河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1325民初1511号原告（反诉被告）：封德安，男，汉族，生于1943年11月14日，住河南省内乡县。原告（反诉被告）：封德生，男，汉族，生于1948年2月1日，住河南省内乡县。被告：刘飞，男，汉族，生于1978年5月12日，住河南省南阳市卧龙区，（缺席）。被告（反诉原告）：张群星，男，汉族，生于1975年8月19日，住河南省内乡县。原告（反诉被告）封德安、封德生与被告刘飞、被告（反诉原告）张群星为合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）封德安、封德生、被告（反诉原告）张群星到庭参加了诉讼，被告刘飞经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出如下诉讼请求：1、依法判决原告与被告刘飞签订的《合作建房协议》无效；2、依法判令被告张群星归还原告的全部房产；3、依法判令被告张群星拆除第一层北边圈出的墙体，恢复原告方的宅基地；4、诉讼费及其它费用由二被告负担。事实及理由：被告刘飞虽然与原告方签订了合作建房协议，但是并没有实施，而是在未告知原告方的情况下，擅自将建房工程转交给被告张群星承建，此协议已无实际意义。张群星做为“承建方”，在建房工程尚未完成之前，无视原告方的多次阻止，私下将三楼以上十几套房子陆续卖出，严重侵害了原告方的合法权益。被告张群星私下将属于原告方的部分宅基地圈给北边邻居，侵害了原告的合法权益。综上所述，被告刘龙和被告张群星严重违约，原告方在无法协商和其他途径解决纠纷的情况下，为使自己的合法权益不受侵害，特提起诉讼。原告（反诉被告）为支持其诉请，向本院提供如下证据：1、启事一份，证实被告张群星给我的房子卖了。2、合作建房协议，证实这个协议无效。被告刘飞辩称，这事与我无关，合同是我与张群星一起签订的，名字是我的，当时是准备与张群星合伙建房，但我身体不好，房屋是张群星盖的，我也没有得到房子和钱。被告刘飞未向法庭提供证据。被告（反诉原告）张群星辩称，对于拆除墙体，原告可以找侵占方，是他们之间的事，不管我的事。可以退还房屋，我是建筑方，他该给我多少钱给我就行，钱给不到位，那不行。现在房子已经卖了，二原告一直阻止，以致于房子也卖的便宜。我的意见是让二原告把我损失50万元拿出来。被告当庭提出反诉，要求二原告支付被告工程损失款50万元。被告（反诉原告）为支持其辩称，向法庭提供如下证据：证据一：协议一份，证实二原告与我达成共识。证据二：1、水泥收条12张，证实我盖这个房屋支付水泥款194000元。2、钢筯收条4张，证实支付钢筯款752801.1元。3、砖款收条7张，证实支付砖款70万元。4、凭条一张，证实水表安装支付24000元。5、收据一张，证实挖地基支付6万元。6、罚款收据100张，证实盖房行政罚款5000元。7、临时供用电合同，证实施工支付电费。8、收条一张，证实打桩、浇筑工钱51480元。9、沙款收条30张，证实支付沙款490600元。10、证明一份，证实填充地下室石面支付45000元。11、票据，证实支付电梯111000元。12、收条，证实支付花岗岩66505元。13、证明一份，证实填充地下室支付土运费109000元。14、收据一张，证实管道安装费58000元。15、收条一张，证实施工费960000元。16、销货清单一张，证实铁钉支出61500元。17、收据一张，证实水暖材料支付55000元。18、收条一张，证实做防水支付35000元。19、收条一张，证实电梯通道、楼梯等支付34000元。20、收条二张，证实支付门款34500元、窗户63850元。21、收条8张，证实支付装修款80000元。22、商混票据71张，证实支付商混款287000元。证实被告在该工程中的实际投入。上述证据经当庭举证、质证，本院认证如下：对原告提供的证据，被告对二原告出示的证据均无异议。本院作为有效证据使用。对被告提供的证据，原告均有异议，认为证据都是白条，无法证实真实性、可靠性。本院认为，被告提供的证据虽然为白条，但被告建造的房屋客观存在，使用的相关材料及费用基本能够证实其主张成立，原告也无其它证据证实被告将所购材料用于他处，结合庭后对被告证据的实际核算，被告投入工程建设的实际费用以4007684.9元为准。依据当事人的陈述及对案件证据的认证，本院对案件事实认定如下：2017年7月14日，被告刘飞与张群星约定二人合伙开发原告封德安、封德生位于内乡县城关镇××清真寺村××组的宅基地，由被告刘飞与原告封德安、封德生签订《合作建房协议》，双方约定房屋建好后一至三层归原告所有，其余归被告所有。协议签订后，被告刘飞未参与工程施工，也未从该合同中受益，实际由被告张群星一人出资建房。在工程施工过程中，由于双方对工程施工存在分歧，造成被告在施工过程中多次停工，被告还将约10万元的砖退还砖厂。工程完工后，被告依据协议约定将四层及以上十二套房屋出售，自留一套，共计十三套，经本院核实，被告出售房屋加上自己预留房屋价值合计300万元，被告投入建设资金共计4007684.9元。原告要求被告交付房屋，被告以原告多次阻拦造成其损失为由拒绝按协议约定交付房产，双方产生诉争，原告诉至法院。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案所涉房产为村民宅基地，根据《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而依据《土地管理法》第62条规第3款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该条款规定了宅基地使用权是一种特殊的用益物权，使用权人必须是本集体经济组织成员身份，且宅基地只能在本集体经济组织成员间转让。本案原、被告并非同一集体经济组织成员，故双方的合作建房协议因违反法律、行政法规的强制性规定而为无效协议，原告的该项诉请于法有据，本院依法予以支持。对于原告诉请的判令被告张群星拆除第一层北边圈出的墙体，恢复原告方的宅基地。本院认为，原告方在被告施工过程中始终在工地现场监督，被告在构建围墙时，原告应当是明知的，故依据案件事实可以认定原告对被告修建围墙是默认的，且对于宅基地边界的确认，非民事法律调整的范围，应由相关主管部门认定，故对此诉请不予支持。对于被告的反诉请求，本院认为，依据法律规定，合同无效因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，被告所建房屋因合同无效而应当返还，但被告在该建房工程中投资的4007684.9元已转化为房屋，无法返还，只能以支付工程款的方式进行补偿，结合二原告的实际经济状况，所建房屋全部返还加重了原告的经济负担，实际上被告售出的房屋各买受人均已装修入住，若全部返还而造成的进一步损失需由原、被告双方共同承担，且不利于社会的稳定和矛盾的化解，故所售房款可折抵被告投资，被告应当就一至三楼的九套房屋返还原告。被告出售房屋加上自己预留房屋价值合计300万元，与投资工程款折抵后被告的损失为1007684.9元，由于被告在庭审中主张损失为50万元，故被告的损失可按其主张计算。该合同是因违反法律和行政法规的强制性规定而无效，双方在签订合同中均有过错，故双方各按25万元承担责任为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）封德安、封德生与被告刘飞于2017年7月14日签订的《合作建房协议》无效。二、被告（反诉原告）张群星于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）封德安、封德生交付位于内乡县城关镇韩井北巷清真寺村五组原告所有的宅基地所建房屋一至三层的房产。三、原告（反诉被告）封德安、封德生于本判决生效之日起十五日内一次性支付被告（反诉原告）张群星的损失25万元。四、驳回原告（反诉被告）封德安、封德生、被告（反诉原告）张群星的其它诉讼和反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元，反诉费4400元，合计4694元，由原告封德安、封德生承担2200元，被告张群星承担2494元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  王充飞二〇一九年六月十七日书记员  范江平