黑龙江省庆安县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1224民初994号原告：李富艳，女，1976年11月5日出生，汉族，无职业，现住址庆安县。委托诉讼代理人:王玉英，黑龙江千叶律师事务所律师。被告：庆安程宇房地产开发有限责任公司。法定代表人：邵臣，职务总经理。委托诉讼代理人：张加欣，女，1962年8月11日出生，汉族，退休干部，现住址庆安县。原告李富艳与被告庆安程宇房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李富艳及其委托诉讼代理人王玉英,被告庆安程宇房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张加欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李富艳向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告庆安程宇房地产开发有限责任公司签订的《回迁协议书》有效；判令庆安县和盛家园一期3号楼1单元401室房屋产权归原告所有，并优先取得该房屋；2、判令被告庆安程宇房地产开发有限责任公司协助原告办理上述房屋的产权登记手续；3、由被告庆安程宇房地产开发有限责任公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年4月被告庆安程宇房地产开发有限责任公司在庆安县××粮库家属区开发建设和盛家园小区，与原告的父亲李长生签订回迁协议书，将李长生原有的住宅拆迁回迁至被告新开发的和盛家园小区一期3号楼1单元401室和201室，回迁面积均为74.48平方米（最终以房产测绘为准）。并约定另外多出11平方米，乙方补给甲方差价2万元。协议签订后，原告父亲按照协议要求按时搬迁并将被拆迁房屋的房屋产权证、土地使用证等交给被告。2012年5月回迁房屋竣工并交付使用，经房产部门测绘回迁房屋3号楼1单元401室的建筑面积为74.48平方米。这期间原告的父亲李长生因病去世，经原告母亲李军荣和两个哥哥李富贵、李富海同意，将该回迁房屋落户至原告名下。2012年5月4日原告按照被告要求交付了办理产权证的工本费、印花税等，并对回迁房屋进行了装修入住，交付了物业费、供热费、房屋水电费等。之后，原告一直催促被告尽快为原告办理房屋产权登记手续，但是被告以各种理由拖延迟迟不予办理，致使原告一直未能取得回迁房屋的产权证照。原告认为，原、被告之间签订的《回迁协议书》是双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定，应为有效合同。现回迁房屋已经交付给原告并已经入住，但被告却没有履行为原告办理房屋产权登记的义务，系违约行为，已经构成违约。故原告诉至法院。原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：1、庆安县和盛家园一期相关项目的审批手续（包括庆发改【2011】118号文件、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、资信证明、工程建设项目报建表、用地许可证、建筑工程施工许可证），证实涉案房屋的开发权属于被告庆安程宇房地产开发有限责任公司。2、2010年4月签订的《回迁协议书》1份。证实2010年4月被告庆安程宇房地产开发有限责任公司在庆安县××粮库家属区开发建设和盛家园小区，与原告的父亲李长生签订回迁协议书，将李长生原有的住宅拆迁回迁至被告新开发的和盛家园小区一期3号楼1单元401室和201室，回迁面积均为74.48平方米（最终以房产测绘为准）。并约定另外多处11平方米，乙方补给甲方差价2万元。该协议是双方真实意思的表示，协议内容不违反法律规定，应为有效合同。3、同意落户证明一份，证实2012年5月回迁房屋竣工并交付使用，这期间原告的父亲李长生因病去世，经原告母亲李军荣和两个哥哥李富贵、李富海同意，将该回迁房屋落户至原告名下。4、收款收据10页，证实2012年4月涉案房屋竣工并交付使用，经房产部门测绘回迁房屋的建筑面积为74.48平方米。2012年5月4日原告交付了办理该房屋产权证的工本费、印花税等，对回迁房屋进行了装修入住。三费（水费、污水费、卫生费）缴费卡、庆安县电业局客户缴费卡、热力销售收据、物业费；5、原告证人高某出庭证实原告确实是属于回迁户，2012年原告对回迁房屋进行装修并入住，并交纳了相关的入住费用，同时给原告出具了交纳相关入住费用的票据。被告庆安程宇房地产开发有限责任公司辩称，因被告公司是房地产开发公司，并不具备房屋动迁资质，没有动迁的资格。并且也没有委托朱庆利为被告公司动迁，所以动迁协议并不是被告公司与原告签订的，被告公司并不知情。纯属朱庆利个人行为与被告公司无关。和盛家园一期是朱庆利在当时没有资质的情况下开发的，后来他找到被告庆安程宇房地产开发有限责任公司借用该公司的资质，朱庆利属于挂靠性质。原告提交的《回迁协议书》上的公章和和盛家园售楼处的公章均不是被告公司的，被告公司只使用公司的财务专用章。而且原告所陈述的房屋一直由其居住、使用被告公司也不知情；作为证人出庭的高某，也是本案的知情人，也是实际开发人朱庆利的妻子。其希望通过调解解决此案，我们尊重高某的意见。被告庆安程宇房地产开发有限责任公司未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原告提交的庆安县和盛家园一期相关项目的审批手续（包括庆发改【2011】118号文件、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、资信证明、工程建设项目报建表、用地许可证、建筑工程施工许可证）上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告庆安程宇房地产开发有限责任公司对原告提交的回迁协议书1份及同意落户证明一份、收款收据10页持有异议。认为被告公司不清楚也不知道回迁的事情，是朱庆利个人行为，并不是被告公司与原告签订的《回迁协议书》。因原告的证人高某出庭证实了涉案房屋的动迁过程及原告入住的过程均属实，且证人收取了相关的入住费用并出具了相关的费用票据。应认定上述拆迁过程及原告入住过程客观存在。被告庆安程宇房地产开发责任有限公司未提供相反的证据予以反驳，故本院对上述证据予以采信。本院根据原、被告提供的证据，经过庭审中质证及综合分析后，认定案件事实如下：2011年朱庆利借用庆安县程宇房地产开发责任有限公司资质开发和盛家园综合楼项目，并于2011年7月26日办理了立项审批手续，并陆续办理了建设工程规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、资信证明、工程建设项目报建表、用地许可证、建筑工程施工许可证等手续。后朱庆利作为实际开发人开发和盛一期工程。2010年朱庆利以庆安程宇房地产恒远和盛家园的名义与原告父亲（李长生）签订《回迁协议书》，将李长生原有的住宅拆迁回迁至被告新开发的和盛家园小区一期3号楼1单元401室和201室，回迁面积均为74.48平方米（最终以房产测绘为准）。并约定另外多出11平方米，乙方补给甲方差价2万元。协议签订后，原告父亲按照协议要求按时搬迁并将被拆迁房屋的房屋产权证、土地使用证等交给被告。2012年5月回迁房屋竣工并交付使用，经房产部门测绘回迁房屋3号楼1单元401室的建筑面积为74.48平方米。这期间原告的父亲李长生因病去世，经原告母亲李军荣和两个哥哥李富贵、李富海同意，将该回迁房屋落户至原告名下。2012年5月4日原告按照被告要求交付了办理产权证的工本费、印花税等，并对回迁房屋进行了装修入住，交付了物业费、供热费、房屋水电费等。之后，原告一直催促被告尽快为原告办理房屋产权登记手续，但是被告以各种理由拖延迟迟不予办理，致使原告一直未能取得回迁房屋的产权证照。后原告等多名业主以上访方式向庆安县人民政府寻求解决，后政府为化解矛盾，引导原告等人通过法律程序处理。现原告诉至本院。本院认为，拆迁安置补偿协议具有特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。故被拆迁人对拆迁安置房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化。朱庆利以庆安程宇房地产恒远和盛家园名义与原告签订的《回迁协议书》是双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律和行政法规的禁止性规定；原告将回迁房屋的产权证照及土地使用证等交付给了朱庆利，双方按照回迁协议的约定履行了各自的义务，朱庆利将回迁房屋交付给原告，并且原告交付了相关入住费用，且2012年5月原告对涉案房屋进行了装修，并居住使用至今，原告对涉案房屋已经实际占有。故应认定原告与庆安程宇房地产恒远和盛家园（朱庆利）签订的《回迁协议书》依法成立、合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国物权法》第三十二条规定：物权受到侵害的，权利人可能通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决；第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利；第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其它民事责任。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助房屋买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因和盛家园小区项目是朱庆利借用被告庆安程宇房地产开发责任有限公司资质开发，被告庆安程宇房地产开发责任有限公司作为出借资质的房地产开发企业，其应负有为以其名义回迁的房屋办理产权登记手续的法定义务。原告要求确认庆安县和盛家园一期3号楼1单元401室房屋产权归原告所有，因《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。原告虽然实际占有涉案房屋，但该房屋没有依照法律规定办理产权登记手续，该房屋所有权并未发生转移和变动。故原告的上述请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，原告要求依法确认原、被告之间签订的《回迁协议书》有效；判令被告庆安程宇房地产开发有限责任公司协助原告办理上述房屋的产权登记手续的诉讼请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十三条、第三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《商品房销售管理办法》第三十四条之规定，判决如下：一、原告李富艳与被告庆安程宇房地产开发有限责任公司签订的《回迁协议书》合法、有效；二、被告庆安程宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后60日内为原告李富艳办理庆安县和盛家园一期3号楼1单元401室的产权登记手续；三、驳回原告李富艳的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告庆安程宇房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  赵永辉人民陪审员  赵裕坤人民陪审员  李立东二〇一九年六月二十四日书 记 员  张丽维