河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民再1526号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：王明洲，男，汉族，1974年8月6日出生，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：陈德光，金研律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑欣，金研律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：焦作市博一翔贸易有限公司。住所地：焦作市人民路北龙泽苑小区商业街**楼**。法定代表人：殷剑华，该公司经理。委托诉讼代理人：许立，河南敏学律师事务所律师。一审第三人：王玉霞，女，汉族，1969年5月15日出生，住焦作市解放区。再审申请人王明洲因与被申请人焦作市博一翔贸易有限公司(以下简称博一翔公司)及一审第三人王玉霞房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民终2156号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月3日作出（2018）豫民申5930号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王明洲的委托诉讼代理人陈德光、郑欣，被申请人博一翔公司的委托诉讼代理人许立到庭参加诉讼，一审第三人王玉霞经本院合法传唤，其提供了对有关问题的书面说明并称不参加庭审。本案现已审理终结。王明洲申请再审称:1.一、二审判决认定“王明洲未将房屋全部交付”的事实错误。曲剧团占有的房屋在一、二层，是经博一翔公司同意的，各方对一、二楼已经交付无争议。三层楼相互贯通，交付一、二层即控制第三层，且博一翔公司对涉案房屋的改造、加盖、出租也证明房屋已经交付；2.二审认为王明洲于2016年1月13日向王玉霞发出解除合同通知不产生解除合同效力错误。王玉霞是博一翔公司签订合同时的代理人，有授权文件，且解除合同通知是张贴在博一翔公司办公地点的门上；3.一、二审判决适用法律错误。不应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条，应当适用第九十三条、九十六条等法律规定。且王明洲已将房屋租赁给善意第三人，王明洲和博一翔公司已不可能继续履行合同。请求：1.撤销一、二审判决；2.依法确认王明洲2016年1月13日发出的解除合同通知书有效，王明洲和博一翔公司于2013年4月11日签订的租赁合同于2016年1月13日解除；3.博一翔公司支付王明洲违约金30万元，并赔偿王明洲不能正常出租的经济损失6万元（按每日1000元计算至2016年3月31日），王玉霞负连带责任；4.驳回博一翔公司一、二审诉讼请求；5.诉讼费由博一翔公司承担。博一翔公司辩称：1.王明洲没有将案涉房屋完全交付。生效的焦作市中级人民法院（2015）焦民二终字第00282号民事判决认定王明洲和程桂江解除租赁合同的时间为2014年6月30日，最终确定解除日期为2015年7月13日；2.应适用《合同法》第六十六条、六十七条关于同时履行抗辩权和先履行抗辩权的规定；3.王明洲明知租赁合同的相对方系博一翔公司，仍向王玉霞发出解除合同的通知，对象错误；4.合同能够继续履行，博一翔公司自愿接收王明洲1#楼（即西楼）的承租商户。请求驳回王明洲的再审请求。王玉霞未到庭但提供书面意见称：1.王明洲没有完全交付房屋。房屋的三层和一、二层两间仍由程桂江控制，直至2015年7月13日焦作市中级人民法院才作出（2015）焦民二终字第00282号民事判决，认定王明洲和程桂江解除租赁合同的时间为2014年6月30日；法院现场勘验并认定曲剧团使用的是三间房屋，在法院诉讼期间曲剧团都在使用部分房屋；2.王明洲向王玉霞发出的解除合同通知错误，王玉霞仅是博一翔公司签订租赁合同的代理人。博一翔公司向焦作市解放区人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.确认博一翔公司、王明洲于2013年4月11日签订的租赁合同合法有效；2.判令王明洲继续履行合同，将坐落于人民路北侧光明路到孟州路间龙泽苑小区商业街南侧西楼一、二、三层共计3000平方米交付给博一翔公司，并出具正式的租金发票；3.判令王明洲支付博一翔公司违约金30万元，并赔偿博一翔公司因租赁房屋不能正常交付给次承租人焦作市康顺贸易有限公司的经济损失90000元（从2016年1月11日计算至起诉之日2016年4月10日），今后至王明洲实际交付房屋之日按每平方米每月租金10元继续计算；4.诉讼费由王明洲承担。王明洲反诉请求：1.确认王明洲2016年1月13日发出的解除合同通知有效；2.判令博一翔公司按合同约定支付王明洲违约金30万元，并赔偿王明洲房屋不能正常出租的经济损失6万元（按每日1000元计算至2016年3月31日），王明霞负连带责任；3.判令博一翔公司立即拆除建在案涉房屋三楼之上的违章建筑，恢复原状，王明霞负连带责任；4.诉讼费用由博一翔公司负担。一审法院认定事实：2010年11月10日，东王褚村委会与王明洲签订《房屋租赁合同》，约定将龙泽苑小区商业楼西楼房三层租赁给王明洲做商业用房（包括一层1间、二层2间和整个第三层）；房屋租赁期限为10年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止。2012年11月8日，东王褚村委会与王明洲签订了《房屋租赁合同》，合同约定东王褚村委会将其所有的位于龙泽苑小区商业楼西楼房屋（包括前期的一层1间，二层2间及三层全部）租赁给王明洲做商业用房；房屋租赁期限15年，自2014年1月1日起至2028年12月31日止。2011年8月1日，王明洲作为出租方（甲方）、程桂江作为承租方（乙方）签订《租房租赁合同》，约定：“甲方同意将龙泽苑商业楼房第三层租赁给乙方做商业用房（包括一层一间，二层两间和整个第三层）。房屋租赁期10年。自2013年2月1日起至2023年1月31日止。三、房屋租金的交纳……合同签订当日，程桂江向王明洲交付租赁费10万元”。由于王明洲拖延交付房屋并将部分房屋租赁给他人经营使用，导致程桂江无法实现合同目的，程桂江提起诉讼。一审法院于2013年10月10日作出（2013）解民二初字第109号民事判决书，王明洲提出上诉。焦作市中级人民法院（以下简称二审法院）于2014年2月24日作出（2014）焦民一终字第8号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。一审法院重审后又于2015年4月5日作出（2014）解民重字第16号民事判决，判决：1、解除程桂江与王明洲于2011年8月1日签订的《租房租赁合同》，解除时间为2014年6月30日；2.王明洲于本判决生效之日起十日内向程桂江退还房屋租金10万元及利息（自2014年6月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项还清之日止）；3.驳回程桂江的其他诉讼请求；4.驳回王明洲的反诉请求。王明洲提起上诉。二审法院于2015年7月13日作出（2015）焦民二终字第00282号民事判决，驳回上诉，维持原判。博一翔公司于2013年2月28日聘用王玉霞担任公司总经理，负责公司对外往来、招商及协调工作。2013年4月6日，博一翔公司授权王玉霞代表公司与王明洲签订《租赁合同》，并承诺《租赁合同》的全部法律责任由其公司承担。2013年4月11日，王明洲作为出租方（甲方）与博一翔公司作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》。约定：“1.甲方同意将坐落在人民路北侧光明路到孟州路间龙泽苑小区的商业街南侧西楼一、二、三层租赁给乙方使用，建筑面积共计3000平方米（含现在有争议、尚未解决的三楼，待能交付时交付乙方）。2.房屋租赁期限为15年，2014年1月1日起至2028年12月31日止。租赁期限内乙方享有对外转租（租赁）或合作经营的权利。3.房屋租金的缴纳：该房屋租金每五年一个标准，第一个五年每平方米每月租金为12元，年租金合计43.2万元。第三个五年每平方米每月租金为16元，年租金合计57.6万元。租金采取先付租金再使用的原则，每两年交纳一次。本合同签订后，乙方向甲方缴纳订金20万元。乙方在2013年6月1日前向甲方一次性缴纳二年的租金合计72万元（含订金20万元）。如三楼在2014年1月1日仍不能交房，租金应按实际交付日确定，已付租金待第二次缴纳租金时扣除。以后乙方租金每二年支付一次，支付日按应支付年度的12月31日前。逾期10日视为违约。甲方租金不含税价，甲方同意村委会将租金票据直接开给博一翔公司（此仅用于开票，与租赁无关）。若单方违约，守约方有权解除合同，违约方应全额赔偿对方的经济损失，并承担违约金30万元。合同生效后，甲方应将一楼、二楼房门钥匙全部交给乙方。”王明洲于签订合同的当天收到博一翔公司支付的订金20万元。2013年5月31日，博一翔公司向王明洲交纳租金52万元。王明洲向博一翔公司出具了72万元的收据，并注明该72万元包括已付的20万元订金。东王褚村委会有一群众组织的曲剧团。2011年商业街建成后，东王褚村委会将1#楼（西楼）的西头二楼的一间房屋安排给曲剧团使用。后东王褚村委会又将曲剧团的一间用房从原来的二楼更换到了一楼最东头。2016年该团搬走，该房屋仍存放有音响两台等物品。在合同履行过程中，博一翔公司作为承租方，未能按合同约定于2015年12月31日之前交纳下一交纳年度的租金，虽经王明洲多次催要并张贴书面通知，均未能交纳。王明洲于2016年1月11日将西楼一楼所有门面房全部锁住，并于2016年1月13日向博一翔公司送达了《解除合同通知书》，声明解除双方的租赁合同。2016年1月18日，博一翔公司回复称王明洲解除合同违背事实与法律规定，博一翔公司没有违约行为，要求王明洲交付房屋及出具上年的租赁费票据。双方协商未果，形成纠纷，博一翔公司于2016年5月19日向该院提起诉讼。另查明，博一翔公司、王明洲签订的租赁合同房屋具体坐落在商业街南××＃××）也就是A楼A1-A17一至三层。博一翔公司将所租赁房屋二层、三层的楼口全部填补，一至四层均由博一翔公司走的上下水路管道。A16二层现存放有音响两台、桌子一张、功放一台、酒坛一个等若干物品。A1-A9和A17一至三层共计2200平方米，王明洲已经出租给他人。另外，博一翔公司出资加盖了1#楼（西楼）2#楼（东楼）整个的第四层，并将1#楼（西楼）、2#楼（东楼）中间原有的消防通道改为电梯间。又查明，王明洲曾因2013年4月11日签订的租赁合同以王玉霞为被告向一审法院提起诉讼，要求解除双方2013年4月11日签订的房屋租赁合同，返还租赁房屋、拆除三楼以上的违章建筑并赔偿经济损失、支付违约金。该案中王玉霞抗辩王明洲起诉主体错误，与王明洲存在租赁合同关系的是博一翔公司，合同依法有效，应继续履行，王明洲要求解除合同的理由不充分。一审法院于2016年5月4日作出（2016）豫0802民初311号民事判决书，判决驳回王明洲的诉讼请求。王明洲不服提起上诉，二审法院作出（2016）豫08民终1354号民事判决，维持原判。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。博一翔公司、王明洲签订合同均系双方真实意思表示，该合同依法成立、有效，应受法律保护。王明洲并未在约定的期限内将房屋全部交付给博一翔公司，存在违约，依法不具有合同的单方解除权，合同应当继续履行，博一翔公司应向王明洲缴纳房屋租金。但应扣除2016年1月11日之后至王明洲实际将房屋全部交付给博一翔公司期间的租金。博一翔公司就王明洲已经交付的房屋拒不支付租金的行为存在违约。第三人王玉霞签订、履行合同均是职务行为，王明洲反诉要求王玉霞与博一翔公司承担连带赔偿责任无事实及法律依据。一审法院判决：一、博一翔公司与王明洲2013年4月11日签订的《租赁合同》有效；二、王明洲于本判决生效之日起30日内将人民路北侧光明路到孟州路间龙泽苑小区的商业街南侧1#楼（西楼）一、二、三层房屋（建筑面积共计3000平方米）交付给博一翔公司；三、博一翔公司于本判决生效之日起10日内按照合同的约定自2016年1月1日起继续向王明洲交付房屋租金（但2016年1月11日至王明洲将房屋全部交付给博一翔公司之日止的租金应予扣除）；四、驳回博一翔公司的其他诉讼请求；五、驳回王明洲的反诉请求。本诉受理费7350元，由博一翔公司承担。反诉费3450元由原博一翔公司承担1300元，王明洲承担2150元。垫付的费用，待执行判决时由博一翔公司径行支付给王明洲。博一翔公司不服，上诉请求：依法判令王明洲承担违约金30万元及承担经济损失9万元等诉讼请求。王明洲不服，上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判：1、确认王明洲于2016年1月13日发出的解除合同通知书有效，王明洲和博一翔公司2013年4月11日签订的租赁合同于2016年1月13日解除；2、博一翔公司按合同约定支付王明洲违约金30万元，并赔偿王明洲不能正常出租的经济损失6万元（按每日1000元计算至2016年3月31日），王玉霞负连带责任；二、博一翔公司立即拆除建在王明洲房屋三楼之上的违章建筑，恢复原状，王玉霞负连带责任；三、判令驳回博一翔公司一审中的诉讼请求；四、一、二审诉讼费用由博一翔公司承担。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，王明洲通过以前与王玉霞的诉讼，明知承租涉案房屋的对方当事人系博一翔公司，仍向王玉霞发出解除租赁合同通知书且没有将涉案房屋全部交付，自身有违约行为，不符合法定解除条件。双方当事人在合同履行中均未全面正确的履行合同，均有违约行为。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，由博一翔公司负担7350元，由王明洲负担6900元。本院再审认定的事实与二审认定的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点为：王明洲、博一翔公司是否存在违约行为；案涉租赁合同是否已经解除；案涉租赁合同是否有继续履行的可能，如果不能继续履行，各方应否承担相应的违约责任及损失。首先，王明洲、博一翔公司均存在违约行为。具体分析如下：1、王明洲未将房屋完全交付给博一翔公司，存在违约行为。王明洲主张案涉房屋已经完全交付的主要证据系王玉霞2013年11月23日出具认可房屋已经完全交付的证明。而王明洲与程桂江房屋租赁合同纠纷一案，一审法院2015年4月15日作出的（2014）解民重字第14号民事判决、二审法院2015年7月13日作出的（2015）焦民二终字第00282号民事判决均认定“租赁房屋中第一层一间房屋自2012年6月15日起即由案外人张小波使用至今”。本案租赁合同约定的交付房屋时张小波仍使用该房屋。该生效民事判决与王明洲提交的王玉霞的证明相矛盾，且王玉霞称其出具的完全交付证明系在王明洲的胁迫下签订的。因此该证明不能支持王明洲关于房屋已经完全交付的主张；一审法院对案涉现场进行勘验时，曲剧团仍然占用部分涉案房屋。王明洲对于曲剧团占用该房屋的陈述前后矛盾，其主张曲剧团占用部分涉案房屋系经博一翔公司同意并未提供有效证据支持。2、根据租赁合同的约定，博一翔公司可以扣减未交付房屋的租金而不是不交租金，其拒付已经交付房屋的租金，构成租赁合同的不当履行，亦存在违约行为。其次，案涉租赁合同没有解除。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中王明洲主张解除案涉租赁合同并不符合上述情况，在双方均存在违约行为，且王明洲违约在先的情况下，王明洲无权解除合同。再次，案涉租赁合同依法应继续履行。王明洲和博一翔公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，该合同依法成立、有效，应受法律保护，双方当事人亦应全面正确履行。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案案涉租赁合同应继续履行，至于王明洲另与他人就案涉房屋签订的租赁合同，可另行解决。综上，王明洲再审请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：维持河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民终2156号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  刘太键审判员  孙 明二〇一九年六月二十一日书记员  张鑫鼎