浙江省温州市瓯海区人民法院行 政 判 决 书（2018）浙0304行初347号原告温州市鹿城区云中花园业主委员会，住所地温州市鹿城区新城云中花园小区。诉讼代表人管加华，主任。委托代理人薄士坤、张健，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告温州市自然资源和规划局，住所地温州市鹿城区惠民路856号。法定代表人冯金考，局长。委托代理人诸葛罗克，该局工作人员。委托代理人项盼盼，浙江海昌律师事务所律师。第三人温州市佳利投资发展有限公司，住所地温州市鹿城区新城禾源大厦5楼。法定代表人施明义，董事长。委托代理人李雪品，浙江六和（温州）律师事务所律师。原告温州市鹿城区云中花园业主委员会（以下简称“云中花园业委会”）不服原温州市国土资源局不动产行政登记一案，于2018年12月12日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案后，于2018年12月14日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因机构改革，温州市国土资源局被依法撤销，相关职能及本案应诉职责由新设立的温州市自然资源和规划局继续行使。本院依法组成合议庭，于2019年2月20日公开开庭进行审理。原告云中花园业委会诉讼代表人管加华及委托代理人薄士坤、张健，被告温州市自然资源和规划局委托代理人诸葛罗克、项盼盼，第三人温州市佳利投资发展有限公司（以下简称佳利公司）委托代理人李雪品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原温州市国土资源局于2017年11月2日作出浙（2017）温州市不动产权第0121142号不动产登记，将坐落于温州市鹿城区新蒲路云中花园19幢二层201号的房屋，建筑面积477.63平方米、国有土地使用权面积322.83平方米（使用期限至2049年9月15日）、用途为综合用地/非居住，权利人登记为佳利公司，并于同月3日向佳利公司颁发不动产登记证书。原告云中花园业委会诉称：云中花园业委会经法定程序筹备、公告、依法选举产生。云中花园小区由佳利公司开发建设，项目于1999年经温州市计划委员会批复立项，始建于2000年。根据温市计基[1999]8号项目建议书可行性研究报告的批复，小区总建筑面积为65896平方米，其中公建配套2250平方米（包括中心会所1800平方米，管理用房、变配电、燃气调配站、泵房等450平方米）。佳利公司在通过出让方式取得用地后，开始相关地块房地产开发，并以“云中花苑（园）”名义销售。佳利公司在销售房屋宣传楼书目录页基本资料中明确记载小区配套设施包括“温莎室内泳池”、“温布尔登网球场”等，且配套设施位置在云中会所。云中花园小区业主在与佳利公司签订的《温州云中花园商品房销（预）售合同》附件三明确记载社区配套服务设施包括VIP俱乐部（网球场、室内游泳池等），VIP俱乐部即云中花园会所。由此可见，云中花园配备应有美容房、健身区、网球场、壁球馆、室内恒温游泳池等公共设施，并且包括上述设施的云中会所应当是小区全体业主所有。2017年6月中旬，佳利公司将室内游泳池、大堂所在位置，出租给私人进行违规改造。经过小区业委会投诉，鹿城综合行政执法局滨江中队的执法人员随即开出了责令限期改正通知书，并对此违建进行了拆除。但公建游泳池已无法正常提供给业主使用。本案涉诉不动产为会所公建二楼构成部分。2018年5月左右。佳利公司再次重新对会所游泳池等部分进行改造，至今无法使用。后业主获知，被告在2017年10月将涉诉不动产登记为佳利公司所有，并颁发不动产登记证书（不动产证号0121142）。原告认为，诉争不动产系云中花园小区公建配套设施，应当为全体业主共同所有。温州市自然资源和规划局作出的不动产登记行为认定事实错误，证据不足、程序违法。故起诉要求撤销温州市国土资源局作出的登记在第三人佳利公司名下的温州市鹿城区新蒲路云中花园19幢二层201号不动产登记（不动产证号0121142）具体行政行为。原告云中花园业主委员会在法定期限内向本院提供下列证据：1.业主委员会成立备案表，证明原告身份及主体资格；2.企业登记公示信息，证明第三人身份及主体资格；3.业主大会决议，证明原告经业主合法决议，就云中花园小区公建设施争议进行维权；4.不动产登记信息查询记录，证明被告作出行政行为；5.原温州市计划委员会《关于新城区“云中花园”项目建议书可行性研究报告的批复》（温市计基[1999]8号），证明涉案小区总建筑面积为65896平方米，其中公建配套2250平方米（包括中心会所1800平方米，管理用房、变配电、燃气调配站、泵房等450平方米）；6.原温州市规划局《关于温州云中花园小区方案的批复》（温市规[1998]193号），证明经温州市规划局审批批复，云中花园小区公建面积为2250平方米；7.云中花园销售广告册/楼书。证明云中花园宣传楼书目录页基本资料一栏中明确记载小区配套设施包括“温莎室内泳池”、“温布尔登网球场”、“奥林匹亚壁球馆”等；8.云中花园商品房销售合同，证明合同明确写明，小区社区配套服务设施包括VIP俱乐部（网球场、室内游泳池、健身房等）；9.会所游泳池施工现状情况，证明第三人对会所游泳池进行施工，侵犯业主对会所的相关权益；10.补（换证）登记服务指南、转移登记服务指南、房屋首次登记服务指南，证明被告作出的涉案登记行为不符合“换证登记”、“转移登记”、“首次登记”的法定条件及程序性要求；11.行政判决书、温州市国土资源局政府信息公开申请答复函[2018]第0604号，证明被告原答复经过查询档案系统及台账，仅存在《土地使用权协议出让合同》（温土建合字99-71号），其他信息不存在，被告及第三人在本案中提交的包括补充协议、分摊系数表等证据不符合真实性、合法性要求。被告原温州市国土资源局辩称：1.本次不动产登记是在国家实施不动产统一登记后，遵循“房地一体登记”的权属登记原则，所做出的不动产登记行为。2.2017年10月24日。佳利公司向答辩人提交不动产登记申请、相关身份证件、原权利证书、土地使用权转让与土地使用权转让补充协议，温州市计划委员会批复，温州市规划局关于温州市云中花园小区方案的批复，建设工程规划许可证等，申请对涉案房屋办理不动产登记。经审查，原温房权证鹿城区字第**房屋所有权证已对房屋所有权作确权登记。该房屋所有权证初始登记时，佳利公司提供了土地使用权转让合同与土地使用权转让补充协议，温州市计划委员会批复，温州市规划局关于温州市云中花园小区方案的批复，建设工程规划许可证等文件资料，这些文件资料规定的土地使用人、建设单位、被许可单位均为佳利公司。在商品房销售合同附件中没有特别约定该部位权利转移归属的情况下，初始登记填发的房屋所有证的所有权人为佳利公司有充分的事实依据。以上初始登记行为，事实清楚，证据确实充分，登记程序合法，符合当时相关规范性文件的规定。十几年来，原告对此初始登记行为也从未提出过异议。另外根据云中花园地块土地登记。即温国用(2005)第l-20206号土地使用权及相应数据显示。该宗地为国有土地，用地来源为出让，且已明确该不动产涉及的建筑占地面积、建筑面积及分摊系数等。为此，涉案不动产的相应数据及属性早已固定和确认。本次不动产登记是在原房屋登记和土地总宗登记确认的土地相关数据前提条件下做出的，未改变原房屋登记的结果及相关的土地数据。以上登记符合国务院《不动产登记暂行条例》和原国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》规定，答辩人作出的行政行为事实清楚、程序合法、适用法律正确。综上，要求驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内向本院提交了以下证据、依据：1.温州市不动产登记信息查询记录，证明被诉行政行为的内容；2.不动产登记申请书、营业执照、法定代表人身份证明书、委托书、受托人身份证、原房屋所有权证、2005年土地使用权登记审批表、土地使用权转让合同（新城合字166号）、补充协议及公证书、规划许可证、多层房屋所有权面积测算汇总表等，证明2017年10月24日佳利公司向被告方提交不动产登记申请书、相关身份证件、原权利证书等，要求办理不动产登记，2017年11月3日，佳利公司领取产权证。被诉行政行为事实清楚、程序合法。3.法律依据：国务院《不动产登记暂行条例》第五条第（二）、（五）项，第十六条。第十七条第（一）项，第十八条，第二十条。原国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第十二条、第十五条、第二十条。第三人佳利公司述称：一、原告的起诉多处不符合法律规定。1.被告2017年11月作出的不动产登记行为未改变原所有权证的权利义务，不论从程序上还是实体上，不存在错误，该换证行为不可诉。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款规定，人民法院应当裁定驳回起诉。2.原告起诉主体不适格。(1)小区业主委员会的法定权限不包含就不动产共有权提起诉讼。根据国务院《物业管理条例》第十九条规定，业主委员会应当从事与物业管理相关的活动，有关物权共有的重大事项，应当由业主共同决定，属于业主的权益。若业主认为共有权受到侵犯。应当以业主代表诉讼的形式，由全体业主委托提起，而非业委会作为原告提出。在仅部分业主授权的情况下，法律并未赋予业委会提起共有权诉讼的权利。(2)原告不是本案行政许可行为的利害相关人，无权就所有权登记提起诉讼。原告在没有充分证据证明或经司法裁判确认行政许可行为标的物权属归原告的前提下，与涉案会所不动产登记不存在法律上的利害关系，不属于行政诉讼法意义上的利害关系人。二、涉案会所作为佳利公司投资建设的独立物业，所有权依法属于佳利公司。1.从“云中花园”小区开发建设过程中各阶段的审批文件可以看出，涉案会所系佳利公司投资建设的独立物业。房地产开发建设项目审批流程包含项目立项、规划总图审查及确定规划设计条件、初步设计及施工图审查、规划报建图审查、施工报建、建设工程竣工综合验收备案，各种审批流程完备后，开发商向不动产登记中心申请初始登记。原告仅依据诉称的相关文件中出现“公建”和“公建配套”等内容，主张会所权属归业主共有，系片面地、静止地看待问题。随着云中花园项目审批流程的推进，各物业的权属将进一步明确性质、确定面积。1999年1月21日原温州市计划委员会《关于下达温州市1999年第一批自筹基本建设投资计划的通知》（温市计基[1999]21号文件中，明确将公建配套面积从2250平方米变为839平方米，同时，将会所面积另列。1999年1月28日，温州市建设局在温建技[1999]024号文件中对云中花园工程在温市计基[1999]8号文件的基础上进行了审查批复：公建配套面积确定为839平方米，公建配套部分不包括会所。因此，涉案会所在立项阶段中已单独列明，且属于佳利公司筹资建设。2.《建设工程规划许可证》（正本）对涉案物业的性质和面积予以了确认。温州市规划局于2002年4月5日颁发的《建设工程规划许可证》显示。会所面积为1888.9平方米，且与物业、配套用房等并列。可见，涉案会所的性质和面积已被温州市规划局确认。3.从《面积测算汇总表》中可以看出，涉案会所没有被列入公用建筑面积分摊范围，且公建配套面积已经达标，另涉案会所有分摊到相应的公用分摊面积，故其产权不属于全体业主。三、涉案会所是具有独立性的专有部分，系佳利公司自筹建设，依法办理权属登记，其所有权应属佳利公司所有。1.涉案会所具有构造上的独立性，能够与其他建筑物相明确区分。依法应为专有部分，可以登记成为特定业主所有。2.从原温州市计划委员会的温市计基[1999]21号文件、《温州市建设工程施工招标中标通知书》、《云中花园小区土建工程审核结算书》等文件中可以看出，涉案会所系佳利公司自筹资金建设，造价独立核算。同时，涉案会所一直由佳利公司运营、管理，会所日常管理费用支出皆由佳利公司自行承担，并按时交纳物业管理费用。因此，根据“谁投资、谁受益”的原则，该房屋所有权应为佳利所有。3.对于原告提出的商品房销售合同和云中花园销售广告册中提到了小区配套服务设施包括网球场、室内游泳池等，佳利公司已经遵守了合同和广告中的承诺，通过自筹自建会所的形式，向业主提供了合同和广告中约定的配套服务设施。但这并不代表涉案会所的所有权也属于业主。同时，商品房销售合同中未将会所计入业主共同所有范围之内，合同中关于公共部分分摊面积并不含会所面积，总房款的计算和支付中也并未将会所的面积分摊入内。因此，在未违法且不违约的情况下，会所应属佳利公司所有。4.佳利公司已经根据《浙江省房屋产权产籍管理条例》的规定，向本案被告提交了申请书、企业营业执照、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、房屋测绘成果等证明材料，依法申报初始登记并获得权利凭证。登记行为合法有效。四、本案已过行政诉讼的起诉期间。涉案会所权属登记时间为2004年1月10日，原告云中花园业委会于当年成立，而涉案的物业管理用房在2003年就已经移交，在物业管理用房移交协议书中已经载明物业管理用房面积，业委会对此是知情的。而在后续使用过程中，小区会所经营情况该小区业主是完全知情的，时间早已逾一年。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。第三人佳利公司在法定期限内向本院提交了以下证据。以证明其主张的事实：1.营业执照、法定代表人证明；2.温州新城中心区土地使用权转让合同、补充协议；3.《关于下达温州市一九九九年第一批自筹基本建设投资计划的通知》（温市计基[1999]21号）、《温州市一九九九年基建计划表》、《关于新城区云中花园工程扩初设计的批复》（温建技[1999]024号）、《审批建筑红线图》；4.《建设工程规划许可证》；5.《温州市建设工程施工招标中标通知书》《云中花园小区土建工程审核结算书》；6.《多层公用建筑面积分摊系数计算表》《房屋所有权面积测算汇总表》；7.《物业管理用房移交协议书》；8.《竣工验收备案表》《国有土地使用权证》。经庭审质证，对被告提供的2005年土地使用权登记审批表、土地使用权转让合同（新城合字166号）、补充协议及公证书、规划许可证、多层房屋所有权面积测算汇总表。原告质证认为，在2018年6月原告申请信息公开时，被告方称除土地使用权协议出让合同外，其他信息不存在，被告方出具的不动产登记申请受理通知书收件材料清单中没有反映申请人提供了上述材料，故对证据的三性不予认可。佳利公司申请的是换证登记，原房屋登记显示土地使用权为零。本次被告发证夹带了土地使用权登记，认定事实证据不足。程序违法。对被告提供的其他证据，其真实性原告无异议。被告认为，2005年土地使用权登记审批表属温国用(2005)第l-20206号土地使用权总宗地登记材料，原告有异议的其他证据，属温房房权证鹿城区字第**屋所有权登记档案材料，因本次登记由被告调取，为证明不动产登记权属清楚，提供法院审查。第三人同意被告提出的质证意见，并述称，本次对土地使用权登记性质上属转移登记，佳利公司已经取得的房屋产权登记和土地使用权总宗地登记，结合多层房屋所有权面积测算汇总表，能证明被告本次登记发证认定的土地使用权面积事实清楚，登记发证行为合法。原告原申请信息公开未查到相关材料，并不能说明原房屋、土地登记材料不存在。本院认为，被告提供的证据，证据来源合法、内容真实，可以证明相关事实。本案在原告取得温房权证鹿城区字第300659号房屋所有权登记、温国用(2005)第l-20206号土地使用权登记的基础上，被告方调取的原登记档案中多层房屋所有权面积测算汇总表和审批材料确定的土地使用权面积分摊系数，可以认定本宗不动产的土地使用权。原告及第三人提供的关于主体资格的证据，各方对证据无异议，本院予以采信。温房权房权证鹿城区字第**/div>屋所有权登记、温国用(2005)第l-20206号土地使用权登记的合法性不属本案审查范围，被告提交的土地使用权转让合同（新城合字166号）、补充协议及公证书、规划许可证等证据，原告、第三人提交的与原登记相关涉及房屋性质和归属的证据，本案不作审查认定。经审理查明：坐落于温州市鹿城区新蒲路的云中花园商品房项目由佳利公司出资建设，涉讼不动产位于19幢2层201号，系小区会所，2004年2月经原温州市房产管理局温房权证房权证鹿城区字第**有权登记，建筑面积477.63平方米，佳利公司已得房屋所有权证。2005年7月。经温州市人民政府温国用(2005)第l-20206号土地使用权登记，佳利公司取得该处总宗地总面积37122.88平方米的国有土地使用权，登记审批材料显示19幢建筑占地面积1455.76平方米，建筑面积2153.73平方米，分摊系数为0.675925，该宗地为总宗地只登记不发证。审批表注明综合用地期限至2049年9月15日止。2017年10月24日，佳利公司向原温州市国土资源局递交不动产登记申请书、营业执照、法定代表人身份证明书、委托书、受托人身份证、温房权证鹿城区字第××号房屋所有权证，申请登记的权利包括国有建设用地使用权、房屋所有权，申请登记类型选择为“转移登记”。原温州市国土资源局审查认为，该处不动产原已领取房屋所有权证，经审查该宗地为国有建设用地。不动产权利人为佳利公司，土地使用权面积为322.83平方米，房屋建筑面积为477.63平方米，权属合法，界线清晰。符合登记要件，同意办理换证登记。2017年11月2日，原温州市国土资源局经审批作出被诉不动产登记。另查明，原告云中花园业委会于2016年5月经温州市鹿城区滨江街道城市管理办公室备案。2018年8月，原告对包括本案不动产登记在内的三处不动产登记提起行政诉讼。因诉讼请求不明，原告于2018年11月撤回起诉，现提起本案诉讼。本院认为：（一）关于被诉行政登记行为是否可诉以及业主委员会的起诉资格。本案不动产行政登记，系登记机关在原房屋所有权登记和总宗地土地使用权登记的基础上，对本宗不动产登记土地使用权内容，本次登记涉及的房屋所有权，因未改变原登记内容，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款的规定，其合法性本案不作审查，但土地使用权登记，涉及总宗地土地使用权的分配，与相关不动产权利人有利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。因此，原告有权提起本案诉讼。（二）关于原告的起诉是否超过起诉期限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算。但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。在2018年2月8日该司法解释施行前，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，被告方2017年11月作出不动产登记行为，原告于2018年8月已经提起行政诉讼，后因诉讼请求不明确，于同年12月提起本案诉讼，应认定原告的起诉未超过起诉期限。（三）关于被诉登记行为是否合法。根据国务院《不动产登记暂行条例》第四条、第六条规定，国家实行统一的不动产登记制度，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，原温州市国土资源局依法具有不动产登记职权。对于涉讼不动产登记，佳利公司在已经取得房屋所有权登记和总宗地登记的基础上，向原温州市国土资源局申请不动产登记，登记的权利属于该条例第五条规定的登记范围，登记机关经审查予以受理、登记并发证，符合该条例第十六条、第十七条第一款、第十八条、第二十条的规定。但根据原国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条的规定，发生不动产权利转移情形的，当事人可以申请转移登记，本案中原房屋所有权和总宗地土地使用权均登记在佳利公司名下，本次登记不发生权利转移，其性质属于该实施细则第二十六条规定的变更登记。佳利公司在申请书选择的登记类型为“转移登记”，登记机关审查意见中出现“同意办理换证登记”，表述的登记类型均有误，但尚未构成程序违法或影响当事人的权利义务，本院予以指正。综上，被诉行政行为对土地使用权所作的登记，证据确凿、适用法规正确、程序合法，被告请求撤销理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告温州市鹿城区云中花园业主委员会的诉讼请求。本案受理费50元由原告温州市鹿城区云中花园业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  陈圣国人民陪审员  陈金国人民陪审员  金增荣二〇一九年六月十一日代书 记员  陈思文附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。二、当事人应知的相关事项1、上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费，在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至浙江省省级财政专户结算分户。2、当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3、需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。