广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂03民终1409号 上诉人(原审原告）:钟桂湘，男，1977年12月15日出生，汉族，住广西荔浦市。 被上诉人（原审被告）：荔浦县百利新村建设发展有限公司，住所地广西荔浦市荔城镇沙街社区滨江南路**。 法定代表人：廖植雄，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁丹志，广西恒桂律师事务所律师。 上诉人钟桂湘因与被上诉人荔浦县百利新村建设发展有限公司（以下简称“百利公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区荔浦市人民法院（2018）桂0331民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钟桂湘、被上诉人百利公司的委托诉讼代理人梁丹志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟桂湘上诉请求：一、撤销一审判决第三项；二、百利公司支付终止房内装修及设施条款赔偿金80000元；三、百利公司给付配套设施条件违约金2891元及逾期办理房产证登记违约金25917元。事实和理由：1.在一审庭审中，百利公司答辩称合同条款已经不能履行，对钟桂湘造成的损失其应当赔偿，及赔偿数额不应超过80000元，证明百利公司终止履行该合同条款意思表示清楚及对赔偿数额的确定，钟桂湘和百利公司均确认终止房内装修及设施条款赔偿金80000元的事实。一审判决以继续履行为由判决驳回钟桂湘关于终止房内装修及设施条款赔偿金，显然错误。2.本案《商品房买卖合同》中第十四条、第十五条分别是关于配套设施条件违约金、逾期办理房产证登记违约金条款，是双方的真实意思表示，一审判决亦对该事实作出了认定，且计算至百利公司履行义务之日起。该合同中约定的交房日期是2016年5月31日止，百利公司在交付房屋时应达到“与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑（正常用水用电）于交房时达到使用条件”，而实际上该楼盘至今水电设施不到位，无电梯，甚至连门窗框及玻璃均未安装，建筑外架亦未拆除。百利公司逾期交房的行为同时也导致约定办理房产证登记的时间延迟，构成两个义务的违约，应当承担相应的法律后果。一审判决却以房屋未交付为由驳回钟桂湘的关于配套设施条件违约金、逾期办理房产证登记违约金的诉讼请求，于法无据。 百利公司辩称：百利公司认为房屋装修款为另一法律关系，应通过另案起诉解决。合同中关于装修条件，百利公司存在违约，应当按照合同约定承担违约责任，但不认可退还装修款的主张，由于行政部门的原因导致百利公司未能将房产证办理下来。另外每一户业主都单独提起诉讼不利于房地产的销售。因此，请求二审法院支持一审判决。 钟桂湘向一审法院起诉请求：一、被告支付逾期交房违约金57889.28元、配套设施条件违约金28944.64元、逾期办理房屋产权登记违约金28944.64元；二、被告赔偿不履行装饰、装修、设施标准附属条款造成原告损失100000元；三、被告返还原告重交专项维修基金3194元；三项请求合计218972.56元；四、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月17日，原告钟桂湘与被告百利公司签订了《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同约定的主要内容有:被告百利公司将其开发的半岛豪庭三期6栋1单元806室商品房出卖给原告钟桂湘，该商品房的建筑面积为70.98平方米，其中套内建筑面积49.90平方米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4687.20元，总金额为332697元；买受人在签订合同前缴纳首期款，首期款占全部房价的30.27%，余款占全部房价款的69.73%，由买受人向银行申请办理个人按揭贷款。商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2016年5月31日前，依照有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；该条还约定了出卖人可延期交房的条件和情形。商品房买卖合同第九条约定：除合同规定的特殊情况外，出卖人如逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房买卖合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到标准的，出卖人负责在买受人提出书面异议并经确认属实后，30天内进行补装修达到合同约定标准，交房日期顺延。商品房买卖合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑（正常用水用电）于交房时达到使用条件；如果因出卖人原因在规定日期内未达到使用条件，每逾期一天，出卖人按合同总房款的十万分之一向买受人支付违约金。商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。商品房买卖合同第十七条约定：住宅专项维修资金的交存标准，非电梯房屋为35元/平方米，电梯房屋为45元/平方米。商品房买卖合同还约定了双方的其他权利义务内容；该商品房买卖合同到房地产管理部门进行了备案登记。合同签订后，原告按约支付了购房款332697元给被告。合同约定的交房日期届满后，被告至今未能将约定的房屋交付给原告，为此，原告提起本案诉讼。 另查明，原告与被告还签订了一份《半岛豪庭酒店式公寓委托管理经营合同》，该合同约定：被告接受原告委托，为原告提供物业管理、经营服务，经营托管期限自2015年6月6日起自2025年6月5日止；钟桂湘应在2015年6月6日前将符合约定条件的托管物业交付给百利公司；该合同还约定了双方的其他权利义务内容。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应遵守。原告已经按照约定向被告支付了购房款332697元,但被告却未按照合同约定于2016年5月31日前交付房屋给原告，且被告未能举证证实逾期交房存在约定、法定及不可抗力的延期情形，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。原告未要求解除合同，视为要求继续履行合同，被告应按照合同约定向原告支付逾期交房违约金，逾期交房违约金每天按已付购房款的万分之二计算；原告未向法庭具体说明其请求的逾期交房违约金的计算天数，根据本案的实际情况，该院认定原告在本案中请求的逾期交房违约金计算期间是从2016年6月1日起计算至原告起诉之日即2018年10月17日止，共计869天；因此，原告在这期间可获得的逾期交房违约金为57822.74元（332697元×0.0002×869天=57822.74元），该院对原告超过此部分的请求不予支持。2018年10月18日后的逾期交房违约金，当事人可另行通过合法途径解决。原告要求被告返还重交的专项维修基金3194元，被告无异议，该院予以支持。根据合同约定，配套设施、装饰、装修是于交房时达到使用条件，而本案涉及的商品房尚未交房，今后交房时的配套设施标准、装饰、装修是否符合约定尚不能确定，原告的损失是多少也尚不能确定，当事人对损失数额的意见也不一致，且当事人也未要求进行鉴定评估，因此，原告现在请求被告支付配套设施条件违约金以及赔偿不履行装饰、装修、设施标准造成的损失的条件尚未成就，该院对原告的这些请求不予支持；这些事宜，当事人可待条件成就后另行通过合法途径解决。根据约定，逾期办理房屋产权登记违约金成就的前提也是交房后，而涉案房屋尚未交房；因此，原告现在请求逾期办理房屋产权登记违约金，该院不予支持。至于当事人提及的半岛豪庭酒店式公寓委托管理经营合同不再履行给原告造成损失的问题，该院认为，本案是商品房销售合同纠纷，半岛豪庭酒店式公寓委托管理经营合同与本案商品房买卖合同属于不同的法律关系，本案对涉及半岛豪庭酒店式公寓委托管理经营合同的事宜不作处理，当事人可另行通过合法途径解决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决：一、被告荔浦县百利新村建设发展有限公司支付逾期交房违约金57822.74元给原告钟桂湘；二、被告荔浦县百利新村建设发展有限公司返还专项维修基金3194元给原告钟桂湘；三、驳回原告钟桂湘的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩，归纳本案的争议焦点为： 百利公司应否退还不履行装饰、装修设备标准条款造成的损失80000元？二、百利公司应否支付基础配套设施违约金及逾期办理房屋产权登记违约金？ 关于焦点一。钟桂湘主张继续履行《商品房买卖合同》，解除合同中约定的装饰、装修条款并退还装修款损失计80000元。百利公司认为应按照合同约定继续履行装饰、装修条款，且按户单独退还装修款不利于房地产销售。本院认为，本案《商品房买卖合同》中约定的标的物是包含装修设备的房屋，双方未明确约定将装修款与房屋建筑价款区分开，亦未对解除装饰、装修条款的条件进行约定，钟桂湘主张继续履行《商品房买卖合同》的，应视为同意继续履行装饰、装修条款。关于钟桂湘主张的退还装修款损失数额，《商品房买卖合同》中第十三条约定百利公司（出卖人）交付使用的商品房装饰、设备标准达不到约定标准的，百利公司在钟桂湘（买受人）提出书面异议后，30天内进行补装修达到合同约定的标准，交房日期顺延。本院认为，根据上述条款约定，涉案房屋尚未交付，百利公司正在履行房屋装修项目，交房时房屋装饰、装修设备是否达到合同约定的标准及是否对钟桂湘造成损失均无法确定。故一审法院认定钟桂湘的该项诉请条件尚未成就，并无不当，本院予以维持。 关于焦点二。本院认为，根据本案《商品房买卖合同》第十四条、第十五条条款约定，百利公司支付配套设施条件违约金的前提应是交房时未达到约定使用条件，支付逾期办理房屋产权登记违约金的前提是房屋交付使用后90日内未向产权登记机关报送办证所需资料。本案中，由于涉案房屋尚未交付使用，即上述合同条款中约定的支付违约金条件尚未成就，不能认定百利公司已违反上述约定义务。故一审法院驳回钟桂湘该项诉请正确，本院予以维持。 综上所述，钟桂湘的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2476元，由上诉人钟桂湘负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕秀文 审判员  唐 勇 审判员  蒋子秀 二〇一九年六月五日 法官助理郑欣 书记员廖鑫悦