江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终1301号上诉人（原审原告）：张某英，女，1967年1月11日出生，汉族，江西省九江市人，自由职业者，住九江市庐山区。委托诉讼代理人：梅宏斌，江西浔原律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：郭某玲，女，1986年12月8日出生，江西省九江市人，自由职业者，住九江市开发区。委托诉讼代理人：凤舟毅，江西际民律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人张某英因与被上诉人郭某玲房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某英上诉请求：除原判支持的3个月租金及部分违约金28100元外，请求判令被上诉人另行向上诉人支付4个月租金及违约金共计42800元；判令被上诉人向上诉人支付租金延期滞纳金54810元；本案诉讼费由被上诉人负担。主要理由：一审庭审时被上诉人未在指定期限内提交交易记录凭证；双方约定支付租金的方式为季付，并特别标明每季度租金数额为26100元，原审认定约定不明显属不妥；关于案涉合同的违约金和租金支付延期滞纳金，原审处理不当。郭某玲辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。张某英向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付2018年5月至2018年11月（共计7个月）期间所拖欠的商铺租金60900元、滞纳金54810元及违约金10000元，共计125710元；本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月19日，原告张某英与被告郭某玲签订《店铺房屋租赁合同》，原告同意将自己所有的坐落于南山雅苑A1号楼109号商铺出租给被告郭某玲，租期两年，自2016年12月1日至2018年11月30日。租金每年104400元，每月租金8700元，暂定为三个月支付一次且必须提前交纳。双方还约定，若被告拖欠租金累计达15天的，应赔偿违约金1万元。如被告无故拖欠，原告有权向被告收取滞纳金：每天按实欠租金的1%加收。合同签订后，被告郭某玲取得商铺使用权，每月将租金8700元用微信转账和扫码支付方式汇入原告张某英账户。2018年之前，原、被告双方各自遵照合同履行义务。之后，被告郭某玲屡有拖欠租金现象。原告张某英遂向一审法院起诉，提出前述诉请。一审庭审中，被告郭某玲向法庭提供了2018年5月10日微信转款原告张某英6700元、2018年5月12日微信转款原告张某英2000元、2018年9月9日微信转款原告张某英10000元、2018年10月1日微信转款原告张某英7400元、2018年10月22日微扫码支付原告张某英（濂溪区健居五金水暖经营部）8700元的手机截图，以证明2018年5月、6月、9月和10月份4个月的租金共计34800元已支付。以上证据，原告质证意见是，转款都收到，数额没问题，但因为被告经常拖欠，无法证明以上转款是支付本月租金，且根据合同约定，被告应按季度支付租金。双方并未约定，7、8月份的租金免除。2019年1月10日，原告张某英向一审法院申请财产保全。一审法院依申请作出裁定，查封、扣押或冻结被告郭某玲银行存款125710元或其他同等价值的财产。一审法院认为，依法成立的租赁合同，对原、被告双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告郭某玲作为承租人，理应按照约定的期限支付租金。原告张某英与被告郭某玲在《店铺房屋租赁合同》中约定，承租方以现金形式向出租方付租金，租金暂定为三个月支付一次并必须提前交至出租方。这个“暂定”，其字面意思很明确，非原告所言，租金必须三个月支付一次即按季支付，应理解为双方对租金支付期限约定不明确。按照合同法的规定，双方对租金支付期限约定不明确的，租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，意即，被告郭某玲最迟应在2018年11月30日（租赁期限届满时）支付商铺全部租金，但被告郭某玲在此日之前并没有支付全部租金，构成违约，依法应承担继续履行和赔偿损失的违约责任。原、被告双方在合同中约定，拖欠租金累计达15天，需赔偿违约金1万元。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。纵观本案，被告郭某玲2018年5月、6月、9月、10月共计4个月的租金已支付，至于2018年7、8月租金是否可以免除，原、被告双方各执一词，因在《店铺房屋租赁合同》中双方没有对此进行书面约定，故原告张某英要求被告郭某玲支付2018年7月、8月租金的诉讼请求，应予支持。被告关于7、8月份正值学生放暑假，租金可以免除的辩解意见，没有事实依据，不予采纳。鉴于被告只有3个月的租金没有支付，双方约定的违约金1万元已超过实际损失的百分之三十且被告请求核减，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以适当减少，为2000元，即被告郭某玲因不履行合同义务构成违约，需承担违约金2000元。至于租赁房屋形式，是先交租金再承租，还是租赁期满再支付租金，生活中并无恒定的交易习惯。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人即原告承担举证责任。被告郭某玲提供的证据尚能证明其在按月支付租金。违约金是一方不履行合同义务时，法律承认的对另一方当事人的权利救济。当事人之间还约定滞纳金，以示对违反合同义务的惩戒，而合同滞纳金并不存在。若两者在合同中同时适用，势必远高于造成的损失，更何况原、被告双方约定的1万元违约金现已远高于造成的损失，故原、被告双方的合同中关于租赁期间计收滞纳金的约定无效。原告诉称被告经常拖欠租金，从2018年5月至11月共拖欠60900元租金分文未付的事实和理由不能成立。被告郭某玲尚欠原告张某英3个月租金。原告张某英要求被告郭某玲支付租金26100元和违约金2000元的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、限被告郭某玲于本判决生效后10日内向原告张某英给付拖欠的租金及违约金共计28100元。二、驳回原告张某英要求被告郭某玲承担滞纳金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1407元和财产保全费1149元，原告张某英自行承担1407元，被告郭某玲负担1149元。二审期间，上诉人提交了自2016年12月1日至2018年11月30日双方约定的租赁期间，被上诉人向上诉人支付租金的银行流水及微信转账凭证，证实：被上诉人实际租期为24个月，按每月8700元计算，应支付租金为208800元，但实际仅支付147900元；其中被上诉人提交的微信转账凭证是在已支付的凭证之列，故被上诉人仍实际欠付7个月租金共计60900元。经查，被上诉人确系存在未按照双方合同约定的付款期限及支付方式向上诉人支付租金的事实。同时，在一审庭审中，存在要求被上诉人提交已经支付租金清单而未提交的情况。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据对上诉人提交的银行流水及微信转账凭证的查证核实，可以认定被上诉人存在未依约支付租金以及未足额支付满24个月租期的租金的事实，故被上诉人除一审认定的3个月之外仍欠付4个月租金34800元，以及存在拖欠支付租金的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被上诉人应承担违约责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人已提交了相关收款凭证证实被上诉人实际欠付7个月的租金的事实，对此被上诉人亦予承认。被上诉人在一审释明要求提交相应付款凭证的基础上并未提交，在二审过程中提交的部分付款凭证与上诉人提交的证据相印证。根据民事诉讼证据规则的相关规定，对上诉人提交的证据依法予以认定。双方虽在合同中约定被上诉人无故拖欠租金的情况下按实欠租金加收滞纳金，但被上诉人不定期向上诉人支付租金，而上诉人并未提供证据证实对此向被上诉人提出过异议，故上诉人要求被上诉人支付延期支付租金滞纳金的请求依法不予支持。因被上诉人实际欠付上诉人7个月租金60900元，故被上诉人对此仍应依法承担违约责任，双方明确约定的违约金金额10000元，并未超过造成的损失的30%，故本院对上诉人要求被上诉人承担违约金10000元的请求依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销江西省九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初129号民事判决；二、限被上诉人郭某玲于本判决生效之日起十日内向上诉人张某英支付拖欠的租金60900元及违约金10000元。三、驳回上诉人张某英其他诉讼请求。一审案件受理费1407元，财产保全费1149元；二审案件受理费2241元，共计4797元。由上诉人张某英负担2111元，由被上诉人郭某玲负担2686元。本判决为终审判决。审判长  文江平审判员  刘克曙审判员  顾佰成二〇一九年六月三日书记员  易子童