吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初32号 原告：吉林省日辉房地产开发有限公司，住所地长春经济技术开发区东福林家园（**）**38/****。 法定代表人：刘勇，董事长。 委托诉讼代理人：姜辉，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：杨东升，吉林衡丰律师事务所律师。 被告：李振宁，男，1978年11月2日出生，住长春市二道区。 被告：孟宪成，男，1971年9月28日出生，住长春市二道区。 被告：来丽华，女，1971年9月12日出生，原住长春市南关区。 原告吉林省日辉房地产开发有限公司与被告李振宁、孟宪成、来丽华申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林省日辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姜辉、杨东升、被告李振宁、孟宪成到庭参加诉讼。被告来丽华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林省日辉房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.对孟宪成所有的位于长春市二道区鲁辉国际城荷兰小区19号楼107室房屋继续执行；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告作为申请执行人与被告孟宪成、来丽华作为被执行人的执行案件中，贵院查封了被告孟宪成、来丽华所有的位于长春二道区鲁辉国际城荷兰小区19号楼107室房屋，后被告李振宁提出异议，贵院作出（2018）吉0102执异615号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行，现原告依据法律规定提起执行异议之诉。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在人民法院查封前被告李振宁没有与被告孟宪成签订合法有效的书面买卖协议；被告李振宁没有向孟宪成支付房屋价款；在人民法院查封前被告李振宁没有合法占有案涉房屋；若案涉房屋是被告李振宁购买，没有办理房屋过户登记系被告李振宁的过错。这样，案涉房屋系被告孟宪成所有，应当继续对案涉房屋进行执行。现原告依据国家法律规定起诉至人民法院，望法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 李振宁辩称，房屋是我于2012年8月14日购买的，总房款54.7万元，看房当天给了定金5万元，第二天给了45万元，剩余4.7万元约定办理产权时一次性付清。买房后开始装修，装修完毕后由我和我岳父、岳母一起居住。在法院查封前我已经与孟宪成形成买卖关系，当时买房办理不了产权，然后业主起诉鲁辉房产，后来由孟宪成拉着我岳母去二道区人民法院取的违约金。我有证据证明在人民法院查封之前，我已和孟宪成签了合法有效的书面购买合同，也有证据证明在人民法院查封前已合法占有该房屋，钱款支付方面已经支付50万元现金，剩余4.7万元已交给人民法院，过户方面也是去年的10月份才通知的，产权由房产处通知我们交手续可以办产权，时间大概是2018年10月份。我不同意原告的诉讼请求。 孟宪成辩称，我基本同意李振宁所述当时房屋买卖的所有这些过程。我需要解释一点，当时房钱没有直接交给我，因为2011年11月份我在原告处借款200万元到期没有偿还，原告公司的股东副总李再志出面索要欠款，我当时因为没有现金，只能以房屋去抵偿相关欠款。当时我想用房屋抵偿相应的欠款，但是原告的法人刘勇不想要房屋，所以他就让李再志跟我沟通去处理，李再志委托年伟东跟我一起处理涉案房产也就是李振宁购买的房产。2018年的8月14日签订购房协议，当时交的定金5万元，第二天交购房款45万元，过程跟李振宁所述的一样，钱直接交给李再志委托的年伟东。当时口头跟我说抵顶我之前借的那200万元欠款。当时因开发商的原因，短时间内办不了产权，所以我们签了一个购房合同，也约定待房屋可以办理产权时候把相关的尾款交付，后续我就一直是等着买房人通知我去办理相关的产权手续。我不知道原告是什么时候就把房屋查封了，去年李振宁去办理房产的时发现的，我才知道这个情况。我一直认为这个钱已经还给原告，房屋已经卖了，没想到房屋又被原告给查封了，2019年1月原告原来的股东，还有副总李再志再次给李振宁出了一个书面说明，证明这个钱确实是他们当时收了，也证明这个钱可以抵偿我相应的欠款。 来丽华未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 本院经审理认定事实如下：吉林省日辉房地产开发有限公司与孟宪成、来丽华民间借贷纠纷一案，在该案审理过程中，本院于2014年7月17日保全查封了孟宪成所购买的鲁辉开发建设有限公司开发建设的坐落于长春市二道区乾安路以北、东环城路以西，鲁辉国际城五区第19幢4单元107号建筑面积125.5平方米、丘地号6-3/21-15（107）房屋，并于2014年10月10日作出（2013）南民初字第1664号民事判决书，判决孟宪成、来丽华共同偿还吉林省日辉房地产开发有限公司借款人民币200万元及在2013年9月17日至全部还清之日止的利息。该判决生效后，因孟宪成、来丽华未按照生效判决履行义务，吉林省日辉房地产开发有限公司于2015年1月26日向本院申请强制执行，本院立执行案件号为（2015）长南法民执字第99号。在执行过程中，本院于2016年5月6日对上述保全查封房屋进行了续查封。案外人李振宁于2018年10月16日向本院提出执行异议，称其于2012年8月14日购买了上述查封房屋，请求解除对房屋的查封。本院于2018年12月7日作出（2018）吉0102执异615号执行裁定书，裁定中止对被执行人孟宪成名下坐落于长春市二道区乾安路以北、东环城路以西，鲁辉国际城五区第19幢4单元107号房，建筑面积为125.5平方米，丘地号：6-3/21-15（107）房屋的执行。 另查，2012年8月13日，年伟东以孟宪成的委托代理人的身份与李振宁签订《房屋买卖协议》，约定将孟宪成所有的位于长春市二道区鲁辉国际城荷兰小区19栋107号室，建筑面积125.5平方米的房屋出售给李振宁，房屋成交价为54.7万元，李振宁在合同签订前支付定金5万元，合同签订当日支付45万元。签订房屋买卖协议当日，李振宁支付给年伟东定金5万元。2012年8月14日，李振宁与孟宪成、来丽华于2012年8月14日签订了《房屋买卖合同》，约定孟宪成将位于长春市二道区鲁辉国际城荷兰小区19栋107号室，建筑面积125.5平方米的房屋出售给李振宁，房屋成交价为54.7万元，李振宁在合同签订之日前支付定金5万元，签订合同当日支付45万元，领取产权证前支付房款4.7万元，双方在可以办理产权证时办理房屋更名过户手续。签订该房屋买卖合同当日，李振宁依约定向孟宪成认可的收款人年伟东支付的购房款45万元，孟宪成为李振宁出具收款金额为50万元（含之前定金5万元）收条一枚，孟宪成亦将房屋交付给李振宁，并共同办理案涉房屋的业主变更登记及采暖费缴费用户名的变更登记，由李振宁与长春市鲁辉物业服务管理有限公司重新签订了与物业管理相关的协议。长春市二道区八里堡街道东荣社区于2018年10月30日出具证明，载明李振宁现在案涉房屋居住。同鑫热力集团股份有限公司于2018年10月31日出具证明，载明案涉房屋供热用户为李振宁，截止2018-2019年度采暖费已交齐，不欠费。 再查，孟宪成与鲁辉开发建设有限公司于2009年12月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号为0000000000414461），孟宪成以406369元的价格购买了案涉坐落于长春市二道区乾安路以北、东环城路以西，鲁辉国际城五区第19幢4单元107号房，李振宁从孟宪成处购得案涉房屋时，因案涉房屋尚不具备办理权属登记条件，双方未能办理房屋权属变更登记。另李振宁于2018年12月5日已将购房尾款4.7万元交付法院执行。 本院认为，执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利以及案外人所享有的实体权利是否能够足以排除对执行标的物的强制执行，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，案外人李振宁购买了孟宪成的位于长春市二道区乾安路以北、东环城路以西，鲁辉国际城五区第19幢4单元107号房，其在本院保全查封该房屋前已与孟宪成签订有房屋买卖合同，该买卖合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。案外人李振宁已按合同约定履行了支付购房款的义务，孟宪成亦将该案涉房屋交付李振宁占有使用，双方在房屋买卖合同签订当日到物业公司办理业主变更登记，由李振宁重新与物业公司签订相关物业管理协议，且李振宁已将购房尾款交付法院执行。另因案涉房屋在保全查封前尚不能办理权属登记，李振宁对案涉房屋的权属未办理过户登记。综上所述，李振宁针对执行标的房屋提出执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，李振宁对执行标的案涉房屋所享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行，故对吉林省日辉房地产开发有限公司请求准许执行案涉房屋的主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下： 驳回吉林省日辉房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费9270元，公告费560元，均由吉林省日辉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  王 复 审 判 员  张忠国 人民陪审员  蒋丽影 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  隋 汉