大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初10号原告：中国工商银行股份有限公司大连星海支行,住所地大连市沙河口区中山路**，统一社会信用代码：91210204702181221D。负责人：张波,系该行行长。委托诉讼代理人：肖杰，辽宁瑾宸律师事务所律师。被告：李桂锋，男，1970年4月16日出生，汉族，住大连市西岗区。被告：大连冠信房地产开发有限公司住所地：大连高新技术产业园区七贤岭高新街****，统一社会信用代码：91210231550607907A。法定代表人：华清平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周妮，辽宁恒海律师事务所律师。被告：王新丽，女，1970年9月28日生，汉族，住，住大连市西岗区/div>委托诉讼代理人：李桂锋，男，住，住大连市西岗区/div>原告中国工商银行股份有限公司大连星海支行与被告李桂锋、大连冠信房地产开发有限公司（以下简称冠信地产）、王新丽金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖杰到庭参加了诉讼，被告冠信地产委托诉讼代理人周妮到庭参加了诉讼。被告李桂锋、王新丽委托诉讼代理人李桂锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告李桂锋签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告李桂锋偿还借款本金7718744.63元及截止2018年12月21日利息、罚息、复利647028.79元，并偿还自2018年12月22日起至贷款实际还清之日止按合同约定的利息、罚息、复利；3、被告冠信地产、王新丽对上述案涉欠款承担连带担保责任。4、原告对被告李桂锋提供的位于大连市房屋享有优先受偿权。事实与理由：2013年6月19日，原告与被告李桂锋签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告李桂锋申请向原告借款人民币950万元整，用于购房，贷款期限为240个月，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次利率为基准利率下浮10%确定，还款方式为按月等额本息还款。同时还约定：若被告发生连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等违约行为，原告有权解除合同且有权计收罚息和复利。被告提供位于大连市房屋作抵押担保，担保范围为借款合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息、违约金及实现抵押权的费用等。被告冠信地产与原告签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：原告作为“香泉谷”项目的按揭贷款办理银行。原告对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高额为2500万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。在借款人办妥正式抵押登记手续（不包括抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方（原告）收押之前，乙方（被告冠信地产）同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带保证责任。另外被告冠信地产于2013年6月17日向原告出具的《保证书》，自愿为上述借款提供全程担保，其担保范围为:“主借款合同项下全部贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任”。被告王新丽于2013年5月26日自愿向原告出具《保证书》为上述借款合同提供全程担保（自借款之日起至贷款本息还清之日止）。并承诺贷款人有权自行选择实现担保顺序，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，同意放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同签订后，原告于2013年6月20日向被告李桂锋提供了贷款950万元，被告李桂锋未按约定履行还款义务，已构成违约，截止2018年12月21日，被告李桂锋欠付借款本金7718744.63元及利息、罚息、复利647028.79元。故提出上述诉讼请求。被告李桂锋、王新丽辩称：同意原告诉讼请求但罚息有点过高，其他事实没有异议。被告冠信地产辩称：我公司的担保责任应仅限于原告对抵押房产实现抵押权后仍不能受偿的范围，依据《中华人民共和国担保法》的28条的规定，同一债权既有保证担保又有物的担保的，保证人对物的担保范围以外的债权承担保证责任，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。另依据《中华人民共和国物权法》第176条的规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。没有约定或者约定不明，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，第三人提供物的担保的债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，提供担保的第三人承担担保责任后有权向债务人追偿。本案中借款人李桂锋已将登记在其名下的房屋抵押给原告，即债务人提供物的担保，这种情况下原告应先就该抵押房产行使权利，而无权直接向冠信地产主张权利，依据原告与冠信地产签订的《按揭贷款业务合作协议》第4条约定：冠信地产为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。依据该约定即使冠信地产承担保证责任，其保证范围仅限于贷款本金及利息，而不包含原告主张的其他各项如罚息及复利等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的《个人购房担保借款合同》、《按揭贷款业务合作协议》、《保证书》、个人贷款借款凭证、欠款明细等证据，与本案待证事实具有关联性，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月19日，原告与被告李桂锋签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告李桂锋向原告申请个人一手住房购置贷款，金额人民币950万元整，用途为购买大连市房屋，贷款担保方式为抵押，贷款期限为240个月（2013年6月19日—2033年6月19日）。以贷款借据记载的日期为起始日期，贷款利率在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上下浮10%，实际执行贷款年利率为4.41%。借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告冠信地产的账户中，贷款利息自实际放款日起计算，借款人按照等额本息还款法偿还贷款本息。借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用构成违约，贷款人有权按罚息利率计收利息；对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息率在约定利率基础上加收50%。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息、复利及其他费用，解除本合同。被告李桂锋以位于大连市的房屋作抵押预告登记。原告与被告冠信地产签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：原告作为“香泉谷”项目的按揭贷款办理银行。原告对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高额为2500万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。在借款人办妥正式抵押登记手续（不包括抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告冠信地产同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带保证责任。2013年5月26日，被告王新丽向原告出具《保证书》，为上述借款合同提供全程担保（自借款之日起至贷款本息还清止）。担保范围为主借款合同项下全部贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。并同意贷款人有权自行选择实现担保顺序，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，同意放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2013年6月17日，被告冠信地产向原告出具《保证书》，为上述借款合同提供全程担保（自借款之日起至贷款本息还清止）。担保范围为主借款合同项下全部贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。并同意贷款人有权自行选择实现担保顺序，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，同意放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同签订后，原告于2013年6月20日向被告李桂锋发放了贷款，将该款打入被告李桂锋指定的收款人被告冠信地产的账户中。被告李桂锋自2017年4月20日起未按约定履行还款义务。截止2018年12月21日被告欠付借款本金7718744.63元、利息、罚息、复利647028.79元。另查，2013年6月19日，被告购买的位于大连市的房屋办理了期权抵押登记，未办理正式抵押登记。本院认为，原告与被告所签订的《个人购房借款/担保合同》为合同双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同各方均应按合同约定，全面履行合同义务。被告李桂锋在原告依约履行贷款发放义务后，理应按合同约定的还款期限及时偿还借款，被告在借款期限内逾期偿还借款本金及利息，累计已达六次以上，构成双方合同约定的违约责任，原告有权按照合同约定宣布借款合同到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。原告请求解除与被告李桂锋签订的《个人购房借款/担保合同》及要求被告李桂锋偿还原告借款本金7718744.63元及截止2018年12月21日的利息、罚息、复利647028.79元，并偿还自2018年12月22日起按照合同约定利率计算的利息、罚息、复利至贷款实际还清之日止的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据原告与被告冠信地产签订《按揭贷款业务合作协议》的约定，原告对购买冠信地产开发的房地产项目的借款人提供的个人住房贷款。在借款人办妥正式抵押登记手续（不包括抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方（原告）收押之前，乙方（被告冠信地产）同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带保证责任。另依据被告冠信地产为原告出具的《保证书》，担保范围为主借款合同项下全部贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，且被告冠信地产同意放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权，故原告要求被告冠信地产对被告李桂锋未偿还的款项承担连带清偿责任，本院予以支持。根据被告王新丽向原告出具的《保证书》，承诺自借款之日起至贷款本息还清之日止为借款提供担保，故被告王新丽应对被告李桂锋未偿还的款项承担连带清偿责任。关于原告主张的对位于大连市的房屋享有优先受偿权的请求，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，建筑物或在建建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，案涉房屋仅办理了期权抵押登记，该抵押预告登记不直接导致担保物权的设立或变更，在原告对案涉房屋并未取得现实抵押权的情况下，原告请求对案涉房屋享有优先受偿权无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司大连星海支行与被告李桂锋于2013年6月19日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告李桂锋偿还原告中国工商银行股份有限公司大连星海支行借款本金7718744.63元及截止2018年12月21日利息、罚息、复利647028.79元，并偿还自2018年12月22日起至贷款实际还清之日止按照《个人购房借款/担保合同》约定利率计算的利息、罚息、复利;三、被告大连冠信房地产开发有限公司、王新丽对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告的其它诉讼请求。以上具有给付义务的内容，均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费70360元（原告已预付），保全费5000元（原告已预付），公告费300元（原告已预付），均由三被告共同负担，给付原告时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李奎哲人民陪审员  扈云生人民陪审员  尹超英二〇一九年六月二十六日书 记 员  胡馨心附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。