河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初2170号原告（反诉被告，以下称原告）：武斌，男，1985年11月25日出生，汉族，户籍地河北省保定市雄县，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李潮，北京市新桥律师事务所律师。被告（反诉原告，以下称被告）：周军瑞，男，1984年9月17日出生，汉族，户籍地山东省菏泽市牡丹区，现住河北省廊坊市三河市。委托诉讼代理人：艾金钟，香河县县城鸿鹄法律服务所法律工作者。原告武斌与被告周军瑞房屋买卖合同纠纷及被告周军瑞反诉一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武斌及委托诉讼代理人李潮、被告周军瑞的委托诉讼代理人艾金钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武斌向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原被告于2016年12月5日签订的《房屋买卖合同》；2.请求法院依法判决被告支付原告违约金人民币30万元；3.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2016年12月5日，原告经三河市顺心置地房地产经纪有限公司香河分公司介绍，与被告签订了关于香河富力新城Hl6区3号楼l单元2506室（不动产登记证号：冀（2018）香河县不动产权第0021300号）的《房屋买卖合同》，并于2016年12月20日交付了购房首付款人民币40万元；原被告在《房屋买卖合同》补充协议第三条第3款中明确约定如被告违约则被告向原告支付房屋总价款（100万元）的30%即30万元，由被告已支付的款项中冲抵，多退少补。现经原被告多次沟通，在原告愿意降低少许房款总价的情况下，被告仍不愿继续履行《房屋买卖合同》，被告已构成根本违约。究其原因，是因为二手房交易价格下跌，已无法达到其炒房的目的，因被告的违约行为，如原告依现价将房屋卖出，那么将给原告造成30万元至40万元的损失。综上，被告因利益驱使公然违背诚实信用原则，违反原被告签订的《房屋买卖合同》，侵犯原告权益致使原告不能在原有价格基础上销售该商品房，故起诉。被告周军瑞辩称：一、同意解除双方所签《房屋买卖合同》。二、不同意支付原告违约金30万元。理由如下：1.被告不存在违约问题，导致双方所签房屋买卖合同不能继续履行是因为房价下跌，造成贷款额度减少造成的。2.造成贷款额度减少的主要责任在于原告。双方签订房屋买卖合同的时间为2016年12月5日，当时房价较高,贷款额度可以贷60万。所以当时双方议定首付款为40万元，被告已实际履行。当时，因为原告不能提交房产证，从而不能办理房屋过户和抵押贷款手续，因此，造成合同不能正常履行。到原告拿到房产证，可以办理过户和按揭贷款手续时，已经时过境迁了，因等的时间太长（2019年初才取得房产证），房价早已下降，贷款额度大大减少，导致双方不能继续履行合同。3.在《房屋买卖合同》签订至今，被告方没有任何过错，更没有违约行为。鉴于双方已无法继续履行《房屋买卖合同》，被告同意双方解除《房屋买卖合同》，但不同意支付给原告违约金。原告要求被告支付违约金30万元，没有事实和法律依据，也违背了法律的公平原则。《房屋买卖合同》虽然未写明原告提交房产证的具体时间，但也不能无期限的拖延，这一点请法院公断。因为原告无期限的拖延提交房产证的时间所导致的一切不利后果应由原告自己承担。三、被告于2016年12月19日已向原告支付购房首付款40万元（含5万元定金），要求原告返还40万元购房款，按照银行贷款利率给付利息，至40万购房款实际付清之日。对此，请求法院一并审理，如不能一并审理，我方当庭提起反诉。四、《补充协议》存在重大瑕疵，被告是在重大误解的情况下与原告签订的《补充协议》，《补充协议》第二条第22项约定：甲方应在开发商通知领取房产证之日起15个工作日内领取房产证。该项约定不明确，但拿到房产证的时间恰恰是至关重要的。被告认为最多也不能超过2个月的时间，但一等等了两年多的时间，被告在签订《补充协议》时存在重大误解，依合同法第五十四条的规定，该协议是在重大误解下订立的，也是显失公平的，依法应予撤销，最起码应认定被告不存在违约问题。五、原告主张的违约金过高，被告也并未给原告造成实际损失。导致合同不能继续履行是由于原告不能提交房产证造成的，被告无任何过错。六、导致合同不能继续履行是因为不可抗力造成的，依照《合同法》第117条规定，应当免除我方的责任，更不存在违约的问题。被告周军瑞提起反诉请求：1.判令解除反诉原被告所签《房屋买卖合同》和《补充协议》；2.判令反诉被告返还购房首付款40万元，并支付利息，利率按同期银行贷款利率计算，自2016年12月19日计算至实际付清之日；3.诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2016年12月5日，反诉原被告签订了《房屋买卖合同》和《补充协议》，反诉被告将香河富力新城H16区3号楼1单元2506室出售给反诉原告，价款100万元。2016年12月19日反诉原告付给反诉被告购房首付款40万元，余款60万元通过办理按揭贷款方式支付。因反诉被告无限期拖延提交房产证，导致双方不能办理银行按揭贷款手续和过户登记手续。《补充协议》第二条二款约定：甲方应在开发商通知领取房产证之日起15个工作日内领取房产证。事实为：开发商于2018年7月31日就通知反诉原告领取房产证，但反诉原告一直拖延到2019年3月18日才去开发商处领取房产证。反诉被告的行为已经构成违约。依照合同和补充协议的约定，反诉原告有权解除双方所签《房屋买卖合同》和《补充协议》，同时，要求反诉被告返还购房首付款40万元，并给付利息。现反诉原告依法提起反诉，请予支持。原告武斌针对被告反诉辩称：扣除违约金后余款10万元同意返还。本院经审理认定事实如下：2016年12月5日，原告武斌与被告周军瑞签订房屋买卖合同，约定原告武斌作为出卖方将位于富力新城H16区3号楼1单元2506室出售给被告周军瑞。该房有按揭贷款未还清。房屋面积61.26平方米，价款100万元，定金5万元，2016年12月20日前给付首付款40万元（含定金）。拟贷款金额60万元。同日，在三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司居间下，原被告签订补充和协议，约定“出卖方应在开发商通知领取房产本之日起15日内领取房产本。取得房产本15日内出卖方还清该房贷款解除抵押。解除抵押后双方15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款。乙方出现根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的30%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补。”合同签订后，被告给付原告定金5万元，2016年12月19日，被告给付原告首付款35万元。2018年底，开发商通知原告领取房本，2019年3月18日原告还清涉案房屋银行贷款后领取了房本。上述事实有当事人陈述、房屋买卖合同、补充协议、收条、还款证明等证据证实，本院予以确认。本院认为：原被告订立的房屋买卖合同合法有效。现原告诉请解除，被告同意，本院应予准许。双方签订的补充协议应一并予以解除。原告主张被告违约，但双方补充协议约定履行顺序应是原告在房本下发后还清贷款，与被告共同到银行办理新的贷款，而原告在2018年底可以领取房本时并未及时还清贷款领取房本，而是在2019年3月18日才还清贷款。此后原告未提供证据已通知被告办理贷款，故不能认定被告违约。原告主张违约金本院不予支持。被告反诉返还房款本院予以支持。被告请求利息无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决如下：一、解除原告武斌与被告周军瑞于2016年12月5日签订的房屋买卖合同及补充协议；二、驳回原告武斌的其他诉讼请求；三、原告武斌返还被告周军瑞房款（含定金）40万元，于判决生效后十日内履行；四、驳回被告周军瑞的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2950元，由原告武斌负担2850元，由被告周军瑞负担100元；反诉案件受理费3700元，由原告武斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  董浩二〇一九年六月十四日书记员  张歌