四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6567号 上诉人（原审原告）九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人徐耀祥，董事长。 委托代理人张杰，四川衡平律师事务所律师。 委托代理人徐路平，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）周莉娟，女，1987年8月28日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托代理人刘作伟，系周莉娟之夫。 被上诉人（原审被告）刘作伟，男，1982年12月25日出生，汉族，住四川省隆昌县。 上诉人九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业）与被上诉人周莉娟、被上诉人刘作伟物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初6161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2014年1月26日，周莉娟、刘作伟与龙悦房地产开发（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》，约定周莉娟、刘作伟购买该公司开发的位于“御园8号地块”1栋16层1602号房屋，建筑面积为82.48平方米。同日，周莉娟、刘作伟（甲方）与成都天府时代广场物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定由乙方对甲方上述物业提供前期物业管理服务。服务内容包括房屋共用部分以及房屋共用设施设备的维护和管理；环境卫生；公共秩序维护服务；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。物业服务费按住宅3元/月/平方米的标准交纳，甲方应在房屋办理交接手续时向乙方提前一次性付清3个月的物业公共服务费。3个月之后的物业公共服务费按季交纳，交纳时间为：每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第一个工作日。乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准收取甲方违约金。如果甲方在一个月内仍未补交的，乙方有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、乙方聘请律师的费用）由甲方承担。2015年10月15日，成华区东秀二路138号1栋16楼1602号房屋（面积为82.19平方米）登记在周莉娟、刘作伟名下。2016年9月18日，经国家工商总局核准，成都天府时代广场物业管理有限公司名称变更为九龙仓（中国）物业管理有限公司。 合同签订后，九龙仓物业提供了绿化维护、秩序管理、安全管理、保洁维护等多项物业服务。从2016年1月1日起，周莉娟、刘作伟以九龙仓物业未按照约定为周莉娟、刘作伟提供合格的物业服务为由，开始拖欠物业管理费，九龙仓物业催收未果后，起诉至原审法院。本案立案后，周莉娟、刘作伟已于2018年8月29日向九龙仓物业支付2016年1月至2018年3月期间的物业服务费6657.39元。为证明九龙仓物业未按照约定为周莉娟、刘作伟提供合格的物业服务，周莉娟、刘作伟提供了消防通道堵塞、公共通道堵塞、公共区域卫生等情况的照片。 另查明，2017年10月16日，九龙仓物业与四川衡平律师事务所签订委托代理合同，约定四川衡平律师事务所就九龙仓物业提供物业管理服务的天府时代广场、擎天半岛、御园项目物业纠纷提供代理服务，一审阶段，每一案件代理费用800元。九龙仓物业当庭出示了律师费发票，但未出示相应的付款凭据。 上述事实，有经原审庭审质证的以下证据予以证实：双方当事人身份信息，营业执照信息，企业名称变更核准通知书，《商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议》《房屋产权证书》，快递单据及跟踪记录，发票，委托代理合同及律师费发票，绿化工作及消防防汛演练工作的照片，外来人员进出登记表，安全巡逻签到表，保洁签到表，客户诉求记录表，照片及双方的当事人陈述等。 原审判决认为，九龙仓物业与周莉娟、刘作伟签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。根据九龙仓物业所提交的证据，可证明九龙仓物业按照《前期物业管理服务协议》的约定提供多项服务，周莉娟、刘作伟应按照约定向九龙仓物业交纳物业费。周莉娟、刘作伟以物业服务内容及质量存在瑕疵为由，当庭提出抗辩，并提供了照片等证据，以上证据能显示小区某一片刻、某个局部的状况，能证明九龙仓物业提供的物业服务存在一定的瑕疵。但物业服务合同关系不同于一般的合同关系，是由多项服务内容综合组成、持续履行的法律关系，面向全体业主提供的物业服务必然具有整体性和不可分割性的特征。如任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。因周莉娟、刘作伟已在立案后向九龙仓物业支付2016年1月至2018年3月期间的物业费，对九龙仓物业主张要求周莉娟、刘作伟支付该期间的物业费，不予支持。 关于九龙仓物业主张的逾期支付物业费的违约金及律师费，应充分考虑物业服务纠纷的特点。物业服务中九龙仓物业与周莉娟、刘作伟之间的关系十分紧密，工作的开展需要双方的配合，本次纠纷的发生与双方沟通不畅有关，双方均有一定的责任。九龙仓物业服务确实存在一些瑕疵，周莉娟、刘作伟系对物业服务有异议而未及时支付物业费，且九龙仓物业起诉后，周莉娟、刘作伟已交纳九龙仓物业在本案起诉的物业费，不属于恶意拖欠。考虑上述情况，酌定对违约金的起算时间及标准予以适当调整，起算时间调整为自2018年4月1日起，标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率，计算至2018年8月28日止；考虑上述情况，加之九龙仓物业未提交律师费的相关支付凭证，且本案已部分支持了九龙仓物业违约金的诉讼请求，对律师费不予支持。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、周莉娟、刘作伟于判决生效之日起十日内，向九龙仓物业支付违约金（以物业费6657.39元为基数，中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2018年4月1日起计算至2018年8月28日止）；二、驳回九龙仓物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由周莉娟、刘作伟负担。 九龙仓物业不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判决事实认定清楚，但原审判决调减违约金的计算标准及起算时间、不支持上诉人实际发生的律师费系适用法律错误、显失公平，应当依法予以改判。 被上诉人周莉娟、刘作伟辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，鉴于双方对欠付物业费的本金没有异议，本院二审予以确认。关于九龙仓物业主张的违约金和律师费问题。违约金是对不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定一方的一种惩罚方式，以补偿守约方因此遭受的损失，应兼顾平衡惩罚性和补偿性，兼顾公平原则。本案并无证据证明周莉娟、刘作伟未依约支付物业费给九龙仓物业造成的实际损失，且在立案后，周莉娟、刘作伟已经主动缴纳案涉物业的全部物业费，足可见其逾期缴纳物业费的主观恶意较小，过错程度较小。九龙仓物业仅提供了律师费发票，但未出示相对应的付款凭据。原审判决在考虑物业服务关系的特点以及上述情况的基础上，酌情判处违约金并对律师费不予支持并无明显不当。综上，上诉人九龙仓物业的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元由上诉人九龙仓（中国）物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年六月十八日 书记员  陈 悦