福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终4917号 上诉人（原审原告）：福州市万创空间投资发展有限公司，住福州市仓山区盖山镇台屿路****厂房****。统一社会信用代码91350100MA2Y1XAC9Q。 法定代表人：李健，总经理。 委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李森，福建拓维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州贯腾网络科技有限公司，住所地福州市鼓楼区福涧新村****。统一社会信用代码9135010257298034X6。 法定代表人：王海清。 委托诉讼代理人：王彬，公司员工。 上诉人福州市万创空间投资发展有限公司（以下简称“万创公司”）与被上诉人福州贯腾网络科技有限公司（以下简称“贯腾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万创公司上诉请求：一、撤销一审民事判决，并改判支付拖欠的自2017年10月8日至2017年12月7日止的租金共计15000元及违约金189900元（每日按逾期支付金额的3%计算，自2017年10月9日起暂计算至2018年12月4日，最终应以被上诉人贯腾公司偿还完毕全部所欠租金之日为准）的诉讼请求；二、本案一、二审全部费用由贯腾公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。一、一审法院对与本案有关的重要事实认定有遗漏。双方《云工坊联合办公租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）第三条第4款约定押金和首两个月租金一次性支付至万创公司指定账户，否则视为贯腾公司未履行付款义务并承担相应的违约责任。且贯腾公司一审时也确认2017年12月之后的租金均是通过转账支付的。故贯腾公司辩称已通过现金方式将押金和租金交给云工坊门店店长，无事实和合同依据。二、双方之间不存在“先收取租户缴纳的租金再开具收款发票”的交易习惯，一审法院对此认定事实错误。《租赁合同》并未约定以增值税发票作为付款凭证，且贯腾公司确认2018年4月是先票后付，同时房屋租赁交易中先票后付或先付后票均是常见。三、一审法院违法采信贯腾公司证据并作出错误的事实认定。贯腾公司提交的《与云工坊负责人刘锦莹的微信聊天记录》不符合证据三性，不能作为法院定案证据。四、支付租金系贯腾公司的合同义务，对于首两个月的租金是否已支付，贯腾公司应负有举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。但一审法院却以万创公司未举证和合理解释为由认定万创公司应承担不利后果，存在举证责任分配和适用法律错误。1.《租赁合同》已约定贯腾公司应将押金和首两个月租金一次性支付至万创公司指定账户。2.如贯腾公司认为其已通过现金方式支付租金，应提供完成付款行为的证据。贯腾公司除增值税发票外不能举证证明其已履行付款义务的情况下，证明责任并未移转至万创公司，贯腾公司仍应承担进一步举证的责任。 贯腾公司答辩称，一、被上诉人贯腾公司现金支付押金和首两个月租金符合事实和合同，也符合常理。在实际履约过程中，上诉人万创公司并未要求贯腾公司按照合同约定必须通过贯腾公司账户支付，且一审时万创公司也确认接受对公转账、对私转账及现金支付的付款方式。即合同中关于支付方式的约定条款根据实际支付方式的改变而发生变化。二、万创公司均为先收取租户缴纳的租金再给予租户收款发票。本案实际流程是：贯腾公司缴纳房租，万创公司开票，内部交由云工坊店长保管，店长在确认收到房租后才会将增值税发票给予贯腾公司。包括2018年4月在内，贯腾公司在履约期间全部均为先支付房租后收到发票。故先付后票的交易习惯客观存在。万创公司若有异议应举证，否则应承担举证不能的法律后果。三、《与云工坊负责人刘锦莹的微信聊天记录》具有真实性和合法性，且也能关联印证先付后票的交易习惯。万创公司确认聊天一方主体为云工坊负责人刘锦莹，聊天记录内容完整。四、贯腾公司已提交增值税发票作为已支付首两个月租金的支付凭证。五、贯腾公司不存在合同违约行为，万创公司也默认双方正常履约，现万创公司提出贯腾公司违约，不符合常理。若万创公司认为贯腾公司存在未缴纳租金行为，应将最后两个月房租冲抵所欠租金并终止合同。但双方原合同期满后还续约一个月，即双方都认为正常履约且无违约行为。 万创公司向一审法院起诉请求：判令贯腾公司支付万创公司拖欠2017年10月8日至2017年12月7日止的租金共计15000元及违约金189900元（每日按逾期支付金额的3%计算，自2017年10月9日起暂计至2018年12月4日，最终应以贯腾公司偿还完毕全部所欠租金之日为准）。 一审法院认定事实：2017年8月9日，福建省轻工业研究所向福州市工商行政管理局出具一份《产权证明》，内容为：“位于福州市台江区场所，产权系福建省轻工业研究所所有，该场所非住宅、非违章建筑，无产权纠纷，符合消防安全、建筑安全条件。特此证明。”万创公司提供一份《授权委托书》，内容为：“委托人（甲方）：福建省轻工业研究所，受托人（乙方）：万创公司。甲方所有的位于福州市台江区场所，建筑面积：2875平米，现委托人委托受托人代为出租上述房产，代理权限为特别授权代理，授权范围包括但不限于：与承租人协商、洽谈、选择承租人、决定租赁价格、付款方式、租赁期限、续租。分割转租、签署租赁协议以及与租赁有关的相关文件、代开租赁发票及收据。房屋租赁备案登记事宜等与租赁有关的一切事务。代理期限：自2016年11月11日至2026年11月10日止。”2017年10月8日，万创公司与贯腾公司签订《租赁合同》，约定由贯腾公司向万创公司租赁万科广场Ｓ5栋楼315室房屋，租赁期限为2017年10月8日至2018年10月7日，租金为7500元／月，贯腾公司应于2017年10月8日前将押金、2017年10月8日至2017年12月7日租金共计22500元一次性支付至万创公司指定账户……自2017年12月起，贯腾公司按月向万创公司缴纳租金，万创公司开具增值税发票。至于2017年10月8日至2017年12月7日期间的租金，贯腾公司主张其已将上述租金共计15000元现金支付万创公司云工坊店长严迪，并持有万创公司开具的增值税发票。万创公司主张2018年8月公司审计发现贯腾公司漏缴上述租金，开始催讨。但2017年12月至2018年8月期间，万创公司从未向贯腾公司催讨。2018年9月3日，万创公司向贯腾公司发送一份《告知函》，内容为：“合同约定乙方应当在签订合同的同时需向我方押一付二；2017年10月8日至2017年12月7日止之所有押金、首两月租金22500元一次性支付至甲方指定账户。但截至今日，我方财务并未查到此笔款的到账流水。在此之前我司工作人员多次微信及当面催促贵司提交转账证明，但贵司均未提交。现因我方财务及集团审计要求：贵司务必于2018年9月7日前协助提供保证金转账凭证；如此时间段后仍未提供转账凭证，我司将视为未收到此款。如确存在漏缴，还请贵公司尽快补缴。”2018年10月9日，福建拓维律师事务所向贯腾公司发送一份《关于要求立即履行支付租金义务的律师函》，要求贯腾公司根据《租赁合同》的约定于2018年10月19日前向万创公司支付拖欠的2017年10月8日至2017年12月7日止租金共计15000元。若仍不履行付款义务，万创公司将追究贯腾公司的全部违约责任。 一审法院认为：万创公司诉请于法无据，应予驳回。理由如下：先收取租户缴纳的租金再开具收款发票，这是正常的交易惯例。万创公司向贯腾公司发送《告知函》和《律师函》后，贯腾公司的工作人员王彬即与万创公司的项目负责人刘锦莹联系，询问缴款和开具的先后顺序，刘锦莹明确告知“先付后票”。贯腾公司按《租赁合同》的约定，2017年12月起每月按时支付租金直到租赁合同期满，按常理贯腾公司支付2017年12月之后的租金时，万创公司应先扣除贯腾公司尚欠的租金，但万创公司并未先予扣除，且在收取租金后向贯腾公司开具与贯腾公司现持内容基本一致（缴费月份的区别）的增值税发票。现贯腾公司持有万创公司开具的收取2017年10－11月租金的增值税发票，万创公司称公司管理失误造成未付先票的情形，但未提供充分有效的证据加以证明和进行合理解释。 一审法院判决：驳回万创公司的诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未向本院提出新证据。 二审期间，双方当事人对一审认定的事实均未提出异议，根据现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。上诉人万创公司要求补充认定：《租赁合同》约定贯腾公司向万创公司支付款项时付款户名必须万创公司，否则视为贯腾公司未履行付款义务并承担相应的逾期付款的违约责任。本院经查，万创公司要求补充之内容与双方签订的《租赁合同》第三条第4款约定不一致，故该项意见不予采纳。 本院认为，本案争议焦点在于：被上诉人贯腾公司是否已向上诉人万创公司支付2017年10月8日至2017年12月7日止的租金。首先，双方虽于《租赁合同》第三条第4款约定贯腾公司应以其户名支付款项至万创公司指定账户，但实际履约中贯腾公司系通过个人账户支付租金，而万创公司亦未提出异议，即双方已实际改变合同约定的租金支付方式；其次，根据租赁一般交易习惯，结合本案租赁期间大部分时间为先付后票、云工坊负责人刘锦莹“先付后票”的微信陈述，贯腾公司以其持有租金增值税发票主张其已缴纳租赁场所2017年10月和11月租金，符合交易习惯；最后，万创公司主张贯腾公司欠缴租金但长时间未催缴，亦未在贯腾公司后期支付款项中予以抵扣，甚至双方又续签租赁合同，万创公司工作人员严迪主张贯腾公司偷取租金增值税发票但长期未报警亦未向公司报告，均不符合交易常理。综上，本院根据现有证据综合认定贯腾公司已完成缴纳首两个月租金之义务，万创公司诉请贯腾公司支付租金及违约金，本院不予支持。 综上，万创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费4373元，由上诉人万创公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林秀榕 审判员  陈 青 审判员  魏 昀 二〇一九年六月二十八日 书记员  钟许珠 第8页