天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0119民初5393号原告：天津市泓昊天物业管理有限公司，住所地：天津市蓟州区山倾城**楼中央大街**。法定代表人：王丽萍，执行董事。委托诉讼代理人：王静，北京隆安（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐会平，天津市泓昊天物业管理有限公司员工。被告：朱丽杰，女，1983年3月17日出生，汉族，住天津市蓟州区。原告天津市泓昊天物业管理有限公司（以下简称弘昊天物业公司）与被告朱丽杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王静、徐会平，被告朱丽杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓昊天物业公司诉讼请求：1.请求法院判令被告朱丽杰立即给付原告泓昊天物业公司2016年3月6日至2019年3月5日期间所拖欠的物业费12096元以及延期产生的违约金4161.03元（截止到2019年3月20日）；2.案件受理费由被告承担。泓昊天物业公司提交以下证据予以证明：证据1、2015年12月6日、2018年12月6日签订的天津市住宅物业服务合同（复印件）2份，规定了物业管理服务的事项和物业费收取的依据，证明原、被告签订关于物业服务内容是严格按照合同标准进行服务和收费的；证据2、提交2016年5月、2017年的8月、2017年12月抽取三份保安巡逻小区的记录（复印件），证明泓昊天物业公司保安积极履行巡逻义务；证据3、提交2016年5月、2017年10月、2018年1月车辆出入登记3份（复印件），证明泓昊天物业公司已积极进行小区车辆管理；证据4、2016年5月、2017年1月、2017年2月、2018年12月四份被告所住21号楼2单元的清洁状况记录表（复印件），证明泓昊天物业公司卫生服务合格，提供卫生服务；证据5、一组弘昊天物业公司对小区公共部位及设施进行维修维护以及绿化养护的照片14页，证明泓昊天物业公司积极履行物业合同义务；证据6、2017年9月21日、2018年6月29日向被告送达催缴通知书两份，证明诉讼前泓昊天物业公司向朱丽杰催要物业费；证据7、清理管道井照片3张，证明泓昊天物业公司对小区的公共区域进行清理；证据8、小区针对私家车占用消防通道通知的相片，证明泓昊天物业公司积极履行消防服务；证据9、张贴清理负一层及桥下杂物堆放公告相片，证明泓昊天物业公司履行了告知义务；证据10、违建通知书相片及2张回执，证明泓昊天物业公司履行了停工违建告知义务；证据11、提交天津市物业服务企业年度信用等级证书一份，证明泓昊天物业公司负责的中节能远景城小区2016、2017年信用评定结果：三A级优秀企业。被告朱丽杰辩称：不同意原告的诉讼请求，物业不合格，费用没交。朱丽杰提交以下证据予以证明：证据12、向法庭提交28张照片，拍摄时间在2019年2月-3月，证明物业没做到位，垃圾堆放时间过长，卫生没做到位，公共设施维护不好，服务不到位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于泓昊天物业公司物业服务质量是否达标问题。泓昊天物业公司主张，其所提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11，共同证明其已按照物业服务合同标准提供物业服务，包括：车辆管理、公共部位和设施进行维修维护、绿化养护、安保、卫生、违章违建等方面。进驻小区后，泓昊天物业公司对该小区履行了全面服务管理的责任和义务。泓昊天物业公司2016、2017年度被天津市国土资源和房屋管理局信用等级评为3A级企业。朱丽杰当庭质证称，对证据1天津市住宅物业服务合同被告没跟物业公司签订，属于无效的合同；证据2、3、4，安保巡逻没见过，安全不合格，卫生不真实，车辆出入登记不全；证据5这些工作都没看过，真实性不认可；证据6没收到，没看过；证据7没看过有人修理；证据8车辆位置不在小区内，具体是哪的看不出来；证据9这个我也没看过；证据10这个不知道；证据11不清楚这事。朱丽杰为证明其主张提交证据12一组照片，证明物业没做到位。包括垃圾堆放时间过长，卫生没做到位，公共设施维护不好，服务不到位。泓昊天物业公司当庭质证称，对该组照片均不认可，因为照片时间不具备连续性和持续性，物业公司也不知道拍摄地点。本院认为，原告提交的证据1，《天津市住宅物业服务合同》是弘昊天物业公司与中节能远景城业主大会签订的，对全体业主有约束力，本院予以采信；证据2、3、4，系弘昊天物业公司日常管理中形成的工作记录，有客观真实性，本院予以采信。证据5、6、7、8、9、10，均是弘昊天物业公司工作的照片记录，朱丽杰不能仅以不知道，不清楚就予以否定，弘昊天物业公司的工作是客观存在的，本院对照片的真实性予以采信；证据11，是网上公开的，任何人均可查证的政府部门评价信息，本院予以采信。被告提交的证据12，虽然朱丽杰提供的照片虽然是瞬间的、局部的景象，但也是看出小区的部分客观环境，本院对照片的真实性予以认定，但对证明目的不予确认，照片不能证明小区持续的服务状态。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：泓昊天物业公司是经营物业管理等业务的企业，朱丽杰是天津市蓟州区（原蓟县）中节能远景城小区21-2-101业主，其住房建筑面积134.56平方米。2015年12月6日，泓昊天物业公司与天津市蓟县远景城小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，2018年12月6日双方续签了《天津市住宅物业服务合同》。约定泓昊天物业公司为天津市蓟州区远景城小区提供物业管理服务；多层住宅（13号楼-24号楼）物业费标准为每月2.5元∕平方米（按建筑面积计算），业主于每季度交纳当季度物业费，逾期交纳，从逾期之日起按应交物业费的1％支付违约金等条款。合同签订后，泓昊天物业公司如约为远景城小区提供了物业管理服务。朱丽杰是该小区业主，接受了泓昊天物业公司提供的物业管理服务，却未如约向原告交纳物业费，拖欠了泓昊天物业公司2016年3月6日至2019年3月5日期间的物业费12110元。泓昊天物业公司曾以快件方式向朱丽杰邮递过物业费催收函，但朱丽杰未向泓昊天物业公司交纳其所拖欠的物业费，故原告提起本案诉讼。本院认为，《物业管理条例》明确规定，业主在物业管理活动中应当执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。朱丽杰拖欠原告2016年3月6日至2019年3月5日期间的物业费，事实清楚，证据充分。朱丽杰已经接受泓昊天物业公司提供的物业管理服务，理应如约给付泓昊天物业公司物业费。泓昊天物业公司请求朱丽杰给付物业费12096元，低于朱丽杰实际拖欠数额12110元，属于泓昊天物业公司对其权利进行处分，本院照准。泓昊天物业公司要求朱丽杰给付12096元物业费，理据充分，本院予以支持。由于物业费系物业公司赖以维持生存和持续提供服务的主要资金来源，业主在对物业公司提供服务存在异议时，应及时向物业公司提出意见、建议，尽量通过协商方式解决问题，必要时可提议召开业主大会解聘现有物业公司，重新选聘新的物业公司。业主不宜采取拒交物业费的方式解决问题，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯交费业主的整体利益；物业公司在收到业主的投诉和建议后，也应积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可，通过业主和物业公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。朱丽杰以弘昊天物业公司服务质量不达标而拒交物业费，其行为已构成违约，应承担延迟履行的违约责任，因此对于弘昊天物业公司主张的诉讼请求中的违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告朱丽杰给付原告天津市泓昊天物业管理有限公司物业费12096元(自2016年3月6日至2019年3月5日）违约金4161.03元（截止到2019年3月20日），于判决生效后十日内付清。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103元（已减半），由被告朱丽杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  艾世尧二〇一九年六月十一日书记员  盛长普附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。3、《最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。