广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1094号 原告：罗密珍，女，1959年11月13日出生，汉族，住黑龙江省甘南县。 委托诉讼代理人：钟新强，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡蓉波，广西桂海天律师事务所律师。 被告：广西真弘投资有限公司，住所：广西防城港市港口区中心区金花茶大道三顺财富中心******房。统一社会信用代码：91450600397012519H。 法定代表人：高尚萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨艺，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄淑宾，广西精一律师事务所律师。 原告罗密珍与被告广西真弘投资有限公司（以下简称真弘公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗密珍的委托诉讼代理人钟新强、胡蓉波，被告真弘公司的委托诉讼代理人黄淑宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗密珍向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年3月9日签订的《认购书》；2.被告向原告双倍返还定金4万元；3.被告返还原告购房款45万元；4.被告向原告支付资金占用利息（利息以45万元为基数，按年利率6％自起诉之日计算至还清之日止）。事实和理由：2019年3月9日，原告与被告签订《认购书》，约定：甲方（原告）认购座落于防城港市中心区；建筑面积85.1平方米；总价59万元；签订本认购书时，乙方（被告）代出售方收取诚意金2万元；尾款57万元，在房产产权办至甲方名下前日支付给乙方（乙方转交出售方）；乙方收到甲方诚意金后转给卖方变为定金，定金不退，如双方有一方违约双倍赔偿所收定金，更名费和中介费由卖方出。随后，原告在《认购书》上签字按手印，被告经办人于庆帅在《认购书》上签名后被告在《认购书》上盖章，此后，原告向被告支付了定金2万元，被告出具收据给原告收执。《认购书》签订后，被告称上述房屋的产权人不在防城港，当天无法签订房产转让协议，因原告是黑龙江人，故被告让原告先返回黑龙江，并约定于2019年6年3月21日支付尾款并办理房屋产权过户手续。3月18日，被告的经办人于庆帅通过微信通知要求原告授权给其代为办理本案房屋的产权过户手续等，并将授权委托书的模版通过微信发给原告，同时要求原告将购买房尾款人民币57万元转到于庆帅指定的账户，原告按照被告经办人的要求，将授权委托书及所需材料邮寄给于庆帅。2019年3月21日，原告委托其女儿罗涵将购房尾款57万元汇至于庆帅指定的账户内。房屋尾款缴纳后，房主如约到被告处办理房屋过户手续，被告发现其经办人于庆帅关机，同时也发现于庆帅没有将该房屋尾款交回给单位，被告遂告知原告详情并作报警处理。经过多方努力，被告向原告退回购房尾款12万元，余下45万元被告要求原告通过诉讼解决，至今尚未退还。原告认为，原告与被告签订《认购书》购买本案诉争房屋，原告已向被告支付了全部的购房款，被告的经办人于庆帅是被告的工作人员，其与原告签订《认购书》及代为办理房屋产权过户手续和收取购房款的行为均属于履行职务行为，其法律后果应当由其单位即被告来承担。 被告真弘公司辩称，1.本案遗漏两名必要共同诉讼人，一是实际收款人于庆帅，本案应由其承担还款义务，应追加其为被告；二是案涉房屋的所有权人张长杰，被告代理销售其房屋，房屋的购房款属于张长杰的财产，应追加其为本案第三人；2.本案涉嫌诈骗罪，应依法将犯罪线索移送防城港市港口区刑侦大队；3.被告与于庆帅之间系居间合同关系，被告未授权于庆帅收取任何款项，故被告对其收款行为不予认可；4.原告的付款行为存在过错，其未尽到合理的注意义务，导致被于庆帅骗走购房款；5.本案中被告没有过错，被告未让于庆帅在公司办公地点收取后续购房款，亦没有给原告任何于庆帅可收取购房款的提示。综上，原告的诉请无事实及法律依据，应由于庆帅承担返还购房款的义务。 本院经审理认定事实如下：2019年3月9日，原告（认购方、甲方）与被告（代理方、乙方）签订了一份《认购书》，约定甲方认购坐落于防城港市中心区，房屋建筑面积85.10平方米，总价款为59万元；签订本认购书时，乙方代出售方向甲方收取诚意金2万元，上述费用收取后，乙方同甲方与出售方签订房产转让合同；尾款57万元，在房产产权办至甲方名下前支付给乙方（乙方转交出售方）；乙方收到甲方诚意金后转给卖方变为定金，定金不退，如双方有乙方违约双倍赔偿所收定金，合同还约定了其他事项。原告在合同落款甲方处签字按手印，于庆帅在乙方经办人处签字，被告在乙方处加盖公司公章。同日，被告向原告出具一份《收据》（编号：908235），表明收到原告交来案涉房屋诚意金2万元。《认购书》签订后，原告与于庆帅通过微信沟通案涉购房事宜，其中2019年3月18日的微信聊天记录显示“我把卡号发给你，你给打上，业主21号开始办理更名手续”“好的，你把卡号发过来吧”“好的罗姐，工商银行62×××47，于庆帅”“于老弟：之前在你那交了2万元定金，这两天我再给你打过去57万，房子的全款59万就齐了，就按照你给我的个人账户给你打过去，之后房子的一切过户相关手续就委托给你了，所有手续都办妥以后，还得再麻烦老弟把所有的相关票据和证件再给我寄回来，等我把钱汇出给你信”。2019年3月21日，原告通过罗涵向于庆帅的工商银行账户62×××47汇款57万元。同日，于庆帅在微信上告知原告“罗姐收到款了，我赶紧给你办业务。今天去房管局更名，接着备案”。于庆帅在收到上述57万元后未将该房款交给被告公司。2019年3月21日，被告公司工作人员王刚到防城港市公安局港城派出所报警称“今天本公司销售经理于庆帅把公司的（款项）转走潜逃，要求公安机关查处。”2019年3月23日，于庆帅向罗涵的账户转账12万元，原告认可该12万元为于庆帅退还的案涉房屋购房尾款。 另查明，案涉房屋备案在张长杰名下。张长杰委托被告代理销售案涉房屋。2019年1月3日，张长杰与被告签订了一份《钥匙收据》，表明被告收到张长杰交来案涉房屋钥匙一把，供被告公司人员看房使用。 再查明，2019年2月13日，被告（甲方）与于庆帅（乙方）签订了一份《居间服务合同》，就乙方向甲方提供居间服务事宜达成协议，居间服务合作期限为2019年2月13日至2020年2月12日；甲方应为乙方提供居间服务提供便利，包括提供签订认购书、购房合同版本，为乙方提供营销策划，项目的相关户型图、宣传单等资料供乙方使用；乙方负责向客户推荐、介绍上述销售房源；乙方必要时组织客户到项目现场看房，促成签订合同；乙方指导及向客户解释办理购房手续；乙方指导签订认购书或签订购房合同；乙方指导客户将定金或购房款交付到甲方账户，不得以乙方名义或甲方名义收取客户任何款项，包括定金、诚意金、购房款，乙方私自收取客户任何款项，由此产生法律责任应由乙方承担，与甲方无关；合同还约定了居间服务费、违约责任等事项。 本院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷，经审理，本案案由应为居间合同纠纷。原、被告签订的《认购书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因于庆帅所收款项是本案诉讼的根源，双方对该收款行为存在争议，故本案应首先查明于庆帅的收款行为是否构成表见代理。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”被告与于庆帅签订《居间服务合同》，准许于庆帅向客户介绍、销售被告有权销售的所有可售房源。本案中，于庆帅带领原告至被告公司签订《认购书》并支付2万元诚意金，且于庆帅作为被告经办人在《认购书》落款处签字，合同签订后被告方的《认购书》原件亦由于庆帅持有，客观上形成了于庆帅具有被告公司代理权的表象。虽然被告并未授权于庆帅收取房款等款项，但被告允许于庆帅作为经办人处理案涉房屋的后续购房事宜，《认购书》中对后续购房款的支付方式未作约定，被告也未明示原告在后续交款中应注意的事项，被告在管理上亦存在过失。作为一名普通购房者，在《认购书》没有约定后续房款收款账号的情况下，原告按照经办人的指示支付合同约定的购房尾款，且原告所支付的57万元符合合同约定的数额，可以认定原告交该款项给于庆帅时主观上属于善意无过失，于庆帅的行为构成表见代理，代理产生的权利义务由被代理人即被告承担。因被告公司管理上的过失，虽原告已付清《认购书》中约定的全部购房款，但后续的购房尾款57万元未能实际由被告转交给房屋出售方，原告因此无法继续与出售方继续办理购房的后续事宜，其购房目的已经无法实现，现原告请求解除《认购书》，本院予以支持。因于庆帅的行为构成表见代理，被告应将剩余的购房尾款45万元返还给原告。 关于原告诉请的资金占用利息问题，本院认为，原告在购房过程中也应尽到合理的注意义务，且于庆帅所收款项未实际交付给被告，故本院不予支持原告关于利息的诉请。同理，本院不予支持原告关于双倍返还定金的诉请，但因《认购书》已解除，被告应将收取的2万元返还原告。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告罗密珍与被告广西真弘投资有限公司于2019年3月9日签订的《认购书》； 二、被告广西真弘投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告罗密珍返还定金2万元； 三、被告广西真弘投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告罗密珍返还购房款45万元； 四、驳回原告罗密珍的其他诉讼请求。 案件受理费8650元，减半收取计4325元，由原告罗密珍负担176.53元，由被告广西真弘投资有限公司负担4148.47元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费8650元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审判员  李明娟 二〇一九年六月二十七日 法官助理罗茜 书记员梁滢 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 二、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。