宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院                  民 事 判 决 书                                                        （2019）宁0106民初5696号原告（反诉被告）： 王新宁，男,1966年2月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：黄海婷，宁夏瀛智律师事务所律师。被告（反诉原告）：张博，男,1984年10月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区。原告（反诉被告）王新宁与被告（反诉原告）张博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年 5月5日立案后，被告（反诉原告）张博于2019年5月10日提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王新宁的委托诉讼代理人黄海婷，被告（反诉原告）张博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王新宁向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付剩余租金70000元，物业费3653元，暖气费6060元，共79713元；2.请求依法确认原被告签订的《房屋租赁合同书》已经解除；3.请求依法判令被告返还位于银川市金凤区xxx营业房房屋；4.请求依法判令被告按照年租金190000元支付自起诉之日至房屋实际返还之日的房屋使用费；5.请求依法判令被告向原告赔偿20000元电费保证金，并承担拖欠的电费2240.08元，共计22240.08元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月26日，原被告签订《房屋租赁合同书》，合同约定原告将位于银川市金凤区xxx营业房房屋租赁给被告，租赁期限为1年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止。租金为190000元/年，一年一付，租金于2018年5月1日前交一部分，并于缴纳期限延时到同年7月1日交清年租金。合同签订后，原告多次催促被告交清余款，被告一直拖延支付租金，一直到2019年1月30日一共收到12万元。2018年3月26日，原被告签订《房屋租赁合同书》，合同第五条第四款约定，被告拖欠租金累计达2个月，原告可以终止合同，收回房屋，现被告长期拖欠租金已构成严重违约，《房屋租赁合同书》解除条件已成就。另，原告于2015年向宁夏电力有限公司银川供电公司缴纳了20000元保证金，被告承租房屋后，长期未缴纳电费，导致供电公司在保证金内扣除了欠缴电费，给原告造成了巨大损失。如今房租已经到期，协商无果，被告拒绝缴纳所有欠款，导致营业房无法继续出租，损失颇深，原告认为，原被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法履行，但被告占用租赁房屋，拒不支付剩余租金的行为，已经构成违约。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。被告（反诉原告）张博辩称，原告起诉的事实理由不属实，房租实际为17万元，合同上写了19万元，且房屋合同的租赁期没有到期，原告就已经将门锁了，给被告造成了损失。对原告要求支付的剩余租金7万元同意支付，物业费的不同意支付，因为地下室渗水，没有食品许可证；暖气费不同意支付，因为暖气不热；双方签订的租赁合同并未解除，现在同意解除，但原告应赔偿被告损失；同意返还涉案租赁房屋，不同意支付房屋使用费，因为原告将房屋锁了，对电费保证金及电费均不同意支付，第一年是原被告双方合伙经营，是双方共同支付，共欠付22000元多的电费，至于供电公司是否扣除电费保证金不清楚；22000元多的电费其中有1.5万元是2017年我与黄瑞合伙期间欠付的，我只承担2万元中的40%，同意支付拖欠的剩余的电费2240.08元。被告（反诉原告）张博向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告赔偿损失23.1万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月26日，反诉原被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将其位于银川市金凤区xxx营业房出租给反诉原告，房屋用途是经营餐饮租赁期限1年，自2018年5月1日起至2019年4月30日，合同上写的租金为19万元每年，而双方实际约定租金为17万元每年。合同签订后，反诉原告按照合同约定于2018年5月1日前交了一部分房租，后双方约定剩余房租可以缓交，但2019年1月28日，反诉被告无故锁了正常营业的餐厅，后双方协商，反诉被告打开了餐厅的锁。截止2019年1月30日，反诉原告向反诉被告共支付租金12万元，双方约定剩余租金于2019年4月20日交清。但2019年4月17日反诉被告在未通知反诉原告的情况下，又锁了正常营业的餐厅，导致反诉原告无法正常经营，且地下室渗水损坏了厨房设备，后反诉被告又在未告知反诉原告的情况下将餐厅内的食材全部扔掉，反诉被告的上述行为给反诉原告造成了巨大的经济损失，包括营业损失8万元、员工工资2.1元、原材料损失2万元、厨房设备损失3万元、酱骨头老汤配料损失8万元；反诉原告认为，反诉被告的行为严重损害了其合法权益，给其造成了巨大的经济损失。反诉原告根据本《民事诉讼法》的规定诉至贵院，望判如所请。原告（反诉被告）王新宁辩称，张博反诉的事实与实际情况不符。张博与我签订《房屋租赁合同》后，仅支付了部分租金，下剩租金一直拖欠。我多次催要无果，且房屋租赁期限届满，张博既无意续租，又不支付租金，我无奈之下，才将出租房屋强行上锁，解除与张博之间的《房屋租赁合同》。关于张博主张的原材料损失、酱骨头老汤配料损失及厨房设备损失，因张博从事的是餐饮行业，在我上锁时店内尚存留一些剩余食材，我通知张博进行清理，搬离房屋，但是张博对此置之不理。因天气炎热，很多食材无法存放，已发霉腐臭，我不得已雇人进行了清理。对于张博所述的厨房设备等，至今仍存放在租赁房屋内，且能正常运行，张博可以随时搬出。关于营业损失及员工工资。因张博对于不能正常使用租赁物存在过错，违约在先，其应当对自己的承担责任，故张博主张员工工资没有事实依据。根据《合同法》第一百零九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。我认为，张博拖欠租金的违约行为在先，我为了防止损失的扩大，不得已才锁门，且锁门时已告知张博搬离房屋内的所有物品。但张博对此置之不理，从而使自己的损失进一步扩大，因此应当由张博自己承担。综上所述，张博主张巨额损失赔偿的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）提交的房屋所有权证，被告认可无异议，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：王新宁提交的《房屋租赁合同书》真实、合法、有效，本院予以采信；王新宁提交的《房间采暖费收费汇总表》、物业费催缴通知书，能够证实原告的证明目的，本院予以采信；王新宁提交的国网银川供电公司预收电费票、开发公司付款审批单、中国建设银行转账支票存根均系复印件，王新宁未提交原件与其核对，被告对其真实性不发表质证意见，对上述证据本院不予采信；王新宁提交的催交电费通知书、欠费停电通知书不能证实原告的证明目的，本院不予采信；王新宁提交的手机短信截屏、微信照片截屏，张博对其真实性予以认可，能够证实王鹏于2019年5月20日告知张博限其在三日内联系王鹏将房屋内属于张博的物品全部搬离，逾期不搬，由此造成的损失自己承担。对该部分证明目的予以采信，对其他证明目的不予采信。张博提交的微信截图，能够证实王新宁曾于2018年1月28日因张博欠付租金将张博店门上锁的事实，对该部分证明目的予以采信，对其他证明目的本院不予采信；张博提交的照片、微信截图、营业期间照片、损失照片、供货单、资料、图片、报纸、考勤表、装修合同、资料、发票均不能证实被告的证明目的，本院均不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月26日，王新宁（出租方）与张博（承租方）签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》一份，约定原告将自己所有的位于宁夏银川市金凤区领世湖城27-5号营业房出租给张博，租赁期限一年，自2018年5月1日起将租赁房屋交付承租方使用，至2019年4月30日收回；房屋租金为19万元，于2018年5月1日前交一部分，2018年7月1日左右交清本租金；承租人拖欠租金累计达2个月的，出租人可以终止合同，收回房屋；本合同在规定的租赁期届满前30日内，双方愿意延长租赁期，应重新签订合同。合同签订后，张博共计支付王新宁租金12万元，剩余租金未支付。另查明，庭审中，王新宁自认因被告欠付租金且未提交续租申请，故于2019年4月30日将张博店门上锁。2019年5月20日，王鹏给张博短信通知，要求张博在三日内联系王鹏将房内属于张博的物品全部搬离。逾期不搬，由此造成的损失自己承担。再查明，涉案房屋于2017年5月1日至2018年4月30日系与黄瑞签订的《房屋租赁合同》。张博在承租房屋期间，欠付暖气费6021元、欠付2018年7月1日至2019年4月30日物业费3652元。截止到2019年5月前，涉案房屋共欠付电费22240.08元。本院认为，王新宁与张博签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，合法、有效，合同内容对双方当事人均具有约束力。王新宁将涉案房屋承租给张博使用，张博应按照合同约定支付王新宁房屋租金，合同约定房屋租金为19万元，原、被告均认可张博已支付房屋租金12万元，张博主张实际房屋租金为17万元未提交有效证据证实，王新宁当庭不予认可，对其主张本院不予采信，故对王新宁要求张博支付剩余租金7万元的诉讼请求本院予以支持。承租期内的暖气费、物业费由张博负担，且该暖气费、物业费均以确定，故王新宁要求张博支付暖气费6021元、物业费3652元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，合同约定，张博累计欠付租金累计达2个月的，王新宁可以终止合同，收回房屋，双方约定于2018年7月1日左右交清租金，截止到2019年1月，张博拖欠租金7万元，王新宁有权解除合同，王新宁作为解除权人，在解除合同条件成就时有权主张解除合同，但应当通知张博，王新宁未举证证实双方签订的《房屋租赁合同书》存在双方协商一致解除合同的情形及其已将解除合同的通知送达张博，故原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除的诉讼请求本院不予支持。合同约定租赁期限为一年，自2018年5月1日至2019年4月30日，合同到期后双方未就续租事宜签订新的租赁合同，现王新宁要求解除合同，张博同意解除，且被告张博同意返还上述房屋，故王新宁要求张博返还上述租赁房屋、按照年租金190000元支付自2019年5月5日（起诉之日）至实际返还之日的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。王新宁主张张博在租赁房屋期间欠付电费22240.08元，导致其预交的2万元电费保证金被扣除，未提交有效证据证实，且庭审中原告自认欠付的电费22240.08元系自2017年12月-2019年4月30日欠付的，该时间段包含了黄瑞承租该房屋的承租期，原告陈述无法将黄瑞承租期间欠付的电费从上述电费中扣除，王新宁的该项诉讼请求不明确，综上，本院对王新宁要求张博赔偿电费保证金2万元及支付拖欠的电费2240.08元的诉讼请求，本院不予支持。张博主张王新宁在其经营期间给其经营的店铺上锁导致其损失要求王新宁赔偿其损失23.1万元，未提交有效证据证实，王新宁不予认可，对其反诉主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张博于判决书生效之日起十日内迁出位于宁夏银川市金凤区xxx营业房，并返还给原告（反诉被告）王新宁；二、被告（反诉原告）张博于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王新宁自2018年5月1日至2019年4月30日期间剩余租赁费70000元，暖气费6021元、物业费3652元，合计79673元；三、被告（反诉原告）张博按照年租金190000元的标准支付原告（反诉被告）王新宁自2019年5月5日起至实际返还租赁房屋止的房屋使用费；四、驳回原告（反诉被告）王新宁的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张博的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1074元，原告（反诉被告）王新宁负担235元，被告（反诉原告）张博负担839元；反诉费2383元，由被告（反诉原告）张博负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员   魏丽波 二〇一九年六月二十日 书记员   李晓艳附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应担按照约定的期限支付租金。第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。