贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终705号上诉人（原审被告）：贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司。地址：贵州省安顺市黄果树风景名胜区黄果树新城**（马家坡）。法定代表人：郑锡强。系该公司总经理。被上诉人（原审原告）：程某某，男，1992年2月10日生，黎族，贵州省镇宁自治县人，住镇宁自治县。上诉人贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司（以下简称“琪景公司”）与被上诉人程某某关于商品房预售合同纠纷一案，因不服贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2019）黔0423民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人琪景公司向本院提出上诉称：1、请求撤销原判，驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人至今尚欠两万元余款未支付，一审法院判决上诉人返还房款260846元，没有事实依据。2、被上诉人向上诉人主张的违约损失没有事实和法律依据，被上诉人于2015年8月23日才支付30000元，实际上也未达到全部房款的总额，已构成违约，被上诉人违约在先，无权要求上诉人支付违约金。3、本案被上诉人没有解除合同的权利，因此被上诉人主张解除合同于法无据，上诉人未构成根本违约，合同应当继续履行，一审法院判决解除合同，认定事实和适用法律错误。依照双方签订的合同，上诉人享有解除权而非被上诉人。本案中，被上诉人逾期支付房款，构成了违约。其系违约方不应享有法定解除权。被上诉人程某某答辩请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新证据。程某某向一审提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2015年6月28日订立的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告的购房款、契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费等共计人民币260,485元，并支付违约金至返还购房款之日（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率从原告交付购房款之日起以人民币260,485元为基数计算）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2015年6月28日，原告程某某与被告琪景公司签订《商品房买卖合同》，被告琪景公司将位于贵州省××市黄果树新城18号（马家坡））地块上的预售商品房南侧商铺2-92出卖给原告程某某预售房屋面积为39.82平方米，套内面积为35.87平方米，按建筑面积计算，单价为人民币6,278.25元/平方米，购房总价款为人民币250,000元。合同第六条约定：原告于2015年6月28日一次性交齐房款人民币250,000元。合同第八条约定：被告琪景公司于2016年3月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定：被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订当天，原告程某某刷卡支付了购房款人民币200,000元，同时刷卡及现金支付了契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费共计人民币10,485元，被告琪景公司开具了两张收据给原告程某某，其中收款金额为人民币200,000元的收据中，标注“抵20,000元定金”字样，2015年8月23日，原告程某某现金支付购房尾款人民币30,000元，被告琪景公司开具了“注明为尾款人民币30,000元”的收据给原告程某某。购房至今被告琪景公司未将房屋交付给原告程某某使用，也未办理房屋的产权手续交给原告。一审法院认为：原告程某某与被告琪景公司签订的《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，属合法有效合同，应受法律保护。虽然原告未提供人民币20,000元的定金收据，但从被告出具给原告的收据中标注的“抵20,000元定金”及原告2015年8月23日出具收条注明交尾款人民币30,000元的客观事实，可认定原告程某某已按合同约定交齐了购房款、契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费共计人民币260,485元给被告琪景公司。被告辩称原告仅交纳购房款、契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费共计人民币240,485元的答辩理由不能成立，不予支持。原告程某某已按合同约定履行了买受人的付款义务，被告琪景公司未按合同约定于2016年3月31日前将房屋交付原告使用已构成违约，应承担逾期交房给原告造成经济损失的违约责任。按双方合同约定“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，被告逾期交房至今已长达三年之久，原告依据合同约定有权解除合同。合同解除后，被告应将收取的购房款、契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费共计人民币260,485元返还给原告。原告主张解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，由被告返还已付购房款、契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费的理由成立，予以支持。对于原告主张的违约金问题，原、被告双方虽在合同中约定按已付款的0.01%支付违约金，但已付款人民币260,485元的0.01%仅有26元，远远低于原告交纳购房款三年多以来产生的实际经济损失，违约金按同期银行贷款利率计算能够填补被告违约交房给原告造成的经济损失，对于原告主张的违约金，予以支持按同期银行贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：1、解除原告程某某与被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司于2015年6月28日签订的《商品房买卖合同》。2、限被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还购房款、契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费共计人民币260,485元给原告程某某。3、限被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金给原告程某某（违约金计算方式：从2015年8月23日起至返清购房款之日止，按同期银行贷款利率计算人民币260,485元的利息）。案件受理费人民币5,208元，减半收取人民币2,604元，由被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司负担。二审经审理查明，确认一审查明事实。争议焦点：被上诉人是否有权解除合同；上诉人应否支付违约金。本院认为：上诉人与被上诉人于2015年6月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定了付款方式为一次性付款“2015年6月28日交齐总房款250000元。”，上诉人应当在2016年3月31日前将商品房交付被上诉人使用。上诉人主张被上诉人未足额缴纳购房款，根据被上诉人出具的2015年6月28日的收据写明“刷卡20万，抵20000元定金”，若其仅刷卡18万元，那么应备注为刷卡18万元。且2015年8月23日的收据上也注明“今收到程某某交来尾款（南区2-92）”并备注现金3万元，若被上诉人仍欠款20000元，不应注明所收款项系该房尾款。同时，现距合同约定的支付房款期限已过近四年，上诉人从未向被上诉人主张补齐房款，不符合常理。结合另案当事人周元光所出示的2015年月28日上诉人琪景公司出具的收据的内容“兹收到周元光交来房款（南区2-93）人民币贰拾贰万零仟零佰零拾零元零角分￥220000元，现金21000元，刷卡189000元，抵定金10000元”，其中所注明充抵定金的金额已加入了总金额内。综上分析，认定2015年6月28日收据上写明的“刷卡20万，抵20000元定金”应为被上诉人总计支付的金额为刷卡支付20万元，已支付定金20000元，总计为220000元。因此，被上诉人在缴纳尾款3万元后，已缴纳了所有购房款，履行了付款义务，上诉人也向被上诉人出具了收据予以证实。现上诉人至今仍未向被上诉人交付房屋，经被上诉人催告，上诉人仍未履行义务，致使被上诉人作为购房人的根本目的不能实现，已构成了根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，被上诉人有权要求解除合同。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，上诉人应将收取的购房款、契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费共计人民币260,485元返还给被上诉人程某某。对于上诉人应否支付违约金的问题，因上诉人逾期交房三年左右，给上诉人造成的实际经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被上诉人有权要求上诉人承担违约责任，支付违约金。上诉人主张被上诉人购房尾款系比合同约定的时间晚两个月才缴纳，被上诉人构成违约，不能主张解除合同及要求上诉人承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，被上诉人迟延两个月缴纳购房尾款30000元，上诉人迟延交房均属违约，应当各自承担责任。现上诉人主张被上诉人因违约不享有合同解除的权利，不能要求上诉人支付违约金的行为，无法律依据。故对上诉人的上诉理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费维持；二审案件受理费5,208元，由上诉人贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  辜贤莉审判员  黎福伟二〇一九年六月二十八日法官助理张婕书记员曹佳慧(代)附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。