浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民初138号原告（申请执行人）：上海二十冶建设有限公司，住所上海市宝山区牡丹江路******，统一社会信用代码91310113754778652X。法定代表人：熊鹏光，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。被告（案外人）：黄央茹，女，1973年7月18日出生，汉族，住浙江省，住浙江省乐清市市。委托诉讼代理人：陈旭静，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张灵芝，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。被告（被执行人）：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所浙江，住所浙江省乐清市柳市镇沿江大道**信用代码9133038232985786XM。法定代表人：赵凤林，执行董事。委托诉讼代理人：曹静，系该公司员工。原告上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）与被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）、黄央茹申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月5日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、乔斐达，被告黄央茹及其委托诉讼代理人陈旭静、张灵芝到庭参加诉讼，被告乐清五洲公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海二十冶公司向本院提出诉讼请求：准许执行被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司名下坐落于乐清市的房地产[权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024331号]。原告因与被告乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷，于2018年7月5日诉至温州市中级人民法院。法院根据原告的财产保全申请，于2018年7月23日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，裁定查封乐清五洲公司限额109854047.5元的财产，并于2018年7月24日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区共计127套房地产，其中包括涉案商铺。被告黄央茹对涉案商铺被查封提出异议，温州市中级人民法院作出执行裁定，中止对涉案商铺的执行。原告认为，黄央茹与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》，合同时间是可以改动的，其真实性存疑；黄央茹未合法占有涉案商铺；不能证明所支付款项与涉案商铺之间存在关联性；黄央茹未按规定申请所有权变更登记，对涉案商铺未能过户存在过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，黄央茹对涉案商铺不享有排除执行的民事权益。被告黄央茹辩称，1.黄央茹与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容合法，并经过网签。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，涉案《商品房买卖合同》在签署时即发生法律效力；2.2018年4月28日，黄央茹与乐清五洲公司签署《房屋交接书（商铺）》，黄央茹正式接收涉案商铺。同日，黄央茹与乐清市五洲国际商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）签署《商铺委托经营管理协议》，约定由黄央茹在涉案商铺交接完成后将商铺交付管理。足以证明黄央茹已经实际占有涉案商铺；3.根据黄央茹转账凭证、增值税普通发票，可以证明黄央茹在涉案商铺查封前已支付全部购房款，款项金额与《商品房买卖合同》中约定的金额一致，乐清五洲公司已经开具相应的税票，可以证明涉案商铺在法院查封之前已经出卖给黄央茹；4.涉案商铺未办理过户手续非因黄央茹自身原因所致。黄央茹作为业主已经委托乐清五洲公司办理相应的过户手续，但涉案商铺直到2018年7月13日才具备办理不动产分割的条件，乐清五洲公司才能给业主办理不动产登记手续，因此涉案商铺未办理过户手续的责任不在黄央茹，而在乐清五洲公司。上海二十冶公司也是在乐清五洲公司具备办理初始登记条件的情况下，才有权利对涉案商铺进行查封。另外，乐清五洲公司中类似黄央茹的情况有一千多户，行政机关不可能短期内全部办妥交给业主，涉案商铺就是在办证的过程中被法院查封的。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，黄央茹均符合四个条件，能够有效排除原告的执行，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告乐清五洲公司提供书面答辩意见称，1.温州市中级人民法院对黄央茹提起的案外人执行异议作出的执行裁定书认定事实清楚，符合法律规定；2.乐清五洲公司与黄央茹签订《商品房买卖合同》的时间早于法院作出查封裁定的时间，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对合同双方均有约束力，双方均应严格遵守；3.涉案商铺交付黄央茹的时间早于法院作出查封裁定的时间。涉案商铺交付后，黄央茹即有权合法占有该房产，至于其是自行出租、委托第三方出租、借给他人使用还是自己使用，不影响合法占有的事实；4.关于涉案商铺约定的价款、付款时间及金额均在案外人执行异议案件中审查清楚，并有银行转账凭证、增值税发票予以证明，时间、金额与合同约定一致，具有高度的关联性，足以证明黄央茹已经支付全部购房款的事实；5.对于产权过户手续的办理，非因黄央茹自身原因未办理过户登记。原因在于黄央茹与乐清五洲公司在申请办理产权转移登记手续时，发现涉案商铺已被法院查封，无法办理。本案庭审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告上海二十冶公司提供证据：1.受理案件通知书，拟证明法院于2018年7月5日受理其与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷案；2.（2018）浙03民初1106号民事裁定书，拟证明法院于2018年7月23日裁定冻结乐清五洲公司限额109854047.5元的财产；3.查封、扣押、冻结财产告知书，拟证明法院于2018年7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区共计127套房产，其中包括涉案商铺；4.（2019）浙03执异30号执行裁定书，拟证明黄央茹对被查封的涉案商铺提出异议，法院裁定中止对该房产的执行；5.（2017）浙0382民初8328号民事判决书，拟证明五洲电工电器城购房人均需由五洲商管公司占有经营三年，所以买受人在三年内无法占有涉案商铺。黄央茹对上述证据质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但从证明对象可以看出涉案《商品房买卖合同》签订时间早于上海二十冶公司与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷案件的受理时间；对证据2、3没有异议，但涉案商铺的查封期限自2018年7月26日至2021年7月25日，而买卖的事实发生在法院查封之前；对证据4没有异议；对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性与证明对象有异议，该份判决书与本案没有关联性，该案中由于买受人没有签订经营协议导致商铺没有交接，但本案中黄央茹已经与五洲商管公司签署《商铺委托经营管理协议》，并办理了相应的交接手续，可以证明涉案商铺已经由黄央茹合法占有。乐清五洲公司对上述证据未发表质证意见。对上述证据，本院认证如下：证据1-4真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；证据5与本案不具有关联性，不能证明原告主张的待证事实，本院不予采纳。被告黄央茹提交了如下证据：1.身份证，拟证明黄央茹的主体资格；2.《商品房买卖合同》、合同备案登记意见，拟证明黄央茹与乐清五洲公司签订书面合同，并经过网签；3.转账凭证、增值税普通发票，拟证明黄央茹已按照《商品房买卖合同》的约定全额支付房款；4.《房屋交接书（商铺）》、《商铺委托经营管理协议》，拟证明黄央茹已经实际占有涉案商铺并经营管理；5.不动产分割登记凭证，拟证明乐清五洲公司受黄央茹委托办理过户手续，并已给予黄央茹办理过户的分割凭证。上海二十冶公司对上述证据质证认为，对证据1无异议；对证据2的真实性有异议，乐清五洲公司的房产在2016年12月就已经具备网签的条件，网签时间为客观、不可改动的，涉案合同签订的时间为手写时间，可以人为改动，因此对合同签订时间的真实性不予认可；对证据3的关联性有异议，支付凭证不足以证明款项用于购买涉案商铺；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案类似情况的案件很多，第一个案件的业主起诉时并没有提供该组证据，执行异议裁定驳回了该业主的请求，之后发生的所有诉讼案件都提供该组格式化证据，可能为了诉讼进行伪造，且涉案商铺所在的区域目前没有正式运营，不存在经营的客观事实；对证据5没有异议乐清五洲公司对上述证据未发表质证意见。对上述证据，本院认证如下：上述证据内容真实、来源及形式合法且与本案事实具有关联性，能够证明相应待证事实，本院予以采信。经审理，本院认定事实如下：2018年7月25日，黄央茹与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方14190.94元，总金额931777元。2018年4月28日，黄央茹与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定由黄央茹在涉案商铺交接完成后将商铺交付五洲商管公司管理。同日，乐清五洲公司、黄央茹与五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，黄央茹同意接收涉案商铺。2018年1月11日、1月18日、1月18日、4月28日、4月28日、4月28日，黄央茹通过中国农业银行向乐清五洲公司分别转账50000元、二笔各50000元、362801元、30000元、40000元、248976元；2018年5月7日，黄央茹通过银行承兑汇票向乐清五洲公司支付10万元。乐清五洲公司于2018年7月25日向黄央茹开具金额为931777元的增值税普通发票。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就涉案商铺办理不动产权分割登记凭证，涉案的坐落于乐清市产登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024331号。另查明，在本院审理原告上海二十冶公司与被告乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向本院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封，本院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区的127套房地产，其中包括涉案商铺。黄央茹于2019年1月18日对涉案商铺提出书面执行异议，本院于2019年2月13日作出（2019）浙03执异30号执行裁定，中止对涉案商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为被告黄央茹对涉案商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，黄央茹与乐清五洲公司于2018年7月25日签订书面的《商品房买卖合同》，早于涉案商铺被本院查封的时间，且该合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；第二，2018年4月28日，黄央茹与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》。同日，乐清五洲公司、黄央茹与五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，由黄央茹接收涉案商铺，应视为在本院查封前已经合法占有涉案商铺；第三，根据黄央茹提供的银行转账记录、收款收据、增值税普通发票等证据，黄央茹向乐清五洲公司转账的金额合计931777元，能够证明黄央茹已按照合同的约定全额支付了购房款，第四，乐清五洲公司于2018年7月13日办理了涉案商铺的不动产权分割登记，黄央茹自此具备了过户登记的条件，但因涉案商铺在同年7月26日即被本院查封，故无法办理过户登记，此非黄央茹的自身原因造成。综上，黄央茹提交的证据能够证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对涉案商铺享有足以排除执行的民事权益。上海二十冶公司提出的涉案《商品房买卖合同》未按规定进行网签备案，不具备公示效力和真实性，黄央茹未支付全部购房款，未实际占有涉案商铺，对涉案商铺未办理过户存在过错等主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。综上所述，上海二十冶公司的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。案件受理费13118元，由原告上海二十冶建设有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  陈国庆审 判 员  叶 峰人民陪审员  李宜泽二〇一九年六月二十四日法官助理赵凌代书 记员  厉铭莹