北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初3044号原告：北京万博中企科贸有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇高家堡**。法定代表人：张宝山，总经理。委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒畅，北京市京大律师事务所律师。被告：王会斌，男，1949年8月25日出生，汉族，无业，住北京市西城区。法定代理人：杨淑华（系被告王会斌之妻），1950年6月11日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张雷，北京卓才律师事务所律师。委托诉讼代理人：武艳荣，北京卓才律师事务所律师。原告北京万博中企科贸有限公司（以下简称：万博中企公司）与被告王会斌不当纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万博中企公司的委托诉讼代理人赵建民、舒畅，被告王会斌的委托诉讼代理人张雷、武艳荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万博中企公司向本院提出诉讼请求：1.判令王会斌给付我公司黄村镇高家堡村东甲1号院内南侧3015.13平方米办公用房及厂房的拆迁补偿款5088645元（具体为：房屋重置价1539400元、拆除费15506元、装修、设备及附属物337940元、房屋一次性停产停业综合补助费783180元、场地一次性停产停业综合补助费1007400元、腾退补助费1272090元、设备迁移补助费5920元、搬迁补助费127209元）；2.诉讼费用由王会斌承担。事实和理由：2001年6月1日，我公司曾与北京市大兴区黄村镇高家堡村村民委员会（以下简称：高家堡村委会）签订了《租赁协议》，约定高家堡村委会将大兴区黄村镇五环路内侧高家堡村甲1号砂石荒地25亩出租给我公司用于生产涂料及木器加工的工厂用地，租赁期为20年，自2001年6月1日至2021年5月31日，每年租金为20000元。合同签订后，我公司在位于南侧12亩土地上新建了厂房及办公用房、库房等地上建筑物1800多平方米，2006年我公司又扩建了200平方米，共计2000平方米左右，主要作木器加工及油漆涂料厂使用，并向供电部门申请箱式变压器。当时张宝山系我公司法定代表人，张全林系建房投资人，同时也是大股东。我公司经营该场地至2007年12月30日，我公司将12亩地上的办公用房及厂房出租给北京中鼎远方科技公司（以下简称：中鼎公司）。中鼎公司又扩建了888平方米厂房。12亩地上建筑物共计3015.13平方米。2011年，大兴区黄村镇人民政府（以下简称：黄村镇政府）重新丈量土地，统一调整土地价格，我公司所承租的土地粗算为25亩，2011年8月被最终确认为39.96亩。张宝山、张全林与王会斌口头协商，我公司继续承租南侧12亩土地，该土地上的厂房及办公用房等建筑物归我公司所有及使用；北侧27.96亩土地由王会斌租用，双方使用土地的租金均由各自支付。我公司将承租给中鼎公司的12亩土地的租金委托王会斌收取并支付给高家堡村委会12亩的租地费用，余下费用再返给我公司。2017年年初，黄村镇政府对该镇的非住宅进行拆迁评估。从评估结果反馈，我公司12亩土地上的建筑物（办公室、厂房等）共计3015.13平方米。王会斌与黄村镇政府签订的《房屋拆迁补偿协议》系我公司承租12亩土地及地上物拆迁补偿利益。因双方多次协议未果，故我公司诉至法院。被告王会斌辩称：我方不同意万博中企公司的诉讼请求，具体理由为：首先，我方为涉案土地的承租人，对涉案土地有占有、使用的权利。我方自1993年起就以北京市第二汽车运输公司劳服公司的名义承租涉案土地，占有并使用。2011年8月15日以我方个人名义与高家堡村经济合作社（以下简称：高家堡合作社）重新签订土地使用合同。一直由我方交纳土地租金，同时有高家堡村委会出具的情况说明予以佐证。在情况说明中还表示了万博中企公司与高家堡村委会签订的《租赁协议》并未实际履行，万博中企公司从未交纳过租金，也未取得土地的承租权。其次，地，地上物为我方个人出资建造的非万博中企公司建造。涉案土地地上物多数为我方在1998年间出资建造的，后续有增建和修缮。全部地上物的建设与万博中企公司无关，万博中企公司也没有提供支付工程款的资金往来证据和正式发票，不足以证明涉案土地地上物为其出资所建。在没有取得土地承租权的情况下，万博中企公司无权在土地上建设。最后，双方没有任何合作，不存在共有关系。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年8月15日，王会斌（乙方、土地使用人）与高家铺合作社（甲方、土地所有人）签订《集体土地使用合同书》，约定：甲方同意将集体所有的位于村五环路内侧的土地26636.66平方米（合39.96亩）给乙方作加工厂使用；已有建筑面积为2209.67平方米；用途为加工厂；东至狼三界、南至公路、西至狼二木材市场、北至李俊清租用地；土地使用期自2012年1月1日起至2020年12月21日止，共计9年；乙方自愿交纳土地使用费每年每亩12000元，土地使用费采取以每3年递增5%方式递增；2012年1月10日之前，乙方一次性交齐当年使用费479520元，以后于每年的1月10日之前交清全年的使用费。该合同第九条第二款规定：本合同自双方签字盖章之日起生效，原租赁合同2011年12月31日废止。因黄村镇狼垡地区农村集体经营性建设用地入市试点项目二期拆除腾退，王会斌所承租的前述房屋在拆除腾退范围内。2016年10月，北京诚达信房地产评估有限公司（以下简称：诚达信公司）对涉案房屋入户调查，并制作了调查表。2018年8月27日，诚达信公司对王会斌所承租房屋出具《非住宅房屋拆除腾退补偿价格评估报告》，确定王会斌房屋坐落在高家铺村，地，地上物总建筑面积为162912平方米，其中2006年前为1740.40平方米，2006年至2009年为35.21平方米，2009年至2013年为768.57平方米，2013年后为13747.64平方米；2006年前所建房屋重置成新价为1539400元，2006年至2009年所建房屋拆除费为15506元。2018年9月1日，王会斌的爱人杨淑华代表王会斌（被拆除腾退人、乙方）与北京兴业利民置业有限公司（以下简称：兴业利民公司）（拆除腾退人、甲方）签订《黄村镇狼垡地区农村集体经营性建设用地入市试点项目二期拆除腾退补偿协议》（以下简称：拆除腾退补偿协议）。该协议约定：一、被拆除腾退房屋：乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇高家铺村，房屋、建筑物、简易建筑物面积16291.82平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积1566.36平方米，场地经营面积2014.80平方米。二、拆除腾退补偿款：甲方应支付乙方补偿款共计7150791元，其中：1.经评估公司评估，被拆除腾退房屋重置成新价1539400元、拆除费15506元、装修设备及附属物补偿价337940元；2.经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费783180元、场地一次性停产停业综合补助费1007400元、腾退补助费1272090元、腾退补助费2:2062146元、搬迁补助费127209元、设备迁移补助费5920元。庭审中，双方争议事实的焦点如下：一是涉案土地的承租人是谁；二是涉案土地南侧12亩土地上地上物为谁建造。关于焦点一，万博中企公司提交2001年6月1日《租赁协议》、公司住所证明，以证明合同合法有效，其为该土地的使用权人；提交2011年8月15日《集体土地使用合同书》，以证明其委托王会斌与村委会重新签订合同，该合同为2001年租赁协议的延续，租赁双方的主体不变，王会斌在新合同上签字是履行公司的职务行为；提交2002年2月19日《高压供用电合同》，以证明其租赁土地后，向供电部门申请提供电力设施用于生产经营；提交2007年12月30日《租赁合同》、2011年12月20日《土地租赁协议》、2008年1月18日租金收条，以证明对外转租房屋及土地是其公司行为，与王会斌无关。《租赁协议》显示系高家铺村委会（甲方）与万博中企公司（乙方）所签订，约定甲方将高家铺村东400米路北砂石废地25亩租给乙方使用，租赁期20年，自2001年6月1日起至2021年5月31日止，每年租赁费2万元。公司住所证明显示2001年8月21日高家铺村委会在该证明上盖章并由负责人高峰签字，载明北京市大兴区黄村镇高家堡东甲1号归高家铺村委会所有，同意将20亩以租赁方式提供给万博中企公司使用，黄村镇政府亦在该证明上盖章。《高压供用电合同》系万博中企公司与中国华北电力集团公司北京供电公司所签订，用地地址为芦城。《租赁合同》显示为2007年12月30日中鼎公司（乙方、承租方）与王会斌、张宝山、张全林（出租方、甲方）所签订，约定甲方将位于北京市大兴区黄村镇高家堡村东甲1号院（路北）前院西院的使用权及地上建筑物、构筑物，出租给乙方使用。后院沙石厂期满后或不在经营可由乙方承租（木器厂及木器厂南侧排房除外）。租金可按前院地租标准计算。租赁期限为2008年元月1日起至2021年元月1日止。该合同乙方处有王某1的签名。《土地租赁协议》显示系2011年12月20日王某2（乙方、承租方）与王会斌、张宝山、张全林（出租方、甲方）所签订，约定内容为甲方将位于北京市大兴区黄村镇高家堡村集体所有的位于村东五环路内侧的12亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给乙方使用；租赁用途为用作加工厂；租赁期限为9年，从2012年1月1日起至2020年12月31日止。收条显示出具人为王会斌、张宝山、张全林，主要内容为今收到王某1租金9万元。王会斌对前述证据发表如下质证意见：对《租赁协议》真实性不好核实，证明目的不认可，村委会在其他案件中称万博中企公司从未交给租金；对公司住所证明真实性没有异议，对证明目的不认可，只能证明办理营业执照时签订过合同，但不能证明该租赁合同履行过；对《集体土地使用合同书》真实性认可，与万博中企公司无关；《高压供用电合同》是扫描件，真实性不认可；《租赁合同》没有原件，真实性无法核实，据王会斌的爱人讲述，这份合同最后一页，张宝山和张全林是作为介绍人出现的，第一页只写了王会斌，不认可与万博中企公司有关；《土地租赁协议》与我方所保存的原件不一致，我方所保存的原件上只有王会斌的签字，没有张宝林、张宝山的签字，故对该证据真实性不予认可。王会斌提交1996年1月1日《土地使用协议书》、普通测量成果报告、2011年8月15日《集体土地使用合同书》。补充协议、终止协议、收条、收据、实际用地证明，以证明从土地承租合同的签订、土地租金的交纳、土地的占有使用等多方面证明涉及本案土地的承租人、使用人为王会斌，而非万博中企公司；提交情况说明，以证明涉案土地的承租人为王会斌，而万博中企公司提交的2001年6月1日《租赁协议》并未实际履行；提交2011年12月20日《土地租赁协议》、王某2交纳租金收据，以证明涉案土地承租人以及地上物所有权人为王会斌，合同的承租方王某2只向王会斌及其配偶杨淑华交付租金，协议上并无张宝山、张全林的签字，明显与万博中企公司提供的证据不一致；提交2018年10月9日开庭笔录，以证明提交的前述证据的真实性。《土地使用协议书》显示为大兴区路芦城乡高家堡大队（甲方）与北京市第二汽车运输公司劳服公司（以下简称：汽车二厂）（乙方）所签订，主要内容为甲方提供土地40亩，作为乙方发展养殖基地，使用期为25年；普通测量成果报告显示为2011年北京智环成测绘有限公司所出具，显示涉案土地地上物绝大部分在南边，北边仅有少量房屋。《集体土地使用合同书》与万博中企公司提交的一致。补充协议、终止协议显示均为2016年12月31日王会斌（乙方）与高家铺合作社（甲方）所签订，内容为因历史原因，乙方现实际用地面积大于原合同承租面积0.385亩，需补缴租金23100元，双方于2011年8月15日签订的土地租赁合同于2016年12月31日终止。收条、收据显示：1999年2月13日、1999年12月、2000年、2002年1月30日、2005年2月3日、2006年1月、2006年2月、2008年2月1日、3月19日、2010年4月、11月、2011年12月、2012年1月、12月、2014年1月10日、2015年1月9日王会斌向高家铺合作社交纳土地租金，其中2005年至2015年的收据在“今收到”后空白处载明为汽车二厂，交款人为王会斌。情况说明为高家铺合作社在2018年10月8日所出具，主要内容为：1.1996年9月我村与汽车二厂签订租地合同，土地为40亩，租金每亩500元，当时法人代表王会斌；2.我村对外出租土地，全部以经济合作社的形式对外发包，村委会是没有发包权的；3.2011年8月我村对所有出租土地进行调整，原协议终止，重新签订由镇政府统一制定的协议，为39.96亩，租金每年1.20万元，由王会斌本人签订；4.万博中企公司签订合同后也未履行，没有交纳任何租金。《土地租赁协议》与万博中企公司提交的协议内容一致，但甲方签名处仅有王会斌的签名；该协议第十七条约定：本合同自双方签字盖章生效后，生效后原王某2、中鼎公司与王会斌、张全林、张宝山等三人所签订的两份租赁合同至2011年12月31日止全部失效。开庭笔录显示万博中企公司曾向本院起诉兴业利民公司、王会斌、高家堡合作社确认合同无效，在该案庭审中，王会斌提交了《土地使用协议书》、《集体土地使用合同书》、测绘报告、交地租票据、《土地租赁协议》及租金收据，高家铺合作社对前述证据真实性均没有异议，并称在调租后部分收据体现汽车二厂恰恰证明了2012年签订的《集体土地使用合同书》延续了之前的《土地使用协议书》；该案件中兴业利民公司及高家铺合作社委托诉讼代理人与本案中王会斌委托诉讼代理人一致，均为王雷和武艳荣。万博中企公司对2012年至2015年交的地租收据真实性认可，是将其公司收到的中鼎公司的租赁费扣除后交纳的，对实际用地证明真实性认可，证明目的不认可；对中鼎公司交纳租金的收据真实性认可，不能证明是王某2交给王会斌，只能证明是代收；对开庭笔录真实性认可；对其他证据真实性均不认可。关于焦点二，万博中企公司提交《建筑施工合同》、施工图纸、建筑工程款收据，以证明2001年9月其公司出资在涉案土地上建造了厂房、库房、办公用房、宿舍、院墙、大门等设施，涉及该房屋土地的拆迁补偿款应归其公司；申请证人王某1、王某2、吕某均、张某出庭作证，王某1和王某2均为中鼎公司人员，以证明中鼎公司承租的是其公司的土地及地上建筑物，与王会斌无关；吕某均、张某为建设单位的员工，以证明2001年9月给其公司建房的过程，与王会斌无关。《建筑施工合同》显示系万博中企公司与北京市长丰源房屋拆除有限责任公司（以下简称：长丰源公司）所签订，施工范围为高家堡东甲1号南侧12亩地上建设厂房、库房、办公用房、宿舍、院墙、大门，建筑面积约2000平方米；开工日期为2001年9月25日，合同工期总日历天数100天；合同价款暂定65万元。王某1出庭称其承租涉案院落内12亩土地自2007年到2021年，在此地搞经营一直到拆迁；该土地上地上物在承租前是张全林建造的，不清楚王会斌有没有建造，是张全林告诉自己是其建筑的房屋，2009年王某1在院落内加建了1200平米的房屋，租金交给了张宝山，2011年涨房租时租金交给了王会斌，这是张宝山、张全林和王会斌的老婆一起商量的；2007年租赁合同是与万博中企公司签订的，2011年租赁合同签订时张全林、张宝山和王会斌爱人在场，张宝山后来签的字。王某2出庭称2007年从张全林、张宝山、王会斌处承租的土地12亩，2007年合同是王某1所签订，2011年合同是其所签订，2012年涨租金是张全林和王会斌找的自己，张宝山不在，之后每次交房租三人都在，张宝山和张全林委托王会斌收租金；承租时涉案土地上大概有两千多平米房屋，是万博中企公司建造的，因为后来老在一起就知道是万博中企公司建造的房屋。吕某均出庭称2001年其给涉案土地上盖房子，是张全林找其去盖的，称张全林找其所在的长丰源公司，不清楚签没签合同，工程款也是给公司的，称认识王会斌，王会斌没有建房，并陈述了房屋建造的情况。张某出庭称其为2001年涉案土地建房时的材料员，负责采购材料，是长丰源公司的人员，证明房屋是张全林建的，不知道房屋的面积，也不知道付款情况，因为不归其管，不常去工地。王会斌对《建筑施工合同》、施工图纸、建筑工程款收据均不认可，万博中企公司需要提供资金往来凭证和正式发票；认为四位证人不能证明涉案土地是谁承租的，也无法证明地上物是谁出资建造的，对证人证言真实性、证明目的均不予认可。王会斌提交建房票据，以证明涉案土地地上物为王会斌个人出资在1998年所建。这些票据显示为1998所发生。万博中企公司对前述证据真实性均不认可。经万博中企公司申请，本院通知高家铺村原村长高峰来本院做谈话。高峰称：我一直居住在高家铺村，2001年3、4月任职村长，2011年3、4月退休。在任村长之前在永定河砂石厂任厂长，该厂在村西边，离家不到1公里，对该村事情都了解。王会斌、张宝山、张全林是合伙人，1996年与我村大队书记李长如签订了《土地使用协议书》。2001年6月1日张宝山和我签订了第二份租赁协议。因为张宝山、张全林、王会斌需要合伙建房，想在土地南半侧盖房，需要村里审批，新的领导班子不知道有1996年的合同，所以与村委会重新签订的合同，他们三人谁签都可以，所以签合同的主体可能会不一样。因2011年退休，我不清楚2011年签订合同的事情。因为当时村里很穷，怕建造房屋以后需要赔钱，2001年6月万博中企公司给村里写了承诺书，9月开始建造，当年12月建完。张宝山、张全林占了南院建房，王会斌占北院弄砂石，停车，房屋是张宝山、张全林建的，王会斌建没建我不清楚，他们三人是一起的，谁出资不清楚，也不会告诉我。高峰称从村委会档案处复印了该承诺书，并将复印件提交本院。庭审中，万博中企公司称张全林、张宝山为其公司股东。1996年张全林与张宝山、王会斌系合作关系，用汽车二厂的名义与村里签订的《土地使用协议书》。2001年因为要建房屋，村里需要合同，因为2000年汽车二厂改制，改成乡村企业，没有这个企业了，不能再以汽车二厂的名义签订合同，所以重新签订了合同。在签订第二份合同时，三人达成口头协议，张全林和张宝山经营南边12亩地，王会斌经营北边将近28亩地。南边房屋是张全林和张宝山建的，与王会斌无关。2006年张全林和张宝山将南边房屋及土地都租给他人了，张全林、张宝山和王会斌关系都挺好的，因王会斌在2016年生病变成植物人，不然不会有这场官司。万博中企公司和王会斌均称中鼎公司腾退时间为2017年“五一”前。另查一，因杨淑华申请宣告王会斌为无民事行为能力，北京市西城区人民法院经审查于2017年9月21日作出（2017）京0102民特2727号民事判决书，判决宣告王会斌为无民事行为能力人。另查二，拆迁档案中有一份王会斌与魏满军在2014年11月12日签订的《租赁合同》，约定王会斌将土地面积12亩出租给魏满军。庭审过程中，王会斌称该租赁标的物也是涉案土地南侧。经本院询问，王某2、王某1称在承租涉案房屋后对原有大部分房屋进行了重新装修，并有加建房屋行为，魏满军也加建了房屋。本院认为：本案中，双方当事人争议的焦点问题为涉案土地南侧12亩土地的使用权人是谁，地，地上物是谁建造博中企公司称张宝山、张全林和王会斌系合作关系，2001年万博中企公司在涉案土地南侧12亩土地上建房，2011年三人口头协商南侧12亩仍由万博中企公司租用，合同由王会斌签订，租金统一由王会斌向村委会交纳。王会斌则认为其在1998年建造了房屋，为涉案土地的使用权人。双方当事人为证明自己的主张，均提交了相应的证据材料。比较双方当事人的证据材料，万博中企公司提交的公司住所证明上不仅有村委会加盖的公章，还有镇政府加盖的公章，与2001年6月1日《租赁协议》相对应；万博中企公司提交了2007年12月30日《租赁合同》（承租人处为王某1、加盖中鼎公司公章）、2011年12月20日《土地租赁协议》（承租人处为王某2），并申请证人王某1、王某2出庭作证，两份合同出租人处签有张全林、张宝山、王会斌的名字；王会斌称第一份合同真实性无法核实，但未向本院提交其持有的合同，提交的第二份合同上虽在出租人处仅有王会斌的签名，但合同内容与万博中企公司所提交的第二份合同内容完全一致，该协议第十七条约定：本合同自双方签字盖章生效后，生效后原王某2、中鼎公司与王会斌、张全林、张宝山等三人所签订的两份租赁合同至2011年12月31日止全部失效。该条明确三人曾与中鼎公司签订租赁合同，与万博中企公司提交的第一份合同能对应。王某1、王某2作为前述两份合同的承租人，其出庭陈述意见亦为张全林、张宝山、王会斌共同与其签订合同，租金经此三人协商交给王会斌。王会斌提交的证据为1996年1月1日《土地使用协议书》、普通测量成果报告、2011年8月15日《集体土地使用合同书》、补充协议、终止协议、收条、收据、实际用地证明、2011年12月20日《土地租赁协议》、王某2交纳租金收据，这些证据反映汽车二厂或王会斌作为承租人签订了土地租赁合同，部分土地转租给王某2，由王某2向王会斌支付了租金，这些内容与万博中企公司的陈述并无矛盾。王会斌提交的情况说明与万博中企公司的陈述亦无矛盾。王会斌提交的建房票据绝大部分未体现与本案的关联性。本院认为，万博中企公司的证据具有优势，据此采信万博中企公司的意见，认定涉案土地南侧在2007年12月30日前所建房屋为万博中企公司所建，王会斌称涉诉房屋为其所建的辩解意见，证据不充分，本院不予采信。万博中企公司所主张的房屋重置价款、拆除费，本院根据《非住宅房屋拆除腾退补偿价格评估报告》、拆除腾退补偿协议等拆迁档案，分别确定为1539400元、15506元。根据本案的证据材料，可以看出王某2、王某1、魏满军均可能与装修、设备及附属物、房屋一次性停产停业综合补助费、场地一次性停产停业综合补助费、腾退补助费、设备迁移补助费、搬迁补助费相关，故对万博中企公司所主张的前述利益，涉及案外人的利益，本案中不予处理，万博中企公司可以另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后10日内，被告王会斌给付原告北京万博中企科贸有限公司房屋重置成新价1539400元；二、于本判决生效后10日内，被告王会斌给付原告北京万博中企科贸有限公司拆除费15506元；三、驳回原告北京万博中企科贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28308元,由原告北京万博中企科贸有限公司负担18911元（已交纳），由被告王会斌负担9397元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 祁广燕二〇一九年六月二十八日法官助理 常欣月书 记 员 王童雨