贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3684号上诉人（原审被告）：潘兴无，男，汉族，1973年6月26日出生，住浙江省仙居县。委托诉讼代理人：綦兴，贵州名城（播州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李红卫，女，汉族，1961年4月15日出生，住贵州省遵义市汇川区。原审被告：鲍克富，男，汉族，1965年5月2日出生，住浙江省平阳县。原审被告：李万华，男，汉族，1961年12月18日出生，住四川省绵竹市。原审被告：黔南州温州艺嘉大酒店有限公司。住所地:贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市剑江中路**尚城财富中心。法定代表人：李万华，职务：经理。上诉人潘兴无因与被上诉人李红卫及原审被告李万华、鲍克富、黔南州温州艺嘉大酒店有限公司（以下简称温州艺嘉大酒店）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。潘兴无上诉请求：1.撤销原判，并依法改判或发回重审。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，遗漏了当事人郭小勇；二、上诉人不是房屋的实际购买人，而是郭小勇；三、购房款应为1320万元，而不是1856万元。李红卫在二审中未提出答辩意见。李红卫向一审法院起诉请求：1.依法判令潘兴无立即支付《房屋买卖合同》约定向李红卫支付尚欠购房款人民币1266万元；2.依法判令鲍克富、李万华、温州艺嘉大酒店共同对潘兴无应支付的购房款承担连带清偿责任；3.诉讼费用由潘兴无、鲍克富、李万华、温州艺嘉大酒店共同承担。一审法院认定事实：2018年1月12日，李红卫（甲方、卖方）与潘兴无（乙方、买方）签订了《房屋买卖合同》，合同第一条约定甲方自愿将合同第二项所列房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。第二条约定房屋坐落：遵义市汇川区广州路御景湾生态住宅小区1栋2层商业用房，房产证号：遵房权证监字第**，建筑面积1611.86平方米（房屋位置、面积以房产权证为准）。第三条约定：1.甲、乙双方协商后的实际成交价格为13200000元（大写壹仟叁佰贰拾万圆整）。2.经甲、乙双方协商，该房屋办理产权过户所需的相关过户税费由买方潘兴无承担。第四条约定定金1000000元（壹佰万圆整）于本合同签订之日由乙方付给甲方，剩余房款12200000元（壹仟贰佰贰拾万圆整）为第二部分房款，于2018年元月31日前一次性支付给甲方。乙方领取已过户到潘兴无名下的产权证之日起至第二部分房款支付期间，所产生的资金占用利息为千分之3.5，即900万元﹡千分之3.5﹡实际天数，超过2018年元月31日房款未付清，甲方可宽限到2018年2月5日之前，2018年元月31日至2018年2月5日期间的资金占用利息为：千分之五，即：900万元﹡千分之五﹡实际天数，资金占用利息按实际结算，由乙方一次性付给甲方。第五条第2项约定乙方在约定的时间之内未将全部房款和资金占用利息全部支付给甲方，甲方有权收回该房屋，且由乙方和连带责任担保人：郭小勇、鲍克富承担全部的经济损失。第六条约定本合同和连带担保人签字之日起生效。在甲方处有李红卫的签名，在乙方处有潘兴无的签名，在连带责任担保人处有鲍克富、郭小勇的签名。2018年6月7日，李红卫（卖方、甲方）与潘兴无（买方、乙方）又签订了一份《房屋买卖合同》，合同共七条，较之前述合同第一、二条内容无变，第三条将成交价格变更为18560000元（壹仟捌佰伍拾陆万元整），该项其他内容未变，第四条悉数变更为：1.乙方已支付给甲方购房款550万元（2018年1月12日付100万元、2018年2月11日付100万元、2018年2月26日付300万元、2018年3月31日付50万元）。2.剩余房款1306万元于2018年6月30日前付清。第五条内容变更为：违约1.应乙方要求，甲方配合乙方已于2018年1月16日将该房屋产权过户到乙方名下，如乙方未按本合同约定的时间支付剩余房款，而造成的法律和经济责任由乙方和连带责任担保人：郭小勇、鲍克富、温州艺嘉大酒店、李万华共同承担。第六条变更为甲、乙双方于2018年1月12日签署的房屋买卖合同作废，以本合同为准。第七条与前述合同的第六条约定一致。在甲方处有李红卫的签名，在乙方处有潘兴无的签名，在连带责任担保人处有鲍克富、郭小勇、李万华、温州艺嘉大酒店的签名或盖章。另查明，在李红卫与潘兴无、鲍克富、李万华、温州艺嘉大酒店的配合下，已于2018年1月25日由潘兴无取得了涉案房屋的所有权证书。截止诉讼前，李红卫共计收到潘兴无、鲍克富、李万华、温州艺嘉大酒店方支付的购房款590万元。2018年1月28日，郭小勇向潘兴无出具了《保证承诺书》，内容大致为因涉案房产是郭小勇借用潘兴无名字购买，所有购房款由郭小勇支付，如果李红卫与潘兴无发生的一切经济纠纷和法律责任由郭小勇承担，与潘兴无无关。经查，原审法院曾委托贵州君安房地产土地资产评估有限公司对广州路御景湾4栋二层商业用房进行评估，该公司以2018年6月11日为价值时点，评估单价为10152元每平方米。一审法院认为，李红卫与潘兴无之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应属有效，原审法院予以确认。潘兴无辩称其不是实际购房人，只是代郭小勇持有涉案房屋。原审法院认为郭小勇虽向潘兴无出具了保证承诺书，这单是郭小勇与潘兴无之间的约定，根据合同相对性原理，只有合同当事人才享有基于合同所产生的权利并承担根据合同所产生的义务，而当事人一方只能向对方行使合同权利，并要求其履行合同义务，不能请求合同以外的人承担合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，如潘兴无要转移权利义务，应取得李红卫的同意，现李红卫并未同意，潘兴无不能据此转移《房屋买卖合同》中所应承担的权利和义务，也不能以《保证承诺书》来排除自己应履行的合同义务，故对其该抗辩理由原审法院不予采信，李红卫向潘兴无主张权利符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。李红卫与潘兴无先后签订了两份《房屋买卖合同》，后一份合同涉及对房屋价格进行的调整，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，变更后的内容就取代了原合同的内容，李红卫与潘兴无、鲍克富、李万华、温州艺嘉大酒店之间就应当按照变更后的内容履行合同。潘兴无应根据后一份合同约定的1856万元购房款按时支付给李红卫，因李红卫自认已收到590万元，尚欠1266万元。现已过了约定的付款时间，潘兴无、鲍克富、李万华、温州艺嘉大酒店应立即向李红卫支付购房尾款。潘兴无、鲍克富、李万华、温州艺嘉大酒店抗辩称1856万元并不是房款，是首份合同未付款加上利息，经原审法院向评估机构了解到，合同变更后折算的单价与同时段、同地段评估价相差不大，双方约定的价格符合市场行情；且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，潘兴无、鲍克富、李万华、温州艺嘉大酒店并未提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利法律后果，故对潘兴无、鲍克富、李万华、温州艺嘉大酒店的该抗辩意见原审法院不予采纳。鲍克富、温州艺嘉大酒店、李万华作为连带责任保证人，应当对潘兴无的债务承担连带责任。温州艺嘉大酒店、李万华经原审法院合法传唤无正当理由未到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决据此，判决如下：一、被告潘兴无于本判决生效后十日内支付原告李红卫购房款12660000元；二、被告鲍克富、黔南州温州艺嘉大酒店有限公司、李万华对上述第一项承担连带责任。案件受理费97760元，依法减半收取计48880元，由被告潘兴无、鲍克富、黔南州温州艺嘉大酒店有限公司、李万华连带负担。本院二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，买卖双方签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应属有效，双方应当按约履行。但因购房人未履行支付购房款的义务，出卖人要求其承担有关违约责任，符合法律的规定。关于潘兴无辩称其不是实际购房人，只是代郭小勇持有涉案房屋。郭小勇虽向潘兴无出具了保证承诺书，这只是郭小勇与潘兴无之间的约定，该约定并不能对本案的出卖人构成约束。根据合同相对性原理，只有合同当事人才享有基于合同所产生的权利义务，故其上诉理由依法不能成立。关于金额，因双方先后签订了两份《房屋买卖合同》，后一份合同涉及对房屋价格进行的调整，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，变更后的内容就取代了原合同的内容，李红卫与潘兴无、鲍克富、李万华、温州艺嘉大酒店之间就应当按照变更后的内容履行合同。一审法院根据后一份合同约定的1856万元认定购房款并无不当。综上所述，潘兴无的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费97760元，由上诉人潘兴无负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年六月二十六日书记员  吴明英