湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0602民初3746号 原告：岳阳楼区乡土情时代土菜馆，经营场所湖南省岳阳市岳阳楼区梅溪乡冷水铺村张家组。 经营者：张丹。 委托诉讼代理人：刘海兵，岳阳市三湘法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李庆举，岳阳市三湘法律服务所法律工作者。 被告：易虎新，男，1963年8月27日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：皮再新，湖南金鹗律师事务所律师。 被告：岳阳市时代驾驶员培训有限公司，住所岳阳市冷水铺路防水材料厂内。 法定代表人：余建新。 被告：余建新，男，1963年9月18日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 以上两被告共同委托诉讼代理人:陈盼，湖南金鹗律师事务所律师。 原告岳阳楼区乡土情时代土菜馆与被告易虎新、岳阳市时代驾驶员培训有限公司、余建新租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日受理后，依法适用普通程序，于2019年1月29日公开开庭进行了审理。原告岳阳楼区乡土情时代土菜馆的委托代理人李庆举、被告易虎新的委托代理人皮再新、被告岳阳市时代驾驶员培训有限公司及余建新的共同委托代理人陈盼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告岳阳楼区乡土情时代土菜馆（以下简称乡土情土菜馆）向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同退还原告从2018年3月至2018年6月共计3个月租金3万元；2、判令三被告共同退还原告房屋拆迁装修补偿款约20万元，退还原告应得的拆迁经营损失和停产停业补偿约50万元，两项共计约70万元（具体以拆迁办实际补偿协议确定的金额为准）；3、判令三被告共同承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2016年6月30日，一被告受时代校指派与原告签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定原告租赁两被告房屋(约1000平米)经营乡土情时代土菜馆，租期三年:约定乡土情时代菜馆装修全部由乙方装修，装修费由乙方承担，并且还约定今后如有政府征收，在租赁经营期内，如政府征收拆迁，需提前三个告知乙方，并享有经营补偿权。签约后，原告才知道场地的所有权人是冷水铺村，时代驾校整体租赁后，部分分租给了原告。2017年12月，(具体时间以拆迁办公告确定为准)，岳阳市政府开始对原告租赁的餐馆所在地路段实施征收。这属于《合同法》规定的不可抗力，依法应该终止《房屋租赁合同》的继续履行，并且双方不得相互追究违约。但是，两被告明知乡土情时代土菜馆已经无法正常经营，还强行一再收取原告的租房租金。拆近开始后，拆迁办人员已经对原告的餐馆，进行了入户面积测量和装修分项评估。并将原告的营业执照作为经营损失补偿的依据，进行了登记。原告通过咨询相关拆迁政策得知，房屋的主体补偿归被告，但政府对实际经营者的装修补偿和按住改非形式给予的经营损失补偿和停产停业损失补偿，与房东无关，应该归原告获得。由于拆迁程序限制，政府不对租赁户结算，将原告按约和政策应该得到的装修补偿，和原告的经营损失补偿一并列入了被告时代驾校法定代表人余建新的拆迁款中，不管原告怎么与被告交涉，被告不肯向原告退还。甚至连具体金额也不向原告透露。不得已原告对自己的餐馆内部装修进行了清查评估。总价值为204231元。为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，敬请判如所请。 被告易虎新答辩称，本人不是资产的所有人，仅仅是第一次装修的部分出资人，受时代驾校委托签订本案合同后没有再受驾校其他任何委托。 被告岳阳市时代驾驶员培训有限公司（以下简称时代驾校）答辩称，1、原告乡土情时代土菜馆实际经营到2018年6月底，其要求被告时代驾校退还2018年3月至6月的租金，没有事实与法律依据；2、原告要求时代驾校退还房屋拆迁装修补偿款20万元，没有事实与法律依据，因为涉案房屋给原告前已经经过一次装修，且原告装修并未经过出租人即时代驾校同意；3、原告乡土情时代土菜馆主张的经营损失补偿和停产停业补偿重叠，并且没有任何事实和法律依据。 被告余建新答辩意见与被告时代驾校一致。 查明的事实 根据双方的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实： 2016年6月30日，原告乡土情土菜馆的经营者张丹为承租方（乙方），被告易虎新为出租方（甲方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将其位于冷水铺路岳阳市土情餐馆经营场地面积约1000㎡左右租赁给乙方使用；二、场内设施：该场地甲方作为驾校食堂已进行了一次装修；三、……经甲方同意，乙方可对房屋进行装修，但装修不得破坏房屋的承重结构，装修资金由乙方自行出资装修与甲方无关；四、租赁期限：自2016年6月30日至2019年6月30日止，期限为三年；五、租金：12万元人民币整，签订本合同之日支付一年租金的50%，签订合同半年内再支付剩余的50%的租金……；七、……3.在租赁经营期内，如政府征收拆迁，需提前三个月告知乙方并享有经营补偿权，甲方不得无故终止租赁协议，如不履行租赁协议，赔偿协议约定年租金的2倍作为补偿……”。易虎新与乡土情土菜馆签订租赁合同经过时代驾校授权。 2017年9月，经余建新申请，王家河流域综合治理周边棚户（旧城）区改造梅溪项目部对余建新在岳阳时代驾校大院内的房屋进行合法性认定及评估，认定余建新在该区域内房屋总面积为1203.8平方米，合计应得补偿款6513241元，其中经营损失补偿金额为617651元。余建新在该区域内的待拆迁房屋包含原告岳阳楼区乡土情时代土菜馆的经营场所。 2018年6月12日，王家河流域综合治理周边棚户（旧城）区改造梅溪项目部向岳阳市时代驾校大院内所有房屋产权人下发《拆除通知》，要求该区域内没有搬迁的户主配合拆迁部门搬离，其中通知载明：“……按照协议约定限期搬迁时间已逾期数日，拆除公司仅对部分房屋进行了拆除，因第三方影响，仍有部分房屋没有拆除。在该大院里承包经营的驾校和租赁经营的乡土情餐馆，征收后可搬迁新址，法人主体仍然存在……”。 被告易虎新陈述：“涉案乡土情土菜馆的房屋所有权人是我和余建新，房子其中600平方左右是我和余建新在2010年至2011年间自己建的，其他部分是我们从冷水铺村买来的。房屋征收款大概600多万，都在余建新账上。关于停业问题，我接到项目部通知后，马上交给了乡土情土菜馆，该餐馆于2018年4月20日关门停业了。” 2018年11月，经当事人申请，本院依法委托湖南恒立资产评估有限公司对乡土情土菜馆装修价值进行评估，湖南恒立资产评估有限公司于2018年12月3日出具正式评估报告书，认定：“经评估，委托评估的乡土情时代土菜馆设施等资产在评估基准日2018年11月20的评估原值为269410.08元，评估净值为215528.00元。” 判决的理由与结果 本院认为，本案焦点问题本案案由如何认定；房屋所有人是谁；租赁合同相对人是哪些人；房屋拆迁造成的损失包括哪些，具体是多少； 首先对于本案案由进行认定，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额等事项订立的协议，而本案并非涉及拆迁人与被拆迁人之间纠纷。本案王家河流域综合治理周边棚户（旧城）区改造梅溪项目部是直接与房屋所有权人签订补偿协议，并向其支付补偿款，而承租人乡土情土菜馆基于与出租人（房屋所有权人）之间的租赁关系，在租赁期间因租赁标的物被拆迁导致无法继续履行租赁合同，并引发租赁物内的添置物、设备设施、生产经营等因拆迁而造成损失的补偿问题，因此，其实质仍是房屋租赁合同纠纷。 其次，应当确定房屋所有权人及本案租赁合同对哪些相对人产生约束。根据民事诉讼证据规则第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。本院根据原告申请，向岳阳市征地拆迁中心调取涉案拆迁补偿资料，资料显示原告乡土情土菜馆所经营场地的房屋属于被告余建新所有，支付给余建新该房屋补偿款6513241元。在庭审过程中，合议庭向被告易虎新、余建新及时代驾校代理人询问房屋所有人及补偿款归属，但三被告均未进行明确回答亦未提供相应证据，故本院根据原告主张及调取的证据，认定涉案房屋所有人为余建新，房屋补偿款6513241元已归余建新取得。被告时代驾校及余建新的共同委托代理人在庭审中承认租赁合同系经过时代驾校授权与原告签订，因余建新为时代驾校法定代表人且为该房屋实际所有权人，可以推定易虎新代为签订租赁合同一事，余建新是知情并同意的。据此，因易虎新及时代驾校均非涉案房屋实际所有人，亦未取得该补偿款，故租赁合同实际约束的是原告乡土情时代餐馆及被告余建新，根据合同相对性原则，原告亦只能向余建新主张损失。 对于原告提出的诉求，1、关于租金退还。原告主张支付租金到2018年6月，但实际在2018年3月底就停业关门，被告应当退还多交3个月租金3万元。原告代理人陈述在3月底已经停业，而被告易虎新陈述原告餐馆是在4月20日停业，双方陈述存在矛盾，拆迁项目部于2018年6月20日的拆迁通知中仍提及乡土情土菜馆搬迁问题，加之原告对于餐馆何时停业，何时搬离并未提供任何证据，故对于原告主张退还租金的请求，本院不予支持；2、关于装饰装修及设施投入的补偿，本院依法委托有资质的评估机构进行评估，为区分被告方出租前已经对房屋装修过的部分与原告装修部分，在评估前由原告经营者张丹丹及被告易虎新共同对评估对象进行了确认，故本院认可资产报告书的结论，认定乡土情土菜馆在2018年11月20日装修及相应设施资产价值为215528元。该部分装修和设备系原告出资添附，在原告租赁合同尚未届满时就因拆迁而灭失，征收补偿款中包含了对该部分损失的补偿，该补偿款应当由原告取得；3、关于经营损失，原告在诉状中提出以拆迁办实际补偿协议确定的金额为准，根据本院调取的证据，经营补偿损失为617651元。而拆迁项目部在拆迁时综合考虑到了原告乡土情土菜馆的经营补偿问题，且该费用的属性决定了其补偿对象是生产经营者因拆迁造成生产经营场地和设备搬迁、停产产生的费用或损失，为此拆迁管理条例对此作了专项规定，该部分费用617651元应当归实际经营者即原告乡土情土菜馆所有。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、限被告余建新在本判决生效后十日内向原告岳阳楼区乡土情时代土菜馆支付装修损失215528元及生产经营损失617651元； 如逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 二、驳回原告岳阳楼区乡土情时代土菜馆其他诉讼请求。 案件受理费12432元，由原告岳阳楼区乡土情时代土菜馆负担435元，由被告余建新负担11997元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  任正亚 人民陪审员  黎继烈 人民陪审员  宋小玉 二〇一九年六月一十四日 法官助理杜秋阳 书记员陈亚娟