四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终923号 上诉人（原审原告）:张芳，女，1973年12月1日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡罗均，四川法雨律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：广安市华宇房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：王建国，执行董事。 委托诉讼代理人：雷黎明，四川良众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋坤，四川良众律师事务所律师。 上诉人张芳因与上诉人广安市华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张芳上诉请求：撤销一审判决第二项，改判华宇公司向张芳支付逾期办证违约金10,000元；退还水、电、气、闭路等费用15,000元及资金利息；本案一、二审诉讼费由华宇公司承担。事实和理由：一审法院对违约金认定的金额明显太低，不具有惩罚性和补偿性，未确定违约金的起止时间，亦未与本地法院同类型案件的调整原则一致。一审法院认定购房者主张的退还水、电、气、闭路等开通费超过诉讼时效错误，购房人并非明知或应当知道该笔费用应计入房屋建设成本，该举证证明责任在开发商。开发商目前没有办理完毕房屋产权，房屋买卖合同未履行完毕，不存在某项费用超过诉讼时效一说。 华宇公司辩称，购房户并未举示产生损失的依据，且实际上也不存在损失，故以违约金过低需要调整无法律依据；一审法院对水、电、气、闭路、宽带等开通费的认定正确。 华宇公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判驳回张芳的逾期办证违约金及损失的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由张芳承担。事实和理由：商品房买卖合同约定华宇公司将办理产权证的相关资料提交给产权登记机关，并不是说两年内将产权证办理完毕并交给张芳，故不存在逾期办证的违约事实；对合同补充协议第4条约定，如果理解为约定时间不明，按照相关司法解释的规定，应该是交房后90日内，那么逾期办证违约金的请求已过诉讼时效，如果理解为交房后两年内办理产权，那么逾期办证违约金就应该按照已付房款的万分之一计算，张芳未举示损失大于违约金的证据，其主张调整逾期办证违约金没有法律依据。 张芳辩称，合同约定的两年内由开发商提供办证资料备案的义务，实际就是办证的义务，应当由开发商完成；逾期办证是持续性债权，应当从起诉之日起倒推三年，一审判决的违约金过低。 张芳向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令华宇公司立即为张芳购买的房屋办理不动产权属证书；2.请求判令被告支付逾期办理产权证的违约金及损失10,000元；3.判令华宇公司退还张芳水、电、气、闭路、宽带费用15,000元及资金占用利息（利息从2014年4月10日开始，按年利率6%计算至退还清之日止）；4.本案诉讼费由华宇公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月10日，张芳（买受人、乙方）与华宇公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：1、乙方所购商品房位于广安市广安区，房屋总价为350,892元；2、乙方应于本协议签订之日向甲方支付商品房交易费、契税、印花税、两证工本费、公共维修基金、燃气、自来水、电视、无线网络等开通费及国家规定应由乙方承担的其他费用；3、将商品房合同第二十条产权登记中的第（一）项初始登记的“取得该商品房所在楼栋的权属证明”全部变更为“甲方在实际交房后两年内将办理权属登记所需的由甲方提供的资料报产权登记机关备案”，如因甲方责任，未能在上述期内完成约定义务，甲方按乙方已付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，张芳向华宇公司支付了房屋总价款350,892元，并于2014年4月10日向华宇公司支付了水、电、气、数字电视等初装费15,000元。2014年10月12日，华宇公司将房屋交付给张芳居住使用。该房屋至今未办理房屋权属证书。2018年9月28日，华宇公司申报的华油苑建设工程取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》。该工程现未取得综合验收合格手续。 一审法院认为，张芳、华宇公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定华宇公司“在实际交房后两年内将办理权属登记所需的由甲方提供的资料报产权登记机关备案”，华宇公司未按约定向产权登记机关提交办理权属证书所需资料，导致至今未取得该楼栋的权属证书，也未为张芳办理房屋权属证书，华宇公司应在合理期限内为张芳办理房屋权属证书。华宇公司于2014年10月12日将房屋交付给张芳，双方约定交房后两年内华宇公司将办理权属登记所需资料交产权登记机关备案，但华宇公司直至2018年9月28日消防竣工验收才合格，且现未取得综合验收合格手续，而办理权属证书所需资料不齐全，必然无法办理房屋权属证书，故应视为该约定是对办理房屋权属证书的约定，因此本案张芳主张逾期办证违约金的诉讼时效应从2016年10月12日起算，至起诉时张芳的该请求未过诉讼时效，华宇公司应向张芳支付逾期办证违约金。违约金具有补偿守约方损失并对违约方进行惩罚的功能，双方在房屋买卖合同中虽然对违约金进行了约定，但约定的违约金明显过低，已不具备补偿性和惩罚性兼具的功能，结合本案实际情况，对逾期办证违约金酌情予以增加，确定为2,810元。 对张芳主张的退还已缴纳的水、电、气、闭路、宽带费用15,000元的请求，因《四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》（川价发〔2008〕196号）已于2008年10月20日下发，该通知明确规定燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线的安装费用已纳入商品房价格的成本，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用。在2009年1月之后新销售的商品房，各商品房销售商（包括二手房交易）均应按该通知规定执行。现华宇公司未举示证据证明本案商品房买卖合同中约定的商品房价格未包括水、电、气、闭路等安装费用，且水、电、气、闭路等安装后也无需向商品房开发企业缴纳开通费，故华宇公司要求张芳在商品房价格外另行缴纳水、电、气、闭路等开通费用无法律依据，张芳有理由拒绝缴纳，从张芳实际缴纳该款之日（2014年4月10日）起，张芳便应该知道其有权要求华宇公司退还该款，华宇公司抗辩称张芳的该项请求已超过诉讼时效，理由成立，故对张芳的该项诉讼请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》之规定，遂判决：一、广安市华宇房地产开发有限公司于本判决生效后六个月内为张芳办理位于四川省广安市广安区房屋的不动产权属证书；二、广安市华宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向张芳支付逾期办理房屋不动产权属证书的违约金2,810元；三、驳回张芳本案其他诉讼请求。案件受理费426元，减半收取213元，由张芳负担177元，广安市华宇房地产开发有限公司负担36元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、华宇公司是否应当承担逾期办证的违约责任；二、张芳关于华宇公司应当承担逾期办证违约责任的诉请是否已经超过诉讼时效；三、案涉逾期办证违约金的计算标准问题；四、张芳关于退还水、电、气、闭路、无线网络等配套费用的主张是否成立。 关于焦点一，双方订立的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审据此认定为有效正确。该合同约定华宇公司“在实际交房后两年内将办理权属登记所需的由甲方提供的资料报产权登记机关备案”，案涉房屋于2014年10月12日交付，但华宇公司未举示证据证明其按照约定向产权登记机关提交了办理权属证书所需资料，且至今未取得综合验收合格手续，也未为张芳办理房屋权属证书，故一审法院据此认定华宇公司应当承担逾期办证违约责任并无不当，本院予以确认。 关于焦点二，华宇公司于2014年10月12日将房屋交付给张芳，双方约定交房后两年内华宇公司将办理权属登记所需资料交产权登记机关备案。一审法院结合本案实际，将该约定视为对办理房屋权属证书的约定，并以此确定张芳主张逾期办证违约金的诉讼时效从2016年10月12日起算并无不当，至一审起诉时，张芳的该请求未超过三年诉讼时效，华宇公司主张逾期办证违约金的诉请超过诉讼时效不能成立，本院不予支持。 关于焦点三，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，双方在房屋买卖合同中虽然对违约金进行了约定，但约定的违约金明显过低，一审法院结合本案实际情况，综合考量，对逾期办证违约金酌情确定为2,810元，并无不当，本院予以维持。 关于焦点四，四川省物价局、四川省建设厅于2008年10月20日下发了《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》（川价发〔2008〕196号），规定“商品房价格的成本构成应包括房屋建筑安装工程费和配套基础设施费用及应缴纳的税费。对于已纳入配套基础设施的“两管三线”的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用”，该通知并未禁止房地产开发企业收取配套费，只是禁止其不能在商品房价格已经包含了配套费的情况下，另行重复收取。双方在《商品房买卖合同》及补充协议中对房价和水、电、气、闭路、无线网络等配套费用分不同条款进行约定，表明华宇公司已明示房价中不包括该笔配套费。补充协议约定华宇公司收取水、电、气、闭路、无线网络等费用是双方真实意思表示，该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违反四川省物价行政主管部门有关房价文件的规定，具有法律效力。张芳主张返还该笔配套费用的上诉请求不能成立，本院不予支持。《四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》属于地方规范性文件，该文件可以作为说理依据，但不应引用作为裁判依据，一审法院以超过诉讼时效为由认定不予退还，并引用地方规范性文件作为裁判依据，属于适用法律存在瑕疵，本院依法予以纠正。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，故对张芳、华宇公司的上诉请求不予支持；依照《中华人民共和国合同法》是五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费476元，由张芳负担426元，广安市华宇房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  蒋丽 审判员  陈萱 审判员  张波 二〇一九年六月二十八日 法官助理李竹琴 书记员周甜甜