江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏08执复63号复议申请人（利害关系人）：江苏明泽生鲜科技有限公司，住所地淮安市洪泽区。法定代表人：陈继高，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘东升，江苏知缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪玲西，江苏知缘律师事务所律师。申请执行人：交通银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市。负责人：严劲，该分行行长。委托诉讼代理人：张波，该分行保全经理。被执行人：江苏神果果蔬饮品有限公司，住所地淮安市洪泽区。法定代表人：胡晓静，该公司总经理。被执行人：胡晓静，男，1956年2月1日出生，汉族，住苏州市沧浪区。被执行人：朱建美，女，1958年12月28日出生，汉族，住苏州市沧浪区。复议申请人江苏明泽生鲜科技有限公司不服淮安经济技术开发区人民法院（以下至裁定主文前简称开发区法院）（2018）苏0891执异94号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。开发区法院在执行交通银行股份有限公司淮安分行与江苏神果果蔬饮品有限公司、胡晓静、朱建美金融借款案件中，因被执行人江苏神果果蔬饮品有限公司、胡晓静、朱建美拒不履行该院（2016）苏0891民初241号民事判决书确定的义务，该院查封了被执行人江苏神果果蔬饮品有限公司洪国用（2011）第742号国有土地使用权证登记的土地，并作出（2016）苏0891执1005－3号执行裁定书，裁定拍卖被执行人江苏神果果蔬饮品有限公司洪国用（2011）第742号国有土地使用权证及洪房房权证高良涧字第**房屋所有权证登记的不动产。江苏明泽生鲜科技有限公司针对开发区法院上述执行行为提出异议称：请求法院准许案外人继续使用被执行财产（涉案厂房），请求法院撤销对涉案厂房的拍卖。事实和理由：2014年10月30日，徐莉英租赁江苏神果果蔬饮品有限公司的厂房，租赁期限至2034年10月31日，2015年1月14日，江苏神果果蔬饮品有限公司以其位于淮安市××区××机械厂东侧、北××道南侧的土地及厂房为其借款设定抵押，案外人江苏明泽生鲜科技有限公司于2016年7月7日经江苏神果果蔬饮品有限公司同意，与徐莉英签订厂房租赁合同，徐莉英将上述厂房转租给案外人，租赁期限自2016年7月15日至2019年10月15日。2018年，法院向案外人发出公告，要求案外人搬出涉案厂房，根据法律规定，在租赁期间租赁物发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，且案外人作为承租人享有优先购买权，故案外人提出上述异议。开发区法院审查查明：2015年1月14日，江苏神果果蔬饮品有限公司与交通银行股份有限公司淮安分行签订《流动资金借款合同》，约定神果果蔬饮品有限公司向交通银行股份有限公司淮安分行借款2958500元。同日，江苏神果果蔬饮品有限公司以其位于洪泽县××机械东侧、北××道南侧的土地及厂房为上述借款设立抵押。同时，胡晓静、朱建美与交通银行股份有限公司淮安分行签订《保证合同》，为上述借款提供连带责任保证。后因神果果蔬饮品有限公司未能按期履行还款义务，交通银行股份有限公司淮安分行于2016年1月15日诉至开发区法院，开发区法院在审理过程中于2016年1月25日作出（2016）苏0891民初241号民事裁定书，查封了江苏神果果蔬饮品有限公司位于淮安市××区××机械厂东侧、北××道南侧的厂房，并于2016年4月11日作出（2016）苏0891民初241号民事判决书，判决江苏神果果蔬饮品有限公司归还交通银行股份有限公司淮安分行借款2958500元并承担利息、罚息等。因江苏神果果蔬饮品有限公司与胡晓静、朱建美未履行上述民事判决书确定的义务，交通银行股份有限公司淮安分行申请强制执行。在执行过程中，开发区法院查封了被执行人江苏神果果蔬饮品有限公司洪国用（2011）第742号国有土地使用权证登记的土地，并作出（2016）苏0891执1005－3号执行裁定书，裁定拍卖被执行人江苏神果果蔬饮品有限公司洪国用（2011）第742号国有土地使用权证及洪房房房权证高良涧字第**屋所有权证登记的不动产。2018年12月25日，开发区法院发出公告，责令被执行人江苏神果果蔬饮品有限公司与该不动产租赁人江苏明泽生鲜科技有限公司限期搬出房屋。案外人江苏明泽生鲜科技有限公司不服，提出执行异议，并提供了2014年10月30日徐莉英与江苏神果果蔬饮品有限公司签订的厂房租赁合同以及2016年7月7日徐莉英与案外人江苏明泽生鲜科技有限公司签订的经过江苏神果果蔬饮品有限公司同意的厂房租赁合同等证据。开发区法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。涉案厂房在2015年1月14日设立抵押，2016年1月25日被法院查封，案外人承租该厂房系在2016年7月7日，承租涉案厂房系在抵押、查封之后，法院有权依法拍卖涉案厂房并责令案外人限期搬出涉案厂房，案外人并未提供证据证实法院在拍卖涉案厂房过程中存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的情形，故案外人提出的异议不能成立。该院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回江苏明泽生鲜科技有限公司的异议请求。江苏明泽生鲜科技有限公司向本院申请复议称，请求撤销异议裁定，依法支持复议申请人的异议请求。事实与理由：复议申请人于2016年7月7日经江苏神果果蔬饮品有限公司同意，与徐莉英签订厂房租赁合同，徐莉英将上述厂房转租与复议申请人，租赁期限自2016年7月15日至2019年10月15日，合同签订后，复议申请人对涉案厂房进行装修、添置配电箱等附属设施。复议申请人的承租权是基于案外人徐莉英的承租权而取得，徐莉英于2014年10月30日取得涉案厂房租赁权，系在抵押、查封之前，后徐莉英将涉案厂房转租与复议申请人，复议申请人基于对徐莉英与江苏神果果蔬饮品有限公司租赁合同权利义务的承继，而取得了涉案厂房的租赁权，其租赁期限应当追溯至2014年10月30日。依据合同法第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故复议申请人有权继续租赁使用涉案厂房。申请执行人交通银行股份有限公司淮安分行答辩称，同意异议裁定处理意见。本院经审查，对异议裁定查明的事实予以确认。本院另查明，就洪泽区百特精密机械东侧、北四道南侧不动产及附属设施（神果果蔬），开发区法院作出（2016）苏0891执1005号变卖公告，该变卖公告载明标的物租赁情况为：有（法院查封后）。2018年7月2日，开发区法院作出（2016）苏0891执1005号之四执行裁定书，裁定：一、被执行人江苏神果果蔬饮品有限公司洪国用（2011）第742号国有土地使用权证及洪房房权房权证高良涧字第**所有权证登记的不动产所有权及相应的其他权利归竞买人毛丽华（居民身份证号码）所有。二、竞买人毛丽华可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担。2018年8月17日，毛丽华取得苏（2018）洪泽区不动产权第0006994号不动产登记证书，不动产坐落为百特精密机械东侧、北四道南侧，用途为工业用地/厂房。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”本案中，交通银行股份有限公司淮安分行与江苏神果果蔬饮品有限公司、胡晓静、朱建美金融借款合同纠纷，开发区法院在案件审理阶段，查封涉案厂房及土地使用权。江苏明泽生鲜科技有限公司所提交的厂房租赁合同签订时间系在法院查封涉案执行标的之后，不能对抗申请执行人，故其依据该租赁协议，请求继续使用涉案财产，无法律依据。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”第三十七条规定：“人民法院通过互联网平台以变卖方式处置财产的，参照本规定执行。执行程序中委托拍卖机构通过互联网平台实施网络拍卖的，参照本规定执行。本规定对网络司法拍卖行为没有规定的，适用其他有关司法拍卖的规定。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”撤销拍卖变卖行为，必须有明确的法律依据。本案中，开发区法院变卖案涉房地产程序合法，江苏明泽生鲜科技有限公司依据租赁协议，主张使用权，请求撤销变卖，无相应法律依据，依法不应支持。异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、第三十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条、第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人江苏明泽生鲜科技有限公司复议请求，维持淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891执异94号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  董国华审判员  孙亚平审判员  庞海涛二〇一九年六月二十日书记员  王 霄