山西省临猗县人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0821民初516号原告（案外人）：张某，男，汉族，农民，住临猗县。委托代理人：张某某，男，汉族，农民，住临猗县，系张某父亲。委托代理人：侯跃朋，山西郇都律师事务所律师。被告（申请执行人）：邵某某，男，汉族，农民，住临猗县。第三人（被执行人）：张某某，男，汉族，住河津市。原告张某与被告邵某某、第三人张某某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人和被告到庭参加诉讼，第三人张某某经公告传唤无故不到庭。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认位于临猗县山西猗顿花园1幢1单元401室、3幢2单元801室、3幢3单元502室房屋属原告所有。2、要求判令对原告所有的临猗县山西猗顿花园1幢1单元401室、3幢2单元801室、3幢3单元502室房屋停止强制执行，并依法解除查封。3、要求判令被告承担本案诉讼费用等。事实与理由：关于被告于第三人之间的民间借贷纠纷一案，经运城市中级人民法院作出的（2016）晋08民终2733号民事判决生效后，被告邵某某于2017年3月1日申请强制执行，贵院受理后，于2019年1月7日依法对原告所有的位于山西猗顿花园1幢1单元401室、3幢2单元801室、3幢3单元502室房屋予以查封，为此原告向贵院提出执行异议，贵院于2019年1月23日作出（2019）晋0821执异3号执行裁定书，驳回原告执行异议申请，无奈，依法提起诉讼，要求停止执行，并依法解除查封。理由是：贵院强制执行标的系原告于2014年8月15日从山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司处购买，由山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司给原告出具的三份商品房买卖合同和收款收据为凭，完全能证明涉案房屋系原告所有，而贵院所依据第三人与山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司签订的关于房产预抵工程款协议书及附件的时间是2014年12月15日，明显在原告与山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司签订的商品房买卖合同之后，不具有合法性，明显是对原告合法权益的损害，故贵院执行明显错误，应依法停止执行、并依法解除查封。另外，执行异议期间，原告提交的1幢1单元的1601室的买卖合同，与本案无关，是原告在交证据过程中疏忽大意造成，不应据此否定涉案房屋系原告所有。综上，原告认为：在法院对该房屋查封之前，就已签订了合法有效的房屋买卖协议，并支付了相应的购房款，根据《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另外规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，应当认定原告对该房屋享有能够排除强制执行的民事权利，依法应裁定中止执行该房屋。邵某某当庭辩称：对原告诉状所述事实有异议，原告异议是三套房，但提异议时递交的是另外一份合同，这次原告又拿出我提出的这个合同，意思原告名下合同很多，我提出几个他拿出几个，我希望法庭可以调查张某某名下究竟有几份合同，来源是哪里的，我怀疑张某某名下是假合同，一套房名下有很多人。我认为这三套房是张某某的财产，原告的买卖合同是虚假的，应认定为张某某的财产，原告诉求不当，应予驳回。我申请执行是对的，张某某欠我本金83万元左右，中院当时判决张某某归还我欠款83万元及利息。张某某未到庭未提交书面答辩状，其父张振林向本院提交了运城市中级人民法院（2016）晋08民终2732和2733号民事判决书复印件，表示中院判决已判的很清，申请执行人邵某某仅只能执行猗顿温泉花园第3幢4单元901号、1001号，第2幢1单元501号，第2幢2单元301号四座房屋并优先受偿，涉案本房屋未与申请人邵某某签订买卖合同，故不同意拍卖、变卖涉案房屋偿还邵某某之债。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邵某某于张某某因民间借贷纠纷，业经本院和运城市中级人民法院审理，（2016）晋08民终2733号判决：一、维持临猗县人民法院（2015）临民一初字第2384号民事判决第一项即“被告张某某于本判决生效后立即归还原告邵某某借款84.8万元及利息（利息按月息2分计算，其中53万元借款利息自2014年12月6日起算，31.8万元借款自2014年12月9日起算至履行完毕）；二、撤销临猗县人民法院（2015）临民一初字第2383号民事判决第二项，“即被告山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司对以上借款承担连带清偿责任。”三、上诉人张某某如不归还邵某某借款及利息，被上诉人邵某某可以申请拍卖上诉人山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司开发的位于临猗双塔北路与峨嵋大道交汇处西南角猗顿温泉花园第3幢4单元901号.1001号、第2幢1单元501号、第2幢2单元301号四座房屋并优先受偿。判后邵某某向本院申请强制执行，本院下发了（2017）晋0821执311号执行裁定，查封被执行人张某某的山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司抵顶给被执行人张某某位于临猗县双塔北路猗顿花园1幢1单元401室、3幢2单元801室、3幢3单元502室、4幢4单元1302室、3幢4单元1002室、2＃裙楼区北号商铺的房产，在查封期间，禁止任何人对被查封的财产进行处分，有关部门不得办理财产转移手续。违者，本院将依法追究其法律责任，特此公告。原告看到公告即向本院提出异议，本院执行审查认为：“本案涉及的房产，山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司与本案被执行人张某某签订的关于房产预抵工程款协议书及附件在案件审理期间，张某某和山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司均认可房产预抵工程协议书及附件的有效性，法院确认为有效证据，根据该协议书附件，本案涉案房产均抵顶给张某某。根据当事人的申请、法院依法查封，符合法律规定。异议人以自己与临猗分公司签订的商品房买卖合同（复印件）和收款收据（复印件）为由，提出涉案房为其所有。但合同的出卖人又于2014年12月15日与张某某签订房产预抵工程协议书，将涉案房屋抵顶给张某某，房屋的权属问题需要进一步确认，异议人提交的证据不足以证实其为涉案房产的所有人，驳回异议人张某的异议。”张某即向本院提出执行异议之诉。另查明，张某于2014年8月15日经张某某授意和指示与山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司签订了十份商品房买卖合同，其中涉及本案分别为：第1幢1单元401号房，建筑面积145.15平方米，单价为2950元/㎡，总金额428193元；第3幢2单元801号房，建筑面积107.24平方米，单价2950元/㎡，总金额316358元；第3幢3单元502号房，建筑面积107.24平方米，单价2950元/㎡，总金额316358元。每个房号出卖人临猗分公司与买受人张某签定一份合同，并对应开具了现金收据加盖了山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司财产专用章，出纳李妍签名。2018年张某曾向本院提起诉讼要求山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司交付房屋，办理登记手续，审理中张某与临猗分公司达成和解协议，山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司同意给张某交付房屋并办理相关登记。本院认为。本案争议焦点：1、原告请求确认涉案三套房屋归其所有诉求是否成立；2、原告请求停止执行涉案三套房屋诉求是否成立。原告张某在张某某授意和指示与案外人签订了山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司签订了三份商品房买卖合同，并开具了书面收款收据，且在之前张某起诉临猗分公司案中，临猗分公司表示尊重张某某要求同意将涉案三套房屋交付给张某，并办理相关登记，达成和解协议。买卖合同、和解协议系三方当事人真实意思表示，不违背相关法律规定，因此，买卖合同合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第九条“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，除法律另有规定的除外。”第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”从上述两个法条之意，虽然张某于临猗分公司所签商品房买卖合同合法有效，但未完成登记即未在不动产登记中心将涉案房屋登记到自己名下，因此张某仅基于商品房买卖合同取得物权期待权，尚未取得涉案房屋物权。原告张某基于三份买卖合同和收款收据请求确认涉案房屋为其所有，于法相悖，本院不予支持。通过上述的认定，可看到原告张某作为买受人基于《房屋买卖合同》履行而对案涉房屋享有的物权期待权，在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，作为期房至今尚未达到交付条件，买受人不能合法占有和办理过户登记，买受人不存在过错，故应认定买受人即本案原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之意：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。”因此，张某基于买卖合同取得涉案房屋物权期待权优先于未签订买卖合同一般金钱债权人债权。退一步张某所签买卖合同属让予担保性质，但张某与临猗分公司于2014年8月15日签订买卖合同在前，张某某与临猗分公司预抵顶工程协议于2014年12月15日签订在后，买卖合同和抵顶协议均是张某某授意和同意情况下完成，张某某为了借款采取让予担保方式进行融资，即以预抵顶房屋出卖给债权人，并由临猗分公司和债权人签订买卖合同，而非和张某某个人签订。如同张某某向邵某某借钱，为保证金钱按期归还，邵某某与临猗分公司签定了四套买卖合同，且中院判决可拍卖、变卖四套房屋优先偿还借款。由此可见，临猗分公司抵顶给张某某房产凡签订商品房买卖合同具有优先受偿权，未签订商品房不具有优先受偿权。本案原告张某与临猗分公司签订了商品房买卖合同，应优先于邵某某未签买卖合同一般金钱债权。综上所述，张某基于《房屋买卖合同》履行而对案涉房屋所享有的物权期待权，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，具有排除执行的效力，原告请求停止对涉案三套房屋的执行，于法有据，本院予以支持。被告抗辩认为涉案房屋已抵顶给了张某某，原告又与临猗分公司买卖合同属一房二买，具有虚假性，但未能举证证实，且与生效判决判处相悖，故本院不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对位于临猗县城山西猗顿花园的第1幢1单元401室、第3幢2单元801室、第3幢3单元502室的房屋强制执行。二、驳回张某的其他诉讼请求。案件受理费13290元，由张某负担3290元，邵某某负担10000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。本院（2017）晋0821执311号执行裁定中涉及本案三套房屋于本判决生效时自动失效。审 判 长  张丰收人民陪审员  薛伟霞人民陪审员  张海霞二〇一九年六月十五日书 记 员  周格羽