广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终481号 上诉人（一审原告）：广西裕达商业物业管理有限公司，住所地：来宾市桂中大道**裕达中央城巴黎春天一商场。 法定代表人：陈汐，董事长。 委托诉讼代理人：谢家伟，公司员工。 委托诉讼代理人：王丽娟，公司员工。 被上诉人（一审被告）：麦镇，男，1972年9月28日出生，汉族，住来宾市。 上诉人广西裕达商业物业管理有限公司（以下简称裕达公司）因与被上诉人麦镇租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裕达公司上诉请求：1.请求撤销一审法院判决，依法改判为：麦镇向裕达公司支付拖欠的租金41753.60元、综合服务管理费25350.4元、公摊水电费1816.43元、公共设施维护费640元、违约金16694.50元，总计86254.93元；2.案件受理费由麦镇全部负担。裕达公司在二审诉讼过程中变更诉讼请求为：1.请求撤销一审法院判决，依法改判为：麦镇向裕达公司支付拖欠的租金5964.8元、综合服务管理费17894.4元、公摊水电费1480.3元及违约金5067.9元（按欠款数的20%计算），共计30407.4元；2.案件受理费由麦镇全部负担。事实和理由：一、一审法院以2015年6月之后未产生户内水电费认定麦镇搬离场地的时间，明显证据不足，不具有说服力。根据裕达公司在一审提交的涉案租赁场地现场图片，足以证明自裕达公司向一审法院起诉时（即2018年6月），麦镇的部分物品，如沙发、桌子、梳妆台等仍占用裕达公司的租赁场地，麦镇的经营物品并未搬离租赁场地。二、涉案租赁合同是裕达公司与麦镇自愿签订的合法、有效的合同，麦镇作为一名完全民事行为能力人，在与裕达公司签订合同之前就应当对合同的履行进行风险评估。既然双方自愿签订了合同，就应当按照合同约定履行。裕达公司已按照合同约定交付了场地，履行了场地管理等义务，麦镇应当按照合同约定履行缴纳租金、综合服务管理费、公摊水电费等。三、2017年9月8日裕达公司向麦镇发出解除《场地租凭合同》，裕达公司同意将麦镇应交纳租金的时间调整为：2017年2月至2017年8月，麦镇免租金期限为：2015年11月1日至2017年1月31日，麦镇已交纳2017年2月、3月、4月、5月、6月、7月共6个月租金35788.8元，尚欠2017年8月份租金5964.8元。四、裕达公司同意将麦镇应交纳综合服务管理费、公摊水电费的时间调整为：2016年1月1日至2017年8月，共欠综合服务管理费17894.4元、公摊水电费1435.89元。五、关于违约金，裕达公司同意将违约金从年利率24%调整为按拖欠总费用的20%计算为5059元。六、裕达公司同意取消公共设施维护费。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法予以改判，支持裕达公司的上诉请求。 麦镇辩称，裕达公司签订合同之前承诺入驻商家达60%以上才可以开业，但裕达公司为收取承租人租金及各种名目繁多的费用，在开业时机不成熟时匆忙开业。开业后，人流量寥寥无几，不到一个月许多商家便关门闭户。因没有生意就没有收入，且为商铺装修已花费巨额资金，已没有能力交付租金和其他费用。麦镇2015年5月搬离商铺后，2015年10月又搬回重新营业，2015年12月22日再次搬离商铺，裕达公司直到2017年9月8日，以麦镇未缴纳租金及综合服务管理费等费用构成违约为由，通知麦镇于2017年8月28日起解除合同。麦镇虽于一审诉讼期间才全部搬走全部物品，但麦镇在之前就已将钥匙交到裕达公司管理人员手中。基于上述事实，麦镇不同意支付搬出商铺后所产生的租金、综合服务管理费、公摊水电费等。 裕达公司向一审法院起诉请求：1.麦镇立即将租赁物腾空并返还给裕达公司。2.麦镇向裕达公司支付拖欠的租金41753.6元、综合服务管理费25350.4元、公摊水电费1816.43元、公共设施维护费640元。3.麦镇向裕达公司支付违约金（违约金按年利率24%从麦镇逾期付款之日起计算至法院判决确定的履行期限届满之日止，截至2018年4月30日共计12076.73元）。4.本案诉讼费由麦镇承担。 一审法院认定事实：2015年3月15日，裕达公司（甲方）与麦镇（乙方）签订了《场地租赁合同书》，约定(仅陈述跟本案有关的重要条款）：第二条，乙方承租甲方位于来宾市滨江北路256号裕达新天地1号楼二层075、076号铺位，面积186.4平方米。第三条，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日止，免租期自2015年11月1日至2017年1月31日止，装修期自2015年3月15日至2015年4月30日止。乙方须在该场地交付日向甲方支付装修保证金5000元，如乙方没有违反本合同及有关装修规定，于装修期满并验收合格后一个月内无息退还乙方缴纳的装修保证金。第四条，场地租金折后价32元/平方米/月，月租金共5964.8元/月，乙方于2015年3月15日之前一次性支付六个月场地租金给甲方，则乙方可享受连续免租。乙方同意按季度向甲方支付租金，每次应提前30天向甲方一次性支付下一期的租金。乙方的履约保证金为10000元，如乙方于本合同签订之前已向甲方缴纳本合同意向金，则本合同签订后，意向金转为履约保证金。第五条，乙方向甲方缴纳综合服务管理费5元/平方米/月，包含场地使用管理费3元/平方米/月、运营管理费1元/平方米/月、广告推广管理费1元/平方米/月(2015年5月1日-2016年4月30日为免费推广期）。该项费用主要用于自动扶梯、用水、消防系统等设备的维护和公用地方的清洁卫生、保安等，户内电费、水费按表计收，公用部分照明电费及空调电费按照面积分摊，并于每月5日前到甲方财务处交纳。甲方为乙方安装独立电表、水表计量电费，电费、水费按照实际使用电量和电力公司自来水公司的电价、水价标准收取，乙方应在收到甲方书面通知缴纳水电费3日内缴纳给甲方，由甲方统一支付。公共照明、电梯、卫生间等水电费，由甲方根据实际发生数和物价局标准，按照乙方建筑面积占比计算公摊金额并通知乙方，乙方应在收到甲方书面通知缴纳水电费的3日内缴纳给甲方,由甲方统一支付。公共设施维护费480元/户/年……。签订合同前，麦镇已经支付的10000元合同意向金按约定转为履约保证金。麦镇交付的5000元装修保证金由裕达公司按约定返还给麦镇。麦镇在签订合同时交付了六个月的租金35788.8元，公共设施维护费交付到2016年12月。裕达新天地商场开业时，1号楼商铺开门营业的，寥寥无几，人流量也几乎没有，这种状态一直持续。麦镇于2015年5月1日开业，2015年5月22日搬离涉案商铺，仅剩几张桌椅。搬离商铺后，麦镇再未支付任何费用给裕达公司。裕达公司于2017年9月8日在麦镇租赁的铺面门口张贴书面“通知”，内容如下：您自签订合同后，未按合同约定缴纳租金、综合服务管理费等费用，已构成根本违约。根据合同的规定，现裕达公司郑重通知如下：自2017年8月28日起解除与您签订的《场地租赁合同》；您必须在2017年10月1日起将裕达新天地1号楼2-075、076号商铺清理返还给裕达公司，逾期拒绝返还的，裕达公司有权直接收回租赁商铺，视为您放弃对租赁商铺内装修装饰物、物品的处置和所有权，若发生任何装修装饰物、物品毁损、丟失的，均由您自行承担损失，裕达公司不承担任何赔偿责任。现麦镇租赁铺面内的可移动物品已经被搬走。 一审法院认为，争议焦点：麦镇是否应当支付麦镇搬离铺面后的租金、综合服务管理费等费用给裕达公司。1.关于麦镇搬离铺面的时间确定。因在2015年6月以后，租赁铺面未再产生户内水电费，关于麦镇陈述的2015年5月22日搬离铺面，一审法院在事实认定部分予以采信。2.麦镇擅自搬离铺面是否违约。商场租赁合同不同于一般的房屋租赁合同，业主租赁铺面的目的是用于经营生意，不仅仅是单纯使用铺面。麦镇租赁商场铺面后，整个商场内始终只有零星商铺，人流量极少。对于麦镇来说，持续经营租赁铺面，既要承担经营损失、装修损失，还要持续支付大数额的房屋租金、综合服务管理费、公共设施维护费、公摊水电费，不能实现合同目的。基于公平原则，此种情形应属于事实上的履行不能，且不能归责于麦镇，麦镇在未与裕达公司达成解除合同一致意见的情形下，可以搬离铺面，不属于违约。3.综合前述两点，麦镇无需支付搬离铺面后的所有费用。麦镇于2015年5月22日搬离铺面，签订合同时缴纳了六个月租金和10000元履约保证金，故麦镇不拖欠搬离铺面前的费用。4.综合前述三点，因麦镇没有拖欠费用，不需支付违约金给裕达公司。争议焦点：麦镇是否应当将铺面腾空并返还给裕达公司。麦镇已经于2015年5月22日搬离铺面，不存在腾空返还问题。剩余零星家具，麦镇明确表示可放弃，由裕达公司自行处理。综上所述，对于裕达公司提出的所有诉讼请求，应不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十条，判决：驳回广西裕达商业物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1841元，由广西裕达商业物业管理有限公司负担（已交）。 二审期间，裕达公司向本院提交下列证据：1.保洁人员梁庆凤借记卡账户历史明细清单；2.保洁人员莫凤娟借记卡账户历史明细清单；3.保洁人员何凤越借记卡账户历史明细清单；4.保安人员沈漫山借记卡账户历史明细清单；5.保安人员林辉宾借记卡账户历史明细清单；6.开户许可证；7.梁庆凤与裕达公司签订的劳动合同（两份）；8.莫凤娟与裕达公司签订的劳动合同；9.何凤越与裕达公司签订的劳动合同（两份）；10.沈漫山与裕达公司签订的劳动合同；11.林辉宾与裕达公司签订的劳动合同；12.裕达新天地微信推送软文；13.消防设备巡检记录表；14.加压泵房巡检记录表；15.裕达新天地自动扶梯、1#楼货梯、1#楼观光梯、4#和6#——7#楼客梯维保合同；16.支付电梯维保费19万给电梯维保公司银行支付单（4张）；17.自动扶梯、乘客电梯、载货电梯维护。维修保养记录（共11张）；18.麦镇提供的文字版音频证据。本院已组织双方当事人进行举证质证，并记录在卷。麦镇未向本院提供新证据。 经审理查明，2015年3月15日，裕达公司（甲方）与麦镇（乙方）签订了《场地租赁合同书》，约定(仅陈述跟本案有关的重要条款）：第二条，乙方承租甲方位于来宾市滨江北路256号裕达新天地1号楼二层075、076号铺位，面积186.4平方米。第三条，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日止，免租期自2015年11月1日至2017年1月31日止，装修期自2015年3月15日至2015年4月30日止。乙方须在该场地交付日向甲方支付装修保证金5000元，如乙方没有违反本合同及有关装修规定，于装修期满并验收合格后一个月内无息退还乙方缴纳的装修保证金。第四条，场地租金折后价32元/平方米/月，月租金共5964.8元/月，乙方于2015年3月15日之前一次性支付6个月给甲方，则乙方可享受连续免租。乙方同意按季度向甲方支付租金，每次应提前30天向甲方一次性支付下一期的租金。乙方的履约保证金为10000元，如乙方于本合同签订之前已向甲方缴纳本合同意向金，则本合同签订后，意向金转为履约保证金。第五条，乙方向甲方缴纳综合服务管理费5元/平方米/月，包含场地使用管理费3元/平方米/月、运营管理费1元/平方米/月、广告推广管理费1元/平方米/月(2015年5月1日-2016年4月30日为免费推广期）。该项费用主要用于自动扶梯、用水、消防系统等设备的维护和公用地方的清洁卫生、保安等，户内电费、水费按表计收，公用部分照明电费及空调电费按照面积分摊，并于每月5日前到甲方财务处交纳。甲方为乙方安装独立电表、水表计量电费，电费、水费按照实际使用电量和电力公司自来水公司的电价、水价标准收取，乙方应在收到甲方书面通知缴纳水电费3日内缴纳给甲方，由甲方统一支付。公共照明、电梯、卫生间等水电费，由甲方根据实际发生数和物价局标准，按照乙方建筑面积占比计算公摊金额并通知乙方，乙方应在收到甲方书面通知缴纳水电费的3日内缴纳给甲方,由甲方统一支付。公共设施维护费480元/户/年……。签订合同前，麦镇已经支付的10000元合同意向金按约定转为履约保证金。麦镇交付的5000元装修保证金由裕达公司按约定返还给麦镇。麦镇在签订合同时交付了六个月的租金35788.8元，交付公共设施维护费480元（即从2016年1月到2016年12月）。裕达新天地商场开业时，1号楼商铺开门营业的，人流量少，自动扶梯未能正常开用。麦镇于2015年5月1日开业。裕达公司于2017年9月8日在麦镇租赁的铺面门口张贴书面“通知”，内容如下：您自签订合同后，未按合同约定缴纳租金、综合服务管理费等费用，已构成根本违约。根据合同的规定，现裕达公司郑重通知如下：自2017年8月28日起解除与您签订的《场地租赁合同》；您必须在2017年10月1日起将裕达新天地1号楼2-075、076号商铺清理返还给裕达公司，逾期拒绝返还的，裕达公司有权直接收回租赁商铺，视为您放弃对租赁商铺内装修装饰物、物品的处置和所有权，若发生任何装修装饰物、物品毁损、丟失的，均由您自行承担损失，裕达公司不承担任何赔偿责任。麦镇在一审诉讼期间才将商铺内的物品全部搬离涉案商铺。另查明，在麦镇租赁期间，裕达新天地1号楼自动扶梯未能正常使用。 本院认为，关于合同的效力问题，麦镇与裕达公司自愿签订《场地租赁合同书》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。 关于综合服务管理费，麦镇与裕达公司在《场地租赁合同书》第五条约定，麦镇应向裕达公司缴纳综合服务管理费（5元/平方米/月），且根据二审期间裕达公司提供的证据，证实裕达公司已按合同约定履行了综合服务管理、维护义务，麦镇理应交纳综合服务管理费。根据《场地租赁合同书》第五条约定，综合服务管理费主要用于“自动扶梯、用水、消防系统等设备的维护和公共地方的清洁卫生、保安等”，鉴于裕达公司自动扶梯未能正常使用，履行合同存在瑕疵，为此，综合服务管理费应适当减少，本院酌情按合同约定数额的60%计算。又因综合服务费与公共设施维护费重叠，裕达公司亦同意取消收取公共设施维护费，麦镇已交的公共设施维护费480元（2016年1月至2016年12月），应予抵扣综合服务费。2017年9月8日裕达公司向麦镇发出解除《场地租凭合同》，双方于2017年9月8日解除合同。麦镇应交综合服务管理费的时间为：2016年1月至2017年8月，麦镇应交综合服务管理费金额为：10256.64元[（745.6元/月×4个月+932元/月×16个月）×60%－480元]＝10256.64元）。麦镇不同意支付综合服务管理费的理由不能成立，本院不予采信。 关于租金和公摊水电费。按《场地租赁合同书》约定计算，1.麦镇免租金期限为：2015年11月1日至2017年1月31日，麦镇已交纳6个月租金35788.8元(2017年2月、3月、4月、5月、6月、7月)，尚欠2017年8月份租金5964.8元；2.公摊水电费计算时间为：2016年1月1日至2017年8月，按合同约定的数额计算公摊水电费金额为：1458.35元。 按《场地租凭合同》第四条第六约约定，麦镇已支付的履约保证金10000元，先冲抵租金、公摊水电费，再冲抵综合服务管理费，冲抵后不再欠租金、公摊水电费，仅尚欠综合服务费7679.79元（10256.64元＋5964.8元＋1458.35元－10000元）。 关于违约金，因裕达公司未能全面按合同约定履行综合服务管理，存在违约行为在先，因此，裕达公司要求麦镇支付综合服务管理费的违约金理由不充分，应不予支持。 综上所述，双方对一审判决无异议部分，本院予以维持；一审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、撤销来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初2214号民事判决； 二、被上诉人麦镇向上诉人广西裕达商业物业管理有限公司支付综合服务管理费7679.79元； 三、驳回广西裕达商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费1841元，由上诉人广西裕达商业物业管理有限公司负担1695元，由被上诉人麦镇负担146元；二审案件受理费560元，由被上诉人麦镇负担146元，由上诉人广西裕达商业物业管理有限公司负担414元。 本判决为终审判决。 审判长  石晓志 审判员  黄月秀 审判员  朱卢璐 二〇一九年六月二十五日 书记员  卓秋雄 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。