广西壮族自治区苍梧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0421民初37号 原告：方文题，男，1947年11月15日出生，壮族，住址广西梧州市龙圩区龙圩镇广信路**，现住广西梧州市龙圩区。 原告：欧阳英，女，1949年2月8日出生，汉族，住址广西梧州市龙圩区龙圩镇广信路**，现住广西梧州市龙圩区。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：陈萍，广西扬尘展程律师事务所律师。 被告：苍梧县房地产综合开发公司，住所地广西苍梧县石桥镇中心街****，统一社会信用代码：91450421199273590H。 法定代理人：梁某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李富章，广西富章律师事务所律师。 原告方文题、欧阳英诉被告苍梧县房地产综合开发公司（以下简称房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告方文题及两原告的共同委托诉讼代理人陈萍，被告房地产公司的委托诉讼代理人李富章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方文题、欧阳英向本院提出诉讼请求：一、被告赔偿两原告被拆除房屋的出租租金损失和租房居住的租金损失共计人民币120300元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与两原告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》于2017年6月19日被苍梧县人民法院依法认定为无效合同，且被告对该合同无效承担完全过错责任。苍梧县人民法院以(2016)桂0421民初148号民事判决书判决被告自判决生效之日起返还土地使用权给两原告，并赔偿两原告被拆除房屋的损失、被拆除房屋的租金损失、两原告租房居住的租金损失、搬迁费损失、评估费损失等共计人民币531862元，其中被拆除房屋的租金损失和两原告租房居住的租金损失均从2013年4月计至2017年6月，共51个月，并明确之后仍有损失的，由双方另行依法解决。2017年7月4日判决生效后，两原告即多次向梧州市住房和城乡建设委员会申请办理重建手续，但没有得到批准，在自行进行的恢复重建过程中又遭到了梧州市城市管理行政执法局多次下发《责令停止违法行为通知书》责令停止建设。后经过两原告多次信访和向梧州市人民政府申请行政复议，直至2018年6月在梧州市人民政府的协调下，两原告的重建工作方能正常进行，2018年12月13日两原告才完成了恢复重建工作。从2017年7月起至2018年12月止共计18个月，两原告被拆除房屋的租金损失按原判决书确定的标准计算为4780元/月×18个月+1200元/月×18个月=107640元，租房居住的租金损失为690元×10个月+720元/月×8个月=12660元，两项损失合计人民币120300元。两原告上述两项因合同无效导致的损失依法应由被告赔偿，原告曾与被告协商，但无法达成一致协议，为维护自己的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。 被告房地产公司辩称，一、原告的起诉违反了“一事不再理”的原则。原告与答辩人于2013年4月11日签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议》，由于答辩人无法按该协议约定安置回建地给原告，于是原告于2016年3月向苍梧县人民法院提起诉讼，法院经审理作出了(2016)桂0421民初148号《民事判决书》，该判决认为原告与答辩人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是无效协议，认定原告的经济损失为531862元，确认答辩人已支付了348000元。因此，判决答辩人自判决生效之日自动返还土地使用权给原告并赔偿原告的各项损失共183862元。该判决生效后，答辩人履行了该判决书的全部义务。本纠纷原告又以同一份合同(2013年4月11日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》)，同一事实与理由(合同无效给原告造成经济损失)，再次起诉要求赔偿损失。答辩人认为，原告的起诉违反了“一事不再理”的原则。如果原告认为(2016)桂0421民初148号《民事判决书》认定的损失过少，应通过再审程序解决。因此，对原告的起诉应根据《民事诉讼法》第124条第(五)项的规定:“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”通过再审程序处理。二、从原告起诉书陈述的“事实与理由”以及提交的证据，答辩人不是本案适格的被告。1、从原告起诉书陈述的事实与理由以及提交的证据可知，原告请求赔偿的损失是梧州市住建委不批准原告重建和梧州市城市管理行政执法局责令原告停止建设造成。而梧州市住建委和梧州市城市管理行政执法局均是行政机关，所作出的是行政行为,答辩人既不是这两个机关的上级，与这两个机关也无任何关系，这两个机关行政行为所造成的损失应当由这两个机关承担，因此，原告应当提起行政诉讼而非民事诉讼。2、原告的损失与答辩人毫无关系。从原告起诉书陈述的事实与理由以及提交的证据可知，合同无效造成的损失法院(2016)桂0421民初148号《民事判决书》已作了判决，原告请求赔偿的损失不是合同无效造成的，因此，原告请求赔偿的损失与答辩人毫无关系。综上，答辩人请苍梧县人民法院本着以事实为依据，以法律为准绳原则，驳回原告的起诉。 本案原告方文题、欧阳英围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据：1.广西壮族自治区苍梧县人民法院(2016)桂0421民初148号《民事判决书》，证明：（1）因《房屋拆迁安置补偿协议》无效、被告应赔偿两原告被拆除房屋的租金损失和租房居住的租金损失，但因返还土地使用权以及建房的周期均无法确定，法院确定该项损失暂时从2013年4月计至2017年6月，之后仍有损失的，由双方另行依法解决；（2）两原告被拆除房屋的租金损失为5980元/月；证据2.(1)梧州市住房和城乡建设委员会《关于方文题、欧阳英建房申请的复函》梧建函[2017]593号1份；(2)《建房合同》1份；(3)梧州市城市管理行政执法局《查封违法建设施工现场决定书》梧行执查字[2017]第1号1份；(4)梧州市住房和城乡建设委员会《关于对龙圩区方文题、欧阳英申请原址建房问题的答复》梧建函[2017]932号1份；(5)信访事项受理情况告知单1份；(6)梧州市人民政府行政复议办公室《行政复议受理通知书》、《行政复议延期审理通知书》各1份；(7)梧州市法制办公室《关于申请人方文题、欧阳英行政复议案有关问题的会议纪要》1份；(8)梧州市城市管理行政执法局《责令停止违法行为通知书》（编号:1702127）1份；(9)结算单3份。证明：(1)(2016)桂0421民初148号判决生效后，两原告即开始恢复重建房屋的工作，但由于没有取得住房和城乡建设委员会的原址重建房屋的批准文书，恢复重建工作受到梧州市城市管理行政执法局的多方阻止，直至2018年5月份在梧州市人民政府的协调下才能开始恢复重建工作，两原告恢复重建房屋的周期长达18个月皆因被告的错拆行为造成；(2)两原告实际建房周期从2018年6月起算共7个月，在正常合理范围内；(3)被告应当对2017年7月至2018年12月共计18个月的房屋出租租金及租房居住租金损失承担赔偿责任；证据3.(1)《房屋租赁合同》1份；(2)自然人聂毅身份证复印件1份；(3)房屋房权证(苍房权证龙圩字第××号)1份。证明2017年7月至2018年12月，两原告租赁房屋居住，2017年7月至2018年4月租金为690元/月，2018年5月至2018年12月的租金为720元/月。 被告房地产公司没有提供证据。 被告房地产公司对原告方文题、欧阳英提供的证据提出以下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，但对证明的事实有异议，认为刚好证明了：1、原来拆迁的协议已经处理完毕了；2、原告已经在(2016)桂0421民初148号一案中主张了房屋租金请求，法院没有支持，如果原告不服(2016)桂0421民初148号判决书，应该申请再审；对证据2的真实性无异议，但是与本案没有关联性，也不能证明原告证实的事实，也正好证明了原告不能建设不是我方公司造成的，是梧州市住建委不批准原告重建和梧州市城市管理行政执法局责令原告停止建设拖延了重建时间；对证据3的真实性、关联性有异议，与拆迁合同无关联性。 原告提供的证据，来源合法，内容真实，具有证明力，符合证据规则要求，本院予以认定，可作为本案的定案依据。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 原告方文题和原告欧阳英为夫妻关系，两人于1976年2月26日登记结婚。 两原告原有房屋一幢，土地使用权证号为苍国用（2001）字第000212号，房屋登记所有权人为方文题、欧阳英。该房屋座落在临街位置，该街道属于龙圩镇相对繁华地段。2013年4月11日，因该房屋列入苍梧大道延长段街道工程项目范围内需要拆迁，被告房地产公司作为拆迁人与两原告签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。协议签订后，两原告收到补偿款并搬离上述房屋，将房屋交给被告房地产公司；被告房地产公司在协议签订后一个星期左右将该房屋拆除。两原告租赁聂毅位于的房屋居住。被告房地产公司未能按照协议约定安置两原告回建地，两原告于2016年3月3日向本院提起诉讼，请求被告房地产公司归还两原告被拆除的房屋的土地使用权并赔偿两原告经济损失共计人民币412469.2元等。本院于2017年6月19日作出了(2016)桂0421民初148号民事判决并已生效，认定被告房地产公司与两原告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效，判决被告房地产公司直接自动返还土地使用权给两原告;被告房地产公司对该合同无效承担完全过错责任，两原告不承担合同无效的过错责任。该生效判决对2017年6月以前两原告被拆除房屋的出租租金损失和两原告租房居住的租金损失进行了判决，均由被告房地产公司赔偿。该生效判决对被拆除房屋的出租租金损失的计算标准已作了确认：被拆除房屋的出租租金损失，一层按每平方米100元/月，以一层面积47.8平方米（附加地下室58.38平方米）计算，每月租金损失为4780元；二层按1200元/月计算，每月一、二层楼租金损失共5980元；另外,两原告租住的租金损失，从2016年5月至2017年6月的租金按690元/月计算。该生效判决对计算两原告租房居住的租金损失的截止时间和理由已作了确认：因被告房地产公司何时返还土地使用权以及建房的周期均无法确定，故暂时计至2017年6月，之后仍有损失的，由双方另行依法解决。 另查明，本院(2016)桂0421民初148号民事判决生效后，两原告向梧州市住房和城乡建设委员会申请办理重建手续，但没有得到批准，在自行进行的恢复重建过程中又遭到了梧州市城市管理行政执法局责令停止建设，直至2018年6月在梧州市人民政府的协调下，两原告的重建工作方能正常进行。2018年12月13日两原告完成了恢复重建工作。两原告在房屋被拆除后租住房屋，2017年7月至2018年4月的租金为690元/月，2018年5月至2019年12月的租金为每月720元/月。两原告主张被告房地产公司赔偿2017年7月起至2018年12月止共计18个月的被拆除房屋的出租租金损失和租房居住的租金损失，共计人民币120300元。其中，被拆除房屋的出租租金损失按原判决书确定的标准计算，为：4780元/月×18个月+1200元/月×18个月=107640元；租房居住的租金损失为690元×10个月+720元/月×8个月=12660元。 本院认为，本院生效的(2016)桂0421民初148号民事判决，已确认被告房地产公司与两原告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效，同时认定被告房地产公司对该合同无效承担完全过错责任，两原告不承担合同无效的过错责任。根据合同法的有关规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。两原告根据无效合同的相关规定要求责任人承担相应的责任，依法应予支持。本院生效的(2016)桂0421民初148号民事判决，对2017年6月以前两原告被拆除房屋的出租租金损失和两原告租房居住的租金损失已进行了判决，均由被告房地产公司赔偿，但对2017年7月以后被拆除房屋的出租租金损失和两原告租房居住的租金损失因被告房地产公司何时返还土地使用权以及建房的周期均无法确定而未作判决。本院生效的(2016)桂0421民初148号民事判决同时明确了2017年6月之后仍有损失的，由双方另行依法解决。两原告依据生效判决重新取得了被拆除房屋的土地使用权，于2018年12月13日完成了恢复重建工作，至此，建房周期和租住的截止时间均已确定。因此，现两原告对2017年7月起至2018年12月止的租金损失继续主张，符合本院生效的(2016)桂0421民初148号民事判决的认定，不属重复起诉，没有违反“一事不再理”原则，本院予以支持。 被告房地产公司在与两原告签订了无效的《房屋拆迁安置补偿协议》之后，拆除了两原告的房屋，导致了两原告原房屋没有租金收益；两原告又无房屋居住，不得已租住他人房子，造成了两原告租房居住的租金损失。亦即造成两原告租金损失的根本原因是被告房地产公司与两原告签订了无效的《房屋拆迁安置补偿协议》和被告拆除了两原告的房屋所致。被告房地产公司对此应当承担合同无效中存在的过错责任。房屋出租收益的损失和两原告租房居住的租金损失，既包括两原告重新取得被拆除房屋的土地使用权之前的无法取得出租收益的损失和租房居住的租金损失，又包括申请重建和建设过程中无法取得出租收益的损失和租房居住的租金损失。对两原告重新取得被拆除房屋的土地使用权之前的出租收益的损失和租房居住的租金损失，本院生效的(2016)桂0421民初148号民事判决已作了处理。对2017年7月起至2018年12月止的租金损失，由于本院生效的(2016)桂0421民初148号民事判决，已认定被告房地产公司对合同无效承担完全过错责任，两原告不承担合同无效的过错责任，因此应由被告房地产公司继续承担。对被告房地产公司辩称造成本案两原告的后续损失与被告房地产公司无关的观点，本院不予采纳。 两原告主张被告房地产公司赔偿2017年7月起至2018年12月止共计18个月的被拆除房屋的租金损失和租房居住的租金损失，共计人民币120300元。其中，被拆除房屋的租金损失按原判决书确定的标准计算，为：4780元/月×18个月+1200元/月×18个月=107640元，租房居住的租金损失为690元×10个月+720元/月×8个月=12660元。两原告的主张有本院生效的(2016)桂0421民初148号《民事判决书》以及《房屋租赁合同》等证实，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告苍梧县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内赔偿损失120300元给原告方文题、欧阳英； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2706元，由被告苍梧县房地产综合开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  何 云 审 判 员  李炳基 人民陪审员  罗泽才 二〇一九年六月十日 书 记 员  陈以宁 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。