湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2826民初1095号原告：咸丰县家家健大药房连锁有限公司，住所地咸丰县高乐山镇桃花源小区，统一社会信用代码914228267391137242。法定代表人：张建军，总经理。委托诉讼代理人：官昌明，湖北闳辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪宇，湖北闳辩律师事务所实习律师。被告：咸丰县新城购物中心，经营场所咸丰县高乐山镇皇城广场颐丰公司门面，注册号422826700007996。经营者：廖芳，女，1989年8月27日出生，土家族，湖北省咸丰县人，住咸丰县，委托诉讼代理人：邱兵，湖北施南律师事务所律师。被告：李必慧，女，1975年2月14日出生，土家族，湖北省建始县人，住咸丰县，被告：李剑华（曾用名：李敬华），男，1987年12月13日出生，汉族，湖北省建始县人，住建始县，委托诉讼代理人：李必慧，女，1975年2月14日出生，土家族，湖北省建始县人，住咸丰县，系李剑华堂姐。原告咸丰县家家健大药房连锁有限公司（以下简称家家健大药房）与被告咸丰县新城购物中心（以下简称新城购物中心）、李剑华、李必慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，于2019年4月18日向李剑华送达了诉状副本等诉讼材料（李必慧代收），依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告家家健大药房的委托诉讼代理人官昌明、汪宇和被告新城购物中心的委托诉讼代理人邱兵，被告李必慧及被告李剑华的委托诉讼代理人李必慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。家家健大药房向本院提出诉讼请求：1、判令咸丰县新城购物中心、李剑华、李必慧支付房屋租赁费130000元（2016年8月1日-2018年8月1日租金120000元，延期占用租赁门面2个月占用费10000元）；2、判令咸丰县新城购物中心、李剑华、李必慧承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年8月1日，李必慧以李敬华名义与咸丰县颐丰电力开发有限公司签署《房屋出租合同》，承租该公司位于咸丰县××镇××广场××区××楼××号门面（以下简称门面），双方约定门面租赁期限为6年，租金为2013-2014每年度50000元，2015-2018每年度60000元。2015年8月，李必慧将门面转租给新城购物中心。2016年1月13日原告与咸丰县颐丰电力开发有限公司签署《门面房买卖合同》取得了门面的所有权，双方于2016年2月25日通过《告知书》的形式书面通知了李必慧。2018年6月5日，原告向新城购物中心发出《房租缴费通知书》，告知其应依约支付门面租金，2018年8月1日《房屋出租合同》到期未续，而三被告仍未支付门面租金，直至2018年10月新城购物中心才腾退门面。综上，三被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。新城购物中心辩称，1、廖芳在转租房屋时向李必慧支付了18万元，约定的租金是每年6万元，租期是3年。2、原告不是租赁合同的出租人，无权起诉，原告主体不适格。3、新城购物中心不是原告起诉的租赁合同的承租人，被告的主体不适格。4、被告李必慧与新城购物中心之间属于转租合同法律关系，不影响原租赁合同的效力及履行。5、颐丰电力公司出售涉案门面，颐丰电力公司及李必慧均没有通知新城购物中心，严重侵害了新城购物中心的优先购买权，导致现在新城购物中心重新花巨大代价租赁房屋并且搬迁，新城购物中心将另案对颐丰电力公司、李必慧或李剑华提起诉讼主张相应的损失。李剑华、李必慧辩称，1、原告事实认定存在问题，李剑华、李必慧不存在侵权。李剑华、李必慧转租的行为合法有效应得到法律的保护。2、原告描述不符事实。李剑华、李必慧未曾收到原告称的告知书。根据合同法224条，请求驳回原告的诉讼请求。3、2013年8月，李必慧对承租门面进行装修，装修费25万多，开了一个洗脚城，经营不善，2015年8月份将洗脚城转让给廖芳，廖芳补偿装修费12万元，此门面将近200平米，以2015年至2018年的租金仅为每年6万元整，远远低于同时期同位置的房租价格。4、从未收到原告催缴房租的通知。因为当时是口头协议房租由新城购物中心直接交给颐丰电力公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、家家健大药房提交的告知书及房租缴费通知书，家家健大药房未提交其他证据证实送达情况，故不能证实其分别向李敬华和新城购物中心履行了告知、通知的事实，本院对该证据不予采纳。2、新城购物中心提交的情况说明，该说明系新城购物中心经营者廖芳的母亲出具，无其他证据相佐证，真实性存疑，且与本案不具有关联性，不予采纳该证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年8月1日，李必慧（咸丰县颐丰电力开发有限公司员工）以李敬华（承租方、简称乙方）名义与咸丰县颐丰电力开发有限责任公司（出租方、简称甲方）签订《房屋出租合同》，约定内容，1、出租房屋门面：皇城广场大门面；2、租金：2013-2014年度伍万元整（50000.00元），2015-2018年度，每年房租费陆万元整；3、租赁赁期限：6年（2013年8月1日至2018年8月1日）；4、租金交纳方式：于合同签订后三日内一次付清2013年度房租费，次年的同期分别付清当年度房租。……甲方咸丰县颐丰电力开发有限责任公司签章及代表伍祥签名，乙方李敬华签名（李敬华签名由李必慧代签）。合同签订后,咸丰县颐丰电力开发有限责任公司将案涉租赁房屋门面交付李必慧用于经营使用至2015年8月。2015年8月，李必慧经咸丰县颐丰电力开发有限责任公司同意将案涉租赁房屋门面转租给新城购物中心，新城购物中心支付李必慧人民币120000.00元，新城购物中心使用案涉租赁房屋门面至2018年9月底。2015年7月23日，李必慧向咸丰县颐丰电力开发有限公司交纳2015年8月1日至2016年8月1日的房屋租赁费60000.00元。二、2016年1月13日，出卖方（甲方）咸丰县颐丰电力开发有限责任公司与买受方（乙方）家家健大药房签订《门面房买卖合同》。该合同载明，第一条、房屋的基本情况。甲方自愿将下列十间门面出售给乙方，乙方同意购买，门面房的基本情况如下：……3、咸丰县皇城广场广电大楼B区6#-12#门面七间。该门面未办理房屋产权证及土地使用权证，甲方于2009年4月16日向重庆奔阳物业发展有限公司咸丰分公司购买（见《商品房买卖合同》），合同面积为：230.09㎡。上述6#-10#门面已出租给李敬华，租赁合同到期时间为2018年8月1日。……第三条、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。第六条，其他约定。……2、本协议签订后，甲乙双方共同对全部出售门面房的出租情况与承租人进行现场确认，甲方与现有承租人签订的房屋租赁合同履行期限内的租金全部归甲方所有，并由甲方自行向承租人收取，甲方与现有承租人签订的房屋租赁合同到期后，由乙方对所购门面自行处理。……出卖方咸丰县颐丰电力开发有限责任公司签章及负责人徐芳签名，买受方家家健大药房签章及负责人郝文胜签名。2016年4月11日，家家健大药房向咸丰县颐丰电力开发有限责任公司支付了相应购房款。2018年5月28日，（甲方）咸丰县颐丰电力开发有限责任公司与（乙方）家家健大药房签订《合同变更协议》。该协议载明，甲乙双方一致同意将2016年1月13日签订《门面房买卖合同》第六条第二款“本协议签订后，甲乙双方共同对全部出售门面房的出租情况与承租人进行现场确认，甲方与现有承租人签订的房屋租赁合同履行期限内的租金全部归甲方所有，并由甲方自行向承租人收取，甲方与现有承租人签订的房屋租赁合同到期后，由乙方对所购门面自行处理。”变更为“本协议签订后，甲乙双方共同对全部出售门面房的出租情况与承租人进行现场确认，甲方与现有承租人签订的房屋租赁合同履行期限内的租金全部归乙方所有，并由乙方自行向承租人收取，甲方与现有承租人签订的房屋租赁合同到期后，由乙方对所购门面自行处理。”……甲方咸丰县颐丰电力开发有限责任公司签章及负责人徐芳签名，乙方家家健大药房签章及负责人郝文胜签名。签订《合同变更协议》后，李剑华、李必慧均未收到转让的通知。另查明，李剑华口头委托李必慧与咸丰县颐丰电力开发有限责任公司签订《房屋出租合同》。本院认为，李剑华与咸丰县颐丰电力开发有限责任公司签订的《房屋出租合同》是双方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，不存在无效事由，对其效力本院予以确认。根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为：1、家家健大药房是否是本案适格原告；2、本案承担支付房屋租赁费义务的主体。对此本院分析评判如下:一、家家健大药房是否是本案适格原告。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。咸丰县颐丰电力开发有限责任公司将案涉租赁房屋应收租金债权于2018年5月28日通过签订《合同变更协议》转让给家家健大药房，双方达成了转让的合意并且不存在不得转让的情形，因此咸丰县颐丰电力开发有限责任公司与家家健大药房之间对案涉租赁房屋租金债权的转让行为有效。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。李剑华于2019年4月18日签收本案诉状副本等诉讼材料，可以认定债权转让的通知于2019年4月18日到达李剑华，并对李剑华发生通知转让的法律效力。故本案中，家家健大药房基于《合同变更协议》取得对案涉租赁房屋应收租金债权，是本案适格原告。二、本案承担支付房屋租赁费义务的主体。李剑华委托李必慧与咸丰县颐丰电力开发有限责任公司签订《房屋出租合同》，虽然由李必慧实际使用承租房屋，但不改变合同的主体，该合同的双方当事人仍为出租人咸丰县颐丰电力开发有限责任公司与承租人李剑华，故李剑华是本案房屋租赁合同承租人，系支付房屋租赁费用的责任主体。李必慧在签订合同时是李剑华的代理人。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故依据合同的相对性原则，出租人仅能依据原租赁合同向承租人收取租赁费用，而无权基于转租法律关系向次承租人主张权利。故家家健大药房无权请求李必慧与新城购物中心支付房屋租赁费，仅有权向李剑华请求支付案涉房屋租赁费。《房屋出租合同》中约定2015-2018年度每年房租60000.00元，李必慧已向咸丰县颐丰电力开发有限责任公司交纳2015年8月1日至2016年8月1日房租60000.00元。尚有2016年8月2日至2018年8月1日两年的租金120000.00元未支付，家家健大药房基于债权转让取得案涉租赁房屋两年的租金收取权，故对家家健大药房主张的要求支付房屋租赁款120000.00元的诉讼请求予以支持。对其主张的超过租赁期限的2018年8月-2019年9月的房屋占用费10000.00元的请求权基础系另案法律关系，在本案中不予处理，当事人可自行协商处理或另行主张权利，故在本案中不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、李剑华向咸丰县家家健大药房连锁有限公司支付房屋租赁费120000.00元，限于本判决生效后十五日内履行；二、驳回咸丰县家家健大药房连锁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取计1450元，咸丰县家家健大药房连锁有限公司负担112元，李剑华负担1338元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。附款项履行账户：1、义务款项，户名：咸丰县人民法院涉案资金往来账户、账号：82×××48、开户行：湖北咸丰农村商业银行营业部。2、执行费、诉讼费、罚金，户名：咸丰县人民法院，账号：17×××91、开户行：湖北农业银行咸丰县支行。审判员  刘文斌二〇一九年六月十一日书记员  汪诗门