湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初4441号原告：家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉北分公司，营业场所武汉市江汉区四明里2号。负责人：胡传军，经理。委托诉讼代理人：苏卫东，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：郑雄，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：秦超，男，1977年1月23日出生，汉族，住址武汉市江汉区，被告：朱晓清，女，1981年6月14日出生，汉族，住址武汉市江汉区，原告家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉北分公司（以下简称原告）与被告秦超、朱晓清物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏卫东、郑雄、被告秦超、朱晓清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告交纳2017年11月1日至2018年9月30日的综合管理服务费人民币10275.21元；2、判令两被告从逾期之日起每天按应交款项的万分之二交纳违约金人民币382.99元（自2017年11月1日起，暂计至2018年9月30日，应计至实际支付日止）；3、判令两被告承担律师代理费人民币2400元；4、案件受理费由两被告承担。事实和理由：两被告系武汉市江汉区世纪都会广场3号楼26层1号房的业主，该房屋的产权登记面积（即实测面积）为208.13平方米。2016年3月14日，被告与世纪江尚中心发展商-和记黄埔地产（武汉江汉北）有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》。同日，被告与原告就物业服务签订了《世纪都会广场·前期物业服务协议》、《世纪都会广场·临时管理规约》及《关于〈世纪都会广场·临时管理规约〉的承诺书》，认可并同意原告按照发展商与家利物业管理（深圳）有限公司（原名称“和记物业服务（深圳）有限公司”）签署的《世纪都会广场·前期物业服务合同》为被告提供物业服务。在房屋已经交付正常使用的情形下，两被告从2017年11月1日起至今未交纳综合管理服务费。现原告依照《世纪都会广场·前期物业服务合同》、《世纪都会广场·临时管理规约》对世纪都会广场物业安全、小区内清洁与绿化、公共秩序的维护、共用部位及共用设施的维修、养护等进行了系列的物业服务工作，原告有权依据《世纪都会广场·前期物业服务合同》第18条、第20条和《世纪都会广场·临时管理规约》第22条向被告收取未缴纳的综合管理服务费，并由被告承担由此发生的律师费、诉讼费等相关费用。为维护合法权益，故原告向本院提起诉讼。两被告共同辩称，其在2016年10月20日房屋交接当天按照《前期物业服务协议》向原告提前足额预交了2016年11月1日至2017年10月30日的综合管理服务费，但原告在提供物业服务过程中，违反了《前期物业服务合同》及《世纪都会广场临时管理规约》，没有完全履行合同，故原告不能足额收取物业服务费。两被告房屋内的电梯运行噪音没有因前期的处理方式得到改善，且至今没有得到原告主动积极的正面处理答复，此服务态度及服务效率与每月每平方米人民币4.5元的收费标准不相符。小区环境卫生脏乱差，原告的服务意识差，业主多次反映的问题均没有得到解决。原告聘请的保安人员素质低下，偷拍女业主并被新闻媒体报道；小区至今未成立业主委员会，业主的正当权益得不到保障。综上，由于原告不能正当履行物业服务义务，给两被告带来诸多不便，并带来一系列的经济损失和精神损害，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告所诉两被告未向原告交纳2017年11月1日至2018年9月30日的综合管理服务费人民币10275.21元属实，本院予以认定。另查明，两被告系武汉市江汉区世纪都会广场3号楼26层1号房的业主，该房屋的产权登记面积（即实测面积）为208.13平方米。原告系家利物业管理（深圳）有限公司在武汉设立的分公司，依《前期物业服务合同》的约定为被告所居住的小区提供物业管理服务。在原告提供物业管理服务期间，该小区于2017年3月2日、3月11日、2018年12月27日发生三次火灾，并于2017年被武汉市房管局评定为武汉住宅小区物业服务质量红黑榜武汉市江汉区倒数排名第一。上述事实，有当事人陈述、《世纪都会广场·临时管理规约》、《武汉市商品房买卖合同》、《世纪都会广场·前期物业服务协议》、《世纪都会广场·前期物业服务协议》及《关于〈世纪都会广场·临时管理规约〉的承诺书》、《房产面积实测技术报告书》、《交房通知书》、《紧急事件报告表》、物证照片、《质量问卷调查表》等证据，经庭审举证、质证，查证属实，本院予以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告系家利物业管理（深圳）有限公司〔由“和记物业服务（深圳）有限公司）”更名而来〕的分支机构，依约提供了物业服务，两被告作为业主应当按照合同约定向原告交纳相应的物业服务费。对于两被告提出原告服务没有到位，小区物业管理服务质量不高的辩解意见，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。但根据两被告所提供的证据及本院查明的事实，可以认定原告在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一定瑕疵，因不构成根本性违约而不能成为两被告不交纳物业服务费的合法理由，但可成为判定原告减收相应物业服务费的依据。综合以上因素，本院酌情认定两被告应向原告支付综合管理服务费为人民币10275.21元×70%＝7192.6元。小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意，业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决；还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。物业服务企业也应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。因两被告系认识有误，而非故意违约，且律师代理费并非原告必须支付的费用，故对于原告要求两被告支付违约金及律师代理费人民币2400元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第第一百六十二条的规定，判决如下:一、被告朱晓清、秦超于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉北分公司支付2017年11月1日至2018年9月30日所欠的综合管理服务费人民币7192.6元；二、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉北分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半后案件受理费人民币63元，由原告家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉北分公司自行承担人民币38元，由被告朱晓清、秦超承担人民币25元（被告朱晓清、秦超于判决生效后十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 李 靖二〇一九年六月二十四日书记员 石纷纷