湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终207号上诉人（原审原告）：襄阳市中盛物业服务有限公司，住所地湖北省襄阳市高新区追日路**孵化园B-502。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁忠泽，襄阳市樊城区长宏法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张忠元，男，1979年3月9日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。上诉人襄阳市中盛物业服务有限公司（以下简称中盛物业公司）因与被上诉人张忠元物业服务合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中盛物业公司委托诉讼代理人袁忠泽接受本院询问。本案现已审理终结。中盛物业公司上诉请求：撤销湖北省襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初1845号民事判决，依法改判支持中盛物业公司一审诉讼请求；本案全部诉讼费用均由张忠元承担。事实和理由：一、一审法院以中盛物业公司三级企业资质核定本案的物业费标准为1元每平方米每月错误。物业企业资质的等级是行业对企业规模、实力的一种认定，而物业服务费的收取标准是以该小区建筑规模、绿化档次、容积率、配套设施、服务等级等因素在物价部门定价范围内以合同约定，合同内详细载明了服务标准及双方的权利义务。也就是说物业公司服务小区相关收费不是以物业公司资质作为收费依据和标准，而是以物价部门定价范围内以合同约定。物业服务的价格标准应以当事人所签订的物业服务合同依据。本小区广大业主及张忠元认可以前缴费是按照1.4元每平方米每月进行缴纳，由此可见是双方对1.4元的缴费标准的没有异议的，也是认可相关服务价格标准的，且张忠元答辩状中并未否定物业服务价格。2.一审法院以中盛物业公司服务中的瑕疵，不支持违约金，适用法律错误。小区的业主即使未交费的时候，相关物业公司仍在进行物业服务，仍在对保洁、保安发放工资等，未缴费业仍然享受到物业服务企业垫资提供的公共服务（垃圾清运、环境卫生、路灯照明、二次供水、污水处理、电梯运输等），保障了张忠元正常的生活，业主提到的服务瑕疵中的门禁、道闸、监控系统均系开发商没有安装或者安装了部分，根本不存在维护不当，更不能成为否定中盛物业公司服务的理由。而目前由于业主逾期缴费，必然使物业公司面临资金支出较大、借款维持小区运营，促使物业成本增加，业主的原因导致物业公司上述经济损失，中盛物业公司索要物业成本、资金利息损失等是维护自身合法权利，中盛物业公司的这种损失必然应当转化为业主的违约金责任，由逾期业主按照合同承担相应的逾期责任。张忠元未作答辩。中盛物业公司向一审法院起诉请求：判令张忠元支付2015年1月1日至2017年3月31日的物业费4746.6元（1.4元×125.57㎡×27个月）和违约金5980.72元，合计10727.32元；判令张忠元承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：中盛物业公司于2012年1月18日在工商行政管理部门注册成立，其公司经营范围包括：物业管理、房地产中介信息咨询服务。2012年3月13日，温哥华1792小区的建设单位湖北花样年置业有限公司与中盛物业公司签订《温哥华1792小区前期物业全权委托服务合同》（以下简称《前期物业合同》）一份。合同约定中盛物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同对物业服务内容约定：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的服务管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。合同对物业服务质量约定：按《住宅质量保证书》提供维修服务，定期检查、建立维修养护台账，维修定时、小修、急修不超过24小时；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理应当制定保养维护维修制度，建立管理台账，设备运行正常，无违章隐患等；公共场所无暴露垃圾、共用部位卫生干净无明显灰尘、垃圾日产日清；公用通道、污水排放畅通；绿地无改变性质和破坏、占用现象；车辆停放有序；协调处理交房后存在的各种质量问题等。合同对公共秩序维护、安全防范等事项约定：实行24小时值守、巡逻、来访人员登记；住宅内大件物品搬运登记放行；发生治安、刑事案件、交通事故及时报警、配合公安部门处理；不承担对物业管理区域内业主和物业使用人的人身、财产保管保险义务。对物业费用约定：物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为2.50元/月/㎡、景观洋房为2元/月/㎡、高层住宅为1.30元/月/㎡、商业物业为3.50元/月/㎡，以上标准不含公共水电分摊及电梯运行费，收费标准将根据政府有关部门的最新规定或所在地物价部门批准的收费标准适时调整，物业费按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月31日前交纳下一年的物业费，未足额交纳物业费按每日应交纳物业费的5‰支付违约金。上述《前期物业合同》签订后，中盛物业公司进驻温哥华1792小区，为小区业主和物业使用人提供物业服务，直至2017年3月31日撤离该小区。在中盛物业公司为温哥华1792小区提供物业服务期间，小区3栋1单元2003室业主张忠元于2013年12月30日接收房屋（其房屋属高层住宅，建筑面积为125.57㎡）。收房时，张忠元的妻子彭妞妞在《前期物业管理服务协议》签约页上签名，同意《前期物业合同》对其有效。收房后，张忠元按照1.40元/月/㎡的标准向中盛物业公司交纳了截止到2014年12月31日前的物业费，之后的物业费至今没有交纳。为此，中盛物业公司向法院提起民事诉讼。一审法院另查明，2015年9月15日，在中盛物业公司为温哥华1792小区提供物业服务期间，温哥华1792一期业主通过襄阳12345政风行风信箱网上平台提出“温哥华1792小区物业收费的疑问”，内容为：“襄州区东站对面的温哥华1792小区为襄州区新建小区，但物业公司管理滞后，进门时有保安在门口值班却不加询问，大门敞开，楼道下的门禁也并未使用，对已入住业主的安全造成隐患。小区内的一些杂物堆放也乱七八糟，电动车乱停乱放，还有杂草长得很高影响美观。物业费标准为1.4元／㎡，是一级物业的标准，管理却远达不到一类小区的标准。希望政府部门对小区物业管理水平进行重新评定。”一审法院还查明，2014年4月3日，襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局联合下发《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（以下简称《通知》）要求襄阳市辖区的各县（市）区物价局、高新区统计物价局、住房保障和房屋管理局、襄阳市物业协会、襄阳市区各物业服务企业、各有关单位遵照执行。该《通知》规定：物业服务企业收费前必须到价格主管部门办理《湖北省服务价格（收费）监审证》，切实提供质价相符的服务。襄阳市市区高层住宅物业综合管理服务收费标准：一级物业基准价1.4元／m2，二级物业基准价1.2元／m2。一审审理中，中盛物业公司未向一审法院提供其公司在价格主管部门办理的《湖北省服务价格（收费）监审证》。中盛公司认为，其收取物业费依据《物业服务合同》，与物业资质没有关系。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。中盛物业公司与建设单位签订的《前期物业合同》系双方真实意思表示且内容不违反法律规定，属有效合同。张忠元收房时同意《前期物业合同》对其有效，故中盛物业公司与建设单位签订的《前期物业合同》对张忠元具有约束力。中盛物业公司基于合同约定提供了物业管理服务，张忠元应当按照合同约定交纳物业费用。中盛物业公司诉请张忠元支付2015年1月1日至2017年3月31日的物业费，符合法律规定，一审法院予以支持。中盛物业公司诉请张忠元按照1.4元/月／m2标准交纳物业费及违约金。结合2015年9月15日温哥华1792一期业主通过襄阳12345政风行风信箱网上平台对中盛物业公司的物业服务及收费提出的疑问，以及2014年4月3日襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局联合下发的《通知》规定：“物业服务企业收费前必须到价格主管部门办理《湖北省服务价格（收费）监审证》，切实提供质价相符的服务。”一审法院审理认为，《湖北省服务价格（收费）监审证》是物业公司能否提供质价相符服务的证明，办理《湖北省服务价格（收费）监审证》是物业公司能否按照相应标准收取服务费的前提条件。虽然张忠元2015年1月1日之前按照1.4元/月／m2的标准向中盛物业公司交纳了物业费，但鉴于中盛物业公司在案件审理过程中没有提交《湖北省服务价格（收费）监审证》证实其公司达到1级资质，也没有证据证明其提供了质价相符的物业管理服务，故对中盛物业公司诉请1.4元/月/㎡的物业收费标准，一审法院不予支持。中盛公司辩解其收取物业费依据《物业服务合同》，与物业资质没有关系，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。一审法院结合《通知》中：一级物业基准价1.4元／m2，二级物业基准价1.2元／m2的襄阳市市区高层住宅物业综合管理服务收费标准，酌情将本案的物业费核定为1元/月/㎡标准。据此，张忠元应交纳的物业费为3390.39元（1元/月/㎡×125.57㎡×27个月）。中盛物业公司还诉请张忠元支付违约金。因中盛物业公司对其经营期间未交纳物业费的业主均向一审法院提起诉讼，参加诉讼的业主均辩解中盛物业公司没有提供符合约定的物业服务、物业收费过高等原因才拒交物业费，综合上述情况，根据公平原则，一审法院对中盛物业公司的该项请求不予支持。张忠元未到庭参加诉讼不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、张忠元于判决生效之日起三日内支付襄阳市中盛物业服务有限公司2015年1月1日至2017年3月31日期间的物业费3390.39元；二、驳回襄阳市中盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，减半收取34元，由张忠元负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。中盛物业公司提交了三组证据：1.湖北省襄阳市襄州区物价局对中盛物业公司收取物业综合服务费颁布的《服务价格监审证》，拟证明中盛物业公司具备行政审批的收费许可证明且在有效的期限内；2.《襄阳市住房保障和房屋管理局关于尚虎山同志反映问题的行政程序处理决定书》，拟证明中盛物业公司可以提供一级标准的服务；3.湖北省高级人民法院（2018）鄂民申4524号民事裁定书，拟证明一审法院酌情将本案物业费核定为每月每平方米1元不当。经审查，对该组证据的真实性，本院予以采信。二审经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审另查明，中盛物业公司与杨俊宇物业服务合同纠纷一案，经湖北省襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初1797号民事判决。中盛物业公司上诉至本院，本院审理后作出（2018）鄂06民终2793号民事判决。中盛物业公司仍不服，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2018年12月21日作出（2018）鄂民申4521号民事裁定，指令本院再审本案。本院经再审，于2019年6月5日作出（2019）鄂06民再34号民事判决，认定襄阳市襄州区物价局于2014年9月2日，向中盛物业公司发放了证号为20140902030的《服务价格监审证》，其核准中盛物业公司在襄阳市××区航空路××1792小区收取物业管理综合服务费标准，其中高层住宅为1.4元/平方米/月；改判支持中盛物业公司按1.4元/平方米/月标准收取物业费的诉讼请求。杨俊宇系与本案当事人执行同一物业服务合同的温哥华1792小区业主。本院认为，中盛物业公司与建设单位签订的《温哥华1792小区前期物业全权委托服务合同》未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。张忠元虽然不是该合同当事人，但其妻子彭妞妞收房时在《临时管理规约承诺书》和《前期物业管理服务协议》签约页签名，且接受了中盛物业公司提供的物业服务，并已按前期物业服务合同交纳了部分物业费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该合同对温哥华1792小区业主张忠元具有约束力。张忠元应按照《前期物业服务合同》的约定履行自己的义务，其中该《前期物业服务合同》约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.30元/月/㎡，同时约定以上标准不含公共水电分摊及电梯运行费，且收费标准将根据政府有关部门的最新规定或所在地物价部门批准的收费标准适时调整，而中盛物业公司也于2014年9月取得了襄阳市襄州区物价局颁发的《服务价格监审证》，核准其在温哥华1792小区按照高层住宅1.4元/平方米/月的标准收取物业管理综合服务费标准，故张忠元应以其所购房屋建筑面积125.57平方米，按照1.4元/平方米/月的标准交纳物业费。张忠元欠交物业费27个月，其应向中盛物业公司支付物业费金额应为4746.54元。一审法院以中盛物业公司按1.4元/平方米/月收取物业费缺乏依据并参照原襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局联合发布的《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》的规定，酌情将物业费核定为1元/平方米/月不当，本院予以纠正。中盛物业公司关于一审判决酌定物业费标准为1元/平方米/月无事实及法律依据的上诉理由成立，其要求张忠元按照1.4元/平方米/月的标准支付拖欠的物业费的上诉请求，本院依法予以支持。虽然张忠元未按照《前期物业服务合同》的约定按期支付物业费，但中盛物业公司提供的物业服务的确存在一定的瑕疵，故中盛物业公司关于支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初1845号民事判决；二、张忠元于本判决生效之日起三日内支付襄阳市中盛物业服务有限公司2015年1月1日至2017年3月31日期间的物业管理费4746.54元；三、驳回襄阳市中盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费68元，减半收取34元，由张忠元负担；二审案件受理费136元，由张忠元负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇一九年六月十七日书记员 刘 洋