甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)甘11民终910号上诉人(原审被告)：赵作铭，男，1949年5月7日生，汉族，住甘肃省临洮县,现住临洮县。被上诉人(原审原告)：临洮县仁信物业管理有限公司。法定代表人：王虎，该公司总经理。上诉人赵作铭因与被上诉人临洮县仁信物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服临洮县人民法院（2018）甘1124民初4120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷及询问当事人不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵作铭上诉请求：一、请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人要求上诉人给付拖欠的物业费712元的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原判认定事实不清，导致判决错误。本案被上诉人与甘肃临洮立华实业有限责任公司虽然签订了物业管理委托合同，但该合同对上诉人不具有约束力。上诉人与被上诉人间未签订任何服务合同，只是被上诉人延用与甘肃临洮立华实业有限责任公司签订的合同变相执行，因履行过程中被上诉人高价收费，致小区业主不满，多次协商后未达成协议的情况下，2017年4月5日经业主大会讨论表决通过并成立了业主委员会，并在临洮县人民政府备了案。该小区的物业管理由业主委员会自行管理，被上诉人向上诉人收取物业费无法律依据。二、上诉人不是本案适格的主体。被上诉人与甘肃临洮立华实业有限责任公司签订物业管理委托合同不能对抗上诉人，上诉人与被上诉人不存在物业管理的权利义务关系，上诉人从未与任何服务机构签订过任何服务合同。临洮县仁信物业管理有限公司服判未答辩。临洮县仁信物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令赵作铭立即给付拖欠的物业费712元；2.案件受理费由赵作铭负担。一审法院认定事实，2017年2月20日,临洮县仁信物业管理有限公司与甘肃临洮立华实业有限责任公司签订了物业管理委托合同，由临洮县仁信物业管理有限公司对临洮县城东综合市场住宅楼A号、B号、东楼、南楼进行物业管理。赵作铭在临洮县城东综合市场住宅小区南楼6单元501室居住，其房屋的不动产登记面积为95.46平方米。2017年4月5日，临洮县货公司住宅小区业主委员会成立。2017年5月2日,临洮县货公司住宅小区业主委员会召开业主代表大会，决定临洮县仁信物业管理有限公司退出临洮县货公司住宅小区的物业管理，由业主委员会自行管理小区物业，为此双方发生纠纷。赵作铭拖欠临洮县仁信物业管理有限公司2017年3月1日至2018年7月31日期间的物业费457.6元、2017年垃圾清理费36元，共计493.6元。认定上述事实的证据有证明、决议、当事人陈述、企业信息公示报告等。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。本案中，建设单位甘肃临洮立华实业有限责任公司委托临洮县仁信物业管理有限公司对临洮县百货大楼（即临洮县城东综合市场）住宅小区进行物业管理，并签订了书面物业服务合同，其合同合法有效。临洮县货公司住宅小区业主委员会成立后召开业主代表大会，决定小区物业由业主委员会自行管理，临洮县仁信物业管理有限公司退出该小区物业管理，但临洮县货公司住宅小区业主委员会未协议解除或起诉解除临洮县仁信物业管理有限公司与甘肃临洮立华实业有限责任公司签订的物业管理委托合同，故临洮县仁信物业管理有限公司继续履行合同，进行物业管理，应受法律保护，其请求赵作铭给付物业费等费用的请求应予支持。赵作铭辩解临洮县仁信物业管理有限公司与甘肃临洮立华实业有限公司是2017年2月20日签订合同，于2017年3月1日进场，物业费应从2017年3月1日后收取，以及其房屋的不动产登记面积为95.46平方米，故应按临洮县仁信物业管理有限公司实际进场时间和房屋的实际面积收取费用，应予支持，对其他辩解意见，理由不足，不予采纳。临洮县仁信物业管理有限公司请求的化粪池清理费100元,证据不足，不予支持。依照《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条规定，判决：赵作铭于本判决发生法律效力后十日内支付临洮县仁信物业管理有限公司物业费、垃圾清理费共计493.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由赵作铭负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由赵作铭负担。二审查明，二审中双方均认可临洮县仁信物业管理有限公司于2018年8月退出临洮县百货大楼（即临洮县城东综合市场）住宅小区，小区物业由业主委员会自行管理。临洮县仁信物业管理有限公司在一审诉请了自2017年1月至2018年7月其管理期间共计19个月的物业管理费，每月按建筑面积每平方米0.3元/㎡收取，计457.6元。临洮县仁信物业管理有限公司称2017年1-2月的物业费甘肃临洮立华实业有限责任公司未收取，委托其收取。2017年、2018年临洮县仁信物业管理有限公司管理小区期间该小区共支出垃圾处理费8000元，小区业主共为204户，平均每户应交纳垃圾处理费36元。认定上述事实的证据有证明、票据、当事人陈述、临洮县物价局临价函（2018）9号文件等。二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的其他事实及认定事实的证据予以确认。本院认为，上诉人赵作铭居住的临洮县货公司住宅小区前期物业管理由甘肃临洮立华实业有限责任公司提供，2017年2月20日甘肃临洮立华实业有限责任公司退出该小区的物业管理后委托具有物业管理资质的临洮县仁信物业管理有限公司对赵作铭居住小区的物业进行管理，并签订了书面的物业管理委托合同，故甘肃临洮立华实业有限责任公司作为建设单位依法与物业服务企业临洮县仁信物业管理有限公司签订的物业管理委托合同，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应认定合法有效，该合同对小区业主具有约束力。临洮县仁信物业管理有限公司进驻小区后，2017年4月5日，临洮县货公司住宅小区成立了业主委员会。2017年5月2日临洮县货公司住宅小区业主委员会召开业主代表大会，决议由临洮县仁信物业管理有限公司退出小区，小区物业由业主委员会自行管理。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项的规定，业主大会有权解聘物业服务企业，但在2017年6月29日小区业主委员会向全体业主的通告中又称为了不影响广大业主的正常生活，小区业主如有事可找甘肃临洮立华实业有限责任公司或甘肃临洮立华实业有限责任公司所聘请的物业公司解决，故该小区的物业服务实际仍由临洮县仁信物业管理有限公司提供，至2018年8月临洮县仁信物业管理有限公司才退出其管理的该小区。因物业服务属于有偿服务，临洮县仁信物业管理有限公司提供了物业服务，作为业主的赵作铭就有义务交纳物业服务费用，因此小区业主应该向该物业公司交清2018年8月之前的物业费。原判由赵作铭给付临洮县仁信物业管理有限公司自2017年1月1日至2018年7月30日管理期间的物业管理费及垃圾处理费的处理并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人赵作铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵作铭负担。本判决为终审判决。审判长  李爱勤审判员  王瑞芳审判员  张亚玲二〇一九年六月二十八日书记员  蔡 洁