贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民初1号原告：桐梓县自然资源局（原桐梓县国土资源和城乡规划局），住所地：桐梓县海校街道河滨北路北大门。统一社会信用代码：11520322009518105C。法人代表:梁水平，该局局长。委托诉讼代理人：令狐荣飞，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢雨洁，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。被告：桐梓县顺发房地产开发有限公司，住所地：桐梓县娄山关镇河滨北路。统一社会信用代码：91520322789752241A。法人代表:令狐克胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵洪福，贵州丰语畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春兰，该公司员工。原告桐梓县自然资源局（以下简称桐梓县国土局）与被告桐梓县顺发房地产开发有限公司（以下简称顺发房开公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法组成合议庭于2019年3月14日公开开庭对本案进行审理。原告桐梓县国土局的委托诉讼代理人谢雨洁、被告顺发房开公司委托诉讼代理人赵洪福、周春兰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告桐梓县国土局向本院提出诉讼请求：1、判决被告顺发房开公司立即向原告支付土地出让款本金41,973,150.18元。2、判决被告顺发房开公司以42,000,000元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付从2013年8月30日至2014年1月30日的利息1,006,133.31元；以19,899,700元为基数按日1‰支付从2013年8月31日至2013年11月12日的违约金1,472,577.88元；以19,073,150.18元为基数按日1‰支付从2013年11月13日至2013年12月6日的违约金457,755.62元；以4,073,150.18元为基数按日1‰支付从2013年12月7日至2014年1月2日的违约金109,975.06元；以41,973,150.18元为基数按日1‰支付从2014年1月31日至付清该款为止的违约金（该违约金暂计算至2018年12月3日为74,208,536元）。以上违约金及利息暂计算至2018年12月3日止共计约为77,254,977.87元。3、本案诉讼费及其他费用均由被告承担。事实和理由：2013年，被告顺发房开公司通过“招拍挂”方式取得了位于桐梓县××镇狮子坡东侧、××大道南侧××一宗土地，该宗地编号为“桐12-13-0”，宗地总面积为25962平方米，出让总价款为84,000,000元，双方于2013年7月31日签订《国有建设用地使用权出让合同》。根据上述合同约定，国有土地的出让价款为84,000,000元，被告两期向原告支付，第一期：2013年8月30日前支付42,000,000元，第二期：2014年1月30日前支付42,000,000元，顺发房开公司在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日起，以中国人民银行公布的贷款利率标准向桐梓县国土局支付利息；如未如期支付出让价款的，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金。上述出让合同签订后，桐梓县国土局依约履行合同义务，顺发房开公司向桐梓县国土局缴纳的定金22,100,300元抵作土地出让价款，顺发房开公司在2013年11月6日、2013年11月12日、2014年1月2日等时间分别向桐梓县国土局缴付出让款共计19,926,549.82元，其并未如期足额缴纳相应的土地出让价款，经桐梓县国土局多次催收，其至今依然未予缴纳。顺发房开公司辩称，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》是真实的，但该合同系桐梓县国土局单方制作的格式合同，约定条款并非顺发房开公司的真实意思表示，应当根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该土地的使用情况视为商品房修建，同时依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定对合同中的违约金条款进行调整；存在逾期付款的原因是顺发房开公司在楚米镇重庆工业园区项目中，桐梓县人民政府未能及时收购、未按期支付租金导致，请求法院依法判决。原告桐梓县国土局围绕诉讼请求向本院提交了下列证据：一、桐梓县国土资源局关于蟠龙大道旁4宗国有土地使用权出让方案的请示》（桐国土资呈[2013]33号）、《桐梓县人民政府关于蟠龙大道旁4宗国有土地使用权出让的批复》（桐府[2013]39号）、拟证明桐梓县国土局就涉案的土地出让方案于2013年4月9日向桐梓县人民政府请示，桐梓县人民政府于2013年4月25日批复同意了出让方案。二、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：桐梓县20130029号），拟证明原被告双方于2013年7月31日自愿签订了该合同以及相关合同内容。三、《收据》、《回单》若干，拟证明顺发房开公司向桐梓县国土局缴纳了出让金的情况。四、《出让金催缴通知单》、《土地出让金催缴通知书（存根）》、《桐梓县国土资源局签到册》，拟证明桐梓县国土局书面催缴并组织召开催收会议。五、《请示》，拟证明顺发房开公司向桐梓县国土局提交了该请示报告，认可其尚欠土地出让金42,000,000元，但因资金积压等原因导致无法支付。六、《桐梓县自然资源局关于请求协调县住房和城乡建设局、遵义国盛投资建设集团协助追缴桐梓县顺发房地产开发有限公司开发的“金韵华庭”项目欠缴土地出让金的请示》（桐自然资呈[2019]59号）、《县人民政府关于追缴“金韵华庭”项目土地出让金及违约金的批复》（桐府函[2019]103号），拟证明经桐梓县人民政府批复同意，用桐梓县住房和城乡建设局在“金韵华庭”采购公租房未支付资金、网签商业门面和国盛产投集团应支付而未支付的标准化厂房租金冲抵本案应当缴纳的土地出让金及违约金；冲抵后仍有差额部分，依法予以追缴。被告顺发房开公司围绕抗辩理由提交了下列证据：一、2011年8月，顺发房开公司与遵义国盛投资建设有限公司签订的《投资建设协议》和《投资建设补充协议》；二、2012年2月5日，遵义国盛投资建设有限公司向顺发房开公司出具的《承诺》一份；三、2012年8月14日，顺发房开公司与原告桐梓县国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》一份；四、桐梓县楚米镇重庆工业园区项目标准化厂房《竣工验收备案表》一份；五、桐梓县人民政府《县长会议纪要》（桐府议[2015]20号）；六、桐梓县委《常委会会议纪要》（十二届[2015]第41号之一）；七、遵义中审资产评估事务所有限公司《资产评估报告》（遵中审所评字[2016]06号）。以上证据拟证明被告顺发房开公司与桐梓县国土局签订了土地出让合同，但未能履行支付土地出让金及违约金是由于其与遵义国盛投资建设有限公司垫资开发的厂房未能及时回购导致的。本院对原告桐梓县国土局提交的证据认证如下：因被告顺发房开公司对原告所举证据的真实性、关联性无异议，本院予以认定。本院对被告顺发房开公司提供的证据认证如下：原告桐梓县国土局对该组证据的关联性有异议，故不能作为裁决本案的有效证据。经本院审理查明：原桐梓县国土局经向桐梓县人民政府请示，桐梓县人民政府批复同意以挂牌方式出让桐Z12-13-0号地块（土地面积为25962平方米，宗地地址：桐梓县娄山关镇狮子坡东侧、蟠龙大道南侧）的国有土地使用权。2013年7月31日，顺发房开公司与桐梓县国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同电子监管号：5203222013B00391），顺发房开公司以84,000,000元出让价款取得了桐Z12-13-0号国有建设用地的使用权，并约定以分两期付款的方式，由顺发房开公司向桐梓县国土局支付出让价款，第一期出让价款42,000,000元，付款时间：2013年8月30日之前；第二期42,000,000元，付款时间：2014年1月30日之前。同时合同第十条第二款约定“分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。”、第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设和用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……”。顺发房开公司先后向桐梓县财政局支付土地出让价款明细如下：2013年6月5日向桐梓县国土局缴纳了22，100，300元定金（竞买保证金），根据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，定金直接抵作土地出让价款；2013年11月12日，农业土地开发资金94，854.06元、耕地开垦费584，145元、土地出让价款52，696.7元、国有土地收益基金94，854.06元和85，368.65元两笔；2013年12月6日，土地出让价款15，000，000元；2014年1月2日，土地出让价款2，600，000元和1，500，000元。以上合计缴纳土地出让价款42，026，549.82元。2015年1月7日桐梓县国土局向顺发房开公司发出《出让金催缴通知单》，载明“你公司应于2014年1月30日缴清8400万元，现已缴纳4202.654982万元，尚欠4197.345018万元未缴纳，我局已向你公司多次催缴，但你公司仍未缴款，现我局再次通知你公司缴清余款”。顺发房开公司法人令狐克胜在催缴通知单中注明“因在楚米工业园区建厂房，占用我公司大量资金，希望政府回购等值厂房充抵所欠出让金”。2017年2月13日，桐梓县国土局再次向顺发房开公司送达了《土地出让金催缴通知书》，顺发房开公司法人令狐克胜签收该通知书。2019年4月，桐梓县国土局向桐梓县人民政府请示，请求桐梓县人民政府将桐梓县住建局在“金韵华庭”项目（即顺发房开公司在案涉地块上开发的项目）所采购558套公租房中应支而未支付的采购资金2669.2678万元和网签商业门面（预估总价值1353.2448万元）以及桐梓县国盛投资建设集团公司应支付而未支付的厂房租金588.9906万元，用于冲抵“金韵华庭”项目欠缴土地出让金及产生的违约金。2019年4月30日，桐梓县人民政府批复同意了桐梓县国土局的上述请示。本院认为，原告桐梓县国土局经桐梓县人民政府批准，公开挂牌出让涉案的土地使用权，被告顺发房开公司以84，000，000元的价格公开竞得涉案土地使用权，原、被告双方签订的《国有建设和用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，且符合法定程序，合同有效，对合同当事人产生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，《国有建设用地使用权出让合同》签订后，原告桐梓县国土局向被告顺发房开公司交付了土地，并由顺发房开公司在涉案土地上开发“金韵华庭”项目，但顺发房开公司先后缴纳土地出让金4202.695万元，尚欠付第二期土地出让金4197.345万元，欠缴土地出让金属实，顺发房开公司构成了违约。同时，原告桐梓县国土局主张按照《国有建设用地使用权出让合同》第十条第二款支付第二期出让价款自2013年8月30日至2014年1月30日的利息，被告顺发房开公司对上述主张并未提出异议，故本院予以支持，顺发房开公司应当支付42，000，000元的迟延利息1，006，133.31元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，顺发房开公司应当承担相应的违约责任。桐梓县国土局主张按照《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定，每日按迟延支付款项的1‰承担违约责任，顺发房开公司认为违约金过高要求调减。顺发房开公司要求调减的理由如下：主管部门未能及时回购顺发房开公司开发的标准化厂房；遵义国盛投资建设有限公司没有及时支付标准化厂房租金；桐梓县住房和城乡建设局未足额支付“金韵华庭”公租房房款等。顺发房开公司的以上抗辩理由虽然不是法定理由，也非合同约定理由，但符合情理。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，双方约定按日1‰计算违约金明显过高，顺发房开公司请求调减的理由成立，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民依法可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息计算”的规定，酌情判令被告顺发房开公司按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付逾期违约金。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下：一、由被告桐梓县顺发房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向桐梓县自然资源局支付欠缴的土地出让金41973150.18元、迟延利息1006133.31元以及违约金（从2013年8月31日至2013年11月12日止，以1989700元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2013年11月13日至2013年12月6日止，以19073150.18元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2013年12月7日起至付清之日，以41973150.18元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）;二、驳回原告桐梓县自然资源局的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费637940.6元，保全诉讼费5000元，共计642940.6元，由被告桐梓县顺发房地产开发有限公司负担542940.6元，由原告桐梓县自然资源局负担100000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。审判长 张 洪审判员 梁华勇审判员 陈 娜二〇一九年六月二十四日书记员 黄佩玉