黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0102民初1338号原告：李冬久，男，1961年12月18日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行经理，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被告：哈尔滨星恒房地产发展有限公司，所在地黑龙江省哈尔滨市道里区群力朗江路1039—**301。法定代表人：刘庆，总经理。委托诉讼代理人：郝思齐，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。原告李冬久与被告哈尔滨星恒房地产发展有限公司（以下简称星恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李冬久、被告星恒公司委托诉讼代理人郝思齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李冬久向本院提出诉讼请求：1.判令星恒公司给付房屋修复费用27740.88元（依据《黑龙江中和力得尔工程咨询有限公司司法鉴定意见书》）。2.判令星恒公司给付至判决生效日止的房屋不能入住损失（依据《黑龙江嘉泰房地产估价有限公司司法鉴定意见书》，截至2019年2月28日损失金额117290元，其中：房屋租金98990元；车位租金18300元）。3.判令星恒公司承担至判决生效日止的房屋及车位发生的各项费用（截至2019年2月28日各项费用26149.77元，其中：包烧费11995.37元；物业费及电梯费9402.4元；车位管理费4754元）。4.判令星恒公司承担鉴定费用19580元（质量及造价鉴定15000元，租金评估4500元，调阅档案80.00元）。5.更换抽油烟机。7.判令星恒公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年6月27日，李冬久、星恒公司签订《商品房买卖合同书》，合同约定李冬久购买位于道里区群力××道与××处××广场××单元××室带有精致装修房产，套内面积89.37元，建筑面积114平方米，房产价格962976元，房产交付时间为2015年10月31日。合同签订后，李冬久如约向星恒公司交付了全部购房款。另外，李冬久购买一处与房屋配套的地下车位。由于该建筑施工过程中，始终处于干干停停状态，有效工期不足，进入室内装修阶段仅剩2个月工期（距交付期）。为避免支付延期交房赔偿金，星恒公司弃质量、抢进度、粗制滥造赶工期，造成工程质量低劣不堪。而且采取霸王维修、随心所欲态度，使房屋成为至今无法入住的闹心房、烂尾房；一、罔顾用户用房急切，想何时修就何时修，自2015年10月验收房屋开始，李冬久向星恒公司反复提出维修房屋存在的诸项问题。冬季催修时，星恒公司说冬季维修无法保证质量；到了春天催修时，星恒公司又说资金紧张没有钱，或说正在与施工单位沟通维修方案；到了夏季催修时，星恒公司又说施工单位弃保，正在找第三方施工单位维修。直到2016年7月12日才安排施工单位进场维修墙体裂缝，直到2016年11月进入秋季才勉强完工，仅此一项维修前后就耗时一年四季有余。二、罔顾国家验收规范，想怎么修就怎么修，如所有填充墙与混凝土界面交接位置均产生裂缝，这种现象说明：砌筑砂浆没有将填充墙砌体与混凝土黏结在一起，两者是分离的、中间是透风的，当墙体受到外力（振动、碰撞）作用时，填充墙砌体就无法把受到的外力传递给混凝土，而是自然传递到抹灰层上，从而造成抹灰层产生裂缝；另一方面，因为填充墙与混凝土之间的透风的，此位置抹灰砂浆中的水分悚然比相邻两侧砂浆中的水分蒸发的快、硬化的快、收缩的快，从而导致产生裂缝。所以维修应从消除产生墙体裂缝的原因采取控制措施：对砌筑砂浆与混凝土界面交接处存在裂缝的，必须进行返修处理。填充墙砌筑前混凝土界面和砌块都必须按规范淋水，且分次砌筑，高度不应炒朝1.5米，待前次砌筑砂浆终凝后，再继续砌筑。特别是填充墙与混凝土之间竖缝中的砂浆比较嵌满，饱满度大于等于80%，直至看不到裂缝方可按规范挂网抹灰。而星恒公司对上述裂缝只是进行表面处理，维修后仍然开裂，对于通顶竖缝被约0.6米高的上墙围装饰板遮盖部分更是不处理，敷衍了事，极不负责。三、罔顾售房单位责任，想不给修就不给修，一是签署所有填充墙与剪力墙在交接处完全分离，以及砌筑墙体的砌筑砂浆强度达不到Mb5涉及标准，使墙体丧失整体性和稳定性。星恒公司虽曾经维修过，但严重质量问题没有得到根本解决，微机人身安全。二是《建筑装饰装修工程质量验收规范一》规定，一般抹灰工程立面垂直度、表面平整度、阴阳角方正度不应超过4毫米。而该住房室内顶棚、墙面平整度、阴阳角方正度都严重超过该标准。同时墙体轴线偏移，达不到房间方正度要求。三是壁纸裱糊质量问题。《建筑装饰装修工程质量验收规范》规定，墙纸裱糊后，在1.5米处正规应不显拼缝，色泽一致，斜视无胶痕，且各幅色泽不一致。四是卫生间、厨房地面瓷砖铺贴问题。《住宅装饰装修工程质量验收规范》规定，卫生间铺贴地面砖时，排水坡向应正确无积水现象，坡度应大于2‰，空鼓率（指单快局部边角）小于5%。而该卫生间地面砖完全采用大砖平铺（600×300难以找坡），根本没有找坡；卫生间、厨房地砖空鼓率超过90%。五是卫生间、厨房墙面砖问题。《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《住宅装饰装修工程质量验收规范》规定，墙面砖切割边缘要整齐，阳角砖应做成45度角对接，阴阳角方正度小于等于1毫米；部分阴阳角方正度超标；铺贴瓷砖大部分存在空鼓问题。六是地热管铺设问题。根据《地面辐射供暖技术规程》，综合考虑房间热负荷、供回水温度等因此，一般卫生间地暖盘管间距为100-120毫米、卧室地暖盘管间距为200—250毫米。而该房北向卧室仅在中心区域盘了两圈地暖管、卫生间（冷山且有窗）仅盘了一圈地暖管，造成卧室冬季不能关门睡觉、卫生间冬季不能洗澡，各室温冷热不均，空气对流增加，严重影响了生活品质。七是室内房间门多处破损，且各户均存在这种情况，而全新门品普通存在这种质量问题，说明被告采购的这种室内门品应属不合格产品；再有防盗门安装歪斜、排烟机主面板被严重划伤、卫生间下水滴漏不通、窗合页缺件等等。因房屋存在众多问题，导致李冬久无法入住所购买的房产，由此发生的损失应由星恒公司承担。综上，李冬久所购买的房产质量、装修均存在严重质量问题，侵犯了李冬久的合法权益。故诉至法院，请求法院判令星恒公司赔偿相关损失，支付维修价款。星恒公司辩称，第一、不存在房屋质量问题，所以星恒公司也不存在赔偿问题。第二、李冬久提出的维修问题属于质保问题，与质量不是一个概念，而且在质保期内李冬久提出的维修请求，星恒公司均及时予以修复。第三、目前李冬久起诉的质保问题大部分已超越质保期。第四、李冬久所谓的要求赔偿损失不能成立，因为按原告诉讼请求的问题即使存在，也不足以影响该商品房的使用。补充：一、星恒公司不同意李冬久当庭增加的诉讼请求，力得尔司法鉴定意见书中最终的修复费用中已经包含油烟机划痕的修复费用，李冬久增加诉讼请求不能成立，而且油烟机划痕具备修复的条件，无须再对油烟机进行更换，李冬久诉请不能成立。二、李冬久依据黑中力鉴字（2019）1号司法鉴定意见书提出的给付修复费用诉请不能成立。根据该鉴定意见，涉案房屋涉及的质量瑕疵除墙面裂缝外（墙面裂缝已过两年质保期，星恒公司无义务再予以修复更不涉及赔偿）多产生于质保期内，根据买卖合同相关司法解释第13条二款规定，在李冬久未能举证证明对鉴定所涉瑕疵进行报修的情况下，针对质保期内产生的房屋质量瑕疵，星恒公司仅负有修复义务，故李冬久诉请依照鉴定维修数额进行赔偿主张没有法律依据。三、李冬久依据黑嘉泰（2019）房估司鉴字08号司法鉴定意见书主张房屋及车位租金损失赔偿不能成立。1.涉案房屋质量司法鉴定意见中所涉及的质量问题，不涉及房屋主体结构问题，不仅没有达到危害使用人人身财产安全的程度，在程度上也根本不会影响李冬久日常使用，且根据房屋质量司法鉴定意见书内容，李冬久申请鉴定的质量问题均在可修复范畴内，属于质量瑕疵，李冬久诉请租金赔偿没有法律依据，与买卖合同相关司法解释第13条二款规定相左。2.暂且不论黑嘉泰（2019）房估司鉴字08号司法鉴定意见书本身存在的瑕疵问题，李冬久依据该鉴定意见主张租金损失没有法律依据，而且主张的车位租金与本案所涉的房屋质量纠纷没有任何关系，应予驳回李冬久诉请。3.关于李冬久主张自2015年至2019年的租金损失问题，从目前质量鉴定情况看，涉案房屋存在质量瑕疵是在2015年10月份就存在的，李冬久在未报修的情况下在2018年才提起诉讼，已过诉讼时效。四、李冬久主张的包烧费、物业费、电梯费及车位费与本案无关，其主张没有任何法律依据，应予驳回。涉案房屋存在的质量瑕疵不影响李冬久使用，不涉及星恒公司对李冬久进行赔偿问题。李冬久主张的物业费、电梯费、包烧费没有任何法律依据，而且李冬久在2015年收房后，上述费用理应由李冬久自行承担，李冬久是否使用房屋不影响李冬久承担上述费用。至于车位费与本案没有任何关系，应予驳回。五、本案所涉租金鉴定费用不应由星恒公司承担。关于租金鉴定费用，且不论该项鉴定对本案案情没有任何实质性意义，该项鉴定提起的基础在于李冬久为支撑自己诉讼请求而履行的举证义务，与星恒公司无关，鉴定费用应由李冬久承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证、质证。李冬久提供的证据一至证据六，星恒公司提供的证据一至证据三，本院依李冬久申请委托黑龙江中和力得尔工程咨询有限责任公司作出司法鉴定意见书双方相互对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据分析如下：1.李冬久提供的证据七照片25张。星恒公司对真实性有异议，因李冬久已申请房屋质量等问题的鉴定，故本院对此份证据不予采信。2.李冬久提供的证据八微信截图及照片，星恒公司对真实性虽无法确认，但并未提供相反证据，故本院予以采信。3.李冬久提供的补充证据交费发票8张及鉴定费票据2张，星恒公司对真实性、关联性、证明问题均有异议。因鉴定费及鉴定复印图纸费用的票据与本案鉴定相关，本院予以采信，其他费用因李冬久已主张租金损失，对外出租房屋，物业包烧等费用均应由房主支付，不应属于房主因不能出租房屋而造成的损失，其余票据本院不予采信。4.本院依李冬久申请委托黑龙江嘉泰房地产估价有限公司做出的司法鉴定意见书，星恒公司对真实性、合法性、关联性均有异议。但其未提供证据证实鉴定等程序违法，该鉴定事项与李冬久诉请存在关联性，故本院予以采信。本案的争议焦点为：1.星恒公司是否应当赔偿李冬久鉴定得出的房屋维修费用。经鉴定房屋及装修存在部分质量问题，李冬久也向星恒公司进行过报修，起诉时亦未超过3年诉讼时效期间，故星恒公司应当依鉴定结论赔偿李冬久修复费。2.星恒公司是否应当赔偿李冬久房屋和车位的租金损失。因李冬久未提出车位也存在质量问题，车位是完全可以单独出租使用的，故星恒公司不应赔付车位租金。关于房屋租金，因李冬久报修时，双方约定2016年10月8日完工，但过此日期后，房屋和装修仍然存在质量问题，故星恒公司应承担李冬久入户时起至2016年10月8日止的房屋租金，此后的房屋租金，因李冬久未及时起诉，属于怠于行使权利，造成损失扩大，2016年10月9日后的房屋租金，本院不予支持。3.星恒公司是否应当赔偿李冬久包烧费、物业及电梯费、车位管理费。因上述费用即使李冬久正常入户后出租房屋，也应由李冬久承担。不应属于李冬久的损失，星恒公司不应赔偿。4.星恒公司是否应当为李冬久更换油烟机。因油烟机仅是外观存在划痕，并不影响使用，故不应要求星恒公司更换。本院认为，李冬久与星恒公司签订的商品房买卖合同、装修协议等系当事人真实意思表示，合法有效。李冬久已履行交付房款义务，星恒公司也履行了房屋交付及装修义务，但经鉴定房屋及装修存在部分质量问题，故星恒公司应承担违约责任。李冬久要求给付房屋修复费用27740元的诉请，理由成立，本院予以支持。李冬久要求给付至判决生效日止的房屋不能入住损失，自2015年10月31日至2016年10月8日期间的房租部分，本院予以支持，以后的房租因李冬久未及时起诉主张权利，本院不予支持，车位租金部分，因车位可以使用，本院不予支持。李冬久主张星恒公司承担至判决生效日止的房屋及车位发生的各项费用，因不属于其实际损失，本院不予支持。李冬久主张星恒公司承担鉴定费用19580元（质量及造价鉴定15000元，租金评估4500元，调阅档案80.00元），系因房屋质量问题引发纠纷而申请，星恒公司存在违约情况，李冬久该诉讼请求本院予以支持。5.李冬久主张更换抽油烟机，因油烟机仅是外观存在划痕，并不影响使用，故该主张，本院不予支持。星恒公司的全部抗辩意见，本院予以部分采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告哈尔滨星恒房地产发展有限公司给付原告李冬久房屋修复费27740.88元。二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告哈尔滨星恒房地产发展有限公司给付原告李冬久自2015年10月31日至2016年10月8日的房屋租金损失27403.15元。三、本判决发生法律效力之日起十日内，被告哈尔滨星恒房地产发展有限公司给付原告李冬久鉴定等费用19580元。四、驳回原告李冬久其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4115元，由原告李冬久负担2447元，由被告哈尔滨星恒房地产发展有限公司负担1668元（此款原告李冬久已预交，待被告哈尔滨星恒房地产发展有限公司履行义务时一并给付）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  徐晔岐人民陪审员  周 洁人民陪审员  李永兴二〇一九年六月十七日书 记 员  纪朋伟