广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初971号 原告：于某。 委托诉讼代理人：贲凯茜，广西春良律师事务所律师。 被告:桂林帝豪房地产开发有限公司，住所地：广西桂林市临桂区临桂镇西城南路**花样年麓湖国际社区E地块****，统一社会信用代码：91450322667040043N。 法定代表人：潘军，董事长。 委托诉讼代理人：粟波，该公司职员。 委托诉讼代理人：童燕，广西桂山律师事务所律师。 原告于某与被告桂林帝豪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于某的委托诉讼代理人贲凯茜、被告桂林帝豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪公司）的委托诉讼代理人童燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付原告违约金人民币31,723.8元（从2015年8月19日至2017年12月6日，再扣除政策因素的150天，即840天-150天等于690天，被告按日向原告支付房屋总价款万分之一的违约金）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月4日，原告与被告签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》（以下称合同）。该合同约定，原告以总价人民币459,766元购买被告位于桂林市临桂区秧塘工业园内桂林花样年.花样城第15幢XX号商品房。合同签订时，原告向被告一次性支付全部房价款即人民币459,766元。2014年5月26日，被告将上述商品房交付原告使用。根据原、被告签订的上述《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第九条：5、《房屋所有权证》由买受人自行办理，但如果买受人委托出卖人办理的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》。如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证的》，出卖人自本商品房交付之日后的第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金。原告认为，《商品房买卖合同》基于原、被告双方真实意思表示达成，系合法有效的合同，依法受法律保护。合同签订后，原告依约履行了付款义务并向被告出具了书面委托书，委托被告办理《房屋所有权证》，经原告多次催促，被告一直未履行办理《房屋所有权证》义务，直至2017年12月6日原告才取得不动产权证书，这给原告造成极大经济损失。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告帝豪公司辩称，1、根据双方签订的买卖合同中第十五条的约定在买受人实际接收房屋后，开发商履行的递交办证所需资料的义务，而办理房屋权属证明实际上是买受人的义务；依据双方签订的委托书被告也只不过是代为履行，而且是在能够办理的情况下才能代为履行；并不是原告说的要帮原告取得权属证明。被告在2017年3月24日已经完成了原告诉争的房屋的递交办证的义务；2、双方签订的附件四补充协议第九条约定了两点：在房屋权属部门办事政策、办事流程发生改变导致办证延迟的，开发商不承担违约责任。另外土地使用权证由买受人自行办理。但是改革后的不动产权证是将二证合一，开发商除了递交房权证相关资料外，还要递交土地使用权方面的资料，已经增加了被告的合同义务；原被告签订合同之后恰好在改革时期，因此导致的逾期不应当由被告承担。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对于当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：对当事人提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2012年8月4日，原告于某与被告帝豪公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区秧塘工业园内桂林花样年.花样城第15幢XX号房屋，建筑面积105.61平方米，套内面积84.83平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5,419.85元，总金额为459,766元，付款方式为一次性付款方式，房屋交付期限双方约定为2014年5月30日前被告将经验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条对关于产权登记作出约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.详见《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条约定：对买卖合同第十五条的补充约定：……2、根据买卖合同第十五条的约定，出卖人在办理房地产权属证书中的义务仅限于将办理《房屋所有权证》所需的资料在约定的时间内报由产权登记机关备案以及协助提供应当由出卖人提供的资料。3、……由于买受人原因或本商品房所在地房屋所有权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任。……5、《房屋所有权证》由买受人自行办理。如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》。如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金。6、《土地使用权证》由买受人自行办理，出卖人不承担办理《土地使用权证》的义务。原、被告双方还对房屋面积确认及面积差异处理、基础设施、保修责任等相关事项做了明确约定。合同签订当日，原告向被告出具书面《委托书》一份，委托事项为：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。原告在《商品房买卖合同》当日一次性支付购房款459,766元给被告。2014年5月26日，被告将桂林花样年.花样城第15幢XX号房屋交付原告使用。2017年3月24日，临桂区房地产管理所向被告出具业务受理回执单，表明原告所购房屋权属登记业务已受理。由于被告逾期办理相关房屋产权证书，原告诉至本院，要求被告支付违约金31,723.80元。 本院认为，原告与被告签订的商品房销售合同，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告在合同签订后，原告已向被告交付了全部房屋价款，但被告却未能按合同约定的期限向原告交付房屋权属证书，因此被告应当依法承担相应的违约责任。被告辨称因为不动产权改革属于国家政策变动，双方的合同以及补充协议中有约定因国家政策的变动导致开发商延迟履行义务的，开发商不承担违约责任的问题。对此，本院认为，首先，为加快建立和实施不动产统一登记制度，国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该暂行条例对建立不动产统一登记制度提供了法律依据与制度保障，但由于建立和实施不动产登记制度是一项重大的改革和系统工程，牵涉面广、系统复杂，且诸多方面需探索研究，既涵盖土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等领域，又涉及到多部门整合、多机构归并、多层次协调，因此该项改革需要付出时间探索、花费精力推进，从国务院2014年11月发布《不动产登记暂行条例》到桂林市临桂区于2015年11月成立不动产登记局，耗时一年；其次，不动产登记局成立后也由于人员配置、制度滞后、流程变化等客观原因在相当长的时间内不能办理登记业务，即便后来可以办理登记业务，也由于人员配置不足，材料积压过多等原因，导致登记业务效率低下远远不能满足房屋登记需求；再次，原、被告在签订购房合同时对此改革既不可预知，亦不可控。综上，不动产登记改革对房屋登记造成延误乃是众所周知的事实，亦是改革过程中难以避免所要付出的阵痛与代价，且双方当事人亦在合同中约定了“由于买受人原因或本商品房所在地房屋所有权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任”，因此对于机构改革所衍生的损失，不应由被告全部承担。 对于被告帝豪公司应当具体承担多少违约责任，支付多少违约金的问题。如前所述，由于不动产登记改革客观上造成了不动产登记延误，且被告对此不可预知亦不可控制，故被告对不动产改革所造成的延误时间不应承担责任，且被告是接受原告的委托为原告办理《房屋所有权证》，但对办理土地使用权证没有合同约定义务，而不动产登记改革后房屋产权证与土地使用权证两证合一统一办理，实际超出了对被告的合同约定义务，故在审视与判定本案所涉违约责任时既要充分依据双方契约与合意，同时也要审慎、合理考虑合同履行期间由于机构改革政策剧变这一合同当事人不可预知不可控制的客观因素给合同履行所造成的冲击与影响。从被告在同类型案件中提供的桂林市临桂区房地产行业协会文件的内容看，不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月起至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，此期间所造成的损失不应由被告承担。从临桂区房地产管理所业务受理回执单记载的受理日期看，说明被告已在2017年3月24日完成了交件，履行完了合同约定的办证义务。因此违约金的计算应为19,908元【459,766元×1?×433天（自2015年8月19日起计算至2017年3月24日，其中去掉2016年8月至2016年12月共5个月)】给原告。因被告已经于2017年3月24日完成了双方合同约定的将办理《房屋所有权证》所需的资料在约定的时间内报由产权登记机关备案以及协助提供应当由出卖人提供的资料的义务，故原告主张违约金计付至2017年12月6日止的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、被告桂林帝豪房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属证书违约金19,908元给原告于某； 二、驳回原告于某的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费593元，依法减半收取计296.50元，由原告于某负担110.50元，被告桂林帝豪房地产开发有限公司负担186元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费593元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李冬文 二〇一九年六月十日 书记员  易济敏