云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2822民初774号 原告：西双版纳创兴物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91532800778563728N。 住所地：景洪市勐泐大道（版纳乐园内） 法定代表人：陈纯武，总经理。 委托诉讼代理人：周娜，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：周晓柱，系西双版纳创兴物业管理有限公司副总经理。特别授权代理。 被告：徐志强，男，1959年1月8日出生，汉族，住勐海县。 原告西双版纳创兴物业管理有限公司（以下简称创兴物业公司）与被告徐志强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告创兴物业公司的委托诉讼代理人周娜、周晓柱，被告徐志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费4,809元、生活垃圾代运费720元、水费564.7元、水损费68.1元，合计6,161.8元；2、判令被告支付违约金1,000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年3月14日，原告与鑫海花园小区建设单位西双版纳际通房地产开发有限公司签订了《前期物业委托合同》(以下筒称“合同”)，将鑫海花园小区物业管理服务委托给原告。由于《前期物业委托合同》的物业项目在勐海，原告为方便提供服务，特授权勐海分公司具体向被告提供相应的服务。合同期满后，小区未召开业主大会，也未另行委托物业服务企业，原告经小区各业主的同意，继续按照《前期物业委托合同》的内容为被告等鑫海花园小区业主提供物业服务至今。 被告是鑫海花园小区18栋2单元202号房屋的业主，房屋建筑面积为123.32平方米，物业服务费按建筑面积每月0.65元平方米收取。原告为鑫海花园小区物业提供物业管理服务期间，已按照合同约定切实提供了相关的物业服务，被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》规定及合同约定向原告交纳物业管理费、垃圾代运费、水费以及水损费。但被告自2013年起至今，无故拖延缴纳物业管理服务费等上述费用，经原告多次催缴，被告仍置之不理，不予缴纳。 综上，被告的行为已违反合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。 被告徐志强辩称，首先，被告未与原告签订过任何合同，也没有要求委托原告进行对被告的房屋进行管理，对此要求原告提供证据；其次，房屋建盖完毕之后开发商在2006年将房屋钥匙交付给被告后一直是开发商在使用房屋，到2014年才搬入房屋使用，这段期间因为被告与开发商之间的特殊关系被告免费提供给开发商使用，开发商向被告承诺使用期间不用缴纳物业费，在被告居住之后，原告没有安装门禁的可视系统，直到现在都是瘫痪不可使用。最后，其他基本存在的情况与马宝坤家一致，被告的房屋没有漏水、盗窃的情况。综上，被告不愿意缴纳物业费和违约金，其余费用同意按照原告提供明细清单支付。 综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原告与被告之间是否存在物业服务合同关系？被告是否应按照合同约定履行了自己的义务？双方谁的行为构成违约？被告是否应当向原告支付物管费、水费、垃圾代运费、水损及违约金？ 双方围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，对双方无异议的证据《欠费明细表》、《物业服务资质证书》、《物业服务收费备案表》，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据： 1、《前期物业服务合同》（复印件）1份，欲证明原告与西双版纳际通房地产开发有限公司就勐海县鑫海花园小区物业管理事宜签订《前期物业委托合同》，由原告对勐海县鑫海花园小区提供前期物业管理服务的事实。经质证，被告认为该证据与被告无关，被告未与原告签订任何合同。本院认为，该证据能证实原告观点，本院予以采信； 3、《律师催告函》（原件）1份，欲证明原告以律师催告函的方式向被告催收物业费等费用，被告至今仍未缴纳的事实。经质证，被告陈述其未收到过该催告函。本院认为，该证据原告未提供其已向被告送达的证据，本院不予采信。 被告徐志强未向本院提供任何证据。 本院经审理认定事实如下：2006年3月14日，原告与西双版纳际通房地产开发有限公司签订了《前期物业委托合同》（以下简称合同），合同约定原告对鑫海花园提供前期物业服务管理事宜，服务期限为2006年3月14日至2009年3月14日，物业服务费按照物价部门批准的标准收取，原告提供的有偿服务包括代收水费、有限电视费及垃圾处理费，生活垃圾处置费108元/户/年，还约定西双版纳际通房地产开发有限公司与业主签订的买卖合同应包含本合同约定的内容，业主签订物业买卖合同即为接受本合同内容。同时合同还对服务质量、标准、物业的经营管理、使用维护、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告开始为鑫海花园小区提供物业服务，服务期间，小区内发生盗窃事件、监控损坏、可视门禁系统未正常使用、车辆乱停乱放、业主私自占用公共部分私搭乱建等等情况。另查明，本案被告房屋为18栋2单元202号，房屋面积123.32平方米。鑫海花园小区至今未成立业主委员会，原告与被告之间也未签订任何服务合同，合同到期后，西双版纳际通房地产开发有限公司未重新选聘物业服务企业，原告为被告提供物业服务至今，被告自2014年开始未缴纳物业服务费。 经审理和查明的案件事实，本院评判如下： 关于双方之间是否存在物业服务合同关系及被告是否应当按照原告主张的数额向原告支付物业管理费、生活垃圾代运费、水费及水损费用的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”、第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，在房地产公司与原告签订的前期物业委托合同期限届满后至今的时间里，原告对涉案小区已经提供了主要的管理服务，在提供服务的过程中被告并未拒绝接受原告提供的服务，该合同虽未签订书面合同，但已成立并生效，双方均应按照合同全面履行合同义务。但因双方未签订书面合同，未对具体事项进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”的规定，本院依据法律规定的按照订立合同时履行地的市场价格履行，在原告提供了物业服务收费备案表的情况下，参照《前期物业委托合同》中“第六条……：1、物业管理费：按物价部门批准的标准收取；……。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年元月份的一日到十日交清。”的约定，对物业管理费予以支持，但因原告对小区内存在的私搭乱建、乱停乱放车辆、发生盗窃事件、监控损坏等问题，未尽到合理管理义务，其行为构成违约，本院参照《前期物业委托合同》中对服务质量的要求及约定的按照一年物管总费用的15%的标准予以扣除，即4,809元×15%=721.35元，故对物管费本院予以部分支持4，087.65元;因被告在庭审中同意支付原告主张的垃圾清运费、水费,本院予以支持；对原告主张的水损，因双方对水损没有进行约定，经庭审核实，水损属于小区对接水务公司的总表与每户业主水表总和的误差，按照《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”的规定，水损的产生是因为没有抄表到户产生，即使约定代收水费亦不应当产生水损费用，该费用不应当由业主负担，但在庭审过程中被告同意支付，故对水损本院予以支持68.1。综上，对原告主张的物业管理费，本院予以支持4,087.65元，对垃圾清运费予以支持720元，水费予以支持564.7元，水损费予以支持68.1元，以上合计5,440.45元。 关于本案违约金是否应当支持的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案存在原告未完全按照约定对小区内存在的问题进行处理的行为，其行为构成违约，故对原告主张的违约金本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告徐志强于本判决生效之日起向原告西双版纳创兴物业管理有限公司支付物业管理费4,087.65元、垃圾清运费720元、水费564.7元及水损费68.1元，合计5,440.45元； 二、驳回原告西双版纳创兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐志强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员 刀 娅 二〇一九年六月三十日 书记员 杨艳红