辽阳市文圣区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1003民初1077号原告：吴杨，男，回族，1982年8月10日出生，无职业，现住辽阳市白塔区。委托代理人：陈广禄，辽阳市白塔区东兴法律服务所法律工作者。委托代理人：孙晓庆，辽阳市白塔区东兴法律服务所法律工作者。被告：李明，男，汉族，1965年9月28日出生，无职业，现住辽阳市白塔区。被告：陈显艳，女，满族，1972年1月19日出生，无职业，现住辽阳市文圣区。被告：陈显波，女，汉族，1968年6月11日出生，无职业，现住辽阳市白塔区。原告吴杨诉被告李明、陈显艳、陈显波租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴杨委托代理人陈广禄，被告李明、陈显艳、陈显波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴杨诉称：被告李明与被告陈显波系夫妻关系，被告陈显艳系被告陈显波妹妹，因原告想租地建厂房，场地在位于辽阳市文圣区，通过广告上电话找到被告陈显艳，被告陈显艳把属于被告陈显波名下的土地租给原告，并承诺手续齐全，可以用做建厂房，年租金共计人民币10万元，另有保证金2万元，原告于2018年1月11日通过银行转账的方式转款5万元定金给被告李明，被告交给原告一份法院执行单据及村里证明，原告随后带着手续到相关部门申请营业执照，但被告知此地为农用用地，不可以申请营业执照，租地前被告说所有权归被告陈显波所有，后得知所有权不确定及此地为农用地无法办理正常手续，因原告交付租金前被告陈显艳承诺此地手续可以用于建厂房，原告才交付租金，现因被告陈显波土地原因导致原告不能按规划建厂，三被告应返还原告租用土地定金5万元，被告陈显艳于2018年9月30日微信转款3000元、2018年10月10日微信转款5000元给原告，经原告多次催要，要求三被告返还租金，三被告拒绝返还剩余租金，因此，原告依据《诉讼法》及其相关司法解释的规定，依法向贵法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、请求法院依法判令三被告共同返还原告租金人民币42000元（从起诉之日起至还清租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息）。2、依法判令诉讼费由三被告承担。原告为证明其主张提供如下证据：证1、文圣区法院（2014）文执字第46号协助执行通知书、拍卖通知，证明租赁标的物的情况。证2、网上银行电子回单，证明原告方转的租金是预付款50000元，虽然写的是定金但按照法律规定不是定金，是预付款，定金不能超过20%。证3、原告与陈显艳微信聊天记录1份，证明陈显艳退还了一个3000元、一个5000元，陈显艳刚才的答辩陈述与事实不符，原告预付的50000元租金李明不是返给前任承租者，是用于放贷给赌球的了。被告李明、陈显波辩称：原告转给我的5万元是定金，不是租地建厂房，我的地面本身就有厂房1330平方米，原告是租赁我的厂房和院。该地面是工业用地，是我从法院拍卖而来，原告说不能办营业执照不是事实，原告违约后，现在我这块场地的承租方已经办理了营业执照。我不同意返还原告的定金，原告来看房子的时候我的房子正在出租，原告方要求我在2018年1月末必须倒出，2018年1月11日原告给我打的款，我在2018年1月13日给以前的承租方退的款，2018年1月28日我把该场地、厂房交给了原告，2018年5月-6月原告才把钥匙还给我说不租了，我给第一个承租方郭占起退了4万4千元租金，有我和郭占起签订的解除合同协议书。被告为证明其主张提供如下证据：证1、原告打款银行记录，证明银行显示该50000元为租厂房定金。证2、现承租方朱锡奎的厂房租赁合同及营业执照，证明原告想承租的厂房及场地可以办营业执照。证3、我与前承租者郭占起签订的厂房租赁合同解除协议书，证明我把原告打给我的租房钱退给了郭占起。被告陈显艳辩称：我当时不认识原告，是原告岳母跟我住一个村，找到我说原告想租李明的房子，我说他的房子现在租着呢，他说让我帮忙协议一下，他可以多给点钱，干的时间还长，我就去找李明协商，说租金高租的时间长，就租给原告吧，李明就说一年10万元，原告同意就租给他，我告知原告岳母李明同意10万元租给他，李明还需要给原承租方退钱，原告岳母说他们出钱，第二天原告跟其岳母到我家谈租房子交定金的事，我说交10000元左右就可以，原告主动说交50000元，他说如果李明违约就应该还给原告10万元，如果是原告违约这5万元就不要了，我当时联系了李明说了这个情况，联系的时候原告及其岳母都在，原告交定金是用微信转的款，并写明了是房屋定金款，并要求1月末倒出房屋，原告交完定金没几天我就把钥匙交给了原告方，当时原承租方的东西还没搬走。后来原告给我打电话说房子办不下来手续不租了，我问为什么办不下来他也没说，我通知了李明，李明说不能给原告退钱，因原告要租房李明已经把钱退给了原承租方，花了不少钱。后来原告又多次找我要房租钱，说其工人有病了用钱，我就先转给他8000元，如果李明退了房款就把这8000元做账，如果不退就算我借给他的。经审理查明，被告李明与陈显波系夫妻关系，被告陈显艳系被告陈显波的妹妹。原告通过被告陈显艳介绍，与被告李明口头约定租赁其位于辽阳市文圣区厂房及场地，该场地系被告陈显波于2014年12月29日参加辽阳市文圣区法院拍卖竞价以745000元购买，根据拍卖通知载明的厂房土地情况为：位于房地产，办公室建筑面积250平方米；生产车间建筑面积1080平方米（有房证）;工业用地面积3566平方米，有土地使用证。原、被告双方口头约定年租金10万元，原告于2018年1月11日通过银行转账的方式转款5万元给被告李明，转款备注的交易用途为租厂房定金。原告现主张其使用被告方提供的法院执行单据等手续到相关部门申请营业执照，但被告知为农用地不能办理营业执照等手续，故主张基于被告陈显波土地原因导致原告不能按规划建厂，要求三被告返还租用土地定金5万元。庭审中原告自认于2018年1月11日转款时，被告方已告知其可以使用该场地；被告李明主张系于2018年1月31日前将房屋钥匙交付原告，原告方对交房时间不予认可。原告于2018年6月下旬向中间人即被告陈显艳主张不再租赁诉争厂房及场地，要求返还已付款项，被告陈显艳于2018年9月30日给原告微信转款3000元，于2018年10月10日微信转款5000元给原告。被告李明对于被告陈显艳的转款主张为其个人行为，对原告诉请主张原告已使用其厂房场地5个月，不同意返还原告主张款项。另，被告李明提供了与现承租方朱锡奎的厂房租赁合同（2018年7月6日签订，租赁期为2018年7月10日至2023年7月10日，每年租金6万元）及其办理的营业执照，主张原告承租的厂房及场地可以办营业执照；并提供了与前承租者郭占起签订的厂房租赁合同解除协议书（2018年1月13日），主张其因与原告的口头约定，提前解除与前承租者的租赁关系（租赁期为2015年8月1日至2018年8月1日），并因提前终止租赁退给了郭占起一年房租及搬家费、违约金共计44000元。上述事实有协助执行通知书、拍卖通知、网上银行电子回单、厂房租赁合同、营业执照及原、被告陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告吴杨与被告李明之间就租赁事宜签订口头租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，因此该协议合法有效，因原、被告未签订书面租赁协议，故双方之间形成不定期租赁关系。原告向被告转款的定金5万元，因超过定金法定标准故超出部分应认定为租赁预付款，即其中2万元为定金，3万元为租赁预付款。原告自认于2018年1月11日转款时，被告方已告知其可以使用该场地，并且被告方向其交付了厂房场地相关手续；被告李明自认系于2018年1月31日前将房屋钥匙交付原告，另根据原告方提交的证据及庭审调查显示系于2018年6月下旬向中间人陈显燕提出不再租赁诉争场地，综上应认定原告已使用诉争场地近5个月（2018年1月31日至2018年6月下旬），鉴于双方之间形成不定期租赁关系，原告提出不再租赁诉争场地不违反法律规定，被告应对解除租赁协议后的租金予以返还原告，根据双方约定的租金数额和实际使用期限，被告方应返还50000元-（100000元÷12个月×5个月）=8333元，鉴于被告陈显燕已返还原告8000元，故尚应返还原告的数额为333元。关于被告陈显燕主张与原告曾有约定，如被告李明、陈显波不同意返还，该款属于其借予原告一节，不符合常理，且无证据予以证明，本院不予认定。关于原告主张被告给付其利息一节，无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和合同法》第二百一十二条、第二百一十五、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告陈显波、李明于本判决生效后5日内返还原告吴杨租金333元。二、驳回原告其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定按中国人民银行同期贷款利率的二倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费850元，由被告李明、陈显波承担7元，由原告吴杨承担843元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本6份，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  隋德龙审 判 员  王 莉人民陪审员  王印玖二〇一九年六月二十八日书 记 员  陈慧子附件：本判决依据的法律规定第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。