江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终1643号上诉人（原审被告）：高邮市华泰房地产开发有限公司，住所地在高邮市卸甲镇龙奔村龙庭御景售楼部。委托诉讼代理人：钱爱龙，宝应县诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：叶士霞，女，1965年1月5日出生，汉族，住高邮市。委托诉讼代理人：赵俊，江苏民泰律师事务所律师。上诉人高邮市华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）因与被上诉人叶士霞商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省高邮市人民法院(2019)苏1084民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华泰公司的上诉请求：一审判决认定事实不清，审理程序违法，请求撤销一审判决，将本案发回重审。事实及理由：1、华泰公司未收到法院传票或通知，一审送达程序违法，致华泰公司的诉讼权利无法得到保障；2、一审判决确定违约金计算的截止时间有误。叶士霞于2017年2月25日领取房屋钥匙，华泰公司已将房屋交付叶士霞，故违约金计算的截止时间应为2017年2月25日；其次，一审判决的违约金过高，请求二审按照中国人民银行规定的银行贷款基准利率计算。叶士霞答辩称：1、2017年2月25日，物业公司告知叶士霞开发商不为业主安装自来水，要求业主自行通水，叶士霞才去物业公司领取钥匙安装自来水；2、案涉房屋没有电线，无法通电，无法居住使用，不符合双方合同约定的交付条件，华泰公司至今未取得备案证明；3、合同约定的违约金计算标准，是双方的真实意思表示，华泰公司至今未交房，给叶士霞带来巨大经济损失，违约金不存在过高，不应调整；4、一审法院受理同类案件计9件，均系钱爱龙代理，钱爱龙已收9件案件的诉讼材料，一审法官亲自去售楼部送达，告知开庭时间。类案在审理中，钱爱龙与法官及叶士霞多次沟通，华泰公司的说法与事实不符，一审送达程序合法。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。叶士霞向一审法院起诉请求：要求华泰公司立即支付延期交房违约金（以336690元为本金基数，从2015年6月1日起至实际交房之日止，按日万分之五计算）。一审法院认定事实：2014年12月23日，叶士霞与华泰公司签订《商品房买卖合同》，约定华泰公司将座落于高邮市卸甲镇龙奔社区楼南组的龙庭御景小区29幢502室房产以成交价336690元出售给叶士霞，该款叶士霞已在合同签订后全额交付华泰公司。合同第八条约定：出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件（1、取得建设工程规划核实合格通知书；2、取得工程质量监督报告；3、取得商品房交付使用备案证明），且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日告知买受人或因国家或地方政府有关法律规定政策变化导致该商品房验收延期的除外。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之5的违约金。现合同约定的交房日期已逾期超过60日，且未发生合同约定的商品房验收延期的特殊情况，故叶士霞诉至法院，要求华泰公司按合同约定支付违约金。一审法院认为，华泰公司无正当理由，未在合同约定的期限内向叶士霞履行交房手续，构成违约，故叶士霞要求华泰公司按约支付违约金的诉讼请求，符合双方签订的《商品房买卖合同》之约定，且不违反相关法律法规之规定，依法予以支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：高邮市华泰房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付叶士霞违约金：以336690元以本金基数，从2015年6月1日起，按日万分之五计算至本判决确定的履行之日止，逾期顺延。案件受理费525元，由华泰公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华泰公司提交证据如下:2017年2月25日，叶士霞的丈夫将房屋钥匙领走进行装修，其出具《装修保证书》，证明华泰公司已将房屋交付叶士霞使用，其是否入住，与华泰公司无关。华泰公司的质证意见：对证据的真实性无异议，但该证据仅能证明叶士霞领取钥匙安装自来水，华泰公司应按合同约定出具两证一书。《装修保证书》系物业公司统一印制，是为了登记业主领取钥匙，并不能证明华泰公司已经履行房屋交付义务。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，叶士霞的丈夫于2017年2月25日出具的《装修保证书》内容为:我29栋502室，现因需要拿钥匙装修，保证不破坏室内结构，并接收房屋钥匙。该保证书的主要内容是物业公司打印，叶士霞的丈夫填写了楼栋号并签名。二审再查明，《商品房买卖合同》第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。本案二审的争议焦点：1、华泰公司是否已交付案涉房屋？2、合同约定的违约金计算标准是否过高？华泰公司二审中申请调整能否得到支持？3、一审对于华泰公司的送达程序是否合法？关于争议焦点一，本院认为：案涉房屋尚不具备交付条件，华泰公司向叶士霞交付钥匙的行为不能视为其履行房屋交付义务。理由：1、华泰公司的代理人在二审中陈述工程正在竣工验收，由于工程目前尚未通过竣工验收，故案涉房屋目前仍不具备合同约定的交付条件。2、华泰公司虽于2017年2月25日将房屋钥匙交叶士霞，但从案涉房屋至今无法使用的现状来，叶士霞当初接收房屋钥匙的行为并非是其为装修使用房屋之目的，不能认定其是在明知房屋不符合约定或法定交付条件的情况下，仍积极要求接收房屋的行为，华泰公司仍应承担2017年2月25日之后的逾期交房的违约责任，故华泰公司上诉主张违约金计算至2017年2月25日的理由不能成立。关于争议焦点二，本院认为：合同约定的违约金计算标准并不过高，华泰公司二审中申请调整不予支持。理由：双方在合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任，约定逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。而合同第九条对于出卖人逾期交房的违约责任，约定出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。相比之下，出卖人逾期交房所应承担的违约金计算标准低于买受人逾期付款的违约金计算标准，且违约金每日万分之五的计算标准亦并不过高，故华泰公司申请调整依法不予支持。关于争议焦点三，本院认为：华泰公司上诉提出一审送达程序违法，其诉讼权利未能得到保障。对此，二审经审查，一审通过EMS向华泰公司位于高邮市龙庭御景的售楼部邮寄了传票及判决书，EMS回单及网上查询均显示已签收。另，从网上查询向华泰公司送达民事判决书的投递时间是2019年4月4日，华泰公司于2019年4月12日提起上诉，该节事实也能印证反映一审法院向卸甲镇龙奔村龙庭御景的售楼部邮寄给华泰公司的诉讼材料其能够收到，故一审法院送达程序合法。华泰公司收到法院传票拒不到庭，是其对诉讼权利的放弃。综上所述，华泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人华泰公司负担。（已交）本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇一九年六月二十四日书记员  李菲菲