呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1377号上诉人(原审原告)：曹龙飞，男，无固定职业，住内蒙古自治区托克托县。委托诉讼代理人：张帆，内蒙古泽铭律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李世民，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人(原审被告)：内蒙古万豪房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区北垣东街北垣大厦****。法定代表人：孙利兵，该公司总经理。上诉人曹龙飞因与被上诉人李世民、内蒙古万豪房地产经纪有限公司（以下简称万豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初2998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹龙飞上诉请求：1、依法撤销一审判决书第二项、第三项、第四项并依法改判支持曹龙飞的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由李世民、万豪公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清,李世民与曹龙飞签订房屋买卖合同、收取曹龙飞定金10000元、首付款67000元后,又将房屋出售给案外人丁某。另外李世民、万豪公司在向曹龙飞出售房屋时隐瞒出售房屋已经抵押的事实。李世民在本案中存在双重违约行为。一审法院认定曹龙飞违约没有任何事实依据。(一)李世民在已经与曹龙飞签订房屋买卖合同、收取上诉人购房款、房屋价格涨势迅猛的情况下,又将房屋高价另售他人,不仅违反诚实信用原则,也违反了双方的合同约定,除去退回曹龙飞已经支付的购房费用,还应当承担双倍返还定金的违约责任。2017年4月2日,万豪公司作为居间方介绍曹龙飞(买方)与李世民(卖方)签订《买卖定金合同》，万豪公司为中介,提供居间服务,买卖坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××区房屋。合同约定：第二条:该房产的交易总额为人民币37700元;第三条:买房支付定金为人民币10000元,以确定买卖关系；第五条:买卖双方约定于2017年4月10日前至万豪地产签订《房屋买卖契约》,同时买卖双方备齐文件,到所属房地产部门办理过户及相关手续;第六条:本《买卖定金合同》经买卖双方签字后,如买房不履行本合同义务,已付全部定金不再退还,归卖方所有;卖方不履行本合同义务,卖方需双倍返还买方所付定金。合同签订后,曹龙飞按照合同约定及时提供相关材料以及向李世民共计支付77000元购房费用。2017年5月5日,万豪公司收取曹龙飞银行代办6000元、过户代办3000元、中介费3800元,合计12800元。但在收取上述费用后,在办理房屋过户过程中,李世民却告知曹龙飞房屋已经抵押给他人,不再出售房屋。本着谁主张谁举证的原则,李世民应对曹龙飞的违约行为承担举证责任。一审法院认定曹龙飞违约行为的主要依据是在一审判决本院认为部分,即录音资料,但在庭审过程中,李世民并未对此举证,曹龙飞也并没有对此证据进行质证,且该录音资料中并没有曹龙飞的声音出现,李世民在庭审中对此也予以认可。李世民本身即为居间方万豪公司的员工,一审庭审过程中向一审法院申请两名证人出庭作证。曹龙飞代理人当庭询问证人与李世民的关系,两名证人均声称与李世民除了房屋买卖无其他关系。后曹龙飞代理人当庭通过李世民提供的手机号搜索其微信号,微信名称显示其为万豪公司员工,即两名证人均为李世民同事,且作为证人当庭隐瞒重要事实,其证人证言并不能够采信。至于一审判决中“后期另行交易行为的完成”认定曹龙飞违约,更没有依据,李世民应对其举证不能承担法律后果。(二)在一审庭审过程中还查明,在出售房屋时李世民隐瞒出售房屋已经抵押的事实。在房屋买卖合同中,买卖双方最为关注的是房屋的权属状况、交易价格及交易成本。本案中,李世民隐瞒房屋已经抵押的事实,在曹龙飞要求过户时才将抵押事实告知曹龙飞,首先已经存在违约行为。但一审法院无视李世民双重违约的事实,反倒以李世民并未举证曹龙飞并未质证的证据认定曹龙飞违约。二、万豪公司作为居间方,收取了曹龙飞居间费用,但合同因李世民存在违约行为没能够继续履行,应退还居间费用。《中华人民共和国合同法》第425条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”在房屋买卖合同中,买方最关注的就是房屋权属状况以及房屋价格。作为居间方,在双方订立合同时对上诉人隐瞒其所购房屋的权属状况,并没有完成相应的居间义务,不应向上诉人收取居间费用。综上,现裁判文书都需要在裁判文书网上进行公布,若李世民恶意违约的行为违约成本过低,将不利于守约方利益的保护也不利于合同的履行。曹龙飞与李世民之间的买卖合同关系及李世民恶意违约的事实清楚明确。在与曹龙飞签订房屋买卖合同时隐瞒房屋存在抵押的事实、收取上诉人购房款、房屋价格涨势迅猛的情况下,又将房屋高价另售他人，李世民的行为不仅违反诚实信用原则,也违反了双方的合同约定,除去退回曹龙飞已经支付的购房费用,还应当承担双倍返还定金的违约责任。一审法院在李世民并未举证的情况下,以所谓的录音证据认定曹龙飞违约，请求二审法院查明事实，支持曹龙飞的上诉请求。李世民辩称，李世民卖房的时候还不是做中介的，是在卖房第二年才注册了自己的公司，开始做中介服务，不存在之前做过二手房中介。曹龙飞说李世民隐瞒抵押，李世民之前跟万豪公司说过有抵押，但是能解决，房屋能正常交易，李世民不知道万豪公司有没有跟曹龙飞说过。在曹龙飞不买后，通过中介公司告知李世民不买了，在曹龙飞提出不买后才将房屋继续出售。一审的判决是公正的。李世民与曹龙飞协商首付款能全额退还，定金合同约定单方违约定金是不予退还。李世民咨询过相关的人员，定金是不退的，曹龙飞给李世民造成的损失，李世民也没有追究曹龙飞的责任。李世民该给曹龙飞退多少钱就退多少钱。万豪公司未到庭，亦未提交书面意见。曹龙飞向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除曹龙飞与李世民在2017年4月2日签订的《买卖定金合同》；2、请求法院判令李世民返还定金10000元、首付款67000元及首付款利息4428．98元（自2017年4月14日计算至2018年9月4日，要求支付至实际履行之日）；3、李世民、万豪公司因违约行为给曹龙飞造成损失，请求李世民、万豪公司给付曹龙飞产权过户代办费3000元、银行按揭代办费6000元、中介服务费3800元，合计12800元；4、请求法院判令李世民承担违约责任，向曹龙飞支付双倍定金10000元，上述请求费用共计104228.98元；5、本案诉讼费用由李世民、万豪公司承担。一审法院认定事实：2017年4月2日，李世民（卖方）、曹龙飞（买方）与万豪公司（居间方）达成《买卖定金合同》，合同编号：0001228。合同确定万豪公司为中介，提供居间服务买卖坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××区房屋，面积74．81平方米。该房产交易总额377000元，买方支付定金10000元。买卖双方约定于2017年4月10口前至万豪公司签订《房屋买卖契约》，同时买卖双方备齐文件，到所属房地产部门办理过户及相关手续；违约责任约定为如买方不履行合同义务，已付全部定金不再退还，归卖方所有；卖方不履行合同义务，卖方需双倍返还买方所付定金，同时双方需将所得违约金的50％给万豪公司作为服务佣金。合同尾部三方签字确认。之后曹龙飞与万豪公司形成买方确认书，明确曹龙飞首付款67000元，贷款额300000元，产权过户税费按照税费为准进行计算，过户代办3000元，银行按揭代办费6000元（包括评估费、公证费、抵押登记费等一切相关费用），中介费3800元。确认书尾部曹龙飞与万豪公司签字确认并加盖万豪公司印章。2017年4月14日，曹龙飞通过银行转账方式向李世民付款两笔，金额分别是67000元、8000元。2017年5月5日，万豪公司出具收据，收到曹龙飞交来银行代办6000元、过户代办3000元、中介3800元，共计12800元。2017年4月21日，呼和浩特市家得乐房地产经纪有限公司向曹龙飞出具收据，收到曹龙飞交来案涉房屋定金10000元。另曹龙飞与李世民、万豪公司纠纷一案曾在2017年向一审法院提起过诉讼，在该案件开庭审理时，万豪公司对于曹龙飞举证中的转账流水、收据所收取的费用亦予以认可。李世民认可其定金合同收到5000元定金。三方对李世民所提交的录音资料进行了举证、质证。后因在案件审理中查明案涉房屋已出售于案外人丁某，房屋买卖目的无法实现，曹龙飞提出撤诉申请，重新向我院提起诉讼。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。万豪公司作为房屋中介公司，与曹龙飞、李世民达成《买卖定金合同》，系三方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，一审法院予以确认。在之后的合同履行过程中曹龙飞、李世民虽未依照定金合同的约定重新签订《房地产买卖契约》，但曹龙飞依定金合同及买方确认书中的承诺向李世民、万豪公司履行了付款义务，通过对录音资料及案涉房屋后期另行交易行为的完成，一审法院经综合分析认为造成交易不能的过错责任在于曹龙飞，万豪公司作为居间方已履行自身居间义务，不存在过错，曹龙飞主张要求万豪公司退返中介服务费3800元的诉请与查明的事实不符，一审法院不予支持。至案件审理时，案涉房屋已出售给案外人，曹龙飞、李世民之间的房屋买卖合同事实上已无法履行，曹龙飞请求解除李世民与曹龙飞在2017年4月2日签订的《买卖定金合同》的主张成立，一审法院予以支持。曹龙飞诉请要求李世民返还定金10000元、首付款67000元及首付款利息4428．98元（自2017年4月14日计算至2018年9月4日，要求支付至实际履行之日）的主张，其定金部分因曹龙飞系合同履行不能的违约方，一审法院对曹龙飞要求返还的诉请不予支持，对要求返还首付款67000元及首付款利息4428．98元（自2017年4月14日计算至2018年9月4日，要求支付至实际履行之日）的主张符合相关法律规定，一审法院予以支持。曹龙飞诉请要求李世民、万豪公司因违约行为给其造成损失包括产权过户代办费3000元、银行按揭代办费6000元、中介服务费3800元，合计12800元的主张，一审法院认为万豪公司在三方居间合同中无过错，中介服务费3800元不应返还。过户代办费3000元因房屋交易未实际完成，该费用没有实际支出，万豪公司应当予以返还。对于银行按揭代办费6000元，万豪公司辩称按照职责义务给双方提供银行贷款的服务，不应当返还，但未举出用于实际支出的对应证据，故一审法院对其抗辩观点不予采信，万豪公司应当就收取曹龙飞的银行按揭代办费6000元承担返还责任。曹龙飞诉请要求李世民承担违约责任，支付双倍定金10000元的主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。判决：一、解除曹龙飞、李世民在2017年4月2日签订的《买卖定金合同》（合同编号：0001228，房屋位置：坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××区房屋）；二、李世民在判决生效后返还曹龙飞购房首付款67000元及利息4428．98元（自2017年4月14日计算至2018年9月4日），之后利息计算以67000元为基数，参照中国人民银行发布的同期同类贷款年利率计算至实际给付之日止；三、内蒙古万豪房地产经纪有限公司在判决生效后返还曹龙飞支付的产权过户代办费3000元、银行按揭代办费6000元，共计9000元；四、驳回曹龙飞的其他诉讼请求。案件受理费1193元，曹龙飞负担239元，李世民负担835元，内蒙古万豪房地产经纪有限公司负担119元。二审中，各方当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为曹龙飞请求李世明双倍返还定金、万豪公司返还中介服务费3800元有无事实及法律依据。万豪公司与曹龙飞、李世民签订的买卖定金合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。该合同已客观上无法履行，一审判决解除且各方均未因此上诉，本院确认解除该合同。关于导致交易不能的原因问题，曹龙飞上诉认为李世民隐瞒房屋抵押的事实且将房屋另行出售他人存在违约，本院认为，李世民所提供的录音资料与证人证言能够相互佐证，一审综合分析各方陈述、证据及本案房屋交易过程认为交易不能的过错在于曹龙飞正确，本院对曹龙飞的上述观点不予采纳。综上所述，曹龙飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2385元，由上诉人曹龙飞负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年六月十日书记员 蔡曦琛