安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终274号上诉人（原审原告）：安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区望江西路**皖通高科技产业园内。法定代表人：沈阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱世贾，安徽中天恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：方华子，上海天衍禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽菲博投资管理有限公司，住，住所地安徽省芜湖市鸠江区官陡街道花塘社区办公楼****/div>法定代表人：刘陈，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈向华，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓玲，安徽国伦律师事务所律师。上诉人安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司（以下简称驿达公司）因与被上诉人安徽菲博投资管理有限公司（以下简称菲博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初4148号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人驿达公司的委托诉讼代理人朱世贾、方华子，被上诉人菲博公司的委托诉讼代理人沈向华、赵晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。驿达公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判安徽交通集团驿安高速公路综合开发有限公司（以下简称驿安公司）与菲博公司签订的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》（以下简称案涉租赁合同）解除；三、改判菲博公司支付芜湖汽车服务中心5#楼房屋履约保证金10万元、租金216.7673万元、损失133.8229万元（其中包含滞纳金、违约金，暂计算至2018年6月30日，此后发生的计算至款项实际付清之日止），共计360.5902万元；四、改判本案全部诉讼费用由菲博公司承担。事实与理由：一、一审判决认定菲博公司支付的房屋租金应扣除每年应分摊的建设费用的观点错误。（一）案涉租赁合同并未约定建设工程款可以抵扣租金。（二）案涉租赁合同约定案涉地块的租金为每年35万元是已经抵扣了建设费用后约定的租金。根据驿安公司提交的与安徽省雨力控股有限公司、芜湖中鸠商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《芜湖汽车中心5#、6#、1#、10#年度租金对比表》，证明芜湖汽车服务中心房屋租赁的市场价格为每平方米20元，而5#楼的租赁价格仅为每平方米3.75元（年租金为35.52万元），远低于市场租金价格。一审判决未考虑该问题的根源，如此低廉的租金根源是在案涉租赁合同签订时驿安公司已经将建设费用抵扣了大部分租金。驿安公司在一审庭审中曾要求对案涉地块的租金标准进行鉴定，但一审法院予以忽视，请求二审对此予以鉴定。（三）菲博公司如对案涉5#楼建设费用有争议，应当另案起诉。本案仅为房屋租赁合同纠纷，驿安公司主张的也仅仅是建设费用抵扣以外的约定租金，菲博公司主张的建设费用抵扣问题不在本案审理范围。二、菲博公司支付的建设费用仅有586.14万元，一审判决将5#楼的总建设工程款7014262.9元作为应分摊的建设费用的观点错误。三、驿安公司当然享有合同解除权。（一）一审判决认定菲博公司欠付租金，驿安公司当然享有合同解除权。经多次催告，菲博公司拒不支付房屋租金及相关滞纳金等，一审判决也确认了菲博公司欠付租金的事实，菲博公司的行为构成根本违约，合同应当依法解除。（二）菲博公司未付清案涉项目的建设款构成违约，驿安公司当然享有合同解除权。此外，菲博公司没有及时按约补足履约保证金，驿安公司有权解除合同。四、一审错误判决，将会极大损害国有资产的安全。菲博公司答辩称：一、经查询发现驿安公司已于2018年12月4日注销。根据民法总则第五十九条规定，法人的民事权利能力和民事行为能力从法人成立时产生，到法人终止时消灭。这意味着驿安公司在被注销后主体资格已经丧失了，其在2018年12月11日提起上诉系主体错误，应由吸收合并后的主体来提起上诉。而驿达公司直至2019年3月29日才向法院主张承继驿安公司相关的诉讼权利义务，显然不当。据此，本案上诉主体不适格，应当视同本案没有上诉，二审法院应依法驳回上诉。二、建设费用抵租金是驿安公司确立的商业模式，因为地块是租赁的土地，金交洋公司、菲博公司能否在土地上出资建房并使用，是本案争议焦点。驿安公司对租赁合同理解有误，建设费用抵作租金在合同6.2.2、7.2、8.2、8.4、8.8条都有明确约定，一审认定正确。驿安公司反推的逻辑是错误的，其提交的几份租赁合同都是在2018年签订的且房子已经建成，还不包括土地租金，而菲博公司是平地起高楼，是驿安公司确立的商业模式，租赁发生于2013年、2014年，房屋租金与土地租金合并每平方米17余元。驿安公司称建设费抵作合同外的租金，具体抵扣了多少建设费也不清楚。菲博公司投资的建设费是用来冲抵租赁合同约定的房屋和土地租金。三、菲博公司出资874万元，不是700余万元，该874万元应分摊到租金。而全部租期中的土地和房屋租金总和是864万元，因此冲抵后的10万元就是菲博公司的履约保证金。四、菲博公司已经履行了全部合同义务，驿安公司要求解除合同无事实和法律依据。驿安公司向一审法院起诉请求：1、判决解除驿安公司与菲博公司签订的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》；2、判决菲博公司返还芜湖汽车服务中心5#楼、恢复至竣工验收时的原状；3、判决菲博公司支付驿安公司芜湖汽车服务中心5#楼房屋履约保证金100000元，租金2167673元（房屋租金自2015年4月30日至2018年6月30日为1095200元、土地租金自2016年4月5日至2019年4月5日为1072473元），损失1338229元（其中包含滞纳金、违约金，暂计算至2018年6月30日，此后发生的滞纳金、违约金，计算至款项实际付清之日止），共计3605902元；4、本案诉讼费用由菲博公司承担。一审法院认定事实：2016年10月，驿安公司与菲博公司签订《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》一份，合同约定驿安公司受托将位于芜湖汽车服务中心5#房（建筑面积约为11.84亩）出租给菲博公司，菲博公司已经实际使用，对房屋的建设情况、权属证书、现状附属设施及周边环境等各方面的情况已充分了解且不持异议；租赁期限自2015年4月30日至2027年12月31日；本合同签订后7日内，菲博公司支付驿安公司10万元履约保证金，履约保证金不得冲抵租金，履约保证金在租期终止10日内不计息退还；租金（包括政府收取的土地年租金和房屋年租金）按年度计算，全部由菲博公司承担；政府收取的土地租金部分的费率、起始期限、具体数额等按照当地政府规定执行（以驿安公司名义缴纳，政府收款凭据、票据交驿安公司入账），房屋年租金为一次付清，租赁房屋交付后5日内，菲博公司即支付2015年5月30日至2015年12月31日租金207200元，每一个租赁年度开始前15天，菲博公司将下一年度租金355200元一次支付给驿安公司；房屋建设期间，驿安公司与第三方签署合作协议，合作建设，驿安公司与菲博公司间并无任何法律关系，后菲博公司与该第三方签署合同，菲博公司承担该房屋建设相关的全部工程款、政府土地租金、基本建设规费等费用，建成后菲博公司租用，房屋建成但因故未能办理产权证书，工程款最终以驿安公司与施工单位之间的工程决算结果为准；鉴于菲博公司垫资部分已开具建筑费用发票，驿安公司不承担为抵作租金的建设费用开具租金发票、建设费用发票或其他任何发票的义务；租赁期间因不可抗力等因素导致合同无法履行而终止，双方互不担责；鉴于菲博公司承担的建设费用分摊到整个租赁期间计算，尚未实际租赁使用但是已分摊抵作租金的建设费用形成菲博公司损失，驿安公司同意在政府补偿款范围内补偿菲博公司等。合同还对租赁物的使用、维护，违约责任的承担等事项进行了约定。该合同驿安公司盖章处落款时间为2015年4月28日，菲博公司盖章处没有注明时间。合同签订后，驿安公司于2017年5月15日通知菲博公司支付2017年4月5日-2018年4月4日土地租金357491元；驿安公司于2018年4月12日向菲博公司邮寄律师函，函告菲博公司立即支付尚欠租金2445273元，否则通过诉讼途径追究违约责任。另，驿安公司于2016年8月29日通知菲博公司支付2016年4月5日-2017年4月4日土地租金357491元。驿安公司提供的涉案工程竣工验收报告载明开工时间为2013年2月17日，竣工日期未填写。安徽金瑞安工程咨询有限公司于2017年1月16日对芜湖汽车服务中心二标段5#、6#工程出具的审核报告书审核意见为工程造价15490134.69元（其中5#楼7014262.9元、6#楼8458871.79元、化粪池17000元）。驿安公司作为建设单位，湖北天宇建设有限公司作为施工单位对此审核意见均无异议。菲博公司已支付5#楼建设费用6861400.75元，另支付涉案房屋所占土地5年租金1682704元、履约保证金200000元。2011年8月26日，驿安公司与安徽龙天洋机械设备有限公司（以下简称龙天洋公司）签订《合作协议书》一份，约定：1、项目概况。根据2011年4月5日芜湖市规划委员会2011年第7次会议纪要，同意建设芜湖汽车服务中心，项目位于芜湖市芜宣高速北侧，双方合作建设项目包括4个4S店、汽车俱乐部、管理大楼、停车场及4个汽车修理厂；2、合作原则。龙天洋公司应组建芜湖汽车服务中心建设项目部，具体承担项目建设事宜。项目部使用独立账册，单独核算，接受驿安公司监督。为便于项目监督，项目部刻制的项目部公章、合同专用章和财务专用章，由驿安公司委派人员负责保管，并按规定配合龙天洋公司使用，龙天洋公司对项目的建设工程进度、质量、安全和债务负责，驿安公司对工程建设进度、质量、安全等享有监督权；3、费用承担。驿安公司承担项目前期总平面规划报建相关费用（包括项目前期咨询费、总平面设计费、三通一平费用、土地二次补偿等），其余全部建设投资、行政规费、税费（包括但不限于所有项目工程单体报建、规划、设计、施工、监理等所有费用）均由龙天洋公司承担。龙天洋公司应按照有关规定、项目进度和合同要求及时汇入项目部专用账户，通过项目部向有关单位支付。项目竣工后，由合作双方共同指定的和中介机构审计后确定建设投资总额。项目建设及租赁期内，该项目涉及的土地使用权需缴纳的土地年租金由龙天洋公司承担。龙天洋公司承诺按照当地政府关于划拨土地有偿使用的规定，应付租金的面积、核算的费率和具体要求汇入驿安公司指定账户，由驿安公司向地方政府支付；4、项目财务管理。龙天洋公司设立项目部专用账户，并由双方共管，所有项目建设款项及项目建设的各项税费、规费龙天洋公司必须按照单体施工协议书进度和国家有关规定即时汇入此账户，在驿安公司监督下按规定支出，专款专用，不得挪用、抽走；5、建设进度要求。龙天洋公司应在2年内（2011年4月5日至2013年4月5日）完成规划内容所有项目的建设；6、项目建设阶段本协议书的解除、终止和违约责任。项目建设阶段，龙天洋公司如有以下违约情形的，应赔偿驿安公司实际损失，并支付1000000元违约金。a、未及时支付工程款或其他项目建设款项，导致设计、勘察、施工、监理等单位追究驿安公司责任或引发农民工工资纠纷给驿安公司造成不良社会影响的；b、逾期完成本协议约定的建设进度超过30日的；c、未及时支付土地年租金导致驿安公司承担责任的等；7、项目建成后的租赁。驿安公司同意将建成后的地上建筑物出租给龙天洋公司，租赁期限自项目施工许可证发放日期届满一年之时至2027年12月31日止。投资款充作租金，经审计确认的龙天洋公司投入项目的投资总额按15年租赁期均摊，每年分摊的投资额充作当年的部分租金。龙天洋公司投资总额概算为4000万元，以此概算充作部分租金为267万元每年，鉴于龙天洋公司投资的具体金额待项目决算、审计完成后才能确定，因此实际不论投资多少均充作租金。2011年9月28日，驿安公司与龙天洋公司、金交洋公司签订《合作补充协议》一份，约定：龙天洋公司、金交洋公司在履行上述合作协议过程中需要对外招商的，驿安公司同意并给予必要的配合和协助，但由于招商引起的法律纠纷和责任由龙天洋公司、金交洋公司负责承担，驿安公司不承担责任。之后，驿安公司向龙天洋公司、金交洋公司出具《证明》一份载明“兹有芜湖市芜宣高速北侧芜湖汽车服务中心项目土地和房产，系我公司与龙天洋公司、金交洋公司合作建设。项目建成后，在合作期内由龙天洋公司、金交洋公司负责经营，龙天洋公司、金交洋公司有权就芜湖汽车服务中心项目经营事宜对外招商”。2012年3月20日，龙天洋公司、金交洋公司共同向驿安公司出具《承诺函》载明：2011年8月26日，就芜湖汽车服务中心项目合作事宜，龙天洋公司与贵司签订了芜湖汽车服务中心《合作协议书》。龙天洋公司注册地在巢湖，芜湖市鸠江区政府要求该项目经营单位须注册落户本地，因此设立了金交洋公司，负责该项目的经营管理。我们两公司特向贵公司承诺，该项目合作中凡涉及龙天洋公司及金交洋公司的一切责任和义务，以及该项目的经营和管理责任，均由我们两公司连带承担。2013年5月27日，驿安公司与湖北天宇建设有限公司（以下简称天宇公司）签订《协议书》，约定将芜湖汽车服务中心工程02合同段发包给天宇公司。同日，驿安公司、龙天洋公司以及天宇公司签订《补充合同》一份，约定该工程中标价21660036.72元，本标段5#、6#楼施工工期180天，确保三个月内完成主体结构施工结束。2014年10月28日，龙天洋公司、金交洋公司向驿安公司出具一份《函》载明：该项目因诸种原因致实际投资远超概算，龙天洋公司、金交洋公司已经无力支付超出概算部分的工程款，目前项目建设部分已停工，为防止施工单位提起工程款纠纷和承租方、其他投资方可能因此引发的纠纷，以及项目延迟建成的不利后果，我们特此致函如下：一、为便于贵司了解项目招商、建设及租赁状况等整体情况进行审计，承诺积极配合审计工作；二、审计期间，该项目的投资经营由龙天洋公司和金交洋公司委托贵司经营管理，在新协议签订前，原《合作协议书》及相关法律文件的权利义务继续有效。审计结束后，龙天洋公司、金交洋公司和该项目经营管理方式在贵公司收函后由双方协议约定。2012年7月9日，芜湖市国土资源局与驿安公司签订一份《国有土地使用权租赁合同》约定：芜湖市国土资源局以现状出租给驿安公司的宗地位于芜宣高速公路芜湖出入口北侧，面积39229平方米，土地使用年限为五年，自2011年4月5日至2016年4月4日，用途为商服用地。本合同租赁期限届满未申请续租或者虽申请未获批准的，芜湖市国土资源局有权无偿收回租赁的土地使用权。2012年9月，芜湖市国土资源局向驿安公司颁发涉案工程建设用地批准书。2013年10月29日，芜湖市城乡规划局向驿安公司颁发涉案工程建设工程规划许可证。2016年9月7日，芜湖市住房和城乡建设委员会向驿安公司颁发芜湖汽车服务中心1-10号楼的建筑工程施工许可证。安徽省合肥市瑶海区人民法院于2017年3月20日作出（2016）皖0102民初1919号民事判决书，判决确认解除驿安公司与龙天洋公司签订的《合作协议书》。该判决已生效。安徽省合肥市瑶海区人民法院于2018年2月28日作出（2018）皖0102民初152号民事调解书，调解内容为驿安公司、龙天洋公司、金交洋公司2011年9月28日签订的《合作补充协议》于2014年12月2日解除。2018年9月21日,驿安公司与安徽省雨力控股有限公司就芜湖汽车服务中心1＃楼、10＃楼分别签订《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》，合同约定的月租金第一年最低为22.89元／平方米，此后逐年递增。同日，驿安公司与芜湖中鸠商业运营管理有限公司就芜湖汽车服务中心6＃楼签订《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》，合同约定的月租金最低为14.24元／平方米，此后逐年递增。上述合同中约定的房屋用地性质为划拨土地。一审法院认为，驿安公司与菲博公司2016年10月签订的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》是双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，对双方均有约束力。合同约定房屋年租金为355200元，土地年租金按照当地政府规定执行,且菲博公司承担的建设费用分摊到整个租赁期间（自2015年4月30日至2027年12月31日，为12.67年）,故本案争议焦点为菲博公司每年应支付的租金为驿安公司诉称的（房屋租金355200元＋土地租金），还是菲博公司辩称的（房屋租金355200元＋土地租金－每年应分摊建设费用）。首先，双方于2016年10月签订《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》，此时涉案工程造价尚在审计过程中，每年应分摊的建设费用并未明确，驿安公司诉称双方在合同中约定的房屋年租金355200元已扣除了每年应分摊的建设费用没有合理性，一审法院难以采信。其次，驿安公司称芜湖汽车服务中心房屋租赁的市场价格约为20元／平方米，而菲博公司租赁价格为3.75元／平方米（年租金355200元），远低于市场价格，所以合同签订时已将建设费用抵扣了大部分租金。对此，驿安公司提供了其与安徽省雨力控股有限公司、芜湖中鸠商业运营管理有限公司2018年9月21日签订的租赁合同加以佐证。由于驿安公司用于佐证自己观点的两份合同签订时间与涉案讼争合同签订时间不一致；两份合同中约定的房屋用地性质（划拨土地）与本案所涉合同用地性质（国有租赁土地）不一致；两份合同中出租的房屋是否系承租方出资建设（驿安公司未举证证明）不明确，在上述决定租赁合同价格的因素均不同或不能确定的情况下，驿安公司所举两份合同租赁价格与本案所涉房屋的租赁价格不具有可比性，一审法院无法参照该两份租赁合同价格判断本案所涉房屋租赁价格，故对驿安公司的该项意见不予支持。综上，对菲博公司关于每年应支付租金根据合同约定为（房屋租金355200元＋土地租金－每年应分摊建设费用）的意见应予支持。驿安公司、天宇公司对安徽金瑞安工程咨询有限公司就芜湖汽车服务中心二标段5#、6#工程出具的审核报告书均无异议。根据审核意见,涉案5#楼租赁期间每年分摊的建设费用应为553611.91元（7014262.9元÷12.67）。菲博公司自2015年4月30日至2018年6月30日应支付房屋租金为1095200元，自2016年4月5日至2018年4月4日应支付土地租金为714982元，两项合计1810182元。菲博公司自2015年4月30日至2018年6月30日应分摊建设费用为1754949.75元（553611.91元×3.17）。故至2018年6月30日，菲博公司尚欠驿安公司房屋及土地租金共计55232.25元（1810182元－1754949.75元）。《中华人民共和国合同法》对合同解除的条件明确规定为：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。本案驿安公司诉称菲博公司欠付租金2167673元与事实不符，至2018年6月30日，菲博公司尚欠驿安公司房屋及土地租金共计55232.25元，该行为虽构成违约，但显然不符合迟延履行主要债务或致使不能实现合同目的的法定解除条件。驿安公司诉请判决解除双方签订的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》以及菲博公司返还芜湖汽车服务中心5#楼、恢复至竣工验收时的原状，没有合同和法律依据，也与兼顾双方合同利益、追求最佳社会效果的裁判准则相违背，一审法院不予支持。驿安公司诉请判令菲博公司支付履约保证金100000元，合法有据，应予支持。菲博公司应支付驿安公司租金55232.25元（房屋租金至2018年6月30日，土地租金至2018年4月4日），对驿安公司该项诉请中超出部分不予支持。对于欠付的租金，菲博公司应自2018年1月1日起按银行同期贷款利率支付逾期付款违约金。驿安公司诉请菲博公司支付损失1338229元（其中包含滞纳金、违约金，暂计算至2018年6月30日，此后发生的滞纳金、违约金，计算至款项实际付清之日止），没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，一审法院判决：一、菲博公司于判决生效后十日内支付驿安公司履约保证金100000元、租金55232.25元，并自2018年1月1日起以欠付租金55232.25元为基数按银行同期贷款利率支付违约金至欠付租金实际清偿日止。二、驳回驿安公司的其他诉讼请求。一审案件受理费39715元，由驿安公司负担36310元，菲博公司负担3405元。二审中，驿达公司提交了《驿达公司合并驿安公司相关事宜办公会议纪要》、《关于安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司吸收合并安徽交通集团驿安高速公路综合开发有限公司的的股东决定》，用以证明驿安公司被驿达公司吸收合并，于2018年12月4日被核准注销。菲博公司质证请求法庭核实。经审查，本院对该组证据予以采信。驿达公司提交了“菲博公司支付驿安公司的付款凭证”，用以证明菲博公司支付驿安公司的款项是5861400元，一审法院认定为686万余元错误。菲博公司质证认为其直接支付驿安公司的是586.14万元，但此外还向金交洋公司、工程承包单位支付了部分款项。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。驿达公司提交了“乐麦商贸、盈泰汽车租赁合同及其工商登记信息、实际经营情况的视频图片”、“雨力控股、中鸠商业等租赁1#、6#、10#的租赁合同”、“房地产估价报告”，用以证明5#楼的租金价格情况、同等地段的租金价格比较、租金标准的公允价。菲博公司质证认为不能以反推的逻辑来确定租赁价格。经审查，该组证据与本案无直接关联，故不予确认。对一审查明的事实，驿达公司认为：菲博公司支付的5#楼建设费用是586.14万元，而非一审查明的6861400.75元；菲博公司也没有向驿达公司支付过土地5年租金1682704元、履约保证金200000元。菲博公司认为：一审判决没有查明案涉工程的竣工日期，案涉租赁合同的签订时间实际是2017年10月份。本院对一审查明的除上述双方当事人存有争议的内容予以确认。另查明：1、双方当事人虽对案涉工程的竣工日期存有争议，但各自陈述的时间均在2017年之后。2、对于案涉驿安公司与菲博公司签订的租赁合同的实际签订时间，驿安公司认为是2016年10月，而菲博公司认为是2017年10月，双方均认可为补签合同。3、驿安公司已于2018年12月4日因被驿达公司吸收合并而核准注销。原驿安公司工作人员于2018年12月11日制作民事上诉状（以驿安公司名义、加盖驿安公司印章）并向一审法院递交。驿达公司按照一审法院的通知于2018年12月18日预交了本案上诉费36310元。4、2019年4月17日，驿达公司向本院出具《情况说明》,载明：驿安公司的印章因纳税专户暂时不能注销需要保留，印章一直由驿达公司保存，由组宣人事部负责人马强保管。驿达公司代理人于2018年12月4日申请、提交驿安公司的注销登记材料时，登记机关未要求收缴公章。因与菲博公司的本案纠纷上诉期间，驿达公司还未取得驿安公司核准注销的通知，故仍以驿安公司名义提起上诉。上诉状拟定后，经驿达公司法务人员徐欣请示分管领导陈素洁同意，并经执行董事沈阳（同时任原驿安公司法定代表人和驿达公司法定代表人）审批同意后，在组宣人事部负责人处进行用章登记，在上诉状上加盖驿安公司印章。5、案涉驿安公司与菲博公司签订的租赁合同关于租金支付的约定在第六条第（二）项，主要内容为：年租金由以下2个部分组成，全部由乙方（菲博公司）承担：1、政府收取的土地年租金……2、年度房屋租金（1）本着先付款后使用的原则，租金按年度计算……此后每一个租赁年度开始之前15天，乙方将下一年度租金人民币35.52万元一次支付给甲方（驿安公司）。（2）该房屋建设期间……乙方同意尚未付清的工程款、报建等基本建设规费仍由乙方承担……鉴于乙方垫资部分已开具建筑费用发票，甲方不承担为抵作租金的建设费用开具租金发票、建设费用发票或其他任何发票的义务，乙方对此不持异议。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、本案以驿安公司名义提起的上诉是否合法，能否认定为是驿达公司提起的上诉，二审法院应否继续本案的实体审理；二、应否将菲博公司需要承担的建设费用按年分摊，并与驿安公司诉请主张的每年35.52万元的租金标准进行冲抵；三、菲博公司是否尚需支付驿安公司租金、损失及具体金额，案涉租赁合同应否予以解除及租赁物返还问题。关于争议焦点一。对上诉合法性的审查应重点着眼于递交上诉状行为本身，即是否是有权上诉主体依法定程序在法定期限内作出的上诉意思表示。驿达公司作为吸收合并后的存续主体，依法承继原驿安公司的全部诉讼权利义务，故其有权按原驿安公司的诉讼地位参加本案诉讼，即有权在驿安公司被注销后以自己的名义提起上诉。本案中，以已被注销主体（驿安公司）的名义提起上诉并加盖印章的行为不当，但该公司工作人员在法定上诉期内制作并递交上诉状行为本身系履职代表其用人单位作出不服一审判决并提起上诉的意思表示。在驿安公司因吸收合并被注销后，上述工作人员的用人单位依法自动变更为驿达公司，故应将该履职行为视为是代表驿达公司作出的。而驿达公司随后预交上诉费、二审派员出庭应诉以及出具《情况说明》等行为均表明其认可工作人员的该项行为。此外，民事诉讼法虽规定上诉应当递交上诉状，但并未禁止对上诉状中存在的瑕疵内容进行补正。因此，本案上诉状中存在的错列上诉人名称、加盖已被注销主体印章等瑕疵内容，应允许对其进行补正。综上所述，驿达公司作为有权提起上诉的主体，通过其工作人员在法定期限内向一审法院递交了上诉状并预交了上诉费，上诉意思表示明确，程序合法，故应将其列为二审诉讼当事人，本案应继续进行实体审理。关于争议焦点二。菲博公司对驿安公司诉请主张租金所依据的房屋租赁合同的真实性不持异议，且该合同合法有效，对双方均具有约束力，故应依据该合同内容确定双方的权利义务。经审查，涉案房屋租赁合同关于年度房屋租金约定由两部分组成，即（1）35.52万元/年和（2）应由菲博公司承担的抵作租金的建设费用。该两部分在合同文本中系并列关系，均隶属于“年度房屋租金”条款项下，未有文字明确约定该两部分可互相冲抵，菲博公司也未就可冲抵的主张提交进一步的证据证明。因此，菲博公司抗辩主张应将逐年分摊的建设费用与35.52万元的年度租金标准进行冲抵，缺乏事实依据，应不予支持。一审判决抛开合同文本本身，以逻辑推理的方式认定菲博公司应承担的租金标准，显属不当，应予纠正。关于争议焦点三。驿安公司诉请菲博公司向其支付2015年4月30日至2018年6月30日期间按35.52万元/年计算的房屋租金（扣除一个月装修期），以及2016年4月5日至2019年4月5日期间的土地租金，有双方签订的租赁合同为据，对此应予支持。经核算，驿安公司诉请主张上述期间的租金总额为2167673元正确。双方在案涉租赁合同中约定：“菲博公司如不按时交纳租金，除余额补交外，还应按欠交租金额的日千分之十向驿安公司支付滞纳金；菲博公司迟延支付租金累计达30天的，驿安公司有权解除合同、没收履约保证金，菲博公司并向驿安公司支付相当于当年度租金额的违约金，驿安公司还有权向菲博公司追索所欠租金”。菲博公司经驿安公司多次催告仍不支付租金，驿安公司按约有权要求解除合同。合同解除后，菲博公司应将涉案租赁物腾空并返还给驿安公司。驿安公司诉请要求菲博公司将租赁物恢复至竣工验收时的原状，与双方合同约定内容不符，故不予支持。根据合同法的相关规定，合同解除后尚未履行的应不再履行，故对驿安公司要求菲博公司按约向其支付未交纳的履约保证金的诉请不予支持。相应迟延支付租金的，菲博公司应按约向驿安公司承担滞纳金、违约金。综合上述合同约定，并考虑到滞纳金与违约金系同一法律属性、滞纳金的约定标准过高、驿安公司因迟延支付实际所遭受的损失、驿安公司怠于及时诉请主张权利等因素，本院酌情确定由菲博公司向驿安公司赔偿相当于年度租金额的违约损失，即712691元。因驿安公司已被驿达公司吸收合并，其相应的权利义务应由驿达公司进行承继。综上所述，驿达公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初4148号民事判决第二项；二、变更安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初4148号民事判决第一项为：安徽菲博投资管理有限公司于判决生效后十日内向安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司支付租金2167673元并赔偿损失712691元；三、解除安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司与安徽菲博投资管理有限公司之间的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》；四、安徽菲博投资管理有限公司于判决生效后十五日内腾空芜湖汽车服务中心5号房屋并返还给安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司；五、驳回安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39715元，由安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司负担7943元，安徽菲博投资管理有限公司负担31772元；二审案件受理费36310元，由安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司负担7262元，安徽菲博投资管理有限公司负担29048元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年六月十七日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。