大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初184号原告(反诉被告)：亿达物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园**。法定代表人：田野，系该公司总经理委托诉讼代理人：毕书敏，系辽宁先河律师事务所律师。被告(反诉原告)：王湘莉，女，1968年10月15日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：方恒九，系辽宁诚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡克辉，男，1964年5月23日出生，汉族，住大连市中山区，系王湘莉丈夫。原告(反诉被告)亿达物业管理有限公司诉被告(反诉原告)王湘莉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人毕书敏，被告(反诉原告)王湘莉的委托诉讼代理人方恒九、蔡克辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告王湘莉支付2016年1月1日至2017年6月30日期间物业费3832.45元及逾期交纳物业费违约金3972.84元；2、本案相关的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告王湘莉系大连市中山区号房屋业主。该小区业主委员会与大连亿达物业管理有限公司住宅分公司签订有《青云映山物业服务合同》（2015.1.1-2017.12.31）。原告按约定提供了物业服务，而被告无故拖欠2016年1月1日至2017年6月30日期间的物业费。被告的上述行为已构成违约，应向原告缴纳物业费并支付违约金。被告王湘莉不同意原告的诉讼请求，辩称拖欠物业费属实，但不是无故不交。因我家2015年被盗造成很大损失，当时物业郑经理承诺向物业公司请示减免物业费事宜，但至今未告知我物业费减免方案。被告王湘莉提出反诉诉讼请求：判令原告赔偿因原告违约行为造成的经济损失152836元。事实和理由：原告未按照双方签订的青云映山物业服务合同履行维护公共秩序的义务。为用户设置的红外线防盗系统不能发挥作用，导致无法报警。被告家中被盗与原告的违约行为存在因果关系。原告应当对被告因此而遭受的经济损失承担赔偿责任。原告亿达物业管理有限公司辩称：不同意被告王湘莉的反诉请求。根据物业服务合同约定，因盗窃所致的损失，原告不负赔偿责任。被告就被盗一事已经报警，被告的财产损失系由第三人造成，被告应当向实际侵权人主张被盗损失赔偿。物业服务企业对业主专有区域内的财产无保管义务。我方履行案涉物业合同的行为与被告主张的被盗损害结果的发生之间没有因果关系。综上原告不应当承担赔偿责任。认可被告所称盗窃案发生时红外线报警器失灵的事实。围绕诉讼请求当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：被告王湘莉系位于大连市中山区房屋业主，房屋建筑面积为163.78平方米。原告系该小区物业管理单位，被告王湘莉拖欠自2016年1月1日至2017年6月30日的物业费3832.45元。2015年10月26日，大连市公安局中山分局向王湘莉出具立案告知书、受案回执，载明2015年10月22日王湘莉因被入室盗窃报案及立案。2015年7月16日青云映山业主委员会（甲方）与大连亿达物业管理有限公司住宅分公司（乙方）签订了《青云映山物业服务合同》（2015.1.1-2017.12.31）及附件一《青云映山物业服务标准》。该合同约定：甲方将坐落于大连市中山区中青街青云映山小区物业委托于乙方实行物业管理；委托管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；乙方对住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.30元向物业业主收取物业服务费用；物业服务费应于每季首月10日前向乙方交纳，逾期未交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。附件一《青云映山物业服务标准》中公共秩序维护列明6、设有中央监控，红外线报警监控，设施24小时安全监控并记录及时。合同第十八条规定，物业服务违反本合同约定，未能达到约定的服务标准，并给业主造成重大损失的，物业公司应给业主经济赔偿。经查，被告王湘莉家中窗口安装有红外线报警系统，该系统是该小区开发商在交付房屋时统一配套安装，系统布线连接到原告的物业管理中央控制室，发生报警事件时，由被告接收报警信号。在本案原告诉请的付物业费期间（2016年1月1日至2017年6月30日）及被告所称盗窃事件事发时（2015年10月22日），该报警系统处于失灵状态。被告王湘莉对该红外报警系统失灵一事明知，在失窃前曾向原告主张维修，原告曾多次上门调试。查，2016年11月16日大连亿达物业管理有限公司住宅分公司变更名称为亿达物业管理有限公司大连分公司，该分公司系原告的分支机构。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告与青云映山业主委员会签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，当属合法有效。坐落于大连市中山区房屋属王湘莉所有，该小区业主委员会与原告签订的物业服务合同对原、被告均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务，不履行义务或者履行义务有瑕疵的，应承担相应的法律后果。开发商将房屋及其附属设施交付给业主使用后，根据上述合同约定，物业公司对接管的小区配套设施维护管理负有责任，并从原告多次调试红外线报警系统的行为来看，在履行上述合同过程中，原告亦自认其对该红外线设备的有用性负有责任，所以本院认为，被告王湘莉家中的红外线报警系统失灵是原告履行上述合同中的违约情形。被告主张原告违约一节有事实和约定依据，本院予以确认。根据案涉第十八条的规定，物业服务未达到约定的标准，造成业主经济损失的，应该给业主经济赔偿。本院认为，被告据此条主张经济赔偿有约定依据。但，现本案中原告履约不达标的行为应在被告家中失窃的事件中承担多少责任一节，原被告存在重大分歧，是本案争议的焦点。关于被告提出原告应赔偿全部失窃损失的观点，本院认为，首先，偷盗行为是造成失窃损失的原因，失窃损失的发生与原告的违约行为不构成法律上的直接因果关系。被告所述的盗窃案件尚未侦破，关于盗窃作案的方式等细节未能查清，即红外线失灵一事在失窃事件中所起的作用大小尚不能确定，即使物业一方履行合同义务不符合约定的事实确实，但是该违约与损失之间是否构成案涉物业合同第十八条约定的因果联系尚不能确定。其次，本案中，红外线报警器失灵状态旷日持久，被告对此明知，但也没采取更多的安保措施，本院认为，关于业主专属区域的安全保卫，业主负有首要责任，物业公司所负责任应是补充。综上，被告主张原告按失窃损失数额承担违约责任的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，缔约主体在合同项下有违约行为，所负赔偿责任不得超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中被告依据原告的违约行为提出赔偿损失的范围，应以原告履行合同所得利益即物业费为限。并本案中原告的违约情形不属根本违约，被告据此拒绝履行全部付费义务，没有事实和法律依据。综上，关于原告的诉讼请求和被告的反诉请求，鉴于原告主张的支付物业费期间存在原告履约不达标的事实，故本院不支持原告主张全额的物业费，酌定被告王湘莉应承担拖欠物业费的70%，即2682.72元（3832.45元×70%）。并被告王湘莉主张拖欠物业费事出有因，本院认为合理，予以采纳，故对原告提出支付违约金的诉请不予支持。减免部分的物业费即是据本案现查明事实认定的原告对被告承担违约责任的方式。待被告所述盗窃案件侦破后，若有新证据，被告可据以主张原告承担更高比例违约责任的，被告可以另诉。现对被告反诉请求中其余的金额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王湘莉于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告(反诉被告)亿达物业管理有限公司自2016年1月1日起至2017年6月30日止的物业服务费2682.72元；若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告(反诉被告)亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)王湘莉的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）王湘莉负担；反诉案件受理费1680元，由被告（反诉原告）王湘莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 金 晶人民陪审员 王 晶人民陪审员 张 健二〇一九年六月十五日书 记 员 肖文玉