河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终6092号 上诉人（原审原告）：石家庄明德物业服务有限公司，住所地：河北省石家庄长安区谈北路**一印宿舍2-3-203。 法定代表人：郝静，该公司经理。 委托诉讼代理人：张莉、刘雯雯，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：曹梁，男，1953年3月3日生，汉族，住石家庄市井陉矿区。 上诉人石家庄明德物业服务有限公司（以下简称明德物业公司）因与被上诉人曹梁物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。明德物业公司的委托诉讼代理人张莉、刘雯雯，被上诉人曹梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人明德物业公司的上诉请求：一、依法撤销一审判决，并查明事实，判令被上诉人依法承担违约金2354元；二、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，经一审法院审理，上诉人主张被上诉人支付物业费的诉请得到了公正的判决，但要求被上诉人承担违约金的诉请却以“事出有因、约定过高”为由未被支持，不符合法律规定及案件基本事实。一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《希沃观邸前期物业服务合同》不违反法律规定，合同合法有效，既然合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”被上诉人作为合同当事人，一直拒绝缴纳物业服务费，即使协商也是拒绝缴纳物业服务费，并非一审法院认定的被上诉人事出有因未按时缴纳，此行为已经构成根本违约，严重侵害上诉人的合法权益。二、《希沃观邸前期物业服务合同》明确约定：业主未按时足额缴纳物业服务费，除补交所欠费用外，另加收所欠费用每日千分之五的滞纳金，即违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”关于一审法院认为违约金约定每日千分之五明显过高问题，是目前我市物业服务行业的惯例约定，且石家庄物业协会也支持每日千分之五的违约金，且其他未按时缴纳物业服务费的业主都已主动缴纳了违约金，认可我们的违约金条款。退一步来说，即使一审法院认定约定的违约金过高，也应当按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。而一审法院完全不支持上诉人的违约金诉请违反了法律规定和诚实信用原则，也违背了合同的契约精神，助长了违约者的气焰，对上诉人造成非常不利的影响。三、对于一审中法院认定的：“上诉人和被上诉人发生纠纷，争议期间未协调达成解决方案，故被上诉人未按时缴纳物业费事出有因”的事实认定错误。根据一审提交的证据证明：上诉人系合法入驻小区并提供了完善的物业服务，而被上诉人却一直不配合物业的正常管理工作，无理由拒绝缴纳物业服务费，上诉人与被上诉人进行过多次协商，被上诉人的诉求为让上诉人退出小区且不再缴纳物业服务费。根据法律规定，选聘解聘物业服务企业是由业主大会作出决议才可，被上诉人作为单个业主无权作出解聘物业的决定，故双方根本无法达成一致。因此，一审法院认定的事实有误，被上诉人系无理拒缴物业服务费。综上，被上诉人无理拒缴物业服务费的行为不仅严重侵害了上诉人的合法权益，并且也侵害了其他正常缴费业主的合法权益，应当承担违约责任才符合公平正义原则和诚实信用原则。一审法院认定事实不清，判决结果显失公正，故上诉人不服，依法提起上诉，请求二审法院查明事实，依法予以纠正。 被上诉人曹梁答辩称，一、一审认定上诉人物业服务不到位，服务质量低，对上诉人索要违约金的主张不予支持正确。上诉人与被上诉人签订的《希沃观邸前期物业服务合同》约定了上诉人的服务内容，但上诉人违反合同约定，不履行职责，尤其恶劣的是，在刚刚进驻小区时，上诉人工作人员为了获取不正当利益，多次对进入小区的装修人员寻衅滋事，形成恶势力团伙，先后以“装修公司没有专业电梯搬运人员不能使用电梯”“介绍装修客户补交服务费”等名义，强行索要服务费等，构成寻衅滋事罪，被井陉矿区人民法院追究了刑事责任。井陉矿区人民法院将该事件以《井陉矿区人民法院公开宣一起判涉恶案件》为标题刊登在其网站上。上诉人物业服务不到位，收费不合理，小区环境脏乱差，克扣业主保证金不还，对业主每次限购5元、10元电费，严重影响了业主的正常生活。业主代表想通过与上诉人协商的方式解决，但上诉人没有采取任何改进措施，导致业主上访，所以一审没有支持上诉人索要违约金的主张正确。二、上诉人要求被上诉人支付违约金没有合同依据。根据《希沃观邸前期物业服务合同》第四条第6款约定：依据本协议向甲方收取物业服务费、代收代缴费用和其他费用等，在提供约定的服务后，对甲方拒交拖欠的服务费有权要求缴纳，必要时通过诉讼等方式解决。根据以上约定，上诉人要求被上诉人缴纳各项费用的前提条件是必须提供约定的服务，这也符合合同法的先履行合同义务。而上诉人并没有按合同约定提供服务，收费标准高于其三级资质收费标准，乱收费，小区环境脏乱差，上诉人还采取限电、限门禁卡的方式报复业主，给业主的生活造成很大困扰。所以，在上诉人没有提供约定服务的情况下，无权要求被上诉人支付违约金。其次，上诉人作为企业有向国家缴纳税费的义务，在业主缴纳物业费后，上诉人从未出具发票，偷逃国家税款，被上诉人有权拒绝缴纳物业费，上诉人无权要求被上诉人给付违约金。综上，一审认定事实清楚，上诉人的上诉请求没有依据，应予驳回。 石家庄明德物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业管理费1501元及违约金1951元，共计3452元；2.判令被告向原告赔偿损失2000元；3.判令被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：被告曹梁购买石家庄市井陉矿区房屋，房屋建筑面积为86.46平方米，2017年4月5日原告石家庄明德物业服务有限公司作为乙方，被告曹梁作为甲方签订前期物业服务合同，合同主要内容：服务费用，按建筑面积收取住宅1元／月／平方米，电梯费0.35元／月／平方米，公共照明维修费100元／户／年；缴费方式和时间为乙方入住后预收12个月，按年交纳，甲方应在年度第一个月10日前缴纳物业费；滞纳金计收标准及时间，甲方未能足额缴纳服务费，除补缴纳物业费，另加收所欠费用每日千分之五的滞纳金，滞纳金计收时间从所欠费用应缴纳之日起算。2018年4月15日开始被告未向原告交纳物业费、电梯费、公共照明费。 一审法院认为，原告石家庄明德物业服务有限公司与被告曹梁签订前期物业服务合同不违反法律的规定，合同合法有效，原告石家庄明德物业服务有限公司为被告居住的石家庄市井陉矿区希沃观邸小区提供物业服务，被告曹梁作为该小区1-1-1202房屋业主，接受了石家庄明德物业服务有限公司的服务，应对此支付物业费。被告反驳理由不能对抗原告请求交纳物业费、电梯费、公共照明费的主张，本院不予支持;对于石家庄明德物业服务有限公司主张的要求被告曹梁支付物业费、电梯费、公共照明费1501元的请求，本院予以支持。关于被告曹梁辩称的物业服务管理不到位，服务质量低，如其认为物业服务问题系原告石家庄明德物业服务有限公司怠于履行合同义务，应另行要求石家庄明德物业服务有限公司承担相应违约责任，而不能以此构成拒缴物业费的理由；关于原告主张的违约金1951元，因被告就物业服务管理不到位，服务质量低等问题与物业公司发生纠纷，争议期间双方也未协调达成解决方案，故被告未按时缴纳物业费事出有因，且原被告合同约定日5‰违约金明显过高，对原告依合同约定标准索要违约金的主张本院不予支持。对于原告主张要求被告赔偿损失2000元，因原告未就其损失向本院提交证据予以证实，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院判决如下：一、被告曹梁于本判决生效起十日内给付原告石家庄明德物业服务有限公司物业费、电梯费、公共照明费1501元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告承担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，二审查明事实同一审。 本院认为，一审中，被上诉人刘国忠提交的《希沃观邸房屋室内装饰装修服务协议》、《希沃观邸小区业主意见反馈表》、《信访登记表》等证据以及证人魏某、栾某、郭某的证言，能够证实被上诉人因上诉人明德物业公司提供的物业服务管理不到位、服务质量低而与上诉人发生纠纷，一审认定曹梁未按时缴纳物业费事出有因有理有据，故上诉人诉请被上诉人支付违约金理据不足，一审法院判决不予支持并无不当，上诉人的上诉理由不成立。综上所述，石家庄明德物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.0元由上诉人石家庄明德物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 李秀云 审判员 陈爱民 二〇一九年六月十三日 书记员 崔娇娇