辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0302民初1184号原告：鞍钢花园小区业主委员会，住所地:辽宁省鞍山市铁**青年街**。法定代表人：罗斌，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：曹强，辽宁金科大律师事务所执业律师。被告：鞍钢房地产开发集团有限公司，，住所地：辽宁省鞍山市立山区光明街**法定代表人：韩兆平,系该公司董事长。委托诉讼代理人：单吉忠，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：郭鹑霄，系该公司职工。被告：鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，住，住所地：辽宁省鞍山市铁**青年街鞍钢花园甲6-6/div>法定代表人：刘伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：单吉忠，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：郭鹑霄，系该公司职工。原告鞍钢花园小区业主委员会（以下简称：鞍钢花园业委会）与被告鞍钢房地产开发集团有限公司（以下简称鞍钢房地产公司）、鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司（以下简称鞍钢物业公司）侵权纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月13日、2018年12月26日公开开庭进行了审理。原告鞍钢花园业委会的委托诉讼代理人曹强，被告鞍钢房地产公司及鞍钢物业公司的共同委托诉讼代理人单吉忠、郭鹑霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞍钢花园业委会向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告返还违法占有鞍钢花园小区10号楼期间对总面积564平方米的房屋进行对外出租的租金收益，共计2874073元；2、请求判令两被告赔偿上述租金损失，损失的计算方式为：以2874073元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的标准计算至被申请人实际履行生效判决之日止，暂计算至2018年11月25日为1352013.86元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告是鞍钢花园小区业主选举产生、并经鞍山市房产局备案成立的鞍钢花园第三届业主委员会。鞍钢花园小区是位于鞍山市中心黄金地段的高档住宅小区，被告一是该小区的建设单位，被告二是该小区的前期物业服务单位。鞍钢花园小区自2005年10月建成入住以来，两被告就将鞍钢花园小区10号楼总计面积为564平方米的房屋对外出租牟利，获取了巨额租金收入。具体的期间及面积为:2005年10月至2016年1月期间出租。现华洋国际旅行社租用的房屋76平方米、2005年10月至2015年10月期间出租原茶香园现臻逸憩小厨租用的488平方米。经过原告多年来的不懈维权，最终由鞍山市中级人民法院鞍民一终字第00666号民事判决，确认鞍钢花园小区10号楼的整体产权归小区全体业主共有。遂根据《物权法》第三十九条、《民法总则》第一百二十二条之规定，提起本次诉讼。鞍钢花园小区全体业主相信，通过全体业主的不懈努力，人民法院会秉公断案，小区业主的合法权益会得到公正的裁决。鞍钢房地产公司辩称，一、原告无诉讼主体资格。1、原鞍钢花园小区业主委员会共7名委员，其中1人因物业转让不再是该小区的业主，根据《辽宁省物业管理条例》第三十九条“因物业转让、灭失等原因不再是业主，丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的委员、候补委员资格自行终止”之规定，该人的业主委员会委员资格自行终止;另有4名委员未按时缴纳物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第三十七条＂业主委员会委员不得有下列行为(一)拒绝或者放奔履行委员职责:(六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。”以及《辽宁省物业管理条例》第三十九条(三)不履行业主义务的规定，该4名委员职务和履职行为被主管单位和部门暂停;现仅剩两人可以履行职务，但远达不到半数以上的要求，故原业主委员会已经不能履行职务。对此，鞍山市铁东区胜利街道办事处经请示铁东区物业办，并根据《辽宁省物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定，于2018年1月23日前作出并通知鞍钢花园小区业主委员会工作在新一届业主委员会产生之前暂时由七道社区代理的決定。因此，原告已不具有诉讼主体资格，其授权的代理行为随之无效。2、部分业主同意提起诉讼的签字是虚假的，该签字记录资料不具有客观性，其授权诉讼行为是无效的。对此，请求法庭重新、审慎核实。二、答辩人对争议房屋并非违法占有，不存在不当得利和侵犯业主权益情形，而是依据置换协议约定合法出租经营并取得收益。1、《鞍钢花园“一站四室”验收协议》与本案具有客观性和关联性，应予采信。根据相关法律法规规定和中共鞍山市委鞍委发【2004】26号文件以及小区规划审批设计图纸等，在小区10号楼公建设施中配置了＂一站四室”即小区服务站、居委会办公室、活动室、警务室、医疗室。2005年12月，小区刚刚竣工，业主委员会没有成立，其职权由铁东区胜利街道办事处代为行使。为便于工作，应铁东区胜利街道办事处的要求，经答辩人及物业分公司与办事处协商，就小区＂一站四室＂(小区服务站、居委会办公室、活动室、警务室、医疗室)达成了《鞍钢花园＂一站四室＂验收协议》。协议约定将原规划的＂一站四室”移至鞍钢花园西北角共层(其中地下一层)面积由原规划的380平方米改为现在的300平方米。按鞍委发【2004】26号文件规定，此部分产权归全体业主所有，日常管理由甲方(办事处)负责。即将原10号楼规划设计的居委会、活动站、治安联防室(警务室)(本案争议房屋)移至园区西北角3号楼可售面积的一层网点及地下室。另外增设了6号楼一层可售网点630余平方米为活动站用房。签订《鞍钢花园＂一站四室”验收协议》是双方的真实意思表示，是真实、合法、有效的，并且与本案具有关联性。置换部分公建设施面积是在2005年实施的是历史形成的，况且当时没有成立业主委员会，全体业主对此并没有异议，均表示认可。所以，不论从法律规定还是从公平原则上说，原告的主张均是没有法律和事实根据的，也是毫无道理的。因此，答辩人及物业公司在10号楼权属争议判决生效即2016年2月25日之前占有、使用争议房屋并取得收益是合法的。请求法庭对这一事实和主张给予确认及支持。2、答辩人包括物业公司没有得利，而实际受益人却是全体业主。因此，不存在答辩人包括物业公司不当得利的事实。为了搞好小区的物业服务管理，增加物业费收入，以弥补物业费用不足，答辩人及物业公司将10号楼1层网点即本案争议房屋共564平方米对外出租。其租金收入均列入物业公司经营收入账目，实际用于该小区物业费用支出。答辩人包括物业公司既不存在截留租金问题，更不存在将租金那作他用问题。而相反，鉴于物业公司每年都亏损，答辩人每年都从其他营业收入中补贴物业公司的亏损，包括该小区的日常维修以及物业日常服务管理费用。《民法总则》规定的不当得利，是指没有合法根据而获得利益并使他人遭受损失的事实(事件)而发生。从上述答辩意见所阐述的事实可以看出，答辩人包括物业公司并没有获得租金利益，而实际受益人为业主。因此，原告关于答辩人包括物业公司不当得利，侵犯业主权益的说法不能成立。三、原告的诉求主张依据不足，对(2015)鞍民一终字第00666号判决生效之前的诉求应给予驳回。在(2015)鞍民一终字第00666号判决书于2016年2月25日生效之前，涉诉房屋已经依据《鞍钢花园“一站四室”验收协议》，由答辩人及物业公司用享有所有权的商品房网点置换而合法占有和管理经营。本案原告的诉讼依据仅是鞍山市中级人民法院于2016年2月25日作出的(2015)鞍民一终字第0066号生效判决书。按此判决原告对涉诉房屋的经营及收益权利只能从判决生效之日即于2016年2月25日起算，原告对判决生效之前答辩人及物业公司的行为无权溯及。本案原告的诉求时间为2005年10月至2016年1月，恰恰是在判决生效之前。因此，原告的诉求主张缺乏法律依据，不可能得到法律上的支持。四、《房地产评估报告》没有法律效力，申请人主体不适格，并且该报告不具有客观性和关联性。1、申请评估人不具有诉讼主体资格，具体事由已在本答辩状第一条中释明，不另外赘述。2、《房地产评估报告》不具有客观性。一是该报告包括估价结论和估价结果是在“假设下，经过研究、分析、测算后形成”(报告第0页上数第9-10行)评估机构又在＂注册房地产估价师声明＂第二条中声明＂“本估价报告中的分析意见和结论，受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。＂(报告第3页上数第5行);由此可见，该报告包括估价结论和估价结果缺乏可信度，不具有真实性。二是报告存在效力上的瑕疵。从法院生效判决之日起，小区10号楼包括涉案房屋的所有权归全体业主共同所有，而评估机构却在报告中将涉案房屋的所有权归属于业主委员会(报告第8页下数第8-10行、第12页“所有权人”项下以及房产图片和房产位置示意图的显示)更为荒诞的是在“经营性房地产实地查看记录表”中的产权人＂项下填写为“张克岩个人，三是评估报告依据不足，估价结果不客观，缺乏可信度。评估依据仅是部分法律法规、标准以及委托手续等，而没有比照和列举相邻房屋出租租金标准，更没有寻求不同时期房屋租赁租金市场价格的痕迹。评估结果明显不切实际，另人不能信服。譬如，同样相连的评估网点在2005年10-12月相同时期每平方米租金相差44元，2014年1-12月相同时期每平方米租金相差竟达348元。3、《房地产评估报告》与本案不具有关联性，更不能对抗《房屋租赁合同》的效力。《房屋租赁合同》是当事人在平等自愿、公平公正、诚实信用原则下签订的，是双方当事人的真实意思表示，是经过依法纳税和登记备案的，双方当事人并没有恶意串通、故意隐瞒等行为，合同内容包括租金标准并不违反法律法规等强制性规定。因此，答辩人法庭上提交出示的《房屋租赁合同》是真实、合法、有效的，法庭应给予采信。然而，原告却无视客观事实和法律规定，一味的追求法外诉求，催生出《房地产评估报告》，造成了诉讼资源的浪费。答辩人认为，法院不应支持原告的评估申请，更不应该将《房地产评估报告》作为定案的依据。五、原告适用法律错误原告所适用的《物权法》颁布实施时间(2007年10月1日)晚于《鞍钢花园＂一站四室”验收协议》签订履行时间（2005年12月），而《物权法》没有溯及力，并且原告诉求主张与事实不符。因此，原告所适用的法律不当，其诉求主张没有法律依据。综上所述，原告的诉讼主体不适格，其诉求主张缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益，避免国有资产损失。鞍钢物业公司辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。1、答辩人对争议房屋并非违法占有，而是依据约定实施管理该小区的业主在进户入住的同时均与答辩人签订了《前期物业管理服务协议》。协议第一条、第二条关于乙方(答辩人)的权利和义务中第一项约定:“对房屋共用部位、共用设施设备、録化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护修缮、服务和管理。”第二条物业管理服务内容中的第一项约定:“房屋共用部位的维护和管理”第二项“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、配电室、照明、通风设施、保安系统、绿地、道路、沟渠、化粪池、各种管道井、共用设施设备使用的房屋等。”答辩人认为，《前期物业管理服务协议》。中约定的共用设施设备房屋等应该包括了物业管理用房的10号楼及涉诉房屋。以上可以看出，答辩人对涉诉房屋的出租行为是依据协议约定的占有，是一种管理的行为。《中华人民共和国物权法》第241条规定:“基于合同关系产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按合同约定。”因此，原告关于答辩人违法占有房屋的说法是没有法律依据的，更是不能成立的。2、答辩人没有得利，而受益人却是全体业主。因此，不存在答辩人不当得利的事实。为了搞好小区的物业服务管理，增加物业收入，以弥社物业费用不足，答辩人将10号楼1层网点房屋间壁后部分出租，面积为564平方米。其租金收入均列入答辩人经营收入账目，实际用于该小区物业费用支出。既不存在答辩人截留租金问题，更不存在答辩人将租金挪作他用问题。而相反，鉴于答辩人每年都亏损，房产集团公司(被告一)每年都从其他营业收入中补贴答辩人的亏损，包括该小区的日常维修以及物业日常服务管理费用。《民法总则》第122条规定:“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求返还不当利益。”所谓不当得利，是指没有合法根据而获得利益并使他人遭受损失的事实(事件)而发生。从上述本节答辩意见所阐述的事实可以看出，答辩人并没有获得租金利益，而实际受益人为业主。因此，原告关于答辩人不当得利的说法不能成立。3、原告的诉求主张没有法律根据。在(2015)鞍民一终字第00666号判决书于2016年2月25日生效之前，涉诉房屋没有经过物权登记，房屋处于答辩人实际管理状态。答辩人认为，作为投资建设方有权掌控管理投资建设未进行权属登记的涉诉房屋，并应享受其租金收益。本案原告的诉讼依据仅是于2016年2月25日作出的(2015)民一终字第00666号生效判决书，而原告对涉诉房屋享有的权利只能从判决生效之日即于2016年2月25日起算，原告对判决生效日之前答辩人行为无权溯及。本案原告的诉求时间为2015年10月至2016年1月，恰恰是在判决生效之前。因此，原告的诉求主张缺乏法律依据，不可能得到法律上的支持。4、原告适用法律错误基于原告的诉求主张与事实不符，并且没有法律依据，因此原告所适用的法律不当，不能对号入座综上所述，原告的诉求与客观事实不符，更缺乏法律依据。对此，应给予驳回，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、鞍钢花园业委会提供鞍山市房产局《关于鞍钢花园小区业主委员会备案的回函》（鞍房函发[2013]18号）、鞍钢花园小区业主委员会备案表等证据证明具备诉讼主体资格，因已被生效判决确认，故予以采信；2、鞍钢花园业委会提供（2014）铁东民一初字第695号民事判决书复印件、（2015）鞍民一终字第00666号民事判决书一份复印件、（2016）辽民申2307号民事裁定书一份复印件、鞍钢房地产开发集团有限公司2014年2月21日《民事答辩状》一份、鞍钢房地产开发集团有限公司2014年11月14日《民事答辩状》一份、（2016）辽0302民初3974号民事判决书一份、（2017）辽03民终2773号民事判决书一份等，均为法院生效文书，故予以采信；3、鞍钢花园业委会提供评估报告一份、鉴定费收据复印件两份，系经法院委托按照法定程序作出，故予以采信；4、鞍钢物业公司提供前期管理物业服务协议复印件、业主刘文有鞍钢花园进户手续复印件各1份不能证明鞍钢物业公司有权将房屋对外出租，故不予采信；5、鞍钢物业公司提供王小明及欧陆风非住宅房屋租赁合同、租金发票各一份，真实性无法确定，故不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：鞍钢花园小区的建设单位为鞍钢集团房地产开发总公司，鞍山市城市建设档案馆于2004年4月1日发放建设工程规划许可证，于2006年发放建设工程竣工规划验收合格证。本院于2013年12月25日受理鞍钢花园业委会诉鞍钢房产公司、鞍钢物业公司所有权纠纷一案，于2015年5月7日作出（2014）铁东民一初字第695号民事判决，判决驳回鞍钢花园业委会的诉讼请求，判决认定鞍钢花园小区业主基本于2005年10月入住，并与鞍钢物业公司签订前期物业管理服务协议，鞍钢物业公司受鞍钢房地产公司委托，将房屋出租给案外人以作经营用途，后鞍钢花园业委会上诉至鞍山市中级人民法院，鞍山市中级人民法院于2016年2月25日作出（2015）鞍民一终字第00666号民事判决，对原判决认定的上述事实予以确认，判决撤销（2014）铁东民一初字第695号民事判决，位于鞍山市铁**（产籍号：1-24-93）的所有权归鞍钢花园小区全体业主共有。后鞍钢房地产公司申请再审，辽宁省高级人民法院于2017年12月12日作出（2016）辽民申2307号民事裁定，裁定驳回鞍钢房地产公司的再审申请。即经生效判决认定，鞍钢花园小区10号楼（产籍号：1-24-93）的所有权归鞍钢花园小区全体业主共有。本院于2016年8月1日受理鞍钢花园业委会诉鞍钢房地产公司、鞍钢物业公司、铁东臻逸憩餐厅返还原物纠纷，本院于2017年4月24日作出（2016）辽0302民初3974号民事判决，判决铁东臻逸憩餐厅将租赁房屋倒出，返还鞍钢花园业委会。后鞍钢房地产公司上诉至鞍山市中级人民法院，鞍山市中级人民法院于2018年1月24日作出（2017）辽03民终2773号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。关于原告主体是否适格的问题，上述判决均认定业主委员会作为业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动依法履行业主委员会职责，鞍钢花园业委会是经过鞍山市房产局依法备案的组织，可以行使业主委员会的相关权利，具有诉讼主体资格。鞍钢物业公司于2005年10月28日与业主签订前期物业管理服务协议。鞍钢房地产公司委托鞍钢物业公司将涉案房产对外出租，鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司财务部于2018年4月25日出具情况说明一份，写明鞍钢花园10#楼共2个网点，分别为488平方米和76平方米，由物业公司对外出租，所收租金全部列入物业公司收入账，由物业公司向承租人开具正式发票，并全部用于物业服务费支出。鞍钢房地产公司在鞍钢花园业委会起诉的多起案件中自认系其委托鞍钢物业公司对房屋经营管理，包括对外出租，租金列入物业公司财务账目，用做弥补物业服务费用支出的不足。鞍钢物业公司提供2013年及2015年房屋租赁合同及发票，证明2013年及2015年76平方米房屋租金为47604元，488平方米房屋租金为162900元。原告提供鞍山市地方税务局鞍地税发[2011]30号关于调整鞍山市出租经营性房屋征收房产税地段及租金标准的通知一份，证明铁东东至南胜利路、南至二一九路向西经铁东二道街为文化街、西至长大铁路、北至千山中路的地段租金标准为50元/平.月。原告申请对鞍钢花园小区南门西侧76平方米房屋，在2005年10月至2016年1月每一年度的房屋租金及鞍钢花园南侧一楼及二楼488平方米房屋，在2005年10月至2015年10月每一年度的租金进行评估，辽宁坤宇房地产评估有限公司于2018年9月28日出具房地产估价报告，评估合计总价为2874073元。原告缴纳评估费29800元。本院认为，公民的合法财产权益受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第四条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案涉及房屋经生效判决确认为全体业主共有，鞍钢房地产公司、鞍钢物业公司在与业主签订前期物业管理服务协议，为业主办理入住手续时即应将案涉房屋一并交与全体业主占有、使用、收益，现因鞍钢房地产公司、鞍钢物业公司未移交房屋并对外出租，对全体业主造成损害，故应承担赔偿责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案鞍钢花园业主于2005年10月开始办理入住手续，鞍钢房地产公司、鞍钢物业公司在2005年10月开始无偿使用该房屋，故自2005年10月开始主张赔偿并无不当，关于赔偿标准，鞍钢房地产公司、鞍钢物业公司未能提供完整的租赁合同证明实际收入且其提供合同的租金价格低于鞍山市地方税务局指定价格标准，真实性亦无法确定，而原告申请对房屋的租赁价值进行评估，评估结果为2874073元，该鉴定系经法院委托按照法定程序进行，评估意见合法有效，鞍钢房地产公司为案涉房屋的建设单位，委托鞍钢物业房屋对外出租房屋，故本院予以支持鞍钢房地产公司、鞍钢物业公司赔偿鞍钢花园业委会租金损失2874073元及评估费29800元。关于鞍钢花园业委会要求二被告赔偿利息损失1352013.86元一节，原告认可本案法律关系为侵权纠纷，原告主张利息损失与被告侵权行为无因果关系，且于法无据，故本院不予支持。关于二被告抗辩鞍钢花园业委会无诉讼主体资格一节，鞍钢花园业委会的诉讼主体资格已经多份生效判决确认，本次诉讼与前期诉讼具有延续性，均系维护小区全体业主的共同利益，故对二被告该项抗辩本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、第七十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、鞍钢房地产开发集团有限公司、鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司于判决书生效之日起15日内赔偿鞍钢花园小区业主委员会2903873元；二、驳回鞍钢花园小区业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40609元，由鞍钢房地产开发集团有限公司、鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司负担27904元，由鞍钢花园小区业主委员会负担12705元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  段 岩人民陪审员  沈洪波人民陪审员  吕 南二〇一九年六月十日代理书记员  赵萃婷