贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初3717号原告：谭某，男，2009年7月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区鸭池镇草堤村****，公民身份号码：5224012009********。法定代理人（原告之母）：吴成会，女，1973年10月29日出生，汉族，住，住贵州省毕节市七星关区鸭池镇草堤村****民身份号码：5224261973********。委托诉讼代理人：刘士界（一般授权代理），系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邓贵生（特别授权代理），系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。被告：毕节市博泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市七星关区中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。原告谭某与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告谭某的法定代理人吴成会及委托诉讼代理人刘士界、邓贵生到庭参加了诉讼、被告博泰公司法定代表人耿春萍未到庭。本案现已审理终结。原告谭某向本院提出诉讼请求：1、请求被告为原告办理并交付涉案房屋的不动产权证明文书；2、判决被告支付原告逾期办证违约金暂计417,000.00元（其中BT07-2012-3-B-75号商铺的违约金以购房款253,909.00元为基数，按日万分之二的标准计算，从2013年6月1日起至实际办理不动产权证书并交付原告之日止；BT07-2012-3-B-77号商铺的违约金以购房款360,066.00元为基数，按日万分之二的标准计算，从2013年6月1日起至实际办理不动产权证书并交付原告之日止；BT07-2012-3-B-78号商铺的违约金以购房款386,742.00元为基数，按日万分之二的标准计算，从2013年6月1日起至实际办理不动产权证书并交付原告之日止）；3，本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求。事实及理由：2012年5月3日，原告分别以253,909.00元、360,066.00元、386,742.00元的总价向被告购买位于毕节市××区××路××领地××号、××号、××商铺各1个，并签订《商品房买卖合同》（合同编号分别为：BT07-2012-3-B-75号、BT07-2012-3-B-77号、BT07-2012-3-B-78号）。原告依约向被告支付了全部购房款及办证等费用，而被告至今仍未依合同约定：“于2013年6月1日前交付办理商品房转移登记的有关文书”，履行办理不动产权属证明文书并交付合同义务。依原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项（二）款（2）的约定，被告未为原告办理不动产权证书的行为构成违约，请求支持原告的诉讼请求。被告博泰公司未答辩，也未向本院提交任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行质证。被告经传票传唤未到庭，视为其放弃对原告所举证证据的质证权利。对原告提供的原告的身份证、《商品房买卖合同》、收据、借款收据、委托经营协议、返租款的答复、承诺、区政府的答复、对业主的回复。能证明原告的身份事项、原被告双方签订《商品房买卖合同》、双方签订返租协议、原告支付了购房款和办证相关费用以及被告对相关问题进行回复的事实，其证明力，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月3日，原告向被告购买商铺三个，双方分别签订三个《商品房买卖合同》（合同编号分别为：BT07-2012-3-B-75、BT07-2012-3-B-77、BT07-2012-3-B-78）。合同分别约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设的位于毕节市××区××路××领地（××）3层B-75号商铺（铺号3-B-75）；建筑面积20.33平方米，套内建筑面积15.17平方米；总价款200,240.00元；付款方式为合同签订之日一次性支付；3层B-77（B-75应为误写）号商铺（铺号3-B-77）（铺号3-B-75应为误写）；建筑面积27.72平方米，套内建筑面积20.69平方米；总价款284,524.00元；付款方式为合同签订之日一次性支付；3层B-78号商铺（铺号3-B-78）；建筑面积29.63平方米，套内建筑面积22.11平方米；总价款305,689.00元；付款方式为合同签订之日一次性支付。出卖人应当于2012年12月30日前向买受人交付该商品房；房屋登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任；出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由原告承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理相关内容。合同签订后，原告分别于2012年5月3日分别支付B-75号商铺房价209,954.00元、B-77号商铺房价297,610.00元、B-78号商铺房价319,622.00元，合计支付827,186.00元购房款，履行了房款的支付义务，且分别交付给被告办证费用9,714.00元、13,086.00元、13,933.00元，共计36,733.00元。双方并分别签订《商业委托经营协议》三份，约定：同意将涉案商铺出租权转给被告或由被告经营。经营期限为6年至2018年12月30日，被告按总价款6%的年回报率返还租金给原告。被告未能按照合同约定办理涉案房屋产权转移登记手续。并于2016年对办证及返租款等相关事项向业主作了答复，2017年毕节市七星关区人民政府关于博泰仕府领地二、三商铺业主信访的答复：对业主反映要求被告支付逾期办证违约金的相关问题提出调解意见。原告诉来本院，请求判如所诉。原告在庭审中称，涉案房屋不具备办证条件，便撤回第1项诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需费用的义务，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，并根据双约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。因涉案房屋现在不具备办证条件，属于事实上不能履行，但被告至今未履行该义务，且原告在庭审过程中称涉案楼房不具备办理房屋产权转移登记条件。根据双方签订的商品房买卖合同约定：“出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。被告未履行该义务，已违反双方合同的约定，应承担相应的违约责任。所以，对原告请求判令被告支付其逾期办证违约金的诉讼请求，本院应予支持；根据双方签订的合同约定“……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金”。故原告要求被告按日万分之二支付逾期办证违约金的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院予以支持；违约金的起算时间应为被告违约的次日，2013年6月1日的次日，即为2013年6月2日。截止时间应为被告将办理涉案房屋的相关文书提交办理部门，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。结合本案原告诉请，违约金应从2013年6月2日起，以原告支付的购房款827,186.00元为基数（原告主张以1,000,717.00元为基数，超过部分，本院不予以支持），按日万分之二的标准计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记之日止，对原告诉讼请求超过的部分，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八之规定,判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭某逾期向办证部门提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以购房款827,186.00元为基数，按日万分之二的标准从2013年6月2日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告谭某之日止）；二、驳回原告谭某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,778.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇一九年六月三日书记员  彭双