广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初1090号 原告：刘某，男，1979年4月14日生，汉族，住河南省邓州市。 原告：谭某，女，1978年12月12日生，汉族，住河南省邓州市。 委托诉讼代理人：李某，广西诚瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴某，广西诚瑞律师事务所律师。 被告：桂林市某房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市瓦窑口。 法定代表人：蒋某，该公司总经理。 被告：桂林市某房地产开发有限责任公司临桂分公司，住所地：桂林市临桂区。 负责人：蒋某，分公司经理。 以上两被告的共同委托诉讼代理人:唐某，广西八桂律师事务所律师。 原告刘某、谭某与被告桂林市某房地产开发有限责任公司（以下简称被告某公司）、桂林市某房地产开发有限责任公司临桂分公司（以下简称被告某临桂分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告刘某、谭某的委托诉讼代理人李某、吴某，被告某公司、某临桂分公司的委托诉讼代理人唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某、谭某向本院提出诉讼请求：1、判令两被告于判决生效三日内向产权登记机关提供涉案房屋的办证资料；2、判令两被告向原告支付逾期提交办证资料的违约金385元（以购房总价款384,522元为基数按0.1%计算）；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年3月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的，位于临桂县某商品房，该商品房总价款为384,522元。合同约定房屋交付期限为2014年12月31日前，被告将经建设工程竣工验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条对房屋登记作出约定：出卖人应当在商品房交付使用后，物业验收后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同对房屋面积、基础设施、保修责任等相关事项进行了约定，原告向被告出具书面《委托书》，委托被告到房屋登记机构申请办理房屋登记、缴纳相关费用、领取相应的房屋权属登记证明。合同签订当日，原告支付购房首付款115,522元，剩余购房款269,000元以银行贷款方式支付。合同签订后，原告还支付了契税、住宅专项公共维修资金，被告向原告收取办证费1,500元、天然气费3,200元、智能化2,500元、有线电视费336元。原告履行所有的付款义务，该房屋办理了备案登记，被告交房后却没有按照约定向产权登记机构办理产权登记，因此，原告根据相关规定向法院起诉，请判归所请。 被告某公司、某临桂分公司共同辩称：1、原告的第一个诉讼请求没有法律依据。提供资料是什么资料无法明确，如果不具备办理登记手续和条件，法院也不能硬性判决某一天去提供办证资料；2、被告延期办理房产证系供电延期所致，临桂新区管委会对新区项目开闭所和管线路径迟迟未确认，造成供电部门供电运营时间延误，由于供电工程延期，导致被告产权证办理延误。此种市政因素导致的延期，非被告所能控制，被告方应该免责；3、合同原签订违约金过高，如果要承担违约责任，也应减少违约金数额；4、双方签订的《商品房买卖合同》中没有转移登记的违约金条款，原告诉请转移登记违约金没有依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认。对当事人提出异议的证据，本院结合其与本案的关联性予以采纳取舍。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2013年3月6日，原告刘某、谭某（为买受人）与被告某临桂分公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五。合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定：原告购买被告方在临桂县某商品房，层高2.8米，该商品房建筑面积共101.19平方米，其中，套内建筑面积84.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.01平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4,567.85元，总价款为384,522元；第六条付款方式及期限约定买受人为其他方式。首付款115,522元应于2013年3月15日付清，余款269,000元进行银行按揭或公积金贷款；第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：（一）出卖人应当在商品房交付使用后，物业验收后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》还对商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、保修责任、共有权益的约定、争议解决的方式等进行了约定。合同签订后，原告向被告出具书面《委托书》一份，委托事项为：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用；二、代为领取相应的房屋权属登记证明等。被告某临桂分公司向原告出具了分别为2013年3月6日金额为115,522元、2013年5月28日金额为269,000元的销售不动产统一发票两份。2015年4月15日，原告谭某与被告某临桂分公司办理了房屋交接手续。桂林市临桂区不动产登记局就涉案房屋所在楼栋的商品房所有权初始登记首次登记的受理时间为2018年9月21日。 同时查明，被告某公司成立于1995年4月6日，于2016年4月13日在桂林市工商行政管理局登记，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为XXX。被告某临桂分公司成立于2011年8月30日,2016年4月13日在桂林市临桂区工商行政管理局登记，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为XXX。 另查明，广西电网公司桂林供电局2014年3月31日作出的《供电方案答复通知书》确定某.公园商住小区主供电源为新建110KV洋田变电站10KV专线一回。 在审理过程中，本院依职权向广西电网有限责任公司桂林临桂供电局发出协助调查函，该局依据我院的要求进行了回复，复函主要内容为：1、桂林市某房地产开发有限公司临桂分公司开发某.公园项目，项目电源110KV洋田变电站10KV专线一回投入运行时间为2018年6月，该专线为某.公园项目一条专线电源，该电源不是唯一电源；2、某.公园项目供电方案是根据客户提交的项目情况及申请，结合客户用电项目周围供电情况进行答复，并由客户签收认可；3、从某.公园项目供电方案答复后至2018年6月该专线建成，客户未提出过对该项目供电方案的变更申请。 本院认为，原告刘某、谭某与被告某临桂分公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是双方当事人的真实意思表示，该合同及附件没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，双方当事人应依照约定全面履行各自的义务。 一、关于被告是否应为原告办理好商品房所有权初始登记的问题。经审理查明，桂林市临桂区不动产登记局就本案所涉房屋所在的1号楼的商品房所有权初始登记首次登记的受理时间为2018年9月21日，且从被告提供的证据可知某风景1幢1层01号等443处的不动产权证号为桂（2018）临桂区不动产权第XXX号，因此，原告的该项诉请实际已经得以实现，已无处理必要，对原告的该项诉请，本院不予支持。 二、关于被告是否违约以及违约责任的确定。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后，物业验收后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告谭某与被告某临桂分公司办理房屋交接手续的时间是2015年4月15日，被告应当在原告验收房屋后180个工作日内即2015年12月23日前将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而本案被告首次向桂林市临桂区不动产登记局办理商品房所有权初始登记的受理时间为2018年9月21日，已构成违约，依法应承担违约责任。被告方辩称是由于供电部门供电运营时间延误造成初始登记逾期。本院认为，双方在《商品房买卖合同》以及附件中均无因电力原因引起违约可以免责的约定，即双方无因电力问题导致违约的免责条款约定；其次，即使上述理由存在，亦属于合同外第三人的原因造成违约，属于《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定的因合同以外的第三方原因造成违约的情形，根据该条法律规定，被告公司亦不能免责。被告公司主张供电部门供电延误直接原因是受政府征地拆迁的影响，是合同法规定的合同履约不可抗力之情形。根据查明事实，广西电网公司桂林供电局批复的供电方案中洋田变电站10KV专线并非涉案小区唯一供电来源，被告可以根据实际施工情况申请变更供电方案，其与供电部门双方之间的关系仍由民法调整，不是政府的法令或政策，被告的抗辩理由不属于法律规定或合同约定的可以免责的事由，对被告提出的免责主张，本院不予采纳。 三、关于违约金金额是否过高的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，“如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”被告方提出违约金约定过高需要调整的抗辩意见，因该违约金条款系双方自愿约定、真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项，故为了维护合同当事人的意思自治，本院对该违约金不予调整，将按照双方的合同约定予以支持，对被告的该抗辩意见不予采纳。按照合同约定的违约金计算方式，被告应支付违约金384.52元【384,522元×0.1%】给原告。对原告主张超出本院审核的部分，本院不予支持。 四、关于被告方是否应为原告提交办理涉案房屋转移登记办证资料及是否给付违约金的问题。从双方签订的《商品房买卖合同》关于办理房屋转移登记的约定“（三）双方同意按照下列第1、2种方式办理房屋转移登记：1、双方共同向房屋登记机构申请办理房屋转移登记；2、买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记”以及双方签订的《委托书》的内容看,原告方与被告方之间就房屋权属证书的办理双方形成的是一种委托代理关系,被告方是受原告方的委托为其办理相应的房屋登记并代为领取相应的房屋权属登记证明,故办理不动产权证书是被告的义务，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告诉请要求被告于判决生效三日内向产权登记机关提供涉案房屋的办证资料，鉴于办证程序会受行政机关办事流程制约，三日时间过短，本院酌情给予三个月时间办理。 另，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，被告某临桂分公司作为被告某公司的分公司，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，故该分公司在本案中所承担的民事责任由被告某公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林市某房地产开发有限责任公司应支付原告刘某、谭某逾期办理商品房所有权初始登记违约金384.52元； 二、被告桂林市某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三个月内将原告刘某、谭某购买的位于世纪大道南侧某风景商品房的不动产转移登记需要提供的资料报不动产权登记机关备案； 三、驳回原告刘某、谭某的其他诉讼请求。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告桂林市某房地产开发有限责任公司负担。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  陈丽娜 二〇一九年六月二十六日 法官助理徐文耀 书记员石秋玲