沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0103民初9248号 原告（反诉被告）：刘振吉，男，1961年1月24日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：于凤杰，女，1974年6月29日出生，汉族，住址沈阳市沈河区，系刘振吉妻子。 委托代理人：刘兴，辽宁华建律师事务所律师。 被告（反诉原告）：辽宁品联商业有限公司，住所地沈阳市沈河区文化东路**（1门）。 负责人：金和群，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵慧彬，辽宁明申律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘振吉诉被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日受理后，依法组成由本院审判员杨晓霞担任审判长并主审、人民陪审员何玉昌、赵跃洲参加评议的合议庭，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告刘振吉的委托代理人于凤杰、刘兴，被告辽宁品联商业有限公司的委托代理人赵慧彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘振吉诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《童鞋商铺租赁合同》；2、请求法院判令被告返还原告无法使用商铺期间（两年零99天）的租金18170元（24000元-（8000元365天×266）=18170元）；3、被告赔偿原告商铺装修损失25000元;4、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年8月，原告与被告辽宁品联商业有限公司（以下称品联公司）签订了《童鞋商铺租赁合同》，根据合同第一条1.1约定，品联公司将沈阳市沈河区文化东路12号品联有限公司一层1333号商铺出租给原告使用；第二条2.1约定，租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期不收租金，其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止，第2.3条约定，免租期不收租金，租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先收取时间为开业前先支付24000元。2017年7月1日，原告向被告支付了租金24000元，合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务。但原告在正常经营中，被告品联公司突然于2018年5月25日贴出《通知》，单方面决定从2018年5月26日整体关门闭店，要求包括原告在内的所有承租商铺的商户撤离商场。原告认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告之间签订的《童鞋商铺租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。现被告品联公司突然单方面决定整体关门闭店，不允许消费者进入商场购物，并强行要求商户撤场，致使商户无法经营，品联公司以自己的行为表明不履行合同义务，属于严重违反合同的行为。同时原告认为，品联公司之所以在合同中约定所谓的2年免租期，目的是为了招商吸引商户进场经营，从公平的角度原告认为，第一年收取租金24000元，租期三年，每年商铺的租金应当为8000元。但原告所承租的商铺在仅仅经营了266天后，就被品联公司强行要求撤场，被告的行为严重侵犯了原告合法权利和利益。根据《合同法》第94条第二项的规定，原告要求解除与被告签订的《童鞋商铺租赁合同》，并根据《合同法》第97条和第七章违约责任的规定，要求被告品联公司将原告无法使用商铺期间的租金返还给原告。因为被告的违约行为导致原告基于经营对商铺进行的装修所花费的25000元损失，应当由被告予以赔偿。在原告被迫离场后，被告将原告所经营使用的商铺擅自拆除，未经原告同意。综上，恳请人民法院查清本案事实，依法裁判，裁允原告的诉讼请求，以保护原告的合法权利和利益。 被告辽宁品联商业有限公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，理由为：双方签订的租赁合同，因原告的违约已经解除，更不涉及答辩人返还原告租金的问题。答辩人与原告签订的租赁合同第八条8.4款及租赁合同第九条9.3、9.4约定，乙方擅自撤场，或做库房使用的，甲方有权解除本合同，按合同第五条返还商铺，如在合同期内，众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不承担任何经济补偿，为了维护广大业户的自身权益，乙方承诺在南塔商圈仅在甲方商场独家经营（含父母子女直系亲属），经业主委员会审查，一经发现，罚款50万元整，若乙方不按时缴纳罚款，则甲方有权单方面取消乙方在商城经营资格，所交款项概不退还，并追究乙方法律责任。本租赁合同实际履行情况为答辩人与原告于2017年8月初就原告租赁答辩人经营的位于沈阳市沈河区文化东路12号大世界鞋城一层1333号商铺进行经营活动，共同签订了童鞋商铺租赁合同，租赁面积18.4平方米，租期五年，租赁期限为自2017年9月1日至2022年8月31日止，租金每月200元每平方米，综合管理费（物业费）每月30元每平方米，按照该租赁合同的约定，2018年9月1日至2020年8月31日为免租期，免租期内不收取租金，只收取物业费，第一年租金在开业前先支付24000元，其余租金按面积和单价多退少补，并且该优惠政策只限于在南塔商圈内本鞋城独家经营的商家所有，答辩人经营的大世界鞋城，于2017年9月21日正式开业，开业时一层童鞋招商达80%，二层达90%，三层达80%，答辩人自开业以来推出的营销活动不断，如发布广告、提供免费早餐券、车补、购物代金券、抽奖活动等，仅该项运营成本就高达150余万元，加之租赁物业、装修、运营管理等成本高达2000万余元，按照商业规律，每个新市场均需要培育期，需要经营者和业主共同努力协助才会见到成效，但在大世界鞋城开业不久，童鞋大户吴笑满为首的一些人撤场回到中国鞋城经营，违反双方合同约定的行为，后期陆续有业主放代卖两地经营，陆续撤离大世界鞋城，其中就包括本案的原告，截止2018年3月底，三层撤场90%，于3月底关闭三层经营，四月底二层撤场90%，于四月底关闭二层经营，5月20日一层撤场90%，于2018年5月26日整体关闭经营，原告在租赁期内于2018年五月初，在未与答辩人协商达成一致的情况下，擅自撤场，并在南塔商圈内的中国鞋城经营，严重违反租赁合同的约定，按照双方签订的租赁合同，原告擅自撤场或做库房使用，答辩人有权解除租赁合同，原告应当在7日内完成撤离，并将符合约定条件的商铺交还答辩人，由此造成答辩人的一切损失，由原告自行承担。并且原告在南塔商圈仅在答辩人商城独家经营，经业主委员会审查已经发现罚款50万元，若原告不按时缴纳罚款则答辩人有权单方面取消原告在商城的经营资格，所交款项概不退还，并追究原告的法律责任。答辩人认为答辩人已经完全按照租赁合同履行了合同义务，同时答辩认为是由于原告违反合同约定义务，给答辩人造成较大经济损失，本租赁合同因原告的违约已经于2018年3月18日即答辩人发出通知之日起已经解除，答辩人无需向原告退还任何费用，相反原告应当向我方支付造成损失的赔偿费用，答辩人就该笔赔偿已经提起反诉。 反诉原告辽宁品联商业有限公司反诉请求：1、请求依法判令被反诉人支付反诉人2017年9月1日至2018年3月18日的租赁差额8464元及物业费4870元；2、请求依法判令由被反诉人承担本案诉讼全部费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年8月初就被反诉人租赁反诉人经营的位于沈阳市沈河区文化东路12号（大世界鞋城）一层1333号商铺进行经营活动等事宜，共同签订了《童鞋商铺租赁合同》（以下简称：“租赁合同”），租赁面积18.4平方米，租赁期限五年，自2017年9月1日至2022年8月31日止，租金每月200元／平方米，综合管理费（物业费）每月30元／平方米。按照该租赁合同的约定，2018年9月1日至2020年8月31日为免租期，免租期内不收租金只收物业费。第一年租金在开业前先支付24,000元，其余租金按面积和单价多退少补，并且该优惠政策只限于在南塔商圈内本鞋城独家经营的商户享有。被反诉人在租赁期内，于2018年3月18日在未与反诉人协商达成一致的情况下，擅自撤场并在南塔商圈内的中国鞋城经营，严重违反了租赁合同约定，按照双方签订的租赁合同，被反诉人擅自撤场或做库房使用，反诉人有权解除租赁合同，被反诉人应当在7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还反诉人，由此造成甲方的一切损失，由被反诉人自行承担。并且被反诉人在南塔商圈仅应当在反诉人商城独家经营，如违反，经业主委员会审查一经发现罚款50万元，若被反诉人不按时缴纳罚款则反诉人有权单方面取消被反诉人在商城经营资格。所交款项概不退还，并追究被反诉人法律责任。反诉人认为，反诉人已经完全按照租赁合同履行了合同义务，同时，反诉人认为是由于被反诉人违反约定的义务，给反诉人造成了较大的经济损失，被反诉人的行为已经严重构成违约。按照《中华人民共和国合同法》第107条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”反诉人自开业以来推出的营销活动不断，如：发布广告、免费早餐券、车补、购物代金券、抽奖活动等。仅该项运营的成本就高达150万余元。另，反诉人在该商城内的综合管理（保安、保洁、公共区域设施的维修维护、公共区域的供水、供电等物业服务项目）成本每月30元／平方米，故被反诉人应当自起租日治租赁合同解除之日止，按照实际使用面积交纳租金及物业费，合计37334元扣除被反诉人已经支付的24000元，还应当向反诉人支付13334元及其他因违约行为给反诉人造成的其他损失，反诉人将保留其他损失向被反诉人继续追偿的权利。为维护自身的合法权益，反诉人根据我国《民事诉讼法》的规定，向贵院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，查明事实，维护反诉人的合法权益。 反诉被告刘振吉辩称，反诉人的反诉请求应全部予以驳回，理由如下：1、反诉人要求答辩人支付租金差额的请求不应支持。答辩人依据双方签订的《童鞋商铺租赁合同》已向反诉人交付了应付租金24000元人民币，交付此款项后，依据约定：答辩人可使用该商铺三年，即从2017年9月1日至2020年8月31日，上述约定是反诉人（品联公司）为了招商吸引商户进场经营优惠措施，是答辩人与反诉人签约并合作的基础和前提，也是答辩人与反诉人签约后必定可获得的利益。现反诉人（品联公司）根本违约，单方作出终止履行与答辩人签订的合同，其行为对答辩人构成违约，故其反诉请求不应支持，且反诉人还应返还答辩人多付的租金。2、反诉人要求答辩人交纳物业费请求不应支持。依据答辩人与反诉人签订的合同约定（第2.4条）：答辩人承租使用商铺后，第一年是免交物业费的，因此反诉人要求答辩人支付物业费的诉请应予以驳回。3、关于反诉人在反诉状中事实与理由部分所讲的，即“答辩人在2018年3月18日在未与反诉人协商达成一致的情况擅自撤场并在南塔商圈内的沈阳南塔鞋城经营”情况，不是事实。事实上答辩认与反诉人签约后，一直在此商铺经营，直至反诉人单方作出终止履行与答辩人签订的合同之日止。现答辩人已不再自己经营，为他人打工了，反诉人提到依据合同约定如发现答辩人有异地经营情况，经业主委员会审查发现后可对答辩人做出罚款的决定，事实上，在答辩人经营期间没有接到过反诉人所讲的业主委员会下发的任何通知包括所谓的罚款通知，我们仅仅是在当庭才听到反诉人有如此说法，答辩人在此商户经营在其他处没有经营场所而且我们的经营行为一直到2018年5月26日，是反诉人闭店经营的行为导致答辩人无法继续经营，答辩人基于此发生的实际损失还没处理完毕。4、反诉人之所以单方作出终止履行与答辩人签订的合同行为，是其自身经营不善所致，与答辩人无关，而且反诉人的经营不善行为也严重影响了答辩人的经营行为，也为答辩人造成了损失，对此反诉人是应当负责的，反诉人在答辩及反诉意见中提到他说经营的大世界鞋城分三层，其中三层于2018年3月份做出闭店经营决定，二层2018年4月份做出闭店经营决定，一层2018年5月25日作出闭店经营决定，在反诉人对三层及二层作出闭店经营的时候，一层业主一直在继续经营，而且一层业主在一楼是没有卫生间使用的，在二层及三层闭店后，一层业主及消费者是没有卫生间使用的，反诉人的行为影响一层业主的经营行为，导致大量客户流失，此事实反诉人是自认的，反诉人在二层及三层闭店期间发生过纠纷，公安介入，上述行为均严重干扰一层商铺的正常经营行为。5、答辩人与反诉人双签订的《童鞋商铺租赁合同》是反诉人单方制定的固定文本，合同中部分格式条款如8.4条款及第九条中9.3、9.4条款，因违反合同法39条、40条规定及违背公序良俗原则应当认定为无效条款，反诉人据此种无效条款抗辩并提出的反诉请求是不应予以支持的。据上，反诉人的反诉请求应全部予以驳回。 本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2014年12月12日，沈阳步阳金钻置业有限公司作为出租方，被告作为承租方，签订《房屋租赁合同》一份约定：“甲方出租给乙方的房屋位于辽宁省沈阳市沈河区文化东路12号，，地上**总面积为61565.26平方米。租期为2014年11月1日至2035年5月31日止。租金为每年1100万元等。乙方向甲方支付履约保证金1000万元。乙方有权以乙方的名义经营该项目，也有权选择乙方在租赁房屋所在地依法注册实体经营该项目等。” 2017年8月2日，被告（以下称品联公司）作为甲方（出租方），原告作为乙方（承租方）签订《童鞋商铺租赁合同》一份约定：“1.1至1.5约定：甲方将位于沈阳市沈河区文化东路12号品联有限公司一层1333号商铺出租给乙方使用并开展经营活动。商铺租赁面积18.4平方米，经营品类为童鞋，铺货率为100%。2.1约定：租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止。2.2约定：双方确认试营业时间为2017年9月1日，正式开业时间为2017年9月8日至2017年9月16日，至入场开始装修日期为2017年8月5日至8月10日之间，装修工期原则上不超过15天，在8月25日完工。2.3约定：免租期不收租金只收取物业费。租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元。其余租金按面积和单价多退少补，以开业日期为准24个月内补交第一年租金和退款，此政策只限南塔商圈内本鞋城独家经营商户。商品免租期提前6个月交付下一年租金。按照租赁面积每平方米每月200元标准计算合计44160元。2.4约定：综合管理费（物业费）含商城物业服务，经营管理服务及公共部位照明，保安、保洁、动力、制冷供暖、设备维护等费用，收费标准每月30元，按照年度收取，每年合计6624元，第一年免收物业费。于2018年8月1日前乙方向甲方支付第二年免租期物业费；乙方于2019年8月1日前乙方向甲方支付第三年免租期物业费。2.5约定：本合同签订时，乙方向甲方支付定金1万元，于商场开业一周后统一无息退款。8.2约定：经双方协商一致可以解除合同，且双方各不承担责任。8.3约定：因乙方原因导致合同解除的，甲方有权不返还租金及经营保证金，乙方需在甲方通知3天内，按照本合同第五条交还商铺。8.4约定：乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，双方的《品联有限公司经营管理服务合同》也一并解除，按合同第五条交还商铺，（1）乙方单方解除合同的。（2）乙方迟延交付租金，综合管理费、经营保证金等应交付款项或费用超过15日的等。9.3约定：如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商场无法正常营业导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不不承担任何经济补偿等。” 2017年7月1日，原告向被告支付了租金24000元，双方按照合同约定履行了合同义务。 2017年8月30日，辽宁瑞泉装饰设计工程有限公司出收款收据一份载明：付款人，1333、刘振吉，收款金额25000元，收款项目，装修费。 2017年9月21日进场经营。 2018年5月25日被告贴出《通知》载明“尊敬的商户：您好！接到沈河区市场监督管理局的通知，要求大世界鞋城的业主提供营业执照、税务登记证、商标注册证、每款鞋子的质检报告。现业主提供不了以上资料：且大世界鞋城一楼撤场商户数量超过70%以上，已实际无法继续经营，按照沈河区市场管理局要求和双方合同的约定，我司决定大世界鞋城从2018年5月26日整体闭店。限一楼商户在闭店档口内如仍有货品未拿走，视为自动放弃所遗留物品所有权，无条件接受我公司的处理，未按照本通知规定的期限将档口内物品撤走，如有丢失概不负责，一切责任由业主承担。特此通知，谢谢配合！” 2018年5月26日，商场整体闭店。 原、被告双方因返还费用等事宜产生矛盾，协商未果，原告起诉来院。 另查，被告提交视频资料一份，证明原告于2018年5月3日原告提前撤场，到中国鞋城经营，属违约行为，被告有权解除合同。但视频中可见2018年5月3日，包括原告在内的档口发生卷帘门关闭状态，未见其他停止经营的标注。 本院认为，原、被告签订的《童鞋商铺租赁合同》及被告与沈阳步阳金钻置业有限公司签订《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告已履行合同义务即按合同约定交付预付租金24000元并投入装修，于2017年9月16日正式开始营业，被告亦将商铺交付原告使用，2018年5月26日，因一楼撤场商户数量超过70%以上，闭店停止经营。 关于原告要求与被告解除《童鞋商铺租赁合同》问题，现双方之间的《童鞋商铺租赁合同》已实际解除。 关于原告要求被告返还原告无法使用商铺期间（两年零99天）的租金18170元（24000元-（8000元365天×266）=18170元）及要求被告赔偿商铺装修损失25000元的诉讼请求和被告要求原告补交第一年租金差额8182元（200每平方米每月×12个月×18.4平方米÷365天×266天-24000元）及物业费4827元（30每平方米每月×12个月×18.4平方米÷365天×266天）的反诉请求，因双方签订《童鞋商铺租赁合同》约定：“1.1至1.5约定：商铺租赁面积18.4平方米。2.1约定：租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止。2.2约定：双方确认试营业时间为2017年9月1日，正式开业时间为2017年9月8日至2017年9月16日。2.3约定：租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元。其余租金按面积和单价多退少补，以开业日期为准24个月内补交第一年租金和退款，商品免租期提前6个月交付下一年租金。按照租赁面积每平方米每月200元标准计算第一年租金合计44160元。” 根据上述合同约定原告第一年应交租金为44160元，先交24000元余款应以开业日期为准24个月内补交20160元，第二年、第三年免交租金，直到2018年5月26日商场闭店，按原告实际使用、占有时间计算租金应为2017年9月1日至2018年5月25日共计266天，200元每月即每天为6.7元（200元÷30天）原告实际使用、占有租金金额应为32792元（6.7元×266天×18.4平方米），原告实际缴纳24000元。 又因双方签订《童鞋商铺租赁合同》“2.4约定：综合管理费（物业费）含商城物业服务，经营管理服务及公共部位照明，保安、保洁、动力、制冷供暖、设备维护等费用，收费标准每月30元，按照年度收取，每年合计6624元，第一年免收物业费。于2018年8月1日前乙方向甲方支付第二年免租期物业费；乙方于2019年8月1日前乙方向甲方支付第三年免租期物业费。9.3约定：如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商场无法正常营业导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不不承担任何经济补偿等。” 本案经审理，涉案商场确因业户不在场经营率已达到70%以上，致使商场无法正常营业，符合《童鞋商铺租赁合同》的约定情形。根据上述合同约定及案件的实际情况，应属市场同行业整体经营状况不佳的商业风险，该风险应由合同双方共同承担，故本院对原告要求被告返还租金及赔偿装修费的诉讼请求及对被告要求原告支付剩余租金及支付使用期间的物业费的反诉请求均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告刘振吉的诉讼请求； 二、驳回被告辽宁品联商业有限公司的反诉请求。 案件受理费254元，由原告刘振吉负担；反诉费133元，由被告辽宁品联商业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  杨晓霞 人民陪审员  何玉昌 人民陪审员  赵跃洲 二〇一九年六月五日 书 记 员  张 博 本案判决所依照的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行，中止履行；已经履行的，根据履行情况和和同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。