贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初1641号原告：贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华中路**。法定代表人：孙铭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨畅，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：沈盛勇，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。被告：李林，男，1974年2月7日出生，汉族，四川省广安市人，无职业，住贵州省江口县。原告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）与被告李林商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金龙公司的委托诉讼代理人杨畅、沈盛勇、被告李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋认购书》；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年，原告金龙公司与铜仁市河西办事处双江村牛角湾村民组达成《联合修建协议》，约定原告利用其安置地修建房屋出售。被告李林对项目作了充分了解后，于2014年3月19日与原告金龙公司签订了《房屋认购书》，载明被告预定的房屋编号为6栋1单元9层5号，建筑面积约123.26㎡，成交价格2800元/㎡，总金额345128元；首付款105128元，待该栋房屋修至本层时付清，余下房款以银行按揭贷款方式支付；签订认购书的同时，被告李林向原告金龙公司交纳认购金30000元。认购书签订后，自2015年11月起银行不再对安置房有按揭贷款政策。2018年初，原告花费巨资将案涉土地性质从划拨变更为出让。现今房屋虽已基本达到交付使用条件，但被告不同意原告提高售房单价的要求，故而双方达不成共识，无法签订《商品房买卖合同》。被告等人不断到原告处吵闹，强行要求按认购书购房，干扰了原告的正常经营。为此，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告李林辩称：被告李林认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回，判决原告继续履行《房屋认购书》并承担本案的诉讼费。理由如下：1、原、被告签订的《房屋认购书》合法有效，理应得到维护，该认购书系双方真实意思表示，未存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形，对原、被告双方均具有约束力，双方应遵循诚实信用原则，继续履行该认购书；2、原、被告签订的《房屋认购书》的性质为商品房买卖合同。该认购书中就当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、商品房的销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等进行了约定，且被告已经按约定交纳了房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原告应按原价继续履行《房屋认购书》；3、原告不享有解除合同的权利，合同解除权归属于守约方，违约方不享有合同解除权，且原、被告之间未出现可归责于合同当事人而致使合同履行不能的情形，因此原告不享有解除合同的权利。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原、被告双方均作为证据提交的《房屋认购书》，原告金龙公司认为该认购书系预约合同，不是正式的商品房买卖合同；被告李林认为，该认购书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。对此，本院认为，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，则，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案原、被告签订的《房屋认购书》第二条、第四条对将来签订《商品房买卖合同》明确了意思表示。另，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，认购书等预约合同要被认定为本约合同，应具备两个条件：一是须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。这里所称购房款既包括购房全款，也包括部分购房款，而不包括购房定金。购房定金与购房款系属两个不同的性质，不能将其概念混同，对《解释》第五条的规定不能扩大适用范围，否则有违立法宗旨。从双方订立的《房屋认购书》第二条中约定，本案被告李林仅向原告金龙公司交纳了30000元购房定金。因此，本院认为，原、被告签订的《房屋认购书》属预约合同，不具备本约合同性质。对原告金龙公司提交的案涉“文笔铭苑”项目的商品房预售许可证、不动产权证书、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、防空地下室易地建设许可证，拟证明金龙公司于2018年8月2日取得案涉项目商品房预售许可证，金龙公司为办理该项目的相关手续投入费用巨大。被告质证表示，对其真实性无异议，但认为与本案不具有关联性，办理案涉项目相关手续是原告的责任，产生的相关费用理应由原告承担，与被告无关。本院对该组证据的真实性予以采信，证明了案涉项目土地经城乡规划主管部门依法审核，建设用地符合城乡规划要求，原告金龙公司于2018年8月2日取得该项目商品房预售许可证。经审理，本院查明事实如下：2014年3月19日，原、被告签订《房屋认购书》，约定：乙方（李林）对甲方（金龙公司）位于铜仁市××西外环“×××”项目作了充分了解，愿意购买该项目的房产；住房编号×栋×单元×层×号，建筑面积约123.26㎡（最终面积以房产部门测绘面积为准，实行多退少补）；成交价格2800元/㎡，总金额345128元；乙方签订本认购书时，向甲方交付认购金30000元，该定金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后自动转为乙方的购房款；双方商定按银行按揭贷款方式付款，于签订认购书时支付定金，该套房首付款共计105128元整，待该栋房屋修至本层时付清，余下房款做银行按揭；甲方在乙方交付定金、签订本认购书后，适时（书面或电话）通知乙方签订《商品房买卖合同》；在接到甲方电话通知15天内，乙方必须去甲方处签订《商品房买卖合同》，否则视为违约，甲方有权对乙方所认购的产权进行处理；甲方于2016年3月28日前负责将竣工合格的房屋交付给乙方使用，不可抗力因素除外；本认购书一经签订，甲、乙双方应共同遵守，任何一方违约，则按所交纳款项金额的20%支付另一方违约金；本认购书自双方签订之日起生效，未尽事宜可以由双方约定后签订附加条款；认购书附加条款与本认购书具有同等法律效力；甲方逾期未交房，则按国有商业银行同期存款利息的两倍补偿给乙方，补偿范围为乙方所交款项。该认购书还对双方的其他权利和义务进行了约定。《房屋认购书》签订后，被告李林于签约当日，即2014年3月19日向原告金龙公司交纳了购房定金30000元。至今，原、被告未签订《商品房买卖合同》。另查明，原告金龙公司于2018年8月2日取得其开发建设的“铜仁牛角湾安置房”文笔铭苑1，1-4#，2，3，4，5，5-6#，6幢商品房预售许可证。案涉《房屋认购书》中的“巴黎春天”项目与“文笔铭苑”项目系同一项目。本院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告签订的《房屋认购书》是否合法有效；2、案涉《房屋认购书》的性质，其属于预约合同还是商品房买卖合同；3、原告金龙公司是否有权解除该《房屋认购书》。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告在平等自愿的基础上签订的《房屋认购书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照认购书的约定全面履行各自义务。对案涉《房屋认购书》的性质，其属预约合同还是商品房买卖合同的问题，对此，本院认为，从预约合同的性质来看，预约合同也是一种契约，仍是形式完备的合同。但预约合同的标的是一种与相对方将来订立特定合同即本约的行为。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商解决。有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。若从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行了磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。本案中，从原、被告于2014年3月19日签订案涉《房屋认购书》的时间上看，该认购书是在金龙公司已办妥开发项目的立项、规划、报建审批等手续，开发项目已定型，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订。此时，金龙公司尚不具备预售条件，其与李林之间的真实意思表示应为认购而非商品房的预售。从案涉《房屋认购书》约定的内容看，其约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份“正式”的商品房买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该认购书第二条、第四条中明确约定要在将来订立一个新的合同，从而最终明确双方之间的商品房买卖合同法律关系的具体内容。再则，结合双方当事人在订立《房屋认购书》之后的履行事实，根据《解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，认购书等预约合同要被认定为本约合同，应具备两个条件：一是须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。这里所称购房款既包括购房全款，也包括部分购房款，而不包括购房定金。购房定金与购房款系属两个不同的性质，不能将其概念混同，不能对《解释》第五条的规定扩大适用范围，否则有违立法宗旨。被告李林向金龙公司交纳的是购房定金，而非购房款。因此，本院认为，原、被告签订的《房屋认购书》属预约合同，而非《商品房买卖合同》。对原告是否有权要求解除案涉《房屋认购书》的问题，对此，本院认为，该《房屋认购书》的性质为预约合同，其在原、被告之间产生相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方间产生约束力。本案原告金龙公司没有举证证明双方未签订《商品房买卖合同》的责任在被告，则其擅自要求解除案涉《房屋认购书》，违背了诚实信用的原则，金龙公司的行为构成违约。对作为违约方的金龙公司是否有权行使合同解除权，对此，本院认为，第一，本案原告金龙公司作为违约方，虽然不能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除权，但在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，强制履行显然是非理性的选择。金龙公司明确表示拒绝签订本约，使预约合同陷于履行不能，双方签订的《房屋认购书》已失去积极意义，将造成不适当的结果。第二，我国现行法律并未明确禁止违约方解除合同的权利，也没有关于违约方不得解除合同的明确规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，因此，如果不赋予违约方主动提出解除合同的权利，上述规定就毫无意义。在出现上述情形时，违约方得以主张免除合同义务的履行。在守约方因对方违约而无法履行合同时，如果守约方不诉至法院，则争议的合同履行将遥遥无期，双方的法律关系也将处于长期的不确定状态。因此，在出现《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形时，违约方提出解除合同应予以支持。根据公平原则，违约方应承担违约的法律后果。另一方面，案涉《房屋认购书》作为预约合同，其是否具有强制当事人订立本约的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”及第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”以及《中华人民共和国民法总则》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”之规定，本案原、被告在《房屋认购书》中已经明确约定了将来订立《商品房买卖合同》的意思表示，该合同订立与否应当遵循当事人意思自治原则，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。预约合同亦不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的继续履行的情形，强制订约有悖于合同意思自治原则。因此，对原告要求解除案涉《房屋认购书》的诉讼请求，本院予以支持。对违反预约合同应承担的法律后果，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条对此作了规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损失赔偿的，人民法院应予支持。”该条规定明确了预约合同的独立效力，固定了当事人双方的交易机会，从而制裁恶意预约人。被告李林可就此向金龙公司主张预约合同被解除的违约责任赔偿。综上所述，对原告金龙公司要求解除其与被告李林签订的《房屋认购书》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第一百一十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司与被告李林于2014年3月19日签订的《房屋认购书》；案件受理费人民币100元，已减半收取计人民币50元，由被告李林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  饶和秀二〇一九年六月二十八日法官助理帅清清代理书记员  杨婷婷