文书内容天津市蓟州区人民法院民事判决书（稿）（2019）津0119民初1965号            合议庭      意见                    原告：苏永刚，男，1973年1月28日出生，满族，居民，住河北省遵化市。委托诉讼代理人：张志保，天津惠予达律师事务所律师。被告：天津佳伦宏业房地产有限公司，住所地蓟县渔阳镇迎宾大街广播电视局**南侧，统一社会信用代码：911202257972535730。法定代表人：赵垣山，总经理。原告苏永刚与被告天津佳伦宏业房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张志保到庭参加诉讼，被告天津佳伦宏业房地产有限公司经公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼权利义务告知书及开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏永刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付给原告自2013年1月1日至2018年6月30日止已付房款的逾期交房利息188191元及违约金11445元，共计199636元；2.判令被告立即向原告交付具备《商品房竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房；3.判令被告撤销其指定物业；4.判令被告承担本案包括诉讼费在内的一切费用。事实和理由：原、被告系商品房买卖合同关系，2011年12月22日，双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于天津市蓟州区，房屋总款为570276元；被告于2012年12月31日前将验收合格的商品房交付使用，如未按约定交付，逾期在90日内的，应自合同约定应交付之日次日起至实际交付之日止按照银行同期贷款利率支付已付款利息，超过上述期限的还应每日按照商品房价款的0.10?支付违约金。原告依约在签订合同当日向被告支付了全部购房款，但被告没有按合同约定的条件和期限交付商品房，原告因此曾多次找到被告协商此事，但至今未收到被告交付房屋的通知，故原告为维护合法权益诉至法院，望判如所请。天津佳伦宏业房地产有限公司既未做出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：天津佳伦宏业房地产有限公司系从事房地产开发、投资等项目的企业法人。2011年12月22日，被告天津佳伦宏业房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》。合同约定，甲方将位于蓟县房屋出售给乙方，房屋建筑面积78.12平方米，每平方米价格为7300元，总价款为570276元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付，其中新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用；甲方于2012年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的0.10?向乙方支付违约金。合同签订后，原告履行了付款义务，被告于2011年12月27日为原告出具收到购房款570276元的销售不动产统一发票（自开）一张。此后，因被告没有按合同约定的条件和期限交付商品房，与原告产生纠纷。2014年4月被告通知原告领取房屋钥匙，原告以被告交付的房屋没有经验收合格，不符合入住条件，没有接通水电设施为由拒绝领取。2017年5月16日，诉争房屋所在的工程经有关部门审核，取得了《建设工程规划验收合格证》，2018年1月19日办理了天津市建设工程竣工验收备案。2018年6月15日原告办理了诉争商品房的入住手续，交纳了相应的管理费。2019年1月24日，原告以被告没有在合同约定日期交付经验收合格、符合约定条件的商品房，至今也没有收到被告交付房屋的通知为由，诉至法院而成讼。成讼后，本院根据最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条、第九条的规定向被告公告送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、诉讼权利义务告知书、开庭传票等应诉材料，但被告却无正当理由拒绝按传票规定的时间到庭参加诉讼。庭审中，原告主张一直到2018年6月15日才办理了商品房的交付手续，基于商品房已交付的事实，要求放弃第二项、第三项的诉讼请求。本院认为，本案争议焦点为：原告主张由被告给付利息及违约金共计199636元的诉讼请求有无事实和法律依据。原告针对该主张提供了证据1.《天津市商品房买卖合同》原件一份，证实原、被告之间存在合法的商品房销售合同关系；证据2.销售不动产统一发票（被告自开）一份，证实原告已将购房款570276元给付被告；证据3.五子家园入住收费通知单一张（复印件），证实被告在2018年6月15日交付了涉案房屋。本院根据最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条、第九条的规定已向被告公告送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、诉讼权利义务告知书、开庭传票等应诉材料，被告却无正当理由拒绝按传票规定的时间到庭参加诉讼，根据证据规则，被告对此应承担不利后果，所以对原告提交的证据及由被告承担已付房款违约责任的主张，本院依法予以采信并支持。原告付清购房款后，被告未在2012年12月31日前将验收合格、取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付原告，应承担合同约定的违约责任，由其支付合同约定的应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止按银行同期贷款利率计算的利息和违约金。由于原告作为合同的权利人已于2018年6月15日办理了诉争房屋入住手续，自认此时符合交付标准，本院对此予以确认，根据合同的相对性，被告应给付其至该日止的利息和违约金，其主张此后的利息及违约金的请求，理据不足，本院不予支持。另，根据合同约定被告应给付原告上述期间利息、违约金共（176934.47+11359.9）188294.37元。由于被告在通知原告办理商品房交接手续时，原告以其没有经验收合格和不具有合同约定交付条件而拒绝办理交接手续，直至2018年6月15日才办理入住手续而不主张解除合同，据此判令被告承担相应违约责任为宜，即判令被告承担的违约责任一般不应超过总房款的30%，即171082.8元，所以本院根据双方合同的实际履行情况酌定为171082.8元。原告自愿放弃第二项、第三项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，因被告未按合同约定交付商品房，所以对原告要求其承担违约责任的主张，本院予以支持。虽被告应给付原告2018年6月15日前的利息及违约金188294.37元，但由于被告在通知原告办理商品房交接手续时，原告以其没有经验收合格等不符合合同约定条件而拒绝办理交接手续，直至2018年6月15日办理入住手续而不主张解除合同，所以判令被告承担相应违约责任为宜，本院对此根据双方合同的实际履行情况酌定为171082.8元。原告自愿放弃第二项、第三项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。原告的其他诉讼请求，理据不足，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，判决如下：一、由被告天津佳伦宏业房地产有限公司给付原告苏永刚逾期交房已付款银行同期贷款利息及违约金171082.8元，于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4292元，由天津佳伦宏业房地产有限公司负担3300元，苏永刚负担992元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王 利审 判 员  张玉良人民陪审员  周冬柏二〇一九年六月二十六日书 记 员  孙旭东附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋的毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条：当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、办理原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理：一、当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址；二、没有约定的，以当事人在诉讼中提交的书面材料中载明的自己的地址为送达地址；三、没有约定、当事人也未提交书面材料或书面材料中未载明地址的，以一年内进行其他诉讼、仲裁案件中提供的地址为送达地址；四、无以上情形的，以当事人一年内进行民事活动时经常使用的地址为送达地址。人民法院按照上述地址进行送达的，可以同时以电话、微信等方式同时受送达人。第九条：依第八条规定仍不能确认送达地址的，自然人以其户籍登记的住所或者经常居住地登记的住址为送达地址，法人或者其他组织以其工商登记或者其他依法登记、备案的住所地为送达地址。