广东省佛山市顺德区人民法院行 政 裁 定 书（2019）粤0606行初454号原告叶小芳，女，1990年11月6日出生，汉族，住广东省海丰县，委托代理人张邦永，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人王嘉欣，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告佛山市自然资源局，住所地广东省佛山市禅城区玫瑰东路**。法定代表人杨小晶，局长。委托代理人朱晓东，佛山市自然资源局禅城分局工作人员。委托代理人陈嘉慧，广东通建律师事务所律师。第三人李庭彬，男，1983年10月20日出生，汉族，住广东省海丰县，委托代理人孙志如，广东瑶琨律师事务所律师。第三人中国银行股份有限公司佛山南庄支行，住所地广东省佛山市禅城区南庄大道**。法定代表人黄健文。委托代理人韦生运，男，1981年2月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，该公司员工。原告叶小芳诉被告佛山市自然资源局行政登记纠纷一案，于2019年3月27日向本院提起行政诉讼，本院于同日受理，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，因李庭彬、中国银行股份有限公司佛山南庄支行与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年5月28日公开开庭审理了本案。原告委托代理人王嘉欣，被告委托代理人朱晓东、陈嘉慧，第三人李庭彬的委托代理人孙志如到庭参加诉讼，第三人中国银行股份有限公司佛山南庄支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告、第三人李庭彬于2016年5月26日与佛山市和记黄埔地产有限公司（以下简称和记公司）签订《商品房买卖合同》，购买位于佛山市禅城区科润路10号一座1204房的房产。2017年11月17日，原告及第三人李庭彬委托和记公司对案涉房产办理不动产登记手续。原佛山市禅城区国土城建和水务局（以下简称原禅城国土局）于2017年11月24日出具（2017）佛禅不动产权第0106835号不动产权证书。原禅城国土局出具的上述不动产权证书原告并未持有也不知晓登记情况，直至第三人李庭彬于2018年12月向禅城区人民法院起诉离婚纠纷一案时，原告收到法院送达的证据材料才知悉案涉房产的共有情况。原告为查明情况于2019年2月26日向原禅城国土局申请查看登记资料发现原告对涉案房产的所占份额经他人篡改，非原告的真实意思。根据申请书的记载显示，“登记申请人”栏原告与第三人所占份额原为“共同共有”，但第三人李庭彬及和记公司在原告签字后私自篡改申请表，将原有的两人所占份额为“共同共有”划掉，修改为第三人李庭彬所占份额95%、原告所占份额5%，并加盖指模。事实上原告并未知情且未同意该修改后的份额，修改后的指模亦非原告的指模。为此，原告起诉请求：1.撤销（2017）佛禅不动产权第0106835号不动产权证书；判决被告对佛山市禅城区科润路10号一座1204房的房产份额登记为原告及第三人李庭彬共同共有；2.诉讼费、鉴定费由被告承担。原告在诉讼中提供如下证据：1.原告的身份证、被告的组织机构代码查询结果、第三人李庭彬的身份证，证明原告、被告及第三人李庭彬的诉讼主体资格。2.不动产登记申请表、房产分户图、不动产登记询问表、购买商品房委托书、原告的身份证、证明、授权委托书、委托书、广东省商品房买卖合同、佛山涟岸花园高层住宅质量保证书、佛山市禅城区南庄绿岛湖地块住宅项目高层住宅使用说明书、粤（2017）佛禅不动产权第0106835号不动产权证，证明申请书的记载显示，“登记申请人”栏原告与第三人李庭彬的所占份额原为“共同共有”，但第三人李庭彬及和记公司在原告签字后私自篡改申请表，将原有的两人所占份额为“共同共有”划掉，修改为第三人李庭彬所占份额95%，原告所占份额5%，并加盖指模。事实上原告并未知情情况且并未同意该修改后的份额，修改后的指模亦非原告的指模。被告未经审查即按照第三人李庭彬单独修改后的份额进行登记。3.（2019）粤0604民初1407号民事判决书，证明佛山市禅城区人民法院于2019年1月14日受理第三人李庭彬提起的离婚诉讼，原告在收到本案诉讼材料时才知悉房产证登记有误。原告自知道该行政行为之日起未超过六个月。被告辩称，一、原告提出撤销粤（2017）佛禅不动产权第0106835号不动产权证书的诉请已过起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”原禅城国土局于2017年11月24日核发粤（2017）佛禅不动产权第0106835号不动产权证书，原告委托和记公司员工陈佩盈于2017年12月14日领取上述不动产权证书。根据上述法律规定，原告对原禅城国土局上述行政行为有异议的，应在六个月内提起诉讼。即原告最迟应于2018年6月13日前提出诉讼，但原告于2019年3月27日向法院提起诉讼，已过六个月的起诉期限。二、原禅城国土局对涉案房产进行转移登记有法定职权依据。《不动产登记暂行条例》第二条规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”根据上述规定，涉案房产位于佛山市禅城区科润路10号一座1204房，原禅城国土局为上述房产的不动产登记机构，依法有权为涉案房产办理不动产转移登记手续。被告因机构改革承接了原禅城国土局相关行政管理职能，具有对本案进行答辩的主体资格。根据《佛山市机构改革方案》的要求，将国土资源管理等职能整合，组建市自然资源局，并在区设立分局，实行市以下垂直管理体制，市自然资源局各分局承接各区原国土部门关于土地管理、不动产登记等行政职能，是市自然资源局的派出机构，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第二十条的规定，本案由被告进行答辩。三、原禅城国土局依照原告的申请为涉案房产办理不动产转移登记事实清楚、证据充分、程序合法。《不动产登记暂行条例》第五条规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；……”第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”2017年11月17日，原告与第三人李庭彬委托和记公司员工陈佩盈向原禅城国土局提交了《不动产登记申请表》，申请办理位于佛山市禅城区科润路10号一座1204房国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记手续，房产所占份额第三人李庭彬为95%、原告为5%，且提交经第三人李庭彬及原告签名确认的《不动产登记询问表》，表明《不动产登记申请表》记载的内容均是原告、李庭彬真实意思表示，申请材料填写“所占份额”正确；同时原告及第三人李庭彬向原禅城国土局提交二人身份证复印件、《购买商品房委托书》、《佛山市和记黄埔地产有限公司委托书》、委托人陈佩盈身份证、《广东省商品房买卖合同》、《合同登记备案回执》、《广东增值税普通发票》、《证明》、《房产分户图》。原禅城国土局依法核查原告与第三人李庭彬提供的上述涉案房产转移登记申请材料，依法为其办理不动产登记手续并核发粤（2017）佛禅不动产权第0106835号不动产权证书，证载共有情况李庭彬95%、原告5%。可见，原禅城国土局依照原告及第三人李庭彬的申请为涉案房产办理不动产转移登记事实清楚、证据充分、程序合法。综上，请求法院依法审理，驳回原告全部诉请，维护被告合法权益。被告在诉讼中提供如下证据：1.被告的统一社会信用代码证书及佛山市自然资源局禅城分局的统一社会信用代码证书，证明被告诉讼主体适格。2.原告及第三人李庭彬的身份证、《不动产登记申请表》及《不动产登记询问表》、《购买商品房委托书》、委托人身份证、佛山市和记黄埔地产有限公司《委托书》及受托人陈佩盈身份证、《广东省商品房买卖合同》（编号：1601015580）、编号：YC[2016]1481263《合同登记备案回执》、《证明》及《房产分户图》、广东增值税普通发票两份（编号：02015573、02015574）、粤（2017）佛禅不动产权第0106835号不动产权证，证明原禅城国土局为原告及第三人李庭彬办理涉案房产的不动产转移登记并核发不动产权证书事实清楚、程序合法。3.《购买商品房委托书》、委托人身份证、佛山市和记黄埔地产有限公司《委托书》及受托人陈佩盈身份证件、禅城区南庄镇街道行政服务中心一门式业务收件回执，证明原告及第三人李庭彬委托和记公司员工陈佩盈代领不动产权证，陈佩盈于2017年12月14日领取，因此原告于2017年12月14日已知晓涉案房屋所占份额的登记情况，对该具体行政行为有异议的，应于2018年6月13日前提出。原告于2019年3月27日向佛山市顺德区人民法院提起本案诉讼，并于2019年4月11日提交《变更被告申请书》，将本案被告变更为佛山市自然资源局，因此本案原告要求撤销粤（2017）佛禅不动产权第0106835号不动产权证书的诉请已过起诉期限。第三人李庭彬述称，一、原告提出撤销粤（2017）佛禅不动产权第0106835号不动产权证书的诉讼已过起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，原告如果对原禅城国土局于2017年11月24日核发粤（2017）佛禅不动产权第0106835号不动产权证书有异议，应在六个月内提起诉讼，即最迟应于2018年6月13日前提出诉讼。原告辩称其不知情登记情况未提供证据且其说法也不符合常理。首先，《不动产登记申请表》上申请人情况“法定代表人/负责人”的联系电话只留有原告的手机号码135××××****。其次，原告及其父母很紧张第三人李庭彬全资购买的涉案房产是否有加原告名字这件事，从常理上说，原告不可能不了解办证事宜及跟进办证进度。再次，涉案房产不动产登记信息是公开的，原告可以随时查询。二、原禅城国土局依照原告和第三人李庭彬的申请为涉案房产办理不动产转移登记事实清楚、证据充分、程序合法。第三人李庭彬2010年毕业后来到佛山工作，因工作租房不是长久之计，第三人李庭彬就制定购置房产计划，一直为此计划努力着。2016年5月第三人李庭彬向和记公司购买位于佛山市禅城区科润路10号一座1204的房屋，该房产由第三人李庭彬全资购买，第三人李庭彬用自己的积蓄，加上向父母借款332000元和向姐姐李静盈借款50000元支付了前述房产首付款502290元、维修基金11222.9元、房产契税16032.72元，合计支付了529545.62元，剩余房款620000元向第三人中国银行股份有限公司佛山南庄支行申请贷款。由于2015年10月第三人李庭彬与原告相识，后确立男女朋友关系，在第三人李庭彬购买涉案房产过程中，原告与其父母得知后强烈要求在购房合同中加上原告的名字，并表示不是贪图财产，只是想知道第三人李庭彬对原告的真心。经双方协商，涉案房屋由第三人李庭彬全资购买，首付款、维修基金、契税全部由第三人李庭彬支付，银行按揭供房款也由第三人李庭彬负责，第三人李庭彬基于准备与原告结婚的复杂心情，第三人李庭彬同意赠与原告5%的房产份额。后第三人李庭彬与原告委托和记公司向原禅城国土局提交《不动产登记申请表》，申请办理位于佛山市禅城区科润路10号一座1204房的国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记手续，房产所占份额第三人李庭彬为95%、原告为5%，第三人李庭彬与原告叶小芳在《不动产登记询问表》签名确认，表明《不动产登记申请表》记载的内容均是原告与第三人李庭彬的真实意思表示，申请材料填写“所占份额”正确，声明对表格填写内容及提交的申请材料的真实性负责；同时原告与第三人李庭彬提交了两人身份证复印件、《购买商品房委托书》等相关办理不动产登记的材料。如前所述，原禅城国土局依法核查涉案房产转移登记申请材料，依法办理不动产登记手续并核发粤（2017）佛禅不动产权第0106835号不动产权证书，记载共有情况李庭彬95%、叶小芳5%，事实清楚、证据充分、程序合法。综上所述，原告提出撤销粤（2017）佛禅不动产权第0106835号《不动产权证书》的诉讼已过起诉期限，原禅城国土局依照原告和第三人李庭彬的申请为涉案房产办理不动产转移登记事实清楚、证据充分、程序合法，请法院判决驳回原告的全部诉讼请求，依法维护第三人李庭彬的合法权益。诉讼中，第三人李庭彬提供的证据有：1.第三人李庭彬的身份证，证明第三人李庭彬的诉讼主体资格。2.中国农业银行个人结算业务申请书（2016年5月26日）1页、回单2份、商品房购房楼款缴款通知书1页、广东银联持卡人存根1份、中国农业银行业务凭证1页、一本通/绿卡通交易明细（客户）2页、户口本4页、认购书2页、汇款收据2张、中国银行交易流水明细清单1页、佛山市住房专项维修资金缴款通知书1页、中国银行国内汇款付款通知单1页、广东银联持卡人存根1份、税收完税证明1页、银行按揭贷款申请审核意向书1页、货款已还款明细清单5页，证明按第三人李庭彬与原告协商，涉案房产由李庭彬全资购买，李庭彬基于准备与原告结婚赠与原告涉案房产5%的份额。李庭彬用自己的积蓄，加上向父母借款332000元和向姐姐借款50000元支付了涉案房产的首付款502290元、维修基金11222.9元、房产契税16032.72元，合计支付了529545.62元，剩余购房款62万元向第三人中国银行股份有限公司佛山南庄支行按揭贷款，自2016年9月起一直由李庭彬每月12日按时等额偿还人民币3811.2元。第三人中国银行股份有限公司佛山南庄支行述称，中国银行股份有限公司佛山南庄支行只对贷款的真实性负责，对原告及第三人李庭彬如何办证并不清楚。第三人中国银行股份有限公司佛山南庄支行未提供证据。经庭审质证，本院对各方当事人提供的证据作如下确认：原告提供的证据1、2，被告及第三人李庭彬对其真实性无异议，且上述证据与本案有关联，本院予以采纳。原告提供的证据3，原告与第三人李庭彬的离婚案件的裁判与本案认定事实无关，本院不予采纳。被告提供的证据1、2、3，原告及第三人李庭彬对其真实性均无异议，且上述证据与本案有关联，本院予以采纳。第三人李庭彬提供的证据1，原、被告对其真实性无异议，本院予以采纳。第三人李庭彬提供的证据2，该组证据系向开发商缴纳款项的凭证，因本案系审查颁证行为的合法性，故原告与第三人李庭彬之间民事的法律关系本院不予评价，故该组证据与本案认定事实无关，本院不予采纳。经审理查明，原告与第三人李庭彬系夫妻关系，二人于2016年5月26日与和记公司签订《商品房买卖合同》，原告、第三人李庭彬向和记公司购买位于佛山市禅城区科润路10号一座1204房的房产。2017年11月17日，原告、第三人李庭彬与和记公司签订《购买商品房委托书》，原告、第三人李庭彬就办理《不动产权证》手续向和记公司作出以下委托：原告、第三人李庭彬委托和记公司申请办理土地、房屋登记、不动产登记手续；代办代领《不动产权证》等相关文件；委托和记公司及其授权的工作人员代为签署《不动产登记申请表》、《不动产登记询问表》、《房屋分层分户平面图》等相关办理土地、房屋登记、不动产登记手续所需签署文件；和记公司及其授权的工作人员在其权限范围内所签署的一切文件原告、第三人李庭彬均予以承认。当日，和记公司委托员工黄绍辉、陈嘉亨、陈佩盈全权办理位于佛山市禅城区科润路10号一座1204房房地产权证等相关手续。2017年11月17日，原告、第三人李庭彬、和记公司作为申请人共同签署一份《不动产登记申请表》，申请办理位于佛山市禅城区科润路10号一座1204房国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记手续，在该申请表中,“登记申请人”栏原告与第三人所占份额原为“共同共有”，后将原有的两人所占份额为“共同共有”划掉，修改为第三人李庭彬所占份额95%、原告所占份额5%，并加盖指模。与此同时，原告、第三人李庭彬还填写了《不动产登记询问表》，该二人表示申请材料填写“所占份额”正确等。此外，原告及第三人李庭彬向原禅城国土局提交二人身份证复印件、《购买商品房委托书》、《佛山市和记黄埔地产有限公司委托书》、委托人陈佩盈身份证、《广东省商品房买卖合同》、《合同登记备案回执》、《广东增值税普通发票》、《证明》、《房产分户图》。原禅城国土局经核查认为原告与第三人李庭彬所提供的上述材料符合转移登记申请条件，依法为其办理不动产登记手续，于2017年11月24日向原告及第三人李庭彬颁发粤（2017）佛禅不动产权第0106835号、0106836号不动产权证书两份，证载李庭彬所占份额为95%、原告所占份额为5%。2017年12月14日，和记公司员工陈佩盈领取该不动产权证。另查，原告、第三人李庭彬共有的位于佛山市禅城区科润路10号一座1204房房屋现已抵押给第三人中国银行股份有限公司佛山南庄支行，于2018年10月10日办理了抵押登记。本院认为，《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”原禅城国土局作为不动产登记管理部门，负有对本辖区内不动产权属进行登记的法定职责。原禅城区国土局依照原告、第三人李庭彬的申请在法定期限内办理不动产登记，并依法送达给原告、第三人李庭彬的委托代理人，原禅城区国土局办理不动产登记的程序合法。本案争议焦点为原告起诉是否超过起诉期限。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条的规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”。本案中，原禅城国土局作出案涉行政行为的时间为2017年11月24日，原告及第三人李庭彬委托代理人陈佩盈领取案涉不动产权证的时间为2017年12月14日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。故原告委托代理人陈佩盈领取案涉不动产权证的行为应视为原告及第三人李庭彬领取，由此可见原告应从2017年12月14日就应当知道案涉的颁证行为。再者，本案的房产于2018年10月10日抵押给第三人中国银行股份有限公司佛山南庄支行并办理抵押登记，按照抵押的一般流程先确定产权人后，再由产权人及抵押权人共同申请办理抵押登记。从原告委托代理人陈佩盈2017年12月14日领取案涉不动产权证至2018年10月10日原告办理抵押登记，时间长达近一年，该时间段内，原告作为案涉房屋的产权人不可能不知道案涉的行政行为。综上分析，原告应从2017年12月14日就应当知道案涉的颁证行为，根据法律规定应在2018年12月13日前提出诉讼，但原告于2019年3月27日向法院提起诉讼，已过一年的起诉期限。鉴于本案已立案，应予裁定驳回起诉。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告叶小芳的起诉。本案不收取受理费（原告叶小芳已预交的受理费50元，原告可在本裁定书发生法律效力后向本院申请退回）。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈 威人民陪审员  郑鸿加人民陪审员  刘艳梅二〇一九年六月十二日书 记 员  胡怿之