广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1521民初585号原告庄靓，女，1946年7月3日出生，住址：广东省海丰县。委托代理人林小雄，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告姚蓉，女，1974年1月29日出生，汉族，住址：广东省海丰县，原告庄靓诉被告姚蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林小雄到庭参加诉讼。被告姚蓉经传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告庄靓诉称，2014年2月22日，原告以金盛名居名义与被告签订房屋《认购协议书》，被告认购原告位于海丰县城东镇宫地山路旁（东城50米大道旁）金盛名居住宅小区6栋Ａ梯601单元11户型物业（以下称涉案物业）。付款方式：被告方需交付诚意金、首期款（已付诚意金抵作首期款），余款采取按揭方式向银行申请住房贷款（买受人的按揭申请由银行审批确定，如银行认为需要买受人增加首付款或不同意放贷，买受人须增加付款），另须加收水电费入户费人民币（下同）6000元及预交办证费10000元，合同同时约定：被告方付完首期款或全款后，双方签署《商品房买卖合同》，同时对其它事宜进行了详细约定。上述合同签订后，原告积极履行合同义务，并按被告要求实际交付物业。被告需支付总房款288384.6元，但被告方仅支付了水电费入户费6000元、预交办证费10000元及首期款90347元后，剩余购房款198037.6元拒绝支付。其拒不配合与原告签订《商品房买卖合同》，也拒不采取向银行申请住房贷款或自行筹集资金偿还原告，经原告方多次催告仍拒绝履行，导致合同后续事项无法继续履行。原告以金盛名居名义与被告签订的《认购协议书》，真实的履行主体系原被告，实质上该协议系约束原被告双方所订立的，系双方真实意思表示，依法具备法律效力，双方均受该协议约束理应全面履行。原告有权要求被告严格按照合同的约定继续履行合同并按《认购协议书》约定追究被告迟延履行的违约责任。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、继续履行《认购协议书》，支付原告方所欠购房款198037.6元；2、被告按所欠款项同期贷款利率利息支付原告迟延履行金直至全部款项清偿完毕。（从2015年8月15日计至全部款项清偿完毕）；3、被告承担本案诉讼费用。被告姚蓉没有答辩。经审理查明，2014年2月22日，被告姚蓉与金盛名居（金盛名居没有办理营业执照，未注册登记）签订《认购协议书》，双方约定被告向金盛名居购买位于海丰县城东镇宫地山路旁（东城50米大道旁）金盛名居住宅小区6栋Ａ梯601单元11户型的商品住宅，预售面积126.54平方米，每平方米2380元，购房款301165.20元。协议签订后，被告姚蓉已付还首期款90347元，另支付了水电费入户费6000元、预交办证费10000元（该款不包含在购房款中）。被告尚欠购房款198037.6元（按实际面积121.17平方米）。2014年年底，原告将该认购房屋交付给被告使用至现。2016年3月28日，原告为涉案房屋办理了房地产权证（粤房地权证海建房证私字第**），房地产权属人为原告庄靓，地址为海丰县经济开发区三环路东商住小区第********601，房产证实际面积121.17平方米，按实际房产证的面积房款是288384.6元，加上办证契税费等16000元，合计全款为304384.6元，现被告实际尚欠余款为198037.6元。原告提供广东海丰经济开发管理委员会出具，海丰县国土资源局签注的《用地说明》及深圳中铭勘测股份有限公司测绘的“金盛名居”宗地红线图、王楚冰等十一人国土证所在位置及界址点红线图，证明“金盛名居”与原告庄靓房产证所载地址小区系属同一界址。即确定《认购协议书》中被告姚蓉向金盛名居购买的位于海丰县城东镇宫地山路旁（东城50米大道旁）金盛名居住宅小区6栋Ａ梯601单元11户型的商品房与原告位于海丰县经济开发区三环路东商住小区第四栋12－20号2座Ａ梯601（粤房房地权证海建房证私字第**）同一位置，庭审中，原告提供被告姚蓉于2017年9月24日表示愿意配合过户的承诺书。原告亦同意继续履行该协议。原告于2019年3月27日以被告没有履行协议为由向本院起诉，提出以上诉求。以上事实有原告方当庭陈述、原告提供的《认购协议书》复印件、原告房产权证复印件、广东海丰经济开发区管理委员会出具，海丰县国土资源局签注的《用地说明》、《测量报告》、《金盛名居宗地图》、《位置及界址点》、公证书、《建设工程施工合同》、《建设工程规划核实确认书》、公告、被告提供的收据及自愿配合过户承诺书等证据在案佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于金盛名居与被告姚蓉签订《认购协议书》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十条第一款“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”以及第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，本案中，虽然原告以“金盛名居”名义签订的协议书，因“金盛名居”不具备签订合同的主体资格，致使双方签订的《认购协议书》在形式上未能完成，但原、被告对《认购协议书》及房屋买卖的事实没有异议，并且原告已于2014年年底将涉案房屋交付被告使用至现，原告已实际履行交付房屋的主要义务，被告也已接受并支付了部分购房款，被告姚蓉于2017年9月24日表示愿意配合过户的承诺。因此，应认定原告与被告签订的《认购协议书》已实际成立。该《认购协议书》属双方真实意思表示，没有损害国家、集体或第三人的利益，也没有违反法律、法规强制性规定等合同无效的情形存在，故原告与被告之间的房屋买卖合同的效力应依法予以确认，合同对原告与被告均具有法律约束力。庭审时，原告提供被告姚蓉于2017年9月24日表示愿意配合过户的承诺书。原告亦同意继续履行该协议。故应认定为双方均表示同意继续履行合同，由被告交纳余下的购房款，原告将房屋产权证办理在被告名下。虽然被告未及时交纳余下购房款，及原告无法将房屋产权证直接登记在被告名下，双方均存在相应过错，但鉴于双方均已作出同意合同继续履行的意思表示，因此，本案房屋买卖合同尚不存在合同法定解除的情形，故双方之间的房屋买卖合同应继续履行。原告主张被告支付购房款余款，理据充分，本院依法予以支持。关于原告请求被告支付从2015年8月15日起至还清款项之日止按中国人民银行利率计算利息的问题，被告拒绝支付购房款余款的原因是原告未能按照双方签订的协议书约定的地址及名称办理产权证书，因办理房屋产权证最终确认房屋座落地址的权限属政府职能部门，并不是房屋买卖双方可以选择确定，鉴于涉案房屋产权证书已经出证，被告又愿意继续履行购房合同，故在本案中，在涉案房屋产权证出证之前，被告拒绝支付余款不能构成违约，但在涉案房屋出证后，即2016年3月28日以后，被告应向原告支付购房余款，但被告至现仍没有向原告支付购房余款，被告已构成实际违约，故被告应自2016年3月29日起至还清款项时止按照银行利率向原告支付违约金。原、被告均表示愿意继续履行《认购协议书》，故在被告向原告支付购房款余款198037.6元的同时，原告应协助被告办理涉案房屋的产权变更登记手续，因被告已支付办证费10000元，故有关过户契税等费用应由原告承担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告庄靓与被告姚蓉之间的《认购协议书》继续履行。二、被告姚蓉应于本判决生效之日起15日内向原告庄靓支付购房款余款198037.6元，并于2016年3月29日起至还清款项时止以拖欠的购房余款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告庄靓计付资金占用费。三、原告庄靓应于本判决生效之日起15日内通知被告姚蓉提供证件资料，并到不动产登记部门办理房屋过户登记手续，有关过户契税等费用由原告庄靓负担，被告姚蓉应予协助配合。被告如未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2130.38元，由被告姚蓉负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审判员  钟坚城二〇一九年六月十七日书记员  王海红