广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初598号 原告：罗胜，男，1962年12月3日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 原告：李卫红，女，1963年12月7日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：张锦盛，广西金湾律师事务所律师。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：黄国竣，广西金湾律师事务所实习律师。 被告：广西天和创展房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道**上东国际****房，统一社会信用代码：91450100667028650L。 法定代表人：张君，总经理。 原告罗胜、李卫红与被告广西天和创展房地产开发有限公司、房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告罗胜、李卫红及其委托诉讼代理人张锦盛、黄国峻到庭参加诉讼，被告广西天和创展房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗胜、李卫红向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除《房屋置换协议书》、《合同补充协议》、《置换协议》、《商品房买卖合同》；2、请求判令被告返还原告房屋差价款18552元及利息5403元（以18552元为基数，按年利率6%进行计算，从2014年1月15日开始暂计至2018年11月22日，共计1772天，以后顺延至债务清偿为止）；3、请求判令被告支付原告违约金8777.6元；4、请求判令被告赔偿原告损失76804元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月14日，原告与被告广西天和创展房地产开发有限公司签订了《置换协议》和《商品房买卖合同》，双方就原告位于钦州市其土地拆迁置换事项进行协商，《置换协议》约定原告将钦州市房置换给被告，由被告提供给原告原有房屋产权证上建筑面积的130%计建筑面积93.05㎡的新商品房作为原告的置换补偿。《置换协议》中约定，对于置换后的房屋面积差异款以多退少补的方式进行结算，即面积差异在10㎡以内部分（含10㎡)按3200元/㎡计价，超过10㎡以上部分按4000元/㎡计价。经原被告双方确认，原告需支付购房款人民币18552元。从旧房搬迁之日开始至新房办理入伙手续后2个月止的这段过度安置时间内，被告补偿原告1000元/月的安置费用，一个季度补偿一次，每个季度3000元。被告支付原告一次性搬家补偿费1000元。同时，《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备取得工程竣工验收备案表条件并符合本合同约定的商品房交付给原告。如被告逾期交房的，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。如买受人不解除合同，自本合同交付条件最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价实际总价款万分之一的违约金，合同继续履行。原告在签订《置换协议》、《商品房买卖合同》之后，补足了18552元的房屋面积差价款给被告。但是2014年6月30日房屋交付期限届满之日，被告未能按照约定，将合同约定的房屋交付给原告。截至2018年11月22日止，被告逾期交房时间己达1605天，但被告仍未将约定的房屋交付给原告，同时搬离旧房屋相关的过度安置费被告也未支付给原告。综上所述，被告逾期不交付房屋及支付相关费用的行为己经违反合同约定及相关法律规定。原告为维护自身合法权益特向人民法院提起诉讼，望法院判如所请。 广西天和创展房地产开发有限公司未到庭应诉，未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告系位于钦州市房屋（产权面积71.58㎡）的所有权人，被告系位于钦州市交汇处天创·国都1#楼的建设单位。该工程于2011年11月11日开工，竣工验收日期为2015年12月4日。2011年9月7日，原被告经协商达成了《房屋土地置换协议》、《房屋土地置换补充协议》，协议主要内容：原告同意将其上述房产纳入被告开发建设的天创·国都项目范围，原告将其上述房产置换给被告，由被告提供在原告原有房屋产权证上建筑面积基础上增加13%计建筑面积93.05㎡的新商品房作为原告的置换房，被告向原告支付定金20000元。2013年11月18日，原被告签订《合同补充协议》，协议内容：根据钦州市住房和城乡建设委员会审批通过“天创·国都”一期《建设用地规划许可证》的用地性质为商住，现《商品房预售许可证》的土地用途为商服，出卖人正办理相关变更手续。出卖人承诺在商品房交付使用后720日内，即办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案前，项目所属的地块使用年限变更为70年。如出卖人未在规定期限内履行约定的，双方同意按下列第1项处理：买受人退房，出卖人按照周边地段楼盘单价赔偿买受人所购房屋全款，并按评估公司评估价赔偿买受人房屋装修款。2014年1月14日，原被告分别签订《置换协议》和《商品房买卖合同》（编号：1401040）《置换协议》的主要内容：一、甲、乙双方同意以签订“天创·国都”项目《商品房买卖合同》，且甲方将住宅备案证明交付给乙方确定为已完成实际置换。二、甲、乙双方约定对于置换后的房屋面积差异款以多退少补的方式进行结算，即面积差异在10㎡以内部分（10㎡）按3200元/㎡计价，超过10㎡以上部分按4000元/㎡计价。经甲、乙双方确认，乙方需支付购房款人民币18552元，支付时间见《商品房买卖合同》附件四。三、关于过度安置补偿标准等事项：1.每户1000元/月，每户每个季度3000元，一个季度补偿一次；一次性搬家补偿费1000元，所有补偿费于旧房搬迁之日兑现；2、过度安置时间：是指从旧房搬迁之日开始计算，至新房办理入伙手续后2个月截止。四、乙方必须在收到备案证明且甲方完成过度安置补偿款兑现事宜后3天内搬离旧房，否则甲方有权对乙方旧房强制拆除。五……六……七……八、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字盖章之日起生效，原甲、乙双方签订的《房屋土地置换协议》及其《补充协议》同时废止。《商品房买卖合同》第三、四条主要内容：原告购买的商品房为被告开发建设的天创·国都项目第1#楼二单元2303号房屋，建筑面积共109.72㎡，单价为4000/㎡，总价款为438880元；第八条主要内容：被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关约定，将具备下列第5种“取得工程竣工验收备案表”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；第九条（附件第四条）主要内容：被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期起过90日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按原告该商品房实际总价款的2%支付违约金给原告。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条主要内容：原告采用一次性付款，于2014年11月14日前支付定金10000元，于2014年1月14日前支付房价款428880元。第五条主要内容：原告退房的，被告按银行同期活期存款利率支付利息给原告。2014年1月14日，原被告经核算，置换标准按产权建筑面积1:1.3，原告原房产面积71.58㎡，置换后面积93.05㎡，附加补偿面积9.31㎡，即原告原房产71.58㎡置换面积为102.36㎡（93.05㎡+9.31㎡），原告所选的2303号房屋面积为109.72㎡，超出应置换面积7.36㎡，应补交购房款为23553元，被告应向原告支付定金20000元和附加补偿金5000元与原告应向被告补交购房款23552元相减后，被告实际向原告支付了定金款1488元。同日，被告依约向原告出具了收取置换房屋差价款18552元的收据。原被告签订上述合同和协议后，被告没有将住宅备案证明交付给原告，也没有将案涉2303号房屋交付给原告，2014年6月26日，被告将案涉房屋出卖给杨丽琴，并办理备案登记证明，登记在杨丽琴名下，合同备案编号为140××××1111。 另查明，原告一直没有搬出其所有的钦州市的房屋，一直由原告占有使用，该房屋尚未拆除，原被告双方也没有对该房屋办理交接有关手续。 上述事实，有原告的陈述、原告提供的《置换协议》《合同补充协议》、《商品房买卖合同》、选房表、收据、置换核算表、《建设工程质量监督执法抽查报告》、《房屋土地置换补充协议书》、《证明》等证据予以证实，本院予以支持。 本院认为，本案的争议焦点为：1、解除《置换协议》和《商品房买卖合同》能否支持；2、赔偿损失76804元能否支持。 关于焦点1。2014年1月14日，原、被告签订《置换协议》和《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，是有效合同，上述协议和合同签订后，原告依约履行了支付购房款（房屋差价款）义务，但被告至今没有依约履行交房义务。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2014年6月30日前，将“取得工程竣工验收备案表”置换商品房交付给原告，如被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按原告该商品房实际总价款的2%支付违约金。至今被告没有按约定将案涉2303号房屋交付原告且另行转让他人，导致置换商品房的目的不能实现，被告已构成根本性违约，原告主张定金20000元不予退还，请求解除双方之间的《置换协议》和《商品房买卖合同》，返还房屋差价款（购房款）18552元及相应利息，并支付违约金8777.6元，符合法律规定，本院应予支持。但利息应按约定的存款利率计算。 关于焦点2。如上所述，导致置换商品房目的不能实现，解除《置换协议》和《商品房买卖合同》，是被告没有依约将置换商品房交付给原告且另行转让他人的违约所造成的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，原告要求被告赔偿损失有法律依据，但原告一直占有使用原有的602号房屋，既没有搬出原有房屋，也没有将房屋交付被告，原被告双方也没有约定，原告提供的证据不足以证实其主张的损失，本院不予支持。双方于2014年1月14日签订的《置换协议》约定，签订《置换协议》后，《房屋土地置换协议》及其《补充协议》同时作废，也就是双方原签订的《房屋土地置换协议》、《房屋土地置换补充协议》和《合同补充协议》在2014年1月14日已经终止，无需另行解除。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条第（二）项的规定，判决如下： 一、解除原告罗胜、李卫红与被告广西天和创展房地产开发有限公司于2014年1月14日签订的《置换协议》、《商品房买卖合同》； 二、被告广西天和创展房地产开发有限公司返还原告罗胜、李卫红房屋差价款18552元及利息（以18552元为基数，从2014年1月15日起按银行同期活期存款利率计算到本案生效判决指定履行期届满之日止）； 三、被告广西天和创展房地产开发有限公司支付违约金8777.6给原告罗胜、李卫红； 四、驳回原告罗胜、李卫红的其他诉讼请求。 案件受理费2528元（原告已预交），由原告罗胜、李卫红负担1879元，广西天和创展房地产开发有限公司负担649元。 上述判决确定的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  郑召华 人民陪审员  梁 映 人民陪审员  吴 钧 二〇一九年六月二十日 法官 助理  黄荣豪 书 记 员  陈虹辰