上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初19981号原告：上某香申物业管理有限公司，住所地上某市虹口区。法定代表人：关惠勤，执行董事。委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科(上某)律师事务所。委托诉讼代理人：张剑，北京盈科(上某)律师事务所。被告：上某市嘉定区嘉骊花园业主委员会，住所地上某市嘉定区。法定代表人：封晓明，主任。委托诉讼代理人：王科蒙，女。原告上某香申物业管理有限公司(以下简称香申公司)与被告上某市嘉定区嘉骊花园业主委员会(以下简称嘉骊业委会)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告嘉骊业委会登记备案的副主任暨原委托诉讼代理人任玮玮系本院辖区人民陪审员，为公正审判，避免合理怀疑，本院于2018年11月26日报请上某市第二中级人民法院指定管辖。后上某市第二中级人民法院复函本案应由本院继续审理，由任玮玮依照回避制度处理。被告嘉骊业委会完成变更委托诉讼代理人手续后，本院于2019年4月18日、6月25日两次公开开庭审理本案，原告香申公司的委托诉讼代理人张剑律师、被告嘉骊业委会的委托诉讼代理人王科蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香申公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告：3号楼1103室维修费用3,400元、5号楼1602室及2号楼102室维修费用合计4,600元、7号楼1402室维修费用4,300元、地下车库防盗门费用18,252元、地下车库监控设备费用5,200元、维修工程(合同编号fnf018)费用120,220.11元、维修工程(合同编号fnf021)费用315,597.80元及停车管理系统移位改造费用4,175元，合计475,744.91元。事实和理由：原告系被告上某市嘉定区古猗园路88弄骏丰嘉骊花园小区(以下简称嘉骊小区)的前期物业管理公司，于2009年9月15日至2016年6月30日期间为嘉骊小区提供物业服务，期间垫付各项费用合计475,744.91元。被告系嘉骊小区的业主委员会。故诉至法院，望判如所请。被告嘉骊业委会辩称，原告确系嘉骊小区前期物业管理公司，直至2016年7月1日新物业公司入驻。要求驳回原告全部诉讼请求，理由如下：1.3号楼1103室、5号楼1602室及2号楼102室维修费用，因维修发生于小区交付之日起五年内，仍在质保期，应由开发商承担；2.7号楼1402室维修费用，属于住宅专有部分，不属于维修基金支出范围，应由业主自行承担；3.地下车库防盗门费用，新老物业公司交接之日未见防盗门实际安装；4.地下车库监控设备费用，该合同未经业委会同意，合同签订日发生于新老物业交接之日之后，原告已经不是物业管理公司，无权处置小区公共设备，实际由新物业公司安装；5.维修工程(合同编号fnf018、fnf021)费用，合同未约定实际服务内容及服务场所，无证据证实实际发生，合同期间在质保期内，即使实际发生应由开发商负责；6.停车管理系统移位改造费用，该系统为小区公用设备设施，原告未经业委会同意私自移动，费用应由原告自担。本院经审理查明事实如下：案涉嘉骊小区由开发商上某骏丰嘉房地产开发有限公司(以下简称骏丰嘉公司)开发。2011年2月12日，嘉骊小区获颁建设工程竣工验收备案证书。2011年2月28日，嘉骊小区获颁上某市新建住宅交付使用许可证。2009年9月，骏丰嘉公司作为甲方，原告香申公司(香申公司原名上某丰恩物业管理有限公司，于2013年9月更名为香申公司)作为乙方，双方签署嘉骊花园前期物业管理合同，约定委托丰恩公司为坐落于上某市古猗园路88弄的嘉骊小区提供前期物业管理服务，期限自2009年9月15日起至业主大会选聘物业公司并签订新合同生效之日止；合同第十七条第8项约定：乙方每月5日据实向甲方提交一份签字盖章的报告，报告内容包含：上月所有收费详细情况、费用支出情况、工程保修和维修情况、保安情况、保洁情况、业主意见、遇到的问题、上月管理总结和下月计划；第二十一条约定：乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其它特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付；第二十三条第2项约定：属保修范围的非人为损坏项目，由乙方负责协调，保修施工单位负责修理。如保修施工单位在合理的时间内不解决的，乙方经甲方同意后可代为修理，其费用经甲方同意后由甲方从保修单位的保修金中扣除并支付给乙方；合同并对管理事项、双方权利义务及费用收取等作了约定。2015年12月10日，嘉骊小区业主大会经上某市嘉定区南翔镇人民政府证明办理备案证，12月21日，嘉骊业委会即本案被告成立。2016年7月1日，上某蒙阳物业管理公司与嘉骊业委会签订物业服务合同，并入驻嘉骊小区。为物业服务合同纠纷事宜，嘉骊业委会作为原告，将骏丰嘉公司、香申公司作为被告诉至本院，要求判令被告移交相关资料、承担绿化工程款、承担门禁系统及匝道改造费、承担整修工程款、承担拖欠公共区域电费、水费、电梯维修费、公共部位收益电梯广告费、返还多收的物业费、停车费等。本院经审理后作出(2017)沪0114民初6347号民事判决，判令香申公司移交相关资料、给付电费、水费、返还多收取的物业费、停车费等，详见该案民事判决书。本案原、被告一致确认，本案诉讼请求与该案无关联、不重合。另查明：1.2015年9月25日，原告香申公司与案外人上某阜顺建筑装饰工程有限公司签署维修合同，约定就嘉骊花园XXX号楼1103室房屋(该房屋交接书签署于2011年9月5日)进行外墙渗漏水维修、客厅地板维修更换等，香申公司于2016年4月28日支付3,400元；2.2014年8月6日，原告香申公司与案外人上某晶恒建筑工程有限公司签署维修合同，约定就嘉骊花园XXX号楼1602室(该房屋交接书签署于2011年9月12日)、2号楼102室房屋(该房屋交接书签署于2011年12月31日)进行局部维修、污水总管维修改造等，香申公司于2014年11月3日支付4,600元；3.2015年1月27日，原告香申公司与案外人上某晶恒建筑工程有限公司签署维修合同，约定就嘉骊花园XXX号楼1402室房屋(该房屋交接书签署于2011年9月11日)进行卫生间渗漏水维修、厨房吊厨、灶台台面维修更换等，香申公司于2015年5月20日支付4,300元；4.原告香申公司与案外人上某翔悦建筑工程有限公司签署《嘉骊花园维修工程合同》(合同编号fnf018)，合同落款日期为2010年1月1日，约定工程名称为嘉骊花园维修工程，合同价款为按实结算，支付方式为工程竣工后，在15天内按实进行工程竣工结算，维修期间自2010年1月1日开始至2012年12月31日结束。案外人上某宇舜建筑设计有限公司于2012年8月30日、10月31日分别支付上某翔悦建筑工程有限公司18,990元、101,230.11元，交易用途为代丰恩物业支付工程款；审理中，原告未能详细说明合同项目的具体内容，也未能提供该合同履行的其他相关依据；5.原告香申公司与案外人上某衡悦科技有限公司签署《嘉骊花园维修工程合同》(合同编号fnf021)，合同内容与前述fnf018基本一致。香申公司于2012年5月30日支付上某衡悦科技有限公司315,597.80元，附言：工程款；审理中，原告未能详细说明合同项目的具体内容，也未能提供该合同履行的其他相关依据；6.2015年11月30日，原告香申公司与案外人浙江星月门业有限公司签署《嘉骊花园地下车库防盗门采购安装合同》，约定采购防盗门20扇，价款合计18,252元。香申公司于2016年1月7日支付浙江星月门业有限公司5,475.60元；该合同无业主大会、业委会及相关部门审批手续；7.原告香申公司与案外人上某启卓信息科技有限公司签署《嘉骊花园地下车库监控设备采购及安装合同》，合同落款日期为2016年8月29日，约定为嘉骊花园地下车库监控中心采购摄像机、硬盘及附件等，价款合计5,200元，合同签订后7个工作日内先行支付2,600元，验收合格后支付剩余2,600元。香申公司于2016年9月22日支付上某启卓信息科技有限公司2,600元；该合同无业主大会、业委会审批手续；8.原告香申公司与案外人上某亦源智能科技有限公司签署《嘉骊花园停车管理系统移位改造工程》，合同落款日期为2016年6月13日，约定委托上某亦源智能科技有限公司将嘉骊花园停车地面停车收费系统移至地库，价款合计4,175.43元，设备进场安装调试完毕，经验收合同后3个工作日内付清全款。香申公司于2016年7月27日支付上某亦源智能科技有限公司4,175元；该合同无业主大会、业委会审批手续；9.审理中，原、被告一致确认，目前嘉骊小区地下停车库绝大多数停车位产权归属于开发商骏丰嘉公司，仅有极少数车位售出；地下车库目前尚未移交新物业公司管理；被告明确，停车管理系统系征求骏丰嘉公司意见后，为将停车管理系统从监控室移至地下车库岗亭而支出；10.工商登记信息显示，原告香申公司的股东为关惠坤、衣振涛，上某翔悦建筑工程有限公司的股东为杨顺明、关惠坤，上某衡悦科技有限公司的股东为衣振涛、关惠坤。为上述费用，原告香申公司诉至本院。本院认为，物业服务合同的约定，对双方当事人具有法律约束力。本案原告香申公司作为前期物业，应当按照《前期物业管理服务合同》的约定，为嘉骊花园小区提供物业管理服务，并有权依照法律及相关规定收取费用。原告主张的各项费用，本院评判如下：1.3号楼1103室、5号楼1602室、2号楼102室、7号楼1402室的维修费用。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为５年，给排水管道为2年；第八条规定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。从原告提供的维修合同来看，前述房屋主要涉及防水、渗漏水问题，结合房屋交接时间，尚在保修期内。《房屋建筑工程质量保修办法》第十三条规定，保修费用由质量缺陷的责任方承担。现并无证据证实被告系防水、渗漏水质量缺陷的责任方，原告主张由被告承担该费用无事实和法律依据。即便该费用中，有部分仅涉及给排水管道不在质保期内，或者属于业主自有部分损坏维修所产生的费用，原告也应向业主主张，而非向被告即小区业委会主张。故该部分费用，本院不予支持。2.维修工程(合同编号fnf018及fnf021)费用。原告为该两笔费用，提供了维修工程合同及相应转账凭证。但是：(1)工商登记信息显示，原告与两份合同相对方上某翔悦建筑工程有限公司、上某衡悦科技有限公司的股东存在重叠与交叉的情况，两公司与原告可能存在利害关系，合同的证明力相对较弱；(2)前期物业管理合同第十七条第8项明确约定，原告每月应提交一份内容工程保修和维修情况的报告，如果该两份维修合同切实履行，原告应该有相应留存的书面材料，但经本院释明后，原告除合同及转账凭证外未能提供合同履行的任何依据，致本院无法对具体的维修项目内容、其相关费用是否应由被告进行负担进行判断，对此原告应承担举证不利的法律后果。因此，原告提供的证据尚不足以证实其因为嘉骊小区支出了相关费用且该费用应由被告负担，原告主张的该两项费用，本院不予支持。3.地下车库防盗门费用、地下车库监控设备费用及停车管理系统移位改造费用。原告提供的证据显示，地下车库防盗门费用相关采购合同签订于嘉骊小区业主大会成立前20余日，费用支付于业主大会成立之后；地下车库监控设备费用及停车管理系统移位改造费用相关合同签订于业主大会成立后、新旧物业公司交替之日前20余日，费用支付于新旧物业公司交替之后。从合同内容看，地下车库的防盗门、监控设备、停车管理系统的维护、移位，应属于改动小区物业共用部位、共用设施设备，依照《物业管理条例》之规定，开发商、物业服务公司无权擅自处分，应经相关程序由业主同意后方可进行。但在缺少相关程序的前提下，原告签署合同、进行改动，甚至在新旧物业公司交替之后支付款项，现原告要求被告支付该费用，与《物业管理条例》之规定相悖，本院难以支持。综上所述，原告要求被告支付相关费用的诉讼请求，本院均不予支持。依照《物业管理条例》第十一条第五项、第六项、第十二条第三款、第二十七条、第三十一条、第四十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上某香申物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8,436元，减半收取计4,218元，由原告上某香申物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上某市第二中级人民法院。审判员  纪学鹏二〇一九年六月二十八日书记员  姚 青附：相关法律条文一、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……第十二条……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四十三条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。