安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初2011号原告:祝静，女，1984年6月19日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈义玲，滁州市琅琊区清流法律服务所法律工作者。被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路**，统一社会信用代码91341103054483597H（1-1）。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。被告：滁州中普置业有限公司，住，住所地安徽省滁州市丰乐南路**（滁州长江商贸城皖东国际车城**）********一社会信用代码913411005634351049（1-1）。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。原告祝静与被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）、被告滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祝静的委托诉讼代理人陈义玲、被告中普公司的委托诉讼代理人邱程到庭参加诉讼，被告中兴公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。祝静向本院提出诉讼请求：1、中兴公司、中普公司支付其租金26875元（自2017年10月1日起,按月租金1493元/月计算至2019年4月30日，以后按照合同约定的房租标准计算至房屋移交之日止）；2、中普公司、中兴公司支付违约金（违约金计算方式为50元/平方米/月乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据合同委托期限之约定未履行的期限，计算至租金付清之日止）；3、依法解除祝静与中兴公司签订的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》，中兴公司立即返还祝静位于滁州市醉翁西路669号家居馆2幢1062室；4、中普公司、中兴公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年，祝静向中普公司购买位于滁州市醉翁西路669号的中普·城市广场2幢1062室房屋，建筑面积为10.24平方米，购房款为151323元。祝静（甲方）与中兴公司（乙方）签订《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》，协议约定：甲方将其在2幢1062室的使用权交付乙方统一招商经营并管理；乙方承诺给予甲方委托期内第一年至第四年这四年总保底收益为按房款总价的11.84%，委托期内第五年，乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的11.84%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。第六年乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的13.16%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。委托期第七年至第二十年，双方约定，乙方根据年实际租赁收入按比例与甲方结算佣金，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。支付方式：除第一年至第四年租金于第四年租金期的第一个月支付以外，其余租金为每半年支付一次，在每半年度的第一个月支付。违约金计算方式为：伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限。由于中普公司在出售房屋时向受害人宣传其出卖的房屋具有稳定经营收益，并在签订的委托经营管理合同中明确向房屋买受人表明其出卖的房屋具有固定回报率，所以中普公司应对中兴公司欠付的租金及违约金承担共同给付义务。中兴公司承诺2014年10月1日至2017年9月30日的房屋租金用于冲抵房款，自2017年10月1日起支付租金。祝静及时履行合同规定的义务，但是中兴公司仅支付了1月的房屋租金，损害了祝静的合法利益中普公司辩称：1、对祝静主张的租金数额无异议。2、祝静主张的违约金，即合同约定的违约金标准明显过高，建议法院按照银行贷款基准利率计算违约金。3、因为该商铺为虚拟分割的商铺，只能统一使用无法分开使用，如果解除经营合同实际上是损害祝静的利益。4、中普公司不是委托经营管理协议的当事人，祝静的诉请与中普公司无关。中兴公司未予答辩。本院经审理认定事实如下：2013年，祝静向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普城市广场）2幢1062室房屋，建筑面积为10.24㎡，购房款为151323元。2013年8月23日，祝静（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）签订《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》1份，约定：甲方将其在2号楼1062商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2014年10月1日至2034年9月30日），乙方承诺给予甲方委托期内第一年至第四年这四年总保底收益为按房款总价的11.84%，委托期内第五年，乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的11.84%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。第六年乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的13.16%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。委托期第七年至第二十年，双方约定，乙方根据年实际租赁收入按比例与甲方结算佣金，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。支付方式：除第一年至第四年租金于第四年租金期的第一个月支付以外，其余租金为每半年支付一次，在每半年度的第一个月支付。任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。三方同意，2014年10月1日至2017年9月30日的保底收益用于抵扣中普公司房款，涉案房屋的收益自2017年10月1日开始支付。2018年8月10日，中兴公司支付祝静租金1493元。扣除已付租金，中兴公司欠付祝静自2017年10月至2019年4月30日租金25382元。上述事实由祝静举证的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》（复印件）、房产证（复印件）各一份，购房发票（复印件）、宣传彩页（复印件）各两份予以证明，经中普公司质证，对祝静举证的证据均无异议，本院对其证明力均予以确认。本院认为：祝静与中兴公司签订的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》是当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。中兴公司未能按照约定支付祝静租金，应当承担支付到期未付租金及违约金的违约责任。中兴公司欠付祝静自2017年10月至2019年4月30日租金25382元应予支付。2019年4月30日后的租金，祝静可另行主张。关于违约金的诉请，祝静主张按《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》约定为每月每平方米50元，明显过高，中兴公司要求酌情减少，符合法律规定，本院予以支持。本案合同为委托经营管理合同，经营管理本身存在风险。祝静未提供证据证明其实际损失情况，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定中兴公司、中普公司自逾期支付租金之日至租金实际付清之日，以到期未付租金为计算基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的违约金予以保护。因双方约定收益为每半年支付一次，故本案违约金应区分不同的欠付本金数额及时间段进行计算。根据祝静诉请的期间，中兴公司、中普公司应分别于2017年10月31日前、2018年4月30日前、2018年10月31前、2019年4月30日前分别向祝静支付半年租金8958.3元（151323元×11.84%÷2）。中兴公司、中普公司对不要求扣减已付租金的相应的违约金，符合法律规定，本院予以采纳。关于祝静要求解除其与中兴公司之间的委托管理合同的诉请，因祝静将涉案房屋委托中兴公司经营管理，中兴公司将包括祝静在内众多业主的房屋未予以分割而作为整体正对外运营出租，若解除涉案委托经营管理合同会损害他人的权益（包括中兴公司签订租赁合同的相对方、同意继续委托中兴公司经营管理的业主等）。故祝静要求解除本案运营管理合同条件尚不成就，本院对祝静的该项诉讼请求不予支持。关于祝静对中普公司的诉请，中普公司作为房地产开发企业在销售房屋时，向房屋买受人明确表示其出卖的房屋具有固定回报率，故本院对祝静要求中普公司就本案欠付的租金及违约金承担共同给付义务的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告祝静租金25382元及相应违约金（分别自2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起至2019年4月30日止，以租金8958.3元为本金；自2019年5月1日起至租金实际付清之日止，以租金26875元为本金；均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。二、驳回原告祝静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782元，减半收取计391元，由原告祝静负担100元，由被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担291元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  陈彦二〇一九年六月二十七日法官助理方芳书记员朱守娟附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。