甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初3435号 原告：张掖市XX有限公司。 法定代表人：范某，该公司董事长。 住所：张掖市甘州区。 委托诉讼代理人：施某，甘肃德言盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马某，系该公司副总经理。 被告：蒋某，男，XX年XX月XX日出生，土族，甘肃省武威市天祝县人。 原告张掖市XX有限公司与被告蒋某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张掖市XX有限公司的委托诉讼代理人施仪、马某、被告蒋某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张掖市XX有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告交纳屋面防水工程费用1624.50元,二级管网改造费用3452.10元,落水管改造费用286.70元,外墙保温工程费用2150.10元,暖气费8958.90元,物业费1720元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告系甘州区XX小区住户，原告负责对该小区提供物业服务。被告拖欠屋面防水修缮费等费用，经多次催要，被告推诿拒付。2017年12月31日，原告退出该小区物业管理后，经催要被告仍推诿拒付。 蒋某辩称，采暖费和物业费按标准收取无异议，同意交纳；楼房屋面防水工程未征得大多数住户同意，我和许多住户都不知情，原告主张的数额怎么计算来的我也不清楚，故不同意承担；二级管网改造费用虽有点高，但愿意承担；落水管改造和楼房外墙保温工程未征得我和其他住户同意，若原告能拿出三份之二以上住户同意的依据，我也可以承担。总之，原告搞屋面防水工程和外墙保温、落水管工程，没有征得多数住户的同意，也不是政府要求改造的，是原告自作主张自愿干的工程，且费用分摊也不透明，工程是谁干的也没有合同，故楼房屋面防水工程、落水管改造和楼房外墙保温工程的费用不愿承担。 本院经审理认定事实如下：被告系甘州区张火路XX小区XX楼X单元XX室住户，该楼宇修建于1999年，被告的住宅建筑面积119.45平方米。2005年至2017年12月31日期间，原告负责该小区的物业管理和服务。2013年至2014年9月，有住户向原告和甘州区房管局反映小区住宅楼顶漏水，房管局遂要求原告安排人员对楼顶漏水问题予以解决。2014年12月，原告经招标，将该小区楼房的屋面防水工程以每平方米64元的价格承包给张掖市金航建筑装饰工程有限公司，工程于2015年6月-11月期间完工。小区楼宇屋面防水工程总造价259500.70元，其中2号楼屋面防水工程造价70371.20元，2号楼建筑面积5174.36㎡，按建筑面积每平方米均摊单价13.6元。被告应分摊1624.52元。2013年12月原告根据该小区实际情况和《张掖市城市供热管理办法（试行）》相关规定，向张掖市城建局申请小区住宅外墙保温补助。2015年4月张掖市城建局和财政局下发文件，将XX小区列入2015年甘肃省既有居住建筑供热计量及节能改造范围，改造内容为室内供热系统计量及温度调控改造、热源和供热管网热平衡改造、建筑外维护结构节能改造。2015年7月，经招标，张掖市金航建筑装饰工程有限公司中标承接庆瑞苑小区住宅楼外墙保温工程，工程于2015年11月完工，工程总面积25446.82平方米，中标价2026513.82元，每平方米单价79.6元，政府补助61.6元/㎡，住户承担18元/㎡。被告应分摊2150.10元。在进行外墙保温工程的同时，原告以外包的形式，对楼房的落水管进行了更换，其中2号楼使用落实管12根，总价款12600元，按建筑面积均摊为2.4元/㎡。被告应分摊286.7元。2017年9月14日，经部分住户签字同意，原告委托张掖市集中供热有限责任公司对XX小区（含上秦教委楼）的集中供热二级管网进行改造，改造工程于2017年9月-12月完工。项目总造价2443534.9元，小区供热总面积29756.64平方米，其中XX小区供热面积27006.64平方米（庆瑞苑1-7号楼）。原告作为委托方承担50%即1221767.45元，政府补贴50%。经张掖市集中供热有限责任公司下浮，XX小区应承担780522.25元，每平方米均摊单价28.90元。被告应分摊3452.1元。 另查明，被告拖欠2014年-2017年度物业费1720元，拖欠2014年度-2016年度暖气费8958.9元。 再查明，被告所在的住宅楼建于1999年，当时该小区住宅未交存维修基金。至目前，该小区274户住户中已有221户交纳了屋面防水费用和其他费用。 上述事实，有原、被告的当庭陈述和原告提交的招标书等系列书证和被告提交的缴费情况统计表在案佐证，足以认定。 本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《物业管理条例》第五十五条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。《张掖市物业管理实施办法》规定，物业共用部位、共用设施设备必须维修时，业主没有交存专项维修资金的，维修费用由相关业主分摊，物业服务企业负责维修。本案中，XX小区住宅始建于1999年，且无专项维修资金。在楼房建成使用10多年后的2013年、2014年期间，在部分住户向原告和有关部门反映住宅楼顶漏水并要求维修，且有关职能部门要求作为物业公司的原告进行处理时，原告没有召集相关业主开会同意，确系原告工作不到位。但楼房楼顶漏水，受害最直接的只是楼顶的个别住户，其他住户一时感受不到楼顶漏水的危害或感受不深，且楼顶漏水确属重大安全隐患，也危及公共利益及他人合法权益。即使其他个别住户不同意或意见不一致，物业公司作为小区管理者也应负责对楼房的屋面防水设施进行维修，以维护住宅安全和绝大多数住户的利益。产生的合理费用应由所有住户共同承担，而不是顶楼住户或要求维修的住户承担。故原告在未召开业主委员会的情况下，根据部分住户的反映和有关部门的要求，结合该楼宇修建年限的实际，通过招标由相关企业维修屋面防水，虽属工作不细致、不到位，但维修却是必要的。产生的费用应由各住户均摊，原告要求被告承担该项费用的请求符合法律规定，本院予以支持。被告以不知情为由抗拒不交的行为，侵犯了原告的权益，也违背了公序良俗和公平原则。关于楼房外墙保温措施的必要性问题，根据环境保护相关要求和《张掖市城市供热管理办法》的相关规定，甘州区城区所有小区或单位的供热锅炉限期停用并撤除，由张掖市集中供热公司集中供暖，是节能环保的需要，也是甘州区众所周知的事实。根据《张掖市城市供热管理办法》的相关规定和集中供热公司的要求，对城区所有住宅做外墙保温是行之有效的节能环保措施，是节能环保的需要，也是政府所倡导的。原告于2013年根据该小区实际情况和《张掖市城市供热管理办法（试行）》相关规定，向有关部门申请小区住宅外墙保温补助。并于2015年完成小区住宅的外墙保温改造，完全是为了小区住户的利益。被告辩解小区的外墙保温当时完全可以不做，应该等政府免费政策实行后由政府免费做外墙保温。对此，本院认为，甘州区城区集中供热是根据政府的统筹规划，按地域、片区逐步限期落实的。在XX小区即将按要求实行集中供热，但政府的外墙保温免费政策尚未实行的情况下，原告按相关政策替小区所有住户向相关部门申请补助并按集中供热的要求对小区住宅进行外墙保温改造，落实节能环保措施，是为了顺应集中供热和节能环保的要求，也是为了广大住户的利益，符合相关政策和法律规定。由此产生的费用，除政府补贴的部分外，自费部分应由所有住户分担。被告的辩解理由不能成立，本院不予采纳。落水管是外墙保温工程施工时必然要拆除并在外墙保温工程完工后需要更换或重新安装的附属设施，本案中外墙保温工程完工后原告进行了落水管更还，被告对原告提交的落水管均摊明细无异议，只是认为原告更换落水管未经三分之二以上住户的同意。本院认为，既然被告对原告更换落水管的事实和落水管的价格、数量无异议，而落水管更换或重新安装是必需要和外墙保温是同步进行的，其必要性和合理性本院予以确认，分摊的费用住户应当承担。关于二级管网改造费用，原告提供的证据证明该工程是原告委托张掖市集中供热公司完成，且在政府补助50%的情况下，由住户承担的50%也进行了优惠。被告辩解该费用偏高，无证据和事实依据，本院不予采信。原告主张的物业费、采暖费，系原告按相关收费标准和被告的住宅面积计算的，被告无异议，本院予以确认。 关于被告提交的部分住户交费不是自愿交纳的证据，本院认为，在现实生活中，即使十分合理的收费甚至国家的税收，也总会有部分不讲诚信、不遵守法律法规的人以各种理由推诿或抵赖，故部分住户不愿交纳物业费等费用，不等于原告主张的费用不合理。且绝大多数住户已经交纳了各项费用，也足以说明原告主张的费用是有政策、法律依据的，是合理的，广大住户是认可的。 综上所述，原告为了广大住户的利益，根据相关政策和小区实际，完成屋面防水、外墙保温、二级管网改造等维修和改造项目，是其履行职责和维护广大住户权益的具体体现。被告等住户享受了上述设施改造带来的便利和好处，也享受了政府的相关补贴，对自费部分应承担支付义务。原告的工作虽有不足，但不能成为被告等住户不交费的理由。个别住户抗拒不交相关费用违背了公序良俗和公平原则。原告主张的费用均有事实和法律依据，被告无证据证明原告主张的费用偏高或不合理。原告的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第十条、第一百一十八条、第一百二十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第五十五条、第六十四条规定，判决如下： 一、被告蒋某支付原告张掖市XX有限公司屋面防水工程费1624.50元，二级管网改造费用3452.10元，外墙保温工程费用2150.10元，落水管更换费286.7元，合计7513.4元； 二、被告蒋某支付原告张掖市XX有限公司暖气费8958.90元（2014年度-2016年度），物业费1720元（2014年-2017年度），合计10678.9元。 上述一、二项限于判决生效后一月内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费980元，减半收取490元，由原告负担294元，被告负担196元。原告已交纳，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院收取原告的案件受理费不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员  王正委 二〇一九年六月二十八日 书记员  何 锦