广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终668号 上诉人(原审被告)：来宾广电金视投资有限责任公司，住所地：来宾市桂中大道****701、710，统一社会信用代码：91451300564034767L。 法定代表人：林卡华，董事长。 委托诉讼代理人：徐守锋，该公司董事。 委托诉讼代理人：蒋明，广西桂来律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：廖志贤，男，1969年1月10日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 被上诉人(原审被告)：覃敏芳，女，1972年7月14日出生，壮族，住来宾市兴宾区 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：蒙志灵，广西明桂律师事务所律师。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：黎祖强，广西明桂律师事务所律师。 上诉人来宾广电金视投资有限责任公司（以下简称“广电金视公司”）因与被上诉人廖志贤、覃敏芳商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初3420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。上诉人广电金视公司的委托诉讼代理人蒋明、徐守锋，被上诉人廖志贤、覃敏芳的委托诉讼代理人蒙志灵、黎祖强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人广电金视公司向本院上诉请求：撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审受理费由被上诉人全部承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十七条第3大项约定，双方同意选择由买受人（即被上诉人）委托出卖人（即上诉人）办理房屋所有权登记；该条第4大项约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（1)项处理：（1)买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的0.01%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。”同时，该条第4大项第（2)项约定：“买受人不退房的，出卖人按每迟延一日己付房款的0.1‰元计算，向买受人支付违约金。”一审判决认为双方对此约定不明确，这是错误的。上述的合同中己分项约定了“买受人退房的”，双方同意按第（1)项处理；“买受人不退房的”，按第（2)项处理。该条款约定既公平又公正，不存在约定不明确的情况。现在上诉人和被上诉人并没有选择适用第十七条第4大项第（2)条款来处理逾期办证，被上诉人没有退房，没有具备适用该条款约定要求上诉人向其支付逾期办理房产证的违约金。因此，被上诉人要求上诉人支付逾期办理房产证的违约金，没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》，是上诉人与被上诉人双方在公平、自愿的基础上签订的合同，是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。根据《合同法》所强调的“意思自治原则”，由于上诉人迟延办理《不动产权证》，就应适用双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第4大项第（1)条款处理相关事宜，而不能适用第十七条第4大项第（2)条款来处理(因为双方并没有选择适用该条款）。总之，一审判决违背法律规定，不按双方签订的合同条款处理本案纠纷，作出的一审判决是错误的，应予纠正，故请二审法院判决撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人廖志贤、覃敏芳辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。一审法院认定合同第十七条第4款第（2）项属于约定不明是正确的，请二审法院驳回上诉，维持原判。 廖志贤、覃敏芳向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理来宾市兴宾区民生路231号金视小区2号楼1单元902房的《房地产权证》；2、判令被告支付逾期办理上述房屋房地产产权证的违约金45694元（按已付房价款564833元的0.1‰日计算，从2014年6月1日起算至2016年8月29日，共809日）；3、本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为判令被告支付逾期办理上述房屋房地产产权证的违约金28241.65元（按已付房价款564833元的0.5％计算）。 一审法院认定的事实：2013年8月5日，原告廖志贤、覃敏芳作为买受人与被告广电金视公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，主要约定买受人购买出卖人建设开发的兴宾区民生路231号金视小区2号楼一单元902号房，该房总价561561元，付款方式为按揭付款。合同第九条约定，出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90（含90日）日内，将办理权属登记需由卖出人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90（含90日）内将已付价款退还给买受人，并按已付房价款0.1％赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5％向买受人支付违约金；3、如因买受人原因造成该商品房在规定期限内无法取得房地产权属证书的，买受人承担全部责任。合同附件四第四条第一款第1项规定，买受人在签订《商品房买卖合同》之日，须向出卖人预交所购房屋相应的房产证办理费用并及时交纳相关税费……自交房之日起30日内，买受人须及时提交办理房屋所有权转移登记的相关文件及资料，如因买受人原因未能及时办理产权转移登记所需资料、档案，或未能及时交纳相关税费导致房屋产权转移登记办理延期的，视为买受人违约，买受人须每日按房款总价的万分之二向出卖人支付违约金。合同签订后，原告廖志贤、覃敏芳依约交付了购房款561561元，2014年8月18日被告广电金视公司相应开具了发票。2015年7月27日，金视小区2号楼经五方验收合格。2015年12月17日，原告缴纳了税款16846.83元。 一审法院另查明，被告广电金视公司已委托第三方广西树维测绘工程有限公司对金视小区进行权籍调查工作，现该项工作正在进行中。 2014年11月24日，国务院发布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。2016年1月1日，国土资源部发布《不动产登记条例实施细则》，自公布之日起施行。来宾市本级范围内不动产统一登记时间为2016年6月24日起，2016年6月20日至2016年6月23日暂停受理土地登记、房屋登记业务；2016年6月20日前受理的土地、房屋登记，按原有工作程序颁发证书。 一审法院认为，原告廖志贤、覃敏芳与被告广电金视公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议，对双方当事人具有约束力。原告廖志贤、覃敏芳依约交付了购房款及相关办证费用，被告广电金视公司应当依照合同约定交付房屋，履行办证义务。当事人在商品房买卖合同中约定被告应当在2014年5月30日前交付房屋，但涉案的金视小区2号楼在2015年7月27日才经五方验收合格，达到交付条件。2号楼达到交房条件后，原、被告均无法提供确切的交房时间，被告应当在合理期限内通知原告交房，合理期限应为2号楼验收合格后七日内，基于合同系被告提供的格式条款，2号楼验收合格次日即2015年7月28日应视为2号楼一单元902号房交房日期。根据合同约定，被告广电金视公司应当在房屋交付使用后90（含90日）日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告广电金视公司应在2015年10月27日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。至今，涉案房屋仍未办妥房屋所有权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，当事人之间对办理房屋权属没有特殊约定，原告廖志贤、覃敏芳在房屋交付使用之日起90日期限届满未能取得房屋权属证书，被告应按照合同约定承担违约责任。原告诉请要求被告按已付款的0.5％承担违约责任，有事实与法律依据，予以支持，违约金的数额为2807.81元（561561×0.5％=2807.81）。从被告提交的《情况说明》看，被告已委托第三方正在进行不动产登记的前期工作如权籍调查等，需要一定的期间及过程，被告也承诺尽快为原告办妥房屋产权证书，且原告诉请要求被告立即办理涉案房屋房地产权证，不属于民事诉讼的审理范围。一审法院判决：一、被告来宾广电金视投资有限责任公司支付给原告廖志贤、覃敏芳逾期办证违约金2807.81元。二、驳回原告廖志贤、覃敏芳的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提交了一份签订时间为2014年8月18日，合同编号为201400057360的《商品房买卖合同》一份，旨在证实2014年签的《商品房买卖合同一份》对2013年签订的合同编号为2013011290201号《商品房买卖合同》内容进行了变更，2014年的合同第十七条中双方没有就上诉人逾期办证被上诉人不退房的情况下上诉人的违约责任作过约定，因此法院不应支持逾期办证违约金。 被上诉人廖志贤、覃敏芳质证意见：上诉人没有通知被上诉人2013年的《商品房买卖合同》已经作废，被上诉人认为两份合同都有效。 本院认证意见：2014年的合同与2013年的合同是本案当事人双方就对同一房屋买卖达成的协议，2014年的合同第十七条中双方没有就上诉人逾期办证被上诉人不退房时上诉人的违约责任作过约定，但2013年的合同第十五条已对上述情形作了约定，本院对2014年合同的真实性予以认定，但对上诉人的证明目的不予认定。 本院经审理查明，2014年8月18日，被上诉人廖志贤、覃敏芳作为买受人与上诉人广电金视公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，主要约定买受人购买出卖人建设开发的兴宾区民生路231号金视小区2号楼1单元902号房，该房总价561561元。合同第九条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十七条第3款约定，双方同意选择买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机关为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；第4款约定，因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第1项处理：（1)买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的0.01%赔偿买受人损失；买受人应配合出卖人办理退房的有关手续；（2)买受人不退房的，出卖人按每迟延一日已付房款的0.1%元计算，向买受人支付违约金；（3)如因买受人原因。因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。2015年7月27日，金视小区2号楼经五方验收合格。 其余查明的事实与一审一致。 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：上诉人广电金视公司以2014年签订的《商品房买卖合同》未作约定为由，主张其不应承担逾期办证的违约责任，是否有事实和法律依据？ 本院认为，被上诉人廖志贤、覃敏芳与上诉人广电金视公司就购买同一套房屋问题，于2013年和2014年先后签订了两份《商品房买卖合同》，从上诉人对合同的履行情况看，无论以哪份合同为准，上诉人均存在逾期办证的违约情形。由于两份合同系针对同一买卖标的达成的协议，如两份合同就同一问题的约定不一致时，应以2014年的合同为准。但2014年的合同并未就上诉人逾期办证被上诉人不退房时上诉人应承担的违约责任作出约定，而2013年的合同第十五条作了明确约定，因此本案上诉人逾期办证违约责任承担问题仍应以2013年合同约定为裁决依据。一审判决以2013年的合同十五条对上诉人逾期办证被上诉人不退房时上诉人应按已付房价款0.5%向被上诉人支付违约金的条款进行裁决，认定结果正确。 综上所述，上诉人广电金视公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人来宾广电金视投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦正德 审判员  马翠柳 审判员  蓝东桃 二〇一九年六月二十五日 法官助理廖鹏辉 书记员江渊 书记员谭淑婷 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。