广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初561号 原告：广西万家诚投资有限责任公司，住所地：南宁市西乡塘区北大北路**-5。 法定代表人：赵铁男，董事长。 委托诉讼代理人：黄小逵，广西民族律师事务所律师。 被告：廖开林，男，1974年4月18日出生，壮族，住广西大新县。 委托诉讼代理人：覃登攀，广西安信律师事务所律师。 案由：租赁合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年1月8日 开庭时间：2019年3月27日 当事人到庭情况：原告广西万家诚投资有限责任公司（以下简称“万家诚公司”）的委托诉讼代理人黄小逵到庭，被告廖开林的委托诉讼代理人覃登攀到庭。 原告万家诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金36169.2元、市场管理服务费1096.11元、代收生活垃圾处理费806.67元、代收电费223.5元、代收水费103.8元；2.判令被告向原告支付逾期支付租金、市场管理服务费、代收生活垃圾处理费的违约金（计算方法：以欠付金额为基数，按每日千分之一从欠付之日计至被告实际清偿之日止，暂计至2018年12月31日为22714.4元）；3.判令被告向原告支付房屋空置赔偿金8262元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年6月15日签订《龙腾里商铺租赁合同》，约定：被告（乙方）租用原告（甲方）坐落于南宁市北大北路**龙腾里项目**楼**商铺，建筑面积为27.82㎡，租期为5年，自2016年6月15日至2021年6月14日；免租期为三个月，自2016年6月16日至2016年9月15日，免租期内免收租金和市场管理服务费，但乙方应当承担该商铺的水电费、垃圾处理费，如乙方实际承租期限不能达到约定期限的，甲方有权要求乙方支付免租期的租金；前三年租金单价为99元/㎡，月租金为2754元，租金以三个月为一期进行支付，先交租金后使用，乙方应于签署本合同时支付第一期租金8262元，于2016年12月15日前支付第二期租金，其余类推，逾期支付租金的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方按建筑面积3元/㎡•月的标准向甲方支付市场管理服务费，乙方还应向甲方支付垃圾处理费、水电费等其他费用，逾期支付的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方向甲方支付押金8262元，用于确保乙方严格按合同约定使用房屋和支付各项费用；乙方欠付各项费用30天以上的，甲方有权单方面解除合同、押金不予退还并要求乙方付清各项费用和赔偿损失；合同提前解除的，在甲方通知乙方后五天内，乙方应将房屋腾退给甲方，逾期则视为乙方自动放弃屋内物品，甲方有权任意处置；通知可按合同载明的住所或通讯地址送达，邮寄送达的，如有回执，按回执签收日期为送达时间，如无回执，寄出次日视为送达。合同签订后，原告依约将房屋交付给乙方，乙方依约支付了押金和首期租金，并以办公为用完成装修并营业。此后，被告以各种理由拖欠租金及其他各项费用。原告多次催讨无果后，于2017年9月10日向被告发函催告，但被告仍然置之不理。迫于无奈，原告于2017年10月17日向被告送达《解除合同通知书》，通知其解除双方签订的《龙腾里房屋租赁合同》。原告认为，截至2017年10月17日，被告欠付租金36169.2元、市场管理服务费1096.11元、代收生活垃圾处理费806.67元、代收电费103.8元，依约应向原告结清。按照合同约定，被告还应向原告支付逾期支付租金、市场管理服务费、代收生活垃圾处理费的违约金（计算方法：以欠付金额为基数，按每日千分之一从欠付之日计至被告实际清偿之日止）。因被告违约导致合同提前解除，被告依约应当补交免租期的租金，其已支付的押金亦不予退还。此外，长期租约的租金标准远低于短期租约，因被告违约导致合同提前解除，期限为十年的合同实际上只履行了一年零五个月，致使原告租金收益大幅减少，并且还需花费大量人力物力重新招租，事实上已经给原告造成了较大的经济损失，对此被告应当予以赔偿。原告主张参照合同约定的租金标准，按房屋合理空置期3个月计算该项赔偿金为8262元。 被告廖开林辩称：1、被告已经于2017年4月告知了原告不再续租，故原告要求被告支付此后发生的任何费用均没有事实及法律依据。2、而且被告想自行搬走铺面里的东西时，原告的员工不同意放行。3、原告提供的租赁合同是格式合同，约定的违约金过高。4、被告缴纳的押金应当予以抵扣租金。 经审理查明：原、被告双方于2016年6月15日签订《龙腾里房屋租赁合同》，约定：被告（乙方）租用原告（甲方）坐落）坐落于南宁市北大北路**龙腾里项目**楼**商铺面积为27.82㎡，租期为5年，自2016年6月15日至2021年6月14日；免租期为三个月，自2016年6月16日至2016年9月15日，免租期内免收租金和市场管理服务费，但乙方应当承担该商铺的水电费、垃圾处理费，如乙方实际承租期限不能达到约定期限的，甲方有权要求乙方支付免租期的租金；前三年租金单价为99元/㎡，月租金为2754元，租金以三个月为一期进行支付，先交租金后使用，乙方应于签署本合同时支付第一期租金8262元，于2016年12月15日前支付第二期租金，其余类推，逾期支付租金的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方按建筑面积3元/㎡•月的标准向甲方支付市场管理服务费、垃圾处理费，乙方还应向甲方支付水电费等其他费用，逾期支付的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方向甲方支付押金8262元，用于确保乙方严格按合同约定使用房屋和支付各项费用；乙方欠付各项费用30天以上的，甲方有权单方面解除合同、押金不予退还并要求乙方付清各项费用和赔偿损失；合同提前解除的，在甲方通知乙方后五天内，乙方应将房屋腾退给甲方，逾期则视为乙方自动放弃屋内物品，甲方有权任意处置；通知可按合同载明的住所或通讯地址送达，邮寄送达的，如有回执，按回执签收日期为送达时间，如无回执，寄出次日视为送达。 合同签订后，原告向被告交付了上述房屋，被告向原告支付了押金8262元，被告于2016年6月15日向原告交付了租金8262元。被告也已经向原告支付了至2016年12月的代收电费。 原告提交《催款通知书》主张已经于2017年9月10日要求被告及时支付租金等费用。 原告主张其已经于2017年10月17日按《龙腾里房屋租赁合同》的约定向被告邮寄了《解除合同通知书》，《解除合同通知书》载明原告从即日起要求解除与被告签订的《龙腾里房屋租赁合同》。原告提交EMS全球邮政特快专递予以佐证。被告辩称原、被告实际于2017年4月就口头解除了租赁合同。 庭审结束后，本院要求原告提交的水电月抄表（费用）一览表显示本案所涉房屋自2017年5月起就没有用电情况。 另查明：本案所涉房屋已经取得了建设工程规划许可证。 本院认为：原、被告签订的《龙腾里房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。 关于合同解除的时间。被告辩称原、被告双方于2017年4月就口头解除租赁合同，但原告不予认可，被告又未能提交相关证据予以证实，故被告应自行承担举证不能的责任。原告提交《解除合同通知书》、EMS全球邮政特快专递主张原告于2017年10月17日通知被告解除租赁合同，原告的上述行为符合原、被告签订的《龙腾里房屋租赁合同》的约定，本院依法确认原、被告于2017年10月17日解除了上述租赁合同。 关于租金及违约金的问题。根据《龙腾里房屋租赁合同》关于“如乙方实际承租期限不能达到约定期限的，甲方有权要求乙方支付免租期的租金”的约定，原告现要求被告支付三个月的免租期租金8262元于法有据，本院予以支持。《龙腾里房屋租赁合同》约定如被告违约，则违约金为每逾期一日按应付未付金额的千分之一计算，被告辩称该违约金约定过高，请求予以调整，本院予以准许，酌情调整违约金按年利率24%计算，免租期期间的租金违约金应自合同解除之日即2017年10月17日起按年利率24%计算至支付完毕之日止。同上所述，被告应向原告支付2016年12月15日前应交付的租金8262元并自2016年12月15日起按年利率24%支付违约金。从原告提交的水电月抄表（费用）一览表显示本案所涉房屋自2017年5月起就没有用电情况，再结合被告未能按租赁合同约定的2017年3月15日前缴纳租金的情况，原告应及时向被告发出《解除合同通知书》才能减少双方的损失，现原告未能举证其存在谅解被告未能按时交纳租金的证据，故本院认为原告对其未能及时行使解除权即向被告发出《解除合同通知书》而导致的扩大损失存在过错，但被告未能举证其及时将租赁房屋交付还给原告，故本院依法推定被告实际占用房屋直至合同解除之日，本院酌情判决被告按房屋月租金标准2754元向原告支付6个月的房屋占用费，对于原告主张的该期间的逾期缴纳租金违约金及超出此期间的租金，本院不再支持。 关于市场管理服务费及违约金的问题。本案所涉房屋建筑面积为27.82㎡，根据《龙腾里房屋租赁合同》的约定，被告应每月向原告支付市场管理服务费83.46元（27.82㎡×3元/㎡），根据上述约定，被告应分别于2016年9月15日、2016年12月15日向原告支付市场管理服务费250.38元，共计500.76元。《龙腾里房屋租赁合同》约定如被告逾期缴纳物业费，则每逾期一日按应付未付金额的千分之一支付违约金，被告辩称该违约金约定过高，请求予以调整，本院予以准许，酌情调整违约金按年利率24%计算，计算方式为以每期为基数，自应缴纳之日起按年利率24%计算。同上所述，被告还需向原告支付6个月的房屋占用期间的市场管理服务费共计500.76元。 关于垃圾费的问题。《龙腾里房屋租赁合同》约定了被告按建筑面积每平方米3元/每月的标准向原告支付物业管理费、垃圾费等费用，而本院按3元/每月的标准支持的原告主张的物业管理服务费应包括了垃圾费，故原告再主张被告支付垃圾费于法无据，本院不予支持。 关于代收水、电费的问题。根据原告提交的水电月抄表（费用）一览表显示本案所涉房屋自2017年5月起就没有用电情况，而被告只缴纳电费至2016年12月，故被告应向原告支付2017年1月至4月的代收电费共计140.5元。同时，被告应向原告支付2017年1月至4月的代收水费共计32.8元。 关于押金的问题。被告未能缴纳租金，原告要求没收押金符合《龙腾里房屋租赁合同》的约定，本院予以支持。被告辩称押金抵扣租金的意见，本院不予采信。 关于空置赔偿金的问题。《龙腾里房屋租赁合同》未明确约定空置赔偿金，且被告缴纳的押金已经具备了原告主张的空置赔偿金的性质，故对原告的该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告廖开林向原告广西万家诚投资有限责任公司支付租金33048元及违约金（违约金计算方式：以8262元为基数，自2016年12月15日起按年利率24%计算至支付完毕之日止；以8262元为基数，自2017年10月17日起按年利率24%计算至支付完毕之日止）； 二、被告廖开林向原告广西万家诚投资有限责任公司支付市场管理服务费1001.52元及违约金（以250.38元为基数，自2016年9月15日起按年利率24%计算至支付完毕之日止；以250.38元为基数，自2016年12月15日起按年利率24%计算至支付完毕之日止）； 三、被告廖开林向原告广西万家诚投资有限责任公司支付代收电费140.5元、代收水费32.8元； 四、驳回原告广西万家诚投资有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费1534元，由被告廖开林负担1000元，由广西万家诚投资有限责任公司负担534元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐运明 人民陪审员  张小伟 人民陪审员  苏桂英 二〇一九年六月二十一日 书 记 员  吕 静