贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终578号上诉人（原审被告）：何忠明，男，1969年9月4日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：安顺合力房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区华西办事处玉碗井村（清黄高速南出口旁）。统一社会信用代码：9152040082781195P。法定代表人：李林法，系该公司总经理。委托诉讼代理人：段文梅，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：辜茜，系该公司员工，代理权限为特别授权。上诉人何忠明因与被上诉人安顺合力房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初4182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案受理，依法组成合议庭公开进行审理。本案现已审理终结。何忠明上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案上诉人与被上诉人约定，上诉人支付第一次租金后，租赁物使用期是两年，但被上诉人在上诉人经营4、5个月后就开始断水、断电，单方面改变业态，严重违反了双方签订的《场地租赁协议》的约定，严重损害了上诉人利益，在这三年内给上诉人造成了巨大的经济损失。上诉人没有按合同交纳租金是因为被上诉人开始就处于违约状态，上诉人没有交租金是基于被上诉人的违约行为，行使的是不安抗辩的权利，一审直接判决解除合同错误。被上诉人二审安顺合力房地产开发有限公司未答辩。原告安顺合力房地产开发有限公司一审起诉请求：1、判令解除原被告之间签订的《场地租赁协议》（协议编号：何忠明D-53、D-44）；2、被告于七日内腾退涉案租赁物；3、判令被告支付租金28920元（从2017年4月30日暂计至2018年4月30日），剩余期间的租金按合同约定继续支付至其完全搬离涉案租赁物为止；4、本案诉讼费用由被告承担。一审经审理查明：2015年3月9日、2015年4月27日，原告安顺合力房地产开发有限公司与被告何忠明签订协议编号：D-44和A协议编号：何忠明D-53的两份《场地租赁协议》。协议约定由原告将“合力城”花鸟市场区域编号为合力城D-44、D-53号，分别为96平方米和145平方米的大棚出租给被告用于经营花鸟类业态和花鸟古玩类业态；2015年3月9日签订的合同约定：租赁期限为5年即自2015年5月1日至2020年4月30日；租金价格为前两年按8元/平米/月、后三年按10元/平米/月，5年租金合计52992元，免除18个月租金13824，实际收取租金共计39168元；租金支付方式为2015年3月9日支付第一次6个月租金4608元，于2017年2月8日支付第二次12个月租金11520元；于2018年2月8日支付第三次12个月租金11520元；于2019年2月8日支付第四次12个月租金11520元。2015年4月27日签订的合同约定：租赁期限为7年即自2015年5月1日至2022年4月30日；租金价格为前两年按8元/平米/月、后五年按10元/平米/月，7年租金合计114840元，免除18个月租金20880元，实际收取租金共计93960元；租金支付方式为2015年4月27日支付第一次6个月租金6960元，于2017年4月30日支付第二次12个月租金17400元；于2018年4月30日支付第三次12个月租金17400元；于2019年4月30日支付第四次12个月租金17400元；于2020年4月30日支付第五次12个月租金17400元；于2021年4月30日支付第六次12个月租金17400元。协议中就双方权利义务、协议变更与解除等事项亦进行了约定。原告安顺合力房地产开发有限公司与被告何忠明均在两份协议尾部盖章和签名捺印。协议签订后，原告将上述大棚交付给被告使用，被告向原告支付了第一次即2015年3月9日至2017年2月7日期间、2015年4月27日至2017年4月29日期间的租金，至今未向原告支付第二次的租金。“合力城”花鸟古玩区域位于安顺市××区××办事处玉××井村，原告安顺合力房地产开发有限公司为该宗土地的使用权人，办理了安国用（2015）第268号国有土地使用证。原告安顺合力房地产开发有限公司出租给被告何忠明的大棚系其修建的临时建筑，至今未经相关部门审批。一审法院认为，一、关于原、被告签订的《场地租赁协议》的效力问题。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。因此，只有违反效力性强制性规定的合同才是无效合同。而法律、行政法规明确规定了违反该规定导致合同无效或虽法律、行政法规没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，应为效力性强制性规定；法律、行政法规的强制性规定仅关系当事人利益的，该规定仅是为了行政管理或秩序管理需要的，一般为管理性强制性规定。依照法律规定，原告通过搭建建筑的方式修建市场用于出租经营，应当按照规定办理相关审批手续，原告未按规定办理相关审批手续，违反了管理性的行政法律法规的规定，它可能影响原被告租赁合同的效力，但并不必然导致本案《场地租赁协议》无效。本案双方签订的《场地租赁协议》，是当事人在自愿、平等、协商的基础上签订，是当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性、禁止性规定，合法有效。《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。从《合同法》的以上规定可以看出，解除权作为形成权，它不需征得对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果。本案所涉《场地租赁协议》对解除权的约定是“甲、乙双方若没有按约定履行各自义务时，任何一方都有权要求另一方严格履行义务，超过15天还未履行的，可以单方面提出解除协议”的约定，被告向原告支付第一次即2015年3月9日至2017年2月7日期间、2015年4月27日至2017年4月29日期间的租金后，至今未再向原告支付租金，原告享有合同解除权。合同解除后被告返还其租赁的“合力城”花鸟古玩区域编号为D-44、D-53号的大棚给原告。2018年9月17日，一审法院受理了本案，被告于2018年9月25日收到了原告请求解除合同的起诉状。法院一经确认合同解除，则解除的效力应当自解除通知到达违约方处之时发生，而非确认合同解除之日发生。二、关于被告欠付租金的问题。因在履行《场地租赁协议》的过程中，被告经营的花鸟市场曾出现断路、断水及断电的情况，且至今仍处于断电状态，花鸟市场的相关广告也已被拆除。原告存在未按协议约定全面履行义务的情形，即其未全面履行《场地租赁协议》第四条第二项、第四项、第八项及第十一项的约定，故该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：1、确认原告安顺合力房地产开发有限公司与被告何忠明于2015年3月9日、2015年4月27日签订协议编号：D-44和A协议编号：何忠明D-53的两份《场地租赁协议》于2018年9月25日解除；2、被告何忠明于判决生效后十日内将位于安顺市××区××办事处玉××井村“合力城”花鸟古玩区域编号为D-44、D-53号大棚返还原告安顺合力房地产开发有限公司；3、驳回原告安顺合力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币624元，减半收取人民币312元，由原告安顺合力房地产开发有限公司负担。二审何忠明提交D-53搭建大棚费收款收据复印件壹份，拟证明其就D-53场地向合力房开支付15000元大棚搭建费。合力房开对该证据无异议。本院对该证据予以采信。二审查明，D-44号场地上的大棚系何忠明租赁场地后自行修建，D-53号场地上的大棚系何忠明向合力房开支付了15000元修建大棚费用，合力房开搭建该号场地大棚。安国用（2015）第268号国有土地使用证载明地类（用途）为“批发零售、住宿餐饮、仓储用地、城镇住宅”。二审确认一审查明的其他事实。本案争议焦点归纳为：合力房开就案涉两份《场地租赁协议》能否行使解除权。本院认为，D-44、D-53号场地租赁协议的租赁标的物均为场地。“合力城”花鸟古玩区域位于安顺市××区××办事处玉××井村，安顺合力房地产开发有限公司为该宗土地的使用权人，办理了安国用（2015）第268号国有土地使用证，被上诉人安顺合力房地产开发有限公司将其具有合法使用权的土地出租给上诉人何忠明，双方租赁合同关系合法有效。即便后期修建大棚未经相关主管部门办理审批手续，但不影响双方租赁合同的效力。上诉人何忠明称其不按合同交纳租金系因为被上诉人安顺合力房地产开发有限公司断水、断电等违约行为在先，系行使不安抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”的规定，不安抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。而本案债务无先后履行顺序，不存在行使不安抗辩权。根据双方租赁协议约定，任何一方都有权要求另一方严格履行义务，超过15天还未履行的，可以单方面提出解除协议。上诉人何忠明称被上诉人安顺合力房地产开发有限公司未按合同约定通水、通电违约，但未向被上诉人安顺合力房地产开发有限公司主张违约责任，也未提出解除协议，且在免租期满后仍继续占有、使用案涉场地，故被上诉人安顺合力房地产开发有限公司依据上述合同约定享有合同解除权。关于上诉人何忠明提到的因被上诉人安顺合力房地产开发有限公司违约导致其产生巨大损失，因何忠明在本案中并未就其损失提起反诉，不属本案审理范围。综上，上诉人何忠明的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费624元，由上诉人何忠明承担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 黄光美审判员 宋 颂二〇一九年六月十七日法官助理朱俊蓉书记员郭敏（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。