江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0981民初370号原告：东台市明星家俱广场有限公司，统一社会信用代码91320981681646412B，住所地东台市东台镇长青**。法定代表人：庞学城，董事长。委托诉讼代理人：汤平，东台市东台法律服务所法律工作者。被告：潘永安，男，1966年4月1日出生，汉族，居民，住东台市。委托诉讼代理人：顾秀梅，江苏峰路律师事务所律师。原告东台市明星家俱广场有限公司（以下简称明星公司）与被告潘永安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，先适用简易程序于2019年1月30日、3月12日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2019年5月9日、6月6日公开开庭进行了审理。原告明星公司的诉讼代理人汤平、被告潘永安的诉讼代理人顾秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明星公司向本院提出诉讼请求：1.判令潘永安迁出明星公司所有的位于东台市商铺；2.判令潘永安给付2015年11月1日至2016年10月31日的商铺租金177670元，违约金8833.5元（总请求的5%），总计186503.5元。事实和理由：明星公司、潘永安于2014年10月30日签订商铺租赁合同一份，双方约定：明星公司将位于东台市商铺出租给潘永安使用，期限从2014年11月1日至2015年10月30日，租金为267725元。在合同履行期间，因人民法院向潘永安发出协助执行通知书，要求潘永安将应付的房屋租金直接交至人民法院。此后，潘永安就以人民法院的协助执行通知书为由，拒绝与明星公司续签租赁合同，更不向明星公司交缴所欠房租。明星公司认为，潘永安虽然先后两次向法院缴纳了一共30万元的协助执行款，但潘永安欠明星公司租金超出了潘永安的协助执行款，明星公司多次与潘永安沟通均未果，不得已向人民法院起诉，请求人民法院依法判处如所请。潘永安辩称，2015年10月30日前，潘永安与明星公司直接存在房屋租赁合同关系，但租金已付清。2015年11月1日后，案涉商铺租赁承租人为明星公司工作人员庞田茂，潘永安使用商铺系处从庞田茂处转租。潘永安与庞田茂于2015年5月签有租赁合同，合同期从2011年10月1日至2026年9月30日止，年租金204000元，但该合同落款日期为2011年10月1日。潘永安已协助两级法院执行（被执行人为明星公司），分别向两级法院各给付150000元。请求驳回明星公司的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年10月30日，明星公司及其关联企业东台明星国际家居市场有限公司作为出租方与潘永安签订《商铺租赁合同》，将明星公司所有的位于东台市东台镇长青八组明星家具市场东区三楼的2892平方米的商铺租赁给潘永安从事经营。租赁期从2014年11月1日至2015年10月30日。租金费用合计267725元；租金缴纳时间，2014年10月30日前缴纳66932元，2015年1月30日前、2015年4月30日前、2015年7月30日前分别缴纳66931元。合同落款加盖明星公司印章并由潘永安签字，合同到期后，双方未续签合同，潘永安仍占有使用案涉商铺从事经营。在签订该份合同之前，双方就已于2012年11月1日就案涉商铺签订《商铺租赁合同》，租期2012年11月1日起至2013年10月30日止，于2013年11月1日续签租期自2013年11月1日至2014年10月30日的合同，该两份合同双方权利义务已履行完毕。明星公司认为，对双方于2014年10月30日签订的合同约定租金267725元，潘永安已缴纳207880元，欠缴金额59845元；2015年11月1日之后（含11月1日）至2016年10月30日的租金，双方未签合同，潘永安欠房屋使用费117725元，计欠租金177570元（经本院计算确认）。为此，明星公司提出以上诉求，对2016年10月30日以后潘永安使用案涉房屋的费用，明星公司在本案未主张。审理中，明星公司、东台明星国际家居市场公司、东台万达房地产开发有限公司共同出具“情况说明”，说明出租方权利主体为明星公司。房屋产权证也载明该房屋所有权人为明星公司。另查明，2015年11月1日至2016年11月30日租金的缴纳，其中有150000元是潘永安以协助盐城市中级人民法院执行的方式履行[案号(2015)盐执字第00316号，被执行人为明星公司]。盐城市中级人民法院执行卷宗中的明星公司与庞田茂的租赁合同复印件，潘永安在该复印件上签名，该合同签订日期为2011年10月1日，租期自2011年10月1日至2026年9月30日，年租金均为150000元。庭审中，潘永安提交了庞田茂与其所签转租合同，合同签订时间、合同期与明星公司、庞田茂间的合同均一致，合同约定的年租金为每年均为204000元。2017年10月、11月间，潘永安协助东台市人民法院执行（被执行人为明星公司），向东台人民法院汇款150000元，明星公司认为因2016年11月之后的房屋使用费，在本案中未主张，该150000元应在以后的租金中扣减，故在本案中的主张中未扣减。最后一次庭审中，潘永安提出反诉，但未有明确具体的请求，本院已向其告之可另行主张权利。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于双方实际履行合同的认定潘永安抗辩认为，2012年11月1日至2015年10月30日，潘永安是直接与明星公司发生的租赁合同关系，双方分别作为承租方和出租方签订的合同，2015年5月，明星公司与其工作人员庞田茂签订了一份《房屋租赁合同》，但落款时间为2011年10月1日，租赁范围包括案涉3001室商铺。约定租期自2011年10月1日至2026年9月30日，年租金150000元。2015年5月，庞田茂就案涉商铺与潘永安签订一份转租合同，年租金204000元，合同起止时间等合同约定、落款时间，与明星公司和庞田茂所签合同均相同。该合同尚未到期，出租方为转租人庞田茂。本院认为，根据本院对庞田茂的调查，明星公司与庞田茂及庞田茂与潘永安合同签订时间均在2011年10月1日，并非潘永安陈述的2015年5月，该合同没有实际履行，潘永安也从没有向庞田茂给付过租金，对潘永安从未向庞田茂给付租金的事实，潘永安无异议。从庞田茂与潘永安所签《房屋租赁协议》的内容看，租期15年，每年租金均为204000元。年租金15年没有过增加，如果在2015年10月30日后履行该协议的话，年租金反而比潘永安与明星公司所签合同的年租金降低了60000元以上，明显有悖常理，且该合同约定的租期为2011年10月1日至2026年9月30日，租赁期间已包含和重合明星公司与潘永安直接签订并已履行的三份合同期间。明星公司亦认为其与庞田茂所签合同未实际履行。因此，应认定潘永安与明星公司所签的已实际履行三份合同，取代了明星公司与庞田茂及庞田茂与潘永安签订的租赁合同，2015年10月30日以后，双方合同期届满，合同终止，未续签合同，承租人继续占有、使用该商铺，应认定明星公司与潘永安为不定期租赁关系。人民法院在执行程序中要求案外人协助执行系对被执行人到期债权的执行，对到期债权的执行依法不作实质性审查，潘永安按年租金150000元的标准向人民法院交纳，并不能当然认定其自行向执行法院所提交合同的效力，只能说明潘永安是明星公司租金的履行义务人。庭审中潘永安提出对2011年10月1日其与庞田茂所签合同的实际签订时间进行鉴定，本院认为，其与庞田茂的租赁关系可另行处理。二、关于拖欠租金和房屋使用费的数额对2014年11月1日至2015年10月30日的租金，明星公司提供原始会计凭证，证明潘永安分8次缴纳这期间的租金合计207880元，尚欠租金59845元，潘永安认为这期间租金已缴清，但未提供证据证明，故应认定这期间潘永安欠缴租金为59845元。2015年11月1日之后的房屋使用费，双方认可在2015年11月1日至2016年10月30日潘永安协助盐城市中级人民法院执行150000元。2016年11月1日后潘永安商铺使用费，明星公司在本案中未主张，潘永安协助东台市人民法院协助执行的150000元发生在2016年11月1日后，在本案中未做扣减，故2015年11月1日至2016年10月30日未付的使用费按原租金标准扣减150000元计算，未损害潘永安的利益。本院确认，潘永安在2014年11月1日至2016年10月30日期间欠明星公司商铺租金及使用费合计177570元。本院认为，明星公司与潘永安所签的商铺租赁合同，不违背法律规定，合法有效，受法律保护。合同双方应按合同约定履行各自的义务，潘永安应按约向明星公司给付租金。2015年10月30日合同到期后，双方未续签合同，潘永安继续占用、使用商铺房屋，应视为双方为不定期租赁合同关系，对不定期租赁合同，出租方明星公司可随时要求解除合同，但应给予必要的准备时间。不定期租赁期间的租金，可按原合同标准计算。因此，明星公司要求潘永安迁出案涉商铺及给付2016年10月30日前所欠房屋租金及使用费合计177570元的诉讼请求，本院依法支持。关于逾期给付违约金问题，明星公司主张未超过合同约定标准，对其主张亦依法支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告潘永安于本判决生效后30日内将坐落在东台市商铺腾空后迁出并向原告东台市明星家俱广场有限公司交付；二、被告潘永安于本判决生效后10日给付原告东台市明星家俱广场有限公司2016年10月30日前商铺租金及使用费177570元、逾期付款违约金8878.5元；三、驳回原告东台市明星家俱广场有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4110元，由原告东台市明星家俱广场有限公司负担10元，被告潘永安负担4100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  王跃华人民陪审员  徐宏珠人民陪审员  笪宏华二〇一九年六月二十八日书 记 员  杨 健