深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初11972号原告：夏晨（反诉被告），男，汉族，1988年12月21日出生，住址广东省深圳市罗湖区，被告：王珠（反诉原告），女，汉族，1990年2月15日出生，住址湖南省攸县，原告夏晨诉被告王珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏晨，被告王珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏晨向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋使用费、管理费、水电费、燃气费共计4371元；2、判令被告向原告赔偿砸坏的液晶电视费用2600元；3、判令被告向原告赔偿开锁换锁及门禁卡费用360元；4、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年11月30日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，租期从2018年12月1日到2019年11月30日。被告在履行期间违反《房屋租赁合同》第五条第二项:乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，没收乙方押金，乙方不按时交房租，甲方发出催租通知书后，乙方仍拖欠租金达七天，拒不交房租。原告微信、电话多次要求被告交房租，被告拒绝交房租。2019年1月6号，原告向被告送达《房屋催缴通知》，要求被告交房租，被告仍然拒绝交房租。根据合同第六条约定:甲方因乙方违约而解除合同后，有权不经乙方同意收回该物业，乙方须无条件立即迁出该物业。如乙方不交回该物业钥匙，甲方有权会同管理处人员作证进入该物业，并将乙方存放在房内的物品清点拍卖，用于抵偿有关费用后，剩余的退回给乙方。乙方保证履行合同规定，如有违约，完全自愿接受甲方作出的上述处理。2019年1月22日，原告在物业中介以及派出所民警见证下请锁匠开锁，发现被告已私自搬离，并将原告液晶电视一台非法占为己有，遂微信询问被告，得知被告已将电视砸毁。被告的行为严重违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益不受侵害，起诉至法院，恳请法院能依法维护原告的合法权益。被告王珠辩称，关于尾款，房屋租赁合同中规定每月租金需于当月11日之前给原告，并非1号交租，故被告没有违反房屋租赁合同。原告于5日通知被告交租，不然要收房，原告是单方面提前收房，违反了房屋租赁合同第七条。原告在2019年1月6日下达房屋催缴通知单，此行为违反了房屋租赁合同第五条第二项。原告起诉被告称被告违反了房屋租赁合同第五条第二项，但被告是收到原告8号来收房的通知及时搬离，从事实上已经解除了租赁关系，被告并没有违约。关于停水停电，原告承认了其私自停水停电，导致房屋不能正常使用，不应该要求被告缴纳2月份租金。关于搬离，原告自己通知被告8号来收房，并张贴了房屋催缴通知书，原告称自己工作忙才拖到22日收房，应该自行承担责任。被告王珠向本院提出反诉请求：1、判令原告退回押金8200元给被告；2、判令原告支付无故收房违约金8200元给被告；3、判令原告支付本案诉讼费用。事实与理由：被告2019年1月1号晚上微信告知原告，晚上回去就转租金。但当被告告知想装防盗网时，遭到了原告的电话威胁和恐吓，并要求被告和中介为窗户打孔作赔偿(被告在交定金时便让中介与与原告沟通好，必须装防盗网才租，得知原告同意才交了定金)。当时原告情绪过激，语气非常不善，也表示装防盗网就不租，故被告害怕人身安全受到伤害，不敢再住，便在1月2号向原告提出退租，解除租赁关系，并非被告恶意拖欠、拒交租金。但原告不理会被告的合法主张，不退租退押，并多次催收租金，此行为侵害了被告的合法权益。原告1月5号微信告知被告，8号之前要交租金，否则8号会来收房。被告回复，马上搬走，要退我一个月的租金，当天就开始搬走物品。原告1月6号发出《房屋催缴通知单》，其行为违反了《房屋租赁合同》第3条:“每月租金须于11日之前交付房东”。原告违约在先，已实质上提前解除了租赁合同关系。被告在7号就将物品都搬走了，从事实上解除了租赁合同关系，故原告应退还被告押金8200元。被告8号过来打扫卫生时，水电都停了，根据《房屋租赁合同》第7条:“如甲方无故收回房屋，应双倍返还押金”的规定，原告应总共退还16400元给被告。在被告明确告知原告不会再租住的情况下，原告不退押金还继续催租，被告无奈搬走了一台旧电视，并告知原告，若退押金，本人会负责赔电视。现在被告愿意归还原告电视一台，也愿意承担2月1号至2月8号的租金1094元(136.7×8=1093.6)和水电费。2月7号之后，被告已搬离，双方已事实解除租赁关系，不应该让被告承担2月8号之后的房租。至于开锁费，被告已将钥匙交还给中介，原告应该去找中介，也可以联系被告拿钥匙，原告自行开锁属于个人自愿行为，不应该让被告承担开锁费。门禁卡是被告在管理处买的，跟原告毫无关系。因原告8号私自停水电，导致被告不能打扫卫生(其他地方都是干净的)，不应该由被告出清洁费。恳请法院能依法维护被告的合法权益。原告夏晨辩称，1、原、被告签订房屋租赁合同后，按照合同次月1日向被告收取房租时，被告提出安装防盗网，并且称跟中介约定好了可以装防盗窗网，原告便没有同意安装，遂与被告发生争执。事后打电话跟中介了解情况，中介答复说，客厅靠近阳台为防盗窃，需要安装并且中介自费帮被告安装(此前原告对装防盗网一事并不知情)，卧室能打开窗户的那扇窗户缝隙不大没有必要所以没装。考虑到被告恐高，1月2日原告自行联系被告并答应给被告安装防盜网，当时被告提出要转租，原告同意了，但是被告以转租为由要求以押金抵房租拒交房租，原告不同意押金抵房租，并向被告承诺房子转租后押金将原数退还，并不存在不退押金一事。多次沟通后，被告仍拒交房租，无奈之下原告便于1月6日向被告发出《房屋催缴通知单》。2、关于停水停电，被告称8号打扫卫生时，原告已停水停电，现有与中介王炎微信聊天记录，以及管理处签订的停水停电委托书复印件，足以证明原告是在10号以后才停的水电，故被告说谎。被告称7号搬走，并未告知原告，无法辨别真伪。3、关于该物业电视机，被告非法占有电视一台，先是说砸了，后面又说搬走了，说法不一前后矛盾。4、该物业门禁卡是转租时上任租客给的，上任租客的门禁是与原告签订租赁合同时原告所给，并非被告购买。5、因原告1月22号之前忙于工作，截至22号当天被告仍未缴纳房租、管理费，以及12月水电费。按照合同第五条第二点和第六条，原告报警，在警察、物业以及中介见证下找来锁匠开门。综上所述，被告诉讼请求没有事实和法律依据，理应驳回。本院经审理认定事实如下：一、涉案房产深圳市罗湖区沿河路北侧阳光新干线家园B座3012的所有权人为原告。原告于2018年11月30日与被告通过房产中介签订了《房屋租赁合同》,将涉案房产出租给被告使用。双方约定租赁期限为2018年12月1日至2019年11月30日，月租金4100元，每月租金须于1日之前交付。承租方不按时交租，出租方发出催租通知书后，承租方仍拖欠租金达七天，或欠管理费、水电费等达二个月的，出租方可以解除合同，没收承租方押金。出租方因承租方违约而解除合同后，有权不经承租方同意单方收回该物业，承租方须无条件立即迁出该物业。如承租方不交回该物业的钥匙，出租方有权会同管理处人员作证进入该物业，并将承租方存放在房内的物品清点拍卖，用于抵偿有关费用后，剩余的退回承租方。合同成立后，出租方、承租方不得无故解除合同。如出租方无故收回房屋，应双倍返还押金，并退回承租方预付租金。如承租方无故退房，不得要求返还押金。合同签订当日，被告向原告支付了押金8200元和首月租金4100元。二、原告于2019年1月1日通知被告缴纳1月租金，被告提出加装防盗网，并称租房时跟中介沟通过，中介表示可以加装且已经帮她安装了客厅的防盗网。原告一开始不同意加装防盗网，双方因此产生争议。后来原告同意被告加装防盗网，但被告表示不愿继续履行合同，要求转租，原告亦同意，但要求转租的费用由被告承担，转租出去之前的房租、水电、管理费须按时支付。被告要求房租从押金里扣除，原告不同意。三、2019年1月5日，原告微信告知被告，如果在8号之前再不交租，已超过7天，根据合同第五条的规定，原告可以解除合同，没收被告押金，并称其8号会去收房。1月6日，原告在租赁房屋门口张贴房租催缴通知单，告知被告，“于本月10号之前，将一月份房租交于交租账号。若在本月10日之前未交清一月份房租，按照《房屋租赁合同》我方将视您违约，我方有权按照合同开门换锁收回该房”。1月11日，原告委托管理处对涉案房屋停水停电。1月22日，原告在管理处、派出所人员作证下，雇人撬开门锁收回了涉案房屋。被告称其于1月7日已搬离了涉案房屋。截至1月22日，被告尚未支付原告1月房租和物业管理费152.78元，12月和1月的水电燃气费202.01元。被告对此予以确认。四、关于租赁房屋内的电视，原告收回房屋时未见房间内的电视，被告在微信中告知原告她把电视砸了。以上事实有房屋租赁合同、不动产权查询单、押金租金收款收据、开锁换锁收款收据、物业管理收费通知单、微信聊天记录等证据以及原、被告的庭审陈述证实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原、被告签订了房屋租赁合同，原告将涉案房屋出租给被告使用，双方已形成合法有效的房屋租赁合同关系。双方在安装防盗网问题上产生争议后，原告最终同意被告加装防盗网，但被告已经不愿意继续履行合同。双方遂就合同履行达成了新的合意，即被告可以将房屋转租，在转租之前，被告仍需支付房屋租金和相关费用。由于涉案房屋租赁合同就押金的交付、没收有明确的约定，被告主张租金从押金中扣除的做法不符合合同约定，故被告未于2019年1月1日缴纳当月房租构成违约。按照涉案租赁合同第五条的约定，出租方发出催租通知书后，承租方仍拖欠租金达七天的，出租方可以解除合同。原告于1月6日上门张贴房租催缴通知单，告知被告须在1月10日之前缴纳租金，超过1月10日，原告有权开门换锁收回房屋。至1月10日，被告仍未缴纳租金，原告于1月22日上门开锁收回房屋，双方的房屋租赁合同解除，且导致合同解除的过错在于被告。被告应当支付2019年1月1日至1月22日的房租3006.67元（4100÷30×22）、物业管理费152.78元，水电燃气费202.01元。原告要求被告支付2019年1月房租4100元、物业管理费152.78元，水电燃气费202.01元的诉讼请求，本院部分支持。关于原告是否应当退还被告押金的问题，涉案租赁合同第五条、第七条就押金的没收作出了明确约定，综合以上论述，原、被告双方达成转租的协议后，被告拒不支付租金属违约行为，且在原告发出催租通知书后，被告仍拖欠租金超过七天，符合合同约定的没收押金的条件。此外，被告未履行退租手续即搬离的做法属于无故退房，原告亦有权不返还押金。被告称租赁合同约定的房租缴纳时间为每月11日，但租赁合同原件明确记载为“01”而非“11”，且在原告催缴租金的过程中，被告从未提出过此理由，故被告的该抗辩不成立，其主张原告提前收租系无故收回房屋，要求原告退还押金8200元及支付违约金8200元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于租赁房屋内电视的赔偿问题，原告收回租赁房屋时，未见租赁房屋内的电视，经询问被告，被告称将电视砸坏。被告的行为违反了合理使用、妥善保管租赁物的义务，应当承担赔偿责任。由于原告未提交电视价值的证据，本院结合电视的状况，酌定赔偿金额为1000元。关于开锁换锁和门禁卡的费用，被告称其于2019年1月7日搬离涉案房屋，应当依约履行返还租赁房屋的义务，将搬离事项告知原告且交还房屋钥匙。被告称其已将钥匙交还负责租房的中介人员，但未提交相应证据。故此，原告因收回房屋支付的开锁换锁费用300元，应当由被告承担。原告主张向被告交付了门禁卡一张，但未提交证据证明，故原告主张被告支付门禁卡费用60元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王珠应当于本判决生效之日起十日内向原告夏晨支付2019年1月1日至2019年1月22日的租金3006.67元和尚欠的物业管理费152.78元，水电燃气费202.01元；二、被告王珠应当于本判决生效之日起十日内向原告夏晨赔偿电视损失1000元；三、被告王珠应当于本判决生效之日起十日内向原告夏晨赔偿开锁换锁损失300元；四、驳回原告夏晨的其他诉讼请求；五、驳回被告王珠的反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费25元，由被告负担。反诉受理费105元，由被告负担。本诉受理费25元，原告已预付，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  黄欣二〇一九年六月二十七日向红敏书记员    夏梓豪