山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁15民终771号上诉人（原审被告）：于春荣，女，1962年5月20日出生，汉族，个体工商户，住东阿县。委托诉讼代理人：马凤苓，东阿合纵法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张平，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军山东省东阿县人民武装部，住所地：东阿县北环路。负责人：王旭，部长。委托诉讼代理人：张大力，山东鲁泉律师事务所律师。上诉人于春荣因与被上诉人中国人民解放军山东省东阿县人民武装部（以下简称东阿县武装部）合同纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2018）鲁1524民初2479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。于春荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用均由东阿县武装部承担。事实与理由：于春荣与东阿县武装部于2003年6月9日签订的“东阿县人武部门市楼租赁协议”不具备解除的法定条件，一审法院判决解除该协议，属判决错误。一、本案不适用《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》的相关规定。案涉门市的坐落位置为东阿县武装部的原址东阿县青年路中段路东，在地方政府的规划下东阿县武装部的住所地已进行了置换，现东阿县武装部早已搬至置换后的住所地东阿县北环路，原址已经由房地产开发公司进行了开发建设，建设为门市楼与住宅楼，且住宅楼已经办理了产权登记。案涉“东阿县人武部门市楼租赁协议”虽然是东阿县武装部与于春荣签订的，但是东阿县武装部没有提供相应的土地使用证与房产证证明案涉门市楼至今登记在东阿县武装部或军队名下，即不能证明案涉门市楼现属于军产。如案涉门市楼不属于军产，那么本案就不能适用《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》的相关规定。二、退一步讲，即便本案适用《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》的相关规定，也不是案涉租赁协议解除的法定条件。退一步讲，案涉门市为军产，但《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》已明确“对复杂敏感项目，区分不同情况，对已融入驻地城市发展规划，直接影响社会经济发展和民生稳定，合同协议期限较长、承租户投资大，有潜在军事利用价值，确实难以关停收回的项目，可以实行委托管理。对独立坐落或者能够与在用营区相对分离，军事利用价值不高，已经形成事实转让的项目，由中央军委审批确定后，可以采取置换等方式处理。”从该指导意见来看还是要从实际出发，充分考虑项目形成的历史原因，区分不同情况，采取不同的方式进行处理，该指导意见规定主要采取终止回收、委托管理、资产置换和保障社会化4种方式处理，所以终止收回仅是其中的一种处理方式，并非全部的处理方式。结合本案，案涉门市楼已融入驻地城市发展规划，直接影响社会经济发展和民生稳定，合同协议期限较长，于春荣投资大，确实难以关停收回，且案涉门市楼完全能够与在用营区相对分离，于春荣与东阿县武装部之间已经形成事实转让关系，最关键的是东阿县武装部的住所地已经进行了置换，充分说明案涉门市楼不符合指导意见规定的以终止收回的方式进行处理。而一审法院简单地进行“一刀切”，不从实际出发、区分不同情况就直接判决解除租赁协议，显然一审判决错误。综上，一审判决错误，请二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。被上诉人东阿县武装部辩称，于春荣与东阿县武装部解除租赁协议的财产是军产。军产与地方产业不同，依军队政策规定，军产不在地方登记，有的军产也未予登记，但其军产属性不变。东阿县武装部解除与于春荣的租赁协议，是否符合《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》是由东阿县武装部向军分区汇报确定。东阿县武装部向一审法院起诉请求：1.要求确认于春荣与东阿县武装部已解除2003年6月9日签订的“东阿县人武部门市楼租赁协议”；2.要求于春荣立即腾空依据“东阿县人武部门市楼租赁协议”占有使用的房屋；3.本案诉讼费用由于春荣承担。一审法院认定的事实：2003年6月9日东阿县武装部（甲方）与于春荣（乙方）签订“东阿县人武部门市楼租赁协议”，双方就房屋租赁事宜达成如下协议：一、楼房名称：东阿县人武部沿街门市楼；二、位置与面积：东阿县武装部将位于东阿县青年街中段路东、县人武部办公楼南侧从南向北数第1户临街门市楼租赁给于春荣使用，建筑面积133.80㎡；三、工程质量及验收：东阿县武装部根据设计单位的设计和国家施工验收规范进行施工，质量达到国家现行验收规范的合格标准，于春荣按此接房验收；四、室内外主要设施：室内设楼梯，内墙仿瓷涂料，地面全瓷地板砖，电路系统采用全铜芯优质线，并配有空调专线、有线电视线。一层安装自来水管道、设卫生间一个、大门一个，大门为无框钢化玻璃门；二层安装自来水管道和下水管道。其他设施以施工图纸为准。如于春荣确需变更部分设施，须经东阿县武装部同意，所需费用由于春荣承担；五、维修办法：参照国家建筑工程施工验收规范，保修期（一年）内由东阿县武装部负责维修，保修期外由于春荣负责维修。于春荣擅自对室内外设施进行装修和改造，造成楼房安全问题或其他损失，无论是在保修期内外均由于春荣负责；六、租赁期限：楼房租赁期限50年，租赁时间自楼房交付之日起计算，楼房于2003年12月底前交付；七、权利与责任：楼房租赁期间，于春荣拥有使用、继承和转租权。如于春荣转租他人，需征得东阿县武装部同意。如遇政府行为的城市规划改造或其他不可抗拒因素给于春荣造成损失，东阿县武装部不负任何责任；八、物业管理：水、电由东阿县武装部负责管理，实行有偿服务，于春荣除负担各自水、电表实数水电费外，还应均摊水电总表损耗水电费，水电收费标准以水电部门给东阿县武装部出具的发票为准。于春荣在使用房屋过程中，要遵纪守法，经营过程中卫生、治安等费用由于春荣自理；九、租金与交付时限：门市每平方米1900元，总租金为254220元。签订协议时交付全部租金的80%，即203376元；楼房交付使用时交清剩余的20%，即50844元。凡不按规定期限、数额交齐的，按自动放弃处理（扣除10000元押金，退回其余交款数额）；十、附加条款：根据于春荣要求本套房屋多设无框玻璃门、窗各一个，东阿县武装部另收于春荣费用2000元，协议签订时一次性交清；十一、本协议一式二份，双方各执一份。自签订之日起生效。因违背协议造成损失，由违约方承担全部责任。协议尾部由东阿县武装部、于春荣签字盖章。其后，于春荣利用租赁房屋进行经营活动，期间双方未发生过任何争议。2018年5月中共中央办公厅以中办发（2018）26号文印发《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，要求各部队全面停止一切有偿服务。东阿县武装部主张接到该指导意见后，随即电话通知于春荣解除合同，于春荣对此不予认可，辩称并未收到东阿县武装部任何方式的解除合同意思表示。一审审理中，于春荣主张案涉房产所占用土地系东阿县武装部以土地出让方式取得，并由东阿县武装部进行商业开发，房产已经对外销售并有部分办理产权登记，不再属于军产。同时依据协议关于维修、租期、租金交付以及对承租房继承权的约定，主张案涉房产名为租赁实为买卖。东阿县武装部予以否认。一审法院认为，本案的争议焦点即双方达成的协议性质系房屋租赁还是房屋买卖。东阿县武装部主张双方达成的协议系房屋租赁性质，并提供“东阿县人武部门市楼租赁协议”予以证实。根据该协议内容综合分析，协议名称即明确了租赁性质，其间包括了出租与承租主体、租赁物名称、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物的维修等条款，并对转租、租赁期间的装修改造作出限制性约定，协议总体符合租赁合同的基本构成要件。于春荣辩称协议之初即有房屋买卖的意思表示，因其法律意识不强，在签订协议时没有注意协议中关于“租赁”的用词，且协议约定租赁期限50年，也符合其购买意图，并提供东阿县国土资源局缴交国有土地使用权出让金登记单复印件一份以及东阿县房地产管理处房产证复印件二份，证实上述协议性质系房屋买卖，案涉地块已经对外出让开发，相关房产已对外出售并办理了产权手续。东阿县武装部对于春荣提交的两组证据的真实性均有异议，认为该两组证据与本案缺乏关联性。对此法院认为，于春荣作为完全民事行为能力人，应知晓“租赁”与“买卖”的本质区别，也应知晓签订“租赁协议”所带来的法律后果，不能简单地以自身法律意识淡薄规避协议约定。虽双方约定的50年租赁期限有违法律规定，但仅是超出法律规定的部分无效，并不影响其他条款的效力，也不影响协议性质的认定。案涉地块是否以出让方式取得或相邻房产是否对外出售，均不影响东阿县武装部对案涉房产所有权的认定和出租权的权能行使。于春荣另以维修、租金交付以及对承租房继承权的约定主张双方构成实质性的房屋买卖关系，对此法院认为，维修费用承担和租金交纳方式，完全可由租赁双方自主约定。只有在双方未有约定或约定不明的情形下，才适用法律规定。按租赁面积计算租金，是核收租金的一种方式，在日常经营中并不少见。同时为保证租赁关系的延续性，约定于春荣继承人在承租期内享有继续租赁的权利，也不为法律所禁止。于春荣以上述条款约定主张房屋买卖关系的设立，理由偏颇且过于牵强，依法不予采信。综上，东阿县武装部与于春荣在平等自愿的基础上签订的“东阿县人武部门市楼租赁协议”，双方意思表示真实，约定内容明确，故认定该协议性质为房屋租赁，而非房屋买卖。于春荣的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。依照法律规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，致使合同目的不能实现的，当事人可以请求法院解除合同。《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》下发于2018年，在东阿县武装部、于春荣签订“租赁协议”时东阿县武装部无法提前预见，系东阿县武装部、于春荣在履行合同过程中国家就军队全面停止有偿服务活动所作出的强制性政策调整，属东阿县武装部在履行协议过程中出现的情势变更情形。该《意见》的贯彻实施，致使东阿县武装部、于春荣双方无法继续履行租赁协议。东阿县武装部要求与于春荣解除其间的租赁合同，符合法定情势。租赁合同解除后，于春荣应当将承租的房屋返还给东阿县武装部。于春荣因协议解除造成的损失，可依法另行主张权利。东阿县武装部主张已向于春荣发出解除合同的通知，于春荣否认，东阿县武装部未向法院提交相关证据，其要求确认已与于春荣解除合同的诉讼主张依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决：一、解除原告中国人民解放军山东省东阿县人民武装部与被告于春荣于2003年6月9日签订的“东阿县人武部门市楼租赁协议”。二、被告于春荣于本判决生效后十五日内将东阿县人武部沿街门市楼（青年街中段路东、县人武部办公楼南侧从南向北数第1户临街门市楼及附属设施，建筑面积133.80㎡）腾退给原告中国人民解放军山东省东阿县人民武装部。案件受理费减半收取100元，由原告中国人民解放军山东省东阿县人民武装部承担。二审中，本院根据于春荣的申请及案情需要，到东阿县自然资源和规划局调取了“东阿人民武装部建设用地申请审批材料（2003）”。东阿县武装部质证称，对该证据的真实性没有异议，但该证据恰恰能证明案涉房产是东阿县武装部的军产，所有权归武装部所有，属于中共中央办公厅《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》的调整范围；中国人民解放军的地方武装部属于中央军委管辖的地方武装组织，其所有的财产均属于军产，且地方武装部所属位置需经各级军区上报中央军委，该证据所提到的位置是经中央军委确定的县武装部的所在坐标，其军产性质确定无疑。于春荣质证意见：一、对证据的真实性无异议；二、该证据仅是东阿县人民政府收回国有划拨土地并将土地使用权办理出让手续的相关材料，并非是办理产权登记的相关审批手续，所以该证据不能证明东阿县武装部享有案涉土地的合法使用权；三、从证据中出让合同第十五条可看出受让人履行合同义务起30日内持相关手续申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》取得土地使用权，但通过一审、二审，东阿县武装部均未提交《国有土地使用证》，且其称没有土地使用证，充分说明东阿县武装部没有取得案涉土地使用权；四、从该证据中出让合同第十八条可以看出东阿县地方政府保留对合同项下土地的城市规划调整权，充分说明案涉土地只有东阿县政府才有对土地调整的权利，东阿县武装部对土地没有调整的权利，更无权收回案涉门市房；五、从该证据可以看出案涉土地于2003年5月20日被国土资源局收回，然后于同年6月23日与东阿县武装部签订了出让合同，充分说明案涉土地不再具有军事用途，不再属于军产，而是属于商业用地，用于商业开发，所以本案不适用《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》的调整范围；六、同类型另案上诉人韩红的门市楼不在374.4平方米范围之内，更加不适用《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》的规定，韩红的门市楼在374.4平方米的最南边门市楼的东边胡同内，不在东阿县武装部所建综合楼374.4平方米之内；七、该证据不能证明东阿县武装部至今仍享有案涉土地使用权，因为案涉门市建成后，东阿县武装部的住所地进行了置换，置换后对财产及土地的处理情况没有相应的证据证明，所以不能证明案涉门市及土地属于军产，本案更加不适用《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》的相关规定。上述证据客观真实，与本案待证事实存在关联性，本院予以采信。本院认为：案涉房屋占用的土地为东阿县武装部的国防用地，2002年东阿县武装部开始筹建综合楼项目，获得了建设工程规划许可证，并于2003年6月与东阿县人民政府签订了国有土地使用权出让合同，建设了综合楼项目，在尚未取得土地使用权及房屋所有权证书的情况下，将建成的上述部分房屋与于春荣签订了“门市楼租赁协议”。该协议虽然名为“租赁”，但从合同的基本内容分析，其50年租赁期限与商业用地最高出让期限相同，50年租赁费一次性交纳，结合作为出租方的东阿县武装部已于合同签订前办理了相关土地出让手续等实际情况，本院认定该协议名为租赁协议实为买卖协议。《中华人民共和国国防法》第三十九条规定：国家保护国防资产不受侵害，保障国防资产的安全、完整和有效。禁止任何组织或者个人破坏、损害和侵占国防资产。未经国务院、中央军事委员会或者国务院、中央军事委员会授权的机构批准，国防资产的占有、使用单位不得改变国防资产用于国防的目的。国防资产经批准不再用于国防目的的依照有关法律、法规的规定管理。第五十三条规定：公民和组织应当支持国防建设，为武装力量的军事训练、战备勤务、防卫作战等活动提供便利条件或者其他协助。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉土地是国防建设用地，是国家加强武装力量和国防建设的重要保障，不得挪作他用。东阿县武装部未经相关部门批准利用国防建设用地建设商品用房并出卖给个人，违反了法律、行政法规的强制性规定，故案涉门市楼“租赁”协议无效。现中国共产党中央军事委员会要求军队全面停止有偿服务，于春荣作为公民应当积极协助东阿县武装部完成上述国防建设任务。据此一审判决于春荣将案涉房屋腾退给东阿县武装部，符合上述法律规定及中央军委和上级军队管理机关的部署，本院予以维持。如果于春荣认为合同无效给其造成了损失，可另行主张权利。综上所述，因二审出现新证据，一审将案涉协议定性为有效的“租赁”协议并以情势变更为由判决予以解除有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持山东省东阿县人民法院（2018）鲁1524民初2479号民事判决第二项；二、撤销山东省东阿县人民法院（2018）鲁1524民初2479号民事判决第一项；三、驳回中国人民解放军山东省东阿县人民武装部的其他诉讼请求。一审案件受理费100元减半收取50元、二审案件受理费100元，由上诉人于春荣负担75元，由被上诉人中国人民解放军山东省东阿县人民武装部负担75元。本判决为终审判决。审判长  郭召勇审判员  孙久强审判员  孔繁奎二〇一九年六月二十五日法官助理李志新书记员肖天一