宝鸡市陈仓区人民法院   民事判决书    (2019)陕0304民初1073号   原告：陕西钇星电子商务股份有限公司，住所地：宝鸡市渭滨区经二路18号楼天同国际A座2105室，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX2681。   法定代表人：王晓龙（公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX），任董事长。   委托诉讼代理人：张艺瀚、王晨，陕西永佳律师事务所律师。   被告：宝鸡兴家物业管理有限责任公司，住所地：宝鸡市陈仓区虢镇（印染厂家属院西侧），统一社会信用代码：91610304305441384G。   法定代表人：高军良（公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX），任董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：高亚东，系公司经理。   委托诉讼代理人：高碎礼，系公司股东。   原告陕西钇星电子商务股份有限公司（以下简称：钇星公司）与被告宝鸡兴家物业管理有限责任公司（以下简称：兴家物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钇星公司委托诉讼代理人张艺瀚、王晨与被告兴家物业公司法定代表人高军良及其委托诉讼代理人高亚东、高碎礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告钇星公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告因合同无效而造成的损失491400元{（1440-270）㎡×14元/㎡×12月×2.5年}；2、判令被告返还原告合同押金8万元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月11日，原、被告签订《钢结构房出租合同》，约定被告将其所有的位于陈仓大道以南、高家塄村建筑公司东侧的两层2880米门面房及后院停车场全部出租给原告，租赁期限为2016年10月1日至2031年9月30日止，共15年，租赁费每平米每月底价14元，前五年每年租赁费为483840元。合同签订后原告按约定向被告支付10万元押金，合同还对其他事项进行了约定。原告承租房屋后在招商过程中发现承租房屋因消防手续无法办理严重影响招商，第二层1440平米的房屋无法出租或自行使用，原告与被告经协商未能达成一致协议。后原告得知该房屋不仅不能办理产权手续，更无规划许可，属于违法建筑，无从办理消防手续。原告已经向被告缴纳租赁费1167680元，但因为被告提供房屋存在严重缺陷导致其中1440平米根本无法使用且以后十多年也无法使用，剩余1440平米勉强使用。原、被告已协商解除《钢结构房出租合同》，但就赔偿未达成一致，原告为维护其合法权益诉至本院，请判如所求。   被告兴家物业公司辩称，原告的诉讼请求不能成立，理由如下：由于原告不交租赁费，被告于2019年3月27日向原告发了解除合同函，原告同意解除合同，所以双方于2016年4月11日签订的《钢结构房出租合同》已经解除。原、被告之间是按照合同履行各自的权利义务，原告总计向被告交纳8万元押金（原告交纳了10万元，被告返还2万元）及两年半租赁费 （从2016年10月1日至2019年3月底）。房屋属于现状租赁，合同约定的很明确，合同中没有关于消防手续的约定。被告未按合同约定及时交纳租赁费，属于违约，所以被告不应退还押金。原告未经被告同意转租了钢结构房的一层，其是有收益的，房屋可以使用。原告如果有亏损，也是自身经营的问题，与是否办理消防手续没有关系，故不会给原告造成损失。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的全部证据的真实性均认可，原告对被告提交的除9张照片外的其他证据的真实性均认可，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提交照片9张用以证明合同解除后原告还继续占用其公司的仓库和后院（堆放垃圾），原告对被告提交的该组证据的真实性和证明目的均不予认可，认为被告提交的证据不能证明对方的垃圾是原告方所为。本院认为，被告提交的照片9张不足以证明原告继续占用租赁房屋的事实，故对该组证据不予采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月11日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《钢结构房出租合同》，合同约定：甲方将其位于陈仓大道以南、高家堎村建筑公司东侧的2880平方米二层钢结构门面房（含后院停车场面积约3000平方米场地和绿地）出租给乙方；租赁期限自2016年10月1日起至2031年9月30日止，共计15年；合同签订后乙方五日内一次性向甲方支付合同押金10万元合同正式生效，该押金可抵顶合同约定的最后一年乙方等额的租赁费；合同期限内租赁费前五年底价为14元/月/㎡，每五年递增一次，每次递增3元/月/㎡；乙方于每年8月1日前一次性交清下一年度的租赁费，第一年租赁费483840元，在合同签订后三十日内一次性缴清；乙方每年交给甲方的租赁费中包含房屋租赁费40%,场地租赁费30%，物业管理费20%，房屋维修费10%，并按此标准由甲方给乙方开收款收据收取费用。合同同时还对双方的权利义务及争议解决方式等进行了约定。次日，原告按合同约定向被告支付押金10万元。2016年5月17日前，原告向被告支付了第一年的租赁费483840元。随后，原告陆续将所租赁的一层钢结构门面房转租他人。2017年1月12日，由于被告不能提供出租房屋的房权证、消防手续等原因，原告向被告发出《关于减免房屋租赁费的函》，希望被告减免2017年的半年租费。被告对此没有回复。2017年9月30日前，原告分两次向被告支付第二年租赁费383840元（2017年度，因政府征收土地拆除部分租赁房屋，被告向原告返还押金2万元及部分租赁费）。2018年9月21日，原告向被告支付第三年租赁费20万元。从2018年9月至2019年3月，原告四次向被告发送函件，请求减免租赁费或终止涉案租赁合同。2019年3月23日，原、被告口头协商，同意于2019年3月31日终止双方签订的《钢结构房出租合同》。次日，被告兴家物业公司向租赁钢结构房的各位商户发出通知，载明：“钇星公司承租兴家物业公司钢结构门面房租赁合同已到期，经兴家物业公司与钇星公司友好协商，自2019年4月1日起该房屋由兴家物业公司接管，请各商户于2019年3月28日以前来公司洽谈合作事宜，各商户以前和钇星公司有关债权债务请各商户自行与钇星公司协商解决。”庭审中，原、被告均认可原告交清了2019年3月31日以前的租赁费，被告还有原告押金8万元未退。   另查明，在一审法庭辩论终结前，被告出租给原告的钢结构房未取得建设工程规划许可证。   本院认为，原、被告签订的租赁合同，虽是双方当事人的真实意思表示，但在一审法庭辩论终结前，被告出租给原告的钢结构房并未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告于2016年4月11日签订的《钢结构房租赁合同》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因涉案租赁合同无效，被告依合同收取原告的押金8万元应予以返还。另外，原、被告在合同中有关于“押金可抵顶合同约定的最后一年等额的租赁费”的约定，即使合同有效，被告辩解其房屋属现状租赁，不应返还押金的理由，也不能成立。虽然涉案租赁合同无效，但原告对租赁房屋可以使用、收益，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告应向被告支付租赁期间的房屋占有使用费。原告对租赁房屋第一层转租收益，现却以“承租房屋无法办理消防手续，第二层房屋无法出租或自行使用”为由，要求被告按照合同约定租赁费的标准赔偿原告损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，为了维护社会经济秩序，依法保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：   一、被告宝鸡兴家物业管理有限责任公司在本判决生效后的十日内返还原告陕西钇星电子商务股份有限公司押金80000元；   二、驳回原告陕西钇星电子商务股份有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费9514元，减半收取4757元，由原告陕西钇星电子商务股份有限公司负担3257元，被告宝鸡兴家物业管理有限公司负担1500元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。       审 判 员     薛晓琴     二〇一九年六月二十六日     法官助理     杜晓艳   书 记 员  石叶叶              1