广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终722号上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：吴惠芬，女，1979年6月4日出生，汉族，住浙江省龙游县。委托诉讼代理人：方正阳，广东正善律师事务所律师。上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人吴惠芬商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2018）粤1721民初2485号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。月亮湾公司上诉请求：（一）撤销一审判决第二项，改判月亮湾公司承担逾期办理房屋权属转移登记手续的违约金从2017年7月3日起至2018年12月11日止,按房屋价款日万分之一计算所得款项的60%计算;（二）本案的诉讼费用由吴惠芬负担。事实与理由：吴惠芬购买的是一手房，该商品房的权属转移登记手续需在月亮湾公司取得不动产权属登记证书后与吴惠芬共同申请方可办理，比正常的二手房过户手续复杂。月亮湾公司愿意尽快为吴惠芬办理该商品房的权属转移登记手续，因延期办证受施工单位未能及时移交完整的工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素影响，并非月亮湾公司单方面原因造成，月亮湾公司愿意在办理完毕该商品房的权属转移登记手续后与吴惠芬合理协商解决延期办证违约金问题。吴惠芬辩称，与一审庭审意见一致。吴惠芬一审起诉请求：（一）月亮湾公司为吴惠芬办理乙小区a栋b号、a栋c号商品房的房地产权属证书;（二）月亮湾公司向吴惠芬支付延期办理房屋产权证的违约金，即从逾期办证之日（2017年7月3日）起计至月亮湾公司为吴惠芬办妥房屋产权证之日止；（三）月亮湾公司向吴惠芬返还多缴纳的契税13408.3元。一审法院认定事实：2015年7月13日，吴惠芬（买受人）分别以336137元、334278元的价格向月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县甲镇乙小区a栋b号、a栋c号房，并分别签订了《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条”。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任”。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，吴惠芬分别支付了购房款336137元、334278元给月亮湾公司。另外，吴惠芬还分别支付了乙小区a栋b号、a栋c号房商品房的相关办证费用11884元、11826元给月亮湾公司。其中，相关办证费用包括契税、查询报告证明费、公共维修基金、房产测绘费、交易手续费、转移登记费等，收取方式实行多退少补原则。其中乙小区a栋b号商品房收取的契税为10084元，a栋c号商品房收取的契税为10028元。2015年7月13日，月亮湾公司将合同约定的商品房交付给吴惠芬使用。其后，吴惠芬认为月亮湾公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂于2018年11月6日向一审法院提起诉讼。另查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2016年3月10日出具阳西县甲镇乙小区住宅小区a#、d#、e#、f#、g#楼的《广东省阳西县建设工程规划验收合格证》。2017年7月，月亮湾公司分别为乙小区a栋b号、a栋c号商品房缴纳了契税3361.37元、3342.78元给相关部门。另，本案的法庭辩论终结时间为2018年12月11日。在法庭辩论终结时，吴惠芬与月亮湾公司双方都没有去相关部门办理涉案房屋的过户手续，且吴惠芬对没有办理过户手续没有存在过错。一审法院认为，吴惠芬与月亮湾公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。吴惠芬与月亮湾公司应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是吴惠芬最重要的合同目的之一，月亮湾公司未按合同约定为吴惠芬办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。在庭审中，月亮湾公司表示尽快为吴惠芬办理涉案房屋的权属转移登记手续，结合本案的实际情况，现一审法院要求月亮湾公司在判决发生法律效力之日起六十天内为吴惠芬办理涉案房屋的权属转移登记手续。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，月亮湾公司应分别在涉案商品房交付后的720日内（从2015年7月13日的次日起算720日），即在2017年7月2日前为吴惠芬办理完毕商品房权属转移登记手续，现月亮湾公司逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。吴惠芬请求自逾期办证之日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，应予支持。本案的违约金暂计至法庭辩论终结日（2018年12月11日），据此，本案逾期办证违约金应按房屋价款日万分之一从逾期办理之日即2017年7月3日计至2018年12月11日（共526天），乙小区a栋b号、a栋c号商品房的违约金分别为336137元×0.01%×526天＝17680.81元、334278元×0.01%×526天＝17583.02元，上述两套商品房的违约金共为17680.81元+17583.02元=35263.83元。吴惠芬在本案中请求违约金计至月亮湾公司为吴惠芬办妥房屋产权证之日止，不予支持。对于本案法庭辩论终结后即2018年12月12日后的违约金，吴惠芬可另循法律途径主张权利。因涉案商品房的房地产权属证书尚未办至吴惠芬的名下，为此可能产生的各项办证费用目前仍无法确定，吴惠芬请求月亮湾公司退还多收的契税，理据不足，不予支持。吴惠芬可待涉案商品房的相关办证费用确定后再与月亮湾公司据实结算或另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，作出判决：一、月亮湾公司应在判决发生法律效力之日起六十天内，分别为吴惠芬办理阳西县甲镇乙小区a栋b号、a栋c号房的商品房权属转移登记手续；二、月亮湾公司应在判决发生法律效力之日起十五日内，支付违约金35263.83元给吴惠芬；三、驳回吴惠芬的其他诉讼请求。一审案件受理费475元，由吴惠芬负担134元,月亮湾公司负担341元。二审审理期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。吴惠芬与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案中，月亮湾公司对一审判决其从2017年7月3日起至2018年12月11日止按房屋价款日万分之一的标准计付逾期办证违约金没有异议，其仅就只需承担上述违约责任的60%提起上诉。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是月亮湾公司主张其应承担60%逾期办证违约责任的理据是否充分。月亮湾公司上诉主张，涉案商品房的权属转移登记属于一手房权属转移登记，需月亮湾公司取得权属登记证书后才可与吴惠芬共同办理权属登记转移手续。月亮湾公司的该项主张属因自身原因而影响办证进程，其不能以此减轻其逾期办证的违约责任。月亮湾公司还主张逾期办证受施工单位未能按时提供完整的办证前期资料影响，并非月亮湾公司单方原因造成，但这是月亮湾公司与施工单位之间的纠纷，月亮湾公司不能以此对抗商品房买受人。因此，月亮湾公司以上述理由主张应承担逾期办证违约责任的60%，理据不足，本院不予支持。综上所述，月亮湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费682元，由广东东方月亮湾有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 姜玉华审判员 莫怡华二〇一九年六月二十四日法官助理李凤霞书记员刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。