福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初2273号 原告：蔡晓明，男，1961年11月20日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：蔡琦，女，1987年1月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：蔡晓明（系蔡琦的父亲）。 被告：福建伯恩物业管理股份有限公司龙海分公司，住所地龙海市港尾镇海湾太武城小区****，统一社会信用代码：91350681M0000JXH1C。 法定代表人：何祥文，总经理。 委托诉讼代理人：王大彪，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈杰敏，福建泾渭明律师事务所律师。 原告蔡晓明、蔡琦与被告福建伯恩物业管理股份有限公司龙海分公司（以下简称：“伯恩物业龙海分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡晓明（也是原告蔡琦的委托诉讼代理人）、被告伯恩物业龙海分公司的委托诉讼代理人王大彪、陈杰敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡晓明、蔡琦向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告双方签订的【三盛·国际海岸】前期物业服务协议所约定的收费价格违法无效；2.依法判令被告执行前期物业政府指导价即龙价【2018】014号《龙海市物价局、龙海市建设局关于公布龙海市住宅前期物业服务登记收费基准价格的通知》一级物业服务费每平米每月0.55元（含小区公共水电费），退还原告被违法多收的物业费、水电费共计7458元（截止2018年3月31日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年5月29日房屋交接时签订了【三盛·国际海岸】前期物业服务协议以及2015年10月30日签订的商品房买卖合同（预售）【编号MF-2014-0171（35062108004002093)】中附件九“关于前期物业管理的约定”第七条：物业服务费的标准和收取办法“前期物业服务收费按照《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服（2010）267号）规定实行。（一）收费标准，本合同的计费方式实行包干制。按照本物业所在地市政府价格主管部门会同同级房地产主管部门公布的《物业服务等级标准及收费指导价》的壹级物业服务标准，详见附件五”。但被告违反上述合同约定：一、未执行《福建省物业服务收费管理办法》闽价服（2010）267号前期物业服务收费实行政府指导价的规定，其收费标准未按本物业所在地市县政府价格主管部门会同同级主管部门公布的《物业服务等级标准及收费指导价》的壹级物业服务标准（龙海市物价局、龙海市建设局龙价（2008）014号文件）执行，即多层住宅物业服务费基准价格每月每平米0.55元（含小区公共水电费），甚至恶意违规高套漳州市区漳价费（2012）8号文件一级标准，被告违反前期物业服务收费的政府指导价属地标准，擅自提高收费标准，其约定的收费价格违法无效。而被告收费标准的依据即商品房买卖合同附件五的内容无收费标准，纯属恶意欺诈，且附件五的收费标准至今仍未公示。二、原告房屋属于三层住宅，不是别墅。2006年7月14日中华人民共和国建设部，中华人民共和国建设部办公厅，建办规函（2006）440号关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明的函第三条1.关于别墅界定，建议参照国家统计局统计指标分类，确定为独立成栋的商品住宅，容积率在1.0以下。闽（2018）龙海市不动产权第0003152号不动产权证书标明原告房屋为住宅，分摊土地使用权面积92.77㎡，专有建筑面积148.06㎡，分摊建筑面积4.74㎡，房屋总层数：3层，所在层：1-3层，小区内绿地，道路等公共用地为共有，四户联排结构，其容积率在1.6以上且地处卓岐乡村。被告故意将服务内容少的三层建筑自定为别墅，借以规避政府指导价，从中高收费，严重违反物业服务收费合法合理公开公平的原则，涉嫌严重价格欺诈。2017年5月29日和2018年3月26日，被告两次按每平米5.5元的价格违规强收原告10个月的物业费和小区公共水电费。原告与被告多次交涉未果，并与小区65位业主一起联名写材料向市政府物价局、住建局、房管局投诉，但被告至今仍未改正。被告必须退还违法多收的物业及水电费共计7458元（截止2018年3月31日）。本着收费的合法、合理、公平、公正原则，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。 伯恩物业龙海分公司辩称：一、被告与房地产开发商签订的前期物业服务合同中明确本案物业类型的物业费为5元/月平方米、水电公摊每月按0.5元/平方米交纳，依照司法解释的规定，该约定对业主具有法律约束力。（一）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。被告与房地产开发商签订的前期物业服务合同中明确原告物业类型为别墅，别墅物业费为5元/月平方米、水电公摊每月按0.5元/平方米交纳，该合同对原告有约束力。（二）原告与开发商签订的《商品房买卖合同》中也明确约定物业费为5元/月平方米、水电公摊每月按0.5元/平方米交纳。二、原告物业属于别墅或低密度联排高档住宅，不是普通住宅。（一）原告物业具有以下特征：1、属别墅类型。别墅分为以下5种：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。联排别墅，即Townhouse有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。Townhouse别墅是大多数经济型别墅采取的形式之一。原告物业符合联排别墅特征，也属别墅。2、系低层住宅。中华人民共和国建设部颁布的中华人民共和国建设部通告第327号建设部关于发布国家标准《民用建筑设计通则》GB50352-2005的公告第3.1民用建设分类中3.1.2规定：民用建筑按地上层数或高度分类划分应符合下列规定：1、住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅……。原告物业为三层，故系低层住宅。3、系大套型住房。普通住房的条件之一是建筑面积在120平方米以下，而原告房屋建筑面积达152.8平方米以上，系大套型住房。4、按国家统计局指标分类，只能归入别墅或高档公寓类型。若按统计指标分类，商品住房分为普通住房、经济适用住房和别墅、高档公寓四类，原告房屋建筑面积达152.8平方米以上，不符合普通住房建筑面积在120平方米以下之规定，且价格较高，故不属普通住房，更不属经济适用房，除此之外，只能归入别墅或高档公寓类型。三、对于别墅或低密度联排高档住宅的物业收费实行市场调节价，故被告收费价格没有违反物业价格管理规定，合法有效，所收物业费、水电费不应退还。1、《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服【2010】267号）第七条规定：“物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅）前期物业服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价”，由此，别墅、低密度联排高档住宅的前期物业服务收费实行市场调节价，原告称前期物业服务收费均实行政府指导价且其物业应实行当地政府指导价与法律规定不符，是错误的。 2、《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服【2010】267号）第九条规定：“实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，采取包干制形式，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。”房地产开发商与原告签订的《商品房买卖合同》中明确约定，原告物业费为5元/月平方米、水电公摊每月按0.5元/平方米交纳，该合同对原告有约束力。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年9月18日，龙海市住房保障与房地产管理局对漳州市德友盛房地产开发有限公司将位于龙海市港尾镇卓岐村卓径大道1号，总建筑面积为180863平方米的住宅、商业项目选聘伯恩（福建）物业管理公司龙海分公司进行前期物业服务，双方签订的《前期物业服务合同》进行备案。其中《物业管理方案》确认单中物业服务收费标准载明：别墅5.0元/月·平方米；本次预售项目概况中载明：栋号2＃-62＃备注为别墅。 2015年10月30日，蔡晓明、蔡琦与漳州市德友盛房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》（预售）【编号ＭＦ-2014-0171（35062108004002093）】。《商品房买卖合同》中约定出卖人为漳州市德友盛房地产开发有限公司，买受人为蔡晓明、蔡琦。第一条项目建设依据：1.出卖人以出让方式取得坐落于龙海市地块的建设用地使用权。该地块使用权证号为龙特国用（2010）第ＧＣ121号，土地使用面积为114416.99平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商住用地，土地使用权终止日期为2075年12月13日。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为海湾·太武城三期Ａ区，……。第三条商品房基本情况：1.该商品房的规划用途为【住宅】。2.该商品房所在建筑物的主体结构为钢混结构，建筑总层数为3层，其中地上3层，地下，地下**该商品房为第一条规定项目中的龙海市海湾·太武城三期Ａ区61＃楼105号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4.该商品房的房产测绘机构为厦门闽矿测绘院，其预测建筑面积共153.510平方米，其中套内建筑面积147.530平方米，分摊共有建筑面积5.980平方米。……。第六条计价方式与价款：2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米【人民币】（币种）14848.86元，总价款为【人民币】（币种）2279449.000元（大写贰佰贰拾柒万玖仟肆佰肆拾玖元整）。第二十一条前期物业管理:（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为伯恩（福建）物业管理有限公司。（二）物业服务时间从房屋交付之日到业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效之日终止。（三）物业服务期间，物业收费计费方式为【包干制】。物业服务费为5元／月·平方米（建筑面积）。……（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。 附件九关于前期物业管理的约定《福建省前期物业服务合同》：甲方（开发建设单位）漳州市德友盛房地产开发有限公司，乙方（物业服务企业）伯恩（福建）物业管理有限公司。第一条委托物业项目（以下简称“本物业”）的基本情况：本物业名称：海湾太武城三期A区项目【三盛·国际海岸A区】；物业类型：【多层住宅】【高层住宅】【别墅】【商业店面】；坐落位置：龙海县（市、区）港尾镇（路、街）卓径大道1号；物业管理区域四至：东至卓径大道、南至迎宾大道、西至卓岐内湖、北至卓岐支路；本物业分三期开发建设，总占地面积117932.51平方米、总建筑面积18.0863万平方米。其中多层住宅19137平方米、高层住宅88401平方米、别墅32887平方米、商业5550平方米、配套公建384平方米、其他523平方米。第二条前期物业服务合同期限：本合同期限自入伙交付之日起至业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效之日终止。第七条物业服务费的标准和收取办法：前期物业服务收费按照《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服【2010】267号）规定实行。（一）收费标准：1、本合同的计费方式实行包干制。按照本物业所在地市、县政府价格主管部门会同同级房地产主管部门公布的《物业服务等级标准及收费指导价》的壹级物业服务标准，详见附件五；2、物业服务费按建筑面积计算（本收费标准【不含公共水电及电梯年检分摊费】）（1）多层住宅：1.98元/月·平方米；（2）高层住宅：1.98元/月·平方米；（3）别墅：5.00元/月·平方米；（4）配套公建：1.98元/月·平方米；（5）商业物业：4.50元/月·平方米。3、乙方自用部分的物业服务费由乙方自行承担；物业共用部位及共用设施设备用水用电及电梯年检费用由相关业主按照【户】【建筑面积√】分摊，相关业主在房屋交付使用时每户每月按0.5元/平方米标准，向物业企业预交壹年，作为水电公摊，一年后根据实际发生费用多退少补，次年上述费用与物业服务费同时收取。…… 2017年5月29日，蔡琦（甲方）与伯恩物业龙海分公司（乙方）签订一份《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》，其中约定：一、前期物业管理服务期限：自前期物业服务合同生效起至海湾．太武城三期（三盛．国际海岸）业委会/业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效为止。……四、物业服务费用的收取（不包括房屋共用部位设施大中修、更新、改造等费用）……2、收费标准：物业管理服务费，由乙方向甲方或物业使用人收取，具体收费标准如下（不含公共水电及电梯年检分摊费）：多层住宅：1.98元/月·平方米；高层住宅：1.98元/月·平方米；别墅：5.00元/月·平方米；配套公建：1.98元/月·平方米；商业物业：4.50元/月·平方米。……五、乙方服务报酬:1、本物业采取包干制方式收取物业服务费用。…… 2015年10月27日，龙海市住房保障与房地产管理局进行合同备案，实际用途为住宅。 2017年5月29日，蔡晓明、蔡琦向伯恩物业龙海分公司交纳2017年6月1日至2017年11月30日的物业服务费4584元、预收水电公摊275元和水费周转金200元，合计5059.04元。同日，伯恩物业龙海分公司代地产向蔡晓明收电费300元。2018年3月26日，蔡晓明、蔡琦又向伯恩物业龙海分公司交纳2017年12月1日至2018年3月31日的物业服务费3056元及2017年5月至2017年8月水费9元，合计3065元。 2018年6月4日，龙海市国土资源局向蔡晓明、蔡琦颁发闽（2018）龙海市不动产权第0003152号不动产权证书，其中载明：坐落：龙海市港尾镇滨湖路1号海湾太武城B区82号；用途：其他商服用地，城镇住宅用地/成套住宅；面积：共有宗地面积237697.43㎡/房屋建筑面积152.8㎡；房屋总层数：3层，所在层：1-3层。 2019年3月31日，伯恩物业龙海分公司通过手机短信向蔡晓明、蔡琦发出缴费通知，要求蔡晓明、蔡琦缴纳已拖欠的12个月物业服务费及水电公摊费合计9718.08元，但蔡晓明、蔡琦至今仍未缴纳。 2019年4月3日，福建通享律师事务所受伯恩物业龙海分公司委托，向蔡晓明、蔡琦发出律师催款函，要求蔡晓明、蔡琦缴纳已拖欠的2018年4月至2019年3月的物业服务费及水电公摊费合计9168元，但蔡晓明、蔡琦至今亦未缴纳。 龙海市物价局、龙海市建设局龙价【2008】014号《龙海市物价局、龙海市建设局关于公布龙海市住宅前期物业服务等级收费基准价格的通知》附件一龙海市住宅前期物业服务收费基准价格表中规定：类别一级；多层住宅0.55元/㎡·月；高层住宅、带电梯多层住宅0.90-1.00元/㎡·月。 漳州市物价局、漳州市住房和城乡建设局漳价费【2012】8号《漳州市物价局、漳州市住房和城乡建设局关于公布漳州市区住宅前期物业服务等级收费基准价格、浮动幅度和物业服务标准的通知》附件中规定：类别一级；多层住宅0.80元/㎡·月；高层住宅、带电梯多层住宅1.80元/㎡·月；浮动幅度±10%；备注：收费标准不含公共水电费。 另查明，蔡晓明、蔡琦所购买的该房产预售许可证地址为61栋105＃，施工许可证地址为27幢105＃。 上述事实有《商品房买卖合同》（预售）一份、《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》一份、（2018）龙海市不动产权第0003152号不动产权证书一本、服务收费标价牌一份、收款收据二份、收费凭证一份、手机短信截屏一份、律师催款函一份、商品房买卖合同网上登记备案证明书一份、照片三张、龙价【2008】014号文一份、漳价费【2012】8号文一份、备案证明一份、前期物业备案资料一份、地址、地址对照表区六张以及双方当事人在庭审中的陈述、质证等为据，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。伯恩物业龙海分公司是具有一级物业服务资质等级的企业，因案涉房产小区至今未成立业主委员会，建设单位依法选聘伯恩物业龙海分公司进行前期物业管理服务，符合《物业管理条例》的相关规定，伯恩物业龙海分公司与蔡琦签订的《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。蔡晓明虽未在《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》上签名，但其对蔡琦的签约行为是知晓的，且未明确提出异议，并按该协议约定交纳了两次物业服务费，视为其同意该协议，该协议对其具有法律约束力。本案争议焦点在于案涉房产的物业服务费是按照当地政府规定的指导价收取还是按照市场调节价收取。本院认为，案涉房产的物业服务费不属于实行政府指导价的类型，不应按政府指导价收取物业服务费，主要理由：（一）蔡晓明、蔡琦在签订《商品房买卖合同》（预售）时已清楚其购买的房产是别墅。首先，蔡晓明、蔡琦在订购该房产之前，其从开发商的宣传材料中就得知该房产是别墅。其次，《商品房买卖合同》（预售）第二十一条约定物业服务费为5元/月·平方米（建筑面积），附件九第七条第2款第（3）项约定别墅5元/月·平方米，可以说明蔡晓明、蔡琦所购买的房产是别墅。最后，从伯恩物业龙海分公司提交给龙海市住房保障与房地产管理局备案的《前期物业备案资料》，也可以证明蔡晓明、蔡琦所购案涉房产属于别墅。（二）根据2003年11月13日国家改革和发展委员会、建设部发布的《物业服务收费管理办法》第六条“物业服务费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府主管部门会同房地产行政主管部门确定”第七条“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布，具体收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”的规定，即物业服务费应区分不同的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价两种定价模式。2010年6月28日，福建省物价局、福建省住房和城乡建设厅发布的《福建省物业服务收费管理办法》第七条“物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅，下同）前期物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价”的规定，本案中，蔡晓明、蔡琦购买的房产是别墅，依据上述规定物业管理收费不列入政府指导价，而是实行市场调节价，由双方在物业服务合同中约定。双方在《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》约定的物业收费标准，符合上述规定。（三）龙海市物价局、龙海市建设局龙价【2008】014号《龙海市物价局、龙海市建设局关于公布龙海市住宅前期物业服务等级收费基准价格的通知》和漳州市物价局、漳州市住房和城乡建设局漳价费【2012】8号《漳州市物价局、漳州市住房和城乡建设局关于公布漳州市区住宅前期物业服务等级收费基准价格、浮动幅度和物业服务标准的通知》，对于适用政府指导价的物业类型作了规定，即多层住宅和高层住宅、带电梯多层住宅，并未将别墅列入政府指导价。即便蔡晓明、蔡琦购买时不清楚是别墅，案涉房产的不动产权证书上也未载明是别墅，但根据建设部《民用建筑设计通则》的规定，案涉房产为地上三层，其类型按层数分类为低层建筑，也不属于上述两个《通知》中适用政府指导价的多层住宅和高层住宅、带电梯多层住宅，案涉房产的物业服务费也不适用政府指导价的约束，不应适用政府指导价。综上所述，蔡晓明、蔡琦的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回蔡晓明、蔡琦的全部诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由蔡晓明、蔡琦负担，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  张梅成 二〇一九年六月二十五日 书记员  陈小燕