长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0112民初230号 原告:商凯，女，1976年7月13日生，汉族，住长春市九台区。 委托诉讼代理人：朱贺麟，吉林常春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐江涛，吉林常春律师事务所律师。 被告:徐健,男，1990年4月3日生，汉族,住长春市经开区。 委托诉讼代理人：邓广辉，北京市京师（长春）律师事务所律师。 第三人:刘柱，男，1989年3月20日生，汉族，住长春市九台区。 第三人:高英鹤，女，1990年9月9日生，汉族,住长春市九台区。 原告商凯与被告徐健、第三人刘柱、高英鹤案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告商凯及其委托诉讼代理人朱贺麟、齐江涛、被告徐健及其委托诉讼代理人邓广辉到庭参加诉讼，第三人刘柱、高英鹤经公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 商凯向本院提出诉讼请求：1、请求解除对位于长春市宽城区天光路以南、利国街以东、台北大街以北、长哈铁路以西荣旺天下D-1、E-1区E2幢3单元207号房屋的查封，停止对该房屋的强制执行；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年1月4日与第三人刘柱、高英鹤签订《房屋买卖合同》，向房屋所有权人刘柱、高英鹤购买了位于长春市宽城区天光路以南、利国街以东、台北大街以北、长哈铁路以西荣旺天下D-1、E-1区E2幢3单元207号房屋，约定原告向第三人支付首付款23万元，第三人未还清的房屋按揭贷款由原告按月还贷。同日，原告按照合同约定履行了付款义务并办理了入住，原告已成为该房屋的实际所有权人。自2015年1月4日起至今，原告按照《房屋买卖合同》约定每月偿还房屋贷款，由于该房屋一直无法办理产权证，导致无法变更登记，该房屋仍在第三人刘柱名下。2018年7月11日，原告发现上述房屋因被告与第三人民间借贷纠纷一案启动执行程序被法院查封，遂向贵院提出书面异议，贵院裁定驳回原告的异议。原告认为，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，原告已按照合同约定支付了全部购房款，刘柱在2014年6月9日向案外人杨旭借款230000元，约定在2014年12月19日前还清，商凯为刘柱的担保人。在还款期限届满之时，因刘柱无还款能力，经三方协商一致，由担保人商凯代替刘柱履行还款义务。同时刘柱同意以房向商凯抵债，双方于2015年1月4日签订了《房屋买卖合同》，约定刘柱将案涉房屋出卖给商凯，房屋剩余银行贷款由商凯负责。自签订本协议之日起，刘柱即将房屋交付给商凯使用，并将与该房屋相关的《商品房屋买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、购房发票、住宅专项维修基金等材料原件交付给商凯。原告已通过买卖合司取得了该房屋的占有、使用、收益、处分的全部物权权利，该房屋已不再属于第三人所有，仅因该房屋属于按掲贷款购房才无法更名过户，原告在购买该房屋过程中无任何过错。故贵院依据被告申请将该房屋查封，侵害了原告的合法权益，贵院应按照最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及第31条之规定，解除对原告上述房屋的查封，停止对该房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告合法取得房屋，享有的物权期待权足以排除人民法院的强制执行，请求法院依法公正判决。 被告徐健辩称，原告的诉讼请求即无事实根据，也无法律依据，应当依法予以驳回起诉。原告与第三人之间签订的房屋买卖合同，并不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中所称的房屋买卖合同，而是以物抵债的协议，以物抵债的前提是债权实际存在，且数额明确具体合理合法，在债权没有明确的情况下，以物抵债的合同自然不能生效，且以物抵债的合同应属于实践性合同，在没有实际履行之前不发生物权变更的效力，而且房屋所有权的变更以登记为准，涉案房屋仍然在第三人刘柱名下，因此原告没有取得物权，即房屋的所有权，在此情况下其自然不能依据物权的绝对权排除执行查封；二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行查封的依据是基于房屋买卖而产生的物权期待权。原告与第三人之间签订的虽然是房屋买卖合同，但其实质是以物抵债协议，是以消灭金钱债务为目的，房屋的交付仅为以物抵债的实际履行方式，在没有办理房屋更名过户手续之前以物抵债协议只能形成一般的债权关系，不足以形成优先于其他一般债权的利益，也不会产生上述第二十八条规定的排除执行查封的物权期待权，因此原告的诉讼请求不符合相关法律规定；三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行查封要同时满足四个条件，第三个条件是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。假设认定原告与第三人之间的欠款真实有效，原告也还得将没有支付的剩余购房款交付法院执行，因为该房屋的实际价款包括两部分，一部分是合同约定的230000元，另一部分应当是银行的欠款数额，在原告没有将银行欠款的数额交付法院执行前，其也不能依据第二十八条的规定排除执行查封。综上所述，原告的诉讼请求即没有事实根据，也没有法律依据，应当依法予以驳回起诉。 刘柱、高英鹤未到庭，亦未提交答辩意见。 本院经审理认定事实如下：徐健与刘柱民间借贷纠纷一案，经本院审理后作出（2017）吉0112民初1551号民事判决，判决刘柱给付徐健借款本金300000元及利息。该案审理期间，依徐健申请，本院于2017年8月30日作出（2017）吉0112民初1551号裁定，查封刘柱名下的建筑面积为90.06平方米，丘地号为6-14／25-1-1（207），位于长春市宽城区天光路以南、利国街以东、台北大街以北、长哈铁路以西荣旺天下D-1、E-1区E2幢3单元207号房屋。徐健于2018年3月14日向本院申请执行，本院予以立案，案号为（2018）吉0112执362号。案外人商凯以刘柱已于2015年1月14日将该房屋出售给自己，享有物权期待权为由，向本院提出执行异议，请求停止对案涉房屋的执行，本院于2019年1月12日作出（2019）吉0112执异14号裁定，驳回商凯的异议请求。 另查明，刘柱于2011年5月24日向长春建工集团建鑫房地产有限公司购买了案涉房屋，总价款为499088元，刘柱支付首付款159088元，后于2011年6月1日与交通银行吉林省分行办理了按揭贷款手续，余款340000元以按揭方式由该行支付。 又查明，2014年6月，刘柱因资金短缺向案外人杨旭借款250000元，约定借期半年，未约定利息，刘柱为杨旭出具了借据，借款人处记载借款人为刘柱、刘桂芬，担保人为商凯、高英鹤。商凯于2014年6月至10月向刘柱转账交付借款，欠条落款日期为2014年6月19日。后刘柱归还借款20000元。2015年1月4日，商凯、刘柱、杨旭商定，由商凯购买刘柱的房屋，商凯代替刘柱偿还欠杨旭的借款230000元，抵顶应支付给刘柱的购房款。当日，商凯与刘柱、高英鹤签订《房屋买卖合同》，双方主要约定：刘柱、高英鹤将案涉房屋以230000元卖给商凯，刘柱在交通银行吉林省分行办理的按揭贷款已偿还43个月，剩余还款期限197个月，剩余还款总额为511283.95元；银行贷款部分由商凯以刘柱名义偿还。刘柱将其与长春建工集团建鑫房地产有限公司签订的《商品房屋买卖合同》、刘柱向交通银行吉林省分行偿还贷款的银行卡、《个人房产抵押贷款合同》、购房发票等与案涉房屋相关手续原件及案涉房屋钥匙交给杨旭。当日，刘柱与商凯到吉林省长春市证信公证处办理委托公证书，刘柱委托商凯代为其办理以下事项：“1、代为偿还银行贷款并领取《房屋他项权证》、代为到房地产权属登记机构办理案涉房屋抵押登记注销手续、恢复产权、领取解除抵押后的的相关手续；2、……”。2015年2月15日、2015年3月10日、2015年3月11日商凯陆续转给杨旭230000元，后杨旭将刘柱与长春建工集团建鑫房地产有限公司签订的《商品房屋买卖合同》、刘柱向交通银行吉林省分行偿还贷款的银行卡、《个人房产抵押贷款合同》、购房发票等与案涉房屋相关手续原件、案涉房屋钥匙及刘柱为杨旭出具的借据原件交给商凯，其后商凯按照与刘柱、高英鹤签订的合同约定一直偿还交通银行吉林省分行的贷款并合法占有案涉房屋至今。商凯与刘柱、高英鹤签订房屋买卖合同后，至今未办理过户手续。 上记事实，有当事人陈述、（2019）吉0112执异14号裁定书、《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、购房发票、借据、微信转款记录、水电费交费凭证、商凯存款账户信息及明细帐查询、公证书等证据在卷为凭，认定属实。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点在于商凯是否对案涉房屋享有足以对抗执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，徐健与刘柱之间是民间借贷法律关系，其享有的是普通债权，本院对案涉房屋作出查封裁定的时间为2017年8月30日，而商凯与刘柱、高英鹤之间签订的《房屋买卖合同》时间为2015年1月4日，系本院查封之前签订；第二，商凯提供了其代替刘柱偿还银行贷款的明细、《商品房买卖合同》、购房发票、公证书、以刘柱名义缴纳的电费、水费单据等证据，足以证明商凯已经于2015年3月11日实际占有了案涉房屋，即商凯已在人民法院查封之前合法占有使用案涉房屋；第三，刘柱向案外人杨旭借款230000元并由商凯等人担保，到期后无力偿还，便与杨旭、商凯约定由商凯偿还借款，并以此作为商凯购买案涉房屋的购房款，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦是各方的真实意思表示，同时在合同签订后，刘柱将其与长春建工集团建鑫房地产有限公司签订的《商品房屋买卖合同》、刘柱向交通银行吉林省分行偿还贷款的银行卡、《个人房产抵押贷款合同》、购房发票等与案涉房屋相关手续原件、案涉房屋钥匙交给杨旭而非商凯，在商凯代替其向杨旭履行还款义务后，由杨旭将上述相关手续原件及刘柱为杨旭出具的借据原件交给商凯，更符合常理，同时徐健并未举出相反证据否定上述事实，故可以认定商凯已经交付案涉房屋230000元购房款。本案刘柱向长春建工集团建鑫房地产有限公司购买案涉房屋已支付首付款159088元，余款340000元通过按揭方式由交通银行吉林省分行向长春建工集团建鑫房地产有限公司支付，刘柱已经完成了对长春建工集团建鑫房地产有限公司的全部付款义务，故长春建工集团建鑫房地产有限公司与刘柱之间无债权债务关系，而交通银行吉林省分行对刘柱享有340000元及利息的债权。同理，刘柱购买案涉房屋并偿还43个月的贷款后，以230000元的价格卖给商凯，并约定剩余应还款总额511283.95元由商凯以刘柱名义偿还给交通银行吉林省分行，符合市场价格和常理，故商凯已向刘柱、高英鹤交付了全部房款。商凯在占有案涉房屋后实际代替刘柱履行了向银行偿还按揭贷款的义务，故商凯无须将剩余房款交付人民法院执行。综上，商凯与刘柱、高英鹤签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且商凯已实际支付房款并占有房屋，本院认定商凯与刘柱签订的房屋买卖合同合法有效，故对徐健关于商凯与刘柱、高英鹤之间签订的房屋买卖合同实质是以物抵债的协议的辩解意见不予采纳；第四，商凯与刘柱、高英鹤之间签订的《房屋买卖协议》约定了办理房产更名的事宜，实际未办理过户登记非商凯自身原因，故商凯未办理过户登记无过错。综上所述，商凯购买案涉房屋支付价款并实际占有房屋，在本院（2017）吉0112民初1551号民事判决案件的执行程序中应停止对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、在长春市双阳区人民法院（2018）吉0112执362号执行案件中停止对刘柱名下的建筑面积为90.06平方米，丘地号为6-14／25-1-1（207），位于长春市宽城区天光路以南、利国街以东、台北大街以北、长哈铁路以西荣旺天下D-1、E-1区E2幢3单元207号房屋的执行； 二、驳回原告商凯的其他诉讼请求。 案件受理费11213元，公告费560元，由被告徐健负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  童海峰 人民陪审员  程庆福 人民陪审员  张志斌 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  董 璐