吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0284民初1579号原告（案外人）:戴宝山，男，1970年10月23日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：张秀英，磐石市经济开发区法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：曹平，男，1960年4月10日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：黄平，女，1963年4月6日生，汉族，无职业，住磐石市。被告：磐石市鼎丰房屋开发有限公司（原磐石市鑫宇房屋开发有限公司），住所地：磐石市福安路龙泰小区**门市。法定代表人：张铁君，经理。委托诉讼代理人：张世华，男，1960年1月10日生，汉族，该公司副经理，住磐石市。被告（被执行人）：曹凤和，男，1958年6月28日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：梁宏，吉林省企业法律顾问工作联络处法律顾问。原告戴宝山诉被告曹平、磐石市鼎丰房屋开发有限公司、曹凤和案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告戴宝山的委托诉讼代理人张秀英，被告曹平的委托诉讼代理人黄平，被告磐石市鼎丰房屋开发有限公司的委托诉讼代理人张世华，被告曹凤和的委托诉讼代理人梁宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。戴宝山向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与磐石市鑫宇房屋开发有限公司（现更名为磐石市鼎丰房屋开发有限公司）签订的《商品房预售合同》合法有效；2、停止对磐石市世纪花园小区6号楼2单元401室房屋的执行；3、由被告曹平承担诉讼费。事实和理由：2005年3月23日，原告与被告曹凤和（世纪花园小区实际开发商）靠挂的磐石市鑫宇房屋开发有限公司（现磐石市鼎丰房屋开发有限公司）签订了商品房预售合同。原告以当时市场价格每平方米900.00元，全额价款81，000.00元购买了曹凤和开发的××园。实际开发商曹凤和承诺在2005年12月末将所购房屋交付给原告。由于开发商曹凤和到期后未能履行协议向原告交付所购房屋，原告在2009年将曹凤和诉至人民法院。经法院审理，曹凤和到庭参加诉讼，双方达成协议，法院同时下达了（2009）磐民一初字第910号民事调解书。其中明确了曹凤和如不能按期给付（购楼款）则用世纪花园小区6、7、8号楼中的住宅楼抵顶。该调解协议生效后原告向磐石法院申请强制执行，立案后被告曹凤和在2009年12月按购房协议约定将磐石市世纪花园小区6号楼2单元401室交给原告。原告取得该房屋后交纳了入住费等相关费用，装修入住合法占有已达11年之久。原告的合法财产和安居权应当得到法律保护。因被告曹平与曹凤和的民间借贷案在执行过程中，（2006）磐执字第240号裁定书将原告购买的××园予以查封。原告与被告曹凤和及其靠挂的磐石鑫宇公司签订的预售合同是2005年3月23日，而被告曹平与曹凤和的民间借贷是发生在2006年1月，法院在执行曹平与曹凤和民间借贷案件查封该房屋的时间是2006年4月10日。买卖合同签订的时间在查封之前，因该房屋一直被查封，故原告无法办理产权登记。原告于2019年4月24日向磐石法院提出执行异议申请，请求解除对原告房屋的查封行为，但磐石法院于2019年5月8日作出（2019）吉0284执异28号裁定书，驳回原告的异议。原告认为，磐石法院执行曹平与曹凤和的民间借贷案件不应侵害原告的合法财产，况且被执行人曹凤和尚有其他资产可执行。故提起诉讼，请求法院依法保护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告曹平辩称，我对原告的诉请有异议，不同意原告的诉讼请求。原告买的楼和执行的楼不一样，没有售楼许可证，合同是无效的。法院的调解书不是买卖合同，是和曹凤和签订的一个协议，调解书是2009年10月10日发生的法律效力，原告居住不到10年，所以请求停止执行没有合同依据。磐石市鼎丰房屋开发有限公司（以下简称鑫宇公司）辩称，我们不知道原告和曹凤和之间的买卖合同，不发表答辩意见。我们已经跟曹凤和解除了开发关系。曹凤和辩称，1、原告所述与事实相符。被告曹凤和认为，原告戴宝山与被告曹凤和于2005年3月23日签订的商品房预售合同真实、合法、有效。该合同约定被告曹凤和将磐石市世纪花园小区6号楼2单元401室出售给原告，并承诺2005年12月末将房屋交给原告入住。后由于曹凤和未能按期交付该房屋，原告诉至法院，经（2009）磐民一初字第910号调解书确认，如曹凤和不能按期交付房屋给原告，用磐石市世界花园小区6、7、8号楼中的住宅楼抵顶，后进入执行程序。2009年12月，曹凤和将合同约定的房屋交给原告。双方之间的买卖合同履行完毕。2、被告曹凤和与被告曹平民间借贷关系属于另一法律关系，原告戴宝山与被告曹凤和商品房预售合同与其民间借贷案件没有关联性，属于另案处理范围。综上，被告曹凤和对原告的诉讼请求没有意见，同意原告的诉讼请求。经审理查明，磐石市鑫宇房屋开发有限公司（以下简称鑫宇公司）于2010年1月22日变更为磐石市鼎丰房屋开发有限公司。2003年初，被告曹凤和靠挂鑫宇公司开发磐石市世纪花园小区建设工程项目，实际开发商是被告曹凤和。2005年3月23日，原告与被告曹凤和靠挂的磐石市鑫宇房屋开发有限公司（现磐石市鼎丰房屋开发有限公司）签订了购房协议。原告以每平方米900.00元的价格，购买了曹凤和开发的××园90的××园平方米住宅楼，合同签订后，原告向曹凤和交付了全额价款81，000.00元。曹凤和承诺在2005年9月末将所购房屋交付给原告。2006年1月，被告曹平因与曹凤和民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼。本院经审理于2006年1月26日作出（2006）磐民二初字第1号民事判决，该判决生效后曹平申请执行。本院于2006年4月11日作出了（2006）磐执字第25号民事裁定书，并向磐石市土地管理局下发《协助执行通知书》，查封“磐石市鑫宇房屋开发公司开发的世纪花园小区6、7、8号建设用地。”2007年2月7日本院依据曹平的××园、6、7单元住宅楼门市房200平方米。因被告曹凤和逾期未向原告交付所购房屋，原告戴宝山于2009年9月8日日向被告曹凤和提起商品房预售合同纠纷之诉讼。本院于2009年10月10日作出（2009）磐民一初字第910号《民事调解书》，内容为“一、被告曹凤和于2009年12月20日前一次性给付原告戴宝山购楼款本金及利息1442，800.00元；二、被告如不按期给付则用磐石市世纪花园小区6、7、8号楼中的住宅楼抵顶。”2009年7月9日本院依据被告曹平的申请下发（2006）磐民执字第240号执行裁定书及公告，再次查封被告曹凤和开发建设的世纪花园小区门市房及包括原告戴宝山购买的房屋在内的6单元、7单元多个住宅楼房。因曹凤和逾期未履行本院于2009年10月10日作出（2009）磐民一初字第910号《民事调解书》确定的交付房屋的义务，原告戴宝山申请本院强制执行，本院于2010年2月5日作出（2010）磐执字第20号《执行通知书》，限期被告曹凤和履行房款的返还义务。被告曹凤和收此通知后，将原告购买的磐石市××园住宅楼交付给原告。原告于2010年1月占有该房屋，并装修后入住至今。因该房屋现仍处于本院查封状态，原告于2019年5月5日向本院提出执行异议申请，请求解除对原告房屋的查封行为，本院经审查后于2019年5月8日作出（2019）吉0284执异28号裁定书，驳回原告的异议申请。原告认为本院的执行行为侵害了其合法的财产所有权，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，本院2009年7月9日作出（2006）磐执字第240号民事裁定书仍在执行中。上记事实，有原被告陈述，《购房协议》、《购房收据》、《水电费、取暖费收据》、《民事调解书》、《执行通知书》、《民事裁定书》、《企业变更信息表》、《法院公告》、《民事判决书》、《借款协议书》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》等证据记录在卷，予以佐证。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的物的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利，并非所有的实体权利。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案通过庭审查明的事实结合相关法律及司法解释综合评判如下：（一）、关于原告与被告曹凤和签订的《购房协议》的效力问题。1、本案被告曹凤和靠挂鑫宇公司开发世纪花园小区建设工程项目，曹凤和与戴宝山签订的《购楼协议》，曹凤和代表的不是其本人，而是开发建设单位鑫宇公司，其签订协议的效力与鑫宇公司签订协议的效力相同。原告与曹凤和签订合同的时间是2005年3月23日，并全额交付了所购楼房的价款；而本院依据被告曹平的申请第一次查封世纪花园建设用地的时间是2006年4月11日，即双方签订商品房预售合同在先，法院查封在后。2、本案原告与曹凤和签定合同时约定原告购买的房屋于“2005年12月末将楼房交付原告入住。”原告因被告曹凤和逾期未向原告交付所购房屋，原告戴宝山于2009年9月8日向被告曹凤和提起商品房预售合同纠纷之诉讼。本院于2009年10月10日作出（2009）磐民一初字第910号《民事调解书》，确定“一、被告曹凤和于2009年12月20日前一次性返还原告戴宝山购楼款本金及利息142，800.00元；二、被告如不按期返还则用磐石市世纪花园小区6、7、8号楼中的住宅楼抵顶。”逾期，被告曹凤和扔未履行给付义务，原告申请本院强制执行。在执行过程中，因被告无力返还原告购楼款，经协商，双方继续履行原《购楼协议》，原告合法占有该房屋，并装修后入住至今；3、商品房预售协议是否有效应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定予以确认，不应以出卖人取得商品房预售许可证明为生效要件。虽然《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用，但该项规定只是行政管理部门对房地产开发企业销售行为的一种管理措施，并非认定合同效力的强制性规定，即出卖人在未取得商品房预售许可证明的情况下就对外签订商品房预售协议书，是否违反行政管理规定，不是民事案件的处理范围。综上，本院认为原告戴宝山与被告曹凤和签订的世纪花园小区商品房预售合同合法有效。（二）、关于能否阻却执行问题。执行异议之诉是指法院的强制执行机关在进行强制执行行为时，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，案外人或申请执行人请求法院对该实体权利或申请执行人的权利进行比较，确定哪一方的权利更应该获得保护，从而阻止或促使人民法院对特定执行标的进行强制执行的一种民事诉讼。本案原告依据本院的执行行为合法取得购买的房屋，并于2010年1月装修后居住至今，已经合法占有使用近10年之久，且其名下无其它用于居住的房屋。案外人提出实体异议所依据的基础权利是其实体权利受到侵害。这种实体权利不是一般性质的权利，而是具有能够产生排除执行的效力。如所有权、抵押权、用益物权等，也可能是无过错买受人的物权期待权。物权期待权的保护，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同主要义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权（产权登记），但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。本案原告虽然因法院的查封而未能办理产权登记，但其享有物权期待权。综上，依据“物权优于债权、生存利益优先”的审判原则，原告的诉讼请求，符合阻却执行的构成要件，本院依法予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、戴宝山与磐石市鑫宇房屋开发有限公司（现磐石市鼎丰房屋开发有限公司）曹凤和签订的《购房协议》合法有效；二、不得对磐石市世纪花园小区6号楼2单元401室房屋进行执行。案件受理费2,700.00元，由被告曹凤和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 高 智人民陪审员 张 龙人民陪审员 刘长生二〇一九年六月二十六日书 记 员 郑安琪