安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终1106号 上诉人（原审原告）：王丽梅，女，1981年12月10日出生，汉族，住安徽省岳西县。 委托诉讼代理人：王鹏（王丽梅弟弟），男，1983年12月6日出生，汉族，住安徽省岳西县。 被上诉人（原审被告）：安徽紫薇房地产开发有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇建设西路**。 法定代表人：刘和志，董事长。 委托诉讼代理人：汪秀峰，安徽国誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何杰政，安徽国誉律师事务所律师。 上诉人王丽梅因与被上诉人安徽紫薇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2019）皖0828民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人王丽梅的委托诉讼代理人王鹏、被上诉人安徽紫薇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何杰政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王丽梅上诉请求：一、撤销原判第一项，改判被上诉人承担逾期办证违约金45824元。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院对“被上诉人先后两次通知上诉人办证，在两次通知办证相隔的近5个月时间内，没有证明证明上诉人积极地完成了应由其承担的义务，上诉人对逾期办证损失的扩大负有一定的责任”的事实认定与客观事实不符。首先，张贴通知，并非《商品房买卖合同》约定的通知方式。其次，上诉人工作、生活在深圳，确实也无法看到被上诉人所说的通知。再次，被上诉人也没有提供证据证明上诉人收到过该份通知。上诉人在被上诉人逾期办证事实中不存在过错。（二）一审法院认定被上诉人逾期办证是由于没有按时拆迁以及相关配套工程未能及时完成等非被告自身的原因所致，没有事实依据。（三）一审法院就“原告就逾期办证损失未举证证明，可认为逾期办证给原告造成的利益损害并非是根本性的，且该损失未纳入诉讼请求范围，本院不予理涉”的事实认定与客观事实和法律规定不符。二、一审法院适用法律错误。一审法院将被上诉人与其他购房者签订的、与本案无关联的、具备格式条款性质的《商品房买卖合同》作为审理和裁判依据，属于法律适用错误。三、上诉人主张的违约金没有过高情形，理应支持。 安徽紫薇房地产开发有限公司辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确。1、被上诉人是在房产范围内公开粘贴相关通知，且上诉人的房产一直由其母亲在生活居住，上诉人是否在外地被上诉人并不知情，被上诉人无任何过错。在2018年7月时，被上诉人通过书面邮寄通知上诉人办证，但上诉人没有提交相关办证材料导致逾期办证，上诉人有一定过错。2、双方签订的商品房买卖合同对违约金的方式进行约定，是一种无约定或上诉人放弃相关权利。即使按照原审没有约定的情况，如上诉人认为逾期办证造成了其损失，上诉人应当有举证证明责任，证明逾期办证遭受的实际损失，原审提供的损失证据并非上诉人本人也不是直接损失，在原审中也未要求被上诉人赔偿损失。3、原审参照其他合同违约金的标准，按房款2%的标准判决违约金，被上诉人认为虽合同未约定，在上诉人没有证据证明逾期办证产生了必然损失时，原审综合考量双方责任、社会稳定及上诉人的损失，采取该种方式认定违约责任是正确的。 王丽梅向一审法院起诉请求：1、支付原告“逾期办理房屋产权证”违约金45824元（计算依据、计算方式见证据材料“违约金计算依据及明细”）。2、按原告已付购房款总额开具发票。3、被告为原告办理房屋产权证或向房产登记机关提交办理房屋产权证所需要的手续材料。4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原（买受人）、被告（出卖人）于2016年7月11日签订《商品房买卖合同》，以房屋总价321132元购买被告开发的紫薇山庄2#楼二单元1302室，同日被告向原告出具首付款236132元的收据。《商品房买卖合同》第二十条载明：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起×日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第×种方式处理：…。被告于2016年8月14日向原告交付房屋。原告至今仍未取得房地产权证，同时被告也未向原告开具发票。另查明，被告于2018年2月26日以张贴通知的形式通知2#号楼和4#号楼业主办证，于2018年7月13日向原告发出《紫薇山庄一期2#号楼和4#号楼办证通知》。 双方履行合同过程中有以下争点，一审法院结合双方提交的证据、质证意见、陈述，认证及认定事实如下：一、违约金是“没有约定”还是“放弃权利”。案涉《商品房买卖合同》为被告提供的格式文本，第二十条明确了双方共同办理标的房屋所有权转移登记的义务，并对办证期限、逾期办证处理方式、逾期办证违约金等作出具体的约定。但双方所签订的合同，在格式文本相应预留空格内，皆以“×”填充。据此，原告认为逾期办证违约责任系“没有约定”，而被告则认为原告已经约定放弃了追究逾期办证违约责任的权利。原告认为，放弃权利系积极行为，非为明示方式不能达此法律效果；合同相关内容以“×”填充，此消极行为方式只能达到相关内容没有约定的法律效果。故此，就逾期办证违约责任约定事实，本院采纳原告主张，按“没有约定”予以认定。二、关于“不可抗力”。被告提交了安徽映山红国际生态大酒店及紫薇山庄生态小区项目投资意向书、映山红大道立项批复和相关照片、变电施工合同和安庆振江公司的说明、天然气管道安装合同和海能燃气公司的说明、岳西县住建局规划审查意见函（包括相关照片和日照分析报告）、映山红生态国际大酒店建设指挥部说明等一系列证据材料，用以证明所主张的逾期办证系因政府主导的项目区拆迁未完成，水、电和燃气至今没有送到指定区域，无法完成竣工验收和备案等不可抗力所致。原告质证认为，对于被告证据的真实性由法庭核实，但不能达到其证明目的。且该系列证据形成于双方签订合同之前，被告对逾期办证的事实在签订合同时已明知，主观上对逾期办证有过错。对此，本院采纳原告主张，对于被告举证证明的相关事实虽可认定，但非为不可抗力，不能成为被告推卸逾期办证违约责任的事由。三、原告因逾期办证所造成的实际损失。原告提交违约金计算依据及明细，证明损失金额合计45824元具有法律依据。社保缴付凭证、代理人的收入证明及税后收入明细，证明原告另损失3664元。原告申请法院调取的“岳西县庆源厂棚户区改造（二期）项目房屋征收补偿安置方案”，证明因被告违约造成了损失。被告质证意见为违约金计算依据及明细不能算证据，且计算的违约金金额过高，只能按购房款的2%计算。代理人的收入证明及税后收入明细真实性请法庭核实，该项不能计算到原告的损失范围内。房屋征收补偿安置协议真实性不清楚，且原告所说的拆迁奖励也并非是直接的损失，达不到原告方证明目的。原告提交的违约金计算法律依据真实性本院予以认可，但对其主张的45824元损失金额本院综合本案其他情况在本院认为部分进行论述。代理人的误工损失及费用本院采纳被告质证意见，非原告的直接损失，且该项损失原告未纳入诉讼请求范围。征收补偿方案真实性予以认定，但达不到原告证明目的，同时该项损失原告未纳入诉讼请求范围。四、被告投资开发的紫薇山庄工程项目，因没有按时拆迁以及相关配套工程未能及时完成等非被告自身的客观原因，已导致600多套房屋不能按时交付和逾期办证。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。当事人应当全面履行各自的义务。原告按合同约定支付购房款后，被告未能按合同履行办理权属登记义务，已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。一、关于逾期办证违约金。就具体违约金数额，本院认为原告请求标准过高，具体理由如下：其一，合同明确了双方共同办理标的房屋所有权转移登记的义务，被告逾期办证虽有过错，但被告先后两次通知原告办证，在两次通知办证相隔的近5个月时间内，没有证据证明原告积极地完成了应由其承担的义务，原告对逾期办证损失的扩大负有一定的责任。同时被告逾期办证另有其他客观上的原因，虽然并非免责的不可抗力，但这些原因非被告所能左右，且法院在综合考量被告责任时是不可忽视的因素。其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该款规定是可以参照此标准计算，但不是应当按此计算。其三，原告就逾期办证损失未举证证明，可认为逾期办证给原告造成的利益损害并非是根本性的。其代理人误工损失、费用及原告征收补偿损失，非原告的直接损失，且该项损失未纳入诉讼请求范围，本院不予理涉。其四，被告逾期办证及延期交房已呈整体性态势，在此情形下，过高确定原告的损失额，明显不利于被告企业的解困，而被告一旦项目崩盘，最终所危及的依然是整体购房户的利益，甚至是一定范围的社会稳定。其五，部分被告购房合同对逾期办证违约金作了“购房款2%”的明确约定，而在相关涉诉案件中，本院也已确认了该违约金标准。本院在综合考量各方面因素的基础上，在法律规定的范围内行使裁量权，确定逾期办证违约金的数额为已付购房款总额的2%，即6422.64元（321132元×2%）。二、关于被告为原告办理房屋产权证或向房产登记机关提交办理房屋产权证所需要的手续材料。办理房屋产权证是原、被告双方在合同中约定的共同义务，在原告履行完相关协助义务后，被告应为原告办理房屋产权证。被告辩称已向房产登记机关提交办理房屋产权证所需要的手续材料，但未提交证据证明，原告该项诉讼请求本院予以支持。三、关于按原告已付购房款总额开具发票。原告已按约定支付了购房款，被告收取了原告购房款，作为收款方应当向原告开具发票，这是被告应负税法上的法定义务，也是被告依合同法规定的协助义务。被告辩称已开具发票但未提交证据证明，原告该请求本院予以支持。案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告安徽紫薇房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告王丽梅支付逾期办证违约金6422.64元；二、被告安徽紫薇房地产开发有限公司于本判决生效后10日内以原告王丽梅已付购房款总额向原告王丽梅开具发票；三、被告安徽紫薇房地产开发有限公司在本判决生效后60日内为原告王丽梅购买的“紫薇山庄”2#楼二单元1302室房屋办理产权证或向房产登记机关提交办理房屋产权证所需要的手续材料。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费473元（减半收取），由王丽梅负担200元，由安徽紫薇房地产开发有限公司负担273元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人主张的逾期违约金45824元能否达到支持。关于逾期办证的责任。根据当事人一审提交的证据材料，涉案房屋在办证之前已经交付给王丽梅，且王丽梅已对该房屋进行了装修且有人居住，故张贴通知能达到效果，一审法院据此认定安徽紫薇房地产开发有限公司进行了通知并无不当，对王丽梅的该项上诉理由，本院依法不予支持。关于逾期办证的违约金认定问题。因双方当事人签订的《商品房买卖合同》对违约金并未进行明确约定，故一审法院根据安徽紫薇房地产开发有限公司的责任，参照同一小区范围内其他购房人约定的违约金计算方式确定本案的逾期办证违约金计算方式并无不当，对王丽梅的该项上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，王丽梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费946元，由王丽梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 毅 审判员 陈庆中 审判员 潘 红 二〇一九年六月十八日 法官助理严正 书记员吴文慧 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；