贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1872号 上诉人（一审被告）：中国电信股份有限公司毕节七星关区分公司，统一社会信用代码：91520502789783224B，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路**。 法定代表人：薛锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：袁光福，贵州尚恩律师事务所律师，执业证号：15205199010156152。 委托诉讼代理人（特别授权）：张桢耀，贵州尚恩律师事务所律师，执业证号：15224201610751078。 被上诉人（一审原告）：易龙，男，1972年6月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：李朝胜，贵州众正律师事务所律师，执业证号：15205201610413903。 委托诉讼代理人（一般授权）：左帅，贵州众正律师事务所实习律师，证号：23071301110464。 上诉人中国电信股份有限公司毕节七星关区分公司（以下简称：电信七星关分公司）因与被上诉人易龙与农村房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 电信七星关分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实及理由：1.上诉人为加强基础通信设施建设，与被上诉人签订《房屋（二手房）买卖合同》，被上诉人在知晓房屋买卖行为的后果的前提下，向上诉人转让涉案房屋，该行为系上诉人的真实意思表示。2.上诉人与被上诉人交易的合同标的物系房屋，本案并非土地买卖，更非将农村土地用于非农建设。双方的交易行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于合同法第五十二条所列的无效行为。3.土地管理法第六十二条、第六十三条的立法本意在于禁止农村集体土地使用权的单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，法律并不禁止房屋项下的宅基地使用权的转让，仅仅是出卖之后不得再申请宅基地。被上诉人出卖涉案房屋系对自身合法权益的处理，并无虚假意思表示，亦未违反法律规定。4.双方当事人之间的房屋交易行为已发生十年有余，且被上诉人早已向上诉人交付涉案房屋，如若纵容被上诉人的一己私欲，将严重破坏社会交易秩序，对民事法律的自愿、公平和诚信原则亦将造成毁灭性创伤，使得民事行为无诚信可言。综上，一审法院认定基本事实不清，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。 易龙二审未作答辩。 易龙向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方于2008年3月6日签订的《房屋（二手房）买卖合同》无效，由被告归还原告房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2008年3月6日，原、被告双方签订《房屋（二手房）买卖合同》，原告其将坐落于毕节××××镇沙地村，建筑面积89平方米的4间砖混结构的房屋出卖给被告，合同明确涉案房屋为民宅，相应的土地为宅基地。依据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》【国办发（1999）39号】第二条“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”之规定，涉案房屋属于民宅，涉案房屋土地使用权属于宅基地，且无权属证书，因此原、被告双方买卖房屋的行为显然违反了法律规定。另依据土地管理法第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……”、第六十三条“农民集体所有有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”之规定，原、被告双方买卖房屋的行为必然导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，有违土地管理法之规定，双方签订的合同应为无效合同；依据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告应当向原告返还涉案房屋。 一审法院认定如下事实：2008年3月6日，原、被告双方签订《房屋（二手房）买卖合同》。该合同载明：原告（甲方）将己坐落于毕节××××镇沙地村，土地使用权证号为毕市清集建（2001）字第28-019号，建筑面积89平方米的4间砖混结构民宅的房屋出卖给被告（乙方），售价每平方米617元，总金额55,000元；被告在原告交付该房屋时支付交房款49,500元;余款被告应于房屋过户手续办理完毕后三内向原告支付合同总金额的10%余款5,500元。合同签后，原告将涉案房屋交付给被告,被告向原告支付交房款49,500元，余款5,500元至今尚未支付。之后，被告未能办理房屋的过户手续。 一审法院另查明：在签订《房屋（二手房）买卖合同》时的“易龙”（身份证号为）与在诉讼时的原告“易龙”（身份证号为）身份证号因为“一代”或“二代”有差异，但在签订合同时的“易龙”与提起本案诉讼的“易龙”实属同一人，即本案原告易龙（身份证号为）。中国电信股份有限公司毕节七星关区分公司系由原“中国电信股份有限公司毕节市分公司”变更登记而来，即本案被告。 一审法院认为：宅基地的所有权属于农民集体所有，是集体划拨给农民主要用于居住的土地。根据我国“房地一体”、“房随地走”的原则，原告将修建在宅基地上的位于毕节市××区××镇沙地村的涉案房屋出卖给被告的行为,实质上是“买卖”或“非法转让”宅基地的行为,且被告不属于该集体经济组织成员，不能成为该宅基地使用权人。因此，原告将该案涉房屋出售给被告的买卖行为,违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”和第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”规定，双方签订的《房屋（二手房）买卖合同》为无效合同。故，原告请求确认该房屋买卖合同无效，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，被告基于该合同从原告处所得的房产,应予返还。故，原告请求被告返还涉案房屋，应予支持。对被告的辩称，无法律事实依据，不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告易龙与被告中国电信股份有限公司毕节七星关区分公司于2008年3月6日签订的《房屋（二手房）买卖合同》无效；二、被告中国电信股份有限公司毕节七星关区分公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告易龙坐落于毕节××××镇沙地村的涉案房屋；三、驳回原告易龙的其他诉讼请求。案件受理费30元，由被告中国电信股份有限公司毕节七星关区分公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：合同成立是当事人真实意思表示的结果。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；合同效力是法律对合同的合法性进行价值评价的表现，无效合同因不符合法律规定的有效要件，不能产生法律效力。合同无效，即自始、当然、绝对无效，不以合同当事人的意志为转移。故此，上诉人以本案诉争合同系双方当事人的真实意思表示为由主张合同有效，于法无据，本院不予采纳。 宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的、具有特定身份属性的法定权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让”、第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”前述规定表明，对于村集体经济组织成员向非村集体经济组织成员转让宅基地使用权，我国法律持禁止态度。而基于“房地一体”的原则，宅基地上建房的买卖，必然涉及宅基地使用权的转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为无效。 关于上诉人上诉另称，被上诉人滥用诉讼权利，违反诚实信用原则、破坏市场交易秩序；一审法院判决确认合同无效，未考虑到上诉人对诉争房屋的占有、使用状态自签订合同至今已逾十年的权利现状。对此本院认为，合同无效是法律所代表的公共权力对民事行为进行强制干涉的结果。具体到本案而言，双方合同行为因违反国家法律的强制性规定而应当归于无效，至于上诉人是否因合同无效遭受损失，不属于合同效力的审查范围，而涉及合同无效后果的评价问题。鉴于上诉人未在本案中反诉主张损失赔偿，加之考虑到房屋价值上涨因素和造成合同无效的双方过错程度等问题，本案不宜一并解决除被上诉人诉请的返还房屋外的合同无效后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，上诉人可另寻法律途径救济。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人中国电信股份有限公司毕节七星关区分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年六月十日 书记员  何婷婷