黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民初22号原告（申请执行人）：大庆市新发小额贷款有限公司，住所地黑龙江省大庆市开发区南北郡音乐花园南郡**楼。法定代表人：王绍岩，该公司经理。委托诉讼代理人：王云凤，黑龙江鸿大律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵司怡，黑龙江鸿大律师事务所律师。被告（执行案外人）：李迎君，男，1980年4月17日出生，汉族，住黑龙江省安达市。委托诉讼代理人：王玉宝，黑龙江维众律师事务所律师。被告（被执行人）：大庆市高新区隆嘉小额贷款有限公司，，住所地黑龙江省大庆市高新区维也纳音乐花园**商服楼**法定代表人：孙立刚，该公司总经理。被告（被执行人）：大庆市天源小额贷款有限公司，住所地，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙华路****1门iv>法定代表人：王树民，该公司总经理。被告（被执行人）：大庆市盛安融资担保有限责任公司，住所地黑龙江，住所地黑龙江省大庆市高新区南北郡音乐花园**楼**商服法定代表人：佟承波，该公司总经理。原告大庆市新发小额贷款有限公司（以下简称新发公司）与被告李迎君、大庆市高新区隆嘉小额贷款有限公司（以下简称隆嘉公司）、大庆市天源小额贷款有限公司（以下简称天源公司）、大庆市盛安融资担保有限责任公司（以下简称盛安公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新发公司委托诉讼代理人王云凤、赵司怡，被告李迎君委托诉讼代理人王玉宝到庭参加诉讼。隆嘉公司、天源公司、盛安公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新发公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院撤销（2018）黑06执异150号执行裁定书，继续对孙立刚名下位于安达市北横六道街鸿福嘉园小区4号楼2层2号商服的执行；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：新发公司与隆嘉公司、天源公司、盛安公司借款担保合同纠纷一案，经大庆市仲裁委员会于2015年1月29日作出（2015）庆仲（调）字第（10）号调解书，达成和解协议。2015年2月2日，孙立刚向大庆市中级人民法院提交《担保书》，称其以个人所有财产在本案中为隆嘉公司承担保证责任并提供安达市鸿福嘉园北区9户商服用于抵偿债务。2016年8月23日，依据新发公司申请，大庆市中级人民法院作出（2015)庆执字第47-4号执行裁定书，拍卖担保人孙立刚名下位于安达市鸿福××楼××门、××楼××门、××楼××门、××楼××门、××楼××门5户房产。大庆市中级人民法院于2017年12月18日作出（2015）庆执字第47-5号执行裁定书，裁定流拍的五户房屋归新发公司所有。异议审查期间，李迎君对执行标的提出书面异议。大庆市中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）黑06执异150号执行异议裁定，裁定中止对安达市北横六道街鸿福嘉园小区4号楼2层2号商服的执行，原告认为该裁定有误。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，在数个合同均有效的情况下，数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求，大庆市中级人民法院自安达市国土资源局调取涉案房产的《预购商品房预告登记表》《商品房买卖合同》《商品房预售收款专用票据》、购房款收据，证实孙立刚于2013年12月26日购买了安达市北横六道街鸿福嘉园小区4号楼2层2号商服并进行了预购商品房预告登记，故孙立刚是该案涉房屋合法的房屋所有权人，其有权以该房屋提供担保；被告李迎君提供的物业费，水费、垃圾清运费、热力费等收据无法证明其已合法占有该不动产；且被告李迎君并未提供正规购房发票及相应的银行流水，无法证明其已支付全部购房款。故应继续对安达市北横六道街鸿福嘉园小区4号楼2层2号商服的执行。为维护原告的合法权益，现根据相关法律规定向人民法院提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。李迎君辩称：（2018）黑06执异150号裁定书适用法律适当，裁定结果正确，依法驳回原告对被告李迎君的诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告新发公司提交如下证据：证据一，《商品房买卖合同》、绥化市商品房预收款专用发票、黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司（以下简称海德宇公司）购房款收据各一份，证据来源：从法院案外人夏春生案外人执行异议之诉卷宗中复印的，是法院在该案件审理过程中依职权调取的，案号：（2018）黑06执异153号。证明：孙立刚于2013年12月26日购买了安达市北横六道街鸿福嘉园小区4号楼2层2号商服，房屋总建筑面积226.77平方米，房屋总价款1,705,310元。海德宇公司收取其购房款1,705,310元。李迎君质证称，因系复印件，待证据盖完章后再对其真实性予以质证，另外商品房买卖的时间是2013年12月26日，而本案被告李迎君对案涉房屋的购买时间是2013年8月13日，所以本案被告李迎君购买案涉房屋的时间先于原告，同时我方对案涉房屋已经实际占有。证据二，鸿福嘉园嘉园北区商服明细表1页、房屋现场确认单3页、承诺书1页、双方承诺书1页、申请书1页、商品房公开预售单1页、安达市房产管理局预购商品房预告登记表1页，证据来源：从法院案外人夏春生案外人执行异议之诉卷宗中复印的，是法院在该案件审理过程中依职权调取的，案号：（2018）黑06执异153号。证明：孙立刚购买房屋时，买卖双方已经到房屋现场确认，对所购商品房没有异议，海德宇公司承诺不存在一房二卖的现象，并于2013年12月26日对安达市北横六道街鸿福嘉园小区4号楼2层2号商服进行了预购商品房预告登记。李迎君质证称，对证据二的真实性及证明的问题均有异议，首先承诺书及商服明细表是复印件，其次承诺书是由海德宇公司单方面制作，不能作为本案的定案依据。商品房预告登记是在被告李迎君买受并实际占有涉案房产后进行的，所以也不能作为本案的定案依据。证据三，申请顺延书1页及附明细表1页，预购商品房预告登记表1页，证据来源：从法院案外人夏春生案外人执行异议之诉卷宗中复印的，是法院在该案件审理过程中依职权调取的，案号：（2018）黑06执异153号。证明：2014年9月16日海德宇公司申请安达市房产局为孙立刚作房屋预告登记顺延，顺延到能办理产权正式登记之日起90日之内有效。结合证据一及证据二可以说明孙立刚购买房屋时房屋并不存在出卖给本案被告李迎君的情况，海德宇公司出具的承诺书中明确写明了该房屋不存在一房二卖的情况并且海德宇公司与孙立刚均对房屋进行了现场实地确认并有相关确认单，证明该房屋在孙立刚签署房屋买卖合同时不存在被其他人占用或出卖给他人的情况，属于海德宇公司正常合法可出售房屋。因此，被告李迎君所阐述在孙立刚买受房屋前就已经实际占有并使用该房屋的情况明显与实际不符。即使被告李迎君与海德宇公司的房屋买卖合同是海德宇公司盖章的，但也不能证明其买卖关系的真实性，而且其效力也要低于预备登记合同。李迎君质证称，对证据三的真实性及证明的问题均有异议，此份证据是复印件，即使此份证据是真实的，也系海德宇公司单方面制作不能作为本案的定案依据。李迎君针对证据一、二、三补充质证意见：即使是真实的，其签订时间为2013年12月26日，而被告李迎君购买涉案房屋的时间为2013年8月13日，早于该三份证据的时间，并且被告李迎君从所列举的证据上能充分证实其已实际对案涉房屋进行占有，故李迎君为案涉房屋的实际所有权人。本院认为，证据一、二、三系本院（2018）黑06执异153号案件中，本院依职权在安达市国土资源局调取的，故对该证据真实性予以认定。证据四，大庆中大资产评估事务所司法鉴定情况报告书一份，证明：中大资产评估事务所对孙立刚名下位于安达市鸿福嘉园北区4号楼2层2门房产进行评估，并于2016年1月27日在房地产所在地对估价对象进行了现场勘查，该房屋的资产状况为：内墙抹灰、顶棚为抹灰、水泥地面、塑钢窗、水暖电配套设施齐全。由此可以证实当时该房屋并未有其他人实际入住。李迎君质证称，对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，此份证据第十五条已明确了此评估报告不具有对被评估资产法律权属确认或发表意见的能力，也不具有对被评估资产法律权属提供保障的能力，所以此份证据不能证实原告欲证明的问题。本院对该证据的真实性予以认定，对证明的问题需结合其他证据予以认定。证据五，（2015）庆执字第47号执行裁定书，证明：该涉案房屋于2015年7月6日查封，被告李迎君系在该房屋查封之后才入住，其对该涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。李迎君质证称，对执行裁定书真实性无异议，对予以证实的问题有异议，该组证据不能证实被告李迎君在房屋查封后才入住的，所以此份证据不能作为本案的依据。本院对该证据的真实性予以认定。被告李迎君提交如下证据：证据一，商品房买卖合同1份，证明：被告李迎君于2013年8月13日购买了涉案房屋，房屋总价款为1,814,160元。新发公司质证称，对证据的真实性及证明的问题均有异议，虽然该合同上有海德宇公司的公章，但也无法核实其真实性，从我方举示的证据一至证据三内容可以看出海德宇公司在出售涉案房屋给孙立刚之前承诺该房屋并不存在一房二卖的情况，并且该承诺书及与孙立刚签订的商品房买卖合同均是在安达市房屋登记管理行政部门进行登记备案的，因此应当以登记备案的内容为准。综上，我方认为该份证据不能证明房屋买卖的真实性及买卖时间是在孙立刚之前。本院对该证据的真实性予以认定。证据二，加盖海德宇公司财务专用章的购房收据1份，证明：本案被告李迎君全款购买了涉案房屋并实际占有。新发公司质证称，对证据的真实性及证明的问题均有异议，该份收据并不是正规的专用购房发票并且被告李迎君没有提供相应的银行流转凭证，证明房款确实已经实际支付，因此该组证据不能证明已经实际支付购房款，更不能证明其已经实际占用房屋。本院对该证据的真实性予以认定，对证明的问题需结合其他证据予以认定。证据三，物业费、水费、热力费及垃圾清运费的收据及发票13张，证明：本案被告李迎君于2013年8月13日购买了涉案房屋，于2014年10月办理了相关入住手续，对涉案房屋有了实际占有的情况。新发公司质证称，对证据真实性及证明的问题均有异议，2014年10月20日的9张收据及2016年10月26日的收据均没有相应的正规发票，而且从该收据上能体现出是装修产生的垃圾清运等费用票据，但该房屋在2014年并未进行任何装修，原告举示的第四组证据评估报告中能够证明2014年房屋的实际状况是毛坯。2016年及2018年的采暖费发票4张，该四张发票上并没有体现具体房屋是哪一个，只能体现房屋小区为鸿福北区，因此不能证明是缴纳涉案房屋的供热费，退一步讲即使是缴纳涉案房屋的供热费，也是在房屋查封日期之后，不符合阻却执行的条件。综上，该组证据所证明的问题明显与实际不符。本院对该证据的真实性予以认定。本案经审理认定法律事实如下：安达市北横六道街鸿福嘉园小区4号楼2层2号商服为黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司开发。新发公司与隆嘉公司、天源公司、盛安公司因借款担保合同纠纷一案，由大庆仲裁委员会于2015年1月29日作出（2015）庆（调）字第（10）号调解书，达成和解协议如下：（一）被申请人隆嘉公司在2015年1月29日前向申请人新发公司给付借款本金1000万元、利息90万元违约金165.75万元，合计1,255.75万元；（二）仲裁费9.63万元，由被申请人隆嘉公司承担；（三）被申请人天源公司和盛安公司对被申请人隆嘉公司所负上述给付义务承担连带责任，新发公司于2015年1月30日向本院申请执行，本院于当日立案执行。2015年2月2日，孙立刚向本院提交《担保书》称其以个人所有财产在本案中为隆嘉公司承担保证责任并提供安达市鸿福嘉园北区9户商服用于抵偿债务。2015年2月13日，本院向被执行人送达执行通知书和报告财产令。2015年7月2日，本院作出（2015）庆执字第47号执行裁定书，裁定：（一）查封孙立刚名下位于安达市鸿福××楼××号门，面积271.99平方米；1号楼2层2号门，面积200.71平方米；1号楼2层3号门，面积200.71平方米；1号楼2层4号门，面积277,77平方米；4号楼2层1号门，面积347.69平方米；4号楼2层2号，面积226.77方米；4号楼2层3号面积360.94平方米；10号楼1层2号门，面积154.44平方米；10号楼2层3号门，面积416.29平方米；（二）查封期限为三年（自2015年7月6日起至2018年7月6日)。该裁定于2015年7月6日送达至安达市房屋产权交易中心。2015年9月31日，依据申请执行人申请本院作出(2015）庆执字第47-1号执行裁定书，终结对大庆仲裁委员会(2015)庆仲（调）字第（10）号调解书的本次执行程序。2016年8月23日依据申请人申请本院作出（2015）庆执字第47-4号执行裁定书，拍卖担保人孙立刚名下位于安达市鸿福××楼××号门，面积277.77平方米；4号楼2层1号门，面积347.69平方米；4号楼2层2号，面积226.77平方米；4号楼2层3号，面积360.94平方米；10号楼2层3号门，面积416.29平方米5户房产。本院在淘宝网司法拍实网络平台上公开拍卖了上述房产，经三次拍卖流拍。申请执行人新发公司申请以第三次流拍价接收五户流拍房屋以抵偿债务，本院于2017年12月18日作出（2015）庆执字第47-5号执行裁定书，裁定流拍的五户房屋归新发公司所有。在（2018）黑06执异153号案件中，本院自安达市国士资源局调取了案涉房产的《预购商品房预告登记表》《商品房买卖合同》《商品房销售预长款专用票据》、购房款收据，记载孙立刚于2013年12月26日购买了安达市北横六道街鸿福嘉园小区4号楼2层2号商服并进行了预购商品房预告登记。李迎君提交《商品房买卖合同》、购房收据记载其于2013年8月13日购买安达市北横六道街鸿福嘉园小区4号楼2层2号商服，黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司出具收款收据，金额为1,814,160元。哈尔滨盛联物业管理有限公司出具收据，记载2014年10月20日李迎君交纳二次加压供水费100元、垃圾清运费（装修一次性）150元、物业费211.67元、工本费15元、装修保证金（拆改）1,500元。黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司出具收款收据，记载2014年10月20日李迎君交纳6,569.64元、燃气配套费2,800元、电费500元。鸿福嘉园北区物业出具收据，记载2016年10月26日李迎君交纳物业费、二次水费、垃圾清运等费用2,880元。本院认为，人民法院只能执行被执行人所有的财产，如果被执行人财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系新发公司申请执行隆嘉公司、天源公司、盛安公司一案中，因案外人李迎君对人民法院拍卖的预告登记在担保人孙立刚名下的房屋提出书面异议，本院裁定中止对安达市北横六道街鸿福嘉园小区4号楼2层2号商服的执行，现新发公司对该执行裁定不服，向本院申请撤销该执行裁定，继续执行。本案的焦点问题在于，被告李迎君对人民法院拍卖的涉案房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。被告李迎君对涉案房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。关于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定以及司法实践掌握的标准，被告李迎君，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）已经履行给付义务。（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。本案中，李迎君与黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司在法院查封前已签订《商品房买卖合同》，双方达成了房屋买卖的合意，李迎君称房款1,814,160元以现金方式支付给黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司，其未提交钱款支取或来源的相关证据，无法与其提交的黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司出具的收款收据记载内容相佐证，故本院认为，李迎君履行房款给付义务的证据不充分，对此李迎君需承担举证不能的法律后果。故李迎君对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权。综上，原告大庆市新发小额贷款有限公司的申请执行人执行异议之诉成立。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条的规定，判决如下：准许执行（2015）庆执字第47号执行裁定书、（2015）庆执字第47-5号执行裁定书中安达市北横六道街鸿福嘉园小区4号楼2层2号商服。案件受理费21,127元，由被告李迎君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2018）黑06执异150号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 边 坤审判员 毛瑞利审判员 王 丹二〇一九年六月二十七日法官助理姜海涛书记员刘婷附相关法律条款：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。