江西省分宜县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0521民初64号 原告：袁正根，男，1972年11月17日出生，汉族，住所地江西省新余市分宜县杨桥镇，现住分宜县。 原告：黄有香，女，1971年8月15日出生，汉族，住所地江西省新余市分宜县杨桥镇，现住分宜县。 委托诉讼代理人：袁正根（系原告黄有香丈夫），住所地江西省新余市分宜县杨桥镇，现住分宜县。 两原告委托诉讼代理人：马军，男，住所地江西省南昌市安义县龙津镇，现住分宜县，由分宜县钤东街道办事处天工社区居民委员会推荐。 被告：分宜县城镇房地产开发有限公司，住所地江西省新余市分宜县城塘下路**。 法定代表人：温鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘国华，江西至开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉辉，江西至开律师事务所律师。 原告袁正根、黄有香与被告分宜县城镇房地产开发有限公司（以下简称城镇房产开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告袁正根、黄有香的委托诉讼代理人马军及原告袁正根，被告城镇房产开发公司的委托诉讼代理人刘国华、张玉辉到庭参加诉讼。因本案出现法定中止事由，于2019年1月14日裁定中止诉讼，2019年4月10日恢复诉讼。本案现已审理终结。 原告袁正根、黄有香向本院提出诉讼请求：1．判令被告城镇房产开发公司向原告支付逾期交房2017年度的违约金17,908元（490,638元×1/10000/天×365天）；2．判令被告向原告支付阳台栏杆材质差价1,539元（212元/平方米×7.26平方米）。事实和理由：2014年7月13日，原告向被告购买恩达国际小区x号楼x单元xxx室商品房，双方签订了商品房买卖合同。合同约定交房时间为房屋经验收合格于2015年8月30日前。由于被告所开发房产迟迟不能通过竣工验收，未取得备案登记，构成违约，被告已向原告支付了2016年度的逾期交房违约金，并于2017年6月12日与原告签订了补充协议书，约定2017年度的逾期交房违约金定于2017年年底支付。另外，商品房买卖合同约定阳台安装铝合金方管栏杆，被告却违约安装铸铁材质栏杆。为维护原告的合法权益，请求依法判决。 被告城镇房产开发公司辩称：1．被告因逾期交房已向原告袁正根、黄有香支付了2016年度的逾期交房违约金，并于2017年2月5日与原告办理了交房，实际已变更了合同约定的交房时间，没有给原告造成损失。2．补充协议书是在胁迫情形下签订的，不是被告真实意思表示，严重损害被告合法权益，显失公平，不产生法律效力。3．阳台栏杆系按备案设计图纸施工，栏杆材质符合设计要求。商品房买卖合同变更阳台栏杆材质，违反了法律强制性规定，该条款无效。4．合同约定2015年8月30日前交房，原告就逾期交房主张权利，诉讼时效应从2015年8月30日起计算，原告的起诉已超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。以下证据，当事人对其真实性无异议：商品房买卖合同、购房款发票、竣工验收备案表、赣神州司鉴字【2018】第62号鉴定意见书、2017年2月4日收款收据、（2016）赣0521民初995号民事判决书、阳台栏杆设计图纸、2017年2月5日收款收据、收楼入户声明、（2019）赣05民终3号民事判决书等，本院予以确认并在卷佐证，被告对其中部分证据的合法性、关联性提出的异议不能成立，本院不予采纳。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 1．原告提交的补充协议书，被告对其真实性无异议，对合法性及其证明效力不予认可。本院认为，被告对补充协议书的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。补充协议是在被告未能按期完成涉诉房屋竣工验收的情况下，分宜县恩达国际小区部分业主上访表达诉求，政府行政主管部门进行监管并居中磋商而订立，系原、被告双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告主张补充协议书系受胁迫签订，但未向人民法院主张变更或者撤销，且无证据证实补充协议系受原告等业主胁迫而签订，因此，本院对补充协议的签订存在胁迫情形不予采信。对补充协议是否显失公平及其证明效力，本院将在后文判决说理部分予以评判。 2．原告提交的关于帝景观澜和恩达国际小区部分业主集体上访有关问题处理情况的紧急汇报、关于恩达国际部分业主上访有关问题处理情况的汇报、分房管罚责改通字［2017］第02、03、04号责令（限期）改正通知书、恩达国际小区业主集体诉求协调方案、恩达国际项目整改工作进度表，被告以该组证据均系复印件，对其真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，上述证据虽系复印件，但与原件核对无异，其真实性、合法性、关联性本院予以认定。该组证据可以证明补充协议条款的协商过程、签订原因、背景、履行等，以及涉诉房屋因人防和消防设施不完善未能验收致被告未能在商品房买卖合同约定期限完成涉诉房屋的竣工验收，涉诉房屋所在的恩达国际部分业主向政府职能部门上访反映情况，业主与被告在政府职能部门协调、见证下签订补充协议的事实。 3．原告提交的光盘，被告以该视听资料取证方式不合法，对其真实性、合法性均不予认可。本院认为，该视听资料取证方式不违反法律禁止性规定，其合法性应予认定，该视听资料可证实业主上访、补充协议条款拟定和签订过程等事项，同时证明原告等业主上访源于被告违约在先。 4．原告提交的恩达国际逾期交房协调会议纪要，被告对其真实性不予认可，本院认为，该会议纪要虽然无参加单位及人员签名盖章，但能与上述第1、2、3组证据相互印证，其真实性可以认定。 5．原告提交的网站下载文章《交钥匙能否视为房屋交付义务的完成》，被告对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该网站文章纯属个人法律观点，不符合证据属性，不能作为证据使用，本院不予采纳。 6．原告提交的恩达国际花园逾期交房违约金发放表，被告对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该证据虽系复印件，但与原件核对无异，其真实性、合法性可以认定，但不足以证明恩达国际小区部分业主已实际领取了2017年12月31日之前的逾期交房违约金。 7．原告提供的房屋租赁合同、租金收条，被告以该证据无出租人证言、房屋产权证、水电气缴费凭证等证据佐证，且与系列案中原告彭小毛等业主提供的租房协议完全相同，存在伪造证据的可能为由，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，被告的质证意见予以采信，理由如下：首先，合同相对方即出租方未出庭作证，该合同的真实性无法认定。其次，该合同约定中途退租不退押金，但未明确押金金额及押金交付情况，合同同时约定租赁期水电、煤气、宽带等费用由承租方承担，但原告未提供相关缴费凭证，有违常情；该合同下文书写的租金收条，未书写收款时间和收款人，亦有悖常理。其三，该合同与本院系列案中的（2019）赣0521民初63号商品房销售合同纠纷案原告晏海宜、黄秀英提供的房屋租赁合同及（2019）赣0521民初112号商品房销售合同纠纷案原告陈瑞、彭小毛提供的房屋租赁合同，除出（承）租方姓名、房屋坐落、承租期限、租金为手写填入而不同外，其余条款内容完全相同，明显属打印的格式合同，原告对此没有作出合理解释。因此，本院对该房屋租赁合同的真实性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月13日，原告袁正根、黄有香与被告城镇房产开发公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于分宜县恩达国际小区6#楼x单元xxx室商品房一套，建筑面积137.17平方米，单价3,556.38元/平方米，总价487,829元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经［验收合格］条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供法定的住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照双方约定的标准采取补救措施达到装饰、设备标准。合同附件三装饰、设备标准约定，窗户为断桥铝合金中空玻璃，阳台安装铝合金方管栏杆。该商品房买卖合同有原告签名捺印，被告的委托代理人黄小青签名，被告及其恩达国际项目部均加盖了公章，县房管局加盖了商品房预售合同备案专用章。2016年4月26日，被告向原告出具了房屋面积为137.96平方米、单价为3,556.38元/平方米、总房款为490,638元的购房税务发票。2017年2月4日，被告通知原告领取房屋钥匙，双方于同年2月5日办理了交房手续，原告补交房屋面积差房款2,809.54元。 因涉诉房屋迟迟未通过竣工验收合格，恩达国际小区部分业主多次到分宜县行政中心上访。期间，县房管局多次组织被告与恩达国际小区部分业主就业主反映强烈的逾期交房和违约金赔付问题进行协商。在2017年6月2日的县房管局协调方案中，明确自购房合同约定交付日期起至达到政府规定的交付条件后实际交付之日计算违约金。此后，在县房管局主持下，被告与原告等部分业主达成补充协议，主要内容如下：1．竣工验收合格交房日期确定为2017年12月31日前，如未能按时交房，2017年12月31日以后即自2018年1月1日起的违约金双倍计算至实际正式交房日前一天；2.2016年12月31日前的逾期交房违约金在2017年9月30日全部现金付清，2017年1月1日起至实际交房日期间的违约金于交房之日全部现金付清（违约金计算按购房合同约定执行）；3．所有业主享受协议条款同等待遇。该协议拟定后进行了张贴公示。自2017年6月8日起，原告等部分业主陆续至被告的恩达国际项目部与被告现场签订补充协议书其中原、被告双方于2017年6月12日签订了补充协议书，被告的委托代理人黄小青在补充协议书签名，并加盖恩达国际项目部公章，县房管局在补充协议书见证单位处加盖公章。此后，被告仅向原告支付了2016年12月31日前的延期交房违约金。 另查明，2017年6月6日，县房管局向被告下发分房管罚责改通字［2017］第02号责令（限期）改正通知书，责令被告于2017年12月31日前办理完恩达国际项目建筑工程竣工验收并交房，自该日起至整改到位期间停办商品房合同备案业务。同年8月18日，县房管局向被告的恩达国际项目部下发分房管罚责改通字［2017］第03号责令（限期）改正通知书，责令该项目部加快工程进度，确保2017年9月30日前完成人防和消防设施，于2017年12月31日前完成竣工验收并交房，于2017年8月31日前制定好赔付方案并足额筹集资金确保2017年9月30日前如期赔付业主2016年12月31日前的违约金。2017年8月29日，县房管局向恩达国际项目部下发分房管罚责改通字［2017］第04号责令（限期）改正通知书，责令该项目部履行向业主支付逾期交房违约金义务，于2017年9月10日前将差额违约金存入预售资金监管账户，自该日起监管账户资金不予支取，直至足以支付违约金或完全履行违约金支付义务。2018年1月18日，县房管局向被告下发分房罚告［2018］1号行政处罚事先告知书，以被告开发的恩达国际项目存在将未经验收的房屋交付使用的行为，该局先后三次责令整改，在整改期限内该项目仍未通过人防工程验收和综合验收，根据《城市房地产开发经营管理条例》，拟对被告作出罚款人民币10万元的行政处罚决定。2017年12月26日，恩达国际6#楼完成竣工验收，同年12月29日取得竣工验收备案。 又查明，涉诉商品房买卖合同附件三约定阳台应安装铝合金方管栏杆，但实际安装的栏杆材质为铸铁栏杆，面积为7.26平方米。关于栏杆材质价差问题，本院已审结的系列案件中经司法鉴定，实际安装的铸铁栏杆其平均市场价（含安装费用）为138元/平方米，合同约定的铝合金方管栏杆其平均市场价（含安装费用）为350元/平方米，两者平均市场价格差为212元/平方米。原告以此为依据计算其阳台栏杆的材质价差为1,539元（212元/平方米×7.26平方米），对此，被告未提出异议。 本院认为，涉诉房屋系预售商品房，本案属商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：1．原告的诉讼请求是否超过诉讼时效期间；2．涉诉房屋交付时间应当如何确定；3．补充协议的订立是否显失公平；4．原告主张阳台栏杆的材质价差依据是否充分。 一、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题 2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同约定交房时间为2015年8月30日前，但房屋实际交付时间为2017年2月5日，且原、被告双方于2017年6月12日就逾期交房违约金等问题签订了补充协议，期间，原告还就逾期交房进行上访主张权利，前述情形已使本案诉讼时效多次出现中断。原告于2019年1月4日向本院提起诉讼，无论是违约金请求还是材质价差损失均未超过诉讼时效期间三年。被告以合同约定的交房日2015年8月30日作为本案诉讼时效起算日而主张本案已超过诉讼时效，系对诉讼时效法律规定的片面、错误理解，本院不予采纳。 二、关于涉诉房屋交付时间应当如何确定的问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。在出卖人未完成工程竣工验收取得备案登记并提供相关证明文件的情形下，根据有关法律规定或合同约定，买受人有权拒绝领取房屋钥匙、接受房屋。当买受人已向出卖人领取房屋钥匙，办理房屋交接手续时，即发生房屋的占有转移，视为房屋交付使用。原、被告之间签订的商品房买卖合同约定交房时间为2015年8月30日前，但被告实际未按约定时间向原告交付房屋。2017年2月5日，原告领取了房屋钥匙，因此应当认定涉诉房屋交付时间为2017年2月5日。当然，原告接受房屋时，被告对房屋并未完成工程竣工验收取得备案登记，不符合双方之间商品房买卖合同第十一条约定的房屋交接条件，原告有权拒绝接受房屋，由被告承担逾期交房的违约责任。因此，原告关于被告未向其交付房屋以及应以房屋竣工验收备案日确定交房时间的意见不符本案事实，本院不予采纳。 三、关于补充协议的订立是否显失公平的问题 本院认为，涉诉商品房买卖合同约定交房时间为2015年8月30日前，虽然房屋竣工验收备案日为2017年12月29日，但房屋实际交付时间为2017年2月5日，虽然此时房屋并不完全符合合同约定的交付条件，但原告领取了房屋钥匙，应视为双方变更了交房条件，房屋已实际转移占有，原告已实际收取房屋，基本取得了合同权利，实现了合同主要目的，被告基本履行了合同义务。故交房后，在原告没有证据证实涉诉房屋交付后至竣工验收前给其造成了损失和被告不存在恶意违约的情形下，原告依法不再享有取得逾期交房违约金的权利。补充协议约定竣工验收合格前实际交房的违约金计算至2017年12月31日止，尽管个案的违约金金额有限，但被告面临原告等成百上千的业主（已提起诉讼的近30户）要承受巨额违约金，将产生严重利益失衡，对被告极不公平。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。据此，为平衡双方利益，本院对原告请求交房之后的违约金不予支持。被告向原告支付了2016年12月31日前的逾期交房违约金，但未支付2017年1月1日起至2017年2月4日止共计35天的违约金，故被告还应向原告支付的违约金为1,717元（以实际总房款490,638元按每日万分之一计算，按四舍五入取整数）。 四、关于原告主张阳台栏杆的材质价差依据是否充分的问题 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉诉房屋阳台栏杆的实际安装材质与合同约定材质不一致，被告履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。原告要求被告赔偿材质价差损失，符合法律规定，本院予以支持。因涉诉房屋阳台栏杆的实际安装材质与合同约定材质和本院已审结的系列案件相同，故原告以该系列案件中关于材质价差的司法鉴定意见作为其阳台栏杆的材质价差计算依据合理；又因被告认可的原告测量的阳台栏杆面积，故原告主张的阳台栏杆价差1,539元，事实依据充分，本院予以认定。被告关于阳台栏杆系按备案设计图纸施工，栏杆材质符合设计要求，商品房买卖合同变更阳台栏杆材质的条款违反法律强制性规定而无效的意见，没有法律依据，本院不予采纳。 综上所述，原告关于被告向其支付2017年1月1日起至2017年2月4日止的逾期交房违约金1,717元、阳台栏杆价差1,539元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付交房后即2017年2月5日起至2017年12月31日止的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，亦不符合公平原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告分宜县城镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁正根、黄有香支付逾期交房违约金1,717元； 二、被告分宜县城镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁正根、黄有香支付阳台栏杆的材质价差1,539元； 三、驳回原告袁正根、黄有香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费286元，由原告袁正根、黄有香负担236元，被告分宜县城镇房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审 判 长  张冬根 人民陪审员  辛桂凤 人民陪审员  程玉娟 二〇一九年六月十日 书 记 员  张红玉