贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初6533号原告：中国建设银行股份有限公司黔东南分行，住所地：贵州省凯里市永乐路**。负责人：刘志勇，系该行行长。委托诉讼代理人（一般代理）：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：龙秋平，贵州七律律师事务所律师。被告：罗宇捷，男，1984年9月14日生，住贵州省凯里市，被告：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住，住所地：贵州省凯里市北京东路**/div>法定代表人：张守亮，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：王长辉，男，苗族，1987年7月20日出生，住贵州省黄平县。系贵州中建伟业房地产开发有限责任公司职工。原告中国建设银行股份有限公司黔东南分行（以下简称建行黔东南分行）诉被告罗宇捷、贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称中建伟业房地产公司）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行黔东南分行的委托诉讼代理人彭育鋆、龙秋平，被告中建伟业房地产公司的委托诉讼代理人王长辉到庭参加了诉讼。被告罗宇捷经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行黔东南分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告罗宇捷立即向原告偿还借款本金348650.86元，支付借款利息及罚息共计4086.71元（暂计算至2018年9月6日），并按照借款合同约定的借款利率、罚息利率向原告支付自2018年9月7日至付清本金及利息之日止的借款利息、罚息；3、判令被告罗宇捷承担原告为实现债权而发生的律师费15689.29元；4、判令被告中建伟业房地产公司对上述借款本金、利息、罚息、律师费承担连带担保责任；5、判令原告对被告罗宇捷提供的抵押物即位于凯里市永丰东路9号中兴瀚林天然居二期1栋5单元2层3号房屋享有优先受偿权；6、由二被告负担诉讼费。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中罗宇捷尚欠建行黔东南分行截止2019年4月18日的贷款本金339708.02元、利息（含罚息）1661.61元。事实与理由：2013年8月28日，原告与被告中建伟业房地产公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，被告中建伟业房地产公司对被告罗宇捷与原告发生的借贷关系承担连带保证责任。2016年6月27日，被告罗宇捷为购买中建伟业房地产公司开发的凯里市永丰东路9号中兴瀚林天然居二期1栋5单元2层3号房屋而与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同中对借款期限、还款方式、贷款利率、违约责任等作了约定，并就抵押房屋办理了抵押预告登记。贷款发放后，被告罗宇捷多次未按期履行还款义务，经我行多次催收，被告依旧不履行合同约定的还款义务，为维护我行的合法权益，特向贵院提起诉讼。原告建行黔东南分行为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：1、营业执照复印件、法定代表人身份证明书、身份证复印件，拟证明原告的主体资格。2、被告的身份证复印件、国家企业信息报告，拟证明二被告的主体信息。3、个人住房借款最高额保证合同，拟证明2013年8月28日，原告与中建伟业房地产公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，被告中建伟业房地产公司对被告罗宇捷与原告发生的借贷关系承担连带保证责任，最高额保证合同原来签订的时候被告公司名称叫黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发有限公司，在合同签订后变更为现在的名称。4、个人住房（商业用房）借款合同，拟证明：2016年6月27日，原告与被告罗宇捷签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，由被告向原告借款370000元以及对借款期限、利率等事实进行了约定。5、预告登记证书，拟证明被告罗宇捷就抵押物为原告办理抵押预告登记的事实。6、个人贷款支付凭证，拟证明原告按合同约定足额发放贷款的事实。7、催款通知单，拟证明被告罗宇捷未按约还款。8、中国建设银行个人贷款对账单，拟证明被告罗宇捷未按约还款的事实。9、《入选结果通知书》、《个人类不良贷款批量诉讼委托人代理合作协议》，拟证明原告方代理律师于2017年2月4日入选中国建设银行股份有限公司黔东南州分行批量个贷诉讼律师代理服务。按照个人类不良贷款批量诉讼委托人代理合作协议第四条第一款第（一）项、第（三）项的标准计算律师费的事实。被告罗宇捷未向本院递交答辩状及提交证据。被告中建伟业房地产公司辩称，请法院收回该房屋进行拍卖。本院经审理认定本案事实如下：2013年8月28日，黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司（合同甲方，现已变更名称为贵州中建伟业房地产开发有限责任公司）与建行黔东南分行（合同乙方）就其开发的“中兴瀚林天然居二期”项目签订了《个人住房借款最高额保证合同》（编号：2013个借最高额保证15号，以下简称：《保证合同》），主要内容为：一、本合同所称“债务人”是指以下第（一）项的全部债务人：（一）因购置座落于凯里永丰东路南侧“中兴瀚林天然居二期”项目所属之住房房产（住房/商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人。二、被保证的债权是指自2013年8月28日至2016年8月28日期间，乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为陆仟万元。三、在上述期间内的任一时点，只要乙方对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，乙方可以连续向债务人提供贷款。甲方在该最高额内对乙方因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，而不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限满日是否超过上述期间，亦不论债务人的个数。四、保证方式：甲方提供连带责任保证，当债务人未按主合同约定履行债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权要求甲方在其保证范围内承担保证责任。五、保证期间：保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同与债务人签订之日起至以下第（二）项所述之日止，即抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。该合同还对其他事项进行了约定。2016年6月27日，罗宇捷与建行黔东南分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称：《借款合同》），合同条款主要内容为：1、贷款用途：购买凯里市永丰东路9号中兴瀚林天然居二期1栋5单元2层3号房屋；2、贷款金额为370000元；3、贷款期限：2016年4月8日至2036年4月8日；4、还款方式：采取按月还本付息法，每月归还本息金额为2471.57元；5、贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；6、担保方式：抵押加最高额保证；7、抵押财产名称：“凯里市永丰东路9号中兴瀚林天然居二期1栋5单元2层3号房屋；8、违约责任：借款人与贷款人关于费用承担的约定为贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。合同还对违约的具体情形、双方的救济措施等内容进行了约定。合同签订后，罗宇捷与建行黔东南分行就涉案房屋办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为建行黔东南分行，登记证号为：201601002号。建行黔东南分行按约将370000元贷款发放至指定帐户。合同履行中，罗宇捷从2017年9月起未按期逐月偿还贷款本息。截止2019年4月18日，罗宇捷尚欠建行黔东南分行贷款本金339708.02元、利息（含罚息）1661.61元，共计341369.63元。2017年3月9日,建行黔东南分行与贵州七律律师事务所律师签订《个人类不良贷款批量诉讼委托代理合作协议》,其中关于代理费用及支付的约定:(一)基础代理费:甲方委托批次标的金额(以贷款本金余额计算)×1.5%；（三）现金回收代理费：甲方委托批次标的现金回收贷款本息金额×3%。……。2018年12月20日,建行黔东南分行向其委托诉讼代理人所在的贵州七律律师事务所支付批量代理费用97992.83元。本院认为：合法的借贷关系受法律保护。我国合同法所述的借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。本案原告建行黔东南分行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与被告中建伟业房地产公司、罗宇捷分别签订的《保证合同》、《借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。被告罗宇捷在原告履行发放贷款义务后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为不仅违反了合同约定，而且违背了民事活动中诚实信用原则，依法应承担还本付息的民事责任。中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的……”本案中，被告罗宇捷未能按照合同约定按时还本付息是事实，故原告主张解除合同于法于约有据，本院予以支持。关于原告主张的律师费，根据建行黔东南分行与贵州七律律师事务所律师签订的《个人类不良贷款批量诉讼委托代理合作协议》关于代理费计付的约定，本院酌情支持按涉案贷款本金余额×1.5%计算的律师费5100元。关于建行黔东南分行是否享有案涉商品房的优先受偿权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定可知，商品房预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。建行黔东南分行作为案涉商品房预告登记的权利人，在未办理案涉商品房抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对案涉商品房的处分，常见为体现防止“一房二卖”的保全功能。然,案涉房屋至今未办理抵押权登记,则案涉房屋的所办理的预告登记不产生《中华人民共和国物权法》第一百八十七条所规定的抵押权效力。因此，建行黔东南分行对案涉商品房依法不享有《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的优先受偿权。中建伟业房地产公司作为借款的连带责任保证人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当在约定的保证范围内承担连带清偿责任。保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告罗宇捷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，本院依法予以缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司黔东南州分行与罗宇捷于2016年6月27日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：5220660088-2012-20160536744）；二、被告罗宇捷在本判决生效之日起十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黔东南分行借款本金339708.02元、计至2019年4月18日止的利息（含罚息）1661.61元及支付自2019年4月19日至借款本息清偿之日止的利息、罚息（利息、罚息按上述编号为5220660088-2012-20160536744的《个人住房（商业用房）借款合同》载明的计算方法及标准计算）；三、被告罗宇捷在本判决生效之日起十五日内支付原告中国建设银行股份有限公司黔东南分行律师费5100元；四、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司对被告罗宇捷上述应偿还的贷款本息及律师费承担连带清偿责任。贵州中建伟业房地产开发有限责任公司在承担保证责任后有权向罗宇捷追偿。五、驳回中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6826元，公告费400元，共计7226元，由被告罗宇捷、贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘平华人民陪审员  杨正华人民陪审员  杨秀梅二〇一九年六月二十八日法官助理张健婕书记员张健婕（代）