福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初812号 原告：莆田市飞旋房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区荔洲别墅俱乐部，统一社会信用代码9135030075313875XJ。 法定代表人：林东旋，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭正敢，男，1965年12月2日出生，汉族，系原告员工。 被告：胡志红，女，1967年8月24日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 原告莆田市飞旋房地产开发有限公司（以下简称飞旋公司）诉被告胡志红商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告飞旋公司的委托诉讼代理人郭正敢到庭参加诉讼。被告胡志红经公告送达开庭传票等应诉材料，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 飞旋公司于2019年2月11日立案时向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除飞旋公司与胡志红于2014年11月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Ｈ20××87）；2.判决胡志红偿还给飞旋公司代偿款项共计5955.2元及以每笔还款金额为基数自代偿之日起至还清之日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款人民币基准利率计算的利息；3.判决胡志红配合飞旋公司办理合同编号为Ｈ20××87的《商品房买卖合同》的撤销合同备案和注销商品房预告登记的手续；4.本案诉讼费由胡志红承担。庭审过程中，飞旋公司变更第2项诉讼请求为：判决胡志红偿还给飞旋公司代偿款项共计5955.2元以及该款自2019年2月11日起至还清之日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款人民币基准利率计算的利息。事实与理由：2014年11月23日，飞旋公司与胡志红签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：胡志红向飞旋公司购买坐落于莆田市涵江区商品房……尚欠购房款人民币100000元向中国农业银行股份有限公司莆田××支行（以下简称农业银行××支行）申请贷款支付，胡志红每月如期向银行交付所约定的还款金额，若胡志红连续两个月未按期向银行还款，或银行从飞旋公司账户中扣除胡志红所欠款项的，飞旋公司以书面形式通知胡志红，胡志红应自通知之日起7日内向飞旋公司交清欠款及利息，逾期不付清者，飞旋公司有权视为胡志红违约，并按《商品房买卖合同》第七条处理。……。《商品房买卖合同》第七条约定：逾期付款责任……逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告3日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的50%向出卖人支付违约金。……。2015年2月4日，胡志红作为借款人，飞旋公司作为保证人与农业银行××支行签订《个人购房担保借款合同》，胡志红以案涉房产作为抵押，向农行××支行借款100000元，《合同》约定：飞旋公司作为保证人，担保方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）等，保证期间为借款到期日起两年。保证人未按合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相应款项抵偿债务。《个人购房担保借款合同》签订后，胡志红自2018年1月份起未能依约向农业银行××支行还款。飞旋公司于2018年6月6日委托福建佘云律师事务所向胡志红邮寄《律师函》，要求胡志红偿还飞旋公司被银行扣划的款项及履行合同义务等，但胡志红至今仍不偿还飞旋公司被扣划的款项，也不履行合同义务。胡志红的违约行为已达到双方约定的合同解除条件，飞旋公司有权解除合同并要求胡志红承担违约责任及归还飞旋公司替其代为偿还的款项及利息等。 胡志红未作答辩，亦未向本院提交证据。 飞旋公司围绕诉讼请求依法提交以下证据： 1.飞旋公司营业执照（副本）及法定代表人身份证明各一份、胡志红身份证复印件一份，欲证明飞旋公司与胡志红的诉讼主体身份； 2.《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《个人购房担保借款合同》各一份，欲证明：（1）胡志红于2014年11月23日向飞旋公司购买坐落于莆田市涵江区住宅，双方对解除合同及违约责任进行相关约定；（2）2015年2月4日，胡志红作为借款人，飞旋公司作为保证人与农业银行××支行签订《个人购房担保借款合同》，胡志红以案涉房产作为抵押，向农行××支行借款100000元，飞旋公司提供连带责任保证以及胡志红每月应当归还按揭贷款的事实； 3.合同编号为H20××87的《莆田市商品房买卖合同备案表》一份，欲证明：本案讼争的房屋已经办理合同备案与预告登记的事实； 4.福建佘云律师事务所《律师函》一份、邮1101甲《国内挂号信函收据》、邮件号码为XA33××35《邮件查单》、《查询邮件回单》各一份，欲证明：因胡志红未按约归还贷款导致飞旋公司被扣款，飞旋公司于2018年6月6日向胡志红邮寄《律师函》通知其向飞旋公司归还代偿款，否则应按合同约定解除《商品房买卖合同》。但胡志红至今仍然未向飞旋公司还款，双方签订的《商品房买卖合同》应予以解除的事实； 5.《代垫客户按揭还款》一份、中国农业银行股份有限公司莆田××支行《业务凭证通用分户明细查询》一份及《业务凭证》一组（共7张），欲证明：因为胡志红没有未按约归还贷款导致飞旋公司被银行扣款5955.2元（该款项不包含已经行使过追偿权的金额，且胡志红从未向飞旋公司偿还）。 本院经审查认为，胡志红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。飞旋公司所提交的上述证据，来源合法，内容客观真实，能够相互印证，与本案待证事实具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信。 根据上述采信的证据并结合当事人庭审陈述，本院对本案主要事实认定如下： 2014年11月23日，飞旋公司与胡志红签订《商品房买卖合同》（合同号：Ｈ20××87）及附件，该《合同》约定，胡志红向飞旋公司购买位于涵江区，总价款为153408元，签订合同时已付53408元，尚欠购房款100000元由农业银行××支行提供按揭贷款支付。《合同》第七条约定：逾期付款责任……（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告3日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的50%向出卖人支付违约金。……。附件六《合同补充协议》中约定：第一条Ｄ、买受人向银行申请按揭贷款的，在办理按揭贷款过程中产生的抵押鉴证费、手续费等由买受人承担，在出卖人为买受人担保期间，买受人每月如期向银行交付所约定的还款金额，若买受人连续两个月未按期向银行还款，或银行从出卖人账户扣除买受人所欠款项的，出卖人以书面形式通知买受人，买受人应自通知之日起7日内向出卖人交清欠款及利息，逾期不付清者，出卖人有权视为买受人违约，并按《商品房买卖合同》第七条处理。……。第八条约定：买受人保证《合同》中所填的姓名、名称、代理人、地址、电话、邮政编码等内容真实有效。如有变更，必须于变更之日起七日内以书面形式通知对方，否则由此引起无法及时通知的责任由自己承担。书面通知包括传真、在湄洲日报上登报、挂号信、特快专递方式等，传真、登报、挂号信、特快专递发出之日即视为通知之日。2014年11月23日，案涉《商品房买卖合同》（合同号：Ｈ20××87）在莆田市住房和城乡建设局办理合同备案手续。2014年12月11日，案涉房屋办理预购商品房预告登记。2015年2月4日，胡志红作为借款人，飞旋公司作为保证人与农业银行××支行签订《个人购房担保借款合同》，胡志红以案涉房产作为抵押，向农行××支行借款100000元，借款期限为240个月，《合同》第四条约定：借款人按第二十九条约定的分期还款方式偿还本合同借款本息：即以第二十九条约定的月数为一个还款周期。自借款发放后，每期末月的20日为还款日。飞旋公司对胡志红的上述借款承担连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年。合同第九条约定：9.1.4（3）未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。……。《合同》第十三条约定：……本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。……。《个人购房担保借款合同》签订后，胡志红未按约还款，飞旋公司自2018年1月份至2018年7月份期间代胡志红向农业银行××支行偿还款项共计5955.2元（其中：2018年1月29日共代偿款项1988.73元；2018年3月26日共代偿款项1320.54元；2018年6月6日代偿款项1323.77元；2018年7月31日代偿款项1322.16元）。2018年6月6日，飞旋公司以挂号信的方式向胡志红邮寄福建佘云律师事务所《律师函》，要求胡志红支付代偿款项及履行合同义务等。胡志红至今未向飞旋公司归还代偿的款项，也不履行合同义务，致飞旋公司于2019年2月11日诉至本院。 本院认为，飞旋公司与胡志红于2014年11月23日订立的《商品房买卖合同》（合同号：H20××87）及附件，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同及其附件的约定履行相应的义务。附件六《合同补充协议》第一条明确约定“……。在出卖人为买受人担保期间，买受人每月如期向银行交付所约定的还款金额，若买受人连续两个月未按期向银行还款，或银行从出卖人账户扣除买受人所欠款项的，出卖人以书面形式通知买受人，买受人应自通知之日起7日内向出卖人交清欠款及利息，逾期不付清者，出卖人有权视为买受人违约，并按《商品房买卖合同》第七条处理。……”《商品房买卖合同》第七条约定：逾期付款责任……（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告3日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的50%向出卖人支付违约金。……。根据上述约定，胡志红自飞旋公司向其通知要求支付代偿欠款及利息等相关款项之日起7日内未付清相关款项的，视为胡志红违约，飞旋公司有权解除合同。本案飞旋公司于2018年6月6日向胡志红邮寄《律师函》，要求胡志红支付代偿款项及履行合同义务等，已履行解除合同的通知义务，但胡志红至今未向飞旋公司归还代偿的款项，也不履行合同义务。现飞旋公司要求解除其与胡志红于2014年11月23日订立的《商品房买卖合同》（合同号：H20××87），于法有据，本院予以支持。飞旋公司以讼争房屋虽然已经被查封，但胡志红仍应履行合同的附随义务为由，要求胡志红配合飞旋公司办理编号为H20××87的《商品房买卖合同》的撤销合同备案和注销商品房预告登记的手续，因飞旋公司主张的上述请求系物权登记或变动的程序，而被查封的房屋在查封期间未经查封法院许可，任何人不得办理物权变动手续，故飞旋公司的上述主张目前因客观原因无法实现，本院现不予支持。飞旋公司可待条件成就后另行主张。因飞旋公司作为胡志红向农业银行××支行借款100000元的保证人自2018年1月份至2018年7月份期间代胡志红向农业银行××支行偿还款项共计5955.2元，且飞旋公司于2018年6月6日向胡志红邮寄《律师函》催讨代偿款，本案亦无证据证明飞旋公司在承担保证责任过程中存在过错导致胡志红的债务范围扩大，根据《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，飞旋公司有权向胡志红追偿，胡志红依法应偿还飞旋公司代为支付的款项。现飞旋公司要求胡志红偿还其代为偿还的款项5955.2元并支付该款自2019年2月11日起至还清之日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款人民币基准利率计算的利息，于法有据，本院予以支持。胡志红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除莆田市飞旋房地产开发有限公司与胡志红于2014年11月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：H20××87）； 二、胡志红应在本判决生效之日起五日内向莆田市飞旋房地产开发有限公司偿还代偿款5955.2元，并支付该款自2019年2月11日起至还清之日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款人民币基准利率计算的利息； 三、驳回莆田市飞旋房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由胡志红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  李莹桓 人民陪审员  卓金贤 人民陪审员  叶志媛 二〇一九年六月二十一日 书 记 员  关雨琴 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的； （二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （四）违反财产报告制度的； （五）违反限制高消费令的； （六）无正当理由拒不履行执行和解协议的。 第八条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。 国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。