太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初5014号   原告（反诉被告）郑洪涛，男，1996年10月17日出生，汉族，住太原市。   被告（反诉原告）山西易众电子商务有限公司，住所地山西省太原市万柏林区晋祠路一段********，统一社会信用代码×××。   法定代表人李玮，执行董事兼总经理。   委托代理人边洪元，男，1975年4月24日出生，汉族，住太原市尖草坪区尖草坪街**院，身份证号×××。   原告（反诉被告）郑洪涛与被告（反诉原告）山西易众电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20受理后，依法由审判员赵龙适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑洪涛、被告（反诉原告）山西易众电子商务有限公司的委托代理人边洪元均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）郑洪涛诉称，2018年3月14日原告郑洪涛与被告山西易众电子商务有限公司签署了《房屋租赁合同》，该房屋位于太原市小店区坞城世纪花苑1号楼1301E户，房屋租金为每月1600元，押金为1500元。2019年3月13日到期后，原、被告没有再续签租赁合同，原告向被告表示自己还想住几天等找到合适工作将不再承租上述房屋，当时被告要求原告交纳临时租住时的房屋租金及水、电等各项费用共计5316元。2019年4月中旬，原告提前通知被告其不再继续承租被告的房屋并要求被告退还原告剩余的租赁费及押金等，2019年5月10日原告再次正式通知被告，5月12日正式与被告交接不再承租的房屋，同时原告提出要求被告退还房屋剩余租金及押金等费用共计3716元，期间原告多次与被告协商房屋租金退还一事至今未果。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、判令被告退还原告房屋剩余租赁款共计2416元；2、诉讼费由被告承担。   被告（反诉原告）山西易众电子商务有限公司辩称，第一，2018年3月14日要求续租，双方经协商一致，达成新的租赁合同，虽未签订书面租赁合同但是已经实际履行，双方依法形成租赁合同关系；第二，原告续租使用我方的房屋，并交纳各项费用共计5416元，双方已实际履行新的房屋租赁合同；第三，原告提出提前解除房屋租赁合同，已经构成违约。综上，被答辩人全部诉讼请求没有事实基础和法律依据，应予以驳回。   被告（反诉原告）山西易众电子商务有限公司向本院提出反诉称，2018年3月14日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告位于太原市小店区坞城世纪花苑1号楼1301E户，月租金为1600元，租赁期限为1年。2019年3月13日，租赁期限到期后，反诉被告提出续租，经双方协商于2019年4月23日达成一致，续签房屋租赁合同一年，月租金为1600元。2019年5月，反诉被告违反合同约定，要求提前退租，反诉被告已违反双方合同约定，应依法向反诉原告承担违约责任，支付违约金即年租金的20%，计3840元。反诉原告为维护自身合法权益，提起反诉，请求法院判令：1、判令反诉被告支付反诉原告违约金3840元；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。   针对被告（反诉原告）山西易众电子商务有限公司的反诉请求，原告（反诉被告）郑洪涛辩称，被告问过我要不要续租，我说还不确定，有可能续租，双方之间形成的是不定期租赁合同关系，我提前告知过被告，所以我不构成违约。   经审理查明，2018年3月12日，山西易众电子商务有限公司（以下简称甲方）与郑洪涛（以下简称乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的坐落于太原市小店区坞城世纪花苑1-1-21031-E户房屋出租给乙方使用，租赁期限为2018年3月14日至2019年3月13日，每月租金1600元，每期房租按合同签订日期提前7天支付，否则视为逾期；续次年房租需提前30天，如乙方退租，需扣除年租金20%作为违约金，在租赁期内，乙方违约的，甲方有权解除合同，收回该房屋，并扣除乙方所预交的所有费用作为违约金，该费用不足以弥补甲方损失的，还应继续赔偿甲方的实际损失，该损失包括但不限于甲方为维护房屋政策使用标准而支付或垫付的费用；乙方尚欠的费用；甲方因维护合法权益而支出的差旅交通费、诉讼费、仲裁费、保全费、律师费、执行费、鉴定费、审计评估费用等，另有约定的，甲方有权另行收取相应的违约金；租房押金1500元由乙方于本合同签订之日向甲方缴付，该租房押金由房屋内配套设施押金与风险保证金组成，由乙方缴付，在合同期限届满或合同解除后，如果合同双方不产生任何争议，甲方应将押金如数退还乙方。合同还约定了其他事项。落款处有郑洪涛签字捺印，并有山西易众电子商务有限公司加盖的公章。2019年3月14日上述《房屋租赁合同》到期后，双方多次就续租房屋一事在微信中进行协商，2019年4月4日，郑洪涛通过移动支付的方式，分两次通过招商银行、建设银行向山西易众电子商务有限公司转款2000元。2019年4月11日，山西易众电子商务有限公司工作人员在与郑洪涛的微信聊天记录中载明“续签一年，月付：第一个月房租1600元、物业费810元、水电费预存700元、网费360元、管理费360元、押金1500元、采暖费86元（2019年3月14日至2019年3月31日）”，随后并将需交纳的各项费用的计算明细发送至郑洪涛，并表示郑洪涛再交纳3416元房租（包括2019年4月14日至2019年5月13日的租金），此后每月7日支付房租1600元即可，2019年4月13日，郑洪涛再次通过移动支付向被告支付3416元。2019年4月26日，郑洪涛通过微信向山西易众电子商务有限公司工作人员表示因工作变动原因需要退租，并就退款事宜与其进行协商。2019年5月13日，郑洪涛搬离涉案房屋。山西易众电子商务有限公司认为双方虽未签订书面房屋租赁合同，但双方已在微信上达成续租1年的合意，郑洪涛退租的行为已构成违约。双方就款项退还事宜协商期间，山西易众电子商务有限公司曾退还郑洪涛1300元，双方均对此予以认可。现双方就剩余退款协商未果，故诉至本院。   以上事实，有双方提交的房屋租赁合同、付款凭证、聊天记录及庭审笔录在卷佐证，且经当庭质证，可以采信。   本院认为，本案的争议焦点在于原告（反诉被告）郑洪涛、被告（反诉原告）山西易众电子商务有限公司在双方未签订书面《房屋租赁合同》的情况下，双方之间就续租期限问题是否达成一致。根据微信聊天记录显示，郑洪涛在《房屋租赁合同》到期后，确实多次表示要续租涉案房屋，仅因时间问题，未与山西易众电子商务有限公司签订书面合同，且双方在商议房屋到期后应付款项时，山西易众电子商务有限公司已在微信中列明房屋续租期限为一年，并说明了各项费用的计算方式，郑洪涛并未提出异议，在清楚并知晓的情况下，向山西易众电子商务有限公司支付了续租款项，应视为双方之间对续租涉案房屋的租赁期间、租金、支付方式等达成了一致意见；故对郑洪涛所称的双方在租赁期间届满后未签订书面租赁合同、应视为不定期租赁合同的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。因双方已就续租事宜达成一致，且系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，真实有效，双方应该按照约定履行各自的义务。郑洪涛在双方达成续租合意后，向山西易众电子商务有限公司支付各项费用5416元（其中除租金、采暖费、押金外，其他费用均按年收取），另有上期房租退款1600元（1500押金加退还的水电费100元），共计7016元。双方亦认可郑洪涛于第一份合同到期后实际在此居住两个月，本院对因此产生的各项费用，具体计算如下：每月房租1600元共计产生3200元；物业费，一年费用810元，计每月物业费67.5元，两个月共计产生135元；水电费，预付一年费用700元，计每月水电费58.3元，两个月共计产生116.6元；网费，预付一年费用360元，计每月网费30元，两个月共计产生60元；管理费同网费为60元；2019年3月14日至2019年3月31日采暖费86元；以上郑洪涛租住两个月所产生的各项费用共计3657.6元，现郑洪涛提前退租，山西易众电子商务有限公司曾在此之后退还1300元，本院对此予以核减，故还应退还郑洪涛物业费、水电费、网费、管理费、押金等各项费用共计2058.4元。山西易众电子商务有限公司诉称因郑洪涛提前解除合同，构成违约，其应按照合同约定以年租金的20%承担违约金，该违约金比例约定过高，且在日常生活中，交纳押金的作用亦在保障双方应按照合同约定履行各自义务，故本院酌定调整违约金为1500元为宜。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）山西易众电子商务有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）郑洪涛剩余各项费用合计2058.4元。   二、原告（反诉被告）郑洪涛于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）山西易众电子商务有限公司违约金1500元。   四、驳回原告（反诉被告）郑洪涛其他诉讼请求。   四、驳回被告（反诉原告）山西易众电子商务有限公司的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费，本诉减半收取25元（原告已预交），由被告（反诉原告）山西易众电子商务有限公司负担；反诉减半收取25元（被告已预交），由原告（反诉被告）郑洪涛负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 赵龙     二〇一九年六月二十八日   书记员 窦渊