贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0321民初2925号原告：陈跃菊，女，1982年9月12日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。被告：曹云伦，男，1979年10月12日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：田倩倩，贵州宇辉律师事务所律师。原告陈跃菊与被告曹云伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法由审判员王阔正适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈跃菊、被告曹云伦委托诉讼代理人田倩倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈跃菊向本院提出诉讼请求：1、判决终止履行原、被告双方签订的《房屋租赁协议》；2、判决被告支付原告违约金4,000.00元及返还原告交纳押金2,000.00元，并自2018年8月1日起以后的房屋租金由被告自行承担；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年7月28日，原、被告双方签订了《房屋租赁协议》，协议约定因被告房屋内无任何家具家电，由原告自行购买家具家电后租房居住，故如被告单方终止合同则赔偿原告年租金10,000.00元的40%作为违约金。原告于2018年2月4日支付2017年8月1日至2018年8月1日租金时，被告明确表示要收回房屋。2018年7月8日，临近租金到期时，原告再一次向被告确认是否续租，被告答复已不再租给原告。原告因此低价处理所购买的家具家电，给原告造成很大的经济损失。原告损失因系被告单方终止合同造成，故被告理应赔偿原告违约金4,000.00元。原告与被告多次沟通无果，致使合同目的无法实现，原告特诉至人民法院请求判如所请。被告曹云伦辩称：1、被告同意终止履行房屋租赁协议。2、被告在履行房屋租赁协议的过程中并不存在单方终止合同的违约行为。被告现才知晓原告擅自将房屋改造成单身公寓转租他人，经与原告协商，也未得到实质性改善。被告之妻曾向原告发出过表示要求解除或终止合同的要约，但双方并未协商达成一致意见。因此，双方签订的租赁合同应合法有效，并且被告至今也未收回房屋钥匙，原告可继续租赁至期限届满。3、本案是原告违约在先，原告未按照协议约定按时缴纳物业服务费及按时支付租金的义务。如原告依然违背客观事实主张违约金，被告将依法另案主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁协议》、收条、手机微信支付租金及聊天记录、律师函、电话通话录音、《商品房买卖合同》、购置家具家电投入使用照片、已腾空恢复房屋原状照片、房屋门、锁损坏照片、改造成公寓对外出租照片、交纳物业服务费交款凭证等证据，本院对双方没有争议的证据予以确认，并作为认定本案事实的依据在卷佐证。本院并结合双方当事人的陈述，认定本案事实如下：2015年7月28日，原告陈跃菊与被告曹云伦经房屋中介提供居间服务，签订了《房屋租赁协议》，由被告将其位于遵义市××区××街道××花园小区××单元××号房屋（110平方米）出租给原告居住。双方约定租期五年，自2015年8月1日起至2020年8月1日，前三年每年租金10,000.00元，后两年每年递增1,000.00元；原告在租房时交付被告押金2,000.00元；原告承租期间所产生的水电燃气费、有线电视、宽带网络使用费、物业服务费由原告负责；如被告单方终止合同，则赔偿原告年租金的40%及处理善后（特殊情况除外）。原告租用房屋后，购置了床、衣柜、沙发、茶几、洗衣机、热水器等家具家电，将房屋装修为单身公寓对外出租，自2017年起供其聘用的员工居住。原告已将截止至2018年8月1日的租金在每年度予以付清。被告对原告将房屋改为单身公寓对外出租提出异议，表示待已付租金自2018年8月1日期满后拟收回房屋。2018年7月8日，原告电话联系被告，确认被告是否还需按照协议出租；如被告确要收回房屋，自己即不再对外出租，但被告应按协议约定赔偿购置家具家电及装修的损失。被告表示既然原告要求赔偿，就肯定不再租给原告了。原告即言明租房时已经过被告同意要改造成单身公寓对外出租，若非经其同意，原告也不可能购置家具家电租用五年。双方在电话中针对是否可以转租的问题争论无果，均表示按租房协议办。2018年10月22日，被告委托诉讼代理人田倩倩接受被告委托后向原告发出《律师函》，陈述原告已构成严重违约，告知可与其联系及处理本案租赁合同相关事宜。原告告知田倩倩，已于2018年8月起腾空房屋，未再居住使用，只是被告拒绝接收房屋钥匙。2019年3月23日，被告已交纳房屋2016年12月起至2018年10月期间合计23个月的物业服务费2,151.00元，2018年11月起至2019年12月期间的物业服务费1,659.58元。现原告故诉至本院，请求判如所请。本院认为：原、被告双方于2015年7月28日签订的《房屋租赁协议》，系其双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的规定，该房屋租赁合同合法有效，对双方当事人具有约束力。原告现请求终止履行合同，被告也予以同意，故本院对原告该项请求予以支持。因此，本案的争议焦点为：一、被告是否存在违约行为，是否应当支付违约金4,000.00元；二、原告主张其已付押金2,000.00元的事实是否成立，被告是否应当予以返还。关于焦点问题一。原告主张被告在出租房屋时即已同意改造成单身公寓对外出租，但又在合同履行期限内单方终止合同，已构成违约。被告主张原告擅自将房屋装修为单身公寓对外转租，系原告构成违约。本院根据双方在合同中并无原告承租后可装修为公寓对外出租的特别约定，被告终止履行租赁合同，属合理的特殊情形，故对原告请求支付违约金不予支持。原告虽在庭审结束后提交房屋中介经办人员邓菁菁的书面证词，但未说明超过举证期限提供证人证言的合理理由，并且该证词也不能证明原告关于租赁房屋时即已同意其装修为公寓对外出租的事实主张，故本院对原告提交的该证词不予采纳。关于焦点问题二。原告主张已用手机微信实际支付被告押金2,000.00元，但未出具收条。被告主张原告如未提供证据证明，即应认定原告未支付押金。本院根据《律师函》中被告已主张自2018年8月1日起未付租金，但并未主张其尚未实际收到合同约定押金的事实，对原告主张其已付被告押金2,000.00元予以认定。现双方均同意终止履行合同，被告应当予以返还。被告已交纳应由原告承担居住使用房屋期间的物业服务费，应作扣减。关于原告主张自2018年8月1日起已未继续租赁使用房屋，不再承担房屋租金。因被告于2018年7月8日在原告询问其是否继续出租时已告知不再出租，故被告在原告已付租金的到期日即应主动收回房屋，避免闲置，并且被告也未举证证明原告自2018年8月1日起仍居住使用租赁房屋相应期间的客观事实。因此，本院认定原告主张的事实成立，原告应予承担的物业服务费计算截止至2018年7月止。租赁房屋的2016年12月起至2018年10月期间合计23个月的物业服务费为2,151.00元，原告应承担其中20个月的物业服务费计1,870.00元。相应扣减后，被告现应返还原告押金130.00元。原告请求终止履行合同，根据诚实信用原则，被告未主动收回房屋，原告也应及时将房屋钥匙邮寄交还被告，避免双方再因交付房屋钥匙又形成诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第七项、第二百一十二条、第二百一十七条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告曹云伦限于本判决生效后三日内返还原告陈跃菊押金130.00元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由原告陈跃菊负担13.00元，被告曹云伦负担12.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  王阔正二〇一九年六月十三日法官助理韦文舟书记员陈璐