四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终717号 上诉人（原审原告）：周业珍，女，1973年5月16日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：陈安江，男，1966年12月7日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：广安瑞泽房地产开发有限责任公司，住所地四川省广安市广安区滨河路**。 法定代表人：席静，董事长。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师。 上诉人周业珍因与被上诉人广安瑞泽房地产开发有限责任公司（以下简称瑞泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 周业珍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由瑞泽公司负担。事实和理由：一审判决认定瑞泽公司违约，但未严格按照合同约定判决违约金，应予纠正。 瑞泽公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 周业珍向一审法院起诉请求：1.判令瑞泽公司赔偿违约金27,919.63元（计至2018年9月13日），并从2018年9月13日起至房产证办下来止，每日支付违约金46.4553元；2.瑞泽公司承担全部诉讼费。诉讼中，周业珍增加了以下诉讼请求：判令瑞泽公司在2019年6月30日前将广安市滨河路108号9栋2606号的不动产权证书办理并交付，若逾期未交付，则每逾期一日按万分之一（以房屋总价为基数）支付逾期办证违约金，计算至交付不动产权证之日止。 一审法院认定事实：瑞泽公司经批准开发建设“广安国际商业中心”项目。2013年3月10日，周业珍（买受人）与瑞泽公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买出卖人开发的位于广安市住宅房屋，房屋总价款464553元；出卖人应当在前向买受人交付该商品房；出卖人应当在前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，合同继续履行，由出卖人支付逾期总房价款每日万分之一的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书，合同继续履行，由出卖人向买受人支付逾期总房价款每日万分之一的违约金等等。合同签订后，周业珍向瑞泽公司支付了购房款464553元以及大修基金、契税、印花税、登记费等共计479086元。瑞泽公司向周业珍交付了出售的房屋，双方签具了《广安国际商业中心住宅用房交房结算表》。2016年3月21日，瑞泽公司完成了周业珍购买房屋所在楼栋的竣工验收备案。2018年3月21日，瑞泽公司完成了周业珍购买房屋所在楼栋的初始登记，目前周业珍尚未取得所购房屋的不动产权证书。 庭审中，瑞泽公司以双方约定的违约金过高为由而请求降低。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系于平等、自愿、协商一致的基础上订立，系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。至起诉之日止，周业珍已按照合同约定全面履行了支付购房款等费用的义务，而瑞泽公司仅按约定履行了向周业珍交付所购商品房的义务，未在合同约定的期限内办理周业珍购买房屋所在楼栋的初始登记以及向周业珍交付所购商品房的不动产权证书，构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，承担为周业珍继续办理购买房屋不动产权证书并支付违约金的违约责任。但确定瑞泽公司承担的违约责任，既要尊重双方的约定，也要结合案件事实和法律规定予以充分考量。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，可以看出，我国法律对违约金采取以填补损失为主，惩罚为辅的原则，在违约方认为违约金过高请求减少时，法院应以实际损失为基础，兼顾其他相关因素进行衡量裁决。本案中，瑞泽公司抗辩违约金过高并请求法院调整，对此，瑞泽公司未能提供违约金过高的证据，周业珍亦未能举证证明其因瑞泽公司的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。综合考虑周业珍实际损失无证据支持，瑞泽公司已履行商品房交付的主要义务，未交付商品房不动产权证书存在部分不能归责于己的客观原因，周业珍已占有、使用所购商品房等因素，酌定瑞泽公司支付周业珍起诉之日即2019年1月2日以前的违约金为6,400元，之后的违约金按每日7元标准计付直至周业珍取得不动产权证书之日止。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、限瑞泽公司于2019年6月30日前为周业珍办理并交付所购商品房的不动产权证书；二、限瑞泽公司于判决生效后十日内向周业珍支付截止2019年1月2日的逾期取得不动产权证违约金6,400元，2019年1月3日起至取得不动产权证之日止的违约金按每日7元的标准计付；三、驳回周业珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费498元，减半收取249元，由周业珍负担49元，瑞泽公司负担200元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一审判决对案涉逾期办证违约金予以调整是否正确。本案中瑞泽公司未按照合同约定办理案涉商品房所在楼栋权属证明及交付不动产权属证书，且案涉合同未约定免责条款，对瑞泽公司违约事实以及违约金支付责任，本院予以确认。但案涉商品房已实际交付并由周业珍占有、使用，亦即《商品房买卖合同》的主要义务已经履行完毕。本案现有证据无法认定周业珍因逾期办理楼栋权属证明及逾期办理不动产权属证书而产生的实际损失，亦不足以证明瑞泽公司存在恶意违约行为，且无法证实周业珍是否因该逾期办理楼栋权属证明及逾期办理不动产权属证书行为导致其预期利益受损。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，一审法院结合全案事实及证据，综合考量，将截至周业珍起诉之日即2019年1月2日的逾期办证违约金调整为6,400元，并确认2019年1月3日起至取得不动产权证之日止的违约金按每日7元的标准计付，并无不当，本院予以维持。 综上所述，周业珍的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费498元，由周业珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋丽 审判员  陈萱 审判员  张波 二〇一九年六月二十六日 法官助理朱亦强 书记员田玲