新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2019）新4003民初433号原告：庞莲香，女，1948年11月17日出生，住奎屯市。委托诉讼代理人：姚传云，新疆天冠律师事务所律师。被告：新疆万森房地产开发有限公司，住所地奎屯市绿荷里-阿勒泰街**，统一社会信用代码916540037108418673。法定代表人：王洪林，该公司总经理。被告：新疆君和盛典当行有限公司，住所，住所地奎屯市阿克苏东路**社会信用代码91654003682713728G。法定代表人：刘峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢宏伟，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。原告庞莲香与被告新疆万森房地产开发有限公司（以下简称万森公司）、新疆君和盛典当行有限公司（以下简称君和盛公司）担保物权确认纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用简易程序分别于2019年4月26日、4月30日公开开庭进行了审理，原告庞莲香的委托诉讼代理人姚传云、被告万森公司的法人代表人王洪林、被告君和盛公司的委托代理人谢宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞莲香向本院提出诉讼请求:1.依法确认被告万森公司与被告君和盛公司就奎屯市市区怡沁里×××房屋设定的抵押无效。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2004年5月18日，原告与被告万森公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告万森公司开发建设的位于奎屯市市区怡沁里×××房屋，原告按合同约定给被告万森公司支付了全额购房款409,245元，被告万森公司于2004年9月将奎屯市市区怡沁里×××房屋交付给原告使用至今，但被告万森公司至今没有给原告办理房屋产权证。最近原告才得知被告万森公司背着原告将奎屯市市区怡沁里×××房屋抵押给了被告君和盛公司，导致原告权利受损。原告认为，原告与被告万森公司就奎屯市市区怡沁里×××房屋签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，应认定为具有法律约束力的有效合同。同时，原告已按合同约定支付了全额购房款并实际占有居住该房屋至今，没有办理产权过户登记并非原告自身原因所致。我国《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。被告万森公司将已实际交付给原告使用多年的房屋抵押给被告君和盛公司的行为，违反了相关法律的规定，侵犯了原告的物权，依法应属无效，为维护原告的合法权益，故诉至法院。原告庞莲香为支持其诉讼主张向本院提交的证据有：证据1、原告和被告万森公司签订的商品房买卖合同一份，证明双方存在商品房买卖合同关系；证据2、房产交易统一发票一份，证明原告缴纳了房屋款和相关税费；证据3、原告在法院调取的被告万森公司和被告君和盛公司签订的抵押协议复印件一份，证明涉案房屋有抵押的事实；证据4、收据6份，收据复印件一份，证明我方付给第一被告的施工建设费。被告万森公司答辩称：首先原告在诉状中陈述，四套房屋支付了全额购房款与事实不符，2004年初，我接手万森公司，这四套房屋实际是我公司立项，原告和其他相同情况的案外人与我公司约定自建房屋（房屋的风格、位置、小区布置要符合公司总体规划，内部可以有些小变化），施工队由原告和其他相同情况的案外人自己付款，质量监理由我公司负责，我接手后了解到情况后，对涉案房屋就没有过多过问，案外人朱宗利（另案原告）代表原告和其他相同情况的案外人（另案原告）与我公司协商，其协商结果为，相关的手续我公司配合办理，但是相关的税费等配套费用（如小区的水电、道路、绿化、监控、围栏等）需补齐后才能办理房产证。我没有见过以前的自建房合同，我和案外人朱宗利达成了合议，但是没有写书面的协议。费用需要等小区整体完工后才能计算费用的多少，一套房加上公司的税费，公司相关的管理费一平方700元左右，还有土地费每平方70元，大体上770元每平方米，如果原告坚持购房款已交给我公司，可以通过查账来确认事实，前几年关于这四套房屋，伊犁州纪检委也调查过，我公司也据实阐述了这是原告的自建房，案外人朱宗利当时认为相关配套费较高，当时我公司明确管理费和一些税费可以不要，算下来每平方大概500多元。综上，原告的诉讼请求不成立，请求法院依法驳回原告对我公司的起诉。被告万森公司未向本院提交证据。被告君和盛公司答辩称：我方认为原告不具有争议房屋的物权，其主张没有事实根据和法律依据，请求法院驳回原告的各项诉讼请求。被告君和盛公司为支持其诉讼主张向本院提交的证据有：证据1、×××的房产证和土地使用证各一份，房产证是2005年10月18日由奎屯市房地产管理事务局颁发的，土地使用证是2011年4月1日由奎屯市国土资源局颁发的，证明争议房屋的物权人是被告万森公司；证据2、2011年8月18日由奎屯市房地产管理事务局出具的他项权利证书两份，证明我方是依法取得了涉案的两套房屋的抵押权，抵押权是合法有效的；证据3、×××、×××房屋的房地产典当合同一份、房地产抵押协议一份，证明2011年8月18日被告万森公司与其签订了抵押合同，两套房屋的抵押金额为166万元；证据4、收据一份、借据一份、当票两份，证明被告万森公司和其完全履行了合同，并依法进行了登记，抵押行为是合法有效的；证据5、2016年我方起诉第一被告的调解书一份，证明我方实际履行了借款义务，庭后可向法庭补交银行转账凭证和支票头的复印件。对原告提交的证据，被告万森公司的质证意见为：证据1，买卖合同和发票的真实性无异议，合同是为了配合原告办房产证而签订的，发票的款项没有实际交付；证据2，对收据中有2003年的，对其三性不予认可，还没有购房就交款，不具有正当合理性，缴税款发票，是在公司走账，需要庭后核实；证据3，抵押合同的三性均无异议；证据4，对收据的原件三性无异议，复印件有待核实。被告君和盛公司的质证意见为：证据1，买卖合同的三性均有异议，典当行不是这两份合同的当事人，真实性我方无法确认，这两份合同并没有在相应的房管部门进行备案，在长达十几年的时间中也没有履行，真实性没有客观依据可以印证，原告主张的是房屋买卖合同关系，与典当行依法取得的担保物权没有法律上的关联性；证据2，发票只能证明缴纳了税款，不能证明当事人交付了房款，物权是法定的，不能证明原告对争议房屋享有物权；证据3，抵押协议三性均认可，该协议是我方依法签订，并在奎屯市房地产管理事务局依法以万森公司名字登记的，我方已取得了合法的他项权利证书；证据4，三性均不认可，从收据上可以看出款项均为购房款，不能证明原告所述为自建房的事实。对被告君和盛公司提交的证据，原告的质证意见为：对前四组证据的真实性和关联性无异议，对合法性有异议；证据5，由法庭核实，证据的三性无异议，从调解书可以看出万森公司已经还款100万元，还有66万元及利息未还。被告万森公司的质证意见为：对该五组证据的三性均无异议，我公司开发的房子，期房转现房后房产证都办理了公司的公房证。本院对本案的证据认证如下：对原告提交的证据1、4，结合原告与被告万森公司的质证意见，能够证明相关事实，本院予以确认；证据2，与原告陈述涉案房屋系其自行出资建造且被告万森公司予以确认的事实不相吻合，与证据4亦自相矛盾，本院不予认定；证据3，能证明涉案房屋存在抵押的事实，本院予以确认。对被告君和盛公司提交的证据1、2、3、4、5，原告与被告万森公司对其真实性均无异议，能够证明涉案房屋存在典当与抵押的相关事实，本院予以确认。根据当事人的陈述及证据，本院经审理认定如下事实：原告与被告万森公司经协商并达成合意，由原告自行出资在被告万森公司开发的万森翠庭小区建设自住房屋，所建房屋的风格、位置、小区布置符合小区的总体规划，允许内部可以有些小变化，质量监理由被告万森公司负责。原告应分摊小区相关配套费用，如水电、道路、绿化、监控、围栏及税费等，被告万森公司协助原告办理房产证。2004年5月18日，原告与被告万森公司签订《商品房买卖合同》，以商品房买卖合同的形式确认原告自建的房屋即涉案的奎屯市市区怡沁里×××房屋（建筑面积272.83㎡）系原告所有，被告万森公司开具了全额购房款409,245元发票，原告于2004年9月在涉案房屋居住使用至今。原告与被告万森公司就原告应分摊小区相关配套费用数额上存在争议，原告未交纳应分摊的配套费用，被告未给原告办理房屋产权证转户手续。2005年10月18日，奎屯市房管局就涉案房屋奎屯市怡沁里×××向被告万森公司颁发房产证。2011年4月1日，被告万森公司取得涉案房屋土地证。2011年8月17日，被告万森公司向被告君和盛公司借款1,660,000元，并将奎屯市怡沁里×××（另案处理）、×××出典给被告君和盛公司，并订立房地产典当合同，同时作为典当合同的生效条件和履行担保，被告万森公司将上述两房屋以不转移占有的方式抵押给被告君和盛公司，双方订立房地产抵押协议并在市房管局办理了他项权证登记。在房屋抵押协议条款中，被告万森公司承诺对涉案的房屋享有合法、完整的占有、使用、收益、处分权利；且承诺上述不动产在根据本合同设定抵押前不存在任何形式的第三人抵押、借用、托管、查封、扣押、诉讼等，不存在任何形式的权属争议或其他权利瑕疵，如违反以上保证，被告万森公司承诺支付借款（当金）20%的违约金，并向被告君和盛公司承担因此造成的全部损失。2016年11月15日，被告君和盛公司向本院起诉被告万森公司，要求其偿还尚欠本金660,000元及典当费、利息376,200元等，双方在诉讼过程中，在本院主持调解下，达成协议，被告万森公司承诺于2016年12月31日前支付上述费用等，本院出具（2016）新4003民初1806号民事调解书。原告近期知悉上述情况后，认为被告万森公司将已实际交付给原告使用多年的房屋抵押给被告君和盛公司的行为，违反了相关法律的规定，侵犯了原告的物权并诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为原告庞莲香对涉案房屋享有何种权益，是否存在优先保护的前提和基础。涉案房屋系原告与被告万森公司达成合意的基础下，原告自行出资建设的自住房屋，双方虽存在配套费用(包含税费)交付多少的争议，被告万森公司可依双方约定与原告另行协商妥善解决或依法主张权利，原告与被告万森公司签订的商品房买卖合同是对双方达成的合意以另一种形式的确认，即被告万森公司认可涉案房屋为原告所有，该商品房买卖合同未损害社会公共利益，未违反法律强制性规定，其有效性本院予以支持。原告因自建并于2004年实际居住使用涉案房屋至今的消费者，享有物权期待保护。结合本案各方当事人提交的有效证据，原告主张确认涉案房屋的抵押无效缺乏事实及法律依据，亦缺乏诉的价值，本院不予支持。本案本质上是原告对涉案房屋的物权期待权与抵押权谁更优先的诉争，原告与被告万森公司应根据双方的约定各自履行好前期义务，妥善解决好其陈述的配套费用等争议的基础上来主张其合法的权益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定判决如下：驳回原告庞莲香的诉讼请求。案件受理费100元，由原告庞莲香负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。当事人上诉的，上诉期满后七日仍未交上诉费的，视为放弃上诉权。审判员  刁国民二〇一九年六月十八日书记员  吴 鞠