福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初1339号 原告：福建省福州延安中学，住所地：福州市鼓楼区学院前巷2号，统一社会信用代码：1235010248809330X。 法定代表人：蔡叶涛，职务：校长。 委托诉讼代理人：薛玢页，福建君立律师事务所律师。 被告：齐斌，男，汉族，1982年1月17日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：严进，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李笑影，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。 原告福建省福州延安中学与被告齐斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛玢页、被告委托诉讼代理人严进、李笑影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建省福州延安中学向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间就鼓楼区福州市商业店面的租赁合同关系，被告应当立即将前述租赁店面腾空后归还给原告；2.判令被告立即向原告支付拖欠的租金433952元（按日利率0.666667%的标准，自2016年8月25日起计至被告实际搬离上述房屋之日止，现暂计至2017年12月1日）及相应逾期付款违约金67967.73元（自付款期限届满之日起分别计算，计至被告付清租金之日起止，现暂计至2017年12月1日为67967.73元）暂合计为501919.73元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年8月24日，原告与被告签订《店面租赁合同》。合同约定：1.原告将位于福州市店面（建筑面积为244.05平方米，下称“租赁店面”）出租给被告使用；2.租赁期为贰年，自2014年8月24日起至2016年8月23日止；3.月租金为27122元，被告应当于每月24日前将每月租金支付给原告；4.被告应当于本合同签订当日向原告支付81366元的店面租赁保证金及3634元的水电押金，租赁期满或合同解除后，若被告无违约，原告应无息退还；租赁期满或合同解除，被告必须在5日内将自有物品搬离租赁店面；5.被告未按时足额支付租金、租赁保证金的，每逾期一日应按延付金额日千分之一向原告支付逾期付款违约金；6.协议管辖法院为租赁店面所在地人民法院等。合同签订后，原告依约将租赁店面交付被告使用，租赁合同期限于2016年8月23日届满。租期届满后，原告与被告未续签租赁合同，被告继续占用租赁店面至今。租金期限届满之后，被告未支付房屋租金，经原告统计，截止2017年12月1日，被告拖欠的租金为433952元（已扣减81366元的租金保证金）。2017年10月30日，原告曾委托律师向被告发送律师函，要求解除租赁合同关系、被告应当将租赁店面腾空后归还原告，被告收到原告函件后，至今仍未将租赁店面腾空后归原告。据此，根据合同法第236条以及第232条的规定，原告特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉请。 被告齐斌辩称，一、本案讼争租赁合同于2016年8月23日到期后已经终止，之后，双方不存在不定期租赁合同关系，原告诉请判令解除租赁合同关系没有事实依据。讼争租赁合同约定的租期为贰年，自2014年8月24日起至2016年8月23日止。但因政府对金晖大厦进行景观工程改造，以及地铁施工围挡进一步扩大，严重影响金晖大厦的经营条件，被告在租赁期内即已经向原告提出退租要求，只是由于原告不同意退租，被告才勉强承租至合同期限届满时止。合同期满后，被告未再继续承租。因被告在租赁期内经营困难，尚有部分租金未支付，双方经多次协商，原告于2017年4月同意按照合同约定以被告原交纳的押金85000元直接折抵应付租金后，由被告补足租金余额23488元，以结清两年租赁合同期内尚欠的4个月的租金[即（85000+23488）÷27122=4（个月）]。之后，被告于2017年4月26日将该租金差额23488元予以支付，至此被告与原告结清了2年的全部租金650928元。之后，在长达一年多的时间内，原告也从未向被告主张2016年8月23日之后的租金，由此，足以证明在租赁合同期满后，双方之间不存在事实的不定期租赁关系，原告诉请解除租赁合同没有事实依据。二、根据讼争租赁合同约定，原告在2016年8月23日后租赁合同到期后已经自行收回租赁房屋，原告再行诉请被告腾空归还没有事实和法律依据。原告出租给被告的房产属于金晖大厦一楼通透式商场非沿街的部分，按照规划设计该房产没有独立封闭隔断、没有独立开间。而讼争租赁合同签订时，该房产已与产权图纸所示状况不符。原告在签订租赁合同时，即按照当时现状交付被告，因所出租标的房产并没有封闭的隔断和门禁钥匙，因此，双方未另行办理交接手续。租赁合同履行期间，该租赁房屋状况未有任何改变。根据《租赁合同》第六条第8款之规定，“租赁期满……5日后，若店面内仍有余物，视为乙方放弃所有权之弃物，甲方可任意处置”，因此，租赁合同期满，也已由原告自行收回房产，现原告再行诉请被告腾空归还没有事实和法律依据。至于该房产现可能由其他人占用，则是原告未尽到业主应尽的管业义务所致，与被告无关。综上所述，原告提出的所谓解除租赁合同、支付租金的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院驳回原告全部诉讼请求。最后，租金的诉讼时效仅有一年，故暂不论合同已经到期终止的基本事实，仅以原告租金诉讼请求论，也存在超过诉讼时效的情形。 在庭审中，原告向本院提交了下列证据： Ａ1.《福州延安中学金晖大厦综合一层2＃、11＃店面招租公告》、《福州延安中学鼓楼区金晖大厦综合一层2＃、11＃店面招租结果公告》、《房屋租赁合同》、《房屋所有权证书》，证明1.原告将位于福州市店面（建筑面积为244.05平方米，下称“租赁店面”）出租给被告使用；2.租赁期为贰年，自2014年8月24日起至2016年8月23日止；3.月租金为27122元，被告应当于每月24日前将每月租金支付给原告；4.被告应当于本合同签订当日向原告支付81366元的店面租赁保证金及3634元的水电押金，租赁期满或合同解除后，若被告无违约，原告应无息退还；租赁期满或合同解除，被告必须在5日内将自有物品搬离租赁店面；5.被告未按时足额支付租金、租赁保证金的，每逾期一日应按延付金额日千分之一向原告支付逾期付款违约金；6.协议管辖法院为租赁店面所在地人民法院等； A2.金晖大厦一层店面租金明细，证明租赁期限届满后，被告未支付房屋租金，经原告统计，截至2017年12月1日，被告拖欠的租金为433952元（已扣减81366元的租赁保证金）；相应逾期付款违约金67967.73元（自付款期限届满之日起分别计算，计至被告付清租金之日起止，现暂计至2017年12月1日为67967.73元），暂合计为501919.73元； A3.EMS特快专递及律师函，证明2017年10月30日，原告委托律师向被告发送律师函，要求解除租赁合同关系、被告应当将租赁店面腾空归还给原告，被告拒收原告函件。 被告齐斌对原告提交的上述证据质证认为，对证据A1的真实性没有异议，对证明对象本身没有异议。证明对象4对方援引合同条款不完整，合同约定提到租赁期满后5日，原告方对合同第六条第八款租赁合同期满后由原告自行收回管业的，房屋所有权证，实际上体现是租赁标的不是按照原告所说的店面，是商业用途的房产，而房产证附图并没有隔墙，是敞开的空间，也没有钥匙；证据A2是租金明细是原告方自己单方制作的，不符合法定证据。租金的前提是双方存在租赁关系，双方不存在继续租赁的事实。保证金不是对方所说的81366元保证金，而是85000元保证金（租赁保证金81366元，水电保证3634元）；对证据A3的真实性没有异议，对证明对象有异议，被告有收到，被告并没有拒收，收到后被告有跟原告联系告知合同已终止，不符合事实的说法，不是原告所说的继续租。房产并不存在被告继续租赁问题，是原告自己没有收回的问题。 被告向本院提交了下列证据： B1.交通银行补制回单申请书，证明2017年4月26日，原、被告双方经结算，在扣除85000元定金后，原告向被告支付了租金差额23488元，补足了合同期内的租金，证明双方就2016年8月23日合同期满后未再继续租赁的事实，没有异议； B2.《通知函》、邮寄凭证及查询单，证明租赁合同于2016年8月23日到期后已经终止，原告已收回该房产。原告起诉没有依据，被告在收到诉状后通知原告补办书面交接手续。 原告福建省福州市延安中学对原告提交的上述证据质证认为，对证据B1真实性没有异议，对证明对象有异议，仅仅能证明2017年4月26日拖欠的租金，与被告继续占用租赁物没有关系，事实上租赁期届满后，被告继续占有使用；证据B2是诉讼文书送达之后才被告发出的通知函，被告没有腾返还给原告，被告仍占有使用租赁物。 对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下： 本院认为，原告提交的证据A1《房屋租赁合同》、《房屋所有权证书》、A2、A3及被告提交B1、B2均有原件佐证。A1《福州延安中学金晖大厦综合一层2#、11#店面招租公告》、《福州延安中学鼓楼区金晖大厦综合一层2#、11#店面招租结果公告》虽未提交原件核对，但能与其它证据相印证，被告亦对该证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性亦予以确认，上述证据均可以作为本案定案的依据。 经庭审举证并认证，本院对本案事实作如下认定： 2014年8月24日，原告福建省福州延安中学（甲方）与被告齐斌（乙方）双方签订《店面租赁合同》约定：1.甲方同意将位于八一七路249号金晖大厦综合一层2#、11#店面，共计244.05平方米出租给乙方使用，租赁期二年，即从2014年8月24日至2016年8月23日止，租金为每月27122元，按月支付，由乙方在每月24日前将当月租金支付给甲方；2.乙方应在本合同签订当日内向甲方支付店面租赁保证金人民币81366元和水电押金人民币3634元，合计人民币捌万伍仟元整，租赁期满或合同解除后，若乙方无违约责任，甲方应无息退还；3.租赁期满或合同解除，乙方必须在5日内将自己的全部物件搬离租赁店面。5日后，若店面内仍有余物，视为乙方放弃所有权之弃物，甲方可任意处置。4.若乙方未能按照合同约定及时足额支付租金、租赁保证金、每逾期一日应延付金额日千分之一向甲方支付逾期违约金。乙方拖欠的租金，或违约而需要向甲方支付的违约金或赔偿金等，甲方可在其租赁保证金中扣除，因为乙方拖欠物业管理费、水电费等导致甲方垫付的，甲方可在其水电押金中扣除。2017年9月26日，原告福建省福州市延安中学向齐斌寄送《律师函》，主要内容为租赁合同约定的租赁期限已于2016年8月23日届满，齐斌理应向延安中学腾退并返还店面，但由于齐斌仍有大量杂物滞留店内，导致延安中学无法正常按期接管店面，现告知：一、双方签订的《店面租赁合同》已于2016年8月23日终止；二、要求齐斌在收到本函之日起10日内结清差欠延安中学的全部款项（包括逾期腾退所涉租金损失，自2016年8月24日起计算至全部款项结清之日止）；三、要求齐斌在收到本函之日起10日内将租赁商铺内所涉物资、设备搬迁腾退完毕并与延安中学办理书面移交确认手续。若齐斌未在上述期限内搬迁腾退完毕，视为其放弃对置放在租赁商铺内所涉物资、设备的全部权利，届时，延安中学将有权对尚未搬迁腾退的物资、设备进行单方处置，由此发生的一切费用由齐斌承担。2018年6月27日，被告齐斌向原告邮寄《通知函》一份，主要内容为双方就金晖大厦一层房产租赁合同已于2016年8月23日终止，该房产与签约时的现状一致，延安中学已收回该房产，现要求延安中学本着实事求是的原则立即与其补办书面交接手续。庭审中，齐斌陈述其于租赁期限届满前搬离诉争商铺，但未书面通知福建省福州延安中学也未办理交接。现原告诉至本院，要求判如所请。 经本院现场勘查，金晖大厦综合一层2＃、11＃系商场通透式非沿街部分，无封闭的隔断及独立开间，与金晖大厦综合一层2、3、4、5、6号店面后部东侧毗邻。根据榕房权证Ｒ字第××号记载：该房产建筑面积共244.05平方米，其中共有面积87.32平方米。本院组织原被告双方于2018年7月16日至涉案房屋进行房屋交接，并责令金晖大厦综合一层2、3、4、5、6号商铺经营者将属于原告产权范围内房屋的物品清理腾空，不得继续占有使用，并将上述情况告知实际产权人。 本院认为，原被告双方于2014年8月24日签订的《店面租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定行使权利和履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，福建省福州延安中学与齐斌签订的《店面租赁合同》已经于2016年8月23日期限届满，之后双方未重新签订新的书面租赁协议，齐斌继续使用福建省福州延安中学的房屋，福建省福州延安中学并未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。被告齐斌辩称，诉争的租赁合同已于2016年8月23日到期终止，其未再继续承租，且合同到期后原告已自行收回诉争房产。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，齐斌主张其于2016年8月23日搬离了涉案房屋，但其并未提供相关证据，也未与原告进行过房屋交接，双方亦未就解除合同达成合意，故对于齐斌的上述抗辩，本院不予采信。在此情况下，根据合同法规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。福建省福州延安中学已经于2017年9月26日通知齐斌收回诉争并给予合理搬离期限，齐斌仍未予以配合，其行为无合同与法律依据，故福建省福州延安中学诉请解除双方之间就诉争房产的租赁合同关系并要求被告立即将诉争房产腾空并归给原告，于法有据，本院予以支持。 另，从各方当事人的陈述并结合双方提交的证据及现场调查来看，涉案房产属于金晖大厦一楼通透式商场非沿街的部分，且原状未规划设计独立封闭隔断，故上述房屋在租赁合同到期后，继续由实际承租人占有使用。本案中，诉争合同对于租赁物的交接虽然没有明确约定，但被告齐斌作为承租人，负有到期返还租赁物的义务，而其并未积极履行该义务。另一方面，诉争房产没有封闭的隔断及门禁钥匙，作为出租人的福建省福州延安中学在租赁合同届满前已明知齐斌存在拖欠租金的行为且双方未续租情况下，亦未采取积极措施收回租赁物以减少损失。故，对于租赁合同期满后产生的损失双方均有过错，本院酌定原被告双方应各半承担，该损失可以参考双方约定的租金计算，即租赁期后租金标准为27122元/月÷2＝13561元/月。对齐斌主张的原告的诉讼请求已超过一年诉讼时效的答辩意见。本院认为，根据双方签订的《租赁合同》，齐斌应于每月24日支付当月租金，本案涉及租金的问题属于分期履行合同之债。分期履行合同之债是产生定期给付债务的合同因在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务。因此，各期租金的诉讼时效应各自独立计算。原告举证其于2017年9月26日向齐斌邮寄律师函催要租金，但未表明被告齐斌何时签收该函件，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效若干问题的解释》第一条、第二条、第三条的规定，案涉产生于2016年10月1日之前的租金，因其在民法总则施行前已超过民法通则规定的一年诉讼时效，故对于上述部分租金主张，本院不予支持。2016年10月1日至2018年7月16日（实际交接之日）的租金，未超过三年的诉讼时效，故对于该部分租约金主张，本院予以支持。综上，齐斌还应向福建省福州延安中学支付租金13561元/月×（21个月零十五天）＝291561.5元。 关于福建省福州延安中学主张的逾期付款违约金问题。齐斌拖欠支付租金已构成违约，应当承担违约责任。根据《店面租赁合同》约定，若齐斌未能按照合同约定及时足额支付租金、租赁保证金、每逾期一日应按延付金额日千分之一向甲方支付逾期违约金，现原告主张按照日0.0666667%（即月2%）标准支付逾期付款违约金，符合法律规定，本院予以支持。因此，2016年10月1日起至2018年6月30日各月的未付租金违约金应以13561元为基数，自当月25日起按月2%利率计付；2018年7月1日起至2018年7月16日的未付租金违约金应以13561元÷2＝6780.5元为基数，自当月25日起按月2%利率计付。另，齐斌已向福建省福州延安中学支付租赁保证金及水电押金合计85000元，根据合同约定，租赁合同关系解除后，可从中予以扣减。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，判决如下： 一、解除原告福建省福州延安中学与被告齐斌就福州市鼓楼区八一七路249号金晖大厦综合一层2#、11#商业店面的租赁合同关系，被告齐斌于本判决生效之日起十日内将前述房产（建筑面积共244.05平方米，其中共有面积87.32平方米）腾空并归给原告福建省福州延安中学； 二、被告齐斌于本判决生效之日起十日内向原告福建省福州延安中学支付租金291561.5元及违约金（2016年10月1日起至2018年6月30日每月分别以13561元为基数，自当月25日起按月2%利率计付至款项还清之日止；2018年7月1日起至2018年7月16日的违约金以6780.5元为基数，自当月25日起按月2%利率计付至款项还清之日止）； 三、上述款项在被告齐斌已支付的85000元租赁保证金中及水电押金中予以扣减； 三、驳回原告福建省福州延安中学的其它诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费26320元（由原告预交），由原告承担5000元，由被告齐斌承担21320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈裕锦 人民陪审员  何燕禧 人民陪审员  戴 清 二〇一九年六月二十五日 法官助理余玲 书记员林晶晶 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最告人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。