河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终3691号上诉人（原审被告）：廊坊市华元房地产开发有限公司，地址廊坊市解放道**颖丽花园**。统一社会信用代码：911310007313963524。法定代表人：刘占昶，该公司总经理。上诉人（原审被告）：廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司，地，地址沧州市运河区光荣路南经四路东一社会信用代码：91130900740180772J。负责人：刘占昶，该公司总经理。二上诉人共同委托代理人：宋俊永，该公司职员。被上诉人（原审原告）：曹文彬，男，1968年11月5日出生，汉族，住河北省沧州市新华区。被上诉人（原审原告）：马金格，女，1971年8月28日出生，汉族，住址同上。二被上诉人共同委托代理人：孙占栋、张超，河北宁昌律师事务所律师。原审第三人：沧州市运河区南陈屯乡大和庄村民委员会。法定代表人：王华东，该村委会主任。上诉人廊坊市华元房地产开发有限公司（以下简称华元公司）、廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司（以下简称华元沧州分公司）因与被上诉人马金格、曹文彬房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2018）冀0903民初2268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。廊坊市华元房地产开发有限公司、廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司的上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人曹文彬、马金格诉讼请求，或者将本案发回重审。2、本案一审、二审案件受理费用由二被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清。1、一审法院认定：“被告隐瞒了向原告出售的房屋系被告给第三人的补偿安置房的事实”与事实不符。上诉人认为，首先，被上诉人提交的证据《补充协议》形成于2010年7月20日，《关于大和庄旧村改造的几点说明》形成于2010年7月28日，《会议纪要》形成于2013年7月20日。上诉人华元房地产开发有限公司沧州分公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》形成于2014年9月11日。从上述文件形成的时间先后顺序来看，《补充协议》、《关于大和庄旧村改造的几点说明》、《会议纪要》与《商品房买卖合同》没有必然的联系。其次，一审法院仅凭上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》一年以前甚至四年之前的《补充协议》、《关于大和庄旧村改造的几点说明》、《会议纪要》即认定上诉人向被上诉人出售的房屋系上诉人给第三人的补偿安置房明显缺少事实依据，是没有事实依据的推论。再次，上诉人与被上诉人均向一审法院提供了《经二路门市延期交房补偿协议》，该协议由上诉人与被上诉人共同签署，约定，工程进度已经达到交房标准，但与大和庄村委会尚有部分条款未达成一致，为避免被上诉人入住后带来不必要的纠纷，为方便南区项目的拆迁工作，决定延期交房。该证据表明上诉人与被上诉人均认为房屋具备交付条件，可以交付。一审法院认定上诉人实际无房可交的事实是错误的。2、被上诉人认为涉诉房屋出售给第三人大和庄村委会。第三人大和庄村委会在左跃华、刘玉春案（与本案相同案由》的书面答辩状中明确提到：上诉人并未将涉诉房屋出售给大和庄村委会，第三人对被上诉人的陈述予以了明确的否定。根据第三人大和庄村委会的书面答辩状，结合本案的证据，可以认定上诉人既未将房产出售给第三人又未将房产补偿安置给第三人。二、一审判决适用法律错误一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，作出上诉人赔偿被上诉人一倍购房款的判决。根据该条规定，如果上诉人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，被上诉人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。上诉人认为，首先，该条强调的是故意隐瞒，是主动的有意识的的行为。本案由于大和庄村整体520亩的拆迁、开发，尤其是南区的拆迁工作尚未完成，造成上诉人对第三人的房产补偿并未确定，并不存在诉争房产已经出卖或者为拆迁补偿安置房屋的事实。其次，该条规定不超过已付购房款一倍的赔偿，而不是赔偿合同约定的总房款。一审法院判决上诉人赔偿被上诉人《商品房买卖合同》约定的总房款，系适用法律错误。综上所述，上诉人认为原审判决缺乏公正性，请二审人民法院依法查明事实，作出公正的判决。曹文彬、马金格答辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，一、一审法院认定事实清楚，证据充足。首先，在上诉人与第三人大和庄村委会签订的《补充协议》、《关于大和庄旧村改造的几点说明》、《会议纪要》上均已经明确记载安置补偿给第三人大和庄的商铺位置（是包括答辩人购买的商铺）、面积，上诉人对上述材料均表示认可。其次，上诉人与其三人签订的材料基本上均是在答辩人购买商铺前，可是直到答辩人起诉前不久，答辩人才知道迟迟不能交房的原因是该部分商铺已经安置补偿给第三人大和庄。可见，上诉人是故意隐瞒所售房屋已经安置补偿给第三人大和庄的事实，再次，上诉人从一审至今一直声称该部分安置补偿是附条件的行为，条件尚未成就，但是上述人所称的条件存在成就可能性，不能让这种风险转嫁到答辩人身上。而且实际上，在一审中已经查明，上诉人已经通过沧州和锦房地产公司实际取得了南区的土地，安置补偿的附条件已经成就。综上一审法院认定事实清楚，证据充足。二、一审法院适用法律正确。上诉人在明知房屋已经安置补偿第三人的情况下，不告知答辩人实际情况，将房屋出售给答辩人，其主观上就是故意隐瞒。一审法院判决的就是答辩人已付购房款，适用法律正确。综上所述，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。马金格、曹文彬向一审法院起诉请求：1.请求解除双方签订的《商品房买卖合同》;2.请求法院判令被告双倍返还原告购房款8669978元以及赔偿原告的损失；3.诉讼费、保全费等费用由被告承担。庭审时，原告将诉讼请求第二项变更为返还双倍购房款及利息（利息按同期银行贷款利率计算）以及赔偿损失。一审法院认定事实：2014年7月23日，原告曹文斌与被告华元公司沧州分公司就华元一世界北区2#、3#楼间商业1层101铺签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为4334989元，交房时间为2014年12月31日前。合同尾部买受人处曹文彬签字，附件六列自然共有人为原告马金格。原告的房款支付情况如下：2013年4月3日支付购房款100000元，2013年4月26日支付购房款1296400元，2014年7月23日支付购房款1000000元，2014年8月18日支付购房款500000元，2014年10月20日支付购房款538589元房款。上述购房款共计4334989元。在原被告双方签订《商品房买卖合同》之前，双方于2013年4月达成购房意向。因被告华元沧州分公司未按期交房，原告曹文彬（乙方）、被告（甲方）华元公司沧州分公司签订了《经二路门市延期交房补偿协议》，该协议约定华元沧州分公司一世界经二路门市工程进度已达到交房标准，但与当地大和庄村里尚有部分条款未达成一致，为避免原告现在入住后带来不必要的纠纷，同时方便南区项目的拆迁工作，故决定延期交房，给原告带来的损失将根据周边门市市场租金进行补偿。1.租金标准：……150平米以上一二层门市按2.3元/天/平米返还。2.交房时间：经二路门市交房时间初步定2014年6月30日，如逾期交房，补偿延续至交房时间截止。3.租金返还：甲方按照乙方所对应6个月租金标准，2014年1月1日至2014年6月30日，一次性于2014年2月28日前，从乙方所购买的房产总房款扣除或退还现金。乙方已购大和庄园101门市的面积为273平米，截止2014年6月30日，返还租金为113022元。后，被告华元沧州分公司按补偿协议确定的标准和面积将补偿的租金给付原告，给付至2018年6月30日。另查明，被告华元公司（乙方）与第三人大和庄村委会（甲方）于2009年8月18日签订《合作协议书》约定甲方以现有村落全部占地（约520余亩，以实测为准）入股，乙方出资。项目实施终结后，乙方提供给甲方45000平方米的商业设施（零收费）其中……一部分沿街门市。2010年7月26日签订《补充协议（一）》，就2009年8月18日双方所签订的《合作协议》进行补充，约定被告华元公司给大和庄村委会提供包含诉争房屋在内的45000平方米商业设施。2013年7月20日被告华元公司与大和庄村委会开会并形成《会议纪要》。《会议纪要》第二项载明，关于大和庄回迁北区东侧沿经二路底商问题。华元公司因大和庄回迁安置楼建设资金紧张，为使大和庄回迁安置楼尽快竣工，华元公司将为大和庄村集体预留的经二路沿街底商2175平方米出售，销售前未经村委会同意，现在村委会已将经二路沿街底商全部封锁。华元公司对此深表歉意，并同意村委会要求，将已售出的这些商业用房尽快追回，并退还大和庄村集体。一审法院认为,原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。原被告双方均同意解除该合同，原告请求解除合同的诉求，予以支持。关于原告要求被告返还原告购房款4334989元及相应利息并双倍返还购房款的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本案中，在案涉《商品房买卖合同》签订时，被告华元公司承诺在大和庄城改造项目终结后给大和庄村委会的补偿安置房45000平方米，案涉房屋亦在补偿范围之内，虽该补偿行为系附条件的行为，且被告辩称至今大和庄改造项目未完成交付商业设施具体面积数量尚未确定，条件未成就，但在案涉协议签订时，被告所称条件存在成就可能性，且因该房屋至今未交付导致双方《商品房买卖合同》解除，故原告的诉讼请求理由充分，符合法律规定，予以支持。原被告双方对原告实际缴纳4334989元购房款无异议。关于利息的计算标准，原告主张按照银行同期贷款利率计算，该主张不违反法律规定，予以支持。因原告至2014年10月20日将全部购房款交付完毕，故利息以购房款4334989为基数，自2014年10月20日开始计算至给付完毕之日止。关于原告要求被告按租金方式赔偿损失的诉讼请求。因被告延期交房，双方在《经二路门市延期交房补偿协议》中约定，以租金形式给予原告补偿，租金标准即2.3元/天/平米，原告的租金损失应以双方约定标准计算。根据庭审所查明事实可以确认，被告已实际给付原告租金损失至2018年6月30日因此，原告的租金损失应为2018年6月30日之后至本判决生效之日止的租金。因原告与被告华元沧州分公司签订的《商品房买卖合同》，且根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，本案中，被告华元公司沧州分公司系被告华元公司的分公司，故二被告应当共同承担责任。第三人大和庄村委会经法院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，遂判决：一、解除原、被告于2014年7月23日就华元一世界北区2#、3#楼间商业1层101铺签订的《商品房买卖合同》；二、二被告在判决生效后十日内返还原告购房款4334989元，并赔偿原告4334989元，共计8669978元；三、二被告于判决生效后十日内赔偿原告利息，利息以购房款4334989为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自2014年10月20日开始至给付完毕之日止；四、二被告于判决生效后十日内赔偿原告相应租金损失（以房屋面积273平方米为基数，以2.3元/天/平方米的标准计算，自2018年7月1日起计算至本判决生效之日）。案件受理费36245元、保全费5000元,由二被告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，本案的争议焦点是涉案房屋是否属于拆迁补偿安置房；如果属于涉案房屋系拆迁补偿安置房，如何承担赔偿责任。根据曹文彬与华元沧州分公司签订的《华元.一世界经二路门市延期交房补偿协议》载明的内容“与当地大和庄村里尚有部分条款尚未达成一致”，《会议纪要》载明的内容“华元房地产公司因大和庄回迁安置楼建设资金紧张，为使大和庄回迁安置楼尽快竣工，华元房地产公司将为大和庄村集体预留的经二路沿街底商2175平方米出售，销售前未经村委会同意，现在村委会已经将经二路沿街底商全部封锁”，结合双方当事人认可的“房屋现状被锁住”的实际情况，可以证实涉案房屋确实属于华元公司为大和庄村集体预留的范围之内，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项之规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，本案中，涉案房屋属于为第三人预留的房屋且无法按时间交付买受人，买受人即被上诉人方主张解除涉案《商品房买卖合同》，要求出卖人承担返还购房款及利息并赔偿损失，同时请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任并无不当。根据双方当事人提交的银行转账凭证，缴费收款收据，一审法院认定的购房款数额为4334989元并无不当，本院予以维持。综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，一审判决并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72490元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长  常秀良审判员  李 霞审判员  付 毅二〇一九年六月二十五日书记员  刘 婷