山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0113民初160号原告（反诉被告）：济南汇富物业管理有限公司，住所地济南市长清区灵岩路南首路东天润小区**楼。法定代表人：董新涛，该公司经理。委托诉讼代理人：汪涌，山东天齐律师事务所律师。被告（反诉原告）：济南三十七度二主题酒店有限公司，住所地济南市长清区大学路**齐鲁文化产业园****。法定代表人：黄发新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马长霖，山东泰泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翠萍，山东泰泉律师事务所律师。原告（反诉被告）济南汇富物业管理有限公司与被告（反诉原告）济南三十七度二主题酒店有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，被告于2018年1月15日以原、被告之间的另一相关案件尚未审结为由提出中止审理申请，本院于2018年1月17日裁定中止审理。本案恢复审理后，依法转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪涌、被告委托诉讼代理人李翠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业费100000元，并以上述拖欠额为基数自2017年1月1日起按每日3‰支付违约金直至判决生效之日止。2、本案案件受理费由被告承担。2018年10月9日原告提交申请，变更诉讼请求为：1、依法判令被告支付拖欠物业费108333元，逾期支付违约金178400元。2、本案一切诉讼费用由被告承担；2019年5月9日原告再次申请变更诉讼请求为：1、判令被告支付拖欠物业费208333元，并以上述拖欠额为基数自2017年5月1日起按每日3‰支付违约金直至判决生效之日止。2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月原告与被告签订《齐鲁文化产业园（商城）物业服务协议》，合同签订后原告持续为被告提供物业服务。自2017年1月1日起被告拖欠物业费10万元，虽经原告多次催要迟迟不予支持，现原告诉至法院，请求判如所诉。被告(反诉原告)辩称，原、被告之间签订过物业服务协议，但是被告不存在拖欠物业费的情形，原告起诉的2017年4月30日之前的物业费被告都已经按时交纳，共计30万元。2017年4月30日之后，被告已向济南市中级人民法院提出解除房屋租赁合同以及物业合同的诉讼。虽然物业合同纠纷未在房屋租赁合同纠纷中一并处理，但鉴于原告与该房屋租赁合同纠纷的被告存在混同，而自被告起诉之后原告即停止被告提供物业服务，不存在实际的物业服务。被告并未违约，也不存在违约金。被告（反诉原告）提出反诉，向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告返还多收取的物业费63816元及利息；2、请求法院判令反诉被告支付反诉原告违约金137100元（自反诉被告违约之日起至实际支付之日止，按全年应付物业管理服务费10万元的3‰）；3、本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2014年5月反诉原告与反诉被告签订《齐鲁文化产业园（商城）物业服务协议》，约定由反诉被告为反诉原告提供物业服务，物业管理费按房屋建筑面积计算。合同签订后，反诉原告发现反诉被告据以收取物业服务费的房屋建筑面积与实际面积严重不符，且反诉被告拒绝履行物业服务协议约定的物业服务内容，经反诉原告反复催促仍拒不改正，反诉被告行为给反诉原告造成了严重损失，现反诉原告提出反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）辩称，1、反诉原告主张的房屋建筑面积计算争议问题，在济南市中级人民法院（2017）鲁01民初880号案件中，反诉原告的主张已经被驳回，没有事实和理由。2、自原、被告签订物业服务协议之后，反诉被告完全按照服务协议约定，履行各项义务，并且在此之前反诉原告并没有向我方提出服务协议中的各项问题。3、物业服务合同和房屋租赁合同不是同一个法律关系，并且反诉原告已经被济南市中级人民法院判令违约，驳回了其诉讼请求。4、反诉原告主张其停止支付物业费是因为反诉被告没有保障其水电服务，但是没有证据能够提交，且停水停电并非作为物业方能控制的，反诉被告没有违约。5、反诉原告提起的房屋租赁合同纠纷在2019年3月21日才由山东省高级人民法院作出终审判决，至今反诉原告相应的物品仍在出租房屋中占用，占用期间反诉被告作为物业服务企业一直按照合同约定，为该房屋提供公共面积的物业服务，并且至今反诉原告也没有向反诉被告发起过解除物业合同，反诉被告一直在提供物业服务。原告（反诉被告）围绕其诉讼请求提交了《齐鲁文化产业园（商城）物业服务协议》原件一份、（2017）鲁01民初880号民事判决书原件一份、（2018）鲁民终2172号民事判决书原件一份用于证实其主张。被告（反诉原告）提交《解除合同通知书》一份、发票及收据一份、企业信用信息一份、解除合同函一份、照片及视频一宗、《国润价报字2018第02020号鉴定报告》一份、聊天记录以及酒店营业结账收入统计单一宗、配电室照片两张、联系函4份、快递单2张、回复函1张、《2017年度37度2主题酒店电梯停运记录》一份、《酒店工作人员通话详单》一组、2017年度3-4月酒店交接班表及工作日志一组、《收到条》一张、物业费缴纳的汇总表。以上证据本院组织双方当事人进行了质证，经本院审查后在案为凭。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2014年5月1日签订《齐鲁文化产业园（商城）物业服务协议》，约定由原告济南汇富物业管理有限公司向被告37度2主体酒店管理有限公司提供物业服务，协议期限为2014年5月1日至2015年4月30日。被告按照每平方米每月物业服务费为2元（北西四层按1500元每月，以后根据物价上涨，产业园物业费价格统一调整时再定）交纳物业费，被告房屋面积5661.25㎡。如被告不按约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务及有关费用的，原告有权要求被告补交，被告应自逾期之日起按全年物业管理服务费的日千分之三向原告缴纳违约金。代收代缴的费用按日1元缴纳违约金；其他费用按日百分之二缴纳违约金。如原告违反本协议，未履行物业服务内容的，被告有权要求原告盖章，直至符合协议约定要求为止，造成直接损失的，甲方承担千分之三的违约金。双方约定一年物业费10万元,原、被告自2015年4月30日后未续签物业服务合同，原告在2015年4月30日之后依旧按照合同约定向被告提供物业服务，被告已经按照约定每年10万元缴纳了物业费至2017年4月30日。现原告诉至法院，要求被告按照约定支付欠付物业费。诉讼中，被告（反诉原告）济南三十七度二主题酒店有限公司提出反诉，以物业服务协议中约定面积与实际房屋建筑面积不符且反诉被告未按约定提供物业服务为由，请求判令反诉被告返还多收取的物业费63816元及利息；并请求判令反诉被告支付反诉原告违约金137100元（自反诉被告违约之日起至实际支付之日止，按全年应付物业管理服务费10万元的3‰）。另，本案被告（反诉原告）与山东齐鲁文化产业园发展有限公司、济南汇富建设开发集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，该案中的房屋租赁合同涉及到的房屋即本案中原、被告签订物业服务协议的房屋。济南市中级人民法院出具（2017）鲁01民初880号民事判决书，判决：济南三十七度二主题酒店有限公司与山东齐鲁文化产业园发展有限公司的租赁合同关系于2018年6月1日起解除。本案被告上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院出具（2018）鲁民终2172号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告双方签订了《齐鲁文化产业园（商城）物业服务协议》，虽然该合同约定期限为2014年5月1日至2015年4月30日，原、被告双方约定物业费每年10万元。协议到期后，原告一直按照协议约定为被告提供物业服务，被告也按照约定支付物业费至2017年4月30日，可以认定原、被告之间的物业服务合同关系依旧成立。（2017）鲁01民初880号判决被告与山东齐鲁文化产业园发展有限公司的租赁合同关系于2018年6月1日起解除，故本院认为原、被告物业服务合同关系应该自2018年6月1日起解除，故被告应自2017年5月1日起至2018年6月1日止向原告交纳物业费。对于被告主张的房屋面积有误问题，本院认为被告主张实际建筑面积为4400㎡，本身无直接证据证实，与房产证、房屋分户平面图等证据的记载亦不符，且合同已明确约定承租前被告已对房屋结构现状作了充分了解，其主张实际建筑面积不符合约定，不能成立。因此房屋面积问题不能作为被告主张原告要求返还物业费的理由。被告提交相关证据证明原告断水断电，认为原告未尽到物业服务义务，对此本院认为原告系物业公司，只是负责代为收取水电费，对供水供电问题没有支配权，故对于被告的主张本院不予支持。对于被告主张原告自2017年4月30日被告起诉房屋租赁合同纠纷后再未为原告提供过物业服务，对此本院被告起诉房屋租赁合同纠纷与本案的物业服务合同纠纷属于两种法律关系，两者不能混同，虽然被告起诉的要求解除涉案房屋的租赁合同涉及到涉案房屋，但是直至2019年3月31日涉案房屋的房屋租赁合同纠纷才审结并生效，故应该认定在房屋租赁纠纷诉讼期间涉案房屋的租赁合同一直有效，原、被告之间的物业服务合同也一直有效。对于原告主张的逾期违约金，本院认为原、被告双方应该按照合同约定在物业服务协议到期后另行签订物业服务合同，但是原告未与被告继续签订2015年4月30日之后的物业服务合同，且原告在为被告提供物业服务过程中存在许多问题，为体现公平公正原则，本院对于原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求不予支持。综上，原告(反诉被告)济南汇富物业管理有限公司与被告（反诉原告）济南三十七度二主题酒店有限公司存在物业服务合同关系，对于原告(反诉被告)要求被告（反诉原告）支付欠付物业费的诉讼请求本院予以支持，对于原告(反诉被告)要求被告（反诉原告）支付逾期违约金的诉讼请求不予支持。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还物业费及支付违约金的诉讼请求不予支持。本案经调解未果，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百零七、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、限被告(反诉原告)济南三十七度二主题酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告济南汇富物业管理有限公司支付自2017年5月1日起至2018年6月1日止的物业服务费108333元；二、驳回原告（反诉被告）济南汇富物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）济南三十七度二主题酒店有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7100元，由原告（反诉被告）济南汇富物业管理有限公司负担1500元，由被告（反诉原告）济南三十七度二主题酒店有限公司负担5600元；反诉案件受理费4314元，由被告（反诉原告）济南三十七度二主题酒店有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 军人民陪审员  李宝健人民陪审员  张 凤二〇一九年六月二十日书 记 员  房 莹