福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0922民初615号 原告：古田县汇诚房地产开发有限公司，住所地：福建省古田县城东街道滨河路新丰桥头。 法定代表人：林盛德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林铃斌，福建华忠盛律师事务所律师。 被告：程贞国，男，1987年3月26日出生汉族，住福建省古田县。 被告：程秀兰，女，1993年10月25日出生汉族，住福建省古田县。 第三人：中国银行股份有限公司古田支行，住所地：福建省古田县城西建设路**。 负责人：杨桂秋，该行行长。 委托诉讼代理人：赖树志，男，1971年12月27日出生，系中国银行股份有限公司古田支行客户经理。 原告古田县汇诚房地产开发有限公司（以下简称“汇诚公司”）与被告程贞国、程秀兰商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序进行审理，审理过程中汇诚公司申请追加中国银行股份有限公司古田文安支行（以下简称“中行古田文安支行”）为第三人，中国银行股份有限公司古田支行（以下简称“中行古田支行”）以中行古田文安支行仅系二级支行无诉讼主体资格为由，申请由其作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院经审查依法予以准许，并公开开庭进行了合并审理。原告汇诚公司的委托诉讼代理人林铃斌、第三人中行古田支行的委托诉讼代理人赖树志到庭参加诉讼，被告程贞国、程秀兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇诚公司向本院提出诉讼请求：判令1.依法确认双方于2016年8月21日签署的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016XXXX）于2018年9月4日解除；2.程贞国、程秀兰于十日内协助汇诚公司办理古田县盛世华庭（汇诚国际）X幢Y号房屋网上签约备案、预告登记的注销手续及该房产的水、电、管道煤气、有线电视、物业公共维修基金等相关配套设施的过户手续；3.程贞国、程秀兰协助汇诚公司向税务部门办理退税手续；4.程贞国、程秀兰返还汇诚公司代垫逾期按揭款25960.38元（从2018年5月20日起暂计至2019年4月20日），并赔偿利息损失（按年利率6％,从2019年1月1日计算至款清之日止），之后由汇诚公司替程贞国、程秀兰向中行古田支行代垫的按揭贷款，程贞国、程秀兰应全额返还给汇诚公司；5.程贞国、程秀兰承担解除合同违约金91513.8元（购房款457569元×20％）；6.程贞国、程秀兰支付因诉讼产生的律师费8000元；7.汇诚公司有权从应返还给程贞国、程秀兰的购房款中直接扣收上述款项（包括违约金、诉讼费和律师费等）；8.程贞国、程秀兰立即将古田县盛世华庭（汇诚国际）X幢Y号房屋恢复原状，并返还给汇诚公司。诉讼过程中，汇诚公司撤回第3项及第8项中关于“恢复原状”的诉讼请求。事实和理由：2016年8月21日，程贞国、程秀兰向汇诚公司购买了坐落于古田县月爿山地块盛世华庭（汇诚国际）项目X幢Y号房屋（以下简称“涉案房屋”），并签署了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016XXXX）。该合同约定：建筑面积72.63平方米，总价457569元。同时合同对付款方式及期限、房屋的交付、违约责任等做了相应的约定。依据合同约定，签约时程贞国、程秀兰向汇诚公司支付首付款91569元，剩余房价款366000元以向银行申请按揭贷款的方式支付。合同附件十一补充条款第二条第9项约定：买受人累计三个月未归还按揭贷款，或在三个月内（自出卖人被第一次扣款起计算）未返还出卖人被扣金额及违约金的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，解除合同时，买受人应按总房价款的20％向汇诚公司支付违约金。自2017年2月20日起程贞国、程秀兰就没有按时偿还银行按揭贷款本息，累计超过3个月逾期未还后，自2018年5月份起，汇诚公司的保证金每月定期被中行古田文安支行扣划。程贞国、程秀兰不理会汇诚公司关于其应按时向银行还贷及返还汇诚公司的代垫款的多次催告、提醒，已经违反合同约定，构成根本性违约，汇诚公司有权要求解除《商品房买卖合同（预售）》。汇诚公司在合同约定的交房期限内将涉案房屋交付给程贞国、程秀兰使用，程贞国、程秀兰接收房屋并进行了装修。根据合同补充协议第十一条第7项约定，因买受人原因解除合同的，应当自合同解除之日起30日内将房屋恢复至交付时原状，解除涉案房屋所设定的任何权利负担，将涉案房屋返还给出卖人。 程贞国、程秀兰未作答辩。 中行古田支行述称，其同意汇诚公司解除《商品房买卖合同（预售）》的主张。其作为有独立请求权的第三人，向本院提出诉讼请求：判令1.解除中行古田支行与程贞国、程秀兰于2016年9月20日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：WAZFJXXXX号）；2.程贞国、程秀兰应偿还全部贷款本息，暂计至2019年3月5日本金338005.46元及自2019年3月6日起至全部本金偿还之日止的利息和罚息按合同约定的利率计算；3.汇诚公司对前述债务承担连带偿还责任。事实与理由：程贞国、程秀兰因购买涉案房屋向中行古田支行申请贷款。双方于2016年9月20日签署《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》(合同编号：WAZFJXXXX号)，约定：“中行古田支行向程贞国、程秀兰发放贷款366000元，借款期限240个月，利率为年利率4.9％，如遇中国人民银行调整贷款利率，按有关规定执行，贷款本息合计后分为240个月偿还，每月偿还一次本息(每月还款期为当月的20日)，如未按约定的时间还款，则按合同约定加收利息和罚息。程贞国、程秀兰以涉案房屋作为抵押物，抵押担保范围为合同项下的贷款本金、利息、违约金等，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用(包括律师费、执行费等)由程贞国、程秀兰承担。若借款人不按要求履行债务的，贷款人有权行使抵押权，可以宣布本合同项下贷款本息全部提前到期”。2016年9月26日涉案房屋办理了预告登记并取得证明。中行古田支行于2016年9月29日向程贞国、程秀兰发放贷款，但程贞国、程秀兰自2018年2月20日起未按合同约定偿还贷款本息(后均由汇诚公司代偿)，程贞国、程秀兰己构成严重违约。因此程贞国、程秀兰应对所欠的全部贷款本金、利息、罚息及中行古田支行为实现债权所支付的相关费用承担偿还责任，中行古田支行对抵押物享有优先受偿权。汇诚公司为前述债务提供阶段性担保，应承担连带偿还责任。 汇诚公司对中行古田支行提出的独立诉讼请求无异议，并认为汇诚公司有权将返还给程贞国、程秀兰的购房款先用于偿还按揭贷款本息，若有剩余再返还给程贞国、程秀兰。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。汇诚公司提交的证据：1.《商品房买卖合同（预售）GF-2014-XXXX》，2.《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，3.中国银行股份有限公司古田文安支行客户借记回单、贷款还款回单、个人贷款未收应还本息清单，4.福建华忠盛律师事务所（2019）闽华民字第034号《委托代理合同》、律师费发票联，及中行古田支行提交的证据：5.《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，6.个人贷款借款借据、核心银行系统（个人贷款）处理申请书（2011版）、贷款放款回单，7.个人贷款账户风险分类日报清单、贷款账户查询单、贷款已还款明细清单，8.闽（2016）古田县不动产证明第000XXXX号《不动产登记证明》，9.本院到涉案房屋现场拍摄的照片，证据1-9来源合法，具有真实性、关联性，且到庭当事人双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。程贞国、程秀兰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据，视为放弃举证、质证权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2016年8月21日汇诚公司与程贞国、程秀兰签订《商品房买卖合同（预售）》（GF-2014-0171合同编号：2016XXXX），约定程贞国、程秀兰向汇诚公司购买涉案房屋（坐落于古田县城西街道至诚路**盛世华庭****），购房款总价457569元，以按揭付款方式付款：合同签订之日支付首付款91569元，余款366000元向中行古田文安支行贷款。 2.合同附件十一补充协议第二条第9项约定“买受人应按借款合同的约定按时归还贷款本息。因买受人未按时归还本息造成有关部门或者银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人除立即归还给出卖人被扣收的款项外，还应按出卖人实际被扣金额的20%向出卖人支付违约金。买受人累计三个月未归还按揭贷款，或在三个月内（自出卖人被第一次扣款起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金的，或者买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，双方确认出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，解除合同时，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；合同解除后，买受人已付的款项在扣除出卖人损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费、律师费、与此相关的差旅费等）后，余额归还给买受人（不计利息）。”合同附件十一补充协议第十一条第7款第一项“因买受人原因解除合同，买受人应当自合同解除之日起30日内将房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担（包括但不限于他项权利、租赁等），将该房屋交还给出卖人。” 3.2014年9月22日汇诚公司与中行古田文安支行签订《个人房屋贷款合作协议》。2016年9月20日中行古田文安支行（贷款人）、程贞国、程秀兰（借款人）、汇诚公司（保证人）签署三方协议：《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：WAZFJXXXX号），约定：贷款金额366000元，贷款期限240个月，如果借款人逾期还贷，则贷款银行有权终止、解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：WAZFJXXXX号），宣布贷款提前到期及对抵押房屋行使抵押权。汇诚公司为前述借款本息提供阶段性连带责任保证。程贞国、程秀兰以购买的涉案房屋作为抵押财产提供担保。 4.汇诚公司已收到程贞国、程秀兰支付的购房首付款91569元以及银行按揭贷款366000元（2016年9月29日中行古田文安支行发放贷款）。程贞国、程秀兰已接收汇诚公司依约交付的涉案房屋并进行了装修。 5.程贞国、程秀兰首次还贷时间为2016年10月20日，最后一期还贷时间为2018年1月20日，首笔逾期还贷时间为2018年2月20日。自2018年2月20日开始，程贞国、程秀兰未能如期偿还按揭贷款计三个月，自2018年5月18日起中行古田文安支行依据合同约定每月直接从汇诚公司的保证金账户扣划用于代偿程贞国、程秀兰未还的贷款本息。2016年10月20日至2019年4月20日程贞国、程秀兰账户共偿还中行古田文安支行贷款本金30017.1元、利息44054.61元，其中自2018年2月20日暂计至2019年4月20日35960.62元（本金14774.96+利息20888.73+罚息296.93）系汇诚公司为程贞国、程秀兰代偿被中行古田文安支行扣划的贷款。 6.《商品房买卖合同（预售）GF-2014-XXXX》（合同编号：2016XXXX）签订后已办理了合同备案；2016年9月26日涉案房屋办理了预告登记，预告证号：闽（2016）古田县不动产证明第000XXXX号，已设立抵押权预告登记，抵押权人：中行古田文安支行，于2018年4月21日被古田县人民法院查封。程贞国、程秀兰未正式办理涉案房屋的产权登记手续。 针对汇诚公司及中行古田支行提出的诉讼请求，本院分析、认定如下： 1.根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案汇诚公司与程贞国、程秀兰于2016年8月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。依据合同补充协议第二条第9项的约定，程贞国、程秀兰累计三个月未归还按揭贷款，也未向汇诚公司返还被扣款项，汇诚公司要求解除《商品房买卖合同（预售）》，合法合理，予以支持。 2.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，中行古田支行要求解除其与程贞国、程秀兰于2016年9月20日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，本院予以支持。 3.《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故涉案《商品房买卖合同》解除后，程贞国、程秀兰应依法依约将涉案房屋返还给汇诚公司，并协助汇诚公司办理涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》备案及预告登记的注销手续；水电等相关配套设施的过户手续。根据国家税务总局及财政部相关规定，程贞国、程秀兰可在返还房屋后向税务部门申请退还所缴契税，汇诚公司应予协助办理。本案系因程贞国、程秀兰不能按期支付按揭贷款的违约行为，致使合同解除。汇诚公司的实际损失为代偿按揭贷款的利息损失，汇诚公司主张程贞国、程秀兰应赔偿该损失，但合同仅约定违约金的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金具有赔偿的性质，损失的赔偿可以用违约金的高低来调整，故该项请求，不予支持。汇诚公司可向程贞国、程秀兰主张支付违约金，但其根据合同约定主张按购房款总价20%支付违约金偏高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按购房款总价的5%支付违约金，即22878.45元（457569元×5％）。汇诚公司主张程贞国、程秀兰应承担其为本案诉讼支出的律师代理费8000元，有相关证据佐证，不违反双方的约定，可予支持。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。”即已实际收取贷款和购房款的汇诚公司应返还程贞国、程秀兰已支付的购房首付款91569元及其自2016年10月20日起已偿还中行古田支行的按揭贷款的本金，并向中行古田支行清偿按揭贷款合同解除后程贞国、程秀兰剩余的贷款本息。汇诚公司清偿剩余贷款本息后，中行古田支行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。按揭贷款合同解除前相应的贷款本息本应由程贞国、程秀兰承担，但自2018年2月20日起程贞国、程秀兰未能如期偿还按揭贷款本息，均由汇诚公司代偿，汇诚公司可向程贞国、程秀兰追偿，但代偿款项中的贷款本金已由汇诚公司实际收取，涉案合同解除后，汇诚公司亦应将该部分本金返还给程贞国、程秀兰。故程贞国、程秀兰仅应向汇诚公司返还自2018年2月20日起至判决生效之日止，汇诚公司向中行古田支行支付的贷款利息及罚息。 综上所述，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。程贞国、程秀兰未能依约如期偿还按揭贷款，导致汇诚公司为其代偿。汇诚公司依约解除《商品房买卖合同（预售）》及中行古田支行要求解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：WAZFJXXXX号），合法合理，予以支持。前述两份合同解除后，出卖人汇诚公司、买受人程贞国、程秀兰及借款人中行古田支行应承担合同解除后，本院上述认定的相应法律后果和义务。另诉争房屋已经装修，现装修费用无法明确，程贞国、程秀兰可另行向汇诚公司主张返还。程贞国、程秀兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除古田县汇诚房地产开发有限公司与程贞国、程秀兰于2016年8月21日签订的《商品房买卖合同（预售）GF-2014-XXXX》（合同编号：2016XXXX）； 二、解除程贞国、程秀兰与中国银行股份有限公司古田支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：WAZFJXXXX号）； 三、程贞国、程秀兰应于本判决生效之日起十日内将位于古田县城西街道至诚路1号盛世华庭15幢1005室房屋交还给古田县汇诚房地产开发有限公司； 四、程贞国、程秀兰应于本判决生效之日起十日内向古田县汇诚房地产开发有限公司支付违约金22878.45元及律师代理费8000元，共计30878.45元； 五、程贞国、程秀兰应于本判决生效之日起十日内向古田县汇诚房地产开发有限公司返还自2018年2月20日起至判决生效之日止，古田县汇诚房地产开发有限公司向中国银行股份有限公司古田县支行支付的代偿程贞国、程秀兰贷款利息及罚息（以中国银行股份有限公司古田县支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 六、古田县汇诚房地产开发有限公司应于本判决生效之起十日内向程贞国、程秀兰返还购房款91569元及自2016年10月20日起至2018年1月20日止程贞国、程秀兰已向中国银行股份有限公司古田支行偿还的贷款本金15242.14元,共计106811.14元； 七、上述判决主文第六项所确定的古田县汇诚房地产开发有限公司的偿款数额可与判决主文第四、第五项所确定的程贞国、程秀兰的偿款数额相互抵扣；古田县汇诚房地产开发有限公司偿清上述抵扣后的款项之日起十日内，程贞国、程秀兰应协助古田县汇诚房地产开发有限公司办理古田县城西街道至诚路1号盛世华庭X幢Y室房屋网上签约备案、预告登记的注销手续及该房产的水、电、管道煤气、有线电视、物业公共维修基金等相关配套设施的过户手续；古田县汇诚房地产开发有限公司协助程贞国、程秀兰向税务部门办理退税手续； 八、古田县汇诚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司古田支行偿还，程贞国、程秀兰自判决生效之日起就《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》剩余的贷款。自古田县汇诚房地产开发有限公司清偿前述贷款之日起十日内，中国银行股份有限公司古田支行应办理古田县城西街道至诚路1号盛世华庭X幢Y室房屋上抵押权预告登记的涤除手续； 九、驳回古田县汇诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 十、驳回中国银行股份有限公司古田支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费2809元，由程贞国、程秀兰负担1166元，由古田县汇诚房地产开发有限公司负担1643元；第三人提出独立诉讼请求案件受理费减半收取计3185元，由程贞国、程秀兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  叶少青 审 判 员  张宁国 人民陪审员  黄春意 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  余 枫 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，继续履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房提供贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条第一款对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。