四川省隆昌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川1083执异21号 案外人：方晓霞，女，1972年9月23日出生，汉族，住隆昌市金鹅镇新华街********。公民身份证号码：5110281972********。 申请执行人：内江兴隆村镇银行股份有限公司隆昌支行住所地：隆昌市古湖街道办事处大西街二段**。 法定代表人：曾双，行长。 申请执行人：四川隆昌农村商业银行股份有限公司 住所地：住所地四川省隆昌市金鹅镇隆泸大道**。 法定代表人，王裕彬，理事长。 被执行人：方波，男，1974年12月1日出生，汉族，隆昌市人，居民，，住隆昌市金鹅镇外北路******公民身份证号码：5110281974********。 被执行人：李萍声，女，1972年9月3日出生，汉族。隆昌市人，村民，住，住隆昌市山川镇曙光村****民身份证号码：5110281972********。 被执行人：李建声，男，1970年8月22日出生。汉族，隆昌市人，住隆昌，住隆昌市金鹅镇双井巷**份证号码：5110281970********。 被执行人：李宽声，男，1975年4月24日出生，汉族，隆昌市人，居民，住贵州省，住贵州省贵阳市南明区富源南路**号码：5110281975********。 被执行人：李声华，女，1980年6月24日出生，汉族，隆昌市人，村民，住隆昌市山川，住隆昌市山川镇曙光村****码：5110281980********。 委托代理人：薛力夫，男,1980年7月6日出生，汉族，隆昌市人，住隆昌市普润镇大，住隆昌市普润镇大坟村**5110281980********。 案外人方晓霞于2019年5月10日向本院提出执行异议，认为隆昌市人民法院（2019）川1083执444号之一执行裁定拍卖的被执行人李声华坐落于隆昌市金鹅镇胡家巷157号门面属于案外人所有，要求人民法院停止执行并解除查封。本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查完毕。 案外人方晓霞称：2016年10月10日，案外人方晓霞与被执行人李声华的委托代理人李建声签订《房地产买卖契约》，约定内容：被执行人李声华将隆昌市金鹅镇胡家巷157号门面以528000.00元价格出卖给案外人；2016年10月10日交付定金100000.00元；2016年11月10日付款200000.00元，余款在过户时付清。随后，案外人共计支付了400000.00元购房款，被执行人随即将门面交案外人使用至今。案外人认为，案外人在签订协议前并不知道该房屋已抵押贷款，签订协议后才知道房屋已被抵押，但由于中介告知房款会付给银行，案外人也就相信了中介。案外人与被执行人李声华的委托代理人李建声签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，履行了大部分房款，并实际占有了房屋,合同依法成立。法院查封、拍卖的隆昌市金鹅镇胡家巷157号门面应当认定属案外人所有。因此，向法院提出异议，要求中止执行并解除对房屋的查封。案外人向本院提供了《房地产买卖契约》、交款收据等证据。 申请执行人四川隆昌农村商业银行股份有限公司称：一、从程序上讲，案外人所提异议不符合法律规定，应予驳回。2015年12月16日，隆昌新创意工贸有限责任公司在我行借款1000万元，以争议房产在内的1753.18平方米房产设定抵押并在有权机关作了抵押登记（房屋他项权证号:内房他:内房他证隆昌县字第**到期后，隆昌新创意工贸有限责任公司未能还款，我行提起诉讼后，隆昌市人民法院出具了（2018）川1028民初634号民事调解书，确认我行有权就拍卖、变卖包括争议房产在内抵押房产的价款优先受偿。我行的抵押权已经生效法律文书确认，如案外人认为生效法律文书侵犯其合法权益可提起申请执行人撤销之诉，而不是提起执行异议。二、从实体上讲，也应予驳回案外人的异议。因讼争房屋是抵押在前，买卖在后且在抵押后转让时既未告知我行（抵押权人），案外人也未代借款人归还贷款，故法院对争议房产查封、评估、拍卖是完全合法的。案外人不能将不能取得房产的风险转移给我行。为此，案外人申请中止执行，解除查封没有法律依据，其异议不成立，请求法院驳回案外人的执行异议申请。 被执行人李声华称：签订《房地产买卖契约》是事实，对方交纳了大部分房款也是事实，房产也交付案外人占有使用，由于出售房产时银行借款未还清，造成至今未过户。 本院于2019年5月10日受理案外人方晓霞与申请执行人内江兴隆村镇银行股份有限公司隆昌支行、被执行人方波、李建声、李声华、李宽声、李萍声执行异议案件后，在审理过程中查明：2015年12月16日四川隆昌农村商业银行股份有限公司（下列简称隆昌农商行）与隆昌新创意工贸有限责任公司签订信公借ZABF012015000305号《流动资金循环借款合同》，与李建声、李宽声、李声华、李萍声签订隆昌信公抵（2015）000051号《最高额抵押合同》，与李建声签订隆昌信公保（2015）000109号《最高额保证合同》。根据上述三份合同的约定，隆昌农商行向隆昌新创意工贸有限责任公司提供不超过10000000元的贷款额度，贷款的担保方式为最高额抵押加最高额保证。抵押物为李建声、李宽声、李声华、李萍声合计1753.18㎡的49处房产及房产占用范围内土地合计413.86㎡（包括本案争议房），并办理了抵押登记，依法设定抵押权（房屋他项权证号:内房他证隆昌县字第2**:内房他证隆昌县字第**工贸有限责任公司于2015年12月17日支用了借款10000000元，后因隆昌新创意工贸有限责任公司停止支付利息，隆昌农商行于2018年2月向法院提起诉讼，隆昌市人民法院经审理并作出(2018）川1028民初634号民事调解书，确认隆昌农商行有权就拍卖、变卖包括争议房产在内抵押房产的价款优先受偿。隆昌农商行于2018年9月向法院申请强制执行。因申请执行人及被执行人较多（故执行裁定书未逐一列明），且五被执行人属多个案件同一被执行人，为了更好将资产处置变现，本院决定将多个案件合并执行（包括四川隆昌农村商业银行股份有限公司等为申请人案件），并作出（2019）川1083执444号之一执行裁定书。 2016年10月10日，案外人方晓霞与被执行人李声华的委托代理人李建声签订《房地产买卖契约》，约定内容：被执行人李声华将隆昌市金鹅镇胡家巷157号门面以528000.00元价格出卖给案外人；2016年10月10日交付定金100000.00元；2016年11月10日付款200000.00元，余款在过户时付清。随后，案外人共计支付了400000.00元购房款，被执行人随即将付门面交案外人使用至今。该房屋至今未能办理过户登记。2019年4月10日，隆昌市人民法院作出（2019）川1083执444号之一裁定书，对被执行人李声华位于隆昌市金鹅镇胡家巷157号门面（产权证号：内房权证隆昌县字第201407382号，土：内房权证隆昌县字第**7，建筑面积29.73平方米）商业用房予以查封及评估、拍卖。另查明：被执行人李声华与案外人方晓霞签订《房地产买卖契约》时，方晓霞已明知该房屋属抵押状态。 本院认为：本案争议的焦点是案外人方晓霞与被执行人李声华签订的《房地产买卖契约》是否有效？首先，讼争房屋登记在被执行人李声华名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判决”的规定，该房屋权利人是李声华而不是方晓霞。其次，申请执行人四川隆昌农村商业银行股份有限公司与被执行人李声华等人签订的《最高额抵押合同》在先，并依法办理抵押登记，对讼争房屋设立了抵押权，而案外人方晓霞与被执行人李声华签订的《房地产买卖契约》在后，且未告知抵押权人双方的买卖行为。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经押抵的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”。因此，案外人方晓霞与被执行人李声华签订的《房地产买卖契约》转让行为属无效行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。因此，申请执行人四川隆昌农村商业银行股份有限公司对讼争房屋享有优先受偿权，故该异议不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人方晓霞的执行异议申请。 当事人、案外人如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向隆昌市人民法院提起诉讼。 审判长  李洪杨 审判员  付邦清 审判员  钟 山 二〇一九年六月二十二日 书记员  刘 洁