福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初584号 原告：陈文辉，男，1986年3月2日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：俞素娴，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：朱梅英，女，1969年11月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：郑发荣，男，1969年9月29日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 二被告共同委托诉讼代理人：叶文，福建真唯律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：许永云，福建真唯律师事务所律师。 第三人：福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会，住所地福建省福州市晋安区六一路**，统一社会信用代码54350111B23474989J。 法定代表人：陈祥兴，主任。 委托诉讼代理人：吴格，福建远东大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶玉宏，福建远东大成律师事务所律师。 原告陈文辉与被告朱梅英、郑发荣及第三人福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会(以下简称东门村委会)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文辉的委托诉讼代理人俞素娴，被告朱梅英、郑发荣的委托诉讼代理人叶文、许永云，第三人东门村委会的委托诉讼代理人叶玉宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈文辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱梅英、郑发荣返还原告店面押金15000元、店面转让费63000元，并以78000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算支付自原告起诉之日起至被告实际还清上述款项之日止的损失；2.判令被告朱梅英、郑发荣赔偿原告损失85800元；3.判令本案诉讼费用、财产保全费用、财产保全担保费用由被告承担。事实和理由：2018年3月，原告与被告朱梅英、郑发荣就原告承租被告位于福州市晋安区XX号店面事宜达成合意。2018年3月16日，原告向被告郑发荣支付了85500元，包括店面押金15000元、店面转让费63000元以及首月租金7500元。2018年3月17日，上海正新食品有限公司与原告签订《正新特许经营合同》，授权原告在福建省福州市晋安区XX号店面开设“正新鸡排”加盟店，原告按合同约定向上海正新食品有限公司支付了加盟费35000元、品牌使用费3600元、管理费7200元、店面设计费5000元、押金10000元。此后，原告对租赁物进行装修，支出装修费35000元。2018年4月1日，原、被告签订《店面租赁合同》，约定租赁期限自2018年4月1日起至2020年11月30日止；每月租金7500元；店面押金15000元，租赁期限届满后，一次性予以无息返还。 2018年7月3日，晋安区岳峰镇清理整治违法建设工作领导小组办公室在原告所承租的XX街18家店面门口张贴《公告》，告知原告所承租的店面属未经有权机关审批的违法建筑，要求限期搬离并拆除违法建设的建筑物，若逾期未拆除的，将组织强制拆除。2018年9月3日，福州市晋安区综合执法局再次张贴《通知》，称18间店面属于违法建筑，由于未自行拆除，于2018年9月4日采取停水断电等措施。2018年9月，执法部门对原告承租的店面停水断电，2018年10月，执法部门对上述建筑进行了强制拆除。 综上，被告出租给原告的店面属于未经有关部门批准建设的违章建筑，原告与被告签订的《店面租赁合同》应属无效；被告明知该店面属于违章建筑仍出租给原告使用，根据《合同法》等相关法律规定，被告应当返还原告已支付的店面押金、店面转让费，并赔偿原告装修费等损失。此外，原告就本案承租店面与上海正新食品有限公司签订《正新特许经营合同》，该授权系对明确地理位置店面的授权，无法进行变更，也无法通过解除合同要求返还加盟费等相关费用，被告应对原告的加盟费等损失承担赔偿责任。请求支持原告的全部诉讼请求。 朱梅英、郑发荣辩称，两被告是通过第三人的招标公告，通过投标中标后承租讼争租赁物的，第三人自认讼争店面属东门村集体财产，且出租讼争租赁物已有十余年历史，讼争店面不属违章建筑，故原、被告签订的租赁合同合法有效。所谓的“转让费”实际是原告的前期装修费用的分摊，原告自愿支付63000元后，才取得承租资格。支付装修分摊费只是签订租赁合同的前提条件，并非租赁合同的条款，所以不存在因房屋租赁合同终止履行而返还“转让费”的情形。原告依约支付了装修分摊费后，被告与原告订立了租赁合同，并将讼争店面实际交付原告经营使用数月。合同履行期间发生的变化与该案附条件的履行无关，不存在返还之说。押金15000元应扣减拖欠的电费3425元后才可无息退回。本案租赁合同是因东门村改扩建需要而无法继续履行，两被告在租赁合同履行过程中并无过错，原告请求按中国人民银行同期贷款利率计算赔偿其损失，无事实与法律依据。原告在合同签订时并未告知被告有《正新特许经营合同》中特别约定的存在，真实性也存在异议，且属原告的经营范畴，与本案租赁合同无关。《正新特许经营合同》中的特许经营授权也仅是“未经许可不得在以上地点之外的任何地点开设加盟店”，非具唯一性限制。原告将被告提供的完好的装饰装修店面重新拆除再另行装修，其费用应由其自付，与被告无关。综上，原告的诉请无合同、事实及法律依据，应予以驳回。 东门村委会述称，位于福州市晋安区18间店面系东门村委会所有，建成于1982年，系村集体所有的简易单层自建房，房屋所在地为东门村农村集体所有的土地。在国务院《城市规划条例》1984年颁布前，国家并无城市规划的法律法规，房屋所在地当时也未列入福州市城市规划区。对农村集体经济组织在自己集体所有土地内自建简易房屋，国家当时也并无相关审批的强制性规定。东门村委会位于福州市晋安区18间店面是在《城市规划条例》颁布实施前即已建成的单层简易建筑，不可能有相关的审批许可手续，不能认定为违法建设。讼争房屋因晋安区政府对晋丰境戏台至地藏寺及周边景观改造需要，于2018年11月被岳峰镇政府拆除，晋安区人民政府同意东门村委会在原位置退后1米重建两层房屋，目前已基本完工。因此，上述房屋系历史形成的建筑，不能因为无建设工程许可证就定性为违法建设，第三人有权出租上述房屋并收益。 第三人与朱梅英于2017年12月5日签订《房屋租赁合同》，约定由朱梅英承租讼争XX号店面，租赁期间自2017年12月5日起至2020年12月4日止，承租人未经出租人同意，不得私自将房屋转租、转让给第三方；若租赁物被政府征收或出租人改扩建需要，承租人应无条件服从并配合。被告朱梅英将讼争店面出租给原告使用，并收取原告店面转让费63000元、押金15000元，第三人对此并不知情。根据合同相对性原则，应由行为人承担责任。综上，原告的诉讼主张与第三人无关。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 坐落福州市晋安区18间店面，为东门村委会的村集体财产。2017年10月24日，上述18间店面的租赁合同到期，东门村委会张贴公告对外招标。被告朱梅英通过招投标取得了前述2号、4号、6号、8号、10号、12号店面的承租权。2017年12月5日，朱梅英与东门村委会签订房屋租赁合同，约定：朱梅英承租东门村委会位于福州市晋安区18间店面中的前述六间店面；每月租金36600元（每间店面每月租金6100元），租赁期限自2017年12月5日起至2020年12月4日止；承租人应交纳租赁押金100000元，租赁期限届满后，若承租人未拖欠租金、水电费等，出租人将一次性退还租赁押金；租赁期间，未经出租人同意，不得将房屋转租、转让给第三方，否则出租人有权收回房屋；租赁期间若租赁物被政府征收或出租人改扩建需要，承租人应无条件服从并配合。2018年3月16日，原告陈文辉为承租讼争12号店面向被告郑发荣支付了店面押金15000元、店面转让费63000元及首月租金7500元，合计85500元。2018年3月17日，上海正新食品有限公司与陈文辉、陈X泽签订《正新特许经营合同》，授权陈文辉、陈X泽在讼争XX号店面开设“正新鸡排”加盟店，为此，陈文辉、陈X泽于当日向上海正新食品有限公司支付了加盟费35000元、品牌使用费3600元、管理费7200元、保证金10000元、店面设计费5000元，合计60800元。2018年4月1日，被告朱梅英、郑发荣与陈文辉订立《店面租赁合同》，合同约定：两被告将位于晋安区XX号店面出租给陈文辉使用，租赁期限自2018年4月1日起至2020年11月30日止；每月租金7500元，应在每月3日前交纳；电费每度1.2元；合同生效之日承租人交纳租赁押金15000元，租赁期限届满后，若承租人未拖欠出租人租金、水电费等，出租人将一次性退还承租人租赁押金；租赁期间若租赁房屋被政府征收或出租人改扩建需要，承租人应无条件服从并配合。之后两被告依约将讼争租赁物交付原告使用，原告实际占有使用讼争租赁物。 2018年7月3日，晋安区岳峰镇清理整治违法建设工作领导小组办公室在讼争店面所在的琯尾街18家店面门口张贴《公告》，称：你户未经有权机关审批，擅自在正新鸡排违法建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属未经有权机关审批的违法建设。现根据有关规定，责令你户自本公告发布之日起三日内自行搬离并拆除违法建设的建筑物，逾期未拆除的，将组织强制拆除。2018年9月3日，福州市晋安区城市综合执法局张贴通知，通知载明“晋安区XXXXXX农贸市场东侧18间店面（东门村村财）：因未经有关机关审批进行违法建设，由于你户至今未自行拆除违法建设，我局定于2018年9月4日配合供水供电部门对你户采取停水断电措施，直至你户自行整改完毕并经过核查为止”。之后执法部门对讼争店面停水断电，并强制拆除。 另查明，原告于2018年8月1日支付了当月的租金7500元及电费3206元。 本院认为，讼争房屋系东门村委会在《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）颁布施行之前建成的单层简易建筑，为东门村委会的村集体财产，属于乡、村规划区内的房屋。东门村委会将该房屋作为村集体财产长期对外出租收益，东门村委会通过公开招标与朱梅英订立的租赁合同是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，虽然讼争房屋未取得建设工程规划许可证，但该房屋系在《中华人民共和国城乡规划法》颁布施行前建造的农村简易房屋，在认定合同效力时应当充分考虑历史原因和具体情况，不能简单适用现行的法律规定认定租赁合同无效。 两被告收取原告63000元的转让费后将其承租的XX号店面以每月7500元的租金标准转租给原告使用，两被告主张该转让费系原告自愿承担的租赁物前期装修及其他费用的分摊，两被告就其主张提供了其自行制作的装修店铺预算清单及决算清单为据，但未提供证据证明其与原告约定了分摊装修费用，故两被告主张63000元为原告自愿承担的装修费缺乏依据，本院不予采纳。根据双方当事人的陈述，结合租赁市场的交易习惯，可以认定原告在转租合同订立前先行支付给两被告的63000元是作为取得租赁物承租权的前提条件，因此该费用与承租权的取得以及租赁期限长短相关。合同履行期间，非因租赁双方的原因终止履行，从公平原则出发，两被告应按租赁合同的履行情况按比例返还该费用。至租赁物被停止水电供应时（2018年9月4日）止，原、被告的转租合同仅履行了5个月即租赁合同期限的5／32(5个月÷32个月)，故两被告应当将未履行部分的转让费53156.25元（63000元×27／32）返还原告。 转租合同履行期间，讼争租赁物被政府部门强制拆除，致使合同无法继续履行，次承租人请求转租人返还租赁押金，本院予以支持。两被告提供的电费欠费记录系其单方制作，其提供的电表照片不足以证实该电表系原告承租的讼争XX号店面所使用，且未提供相应的载体供法庭核对，原告对此亦不予认可，故其主张原告尚欠电费3425元，要求予以抵扣，缺乏依据，本院不予支持。另，原告仅提供的收条、微信转账记录、说明函不足以证实其支出装修费用35000元。讼争合同非因租赁双方的原因终止履行，原告诉请被告赔偿加盟费、品牌使用费、装修费等损失，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告朱梅英、郑发荣应于本判决生效之日起十日内返还原告陈文辉押金15000元； 二、被告朱梅英、郑发荣应于本判决生效之日起十日内返还原告陈文辉转让费53156.25元； 三、驳回原告陈文辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3576元，减半收取计1788元，由原告陈文辉负担1044元，由被告朱梅英、郑发荣负担744元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  周成潭 二〇一九年六月二十一日 书记员  潘珊珊 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。