广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初683号 原告：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地广西壮族自治区南宁市园湖南路**，统一社会信用代码91450103711424141Y。 法定代表人：林道军，该支行行长。 委托诉讼代理人：崔凤涛，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌燕超，广西桂海天律师事务所律师。 被告：蒙子铭（曾用名：蒙子龙)，男，1988年5月18日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市江**。 案由：金融借款合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年1月16日 开庭时间：2019年6月20日 当事人到庭情况： 原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）：委托诉讼代理人凌燕超到庭 被告蒙子铭：未到庭（公告时间：2019年3月28日） 原告诉请要点 诉讼请求：1、解除原告与被告蒙子铭签订的《个人住房（商业用房）借款合同》(编号:450605201-2012-20150448473）；2、被告蒙子铭偿还原告借款本金472753.72元；3、被告蒙子铭向原告支付利息7781.65元、罚息100.17元（利息、罚息按合同约定计至被告偿还完毕之日止，现暂计至2018年11月13日）；4、被告蒙子铭承担本案的律师费22129元；5、原告对权属被告蒙子铭的南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡22栋1单元705号房，有权以该财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；6、本案的诉讼费用由被告全部负担。 事实与理由：被告蒙子铭因购买房屋于2015年6月9日与原告签订《个人住房（商业住房）借款合同》借款495000元。合同签订后，原告已依约向被告发放贷款，但被告未按合同约定归还本息构成违约。 被告答辩要点 被告蒙子铭未作答辩，亦未提交证据。 分析与认定 一、关于借款合同的相关事实 1、合同的签订： （1）合同编号：450605201-2012-20150448473《个人住房（商业用房）合同》； （2）签订日期：2015年6月9日； （3）签订主体：原告（贷款人）、蒙子铭（借款人、抵押人）； （4）贷款金额、用途：495000元，用于购置兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡22栋1单元705号房； （5）贷款期限：360个月，自2015年6月9日起至2045年6月9日止，还款方式为按月等额本息还款； （6）利率：基准利率上浮1%； （7）违约责任：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系；借款逾期的，贷款人有权自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，罚息利率按本合同约定利率上浮50%；贷款人为实现债权而产生的诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、律师费等费用由借款人承担； （8）抵押：被告蒙子铭以位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡22栋1单元705号房为该笔贷款提供抵押；抵押担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、赔偿金、贷款人实现债权和其他应付费用等。2015年9月2日，该房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（邕房预字第1610794号）。 2、合同的履行：2015年7月24日，原告依约向蒙子铭发放贷款495000元，但被告自2018年7月起未按时足额偿还贷款本息，截至2018年11月13日已积欠本金2791.59元，积欠利息7781.65元和罚息100.17元共计7881.82元，贷款余额为472753.72元。因被告违约，原告为实现该笔债权支出了律师费22129元。 以上事实，有《个人住房（商业用房）合同》、贷款转存凭证、个人贷款对账单、预告登记证书、律师费发票等证据在卷佐证，本院予以确认。 二、法律适用 1、合同效力：原、被告之间的《个人住房（商业用房）合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 2、合同解除：原告已经按照《个人住房（商业用房）合同》的约定足额发放了贷款，但被告蒙子铭自2018年7月起已连续多期未依约按时足额偿还贷款本息，符合合同约定解除的情形，故原告要求解除合同，本院予以确认。由于解除权是形成权，根据权利人一方的行为就能够引起民事权利设立、变更和终止，故原、被告所签《个人住房（商业用房）合同》自诉状送达被告之日（2019年5月28日）解除。 3、合同解除后的责任：合同解除后，被告应当偿还全部借款本息，故原告有权要求被告偿还借款本金472753.72元及相应利息。关于利息，合同约定了利息和罚息的计算标准，且该计算标准符合法律规定，故原告主张利息、罚息按合同约定计付，本院予以支持。关于律师费。原告诉请的律师费有合同依据，且建行南宁园湖支行除委托代理合同外，也提交了证明本案律师费已实际发生的律师费发票，且律师费的数额未超出广西律师服务收费标准，故本院予以支持。 4、担保责任：预告登记并不等同于物权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案中，蒙子铭以其所购房屋为建行园湖支行设定抵押权，建行园湖支行对此项请求权进行了预告登记，建行园湖支行为抵押权预告登记权利人。由于该房尚未完成现实物权的本登记，建行园湖支行在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对蒙子铭抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对蒙子铭抵押房屋的处分，但并非对蒙子铭抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故建行园湖支行对蒙子铭抵押房产的抵押权尚未设立，其不享有对预告登记房屋行使抵押权并优先受偿的权利，对建行园湖支行要求对预告登记房产优先受偿的主张，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告蒙子铭签订的450605201-2012-20150448473《个人住房（商业用房）借款合同》于2019年5月28日解除； 二、被告蒙子铭向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行归还贷款本金472753.72元； 三、被告蒙子铭向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行支付利息（利息计算：至2018年11月13日止利息、罚息共计7881.82元；从2018年11月14日至2019年5月28日止，按合同约定利率计收利息和罚息；从2019年5月29日起至实际清偿之日止，以472753.72元为基数，按合同约定利率计收罚息）； 四、被告蒙子铭向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行支付律师费22129元； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8828元，财产保全费3034元，公告费350元，由被告蒙子铭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 玲 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  韦宏斌 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  杨二凤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人们法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。