河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终4918号上诉人（原审原告）：刘辉，住河北省新乐市经济开发区。委托诉讼代理人：闫建刚、李梦花，河北厚诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北嘉冠房地产开发有限公司，住所地河北省正定县嘉冠尚城小区物业楼**。法定代表人：王鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：何雯，河北济民律师事务所律师。上诉人刘辉因与被上诉人河北嘉冠房地产开发有限公司（以下简称嘉冠房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2018）冀0123民初2937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘辉上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2018）冀0123民初2937号民事判决书，并依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案，河北省正定县人民法院2018年9月7日立案后，于2018年12月29日作出（2018）冀0123民初2937号民事判决书。上诉人不服河北省正定县人民法院作出的判决，认为河北省正定县人民法院认定事实不清，适用法律错误，特提出上诉，具体事实与理由如下:一、一审法院认定事实不清，错误理解并适用《商品房买卖合同》和《补充协议》的合同条款，严重损害了上诉人的合法权益。1、契税、印花税、维修基金、登记费、工本费应当是在办理房屋产权证书过程中由房管部门收取的费用，被上诉人本无权进行代收，既然已经违法代收，就应当为上诉人办理产权证书，但截至到目前为止被上诉人既然未给上诉人办理不动产权证，就应该退还上述费用。一审法院并未查明被上诉人收取上述费用是否具有合同依据及法律依据的情况下，就以合同中未约定退还上诉人办理房产证费用为由，判决驳回上诉人的诉求，属认定事实不清，何况合同也并未约定不得退还上述费用，一审法院认定事实的逻辑存在严重错误。2、被上诉人无视已经取消燃气接口费、暖气接口费、有线接口费的法律规定且重复收取上述费用，于法于理均应当予以返还。根据《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定“本合同第五条商品房价款中包含房屋认购协议约定价款和热力接口费及燃气接口费”，而本案中上诉人已经按《商品房买卖合同》约定的商品房价款支付了房屋总价款，而被上诉人无视合同约定，利用上诉人的弱势地位，让上诉人另交的热力接口费、燃气接口费则属于重复收费，应当返还。且根据《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》第三条、《河北省天然气价格管理办法（试行）》第十条等法律规定也已明确规定取消上述项目的收费。显然，被上诉人不仅恶意重复收费，而且违反法律规定收费，而一审法院故意曲解合同含义且违反法律规定判决驳回上诉人的诉求，属严重认定事实不清，让法律规定形同虚设。3、被上诉人延迟交房的事实清楚、证据充分，被上诉人应当向上诉人支付延迟交房的违约金。根据《商品房合同》第十四条的约定、《商品住宅实行质量保修保证书和住宅说明书制度的规定》第三条的规定、《商品房销售管理办法》第七条的规定、《正定县商品房买卖合同》补充协议第六条关于房屋交付的补充约定中第4款的约定以及第八条第10款的约定，被上诉人应当按照合同约定和法律规定向上诉人交付房屋。实际上，被上诉人并未按照合同约定和法律规定向上诉人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》且通过庭审了解到截止到2018年8月份，嘉冠尚城小区才正式通电，且截止到目前，小区也未通上正式的自来水，一直使用临时自来水，给上诉人的正常生活造成了诸多不便。另外，被上诉人至今亦未给上诉人连接通天然气，上诉人一直使用液化气，给上诉人造成了不便和浪费，并且污水处理直到现在使用的依旧是临时管道，多次出现堵塞情况。基于以上客观事实可知，被上诉人并未向上诉人交付符合法律规定和合同约定条件的房屋。未完全履行义务，交付了瑕疵的房屋。应当根据《合同法》第六十条的规定和《正定县商品房买卖合同》附件五《商品房买卖合同》补充协议第六条第9款的约定按照已付购房款的日万分之一向上诉人支付违约金，但一审法院无视客观事实和法律规定，驳回上诉人的诉求，属严重认定事实不清。被上诉人和一审法院无视合同约定和法律规定，视合同约定和法律规定为虚设，已经严重侵害了上诉人的合法权益。若人人都不以合同约定和法律规定来约束自己的行为，那整个社会和市场将是混乱无序的。4、被上诉人延迟办证的事实清楚、证据充分，被上诉人应当按照法律规定向上诉人支付迟延办证的违约金。《商品房买卖合同》第十八条约定延迟办证违约金为已付房价款的0.01%。若按此种方式计算所得违约金为40.26元，显然约定违约金过低。被上诉人低廉的违约成本于上诉人严重显失公平，一审法院以此认定违约金的计算方式将会严重助长被上诉人的嚣张做法，若各个开发商以此效仿，将严重损害广大群众的利益。且此条款为被上诉人拟定的格式条款，被上诉人并未按照《合同法》第三十九条规定的方式释明及进行说明，因此，根据《合同法》第四十条的规定此条款应当无效。应当根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金。一审法院片面理解、机械适用法律，刻板适用合同约定，忽视实际情况和客观事实，于上诉人显失公平，严重损害了上诉人的合法权益。二、一审法院违反法定程序，适用法律错误。严重侵害了上诉人的合法权益。二审法院应当依法撤销一审法院的判决并依法作出改判。1、一审法院违反法定程序，在判决中直接采纳未经双方当庭质证和逾期提交的证据。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零二条的规定：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳”，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条的规定及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定，证据应当在法庭上出示并由当事人质证，未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据，被上诉人庭后提交的证据，既超过了举证期限且未经双方当庭质证，且其中部分证据为被上诉人与第三方签署，与本案没有关联性，部分证据为被上诉人单方盖章、签字，其真实性存疑。但一审法院完全无视法律规定和事实情况，直接在判决中适用上述证据且未对被上诉人作出任何处罚。严重损害了上诉人的合法权益，于上诉人严重缺乏公平、公正。2、一审法院适用法律存在错误。其片面、机械适用法律的行为，严重损害了上诉人的合法权益。根据《合同法》第七十二条、第七十七的规定，上诉人有权接收瑕疵的房屋，但是上诉人接收未达到合同约定和法律规定的房屋，并不能视为上诉人和被上诉人双方对房屋交付条件达成了变更，只有当事人协商一致，才可以变更原合同，实际双方也并未对房屋的交付条件进行过任何协商。且即使上诉人选择接收瑕疵房屋，也并不代表上诉人放弃追究被上诉人履行不符合合同约定的违约责任。被上诉人交付的房屋客观上本就存在质量瑕疵，根据《合同法》第一百一十一条、一百五十五条的规定，质量不符合约定的，被上诉人亦应当按照合同约定的延迟交房违约金的计算方式承担违约责任。一审法院片面理解和适用法律，完全忽视房屋存在多处瑕疵的事实。在本案中未做到公平、公正，实则严重损害了上诉人的合法权益。三、一审法院故意曲解、忽视合同约定，片面理解、机械适用法律的行为严重损害了上诉人的合法权益，严重影响了法律的权威，让本是保障公民权利，彰显公平、公正的圣地变成了被上诉人欺压上诉人的利刀。1、一审法院认定事实、作出判决的逻辑显然缺乏专业性，对合同未约定、被上诉人未主张的事实作出片面认定，认为合同未约定退还办理房产证相关费用就不得退还，如此，合同未约定不得退还，按照一审法院的逻辑，被上诉人是否应当予以退还呢？若被上诉人一直恶意不办理房屋产权证书，难道上诉人的权益就无法得到救济了吗？且因被上诉人在无任何合同依据和法律依据的情况下代收办理房产证相关费用，却不为其办理房屋产权证书，上诉人和其他业主曾向派出所报案，正定县公安局为此出具了“河北嘉冠房地产开发有限公司（嘉冠尚城）诈骗案购房人登记公告”，请嘉冠尚城已缴纳维修基金及契税但未办理房屋产权证书的购房人到正定县公安局交警队事故科一楼有组织犯罪侦查队报案登记，不知被上诉人最初要求代收办理房屋产权证书的目的何在听？2、合同约定延迟办证违约金为已付购房款的万分之一，违约金约定明显过低。一审法院却视而不见，且忽视法律规定，一审法院纵容被上诉人以如此低廉的违约成本换取高额的盈利，又是意欲何为？对于自房屋交付之日截止到今日，房屋存在未通正式水、未接天然气、未连接排污管道的事实毋庸置疑，上诉人与被上诉人在庭审中也均予以认同，明显交付了不符合合同约定条件的房屋，应当承担违约责任，一审法院无视客观事实。驳回上诉人的诉求，其维护公平正义的职责何在？一审法院在未经上诉人和被上诉人当庭质证的情况下，就采纳了被上诉人庭后提交的证据，严重无视法律规定，法律不是摆设，是需要专业的人通过正确的适用来维护公民的利益，若人人都以自己狭隘、片面的理解方式来认定事实、作出判决，那依法治国忠不是空谈？自由心证也是在法律的框架内进行，不能脱离法律和客观事实，否则法律的存在岂不是多余？在本案中，被上诉人无视合同约定的交房条件，视合同约定为虚设，一审法院无视法律规定，视法律规定为虚设，无论是被上诉人还是法院的行为，都严重侵害了处于弱势地位的上诉人的合法权益。此判决的作出，无疑会助长被上诉人加剧欺压上诉人，甚至是其他购房人，同时会反向助长更多开发商暴利欺压他人，导致整个社会和市场的无序和混乱。引发更多不良的社会效应。综上，被上诉人迟延办证、迟延交房的事实清楚，证据充分，审法院却忽视客观证据，故意曲解、忽视合同约定，片面理解、机械适用法律。属于严重认定事实不清、适用法律错误，于上诉人显失公平，严重损害上诉人的合法权益。为维护上诉人的合法权益，恳请二审法院依法撤销一审法院作出的判决，同时在查明事实的基础上，正确适用法律，依法进行改判，坚决树立法律的威严、坚定维护公民的利益。河北嘉冠房地产开发有限公司答辩称，第一、这个钱是合同中明确约定的，钱有没有交要向公司核实一下，明天下午向法庭汇报。因为办不办证我方说了不算，要向房管局说明的，我们早晚都是会去办证的。第二、该部分费用以实际热力公司和燃气公司以及广电公司实际收取的为准。被上诉人收取的实际上述费用均为代收。第三、根据交付时间，被上诉人并未延期交付。第四、上诉人说的现在并不能证明与本案有直接关系。刘辉向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判令被告返还原告收取的各项费用（包括契税、印花税、维修基金、登记费、工本费、燃气接口费、暖气接口费、有线接口费），共计25701元；2、请求贵院依法判令被告向原告提供正定县正定镇金源路17号嘉冠尚城2-1-404室在石家庄市正定县房管局的备案信息及证明材料；3、请求贵院依法判令被告给付原告延期交房违约金（自2015年11月30日起计算至实际交付符合法定条件的房屋之日止，暂计算至2018年9月4日为40619.82元）；4、请求贵院依法判令被告给付原告延期办理房屋产权证书违约金（自2015年9月13日起按照银行同期贷款利率计算至实际办理房屋产权证书之日止，暂计算至2018年9月4日为57853.38元）；5、本案诉讼费、保全费及购买保函的费用由被告承担。一审法院认定事实：原告刘辉与被告系商品房买卖合同关系。原告于2015年4月23日与被告签署了《正定县商品房买卖合同》合同约定被告出卖正定县正定镇金源路17号嘉冠尚城2-1-404室给原告，并于2015年10月30日前将房屋交付给原告使用，原告支付房屋总价款402575元。现原告已按合同约定向被告交付了总房款且已向被告支付了办理房屋产权登记费用（包括契税、印花税、维修基金、登记费、工本费）燃气接口费、暖气接口费、有线电视接口费等费用共计25701元。另查明，被告已分别为原告在正定县房地产管理所进行了备案。原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条约定，“本合同第五条商品房价款中包含房屋认购协议约定价款和热力接口费及燃气接口费（其中：热力接口费收取标准为按建筑面积70元每平方米，燃气接口费为每户2700元”。第十条约定，“。如因出卖人的责任买受人不能在签订本合同之日起360个工作日为，取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”。还查明，原告已在合同约定交房期间接受了商品房买卖合同中所购买的房屋并已实际入住。上述事实，由原告提交的《正定县商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、购买房屋的收据、庭审笔录等证据为证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。1.原被告签订的《正定县商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。原告由被告退给办理房屋产权登记的费用由其自行办理房产证的诉讼请求，经查，商品房买卖补充协议中约定，“。如因出卖人的责任买受人不能在签订本合同之日起360个工作日内，取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”按此约定，被告未能按期办理房产证时，只承担赔偿违约金的责任，并未约定被告退还原告办理房产证费用及办理房产证手续由原告自行办理，故对原告的第一、第二项诉讼请求不予支持。关于未能按合同约定的期限办理房产证的违约问题。合同中，双方当事人约定了逾期办理房产证的约定责任，故在被告未按约定期限为原告办理房产证时，按购房款的万分之一向买受人支付违约金。关于燃气接口费、热力接口费，经查，原被告签订的补充协议之中，已经约定“商品房价款中包含房屋认购协议约定价款和热力接口费及燃气接口费及燃气接口费”，故原告要求被告退还燃气接口费、暖气接口费的诉讼请求不符合合同约定，对此本院不予支持。关于有线电视安装费，补充协议中约定了房屋交付时应“有线电视：电视线入户”，被告与河北广电信息网络集团股份有限公司正定分公司签订的《有线电视安装工程合同》，该项款项系被告代替河北广电信息网络集团股份有限公司正定分公司收取，亦符合合同约定，故对原告的该项主张不予支持。2.关于原告请求依法判令被告给付原告延期交房违约金的主张。经查，被告已按约定期限将房产交付给原告，原告已接受并使用、入住，故对其要求延期交房违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十八条、第三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告河北嘉冠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，给付原告刘辉违约金25.7元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2783元，原被告各负担1391.5元，诉讼保全费1141元，原被告各负担507.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据本案二审查明事实，结合本案的实际情况作出如下认定：1.依据双方签署的《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定“本合同第五条商品房价款中包含房屋认购协议约定价款和热力接口费及燃气接口费”，而本案中上诉人已经按《商品房买卖合同》约定的商品房价款支付了房屋总价款。那么就被上诉人另行收取的热力接口费、燃气接口费则属于重复收费，应当予以返还。2.契税、印花税、维修基金、登记费、工本费应当是在办理房屋产权证过程中由房管部门收取的费用，被上诉人以办理房屋产权证的名义代收了该费用，就应当及时为上诉人办理相关手续，但截至到目前实际情况是并未能为上诉人办理房屋产权证，因此，就上述代收费用，被上诉人应当予以返还。3.依据《商品房买卖合同》中的约定，“出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付经验收合格的商品房”。根据本案的实际情况，被上诉人虽将房屋交给上诉人使用，但交付使用的房屋质量并不符合合同约定，也没有按照合同要求验收合格，给上诉人正常生活造成了诸多不便，因此，该交付房屋行为并不能视为被上诉人按照约定完全履行了合同约定的交付房屋义务。根据《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”及《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任”。另依据双方当事人签署的《正定县商品房买卖合同》附件五一《商品房买卖合同》补充协议第六条第9款的约定：“宽展期满后出卖人仍未将房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”的约定，在本案中，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任。4.依据《商品房买卖合同》第十八条的约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，出卖人按己付房价款的0.01%赔偿买受人损失”。合同的签订系双方当事人真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，双方应当严格履行合同的约定。被上诉人既未能为上诉人办理房屋产权证书，就应当按照约定向上诉人支付延迟办证的违约金。一审判决被上诉人依据约定支付上诉人刘辉违约金25.7元并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河北省正定县人民法院（2018）冀0123民初2937号民事判决的第一项；二、撤销河北省正定县人民法院（2018）冀0123民初2937号民事判决的第二项；三、被上诉人河北嘉冠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，返还上诉人刘辉（包括契税、印花税、维修基金、登记费、工本费、燃气接口费、暖气接口费、有线接口费），各费用共计25701元；四、被上诉人河北嘉冠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，给付上诉人刘辉迟延交付房屋违约金（自2015年11月30日起计算至实际交付符合法定条件的房屋之日止，暂计算至2018年9月4日为40619.82元）；五、驳回上诉人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2783元，原被告各负担1391.5元，诉讼保全费1141元，原被告各负担507.5元。二审案件受理费2783元，由被上诉人河北嘉冠房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  李 伟审判员  卢 亮二〇一九年六月十三日书记员  任 琳