宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民初1378号 原告：中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区解放西街**。 负责人：张伟，系该营业部总经理。 委托诉讼代理人：张铁铸，男，汉族，系该营业部客户经理，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：秦华，男，汉族，系该营业部客户经理，住宁夏回族自治区银川市。 被告：杨宾，男，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：杨超，男，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市，系杨宾弟弟。 被告：赵红，女，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市，系杨宾妻子。 委托诉讼代理人：杨超，男，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市，系杨宾弟弟。 被告：银川市通城置业集团房地产有限公司，，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨西街体育巷** 法定代表人：席华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：席娟，女，汉族，系该公司员工，住宁夏回族自治区银川市。 原告中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部（以下简称农行宁夏分行营业部）与被告杨宾、赵红、银川市通城置业集团房地产开发有限公司（以下简称通城置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告农行宁夏分行营业部的委托诉讼代理人张铁铸、秦华，被告杨宾，赵经的共同委托诉讼代理人杨超，被告通城置业公司的委托诉讼代理人席娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行宁夏分行营业部向本院提出诉讼请求：1.判令解除编号为（64020120150040476）的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告杨宾、赵红偿还贷款本金19543999.88元，利息203922.79元（利息计算至2018年11月16日）及上述贷款本息还清新产生的利息，合计19747922.67元；3.判令通城置业公司承担连带担保责任；4.判令原告农行宁夏分行营业部对被告抵押的房产变卖后享有优先受偿权；5.判令本案件诉讼费、执行费及原告实现债权的其他费用由被告承担。事实与理由：杨宾因其购买通城置业公司正开发建设的位于银川市金凤区××城13及14号楼101房和401房，于2015年6月26日向农行宁夏分行营业部出具《同意房产抵押承诺书》，承诺以其购买的上述房产为在农行宁夏分行营业部处的贷款提供抵押担保，2015年8月7日与农行宁夏分行营业部签订一份编号为(64020120150040476)的《个人购房担保借款合同》，赵红作为杨宾之妻，在借款合同上签字画押，通城置业公司作为阶段性担保方在上述合同相关处签字盖章，予以确认，合同金额2792万元，合同期限120个月，借款利率执行以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮30％，并执行“自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整”。还款方式为等额递减还款法，还款周期为每期末月的20日。借款担保为“阶段性保证担保+抵押担保，由阶段性保证人通城置业公司按9.1和9.3约定提供保证担保，在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。”抵押担保的房产为杨宾购买的其名下位于银川市金凤区××城13及14号楼101房和401房。合同签订后，抵押房产在银川市房产管理部门办理了《宁夏银川市房屋预告登记证明》(见书证六)。同时，本合同还约定“由保证人通城置业公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”。上述合同签订后，农行宁夏分行营业部于2015年8月12日如约向杨宾发放了总额2792万元的一手房按揭贷款(见书证七)。贷款发放后，至诉讼日杨宾购买的银川市金凤区××城13及14号楼101房和401房，尚未取得房地产权利证书，按转押手续尚未办理。杨宾从2015年9月20日开始偿还第1期借款本息，至2018年8月20日共36期按揭贷款本金8376000.12元及利息4673937.20元，截至诉讼日，杨宾已拖欠2期按揭贷款本金465333.34元及利息233922.79元(利息计算至2018年11月16日)未按期偿还，截上2018年11月16日贷款余额19543999.88元。贷款出现逾期后，农行宁夏分行营业部多次上门催收，杨宾告均明确表示今后无法按期偿还贷款本息。根据双方签订的《个人购房担保借款合同》第十一条“借款人、担保人的违约责任”11.4(2)款的约定“借款人未按约定按期偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为。停止发放贷款，提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权”等。现诉至法院，请求判如所请。 杨宾、赵红辩称，农行宁夏分行营业部所诉借款属实，逾期的原因是因开放商延期交房，而且截至目前开发商仍不能交付案涉房屋，故违约责任不在杨宾和赵红。因延期交房，现经营的医院不能搬到案涉房屋，所以经营出现困难，不能如约支付借款本金及利息。希望继续履行合同，三方协议处理本案，如开发商按照其所承诺的2019年3月交付房屋，则偿还借款本金及利息。对银行主张的享有优先受偿权没有异议。 通城置业公司辩称，杨宾购买公司的房屋涉及金额比较大，因公司延迟交房影响了杨宾的正常经营，双方已经达成了协议，于2019年3月给杨宾交房，杨宾正常履行原借款合同。希望农行宁夏分行营业部考虑案涉金额巨大，并且公司也无法给杨宾退房来偿还涉案房屋的贷款，希望继续履行合同。如果不能继续履行合同，希望变卖房产处理。 农行宁夏分行营业部为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下： 证据一、杨宾、赵红身份证复印件各一张及《结婚证》复印件一张，证明：杨宾和赵红具有独立民事行为能力及双方为合法夫妻，理应共同承担偿还借款责任。 证据二、《同意房地产抵押承诺书》两份，证明：杨宾和赵红夫妻承诺以其购买的位于银川市金凤区XX城13及14号楼101房和401房，向农行宁夏分行营业部借款所产生的债务提供抵押担保。 证据三、《银川市商品房买卖合同》两份，证明：农行宁夏分行营业部向杨宾发放的借款是依约行为，合法有效，同时证明借款金额为2792万元，借款用途是购买房产，该房产为银川市金凤区××城13及14号楼101房和401房，同时还证明由阶段性保证人通城置业公司提供保证担保责任的事实。 证据四、《个人购房担保借款合同》一份，证明：农行宁夏分行营业部向杨宾发放的借款是依约行为，合法有效，同时证明借款金额2792万元，借款用途是购买房产，该房产是银川市金凤区××城13及14号楼101房和401房的事实。 证据五、《宁夏银川市房屋预告登记证明》两份，证明：杨宾和赵红夫妻在农行宁夏分行营业部处的借款是一手房按揭贷款，且依法办理了预售房屋抵押登记事实。 证据六、《借款凭证》一份，证明：证明农行宁夏分行营业部依约向杨宾发放了总额2792万元的按揭贷款，年利率7.02%，逾期年利率10.53%，还款日为每月20日，还款方式为等额本金递减还款的事实。 证据七、《贷款交易明细》五张，证明：杨宾自取得贷款后，从2015年9月20日开始偿还第一期借款本息，至2018年8月20日共偿还了共36期按揭贷款本金8376000.12元和利息4673937.20元的事实。 证据八、《贷款合约基本信息》一份，证明：从2018年9月20日至2018年11月16日，杨宾已拖欠2期按揭贷款本金465333.34元及利息203922.79元（利息计算至2018年11月16日）未按期偿还，本金金额19543999.88元的事实。 证据九、《借款人杨宾截止2019年1月21日欠款明细表》一张，证明：截止开庭前的2019年1月21日案涉贷款本金金额为19311333.21元，利息410095.50元的事实，除逾期偿还拖欠的第37期贷款本金232666.67元以外，已累计拖欠4期930666.68元的事实。 杨宾、赵红、通城置业公司对农行宁夏分行营业部提交证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七均无异议。杨宾、赵红对证据八有异议，认为系农行宁夏分行营业部单方制作，但对所载金额无异议。通城置业公司对证据八无异议。杨宾、赵红、通城置业公司对证据九有异议，因第37期还款金额是339840.47元，如按农行提供的本金数额232666.67元，剩余部分应为偿还的欠付利息107173.80元。 杨宾、赵红、通城置业公司未提交证据。 经审查，农行宁夏分行营业部提交证据一至证据七均真实、合法，且杨宾、赵红、通城置业公司不表异议，本院予以确认，对其证明目的综合全案予以认定。证据八虽系单方制作，但并不违反双方合同约定，且杨宾、赵红对所载金额无异议，故本院予以采信。证据九证明目的与农行宁夏分行营业部当庭陈述不符，对其证明目的不予采信。 依据双方提交证据、庭审陈述及本院对证据的分析认证，本案事实认定如下： 2015年8月7日，杨宾与农行宁夏分行营业部签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：杨宾向农行宁夏分行营业部借款2792万元，借款用于购买通城置业公司开发的位于银川市金凤区××城第13及14幢101号、401号房屋（购房合同编号为2015－051号、2015－052号）；借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮30%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币调整基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款逾期，贷款人对逾期借款从逾期之日起按照合同约定的借款执行利率基础上浮50%计收罚息，对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期限内按照合同约定的借款执行利率计收复利，自借款到期之日起按照逾期借款利率计收复利；逾期借款产生的应付未付利息，按逾期借款利率计收复利；本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分；借款采用等本递减还款法进行还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日；借款采用阶段性保证＋抵押担保方式，保证由阶段性保证人通城置业公司提供连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押由在合同签章的抵押人以其名下位于银川市金凤区XX城13及14幢101.401室提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人为实现债权和抵押权的一切费用；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证担保责任；如借款人未按照足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；抵押人协助配合贷款人办理抵押预告登记，自本合同约定所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；双方还就其他权利义务事项进行约定。通城置业公司在该借款合同保证人处、出质人处签字盖章。杨宾、赵红在该借款合同抵押人处签名。2015年8月11日，农行宁夏分行营业部与杨宾就上述房屋办理房屋预告登记。 2015年8月12日，农行宁夏分行营业部向杨宾发放借款2792万元，借款凭证载明借款执行利率为7.02%，逾期利率为10.53%。借款发放后，杨宾按照合同约定偿还至2018年8月20日止的36期借款本金及利息共计13049937.2元，其中偿还本金8376000元，利息4673937.2元。截止2018年11月16日，杨宾共拖欠到期借款本金465333.34元，未到期借款本金19543999.88元，拖欠应收利息203922.79元。本案诉讼期间，杨宾于2018年12月5日向农行宁夏分行营业部偿还借款本息339840.47元，其中本金232666.67元，利息107173.80元。 本院认为，农行宁夏分行营业部与杨宾签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。农行宁夏分行营业部如约发放贷款，杨宾按期偿还贷款本息至2018年8月20日，之后开始欠付贷款本息，构成违约。农行宁夏分行营业部有权依据合同约定解除合同并宣布合同项下的贷款提前到期，故本院对农行宁夏分行营业部要求解除双方签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求予以支持。杨宾在本案审理期间偿还借款本息339840.47元（其中本金232666.67元，利息107173.80元），故本院对农行宁夏分行营业部要求杨宾偿还借款本金19543999.88元、截止2018年11月16日应付利息203922.79的诉讼请求，本院按照借款本金19311333.21元、利息96748.99元予以支持，杨宾同时按照借款合同约定支付自2018年11月17日起至判决确定给付之日止利息及罚息（利率标准按照合同约定执行，2018年12月5日之前借款本金按照19543999.88元计算，2018年12月5日之后借款本金按照19311333.21元计算）。因案涉担保借款合同是农行宁夏分行营业部与杨宾签订，赵红仅是作为抵押人签字，并非案涉借款的共同借款人，农行宁夏分行营业部也未提交证据证实案涉借款用于夫妻共同生活，其要求赵红与杨宾共同承担还款责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。通城置业公司作为案涉借款的阶段保证人，在案涉抵押取得房屋权属证书以及办理抵押登记之前，自愿为案涉借款提供连带责任保证，应承担相应的保证担保责任。农行宁夏分行营业部要求通城置业公司对杨宾上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求能够成立，本院予以支持。双方虽就案涉抵押房屋办理抵押预告登记，但该预告登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，且到庭各方均认可，案涉房屋尚不具备交付条件，未办理权属证书，也未办理抵押登记手续，农行宁夏分行营业部不能基于该抵押预告登记主张对案涉房屋享有抵押权，故本院对农行宁夏分行营业部要求对案涉抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第四十六条、第五十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部与被告杨宾签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告杨宾于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部借款本金19311333.21元、利息96748.99元，并按照借款合同约定利率标准支付自2018年11月17日至判决确定给付之日止利息及罚息（2018年12月5日之前借款本金按照19543999.88元计算，2018年12月5日之后借款本金按照19311333.21元计算）； 三、被告银川市通城置业集团房地产有限公司对被告杨宾的上述债务承担连带清偿责任；被告银川市通城置业集团房地产有限公司承担责任后，有权向被告杨宾追偿； 四、驳回原告被告中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费140288元，保全费5000元，共计145288元，由被告杨宾、银川市通城置业集团房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审 判 长  程改焕 人民陪审员  马桂林 人民陪审员  楼贺春 二〇一九年六月十日 书 记 员  田 娜 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。