内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内29民终165号上诉人（原审被告）：呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：夏利平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨玲，系该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：马娟，女，1989年7月10日出生，回族，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：马存满，女，1967年8月8日出生，回族，现住内蒙古自治区。（系原告马娟母亲）呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司（以下简称凯泰公司）与马娟房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年4月11日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人凯泰公司的委托诉讼代理人杨玲，被上诉人马娟及委托诉讼代理人马存满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人凯泰公司因不服阿拉善左旗人民法院（2019）内2921民初101号民事判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、请求撤销阿拉善左旗人民法院2019年2月25日作出的(2019)内2921民初101号民事判决：2、依法改判为上诉人向被上诉人仅返还房款92000元，驳回被上诉人的其他诉讼请求；3、一、二审上诉费用由被上诉人承担。事实和理由；一、一审判决认定的基本事实不清，上诉人与被上诉人解除双方签订的商品房买卖合同系因被上诉人马娟不符合贷款条件，无法在中国农业银行股份有限公司阿拉善左旗巴彦浩特支行办理按揭贷款，并非一审法院查明认定的“因被告未按期交付房屋”，被上诉人马娟应自行承担因其自身原因所导致的合同解除后的相关损失。2013年11月，上诉人凯泰公司与被上诉人马娟签订《商品房买卖合同》约定被上诉人马娟购买上诉人处XX号楼X单元XXX室房屋一套，同时该合同第四条约定，乙方（即被上诉人马娟）以贷款形式付款，并应于2013年11月28日前，一次性存入商品房首付款92019元，其余价款办理贷款。第六条约定，乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息。后因被上诉人马娟无法办理贷款，经双方协商后解除了商品房买卖合同。2017年5月18日，上诉人与被上诉人马娟共同向阿左旗房产管理局提出退房申请。2017年5月19日，阿左旗房产管理局出具的《商品房退房申请表》中“退房原因”一栏中也明确写明“因无法办理贷款”。需要特别说明的是，中国农业银行股份有限公司阿拉善左旗巴彦浩特支行已出具证明一份。证明被上诉人马娟不符合贷款条件，无法在该行办理按揭贷款。因此，被上诉人马娟因自身原因无法办理贷款，导致与上诉人签订的商品房买卖合同解除，应自行承担合同解除后产生的相关损失，无权向上诉人主张已付购房款的利息。一审法院在错误认定双方解除合同原因的情况下，错误判决由上诉人凯泰公司赔偿被上诉人的损失，实属认定事实不清。二、被上诉人马娟所交纳的办证费用80元、贷款保险1300元的相对方并非是上诉人凯泰公司，且上诉人并非解除合同的过错方，不应当承担返还责任。被上诉人马娟系向阿左旗房管局等部门缴纳上述办证的费用及贷款保险，并非向上诉人处缴纳。在上诉人未向被上诉人马娟收取该费用的情况下，一审法院却判令上诉人返还，毫无事实及法律依据。另外，在被上诉人马娟后期办理贷款手续时，亦因其自身原因导致贷款无法办理，上诉人不存在任何过错，理应由被上诉人马娟自行承担贷款办理不能的后果。三、一审判决超出被上诉人的诉讼请求范围，程序违法，应予纠正。被上诉人马娟在一审时提出的第二项诉讼请求为支付利息6295元，利息计算方式为按照2017年同期贷款利率4.75%计算13个月至2019年1月30日。按照被上诉人马娟的主张，利息计算的起止时间为2017年12月30日起至2019年1月30日止，即其主张的13个月。然而，一审法院却判决利息自2017年5月18日起计算至付清之日止，远远超出了被上诉人在一审诉讼请求，程序违法。一审法院经审理认定事实如下：2013年11月19日，原告马娟购买被告凯泰公司开发的“凯泰海洋花园”XX号楼X单元XXX室96.53平米的住宅楼一套，并签订了《商品房买卖合同》，每平米价格为2300元，原告于2013年11月29日向被告交付首付款92000元，预告登记证80元。2014年3月27日，原告向被告交付了贷款保险费1300元。因被告未按期交付房屋，2017年5月18日，原、被告共同向阿拉善左旗房产管理局出具《退房申请》，双方协商解除了签订的《商品房买卖合同》。原告向被告索要交付的购房款和其他费用，被告推托不还，原告于2019年1月4日诉至法院。一审判决认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。原告与被告于2017年5月18日共同向阿拉善左旗房产管理局出具《退房申请》，原、被告已协商解除签订的购房合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告解除合同后，被告凯泰公司应及时将原告交付的购房款退还原告，被告凯泰公司未及时退还，引起诉讼，故对原告要求返还购房款、办证费和利息的诉讼请求，依法予以支持。由于按揭贷款并未办理，被告应将向原告收取的贷款保险费1300元退还原告。原告要求被告退还多售卖房款28959元，因双方签订的《商品房买卖合同》已解除，被告对涉案房屋享有所有权，原告的该项主张于法无据，且被告已与相关人员进行了洽谈并给原告出具了欠条，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、由被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告马娟返还房款92000元、办证费80元，贷款保险费1300元，共计93380及利息（利息计算方法，以93380元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2017年5月18日起计算至付清之日止）；二、驳回原告马娟的其他诉讼请求；案件受理费1436元，由被告呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司负担1173元。由原告马娟负担263元。二审期间，双方当事人没有提出新的意见。本院认为，上诉人凯泰公司与被上诉人马娟协商解除商品房买卖合同的原因，是被上诉人马娟不符合贷款条件，导致马娟无法在中国农业银行股份有限公司阿拉善左旗巴彦浩特支行办理按揭贷款。上诉人凯泰公司与被上诉人马娟于2017年5月18日协商签订解除购房合同，共同向阿拉善左旗房产管理局出具了《退房申请》，双方均没有过错，上诉人认为“被上诉人马娟应自行承担因其自身原因所导致的合同解除后的相关损失”的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”上诉人凯泰公司应在解除合同后及时将被上诉人马娟缴纳的首付购房款退还，并将上诉人凯泰公司收取的贷款保险费1300元、办证费80元退还被上诉人马娟，上诉人凯泰公司还应承担未及时退还上述费用的利息。因按揭贷款未能实现，被上诉人马娟要求上诉人凯泰公司返还上述费用的诉讼请求，一审法院判决正确。上诉人凯泰公司称“马娟系向阿左旗房管局等部门缴纳上述办证费用及贷款保险，并非向上诉人处缴纳。在上诉人未向被上诉人马娟收取该费用的情况下，一审法院错判令上诉人返还，毫无事实及法律依据”的上诉理由不能成立，根据被上诉人马娟提供的收据，能够证明上诉人收取了办证费用及贷款保险费；一审判决认定“因被告未按期交付房屋，导致双方协商解除了签订的商品房”的事实错误，本院予以纠正。综上所述，呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费91.30元，由上诉人凯泰公司承担45.8元，被上诉人马娟承担36.5元。本判决为终审判决。审判长  温美蓉审判员  丁 楠审判员  张佰济二〇一九年六月二十八日书记员  董薇薇