江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏03民终7860号上诉人(原审原告)：徐州鑫宏驾驶员培训有限公司，住所地江苏省徐州经济技术开发区杨山路**。法定代表人：牛勇晶，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周幸福，江苏瀛苏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏天一物流有限公司，，住所地江苏省徐州经济技术开发区大黄山镇王可乐村南法定代表人：梁旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹忠义，男，汉族，1959年1月21日出生，系该公司副总经理。住江苏省徐州市经济开发区。委托诉讼代理人：佟玉廷，徐州市鼓楼区为民法律服务所法律工作者。上诉人徐州鑫宏驾驶员培训有限公司（以下简称鑫宏公司）因与被上诉人江苏天一物流有限公司（以下简称天一公司）租赁合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2017）苏0391民初2571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫宏公司的委托诉讼代理人周幸福，被上诉人天一公司的委托诉讼代理人曹忠义、佟玉廷到庭接受询问。本案现已审理终结。鑫宏公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项内，依法改判天一公司继续履行《场地租赁合同》，向鑫宏驾校交付全部涉案场地（包括建筑面积8000平方米、场地面积106560平方米）；2、本案诉讼费用由天一公司承担。事实和理由：一、原审法院认定“鑫宏驾校无权要求天一公司继续履行合同，交付涉案场地及建筑”，理由是“鑫宏驾校应于2016年11月1日前向天一公司交付第一年的租金150万元，天一公司可向对方主张同时履行抗辩权。”这一认定无事实依据。在鑫宏驾校与天一公司签订涉案租赁合同、交付部分租金后，天一公司代表人曹忠义曾明确表示在场地建设期间免收租金，场地建设完毕后再全额补齐租金。这也是天一公司向鑫宏驾校邮寄解除“函”时没有以鑫宏驾校未缴纳租金为理由的原因。期间鑫宏驾校主动联系天一公司要求支付租金，天一公司代表人曹忠义当时陈述，暂时不用缴纳，等场地建设完毕后再说。涉案合同签订时间为2016年11月4日，合同约定的租金交付时间为2016年11月1日。在签订合同时，双方都明知租金没有全额交付，这印证了鑫宏驾校的说法，即等场地建设完毕后再全额缴纳租金。即使是在这种情况下，为避免天一公司恶意解除合同给鑫宏驾校造成的损失扩大，鑫宏驾校向一审法院和天一公司明确表示，愿意缴纳剩余租金，继续履行合同。但原审法院并未考虑上述情况，造成鑫宏驾校诉累。鑫宏驾校为履行合同，在天一公司同意的情况下，对场地进行了平整，建设了部分临时设施，为此花费了120多万元（不含前期缴纳的租金）。其中部分混凝土材料还是天一公司的关联混凝土公司提供。二、一审审理中，天一公司提起了反诉，其中第一项诉请就是要求鑫宏驾校履行涉案租赁合同、支付租金120万元。从天一公司反诉诉请可知，天一公司对涉案合同也明确表示继续履行，这相当于双方对合同继续履行达成了合意。原审法院在案件双方当事人都同意履行租赁合同的情况下，判决驳回了鑫宏驾校要求继续履行合同的诉请，违背了双方当事人意愿。综上，恳请二审法院在依法查明事实的基础上，维护鑫宏驾校合法权益。天一公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回鑫宏驾校上诉。除一审答辩意见之外，另补充如下理由：鑫宏驾校未按场地租赁合同的约定履行于2016年11月1日前支付租金及履约保证金合计200万元的义务。鑫宏驾校仅于2016年12月2日（按约定迟延了一个月）才支付给天一公司30万元租金，故天一公司于2017年3月6日行使履行抗辩权，该抗辩有事实根据及法律依据。双方合同无法继续履行，鑫宏驾校建设驾校跑道期间，当时环保政策还没有现在这么严格，但开发区规划局、城管局强制拆除了建好的跑道。现开发区对环保抓的很严，如果鑫宏驾校履行合同，鑫宏驾校无法在原地继续经营驾驶员培训中心，合同无法实际履行。鑫宏驾校自动撤离场地后，天一公司租赁的场地被徐州市经济技术开发区规划局、市场监督管理局批准为农产品交易批发市场，以解决开发区百姓买菜难的问题。双方租赁合同已无法继续履行。鑫宏公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认天一公司2017年3月6日解除合同的行为无效；2.天一公司继续履行合同，交付涉案场地；3.诉讼费用由天一公司承担。事实和理由：2016年11月4日，鑫宏驾校、天一公司签订《场地租赁合同》，约定天一公司承租鑫宏驾校坐落于徐州市金山桥经济开发区物流园的场地，建筑面积8000平方米，场地面积106560平方米。租赁用途为汽车驾驶员培训，租赁期限自2016年11月1日起至2026年10月31日止。合同签订后，天一公司将部分租赁物交付给鑫宏驾校使用，鑫宏驾校在征得天一公司同意后在租赁场地上完成了驾驶员培训设施的建设。2017年3月6日，天一公司以书面函件形式告知鑫宏驾校：因徐州经济技术开发区规划局和市场监督管理局共同决定将天一物流园全部厂房和室外货场规划为建设农副产品物流批发中心，要求自2017年3月25日与鑫宏驾校解除租赁合同。此后，天一公司拒绝鑫宏驾校进入涉案场地使用租赁物。天一公司擅自解除合同的行为无合同依据，无法律和事实依据，应确认为无效行为。天一公司后续阻碍鑫宏驾校继续使用涉案租赁物的行为，给鑫宏驾校造成了巨大的经济损失。故诉至法院，请求判如所请。一审法院查明：2016年11月4日，鑫宏公司（承租人、乙方）与天一公司（出租人、甲方）签订《场地租赁合同》，约定鑫宏驾校承租天一公司坐落于徐州市金山桥经济开发区物流园的场地，建筑面积8000平方米，场地面积106560平方米，用途为汽车驾驶员培训。合同第二条“租赁期限”约定：租期自2016年11月1日起至2026年10月31日止，共计10年，甲方须于2016年11月1日前向乙方交付租赁场地的使用权。合同第三条“租金、支付期限及方式”约定：租金实行一年支付制，每期支付12个月的租金，协议生效后乙方须于2016年11月1日前先交付第一期租金150万元，后续租金乙方应在每期租金到期前10日内向甲方支付下一期租金，以此类推。合同第四条“保证金”约定：在本合同签署之日，乙方向甲方一次性交纳履约保证金50万元。合同第九条“合同解除”约定：乙方拖欠租金或水、电、暖、气等其他费用的、以及租赁保证金等累计达10日的，甲方有权解除合同并收回场地，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。合同还约定了双方的违约责任、免责条件等事项。合同签订后，鑫宏驾校于2016年12月1日向天一公司支付租金30万元，天一公司仅向鑫宏驾校交付了约40000平方米的场地，未交付建筑。2017年3月6日，天一公司向鑫宏驾校出具《函》，主要内容为：徐州经济技术开发区管委会批准将涉案场地规划建设农副产品物流批发中心，要求天一公司尽快按照标准进行建设，为响应政府号召，天一公司决定至2017年3月25日，涉案场地不再租赁给鑫宏驾校，已付租金扣除至2017年3月25日后，尚余部分，如数返还。此后，天一公司拒绝鑫宏驾校进入涉案场地使用租赁物。2017年4月2日，鑫宏驾校工作人员刘福斌通过电话向天一公司的工作人员曹忠义对2017年3月6日解除合同的《函》提出异议。2017年5月7日，鑫宏驾校向徐州市交通局出具《关于鑫宏驾校“国际一级场地”迁址情况说明》，主要内容为：因徐州经济技术开发区管委会将重点招商项目选址在涉案场地，致其经营不便，为配合政府规划，希望该局同意其将驾校迁址至铜山区张集矿。2017年6月30日，鑫宏驾校向天一公司出具《公函》，主要内容为：因天一公司未按2017年3月6日《函》中记载的政府决策操作，而是将场地另行租赁予第三方，故不同意解除合同，要求天一公司继续履行合同并向鑫宏驾校赔偿损失350万元。2017年8月26日，经鑫宏驾校介绍，其数名工作人员至天一公司处拆除了在涉案场地遗留的部分驾校附属设施。一审中，鑫宏驾校明确表示不同意解除《场地租赁合同》。一审法院认为：涉案《场地租赁合同》系双方当事人的真实、自由之意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，依法成立且生效。天一公司2017年3月6日向鑫宏驾校发函解除合同的行为无效。天一公司辩称因鑫宏驾校未依约支付租金及履约保证金，其依据合同关于约定解除的条款向鑫宏驾校发函解除了合同，但从《函》的记载内容来看，天一公司并未以鑫宏驾校未付租金或履约保证金为由，而是以政府行为导致合同不能履行为由主张解除合同，后双方均确认该政府行为并未实际发生，故天一公司主张合同解除的条件并不成就，其解除合同的行为无效。关于天一公司辩称的鑫宏驾校向交通局发函要求迁址及介绍员工前往天一公司处拆除附属设施的行为即视为鑫宏驾校同意解除合同的意见，一审法院认为，该行为无法推断出鑫宏驾校有同意解除合同的意思表示，天一公司的该项意见，不予支持。鑫宏驾校无权要求天一公司继续履行合同，交付涉案场地及建筑。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。涉案合同约定，天一公司应于2016年11月1日前向鑫宏驾校交付租赁场地的使用权，鑫宏驾校应于2016年11月1日前向天一公司交付第一年的租金150万元，双方以同一租赁合同互负对待给付义务，天一公司在交付全部租赁物和鑫宏驾校支付第一年租金的付款义务上没有履行的先后顺序，双方就各自义务的履行期均已届至，均未完全履行自己的义务，同时履行抗辩权的构成要件成就，可向对方主张同时履行抗辩权。天一公司于2016年3月6日后拒绝鑫宏驾校进入涉案场地使用租赁物，为拒绝履行合同义务之行为，已经行使了同时履行抗辩权。鑫宏驾校主张天一公司继续履行合同，交付租赁物，因其仅支付了租金30万元且存在迟延给付情形，不符合合同关于天一公司交付场地的同时鑫宏驾校必须付清第一年租金150万元的约定，天一公司有权拒绝其履行要求，故鑫宏驾校的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款规定，一审法院判决：一、江苏天一物流有限公司于2017年3月6日解除《场地租赁合同》的行为无效；二、驳回徐州鑫宏驾驶员培训有限公司其他的诉讼请求。一审案件受理费5800元，减半收取计2900元，由徐州鑫宏驾驶员培训有限公司负担1450元，由江苏天一物流有限公司负担1450元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：鑫宏驾校有关双方继续履行合同、天一公司交付涉案场地的主张应否予以支持。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。二审审理期间，本院组织当事人于2019年6月12日进行现场勘验。经勘验发现：原鑫宏驾校租赁的场地位于天一物流园西侧，原租赁场地仅占有物流园部分场地。现物流园基本改建为农副产品批发中心，已有商户进入经营。鑫宏驾校确认：其原来建设的固定不动产主要为：坡道、、地坪（地坪即为对土地进行硬化处理包括进行弯道训练的地坪及其他地坪）。现坡道已经被拆除，部分地坪尚存在。双方当事人均认可：除无法拆除的地坪外，天一公司建设的不动产部分（坡道）不复存在，原来建设的不动产部分已基本拆除完毕。本院认为：天一公司2017年3月6日向鑫宏驾校发函要求解除合同。从《函》的记载内容来看，天一公司并未以鑫宏驾校未付租金或履约保证金为由要求解除合同，而是以政府行为导致合同不能履行为由主张解除合同。鉴于建设农副产品批发中心事宜为天一公司及街道办事处向徐州经济技术开发区相关部门申请后、相关部门批复。根据现有证据，天一公司有关政府行为导致租赁合同不能履行的主张不能成立。故一审判决认定天一公司以该解除《函》解除合同行为无效，并无不当。在天一公司发出上述解除《函》后，天一公司在物流园（包括本案租赁场地）开始建设农副产品批发中心，农副产品批发中心现已经基本成形。鑫宏驾校接到解除《函》后，也向徐州市交通局出具《关于鑫宏驾校“国际一级场地”迁址情况说明》，要求改往他址经营驾校。后鑫宏驾校从租赁场地搬走了能移动的动产，另择地址经营。现鑫宏驾校在原址建设的不动产已基本拆除完毕，原租赁场地已经作为农副产品批发市场的一部分予以使用。根据现查明的事实，应认定租赁合同双方以实际行为终止了原租赁合同的履行。故本案鑫宏驾校要求继续履行合同、天一公司交付场地的主张不再予以支持。如果鑫宏驾校认为因天一公司违约行为给其造成相关损失，可以另行主张。综上所述，上诉人鑫宏驾校的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人徐州鑫宏驾驶员培训有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 苏 团二〇一九年六月十四日书记员 李 婕