福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初628号 原告：刘惠媚，女，1964年3月23日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：连重祥，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱毅容，福建远大联盟律师事务所律师。 被告：天耀（厦门）置业发展有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路**中信惠扬大厦****。 法定代表人：李永隆，总经理。 委托诉讼代理人：卓亮超，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林振豪，福建天翼律师事务所实习律师。 被告：陆鸿翔，男，1969年3月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告刘惠媚与被告天耀（厦门）置业发展有限公司（以下简称天耀公司）、陆鸿翔商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘惠媚的委托诉讼代理人连重祥、钱毅容，被告天耀公司的委托诉讼代理人卓亮超到庭参加诉讼，被告陆鸿翔经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘惠媚向本院提出诉讼请求：1.天耀公司向刘惠媚支付逾期交房违约金61898元；2.天耀公司立即协助刘惠媚取得厦门市思明区车库的权属证书；3.天耀公司向刘惠媚支付逾期办证违约金（以购房款350000元为基数，按每月千分之一计算，自2015年10月1日起至实际取得房屋权属证书之日止）；4.陆鸿翔对天耀公司上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：刘惠媚与天耀公司于2009年7月20日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：刘惠媚向天耀公司购买厦门市思明区车库（以下均称讼争车库），购房总价款为350000元；天耀公司应于2010年12月31日前交付房屋，否则应按日支付已付款万分之1.5的逾期交房违约金；天耀公司应在交付后60日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始预登记，并将办理权属登记需由天耀公司提供的资料交付刘惠媚。如因天耀公司原因致使刘惠媚在讼争房屋交付之日起365日后仍不能取得房屋权属证书的，天耀公司应自逾期之日起每月按已付购房款的千分之一向刘惠媚支付违约金。合同签订后，刘惠媚依约向天耀公司支付了全部购房款，但直至2014年3月24日天耀公司才将上述车库交付刘惠媚。同时天耀公司至今未能向刘惠媚交付办理权属登记所需资料，已构成违约，应承担相应违约责任。 天耀公司辩称，第一，刘惠媚与天耀公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2010年12月31日前将车位交付买受人使用。根据该约定刘惠媚在2011年1月1日起就应当知晓天耀公司违反合同约定未依约交付车位，刘惠媚最晚应当于2012年12月31日向天耀公司主张违约责任，但刘惠媚直至2019年才向法院起诉。因此，刘惠媚要求天耀公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。第二，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第6款约定了可据实延期交房的情形，天耀公司对该部分延期无须承担违约责任。2009年7月20日至车位交付之日2014年3月24日期间，天耀公司可据实合理延期共计315天（已扣除相互重合的情形），具体为：由于天气原因[中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）及高温]导致延误202天（已扣除相互重合的情形），因九八交通管制造成延误18天，因马拉松交通管制造成延误5天，因高考、中考噪声污染控制造成延误134天，因停水造成延误1天。第三，2017年1月24日，厦门市不动产登记中心向天耀公司发出《项目土地房屋权属登记通知书》，天耀公司已完成合同约定的办理初始预登记的义务。天耀公司于2013年7月31日将讼争车库交付刘惠媚使用，根据合同约定，刘惠媚自2013年11月1日起就应当知晓天耀公司违约，刘惠媚最晚应当于2015年11月1日向天耀公司主张违约责任，但刘惠媚直至2019年1月7日才向法院起诉。因此，其要求天耀公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过法律所保护的诉讼时效期间。即便法院将天耀公司逾期办证的行为视为继续性侵权，刘惠媚也仅享有自起诉之日起向前倒推三年的违约金请求权。因此本案逾期办证违约金仅能自2016年1月7日起计算至2017年1月24日。 陆鸿翔辩称，首先，刘惠媚虽于2018年2月28日将面积补差款22327元支付至其账户，但其已于2018年3月21日将该笔款项退回刘惠媚账户。其未收取刘惠媚任何款项，且与天耀公司不存在财产混同。其次，本案为商品房买卖合同纠纷，刘惠媚为买受人，天耀公司为出卖人，根据合同相对性，若天耀公司存在违约，刘惠媚应向天耀公司主张违约责任，刘惠媚要求其对本案债务承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下： 2009年7月20日，刘惠媚与天耀公司签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定：买受人刘惠媚向出卖人天耀公司购买位于厦门市思明区车库，购房总价款为350000元。前述合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款”。第十四条“关于产权登记的约定”约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金”。前述合同附件六《合同补充协议》第五条“费用及产权证书的办理事项”第6款约定“如因出卖人原因，买受人从商品房交付使用之日起365日后仍不能取得房屋权属证书的，买受人不得退房，但出卖人应自逾期之日起每月按买受人已付款的千分之一向买受人支付违约金”、“因出卖人原因导致买受人从商品房交付使用之日起90日至365日期间未取得房屋权属证书的违约金计算方式以本合同第十四条的约定为准”。 上述《商品房买卖合同》签订后，刘惠媚已依约向天耀公司支付全部购房款350000元，2014年3月24日，天耀公司将讼争车库交付给刘惠媚。 另查明，2017年1月24日，厦门市不动产登记中心向天耀公司发出编号为XX的《项目土地房屋权属登记通知书》，载明“你单位向本中心申报的国际广场项目中部分土地房屋初始登记，经审查，现已核准登记，登记号XX。贵单位即日起可办理该项目相关部分的分户登记及转移登记手续。” 审理中，刘惠媚确认于2018年2月28日向陆鸿翔支付面积补差款22327元，2018年3月21日，该笔补差款经由陆鸿翔账户退还刘惠媚。 本院认为，刘惠媚与天耀公司签订的《商品房买卖合同》及相应附件系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。根据合同约定，天耀公司应于2010年12月31日前交付讼争车库，而讼争车库的实际交付时间为2013年7月31日，天耀公司已构成违约。天耀公司负有协助刘惠媚办理讼争房屋权属证书的义务，现天耀公司未完全履行该项义务，其行为已经构成违约。 关于逾期交房违约金，根据合同约定，刘惠媚最晚应当于2015年11月1日向天耀公司主张违约责任，天耀公司关于刘惠媚要求支付逾期交房违约金的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见成立，本院予以采纳。 关于逾期办证，刘惠媚要求天耀公司协助其办理讼争房产的权属证书，符合法律规定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，天耀公司应于讼争房产交付的2014年3月24日起60日内办理房屋所有权初始预登记并负有协助刘惠媚办理讼争房产权属证书的义务，天耀公司实际于2017年1月24日取得土地房屋初始登记获得核准的《项目土地房屋权属登记通知书》，应依约支付刘惠媚逾期办证违约金，违约金从刘惠媚起诉之日起倒推三年即2016年1月7日起计至2017年1月24日止，合计4468.3元（350000×383天/30×0.1%）。陆鸿翔并非《商品房买卖合同》相对人，刘惠媚要求其对本案债务承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内协助刘惠媚办理厦门市思明区车库的权属证书； 二、天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付刘惠媚逾期办理房屋权属证书的违约金4468.3元； 三、驳回刘惠媚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1663元，由刘惠媚负担1563元，天耀（厦门）置业发展有限公司负担100元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （吕云平） 人民陪审员 （廖静巧） 人民陪审员 （柯素华） 二〇一九年六月十九日 书 记 员（王 雪） 附：本案所适用的法律法规 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。