河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终2102号上诉人（原审被告）：魏鹏，男，1981年12月29日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：岳迪，北京京云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡阔磊，男，1986年8月20日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：原东峰，北京市盈科律师事务所律师。上诉人魏鹏因与被上诉人胡阔磊房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏鹏上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判上诉人无需支付被上诉人任何违约金、无需赔偿被上诉人任何居间服务费。2、请求改判被上诉人须支付房屋使用费54000元。3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、不认可原审法院认定的上诉人对涉案购房合同构成违约，应赔偿违约金。二、原审法院认定的被上诉人房屋使用费过低，与实际情况相差较大。三、原审法院遗漏了重要审查事项。胡阔磊答辩称，上诉人构成违约，应当按照约定支付违约金，上诉人所述房屋买卖合同无法履行的根本原因在于答辩人无法获得银行按揭贷款，这种说法不能成立，事实上银行当时说可以通过答辩人爱人的名义获批贷款，但是上诉人在房屋价格大幅上涨的情况下，根本无意继续履行合同。为此，与银行工作人员争执吵闹，不同意以答辩人爱人名义代理贷款。最终导致贷款无法办理。答辩人在无法获得银行贷款的情况下，双方协商一致变更为全款支付并不存在上诉人所说无继续履行的依据，答辩人积极筹集了尾款后，多次以及通过中介与上诉人多次联系，要求继续履行，但上诉人拒接电话，拒回短信，拒绝沟通，属于违约行为。上诉人在诉讼过程中对涉案房屋不仅进行了恶意抵押，而且还在其他法院虚构债务纠纷，查封该房屋，阻挠合同继续履行，属于恶意违约行为，更属于妨害民事诉讼的行为。二、上诉人认为是限购政策导致解除合同的说法明显与事实不符，如果不是上诉人恶意违约，恶意抵押的行为，双方争议的房屋早就可以顺利过户，上诉人的违约行为，远远早于当地限购政策，是双方纠纷的根本原因，也是房屋无法继续履行的根源。三、上诉人因违约行为获利巨大，原审判决的结果实质是鼓励了违约行为，现在涉案房屋的均价在23000元，房屋价格大幅上涨，结果是答辩人不仅无法购买房屋，无法解决子女上学问题，即使要购买相同的房屋也需要多支付近一倍的价钱。而上诉人因违约反而获得利益，这不是法律应鼓励的情形。四、原审判决未考虑答辩人支付的615000元的资金占用问题，自2016.7.28答辩人支付了615000元，这部分资金一直被上诉人占有使用，即使按照市场上最低贷款利率，日万分之五计算，每年的利息也有112237元，上诉人占用近三年的时间，其中利息将近33万余元。请求二审驳回上诉人的诉讼请求。胡阔磊向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告所签订的房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、过户按揭代理合同。2、判令被告返还原告支付的购房款615000元，户口加急费2750元；3、判令被告向原告支付违约金307200元;4、判令被告向原告赔偿居间代理费等中介费用38256元；5、诉讼费、保全费和房屋价格评估鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月14日，原、被告在三河市兴达恒远房地产经纪有限公司居间下，签订了由原告胡阔磊购买被告魏鹏名下的河北省三河市燕郊开发区神威北路北侧、燕灵路东侧御景豪庭住宅小区37-1-2703房屋（房权证号三河市房权证燕字第**）的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》，房屋总价款约定为1536000元。另本院经审理于2016年12月22日作出（2016）冀1082民初5699号判决，判决驳回魏鹏的全部诉讼请求，依据该民事判决书，可以认定事实如下：合同签订当日，原告胡阔磊向被告魏鹏支付了购房定金50000元。2016年7月28日，原告胡阔磊向被告魏鹏支付了房屋首付款615000元（含定金），被告魏鹏于首付款交付之日将涉案房屋交付。同日，原、被告在居间方的带领下共同到银行办理申请贷款手续，因原告胡阔磊征信存在不良记录，银行未予办理。此后，双方在居间方陪同下又去另一家银行办理申请贷款手续，但因原告胡阔磊征信问题仍未能办理。2016年8月4日，魏鹏的户口已经办理下来。依据河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初5776号民事判决书可以认定事实如下：8月8日，原告通过中介表示不再谋求以贷款方式给付涉案房屋尾款，愿意全款支付。8月9日，中介回复被告半个月内全款到位，被告要求签一份协议，写明全款支付日期，中介要求被告解除涉案房屋抵押登记，后又转告被告，原告给付房屋尾款与房屋过户同时进行，而在过户之前不可能给付尾款。8月12日，被告办理完毕涉案房屋的抵押登记注销手续。8月13日，被告将其卡号、户名、开户行等信息告知中介，让其转告原告。8月26日，被告提醒中介付款日期已到，中介称网签停止不能过户，称原告已经准备好钱款，可以做全款公证。8月28日，被告向原告、中介发送《通知书》，要求原告于2016年9月2日前支付涉案房屋尾款921000元，否则自2016年9月3日0时签订的《存量房买卖合同》及三方签订的系列合同全部解除。8月30日，原告短信告知被告过户前可以给钱，但要写一个补充协议，房本和契税票、购房发票需要其保管，9月2日前过来把钱给被告。同日，中介也短信告知被告，原告可以在过户前给钱，但须签补充协议。此后，原告及中介又短信、电话联系被告，但被告对原告及中介均未回复。被告魏鹏曾于2016年9月13日向本院提起诉讼，要求解除《存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，并要求原告胡阔磊腾空涉案房屋，赔偿损失，支付违约金。被告魏鹏不服一审判决，提起上诉，廊坊市中级人民法院于2017年4月12日判决驳回上诉，维持原判。在案件审理过程中，被告魏鹏于2017年1月22日从中国邮政储蓄银行股份有限公司三河市燕郊镇支行借贷1200000元，并将涉案房屋登记设置抵押。此外，该涉案房屋于2017年3月29日因被告外欠2000000元债务而被宁夏回族自治区固原市原州区人民法院查封。另查明，双方原约定在被告户口办下来后10个工作日内，进行支付首付款，但在原告的催促下，被告对户口办理进行了加急，因此原告向被告支付加急费2750元。2016年7月28日，原告交付首付款当日，双方办理了物业手续，被告即向原告交付房屋，原告接收房屋并居住使用至今。现在本案中，被告表示可以解除房屋上现在抵押和查封，并同意与原告继续履行合同，但原告表示已符合三河市限购政策，不具备与被告继续履行合同的条件。一审法院认为,原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应遵守约定履行合同。原告因自身原因造成无法按约定以贷款方式进行付款，故双方对付款方式进行了变更。而在变更付款的同时未对义务的履行先后进行明确约定，事后又不能达成一致，造成纠纷。被告在合同签订的履行等待期内，产生不安，故被告主张解除合同。此虽为被告的合法权利，但在法院可能判决驳回，合同仍可能继续履行的情况下，在房屋上设定新的抵押，造成合同最终无法继续履行，构成对合同的违约，被告应向原告赔偿违约金。被告辩解限购政策并非长期的法律法规，故对原告不能购房不能产生必然持续的影响。现被告在履行能力上，确实有继续履行合同的能力，但若因国家政策导致合同解除，不是被告导致，被告不存在根本违约，而且原告的实际损失并没有达到主张的违约金数额，其主张的违约金过高。结合依近一年来当地房屋价格大幅下降的实际情况，双方解除合同，对原告而言没有造成实际损失，故对被告主张违约金过高的意见本院予以采纳，酌定对原告主张的违约金予以调整。结合最初合同履行不能系因原告征信不良无法贷款后，又需要补齐全款购房导致，原告付款数额为房屋总价款的40%，且其实际使用房屋至今，于被告而言，其配合办理了解押手续，提前清偿了银行贷款也有相应的利益损失。故依据公平原则，被告虽有违约情况，但原告在房屋价格方面的实际损失没有发生的事实，故本院酌定被告按原告所交付的首付款占房屋总价款的比例承担违约金120000元。另因原告对房屋已实际使用超过两年，其应向被告支付房屋使用费用，本院结合当地房屋租赁的市场情况，酌定原告的全部房屋使用费为40000元，故上述两项折抵后，被告应向原告支付违约金80000元。原告所主张损失中介服务费24576元，因原告对自身存在多次不良记录和向银行贷款可能产生重大影响的情况，在签订合同时并未如实告知。在该情况下，被告对继续办理贷款给予了配合，但原告二次申请银行贷款仍不能获批，故原告所支付的中介服务费虽为实际损失，但被告对此并不应承担全部过错，故本院酌定被告对原告中介服务费的损失承担20000元。原告所主张其他中介收取的贷款服务费、评估服务费、过户服务费，因贷款不能继续进行的原因在于原告，故应由原告自行承担或由中介退还。原告为被告办理户口加急，是为原告自身可以尽快办理贷款而支出，但后因原告征信不良未能办理，过错不在被告，故该费用应由原告自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告胡阔磊与被告魏鹏之间关于河北省三河市燕郊开发区神威北路北侧、燕灵路东侧御景豪庭住宅小区37-1-2703房屋（房房权证号三河房房权证燕字第**）《存量房买卖合同》及《补充协议》。二、被告魏鹏于判决生效之日起十日内向原告胡阔磊返还购房款615000元，并支付违约金80000元及赔偿原告胡阔磊的居间服务费损失20000元。三、原告胡阔磊在收到被告魏鹏返还的购房款615000元之日起五日内向被告魏鹏返还河北省三河市燕郊开发区神威北路北侧、燕灵路东侧御景豪庭住宅小区37-1-2703室房屋（房权房权证号三河权房权证燕字第**）、驳回原告胡阔磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13432元，诉讼财产保全费5000元，均由被告魏鹏负担。经审理查明，二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与原审认定一致。本院认为，原审法院依据当地房地产限购政策的影响，及上诉人以涉案房屋进行抵押、设置他项权利，同时，又因上诉人的债务纠纷致涉案房屋被人民法院查封，从而使本案交易已履行不能等情形，判决确认双方解除合同并无不当。同时，原审法院综合考量本案实际情况，酌定上诉人支付被上诉人部分违约金并赔偿部分损失亦无不当。综上所述，魏鹏的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,380.0元，由上诉人魏鹏负担。本判决为终审判决。审判长  崔玉水审判员  罗丕军审判员  李绍辉二〇一九年六月十八日法官助理杜振辉书记员祁诗唯