，故无法购买涉案房屋。还查，被告戴美兰在庭审中明确若本院最终认定涉案《房屋买卖居间合同》系有效合同，其同意解除该合同。原、被告双方均同意若本院最终认定被告需向原告支付违约金的情况下，被告支付的定金50,000元可以抵扣该违约金。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、收据、不动产权证书、律师函、EMS邮递详情单、短信聊天记录、微信聊天记录（文字资料）、不动产信息查询结果单、土地证书、深圳农村商业银行宝源支行出具的查询结果、个人信用报告以及本案一审庭审笔录等证据附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：1.涉案的《房屋买卖居间合同》的性质及效力；2.原告诉请的违约金是否合法。关于焦点一，关于合同性质：涉案的《房屋买卖居间合同》明确约定了买卖主体、房屋具体位置、交易价格、付款方式、交付方式及双方违约的责任承担等，已明确了买卖双方的权利义务，具备房屋买卖合同的全部条款。故涉案的《房屋买卖居间合同》即为一份清晰的房屋买卖合同。关于合同效力：《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定了合同无效的情形。涉案的《房屋买卖居间合同》不存在上述法条规定的无效情形，且也是双方真实意思表示，故该合同是一份有效的合同。关于焦点二，如焦点一所述，涉案的《房屋买卖居间合同》是一份有效合同，戴美兰在庭审中确认同意解除合同，结合原告提出解除涉案合同的诉请。本院对此予以确认，依法认定涉案的《房屋买卖居间合同》解除。原告认为涉案合同未能继续履行的原因在于被告戴美兰违约，并要求戴美兰支付违约金。对此，本院分析如下：1.被告戴美兰向原告孔庆元购买的涉案房屋是二手房，并非东莞市人民政府限购政策中适用的新建商品住宅，涉案交易不适用于案涉提及的东莞市人民政府该项限购政策；2.即使戴美兰确实未能以其名义取得银行按揭贷款，根据《房屋买卖居间合同》的约定，戴美兰应采用非按揭的方式向孔庆元支付购房款；3.第三人的陈述以及戴美兰与孔庆元短信沟通内容均显示戴美兰不购买涉案房屋的重要原因是签订《房屋买卖居间合同》时交易价格过高。综上，戴美兰不继续履行涉案合同的理由均非法定或约定的免责理由，其应向原告支付违约金。至于违约金的数额，因违约金的功能主要是填补守约方遭受的损失。故本院综合戴美兰在履约过程中的履行自身权利义务程度、孔庆元因此遭受的损失以及合同进展情况，再结合双方在《房屋买卖居间合同》中约定的违约金标准，酌定戴美兰应支付给孔庆元的违约金为合同总价10%即176,000元。又因原、被告双方在庭审中明确戴美兰已支付的定金50,000元可以用于抵扣该违约金，两项相抵后，戴美兰还应支付给孔庆元的违约金为126,000元。孔庆元主张超出部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告孔庆元、被告戴美兰、第三人东莞市房联房地产经纪有限公司于2018年8月1日签订的《房屋买卖居间合同》（FLDC0000098）；二、限被告戴美兰于本判决发生法律效力之日起三日内向原告孔庆元支付违约金126,000元；三、驳回原告孔庆元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费10,320元，由被告戴美兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（此页无正文）审判员 詹 杰二〇一九年六月二十一日书记员 乐芳琴附本案相关法条(节选)：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。