海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初188号原告：梁一鸣，男，1984年6月11日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址：哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：谢柯妮、叶昱君，海南健和坤律师事务所律师。被告：三亚金厦产业开发有限公司，住所地：三亚市迎宾路大道秦岭汽车修理厂旁。法定代表人：胡红兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙定华，海南三和元律师事务所律师。第三人：北京富丽强达装饰工程有限公司三亚分公司，营业场所：海南省三亚市天涯区和平街大元大厦第六层618房。负责人：王立君，该公司经理。原告梁一鸣与被告三亚金厦产业开发有限公司(简称金厦公司)，第三人北京富丽强达装饰工程有限公司三亚分公司(简称富丽强达公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月5日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告梁一鸣的委托诉讼代理人谢柯妮、叶昱君，被告金厦公司的委托诉讼代理人孙定华到庭参加诉讼。第三人富丽强达公司经传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁一鸣向本院提出诉讼请求：金厦公司向梁一鸣支付逾期交付房屋违约金171329.96元(自2017年1月1日起暂计至2018年11月1日，实际应计至房屋交付之日止)。事实与理由：2016年3月18日，梁一鸣与金厦公司签订《商品房买卖合同》，约定：梁一鸣购买金厦公司开发的位于三亚市××区房屋，总价款2560986元;金厦公司应当在2016年12月31日前交付房屋，逾期交房超过l20日，梁一鸣要求继续履行合同的，金厦公司按日计算向梁一鸣支付全部房价款万分之一的违约金等。梁一鸣依约向金厦公司支付了购房款，但金厦公司却没有按照合同约定交付房屋，至2018年11月1日，已经逾期交付房屋669日，金厦公司应当按日计算向梁一鸣支付全部房价款的万分之一的违约金171329.96元。金厦公司辩称，金厦公司对逾期交房的事实认可，但金厦公司没有违约之故意。根据三亚市气候中心提供的《气象资料》，自2016年3月18日至2016年12月31日，三亚市吉阳区行政区域有中雨或暴雨天气39天，6级以上风力天数为32天，直接影响工程施工，属不可抗力因素，因此应从违约天数中扣除56天(重复天数15天)。三亚政府项目施工中，因供水公司雨污管道的重新铺设造成停水，供电路线更新维修造成停电，影响施工进度。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，有关涉案违约金应分段计算才合理。另，梁一鸣、富丽强达公司、金厦公司三方签订了《南枫禅墅项目室内精装修工程委托协议书》(以下简称《委托协议书》)，其中第9.3条约定“由于富丽强达公司原因致使装修工程工期发生延误导致延期交房的，每逾期一日，应向梁一鸣支付违约金100元，但违约金总额不超出梁一鸣支付给金厦公司总房价的万分之二，梁一鸣、金厦公司间《买卖合同》约定的金厦公司逾期交房违约责任自然转移至富丽强达公司承担，梁一鸣免除金厦公司对梁一鸣承担逾期交房责任。”由于富丽强达公司原因致使装修工程工期发生延误导致延期交房，本案逾期交房的违约责任应由富丽强达公司承担。富丽强达公司书面陈述称，其和金厦公司于2015年5月25日签订的装修《协议书》没有实际履行。按照协议书第一条规定，乙方(富丽强达公司)配合甲方(金厦公司)与购房业主签订《房屋装修合同》。第二条还规定，每签订一套《房屋装修合同》，甲方支付给乙方1000元。第三条规定，乙方无需承担《房屋装修合同》中的责任，实际装修业务由甲方另行指定施工人承担。乙方也不享有《房屋装修合同》中的权利，即该合同无需实际履行。该合同签订后，双方确未履行。金厦公司未向富丽强达公司支付签约费，富丽强达公司也未实际承担装修业务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：一、关于金厦公司提供的证据：1.“南枫禅墅”项目1＃栋全部公共区域及户内装饰装修工程合同文件(分别标注的时间为2016年4月和2016年4月18日);2＃2单元栋户内装饰装修工程合同文件;预付账款明细账。梁一鸣购买的是6幢××楼房屋，上述证据没有关联性，不予采信。2.“南枫禅墅”项目1＃栋全部公共区域及户内装饰装修工程施工合同补充协议。金厦公司不能出示该证据的原件，且该协议是对“2015年1＃栋全部公共区域及户内装饰装修工程施工合同”的补充，金厦公司也不能提供2015年的工程施工合同。该证据缺乏真实性、关联性，不予采信。二、富丽强达公司提供其2015年5月25日与金厦公司签订的《协议书》，主要内容和富丽强达公司陈述的一致。该证据具有真实性、关联性，予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年3月18日，金厦公司(出卖人)与梁一鸣(买受人)签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于三亚市××区“南枫禅墅”项目中的6幢××楼房屋，总房价2560986元。其中，第十一条第(一)款约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房;第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在120日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。(2)逾期在120日之后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金等。该《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第五条约定：若遇人力不可抗拒的自然灾害包括但不限于六级以上大风、中雨以上等恶劣天气造成工程延误的,因地方公建设施、配套设施造成工程延误的，出卖人交付时间可以据实予以延期。上述特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的60日内告知的义务。属于其它情形的，出卖人于发生之日起60日内书面通知买受人等。梁一鸣已经向金厦公司支付购房款2560986元。金厦公司尚未将涉案房屋交付梁一鸣。梁一鸣认为金厦公司未依合同约定的时间交房，遂提起诉讼。在诉讼过程中，金厦公司提供三亚市吉阳区的气象资料表明，2016年3月18日至2016年12月31日，三亚市吉阳区行政区域有中雨到暴雨和六级以上大风天气共计71天，扣除重复天数15天为56天。另查，2016年3月18日，梁一鸣作为甲方，富丽强达公司作为乙方，金厦公司作为丙方签订《委托协议书》，约定：由乙方对上述房屋进行精装修工程施工，装修材料及装修工程所发生之费用全部由丙方向乙方支付;由于乙方原因致使装修工程工期发生延误导致延期交房的，每逾期一日，应向甲方支付违约金100元，但违约金总额不超出甲方支付给丙方总房价的万分之二，甲、丙两方间《买卖合同》约定的丙方逾期交房违约责任自然转移至乙方承担，甲方免除丙方对甲方承担逾期交房责任等。金厦公司认为是富丽强达公司原因，致使装修工程工期发生延误导致延期交房，因此申请追加富丽强达公司作为本案当事人参加诉讼。本院认为，金厦公司与梁一鸣签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，系有效合同。一、关于金厦公司是否免除承担逾期交房违约责任的问题。梁一鸣、富丽强达公司、金厦公司三方虽然签订了《委托协议书》，但金厦公司不能举证证明由于富丽强达公司原因，致使装修工程工期发生延误导致延期交房。现已查明，富丽强达公司没有对涉案房屋进行装修，《委托协议书》没有实际履行。金厦公司逾期交房违约责任不能转移至富丽强达公司承担，金厦公司不能免除承担逾期交房的违约责任。二、关于违约金是否分段计算的问题。《商品房买卖合同》第十一条第(一)款约定，金厦公司应当在2016年12月31日前向梁一鸣交付商品房。第十二条约定，金厦公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付梁一鸣的，按照逾期时间分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在120日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。(2)逾期在120日之后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。该条款明确约定按照逾期时间分别处理。金厦公司逾期交房超过了120日，故按第(2)目处理，即按日计算向梁一鸣支付全部房价款万分之1的违约金。金厦公司主张分段计算不符合合同的约定。三、关于不可抗力的问题。《补充协议》第五条约定“若遇人力不可抗拒的自然灾害包括但不限于六级以上大风、中雨以上等恶劣天气造成工程延误的;因地方公建设施、配套设施造成工程延误的，出卖人交付时间可以据实予以延期。上述特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的60日内告知的义务，属于其它情形的，出卖人于发生之日起60日内书面通知买受人。”三亚市气候中心提供的气象资料证明，2016年3月18日至2016年12月31日期间，三亚市吉阳区行政区域有中雨到暴雨、六级以上大风天气累计56天。上述特殊原因是众所周知的，金厦公司无须于发生之日起60日内书面通知梁一鸣。根据上述补充条款的约定，金厦公司交房时间可延期56天。金厦公司不能举证证明三亚市公建设施、配套设施造成其工程延误，故对金厦公司的该项抗辩不予支持。四、关于违约金的计算。《商品房买卖合同》约定交房时间为2016年12月31日，至本案第二次开庭时，即2019年5月28日，金厦公司仍未将房屋交付梁一鸣。截止2019年5月28日，金厦公司违约天数为878天，扣除56天，违约金为210513.05元(2560986元×0.0001×822天)。因金厦公司将来交房不是单方面即能够完成的，需要买受人收房行为的配合才能完成，若判决金厦公司支付违约金至实际交房之日，具有不确定性，并使判决难于执行，故对2019年5月28日之后产生的违约金，梁一鸣应另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：被告三亚金厦产业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁一鸣支付逾期交房违约金210513.05元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3726元(梁一鸣已预交)，由被告三亚金厦产业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 邢增秀人民陪审员 谭建成人民陪审员 林哲夫 二〇一九年六月二十日书 记 员 林少喜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。