河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0192民初1119号原告（反诉被告）：于瑞连，女，1970年4月28日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：刘红英，郑州市管城区曹法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：崔兴堂（系原告丈夫），男，住郑州市管城回族区。被告（反诉原告）：郑州富港置业有限公司,住所地郑州航空港区新港路西侧鑫港花园****。法定代表人：陈攀，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐柏莉，河南良仁律师事务所律师。原告于瑞连与被告郑州富港置业有限公司，反诉原告郑州富港置业有限公司（以下简称富港公司）与反诉被告于瑞连商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于瑞连及其委托诉讼代理人刘红英、崔兴堂，被告（反诉原告）富港公司的委托诉讼代理人唐柏莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）于瑞连向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告之间于2016年7月21日所签订的两份《港城793公寓认购合同》；2.依法判令被告支付原告2017年10月至2018年2月份的租金10,000元、支付2018年7月份至2019年1月份的租金14,000元，后续租金按照合同约定，每月2000元支付至实际付款之日止；3.依法判令被告支付原告退房款250,000元，赔偿损失200,000元。4.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月21日，原告于瑞连与被告富港公司签订《港城793公寓认购合同》两份。合同约定：原告认购港城793项目公寓3号楼4层415号、416号房产，每套建筑面积50㎡，单价为4000元/㎡。合同签订当日，原告向被告支付人民币100,000元至公司账户，余款在原告接到办理房产证通知后7日内一次性支付至公司指定账户，原告若未按期足额缴纳余款，不予办理房产手续，逾期超过30日，公司有权解除合同，按照原告方退房处理。富港公司承诺在2016年8月25日前交房，原告获得房屋实际所有权，由富港公司统一租赁给富士康员工使用，租期为2年，租金第一年为800元/月，第二年1000元/月。自房屋交付起两年内办理房屋产权证，办理费用由原告承担，期间的所有收益归原告所有。若不能按期办理房产证或者原告不愿办理房产证，富港公司在两年期满后3日内向原告支付退房款125,000元。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未履行合同约定的义务，原告为维护自身的合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）富港公司辩称，1、原、被告双方所签的两份《港城793认购合同》均为无效的房屋买卖合同。2、依照中华人民共和国合同法的相关规定，无效合同应当依法返还原物。本案中，原告所购买的两套公寓，首期付款金额为200,000元，其中70,000元为现金，130,000元是债权凭证，故被告应当返还原告70,000元现金和130,000元债权凭证，但由于被告又按合同约定，向原告支付租金41,910.66元，扣除租金后被告应实际返还给原告的现金为28,089.34元。被告（反诉原告）富港向本院提出诉讼请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告于2016年7月21日签订的《港城793公寓认购合同》为无效合同。2、判令被反诉人返还租金41,910.66元。3、判令反诉被告返还反诉原告130,000元的债权凭证；4、反诉被告承担本诉和反诉的诉讼费用。事实与理由：2016年7月21日，反诉原告和反诉被告签订《港城793公寓认购合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，由于出卖人即反诉原告未取得商品房预售许可证，与反诉被告签订的商品房买卖合同，应当认定为无效，故反诉原告要求确认与反诉被告签订的《港城793公寓认购合同》无效，并返还原物。原告（反诉被告）于瑞连辩称，针对反诉原告的第一项诉讼请求，法院依法判决；针对反诉原告的第二项诉讼请求，数额错误，反诉被告只实际收到了31,910.66元租金；对反诉原告的第三项诉讼请求不予认可，反诉被告向反诉原告支付的是现金。根据原、被告陈述及举证、质证意见，本院确认以下事实：2016年7月21日，富港公司（甲方）和于瑞连（乙方）签订《港城793公寓认购合同》（合同编号：20160721004），合同主要内容如下：……二、乙方决定认购港城793项目公寓之3号楼4层416号房产，建筑面积为50㎡；三、乙方认购的标的房，单价为4000元/㎡，总房价款为人民币贰拾万元（￥200,000元）；四、房款支付：1、合同签订当日，乙方支付人民币壹拾万元（￥100,000元）至甲方指定账户。2、余款若未按期足额缴纳余款，不予办理产权手续，逾期超过30日，甲方有权解除合同，按照乙方退房处理。五、房产交付：1、甲方承诺标的房在2016年8月25日前交房，交房标准为精装修；2、自交付之日起，乙方即获得房屋实际所有权。房屋交付后，由甲方统一租赁给富士康员工使用，统一租赁期为2年，保底租金第一年800元/月，第二年1000元/月。六、产权办理：自房屋交付起两年内办理房屋产权证，办理产权证所需规费、税费由乙方承担。期间的所有收益归乙方所有。若不能按期办理房屋产权证或乙方不愿意办理房屋产权证，甲方在两年期满后3日内向乙方支付退房款壹拾贰万五仟元（￥125,000元）。同日，富港公司（甲方）和于瑞连（乙方）签订了另外一份《港城793公寓认购合同》（合同编号：20160721003），乙方决定认购港城793项目公寓之3号楼4层415号房产，除建筑面积空白外，其他内容同上述合同内容一致。2016年7月21日，富港公司向于瑞连开具收据两份，载明：交来现金3#楼415、416房款各100,000元，被告认可实际收到了200,000元，但130,000元是债权转让凭证。截止2018年8月24日，富港公司向原告支付了2018年6月份之前的租金41,910.66元，但仍未办理涉案房屋的预售证。本院认为，本案的争议焦点是原告于瑞连与被告富港公司之间是否形成了商品房预售合同法律关系问题；若形成了商品房预售合同法律关系，合同的效力如何认定。首先，认购合同的名称虽为《港城793公寓认购合同》，但合同对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院按照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”的规定，于瑞连与富港公司之间的商品房预售合同成立。根据《合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，双方之间的商品房预售合同自2016年7月21日签订之日起即生效。其次，在合同签订当日，于瑞连即支付了房屋总价款200,000元，富港公司向于瑞连出具了收到购房款的收据，双方当事人亦对商品房预售合同实际履行。据此，案涉认购合同实质上是商品房预售合同，于瑞连与富港公司之间形成了商品房预售合同法律关系。其次，于瑞连在签订认购合同当日即支付了双方约定的购房款，富港公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，反而主张合同无效，显然违背诚实信用原则。富港公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。现富港公司以自身原因造成的违法事实为由提起反诉，与社会价值导向和公众认知相悖。富港公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效,故富港公司要求于瑞连返还70,000元购房现金和130,000元债权凭证及要求于瑞连返还租金，无事实和法律依据，本院不予支持。最后，因一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，另一方当事人有权解除合同。本案中，富港公司承诺在2016年8月25日前交房，根据本庭查明的案件事实，富港公司并未向原告实际交付房屋，且代于瑞连出租收取的租金仅支付到2018年6月份，故被告已构成根本违约，于瑞连要求解除和富港公司之间的《港城793公寓认购合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除前，因被告尚未向原告交付房屋，故被告仍应按照每月2000元的标准支付原告租金至判决生效之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，恢复原状、采取其他补救措施或者赔偿损失，根据双方合同约定，富港公司不能按期办理房屋产权证，在两年期满后3日内向于瑞连支付退房款125,000元，于瑞连在富港公司处购房二套，故富港公司应向原告退房款250,000元，因该退房款兼具赔偿性质，原告另要求被告赔偿其损失200,000元，未提供证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告于瑞连和被告郑州富港置业有限公司签订的两份《港城793公寓认购合同》（合同编号：20160721003、20160721004）；二、被告郑州富港置业有限公司于本判决生效之日起退还原告于瑞连购房款250,000元；三、被告郑州富港置业有限公司自2018年7月按照2000元/月的标准向原告于瑞连支付租金至判决生效之日；四、驳回原告于瑞连其他诉讼请求；五、驳回被告郑州富港置业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8410元，减半收取计4205元，由原告于瑞连负担1987元，被告郑州富港置业有限公司负担2218元；反诉诉讼费846元，减半收取423元，由被告（反诉原告）郑州富港置业有限公司负担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  梁超鹏二〇一九年六月十日书记员  李冠男