安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖01民终4319号 上诉人（原审被告）：谢康，男，1983年8月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上诉人（原审被告）：唐燕，女，1989年7月12日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（原审原告）：合肥湖滨物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市徽州大道**。 法定代表人：黄广勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵皖荣，安徽江淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王远征，安徽江淮律师事务所实习律师。 上诉人谢康、唐燕因与被上诉人合肥湖滨物业管理有限公司（以下简称“湖滨物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院(2019)皖0111民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 谢康、唐燕上诉请求：1、撤销安徽省合肥市包河区人民法院(2019)皖0111民初881号民事判决,依法改判或发回重审。2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定的“被告唐燕经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼”。2019年2月21日,上诉人在包河区人民法院开庭时,已递交结婚证证明系夫妻关系,家庭贫困户证件及口头陈述家庭经济状况困难,被上诉人、一审法院均认可。二、原审判决认定的:“答辩人房屋窗户处有马蜂窝,存在安全隐患,向湖滨物业公司反映要求处理未果,因物业管理服务内容和质量跟不上,导致房屋空置至今,造成直接经济损失,答辩人保留追究杈利。上诉人系水丽坊西区4栋406室业主,属于一期业主,与东区(一期)、北区(二、三期)北京路相隔。数次反映电动车停室外车棚內消失、窗户有马蜂窝,形状如篮球大,屋里客厅、卧室频繁出现马蜂,不适合安居。且西区存在共用部位脱落、共用设施设备损坏、环境卫生差、交通秩序和车辆停放占道、安全防范不到位、消防管理欠缺、公共绿化坏死、被占用为菜园子及居民区有商业食堂、传销等等一系列问题,给生活带来诸多不便,存在安全隐患,告知请求处理,但迟迟未得到任何解决。4栋406室物业使有人被迫提前3个月撤离房屋,另寻住处,上诉人承担了与物业使用人《房屋租赁合同协议》违约责任的约定。中途缴纳物业费被拒,随即长期离开,并告知湖滨物业公司,留下联系方式。因湖滨物业公司不作为,导致房屋出租困难空闲至今,造成直接经济损失69212元(2014年9月1日至2018年5月4日业主委员会成立止,若按合肥平均房租21.3元/平方米,每月则为1573元,44个月房租费用总计:1573*44＝69212元)。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、《前期物业管理服务协议》第十条,湖滨物业公司应承担相应的法律责任,应给予造成房屋空闲经济赔偿金,共计69212元。自《前期物业管理服务协议》签订之日起,上诉人已按合同约定履行义务(2013年7月1日至2014年12月31日足额缴纳物业管理服务费用)。而湖滨物业公司违反《水丽坊前期物业管理服务合同》第二十六条、《前期物业管理服务协议》第二条、第三条、第十条的约定,未达到管理服务质量约定目标的满意率95%以上。三、原审判决认定的:“物业服务费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支,没有相应的物业费或费用不足,客观上可能会影响物业服务水平和服务质量”,与事实不符。自2013年6月27日至今,湖滨物业公司收取每年物业费用,未做到每12个月向全体业主提供维修养护费用收支使用情况,未做到对外公示账目,也没有做到西区日常运行维护开支费用、零投入,上诉人只认可物业服务人员工资项目开支。上诉人在一审法庭上陈述：1)共用部位、共用设施设备未做到日常运行管理和维护,4#楼消防通道天花板脱落、强电配电间、弱电井易燃杂物堆积如山,电瓶车占用公用部位充电,自行车长久闲置未动,室外绿化路灯瘫痪,每到夜晚漆黑一片,只能用未加护管的电源线,明线敷设在室外公共走廊上,产生微弱的光芒,业主家里带电电源线任凭刮风下雨常年垂直楼下,湖滨物业公司招聘简章未在小区公共宣传栏张贴,等等一系列事例都存在乱、脏的现象及安全隐患,可能会引起火灾发生的现象;2)安全防范未到位,西区地上视频监控全部瘫痪,地下,地下车库仅有几个监控头正常楼宇对讲视频、通话、远程开锁均不正常，周界红外线设备破损不工作,北面围墙与50公分绿化一样高,东区、北区围墙上都有铁丝网防护措施,唯独西区未做任何处理措施,安全防范意识严重缺乏;3)消防管理欠缺:消防设施定期未检查,消防箱堆满杂物,灭火器超5年未做特殊行业单位定期检查记录。4)环境卫生:三轮车堆满垃圾长久停留,绿化丛里杂物未清理,树枝头挂满垃圾、瓜藤,楼栋垃圾到处都有,个人物品占用公共通道,小区里生活垃圾未做到一日一清。5)公共绿化:因瓜藤、草丛原因坏死一部分绿化,未做修剪、浇灌等绿化养护;公共绿化被占用为菜园子,未做清理;绿化坏死、留有空隙至今未做补种。6)交通秩序和车辆停放:不按标识停放车辆时有发生,乱停现象。上诉人在一审法庭陈述后,请求被上诉人给于合理的答复,并且尽快解决。若共用设备设施在维护中,请出示维保合同协议或有关证明的证件。目前西区这些情况仍然存在,这不是客观上可能会影响物业服务水平和服务质量跟不上,而是湖滨物业公司没有为业主提供服务意识。作为一个滨投集团的下属国企,没有真正承担起约3千户业主服务重担,是没有担当的企业。“没有相应的物业费或费用不足,客观上可能会影响物业服务水平和服务质量”,这句话是不成立的。违反了《前期物业管理服务协议》第六条、《前期物业管理服务合同》第二十四条第十一款、第二十五条第九款的约定,湖滨物业公司可按约定向合肥金巢房地产有限责任公司收取物业交付后空置房物业服务费、第一届业主大会筹备费用、房屋质保金(维修资金)、公用部位和共用设施设备维护费用及保修期内设备质量问题产生的损失费用等等。四、原审判决认定的:“谢康辨称湖滨物业公司为未按照合同约定的内容提供物业服务,无证据支持,本院不予采信”,与事实不符。2019年2月11日,上诉人在答辩状上图文并茂的提供证据,并且在一审法庭上提供手机照片,可调开庭监控录像还原事实,被上诉人也认可。原审判决书说无证据支持,有失公正公平。五、原审判决认定的:“关于谢康辨称前期物业管理服务合同已于2018年5月4日到期,因水丽坊小区业主委员会成立后未就物业服务企业作出选聘或续聘决定,也未与湖滨物业公司办理交接手续,湖滨物业公司继续按照原合同约定提供物业服务”,与事实不符。2019年3月19日,湖滨物业公司出具了[2019]14号的文件,关于《水丽坊前期物业服务合同》到期处理的函,文件中明确表示前期物业服务合同已于2018年6月12日到期,合同终止。2019年3月27日,水丽坊业委[2019]函字第002号文件,就《水丽坊前期物业服务合同》到期处理的函答复湖滨物业公司。自水丽坊业主委员会成立后,业主委员会多次找到湖滨物业公司,就小区物业服务合同到期,按程序依法进行选聘或续聘工作,但因种种原因,至今尚未结果。当天下午在湖滨物业公司办公楼四楼发生“水丽坊事件”,百人围堵业主委员会,要求中止选聘物业公司流程程序,骆岗街道派出所多次出警,业主委员会(郭主任)交出公章,暂由骆岗街道物业办代管。一夜间,水丽坊所有业主们被新产生的未投票获得的五位业主全权代表了,整个事件过程长达29个小时,与之相隔的湖滨物业公司未采取紧急措施也未做到制止行为。高高在上的表现让业主们寒心,假如业主在自己的小区发生突发事件,倘若湖滨物业公司还袖手旁观的话,请问谁能保证业主们的居家安全。综上,原审判决水丽坊小区业主委员会成立后,前期物业服务合同关系有效,是不成立的。违反了《前期物业管理服务合同》第二十三条、《前期物业管理服务协议》第一条第十二款、第十一条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十四条第二款、第六十八条第一款、第九十一条第一款的约定。湖滨物业公司未按照合同约定履行义务,没有遵守《前期物业管理服务协议》中物业管理服务内容和质量,上诉人未享受到提供的物业服务内容及项目。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定,在湖滨物业公司未履行物业管理服务内容义务之前,上诉人有权拒绝支付物业服务费用。上述事实,有相关证据为证。综上所述,上诉人认为,原审法院认定事实不清,适用法律错误,应予纠正。 湖滨物业公司辩称，原审法院判决认定事实清楚、法律适用正确，依法应予维持。一、原审庭审中上诉人并未提供唐燕的授权委托书，未提供夫妻关系证明，不符合代理条件。二、上诉人家中长期无人，119无法破户进入。被上诉人承诺上诉人家中有人并向物业反映，我们会请119过来再次处理。被上诉人向上诉人提供的许多证据，在一审庭审时已经不存在。何况上诉人长期不居住在案涉小区，是如何得知被上诉人服务不到位，其出示的相关证据仅停留在照片拍摄瞬间，并非案涉小区常态。三、前期物业管理服务合同虽已到期，但水丽坊小区业委会未作出选聘其他物业或续聘被上诉人的决定，也未与被上诉人办理交接手续，因而被上诉人按照原合同提供物业服务，形成事实上的物业服务合同关系。业委会选聘新物业造许多物业围堵，这是业委会自由选聘新的物业公司，但尚未成功的表现，说明被上诉人一直在提供服务。结合被上诉人在一审提供的证据，能够证明被上诉人的一审诉讼请求，有事实基础和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。 湖滨物业公司向一审法院起诉请求：一、判令谢康、唐燕支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费4537元及违约金310.6元（违约金暂计算至2018年10月1日，以后违约金按照日万分之五的标准计算至款清时止），合计4847.6元；二、判令谢康、唐燕承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年10月9日，合肥金巢房地产开发有限责任公司（甲方）与湖滨物业公司（乙方）签订一份《“水丽坊”前期物业管理服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为水丽坊小区提供前期物业管理服务，委托管理期限自签订之日起至业主委员会成立之日止；物业综合服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积预先缴纳，高层住宅1.28元/月/㎡（以物价局最终批文为准）；业主应于收到入住通知书次月起交纳物业服务费，物业服务费预交按不低于6个月缴纳，业主或物业使用人应在每年1月10日、7月10日前履行交纳义务；合同还对物业管理服务事项、双方的权利和义务、违约责任等内容进行了约定。后湖滨物业公司与谢康签订一份《前期物业管理服务协议》，约定由湖滨物业公司为谢康所购的水丽坊小区房屋提供物业管理服务，该份协议关于物业费收取标准和时间的约定与前述物业服务合同的约定相同，同时约定谢康不按协议约定的时间和标准交纳有关费用的，应予以补交并从逾期之日起按每天欠款总额的3‰支付违约金。上述合同签订后，湖滨物业公司依约为水丽坊小区提供物业服务至今。2018年5月4日，水丽坊小区业主委员会成立，至今尚未选聘新的物业服务企业，也未与湖滨物业公司办理交接手续或签订续聘的物业服务合同。 一审法院另查明，谢康系水丽坊小区4幢406室业主，唐燕和谢康系夫妻关系，于2013年6月27日办理入住手续。该住宅建筑面积73.85平方米。自2015年1月1日至2018年12月31日，谢康、唐燕尚欠物业服务费4537元（73.85㎡×1.28元/月/㎡×48月）。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。同时，湖滨物业公司与谢康签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。湖滨物业公司在前期物业服务合同履行期间已依约为谢康、唐燕等业主提供了物业服务，谢康、唐燕应按约履行缴纳物业服务费的义务。且物业服务费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费或费用不足，客观上可能会影响物业服务水平和服务质量。谢康辩称湖滨物业公司未按照合同约定的内容提供物业服务，无证据支持，不予采信。关于谢康辩称前期物业管理服务合同已于2018年5月4日到期，因水丽坊小区业主委员会成立后未就物业服务企业作出选聘或续聘决定，也未与湖滨物业公司办理交接手续，湖滨物业公司继续按照原合同约定提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，故湖滨物业公司有权依照原合同约定向业主收取物业服务费。现谢康、唐燕尚欠2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费4537元，湖滨物业公司要求谢康、唐燕支付上述费用的诉讼请求有事实基础和法律依据，一审法院予以支持。但谢康、唐燕因房屋存在安全隐患等问题与湖滨物业公司一直沟通，未按期缴纳物业服务费事出有因，不属于无故拖欠，故一审法院对湖滨物业公司要求谢康、唐燕支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、被告谢康、唐燕应于本判决生效之日起十日内向原告合肥湖滨物业管理有限公司支付物业费4537元；二、驳回原告合肥湖滨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告合肥湖滨物业管理有限公司负担5元、被告谢康、唐燕负担20元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢康向本院提交图片一组，证明被上诉人未尽到服务义务，上诉人未享受到被上诉人的物业服务内容。湖滨物业公司质证认为，部分明确有被上诉人相关标志的图片其真实性无异议，其他图片真实性由法院核实。该组图片即使真实，也不能证明被上诉人未履行相关合同义务。 湖滨物业公司未向本院提供证据。对谢康提交的证据，本院经审查认为，该组图片中部分明确有被上诉人相关标志的图片，湖滨物业公司对其真实性没有异议，本院予以确认。 一审法院查明的其他事实本院予以确认。 本院认为，《“水丽坊”前期物业管理物业服务合同》与《前期物业管理服务协议》分别系案外人合肥金巢房地产开发有限责任公司与湖滨物业公司以及谢康与湖滨物业公司签订的物业管理服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。湖滨物业公司已按约定为上诉人等业主提供了物业服务,上诉人应按约履行交纳物业服务费的合同义务。一审法院以谢康、唐燕因房屋存在相关问题与物业沟通，未按期缴纳物业服务费事出有因为由，在判决上诉人支付物业费的同时，驳回被上诉人的违约金诉请，有事实和法律依据。上诉人仅以被上诉人物业服务有一定瑕疵为由拒付物业费，无合同和法律依据，本院不予支持。 案涉前期物业服务合同虽已到期，但是根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。结合本案，《“水丽坊”前期物业管理物业服务合同》虽已到期，但水丽坊小区业主委员会成立后，并未就物业服务企业作出选聘或续聘决定,湖滨物业公司按照原合同约定继续为水丽坊小区提供物业服务，一审法院据此认定双方已形成事实上的物业服务合同法律关系，亦无不妥。另上诉人主张的房屋空闲经济赔偿金不属于二审审查范围，如上诉人认为被上诉人在提供物业服务过程中侵犯其合法权益，可另案主张其承担相应责任。 综上所述，谢康、唐燕的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人谢康、唐燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  程亚娟 审判员  古开利 审判员  温占敏 二〇一九年六月六日 法官助理姚瑞芳 书记员宋知龙 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。