北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初45468号原告（反诉被告）：薛进香，女，1962年2月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：左刚民，河南启点律师事务所律师。被告（反诉原告）：王兴祥，男，1963年2月23日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵林，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）薛进香与被告（反诉原告）王兴祥定金合同纠纷一案，本院于2018年8月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛进香及其委托诉讼代理人左刚民、被告（反诉原告）王兴祥及其委托诉讼代理人赵林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）薛进香向本院提出诉讼请求：1、判令被告王兴祥返还余欠原告薛进香购房定金100万元；2、判令被告王兴祥赔偿原告薛进香购房居间费用5万元及本案律师费损失5万元；3、判令被告王兴祥承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月24日，薛进香与王兴祥经第三方居间介绍，自愿协商签订了编号为×××的《买卖定金协议书》。协议约定王兴祥向薛进香出售北京市海淀区×××号房屋三处，并由王兴祥保证所出售的房屋权属无瑕疵，无债务纠纷，符合上市交易条件。薛进香向第三方支付居间费用5万元后，第三方于2016年4月24日向薛进香出具了居间费收据。薛进香向王兴祥支付定金100万元后，王兴祥于2016年11月28日向薛进香出具了定金《收据》。后因王兴祥违约，该购房协议解除，王兴祥应予双倍返还薛进香定金，并赔偿薛进香居间费、律师费等损失。因王兴祥拒不履行义务，故原告薛进香诉至法院。被告（反诉）王兴祥辩称，薛进香与王兴祥是朋友关系，双方签订《买卖定金协议书》时是有居间商的，合同约定的三套房屋是回迁安置房屋，在签订协议时房屋还没有建成，房本没有下发，还不能办理过户。王兴祥与居间人都向薛进香如实陈述，没有任何隐瞒。基于薛进香对房屋的了解，双方特别约定，房屋面积以实测为准，多退少补。说明薛进香明知房屋没有建成，没有房本的事实。双方还手写特别约定，改底单的费用由薛进香单独支付，说明薛进香知道房子还没有房本。双方约定等到房屋能够过户时，双方再签订正式的买卖合同。但因房屋建成和发房本确定不了，所以双方把正式签订合同的时间勾除了。说明薛进香知道房屋状况。合同特别约定三套房屋是回迁安置房，薛进香明知房屋性质和房屋没有建成的事实。双方签订《买卖定金协议书》是通过居间人北京金泰合房地产经纪有限公司（以下简称金泰合公司），居间人不可能不把房屋基本状况告诉薛进香。关于房屋的解除，买卖定金协议书完全可以继续履行。双方应在涉案三套房屋建成、发房本、可办理过户后，签订正式的房屋买卖合同。但是在2017年5月18日左右，薛进香向王兴祥提出的是，薛进香本人经济困难，无力购买三套房屋，薛进香本人确实不具有购买涉案三套房屋的资格，希望王兴祥能看在朋友的情分上，同意解除合同，返还定金，解除薛进香压力。王兴祥于2017年5月20日返还定金，薛进香没有任何异议。薛进香拿到钱后，没有说任何道歉的话，反而是利用朋友信任。合同约定定金本来是10万元，但是薛进香当时坚持要付100万元。当时王兴祥不知道原因，现在看来就是对王兴祥的坑害。基于此事实，王兴祥提起反诉，根据薛进香协议书证据上双方手写的补充协议约定，要求薛进香支付100万元违约金，并承担诉讼费用。原告（反诉被告）薛进香对被告王兴祥的反诉答辩称，王兴祥提交的反诉状事实部分陈述与事实不符，其反诉请求没有法律依据。购买三套房是王兴祥向薛进香提出的，薛进香按照王兴祥的要求与其签订的协议，改底单并不针对薛进香。即使三套房不符合政策规定，也是因为王兴祥提供的房屋权属存在瑕疵造成的。即使主合同无效，并不影响薛进香依照合同来主张权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年4月24日，薛进香（买受人、乙方）与王兴祥（出卖人、甲方）、金泰合公司（居间人、丙方）签订编号为×××的《买卖定金协议书》，经各方协商一致，就甲方出售房屋给乙方而收取购房定金事宜达成如下协议。第一条房屋情况概述。1、交易房屋坐落于肖家河×××，房产证号×，产权人王兴祥。2、甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。第二条房屋交易。1、交易房屋的性质为以下第4种。（4）按经济适用住房管理的房屋。2、乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币500万元的总价购买该房屋。3、甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担。4、乙方的房款支付方式以全款支付。第三条定金金额及支付。1、乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计人民币10万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。2、甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。第四条签署买卖合同的约定。1、甲乙双方应于签署本协议后10个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》（《买卖合同》）等相关法律文件。（此条款中的“10”被划掉，有薛进香、王兴祥的签名。）2、甲乙双方认可，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费5万元。第六条就乙方的购房资格事宜，各方同意：（1）乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需的所有文件或资料；乙方保证提交的材料真实、合法、有效；如因乙方提交虚假资料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方支付的款项，甲方有权不予退还。（2）丙方协助乙方进行购房资格审核；如乙方未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，甲方应在资格审核结果出具后五个工作日内向乙方退还其支付的定金，但本条（1）中约定的情形除外。协议还对其他条款作出约定。协议各方签字盖章处有手写的“补充协议”，约定“经甲乙双方协商如有未尽事议双方协商.如一方违约责违约方赔付守约方.如甲方违约双倍赔付.如乙方违约定金赔付”。协议下方有打印的收据，写明收到买受人薛进香购买位于肖家河×××室的房屋的购买定金共计人民币10万元。出卖人签字处签有“黄海英代收”以及黄海英的收款账户。收据下方手写以下内容：房本面积以实测为准，多于或少于111.81平方米、112平方米、87.19平方米，多退少补，每平方米以45000元为准，以此三套房面积办基准，改底单费用30万元，由乙方单独付；少2平方米以下甲方以实际面积退款；此三套房总房款与改底单费用共计1470万元。签订协议当天中午，薛进香通过中信银行的账户向黄海英转款10万元。薛进香向金泰合公司交纳了5万元购房中介费。同年4月28日，薛进香通过中信银行的账户向黄海英转款20万元。王兴祥在《买卖定金协议书》上的收据上写明，收到人民币20万元。同年4月29日，薛进香通过中信银行的账户向黄海英转款70万元。同年11月28日，王兴祥为薛进香出具一张《收据》写明，“肖加河新村房子定金100万元壹佰万元正”。2017年5月22日，王兴祥用其妻子包桂芸的账户转给薛进香100万元。2018年10月25日，薛进香为提起本案诉讼，支出律师费并收取了河南启点律师事务所律师开具的5万元律师费发票。诉讼中，王兴祥称肖家河新村的房子2016年12月建成，2017年开始陆续入住。薛进香称签约时知道房子没有建成，但知道王兴祥有权处置房屋，薛进香有北京户籍，其本人名下没有房产。诉讼中，薛进香请证人韩某（男，1956年3月2日出生，汉族，住北京市海淀区×××号）到庭作证称：其从未在唐国君在场在情况下陪同薛进香和王兴祥谈退房的事，韩某只知道王兴祥有些原因无法交房；韩某曾参与过房屋价格的谈判。诉讼中，王兴祥的朋友穆永山（男，1961年5月25日出生，汉族，住北京市海淀区×××号）到庭作证称：穆永山是肖家河×××号三套房的回迁安置房屋的选购人；穆永山曾同意将三套楼房卖给王兴祥，王兴祥再转卖给他人；穆永山同意以改底单或其他方式将房屋交给王兴祥或其指定的人；后来在2018年3月、4月左右，王兴祥说要买他房子的人不买了，王兴祥也不要穆永山的房子了。王兴祥的朋友唐国君（男，1976年8月6日出生，满族，住河北省承德市×××）到庭作证称：2017年5月，薛进香、老韩与王兴祥谈退肖家河新村房子的事，唐国君也在场；薛进香说他们倒房倒得多，手头紧，资金周转不开，并且他们名下有很多，估计购房资格审核通不过；王兴祥的房子不要了，让王兴祥把定金退了，以后还有合作的机会；王兴祥说要与穆永山打个招呼，过两天把定金打回去，于是王兴祥要了一个银行账号；唐国君后来听说王兴祥把定金打回去了。以上事实，有原告薛进香提交的《买卖定金协议书》、中信银行客户回单、银行账户明细、《收据》、河南增值税普通发票、被告王兴祥提交的证人证言等证据及本院开庭笔录在案佐证。本院认为，薛进香与王兴祥签订的《买卖定金协议书》显示，薛进香最初要从王兴祥处购买一套肖家河新村×××室的房屋，总价500万元，之后双方将房屋数量增加至三套，总价1470万元。因王兴祥并非房屋产权人，双方又约定了改底单的费用。薛进香一次性购进三套房屋，显然并非自用，并且不符合经济适用房的管理政策，王兴祥、薛进香倒卖房屋的行为损害了社会公共利益，《买卖定金协议书》应当认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王兴祥依据协议收取薛进香100万元定金已返还完毕，薛进香无权要求王兴祥再支付100万元。薛进香与王兴祥对《买卖定金协议书》的签订均存在过错，各自的损失应自行承担。本院对薛进香的诉讼请求和王兴祥的反诉请求，均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）薛进香的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）王兴祥的反诉请求。案件受理费一万四千七百元，由原告（反诉被告）薛进香负担（已交纳）。反诉案件受理费六千九百元，由被告（反诉原告）王兴祥负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张建文人民陪审员  崔文宇人民陪审员  文飞凤二〇一九年六月十日书 记 员  刘金霞