贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初2776号原告：彭兴华，男，1985年8月27日生，汉族，住清镇市。原告：韩忠琴，女，1986年5月17日生，汉族，住清镇市。委托诉讼代理人彭兴华，男，1985年8月27日生，汉族，住清镇市。系原告韩忠琴的丈夫，代理权限为特别授权代理。被告：贵州源兴房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市白花社区云岭东路，统一社会信用代码91520100683955462Y。法定代表人：廖长林,董事长。第三人：清镇市住房和城乡建设局，住所地清镇市金清线北侧广大上城。法定代表人：施春旭，局长。委托诉讼代理人：柳丽红，女，系该局工作人员，代理权限为特别授权代理。第三人：清镇市自然资源局，住所地清镇市云岭中路（东风发电厂大楼）。法定代表人：雷刚，局长。委托诉讼代理人：陈文元、杨波，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：清镇市房屋征收局，住所地清镇市金清线广大上城售楼中心对面。法定代表人：靳方洋，局长。委托诉讼代理人：安芳，女，系该局工作人员，代理权限为特别授权代理。原告彭兴华、韩忠琴与被告贵州源兴房地产开发有限公司（以下简称源兴公司），第三人清镇市住房和城乡建设局（以下简称清镇住建局）、清镇市自然资源局（以下简称清镇资源局）、清镇市房屋征收局（以下简称清镇征收局）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告韩忠琴的委托诉讼代理人即原告彭兴华，第三人清镇住建局的委托诉讼代理人柳丽红，清镇资源局的委托诉讼代理人陈文元，清镇征收局的委托诉讼代理人安芳到庭参加诉讼，被告源兴公司无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。彭兴华、韩忠琴向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告30日内交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助办理转移登记手续；2.请求判令被告支付原告逾期（指计算到2019年5月14日止137689.2元）交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（从2014年5月31日起以本金382470元为基数的万分之二计算至办理完毕商品房转移登记手续为止）；3.请求判令被告支付原告未修建商业配套设施幼儿园违约金5000元；4.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2013年8月3日，原告与被告就清镇市东门桥源兴.东城小区房屋签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于清镇市东门桥御景华府21栋14层1号作为住宅使用。合同对房屋总价款、商业配套设施幼儿园的竣工日期及逾期交付违约金、支付方式、逾期办证的按已付房价款日万分之五支付违约金等进行约定。被告未按约定时间办理商品房登记有关文书，双方就逾期办证违约金协商未果。被告至今未办理产权证及未按承诺建设交付商业配套设施幼儿园已违约，应承担相应的违约责任。被告源兴公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。第三人清镇住建局述称，本案属于原告和被告之间的纠纷，住建局不属于本案的适格当事人。第三人清镇资源局述称，本案是商品房买卖合同纠纷，资源局不是合同相对人，是在被告符合法定条件时办理登记的义务，资源局与本案不具有法律上的利害关系，不承担任何法律责任。第三人清镇征收局述称，清镇市人民政府决定对白马线征收，征收局与被告签订征收协议，并按照约定给付了征收补偿款，按法定程序进行征收，故该案与征收局无关。本院经审理认定事实如下：2013年8月3日，彭兴华、韩忠琴（买受人）与源兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定“彭兴华、韩忠琴购买源兴公司修建的清镇市青龙街道办理处东门桥源兴·东城小区（21）单元14层1号房屋，总价款382470元。商业配套设施幼儿园于2014年12月30日前竣工，逾期未竣工出卖人按日支付房屋总价款万分之一的违约金给买受人。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准；买受人选择不退房的，有权要求出卖人一次性支付房屋总价款千分之一的违约金给买受人。出卖人承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任。2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”。同日，双方签订《补充协议》，补充协议附件12第三条约定：受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按主合同约定时间提交办证手续的，出卖人不承担责任。合同签订后，彭兴华、韩忠琴已通过支付首付款及银行按揭方式支付全部购房款382470元。源兴公司已将案涉房屋交付彭兴华、韩忠琴。清镇市人民政府印发的清府专议（2013）234号专题会议纪要载明“2013年10月28日下午，就贵安新区修建百马大道征用源兴公司在清镇R03-26号（原清镇水泥厂）地块投资建设的商业住宅楼盘70.7亩土地（其中，直接占用R03-26号规划红线内土地为64.4亩，间接影响项目剩余边角不能按照规划开发的土地为6.2亩）的相关补偿事宜纪要如下：一、经贵安新区同意确定一次性补偿源兴房开总金额1.36亿元，不再另行支付其他任何费用。二、全部补偿款在2013年11月7日前支付完毕。三、源兴房开的源兴东城项目建设完毕，竣工验收时，因土地被征用涉及的规划调整、土地使用证重新办理等相关手续由清镇市政府住建局、国土局等部门为源兴房开完善。”。2013年10月29日，清镇征收局与源兴公司就清镇R03-26号（原清镇水泥厂）地块商业住宅楼盘70.7亩土地（其中，直接占用R03-26号规划红线内土地为64.4亩，间接影响项目剩余边角不能按照规划开发的土地为6.2亩）签订了《百马线、金马线（清镇段）房屋、土地征收安置补偿协议书》，约定：补偿金额为1.36亿元，在2013年11月7日前一次性支付给源兴公司；源兴公司房屋、土地被征收后，涉及规划调整、土地使用证重新办理等事项，由源兴公司报清镇市相关部门完善手续，清镇市人民政府负责督促。协议签订后，源兴公司已得到补偿款1.36亿元。2015年2月4日，清镇住建局向清镇国土局发出《关于源兴东城项目规划指标调整的函》，明确“清镇市源兴东城项目地块”所剩地块主要技术指标为：用地面积71036.5㎡、总建筑面积（计容建筑面积）为175460.16㎡、商业面积10598.57㎡、容积率由2.2调整为2.47、建筑密度30%、绿地率35%。2015年4月27日，清镇国土局向清镇住建局发出《关于源兴东城项目调整容积率未缴清土地出让金前不予办理相关规划手续的函》，明确清镇国土局将委托评估公司对该宗地的容积率调整涉及补交的土地出让金进行评估，在该项目未缴清调整容积率应补交的土地出让金前，请清镇住建局不予办理该项目的相关规划手续。2017年9月30日，源兴公司向源兴东城一期业主作出承诺：承诺在2017年12月31日前完善一期产权证办理相关手续。同时查明，在源兴公司招拍挂取得R03-26号地块前，该地块中的部分土地已被清镇市东门桥小学占用，部分地块存在争议。源兴公司与业主在合同中约定修建幼儿园所需地块已被修建百马大道占用。源兴公司已于2012年9月29日取得“源兴·东城小区”建设项目的商品房预售许可证，但至今未办理调整规划手续，未取得案涉商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。另查明，在清镇市市级机构改革中清镇市国土资源局的管理职责已整合至清镇市自然资源局，清镇市住房和城乡规划建设局更名为清镇市住房和城乡建设局。上述事实，有原告、第三人的陈述，身份证复印件，企业信用信息，商品房买卖合同，补充协议，收款收据，个人购房借款担保合同，答复，项目土地示意图，报告，发票，公告，会议纪要，商品房预售许可证复印件，建设用地规划许可证复印件，建设工程规划许可证复印件，建筑工程施工许可证复印件，土地使用权证复印件，竣工验收报告，征收补偿协议、付款证明，调查笔录，清镇住建局及清镇国土局的文件，预评估报告书，规划图等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告彭兴华、韩忠琴与被告源兴公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。原告彭兴华、韩忠琴购买商品房的目的是能够取得商品房及办理合法不动产权登记，被告源兴公司未按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告属违约行为，被告源兴公司应在30日内协助原告彭兴华、韩忠琴办理完毕坐落于清镇市青龙街道办事处东门桥源兴·东城小区（21）单元14层1号房屋的商品房转移登记手续。被告源兴公司将商品房出售给原告后，虽然修建百马大道征收了源兴东城项目地块中的部分土地，但源兴公司在签订《征收安置补偿协议书》之前明知土地即将被征收，在土地被征收后怠于告知原告，且被告源兴公司在得到全部补偿款后，亦怠于向相关行政主管部门申请办理调整规划手续，被告源兴公司的行为具有过错，依法应承担违约责任。虽然合同中约定了逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按已交付房价款日万分之五的标准计算违约金，但原告只要求被告按日万分之二标准计算支付逾期办理商品房转移登记手续违约金至办理完毕商品房转移登记手续为止，符合法律规定，本院予以支持。合同中约定修建幼儿园所需地块已被修建百马大道占用，被告源兴公司已实际不能修建并交付幼儿园，被告源兴公司怠于告知二原告，根据公平原则，本院酌情支持原告要求被告源兴公司支付逾期交付商业配套设施违约金3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（二）义务人同意履行义务；”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、限被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告彭兴华、韩忠琴办理完毕坐落于清镇市青龙街道办事处东门桥源兴·东城小区（21）单元14层1号房屋的商品房转移登记手续；二、限被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告彭兴华、韩忠琴逾期办理商品房转移登记手续违约金（从2014年5月31日起以本金382470元为基数按日万分之二标准计算至办理完毕商品房转移登记手续为止）；三、限被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告彭兴华、韩忠琴逾期交付商业配套设施违约金3000元；四、驳回原告彭兴华、韩忠琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3154元，减半收取1577元，由被告贵州源兴房地产开发有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  黄国芬二〇一九年六月十八日书记员  李 艳