福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2169号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨莉红，女，1978年8月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：冯水土（系杨莉红的丈夫），住厦门市思明区。现住厦门市思明区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴碧秀，女，1965年8月7日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吕金朝，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽煌，福建旭丰律师事务所律师。 上诉人杨莉红与上诉人吴碧秀因房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初14282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨莉红及其委托诉讼代理人冯水土，上诉人吴碧秀及其委托诉讼代理人吕金朝、林丽煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨莉红上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持杨莉红一审第四项诉讼请求。事实和理由：一审法院认定合同约定的违约金可以弥补房屋使用费损失，属于适用法律错误，应予以纠正。一审法院认定因吴碧秀违约而致解除。合同解除后，吴碧秀占有使用讼争房屋丧失合法依据，应当向杨莉红支付自合同解除之日起至实际返还之期限的房屋使用费。但一审法院错误地将吴碧秀基于合同约定的违约责任与合同解除后给杨莉红造成的损失混为一谈，依法应当予以纠正。 吴碧秀辩称，杨莉红的上诉理由缺乏事实和法律依据，应驳回。 吴碧秀上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨莉红的全部诉讼请求，支持吴碧秀的全部反诉请求。事实和理由：一审法院未综合考察讼争房屋交易的全部流程，错误认定杨莉红并未同意将讼争房屋过户给吴碧秀指定的第三方，应予纠正。一、2016年3月11日《补充协议》并未改变3月1日《买卖定金协议书》和3月2日《存量房买卖合同》关于可将讼争房屋过户登记在第三方名下的共同意思表示。（一）一审法院查明，《买卖定金协议书》约定采取“公证”方式，《存量房买卖合同》约定“全权委托公证”。可见，在向杨莉红购买讼争房屋之初，吴碧秀就已经向杨莉红明确拟将讼争房屋过户登记在第三人名下，而杨莉红对此也予以认可。至于杨莉红在诉讼后声称原本不清楚“公证”方式的法律含义，仅是其个人事后辩解，不能据此认为杨莉红未同意将讼争房屋过户登记在第三方名下。（二）《补充协议》签订的背景是，杨莉红拟购买其他房产，担心讼争房产占用名额导致购买其他房产时多缴税费，故要求吴碧秀补充签订。对于该背景事宜，一审法院是遗漏查明的。而该事实正好能够证明杨莉红在签订《补充协议》时的心态是尽快将讼争房屋办理过户，而非在意过户给谁。可见，一审法院通过各种推论来论证杨莉红不知道或者不同意将讼争房屋过户登记在第三人名下的逻辑是不当的。二、在讼争房屋交易的过程中，杨莉红也明知吴碧秀拟将讼争房屋过户登记在第三方名下。（一）在房屋买卖过程中，卖方的主要担心在于无法如期收到售房款，而买方的主要担心则是房屋是否存在影响过户登记的瑕疵或者卖方怠于办理过户登记。这也是买卖双方缔结相应法律文件的目的，即所谓的“合同目的”。（二）本案中，杨莉红并不否认已经收到吴碧秀支付的50万元，且在一审中，杨莉红还承认其是通过手机短信形式确认收款的。上述50万元均是从吴碧秀的侄女吴某账户支付的。既然杨莉红能够接受吴碧秀指定的吴某的付款，为何就无法接受将讼争房屋过户至吴碧秀指定的吴某名下。这种做法，相当于杨莉红只管收钱，不管履行过户义务，是不妥的。（三）一审法院已经查明在讼争房屋交易过程中杨莉红与中介方之间谈及将讼争房屋过户登记至第三方名下的聊天记录。一审判决的错误在于将杨莉红的要求作为一种要约邀请或者附条件。但如果一开始杨莉红不是明知吴碧秀拟将讼争房屋过户登记至第三方名下的话，杨莉红又如何主动提及“无论过户给谁”呢。（四）一审法院也查明，在2016年4月25日杨莉红突然反悔不同意将讼争房屋过户登记至吴碧秀指定的吴某名下后，吴碧秀还曾同意将讼争房屋直接过户登记至自己名下。在此情况下，无论杨莉红是否曾经提出违约金赔偿事宜，至少在双方发生争议时，吴碧秀已主动尝试弥补，但杨莉红却仍然予以拒绝。可见，杨莉红拒绝将讼争过户登记至吴碧秀指定的吴某名下，实际上与吴某是否为合同履行相对方无关，关乎的是当时房价一路上扬导致的失衡心态。（五）本案中，在2016年4月25日即约定的过户登记当日，吴碧秀指定的吴某账户内已有足额的款项支付剩余购房款，足以说明吴碧秀履行《存量房买卖合同》的诚意。而且，在本案发回重审之前，杨莉红也明确其看重的是吴碧秀具有履约能力，根据合同法第六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”的规定，即使吴碧秀指定吴某作为产权登记人，仍不影响吴碧秀的付款义务之履行，也不会影响杨莉红如期收取售房款。可见，杨莉红拒绝将讼争房屋过户登记至第三方名下与吴碧秀或者吴某是否具备履约能力也无关。三、退一步讲，吴碧秀指定吴某作为讼争房屋的产权登记人可视为一种权利转让，也无需获得杨莉红的同意。合同法第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，吴碧秀仅是指定吴某作为讼争房屋的产权登记人，相当于将其要求杨莉红办理过户登记手续的债权独立转让给吴某，对此，一审法院也查明，至少在约定过户登记日前一天即2016年4月24日，杨莉红也已获知需将讼争房屋过户登记至吴碧秀指定的吴某名下，故作为债权人的吴碧秀已履行通知义务，且一经通知，即对杨莉红发生法律效力，杨莉红有义务予以遵照执行。四、若法院经审理仍认为吴碧秀存在违约行为，讼争房屋的涨价幅度也已足以弥补杨莉红的所谓“损失”，吴碧秀无需向杨莉红支付违约金。正是由于房价一路上扬，作为卖方的杨莉红发现在经济利益上可能出现的“亏损”，才最终以不同意过户登记至第三方名下为借口拒绝继续履行讼争房屋的交易义务，并由此产生本案诉讼。而在诉讼期间，讼争房屋的价格仍在一路上扬，如前所述，本案的违约方在于杨莉红。退一步而言，即使吴碧秀存在违约行为，由于讼争房屋的价值客观上在诉讼期间已经上涨，杨莉红也已经受益，故其并无损失反而获益，无权要求吴碧秀再承担违约金。庭审中，吴碧秀补充上诉理由：杨莉红没有履行先履行义务，无权提出解除合同。（一）杨莉红必须要先处置朝南遮挡房屋的树木，这是杨莉红的义务，必须要跟居委会有关部门去交涉处理，这是杨莉红的先履行义务，就是要把这个树木处置后才能交付房屋。在这个义务没有完成之后根本就不存在产权转让登记的违约问题。所以15天的起算无从起算。（二）办理讼争房屋的转移登记手续，是双方的共同义务，而且主义务属于杨莉红。杨莉红负有两个方面的义务，交付房产和办理过户手续，吴碧秀的义务是支付房款，办理过户手续应该是杨莉红的主要义务之一，而不是吴碧秀的义务。2016年4月25日没有办成过户后杨莉红从未要求办理过户，严重违约的是杨莉红不是吴碧秀，因此，解除合同没有法律依据。（三）因为这些问题的存在，导致双方争执没有办理过户，责任在杨莉红而不在吴碧秀，所以吴碧秀无须承担违约责任。（四）吴碧秀装修房屋是基于合同约定的合法占有，且是杨莉红将房屋交付给吴碧秀装修，所以杨莉红要求损失赔偿不成立。 杨莉红辩称，吴碧秀的上诉事实和理由没有事实和法律依据，应当驳回吴碧秀的上诉请求，支持杨莉红一审诉讼请求。一、杨莉红从未与吴碧秀就案涉房屋过户至吴碧秀指定的第三人吴某名下达成合意。（一）双方虽在《存量房买卖合同》约定办理委托公证，但委托公证并不必然意味着是按吴碧秀所主张的“吴碧秀就已经向杨莉红明确拟将讼争房屋过户登记在第三人名下”的方式进行交易。（二）吴碧秀主张杨莉红明知且同意将案涉房屋过户至其指定第三人名下的证据，是建立在对在案证据的断章取义和不符商业惯例及法律规定的推论，不足为信。办理权属登记的双方即指杨莉红、吴碧秀，而并未涉及第三方吴某。根据一般交易习惯，如双方约定向第三人履行合同义务应作特别约定，未作特别约定的，应视为向合同相对方履行合同义务。（三）杨莉红收取吴某付款的行为，不能推定杨莉红认可将案涉房屋过户至吴某名下，更不能推定杨莉红已同意吴碧秀将案涉房屋过户至吴某名下。因为，在商业交易中，委托付款比比皆是，从来都没有将受托付款人视为交易的相对人的惯例，更没有法律作出如此规定。杨莉红出具的收据中均写明购买人是吴碧秀，而不是吴某,说明杨莉红认为其收到的款项是吴碧秀支付的。（四）吴某在原一审当庭陈述自己于2016年4月24日，即约定过户的前一天，才得知自己要被吴碧秀过户这一事实，更证明吴碧秀和杨莉红签定购房合同时，根本不是吴碧秀为吴某购房。从吴碧秀证据目录第9页吴某2016年3月1日、3月2日的交易记录中“账户余额”来看其余款只有1.52元，其支付给杨莉红的款项均来源于吴碧秀，吴某不具备购房能力。二、杨莉红依据《补充协议》的约定要求直接过户至吴碧秀名下，这是合同相对性的应有之义。另外，在案涉房屋的交易过程中，吴碧秀一直在强调，杨莉红在交易中只需要收钱即可（更何况吴碧秀也没有在过户前将全部购房款支付给杨莉红），没有其他可担心的，这是无法律常识之谈。从交易风险而言，商品房买卖合同因为需要办理过户登记的程序繁琐，交易周期长。期间可能存在众多不可控制的法律风险，作为出卖人，除首要关注的是能否按期收到购房款外，还需要关心交易对象是否存在涉诉等或有债务等导致房产过户期间被司法保全等风险。吴碧秀在明知杨莉红不同意过户至其指定第三人名下且无合同约定的情形下，任性地固执己见，理应由其承担违约后果。杨莉红自始至终都没同意将案涉房产过户至吴碧秀指定的第三人名下，吴碧秀无视合同约定，坚决不肯过户至自己名下，坚持要求过户至其指定的第三人名下，导致房屋过户手续无法办理，应承担违约责任。三、《存量房买卖合同》及《补充协议》是双务合同，吴碧秀并非只享有权利，也应当承担合同义务。因此，吴碧秀在负有合同义务的情形下，未经相对方杨莉红同意，其无权单方转让合同权利。吴碧秀主张其转让债权无需杨莉红同意的上诉理由不成立。四、吴碧秀主张房价上涨足以弥补杨莉红的损失，是将吴碧秀基于合同承担的违约责任与杨莉红自身财产因市场因素可能产生的增值混为一谈。杨莉红根据合同约定，要求吴碧秀承担违约金责任，一方面是为使双方诚信履约，维护合同的交易安全，约定的惩罚性违约金。另一方面是弥补因吴碧秀未及时办理房产过户，导致杨莉红来不及在2016年5月1日新政前过户自己购买的房子而多付的将近10万元的增值税及向民间高额借贷100多万元而支付的利息约50万元。请求二审法院依法改判，驳回吴碧秀的上诉请求，支持杨莉红的一审诉讼请求。针对吴碧秀补充上诉理由答辩如下：（一）杨莉红有处置朝南的遮挡树木，杨莉红提交的证据材料清单有体现。至于吴碧秀主张杨莉红有两个义务，一个是交付房产，一个是过户。2016年4月25日当天，杨莉红夫妻提前到了过户的地方，吴碧秀没到场，所以不是杨莉红不办理过户。（二）2016年5月2日吴碧秀通过中介与杨莉红联系，杨莉红是同意过户给吴碧秀本人，但吴碧秀不同意过户到其名下。杨莉红积极的配合吴碧秀进行过户，杨莉红将所有的材料准备齐全。2016年3月9日，当杨莉红得知要进行变更协议之前，已经短信通知中介方停止装修，否则接下来损失要吴碧秀自行承担。合同解除后，吴碧秀对讼争房屋失去合理使用权，吴碧秀就是非法占领讼争房屋。 杨莉红向一审法院起诉请求：1.确认杨莉红与吴碧秀于2016年3月2日签订的《存量房屋买卖合同》及2016年3月11日签订的《补充协议》已经于2016年5月13日解除；2.吴碧秀向杨莉红支付违约金345000元；3.吴碧秀将厦门市思明区后江埭路98号201室的房屋恢复原状后返还给杨莉红；4.吴碧秀向杨莉红支付房屋使用费（按周边同户型房屋租金标准自2016年3月2日起计至实际返还房屋之日止，其中2016年3月2日至2016年12月31日每月租金标准为2600元，2017年1月1日暂计至2018年8月25日，每月3200元，前述房屋使用费暂计共93200元）。 吴碧秀向一审法院提出反诉请求：1.确认杨莉红解除《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的行为无效；2.杨莉红继续履行《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，立即协助吴碧秀办理厦门市思明区后江埭98号201室房屋的权属转移登记手续，将该房屋所有权过户登记在吴碧秀名下；3.杨莉红向吴碧秀支付逾期办理权属转移登记手续的违约金（按房屋总价款日0.05%的标准，自2016年4月26日起计至上述房屋所有权过户登记在吴碧秀名下之日止，暂计至2016年6月12日为41544元）。 一审法院认定事实：本案讼争的厦门市思明区后江埭98号201室房屋（建筑面积72.9平方米）登记在杨莉红名下。 2016年3月1日，杨莉红（甲方）与吴碧秀（乙方）经厦门链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间（丙方）介绍，签订了一份《买卖定金协议书》，约定甲方向乙方出售讼争房屋，乙方经现场勘验后，对甲方出售的房屋权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以1725000元购买该房屋，房屋买卖涉及的税费由乙方承担，乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金20万元，2016年3月25日前乙方支付甲方购房款30万元，同时甲方把钥匙交付给乙方先进行装修，甲乙双方2016年4月25日到鹭江公证处公证时支付剩余1225000元。该协议签订当日，吴碧秀通过案外人吴某账户转账支付杨莉红购房定金20万元。 2016年3月2日，杨莉红（出售人）与吴碧秀（买受人）就讼争交易正式签订了一份《存量房屋买卖合同》，约定成交总价为1725000元，买受人于2016年3月1日向出售人支付定金20万元，于2016年3月5日前支付第一笔购房款30万元，于2016年4月25日支付第二笔购房款1225000元；出售人于2016年3月5日前将房屋交付给买受人。该合同第六条“违约责任”约定：出售人与买受人双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。买受人逾期履行本协议约定的义务超过十五日的，买受人构成根本违约，且出售人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出售人支付违约金，买受人向出售人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。第十二条“其他约定”约定：经甲乙双方协商，甲方（杨莉红）同意乙方（吴碧秀）将本房屋于2016年4月25日到厦门鹭江公证处办理全权委托公证给乙方，乙方在办理完该公证委托手续后，即支付给甲方剩余房款1225000元，甲方答应乙方处理朝南面遮挡房子的树木；如果甲乙双方因工作原因导致双方无法如期办理公证手续，甲乙双方自行协商解决公证时间，时间限制在一周内。该合同签订当日，吴碧秀又通过吴某账户转账支付给杨莉红第一笔购房款30万元，杨莉红亦于同日将讼争房屋交付给吴碧秀。 吴碧秀接收讼争房屋后，即对讼争房屋进行装修并使用至今。审理中，吴碧秀提交预算报价书费用组成表、照片，拟证明吴碧秀对讼争房屋支出装修费用共计282412元。杨莉红对预算报价书费用组成表的真实性有异议，对照片的真实性无异议，杨莉红确认吴碧秀对讼争房屋进行了装修，但对吴碧秀花费的装修款和讼争房屋的现状无法确认，经询价，讼争房屋的装修款不超过7万元。 2016年3月11日，杨莉红（出售人／甲方）与吴碧秀（买受人／乙方）及链家公司沈某（丙方）又签订了一份《补充协议》，约定对前述《存量房屋买卖合同》第十二条“其他约定”变更为：1.甲方与乙方双方于2016年4月25日前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。乙方于权属转移登记手续办理成功后马上将剩余房款1225000元转账给甲方，在乙方转款之前，取件单由丙方代为保管，若甲方未收到1225000元房款，丙方将取件单交予甲方保管。2.本协议所约定的剩余房款总额与双方另行签订的《存量房买卖合同》所约定剩余房款总额不一致的，均以本协议为准。3.在乙方办理权属转移登记手续之前，甲方在其他房屋交易过程中因套数不同产生的多余税费，乙方和丙方分别出资1500元，共计3000元对甲方进行补贴，除此之外，甲方任何其他费用一律与乙方及丙方无关。4.甲方答应配合居委会给乙方处理朝南遮挡房子的树木直至产权转移给乙方。5.除该补充协议外原合同其他条款保持不变。 2016年4月25日，杨莉红、沈某及案外人吴某曾至厦门市行政服务中心房地产交易大厅，但吴碧秀并未前往，后因杨莉红拒绝将讼争房屋过户至吴某名下，故未办理过户登记手续。 2016年5月12日，杨莉红向吴碧秀邮寄了一份《关于解除及的函》，以吴碧秀不配合办理房屋产权过户登记手续及不支付购房余款为由，通知其解除《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。吴碧秀于次日收到该函件。 一审法院另查明,杨莉红曾于2015年11月26日与案外人庄某就讼争房屋签订了一份《房屋租赁合同书》，约定租赁期限自2015年12月1日至2016年11月30日，租金为2600元/月。审理中，杨莉红提交周边同户型房屋租金截图，拟证明讼争房屋于2017年的租金标准。吴碧秀对该租金截图的真实性、合法性、关联性不予认可。 本案中，双方当事人就杨莉红是否已同意将讼争房屋过户至吴碧秀指定的第三方名下存在争议。 吴碧秀认为，杨莉红明知且同意将讼争房屋直接过户给吴碧秀指定的第三方。首先，《买卖定金协议书》及《存量房屋买卖合同》均约定了委托公证条款，因受托人不可能代表委托人与自己完成委托事项的交易，故表明吴碧秀的真实意思表示是要求将讼争房屋过户给他人，杨莉红对此系明知；其次，杨莉红在出具收据、收条前即已知晓其收到的两笔款项均系由案外人吴某支付；再次，2016年4月24日，吴碧秀通过中介方告知杨莉红指定过户的人系吴某时，杨莉红并未提出异议，且协商同意在4月25日下午办理过户手续。另，吴碧秀也曾于2016年4月30日左右，通过中介方告知杨莉红，同意作出妥协将房屋过户到自己名下，但杨莉红要求吴碧秀支付50万元违约金，否则就不同意过户。吴碧秀提交以下证据予以证明：1.亲属情况说明及吴某的银行卡对账单，载明吴某系吴碧秀的侄女，吴某名下银行卡在2016年4月25日具有1225000元，拟证明吴碧秀在2016年4月25日已经准备好1225000元购房款，积极为履行付款义务做准备。2.《存量房买卖合同》、厦门市存量房交易信息采集表、厦门市房地产转让及权属登记申请表、存量房交易结算资金自行划转声明、存量房交易税收减免申请核批表、照片，拟证明2016年4月25日下午，吴碧秀指派吴某到厦门市行政服务中心办理讼争房屋过户手续，吴某已在与过户交易相关的合同范本文件上签名。3.（2016）厦证内字第17239号公证书，载明杨莉红与中介沈某的短信内容，其中3月9日杨莉红向沈某发送信息“我当时签合同时不知道公证和过户对我购房的影响，你也没有提醒，直到我3.4打电话给房管局才知道！所以合同不对等，我完全可以撤销！如果她还想多赚点坑我坑的更厉害，那就等着吧”，以及“3.31前付尾款和过户，不管和谁过户，否则我等着法院传票！”拟证明3月9日杨莉红反悔不同意办理公证委托，杨莉红在3月9日之前对吴碧秀要将房屋过户给指定第三方是明知且同意的，杨莉红对过户给谁持无所谓的态度。4.（2016）厦证内字第17240号公证书，载明吴某与中介沈某以及杨莉红与中介沈某之间的微信聊天记录，2016年4月24日吴某向沈某发送了身份证、结婚证、户口本等照片，2016年3月31日杨莉红向沈某发送信息“你问下买家，能不能在19号之前付款过户？因为刚好新政出来，我买的房子要在5.1之前弄好。如果可以，我可以过户给她指定的人，如果不行，我到时就是根据合约过户给她自己了”，后，沈某回复信息“已转达”及“还没回复”，2016年4月23日沈某向杨莉红发送信息“……客户她下周一早上真的没办法赶到。客户这边她安排过户的人员现在在老家，到厦门就要下周一下午2点半了，所以过户时间只能安排在2点半后，下周一早上她那边真没办法赶过来跟您过户这套房子，希望您这边协调下……”2016年4月24日沈某又向杨莉红发送信息“客户这边产权人是做吴某的名字”，拟证明吴碧秀积极履行协助过户和付款义务，不存在故意不过户、不付款的行为，杨莉红在2016年3月31日之前对于吴碧秀要求将讼争房屋过户给其指定的第三方的事实是明知且同意的，其对中介告知房屋产权要做吴某名字也未提出异议。5.吴碧秀与中介沈某的微信记录，沈某于4月23日向吴碧秀发送信息提及需准备的材料，拟证明2016年4月23日前，吴碧秀已经告知中介指定过户的人系吴某，并积极与中介配合准备过户资料。6.吴碧秀的通话详单，拟证明在2016年4月25日之后，吴碧秀多次与中介沟通解决讼争房屋过户事宜。 本案原一审审理过程中，经吴碧秀申请，证人沈某、庄某、吴某出庭作证。证人沈某陈述其系讼争交易中介，对吴碧秀提交的前述2至5组证据的真实性予以确认，吴碧秀在签订讼争合同时曾表示房屋要过户给其侄女，杨莉红当时并未提出异议，后因杨莉红告知办理公证交易将影响其购房的税费，故双方协商变更为直接办理过户，杨莉红在签订《补充协议》时曾提出要过户给吴碧秀本人，但吴碧秀不同意，后因双方协商得比较晚且牵扯了很多条件，双方就该问题最终没有达成一致意见，故《补充协议》也未就房屋过户给谁进行约定，吴碧秀在过户前一两天告知中介系要过户给吴某。证人庄某陈述其系链家公司的区域总监，曾组织杨莉红、吴碧秀签订《补充协议》，对过户时间进行协调，其他问题都按原合同约定进行，2016年4月25日双方产生矛盾后，庄某于4月底或5月初曾给杨莉红打电话协调，告知吴碧秀同意如无法过户给吴碧秀侄女则也可以过户给其本人，但杨莉红提出过户给吴碧秀本人，也要吴碧秀赔偿50万元，后吴碧秀不同意该方案，故双方未协商一致；在签订《补充协议》前，杨莉红曾口头同意如在2016年4月25日前过户，则同意将讼争房屋过户至吴碧秀指定的其他人名下，后《补充协议》也约定了在2016年4月25日前过户。证人吴某陈述其根据吴碧秀指示，于2016年4月25日在上述证据2中的相关资料中签名，吴碧秀购买讼争房屋的款项虽通过其账户支付，但相关款项均系吴碧秀本人所有，在2016年4月25日前的一两日，吴碧秀才与其协商将讼争房屋产权过户至其名下。 杨莉红认为，首先，《补充协议》明确约定杨莉红、吴碧秀双方共同申请办理房屋权属登记，故双方系约定将讼争房屋直接过户给吴碧秀，并未约定过户至吴碧秀指定的第三方名下。其次，杨莉红虽曾附条件同意将讼争房屋过户至吴碧秀指定的第三方名下，但吴碧秀并未同意杨莉红提出的条件，故双方未达成相关合意。再次，2016年4月24日，吴碧秀通过中介方告知杨莉红其指定过户的人系吴某时，杨莉红并未表示同意。杨莉红对吴碧秀提交的上述证据质证认为：1.对亲属情况说明及吴某的银行卡对账单的真实性无异议，但吴某并非本案当事人，其是否具备付款能力与本案并无关联性。2.对《存量房买卖合同》、厦门市存量房交易信息采集表、厦门市房地产转让及权属登记申请表、存量房交易结算资金自行划转声明、存量房交易税收减免申请核批表的真实性、关联性无法确认，对照片的真实性无异议，证明吴碧秀当天未到场。3.对（2016）厦证内字第17239号公证书的真实性无异议，确认系杨莉红与中介沈某的短信内容，其中3月9日杨莉红向沈某发送信息“3.31前付尾款和过户，不管和谁过户，否则我等着法院传票”系杨莉红发出的新的邀约，但吴碧秀对此并未作出承诺。4.对（2016）厦证内字第17240号公证书中吴某与中介沈某之间的微信聊天记录真实性无法确认，对杨莉红与中介沈某之间的微信聊天记录真实性予以确认，2016年3月31日杨莉红向沈某发送信息“你问下买家，能不能在19号之前付款过户？因为刚好新政出来，我买的房子要在5.1之前弄好。如果可以，我可以过户给她指定的人，如果不行，我到时就是根据合约过户给她自己了”，之后吴碧秀并未就此问题作出回复。5.对吴碧秀与中介沈某的微信记录真实性有异议。6.对吴碧秀的通话详单的真实性有异议。另，对证人沈某的证言真实性予以确认，可以证明杨莉红从未同意将讼争房屋过户至吴碧秀指定的第三方名下；对证人庄某的证言真实性不予确认，杨莉红从未提出要求吴碧秀赔偿50万元，在2016年4月25日之后，杨莉红只在2016年5月2日接到一个自称链家公司总监的电话，其告知吴碧秀仍坚持要求过户至吴某名下，杨莉红表示不同意，之后双方未再协商；对证人吴某的证言真实性予以确认，可证明讼争房屋过户至吴某名下系吴碧秀的单方意愿，吴碧秀并非代吴某购房。杨莉红亦提交以下证据证明其主张：1.售房广告，杨莉红主张系吴碧秀委托中介发布的讼争房屋出售广告，拟证明吴碧秀已擅自改变了讼争房屋原格局，吴碧秀购买讼争房屋系用于炒房。2.庄某和杨莉红的通话录音，在该通话中，庄某建议双方再通过签订补充协议的方式约定过户给吴碧秀的侄女，过户完现场转款，杨莉红对此予以拒绝并表示只能过户给吴碧秀；庄某还提及杨莉红在签订《补充协议》时同意过户给吴碧秀指定的任何一个人，杨莉红回应称从未同意，拟证明证人庄某证言不真实，庄某系告知吴碧秀坚持将讼争房屋过户至第三方名下。 庄某于本案原一审审理过程中表示对杨莉红提交的上述证据2通话录音的真实性无异议，并表示其与杨莉红有无其他通话需要核对通话记录。 吴碧秀对杨莉红提交的上述证据质证认为：1.售房广告的真实性不予确认，吴碧秀并未改变讼争房屋结构，只是进行了装修。2.对庄某和杨莉红的通话录音的真实性予以确认。 一审法院认为，首先，《买卖定金协议书》及《存量房屋买卖合同》虽均有约定委托公证条款，但双方已于2016年3月11日通过签订《补充协议》，将讼争交易方式变更约定为直接办理过户，吴碧秀现根据双方曾约定委托公证、已付购房款系由吴某账户支付等为由，主张杨莉红明知且同意吴碧秀将讼争房屋过户至其指定的第三方名下，不能成立。其次，《补充协议》约定“甲方与乙方双方于2016年4月25日前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。乙方于权属转移登记手续办理成功后马上将剩余房款1225000元转账给甲方”，据此文义表述，办理权属登记的双方即指杨莉红、吴碧秀，而并未涉及第三方，根据一般交易习惯，如双方约定向第三方履行合同义务应作特别约定，未作特别约定的，应视为向合同相对方履行合同义务。再次，杨莉红曾于2016年3月9日向沈某发送信息“3.31前付尾款和过户，不管和谁过户，否则我等着法院传票”，由此可见双方在签订《补充协议》前即已对讼争房屋过户至何人名下存在争议，且证人沈某亦陈述因杨莉红、吴碧秀就该问题未达成一致意见，故《补充协议》也未就房屋过户给何人进行约定，此情形下，双方应按一般交易习惯履行合同义务，即杨莉红负有协助吴碧秀办理讼争房屋过户之义务，而非负有协助吴碧秀指定第三方办理过户的义务。后，杨莉红虽又于2016年3月31日向沈某发送信息“你问下买家，能不能在19号之前付款过户？因为刚好新政出来，我买的房子要在5.1之前弄好。如果可以，我可以过户给她指定的人，如果不行，我到时就是根据合约过户给她自己了”，但吴碧秀并未同意杨莉红提出的提前付款条件，故双方并未就合同履行达成新合意，无法据此认定杨莉红同意将讼争房屋过户至吴碧秀指定的第三方名下。最后，吴碧秀虽在2016年4月25日前通过中介方告知杨莉红，其要求将讼争房屋过户至吴某名下，但杨莉红并未明确表示同意，且在2016年4月25日以拒绝过户至吴某名下的行为表示不同意该要求。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示，故不能以杨莉红未在2016年4月25日前明确表示拒绝为由推定其已同意将讼争房屋过户至吴碧秀指定的第三方名下。综上分析，认定杨莉红并未同意将讼争房屋过户至吴碧秀指定第三方名下。 一审法院认为，杨莉红与吴碧秀签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，均属合法有效，双方当事人应依约履行。如上分析，杨莉红并未同意将讼争房屋过户至吴碧秀指定的第三方名下，故杨莉红有权拒绝在2016年4月25日将讼争房屋过户至案外人吴某名下。办理讼争房屋的过户手续需买卖双方配合办理，吴碧秀未在双方约定的过户日即2016年4月25日前往配合办理讼争房屋的过户手续，已构成违约。吴碧秀虽抗辩认为在2016年4月25日之后曾表示同意将讼争房屋过户至其本人名下，但证人庄某证言与杨莉红所提交的通话录音存在矛盾之处，吴碧秀也未就该项主张提交其他证据予以证明，故对其该主张，不予采纳。据此，杨莉红于2016年5月12日向吴碧秀发送《关于解除及的函》，以吴碧秀不配合办理房屋产权过户登记手续及不支付购房余款超过十五日为由，通知其解除《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，符合双方约定及法律规定，因吴碧秀已于次日收到该函件，故杨莉红诉求确认《存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年5月13日解除，予以支持。吴碧秀反诉诉求确认该解除通知无效，杨莉红协助办理讼争房屋过户手续及支付逾期过户违约金，均不予支持。 《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系因吴碧秀违约而致解除，故杨莉红诉求吴碧秀按照约定赔偿相当于购房款总额20%的违约金即345000元，符合合同约定，予以支持。合同解除后，双方互负返还义务，吴碧秀应将讼争房屋返还给杨莉红，杨莉红应将购房款50万元返还给吴碧秀，其中杨莉红应返还给吴碧秀的50万元可按照合同约定冲抵违约金345000元。因吴碧秀占用讼争房屋的同时，杨莉红亦占用了吴碧秀支付的购房款，并且，吴碧秀已因其违约行为承担了向杨莉红支付违约金345000元的违约责任，该违约金足以弥补杨莉红诉求的房屋使用费损失，故杨莉红诉求吴碧秀支付房屋使用费，不予支持，但是，若吴碧秀未在一审法院指定的期限内将讼争房屋返还给杨莉红，杨莉红有权自逾期之日起另行向吴碧秀主张房屋使用费。吴碧秀依约向杨莉红支付定金及相应购房款，杨莉红依约将讼争房屋交付给吴碧秀使用，吴碧秀接收讼争房屋后对讼争房屋进行装修并无不当。杨莉红诉求吴碧秀将讼争房屋恢复原状，不仅不利于对讼争房屋的利用，而且会造成损失的扩大，故对杨莉红的该项诉求不予支持，若杨莉红有证据证明吴碧秀对讼争房屋的装修破坏了房屋主体结构，造成安全隐患，可另行向吴碧秀主张损失赔偿。鉴于吴碧秀在本案中并未就购房款项的返还、装修费用的承担等事项提出诉求，故合同解除后双方可就相关问题另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认杨莉红与吴碧秀签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年5月13日解除；二、吴碧秀于本判决生效之日起十日内支付杨莉红违约金345000元（该款项可在吴碧秀已支付的50万元购房款中予以抵扣）；三、吴碧秀于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区后江埭98号201室房屋返还给杨莉红；四、驳回杨莉红的其他诉讼请求；五、驳回吴碧秀的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20325元，由杨莉红负担1098元，吴碧秀负担19227元；反诉案件受理费减半收取为10163元，由吴碧秀负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审法院认定的事实，除杨莉红在上诉状中提及的事实有异议，吴碧秀对一审判决书第10页第3段“另查明，杨莉红曾于2015年11月26日与案外人庄某就讼争房屋签订了一份《房屋租赁合同书》”，认为合同上写明的是湖滨南路98号，判决书写的是“讼争房屋”，但讼争房屋是后江埭98号；杨莉红主张这是中介所填写，实际是同一套房屋，是中介的笔误外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。 二审庭审中，吴碧秀表示如果其诉求继续履行合同没有得到法院支持，其将另行起诉装修损失。 还查明，杨莉红、吴碧秀均确认2016年4月25日前杨莉红没有见过吴某。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案上诉争议的焦点在于杨莉红诉求吴碧秀支付合同解除后房屋占用费能否成立以及杨莉红是否同意吴碧秀将讼争房屋过户给吴碧秀指定的第三方，对此本院分析如下： 杨莉红与吴碧秀签订的《存量房屋买卖合同》及其《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，一审判决认定合法有效是正确的。 一、关于杨莉红诉求吴碧秀支付合同解除后房屋占用费能否成立。杨莉红与吴碧秀房屋买卖合同纠纷一案，杨莉红向法院起诉请求确认其与吴碧秀签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经于2016年5月13日解除，本案尚未审结，杨莉红的该项诉求是否成立应在本案生效后才能确认。故杨莉红在本案尚未生效情形下，要求吴碧秀支付合同解除之日起至实际返还之期限的房屋使用费尚不具备，杨莉红的上诉理由不能成立。 二、关于杨莉红是否同意吴碧秀将讼争房屋过户给吴碧秀指定的第三方。（一）根据合同法第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”。本案双方虽然在2016年3月2日签订的《存量房屋买卖合同》中约定办理委托公证，但双方在2016年3月11日签订的《补充协议》变更了该约定为双方于2016年4月25日前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，该《补充协议》是双方经协商一致对合同内容进行部分修改，变更后的合同对双方具有法律约束力，双方应按变更后的约定履行。吴碧秀现仍以双方协议变更前约定的“全权委托公证”为由主张杨莉红认可其将讼争房屋过户登记在第三人名下的理由，不符合补充协议约定。（二）杨莉红收取吴某付款的行为认定。根据合同相对性原则，本案房屋买卖合同的相对方杨莉红与吴碧秀，依合同约定吴碧秀负有向杨莉红支付购房款的义务，杨莉红负有向吴碧秀交付讼争房屋的义务，双方在合同中并未约定吴碧秀可以将讼争房屋过户登记在第三人名下。且根据吴碧秀在本案二审庭审中陈述“我本来买房的时候就考虑到讼争房屋不过户给自己名下，签订合同时还没有考虑过户给哪一个人。本来买讼争房屋是要给我妈妈住的，但还没有考虑好过户到哪一个兄弟姐妹的名下，所以签讼争合同的时候还没有考虑好。”以及吴碧秀一审申请证人吴某到庭作证，可以认定吴碧秀在签订合同时也没有考虑将讼争房屋过户登记在吴某名下。且杨莉红出具的收据、收条中均写明收到吴碧秀支付的购房定金、购房款，吴碧秀对此并无提出异议，根据一审查明事实，应当认定杨莉红收取吴某付款的行为是吴碧秀委托吴某付款。（三）合同法第七十八条规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”根据一审查明事实，本案中吴碧秀虽曾向杨莉红提出将讼争房屋过户登记在第三方名下，但双方并未达成一致意见，故吴碧秀仍应以《补充协议》约定的时间与杨莉红办理过户登记手续。且根据双方当事人确认，2016年4月25日前杨莉红没有见过吴某，因此，吴碧秀在2016年4月25日即约定的过户登记当日未到达办理房屋权属转移登记现场情况下，要求杨莉红将讼争房屋过户登记至吴某名下，有违常理。一审法院根据查明的事实以及双方各自的举证证明及各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面综合审查判断，认定杨莉红并未同意将讼争房屋过户至吴碧秀指定第三方名下，并无不当。房屋权属转移登记具有物权性，吴碧秀以合同法第八十条规定的合同权利转让中债权人的通知义务主张其指定吴某作为讼争房屋的产权登记人可视为一种权利转让，无需获得杨莉红同意的理由，不符合法律规定。（四）吴碧秀以杨莉红必须先处理朝南遮挡房屋的树木，杨莉红没有履行先履行义务，无权提出解除合同的主张不符合《存量房屋买卖合同》违约责任的认定。一审法院根据查明事实，认定杨莉红通知吴碧秀解除《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，符合双方约定及法律规定，并认定吴碧秀构成违约，依约承担违约责任，并无不当。吴碧秀主张讼争房屋的涨价幅度足以弥补杨莉红的所谓“损失”，无需向杨莉红支付任何违约金的理由，不符合双方约定。吴碧秀对一审法院认定事实提出的异议不影响本案二审处理结果。 综上所述，杨莉红、吴碧秀的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回杨莉红、吴碧秀的上诉，维持原判。 二审案件受理费20325元，由杨莉红负担1098元，吴碧秀负担19227元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （林巧玲） 审 判 员 （胡林蓉） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年六月十七日 书记员（ 陈 源 ） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。