安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0802民初1318号原告：安庆杭派物业管理有限公司，住所地安徽省安庆市华中东路**。法定代表人：甘露，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹贵方，安徽邹贵方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宏，该公司员工。被告：杨爱华，女，1963年7月29日出生，汉族，住安徽省安庆市。委托诉讼代理人：张楷,男，1984年12月13日出生，汉族，住安徽省安庆市。委托诉讼代理人：张波，安徽明启律师事务所律师。原告安庆杭派物业管理有限公司（以下简称杭派物业公司）诉被告杨爱华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案，于2018年8月23日依法适用简易程序公开开庭审理。因本案争议较大，不宜适用简易程序审理，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人甘露及其委托诉讼代理人黄宏、邹贵方，被告委托诉讼代理人张楷、张波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费5923元和违约金2448元；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告杨爱华为杭派?滟澜香堤4#204室业主。根据原、被告于2014年1月4日签订的《前期物业服务协议》，双方约定由原告提供物业服务，被告按季度支付物业费。原告一直积极履行合同约定的相关权利及义务，依约对被告居住地的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。截至2017年12月31日，被告共拖欠物业费5923元未付。原告曾多次以多种形式向被告催缴欠费，但被告一直拒绝缴纳。根据物业服务协议的规定，业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金（违约金每天按照所欠费用总额的3‰计算）。现被告自2015年1月1日起至2017年12月31日三年的物业费尚未缴纳，已违约，故诉至本院。被告辩称，1、原告物业公司提供物业服务，被告认为极其不合格，其要求支付物业服务费的诉求应当依法予以驳回。2、原告物业公司提供的物业服务存在重大违约在先，未在根本上履行物业服务职责，拒绝缴纳物业费是业主当然的权利，同时违约金的要求不符合法律规定，过高。3、原告物业公司在诉状中称其提供了完善物业服务，积极履行服务义务，不是事实，其物业服务存在重大瑕疵，众多业主提出要求物业公司提供约定的良好服务，从未实现，包括被告在内，众多业主在维权的路上步履艰难，由于原告自身的行为与前期物业服务协议中列明的服务事项，出入巨大，被告作为众多业主之一，无法接受付费的事实。4、原告诉称拖欠物业费已达三年之久，自2015年到2018年已达四年，其部分诉求可能超过诉讼时效，应当不予支持。原被告双方对各自的诉讼主张及抗辩理由提交了证据，当事人围绕证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其余有争议的证据，本院认证如下:除催缴物业费通知、张贴催缴物业费通知照片、市住建委关于杭派物业问题网上答复打印件、杭派业主群聊天记录、电梯能耗表一张、新闻媒体、网络报道及行政机关政务平台展示内容、值班室无人看守的情况说明、《迎江区人民政府会议纪要》、《关于要求清退杭派小区前期物业的报告》、《会议纪要》、消防栓使用情况的照片、业主情况说明，因证据形式缺乏合法性，不予认定外，其余有争议的证据均具有证据“三性”特点，予以认定。本院依职权分别到安庆市住建委、安庆市物价局等相关部门调取了安庆市物业服务分等定级标准、《前期物业合同》、五星级服务标准、安庆国顺山城房地产开发有限责任公司破产清算组出具的情况说明，经质证，原、被告对其“三性”均无异议，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：被告杨爱华系安庆杭派?滟澜香堤小区4栋204室业主。2012年1月18日，安庆国顺山城房地产开发有限责任公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定安庆国顺山城房地产开发有限责任公司选聘原告对杭派·滟澜香堤提供前期物业管理服务事宜。2014年1月4日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，双方对其中物业服务的主要内容约定如下：第二条：一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；二、房屋共用设施设备的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、供热线路、供气线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场、车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；三、环境卫生。l、公共场所的清洁卫生、垃圾收集、清运；2、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运；3、装修垃圾的有偿清运；四、公共秩序。（一）内容，1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2、24小时门岗值班；3、24小时巡逻等等；（二）责任因甲方原因，未能履行本协议的约定，导致业主、使用人的人身、财产受到损害的，依法承担相应的法律责任；五、交通秩序与车辆停放。（一）内容，1、车辆有序导入和安全放行服务；2、合理设置车辆出入行驶警示标志等等；六、房屋装饰装修管理。见《房屋装饰装修管理规定》和《房屋装饰装修协议》；第三条：物业服务质量等等；二、设备运行：1、严格执行操作规程，定期巡回检查、维修、保养，做好运行记录，确保运行正常无事故隐患。2、若发生停水、停电、停气、停止供暖等情况，在接到相关部门通知后按规定时间提前告知业主。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、公共设备运行正常；2、排水、排污管道畅通；3、共用部位、共用设施设备满足正常的使用功能，不随便改变用途；4、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率98%；5、维修养护制度齐全，工作标准及岗位职责执行良好，并在公共场所明示。四、环境卫生：1、小区公共场所、公共绿地、公共沟渠、主次干道、房屋共用部位整洁、干净，无卫生死角。生活垃圾袋装化，垃圾清运及时等等；五、绿化等等；2、造型绿化轮廓清晰，杂草清除及时；六、交通秩序与车辆停放等等；七、保安：1、24小时巡逻；2、24小时岗位值班制度；确保公共秩序良好；八、消防：1、消防设施设备达标；2、消防通道设备管理到位；九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修；小修：不超过24小时；急修：随叫随到；第四条：物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、乙方开始交纳费用时间：开发商通知业主集中交房入伙之日起计收物业服务费；二、纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买卖人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳。已售出因业主原因暂未入住的，物业服务费用由业主全额交纳。三、物业服务费按建筑面积每月每平方米收取：标准为：高层和花园洋房0.78元／平方米·月、商业用房3.00元／平方米·月。【电梯费、2次供水（公共能耗费）】，高层每月另收0.50元／平方米；花园洋房每月另收0.40元／平方米（先预收费，后按实际用量测算据实分摊，多退少补）等；六、物业服务费用标准按物价局最终核定的标准调整；七、物业服务费交纳时间：在小区业主与开发商办理交房时，业主预交一年物业服务费，以后每半年的前十天交纳该半年的物业服务费。十一、违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任：三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起交纳违约金（违约金每天按照所欠费用总额的3‰计算）。双方签订合同后，被告交纳物业费至2014年底，自2015年起至今未再交纳物业费。原告于2018年6月9日向被告邮寄催缴物业费通知单，被告至今尚未缴纳。被告认为原告提供的物业服务根本达不到五星级收费标准，却按照五星级标准收费，服务不达标。经庭审查明，原告在物业服务过程中，确实存在服务不完善之处，如小区内值班岗位在一个阶段里有无人值守的情况，住房楼道里墙壁剥脱现象，在公共服务区有垃圾滞留现象等。原告为加强小区的物业管理，曾在小区道路上采取安装拦路虎等措施，也引起包括被告在内的小区业主不满，双方曾为此发生过多次纠纷，以致引发多次报警。被告自住房屋因漏水未得到妥善解决，与原告亦发生较大矛盾。另查明，原告系资质等级为三级的物业服务企业。2014年5月12日，市物价局发布《关于杭派?滟澜香堤小区前期物业服务收费标准的函复》，同意原告五星级服务。2017年11月，经安庆市住房和城乡建设委员会批准，确认原告在杭派·滟澜香堤小区物业服务等级为五星级。2018年5月16日，安庆国顺山城房地产开发有限责任公司破产清算组决定解除与原告的前期物业服务合同。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照协议的约定履行自己的义务。原告作为物业服务机构，应当按照协议的内容提供相应的物业服务。在原告的物业服务过程当中，原告虽然提供了一系列物业服务，但也确实存在管理瑕疵，如存在公共服务区域垃圾未及时清理、公共楼道墙体剥落未处理等问题，因管理措施不当而与业主的矛盾并不断激化。然被告作为物业服务管理对象，缴纳物业费是其基本义务。如业主不按时缴纳物业费，也会造成物业服务企业资金周转不当，服务质量下滑的恶性循环。故被告以原告物业服务存在瑕疵而拒交物业费，确有不妥，也缺乏法律依据。综合考虑原、被告双方在履行前期物业服务协议过程中均存在违约的情形，本院对原告主张的物业费酌减30%，并对其主张的违约金不予支持。物业费金额因被告对原告诉求的三年物业费金额5923元未提出异议，故本院判令被告向原告支付物业费4146.10元（5923元×70%）。对于被告提出房屋漏水质量问题、广告费用问题，被告如认为原告侵害了其权益，可另行主张。关于诉讼时效问题。被告抗辩原告部分诉求可能超过诉讼时效，但被告提交的证据无法达到其证明目的，本院对被告的抗辩意见不予采信。案经院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告杨爱华于本判决生效后十日内向原告安庆杭派物业管理有限公司给付物业服务费4146.10元；二、驳回原告安庆杭派物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨爱华负担（原告已预缴，被告于本判决生效后十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  李 静审 判 员  李晓荣人民陪审员  王 秀二〇一九年六月二十八日书 记 员  沙梦文附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。