北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初94874号原告：北京中亚盛成投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京西路**院**楼****。法定代表人：范亚成，执行董事。委托诉讼代理人：谢阳，北京市亿达律师事务所律师。被告：泰博思（北京）国际教育科技有限公司，住所地北京市，住所地北京市朝阳区法定代表人：戚小明。被告：牛应山，男，1980年5月1日出生，汉族，住址西安市灞桥区。二被告共同委托诉讼代理人：孙国华，北京驰为律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：徐春国，北京驰为律师事务所律师。被告：戚小明，男，1978年11月11日出生，汉族，住址江苏省泰州市高港区。原告北京中亚盛成投资管理有限公司（以下简称中亚公司）诉被告泰博思（北京）国际教育科技有限公司（以下简称泰博思公司）、被告牛应山、被告戚小明合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。中亚公司、泰博思公司、牛应山均到庭参加了诉讼。戚小明经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中亚公司向本院提出诉讼请求：1、泰博思公司支付房租本金30万元；2、泰博思公司支付欠付房租利息（以30万元为基数，自2016年11月30日起按照月息2%计算至实际清偿之日止）；3、泰博思公司支付违约金3万元；4、牛应山、戚小明就上述三项诉求承担连带清偿责任。事实与理由：2012年12月5日，我公司与泰博思公司订立《房屋租赁合同》，泰博思公司承租北京市朝阳区北苑路甲X号北辰新纪元大厦X座X室，租期自2012年12月1日起至2017年11月30日止，租赁面积255.31平方米，租金按租赁面积6.4元/平方米/每日计收，每年上调5%，上调限额为租赁面积8.5元/平方米/日计收。租赁合同履行过程中，泰博思公司拖欠我公司房屋租金及装修补偿款，于2014年6月22日，我公司与泰博思公司达成《还款协议》，明确泰博思公司欠付我公司租金30万元，2014年7月1日起，泰博思公司每月以未偿还租金为基数按2%的月息向我公司偿还利息，并承诺2015年1月15日前还款15万元，2015年6月15日前清偿全部房租及利息。逾期未还款的，泰博思公司另行向我公司支付违约金3万。《还款协议》签订后，泰博思公司未按约定偿还房租，经我公司催要，2015年7月2日，泰博思公司向我公司出具《还款保证书》，保证在2015年7月13日前将7月1日前产生的利息全部还清。2015年10月30日，泰博思公司出具《承诺书》，承诺房租分次在2015年11月底全部还清。2015年2月前，利息由泰博思公司逐月向我公司支付，2015年3月至2016年11月30日，尚欠我公司房租30万，利息4.1万，承诺于2017年6月1日前付清全部房租及利息，如逾期还款承担违约责任（包括但不限于利息、违约金、逾期罚息等），同时赔偿我公司所有经济损失。牛应山、戚小明作为保证人，一并签署并按手印，保证对前述债务承担连带保证责任，担保期限自2016年12月6日至2019年1月1日。但此后三被告均未再向我公司清偿任何房租、利息、违约金等。为维护我公司合法权益，特诉至法院。泰博思公司辩称：从整个还款承诺书中有30万元，但双方没有按照这个还，也没有按照还款协议履行，就应该回到原租赁合同中。我公司只拖欠租金19.8万元，交接完写完还款协议后我们还款8.5万元，所以该部分还款应该扣除，我公司认可本金11.3万元。当时对方扣除了我方9.8万元违约金，扣除违约金过高，请求给予适当调整，我方认为应该调整到30%即3.39万元，多余缴纳的部分应该抵扣。关于支付利息，因为后期没有履行，协议应该回归到租赁合同状态，我们承担租赁合同项下的违约金，至于说这几份保证书、承诺书后来也没有按照该约定履行，回到原始状态房屋租赁合同纠纷应该按照30%支付违约金，不同意对方按照保证函或者承诺书来收取利息。2016年12月6日还款承诺书只承诺了2016年之前，2016年之后就没有2%的约定了。违约金不同意该诉求，这是在承诺书上的违约金。牛应山：本案是房屋租赁合同纠纷，在还款承诺书没有得到履行情况下，如果回归到房屋租赁合同，牛应山不应该承担房屋租赁合同项下连带责任。戚小明未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年12月5日，中亚公司（甲方）与泰博思公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定双方就租赁北辰新纪元大厦X座X室达成协议，租赁期限五年即自2012年12月1日起至2017年11月30日止。该房屋每月租金按建筑面积每天6.4元/平方米计算，租金每年上调8%，最高上调限额为按建筑面积计算租金每天8.5元/平方米封顶。第5.2条约定双方签订本租赁合同后，乙方应于2012年12月1日支付履约保证金98000元。甲方收到保证金后向乙方出具收据。2014年6月22日，泰博思公司（甲方）、中亚公司（乙方）、牛应山（丙方）签订《还款协议》，还款协议约定鉴于甲方承租乙方北辰新纪元X号写字楼X房间，因甲方原因须提前解约退租，经双方友好协商，就甲方拖欠乙方的房屋及对乙方的补偿达成如下协议，还款金额共计30万元，含甲方拖欠房租及装修补偿款。甲方确保2015年1月15日以前还款本金15万元，2015年6月15日以前还清全部利息。自2014年7月1日起，甲方每月以未偿还本金为基数按2%的月息向乙方偿还利息，每月利息应于当月28日前汇入乙方指定账号（建行北京市分行4340620011181548范某），直至本息全部还清。部分偿还或逾期偿还，均视为违约，甲方需另行向乙方支付违约金3万元。签署本合同后，甲方必须在2014年6月22日前清空原有场地的物品，并将租赁房屋及钥匙等相关物品移交乙方。丙方作为甲方担保人，对甲方按照本协议履行全部义务承担连带保证责任。2015年7月2日，泰博思公司出具《还款保证书》，还款人泰博思公司（甲方），收款人范某（乙方），就甲方拖欠乙方房租及对乙方的补偿达成如下还款计划：甲方确保2015年7月13日以前将7月1日前拖欠的乙方利息全部还清。2015年8月1日还款66000元；2015年9月1日还款64800元；2015年10月1日还款63600元；2015年11月1日还款62400元；2015年12月1日还款61200元。若在还款日不能按时还款，需一次性偿还所剩未还款项。2015年10月30日，戚小明和泰博思公司出具《承诺书》，2015年10月30日，戚小明对原先欠范某（北苑房租）的款项还款计划如下：11月8日之前还人民币10万元；11月22日之前还人民币10万元；剩余款项全部在11月底还清。2016年12月6日，泰博思公司出具《还款承诺书》，表示中亚公司：本公司于2014年6月22日，与贵司签订了关于北辰X房租欠款的《还款协议》，共欠贵司房租人民币30万，并约定于2015年6月15日前还清，月息2%，每月一结息。2015年2月之前已正常付息。自2015年3月至2016年11月30日共21个月应计利息壹拾贰万陆仟元整。从2015年3月至今，共累计付息至范某账户捌万伍仟元整。故截止2016年11月30日，本公司尚欠付贵司本金人民币30万元，利息41000元。本司郑重承诺：1、2017年6月1日前，将欠付贵司的全部本息付清。2、当本公司逾期还款，本公司在承担违约责任（包括但不限于利息、违约金、逾期罚息等）的同时赔偿贵司的所有经济损失（包括但不限于律师费、差旅费、评估费、拍卖费等实现债权的费用）。同时，牛应山、戚小明作为保证人在该《还款承诺书》上签字按手印，上载：本人牛应山对前述泰博思公司的全部债务承担连带保证责任，担保期限为自即日起至2019年1月1日。保证人：牛应山；另载：本人戚小明对前述泰博思公司的全部债务承担连带保证责任，担保期限为自即日起至2019年1月1日。保证人：戚小明。庭审中，泰博思公司抗辩实际拖欠租金数额为19.8万元，且因为其违约中亚公司扣除了9.8万的保证金；中亚公司表示当时欠付租金20多万，不是对方说的19.8万，再加上10万的装修补偿，合计30万，实际上当时双方都算过账，履约保证金当时签订还款计划的时候用来抵拖欠租金，当时大家都算好账后签订的还款协议。关于中亚公司提交的上述证据包括《房屋租赁合同》、《还款协议》、《还款保证书》、《承诺书》、《还款承诺书》，泰博思公司、牛应山对证据真实性均认可，部分关联性不认可。戚小明未到庭发表质证意见。本院认为，债务应予清偿。中亚公司提交的《房屋租赁合同》、《还款协议》、《还款承诺书》等证据，可以证明泰博思公司欠付中亚公司租金30万，泰博思公司抗辩实际租金为19.8万并支付了违约金9.8万元应予减扣，无证据支持，且双方此后通过《还款协议》约定就租金欠付事宜进行了结算和约定，故中亚公司要求泰博思公司支付租金30万元，合法有据，本院予以支持。关于利息，因泰博思公司欠付租金不能及时归还，故中亚公司与泰博思公司在2014年6月22日签署的《还款协议》中约定了利息，该约定并不违反法律规定，本院不持异议，根据中亚公司提交的2016年12月6日《还款承诺书》亦可知泰博思公司此前也曾按《还款协议》约定支付了部分利息，关于后续利息是否需要支付，泰博思公司抗辩利息约定只是在2016年，之后没有约定，但从《还款承诺书》载明看，泰博思公司认可欠付中亚公司租金30万元，截止2016年11月30日前利息41000元，并同意于2017年6月1日前付清全部本息，同时约定如果逾期同意承担违约责任包括但不限于利息等等，故结合双方此前签订的《还款协议》、《承诺书》等文件以及《还款承诺书》前后文义，对于中亚公司要求泰博思公司按照月息2%支付利息，本院予以支持；但是关于利息的支付时间，既然中亚公司依据《还款承诺书》要求牛应山、戚小明承担保证责任，应该认为其认可该《还款承诺书》，而且《还款承诺书》签署时间在后，该《还款承诺书》在泰博思公司支付利息的基础上，对于还款时间又进行了后延，而且约定如果逾期再承担违约责任，故利息的起算时间本院认定应以2017年6月1日起算。另外，关于违约金，因双方约定30万租金欠款利息年利率已达24%，故参照民间借贷相关司法解释规定，中亚公司再要求支付违约金，本院不予支持。关于中亚公司要求牛应山、戚小明就泰博思公司债务承担连带保证责任，根据各方《还款承诺书》约定，中亚公司该诉求，合法有据，本院予以支持。戚小明经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩和举证质证权利，本院依法缺席判决。综上，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告泰博思（北京）国际教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京中亚盛成投资管理有限公司拖欠租金三十万元及利息（以三十万元为基数，自二〇一七年六月一日起至实际付清之日止，按月息2%计算）。二、被告牛应山、被告戚小明就判决第一项承担连带赔偿责任。三、驳回原告北京中亚盛成投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。公告费560元，由被告戚小明负担（于本判决生效之日起七日内支付原告）；案件受理费8240元，1270元由原告北京中亚盛成投资管理有限公司负担（已交纳），6970元由被告泰博思（北京）国际教育科技有限公司、被告牛应山、被告戚小明负担（于本判决生效之日起七日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨 静人民陪审员  罗小灵人民陪审员  史文军二〇一九年六月二十日书 记 员  辛迎雪