上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初6156号原告：上海华瞻商业经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。被告：焦东辉，男，1966年7月16日生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：陈浩楚，上海市华典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双，上海市华典律师事务所律师。原告上海华瞻商业经营管理有限公司(以下简称华瞻公司)与被告焦东辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员梁滨凤独任审判，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告华瞻公司委托诉讼代理人程然、被告焦东辉及其委托诉讼代理人王双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华瞻公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告焦东辉支付2016年10月至2016年12月综合物业服务费(以下简称综合服务费)人民币(以下币种同)51,664.8元(按17,221.6元/月计算)；2、判令被告支付逾期付款违约金28,208.98元(按日1%暂计至2018年3月31日，实际计算至综合服务费付清之日止)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告受上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司)委托为嘉定宝龙城市广场提供物业管理服务。被告承租了嘉定宝龙城市广场2号楼第2层编号为M2-2F-201商铺，租赁面积为313.12平方米。但被告自2016年10月起至2018年12月止未支付综合服务费，原告经多次催款未果，故诉至法院。被告焦东辉辩称，被告确实未支付综合服务费，也不同意支付。1、2016年被告就租赁的商铺排烟管道噪音扰民问题致电12345市民服务热线，2016年11月18日市民服务热线得到回复称，该处物业暂未入驻，故被告认为2016年11月18日前原告未入驻宝龙城市广场，未提供相应物业服务，要求原告提供证据证明入驻的时间，原告入驻后也未提供物业服务，租赁房屋存在排烟倒灌、噪音、漏水等问题，2016年12月8日出租方和原告将被告租赁商铺强行断电直至解除租赁合同；2、综合服务费中包括物业服务费、水电公摊费用、中央空调费，被告在租赁中无法正常使用系争房屋，水电公摊费用、中央空调费不应缴纳；被告和宝龙康骏租赁纠纷中，法院认定被告与宝龙康骏的合同于2016年12月29日解除，即使被告需付综合服务费也应支付至12月29日止；3、被告支付综合服务费的条件没有成就，不应该支付违约金，若法院认定被告需支付综合服务费，原告主张的违约金金额过高，请求法院予以调整。针对被告的答辩，原告华瞻公司认为，1、原告提供的物业维修记录证明原告在2016年10月已入驻宝龙城市广场，(2018)沪0114民初574号判决书中已经明确原告在2016年10月已经入驻，并提供了物业管理服务；2、关于综合管理费的期间，租赁合同13.7条约定合同解除后撤场前都应支付占用期间的综合管理费，故原告主张依法有据，且商场营业期间即使被告不经营也应全额支付综合管理费；3、被告未按约定支付物业费，理应支付违约金，原告已将违约金自行调整为千分之一。经审理查明，2016年8月3日，宝龙公司与被告焦东辉签订了宝龙城市广场商铺租赁合同(以下简称租赁合同)。将上海市阿克苏路XXX号嘉定宝龙城市广场2号楼第2层编号为M2-2F-201的商铺一间出租给被告焦东辉使用，作为其经营烤鱼的餐饮之用。该商铺建筑面积暂计为313.12平方米。合同第2.1条约定，该广场由原告华瞻公司进行统一的物业管理服务。合同第2.2.2条约定物业管理公司有权援引本合同项下有关商业物业服务约定或《宝龙广场/商业街商业管理公约》直接向乙方(被告)主张权利;合同第4.2.1条约定，承租方应按计租面积以每平方米55元/月的标准向物业管理公司支付综合服务费。合同第4.5.1条规定，综合服务费应按自然季度为一期支付，如应付的首期或末期为非完整自然季度的，则按当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支付；合同第4.5.2条约定承租方应于每个自然季度末月的25日或之前支付下一个自然季度的综合服务费;合同第4.7条规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合服务费或其他应向出租方或物业管理公司支付的费用，每逾期一日，乙方应向出租方或物业管理公司未付应付款项的千分之五作为违约金。合同第13.7条规定，自本合同解除或终止之日起，若乙方(被告)未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经出租方书面同意继续占用租赁场所的，应向经营管理公司支付占用期间的综合服务费。双方在合同附件中确认于2016年7月25日对租赁场所进行了交接验收。2016年8月3日双方还签订了宝龙广场/商业街商业管理公约。管理公约第五条对物业管理的内容进行了约定，其中包括对物业共用部位的维修、养护和管理以及共用设施、设备的运行、维修、养护和管理。合同签订后，被告对租赁的商铺装修后开始经营活动，在经营过程中被告以出租的商铺存在工程质量缺陷,出现漏水、排烟管道有噪音和倒灌等情况为由，一直未支付2016年10月之后的综合服务费和租金。再查，1、2016年12月12日，宝龙公司向焦东辉发送《催款函》，要求其在2016年12月12日前缴清拖欠的2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金及预付综合物业服务费34,443.2元等费用；2、2016年12月27日，宝龙公司向焦东辉发送《解约函》，告知焦东辉自2017年1月1日起，双方签署的租赁合同解除；3、2018年3月，本院受理焦东辉诉宝龙公司房屋租赁合同纠纷一案，经审理作出(2018)沪0114民初4359号民事判决，判决书确认焦东辉与宝龙公司的租赁合同于2016年12月29日解除。双方也确认2017年1月5日，焦东辉已将系争商铺交还宝龙公司。焦东辉和宝龙公司对该判决均不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院作出(2018)沪02民终11215号民事判决，驳回上诉，维持原判；4、宝龙公司诉焦东辉房屋租赁合同纠纷一案，经审理本院已作出(2018)沪0114民初17977号民事判决，认为被告焦东辉提供的证据不足以证明房屋存在漏水、擅自拉电等影响其经营的问题。被告焦东辉不服该判决，目前该案在上诉审理中。审理中，原告提供了2016年10月之后对一部分商铺的报修进行维修的记录，旨在证明原告在2016年10月已经入驻宝龙城市广场且对广场提供了物业服务，被告应该支付综合服务费。而被告则提供了一段录音资料，内容为被告在2016年10月31日曾向12345市民服务热线投诉，反映宝龙广场烤鱼店的排烟管道噪音扰民，要求解决。市民服务热线回复被告该投诉的处理结果是：在2016年11月18日接到宝龙广场的回复，称宝龙广场于2016年10月开业，该处物业暂未入驻，由开发商设置人员去日常管理，开发商表示对排烟管道问题准备请专业施工人员进行改造，预计需要较长时间。被告认为该录音旨在证明2016年10月华瞻公司未入驻，不应收取综合服务费。本院认为，原告依据宝龙公司与被告签订的租赁合同对被告承租的商铺提供综合管理服务，被告应按照合同约定按时缴纳综合服务费，且合同约定原告有权直接向被告主张权利。故原告要求被告支付综合服务费的诉请，依法有据，本院应予支持。被告于2016年7月25日对租赁场所进行了交接验收，并于8月3日签订了租赁合同和管理公约，说明被告对原告华瞻公司对宝龙广场/商业街提供管理和服务是认可的。虽然原告未提供其入驻广场的具体时间，但被告也不能仅凭12345市民服务热线电话的回复内容而否决物业管理服务的存在，故被告主张原告未入驻宝龙城市广场，未提供物业管理服务的辩称意见，本院不予采信。原告要求被告支付2016年10月1日以后的综合服务费依法有据，本院应予以支持。(2018)沪0114民初4359号判决书确认焦东辉与宝龙公司的租赁合同于2016年12月29日解除。双方也确认焦东辉于2017年1月5日将系争商铺交还宝龙公司。而合同第13.7条规定，合同解除至返还租赁场所期间的综合服务费承租方仍应支付，故原告要求被告支付2016年10月1日至2016年12月31日止的综合服务费，依法有据，本院应予以支持。鉴于原告在提供物业服务期间，被告向12345市民服务热线投诉反映存在排烟管道噪音扰民情况一直未解决，而该项的运行、维修、养护和管理在原告的服务范畴之内，而原告无证据证明对被告反映的情况进行过管理或与开发商进行过协调，故原告的管理存有一定瑕疵，本院对原告主张的综合服务费予以适当减免，本院酌定为50,000元。违约金，鉴于被告未按时支付综合服务费事出有因，对原告的服务存有一定的期待，故对原告主张违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告焦东辉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华瞻商业经营管理有限公司2016年10月1日至2016年12月31日综合物业服务费人民币50,000元；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,797元，减半收取898.5元，由被告焦东辉负担565.5元，由原告上海华瞻商业经营管理有限公司负担336元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  梁滨凤二〇一九年六月二十七日书记员  朱炜锋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……