太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2019）晋0108民初613号原告：太原金世恒房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区东社街道办东社村东昇苑小区门面2号。法定代表人：孟泉，董事长。委托诉讼代理人：徐志金，男，1988年2月20日出生，汉族，太原金世恒房地产开发有限公司法务员，住太原市小店区高新街15号联合大厦905。被告：赵飞，男，1987年6月8日出生，汉族，个体，太原市人。委托诉讼代理人：张瑞霞（系被告妻子），女，1979年7月19日出生，汉族，自由职业。原告太原金世恒房地产开发有限公司与被告赵飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原金世恒房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐志金、被告赵飞委托诉讼代理人张瑞霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原金世恒房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的商品房买卖合同关系；2.被告配合原告办理房管局撤销备案手续并承担相关费用；3.被告按房屋总价款的20%向原告承担违约金，即298016.4元；4.被告向原告支付原告垫付银行贷款利息26935.24元及其占用期间的利息损失（按同期银行贷款利率计算）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月14日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买位于文兴路96号8幢1单元14层1402号房屋一套，总价款为1490082元，约定被告于2016年4月2日前支付首付款450082元，余款1040000元以银行按揭方式支付。2016年4月6日，原、被告与招商银行股份有限公司太原分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定银行向被告发放贷款1040000元，贷款期限为360个月，自2016年4月6日至2046年4月6日，原告承担阶段性连带担保责任至抵押登记办理完毕为止。因被告未按约定偿还银行贷款，2017年2月24日原告向银行代被告偿还贷款本息共计1055379.68元（包括本金1028444.44元、利息26935.24元），至此，原告已代被告结清银行贷款。被告因逾期偿还银行贷款，原告承担担保责任后，经原告的催告，被告拒不偿还原告垫付款。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条约定：在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人应按房屋总价款20%向出卖人承担违约责任。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内协同出卖人到房管局办理解除合同手续。综上，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告赵飞辩称，认可原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，认可双方存在房屋买卖合同关系，同意原告主张的解除该《商品房买卖合同》，愿意配合原告办理撤销备案等相关手续，也可以承担原告垫付的银行贷款利息。因为被告在逾期偿还银行贷款期间曾多次找过原告，请求解除双方的商品房买卖合同，但是原告没有给被告办理解除合同的手续，所以被告不应该承担原告主张的房屋总价款20%的违约金。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.被告身份证复印件，证明被告的主体资格；2.2016年5月14日《商品房买卖合同》，证明被告购买位于文兴路96号8幢1单元14层1402号房屋一套，该房屋总价为1490082元，被告应于2016年4月2日前支付首付款450082元，余款1040000元以银行按揭方式支付。附件四合同补充协议约定，在房屋产权证办理完毕前，买受人未按银行规定期限偿还贷款导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，收回房屋，买受人按照房屋总价款20%向出卖人承担违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；3.2016年4月2日收据(NO:7913385)，证明被告交纳所购房屋8-1-1402首付款450082元；4.2016年4月6日《个人购房借款及担保合同》，证明被告向招商银行按揭借款金额1040000元，合同第33条约定原告承当连带担保责任；5.2016年11月4日，招商银行出具的《宣布贷款提前到期通知书》，证明因被告贷款多次严重逾期构成违约，根据合同约定，招行宣布贷款于2016年11月4日提前到期；6.2017年1月10日，招商银行出具的《个人贷款催收通知书》，证明由于被告逾期偿还招商银行贷款，招商银行要求原告承担阶段性担保责任偿还全部贷款本息；7.招商银行出具的《代偿证明书》及2017年2月24日招商银行转账支票存根（×××），证明原告代被告结清全部剩余贷款本息1055379.68元，其中本金1028444.44元，利息26935.24元；8.2018年4月24日《解除合同通知书》及EMS单据，证明由于被告未按时偿还银行按揭，原告承担了连带担保责任及回购房屋的责任。被告拒不偿还原告垫付款，原告已依约解除商品房买卖合同。被告对原告提交的上述证据进行质证，对被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《收据》、《个人购房借款及担保合同》、《宣布贷款提前到期通知书》、《个人贷款催收通知书》、《代偿证明书》、招商银行转账支票存根均无异议，但对原告邮寄的《解除合同通知书》不予认可，称未收到原告寄出的《解除合同通知书》。被告未向本院提交证据。根据原、被告的举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其中。原告提供的《宣布贷款提前到期通知书》中载明的《个人购房贷款借款合同》编号8160405848004与本案中三方签订的《个人购房借款及担保合同》编号816XXXXXXXX11不符，且未提供相关证据予以说明，本院无法核实该证据与本案的关联性，不予认可。本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案的事实确认如下：原、被告于2016年5月14日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），合同约定由被告（买受人）购买原告（出卖人）开发的位于文兴路96号8幢1单元14层1402号房屋一套，建筑面积124.16平方米，商品房总金额1490082元，付款方式为银行按揭，首付款人民币450082元，于2016年4月2日前付清；余款1040000元办理银行按揭，并在2016年4月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。双方在《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中约定，在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，或买受人有贷款合同约定的其他违约行为银行书面要求出卖人承担保证责任的，视为买受人违约，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人应按房屋总价款20%向出卖人承担违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。2016年4月2日，被告按照合同约定向原告支付购房首付款450082元。2016年4月6日，招商银行股份有限公司太原分行（贷款人）、被告赵飞（借款人）及原告太原金世恒房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号：816XXXXXXXX11），合同约定，招商银行向被告提供房屋贷款1040000元，贷款期限为360个月，自2016年4月6日至2046年4月6日，原告作为保证人对该债务承担连带保证责任。2017年1月10日，招商银行股份有限公司太原分行向原告出具《个人贷款催收通知书》，载明：截至2017年1月10日，编号为816XXXXXXXX11的借款合同项下的借款人赵飞（身份证号：×××）尚欠银行贷款本息共计人民币1049117.24元，通知原告归还借款人所欠的全部贷款本息。2017年2月24日，原告向招商银行股份有限公司太原分行代偿被告个人住房贷款金额1055379.68元。当日，招商银行股份有限公司太原分行向原告出具《代偿证明书》，载明：赵飞与招商银行股份有限公司太原分行签订的编号为816XXXXXXXX11的《个人购房借款及担保合同》，借款金额为人民币1040000元，房产为太原市万柏林区文兴路96号8幢1单元1402号。鉴于借款人赵飞连续逾期6期，累计逾期6次，招商银行已宣布合同项下的贷款提前到期。原告作为担保人自愿履行担保责任，已于2017年2月24日代为偿还借款人赵飞在招商银行贷款本息共计人民币1055379.68元，其中贷款本金1028444.44元，利息26935.24元。2018年4月24日，原告向被告通过邮政EMS方式邮寄《解除合同通知书》，根据EMS快递查询回执，该《解除合同通知书》未妥投被告，已退回。被告确未收到原告邮寄的《解除合同通知书》。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。双方当事人理应遵循诚实信用原则，按照合同约定履行合同义务。一、关于合同解除的问题。被告在2016年4月2日付清首付款450082元，并偿还房屋贷款本金11555.56元及相应利息后，没有按照合同约定按时向招商银行股份有限公司太原分行偿还房屋贷款，致使原告承担了保证责任，其行为已构成违约，达到了双方在《商品房买卖合同》中约定的解除条件。原告于2018年4月24日通过邮政EMS方式向被告邮寄的《解除合同通知书》，根据EMS快递查询回执显示，该《解除合同通知书》被退回，被告在庭审中明确表示未收到《解除合同通知书》。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告于2018年4月24日发出的解除通知未到达被告，不发生解除合同的效力。现原告请求解除双方的商品房买卖合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定及双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》的约定，被告应当协助原告办理撤销涉案房屋的网签备案手续，原告要求被告配合办理撤销上述合同商品房备案手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但由于相关办理费用不明确，本院对此不予处理。二、关于违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定：出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人应按房屋总价的20%向出卖人承担违约金。在庭审中，原告主张本案违约金由法院酌定，被告抗辩其曾在2016年8月以后多次与原告协商退房事宜，因原告原因协商未果，被告不应承担违约金。本院认为，原、被告双方未达成解除《商品房买卖合同》的一致意见，双方之间仍存在买卖合同关系，被告应按照合同约定偿还银行贷款，因被告逾期未还款导致原告承担保证责任，被告应按合同约定向原告支付违约金。本院综合原告主张、被告的违约情况、过错程度及合同的履行情况，酌定被告按房屋总价款的10%即149008.2元向原告支付违约金。三、关于垫付利息的问题。根据招商银行股份有限公司太原分行与原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》约定，原告作为保证人承担连带责任保证，原告于2017年2月24日为被告代偿贷款利息26935.24元。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告请求被告支付其垫付的26935.24元利息符合法律，本院予以支持。原告要求被告支付资金占用期间的利息损失于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：一、解除原告太原金世恒房地产开发有限公司与被告赵飞于2016年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201XXXXXXXX）；二、被告赵飞自本判决生效后十五日内配合原告太原金世恒房地产开发有限公司办理太原市文兴路96号8幢1单元14层1402号商品房的网签备案撤销手续；三、被告赵飞自本判决生效后十五日内支付原告太原金世恒房地产开发有限公司违约金149008.2元；四、被告赵飞自本判决生效后十五日内向原告太原金世恒房地产开发有限公司支付原告垫付的利息26935.24元；五、原告太原金世恒房地产开发有限公司自本判决生效后十五日内应当将被告赵飞已交房款461637.56元扣除违约金149008.2元、垫付利息26935.24元后予以退还；六、驳回原告太原金世恒房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3087元，由被告赵飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭艳 二〇一九年六月三日书记员 段超