吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0202民初3643号 原告：陈琪旭，男，1970年2月4日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：张海莉，吉林途律律师事务所律师。 被告：吉林市森晟房地产开发有限责任公司，住所地吉林市昌邑区天津街文庙胡同****楼。 法定代表人：孙颖奇，总经理。 委托诉讼代理人：陈广敏，吉林江城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟刚，职员。 原告陈琪旭与被告吉林市森晟房地产开发有限责任公司（以下简称森晟公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，吉林市中级人民法院于2017年6月16日立案，在审理过程中因原告陈琪旭将诉讼标的额变更为965.72739万元，吉林市中级人民法院于2017年10月12日作出（2017）吉02民初160号民事裁定书，裁定将本案移送至本院处理。本院于2018年4月2日作出（2018）吉0202民初36号民事判决书。森晟公司不服，提出上诉。吉林市中级人民法院于2018年7月4日作出（2018）吉02民终1163号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）吉0202民初36号民事判决，发回本院重审。本院重新受理后，陈琪旭于2018年11月14日向本院提出撤诉申请，本院于2018年11月19日作出（2018）吉0202民初2228号民事裁定，准许原告陈琪旭撤诉。原告陈琪旭与被告森晟公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年12月18日重新立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈琪旭及其委托诉讼代理人张海莉、被告森晟公司的委托诉讼代理人陈广敏、孟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈琪旭向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令森晟公司履行双方签订的“非住宅产权调换协议书”第一条及其“拆迁安置补充协议”约定的义务，即落实符合协议约定条件的门市房；若没有符合约定的回迁网点，则赔偿价值525万元人民币（价值：525万元=3.5万元×150平方米）；2、请求贵院判令变更“非住宅产权调换协议书”第三条的约定，按照每月3.64万元的标准支付停产停业经济补偿费及违约金共计372.56028万元（暂从2011年5月30日起计算至2017年5月30日，不放弃2017年5月31日起到被告全面履行合同义务时的停产停业经济补偿费及各项违约金，详见附件）；3、误工费38.167116万元（暂计算至2017年5月30日，不放弃2017年5月31日至森晟公司全面履行合同义务期间的误工费；4、请求贵院判令森晟公司向原告支付律师代理费30万元；以上合计965.72739元；5、请求贵院判令森晟公司向原告公开分户估价报告；6、本案的诉讼费用由森晟公司承担。事实和理由：森晟公司向我履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任，即提供符合双方协议约定的回迁网点或者赔偿相当于回迁网点价值525万元人民币。我的商用网点原位于吉林市天津街4号楼15号网点。2011年5月30日森晟公司对我商用网点所在地实施土地开发与房屋改造，遂与我签订了《非住宅产权调换协议书》及《拆迁安置补充协议》，协议对双方权利义务，搬迁时限、过度与回迁安置办法进行了约定。其中协议的第一项约定了回迁安置网点的地点楼层为：拆迁红线范围内，原地点安置，面积150平方米。具体位置：坐东朝西，临街（天津街4号楼），为一层商用网点，门脸宽度不小于原有门脸宽度（10米）。2014年1月24日森晟公司通知我回迁。但我到约定的回迁地点实现观察发现，该商用网点不符合“非住宅产权调换协议书”及其“拆迁安置补充协议中约定条件”，且差异特别巨大，不但门脸宽度没有约定的10米，且一层面积差距更大，无法接受。根据了解，在协议约定的位置有符合约定的回迁网点，但是森晟公司拒绝向我提供，如果森晟公司不提供符合约定的回迁网点，根据森晟公司方的相关文件，其应当向我赔偿每平方米单价不低于3.5万元，即回迁网点总价值525万元的人民币。原告请求依法变更《非住宅产权调换协议》第三条的约定，因该条约定不是我的真实意思表示。首先该条约定不是原告的真实意思表示，签订《非住宅产权调换协议》时，森晟公司声称停产停业补偿费是依据评估总额计算的，但我多次向其索取被拆迁网点的“分户估价报告”，均遭到拒绝，因此我有理由认为：停产停业补偿费即每月2.392万元没有事实依据，森晟公司采用欺诈手段与我签订补偿协议，该条约定不是我的真实意思表示。因此本协议第三条的计算的。该条约定显示公平，不足以保护我的合法权益。与我相邻的，与其被拆迁网点条件相同的张建平房屋的补偿金相差巨大。按照森晟公司对我每月支付停产停业经济补偿费的数额反推被拆迁网点每平方米的价值为2.3万元，而与我被拆迁网点相邻、条件相同的张建平被拆迁网点每平方米价值为2.5万元（同样按照停产停业经济补偿费反推），每平方米的价值差2000元；第三，根据住建部建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”吉林省住建厅《关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定》（2012.6.15）第一条第（四）项规定：“被征收房屋评估范围，应当包括房屋、附属物、房屋占用范围内的建设用地使用权以及地上附着物。”综合上述理由，原告有理由认为：森晟公司向我支付停产停业经济补偿费计算的基数仅为房屋部分，未包括出让土地使用权的价值部分。根据《吉林市国有土地上房屋征收与补偿条例》第五十三条第一款第（二）项规定，停产停业损失补偿费的计算为被征收房屋价值的8‰乘以过渡期限（月），《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条的规定：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因此被拆迁网点的价值应当为其市场价值，而我向法庭提交了充足的证据证明被拆迁网点的市场价值每平方米3.5万元以上。综上该条的“停产停业补偿费”所依据的基数不但低于同类拆迁网点的价值，且远低于拆迁时被拆迁房屋的市场价值（每平方米3.5万元以上），因此该条规定显示公平，即不包括土地使用权的价值被告在签订合同时采用欺诈手段，违反了公平公正、诚实信用的原则，侵害了原告的合法权益，请求贵院予以变更。本案的律师代理费及我的误工费应当由森晟公司承担。根据《非住宅产权调换协议书》第六条第7项的约定，“违约方应当承担守约方为违约方履行责任和义务而支付的一切费用（包括律师费和误工费）”因此森晟公司应当承担因其违约给我造成的误工损失及原告聘请律师代理的费用。综上我多次与森晟公司友好协商，试图达到双赢结果，无奈森晟公司一直态度强硬，拒绝我的合理提议，由于上述问题始终不能得到解决，从而给原告带来了巨大的精神压力和重大的经济损失。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的规定，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 森晟公司辩称：我公司在诉讼当中没有明确是合同履行下的安置还是违约解除下的赔偿，关于事实部分的答辩，非产权调换协议是在原、被告双方自愿前提下签订的，并且经过多次磋商，协议本身没有欺诈胁迫不存在可撤销及变更的法定事实，而且撤销和变更应在一年内提起，现已超过期限。协议内容清楚标注安置面积为130平方米，用途为商用，产权性质为私有，回迁地点在拆迁红线范围内，原地点安置，具体位置坐东朝西临街，为一层商用网点。门脸宽度不小于原门脸宽度10米。从目前回迁安置的面积以及回迁安置的位置产权性质都符合协议约定，现陈琪旭的诉讼明显是为了获取更多的不正当利益。关于陈琪旭所称的门脸宽度，既然为门脸宽度那么门市外门脸使用的范围和宽度才真正是门脸的宽度，不应按照内中线的门脸测量宽度为准。2014年1月21日我公司已经通知陈琪旭予以回迁，陈琪旭一直没有回迁，故自2014年1月21日起我公司不需要再向陈琪旭支付协议约定的过渡补偿相关费用。关于诉请的答辩，第一项诉请我公司已经在第一大点中陈述请陈琪旭予以明确，本案为合同纠纷案件不存在撤销及变更问题，陈琪旭的第二项诉请没有事实和法律依据，因为我公司不存在违约，不需要向原告支付代理费及误工费。原告诉请不具体表明履行解除还是变更，将多重法律诉求混合在一起违反法律的基本诉讼的要求。陈琪旭至今未缴纳扩大面积费已经先行违约，应当对我公司承担违约责任，本案曾经经过一审、二审及发回重审的审理，现陈琪旭告诉程序违法，请法院予以裁定驳回。陈琪旭第五项诉讼请求不应在法院受理范围内，双方通过协议约定了拆迁事项，在协议中明确了实物安置不结算差价。依据吉林省住房和城乡建设厅发布的《关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定》，该规定附则部分第二项已经明确通过协商方式搬迁的，应当按照原定办法评估补偿，不适用公开分户估价报告的相关规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对森晟公司与陈琪旭签订的《非住宅产权调换协议书》、《拆迁安置补充协议》真实性予以确认，对拟安置的门市网点门脸图片及其规划图虽然为复印件，但双方当事人对该证据真实性均无异议，本院予以确认。对于原告举证的2016年4月20日森晟公司与张建平签订的《动迁户张建平回迁安置说明》、2011年4月25日森晟公司与于春生、吴俊波与签订的《房屋征收补偿协议》，因该两份证据为复印件，且该两份证据无法与陈琪旭的房屋地点、面积均不相同，故对该份证据本院不予采信。对陈琪旭举证的《关于江湾路北改造项目--江湾馨城现状的情况汇报》、《关于江湾路北改造项目（江湾馨城）拆迁保证》，无法证明涉案房屋的价值，与本案无关联系，不予确认。陈琪旭举证的《爱购时尚购物A座商业用房销控》为复印件，且无法查明其来源，本院不予确认。对于原告举证的结婚证以及社区证明，真实性本院予以确认，但无法证明原告夫妻二人失业与本案有关，与本案不具有关联性。对被告举证的2014年1月21日江城日报上刊登的紧急通知，真实性予以确认，该份证据能够证明森晟公司当日对房屋进行回迁。森晟公司举证的吉林市城乡规划设计院制作的竖向规划图、北京蓝图工程设计有限公司制作的一层平面图以及3张拍摄照片，该份证据无法证明森晟公司按照合同约定向陈琪旭交付房屋。森晟公司举证的其与陆宇签订的《非住宅产权调换协议书》、《江湾馨城项目外街网点统计》以及位置详图、门市情况表、森晟公司与王勇、张英签订的相关房屋协议，无法证明涉案房屋的价值，对此份证据不予确认。对森晟公司举证的陈琪旭借款申请书、借款协议书以及收条，可以证明陈琪旭向森晟公司借款5000元用于支付律师费的事实。经审理查明，森晟公司因江湾路北改造项目实施拆迁改造，陈琪旭所有的涉案房屋在该项目拆迁范围内，该房屋坐落于吉林市昌邑区文庙街4号楼15号网点，建筑面积130平方米。2011年5月30日，拆迁人森晟公司与被拆迁人陈琪旭及委托拆迁单位吉林市吉开房屋拆迁有限公司签订了《非住宅产权调换协议书》，协议书约定：一、森晟公司对陈琪旭实施产权调换安置（实物安置）。安置面积130平方米，用途为商用，产权性质：私有。回迁地点、楼层：拆迁红线范围内，原地点安置。具体位置：坐东朝西临街（天津街4号楼），为一层商用网点，其门脸宽度不小于原有门脸宽度10米。二、森晟公司对陈琪旭实施产权调换安置（实物安置），被拆迁房屋原面积拆一还一、互不结算差价。三、陈琪旭过渡期间每月的停产、停业、营业损失费以评估总额的8‰为过渡补偿费，即每个月陈琪旭将得到过渡补偿费2.392万元，该项费用每半年向陈琪旭发放一次，直至陈琪旭回迁为止。该协议第六条第7款规定：“双方如有一方违约，应承担守约方为使违约方履行责任和义务而支付的一切费用（包括律师费和误工费）”。同日，拆迁人森晟公司与被拆迁人陈琪旭又签订了《拆迁安置补充协议》，补充协议约定：因陈琪旭被拆迁房屋有《土地使用权证》，且陈琪旭已交付土地出让金，因此森晟公司同意在陈琪旭回迁安置房还迁面积的基础上，再给付陈琪旭20平方米的建筑面积（一层）作为对土地的补偿，双方互不结算差价。合同签订后，陈琪旭将房屋交由森晟公司拆除，森晟公司按每月2.392万元的标准已向陈琪旭支付自2011年5月30日至2013年5月30日共计四次的过渡补偿费，每次14.352万元，共计57.408万元，此后一直未向陈琪旭支付过渡补偿费。2014年1月21日森晟公司对陈琪旭进行了回迁，森晟公司为陈琪旭回迁了在江湾馨城8-1004号门市房，该房屋为二层结构并有地下室，面积199.75平方米。森晟公司通知陈琪旭回迁后，陈琪旭认为所安置房屋不属于原址回迁，门脸宽度小于10米，一层面积不足150平方米为由，认为森晟公司存在违约行为，诉至我院。2016年10月27日森晟公司向吉林市人民政府出具《关于江湾路北改造项目（江湾馨城）拆迁保证》，载明：森晟公司将销售中心4号楼3号网点面积为375.54平方米，价值为1314.39万元和4号网点面积为233.76平方米，价值为818.16万元，两个网点的合计面积为609.30平方米，价值为2132.55万元，作为拆迁保证。森晟公司在2016年4月20日出具的《动迁户张建平回迁安置说明》中说明：“根据以往门市现金补偿均在3.5万元/㎡以上……。”庭审中陈琪旭与森晟公司均表示对涉案房屋价值不要进行鉴定。另查明，2017年4月18日陈琪旭委托吉林钟言宇德（吉林）律师事务所律师张海莉、李思维作为其委托代理人参加本案诉讼，合同约定代理费30万元，陈琪旭向吉林钟言宇德（吉林）律师事务所预交手续费人民币5000元律师费。再查明，陈琪旭与卜春羽系夫妻关系。 本院认为，陈琪旭与森晟公司签订的《非住宅产权调换协议书》及《拆迁安置补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，该两份协议对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定主张自己的权利并严格全面履行自己的义务。森晟公司是否违约，森晟公司在庭审中抗辩合同约定的是一层商用网点，并没有约定面积全部是一楼，而且在规划上已经设定一、二层复式结构的商业网点。但是森晟公司与陈琪旭签订的拆迁补偿协议及补充协议原意应为为陈琪旭安置一套一层面积为150平方米的网点，现涉案回迁为二层复式房屋，一层面积为90多平方米，加上复式二层房屋面积，总计199.5平方米。森晟公司未按照合同要求进行安置房屋，其抗辩不能成立，森晟公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于房屋价值，庭审中陈琪旭表示现原地点没有符合协议要求的房屋，故要求森晟公司应当向其赔偿房屋折价款525万元（3.5万元×150平方米＝525万元）。对于该诉讼请求，因庭审中双方均表示不对涉案房屋进行鉴定，陈琪旭要求按照3.5万元/平方米的价格进行计算，其依据是森晟公司为吉林市政府出具的《关于江湾路北改造项目（江湾馨城）拆迁保证》中，其已自认销售中心4号楼3号网点面积为375.54平方米，价值为1314.39万元和4号网点面积为233.76平方米，价值为818.16万元，两个网点的合计面积为609.30平方米，价值为2132.55元，据此经计算可推知陈琪旭安置的房屋价格为3.5万元/平方米，而且在森晟公司出具的《动迁户张建平回迁安置说明》中亦提到：“根据以往门市现金补偿均在3.5万元/㎡以上”。但是因涉案房屋与上述房屋均不在同一地点且面积均不一致，仅以此为依据，无法推算出准确的涉案房屋的价值，故本院对陈琪旭要求以3.5万元/平方米的价格进行计算价值，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”目前房屋价格无法确定，但是庭审中原被告双方均表示不申请鉴定，本院亦曾释明双方不申请鉴定的后果，但双方仍坚持不申请鉴定。根据谁主张谁举证的原则，原告未提供充足证据予以证明房屋价值，故对陈琪旭请求森晟公司赔偿回迁房屋款525万元的诉讼请求，本院不予支持。陈琪旭请求森晟公司赔偿停产停业经济补偿费及违约金的诉讼请求，该诉讼请求均以房屋价值3.5万元/平方米为基数，现阶段无法确定该价值，故本院不予支持。关于误工费，因本案是合同纠纷，而非侵权纠纷，陈琪旭也没有提交证据证明森晟公司对其造成了人身伤害，且其主张的误工费既有个人的，又有其妻子的，权利主体也不一致，又没有提供有关费用产生的确切证据。虽然森晟公司与陈琪旭签订的产权调换协议第六条第7款规定：“双方如有一方违约，应承担守约方为使违约方履行责任和义务而支付的一切费用（包括律师费和误工费）”，依通常之理解，森晟公司支付的误工费范围限于陈琪旭为使其履行合同而产生的，陈琪旭没有证据证明其因森晟公司未履行合同义务而发生误工及发生了多少误工费，陈琪旭在本案中主张误工费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费，根据《非住宅产权调换协议书》第六条第7款的约定，森晟公司应承担陈琪旭因森晟公司的违约行为所支付的律师费，虽然陈琪旭与吉林钟言宇德（吉林）律师事务所签订的合同代理费用为30万元，但实际上陈琪旭仅向森晟公司借款5000元后，陈琪旭仅向吉林钟言宇德（吉林）律师事务所支付律师费5000元，30万元的律师代理费并没有相关票据及其他证明，故对森晟公司应当向陈琪旭支付律师费5000元。关于要求森晟公司公开分户估价报告，由于陈琪旭不能说明该分户估价报告属于森晟公司应当掌握的资料，陈琪旭未能提供证据证明该公开分户估价报告在森晟公司处，故该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吉林市森晟房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五内向原告陈琪旭支付律师费5000元； 二、驳回原告陈琪旭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费79400元，由原告陈琪旭承担79350元，由被告吉林市森晟房地产开发有限责任公司承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长 于 佳 人民陪审员 王 宏 人民陪审员 金艳玲 二〇一九年六月三日 书 记 员 陈 颖