湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终6206号上诉人（原审原告）：张世友，男，1972年2月23日出生，汉族，住湖北省武穴市。委托诉讼代理人：晏明伟，湖北法辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雯文，湖北法辉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：孙立军，男，1969年7月15日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：晏明伟，湖北法辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雯文，湖北法辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：舒爱枝，女，1958年8月10日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：黄建华，湖北君博律师事务所律师。原审被告：赵爱平，女，1978年7月15日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。原审第三人：邹亚，女，1958年1月8日出生，汉族，住湖北省通山县。原审第三人：陈前进（邹亚之夫），1952年5月5日出生，汉族，住湖北省通山县。上诉人张世友、孙立军因与被上诉人舒爱枝、原审被告赵爱平、原审第三人邹亚、陈前进合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初7480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。张世友、孙立军上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、舒爱枝承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，遗漏诉讼请求。张世友、孙立军在一审中诉讼请求有四项，但一审判决仅对第一项诉讼请求进行了判决，对第二到四项诉讼请求没有进行任何叙述，也没有说明舒爱枝是否应当支付租金及利息、是否应当将租赁房屋恢复原状。二、双方当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订的《租赁协议书》系各方真实意思表示，合法有效。并且舒爱枝实际占有该房屋至今，并未对其造成任何不利影响，舒爱枝理应按照协议约定向张世友、孙立军支付房屋租金。即使该《租赁协议书》认定无效，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，舒爱枝也应当按照协议支付租金。三、舒爱枝未经张世友、孙立军同意，擅自改变租赁房屋的结构，张世友、孙立军有权要求舒爱枝对租赁房屋恢复原状。舒爱枝辩称，一、张世友、孙立军提出《租赁协议书》合法有效的上诉理由没有法律依据，恳请二审法院不予支持。二、一审判决认定事实清楚，张世友、孙立军提出一审法院事实认定错误，遗漏诉讼请求的上诉理由不能成立。三、张世友、孙立军提出的第三条上诉理由与其一审诉讼请求不符。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵爱平、邹亚、陈前进未陈述意见。张世友、孙立军一审法院起诉请求：1、解除张世友、孙立军与舒爱枝于2013年2月8日签订的《租赁协议书》；2、舒爱枝立即腾退房屋；3、舒爱枝支付2013年3月1日至实际归还房产之日的租金及逾期利息；4、舒爱枝将私自改变的农田水利结构及填埋的池塘恢复原状；5、本案诉讼费由舒爱枝承担。一审法院认定事实：2013年2月，张世友、孙立军（甲方）与舒爱枝（乙方）签订《租赁协议书》，约定：1、甲方把位于纸坊至五里界公路右侧（肖家榨村）原“金楚钓山庄”租与乙方经营（其中房屋约700平方米），土地面积约23亩，租期2013年3月1日至2018年6月1日止，2013年3月1日至2013年6月1日为装修期，甲方免收租金。2、乙方装修期为三个月，装修费用必须不低于叁拾万元整，否则甲方有权无条件收回房屋，且不给予乙方任何补偿……5、房屋土地租金付款方式及金额：2013年6月1日至2014年5月31日，租金3万（甲方应在乙方经营处消费，同等价格）。2014年6月1日至2015年5月31日，租金5万（甲方40%消费，60%乙方付现金）。第三年开始每年按10%递增，甲方的消费额也应随之按10%递增（按5万做基数，支付租金时间为每年6月1日前一次付清下一年度租金）……7、乙方支付押金叁万元整，签订合同当天支付，合同期满，甲方无息全额退还乙方，如乙方在合同期内违约退出，押金甲方不予退还乙方……13、本协议一式叁份，具备同等法律效力，甲方执两份，乙方执一份。14、本协议自签订之日起生效。2013年2月8日。该协议由张世友、孙立军（甲方）与舒爱枝（乙方）签名并捺印。舒爱枝提出其持有的协议抬头处为“舒爱枝、赵爱平”签名并捺印，甲方落款时间为2013年2月6日，乙方为2013年2月8日。2013年2月8日，张世友向舒爱枝出具收条，内容为：今收到原金楚钓山庄出租于舒爱枝押金壹万捌仟元整（￥18000.00）。同日，孙立军出具收条，内容为：今收到赵爱萍人民币壹万贰仟元整（苏姐和爱萍各给壹万伍仟元）。2013年3月4日，舒爱枝、“赵萍”与武汉王大厨酒店管理有限公司签订《加盟合作协议书》，约定舒爱枝、赵爱平以王大厨酒店管理有限公司江夏店的字号加盟武汉王大厨酒店管理有限公司。2013年6月，舒爱枝取得个体工商户营业执照，字号为“武汉市江夏区土灶乡土菜馆”，经营场所为武汉市江夏区庙山开发区肖榨坊。2016年，舒爱枝、“赵爱平”（甲方）与龚世文（乙方）签订《管理协作合同》，约定甲方租赁经营的“土灶乡土菜馆”自合同签订之日交由乙方进行管理并从事经营活动，甲方对乙方的经营活动进行协作管理，合同期限自2016年8月26日至2024年8月26日止。另查明，2004年11月15日，第三人邹亚、陈前进（乙方）与武汉市江夏区五里界镇肖榨坊村村民委员会（甲方）签订《土地承包合同书》，约定甲方将该村肖家湾农户岗坡地23.0415亩交乙方自主经营，承包期限2004年11月15日至2028年11月15日，承包费为每亩4000元，一次性付清。第三人邹亚、陈前进支付了土地承包费92058元。2004年12月1日，武汉市江夏区五里界城镇建设管理所向第三人邹亚颁发《临时建设许可证》，建设地点为肖榨坊村，建设项目为临时，建筑面积为456平方米。2005年1月12日，武汉市江夏区五里界土地管理所向第三人邹亚颁发《个人临时用地许可证》，用地地址为五里界肖榨坊村，用地面积904.50平方米，建筑面积456平方米，用地期限2005年1月10日至2006年12月10日。2009年4月2日，第三人邹亚、陈前进（甲方）与张世友（乙方）、孙立军（丙方）签订《土地承包权股权式转让协议》，约定甲方将位于肖榨坊村肖家湾岗坡地的23.0145亩土地的承包权及地上建设设施和设施内资产作价510000元转让给乙方和丙方（甲方保留20%的股权），乙方拥有60%的股权，在半年内支付甲方310000元的股权转让金，丙方拥有20%的股权，半年内支付甲方100000元的股权转让金。该协议还对各方的其他权利义务进行了约定。一审法院认为，根据2013年2月张世友、孙立军与舒爱枝签订《租赁协议书》约定的租赁内容“甲方把位于纸坊至五里界公路右侧（肖家榨村）原金楚钓山庄租与乙方经营（其中房屋约700平方米），土地面积约23亩”可知，本案所涉租赁标的既包括金楚钓山庄房屋约700平方米，又包含土地面积约23亩。2009年4月2日，张世友、孙立军通过与邹亚、陈前进签订《土地承包权股权式转让协议》取得上述租赁房屋及土地的使用权，该协议名为股权转让，实为土地承包经营权的流转。流转土地内所含456平方米的房屋为临时建筑物，其用地期限为2005年1月10日至2006年12月10日。至2013年2月张世友、孙立军与舒爱枝签订《租赁协议书》时，该合同所涉房屋即临时建筑物的用地期限早已超过。根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外”、第二十一条第二款“承包方流转土地承包经营权，除法律或者本解释有特殊规定外，按照有关家庭承包土地承包经营权流转的规定处理”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，张世友、孙立军没有提出任何证据证明其采取转让方式流转其土地承包经营权经发包方同意，且在法庭辩论终结前经主管部门批准延长临时建筑物使用期限或取得合法的规划许可手续，故张世友、孙立军与舒爱枝签订的《租赁协议书》无效。张世友、孙立军系出租人，有义务保证其流转土地及出租房屋的合法性，现因其流转土地及出租房屋在合法性方面存在瑕疵致使合同无效，其对此负有主要责任。舒爱枝作为承租人对合同未尽到必要的注意义务，亦应承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”及第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，舒爱枝因该《租赁协议书》取得的临时建筑及土地承包经营权均应返还张世友、孙立军。对张世友、孙立军主张的其他诉讼请求，法院均不予支持。舒爱枝的辩称意见亦与事实不符，不予采纳。一审判决：一、舒爱枝于本判决生效之日起十五日内腾退并返还张世友、孙立军位于湖北省武汉市江夏区纸坊至五里界公路右侧（肖家榨村）原金楚钓山庄房屋（约700平方米）及土地面积约23亩。二、驳回张世友、孙立军的其他诉讼请求。案件受理费5578元，由舒爱枝负担2578元，由张世友、孙立军负担3000元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，张世友、孙立军与邹亚、陈前进于2009年4月2日签订的《土地承包权股权式转让协议》，名为股权转让，实为土地承包经营权的流转，且该流转土地内所包含的456平方米临时建筑物，也已超过临时建筑物的使用期限。张世友、孙立军在一、二审中均未提交证据证明其以股权转让方式流转取得诉争土地的土地承包经营权经过发包方同意，且在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长临时建筑物使用期限或取得合法的规划许可手续，故张世友、孙立军与舒爱枝签订的《租赁协议书》无效。张世友、孙立军在一审法院的诉讼请求是要求舒爱枝支付2013年3月1日至实际归还房产之日的租金及逾期利息。张世友、孙立军与舒爱枝签订的《租赁协议书》无效，张世友、孙立军无权基于无效合同，要求舒爱枝支付诉争土地和房产的租金。经一审判决后，张世友、孙立军在上诉状和二审辩论时，仍坚持认为合同有效，要求舒爱枝支付租金和逾期利息，故对其要求舒爱枝支付2013年3月1日至实际归还房产之日的租金及逾期利息的上诉请求，本院不予支持。张世友、孙立军在一、二审中均未提交舒爱枝擅自改变租赁场地的农田水渠结构，将诉争土地内池塘填埋改造为停车场的证据，对其要求舒爱枝将私自改变的农田水利结构及填埋的池塘恢复原状的上诉请求，本院亦不予支持综上所述，张世友、孙立军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5578元，由上诉人张世友、孙立军负担。本判决为终审判决。审判长 黄 浩审判员 任 文审判员 吴伶俐二〇一九年六月二十日法官助理黄旭东书记员程玉