河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终3392号上诉人（原审原告）：江苏南通六建建设集团有限公司，住所地：江苏省如皋市城南街道解放路**。法定代表人：沈卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：马红哲，河北世纪联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘苗，河北世纪联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：易县扶贫建材厂，住所地：河北省保定市易县麻屋庄村。法定代表人：徐舰海，该厂厂长。被上诉人（原审被告）：徐舰海，男，1964年5月12日出生，汉族，现住保定市易县。委托诉讼代理人：宫松松，河北侯凤梅律师事务所律师。上诉人江苏南通六建建设集团有限公司（以下简称南通公司）因与被上诉人易县扶贫建材厂（以下简称易县建材厂）、徐舰海房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初4428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。江苏南通六建建设集团有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、上诉费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。《协议书》系三方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人系讼争房产的产权人。易县扶贫建材厂未履行合同义务，应按约定向上诉人返还涉案房产。1、上诉人系涉案房产的权利人，一审判决认定产权人为张国华并以此驳回上诉人诉讼请求，系认定事实错误。2、上诉人已按协议约定代为偿还银行贷款，一审判决认定上诉人未履行偿还义务。与事实不符。3、涉案房产之所以存在贷款，是上诉人为资金周转以自有房产向银行抵押贷款。4、被上诉人未履行合同义务，应按约定向上诉人返还涉案房产。一审判决驳回上诉人诉讼请求，严重违反合同约定。5、一审法院认定被上诉人善意转让，于法无据。二、上诉人要求易县扶贫建材厂返还涉案房产并支付违约金，不适用诉讼时效的规定。三、被上诉人至今未付房款，违约事实确定。退一步讲，如认定案外人实际占有讼争房产，导致事实上不能返还，也应判决被上诉人赔偿上诉人的经济损失，但一审法院直接判决驳回上诉人诉讼请求，违反了法律规定的公平原则，也不符合当事人合同约定。易县扶贫建材厂目前并未注销，只是吊销营业执照，不能经营。综上所述，上诉人系讼争房产的所有权人，易县扶贫建材厂未按约定履行义务，应依约定将讼争房产返还上诉人。易县扶贫建材厂违反协议约定，应向上诉人支付违约金。因易县扶贫建材厂为个人独资企业，徐舰海实际接收了涉案房产，故徐舰海应承担连带返还责任。为维护上诉人合法权益，特诉至贵院，望贵院依法查明事实，改判如上诉之请求。易县扶贫建材厂、徐舰海答辩称，一、一审认定事实清楚，上诉人不是涉案房屋的产权人，上诉人主张返还案涉房屋没有依据。二、本案属于借款合同纠纷，且被上诉人已向上诉人还清了借款。三、本案属于借款合同纠纷，应当适用诉讼时效的规定，上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，且已超过诉讼时效，请二审法院依法维持原判。江苏南通六建建设集团有限公司向一审法院起诉请求：一、依法判令被告易县扶贫建材厂返还原告位于联邦东方明珠2号楼3单元2815号房产一套，并自2010年2月1日起按月向原告支付其未支付房款（491351.95元）2%的违约金（暂计至起诉之日为80万元）；二、依法判令被告徐舰海对上述义务承担连带责任。一审法院认定事实：2009年5月8日，原告南通公司（甲方）与被告易县建材厂（丙方）及案外人张国华（乙方）签订《协议书》，约定截止到2008年12月31日，甲方共欠丙方货款150509元，三方经协商一致，订立协议：一、丙方同意将该笔欠款（共计150509元）作为首付款支付给第三人，购买联邦东方明珠商品房一套2-3-2815（该房屋建筑面积共计107.45㎡，单价5891元，房款共计632987.95，供热资金5373，煤气资金3500），该房产总价款共计641860.95元。二、所购商品房登记户名为乙方，乙方对该房产拥有所有权，由乙方或甲方向第三方偿还商品房贷款部分的欠款。三、乙方同意在合同签订且其所购商品房交房后将房产钥匙交给丙方，由丙方自己负责装修，丙方支付全部装修费用，且丙方在装修后使用，丙方应该在签订合同时给甲方开具共计641860.95元的收款收据。四、由于乙方或甲方已经承诺偿还该房产剩余部分的贷款（剩余欠款），且贷款主体是乙方，故丙方同意在2010年01月31日前将房产的贷款部分（房款与欠款之间的差额部分）共计491351.95元以现金支付或实物支付的方式向甲方支付，具体偿还方式为：丙方保证在2010年01月31日前用现金偿还，也可以采取继续给甲方供货的方式。如丙方采取供货的方式偿还欠款，甲方在同等条件下优先使用丙方的材料，如丙方的材料在同等条件下超出其市场价，甲方有权拒绝使用。五、如丙方在2010年01月31日以前付清欠款（本合同约定的房产除去首付款部分的全部房款，共计491351.95元），则本合同约定的房产至丙方付清时止归丙方所有，乙方必须完全配合丙方办理过户手续，将房产过户给丙方或丙方指定的第三人。六、如丙方在2010年01月31日之前未能向甲方支付全部剩余的房款，则丙方不能对该房产提出任何产权要求。七、如果丙方未能在2010年01月31日之前付清剩余的房款（共计491351.95元），则每延迟一天，应向甲方支付未支付房款部分的2%作为违约金。合同签订当天，涉案房屋就办理产权变更登记转至被告徐舰海名下；石家庄联邦伟业房地产开发有限公司与徐舰海签订《联邦东方明珠商品房预约单》，并向其出具不动产销售收据，购房单位（个人）记载为徐舰海。2011年8月22日，徐舰海将涉案房产出卖给案外人陶熹，并办理房产登记变更手续。2009年被告易县建材厂向原告出具盖有其财务专用章的收据，金额为641860.95元。原告主张协议签订后，原告按照协议约定代为偿还了剩余的银行贷款491351.95元，是以工程款冲抵的银行贷款；但被告易县建材厂未按照协议约定偿还原告代偿的房产欠款，因此被告应将房产返还原告，并按照约定支付违约金；对此提交涉案房产不动产销售收据、联邦东方明珠商品房预约单、以房抵债协议。被告对原告提交的证据认为不动产权登记的房产所有权人为张国华，原告也认可代张国华偿还购房款；对以房抵债协议真实性不认可，认为不能排除原告将涉案房产转让给张国华的可能，不能证明原告与涉案房屋有关。被告主张原告要求支付违约金已超过诉讼时效，并提交结算单证明已将材料抵顶原告代偿的房款。原告对证据真实性和关联性均不认可，不能证明与本案偿还所欠房款有关。对诉讼时效，原告仅在原一审中提出张国华出庭作证。张国华为原告驻石家庄的项目经理。一审法院认为，原告与被告易县建材厂及案外人张国华签订的《协议书》系三方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。当事人应按照协议约定全面履行各自义务。原告主张按照协议约定履行了代为偿还本案涉案房产所欠付的银行贷款（剩余欠款），但对偿还时间及方式均不清楚，且未提交证据证明已经代为偿还欠款。原告提交的《以房抵款协议》中约定石家庄联邦伟业房地产开发有限公司以东方明珠小区53套房产抵偿所欠工程款，并约定抵债的房屋暂不报房管局备案，由原告自行销售或抵款。从该协议内容来看，双方并未约定所抵偿的房屋存在债务即欠付银行或第三人的欠款，因此即便原告主张涉案房屋归其所有，该房屋本身不会附带债务存在。而原告与被告易县建材厂、张国华签订的协议中明确约定涉案房产存在贷款，该贷款由原告或张国华负责偿还。另外，本案石家庄联邦伟业房地产开发有限公司出具的销售收据中记载的涉案房产购房人为张国华。综上，原告与易县建材厂、张国华签订的协议约定涉案房屋产权人为张国华，石家庄联邦伟业房地产开发有限公司登记的产权人也为张国华，而原告提交的以房抵债协议的内容及形式均与协议及石家庄联邦伟业房地产开发有限公司登记的内容相矛盾；且原告无证据证明其已经履行协议中约定的代偿还房屋贷款的义务；因此原告既不是涉案房屋的产权人也未履行代偿还贷款的义务，且涉案房产已经善意转让给第三人，因此原告主张被告返还涉案房屋没有事实及法律依据，对其主张不予支持。原告无有效证据证明其履行代偿义务，且无有效证据证明其主张违约金未超过诉讼时效，因此其主张违约金缺乏事实依据，对其主张不予支持。一审判决：驳回原告江苏南通六建建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费25200元，由原告负担。二审查明认定的事实与一审查明认定的事实一致。本院认为，上诉人与易县建材厂及案外人张国华签订的《协议书》系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应按照协议约定全面履行各自义务。上诉人主张按照协议约定履行了代为偿还涉案房产所欠付的银行贷款(剩余欠款)的义务，但上诉人提交的《以房抵款协议》并未显示所抵偿的房屋存在债务即欠付银行或第三人的欠款，因此案涉房屋本身并不存在附加的贷款债务，且上诉人对偿还时间及方式均不清楚，也未提交证据证明已经代为偿还欠款，故上诉人关于代为偿还银行贷款的主张不能成立。上诉人主张其为房屋的原产权人，但石家庄联邦伟业房地产开发有限公司出具的销售收据中记载的涉案房产购房人为张国华，《协议书》约定的涉案房屋产权人、收款人也均是张国华，故上诉人提供的证据不足以证实其是案涉房屋的产权人。《协议书》第六条约定“丙方不能对该房产提出任何产权要求”，该约定适用的情形是，如丙方（易县建材厂）未能按约支付全部房款，而要求张国华配合办理房产更名，张国华有权拒绝。《协议书》的实际履行情况是张国华已经配合将涉案房产更名到了徐舰海名下，故该条约定已失去约束力，且上诉人不是案涉房屋产权人，其依据该条款提出的主张理据不足，本院不予采信。综上，上诉人既不是涉案房屋的产权人也未履行代偿还贷款的义务，且涉案房产已经善意转让给第三人，上诉人亦无有效证据证明其主张的违约金未超过诉讼时效，因此上诉人要求被上诉人返还涉案房产并支付违约金的主张缺乏事实依据及法律依据，原审判决未予支持并无不当。综上所述，上诉人江苏南通六建建设集团有限公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25200元，由上诉人江苏南通六建建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘清振审判员  王 靖审判员  李 祥二〇一九年六月二十六日书记员  许晓琳