江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初1221号原告：南京环亚宝丽投资实业有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区石鼓路**，统一社会信用代码91320100608981548G。法定代表人：周福霞，总经理。委托诉讼代理人：雷云,江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少华,江苏法德永衡律师事务所律师。被告：上海浩沙健身服务有限公司南京石鼓路分公司，，住所地江苏省南京市秦淮区石鼓路**裙楼环亚广场第**统一社会信用代码91320104555535738W。法定代表人：张金利。被告：上海浩沙健身服务有限公司，住，住所地上海市闵行区光华路******一社会信用代码913101126762152556。法定代表人：张金利。原告南京环亚宝丽投资实业有限公司（以下简称环亚宝丽公司）与被告上海浩沙健身服务有限公司南京石鼓路分公司（以下简称浩沙南京石鼓路分公司）、上海浩沙健身服务有限公司（以下简称浩沙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告环亚宝丽公司的委托诉讼代理人张少华到庭参加诉讼。被告浩沙南京石鼓路分公司、浩沙公司经法庭合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告环亚宝丽公司向本院提出诉讼请求：１.确认原告与被告浩沙南京石鼓路分公司之间的租赁合同关系于2018年11月26日解除；２.两被告向原告支付租金452012.25元、垃圾费4300元、水费10790元；3.两被告向原告支付滞纳金53223.11元；4.两被告向原告支付违约金2000000元；5.被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年，原、被告签订《租赁协议书》，约定由被告承租原告位于南京市秦淮区商铺（以下简称涉案房屋），用于经营健身场馆；租赁期间五年，自2016年9月14日至2021年9月13日；2018年9月14日至2019年9月13日年租金为3900105元，每三个月为一个租赁周期；水费为5元/度，乙方应于每月（遇节假日顺延）5日前缴纳应缴费用到甲方指定账户；乙方应在营业后按照3000元/月的标准按季度向原告支付垃圾清运费；乙方于每租赁周期结束前20天向甲方支付下一租赁周期的租金、管理费等费用，逾期部分应按每日千分之一向原告支付滞纳金；乙方在承租期间不得擅自停业，连续停业三日以上视为严重违约，乙方迟延支付租金、公用事业费等费用任何一项达到10个自然日的，原告均有权提前终止本协议，收回该物业并要求乙方支付违约金200万元。2018年9月14日至12月13日租金975026.25元、垃圾费9000元及2018年10月12日至11月12日的水费10790元，被告均未按约支付且至今未支付。原告于2018年11月12日发函催告，被告工作人员签收后仍未支付。2018年11月13日，被告未与原告进行任何沟通即擅自停业。据了解被告在南京地区经营的４家浩沙健身门店均于当日停业，造成了极为恶劣的社会影响。原告认为，被告作为承租人，拒付房租、擅自停业，已构成根本违约，原告有权解除合同、收回房屋，故原告诉至法院。被告浩沙南京石鼓路分公司、浩沙公司未作答辩，未提交证据。本院经审理认定事实如下：原告系石鼓路33号房屋的不动产权人。2016年9月25日，原告（甲方）与被告浩沙南京石鼓路分公司（乙方）签订《租赁协议书》，约定，甲方将涉案房屋（建筑面积2800.11平方米）出租给乙方用于经营浩沙健身品牌；租赁期限从2016年9月14日至2021年9月13日，共五年；2016年9月14日至2018年9月13日年租金为3679345元，2018年9月14日至2019年9月13日年租金为3900105元；租金计算起始日起每叁个月为一个交费周期；乙方须向甲方交付租赁保证金919836元，确保乙方在租赁期间合法、正常地开展经营，忠实履行乙方应承担的义务并按约定及时交纳所有应缴费用，乙方因违反上述约定而产生的违约金、赔偿金或费用，甲方有权在无需预先通知乙方的情况下即时从保证金中扣除；水费为5.0元/度，甲方每月1日派员上门抄表，统计上月使用量，经乙方确认后，核算应缴纳水费，发缴费单给乙方，乙方应于每月5日前缴纳应缴费用；垃圾费，乙方应在正式营业后向甲方支付营业垃圾清理托运费3000元/月，采取季度付款方式，乙方须于每租赁周期结束前20天支付下一租赁周期的垃圾清运费；按先付后用的原则，乙方须于每租赁周期结束前20天向甲方支付下一租赁周期的租金、管理费等费用；如乙方未按约定时间支付下列款项（包括租金、管理费、公用事业费及其它费用等），逾期部分按每日千分之一向甲方支付使其付款滞纳金；在租赁期内，乙方应保证该物业在甲方指定的营业时间内营业，未经甲方书面同意，乙方无正当理由擅自中断、停止营业时间连续达三天以上或30天内累计五次不营业的，视为乙方严重违约，甲方有权提前终止本协议、收回该物业并要求乙方支付违约金（违约金数额为200万元）；乙方如未经甲方书面同意，在租赁期限内逾期交付租金等各项费用中的任何一项费用达到十个自然日仍未交纳的，每逾期一日应按逾期将会金额的1%支付违约金，甲方亦有权立即收回该物业，同时甲方有权提前终止本协议、收回该物业并要求乙方支付违约金（违约金数额为200万元）；任何与本协议有关的双方之间的通知或其它通讯往来，应当采用中文书面形式按照下述通讯地址或通讯号码，并注明联系人的姓名方构成一个有效的通知，通过邮寄方式的，挂号信寄出或者快递投邮当日（以邮局邮戳为准）起2日后或当事一方的签收视为送达；乙方通讯地址为南京市秦淮区石鼓路33号环亚广场。合同签订后，双方按约履行，被告浩沙南京石鼓路分公司向原告支付了租赁保证金919836元。2018年9月，被告浩沙南京石鼓路分公司仅支付328008.75元（摘要为石房租2018.9.14-10.1），以及垃圾费3000元，未按约足额支付2018年9月14日之后的租金及费用。2018年10月至11月，原告三次向被告浩沙南京石鼓路分公司发函，催告其缴清所欠房租及滞纳金等费用。同年11月13日左右，原告发现被告在涉案房屋张贴闭店通知，紧锁大门。同年11月25日，被告浩沙南京石鼓路分公司向原告发函称，朝天宫派出所接报多起浩沙会员因门店临时停业无法取出私人物品的警情，应派出所要求，其将委派工作人员会同民警在现场接待会员及员工取回私人物品，请原告配合。同年11月26日左右，警方到场，浩沙会员及工作人员清空了私人物品，原告收回涉案房屋。同年11月21日、11月26日，原告向协议书载明的地址向被告浩沙南京石鼓路分公司两次发函，主要内容是，浩沙南京石鼓路分公司未按约支付租金等费用，并擅自停业，已构成严重违约，原告有权提前终止协议、收回房屋并要求支付违约金，原告通知浩沙南京石鼓路分公司双方签订的《租赁协议书》及其附属协议自收到通知之日起解除。两份函件均被退回。后原告诉至法院。另查明，被告浩沙南京石鼓路分公司系被告浩沙公司分公司，其负责人与被告浩沙公司法定代表人均为张金利。审理中，原告同意将租赁保证金919836元在房租等各项费用及违约金中扣减。本院认为，分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《租赁协议书》系原告、被告浩沙南京石鼓路分公司的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。原告已按约将案涉房屋交付被告浩沙南京石鼓路分公司使用，被告浩沙南京石鼓路分公司应当按约支付房屋租金及设施服务费。现被告浩沙南京石鼓路分公司逾期未支付租金及相关费用，并于2018年11月停业，原告有权要求解除租赁合同，被告浩沙南京石鼓路分公司应当支付相应租金及费用并承担违约责任，其财产不足以承担的，由被告浩沙公司承担。原告关于确认其与被告浩沙南京石鼓路分公司之间的租赁合同关系于2018年11月26日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的2018年9月14日至2018年11月26日止欠付的租金452012.25元（3900105元/年÷365天×73天-328008.75元）、垃圾费4300元（3000元/月÷30天×43天）、水费10790元（2018年10月12日至2018年11月12日），有合同约定及南京环亚广场租赁结算单为证，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金（按455320.25元为基数自2018年8月25日至2018年11月26日按每日千分之一计算），本院认为，被告浩沙南京石鼓路分公司未按约定支付费用已构成违约应承担支付滞纳金的责任，但原告主张的滞纳金标准过高，本院予以调整，酌定按24%年利率标准计付为27843.14元（455320.25元×24%÷365天×93天）。关于原告主张的违约金2000000元，于法有据，本院予以支持。综上，原告与被告浩沙南京石鼓路分公司之间的租赁合同关系于2018年11月26日解除，被告浩沙南京石鼓路分公司应支付租金452012.25元、垃圾费4300元、水费10790元、滞纳金27843.14元、违约金2000000元，合计2494945.39元，扣除租赁保证金919836元，还应支付1575109.39元，被告浩沙南京石鼓路分公司财产不足以承担的，由被告浩沙公司承担。被告浩沙南京石鼓路分公司、浩沙公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告南京环亚宝丽投资实业有限公司与被告上海浩沙健身服务有限公司南京石鼓路分公司之间的租赁合同关系于2018年11月26日解除。二、被告上海浩沙健身服务有限公司南京石鼓路分公司于本判决生效之日起十日内向原告南京环亚宝丽投资实业有限公司支付租金、垃圾费、水费、滞纳金、违约金等合计1575109.39元（已扣减租赁保证金）。三、被告上海浩沙健身服务有限公司对被告上海浩沙健身服务有限公司南京石鼓路分公司财产不足以承担部分承担补充清偿责任。四、驳回原告南京环亚宝丽投资实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19204元、公告费600元，合计19804元，由被告上海浩沙健身服务有限公司南京石鼓路分公司、上海浩沙健身服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 李 娜人民陪审员 朱 斌人民陪审员 陈先艳二〇一九年六月十二日见习书记员 戴 剑