陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2019）陕01民终5427号上诉人（执行案外人，原审原告）：孙莲红，女，1967年11月3日出生，汉族，陕西煜塬建筑工程有限公司会计，住西安市雁塔区XX路XX段XX号XX号楼XX层XX号。委托诉讼代理人：晁军伟，男，1981年4月8日出生，汉族，住陕西省礼泉县。被上诉人（申请执行人，原审被告）：胡某某，男，1955年10月10日出生，汉族，西北航空港工程总队退休职工，住西安市莲湖区XX路XX号。原审第三人（被执行人）：苏兴红，男，1966年8月30日出生，汉族，住辽宁省鞍山市千山区甲-400。原审第三人（被执行人）：李昕玲，（曾用名李素苓），女，1969年5月6日出生，汉族，住辽宁省鞍山市千山区甲-400。上诉人孙莲红因与被上诉人胡某某,原审第三人苏兴红、李昕玲案外人执行异议之诉一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初6795号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙莲红上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费由胡某某负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。本案的涉案房屋开发商西安达成实业有限责任公司（以下简称达成公司）已经在2016年2月2日与苏兴红解除了买卖合同关系，苏兴红也在2016年2月8日将房屋返还给了达成公司。因此，在一审法院预查封之前，开发商达成公司就已经和苏兴红解除了买卖合同。一审认为达成公司没有在预查封措施生效之前履行解除协议错误。达成公司向贷款银行支付房款并非是履行担保义务，而是将钱款退给苏兴红，并由苏兴红退还给银行。有关证据在达成公司执行异议诉讼中早已质证，一审未核实显属不当。该涉案房屋已经交还给达成公司，达成公司已经实际控制该房屋，达成公司再次出售并无不妥。达成公司作为开发商应将房屋权属办理至自己名下，然后才能向购房者转让产权。另，房屋买卖合同备案登记并非产权转移登记，不具有产权转移或者任何权利证明的作用。仅是房屋行政管理部门为防止一房二卖所建立的内部登记制度。房屋买卖合同当然可以在预查封措施生效之前协商解除。且法院在发现预查封涉案房屋并非是被执行人的财产时，应当解除预查封措施。预查封措施并非是不可变更的。孙莲红当然是涉案房屋的权利人。其在购买房屋时，审查了房屋相关的法律文件，已经尽到了注意义务，一审认为其未尽到注意义务，是以个案情况并非普遍情况来衡量其应尽义务，显属不当。胡某某辩称，一审事实查明清楚，判决合法有据。其与苏兴红、李昕玲民间借贷一案申请诉前保全，一审法院作出（2016）陕0104财保45号民事裁定，于2016年3月9日在西安市不动产登记服务中心预查封了苏兴红名下位于西安市莲湖区XX巷XX号XX苑XX幢XX单元XX层XX号的房屋，查封期限为2016年3月9日至2019年3月8日（现已续查封）。后因苏兴红未履行还款义务，其依据（2016）陕0104民初字第2139号民事判决书申请强制执行，财产保全措施转为执行措施，故一审法院执行本案涉案房屋程序合法、理由正当。2017年12月12日，达成公司对本案涉案房屋提出异议，要求解除对涉案房屋的查封并撤销拍卖措施。2017年12月25日，一审法院作出（2017）陕0104执异215号执行裁定，驳回达成公司的异议请求。达成公司不服，于2018年1月14日提起执行异议之诉，一审法院于2018年3月21日作出（2018）陕0104民初1227号民事判决，驳回达成公司的诉讼请求。达成公司不服提起上诉，西安市中级人民法院于2018年5月24日作出（2018）陕01民终5696号民事判决，驳回上诉，维持原判。达成公司申请再审仍然被驳回。2018年1月10日孙莲红与达成公司签订的《房屋买卖协议》是妨碍执行的违法行为，不能对抗申请人执行。孙莲红与达成公司签订《房屋买卖协议》时，明知涉案房屋存在查封，且已经进入拍卖程序，达成公司仍然出卖涉案房屋，属于无权处分。孙莲红作为达成公司的财务负责人，明知该事实，却执意购买，也非法律规定的善意第三人。另孙莲红与达成公司签订的《房屋买卖协议》只是取得了请求达成公司交付房产，办理房屋产权变更登记的债权，并不能产生物权变动的法律后果。故孙莲红以此为由提出执行异议之诉，没有法律依据。请求驳回上诉，维持原判。苏兴红、李昕玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。孙莲红向一审法院起诉请求：立即解除对莲湖区XX巷XX号XX苑XX幢XX单元XX室房屋的预查封并终止对该房屋的执行措施。诉讼过程中，孙莲红明确诉讼请求：判令在申请执行人胡某某与被执行人苏兴红、李昕玲民间借贷纠纷一案中不得执行西安市莲湖区XX巷XX号XX苑XX幢XX单元XX室房屋；诉讼费100元、公告费300元由胡某某负担。一审法院认定事实：2015年1月28日，达成公司（甲方）与苏兴红（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：“……乙方购买甲方合法拥有的坐落于西安市莲湖区XX街XX巷XX号XX苑XX号房，建筑面积123.57平方米的房产一套；甲方收到乙方定金20203元，首付款296203元（含定金），首付余款276000元，其余70%房款办理银行按揭；双方约定房屋出售单价为每平方米7900元，总价款为玖拾柒万元陆仟贰佰零叁元整；合同签订当日办理交房手续；房屋首付总欠款利息为月息5厘5，即每月支付房款利息为1518元……”该协议加盖达成公司的公章，由达成公司法定代表人晁永强和苏兴红签字确认。上述协议签订当日，达成公司收到苏兴红支付的首付款20203元，并将房屋钥匙交付给苏兴红。2015年2月10日，达成公司与苏兴红签订正式的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15014883）,约定苏兴红购买达成公司开发的位于西安市莲湖区XX巷XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX室，建筑面积123.57平方米；商品房单价为每平方米7900元，总金额为玖拾柒万元陆仟贰佰零叁元整；苏兴红应在2015年2月28日前一次性支付清总房款的30.3424%即296203元，剩余房款做银行按揭。2015年4月1日，苏兴红向中国建设银行西安劳动路支行（下称建行劳动路支行）借款680000元，用于购房，借款期间为2015年4月1日至2029年4月1日，位于西安市莲湖区XX巷XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋作为该笔借款的抵押物。此后，苏兴红向建行劳动路支行按月偿还贷款至2016年1月。2016年2月29日，苏兴红因涉嫌拒不支付劳动报酬罪被西安市公安局莲湖分局刑事拘留，其妻子李昕玲亦因同样罪名于2016年4月1日被刑事拘留。2016年11月28日，西安市莲湖区人民法院作出（2016）陕0104刑初648号刑事判决书，判决：一、苏兴红犯拒不支付劳动报酬罪，判处有期徒刑一年（刑期自2016年2月29日起至2017年2月28日止），并处罚金6万元；二、李昕玲犯拒不支付劳动报酬罪，判处有期徒刑一年（刑期自2016年3月24日起至2017年3月23日止），并处罚金6万元。2016年4月27日，达成公司代苏兴红向建行劳动路支行偿还按揭贷款17185.85元。2017年12月18日，达成公司的法定代表人晁永强通过其个人建设银行尾号0077的账号代苏兴红偿还了剩余的按揭贷款710281.11元。当日，建行劳动路支行出具《结清证明》，达成公司与苏兴红共同向西安市不动产登记服务中心申请注销双方的《商品房买卖合同》的备案手续。2018年1月10日，达成公司（甲方）与孙莲红（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：“……乙方购买甲方拥有的坐落于西安市莲湖区XX街XX巷XX号XX苑XX号房，建筑面积123.57平方米的房产一套；双方议定上述房屋单价为每平方米8200元整，房屋总价款为1013274元整；甲方收到乙方购房定金20000元，剩余所欠房款993274元于2018年1月26日前一次性付清；甲方指定收款账号为：户名晁国强、账号XXXXXXXXXXXX5921、开户行华夏银行股份有限公司西安西大街支行……”该协议加盖达成公司的公章，由达成公司法定代表人晁永强和孙莲红签字确认。上述协议签订当日，达成公司收到孙莲红支付的购房定金20000元；2018年1月26日，孙莲红通过中国光大银行以网银转账方式向户名晁国强、账号XXXXXXXXXXXX5921、开户行华夏银行股份有限公司西安西大街支行账户交付购房款993274元，达成公司于该日向孙莲红出具《收款收据》一份。另查，位于西安市莲湖区XX街XX巷XX号XX小区XX幢XX号房屋在2016年8月1日取得产权登记，权属证号为陕（2016）西安市不动产权第1022712号，登记的所有人为达成公司。但该房屋的《商品房买卖合同》备案尚未注销，登记的买受人仍为苏兴红，预售证号为201XXXX，合同登记号为Y15014883。再查，2016年3月7日，胡某某向本院申请诉前财产保全，要求对苏兴红、李昕玲名下价值350000元的财产进行保全。本院受理后作出（2016）陕0104财保45号民事裁定书，于2016年3月9日在西安市不动产登记服务中心预查封了苏兴红名下位于西安市莲湖区XX巷XX号XX苑XX幢XX单元XX层XX号的房屋，查封期限为2016年3月9日至2019年3月8日。后胡某某以民间借贷纠纷为由将苏兴红、李昕玲诉至本院。2016年8月17日，本院作出（2016）陕0104民初2139号民事判决书，判决：“一、本判决生效后十日内，被告苏兴红、李昕玲偿还原告胡某某借款339000元；二、本判决生效后十日内，被告苏兴红、李昕玲支付原告胡某某违约金22500元；三、驳回原告胡某某其余诉讼请求。”该判决生效后，苏兴红、李昕玲未能履行判决书确定的义务，胡某某向本院申请强制执行,财产保全措施转为执行措施。2017年6月3日，苏兴红、李昕玲对本院的执行行为提出书面异议，认为本院查封的涉案房屋属于其生活必需的唯一居住房屋，要求停止执行。2017年6月27日，一审法院作出（2017）陕0104执异64号执行裁定书，裁定驳回了苏兴红、李昕玲的异议请求。2017年12月12日，达成公司对涉案的执行标的提出异议，要求解除对涉案房屋的查封并撤销该房屋的拍卖措施。2017年12月25日，本院作出（2017）陕0104执异215号执行裁定书，裁定驳回达成公司的异议请求。达成公司不服，于2018年1月14日提起执行异议之诉，本院于2018年3月21日作出（2018）陕0104民初1227号民事判决驳回达成公司的诉讼请求；达成公司又不服，提起上诉，西安市中级人民法院于2018年5月24日作出（2018）陕01民终5696号民事判决驳回上诉，维持原判。孙莲红于2018年7月11日向本院对涉案标的提出异议，要求解除对涉案房屋的查封拍卖措施。2018年8月3日，本院作出（2018）陕0104执异188号执行裁定，驳回孙莲红的异议请求。孙莲红不服，于2018年8月8日提起执行异议之诉，形成本案诉讼。一审法院认为，孙莲红在本院查封执行标的西安市莲湖区XX巷XX号XX苑XX幢XX单元XX室房屋（合同登记号为Y15014883）后，以其与达成公司签订的房屋买卖协议已实际履行、且其为善意取得为由提出执行异议之诉，针对的是执行行为本身，其核心是孙莲红是否对执行标的享有足以阻却执行的正当权利。因此，本案争议焦点有三：1. 一审法院对涉案房屋预查封的效力；2.孙莲红于2018年1月10日与达成公司签订的《房屋买卖协议》的效力；3.孙莲红是否善意取得，以及是否系涉案房屋的权利人；4.孙莲红基于2018年1月10日与达成公司签订的《房屋买卖协议》享有的民事权益能否排除胡重申请对涉案房屋的强制执行。关于焦点一，一审法院对涉案房屋预查封的效力。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。”2015年1月28日，达成公司与苏兴红就涉案房屋签订《房屋买卖协议》，当日，达成公司收到苏兴红支付的首付款20203元，并将涉案房屋钥匙交付给苏兴红。2015年2月10日，达成公司与苏兴红签订正式的《商品房买卖合同》，之后办理了备案登记。一审法院于2016年3月9日对涉案房屋预查封，符合法律规定，并无不当。关于焦点二，孙莲红于2018年1月10日与达成公司签订的《房屋买卖协议》的效力。2018年1月10日，达成公司与孙莲红就涉案房屋签订《房屋买卖协议》，虽孙莲红在协议签订当日向达成公司支付购房定金2万元，后又于2018年1月26日向达成公司指定的房款收款账号转入剩余购房款993274元，然达成公司并未能将涉案房屋交付于孙莲红；涉案房屋不能交付只对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。同时，胡某某并未向法庭提交孙莲红与达成公司签订《房屋买卖协议》时明知孙兴红与胡某某之间的民间借贷纠纷案件，并非恶意串通以《房屋买卖协议》规避胡某某之金钱债权的实现，《房屋买卖协议》未违反法律的禁止性规定，合法有效。关于焦点三，孙莲红是否善意取得，以及是否系涉案房屋的权利人。首先，2015年4月1日，苏兴红向中国建设银行西安劳动路支行借款68万元用于购房借款，涉案房屋作为该笔借款的抵押物。一审法院于2016年3月9日预查封涉案房屋，达成公司曾在其提起的执行异议案件中主张其与苏兴红的《商品房买卖合同》在预查封之前解除，但实际其主张的解除协议在预查封之前并未实际履行，且2017年6月苏兴红、李昕玲以该房屋为其唯一住房为由要求停止执行，法院未予支持；2017年12月12日，达成公司提出执行异议，在审查期间，2017年12月18日，达成公司的法定代表人晁永强通过其个人银行账号代苏兴红偿还剩余按揭贷款，当日，建行劳动路支行出具《结清证明》，达成公司与苏兴红共同向西安市不动产登记服务中心申请注销双方的《商品房买卖合同》的备案手续，达成公司在本院预查封期间，且在执行异议审查期间，自行决定与被执行人苏兴红实施其所主张的解除协议的行为不得对抗申请执行人。其次，涉案房屋虽在查封之后登记在达成公司名下，但作为开发商，达成公司负有向买受人苏兴红办理产权登记的义务。在苏兴红通过办理银行按揭贷款的方式支付购房款的情况下，取得对涉案房屋的物权期待权。达成公司将产权登记在其名下有违双方的约定。现涉案房屋的《商品房买卖合同》备案尚未注销，登记的买受人仍为苏兴红，预售证号为201XXXX，合同登记号为Y15014883；达成公司及其法定代表人晁永强于涉案房屋被预查封后代苏兴红偿还剩余按揭贷款的行为，系对苏兴红借款合同担保责任的履行，代偿之后，享有的仅是对苏兴红追偿的权利，且该代偿行为并未对苏兴红支付的首付款和按揭某某予以处理，减少了苏兴红可供人民法院执行的财产，损害了苏兴红债权人的利益。故，达成公司对涉案房屋无权处分。再次，无权处分人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。现孙莲红虽在与达成公司就涉案房屋签订《房屋买卖协议》后足额向达成公司支付了购房款1013274元，然达成公司并未能将涉案房屋交付于孙莲红，涉案房屋被法院查封之前一直由苏兴红占有使用，现处于空置状态。同时，孙莲红在签订该协议前，并未尽到合理审查注意义务，未到相关部门就涉案房屋的产权进行核查，仅以达成公司向其提供了相应的文件资料，即主张自己为善意取得人，无事实和法律依据。孙莲红并非涉案房屋的权利人。关于焦点四，孙莲红基于2018年1月10日与达成公司签订的《房屋买卖协议》享有的民事权益能否排除胡重申请对涉案房屋的强制执行。达成公司并未能将涉案房屋交付于孙莲红，双方的房屋买卖协议实际不能继续履行，买受人即孙莲红因此将不能办理房屋所有权转移登记。该房屋买卖协议的实质内容仍属于债的范畴，此协议所产生的直接后果是一方当事人即孙莲红取得要求移转涉案房屋所有权的请求权，并非对物权权属的变动；另一方当事人即达成公司则负有移转涉案房屋所有权的义务，即要将不动产办理过户登记。在本案中，达成公司不能履行办理相应的登记过户手续时，案涉房屋所有权并未发生转移。因此，孙莲红与达成公司于2018年1月10日签订的《协议书》并不能直接引起物权变动效力，同时该协议形成于2016年3月9日对涉案房屋采取预查封措施之后，若任由被执行人与案外人在人民法院的采取查封措施之后私下解除商品房买卖合同，再将执行标的卖于第三人，必将助长被执行人转移财产的行为，损害申请执行人的合法权益，使人民法院预查封的制度目的落空。因此，孙莲红的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决：驳回原告孙莲红的诉讼请求。案件受理费100元，由孙莲红负担。二审中，胡某某提交一份陕西省高级人民法院（2018）陕民申2071号民事裁定，用以证明达成公司提起上诉被驳回之后，又向陕西省高级人民法院提出申诉，陕西省高级人民法院驳回了达成公司的再审申请。孙莲红对胡某某提交的该上述证据的真实性及证明目的均无异议。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，孙莲红应当就其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。经查，涉案房屋于2017年由保全查封转为执行查封。孙莲红与达成公司签订《房屋买卖协议》时间系2018年1月10日。据此，涉案房屋买卖合同系在法院查封之后签订。另外，2017年6月3日，苏兴红、李昕玲就一审法院查封涉案房屋提出执行异议，认为涉案房屋系其生活必须的唯一住房，要求停止执行，后被法院驳回异议请求。2017年12月12日，达成公司提出执行异议，后被法院驳回异议请求。在达成公司提出执行异议审查期间(2017年12月18日)，达成公司的法定代表人晁永强虽通过其个人银行账号代苏兴红偿还剩余按揭贷款，达成公司与苏兴红共同向西安市不动产登记服务中心申请注销双方《商品房买卖合同》的备案手续。达成公司法定代表人晁永强的还贷行为，系对苏兴红借款合同担保责任的履行，代偿之后，享有的仅是对苏兴红追偿的权利，且该代偿行为并未对苏兴红支付的首付款和按揭某某予以处理，减少了苏兴红可供人民法院执行的财产，损害了苏兴红债权人的利益。故上述行为不得对抗申请执行人。达成公司在与苏兴红签订房屋买卖合同，且办理备案登记后，将涉案房屋登记在达成公司自己名下，有违双方的约定。且涉案房屋的《商品房买卖合同》备案尚未注销，登记的买受人仍为苏兴红，预售证号为201XXXX，合同登记号为Y15014883。据此，孙莲红主张达成公司与苏兴红之间的房屋买卖合同已于2016年2月2日解除，苏兴红亦于2016年2月8日将涉案房屋返还给达成公司不成立。涉案房屋买卖合同系在法院查封之后签订，且达成公司不能履行办理相应的登记过户手续，案涉房屋所有权并未发生转移至孙莲红。一审认定孙莲红不享有足以排除强制执行的民事权益，于法有据，并无不当。综上所述，孙莲红的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙莲红负担。本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年六月二日 书 记 员  姬  凯  华