四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初617号 原告吴邦君等43人（名单附后）。 代表人：吴邦君，男，汉族，1965年1月20日出生，住所地四川省简阳市，现居住地简阳市简城街道蓝色港湾X号。 代表人：吴先群，女，汉族，1970年1月27日出生，住所地四川省简阳市，现居住地简阳市简城街道蓝色港湾X号。 代表人：廖荣，男，汉族，1987年9月15日出生，住所地四川省简阳市，现居住地简阳市简城街道蓝色港湾X号。 被告：简阳市蓝色港湾小区业主委员会,住所地简阳市蓝色港湾一期。 法定代表人：李勇，业委会主任。 委托诉讼代理人：邓宇，简阳市城区法律服务所法律工作者。 被告：简阳市蓝色港湾小区业主大会。 代表人：李勇，业委会主任。 原告吴邦君等43人诉被告简阳市蓝色港湾小区业主委员会（以下简称蓝色港湾业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，根据原告申请通知简阳市蓝色港湾小区业主大会（以下简称蓝色港湾业主大会）为本案被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭进行审理，原告代表人吴邦君、吴先群、廖荣，被告蓝色港湾业委会委托诉讼代理人邓宇到庭参加了诉讼，被告蓝色港湾业主大会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴邦君等43人向本院提出诉讼请求：1、依法撤销二被告于2018年10月21日公告“解聘简阳市上好家物业管理有限公司”的决议；2、依法撤销二被告于2018年10月26日公告“选聘简阳市佳安物业管理有限公司”的决议。事实及理由：原告系蓝色港湾小区业主。2018年10月21日，被告蓝色港湾业委会未征求原告意见，且未以任何形式通知原告便张贴公告，称已经征求了意见，正式解聘简阳市上好家物业管理有限公司。2018年10月23日，被告蓝色港湾业委会张贴重新选聘物业公司的公告，当日简阳市简城街道办事处发函，要求被告依法履职，但被告置之不理，我行我素，于2018年10月25日与简阳市佳安物业管理有限公司签订《物业服务合同》并在次日公示。根据《简阳市简城街道蓝色港湾小区业主大会和业主委员会议事规则》《简阳市简城街道蓝色港湾小区管理规约》，对于选聘、解聘物业管理公司等重要事项应由业主大会提出议案并征求广大业主意见经由业主大会表决作出决定。被告蓝色港湾业主大会、业委会未依法履职，擅自发布解聘公告、与违规选聘的物业公司签订合同的行为违反了《物业管理条例》相关规定，应认定为无效。 蓝色港湾业委会辩称，蓝色港湾业委会于2018年6月8日依法成立，原告吴邦君等人系蓝色港湾业委会成员，因违规开展工作，广大业主提议罢免，经简阳市简城街道办事处于2018年9月6日组织召开业主大会，小区业主1140户，其中609户投赞成票，罢免了全部时任业委会委员。后吴邦君等人一直心怀不满，无辜挑事。鉴于前期物业服务单位--简阳市上好家物业管理有限公司收费高、服务差，新的业委会于2018年10月20日-21日采取在《关于蓝色港湾小区解聘上好家物业、另聘新物业公司意见征求表》“同意解聘、招聘”或“不同意”栏签字的方式征集小区业主意见，共有779户业主同意解聘简阳市上好家物业管理有限公司；2018年10月23日，业主委员会发布《关于公开竞争性谈判选聘物业公司的公告》，23日-25日期间，经小区业委小区监督委员会、小区业主代表共同组成评审小组，参与公开竞争性谈判，择优选出简阳佳安物业管理有限公司，并签订了新的物业管理服务合同。2018年10月27日，小区业委会书面通知简阳市上好家物业管理有限公司，要求其在10月31日上午9：30做好移交准备工作，届时交给小区业委会。蓝色港湾业委会的上述行为无不合法之处，请依法驳回原告诉讼请求。 查明本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，即，1、蓝色港湾业委会2018年10月21日发布公告称已征得779户业主同意解聘简阳市上好家物业管理有限公司；2、2018年10月23日，发布《关于公开竞争性谈判选聘物业公司的公告》；3、2018年10月26日发布选聘简阳佳安物业管理有限公司为新的物业管理单位并签订了合同的公告。本院予以确认。 当事人双方争议的事实在于：蓝色港湾业委会在解聘、选聘过程中的行为是否合法。 吴邦君等43人为了证明自己的主张，向法庭提交了以下证据材料：1、2018年10月18日小区业委会发出的《通知》，要求本周六下午1：30分在小区内召开业主大会。拟证明蓝色港湾业委会2018年10月21日发布公告称已征得779户业主同意解聘简阳市上好家物业管理有限公司，不符合《物业管理条例》第十四条“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”的规定；2、《简阳市简城街道蓝色港湾小区业主大会和业主委员会议事规则》，根据第三条规定：业主应是房屋登记产权人；3、业主签字信息表三份。一份为《代签代表决信息》，代签户有41户。一份为《重签信息》，签字同意的700多户中有58户是重复签字的。一份《代签并直接表决信息》，有168户业主是通过电话告知代签的，但这168户表决的内容只是同意降物管费和办房产证；拟以证据2、3证明，有权投票的业主只能是产权证登记的人，以上重签、代签人员扣除后，投票人员不到小区业主的一半；4、《简阳市简城街道蓝色港湾小区管理规约》，该《规约》第二十一条第二款规定：“《物业服务合同》期满后业主大会决定重新选聘物业公司时，报名竞聘的服务企业达到三个以上的，应当依法实施招标程序”。拟证明选聘简阳佳安物业管理有限公司未通过招标程序，违反《规约》；5、简阳市简城街道办事处简城街办函（2018）157号文件。该文件10月23日作出，内容为：要求蓝色港湾业主委员会依法履职，该文件发出后，业委会仍没有按法律程序操作；6、简阳市简城街道办事处2018年10月27日向蓝色港湾业委会发出的《关于对蓝色港湾业主委员会工作进行规范的整改通知书》。 蓝色港湾业委会对以上证据质证认为，对证据1、2、4、5、6的真实性、合法性无异议，但与证据3均不能达到其证明目的。 蓝色港湾业委会提交了以下证据材料：1、原上好家物业公司管理时脏乱照片。证明原物业公司服务较差，业主极不满意；2、致蓝色港湾小区业主告知书照片。证明原上好家物业公司电梯坏了20余天未修，引起业主强烈不满；3、简阳市简城街道办关于罢免蓝色港湾前业委会成员公告照片。证明原告等人为前造假成立的业主委员会成员，心存不满，故意挑事；4、前业委会人员名单移交清单。证明原告等人系前业主委员会人员；5、2018年10月18日通知广大业主于本周六下午1：30分在小区召开业主大会的《通知》及张贴照片。证明通知了广大业主；6、关于蓝色港湾小区解聘上好家物业，另聘新物业公司意见征表照片。证明答辩人是通过召开业主大会后解聘上好家物业公司，新聘物业公司是业主大会决定的合法程序；7、召开业主大会结果公告照片。证明有过半数业主同意解聘上好家物业公司；8、简阳市蓝色港湾小区关于公开竞争性谈判选聘物业公司的公告。证明选聘新物业管理单位是公开、公平、公正的邀请了几家物业公司参加评选的；9、参加竞聘的四家物业公司物业服务方案。证明简阳市佳安物业公司是从四家参选的物业公司的服务方案中优选出的公司；10、新聘评审现场照片。证明评选新物业公司是经业主代表、监委会、业委会诸多人员共同决定的；11、中标公告照片。证明是公示公告了选聘结果的；12、业主微信群截图。证明现在业主对新选的简阳市佳安物业公司评价反应较好。 吴邦君等43人质证认为：蓝色港湾业委会提交的证据全是虚假的。 本院对原告提交的证据1、2、4、5、6予以确认，对证据3真实性不予确认。理由如下：该统计表是原告自行统计，是否准确存疑；不能根据《简阳市简城街道蓝色港湾小区业主大会和业主委员会议事规则》第三条“业主应是房屋登记产权人”就要求必须“房屋登记产权人”才能行使业主权利；无其他证据佐证代签人与业主的关系，不能据此确定代签人无权签字；庭审中，原告认可在本小区内有安置还房，有的业主名下有多套住房。故业主签名重复并不当然无效。 对蓝色港湾业委会提交的证据1、2、3、4、12不予确认，因与本案争议事实无关联性；对证据5、6、7、8、9、10、11予以确认。 根据原被告双方的陈述和本院确认的证据，本院对争议事实确认如下： 简阳市上好家物业管理有限公司系简阳市简城街道蓝色港湾小区前期物业服务单位。蓝色港湾业委会2018年6月8日成立后，制定了《简阳市简城街道蓝色港湾小区管理规约》，该《规约》第二十一条第二款规定：“《物业服务合同》期满后业主大会决定重新选聘物业公司时，报名竞聘的服务企业达到三个以上的，应当依法实施招标程序”。因业主对前期物业管理不满意。蓝色港湾业委会于10月18日发出通知：“请蓝色港湾小区业主于本周六下午1：30分在小区召开业主大会，开会讨论物业管理事宜，为采集广大业主的意见及签字，请大家准时参加发表您宝贵的意见”。10月21日（星期日），简阳市简城街道蓝色港湾小区业主大会向全体业主《公告》：“2018年10月20日-21日，业主委员会通过房管局、街道办、白塔社区正规合法程序召开业主大会（书面征求意见方式）表决了蓝色港湾小区解聘简阳市上好家物业管理有限公司的意见，结果如下：小区共有投票权总数1140户，其中有近200余户未入住，同意解聘上好家并另聘新物业公司的票数为779户……”。2018年10月23日，蓝色港湾业委会发出《简阳市蓝色港湾小区关于公开竞争性谈判选聘物业公司的公告》，要求竞聘单位3日内提供书面服务方案，与小区业委会、小区监督委员会、小区业主代表进行竞争性磋商谈判。当日简阳市简城街道办事处向蓝色港湾业委会发函，即，简城街办函（2018）157号文，要求蓝色港湾业委会“严格依照《四川省业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权，并接受业主监督……在未经部门、街道同意的情况下，不得以‘通过房管局、街道办、白塔社区正规合法程序’的名义做任何决议公告。且召开业主大会，通告的内容应在物业区域醒目位置公示，若业主在不知情的情况下签订的决议造成严重后果相关责任人将承担法律责任”。2018年10月26日，蓝色港湾业委会向全体业主发出《公告》：“2018年10月23日至25日小区业主委员会、小区监督委员会、小区业主代表共同组成评审小组经过公开竞争性谈判优选聘用了新物业公司……公布结果如下：2018年10月简阳市蓝色港湾小区物业管理服务公开竞争性谈判中标单位为：简阳市佳安物业管理有限公司；合同期限为2018年11月1日至2023年10月31日，进场交接时间为2018年10月31日上午9：30分。附：物业管理服务合同”。2018年10月27日简阳市简城街道办事处向蓝色港湾业委会发出《关于对蓝色港湾业主委员会工作进行规范的整改通知书》，载明“2018年10月23日你委在告知街道选聘物业服务公司的同时，你委要求由街道牵头组织市房管局、红塔社区、上好家物业公司、蓝色港湾业主委员会于10月24日在红塔社区办公室协调相关事宜，而你委却在10月23日-25日期间选聘了佳安物业公司并签订了合同，你委的做法是不诚实和浪费行政资源的行为。并且10月24日当日，协调会的意见是将大家商量的协议（初稿）带回小区征求业主意见，而你委却在未征求协议意见及告知多数业主的情况下，于10月26日就在小区张贴已选聘佳安物业公司的公告……”。现简阳市上好家物业管理有限公司已退出蓝色港湾小区，简阳市佳安物业管理有限公司已接管了蓝色港湾小区的物业服务管理。 本院认为，选聘和解聘物业服务企业是法律、行政法规赋予广大业主的权利。实践中，一个小区的业主人数动辄数百甚至上千，为了充分保障业主权利，法律法规对业主行使权利作了比较详细的规定。程序性要求体现在：《物业管理条例》第十四条规定“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”。目的是尽可能给予业主充分思考、酝酿的时间；实质性要求体现在：《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》均规定：选聘和解聘物业服务企业应当取得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主、占总人数过半数的业主同意，且该决议的形成应当业主大会决定，业主大会会议可以采取集体讨论或书面征求意见的形式进行。业主、业主大会开展活动也要遵守管理规约。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，蓝色港湾业委会在作出解聘物业服务单位时，于2018年10月18日发出通知：“请蓝色港湾小区业主于本周六下午1：30分在小区召开业主大会，开会讨论物业管理事宜，为采集广大业主的意见及签字，请大家准时参加发表您宝贵的意见”，该通知没有向广大业主明确讨论“拟解聘现物业管理服务企业”这一议题。虽然庭审中被告提交了《关于蓝色港湾小区解聘上好家物业、另聘新物业公司意见征求表》显示小区业主有779户表示同意，但从被告蓝色港湾小区业主大会10月21日（星期日）向全体业主《公告》的内容看，该779户表示同意是采取“书面征求意见”的形式收集到的意见，这就意味着通过电话方式听取意见是客观存在的（《意见征求表》上也可以反映出这一点），《意见征求表》上的完整内容是否向接听电话的业主解释清楚、电话听取的意见是否准确反映在《意见征求表》上，结合原告提交的《代签并直接表决信息》（原告称该168户业主是通过电话告知代签的，但这168户表决的内容只是同意降物管费和办房产证），本院对779户业主均准确表达要求解聘简阳市上好家物业管理有限公司的意思表示不能确定，即无法判断确有过半数业主同意解聘简阳市上好家物业管理有限公司。可见，蓝色港湾小区业主大会、业委会在决定解聘物业服务企业时，程序存在重大瑕疵。具体表现在：1.没有在召开会议前15日通知业主；2.没有将具体的议题提前告知业主。实质上也不能证明有“物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主、占总人数过半数的业主同意”。故蓝色港湾小区业主大会作出的解聘决定应予撤销；关于选聘新的物业服务企业过程中，同样存在重大程序瑕疵，比如：事前没有明确告知广大业主拟选聘新物业服务公司，更严重的是业主委员会决定采取由“小区业主委员会、小区监督委员会、小区业主代表共同组成评审小组”决定选聘物业，事前并未取得全体业主授权，也与《简阳市简城街道蓝色港湾小区管理规约》第二十一条第二款的规定相冲突。故蓝色港湾小区业主大会作出的选聘简阳市佳安物业管理有限公司为新的物业管理单位的决议应予撤销。因原告主张撤销的两项决议均属于业主大会的职权范围，而不是蓝色港湾小区业委会的职权范围，故原告主张撤销蓝色港湾小区业委会作出的决议的请求，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条之规定，判决如下： 撤销简阳市蓝色港湾小区业主大会2018年10月21日“解聘简阳市上好家物业管理有限公司”的决议； 撤销简阳市蓝色港湾小区业主大会2018年10月26日“选聘简阳市佳安物业管理有限公司”的决议； 驳回吴邦君等43人的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由简阳市蓝色港湾小区业主大会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  凌俊杰 二〇一九年六月十一日 书记员  陈叔余 附件： 1．原告名单： 原告：吴邦君，男，汉族，1965年1月20日出生。 原告：吴先群，女，汉族，1970年1月27日出生。 原告：廖荣，男，汉族，1987年9月15日出生。 原告：陈德发，男，汉族，1980年4月28日出生。 原告：杜玉兰，女，汉族，1963年9月2日出生。 原告：吴志先，男，汉族，1956年12月24日出生。 原告：晏红英，女，汉族，1973年4月21日出生。 原告：张思友，女，汉族，1958年3月4日出生。 原告：张家飞，男，汉族，1968年8月23日出生。 原告：周淑芬，女，汉族，1967号10月9日出生。 原告：钟友成，男，汉族，1962年8月17日出生。 原告：冯永群，女，汉族，1953年9月9日出生。 原告：陈强，男，汉族，1991年10月30日出生。 原告：樊强荣，男，汉族，1974年10月7日出生。 原告：樊志强，男，汉族，1974年10月7日出生。 原告：刘书玉，女，汉族，1958年1月26日出生。 原告：冯永华，女，汉族，1953年6月7日出生。 原告：周其道，男，汉族，1959年12月2日出生。 原告：陈永万，男，汉族，1958年10月13日出生。 原告：魏俊良，男，汉族，1943年10月6日出生。 原告：雷万林，男，汉族，1957年7月15日出生。 原告：冯永华，女，汉族，1963年4月27日出生。 原告：段培书，男，汉族，1963年8月15日出生。 原告：周秀文，女，汉族，1950年9月18日出生。 原告：蒋利，女，汉族，1974年8月3日出生。 原告：杨秀兰，女，汉族，1964年4月7日出生。 原告：钟友文，男，汉族，1949年10月20日出生。 原告：马后云，男，汉族，1974年2月17日出生。 原告：陈跃武，男，汉族，1976年9月6日出生。 原告：李玉全，男，汉族，1965年2月12日出生。 原告：周纪芬，女，汉族，1956年5月27日出生。 原告：蒋英，女，汉族，1972年5月13日出生。 原告：朱宣清，女，汉族，1956年6月3日出生。 原告：吴玉群，女，汉族，1962年2月12日出生。 原告：钟友清，女，汉族，1951年11月17日出生。 原告：曾明仙，女，汉族，1953年4月1日出生。 原告：陶华英，女，汉族，1963年6月26日出生。 原告：罗全芳，女，汉族，1970年10月31日出生。 原告：鄢国英，女，汉族，1954年2月25日出生。 原告：王惠，女，汉族，1974年12月7日出生。 原告：周刚，男，汉族，1973年7月2日出生。 原告：张猛，男，汉族，1972年6月29日出生。 原告：黄文学，女，汉族，1972年8月22日出生。 2．相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。