贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔06民终622号 上诉人（原审原告）:冉刚，男，1971年3月28日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：黄锟，贵州贵翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区清水大道**。 法定代表人：申湘安，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈素琼，贵州锦江河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林翔，贵州锦江河律师事务所律师。 上诉人冉刚与被上诉人铜仁市湘成房地产开发有限公司（以下简称湘成公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2018）黔0602民初3616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冉刚上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持冉刚一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费及其他费用由湘成公司负担。事实与理由：一、冉刚起诉的事实清楚，证据充分，原审故意混淆事实真相及法律关系，有意偏袒湘成公司：首先，双方于2008年10月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定冉刚以总购房款2688000元购买湘成公司位于向阳路、专署路，编号为04220地块商住楼的首层商铺房产，合同签订当天，冉刚支付了2688000元购房款，湘成公司出具收据并加盖公章，且该合同已备案登记，冉刚已履行了全部义务，该合同系双方真实意思表示，合法有效，因此，冉刚起诉要求湘成公司协助办理房屋产权登记，证据充分；其次，双方签订案涉《商品房买卖合同》后，双方从未撤销或者解除合同，原审法院无视《商品房买卖合同》的法律关系，故意将双方的借款合同与本案《商品房买卖合同》关系混为一谈，并在无任何证据证实的情况下主观臆断认定该《商品房买卖合同》实质为借款担保，原审判决明显超过冉刚诉求和本案审查范围，纯属有意偏袒湘成公司。二、湘成公司辩解本案《商品房买卖合同》系双方借款担保的主张，毫无任何事实及法律依据：双方于2007年左右就存在借款关系，并于2008年10月10日对借款金额进行结算，后因湘成公司不能偿还借款，湘成公司提出继续借款并调整利息计算标准，同时，愿意给予冉刚购房优惠，所以，当日双方就结算借款重新签订了《借款合同》和《担保合同》，并经协商一致后签订《商品房买卖合同》，双方之间同时产生借款关系和商品房买卖关系，两种法律关系的同时存在并不违反法律规定；其次，从冉刚提交的收款收据、湘成公司提交的160万工行收款的转账记录及湘成公司提交退房申请等内容看，足以证实冉刚已履行了付款义务；再次，根据湘成公司一审提交的《借款保证合同展期协议》内容来看，双方就所涉借款签订有《借款合同》和《担保合同》，故湘成公司辩称《商品房买卖合同》是借款合同的担保不成立，《借款保证合同展期协议》只能证明双方存在借贷关系的事实，与本案无任何关系；湘成公司主张《商品房买卖合同》不真实，系为借款168万元所签，但两者金额差别较大，完全不能相提并论，且湘成公司在庭审中对168万元款项前后陈述不一。三、一审法官在本案审理过程中故意偏袒湘成公司，并对本案作出错误判决，明显系枉法裁判。综上，请二审法院查明事实后，依法支持冉刚的上诉请求。 湘成公司答辩称：一、冉刚是恶意诉讼，我公司与其根本不存在真实的商品房买卖合同关系，双方仅仅是民间借贷关系，买卖合同是民间借贷的担保，借款已还清，因合同未收回才引发本案诉讼：2008年10月10日，湘成公司与冉刚就借款进行结算，湘成公司仅欠利息8万元，加上冉刚当天借款160万元，共计168万元，借款期限为一年，月利率5分，即每月8.4万元，一年利息为100.8万元，则一年计本息共计268.8万元，为保障还款，冉刚提出我公司位于向阳路的首层商铺作担保，签订商品房买卖合同，面积1511.02平方米，总金额268.8万元，签订合同当天，冉刚转账160万元进入我公司办公室工作人员沈漫江工行金卡上；同时，双方再基于信任关系，我公司按照冉刚要求在收据上写收到转账及现金，实际上没有收到分文现金，对此笔借款，沈漫江的笔记本上记得非常清楚，已提交一审法庭。因此，冉刚诉称的买卖合同关系是不客观的，双方就是民间借贷关系，而对于借款，湘成公司截止2015年8月18日，共计归还冉刚703万元，所有款项已全部还清，本以为双方已无任何往来，没有想到，冉刚于本案起诉前以案涉合同威胁湘成公司，要求公司再支付200万元就退还合同，否则就起诉我公司。冉刚未提交证据证实2008年10月10日当天提取了100.8万元现金进行支付的事实，而冉刚一直未提交证据证实；案涉合同商铺单价为1778.93元，根本无法明确具体的单价，即使先谈总价，也会在合同中注明单价，该合同没有单价不符合常识；案涉商铺位于铜仁中心主城区，首层商铺的单价当时最低为8000元每平方米，再优惠也不可能1778元的低价卖出，但发生借款担保就有可能作出此种约定；从2008年至2018年近十年时间内，冉刚根本未提及购买商铺一事，即使案涉商铺2009年由付钢等人负责经营，在铜仁四处招商策划销售，冉刚也没有提出异议，即使用于华联超市经营，年租金100多万元，冉刚也没有要求交付，即便冉刚经常到湘成公司来也未提出交付商铺，以上情况同样不符合常理。二、即便双方存在买卖合同关系，因已协议解除合同而不需履行，2009年，冉刚提出申请即退还房款后解除《商品房买卖合同》，曹成干当天在该申请上签字“同意退房，待房款全部付清后，由我公司撤销备案登记，购房合同自然解除”说明双方已协议解除合同，至于冉刚抗辩未告知其已签字，由于曹成干的签字是在冉刚申请上的，且系当天签字，并完全按照冉刚意思表示签字达解除合同的意识，加上冉刚近十年来没有主张交付房屋的客观事实进一步印证了该事实，否则冉刚不可能对交付一直没有任何主张，因此，合同即使存在因已解除，无需履行。综上，冉刚虚假陈述，恶意诉讼，应予相应的惩罚，请二审法院驳回上诉，维持原判。 冉刚向一审法院起诉请求：1、判令湘成公司立即履行为冉刚协助办理不动产登记的合同义务；2、判令湘成公司向冉刚支付迟延交房违约金1766016元；3、判令湘成公司向冉刚支付迟延办理产权登记违约金26880元；4、本案诉讼费由湘成公司负担。 一审法院认定事实：2008年10月10日，冉刚（买受人）与湘成公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定“买受人购买的商品房为出卖人所建设的湘成小区．麒麟商都商场首层商铺，面积以红线图为准。商品房的建筑面积共1511㎡。计价方式为按建筑面积计算，该商品房红线总面积为1511.02㎡，总金额为2688000元。付款方式为一次性付清。交房期限为自签订合同一年内交付……”。合同签订同日，湘成公司向冉刚出具《收据》一张，载明交款单位为冉刚，收款方式为工行转账及现金，金额为2688000元，出纳为申湘安，审核人为曹成干。2009年9月23日，冉刚（甲方）与申湘安（乙方）、曹成干（丙方）签订《借款保证合同展期协议》，约定“甲、乙双方于2008年10月10日签订的借款合同于2009年10月9日到期，双方同意该借款合同展期半年，原借款合同继续有效。甲、乙、丙三方于2008年10月10日签订的保证合同随主合同一样展期半年，原保证合同继续有效”。2009年10月12日，冉刚向湘成公司提交申请一份，载明：冉刚于2008年10月10日在湘成公司购买麒麟商都项目壹层商铺1511㎡，总价款2688000元，合同编号为20080500，因本人工作变动到贵阳，不便于管理，特申请贵公司退还全部房款后解除《商品房买卖合同》。湘成公司的原法定代表人曹成干批复：“同意退房，待房款全部付清后，由我公司撤销备案登记，购房合同自然解除。”2018年12月12日，铜仁房地产交易管理处出具《证明》一份，载明：至2018年12月12日止，2008年10月10日冉刚与贵州省铜仁地区湘成房地产有限公司签订编号为200800500合同没有在铜仁房地产交易管理处办理交易备案手续。2019年1月15日，该院依职权向铜仁房地产交易管理处查询案涉商品房买卖合同的备案信息以及约定房屋的备案销售情况，铜仁房地产交易管理处出具《查询结果》一份，载明：冉刚与湘成公司签订的房屋买卖合同200800500号至2019年1月15日止在铜仁房地产交易管理系统中没有登记备案信息，至2019年1月15日止，湘成公司开发的麒麟商都商业部分在铜仁房地产交易管理系统中没有可以销售的房屋。2018年8月29日，冉刚的委托代理人黄锟向湘成公司邮寄了一份名为要求协助办理买受人冉刚所购商品房不动产登记及承担违约责任的律师函一份。湘成公司提交的多份银行转账交易凭证反映自2009年7月16日至2015年8月18日期间，申湘安向冉刚支付款项累计为4728000元（仅指付款人为申湘安、收款人为冉刚的付款凭证所载款项之和，其余付款凭证未计算在内）。庭审中，冉刚代理人黄锟陈述：2008年的借款于2007年年初就已经发生，2008年10月10日的借款合同只是对之前的借款进行结算。根据湘成公司的要求，由湘成公司继续借款而签订2008年10月10日的借款合同，同时给予冉刚另行购房的优惠条件，所以才于该借款合同签订当日签订《商品房买卖合同》，湘成公司向冉刚借款次数很多，金额有600万元左右，至于2008年10月10日签订的借款合同的具体金额，冉刚已不记得，该借款合同的原件也找不到了，湘成公司已经还清该借款合同中的借款金额；并称上述《收据》中载明的2688000元的具体支付方式为转账支付170万元左右，余款是冉刚的亲友直接刷卡给湘成公司，这么多年了，刷卡的凭据没有了。因湘成公司已经出具收据，所以相关的付款凭证没有保管。湘成公司称双方不存在商品房买卖合同关系，而是借款合同关系，2008年10月10日的《借款合同》原件在冉刚处。 一审法院认为，出借人以向借款人实际交付款项建立借贷关系的同时，又要求借款人在借款时签订《商品房买卖合同》作为借款债权实现的担保是目前一些民间借贷关系中常见的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间的法律关系的实质。本案中，涉案的《商品房买卖合同》签订后，虽然湘成公司向冉刚出具了房款收据，但是对于体现该收据所载明的房款2688000元的支付过程的凭据，冉刚并未提供，其称转账支付170万元左右，余款为亲友刷卡给湘成公司，因时间久没有刷卡的凭据以及因湘成公司已经出具收据，相关的付款凭证没有保管的意见与一个普通购房人在支付巨额购房款时应有的谨慎和注意相悖。本案冉刚以案涉2008年10月10日签订的《商品房买卖合同》以及湘成公司于同日出具给冉刚的收据为依据主张2688000元系其支付的购房款，与双方的借贷关系无关。对冉刚的上述主张，湘成公司提出双方间不存在真实的《商品房买卖合同》，而是借款合同关系的抗辩，同时提交了多份申湘安转账支付冉刚款项的银行转账凭证和2009年9月23日签订的《借款保证合同展期协议》，冉刚对该展期协议不持异议。湘成公司提交的上述付款凭证和展期协议虽不足以证明案涉《商品房买卖合同》的购房款2688000元系借款合同中的本息，但鉴于双方均不能提供2008年10月10日的借款合同，该借款合同又系与案涉《商品房买卖合同》同日签订以及约定的商品房价格显低于同期市场价格，加之，冉刚又不能提供体现购房款支付过程的凭据佐证，结合庭审中冉刚关于湘成公司向冉刚借款次数很多，金额有600万元左右的陈述，能够与湘成公司提交的证据相互印证。故，湘成公司作为借款方提供的证据对其上述抗辩意见已经尽到了举证责任，证明案涉购房款2688000元与双方之间的借贷本息无关的举证责任应转由冉刚负担。冉刚在庭审中称2008年10月10日签订的《借款合同》只是对之前的借款进行结算，但冉刚并未提供其他证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，冉刚应当承担举证不能的不利后果。故，对于湘成公司抗辩双方不存在真实的《商品房买卖合同》，而是借款合同关系的意见，该院予以采信。湘成公司提交的冉刚向湘成房开递交的申请以及湘成房开在其上的批复内容系基于案涉《商品房买卖合同》签订的后续行为，该申请上所达成的解除合同的合意应以被解除的合同所涉当事人意思表示真实为前提，而不能以双方达成解除合同的合意去反推被解除合同所涉当事人意思表示真实，换言之，该申请不具有佐证案涉《商品房买卖合同》所涉双方意思表示真实的证明力。故，对冉刚认为该申请能证明案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且冉刚已支付相应购房款的观点，该院不予采纳。综上，鉴于冉刚提交的证据不足以证明案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其以案涉《商品房买卖合同》为据要求湘成公司履行为冉刚协助办理不动产登记的合同义务、支付迟延交房违约金以及迟延办理产权登记违约金的诉讼请求于法无据，该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回冉刚的诉讼请求。案件受理费已减半收取人民币10468元，由冉刚负担。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点：冉刚与湘成公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系及冉刚提出的诉讼请求是否具有事实依据。关于双方是否存在对案涉商铺进行真实交易的问题，冉刚提交的《商品房买卖合同》及湘成公司提交的《借款保证合同展期协议》，可以证实2008年10月10日，诉辩双方除签订案涉买卖合同外还存在签订借款合同的事实，而对于冉刚提交的2688000元收据性质（该收据注明系工行转款及现金交付），即应认定为支付购房款凭证还是交付借款凭证，对此双方进行了不同解释。冉刚辩解该收据系合同签订当天通过工行转账170余万元后，剩余部分为其亲属刷卡代为支付。湘成公司辩解该2688000元组成为当日双方就之前借款结算后尚欠冉刚8万元利息未付，同时双方约定再向冉刚借款160万元，按月息5﹪计算一年利息即100.8万元，本息共计2688000元，为此，才向冉刚出具该收据；对此，湘成公司提交时任财务人员沈漫江工行卡于2008年10月10日收到冉刚转账160万元的打款记录、沈漫江工作日记及沈漫江的证词、2009年3月、5月、6月、及7月向冉刚支付8.4万元利息的银行转款凭证等证据，拟证实案涉2688000元收据金额组成。本院认为，首先，冉刚辩解案涉收据金额组成与该收据载明转账及现金交付相矛盾，同时其称自己转账170余万元后，其余近一百万元则为亲朋代为刷卡支付与通常交易习惯不符，且转账两百多万元用于购房而未保存任何银行交易凭证更与常理不符；其次，如冉刚所称支付购房款即使是事实，然而在其支付巨额购房款后不久，案涉商铺被湘成公司出卖给他人并已办理相应产权的情况下，冉刚在完全履行自己合同义务后，不仅未收到所购商铺，而且在长达十年时间内既未向湘成公司主张任何权利，也未向法院提起诉讼以维护自己的合法权益，合理解释就是案涉《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，双方并不存在真实的房屋交易行为。再次，经审查，冉刚诉称的商铺市场价为每平方1700余元，低于同位置商铺市场价数倍，在冉刚未提交证据对此作合理解释情况下，法院据此也难以认定案涉合同内容的真实性。最后，虽沈漫江未出庭作证，湘成公司在提交该证据程序上确实存在一定瑕疵，但湘成公司所提其他证据能相互印证，形成证据锁链并证实案涉2688000元收据中载明金额的组成部分系借款金额，而非冉刚支付的购房款，且湘成公司提交2009年至2015年银行转款凭证，也能进一步证实2008年10月后其向冉刚偿还数百万元借款的事实。综上，冉刚诉称其与湘成公司存在商品房买卖法律关系，并要求湘成公司履行合同义务及支付相应违约金的主张缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人冉刚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20936元，由上诉人冉刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗宇睿 审判员  谢稼祥 审判员  刘贵波 二〇一九年六月二十日 书记员  杨 露