山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初2833号原告：任国华，男，1958年9月23日出生，汉族，居民，住陕西省西安市。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。被告：高安市朝蓬房地产开发有限公司，住所地江西省高安市朝阳路**，统一社会信用代码91360983767031130P。法定代表人：刘斌，该公司董事长。二被告委托诉讼代理人：马志毅，山东翔宇韶宽律师事务所律师。原告任国华与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、高安市朝蓬房地产开发有限公司（下称高安朝蓬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任国华、被告烟台海基置业有限公司、高安市朝蓬房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人马志毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任国华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与第一被告之间签订的《金域蓝湾B区商品房预售协议书》，第一被告返还原告购房款288636元并按照同期银行存款利率计算自原告付款之日起至被告返还之日止的资金占用期间的利息，暂算至2019年11月25日计3468.84元；2、判令解除原告与第二被告签订的商铺经营管理合同，第二被告给付原告一年的租金20000元；3、判令第一被告向原告支付逾期办理房屋不动产证的违约金17774元（以288636元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款月利率5.1%计）；4、诉讼费用由二被告承担；5、赔偿损失（交通、住宿费）。事实与理由:2018年10月14日，原被告签订《金域蓝湾B区商品房预售协议书》、《商铺经营管理合同》，认购金域蓝湾B区6栋116商铺，约定总价款348507.8元，扣除三年的返租款六万元后为288636元。2018年11月25日，原被告签订正式的《商品房买卖合同》，原告签字后被告称要将该合同拿回公司盖章，但拖延至今被告依旧未将盖好章的合同交付原告。且经原告查明，被告出售涉诉房屋时摒弃诚实信用原则，故意隐瞒该商品房已经抵押，不能办理产权手续的事实。故原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第九条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条之规定，诉至法院，请求依法判令所请。被告海基置业公司辩称，1、涉诉房产并不存在不能办理产权手续、已经抵押的事实，该房产现已取得产权大证，原告按照实测面积补齐差价款1977元后即可按照房产部门的规定签订正式买卖合同，并办理产权登记，原告购买涉诉房屋的目的完全能够实现，原告诉请解除商品房预售协议书缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。2、原告所主张的逾期办证违约金与其第一项主张解除合同的诉请相矛盾，逾期办证违约金是基于合同继续履行所产生，不应当与解除购房合同一并主张。且涉案房产未办理产权登记至原告名下的过错并不在被告。被告高安朝蓬公司辩称，原告与被告公司所签订的《商铺经营管理合同》并不存在租金的问题，而是无偿经营管理。原告要求返还租金缺乏事实基础及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：关于原告提交的案外人韩璐购买的金域蓝湾B区36-2-805号房屋的《商品房买卖合同》影印件，原告主张该证据能证明关于权属登记的相关约定。二被告认为其系影印件，且该房号名下的房屋系住宅，并非商铺，对合同中的相关内容二被告无法确认。本院认为，该证据系影印件，对其真实性无法确认，且该证据中载明的内容与本案涉诉商铺无关联性，故无法单独作为定案依据。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月14日，原告任国华与被告高安朝蓬公司签订《金域蓝湾B区商品房预售协议书》，第一条约定，买受人购买出卖人开发建设的东海金域蓝湾B区（商铺）6栋116号商铺，建筑面积共35.04平方米，每平方米8237.23元人民币，合计金额288636元；第二条约定，付款方式为一次性付款，乙方（任国华）应于本协议签订后7日内（即2018年10月21日前）补齐定金和购房款，逾期视为违约，定金不予退还，甲方（海基置业公司）有权将房屋另行出售；第三条约定，乙方交清房款后甲方应于1个月内办理交房。同日，原告与高安朝蓬公司签订《商铺经营管理合同》，第二条约定“甲方（任国华）自愿将该商铺自交房之日起委托给乙方（高安朝蓬公司）无偿经营管理三年，在该期间内乙方拥有该商铺的经营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一管理”。同日，原告向高安朝蓬公司交纳定金20000元，后分别于2018年11月4日、2018年11月25日缴纳定金38636元、房款90000元，房款140000元，共计288636元。2018年11月30日，海基置业公司为原告出具288636元购房款收据一张。2018年10月18日，龙口市九鼎房地产中介有限公司针对东海黄金海岸-金域蓝湾B区6号楼出具《房屋面积测绘报告》，该报告载明涉诉商铺的建筑面积为35.28平方米，比预售协议书约定的面积多出0.24平方米，按协议书中约定的每平方米8237.23元单价计算，原告尚需补交房款1977元。庭审中，被告主张双方未签订正式商品房买卖合同的原因是，被告取得涉诉商铺面积实测报告后，告知原告按实测面积补齐差价款并签订正式合同，但原告一直未来办理。另查明，就本案涉诉房屋而言，海基置业公司系开发商，高安朝蓬公司系其委托代理销售机构；涉诉商铺所在的龙口东海黄金海岸金域蓝湾B区6号楼已于2019年3月取得产权大证，涉诉商铺的不动产权证号为鲁（2019）龙口市不动产权第0008349号。本案的焦点问题为涉案《金域蓝湾B区商品房预售协议书》的性质能否认定为商品房买卖合同。原告主张，该预售协议书不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的可以视为正式合同的要件，故不能等同于正式合同。被告主张，虽然该预售协议书不是正式的商品房买卖合同，但因涉诉房产系现房，且该预售协议中已经对房屋位置、价格等内容进行了明确约定，应当视为商品房买卖合同。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容共包括13项，其中当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容对于涉案协议书能否作为商品房买卖合同履行至关重要，只有协议书条款具备了上述内容，其作为商品房买卖合同履行才不存在“事实或法律上的障碍”。本案中，双方签订的《金域蓝湾B区商品房预售协议书》约定了当事人的名称、姓名和住所、商品房的基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、房屋交付时间，且涉诉商铺现已取得房屋产权大证，具备法定的交付条件及办理产权登记的条件，原告所主张的被告故意隐瞒该商品房已经抵押，不能办理产权手续的事实并不存在。因此，原、被告双方签订的《金域蓝湾B区商品房预售协议书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，实际履行中不存在事实或法律上的障碍，且原告已交纳了除实测面积后应补缴的房款以外的全部房款，故该预售协议书应当认定为商品房买卖合同。综上，涉案《金域蓝湾B区商品房预售协议书》的性质属于商品房买卖合同，双方均应继续履行，原告关于解除预售协议书的主张，不予支持，其基于解除协议书要求被告返还房款及利息的主张，一并不予支持。关于原告要求解除与高安朝蓬公司签订的《商铺经营管理合同》并支付一年租金20000元的主张。本院认为，本案所涉《商铺经营管理合同》系原告与高安朝蓬公司双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同合法有效，双方均应按约履行。现原告单方主张解除《商铺经营管理合同》，于法无据，不予支持；该合同明确约定，原告自愿将该商铺自交房之日起委托给高安朝蓬公司无偿经营管理三年，在该期间内高安朝蓬公司拥有该商铺的经营权和收益权，故原告主张高安朝蓬公司支付一年租金，与约不合，不予支持。关于原告主张逾期办证违约金的诉求，因原告尚未补齐房款，双方尚未办理房屋交付手续，故办理产权登记的条件尚未成就，因此，该主张亦不予支持。其要求赔偿交通费、住宿费等损失的主张，因未提交上述费用的证据，且该主张于法无据，故不予支持。鉴于上述事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告任国华的全部诉讼请求。案件受理费6346元，减半收取3173元，由原告任国华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年六月十二日书记员 邹向东