福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1520号 上诉人（原审被告）：腾邦旅游集团有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路****。 法定代表人：刘星星，负责人。 委托诉讼代理人：罗兵，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：邱陈惠，女，1980年9月29日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：邹亿，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丽真，福建远大联盟律师事务所律师。 原审被告：钟志坚，男，1974年3月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人腾邦旅游集团有限公司厦门分公司（下称腾邦厦门分公司）因与被上诉人邱陈惠、原审被告钟志坚物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初12610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 腾邦厦门分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由邱陈惠负担。事实和理由：一审判决认定腾邦厦门分公司腾退房屋并对讼争房产自6月15日起至今的租金承担连带责任，属于不合理的裁判。首先，房源系由新景中心保安介绍，在海希地产签约。无论大厦内保安，还是颇具实力的海希地产，腾邦厦门分公司均充分信任，所签合同为正规租赁合同，应当受到法律的保护。其次，邱陈惠诉求钟志坚支付自2017年2月16日至今的租金，腾邦厦门分公司对此承担连带责任，实属不合理。腾邦厦门分公司已经将租金支付至租赁合同中指定账户，均有付款凭证予以佐证。同一租金不可能支付两次。此产权纠纷应由钟志坚处理。 邱陈惠答辩称，一、钟志坚至迟于2017年2月15日起，即再无权依据其于2015年3月5日所签《商业物业租赁合同》（下称“2015年3月5日《商业物业租赁合同》”）及于2015年6月15日所签《协议书》（下称“2015年6月15日《协议书》”），对坐落讼争房产行使占有、使用、收益之权利。1.2015年3月15日《商业物业租赁合同》第一条第1.3款约定：“……房屋已设定抵押……。”因此，应认定讼争房产抵押权系设立于前述《商业物业租赁合同》及2015年6月15日《协议书》签署之前。2016年8月30日，厦门市中级人民法院以（2015）厦执字第556号之四执行裁定书注销讼争房产上所设定的抵押登记，并确认讼争房产所有权及相应的其他权利归邱陈惠所有。由此可见，讼争房产此前设立之抵押权已经实现，且邱陈惠已于2016年8月30日取得讼争房产所有权及相应之其他权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……。据此，前述《商业物业租赁合同》及《协议书》实际自2016年8月31日起对邱陈惠即不具有约束力，钟志坚自彼时起即无权对讼争房产行使占有、使用、收益之权利。2.2015年3月5日《商业物业租赁合同》虽约定租期5年（即：自2015年3月5日起至2020年3月4日止），但2015年6月15日《协议书》第三条约定：“……甲（即：郭紫燕）、乙（即：钟志坚）双方及厦门尚卿贸易有限公司之间所签署的租赁合同全部失效，终止履行”；第四条约定：“乙方继续收取租金，期限为本协议签订之日起20个月，在此期间被法院查封或责令搬出的，甲方及厦门尚卿贸易有限公司不承担任何责任”。由此可见，钟志坚于2015年6月15日前签署之所有租赁合同（包括：2015年3月5日《商业租赁合同》）均已失效，且即便依2015年6月15日《协议书》，原告钟志坚亦至迟于前述《协议书》签署满20个月之日（即：自2017年2月15日）起再无权对讼争房产行使占有、使用、收益之权利。二、自2017年6月15日起，腾邦厦门分公司即与钟志坚存在共同侵权行为，邱陈惠有权要求腾邦厦门分公司立即腾退讼争房产，并要求其与钟志坚连带承担违法占有、使用讼争房产期间之占有使用费。1.《房屋租赁合同书》签署于2017年5月23日，而如前所述，钟志坚彼时已无权转租讼争房产。2.《房屋租赁合同书》备注一栏第③点约定：“因签约人是转租客，如有租赁期间非乙方（即：上诉人腾邦厦门分公司）原因导致本租赁合约无法继续履行，由转租户钟志坚全权负责处理”。由此可见，腾邦厦门分公司对于钟志坚转租讼争房产之事实应属明知，其应有义务审查钟志坚是否享有转租讼争房产之权利。尤为应当注意，邱陈惠已于2016年10月27日办妥讼争房产《不动产权证书》，腾邦厦门分公司在签署《房屋租赁合同书》时，完全可通过不动产信息公示系统获得讼争房产之不动产权人信息。因此，腾邦厦门分公司应知邱陈惠系讼争房产不动产权人，且其在钟志坚未提供任何邱陈惠同意转租证明文件之情形下，仍与之签署《房屋租赁合同书》，该等事实足以证明腾邦厦门分公司在签署《房屋租赁合同书》时，对钟志坚无权转租讼争房产之事实应属明知，其与钟志坚明显存在侵犯邱陈惠不动产权之共同故意。3.邱陈惠在与钟志坚、腾邦厦门分公司多次交涉无果后，于2017年8月9日向厦门市思明区人民法院提起本案诉讼。由此可见，在《房屋租赁合同书》履行过程中，腾邦厦门分公司亦明知钟志坚无权转租讼争房产。然腾邦厦门分公司仍继续向钟志坚支付租金（特别的，根据《房屋租赁合同》第三条约定，租金为按月支付）。此足以证明上诉人腾邦厦门分公司在履行《房屋租赁合同书》过程中，进一步存在侵犯邱陈惠不动产权之共同故意。4.鉴于腾邦厦门分公司、钟志坚在缔结及履行《房屋租赁合同书》时存在侵犯邱陈惠不动产权之共同故意，故应认定该两者存在共同侵权行为。《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定：二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应承担连带责任。据此，腾邦厦门分公司、钟志坚应向邱陈惠连带承担违法占有、使用讼争房产期间之占有使用费。三、腾邦厦门分公司不得以其向钟志坚支付租金为由，拒绝承担违法占有、使用讼争房产期间之占有使用费。1.如前所述，腾邦厦门分公司、钟志坚存在共同侵犯邱陈惠不动产权之行为，两者承担连带责任系根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条产生之法律后果。腾邦厦门分公司与钟志坚内部存在之争议，应通过另案解决，但不得因此妨碍邱陈惠有权获得之司法救济。2.《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。据此，且不论腾邦厦门分公司、钟志坚是否存在侵权之共同故意，腾邦厦门分公司签署及履行《房屋租赁合同书》存在重大过错、邱陈惠不动产权由此受损乃是不争事实，故腾邦厦门分公司对邱陈惠应承担之侵权责任（包括：腾退讼争房产，承担违法占有、使用讼争房产期间之占有使用费等），亦不应因其已向钟志坚支付租金而得到豁免。3.任何人均不得从其违法行为中获益，故若腾邦厦门分公司无须就违法占有、使用讼争房产期间之占有使用费承担责任，则不啻于无底线降低承租人审查出租人权源之注意义务标准，使其为一己私利肆意损害实际权利人之合法权益，进而导致此类违法行为之滥觞，不当抑制法律所应当具有之警示及引导功能。 钟志坚未作陈述。 邱陈惠向一审法院提出诉讼请求：1.钟志坚、腾邦厦门分公司立即向邱陈惠腾退所占用的坐落于厦门市思明区；2.钟志坚向邱陈惠支付厦门市思明区占有使用费（按8666元／月的标准，自2017年2月16日起计至实际腾退前述房产之日止），腾邦厦门分公司就钟志坚应向邱陈惠支付的占用费承担自2016年6月15日起至实际腾退房屋之日止的连带清偿责任。 一审法院认定事实如下：案涉房屋产权原来登记在尚卿公司名下。2015年3月5日，在厦门海希房地产营销策划有限公司居间下，钟志坚与银冠公司签订一份《商业物业租赁合同》，约定银冠公司向钟志坚承租尚卿公司名下包括案涉房屋在内的三套房产，租赁期限自2015年3月5日起至2020年3月4日止，尚卿公司作为房东在合同上盖章并由法定代表人郭紫燕签字确认。其中，合同第一条第1.3款载明“房屋已设定抵押”。 2015年6月15日，尚卿公司法定代表人郭紫燕与钟志坚签订一份《协议书》，其中第三条约定黄江河向林淑妮购买二轻房产的使用权合同变更完成当日，钟志坚将原借款300万元的《借条》退还郭紫燕，双方除30万元借款之外，已不存在其它债权债务关系，双方及尚卿公司之间所签署的租赁合同全部失效，终止履行。第四条约定尚卿公司名下位于厦门市思明区写字楼租金（每月为39000元）由钟志坚继续收取，期限自2015年6月15日起20个月。 2016年7月21日，厦门市中级人民法院依据已生效的（2015）厦民初字第835号《民事调解书》，于申请执行人兴业银行股份有限公司厦门分行与被执行人厦门景康商贸有限公司、尚卿公司、郭紫燕借款合同纠纷一案中，在淘宝网司法拍卖网络平台对登记于尚卿公司名下位于厦门市思明区房产进行公开变卖，并对其权利限制情况及瑕疵情况进行披露。2016年7月22日，邱陈惠竞得厦门市思明区房产。2016年10月27日，包括案涉房屋在内的前述三套房屋产权登记至邱陈惠名下。 2017年5月23日，腾邦公司的负责人刘星星与钟志坚签订一份《房屋租赁合同书》，约定向钟志坚承租包括案涉房屋在内的三套房产，每月支付租金26000元，租期自2017年6月15日至2020年3月3日，租金交至许淑芬名下尾号6308的账户。此后，按前述租金标准从刘星星及腾邦公司的账户转款至前述的收租账户。刘星星确认系以腾邦公司的负责人身份签订前述租赁合同。 庭审中，钟志坚提交一份《房屋租赁合同书》，显示签订时间为2014年6月4日，钟志坚向尚卿公司承租包括案涉房屋在内的四套房产，租期从2014年8月10日至2034年8月9日，月租金13036元，钟志坚一次性交付300万元；同时注明钟志坚有权转租给第三方，出租方确认收到钟志坚支付的全部租金。钟志坚称前述租金300万元系以尚卿公司欠钟志坚的300万元抵充，没有相关的书面材料。邱陈惠质证称结合上述2015年6月15日的《协议书》第三条，可以认定前述租赁合同没有实际履行。 一审法院认为，邱陈惠经司法拍卖取得案涉房产产权并办理权属登记，系案涉房产的合法产权人。钟志坚与郭紫燕所签《协议书》系抵债协议，且前述《协议书》的第三、第四条明确记载钟志坚与尚卿公司之前就案涉房产的租赁合同关系已失效，双方的租赁关系已变更为案涉房产自2015年6月15日起期限20个月，该期限已于2017年2月15日届满；前述变更租赁关系的事实亦可由尚卿公司仅向法院提交2015年6月15日的《协议书》所佐证。因此，可以认定钟志坚与尚卿公司并不存在发生在案涉房屋抵押之前的有效租赁合同关系。此后案涉房屋因抵押权人行使权利，邱陈惠于2016年10月27日合法取得所有权。无论是钟志坚在案涉房屋上的一手租赁关系，还是钟志坚与腾邦公司于2017年5月23日签订的案涉房屋转租合同，依法均无权要求继续履行原租赁合同。故此，钟志坚、腾邦公司均为无权占用案涉房产。 综上，法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，邱陈惠合法取得案涉房产所有权，其诉求钟志坚、腾邦公司腾退案涉房产及支付占用费，于法有据，应予支持。其中腾邦公司实际无权占用案涉房产，依法应承担2017年6月15日起的占用费，其已经支付给钟志坚的房租可另行主张相关权利；钟志坚在明知不具备租赁案涉房屋合法依据的情况下，不仅拒不退还案涉房屋，还将该房屋转租牟利，应认为具有损害邱陈惠权利的明显恶意，依法应承担自2017年2月16日起的占用费责任。至于占用费的标准，可按各方确认的为准。据此，本院对邱陈惠的诉求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决：一、钟志坚、腾邦旅游集团有限公司厦门分公司于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区嘉禾路25号2008室房屋腾退返还邱陈惠；二、钟志坚于本判决生效之日起十日内向邱陈惠支付厦门市思明区嘉禾路25号2008室房屋的占有使用费（按每月8666元、自2017年2月16日起计至实际腾房日止），腾邦旅游集团有限公司厦门分公司对其中按每月8666元自2017年6月15日起计至实际腾房日止的占有使用费承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费442元，由钟志坚负担354元，腾邦旅游集团有限公司厦门分公司负担88元。 二审审理期间，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审审理期间，邱陈惠提交照片和视频，拟证明腾邦厦门分公司仍占有、使用讼争房产。腾邦厦门分公司同意该证据的内容，故本院予以采信上述证据，即腾邦厦门分公司仍占有案涉房产。 本院认为，首先，腾邦厦门分公司上诉主张基于居间人的原因，其与钟志坚的租赁合同关系应受保护。案涉房产于2016年7月21日即由法院进行拍卖，2016年10月27日案涉房产过户登记至邱陈惠名下。该物权登记具有公示、公信效力。钟志坚与腾邦厦门分公司的负责人于2017年5月23日方才签订《房屋租赁合同书》。腾邦厦门分公司本应尽到谨慎注意之义务，核实钟志坚出租房产之权利来源，故其以居间人原因主张该租赁合同关系应受保护缺乏依据，应予以驳回。其次，依据钟志坚与郭紫燕于2015年6月15日签订的协议书，钟志坚所享有的租赁权为2015年6月15日起的20个月，此前租赁合同全部失效，则钟志坚以2014年6月4日主张其仍享有租赁期，显缺乏合同依据。腾邦厦门分公司占有使用讼争房屋不到2个月后，邱陈惠即提起本案诉讼，腾邦厦门分公司明知其占有使用讼争房屋存在争议，其称仍继续支付房租给钟志坚，应自行承担法律后果。腾邦厦门分公司自2017年6月15日后即无权占有讼争房产，邱陈惠诉求腾邦厦门分公司对钟志坚支付占有使用费负连带责任，存法律依据，应予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费176元，由上诉人腾邦厦门分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （章 毅） 二〇一九年六月十六日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。