河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0104民初6439号 原告：石家庄宝力房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区农机街37号。 法定代表人：芦保利，董事长。 委托诉讼代理人：张杰诺，河北冀督律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋册，河北冀督律师事务所律师。 被告：河北农合信息服务有限公司，住所地石家庄市桥西区中华南大街18号。 法定代表人：潘峻岳，总经理。 委托诉讼代理人：张力，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵冲，河北冀华律师事务所律师。 原告石家庄宝力房地产开发有限公司（以下简称宝力公司）与被告河北农合信息服务有限公司（以下简称农合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝力公司的委托诉讼代理人张杰诺、被告农合公司的委托诉讼代理人张力、赵冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宝力公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付保艺大厦00单元2001号商品房的剩余购房款440万元以及逾期付款的违约金440×1138天＝500720元（自合同备案后第四日起至被告实际付清购房款之日止，暂计至2018年2月5日）；2．请求判令被告向原告返还保艺大厦00单元1801号商品房，支付因逾期支付房款而产生的违约金36500元；3．本案诉讼费用和律师费由被告承担。事实与理由：2014年12月15日，原告与柳建芬签订2014121514461477377号《商品房买卖合同》，合同约定柳建芬购买原告开发的石家庄市桥西区商品房，总房款1100万元。合同签订后，柳建芬仅支付首付款660万元，剩余购房款440万元至今未付，原告将柳建芬诉至法院，要求支付剩余房款及逾期付款违约金。石家庄市中级人民法院认为上述合同无效，该房屋的实际出资人和占有使用人不是柳建芬，而是被告，原告可另行向被告主张相关权益。合同无效，依法应双方返还。但该房产于2015年2月4日取得房屋所有权证无法返还房产，故原告要求支付剩余购房款及逾期付款违约金。2014年12月15日，原告与潘幸源签订2014121514290577361号《商品房买卖合同》，合同约定潘幸源购买原告开发的石家庄市桥西区商品房，总房款7307269元。合同签订后，潘幸源仅支付首付款3657269元。剩余购房款365万元至今未付，原告将潘幸源诉至法院，要求解除上述合同，支付逾期付款违约金。石家庄市中级人民法院认为上述合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。该房屋的实际出资人和占有使用人是被告，而不是潘幸源，原告可另行向被告主张相关权益。故原告要求被告向原告返还保艺大厦00单元1801号商品房，支付因逾期支付房款而产生的违约金36500元。 被告农合公司辩称，一、保艺大厦2001房屋是有房本的，该层房屋原被告签订的买卖合同有效，被告享有完整的物权。被告承认对余款的支付已经逾期，但鉴于被告公司的暂时性困难，希望合议庭对违约金适当进行调减。二、关于保艺大厦1801号房屋。该房屋尚未办理产权证书，但双方签订的买卖合同有效。被告主张无效，违反了合同法司法解释第四条，以及合同法司法解释二第十四条的规定。另外合同约定被告向原告支付尾款的时间是合同备案之后，但原告未向被告提交备案的相关手续，也未通知被告，因此被告在余款的支付问题上不存在违约。退一步讲，即使双方共同办理了合同的备案手续，原告主张解除权的期限已经超过。法律依据是合同法第九十四条，以及商品房买卖合同纠纷司法解释第十五条的规定。三、程序上原告起诉存在错误。1、原告对两套房屋的诉讼请求、诉讼标的并不相同，原告一并起诉是错误的。2、原告在起诉状里一再主张合同无效，但根据合同的相对性，合同的签署方是两个自然人。本案曾经经过一审、二审数次审理，两级法院多次提醒原告追加被告，但原告并未按追加被告的形式进行诉讼，从这个角度说原告所诉诉列被告主体错误。 经审理查明，柳建芬、潘幸源分别系农合公司法定代表人潘峻岳的妻子和女儿。2014年12月15日，被告农合公司为了避免高额税费，借用柳建芬、潘幸源名义分别与原告宝力公司签订合同编号2014121514461477377和2014121514290577361《商品房买卖合同》。2014121514461477377号合同约定，柳建芬购买宝力公司开发的石家庄市桥西区商品房，建筑面积921.61平方米，套内面积691.43平方米，该商品房计价方式为按套计算，总价款为1100万元。付款方式及期限为分期付款，首付款660万元，买受人于签订本合同前付清，剩余房款440万元，在本合同备案后三日内付清。合同第十条约定，宝力公司应当在2014年12月31日前交付经验收合格的商品房。宝力公司称诉争房于2014年12月31日交付。该该商品房于2015年2月4日取得房屋所有权证，证号为石房权证西字第××号，所有权人为柳建芬。农合公司通过其农行账户分别于2012年1月17日、2012年2月15日向宝力公司支付保艺大厦00单元2001号房产购房款100万元和560万元，该购房款系农合公司吸收的农民集资款，该房屋的实际出资人和实际占有使用人均为农合公司。在公安机关立案侦查农合公司及其法定代表人潘峻岳因涉嫌非法吸收公众存款期间，该诉争房屋被石家庄市公安局桥西分局经济犯罪侦查大队查封。2014121514290577361号合同约定，潘幸源购买宝力公司开发的石家庄市桥西区商品房，建筑面积921.61平方米，套内建筑面积691.43平方米，该商品房计价方式为按套计算，总价款为7307269元。付款方式及期限为分期付款，首付款为3657269元，买受人于签订本合同前付清，剩余房款365万元，在本合同备案后三日内付清。合同第十条约定，宝力公司应当在2014年12月31日前交付经验收合格的商品房。宝力公司称诉争房于2014年12月31日交付。农合公司通过其农行账户分别于2011年1月18日、2011年7月29日向宝力公司支付保艺大厦00单元1801号房产购房款3657269元和879338元，该购房款系农合公司吸收的农民集资款，该房屋的实际出资人和实际占有使用人均为农合公司。在公安机关立案侦查农合公司及其法定代表人潘峻岳因涉嫌非法吸收公众存款期间，该诉争房屋被石家庄市公安局桥西分局经济犯罪侦查大队查封。 农合公司及其法定代表人潘峻岳因涉嫌非法吸收公众存款罪被依法提起公诉。经审理本院和石家庄市中级人民法院分别作出（2108）冀0104刑初11号、（2018）冀01刑终613号刑事判决书，判决：农合公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金人民币100万元。潘峻岳犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑9年，并处罚金人民币50万元。依法追缴农合公司及潘峻岳尚未退还的非法吸收公众存款（包括扣押的房产、车辆及债权），返还集资人。 2016年6月3日，本院对宝力公司诉柳建芬房屋买卖合同纠纷一案作出（2015）西民商初字第01019号民事裁定书。宝力公司在该案中诉称，2014年12月15日，与柳建芬签订了合同编号为2014121514461477377《商品买卖合同》，合同约定，柳建芬购买宝力公司位于，建筑面积为921.61平方米，商品房总价为人民币11000000元。买受人采用分期付款方式，其中首付款6600000元，需在签订本合同前付清，剩余房款4400000元在本合同备案后三日内付清。若买受人逾期超过45日仍未付款，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。在合同签订时，柳建芬依约支付了首付款6600000元。合同签订后，原告于2014年12月17日为柳建芬办理了商品房预售合同备案登记，于2015年2月4日为柳建芬办理了房屋所有权证书。但时至今日柳建芬却始终没有将剩余房款支付。根据合同约定，柳建芬应当将剩余房款支付给宝力公司，亦应承担延迟付款而产生的违约金。根据《合同法》第一百三十条之规定，请求依法判令柳建芬向宝力公司支付剩余购房款人民币4400000元以及逾期付款的违约金96800元，并承担本案全部诉讼费用以及律师费用。本院该裁定认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，原告宝力房地产公司虽持有与被告柳建芬的《商品房买卖合同》，后于2015年2月12日原告为被告办理了房屋所有权证书，但涉案房屋已记入河北农合信息服务有限公司固定资产科目，现该公司因涉嫌非法吸收公众存款罪被依法提起公诉，故本案不属于人民法院受理民事诉讼范围，原告应另行主张权利。遂裁定驳回宝力公司起诉。宝力公司不服提起上诉。石家庄市中级人民法院经审理认为，2014年12月15日，宝力公司与柳建芬签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意识表示，未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。柳建芬支付了首付款6600000元，余款4400000元至今未付。根据双方合同约定宝力公司有权请求柳建芬支付余款并要求支付违约金。一审法院未查明涉案房屋如何记入河北农合信息服务有限公司固定资产科目，涉案房屋在柳建芬名下，怎么会成为河北农合信息服务有限公司固定资产，仅凭2016年5月26日柳建芬《说明》不能作出上述认定。购房合同和票据是否在河北农合信息服务有限公司保存不影响涉案房屋的产权归属。案外人河北农合信息服务有限公司不是本案《商品房买卖合同》的合同相对人，其是否涉嫌犯罪与本案双方当事人履行合同义务无关。遂作出（2016）冀01民终8806号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2015）西民商初字第01019号民事裁定书；二、指令本院对本案进行审理。 2016年6月3日，本院对宝力公司诉潘幸源房屋买卖合同纠纷一案作出（2015）西民商初字第01020号民事裁定书。宝力公司在该案中诉称，2014年12月15日，与潘幸源签订了合同编号为2014121514290577361《商品房买卖合同》，合同约定，潘幸源购买宝力公司位于，建筑面积为921.61平方米，商品房总价为人民币7307269元。买受人采用分期付款方式，其中首付款3657269元，需在签订本合同前付清，剩余房款3650000元在本合同备案后三日内付清。若买受人逾期超过45日仍未付款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。在合同签订时，潘幸源依约支付了首付款3657269元。合同签订后，宝力公司于2014年12月17日为潘幸源办理了商品房预售合同备案登记。然而，在备案工作完成后，潘幸源却至今都没有依约向宝力公司支付剩余购房款3650000元。其逾期付款的时间也超过了合同约定的45日。根据双方合同的约定，宝力公司有权要求解除合同，并由潘幸源支付逾期付款的违约金36500元。根据《合同法》第九十三条之规定，请求依法判令解除2014年12月15日签订的《商品买卖合同》，由潘幸源向宝力公司支付因逾期交付房款而产生的违约金36500元。本案诉讼费用以及律师费由被告承担。本院该裁定认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）、原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，原告宝力房地产公司虽持有与被告潘幸源签订的《商品房买卖合同》，但涉案房屋已记入河北农合信息服务有限公司固定资产科目，现该公司因涉嫌非法吸收公众存款罪被依法提起公诉，故本案不属于人民法院受理民事诉讼范围，原告应另行主张权利。遂裁定驳回宝力公司起诉。宝力公司不服提起上诉。石家庄市中级人民法院经审理认为，2014年12月15日，宝力公司与潘幸源签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意识表示，未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。潘幸源支付了首付款3657269元，余款3650000元至今未付。根据双方合同约定宝力公司有权要求解除合同并要求支付违约金。一审法院未查明涉案房屋如何记入河北农合信息服务有限公司固定资产科目，涉案房屋在柳建芬名下，怎么会成为河北农合信息服务有限公司固定资产，仅凭2016年5月26日潘幸源的《说明》不能作出上述认定。购房合同和票据是否在河北农合信息服务有限公司保存不影响涉案房屋的产权归属。案外人河北农合信息服务有限公司不是本案《商品房买卖合同》的合同相对人，其是否涉嫌犯罪与本案双方当事人履行合同义务无关。遂作出（2016）冀01民终8805号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2015）西民商初字第01020号民事裁定书；二、指令本院对本案进行审理。 2017年8月21日，本院对宝力公司诉柳建芬房屋买卖合同纠纷一案作出（2017）冀0104民初1124号民事判决书。该案经审理查明，2014年12月15日，宝力公司与柳建芬签订合同编号2014121514461477377《商品房买卖合同》，合同约定，柳建芬购买宝力公司开发的石家庄市桥西区商品房，建筑面积921.61平方米，按套计算商品房总价款为11000000元。付款方式为分期付款，首付款6600000元于签订合同之前付清，剩余房款4400000元在合同备案后三日内付清。合同第十条约定，宝力公司应当在2014年12月31日前交付经验收合格的商品房。宝力公司称诉争房于2014年12月31日交付柳建芬。本案诉争房于2015年2月4日取得房屋所有权证，证号为石房权证西字第××号。2016年5月6日，河北中瑞会计师事务所有限责任公司接受石家庄市公安局桥西分局的委托，对潘峻岳涉嫌非法吸收公众存款案作出冀瑞会专审（2016）01013号司法鉴定审计报告，该报告显示，农合公司通过其农行账户分别于2012年1月17日、2012年2月15日向宝力房地产公司支付保艺大厦2001房产购房款100万元和560万元，登记在柳建芬名下。保艺大厦2001房产系农合公司吸收的农民资金购买，一直是农合公司作为办公场地使用和实际占用。石家庄市公安局桥西分局经济犯罪侦查大队已查封购买人为潘峻岳妻子柳建芬的保艺大厦2001房产。宝力公司未提交证据证实诉争房屋购房款系被告柳建芬缴纳，宝力公司对审计报告的真实性无异议。柳建芬称诉争房为农合公司的办公场所，由农合公司实际占用和使用，农合公司为了避免高额税费，便于办理银行贷款，将诉争房屋以个人名义购买。另查明，潘峻岳系农合公司的法定代表人，农合公司及潘峻岳因涉嫌非法吸收公众存款罪被依法提起公诉。柳建芬与潘峻岳系夫妻关系，柳建芬系农合公司的股东。本院该判决认为，宝力房地产公司虽与柳建芬签订《商品房买卖合同》，但柳建芬提交的潘峻岳涉嫌非法吸收公众存款案的司法鉴定审计报告证实，诉争房屋的购房款系2012年1月17日、2012年2月15日由农合公司通过其公司的农行账户分两次向宝力公司支付100万元和560万元，诉争购房款系农合公司吸收的农民集资款。对该事实宝力公司未提交相反证据予以反驳，本院对该事实予以确认。柳建芬自认诉争房屋非本人所有，系农合公司购买，其与宝力公司签订《商品房买卖合同》是为了避免高额税费，以自己名义代农合信息公司所签，不是本人的真实意思表示。农合公司及其法定代表人潘峻岳因涉嫌非法吸收公众存款罪被依法提起公诉，诉争房屋已被石家庄市公安局桥西分局经济犯罪侦查大队查封扣押，该房屋的实际出资人和实际占有使用人均是农合公司，且诉争房屋已被本院判决依法追缴，折抵集资款返还集资人。柳建芬不是诉争房屋的实际购房人，现宝力公司要求被告支付剩余房款及逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。遂判决：驳回宝力公司的诉讼请求。宝力公司不服提起上诉。石家庄市中级人民法院查明的事实与一审查明一致。认为，虽然2014年12月15日宝力公司与柳建芬签订了《商品房买卖合同》，但该房屋的实际出资人和实际占有使用人均是农合公司，购房款系农合公司非法吸收的农民集资款，现诉争房屋已被石家庄市公安局桥西分局经济犯罪侦查大队查封扣押。农合公司为避免高额税款由柳建芬代签的上述合同并非柳建芬的真实意思表示，且违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当确认合同无效。合同无效后，宝力公司主张继续履行合同，请求判令柳建芬支付剩余购房款及违约金，本院不予支持。宝力公司可另行向房屋的实际购买和使用人农合公司主张相关权益。一审中宝力公司没有列农合公司为被告，在案件发回重审后也没有申请追加农合公司为被告或第三人参加诉讼，其关于一审遗漏必要共同诉讼当事人的主张，本院不予支持。遂作出（2017）冀01民终11074号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2017年8月21日，本院对宝力公司诉潘幸源房屋买卖合同纠纷一案作出（2017）冀民初1113号民事判决书。该案经审理查明，2014年12月15日，宝力公司与潘幸源签订合同编号2014121514290577361《商品房买卖合同》，合同约定，潘幸源购买宝力公司开发的石家庄市桥西区商品房，建筑面积921.61平方米，按套计算商品房总价款为7307269元。付款方式为分期付款，首付款3657269元于签订合同之前付清，剩余房款3650000元在合同备案后三日内付清。合同第十条约定，宝力公司应当在2014年12月31日前交付经验收合格的商品房。宝力公司称诉争房于2014年12月31日交付潘幸源。2016年5月6日，河北中瑞会计师事务所有限责任公司接受石家庄市公安局桥西分局的委托，对潘峻岳涉嫌非法吸收公众存款案作出冀瑞会专审（2016）01013号司法鉴定审计报告，该报告显示，农合公司通过其农行账户分别于2011年1月18日、2011年7月29日向宝力房地产公司支付保艺大厦1801房产购房款3657269元和879338元，登记在潘幸源名下。保艺大厦1801房产系农合公司吸收的农民资金购买，一直是农合公司作为办公场地使用和实际占用。石家庄市公安局桥西分局经济犯罪侦查大队已查封购买人为潘峻岳女儿潘幸源的保艺大厦1801房产。宝力公司未提交证据证实购房款系潘幸源缴纳，宝力公司对审计报告的真实性无异议。潘幸源称商品房买卖合同非本人签字，对购房情况并不清楚，不知情。另查明，潘峻岳系农合公司的法定代表人，农合公司及潘峻岳因涉嫌非法吸收公众存款罪被依法提起公诉。被告潘幸源与潘峻岳系父女关系。本院该判决认为，宝力房地产公司虽与被告潘幸源签订《商品房买卖合同》，但潘幸源提交的潘峻岳涉嫌非法吸收公众存款案的司法鉴定审计报告证实，诉争房屋的购房款系2011年1月18日、2011年7月29日由农合公司通过其公司的农行账户分两次向宝力公司支付3657269元和879338元，诉争购房款系农合公司吸收的农民集资款。对该事实宝力公司未提交相反证据予以反驳，本院对该事实予以确认。潘幸源自认诉争房屋非本人所有，系农合公司购买，其与宝力公司签订《商品房买卖合同》是其母柳建芬以自己潘幸源名义代农合公司所签，对购房事实不知情，不是本人的真实意思表示。农合公司及其法定代表人潘峻岳因涉嫌非法吸收公众存款罪被依法提起公诉，诉争房屋已被石家庄市公安局桥西分局经济犯罪侦查大队查封扣押，该房屋的实际出资人和实际占有使用人均是农合公司，且诉争房屋已被本院判决依法追缴，折抵集资款返还集资人。潘幸源不是涉案房屋的实际购房人，现宝力公司要求解除与潘幸源签订的《商品房买卖合同》并要求潘幸源向其支付逾期交房款违约金的诉讼请求，本院不予支持。遂判决：驳回宝力公司的诉讼请求。宝力公司不服提起上诉。石家庄市中级人民法院查明的事实与一审查明一致。认为，经一审法院核实，2014年12月15日宝力公司与潘幸源签订的《商品房买卖合同》系潘幸源的母亲柳建芬代农合公司所签，对购房事实潘幸源本人并不知情，不是其本人的真实意思表示。农合公司及其法定代表人潘峻岳因涉嫌非法吸收公众存款罪被依法提起公诉，诉争房屋已被石家庄市公安局桥西分局经济犯罪侦查大队查封扣押，且诉争房屋已被石家庄市桥西区人民法院判决依法追缴，折抵集资款返还集资人。基于以上事实可知本案的《商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当确认为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于本案双方签订的合同无效，宝力公司关于解除合同赔偿违约金的主张本院不予支持。宝力公司应当向房屋的实际购买和使用人农合公司主张相关权益。一审中宝力公司没有列农合公司为被告，在案件发回重审后也没有申请追加农合公司为被告或第三人参加诉讼，其关于一审遗漏必要共同诉讼当事人的主张，本院不予支持。遂作出（2017）冀01民终11076号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 以上事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》二份（编号：2014121514461477377、2014121514290577361）、石房权证西字第××号房屋所有权证、（2015）西民商初字第01019、01020号民事裁定书二份、（2016）冀01民终8805、8806号民事裁定书二份、（2017）冀0104民初1113、1124号民事判决书二份、（2017）冀01民终11074、11076号民事判决书二份、（2018）冀0104刑初11号、（2018）冀01刑终字613号刑事判决书等证实。 本院认为，根据本院和石家庄市中级人民法院在审理宝力公司与柳建芬、潘幸源房屋买卖合同纠纷案件中所查明的事实，可以确认农合公司为了避免高额税费，借用柳建芬、潘幸源名义与宝力公司签订《商品房买卖合同》，诉争房屋的实际出资人和实际占有使用人均是农合公司，购房款系农合公司非法吸收的农民集资款。石家庄市中级人民法院生效判决已认定农合公司借用柳建芬、潘幸源名义签订的诉争房屋《商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因农合公司及其法定代表人潘峻岳犯非法吸收公众存款罪已被刑事处罚，诉争房屋已被公安机关查封，并被判决依法追缴，折抵集资款返还集资人，且诉争房屋之一的保艺大厦00单元2001号商品房已经由柳建芬取得房屋所有权证，故返还诉争房屋已经无法实现，农合公司应当补偿宝力公司购房款，并赔偿因此受到的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 被告农合公司于本判决生效之日起十日内偿付原告宝力公司保艺大厦00单元2001号房款440万元，及保艺大厦00单元1801号房款365万元，共计805万元，并赔偿利息损失（利息自2014年12月19日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46,298元、保全费5,000元，由被告农合公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  史振利 人民陪审员  李君莉 人民陪审员  张玉萍 二〇一九年六月三日 书 记 员  曹伟娜 ——