新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2019）新4003民再1号再审申请人（原审被告）：魏祖权，男，1965年10月8日出生，汉族，住奎屯市。再审申请人（原审被告）：杨贤英，女，1965年1月17日出生，汉族，住奎屯市。委托诉讼代理人:黄建民，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。被申请人(原审原告)：奎屯百和房地产经纪有限公司，住所地新疆奎屯市博乐街**，统一社会信用代码916540035959291091。法定代表人：祁燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：程德强，奎屯市大众法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人:赵莉莉，女，1990年2月2日出生，汉族，该公司员工，住奎屯市。原审第三人：王占永，男，1985年9月14日出生，汉族，住第七师。委托诉讼代理人：徐苗苗，女，1988年9月22日出生，汉族，系王占永的妻子，住第七师。原审第三人：徐苗苗，女，1988年9月22日出生，汉族，住第七师。再审申请人魏祖权、杨贤英因与被申请人奎屯百和房地产经纪有限公司（以下简称百和房产经纪公司）及原审第三人王占永、徐苗苗居间合同纠纷一案，不服本院按小额诉讼程序审理作出的（2018）新4003民初646号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院申请再审。伊犁州分院于2018年10月10日作出（2018）新40民申205号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人魏祖权、杨贤英的委托诉讼代理人黄建民，被申请人百和房产经纪公司的委托诉讼代理人程德强、赵莉莉，原审第三人王占永的委托诉讼代理人徐苗苗、徐苗苗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。魏祖权、杨贤英申请再审称，一、原审判决没有认定百和房产经纪公司及王占永、徐苗苗的违约行为是错误的。原审判决将促成合同成立作为百和房产经纪公司的唯一义务，从而认定合同成立后被申请人就履行完其义务是错误的。从三方所签订的合同中可以看出，被申请人不但有促成合同成立的义务，还有代卖方收款，协助买卖双方办理按揭手续的义务，由于其没有履行代收首付款的义务，致使合同没有得到全面履行，故合同没有履行完全是被申请人和原审第三人的违约行为造成的，故百和房产经纪公司没有向我主张支付佣金及违约金的权利，其诉讼请求不能成立。二、即使我没有提交按揭手续的行为构成违约，原审第三人没有按时交纳首付款也构成违约，原审判决将违约的后果全部归于我是错误的。三、原审判决的违约金过分高于被申请人的损失，不符合我国法律规定。合同全面得到履行后，被申请人取得的收入也只是7400元佣金，约定的违约金过分高于被申请人的实际损失。即使再审申请人违约造成合同不能履行，约定的违约金过高，也应当予以减少。而按原审判决，被申请人得到的佣金及违约金为1,5350元，显然与立法本意不符，有失公正。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，故依法提出再审，请求撤销原判，驳回百和房产经纪公司的全部诉讼请求。百和房产经纪公司辩称，1、启动再审的理由是一审判决书存在的程序错误，而非认定事实和法律错误。（2018）新40民申205号民事裁定书只提及一审程序错误，对一审中事实认定和法律适用是肯定的。因此对再审申请人在再审申请中提到的事实方面的内容不予认可。2、一审判决的违约金合法有效。三方签订的居间合同第十四条明确约定了违约金，是当事人自行协商的，在合同履行过程中如果违约必须承担违约责任。一审判决的违约金并非过高，判决的违约金是依约而判，我国法律规定，约定违约金一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。再审申请人认为违约金过高，应当在一审法庭辩论终结前提出，在再审程序中提出，不符合法律规定，我公司不予认可。王占永、徐苗苗述称，1、双方签订房屋买卖合同属实，但在双方约定的时间内，再审申请人变更了合同内容，从按揭贷款变为要求全额付款，致使双方签订的买卖合同无法继续履行。根据合同第五条第三款银行贷款按揭第（1）项的内容，首付款由经纪公司代卖方收取，由于再审申请人要求全额付款，没有向经纪公司提交按揭所需的相关资料，经纪公司通知我暂不交首付款，故再审申请人陈述我未交首付款的理由不成立，违约方是再审申请人。2、再审申请人陈述其办理了按揭贷款所需的银行卡，但办理银行卡并不能说明其提交了按揭所需的材料。由于再审申请人没有提交按揭所需的材料，已构成违约，我就没有义务继续支付首付款。根据买卖双方的交易习惯，如果买方违约不再购买房屋，并不会提起诉讼要求守约方双倍返还定金。故再审申请人申请再审的请求不符合法律规定，请求驳回再审申请人的再审请求。百和房产经纪公司向本院起诉请求，一、判令魏祖权、杨贤英支付佣金5000元、违约佣金10,350元，合计15,350元；二、因诉讼产生的费用由魏祖权、杨贤英承担。事实和理由：被申请人经过居间服务促成了魏祖权、杨贤英与王占永、徐苗苗就奎屯市绿荷里小区25幢432号房屋的买卖，我们三方以345,000元的价格签订了房屋居间转让合同，标志着对前述房屋买卖合同的成立，至此我公司的居间义务已经完成。因魏祖权、杨贤英不愿按合同办理按揭贷款，而是要求全款，使合同无法继续履行。魏祖权、杨贤英即应依合同给付我公司居间报酬5,000元并承担违约佣金10,350元。本院原审认定事实：经过百和房产经纪公司的居间行为促成了卖方为魏祖权、杨贤英，买方为王占永、徐苗苗就奎屯市绿荷里小区25幢432号的房屋买卖。三方于2017年11月16日签订了“百和房地产经纪有限公司房屋居间转让合同”。合同约定：“房屋成交价为345,000元；买方在签订合同时支付定金10,000元，由经纪方代理卖方收取，卖方同意扣除向经纪方支付本合同约定的佣金（报酬）后将定金转于卖方；买方应于2017年11月25日前付清首付款，该首付款由经纪方代理卖方收取，经纪方可协助买方寻求贷款银行并协助买方办理按揭手续，但产生的费用由买方承担；买卖双方须于2017年11月25日之前提交齐银行按揭所需材料，并保证材料的准确性和真实性，买方的首付款在该物业过户给买方时转予卖方，剩余房款（贷款）银行直接发放给卖方，买方同意该剩余房款由贷款银行直接转付卖方，银行贷款发放时间由买方与贷款银行签订的贷款合同确定为准；基于经纪方为买卖双方提供了居间服务，卖方同意向经纪方支付合同约定佣金（报酬）为5000元；若卖方不按合同约定的时间和内容履行卖方义务，则买方有权解除与卖方的交易关系并要求卖方双倍返还定金，双倍返还定金的金额为20,000元（包含卖方已收到买方的定金）；买卖双方需按本合同的约定内容履行双方义务，如有一方违约需向另一方承担违约责任，并由违约方向经纪方承担本合同成交价的3%的服务佣金……”。合同签订后，王占永、徐苗苗依约向百和房产经纪公司交纳购房定金10,000元，百和房产经纪公司依约扣除合同约定的应收取卖方的佣金5000元，将剩余定金交于卖方。由于魏祖权、杨贤英不愿按合同办理按揭贷款而未按合同约定将协助买方办理按揭贷款手续交于经纪方，致使合同无法继续履行，百和房产经纪公司也就未让王占永、徐苗苗按期交纳购房首付款。本院原审认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，作为房屋居间转让合同居间人的百和房产经纪公司，受魏祖权、杨贤英委托为其与王占永、徐苗苗提供了订立该房屋居间转让合同的媒介服务，促成了房屋居间转让合同的成立。作为出卖房屋委托人的魏祖权、杨贤英即应向百和房产经纪公司支付居间报酬，但由于百和房产经纪公司已按合同在代魏祖权、杨贤英收取王占永、徐苗苗交纳的定金中扣除了魏祖权、杨贤英应交纳的5000元佣金，再诉请判令交纳佣金5000元显然重复，故该诉请不予支持。由于在房屋居间转让合同履行过程中，魏祖权、杨贤英未按约提交办理银行按揭贷款手续的资料，不愿办理按揭致使合同无法继续履行，属于的违约，即应按照约定向百和房产经纪公司承担房屋成交价345,000元3%的违约服务佣金10,350元。百和房产经纪公司的该项诉请成立，予以支持。魏祖权、杨贤英的辩解因属房屋居间转让合同履行过程中的问题，对百和房产经纪公司的诉请不构成妨碍，不予采纳。据此，依照《中华人民共和合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百八十二条、第二百八十三条之规定，判决：一、魏祖权、杨贤英于本判决生效之日起五日内向奎屯百和房地产经纪有限公司支付违约佣金10,350元。二、驳回奎屯百和房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费92元（已减半收取），由奎屯百和房地产经纪有限公司负担32元，魏祖权、杨贤英负担60元。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，双方争议的焦点问题是：在履行合同过程中，各方当事人是否存在违约行为。本案中，王占永、徐苗苗与魏祖权、杨贤英及百和房产经纪公司签订房屋居间转让合同，三方之间形成了两种法律关系。其一为百和房产经纪公司作为居间人与卖方魏祖权、杨贤英及买方王占永、徐苗苗之间的居间合同关系；其二为卖方魏祖权、杨贤英及买方王占永、徐苗苗之间的房屋买卖合同关系。居间人为委托人提供订立合同的机会或订立合同的媒介服务，促成合同成立的，居间合同即成立并生效。百和房产经纪公司已促成了魏祖权、杨贤英与王占永、徐苗苗之间的房屋买卖，并签订了房屋居间转让合同，三方之间形成的居间合同法律关系成立并生效。因百和房产经纪公司在收取王占永、徐苗苗交纳的定金中扣除了5000元作为卖方交纳的佣金，现再要求魏祖权、杨贤英支付佣金5000元，无事实及法律依据，该诉请本院不予支持。对百和房产经纪公司要求魏祖权、杨贤英支付违约佣金的诉讼请求，根据合同约定，买卖双方如有违约，需由违约方向经纪方承担合同成交价的3%的服务佣金，从该约定内容来看，该条款是在买卖双方存在违约的情形下，为保障经纪方取得佣金而作的约定，故违约方向经纪方承担违约佣金的数额应以经纪方的佣金损失为限。本案中因魏祖权、杨贤英的违约行为致使合同未能继续履行，百和房产经纪公司也就未能收取买方的佣金2400元，故魏祖权、杨贤英向经纪方承担违约佣金的数额应为2400元，超出部分，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：一、撤销奎屯市人民法院（2018）新4003民初646号民事判决第（一）项，维持判决第（二）项；二、魏祖权、杨贤英于本判决生效后十日内支付奎屯百和房地产经纪有限公司违约佣金2400元。案件受理费92元，由魏祖权、杨贤英负担14元，由奎屯百和房地产经纪有限公司负担78元。本判决为终审判决。审 判 长  张萍莉人民陪审员  路 遥人民陪审员  王海霞二〇一九年六月十二日书 记 员  赵甜甜