广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初199号 原告:金友军，男，汉族，1977年7月11日出生，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：贾庆涛，广西笃志律师事务所律师。（原告金友军于2019年6月12日撤销贾庆涛的代理权） 原告:李青，女，汉族，1980年1月5日出生，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：金友军，系原告李青的丈夫，汉族，1977年7月11日出生，住南宁市青秀区。 被告：中铁房地产集团广西江湾置业有限公司，住所地南宁市邕宁区江湾路7号中国铁建·江湾山语城一区商业楼，统一社会信用代码：91450100079074028C。 法定代表人：周斌，该公司执行董事兼党支部书记。 委托诉讼代理人：李映雯，系该公司职员，女，汉族，1989年9月8日出生，住南宁市青秀区，被告于2019年5月13日变更诉讼委托代理人为梁露）。 委托诉讼代理人：梁露，系该公司职员，女，壮族，1993年10月8日出生，现住南宁市青秀区，被告于2019年6月11日变更诉讼委托代理人为陆海）。 委托诉讼代理人：陆海,系该公司职员，男，壮族,1985年5月5日出生，住南宁市青秀区。 第三人：中铁建物业管理有限公司南宁分公司，住所地南宁市青秀区枫林路16号中铁·凤岭山语城32栋105号，统一社会信用代码：91450103581967673X(1-1)。 负责人：张亦军，该公司总经理。 委托诉讼代理人:尹超，系该公司职员，女，汉族，1984年12月23日出生，住南宁市兴宁区。 原告金友军、李青与被告中铁房地产集团广西江湾置业有限公司、第三人中铁建物业管理有限公司南宁分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法组成合议庭，分别于2019年3月19日、6月12日公开开庭进行了审理。原告金友军及其委托诉讼代理人贾庆涛、原告李青、被告中铁房地产集团广西江湾置业有限公司的委托诉讼代理人李映雯到庭参加第一次庭审；原告金友军（兼原告李青的委托诉讼代理人）、被告中铁房地产集团广西江湾置业有限公司的委托诉讼代理人陆海、第三人中铁建物业管理有限公司南宁分公司的委托诉讼代理人尹超到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告双方于2018年9月2日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF201871700227）附件六的《补充协议》第十七条第4款中“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”的条款无效。二、原告可以无偿使用“南宁市邕宁区江湾路7号中国铁建·江湾山语城29号楼二层203号房”专有部分对应外墙面置放用于商铺经营需要的宣传广告牌。（当庭明确该外墙面是指203号商铺隔着走廊对应的整个玻璃幕墙中除自上而下数第一排玻璃窗户之外的其他部分，以下简称诉争玻璃幕墙）三、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告金友军、李青系夫妻关系，原、被告双方于2018年4月就被告开发的位于那造路和马岭路交叉口位置的中铁江湾山语城29栋203号商铺达成购买意向（该商铺规划用途为二层临街商铺，其位于十字交叉路口，外墙展示面具有很高商业价值）。原告陆续向被告支付定金、首付款、房产证工本费及公共维修基金等款项，被告于2018年7月29日向原告出具上述款项收据。 2018年9月2日，原、被告双方签订了《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF201871700227）及相关附件一至附件六，合同总价为713686元。经南宁市不动产交易中心备案，原告于2018年9月27日缴纳契税20747.82元，于2018年11月7日支付上述合同项下尾款306000元，被告已出具收款收据。 2018年12月8日原、被告双方办理了交接手续，原告取得了编号为0005270的房屋交接确认书，并于同日向第三人中铁建物业管理有限公司南宁分公司支付了半年的物业管理费，办理了入伙手续。至此，原告已就上述合同项下的全部付款义务履行完毕，已经办理入伙手续并实际占有标的商铺，具备了物权法意义上的业主身份。因合同标的为临街二楼商铺，外墙展示面对商铺经营、招揽客流具备很高的商业价值，故此外墙的使用权对原告意义重大，并会对商铺的使用者产生重大影响。原告就所购商铺对应外墙部分的使用权与第三人沟通时获知原告不具备商铺对应外墙的使用权，不能在对应外墙置放所购商铺经营需要的宣传广告牌，是因为《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF201871700227）附件六的《补充协议》第十七条“其他特别说明和约定”第4款“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”。原告认为上述合同约定为格式条款，排除原告的主要权利，应为无效条款。 根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条的规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”上述争议合同及附件条款由被告提供，重复使用，未与买受人进行协商，应认定为格式条款。 根据《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”上述争议合同及附件条款排除了原告建筑物专有部分对应外墙使用权，侵害了原告的利益，应为无效条款。 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》）第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。” 原告作为上述标的房产的业主，基于经营性房产的定位，出于商铺招揽客流的经营需要，在专有部分对应外墙面置放广告，是合理使用需要，应得到法院的判决支持。 被告中铁房地产集团广西江湾置业有限公司辩称：一、认可诉争的合同条款无效，但其无效并非因该条款属于格式条款，而是因该条款违反物权法的相关规定。根据《建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第三条的规定，诉争玻璃幕墙亦属于物权法第六章所规定的共有部分，当事人不能以约定方式来改变法律关于物权的明确规定。二、原告诉请的要置放宣传广告牌的玻璃幕墙并不属于其专有部分相对应的外墙面。《建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”该法条强调，业主对外墙面等共有部分的利用应当符合两个前提条件：其一，业主所利用的外墙面等共有部分必须是与其专有部分相对应的外墙面等共有部分；其二，业主利用与其专有部分相对应的外墙面等共有部分不得违反法律、法规、管理规约和损害他人的合法权益。经现场勘查，诉争的玻璃幕墙并不与原告所购商铺直接相连，中间还隔着一条公共通道，并且该玻璃幕墙具有供二楼多家商铺采光通风之特定用途。原告诉争的玻璃幕墙不属于与其专有部分相对应的外墙面等共有部分，所以原告无权要求使用。三、原告诉争的要置放宣传广告牌的玻璃幕墙属于全体业主共有。《建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第三条明确规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、或者设备间等结构部分应当认定为物权法第六章所称的共有部分。根据上述法律，原告诉争的玻璃幕墙应认定为共有部分，归业主共同所有，不属于与任何单个业主专有部分相对应的共有部分，任何单个业主均无权利用。综上，原告诉求无法律依据，应判决驳回原告第二项诉讼请求。 第三人中铁建物业管理有限公司南宁分公司辩称：一、针对原告第一项诉讼请求，第三人认为原告诉争的条款“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”属于无效条款；二、原告第二项诉讼请求中关于专有部分所对应的外墙面，第三人认为玻璃幕墙位置不属于原告购买的203号商铺专有部分所对应的外墙面，其中间隔着一条通道，是作为二楼多家商铺通风及采光之用，且原告所主张的玻璃幕墙位置应当属于全体业主共有。故请求法院驳回原告的第二项诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。 两原告共同提交的证据有：1.南宁市商品房买卖合同（合同编号：QF201871700227）；2.收款收据；3.税收完税证明；4.房屋交接确认书；5.物业管理费收据；6.商铺现场照片；7.被告工商咨询单；8.第三人工商咨询单。 被告中铁房地产集团广西江湾置业有限公司提交的证据有：商铺现场照片。 第三人中铁建物业管理有限公司南宁分公司未提交证据。 本院依法调查的证据有：1.勘验笔录及现场照片；2.南宁市行政审批局《关于邕宁区人民法院咨询函（邕法函﹝2019﹞39号）的复函》。 经审查，原、被告提交的全部证据及本院依法调取的全部证据，均真实、合法、有效，与本案有关联性，本院予以采信。其中，两原告提交的证据6与被告提交的证据同为商铺现场照片，但在证明目的上截然相反，对于双方欲证明的诉争玻璃幕墙是否属于涉案203号商铺专有部分对应外墙这一问题，本院将在本判决说理部分予以分析认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两原告系夫妻关系。2018年9月2日，原、被告双方签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF201871700227）及相关附件一至附件六，两原告向被告购买南宁市邕宁区江湾路7号中国铁建·江湾山语城29号楼二层203号商铺。2018年12月8日，原、被告双方办理了该商铺交接手续，两原告于同日向第三人支付了2018年12月8日至2019年6月30日期间的物业服务费。 两原告在接收上述203号商铺后，就其能否无偿使用该商铺对面的玻璃幕墙置放该商铺经营需要的宣传广告问题与被告及第三人产生争议。2019年1月21日，两原告将被告、第三人诉至本院，提出前述诉讼请求。被告、第三人应诉后，提出前述答辩意见。 本院于2019年5月13日进行现场勘验。经勘验，涉案203号商铺为临街商铺，坐落于南宁市邕宁区那造路和马岭路交叉口。涉案玻璃幕墙原为横向8排窗户、纵向13排窗户，共计104扇窗户的全玻璃幕墙。现自上往下的6排窗户共计78扇窗户（横6×纵13＝78扇）已被第三人更换为铁皮，铁皮上张贴“凝聚中国力量”字样广告，广告下方为横向2排，纵向13排，共计26扇玻璃窗户。其中，自上往下第一排窗户为固定玻璃，不能打开；第二排窗户可以打开。两原告主张无偿使用权的玻璃幕墙为根据原玻璃幕墙现场照片，除横向第一排窗户外的其余玻璃幕墙部分即横向自上往下第2排至第8排、纵向共13排窗户所对应的玻璃幕墙部分。经现场测量，原告主张权利的墙面长度约10.93米，高度约5.46米。面向诉争玻璃幕墙，涉案203号商铺位于该玻璃幕墙（现为铁皮广告牌及两排玻璃）后方，两者之间的公共通道宽度约为2.5米。该商铺左侧为202号商铺，右侧为205号商铺，202号商铺左侧及205号商铺右侧分别有安全出口。 本院于2019年5月23日向南宁市行政审批局函询：两原告诉请的玻璃幕墙部分能否用于设置商业广告；如能，需符合什么条件与规定，是否需要行政审批；如不能，有何依据。南宁市行政审批局于2019年6月5日函复本院：依据《南宁市户外广告设置管理条例》第二条、第十条的规定，在本市城市规划区内设置户外广告应当向有关部门申请许可；未经许可，任何单位和个人不得设置户外广告。申请人应按照《南宁市户外广告设置管理条例》第十一条规定，提交有关申请材料，经审查材料齐全、形式合法且并无第七条禁止情形的，该局将予以批准。涉案玻璃幕墙是否可以设置广告，需根据申请人提交的申请材料，由该局具体审查后方能确定。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方于2018年9月2日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF201871700227）附件六《补充协议》第十七条第四款中“该商品房所在楼宇外墙面的使用权归出卖人所有”的条款是否属于格式条款，其效力如何；二、诉争玻璃幕墙是否属于203号商铺专有部分所对应的外墙面，两原告是否可以无偿使用该外墙面设置商铺经营需要的宣传广告牌。 一、关于诉争条款是否属于格式条款，其效力如何的问题 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 《建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第三条第一款规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。” 依照上述法律规定，外墙作为建筑物的基本结构部分，应为业主专有部分以外的共有部分，由全体业主享有共有和共同管理的权利。本案中，外墙面属于楼宇全体业主共有,原、被告双方均无权擅自约定外墙面使用权的归属,而且被告未能提供证据证明已取得其他全体权利人授权,故双方的该项约定无效。 另,所谓格式条款，是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款,具有签约对象的广泛性和不特定性。本案诉争条款系被告预先拟定，在订立合同时亦未就该条款与买受人进行磋商，且在房屋预售过程中面对不同买受人重复使用,应属于格式条款。《合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明”;第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。本案中,被告未能举证证明在订立《南宁市商品房买卖合同》时已对诉争条款采取合理的方式提请对方注意,而且该条款在内容上排除了涉及买受人共有权的主要权利,故该约定应属无效。 二、关于诉争玻璃幕墙是否属于涉案203号商铺专有部分所对应的外墙面，原告是否可以无偿使用其设置商铺经营需要的宣传广告牌的问题 根据《建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第四条的规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要可无偿利用共有部分，应满足两个条件：一、该共有部分应与其专有部分相对应，两者具有紧密相连性；二、该利用不得违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益。 第一，本案中，涉案203号商铺虽然位于诉争玻璃幕墙（现为铁皮广告牌及两排玻璃）后方，但该玻璃幕墙并非与203号商铺内墙同一墙体的外墙，亦非203号商铺外墙所延伸的实体墙，且其与203号商铺外墙间隔宽约2.5米的公共通道，可见该玻璃幕墙与203号商铺缺乏紧密相连性。另，从该玻璃幕墙的位置、面积、结构与材料上看，与被告建设中国铁建·江湾山语城临街商铺时所预设的供商铺用于置放户外广告的实体墙明显不同。故本院认为，不宜将诉争玻璃幕墙整体认定为涉案203号商铺专有部分所对应的外墙面。 第二，从诉争玻璃幕墙所处的位置以及安装可透光、可推开玻璃窗户的设计上看，其应具有通风、采光、消防之功能，如若大面积用于置放户外广告，势必影响上述功能的实现，显然超出了对公共部分合理利用的界限，损害了他人的合法权益。 第三，诉争的玻璃幕墙属于楼宇全体业主共有，全体业主对其享有共有和共同管理的权利。在该玻璃幕墙不属于涉案203号商铺专有部分所对应外墙面的情形下，两原告诉请的对该墙的无偿使用不属于业主专有权行使的合理延伸，应依法取得其他共有人的同意。本案中，没有证据证明两原告已就诉争玻璃幕墙的无偿使用依法取得其他共有人的同意，故其无权擅自使用。 第四，户外广告的设置应遵守市政管理的相关规定。本案中，两原告诉请无偿使用诉争玻璃幕墙的具体用途为置放商铺经营的宣传广告牌，但根据南宁市市政管理的相关规定，在本市城市规划区内设置户外广告应当向有关部门申请许可；未经许可，任何单位和个人不得设置户外广告。诉争玻璃幕墙是否可以设置广告，需根据申请人提交的申请材料，由南宁市行政审批局具体审查后方能确定。因此，在诉争玻璃幕墙能否用于设置户外广告尚未取得行政审批的情形下，本院不能超越职权判决准否其用于置放商铺经营的宣传广告牌。 综上，对于两原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条的规定，判决如下： 一、原告金友军、李青与被告中铁房地产集团广西江湾置业有限公司于2018年9月2日签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六《补充协议》第十七条第4款中“该商品房所在楼宇外墙面的使用权归出卖人所有”的条款无效； 二、驳回原告金友军、李青的其他诉讼请求。 案件受理费100元（原告金友军、李青已预交），由原告金友军负担50元，由被告中铁房地产集团广西江湾置业有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦明姣 人民陪审员  罗远佳 人民陪审员  刘善芳 二〇一九年六月十八日 法官 助理  何明凤 书 记 员  黄小荣