广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初5078号原告：刘易元，男，1973年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告：陈红梅，女，1965年5月4日出生，汉族，身份证住址广州市花都区，委托诉讼代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁裕操，广东宏港律师事务所律师。原告刘易元与被告陈红梅物权保护纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘易元、被告陈红梅及其委托诉讼代理人岑永胜、梁裕操到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘易元向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空并搬出白云区鹅掌坦后街7巷12号501房；2、判令被告偿还自2018年6月7日后至其实际返还房屋之日止的房屋租金7000元（7个月×1000元/月）、电费351元（8-9月）、水费及卫生费68元（8-9月），合计7419元；3、判令被告归还门禁卡2张；4、判令被告交还失效的旧房产证；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年6月继承父亲刘显祥位于广州市白云区鹅掌坦后街7巷12号501房的宅基地房屋。同年8月28日，原告准备整理房屋时发现房子内有人居住。对方称其与陈姓女子办理了租房合同。同年9月20日，原告再次上门发现该租户仍在居住，后报警并要求租户立即搬离。同年10月19日，原告再次上门准备整理房屋，发现又有一名男子居住在房屋内，并把原告更换的门锁撬烂。原告再次报警，得知该房屋是陈红梅借给他住的，他与陈红梅是男女朋友关系，该房屋是原告父亲当年送给陈红梅的。陈红梅是外省人，根据相关规定，不具备受让上述房屋的条件。特诉至法院，请求判如所请。被告陈红梅辩称，不同意原告的全部诉请。理由如下：一、被告与原告父亲刘显祥当年属于男女朋友关系，原告父亲刘显祥当时没有足够的购房款购置涉案房屋，实际上涉案房屋是被告出资购买登记在原告父亲刘显祥名下。涉案房屋交付后，一直由被告及刘显祥居住使用，且旧房产证一直由被告保管。所以原告一家人对被告居住使用涉案房屋并未提出过异议。原告称其于2018年6月才得知被告居住涉案房屋是虚假陈述。刘显祥对涉案房屋拥有完整的物权，其作为赠与人，将自己的合法财产无偿赠与被告，且被告作为受赠人愿意接受，涉案房屋及房产证也一直由被告占有使用。根据法律规定，赠与房屋未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同，已将房产证交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有使用该房屋的，可以认定赠与有效，应令其补办过户手续。综上，被告已通过合法有效的赠与行为先于被告通过继承的方式取得涉案房屋的所有权。二、刘显祥处分涉案房屋的行为并不涉案集体用地，没有违反法律规定，赠与行为有效。法律并未禁止对集体土地上属于个人财产范畴的房屋进行处分。根据继承法的规定，公民已有的房屋属于公民的合法财产。同理，原告的户籍并未在涉案房屋所在的集体，但原告也通过继承公证将涉案房屋过户至其名下，也证明了涉案房屋是作为一般财产可以进行正常处分的。但原告此变更行为应为无效，因被告的赠与行为在先，已排除了原告的权利当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《具结书》、《申请书》及《广州市私有房屋及用地登记申请书》、《集体土地房产证》、户口本、复函、赠与合同及公证书、《不动产权证书》、收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与刘显祥系父子关系，刘显祥于2014年10月31日死亡。位于广州市白云区同德鹅掌坦后街七巷12号501房（以下简称涉案房屋）的原产权人为刘显祥，后原告通过继承方式于2018年6月7日取得涉案房屋。另查，根据《具结书》、《申请书》及《广州市私有房屋及用地登记申请书》、《集体土地房产证》显示，涉案房屋系原告父亲刘显祥出资兴建，并于2001年4月5日取得涉案房屋的《集体土地房产证》。根据2018年10月10日的《收据》显示，涉案房屋2018年8月、9月期间产生电费351元，产生水费和卫生费68元。2001年11月19日，刘显祥（赠与人）与被告（受赠人）签订《赠与合同》，约定：赠与人与受赠人是朋友关系。坐落在广州市白云区同德鹅掌坦后街七巷****房屋属赠与人个人所有（广州市集体土地房产证穗集地证字第**），赠与人于1999年6月22日离婚，上述房屋是赠与人离婚后合建所得。现赠与人自愿将上述房屋的全套业权赠与受赠人，受赠人表示接受，赠与人决不反悔。同年11月30日，刘显祥与被告在广州市白云区公证处办理了《赠与合同》公证书。再查，本院于2019年3月6日向广州市白云区国土资源和规划局发函，查询涉案房屋所在土地的性质。同年3月25日，广州市规划和自然资源局白云区分局复函本院称，涉案房屋所在土地性质属于集体建设用地。庭审中，被告称其一直在涉案房屋内居住至今，且涉案房屋旧《集体土地房产证》【编号为：穗集地证字第××号】由其保管。本院认为：原告通过继承取得涉案房屋的物权并办理了房产证，虽原告父亲刘显祥已将涉案房屋先于原告赠与给被告，且办理了赠与公证，并将涉案房屋交付给被告使用至今，原告父亲刘显祥与被告之间形成了赠与合同之债，但根据物权优于债权的原则，原告对涉案房屋享有的占有、使用、收益及处分的权利即所有权优于被告对涉案房屋享有赠与合同之债的权利。故原告作为涉案房屋的物权人主张被告返还涉案房屋的诉请于法有据，本院予以支持。鉴于原告已于2018年6月7日将涉案房屋过户至其名下，其主张被告支付自2018年6月7日至被告将涉案房屋返还之日止的房屋占有使用费的诉请本院予以支持。房屋占有使用费的标准参照有资质的评估机构评估的同期同地段同类型的房屋月租标准计付，并以1000元每月租金标准为限。关于原告主张被告支付2018年8月-9月期间的电费351元、水费及卫生费共计68元的诉请，本院认为，根据2018年10月10日的《收据》显示，涉案房屋2018年8月、9月期间产生电费351元，产生水费和卫生费68元，故原告该诉请本院予以支持。关于原告主张被告返还门禁卡的诉请，因原告并未举证证实该门禁卡系其办理取得的，根据被告的陈述及生活常识推断，被告作为涉案房屋的实际使用人，该门禁卡应为被告办理取得。故原告主张被告返还门禁卡的诉请于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告返还旧房产证的诉请，本院认为，鉴于涉案房屋已过户至原告名下，且已办理新的《不动产权证书》【编号为：粤（2018）广州市不动产权第04800293号】，被告持有的旧《集体土地房产证》【编号为：穗集地证字第××号】现已失效，考虑到安全因素，现原告主张被告返还旧《集体土地房产证》【编号为：穗集地证字第××号】合情合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起六十日内，被告陈红梅将位于广州市白云区同德鹅掌坦后街七巷12号501房腾空并返还给原告刘易元；二、自本判决生效之日起五日内，被告陈红梅向原告刘易元支付房屋占有使用费（房屋占有使用费自2018年6月7日起计至被告陈红梅返还上述房屋之日止，参照有资质的评估机构评估的同期同地段同类型的房屋月租标准计付，并以1000元每月租金标准为限）；三、自本判决生效之日起五日内，被告陈红梅向原告刘易元支付电费351元、水费及卫生费68元；四、自本判决生效之日起五日内，被告陈红梅将《集体土地房产证》【编号为：穗集地证字第××号】返还给原告刘易元；五、驳回原告刘易元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告陈红梅负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  邓玉兴人民陪审员  刘志军二〇一九年六月二十一日书 记 员  陈春燕