河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初1474号原告：何涛，男，汉族，1969年7月26日生，住河南省舞阳县。被告：河南开心置业有限公司，住所地漯河市源汇区汉江路未来公寓****。法定代表人：周伟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：马惠民，河南强人律师事务所律师。王刚毅，河南强人律师事务所律师。原告何涛与被告河南开心置业有限公司（以下简称开心置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何涛，被告开心置业公司的委托诉讼代理人王刚毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何涛诉称，原告于2016年7月26日与被告开心置业有限公司签订合同，购买被告所开发的位于漯河市源汇区长江路的长江国际楼盘6#楼908号房，购房金额为462740元，并已按照合同约定履行付款义务。被告应在2017年5月25日前将商品房交付原告使用。《购房合同》第八条规定，逾期不超过30天买受人每日按购房款的千分之一支付违约金；逾期超过30日，出卖人有权单方解除《商品买卖合同》。但第十二条规定，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。《购房合同》对出卖人与买受人的逾期违约金规定相差100倍，明显有失公平。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第16条明确规定，违约金数额可以调整，即“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。同时，该解释第17条明确规定了“违约造成的损失”的计算标准，即“逾期交房的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。被告应按照同期中国人民银行公布的金融机构人民币一年期贷款基准利率，支付违约金20055元。为维护公民的合法权益，特具状起诉，请求人民法院依法判令：1、被告因逾期交房向原告支付违约金20055元；2、本案诉讼费由被告承担。被告开心置业公司辩称，一、被告已向原告交付涉案房屋；二、顺延交房符合合同约定，不应承担违约决定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：2016年7月26日，开心置业公司作为出卖人，何涛作为买受人，共同签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：何涛购买开心置业公司开发的位于漯河市××区××与××路交叉口西南角的长江国际楼盘6幢9层908号住宅房屋一套，预测建筑面积125.95平方米，单价3674元，房屋总价款462740元。第九条商品房交付条件：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2017年5月25日前向买受人交付商品房。第十二条逾期交付责任：……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。附件十一补充协议5.关于房屋交付的补充约定5.1：如遇以下情况导致逾期交付，出卖人不承担逾期责任：……b.有关法律、法规、政策调整导致交付延迟的……等等。合同签订后，何涛按照合同约定交付了相关款项。2018年10月1日，开心置业公司电话通知何涛接收房屋，何涛认可该事实。对有争议的证据和事实，本院认定如下：开心置业公司提供有漯河市大气污染防治办公室证明一份，河南省育兴建设工程管理有限公司证明一份，政府环境治理文件一套及监理日志，停工明细表一份。证明因政府政策原因造成工期顺延290天和极端天气原因造成工期顺延186天。原告何涛经质证认为应由人民法院甄别。本院经审核后认定：开心置业公司提供的证据不符合双方签订的《商品房买卖合同》中约定的连阴天、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的情形，开心置业公司要求因极端天气原因造成工期顺延186天，本院不予认定。开心置业公司要求对政府政策等原因导致的停工天数不承担逾期责任，经本院审核开心置业提交的文件，本院认定如下：(1)漯政办明电（2016）27号(2016年8月25日至9月6日，13天）；（2）漯环委办[2016]6号（2016年10月19日至23日，5天）；（3）漯环委办[2016]10号（2016年11月2日至10日，9天）；（4）漯环委[2016]24号（2016年11月15日至19日）；（5）漯扬治办[2016]51号(2016年11月18日至24日），（4）、（5）项共10天；（6）漯环委办[2016]26号（2016年12月1日至4日，4天）；（7）漯环委办[2016]28号（2016年12月9日至12日，4天）；（8）漯环委办[2016]31号（2016年12月19日至21日）；（9）豫建明电[2016]59号（2016年12月21日至31日）；（10）豫气攻坚办[2016]153号（2016年12月29日至2017年1月5日），（8）、（9）、（10）项共18天；（11）漯环委办[2017]2号(2017年1月10日至2月8日,30天)；（12）漯环委办[2017]19号（2017年3月31日至4月2日，3天）；（13）漯环委办[2017]20号（2017年4月5日至7日，3天）；（14）漯环委办[2017]31号（2017年10月16日至18日，3天）；（15）漯环委办[2017]40号（2017年10月26至30日，5天）；（16）漯环攻坚办[2017]133号（冲刺60天，60天）；（17）漯环委办[2018]4号、豫环攻坚办[2018]9号（2018年1月12日至23日，12天）；（18）漯环委办[2018]14号（2018年3月9日至16日，7天）；（19）漯环委办[2018]20号（2018年3月23日至29日，7天）。上述文件符合合同中的因政策调整导致交付延迟的约定，该193天可以作为因政策调整导致交付延迟的期间，本院予以支持，其他未提供证据证明的停工天数本院不予认定。本院认为，何涛与开心置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。何涛已经按照合同约定支付了购房款，开心置业公司逾期履行交房义务，应当承担支付违约金的违约责任。案涉合同约定的逾期交房违约金为按已支付房款的日万分之零点一计算，明显偏低。与因何涛违约应支付的违约金的约定过分悬殊，显失公平。原告主张按照同期中国人民银行公布的金融机构人民币一年期贷款基准利率支付违约金没有依据，经本院向源汇区价格认证中心函询，逾期交房违约金以同地段同类房屋三居室按每月1000元的租金标准计算为宜。关于逾期交房违约金的起算点问题，合同约定的交房日期为2017年5月25日前，开心置业公司主张应扣减因天气、政策性原因造成的工期顺延，经查，案涉案涉房屋自合同签订至实际交房，因治理大气污染等原因停工193天，交房日期应向后顺延，开心置业公司抗辩有理，予以采信。本院据此确定逾期交房违约金的起算时间为2017年12月4日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告河南开心置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何涛支付逾期交房违约金9900元（逾期交房违约金按每月1000元标准自2017年12月4日起计算至2018年10月1日止）；二、驳回原告何涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告何涛负担75元，被告河南开心置业有限公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长  效洲红审判员  杨 景审判员  吕亚杰二〇一九年六月二十四日书记员  刘亚鹏