宁夏回族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁民终70号 上诉人（原审原告）：孙松辉，男，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：火楠，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区。 法定代表人：陈一松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：牛未默、李薇，北京市兰台律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：徐毅，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：王淑华，女，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被上诉人（原审被告）：徐毅，男，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司法定代表人，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。 上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘海燕，女，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 上诉人孙松辉与被上诉人中信信托有限责任公司（简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（简称隆湖公司）、王淑华、徐毅案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问各方当事人，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百三十三条的规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 孙松辉上诉请求：1.撤销银川市中级人民法院作出的（2018）宁01民初802号民事判决，依法改判确认“尚东帝景花园”小区17-2-702、17-2-802、17-2-1002号房屋归上诉人所有，并依法终止对“尚东帝景花园”小区17-2-702、17-2-802、17-2-1002号房屋的拍卖、执行程序；2．二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：1.上诉人与被上诉人隆湖公司之间系正常的商品房买卖交易行为，而非一审判决所称的以物抵债，一审判决属于事实认定不清，依法应当改判。一审判决在本院查明部分叙述：“原告通过银行转账向被告隆湖公司转款共计700万元，被告隆湖公司因上述债务的履行，将尚东帝景17-2-702、17-2-802、17-2-1002号房产抵顶给原告。”一审判决不仅与上诉人一审中的陈述完全不符，也与本案的实际情况不符。事实上，上诉人向隆湖公司的转账就是支付的案涉房屋购房款，只不过因为当时还不能签订合同确定具体的房号，只能等到2012年与隆湖公司签订正式的《商品房买卖合同》，确定具体的房屋坐落。一审判决属于严重的事实认定错误，且与上诉人一审期间的陈述完全不符，依法应当改判。2．上诉人与被上诉人隆湖公司之间应当认定为商品房买卖合同法律关系，且上诉人已经支付了全部的购房款，上诉人的物权期待权应当得到保护，一审判决属于法律适用错误，依法应当改判。根据上诉人在一审期间提交的证据，可以证明上诉人与隆湖公司之间系商品房买卖合同法律关系，而非以物抵债的情形。一审判决仅仅因为上诉人未实际占有案涉房屋就认定上诉人的物权期待权不应当得到保护是完全没有事实及法律依据的，案涉房屋截至今日尚未建成，就根本不存在上诉人是否占有的问题，而且其过错也不在上诉人一方。因此，在上诉人支付了全部购房款的情况下，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，认定案涉房屋的所有权应当为上诉人所有，上诉人的物权期待权应当得到保护。一审判决存在严重的适用法律错误。综上所述，一审判决存在事实认定错误，适用法律不当的情形。上诉人与隆湖公司之间形成的商品房买卖合同法律关系及上诉人的物权期待权依法应当得到保护。 中信信托公司提交书面答辩意见称：（一）孙松辉与隆湖公司之间系以房抵债下的普通债权关系，非其所称的买卖关系。民事法律关系的认定应以当事人之间的真实意思表示为判断依据，而不能仅以外观形式为准。根据孙松辉提交的付款凭证，结合隆湖公司、徐毅合同诈骗一案两审查明的相关事实，可证实孙松辉、孙秋萍、黄阿珠三人与隆湖公司之间的资金往来系借款关系，隆湖公司用案涉房屋抵顶孙松辉借款及利息，并将部分房屋签订在孙松辉名下。孙松辉主张的案涉房屋权利，实际是普通债权，双方并非事实上的房屋买卖关系。故，一审判决认定上诉人与隆湖公司间系以物抵债关系并无不当。（二）孙松辉所享有的权利仅为一般债权，不符合也不适用物权期待权的规定。孙松辉名为购房人，实为接受以房抵债的债权人，不属于消费者身份，不适用其主张的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。孙松辉在中信信托公司抵押后接受抵债、商品房买卖合同签订时间在中信信托公司监管公章之后、未在查封前占有案涉房屋，亦不符合物权期待权的相关规定。从债权的受偿原则来看，一般债权不优先于中信信托公司所享有的抵押权受偿。本案不应适用物权期待权的规定赋予孙松辉排除执行的权利，否则将破坏债权受偿的原则，损害中信信托公司的抵押权。故，一审判决适用法律无不当。综上，孙松辉的上诉请求不成立，应依法驳回上诉，维持原判。 隆湖公司、王淑华、徐毅答辩称：请求法院依法判决。 孙松辉向一审法院起诉请求：1.停止对银川市兴庆区“尚东帝景花园”17-2-702、17-2-802、17-2-1002号房屋的拍卖、执行程序；2.确认孙松辉为上述案涉房屋的所有人；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书，载明：中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》），中信信托公司已分别于2010年6月22日、2010年6月24日、2010年7月1日依照《贷款合同》的约定向隆湖公司发放了人民币25000万元贷款，贷款期限为12个月，即从2010年6月22日起至2011年6月22日；贷款利率为年利率，利率为固定利率即25%。隆湖公司以所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米地土地使用权作为抵押物及56697.80平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了《抵押合同》；该等《贷款合同》、《抵押合同》已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09479号公证书、（2010）京方圆内经证字第09480号公证书。徐毅、王淑华分别以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐毅、王淑华于2010年4月8日分别签订了编号为S2010C1NXLH0001－06号、07号《保证合同》；该两份《保证合同》已经中信信托公司与徐毅、王淑华分别向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方内经证字第09484号、09485号公证书。截止到2011年1月17日，隆湖公司已偿还《贷款合同》项下上述贷款本金人民币432.0486万元，贷款余额为人民币24567.9514万元。经隆湖公司申请，中信信托公司同意向隆湖公司增加贷款金额人民币16000万元。贷款本金增加后，连同《贷款合同》项下尚未偿还的贷款本金人民币24567.9514万元，中信信托公司向隆湖公司实际发放且尚未偿付的贷款本金合计人民币40567.9514万元。贷款利息及利息计算方式、贷款用途、贷款期限等均按照原《贷款合同》执行。中信信托公司与隆湖公司就贷款展期及增加贷款事宜于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01补的《人民币资金贷款合同之补充合同》，隆湖公司继续以坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的土地使用权及137376.79平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02补《抵押合同之补充合同》；上述补充合同已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00863号、00864号公证书。徐毅、王淑华同意继续以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐毅、王淑华分别于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－06补、07补的《保证合同之补充合同》。该两份《保证合同之补充合同》已经中信信托公司与徐毅、王淑华向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00865号、第00866号公证书。隆湖公司、徐毅、王淑华未履行还款义务及担保义务。中信信托公司于2012年2月16日分别向隆湖公司、徐毅、王淑华发出《履行应偿债务及担保义务通知书》、《履行担保义务通知书》，要求隆湖公司、徐毅、王淑华于2012年2月27日前向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）。 一审法院另查明：截止到2012年2月28日，隆湖公司、徐毅、王淑华未履行还款义务。中信信托公司向北京市方圆公证处申请对隆湖公司、徐毅、王淑华的强制执行，要求隆湖公司、徐毅、王淑华向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）及至清偿之日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息，并要求处分隆湖公司的抵押物。故北京市方圆公证处出具执行证书，确定：一、被执行人：隆湖公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息[计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款]；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。 一审法院还查明：2010年6月22日，中信信托公司将隆湖公司抵押的地号为1－4－244[土地证号银国用（2007）第26442号]、1－4－245[土地证号银国用（2007）第26443号]、1－4－246[土地证号银国用（2007）第26444号]、1－4－247[土地证号银国用（2007）第26445号]、1－4－177[土地证号银国用（2008）第184**]的国有土地使用权办理了抵押登记。2010年6月29日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区北京东路尚东帝景花园1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、8号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）在建工程抵押登记，抵押登记房屋共346套，抵押预售面积56697.8平方米。2011年1月20日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）在建工程抵押登记，抵押房屋共331套，抵押预售面积54455.45平方米。同日，还办理了兴庆区尚东帝景花园11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）抵押登记，抵押房屋共177套，抵押预售面积33225.25平方米。2011年1月26日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园30号楼（646套）、31号楼抵押登记，抵押房屋共782套，抵押预售面积49696.09平方米。 一审法院还查明：2012年3月2日，中信信托公司依据《执行证书》向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由一审法院执行，一审法院于当日立案执行。在执行过程中，一审法院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，一审法院于2012年5月28日查封了隆湖公司名下的土土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第184**有土地使用权，于2012年5月22日查封了隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，一审法院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京东路“尚东帝景花园”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及本案孙松辉提出异议的“尚东帝景花园”17-2-702、17-2-802、17-2-1002号房屋。 一审法院还查明：2009年7月，孙松辉通过银行转账向隆湖公司转款共计700万元，隆湖公司因上述债务的履行，将尚东帝景17-2-702、17-2-802、17-2-902、17-2-1002号房抵顶给孙松辉。孙松辉与隆湖公司签订《商品房买卖合同》（未注明签约日期），约定上述四套房屋总面积880.08平方米，总价款6160560元。2012年4月21日，隆湖公司向孙松辉出具收据一张，载明：“今收到孙松辉17-2-702、17-2-802、17-2-902、17-2-1002号房款6160560元”。案涉房屋因尚未竣工验收，未予交付使用。案涉17号楼于2011年1月20日抵押登记在中信信托公司名下，2012年5月20日被一审法院查封。 一审法院再查明：在一审法院执行中信公司与隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，孙松辉对一审法院委托拍卖北京东路北侧“尚东帝景花园”17-2-702、17-2-802、17-2-902、17-2-1002号房屋的执行行为不服，向一审法院提出书面异议。一审法院进行审查后作出（2018）宁01执异123号执行裁定书，裁定驳回了孙松辉的异议请求。 一审法院认为，本案争议焦点为：在中信信托公司对案涉房屋拥有抵押权的前提下，孙松辉是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及孙松辉主张确认其对涉案“尚东帝景花园”17-2-702、17-2-802、17-2-1002号房屋享有所有权应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，隆湖公司将尚东帝景17-2-702、17-2-802、17-2-1002号房抵顶给孙松辉，以抵偿隆湖公司与孙松辉之间的债权债务，隆湖公司与孙松辉签订《银川市商品房买卖合同》。即孙松辉提出异议的房屋，系基于孙松辉与隆湖公司之间债务的抵顶，双方间是普通的债权抵顶关系，而非事实上的房屋买卖。孙松辉仅享有普通债权，且未实际占有案涉房屋，不能对抗中信信托公司的担保物权。其对案涉房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益。对孙松辉要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求，不予支持。孙松辉诉请确认案涉房屋归其所有亦不能成立，对其该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决：驳回孙松辉的诉讼请求。案件受理费100元，由孙松辉负担。 二审中，当事人各方均未提交新证据仍坚持一审时的举证质证意见，且对一审查明的事实均无异议。 二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审涉及的焦点是：孙松辉对案涉房屋享有的权益是否足以排除人民法院对该房屋的强制执行。 经核，孙松辉虽与隆湖公司于2012年4月21日签订有案涉的《银川市商品房买卖合同》，但在同一份商品房买卖合同中对含案涉三套房屋在内的共计四套房屋（每套面积220.02㎡，计880.08㎡；7000元/㎡，计6160560万元）的买卖进行约定，且在案涉房屋尚未被许可预售前的2009年7月孙松辉即将700万元购房款支付给隆湖公司的交易行为有违商品房买卖的常理，也不符合交易习惯和有关规定。同时，本院生效的（2015）宁刑终字第80号刑事判决书中对该刑事案件一审认定的第21起犯罪事实，即“自2009年至2011年，被告人徐毅以被告单位隆湖公司资金周转为由，陆续向孙松辉借款。2012年徐毅提出以房顶款，后孙松辉以本人及妻子黄阿珠、女儿孙秋萍的名义与隆湖公司签订3份《银川市商品房买卖合同》，以尚东帝景花园小区17-2-702、802、902、1002室抵顶借款616.056万元；以17-1-1001室、1101室（合同金额211.2192万元）抵顶利息”，确认系以物抵债（隆湖公司将已抵押的商品房用于抵顶公司欠付的借款）而非为以非法占有为目的骗取对方钱财。据此，能够确认案涉房屋并非孙松辉作为消费者为生活之需所购买而系以物抵债，且孙松辉未实际占有案涉房屋，故孙松辉对案涉房屋不享有物权期待权。 据上，一审法院基于此作出孙松辉对案涉房屋享有的是普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权，孙松辉要求确认案涉房屋归其所有并停止对案涉房屋执行的诉讼请求均不能成立的判断并无不当。孙松辉本案中的上诉主张不能成立。 综上，孙松辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由孙松辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙泽诚 审判员  陶爱珍 审判员  罗卫江 二〇一九年六月二十六日 书记员  雷晓声