山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初2852号原告：袁培五，男，1956年2月8日出生，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。委托诉讼代理人：费洪志，日照东港正律法律服务所法律服务工作者。被告：袁玉浦，男，1941年9月6日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：袁安聪（系被告袁玉浦之子），男，1964年12月10日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。原告袁培五与被告袁玉浦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁培五及其委托诉讼代理人费洪志，被告袁玉浦的委托诉讼代理人袁安聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁培五向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告双方对涉案房屋的拆迁补偿利益所享有的份额。诉讼中，原告对诉求明确为责任理清及财产分割。事实与理由：原告于2006年4月以31000元的价格从被告处购买平房五间。2018年5月份，被告向贵院提出诉讼，请求依法确认原被告之间签订的房屋买卖协议无效，贵院于2018年7月20日判决双方的房屋买卖协议无效。为保护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法处理。被告袁玉浦辩称，被告袁玉浦于2003年将名下的位于日照市的房屋（产权证号为：日房字第**）以31000元的价格出售给原告袁培五，但一直未办理房屋过户手续。被告系屯沟村村民，2011年屯沟村决定对该村进行旧城改造，本村有此情况的部分村民对卖房一事提出争议。本人因自幼未上过学，无法律意识，后自同村村民处了解到农村宅基地的买卖是违法的。在找有关法律工作者咨询后更加认识到该违法行为。故在2013年旧城改造以前就提出对该涉案房屋权属的争议。直至2013年旧城改造过程中村委对此事进行了调解，但双方未能协商解决。2018年被告就此纠纷起诉要求处理，东港区人民法院在2018年7月20日判决原、被告之间的房屋买卖合同无效。后袁培五不服判决，上诉至日照市中级人民法院，日照市中级人民法院于2018年11月16日判决维持原判。故，被告认为：经法院判决原、被告的《房屋买卖协议》无效，意味着房屋买卖不成立，且涉案房屋并未过户，自始至终原告也未提出过户的要求，涉案房屋的产权自始归被告所有，被告有权收回涉案房屋买方袁培五的使用权；同时，涉案房屋拆迁问题由屯沟村集体主导，并非本人主观意愿要求。故对该涉案房屋拆迁补偿问题与本案并无直接关系。村委对涉案房屋的拆迁补偿是补偿给每一处房屋合法的产权人的，而非实际居住人或房屋使用人，因此被告对涉案房屋权属享有无可争议的权利。原、被告事实上确实发生过房屋买卖的过程，同时被告亦收到了袁培五支付的31000元涉案款项，原告亦对涉案房屋进行了一定程度的翻建，对此被告愿意支付原告一定的经济补偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告袁培五提交如下证据：证据1、日照街道屯沟村《安置补偿协议》一份，证明原告与村委签订《安置补偿协议》的事实；证据２、《房屋协议书》一份，证明被告转让涉案房屋五间正房的事实；证据3、《拆迁腾空协议》一份，证明涉案房屋已腾空并拆迁的事实；证据4、《票据》三份，证明涉案房屋的拆迁利益由原告领取，原告另对超面积安置楼补交了购房款30160元；证据5、（2018）鲁1102民初3821号民事判决书一份，证明原、被告房屋买卖协议经法院判决无效，二审维持原判。被告袁玉浦质证认为：对证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，根据（2018）鲁1102民初3821号民事判决书判令原、被告的《房屋买卖协议》无效，因此该《拆迁安置补偿协议》自然无效，且屯沟村委亦与被告签订了该《拆迁安置补偿协议》，因此原告的该证据不能证明其主张；对证据2真实性有异议，应待原告提交原件后再行质证，该买卖协议中载明的是“原有正房三间、场房两间”整体转让给了原告，屯沟村委对拆迁的补偿是根据房场面积的大小来进行衡量的，因此，原告的证明内容存在断章取义之嫌；对证据3真实性无异议，证明内容无异议；证据4、真实性及证明内容无异议；证据5、真实性及证明内容无异议，该判决足以说明原、被告的《房屋买卖协议》无效，应由被告享有涉案拆迁房屋的补偿利益。被告袁玉浦提交证据如下：证据一、日照街道屯沟村旧城改造政策《说明书》一份，该《说明书》经全体党员、村民代表签字。证明原告提出的证据三、证据四违反了涉案村委的旧城改造政策，并不能说明原告袁培五应在此次旧城改造拆迁补偿中应当占有份额，根据该证据的第十一条规定：被拆迁物存在纠纷的情况下，村委应当将拆迁补偿的楼房、及补、奖金全部扣留在村委，待纠纷解决后再向权利人交付，村委在被告方不知情的情况下单方让原告将涉案款项支走，违反该《说明书》的约定，原告支取的款项亦违反该规定；证据二、《安置补偿协议书》一份，证明被告与屯沟村委签订《安置补偿协议》的事实；证据三、《房屋产权证明》一份，证明涉案房屋的登记情况及房屋所有权人为袁玉浦；证据四、日照街道屯沟村民委员会出具的《说明》；证据五、日照街道屯沟村民委员会出具的证明，一并证实上述主张。原告袁培五对上述证据质证意见为：对证据一真实性有异议，该证据系复印件，应当由被告提交原件后原告再行质证；对证据二、三真实性无异议；对证据四、五证明内容均无异议。本院依法调取了（2018）鲁1102民初3821号案件的卷宗材料，原、被告均对上述材料的真实性无异议；同时，本院依法调取了（2018）鲁1102民初4597号关联案件中日照市日照街道屯沟村委出具的《说明》及《证明》各一份，原、被告均对该两份材料真实性及证明内容无异议，但被告认为《证明》的内容未表述清楚村委会要表达的意思表示，与本案无关。本院依法向日照街道屯沟村民委员会调查取证涉案房屋的货币补偿及房屋补偿政策，该村村委出具《日照屯沟村旧城改造房屋货币化政策说明》一份，载明：“日照街道屯沟村2013年10月进入旧城改造程序，按照《日照街道屯沟村旧城改造方案》，规划五间房屋货币化补偿标准相同，每处房屋为723700元（其中五间房屋分配170平米，每平米3600元，总价为612000元，签订协议奖励10000元，腾空奖励10000元，临时租房费3200元，装修补助费34000元，五间房屋残值2500元，搬回迁2000元，房屋超间数50000元，合计：723700元）。”原告对该《说明》的真实性及说明内容均无异议，被告对该《说明》表示不清楚。经审查，本院对原、被告双方均认可的证据予以确认，对原、被告有异议的证据，本院将结合关联证据予以综合确认；对本院依法调取查明的证据予以确认。上述证据均在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告袁玉浦系日照市东港区日照街道屯沟村村民，其在该村自建房屋一处（房屋产权证号为：房房权证日房字第**，房屋所有权人为袁玉浦。原告为日照市东港区后村镇邢家沟村村民，2003年10月23日，原、被告双方签订《房屋协议书》，协议约定：“经买方、卖方共同协商，原房主：袁玉浦有房屋三间、空房场二间，现已转让给买方：袁培伍，具体协议如下：一、原房主袁玉浦三间房屋、二间房场31000元，买房31000元全部付清。二、买方袁培伍自付清钱后，此房属于袁培伍所有。三、自2003年10月23号开始，以前如有什么事情，由原房主负责。以后由袁培伍负责。卖方：袁玉浦买方：袁培伍（袁培五）代字人：郑培坤高先和二〇〇三年十月廿三号。”上述合同签订后，随后房款两清，原告即进入涉案房屋居住。期间，原告对原有的三间房屋进行了翻建，另在两间房场上加盖了两间房屋，一直居住至2013年旧城改造拆迁前，但双方对涉案房屋一直未办理产权过户手续，原告仅于2006年4月19日向屯沟村委缴纳了土地转让管理费3000元。2013年日照街道屯沟村进行城中村改造，就涉案房屋拆迁安置补偿问题，屯沟村村委分别于2013年10月31日与被告袁玉浦、2013年11月1日与原告袁培五分别签订赔偿标准相同的《安置补偿协议》两份，补偿协议第一条载明房屋情况：正房五间；第二条安置补偿情况约定：乙方（拆迁户）应置换楼房面积170平方米，签订协议奖励10000元，拆迁腾空奖励10000元，搬回迁费2000元，搬迁过渡租房补助标准（四间及以上1300元/月/处，三间及以下260元/月/间，共计24个月），房屋残值补助2500元（正房500元/间），楼房装修补助34000元（按应置换面积200元/平方米补助），赠送一处楼的暖气开口费、天然气管道开口费、太阳能共计8160元，免费统一配套，超出四间基准部分补偿费50000元。上述协议签订后，原告将涉案房屋进行了腾空交付。此后，原告除支取了协议约定的应补偿的货币款项等共计86500元外，还另对超面积安置楼向屯沟村委补交了购房款30160元。因被告袁玉浦向该村村委主张权利，经日照街道屯沟村民委员会协调不下。袁玉浦于2018年5月2日将袁培五诉至本院，要求确认双方于2003年10月23日签订的《房屋协议书》无效，经本院审理于2018年7月20日作出上述房屋买卖协议无效的民事判决，案号（2018）鲁1102民初3821号；袁培五不服上述判决结果，上诉至日照市中级人民法院，该院于2018年11月16日作出“驳回上诉，维持原判”的终审民事判决，案号(2018)鲁11民终1898号，现已生效。袁培五为此提起本案诉讼，要求对涉案房屋买卖后合同无效的责任及房屋拆迁利益进行理清分割。诉讼中，原、被告双方均认可拆迁置换的新楼房现因存在争议仍未交付，剩余所有拆迁补偿款86500元均已由原告全部领取。本院认为，本案争议的焦点：一、原、被告双方对房屋买卖协议无效的责任份额；二、原、被告双方对涉案房屋拆迁补偿利益进行分割的份额及价款。一、原、被告双方对房屋买卖协议无效的责任比例问题。结合当事人陈述、举证及自认，本院作如下分析：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告及被告均明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体经济组织以外成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。对于过错责任问题，考虑到涉案房屋截止至拆迁时已转让长达十余年，原告购买涉案房屋的目的是用于持续居住的客观事实，考虑被告及其亲属在该村集体组织另有房产（或宅基地、或居住地）的基本事实，再考虑辖区内城中村改造房产升值，被告受利益驱使才以双方买卖协议违反法律规定为由向本院主张权利的客观事实，被告的主张虽然符合法律规定，但从道义、情理方面却违反了诚实信用原则，严重破坏了市场交易稳定，更与我国当前社会主义核心价值观严重背离，其对合同的无效应承担主要责任,本院依法酌定原、被告双方的过错比例为10%、90%。二、原、被告双方对涉案房屋拆迁补偿利益进行分割的份额及价款问题。结合以上“一”的分析，再结合涉案房屋出卖后，被告进行了重大修缮及增建（房屋在原有三间的基础上重新翻建，并将另两间房场加盖两间房屋，地面硬化、装修装饰等等），致涉案房屋保值并增值，本院在以下就涉案房屋拆迁后的升值利益进行分割时，酌定原、被告双方的分割比例为90%、10%。上述房屋买卖协议无效，产生的法律后果是双方进行财产返还并理清赔偿问题，即：被告袁玉浦应向原告袁培五返还当年的购房款31000元并赔偿原告袁培五的损失，原告袁培五向被告袁玉浦返还房屋。现涉案房屋因城中村改造已被拆除，房屋已转化为拆迁利益，原房屋已经升值。原告袁培五与村委签订的《安置补偿协议》系楼房置换，现除置换的楼房未交付外，其他拆迁补偿款项原告已全部领取，并且对“超面积安置楼”部分，已由原告向屯沟村委补交了购房款，故，本着双方未来相互返还及赔偿的行为具有可操作性，本院参照该村出具的《旧城改造房屋货币化政策说明》的“相同五间房屋”进行“全部货币化补偿”的标准进行理清及分割。涉案五间房屋因拆迁可获得的全部货币化补偿数额为723700元，结合本案的实际情况，考虑原告在涉案房屋的实际居住时间、修缮、增建及信赖利益保护问题，再考虑原告实际配合政府工作，及时腾空房屋并接受搬迁后的临时过渡安置方案等各种因素，本院对以上总补偿数额723700元做如下分析认定：（一）全部补偿款中的签订协议奖励10000元、腾空奖励10000元、搬回迁费2000元、临时租房费3200元及装修补助34000元，因原告袁培五系涉案房屋的实际居住新户主，在政府拆迁过程中，原告实际配合拆迁工作，及时签订协议、腾空房屋，及时搬迁并接受临时安置，放弃对所居住房屋装修价值的评估，同意按统一标准接受装修补偿，故上述项目共计59200元，支取权利人应系本案原告袁培五，因该款项已包含在原告已自村委支取的数额中，故不属于本案予以分割的范围。故此，本案应予以确认及分割的系涉案房屋增值部分。（二）涉案房屋的货币化补偿折价款612000元、房屋残值补助2500元、房屋超基准部分（超间数）补偿50000元，该三项总额共计664500元，系依附于原房屋且在原房屋升值后获得的收益。（三）涉案房屋出售时包括三间房屋及两间房场，当时成交价为31000元，可见涉案房屋自出售至拆迁时间，升值633500元（664500元－31000元）。结合以上（二）（三）点，再结合双方的过错责任、升值利益分割比例，本院依法确认原告袁培五应自涉案房屋价值中获取570150元（633500元×90%）作为信赖利益损失获赔，被告袁玉浦应自涉案房屋升值价值中基于其为该村集体组织成员的身份获取拆迁利益63350元（633500元×10%）。综上，涉案房屋拆迁利益的支取应由被告袁玉浦实际负责办理，但原告袁培五已自该村村委实际支取了除楼房外的全部拆迁补偿款项；考虑未来执行问题，本着便于操作的原则，现就原、被告双方的返还及赔偿问题，本院给予以下理清：涉案房屋进行货币化补偿的总拆迁利益共计723700元，扣除被告应返还给原告的原房屋价款31000元，扣除以上（一）载明的几项奖励、补助等59200元，再扣除原告基于信赖利益应获得的损失赔偿570150元，剩余数额63350元为被告袁玉浦应分得的房屋拆迁利益。因该村村委已实际部分履行了与原告袁培五签订的《安置补偿协议》，并向原告实际支付了除置换楼房外的全部拆迁补偿款项，故，原告袁培五应将已支取的涉案房屋拆迁补偿款中的63350元返还给被告袁玉浦，未来由原告袁培五与该村村委办理拆迁安置楼房的交付。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第五十九条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条之规定，判决如下：一、原告袁培五与日照街道屯沟村民委员会签订的《安置补偿协议》中约定的置换楼房（面积170㎡）利益归原告袁培五所有；二、涉案房屋（产权证号证号：日房字第**迁安置补偿款中的63350元归被告袁玉浦所有（该款项已被原告袁培五支取）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11037元，由原告袁培五负担966元，由被告袁玉浦负担10071元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  刘善霞人民陪审员  万桂英人民陪审员  毕欢九二〇一九年六月十七日书 记 员  张翠翠