广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0981民初1426号 原告：深圳市方益物业发展有限公司玉林分公司，住所地广西玉林市金鸡岭德兴花园******，统一社会信用代码91450900MA5KDA7B7A。 法定代表人：廖光辰，经理。 委托诉讼代理人：廖杰良，广西鸿州律师事务所律师。 被告：赖碧江（曾用名赖碧光），男，1970年10月11日出生，汉族，住广西北流市。 被告：陈丽，女，1973年8月5日出生，汉族，住广西北流市。 原告深圳市方益物业发展有限公司玉林分公司与被告赖碧江、陈丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市方益物业发展有限公司玉林分公司委托诉讼代理人廖杰良及被告赖碧江、陈丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市方益物业发展有限公司玉林分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赖碧江、陈丽向原告深圳市方益物业发展有限公司玉林分公司支付2016年8月1日起计的物业费至付清之日止，其中暂计至2019年3月31日的物业费为6771.2元；2.判令被告赖碧江、陈丽向原告深圳市方益物业发展有限公司玉林分公司支付逾期支付物业费的违约金（违约金计算方法：以每月所欠物业费为基数，自2016年8月1日起，按照日利率千分之三计算至付清之日止），其中暂计至2019年3月31日的违约金为3351.7元。1止三事实和理由：原告深圳市方益物业发展有限公司玉林分公司属于国家一级资质物业服务公司。原告和合源美地小区于2016年7月28日签订了《物业管理服务委托合同》,原告受聘为广西北流市合源美地小区的物业服务企业,自2016年8月1日起至2019年7月31日止为该小区提供物业服务三年,业主逾期支付物业费的违约金按日千分之三计。2016年8月1日以来,原告依据合同为小区提供了全面、优质的物业服务。被告赖碧江、陈丽作为该小区26号楼15号的业主,物业面积302.29㎡,应交物业费按0.7元/月·㎡计算,但是却一直不予交纳物业费,自2016年8月1日起计至2019年3月31日欠交的物业费为302.29×0.7×32月=6771.2元,欠费数额大,严重损害了原告的合法权益,也损害了其他交费业主的共同利益。经计算,两被告应付的违约金为:302.29×0.7元/月·㎡×32月×0.003元/日×[(12-1)/2×30日]=3351.7元。原告依据合同法、物业管理条例、合同规定提起诉讼，请求法院予以支持。 原告深圳市方益物业发展有限公司玉林分公司向本院提交了以下证据：1.营业执照，证明原告的诉讼主体资格适格；2.资质证书，证明原告属于国家一级资质的物业服务企业，具备物业服务的法定资格；3.证明，证明被告是广西北流市合源美地小区天地楼的业主；4.物业管理服务委托合同，证明原告和北流市合源美地小区业主委员会于2016年7月28日签订了物业服务合同，被告作为业主应当接受合同约束交纳物业费；5.总平面图，证明被告的房屋处在北流市合源美地小区之内；6.深圳方益物业合源美地物业服务履约情况反馈评价表（2016年8月1日至2017年7月31日），证明原告物业服务得到客户评价为满意（优）；7.深圳方益物业合源美地物业服务履约情况反馈评价表（2017年8月1日至2018年7月31日），证明原告2018年度物业服务履约服务情况得到客户评价为满意（优）；8.方益物业进驻合源美地一周年总结公示（附公示图），证明2017年8月原告在小区公布了物业服务一周年的工作总结；9.物业服务企业资质备案申报表，证明原告已备案到北流市房管所；10.业主委员会备案证、业主委员会成立公告，证明合源美地业委会已备案到北流市房管所，业委会成立信息已在小区内公示；11.物业费催缴通知单（存单），证明原告已多次向被告催收所欠交的物业费；开庭前补充提供证据12.户籍证明，证明被告业主的身份、户籍信息，是本案诉讼的适格主体。 被告赖碧江、陈丽辩称，第一，合源美地小区物业费收费标准过高，收费不合理。原告不能按照物业合同提供全面、质优的物业服务，违约在先，应调整降低原告物业收费标准。且合源美地小区物业收费比同时期周边小区的物业公司高，但服务质量比周边小区差，质价不符。请方益物业公司出示2016年8月1日经北流市物价局批准的合源美地小区物业管理服务收费标准的批复书以及其他相关文件。原告对小区管理以及绿化管护不到位导致脏乱差，存在人员车辆随意进出、小车乱停乱放、宽带网线乱拉乱拽、卫生清理不合格、消防通道摆满杂物及停满车辆、业主财物丢失等情况。第二，原告自进驻合源美地小区至今屡次侵害全体业主权益。一是原告的合源美地小区物业服务合同内容不齐，没有约定物业满意度调查问卷的方式和流程以及业主参与比例有效性等业主权利部分的内容，该合同损害了小区全体业主的权益。二是未经业主大会授权擅自使用大量住宅专项维修资金，且使用项目以及费用列支情况不透明，事前事后不公示详细列支情况告知业主，侵犯全体业主知情权。存在虚假列支的情况。请方益物业公司公布近三年来住宅专项维修资金的收支情况。三是原告擅自对外出租小区内公共设施谋取盈利，影响广大业主合法权益。四是小区公共设备装设不合理及其费用列支不透明。五是长期未做好事前防范工作，安防措施差，长期存在安全隐患不排除，对意外事故不及时进行沟通处理。第三，业主委员会成立至今屡次损害全体业主权益，并在2017年-2018年物业服务反馈表上签章造假。一是业主委员会成立不合规定。二是业主委员会在未召开全体业主大会经过业主投票的情况下赶走2016年5月进驻合源美地小区的德馨物业公司，严重侵犯了全体业主对物业选聘或解聘的知情权、选择权。三是业主委员会在原告中标过程中违反公平、公正、公开原则，损害了全体业主权益。原告进驻过程不透明，存在违规现象。要求合源美地小区业主委员会公布原告中标投票过程中的业主签名选聘物业投票记录等相关文件，对该570份有效票进行验证并作司法鉴定。四是2017年-2018年物业服务反馈表不符合现实情况。该表系业主委员会伪造，其结果与真实业主满意度调查97.62%不满意率的结论完全相反，故该表不存在证明力。综上所述，被告请求法院驳回原告诉讼请求，并向法院提出诉求：1.请求法院召集当事人（业委会主任、物业公司、被诉业主）在法庭上进行调解。2.要求原告或业主委员会出示上述所有要求公布的相关文件或资料。3.调整原告的物业收费标准，保证质价相符，即物业费按每月0.7/平方米的50%进行合理收费。4.案件受理费由原告负担。5.被告与原告之间不存在物业服务合同关系，同时《物业管理条例》等法律法规对拖欠物业费是否支付违约金没有规定，且被告主张的违约金明显过高，原告违约金的主张缺乏法律依据，被告不存在缴纳违约金的义务。即使原告应当承担违约责任，合同约定的违约金过分高于原告损失，应当调整，请求法院依照应当缴纳的物业费的当期银行利息计算违约金。6.要求原告对上述存在问题立即整改。 被告赖碧江、陈丽向本院提交了合源美地小区照片15份共75张作为证据，证据1证明物业管理中心不是从改进自身服务质量方面入手，而是利用法院判定形式威胁业主缴费，是软暴力。证据2证明消防通道被长期占用或堵塞。证据3证明区内树木被随意砍伐。证据4证明入户门乱七八糟。证据5证明仅4个模糊简陋的摄像头敷衍800多户业主。证据6照片证明霸道管理，大门起落杆经常被愤怒的业主撞折。证据7证明交通出入缺乏安全保障。证据8证明中心花园乱象。证据9证明到处堆放杂物，管理不到位。证据10证明凭空捏造公告内容数据。证据11证明业主自发进行民意测评，物业公司出招阻挠。证据12证明清洁记录。证据13证明外来广告做到业主家门口。证据14证明公共道路长期被外来车辆占用。证据15证明消防设施形似虚设。 庭审质证中，被告对原告提交的证据1，认为是玉林市工商局颁发，没有注明对合源美地进行物业管理。对证据2，认为没有显示资质证书的有效期。对证据3、4、5无异议。对证据6、证据7，认为虽然业委会主任签了字但是与业主的反馈评价不相符，且是2017年的评价，与最近的服务没有关系。对证据8，认为公示是事实，但不知道张贴在哪里，没见过该公示。对其他证据没有质证意见。 原告对被告提交的证据1，认为并非被告说的软暴力，是原告经合法途径维护自身权益。对证据2的真实性有异议，不知道是何时拍摄。对证据3，认为砍伐树木是物业公司的其中一项工作，为业主不受枝叶困扰而受伤，保障业主利益。对证据4、5真实性有异议。对证据6，认为证明业主素质低，不服从管理。对证据7、8、9真实性有异议。对证据10、11民意测评不满意的真实性有异议。对证据12、13、14、15的真实性有异议，认为车辆乱停放以及杂物，是因为部分业主不服从管理，物业公司没有权利移动业主车辆及杂物。 鉴于被告对原告提交的证据3、4、5、8、9、10、11、12的真实性、合法性和关联性无异议，本院予以确认，并综合确定证明作用。原告提交的证据1是原告依法取得的营业执照，真实、合法，与案件相关联，被告的异议不成立，故本院采纳该证据；证据2是深圳市方益物业发展有限公司依法取得的物业服务企业资质证书，真实、合法，与案件相关联，被告的异议不成立，故本院采纳该证据；证据6、7有北流市合源美地业主委员会的签章，周年满意度调查时间分别为2016年8月1日至2017年7月31日、2017年8月1日至2018年7月31日，被告虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院确认其证明力。被告提交的证据为北流市合源美地小区的局部照片，真实合法，与本案相关，本院予以采纳作为认定事实的依据，并综合确定其证明作用。 本院经审理认定事实如下：原告深圳市方益物业发展有限公司玉林分公司系深圳市方益物业发展有限公司在玉林设置并领取营业执照的分支机构，深圳市方益物业发展有限公司系资质等级为一级的物业服务企业；被告赖碧江、陈丽是北流市合源美地小区26号楼15号的业主，其物业的建筑面积为302.29平方米。北流市合源美地业主委员会于2016年1月30日成立，于2016年2月5日在北流市房地产管理所进行备案登记，第一届业主委员会的主任为宋秀洪，任期五年，从2016年2月6日始至2021年2月5日止。2016年7月28日，北流市合源美地业主委员会与深圳市方益物业发展有限公司签订《“合源美地”小区物业服务合同》，合同约定：甲方为北流市合源美地小区业委会，乙方为深圳市方益物业发展有限公司玉林分公司；合同期限自2016年8月1日起至2019年7月30日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定为住宅：0.7元/月·平方米，费用报物价局审核；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，如违约未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告深圳市方益物业发展有限公司玉林分公司进驻北流市合源美地小区提供物业服务。自2016年8月1日起至原告起诉的2019年4月16日止，被告共拖欠33个月的物业费，共欠交物业费0.7元/月·㎡×302.29㎡×33个月=6982.9元。 本院认为，原告作为深圳市方益物业发展有限公司在玉林设置并领取营业执照的分支机构，经总公司授权为北流市合源美地小区提供物业服务，有权在其服务范围内收取物业服务费。同时，原告作为领取营业执照的法人分支机构，有独立的诉讼主体资格，可以作为原告提起本案诉讼。北流市合源美地业主委员会依法成立，并已向北流市房地产管理所备案，其与深圳市方益物业发展有限公司于2016年7月28日签订的《“合源美地”小区物业服务合同》不违反法律禁止性规定，真实、合法、有效，对北流市合源美地小区的业主具有约束力。原告依照合同为小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，也享受了相应的物业服务内容，故原告有权依据合同约定的收费标准向被告收取物业费。被告主张原告未尽物业服务协议，提供了照片作为证据证明小区管理存在诸如消防通道长期被占用、公共道路长期被车辆占用、杂物到处堆放、通信网线混乱、绿化被毁等诸多问题，但原告提供的两份《深圳方益物业合源美地业务服务履约情况反馈评价表》证明北流市合源美地业主委员会对原告自2016年8月1日以来所提供的服务综合评价为“满意（优）”，被告的主张不成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案原告已经按照合同约定提供物业服务，服务质量亦得到小区业主委员会的认可，且已通过发出物业费催缴通知单、在小区公告栏公示欠费明细表等形式进行催交，即使原告存在物业服务需要提高的地方，也不能成为被告拒交物业费的理由。业主若对物业服务企业提供的物业服务不满意，不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式进行对抗，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决。被告未按时足额交纳物业服务费用的行为已经构成违约，被告对合同中约定的物业服务费违约金提出了异议，计算标准明显过高，被告的抗辩理由成立，本院依法予以调整，违约金计算方法为以当月实际拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮24%，从拖欠之日起计至付清之日止。被告主张原告自进驻合源美地小区至今屡次侵害全体业主权益，但未提供证据予以证明，被告的主张不成立，本院不予支持。被告亦提出业主委员会成立至今屡次损害全体业主权益，被告的这一主张涉及业主委员会与业主之间的关系，不是本案审理的范围。 综上所述，原告深圳市方益物业发展有限公司玉林分公司要求被告赖碧江、陈丽向其支付物业服务费及违约金的主张，本院予以支持，被告应当向原告支付物业服务费6982.9元及违约金，违约金以当月实际拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮24%，从拖欠之日起计至付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条；《物业管理条例》第四十一条、第六十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条；《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第五十二条第（五）项的规定，判决如下： 一、被告赖碧江、陈丽向原告深圳市方益物业发展有限公司玉林分公司支付2016年8月至2019年4月的物业服务费6982.9元； 二、被告赖碧江、陈丽向原告深圳市方益物业发展有限公司玉林分公司支付违约金，计算方法：以当月实际拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮24%，从拖欠之日起计至付清之日止。 上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54元，减半收取27元（原告已预交），由被告赖碧江、陈丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 员 陈世忠 二〇一九年六月二十六日 法官助理 周红梅 书 记 员 黄 媛 附：本判决所适用的法律规范 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号） 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。 5.《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号） 第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括： （一）依法登记领取营业执照的个人独资企业； （二）依法登记领取营业执照的合伙企业； （三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业； （四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构； （五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构； （六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构； （七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业； （八）其他符合本条规定条件的组织。