上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初2904号原告：肖王前,男,1972年3月23日出生,汉族，户籍地上海市静安区，住上海市静安区。原告：王招娣,女,1938年1月12日出生,汉族，户籍地上海市静安区，住上海市静安区。两原告共同委托诉讼代理人：吴文杰，上海市功茂律师事务所律师。被告：郑国华,男,1953年6月17日出生,汉族，户籍地上海市静安区，住上海市静安区。被告：于玲娣,女,1953年10月7日出生,汉族，户籍地上海市静安区，住上海市静安区。两被告共同委托诉讼代理人：翟盼香，上海市金马律师事务所律师。原告肖王前、王招娣诉被告郑国华、于玲娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，依法适用简易程序，于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告肖王前、王招娣及共同委托诉讼代理人吴文杰，被告郑国华、于玲娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖王前、王招娣共同向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告所签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，解除日期由法院依法确定。2、判令因两被告违约,两被告支付两原告违约金536,000元(总房款20%)。依据：原、被告约定在2018年11月30日过户，由两被告支付剩余房款，但两被告逾期办理过户并未支付剩余房款，根据补充条款1第7项，两被告构成违约。3、判令两被告支付两原告租金损失13,500元。为按时将系争房屋交给两被告，原告与案外人的租赁合同已提前解除，因对方的原因造成原告违约，因此构成原告的损失。4、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原、被告于2018年10月20日签订了《上海市房地产买卖合同》，双方对座落于上海市静安区洛川东路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)交易总价确定为2,680,000元。同日两被告支付原告定金20,000元,之后根据合同约定于2018年11月30日交易当日支付原告2,660,000元。2018年11月下旬，两被告称房屋中介弄虚作假、有意欺骗房产面积大小，不同意支付两原告剩余房款，对是否继续交易也不做任何表态。原告积极联络被告直至今日,被告仍未付款及表态是否还买房。根据双方所签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款一的约定,两被告已构成根本性违约,应支付两原告房屋总价的20%，即536,000元。另两原告为按时将系争房产交易至两被告名下，于2018年11月15日赔偿租客房租违约金13,500元，这笔费用也应由两被告承担。综上所述,两原告认为被告故意拖延交易时间,造成双方无法正常交易。原告既无法解除合同又无法继续交易,只能采取法律手段解决纠纷。请求法院支持原告的诉讼请求。被告郑国华、于玲娣共同辩称，案外人上海中正房地产经纪有限公司(以下简称中正地产)的业务员电话曾向被告介绍系争房屋，中介带被告实地查看了系争房屋，当时中介称系争房屋有44平方米，房价为268万元。但签买卖合同当天，中介告知被告系争房屋面积仅为43.31平方米，且原告当时未带产证，被告当时就把合同及补充协议签掉了。事后才发现合同中约定的房款为238万元，还有30万元是签订的补充协议。后来中介电话联系被告，称房东将房产证送过来了，之后又说产权人有变更要继续签合同，但被告坚持按照原来的合同进行交易。后中介通知被告付款，但被告始终坚持按照原先的合同进行交易并付款，但对方一直未予回复。2018年11月30日之前被告跟中介表示始终愿意按照签订的房屋买卖合同去继续履行的，但中介一直未予回复(在此过程中原告一直没有跟被告联系)。但目前被告认为买卖合同由于原告变更产证已经无法继续交易，被告请求解除合同，且原告应该返还被告定金，被告现在也不愿意继续购买系争房屋了。被告不构成违约,而且原告主张的违约金过高，并没有实际损失，请求法院予以调整。故不同意原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋原为原告肖王前、王招娣按份共有，由王招娣持有1/3的产权份额，肖王前持有2/3的产权份额。2018年10月20日，两原告(出卖人、甲方)与两被告(买受人、乙方)在中正地产的居间下就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)，约定房屋建筑面积43.31平方米，转让价款为230万元，双方应于2018年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲、乙双方须办理完税务审核、交易查询等，至交易中心办理产权过户。在交易过户过程中，甲、乙双方均应按国家规定及税务机关确认的房屋总价缴纳交易税费，任何一方均不得以国家及税务机关调整交易税费为由，拒绝履行合同义务。甲、乙双方在签定本合同后,若有任何一方未按合同的约定全面履行各项条款而致本次交易无法实现其买卖目的的,则属违约。除违约方须承担违约责任，付定金后违约方须承担定金罚则的违约责任或首付后付守约方总房款的20%作为违约金。同日，原告肖王前(甲方)与两被告(乙方)签订的《补充协议》载明，依照《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)双方签订如下补充协议：系争房屋成交价为268万元，其中包括双方约定的合同价230万元及装修补偿款38万元；乙方向甲方的实际付款方式：1、乙方于2018年10月20日向甲方支付定金2万元；2、乙方于2018年11月30日前交易当日向甲方支付房款266万元；3、甲方于2018年11月30日前向乙方交房并结清出售房屋内所有的费用。2018年10月20日，两被告向原告支付了定金2万元。后原告肖王前将其继承所得的1/3的系争房屋产权份额赠与给了原告王招娣，2018年11月13日，权利人为肖王前(1/3)、王招娣(2/3)按份共有的系争房屋产权证颁发。另查明，系争房屋原由原告方对方出租，为完成交房义务，原告肖王前与案外人周某签订了《协议》，由肖王前向周某支付3个月的租金作为违约金，共计13,500元，周某需在2018年11月30日前交还系争房屋。周某在协议尾部确认收到了肖王前支付的违约金13,500元。审理中，原告的证人孙某某出庭作证称，其是中正地产的员工，为原、被告房屋买卖的经办人。系争房屋的房源是原告在其公司挂牌，被告通过门店咨询找房子，证人就带被告实际看了系争房屋，当时是告知被告系争房屋是43平方多，原来挂牌为280万元,后被告要求还价，最终确定为268万元，本次交易的税费由上家支付,下家只需支付268万房款。当时提及会由原告于次日至交易中心咨询赠与避税的问题，不然就不会有268万元的价格。2018年10月20日，双方签订了网签合同，当日被告支付了定金。签合同当天原告产证没带，但肖王前的老婆后来拍了照片发给证人，当时照片已出示给被告，被告当时对于房屋面积、价格等均未提出异议。2018年10月21日，被告想再核实房屋面积，因此证人就在其要求下把照片发给了被告。之后原、被告发生纠纷,被告才提出面积有问题，但证人自始至终跟被告陈述的系争房屋面积均为43平方多，从未说过有44平方米。签约当天，三方约定次日至交易中心，原告办理赠与,被告咨询动迁退税问题，原告当天也带产证原件来交易中心。签约时，只提到了原告办理赠与的事情，但没有提到要重新签订买卖合同，在新产证出来之后，证人才告知被告需要重新签订合同。2018年10月21日上午9点，原告带了产证，之前就约定好三方在交易中心碰头的，证人和公司的经纪人老师是一起陪同原、被告咨询的，三方人员均在一起办理相关事宜。后双方咨询完各自的事情后，原告提到付款的事情，被告坚持一次性付清，被告要求在交房时租客搬离。后原告去办理赠与,办理完毕拿到新产证后,通过证人联系被告。被告至门店查看产证并拍照，当时未提出任何异议。交易过程中，原、被告均通过证人进行联系的。因为产证发生了变化，合同是要重新签订的。2018年11月13日之后、11月25日之前，证人曾电话通知被告要重新签订合同,对方提出原告方办理了赠与,这笔税款省下来了，故要求原告降低4万元房价。但原告不同意降低房价,之后双方便不再履行。后到期被告未付款，证人第一次在2018年11月25日向被告催告在2018年11月30日之前按约定付房款，被告则要求按照第一份合同去交易。因需要重新签订合同，被告不愿出面重新签，证人后来才发送了消息说其余条件面积、地址等均不变,只是产证变更，故需要重新签订买卖合同。过履行期后,双方均提出合同是否履行及解除的问题，但被告只是提出前述问题，但不出面解决这个问题。2018年12月11日，被告曾发消息证人，协调后续处理的问题，证人通过电话沟通回复的。原告认为证人证言是真实有效的，房产证面积等情况被告均是知晓的，只是因为后期原告减税，被告要求降低房价,原告不同意才导致被告不愿意配合签订新的合同。且后期被告对于合同履行不表态，拖延导致本案纠纷。原告另表示，因原告肖王前的1/3产权份额是继承自父亲，故签完合同后，约定次日去交易中心，原告去办理赠与手续，被告办理己方纳税手续。10月21日，原告通过交易中心咨询，得到答复称是有瑕疵的,其答复说面积、地址等均未变,只是房产证编号改变,之前合同是有效的。原告当时口头告知了被告，产证变更需要重新签订合同，当时被告也未提出异议。新的产证办下来后，中介通知被告需要重新签订合同，除产证编号外，合同其他条款均不变，但被告提出房屋面积不一致，中介有欺诈的情况，不同意再交易了。之后包括原告代理人也多次与被告联系合同履行及解除事宜，但被告从未给原告代理人明确的答复。被告表示，证人确为本次交易的经办人员，268万元的价格是被告和中介谈下来的，10月20日当天原告和中介均未向被告出示过产证照片，合同上的产证编号是原告打电话给家里人，让家里人发微信给中介的。当时被告信任中介,也没有想起来要求其出示产证照片给被告看，原告和中介也没有提及需要办理赠与以避税的问题，当时三方约定10月21日去交易中心咨询被告作为动迁户交易退税的问题，原告办理什么事情被告是不清楚的。10月20日向中介要照片是因为被告当时想看看系争房屋面积有多大，且次日要去交易中心，被告看了产证照片后即向中介提出面积不对，但中介回复称从来没说有44平方米,且合同已经签掉了。这些过程都是当面说的，没有通过微信。10月21日双方在交易中心各自办理各自的事情，中介及其经纪人全程陪同在被告这一方，原告只是自己办理自己的事情，最后事情办理好之后，三方在大厅门口碰了头。中介于11月15日打电话给被告郑国华，让其去看新产证，郑国华当时确实也拍了照片。11月15日，中介要求被告重新签订合同，被告跟中介提出要补面积的差价，但被告没有提出具体的价格，最后被告也让步到面积差价原、被告各半承担,但中介回复称不可能，被告即坚持既然谈不成,就按照第一份合同去交易。被告也曾询问合同解除的问题，但中介未回复。因原告办理了赠与手续，产权证号产生了出入，原合同无法履行,虽然被告买卖的是系争房屋，但因原告对于房屋面积的隐瞒,被告担心新的合同变更产证编号会有猫腻，且之前的合同中关于面积差被告已经吃亏了，担心签订新的合同会进一步吃亏，被告对原告办理新的产证的行为产生了不信任感，故没有同意签订新的合同。被告在本次交易中只支付了定金2万元，如法院认为被告在履行合同过程中存在不当，被告仅愿承担定金罚则的违约责任，考虑到本案的实际情况，就原告诉请中的租金损失13,500元，除定金罚则外，被告愿意另行赔偿原告此笔损失。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告于2018年10月20日签订了房屋买卖合同，之后原告方为减少税费的承担办理了部分产权的赠与手续，因产证编号变更，故原合同已无法完成交易，双方需重新签订房屋买卖合同以完成过户交易手续。审理中，被告认为，原告和中介在签订合同时并未告知将会办理赠与手续。但被告在查看新产证后，并未对产证变更这一行为提出异议，之后仅就房屋面积存在差异提出异议，要求变更合同总价。被告认为，签约时并未看到产证。但即使原告未出示产证，合同中亦明确记载了产证编号及房屋面积，被告也已在合同上签字确认，被告以年事已高，相信中介和原告为由推脱己方责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现原、被告均同意合同解除，本院予以确认。审理中，被告亦确认双方交易的标的为系争房屋，故在系争房屋产权人比例发生变化，其他交易条件均未发生变化的情况下，对于被告购买系争房屋并无实质上的影响，被告本应配合原告重新签订合同，以完成双方的交易。但因被告提出存在面积差导致双方的交易无法履行，应属被告违约，理应根据合同约定承担违约责任。根据合同约定，原、被告双方在签订合同后,若有任何一方未按合同的约定全面履行各项条款而致本次交易无法实现其买卖目的的,则属违约。付定金后违约方须承担定金罚则的违约责任或首付后付守约方总房款的20%作为违约金。现被告仅支付了定金2万元，按照合同约定，应承担定金罚则的违约责任，即2万元定金原告不予退还。原告要求被告承担总房款20%作为违约金的诉讼请求与合同约定不符，本院难以支持。至于原告提前清退承租人发生的损失，现被告愿意另行补偿与原告，本院予以确认。同时，本院注意到，原告和中介均确认为减少税费的承担，将会办理产权的赠与手续，故系争房屋的产证必然会发生变化，且中介作为专业的房地产经纪机构，本可在新的产证办理后再行组织双方签订合同，而且原告、中介也未在签订合同时告知被告需重新签订合同，对于合同的履行亦存在不当之处。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下：一、原告肖王前、王招娣与被告郑国华、于玲娣就上海市静安区洛川东路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)解除；二、被告郑国华、于玲娣应于本判决生效之日起七日内给付原告肖王前、王招娣租金损失13,500元；三、驳回原告肖王前、王招娣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,295元，减半收取计4,647.5元，由被告郑国华、于玲娣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇一九年六月二十七日书记员  郇鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。