云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终1144号上诉人（原审原告）：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙博（系该公司职员），男，汉族，1995年8月3日生，住云南省曲靖市沾益县。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：杨继荣，男，1976年8月31日生，汉族，居民，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：胡常明，云南中天律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人：严文辉，男，1989年3月16日生，汉族，居民，住弥勒市。上诉人云南昆润高宏投资有限公司（以下简称昆润高宏公司）因与被上诉人杨继荣、原审第三人严文辉商品房销售合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初3198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。昆润高宏公司上诉请求：改判被上诉人向上诉人承担违约金37146.6元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院对违约金认定有误。一审法院认定《商品房购销合同》第十三条第三项约定应视为在双方达成合意的情况下按总房款10%支付违约金，而本案中被上诉人不同意解除《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，也不同意支付违约金，双方对违约金的支付未达成合意，故上诉人要求被上诉人按合同约定支付违约金的条件不成就，不予支持上诉人的诉讼请求。一审法院忽略了《商品房购销合同》第十三条第三项约定的一个大前提，是基于合同双方中任一方无正当理由解除合同,需经对方书面认可，并按合同总价的10%支付违约金。本案解除合同事由的产生是因被上诉人未按时偿还银行贷款，导致上诉人承担了阶段性担保责任，上诉人在中信银行的保证金被扣除。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的过错责任完全在被上诉人，上诉人有正当理由解除合同并有权要求违约方赔偿违约金。若仍依照合同约定须经过错方的认可才支付违约金，是不合理的，上诉人的合法权益无法得到保障。二、上诉人因被上诉人的行为产生巨大经济损失。上诉人与被上诉人同时存在“商品房购销合同法律关系”与“房屋租赁合同法律关系”，二者密切相关，不能进行分割。上诉人请求解除《商品房购销合同》后，即便需要由上诉人支付2013年至2015年实际占用并使用房屋的租金，也应当按照市场评估的租金价格计算，上诉人已经支付给被上诉人的租金扣除按照市场评估结果计算租金的剩余部分，都将成为因被上诉人的违约行为而给上诉人造成的巨大的经济损失。因此，上诉人要求被上诉人承担违约责任有事实和法律依据。杨继荣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。一审对违约金的认定是正确的，本案真正的违约方是上诉人，因上诉人未为被上诉人办理产权登记手续，导致上诉人承担的担保责任未能及时解除，如果上诉人按时办理产权证就不会承担阶段性担保责任，也不会存在担保金被扣除的情况。一审中，被上诉人提出合同约定的违约金过高不应支持，一审对违约金进行了变更。上诉人认为产生巨大经济损失不是事实，双方签订商品房购销合同同时签订了房屋租赁合同，约定以房款的8%作为每年的房租，但房屋租赁合同实际只履行了三年，是上诉人违约在先。原审第三人未进行陈述。昆润高宏公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2.判令被告将“湖泉湾Ⅰ号”5-1206号商品房返还原告，房屋总价371466元；3.判令被告支付因原告承担保证责任而产生的损失40236.63元；4.判令被告向原告承担违约金37146.6元；5.判令撤销“湖泉湾Ⅰ号”5-1206号商品房的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的行政备案登记；6.判令原告在返还被告购房款过程中对原告替被告承担的担保责任及其他费用进行抵扣；7.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年7月26日，原告昆润高宏公司与被告杨继荣签订了《商品房购销合同》（合同编号为：湖销住第5-1206号）及《商品房购销合同补充协议》，合同约定由被告购买原告开发的弥勒市“湖泉湾Ⅰ号”5-1206号精装修房屋，房屋建筑面积为51.05平方米，单价为每平方米7276.51元，房屋总价为371466元。付款方式为由被告先交首付款191466元，余款180000元向中信银行昆明分行贷款的方式付清。《商品房购销合同补充协议》第二条第2项约定：由于乙方（被告）未及时履行相关商品房按揭贷款合同约定的还款义务，导致甲方（原告）承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》及本补充协议，所涉房屋甲方有权收回并另行处置。乙方应按《商品房购销合同》第十三条第三款约定承担责任和银行索赔，并应承担甲方的全部损失和实现债权的各项费用。合同还对双方的其他权利义务作了约定。《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》签订的当天，被告将其购买的房屋出租给原告，租赁期限为三年即自2013年1月1日至2015年12月31日。被告交纳首付款191466元，并向中信银行昆明分行贷款180000元后已将房款371466元全部付清，原告亦将房屋交付被告。后因房屋存在面积误差，原告将房屋差价款1455元退给被告，房屋总价款变更为370011元（371466元－1455元）。2010年12月14日，被告作为借款人（甲方）、原告作为担保人（丙方）与中信银行昆明分行（乙方）签订了《中信银行个人购房借款合同》，合同编号为：（2010）滇银房贷字第104311（10-5146）号，合同第九条约定：本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性担保。抵押加阶段性保证指甲方同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保。对甲方取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性连带责任保证。担保范围：本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息；违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。后因被告长期未按合同约定偿还中信银行昆明分行的贷款，中信银行昆明分行要求原告承担阶段性担保责任，原告为此于2018年7月13日替被告代偿本金161490.54元、利息36916.61元、罚息3320.02元，共计代偿金额为201727.17元。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。涉案房屋于2010年11月25日经弥勒县房管所办理了备案登记，登记号为：弥房备（2010）第2373号，该房屋尚未办理房屋所有权登记手续。杨继荣与严文辉于2017年11月19日签订了《房屋租赁合同》，约定由杨继荣将“湖泉湾Ⅰ号”5-1206号房屋租赁给严文辉管理使用，租赁期限为三年，即自2017年11月19日至2020年11月19日。严文辉愿意提前与杨继荣解除租赁合同，并将“湖泉湾Ⅰ号”5-1206号房屋返还昆润高宏公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系原、被告双方自愿签订，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。因被告未按约定偿还中信银行昆明分行的购房贷款，原告于2018年7月13日为其代偿本金161490.54元、利息36916.61元、罚息3320.02元，共计代偿金额为201727.17元。根据《商品房购销合同补充协议》第二条的约定，原告替被告代偿后有权解除《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，被告应将201727.17元偿还原告，并将所购买的房屋交回原告处置。由于被告将涉案房屋租赁给第三人管理使用，第三人也愿意提前与被告解除租赁合同并将房屋交还原告，故应由被告与第三人连带返还房屋。因登记备案或撤销备案均依当事人申请而进行，《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》解除后，原告可向房地产管理部门申请撤销备案，房地产管理部门对符合撤销备案的情形应履行其管理职能。故原告要求判令撤销涉案房屋行政备案登记的诉讼请求一审法院不予支持。对于原告主张按总房款的10%支付违约金的诉讼请求，因《商品房购销合同》第十三条第三项约定：“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，经对方书面认可，向对方按本合同总价的10%支付违约金，并承担已发生的相关交易税费”。该条约定应视为在双方达成合意的情况下按总房款的10%支付违约金，而本案中被告不同意解除《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，也不同意支付违约金，双方对违约金的支付未达成合意，故原告要求被告按合同约定支付违约金的条件不成就，不予支持。但原告替被告代偿银行贷款后存在利息损失，应以201727.17元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，由被告从原告代偿之日即起至被告及第三人共同将涉案房屋返还原告之日止的利息偿还原告。原告同意将被告应偿还的款项在已付清的房款中扣减后余款退还被告，予以尊重，故被告应偿还原告的201727.17元可从被告已支付给原告的房款370011元（371466元－1455元）中扣减后，余款168283.83元退还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告云南昆润高宏投资有限公司与被告杨继荣于2010年7月26日签订的《商品房购销合同》（合同编号为：湖销住第5-1206号）及《商品房购销合同补充协议》;原告云南昆润高宏投资有限公司继续对“湖泉湾Ⅰ号”5-1206号房屋享有所有权。二、由被告杨继荣及第三人严文辉于本判决生效后十日内将“湖泉湾Ⅰ号”5-1206号房屋返还原告云南昆润高宏投资有限公司。三、由原告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效后十日内一次性退还被告杨继荣购房款168283.83元。四、由被告以201727.17元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为计算标准，支付原告自2018年7月13日起至被告及第三人将“湖泉湾Ⅰ号”5-1206号房屋返还原告之日止的利息损失，该款于本判决生效后十日内一次性支付。五、驳回原告云南昆润高宏投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8032元，适用简易程序减半收取4016元，由被告杨继荣负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人双方自愿签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。《商品房购销合同》第十三条第三项约定：“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，经对方书面认可，向对方按本合同总价的10%支付违约金，并承担已发生的相关交易税费”。该条明确约定单方提出解除合同或者变更本合同约定的，经对方书面认可，向对方按本合同总价的10%支付违约金,该条款不是对违反合同的违约金的约定，而是对单方解除合同或变更合同需要满足条件的约定。本案上诉人提出解除合同，未经被上诉人书面认可，不符合双方的上述约定，故上诉人要求被上诉人按合同总价的10%支付违约金的条件不成就，上诉人认为依照合同约定须经过错方的认可才支付违约金不合理的理由不能成立。一审结合上诉人的损失，以上诉人代被上诉人偿还的本息201727.17元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算上诉人代偿之日起至被上诉人将房屋返还上诉人之日止的利息符合本案实际，并无不当。上诉人认为其与被上诉人之间同时存在“商品房购销合同法律关系”与“房屋租赁合同法律关系”，二者密切相关，上诉人已经支付给被上诉人的租金扣除按照市场评估结果计算的剩余部分系其损失的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人云南昆润高宏投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费729元，由上诉人云南昆润高宏投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉芳审判员  李 涌审判员  张 航二〇一九年六月二十八日书记员  李思娴