河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初10354号原告河南正弘高新实业有限公司，住所地河南省郑州市高新区瑞达路**科技创业广场**楼**B405。法定代表人李向清，执行董事。委托代理人宋子颖，上海段和段（郑州）律师事务所律师。委托代理人罗致圆，上海段和段（郑州）律师事务所实习律师。被告李锦江，男，1989年4月3日出生，汉族，住河南省郑州市。原告河南正弘高新实业有限公司与被告李锦江房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋子颖、罗致圆到庭参加诉讼，被告李锦江经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年8月27日，原、被告双方就被告购买原告开发的位于高新技术产业开发区金梭路33号1幢1单元9层842号房屋，签署了备案号为GX140××××****的《商品房买卖合同》，合同约定付款方式为50.91%现金支付、49.09%商业贷款。原告作为保证人为被告与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行郑州分行）签订的《个人购房担保借款合同》中对其按揭贷款承担阶段性连带保证责任。因被告中断偿还浦发银行按揭贷款，导致原告作为保证人承担了相应的保证责任，截止到2018年10月15日浦发银行按照《个人购房担保借款合同》中相关条款约定，累计从原告保证金账户中划扣了共计5237.53元的保证金。原告在承担了保证责任后多次要求被告履行其相应还款义务，并于2018年9月12日以邮寄方式向被告发出了《告知函》，但被告仍不履行其义务，原告于2018年9月26日以邮寄的方式向被告发出了《解除商品房买卖合同通知书》。截止到起诉之日，被告仍未履行相应的义务，原告为维护合法权利，请求判令：1、确认双方签订的备案号为GX140××××****的《商品房买卖合同》已经依法解除；2、被告配合原告办理注销商品房预告登记（预告登记号为郑房预字第1409072801号）的相关手续；3、被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案（备案号为：GX140××××****）的相关手续；4、被告偿还原告代为其偿还的保证金5237.53元及原告实际上承担保证金之日起暂计至2018年10月15日止的补偿金204.26元（2018年10月15日之后的补偿金仍要求按日息万分之五计算至被告实际支付之日）；5、被告向原告支付违约金9370.28元；6、被告承担本案诉讼费用。被告李锦江未到庭答辩。经审理查明：2014年8月27日，原告（××）与被告（××）签订了编号为GX140××××****《商品房买卖合同》合同约定：××购买的商品房为预售商品房；××所购商品房位于高新技术产业开发区金梭路33号1幢1单元9层842号房屋；该商品房价款为937028元，付款方式采用其他方式，约定金额为477028元，付款方式为现金，约定付款时间为2014年8月27日，约定金额为460000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2014年9月27日。上述合同第七条约定了××逾期付款的违约责任：……（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。合同附件四第三条第6项均约定：（1）如果××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及××因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。××有权选择立即解除本合同。××选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。2014年10月20日，浦发银行郑州分行（贷款人）、被告李锦江（借款人）与原告（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为460000元，贷款期限为10年，贷款用途为用于购买高新技术产业开发区金梭路33号1号楼1单元9层842号房屋。原告为该笔贷款提供连带责任保证，因被告逾期还款，银行2018年7月30日扣除原告保证金共计5237.53元，用于偿还被告逾期贷款的本息。2018年9月12日，原告向被告发出《告知函》一份，要求被告在接到告知函后三日内向原告支付原告被银行代扣的保证金款项本息共计5237.53元，如未在该期限内按要求支付原告相应款项，原告将采取进一步措施，包括但不限于与您解除合同，以及向您提起诉讼。2018年9月26日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》一份，显示：1、自本通知到达被告的同时，即解除被告与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：GX140××××****）；2、原告将除按照合同约定扣除自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，除此之外还将扣除代被告向按揭银行支付的上述全部款项及相应利息。郑州市不动产登记中心于2019年5月6日出具的《不动产登记资料查询结果证明》载明：坐落于高新技术产业开发区金梭路****楼****842的涉案房屋产权人系本案原告，该房产于2014年10月24日设立预售商品房预告登记权利，权利人系被告李锦江（预告登记号为郑房预字第1409072801号）；该房产于2014年12月1日设立预售商品房抵押权登记权利，权利人系浦发银行郑州分行；该房产无抵押信息；该房产于2018年4月18日被河南省郑州市二七区人民法院查封、于2018年5月22日被河南省郑州市管城回族区人民法院查封、于2018年5月25日被郑州市二七区人民法院查封。以上事实由《商品房买卖合同》、合同信息备案摘要、《个人购房担保借款合同》、浦发银行郑州分行业务凭证回单、告知函、《解除商品房买卖合同通知书》、邮寄单、物流跟踪信息、不动产登记资料查询结果证明、客户代垫保证金明细及庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、原告、被告与浦发银行郑州分行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定行使权利、履行义务。浦发银行郑州分行发放贷款后，被告未按时足额履行还款义务，银行因此扣除了原告相应保证金，原告作为被告的保证人，已承担了连带责任保证担保。此后原告向被告发出《告知函》和《解除商品房买卖合同通知书》，但被告仍未及时足额偿还原告代偿款项，被告违约按照双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第6项约定，原告有权解除双之间的《商品房买卖合同》。合同解除后,被告应配合原告办理涉案房屋的商品房预告登记注销手续及办理撤销商品房买卖合同备案的相关手续。预告登记注销及商品房买卖合同备案撤销后,原告应将房款937028元返还被告。由于截止2018年10月15日原告共为被告代偿5237.53元,被告应将原告代偿的5237.53元返还原告。对于原告主张的补偿金问题，因《商品房买卖合同》附件四第三条第6项约定，自原告代被告偿还银行款项之日起，至被告实际向原告支付全部代偿款项之日止，被告应按日向原告支付代偿款项万分之五的补偿金，该约定不违反法律规定，本院予以支持被告支付补偿金204.26元（自原告实际承担保证金之日起暂计至2018年10月15日），及以5237.53元为基数，按照日0.05%的标准计算自2018年10月16日至本判决确定的被告还款之日止的补偿金。关于原告主张被告支付违约金9370.28元，本院支持的补偿金与违约金性质相同，并且已足以弥补原告损失并起到对违约行为惩罚的作用，故原告此项主张，本院不予支持。被告李锦江经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南正弘高新实业有限公司与被告李锦江签订的《商品房买卖合同》（编号为GX1400180****）；二、被告李锦江于本判决生效后十日内，协助原告河南正弘高新实业有限公司办理注销预告登记（预告登记号为郑房预字第1409072801号）相关手续，并协助原告河南正弘高新实业有限公司办理撤销《商品房买卖合同》（备案号为GX1400180****）备案的相关手续；三、被告李锦江于本判决生效后十日内偿还原告河南正弘高新实业有限公司代偿款5237.53元，补偿金204.26元，及以5237.53元为基数按照日0.05%的标准计算，自2018年10月16日至本判决确定的被告还款之日止的补偿金；四、原告河南正弘高新实业有限公司于本判决生效后十日内返还被告李锦江房款937028元；五、驳回原告河南正弘高新实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半收取85元，由原告河南正弘高新实业有限公司负担60元，被告李锦江负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  孙瑾二〇一九年六月二十八日书记员  陈征