河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终1808号上诉人（原审被告）:广东碧桂园物业服务股份有限公司涞水分公司，营业场所河北省保定市涞水县宋各庄乡龙安村拒马河南侧。法定代表人：李长江，该分公司董事长。委托诉讼代理人：郭静，该分公司经理。委托诉讼代理人：王海鸿，该分公司经理。被上诉人（原审原告）：曹秀珍，女，1960年7月10日出生，汉族，住址北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨玉生，男，1958年7月15日出生，汉族，住址北京市丰台区，系曹秀珍丈夫。上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司涞水分公司（以下简称物业公司）因与被上诉人曹秀珍物业服务合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院（2018）冀0623民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人物业公司的委托诉讼代理人郭静、王海鸿，被上诉人曹秀珍及其委托诉讼代理人杨玉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求法院判决驳回曹秀珍的全部诉讼请求；3.改判支持物业公司的全部诉讼请求；4.本案一、二审诉讼费由曹秀珍承担。事实和理由：1.曹秀珍有义务按约缴纳停车费（车位场地使用费）。物业公司与曹秀珍已签订的《碧桂园九龙湾前期物业服务协议》第八条约定，“甲方（指业主／曹秀珍）或该物业使用人使用本园区的车位，应遵守《碧桂园九龙湾临时管理规约》及乙方（指物业公司）所制定的停车管理制度，并向场地所有权人缴纳车位场地使用费”因露天车位属于全体业主共有的车位，而业主将车辆停放在露天车位的，需向场地所有权人（全体业主）缴纳车位场地使用费。2.物业公司通过合同约定及业主授权，取得对九龙湾露天车位的经营与管理，并收取停车费的权利。合同依据:依据《碧桂园九龙湾前期物业服务协议》第九条约定：“乙方可对本园区内的物业共用部位、共用设施设备进行经营”根据上述合同约定乙方（指物业公司）有权对苑区内的露天车位进行经营与管理。法律依据：根据《物业管理条例》第十一条的规定，“下列事项由业主共同决定：（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，及第十二条的有关规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意：决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。表决与授权依据：物业公司已对小区公共资源经营收入约定分配方案进行了投票表决，表决内容为“从2016年8月15日起，物业服务公司接受业主委托对业主共有的车位、场地等共同部位、共用设施设备提供经营管理服务，物业服务公司按照总收入的30％提取增值管理服务费，剩余部分全部纳入物业服务资金，用于支付相关的经营成本，小区内共用部位、共用设施设备的维修、维护费用。”表决情况，碧桂园九龙湾小区共有业主2406户，已收楼业主2186户，征得同意票数1942户，占比88．84％；园区住宅总建筑面积212500．23平方米，征得同意面积166957．62平方米，占比84．3％，已取得全体业主双二分之一的同意。根据法律规定及业主表决结果，物业公司已通过业主投票表决的方式取得业主对共有车位、场地等共同部分经营与管理的授权。3.物业公司收取的停车费指车主应缴纳的车位场地使用费。曹秀珍提出“露天车位免费停车，车库：车位每月30元，被告违反约定，无故收取原告停车费”的观点错误，《碧桂园九龙湾前期物业服务协议》第八条第2款约定“车位场地所有权人应向乙方交纳车位物业服务费，车位物业服务费的收费标准为：露天汽车车位／元月个”，曹秀珍混淆了车位的车位场地使用费与车位物业服务费的区别，曹秀珍将车辆停放在露天公共车位上，是占用了全体业主共用的车位资源，物业公司已就小区公共资源经营取得授权，针对占用露天车位的应当采用有偿的方式使用，所以物业公司有权向曹秀珍收取车位场地使用费。另，依据物业公司取得的涞水具物价局《关于“碧桂园九龙湾”收费标准申请备案的批复》（涞价经费备字【2016】第1号）的文件第五条第（5）款备案中明确“车位物业费服务费：30元／月．个由此可知，车位物业费服务费与车位场地使用费是两笔不同的费用，物业公司有权对曹秀珍收取停车费（即车位场地使用费）。4.物业公司停车收费依法合规具有合法性，物业公司停车收费定价及公示符合相关法律或地方性规定，根据保定市人民政府办公厅关于印发《保定市机动车停车管理办法（试行》的通知（保政办发（2018）4号），第十六条之规定“政府定价范围以外的，一律由经营者依据价格法律法规和相关规定，根据市场供求和竟争状况自主制定停车服务收费标准”，碧桂园九龙湾露天停车场停车收费实行市场调节价。物业公司根据《价格法》明码标价的规定和上述通知在小区出入口设置有《碧桂园九龙湾停车场收费标价牌》，及苑区内发布了《关于碧桂园九龙湾项目停车收费的通知》，公示了停车收费项目、收费标准，及到主管部门申请《涞水县经营性停车场备案表》。物业公司还取得涞水县物价局出具的书面证明，证明内容为“自2017年4月1日起至今一直遵守国家及地方有关收费方面的法律、法规，在停车收费及物业服务收费等方面没有违法违规并受到处罚的情形”。综上所述，物业公司收取曹秀珍车位停车费依法合规，请求二审法院查明案件事实，依法予以改判，维护物业公司的合法权益。曹秀珍辩称，物业公司在庭审中称收费合理，但始终拿不出来有效的合法证据。曹秀珍向一审法院起诉请求：1.请求法院判决物业公司履行合同义务，停止收取曹秀珍停车费；2.诉讼费由物业公司承担。一审法院认定事实：曹秀珍购买了碧桂园开发的九龙湾柏丽湾160号楼1单元2306号房屋，物业公司为该小区的业主提供物业服务。2015年5月18日，曹秀珍与物业公司签订了《碧桂园九龙湾前期物业服务协议》，该协议第八条第二项约定：“车位场地所有权人应向乙方交纳车位物业服务费，车位物业服务费的收费标准为：露天车车位/元/月；车库车车位：30元/月”。2016年开始，物业公司向碧桂园九龙湾业主下发了《涞水碧桂园小区公共资源经营收入约定分配意见征询票》，物业公司拟从2016年12月25日起，对业主共有的车位场地等共同部位、共用设施设备提供经营管理服务，物业服务公司按总收入的30%提取增值管理服务费后，剩余部分全部纳入物业服务资金，用于支付相关的经营成本，小区内公用部位、公用设施设备的维修维护费用。2017年3月21日，物业公司向业主下发了《关于碧桂园*九龙湾项目停车收费的通知》，物业公司于2017年4月1日起开始向业主收取停车费。曹秀珍不同意物业公司的分配方案及向业主收取停车费的规定，于是向法院提起民事诉讼。一审法院认为，诉讼双方之间签订的《碧桂园九龙湾前期物业服务协议》系诉讼双方真实意思表示，该协议不违反法律的强制性规定，是一份合法有效的合同。按照该协议第八条的约定，物业公司就露天停车位不能向业主收取车位物业服务费。物业公司向曹秀珍收取停车费的行为违反了合同的约定，侵犯了业主对小区内共有设施及部位的使用权利。故曹秀珍请求物业公司停止收取曹秀珍停车费的诉讼请求予以支持。物业公司主张其收取停车费的行为是征得广大业主同意的辩解意见，因其未能提供有效证据证实，不予采信。综上，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：“限被告于本判决生效后立即停止向原告收取露天停车费。案件受理费100元，由被告负担。”本院二审期间，物业公司提交涞水县停车场备案表，证实物业公司2017年去过，没有部分说明需要备案，2018年才说可以备案，我们才备案。曹秀珍质证称，对真实性无异议，与本案无关。曹秀珍提交如下证据：证据1是冀发改价格（2016）1424号文件，证明物业公司没有权利收费；证据2是去涞水县住房保障和房产管理局门口和市政府的照片，证明我们去查了，没有备案；证据3是与物业公司的聊天记录短信和照片，证明我们不同意调解。物业公司质证称，对证据1和证据3的真实性无异议，对证据2不太了解情况。本院认证如下：物业公司与曹秀珍提交的证据，与本案的基本事实无关，本院依法不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，《碧桂园九龙湾前期物业服务协议》第八条约定“甲方或该物业使用人使用本园区的车位，应遵守《碧桂园九龙湾临时管理规约》及乙方所制定的停车管理制度，并向场地所有权人缴纳车位场地使用费”。本院认为，本案中，物业公司与曹秀珍签订的《碧桂园九龙湾前期物业服务协议》第八条第一项约定“甲方或该物业使用人使用本园区的车位，应遵守《碧桂园九龙湾临时管理规约》及乙方所制定的停车管理制度，并向场地所有权人缴纳车位场地使用费”，第八条第二项约定：“车位场地所有权人应向乙方交纳车位物业服务费，车位物业服务费的收费标准为：露天车车位/元/月；车库车车位30.00元/月”。曹秀珍主张物业公司收取停车费与《碧桂园九龙湾前期物业服务协议》第八条第二项的约定相矛盾。物业公司则主张其收取的停车费指车主应缴纳的车位场地使用费，与曹秀珍主张的车位物业服务费并不相同。根据《碧桂园九龙湾前期物业服务协议》、物业公司提交的碧桂园九龙湾小区停车场收费标价牌、碧桂园九龙湾小区地面车位物业服务费收费公示的通知、碧桂园九龙湾项目停车收费的通知、涞水碧桂园小区公共资源经营收入约定分配意见征询票等证据内容，并未对物业公司所称停车费、车位场地使用费、车位物业服务费三者的范围及关系作出明确的规定或划分。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《物业管理条例》第十一条的规定，“下列事项由业主共同决定：（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意：决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。物业公司与曹秀珍签订的《碧桂园九龙湾前期物业服务协议》第八条虽然约定了车位场地使用费的缴纳问题，但对于车位场地使用费的收取，应依照《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，由碧桂园九龙湾小区业主表决决定。物业公司称已对小区公共资源经营收入约定分配方案进行了投票表决，主张碧桂园九龙湾小区共有业主2406户，已收楼业主2186户征得同意票数1942户，占比88．84％；园区住宅总建筑面积212500．23平方米，征得同意面积166957．62平方米，占比84．3％，但其并未提交投票结果证实小区公共资源经营收入约定分配方案已通过投票表决，无法证实其收取停车费的方案已经过法定人数业主表决通过。在此情况下，其向业主收取停车费缺乏事实及法律依据。综上所述，物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由物业公司广东碧桂园物业服务股份有限公司涞水分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李舒淼审判员  白 月审判员  王洪月二〇一九年六月十三日法官助理佟锡尧书记员于惠