宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初1390号原告：刘兴录，男，生于1981年8月24日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，农民，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：吴轶庭，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：何雁冰，男，生于1980年1月27日，汉族，宁夏中卫市人，大学文化，个体户，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：王玉珠，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：王雪山，男，生于1968年9月10日，汉族，宁夏中卫市人，大专文化，个体户，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：尹国强，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告刘兴录诉被告何雁冰、王雪山确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘兴录及其委托诉讼代理人吴轶庭，被告何雁冰的委托诉讼代理人王玉珠，被告王雪山的委托诉讼代理人尹国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘兴录向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告何雁冰、王雪山于2019年1月7日签订的《以物抵债协议》无效;二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月11日，被告何雁冰与原告签订《房屋买卖协议》一份，约定由被告何雁冰将位于中卫市××区新规划点41号房(包括房屋占用土地2.53亩，以及土地上的所有的建筑物和附属设施)转让给原告，转让价款为90万元整。合同签订后，原告按照约定向被告何雁冰支付了款项，何雁冰于合同签订当日将房屋交付给原告使用。2019年年初，被告王雪山以何雁冰已于2019年1月7日与其签订了《以物抵债协议》将涉案的房屋再次转让给了被告王雪山为由，突然要求对位于中卫市××区新规划点41号房行使权利，导致双方产生矛盾。综上所述，2016年2月11日，原告与被告何雁冰签订《房屋买卖协议》，原告向其支付了相应对价，被告何雁冰将房屋交付原告占有、使用至今，原告已经实际取得了涉案房屋的所有权。但被告何雁冰为了处理自己对外负债，将已转让给原告的房屋进行再次转让，该行为已经侵犯了原告的合法权益。原告认为：何雁冰将房屋转让并交付给原告后，就丧失了对涉案房屋的一切权利，其未经原告同意将涉案房屋再次转让，应当认定为无权处分行为，被告何雁冰、王雪山于2019年1月7日签订的《以物抵债协议》应当认定为无效协议。现依法向贵院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求为盼。被告何雁冰辩称：2016年2月11日，被告何雁冰与原告签订房屋买卖协议并非何雁冰的真实意思表示，当时是被告向原告等人借款，原告要求被告签订的房屋买卖协议，被告与原告实质上是民间借贷法律关系，双方不存在房屋买卖合同法律关系，涉案房屋系原告强行占有使用，并非是被告自愿交付原告的。2019年初，二被告签订的以物抵债协议书系何雁冰的真实意思表示。综上，驳回原告的各项诉讼请求。被告王雪山辩称：一、被告王雪山经人民法院依法审理确定对被告何雁冰享有债权，通过法院评估确定涉案房屋的价值后，以物抵债取得了涉案房屋；二、原告诉称买卖房屋、占有使用房屋不属实；三、其他同何雁冰的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告刘兴录、被告王雪山提交的以物抵债协议、《房屋买卖合同》，被告王雪山提交的中国建设银行网上银行电子回执单，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：1.原告刘兴录提交的《房屋买卖协议》，来源合法，内容真实，与中卫市迎水桥镇沙坡头区村村民委员会证明、收条能够相互印证，本院予以采信；2.原告提交的《房屋买卖合同》所附收条、个体工商户营业执照、何雁冰身份证复印件，两被告对真实性无异议，本院予以采信；3.原告提交的中卫市迎水桥镇沙坡头区村村民委员会证明，与《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》、收条内容能够相互印证，本院予以采信；4.原告提交的收条，与《房屋买卖协议》能够相互印证，本院予以采信；5.原告提交的中国工商银行业务凭证、宁夏银行个人业务委托书、中国建设银行存款凭条、宁夏银行交易流水，无其他证据佐证与本案的关联性，本院不予采信；6.原告提交的农业生产用电供电用户名称变更表、宁夏增值税电子普通发票，来源合法，内容真实，本院予以采信；7.原告提交的营业执照、食品经营许可证、沙坡头福邸农庄租赁协议，与证人鹿某某的证言能够相互印证，本院予以采信；8.原告申请出庭的证人曾某某证言，与《房屋买卖协议》、村委会证明能够相互印证，本院予以采信；9.原告申请出庭的证人鹿某某证言，与农业生产用电供电用户名称变更表、营业执照、食品经营许可证、沙坡头福邸农庄租赁协议、《房屋买卖协议》、村委会证明能够相互印证，本院予以采信；10.被告何雁冰提交的支出凭单、银行转账记录、其他凭证，其中被告与刘格平、冯吉华、刘格霞、马森、刘翔之间的交易往来支出凭单和转账凭证，原告否认与涉案房屋有关，无其他证据佐证与本案具有关联性，本院不予采信；被告与刘兴录之间的支出凭单、业务凭证、银行转账记录，因在个别支出凭证中记载“利息”字样，建设银行电子回执单、农业银行业务凭证、农村商业银行交易明细中显示原告与何雁冰有多次交易往来，不排除原告在2016年2月11日之后与被告何雁冰之间可能还存在其他经济往来的可能，凭证、银行转账记录是否与本院具有关联性的证据不足，本院不予采信；11.被告王雪山提交的借条，系复印件，原告否认借条的真实性，被告王雪山证明借条真实性的证据不足，本院不予采信；12.被告王雪山提交的民事裁定书，来源合法，内容真实，本院予以采信。但该证据不能达到自2016年2月11日原告未实际占有涉案房屋的证明目的；13.被告王雪山提交的民事调解书，仅能证明何雁冰与王雪山存在债权债务关系，不能据此证实双方签订的以物抵债协议有效，本院不予采信；14.被告王雪山提交的司法鉴定意见书，仅能证明涉案房屋价值，不能达到何雁冰在对涉案房屋以物抵债前对房屋享有处分权以及以物抵债协议合法的证明目的，本院不予采信；15.被告王雪山提交的执行笔录，该笔录仅能证实在何雁冰与王雪山自行达成以物抵债协议后，涉及的执行案件结案，不能证实以物抵债协议合法有效，本院不予采信；16.被告王雪山提交的迎水镇工商联合总会收据、迎水镇社会与经济管理办公室收据，时间是2013年6月7日，与本案不具有关联性，本院不予采信；17.被告王雪山提交的诉讼费收费票据，与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月24日，童发伍（甲方）与何雁冰（乙方）签订《房屋买卖合同》，就乙方向甲方购买中卫市沙坡头区迎水镇沙坡头村一队房屋相关事宜作了约定。协议第一条房屋基本情况：出售房屋坐落于沙坡头区新规划点41号房，面积2.53亩。包括户外占地面积。第二条价格与费用:经协商，甲乙双方一致同意上述房产出售总价为贰拾捌万元。第三条付款及交房约定第1项：乙方于2013年6月6日一次性付清房款，合同生效后，甲方将房屋和户外所占土地交付乙方，该房屋及户外所占土地所有权即归乙方所有。乙方可自由使用，甲方不予干涉。在《房屋买卖合同》下方，童发伍书写收条，载明“今收到何雁冰交来购房款现金280000元，贰拾捌万元整，收款人童发伍，2013.6.6”。2005年6月11日，何雁冰以涉案房屋为经营场所注册登记“中卫市福邸餐饮农家乐”。2016年2月11日，原告刘兴录（乙方）与被告何雁冰（甲方）签订《房屋买卖协议》。协议第一条买卖标的：甲方自愿将其所有的位于中卫市××区新规划点41#房，土地面积2.53亩及土地上的所有的建筑和附属设施（房屋面积按房屋产权登记面积为准）房屋（及所属院落）出售给乙方。第二条买卖价款：玖拾万元整。第三条付款方式：在本协议签订时，乙方向甲方一次性支付玖拾万元整全部房款，甲方向乙方实际交付房屋（房屋钥匙），保证该房屋乙方能够正常使用。第八条：本协议自甲、乙方签字后生效。刘格平、冯吉华、陈文华作为见证人在协议下方签字捺印。同日，何雁冰向原告出具收条一份，载明：“今收到刘兴录支付给何雁冰房屋购买款玖拾万元整（￥：900000元）”。何雁冰在收条上签字捺印。中卫市迎水桥镇沙坡头村村民委员会出具证明，载明：“兹有我村村民童发伍房屋12间，面积800平米，出售于何雁冰。何雁冰又将房屋所有权出售于刘兴录。产权属于刘兴录所有。特此证明。”2018年4月8日，鹿某某与刘兴录签订《沙坡头区福邸农庄租赁协议》，约定租凭期限自2018年4月8日至2019年4月8日，租金及支付方式为一次性支付40000元。2018年4月13日，涉案房屋用电用户名由何雁冰变更为刘兴录。刘兴录缴纳了自2018年5月至2019年1月涉案房屋电费。2018年4月25日，孙锋以涉案房屋为经营场所注册登记了中卫市水月餐饮农家乐。2018年4月24日，中卫市沙坡头区人民法院经王雪山申请诉前财产保全，以（2018）宁0502财保29号民事裁定书裁定：查封何雁冰、丁丽坤所有的位于中卫市沙坡头区新规划路41号房产，查封期限为两年。2018年11月28日，在执行何雁冰与王雪山民间借贷纠纷一案中，经中卫市沙坡头区人民法院委托对涉案房屋资产价值进行鉴定。经鉴定涉案房屋的价值为1264900元。2019年1月7日，何雁冰与王雪山签订《以物抵债协议》，约定将涉案位于中卫市××区新规划点41号农庄抵顶给王雪山，以清偿借款及利息2776274元。2019年1月17日，在中卫市沙坡头区人民法院王雪山与何雁冰的民间借贷纠纷一案的执行笔录中，王雪山称已与何雁冰自行达成以物抵债协议，以涉案房屋抵偿2776274元债务。另查明：2015年1月11日，冯吉华向何雁冰转账240000元，刘桂霞向何雁冰转账62000元，刘兴录向何雁冰转账49900元。2016年2月1日，刘桂霞向何雁冰转账449000元。2016年6月13日，中卫市信和旧货交易行的刘兴录通过中国建设银行向何雁冰转账187200元。2016年7月20日，李秀芳（系何雁冰出纳）通过农村商业银行账户向刘兴录转账40000元，在支出凭单上写“付给刘兴录利息”。2016年8月22日，李秀芳通过农村商业银行账户向刘兴录转账30000元。2017年1月21日，刘福保通过农业银行账户向刘兴录转账192000元。本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其所有权受到法律的保护，任何人不得干涉和侵犯。对他人所有的财产进行分配的行为系无权处分行为，无权处分行为需要得到所有权人的追认方能确认其效力。被告何雁冰在《房屋买卖协议》、收条上签字捺印，根据《房屋买卖协议》第八条约定，该协议已生效。故原告刘兴录已于签订《房屋买卖协议》之日即2016年2月11日取得了涉案房屋的所有权，在未授权的情况下，被告何雁冰无权处分已出售给原告的房屋。故原告主张确认被告何雁冰、王雪山于2019年1月7日签订的《以物抵债协议》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告何雁冰辩称，与原告《房屋买卖协议》并非其真实意思，双方实质上是表示民间借贷关系的意见，因由被告何雁冰签字捺印的收条上写明款项是房屋购买款，原告有何雁冰与童发伍签订的《房屋买卖合同》原件，且原告已举证证明通过折抵双方之间的借款及利息、补足房款差价的方式向被告何雁冰支付了购房款。被告证明双方系民间借贷关系，房屋系原告强行占有的证据不足，该辩解意见本院不予采纳。被告王雪山辩称对何雁冰享有合法债权，通过法院评估确定涉案房屋价值后，与何雁冰达成以物抵债协议合法有效的意见，因根据现有证据可以证实，何雁冰与王雪山达成以物抵债协议时，何雁冰对涉案房屋已无处分权，双方签订的以物抵债协议应属无效。原告提交的村委会证明、租凭合同、电费交纳记录以及证人证言，也充分证明了原告已对涉案房屋实际占有使用。法院对涉案房屋进行保全、委托评估，不能作为原告并未占有使用、何雁冰对涉案房屋有处分权的事实依据，故该辩解意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：被告何雁冰与被告王雪山于2019年1月7日签订的《以物抵债协议》无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由被告何雁冰、王雪山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。 审判员李静  二〇一九年六月十九日 书记员  马永晶本案适用法律条文第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。