重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝01民终3231号 上诉人（原审原告、执行案外人）：李华林，男，1963年8月3日出生，汉族，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：严国高，重庆龙淳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆市升辉建筑装饰工程有限公司，住所地重庆市江**洋河中路****18-4，统一社会信用代码915001055042792527。 法定代表人：黄血国，总经理。 委托诉讼代理人：李春梅，重庆劳同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：段彩富，男，1968年11月3日出生，汉族，住重庆市渝**。 上诉人李华林因与被上诉人重庆市升辉建筑装饰工程有限公司（以下简称升辉公司）、被上诉人段彩富案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初21096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2019年5月31日进行了询问。上诉人李华林及其委托诉讼代理人严国高、被上诉人升辉公司委托诉讼代理人李春梅到庭参加诉讼，被上诉人段彩富未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李华林上诉请求：撤销一审判决，改判不予准予执行上诉人购买的位于重庆市渝北区龙溪街道花卉东路15号渝北物业大厦B幢1-13-3号房屋。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、一审法院已认定上诉人与被上诉人段彩富之间房屋买卖关系成立，段彩富、廖某按协议的约定将涉案房屋的钥匙交与上诉人后，上诉人已合法占有了该不动产，与家人在该房屋居住生活至今，物业服务企业出具了证明，社区入户登记时也对居住情况进行了登记，上诉人也缴纳了相关水电、物管费用，能够证明上诉人实际合法占有涉案房屋。2、因涉案房屋在段彩富、廖某交付上诉人时系按揭房，抵押于工商银行渝北支行，上诉人按照协议履行还清按揭款后，因段彩富、廖某不配合解除抵押，导致不能将涉案房屋过户登记在上诉人名下，上诉人一直为产权过户奔波劳神，未能过户并非上诉人意愿，一审法院认为上诉人怠于行使办理房屋产权过户登记的理由不能成立。 升辉公司辩称，认可一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。 李华林向一审法院起诉请求：1.判令不得执行位于重庆市渝北区龙溪街道花卉东路15号渝北物业大厦B幢1-13-3号的房屋；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明，2016年1月12日，一审法院对重庆市升辉建筑装饰工程有限公司与段彩富不当得利纠纷一案，作出（2015）渝北法民初字第04766号民事判决书，判决段彩富返还重庆市升辉建筑装饰工程有限公司工程款273655元。判决生效后，段彩富未自动履行债务，重庆市升辉建筑装饰工程有限公司和一审法院申请执行。执行中，一审法院于2016年8月1日作出（2016）渝0112执4955号执行裁定书，查封了段彩富名下的位于重庆市渝北区龙溪街道花卉东路15号渝北物业大厦B幢1-13-3号房屋，并于同日送达至相关房管部门。2018年，李华林对（2015）渝北法民初字第04766号案件的执行标的提出书面异议。2018年9月11日，一审法院作出（2018）渝0112执异289号执行裁定书，驳回了李华林的异议请求。2018年9月25日，原告李华林对（2018）渝0112执异289号执行裁定书不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查，2003年9月23日，廖某、被告段彩富向工商银行渝北区支行贷款13万元，按揭购买了位于重庆市渝北区龙溪镇红石路35号B幢1-13的房屋，即本案涉案房屋。2005年8月23日，被告段彩富向原告李华林出具收条一张，载明：“今收到李华林人民币壹拾贰万玖仟壹佰肆拾贰元（小写¥129142.00元）正。”原告李华林称该129142元均为现场支付的现金。2005年8月28日，原告李华林（乙方）与被告段彩富（甲方）达成《关于房屋转让出售的协议书》，约定，“经甲、乙双方协商，甲方自愿将红石路（（地名黄金堡35号13楼3-3房屋一套，计119.94平方米转让出售给乙方，房屋总价共24万元整（含装修款），转让包括该套房屋的土地权证、房屋所有权证等全部证件。一、房屋转让出售，经甲、乙双方协商约定：转让出售时，甲方将按揭前期所交房屋款共计人民币壹拾贰万壹仟玖佰肆拾贰元正（小写121942.00元），由乙方以现金方式一次性交付甲方，甲方收款后，同时出具收款收据交乙方。二、甲方从2005年7月23日以后，所欠银行按揭的房款壹拾壹万零捌佰伍拾捌元整（小写110858元），由乙方提供甲方不承担责任。三、甲方从2005年7月23日起，将该房屋的按揭付款所有证件交给乙方，乙方按房屋按揭的付款规定，按月交付按揭款，直到交清为止。四、甲方承诺乙方在交清所差按揭房款后，甲方无条件地为乙方办理房屋的产权过户手续，所产生的一切费用由甲方承担。五、甲乙双方协商该房屋转让出售之时，乙方当然成为该房屋的产权人，甲方从即日起，将房屋的钥匙交与乙方。六、甲乙双方承诺，该协议因一方违约所造成的一切损失，由违约方全部负责。七、该协议一式二份，经甲乙双方签字后，具有法律效力。”该协议书尾部甲方签字按印的为段彩富、廖某，乙方签字按印的为幸世容、李华林。据李华林称幸世容与其为夫妻关系。另有，原告李华林称涉案房屋先付的按揭前期所交房屋款，后与被告段彩富签订的《关于房屋转让出售的协议书》，故收条的时间早于《关于房屋转让出售的协议书》的签订时间；《关于房屋转让出售的协议书》中约定的按揭前期所交房屋款121942元，该金额“121942”为笔误，应以收条载明的实际收款金额“129142元”为准。本案所涉房屋的银行按揭贷款于2014年3月22日还清。2018年9月，重庆盛德物业服务有限公司出具证明，证明原告李华林从2006年至今长期居住在重庆市渝北区龙溪街道花卉东路15号附15号渝北物业大厦B2栋1-13-3号房屋中。一审法院认为，案外人李华林对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告在法定期间内向本院提起诉讼，符合法律规定。本案原告是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案所涉执行为金钱债权纠纷执行。被告段彩富未到庭参加诉讼，也未向一审法院提交书面答辩状和任何证据，视为对其诉讼权利的放弃。故对于原告举示的有关证明其与段彩富之间买卖房屋情况的证据，一审法院予以采信。根据原告举示的证据，能够证实被告段彩富将涉案房屋转让给了原告李华林，且原告李华林支付了相应的购房款。但原告目前举示的证据尚不足以证明其在签订《关于房屋转让出售的协议书》后即一直占有涉案房屋；更重要的是案涉房屋之前设定有其他人的抵押权登记，导致由于存在他人抵押权在出售当时无法登记。而在2014年3月22日还清了按揭贷款、成就了《关于房屋转让出售的协议书》中约定的办理房屋产权过户条件的情况下，原告仍然怠于行使权利，直到2018年才主张权利，不能视为非因买受人自身原因未办理过户登记，不符合能够足以排除执行的情形。因此，对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项第一款之规定，判决如下：驳回原告李华林的诉讼请求。本案受理费13800元，由原告李华林负担。 本院二审期间，李华林提交如下证据：1、国寿燃气用户人身意外伤害保险单燃气费发票5张IC卡燃气表检修报告单、结婚证。拟证明2006年涉案房屋开通天然气时，户主登记的是李华林妻子幸世容，2007年燃气表检修报告单上用户签名也是幸世容，2009年至2015年期间部分天然气缴费发票原件在上诉人手中，证明燃气费由上诉人缴纳，房屋由上诉人在使用。2、供用水合同、物业专项维修资金专用收据各1份。拟证明涉案房屋的用水申请人系李华林，房屋由李华林在使用，房屋的大修基金也是李华林于2017年6月5日向渝北区房管局缴纳。3、物业费交款单3页。拟证明李华林涉案房屋由李华林居住使用。4、2018年8月28日民事起诉状、渝北区人民法院（2018）渝0112民初19568号受理案件通知书、开庭传票。拟证明李华林于2018年向渝北区人民法院起诉段彩富要求将涉案房屋过户至李华林名下，李华林积极主张了涉案房屋的过户权利，该案至今未下判。对此，升辉公司认为，上述部分证据显示是段彩富缴纳的费用，另一部分虽然有上诉人的名字，但该部分的费用均发生在近期。本案房屋早在2007年4月就已经被查封，这些证据均不能达到上诉人的证明目的，该部分证据也不属于二审新证据。李华林申请证人廖某出庭作证，廖某证实，其是段彩富前妻，李华林的妹妹是其大嫂，李华林给其打了多次电话，说按揭款已还完，其给段彩富打了电话，发了信息，段彩富一直说要回来，回来过后才能办理，由于房屋写的是段彩富的名字，段彩富一直没有回来，其也没有办法配合李华林过户。李华林对廖某的证言无异议，升辉公司对廖某的证言认为，证人与段彩富和李华林之间有特殊关系，真实性无法确认。 本案二审审理查明的其他案件事实与一审审理查明事实相同。 本院认为，本案系执行异议之诉，应当按照执行异议的规则予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李华林与段彩富于2005年8月25日签订了《关于房屋转让出售的协议书》，没有相反证据证明该协议违反法律规定，故可以认定该协议合法有效。一审法院于2016年8月1日作出（2016）渝0112执4955号执行裁定书查封了涉案房屋。上述情况表明，涉案房屋在人民法院查封之前，李华林已与段彩富签订合法有效的书面买卖合同。同时，李华林在一、二审中举示的证据，能够证明其在人民法院查封之前合法占有涉案房屋和已支付全部价款。涉案房屋至今仍登记在段彩富名下，根据李华林与段彩富于2005年8月25日签订的《关于房屋转让出售的协议书》可知，段彩富之前系按揭购房，尚欠银行按揭贷款，双方约定，从2005年7月23日起，段彩富将房屋的按揭付款所有证件交给李华林，李华林按房屋按揭的付款规定，按月交付按揭款，直到交清为止，所欠银行按揭款由李华林提供，段彩富不承担责任，段彩富承诺在李华林交清所欠按揭款后，无条件为李华林办理房屋产权的过户手续。上述约定可以看出，李华林购买涉案房屋，并未立即付清全部购房款，其称继续以段彩富的名义向银行归还按揭贷款。而涉案房屋已向银行办理了抵押登记，不能及时过户至李华林名下，要将按揭贷款归还完毕后才能办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。一般情况下，购房人应当支付全部购房款，出卖人用购买人支付的购房款提前归还银行按揭贷款，使出卖房屋注销抵押登记，及时将出卖房屋转移登记至买受人名下，买受人办理登记后可另行申请贷款。而李华林采用前述方式购买涉案房屋，让自己已购买的房屋长期处于出卖人的名下，本身就存在着极大风险，正如本案中当段彩富因欠他人债务，涉案房屋被人民法院查封时，李华林自身也应承担涉案房屋未及时过户的风险责任。之后，李华林于2014年3月22日还清了涉案房屋的按揭贷款，至一审法院于2016年8月1日查封涉案房屋时，时间长达二年多，涉案房屋仍然登记在段彩富名下，李华林于2018年9月才向一审法院提起诉讼，要求将涉案房屋变更转移登记至李华林名下。上述情况说明，涉案房屋未办理过户登记，李华林自身也有原因。根据前述法律规定，李华林对涉案房屋享有的权利，不能排除执行。 综上所述，李华林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人李华林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郑 泽 审 判 员  师玉婷 审 判 员  闫信良 二〇一九年六月二十四日 法官助理  江满意 书 记 员  程 容