河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终6735号 上诉人（原审原告）：河北众诚物业服务有限公司，住所地石家庄市桥**支农路**西宝嘉园3-0-101。 法定代表人：刘秀娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张江龙，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：李艳敏，河北汪洋律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：耿凯强，男，1993年7月4日出生，汉族，住灵寿县。 上诉人河北众诚物业服务有限公司（以下简称众诚物业）因与上诉人耿凯强物业服务合同纠纷一案，不服河北省灵寿县人民法院（2019）冀0126民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人众诚物业的委托诉讼代理人张江龙、李艳敏、上诉人耿凯强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北众诚物业服务有限公司上诉请求：1.依法撤销灵寿县人民法院(2019)冀0126民初187号民事判决书第二项，改判支持上诉人违约金的诉讼请求或者发回原审法院重审。2.上诉费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人为被上诉人发放的《凯旋盛世业主临时公约》第四条第二项明确写明：业主不按规定缴交管理服务费、公共水电分摊等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金。被上诉人在该业主临时公约上签字，并承诺同意遵守本临时公约。原审认定被上诉人自2015年3月1日至2018年12月15日未向上诉人缴纳物业费，即认定被上诉人的违约行为，且双方对违约责任有明确的约定。原审已经查明2018年12月15日上诉人与河北众诚房地产开发集团有限公司于2012年6月1日签订的前期物业委托服务合同终止，由于前期物业委托服务合同是上诉人与被上诉人所签订的《物业管理合同》和《凯旋盛世业主临时公约》的前提，故《物业管理合同》和《凯旋盛世业主临时公约》也于2018年12月15日终止。原审法院无任何理由，仅以上诉人的物业服务未能达到尽善尽美尚需改进为由驳回上诉人请求被上诉承担违约责任及利息的诉讼请求无法律依据和事实依据。为维护上诉人的合法权益，依据《合同法》第一百零七条之规定，提起上诉，请求如上，恳请支持。 耿凯强答辩称，一、我于2013年10月居住在灵寿县凯旋盛世小区，与原告有“居住物业合同”。原告作为物业服务企业，不顾居住户的冷暖和正常设施服务维修。不守诚信，不讲义气，只管收钱，不负责任，不履行合同中的权利，责任和义务。这样可有可无的物业公司还有什么权利和理由和我们要物业费呢？二、在2016年至2018年连续三年我单元下水管道堵塞，污水溢出，污染环境。多次找原告都得不到解决。最后，我单元9户联合个人集资2700元进行维修疏通。三、在2013年我们住户交给原告6000元，答应办理“房产证”，至今也没有办下来。在2013年冬天原告又向我们每户收取暖费2846元，但室内温度不到15度。当我们找原告论理时，原告满口答应退款1000元，但迄今也没有落实。四、在本小区居住期间，分别在2014年11月3日丢失二轮电瓶车一辆，2017年7月31日又丢失三轮电瓶车一辆，共计4000元。当找到小区物业门卫查问时，门卫正在睡觉，没有及时拦截和抓住小偷，导致我经济损失和交通不便。五、自2017年下半年本小区生活垃圾打扫不彻底，，地面出现沉陷形成大坑没人过问，没人处理。再者，本单元楼道灯维修，换灯泡，电费都是我们个人出资，找原告物业处多次，从来不管。我心里真搞不明白：这叫什么物业公司？这叫什么物业服务？六、依照“法律”规定，标准和“合同”规定的权力、责任和义务，我不会不服从，不会不缴纳，更不会拖欠的。该交的万元不欠，不该交的分文不出，这是我的做人底线。常言道：“无功不受禄，无劳不收获。”没有为我服务，为什么和我要钱？没有为我劳动，为什么让我付出？天底下没有这样的道理。七、以上答辩，属实无谎，望法院实事求是，认真推敲，明查实况，合理裁判。 耿凯强上诉请求：请求石家庄市中级人民法院依法撤销灵寿县人民法院（2019）冀0126民初174号民事判决书，发还重审。事实和事由：原审法院认定事实错误，判决错误。一、上诉人购买的楼房为一楼，从来不用电梯，2015年被上诉人私自安装刷卡坐电梯，但我们是一楼从来不坐电梯，小区物业服务不完善，修建的小区没有体育器材，环卫工人打扫的小区卫生也总是不彻底，小区也没有保安服务，更谈不上24小时巡逻，没有这些标准但是众诚物业偏偏按照1元/平方米每月收取物业费，这根本就不符合国家法律规定的物业标准。二、被上诉人未能尽到作为服务行业的服务标准，上诉人在与被上诉人履行服务期间，上诉人于2014年11月丢失电瓶车一辆，于2017年丢失三轮电瓶车一辆，小区物业无人看管大门，接二连三丢失工具却没人看管，没有尽到责任心。上诉人下水管道堵塞，找被上诉人维修却没人管理，上诉人与业主自己先后垫资3000元维修了下水管道，且单元楼道内的灯也是业主自掏腰包2000多元进行缴费照明。综上，灵寿县人民法院认定事实错误，判决错误，望石家庄市中级人民法院依法撤销灵寿县人民法院（2019）冀0126民初174号民事判决书，发还重审。 众诚物业答辩称，一、电梯是高层楼房的附属设施，属于业主共有，是为整栋楼服务的，不应以楼层的高低制定电梯使用的费用和电梯维修的费用，故被答辩人所述其为一楼住户无需用电梯，不用交电梯费是错误理解。至于物业服务费1元／每平米，原一审时我方已经提供2015年12月2日灵寿县物价局出具的关于凯旋盛世小区物业费备案情况说明，证实答辩人收取的前期物业服务费每月1元／每平米符合《河北省物业收费管理实施办法》第十条、《石家庄市物业服务收费管理实施办法》第五条的备案条件。故答辩人收费标准符合物业服务管理办法的规定，且双方签订的《物业管理合同》第十八条对物业管理服务费明确约定：物业管理服务费。1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或者物业使用人收取。故被答辩人上诉理由1无依据，应当驳回。二、被答辩人上诉理由二理由不成立，应当驳回。理由为：被答辩人称其2014年11月丢失电瓶车一辆、2017年丢失三轮电瓶车一辆。如其果真丢失车辆，1、被答辩人对其财产负有保管义务，应当承担责任；2、被答辩人应当第一时间通知答辩人保存证据并报案。原审时被答辩人未提供有效证据。故被答辩人以此来证明被答辩人未尽到服务标准很明显证据不足。被答辩人称“上诉人与业主自己先后垫资3000元维修了下水管道”无此事实。被答辩人原审时提供的多人出具的证明材料（无证人出庭作证不能作为定案依据）显示“2016年至2018年连续三年我单元下水管道堵塞，…我单元9户联合个人集资2700元，进行维修疏通”数额为2700元。而其上诉状却是上诉人与业主自己先后垫资3000元维修了下水管道。如果真的维修了下水管道，不可能记不清维修数额。可见，原一审时被答辩人出具的证明是自己所写，写上诉状时又未温习原一审证明材料，导致前后矛盾。被答辩人上诉状与其原一审证据前后不一，只能证实一个问题，其没有维修上下水管道。被答辩人上诉状称单元楼道内的灯是业主自掏腰包2000多元进行缴费照明，无此事实。首先，楼道内的灯都是白炽灯炮，最多一元，且楼道内的灯不可能同时全坏。按照地上地下合计20层计算，全部都坏的话得同时坏100次，显然不符合客观实际。故被答辩人上诉理由不成立，应当依法驳回。综上，被答辩人上诉理由不成立，应当依法驳回。 河北众诚物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业费6177元及相应的违约金，并支付自2019年01月01日至生效判决确定的履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2、由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：被告现住于凯旋盛世小区13号楼1单元102室，原告原为该小区的物业服务公司。原告庭审时称其按照130.55㎡收取被告的物业费，被告称其房屋为135.2㎡。2012年8月2日，被告在业主临时公约签字，其中第四条违约责任第二项约定业主不按规定缴纳管理服务费、公共水电分摊等费用及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金。被告在业主入住协议上签字，协议中约定物业管理服务费为暂定每月建筑面积1元/㎡。被告自2015年3月1日起未按约定向原告支付物业费，原告要求被告支付物业费至2018年12月31日。 另查明，2018年6月29日本院作出（2018）冀0126民初707号民事判决书，判决众诚物业公司与河北众诚房地产开发集团有限公司于2012年6月1日签订的前期物业委托服务合同终止；众诚物业公司于该判决生效后十日内向灵寿县凯旋盛世业主委员会移交物业管理权及灵寿县凯旋盛世小区业主及物业使用人档案资料、一期工程的工程建设竣工资料等物业管理资料，2018年11月6日石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民终10621号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2018年12月15日生效。 以上事实由相关证据及庭审笔录在案佐证。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，应按约定履行义务。本案中，原告系灵寿县凯旋盛世小区前期物业服务单位，并为该小区提供物业服务，被告应按约定支付物业费。2018年12月15日原告与河北众诚房地产开发集团有限公司于2012年6月1日签订的前期物业委托服务合同终止，原告诉请被告支付前期物业委托服务合同终止后的物业费依据不足，本院不予支持。在原告向被告提供物业服务后，被告应支付原告相应的物业费，被告耿凯强自2015年3月1日起未再支付物业费，故被告应向原告支付的物业费确定为130.55㎡×1元/㎡×（自2015年3月1日至2018年12月15日共计45.5个月）-58元电梯费用=5882元；关于原告主张的违约金问题，因原告的物业服务未能达到尽善尽美尚需改进，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；关于原告主张的利息，因双方无约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告耿凯强于本判决生效之日起十日内支付原告河北众诚物业服务有限公司物业费5882元；二、驳回原告河北众诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告耿凯强负担。 本院二审期间，耿凯强提交2019年5月24日《收据》一份，用以证明现在物业费是按每月0.6元/平方米收取的。 众诚物业发表质证意见称，耿凯强提供的凯旋盛世物业不存在，因此我方对耿凯强提供的收据的真实性不认可，另外，我们是在2018年12月15日从该小区撤出。 对当事人二审争议的其他事实，本院认定同原审法院查明事实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同当事人应按合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，众诚物业与耿凯强签订的《物业管理合同》和《凯旋盛世业主临时公约》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对业主的权利义务、物业服务与公共维修基金、物业管理服务费的收取标准等内容进行了约定，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原审按照每月1元/平米计算物业费符合双方约定，且该收费标准是经灵寿县物价局备案确认的，原审判决并无不当，本院予以确认。耿凯强提交的收据是现在的收取标准，与众诚物业的主张无关，故耿凯强主张按0.6元/平米计算物业费不成立，本院不予支持。但根据原审法院查明事实结合被上诉人提供的证据，可证实众诚物业提供的物业服务存在瑕疵，尚需改进，原审判决未予支持众诚物业要求被上诉人给付违约金的诉讼请求并无不当。关于众诚物业主张的利息，合同并无约定，原审判决未予支持并无不妥。综上所述，河北众诚物业服务有限公司及耿凯强的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人河北众诚物业服务有限公司负担25元、上诉人耿凯强负担25元。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇一九年六月十九日 书记员 崔娇娇