浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1021民初2767号 原告：玉环漩门湾归田庄餐饮店，住所地玉环市漩门湾湿地公园牧歌大道。 经营者：林邦富，男，1982年9月13日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：冯锡平，浙江辅成律师事务所律师。 被告：玉环市旅游集团有限公司，住所地玉环市楚南塘。 法定代表人：王珍彩，总经理。 委托诉讼代理人：薛金春，浙江星汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶海燕，浙江星汇律师事务所律师。 原告玉环漩门湾归田庄餐饮店与被告玉环市旅游集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告经营者林邦富及其委托诉讼代理人冯锡平，被告玉环市旅游集团有限公司委托诉讼代理人薛金春、叶海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉环漩门湾归田庄餐饮店向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告经济损失2013697元。事实和理由：经被告招商引资，2015年8月17日，原告与被告签订《漩门湾湿地公园引进“慢生活居”协议》一份，约定由原告租赁漩门湾湿地公园原4号变电房及外空地，用于经营慢生活居，租赁期限为9年，自2015年8月18日至2025年12月31日止，具体按场地整体移交时间按实计算，租金每年17200元，年付一次。租赁期内如由被告方引起合同无法履行应承担原告所有损失。协议签订后，原告开始按协议陆续接收租赁物并对租赁物装修，购置物品，投发广告，并于2015年12月成功对外营业。2016年10月，被告经班子讨论决定在，经与原告协商，由原告出资建设，建成后归原告使用和管理，租赁期满后归被告所有。为此，原告又投入资金对扩建场地进行改造建设，建成简易的会餐区和大型会餐区，大大提高了接待能力。三年多时间，原告陆续投入巨资将一个仓库管理用房设计打造成如今的归田庄农家餐厅及民宿，开始成为漩门湾风景区及我市颇具美誉的旅游用餐接待地。自2017年以来，每年接待游客2.8万人次，年经营额超150万元，平均年利润达20多万元。但好景不长，更令人措手不及。2018年12月4日，原告接到被告送达的《通知》及《责令改正违法行为通知书》以租赁物涉及改变农业用地用途要求腾退租赁物，恢复原用途。因涉及政府层面的事由，原告也无力阻止。此后，在被告同意下，对可能灭失的证据即租赁物内的装修及新增物委托第三方保全并评估，并于2019年1月29日腾退交还。因临近春节，原承接的团队包括同学会、联谊会等订餐业务也被迫解除。原告认为，以上情形系被告方出租的租赁物因改变用途被叫停，符合双方协议第十四条约定的因被告方引起合同无法履行，被告应承担所有损失,经评估原告的损失合计为1413697元，原告的期待利息损失及租金损失为60万元。 被告玉环市旅游集团有限公司辩称，对双方签订协议及原告已经对建筑物腾空的事实予以认可。但认为，双方合同不能履行的原因不是被告要求解除合同，而是双方签订的合同无效。因双方签订的合同的租赁物所在地位于漩门湾湿地公园4号变电房，该场地属于农业用地，但合同约定的经营范围为非农业用途，由于违反土地管理法，改变了土地用途导致了合同无效。对于原告主张的损失，被告对于固定装修的819329元同意列入赔偿范围，对于动产的314087元，被告认为原告没有实际损失，不应该赔偿；对于新增房屋的280281元，被告认为该房屋不在租赁合同约定范围内，属于原告自建，故不应列入赔偿范围；对于原告主张的期待利息损失及租金损失，被告认为缺乏法律依据，不应列入赔偿范围。综上，被告认为，因双方签订的租赁合同违反了土地管理法的强制性规定，导致合同无效，双方在签订合同过程中均存在一定的过错，故应各自承担相应的损失。 经审理，本院查明的事实如下：经被告招商引资，2015年8月17日，原告与被告签订《漩门湾湿地公园引进“慢生活居”协议》一份，约定由原告租赁漩门湾湿地公园原4号变电房及外空地，用于经营慢生活居，租赁期限为9年，自2015年8月18日至2025年12月31日止，具体按场地整体移交时间按实计算，租金每年17200元，年付一次。租赁期内如由被告方引起合同无法履行应承担原告所有损失。协议签订后，原告开始按协议陆续接收租赁物并对租赁物装修，购置物品，投发广告，并于2015年12月成功对外营业。2016年10月，被告经班子讨论决定在，经与原告协商，由原告出资建设，建成后归原告使用和管理，租赁期满后归被告所有。为此，原告又投入资金对扩建场地进行改造建设，建成简易的会餐区和大型会餐区，大大提高了接待能力。2018年12月4日，原告接到被告送达的《通知》及《责令改正违法行为通知书》以租赁物涉及改变农业用地用途要求腾退租赁物，恢复原用途。此后，在被告同意下，对可能灭失的证据即租赁物内的装修及新增物委托第三方保全并评估，其中房屋固定装修评估的价值为819329元，动产评估的价值为314087元，新增房屋评估的价值为280281元)，此后原告于2019年1月29日将房屋腾退交还。 另查明，被告原名玉环漩门湾农业开发有限公司，于2018年12月27日变更为玉环市旅游集团有限公司。 以上事实由原告提供的原告身份证复印件、营业执照副本、被告工商信息、慢生活居协议、归田庄原貌及照片、会议纪要、通知、责令改正违法行为通知书、评估报告书、微信聊天记录以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原告与被告玉环市旅游集团有限公司签订的慢生活居协议约定的租赁场所所在地位于漩门湾湿地公园4号变电房及外空地，该场地属于农业用地，而合同约定的经营范围却为非农业用途,又因双方并没有在事后办理土地用途变更的审批手续，由此导致双方签订的租赁合同因违反土地管理法的强制性规定而无效，无效合同自始无效。在本案中，被告明知自己提供的租赁场所系农用地仍然以非农用用途进行招商引资，对合同的订立存在较大的过错，但在合同订立的过程中，原告也没有仔细审查被告提供的租赁场所的用地性质，没有尽到谨慎的注意义务，也存在一定的过错，因此双方应各自承担相应的责任，但在合同订立过程中被告的过错显然大于原告的过错。又由于无效合同不具有履行性，且本案合同无效是双方没有尽到缔约义务所致，因此被告赔偿原告的损失应以实际发生的损失为限，故对于合同不能履行给原告造成的期待利益及租金损失，被告并没有赔偿义务，故本院对原告主张的期待利益及租金损失不予支持。对于原告的实际损失，我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于原告主张的动产损失，被告对于该部分财产不具有可以继续使用的价值，经查该部分财产已经由原告取回暂存放在被告的仓库中，因此该部分损失不能证明双方合同无效后为原告的实际损失，故本院对原告要求被告对该部分承担赔偿责任的请求不予支持。对于本案原告的房屋固定装修损失、新增房屋损失（两项损失合计为1096610元），被告无法返还，故双方应各自承担相应的责任。本院根据双方的过错程度，酌定被告对原告的该部分损失承担90%的责任，经计算为989649元，原告自行承担10%的责任，经计算为109961元。因此原告的诉讼请求合法合理的部分，本院予以支持，其余予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告玉环市旅游集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告玉环漩门湾归田庄餐饮店房屋固定装修损失、新增房屋损失合计989649元。 二、驳回原告玉环漩门湾归田庄餐饮店其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币22910元（原告已预交），减半收取人民币11455元，由原告玉环漩门湾归田庄餐饮店负担4607元，被告玉环市旅游集团有限公司负担6848元（此款于本判决生效后七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  黄国田 二〇一九年六月二十日 代理书记员  胡琳琳