四川省隆昌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川1083执异25号 案外人：李小波，男，1982年9月16日出生，汉族，住隆昌市。 申请执行人：内江兴隆村镇银行股份有限公司隆昌支行住所地：隆昌市古湖街道办事处大西街二段**。 法定代表人：曾双，行长。 申请执行人：四川隆昌农村商业银行股份有限公司 住所地：住所地四川省隆昌市金鹅镇隆泸大道**。 法定代表人，王裕彬，理事长。 被执行人：方波，男，1974年12月1日出生，汉族，隆昌市人，居民，，住隆昌市 被执行人：李萍声，女，1972年9月3日出生，汉族。隆昌市人，村民，，住隆昌市 被执行人：李建声，男，1970年8月22日出生。汉族，隆昌市人，，住隆昌市 被执行人：李宽声，男，1975年4月24日出生，汉族，隆昌市人，居民，，住贵州省贵阳市南明区 被执行人：李声华，女，1980年6月24日出生，汉族，隆昌市人，村民，，住隆昌市 委托代理人：薛力夫，男,1980年7月6日出生，汉族，隆昌市人，，住隆昌市 案外人李小波于2019年5月10日向本院提出执行异议，认为隆昌市人民法院（2019）川1083执444号之一执行裁定拍卖的被执行人李声华、李萍声坐落于隆昌市某167、169号门面属于案外人所有，要求人民法院停止执行并解除查封。本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查完毕。 案外人李小波称：2016年10月17日，夏国英、梁绍洪与案外人李小波签订《房屋转售合同》，约定将他们购买的隆昌市某巷167、169号门面以864700.00元价格转让给我，在按照他们与李建声签订的合同履行完付款义务后房产就归我所有。因夏国英、梁绍波已向李建声各交纳定金50000.00元，于是我在当天就通过银行分别给夏国英和梁绍波转帐50000.00元，同年10月21日转帐给中介张绍东177500.00元。后在中介的催促下又分二次转帐280000.00元，共计支付房款480000.00元。2017年2月1日被执行人李萍声将167、169门面交案外人使用至今。案外人认为，案外人在与夏国英、梁绍洪签订协议前并不知道该房屋已抵押贷款，事后我才知道房屋已被抵押。夏国英、梁绍洪与被执行人李声华、李萍声的委托代理人李建声签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，夏国英、梁绍玉与案外人签订的转让合同也是双方真实意思表示，且履行了大部分房款，并实际占有了房屋,合同依法成立。法院查封、拍卖的隆昌市某巷167、169号门面应当认定属案外人所有。因此，向法院提出异议，要求中止执行并解除对房屋的查封。案外人向本院提供了《房地产买卖契约》、《租赁合同》、交款收据、银行打款凭证等证据。 申请执行人四川隆昌农村商业银行股份有限公司称：一、从程序上讲，案外人所提异议不符合法律规定，应予驳回。2015年12月16日，隆昌新创意工贸有限责任公司在我行借款1000万元，以争议房产在内的1753.18平方米房产设定抵押并在有权机关作了抵押登记。借款到期后，隆昌新创意工贸有限责任公司未能还款，我行提起诉讼后，隆昌市人民法院出具了（2018）川1028民初634号民事调解书，确认我行有权就拍卖、变卖包括争议房产在内抵押房产的价款优先受偿。我行的抵押权已经生效法律文书确认，如案外人认为生效法律文书侵犯其合法权益可提起第三人撤销之诉，而不是提起执行异议。二、从实体上讲，也应予驳回案外人的异议。因讼争房屋是抵押在前，买卖在后且在抵押后转让时既未告知我行（抵押权人），案外人也未代借款人归还贷款，故法院对争议房产查封、评估、拍卖是完全合法的。案外人不能将不能取得房产的风险转移给我行。为此，案外人申请中止执行，解除查封没有法律依据，其异议不成立，请求法院驳回案外人的执行异议申请。 被执行人李声华、李萍声称：签订《房地产买卖契约》是事实，对方交纳了大部分房款也是事实，房产也交付案外人占有使用，由于出售房产时银行借款未还清，造成至今未过户。 本院于2019年5月10日受理案外人李小波与申请执行人内江兴隆村镇银行股份有限公司隆昌支行、被执行人方波、李建声、李萍声、李宽声、李声华执行异议案件后，在审理过程中查明：2015年12月16日四川隆昌农村商业银行股份有限公司（下列简称隆昌农商行）与隆昌新创意工贸有限责任公司签订信公借ZABF012015000305号《流动资金循环借款合同》，与李建声、李萍声、李宽声、李声华签订隆昌信公抵（2015）000051号《最高额抵押合同》，与李建声签订隆昌信公保（2015）000109号《最高额保证合同》。根据上述三份合同的约定，隆昌农商行向隆昌新创意工贸有限责任公司提供不超过10000000元的贷款额度，贷款的担保方式为最高额抵押加最高额保证。抵押物为李建声、李萍声、李宽声、李声华合计1753.18㎡的49处房产及房产占用范围内土地合计413.86㎡（包括本案争议房），并办理了抵押登记，依法设定抵押权。合同签订后，隆昌新创意工贸有限责任公司于2015年12月17日支用了借款10000000.00元，后因隆昌新创意工贸有限责任公司停止支付利息，隆昌农商行于2018年2月向法院提起诉讼，隆昌市人民法院经审理并作出2018）川1028民初634号民事调解书，确认隆昌农商行有权就拍卖、变卖包括争议房产在内抵押房产的价款优先受偿。隆昌农商行于2018年9月向法院申请强制执行。因五被执行人属多个案件同一被执行人，为了更好将资产处置变现，本院决定多个案件合并执行，并作出（2019）川1083执444号之一执行裁定书。 2016年9月28日，被执行人李建声代表李声华、李萍声与夏国英、梁绍洪签订《房地产买卖契约》，约定内容：被执行人李声华、李萍声将隆昌市某巷167、169号门面分别以393700.00元、471000.00价格出卖给夏国英、梁绍国；2016年9月28日分别交付定金50000.00元；2016年10月28日分别付款150000.00元，余款在过户时付清。2016年10月17日，案外人李小波与夏国英、梁绍洪分别签订《房地产买卖契约》合同，合同约定：夏国英、梁绍洪以每平方18800.00元价格转让167.169号门面，案外人李小波需全部按夏国英、梁绍洪与李建声签订的协议履行义务；2016年10月17日分别交付定金50000.00元，2016年10月22日付清剩余房款。随后，案外人通过银行转帐分别给夏国英和梁绍波支付定金50000.00元，同年10月21日转帐给中介张绍东177500.00元。后在中介的催促下又分二次转帐280000.00元，共计支付房款480000.00元。2017年2月1日，被执行人李萍声将门面交案外人使用至今。该房屋至今未能办理过户登记。2019年4月10日，隆昌市人民法院作出（2019）川1083执444号之一裁定书，对被执行人李声华位于隆昌市某巷167号门面（建筑面积25.24平方米）、对被执行人李萍声位于隆昌市某巷169号门面（建筑面积30.24平方米）商业用房二间予以查封及评估、拍卖。 本院认为：本案争议的焦点是夏国英、梁绍洪与被执行人李声华、李萍声签订的《房地产买卖契约》是否有效？案外人李小波与夏国英、梁绍洪签订的《房地产买卖契约》（争议房167、169号门面转让协议）是否有效？首先，讼争房屋登记在被执行人李声华、李萍声名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判决”的规定，该房屋权利人是李声华、李萍声而不是夏国英、梁绍洪。其次，申请执行人四川隆昌农村商业银行股份有限公司与被执行人李建声、李宽声、李声华、李萍声签订的《最高额抵押合同》在先，并依法办理抵押登记，对讼争房屋设立了抵押权，而夏国英、梁绍洪与被执行人李声华、李萍声等人签订的《房地产买卖契约》在后，且未告知抵押权人双方的买卖行为。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经押抵的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”。因此，案外人李小波与被执行人李建声代李萍声、李声华签订的《房地产买卖契约》转让行为属无效行为。夏国英、梁绍洪在未取得争议房产权情况下又将该争议房转让给案外人李小波，该转让合同亦属无效合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。因此，申请执行人四川隆昌农村商业银行股份有限公司对讼争房屋享有优先受偿权，故该异议不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人李小波的执行异议申请。 当事人、案外人如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向隆昌市人民法院提起诉讼。 审判长  李洪杨 审判员  付邦清 审判员  钟 山 二〇一九年六月二十二日 书记员  刘 洁