黑龙江省青冈县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1223民初836号原告：曲海军，男，1970年10月4日生，汉族，无职业，现住青冈县。被告：王焕金，男，1962年3月29日生，汉族，现住青冈县。委托诉讼代理人：王焕东，男，1965年5月20日生，汉族，无职业，现住青冈县。被告：青冈县建兴房地产开发有限公司法定代表人：毕建斌，职务董事长第三人：王立波，男，1975年6月4日生，汉族，现住青冈县。第三人：王云满，男，1968年11月25日生，汉族，现住青冈县。第三人：张义，男，1968年生，汉族，现住青冈县。第三人：史文辉，男，1972年7月1日生，汉族，现住青冈县。委托诉讼代理人：周成学，男，1963年3月6日生，汉族，无职业，现住青冈县。第三人：王文平，女，1972年7月12日生，汉族，现住青冈县。委托诉讼代理人：卢桂彬，男，1966年3月14日生，汉族，现住青冈县。第三人：王文祥，男，1969年生，汉族，现住青冈县。原告姚曲海军与被告王焕、青冈县建兴房地产开发有限公司、第三人王立波、王云满、张义、史文辉、王文平、王文祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。2015年9月3日，青冈县人民法院下发了（2013）青法民初字第176号民事判决书。第三人王立波、王云满、张义、史文辉、王文平、王文祥上诉。2017年4月18日，绥化市中级人民法院黑12民终127号民事裁定书裁定发回青冈县人民法院重新审理此案。2017年5月8日本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了此案。原告曲海军、被告王焕金及其委托诉讼代理人王焕东、第三人王立波、王云满、张义、史文辉的委托诉讼代理人周成学、王文平的委托诉讼代理人卢桂彬等到庭参加诉讼。被告青冈县建兴房地产开发有限公司（以下简称建兴房地产）、第三人王文祥经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告之间房屋买卖合同有效；2、要求被告立即交付房屋、即五套住宅和两套车库。3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年，被告在青冈县开发建筑楼房，因缺少资金向原告借款。原告提出可以购买被告的楼房。被告同意后，双方达成协议，被告将自己建筑的新建街学苑家园楼A栋9单元502室，B栋7单元201、202、203室，B栋南侧从东往西数第30门、B栋由东往西数第31门，共计5套住宅、两套车库卖给了原告。被告给原告出具了购楼收据，双方到房产部门办理了房屋预告登记，楼房竣工后，被告吃吃不交付楼房，双方的楼房买卖合同未履行，致使原告造成了巨大经济损失。原告因此提出以上诉求。现被告王焕金又分别与第三人王立波、王云满、张义、史文辉、王文平、王文祥分别签订了属于原告的房屋买卖合同，原告因此诉求被告王焕金与各第三人签订的买卖合同无效，将房屋还给原告。被告王焕金辩称，本案实际是王焕金向原告太宽本金550000元。中间人拿走55000元。并用涉案五套楼房作抵押，被告分两次还给原告。第一次经孙庆平手于2012年12月8日还款150000元。2013年2月7日还款270000元，当时还款被告忘记抽回抵押合同，原告就拿着抵押合同起诉。被告承建的学苑家园出事，公安机关询问孙庆平也是说抬款，根本不是房屋买卖。王立波辩称，2012年3月31日，我在王焕金出购买B栋7单元202和203两套楼房，我是全款买房。王焕金给我开了两张收据。当时王焕金说合同没下来，下来就给我。我一直居住到现在，我有所有取暖费、水电费收据可以证实。王云满辩称，我是给王焕金干活。2012年5月7日王焕金用B栋7单元201楼房顶给我工时费。2月末一直居住到现在。2013年公安机关询问笔录和水电费、取暖费票据等都拿来证实了。张义辩称，我是2011年8月13日现款购买A栋9并发502室。我有购楼票据和自2011年8月13日买房后的所有水电费、取暖费票据。史文辉辩称，我的楼是工时费顶来的。王文平辩称，我给王焕金座塑钢，2011年11月28日王焕金用30、31门两个车库给我们抵顶工时费。车库我们已经实际占有。被告开发公司、第三人王文祥当庭无答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织但是人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年，被告王焕金用被告建兴房地产名义开发建设“学苑家园小区”。该小区位于青冈县中学东侧。因资金需求，原告通过中间人孙庆平向原告曲海军借款740000元。为保障借款安全，原告曲海军与被告王焕金协商，用王焕金开发的12套楼房做借款抵押。2011年11月15日，双方到房产部门办理了预告登记。后来被告王焕金又取回了5套房子，剩余七套房屋即为本案的涉案房屋。七套房屋分别是学苑家园小区A栋九单元502室、B栋七单元201、202、203室、B东南侧东数第30门、31门20.14平方米两个车库。为证实主张，原告曲海军提供了涉案房屋的“预告登记”证书七份，以证实房屋买卖关系的存在。对原告主张以及证据，被告王焕金主张“预告登记”属实，但是名为买卖实为借款550000元的抵押，同时提交了证人邹某经孙庆平还款的五份收条，王立波等六位第三人也主张原告虽有“预告登记”证书，但是仍然是借贷关系，第三人史文辉还提供了《学苑家园小区争议房屋明细表》，对争议房屋状况均作了“抬款”标注，从原告原审自认，以及被告王焕金的否认，再到邹某的证言、《学苑家园小区争议房屋明细表》的特别标注，证据链条清晰，证据相互佐证，足以认定：原告曲海军与被告王焕金之间“预告登记”的涉案房屋应当为“名为买卖，实为借贷抵押”的客观事实。2012年3月分开始，被告王焕金又将涉案的楼房和车库分别于卖给了六位第三人。其中王立波全款购买了B栋七单元202、203室；给王云满顶工时费为B栋七单元201室；张义全款购买了A栋九单元502室；给史文辉顶工程款B栋二单元201室；给王文平、王文祥塑钢材料费为B栋31门、30门两个车库。庭审中，王立波等第三人均提供了“售楼收据”、“水电费、取暖费收据”等证据，证人亦是被告王焕金的售楼处售楼“收据”的开票人，证据和证言以证实王立波等六位第三人购买涉案房屋的合法性并入住至今的客观事实，被告王焕金没有异议，原告曲海军虽有异议，但是没有抗辩证据支撑其主张，对王立波等六位第三人主张以及证据证实的购房事实依法认定。本院认为：本案焦点是原告曲海军与被告王焕金、被告建兴房地产之间是房屋买卖关系，还是借贷关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。由于本案商品房买卖合同是以“预告登记”和“收据”外观形式表现的法律关系，是否是双方真实意思表示应当是关键。故本案需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断“预告登记”的客观性质。首先，原告作为自然人，一次性购买12套商品房的行为本身并不属于通常情形下自然人为使用或投资进行商品房买卖的情形。在案涉房屋尚没有开发完成的情形下一次性购买12套商品房并一次性全额支付购房款，被告王焕金、建兴房地产在收到购房款后没有与之签订相应的制式《预售商品房买卖合同》，对各自的权利义务也没有相应的约定，从该交易本身的风险考量亦具有一定不符合常理之处。其次，原告曲海军自认与被告王焕金起始是借款，后商议转换为购房款，与事实不符。按照交易习惯，双方对原来借款应有详细的清算，应当以账目方式加以表现，但是原告只提供了“预告登记”和“收据”，显然交易方式有悖于大额资金往来交易的一般常理。其交易实施反而与民间借贷用于担保的房屋抵押方式相符合。因此应当确认本案系借贷关系的事实客观存在。综上所述，尽管被告王焕金并未提供证明其与曲海军之间以案涉房屋为借贷提供担保的直接证据，但从原告曲海军所购房屋数量、交易习惯以及其庭审自认，应当确认原告曲海军与被告王焕金之间不属于真实的商品房买卖合同关系，系以案涉房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系，据此，对原告曲海军诉求确认合同效力，交付房屋、赔偿损失的诉求，不应得到支持。其借贷关系可以另行主张权利。王立波、王云满、张义、史文辉、王文平、王文祥等六位第三人，其购买涉案房屋都已经很装修、居住至今。无论其交易方式，还是所有权取得均与法无悖，其对涉案房屋拥有所有权的主张，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：之规定，判决如下：一、驳回原告曲海军确认合同效力，交付房屋、赔偿损失的诉讼请求。二、第三人王立波、王云满、张义、史文辉、王文平、王文祥对涉案并已经分别入住的房屋拥有所有权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11242元，由原告曲海军负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  巩天武人民陪审员  张雪梅人民陪审员  张晓敏二〇一九年六月五日书 记 员  张恩宇