四川省眉山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川14执异15号 案外人：郑志雄，男，1970年3月28日出生，汉族，住四川省仁寿县。 案外人：张素兰，女，1972年12月29日出生，汉族，住四川省仁寿县。 申请执行人：廖俊明，男，1968年2月15日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 诉讼委托代理人：吕彦鹏，四川怀志律师事务所律师。 被执行人：代明虎，男，1971年10月2日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被执行人：四川晟邦房地产开发有限公司，住所地四川省仁寿县。 法定代表人：孙文全，执行董事兼总经理。 本院在执行廖俊明与代明虎、四川晟邦房地产开发有限公司（以下简称晟邦公司）股权转让纠纷案中，查封了晟邦公司预售许可证号20141209号项下195套房产，案外人郑志雄、张素兰提出查封房产中有69套房产系其所购房产，要求停止对上述房产的评估、拍卖，并解除对涉案房产的查封。本院受理案外人的异议申请后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人郑志雄、张素兰称，其夫妻二人于2015年2月16日与晟邦公司签订房屋买卖合同，购买被执行人晟邦公司开发的盛邦国际商品房2621.75平方米，房屋总价7,865,250元。同日，被执行人向其出具委托书一份，委托其将购房款转入孙文全账户，其已于2015年支付完毕全部价款，该商品房于2015年进行了备案登记。认为根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，当房地产企业为被执行人时，对该房地产企业已出售房屋不能查封，故案外人郑志雄、张素兰所购买的房屋只能由案外人的债权人申请查封，晟邦公司的债权人申请查封该房屋于法无据。本院对案外人已付清房款并进行了备案登记的房产进行查封不当，请求停止对该房产的评估、拍卖，并解除对上述房产的查封。 为证实其异议主张，案外人向本院提交了以下证据：1．郑志雄、张素兰与晟邦公司2015年2月16日签订的《商品房买卖合同》，证明其向晟邦公司购买了涉案的69套房产。2．晟邦公司2015年2月16日委托书1份，四川省农村信用社业务凭证4份、中国农业银行网银交易查询明细打印件3份及银行卡取款业务回单1份、中国工商银行电子银行回单2份和银行账户明细查询2份（上述银行凭证涉及金额合计570万元），晟邦公司收据4份（金额合计612万元），证明其已付清全部购房款。3．郑志雄、张素兰与万里果和晟邦公司2015年10月13日签订的协议书，证明万里果代其支付69套房产中476.36平方米的价款，故其自己支付的房款为570万元。4．仁寿县人民法院（2015）仁寿民保字第367号民事裁定书及协助执行通知书、（2015）仁寿民保字第367-1号民事裁定书及协助执行通知书、（2015）仁寿民初字第2130号民事裁定书，证明其与万里果协议之事。5．盛邦国际现状照片8张，证明晟邦公司对所有购房户均未交付房产。 申请执行人廖俊明方质证后认为，案外人提交的《商品房买卖合同》签订于2015年2月16日，约定房屋单价3,000元/米2，而另案中晟邦公司与他人签订于次日的合同约定单价为13,000元/米2，这两份合同对应相同楼盘的相同楼层的相邻房屋，该单价不合常理；按案外人提交的清单，该合同所涉房屋应对应30份备案合同，但案外人未提交相应的备案合同；案外人所提交的其2016年与万里果和晟邦公司所签订的协议书有14套房屋包含在该份《商品房买卖合同》之中，亦证明该《商品房买卖合同》非真实的商品房买卖合同，双方之间非真实的商品房买卖关系。案外人所提交的转款凭证均没有载明是购房款，对收据真实性不予认可，其时间、金额均不相符。对协议书真实性予以认可，但认为该协议书是就案外人购买房屋万里果支付购房款的协议约定，而案外人没有提供证据证明万里果向晟邦公司支付了房屋价款。对于仁寿县人民法院的裁定书和协助执行通知书，认为与本案无关，对其关联性不予认可。对案外人提交的照片证明所有房产没有交付的事实予以认可。 申请执行人廖俊明称，一、商品房买卖合同和仁寿县房管局查询信息，均证明案涉房屋的权利人为晟邦公司，案外人不是案涉房屋的权利人，其排除执行的异议不符合法律规定。二、案外人提供了1份《商品房买卖合同》主张购买了2621.75平方米的房屋，但未提供房屋清单中载明的30份《商品房买卖备案合同》；案外人还提供了1份《协议书》主张购买476.36平方米的房屋，也未提供清单中载明的14份《商品房买卖备案合同》，不能证明其与晟邦公司建立了真实的商品房买卖合同关系。三、案涉69套房屋合同签订时间为2015年2月16日，其中的14套房屋协议书签订时间为2015年10月13日，但合同约定单价仅为3,000元，协议书约定单价为1.5万元，在不到一年时间里就相同楼盘相同楼层的相邻房屋购房款单价差距五倍，明显不符合常理，证明了案外人与晟邦公司不是真实商品房买卖关系；同时结合案涉14套房屋系处理债务形成的商品房买卖合同关系，证明了案涉69套房屋均为借款关系中的让与担保。四、案外人提供的涉及69套房屋的转款凭证没有与合同载明的购房款对应，不能证明案外人支付了全部购房价款；案外人没有提供涉及14套房屋的转款凭证，不能证明案外人支付了全部购房款。五、根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房买卖合同备案仅为合同的备案，不产生物权上的效力，案外人依据商品房买卖备案合同不能排除执行。六、案外人没有提供证据证明其在查封前已经合法占有案涉房屋，因此不能依据“执行异议复议规定”第二十八条排除执行。七、案涉房屋全部为商业房屋，不是用于居住的房屋，因此案外人提出的异议主张也不符合“执行异议复议规定”第二十九条。综上所述，申请执行人认为案外人不是案涉房屋的权利人，其提供的证据不能证明全额支付了购房款，也不能证明合法占有案涉房屋，其提出的异议主张不符合执行异议、复议规定第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，请求驳回案外人的异议。 经审查查明，本院在廖俊明诉代明虎、晟邦公司股权转让纠纷案中，根据廖俊明财产保全申请，于2017年10月24日作出（2017）川14民初77号民事裁定：查封被申请人四川晟邦房地产开发有限公司名下的房屋，价值以人民币5,000万元为限。2017年10月30日本院向仁寿县房管局发出（2017）川14执保20号协助执行通知书，要求其协助查封晟邦公司预售许可证号20141209号项下195套房产，价值以人民币5,000万元为限。所查封的房屋中，包括了案外人郑志雄、张素兰提出异议的69套房产。上述房产均为商业用途。 在异议审查过程中，案外人郑志雄、张素兰陈述涉案房产均未交付。 上述事实，有本院（2017）川14民初77号民事裁定书、（2017）川14执保20号协助执行通知书，以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”现案外人虽然提交了部分证据材料，但其并未提交万里果代其支付购房款的证据，不能证实其已支付全部价款；同时其认可涉案房屋并未交付，即其在法院查封前并未合法占有涉案房产。故案外人无法依据上述第二十八条规定要求排除执行。本案涉案房产均系商业用途，非住房，案外人亦不能依据上述第二十九条规定要求排除执行。故案外人目前所提交的证据不足以证实其符合上述第二十八条或二十九条规定情形，对其异议主张应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人郑志雄、张素兰的异议。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即四川省眉山市中级人民法院提起诉讼。 审判长 高 萍 审判员 李贤华 审判员 李建伟 二〇一九年六月十一日 书记员 陈艳玲 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条异议人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）异议人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回异议人执行异议裁定送达异议人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。