山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋0802民初6708号 原告：姚晓，男。 委托诉讼代理人：邵佩玲，运城市盐湖区北城律师服务所法律工作者。 被告：运城市金昊房地产开发有限公司。 被告：张军龙，男。 被告：运城市盐湖区安邑办事处小市北村村民委员会。 原告姚晓与被告运城市金昊房地产开发有限公司（以下简称金昊房地产公司）、张军龙、运城市盐湖区安邑办事处小市北村村民委员会（以下简称小市北村委会）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚晓及其诉讼代理人邵佩玲到庭参加诉讼。被告金昊房地产公司、张军龙、小市北村委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告姚晓向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2013年3月13日签订的房屋认购合同无效；2、判令三被告立即退还原告的购房款及相关费用146614元，并支付违约金4398.42元及利息43020.16元（2013年11月1日—2018年9月20日），共计194032.58元，后期利息按照年利率6%算至款付清止；3、被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2012年，被告小市北村委会决定在本村开发小区，与被告金昊房地产公司签订了合作开发协议，由该公司在运城市盐湖区小市北村开发运城经济开发区东站××项目，被告张军龙是该项目主要负责人，该项目在签合同时用的是“小市北新村项目”的印章，后来在交款时又用的是运城经济开发区东站××项目部（以下简称东站××项目部）的章子，合同和收据上均指的同一个房子。2013年3月13日，原告与被告签订了“小市北新村购房协议”，合同上的出卖人是小市北新村项目部，交款过程中又变成东站××项目部，是被告金昊房地产公司与小市北村委会的合作项目，该项目在对外的宣传页上是被告金昊房地产公司的宣传项目，内容为“70年产权东站××售楼部地址为机场大道与安中路交汇处西南角…”。合同中约定交付时间为2013年10月30日。合同签订后，原告按照约定交付了购房款，后原告得知该房屋不能交付，也不能装修，经原告多方打听下才知道该房为被告小市北村委会同意并与被告金昊房地产公司合作开发的由被告张军龙主要负责的小产权项目，还有许多纠纷和问题，该房屋根本不能交付，也不能进行装修，同样的问题该小区还有好多家。原告和小区其他购房者到运城市公安局禹都经济开发区分局报案，又找到运城市盐湖区安邑办事处要求处理，后又通过运城市委信访局解决，信访局建议通过司法程序处理，故原告依法诉至本院，望判如所请。 原告姚晓为支持其主张提交以下证据材料： 证据1、购房协议一份，证明原告从被告处购买了位于小市北村东站××的房屋，合同加盖小市北新村项目部公章； 证据2、收款收据4张，证明原告向被告交付购房款及其他费用，共计146614元的事实；其中两张加盖的小市北新村项目部公章，两张加盖的东站××项目部章； 证据3、山西省运城市盐湖区委区政府信访局、山西省运城市委市政府信访局出具的信访意见，证明以丁峰为代表的业主们向两级政府反应东站××的购房情况以及一房多卖、无法入住的情况，政府建议向本院提起诉讼； 证据4、信访事项处理意见书一份，证明以丁峰为代表的东站××业主们向小市北村所属的安邑办事处信访的事实，该办事处处理意见为房屋属安邑办事处小市北村在2012年3月份开发的、在位于该村的土地上建设的住宅小区，安邑办事处同意上报审批，同年4月文某霜代表村委会与被告金昊房地产公司签订小市北村住宅开发协议，委托其开发建设，后因被举报停工，同时查明东站××属于小产权房，建议上访人走司法程序，文某霜已在调查落实； 证据5、被告张军龙的道歉信及情况说明，证明张军龙在东站××项目负责过程中遭人胁迫乱给他人开具购房合同的事实，以及原告买的房屋无法入住的事实； 证据6、宣传页，证明东站××是被告金昊房地产公司开发，对外宣传的是70年产权，地点是原告诉求的东站××小区； 证据7、报案材料及不予立案通知书，2017年3月17日，原告作为东站××业主代表，代表小区18家住户向运城市公安局运城经济开发区分局报案，报案理由为合同诈骗案，事实为购买的房屋存在一房多卖的事实导致原告无法入住。 被告金昊房地产公司亦未举证、答辩。 被告张军龙未到庭，亦未举证、答辩。本院庭后对其询问时，其表示，东站××项目部是其设立，之前名称为“小市北新村项目部”，由其雇佣的销售人员进行销售，售房款由其收取。因房子都抵押给别人，所以交不了房，其一直也在努力，想法尽快解决抵押的事，以向原告交房。 被告小市北村委会未到庭，亦未举证。其庭前递交一份书面意见称，2013年文某霜任村主任期间，没有经过村党委会、党员代表大会、村委会、村民代表大会，更没有向小市北村民公示，私自在小市北村东盖起了小区。在建设小区与卖房期间，所有往来账目，在小市北村账上没有任何记录。该小区与小市北村委会没有任何关系。 对原告姚晓提交的证据，被告张军龙在本院向其询问时称，对证据1合同无异议，属实，是被告和原告签的，盖的项目部章；证据2收款收据属实，收款人是当时负责销售的；道歉信及情况说明是其写的，属实；其他盖了单位公章，真实性没有异议；对于宣传彩页，因为房子本身是小产权，宣传页印了10000份，是销售公司印的，发出去了2000份左右后发现有错，就又改了，重新印的，上面再没有说是大产权，也没有说是被告金昊房地产公司开发。 本院认证如下：原告证据1、2加盖有项目部公章，被告张军龙对此无异议，证据5系被告张军龙出具，证据6被告张军龙对真实性无异议，证据3、4、7系相关机关出具，加盖有单位公章，上述证据真实性并无疑问，形式及来源符合法律规定，与本案待证事实相关联，应当作为认定案件事实的依据，本院予以确认。 结合原告提供的有效证据、本院调取的相关证据材料，以及原告当庭陈述、本院询问被告张军龙时其所做陈述，本院认定如下事实： 被告金昊房地产公司的历任法定代表人为李尚泽、袁金生，现任法定代表人为张杰。文某霜曾为盐湖区安邑办事处小市北村村主任。 2012年3月，盐湖区安邑办事处小市北村（以下简称小市北村）两委会研究，决定开发位于该村村东土地建设住宅小区，安邑办事处在该村申请报告上批签“同意上报审批”。时任小市北村村主任为文某霜。2012年4月19日，文某霜以小市北村法定代表人的名义，被告张军龙以被告金昊房地产公司法定代表人的名义，二人签订《小市北新村住宅小区合作开发协议》，协议中甲方为小市北村，乙方为被告金昊房地产公司。协议约定由甲方提供房产开发所需土地，协调关系，乙方负责小区投资开发与销售，建设小市北新村住宅小区。并约定了小区住房销售方案、利润分配等条款。文某霜、张军龙分别在协议上甲、乙方签字处签上甲、乙方名称，并在各自法定代表人签字处签名，但未加盖甲、乙方单位公章。 小区在对外宣传售房时印制的宣传彩页，其上载明“70年产权”、“开发商：运城市金昊房地产开发有限公司”。 2013年3月13日，原告姚晓作为乙方，小市北新村项目部作为甲方，双方签订一份《小市北新村购房协议》，共6条。协议约定原告购买运城市小市北新村小区6号楼3单元201号房屋一套，面积99.62㎡，单价1830元/㎡，总价182304元。协议约定房款分期给付，首次付房款35000元，于2013年3月31日付37922元，2013年6月付36465元，2013年10月30日付36465元，余款2013年年底付清。合同约定交付期限为2013年10月30日前。协议上双方签名盖章处，甲方处加盖了“小市北新村项目部专用章”，乙方处原告签名捺印。 2013年3月28日，原告交款70000元，2013年7月1日，原告交款35000元，在收款方出具的两张收据上，均加盖有“小市北新村项目部专用章”；2013年10月3日，原告缴纳地下室及天然气接口费共11614元，2014年2月15日缴纳房款30000元，该两笔款项的收款收据上均加盖“运城经济开发区东站××项目部财务专用章”。上述款项共计146614元。被告张军龙认可，上述款项均由其收取。 2018年5月20日，被告张军龙向原告等人出具《关于对东站××广大房屋受害者道歉及情况说明》，称其在开发东站××的过程中因资金紧张，从“景文杰”处高息借款200万元，并以未建成的房屋做抵押，到2015年交房时，由于无法按时还景文杰本息，在其胁迫下，又开给他部分房子作抵押，该房子其实已经卖给了原告等人，原告等人才是最早的购房者，作为开发商，其愿意承担自己的相关责任，其愿望是早把属于原告等人的房子归还给原告等人。 还查明：2014年10月10日，山西省国土资源厅运城经济开发区土地分局作出晋国土资运开处字【2014】012号《国土资源行政处罚决定书》，以“2012年3月，小市北村村主任文某霜经两委会研究，但未办理任何合法用地审批手续的情况下私自动工建设住宅小区，小市北住宅小区（文某霜）擅自将33.52亩土地动工修建住宅小区的行为，已经构成未经批准违法占地行为”为由，对“小市北住宅小区（文某霜）”进行处罚，没收非法占地33.52亩土地上新建的建筑物和其他设施，并罚款223470元。文某霜于2014年10月23日向山西省国土资源厅运城经济开发区土地分局缴纳了223470元罚款，该局出具了罚没款收据。 因无法取得房屋，张永庆（与本案案情、性质相同的购房者）等四人于2017年2月16日向运城市公安局运城经济开发区分局提出控告，称被合同诈骗，该局认为属于民事范畴，不属于公安机关管辖，于2017年3月17日作出《不予立案通知书》，决定不予立案。 丁峰等人（与本案案情、性质相同的购房者）曾就购房一事进行信访。2018年5月28日，山西省运城市委市政府信访局书面告知其向本院提起诉讼，通过诉讼途径解决；运城市盐湖区委区政府信访局书面告知其将转请盐湖区安邑办事处了解处理。2018年6月29日，中国共产党运城市盐湖区安邑街道工作委员会作出《信访事项处理意见书》，称“针对上访人反映的诉求，安办责成包村干部积极督促落实，但涉及问题复杂，开发商根本联系不上。东站××属于小产权房，建议上访人走司法程序”。原告遂诉至本院。 另查明：东站××项目部财务专用章、合同专用章均未在公安机关进行备案登记。 本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案所涉购房协议，具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已交付大部分房款，应认定为商品房买卖合同。由于本案所涉房产并无商品房预售许可证等证书，故原告与出卖人就该房产签订的《小市北新村购房协议》属无效合同，原告为此所缴纳的购房款等费用，出卖人应予退还。 本案所涉合同双方，买受人为原告，出卖人为“运城经济开发区东站××项目部”，因该项目部并非合法设立，不具有民事主体资格，故应由设立它的单位或人员承担相应民事责任。本案关键在于应由谁承担退还房款等民事责任。 首先，因被告张军龙认可该项目部系其设立，且购房款亦由其收取，故被告张军龙应承担退还房款等民事责任；其次，文某霜作为被告小市北村委会时任法定代表人，与被告张军龙签订合作开发小区协议，其行为系职务行为，应由被告小市北村委会承担相应责任。因该合作开发协议约定了利润分配方式为“以村民购房补助款的方式得以实现”，约定了村民优先购房选房权及享受优惠价格，且土地部门对该小区违法占地行为进行处罚时，文某霜亦认可其系小市北村建设小产权房具体负责人，并缴纳了土地行政处罚罚款，故可以认定该小区系被告小市北村委会与被告张军龙合作开发、合作经营，项目部系二被告共同设立，被告小市北村委会获取了开发小区的利润，应与被告张军龙共同承担退还房款民事责任；最后，进行房地产开发需以房地产公司的名义进行。本案所涉《小市北新村住宅小区合作开发协议》的乙方虽载明为被告金昊房地产公司，但并未加盖该公司公章，代表乙方签名的被告张军龙非该公司法定代表人或股东，该公司亦未事后追认，故该协议与被告金昊房地产公司无关。本案涉案小区对外宣传销售时系以被告金昊房地产公司的名义面向社会大众发放宣传页，但原告作为完全民事行为能力人，在签订购房合同时未查验资质、手续，对于合同上及收款收据上加盖的并非被告金昊房地产公司公章亦未尽合理注意义务，原告现仅凭宣传彩页即主张被告金昊房地产公司系合作开发一方，主张其承担返还房款义务，该诉请理据不足，本院不予支持。 因本案所涉合同属无效合同，原告为此缴纳的购房款等费用共计146614元，被告张军龙与小市北村委会应互负连带责任，退还原告；原告主张被告张军龙支付违约金及利息，因合同属无效合同，对于违约金方面本院不予支持，对于利息方面，原告主张按年利率6%计算，均从2014年2月15日起算至款付清止，符合法律规定，本院予以支持；关于被告小市北村委会辩称的文某霜系个人行为、该小区与其无关的辩解意见，因文某霜系代表该村委会签订协议、开发小区，其法律后果应由被告承担，故对其辩解意见本院不予采纳。被告金昊房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见，视为放弃其抗辩权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百零一条第一款、第一百七十一条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告姚晓与小市北新村项目部于2013年3月13日签订的《小市北新村购房协议》无效； 二、被告张军龙、被告运城市盐湖区安邑办事处小市北村村民委员会互负连带责任，于本判决生效后15日内支付原告姚晓146614元及利息（利息年利率6%计算，从2014年2月15日起算至款付清之日止）； 三、驳回原告姚晓其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4181元，由被告张军龙、被告运城市盐湖区安邑办事处小市北村村民委员会承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  王晋明 人民陪审员  卫翠凤 人民陪审员  史云英 二〇一九年六月二十日 书 记 员  丁 雪