青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初365号原告（反诉被告）：青海省庄和房地产开发有限公司（统一社会信用代码：916301037104485714），住所地：西宁市城中区城南新城大道**。法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：姬治平，男，该公司职工。委托诉讼代理人：张尧，男，该公司职工。被告（反诉原告）：史永福，男，汉族，1964年3月20日出生，公民身份号码：6321241964********，住青海省湟中县鲁沙尔镇水滩村**。委托诉讼代理人：华正，青海凡圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建国，青海凡圣律师事务所律师。原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称“庄和公司”）与被告（反诉原告）史永福确认合同效力纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄和公司的委托诉讼代理人张尧，被告史永福的委托诉讼代理人华正、周建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄和公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的《职工内部认筹协议》无效；2、本案的诉讼费由被告承担。事实理由：2016年1月16日，被告向原告表达购买西宁市城南新区新城大道151号卧龙公馆商住小区住房的意向，原告告知被告该商品房未取得商品预售许可证无法对外进行销售。在被告持续表达强烈的购买意愿并愿意承担相应责任后，原、被告双方于2016年1月16日签订《职工内部认筹协议》，约定原告将位于西宁市城南新区新城大道151号卧龙公馆商住小区5号楼11009号房屋出售于被告，并就房屋建筑面积、认购单价、总价、付款方式、房屋交付期限、违约责任等进行了约定。当日，被告缴纳了40000元的认购金。2018年5月4日，原告收到西宁市住房保障和房产管理局作出的《行政责令限期整改通知书》，认为原告在未取得商品房预售许可证的情况下，向社会销售房屋的行为严重违反《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》、《西宁市城市房地产交易管理条例》的相关规定，故而责令原告立即停止“卧龙公馆”项目的销售行为，对收取的认筹金与购房人进行协商清退。《职工内部认筹协议》签订至今，由于客观原因原告未能取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，原、被告双方签订的《职工内部认筹协议》符合商品房买卖合同的主要内容，应为商品房预售合同。根据《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条第一款、《西宁市城市房地产交易管理条例》第二十一条等规定，原告与被告签订的名为《职工内部认筹协议》，实为商品房预售合同违背了法律的禁止性规定，应属无效。被告史永福辩称，庄和公司从未告知业主未取得房屋预售许可证，被告已向庄和公司缴纳了40000元首付款，庄和公司已出具收据，另外，向庄和公司委托的销售单位交付团购费。庄和公司要求确认双方签订的《职工内部认筹协议》无效，被告不予认可，该认购书系双方真实意思表示，合法有效。反诉原告史永福提出反诉请求：1、依法确认反诉原、被告签订的《职工内部认筹协议》有效；2、依法判令反诉被告协助反诉原告办理涉案房屋预售登记，在涉案房屋修建完成后交付房屋；3、依法判令反诉被告承担本诉、反诉费用及保全费。事实与理由：2016年1月16日，反诉原、被告签订了《职工内部认筹协议》，约定反诉被告将其位于西宁市城中区新城大道151号卧龙公馆（铂雅公馆）5号楼1单元11009室的房产以183114元的价款出售给反诉原告，反诉原告按照协议约定支付了相应的团购费、首付款等费用，但在2018年12月双方签订商品房预售合同条件成就时（即反诉被告办理完商品房预售许可证），反诉被告突然公然违约，以各种理由拒绝履行《职工内部认筹协议》，并对外重新出售涉案房屋，此行为严重违反诚实信用原则，同时损害了反诉原告的合法权益，故提起反诉，请求支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告庄和公司对反诉辩称，因双方签订协议时，反诉被告未取得预售许可证，行为违反强制性规定，应属于无效；另外，因规划等变更，合同已不具备继续履行条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告庄和公司向本院提交以下证据：证据一、《职工内部认筹协议》，证明该协议性质属于商品房预售合同，签订协议时原告未取得预售许可证，该协议无效；证据二、青海省城镇职工基本养老保险参保人员应缴明细表，证明被告并非原告公司的员工，双方不存在劳动关系；证据三、行政责令限期整改通知书，证明西宁市房管局责令原告对卧龙公馆项目购房定金向购买者协商清退；证据四、卧龙公馆整改说明及公告，证明原告按照房管局要求协商清退；证据五、律师函及邮寄回单，证明原告与购买者协商未果的情况下，无奈委托律师发出律师函，要求解除合同；证据六、卧龙公馆整改汇报材料，证明根据房管局要求形成汇报材料，原告对卧龙公馆项目购房定金与购房者协商清退，协商不成的通过诉讼解决；证据七、民事裁定书、受理案件通知书，证明原告于2018年11月即取得商品房预售证前就与被告纠纷起诉至法院。证据八、承诺书，证明协议签订时，被告知晓原告无商品房预售许可证。被告史永福质证认为，证据一、真实性、合法性、关联性无异议，证明方向有异议，不能证明该协议无效；证据二、真实性有异议，与本案无关；证据三、与本案无关；证据四、证明方向不认可，但能证明庄和公司委托销售公司向被告收取团购费；证据五、被告未收到该律师函及快递，证明方向不认可；证据六、关联性及证明方向不认可，不能证明双方签订合同的效力；证据七、真实性及合法性予以认可，关联性不认可；证据八、真实性及关联性均不认可。本院认为，对于证据一，双方对真实性均无异议，该证据能够证明双方就购买房屋相关事宜签订协议的事实，应予以采信；关于证据二，与本案无关联性，不予采信；关于证据三、四、六，是行政部门与原告之间的关系，对本案确认合同效力无证明力，不予采信；关于证据五，庄和公司无对方收到的证据，故其证明方向不能成立；关于证据七，系另案裁定，与本案无关，不予采信。关于证据八，对本案确认合同效力无证明力，不予采信。被告史永福向本院提交以下证据：证据一、《职工内部认筹协议》及收据，证明双方签订协议，约定将1号卧龙公馆五号楼1单元11009室的房产出售给被告，先缴纳部分房款，剩余房款通过贷款支付，被告履行了合同义务，涉案房屋具备履行条件；证据二、西宁市商品房预售许可证（2018）宁房预售证第289号，证明原告于2018年12月27日取得涉案房屋的预售许可证，涉案房屋达到备案的条件，原告应履行义务；证据三、视频录像，证明原告明确承诺履行合同；证据四、判决书，证明被告向原告缴纳的团购费性质属于购房款；证据五、判决书，证明双方签订的协议有效，性质属于商品房预售买卖合同。原告庄和公司质证认为：证据一、真实性无异议、证明方向有异议，认为该协议无效；收款收据对庄和公司收取的款项无异议，团购费不认可，且双方的合同中并未约定团购费；证据二、真实性无异议，对证明方向不认可；证据三、该视频中的人员是否系原告员工不能确定，且该人员能否代表原告作出承诺无证据证实；证据四、真实性无异议，证明方向有异议，不属于同一楼盘；证据五、真实性不清楚，证明方向有异议。本院认为，证据一与庄和公司提供的一致，前述已认证；证据二与本案具有关联性，能够证明被告依据双方协议交纳了部分款项的事实，予以采信；证据三、四、五，与本案无关联性，不予采信。根据当事人双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月16日，庄和公司（甲方）与史永福（乙方）签订《职工内部认筹协议》，该协议主要约定：乙方认筹甲方开发的位于西宁市城中区新城大道151号卧龙公馆商住小区5号楼11009号房屋，房屋建筑面积约78.64平方米，房屋认筹单价为每平方米2328.51元，总房款183114元；在签订本认筹协议之日，乙方交该房屋认筹金10000元，并承诺在7日内交清该套房认筹首付款30000元，并在甲方约定期限内提供个人资料及签订《商品房预售合同》；乙方签订认筹协议交纳该房屋认筹金后，该房屋以认筹协议以上约定的时间为准，若乙方未在约定时间内付清房款及办理相关手续，则视为自动放弃该房屋，甲方有权另行出售，所交该房屋认筹金不退；乙方签订认筹协议交纳该房屋认筹金后，若因乙方自己的原因要求退房，所交该房屋认筹金不退；乙方签订认筹协议所交该房屋认筹金后，若甲方不能按本协议约定将该房屋认筹给乙方，甲方无条件退还已交认筹房款等内容。该协议签订后，被告于2016年1月16日向原告支付10000元，于2016年1月28日向原告支付30000元，原告出具了收据，载明的收款事由分别为定金、卧龙公馆；被告于2016年1月28日向青海置信传媒有限公司支付15000元，该公司出具了收据，载明的收款事由为团购服务费。庭审中，原、被告均认可涉案房屋现正在建设中，双方均不能确定房屋建成时间。2018年12月27日，西宁市住房保障和房产管理局向庄和公司颁发西宁市商品房预售许可证（2018）宁房预售证第289号，该许可证载明项目名称及楼幢号：卧龙公馆5号楼，项目坐落：西宁市城中区新城大道151号。本院认为，原告（反诉被告）庄和公司与被告（反诉原告）史永福签订的《职工内部认筹协议》，系双方真实意思表示，内容无违法之处，该协议应认定为有效，庄和公司确认协议无效的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持，史永福确认协议有效的反诉请求成立，应予支持。关于史永福要求庄和公司协助办理涉案房屋预售备案登记的反诉请求，因预售备案登记属行政管理范畴，且双方合同中对此并无约定，故该项诉讼请求不属于人民法院受理民事案件的范围，应予以驳回。关于史永福要求涉案房屋修建完成后向其交付的反诉请求，因涉案房屋尚未建成，待房屋建成并达到交付条件时，权利人可另行主张，本案暂不做处理。关于史永福要求庄和公司支付保全担保的费用及保全费用，对此双方协议中无约定，该反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司与被告（反诉原告）史永福于2016年1月16日签订的《职工内部认筹协议》有效；三、驳回被告（反诉原告）史永福其他反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 李永栋 二〇一九年六月二十六日书记员 苏 婷 附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不后果。