江西省赣州市赣县区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0721民初447号 原告（反诉被告）赣州正合置业顾问有限公司，住所地赣州市章江新区长征大道**天际华庭****，统一社会信用代码：9136070057614105XQ 法定代表人刘芳，该公司负责人。 委托代理人杨勤德，江西创兴律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）赣州市亿腾投资发展有限公司，住所地，住所地：赣州市章贡区滩儿上路**会信用代码：91360700696090859L。 法定代表人王显昆，系公司总经理。 委托代理人梁敏，江西凯莱律师事务所律师，特别授权。 第三人赣州市亿腾投资发展有限公司赣县分公司，住所地赣，住所地赣州市赣县区梅林镇赣新大道**信用代码：91360721581617219K。 法定代表人王平，该公司负责人。 委托代理人梁敏，江西凯莱律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）赣州正合置业顾问有限公司诉被告（反诉原告）赣州市亿腾投资发展有限公司、第三人赣州市亿腾投资发展有限公司赣县分公司委托合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告及第三人的代理人到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年6月29日签订的《项目策划销售代理及整合推广全程服务合同》；2、判令被告及第三人共同支付原告房屋销售代理佣金904946元及逾期滞纳金（从2017.4.30起按未付金额的月利率2%计付至款清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：因投资开发“亿腾．欧洲城”项目需要，被告赣州市亿腾投资发展有限公司（合同甲方）委托其下属赣州市亿腾投资发展有限公司赣县分公司于2012年6月29日与原告（合同乙方）签订了《项目策划销售代理及整合推广全程服务合同》合同签订后，原告依约向被告提供了“亿腾．欧洲城”项目的整合推广、广告策划及销售代理服务。2016年12月7日，原告与被告赣州市亿腾投资发展有限公司财务人核算，截止2016年11月20日应付代理佣金3551082．16元，已付佣金2520000元，尚有代理佣金1031082．16元未支付给原告。2017年4月30日，双方再行结算确认，截止2017年4月30日应付代理佣金为3474309.88元，已付佣金为2600000元，结欠佣金为1074309．88元。结算后，经原告多次催收，截止2018年3月29日，被告赣州市亿腾投资发展有限公司代扣税后应支付原告代理佣金为904946元。 被告（反诉原告）及第三人辩称：1、原告未按合同约定完成销售任务，存在违约，给我方造成重大损失，根据双方签订的服务合同第一条第1、3点约定，在实际履约过程中原告只销售了一期、二期住宅及少量店面，没有完成合同约定的销售任务，原告严重违反了合同约定，导致我方另行支付了更高的费用请其它公司另行销售。2、原告未在结算表上盖章，没有与我方进行过结算，我方并不认可，虽然口头约定佣金是按千分之八计算，但原告提出的我方应付款项均与事实不符，导致我方不认同结算数据未在结算表上盖章确认。3、原告未按合同约定提供发票，故我方没有继续向原告支付剩余的代理佣金。4、鉴于原告没有按照合同履约完成销售任务，我方将对本案提起反诉。5、签订合同应该是第三人与原告签订的。 （反诉原告）赣州市亿腾投资发展有限公司诉称，1.请求法院判令反诉原告不予支付与反诉被告未结算的销售代理佣金；2.请求法院判令反诉被告向反诉原告提供1182800元发票；3.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付违约赔偿金80万元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由:2012年6月29日，反诉被告与反诉第三人（反诉原告依法设立的分公司）签订了《项目策划销售代理及整合推广全程服务合同》，合同约定了项目概况、合作任务、结算方式和违约责任等相关内容。在履约过程中，尽管反诉被告未达到合同约定的销售目标，反诉原告及反诉第三人仍每月按合同约定向反诉被告支付了销售代理佣金，总计2662800元，但反诉被告仅向反诉原告提供了148万元的发票，剩余1182800元的发票至今未提供。之后反诉被告在未完成约定销售任务的情况下，于2016年12月底向反诉原告提出终止合同，反诉原告没有同意。后反诉被告又于2017年4月30日向反诉原告提出结算要求，在反诉原告没有同意其结算并要求其继续履行合同的情况下，反诉被告无正当理由就终止合同擅自撤场走人，导致反诉原告另行支付更高的费用聘请其他销售公司进行销售代理，给反诉原告造成了重大的经济损失。根据反诉被告与反诉第三人签订的《项目策划销售代理及整合推广全程服务合同》第三条第四款第一项之约定以及第八条第四款之约定：反诉原告支付销售代理佣金给反诉被告时，反诉被告应提供等额发票。如反诉被告违约或单方面无正当理由终止合同，反诉原告有权不予支付未结算部分的销售代理费，且反诉被告需赔偿反诉原告经济损失共计80万元。 （反诉被告）赣州正合置业顾问有限公司答辩称，1、反诉原告诉请不予支付反诉被告未结算销售代理佣金没有事实和法律依据，根据双方工作人员对反诉被告销售情况的确认和销售佣金的结算，可知截止目前反诉原告仍有销售代理佣金904946元未支付给反诉被告，根据双方签订的合同及对于反诉被告工作成果的肯定，反诉原告都应当未结算佣金支付给反诉被告。2、反诉原告诉请要求反诉被告提供发票，我方认为该诉请应当不能在诉讼中主张，其要求反诉被告提供发票的诉请可向税务部门进行反映，由税务部门责令反诉被告提供票据，可认定反诉被告是否需要提供发票。3、对于反诉原告主张的支付违约金80万元，没有事实依据，根据双方签订的合同第八条第四项之约定，存在赔偿金的情形是甲乙双方即本诉原、被告任一单方中止合同的情形，在本案中原告要求中止合同，也是在2018年11月向法院提起诉讼，诉请要求依法解除双方合同，解除合同的依据主要在于反诉原告未依约支付代理佣金，同时反诉原告也将案涉项目的房产销售另行委托了他人进行销售，故反诉被告并非是单方任意无理地要求解除合同，再者即使要承担赔偿责任，反诉原告主张的赔偿金额过高，根据最高院对于违约金认定的规定，违约金的金额应当以实际损失进行确定。在本案中反诉原告并未提供充分的证据能证实其是否实际存在损失及损失的金额。 经审理查明，2012年6月29日，以赣州市亿腾房地产投资发展有限公司为甲方，赣州正合置业顾问有限公司为乙方，签订《项目策划销售代理及整合推广全程服务合同》，其主要内容有：“经甲、乙双方平等友好协商，甲方就其所开发之亿腾欧洲城项目的整合推广、广告策划及销售代理，甲方委托乙方为全程代理机构，全权负责项目之整合推广、广告策划、及销售代理事宜，具体委托原则及事项如下:一、项目概况及合作事宜:1、项目概况及现状:甲方依法取得座落于为:18578257平方米，项目暂定名为亿腾欧洲城_(以下简称本项目)的开发权；2、合作事宜:甲方委托乙方作为本项目的全程代理机构并依约支付前期策划顾问费、销售代理费给乙方；乙方承诺在合同有效期内从事本合同约定的工作内容为甲方提供专业服务。3、合作任务与期限:自本合同签订之日起至本项目实际可售面积达如下销售率(住宅商业、写字楼、车位、商业招商):住宅销售率达到90％，商业店面销售率达到85％，可售车位位销售率达到80％，且双方依约结算并付清款项之日终止。双方另有约定或本合同提前终止、解除的除外。在上述销售任务完成后，如甲方将余房继续交由乙方整合推广及销售代理的，双方另行签订补充协议。三、策划推广费、委托销售范围、销售佣金收费标准及付款方式:(4)销售分成底价:以赣县房地产市场同期推出的由双方共同选定的三个同档次项目同类物业(住宅、商业、车位)每平米实际成交均价的均值为基数，每平米减少100元后的数值为双方协商确定的销售分成底价;各批推出房源的销售分成底价在各批推出房源开盘5天前，经双方协商确定，并以补充协议的形式签定。(5)销售进度:在甲方确定工程进度的前提下，甲、乙双方根据市场情况商定各期推盘量、推盘时间以及制定销售进度计划，并在各批推出房源开盘5天前，以补充协议的形式签定。在充分考虑了市场行情及乙方专业推盘量、推盘期建议的前提下，乙方各期销售进度总体应达到如下目标(以签订购房合同的金额考核):开盘一个月完成45％，开盘三个月完成70％，开盘五个月完成/85％。具体各期销售进度任务以补充协议为准。4、销售佣金的结算方式:(1)、每月3日前，乙方向甲方提交上月的销售状况汇总表及代理费计算表。代理费结算以网上备案、收齐购房者购房款之银行按揭贷款放款相关手续为符合结算条件，甲方核对无误后，于当月10前(根据销售进度表)支付上月的销售代理费给乙方。乙方应提供等额地税服务业发票；(2)在销售任务未结束之前，甲方每月按实际销售佣金金额的80％(百分之八十)向乙方支付各月的销售代理费，每月余下的20％部分作为销售任务保证金。在预定销售阶段时间内达到当期销售阶段的销售进度则可结算20％保证金。(3)如乙方在预定时间内未能达成当期销售阶段的销售进度，则当期保证金暂不结算，保证金待乙方达到下阶段的销售进度时结算，若连续两个阶段因乙方主观原因导致未能完成销售进度，则甲方有权单方面终止合同，乙方未结算部分的保证金作为赔偿甲方的损失，乙方不得取回。如乙方在下一阶段能够超额完成上一阶段未完成的销售套数，则甲方应当同意付上一阶段乙方的销售进度保证金。八、合同附则。1本合同签订后，如有任何一方违反本合同及其附件的约定，即视为违约，如造成对方损失应承担赔偿责任。在正常履行合同的前提下，任何一方不得单方面终止合同。2、如甲方不能如期支付乙方之策划顾问费或销售佣金，每延期一天则按应支付金额的千分之二计算滞纳金给乙方，延迟三十天的，则视甲方为违约、乙方除有权要求甲方支付拖欠之费用和佣金外，还有权要求甲方赔偿乙方之经济损失、并有权单方解除合同。3、如甲方不能如期支付乙方之策划顾问费或销售佣金，乙方不能有效地完成相应的策划工作、销售进度进度，则不能视为乙方之过错，更毋需负违约责任。4、如果甲方违约或无正当理由单方面终止合同，必须在提出合同终止一周内支付乙方所有未付款项:并赔偿乙方经济损失人民币捌拾万元整。如乙方违约约或单方面无正当理由终止合同，甲方有权不予支付未结算部分的销售代理费，并赔偿甲方经济损失人民币计捌拾万元整”。最后合同落款处由第三人赣州市亿腾投资发展有限公司赣县分公司在甲方处盖章确认。 合同签订后，原、被告及第三人按约履行了部分合同义务，本诉原告于2017年终止履行合同撤场不再代理销售被告房产，此后本诉被告及第三人另行委托他人就剩余的一期、二期房产项目及全部三期项目进行推广销售。本诉原告方曾制作销售明细表（销售回款结算表）三张，其中2016年12月7日的《销售回款结算表》有被告公司财务人员杨洪签字确认，2017年4月30日的《销售回款结算表》复印件由杨洪在6月1日备注：“实际收款459288136-266403-＊=456012333元。已付款2662800元，已收发票1480000元”，同时该表原告制作的备注说明：“至2017年4月30日止，开发商应付代理费3674309.88元，现开发商已付260万，本公司已开发票148万”。 上述事实有原被告陈述及本诉原告提供的原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、被告企业信用信息公示报告、第三人企业信用信息公示报告，《项目策划销售代理及整合推广全程服务合同》、《结算表》4张、税务发票复印件3张、《开发商内购统计表》，本诉被告及第三人提供的被告及第三人的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，付款凭证单据、《国有建设用地使用权出让合同》、《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》复印件、《正合置业往来明细》等证据证实，本院予以确认。 本院认为，本诉被告作为取得亿腾欧洲城房产开发项目的主体，第三人作为被告的分公司，且其注册登记的经营范围为房产销售代理，而诉争合同涵盖了整合推广、广告策划及销售代理等项目，虽然合同盖章处系由第三人赣州市亿腾投资发展有限公司赣县分公司盖章确认，但合同主体甲方已写明为赣州市亿腾房地产投资发展有限公司，且被告也实际履行了合同（如被告自己提供的付款凭证、财务人员签字等），可认定本诉原告有理由善意相信第三人系代表本诉被告赣州市亿腾投资发展有限公司签订的合同，该合同的权利义务后果应由本案原被告承担。本案的争议焦点为双方是否已进行代理佣金结算及合同未履行完毕系谁违约造成。本诉被告对原告提供的《销售回款结算表》、《销售明细表》、《开发商内购统计表》及手书的结算表均不予认可，认为只是其财务人员计算了一个数据，并没有和本诉原告进行销售佣金的结算，也没有盖章予以确认，己方是要求本诉原告继续履行合同。本院认为，在庭审中，原被告双方确认佣金的计算方法已口头变更为按销售房产实际回款金额的0.8%计算，本诉原告提供的结算单符合此约定，杨洪作为被告公司会计签字后，可视为双方对有关数据的确认，但未经公司法定代表人或有权代表公司结算的负责人员或公司盖章确认，该几张原告制作的单据不能认定为原被告双方已进行最后的结算，更不能推定本诉被告已同意按此付款。但该单据可证实在不考虑有违约责任及抵扣项目的前提下，截止2017年4月30日，本诉被告的提成佣金代理费为3674309.88元，已付2600000，本诉原告已开发票1480000。2017年初本诉被告垫付的原告员工工资等62800元，原被告无异议，应在应付款中扣减。至于系本诉原告未按合同约定完成销售进度、任务及擅自终止销售离场还是由于本诉被告未及时支付佣金等非本诉原告原因导致双方实际终止了合同的履行，原被告双方在承办法官一再要求下都未就此有效举证。本诉原告提供的销售统计表一无被告确认，二是无法体现开盘后每个月的实际销售情况，而2016年及2017年制作的结算单只是截止制表日的总量统计并无自履行合同以来每月实际履行情况的详细记录，所以无法核实本诉原告是否已按《项目策划销售代理及整合推广全程服务合同》约定的销售进度履行了义务，本诉被告在撤离场地不再销售并终止履行合同也未履行必要的通知等法律手续；另一方面，从2016年12月被告公司会计签字的结算表可以看出，截止2016年11月30日，本诉被告尚有100余万代理佣金未支付，而2017年年初尚有原告员工在工作。因此从现有证据无法充分认定哪方违约并有权依据约定解除合同并追究违约责任，或者是否双方互有违约，以及是否在合同实际履行中双方如同佣金计价方式一样在实际操作中对销售方式、进度、佣金给付等方面对原合同作出了口头变更。但从举证责任出发，本诉原告提前实际终止合同并不再进行房屋代理销售应切实提供本诉被告的行为已经达到了双方约定的或法定的解除条件的充分证据，并且履行法律规定的通知手续，在未通知而有效解除合同的情况下擅自离场行为从而导致本诉被告无法正常销售并另请他人而造成了相关损失应视为违约并应按约赔偿。为定分止争，减少诉累，从公平、诚实信用原则出发，参考在调解中双方表达的调解方案（本诉原告要求一次性支付80万，本诉被告同意不追究违约责任情况下支付50-60万），酌情认定在解除合同、折中双方责任并不再追究双方其他违约责任的前提下，在财务认定的还应支付的1011509.88元中扣减本诉原告应承担411509.88元的违约赔偿责任后，本诉被告还应向本诉原告支付销售代理费等60万元。开据发票系本诉被告的合同约定义务也系法定义务，当事人不得以直接抵扣税款不要对方开具票据来规避国家税收，但其性质为附随义务本诉被告不得以此对抗其履行付款的主合同义务，在本诉被告支付款项后本诉原告仍应具实履行全部开票义务，如本诉原告仍未出具，本诉被告有权向有关行政职能部门要求处理，本院对此不予在本案中处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第二项、第九十六条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、解除本诉原告赣州正合置业顾问有限公司与本诉被告赣州市亿腾投资发展有限公司于2012年6月29日签订的《项目策划销售代理及整合推广全程服务合同》 二、扣减反诉被告赣州正合置业顾问有限公司应承担反诉原告赣州市亿腾投资发展有限公司411509.88元的违约赔偿金后，本诉被告赣州市亿腾投资发展有限公司还应于本判决生效之日起十日内给付本诉原告赣州正合置业顾问有限公司代理费等600000元。 三、驳回本诉原告赣州正合置业顾问有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告赣州市亿腾投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12849元，减半收取6425元，反诉案件受理费用11800，减半收取5900元，由本诉原告赣州正合置业顾问有限公司承担2425元，其余9900元本诉被告赣州市亿腾投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  邱旭东 二〇一九年六月三日 代理书记员  唐 菊 附：一、上诉人应当在递交上诉状之日起七日内向江西省赣州市中级人民法院交纳上诉费并将上诉费缴纳凭证送至赣州市赣县区人民法院处，逾期未交按自动撤回上诉处理。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、赣州市赣县区人民法院标的款账号 户名：赣州市赣县区人民法院账号：14×××52 开户行：赣县农行赣东分理处