山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初2273号原告（反诉被告）：某物业服务集团有限公司青岛分公司，营业场所：青岛市李沧区。负责人：樊某涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：孙翔，山东加舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘颖颖，山东加舜律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁某照，男，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：王建军，青岛市北华阳法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）某物业服务集团有限公司青岛分公司与被告（反诉原告）袁某照物业服务合同纠纷一案，某院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月16日、2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙翔、刘颖颖，被告的委托诉讼代理人王建军到庭参加诉讼。某案现已审理终结。原告向某院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业服务费7037.1元、车位费1260元、违约金2124元；2、某案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告购买了青岛市李沧区灵川路2号《某理想之城-蓝庭》10幢1单元301户房屋，并已交付。根据被告与浙江某物业管理有限公司青岛分公司签订的《前期物业服务协议》，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。但被告自2017年4月1日至2018年12月31日期间无故拖欠物业管理费、车位管理费，原告曾多次以各种形式向被告催缴，但被告均未理睬。故诉至法院，请求依法判决。被告辩称，被告不交物业费、车位费事出有因，2012年至2016年涉案房屋出现墙体开裂、室内漏水现象，物业公司于2012年、2013年、2016年三次对墙体进行维修，但未予根治。2017年墙体漏水开裂现象更为严重，被告多次要求原告维修，原告避而不见。被告为减少损失，自己花费8000元进行了维修。2017年至2018年，原告从未过问此事，也未前来协商物业费问题，原告没有履行物业公司的义务。被告向某院提出反诉请求：1、请求被反诉人支付维修外墙材料费、人工费8000元；2、请求被反诉人支付经济损失费7200元；3、诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：1、2012年、2013年、2016年反诉人所居住房屋外墙开裂漏水，被反诉人三次给予维修、打胶，未根治漏水。2017年漏水严重，反诉人要求被反诉人尽快给予维修，但被反诉人避而不见，无奈反诉人自己请施工队维修，为此垫付材料费、人工费8000元。2、根据临时管理规约第六条第一款及前期物业服务协议附件一，足以说某反诉人的外墙维修属于物业服务协议约定的公共部位，是被反诉人的维修范围。3、根据前期物业服务协议第九条第八款、第三十七条及附件三的约定，反诉人外墙是共用部位，是属于被反诉人物业协议约定管理维修范围，被反诉人理应承担维修费用、尽维修义务。4、被反诉人对反诉人反映问题提出维修请求避而不见的行为严重违约，物业服务不到位，严重影响了反诉人的正常生活居住条件，所以反诉人不应交纳物业费，被反诉人应当向反诉人赔偿经济损失7200元。原告对被告的反诉辩称，原告作为物业服务企业，服务内容包含对物业共用部位的维修、养护、管理，但物业服务企业并不是房屋共用部位维修费用的承担主体，根据《青岛市城市房屋共用部位和共用设施维修管理暂行办法》第一条、第五条、第八条之规定，城市房屋共用部位的房屋维修责任，由相关业主共同承担，共用户外墙面的维修由各业主按照房屋所占建筑面积比例分摊，业主也可按规定到房屋维修资金管理处提取维修资金支付房屋维修费用。反诉人的反诉请求无依据，请求依法驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，某院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的企业名称变更核准通知书、企业变更登记信息查询结果无异议，某院对上述证据予以确认并在卷佐证。当事人有争议的事实和证据为：1、原告提交《理想之城一期（ABCEF区块）前期物业服务合同》1份，证实原告系涉案小区的物业服务单位，合同期满后因该小区未成立业主委员会、未选聘其他物业服务企业，合同自动顺延。被告称未见过该份合同，对合同的真实性无法确认。2、原告提交《前期物业服务协议》1份，证实2009年6月30日原、被告签订协议，双方之间存在物业服务协议，物业服务费收费标准为每月每平方米1.7元，被告涉案房屋实测面积为197.12平方米，物业费欠交时间为2017年4月1日至2018年12月31日。被告对该证据的真实性无异议，并认可该协议系2009年6月30日签订、涉案房屋实测面积为197.12平方米、原告自涉案小区建成后至今一直为该小区提供物业服务以及被告未交纳2017年4月1日至2018年12月31日期间的物业费的事实，但被告认为该协议的期限是2008年12月31日至2010年12月30日，现该协议已经无效；另外，协议落款处没有签订时间，故该协议的效力应该大打折扣。3、原告提交《理想之城?蓝庭库房、车位使用权转让协议》复印件1份，证实被告于2008年8月6日购买蓝庭C区076号车位；原告主张，被告购买了两处车位，一处车位每月管理费30元，被告欠费日期为2017年4月1日至2018年12月31日，共计欠费1260元。被告先表示对该证据没有异议，后又认为该证据系复印件，对该证据不予认可，并认为原告主张被告有两处车位，应由原告提交证据；但被告认可其购买了076号地下车位以及未交纳2017年4月1日至2018年12月31日期间的车位管理费的事实。4、被告提交《前期物业服务协议》、《临时管理规约》各1份，证实原、被告签订协议对公共部位的维修有特殊约定，不受其他法规约束；《前期物业服务协议》第二章第四条、第四章第九条第八款、第六章第二十一条、第九章第三十七条、附件一、附件三可以证实外墙属于公共部位，原告有维修的义务，原告如果不维修给被告造成损失的，应当承担法律责任。原告对《前期物业服务协议》的真实性无异议，对证某事项有异议，认为物业服务企业不是房屋共用部位维修责任、维修费用的承担主体；对《临时管理规约》，原告认为该证据与某案无关。5、被告提交增值税发票2份、照片17张，证实涉案房屋外墙开裂、室内渗水，被告对房屋进行了维修，原告应承担维修费用8000元，并应按照房租标准每月100元计算向被告赔偿2012年4月至2018年6月的经济损失7200元。原告称对证据的真实性无法确认，并认为涉案房屋墙面如在保修期内，应由开发商负责进行维修或承担维修费用，如超出保修期，维修费用应由全体共用业主承担或提取公共维修资金支付维修费用。对当事人有争议的证据，某院认定如下：1、原、被告对对方提交的《前期物业服务协议》的真实性均无异议，对该证据，某院予以确认。2、被告虽称对原告提交的《理想之城一期（ABCEF区块）前期物业服务合同》的真实性无法确认，但未提交证据予以反驳，且该证据的内容与原、被告签订的《前期物业服务协议》的内容可以相互印证，某院对该证据予以确认。3、对原告提交的《理想之城?蓝庭库房、车位使用权转让协议》，虽然该证据系复印件，但原告最初对该证据的真实性并无异议，并且该证据的内容与被告当庭认可的事实可以相互印证，某院对该证据予以确认。4、被告提交了《临时管理规约》的原件，原告对该证据的真实性未提出异议，某院对该证据予以确认。5、被告提交的增值税发票及照片不足以证实被告主张的事实，某院对该证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，某院认定事实如下：被告系青岛市李沧区灵川路**理想之城?蓝庭**楼****房屋业主及该小区**地下**车位使用人，涉案房屋建筑面积197.12平方米。2008年6月20日，青岛某华川置业有限公司（甲方）与浙江某物业管理有限公司（乙方）签订《理想之城一期（ABCEF区块）前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对理想之城一期ABCEF区块提供物业管理服务事宜，合同期限自2008年12月31日至2010年12月30日，合同期满后，如业主委员会未能如期选聘物业服务企业的，某合同自动顺延；物业管理费收费标准为非电梯公寓每月每建筑平方米1.7元，地下车位服务费每月每个70元；物业管理服务费和地下车位服务费每三个月预收一次，业主或物业使用人应于下一个收费周期前向乙方交纳物业管理服务费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之二作为滞纳金。2009年6月30日，浙江某物业管理有限公司青岛分公司（甲方）与袁某照（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方为物业管理区域内全体业主和使用人提供前期物业服务，服务期限自2008年12月31日起至2010年12月30日止；某协议期限届满，但某物业尚不具备成立业主大会条件的，某协议自动延续至某物业具备成立业主大会条件之日。物业服务费标准为多层住宅每月每建筑平方米1.7元，地下车位每月每个30元；物业服务费每三个月预收一次，预收时间为每三个月的第一个月上旬，乙方或物业使用人应在约定的交费时间内按时交费。乙方逾期支付物业服务费的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金。2011年5月25日，浙江某物业管理有限公司青岛分公司名称变更为某物业服务集团有限公司青岛分公司。原告自涉案小区建成后至今一直为该小区提供物业服务，被告未向原告交纳2017年4月1日至2018年12月31日期间的物业费、车位费。某院认为，青岛某华川置业有限公司与浙江某物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原、被告签订的《前期物业服务协议》均合法有效，对原、被告均具有约束力。被告主张双方签订的《前期物业服务协议》已经无效以及该协议因无签订日期效力受到影响等问题，于法无据，某院不予支持。原告作为物业服务企业，按照上述合同及协议约定为涉案小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，实际接受了原告的服务，根据权利义务对等原则，亦应履行按时交纳物业费、车位费的义务。被告主张原告未向其提供物业服务，证据不足，某院不予采信。根据合同约定，被告应向原告交纳2017年4月1日至2018年12月31日的物业费7037.18元（197.12平方米×1.7元×21个月）。原告主张被告支付上述期间的物业费7037.1元，未超出合同约定，某院予以支持。关于双方争议的车位费，因原告未能提交证据证实被告购买了两处车位，故对原告的该主张，某院不予采信。根据庭审查某的事实，被告系076号车位使用人，故应按照合同约定向原告交纳2017年4月1日至2018年12月31日的车位费630元（30元×21个月）。关于原告主张的违约金，虽然物业服务合同中有业主不按时交纳物业费须向原告支付违约金的约定，但对物业费的支付时间约定不某，并且原告作为物业服务企业，应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境。因此，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，某院不予支持。《物业管理条例》第三十一条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；第五十三条第二款规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。被告提交的证据不足以证实其为维修物业的共用部位花费维修费8000元以及造成了相应的经济损失，并且，即使被告的该花费是真实的，原告虽对物业的共用部位负有维修、养护及管理的职责，但根据法律规定，如果在国家规定的保修期限和保修范围内，应由建设单位承担保修责任，如果保修期满后的物业共用部位的维修费用则应当由业主所有的专项维修资金支付。因此，被告主张原告支付维修费及经济损失的诉讼请求，于法无据，某院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第三十一条、第五十三条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）袁某照于某判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）某物业服务集团有限公司青岛分公司2017年4月1日至2018年12月31日的物业费7037.1元；二、被告（反诉原告）袁某照于某判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）某物业服务集团有限公司青岛分公司2017年4月1日至2018年12月31日的车位费630元；三、驳回原告（反诉被告）某物业服务集团有限公司青岛分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）袁某照的反诉请求。如果被告未按某判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61元（原告已预交），减半收取30.5元，由原告（反诉被告）某物业服务集团有限公司青岛分公司负担10元，被告（反诉原告）袁某照负担20.5元，被告（反诉原告）袁某照于某判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）某物业服务集团有限公司青岛分公司20.5元。反诉案件受理费90元（被告已预交），由被告（反诉原告）袁某照负担。如不服某判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向某院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副某,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  张文宁二〇一九年六月十七日法官助理陈姣书记员王婷婷