安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3583号上诉人（原审原告）：钱汇丰，男，1990年9月15日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：李荣，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团安徽有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路**，统一社会信用代码913401007430785973。负责人：何大伟，总经理。委托诉讼代理人：张寅，安徽华人（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏晓明，安徽华人（北京）律师事务所律师。上诉人钱汇丰因与被上诉人中国移动通信集团安徽有限公司合肥分公司（以下简称移动合肥分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2018）皖0191民初4955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱汇丰上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决移动合肥分公司支付拖欠的房租99800元并承担违约金；3、驳回移动合肥分公司的反诉请求；4、移动合肥分公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决错误认定情势变更，适用法律错误。《合同法》解释二第二十六条中的情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因，合同赖以成立的基础或环境发生了当事人预料不到的重大变化，若继续履行则显失公平。显然，这里客观情况变化或者情势变更的发生，是与双方当事人无关的原因所致，是双方当事人无法预见，也无法防止的。本案中，移动合肥分公司办公人员增加，显然是移动合肥分公司自身原因，增加人员是移动合肥分公司自行决定并自行招聘的，办公人员增加以及由此引发的原承租房屋面积偏小，不能满足其自身需要的结果，不仅不是合移动合肥分公司无法预见的，甚至本来就是移动合肥分公司主动所为和单方制造的结果。一审判决将上述移动合肥分公司主动追求和制造的结果错误地认定为情势变更，进而适用《合同法》解释二第二十六条规定，解除依法成立的合同，并免除移动合肥分公司的全部违约责任，显属适用法律错误。2、移动合肥分公司在一审开庭之后提起反诉，一审法院受理并将之与本诉合并审理，为此二次开庭。移动合肥分公司在一审第一次庭审闭庭后才提起反诉，一审受理反诉，与本诉合并审理，违反了《民事诉讼法》司法解释第二百三十二条规定。3、移动合肥分公司提起的反诉请求是要求确认案涉租赁合同已于2018年8月6日解除，该请求为确认之诉，确认之诉是当事人要求法院认定某种法律关系存在或者不存在的诉讼，确认之诉最终判决确认的事实一定是在诉讼提起之前即已存在。本案中，移动合肥分公司提起的反诉是请求确认租赁合同已于起诉前的某特定之日解除，并非是请求解除该租赁合同，一审判决一方面未支持移动合肥分公司的确认请求，另一方面又确认该租赁合同于本案第二次开庭之日解除，该判决超出了反诉的审理范围，无任何法律依据，违反了民事诉讼“不告不理”的基本原则。综上，请求判如所请。移动合肥分公司辩称，1、请求维持一审判决。2、一审判决适用《合同法》解释二第二十六条符合事实和法律依据。案涉房屋在合同签订时候租金本身高于同地段同类型房屋租金标准，且该房屋实际使用面积很小，双方自2016年7月20日签订租赁合同后房屋周边环境与居住人口都在不断变化和增加，移动合肥分公司是通信服务企业，需要有足够的人员满足对其服务范围内居住人口和事业单位提供相应的通信服务。结合客观情况的变化，移动合肥分公司在该辖区内网点的工作人员必然会增加导致案涉房屋不能满足移动合肥分公司的经营需要。3、本案反诉是经过一审法院释明后提出，并没有违反法定程序。4、人民法院在审理案件过程中可以认定案涉合同是否达到解除合同条件，本案一审判决双方解除符合法律规定并无不当。钱汇丰向一审法院起诉请求：1、移动合肥分公司支付房屋租金99800元；2、移动合肥分公司承担违约滞纳金（自2018年7月20日起按每天0.5‰，计算至款清之日止）；3、移动合肥分公司赔偿钱汇丰律师费等20000元。移动合肥分公司向一审法院反诉请求：确认移动合肥分公司、钱汇丰签订的《房屋租赁协议》已于2018年8月6日解除。一审法院认定事实：2016年7月20日，钱汇丰（甲方）与移动合肥分公司（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定：甲方将其所有的位于合肥市高新区祥源城6-11幢1层商105室房屋租赁给乙方作为办公、营业使用；租期5年，自2016年7月19日至2021年7月18日，建筑面积52.49平方米，租金每年99800元，每年支付一次，于每年7月19日前支付，乙方逾期支付租金的，每逾期一日向甲方支付拖欠金额0.5‰的滞纳金。除本协议另有约定外，甲、乙方不得在协议有效期内终止本协议，但双方协商同意除外……。协议签订后，钱汇丰按约交付涉案毛坯房屋，移动合肥分公司对涉案房屋进行装修后用于办公及经营网点。2018年7月，移动合肥分公司多次和钱汇丰的母亲沟通，提出因办公人员增加，涉案租赁房屋已无法满足租赁目的，准备提前解约，钱汇丰的母亲提出要求赔偿，双方因赔偿方案未达成一致意见。7月19日，移动合肥分公司未支付下一年租金。移动合肥分公司于8月2日向钱汇丰发出了“退租函”，称：“我公司办公人员增加至17人，因涉案房屋面积过小，致公司网点无法正常使用，需另行选择房屋。我公司于2018年8月10日退租撤场，并将房屋交还贵方，请贵方于8月10日9点在涉案房屋办理房屋交接手续。因我方提前终止协议，我方自愿将租金付至2018年9月19日，作为提前解约的赔偿。贵方应于8月12日开据（2018年7月19日至9月19日）期间的租金发票”。钱汇丰于8月6日收函后未办理收房手续。8月10日，移动合肥分公司将涉案租赁房屋内的物品清场并短信通知钱汇丰，钱汇丰回复称“贵方单方要求提前解约，我方并未同意……”，移动合肥分公司经办人员回复称“我方已将所有东西移出，另将房屋归还，因贵方未拿钥匙及发票，我方通过邮寄方式寄给你，请注意查收”。移动合肥分公司经办人员将钥匙及发票邮寄给钱汇丰。钱汇丰于2018年8月14日向一审法院提起本诉，一审法院于2018年11月14日开庭审理，移动合肥分公司答辩称已撤场并通知钱汇丰交接，合同已实际解除，并称已将房屋钥匙带来，可以由法庭调解解除合同。庭审后一审法院依职权行使释明权，移动合肥分公司于2018年11月19日提起反诉，一审法院依法向钱汇丰送达了反诉状。此后一审法院组织双方调解，钱汇丰提出可以解除合同，但对方应当支付一年的租金作为提前解约的赔偿，移动合肥分公司认为赔偿金过高不同意致调解未果。一审法院于2019年2月12日再次开庭将本诉、反诉合并审理。一审法院认为，钱汇丰与移动合肥分公司于2016年7月20日签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应按约履行。涉案合同是否已实际解除是本案审理的争议焦点。经一审法院释明，移动合肥分公司于第一次庭审后提出反诉并未超过法定期限，一审法院将本诉、反诉合并审理亦减轻了当事人诉累。合同虽约定了未经双方协商，合同不得提前解除。移动合肥分公司向钱汇丰发出退租函告知撤场并通知交接房屋，钱汇丰接函后未办理房屋交接手续并起诉。移动合肥分公司以实际行为坚决要求提前解除合同，钱汇丰以实际行为坚决要求继续履行合同。双方在2018年8月10日前就提前解除合同的赔偿方案协调未果，在法院审理期间，经法院协调仍未达成一致意见。第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案乙方承租甲方的房屋是用于办公及经营，因乙方办公人员增加，涉案房屋面积过小，满足不了新的经营需要，乙方提前终止合同符合上述法律规定。移动合肥分公司反诉请求解除合同，一审法院予以支持。合同解除权属于形成权，自解除合同的通知到达对方当事人时合同解除，涉案《房屋租赁协议》于第二次庭审时2019年2月12日解除。合同解除后，移动合肥分公司应当向钱汇丰支付2018年7月19日至2019年2月12日的到期租金56553元（年租金99800元/12×6.8月）。移动合肥分公司并非故意拖欠到期租金，其行为并未构成违约，钱汇丰诉请其承担违约滞纳金无事实及法律依据，对此一审法院依法不予支持。至于钱汇丰诉请移动合肥分公司赔偿律师费20000元，因钱汇丰并未举证此项经济损失已发生，对此诉请，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认钱汇丰、中国移动通信集团安徽有限公司合肥分公司2016年7月20日签订的《房屋租赁协议》于2019年2月12日解除；二、中国移动通信集团安徽有限公司合肥分公司于判决生效后十日内支付钱汇丰到期租金56553元；三、驳回钱汇丰的其他诉讼请求。本诉案件受理费2739元，减半收取为1369.5元，由中国移动通信集团安徽有限公司合肥分公司负担；反诉案件受理费400元，减半收取为200元，由钱汇丰负担。二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，钱汇丰与移动合肥分公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且内容合法有效，双方均应按约履行。本案中，钱汇丰与移动合肥分公司确实在合同中约定了除合同另有约定或双方协商同意外，不得提前解除合同。根据该约定，移动合肥分公司在2018年8月2日以办公人员增加、房屋面积过小，致使无法满足办公需要为由单方向钱汇丰发出解除合同通知，显然已经违反了双方合同约定，构成违约。其单方解除行为并不以钱汇丰于2018年8月6日收到函件而当然发生效力。但是，通过移动合肥分公司发出退租函告知撤场并实际撤离租赁房屋的行为看，移动合肥分公司已经以其实际行为不再履行与钱汇丰之间的租赁合同，且移动合肥分公司租赁案涉房屋的目的系用于办公，在案涉房屋无法满足其日常经营所需时，继续履行已经无法实现其订立合同时所期望达到的合同目的。在此情况下，人民法院在充分尊重当事人意思表示的基础上,也应综合考虑实际履行情况和履行效果，平衡各方当事人的利益。一审法院将移动合肥分公司提出反诉后的一审第二次开庭时间2019年2月12日认定为案涉《房屋租赁协议》解除时间，本院认为已经综合考虑了双方当事人的利益，并无不当，本院亦予以确认。移动合肥分公司应向钱汇丰支付2018年7月19日至2019年2月12日的租金56553元。钱汇丰要求支付租金99800元依据不足，一审不予支持并无不当，本院亦不予支持。因移动合肥分公司违约致使双方合同解除，移动合肥分公司除应支付租金外，还应承担一定的违约责任。综合考虑移动合肥分公司的实际撤场时间、已经认定的合同解除时间以及钱汇丰在纠纷发生后并未采取合理的避免损失持续扩大的措施，本院酌定移动合肥分公司以两个月租金为标准向钱汇丰支付违约金16633元（99800元/年÷12个月×2）。此外，因移动合肥分公司反诉系要求确认案涉《房屋租赁协议》于2018年8月6日解除，一审认定的案涉《房屋租赁协议》于2019年2月12日解除不在当事人诉请范围内，故就该认定不应在判决中予以载明，对一审该项判决本院依法予以撤销。综上，钱汇丰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2018）皖0191民初4955号民事判决第二项，即：“中国移动通信集团安徽有限公司合肥分公司于判决生效后十日内支付钱汇丰到期租金56553元”；二、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2018）皖0191民初4955号民事判决第一项，即：“确认钱汇丰、中国移动通信集团安徽有限公司合肥分公司2016年7月20日签订的《房屋租赁协议》于2019年2月12日解除”；三、中国移动通信集团安徽有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内向钱汇丰支付违约金16633元；四、驳回钱汇丰的其他诉讼请求；五、驳回中国移动通信集团安徽有限公司合肥分公司的诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2739元，减半收取为1369.5元，反诉案件受理费400元，减半收取为200元，均由中国移动通信集团安徽有限公司合肥分公司负担；二审案件受理费2939元，由钱汇丰负担2000元，中国移动通信集团安徽有限公司合肥分公司负担939元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年六月十八日书记员 李 菁附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。