云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2301民初4034号原告：张平，男，1973年4月26日生，汉族，大学文化，南华县人，公务员，住南华县。委托诉讼代理人：何啸波，云南鼎燊律师事务所律师（特别授权）。被告：程明兴，男，1974年12月15日生，汉族，初中文化，楚雄市人，个体工商户，住楚雄市。委托诉讼代理人：代芸，楚雄恒达法律服务所法律工作者（特别授权）。原告张平和被告程明兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张平的委托诉讼代理人何啸波，被告程明兴的委托诉讼代理人代芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张平向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法判令被告立即将彝人古镇三期水岸商街C61-2房屋清空后归还原告；2、请求判令被告支付至2018年11月28日止的租赁合同到期后的房屋租金损失51064元（按照每月6383元计算），以后的租金损失继续计算至房屋归还原告为止；3、请求判令被告支付房屋及房屋前经营场地恢复原状的恢复费及清洁费50000元；4、要求被告支付拖欠的截止2018年度的物业管理费及违约金19370元，以后的物业管理费及违约金计算至房屋归还原告为止；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2008年10月底购买了彝人古镇三期水岸商街C61-2房屋（该套房屋房产证申办时间为2009年7月10日），该房屋为商铺。被告因经营餐厅需要，原告收房后即于2009年3月8日，将商铺按收房的原状租赁给被告经营餐厅，租期为三年（2009年3月28日-2012年3月28日）。租赁期满后，被告提出第二次续租，第二次续租后，双方又于2015年3月22日签订房屋租赁合同，将商铺继续租给被告使用。三份合同约定的内容一致。按照合同约定，第三次租赁期为3年，自2015年3月28日至2018年3月28日止。第三次续租的租金费用，以第一年租金73600元为基数，此后每年租金上浮1000元。合同约定，被告在使用租赁房屋期间，不得改变房屋结构，租赁期满后将房屋恢复原状后才能交还原告，租期内物管费等经营产生的相关费用由被告承担等。合同签订后，被告继续使用房屋经营餐厅。但是第二次及第三次被告每年只支付了租金6万元。租赁合同到期后，被告要求比照第三次最后一年年租金上涨1000元短期续租，但未签订书面续租合同。被告于2018年5月21日、2018年7月21日分两次通过转账交纳了房租3万元。原告告知被告，因被告还差欠房租，这3万元不能作为续租的费用，只能作为之前未付房租的补足。此后被告至今仍然占用房屋经营至2018年10月，2018年11月起被告虽然停止了经营，但是房屋未归还原告，也没有支付过房租。2018年11月被告停止经营后，原告来到房屋处，利用梯子从二楼露台进入房屋，见到房屋一片狼藉，发现一楼房屋结构改动严重，屋内留有部分杂物，其他物品已经搬走。原告要求被告按照合同约定，将房屋及房屋前经营的场所恢复原状后归还，但是被告将租赁的房屋上锁，至今未恢复原状归还原告。原告多次催要，被告都不予理会。为维护原告的合法权益，请法院依法判处。被告程明兴答辩称：一、被答辩人所诉事实和客观事实不符。事实是2009年3月28日起，答辩人租用被答辩人位于彝人古镇三期水岸商街C61-2房屋，用于经营餐饮，共签订了三次合同，时间分别为2009年至2012年3月28日，2012年3月28日至2015年3月28日，2015年3月28日至2018年3月28日止，其中合同约定了答辩人支付押金5000元，如答辩人不按合同约定，待合同终止后恢复原样，由被答辩人自行恢复，押金不退回。在答辩人经营期间，答辩人都履行合同约定，从所签订的三份合同时间上可以看出，每次合同都未到期，答辩人和被答辩人都是提前好几天签订下一次房屋租赁合同，这样可以看出答辩人的诚实守信，在最后一次合同到期前，答辩人也是告知被答辩人不在续租了，被答辩人收房时，答辩人与被答辩人共同协商，由被答辩人自行恢复，被答辩人不退还押金，答辩人也是认可的，故被答辩人在收到房屋后，未退回答辩人所给付的押金，且被答辨人在收房后，张贴承租广告，寻找下一租户。二、被答辨人诉请没有法律依据，事实依据，也没有证据证实起诉讼请求，理由如下：第一，答辩人在租用房屋期间，房租已经如数以微信转账、无折打款、现金支付等方式支付给被答辩人，不存在拖欠被答辩人租金。答辩人和被答辩人最后一次签订合同终止时间为2018年3月28日，在2018年3月28日合同终止后，答辩人已经归还了房屋，被答辩人也接收到了房屋。有被答辩人张贴承租广告为依据。故此，不存在支付被答辩人2018年3月28日租赁合同终止后的房屋租金损失。第二、被答辩人要求答辩人支付50000元房屋及门前恢复费用、清洁费不应该成立。其一，答辩人和被答辩人在签订合同书约定，合同终止后答辩人需将房屋恢复原状，但是，合同还约定了由答辩人支付押金5000元。合同终止后，如答辩人不恢复原样，被答辩人押金不退回，答辩人在合同终止后，即2018年3月，答辩人和被答辩人达成协商，所交付押金不予退回，恢复原状由被答辩人自行处理（墙面），故被答辩人未退还押金，也就证明了答辩人与被答辩人之间的口头协议内容真实，不存在支付清洁费和恢复原状的费用。其二，关于门前清洁费，答辩人认为在本案中，案由为房屋租赁合同纠纷，被答辩人在该案中，不具有主体资格，被答辩人房屋门前的地块，不属于被答辩人所有，在与被答辩人签订合同后，答辩人2011年8月15日与楚雄伟光汇通物业管理有限公司签订了协议书，承租了该地块，并交付了押金和租金。第三，针对物管费，答辩人认为被答辩人在该案中同样不具备原告主体资格。其一，被答辩人未恢复该笔物管费给物管公司，即使已经支付，也只能起诉在租赁期限内的部分。合同终止后所产生的物管费应由被答辩人自行支付。其二，在收到起诉状副本后，答辩人已经依据租赁合同，在合同期限内的物管费已经结清，有公司的出具的证明，截止2018年3月28日该房屋物管费已经结清。第四，被答辩人的诉请没有事实和法律依据，又无具体证据相印证，答辩人认为被答辩人的诉请不成立，请法院依法驳回原告的诉请。原告张平针对其主张，向本院提交了以下证据：1、房产证1份，欲证明原告是彝人古镇水岸商街C61-2房屋业主的事实，同时证明被告对房屋主体进行了改动的事实；2、租赁合同2份，欲证明原、被告双方租赁关系及被告擅自改变房屋结构未恢复铺面及铺面外设施等的行为，违反了合同约定；3、物管费催收函1份，欲证明按照合同约定被告未缴纳物管费的事实；4、照片，欲证明被告擅自改变房屋结构及未恢复铺面及铺面外设施，留有大量物品，至今未按约定归还房屋的事实；5、房屋使用说明书复印件1份，欲证明原告房屋的原始状况；6、微信聊天记录，欲证明被告在合同期满后仍然续租房租，通过两次转款交纳了续租的租金，被告至今仍然占用房屋未归还的事实。被告程明兴针对其辩解，向本院提交以下证据材料：1、租房合同，欲证明双方总计签了3次租赁合同，根据第一份合同约定，押金5000元原告不予退还，房屋合同终止后房屋由原告自己恢复；2、收条1份，欲证明原告收到5000元押金的事实；3、协议1份，欲证明房屋前面的地块是属于公共面积，是被告和物管公司承租的，和原告无关；4、收款收据1份，欲证明被告为房屋门前交付物管公司垃圾清运费、占道经营等的费用；5、增值税发票，6、证明，两份证据欲证明被告已把合同期内的物管费全部结清；7、照片，欲证明房屋里面的东西不是被告的，原告的房屋门前已经粘贴了招租广告，广告上留的是原告的电话号码，说明房屋已经归还给了原告；8、租房合同3份，9、收条C61-1、3、4房租给付情况、10、收款收据C61-1、3、4、5垃圾清运费收据给付情况、11、增值税发票，以上证据欲证明被告租赁了C61-1至C61-6的房屋，因为原告租金较贵，在合同期满后原告和被告解除了被告的租赁合同；同时证明因为被告不止租赁了原告的那一间房屋，所以被告现在房屋处经营是正常的。为查明案件事实，本院依职权到涉案房屋进行实地查看并拍摄了现场照片，并找楚雄伟光汇通物业管理有限公司部门负责人生伟制作了询问笔录1份。为了核实涉案房屋恢复费用，原告张平向本院提交了鉴定申请，请求法院对房屋损失进行鉴定，经本院审查，本院依法委托了云南楚雄华振司法鉴定中心进行鉴定。本院认为，原告提交的证据1、2、3被告对真实性、合法性、关联性均予以认可，本院予以采信；证据4照片上呈现的现状和本院依法到现场查看的现状一致，对该证据予以采信；证据5证实了原告房屋的原始状态，本院予以采信；证据6不能证明原告待证事实，本院不予采信。被告提交的证据1、2、4-6、8-11原告予以认可，本院予以采信；证据3证实了2011年8月14日-2012年8月14日楚雄伟光汇通物业管理有限公司和被告签订协议，楚雄伟光汇通物业管理有限公司同意把C61-1至C61-3室外公共产所租给被告使用的事实，本院予以采信；对证据7照片上招租广告的号码和原告起诉状上的手机号码一致，本院认可该证据，该证据能够证明被告已经把房屋交还给了原告。本院经审理认定事实如下：原告张平于2008年10月底购买楚雄市彝人古镇三期水岸商街C61-2房屋一套，并于2009年7月10日登记办理了房产证。被告程明兴因经营餐厅的需要，经双方协商一致，原告同意将楚雄市彝人古镇三期水岸商街C61-2房屋一套出租给被告使用，双方于2009年3月28日签订房屋租赁合同，租期为2009年3月28日起至2012年3月28日止，该合同已经履行完毕。租期满后，被告提出续租，双方第二次签订租赁合同，租期从2012年3月28日起至2015年3月28日止，同时双方约定将第一次签订合同的押金5000元转入本次合同，押金条款对本次合同有约束力，该合同已经履行完毕。第二次合同满期后，被告提出再次续约，双方第三次签订合同，租期从2015年3月28日起至2018年3月28日止，合同约定将第二次合同中的押金5000元继续转入本次合同，押金条款对本次合同有约束力；合同第二条第三款约定：“合同期满后，乙方（程明兴）如要续租，应在租赁期满前1个月向甲方（张平）提出，双方可重新签订租赁合同，但是租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整。合同期满后,甲乙双方如不在租赁,乙方须与物业管理方处理好租房屋门前空地的使用费用的问题，到期时门前空地和房屋一起交还给甲方。”合同第三条约定：“该房屋第一年租金为73600元，第二年租金为74600元，第三年租金为75600元”。第四条第二款约定：“合同期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或者房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电、外观性状等，维修费由乙方负责”。第六条第三款、第四款约定：“未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的结构，并爱护使用租赁的房屋。乙方需对房屋进行必要的保护，特别是门窗采取必要的保护措施。房屋地板和墙贴地砖和贴墙砖。如因此造成承租房屋损坏的，乙方应负责赔偿。经甲方同意后，乙方对该房屋进行装修后，租赁期满或者提前终止合同的，乙方必须恢复房屋最初原貌”。合同租赁期满后，经原告张平的催要，房租租金被告已经全部支付完毕。在原告提起诉讼过程中，被告已经自觉把租赁期间（截止2018年3月28日前）拖欠的物管费结清，并把门前空地上的棚子拆除了。因被告损毁了原告的房屋，合同到期后，原告未将5000元押金退还给被告。本院认为，合法有效的合同对于双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告张平和被告程明兴就房屋租赁一事签订了《房屋租赁合同》，该合同对双方的权利义务进行明确的约定，故双方都应该按照该合同约定履行各自的权利义务。根据《房屋租赁合同》第四条第二款约定：“合同期间，由于乙方（被告）导致租赁房屋的质量或者房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电、外观性状等，维修费由乙方负责”。合同第六条第三款、第四款约定：“未经甲方（原告）同意，乙方不能改变租赁房屋的结构，并爱护使用租赁的房屋。乙方需对房屋进行必要的保护，特别是门窗采取必须的保护措施。房屋地板和墙贴地砖和贴墙砖。如因此造成承租房屋损坏的，乙方应负责赔偿。经甲方同意后，乙方对该房屋进行装修后，租赁期满或者提前终止合同的，乙方必须恢复房屋最初原貌。”被告程明兴在合同期内，未经原告同意，擅自拆除了房屋一楼的的卫生间，在一楼地板上挖沟排水，并且在合同期满后未按照合同约定恢复房屋原貌，被告的行为已经违反合同的约定，应该承担违约责任。故被告程明兴应当支付原告张平房屋恢复费用。恢复费用本院按照鉴定意见书的鉴定结论即44457.43元予以支持。关于何时交房的问题。第一，庭审中，原告提供微信聊天记录欲证明合同期满后被告口头向原告按双方第三次合同续租，并交纳了两个月房租，被告合同期满后并未交付房屋给原告。但是本院认为，在合同租赁期满后，被告在未支付租赁期间全部租金的前提下，交纳续租期间的租金的说法不符合交易习惯，且该主张和合同中约定的续租需要在合同期满前一个月向原告提出的约定不符，故对原告的该主张本院不予采信。第二，被告提交的证据8-11证明了被告同时租赁了C61-1至C61-6的房屋，被告辩称2018年3月28日合同到期时，原告C61-2号房屋的租金在六套房屋中租金最高，房屋位置又不临街，所以在合同期满后被告不可能和原告继续按双方第三次合同续租，因为续租一套位置不临街但租金高于临街商铺的合同不合常理及交易习惯，故本院认定双方在合同期满后并未续租。第三，被告提交的证据7照片上招租广告的号码和原告起诉状上的手机号码一致，该证据能够证明被告在合同期满后已经搬离并把房屋交还给原告，被告已经履行了交房的义务，原告已经接房。同时原告提交的证据4照片也印证了房屋内被告经营餐厅的东西已经搬走。本院认为，以上证据均证实了被告已经搬离了房屋，履行了交房的义务，原告已经接房。综上，本院认定本案房屋交付时间为2018年3月28日。基于本院认定的上述事实，本案房屋被告已经于合同期满即2018年3月28日交付给了原告，被告已经搬离，房屋现在已经是原告在管理使用，故原告诉讼请求第一项、第二项诉请，本院不以支持。在诉讼期间，被告已经把合同期内的物管费结清，故对于原告的诉讼请求第四项本院也不予支持。因房屋门前的棚子在诉讼期间被告已经拆除搬走，本案将不再处理。关于押金的问题。租房押金，是指承租人将一定费用存放在出租人处，保证自己的行为不会对出租人的利益造成损害的保证，在双方法律关系终止后，押金应该退还，但是如果在承租期间，承租人给出租人造成损害，那么在承租人违约的情况下，该押金应该用于折抵损失。本案中，被告的行为已经构成违约，对于被告已经交纳的5000元押金应该折抵损失，故在折抵5000元押金之后，被告还应支付原告恢复费用39457.43元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十六条，《最高人民法院关于适用》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、由被告程明兴在本判决生效后十五日内一次性支付原告张平房屋恢复所需费用39457.43元；二、驳回原告张平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2712元，鉴定费5000元，总计7712元，由原告张平承担5784元（已交），由被告程明兴承担1928元（未交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 张 力人民陪审员 武 荣人民陪审员 杨桂芬二〇一九年六月十八日书 记 员 高丽华