宁夏回族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）宁执异7号 案外人：谢军，男，1988年1月17日出生，住平罗县。 申请人：浙江宏成建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市。 法定代表人：楼仲世，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许雯，北京大成（银川）律师事务所律师。 被申请人：宁夏瑞泰房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。 法定代表人：苏渊瑞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁涛，宁夏合天律师事务所律师，特别授权代理。 浙江宏成建设集团有限公司（以下简称宏成公司）与宁夏瑞泰房地产开发有限公司（以下简称瑞泰公司）建设工程施工合同纠纷一案，案外人谢军于2019年6月12日对本院查封瑞泰公司位于宁夏回族自治区贺兰县光明西路瑞泰银都蓝湾小区27号楼2单元1502室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年6月18日举行了听证，案外人谢军、宏成公司的委托诉讼代理人许雯、瑞泰公司的委托诉讼代理人丁涛参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。 案外人谢军称，请求贵院将（2019）宁民初3号民事裁定书中冻结属于案外人的瑞泰银都蓝湾小区27号楼2单元1502室房屋的查封措施予以解除。事实和理由为：瑞泰银都蓝湾小区27号楼2单元1502室房屋是宁夏起力达电梯有限公司（以下简称：起力达公司）于2018年11月30日抵顶给本人，本人承包起力达公司安装电梯的工程，起力达公司将所欠本人安装工程款以房屋抵顶的形式支付给本人。因起力达公司与瑞泰公司先后签订了32#、36#、39#、43#、25#、27#楼电梯《买卖合同》及《电梯安装工程合同》，瑞泰公司按照合同约定履行支付电梯工程款，截止2018年11月剩余337022元工程款未支付，经起力达公司与瑞泰公司协商，剩余款项以抵顶房屋的方式支付起力达公司。双方于2018年11月27日签订《顶账协议》。起力达公司在2018年12月1日指定本人到瑞泰公司办理入住手续，本人也在物业公司缴纳了相关入住费用，接收了此房屋。2019年2月，本人前往贺兰县不动产局办理房屋备案时发现该房屋已被贵院采取查封措施。本人认为，瑞泰银都蓝湾小区27号楼2单元1502室房屋是瑞泰公司支付给起力达公司的电梯工程款，起力达公司用来支付本人安装工程款，并且起力达公司与瑞泰公司均已签订《顶账协议》，本人也已实际接收了该房产。因此请求贵院解除对上述房产的查封措施，以维护案外人的合法权益。本院于2019年6月18日对本案举行了听证,谢军当庭向法庭提交两组证据：证据一：顶账协议，谢军和起力达公司签订的顶账协议，证据二：物业缴费清单。证据三：物业公司出具的说明。证明房屋是瑞泰银都蓝湾小区27号楼2单元1502室房屋是起力达公司与瑞泰公司均已签订《顶账协议》，起力达公司因无钱支付电梯安装费，将该套房屋抵顶给自己。 申请人宏成公司称，一、申请人对涉案房屋不享有物权。2019年1月21日，宁夏回族自治区高级人民法院裁定查封涉案房屋，在该裁定作出时至现在，房屋产权始终登记在被申请人瑞泰公司名下，物权没有变动。对此，在申请人未办理房屋产权登记的前提下，继受取得的法定公示要件尚未达成。根据物权法定原则，涉案房屋未办理过户登记手续，仍在瑞泰公司名下，故申请人对涉案房屋不享有物权。二、本案不存在真实的房屋买卖意思表示。起力达公司与瑞泰公司签订的《顶账协议》并非是符合法定要件的书面买卖合同，而是债务履行的变通方式，是以消灭金钱债务为目的，房屋交付仅为以房抵债的实际履行方式，并非买卖。同时，案外人称涉案房屋系起力达公司抵顶其本人的安装工程款，亦不能体现双方之间房屋买卖的意思表示，仅是普通的债权抵顶关系。综上，申请人对涉案房屋的执行异议无事实及法律依据，请求依法予以驳回。 被申请人瑞泰公司称，一、贵院依宏成公司申请查封的瑞泰银都蓝湾27号楼2单元1502室房屋确系案外人谢军所有。2016年3月至2017年5月期间，我公司购买起力达公司的电梯并将安装维保工程一并承包给该公司，2018年11月27日，经双方协商一致，我公司将瑞泰银都蓝湾27号楼2单元1502室房屋以337022元的价格抵顶给起力达公司，以支付工程欠款。2018年11月30日，起力达公司向我公司发送《工作联系函》，要求我公司将上述抵顶房屋办理至其指定的买受人谢军名下。2018年12月1日，案外人谢军到我公司办理了交付手续，并与物业公司签订了入住手续，缴纳了相关物业费用。二、案外人谢军已实际占有该涉案房屋，并对抵顶且占有该涉案房屋没有任何过错。如前所述，2018年12月1日，案外人谢军就持起力达公司的《工作联系函》来我公司办理了房屋交付手续，并且同日在物业公司办理了入住手续。从事实上讲，案外人对于涉案房屋，已全款付清，实际占有，并且其抵顶房屋并没有主观的任何过错。根据《物权法》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，涉案房屋已不属于我公司所有，完全属于案外人所有，因此案外人所提异议符合法律规定，法院应当解除对案外人所有房屋的查封措施。三、宏成公司起诉保全我公司的财产达1.3亿之多，然而实际争议工程款仅6-7千万，这从工程造价鉴定报告中可知。因此，本案所涉查封房产的解除，并不影响宏成公司的起诉债权的实现。综上所述，案外人对于涉案瑞泰银都蓝湾27号楼2单元1502室的房屋的异议请求事项符合法律规定，恳请贵院查明事实，依法解除对该涉案房屋的查封措施。瑞泰公司当庭提交的证据有：证据一：《电梯买卖合同》2份、《电梯安装工程合同》2份、《顶账协议》1份、《工作联系函》1份，证明瑞泰公司在2018年11月27日将瑞泰银都蓝湾27号楼2单元1502室的房屋以337022元的价格抵顶给起力达公司，以支付所欠工程款。2018年12月1日，起力达公司指定的买受人谢军（案外人）到瑞泰公司办理了交付入住手续。自此，瑞泰公司与起力达公司的电梯工程款支付完毕，即涉案房屋的房款也视为全款付清。瑞泰银都蓝湾27号楼2单元1502室的房屋的实际产权属于案外人谢军所有。证据二：《民事起诉状》1份、《工程造价司法鉴定意见书（征求意见稿）》1份（复印件），证明宏成公司起诉保全瑞泰公司的财产达1.3亿元之多，但实际争议工程款仅为6-7千万元，涉案房屋的解封并不影响宏成公司应得债权的主张与执行。 本院查明，宏成公司与瑞泰公司建设工程施工合同纠纷一案，宏成公司于2019年1月17日向本院提出诉讼保全申请，请求对瑞泰公司名下价值136770541.26元的财产或银行存款予以查封、冻结，本院于2019年1月21日作出（2019）宁民初3号民事裁定：查封、冻结瑞泰公司名下价值136770541.26元的财产或银行存款。2019年1月30日本院向宁夏回族自治区贺兰县住房和城乡建设局房产交易管理服务中心送达（2019）宁民初3号民事裁定书和（2019）宁执保6号协助执行通知书，对瑞泰公司名下位于宁夏回族自治区贺兰县光明西路瑞泰银都蓝湾小区68套房产予以查封。2019年6月12日，案外人谢军对本院查封的瑞泰公司位于宁夏回族自治区贺兰县光明西路瑞泰银都蓝湾小区27号楼2单元1502室房屋提出书面异议。 本院认为，案外人谢军主张对本院查封被申请人瑞泰公司名下的位于宁夏回族自治区贺兰县光明西路瑞泰银都蓝湾小区27号楼2单元1502室房屋享有所有权的实体权利，提出排除执行异议，案外人谢军未能提供在人民法院查封前与瑞泰公司签订合法有效的书面买卖合同的证据，其所举证据不能证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，谢军提出的异议，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除本院对执行标的的执行。对于案外人谢军提出的排除执行的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第一款、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回谢军的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  周云韬 审判员  杨 波 审判员  康宏伟 二〇一九年六月二十七日 书记员  杨魏魏 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条…… 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； …… 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。