福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2296号 原告（反诉被告）：叶大月，男，1979年1月5日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：黄辉，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琳，福建融成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市台江区光明南路**升龙汇金中心**。 法定代表人：余丽娟，职务总经理。 委托诉讼代理人：黄如权，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘慧铭，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原告叶大月与被告福建世欧投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，被告福建世欧投资发展有限公司在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告叶大月的委托诉讼代理人黄辉、被告福建世欧投资发展有限公司的委托诉讼代理人黄如权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶大月向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房屋权属证书（产权证和土地使用权证）的违约金87438.3元（自2016年4月10日至2017年3月22日每日按已付购房款0.01%计算）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月10日，原告为了购买被告开发的楼盘晋安区房屋，与被告订立了一份《商品房买卖合同》，该商品房总价款为2527118元。合同约定，出卖人应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。后原告依约足额支付购房款，房屋于2015年4月10日交付原告使用，而被告逾期办理房屋权属登记手续，构成违约，应承担违约责任。 被告福建世欧投资发展有限公司辩称：一、被告已于2015年10月21日向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，但是因个别业主在公示期间对讼争项目按现状办理规划条件核实提出异议，导致该次规划条件核实未通过。在福州市城乡规划局要求按照原规划进行核实之后，又由于部分业主多次阻挠被告恢复原规划建设，并冲击小区物业办公场所，导致讼争项目迟迟无法通过规划条件核实。后经多方协调，福州市城乡规划局在2016年8月12日第二次按现状进行规划条件核实，公示没有业主异议之后，才于2016年8月26日通过了项目规划条件核实。延误的时间自第一次公示期满次日（即2016年1月14日）起至2016年8月26日止共计225天。根据合同第十四条约定以及法律规定，非因被告原因导致无法按时取得房屋权属证书的，被告不承担违约责任。二、不动产权证作为房屋权属的唯一凭证，能够办理不动产权证即意味着其完成了买卖合同约定的协助办理房屋权属证书的义务，讼争项目未能办理不动产权证的情形于2016年10月即不存在，原告请求其支付2016年10月10日后的违约金无事实和法律依据。三、福州市自2016年9月25日开始正式实施不动产统一登记。因行政机关机构调整等原因，《不动产权证书》颁发初期出现过土地登记信息暂无法记载的情形，但是到2017年2-3月后，已不再出现土地登记信息暂无法记载的情况。故土地信息登记不全的原因在于政府部门而非被告。四、办理房屋所有权证、办理土地使用权证是原告应当履行的两项并列的、独立的义务（并非权利），目的是为了催促原告尽快办理，以解除被告的阶段性担保责任。本案正处于两证合一的过渡期，过渡期内，尽管实施了不动产登记制度，但两项义务并未合并。原告办理产权不必等到被告土地总登完成，原告无权以土地总登未完成为由拒绝办理房屋所有权登记。土地使用权登记暂缓履行，一方面不影响办理不动产权证，另外在被告办妥土地总登后，不动产登记簿上自动会更新土地信息，视为原告已经履行。五、本案原告主张违约金部分已经过诉讼时效，根据福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第二十一条中答复按日计付的违约金诉讼时效应当分别每日计算，因此从本案立案时间计算（倒推三年），原告主张的违约金中超过三年诉讼时效的部分依法不能支持。 反诉原告福建世欧投资发展有限公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告逾期办理房屋权属登记手续违约金，违约金自2018年2月10日起按购房款总额的0.01%/日计算至2018年6月25日止，共计34116.09元；2.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：合同附件六《合同补充协议》第六条约定，反诉被告应在反诉原告书面通知办理产权证之日起30日内到指定地点办理预售房屋产权面积确认，且在反诉原告提供购房发票及《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》后的60日内办妥《房屋所有权证》及《土地使用权证》。若因反诉被告原因导致《房屋所有权证》及《土地使用权证》无法在上述约定的90日内办妥，每逾期一日，反诉被告应向反诉原告支付总房价款万分之三的违约金。反诉被告领取购房发票及《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》后逾期办理权属登记手续，构成违约。 反诉被告叶大月辩称：一、其已于2018年6月25日办理讼争房屋的所有权登记证明。二、反诉原告诉请反诉被告承担逾期办证的违约责任，不属于反诉的范畴。三、本案《商品房买卖合同》关于反诉被告承担违约责任的约定，属于反诉原告单方附加的格式条款，应当认定为无效条款。四、2016年10月至2017年4月间办理的不动产权证书没有土地登记信息，导致业主对是否办理存在瑕疵的不动产权证书无所适从，由此产生的未办证的不利后果应由反诉原告承担。故反诉原告的诉求应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2012年8月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落晋安区房屋，总价款2527118元。出卖人应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 签约后，原告以按揭贷款方式付清全部购房款。被告于2015年4月10日向原告交付房屋。因讼争房屋所在小区在建设时变更了机动车和绿地位置等的原规划，被告向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，后部分小区业主在2016年1月7日至1月13日规划条件核实公示期间提出异议，核实未通过。经协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次公示，并于2016年8月26日审批通过核实。2016年9月22日，福州市不动产登记和交易中心向被告发出《初始登记通知书》。2016年9月30日，被告向原告寄发《产权办理通知书》，通知原告领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日。原告于2018年6月25日办理了载有土地登记信息的讼争房屋的《不动产权证书》。 另查明，被告于2017年2月17日向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争房屋所在地块的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。2018年2月2日，被告以邮政快递方式再次按照《商品房买卖合同》确定的送达地址（福州市马尾区）向原告发出《不动产权办理通知书（二次）》，明确尚未办理不动产权证的业主于七日内自行携带有关材料到福州市不动产登记和交易中心办理不动产权属登记。该邮件已被签收。 以上事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、交接单、《不动产权证书》、受理承诺单、网络公示截图打印件、《建设项目规划核实情况意见书》复印件、《初始登记通知书》、《产权办理通知书》、《不动产权办理通知书（二次）》、邮件查询单、福州市不动产登记和交易中心复函及原、被告的陈述等证据证实，本院予以认定。 本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》，合法有效，当事人应当予以履行。《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。商品房完整的房屋权属证书应当包括商品房所有权证和国有土地使用权证，在我国施行“房地合一”的登记模式后，应当指有完整房地信息登记内容的不动产权证。被告于2016年10月通知原告办证时，尚未完成土地信息总登，导致当时办理了不动产权证的买受人缺失土地信息的登记内容，应认定被告协助原告办理权属证书的合同义务尚未全部完成。本案逾期办证的根本原因在于被告变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，被告关于非因其原因导致延误、其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立，不予采纳。 被告在交房后的365日内，即2016年4月9日前，未能完成通知原告办理房屋权属证书的义务，构成违约。结合本案被告的履约情况及原告未举证证明因土地信息未登记给其造成实际经济损失的情况，本院根据公平原则和诚信原则，确定被告逾期办证的违约期从2016年4月10日计至2017年3月22日土地总登手续出件之日止。原告至2019年4月23日才向法院起诉主张被告违约，其主张2016年4月10日起至2016年4月23日止的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。2016年4月24日至2016年10月9日不可办证期间计169天，违约金标准按照合同约定已付房款的日万分之一计算；2016年10月10日至2017年3月22日计164天，违约金标准调整为按已付购房款的日万分之零点二五计算。两段违约金合计53069.47元（42708.29元+10361.18元）。 关于反诉部分，反诉原告未举证证明反诉被告签收《不动产权办理通知书》的时间，本院根据合理的邮寄时限确定该通知书签收时间为2018年2月4日。反诉被告在收到反诉原告《不动产权办理通知书》之日起的第141日办妥房屋权属证书，超过约定的期限51日，给反诉原告未能及时退出反诉被告按揭贷款的阶段性担保形成影响，反诉原告主张反诉被告承担逾期办证的违约责任，可以支持；但基于公平原则，应将违约金标准调整为日万分之一，故反诉原告关于反诉被告支付违约金12888.30元（2527118元×51天×0.01%）部分的反诉请求可以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶大月支付违约金53069.47元。 二、反诉被告叶大月应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告福建世欧投资发展有限公司违约金12888.30元。 三、驳回原告叶大月的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告福建世欧投资发展有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1986元，减半收取计993元，由原告叶大月负担390元，被告福建世欧投资发展有限公司负担603元。反诉案件受理费326元，由反诉原告福建世欧投资发展有限公司负担203元，反诉被告叶大月负担123元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李蓓蓓 二〇一九年六月十八日 书记员  郑倩雯 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。