广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂0403民初398号 原告（反诉被告）：梧州市日月明投资有限公司，住所地梧州市新兴一路**。统一社会信用代码：91450403685187452U。 法定代表人：李志明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗荣其，广西文威律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁市好士成商贸有限公司，，住所地南宁市青秀区七星一巷**锦绣花园**号楼****商铺统一社会信用代码：91450103677701319Q。 法定代表人：谭佑。 被告：广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司，住所地，住所地南宁市西乡塘区安吉大道**综合楼****房会信用代码：91450100MA5L8WKX39。 法定代表人：谭佑。 第三人：梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司，住所地梧州市新兴一，住所地梧州市新兴一路**91450400MA5N8UUQ68。 法定代表人：谭佑。 原告梧州市日月明投资有限公司（反诉被告）与被告南宁市好士成商贸有限公司（反诉原告）、广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司、第三人梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案。 梧州市日月明投资有限公司提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2018年4月25日、2018年5月1日签订的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》、《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》于2018年11月29日解除。2.判决被告南宁市好士成商贸有限公司向原告支付场地使用综合管理费175万元、补偿金75万元，共250万元。3.判决被告南宁市好士成商贸有限公司恢复房屋原状。4.判决被告南宁市好士成商贸有限公司向原告支付违约金150万元。5.判决被告南宁市好士成商贸有限公司补交租金63150元(暂计至2019年3月份，以后另计）及利息(按月息2%计）。6.判决被告返还原告垫付的税金35000元(暂计至2019年3月份，以后另计）及利息(按月息2%计）。7.判决被告、第三人立即返还租赁场地给原告。8.判决确认原、被告于2018年12月28日签订的《房屋租赁合同》效力已经解除，判决被告将租赁场所（负一层）返还给原告。9.判决被告广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司对被告南宁市好士成商贸有限公司应履行的义务承担连带责任。 事实和理由：2018年4月25日，以原告为甲方、被告南宁市好士成商贸有限公司为乙方，被告广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司为丙方(担保方)，签订《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》，约定：甲方按现状将其工人体育馆的全部物业以及附属场地停车场（目前该停车场土地红线范围存在甲方和原出卖方历史权属争议，以及第一层现处于被法院查封状态，尚待解决，乙方已经充分了解、知晓并且没有异议）租给乙方经营使用，但不包括现有临街商铺(参见附图）。甲方在本合同生效后20日内，配合乙方将此物业腾空。二楼原租给电影院，由于其自身违约（附《租赁合同》复印件），甲方需明确函告电影院，由乙方(或以甲方身份）出面与电影院协商处理，视为甲方已经腾空该层物业交给乙方。租赁期限自2018年5月1日起至2036年4月30日（如甲方解除一楼法院查封时间推延，则其余顺延）。如在租赁期限内乙方能按时交付场地使用综合管理费，则本协议到期后自动续约5年。场地使用综合管理费为每月人民币35万元，包括租金、物业管理费等（乙方对自身运营的管理费用则由乙方自己负责），双方确认二楼影城的租金，乙方开业后第二个月起由乙方处置，之前的归甲方。本协议签订并生效后70日内为装修免租期，从免租期满之日起，乙方即开始支付给甲方，第一个月按实际天数计算（即35万元÷30日×实际天数=支付金额)；此后每月的15日前为乙方固定向甲方支付下一个月的场地使用综合管理费的时间，甲方不另行通知。本协议签订之日乙方先支付定金10万元给甲方，乙方须在本协议签订之日起20天内再支付定金人民币20万元给甲方后，主合同即生效，否则甲方有权没收乙方已付的10万元定金。合同生效后乙方才能自费进场进行装修改造，并从次月起，逐月向甲方交付定金每月人民币15万元，当乙方交付的定金累计达到人民币130万元后，定金转为押金(履约保证金）。待本合同期满或因法定、约定的条款提前终止合同，乙方应按现状返还该幢租赁物业给甲方，在乙方缴清全部费用且无任何违约行为的条件下，甲方在十日内全额无息将押金退回给乙方。装修期内，乙方应提前依法办理各种相关经营证照的手续。并根据具体情况，自行对该物业进行装修改造，但不得破坏或改变其主体结构(装修方案应在装修前交甲方备案，甲方同意后方可动工）。如果需经政府相关部门审批的，由乙方提供办理报批所需要的图纸、装修相关文件等资料，报批产生的相关费用由乙方自行承担。若装修改造需要参考原物业建设图纸的，甲方只能提供现有的资料，不足部份由乙方自行向相关部门查询获取，甲方给予协助。如因乙方原因致使该物业的设施出现损坏、灭失或发生故障，或危及房屋基本结构安全的，乙方应负责及时维修，恢复原状，确保安全，并赔偿因此而造成甲方或第三方造成的损失。本协议双方约定的违约金为人民币150万元。如果乙方不按本协议约定履行义务，或在装修期间终止本协议的，属乙方违约，应承担此款违约责任赔偿损失，并且所交押金不予退回。双方均不得在对方无过错情况下单方面解除本协议，如强行解除，过错方应赔偿对方上述约定的违约金和相应的经济损失，并承担由此造成的全部法律责任。 2018年5月1日，三方签订《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》约定，乙方同意并承诺：在70天免租期届满的下个月开始，逐月返还补偿承租前甲方投入的装修费和清退各原租户补偿金以及日后需升级改造或恢复原状的准备金等各种补偿资金，这些补偿金的交付办法如下：第一个月为人民币5万元，此后按每月递增人民币5万元的方式给付（即第二个月10万，第3个月15万，依此类推），达到人民币30万元后，不再递增。从第4年起，该补偿金包括场地使用综合管理费，每月共计人民币65万元，按每月递增5%交给甲方，直至合同期满。经营期间，乙方若需转租铺位给第三方的，其所签的合同原件必须交一份给甲方存档，否则转租合同无效。所收取的押金,应由双方共同监管，以便提前终止合同时备用，能够及时返还该租户押金。如乙方逾期欠交场地使用综合管理费(或按合同约定的其他应交款项），甲方有权以欠费总额按每天0.2%加收违约金。若欠费逾期超过30日以上且经甲方催收仍不能在指定时间内全额付足给甲方的，本协议包括主合同则自动解除，甲方可按现状无偿收回场地，且押金不予退回，乙方须十日内无条件撤场，并要负责处理场内各经营户的善后工作，若发生经济纠纷，则由乙方自行与其协商解决，乙方若逾期不撤，其遗留物品则由甲方作为垃圾清理。 2018年5月26日，甲方与乙方签署《房屋交接书》，对其租赁房屋交接与验收事宜达成以下确认：1、根据该合同的规定，甲方已将该物业及其所列之附属设施、设备交付乙方，经乙方验收后确认：甲方的交付行为完全符合该合同所规定的交付时间、条件及标准，乙方表示无异议并同意接受。2、相关水、电等费用自交接之日起，由乙方承担；同时，乙方应按合同的约定履行自己的义务并对房屋进行装修改造和招商等工作。3、双方确认，第一个月的租金将从2018年8月1日起开始计算。4、双方同意，关于寰亚影城的场地租金按约定每月10万元(从今年4月份起)我公司决定由乙方代收，逐月转给我司，若寰亚影城发生拖欠，则由乙方按合同约定依法处理，并依约垫付给甲方。 原告将租赁房屋移交给被告南宁市好士成商贸有限公司后，被告南宁市好士成商贸有限公司没有经原告同意，也没有到相关部门办理施工许可证的情况下，拆除了一楼楼梯及三、四楼墙体。由于被告南宁市好士成商贸有限公司未按合同约定支付场地使用综合管理费及补偿金，原告于2018年8月24日向被告南宁市好士成商贸有限公司发出《催款函》,催告被告南宁市好士成商贸有限公司履行支付场地使用综合管理费等的义务。被告南宁市好士成商贸有限公司复函，以各种理由拒付。2018年11月19日，原告再次向被告南宁市好士成商贸有限公司发出《催收租金函》，被告南宁市好士成商贸有限公司仍以各种理由拒付。2018年11月29日，原告向被告南宁市好士成商贸有限公司发出《撤场通知书》，通知按合同约定，双方的租赁合同已经自动解除，原告决定收回场地。根据《合同法》的有关规定，被告南宁市好士成商贸有限公司对解除合同若有异议，可以向人民法院提起诉讼。 发生纠纷后，2018年12月28日，梧州市万秀区政府组织进行调解，以原告为甲方，被告南宁市好士成商贸有限公司为乙方，被告广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司为丙方(担保方），签订《房屋租赁合同》约定，甲方认为甲乙丙三方于2018年4月25日及2018年5月1日签订的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》及《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》已经自动解除。乙方认为合同尚未解除。乙方是否应付2018年8月至12月份的租金及赔偿损失或甲方是否应承担违约责任及赔偿乙方损失，可以通过协商解决，若无法达成协议，任何一方可向法院起诉。乙方在签订本合同之日交回新兴一路68号原工人体育馆第一至四层房屋给甲方。 原告于2018年11月29日将解除合同《通知》送达被告，因此，请求法院判决确认原告与被告于2018年4月25日、2018年5月1日分别签订的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》、《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》的效力解除时间为2018年11月29日。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”请法院判决被告恢复房屋原状，无需委托鉴定恢复房屋原状的费用。如果被告不愿履行，则在执行程序再委托鉴定，由原告恢复。 2018年12月28日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》约定：乙方租赁甲方所有的坐落于新兴一路X号原工人体育馆负一层房屋(梧房权证蝶山区字第××号），此产权证范围的面积是1405.15平方米，但超出此产权证范围而属于本物业土地红线范围的面积尚有421.09平方米，被告不予认可，一直强占使用。该《房屋租赁合同》还约定：每月租金按新兴一路X号原工人体育馆负一层房屋登记面积1405平方米计算，每平方米50元；租金不含税费，所需税费由乙方承担，因乙方原因不按时纳税而甲方被税务部门追缴或处罚的，甲方有权要求乙方承担赔偿责任。故请法院判令被告对其占用超出1405平方米以外的421.24平方米租赁面积补交租金，同时返还原告为被告代垫付的税金。 《房屋租赁合同》第十三条约定：“若乙方逾期欠租金，甲方有权以欠费总额按每天0.2%加收违约金，若欠费逾期超过30日以上且经甲方催收仍不能在指定时间内全额付足给甲方的，本协议自动解除，甲方可按现状无偿收回场地，乙方须十日内无条件撤场，并要负责处理场地内经营户的善后工作，若发生经济纠纷，则由乙方自行与其协商解决，乙方若逾期不撤，其遗留物品则由甲方作为垃圾清理。”被告、第三人自2018年8月至12月拖欠5个月租金，2019年4月开始不再支付租金，累计已经拖欠长达6个多月，且已经强占租赁场地一个多月，造成原告包括但不限于租金的损失。若被告、第三人继续强占租赁场地，将造成原告更巨大的经济损失。据查被告好士成公司在其注册住所地已经人去楼空，其在梧州招商、转租所获得的资金已全部抽逃，秘密转移不知去向。原告诉请的场地使用综合管理费、补偿金、租金、违约金等，很可能最后无法执行到位。现是第三人悠悠美食城和个别不明身份的人霸占租赁场地。为了确保原告财产不受侵犯，并彻底解决纠纷，请法院判决被告、第三人立即返还租赁场地给原告。 2019年4月20日，原告向好士成公司发出《催款通知函》，催促其支付2019年第二季度的租金210000元和第一季度税费35000元，逾期30日原告有权解除合同。2019年4月24日，原告向被告好士成公司发出《解除租赁合同通知书》，再次通知2019年5月1日止不支付第二季度租金及第一季度税费的，原告将解除2018年12月28日签订的《房屋租赁合同》，合同解除后10日撤场，腾空场地，并与原告办好交接手续。2019年5月1日，好士成公司未支付第二季度租金及第一季度税费。原告已于2019年5月1日正式通知好士成公司解除2018年12月28日签订的《房屋租赁合同》，并通知其10日内腾空场地。 南宁市好士成商贸有限公司向本院提出反诉，其反诉请求为：1.判决解除反诉人与被反诉人梧州市日月明投资有限公司于2018年4月25日、2018年5月1日签订的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》、《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》。2.判决被反诉人梧州市日月明投资有限公司向反诉人返还租赁押金60万元及利息（利息以60万元为基数按1年期银行贷款基准利率4.75%的4倍计至还清之日止，暂计至2019年6月14日为114343.06元）。3.判决被反诉人梧州市日月明投资有限公司返还支付的租赁金10万元及利息（利息以10万元为基数按1年期银行贷款基准利率4.75%的4倍计至还清之日止，暂计至2019年6月14日为16572.22元）。4.判决被反诉人梧州市日月明投资有限公司向反诉人赔偿经济损失6208500.72元。 反诉事实和理由：反诉人与被反诉人于2018年4月25日、2018年5月1日分别签订的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》、《梧州市原工人体育馆场地租赁协议补充协议》，双方签订的租赁合同虽签订成立但并未生效，被反诉人实际并未按照合同约定实际交付。2018年4月，反诉人南宁市好士成商贸有限公司经梧州市万秀区商务投资促进局邀请对梧州市原工人体育馆场地招商引资进行项目洽谈。在梧州市万秀区商务投资促进局的推动下促成在被反诉人所拥有的梧州市原工人体育馆场地无任何法律纠纷的前提下，反诉人向被反诉人整体承租梧州市原工人体育馆场地经营。签订上述协议后，2018年5月26日被反诉人向反诉人谎称所出租的房屋已无任何法律纠纷和其他争议可以进行房屋交接并提供房屋交接确认书让反诉人盖章确认。反诉人签订完租赁合同及交接确认书后，在进场装修施工时发现被反诉人所提供的房屋一楼仍然处于法院查封状态，二楼并非合同所述电影院单方违约而是存在合同双向纠纷（目前也在诉讼当中），四楼存在一房二租的情况。反诉人在政府部门工作人员的协助下向周边的太阳广场了解到该房屋的消费用水已经全部被切断，反诉人得知上述情况后多次找到被反诉人进行交涉，被反诉人不但未做回复反而要求反诉人支付租金，开始实施阻碍反诉人聘请装修公司进场装修等行为。 根据双方签订的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》第3.2条租赁期限暂定18年，自2018年5月1日起至2036年4月30日（如甲方解除一楼法院查封时间推延，则其余顺延）。第10.1条本协议及其附件、补充协议，由双方签字之后，甲方解除一层法院查封并且乙方向甲方付足30万元定金之日（以乙方转账凭据为准），作为合同生效日。反诉人认为双方签订的合同为附条件生效合同，合同虽已经成立，但并未实际生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，被反诉人应当对自己不正当地促成附条件合同成就的行为承担赔偿责任并按照合同约定的违约金数额赔偿反诉人。综上所述，被反诉人起诉状所述没有事实根据，法院不应支持其全部诉讼请求，而且被反诉人应承担违约赔偿责任。请法院依法支持反诉人全部诉讼请求，维护反诉人合法利益。 本院经审查认为，本案的诉讼标的总额已经超过3000万元。根据《最高人民法院关于调整部分高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发〔2018〕13号）的规定，本院作为基层法院对本案无管辖权，本案依法应由广西壮族自治区梧州市中级人民法院管辖。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第三十六条的规定，裁定如下： 本案移送广西壮族自治区梧州市中级人民法院处理。 本裁定一经作出即生效。 审判长  梁木水 审判员  李懿桃 审判员  何青夏 二〇一九年六月二十五日 书记员  郭晓雯 附录适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十四条合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。 第三十六条人民法院发现受理的案件不属于本院管辖的，应当移送有管辖权的人民法院，受移送的人民法院应当受理。受移送的人民法院认为受移送的案件依照规定不属于本院管辖的，应当报请上级人民法院指定管辖，不得再自行移送。