河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终2236号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚新潮，男，1985年6月2日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：李虎，河北达胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李宏丽，女，1989年1月5日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。委托诉讼代理人：胡英伟，河北诚创律师事务所律师。原审第三人：高碑店市五一南路置业房产信息部，经营场所河北省高碑店市五一南路紫金园小区**门店。经营者：李英霞，女，1970年2月10日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：李泽，该公司员工。上诉人姚新潮因与被上诉人李宏丽、原审第三人高碑店市五一南路置业房产信息部（以下简称房产信息部）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初2735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人姚新潮及其委托诉讼代理人李虎、被上诉人李宏丽的委托诉讼代理人胡英伟、原审第三人房产信息部的委托诉讼代理人李泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚新潮上诉请求：1.撤销一审判决书，改判解除上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，被上诉人支付上诉人定金100000元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。1.依据新法优于旧法的原则，应当适用物权法来认定本案合同效力，不应当因为涉案房屋没有房产证就认定买卖合同无效。没有房屋预售许可证是依法确定开发商与一手购房者之间买卖合同无效的依据，不是认定二手房买卖合同无效的依据，出台该法律的初衷是严格开发商销售义务的本意，而不是跳跃式的用来直接认定二手房买卖合同无效的依据。二、一审法院遗漏了必要诉讼参加人，就是涉案房屋的房地产开发商。因为一审法院要认定买卖合同无效，不能光认定本案二手房买卖合同无效，进而让被上诉人继续履行与开发商的一手房屋买卖合同，被上诉人因为现在房价上涨可以继续盈利出售给他人，显然违背公平正义。三、一审法院认定事实错误。本案的真实情况一审法庭调查已经查明，被上诉人因为房价上涨，要求增加100000元购房款，才导致本案合同无法继续履行，违约者是被上诉人，一审法院不能违背诚实信用原则让违约者去和开发商继续履行所谓的无效合同来获取利益，让上诉人承担所谓的无效合同责任倒置合法权益丧失，应当依法解除双方的合同，判决违约者承担违约责任。李宏丽辩称，1.涉案房屋至今未取得预售许可证，开发商与被上诉人签订的购房协议无效，这一点是没有争议的。上诉人与被上诉人就涉案房屋再次签订房屋买卖协议应属于无效，基础合同无效导致二次合同无效。2.从另一个角度看，如果认定上诉人与被上诉人签订的二次卖出合同有效，那开发商完全可以在不办理任何证件的情况下随意找一些自然人或者内部员工签署购房协议，然后再以其名义二次卖出，从而变成有效合同，开发商完全可以规避法律规定。3.合同具有相对性，双方签署的合同不能约束到案外人暨开发商，被上诉人与开发商之间的纠纷通过另案解决。4.合同无效不会产生违约责任，违约责任只存在合法有效的合同中。房产信息部述称，据其所知开发商已经取得了房屋预售许可证。李宏丽向一审法院起诉请求：1.依法确认李宏丽与姚新潮、房产信息部签订的预定房屋买卖合同无效；2.判令姚新潮、房产信息部返还李宏丽购房协议及收据；3.诉讼费等一切费用由姚新潮、房产信息部承担。姚新潮向一审法院反诉请求：解除姚新潮与李宏丽签订的房屋买卖合同；判令李宏丽承担违约责任，支付姚新潮定金罚则10万元；判令李宏丽承担本案一切费用。一审法院认定事实：2017年3月28日，李宏丽与保定尚豪置地房地产开发有限责任公司签订购房协议，约定李宏丽购买位于尚豪国际城小区6号楼1单元1602室房屋一套。2017年4月2日，经房产信息部居间服务，李宏丽、姚新潮签订预定房屋买卖合同，约定李宏丽将上述房屋产权及购房手续以开盘价9296元/平米加差价105000元转卖给姚新潮，姚新潮应于签订合同当天给付李宏丽购房定金100000元，并交于房产信息部保管,于2017年4月5日前付清剩余房款，在李宏丽配合姚新潮办理完房屋更名手续后，由姚新潮将剩余购房首付款一次性付清李宏丽，双方同意将该笔定金、李宏丽与保定尚豪置地房地产开发有限责任公司的购房协议及收据交由房产信息部保管。姚新潮于签订上述合同的当日向房产信息部交付了购房定金款100000元，李宏丽亦将购房协议、收款收据交由房产信息部保管。另查明，涉案房屋在建，尚未取得房屋所有权证书，截止至法庭辩论终结前，涉案房屋开发商仍未取得商品房预售许可证书。上述事实有购房协议、收款收据、预定房屋买卖合同、定金收据、高碑店市行政审批局说明及庭审笔录在卷证实。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，且本案涉案房屋在建，截止法庭辩论终结前并未依法取得商品房预售许可证书，李宏丽、姚新潮签订的预定房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。合同确认无效，合同条款自始对双方当事人不具有约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，故李宏丽要求姚新潮、房产信息部返还购房协议及收据的诉请予以支持。因定金100000元及购房协议、收据均在房产信息部处保管，故房产信息部应向姚新潮及李宏丽承担返还义务。姚新潮主张预定房屋买卖协议有效并解除及承担定金罚则100000元的反诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决：“一、原告（反诉被告）李宏丽与被告（反诉原告）姚新潮、第三人高碑店市五一南路置业房产信息部于2017年4月2日签订的《预定房屋买卖协议》无效。二、第三人高碑店市五一南路置业房产信息部于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）姚新潮购房定金100000元及返还原告（反诉被告）李宏丽购房协议及收据。三、驳回反诉原告姚新潮的反诉请求。案件受理费80元，由原告李宏丽承担；反诉费1150元，由被告姚新潮承担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。房产信息部提交了其手机中所保存的开发商房屋预售许可证等证件的照片，用以证明涉案房屋手续齐全。姚新潮质证意见为认可证据的真实性、合法性、有效性。李宏丽质证意见为对其证据的真实性、合法性、关联性不认可，一审法院已经依据职权调取了开发商登记备案情况，并无物证，开发商正在开发的是两个小区，一个在白沟，一个在高碑店市区，并没有具体指出是涉案房屋已经具备的相关手续。因此份手机中保存的照片无法与房屋预售许可证等原件进行比对，故对此份照片，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年4月2日，经房产信息部居间服务，李宏丽作为甲方、姚新潮作为乙方签订预定房屋买卖合同，约定“甲方自愿将河北省高碑店市尚豪国际城6-1-1602室房屋产权及购房手续，以房屋总价：开盘价9296元/平米加差价105000元整开盘价以售楼部为准卖给乙方所有”“乙方付给甲方定金款：100000元整：壹拾万元整，并约定于2017年4月5日前付剩余购房款，如果乙方未能如期付款则视为乙方违约，该定金不退。甲方配合乙方到售楼处办理完更名手续后乙方将剩余房首付款一次性付清甲方。二、将甲乙双方同意：该定金款暂交由中介方代为保管,甲方将属于该套房产的相关手续：房产本、商品房买卖合同、契税票、不动产发票交予中介方保管，待甲乙双方将全部手续办理完毕后，中介方将该定金款交付给甲方，将该房产的相关手续交给乙方。”“四、违约责任：甲方确保在本合同约定期间不得出售（或反悔不卖）本合同所涉及的房产，如有违约必须双倍返还乙方的定金款。如乙方在本合同约定期不按时交付购房款（或不买）视为自动放弃购买权，则视乙方违约，该定金款不退。该房甲方继续出售，所收定金款由甲方与中介方各得50%，如果甲方违约，所收违约金由乙方与中介方各得50%。”姚新潮于签订上述合同的当日向房产信息部交付了购房定金款100000元，李宏丽亦将购房协议、收款收据交由房产信息部保管。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，是针对买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成及发生所有权转移的合同履行目的，不能据此确认本案争议的买卖合同关系无效。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，一审法院认定本案所涉房屋买卖合同无效错误，本院予以纠正。因本案审理的是姚新潮与李宏丽之间的房屋买卖合同纠纷，李宏丽与涉案房屋开发商之间的民事法律关系与本案并非同一法律关系，故姚新潮关于一审法院遗漏了必要诉讼参加人即涉案房屋的房地产开发商的主张，本院不予支持。姚新潮主张李宏丽要求增加100000元购房款导致本案合同无法继续履行，李宏丽对此提出异议，房产信息部出具证明并当庭陈述李宏丽存在加价行为。因房产信息部所述没有其他证据相佐证，且其陈述因李宏丽举报执法局对其罚款20000元，故房产信息部与姚新潮存在利害关系，仅凭其证明不足以证实李宏丽存在违约行为致使涉案合同无法继续履行，且本案所涉预定房屋买卖合同明确约定“甲方确保在本合同约定期间不得出售（或反悔不卖）本合同所涉及的房产，如有违约必须双倍返还乙方的定金款”，姚新潮并未提交证据证实李宏丽存在合同约定的上述行为，故对姚新潮关于解除涉案合同并由李宏丽承担违约责任的主张，本院不予支持。综上所述，姚新潮的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初2735号民事判决第三项，即“驳回反诉原告姚新潮的反诉请求”；二、撤销河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初2735号民事判决第一项、第二项，即“原告（反诉被告）李宏丽与被告（反诉原告）姚新潮、第三人高碑店市五一南路置业房产信息部于2017年4月2日签订的《预定房屋买卖协议》无效。”“第三人高碑店市五一南路置业房产信息部于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）姚新潮购房定金100000元及返还原告（反诉被告）李宏丽购房协议及收据。”；三、驳回被上诉人李宏丽的诉讼请求。一审案件受理费，被上诉人李宏丽交纳的80元，由被上诉人李宏丽负担，上诉人姚新潮交纳的1150元，由上诉人姚新潮负担；二审案件受理费2300元，由上诉人姚新潮负担。本判决为终审判决。审判长 祁 峰审判员 冯志国审判员 王 琦二〇一九年六月二十四日书记员 崔 瑱