广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初6950号原告：刘玉兰，女，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：梁敏杰，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢敏贤，广东国慧律师事务所律师。被告：史联库，男，汉族，住陕西省乾县，委托诉讼代理人：梅旭东，广东邦南律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司佛山南海狮山支行，住所地：广东省佛山市南海区狮山中心城区狮城路和富家园****商铺和富业路和富家园****，统一社会信用代码91440605712333874R。负责人：李雄彬，行长。委托诉讼代理人：冯英，女，该行员工。委托诉讼代理人：林彦浩，男，该行员工。原告刘玉兰与被告史联库房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日受理后，根据原告的申请，依法追加中国银行股份有限公司佛山南海狮山支行（以下简称中国银行狮山支行）作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于同年6月19日公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人梁敏杰，被告史联库及其委托诉讼代理人梅旭东、第三人中国银行狮山支行的委托诉讼代理人冯英、黄文学（代理期限至2018年8月23日止）到庭参加诉讼。后因本案审理需要，经原告申请，本院依法追加陈梅作为本案被告参加诉讼，并于2018年8月24日再次公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人谢敏贤、被告史联库及其委托诉讼代理人梅旭东、被告陈梅、第三人中国银行狮山支行的委托诉讼代理人冯英、林彦浩（代理期限自2018年8月23日起）均到庭参加了诉讼。庭审中，被告陈梅与被告史联库均确认涉讼房屋并非其夫妻关系存续期间的共同财产，原告据此明确不向陈梅主张权利，并申请撤回对陈梅的起诉，本院经审查后于2018年9月4日作出（2018）粤0605民初6950号之一民事裁定，准许原告的该项申请，并已通知陈梅退出本案诉讼。后本院于2019年5月29日再次公开开庭审理了本案，原告及其委托诉讼代理人梁敏杰、被告史联库及其委托诉讼代理人梅旭东、第三人中国银行狮山支行的委托诉讼代理人冯英均到庭参加了诉讼。诉讼中，本院根据原告的申请依法委托司法鉴定，当事人亦向本院申请庭外和解，鉴定期间及和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理将广东省佛山市南海区丹灶镇云峰路**房（以下简称涉讼房屋）变更过户登记至原告名下的手续；2.被告协助原告办理涉讼房屋向中国银行股份有限公司佛山南海狮山支行申请提前还贷以及注销抵押登记的手续；3.被告支付以总成交价596000元为本金从2018年3月6日起至被告实际履行协助义务之日止按日千分之一计算的违约金予原告，暂计至2018年4月20日为26820元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月28日，原告刘玉兰与被告史联库通过房地产中介签订《房地产买卖合同》，约定被告向原告出售涉讼房屋，该房屋的商品房买卖合同编号为20151209016602，建筑面积为91.73平方米，成交价为596000元。合同签订后，原告于2017年2月28日向被告支付定金20000元，于2017年3月1日再向被告支付定金30000元。被告就涉讼房屋办理房产证后协助原告办理了银行贷款申请手续。2018年3月15日，中国农业银行向原告出具《个人购房贷款同意贷款意向书》，同意就原告购买涉讼房屋向原告发放贷款49万元。2017年3月6日，原告向被告支付了首期购房款56000元，被告收款后拒绝继续履行合同，原告多次与被告沟通协商，均未果。原告认为，被告是涉讼房屋的权属人，订立合同是双方的真实意思表示且合同已实际履行，被告拒绝履行合同约定义务的行为已构成违约，被告应继续履行合同并向原告承担违约责任。原告为本案诉讼发生的律师费以及诉讼保全担保公司担保费，所以原告主张被告支付违约损失，《房地产买卖合同》附件第三条的其他约定有对违约责任也有约定，故起诉。被告辩称，双方于2017年2月签订买卖合同，中介方承诺在一个月内办妥房产证，被告也支付了3500元予中介方，但是被告于2017年12月底才拿到房产证。签订合同时，被告有朋友同意借款给被告还贷，但一年后，被告再去借钱已无法借到，所以被告无法还贷。原告当时同意帮被告还贷，所以被告收了原告首期款，但后来原告出尔反尔，不同意帮被告还贷，所以交易无法进行，被告就自行对房屋进行装修，并已装修完毕，请求驳回原告诉讼请求。《房地产买卖合同》补充条款第三条约定了违约责任，原告提出的律师费、担保费在补充条款中没有约定。当时原告同意自行装修，并通过装修贷款支付按揭款，后来又不同意，被告只能自己申请装修贷款，并把房屋装修完毕。第三人辩称，第三人对原、被告之间的房屋买卖事宜不知情，但因涉讼房屋已抵押给第三人，第三人作为抵押权人的合法权益应受法律保护。原、被告及第三人围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院根据原告的申请依法委托佛山市公信房地产土地资产评估有限公司（以下简称公信公司）对涉讼房屋的装修的市场价值进行鉴定，该公司经鉴定后依法出具《报告书》、《回复的函》，并开具了资产评估费发票。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。经审查，对相对方就其真实性提出了异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证；对相对方就其真实性提出了异议的证据，本院认证如下：1.被告提交的工程承包合同、收据、黄容名片及涉讼房屋的照片拟证明涉讼房屋进行装饰装修的情况，因本案已就涉讼房屋的装饰装修的市场价值进行了鉴定，故本院结合鉴定报告书综合认定该组证据的真实性与关联性。2.被告提交的手机支付转账截图拟证明其与经纪人员的聊天情况，该记录与被告当庭提交的手机原始记录一致，本院采信其真实性。3.被告提交的金鹏不锈钢工程部收款收据是原件，拟证明被告为涉讼房屋购置防盗门而支出了3380元，原告虽不确认其真实性，但鉴定时涉讼房屋确实已经安装防盗门，且该收款收据反映的防盗门价格亦在合理范围内，故本院确认该份证据的真实性，并确认其证明内容。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年2月28日，原告（买方）、被告（卖方）、案外人佛山市尚悦房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：被告将涉讼房屋以596000元售予原告；该房屋购房合同编号为20151209016602；被告应在收到首期款当天将涉讼房屋交付原告使用；定金50000元原告必须于2017年3月1日前支付给被告；被告应在签订合同后70天内向抵押银行申请提前还贷（若存在逾期供款，被告应还清逾期供款），并在银行或经纪方发出还贷通知之日起7天内一次性还清贷款，被告承担还贷的一切费用；首期款（不含定金）原告应在“同意贷款书（银行同贷剩下的作为首期）直接支付给卖方本人或存进卖方账户（到账即视为收取）”；原告或被告如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付物业、逾期支付房款或违反合同约定的，逾期未超过十天的，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的房地产咨询及买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按总成交价1‰支付违约金，履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限。双方另在《房地产买卖合同》附件第三条第2项“其他约定”处手写约定如下：“①买卖双方决定各自付各自的税费（卖方交个税和营业税，买方交付契税）；②卖方须支付赎契的所有费用；③买方的首期款以银行出具同意贷款书为准，除去银行所贷的钱，剩下的作为首期；④买卖双方不得违约，否则违约方须支付对方和经纪方双倍的违约金（则违约方支付对方拾万整和陆万元的中介服务费）。”同日，被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的购买涉讼房屋的定金20000元。2017年3月1日，被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的购买涉讼房屋的定金30000元。2017年10月30日，佛山市南海区国土城建和水务局核发涉讼房屋的不动产权证，证载涉讼房屋权利人为被告，共有情况为单独所有，已经办理抵押登记，登记抵押权人为第三人。2018年3月6日，被告出具《收据》，确认收到原告支付的购买涉讼房屋的首期款56000元。2018年3月15日，中国农业银行股份有限公司南海平洲支行出具《个人购房贷款同意贷款意向书》，明确在符合该行贷款条件的前提下，同意为原告购买涉讼房屋提供贷款期限为30年的贷款49万元。2018年4月7日，原告的丈夫高某短信联系被告询问交易进展，并称其“装修那里又给了定金”。同日，被告回复：“你这人，压力大早说，我们可以好好谈，我们都太相信中介了，不觉得上当吗，中介之前说交易很快，房产证可以交钱办，我交了三千五，后来又话办不了，只退了三千，说5百物管不退，还有很多我也很无语，希望你理解。你同爱人再商量下，因为去年听中介话你们想转给同事。商量好再谈吧。”高某随即回复：“早商量好了，不转给其他人了，我是用来给儿子上学的。我也想尽快办了，不要拖了。拖着也不是办法，现在你那里搞到那（哪）一步了。有什么事情大家商量着来，中介也不想的，他们也想收钱。拖着也收不到，政策着（这）东西谁也说不定。”被告回复：“但上次从交谈看不出你的诚意。”高某回复：“反正一句话，大家相互理解吧。你说搞装修我也帮你搞了，连定金都给了人家了。”被告回复：“定金又不是压金怕什么。贷这么多钱为学位不值，炒楼更不值，劝你同爱人三思。”高某回复：“你搞到那（哪）部份了，我儿子等着搞上学的。不用三思了，快点搞就是啦，大家互相理解。”被告回复：“你知道就对了，实话告诉你按揭就算交清也要等一个半月才能换证，今年上学是不行的。”同日，高某又通过短信询问被告：“你是因为什么不买（卖）给我的？因为银行贷款的那笔钱不够还是怎样？”对此被告没有回复。2018年4月11日，高某通过短信联系被告，内容为：“史生：中介说你不卖房屋给我们了，你那能否再考虑一下，毕竟银行同贷书出来了，你那边房产证也办好了，你是因为什么不卖给我们，大家能否再商量一下，看看问题能否解决，我们买这个房子是要照顾孩子上学问题，希望你帮帮忙，尽快帮我们办一下过户手续，感谢。”同日，被告回复：“当然知道你是为了儿子上学，所以我一直都是很主动极力配合，这点你应该知道，但上次你话压力大，钱一人一半，所以我很无语，不信你问中介梁生。”高某回复：“最后还不是为了尽快过户帮你搞了，我连定金都给了人家。现在你意思是怎么样？是确定不卖给我，还是坐下来好好再谈一下？”被告回复表示没法交易。2018年4月25日，被告通过短信联系高某，内容为：“下午好！你同老婆商量好没，确定好我们再商量。”高某询问怎样商量，被告表示“退款给你”。2018年5月2日，原告提起本案诉讼。诉讼中，本院根据原告的申请，依法委托公信公司对涉讼房屋的装修市场价值进行司法鉴定，该公司经鉴定，依法出具《报告书》、《回复的函》，认定涉讼房屋的装修市场价值在评估基准日2018年12月11日为87760元，该市场价值不包括不锈钢门及煤气管道改造费用。原告为此支出了鉴定费用4500元。本院在诉讼中另查明如下事实：1.截至2019年5月30日，被告就涉讼房屋项下贷款未还本金余额为250000元，暂无逾期还款的情形。第三人在庭审中明确在还清贷款相关债务之后，同意配合办理涉讼房屋注销抵押登记的相关手续，但要求本院明确领取还清贷款证明、注销抵押登记相关资料的领取人。2.2019年6月1日12:13:13，原告刘玉兰在中国农业银行的账户62×××71的存款余额为602916.18元，诉讼中原告明确同意坚持购买涉讼房屋，并同意按市场价值购买涉讼房屋的装修，且同意代为清偿涉讼房屋项下的抵押贷款，并一次性付清购房余款。3.刘玉兰与高某与2009年7月6日办理结婚登记，至2018年4月15日20时，该两人在佛山市的住房记录均为0套。4.被告在涉讼房屋的装修过程中，支出3380元购置了不锈钢门，并支出693.5元实施了居民燃气户内管道改管业务。5.涉讼房屋除因本案原告申请，被本院以（2018）粤0605执保1411号案查封，及第三人的抵押登记之外，不存在其他权利限制的情形。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告于2017年2月28日签订的《房地产买卖合同》项下关于买卖双方权利义务约定是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同对当事人均有约束力，原、被告应依约履行义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告已依约支付购房款106000元，并已取得中国农业银行股份有限公司南海平洲支行出具《个人购房贷款同意贷款意向书》，履行了合同约定的义务。被告作为出卖方，依约应出资还清涉讼房屋项下的贷款，并注销涉讼房屋的抵押登记。现涉讼房屋项下的贷款至今尚未还清，抵押也未注销，被告已经构成违约。被告辩称因中介承诺的办证周期不准确导致其无法借款还贷，该辩解即使真实，亦属于其与案外人的关系，与原告无关，不能成为其不履行合同约定的正当事由。被告辩称原告曾同意帮被告还贷，但未提交证据证明原告曾作该项承诺，且原告提交的高某与被告的短信记录也仅能反映原告方曾就装修定金或装修贷款与被告协商过程中提出愿意承担一半费用的方案，但没有证据反映双方有就此达成一致，故不能据此认定双方关于出资还贷及付款的约定已经变更，故被告依法应承担举证不能的不利后果，本院对被告的该项抗辩不予采纳。因被告未能依约还清涉讼房屋项下的贷款并注销抵押登记，且拒绝继续履行合同，导致合同至今未履行完毕，被告构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告协助原告办理涉讼房屋向第三人申请提前还贷以及注销抵押登记的手续，现被告不同意办理该项手续，但第三人同意由原告代被告还贷，并同意在该项贷款债务还清之后配合办理注销抵押登记相关手续，故本院不再判令被告配合原告向第三人申请提前还贷。因原告在庭审中明确同意代被告清偿涉讼房屋项下尚欠第三人的贷款本息、费用，并同意一次性向被告付清购买涉讼房屋及装修的余款，故原告诉请被告配合办理涉讼房屋不动产权转移登记手续理据充分，本院予以支持，并判令原告在代被告清偿涉讼房屋项下尚欠第三人的贷款本息、费用，涉讼房屋项下的抵押登记注销之后，由被告配合原告办理涉讼房屋不动产权转移登记至原告名下的相关手续，但同时原告亦应依承诺在办理涉讼房屋不动产权转移登记至其名下手续当日一次性付清购买涉讼房屋及装修市场价值的余款（约定的购房价款596000元+装修市场价87760元+不锈钢门购置费用3380元+居民燃气户内管道改管费用693.5元-已付款金额106000元-原告代被告清偿涉讼房屋项下尚欠第三人的贷款本息、费用）。原告认为不锈钢门购置费用及居民燃气户内管道改管费用不应由其承担，本院经审查认为，不锈钢门安装及居民燃气户内管道改管工程均已完成，原告购买该房屋之后，相应的工程由原告接收，故原告依法应支付该项对价予被告，因此，本院对原告的该项主张不予采纳。原告诉请被告支付以总成交价596000元为本金从2018年3月6日起至被告实际履行协助义务之日止按日千分之一计算的违约金，被告不同意支付。经审查，本案交易确因被告违约拒绝配合办理注销抵押登记及不动产权转移登记相关手续，导致交易至今未能完成，被告构成违约，在原告要求继续履行合同的情况下，被告应承担逾期履行的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，原告在本案得以主张的违约金不应超过因被告违约所给其造成的损失。虽然《房地产买卖合同》规定本案情形下原告有权要求被告每日按总成交价1‰计付逾期履行的违约金，但该约定的计付标准过高，在被告不同意支付的情况下，本院依照公平原则予以调整。虽然原告在本案中并未举证证明其因被告违约给其造成的损失情形，但考虑被告逾期履行时间较长，且在出售涉讼房屋之后擅自对涉讼房屋进行装修，导致原告为继续购买涉讼房屋，不得不以市场价购买其装修投入，同时因被告无法清偿涉讼房屋项下的贷款、注销抵押登记，导致原告为继续购买涉讼房屋，不得不在代为清偿清偿涉讼房屋项下的贷款本息及费用后，一次性付清购房余款。综上，本院参照双方在《房地产买卖合同》中关于一方根本违约情形下解除合同违约金的约定，酌情判令被告应按涉讼房屋最终的总成交价687833.5元（596000+87760+3380+693.5）的10%计付逾期履行的违约金68783.35元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第二项、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：原告刘玉兰应于本判决发生法律效力之日起十日内代被告史联库清偿位于广东省佛山市南海区丹灶镇云峰路1号云山峰境花园尚景峰6座202房项下被告史联库所欠第三人中国银行股份有限公司佛山南海狮山支行的贷款本息、费用；第三人中国银行股份有限公司佛山南海狮山支行、被告史联库应于上述第一项履行完毕之日起十日内配合原告刘玉兰办理注销位于广东省佛山市南海区丹灶镇云峰路1号云山峰境花园尚景峰6座202房项下抵押登记的相关手续（第三人中国银行股份有限公司佛山南海狮山支行在原告刘玉兰履行上述第一项确定的代付义务之后，可将相关手续、文件交付原告刘玉兰办理）；被告史联库应于上述第二项确定的义务履行完毕之日起十日内协助原告刘玉兰办理将位于广东省佛山市南海区丹灶镇云峰路1号云山峰境花园尚景峰6座202房的不动产权转移登记至原告刘玉兰名下的相关手续，原告刘玉兰应于同日一次性向被告史联库支付购买上述房屋及装修的余款（余款=约定的购房价款596000元+装修市场价87760元+不锈钢门购置费用3380元+居民燃气户内管道改管费用693.5元-已付款金额106000元-原告履行上述第一项确定的义务所支付予第三人的金额）；被告史联库应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金68783.35元予原告刘玉兰；驳回原告刘玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4880元，财产保全费2020元，合共6900元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行；对原告预交的案件受理费、财产保全费共6900元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。被告未经原告同意对涉讼房屋进行装修，故原告支付的鉴定费用4500元应由被告承担，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付鉴定费用4500元予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年六月十日书记员  孔捷莹书记员  许晓璇