上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初3464号原告：上海港沪房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：黄小抗，董事长。委托诉讼代理人：张明云。委托诉讼代理人：顾雪琴。被告：黑龙江中现信息有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市。法定代表人：王有良。原告上海港沪房地产有限公司(以下简称港沪公司)与被告黑龙江中现信息有限公司(以下简称黑龙江中现公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告港沪公司的委托诉讼代理人张明云、顾雪琴到庭参加了诉讼。被告黑龙江中现公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港沪公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告就上海市静安区天目西路XXX号嘉里不夜城第一座2010室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年7月12日解除；2.判令被告支付原告2018年5月1日起至2018年6月22日期间租金共计50,481.60元，并以29,124元为本金按照日万分之五的标准支付滞纳金自2018年5月1日起计算至判决生效之日止，以21,357.60元为本金按照日万分之五的标准支付滞纳金自2018年6月1日起计算至判决生效之日止；3.判令被告支付违约金208,256.64元；4.判令被告支付房屋复原工程费61,000元。事实和理由：2017年2月6日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定：被告承租原告名下的系争房屋，租赁期限为2017年2月13日至2019年2月12日，月租金为29,124元。合同履行过程中，2018年5月起被告拖欠租金，2018年6月被告在未经原告同意且未缴清欠款、未将系争房屋恢复原状的情况下擅自迁出系争房屋。被告上述行为已严重违反合同约定，严重损害原告的合法权益。2018年7月5日，原告发函被告，通知其双方之间的合同于2018年7月12日解除，并要求被告付清全部欠款，但至起诉之日被告仍未履行相应义务。综上，原告诉至法院，要求判如所请。被告黑龙江中现公司未作答辩，亦未提交证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：原告为系争房屋权利人。2017年2月6日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积为199.48平方米，房屋用途为办公，房屋类型为办公楼，结构为钢混；租赁期限自2017年2月13日起至2019年2月12日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为4.8元，月租金总计为29,124元，乙方应于每月一日前向甲方支付租金，乙方如逾期支付租金，则每逾期一日，乙方须按逾期支付部分租金的0.05%向甲方支付违约金，逾期超过一个月的，甲方有权按本补充条款第22-4条款追究乙方违约责任；乙方应向甲方交付房屋租赁保证金102,333元(其中租金保证金为87,372元，管理费保证金为14,961元)，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同各约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；补充条款22-4，因以下情形之一，造成本合同终止，乙方同意向甲方支付违约赔偿金，违约赔偿金的金额为乙方就本合同未履行部分的租赁期限所应支付的租金、物业管理费及车位租赁费(如有)之总额：……3.乙方逾期支付租金超过1个月，甲方决定终止本合同的；在租赁期限届满或以任何原因终止本合同时，乙方应将该房屋恢复到本合同附件三所述之嘉里不夜城第一座标准状况后(日常折旧及该房屋的先天损坏除外)交还给甲方；租赁期满，或因其它原因终止本合同时，乙方若不予拆除其增设的设施和设备的，甲方有权但无义务自行或委托第三方拆除前述设施和设备，由此产生的费用均由乙方承担，并在拆除工作完成前，视为乙方未获得甲方同意而继续占用该房屋，甲方有权按第七条规定向乙方收取占用使用费，若实际损失超过占用使用费的，乙方应赔偿实际损失；合同另对其他内容进行了约定。2018年6月19日，原告函告被告称：截至2018年6月19日贵司共计拖欠系争房屋租金、物业管理费逾两个月，共计欠款69,418.88元，我司已多次致电促请贵司尽快支付钱款，唯截至目前贵司仍未付清。依据贵、我司双方签署的《上海市房屋租赁合同》有关条款规定，贵司逾期支付租金超过1个月的，我司即有权终止租赁合同并按相关约定追究贵司之违约责任。鉴此，我司谨此通知贵司若贵司于2018年6月22日下午二点前仍未付清系争房屋的有关欠款的，我司将于2018年6月22日下午三点起暂停对系争房屋的电力供应，直至贵司完全履行支付应付租金之付款义务为止，因停电产生一切责任皆由贵司承担。2018年7月5日，原告再次函告被告称：继贵、我双方于近期就贵司承租的系争房屋拖欠租金、物业管理费等费用的多次沟通及我司多次发函促请贵司尽快支付该等欠款，唯截至本函发出之日，贵司仍欠付自2018年5月1日起至今的三个月的租金、物业管理费及公用事业费。根据租赁合同相关约定，贵司目前之行为已属严重违约，我司有权单方面终止合同，故我司特此书面通知贵司：一、租赁合同于2018年7月12日终止。二、贵司应于终止日或之前将系争房屋按其所在办公大楼之标准状况恢复原状后退还我司，否则我司有权将收回的系争房屋自行恢复原状，因恢复原状产生的一切费用概由贵司承担。函件另对其他内容进行了通知。2018年8月14日，原告与案外人上海永怡建筑装饰工程有限公司(以下简称永怡公司)就系争房屋精装复原工程签订《工程合同》和《补充协议》，约定工程总价款61,000元(含拆除单元内天花隔墙地毯、墙面漆面修补及地面找平、天花龙骨及灯盘复原安装、新增单元分隔墙、公共走道隔墙新建疏散门、公共走道墙纸修复、垃圾清运等项目)。同年11月7日，原告向案外人永怡公司全额支付了工程款。2019年3月1日，原告将系争房屋出租并交付案外人。同年3月19日，原告将系争房屋出售给案外人。庭审中，原告确认收到截至2018年4月30日前的租金，同意将已收取的租赁保证金102,333元在本案中一并处理，抵扣被告应付款项。以上事实，有当事人的陈述；原告提交的《上海市房屋租赁合同》、已缴纳租金发票、函件、《精装复原工程合同》及补充协议、工程款发票、付款凭证、出租和出售合同等为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据庭审查明的事实，被告自2018年5月1日起拖欠支付租金，而按约支付租金系承租人的主要合同义务，违反该义务将导致合同目的无法实现，因此被告的行为已构成违约，原告有权据此要求解除合同。合同解除后，未履行的部分不再履行。对于原告主张的各项费用，本院认定如下：1.原告主张被告支付拖欠的租金50,481.60元，有合同和法律依据，本院予以支持；2.原告主张被告支付相应违约金，根据合同约定，被告应于每月一日前向原告支付租金，被告如逾期支付租金，每逾期一日须按逾期支付部分租金的日万分之五向原告支付违约金，故原告的该项主张，具有合同依据，且主张的标准亦属合理，本院予以支持；3.原告主张违约赔偿金，根据合同约定，违约赔偿金的金额为被告就本合同未履行部分的租赁期限所应支付的租金、物业管理费之总额(租金每月29,124元，物业管理费每月5,585.44元)。现原告主动调低标准至六个月，于法无悖，本院予以支持；4.原告主张房屋复原工程款61,000元，具有合同和事实依据，本院予以支持。原告同意将租赁保证金102,333元在本案中一并处理，其主张抵扣被告应付款项，于法不悖，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海港沪房地产有限公司与被告黑龙江中现信息有限公司之间就上海市静安区天目西路XXX号嘉里不夜城第一座2010室房屋在2017年2月6日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年7月12日解除；二、被告黑龙江中现信息有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海港沪房地产有限公司2018年5月1日起至2018年6月22日期间的房屋租金50,481.60元；三、被告黑龙江中现信息有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海港沪房地产有限公司逾期付款违约金(以29,124元为本金按照日万分之五标准计算自2018年5月1日起至判决生效之日止，以21,357.60元为本金按照日万分之五标准计算自2018年6月1日起至判决生效之日止)；四、被告黑龙江中现信息有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海港沪房地产有限公司违约赔偿金105,923.64元(租赁保证金102,333元已予以抵扣)；五、被告黑龙江中现信息有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海港沪房地产有限公司房屋复原工程款61,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,407元，由被告黑龙江中现信息有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴瑛人民陪审员  高倩人民陪审员  张惠二〇一九年六月二十日书 记 员  沈晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。