四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1333号 原告：都江堰市汇通物业管理有限公司，住所地：都江堰市幸福镇观凤小区观凤苑。 法定代表人：张徐，系公司总经理。 委托诉讼代理人：唐珂，都江堰市伏龙法律服务所法律工作者。 被告：王昌林，男，1965年7月26日出生，汉族，住成都市新都区。 原告都江堰市汇通物业管理有限公司（以下简称汇通物业）与被告王昌林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日委托特邀调解员王静对该案进行诉前调解，未果，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告汇通物业的法定代表人张徐及其委托诉讼代理人唐珂、被告王昌林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇通物业向本院提出诉讼请求1、依法判令被告立即支付2013年3月16日至2014年10月15日，2014年12月16日至2019年3月15日拖欠的物业费、代收代缴垃圾处置费、公共能耗费共计10500元及滞纳金36881元；并支付到被告支付费用之日的物业费和违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年4月22日，原告与四川省国机保利有限公司签订了《都之都商业广场前期物业服务合同》，约定由原告对“都之都商业广场”进行前期物业管理。2013年，被告王昌林从原业主刘梅兰处取得“都之都商业广场”4-3-2-3住宅一套（面积135.30m²）。被告于2013年3月15日申请装修入住，在被告王昌林入住该小区后仅缴纳了2014年11月和2014年12月两个月的物业费，期间原告汇通物业多次催收未果。为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告王昌林辩称，1、原、被告双方并未签订物业服务合同，原被告之间并不存在物业服务合同关系。前期物业管理合同和业主规约均已到期。2、小区已成立业主委员会，第一届业主委员会已经向原告发出了终止服务合同，原告系单方面提供服务。3、原告的诉请已过诉讼时效，不应得到支持。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人对证据进行了质证，对双方无争议的证据予以确认并在卷佐证，即原告汇通物业所提交的1、原告营业执照、法人身份证明及身份信息、被告身份信息；2、《前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》、《业主规约》、刘梅兰签署的《承诺书》；3、王昌林签订的《装修承诺书》、《装修申报登记表》、《物业装饰装修管理服务协议》；4、收据两张；5、《房屋信息查询记录》以及被告王昌林所提交的案涉小区《照片》数张。 对双方争议的证据认定如下：1、被告对原告所提交的催缴物业费《通知》4份及律师函1份，因其并未接收，故不予认可；本院认为，就催缴物业费《通知》而言，该份证据本身就系原告方出具，事实上被告对其欠缴物业费的事实亦认可，但结合原告方所提交的《律师函》来看，两份证据所载内容并不完全一致，庭审中，在核实费用时，原告所提交的物业费收费票据的编码与缴费时间也有不一致的情况，故本院对其真实性予以部分采信。2、原告方对被告所提交的《退场通知书》及《终止服务通知书》持有异议，本院认为，因该组证据，被告并未提交原件，且无相关证据予以佐证，故本院对该组证据不予采信；3、原告方对被告方所提交的《地下停车库移交书》真实性予以认可，但认为与本案无关；本院认为，庭审中被告提交该份证据所要证明的目的与本案并非同一法律关系，故本院不予采信；4、原告因被告未提交原件，故对其所提交的《都之都小区业主关于物业服务质量差、服务不到位、未尽到管理职责的诉求》、《请求报告》不予认可，本院认为，被告虽未提交原件，但却说明了正当理由，且结合原告认可的小区《照片》，本院对该份证据予以采信。 根据到庭当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告王昌林系都江堰市幸福镇天乙街“都之都商业广场”4-3-2-3号房屋业主，建筑面积为135.3m²。原告都江堰市汇通物业管理有限公司系“都之都商业广场”小区的物业服务公司。 2008年4月22日，四川省国机保利房地产开发有限公司作为委托方（甲方）与都江堰市汇通物业管理有限公司作为受托方（乙方）就位于都江堰市天乙街公园路口“都之都商业广场”签订了《前期物业服务合同》，与本案相关的约定主要有，第六条物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：电梯公寓：0.90元/月．平方米；商业物业：1.20元/月．平方米；第七条业主应于交房（以通知交房日期为准）之日起交纳物业服务费用。交房时预付半年物管费。物业服务费用，按月交纳。业主或物业使用人应在每月20-30日之间履行交纳义务。第二十七条甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。第三十三条本合同期限自2008年4月23日起至2010年4月23日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十四条本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。 2010年7月3日，汇通物业作为房地产单位选聘的物业管理公司（甲方）与作为业主方的案外人刘梅兰（乙方）签订《物业管理服务协议》及《业主规约》，合同约定由汇通物业向“都之都商业广场”小区就本案所涉物业提供物业服务，同时就物业管理服务费标准和违约责任进行了约定，即乙方交纳费用时间为每月20日至30日，物业管理服务费按月或季度收取。住宅0.90元/月·平方米；代收、代缴垃圾处置费5元/户、月收取；乙方逾期未交纳物业管理服务费的，逾期30日以上的，从逾期之日起按每天应付管理服务费0.3%支付滞纳金。同时还约定电梯电费按每单元实际发生的费用每户每月平均摊销；代收、代缴垃圾处置费5元/户、月收取。 2013年，被告王昌林从案外人刘梅兰处取得案涉房屋所有权。 庭审中，原、被告双方对“都之都商业广场”于2015年12月成立第一届业主委员会的事实以及第一届业主委员会并未与物业服务企业签订物业服务合同的事实均予以认可。原告汇通物业认可“都之都商业广场”小区的物业服务存在不到位的问题。 另查明，被告王昌林2015年1月起便未向原告交纳物业服务费。 本院认为，本案的争议焦点分别为：1、双方是否建立物业服务合同关系的问题；2、诉讼时效问题；3、王昌林所欠物业费的金额问题。 就双方是否建立物业服务合同关系问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”可知，前期物业服务合同对业主具有当然的约束力。本案中，四川省国机保利房地产开发有限公司与都江堰市汇通物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。王昌林从案外人刘梅兰处购得“都之都商业广场”4-3-2-3号房屋，作为案涉房屋的现任业主，双方构成了物业服务合同关系。就被告王昌林所称，前期物业服务合同已到期的问题，本院认为，虽然《前期物业服务合同》上就物业服务的履行期限进行了约定，但前期物业服务合同与其他商事合同并不完全相同，且与普通物业服务合同也有所区别。前期物业服务合同的期限是受到一定限制的，期限应截至业主委员会与物业服务企业的物业服务合同生效之时。本案中的《前期物业服务合同》期限届满之时，“都之都商业广场”尚未成立业主委员会，成立之后亦未与其他物业公司签订物业服务合同。作为业主的王昌林对物业公司不满意，希望更换物业公司的诉求可通过相关程序进行。另外就被告王昌林所称，第一届业主委员会已经向汇通物业公司发出了《退场通知书》及《终止服务通知书》，但并未提交相关证据证明已明确送达汇通物业，汇通物业对此已知晓的相关证据，故本院对王昌林的这一辩称不予认可。原被告双方仍存在物业服务合同关系。 就诉讼时效的问题。王昌林对诉讼时效提出了抗辩，汇通物业仅向本院提交了催缴物业费《通知》和律师函，但并未提交该催缴物业费《通知》或《律师函》已向王昌林送达的相关证据。故本院对王昌林的辩称予以认可，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持以及第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。本案中，王昌林自2015年1月起欠付物业费，按照《前期物业管理服务协议》的约定，业主交纳费用时间为每月20至30日，物业管理服务费按月或季度收取。按照字面理解，王昌林应于2015年1月30日前交纳2015年1月的物业费，汇通物业对王昌林2015年1月逾期未交的行为最迟应于2017年1月30日以前主张；以此类推，汇通物业对王昌林2016年3月前的物业服务费已过诉讼时效。同理，就代收代缴的垃圾清运费亦只能部分支持。就汇通物业所主张的费用部分已过诉讼时效。 就具体费用而言，原告汇通物业主张按1.0元/月/平方米，但就其所提供的《前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》等来看，并非该标准，对标准变更也无相关证据，故本院仅能以0.9元/月/平方米予以支持，截至目前，应交费用为（2016年3月至2019年5月共计39个月）物业费135.30平方米×0.9元/月/平方米×39月＝4749.03元；垃圾清运费5元/月×39月＝195元。就公共能耗费而言，因原告汇通物业并没有提交其已实际发生的费用是多少的证据，本院无法核实，故本院对其该项主张不予支持。 对于原告汇通物业主张的逾期未交物业费违约金的问题。本院认为，作为物业公司的汇通物业本身亦存在服务并不到位的违约行为，故本院对汇通物业的该项主张不予支持。同时就庭审中，王昌林认为汇通物业因服务不到位而对其造成的损失，其可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王昌林于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市汇通物业管理有限公司给付自2016年3月至2019年5月应付未付物业服务费4749.03元； 二、被告王昌林于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市汇通物业管理有限公司给付自2016年3月至2019年5月应付未付生活垃圾清运费195元； 三、驳回原告都江堰市汇通物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费984元，减半收取492元，由被告王昌林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 芳 二〇一九年六月十日 书记员 刘旭梅