江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初4461号原告：杨虹，女，1979年11月16日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托代理人：晏鑫鑫，江西坤豫律师事务所律师。委托代理人：岳晓云，江西坤豫律师事务所律师。被告：简小平，男，1971年12月30日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。原告杨虹诉被告简小平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨虹的委托代理人岳晓云、被告简小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨虹诉称：2016年11月14日，原告与被告签订了《外滩国际写字楼房屋租赁合同》，约定原告将位于南昌朝阳新区煌盛外滩国际写字楼1404-1414房屋出租给被告使用，租赁期限为2017年1月1日至2022年12月31日止，租金前三年为18,000元/月，后三年为21,000元/月，租金按季度支付，于每季季末向原告支付下一季度租金。合同签订后，被告从2018年第一季度便开始以各种理由故意拖延支付租金，2019年在原告多次催讨的情况下，仅支付第一季度中1月份租金18,000元，2-3月份以及第二季度租金分文未付，原告曾多次友善宽限，但被告仍强蛮拖延付租，且态度恶劣。被告的行为已构成严重违约。无奈，现原告根据《合同法》以及双方签订的《外滩国际写字楼房屋租赁合同》第四条、第十条等之约定，要求解除合同并依法依约追究被告的违约责任。因此，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告在2016年11月14日签订的《外滩国际写字楼房屋租赁合同》，履约保证金40,000元不予返还；2、被告立即腾房，并根据合同约定将房屋及依附于房屋的装修、装饰或附属物一并交还给原告；3、被告支付原告自2019年2月1日至房屋返还原告之日止房屋实际租金36,000元，即2个月*18,000元/月；累计逾期付款滞纳金31,590元。共计67,590元；（租金按每月18,000元，暂计算至2019年3月31日；滞纳金计算至2019年3月31日；此后均按照合同约定计算至付清之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告杨虹提交了以下证据：第一组证据：原告、被告身份证复印件。证明目的：证明原、被告的诉讼主体适格。第二组证据：《南昌市商品房买卖合同》及《结婚证》。证明目的：被告承租房屋为原告所有房产。第三组证据：《外滩国际写字楼房屋租赁合同》。证明目的：1、被告承租原告名下位于南昌朝阳新区煌盛外滩国际（沿江南大道1499号1404-1414）商铺，建筑面积508.02平方米，租赁期6年，自2017年1月1日起至2022年12月31日止；2、租赁期内，第一至三年租金按18,000元/月计取，第四年至第六年租金按21,000元/月计取，被告应当在每三个月租期届满前5个工作日前向甲方支付季度租金；3、被告未依约向原告支付租金，逾期一日，被告按应交总额的千分之三支付滞纳金，拖欠租金7天以上，原告有权解除合同，收回房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金。第四组证据：借记卡账户历史明细清单及情况说明。证明目的：被告多次未按合同约定期限支付租金，截止起诉之日尚欠租金36,000元，被告已构成严重违约。第五组证据：12张照片。证明目的：房屋现状。被告简小平辩称：房租我同意交完，但是腾房不是我一个人的事情，装修投入了很多钱，原告对我进行侮辱，无缘无故停电、锁我们的门。我们想继续履行合同。被告简小平未提交证据。经审理查明，2016年11月14日，原告杨虹（甲方）与被告简小平（乙方）签订《外滩国际写字楼房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于南昌朝阳新区煌盛外滩国际（沿江南大道1499号1404-1414）建筑面积为508.02平方米的房屋出租给被告，履约保证金40,000元，租期6年，自2017年1月1日至2022年12月31日。首年至第三年租金为18,000元/月，第四至六年租金为21,000元/月，租金按季预付，乙方应在没三个月租期届满前5个工作日前向甲方支付下一季度租金，租赁期满后或乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修、装饰或附属物归甲方所有（第8.5条）、乙方无故拖欠租金1个月以上的，甲方可单方面解除合同、收回房屋（第10.2条），乙方未能向甲方按时支付下一季度租金的，逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金，乙方拖欠租金7天以上的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，并不予退还履约保证金。合同签订后，被告交纳了履约保证金40,000元，甲方将房屋交由被告使用，被告进行了装修。2017年期间，被告尚能如期支付租金。自2018年起，被告开始出现逾期。其中，应于2017年12月25日交纳的2018年1月1日至3月31日的租金54,000元被告于2018年2月14日交纳；应于2018年3月25日交纳的2018年4月1日至6月30日的租金54,000元被告于2018年5月10日交纳；应于2018年6月24日交纳的2018年7月1日至9月30日的租金54,000元被告分别在2018年7月21日交纳了20,000元、2018年8月31日交纳了34,000元；本应于2018年9月24日交纳的2018年10月1日至12月31日的租金54,000元被告于2018年11月2日交纳34,000元、2018年12月7日交纳20,000元；本应于2018年12月25日交纳的2019年1月1日至3月31日的租金54,000元被告于2019年2月22日仅交纳了18,000元，即仅交纳了2019年1月的租金。此后，因被告迟延支付租金，原告曾短暂对诉争房屋停电。对于房屋现状，被告认可仍由其管理，并认可原告所提交照片反映的情况。上述事实，有原告提供的证据及庭审笔录所证实。本院认为，原、被告签订的《外滩国际写字楼房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。原告将房屋交由被告使用，被告理应按照约定的时间支付租金。被告自2017年底起即迟延支付租金，且迟延的时间多次超过合同约定的一个月。现原告依据合同第10.2条的约定，行使解除权，收回房屋，于法有据，本院予以支持。同时，被告在交还房屋时，应依据合同约定，对房屋内已形成附和的装饰装修保留庭审查明的现状，不得拆除。对于被告迟延支付租金的情况，双方在合同中约定按日千分之三计算滞纳金，该约定标准过高，本院酌情调整为按年24%计算。故2018年1月1日至3月31日租金的逾期付款违约金计1,811元；2018年4月1日至6月30日租金的逾期付款违约金计1,669元，2018年7月1日至9月30日租金的逾期付款违约金计1,875元；2018年10月1日至12月31日租金的逾期付款违约金计1,845元；2019年1月1日至3月31日租金的逾期付款违约金截止2019年2月22日为2,095元。上述共计9,295元。此后被告拖延未付的租金按此标准继续计算逾期付款违约金。考虑到原告行使解除权及滞纳金的追索权已弥补其自身损失，且原告收回的房屋中包含被告投入装修的部分，故对于关于要求确认履行保证金40,000元不予退还的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，判决如下：一、解除原告杨虹与被告简小平间的《外滩国际写字楼房屋租赁合同》；二、被告简小平将南昌朝阳新区煌盛外滩国际（沿江南大道1499号1404-1414室）的房屋按照庭审查明的装饰装修状况交还原告杨虹；三、被告简小平向原告杨虹支付2019年2月1日起至房屋交还之日止按18,000元/月计算的租金，并承担逾期违约金（至2019年2月22日止为9,295元，2019年2月1日至3月31日的租金36,000元，自2019年2月23日起至付清之日止，2019年4月起的租金，自每季度开始前五个工作日起至付清之日止，按年利率24%计算，被告已向原告交纳的40,000元履约保证金可冲抵）；上述第二、三项，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告杨虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,490元，本院减半收取，由被告简小平承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。审判员  黄迁二〇一九年六月二十日书记员  谢源