西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                             （2019）陕0113民初117号原告: 项瑶，女，汉族，1987年5月27日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：靳佼，陕西瑞森律师事务所律师    被告：西安汉华房地产开发有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：黄色环，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：喻沙沙，女，汉族，1991年5月20日出生，住西安市未央区，系该公司员工。原告项瑶与被告西安汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告项瑶的委托诉讼代理人靳佼、被告的委托诉讼代理人喻沙沙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告项瑶诉称,2016年3月，原告与被告签订了登记号为Y16028847号《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX路以北、雁翔路以西的“曲江·华著中城”小区23号楼3单元13层31301 号房屋，房屋建筑面积为152.76㎡，房屋总价款为壹佰叁拾肆万元整，原告依约定已经向被告交纳全部房款，至此原告的付款义务已经完成。2016年3月双方签订补充协议（二），约定房屋交付日期为2016年12月31日前；同时约定若因被告原因逾期交房，则应按日向原告支付已交付房价款万某某之一的违约金，直至实际交付之日。原告作为买受人依约向被告支付了全部房价款，但被告至今未向原告交付符合合同约定的商品房。现向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金（违约金根据合同约定，按日以已交房价款134万元的万某某之一计算，从2017年1月1日起计算至被告实际交付经验收合格的商品房之日止,暂计算至2017年5月18日为18358元；）2、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告西安汉华房地产开发有限公司辩称，被告不存在逾期交房，《商品房买卖合同》约定涉案房屋交付日期为2018年12月31日，被告已于2017年5月18日提前交房。《商品房买卖合同》约定“如合同约定的交付期限届满，买受人仍未能依约向出卖人支付全部款项的”，“出卖人可据实延期”，而原告截至起诉之日仍欠付被告首付款29473.7元，因此被告交房超出合同约定时间也并不存在违约。法庭以《补充协议（二）》为依据认定交付日期没有依据。即使法庭认定被告存在逾期交房的情形，因原告已经收房，故原告收房之日（2017年5月18日）以后不应再计算违约金。因被告不存在逾期交房，故原告主张的违约金无事实依据，即使法庭认定被告存在逾期交房，万某某之一违约金明显过分高于原告遭受的损失，应当予以调低。故应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告签订的合同备案号为Y16028847《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX路以北，雁翔路以西，XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，合同签订后原告按合同约定，缴纳了购房款134万元。合同第九条约定：“商品房交付条件 该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条第一款约定：“（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。” 合同第十二条约定:“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万某某之三的违约金”。后原、被告签订《补充协议（二）》，协议第一条约定：“一、出卖人同意在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”协议第二条约定：“二、该商品房交付时应当符合所列条件1:1、该商品房经验收合格；”协议第五条约定：“除不可抗力、政府因素之外，出卖人未按照以上时间将该商品房交付买受人,逾期60个工作日以上,买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，出卖人应按日向买受人支付全部房价款万某某之一的违约金直至实际交付之日。” 2016年12月7日，原告购买的房屋经建设、勘察、设计、施工、监理等五单位验收，综合验收结论为符合设计、规范规定，同意验收。在被告提交的西安市城市建设委员会出具的西安市商品住宅使用说明书、西安市商品住宅质量保证书上未载明日期。2017年9月4日，被告向原告开具了金额为1340526.3元的陕西省增值税普通发票，货物名称为曲江华著中城23-31301。庭审中双方均承认被告于2017年5月18日向原告交付了涉案房屋。以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议（二）》、钥匙托管承诺书、华著中城房屋交付流程卡、房屋接受验收单、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》等证据及当事人陈述等在卷佐证,并经当庭质证,可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案双方争议的问题是被告向原告交付的商品房是否符合交付条件，现被告给原告交付的房屋，已经过建设、勘察、设计、施工、监理等五单位验收，并取得了商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书，该套房屋是否符合交付条件？依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方某某交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方某某交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”被告的五方验收不符合上述的规定，故其交付的房屋不符合商品房交付条件，该套房屋还需经过工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收取得竣工验收备案表后，方符合房屋交付的条件。被告辩称原告的首付款尚未交齐，但是其已经向原告开具了包含全部房价款的增值税发票，亦未提供原告未缴齐首付款的证据，故对被告的辩称不予采信。现原告以被告交付的房屋不符合交付条件，致使房屋至2017年5月18日才向原告交付使用为由，要求被告承担逾期交房违约责任，依法予以支持。关于逾期交房违约金计算标准，原、被告签订的《补充协议（二）》系双方真实意思表示，合法有效具有法律约束力，原、被告在该协议中将《商品房买卖合同》第十二条约定的“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万某某之三的违约金”变更为“出卖人应按日向买受人支付全部房价款万某某之一的违约金直至实际交付之日”，故被告应按日向原告支付全部房价款万某某之一的违约金，直至实际交付之日。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定,判决如下:被告西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告项瑶支付逾期交房的违约金18358元以及自2017年5月19日起至实际交付经验收合格的商品房之日止，按购房款134万元的日万某某之一计算。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费259元, 由被告西安汉华房地产开发有限公司承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    李  多  萌审  判  员    胡  立  兵        审  判  员    邹  姣  凤 二0一九 年 六 月 十七 日 书  记  员    蒋  浩  天     打印：扈艳红       校对：梅  琳        年  月  日送达1