北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初25713号原告（反诉被告）：朱亮，男，1983年9月5日出生，汉族，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：李敏，女，1979年7月5日出生，汉族，住北京市海淀区。朱亮与李敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。朱亮，李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱亮向本院提出诉讼请求：1、李敏向我退还押金5300元；2、本案诉讼费由李敏承担。事实和理由：2018年1月28日，我租住李敏位于海淀区×的房屋，经协商一致双方于2017年12月13日签订了房屋租赁合同，约定租金为每月5300元。合同签订当日，我即通过网银转账方式向李敏支付了押金和三个月租金，共21200元。后我每三个月按期通过网银转账方式向李敏支付租金。租赁期限期满后，我按约定向李敏交付房屋并要求李敏退还押金，而李敏无视合同约定，拒绝退还。李敏辩称，我不同意退还押金，押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害可以以此费用据实支付或赔偿。合同中还约定了朱亮需要在搬走前把卫生搞好，否则扣除卫生清理费200元。如果法院判决我退还押金，我要求将卫生清理费200元扣除。朱亮对我的房屋造成了损害，包括以下方面。1、房屋内家具丢失，包括双人床两张、床头柜一个、拐角沙发一个、玻璃茶几一个、鱼缸及增氧设备、加热棒及鱼、纯木餐椅两把、饮水机一个、绿植两盆。2、房屋内家电设施损坏：大卧室三菱空调下方出风口右侧损坏、窗帘杆损坏、客厅空调遥控器后方电池槽盖损坏、卫生间洗手池右侧整理架私自拆卸造成墙面孔洞、卫生间热水器喷头位置私自改动造成墙面孔洞、卫生间毛巾架私自拆卸造成墙面孔洞、卫生间排风扇损坏、阳台壁柜损坏。3、房屋内结构及墙面损坏，小卧室东侧墙面刷了蓝色涂料，其余三面墙体为白色涂料，未经允许；房屋东面墙体，左侧是蓝色，右侧是白色；厨房门附近墙砖损坏；厨房内抽油烟器过滤网被涂料封死，不能清洗。4、房屋内物品结构、墙面地面无法清理的污垢，包括三个卧室的空调、灯具、窗帘、踢脚线、地面、椅子上的涂料；私自更换水表，未经我同意，致使厨房内橱柜破损。5、水电燃气卡至今未交还，至今未交房，与朱亮起诉书所述严重不符。李敏向本院提出反诉请求：1、朱亮赔偿我违约金5300元；2、反诉费由朱亮承担。事实和理由：朱亮在承租我的房屋时对房屋造成了损害，且朱亮违反合同拒不赔偿我的损失，我要求朱亮承担违约责任。朱亮针对李敏反诉辩称，不同意李敏的反诉请求，我退房的时候已经将房屋收拾干净，房屋里原来有的东西都留下了，水电费已经结清，不存在李敏所述的损害。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。李敏系北京市海淀区×号房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人。2017年12月13日，李敏（甲方、出租方）与朱亮（乙方、承租方）签订了租赁合同，约定甲方将诉争房屋租给乙方，租期自2018年1月28日至2019年1月27日止，租金每月5300元，押金5300元。合同第六条约定：租房押金存放于甲方，不计利息，主要用于对合同期满终止时甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用，包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回乙方。合同第八条约定：乙方义务，1、按照本合同规定的时间和方式支付租金及其它费用；2、未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人；3、本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿；4、乙方如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿，若水、电、煤气等使用不当或认为造成的人身伤亡和意外事故，与房东无关，后果自负（乙方搬家临走前必须把卫生搞好，否则扣除卫生清理费200元）。合同第九条约定：违约处理，1、如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵过甲方损失，乙方应予以赔偿；2、如甲方违反本合同第七条，应按照一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款及押金……。合同第十条约定：补充条款（明细清单），歌华有线机顶盒、遥控器一个。合同签订后，朱亮向李敏支付了押金5300元，李敏将诉争房屋交付朱亮，朱亮支付了租期内的全部租金。朱亮主张其于2019年1月11日搬离诉争房屋，就此提交了其在58同城的搬家订单打印件，李敏对此不予认可。双方于2019年1月26日相约交接房屋，但因朱亮迟到未交接成功，后双方相约于2019年1月28日交接房屋，李敏主张朱亮损坏了屋内设施和物品，双方没有协商一致。朱亮主张因双方就退还押金问题存在纠纷，李敏将其轰出门外，故其至今未将诉争房屋的水卡、电卡、燃气卡和钥匙交还李敏，李敏表示2019年1月28日因朱亮未携带钥匙，其将房屋门锁更换，后自行补办了电卡和燃气卡，现缴纳水费已经不再需要使用水卡。李敏主张朱亮对诉争房屋造成了损害，主要包括以下方面：1、房屋内家具丢失，包括双人床两张、床头柜一个、拐角沙发一个、玻璃茶几一个、鱼缸及增氧设备、加热棒及鱼、纯木餐椅两把、饮水机一个、绿植两盆。2、房屋内家电设施损坏，大卧室三菱空调下方出风口右侧损坏、窗帘杆损坏、客厅空调遥控器后方电池槽盖损坏、卫生间洗手池右侧整理架私自拆卸造成墙面孔洞、卫生间热水器喷头位置私自改动造成墙面孔洞、卫生间毛巾架私自拆卸造成墙面孔洞、卫生间排风扇损坏、阳台壁柜损坏。3、房屋内结构及墙面损坏，小卧室东侧墙面刷了蓝色涂料，其余三面墙体为白色涂料，未经其允许；房屋东面墙体，左侧是蓝色，右侧是白色；厨房门附近墙砖损坏；厨房内抽油烟器过滤网被涂料封死，不能清洗。4、房屋内物品、墙面地面无法清理的污垢，包括三个卧室的空调、灯具、窗帘、踢脚线、地面、椅子上的涂料。5、私自更换水表，未经其同意，致使厨房内橱柜破损。李敏就其上述主张提交了照片，主张包括朱亮承租之前的房屋原状照片及房屋现状照片。房屋原状照片显示屋内客厅有茶几、电视机、电视柜、鱼缸、沙发、空调、餐桌、餐椅、饮水机，厨房内有抽油烟机、整体橱柜，卫生间有洗脸池、洗衣机、马桶、热水器。房屋现状照片显示衣柜门丢失、空调遥控器缺少电池盖、热水器喷头位置改变、卫生间墙面有孔洞、空调上有油漆痕迹、厨房墙砖有孔洞、橱柜有凿开的孔洞，一卧室不同墙面颜色不同，椅子上、电视柜上、地面、踢脚线吊灯上、窗帘上均有涂料痕迹，其他照片显示情况不清楚。李敏另提交了其与朱亮的微信聊天记录及换水表的单据照片，证明朱亮私自在橱柜凿洞更换水表。对李敏提交的朱亮承租之前的房屋状况照片，朱亮不予认可，主张其搬入时，诉争房屋是空房，没有照片上的设施。对李敏提交的房屋现状照片，朱亮对照片真实性无异议，但主张其搬入时诉争房屋状况即是这样，并非其造成，其确实在客厅的墙壁涂了涂料，因为原来的墙面太脏了，其涂之前也电话征求了李敏的同意，但未提交相应证据，屋内留下的涂料痕迹系其涂涂料时造成；卧室是否涂了涂料其记不清楚了，卧室墙面的蓝色涂料也不是其涂的；橱柜上的孔洞也不是其造成的，厨房的墙砖其记不清楚了。对李敏提交的微信聊天记录，朱亮予以认可，主张因水表坏了无法缴纳水费，李敏称不换水表就不退还押金，故其更换了水表，且橱柜上的孔洞也不是更换水表造成的。李敏主张因朱亮没有在搬走前将诉争房屋内卫生做好，故要求按照合同约定从押金中扣除200元卫生清理费，朱亮对此不予认可，主张其退房时已将屋内收拾干净，但从李敏提交的房屋现状照片可以看出，屋内卫生状况较差。庭审中，李敏申请证人刘某出庭作证，刘某称李敏在出租诉争房屋时与其在一起，其记得当时房屋内的家具、摆设，现在房屋与原来相比损坏严重，原来房屋内有鞋柜、桌子、凳子、饮水机、电视柜、红色转角沙发、茶几，卧室内有双人床、衣柜、不锈钢花架子，房屋内还有空调，厨房内装修完好，包括水龙头、燃气灶，当时都经过朱亮验收了，但屋内家具没有列在合同清单上。本院认为，朱亮与李敏签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。李敏主张朱亮至今未向其交房，后其自行更换了房屋门锁，补办了电卡和燃气卡，朱亮确认其至今未将诉争房屋的水卡、电卡、燃气卡和钥匙交还李敏。李敏主张房屋内家具丢失、家电设施损坏、房屋内结构及墙面损坏、房屋内物品及墙面地面有无法清理的污垢，并就此提交了房屋原状及现状照片，但李敏提交的原状照片不足以证明朱亮承租之前的房屋状况，且朱亮对房屋原状照片不予认可；朱亮对房屋现状照片认可，但主张其承租之前房屋状况即是如此。另外，双方在租赁合同补充条款（明细清单）中仅列明了歌华有线机顶盒、遥控器一个，未显示其他家具家电设施情况，李敏所提交的证人证言亦不足以证明朱亮承租前房屋内状况。朱亮确认其在客厅墙壁涂了涂料，屋内留下的涂料痕迹系其造成，虽其主张经过了李敏的同意，但未提交相应证据证明，故本院对此不予采信。故综合以上证据，可以确认朱亮在未经李敏同意的情况下在诉争房屋客厅墙壁涂抹涂料并在屋内留下了多处涂料痕迹，对李敏的上述其他主张，本院不予采信。李敏主张朱亮未经其同意私自更换水表致使厨房橱柜破损，朱亮确认其更换了水表，但系因水表坏了无法缴纳水费，李敏称不换水表就不退还押金，故其更换了水表，但对此未提交相应证据证明，故本院对朱亮的该主张不予采信，可以确认朱亮在未经李敏同意的情况下更换了诉争房屋的水表。对橱柜上的孔洞，李敏提交的房屋原状照片不足以证明朱亮承租之前的房屋状况，其亦未提交其他证据证明孔洞系朱亮更换水表造成，且朱亮对此不予认可，故本院对李敏所持橱柜孔洞系朱亮造成的主张不予采信。对于屋内卫生，朱亮虽主张其退房时已将屋内收拾干净，但从李敏提交的房屋现状照片可以看出，屋内卫生状况较差。综上，朱亮在使用诉争房屋时存在未经李敏同意改善房屋的行为，且其未按照合同约定及法律规定在租赁期间届满时交还房屋，搬离后屋内卫生状况较差，故朱亮存在违约行为，应赔偿李敏的相应损失并按照合同约定从朱亮交纳的押金中扣除200元卫生清理费。根据本院查明的上述事实，本院酌情判令朱亮赔偿李敏各项损失1500元，该款项应从朱亮交纳的押金中予以扣除。经核算，李敏应向朱亮退还押金3600元。对于李敏的反诉请求，双方租赁合同中并未约定违约金数额，仅约定如朱亮有损坏房屋及设施的行为，李敏有权终止合同、收回房屋、没收剩余房款，如不足抵过李敏损失，朱亮应予以赔偿；且对于李敏的损失，本院已根据实际情况判定为1500元，并已从朱亮交纳的押金中扣除，该数额已足以赔偿李敏的损失，故不存在另行赔偿损失的情况。故李敏要求朱亮支付违约金5300元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、李敏于本判决生效后十日内向朱亮退还房屋押金三千六百元；二、驳回朱亮的其他诉讼请求；三、驳回李敏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二十五元（朱亮已预交），由朱亮负担八元；由李敏负担十七元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二十五元（李敏已预交），由李敏负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇一九年六月二十六日书记员 董琳雪