安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初4149号 原告：芜湖融汇物业管理有限公司，住所地芜湖市镜湖区融汇中江广场**211，统一社会信用代码91340200779098557Y（1-1）。 法定代表人：黄祖仕，董事长。 委托诉讼代理人：方记艮，广东广和（芜湖）律师事务所。 委托诉讼代理人：丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所实习律师。 被告：刘翔，男，1971年3月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告芜湖融汇物业管理有限公司（以下简称融汇物业公司）诉被告刘翔物业服务合同纠纷一案,本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告融汇物业公司的委托代理人方记艮、丁京京和被告刘翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融汇物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付自2010年8月1日起至2015年10月31日的物业管理综合服务费4148元、违约金3401元（自2015年11月1日起计算至2019年3月31日），合计7549元；2、被告以4148元为基数，按照月息2%的标准支付自2019年4月1日起至实际付款之日的违约金。事实与理由：2008年5月3日，原、被告签订一份《融汇锦江前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告居住的xxx区提供物业管理服务，管理费的支付标准为0.54元/㎡/月，被告房屋面积为121.92㎡。自2010年8月以来，被告以各种理由拒绝支付物业管理费。原告催要无果，故诉至法院。 被告刘翔辩称，2010年8月前，答辩人所有的案涉房屋墙体多处开裂、脱落，与物业公司多次交涉，要求物业公司解决上述问题，物业公司未予以解决，故拖欠物业费用。 本院经审理认定事实如下：位于安徽省芜湖市镜湖区**系案外人芜湖融汇置业有限公司开发建设。原告芜湖融汇物业管理有限公司系案外人芜湖融汇置业有限公司安排进入xxx区从事前期物业管理服务工作。被告刘翔向案外人芜湖融汇置业有限公司购买了位于安徽省芜湖市镜湖区房屋（建筑面积为121.92平方米），并于2009年8月3日取得产权登记证书。2008年5月3日，被告刘翔（乙方）与原告芜湖融汇物业管理有限公司（甲方）签订一份由原告提供的格式化《前期物业管理服务协议》，约定：1、原告为xxx区小区提供物业服务；2、多层住宅物业综合管理费为0.54元／月／平方米（含公共照明和公共设施用水、电费），跃层费用减半收取（按产权登记面积计算）；3、高层4层（不含4层）以下为0.54元／月／平方米（不含电梯运行费），高层4层（含4层）以上为0.8元／月／平方米（不含电梯运行费），跃层费用减半收取（按产权登记面积计算）；物业服务费用每6个月预收一次，逾期缴纳的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。 另查明：1、原告芜湖融汇物业管理有限公司在安徽省芜湖市镜湖区xxx区从事物业管理服务至2015年10月31日止。 2、被告刘翔提供的照片反映，其家中存在墙体乳胶开裂、脱落情况，楼道处张贴较多小广告。 本院认为，原告芜湖融汇物业管理有限公司接受安徽省芜湖市镜湖区xxx区建设单位芜湖融汇置业有限公司安排在该小区从事前期物业管理服务活动，被告刘翔作为安徽省芜湖市镜湖区房屋的业主与原告签订了《前期物业管理服务协议》，接受原告对涉案物业进行管理服务，原告实际履行了相关的物业管理服务义务，被告也实际享受了原告提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务，故对原告主张被告支付拖欠的物业费的诉请予以支持。若案涉房屋于质保期内出现质量问题，则其责任主体是案外人芜湖融汇置业有限公司，与原告没有关联，被告可另行向案外人进行主张，故被告刘翔以案涉房屋存在质量问题拖欠物业费的抗辩理由不能成立。原告主张被告差欠的物业费4148元［121.92平方米×0.54元／月／平方米×63个月（2010年8月1日至2015年10月31日）］，被告未提供证据予以反驳，本院对原告该主张予以确认。因原告芜湖融汇物业管理有限公司服务中确实存在瑕疵，本院对物业费予以调整为3100元。关于原告主张被告支付违约金的诉请，被告受其与案外人芜湖融汇置业有限公司签署《商品房买卖合同》的约束，其对涉案物业的物业管理服务公司不具有选择性，原、被告之间所签订的《前期物业管理服务协议》并非处于平等协商情况下签订；且该协议系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提请被告予以注意，该条款无效，且被告拖欠物业费用亦是存在一定的事由，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘翔于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖融汇物业管理有限公司物业费3100元； 二、驳回原告芜湖融汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告刘翔负担(原告已预交，被告于支付上述款项时一并支付给原告)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  王受聪 二〇一九年六月二十八日 书记员  郑 华 附本案适用条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。