西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书  （2018）陕0113民初12990号原告：李丽娟，女，汉族，1981年7月26日出生，住西安市新城区，身份证号：130XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：黄世岭，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：李雨泽，男，汉族，1983年3月6日出生，住河南省民权县，现住西安市，身份证号：412XXXXXXXXXXXXXXX。被告：陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地：西安市，统一社会信用代码：91610000081715066D。法定代表人：杨帅，系该公司总经理。委托代理人：李季袁，男，汉族，1992年5月15日出生，住西安市，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。委托代理人：李婷婷，女，汉族，1998年9月17日出生，住西安市，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。    原告李丽娟与被告李雨泽、陕西新环境房地产经纪有限公司（简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李丽娟之委托代理人黄世岭，被告李雨泽，被告新环境公司之委托代理人李季袁、李婷婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李丽娟诉称，2018年3月17日,原告与被告李雨泽、被告陕西新环境房地产经纪有限公司(以下简称"新环境公司")签订了《房屋买卖合同》,约定被告李雨泽向原告出售位于西安市曲江新区XX城XX栋XX号的房屋一套,并约定违约方向守约方支付20%的违约金。为办理更名手续,二被告与原告签订了《补充协议》,约定若合同终止,二被告将收取的房款及更名费在七个工作日内退还原告账户。上述合同签订当日,原告依约向二被告交纳了房屋定金12万元、更名费8.5万元、中介费3.9万元。2018年5月26日,二被告明确告知原告不再出售房屋,经多次协商无效,原告无奈,另行购买了相同户型的房屋,但因被告李雨泽的违约致使原告另购房屋多花费了38万元;后二被告也并未依照合同约定向原告退还定金及更名费,原告认为,二被告的行为构成违约,致使三方协议无法履行,并给原告造成了巨大损失,故诉至法院,请求：1、判令解除三方签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告李雨泽退还原告定金120000元；3、判令被告李雨泽向原告支付违约金264000元；4、判令二被告共同向原告退还更名费85000元及中介费39000元；5、判令被告李雨泽赔偿原告另行购房的差价380000元；6、判令二被告承担本案律师费36480元；7、判令二被告承担本案诉讼费。被告李雨泽辩称，3月17日之前，被告确实有卖房的意向，并和中介公司沟通，当时因被告想另购房，所以才出卖涉案房屋，且着急要钱，经与中介公司协商更名、过户等手续办理事项，联系到原告，被告要求房屋款项尽快到位，新环境公司也说原告的款项很快能够到位，基于对原告的信任，签订买卖合同，当时原告说4月20几号能够到位，但一直到月底都没有到位，因被告名下的信用卡欠债太多，如果购买房屋，必须一次到位。直到5月中旬左右，原告的钱还没有到位，导致被告看中的房子没有办法购买，对此给被告造成了损失。被告也给原告说过不卖涉案房屋了，并愿意和原告协商退还定金的事宜。现在还是愿意与原告协商赔偿事宜。被告想通过中介和原告协商，但中介一直说原告不愿意协商。直到被告等到法院的传票。关于原告的请求，第一项请求同意解除。退还原告的定金也同意。但支付违约金过高，因为被告一直积极的与原告沟通，原告没有积极支付房款给被告也造成了损失。另外更名费和中介费也需根据合同约定退还。关于差价的请求不合理，被告不同意支付。关于律师费，被告不认可，因为被告一直积极的协商处理后续事宜，但原告不给被告协商的机会。被告新环境公司辩称，一、同意解除三方买卖合同。我方的中介服务已完成，中介费不应予以退还。二、因被告李雨泽明确表示不愿意履行合同内容，故定金应当退还原告。三、关于差价和违约金应当适当的补偿。四、更名费我方同意退还，因为目前没有进行更名。因合同终止后，更名费才能予以退还，但合同还没有确认终止，故待合同终止后，我方予以退还。中介费应根据合同约定由违约方向守约方支付。五、关于律师费的承担，原告该请求无事实约定和法律依据，应由违约方承担。经审理查明，2018年3月17日，原告李丽娟（乙方）与被告李雨泽（甲方）、新环境公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》。合同约定：由原告购买被告所有的位于西安市曲江新区XX路以北，XX路XX城XX栋XX房屋，房屋已设抵押，抵押给中国银行500000元，甲方应于2018年6月5日前，向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，且最迟应于产权过户前5个工作日办理完毕注销抵押登记手续。第二条，房屋总售价1320000元，乙方于2018年3月17日支付甲方购房定金120000元，以自行支付的方式支付给甲方；乙方在签订变更手续当天手续办理之时支付甲方购房首付款600000元，选定的手续甲乙双方最迟应于2018年7月15日之前办理。第三条，乙方应支付丙方居间服务费39600元。第六条，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10个工作日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。同日，三方签订了《补充协议》，并约定：1、此次交易为合同更名，由丙方负责办理，甲乙双方须无条件配合，所需更名费用由乙方负责，后期不收取乙方任何费用，如因国家政策变动导致更名不成功，甲乙双方选择房产证下来产权过户，所收取更名费用用于过户交税，或终止合同，三方互不违约，甲、丙双方收取乙方的房款和中介费、更名费在七个工作日内退还至乙方账户，以上两种方式由甲乙双方选择；3、签订变更手续当天，将尾款60                                                                                                                                                                         0000元存入联名账户，乙方签订新合同当天解除联名账户，乙方将尾款600000元转至甲方账户中。2018年3月17日，原告李丽娟分别向被告李雨泽支付120000元购房定金，向被告新环境公司支付39000元中介费。2018年3月17日，原告李丽娟支付涉案房屋更名手续费85000元。后被告以不能尽快取得资金为由，表示不愿继续履行，并于2019年5月26日明确表示不再出售涉案房屋，房屋更名手续未能办理。原告随后提起本案诉讼。另查明，涉案房屋系被告李雨泽于2013年10月从西安汉华房地产开发有限公司处购买，现尚无房产证。2018年5月27日，原告李丽娟与案外人米某某签订了《房屋买卖合同》，由原告购买了米某某所有的位于西安市曲江新区XX路以北，XX路XX栋XX房屋，房屋价款1700000元。2018年5月29日，原告李丽娟向陕西海普睿诚律师事务所支付案件代理费36480元。    上述事实有原告提供的房屋买卖合同、补充协议、聊天记录、定金收条、中介费收款收据、更名费收条、转账凭证、区域房价信息、委托代理合同、律师费发票及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证。本院认为，原告李丽娟与被告李雨泽、新环境公司签订的《房屋买卖合同》，各方意思表示真实，且均未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。三方签订的《补充协议》，其中关于更名费一节的约定，因违反国家法律法规和政策的相关规定该约定无效，其他有关涉案房屋买卖事项的约定有效。原、被告应按合同约定履行各自义务。被告李雨泽未及时向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，并以不能尽快取得资金为由，明确表示不再出售涉案房屋，其行为已构成违约，应承担主要违约责任。原告李丽娟未待合同约定的2018年6月5日到期，待被告李雨泽确实不履行合同即另行购买新房，亦存在过错，构成违约，应承担次要责任。现原告诉请解除三方签订的《房屋买卖合同》，被告同意，依法应予支持。因合同解除，原告已支付的购房定金120000元被告李雨泽应予返还。原告诉请的违约金，因双方约定过高，应予核减，即按房屋总价款的5%计算计66000元为宜。更名费85000元因违反法律法规和政策的规定，被告新环境公司应予退还。原告诉请由被告李雨泽赔偿原告另行购房的差价380000元，因原告在合同约定的2018年6月5日前即另行购房，并未对其造成较大损失，且原告也存在违约行为，亦应自行承担一定的责任，故对原告的该项诉讼请求不予支持。原告诉请二被告承担本案律师费36480元，根据三方签订的《房屋买卖合同》第五条的约定，被告李雨泽应承担相应的责任。故原告诉请的中介费、违约金、律师费，根据原告李丽娟及被告李雨泽的违约责任，应由被告李雨泽承担70%的赔偿责任，即支付原告李丽娟违约金46200元（66000×70%）、中介费27300元（39000元×70%）、律师费25536元（36480元×70%），原告李丽娟自行承担30%的违约责任。兹根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告李丽娟与被告李雨泽、被告陕西新环境房地产经纪有限公司于2018年3月17日签订的《房屋买卖合同》依法予以解除。二、被告李雨泽于本判决生效后十日内退还原告李丽娟购房定金120000元、支付违约金46200元、中介费27300元、律师费25536元，共计219036元。三、被告陕西新环境房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告李丽娟更名费85000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告李丽娟其他诉讼请求。本案案件受理费16680元，由原告承担5004元，被告李雨泽承担11676元。原告已预交，被告李雨泽于本判决书生效后直接支付原告11676元。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长     毕  智  强人民陪审员     姜      玲人民陪审员     毛      勇 二〇一九 年 六 月 十二 日 书  记  员     高  彩  娥 打印：高彩娥        校对：高旸珂       2019年  月  日送达