新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0106民初3329号原告：马文杰，男，1987年3月15日出生，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：刘舒涵，新疆盛年律师事务所律师。被告：罗俊忠，男，1979年5月1日出生，现住址不详，户籍所在地甘肃省宕昌县。被告：苏惠萍（系罗俊忠妻子），1989年9月18日出生，住新疆哈密市。第三人：中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部，住所地新疆乌鲁木齐市天山区人民路**。负责人：傅卫峰，该营业部总经理。委托诉讼代理人：王晓容，女，1989年6月20日出生，住乌鲁木齐市米**。原告马文杰与被告罗俊忠、苏惠萍、第三人中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部（以下简称建行自治区分行营业部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马文杰及其委托诉讼代理人刘舒涵，被告苏惠萍，第三人建行自治区分行营业部的委托诉讼代理人王晓容到庭参加了诉讼,被告罗俊忠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马文杰向本院提出诉讼请求:1.判令原告替两被告偿还完贷款后十日内，由第三人及两被告协助原告办理房屋的解除查封手续；2.判令两被告在第三人办理完毕解除查封手续后十日内配合原告办理房屋过户至原告名下的手续；3.判令被告罗俊忠向原告支付违约金103000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费、送达费。事实和理由：2018年4月30日，原告与被告罗俊忠签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告名下位于乌鲁木齐市经开区房屋一套，合同约定的房屋价款为515000元，被告应于2018年6月20日前办理完毕解押手续。合同签订后，原告依约履行了义务,多次催促被告罗俊忠办理解押手续及房屋过户手续，但被告以种种理由拒不履行合同。双方协商未果，原告遂诉至法院。被告罗俊忠未作答辩。被告苏惠萍辩称，房屋可以过户，但是不同意支付违约金。我与罗俊忠在2014年结婚，婚后于2015年购买涉案房屋，对于罗俊忠将房屋出售给原告我不知情，2018年10月，原告向我告知后我才知晓此事。现在原告也将房屋的剩余按揭款还清，同意配合办理解押及过户手续。房屋出售情况我不清楚，罗俊忠的情况我亦不清楚，我个人也没有履行能力，故不同意支付违约金，请求法院依法判决。第三人建行自治区分行营业部述称，原告已向我行支付了涉案房屋的全部按揭款，同意按照人民法院判决执行。经审理查明，被告罗俊忠和苏惠萍系夫妻关系。2018年4月30日，原告（乙方）与被告罗俊忠（甲方）及案外人新疆浩祥家园房地产经纪有限公司（丙方）经协商一致，签订一份《房屋买卖居间合同》，合同第一、二条约定甲方将其名下位于乌鲁木齐市经开区的房屋出售给乙方，房屋用途为住宅，建筑面积79.17平方米。合同第五条约定，甲、乙双方商定房屋买卖价款为515000元。合同第六条约定，本合同签订后当日内，乙方应当向甲方支付购房定金20000元，该定金由丙方代管，丙方出具收据。合同第七条约定，甲乙双方同意，乙方应于2018年5月5日前，将房屋首付款230000元支付给甲方，剩余房款人民币265000元通过银行商业贷款的方式支付给甲方。合同第九条约定，甲、乙、丙三方同意自该产权完善之日起的五个工作日内，共同到该房屋所在地的相关登记部门办理产权过户手续。合同第十三条约定，经甲、乙双方协商一致，本次房屋交易过户费用（契税、维修基金、交易手续费、验证费、转移登记费等），按揭费用（评估费、验证费、他项权证费、贷款服务费等），此房交易时所产生的营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等费用由乙方承担。合同第十四条约定，如果甲、乙双方任何一方不履行本合同约定的义务，致使合同目的不能实现，即视为违约。如甲方违约，须双倍返还乙方定金，即应退还乙方交纳的定金外，另需支付乙方所交购房定金等额的赔偿金。如乙方违约，甲方有权没收定金。如乙方已支付房款的，违约方须支付守约方房屋买卖成交总价款的20%作为赔偿。合同第二十条约定，甲方于2018年6月20日之前办理完解押手续。原告及被告罗俊忠在合同上签名确认。合同签订的当日，原告向被告罗俊忠支付购房定金20000元，罗俊忠出具收条予以确认，2018年5月4日，原告向罗俊忠以银行汇款的方式支付剩余房款230000元，罗俊忠出具收条予以确认。另查明，两被告以按揭购买涉案房屋，将涉案房屋抵押给了作为贷款人的第三人建行自治区分行营业部，2015年12月18日，第三人在房产部门办理了他项权利证，其中载明房屋所有权人为两被告，抵押期限为2015年12月17日至2041年12月17日。2018年12月3日，原告代替被告向第三人支付按揭贷款5396.09元，2019年3月7日，原告代替被告向第三人支付按揭贷款300329.97元，合计305728.06元。同日，第三人出具结清证明一份，载明罗俊忠在该行的贷款已结清。上述事实有原告提交的《房屋买卖居间合同》、收条三份、中国邮政储蓄银行业务凭证、个人贷款还款凭证两份、结清证明，第三人提交的还款情况说明、他项权利证书，当事人陈述、本院庭审笔录等存卷为证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告与被告罗俊忠在平等自愿、协商一致基础上签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，作为共有人的被告苏惠萍对该合同亦予以认可，现原告已代替被告向第三人付清了按揭贷款，故该合同应属合法有效，双方均应当依约履行。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《房屋买卖居间合同》中第二十条约定，被告于2018年6月20日之前办理完解押手续，其至今未与第三人在房产部门办理解押手续，构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告已代替被告向第三人付清了按揭贷款，依照上述法律规定，两被告及第三人应当办理涉案房屋的解押手续，故原告要求办理涉案房屋解押手续的请求，合理有据，本院予以支持。关于原告要求办理涉案房屋过户手续的请求，符合双方合同的约定及法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告罗俊忠支付违约金103000元（515000元×20%）的请求，按照合同第十四条约定总成交价款的20%计算，符合双方合同的约定亦不违反法律规定，本院予以支持。被告罗俊忠经本院合法传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见，视其放弃当庭答辩、质证等相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告罗俊忠、苏惠萍及第三人中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部于本判决生效后十五日内协助原告马文杰办理位于乌鲁木齐经济技术开发区房屋解押手续；二、被告罗俊忠、苏惠萍在上述解押手续办理完毕后十日内协助原告马文杰办理位于乌鲁木齐经济技术开发区房屋的过户手续，将房屋过户至原告马文杰名下；三、被告罗俊忠于本判决生效后十日内支付原告马文杰违约金103000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费2360元、保全费3095元、公告费1100元（原告已预交），由被告罗俊忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  高居村人民陪审员  李丽华人民陪审员  张平新二〇一九年六月二十八日书 记 员  张津恺