苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初9261号 原告：梁某1，男，1950年4月24日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：梁某2，女，1959年2月26日出生，汉族，住苏州。 原告：梁某3，女，1973年4月23日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：梁某4，男，1976年3月31日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：赵某，女，1952年3月18日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：梁某5，女，1986年3月20日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：李海春，南京知识（苏州）律师事务所律师，代理上述六原告。 被告：梁某6，女，1952年8月5日出生，汉族，住苏州。 被告：梁某7，男，1963年12月15日出生，汉族，住苏州。 委托诉讼代理人：丁慧敏，女，1969年7月12日出生，汉族，住苏州。系梁某7之妻。 委托诉讼代理人：沈元杰，江苏公大律师事务所律师，代理上述两被告。 第三人：高某，男，1949年7月8日出生，汉族，住无锡市北塘区。 第三人：丁慧敏，女，1969年7月12日出生，汉族，住苏州。 原告梁某1、梁某2、梁某3、梁某4、赵某、梁某5诉被告梁某6、梁某7法定继承纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告梁某1、梁某2、梁某3、梁某4、赵某及其六原告的共同委托诉讼代理人李海春，被告梁某6、梁某7及其共同委托代理人沈元杰及梁某7的委托诉讼代理人丁慧敏到庭参加诉讼。后经两原告申请，本院依法追加高某、丁慧敏作为第三人共同参加诉讼，并依法转为普通程序，于2019年4月15日公开开庭进行了审理，原告梁某1、梁某2、赵某及其六原告的共同委托诉讼代理人李海春，被告梁某6、梁某7及其共同委托代理人沈元杰、第三人高某、丁慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁某1、梁某2、梁某3、梁某4、赵某、梁某5向本院提出诉讼请求：1、判令原告梁某1为苏州工业园区新苏苑新村****和****的房屋共有人，继承六分之一的遗产份额；2、判令原、判令原告梁某2为苏州工业园区新苏苑新村****和****的房屋共有人，之一的遗产份额；3、判令原告梁某3、判令原告梁某3为苏州工业园区新苏苑新村****和****的房屋共有人，的遗产份额；4、判令原告梁某4为苏州工、判令原告梁某4为苏州工业园区新苏苑新村****和****的房屋共有人，额；5、判令原告赵某为苏州工业园区新苏、判令原告赵某为苏州工业园区新苏苑新村****和****的房屋共有人，判令原告梁某5为苏州工业园区新苏苑新村、判令原告梁某5为苏州工业园区新苏苑新村****和****的房屋共有人，讼请求为：1、判令苏州工业园区新苏苑新村8幢304室和1幢404室为被继承人梁广才、张巧宝的遗产，原告梁某1继承六分之一的遗产份额（暂按333300元价值计算）；2、判令苏州工业园区新苏苑新村8幢304室和1幢404室为被继承人梁广才、张巧宝的遗产，原告梁某2继承六分之一的遗产份额（暂按333300元价值计算）；3、判令苏州工业园区新苏苑新村8幢304室和1幢404室为被继承人梁广才、张巧宝的遗产，原告梁某3继承7.143%的遗产份额（暂按142860元价值计算）；4、判令苏州工业园区新苏苑新村8幢304室和1幢404室为被继承人梁广才、张巧宝的遗产，原告梁某4继承7.143%的遗产份额（暂按142860元价值计算）；5、判令苏州工业园区新苏苑新村8幢304室和1幢404室为被继承人梁广才、张巧宝的遗产，原告赵某继承2.381%的遗产份额（暂按47620元价值计算）；6、判令苏州工业园区新苏苑新村8幢304室和1幢404室为被继承人梁广才、张巧宝的遗产，原告梁某5继承六分之一的遗产份额（暂按333300元价值计算）；7、判令诉讼费由二被告承担。事实和理由：梁广才、张巧宝系夫妻关系，生育有梁国俊、梁某1、梁某6、梁遇虎、梁某2、梁某7六位子女。张巧宝于2009年7月29日去世，梁广才于2018年7月29日去世。梁国俊与原告赵某系夫妻，生育有原告梁某3、梁某4二人。梁国俊于2015年12月3日去世。梁遇虎与陈月芳系夫妻，生育有原告梁某5。梁遇虎于2002年3月31日去世。梁广才、张巧宝的工作单位分配给两人位于苏州工业园区娄门路97号的公有住房一套供全家共同居住生活。后，兄弟姐妹各自结婚后即搬出单过，被告梁某7婚后虽在外有房屋，但一直与父母同住。被告梁某6长期居住生活在无锡，2007年听说房屋要拆迁，就一人从无锡回来与父母同住。父母住房被安置补偿两套住房：新苏苑新村9幢(后改为8幢)304室和1幢404室，由被告梁某6、梁某7私下与苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司签订《定销商品房购销合同》，以各自名义购买并于2011年入住。2013年底，梁某6起诉梁国俊、梁某1、梁某2、梁某5、梁某7、梁广才至苏州工业园区人民法院，要求判令涉案房屋归其所有并协助其办理产权登记，后经(2013)园民初字第2286号民事判决书判决驳回梁某6的诉讼请求。梁某1等当事人认为，父亲梁广才年事已高且身体不好，双方就此事不应继续纠缠以免影响老人心情和健康，既然法院已经判决，此事应在父亲百年之后再议。2018年7月29日梁广才去世。在办理完梁广才丧事后，二被告告诉原告，其早在2014年就已将涉案房屋过户到各自名下，声称涉案房屋为二被告各自所有，他人无权继承。原告认为，涉案房屋系由梁广才、张巧宝原有房屋拆迁补偿所得，购房款也大部分已在拆迁补偿费、过渡费等中抵扣，涉案房屋应为梁广才、张巧宝的遗产，原告依法享有继承权。即便二被告私下通过非正当手段进行房屋登记，也仅是行政确认而非行政确权，不能改变涉案房屋属于遗产的基本事实。在协商不成后，原告现依法起诉以维护自己的合法权益，请求贵院查明事实判如诉请。 被告梁某6辩称，新苏苑新村8幢304室房屋是拆迁办将被告梁某6，新苏苑新村****房屋是拆迁办将被告梁某6作为梁广才的同住人，方式给予作价补偿，这套房屋不是梁广才、张巧宝的遗产。且父亲梁广才作为娄门路97号的公房承租人，于2007年动迁时由梁广才、张巧宝向苏州工业园区拆迁办说明情况并出具委托书，将拆迁事务委托给被告处理的同时，处分了安置房屋中的65平赠与给被告梁某6。当时，拆迁办根据拆迁工作流程的规定以及梁广才、张巧宝的处分，将定销房订房单开给被告梁某6，进行了三个月的挂牌公示，整个过程于法有据，被告在购买定销房时完成出资并缴纳税费。现被告依法取得该房屋的物权，故新苏苑新村8幢304室不属于梁广才、张巧宝的遗产，请求法庭驳回原告的全部诉求。 被告梁某7辩称，新苏苑新村1幢404室房屋是父亲梁广才作为娄门路9，新苏苑新村****房屋是父亲梁广才作为娄门路**公房承租人，办公室说明情况，并出具委托书将拆迁事务全权委托梁某7处理的同时，处分了安置的90平的房屋给被告梁某7。当时，拆迁办根据拆迁工作流程的规定以及梁广才、张巧宝的处分，将定销房订房单开给被告，进行了三个月的挂牌公示，整个过程于法有据，被告在购买定销房时完成出资并缴纳税费。根据《合同法》赠与合同的法律规定，被告依法取得该房屋的物权，因此，新苏苑新村1幢404室房屋不属于梁广才、张巧宝的遗产，请求法庭驳回原告的全部诉求。 第三人高某的答辩意见与被告梁某6一致。 第三人丁慧敏辩称，本人的答辩意见除了被告梁某7所述，另外补充以下意见，涉案房屋404室应该是属于梁某7一家的共同财产，因为梁某7从出生到拆迁前一直居住在那里，我们××××年结婚以后也一直居住在那里，户口也在里面，根据相关法律规定承租人与同住人享有同等权利，所以于情于理于法这套房子就是安置给我们的，而且我们也自行搭建了三处房屋，也被列为测量面积，经过折算给予面积安置。所以本案诉争的房产并不是梁广才与张巧宝的遗产，故请求驳回原告方的全部诉讼请求。 经审理查明，被告梁广才与张巧宝系夫妻关系，生前育有六个子女，长子梁国俊、次子梁某1、三子梁遇虎、四子梁某7、长女梁某6、次女梁某2。梁遇虎于2002年3月31日去世，原告梁某5系梁遇虎的女儿。张巧宝于2009年7月29日去世，梁国俊与原告赵某系夫妻，生育有原告梁某3、梁某4二人。梁国俊于2015年12月3日去世。梁广才于2018年7月29日去世。梁某7与丁慧敏系夫妻关系。高某与梁某6系夫妻关系。 根据2402076号租赁证显示，梁广才（乙方）作为承租方向娄东房地产管理所（甲方）租赁位于苏州市.06平方米的房屋。该租赁证第二款写明：房屋租赁期间，乙方家庭人员有同等权利享有公房租赁权。梁广才与妻子张巧宝及儿子梁某7一家3口共同居住于苏州工业园区娄门路97号，在居住过程中，又自行搭建了总计51.98平方米的简易房。2007年，上述房屋被拆迁,2007年5月18日，由被告梁某7以梁广才的名义与苏州工业园区拆迁事务中心签订了拆迁补偿协议书，当日，被告梁某6、被告梁某7分别与苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司签订了定销商品房购销合同，约定由被告梁某6购买新苏苑新村9幢304室（后改为8幢304室）房屋，面积为65平方米，被告梁某7购买新苏苑新村1幢404室房屋，面积为90平方米。上述定销房于2010年7月交房，梁某7一家3口居住使用1幢404室，梁某6与梁广才居住使用8幢304室。购买定销房所支付的购房款在抵扣拆迁补偿费、过渡费之后，上述两套房屋累计支付68000元，梁某7自述其出资50000元，梁某6自述其出资18000元。 根据拆迁现场测量表及协议书显示，被拆迁房屋建筑面积的计算为：自己搭建面积为51.98平方米，按8折计算可安置49.38平方米，租房面积为61.06平方米，按1.2倍计算可安置73.27平方米，总计为122.65平方米，拆迁补偿总金额为276230.8元。 另查明，2013年梁某6向本院提起诉讼，要求判令新苏苑新村9幢304室房屋归梁某6所有，被告梁国俊、梁某1、梁某2、梁某5、梁某7、梁广才协助梁某6办理产权登记。根据本院（2013）园民初字第2286号民事判决书显示：被告梁广才因年事已高且听力较差，理解、表达能力欠缺，在首次庭审中未能与本院进行沟通。2014年1月8日，本院以书面交流方式向被告梁广才提问，被告梁广才回答了本院所提出的部分问题（交流过程已录像备查）。交流情况大致如下： “我们是园区法院的工作人员，有几个问题需要向你了解。 你今年多大了？ 90岁了。 你家里房屋拆迁的事情你还记得吗？ 老早在船上住的，是做生意的。 现在给你看下委托书，你还记得这个委托书写的内容和当时的情况吗？ 原来做水果生意的，后来把船卖掉住到岸上来了。 委托书上的签字是你自己写的吗？ 是我自己写的。 委托书上的内容在你签字的时候你知道是什么意思吗？ 一间房屋给女儿，一个房屋给儿子，一共两间房屋。 你当时写这个东西的时候是不是确认一间房屋给女儿，一个房屋给儿子的？ 当时儿子是和我一起住的。 当时写委托书的时候你老伴知道这个事情吗？ 我老太婆死掉6年了，她也是知道的。 你刚说房子一间给儿子，一间给女儿，这个是你和老太婆一起商量的吗？ 商量的。 你和老太婆商量的时候，老太婆怎么说的呢？ 老太婆死了6年了，老太婆走的时候关照过的。 你说老太婆走的时候关照过的，她怎么说的? 关照过怎么给法的。 老太婆具体怎么说的呢？还记得吗？ 。（梁广才未能对该问题作出回答） 你和老太婆商量，一间房子给儿子，一间给女儿，其他几个孩子知道吗？有没有和其他几个孩子说过这个事情呢？ 其他几个孩子都知道的，他们都去的。老太婆死掉的时候在山上，孩子们都去送的。 老太婆有没有在委托书上签字？ 老太婆没有签字，这个事情只要我来就行了，哪需要老太婆签字呢，老太婆关照过我的。 老太婆怎么关照你的？ 一个房子给姑娘，一个房子给儿子住的。 在山上送老太婆的时候，有没有和孩子们说过房子怎么安排的？ 说过的。 当时具体怎么说的，记得吗？ 说的老的让姑娘来服侍，还打什么官司呢” 2014年3月4日本院对该案作出如下判决：“本案诉争房屋系拆迁安置所得，而在拆迁安置前的房屋系公有住房，梁广才、张巧宝夫妇及梁某7家庭作为被拆迁人对原房屋所享有的房屋利益已经通过作价补偿的方式予以解决。原告虽然以赠与合同关系来主张本案权利，但事实上，本案中被拆迁人在拆迁过程中所处分的是定销安置房的购买资格，而非安置房本身，故本案不应按赠与合同纠纷处理。现有证据能够表明，原告要求取得新苏苑新村9幢304室所有权并办理产权登记手续的主要依据是其与销售商所签订的定销商品房购销合同，本案诸被告均非其所签订的购销合同的合同当事人，故原告向本案被告主张权利并要求被告协助办理产权登记手续缺乏法律依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。” 2014年6月27日本案诉争的两套房屋进行了产权登记，其中新苏苑1幢404室登记的产权人为丁慧敏、梁某7；新苏苑8幢304室登记的产权人为高某、梁某6。 上述事实由有原、被告举证材料和原、被告陈述笔录在案佐证。 本案当事人争议的焦点是：苏州工业园区新苏苑新村8幢304室和1幢404室是否为被继承人梁广才、张巧宝的遗产。 原告梁某1、梁某2、梁某3、梁某4、赵某、梁某5认为：位于娄门路**的房屋系梁广才、张巧宝工作单位分配给二人的公租房，夫妇二人自六十年代起直到房屋被拆迁止一直居住于此，房屋租金等费用也一直是由梁广才、张巧宝支付。尽管梁广才、张巧宝不享有对承租房的所有权，但根据相关法律、法规规定，当公房被拆迁时，他们作为被拆迁人享有因拆迁而产生的拆迁利益。案涉房屋正是因拆迁所得的拆迁安置房，这从《苏州工业园区城市房屋拆迁协议书》，以及拆迁办要求梁广才签字的《委托书》等可以证明。另，根据二被告与苏州工业园区娄葑建发房地产公司以及苏州工业园区娄葑街道征地动迁办公室所签订的《定销商品房购销合同》，由该合同的性质、合同第二款、第三款的约定内容等，也可以证实案涉房屋为拆迁利益所得。2、对位于娄门路97号的公租房屋拆迁工作始于2007年，根据苏州市人民政府制定的苏府【2003】135号《苏州市市区定销房销售管理暂行办法》第二条“本办法所称定销商品房，是指在人民政府实施城市建设和招标拍卖地块的拆迁过程中，以确定的销售价格、套型向被拆迁居民定向销售的商品房”。在该暂行办法废止的同时，2011年11月14日颁布的苏府规字【2011】10号《苏州市城区定销房建设销售管理办法》第二条：“本办法所称定销房，是指在市政府实施的房屋征收过程中，以核定的价格、套型面积向选择货币补偿的住宅房屋被征收人提供的商品房，属于保障性住房”。结合文件中规定定销商品房价格均低于同地段商品房市场价格、购房面积的限制性规定等，以及被告梁某6与苏州工业园区娄葑建发房地产公司签订的《定销商品房购销合同》时，定销商品房规定面积内单价为2320元／平方米，超过规定面积（市场价）为5320元／平方米的事实，可以证明：只有被拆迁人才有权购买具有保障性质的定销商品房。3、二被告不是被拆迁人，不是拆迁所得利益的主体。当继承发生时只是与原告共同享有对拆迁利益的继承权。2007年5月18日由梁广才签字的《委托书》，不应被认为是代书遗嘱，在（2013）园民初字第2286号梁某6作为原告起诉梁某1等一案中，承办法官在庭审中询问梁广才关于《委托书》等出具情况时，判决书中写到“梁广才因年事已高、且听力存在问题在首次庭审中未能向本院表明其意见”，庭审后承办法官以书面方式向梁广才提问，梁广才在提问时在法官提示下才提到委托书的事情。但若以梁广才不回答委托书的问题时就认为其不清醒，回答该问题时就认为他头脑清醒，这显然是一种有倾向性的、主观的判断。同时，答辩人认为，完全存在庭审后梁某6对梁广才进行引导或给予其压力的可能。因此，法官的庭后书面提问记录内容，不应认定是梁广才对委托书中对遗产处理的追认。因此，原告认为，《委托书》的效力仅限于梁广才委托被告梁某7代为处理公租房拆迁及安置事宜，而不能认为是其（更不应认为其同时代表张巧宝）对定销商品房的遗嘱处理。梁某7所称自建房屋由其本人所建与事实不符，且也不能提供相应的证据予以证明。事实上所涉及的自建房屋均由梁广才、张巧宝塔建与梁某7夫妇无关。 被告梁某6认为，本案诉争的位于苏州工业园区新苏苑新村8幢304室标的房屋，是通过父亲梁广才、母亲张巧宝赠予，园区拆迁办将购买定销房的房票开给梁某6，梁某6补差价购买的定销房，现已完成物权登记，因此涉案房屋不属于遗产。被告梁某6为了证实自己的主张，提供了委托书复印件一份，内容为“委托书本人梁广才全权委托儿子梁某7处理娄门路97#房子拆迁及安置事宜，同意将拆迁安置房90平方米给儿子梁某7，另一套65平方米安置房给女儿梁某62007年5月8日梁广才”上述委托书落款处有一大一小两个手印。梁某6称该委托书由拆迁办工作人员代书，落款处的签名为梁广才本人所签，手印分别为父母的手印。原告方认为委托书的内容并非梁广才本人的真实意思表示，即使意思表示真实，梁广才亦无权处分属于张巧宝的财产份额；从内容本身来看，该委托书只是委托被告梁某7处理拆迁与安置事宜，而不是遗嘱或赠与。 被告梁某7认为，本案诉争位于苏州工业园区新苏苑新村1幢404室的房屋，既是作为同住人给梁某7一家的补偿，又是父亲梁广才、母亲张巧宝的赠予。因此，这套房屋不属于遗产。理由如下：1、涉案房屋属于定销房，根据政策规定购买定销房应当先经过挂牌公示，无人提出异议后，拆迁办向购房人开具挂牌定房单也就是俗称“房票”，定销房是凭票购买、签订定销房购房合同。该房屋于2007年园区拆迁事务中心将房票开给梁某7，且已经完成物权登记，说明该房屋本就不是遗产，是梁某7的合法财产，不应当作为遗产进行继承。2、梁某7作为同住人，自出生时与梁广才、张巧宝共同居住娄门路97号直至2007年动迁。另外，根据苏州工业园区娄葑镇居民私有住房、租赁公房拆迁现场测量表(C1)、苏州工业园区城市房屋拆迁补偿协议书，可知动迁办将被告自建的三处房屋进行实地测量，共计51.98平米折合49.38平米给予补偿。且(2013)园民初字第2286号案依法认定，梁广才、张巧宝夫妇及梁某7家庭作为被拆迁人对原房屋所享有的房屋利益已经通过作价补偿的方式予以解决。3、2007年园区拆迁办是依据梁广才、张巧宝的委托书，才将具体事务与被告本人对接，说明拆迁办认可委托书中的内容是两位老人的真实意思并确认梁广才与张巧宝的签名与手印。又如，法院在审理(2013)园民初字第2286号案时，曾对梁广才做了单独询问，梁广才如实回答法院的提问中，再次追认委托书的真实性，明确表示安置房屋的90平给被告。拆迁办根据委托书将挂牌定房单直接开给被告，经公示、完税后，被告依法取得该房屋的物权，依合同法赠予合同的相关规定，赠予行为已经完成。挂牌公示进行三个月，原告人人知晓却无一人提出异议，足以证明原告皆认可父母对房屋的处分。拆迁之前梁某7与父母亲同住一起，负担照顾父母亲的日常生活，拆迁后父母由梁某6夫妻照顾，梁某7一家也常常去照看老人，在老人生病期间与梁某6夫妻轮流伺候。梁某7依政策取得涉案房屋，现已完成物权登记。于情于法都尽到了子女的义务，让两位老人安度了晚年。因此，新苏苑新村1幢404室不应作为梁广才、张巧宝的遗产进行继承。 第三人高某、丁慧敏均认可梁某6、梁某7的上述观点。 在审理过程中，经被告申请，本院向原苏州工业园区娄葑动迁办副主任朱彩明进行了相关的调查，其陈述，梁广才承租的娄门路97号系直管公房，所有权属于娄东房管所，拆迁时谁有房卡，应跟谁签定销房安置协议，但如果房卡持有人本人出具委托书，也是可以按委托书来处理的，当时这种情况还是较多的。由于时间较长，无法记得梁广才签署委托书的具体经过，但可以保证的是，一定是当着工作人员的面签署的。对于每户的定销商品房的安置姓名、楼层、面积，从开始拆迁至结束一直在苏州工业园区娄东小学挂牌的。 本院认为，直管公房是指国家各级房地产管理部门管理的国有房产，还包括计划经济时代国有和大集体企事业单位自建的福利房。从权力属性来看，公有住房承租权，在拆迁过程中可获得补偿,故公房承租权具有一定的财产性。直管公房在被拆迁时，直管公房管理部门与承租人解除租赁关系的，实行货币补偿，承租人可购买政府提供的定销商品房。本案中，娄门路97号系由梁广才名义承租的直管公房，但同住人除了梁广才妻子张巧宝外，还有梁某7一家，且有、在共同生活中还自建了三处房屋，故娄门路97号的租赁权益也并非仅仅是梁广才、张巧宝夫妇所享有的，梁某7一家作为同住人也享有公房租赁权。且在租住过程中，还另行进行了搭建，在没有证据证明系谁出资的情况下，应视为系成年同住人所共有。梁广才、张巧宝夫妇及梁某7家庭作为被拆迁人对原租赁房屋所享有的利益已经通过作价补偿的方式予以解决。至于享有的定销安置房的购买资格，作为该公房承租人的梁广才生前已作出了处分。在拆迁部门有梁广才的委托书，且在本院与梁广才的生前谈话中，可以看出梁广才本人是知道定销安置房的购买资格是给两个被告的，故新苏苑新村8幢304室、1幢404室，并非是梁广才、张巧宝的财产。 遗产是指被继承人死亡时遗留的个人所有财产和法律规定可以继承的其他财产权益。原告向本院主张权利缺乏法律依据。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告梁某1、梁某2、梁某3、梁某4、赵某、梁某5的诉讼请求。 案件受理费16796元，由原告梁某1、梁某2、梁某3、梁某4、赵某、梁某5负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 （此页无正文） 审 判 长  凌国琴 人民陪审员  张丽君 人民陪审员  张柳敏 二〇一九年六月二十日 书 记 员  刘 倩