甘肃省临泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0723民初984号 原告（反诉被告）：刘某1，男，1974年5月14日出生，汉族，下岗职工，住临泽县，住临泽县，电话139XXXXXXX****XX****XX。 委托诉讼代理人：张某，甘肃民申律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘某2，男，1980年1月6日出生，汉族，临泽县农商银行职工，住临泽县，住临泽县，电话139XXXXXXX****XXXX****、156XXXXXXXX156XX****XX。 委托诉讼代理人：朱某，甘肃金都律师事务所律师。 原告刘某1与被告刘某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，被告刘某2提起反诉，本院依法适用简易程序合并进行了审理，原告（反诉被告）刘某1的委托诉讼代理人张某、被告（反诉原告）刘某2及其委托诉讼代理人朱某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告刘某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付买卖房屋价款10万元；2.判令被告承担违约金3万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月16日，原被告签订了一份《房屋买卖协议书》，约定原告将位于××县位于××县住房一套出售给被告，房屋建筑面积117.42平方米，房屋总价款50万元。原告于2018年1月17日将房屋钥匙交给了被告；原被告双方于2018年4月11日在临泽县地方税务局共同办理了房屋交割手续，原告交纳了房屋过户应由原被告分别交纳的所有税费；双方于同年4月16日在临泽县不动产登记中心办理了不动产登记过户手续，将房屋所有权正式转移给被告。同时原告于2018年6月已交清房屋交付之前的所有物业管理费、暖气费等相关费用。被告按照协议约定已于2018年1月17日向原告支付房价款40万元，但剩余的10万元房价款被告没有按照协议约定按期支付，已构成严重违约，应承担相应的违约责任。 被告刘某2辩称：原被告于2018年1月16日签订一份房屋买卖协议书，原告将位于××县位于××县住房一套出售给被告，房屋建筑面积117.42平方米，房屋总价款50万元属实。但在协议履行过程中，原告没有按照协议约定按时给被告交付房屋，迟延办理该房屋不动产登记过户手续，已构成违约，后原告虽然履行了该协议约定的其他义务，但拒绝给原告提供该房屋完税票据，被告没有给原告支付剩余房价款，系被告行使相应的抗辩权。现被告同意给付原告剩余购房款10万元，但认为原告主张的违约金过高，且没有事实依据，请求依法予以驳回。 反诉原告刘某2向本院提出反诉请求：1.判令反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖协议无效；2.判令反诉被告承担反诉原告的各项经济损失2万元；3.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：2018年1月16日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖协议书后，反诉原告按照协议约定于2018年1月17日给反诉被告支付房价款40万元，但反诉被告没有按照协议约定按时交付该房屋，也没有按照协议约定的期限配合反诉原告办理房屋不动产登记过户手续，反诉被告的违约行为，导致反诉原告未能办理住房公积金，给反诉原告造成了一定的经济损失。另外反诉被告在办理房屋过户手续时，采取欺骗手段与反诉原告另行签订了一份房屋总价款为26万元的房屋买卖协议，规避税款，该房屋买卖协议损害了国家利益，应确认为无效协议，反诉被告应承担相应的法律责任。 反诉被告刘某1针对反诉原告刘某2的反诉辩称：2018年1月16日反诉原告与反诉被告签订房屋买卖协议书后，反诉原告于2018年1月17日给反诉被告支付了房价款40万元，反诉被告也将位于××县位于××县住房交付给反诉原告，双方签订的房屋买卖协议书合法有效。反诉原告与反诉被告为了办理房屋过户手续另行签订的协议，也是原被告双方同意后，通过国家税务机关的审查，根据相应地段的房屋最低价核定的税费，不存在欺诈，系合理避税，且该房屋所有权已合法转移给反诉原告，该房屋买卖协议并非无效协议。反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失2万元没有事实和法律依据，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。 原告针对其诉讼请求向法庭提交了2018年1月16日原被告双方签订的《房屋买卖协议书》，经质证，被告对其真实无异议，但对其合法性和关联性有异议，认为原告在协议履行过程中有严重的违法行为，以欺诈手段骗取被告另行签订了一份房屋总价款为26万元的房屋买卖协议，规避税款，严重损害了国家的利益，系无效协议。经审查，原被告双方于2018年1月16日签订的《房屋买卖协议书》，被告虽然认为原告在履行合同过程中以欺诈手段骗取被告另行签订了房价款为26万元的房屋买卖协议，规避税款，严重损害了国家的利益，但被告并没有提供相应的证据予以佐证，即使存在原被告为办理不动产过户登记另行签订房价款为26万元的房屋买卖协议，其房屋买卖协议中的价格不客观真实，规避税费，损害国家利益，也只能认定该协议无效，不能以此推定原被告双方于2018年1月16日签订的《房屋买卖协议书》无效，现原告已按照协议约定交付了房屋，并办理了不动产登记，被告已经支付房价款40万元，该协议原被告已经实际履行，且不存在协议无效的法定情形，被告的异议理由不能成立，故认定原被告双方于2018年1月16日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。对原告提交的临泽县地方税务局完税登记表一份、税收完税证明一份，商品住房增值税发票一张，经质证，被告对其真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为原告于2018年4月11日申报交纳税费时并不是以房屋总价款50万元交纳税费的，原告欺骗被告让其在房屋总价款为26万元的房屋买卖协议上签字后，原告持该协议到税务机关办理了缴纳税费事宜，原告有偷税和漏税的情形。经审查，原告将位于××县位于××县住房一套出售给被告，房屋建筑面积117.42平方米，房屋总价款50万元，但根据原告提交的临泽县地方税务局完税登记表、税收完税证明，商品住房增值税发票，可以证明原告申报纳税时以房屋总价款为230934.95元交纳了房屋买卖过户各项税费的事实，故对上述证据依法予以采信。对原告提交的临泽县盛阳物业管理有限责任公司的证明一份，交纳物业管理费、取暖费等费用的票据四张，经质证，被告提出异议，认为原告将该房屋的取暖费交纳至2017年，2018年的取暖费没有交纳，经审查，原告提交的盛阳物业公司的证明以及原告于2018年7月6日交纳取暖费的票据，可以证明原告已将该房屋物业管理费交纳至2018年6月30日，取暖费交纳至2017年度，被告虽然认为原告没有交清2018年度的取暖费，但2017年度的采暖期为2017年11月1日起至2018年3月30日止，原告已于2018年3月30日交付房屋钥匙，并于同年4月16日办理了不动产登记过户手续，2018年度的暖气费应由被告交纳，被告的异议理由不能成立，故对原告提交的上述证据依法予以采信。 根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年1月16日，原被告签订了一份《房屋买卖协议书》，协议约定原告将位于××县位于××县住房一套出售给被告，房屋建筑面积117.42平方米，房屋总价款50万元（包含附属于该房屋的其他设施），被告于2018年1月17日给原告支付房屋价款40万元，剩余10万元于房屋手续过户后及暖气费、物业管理费等手续办清后一次性支付；原告于2018年1月20日前将该房屋交付被告，经双方协商待符合条件允许或具备办理过户手续时，原告配合被告办理过户手续，各项费用由原告承担；自合同签订之日起30日内，原告无条件配合被告办理房屋产权及土地使用权过户登记手续，不得以任何理由推托；如因原告的延误影响过户登记，因而遭受损失，造成被告无法办理住房公积金，原告应承担房屋总价款30%的违约金。若有一方不履行合同约定的义务，违约方向守约方承担房屋总价款30%的违约责任。该协议还对双方的其他权利义务进行了详尽的约定。协议签订后，被告于2018年1月17日向原告支付房价款40万元，原告于2018年3月30日给被告交付该房屋钥匙；原被告双方于2018年4月11日在临泽县地方税务局共同办理房屋买卖纳税申报时，原告以房屋总价款为230934.95元交纳了房屋买卖过户的各项税费，并于同年4月16日在临泽县不动产登记中心办理了不动产登记过户手续；原告于2018年7月6日已交清房屋交付之前的所有物业管理费、暖气费等相关费用。后原告要求被告给付剩余房价款10万元时，被告以原告未按期交付房屋、未按期办理房屋不动产登记过户手续，未交清2017、2018年度该房屋的取暖费，没有提供房屋买卖相关纳税票据，导致被告没有办理住房公积金贷款，造成一定经济损失为由推诿未付。 本院认为：原被告双方于2018年1月16日签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该协议对原被告双方均具有约束力，双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务。协议约定原告于2018年1月20日前交付房屋，原告称其已于2018年1月20日给被告交付了房屋钥匙，视为履行了房屋交付义务，但被告认为原告于2018年3月30日才交付了房屋钥匙，履行了交付房屋义务，双方存在争议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，原告作为履行交付房屋义务的一方应负举证责任，原告没有提供相应的证据证明其于2018年1月20日履行了房屋交付义务，故认定原告于2018年3月30日履行了房屋交付义务，原告存在迟延履行的违约情形，但其迟延履行并不影响合同目的的实现，原告已经给被告交付了房屋，且双方于同年4月16日在临泽县不动产登记中心办理了不动产登记过户手续，原告已于2018年7月6日交清了该房屋过户前的所有税费，被告理应按照协议约定支付剩余购房款10万元。原告要求被告支付房价款10万元的诉讼请求于法有据，依法予以支持。对于原告主张的违约金，被告认为原告在履行协议过程中存在违约情形，应当承担相应的违约责任，且原告主张的违约金过高，经审查，因原被告双方签订的房屋买卖协议明确约定，被告于2018年1月17日给原告支付房屋价款40万元，剩余10万元于房屋手续过户后及暖气费、物业管理费等手续办清后一次性支付；原告已于2018年4月16日协助被告在临泽县不动产登记中心办理了不动产登记过户手续，并于2018年7月6日交清房屋交付之前的所有物业管理费、暖气费等相关费用，按照协议约定此时被告支付剩余10万元房价款条件已成就，原告有权要求被告支付剩余10万元房价款，被告没有支付购房款，应承担相应的违约责任；原告在协议履行过程中存在违约情形，被告可以要求原告承担违约责任，但不能以此为由拒绝履行给付义务，拒付剩余房价款，原告依据协议约定要求被告承担违约金符合法律规定，但被告认为其主张的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第二十九条之规定，其违约金的数额以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告逾期支付购房款给原告造成的损失，即逾期付款资金占用利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，逾期支付购房款10万元的逾期利息自2018年7月7日起至2019年6月18日（法庭辩论终结之日）止，按照中国人民银行同期贷款年基准利率4.35%加收50%计息，计算为6096元，对其超出部分依法不予支持。对于反诉原告主张反诉原被告签订的房屋买卖协议无效，虽然反诉原告认为反诉原被告在办理该房屋买卖纳税申报时，反诉被告欺骗反诉原告让其在房屋总价款为26万元的房屋买卖协议上面签字后，反诉被告持该协议在税务机关交纳了各项税费，但没有提供相应的证据予以佐证，且反诉原被告于2018年1月16日签订的房屋买卖协议并不存在无效的法定情形，反诉原告的该项主张于法无据，故对该项诉讼请求依法不予支持；但对反诉被告在办理该房屋买卖过户手续时仅以房屋总价款为230934.95元申报纳税交纳房屋买卖的各项税费，存在偷漏税款的违法行为，将建议有关主管机关调查核实后依法予以处理。对于反诉原告主张的经济损失，虽然反诉被告在协议履行过程中存在违约情形，反诉原告要求反诉被告赔偿其经济损失，但没有提供相应的证据予以证实，故对该项反诉请求依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告（反诉原告）刘某2给付原告（反诉被告）刘某1房价款100000元，承担因逾期支付购房款的违约金6096元，合计106096元，限于本判决生效后二十日内履行完毕。 二、驳回原告（反诉被告）刘某1的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）刘某2的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2900元，减半收取1450元，由原告刘某1负担266元，被告某2负担1184元；反诉案件受理费减半收取200元，由反诉原告刘某2负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员 朱 荣 二〇一九年六月二十一日 书记员 裴金凤 附适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 注：本判决生效且履行期限届满后，履行义务的一方未按期履行，权利人可向人民法院申请执行，申请执行期限为二年。