海南省屯昌县人民法院民事判决书（2019）琼9022民初471号原告：孟晓晶，女，1974年6月6日出生，汉族，住海南省屯昌县。委托诉讼代理人：孟文，男，住海南省屯昌县，系原告父亲。委托诉讼代理人：沈爱娜，女，住海南省屯昌县，由屯昌县美林湖国际社区业主委员会推荐。被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。法定代表人：马进明，该公司董事长。委托诉讼代理人：关绍斌，海南德银律师事务所律师。原告孟晓晶与被告海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月16日公开开庭进行了审理。原告孟晓晶的委托诉讼代理人孟文、沈爱娜，被告美丰公司的委托诉讼代理人关绍斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟晓晶向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期交房违约金8173元；2.判决被告支付逾期办理产权证违约金7170元；3.判决被告退还2013年收取的税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费共计10853元及利息损失26446.8元，房屋产权证手续由原告自行办理；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：一、根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当于2013年6月30日前，将经过验收合格的房屋交付给原告使用，而事实是被告于2015年1月28日才通过综合验收合格，在2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案。原告于2013年10月22日在不知房屋未经验收合格的情况下接收了房屋钥匙，办理了交接手续。因此，被告应承担2013年6月30日至2015年1月28日期间逾期交房违约金8173元（239000×114天×0.0003）。二、根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告已构成违约，应承担违约责任。根据美林湖社区二期71位业主2015年的判决书认定，被告应按已付房价款3%支付办证违约金，故被告应承担办证违约金7170元（239000元×3%）。同时要求被告将办理权属登记相关资料尽快报产权登记机关备案。三、由于被告至今无法按《商品房买卖合同》的约定履行办理产权证，因此，要求被告退还原告2013年交房时由被告委托屯昌美林物业管理有限公司收取的契税、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费共计10850元，承付利息损失26446.8元（10850×65月×3.75%），房屋产权证手续由原告自行办理。综上所述，请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告美丰公司辩称，一、答辩人不存在逾期交房的违约问题，且原告诉求已超过诉讼时效应当驳回。首先，答辩人已经根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定交房时间为2013年6月30日，并可宽限90日，答辩人在约定时间内通知了原告，原告因天气热拖后近一个月，于2013年10月22日才来接收房产。其次，答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第八调明确约定，房屋交付条件为“1.该商品房经验收合格”，并非“2.该商品房经综合验收合格”，更与2016年7月6日建筑工程竣工验收备案无关。建筑工程竣工验收备案，只是政府对建筑工程行政管理的手段，而非交付商品房的法定条件，原告以建筑工程竣工验收备案作为交付商品房的条件与合同约定不符，并以此主张逾期交房违约金，显然没有事实依据。二、原告主张逾期办证违约金没有合同依据。答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》中，双方没有约定关于答辩人逾期办理产权登记支付违约金的条款，原告主张向其支付逾期办证违约金没有合同依据。同样，自2013年10月22日交房至今，已近六年，原告就此从未向答辩人主张过逾期办证的违约金，已经超过了《民法总则》第一百八十八条关于三年诉讼时效的规定，其诉求应当予以驳回。再者，申请人已按照约定为被申请人办理产权证，但因房屋国土部门的原因至今没有办理下来，申请人已尽到合同义务，没有违反合同约定。三、关于原告要求退还契税、维修基金等费用及利息，没有法律依据，不应支持。首先，契税及相关费用是根据法律、法规及合同约定，答辩人有代扣代缴的权利和义务，在合同没有解除前，答辩人没有退款的义务，如果原告要求退款，实际是违约行为，不应当支持。答辩人没有完成代缴，原因是政府土地管理部门在发出预售许可证后，且建成交付使用，在办理产权证时，提出增加土地变性费用，且以不为已售出房产办证的方法，要求答辩人交纳土地变性费用，从而加大了土地使用成本，增加了商品房成本，因此答辩人正在与土地管理部门协商，力争早日解决。如果土地变性费用事宜没有解决，即使把原告已交费用退还，同样也办不了产权证。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五第一条约定，合同签订后，原告交付了房款，答辩人也交付了房产，双方已履行主要合同义务，由于土地管理部门的原因产权证没有办下来，答辩人不存在违反法律规定的情形，所以合同依法应当继续履行。而且在法律规定的出斥期间内，原告未主张撤销《商品房预售合同》附近五第一条约定，该条款应当有效，继续履行。关于住房维修基金。根据《住宅专项维修基金管理办法》第十三条及第十四条可见，住房维修基金是法定应当由答辩人代收的，原告无权要求退还。退还住房维修基金的前提条件，原告必须解除合同退房，否则就是违反法律、法规。总之，原告要求退还契税、维修基金等费用及利息，没有事实与法律依据，不应当予以支持。四、原告的主张已超过诉讼时效，其诉求应当被驳回。自2013年10月22日交房至今，已近六年，原告就此从未向答辩人主张过合同权利，现在提出的请求已经超过了《民法总则》第一百八十八条的期限规定，应当被驳回。合同具有相对性，主张合同权利只能是签订合同的当事人，业主委员会是物业管理的业主自治组织，不是《商品房买卖合同》权利主体，无权在法定职责之外主张业主的合同权利。《海南经济特区物业管理条例》第十七条明确规定，业主委员会只是物业管理的业主自治组织。据此，根据最高法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，业主委员会不是法定处理纠纷的组织，即使合同权利人向其请求处理合同纠纷，也不能使诉讼时效中断。业主委员会于2015年4月17日出具的函不具有合同权利，也非法定处理纠纷的组织，其向答辩人寄发文件不能使诉讼时效中断，尚且答辩人是否收到文件也不清楚。原告提供的2017年4月16日的函没有加盖业委会公章，无法认定业委会是否发文，且该文件被退回后是怎样处理的尚不清楚。综上，原告的主张明显缺乏事实与法律依据，因此答辩人请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向法庭提交的证据有：1.商品房定购单，证明双方共同意愿；2.商品房买卖合同，证明买房；3.购房款发票及收据，证明全额交款；4.契税收据，证明收取契税；5.《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，证明物业收契税钱；6.物业费发票及收据，证明交房时间；7.《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》，证明房子是竣工合格是2015年1月28日；8.两份《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》及发函凭证，证明时效中断。被告未向法庭提交证据。被告对原告提交的证据的质证意见是：对证据1-7三性无异议；对证据8有异议，因为物业管理委员会不是法定处理纠纷机关在合同相对性原则下物业没有权利处理，同时函不规范，而且函没有公章，所以起不到时效中断的作用。本院对原告提供的证据认证意见如下：证据1-7经被告质证无异议，本院予以确认；对证据8两份业委会的函件虽未加盖公章，但本院审理的（2018）琼9022民初111号邓涉及海南省屯昌县美林湖国际社区的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业主委员会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，故对其真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月14日，原告孟晓晶与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0011768），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第9幢6层605号房以总价人民币239000元出售给原告，建筑面积为54.5平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同的补充协议第1条约定：“《商品房买卖合同》第十五条约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书；乙方委托甲方代为办理房屋产权证书。办证发生的税费、依照国家规定的比例数额、由本协议双方各自承担缴纳，甲方不收取任何代办费，乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房，因此而产生的延期交房以及相关责任均由乙方全部承担；甲方在该商品房交付、乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书。......”合同签订后，原告于2013年12月14日一次性付清了全部房款239000元，被告向其出具了购房款发票。2013年10月22日，海南屯昌美林物业管理有限公司代被告收取了应由原告缴纳的税费（其中包含契税7170元，公共维修基金3270元，其它办证费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元），共计10850元，原告同日与被告办理了房屋交接手续。根据本院审理的涉及被告美丰公司的同类案件生效判决确定的事实，屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别于2015年4月17日、2017年4月16日向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题；美林湖国际社区第9栋楼已在屯昌县住房保障与房产管理局办理房产预售许可证，并于2015年1月28日竣工验收合格。至本案开庭前，被告尚未将办理权属登记相关资料报送产权登记机关，原告已向被告缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需要的各种税费、手续费。被告收取办证税费后，至今仍未办理房产证，构成违约。2019年4月1日，原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期交房违约金8173元；2.判决被告支付逾期办理产权证违约金7170元；3.请求判令被告退回海南省××屯的办证税费及房屋档案管理费给原告，其中契税7170元，公共维修基金3270元，其它办证费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，共计10850元，承担占用期间以上款项的银行利息26446.8元（10850元×65个月×3.75%）。原告诉称退还以上费用后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交，并自行办理房屋权属证书；4.诉讼费用由被告承担。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方于2012年10月14日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、关于原告要求被告给付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题；二、关于逾期交房违约责任的问题；三、关于逾期办证违约责任的问题；四、关于被告是否应退还2013年收取的契税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费共计10850元及利息损失26446.8元的问题。一、关于原告要求被告给付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”首先，关于原告诉讼时效的起算时间。本院认为，原、被告的实际交房时间应以原、被告双方均认可的交钥匙时间为准。房屋实际交付后，逾期交房诉求的诉讼时效起算；在实际交房之日经过360日后，办证违约诉求的诉讼时效起算。本案中，原告于2013年10月22日向被告领取钥匙，故该时间为原告实际的收房时间。因此，原告应于2015年10月22日前就逾期交房问题、于2016年11月24日前就逾期办证问题向被告主张权利。其次，本案是否存在诉讼时效中断的情形。本案中，原告提交的美林湖业委会于2015年4月17日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。被告辩称业委会与被告之间无合同关系，其向被告发函不能导致原告的时效中断。本院认为，业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称美林湖业委会于2017年4月16日再次发函时诉讼时效已经届满的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条规定：“民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算”。根据本院同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函的事实，美林湖业委会于2015年4月17日发出的函件，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日，故美林湖业委会于2017年4月16日再次发函给美丰公司已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算。综上，原告于2019年4月1日向本院提起诉讼，其要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。二、关于逾期交房的违约责任问题。根据原、被告双方在合同中的约定，被告应当于2013年6月30日前向原告交付房屋。本案中，原告于2013年10月22日领取了房屋钥匙，可见此时原告已占有使用涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此应当认定被告在2013年10月22日已完成房屋的实际交付。根据合同约定被告应于2013年6月30日前交房，故被告逾期交房114天。原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”因此，对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，被告应承担的逾期交房违约金为8173.8元（239000元×114天×0.3‰）。原告主张逾期交房违约金8173元，本院照准。三、关于逾期办证违约责任的问题。原、被告双方在合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同附件五补充协议第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利”。双方关于被告在项目通过竣工验收和原告付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至原告名下的约定有法规可依，且约定的期限也为当事人意思自治，不违反法律规定，本院予以认可。被告实际交付房屋的时间是2013年10月22日，按约定被告应于2014年10月17日前为原告代办房屋权属证书。原告已按双方合同约定，在房屋交付时交清了办证所需的相关税费，但被告至本案开庭前，仍未代原告办理房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中并未约定被告逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据公平原则，以及参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，本院酌定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告应支付给原告的逾期办证违约金为7170元（239000元×3%）。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案......”，被告（房地产开发企业）应当在约定的期限内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。本案中，被告并未提交证据证明其已经履行报送义务，所以被告应该继续履行“将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关”的义务。故对原告要求被告向办理房屋权属登记的主管部门报送需由被告方提供办理产权权属登记的资料的诉讼请求，本院予以支持。四、关于被告是否应退还2013年收取的契税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费共计10850元及利息损失26446.8元的问题。本案中，被告委托海南屯昌美林物业管理有限公司向原告收取了办证税费，双方委托有效，行为后果由委托人承担。故对于退还办证税费，原告可向被告主张。由于被告的逾期办证违约，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属证书。为尽快办理房屋权属证书，原告主张被告退还办证税费并自行办理房屋权属证书，其主张合理，本院予以支持。原告主张被告退还的10850元办证税费中包括：契税7170元、其它办证费280元、公共维修基金3270元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元。原告主张自行办证，被告应将其中的契税、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费退还给原告。退还后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交。对于公共维修基金是否应予退还问题。本院认为，住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户......”和第十三条的规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务，原告主张退还该款项没有法律依据。故被告应退还原告的办证税费为7580元（7170元+280元+50元+80元）。契税、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费是原、被告双方约定由被告代收代缴的办理房产证所需原告缴交的税费，双方在合同中并没有约定被告代收代缴期间需向原告支付利息，原告要求被告承担对上述款项占用期间的银行利息，没有合同根据，也没有法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、第一百五十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条规定，判决如下：一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孟晓晶支付逾期交房违约金8173元；二、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孟晓晶支付逾期办证违约金7170元；三、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由被告海南美丰不动产有限公司提供的资料报送产权登记机关；四、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告孟晓晶办证税费7580元；五、驳回原告孟晓晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费558元，由原告孟晓晶负担315元，由被告海南美丰不动产有限公司负担243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 陈学富 二〇一九年六月二十八日法官助理 林明霄书 记 员 钟庆娟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。第一百五十四条民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算。期间的最后一天是星期日或者其他法定休假日的，以休假日的次日为期间的最后一天。期间的最后一天的截止时间为二十四点。有业务时间的，到停止业务活动的时间截止。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。......第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。