重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初5163号原告（反诉被告）：王宗流，男，汉族，1988年11月15日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：龙代超，重庆百事得律师事务所律师。被告（反诉原告）：周天虎，男，汉族，1996年12月16日出生，住址重庆市渝**。委托诉讼代理人：张永莉，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：周永成，被告之父，男，汉族，1973年6月22日出生，住址重庆市渝**。原告（反诉被告）王宗流与被告（反诉原告）周天虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法由审判员初攀东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王宗流及委托诉讼代理人龙代超，被告（反诉原告）周天虎及委托诉讼代理人张永莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王宗流向本院提出诉讼请求：1、判令被告于判决生效后3日内支付原告违约金22.2万元；依据是合同第16条，成交价10%违约金。2、判令被告于判决生效后3日内支付原告律师费1.2万元。本案案件受理费由被告承担。事实和理由：经中介公司撮合，原被告就被告周天虎向原告王宗流购买位于重庆市渝北区龙溪街道xx大道xx号x栋xxxx号房屋有关事宜达成一致，三方于2018年6月22日签订了房屋买卖合同，合同约定：房屋建筑面积为167.36㎡，成交价格为272万元；被告通过按揭贷款方式支付购房款，应于签约当日支付首付款117万元，剩余房款150万元由被告申请银行贷款并直接支付给原告王宗流，如银行放款不足150万元，被告应自行筹资补足；被告应在接到经纪方通知后7日内向经纪方提交贷款所需手续，并协助其向银行提交按揭贷款申请；被告擅自解除合同或被告违约致使合同被解除，需向原告支付房屋成交价10%的违约金；合同履行中发生的争议由房屋所在地法院管辖；守约方有权要求违约方承担律师费、担保费等费用。上述合同签订后，被告经多次催告均未按要求交齐收入证明、银行流水等贷款申请资料，导致其自身未取得任何银行的同意放贷批复，也没有自行筹齐150万元支付给原告或委托经纪方暂时代管。因被告怠于履行贷款申请和筹资义务的行为让原告面临钱房两空的巨大风险，导致合同后续环节未能如期履行，是原告无法实现将房屋及时变现的合同目的。无奈之下，原告于2019年1月2日再次发函催促被告继续履行合同，要求其通过其他渠道申请150万贷款或自行筹集150万。2019年1月7日，被告通过其父明确告知其不愿继续履行合同，并明确表示希望解除合同，于是原告于2019年1月10日向被告发出《解除合同通知书》，行使了合同解除权，并要求被告及时协商违约金支付事宜。被告已于2019年1月12日收到该通知，但至今未按约定支付原告违约金。原告故起诉。被告（反诉原告）周天虎辩称：1、不同意支付违约金、律师费；2、假如认定被告有违约，违约金也过高了；3、原告陈述的理由不属实，事实上，双方约定原告于2018年10月30日前还清按揭贷款，并负责取回注销抵押登记后的房产证，但原告不按合同约定的时间履行提前还款义务，导致诉争房屋至今仍处于抵押状态，系原告的原因导致合同无法履行。因该房屋未解押，不具备过户条件，被告无法支付首付款117万元，剩余150万元的按揭贷款，被告已将全部资料交给经纪方并于2018年7月16日在中国建设银行大渡口支行已经办理面签手续并于2018年9月26日前后通过，并非原告陈述的未按要求交齐收入证明等贷款资料，整个事件均是原告的原因造成的，被告没有违约，不应承担违约责任，原告应双倍返还被告所交的定金10万元，故请求驳回原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）周天虎向本院提出反诉请求：判令原告双倍返还被告定金10万元。反诉费由原告负担。事实和理由：2018年6月22日，原告与被告以及重庆恩居房地产经纪有限公司三方签订了房屋买卖合同，约定所购房屋面积167.36㎡，成交价272万；被告通过按揭方式支付购房款，签约当日支付定金5万元，约定了如果房屋目前为按揭状态，由原告在2018年10月30日之前还清贷款，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证。合同签订后，被告向原告支付了定金5万元。因购买该房屋需要按揭贷款，被告积极与银行沟通，按揭手续已通过。原告收到被告定金后，按合同约定原告应在2018年10月30日前还清贷款，而原告没有按约还清贷款，使该房屋至今还处于抵押状态。原告违约在先造成合同不能履行，被告同意解除合同并认可双方于2019年1月12日解除合同，原告应双倍返还定金10万元。原告（反诉被告）王宗流针对反诉辩称，不同意被告反诉请求，理由与事实不符，双方实际约定的履行顺序是被告先行支付首付款用于原告解押，并且双方对此达成明确具体约定，从原告稍后举示的中介人员聊天可以看出，双方补充约定后，中介未给原告书面的补充协议，但原告其他证据可以证实，此外，在被告用于支付首付款的抵押贷款和按揭贷款均未获得银行批准通过下，如果原告提前还款解押并将房屋过户，原告面临钱房两空风险，原告暂缓过户既是行使抗辩权，也是根据被告关于暂缓支付首付款解押的请求作出的行为，不存在反诉所称的违约情形，被告反诉有违诚实信用，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房屋买卖合同、限期履约催告函、解除合同通知书、顺丰快递单、短信聊天记录、微信聊天记录、银行历史明细、不动产登记信息查询结果、中国建设银行借款合同及重庆市房地产抵押合同以及证人罗君的部分证言，因当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对被告举示的邮政EMS快递退回单，原告虽不认可其真实性，但未举示相反的证据，本院予以采信。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月22日，以周天虎为买方，王宗流为卖方，重庆恩居房地产经纪有限公司为经纪方，签订《房屋买卖合同》，约定买方购买卖方所有的位于重庆市渝北区龙溪街道xx大道xx号x幢xxxx号房屋，房屋建筑面积167.36平米，成交价272万；在合同签订当日，买方向卖方支付定金5万元，过户递件完成后当日内，买方将首付款117万支付给卖方，剩余房款150万元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额；该房屋目前为按揭状态，由卖方负责在2018年10月30日前到其贷款银行办理结按（提前还贷）手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证；双方需在交件后3日内或按经纪方通知亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件后7个工作日内须按经纪方通知再次亲临所在地房管局办理过户取件手续；卖方须在过户递件完成后90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；卖方在过户当日将房屋交付给买方，并负责结清交房之前该房屋的水、电、气、物管费及其他有关该房屋的使用费，买卖双方应在《物业交割单》上签字确认；买方擅自解除合同或买方单方面违约导致本合同被解除的，需向卖方支付该房屋成交价10%的违约金。买方逾期支付房款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房屋成交价的5‰向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权解除合同；卖方擅自解除合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，需向买方支付该房屋成交价10%的违约金，卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金，逾期30天，买方有权解除合同。双方还约定了双方预留的地址为相关文书送达地址，自邮寄之日起五日内视为送达。另，双方还约定，若一方违约，守约方有权要求违约方承担相关责任费用，包含但不限于律师费、保全费、担保费、诉讼费等合同签订当天，周天虎向王宗流支付购房定金5万元。2018年7月18日，王宗流与周天虎到中国建设银行股份有限公司重庆市分行办理了按揭贷款申请手续。2018年9月27日，该行审批通过了周天虎的贷款申请。2019年1月2日，王宗流向周天虎邮寄《限期履约催告函》，主要载明：你应在接到经纪方通知后7日内配合申请银行按揭贷款150万元，在2018年12月23日前配合办理房屋过户登记并在当日支付首付款117万元，然而你至今未按要求交齐申请贷款所需的收入证明等资料，导致你未取得任何银行的同意房贷批复；目前合同约定的过户递件及首付款117万元的付款期限已经届满，但你既未通过其他渠道成功申请到150万元购房专用贷款并委托贷款人向我支付或你自行筹措资金向我支付该部分购房款，也未按期配合办理过户递件并在同时支付我首付款117万元，故催告积极履行合同义务。2019年1月10日，王宗流向周天虎邮寄《解除合同通知书》，以周天虎一直未按要求交齐收入证明、银行流水等贷款申请资料，也没有自行筹齐150万元支付给王宗流或委托经纪方代管以及周天虎通过其父亲明确告知不愿继续履行合同为由，向周天虎提出解除合同。周天虎于2019年1月11日收到该通知。2019年1月12日，周天虎按合同预留的地址向王宗流寄送特快专递，以王宗流未依约履行合同为由提出解除合同，后快递公司以“原址查无此人，迁移新址不明”原因将邮件退回。另查明，案涉房屋目前仍处于抵押状态，王宗流没有办理该房屋的银行按揭贷款解押还款手续。庭审中，王宗流举示了经纪方工作人员罗君与其之间的微信聊天记录，拟证明王宗流与周天虎之间实际约定由周天虎先行支付首付款用于王宗流还款解押，由于按揭贷款未通过，周天虎未支付首付款，并于2018年11月1日通过中介表示不购买房屋。微信聊天记录的主要内容有：罗君：因为是这样子哈，王哥，他这边现在贷款是审批通过了，确认就说买这个房子没有问题，但是，关于要到12月份过户，就是说，他到12月的时候，就说才能过户吗，就担心看到10月份左右，看银行那个贷款的事情就是能不能来，12月份过户能不能影响，应该这边我跟他们落实了，应该没多大问题，就是说，客户这边不是之前也加了272万吗，相当于帮你还了两到三个月月供吗，其实现在他说他们去带了，但是钱还是没有放得出来，要不就等晚一点，比如说现在，七月份，或者等八月份的样子，在在那个预约，你看可以不......晚一点，反正在十月份之前把这个取出来，都是应该没有问题的，包括到11月份，只要他确定贷款，然后把这个取出来，我们在十月份，11月份反正要到12月份才能过户吗，这个都是可以的......。王宗流：可以。罗君：王哥，客户这边我今天又催了，可能他们抵押那个不得行哦。王宗流：那怎么处理，昨天不是说没问题？罗君：客户的意思是，要不他不买了。周天虎对上述微信记录真实性认可，但述称只是中介与王宗流的聊天，不是周天虎本人意思表示，达不到王宗流证明目的。庭审中，王宗流举示了其与周天虎之父周永成的短信记录，拟证明周天虎通过其父亲周永成表示由于按揭未通过不再购买案涉房屋，周天虎是学生，其父能够代表其做主。短信内容主要有：王宗流：今天你朋友给我打电话说你这个房子不买了，中介也告诉我说不买了，跟你亲自确认下你到底还买不买，如果还买，咱们继续谈你不能按揭的资金如何支付，如果不买了，违约金可以商量。周永成：王兄，不好意思房子我是买不了，因为银行方面不给放款，我也没办法，不是在签合同时就已经说过贷不了款就退保证金么。我也发过银行通知给中介公司的，当时她们也跟你讲过，面签那边我也用了22000元，咱们好说好商量，你看把大部分钱退我，我也在这事里损失一部分，你看怎么样，如果同意，我们协商协商解除合约。王宗流：根据合同，我是和你娃周天虎签的合同，他也是大人了，这个买不买的决定应该是由他来做，除非你能够替他做出决定，不然你说的话也不算。周永成：他是在校学生，无能力买房，无论是从经济能力方面还是从血缘资历方面我都有权利替他全权做主。你看退我多少钱，双方把合同解除，不然房子也卖不了，这件事结束对我们双方都有利，希望你也考虑一下。周天虎对上述短信记录发表质证意见认为短信内容系其父亲与王宗流的聊天，并不是其周天虎本人真实意思表示。庭审中，为反驳王宗流主张，周天虎申请了证人经纪方工作人员罗君出庭作证，证人罗君在庭审中陈述的内容主要有：1、2018年6月20几号双方签订合同，当日下午就去大渡口支行办理面签，面签后在9月26、27号审核通过，后面通知业主办理解押，原告说有事一直未回来，被告贷款的150万元已经通过，首付款被告不足部分贷款未通过，后被告自行筹齐首付款，10月30日我通知原告回来办理银行解押取证，才能过户，原告当时说工作较忙就没有回来，因为没有取得房产证所以没有进行下一步过户，过户后才支付首付款。2、2018年10月30日通知原告去办理案涉房屋解押，原告没有回来。3、2018年10月30日晚上我给原告打了电话，告知被告首付款没有问题，原告没有回来，10月30日后就违约了，被告认为原告不回来过了时间就不一定要买房子了，想放弃购买房屋，所以我就说首付款未贷到不打算买。4、10月30日我给原告打电话说了贷款通过了回来办理解押，不能办理解押，证拿不出来。签合同的时候原告答应被告首付款凑不齐三方免责解除合同。5、因为10月30日原告没有把房产证取出来，买方才让我给原告说贷款没有通过不想买了，签订合同时原告答应被告首付款凑不齐三方免责解除合同，所以我才发了这样一条短信说贷款没有通过。6、原被告、中介对房屋买卖合同中合同条款没有作出补充也没有进行变更。7、之前是存在补充协议，是原告与被告的补充协议，具体内容不记得了。8、被告周天虎或者被告父亲有没有委托我向原告王宗流表示被告不买这个房子了。王宗流质证认为证人证言部分真实，能够证明被告通过证人多次与原告协商为了防止过户后无法取得按揭贷款，请求原告同意推迟至2018年11月再付款解押以及通过证人向原告表示不愿意再购买日期是2018年11月1日。周天虎陈述，证人证言是客观真实的，但是对于补充协议被告不清楚，即便有补充协议也是被告父亲参与的，原告在法庭上也未举示证据证明，对于补充协议存在不认可。关于补充协议，王宗流陈述其本人也不持有补充协议，且补充协议双方都没有签字，同时王宗流表示其没有按合同履行义务的原因是双方存在补充协议，补充协议约定由被告先行支付首付款117万元，原告用该款结清原有按揭注销抵押。周天虎否认存在补充协议，也不清楚王宗流与其父周永成之间是否存在补充协议。本院认为，王宗流与周天虎在2018年6月22日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。根据合同约定，应先由王宗流在2018年10月30日前到其贷款银行办理结按（提前还贷）手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证，而后再行过户，并由周天虎支付首付款。而王宗流没有按上述合同约定履行相关义务，其理由是与周天虎之间存在的补充协议对合同条款作出了变更，综合王宗流举示的证据，均不能有效证明双方之间存在该补充协议，且即使双方曾对其主张的补充协议内容进行过协商，但因王宗流本人亦述称“双方都没有签字”，故王宗流所谓的补充协议并未产生，双方并对对合同内容作出变更，故均应按原合同约定履行义务，王宗流在经纪方工作人员多次催告后，仍未按合同约定对案涉房屋还款解押并取回房产证，构成违约。王宗流提出解除合同并不能产生解除合同的效力。理由是：一、周天虎已经按照合同约定到按揭贷款银行办理按揭贷款申请手续即面签手续，且已经通过银行审批，并不存在王宗流解除通知中陈述的“未按要求交齐收入证明、银行流水等贷款申请资料”得情况；二、王宗流要求周天虎自行筹齐150万元支付给王宗流或委托经纪方代管没有合同依据；三、王宗流主张周天虎“通过其父亲明确告知不愿继续履行合同”，缺乏证据支持。周天虎之父周永成通过短信向王宗流表示不想继续履行合同的行为，不能当然视为系周天虎委托周永成向王宗流做出的意思表示。首先，周天虎系具有完全民事行为能力的自然人，即使其身份系在校学生，亦不影响其与他人订立民事合同，承担合同义务以及享受合同权利；其次，虽然周永成为周天虎之父，但并没有得到周天虎授权进行代理行为，同时也不存在足以使王宗流相信其有代理权的表征，不能构成法律上的表见代理，故周永成向王宗流表示不想买房的行为与周天虎无关，对合同履行不产生影响；再次，王宗流作为合同的一方当事人，在涉及合同变更或解除的重大情形时，应尽到审慎的注意义务，主动联系合同的相对方周天虎进行核实，而非将第三人的行为理解为合同相对人的行为。由上，因王宗流未履行合同义务已构成违约，且无有效证据证明周天虎存在违约行为，故王宗流作为违约方无权解除合同，其请求周天虎支付违约金及律师费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，王宗流没有按约于2018年10月30日前履行合同主要义务已构成违约，加之王宗流在没有事实依据的情况下主动提出解除买卖合同，周天虎于2019年1月11日收到王宗流通知后于次日以王宗流不履行合同为由向王宗流提出解除合同，具有事实及法律依据，属有权解除，可以达到解除合同的效力。依据合同约定，自邮寄之日起五日内视为送达，2019年1月17日应视为王宗流已收到该解除通知，双方合同于当日解除。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，周天虎已依约支付王宗流购房定金5万元，在王宗流违约导致周天虎解除合同的情形下，周天虎有权依据定金罚则要求王宗流双倍返还定金共计10万元，故对周天虎该项反诉请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：原告（反诉被告）王宗流在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）周天虎双倍返还定金共计10万元；二、驳回原告（反诉被告）王宗流的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4810元，依法减半收取2405元，反诉案件受理费2405元，共计4810元，由原告（反诉被告）王宗流负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  初攀东二〇一九年六月二十日书记员  谢 帆