青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初1951号原告(申请执行人)：青海万和同兴典当有限责任公司（统一社会信用代码：916329000916492508），住所地：西宁市经济技术开发区民和路****楼**。法定代表人：吴波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张衍光，江苏锡海律师事务所律师。被告（案外人）：牟国权，男，1973年11月21日出生，汉族，无固定职业，住西宁市城中区。委托诉讼代理人：牟国元，男，1965年5月1日出生，汉族，无固定职业，住西宁市城中区。第三人（被执行人）：青海昆玉实业投资集团有限公司（统一社会信用代码：91633100661924833N），住所地：，住所地：青海生物科技产业园经三路**v>法定代表人:马福元，该公司董事长。委托诉讼代理人：牟艳燕,北京广盈律师事务所律师。原告青海万和同兴典当有限责任公司（下称典当公司）与被告牟国权、第三人青海昆玉实业投资集团有限公司（以下简称昆玉投资公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告青海万和同兴典当有限责任公司委托诉讼代理人张衍光，被告牟国权委托诉讼代理人牟国元，第三人昆玉投资集团公司委托诉讼代理人牟艳燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告典当公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令：继续对西宁市城北区经三路32号4号、5号商务会所房产的执行，案件受理费由被告负担。事实与理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，被告在案涉财产上如果要产生排除执行的效力，应当同时具备上述司法解释规定的四个要件。本案中，1、被告提交的《西宁市房屋买卖契约》无效，840平方米的两套独栋房屋（别墅），约定价款200万元，计算单价为2380元/平方米，与市场公允价格严重背离，甚至低于建房成本价。第三人与他人存在巨额债务，有恶意串通，损害第三人利益的情形。被告与第三人签订低价房屋买卖契约，名为买卖，实际不缴纳税费，故意不完成过户登记，以合法形式掩盖非法目的，属非法无效合同。2、《西宁市房屋买卖契约》约定的购房款200万元，与被告陈述的支付300万元购房款相悖。被告提供的牟国元向马有发转账的300万元的凭证中没有记载用途，不足以证明该款就是被告支付给当事人的购房款，第三人也不能提供转让该标的服务渠道价款的同期原始财务记载凭证。3、被告没有合法占有该不动产，不能提供证据证明缴纳过水、电、气、物业等费用，听证会上承认该房产至今仍由第三人的法定代表人占有、使用。4、未依法办理过户登记，故意不缴纳法律规定的房屋交易税等。综上，被告提出的执行异议不符合上述司法解释的规定，尚不具备规定的四个要件，不足以排除强制执行,异议理由不能成立。西宁市城东区人民法院（2019）青0102执异4号《执行裁定书》裁定对西宁市城北区经三路32号4号楼商务会所、5号楼商务会所房屋中止执行，依据不足，现依法提起诉讼，请依法裁判。被告牟国权辩称，1、被告与昆玉投资公司的房屋买卖是真实的，房价符合2013年的房屋市场交易价格。2013年10月30日，牟国权与昆玉投资公司签订《西宁市房屋买卖契约》一份，约定被告牟国权向第三人昆玉投资公司购买西宁市城北区经三路32号4号楼商务会所、5号楼商务会所，约定购房款300万元。为少支付过户税费，合同中购房款注明为200万元。牟国权指示其兄长牟国元向昆玉投资公司实际支付购房款300万元，昆玉投资公司委托马有发接收300万元购房款。2013年10月31日，双方向西宁市房屋权属登记中心申请权属变更登记。后因昆玉投资公司未缴纳其应承担的税费，案涉房产至今未完成过户。导致现在房屋仍然登记在第三人昆玉投资公司名下，但是房屋仍然属于被告所有，被告将房屋分别出租给马奴日、马福元，享有租金收益和房屋增值的收益。被告与昆玉投资公司签订《房屋买卖协议》是真实意思表示即房屋买卖是真实的，合同具有相对性，与原告没有利益关系，没有损害其利益，不存在恶意串通，损害第三人利益的情况。2、购房款总价300万元，被告已经按约支付了房价款。被告与昆玉投资公司双方约定的购房款300万元，为了降低交易成本，促成该笔交易的实现，合同上注明200万元。昆玉投资公司授权马有发接收300万元购房款，合同约定付款方式为一次性付款，被告指示其兄牟国元向马有发支付了购房款300万元，被告已经按约支付了购房款，且有转账记录，进一步证明建立商品房买卖关系是双方当事人的真实意思表示。3、被告已经合法占有该房屋。被告向昆玉投资公司支付了购房价款后，已取得了该房屋的所有权。被告将房屋分别出租给马奴日、马福元使用，享有租金收益和房屋增值的收益，已经占有了该房屋。4、非因被告自身的原因未办理过户登记。因昆玉投资公司没有能力缴纳其应承担的税费，导致房屋至今未完成过户，仍然登记在昆玉投资公司名下，未办理过户登记的原因在于昆玉投资公司。被告一直在交涉，因税费问题未办理过户手续并不是恶意的，被告也没有放弃办理过户手续，更不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被告的异议符合法律规定，能够排除原告的执行，希望法院驳回原告诉讼请求。第三人述称，1、昆玉投资公司与牟国权签订了书面房屋买卖合同。2013年前后，由于昆玉投资公司开发房地产市场，资金趋紧，2013年10月30日，第三人与牟国权签订《西宁市房屋买卖契约》，将昆玉投资公司所有的西宁市城北区经三路32号4号楼商务会所、5号楼商务会所以300万元出售给牟国权。为减少税费支出，少支付过户税费，购房款标注为200万元整。因此，昆玉投资公司与牟国权签订了合法有效的房屋买卖合同。2、牟国权已全额支付购房款，因税费问题案涉房产未完成过户。2013年10月31日，昆玉投资公司委托员工苏某某同被告牟国权向西宁市房屋权属登记中心提交了过户所需相关材料，牟国元于当日通过银行转账方式向昆玉投资公司指定收款人马有发支付购房款300万元，昆玉投资公司确认收到该笔购房款。合同约定税费由双方各自承担，但昆玉投资公司已无力支付税费。故，西宁市房屋权属登记中心未办理过户手续。3、昆玉投资公司已向牟国权交付案涉房屋，履行合同义务。2014年4月份，昆玉投资公司将案涉房屋交付牟国权使用至今。综上，昆玉投资公司已经全额收取牟国权的购房款，并已实际履行《西宁市房屋买卖契约》约定的交房义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告表示其证据从被告处取得，以被告提交的证据为准。被告牟国权提交的证据：1、西宁市房屋权属中心出具的买卖契约一份，欲证明被告与第三人之间签订的房屋买卖合同真实有效。原告经质证认为对其真实性无异议，证明方向不认可，买卖价格明显低于市场价格。第三人对该证据无异议。本院对于被告提交的证据认为，该证据系孤证，该证据不能证明欲证的事实，其真实性无从考证，为无效证据；2、收件收据一份（西宁市房屋权属登记申请书、房地产买卖契约、原房屋所有权证、个人身份证件、房产分户丘平面图、营业执照、组织机构代码证、单位委托个人办理相关业务委托书，欲证明2013年10月31日西宁市房屋权属中心受理买卖业务；原告、第三人对该证据经质证认为对其真实性无异议；本院对于被告提交的房屋买卖契约、委托书的真实性无从考证，不能证明欲证的事实，其真实性不予确认。其他证据为有效证据；3、银行汇款凭证一份，欲证明被告一次性付清了购房款300万元；经质证，原告、第三人认为对证据真实性无异议，证明方向有异议，本院对被告提交的证据的认为被告不能说明转款的用途，不能证明欲证的事实，为无效证据。4、租房合同一份，欲证明被告已向他人租赁案涉房屋；5、委托书一份，欲证明被告牟国权委托其兄牟国元向第三人青海昆玉公司转账300万元购房款；6、付款指令一份，欲证明被告按照约定支付了购房款；对上述三组证据，经质证，原告认为被告提交的证据不能证明欲证的事实，第三人质证认为无异议，本院认为被告提交的证据系孤证，无其他证据支持其事实成立，系无效证据。第三人提交的马福元的收据一份，欲证明案涉房屋是由被告出租给马福元及其亲属；原、被告对第三人提交的证据真实性无异议，本院对于被告提交的证据认为，该证据系孤证，该证据不能证明欲证的事实，其真实性无从考证，为无效证据。根据原告陈述，被告、第三人提交的上述证据，以下事实可以确认：2015年9月23日，本院受理原告典当公司与被告昆玉投资公司、马福元、冶熊梅典当合同纠纷一案，2016年1月4日，本院作出（2015）东民二初字第143号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告昆玉投资公司于2016年3月15日前一次性偿还原告同兴典当公司当金300万元，给付自2015年1月7日至付清之日所产生的利息、典当综合费用、律师代理费12.6804万元；二、被告马福元、冶熊梅对被告昆玉投资公司的上述债务承担连带偿还责。案件受理费2.2968万元，由被告昆玉投资公司、马福元、冶熊梅负担。此后，被告昆玉投资公司、马福元、冶熊梅未按调解书履行义务。2016年3月23日，原告向本院申请强制执行。2019年1月22日，本院作出（2018）青0102执恢100号执行裁定书，裁定被执行人昆玉投资公司玉件794件以270万元的价格抵偿给申请执行人典当公司，并确定尚未履行款项合计为370.6572万元。2019年3月19日，本院作出（2018）青0102执恢100号公告，责令被执行人昆玉投资公司、马福元、冶熊梅在15日内将位于西宁市城北区经三路32号4号楼商务会所、5号楼商务会所腾退，逾期不履行的，本院依法强制执行。2019年4月3日，被告牟国权对执行西宁市城北区经三路32号4号楼商务会所、5号楼商务会提出书面异议，2019年4月17日，本院作出（2019）青0102执异4号执行裁定书，中止对西宁市城北区经三路32号4号楼商务会所、5号楼商务会的执行。2019年5月20日，本院作出（2018）青0102执恢100号执行裁定书，中止本院（2015）东民二初字第143号民事调解书的执行。2019年4月22日，申请人青海万和同兴典当有限责任公司不服中止执行裁定书，提起诉讼。本案争执的焦点：被告是否享有案涉房屋排除强制执行的权利？原告认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告在案涉财产上如果要产生排除执行的效力，应当同时具备上述司法解释规定的四个要件，被告提出的执行异议不符合上述司法解释的规定，尚不具备规定的四个要件，不足以排除强制执行,异议理由不能成立。被告认为，双方签订房屋买卖契约，系双方真实意思表示。被告牟国权向第三人昆玉投资公司实际支付购房款300万元，第三人昆玉投资公司委托马有发已接收300万元购房款。双方于2013年10月31日向西宁市房屋权属登记中心申请权属变更登记，后因昆玉投资公司未缴纳其应承担的税费，案涉房产至今未完成过户，导致房屋登记在昆玉投资公司名下，并非恶意串通。本院认为，本案中，被告牟国权虽然提供了其与第三人昆玉投资公司于2013年10月30日签订的《西宁市房屋买卖契约》、西宁市房屋权属登记中心出具的收件收据、被告向昆玉投资公司支付购房款的银行转账凭证、租赁合同等证据材料，但第三人（被执行人）对该案涉房屋至今未办理过户登记，未取得不动产权证书，被告提交的证据系孤证，其未能提交其他证据予以证实，该证据不享有足以排除强制执行的民事权益。原告诉求有事实和法律依据，本院予以支持。被告、第三人抗辩的房屋买卖契约系双方意思真实表示，因未缴纳应承担的税费，案涉房产至今未完成过户，导致房屋登记在第三人昆玉投资公司名下并非双方恶意串通，驳回原告诉讼请求的理由不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款第一款第一项之规定，判决如下：准许对第三人青海昆玉实业投资集团有限公司名下西宁市城北区经三路32号4号楼商务会所、5号楼商务会所的执行；本院（2019）青0102执异4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费200元由被告负担，此款由被告于本判决书生效后3日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 马如海审 判 员 苏金秀人民陪审员 马 芳 二〇一九年六月十四日书 记 员 袁中方附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认定原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，在裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：(一)依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，使用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人约定就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议的裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。