内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初609号原告：宝地其其格，女，1948年8月19日出生，蒙古族，退休，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：伊拉图，男，1968年8月23日出生，蒙古族，住址同上。系宝地其其格之子。被告：包头锐利房地产开发有限公司。法定代表人：柴乃实，系公司总经理。委托诉讼代理人：田新萍，系公司法务；委托诉讼代理人：董宇洋，系公司员工。原告宝地其其格与被告包头锐利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝地其其格及其委托诉讼代理人伊拉图、被告包头锐利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田新萍、董宇洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝地其其格向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时办理原告的房屋产权证（庭审中原告放弃了该项诉讼请求）；2.判令被告向原告支付延期办理房地产权属证书违约金，每日按商品房价款的万分之0.1计算违约金，计算周期为2010年7月22日至2019年3月29日，总计日历天数3075天，合计违约金金额为14774元；3.判令被告向原告支付2019年3月29日起至领取房本之日止的违约金；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年7月22日原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》，原告履行各种付款义务后，于2010年7月22日被告将房屋交付原告。《包头市商品房买卖合同》中第十二条约定，被告应于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.合同继续履行。被告应每日按商品房价款的0.1?向乙方支付违约金。被告未按照合同约定履行责任，直接损害原告利益。原告早已缴纳维修基金及契税，但被告仍未能及时给原告办房屋产权证，原告多次向开发商要求办理房屋产权证，被告以各种理由推诿，拒绝办理。至今已快入住10年，原告仍未取得房地产权属证书，故原告至诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告包头锐利房地产开发有限公司辩称，第一，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应受到法律保护。原告要求被告承担违约责任的诉讼时效起算时间应是原告领取房屋钥匙后90日（原告领取房屋钥匙的时间是2010年7月22日）即2010年10月22日。原告请求法律保护的时间应是2010年10月22日至2012年10月22日，已经超过诉讼时效。第二，原告逾期取得房地产权属证书的责任不在被告。被告于2010年11月18日取得鹿港小镇18号楼的竣工验收备案表，已经完成了将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务，已具备办理产权证的条件，但由于规划原因造成无法办理产权备案，非被告原因所致，因此被告不应承担相关违约责任。即便法院认定被告违约，违约时间也应当以竣工备案时间，即2010年11月18日为截止日期。第三，房管局的制式合同约定的违约金比例过高，显失公平，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2010年7月22日，原告宝地其其格与被告包头锐利房地产开发有限公司签订了合同编号为2007-0041485的《包头市商品房买卖合同》。合同约定，原告（乙方）购买被告（甲方）位于包头稀土高新技术产业开发区恒为路**鹿港小镇花园**房屋**，建筑面积136.65平方米，每平方米价格为3515.94元，房屋总价款480453元。付款方式为合同签署时乙方向甲方一次性支付全部房款合计480453元。商品房交付日期为2010年7月23日前。合同第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的0.1?向乙方支付违约金。2010年7月28日，原告向被告缴纳了产权代办费、印花税、公共维修基金、契税等费用18467元。2010年11月18日，被告取得竣工验收备案。2016年5月19日，建筑工程通过消防验收。2017年5月8日，被告提供了不动产权籍调查资料，根据包头市城市规划区房屋产权登记集中治理工作精神，2017年9月20日，包头市不动产登记局《不动产产权情况表》上登记了原告的18-404号房屋的产权证号。2019年4月22日，原告缴纳了专项维修资金14414元、契税7207.86元，并支付了不动产登记费80元。2019年4月26日原告取得涉案房屋的不动产权证书。以上事实，有原告宝地其其格提供的《认购合同》、《包头市商品房买卖合同》、《补充协议》、不动产统一发票、代收费收据、专项维修资金收据、契税收据、房屋产权证书，被告包头锐利房地产开发有限公司提供的验收备案表、《房屋权属登记办结通知书》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程规划许可证》、14号楼及15号楼的初始登记办结通知书、复函、项目资料移交清单、不动产登记项目名录、项目资料移交清单、《不动产产权情况表》以及当事人陈述等证据材料经庭审质证认证在案佐证。本院认为,原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》及出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定履行交付房屋并办理房屋产权登记相关义务。本案争议的焦点问题为：第一，关于违约金计算的起止时间。办理房屋的初始登记系出卖人的法定义务，出卖人应当在合同约定的办证期限内办理房屋的初始登记。《包头市商品房买卖合同》第十二条约定“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”本案中，被告将商品房交付原告使用的时间为2010年7月22日，对此原被告双方均予认可。按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，即2010年10月20日以前完成登记备案手续，但被告未在上述期限完成登记备案手续，因此被告承担违约责任的起算时间为其应当取得该商品房初始登记备案之日的次日，即2010年10月21日。被告实际取得房产初始登记备案，相应的违约情形消失，参照同小区类案，2017年9月20日，包头市不动产登记局登记的时间可认定为“资料报产权登记机关备案”的时间,被告承担违约责任的截止日期可计算至登记日前日即2017年9月19日。第二，关于违约金的计算标准。《包头市商品房买卖合同》对违约金的计算标准进行了约定，即每日按商品房价款的0.1?计算违约金。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，在被告未提供证据证明违约金的约定过分高于造成的损失的情况下，本院结合实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定该违约金的约定较为合理，本院予以支持。对被告请求法院调减违约金的抗辩理由不予采纳。第三，关于违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。原、被告在《包头市商品房买卖合同》中约定违约金的计算方式为按日计算，随着被告逾期办证的违约行为一直在持续，违约金也因此而不断产生，直至被告实际取得房产初始登记时，违约金才停止产生，故该违约金应以每个个别的债权，分别适用诉讼时效。原告向本院请求保护民事权利的时间为2019年4月11日，依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告主张2016年4月12日之后违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。综上，本院认定被告应当向原告支付自2016年4月12日起至2017年9月19日止（共计526天），按原告已付购房款总额的日0.1?计算的违约金2527.18元（480453元×526天×0.1?）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告包头锐利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告宝地其其格迟延办理权属证明的违约金2527.18元；二、驳回原告宝地其其格的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告已预交），由被告包头锐利房地产开发有限公司负担25元，由原告宝地其其格负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇一九年六月二十五日书记员 朱乾坤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。