广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初172号原告：邓后彪，男，1976年9月19日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：吴春婉，广东粤广律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵莉莉，广东粤广律师事务所律师。被告：广州世佳房地产开发有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区保税区丰夏三街一号347房。法定代表人：庄勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：裴红艳，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓村，北京大成（广州）律师事务所律师。原告邓后彪诉被告广州世佳房地产开发有限公司（以下简称世佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用普通程序于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告邓后彪的委托诉讼代理人吴春婉、赵莉莉，被告世佳公司的委托诉讼代理人裴红艳、陈晓村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓后彪向本院提出诉讼请求：1.判令邓后彪不需向世佳公司支付（补交）购买位于广州市黄埔区（原萝岗区）碧林五街21号101房房价款64679元；2.判令世佳公司协助邓后彪办理将广州市黄埔区（原萝岗区）碧林五街21号101房的产权过户登记至邓后彪名下的登记手续；3.判令世佳公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月27日，邓后彪与世佳公司签订《认购协议》约定，邓后彪向世佳公司购买位于广州市黄埔区（原萝岗区）碧林五街21号101房（以下简称涉案房屋）。涉案房屋位于中海誉品花园，系一栋四层高的别墅（-1至3层）。世佳公司向邓后彪承诺涉案房屋负一层为赠送，不计房价款（其实是提高了单价）；涉案房屋当时为建好的现房（单独一栋别墅），世佳公司带邓后彪实地查看了现房，在综合实地考察了房屋的大小、位置、座向后世佳公司确认涉案房屋总价一口价为4599052元（同时购买与涉案房屋配套在一起的两个车位合计30万元），以后总价都不会做变更。2016年7月27日，双方签订《广州市商品房买卖合同》，房屋总价与《认购协议》一致，同时世佳公司再以其提供的涉案房屋一到三层的面积数据（建筑面积181.116㎡）在合同内折算为：套内建筑面积176.0095㎡，折算单价为26129.57元/㎡。邓后彪已按合同约定向世佳公司支付全部房价款。2018年10月底，世佳公司突然向邓后彪发出通知以涉案房屋一到三层的测绘套内面积为178.4848㎡，比“合同约定”面积“增加”2.4753㎡为由要求邓后彪向世佳公司补交房价款64679元；邓后彪不缴纳的，世佳公司将不协助将涉案房屋产权登记至邓后彪名下。邓后彪认为世佳公司要求其补交房价款以及以其不缴纳该房价款为由不协助将涉案房屋产权登记至邓后彪名下明显没有任何事实、法律依据。第一，双方签订的《认购协议》对合同总价约定为一口价总价4599052元，也就是该总价不做变更系世佳公司作为开发商向邓后彪作出的承诺，邓后彪当时也是基于此确定购买涉案房屋。第二，世佳公司其实早在签订涉案房屋买卖合同前就已知道涉案房屋测绘后的面积，却仍故意在买卖合同内写上比测绘面积小的面积数，明显属于欺诈。第三，涉案房屋在双方签订《认购协议》时为已建好竣工的现房，世佳公司当时也带邓后彪实地查看过，根据《广州市商品房买卖合同》补充协议第五条商品房第8款约定：如该房地产为已竣工备案之现房，乙方在签订买卖合同之前已对该商品房现状进行实地勘察……补充协议第四条面积差异处理第5款约定：按整栋销售或双方确认以现房按套销售的房地产面积以实测为准不作调整，不适用本条约定，甲乙双方无需就面积差进行任何退补。而且实际上涉案房屋在邓后彪购买时已建好，不存在之后世佳公司因增加投入导致房屋面积增多的情况。第四，《广州市商品房买卖合同》及补充协议（尤其是补充协议）系世佳公司提供的格式文本，未与邓后彪做过任何协商，也未以特殊字号、颜色、标注等对部分与邓后彪切身利益相关、显失公平且明显属于加重邓后彪责任的重要条款作出提示，该部分条款依法也不应当作为处理双方纠纷的依据。所以，邓后彪无需向世佳公司支付（补交）任何房价款，世佳公司应协助邓后彪办理将涉案房屋的产权过户登记至邓后彪名下的登记手续。被告世佳公司辩称，一、邓后彪关于其不需向世佳公司支付因涉案房屋面积差（即房屋实测面积大于合同约定的预测面积）所对应的房价款的主张，没有事实根据和法律依据，人民法院应当驳回。（一）在实测报告中涉案房屋地上建筑部分的实测面积大于合同约定预测面积的情况下，邓后彪主张涉案房屋预售合同总价不作变更，违反了该预售合同及其《补充协议》的约定，缺乏事实依据，具体理据包括：1．《认购协议》第二条约定的总成交价是在按照涉案房屋预售测绘面积计算的价格基础上再给予相应折扣优惠后计得的房屋售价，并且，该协议中并未约定总成交价为固定不变的价格。2.《认购协议》系预约合同，邓后彪与世佳公司关于涉案房屋的权利义务应以双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称涉案预售合同）及其《补充协议》为准。《认购协议》第七条第三款明确约定：“本认购协议自买卖双方签字、盖章之日起生效，至正式买卖合同签订后即行终止”。涉案预售合同之《补充协议》第一部分“甲方重要提示”的第一条约定“……乙方签署买卖合同后即视为知悉并接受下述文件内容……1.《商品房买卖预售合同》、补充协议及相关合同附件……”因此，双方已书面确认应按照涉案预售合同及其《补充协议》的约定来确定各自的权利义务。3.根据涉案预售合同第七条、该合同《补充协议》第十九条第4款之约定，邓后彪应当就实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的部分按照套内建筑面积单价向世佳公司支付差价款。（1）根据涉案预售合同第七条关于“该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价”可知，买卖双方的真实意思即是按套内建筑面积来计算涉案房屋的价款，而非按固定总价出售。（2）涉案预售合同《补充协议》第十九条第4款，是买卖双方对于涉案房屋的地上建筑部分出现“实测面积与合同约定的面积差”时所作出的特殊约定，即在涉案房屋地下设备用房面积计入产权登记的实测面积（指合同约定机构出具的房屋面积测绘报告中所记载的套内建筑面积）时，关于“地上建筑部分”，如实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，面积误差比绝对值在3%以内的，按照套内建筑面积单价据实结算。该条第4款第（3）项更是明确强调“关于面积差退补相关问题（包括但不限于分摊建筑面积互不补差、乙方应支付差额的期限及未按期支付的违约责任等），除本条另有规定外，按本补充协议第四条约定执行”。也就是说，本案情形应当首先适用该条款的约定来界定买卖双方之间的权利义务。本案中，实测报告中涉案房屋地上建筑部分的面积超出预测面积的误差比小于3%，因此，邓后彪应当依照该相关约定向世佳公司支付对应的房价款。（二）邓后彪主张世佳公司存在“欺诈”，同样亦没有任何事实依据。邓后彪主张世佳公司在签订涉案房屋买卖合同前已知道涉案房屋测绘后的面积，却仍故意在买卖合同内写上比测绘面积小的面积数，属于欺诈。然而，邓后彪的上述主张与客观事实不符，实际情况是，开发商取得预售许可证之后在办理大确权（商品房初始登记）之前，即在办理出《广州市房地产初始登记告知书》之前，所售商品房性质上均为预售房屋，由于房管部门网签系统的固定设置【在办理预售许可证时相应的预售房屋的基本信息（包括项目、楼层、房号、阳台数量、预测面积等）已经录入该系统中】，即便后来取得实测报告，但在房管部门网签系统网签时，只要选定相应房号后，签约系统即自动适配载入该房屋的预测面积数据，同样的，打印出来的买卖合同上即会显示所购房屋的预测面积数据，而不显示实测面积数据。只有办理大确权之后，即所售房屋从预售房屋变成现房之后，网签时打印出来的买卖合同上才显示的是实测面积数据，此时则不会再显示预测面积数据。关于该项事实，世佳公司提交的现房合同与涉案预售合同中相关条款的差异即可予以印证。因此，涉案预售合同上的面积数据为预测面积数据，系因涉案房屋之预售商品房的性质决定的，邓后彪主张世佳公司存在欺诈，不能成立。（三）邓后彪在签订涉案预售合同时，涉案房屋的性质为预售商品房，并非现房。1．预售商品房在办理了大确权即商品房初始登记后，才能成为“现房”。而涉案预售合同的签署时间，是在涉案房屋办理大确权（商品房初始登记）之前，即在办理出《广州市房地产初始登记告知书》之前，故涉案预售合同的标的物仍然是预售商品房，并非现房。2.涉案预售合同使用的本身就是预售商品房的版本（与关于现房的买卖合同版本有明显差异），其中多处表明涉案房屋就是预售房。例如，合同封面上写明为“预售”，该合同第三条明确约定“乙方购买的商品住宅为预售商品房”，并载明了《商品房预售许可证》及编号等。3.因在涉案预售合同订立时涉案房屋系预售房而非现房，涉案预售合同之《补充协议》第四条第5款的约定，并不适用于本案情形。况且，如前所述，买卖双方已经针对面积差问题在该《补充协议》第十九条第4款专门作出特别约定，本案情形应当首先适用该十九条第4款的约定来界定买卖双方之间的权利义务，故邓后彪相关主张并不成立。（四）涉案预售合同及该合同《补充协议》系由买卖双方协商一致后达成并自愿签署，并非世佳公司提供的格式合同。邓后彪在逐页查阅涉案合同、并在每页上签名打指模后、且世佳公司已履行主要合同义务之后，现又以格式文本为由拒不履行合同义务，对于此类不诚信行为，人民法院理当不予支持。1.涉案预售合同之《补充协议》第二十条第1项明确约定：“本协议经买卖双方协商一致后达成，并自愿签署，并非甲方提供的格式合同……甲方已提示乙方注意合同条款内容，包括【买卖合同及本补充协议中有关乙方责任条款及甲方免责条款内容以及粗体文字部分】。以上部分内容，签署合同时甲方均按乙方要求予以明确说明，若有疑问，乙方可向甲方咨询。双方签署买卖合同及本协议之后，即表示均知悉并同意全部条款的内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处”。在该合同《补充协议》的结尾处，邓后彪作出声明：“对买卖合同及附件、本补充协议等法律文件之各项条款约定，特别是其中有可能限制乙方权利、减轻或免除甲方义务和责任部分，以及违约责任部分，甲方已采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作充分解释、说明，乙方已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。”2.涉案预售合同及其《补充协议》的条款内容，遵循公平合理原则，合法有效；而且，世佳公司也多次提醒邓后彪注意其中的免除或限制责任的条款。因此，邓后彪有依法依约向世佳公司支付相关房价款的义务。（1）涉案预售合同及涉案《补充协议》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定。（2）涉案预售合同及涉案《补充协议》中有关面积差异处理的条款公平合理，并没有加重邓后彪责任或排除邓后彪主要权利。根据涉案预售合同约定，涉案房屋系“按套内建筑面积计算房价”，当房屋套内建筑面积大于合同约定的套内建筑面积时，邓后彪实际获得了比合同约定的预售面积更大的房屋面积，因此，涉案合同及补充协议约定其应按合同约定的单价就超额部分（误差比3%以内）补交面积误差部分的价款，符合公平原则。而且，由于赠送的地下设备用房计入产权登记的实测面积，邓后彪还额外获得了较大利益。（3）如前所述，涉案预售合同之《补充协议》第一部分“甲方重要提示”的第一条、涉案预售合同之《补充协议》第二十条显示世佳公司多次提醒邓后彪注意其中的免除或限制责任的条款；而邓后彪更是在合同的末尾以特别“声明”的方式确认世佳公司已采取合理方式提请其注意并作充分解释、说明，邓后彪予以接受。二、世佳公司并不负有邓后彪在其第2项诉讼请求中所主张的协助其办理产权过户登记手续的义务，故邓后彪该项请求亦应被驳回。依照涉案预售合同之《补充协议》第八条第（一）款第1项和第2项之约定，应由邓后彪自行办理产权过户登记手续；在邓后彪向世佳公司支付面积差房价款后、并且在涉案房屋交付使用之日起（一次性付款的业主为720个工作日，按揭付款的业主为900个工作日）内，世佳公司方有义务向邓后彪提供约定的办证资料。上述合同条文显示，邓后彪办理面积补差手续之义务与世佳公司向其提供涉案补充协议约定的办证资料之义务有先后履行顺序，邓后彪为先义务一方，世佳公司为后义务一方。根据《合同法》第67条之规定，邓后彪如不履行办理面积补差手续之义务，世佳公司有权拒绝向邓后彪提供合同约定的办证资料，即，邓后彪未履行其相应义务时，世佳公司享有后履行抗辩权。综上所述，邓后彪的诉讼请求均缺乏事实根据和法律依据，且明显有违诚信原则，恳请法院依法驳回邓后彪的全部诉讼请求。经审理查明：2016年6月27日，邓后彪（乙方、买方）与世佳公司（甲方、卖方）签订《广州世佳房地产开发有限公司中海誉品花园项目B1-B38栋商品房认购协议》（以下简称《认购协议》）。第一条约定，买方自愿认购卖方中海誉品花园项目B36栋碧林五街21号的商品住宅，地上建筑面积为181.116平方米（以上数据为预售测绘面积，具体数据以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准）。第二条约定，本物业总成交价（折后优惠价）为4899052元，以上价格已含优惠条件，备注为一口价。本物业共有2个使用车位，以15万元/个计，合计300000元。第七条约定，自签订本认购协议之日起7日内，双方于本项目售楼处签订正式《商品房买卖合同》等相关合同，并按约定流程结清余款、办妥手续。除双方书面同意延期，或本认购协议除违约责任的约定外，其他条款效力即行终止。同日，邓后彪与世佳公司签订《广州世佳房地产开发有限公司中海誉品花园项目B1-B38栋补充协议》（以下简称《认购协议补充协议》），约定：按照认购协议约定，涉案房屋享受所有认购优惠后的最终成交价为4899052元。2016年7月27日，邓后彪（乙方、买方）与世佳公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（网签合同，编号201607258753）。第三条约定，乙方购买的商品住宅为预售商品房。第四条约定，乙方向甲方购买广州市萝岗区碧林五街21号（B-36栋）101房，建筑面积共181.116平方米，其中，套内建筑面积176.0095平方米。第六条基本术语的含义约定，2.建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2m以上（含2.2m）的永久性建筑。4.层高：是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构，层高均应在2.2米以上（含2.2米）。第七条约定，甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款。1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米26129.57元，总金额4599052元。第八条约定，首期款1389052元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款3210000元须于2016年7月27日前申请办理银行按揭手续。第十三条约定，甲方应当在2016年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十八条面积确认及面积差异处理约定，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。第二十一条约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择由双方共同办理《房地产权证》，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。附件七《本合同补充协议》（以下简称《商品房买卖合同补充协议》），第一部分甲方重要提示约定：一、补充协议为买卖合同的组成部分，乙方签署前务必仔细逐条阅读，特别注意买卖合同及补充协议中有关乙方责任条款、甲方免责条款等，甲方提示乙方认真阅读并理解以下文件，甲方已在销售现场公示了以下文件，乙方确认已详细阅读并理解、接受以下文件，不存在任何歧义和误认。乙方签署买卖合同后即视为知悉并接受下述文件内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、不利因素、双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处。1.《商品房买卖预售合同》、补充协议及相关合同附件等。邓后彪在该重要提示的落款处签名确认。第二部分《商品房买卖预售合同》补充协议约定，《补充协议》是商品房买卖合同的组成部分，乙方签署前请务必仔细逐条阅读下列内容，特别是有关乙方责任条款、甲方免责条款等。邓后彪亦在该条款落款处签名确认。双方就《商品房买卖合同》未尽事宜达成以下补充约定：第四条面积差异处理约定，甲乙双方同意对买卖合同第十八条修改如下：1.买卖合同第十八条所指的“产权登记的实测面积”是指以广州市国土资源与房产管理局认定的房地产测绘所或其指定的测绘机构出具的房地产分户图或房屋面积测绘报告中所记载的套内建筑面积，此为进行面积确认及面积差异处理的依据。合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以产权登记的实测面积为准。2.商品房交付后，实测套内建筑面积（即产权登记面积）与合同约定的套内建筑面积有差异的，甲乙双方同意按以下方式进行处理：（1）若面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照套内建筑面积单价据实计算；（套内建筑面积单价=合同约定总楼价/合同约定套内建筑面积）。5.按整栋销售或双方确认以现房按套销售的房地产面积以实测为准不作调整，不适用本条约定，甲乙双方无需就面积差进行任何退补。第五条商品房交付约定，8.如该房地产为已竣工备案之现房，乙方在签订买卖合同之前已对该商品房现状进行实地勘察。乙方确认，签订买卖合同时对该房地产现状（包括实测面积、结构等）均已知悉并认可该房地产以现状交付。第八条关于权属登记约定，（一）产权证办理：甲乙双方同意删除买卖合同第二十一条，产权登记约定修改如下：1.由乙方自行办理产权过户登记手续。甲方应当在该商品房交付使用之日起（一次性付款的业主为720个工作日，按揭付款的业主为900个工作日）内，向乙方提供办证资料。甲方提供以下办证资料：（1）楼款发票（乙方须交齐所有购房款）；（2）房地产分户图或实测报告复印件；（3）甲方的营业执照复印件、法定代表人证明书及身份证复印件、委托书。2.该商品房经过测绘后，若乙方须办理面积补差手续而乙方未能按照本补充协议第四条约定的时间内及时办理的，甲方有权推迟向乙方提供本条的证件资料。第十九条其他约定，4.甲乙双方确认：买卖合同第四条约定的建筑面积并不包含该商品房地下设备用房面积。如买卖合同及本补充协议签订后，因政府原因（包括但不限于政策变动、法律法规变化等）导致该商品房地下设备用房面积可以计入产权登记的实测面积（指以广州市国土资源与房产管理局认定的房地产测绘所或其指定的测绘机构出具的房地产分户图或房屋面积测绘报告中所记载的套内建筑面积）的，由此产生的实测面积与合同约定的面积差的问题，按如下方式处理：（1）地上建筑部分：①地上建筑部分面积误差比=（地上部分实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。②如地上建筑部分实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照套内建筑面积单价据实结算，面积误差比绝对值超过3%，乙方同意继续履行合同，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款由乙方按照套内建筑面积单价的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方承担，所有权归乙方。③如地上部分实测套内建筑面积小于合同约定面积的，因地下设备用房面积可以计入实测套内建筑面积且甲乙双方互不补差，乙方同意甲方无需向乙方退还任何款项。（3）关于面积差退补相关问题（包括但不限于分摊建筑面积互不补差、乙方应支付差额的期限及未按期支付的违约责任等），除本条另有约定外，按本补充协议第四条约定执行。第二十条特别提示及合同效力约定，1.本协议经买卖双方协商一致后达成，并自愿签署，并非甲方提供的格式合同。本补充协议为买卖合同的组成部分，经双方签署后生效。两者内容有冲突或不一致的约定，概以本补充协议为准。甲方已提示乙方注意合同条款内容，包括【买卖合同及本补充协议中有关乙方责任条款及甲方免责条款内容以及粗体文字部分】。以上部分内容，签署合同时甲方均按乙方要求予以明确说明，若有疑问，乙方可向甲方咨询。双方签署买卖合同及本协议之后，即表示均知悉并同意全部条款的内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处。该协议末尾乙方声明处注明：对买卖合同及附件、本补充协议等法律文件之各项条款约定，特别是其中有可能限制乙方权利、减轻或免除甲方义务和责任部分，以及违约责任部分，甲方已采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作充分解释、说明，乙方已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。邓后彪在《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件的每页上签名捺印予以确认。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件签订后，邓后彪向世佳公司支付了4599052元购房款。2016年12月22日，世佳公司向邓后彪开具相应金额的购房款发票。2015年11月13日，世佳公司申请对包含涉案房屋在内的房屋面积进行测算。2016年7月20日，广东省测绘技术公司出具《房屋建筑面积测绘成果报告书》并经广州开发区房地产管理所审核，显示B-36栋碧林五街#21房屋负1层实测套内面积为90.0340平方米，1至3层实测总建筑面积为183.5717平方米、套内面积为178.4848平方米，总面积273.6057平方米。2016年10月27日，世佳公司取得了《广州市房地产初始登记告知书》，显示包含涉案房屋在内的初始登记已核准。涉案房屋的《产权情况表》显示：涉案房屋建筑面积为273.6057平方米，套内面积为268.5188平方米，层数4层。2018年10月15日，世佳公司向邓后彪发出《关于誉品花园别墅退补面积差款的通知》，通知邓后彪涉案房屋实测套内面积比合同套内面积多2.4753平方米，地下室套内面积为90.0340平方米，要求邓后彪补房款64679元。邓后彪拟证实涉案房屋在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》前已竣工验收，符合合同约定的关于现房的约定，其无需因面积差进行退补，提交了涉案房屋的《建设工程规划验收合格证》，显示世佳公司于2015年9月28日取得涉案房屋的《建设工程规划验收合格证》。邓后彪拟证实涉案房屋签订合同时为建好的现房还提交了涉案房屋的宣传册，世佳公司对该宣传册的真实性不予确认。邓后彪确认涉案房屋于2016年9月30日交付，补充协议约定的世佳公司协助提供资料办证的时间尚未届满。邓后彪在庭审中明确其第二项诉讼请求为要求世佳公司提供《商品房买卖合同补充协议》第八条中约定的办理房产证所需的房地产分户图或实测报告复印件世佳公司的营业执照复印件、法定代表人证明书及身份证复印件、委托书。邓后彪在案件审理过程中明确其认为在签订《认购协议》前已经建成并实际查看过的房屋且约定为一口价的即为现房。案件审理过程中，本院为查明案件事实向广州开发区建设局、广州市黄埔区住房和建设局发函询问房屋出售时区分现房和预售房屋的标准。该局于2019年3月22日复函我院，载明：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为；商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。两者根本区别是二者的销售法定条件不同，在实务上判断标准之一是，商品房预售，房地产开发企业应当持有有效的商品房预售许可证；商品房现售，房地产开发企业应当取得初始登记证明文件并符合法律、法规和规章规定的其他条件。以上事实，有《认购协议》《认购协议补充协议》《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、发票、《房屋建筑面积测绘成果报告书》复印件、《产权情况表》《广州市房地产初始登记告知书》《关于誉品花园别墅退补面积差款的通知》《建设工程规划验收合格证》《复函》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、邓后彪是否需向世佳公司支付房价补差款；二、世佳公司在本案中是否应向邓后彪提供办理房产证所需资料。争议焦点一。对邓后彪主张无须支付房价补差款的理由，本院评析如下：第一，涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件七补充协议的效力。邓后彪主张上述协议中部分条款显失公平，是加重其责任的格式条款，不应作为处理双方纠纷的依据。对此，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二十条特别提示及合同效力约定：“本协议经买卖双方协商一致后达成，并自愿签署，并非甲方提供的格式合同”。该补充协议末尾乙方声明处特别注明：“对买卖合同及附件、本补充协议等法律文件之各项条款约定，特别是其中有可能限制乙方权利、减轻或免除甲方义务和责任部分，以及违约责任部分，甲方已采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作充分解释、说明，乙方已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受”。邓后彪在涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件的每一页签名和捺印，表明其已接受上述合同条款的约束。邓后彪作为一个具有完全民事行为能力的自然人，在签订涉及商品房买卖标的额较大的合同时应持审慎态度，其在上述合同及附件每一页上的签名及捺印表明其知悉上述合同及附件的具体内容，故涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件应认定为双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。第二，涉案房屋的计价方式是否为一口价。邓后彪根据其提交的《认购协议》主张涉案房屋为一口价总价不作变更。虽然《认购协议》第二条约定涉案房屋总成交价为4899052元（含两个车位合计30万元），备注为一口价，但双方又于2016年7月27日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，根据《认购协议》第七条约定，《广州市商品房买卖合同（预售）》签订后，《认购协议》中除违约责任的约定外，其他条款效力即行终止，双方的权利义务应以《广州市商品房买卖合同（预售）》为依据。《广州市商品房买卖合同（预售）》第七条约定涉案房屋计价方式为以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米26129.57元，总金额4599052元，故双方对房价计价方式应按照套内建筑面积计算而非一口价。第三，涉案房屋是否为现房。根据广州开发区建设局、广州市黄埔区住房和建设局复函的内容可知，商品房预售和现售在实务中判断标准之一是商品房现售需房地产开发企业取得初始登记证明文件。双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的时间为2016年7月27日，而世佳公司于2016年10月27日才取得涉案房屋的初始登记，故涉案房屋在签订买卖合同时应认定为预售房屋。且在《广州市商品房买卖合同（预售）》第三条也明确约定邓后彪购买的涉案房屋为预售商品房。邓后彪主张根据《商品房买卖合同补充协议》第五条约定“如该房地产为已竣工备案之现房，乙方在签订买卖合同之前已对该商品房现状进行实地勘察。乙方确认，签订买卖合同时对该房地产现状（包括实测面积、结构等）均已知悉并认可该房地产以现状交付”，其在签订买卖合同之前已对涉案房屋进行了实地勘察，涉案房屋应为现房。本院认为，该条款是针对商品房交付所作的特别约定，故该条款应适用于商品房交付过程中，该条款的真实意思应为若邓后彪已实地察看房屋则交付时以实际察看的房屋现状为交付标准，但不影响涉案房屋是预售房屋的认定。故本案中判断涉案房屋是否是现房不应适用《商品房买卖合同补充协议》第四条第5款之约定，因涉案房屋的地下设备用房面积已计入实测面积，应适用《商品房买卖合同补充协议》第十九条第4款第（1）项第②点来判断邓后彪是否需要补交房价补差款。第四，世佳公司是否存在欺诈。邓后彪主张根据《房屋建筑面积测绘成果报告书》的出具时间，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》前，世佳公司已经清楚涉案房屋的实测建筑面积。本院认为，虽然涉案房屋的《房屋建筑面积测绘成果报告书》出具时间早于《广州市商品房买卖合同（预售）》的签署时间，但根据上文所述，涉案房屋在取得初始登记前仍为预售房屋，世佳公司辩称房管部门网签系统即便后来取得实测报告，但签约时仍自动适配载入房屋的预测面积数据，而不显示实测面积数据，只有办理大确权之后，即所售房屋从预售房屋变成现房之后，网签时才显示的是实测面积数据。结合双方签署《广州市商品房买卖合同（预售）》时，涉案房屋尚未取得初始登记，且双方签署的仍为预售合同而非现房销售合同，故本院对世佳公司的抗辩意见予以采信，即世佳公司在《广州市商品房买卖合同（预售）》中记载预测建筑面积并不存在欺诈。综上，邓后彪主张无需补交房价补差款的理由均不成立，本院对其第一项诉讼请求不予支持，其需向世佳公司补交房价补差款。争议焦点二。世佳公司虽具有协助邓后彪办理房产证、为其提供办证资料的义务，但由于邓后彪确认合同约定的世佳公司向其提供办证资料的时间在本案中尚未届满，故邓后彪的第二项诉讼请求缺乏合同依据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告邓后彪的全部诉讼请求。案件受理费1417元，全部由原告邓后彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  李祖艳审判员  李小伟审判员  李春辉二〇一九年六月十九日法官助理钟陈书记员姚春华王汝欣