河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终1577号上诉人（原审原告）：刘福厚，男，1975年5月16日出生，汉族，现住承德市双桥区。委托诉讼代理人：刘长银，男，系上诉人刘福厚之父，1948年12月27日出生，汉族，现住承德市双桥区。委托诉讼代理人：孙迪，河北承天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：承德县天阔粮油贸易有限公司，住所地河北省承德县下板城镇中磨村。法定代表人：何云龙，经理。委托诉讼代理人：杨文阁，北京大煊律师事务所律师。原审第三人：王文国，男，1967年8月25日出生，汉族，现住承德市双桥区。委托诉讼代理人：王敏，河北泉盛律师事务所律师。上诉人刘福厚因与被上诉人承德县天阔粮油贸易有限公司及原审第三人王文国租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘福厚及其委托诉讼代理人刘长银、孙迪，被上诉人承德县天阔粮油贸易有限公司的委托诉讼代理人杨文阁，原审第三人王文国的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘福厚上诉请求：一、请求撤销（2019）冀0802民初243号民事判决书，将本案发还重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足且认定事实错误。1、一审法院在一审判决中已认定“被上诉人承认并书面通知上诉人有优先承租的权利，且将整体出租的决定一并通知给了上诉人。同时上诉人也向被上诉人申请续租，并就租赁内容进行过协商。”可以看出，一审法院肯定了上诉人享有优先承租的权利。但是，一审法院在肯定上诉人具有优先承租权的同时认为，上诉人未能在被上诉人限定的签订租赁合同时间、签订租赁合同的条件内与被上诉人协商一致进而签订合同。在限定时间届满后，被上诉人与第三人签订了房院整体出租合同，此时上诉人丧失了同等条件下优先承租的权利，属认定事实错误。本案事实情况是：上诉人与被上诉人租赁合同期满后，上诉人向被上诉人表达了继续承租的意向，被上诉人答复等待评估结果，评估结果11万元出来后，上诉人准备了11万元待与被上诉人签订租赁合同。2018年5月28日，被上诉人向上诉人送达了书面《关于优先承租房院的通知》，并告知虽评估价值为11万元，但是有社会人提出以年租金20万元承租，根据现行法规政策，上诉人作为原承租人仍享有优先承租权。2018年5月30日，上诉人来被上诉人处签订合同，被上诉人法定代表人告知不在县城，让明天再来。2018年5月31日，接到被上诉人通知来单位签订合同，上诉人带20万元现金来被上诉人办公室找董事长签订合同，但被告知合同期限是2018年1月1日至2018年12月31日，相当于上诉人花20万元签订了期限为半年的合同，从被上诉人与第三人签订租赁合同的时间上看是从2018年6月1日至2019未6月1日，时间是一年，显然不属于同等条件。以上事实从上诉人提交的录像光盘中可以证实。尤其是录像接近片尾时，被上诉人法人何云龙经理说5月30日下午他就在下板城，为什么没与上诉人签订合同，是因为他觉得不值，是在为上诉人着想。然而仅一天时间于2018年6月1就与第三人签订了年租金为20万元，租赁期限为一年的租赁合同。明显可以看出是被上诉人与第三人为达到某种目的恶意串通，故意欺骗上诉人并拖延时间、制造障碍并以各种苛刻条件来阻挠上诉人与被上诉人签订合同，不惜损害上诉人的合法权利，达到被上诉人及第三人的非法目的。从上诉人提供的银行流水也可以看出，被上诉人原定租金11万元，上诉人卡里存了11万元，后来因有社会人员要承租，租金涨到了20万元，上诉人提前又凑齐了20万元存在卡里，直到与被上诉人约定签订合同之日取出现金20万元去被上诉人公司签订合同，但由于被上诉人却提出了更为苛刻的条件，所以合同未能签订。可以证实上诉人是真心实意要租赁房院的，是被上诉人故意找借口不租赁给上诉人。因此，一审法院认为上诉人丧失了同等条件下的优先承租权属认定事实错误。2、在一审庭审中，被上诉人未能提交任何证据证明在其通知了上诉人享有优先承租权后，是上诉人主动放弃优先承租权后，被上诉人才将房院租赁给第三人。故一审法院判决认定事实不清、证据不足。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院判决违反了国家政策。上诉人与被上诉人之间签订的房院租赁合同，系双方真实意思表示、合法有效，同时在签订之初，目的是对被上诉人等的下岗安置，若不是以租赁案涉房院来换取下岗安置，那么上诉人等也不会选择下岗，这是上诉人取得优先承租权的大前提，被上诉人应无条件对上诉人进行安置是国家政策，是用上诉人改制时国家工作人员身份置换、为了减轻国家负担等条件换取来的待遇，不是能被被上诉人随便剥夺的权利。2、一审法院违反了法律规定，一审认为，即使上诉人享有优先承租权，其主张撤销被上诉人与第三人之间签订的房屋租赁合同也没有法律依据，是错误的，属适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的为期八年的合同至今双方仍在履行，上诉人仍然在承租使用该房院，双方关系并未解除或终止合同，在这种情况下，被上诉人私自与第三人签订了租赁合同，相当于一个房院并存着两个租赁关系，即上诉人与被上诉人的租赁关系在先，被上诉人与第三人的租赁关系在后，那么在先的租赁关系理应合法、有效，被上诉人与第三人签订的租赁合同当然应予撤销。综上，一审法院认定事实不清、证据不足，且认定事实错误、适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。承德县天阔粮油贸易有限公司辩称，一、一审判决事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，判决结果公正。一审法院公开开庭审理本案，庭审过程中各方当事人向法庭提交了证据，法庭根据各方当事人在法庭中的举证、质证、辩论情况，综合认证后查明了本案案件事实，进而作出判决，一审判决事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，判决结果公正。二、上诉人的上诉没有事实和法律依据，上诉理由不能成立。我公司上板城粮站部分房屋在2017年以前对外出租，租赁合同在2017年12月31日到期，我公司早在2017年11月29日就向各承租户送达书面的《房院租赁合同到期通知书》，提醒承租户按合同腾空交回租赁房屋，随后又多次口头、电话催促各承租户按合同腾空房屋交回租赁房屋，并告知承租户我公司将追究承租户违约责任，追索违约金及双倍的房屋占用费。租赁合同在2017年12月31日到期，原告等人未按合同约定腾空交回房屋，继续占用。随后答辩人又多次口头、电话催促被告按合同腾空交回租赁房屋，并告知承租户我公司将追究承租户违约责任及双倍的房屋占用费。2017年12月31日合同到期后，公司研究决定并报粮食局批准，2018年继续出租时，整体进行出租，上交租，租赁合同一年一签。为了确保国有资产不流失，委托评估机构对出租房院的租金进行评估，评估公司对上板城粮站房院租金的评估价格为11万元/年，评估结果出来后，公司及时通知原承租户，各承租户均认为价格过高，没有人提出签订房院租赁合同，放弃了承租我公司房院，也同时放弃了优先承租权。期间社会人员王文国得知消息，提出以每年租金20万元的价格承租此房院，我公司同时将这一情况向原承租户通报，后来刘福厚找到公司，提出也以每年租金20万元承租此房院，但是必须签订租期三年的租赁合同，租金逐年交纳，因其提出的租赁条件不符合公司决定，故双方未能达成一致，租赁合同未能签订，其他人没有提出租赁房院的要求。为慎重起见，我公司于2018年5月28日指派专人专门给刘福厚送达了书面《关于优先承租承德县天阔粮油贸易有限公司上板城粮站房院的通知》，通知其有权优先承租上板城粮站房院，如继续承租该房院，则务必于2018年5月30日前到我公司签订房院租赁合同，交纳租金，逾期则视为放弃优先承租权，该书面通知同时张贴在刘福厚办公的房屋墙面上，租房户均能看见，起到了公示作用。因刘福厚放弃租赁该房院，其他租房户也没有提出租赁房院要求，我公司于2018年6月1日与王文国签订了《房院租赁合同》，租期一年，上交租，租金20万元。三、上诉人声称一审判决违反法律和政策更是没有任何根据。刘福厚虽然是与公司解除劳动关系下岗职工，但是在其下岗的时候，我公司已经按照当时的政策给予了优惠，与其签订了八年的房院租赁合同，这种对下岗职工的优惠政策不可能永远继续下去，八年租赁合同期满后，在租赁房屋时其与其他人员权利义务是平等的。何况公司已经书面通知让他优先出租房屋。其与公司签订的租赁合同八年期满后，合同已经终止，公司己经书面通知包括上诉人在内的租房户交回房屋，其继续占用房屋已经违法，不存在其租赁合同继续履行的事实。综上，我公司与王文国签订的租赁合同合法有效，原告要求撤销没有事实和法律依据，请求驳回上诉、维持原判。王文国述称，同意被上诉人的答辩意见。事实是上诉人分别租赁了整个房院中的一部分，而天阔粮油公司对外承租的条件是出租整个房院。上诉人主张的优先承租权没有实现的可能。只能对自己承租的部分具有优先承租权，但新的条件下他就失去了同等条件上的条件。王文国与被上诉人签订的房屋合同是对整体房院的承租，与上诉人不具有同等条件。刘福厚向一审法院起诉请求：1、要求依法撤销被告与第三人之间签订的房院租赁合同书（该房院坐落于承德市高新区上板城粮站），并确认原告对该房院在同等条件下享有优先承租权；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告自1997年从河北粮食学校毕业后被分配到承德县粮食局工作，工作地点为安匠粮食管理所，2002年原告单位名称变更为安匠粮食收储库。2005年，承德县粮食局合并各个收储库，成立了被告承德县天阔粮油贸易有限公司，公司性质仍为国有企业。2009年12月7日被告承德县天阔粮油贸易有限公司决定将实行租赁经营的站点主要出租给原企业职工做为就业安置。2009年12月31日，原告与被告签订《终止劳动关系协议书》，双方解除了劳动关系，同时约定，被告对外租赁的粮站房院，原告在同等条件下有优先承租权，租赁经营后，自主经营、自负营亏。原告提交的2012年8月1日与被告签订的《房院租赁合同书》中载明：被告将位于承德县的上板城粮站房院（见交接清单）出租给原告使用；合同约定的租赁期限届满当日，原告必须向被告办理交接手续，将属于被告的一切财物原样交回，否则视为原告违约，逾期不交，视为违约，除向被告支付双倍租金外，还须向被告支付违约金1.5万元；本租赁合同租期为5年，从2013年1月1日起至2017年12月31日止。第一次交款2013年，租金27,500.00元，第二次交款2014年至2017年，租金132,000.00元；经双方商定，租金为159,500.00元，第一次租金27,500.00元，原告于2012年7月31日交纳给被告，第二次租金132,000.00元，原告于2013年12月31日交纳给被告。2017年11月29日，被告公司向原告刘福厚送达了《房院租赁合同到期通知书》，载明：你们与我公司于2010年1月1日签订《房院租赁合同书》（以下简称《合同》）于2017年12月31日到期，因我公司经营需要，上述《合同》所出租的房院不再出租，因此《合同》到期后，我公司将不再与你们续约。根据《合同法》相关规定，我公司现向你们通知以下事项：1、你们与我公司双方所签订的《合同》第五条规定：合同约定的租赁期限届满当日，乙方必须向甲方办理交接手续，将属于甲方的一切财务原样交回，否则视为乙方违约，逾期不交，视为乙方违约，除向甲方支付双倍租金外，还必须向甲方支付违约金。现通知你们于2017年12月31日《合同》解除，请你们准时撤场，并保持我公司房屋（场地）内的物品，将被视为遗弃物处理。2017年12月6日，原告向被告公司提出申请，载明：兹有刘福厚于2010年租赁天阔粮油贸易有限公司场地、房屋从事粮食经营，到2017年12月31日租赁合同到期，原告房屋、场地老化，因本人学校毕业一直在粮食企业工作，别的行业不懂，且上有老人需要照顾下有孩子需要抚养，恳请公司领导续租。2017年12月31日被告公司房院租赁合同均到期后，公司研究决定并报粮食局批准，2018年继续出租，再次出租采取整体进行出租，上交租，租赁合同一年一签。并委托评估机构对出租房院的租金进行评估，评估公司对上板城粮站房院租金的评估价格为11万元/年。被告公司于2018年5月28日向刘福厚送达了书面《关于优先承租承德县天阔粮油贸易有限公司上板城粮站房院的通知》，载明：刘福厚你原所承租我公司上板城粮站房屋及院落于2017年12月31日已到期，根据《承德县天阔粮油贸易有限公司出租资产实施方案》，对原出租房院继续实行对外出租，并已经书面通知你续租事宜，你提出按照承德玉峰资产评估事务所出具的（承玉峰所评报字(2018)第003号）评估报告书确定的年租金11万元承租前述房院，但是社会上有其他单位提出以年租金20万元承租该房院（已提交承租该房院书面申请，并提供了资金证明），根据现行法规政策，公司研究决定以年租金20万元出租该房院，作为原承租人你仍享有优先承包权，如果你决定继续承租该房院，请你务必于2018年5月30日前到我公司签订房院租赁合同，并按年租金20万元交纳租赁费，逾期则视为你放弃优先承租权，不再续租该房院，请你务必于2018年6月30日前将该房院腾空交回我公司，并补交合同期满后你实际占用该房院的租金。被告公司于2018年6月1日与第三人王文国签订了《房院租赁合同》，租赁期限一年上交租，租金20万元。被告公司于2018年10月16日向包括原告在内的到期租户发出了关于房屋租赁合同到期腾空房屋的再次通知，表明2018年6月1日已经将上板城粮库以高于评估价整体出租给王文国，要求2018年10月20日24时之前将租赁的房屋腾空交给现承租人王文国。一审法院认为，原告与被告之间签订的房院租赁合同，系双方真实意思表示、合法有效。虽然在签订合同之初有照顾、安置下岗职工的初衷，但是，合同到期后双方权利义务终止。由于双方在合同中约定了如果继续出租，原告对该房院在同等条件下享有优先承租权。被告决定再行出租后，虽然原告原承租被告部分房院而此次被告系整体出租，但是被告依然承认并书面通知原告有优先承租的权利，且将整体出租的决定一并通知给了原告。同时原告也向被告申请续租，并就租赁内容进行过协商。但是，原告未能在被告限定的签订租赁合同时间、签订租赁合同的条件内与被告协商一致进而签订合同。在限定的时间届满以后，被告与第三人签订了房院整体出租、租期一年、年租金20万元的租赁合同，此时原告也就丧失了同等条件下优先承租的权利。原告主张对该房院在同等条件下享有优先承租权，是双方合同约定的权利，并不是法定的权利，第三人与被告签订了合同，并支付了相应价款，已经取得了租赁房屋的合法使用权，即使原告享有优承租权其主张撤销被告与第三人之间签订的房屋租赁合同也没有法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，判决：驳回原告刘福厚的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，2012年8月1日上诉人刘福厚与被上诉人承德县天阔粮油贸易有限公司签订的《房院租赁合同书》中载明，承德县天阔粮油贸易有限公司将位于承德县的上板城粮站房院出租给刘福厚使用；合同约定的租赁期限届满当日，刘福厚必须向承德县天阔粮油贸易有限公司办理交接手续，将属于承德县天阔粮油贸易有限公司的一切财物原样交回，否则视为刘福厚违约，逾期不交，视为违约；本租赁合同租期为5年，从2013年1月1日起至2017年12月31日止。被上诉人承德县天阔粮油贸易有限公司于2017年11月29日向上诉人刘福厚发出的《房院租赁合同到期通知书》载明，双方签订的《房院租赁合同》将于2017年12月31日到期，因公司经营需要，不再续约。上诉人刘福厚虽然于2017年12月6日向被上诉人承德县天阔粮油贸易有限公司提出续租的书面申请，但上诉人刘福厚与被上诉人承德县天阔粮油贸易有限公司签订的《房院租赁合同》中未有对其租赁的房屋享有优先承租权的约定，上诉人刘福厚也未能在被上诉人承德县天阔粮油贸易有限公司限定的签订租赁合同时间、条件内与被上诉人承德县天阔粮油贸易有限公司协商一致。且被上诉人承德县天阔粮油贸易有限公司与原审第三人王文国之间签订的《房院租赁合同书》约定的范围是整体出租。本案中，上诉人刘福厚请求对房院享有优先承租权，于法无据，本院不予支持。故，上诉人刘福厚请求撤销被上诉人承德县天阔粮油贸易有限公司与原审第三人王文国之间签订的《房院租赁合同书》没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘福厚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80.00元，由上诉人刘福厚负担。本判决为终审判决。审判长 刘 音审判员 孙琳丽审判员 李红梅二〇一九年六月三日书记员 包居正