山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终915号上诉人(原审被告、反诉原告)：大同市大富翁国际购物有限公司，住所地大同市平城区教场街北侧大富翁商厦。法定代表人：翟立业，该公司总经理。委托诉讼代理人：王友，大同市真诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张泽民，男，满族，1955年6月7日出生，大同市大富翁国际购物有限公司员工，住大同市平城区御馨花城**楼****。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张玉梅，女，汉族，1976年1月30日出生，住大同市。委托诉讼代理人：刘曙光，山西向吉律师事务所律师。上诉人大同市大富翁国际购物有限公司因与被上诉人张玉梅租赁合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大同市大富翁国际购物有限公司的委托诉讼代理人王友、张泽民，被上诉人张玉梅的委托诉讼代理人刘曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同市大富翁国际购物有限公司上诉请求：一、判令撤销大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初1430号民事判决，依法改判继续履行合同；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2016年9月29日，上诉人与被上诉人张玉梅签订了《租赁合同》，该合同的相关条款合法有效。被上诉人张玉梅因主观原因经营不善导致其效益不佳，便找借口不按合同约定的义务履行，不交付租金和相关费用，严重侵犯了上诉人的合法权益。因此，被上诉人的行为实实在在是一种合同单方违约行为。据此，大同市大富翁国际购物有限公司在本案中所有行为属于商业正常管理经营及《租赁合同》约定的履约行为，应当得到法律的支持。综上所述，上诉人的上诉事实与理由合情、合理、合法，请二审法院依法支持上诉人的诉讼请求，稳定市场经济秩序，维护企业的合法权益。被上诉人张玉梅答辩称：上诉人已经明确告知答辩人解除合同，因此赔偿违约金、赔偿装修费用等符合法律规定，应当驳回上诉请求，维持原判。张玉梅向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告已交付保证金20000元；3、判令被告支付违约金88812元；4、判令被告依法支付因关门产生至履行期届满的经济损失892178元；5、赔偿店面装修费用633500元及评估费10000元；6、本案的诉讼费用由被告承担。大同市大富翁国际购物有限公司向一审法院提出反诉请求：1、请求依据双方2017年1月1日签订的租赁合同交付反诉原告房屋租金458333元；2、依据双方合同第八条约定反诉被告应承担违约金240625元；3、反诉被告在合同履行中欠2017年11月份采暖费3864元，欠2018年2月至4月15日共三个半月采暖费13524元，支付采暖费违约金6776元，两项共计20300元，反诉被告应当依据双方合同约定交付反诉原告各项费用719258元；4、反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年9月29日，原告张玉梅与被告大同市大富翁国际购物有限公司签订《租赁合同》承租位于大同市教场街“大富翁国际购物中心”一楼前区140门面房及二层前区232号铺位，合同约定：免租期至2016年12月31日，租期为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。同日，原告张玉梅向被告大同市大富翁国际购物有限公司交付保证金20000元。针对原、被告争议的事实及证据，一审法院认定如下：1、关于原、被告签订的《租赁合同》应否解除的问题。原告主张解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。被告抗辩原告主张解除合同无依据，原告租赁的房屋为独立铺面，铺面经营场所不受其他经营限制，大同市市内拆迁改造并不影响原告的经营，被告没有任何过错。本案中，2018年1月25日，被告向原告发送告通知函一份，该函明确记载：“…在2018年1月22日部分小业主采取堵门、挂条幅、上锁等过激行为，导致大富翁商场停业三天，经商场领导与区政府积极协商，大同市城区政府召集联席会议，会议决定商场在2018年1月24日下午重新开业，2018年2月15日后暂停营业，为此商场特发声明告知商户…，2018年2月15日后，双方所签的合同自动解除”。被告对该函真实性无异议，但认为应继续履行合同。该院认为，依法成立的合同受法律保护，被告于2018年1月25日函告原告从2018年2月15日解除双方合同，系其明确意思表示，被告称经营场所不受其他经营限制，要求继续履行合同，该案因原告申请对商铺内部装修进行鉴定，鉴定机构自行或通过该院多次联系被告进入诉争商铺现场勘察均未果，至2018年12月4日被告配合鉴定机构进行了现场勘察，故对被告经营场所不受限制、要求继续履行合同的抗辩意见不予支持。2、关于原、被告是否存在违约的问题。本案中，2016年9月29日，原告张玉梅与被告大同市大富翁国际购物有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为3年，从2017年1月1日起至2019年12月31日止。该院认为，被告在合同存续期间单方解除合同，致使合同目的不能实现，故应承担违约责任。3、关于原、被告双方主张的各项赔偿应否支持的问题。原告主张被告退还保证金20000元，被告对收取保证金事实无异议，因合同解除被告已无收取合同保证金的必要性，故原告主张被告返还保证金理由正当，该院予以支持；原告主张被告支付违约金88812元（500000元÷12×3‰×309天＋550000元÷12×3‰×365天），原告根据合同约定主张从2018年2月15日至2019年12月31日违约金共计88812元。本案中，依据原、被告签订《租赁合同》第八条约定：“甲方未按本合同约定期限向乙方交付房屋的，每逾期一天，按月租金的0.3％支付违约金…”，被告向原告出具的告通知函明确告知2018年2月15日后暂停营业，故该院对该项主张予以支持；原告主张被告支付因关门产生至履行期届满的经济损失892178元，原告提供流水清单证明诉争商铺的经营情况。该院认为，该结算单系原告自行拟定，原告提供的流水清单无法证明诉争商铺的经济损失，且该损失属于间接损失，故对该项主张不予支持；关于原告主张的商铺内部装修费633500元与评估费10000元，该院认定如下：原告提供山西大正资产评估有限责任公司提供的资产评估报告及鉴定费发票证明，经鉴定原告商铺装修价值为633500元且支出鉴定费10000元。被告称系原告内部装修，与被告无关。该院认为，原告提供的资产评估报告是由有相关资质的第三方评估机构作出，该评估报告的内容和形式均符合法定要求。被告未提供证实评估程序违法、评估依据不足、结论不当等足以否定评估结论的相应证据，应承担举证不力的法律后果，对原告提供的评估报告予以认定，因被告单方解除合同构成违约，其应对原告商铺装修价值予以赔偿，评估费系原告为确认实际损失而支出的合理性费用，且有票据证实，予以确认，故对原告主张的商铺内部装修费及评估费予以支持。被告主张原告交付2018年2月至12月租金458333元。该院认为，被告大同市大富翁国际购物有限公司确告知原告2018年2月15日后暂停营业，合同目的未能实现，现被告主张原告支付剩余租金及违约金无事实和法律依据，根据原告承租情况，确认原告应向被告缴纳2018年2月1日至2月15日的租金共计20550元（租金500000元÷365天×15天）；被告主张原告支付2017年11月采暖费3864元、2018年2月至4月15日的采暖费及违约金，原告未提供证据证明该笔费用已缴纳，该院确认原告应缴纳2017年11月采暖费3864元、2018年2月1日至2月15日的采暖费1950元，违约金881元（3864元×0.3％×76天＝881元）。一审法院认为，原、被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告于2018年1月25日函告原告从2018年2月15日解除双方合同，现原告主张解除双方签订的租赁合同，予以支持。原告主张退还保证金20000元、违约金88812元、装修费633500元、评估费10000元，符合法律规定，予以支持。原告主张经济损失892178元，但未举证证明，不予支持。被告反诉主张原告给付租金458333元、违约金240625元、采暖费13524元及未按时交付采暖费违约金6776元，该院结合双方合同履行情况及违约情形，支持从2018年2月1日至2月15日的租金20550元、2017年11月采暖费3864元、2018年2月1日至2月15日采暖费1950元、未按时给付采暖费违约金881元。诉讼费应当依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由败诉方负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告张玉梅（反诉被告）与被告大同市大富翁商厦有限责任公司（反诉原告）于2016年9月29日签订的《租赁合同》；二、被告大同市大富翁商厦有限责任公司（反诉原告）于判决生效后十五日内给付原告张玉梅（反诉被告）保证金20000元、违约金88812元、并给付原告张玉梅（反诉被告）内部装修费用633500元及鉴定费10000元，共计752312元；三、原告张玉梅（反诉被告）于判决生效后十五日内给付被告大同市大富翁商厦有限责任公司（反诉原告）从2018年2月1日至2月15日的租金20550元、2017年11月采暖费3864元、2018年2月1日至2月15日的采暖费1950元、未按时给付采暖费违约金881元，共计27245元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24056元，该院退还原告张玉梅（反诉被告）4356元，由原告张玉梅（反诉被告）负担10688元，由被告大同市大富翁商厦有限责任公司（反诉原告）负担9012元；反诉费5497元，由原告张玉梅（反诉被告）负担208元，由被告大同市大富翁商厦有限责任公司（反诉原告）负担5289元。本院二审期间，上诉人提交了以下新的证据：1、现场图片，欲证明其他商户直至现在都在正常营业，只有被上诉人关门了，占用着店面。2、通知函及撤柜申请，欲证明被上诉人没有承诺撤还是不撤，没有答复，其他商户都签了字。经本院庭审质证，被上诉人对照片的真实性不予认可，不能证明被上诉人在占用店面；关于通知函和撤柜申请，是上诉人与其余商户的承诺与要约，被上诉人不清楚，与本案无关。本院认为，上诉人提供的上述证据系其他商铺的情况，与本案无关联性，也不能证明其待证事实，本院不予采信。经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。关于上诉人与被上诉人之间的租赁合同应否予以解除的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人于2018年1月25日向被上诉人发送的通知函中明确记载：在1月24日至2月15日营业期间保证合法经营，并于2018年2月15日之前将货品及货柜撤离商场，积极配合商场缴纳应缴纳而未缴纳的费用，2018年2月15日后，双方所签的合同自动解除，互不追责。该通知函系上诉人在租赁期限届满前以书面形式明确表示不再继续履行合同的真实意思，致使合同目的不能实现，符合《合同法》第九十四条规定的解除情形，故被上诉人可以通过行使法定解除权的方式解除合同。上诉人认为该通知函应当有被上诉人的签字确认才能生效的主张无据为证，本院不予支持。上诉人主张其于2018年4月10日向被上诉人发出了正常营业的通知、双方租赁合同应当继续履行，被上诉人对此不予认可，上诉人提供的证据并不能证实该主张，本院不予支持。本院认为，在双方租赁合同未到期的情况下上诉人单方通知被上诉人解除合同、致使合同目的不能实现，已构成违约，一审法院判决解除双方租赁合同、由上诉人向被上诉人支付违约金并退还保证金符合合同约定和法律规定，并无不当。关于商铺内部装修费，一审法院根据当事人申请委托本院司法技术服管理务中心，由具有相应资质的鉴定机构出具资产评估报告予以确认，上诉人并未提供证据证实该资产评估报告存在程序违法、评估结论依据不足等情形，故一审法院对该评估报告予以采信并判决上诉人对该商铺装修价值损失予以赔偿正确。一审法院结合双方合同履行情况及违约情形，判决被上诉人向上诉人支付从2018年2月1日至2月15日的租金20550元、2017年11月采暖费3864元、2018年2月1日至2月15日采暖费1950元、未按时给付采暖费违约金881元符合合同约定，并无不当。大同市大富翁国际购物有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11051元，由上诉人大同市大富翁国际购物有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 马卉妍审判员 张丽娟 二〇一九年六月十七日书记员 王毅伟