陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕03民终1040号 上诉人（原审被告）：宝鸡录原工贸有限公司，住所地：宝鸡市渭滨区。 法定代表人：原小红，任执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨婉莉，陕西西虢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡胜明，男，生于1954年4月19日，住陕西省岐山县。 委托诉讼代理人：郑永侠，陕西金宝律师事务所律师。 原审被告：宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司，住所地：宝鸡市高新区。 法定代表人：权广科，任经理。 委托诉讼代理人：白小红，女，该公司员工。 原审第三人:程利勇，男，生于1972年3月29日，汉族，陕西省凤翔县人，陕西省景天华奥实业发展有限公司董事长，住宝鸡市渭滨区（恒利大厦）********。 上诉人宝鸡录原工贸有限公司因与被上诉人蔡胜明、原审被告宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司、原审第三人程利勇房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院(2017)陕0302民初3066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理。上诉人宝鸡录原工贸有限公司的委托诉讼代理人杨婉莉、被上诉人蔡胜明的委托诉讼代理人郑永侠、原审被告宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司的委托诉讼代理人白小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝鸡录原工贸有限公司上诉请求：l、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决缺乏事实依据，判决结果无法履行。上诉人与被上诉人之间根本就没有签订所谓的房屋买卖合同，一审判决解除的是一个不存在的合同，判决结果实际无法履行。2、一审判决适用法律错误。本案上诉人并未以自己的名义与被上诉人签订房屋买卖合同，一审适用《合同法》第四百零二条判决上诉人与被上诉人之间签订有房屋买卖合同并且该合同直接约束上诉人与被上诉人明显适用法律错误。一审判决适用《合同法》第四百零三条第二款判决上诉人返还购房款，法律适用错误。 被上诉人蔡胜明辩称,原审认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，请求维持原判。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回。一审判决解除合同和上诉状中的合同不是一份合同，当时2011年5月20日双方协商并有约定，上诉人给被上诉人出具收条，而且有上诉人公司财务章。出售时上诉人没说清房屋是程利勇的，根据合同法403条规定，被上诉人可以选择的主张自己权利，上诉人与被上诉人之间达成口头协议，被上诉人与虹桥公司签的合同是备案资料，程利勇与虹桥公司的协议可以证明房屋是程利勇的。 原审被告宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决正确，请求维持原判。 原审第三人程利勇未到庭亦无答辩意见。 蔡胜明向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告蔡胜明与被告宝鸡录原工贸有限公司之间的房屋买卖合同，被告宝鸡录原工贸有限公司返还原告购房款374000元，并支付2011年5月20日起至款清之日止的利息（利息按同期中国人民银行贷款基准利率7.05%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年9月1日，被告虹桥公司（甲方）与第三人程利勇(乙方)签订《协议书》一份，约定：被告虹桥公司将世纪大厦住宅楼剩余26套商品房出售给程利勇，总面积3935.84平方米，每平方米1900元，总价人民币7478096元。协议签定生效后三日内，程利勇支付1000000元定金给虹桥公司，程利勇取得该26套商品房的所有权和处置权；剩余款由程利勇直接转入建行指定账户。甲方的权利与义务约定：1、甲方拥有协议的最终解释权：2、该房产继续以甲方公司名义签订房屋销售合同，办理银行按揭及产权过户手续。3、甲方负责出具房屋销售税务发票，金额按每平方米1900元计算，并承担相应税费，负责交付房屋钥匙。4、协议生效后180日内，双方协商办理房产过户办证手续，后期规费与虹桥公司无关。乙方权利义务约定：1、乙方拥有26套商品房的所有权和处置权；2、乙方全面协助甲方办理房屋产权过户手续；3、6478096元剩余款在协议生效后两个月内由乙方直接转入建行指定帐户；4、乙方负责在甲方处领取房屋钥匙及协助业主办理装修手续；5、乙方负责各业主与甲方的衔接事宜。虹桥公司附商品房明细表一份，包括26套房屋的房号、面积、房屋单价、房价，该表格中包括原告所购买的106号房屋。2010年9月1日，第三人程利勇向被告虹桥公司支付购房定金1000000元。2010年9月15日，第三人程利勇向被告虹桥公司支付购房款1600000元。2010年10月至12月，程利勇曾多次向被告虹桥公司转款，但被告虹桥公司认为程利勇未付清剩余购房款。再查，第三人程利勇委托刘维出售其购买的这26套房屋，被告录原公司的法定代表人原小红系刘维邻居，通过刘维为其亲戚朋友购买了几套房屋。原告朋友强启科通过原小红购买了渭滨区XX路XX号楼XX号房屋一套，原告向朋友强启科提出也想购买一套，强启科将原小红介绍给原告，经双方协商，原告决定购买世纪大厦1楼6号房屋一套。原小红向刘维询问房屋价款，刘维告知原小红房屋价款为330000元，2011年5月20日，被告录原公司法定代表人原小红收取原告蔡胜明购房款374000元后向原告出具收据一份，收据上载明“今收到蔡胜明世纪大厦1楼6号房款叁拾柒万肆仟元整，经手人原小红”，该收款收据上加盖了被告录原公司财务专用章。后原小红向刘维转交了购房款330000元。2011年5月21日，刘维向原小红出具收条一份，收条载明“今收到原小红交来虹桥公司世纪大厦106号房款叁拾叁万元整。代收人刘维。2011年5月21日”。刘维认可原小红代收房款的行为，但是对原小红扣下44000元一事表示不知情。开庭时程利勇虽未到庭，但程利勇庭前向法庭陈述其认可刘维的转委托行为，并收到了刘维转交的购房款330000元。再查，收取购房款后，刘维从被告虹桥公司取得《商品房买卖合同》一式三份，通过原小红转交原告，原告在该合同上签名，被告虹桥公司在该合同上加盖合同专用章。该合同约定被告虹桥公司将原告购买的世纪大厦1楼6号（即渭滨区XX路XX号楼XX单元XX号房屋）出售给原告蔡胜明，建筑面积为150.39平方米，该商品房单价为1900元，总房款为285741元。另查，被告虹桥公司已将涉案房屋出售给陕西中乾投资有限公司，经向宝鸡市房地产交易权属登记管理处查询，2015年2月5日宝鸡市渭滨区XX路XX号楼XX号房屋已登记在陕西中乾投资有限公司名下。 一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中第三人程利勇与被告虹桥公司签订了协议书,由被告虹桥公司将包括涉案房屋在内的26套房屋出售给第三人程利勇，第三人程利勇依协议书取得包括涉案房屋在内的26套商品房的处置权后，程利勇委托刘维对外出售房屋。本案中刘维将委托事项转委托给被告录原公司法定代表人原小红，原小红向原告出具了收取购房款的收据，并加盖被告录原公司的财务章，注明原小红为经手人，因此本案中委托人为程利勇，刘维、录原公司为受托人。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，原告蔡胜明与被告录原公司达成房屋买卖合同时被告录原公司未向原告披露受托人程利勇，也未披露刘维，因此双方当事人达成的房屋买卖合同直接约束原告蔡胜明与被告录原公司。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”原审中原告要求被告录原公司承担返还购房款的责任，在本次诉讼中原告仍要求被告录原公司承担退款责任，现涉案房屋已经出售他人，合同目的已经无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告解除房屋买卖合同的诉讼请求符合法律规定，予以支持。被告录原公司应当向原告返还购房款374000元，并支付以购房款374000元为基数，自2011年5月20日起至实际支付之日止以中国人民银行确定商业银行同期贷款基准利率计算的利息。原告诉讼请求中主张的同期中国人民银行基准利率7.05%有误，应以中国人民银行确定商业银行同期贷款基准利率为准。被告录原公司辩称原小红的行为系个人行为，与录原公司无关，该行为性质属于中介性质。原小红在收款收据中注明其为经手人，并加盖录原公司财务专用章，因此其行为不属于个人行为。按照法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案不属于居间合同法律关系，被告录原公司关于原小红属于中介行为的辩称不能成立，不予采信。被告虹桥公司将涉案房屋另行出售他人系其与程利勇履行《协议书》的行为，与本案不属于同一法律关系。被告虹桥公司与原告签订商品房买卖合同的行为系履行其与程利勇签订《协议书》义务，被告虹桥公司并非房屋出售方，所以不是合同一方当事人，被告录原公司关于其与原告未签订商品房买卖合同，应由被告虹桥公司承担退款责任的辩解理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百零二条、第四百零三条第二款、第四百二十四条之规定，判决：一、解除原告蔡胜明与被告宝鸡录原工贸有限公司于2011年5月20日签订的世纪大厦1楼6号（即宝鸡市渭滨区XX路XX号楼XX号）房屋买卖合同。二、被告宝鸡录原工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡胜明返还购房款374000元及利息（以购房款374000元为基数，自2011年5月20日起至实际支付之日止以中国人民银行确定商业银行同期贷款基准利率计算）。三、驳回原告蔡胜明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6910元、保全费3020元，由被告宝鸡录原工贸有限公司承担。 二审中，双方均无新证据提交。本院二审查明事实与一审查明事实相同。 本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人承担返还购房款的责任。本案中程利勇与虹桥公司签订协议后取得了包括涉案房屋在内的26套商品房处置权，程利勇委托刘维对外出售房屋，刘维将委托事项转委托给被告录原公司法定代表人原小红，原小红向原告出具了收取购房款的收据，并加盖被告录原公司的财务章，注明原小红为经手人，刘维代收涉案房款33万元，并转交予程利勇。一审判决认定本案所涉房屋买房过程中委托合同法律关系明确，委托人为程利勇，刘维、录原公司为受托人。一审判决依据当事人提供的证据，认定本案法律事实，结合法律规定，对本案的法律关系，法律适用进行了详尽论述，本院不再赘述。 综上，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6910元，由上诉人宝鸡录原工贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 喆 审 判 员  陈 蔚 审 判 员  任小剑 二〇一九年六月二十八日 法官助理  罗永超 书 记 员  赵宝锋 1