成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初1394号 原告：成都鲁能置业有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：徐同德，总经理。 委托诉讼代理人：付强，泰和泰律师事务所律师。 被告：张红梅，女，1981年10月26日出生，汉族，住所地成都市武侯区。 委托诉讼代理人：向宸锋，四川卓宇律师事务所律师。 原告成都鲁能置业有限公司（以下简称鲁能置业公司）与被告张红梅商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年1月30日立案受理后,依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理，原告鲁能置业公司的委托诉讼代理人付强，被告张红梅及其委托诉讼代理人向宸峰到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 鲁能置业公司向本院提起诉讼请求：1.确认鲁能置业公司与张红梅签订的编号为CDLNC00002327《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议已解除；2.张红梅于本案判决书生效之日起5日内配合鲁能置业公司办理完毕注销编号为CDLNC00002327《四川省商品房买卖合同（预售）》网签手续、预售合同登记备案手续、商品房预告登记手续；3.张红梅向鲁能置业公司支付违约金172154.2元及律师费5000元。事实及理由：2016年11月21日，鲁能置业公司与张红 梅签订《四川省商品房买卖合同（预售〉》及《商品房买卖合同补充协议》，就张红梅购买鲁能置业公司位于成都市成华区房屋的相关事宜作出约定。其中，合同约定房屋总价款为860771元，并补充约定“如买受人未在本合同签订之日起七日内（即2016年11月28日前）向贷款机构递交贷款申请手续及按揭贷款申请资料并签订抵柙贷款合同。逾期超过三十日的，出卖人有权选择单方面解除本合同，有权要求买受人按本合同房价款总额的20%向出卖人支付违约金，并有权从买受人已付的购房款中扣除，不足部分有权向买受人追索。”张红梅未按约定履行上述义务，甚至在鲁能置业公司于2017年2月4日发出《关于催办按揭贷款手续的通知函》之后的三十日内仍未履行，已然构成违约。 协议约定“如贷款机构批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在出卖人书面通知之日起七日内付清。逾期超过三十日的，出卖人有权选择单方面解除本合同，有权要求买受人按本合同房价款总额的20%向出卖人支付违约金，并有权从买受人已付的购房款中扣除，不足部分有权向买受人追索。”张红梅获枇的贷款额低于其申请的金额，鲁能置业公司按约于2017年8月16日向张红梅发《关于补缴按揭贷款差额款项的通知函》，要求其在2017年8月23日前予以补缴，但张红梅接到该通知后并未履行。鲁能置业公司于2017年9月25日再次向张红梅发函要求其补缴差额，张红梅一直拖延，逾期时间远超三十日，再次违约。 协议还约定“如买受人的按揭申请未获贷款机构最终审批同意的，买受人应在出卖人书靣通知之日起七日内付清房屋全部尾款。逾期超过三十日的，出卖人有权选择单方面解除本合同，有杈要求买受人按本合同房价款总额的20%向出卖人支付违约金，并有权从买受人已付的购房款中扣除，不足部分有权向买受人追索。”张红梅因个人征信问題最终被拒贷，鲁能置业公司按约于2018年1月5日向其发《催缴房款通知》，要求其务必在2018年1月12日前付清全部尾款，张红梅依然未能按时履行，第三次违约。 为防止损失扩大，2018年1月18日，原告向张红梅寄送了《合同解除通知函》，该函于2018年1月23日被签收，双方关系解除。 张红梅辩称，鲁能置业公司诉讼请求确认双方的合同已经解除，以及确认2018年1月18日发函即已产生合同解除效力。张红梅认为该函所明文记载的解约理由为申请贷款未获得贷款机构同意的，鲁能置业公司就有权解除合同，该说法与合同约定不符，所以该函没有合同依据。在鲁能置业公司发送此函以前，张红梅已经支付全部房款，张红梅合同义务已实际履行完毕，参照四川省高院关于合同解除的意见，鲁能置业公司已无权再行使合同解除权。鲁能置业公司在诉状中所列举其他合同条款认为张红梅还有其它违约行为，因为签订合同后，鲁能置业公司未交付全部合同给张红梅，且双方在履行合同中对价款的支付方式进行多次协商变更，鲁能置业公司认为张红梅违约的事实与理由均不能成立。 经审理查明，2016年11月21日，鲁能置业公司与张红 梅签订《四川省商品房买卖合同（预售〉》及《商品房买卖合同补充协议》，张红梅购买鲁能置业公司开发的位于成都市成华区房屋。合同总价款860771元，首付款260771元，剩余购房款600000元向农业银行支行按揭贷款方式支付。 合同签订后，张红梅支付了首付款260771元。2017年2月15日，案涉房屋进行了网签合同备案（房屋网签备案地址为成都华区槐树店）。网签备案表中载明的贷款银行为工商银行成都支行。2017年5月4日，因政策原因张红梅在农业银行成都支行贷款未果，双方协商将贷款银行变更为工商银行成都支行，并提高首付款至350771元（张红梅当日向鲁能置业公司补交9万元购房款），余款510000元向银行贷款。在办理贷款中工商银行成都芷泉支行批准的贷款额仅为340000元。双方申请对合同备案信息进行变更。2017年8月16日，鲁能置业公司向张红梅发《关于补缴按揭贷款差额款项的通知函》，要求其在2017年8月23日前补缴首付款170000元，但张红梅接到该通知后并未履行。鲁能置业公司于2017年9月25日再次向张红梅发函要求其补缴差额170000元。2017年10月12日，张红梅向鲁能置业公司补交170000元购房款。双方协商申请对备案在房屋管理部门的合同信息进行变更。之后，因银行查询到张红梅新增2笔住房贷款，拒绝了张红梅的贷款申请。2018年1月5日，鲁能置业公司向张红梅发出《催缴房款通知》，要求其在2018年1月12日前付清340000元房屋尾款。2018年1月16日，张红梅向鲁能置业公司转账支付340000元购房款。次日，鲁能置业公司收到该款。 2018年1月18日，向张红梅寄送《合同解除通知函》，以张红梅申请未贷款机构最终审批同意，且至今未支付全部剩余购房款为由通知张红梅解除双方签订的商品房买卖合同及附件、补充协议，已支付的购房款扣除违约金后退款。2018年2月9日，张红梅向鲁能置业公司复函，认为鲁能置业公司收购房尾款在前，发出解除合同通知函在后，要求继续履行合同，《合同解除通知函》无效。 另查明，鲁能置业公司在本案中提供的《四川省商品房买卖合同（预售）》中第九条第二款第3项关于付款方式与，2016年11月21日签订合同时载明的内容不一致。当初内容为“首付款260771元，剩余购房款600000元以向农业银行成都锦城支行按揭贷款方式支付”。双方在履行合同中，由于首付金额、贷款金额及贷款银行发生变化，鲁能置业公司将其更改为“首付款520771元，剩余购房款34000元以向工商银行成都芷泉支行按揭贷款方式支付”。 审理中，经询问鲁能置业公司其主张违约金的依据何在。鲁能置业公司述称，按合同约定解除合同按房款总额的20%支付违约金。 上述事实，有双方当事人陈述，及《四川省商品房买卖合同（预售）》、网签合同备案表、付款收据、转账凭证、微信聊天记录、《关于补缴按揭贷款差额款项的通知函》、《催缴房款通知》、《合同解除通知函》及其复函、商品房合同备案变更申请书、信息变更表等证据证明。 本院认为，张红梅在向银行申请贷款中，因政策或银行资信审查等原因，致张红梅未能取得银行贷款，但鲁能置业公司均要求张红梅以提高首付、或现金支付房屋尾款方式付清购房款，双方并对此形成合意。虽在付款中，根据鲁能置业公司通知要求，张红梅存在迟延付款的情形，但并未影响合同目的实现。2017年10月12日，张红梅向鲁能置业公司迟延补交170000元购房款，鲁能置业公司并未提出异议，双方而是选择继续履行合同。在贷款被拒后，2018年1月5日鲁能置业公司又向张红梅发出《催缴房款通知》，要求其在2018年1月12日前付清340000元房屋尾款。张红梅虽然未在通知的时间内付清。但在2018年1月16日付清了340000元购房款，应当认定其在合理期限内履行了主要债务。张红梅的行为不构成根本违约。鲁能置业公司在收到张红梅的全部购房款的次日又以“张红梅申请未贷款机构最终审批同意，且至今未支付全部剩余购房款”为由，要求与张红梅解除双方签订的商品房买卖合同，其解除合同的理由明显不当，且张红梅在收到解除合同通知函后，在合理期限内就对该解除通知提出异议，并要求鲁能置业公司继续履行合同。综上理由，鲁能置业公司解除合同的理由不符合合同法第九十四条规定的法定解除条件，其主张确认鲁能置业公司与张红梅签订的编号为CDLNC00002327《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议已解除的诉讼请求，本院不予以支持。因其他诉讼请求均是以张红梅违约导致合同解除为理由而主张的民事责任，因其请求权基础不成立，故对其他诉讼请求均不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下： 驳回成都鲁能置业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费3843元，减半收取1921.5元，由原告成都鲁能置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  刘宗华 二〇一九年六月五日 书记员  王华琳