安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0202民初6128号 原告：芜湖长江轮船有限公司，住所地安徽省芜湖市江岸路**，统一社会信用代码：91340200149380478A。 法定代表人：姜庆华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：秦尤佳，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方娴，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所实习律师。 被告：芜湖和众继业酒店管理有限公司，，住所地安徽省芜湖市江岸路**统一社会信用代码：91340200570449061D。 法定代表人：左继业，该公司执行董事兼总经理。 被告：杭州继业贸易有限公司，住，住所地浙江省杭州市上城区解放路******一社会性用代码：9133010278236895XL。 法定代表人：左继业，该公司执行董事兼总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：李晏，安徽银佳律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：汪浩翔，安徽银佳律师事务所律师。 原告芜湖长江轮船有限公司与被告芜湖和众继业酒店管理有限公司、杭州继业贸易有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖长江轮船有限公司的委托诉讼代理人秦尤佳，被告芜湖和众继业酒店管理有限公司、杭州继业贸易有限公司的共同委托诉讼代理人李晏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖长江轮船有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即向原告支付自2015年8月1日起至其实际腾空返还原告房屋之日止的房屋占用使用费及逾期利息（详见附表：暂计算至2018年8月1日，房屋占有使用费850.5万元，逾期利息为79.6635万元）；二、判令二被告立即向原告支付自2015年1月1日起至其实际腾空返还原告房屋之日止的多功能厅负一层（厨房）房屋的租金、房屋占有使用费及逾期利息（详见附表，暂计算至2018年8月1日，租金及房屋占有使用费为17.9167万元，逾期利息为1.9675万元）；上述两项合计950.0477万元。事实和理由：2012年7月26日，原告与被告芜湖和众继业酒店管理有限公司（以下简称和众继业酒店）签订了《房屋租赁合同》，约定房屋年租费283.5万元，被告杭州继业贸易有限公司（以下简称 继业贸易公司）对合同承担担保责任。2014年3月28日，被告和众继业酒店与芜湖长航物业管理公司签订《租赁合同》，约定被告和众继业酒店自2014年4月1日起承租多功能厅负一楼作为厨房，租期两年，租金为5万元/年。因原告对该房屋享有出租权，故合同签订后，原告与被告和众继业酒店在该《租赁合同》末尾处协议约定出租方变更为原告。该合同签订时被告和众继业酒店支付了2014年度的租金，自2015年度起被告和众继业酒店未再向原告支付该多功能厅的房屋租金和占用费用。原告多次催要无果后，为实现上述债权，特向芜湖市中级人民法院提起诉讼。芜湖市中级人民法院于2015年8月6日作出（2015)芜中民四初字第00062号民事判决，确认原告与被告和众继业酒店签订的《房屋租赁合同》已于2015年2月13日解除，被告和众继业酒店应于判决生效之日起十五日内腾空并返还案涉房屋给原告；二被告支付原告自2014年8月1日至2015年7月31日期间的房屋租金、占有使用费及利息等款项。但未支持原告主张的多功能厅负一楼租赁合同的房屋租金及房屋占有使用费。后二被告向安徽省高级人民法院提起上诉，原告在二审中提供了芜湖长航物业管理公司出具的《情况说明》，证明多功能厅负一楼的出租主体实为本案原告，且二审中要求二被告支付2015年8月1日之后继续占用案涉房屋的费用，以及占用多功能厅负一楼期间的租金及房屋占有使用费。因原告未在二审中提起上诉，故安徽省高级人民法院未审查原告二审提出的要求二被告支付2015年8月1日之后继续占用案涉房屋的费用的请求，也未对多功能厅负一楼租金的支付问题进行审理，并于2017年3月1日作出（2015)皖民四终字第00551号民事判决，维持一审判决。该判决生效后，原告多次通过发函和口头催告等方式催促被告和众继业酒店返还案涉房屋，并要求二被告支付继续占用案涉房屋的费用，但二被告至今一直不予配合。综上所述，因被告和众继业酒店未履行生效判决确定的义务，自2015年8月1日起至今仍一直占用案涉房屋，且二被告均未向原告支付任何房屋占用使用费，为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告芜湖和众继业酒店管理有限公司、杭州继业贸易有限公司共同辩称：第一、原告诉请的占用费金额过高，应当按照合同的约定，以市场价格来确定占用费的标准。第二、合同约定的租赁面积10500平米，实际只有一万平米左右，少了500平米左右。应当以实际租用面积来计算占用费。第三、占用费应当开具房屋租赁发票。房屋租赁发票是按合同约定是房租一部分，还有50%的物业管理费。但实际上原告都没有开具物业管理费，但是原告都是以物业管理费名义收，但是没有开具物业管理费发票。 本院经审理认定事实如下：原告芜湖长江轮船有限公司与被告芜湖和众继业酒店管理有限公司、杭州继业贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年4月8日向芜湖市中级人民法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除长江轮船公司与和众继业酒店签订的《房屋租赁合同》，和众继业酒店及时置空租赁房返还给长江轮船公司；2、和众继业酒店支付欠付租金283.5万元（自2014年8月1日至2015年7月31日）、利息2.646万元（自2014年8月1日至9月30日）、违约金194.9万元（自2014年10月1日至2015年3月15日），三项共计481万元，以及和众继业酒店搬让房屋前实际发生的租金费用和违约金；3、和众继业酒店支付多功能厅负一层（厨房）租金5万元；4、和众继业酒店支付房屋改造赔付年度补偿款5.2万元；5、继业贸易公司对和众继业的上述支付义务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由和众继业酒店、继业贸易公司共同承担。2015年8月6日，芜湖市中级人民法院依法作出判决如下：一、芜湖长江轮船公司与芜湖和众继业酒店管理有限公司2012年7月26日签订的房屋租赁合同已于2015年2月13日解除；二、芜湖和众继业酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将其承租的芜湖长江轮船公司所有的涉案房屋腾空并返还给芜湖长江轮船公司；三、芜湖和众继业酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付芜湖长江轮船公司2014年8月1日至2015年7月31日期间的房屋租金及占有使用费283.5万元、利息2.646万元，并支付以283.5万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2014年10月1日起至本判决确定的给付之日止的利息；四、芜湖和众继业酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付芜湖长江轮船公司房屋改造补偿款5.2万元；五、杭州继业贸易有限公司对芜湖和众继业酒店管理有限公司的上述一、二、三、四项付款义务承担连带清偿责任；六、驳回芜湖长江轮船公司的其他诉讼请求。嗣后，两被告不服判决上诉至安徽省高级人民法院，2017年3月1日，安徽省高级人民法院作出（2015）皖民四终字第000551号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告向芜湖市中级人民法院申请了强制执行，因被告芜湖和众继业酒店管理有限公司一直未腾让诉争的房屋及附属设施且未缴纳占用房屋期间的使用费，原告于2018年8月1日诉至本院，请求两被告支付占用房屋期间的使用费及逾期利息。由于双方对租赁合同期满占用房屋使用费的计算方式等问题存在争议，根据房屋租赁合同第五条违约责任第3项“逾期腾房占有使用费参照同期市场价的租金标准计收”的约定及被告提出的鉴定申请，本院委托芜湖恒盛资产评估事务所对涉案房屋的同期市场租赁价格标准进行了评估，结论为：案涉房屋的使用费在2018年11月29日的参考评估价值为7921200元。其中10500平方米和众观景酒店自2015年8月1日至2018年12月31日期间房屋占用费780.15万元；262.5平方米酒店仓库自2015年1月1日至2018年12月31日期间房屋占用费11.97万元。评估报告的最终形成日期为2019年3月19日，有效期不超过一年。评估报告分项确定和众观景酒2015年度每平方米月租金标准为19元，期间占用费为997500元；2016年度每平方米月租金为19元，期间占用费为2394000元；2017年度每平方米月租金为18元，期间占用费为2268000元；2018年度每平方米月租金为17元，期间占用费为2142000元。酒店仓库2015年度每平方米月租金标准为10元，期间占用费为31500元；2016年度每平方米月租金为10元，期间占用费为31500元；2017、2018年度每平方米月租金为9元，期间占用费为28350元。 本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据已经生效的芜湖市中级人民法院（2015）芜中民四初字第00062号民事判决书和安徽省高级人民法院（2015）皖民四终字第000551号民事判决，可以确定原告与被告芜湖和众继业酒店管理有限公司之间的房屋租赁合同关系已经解除。合同解除后，被告芜湖和众继业酒店管理有限公司继续占有原告所有的房屋系无权占有，由此给原告造成财产损失的应当承担赔偿责任，故原告要求被告支付占用费的诉讼请求于法有据，本院予以采纳。但是财产损失的范围，根据双方此前签订的房屋租赁合同第五条第3项违约责任的约定，逾期腾房占有使用费参照同期市场价的租金标准计收，该约定合法有效，故被告芜湖和众继业酒店管理有限公司应当按照该标准支付逾期腾房占有使用费。为此，本院根据被告芜湖和众继业酒店管理有限公司的申请，委托了芜湖恒盛资产评估事务所对涉案房屋的同期市场租赁价格标准进行了评估，故本院以评估结论确定的数额作为被告芜湖和众继业酒店管理有限公司赔偿原告财产损失的依据，原告的诉讼请求大部分于法有据，本院对于法有据部分予以支持，其余不予支持。对于原告主张的逾期腾房占用费的利息损失，本院根据各个不同年度占用费的数额按照中国人民银行同期贷款基准利率进行分段计算（单独附表于判决书后），对于占用费和逾期付款利息损失，鉴于评估报告的周期性和有效性及市场租赁价格可能发生的变化，本院分别自2015年1月1日（多功能厅负一层）、2015年8月1日（和众继业酒店）起计算至2018年12月31日止，对于以后可能产生的占用费和逾期付款利息损失，原告可再另行主张。被告杭州继业贸易公司自愿对和众继业酒店的签约和经营行为承担担保责任，且没有约定保证方式，故其应当对和众继业酒店的上述付款义务承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，判决如下： 一、被告芜湖和众继业酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告芜湖长江轮船公司房屋占用费7921200元及逾期利息损失826057元（上述费用均计算至2018年12月31日止）； 二、被告杭州继业贸易公司对被告芜湖和众继业酒店管理有限公司上述付款义务承担连带清偿责任； 三、驳回原告芜湖长江轮船公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取39152元，由原告芜湖长江轮船公司负担4152元，由被告芜湖和众继业酒店管理有限公司负担35000元；鉴定费36400元（被告芜湖和众继业酒店管理有限公司预付），由原告芜湖长江轮船公司承担4200元，被告芜湖和众继业酒店管理有限公司负担32200元），相互折抵后，被告芜湖和众继业酒店管理有限公司尚应当支付原告30800元(因案件受理费原告已预付，被告芜湖和众继业酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  汪晓强 二〇一九年六月三日 书记员  舒丹丹 附本案法律适用主要条款： 1、《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 2、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。