青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初2169号原告（反诉被告）：马保明，男，撒拉族，生于1968年10月1日，身份号码：×××，现住青海省化隆回族自治县。委托代理人：周肖杰，青海辩理律师事务所律师。被告（反诉原告）：雷黎明，男，汉族，生于1969年12月1日，身份号码：×××，现住青海省西宁市。委托代理人：马学英，青海同一律师事务所律师。原告（反诉被告）马保明（以下简称原告）与被告（反诉原告）雷黎明（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案，在案件审理过程中，被告雷黎明提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）马保明及委托代理人周肖杰，被告（反诉原告）雷黎明及委托代理人马学英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马保明向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签署的《房屋租赁合同》，被告将收取原告的押金12万元予以返还。二、本案的诉讼费用由被告予以承担。事实和理由：原、被告于2018年5月12日就西宁市城东区三江源宾馆一楼饭店租赁事宜签署《房屋租赁合同》，合同约定：“租赁期限为2018年5月21日至2022年5月20日，双方之间第一年租金按照固定租金，第二年双方协商。租赁期间，如一方终止合同，应在终止合同前一个月内通知对方。同时，收取乙方（承租方）押金12万元。”合同履行中，因被告所述商机与实际不相符合、被告不管维修等事宜，现双方无法就后续租赁达成一致意见，原告于2019年4月19日按照合同约定的解除条件将终止合同意思表示告知被告。为和谐解除双方之间《房屋租赁合同》及被告返还押金12万元事宜，特向贵院提起诉讼，恳请查明事实后支持原告的诉求。被告雷黎明辩称并反诉称，首先，原告没有合同约定的解除权和法定的解除权，故其解除行为属于故意毁约，被告不同意解除合同；其次、根据合同约定，本案中原告交付的押金具有定金的性质，属于履约定金，现在原告故意毁约，丧失了返还定金的权利，被告有权拒绝返还。综上，原告的诉求没有事实及法律依据，希望法庭驳回原告的诉求。同时，被告提起如下反诉请求：1、判令继续履行合同，支付2019年5月21日-2020年5月20日期间的租金30万元；2、本案诉讼费用由反诉被告负担。事实及理由：原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，房屋年租金一次性交纳，提前一个月交纳下一年度租金，即反诉被告应当在2019年5月20日前一个月内交纳2019年5月21日至2020年5月20日期间的租金30万元。如果违约，被告无权要求返还押金。现履行期已届满，反诉被告拒绝履行合同义务。为此依法起诉，请求贵院判如所请。针对反诉原告的反诉请求，反诉被告答辩称，首先，双方签订合同的目的是为双方均能受益，但是根据反诉被告一年来实际经营情况，该地段无法维持租金支出，故根据合同约定提前一个月发出律师函要求解除合同，但是被告在合同显失公平的情况下不同意解除。之前，反诉被告口头也向反诉原告提出过解除合同，反诉原告未同意。其次，反诉原告在租赁期间，未经反诉被告同意，私自在工作间内安装下水管道，管道与反诉被告经营的餐馆所要求的卫生相悖，同时，反诉原告在装修其二楼宾馆时出现天花板及墙面大面积损毁的情况下，以自己并非房主为由拒绝维修，导致反诉被告无法正常使用租赁房屋，致使合同目的无法实现，合同无法继续履行。故不同意继续履行合同，也不同意支付2019年5月21日至2020年5月20日期间的租金30万元。请求驳回反诉原告的反诉请求。为证明自己的主张，原告提供证据如下：第一组：《租赁合同》、收款收据，证明方向：证实原、被告之间存在房屋租赁合同法律关系及被告收取原告押金12万元的事实；第二组：EMS邮寄回执、回复函、律师函，证明方向：证实原告按照约定向被告通知单方解除《租赁合同》且被告收悉该通知的事实。第三组：照片9张（搬离后照片、被告私自安装下水管道照片、房屋天花板及墙面大面积损毁照片），证明方向：证实原告发出律师函后给被告腾退房屋的事实；被告未经原告同意私自安装下水管道；被告出租房屋天花板、墙面大面积损毁，被告不予维修的事实。第四组：快递原件一份，证明原告给被告交付房屋，被告拒收，无奈又通过邮寄房屋钥匙的方式将房屋退还给原告，被告拒收的事实。经质证，被告对证据1三性无异议，对存在租赁关系、交付押金的证明方向无异议，但是在租赁合同中没有约定原告有解除权，合同第五条约定，租赁期间双方不得无故终止合同，终止合同应提前一个月通知对方，双方协商一致后解除，合同不能证明原告有约定的解除权。对证据2的真实性无异议，但对合法性有异议，因为原告没有解除权，所以没有单方面提出解除合同的权利；并且被告及时给原告回复，表明不同意解除合同，律师函实际上没有法律效力；对证据3的照片，真实性均有异议，不能反映拍照的时间、地点，不能反映原告的证明方向，对关联性也有异议，另外不存在被告在原告厨房内私自安装下水管道的事实，天花板轻微漏水已经进行修复，并不影响原告使用；对证据4，因为被告不同意解除合同，所以对原告寄来的邮件被告拒收。被告提交证据如下：1、房屋租赁合同，证明合同明确约定2019年5月-2020年5月20日的租金不低于30万元，并在2019年5月20日前一个月内交纳的事实，但反诉被告没有交纳，构成违约。2、回复函，证明被告收到原告的律师函后及时回复原告不同意解除合同。经质证，原告对以上证据的真实性认可，但表示不再履行合同。本院对原、被告提交证据的真实性予以确认，对其证明方向结合本院查明事实综合予以评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，由原告承租被告位于西宁市城东区三江源宾馆一楼商铺一间，用于经营拉面馆。双方合同第二条约定：租赁期限为2018年5月21日至2022年5月20日，第一年房租为300000元。后两年租金，由双方协商确定，但不得低于300000元。押金为120000元，如甲方（被告）违约，押金双倍退还，乙方（原告）违约，押金不退还。合同第五条约定：租赁期间，甲乙双方不得无故终止合同。如一方终止合同，应在终止合同前一个月内通知对方，经双方协商后解除协议。2019年4月19日，原告向被告寄去律师函一份，告知被告于2019年5月20日起解除双方签订的租赁合同，并通知被告于5日内办理房屋交接手续。2019年4月28日，被告回函给原告，表示不同意解除合同，要求继续履行合同。2019年5月，原告搬离出涉案房屋，并要求被告退还押金120000元。为此，双方争议成诉。在庭审结束后，反诉原告表示同意解除双方签订的租赁合同，合同不再继续履行，只要求反诉被告承担2019年5月21日至房屋实际交付时的租金及拖欠的水电费2290元，押金120000元作为损失不予退还。2019年6月14日，双方办理了涉案房屋交接手续。对于拖欠的水电费，经过双方核对，原告尚拖欠水电费2290元，对此原告无异议，表示同意给付，并同意在本案中一并解决。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效协议。现原告提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，在庭审中，被告虽然不同意解除合同并提起反诉要求继续履行合同，但庭审结束后，被告表示同意解除合同，且双方已经办理房屋交接手续，此行为为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，因此，双方的合同已经实际解除，本院予以确认。关于押金120000元是否应当退还的问题，双方合同第二条约定“租赁期限为2018年5月21日至2022年5月20日，房租为300000元…，押金为120000元，如甲方（被告）违约，押金双倍退还，乙方（原告）违约，押金不退还。”根据此条款，应当认定该押金120000元为原告保证房屋租金的正常交付而向被告提供的担保，为双方的特别约定。该押金并不是对合同所有条款的正常履行而提供的履约担保。在双方发生争议前，原告并不存在拖欠被告租金的事宜，现双方解除合同，押金120000元应该退还。被告认为押金为履约保证金，现原告违约，押金不予退还的辩解意见不成立，本院不予采信。被告要求原告承担自2019年5月21日至房屋实际交付时的租金及因合同提前解除后的违约损失的主张，从原、被告提交的证据，无法证实本案被告存在根本违约的行为，现原告提前解除合同，应当对被告造成的损失承担违约责任。由于双方在合同中对损失的计算方式没有约定，故损失按照被告可能发生的房屋空租期一个月的租金损失计算确定为25000元（按合同约定租金标准），同时，原告还应当承担2019年5月21日至2019年6月14日期间实际占有房屋一个月租金的25000元及拖欠的水电费2290元，共计52290元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）马保明与被告（反诉原告）雷黎明签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）雷黎明返还原告（反诉被告）马保明房屋押金120000元；三、原告（反诉被告）马保明给付被告（反诉原告）雷黎明拖欠水电费2290元、房屋租金25000元，并赔偿经济损失25000元，合计52290元。以上二、三项相互折抵后，被告（反诉原告）雷黎明于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）马保明押金67710元。本案本诉受理费1350元，反诉费2900元，由原告（反诉被告）马保明承担2125元；由被告（反诉原告）雷黎明承担2125元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 马原花 二〇一九年六月十八日书记员 马文君附法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。