湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂9006民初1152号原告：天门星星商务区运营管理有限公司，住所地天门市文苑一路天门新城嘉华御景湾小区内。法定代表人：陈日鸿，总经理。委托诉讼代理人：杨红燕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张婷，湖北文学泉律师事务所律师。被告：湖北佰富餐饮文化管理有限公司，住所地天门市西湖路天门**楼****商铺。法定代表人：彭玲，总经理。被告：彭玲，女，1984年2月14日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。两被告共同委托诉讼代理人：胡妮，湖北晨睿律师事务所律师。原告天门星星商务区运营管理有限公司（以下简称“星星商务公司”）与被告湖北佰富餐饮文化管理有限公司（以下简称“佰富餐饮公司”）、彭玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星星商务公司的委托诉讼代理人杨红燕、张婷，被告佰富餐饮公司、彭玲的共同委托诉讼代理人胡妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星星商务公司向本院提出诉讼请求：1.解除星星商务公司与佰富餐饮公司签订的《商铺租赁合同》，并责令两被告将商铺腾退给星星商务公司；2.两被告支付截至2019年3月21日的房屋租金826839.68元、水电费253012.60元，合计1079852.28元，并按约定的租金标准计算房屋占用费至迁出之日止。3.两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年8月22日，湖北星星宏基置业有限公司（以下简称“星星置业公司”）与彭玲签订《商铺租赁合同》，约定将其所有的位于天门市××号商铺租赁给彭玲使用，租期为36个月，租金按季支付，每月租金为39396元。同年9月19日，星星置业公司与星星商务公司签订《房屋租赁协议》，约定将其所有的位于天门新城银座帝景湾2号楼一、二、五层未售商铺整体出租给星星商务公司，租期前十年，租金收益由星星商务公司用于租赁房屋的装修、管理及运营等费用，星星置业公司不收取房屋租金。10月8日，彭玲以租赁房屋为住所地，注册成立佰富餐饮公司。《商铺租赁合同》到期后，佰富餐饮公司与星星商务公司另行签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为5年，租金按季支付，每月租金27577元，双方还约定了其他内容。合同签订后，星星商务公司按约履行了合同义务，两被告也一直使用房屋经营至今。因两被告拖欠租金，星星商务公司向法院提起诉讼。被告佰富餐饮公司、彭玲辩称，1.佰富餐饮公司以公司资产对外承担相应的法律责任，彭玲以认缴的资本为限对公司债务承担责任。2.在签订租赁合同时，佰富餐饮公司在星星商务公司预留的保证金100000元应予以退还或折抵租金。3.星星商务公司曾于2018年向佰富餐饮公司发出解除租赁合同的通知，截至该通知发出次日止就该房屋佰富餐饮公司不再承担房屋租金。4.佰富餐饮公司在撤离该商铺时，星星商务公司曾就水电费的结算出具过清单，与佰富餐饮公司在诉状中主张的不一致，恳请对上述费用依法予以核实。5.佰富餐饮公司愿意以商铺内的设施设备以及相关转让费用与星星商务公司达成调解意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即星星商务公司提交的该公司营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、《房屋租赁协议》复印件、房屋产权登记证书复印件、佰富餐饮公司的营业执照复印件、佰富餐饮公司的企业信用信息公示报告、彭玲的身份证复印件、《鹰派水电费（水费）表》，本院依法予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院作如下认定：1.星星商务公司提交的的《商铺租赁合同》2份，两被告有异议，认为合同编号为20180110号《商铺租赁合同》与复印件不一致，且承租方为徐爱明本人；本院认为，星星商务公司当庭提交了该《商铺租赁合同》原件，应以原件为准；徐爱明作为佰富餐饮公司的管理人在该合同上签字并加盖佰富餐饮公司印章，且由佰富餐饮公司实际使用该商铺进行经营，可以认定佰富餐饮公司为合同相对的承租方；对该两份租赁合同，本院依法予以采信。2.星星商务公司提交的《鹰派租金物业费欠缴情况表》、《鹰派水电费表》、《解除商铺租赁合同通知书》，两被告有异议，认为星星商务公司要证明的是欠租金826839.68元，但单据上显示的是租金物业费欠缴情况，且日期计算到2019年3月21日，在合同解除后的上述部分费用不应承担；《解除商铺租赁合同通知书》落款时间虽然是2018年11月30日，但佰富餐饮公司实际撤离该商铺的时间是2018年3月，且已和星星商务公司口头约定不再经营，此后产生的费用不应承担；经本院组织双方当事人核实，双方当事人均认可《鹰派租金物业费欠缴情况表》、《鹰派水电费表》记载的金额，本院依法予以采信；《解除商铺租赁合同通知书》张贴在商铺外，该通知已视为送达到佰富餐饮公司，星星商务公司与佰富餐饮公司之间签订的《商铺租赁合同》已于2018年11月30日解除，本院依法予以采信。本院根据确认的有效证据及当事人陈述，认定事实如下：2014年8月22日，星星置业公司作为出租方与承租方彭玲签订《商铺租赁合同》1份，租赁位于天门市××二号楼××＃的商铺，约定：房屋建筑面积共656.6平方米；租赁期限自2014年10月22日起至2017年10月21日止，共36个月；提前装修期为2014年8月22日至2014年10月21日，该期间不收取租金；免租期为12个月，第一年免租期5个月，第二年免租期4个月，第三年免租期3个月；每月租金39396元（其中，租金占60%，物业费占40%），年递增6%；租金按季度支付（2014年10月22日至2015年10月21日，每季度租金68943元；2015年10月22日至2016年10月21日，每季度租金83520元；2016年10月22日至2017年10月21日，每季度租金99598元）；保证金为100000元，合同期满后无息退还；合同还约定了其他内容。同年8月23日，彭玲支付保证金100000元；10月8日，彭玲以该商铺为住所登记设立佰富餐饮公司，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。自2014年10月22日起至2017年10月21日止，彭玲应付商铺租金1114624元，实际已支付（工程款、餐饮费抵销）756593.32元，尚欠租金358030.68元。期间，彭玲还拖欠水电费108527.75元，合计466558.43元。上述租赁期满后，佰富餐饮公司作为承租方与出租方星星商务公司签订（佰富餐饮公司在乙方签字处加盖了该公司印章）合同编号为20180110号的《商铺租赁合同》1份，租赁位于天门市××二号楼××＃的商铺，双方约定：经营品牌为鹰派烤吧，经营餐饮，租赁期限自2017年10月22日起到2022年10月21日至，共5年；每月租金27577元（其中，租金占60%，物业费占40%），5年租金总额为1654620元；租金按季度支付，首次租金于签订合同当日支付，后续租金于上期租金期满前30日支付（每季度租金49639元，物业费33092元）；保证金为100000元；经营过程中实际发生的水、电、煤气、通讯、卫生等费用和经营性的工商税费以及房屋租赁税均由佰富餐饮公司自行承担；如因佰富餐饮公司中途退租或违约导致合同被解除，该履约保证金不予退还；针对佰富餐饮公司单独的通知、函件，星星商务公司将该文件直接粘贴于佰富餐饮公司的商铺即视为送达；合同还约定了其他内容。合同签订后，星星商务公司与彭玲、佰富餐饮公司一致同意将彭玲支付的保证金100000元转化为佰富餐饮公司应支付的保证金。自2017年10月22日至2018年3月21日止，佰富餐饮公司应付星星商务公司租金137885元，拖欠水费9954元，合计147839元。2018年3月底，佰富餐饮公司停止营业后，继续占有该商铺，但未继续交纳商铺租金，亦未产生新的水电费。同年11月30日，星星商务公司以拖欠租金为由，向佰富餐饮公司发送《解除商铺租赁合同通知书》，并张贴于鹰派烤吧店铺外。另查明，2014年9月19日，星星置业公司作为租赁方与承租方星星商务公司签订《房屋租赁协议》1份，租赁位于天门新城银座帝景湾2号楼一、二、五层未售商铺（含二楼245#的商铺），3号楼一、二商铺，4、5、6号楼一、二、三层商铺，8号楼一至五层商铺，约定：租赁期限自2014年10月1日起至2029年9月30日止，承租方在合同租赁期内可以转租；合同还约定了其他内容。2015年1月19日，星星商务公司取得位于天门市天门新城银座帝景湾（二号楼）2幢多套房（建筑面积5673.××号）。本院认为，本案是一起因拖欠租金引起的房屋租赁合同纠纷。本案中，星星宏基公司于2014年8月22日和彭玲签订《商铺租赁合同》，约定从2014年10月22日起将商铺租赁给彭玲；但是，在上述租赁合同实际履行前，星星宏基公司又于2014年9月19日和星星商务公司签订《房屋租赁协议》，约定从2014年10月1日起将本案商铺在内的商铺租赁给星星商务公司运营，也一直是星星商务公司实际在和彭玲履行该租赁合同，且星星商务公司于2015年1月19日取得本案商铺的产权，两被告也认可是和星星商务公司履行该租赁合同。故星星商务公司作为原告要求彭玲支付租金的诉讼主体适格。关于《商铺租赁合同》是否解除的问题。星星商务公司与佰富餐饮公司签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护。合同履行过程中，星星商务公司于2018年11月30日以佰富餐饮公司拖欠租金为由，向该公司发出《解除商铺租赁合同通知书》要求解除该租赁合同，并按照双方之间的约定张贴在该商铺，且解除合同的理由符合法律规定和合同约定，双方之间的租赁合同自该通知到达佰富餐饮公司时已经解除。合同解除后，佰富餐饮公司依法应腾退租赁的商铺，但该公司一直占用该房屋。故对星星商务公司要求佰富餐饮公司腾退房屋并按照约定租金标准（每月27577元）支付房屋占用费至迁出之日止的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于两被告拖欠的租金、水电费问题。彭玲、佰富餐饮公司租赁商铺后，未按照约定支付租金、水电费，违反了合同约定，依法应承担违约责任。故对星星商务公司要求彭玲、佰富餐饮公司支付拖欠的租金、水电费的诉讼请求，本院依法予以支持。其中，自2014年10月22日起至2017年10月21日止，承租方彭玲经营商铺时，拖欠租金358030.68元、水电费108527.75元，合计466558.43元，应由彭玲支付；自2017年10月22日起至2018年3月底止，佰富餐饮公司经营商铺时，拖欠租金137885元、水费9954元，合计147839元，应由佰富餐饮公司支付；自2018年4月1日起至2018年11月30日止，佰富餐饮公司实际占用该商铺，应按照双方约定的每月27577元标准支付8个月的租金，合计220616元。综上，彭玲拖欠租金、水电费合计466558.43元，佰富餐饮公司拖欠租金、水费合计368455元。佰富餐饮公司作为彭玲设立的一人有限责任公司，彭玲未提交证据证明该公司财产独立于股东自己财产，依法应对公司的债务承担连带责任，即彭玲对佰富餐饮公司拖欠星星商务公司的租金、水电费、房屋占用费承担连带责任。佰富餐饮公司、彭玲辩称佰富餐饮公司以公司资产对外承担相应的法律责任，彭玲以认缴的资本为限对公司债务承担责任的意见，无事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于保证金100000元。该保证金100000元为彭玲在2014年租赁该商铺支付给星星商务公司的，在佰富餐饮公司于2017年续租该商铺时，虽然约定保证金100000元，但并未实际支付；结合佰富餐饮公司为彭玲设立的独资公司的事实，该100000元保证金可转化为佰富餐饮公司支付给星星商务公司的保证金，且佰富餐饮公司在诉讼中亦主张该保证金100000元为其预留在星星商务公司的。根据佰富餐饮公司与星星商务公司之间“如因佰富餐饮公司中途退租或违约导致合同被解除，该履约保证金不予退还”的约定，该保证金100000元不应退还。故对佰富餐饮公司要求保证金100000元应予以退还或折抵租金的意见，无事实和法律依据，本院依法不予支持。视此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十二条，《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，判决如下：一、原告天门星星商务区运营管理有限公司和被告湖北佰富餐饮文化管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2018年11月30日已解除。二、被告湖北佰富餐饮文化管理有限公司将位于天门市西湖路天门CBD二号楼二楼245#的商铺返还给原告天门星星商务区运营管理有限公司。三、被告彭玲支付原告天门星星商务区运营管理有限公司租金、水电费合计466558.43元。四、被告湖北佰富餐饮文化管理有限公司支付原告天门星星商务区运营管理有限公司租金、水费合计368455元。五、被告湖北佰富餐饮文化管理有限公司支付原告天门星星商务区运营管理有限公司自2018年12月1日起按每月27577元的标准至实际迁出之日止的房屋占用费用。六、被告彭玲对上述第四、五项确定的债务承担连带清偿责任。七、驳回原告天门星星商务区运营管理有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三、四、五项均应在本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14519元，减半收取7259.50元，由被告湖北佰富餐饮文化管理有限公司负担1926元，由被告彭玲负担4149元（两被告应负担的案件受理费，原告天门星星商务区运营管理有限公司已垫付，不予退还，执行时由两被告迳付原告天门星星商务区运营管理有限公司），原告天门星星商务区运营管理有限公司负担1184.50元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  陈友明二〇一九年六月二十六日书记员  马利波