广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初8165号原告王中甲。被告罗礼香。委托诉讼代理人周佳敏，广东君一律师事务所律师。被告深圳市中房宜居房地产交易评估有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道上木古社区平新北路**102，统一社会信用代码91440300093526713D。法定代表人杨梅连。原告王中甲诉被告罗礼香、被告深圳市中房宜居房地产交易评估有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王中甲、被告罗礼香及其委托诉讼代理人周佳敏到庭参加诉讼，被告深圳市中房宜居房地产交易评估有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年8月17日，原告与被告罗礼香在被告深圳市中房宜居房地产交易评估有限公司（以下简称被告中房宜居房地产）的撮合下，签订了《房屋租赁合同》，地，地址为深圳市龙岗区平湖街道华南城国际皮革皮具原辅料物流区**2E016赁期为自2018年9月1日至2019年8月31日止。至今原告一直按约交付房租，未有逾期。在合同中有明确约定“如甲方将该物业继续出租或出售，乙方在同等条件下享有优先权。”2019年3月11日，原告的同事林丽静，在房屋办公时，发现被告中房宜居房地产方面的中介人员带购房人前来看房，此后原告一直未得到被告罗礼香准备出售房屋的通知。3月23日，原告的母亲在微信上询问被告罗礼香，被告回答以为原告没有购买意向，己经跟购房人签订了《购房合同》,且己收受150000元定金，但未办理过户。原告认为在租赁期内，被告罗礼香没有在合理期限之内通知原告就将房屋售出，侵犯了原告作为承租人享有的优先购买权。购房人作为第三人，在上门看房，且发现该房屋外部的招牌和内部的设施均明确显示正在被原告使用的情况下，明知出卖房屋存在租赁关系，在不确定原告是否放弃优先购买权的情况，仍然与被告签订合同，购房人应当被认为是非善意第三人，故原告作为承租人的优先购买权具有对抗效力。在交易过程中，被告中房宜居房地产作为居间人，充分知晓其曾经手租赁如今经手出售的房屋存在租赁关系,且原告的母亲多次托被告中房宜居房地产方面的工作人员寻找代售的商铺，被告中房宜居房地产明知原告的购房需求却没有告知被告罗礼香，也没有尽到向购房人披露此风险和提醒被告罗礼香应在合理期限内通知原告的义务，致使被告罗礼香对原告的购房需求毫不知情并忽略原告，被告中房宜居房地产具有隐瞒与订立合同有关的重要事实的嫌疑，是造成原告优先购买权受侵害的过错方之一。诉讼请求：1、被告罗礼香承担违约责任，赔偿原告违约损失150000元；2、被告罗礼香与购房人签订的《房屋买卖合同》无效；3、请求以同等条件优先购买被告罗礼香所售之房屋。（位于深圳市龙岗区平湖街道华南城**交易广场******，价值650000元）；4、本案诉讼费用、取证费用、保全费用，由两被告共同承担。被告罗礼香辩称，1、原告方诉请的违约责任及违约损失没有事实与法律依据。被告罗礼香虽然与第三人签订了买卖合同，但是目前并没有履行，且涉案房产没办理过户手续，被告与原告方签订的《房地产租赁合同》仍在继续履行，原告方的权益并没有受到影响。2、被告在2017年底就在中介挂牌出售涉案房产，至与第三方签订买卖合同之时，中介方带客户看涉案房产的次数不低于20次，原告方对被告出售房产的事实早已知情，期间原告方均没有向被告行使优先购买权。至原告与他人签订买卖合同后，原告即向被告主张优先购买权并要求被告承担高额的违约金，原告以行使优先购买权之名实为向被告索取钱财。因此，承租方在没有及时行使向被告行使优先购买权的情况下，视为放弃优先购买权，被告有权利向他人出售房产。3、在2018年8月17日，被告与原告签订房屋租赁合同时，就涉案房产事宜向原告方的告知并询问其是否需要购买涉案房屋，但是原告以小孩尚小无购买能力为由拒绝。被告方在挂牌出售房产并告知原告方出售房产事实的情况下，原告方没有在合理的期限内行使优先购买权，视为放弃优先购买权。经审理查明，2018年8月17日，被告罗礼香（甲方）与原告（乙方）签订《房地产租赁合同》一份。合同约定甲方将位于深圳市华南城国际皮革皮具原辅料物流区二期2E016的房屋租给乙方，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日止。租赁期满甲方有权收回该物业，乙方应如期归还；如甲方将该物业继续出租或出售，乙方在同等条件下享有优先权。租赁期内乙方若将房屋转租，必须事先得到甲方的同意。合同租金为每月2400元，乙方在每月的31日前交租给甲方。乙方应向甲方支付押金4800元。如甲方违约，甲方应双倍返还乙方押金，如给乙方另外造成经济损失，应另赔偿乙方的经济损失。合同签订后，原告依约支付了押金和房租，被告罗礼香出具了收据。2019年3月16日，被告罗礼香（卖方）与案外人罗瑶环（买方）签订了《二手房买卖合同》，被告罗礼香将其位于深圳市华南城国际皮革皮具原辅料物流区二期2E016的房屋转让给案外人罗瑶环，转让成交价650000元，定金150000元，买方需于2019年5月16日之前将房款500000元支付至监管机构的账号，卖方于收款后三日内办理递件过户手续。涉案房屋尚未办理过户手续。庭审中，被告罗礼香称其考虑不再继续出售涉案房产，解除与第三人的买卖合同。原告称，此房屋的市场价处于800000至950000之间，我方损失了以优惠价格购买房屋的交易机会，因此请求被告罗礼香赔偿此房屋的差价150000元。另查明，涉案房屋房产证编号为深房地字**，登记价为866846元，建筑面积92.06平方米。以上事实，有原告提交的《房地产租赁合同》、证人证言、微信聊天记录、银行交易回单，被告罗礼香提交的《二手房买卖合同》、房产证及当事人的庭审陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告罗礼香签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”被告罗礼香出卖房屋时未在合理期限内通知原告，侵害了原告的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故原告要求判令被告罗礼香与第三人所欠房屋买卖合同无效，并确认在同等条件下，原告享有所涉房屋的优先购买权，于法无据，本院不予支持。另原告当庭表示其本人不愿意再将其涉案房屋出售，是其依法享有的民事权利。被告罗礼香出卖租赁房屋时确实未通知原告，其应当承担承担赔偿责任。对于赔偿的金额，本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，涉案房屋租期为一年，月租金2400元，合同期满后，被告共计可收取原告租金28800元。原告诉请被告赔偿150000元，远超过被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，也远超过被告收取原告的租金总额。其次，被告未能提供证据证明其因被告违约已经实际产生了损失且该损失的金额为150000元。再次，原告主张被告罗礼香存在恶意损害自身利益以低于市场价150000元出售房屋的情形，原告未能提供证据证明，且该主张不符合情理。最后，根据双方签订的租赁合同约定“如甲方违约，甲方应双倍返还乙方押金”，本案中，被告已收取原告押金4800元，据此，本院认定被告应赔偿原告4800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告罗礼香应于本判决生效之日起三日内赔偿原告王中甲4800元；二、驳回原告王中甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元（原告已预交），由原告负担52元，被告负担1598元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈 璟二〇一九年六月二十八日书记员 张子鸣