西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初2991号 原告：谢健康，男，1949年1月11日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：车强胜，男，1985年10月7日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告谢健康与被告车强胜租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢健康，被告车强胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢健康向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还宅基地租金1.8万元（从2018年4月1日至2019年3月31日）。2、要求被告赔偿损失共计73200元（含打地坪和高压线接入费11800元、彩钢房建房费56400元、搬迁费5000元）。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：其与被告签订房屋租赁合同，租赁被告的宅基地建厂经营。2018年3月底，被告收取其2018年4月1日至2019年3月31日的租金共计1.8万元。其不知道村里的拆迁已经开始。XX村XX房XX道，去找被告，被告让其尽管放心，这一两年村子拆不了。2018年4月15日，被告通知其搬迁，即将向开发商交房。其告知拆迁方房子归其所有，并且得知，5月1日前交房是最后期限，在此之前交房均可得7万元奖励款。然而，2018年4月19日，其建在被告宅基地上的彩钢厂房遭遇强拆。其报警，并经拆迁方协调，要求其五日内搬迁。其厂房内还有大量财产，由于大门被毁，含一台小型粉碎机的少量物品被盗。由于时间紧、道路不畅，其还有约20万元产品和物资没有来得及搬出，拆迁方不再让其进村搬运。2018年5月14日，经派出所确认，其的厂房被拆迁。其认为，被告明知村子要拆迁，还要继续收其下一年租金，将其厂房占为己有，向拆迁方提前十多天上交产权，严重侵害了其的利益，故其诉至本院。对于厂房内的财产损失，其保留另行起诉的权利。被告车强胜辩称，不同意原告的诉讼请求。签订场地租赁协议的时候就写得很清楚，原告应提前交租金，即2018年3月15日前缴纳下一年的租金。其在2018年3月25日左右，才找被告收取了下一年的租金1.8万元从2018年4月1日至2019年3月31日）。2018年3月底拆迁队进村宣传，因为赔偿问题没有谈拢，所以其没有交房。2018年4月18日其签的拆迁安置协议，将宅基地交给政府。交房后，其通知原告该搬走就搬走，原告称时间太短没有办法搬，其就说那就和其没有关系了。签订场地租赁协议的时候说得很清楚，如果遇到拆迁或不可抗力，协议就终止了。其租给原告的时候，宅基地上是有两间房子和围墙，原告为了自己使用将地面硬化（就是打地坪）、自己建的彩钢房。场地租赁协议上写的这些东西与其无关，由原告自行处理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实：2015年4月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订场地租赁协议，约定原告将位于XX堡XX号的自家宅基地房屋（两间房屋约20-30平方米）出租给被告，并约定：“在租赁期内乙方只享有该宅基地使用权，其余权利均归甲方所有。乙方可根据需求在租赁区域内新建房屋或对原有房屋进行改建，租赁期间的所有基建和修缮费用由乙方承担（若拆除或对房屋有所破坏须经甲方同意）”、“本协议自2015年4月1日起至本村拆迁本村协议终止”、“租赁期间前三年场地使用费为每年16000元；以后每三年房租递增一次”、“租金按年支付，第一年租金支付时间为合同签订当天，以后每年3月15日前支付租金，支付方式均为现金”、“乙方保证在本协议终止时，租赁场地上的原建筑按出租时状态归还甲方”、“合同期满，租赁场地上原有设施之外乙方自行搭建的设施由乙方自行处理”等内容。当日，原告向被告缴纳1.6万元，被告向原告出具收条一张。后原告请人在被告的宅基地上实施打水泥地面并建有彩钢房厂房等，并使用该房屋。2018年3月24日，原告向被告缴纳2018年4月1日至2019年3月31日的房租1.8万元（含递增的2000元）。2015年3月25日，天和新府社区六届三次居民代表会议修订通过红旗村城中村改造拆迁安置实施方案，该方案的内容包括：“安置对象包括具有红旗村村民资格的农户和在XX村XX房XX户”、“农户（包括应划而未划庄基者）和祖遗户居住用房均按户计算，每户380平方米。因人口过多，居住房人均不足65平方米的农户，按人补足65平方米”、“有宅基地的应安置户用原有房屋一、二层合法有效面积定量置换安置房面积。应XX庄XX户，其应安置房总面积内按每平方米500元向村集体缴纳建房款”、“村民在合法有效宅基地内所建住房一、二层实行定量产权置换。安置置换标准以内面积，互不找差价”、“在原有宅基地合法有效面积以外超占庄基者，超占面积部分所建重型屋面房屋不论层次一律按每平方米160元补偿，所建彩钢瓦、活动房等轻型屋面房屋一律不补偿”、“对合法有效面积内一、二层部分，按统一标准进行安置房置换，每户统一补偿五万元，不再进行装修和附着物评估”。同日，展开对村民实施拆迁的宣传工作。2018年4月17日，被告签署拆迁交房单，将其上述宅基地的房屋上交，并通知原告想办法搬走。2018年4月18日，被告与西安红旗村城中村改造建设发展有限公司签订拆迁安置补偿协议书，约定给被告户内三人安置住宅380平方米，经济发展用房60平方米。该协议载明：被告所属一、二层合法有效面积按照《方案》有关规定进行定量置换，不再进行补偿，其他房屋和附着物、过渡费、奖励费等按照《方案》规定，结算以《附表二》为准。《附表二》结算费用载明：过渡费按3人计算为4.32万元，搬家费为1万元/户，奖励费5万元/户，三层已建建筑面积补偿费37㎡×750元/㎡=27750元，经确认的宅基地有效面积内三层未建面积部分的奖励：157.90㎡×680元/㎡=107372元，附着物为5万元，共计288322元。2018年4月19日，被告领取上述拆迁安置补偿款。亦在当日，XX堡XX房门被破坏。2018年5月14日，原告报警称在车家堡的厂房被拆了。因对相关费用协商未果，故原告诉至本院。庭审中，被告提供的其房屋的拆迁评估报告载明：一、二层合法有效面积400㎡，三层以上房屋建筑面积37㎡，三层以上房屋评估值：27750元，超建房屋面积56平方米，超建房屋评估值8960元，附着物评估值5万元，房屋及附着物评估值合计194082元。诉讼中，因双方各持己见，致调解未果。以上事实有当事人陈述、场地租赁协议、收条、拆迁安置实施方案、拆迁安置补偿协议书等证据附卷为证。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已经向被告缴纳2018年4月1日至2019年3月31日的房屋租金1.8万元。根据原、被告在场地租赁协议中关于租赁期限“自2015年4月1日起至本村拆迁本村协议终止”的约定，及被告于2018年4月17日签署拆迁交房单，应认定原、被告之间的租赁合同于2018年4月17日终止，故被告应退还2018年4月18日至2019年3月31日未使用租赁场地的租金，即为17161.64元。结合原告宅基地上所建的房屋面积、被告在原告宅基地上的建房情况及拆迁安置实施方案、拆迁安置补偿协议书的内容记载，被告签署的拆迁安置补偿协议书中涉及的三层以上房屋建筑面积37㎡及其评估值27750元、超建房屋面积56平方米及其评估值8960元，应属原告所建的房屋所得的赔偿，应归原告所有，即被告应给付原告赔偿款36710元。根据原、被告在场地租赁合同中的约定，结合拆迁安置实施方案中“对合法有效面积内一、二层部分，按统一标准进行安置房置换，每户统一补偿五万元，不再进行装修和附着物评估”的规定，对原告主张的其余费用损失赔偿，因无相关事实和法律依据，故本案不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告车强胜于本判决生效后十五日内返还原告谢健康未使用的场地租金共计17161.64元。二、被告车强胜于本判决生效后十五日内给付原告谢健康赔偿款共计36710元。三、驳回原告谢健康其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2080元（原告已预交），现由原告自行承担580元；其余1500元由被告承担，于支付上款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长      薛敏丹人民陪审员      周银凤人民陪审员      贺群牛   二〇一九年六月二十六日 书  记  员      王  静    打印人：周惠荣  校对人：王静  送达时间：2019年   月  日 1