河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0202民初1428号原告:河北安信联行物业股份有限公司开封分公司,地址:开封市龙亭区西外环路西侧安联朗润园**楼**,统一社会信用代码:914102020522991391。负责人:李继海,总经理。委托诉讼代理人：刘学君，系公司职员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：魏顺军，系公司职员，代理权限为特别授权。被告：王帅，男，1983年2月11日生，汉族,住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人:范燕燕,女,1981年3月5日生,汉族,住址同上,系王帅之妻，代理权限为特别授权。原告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司与被告王帅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2018年9月19日依法作出（2018）豫0202民初1459号民事判决，原告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司不服提出上诉，河南省开封市中级人民法院于2019年4月16日作出（2018）豫02民终3623号民事裁定，以原判决认定基本事实不清为由，撤销本院（2018）豫0202民初1459号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司的委托诉讼代理人刘学君、魏顺军，被告王帅的委托诉讼代理人范燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费及滞纳金9425.7元（自2014年12月21日至2019年5月20日止拖欠物业费7891.7元，滞纳金1534元，合计9425.7元）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年12月30日，原告与开封安联置业有限公司签订前期物业服务合同，为安联青年城小区全体业主提供物业管理服务，收费标准按建筑面积每月1.25元/m2。被告系开封安联青年城4号楼2单元602室业主，房屋建筑面积119.12m2。原告已向被告提供物业服务，但被告自2014年12月21日开始拒交物业费，虽经原告再三催要，被告一直拒绝交纳，截止2019年5月20日，被告共拖欠原告物业费7891.7元，滞纳金1534元，合计9425.7元。被告为安联青年城小区业主，在接受物业服务的同时拒绝交纳物业费，违反了《开封朗润园前期物业服务委托合同》的相关规定，请求人民法院根据相关法律法规，判令被告支付拖欠原告的物业费、滞纳金及其他费用，以维护原告的合法权益。被告王帅辩称，被告于2012年11月份收房后，一次性交纳一年的足额物业费，但是在物业公司主张应交物业费的计算期发生以下事实：1.被告家于2013年7月份装修完毕，九月份入住时发现墙体多处严重裂缝，儿童房间由于裂缝过大导致墙体反潮壁纸变色发霉，无法入住，去上报物业，物业让被告找施工单位，他们找到施工单位，施工单位经理答应给一个满意的处理方案。次日，物业汤经理找到我被告方，说不要再找施工单位，他们已经全权委托给物业了，并答应给1000元作为补偿，当时被告没同意他赔偿，被告只要求给他们维修就好，就这样被告与物业便有了拉锯战，后来物业公司又先后多次向小区业主统计房屋墙壁裂缝时，被告也已经按时报到物业，物业承诺会尽快反馈到地产商后及时回复落实信息并查看维修和解决。经本人多次追问联系，可是一直到现在，既无人维修，也无人出面解决，正因为这种消极不作为的工作态度导致过了保修期也未有任何结果。侵害了本人可依法起诉解决问题的权利，造成被告不应该承担的损失；2.被告单元公共过道常时间漏雨，外面下大雨，里面下小雨，严重影响了被告单元邻居的正常出行。以上两条被告方的处理方式方法不符合诚实守信的约定，也违反了省《物业管理条例》第五章第七十条的规定，没有尽到及时维修和解决的义务。3.小区车辆停放管理混乱是指各种车辆占用消防车道和人行道路和绿化草坪，消防设施器材设施不符合标准未保持完好有效。4.小区楼房电线私拉乱扯飞线充电现象和楼梯间停车充电堆放杂物影响疏散通道严重；在所住单元门口随意在公共绿地上建设充电装置，既没有征求被告和邻居的同意，也没有公布其他详细流程信息，对被告疏散安全、用电安全、居住楼安全，公共绿地的享有权构成侵害。5.垃圾不能及时清运，卫生打扫敷衍了事不彻底，道路坑注积水，绿地大面积毁坏停车，维管不到位；小区内设摊点经营，路上到处是狗屎，垃圾，气味儿难闻。6.被告单元电梯灯罩数年没有，电线常年外露，被告家门口消防报警器也一直坏着，由于消防栓维护管理不到位致使被告外甥腿部受伤。7.楼道内，电梯里小广告乱贴乱画，管理不到位，所住环境又乱又差。以上4、5、6、7条所述事实，分别没有尽到省《物业管理条例》第四章第三十七条第六款，第五章第五十六条的相应义务。8.单元门损坏，门禁卡不能正常使用，门长期散开，有陌生人出入时，业主也无法辨认。小区汽车蓝牙经常更换与东门门禁卡物业与物业费捆绑，经常改密码，门口设置回家障碍。超出了条例和物业服务合同的权利。以上情况严重威胁了小区业主的人身安全和财产安全；小区多处摄像头不能正常使用，经常隔三差五不能用。导致小区丢电瓶，车被划伤等这些问题找不到人，直接影响业主的财产安全和人身安全。9.物业利用公共部位经营广告，放快递柜，大门栏杆广告，饮水机，流动推位等收取费用，并公示于小区物业费收支和广告等义务。未有在显著位置明示，也没有征得包括被告在内的大多数业主的同意，没有尽到《省物管条例》第五章第六十二条、第六十三条的义务，违背了第四章第三十八条的规定，违背了第三章第十六条第四款的规定，侵害了被告的知情权、参与决定权和监督权。10.2018年10月份六号楼业主抱着孩子去物业说问题，结果被物业人员殴打（这个北郊乡派出所有记录，当时已经报警），2019年4月，物业公司经理钟诚及其总部董事长一行数人亲自参与殴打业主，在小区内还出现了某些业主门上被泼红漆、堵锁眼、贴黄标纸等现象。因为业委会成立过程中，物业人员多次到被告家对被告家人进行骚扰，对被告家人造成了严重的心理阴影以致于小孩几天发烧。生活环境被现物业公司管理的如此毫无安全感。超出法律法规和服务合同给予的正当权利，完全不顾诚信和形象，手段野蛮低下又影响广泛，违背了物业管理条例第四章第三十八条“对业主不得采取恐吓、骚扰和暴力行为解决问题”的规定。开封网、头条、抖音、省报和都市频道，小莉帮忙均有报道播发，严重影响和破坏了所住小区应有的平稳安定和生活环境和声誉及物产价值。综上所述，依据《省物管条例》第五章第48条“物业收费应遵循质价相符，公平公开，合理诚信的原则。”按照一级物业收费标准计算出的物业费，可是以上事实和其管理行为，不但违背了一级物业收费的标准及内容规定，更未尽到其完全义务，也违背该原则，和物业公司签订的协议第五项中第三条规定，服务质量是一级标准，但是物业远远没能达到，还有被告与物业签订的合同中第五大条露天停车位的收费标准是40元每个月，实际收取60元每个月。还有交费方式，协议中写现金和刷卡，但实际中他们只收现金，不能刷卡。使被告无法实际的交费标准交费。且这物业费一项，被告和物业公司所发生所有费用，都无法保证及时开具相应的发票。请问，这都做不到保障，你如何合法收费？本人也不认为不该交纳物业费，且期间至今不久，也和物业经理及物业公司人员代表沟通，也给他们出了不少关于管理上的方法，及解决目前问题的方法。物业公司从未对被告合法合规，按约定提供国家一级服务标准规定的服务，收的物业费与其实际付出的服务质量严重不符，因此被告要求物业公司不但要有效解决被告的问题，包括并不限于安保，绿化，消防设施，卫生，道路通行，侵占绿地等上述问题。还应依法按约赔偿或补偿被告的损失。尽到自己应尽的义务，将其物业费减去一定的比例，被告尊重物业方依法主张自己的权利，其若能尽到义务被告会自觉全额交纳物业费，以飨永宁。但事实和情况不但关系被告个人，许多更是小区存在的共性。物业费纠纷期间，这些情况已经跟物业公司多次反映，物业敷衍了事毫无作为。几十万的房子都买了，物业费还是交得起的。综上，请求龙亭区人民法院本着公平公正，尊重事实，借鉴开封案例同案同判原则，依法保护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当庭质证，对原告提交的被告没有异议的证据开封朗润园前期物业服务委托合同、欠费计算表本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的原告没有异议的证据小区摊点照片、房屋裂缝照片、收费票据、微信聊天记录本院予以确认并在卷佐证，对被告提交的其他证据网页、照片不显示时间、不能确认系其拍摄于该小区，本院不予确认，对证人证言因证人未到庭，其证言真实性无法核实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王帅系开封安联青年城4号楼2单元602室房屋的业主，房屋建筑面积为119.12m2。2012年12月30日，原告（乙方）与开封安联置业有限公司（甲方）签订了前期物业服务委托合同。约定甲方委托乙方对安联朗润园（现在称安联青年城）小区实行物业管理。第二条物业管理服务内容包括：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护及管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、业主的特约服务。第四条约定，乙方提供的前期物业管理服务质量标准应达到开封市一级物业服务质量标准。物业管理服务收费标准：高层住宅每月每平方1.25元；商业每月每平方1.7元。物业服务费用按一年/次交纳，业主或物业使用人应在物业公司通知的时间内履行交纳义务。合同第六章违约责任第二十一条约定，乙方的年度管理服务质量达不到本合同第二条、第四条约定的服务内容和质量标准超过两项这，甲方有权要求乙方限期整改，乙方应该在甲方要求的整改期限内整改完毕。如整改后仍不符合合同约定的，由乙方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。第而十二条约定，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按照每月所欠费的3‰的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告进驻小区开展物业管理。2012年年底，被告收房时，按上述合同一次性足额交纳了一年的物业费，但自2014年12月21日起至2019年5月20日止，以原告服务质量不符合约定标准为由欠交物业费7891.7元。另查明，原告在提供物业服务的过程中，存在共用设施、车辆管理不到位，私拉电线等方面的问题，对这些服务瑕疵原告也与认可。该小区至今未成立业主委员会。本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，安联青年城小区尚未成立业主委员会，小区的建设单位开封安联置业有限公司与原告签订的前期物业管理合同，对小区业主均有约束力。被告作为小区业主接受了原告提供的物业管理服务，有义务向物业服务企业交纳物业管理费用，且被告对欠交物业费的数额没有异议，因此，原告要求被告支付拖欠物业费7891.7元的诉讼请求本院予以支持。因原告不是购房合同的当事人，房屋存在质量问题与本案不是同一法律关系，故对被告以此抗辩，拒交物业费的意见，本院不予采纳；对原告物业管理服务不满意不足以成为被告拒交物业费的理由，被告作为业主，在对物业公司的服务有意见的情况下，应当合法合理维权，拒付物业费并非是正当维权途径，亦会有损于同小区其他业主的权益，因此，对被告的辩称意见本院不予采纳。关于原告请求被告支付滞纳金的请求，鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，未按照合同约定完全尽到自己的管理职责，对存在问题需要改进，为督促其提高物业服务水平，本院对原告的滞纳金请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王帅于本判决生效后五日内支付原告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司物业管理费7891.7元。二、驳回原告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司负担10元，被告王帅负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  王培霞审 判 员  陈 红人民陪审员  马焕然二〇一九年六月二十七日书 记 员  陈锦浩