贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1907号 上诉人（原审被告）：大方县南天物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市大方县奢香大道中段。统一社会信用代码：915205213088381923。 法定代表人：谭晓雯，该公司经理。 委托诉讼代理人：潘军，贵州靖毕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋璐，贵州靖毕律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：赵会，女，1974年1月28日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄琼锋，贵州省大方县瓢井法律服务所法律服务工作者。 上诉人大方县南天物业管理有限责任公司（以下简称南天物管公司）与被上诉人赵会房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2018）黔0521民初4732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人南天物管公司的上诉请求：1、请求二审法院撤销大方县人民法院2018年12月17日作出的（2018）黔0521民初4732号民事判决，依法改判；2、依法改判驳回被上诉人赵会的诉讼请求；3、一审、二审诉讼费由被上诉人赵会承担。事实与理由：一、关于认定事实方面，一审法院在认定事实上，只单纯考虑合同的相对性，而忽视被上诉人赵会关于涉案房屋是否在南天房屋开发公司破产案件中得到确认。1、被上诉人赵会不是位于大方县南天星月国际第********房屋的实际权利人，不应享有涉案委托租赁租赁合同的权利和义务，不是适格的诉讼主体。根据案件查明的事实，涉案房屋大方县南天星月国际第1栋1单元9层8号房屋的权利人是王珊，并不是本案被上诉人赵会。其在诉讼程序中，最多也只是法定代理人，而不应是本租赁合同纠纷案件的当事人。2、第三人大方县南天房地产开发有限责任公司因为资不抵债被大方县人民法院宣告破产，应该按照破产法的程序进行。被上诉人赵会已经按照破产程序向法院指定的破产管理人进行申报债权。其申报债权内容是确认涉案位于大方县南天星月国际第1栋1单元9层8号房屋。但其申报债权破产管理人还未确认被上诉人赵会享有大方县南天星月国际第1栋1单元9层8号房屋的所有权。根据《中华人民共和国破产法》第十八条：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行;但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第二十条：人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止;在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。3、上诉人南天物业公司与被上诉人赵会签订的《负一层商铺委托租赁协议书》认定问题，根据合同的标题和内容，实际上《负一层商铺委托租赁协议书》就是一个委托合同，在本合同中，委托人是被上诉人，受托人是上诉人。应适用关于委托合同的法律法规进行裁判。被上诉人赵会将位于大方县南天星月国际第1栋1单元9层8号房屋无偿委托上诉人南天物业公司进行出租，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。在被上诉人赵会与上诉人南天物业公司签订的《负一层商铺委托租赁协议书》中，上诉人南天物业公司只是受托人，并不是商品租金的实际支付人。涉案商城的实际使用人是福乐多公司商铺租金的实际支付方应该是大方县福乐多超市有限责任公司。福乐多公司并未将涉案商铺租金支付给作为受托人的南天物业公司，南天物业公司作为受托人，就不可能承担支付租金的义务。二、关于本案一审程序上的错误。直接导致本案的不公正的审理。1、一审法院应该追加被告而未追加。在涉及第一年的商铺租金，实际上是由南天房开公司收取使用，款项也是由福乐多公司直接支付给南天房开公司，应由南天房开公司和实际使用人大方县福乐多超市有限责任公司承担支付责任。为了查明案件事实，应追加南天房开公司和大方县福乐多超市有限责任公司作为本案的共同被告参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”最高法《民诉意见》第57条规定“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十九条的规定，通知其参加;当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请无理的，裁定驳回;申请有理的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”2、关于上诉人南天物业公司代理人的资格审查问题，根据民诉法的相关规定，公司员工作为公司的代理人，必须提供劳动合同和缴纳社保的证明，但是一审法院未查明上述事实，是严重的程序违法情形。根据《民事诉讼法》第五十八条规定：“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：(一)律师、基层法律服务工作者;(二)当事人的近亲属或者工作人员;(三)当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。”当事人的“工作人员”，应是指“签订劳动合同、缴纳社保或发放工资”等存在真实合法的劳动关系的情形，否则，仅签订劳动合同，而没有社保和工资记录证明的，并不是具有诉讼代理人资格的“工作人员”，属于代理人身份不合法，也视为无正当理由未到庭参加本案诉讼。即“工作人员”应是具有真实合法劳动关系的员工。因此，在本案中，上诉人南天物业公司的代理人胡勋不具备代理资格。本案存在程序上的错误。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，导致本案的不公正审理。故请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判驳回被上诉人赵会的诉讼请求。 二审庭询中，南天物管公司补充上诉理由：因南天房开欠被上诉人借款，由于不能如期还款，就用案涉房屋通过以房抵债的形式进行抵押，被上诉人并未支付购房价款，其不是真正意义的购房者，不享有房屋所有权。 被上诉人赵会二审辩称：上诉人主张以房抵债不成立，涉案房屋是被上诉人购买的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，恳请二审法院依法维持原判，驳回上诉人上诉请求。 赵会向一审法院起诉请求：一、判决被告立即支付原告租金65000元；并按银行同期同类贷款利息支付从欠款之日起至还款之日止的利息，按合同约定支付违约金；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实，被告南天物管公司系大方县南天房地产开发有限责任公司法定代表人谭小麟设立，现法定代表人变更为谭晓雯。原告赵会之女王珊购买大方县南天房地产开发有限责任公司开发建设的南天?星月国际第1幢1单元9层8号房屋后，委托赵会对所购房屋进行出租。2015年1月25日，原告赵会与被告南天物管公司签订《住房委托租赁协议书》，内容为，委托方：赵会（以下简称甲方），受委托方：南天物管公司(以下简称乙方)。甲乙双方本着平等自愿、互惠互利、诚实信用的原则，经甲乙双方充分协商，现就甲方在大方县南天?星月国际的住房委托乙方租赁，其相关事宜达成如下协议，望双方共同遵守。第一条委托租赁住房位置、租金及委托租赁期限。1、甲方委托的住房位于大方县红旗办事处奢香大道中段，大方县人民银行对面，房号：1-9-8。2、住房租金为人民币叁万元整/年，租赁期间物业管理费、水电费与经营性质相关的费用由乙方缴纳。3、委托租赁期限为：以甲方交房后三个月计算（三个月为装修期），委托期限为10年。4、租金支付方式：交房日三个月后，按季度支付租金。第二条甲乙双方的权利义务。一、甲方的权利与义务：1.合同签订后乙方有权自主决定招商、转租和自行经营等，甲方不得干涉乙方的租赁和经营活动。2.在住房移交之前结清住房所应缴纳的一切费用。3.住房委托租赁期间，乙方在办理相关的租赁经营事宜等手续时，甲方应给予积极配合。4.国家对房屋所有权方面收取的税费由甲方负责缴纳。5.甲方委托乙方指定的装修公司统一装修，装修费用由甲方支付。工程费用详见《南天?星月国际住宅装修工程预算书》，装修期为三个月。二、乙方的权利与义务：1.乙方出租给第三方经营需要对住房进行装修时不得改变住房的主体结构，并符合住房整体规划，严格按照规范施工，确保房屋的主体结构安全。2.租赁期内产生的水、电费及物业管理费由乙方承担。3.租赁期间因乙方或第三方原因导致财产损失的，乙方负责赔偿损失。4.乙方对租赁方（第三方）要严格把关，加强管理。5.住房委托租赁期间产生的租赁经营方面的税费由乙方负责。第三条违约责任：甲方未按期提供出租房的，按每日租金的2.5‰向乙方支付违约金。在租赁期间，甲方不得以任何理由提前收回该房屋，如甲方提前收回，给乙方带来的一切经济损失由甲方承担。乙方未按时向甲方支付租金，按每日租金的2.5‰向甲方支付违约金。在10年之内乙方必须按时缴清甲方的租金，乙方违约，甲方可将乙方财物抵押银行。第四条免责条款因不可抗力原因导致甲方房屋损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。第五条其它事宜1.本协议期满后，甲方有权收回委托乙方租赁的住房自行经营或出租，如需委托乙方出租，应于合同期满前两个月书面向乙方提出。租金按市场行情价格双方协商续签租赁协议。2.本合同如有未尽事宜，须经甲乙双方协商一致才可变更或补充。3.因履行本协议发生纠纷，双方协商解决，协商不成时提交人民法院仲裁。4.本协议一式二份，自双方签字盖章之日起生效；甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。2016年4月1日，原告赵会缴纳装修费34000.00元，装修费收款收据上注明“从2016年7月15日开始算租金”。因被告南天物管公司向原告赵会支付租金，原告赵会遂诉至一审法院。 一审法院认为，原、被告之间签订《住房委托租赁协议书》，该协议虽然名为委托租赁协议，但双方在协议中约定“协议签订后乙方(被告南天物管公司)有权自主决定招商、转租和自行经营等”，因此双方之间形成的是租赁合同关系，本案适用《中华人民共和国合同法》进行调整。涉案协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自义务。原告赵会已按合同约定将房屋交付给被告南天物管公司，并缴纳了合同约定的装修费用。因此，被告南天物管公司应按合同约定向原告赵会支付租金。双方约定从2016年7月15日开始支付租金，因此原告赵会要求被告支付2016年7月15日至2018年9月15日期间共计二年零二个月的租金65000.00元的诉讼请求具有事实依据，一审法院予以支持。由于《住房委托租赁协议书》是原告赵会与被告南天物管公司签订，故被告辩称租金应由大方县南天房地产开发有限责任公司支付的理由不能成立，一审法院不予采纳。对原告主张的利息，因双方没有约定，故一审法院不予支持。对原告主张的违约金，双方在协议书中约定“乙方未按时向甲方支付租金，按每日租金的2.5‰向甲方支付违约金”，但未约定是按日计算还是按月计算，视为约定不明，因此对原告赵会的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，一审判决：一、被告大方县南天物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告赵会2016年7月15日至2018年9月15日期间的租金65000元；二、驳回原告赵会的其他诉讼请求。一审案件受理费1420元，减半收取计710元，由被告大方县南天物业管理有限责任公司负担。 二审中，为支持其抗辩主张，赵会向本院提交了： 1.《商品房买卖合同》、“付款依据”，以证明涉案商品房系赵会出资购买。 2.《户口本》，以证明赵会系王珊的母亲。 经质证，南天物管公司对第一组证据的三性均不认可，认为《商品房买卖合同》实际系以物抵债合同，赵会并未实际向南天房开支付购房款；《商品房买卖合同》买卖合同显示权利人为王珊，所以赵会无权利出租案涉房屋。 南天物管公司对第二组证据的三性无异议。 经查，《商品房买卖合同》、“付款依据”系赵会于一审提交的证据，不属于二审新证据。《户口本》符合证据三性的基本特征，本院予以采信。 二审经审理查明的事实与一审无异，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点为：一审判决南天物业公司承担向赵会支付租金的民事责任是否正确。 本院认为：上诉人南天物业公司与被上诉人赵会签订的《住房委托租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务及享有合同权利。被上诉人赵会之女王珊与南天房开公司签订《商品房买卖合同》并向其交付了购房款，王珊对涉案房屋享有物权。王珊委托其母赵会对涉案房屋进行管理，而赵会已按《住房委托租赁协议书》的约定将房屋交付给南天物管公司，并缴纳了合同约定的装修费用。因此，南天物管公司应按合同约定向赵会支付租金。虽然王珊未取得涉案房屋的权利登记凭证，但其已通过前述方式享有涉案房屋的处分、收益权利，赵会作为王珊的母亲，将涉案房屋交付并委托南天物业公司租赁，南天物业公司应当按照合同约定的计算标准、支付方式向赵会支付租金，其未如期支付租金的行为，已构成违约。赵会请求南天物业公司按照合同约定的计算标准及方式支付租金，应当获得支持，一审判决南天物业公司承担向赵会支付租金的民事责任正确。上诉人南天物业公司主张赵会诉讼主体不适格，与客观事实不符。至于南天房开公司被宣告破产的事实及王珊、赵会如何向南天房开公司管理人申报债权，并不碍及南天物业公司应当承担向赵会支付租金的合同义务。另外，关于案涉租赁合同的性质，合同约定南天物业公司在合同签订后有权自主决定招商、转租和自行经营等，赵会不得干涉南天物业公司的租赁和经营活动，一审根据案涉委托租赁合同约定的权利关系内容，判断合同性质实际为租赁合同，并无不当。上诉人南天物业公司主张案涉委托租赁合同的性质应为委托合同，理据不足。一审根据合同相对性原则确定案件当事人，未准予南天物业公司申请追加南天房开公司、、大方县福乐多超市有限责任公司为本案当事人，无不当。此外，关于一审中南天物业公司代理人资格审查问题。南天物管公司系大方县南天房地产开发有限责任公司法定代表人谭小麟设立，现法定代表人变更为谭晓雯。谭晓雯作为南天物业公司法定代表人参加一审庭审并在一审庭审笔录上签字，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定，故上诉人南天物业公司认为一审未审查诉讼代理人资格，程序违法的上诉理由不成立。综上所述，上诉人南天物业公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1420元，由上诉人大方县南天物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 可 审 判 员  张 晶 审 判 员  唐 琳 二〇一九年六月十日 法官助理  曾 建 书 记 员  龚佳铃