福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初105号 原告：福建省聚龙养生发展有限公司，住所地惠安县黄塘镇台商服务中心，统一社会信用代码91350521665051793B。 法定代表人：郭振辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张雪玲，福建旭恒律师事务所律师。 被告：刘展，男，1990年5月15日出生，汉族，住仙游县。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司惠安县支行，住所地惠安县世纪大道广海新景城**，统一社会信用代码913505216765354865。 负责人:陈晓东，该分行行长。 委托诉讼代理人：孙志伟、吴滢滢，福建义全律师事务所律师、实习律师。 原告福建省聚龙养生发展有限公司(以下简称聚龙养生公司)与被告刘展、中国邮政储蓄银行股份有限公司惠安县支行（以下简称邮储银行惠安支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聚龙养生公司的委托诉讼代理人张雪玲，第三人邮储银行惠安支行的委托诉讼代理人孙志伟到庭参加诉讼。被告刘展经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚龙养生公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2017年2月10日就位于商品房签订的编号为201702100040《商品房买卖合同》；二、解除原告与被告、第三人于2017年3月29日签订的《个人购房／购车借款及担保合同》，由原告代被告偿还《个人购房／购车借款及担保合同》项下尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）；三、判令案涉《个人购房／购车借款及担保合同》解除后，被告及第三人立即办理案涉预购商品房抵押权预告登记注销手续，被告立即协助原告办理案涉《商品房买卖合同》及附件解除后的备案登记注销手续及预购商品房预告登记注销手续；四、被告立即向原告偿还因承担连带保证责任而向第三人偿付的担保代偿款11013.5元；五、被告立即按购房合同总价款666202元的10%向原告支付违约金66620.2元；六、被告立即偿付原告因本案诉讼支付的律师代理费10000元；七、判决本案是诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）均由被告承担；八、原告有权从被告已支付的购房款中扣除上述第四、五、六、七项款项，余额（如有）不计息还给被告。诉讼中，原告撤回第八项诉讼请求。事实与理由：被告于2017年2月10日与原告签订编号为201702100040的《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于惠安县商品房，建筑面积86.43平方米，购房总价款666202元，其中首付款136202元，由被告支付102892元，财政补贴33310元，余款53万元由被告及原告于2017年3月29日与第三人签订《个人购房／购车借款及担保合同》（下简称《借款合同》）后，第三人依约将款项直接划入原告账户。《借款合同》签订后，因被告未依约按时足额偿还贷款本息，原告于2018年9月26日代被告偿还了逾期贷款本息11013.5元。鉴于此，原告于2018年10月9日委托福建天衡联合（泉州）律师事务所向被告发出律师函，要求被告于收到函件之日起3日内偿还代偿款11013.50元并支付滞纳金，但被告到目前为止仍未采取任何措施。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第三条第3款“若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担（含被起诉后承担）了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人需按该套商品房购房总价款的15％向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付购房款扣除如下款项，包括（但不限于）:违约金;出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息;税费;诉讼费;律师费;公证费;商品房保管费;执行费;其他损失等。如有余额，则无息返还买受人:如有不足，出卖人仍有权要求买受人补齐”的约定，原告有权解除案涉《商品房买卖合同》及相关附件，并要求被告偿还代偿款、支付违约金及原告为主张权利而支出的诉讼费、律师费等费用。 被告刘展未作答辩。 第三人邮储银行惠安支行述称，一、案涉《个人购房/购车借款及担保合同》合法有效，合同中约定第三人向被告提供贷款用于向原告购房，由原告承担阶段性连带保证责任，第三人已经按照合同履行义务，因为被告违约而发生原告代偿部分本息，故原告诉求解除《商品房买卖合同》第三人无异议。二、根据《关于最高院审理商品房买卖合同纠纷案件若干的司法解释》第二十五条规定，原告应依约清偿被告贷款本息，故第三人同意原告第二项诉求，但该项诉求应明确代偿期限，第三人认为原告至迟应于判决生效十日内偿还第三人尚欠的贷款本息，原告实际代偿后第三人才能配合原告办理案涉商品房抵押权预告登记注销手续。 经审理查明，原告系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为：养老、康乐，房地产开发与经营，销售建筑材料。2017年2月10日，原、被告签订编号为201702100040《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买其开发的位于惠安县商品房，建筑面积86.43平方米，其中套内建筑面积64.21平方米，公共部位共有分摊建筑面积22.22平方米，总价款666202元。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第一条约定：“付款方式及期限1、首付款＋按揭贷款（1）买受人应当在签订本合同时向出卖人支付首付款136202元，其余购房款共计530000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项必须用于向出卖人支付购房款。……”第三条约定：“按揭贷款担保：1、买受人按甲方指定银行申请按揭贷款，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。……3、若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担（含被起诉后承担）了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人需按该套商品房购房总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付购房款扣除如下款项，包括（但不限于）：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息返还买受人；如有不足，则出卖人仍有权要求买受人补齐。”同日，原告与被告签订惠安县财政补贴抵扣房产购置应付款协议一份，约定首付款中的33310元由该房产申请财政补贴抵扣等。2017年2月13日，上述《商品房买卖合同》办理网上签约备案登记手续。2017年2月14日，原告向被告开具票面金额为136202元的福建增值税普通发票。2017年3月29日，原、被告及第三人签订《个人购房／购车借款及担保合同》，约定被告向第三人借款53万元，用于支付上述商品房购房款，还款方式为按月等额本息还款，还款期数共计360期，原告为该笔贷款提供阶段性连带保证。此后，第三人依约向被告发放按揭贷款53万元，款项转入原告账户作为被告支付给原告的购房款。案涉商品房于2017年2月20日办理预购商品房预告登记，于2017年3月10日办理抵押权预告登记。因被告未按约履行偿还贷款的义务，原告于2018年9月26日代被告向第三人偿还贷款本息合计11013.5元。2018年10月9日，原告向被告邮寄律师函，告知被告因被告未能偿还逾期贷款导致原告向第三人承担连带责任保证，代原告向第三人偿还贷款本息11013.5元，要求被告在收到该律师函之日起3日内，向原告偿还上述代偿款，并支付自原告代偿之日起至被告向原告付清代偿款之日止，按未付贷款款金额的日千分之5计算的滞纳金等。被告于2018年10月16日签收该邮件，但至今没有偿还原告代偿款。原告因本案诉讼委托代理人，支付律师代理费10000元。 以上事实，有原告提供的企业信用信息公示信息、商品房预售许可证、《商品房买卖合同》（含附件）、惠安县财政补贴抵扣房产购置应付款协议、惠安县商品房买卖合同登记备案申请表、《个人购房/购车借款及担保合同》、不动产登记证明、福建增值税普通发票、中国邮政储蓄银行个人贷款资产保全还款但、贷款本息代偿确认书、律师函及快递面单，邮件查单、邮件全程跟踪查询、委托代理诉讼协议书、律师费发票，第三人提供的营业执照、借据、借款放款单、受托支付转账凭证、还款流水，以及到庭当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，原告与被告于2017年2月10日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告逾期未能偿还第三人贷款本息，导致原告于2018年9月26日代偿按揭贷款本息11013.5元，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定，原告有权解除购房合同。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房担保借款合同目的无法实现，故原告请求解除其与被告、第三人签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，以及请求从被告已付购房款中直接向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司惠安县支行偿还被告尚欠的按揭贷款本息，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，原告请求被告支付代偿的贷款本息11013.5元，以及为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费10000元，依据充分，予以支持。关于合同解除违约金问题，原告请求被告按购房总价款666202元的10%支付合同解除违约金过高，酌情调减按购房总价款的5%计算即33310元（取整数）。被告应当支付原告的上述款项，可以直接从被告已付购房款中抵扣。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合办理本案《商品房买卖合同》解除后的备案登记注销手续与预购商品房预告登记注销手续，以及请求被告与第三人配合办理预购商品房抵押权预告登记注销手续，予以支持。诉讼中，原告撤回第八项诉讼请求，系其在法律规定范围内对自己诉讼权利的处分，应予准许。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告福建省聚龙养生发展有限公司与被告刘展于2017年2月10日签订的编号为201702100040《商品房买卖合同》。 二、解除原告福建省聚龙养生发展有限公司与被告刘展、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司惠安县支行于2017年3月29日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》。 三、被告刘展应当支付原告福建省聚龙养生发展有限公司代为偿还的贷款本息11013.5元、合同解除违约金33310元以及律师服务费10000元，合计54323.5元，该款项直接从被告刘展已付购房款中抵扣。 四、原告福建省聚龙养生发展有限公司应于本判决生效之日起五日内从被告刘展已付购房款中直接向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司惠安县支行偿还被告刘展尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。 五、被告刘展应在原告福建省聚龙养生发展有限公司代为偿还被告刘展上述尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案合同编号为201702100040《商品房买卖合同》解除后的备案登记注销手续和预购商品房预告登记注销手续。 六、被告刘展、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司惠安县支行应在原告福建省聚龙养生发展有限公司代为偿还被告尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。 七、驳回原告福建省聚龙养生发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11228元，由原告福建省聚龙养生发展有限公司负担633元（多预交的10595元予以退回），被告刘展负担10595元，应于本判决生效后五日内缴交。公告费560元，由原告福建省聚龙养生发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  许一鸣 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  叶福文 二〇一九年六月二十四日 法官助理吴燕芬 书记员张云潇 速录员庄珊珊 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务互相抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。