贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初904号原告：舒平，男，1973年11月8日生，汉族，贵州省普安县人，无业，住贵州省普安县。原告：易辉粉，女，1977年8月9日生，汉族，贵州省普安县人，无业，住贵州省普安县。二原告共同委托诉讼代理人：胡腾，贵州权衡律师事务所律师，特别授权委托代理。被告：黔西南州富国置业有限公司，住所地贵州省兴义市云柯路**，统一社会信用代码915223005941740743。法定代表人：肖坤富，该公司董事长。委托诉讼代理人：李春贵、胡春燕，兴义市黄草法律服务所法律工作者，特别授权委托代理。原告舒平、易辉粉诉被告黔西南州富国置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨华于2019年2月25日公开开庭进行了审理，原告舒平、易辉粉共同代理人胡腾、被告黔西南州富国置业有限公司代理人李春贵、胡春燕到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告舒平、易辉粉共同向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2015年1月1日起至2019年1月14日期间的逾期交房违约金91223.3元；2.判决被告支付原告2015年7月1日起至2019年1月14日期间的逾期办证（房屋权属证书）违约金192465元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原、被告订立《商品房买卖合同》，原告向被告购买被告开发的中国金州木贾商品批发物流城X幢X号商铺，该商铺面积96.62平方米，购买价为904814元，双方约定原告将购买的上述商铺出租给被告使用，抵扣购房款165582元，租赁期限从2015年3月30日至2018年3月30日。抵扣后原告应向被告支付739232元。原告已按约定向被告支付了购房款，并向被告支付了维修基金、契税、印花税、交易手续费、工本费、产权登记费等共计40961元，全面履行了合同义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时间为2014年12月31日前，交房条件为该房屋已取得建筑工程竣工合格证明文件…，并约定办理并交付房屋权属证书的时间为2015年6月30日前。但被告至今未取得《建设工程竣工验收备案表（证）》，也未办理商品房初始登记。被告交付的房屋至今不符合合同约定，同时被告也未按合同约定为原告办理并交付房屋权属证书。根据双方合同约定，被告应从约定的交付期限届满之次日起，按日计算向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，考虑到上述房屋从2015年3月30日至2018年3月30日出租给被告使用，2018年3月30日后原告收回上述房屋自用，故2015年3月30日后原告按合同约定违约金的30%计算违约金。由于被告的违约行为一直处于持续状态，违约金暂计算至2019年1月14日，之后的违约金原告另行主张。2015年1月1日至2015年3月29日共计88天，2015年3月30日至2019年1月14日共计1387天，被告应向原告支付逾期交房违约金共计91223.3元[(904814元×2/10000×88天)+（904814元×2/10000×1387天×30%）]。根据合同约定，被告应自办理并交付房屋权属证书期限届满之次日起向原告支付违约金，由于双方约定的违约金过低，原告依据相关法律规定请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按年利率6%计算逾期办证（房屋权属证书）违约金。由于被告的违约行为一直处于持续状态，违约金暂计算至2019年1月14日，之后的违约金原告另行主张。2015年7月1日至2019年1月14日共计1294天，被告应向原告支付逾期办证（房屋权属证书）违约金共计192465元（904814元×6%÷365天×1294天）。综上，原告诉至法院，请求法院依法支持原告诉请。被告黔西南州富国置业有限公司辩称，一、2014年9月4日二原告与被告签订《商品房买卖合同》购买了被告开发并取得预售许可证的位于兴义金州木贾商品批发物流城X幢X号商铺，建筑面积为96.62平方米，总价款为904814元。原告将该商铺出租给被告统一出租得款165582元抵扣购买商铺的价款，二原告实际向被告支付购房款739232元。被告实际已于2014年9月4日将房屋交付二原告使用（出租）。二、在履行合同过程中，被告于2014年4月19日在兴义市住房和城乡建设局办理商品房预售合同登记备案，被告一直在履行《商品房买卖合同》约定的义务，但在房地产开发的过程中，随着国家对这个行业不断有更高要求，并陆续出台一些相关文件对此进行调控，客观上制约了被告良好的愿望。如消防工程，本项目和设计均完成于2014年，而在开发过程中，不断要求项目必须达到国家消防部门的标准验收等是被告不可改变的客观事实，亦是不以被告意志为转移的客观因素。三、被告所开发的中国金州木贾商品批发物流城是省、州、市三级政府重点招商引资项目，在项目建设过程中，被告均能严格按照项目建设程序依法办理各种报建、销售、验收等手续。被告已向兴义市住房和城乡建设局办理商品房预售合同登记备案等相关手续。现经过政府及被告的积极努力，二原告所购买的房屋可以办理房屋产权证。四、上述商铺可以办理产权证时间是2018年4月2日。二原告请求被告承担违约金时间计算至2019年1月14日止无事实依据。综上，被告与二原告签订《商品房买卖合同》后，被告积极按合同约定履行义务。鉴于上述种种原因，未按期颁发房产证是客观原因所致，被告请求法院驳回二原告的第一项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年9月4日，二原告为买受人与被告为出卖人签订合同编号为2014008431号《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的中国金州木贾商品批发物流城X幢X号商铺。合同载明商铺面积96.62㎡、购买价为904814元。双方约定原告购买商铺出租给被告使用，租赁期限为2015年3月30日至2018年3月30日，房屋租金抵扣购房款165582元，二原告实际支付房屋价款为739232元。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1.已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第二十二条约定：“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；三、（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。”合同第二十七条还约定：“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明”。合同签订后，原告向被告如数支付了购房款739232元。原告按合同约定将案涉房屋交付被告出租，被告于2018年3月30日租赁期限届满后将房屋交还原告自用。但被告未按合同约定向原告办理该房屋的转移登记手续，原告为此以被告逾期交房及逾期办证为由诉至本院，诉请被告支付违约金。另查明，案涉楼盘于2017年12月15日取得建设工程竣工验收备案登记，于2018年4月2日取得大产权初始登记。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。本案原告已按合同约定履行了付款义务，被告应按合同约定于2014年12月31日前向原告交付取得竣工验收备案的房屋，但被告于2017年12月15日方取得案涉楼盘的竣工验收备案。该期间，被告交付的房屋并不符合合同约定，构成违约，应承担逾期交房违约责任。但原告向被告购买的房屋，被告已交付原告使用，并由原告交付被告按合同约定出租，现租赁期限届满，被告已交回原告自用，原告购买该房屋已获取收益，并已实现其合同目的，且原告未举证证明被告的违约给其带来的损失及具体的损失数额，故根据公平原则，原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。关于逾期办理房屋权属转移登记违约金问题，合同约定被告应于2015年6月30日前取得案涉房屋初始登记，但被告于2018年4月2日方取得案涉房屋初始登记，该期间被告构成违约，应承担违约责任，被告对此无异议，为此原告主张的逾期办理房屋权属登记手续违约金应自2015年7月1日起计算至2018年4月1日止。对违约金计算标准问题，双方约定于合同约定的办理房屋初始登记时间起超过60日的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。现原告主张按年利率6%计算，但原告并未举证证明被告逾期办理房屋权属登记给其带来的经济损失及具体的损失数额，故原告该主张，本院予以部分支持，按合同约定的日万分之一计算。原告交纳的总房价款为904814元，故原告主张的逾期办理房屋权属登记证书违约金，本院予以支持90843.32元（904814元×1/10000×1004天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告黔西南州富国置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告易辉粉、舒平自2015年7月1日起至2018年4月1日止的逾期办理房屋权属登记证书违约金90843.32元；二、驳回原告易辉粉、舒平其余诉讼请求。案件受理费5556元，减半收取2778元，原告易辉粉、舒平共同承担1389元，被告黔西南州富国置业有限公司承担1389元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 杨 华二〇一九年六月二十七日书记员 郑新新