湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初4320号原告浏阳市鑫缘物业管理有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处浏阳大道**（创意东方新天地******）。法定代表人张新明，董事长。委托代理人王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告李远平，男，1955年12月10日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。原告浏阳市鑫缘物业管理有限公司与被告李远平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理，依法由审判员吴昺阳适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人王鹏、被告李远平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浏阳市鑫缘物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费5103元；2、本案诉讼费由被告负担。被告李远平辩称：1、小区业主委员会从未通知被告开过会，被告对物业服务合同不知情；2、被告先后交纳过三次物业费，第一次是在收房时，第二次是在小区安装煤气管道时，第三次是在被告卖房子时，三次共交费8500元以上，只是没有留存收据；3、原告主张的欠款都是2015年之前的，距今已有3年之久，而原告在这3年时间里却从未与被告对过账，并登记造册，原告明显是在拖延时间，故意使被告将收款收据遗忘；4、被告从买房到卖房一直是毛坯房，未装修入住。本院经审理认定事实如下：原告系一家经批准从事物业服务的公司。2013年6月23日，原告与浏阳市德政园小区业主委员会签订《德政园小区物业管理服务合同》，合同约定由原告对浏阳市德政园小区小区进行物业服务管理，期限自2013年6月24日起至2016年6月23日止。合同约定：一、服务管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构建物的维修、养护和管理；公共绿化、花木、建筑小区等的养护与管理；公共环境卫生的管理服务；安全秩序维护等；二、物业管理服务费用约定：1、住宅房屋由乙方（原告）按建筑面积每月每平方米步行楼0.5元，电梯楼按0.8元向业主或物业使用人收取，用住宅房屋作商务用途的按建筑面积每月每平方1元向业主或物业使用人收取，步行楼每户每年交纳公共水电费100元，电梯楼每户每年交纳公共水电费200元，所有住户每年每户交纳环卫费100元。2、业主和物业使用人应于每月30日前缴纳当月费用，逾期未交纳物业管理费的，按每天应交费用的千分之三交纳滞纳金，连续两月以上（含两个月）未交物业费的乙方可采取相应的制约措施直至付诸法律诉讼解决。此外，合同还对物业服务标准、合同双方权利与义务、违约责任等进行了详细约定。2014年1月17日，原告与浏阳市德政园小区业主委员会针对上述合同签订《德政园小区物业管理补充协议》，协议内容为：“根据2013年6月23日签订的德政园小区物业管理服务合同第八章附则第二十九条‘双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。’经2014年1月11日业主大会表决以及甲乙双方协商同意，2014年物业费按如下标准收取：电梯房每平米1.1元，楼梯房每平米0.8元，公共水电费、环卫费包括在内不再另行收取。”2015年12月31日，原告与浏阳市德政园小区业主委员会签订《解除物业服务合同协议》，双方自愿从该日起解除《德政园小区物业管理服务合同》。被告于2012年购买了浏阳市德政园小区10栋1302号电梯房，其住房建筑面积为145.59㎡，因原告提供服务期间被告拖欠其物业管理服务费等费用未交纳，原告诉至本院。诉讼过程中，经本院核实，原告主张的费用中包括被告欠付的2013年6月24日至2015年12月31日的物业管理服务费4577元、2013年6月24日至2013年12月31日的环卫费52元、公共水电费105元，以及原告主张按应交费用10%进行计算的逾期付款违约金。另查，1、被告自2012年购买房屋至2018年将房屋卖出一直未装修入住；2、浏阳市发展和改革局于2017年3月27日发布浏发改价发[2017]8号“浏阳市发展和改革局、浏阳市住房保障局关于转发湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅《关于印发的通知》的通知”文件，该文件第二条规定：“业主未使用物业是指已经交付，未装修且未产生水、电、气消费的房屋。业主未使用物业应按时缴纳物业服务费，实行政府指导价的收费标准按照不高于审定的物业服务收费标准的70%交纳。以上事实，有当事人陈述、物业服务合同、欠费明细表、住房登记信息表等证据证明，本院予以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案原告与浏阳市德政园小区业主委员会签订的《德政园小区物业管理服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。原告为浏阳市德政园小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但由于被告在购房后直至2018年将该房屋卖出，被告一直未装修入住，房屋一直空置，期间未产生水、电、气消费，故参照浏阳市发展和改革局所发布的浏发改价发[2017]8号文件的有关规定，本院确定被告拖欠的物业服务费由其按欠交数额的70%进行交纳，计3204元；同时，对于原告主张被告支付环卫费及公共水电费，因有合同约定为依据，本院予以支持。综上，被告还应支付原告物业管理服务费等各项费用共计3361元。原告主张被告支付逾期付款违约金，虽有合同约定为据，但考虑到被告欠费事出有因，并非恶意拖欠物业服务费，故对该主张本院不予支持。被告抗辩其已交纳物业服务费，但因未举证证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李远平于本判决生效之日起5日内支付浏阳市鑫缘物业管理有限公司2013年6月24日至2015年12月31日的物业管理服务费3204元、2013年6月24日至2013年12月31日的环卫费52元、公共水电费105元，合计3361元；二、驳回浏阳市鑫缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由浏阳市鑫缘物业管理有限公司负担20元，李远平负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴昺阳二〇一九年六月二十六日书记员  罗 静附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。