福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1211号 上诉人（原审被告）：厦门拉赫工贸有限公司，住所地厦门市翔安区新圩镇庄垵村西许**。 法定代表人：陈鹭升，该公司总经理。 委托诉讼代理人:彭志鹏，福建九信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门水务集团有限公司，，住所地厦门市思明区莲前西路**水务大厦** 法定代表人：张立勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：金丽花，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门拉赫工贸有限公司（以下简称拉赫公司）因与被上诉人厦门水务集团有限公司（以下简称水务公司）土地租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初4187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 拉赫公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回水务公司的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、水务公司不是适格的诉讼主体。涉案土地的建设用地批准证书已经期满，该土地使用权水务公司已不再享有，在没有得到相关土地行政部门的确认或者认可并颁发相应的批准证书之后，水务公司事实上已经不是该土地的合法使用人，因此其无权作为诉讼主体并提出返还涉案土地的主张。二、一审法院认定涉案《场地租赁合同》无效后，并未向拉赫公司进行释明，程序违法。根据证据规定第三十五条，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中水务公司在诉讼请求中要求拉赫公司返还租赁物，并支付相应的占用使用费。其依据的是《场地租赁合同》的相关约定，由此可见，水务公司认为《场地租赁合同》是有效的，但是一审法院却认定该租赁合同是无效的，因此，一审法院必须向水务公司与拉赫公司进行释明，一审法院没有释明是错误的，剥夺了拉赫公司反诉及主张赔偿的权利。 水务公司辩称，一、拉赫公司称水务公司不是适格的诉讼主体，无事实和法律依据。第一，涉案土地的建设用地批准证书期满后，相关部门是否收回讼争地块的使用权属于行政职权范围，不属于本案审理范畴。第二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、合同法第五十八条的规定，水务公司作为讼争土地使用权人有权要求拉赫公司予以返还租赁物。因此，水务公司是本案中适格的诉讼主体，有权要求承租人的拉赫公司返还租赁物及支付占用使用费。二、一审法院不存在程序违法，其判决正确。证据规定第三十四条与本案有根本的区别。第一，本案中，水务公司诉讼请求中并没有涉及“对租赁合同效力问题”，仅要求拉赫公司返还租赁物并支付相应占用使用费。第二，本案中，水务公司认为的租赁合同的效力并不直接影响其主张的诉讼请求，无需进行变更诉讼请求。因此，本案不属于上述法律规定的情形。第三，一审法院根据合同法五十二条第五款，认定本案租赁合同无效的判决，符合法律规定。综上，拉赫公司的上诉请求无事实和法律依据，不应得到支持。 水务公司向一审法院起诉请求：1.判令拉赫公司立即向水务公司返还租赁物（位于高殿水产西侧的污水处理项目建设用地）；2.判令拉赫公司向水务公司支付租赁物占用使用费（按每月租金3679.56元的标准，自2017年10月起计算至实际返还之日止）。 一审法院认定事实：2001年3月11日，厦门市人民政府作出《关于高殿水厂污泥处理工程用地的批复》（厦府[2001]地**），将26049.664平方米的用地划拨给厦门市自来水公司作为兴建高殿水厂污泥处理项目的建设用地。 2003年3月，厦门市自来水公司取得《建设用地批准书》经厦门市政府批准（厦府[2001]]地****），门市自来水公司取得湖里区高殿村26049.664平方米土地使用权，用于建设高殿水厂污泥处理工程，建设期限为三年。 2003年6月，厦门市人民政府《关于组建厦门水务集团有关问题的批复》，批复同意组建厦门水务集团，集团组建范围包括厦门市自来水公司，建设的自来水项目和污水处理项目的征地出资及项目投资，待行政区划调整并清产核资后，统一划转列入厦门水务集团资产范围。 2006年9月15日，水务公司与拉赫公司签订一份《场地租赁合同》，约定,水务公司将高殿水厂西侧的污泥处理项目建设用地817.68平方米出租给拉赫公司使用（用地范围详见厦府[2001]地96]地96政府用地批文）；12年，从2005年6月1日至2017年5月31日，2005年6月1日至2006年9月30日为免租金期，从2006年10月1日起开始缴交租金；租金每月每平方米3元共2453元，自2007年6月1日每三年每平方米每月递增0.5元，2017年5月的月租金为3679.3元；双方租赁合同终止或者解除后，拉赫公司应按期退地，如有违约每逾期一日按月租金的千分之0.36向水务公司支付违约金。 2017年4月1日，水务公司向拉赫公司送达《通知》，通知拉赫公司合同将于2017年5月31日到期，双方应尽快办理地块移交手续。 2017年5月8日，水务公司再次向拉赫公司送达《通知》，通知拉赫公司合同期满后将场地恢复原状退还水务公司。 拉赫公司已经支付2017年9月31日前的租金并支付了7359元押金。 一审法院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”。本案讼争地块属于划拨土地，水务公司未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得将划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权进行出租。因此，水务公司与拉赫公司签订的《场地租赁合同》违反行政法规的规定，应认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。经厦门市人民政府批准，水务集团系讼争地块的使用权人。建设用地批准证书期满后，相关部门是否收回讼争地块的使用权属于行政职权范围，不属于本案的审理范畴。水务集团作为使用权人有权主张返还讼争地块。拉赫公司关于《建设用地批准证书》已经失效，水务公司无权主张返还的抗辩不予采纳。现水务公司主张拉赫公司返还讼争地块，予以支持。水务公司主张其实际损失系占用使用费，占用使用费参照合同约定的租金标准支付，有事实依据，予以支持。双方同意押金7359元抵扣占用使用费，予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，判决：一、厦门拉赫工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内将高殿水厂西侧的污泥处理项目建设用地817.68平方米交还给厦门水务集团有限公司；二、厦门拉赫工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门水务集团有限公司支付占用使用费（自2017年10月起，按每月3679.3元的标准计算至返还地块之日止，应扣除7359元押金）。如果厦门拉赫工贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444元，减半收取计222元，由拉赫公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，一、案涉《场地租赁合同》的当事人是水务公司与拉赫公司，根据合同相对性，水务公司作为合同一方当事人有权提起诉讼，至于案涉土地的建设用地批准证书已经届满，案涉土地是否收回不属本案审查范围。拉赫公司上诉主张建设用地批准证书已经期满，水务公司不再享有土地使用权，无权作为诉讼主体主张权利的理由，不予支持。二、案涉土地系划拨用地，水务公司在案涉建设用地建设期限届满后，在没有取得续期的情况下与拉赫公司签订《场地租赁合同》，一审判决认定该合同违反行政法规规定，认定无效是正确的。一审期间，一审法院告知双方当事人双方签订的场地租赁合同无效，并告知水务公司是否变更诉讼请求，水务公司表示不变更。拉赫公司则表示：若法庭认为本案租赁合同无效，水务公司无权出租土地，双方之间是不存在租赁合同关系，水务公司无权依据合同法司法解释（二）第二十八规定，向拉赫公司主张租赁物的占用费。同时，根据合同法第五十八条规定，合同无效应当恢复原状，水务公司应当返还拉赫公司已支付的实际押金7359元，而且由于案涉地块的建筑物是拉赫公司建造的，因水务公司过错导致合同无效，应当对拉赫公司兴建的建筑物的损失承担赔偿责任。本案一审法院已对合同的效力行使释明权，且拉赫公司在一审并没有提出反诉请求，拉赫公司上诉称一审认定案涉合同无效后,未向其释明，程序违法的主张与其在一审的陈述不符。 综上所述，拉赫公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费444元，由拉赫公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （林巧玲） 审 判 员 （胡林蓉） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年六月三日 书记员（ 陈 源 ） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。