广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终313号上诉人（原审被告）：广东合生帝景房地产有限公司，住所：惠州市江北新区**小区。法定代表人：吴广军。委托诉讼代理人：董卫强，系广东源辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林敏倩，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱坤华，男，汉族，1968年4月27日出生，，住址：广东省惠州市惠城区委托诉讼代理人：范丽云，系广东标远（博罗）律师事务所律师。上诉人广东合生帝景房地产有限公司因与被上诉人朱坤华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初8234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广东合生帝景房地产有限公司委托诉讼代理人董卫强、林敏倩，被上诉人朱坤华委托诉讼代理人范丽云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东合生帝景房地产有限公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；3、判令全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认为“原告在房屋交付使用一年半内应取得的商品房屋权属登记证明书系载明所有权人系原告的不动产权证，并以此判决上诉人承担违约责任，是错误的，应予改正。1、商品房屋权属登记证明书与不动产权证是两种不同的证明书。商品房屋权属登记证明书，是开发商申请商品房国有建设用地使用权和房屋所有权初始登记后领取的，而不动产权证则是购房者在开发商领取了商品房屋权属登记证明书的基础上，才能申请房屋所有权的转移，领取不动产权证。因此，商品房屋权属登记证明书与不动产权证是两种不同的证明书，而在不动产登记政策实施后，商品房屋权属登记证明书已经变更为惠州市商品房首次登记告知书。商品房买卖合同约定以权属登记证明书（首次登记告知书）作为开发商的义务是非常符合常理的，毕竟办理不动产权证不但需要开发商办理权属登记证明书（首次登记告知书），还需要业主提供配合才能办证，故该约定非常符合一般惯例。2、合同约定的违约责任仅针对逾期办理商品房屋权属登记证明书的违约行为。《商品房买卖合同》附件四第三条明确约定：“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按己付房款的1%向买受人支付违约金；逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人按已付总房价款的1%赔偿买受人损失，并将买受人已付房价款退还给买受人。”该约定是针对上诉人逾期办理商品房屋权属登记证明书应承担的违约责任，是双方当事人的真实意思表示，并不存在歧义，应当予以信守。3、上诉人是受被上诉人的委托办理不动产权证，不动产权证的办理需要被上诉人的配合，双方并未约定逾期办理不动产权证的违约责任。《商品房买卖合同》第二十四条之后约定：“注：是否委托出卖人代办房地产权证?【是】□【否】”，上诉人是受被上诉人的委托办理不动产权证，而办理不动产权证与办理商品房屋权属登记证明书是不同的。办理商品房屋权属登记证明书无需被上诉人予以配合，而办理不动产权证上诉人只是受被上诉人的委托，还需在被上诉人交齐办理的资料后，方可进行办理，具体办理的时间是上诉人无法自行把控的。因此，合同中仅约定了逾期办理商品房屋权属登记证明书的违约责任，并未约定逾期办理不动产权证的违约责任。二、涉案房屋未按时办出商品房屋权属登记证明书并非上诉人的原因。《商品房买卖合同》附件四第三条规定：“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的”，上诉人承担违约责任的前提是逾期办理商品房屋权属登记证明书属于上诉人的责任，而涉案房屋未按时办出房屋权属登记证明书并非上诉人的原因，而是由于承建方拒不配合提供资料，因此，上诉人不存在逾期办理房屋权属登记证明书的违约行为。三、涉案房屋已办出房屋权属登记证明书，即使假设计算违约金，逾期违约金只应计算至权属登记证明书（首次登记告知书）办出之日。涉案房屋已于2018年6月29日取得惠州市商品房首次登记告知书，不动产登记实施后，“商品房屋权属登记证明书”已变更为“商品房首次登记告知书”，即使认定答辩人存在逾期办理房屋权属登记证明书的违约行为，逾期违约金也只应计算至2018年6月29日止。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求，保护上诉人的合法权益。朱坤华辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人所称合同约定责任仅为逾期办理房屋产权登记证明书的违约行为是错误的，根据双方买卖合同第15条关于产权的约定，其中明确约定了如因出卖人责任，买受人不能取得房地产权属证书的按第三项处理，并非上诉人所述的首次登记告知书。本案未办理房屋登记书原因在一审上诉人已经陈述，开方商与承建商纠纷涉案房屋2017年才竣工备案，因此本案违约金计算应计算至办理至不动产权证书为止。违约金起算点应按合同交付时间和合同第八条作为起算点，但因上诉人上诉的案件，上诉人一审采纳收楼时间接近第八条交楼时间，所以我方并未上诉，认可一审审判决结果。2018年12月上诉人上诉一批案件及被上诉人代理其他业主的案件5080、5083、5084、5085、5087、5088、5082、5075号案件法院采纳的是第八条时间为起算点。朱坤华向原审法院起诉请求：1、判令被告在具备办证条件10日内为原告办理涉案房屋权属登记证书；2、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金121653.16元（自2015年12月31日计算至被告履行完毕上述办证义务止，暂计至2018年5月30日，881天）；3、本案的诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：原告（买受人）与被告（出卖人）于2011年11月18日签订《商品房买卖合同》，合同及其附件约定：“买受人购买出卖人开发的位于惠州市××城区江北××房，建筑面积367.11平方米。购房总价：5040114元。交付期限：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用。买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人。出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人。附件四约定：如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用两年期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付款的1%向买受人支付违约金。买受人应在收楼时向出卖人提交齐办理房产证的有关资料和证明文件，签署相关文件（包括提供购房人身份证明文件、签署房地产权交易登记申请书、商品房买卖合同、《住房专项维修资金缴交通知书》第四联等，具体按政府房屋管理部门要求），双方均已知悉办理房产证所需资料，出卖人不再另行书面通知，提供齐全证明文件以出卖人开具的收件回执为准。买受人迟延提交在三十日之内，相应顺延办理房产证的时间及相应免除出卖人迟延办证的责任，超过三十日的，由乙方自行办证，甲方无条件提供协助。采用按揭方式付款，如银行需保管房产证原件的，出卖人可以直接把房产证原件交付给按揭银行。”合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款。原告认为应该按合同约定的交付日期2013年12月30日后两年作为逾期办证的违约金起算点。被告认为原告于2014年8月22日实际收楼，应以实际收楼日后两年作为逾期办证违约金的起算点。被告提交了原告签名确认的《收楼表格》。原告至今未取得涉案房产的产权证明。被告称涉案房屋未按时办出房屋权属登记证明书并非被告的原因，而是由于承建方拒不配合提供资料，其不存在逾期办理房屋权属登记证明书的违约行为，且涉案房屋已于2018年6月29日取得惠州市商品房首次登记告知书，实施不动产登记后，商品房首次登记告知书即为商品房屋权属登记证明，逾期违约金只应计算至2018年6月29日止，另逾期办证违约金的起算点应为原告实际收楼之日。原告认为商品房首次登记告知书非房屋权属登记证明书。原审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原、被告签订合同后，原告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在房屋交付使用两年期限内为原告办理房屋产权证书，但涉案房屋产权证书至今尚未办理完毕，被告逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告在具备办证条件之日起十日内办理涉案房屋权属登记证书及承担违约责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于逾期办证违约金起算点的问题，本院认定被告已按合同约定在2013年12月30日前交付房屋，是对被告方已履行合同义务的认定，而原告无正当理由延期收楼，其实际收楼时间为2014年8月22日，即实际使用时间为2014年8月22日，依据合同约定，不能在房屋交付使用两年期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，故违约金起算点应以实际收楼使用之日为起算点为宜。根据《商品房买卖合同》以及附件四相关条款的约定，从逾期之日起计，每满一年被告按已付款的1%向原告支付违约金。从2016年8月23日起至本案庭审之日（2018年9月5日）止，被告逾期办证已满两年，故被告应向原告支付两年的违约金，计100802.28元（5040114元/年×1%×2年）。2018年8月23日之后至取得涉案房屋产权证书的违约金，原告另循合法途径解决。对于被告辩称已于2018年6月29日取得商品房首次登记告知书，即已办出商品房屋权属登记证明书，违约金计算时间应截至2018年6月29日的问题，合同约定原告应在收楼时向被告提交齐办理房产证的有关资料和证明文件，签署相关文件，原告迟延提交在三十日内的，相应顺延办证时间及相应免除被告迟延办证的责任，超过三十日的，由原告自行办证，被告无条件提供协助。采用按揭方式付款，如银行需保管房产证原件的，被告可直接把房产证原件交付给按揭银行。本院认为，根据上述约定，原告在房屋交付使用两年期限内应取得的商品房屋权属登记证明书应系载明所有权人系原告的不动产权证，而非被告所称商品房首次登记告知书，商品房首次登记告知书系，原告不能自行办理，按揭银行需保管的房产证原件亦非商品房首次登记告知书，而是不动产权证。综上，对于被告的抗辩不予采纳。对于被告辩称涉案房屋未按时办证系因承建方拒不配合提供资料，其不存在违约行为，本院认为，承建商是否提供资料系其与被告之间的争议，而办证系被告在本案中应履行的合同义务，故对其抗辩不予采纳。原审法院判决：一、被告广东合生帝景房地产有限公司应在具备办证条件之日起十日内为原告朱坤华办理位于惠州市××城区江北××房的房屋权属登记证书。二、被告广东合生帝景房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱坤华支付逾期办证违约金100802.28元。三、驳回原告朱坤华的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人是否应支付逾期办理房屋权属证书的违约金？上诉人主张商品房屋权属登记证明书与不动产证是两种不同的证明书，《商品房买卖合同》附件四第三条约定的违约责任针对的是逾期办理商品房屋权属登记证明书，双方并未约定逾期办理不动产权证的违约责任，未按时办出该证明书非上诉人原因，且涉案房屋已办出《惠州市商品房首次登记告知书》，实施不动产登记政策后，该证明书已变更为《惠州市商品房首次登记告知书》，逾期违约金只应计算至办出之日。被上诉人认为涉案买卖合同第15条明确约定了如因出卖人责任，买受人不能取得房地产权属证书的按第三项处理，非上诉人所述首次登记告知书，逾期办证责任在于上诉人方。本案关键在于《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2012）10029824）附件四第三条中“商品房屋权属登记证明书”是指房屋权属证书还是《商品房屋权属登记证明书》。本院认为，该条约定的是对逾期办理房屋权属证书的违约责任。首先，附件四系承接涉案买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”，该条内容为“出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、见附件四。”因此，综合《商品房买卖合同》的内容来看，附件四应是对房屋出卖人未在规定期限内办理房屋权属证书后应承担责任的约定。且《商品房买卖合同》第二十四条之后约定：“注：是否委托出卖人代办房地产权证?【是】□【否】”，附件四第四条、第十二条均提到“迟延办理房产证的责任”，也表明双方对迟延办理房屋权属证书的责任有约定，即上述第十五条。其次，根据上诉人一审提交的该证明书“说明：1、本证明书只能作为出售的商品房屋产权权属证明，不能代替《房地产权证》”，因此不论是证明书还是告知书，均不能代替《房地产权证》。最后，附件四是上诉人提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，本院认定附件四第三条约定的系逾期办理房屋权属证书的违约责任。因此即使上诉人已经办理了《惠州市商品房首次登记告知书》，但其未在规定期限内办理房屋权属证书至买受人名下，应根据涉案合同约定承担逾期办证的违约责任。至于上诉人提出未按时办出商品房屋权属登记证明书系因承建方不配合提供资料及逾期违约金只应计算至办出该证明书即首次登记告知书之日，但其并未提交证据证明逾期办证系因第三方原因，同时根据上述分析，逾期办理房屋权属证书的违约金因计算至办理办理房屋权属证书之日，故上诉人该主张本院亦不予支持。原审法院判决有理，本院予以维持。综上所述，上诉人广东合生帝景房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2734元，由上诉人广东合生帝景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岳淑敏审判员  邓耀辉审判员  刘宇慧二〇一九年六月二十七日法官助理吴晓露书记员黄苑婷