江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终1211号上诉人（原审被告）:张大军，男，1978年8月26日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：万翠红，女，1979年6月10日生，汉族，住江苏省连云港市新浦区，系张大军妻子。委托诉讼代理人：何阳，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室，住所地连云港市海州区陇西路**。法定代表人：黄庆，该办公室主任。委托诉讼代理人：屠友梅、王红伟，江苏明亮律师事务所律师。上诉人张大军与被上诉人连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室（以下简称老街管委会办公室）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张大军上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、被上诉人对房屋进行断电是根本违约行为。二、关于免租金的请求应当得到支持。三、被上诉人的房屋存在严重质量隐患。另外，补充三点：1、被上诉人擅自断电的行为应当对上诉人进行赔偿，上诉人保留索赔的权利，被上诉人擅自断电导致上诉人经营的餐厅无法正常使用，只使用两年时间，因被上诉人的违约行为导致上诉人的巨大投入无法收回，造成上诉人损失几百万元，均应由被上诉人承担。2、在一审时上诉人主动愿意与被上诉人商谈和解事宜，愿意继续租赁房屋经营餐厅，对于欠付的租金进行分期给付，主动到被上诉人的分管领导处进行沟通，但是在签订合同时，被上诉人领导避而不见，电话不接，导致双方无法进行沟通，上诉人为了继续履行合同，重新招聘员工，对房屋进行修缮，因被上诉人没有继续和谈的意愿，因此又使上诉人遭受一定损失。3、被上诉人停电导致我方原材料损失价值5万多，员工遣散数十万元，经营损失按照5000元每天计算，另外在一审开庭后我方为了继续履行合同，招聘员工以及采购相关物品共4万多，被上诉人将上诉人餐厅门口的囊坑烤棚烤架拉走至今没有归还，价值5万多，这些损失保留另案主张的权利。综上，因被上诉人的违约行为导致上诉人的损失产生，我方愿意继续和被上诉人进行协商调解，愿意将房屋进行归还，但是租金应当抵充我方的损失。被上诉人老街管委会办公室答辩称：根本违约方是上诉人，上诉人一直未缴纳租金，我们已经给上诉人一年的时间，断电是因为上诉人自身的原因导致，而且管委会很快就恢复了用电，上诉人说无法经营带来的损失是其自身原因与被上诉人无关，免租请求没有管委会同意，一审也没有支持，所以免租请求不能支持，被上诉人将房屋交给上诉人进行经营管理的时候是符合质量要求的，上诉人的违约行为给被上诉人带来很大损失，一审法院已经将违约损失调整的很低。综上，一审认定事实及适用法律正确，应当维持。老街管委会办公室向一审法院起诉请求：1.判令解除涉案双方签订的《房屋租赁合同》，张大军退还占用的房屋；2.判令张大军向老街管委会办公室支付拖欠租金375000元（从2016年6月10日计算至2017年12月9日）及违约金（按合同第10条第4项的约定，主张2倍违约金）；3.判令张大军按每日1369.86元赔偿老街管委会办公室的损失（从2017年12月10日起计算至张大军退还占用房屋时为止，按日租金的双倍计算）；4.依法判令张大军承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月20日，连云港市保障性住房建设发展有限公司授权给住房保障中心对民主路特色街区（通灌路至全权经营及管理的权力，同意住房保障中心与瀛洲公司签订公房管理合作协议，并同意住房保障中心与瀛洲公司在合理经营的状况下可对特色街区内的房屋进行二次招商转租。2014年1月1日，瀛洲公司（甲方）与住房保障中心（乙方）签订1份《民主路特色街区（通灌路至公房管理合作协议》，约定将民主路特色街区由新浦区成立街区管理委员会进行管理，乙方将民主路特色街区（通灌路至）公房（包括非盈利性展馆用房、文物保护单位、部分直管公房）委托甲方运作管理，甲方收取租金后定期与乙方结算等内容，并附房屋明细清单。后瀛洲公司（甲方）与老街管委会办公室（乙方）签订落款时间为2014年1月1日的1份《委托协议》，约定：甲方根据其与住房保障中心签订的《民主路特色街区（通灌路至公房管理合作协议》将民主路特色街区（通灌路至）公房委托乙方运作管理，由乙方负责对外租赁并收取租金。甲方与住房保障中心签订协议中甲方的所有权利义务均由乙方代为行使。涉及租金收益分配事宜由区政府另行协调确定，目前暂由乙方收取管理。2015年6月10日，老街管委会办公室（甲方、出租人）与张大军（乙方、承租人）签订1份《民主路特色街区房屋租赁合同》，约定：第一条：甲方同意将坐落在海州区民主中路42#房屋（房屋建筑面积470平方米）出租给乙方使用……第三条约定租赁期限、用途：该房屋租赁年限为5年，租赁期自2015年6月10日起至2020年6月9日止，乙方租赁该房屋仅限于经营特色餐饮，乙方装修不得损坏甲方房屋的主体结构，装修、店牌店招及烧烤外摆方案需报甲方审核同意，并遵守街区各项管理规定。第四条约定租金及支付方式：1.甲、乙双方议定的上述房屋年租金为250000元，从第四年起，租金每年在上一年租金的基础上上调5%。第一年，自2015年6月10日起至2016年6月9日止，年租金为83333元（含免租期）。第二年，自2016年6月10日起至2017年6月9日止，年租金为250000元。第三年，自2017年6月10日起至2018年6月9日止，年租金为250000元。第四年，自2018年6月10日起至2019年6月9日止，年租金为262500元。第五年，自2019年6月10日起至2020年6月9日止，年租金为275625元。2.房屋租金、其他费用缴纳。租金按半年为一个支付期，乙方每半年缴纳一次，先支付后使用。首期租金支付时间为签约之日，金额为83333元。以后乙方必须在距上一支付期所对应房屋租赁期限到期7天前全额付清下一支付期房租。乙方应按时足额缴纳房租，自行负担相应的税费、水电、物业管理等费用。3.双方确定免租期为8个月……第七条合同的变更、解除与终止……3.乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租累计3个月以上……第九条甲方违约责任处理规定……甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应支付乙方本合同租金1%的违约金。甲方除按约定支付违约金外，应对已交给甲方的费用进行退还。第十条乙方违约责任处理规定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，除按合同第五条第2项执行外，乙方还应按照合同租金的1%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……（4）拖欠房租累计3个月以上的。2.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3%支付甲方违约金……4.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付违约金……。此外，老街管委会办公室、张大军在合同中还针对房屋租赁的其他事项作了详细约定。2015年6月15日，老街管委会办公室（甲方、出租人）与张大军（乙方、承租人）签订1份《关于海州区民主中路42号房屋租赁合同的补充协议》，约定：甲方负责补充安装二楼缺少的7扇断桥窗户（共16.5平方米），并拥有其所有权。安装费用共计12000元，施工由乙方负责实施并支付该费用，甲方免除乙方租金12000元。老街管委会办公室处盖有单位公章，签约代表为韦廷廷。合同签订后，张大军于2015年6月17日向老街管委会办公室交纳2015年6月10日至2016年6月9日期间的租金及保证金60000元。老街管委会办公室、张大军对2015年6月10日至2016年6月9日期间的租金支付无争议。2015年7月24日，张大军向老街管委会办公室提交《关于民主中路42号房屋存在质量隐患的报告》，认为其承租的民主中路42号房屋在装修过程中发现各梁有多处断裂（部分为贯穿性断裂），承租房屋存在质量隐患，希望得到有效解决。由老街管委会工作人员韦廷廷签收。在一审庭审过程中，老街管委会办公室举证其于2017年11月1日向张大军经营的餐厅送达书面催缴租金通知书。张大军认为老街管委会办公室只是口头催缴租金。张大军为证明老街管委会办公室承诺除合同约定的八个月免租期外，每年再享有2个月的免租期，以及老街管委会办公室因张大军拖欠租金，不给其充值电费。在2017年10月断电后老街管委会办公室只是短暂供电，在2017年11月1日彻底断电，导致餐厅因停电无法经营，被迫关门停业，举证3组证据，其中第1组证据为:2017年10月26日张大军经营的餐厅万经理与老街管委会办公室金主任的谈话录音，主要内容为：张大军餐厅想充值电费，但是老街管委会办公室金主任要求其先交欠付的30余万元房租，公司研究后再决定是否给其充值电费。张大军餐厅万经理说韦（廷廷）主任申请再减免两个月房租最终免除多少，老街管委会办公室金主任说韦廷廷个人说的不算；第2组证据为：2017年10月30日张大军经营的餐厅万经理与老街管委会办公室韦廷廷的谈话录音，主要内容为：韦廷廷为张大军向老街管委会办公室申请免除租金，但是还没有批复。张大军餐厅因停电，有货物在冰箱，有损失。韦廷廷认为张大军欠付租金不交，老街管委会办公室将提起诉讼。第3组证据为：2017年11月1日张大军经营的餐厅万经理与老街管委会电工老张的谈话录音，主要内容为：电工老张认为是周一才停电，周四停电是餐厅自己的原因。不充电还是无法给餐厅改线路。老街管委会对该3组证据的质证意见是：张大军应在2016年6月10日前预交下半年的租金。张大军不按约交租金，相隔一年多才找老街管委会办公室要求充电费。张大军经营的餐厅在2017年11月1日的一个星期才停电，其他时间都正常供电，张大军所举证据不能达到其证明目的，老街管委会办公室在张大军要求充电后，即为其充电，恢复供电。在本案审理期间，租赁房屋至今仍由张大军占有、使用，未交还老街管委会办公室。一审法院另查明，2013年2月20日，连云港市新浦区机构编制委员会办公室发布新编委【2013】12号文，同意成立新浦区民主路老街管理委员会办公室，为股级事业单位。2014年，因区划调整，连云港市新浦区与海州区合并为海州区。老街管委会办公室分别于2015年1月15日进行登记备案办理了事业单位法人证书、2015年1月16日进行登记备案办理了组织机构代码证。一审法院认为，老街管委会办公室、张大军签订的《民主路特色街区房屋租赁合同》、《关于海州区民主中路42号房屋租赁合同的补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按合同约定履行义务。张大军辩称老街管委会办公室作为管理委员会的内设机构，本身不具备主体资格。经查，老街管委会办公室拥有自己的组织机构代码证和事业单位法人证书，具备民事诉讼主体资格，老街管委会办公室的主体适格，对张大军就此提出的辩解，一审法院不予采信。根据《民主路特色街区房屋租赁合同》的约定，张大军拖欠房租累计3个月以上的，老街管委会办公室有权解除合同，收回出租房屋。但张大军自2016年6月2日起即未按合同约定支付租金。老街管委会办公室有权在2016年9月10日起行使合同约定的解除权。张大军于2018年1月4日收到老街管委会办公室的起诉状等应诉材料，但对于老街管委会办公室起诉状中载明要求解除房屋租赁合同未提出异议，双方之间的《民主路特色街区房屋租赁合同》于2018年1月4日解除。合同解除后，张大军应及时将承租的房屋即坐落于海州区民主中路42#房屋（房屋建筑面积470平方米）清空返还老街管委会办公室。关于2016年6月10日至2017年12月9日期间的租金及违约金。老街管委会办公室主张张大军支付2016年6月10日至2017年12月9日期间的租金375000元的诉讼请求，不违反合同约定及法律规定，一审法院予以支持。但老街管委会办公室主张拖欠租金的违约金按照合同约定的“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付违约金……”计算，合同约定的违约金过分高于老街管委会办公室的损失，一审法院依法予以调整。合同约定租金按半年为一个支付期，乙方每半年缴纳一次，先支付后使用。张大军应于2016年6月2日前支付2016年6月10日至2016年12月9日期间的租金125000元；应于2016年12月2日前支付2016年12月10日至2017年6月9日期间的租金125000元；应于2017年6月2日前支付2017年6月10日至2017年12月9日期间的租金125000元。故2016年6月10日至2017年12月9日期间拖欠租金的违约金应分段计算：1.以125000元为基数，从2016年6月3日计算至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；2.以125000元为基数，从2016年12月3日计算至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；3.以125000元为基数，从2017年6月3日计算至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。关于老街管委会办公室主张张大军从2017年12月10日起至退还占用房屋时止，按每日1369.86元赔偿其损失。老街管委会办公室主张的依据是合同约定的“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付违约金……”计算。一审法院认为，张大军逾期归还房屋造成老街管委会办公室的损失为涉案房屋的租金损失、占有使用费损失，老街管委会办公室按照租金的两倍主张过高，应按合同约定的租金标准计算。张大军之间的租赁合同于2018年1月4日解除，张大军应按照合同约定的日租金684.9元（250000元÷365天）支付2017年12月10日至2018年1月4日期间的房屋租金；张大军未交还房屋，应自2018年1月5日起按照合同约定的日租金684.9元（250000元÷365天）支付房屋占有使用费至退还房屋时止。张大军辩称2017年10月，老街管委会办公室在未事先告知的情况下对其承租的房屋进行断电是根本违约行为，导致张大军签订合同的目的无法实现，双方的租赁合同无法继续履行，由此带来的损失应当由老街管委会办公室承担，其保留向老街管委会办公室追偿的权利。2017年10月份以后，餐厅停电被迫关门的租金不应当支付。经查，根据老街管委会办公室、张大军所举的证据可以证实张大军经营的餐厅在2017年10月底、2017年11月向老街管委会办公室申请充值电费被拒以及在此期间有几天因拖欠租金被断电的事实。张大军在合同履行过程中未依约支付租金，老街管委会办公室采取断电行为属于行使合同履行抗辩权的行为。但是张大军所举的证据不能证明2017年11月以后租赁房屋是否存在断电以及是老街管委会办公室原因导致餐厅断电，无法正常经营。且老街管委会办公室于2018年1月2日即向一审法院起诉要求解除合同、要求张大军退还房屋。但张大军至今未将承租房屋退还，其应当及时采取措施防止损失的扩大，而不是迟迟不交还房屋。对张大军提出2017年10月以后的租金不应当支付的辩解，一审法院不予采信。张大军还辩称老街管委会办公室承诺除租赁合同上8个月免租金的装修期，每年再免两个月的租金，因此老街管委会办公室主张的租金每年应当扣除两个月的免租期，但其所举证据不足以证实其主张，对其辩解，一审法院不予采信。张大军还辩称租赁房屋因漏水，不具备租赁条件。但张大军所举证据不能证明租赁房屋因漏水不具备租赁条件，对其辩解，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：一、老街管委会办公室与张大军签订的《民主路特色街区房屋租赁合同》于2018年1月4日解除；二、张大军于判决生效之日起十日内将占用的连云港市海州区民主中路42#房屋（房屋建筑面积470平方米）返还老街管委会办公室；三、张大军于判决生效之日起十日内给付老街管委会办公室2016年6月10日至2017年12月9日期间的租金375000元及违约金（1.以125000元为基数，从2016年6月3日计算至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；2.以125000元为基数，从2016年12月3日计算至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；3.以125000元为基数，从2017年6月3日计算至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；四、张大军于判决生效之日起十日内按照日租金684.9元赔偿老街管委会办公室损失（从2017年12月10日至退还占用房屋时止）；五、驳回老街管委会办公室的其他诉讼请求。一审案件受理费6925元，由张大军负担。二审期间，涉案双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1、被上诉人的断电行为是否构成根本违约。2、是否存在免除两个月租金的事实。3、涉案房屋是否因为质量隐患而不具备租赁条件。本院认为，关于第一项争议焦点，本院经审查后认为，首先，张大军在合同履行过程中未依约支付租金，老街管委会办公室在时隔1年之后采取断电的行为属于行使合同履行抗辩权。其次，根据老街管委会办公室、张大军所举的证据可以证实张大军经营的餐厅在2017年10月底、2017年11月向老街管委会办公室申请充值电费被拒以及在此期间有几天因拖欠租金被断电的事实。但是张大军所举的证据不能证明2017年11月以后租赁房屋是否存在断电以及是老街管委会办公室原因导致餐厅断电，无法正常经营。结合上述两点，本院认为上诉人认为被上诉人断电行为构成根本违约的上诉请求及理由不能成立，本院依法不予支持。关于第二项争议焦点，本院经审查后认为，首先，从张大军提供的谈话录音中可以认定，第一，老街管委会办公室金主任说韦廷廷个人说的不算。第二，老街管委会办公室韦廷廷的谈话录音中仅表示韦廷廷为张大军向老街管委会办公室申请免除租金，但是还没有批复。第三，本案诉讼中，老街管委会办公室对于免除2个月租金的事实不予认可。结合上述三点，本院认为，上诉人认为应每年免除其2个月租金的上诉请求及理由不能成立，本院对此不予支持。关于第三项争议焦点，本院经审查后认为，张大军所举证据不能证明涉案房屋因质量隐患而不具备租赁条件。一审法院对此认定并无不当，本院对于上诉人的该项上诉请求及理由不予支持。综上，上诉人张大军的上诉请求及理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6925元，由张大军负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 淼审 判 员  王和明审 判 员  严伟晏二〇一九年六月二十六日法官助理  蒋 寻书 记 员  仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。