福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初1369号 原告:福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路**。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所执业律师。 被告：陈志荣，男，1968年11月6日出生，汉族，住福建省南安市。 原告福建新新房地产开发有限公司（以下简称“新新房地产公司”）与被告陈志荣商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新新房地产公司的诉讼代理人黄丽琴到庭参加诉讼，被告陈志荣经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新新房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除新新房地产公司与陈志荣于2010年6月10日签订的合同编号为06070237的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.陈志荣立即偿还新新房地产公司因承担保证责任而代垫的借款本息49892.23元，并以395883.88元为基数参照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算的自2016年6月30日起至实际还款之日止的逾期付款违约金；3.陈志荣立即支付以房款总额5%计付的违约金34000元，以及以房款总额3%计付的出售手续费用20400元。诉讼过程中，新新房地产公司撤回要求陈志荣支付以395883.88元为基数参照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算的自2016年6月30日起至实际还款之日止的逾期付款违约金及以房款总额3%计付的出售手续费用20400元的诉讼请求。事实和理由：2010年6月10日，陈志荣与新新房地产公司签订了合同编号为06070237的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定陈志荣购买新新房地产公司开发的南安市东区商品房，建筑面积159.54㎡，每平方米4262.25元，总房价款680000元。陈志荣在合同签订当日支付首付款204000元，余款476000元由陈志荣向中国银行股份有限公司南安支行（以下简称“中国银行南安支行”）办理按揭贷款方式支付。2016年6月30日、2016年11月28日、2017年3月23日，陈志荣逾期归还贷款本息而导致新新房地产公司的银行账户分三次被划扣共计49892.23元。为此，新新房地产公司发函催告陈志荣归还前述代垫款项，陈志荣不予理会，且仍未能依约按期偿还余下的贷款本息，为此中国银行南安支行向本院提起诉讼，本院于2018年1月16日作出了（2017）闽0583民初5999号民事判决：一、解除中国银行南安支行与陈志荣、新新房地产公司于2010年6月24日签订的合同编号为2010年南贷字ＮＡＡＡ2010037号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、陈志荣、郑素连应于本判决生效后10日内偿还中国银行南安支行借款本金315984.91元及利息、罚息（利息、罚息计至实际还清款项之日止，按中国人民银行相关规定及合同约定计算；截止2017年7月10日止利息、罚息计7948.42元）；三、新新房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；新新房地产公司在承担保证责任后，有权向陈志荣、郑素连追偿；四、驳回中国银行南安支行的其他诉讼请求。该判决生效后进入执行阶段，2018年12月21日，新新房地产公司的银行账户被本院划扣345991.65元。为此，新新房地产公司再次发函催告陈志荣归还上述全部代垫款项。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，新新房地产公司有权解除合同，并要求陈志荣支付逾期付款违约金。根据附件四合同补充协议第四条关于合同中涉及退房的约定“4、因买受人原因而致解除合同的，买受人应支付房款总额5%的违约金并赔偿出卖人的损失，还应承担合同注销等所有的手续费用”。 陈志荣未作答辩。 新新房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因陈志荣未到庭，未对新新房地产公司提供的证据进行质证。对新新房地产公司提供的证据，本院认定如下：新新房地产公司提供的《商品房买卖合同》（包含附件）、《销售不动产统一发票》二张、中国银行《国内支付业务付款回单》二张（其中一张为复印件）、《客户借记回单》复印件一张、银行流水一张、（2017）闽0583民初5999号《民事判决书》、《中国建设银行单位客户专用回单》一张、《催款函》二份、EMS特快专递二份、《商品房预售许可证》复印件一份、《结案证明》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且与本院核实的情况一致，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 新新房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发与经营等项目的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证，证号为（南）房预售[2007]第009号。2010年6月10日，新新房地产公司与陈志荣签订合同编号为06070237的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件四的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，陈志荣向新新房地产公司购买址在南安市东区，建筑面积共159.54平方米，单价为每平方米4262.25元，总金额为680000元，买受人于本合同签订时支付首付款即商品房价款总金额30%计204000元，余款476000元由买受人向有关银行办理按揭贷款，于2010年7月17日前到位。《合同补充协议》第四条关于合同中涉及退房（解除合同）的约定：……4、因买受人原因而致解除合同的，买受人应支付房款总额5%的违约金并赔偿出卖人的损失，还应承担合同注销等所有手续费用。合同签订后，陈志荣向新新房地产公司支付购房首付款204000元，余款476000元由陈志荣向中国银行南安支行办理了按揭贷款予以支付。2010年6月24日，陈志荣、新新房地产公司与中国银行南安支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定陈志荣向中国银行南安支行贷款476000元，用于购买本案商品房，新新房地产公司为贷款提供阶段性连带责任保证。2010年7月6日，中国银行南安支行依约发放了贷款。贷款发放后，陈志荣未依约按时足额偿还贷款。2017年8月7日，中国银行南安支行向本院提起诉讼，本院于2018年1月16日作出（2017）闽0583民初5999号《民事判决书》，判决如下：一、解除中国银行南安支行与陈志荣、新新房地产公司于2010年6月24日签订的合同编号为2010年南贷字第NAAA2010037号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。二、陈志荣、郑素连应于本判决生效后10日内偿还中国银行南安支行借款本金315984.91元及利息、罚息（利息、罚息计至实际还清款项之日止，按中国人民银行有关规定及合同约定计算；截止2017年7月10日止利息、罚息计7948.42元）。三、新新房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；新新房地产公司在承担保证责任后，有权向陈志荣、郑素连追偿。四、驳回中国银行南安支行的其他诉讼请求。除了该案判决项下的款项外，新新房地产公司另于起诉前陆续代陈志荣偿还拖欠的借款本息49892.23元。判决生效后，中国银行南安支行向本院申请强制执行，本院依法立案执行，新新房地产公司支付了345991.65元，现该案已执行完毕。陈志荣至今未将新新房地产公司偿还的贷款本息支付给新新房地产公司。新新房地产公司于2018年8月13日向陈志荣邮寄《催款函》一份，邮寄地址为福建省南安市水岸帝景1710，《催款函》通知陈志荣应于收到此函件之日起两日内，至新新房地产公司罗马家园销售中心财务部付清被银行扣划的全部款项49892.23元；若陈志荣未能在前述时间内履行支付义务，新新房地产公司将依据合同约定及法律规定，通过起诉解除合同、主张违约金等法律途径追究陈志荣的违约责任，届时由此产生的诉讼费等费用也将由陈志荣来承担。后该邮件因无人签收被退回。新新房地产公司又于2019年1月2日向陈志荣邮寄《催款函》一份，邮寄地址为福建省南安市**号，催款函通知陈志荣应于收到此函件之日起3日内，至新新房地产公司罗马家园销售中心财务部付清新新房地产公司代为偿还的全部款项共计395883.88元及相应的逾期付款违约金；若陈志荣未能在前述时间内履行支付义务，新新房地产公司将依据合同约定及法律规定，依法起诉解除与陈志荣签订的编号为06070237的《商品房买卖合同》，收回房屋并追究违约金，届时由此产生的诉讼费等其他所有费用也都由陈志荣来承担。后该邮件仍因无人签收被退回。本案商品房现因其他案件已被本院查封。 本院认为，新新房地产公司与陈志荣签订的《商品房买卖合同》（包括附件）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，陈志荣向中国银行南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由新新房地产公司提供阶段性连带保证担保。陈志荣未依合同约定向中国银行南安支行按时足额偿还贷款，其行为已构成违约，新新房地产公司代陈志荣向中国银行南安支行偿还了部分贷款本息。后经本院判决，解除中国银行南安支行与陈志荣签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，并由新新房地产公司承担连带清偿责任。之后，新新房地产公司又向中国银行南安支行偿还余下的贷款本息，但陈志荣至今未偿还新新房地产公司代垫的贷款本息。依照双方签订的附件四《合同补充协议》第四条第四款“因买受人原因而致解除合同的，买受人应支付房款总额5%的违约金并赔偿出卖人的损失，还应承担合同注销等所有手续费用”约定，《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，新新房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求陈志荣支付代偿的贷款本息49892.23元及总房款680000元5%的违约金34000元。诉讼过程中，新新房地产公司撤回部分诉讼请求，系对其民事权利和诉讼权利的处分，并未违反法律规定，予以准许。至于新新房地产公司应返还陈志荣的购房款，因陈志荣未在本案中提出请求，本案不予处理，双方可另行处理。本案商品房已被本院查封，新新房地产公司应退还给陈志荣的款项，应提交给本院处理。陈志荣经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对新新房地产公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除福建新新房地产开发有限公司与陈志荣于2010年6月10日签订的编号为06070237的《商品房买卖合同》及其附件； 二、陈志荣应于本判决生效后三十日内支付福建新新房地产开发有限公司代其缴纳的按揭贷款本息49892.23元； 三、陈志荣应于本判决生效后三十日内支付福建新新房地产开发有限公司违约金34000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10600元，由陈志荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  高燕玲 人民陪审员  李志民 人民陪审员  张小驷 二〇一九年六月十七日 书 记 员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。