江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0311民初4395号 原告：沈如伟，男，1960年10月2日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：岳松，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭燕，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。 被告：徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会，住所地徐州市科技城东周庄村。 法定代表人：杨强，该居委会主任。 委托诉讼代理人：吴洋，江苏昭鹏律师事务所律师。 原告沈如伟与被告徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序审理，因案情复杂裁定转为普通程序审理；因审判人员存在自行回避情形，经本院院长决定，另行组成合议庭，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告沈如伟及其委托诉讼代理人彭燕，被告徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会的委托诉讼代理人吴洋到庭参加了诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告沈如伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失50万元（具体金额以评估结论为准）；原告在本案审理过程中又将此诉讼请求变更为要求判令被告赔偿原告损失1039122.755元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月18日，原告沈如伟（承租方，乙方）与被告徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会（出租房，甲方）签订《房屋租赁合同》，承租被告原侯山沃居委会办公楼（包括该办公楼前后院及院内的附属设施）。2011年4月20日，原告经被告允许对承租的房屋进行扩建。被告确认了扩建的图纸，原被告并在图纸上达成约定：1、剖面线为澳洲肥牛后建位置，共两层。2、双实线为澳洲肥牛承租占地使用位置，特此说明。3、承租房按设计改造。原告投入约三百余万元扩建新的房屋，总计扩建的房屋面积约九百多平方米。原告与被告的租赁合同纠纷一案，经徐州市泉山区人民法院审理，作出（2015）泉民初字第778号民事判决书。该判决书生效后，被告将出租的房屋以及原告自己投资加盖的房屋一并收回、占有、使用。（2015）泉民初字第778号民事判决书中明确原告“要求对其投资建设的房屋进行补偿，可另行 主张权利”。但截止到起诉之日，关于对原告投资建设房屋补偿事宜，原被告双方并未达成一致意见。原告本着尊重事实，合理赔偿和补偿的原则，遂起诉至法院，请求判如所请。 被告徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会辩称，被告认为依照合同约定，原告所谓的扩建、改建装饰部分应由其自行承担费用，所以，原告要求被告承担赔偿责任没有事实和法律依据。 原告沈如伟为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据： 1、证据1、2015-788号徐州市泉山区人民法院民事判决书（原件）、2015-2811号徐州市中级人民法院民事判决书（复印件）、2016-2170省高院裁定书（复印件）、徐州市人民检察院出具的不支持监督申请决定书（原件），原告与被告租赁合同纠纷曾因原告拖欠被告租金，被告起诉至泉山区人民法院后原告对泉山区人民法院提起上诉，再审申请，提请检察院抗诉。对于原告要求被告承担损失的请求，在3份裁判书上都赋予了原告另行起诉的权利；。 2、被告出具的同意原告扩建的书面证明材料（复印件，原件在中院），证明2011年4月20日被告出具书面的扩建图纸和承诺书，同意原告对房屋进行扩建。在该份证据材料的图纸中显示的剖面线部分为原告实际扩建的部分； 3、现场拍照的照片10张，证明原告已经按照被告同意扩建将房屋扩建完成，建筑面积约900多平方米。现被告将扩建的房屋一并出租给第三方使用，该房屋被第三方实际占有。 4、原告与案外人签订的5份工程承包合同，证明因扩建房屋原告共投入资金4116226元。 5、9张图纸，证明原告扩建房屋实际施工的图纸，证明扩建房屋的面积、结构，实际的投入。 对于原告沈如伟提交的上述证据，被告徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会的质证意见如下： 对证据1对其真实性予以认可，但该组证据与本案原告的诉讼请求没有关联性；虽然各级法院均确认原告享有诉讼的权利，但这并不能说明原告享有向被告主张赔偿损失的权利，因为诉讼权利是每一个公民、法人或其他组织都依法享有的，被告认为各级法院仅仅是对诉讼权利的一种认定，并非认为原告有权向被告主张损失。 证据2中的需要核实后才能予以确认，但是从该份图纸上可以看出原告所说的被告对其扩建的部分是认可的，认可的理由并不充分。因为该图纸是否如原告所说是被告提供的，原告方并没有提供相应的证据予以佐证。其二该份图纸上仅有被告单位的公章，却没有被告单位的主管负责人的签章，这一点不符合常理。 对证据3的核实后在对真实性予以确认，但是从原告提供的10张现场照片并不能得出被告是同意原告扩建的。被告没有将扩建部分出租给任何人，扩建部分由徐州市泉山区城管局认定为违建，并且要求被告进行拆除。 对证据4真实性不予认可。 对证据5与本案的诉请没有关联性，并不能证明原告的扩建行为是经过被告同意的。 本院经审查认为，对证据1的真实性，被告不持异议，本院予以采信，作为认定本案有关事实的依据。证据2上盖有被告的公章，被告在庭审中对该图纸的质证意见“是该份图纸上仅有被告单位的公章，却没有被告单位负责人的签章”，可推定其对图纸上被告的公章真实性是认可的，且被告在中院审理（2015）徐民终字第2811号案件庭审中，其对该证据的真实性不持异议，即使被告在对造价鉴定意见书质证和法庭辩论中不认可被告的公章真实性，但根据禁止反言的规则，本院对被告辩称理由不予采信，对该证据，本院予以采信。证据3是虽是扩建房屋现状的照片，但不能证实被告将扩建房屋出租第三方，故本院对此证据不予采信。证据4、5，原告提供的目的是想证明其对扩建房屋的投入，因扩建房屋真实存在，且该证据为评估鉴定所必需提供作为参考，扩建房屋亦是原告自行所建，被告并无证据认定该证据为虚假，本院予以采信，作为评估鉴定扩建房屋时的参考。 被告徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会为证明其辩称主张，向本院提交以下证据： 1、原被告双方2011年3月18日签订的房屋租赁合同一份，证明该合同第7条第一款明确约定乙方本案原告不得损害房屋设施，如需要改变内部结构和装饰，或者对房屋结构影响的设备需向甲方即被告的书面同意，投资由乙方自理，退租的时除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复，或者向甲方缴纳恢复工程所需的费用。该合同条款可以说明双方在签订合同的时候，就已经对合同履行过程中原告可能因使用房屋需要临时改建、扩建装修等情形作出约定，该约定也明确改建、扩建、装修费用是原告，并在原告不再承租房屋的时候，应当按合同约定恢复原状或者向被告缴纳恢复的费用，由被告恢复。 2、徐州市泉山区城市管理局于2018年11月21日作出的徐泉城行建字2018-19号行政指导建议书一份，证明原告扩建、改建房屋的已经被城管部门认定为违章建筑，并且需要进行拆除，结合房屋租赁合同的约定，该拆除行为应该原告实施，或者由被告缴纳恢复的费用。 对于被告徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会提交的上述证据，原告沈如伟的质证意见如下： 对证据1真实性没有异议，但是不能证明被告的目的，合同第7条约定内部结构、装饰、影响房屋结构的设备费用是原告承担，对扩建部分费用的承担没有任何约定，且在房屋被告起诉原告房屋租赁合同纠纷一案中，原告是将扩建的房屋一并交给被告，被告也一并收回。并且现在已经对外进行出租，所以，改扩建部分的所有权和收益权已经属于被告。 对证据2的真实性予以认可。 本院经审查认为，原告对被告提供的证据1、2的真实性不持异议，本院予以采信。 原告在案件审理过程中，申请对扩建部分的造价进行鉴定，本院依法委托江苏中兴迅达工程管理咨询有限公司进行鉴定。江苏中兴迅达工程管理咨询有限公司于2019年5月7日向本院出具了中兴迅达（2019）鉴字第026号造价鉴定意见书。本院依法向原被告送达了中兴迅达（2019）鉴字第026号造价鉴定意见书。对该造价鉴定意见书，原告沈如伟的质证意见是：认可鉴定意见。被告徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会的质证意见是：对鉴定依据的相关材料的真实性、合法性均有异议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月18日，侯山沃社区居委会（出租方，甲方）与沈如伟（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将原侯山沃居委会办公楼对外出租（包括该办公楼前后院及院内的附属设施，不包括停车场院内的房子），具体以图为准（附后）；该房屋用途为作为餐饮、服务、娱乐及办公使用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限5年，自2011年10月1日至2016年10月1日止；租金为每年叁拾玖万捌仟元整。合同第五条约定，乙方应于本合同生效之日前向甲方支付押金拾万元整，合同期满退还；租金实行每半年结算，由乙方于合同生效之日一次足额交付给甲方，否则视为违约，甲方有权采取任何形式收回租赁房产。合同第七条约定，其他约定：1、乙方不得损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方缴纳恢复工程所需费用。3、合同期满，乙方应保证房屋完好，乙方对房屋装修不得拆除，不得向甲方提出任何补偿要求。合同第十条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改租房屋或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、故意损坏承租房屋的；7、未经许可随意乱搭乱建的。合同第十一条约定，如因国家建设及不可抗拒因素，必须终止合同时，乙方必须无条件退出。乙方投资装潢、基建等所有项目的经济损失甲方和拆迁方不予补偿。合同第十二条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金总额20%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。合同还约定了其他内容。 合同签订后，被告依约将该房屋交付给原告使用，原告于2011年对房屋进行了扩建，但其未办理合法建设手续。原告将所租房屋及扩建房屋用于澳洲肥牛酒店经营。后因原告拖欠租金，被告于2015年2月9日向本院提起诉讼，要求法院判决解除原、被告于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》；判令沈如伟支付拖欠的房租649000元、违约金79000元，合计728000元。本院于2015年5月4日作出（2015）泉民初字第778号民事判决书，判决：1、解除徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会与沈如伟于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》；2、沈如伟支付徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会房屋租金649000元、违约金39800元，合计688800元；3、驳回徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会的其他诉讼请求。沈如伟对此判决不服，向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院于2015年9月18日作出（2015）徐民终字第2811号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。（2015）泉民初字第778号民事判决书生效后，被告已将出租给原告的房屋收回，原告认为其投入约三百余万元扩建新的房屋应由被告予以补偿，因其与被告协商未果，原告遂向本院提起诉讼。 对原告沈如伟扩建部分的房屋造价，经原告申请，本院依法依法委托江苏中兴迅达工程管理咨询有限公司进行鉴定。江苏中兴迅达工程管理咨询有限公司于2019年5月7日向本院出具了中兴迅达（2019）鉴字第026号造价鉴定意见书。该造价鉴定意见书认定原侯山沃社区居民委员会办公楼扩建部分工程造价为2078245.51元（其中土建钢结构工程造价为716817.17元、安装工程造价为141458.67元、装饰为1219968.67元）。在庭审中，被告要求原告对扩建的房屋进行拆除或缴纳恢复工程所需费用，原告对此予以拒绝。 本院认为，首先，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。其次，关于原告诉称被告同意对租赁房屋进行扩建，被告辩称未同意。对此，本院认为，根据原告提供的被告于2011年4月20日盖章注明“承租房按设计改造”的图纸，被告在庭审中对该图纸的质证意见“是该份图纸上仅有被告单位的公章，却没有被告单位负责人的签章”，可推定其对图纸上被告的公章真实性是认可的，且被告在中院审理（2015）徐民终字第2811号案件庭审中，其对该证据的真实性不持异议，即使被告在对造价鉴定意见书质证和法庭辩论中不认可被告的公章真实性，但根据禁止反言的规则，本院对被告辩称理由不予采信；原告扩建房屋时虽未办理合法建设手续，但被告并无证据证明其对原告于2011年扩建房屋时进行阻止，建成后也未提出异议，故本院认为被告对原告的扩建行为是知情的，视为其同意原告对涉案房屋进行扩建。因此可认定被告对原告扩建行为是同意的。最后，原、被告曾因房屋租赁合同纠纷诉至本院，本院已于2015年判决解除合同。根据双方合同约定，租赁合同第七条约定，其他约定：1、乙方不得损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方缴纳恢复工程所需费用。3、合同期满，乙方应保证房屋完好，乙方对房屋装修不得拆除，不得向甲方提出任何补偿要求。……"，由此可认定双方约定装修、改建的费用均由承租人承担。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理未作约定，人民法院按照下列分别处理：……（二）未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，双方约定装修、改建的费用均由承租人即本案原告承担，应按约定执行；本案租赁合同有效，却因原告不付租金的过错导致解除，且被告明确表示不同意对扩建房屋加以利用，同时要求原告对扩建的房屋进行拆除或缴纳恢复工程所需费用，原告对此予以拒绝，故原告作为承租人亦无理由要求被告作为出租人补偿扩建损失。综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告沈如伟的诉讼请求。 案件受理费14152元，鉴定评估费45000元，合计59152元，由原告沈如伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘照平 人民陪审员  刘 丽 人民陪审员  王 文 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  张 慧