海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2019）琼0271民初2819号   原告：王楷，男，1987年10月17日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住海南省三亚市。   原告：钟茗露，女，1989年10月4日出生（公民身份号码：×××），汉族，户籍地天津市武清区。现住海南省三亚市。   委托诉讼代理人：王楷，钟茗露丈夫。   被告：三亚东锣岛地产有限公司，统一社会信用代码：914602007543993532，地址海南省三亚市迎宾路清平乐商铺**。   法定代表人：陆小畅，该公司董事长。   委托诉讼代理人：戚云霞，海南唐海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵钢，该公司职员。   原告王楷、钟茗露与被告三亚东锣岛地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告王楷及作为钟茗露的委托诉讼代理人、被告三亚东锣岛地产有限公司的委托诉讼代理人戚云霞、赵钢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王楷、钟茗露向本院提出诉讼请求：一、请求三亚东锣岛地产有限公司支付延期办理产权登记违约金8030元。二、按合同约定办理产权证。三、承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年11月与被告签订商品房买卖合同，合同第十五条关于产权登记的约定中，相关条款明确约定：出卖人应在商品房交付使用720日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已付房款的1%向买受人支付违约金。而房屋实际交付为2016年11月，至今2019年2月已经远超720日，无任何办理及即将办理权属登记的迹象，原告为保护自己的合法权益不受侵犯，故诉诸于贵院。   被告辩称：一、被告一直在积极协商处理涉案房屋的产权登记事宜，涉案房屋未办理产权登记的原因不在被告，而是三亚市住房和城乡建设局一直以各种理由拒不办理项目商品房验收手续，导致被告无法办理竣工验收无法办理产权登记，因此，此种情形应属于法定的免责事由中的不可抗力的政府行为。二、被告已经根据三亚市住房和城乡建设局的文件要求按照2017年6月27日已经缴纳相关的城市基础设施配套费。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交证据如下:证据一《商品房买卖合同》；证据二《入住手续》；证据三《收据5张、发票一张、入住缴费说明书》。   被告对原告的证据发表如下质证意见：对证据一、二、三的三性都没有异议，但是对以上证据证明的内容有异议，被告认为涉案房屋未办理产权的原因不是被告，而是三亚市住建局未办理房屋验收手续，被告的行为不属于违约，而是属于法定免责的不可抗力的政府行为。   被告向本院提交如下证据：证据一、《2019年3月22日前向三亚市住房和城乡建设局、三亚市人民政府的文件、工作请示、回复函等证据》，证明被告一直在积极协商处理涉案房屋的产权登记事宜，涉案房屋未办理产权登记的原因不在被告，而是三亚市住房和城乡建设局一直以各种理由拒不办理项目商品房验收手续，导致被告整个项目无法办理竣工验收、无法办理产权登记等手续。因此，该种情形应属于法定免责事由中的不可抗力的政府行为。证据二、《城市基础设施配套费缴纳票据》，证明被告2017年6月27日已经缴纳相关的城市基础设施配套费。   原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据一、二的真实性无法认定，对证明内容，原告认为与本案没有关联性。关于配套设施也是与业主没有关系，而是被告不办证的违约行为。另外，在合同约定的720日内应办理产权，但开发商并没有跟业主沟通办证的过程及进度，直到起诉开发商才以各种理由推卸责任，并不是政府的行为，而是开发商的不作为。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的证据一、二的关联性不予确认。   当事人对本案争议的焦点有：是否有逾期办证违约责任。根据当事人陈述和经本院确认的证据，本院认定事实如下：原告于2015年11月与被告签订商品房买卖合同，合同第十五条关于产权登记的约定的相关条款明确约定：出卖人应在商品房交付使用720日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已付房款的1%向买受人支付违约金。根据《商品房买卖合同》第八条，出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：“该商品房验收合格并取得工程竣工验收备案证明。……”。而房屋实际交付为2016年11月26日，至今2019年2月已经远超720日，无任何办理及即将办理权属登记的迹象。   本院认为，原告与被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规定，属有效合同，双方应恪守履行。被告未按约定在720日内办理产权过户手续，且该《商品房买卖合同》第八条，作了“经验收合格并取得工程竣工验收备案证明”的约定，房屋建筑工程质量同时受到建筑法律法规的规制，三亚东锣岛地产有限公司应遵循诚实信用原则，向王楷、钟茗露交付符合国家标准、行业标准的房屋，三亚东锣岛地产有限公司至今未办理房屋的竣工验收备案，房屋交付义务的履行不符合约定。因此，可以认定三亚东锣岛地产有限公司未能依法履行义务，已构成违约。故原告主张的办理产权登记违约金8030元的诉讼请求，本院予以支持。但是由于存在暂时不能办证的事实原因，原告的按合同办理产权证的诉讼请求，本院不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款之规定，判决如下：   一、被告三亚东锣岛地产有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告王楷、钟茗露支付违约金8030元。   二、驳回原告的王楷、钟茗露的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付违约金的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元（已减半收取，原告已预缴），由被告三亚东锣岛地产有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 郭海春     二〇一九年六月十八日   书记员 唐井妹   附：相关法律条文   中华人民共和国合同法   第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：   （一）法律上或者事实上不能履行；   （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；   （三）债权人在合理期限内未要求履行。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务   最高人民法院关于   审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。