山西省沁源县人民法院   民事判决书   （2019）晋0431民初381号   原告：王红艳，男，汉族，1972年7月6日出生，山西省沁源县人。   委托诉讼代理人：鲍闪闪，山西三晋（长治）律师事务所律师，代理权限为一般代理。   被告：杜庚明，男，汉族，1993年1月26日出生，山西省沁县人，现住山西省沁县。   委托诉讼代理人：曹飞云，山西沁县定昌镇法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。   原告王红艳与被告杜庚明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告王红艳及其委托诉讼代理人鲍闪闪，被告杜庚明及其委托诉讼代理人曹飞云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告王红艳向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告返还原告所有的沁河镇清泉小区一号商铺的房屋钥匙；2、请求人民法院依法判决被告支付原告所欠租金共计530000元整；3、请求人民法院依法判决被告支付所欠原告租金产生的利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系租赁关系，2017年5月1日被告与原告签订房屋租赁合同，约定将原告所有的位于山西省××县一号商铺租给被告使用，租期为两年，即2017年5月1日至2019年4月30日，租金为每年肆拾叁万元整，一年一付。到期之后，被告前后共支付原告租金叁拾叁万元整，包括一辆车折抵了贰拾万元。2019年4月30日到期后，被告拒不支付剩余房租，并将商铺的房屋钥匙拿走，影响原告对房屋所有权的正常支配使用。综上，因被告的行为已侵害了原告的合法权益，被告应予返还房屋钥匙，支付租金及相应利息，现原告具状起诉，望贵院在查清事实的基础上维护原告的合法权益。   被告杜庚明答辩称：1、原告将没有取得房屋所有权证和不符合安全标准的房屋出租给被告，违反了《城市房屋租用管理办法》第六条的禁止性规定，双方签订的《房屋租赁合同》无效，根据《合同法》规定，无效的合同自始无效，不受法律保护，所以原告的起诉于法无据；2、原告违反了诚信原则，原、被告双方约定的租赁期限从2017年5月1日至2019年4月30日，《房屋租赁合同》第八条约定，如租赁期限届满后，乙方确实无法找到房屋，甲方应给予一个月的宽限期，宽限期应当延长到2019年5月30日，但是原告在2019年5月28日就将被告起诉到人民法院，比合同约定的期限提前了两天，反应了原告不讲诚信，缺乏契约精神；3、原告请求的租金数额不真实，原告将房屋出租给被告后，被告向原告支付了租金33万元，同时交付了原告轿车一辆，作价20万元，共计53万元，两年的租金共计86万元，已付53万元，剩余的只有33万元，原告的起诉没有事实依据。被告只认可欠原告33万元，其次原告交给被告的房屋面积并不是合同约定的2100平方米，实际只有1910平米，以此计算，原告方应该减少房租77808.8元。除去被告支付的53万元外，还应再减少77808.8元。被告所欠的租金实际为252191.2元；4、被告没有付清原告的租金，也没有返还其商铺的钥匙，是因为原告方企图侵吞被告花费150多万元的装修资产而导致的，责任及过错方完全在原告。因此原告方请求被告支付利息没有事实和法律依据，原、被告双方在合同中约定如乙方不继续租赁房屋，房屋内外所有装修不得私自拆除，保证和装修后原样，被告租赁原告的房屋后，投资了150余万元，用上等的材料，优质的工装给承租的商铺进行了精装修，使原来毛墙毛地的房屋面貌焕然一新，商业使用价值大大提升。租赁期满后，被告也遵守了这一约定，没有对所装修的部分私自拆除，而是与原告协商，要求折抵剩余的租金后由原告适当的给被告经济补偿，双方目前的争议焦点是原告是否应该无偿占有被告的装修资产，答案是否定的，合同约定一方不得私自拆除，并不等于被告应该无偿地将装修资产赠送与原告；5、被告为原告出租的房屋进行了精装修，投资数额较大，获利的是原告，原告方一方面收取了被告的租金，每年43万元，两年86万元，而另一方面又要获取被告的装修资产，构成了不当得利，依法应当折价向被告支付相应的装修款，因为被告的装修款远远超过了两年的租金，而原告只允许被告租用房屋两年，那么被告付出的代价总计是236万余元，平均每年是118万元，原告无偿占有被告的装修投资明显构成了不当得利，对被告显失公平；6、按照双方签订的房屋租赁合同，原告只有一项权利，就是收取租金，这是原告的权利，但是这项权利以无效合同认定是不合法的，除此之外，原告无权占有被告的装修资产，否则就超越了原告与被告签订合同的初心与本意，就违反了订立合同应当遵守的等价有偿，诚实信用的基本原则，被告要求按照每年43万元租金计算，被告投资150万元的装修应当继续延长租赁期限3年零4个月，或者由原告按照实际装修支付被告的装修款，二选其一。   根据原、被告的诉辩，本院归纳本案的争议焦点为：   原告的各项诉讼请求是否有事实依据和法律依据。   原告王红艳为证明自己的主张，向本院提供以下证据：   1、房屋租赁合同一份，证明房屋租赁的事实；   2、二手车购车协议一份，证明被告以车辆折抵房租20万元；   3、欠条一支，证明被告尚欠原告房租53万元。   对原告王红艳的上述举证，被告杜庚明质证认为：对证据1、真实性无异议，但对其合法性不予认可。根据《城市房屋租赁管理办法》规定：出租房出租的房屋应当取得房屋所有权证，出租的房屋应当符合安全标准，否则房屋不能出租，原告提供的房屋租赁合同不能证明原告方已经取得了房屋所有权证并且符合安全标准，所以此合同应当认定为无效合同，因为其违反了国家强制法规定。对证据2、3、真实性及关联性予以认可。   被告杜庚明为证明自己的主张，向本院提供以下证据：   1、房屋租赁合同1份，证明原告出租的房屋没有取得房屋所有权证而进行出租违反了《房屋租赁管理办法》第6条的规定，应当认定为无效；   2、专卖店装饰装修施工合同1份，证明被告装修原告出租的房屋支付工程款51万元。   对被告杜庚明的上述举证，原告王红艳质证认为：对证据1、真实性无异议。对证据2、真实性不认可，因为该合同无法确定其真伪，对关联性不认可，因为该装修施工合同与本案的租赁合同无关。   综合当事人举证、质证，本院对双方当事人所提供证据的客观性与本案事实相关的关联性作出如下认证结论：   对原告王红艳提供的证据2、3、证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，可以作为本案的定案依据，本院予以确认。对证据1、真实性本院予以认可，该《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，且原、被告双方均签字捺印，本院对其真实性和合法性予以认可。被告引用的《城市房屋租赁管理办法》已被2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》替代，而且原、被告租赁房屋的事实已经发生，对其辩称意见本院不予认可。   对被告提供的证据1、真实性本院予以认可，该《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，且原、被告双方均签字捺印，本院对其真实性和合法性予以认可。证据2、该证据与本案没有关联性，本院不予认可。   经审理查明：2017年5月1日，原告王红艳与被告杜庚明签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定了出租房屋坐落在清泉小区一号商铺，房屋使用面积2100平方米。该房屋为毛墙、毛地。房屋租赁期限为2年。从2017年5月1日起至2019年4月30日止。并对租金及其交纳方式、房屋修缮和装修、房屋出卖、违约责任、免责条件、争议解决方式等进行了约定。   又查明，2019年2月4日，被告杜庚明给原告王红艳出具欠条，该欠条内容为：“今欠到王艳红房租伍拾叁万元整。”被告杜庚明在该欠条上面签字捺印。   本院认为，原告王红艳与被告杜庚明签订的《房屋租赁合同》符合租赁合同的形式要件。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”该《房屋租赁合同》对原、被告均具有法律约束力，原、被告应当按照合同的约定履行自己的权利及义务。原、被告约定的租赁时间已经到期，原、被告未重新签订新的租赁合同，因此被告杜庚明应当返还原告王红艳所有的位于清泉小区一号商铺的房屋钥匙。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告杜庚明辩称欠原告王红艳的租金并非53万元，已经支付了33万元，但是其未提供书面证据证明自己的主张，本院不予认可。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”被告杜庚明应当按照欠条的约定支付原告王红艳租金53万元。原、被告签订的《房屋租赁合同》并未对欠付租金的利息进行约定，对原告王红艳主张利息的诉讼请求本院不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告杜庚明返还原告王红艳所有的位于清泉小区一号商铺的房屋钥匙；（限判决生效后七日内返还）   二、被告杜庚明支付原告王红艳租金人民币53万元；（限判决生效后三个月内支付）   三、驳回原告王红艳其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9100元，由被告杜庚明负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审 判 长 赵德智   审 判 员 杨沁峰   人民陪审员 郑保清     二〇一九年六月二十日   法官 助理 张 瑜   书 记 员 崔紫欣