贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2727民初882号原告：杜英，女，1972年4月28日生，水族，贵州省平塘县人，户籍地：平塘县被告：平塘县恒升置业有限责任公司。住所地:平塘县平舟镇后山路。统一社会信用代码：9152272708565116X1。法定代表人：雷清松，公司执行董事。原告杜英诉与被告平塘县恒升置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年4月18日立案后,依法适用简易程序,于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告杜英到庭参加了诉讼,被告平塘县恒升置业有限责任公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。原告杜英向法院提出诉讼请求：1、判令被告按照76000.00元的每日万分之三从2016年11月24日起至交房之日止向原告支付逾期交房违约金6657.00元（暂算至2017年9月12日）；2、判令被告按照76000.00元的每日万分之三从2016年11月24日起至实际办理房屋产权证书完毕之日止的违约金20223.60元（暂算至2019年4月30日），2019年4月30日后的违约金，按照购房本金76000.00元以日万分之三继续计算至交付可办理房产证资料之日止；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告开发位于平塘县××舟镇后山××公寓××单元××、建筑面积为22.13平方米车库1个，总价款76000.00元。原告于合同签订之日即向被告支付全部购房款76000.00元。合同约定，被告应当于2016年11月24日前向原告交付该房屋，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。合同还约定，被告应当在2016年11月24日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。被告不能在上述约定期限内交付该商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转让登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付购房款万分之三的违约金。合同约定的房屋交付期限届满后，被告未能如约向原告交付房屋，同时也没有按照合同约定将该商品房转移登记的有关文书交付原告，被告的行为已构成违约，原告多次向被告主张权利未果，请求支持原告的诉讼请求。被告平塘县恒升置业有限责任公司没有提交答辩意见。本院经审理认定法律事实如下:位于平塘县平舟镇后山路后山**公寓项目系被告平塘县恒升置业有限责任公司建设的房地产开发项目。2016年3月1日原告与被告签订《商品房买卖合同》购买该项目房号1-2-7、建筑面积为22.13平方米车库1个，总价款76000.00元。合同第十一条约定被告应当于2016年11月24日前向原告交付该商品房。第十三条约定:“…逾期交房超过90日,买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。”第二十二条约定:“…出卖人承诺于2016年11月24日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,买受人有权退房或不退房,买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后,原告即支付全部购房款76000.00元给被告。现原告以被告未能在合同约定的交房时间内交付房屋和交付房屋转移登记文书，被告违约给原告造成损失为由提起诉讼，并提出前述诉讼请求。同时查明:原告已经接受所购房屋，并已经使用所购置的车库。2017年9月12日被告张贴通知，通知后山一号公寓业主办理交房手续，涉案房屋目前被告还不能交付房屋转移登记的有关文书。上述事实,有原告提供的《商品房买卖合同》复印件1份、被告公司出具的《收据》复印件1份、《平塘县商品房预售合同备案登记表》复印件1份等在卷佐证，本院确认当事人提供的上述证据客观真实、与本案有关联性,可以采信。本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护”。本案中,原、被告于2016年3月1日签订《商品房买卖合同》,合同约定了房屋交付的时间、条件及违约金的计算方式等,对双方具有约束力,双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定,被告应当于2016年11月24日前交付房屋和交付房屋转移登记文书,被告没有按约定时间交付房屋和交付房屋转移登记文书，违反合同的约定，应当承担违约责任。本案原、被告在合同中约定逾期交房和移交房屋转移登记文书应按照已交付房价款的日万分之三支付违约金。对此，被告在与本案相同的前期其他系列案件的诉讼中辩称，其逾期交房给原告造成的只是房屋租金损失，按照合同约定的违约金计算远高于房屋租金损失，请求予以调整。本院在前期审理被告的其他系列案件中根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,以原告的实际损失为基础,根据公平原则和诚实信用原则对逾期交房违约金依法予以调整为日万分之二。因此本案逾期交房违约金参照本院前述其他系列案件调整为日万分之二为宜，即从2016年11月24日约定交房之日起计算至实际交付房屋时止。在房屋交付时间上，理论上要具备合同约定的交付条件方可交付，但是如果具备了事实上的使用条件，虽然未具备合同约定的条件，原告选择接受房屋并实际使用，即可视为房屋的交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案原告选择接受房屋视为对自己权利的处分，应予以认定。在庭审中原告陈述于2017年8月接受车库钥匙，鉴于原告止前已经使用车库的事实，在原、被告没有提供具体的接受房屋时间的情况下，就以被告张贴交房通知之日为原告接受房屋之日。故逾期交房违约金计算至2017年9月12日，即是：290天×76000.00元×0.0002=4408.00元；逾期交付房屋转移登记文书给原告造成的损失是不能及时办理房屋产权证书，不方便管理。故参照本院前述其他系列案件的判决将逾期移交房屋权属登记证书的违约金调整为日万分之一为宜。从2016年11月24日起应当计算到被告完善办理该商品房转移登记的有关文书并通知原告交付之日止，但考虑被告具体完善相关文书时间的不确定性，为了原告能及时实现其权利，本案暂时计算至一审法庭辩论终结时止，即暂时计算到2019年6月21日，即是：927天×76000.00元×0.0001=7045.20元。2019年6月21日之后的违约金，如有必要双方可以协商或另行主张权利。综上所述,原告的诉讼请求依法予以部分支持。被告经传票传唤无正当理由未出庭参加诉讼，应承担相应法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、被告平塘县恒升置业有限责任公司自本判决生效之日起三十日内支付原告杜英逾期交房违约金肆仟肆佰零捌元（￥4408.00元）；二、被告平塘县恒升置业有限责任公司自本判决生效之日起三十日内支付原告杜英逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金柒仟零肆拾伍元贰角（￥7045.20元）；三、驳回原告杜英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472.00元，因适用简易程序审理减半收取236.00元，由被告平塘县恒升置业有限责任公司负担。如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决将发生法律效力。法律文书生效后，履行义务人未在法定期限内履行义务的，权利人在履行期限届满次日起2年内有权向法院申请强制执行。审判员  张万忠二〇一九年六月二十五日书记员  石加曲