北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初1342号原告：齐蕊，女，1983年2月7日出生。委托诉讼代理人：朱宏宇，北京仁道律师事务所律师。被告：齐书珍，女，1964年12月10日出生。第三人：齐国坦，男，1935年1月23日出生。第三人：齐国然，男，1940年5月7日出生。上述第三人之委托诉讼代理人：李玉华，北京市世纪律师事务所律师。第三人齐国坦之委托诉讼代理人：齐爱辉（齐国坦之侄女），1979年10月28日出生。第三人：齐小玉，女，1975年4月3日出生。原告齐蕊与被告齐书珍，第三人齐国坦、齐国然、齐小玉农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐蕊及其委托诉讼代理人朱宏宇，被告齐书珍，第三人齐国坦、齐国然及其委托诉讼代理人李玉华、齐爱辉，第三人齐小玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐蕊向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认原告与被告在2013年9月12日签订的，位于北京市密云区x镇x村**房屋的买卖协议有效;2．诉讼费由被告负担。事实及理由：1999年5月30日，齐某去世后，齐某之子齐国坦、齐国然将齐某位于北京市密云区x镇x村x号房屋卖给齐某1。2001年8月2日，齐某1将上述房屋转卖给齐书珍。2013年9月12日，齐书珍将上述房屋卖给齐蕊。此房屋有北正房5间，北至正房滴水，南至院墙根，东至圈北墙角，西至院墙根。房屋成交价20万元。买卖协议签订后，原告多次要求被告交付房屋，被告迟迟不肯交付，并否认2013年9月12日房屋买卖协议的效力。被告齐书珍辩称，2013年我将房屋卖给齐蕊，我觉得亏了，卖的钱少，我要求原告增加一部分房款。不同意原告诉讼请求。第三人齐国坦述称，我们兄弟姐妹幼年均出生在涉案房屋，我的宅基地位于x村y号，是正房6间，齐国然的是4间多点，涉案房屋未出卖过，当时我老伴儿住院，齐某1找到我，说，齐国然把房子卖给他了，让我给写个手续，我给写个草稿，写给齐某1的草稿我也给他念了，他说意思属实，后来我问齐国然是不是把他房卖给齐某1了，齐国然说没卖，我找到齐某1，说齐国然根本没卖房，我写的草稿作废，我看见齐某1亲手把我写的手续给撕了，后来我想可能是当天我写了好几份，他留起1份，1999年《立字为正》上的字都是我一个人写的。第三人齐国然述称，我家后院的房子有100多年了共4间，是我爷爷小时分到的，之后是我父亲齐某在此居住，父母活着时在这个房子里住，父母去世前嘱咐我们，这个房子你们谁也不能卖，齐某2也不能卖，我们兄弟姐妹没分过家，因为我与齐国坦在x村均有自己的宅基地，我住在x村z号，房子是小五间，我父母的房子就给齐某2了；齐某1招了一个外地女婿，即齐小玉的前夫，齐某1找到我，说让我把我后院的老房子卖给他，因为他家里人口多不够住，我说不行，我弟弟的房子我不能卖，他找我好几回我也没同意；齐某1是齐某3的女婿，齐某3和我是一个太爷，齐某3和齐某1一起找我，还说要买这个房子，我不同意，我也不管问，我说如果实在没地方住，也可以住，但是这房子不卖也不租，后来，齐小玉走了，我问齐某1、齐某3，还住不住，如果不住就锁上了，齐某3说，他老伴儿去世了他没地方住还想住这，后来齐某3也死了，所以这房子就一直空着；之后，齐某之夫齐某4把涉案房屋卖给了齐蕊的父亲齐某5，我知道后跟他们说买卖涉案房屋不行，1999年的《立字为正》上面的字不是我写的，名字也不是我签的，我右手有残疾做过手术，写不了字。第三人齐小玉述称，齐某1是我父亲，高某是我前夫高某1的父亲，1999年我与高某1离婚，现我已与高某、高某1失去联系；购买涉案房屋时，我家里房子不够住，齐某1便与齐国然、齐国坦协商，说齐某2不在家，齐国然、齐国坦是否愿以4000元的价格将齐某2的四间老房卖给齐某1，协议是谁写的我不记得了，当时是齐某1与齐国然协商的，二人之前具体怎样协商的我不清楚，写协议的当晚我同父亲一起去了齐国然家，当时有齐国然、齐国坦、齐某1、高某，还有我在场，协议的全部内容都由代笔人书写，协议里为什么写的是“齐国然老房”我也不清楚，当时让我看协议内容有没有问题，没问题我就把钱给了，我把钱放在桌上，谁收起来的我不记得了，当时没打收条，之后我在那个院子里住了1年多不到2年，因为房子买过来以后西边2间屋顶快漏了，我还修了修，弄了顶子，砖铺了地面，装了水管，院子里还有树，挖走了。后来齐某1将房子卖给了齐书珍。本院经审理认定事实如下：齐某、张某系齐国坦、齐国然、齐某2之父母，齐书珍系齐某3之儿媳，齐某1与齐某3系翁婿关系，齐小玉系齐某1之女，原、被告系姑姑侄女关系，齐某于1995年7月13日去世，张某于1981年1月22日去世，齐某1与齐某3均已去世。涉案房屋位于北京市密云区x镇x村x大街x号。2001年8月2日，由齐某6（齐某1之子）代笔，齐某1与齐书珍签订《立字为证》：齐国然老房经双方协商卖给齐某1﹝北正房五小间，北至正房滴水，南至院墙根，东至圈北墙角，西至院墙根﹞现齐某1以9000元整﹝玖仟元整﹞﹝包括叁万砖﹞卖给齐书珍，经过协商不反悔，经确认文字内容后签字﹝正房往西错一尺﹞。2013年9月12日，在齐某7、齐某8见证下，原、被告签订《房屋买卖协议书》：卖方有民房一处，北正房五小间，坐落于北京市密云区x镇x村；四至，北至正房滴水，南至院墙根，东至圈北墙角，西至院墙根；房屋来源，此房原房主齐某有河北省土地房产所有证第二联为证，1999年5月30日由齐某之子齐国然以4000元价格卖给齐某1，2001年8月2日，齐某1又以九千元价格卖给齐书珍；房屋买卖价格，现经双方友好协商，该房以人民币二十万（200000元）买卖；此房屋买卖协议一式两份，双方签字后立即生效，任何一方不得反悔。审理中，原告向本院提供1999年5月30日《立字为正》1份：齐国然老房经双方协商卖给齐某1北正房五小间，北至正房滴水，南至院墙跟，东至圈北墙角，西至院墙跟，双方协商，房价肆仟元正经过协商双方永不反回，参加人齐国然齐某1齐小玉高某齐国坦（正房往西错一尺）一九九九年5月30日。被告齐书珍、第三人齐小玉对此予以认可；第三人齐国坦、齐国然认为，《立字为正》从形式到内容，都不能称之为“协议”，因其上的全部内容均为齐国坦一人书写，而正式的协议应该至少有买卖双方当事人的签字，协议一式几份，而该协议都不具备，从该协议的内容看，齐国坦、齐国然没有出卖房屋的意思表示，齐国然、齐国坦从没有将房屋出卖给齐某1的意思表示，二人没有权利卖涉案房屋，因为涉案房屋属于齐某、张某的遗产，张某、齐某去世后，该房屋应属于齐某、张某的全部法定继承人；假如房屋买卖合同成立，则买卖行为并未完成交付，按照齐小玉所述，其将4000元放在桌上，是谁收取的房款不清楚，出卖人也没有出具书面的文字收条等，齐国然只是将涉案房屋借给齐某1、齐小玉居住使用，并没有出卖的意思表示，而齐蕊、齐书珍、齐小玉均系近亲属关系，故认为本案为虚假诉讼。齐某9（齐某1之子）出庭向本院证实：我们兄弟3人，两处宅子一处宅子分给我了，一处宅子分给齐某6了，我父母和齐小玉没地方住，就商量着再买一处宅子，最初协商时找的齐国然（我叫齐国然二姑父，是偏远一点的亲戚），经过齐国坦买的房子，晚上吃完饭，有齐国坦、齐国然、高某、齐小玉，还有我父亲，我也去了，在齐国然家里，商量了买房的事，齐国坦文化程度高，之前干过大队书记，村里的事他也清楚，协议是齐国坦写的，好像是，不是齐国坦就是齐国然写的，所有的字都是写协议的人签的；搬进来后靠西边的房露天了，院墙也塌了一大截，我们又重新修砌，现在还有我们垒的痕迹。之前没有泄水，都是我们后来弄的，水管也是我们挖的，大门是木头门，坏了，我们又弄的铁门，窗户等都进行过修缮；钱是我父亲和齐小玉给的，具体谁接的记不清了，给完钱房子就给我们了。第三人齐国坦、齐国然对齐某9证言不予认可。被告齐书珍提供x评估有限责任公司于2008年5月16日出具的《北京市住宅房屋重置成新价格结果报告》，金房（xxx）拆估字第xxx号：项目名称，密云县x镇x村x改造项目，委托估价方，密云县x镇x村，受托估价方，x评估有限责任公司，房地产价格评估机构资质【建房估证字﹝x﹞x号】，评估对象概况，房屋坐落，北京市密云县x镇x大街，房屋所有权人齐某珍，建筑面积67．62平方米，估价目的为委托方进行综合整治提供客观、公正的房屋重置成新价格，估价时点2008年4月22日，估价依据，《关于印发的通知【京国土房管拆〔xx〕xx号】》，房屋重置成新价格表，房屋价款28969元，设备及附属物价款7600元，房屋重置成新总价36569元；北京市城市房屋拆迁估价结果通知单，被拆迁人齐某珍，住址北京市密云县x镇x大街，房屋重置成新价，房屋建筑面积67．62平方米，房屋总价28969元；装修、设备及附属物补偿价，回水井291元，上下水328元，灯364元，虎皮墙2248元，火炕306元，灶台1**元，门楼1182元，棚300元，红果200元，红果300元，柿子树300元，香椿480元，电话235元，电表84元，渗水井243元，有线电视300元，陶瓷池178元，水泥地161元。被告另提供密云县x镇x科于2011年6月13日出具的证明：x镇x村齐书珍与齐某10因宅基地问题发生纠纷，经我单位调查，双方拿出老房照，老房照与实际尺寸不符，齐书珍与齐某10现实占面积均不到老房照上的用地面积，因此，对于双方纠纷无法解决，双方争议的院墙权属无法认定。被告齐书珍提供上述两份证据意在证实密云区x镇x村x号经上述相关部门认定，已归其所有，第三人齐国坦、齐国然均不予认可。审理期间，第三人齐国坦、齐国然申请参加本案诉讼，齐小玉由本院追加为第三人。上述事实，有双方当事人陈述、户籍证明、照片等证据在案佐证。本院认为，本案原告齐蕊、被告齐书珍均系密云区x镇x村农民，如《立字为正》有效，则《立字为证》与《房屋买卖协议》均为有效，此种情况原告齐蕊可依法获得密云区x镇x村x号院房屋的所有权及宅基地的使用权，故《立字为正》是否有效是本案的审理重点。首先，第三人齐小玉述称，《立字为正》的全部内容系由齐国坦一人书写，是依据x村当地的民俗，但合议庭合议后认为，“买房置地”在密云地区历来都是一件人生中的大事，并不像买菜、买早点那么简单，买卖双方经过磋商、讨价还价达成买卖房屋的合意后，一般会由买卖双方邀请村委会干部或本村、本家族内的德高望重的人作为“中证人”或“中间人”、“代笔人”，鉴证双方的买卖行为，并由“中证人”或“中间人”、“代笔人”代为起草合同内容，交由买卖双方签字，更早甚者会经由当地政府同意，并由政府部门出具房契，而不是由买卖双方其中的一人书写，故齐小玉所述的由齐国坦书写是依据x村的当地民俗的理由，因与本地区风俗习惯不相符合，不能成立。其次，“出卖人”齐国坦、齐国然与“买受人”齐某1、齐小玉并未就买卖涉案房屋达成合意。《立字为正》第一行表明买卖合同的标的物为“齐国然老房”，而并未使用“齐某老房”或“齐国坦、齐国然老房”来表述，并且齐国然在涉案院落南侧有其自己的房屋；第三人齐小玉向本院述称涉案房屋为4间，而《立字为正》写的是“北正房五小间”，齐小玉所述与《立字为正》不一致，故《立字为正》的内容并不能完全反映出卖人与买受人就买卖x村x号院达成了共同的意思表示。再次，“出卖人”齐国坦、齐国然与“买受人”齐某1、齐小玉尚未完成合同的交付，齐小玉述称，“把4000元放在桌子上了”，如双方间存在真实的买卖关系，房款数额、履行期限，“出卖人”何时搬出并将房屋交付“买受人”，均会在协议中写明，又或者由“出卖人”出具收款条并注明房屋已由“买受人”居住使用，原、被告及第三人提交的证据无法证明4000元房款已完成交付。同时，齐国然、齐某1、齐小玉、高某、齐国坦不应作为参加人签订协议，齐国坦、齐国然若欲出售房屋应为出卖人或卖房人，齐某1、齐小玉应为买受人或买房人，如高某系出资人，应与齐某1、齐小玉同为买受人或买房人，如未出资，应作为见证人或者是中间人。综上，本院认为，“出卖人”齐国坦、齐国然与“买受人”齐某1、齐小玉并未就买卖密云区x镇x村x号达成过真实的意思表示，亦无法证实齐某1、齐小玉取得了密云区x镇x村x号房屋的所有权，原告齐蕊之请求应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告齐蕊之诉讼请求。案件受理费七十元，由原告齐蕊负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  石宏轩人民陪审员  马和平人民陪审员  陈凤芝二〇一九年六月二十六日法官 助理  韩璀珺书 记 员  赵 菊