广东省深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0303执异95号 案外人：刘静纯，女，汉族，1973年6月27日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。 委托代理人：彭华正，广东金圳律师事务所律师。 申请人：刘梅，女，汉族，1978年8月1日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。 委托代理人：陆文亮，广东广和律师事务所律师。 被申请人：深圳市水指实业发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区翠竹街道水田一街**典雅居**，统一社会信用代码：91440300279350365G。 法定代表人：郑迪春，执行董事。 委托代理人：曾令刚，广东两辞修真律师事务所律师。 在本院执行（2017）粤0303财保635号申请人刘梅与被申请人深圳市水指实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人对本院裁定查封被申请人名下位于深圳市罗湖区水贝一路水田一街典雅居19B单元产权不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。 案外人称：撤销（2017)粤0303财保635号民事裁定书，解除对深圳市罗湖区×××单元的查封。事实与理由：2006年12月1日，案外人与被申请人签订编号为109的《典雅居》认购书一份，约定案外人认购被申请人开发的典雅居住宅19楼B单元房产，价格为312730元，付款方式为一次性付款，案外人于2006年12月1日全额付清了上述房款。2012年3月15日，深圳市中级人民法院受理了被申请人破产清算一案，后于2013年4月27日裁定对被申请人进行重整，被申请人制作的《重整计划案》中承诺,包括案外人在内的己付清购房款的46位购房者所购房产于项目竣工验收合格后交付。2014年1月22曰，深圳市中级人民法院裁定批准了重整计划。2016年8月，被申请人将涉案房产交付给申请人，案外人亦通过办理入伙手续占有、使用涉案房产并缴纳物业管理费。至此，案外人与被申请人之间的房产买卖合同关系中双方主要义务均己履行。2017年12月7日，申请人向贵院申请诉前财产保全，贵院于次日出具（2017)粤0303财保635号民事裁定书，裁定查封被申请人名下位于深圳市罗湖区×××单元的产权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，案外人认为，涉案房屋己经出售给案外人，且案外人已经支付全部价款，依法不得查封、扣押和冻结。据此，特申诉至贵院，请依法撤销查封裁定。 申请人刘梅答辩称：案外人与被申请人之间通过人民法院调解将已被其他案件查封的财产确定过户给被申请人，实际上是违反相关法律规定，申请人与被申请人房屋买卖纠纷一案是2017年12月立案，而案外人与被申请人房屋买卖纠纷一案是2018年下半年立案，因此我方认为该调解书是在明知涉案房产已被查封冻结情况下做出的，显然案外人与被申请人并未将涉案房产已经查封冻结的情况告知审理案件的合议庭。该调解书内容明显侵犯了申请人刘梅的合法权利。被申请人虽在2012年经深圳市中级人民法院破产重整成功，在该案件中仅确认案外人是债权人，该案文书并没有确认被申请人名下典雅居19楼B单元房产属于案外人房产，也没确认被申请人应将涉案房产在破产重整后过户给案外人，从案外人与被申请人的房屋买卖合同纠纷案件中可以看出。申请人申请查封的房产已经登记在被申请人名下，属于此公司的财产，人民法院可以查封冻结。从破产重整案件结束，到申请人向法院起诉期间，时间长达四年之久，但案外人与被申请人之间仍然没有就涉案房产进行转移登记，对此申请人认为涉案房产经历四年之久未过户到案外人名下，也未采取任何保全措施，对此具有重大过错，所以案外人依据上述规定，要求解封该房产不应得到支持。 被申请人深圳市水指实业发展有限公司辩称：涉案房产系被申请人在破产重整期间由破产管理人查明应当将其向案外人交付，对于该事实被申请人予以确认，但申请人是否有权利申请查封以及案外人异议是否成立由合议庭依法处理。 本院查明，本院根据申请人的诉前财产保全申请，于2017年12月8日作出（2017）粤003财保635号民事裁定书，裁定查封被申请人深圳市水指实业发展有限公司名下位于深圳市罗湖区×××单元产权，查封价值以人民币269407元为限，查封期限为三年。 又查，2006年12月1日，案外人与被申请人签订了《典雅居》认购书，该认购书载明，案外人认购典雅居19B房屋，认购价格为323423元，一次性付款的折后价为312730元，并约定了相应的违约责任。2006年12月1日，被申请人出具收款收据载明，案外人已经支付购房款312730元。2016年11月9日，案外人与深圳市金宝莱物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，2019年6月20日，深圳市金宝莱物业管理有限公司出具《关于典雅居19B的物业证明》，证明19B房屋业主案外人从2016年11月入伙，并从2016年11月9日开始缴纳管理费，截止至2019年6月都正常缴纳物业管理费和水费，无拖欠。案外人提交了2018年11月至2019年4月的物业管理费收据。2019年2月19日、2019年4月16日的供电电费单。深圳市不动产登记中心出具的《不动产权资料电脑查询结果表》显示，涉案房产于2017年9月21日办理不动产权登记，权利人为被申请人，本院于2017年12月8日办理查封登记。 另查，广东省深圳市中级人民法院依照申请人赖哲文的破产清算申请，于2012年3月15日作出（2012）深中法破字第5号民事裁定书，裁定：一、受理申请人赖哲文对被申请人深圳市水指实业发展有限公司的破产清算申请；二、指定广东经天律师事务所为管理人。后于2013年4月27日作出（2012）深中法破字第5-1号民事裁定书，裁定自2013年4月15日起对深圳市水指实业发展有限公司进行重整；于2014年1月20日作出（2012）深中法破字第5-2号民事裁定书，裁定确认庄廷石等133家债权人的146笔债权（详见被申请人债权表，债权表中不包含案外人提及的房产），于2014年1月20日作出（2012）深中法破字第5-3号民事裁定书，裁定：一、批准深圳市水指实业发展有限公司重整计划；二、终止深圳市水指实业发展有限公司重整程序。最终于2015年11月12日作出（2012）深中法破字第5-4号民事裁定书，裁定：确认深圳市水指实业发展有限公司重整计划执行完毕；二、终结深圳市水指实业发展有限公司破产程序。 听证后，被申请人出具《情况说明》，证明案外人所购买的典雅居19B房款已付清，涉案房地产权于2017年9月25日办理至被申请人名下，后因申请人查封申请及该公司仅与案外人签订《认购协议》，未签订正式《房地产买卖合同》而未能完成转移登记，涉案房产应当交付给案外人。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。本案中，涉案房产产权登记在被申请人名下，本院据此裁定查封涉案房产，符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人提交认购书、收据、情况说明及《关于被申请人破产重整一案已售典雅居房屋统计表》证明涉案房屋系其所有，但案外人与被申请人仅签订了认购书，并未签订买卖合同。案外人仅提交了2016年11月的物业管理协议及2018年11月、2019年的部分物业管理费收据及部分电费，未能证明涉案房屋在本案查封前已经交付并已实际居住，且案外人也未能提交证据证明其名下没有其它房屋用于居住，故案外人的异议请求无依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人刘静纯的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 郑 有 培 审判员 杨 晓 玲 审判员 邱 昭 霞 二〇一九年六月二十一日 书记员 邹文（兼） 夏露露