广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1423民初359号 原告：农建才，男，1972年11月3日出生，壮族，广西龙州县人，农民，住广西龙州县。 委托诉讼代理人：黄新民，龙州县法律服务所法律工作者。 被告：广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司。住所地广西龙州县龙州镇龙水路**。统一社会信用代码：91454231706165729。 法定代表人：刘新荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗莉坦，该公司职员。 委托诉讼代理人：韦丽宝，该公司职员。 原告农建才与被告广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司（以下简称金桂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月28日公开开庭进行审理。农建才的委托诉讼代理人黄新民、金桂公司的委托诉讼代理人罗莉坦、韦丽宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农建才向本院提出诉讼请求：判令金桂公司向农建才支付逾期交房违约金12170.78元（617806元×0.01%X197天=12170.78元）。事实与理由：2015年12月25日农建才与金桂公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同）一份，合同约定农建才购买金桂公司开发的龙州县金桂东盟农贸综合交易市场的商品房即龙州县龙州镇龙水路1号17号楼B1708商品房，预测每栋楼房建筑面积141.62平方米，总价款617806元。合同还约定金桂公司应当自2016年10月1日前向农建才交付商品房，逾期在180日内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，金桂公司按日计算向农建才支付全部房款万分之一的违约金。合同签订后农建才依约交付了房款，全面履行了合同义务，而金桂公司没有按合同约定实际交房，直到2017年4月17日才交付，其行为违反了合同约定，应当依法按约定承担违约责任，向农建才支付逾期违约金。为维护农建才的的合法权利，向人民法院起诉，提出上述诉讼请求。逾期违约金的计算方式：617806元×0.01%×197天=12170.78元。 金桂公司辩称，一、对农建才主张的双方签订商品买卖合同、已付房款、约定的违约金等基本事实无异议。二、金桂公司逾期交房存在不可抗力因素，不能归责于金桂公司，根据双方合同约定以及公平原则，金桂公司可以延期交房。双方签订的买卖合同第十二条规定，如遇不可抗力未能按时交付时，金桂公司可据实予以延期。涉诉房屋所在项目施工进度过程中遭受的不可抗力因素包括：（一）政府未按时供地、未完成拆迁及建设毗连项目地的市政道路、未提供市政配套的水电管网工程等政府性行为。金桂公司在建设过程中积极办理相关手续、积极解决工程受阻问题，在拆迁问题上和市政道路建设问题上，多次与相关部门协调解决，并提出可行性方案，以期项目施工进度正常，但由于政府相关部门与拆迁主体迟迟不能达成合意，致使项目一度无法正常施工且政政府应当于2014年5月份供地，而实际于2015年5月才部分供地。在水电管网工程问题上，因政府原因，配电站设立地点的不确定导致金桂公司无法施工。金桂公司为了按时竣工交房，供水只能通过距离项目场地200米的龙水路接入，供电只能从距离项目场地650米的新华变电站接入；且在金桂公司积极申请报装时，相关部门审批时间较长。水电接入工程距离项目较远，加大施工难度、影响施工进度，工程验收备案的拖延就成为必然结果。根据民法总则的规定，上述政府供水供电设施的不完善以及水利供电公司要求新增变压器的情形是金桂公司在订立合同后发生的纯属偶然事件，也无法由金桂公司采取措施即可克服，该事件属于不可抗力。所以金桂公司于2016年8月23日向水利电业公司提交申请，而水利电业公司直至2016年9月20日才答复同意报装，审批期间29天，理应在逾期交房天数中扣除。（二）涉诉项目施工期间的中高考、法定节假日、停水停电、降雨及台风等自然灾害因素。其中中考高考5天、法定节假日46天、停水2天、降雨36天，台风4天，合计93天。根据法律规定，前述因素应属于不可抗力因素，应予扣除违约天数。三、本案涉案房屋交房的时间应是2017年4月13日而非2017年4月17日。农建才提交的相关证据仅能证明其于2017年4月17日入住涉案房屋，并不能证明是入住时才收交房通知。金桂公司是通过电话或短信方式通知2017年4月13日业主验房交房，但由于金桂公司的置业顾问的离职以及相关工人员手机存储的删除等导致金桂公司无法收集并将该证据提交给法院，但事实上金桂公司于2017年4月13日通知农建才交房。金桂公司在明知逾期交房会承担巨额违约金的情况下不会在房屋验收合格后迟迟不通知业主交房，与涉案房屋同一期工程的房屋最早交房时间是2017年4月13日，由此可推算出2017年4月13日为交房时间。退一步而言，不能以同一期工程的其他房屋最早的交房时间确定交房日期，也应于与涉案房屋同一栋楼的其他房屋最早交房时间确定本案的交房时间，与涉案房屋同一栋楼的其他房屋最早交房时间是2017年4月14日，故本案交房时间至少是2017年4月14日。农建才至2017年4月17日才验收房屋属于其自身原因导致延期交房。四、农建才主张的违约金不符合事实且过高，双方约定的违约金远远超出农建才的实际损失，金桂公司请求予以适当减少。经金桂公司前述可延期交房天数可知，农建才主张的违约金12170.78元，并不符合事实，其计算违约天数有误，应当扣除因中高考因素和降雨、台风天数可扣除93天外，还应扣除政府部门批复时间29天，而交房的时间以2017年4月13日为准。所以农建才主张的违约金过高且不符合事实。此外，本案中约定的违约金远远超出农建才因金桂公司违约造成的实际损失，且在履行合同过程中，金桂公司积极解决工程遗留问题，积极弥补农建才因延期交房造成的损失，给予相关优惠政策。根据合同法及相关司法解释的规定，对本案的违约金应根据公平和诚信原则予以衡量，金桂公司恳请法院在兼顾双方合同的履行情况的基础上酌情减少部分违约金数额，以减轻金桂公司的负担。 双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，金桂公司对农建才提交的第1组、第3组、第4组、证据无异议，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。金桂公司对农建才提交的第2组证据即业主入住手册有异议，认为不能证明农建才主张的事实。农建才对金桂公司提交的15组证据均有异议，认为均与本案无关。 对双方当事人有异议的证据，本院认定如下： 一、对于农建才提交的第2组证据即业主入住手册，农建才用于证明金桂公司实际交房的日期，根据该组证据的内容，可证实农建才于2017年4月17日与物业公司办理入住涉案房屋的事实，本院予以确认，该日期能否作为交房日期，本院在判决理由部分再予评判。二、对于金桂公司提交的证据，（一）金桂公司提交的第1组证据即关于要求加快城东金桂农贸市场周边道路建设等相关问题的申请报告，金桂公司用于证明涉诉房屋所在项目施工进度过程中由于政府未按时供地、未完成拆迁及建设毗连项目地的市政道路等政府性行为，致使项目无法正常施工。本院认为，该申请报告形成于2015年10月22日，涉案合同于2015年12月25日签订，该待证事实发生在双方签订合同之前，与本案无关，该组证据本院不予采信。（二）第2组证据即关于项目拟进场前须清理相关附着物的报告、第3组证据即关于项目拟进场急需县城建办相协调解决的相关报告、第4组证据即关于项目安装施工临时变压器急需县城建办相协调解决的相关报告、第5组证据即关于一户一表配电报装要求免除“新建住宅区供电配电设施建设维护费标准”的申请报告、第6组证据即一户一表配电报装问题协调会会议纪要、第7组证据即供电方案答复通知书，以上六组证据金桂公司用于证明以下事实：1．因政府原因，配电报装建设延后，没有将水电网接入涉诉房屋所在的项目场地，配电站设立地点的不确定导致金桂公司无法施工，金桂公司为了按时竣工交房，供水只能通过距离项目场地200米的龙水路接入，供电只能从距离项目场地650米的新华变电站接入，且在金桂公司积极申请报装时，相关部门审批时间较长，水电接入工程距离项目较远，加大施工难度、影响施工进度，工程验收备案的拖延就成了必然结果；2．政府供水供电设施的不完善以及水利供电公司要求新增变压器的情形是金桂公司在订立合同后发生的纯属偶然事件，应属于不可抗力。本院认为，涉案合同于2015年12月25日签订，第2组至第4组证据形成于合同签订日之前，证据证明的事实发生在双方签订合同之前，与本案无关，本院不予采信；第5组至第7组证据可证明金桂公司因水电安装问题与相关部门交涉，本院予以确认，交涉期间是否属于不可抗力或可合理扣除延期交房时间，本院在判决理由部分再予评判。（三）金桂公司提交的第8组证据即龙州县2015年6月至2017年4月中雨及以上降水统计、证明（台风），第9组证据即2015年6月至2017年龙州县停水时间，第10组证据即2015年至2017年因中高考停工时间，第11组证据即2015年6月至2017年4月节假日放假时间，前述5组证据金桂公司用于证明以下事实：1.2015年6月至2017年4月金桂公司因不可抗力因素停工共93天，其中法定节假日46天、停水2天、降雨36天、台风4天，金桂公司可据实予以延期交房；2．根据我国实践、国际贸易惯例，不可抗力实践的范围包括了由自然原因引起的自然现象，如台风、恶劣降雨天气等，故金桂公司的主张于法有据。本院认为，双方签订合同时间为2015年12月25日，农建才于2017年4月17日入住涉案房屋，金桂公司提交的相关证据证明该期间内的相关事实与本案有关，即可证明双方签订合同至农建才入住期间，龙州县中雨及以上天数为36天，龙州县受四个台风的影响，分别是3号台风“银河”，影响时间为2016年7月28日至29日，4号台风“妮妲”，影响时间是2016年8月2日至4日，8号台风“电母”，影响时间为2016年8月18日至20日，21号台风“莎莉嘉”影响时间为2016年10月18日至20日，法定节假日为46天，中高考5天，停水2天，本院予以确认，金桂公司主张的事实与证据可证明的内容不一致的，本院不予采信，相关证据证明此期间以外发生的事实与本案无关，本院不予采信；证明该期间内的相关事实是否属于不可抗力及是否影响金桂公司履行合同义务，本院在判决理由部分再予评判。（四）金桂公司提交的第12组证据即建设工程质量竣工验收意见，金桂公司用于证明以下事实：1．涉诉房屋系金桂公司一期工程项目，一期项目竣工验收时间是统一的，金桂公司一经验收后即告知农建才交房，应当以该一期项目工程中最早交房时间2017年4月13日认定金桂公司已履行交房义务；2．不可抗力因素直接导致了涉诉房屋所在的项目原本应当于2015年年底竣工验收而不得不延期至2016年年底，影响工期长达一年之久，应当给予金桂公司据实延期交房，免除金桂公司逾期交房的责任。根据该组证据的内容，不能证明金桂公司主张的事实，本院不予采纳。（五）第13组证据即（隆某某、冯某某）业主（住户）验房表、业主入住协议，该组证据金桂公司用于证明涉案房屋所在的一期项目工程最早已于2017年4月13日交房，故涉案房屋17-B1708号应当认定为2017年4月13日交房，而不是2017年4月17日。本院认为，该根据证据内容，只能证明金桂公司与其他业主就涉案同期楼房的交房日期为2017年4月13日，不能证明金桂公司主张于2017年4月13日通知农建才交房或于该日期交房的事实，本院不予采信。（六）第14组证据即（阮某某）业主（住户）验房表、业主入住协议，金桂公司用于证明涉案房屋所在17号楼已于2017年4月14日交付使用，故也至少应当被认定为2017年4月14日交房。本院认为，根据该证据内容，只能证明金桂公司与其他业主的与涉案同栋楼房的交房日期为2017年4月14日，不能证明金桂公司主张于2017年4月14日通知农建才交房或于该日期交房的事实，本院不予采信。（七）第15组证据即延期交房告知书，金桂公司用于证明其及时履行告知义务，且农建才已知晓并接受涉案房产因政府原因导致的延期交房的事实，金桂公司实际上采取了相应补救措施，如优惠水电等方案以弥补农建才损失。本院认为，根据该组证据的内容，不能证明金桂公司主张的事实，本院不予采信。 根据当事人的陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2015年12月25日，农建才与金桂公司签订买卖合同一份，合同约定：一、农建才购买金桂公司开发的龙州县金桂东盟农贸综合交易市场的商品房即龙州县龙州镇龙水路1号17号楼B1708商品房，预测每栋楼房建筑面积141.62平方米，总价款617806元。二、除了不可抗力外，金桂公司未按照约定的时间将该商品房交付买受人农建才的，由金桂公司按日计算向买受人支付全部房价款万分之一。三、金桂公司应当自2016年10月1日前向农建才交付商品房，逾期在则自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，金桂公司按日计算向农建才支付全部房款万分之一的违约金。四、约定的房屋交付条件成就后，金桂公司应当在交付日期届满前1日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达农建才；农建才未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。五、金桂公司和农建才保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。合同签订后农建才依约交付了全部房款617806元，于2017年4月17日与涉案房屋的物业公司办理入住手续。 另查明，2015年12月25日至2017年4月17日期间，龙州县中雨及以上天数为36天，龙州县受四个台风的影响，分别是3号台风“银河”，影响时间为2016年7月28日至29日，影响情况是7月28日当天有中雨；4号台风“妮妲”，影响时间是2016年8月2日至4日，影响情况是3日有大雨，4日有中雨；8号台风“电母”，影响时间为2016年8月18日至20日，影响情况是18日大雨，19日中雨；21号台风“莎莉嘉”影响时间为2016年10月18日至20日，影响情况是19日大雨。法定节假日46天，中高考5天，停水2天。 再查明，金桂公司于2016年8月23日向水利电业公司提交申请报装新增加五台变压器，水利电业公司于2016年9月20日答复同意报装。 对于双方当事人主张的其他事实，或与本案无关或无有效证据加以佐证，本院不予采信。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点是：一、涉案房屋交房的时间是多少；二、金桂公司逾期交房是否构成违约，如构成违约，违约的天数是多少；三、如金桂公司违约，约定的违约金是否过高，如过高，应如何调整。 对于本案的争议焦点，本院评判如下： 一、关于涉案房屋交房的时间是多少的问题，本院认为，涉案房屋交房的时间是2017年4月17日。农建才与金桂公司在买卖合同中约定，房屋交付条件成就后，金桂公司应当在交付日期届满前1日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达农建才，农建才未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；金桂公司和农建才保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。因金桂公司逾期交房，故双方约定以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间的条件自然不成就，根据双方的约定，金桂公司在交房时应按约定以邮政快递方式书面通知送达农建才办理交付手续，但金桂公司未按约定方式送达交房的书面通知已构成违约，此其一。其二、金桂公司无证据证明其已通过其他方式通知农建才交房的事实。故金桂公司主张按2017年4月13日或2017年4月14日为交房的日期无事实依据，该主张不成立，本院不予采纳。金桂公司诉讼过程中主张以其他住户与物业公司办理入住手续为交房日期，可见，在金桂公司逾期交房后，金桂公司与业主办理交房以业主和物业公司办理入住手续确认双方的交房日期。农建才以其办理入住手续当日为交房日期符合金桂公司与其他业主的交易习惯，故涉案房屋交房日期为2017年4月17日，本院予以确认。 二、关于金桂公司逾期交房是否构成违约，如构成违约，违约的天数是多少的问题，本院认为，金桂公司逾期交房构成违约，违约的天数为197天。农建才与金桂公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，对双方当事人均有法律约束力，本院予以确认。（一）根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。龙州地处北回归线以南，有明显的南亚热带季风气候特点，常年雨量充沛、夏季多雨，属于台风影响区域，故每年龙州县有一定的天数降雨（包括中雨、大雨、暴雨、大暴雨）及台风的影响，是可预见的，金桂公司在签订合同时应预见到龙州的自然环境对合同履行的影响，并可避免这一客观情况对履行合同义务造成的影响，此其一。其二，根据金桂公司提供的气象信息可知，龙州县受台风影响并不大，金桂公司也没有提供证据证明台风、降雨对其履行合同义务造成的影响，故其提出这一客观情况发生的天数作为不可抗力扣除逾期违约天数，无事实及法律依据，其抗辩意见本院不予采纳。（二）法定节假日是国家规定或广西壮族自治区规定的休息日，有相对固定的时间点且每年都提前公布，中高考时间也是国家规定的考试时间，也有相对固定的时间点，两者显然不属于不可抗力的范畴，金桂公司提出法定节假日及中高考天数作为不可抗力扣除逾期违约天数，无事实及法律依据，其抗辩意见本院不予采纳。（三）金桂公司提出因政府相关部门原因或供电、供水公司拖延安装水电和验收等手续，直接导致迟延向业主交房，应扣除该部分逾期违约天数。金桂公司没有充分证据证明政府相关部门、供电、供水公司故意存在拖延行为，且金桂公司和政府相关部门、供电、供水公司之间形成的是另外的法律关系，金桂公司将逾期交房归责任于政府相关部门、供电、供水公司无法律依据，其上述事由不成立，本院不予采纳。（四）本案虽因供水公司供电线路检修停水2天，但根据合同法《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，金桂公司仍应当向合同相对方的农建才承担违约责任。双方当事人签订的合同约定于2016年10月1日前交房，农建才于2017年4月17日办理入住手续，本院已确认为交房日期，金桂公司逾期交房是不争的事实，金桂公司无有效证据证明因发生不可抗力造成逾期交房之事实，其逾期交房已构成违约，本院予以确认。违约交房的天数应从2016年10月2起计至2017年4月17日止，共197天，本院予以确认。 三、关于双方约定的违约金是否过高，如过高，应如何调整的问题，本院认为，双方当事人约定的违约金不过高，不予调整。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案双方当事人在合同中约定，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金，该约定系双方当事人在平等自愿情形下的意思自治的体现，对双方当事人有约束力。本案中，逾期交房违约金之计算标准是金桂公司作为开发商拟定的格式条款，该条款广泛适用于众多购房者而未与对方协商，应当推定该条款是其在权衡利弊后以审慎之态度而拟定，并且该条款与合同中约定的购房者因逾期付款时应当承担的违约金计算标准一致，表明合同对双方在违约方面的权利义务之约定是公平合理的。现在金桂公司在其违约时，又以该条款约定的违约金标准过高为由主张减少，显然与公平原则不符，且金桂公司未能提供相关证据证明约定的违约金过高，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，金桂公司应承担举证不能的后果，其主张减少违约金无事实依据，本院不予采纳，此其一。其二，金桂公司主张扣除因政府部门审批期间及水电安装问题等原因造成的延期交房时间，因无事实及法律依据，本院不予采纳。根据合同法第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，农建才请求金桂公司按合同约定支付违约金12170.78元即617806×0.01%/天×197天=12170.78元，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司向农建才支付逾期交房违约金12170.78元。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费104元，减半收取52元，由广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 苏立峰 二〇一九年六月十八日 法官助理 苏香花 书 记 员 闫 媚 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条第二款不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。