广西壮族自治区百色市右江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂1002执异10号 案外人：凌惠媛，女，1973年2月23日出生，壮族，住广西百色市右江区。 案外人：李锋，1960年8月30日出生，汉族，住广西百色市。 申请执行人：卢少英，女，1960年5月16日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请执行人：黄冰，女，1966年8月20日出生，汉族，住百色市右江区。系卢日春妻子。 被执行人：邓丽霞，女，1977年5月23日出生，汉族，住广西百色市。 本院在执行卢少英、卢日春申请执行邓丽霞委托合同纠纷一案中，案外人凌惠媛、李锋对本院查封及拍卖百色市百合园二期C33-35号第307号房屋的执行行为提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人凌惠媛、李锋称，本院查封及拍卖其位于百色市××号××号房屋的执行行为已侵害其合法权益，请求法院依法撤销查封以及停止执行和撤销拍卖标的房屋。事实和理由：法院执行涉及的房屋虽然是被告邓丽霞名下的房屋，但法院在查封之前，案外人与邓丽霞于2010年8月30日已签订了《房屋买卖合同》，并于2010年8月30日交付了购房款45000元给邓丽霞，邓丽霞于2010年8月30日将房屋钥匙移交给案外人，案外人于2010年8月搬入该房居住至今。由于法院于2014年11月20日查封了该房，导致案外人至今无法办理房屋产权过户登记手续。 一、依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被告将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”。异议人善意购买标的物房产，并无过错，应受法律保护。 2010年，百色市公安局右江分局以被告涉嫌诈骗为由查封了涉案房屋长达四年之久，后于2014年11月12日撤消了该案件的侦查。2014年11月20日，原告卢日春、卢少英向右江区人民法院法院提起诉讼，法院查封了涉案房屋，故涉案房屋作为不动产转让需要过户登记，至今未能办理过户的责任不在于案外人，案外人已经支付全部购房款并实际占有该房产，法院应该不予查封。 二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。”（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。法院在查封标的房屋之前已经签订书面买卖合同，一次性支付全部价款，已经实际占有并交付使用。异议人已合法拥有该不动产，故贵院依法不能拍卖异议人的合法资产。 三、根据《最高人民法院关于使用若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”和第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记薄上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记薄上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记薄上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权”。1、标的房屋的房产证房屋所有人一栏标注为邓丽霞一人单独所有；2、房屋房产证没有记载任何司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；3、案外人与被告邓丽霞存在合法的房屋买卖关系，整个买受过程合情合理合法合规。案外人均交清了全部购房款，并完成房屋交付手续。于2010年8月购买合同生效起占有标的物房屋使用至今，且合同已经全部履行完毕。4、案外人与邓丽霞达成的标的物房屋的转让，没有违反任何法律和社会公共利益规定，其买卖合同是双方的真实意思表示。故，案外人为善意取得标的房屋的所有权。 四、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，财产中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”和《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第七十条规定：“案外人对执行标的主张的，可以向执行法院提出异议。” 据此，案外人凌惠媛、李锋特向法院提出执行异议，请求撤销查封、停止拍卖涉案房产，保护案外人的合法民事权益。 案外人就其主张向本院提交如下证据：1、房屋所有权证，证明百色市右江区百合园二期C33-35号307房屋是邓丽霞的个人所有；2、房屋买卖协议、房地产买卖契约，证明邓丽霞将百色市右江区百合园****307房屋转让给案外人；3、委托代理协议书、登记申请表、询问记录表、核查记录表，证明案外人与邓丽霞到百色市房地产交易中心办理有关转让的房屋过户手续；4、收据，证明案外人向邓丽霞支付了45450元，并交纳各种税款2192.98元。 申请执行人卢少英辩称，一、在2004年前后，卢日春策划、设计、组织建造了包含本标的物房屋在内的百合园二期33-35号房屋。在办理相关手续的过程中，卢日春请其在关键环节上代为签章。本房屋在建造完成之后的销售和租赁，均为卢日春实际控制，其并不知情，仅是了解卢日春知会的部分（假如按照卢日春的要求短暂保管过部分房间对应的房产证），且从未参与过该标的物房屋建造、销售、租赁的任何环节。 二、在黄冰、叶培红民间借贷纠纷案件，广西壮族自治区百色市中级人民法院作出（2018）桂10民终279号二审民事判决书中载明：2006年10月2日，卢日春委托邓丽霞代为出售百色市东合二路“百合欣园”的房产，双方在履行合同过程中产生纠纷而涉诉，该案经百色市右江区人民法院一审及本院二审、广西壮族自治区高级人民法院再审审查，分别作出（2014）右民一初字第1972号民事判决书、（2016）桂10民终1023号民事判决书和（2017）桂民申1036号民事裁定书。根据上述生效法律文书认定的事实可知，卢日春在百色市投资建成一栋6层48套房的房屋及土地权属原登记在卢少英名下，虽百色市百合园二期C33-35号401、402房的房产仍登记在卢少英名下，但卢日春仍拥有上述房产所有权。因此，卢少英并非本执行异议的当事人。 申请执行人卢少英就其抗辩向本院提交如下证据：1、（2014）右民一初字第1972号民事判决书；2、（2016）桂10民终1023号民事判决书；3、（2017）桂民申1036号民事裁定书；4、（2014）右民保字第95-1号民事裁定书。以上证据证实原百色市投资建成一栋6层48套房的实际控制者及所有权人是卢日春，卢少英并非本执行异议的当事人。 申请执行人黄冰辩称，一、关于本案事实，卢日春、卢少英诉邓丽霞委托合同纠纷一案，卢日春、卢少英向百色市右江区人民法院起诉后依法申请财产保全，百色市右江区人民法院经审查于2014年11月20日裁定查封邓丽霞所有的位于百色市右江区百合园二期C33-35号207、307、508号房产，其中包含凌慧媛、李锋提出异议的涉案房产，现已申请拍卖涉案房屋。 二、邓丽霞于2010年8月30日与凌慧媛、李锋签订的《房屋买卖契约》，但该涉案房屋没有进行变更登记，凌慧媛、李锋未善意取得该房屋。百色市右江区人民法院作出的（2014）右民一初字第1972号民事判决、百色市中级人民法院作出的（2016）桂10民终1023号民事判决均确认卢日春于2006年10月2日向邓丽霞出具委托书，委托邓丽霞全权代理其进行对百色市东合二路“百合欣园”C-33、C-34、C-35的房产销售、与客户签订房屋买卖协议、收付款项和办理过户手续事宜，但邓丽霞未经卢日春同意的情况下即将涉案房屋过户到其名下并与凌慧媛、李锋签订《房屋买卖契约》，违反了委托内容，因此卢日春向公安机关报案。而涉案房产至今未变更登记至凌慧媛、李锋名下。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六第一款第三项规定“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”凌慧媛、李锋未取得善意取得百××市××区××号××号房屋所有权。 申请执行人黄冰未向本院提交书面证据。 被执行人邓丽霞辩称，1、凌慧媛、李锋的《执行异议书》中所述事实情况属实，所提供证据属实，交易中的手续均为其签名办理过户；2、其与案外人的请求一致；3、百××市××区××号××号房屋被错误查封时间从2010年开始至今，9年来未能办理房产证。 2006年至2007年期间，其购买了卢少英的三套房产，并办理过户手续到其名下。2010年其将百××市××区××号××号房屋出售给凌慧媛、李锋。2014年11月20日百色市右江区人民法院查封了该房产，法院查封侵害了凌慧媛、李锋的权益，因此向法院提出异议。 本院查明，案外人凌慧媛、李锋于2010年8月30日与邓丽霞签订《房屋买卖协议》，购买了邓丽霞名下位于百××市××区××号××号的房屋，已支付完全部购房款，并实际交付使用。2010年，百色市公安局右江分局以邓丽霞涉嫌诈骗为由立案侦查并查封标的物房屋，因涉刑事案件证据不足，于2014年11月12日撤销了该案件的侦查。2014年11月20日，本院因申请人卢日春的申请，对该房产采取保全措施，查封至今，案外人因无法办理过户手续，向本院提起异议之诉，请求撤销查封及停止执行和撤销拍卖房屋。 本院认为，本案案外人凌慧媛、李锋于2010年8月30日与被执行人邓丽霞签订的《房屋买卖协议》、《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规。案外人凌慧媛、李锋购买被执行人邓丽霞名下位于百××市××区××号××号的房屋，已支付了全部购房款并实际交付使用，在办理过户手续的过程中因公安机关及本院查封，未能办理相关过户手续，并非因其自身原因未办理过户登记，其提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，本院予以支持。申请执行人黄冰的抗辩理由不充分，且无法提供有利的证据印证，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下： 中止百色市右江区人民法院（2017）桂1002执20号案件对被执行人邓丽霞名下位于百色市右江区百合园二期C33-35号307号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陆建华 审判员  刘桂龙 审判员  郭耀坤 二〇一九年六月二十七日 书记员  罗 敢