西安市新城区人民法院发文稿纸 陕西省西安市新城区人民法院 民事判决书                      （2019）陕0102民初45号 原告：周行，男，1987年1月20日出生，汉族，西安市彤尧房地产营销策划有限公司职员，住陕西省宝鸡市扶风县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：王俊清，男，1964年3月17日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：周强，陕西力德律师事务所律师。原告周行与被告王俊清租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周行、被告王俊清及其委托诉讼代理人周强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周行向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的租赁合同。2、判令被告立即退还原告首次交付的房屋租金及保证金205000元，赔偿垃圾拆除费4700元、清运费10200元，装修款110000元，音响、监控、油烟机费用11090元，误工费15000元，设备定金7170元，并退回被告向原告索要的10条烟费用6100元，共计369260元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月14日，原告与谢某某签订租赁合同，承租了XX路XX号商铺，后原告对商铺进行垃圾拆除工作，在拆除过程中由于施工人员误将旁边店铺水管损坏，原告拨打谢某某电话未通，旁边店铺人员告知原告另一个电话号码，说也是房东的，原告遂与之联系，由此得知房东并不是谢某某，而是本案被告王俊清。原告立即与被告进行约见，并XX村XX餐厅。被告告诉原告，此商铺所有权是他的，是其出租给谢某某的，谢某某无权进行转租，因此原告与谢某某签订的租赁合同无效，他有权将商铺收回。在此种情况下，原告与被告及谢某某三方协议，原告给了谢某某10000元费用与其解除了合同，同时与被告签订了新的租赁合同。在装修过程中楼上住户向各管理部门投诉，不让原告在其住宅楼下开设餐馆，原告将此事告诉被告后，被告告诉原告继续装修施工，投诉的事情可以解决。原告万没想到，在装修接近尾声时，被新城区环保局、执法局、街道办告知该店不具备做餐饮的条件，不能新建改建餐饮项目。原告后将情况反映至西安市新城区人民政府办公室，新城区政府明确给出回复，该店根据国家及西安有关的环保法规和条例确实不能从事餐饮经营，因此原告于10月31日向被告正式发出合同解除函。原告现在的损失，皆因此商铺不具备新建改建做餐饮的属性，不能进行原告所经营的项目。被告在签订合同时明知该商铺没有专用烟道不能进行餐饮经营，却没有尽到告知义务，有违诚实信用原则，应向原告退还租金及押金，并赔偿损失。原告依法提起诉讼，望判如所请。被告王俊清辩称：原、被告双方系房屋租赁合同关系,依据合同法第212条规定租赁合同是由出租人交付承租物给承租人使用收益，承租人支付租金的合同,第216条规定,出租人应当按照约定,将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途,依据上述法律规定,被告在房屋租赁合同履行期间及过程中无过错,无违约,系守约方。2018年8月14日原告与案外人谢某某签订XX路XX号房屋租赁协议一份，约定原告承租XX路XX号房屋，从事商业活动。后因该房屋系谢某某的转租行为，需经业主即本案被告的同意或追认，因被告不同意谢某某的转租行为，故三方经协商达成共识，解除了谢某某与原告的房屋租赁协议，原、被告双方重新签订了房屋租赁协议。经双方协商,第一年房租35万元保证金5万元共计40万元,分2次结清,合同签订结清205000元,12月30日前结清195000元整,第二年开始每年一次结清全年房租,合同签订后原告仅支付了205000元租金,仍下欠195000元至今未付,属违约行为,系过错方。因原告与案外人谢某某所签订的房屋租赁协议在先，原、被告双方签订的房屋租赁协议在后，在第二份租赁协议签订时原告已经进场开始装修施工，且将隔壁邻居房屋水管设施损坏同时将二楼住户闫敏的房屋墙体造成裂缝等侵权行为，原告的违法装修施工行为导致二楼住户闫敏将原告的违法装修施工行为投诉到西安市治污减霾办公室，并于2018年10月15日形成关于金泰社区14号楼下开餐饮存在的安全、油烟、污水排放等问题的会议记录一份，故原告违法装修施工行为是侵权行为，被告保留对原告要求赔偿损失恢复原状赔礼道歉另案起诉的权利。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告同时提出反诉，要求原告继续履行合同，支付所欠租金195000元，并承担本案诉讼费。原告对被告的反诉辩称：因为餐饮店开不成不是原告个人原因，而是因为该商铺不具备做餐饮店的专用烟道，不能进行原告所进行的项目，导致合同目的无法履行，在政府相关部门告知原告本店不能做餐饮后，其也与被告多次协商处理办法，但被告让其继续施工装修，后其于2018年10月31日通过微信向被告正式发送合同解除函，同时给被告所经营的喜虾客餐厅也送达一份，而且被告在第一次付款未到期时就已经把店铺的门锁换了，并且对外出租，故不同意被告的反诉请求。经审理查明：2018年8月14日原告与案外人谢某某签订陕西省西安市新城区XX路XX号房屋租赁协议一份，约定原告承租XX路XX号房屋，从事商业活动。后原告得知因该房屋系谢某某的转租行为，遂解除了与谢某某的房屋租赁协议，原、被告双方重新签订了一份房屋租赁协议。协议约定被告同意将新建XX路XX号西玛高层住宅一层建筑面积约160平方米的门面房出租给原告使用,租赁期限5年，从2018年9月5日至2023年9月4日止，原告在签订合同当日需向被告交纳50000元设施及物业保证金，合同期满，被告方设施完好，原告也无物业拖欠费用，由被告不计息退回原告。经双方协商,第一年房租350000元，分两次结清（保证金50000元共计400000元）。合同签订结清205000元,12月30日前结清195000元整,第二年开始每年一次结清全年房租。合同签订后原告支付被告205000元。原告遂进行房屋装修，期间二楼住户向相关部门投诉原告装修造成自己墙体裂缝及噪音太大，影响休息，且楼下没有烟道，不应该开办餐饮店。2018年10月28日原告也向12345市民热线服务平台进行咨询，即原告所经营的XX村XX店餐饮项目，均由公司统一配送，所需设备为用电的环保设备，且不产生油烟、异味、废气，现咨询不产生油烟、异味、废气的环保餐饮服务项目能否在这种商住综合楼的临街商铺开设。新城区政府答复结果为：XX店排放口不符合国家技术规范，属选址不当，不具备开设餐饮店的要求。2018年10月31日原告通过微信向被告发送合同解除函，被告于2018年11月12日回复商谈此事。2018年12月18日被告向原告发送催款函要求其在12月20日前交纳剩余租金，后未果换锁。2019年4月10日被告将房屋另行出租他人。2019年5月16日，西安市生态环境局新城分局给原告出具一份情况说明，内容为，潼关村肉夹馍店项目位于新城区XX路XX号XX社区XX楼临街商铺，依据《西安市大气污染防治条例》第55条“新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目，不得设在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层”规定，该项目选址不合理，不符合餐饮类建设项目环境影响登记表备案条件。原告遂诉至本院。而被告认为本案涉及的商铺是2006年购买的现房，故应适用2012年8月1日住建部实施的《住宅设计规范》，2006年至2018年2月28日期间并没有专用烟道的要求，专用烟道的要求是从2018年3月1日起实施的，故依据法无溯及力的原则，本案不适用《西安市大气污染防治条例》第55条之规定。另查，2018年8月初原告有意加盟XX村XX店餐饮项目，之后由袁记潼关村肉夹馍店总部人员带原告在胡家庙地区进行选址，后认为此处的房屋地址、面积适合做餐饮，遂让原告去商谈租赁事宜。又查，本案涉及的房屋地址为新城区XX路XX号XX社区XX楼临街商铺，系2006年以前建筑规划的商住楼房，符合住建部《住宅设计规范》GB50096-2011标准。商铺之前为东府印象餐厅。2012年8月1日住建部实施的《住宅设计规范》GB50096-2011的条文中有如下说明：在住宅区内，为了节约用地，增加绿化面积和公共活动场所面积，方便居民生活等，往往在住宅建筑底层或适当部位布置商店及其他公共服务设施。随着我国经济的改革，第三产业的发展，由集体或个人经营的服务项目往往也布置在住宅楼内。从现状来看，主要在多层、中高层和高层住宅的一至二层部位设置商业服务网点，不少地区建有商住大楼，在大楼一至三层布置大型商场、餐厅、酒楼等服务项目。在住宅建筑中附建为居住区（甚至为整个地区）服务的公共设施会日益增多，应该允许布置居民日常生活必须的商店、邮政、银行、托幼园、餐馆、修理行业等公共用房。以上事实，有房屋租赁协议、装饰施工合同及加工合同、票据、转账记录、新城区人民政府官网回复、胡家庙街道办事处回复音频、合同解除函、音频资料、微信聊天记录、关于新城区XX路XX号XX社区XX村XX店项目不符合环境影响登记表备案的情况说明、照片、催款函、西安市新城区XX线工单、会议记录、西安西玛电机（集团）有限公司西区高层一层门面房经营权出售契约、西玛大厦高层商住楼建筑施工平面图、2012年8月1日住建部实施的《住宅设计规范》、2017年修正版《陕西省大气污染防治条例》、2018年3月1日《西安市大气污染防治条例》、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同是双方真实意的表示，内容不违反法律规定，依法应予保护。原告要求解除租赁合同，因该诉争房屋已由被告另行租给他人，已不具备继续履行合同的条件，故原告要求解除合同，本院予以认可。关于退还房屋租金和保证金之请求，从本院调查可知，原、被告租赁合同是从2018年9月5日开始，至原告10月31日发送解除函之后双方商议未果，至12月20日被告换锁，双方合同已无履行可能，本院以此作为合同解除的时间。故从2018年12月20日之后的租金应退还原告。对于保证金50000元，被告认为原告改变了排烟道的位置破坏了房屋设施，且装修也给楼上住户造成损失，所以50000元不应退还，本院认为被告辩称尚需证据予以证明，且装修是否给楼上住户造成损失也与本案非同一法律关系，对其辩称本院不予采信。根据合同可知原告第一年房屋租金为350000元，月租金应为29166.67元，故至2018年12月20日原告应付租金为102083.35元，故被告应退还原告（包括保证金50000元在内）102916.65元。对于原告所诉该租赁房屋没有专用烟道不具备开餐饮店的条件因而要求被告进行赔偿一节，经本院调查，该诉争房屋系2006年之前建筑规划的商住楼房，符合当时住建部实施的《住宅设计规范》GB50096-2011的住宅建筑标准，规划有排水、排汽、排污等标准设施。而原告现在所依据的《大气污染防治条例》中关于专用烟道的说法是从2018年开始才提出的，故不能以现在之标准来衡量当时的建筑物构建形态，且原告之所以未能达成其租赁目的，是选址不当及不排除装修不适当而造成的履行不能，该责任不能完全归结于被告。故此，对于原告要求赔偿装修损失等诉请，本院不予支持。而对于被告反诉要求继续履行合同及支付剩余租金之请求，与事实不符，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下:一、解除原告周行与被告王俊清签订的房屋租赁协议。二、被告王俊清于判决书生效后十五日内退还原告周行房屋租金及保证金102916.65元。三、驳回原告周行其余诉讼请求。四、驳回被告王俊清的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6839元，由原告承担2280元，被告承担4559元；反诉费2100元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长   王新权审  判  员   沈  颖         人民陪审员   温  萍    二〇一九年六月二十一日                                  书  记  员  史跃静1