安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1417号上诉人(原审原告)：安徽国脉科技有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。法定代表人：陈明媚，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈名帆，该公司员工。上诉人（原审被告):芜湖手足医院，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。法定代表人：汪怀树，该院院长。委托诉讼代理人：陆在春，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕琴，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。上诉人安徽国脉科技有限公司（以下简称国脉公司）因与上诉人芜湖手足医院（以下简称手足医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。国脉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、判令手足医院依《房屋租赁合同》规定，将所租房屋恢复原状（即恢复到装修前的无吊顶、无地面砖、无隔墙的大通道状态，也即把自己所有装修材料全部清理掉）；2、判令手足医院承担强占房屋期间所承担的房租金与综合管理费的10%违约金；3、判令手足医院立即无条件交还所强占的房屋。本案一、二审诉讼与查封费用由手足医院承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，于法无据。手足医院用于向国脉公司申请装修的申请报告应由手足医院单方保管，只有一份原件。一审法院认为应由国脉公司来举证该申请报告，系颠倒黑白。双方的《房屋租赁合同》就房屋到期后如何恢复原状作了详细约定，所需费用最低也是六十万元，手足医院应将其装修清理干净。即使国脉公司在双方合同有效期内，在大门上张贴催讨房租金的通告违法，应就此承担违约责任，那也是双方合同有效期内的纠纷，双方均通过各自的诉讼在依法解决。这完全与合同到期后手足医院继续强占房屋不让期间的违法违约无任何关联，是不同的法律关系。二、一审判决有法不依，适法不当。一审法院判决手足医院在三十日内向国脉公司交房于法无据，于理不通，根本没有考虑国脉公司的严重损失。国脉公司一审提交了就涉案房屋已与他人签订租赁合同，国脉公司不可能再等上一个月时间，因为对方正日夜催促交房，而大面积房屋很难租出去。若等到一个月再交房，国脉公司将严重违约，面临承担违约责任、对方退租以及房屋将来租不出去等情形。国脉公司在合同到期前一个月多次书面方式向手足医院告知，要求手足医院若继续再租应书面答复，可手足医院置之不理，才促使国脉公司与他人签订了该房的租赁合同，一切责任在手足医院。《房屋租赁合同》中也约定了如手足医院要续租应提前三个月书面方式向国脉公司申请。手足医院答辩称：一、一审判决关于恢复原状问题及违约金问题认定事实清楚，适用法律正确。《房屋租赁合同》第五条对何谓“原状”约定不明。双方对装饰装修前的房屋状态并未存档，之后又未就此商定。国脉公司未能提供相关证据材料，应承担举证不能的不利后果。此外，第五条中“回复”原状，是否等同于“恢复”，意思表示不明确，也没有表达出由手足医院承担恢复原状的义务。国脉公司关于恢复原状最低花费60万元的主张也无事实依据。国脉公司未完全履行合同，干扰手足医院经营活动的行为，存在实际违约情形。（2017）皖0291民初925号民事判决、庭审笔录等均证实国脉公司对手足医院进行过断水断电，手足医院现在业务使用水电均是在他处接取并独立结算。违约条款不因合同期满而丧失效力，不因合同到期而丧失追究违约方的违约责任的权利。二、手足医院尚未搬离案涉房屋系不安抗辩权之行使，且双方仍在就续租问题进行磋商。国脉公司在合同到期之前及之后多次明确表示将拒绝退还押金，手足医院尚未搬离承租房屋系合法行使抗辩权。且根据国脉公司之前的表现，其已完全丧失商业信誉。合同到期后双方一直处于接触谈判状态，就案涉房屋续租问题磋商。国脉公司一审递交的其与案外人签订的房屋租赁合同不具有真实性。三、手足医院对合同到期后的房屋租金支付须以未决诉讼生效为前提。双方之间还有未决诉讼存在，未对租金支付情况进行厘清。手足医院上诉请求：撤销一审判决第一项。事实与理由：手足医院尚未搬离案涉房屋系不安抗辩权之行使，一审判决法律适用不当。根据合同法第六十八条的规定，本案这种互负的债务并不一定是简单的出租与支付租金这一单一的双务关系，也包括合同期满国脉公司返还押金，手足医院返还房屋，这一对互负的债务关系。国脉公司在合同到期之前及之后多次明确表示将拒绝退还押金，手足医院尚未搬离系不安抗辩权之行使。且根据国脉公司前期至表现，其已完全丧失商业信誉。国脉公司实际存在干扰手足医院经营活动的行为，履约过程中曾停水停电锁门，给手足医院造成损失。另外，还因国脉公司的过错导致双方之间牵扯了复杂的第三人债权债务纠纷，进而导致双方租金支付存在众多的不确定因素。手足医院要求国脉公司返还押金后，再行清算房屋租金，返还房屋。国脉公司答辩称：手足医院的上诉无事实和法律依据。国脉公司向一审法院起诉请求：1.判令手足医院依《房屋租赁合同》规定向国脉公司交回已到期的所租房屋，并按《房屋租赁合同》第五条规定，将所租房屋恢复原状（即装修前房屋白坯房子状态）；2.判令手足医院按原《房屋租赁合同》违约责任条款，承担总标的10%合同违约金；3.判令手足医院支付2019年1月31日到实际交房期间的年房租金与综合管理费；4.判令手足医院承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年2月1日，国脉公司与手足医院签订一份《房屋租赁合同》，约定国脉公司将其位于芜湖市水阳江路（现为齐落山路1号）建筑面积为11599平方米的房屋出租给手足医院用于开办医院，租赁期限自2010年2月1日起至2019年1月31日止。在合同第四条关于租金与管理费双方约定，第1-3年房租与管理费为每平方米10元，第4年起房租与管理费按年百分之十递增，手足医院于每年2月1日前一次性支付当年全部房租和管理费，第一年的年租金为791880元，管理费为600000元，总计1391880元。合同第五条关于租房押金双方约定，手足医院于合同生效之日向国脉公司支付押金800000元，合同结束时经国脉公司对所租房屋验收回复原状后，（经国脉公司同意保留的装饰不需要回复），国脉公司予以返还。合同第七条关于装修和改变房屋结构双方约定，手足医院在不改变房屋主体结构的前提下，可以对房屋进行整改与装修，但须经过书面向国脉公司报批后进行。合同第十一条关于租赁期满双方约定，租赁期满后，本合同即终止，届时手足医院须将房屋退还国脉公司。合同第十二条关于违约责任双方约定，任何一方违约则应承担合同总标的10%的违约金。合同签订后，国脉公司将房屋交给手足医院使用。手足医院向国脉公司支付了800000元房屋租赁押金。2015年6月12日，国脉公司将涉案房屋的1-3层所有权变更登记为案外人鲍克霞及杨金保所有，面积合计为5756.68平方米。2016年1月18日，手足医院因发现案涉房屋实际面积为11515.11平方米，比房屋租赁合同上的面积11599平方米少83.89平方米，故诉至一审法院，一审法院于2016年8月15日作出（2016）皖0291民初241号调解书，双方达成调解协议，自2016年2月1日之后的租金按实际面积11515.11平方米计算。本案一审庭审中，国脉公司已明确第一项诉请中交回已到期的所租房屋为涉案房屋的4-6层。一审法院认为，国脉公司与手足医院于2010年2月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。在合同第十一条中双方约定，租赁期满后，合同即终止，届时手足医院须将房屋退还国脉公司。2019年1月31日，该合同已期满，手足医院应依照合同约定将承租的房屋退还给国脉公司。现手足医院以合同对“原状”约定不明及800000元押金的退还存在不确定因素为由，主张行使不安抗辩权。所谓“不安抗辩权”，是指双方合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或没有提供担保之前，有权中止履行合同的权利。由此可见，不安抗辩权行使的前提是合同尚处在有限期内，而本案合同已期满终止，同时手足医院并未提供证据证明国脉公司已丧失返还800000元押金的能力，在双方合同已期满终止的情况下，手足医院无理由以行使不安抗辩权无限期的占用承租的房屋，故手足医院的抗辩理由不能成立，故对国脉公司要求手足医院退还承租的房屋（4-6层）予以支持。关于恢复原状问题，双方只在合同租房押金一项中约定，合同结束时经国脉公司对所租房屋验收回复原状后，（经国脉公司同意保留的装饰不需要回复），国脉公司予以返还（押金）。双方对原状并未作具体约定，同时根据合同第七条关于装修和改变房屋结构的约定，手足医院对房屋进行装修和整改应该书面向国脉公司进行了报批，但国脉公司并未提供证据证明手足医院进行了哪些整改和装修，故国脉公司要求将房屋恢复至白坯状态因缺乏证据证明，一审法院不予支持。关于违约金问题，在手足医院租赁经营期间，国脉公司因其他债务纠纷，手足医院以房屋租金为其担保，后又因债务纠纷涉案房屋1-3层产权被动发生变更，导致双方对已交房租的数额及缴纳的方式、比例等产生异议，自2016年起双方为租金问题提起多起诉讼，诉讼期间国脉公司承认曾对手足医院实行锁门、停水措施。综上，国脉公司在履行合同过程中也存在过错，故对于国脉公司要求手足医院承担违约金的诉请不予支持，但手足医院延期交房应承担相应的房租金与综合管理费。关于合同期满后房租与管理费的问题，因双方对期满后的房租与管理费未作约定，可以参照2018年的房租与管理费，2018年月房租与管理费为（11515.11-5756.68）101.11.11.11.11.11.1=102014.10元，故手足医院应自2019年2月（合同期满后）起每月支付102014.10元房租与管理费直至实际搬离之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决:一、手足医院于判决生效后三十日内向国脉公司退还承租的位于芜湖市水阳江路（现为齐落山路1号）房屋（4-6层）；二、手足医院自2019年2月起每月向国脉公司支付房租、管理费共计102014.10元直至实际搬离之日止；三、驳回国脉公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为3650元、保全费3020元，以上合计6670元，由手足医院负担。二审中，国脉公司未提交新证据。手足医院向本院提交的三份材料，分别是“手足医院车院长与国脉公司代理人陈名帆微信聊天记录”、“国脉公司所有案涉房屋及附近房屋情况照片”、“手足医院缴纳水电费情况”。经审查，上述材料不属于民事诉讼法规定的二审新证据，且与双方当事人在本案中的争议事实均无关联性，故对该三份材料不予组织质证并不再作进一步审查认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,手足医院就其在租赁合同到期后不搬离案涉房屋的行为辩称是行使不安抗辩权，但并未就此提交充分证据证明，即手足医院未能举证证明国脉公司就退还押金一事已丧失或可能丧失债务履行能力。因此，对手足医院的该项抗辩主张不予采信。根据双方在《房屋租赁合同》中的约定以及合同法的相关规定，手足医院应当在租赁期届满后将所租赁的房屋退还给国脉公司。一审法院判决手足医院在判决生效后三十日内向国脉公司退还租赁物，是考虑到手足医院实际实施腾让行为时的可行性，并非是保护手足医院在租赁期满后的非法占用行为，该判决确定的履行期限并无明显不当。国脉公司上诉认为手足医院应立即无条件交还租赁物，缺乏实际履行的可能，该主张不能成立。双方在《房屋租赁合同》第五条中约定了合同结束时手足医院有将所租房屋“回复原状”的义务，并以此作为国脉公司向手足医院返还押金的前提条件，手足医院应按约履行。手足医院现拒绝履行该“回复原状”的合同义务，系不诚信的行为。但因双方并未在合同中就“原状”作出具体明确的约定，国脉公司在本案一、二审期间也未能就此举证证明，故一审法院以国脉公司证据不足为由驳回了其该项诉请，并无不当。国脉公司可在有证据证明“原状”的具体内容时另行主张权利。关于国脉公司上诉主张的违约金问题。一方面，案涉《房屋租赁合同》已于2019年1月31日期满终止，即手足医院非法占用租赁物期间双方已无租赁合同关系。另一方面，一审法院已判决手足医院向国脉公司支付非法占用期间的租金及管理费，弥补了国脉公司因此遭受的损失。现国脉公司上诉认为手足医院还应向其承担10%的违约金，缺乏事实与法律依据，故不予支持。综上所述，国脉公司、手足医院的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7400元，由安徽国脉科技有限公司负担7300元，芜湖手足医院负担100元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年六月二十八日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;