海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终415号上诉人（原审被告）：高开忠，男，1963年2月9日出生，黎族，公民身份号码：×××，住址：海南省三亚市。上诉人（原审被告）：董玮琳，女，1974年9月29日出生，黎族，公民身份号码：×××，住址：海南省三亚市，系高开忠配偶。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王丹松，海南万理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖丽莉，女，1972年12月15日出生，汉族，公民身份号码：×××，住址：海南省三亚市。委托诉讼代理人：林庆丰，海南海大平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：容青，海南海大平正律师事务所律师。上诉人高开忠、董玮琳因与被上诉人肖丽莉合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初6948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。高开忠、董玮琳上诉请求：一、撤销一审判决，驳回肖丽莉的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由肖丽莉承担。事实和理由：一、双方签订的《下抱坡安置区宅基地权属转让协议》（以下简称《转让协议》）约定高开忠、董玮琳同意把政府批准安置给自己位于下抱坡安置区的宅基地权属转让给肖丽莉，这是双方的真实意思表示，宅基地权属已完全转移给肖丽莉。二、高开忠、董玮琳转让土地，其所在集体经济组织并无异议，《转让协议》应当有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，高开忠、董玮琳其所在集体经济组织并无异议且其不再另行申请宅基地情况下，《转让协议》应当合法有效。三、肖丽莉签订合同之后八年之久，对涉案土地未进行开发建设，高开忠、董玮琳没有任何过错，肖丽莉主张合同无效有失诚信。四、肖丽莉未对涉案土地进行开发建设导致政府收回土地，一审判决合同无效对高开忠、董玮琳显失公平。综上，《转让协议》合法有效，请二审法院支持高开忠、董玮琳的上诉请求。肖丽莉答辩称：一、一审认定涉案《转让协议》无效，事实清楚，适用法律正确。二、涉案宅基地由于没有办理权属证书，没有过户给肖丽莉，并且高开忠、董玮琳没有提供手续，以高开忠、董玮琳的名义报建房屋，因此导致肖丽莉签订转让协议后一直没有使用该土地，转让合同被确认无效后高开忠、董玮琳应返还收到的土地转让款。肖丽莉向一审法院提出诉讼请求：一、确认肖丽莉与高开忠、董玮琳于2010年1月3日签订的《下抱坡安置区宅基地权属转让协议》无效；二、高开忠、董玮琳共同返还肖丽莉转让费540,000元及利息（以540,000元为基数，按中国人民银行公布的一年期同期流动资金贷款利率从2010年1月9日计算到实际返还540,000元之日止。暂计算到2018年6月30日的利息为268,307元）。三、本案诉讼费用由高开忠、董玮琳承担。一审法院认定事实：三亚新火车站建设需要征收村民集体所有的土地，三亚市人民政府在三亚市××区委会集体所有的土地中划定一片安置区用于安置被征收土地的村民。高开忠、董玮琳是抱坡村委会的村民，其原来的宅基地被征收，三亚市人民政府在安置区为高开忠、董玮琳安置一块300㎡的宅基地，编号为NO075号，但未确权发证。肖丽莉非抱坡村委会集体经济组织的成员。2010年1月3日，高开忠、董玮琳和肖丽莉签订《转让协议》，约定高开忠、董玮琳将上述宅基地转让给肖丽莉，转让费为540,000元。2010年1月9日，肖丽莉将土地转让费500,000元转入高开忠的银行账户，肖丽莉主张另外向高开忠、董玮琳支付土地转让费现金40,000元。当天，高开忠、董玮琳向肖丽莉出具收到土地转让费540,000元的收据。合同签订后，肖丽莉未使用涉案土地建造房屋，一直空置。三亚市人民政府决定收回该宅基地，肖丽莉遂提起诉讼。一审法院认为：虽然涉案土地是政府安置给高开忠、董玮琳的宅基地，但该宅基地仍然是三亚市吉阳区抱坡村委会农民集体所有的土地。肖丽莉非该集体经济组织成员，法律规定，农民集体所有的土地使用权不得转让。高开忠、董玮琳和肖丽莉签订的《转让协议》，约定高开忠、董玮琳将上述宅基地转让给肖丽莉，已经违反法律的禁止性规定，属于无效合同。高开忠、董玮琳因《转让协议》取得的财产应当返还肖丽莉。高开忠、董玮琳主张其实际收到肖丽莉的土地转让费是500,000元，另外40,000元是支付给中介人的，肖丽莉不予认可。高开忠、董玮琳向肖丽莉出具收到土地转让费540,000元的收据，因此认定高开忠、董玮琳收到肖丽莉的土地转让费是540,000元，高开忠、董玮琳应当返还肖丽莉540,000元。若高开忠、董玮琳另外向中介人支付中介费，其应向中介人追偿。肖丽莉明知其没有资格购买农民集体所有的土地，其对合同无效存在过错。基于双方的宅基地转让关系，高开忠、董玮琳长期不能使用涉案宅基地，因此也受到损失，故肖丽莉请求高开忠、董玮琳支付土地转让费的利息，不予支持。判决：一、确认肖丽莉与高开忠、董玮琳签订的《下抱坡安置区宅基地权属转让协议》无效；二、高开忠、董玮琳于本判决生效之日起10日内向肖丽莉返还土地转让款540,000元；三、驳回肖丽莉的其他诉讼请求。一审案件受理费11,883元（肖丽莉已预交），由肖丽莉负担3945元，由高开忠、董玮琳负担7938元；财产保全费4670元（肖丽莉已预交），由肖丽莉负担1632元，由高开忠、董玮琳负担3038元。本院二审期间，高开忠、董玮琳申请证人高少平出庭，高少平出庭作证其见证了高开忠、董玮琳与肖丽莉的交易，但其只是作为见证人，并不是中介人，其并未收到任何一方支付的中介费，其并不清楚其他人是否收到中介费。另查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：一、关于一审法院认定肖丽莉与高开忠、董玮琳签订《下抱坡安置区宅基地权属转让协议》无效是否正确的问题；二、关于一审法院认定高开忠、董玮琳应返还土地转让费540,000元是否正确的问题。一、关于一审法院认定肖丽莉与高开忠、董玮琳签订《下抱坡安置区宅基地权属转让协议》无效是否正确的问题根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，本案中，涉案土地出让方高开忠、董玮琳是抱坡村委会的村民，其原来的宅基地被征收，三亚市人民政府在安置区为高开忠、董玮琳安置一块300㎡的宅基地，买方肖丽莉非抱坡村委会集体经济组织的成员，高开忠、董玮琳和肖丽莉签订《转让协议》，约定高开忠、董玮琳将上述宅基地转让给肖丽莉。高开忠、董玮琳与肖丽莉的行为系对农村集体所有的土地的使用权进行转让的行为。双方的行为违反了以上法律规定，应依法认定无效。因此，一审法院认定涉案《转让协议》属于无效合同正确，应予支持。高开忠、董玮琳上诉主张双方签订《转让协议》有效，没有事实和法律依据，不予支持。二、关于一审法院认定高开忠、董玮琳应返还土地转让费540,000元是否正确的问题如前所述，涉案《转让协议》已被认定为无效合同，高开忠、董玮琳因《转让协议》取得的财产应当返还给肖丽莉。本案中，高开忠、董玮琳已向肖丽莉出具收到土地转让费540,000元的发票，因此可以认定高开忠、董玮琳收到的土地转让费为540,000元。高开忠、董玮琳上诉主张仅收到500,000元，剩下40,000元为肖丽莉支付给中介人彭文明、高少平的中介费。但高开忠、董玮琳并未提供证据证明其主张，证人高少平作证其并未收到任何一方支付的中介费，高少平只是作为见证人见证了该笔交易。因此，高开忠、董玮琳应承担举证不能的法律后果。一审法院认定高开忠、董玮琳应返还土地转让费540,000元正确，本院予以支持。高开忠、董玮琳该项上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上，高开忠、董玮琳的上诉主张理由不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元（高开忠、董玮琳已预交9200元），由高开忠、董玮琳负担。本判决为终审判决。审判长 陈太洪审判员 梁 朝审判员 李 祎 二○一九年六月十二日书记员 唐 毅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。xhgwbd5ngdhevtq5ew