重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0151民初3031号原告：重庆市山海物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处迎宾东路**，统一社会信用代码9150022432227854XA。法定代表人：陶甫容，经理。委托诉讼代理人：张承露，男，1972年9月30日出生，汉族，住重庆市铜梁区，系该公司职工（特别授权）。委托诉讼代理人：张燕，女，1978年7月22日出生，汉族，住重庆市铜梁区，系该公司职工。被告：张德江，男，1976年5月12日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：周丽琴，女，1976年1月21日出生，汉族，住重庆市铜梁区。原告重庆市山海物业管理有限公司（以下简称“山海公司”）诉被告张德江、周丽琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告山海公司的委托诉讼代理人张承露、张燕和被告张德江到庭参加了诉讼，被告周丽琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告山海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费4725元，水电公摊费50元，共计4810元；2.判令被告支付从2016年2月1日起以4810元为基数按月利率2%计算的违约金至付清之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年9月29日，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司与世纪阳光小区业主委员会签订了《世纪阳光物业服务合同》，约定由重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司为世纪阳光小区业主提供物业管理服务。根据合同约定多层房屋的业主应按住房建筑面积0.80元/㎡·月收取物业服务费，高层房屋的业主应按住房建筑面积1.20元/㎡·月收取物业服务费（1-2楼0.90元/㎡·月）。被告系世纪阳光X幢X单元X-X（多层）房屋的业主，房屋面积118.13㎡，每月应交纳物业服务费94.50元（118.13㎡×0.80元/㎡·月）。被告从2014年11月至2018年12月共欠36个月物业服务费4725元及水电公摊费50元。2018年10月12日，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司将其享有被告的债权转让给原告，该物业服务费经原告多次催收未果，为了维护原告的合法权益，特起诉来院，请求法院支持原告的诉请。被告张德江辩称，未交费因原告物业服务不到位，原告未按照合同约定履行合同；物业费涨价程序不合理，涨价后的物业服务质量并未改善，甚至治安亭也已经取消，消防通道允许停车并收取费用，车辆发生擦挂也只能自行处理，费用收支也未公示。被告周丽琴未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据本院予以确认并在卷佐证：物业服务合同、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、关于调整物业服务费的通知，证明、商品房买卖合同、催收物管费通知、债权转让协议、债权转让通知以及当事人的陈述等。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月29日，世纪阳光小区业主委员会（甲方）与重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司（乙方）就世纪阳光小区签订了《物业服务合同》，该合同约定，第四条：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价，双方约定物业服务费用按月收取，收取标准如下（按建筑面积计算）：物业服务费用实行据实分摊制，调涨物业费用限额：多层0.80元/平方米.月；高层1.20元/平方米.月（其中1-2楼0.90元/㎡·月）；非住宅：1.50元/平方米.月；地；地面公共路灯电据实分摊到各户。物业服务费或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在物业服务到期前十五天交纳。第十五条：本合同期限为4年，2012年9月29日至2016年9月29日。第二十一条：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司开始为世纪阳光小区提供物业服务至2018年12月31日。2012年12月30日，原重庆市铜梁县国土资源和房屋管理局、原铜梁县人民政府东城街道办事处、原铜梁县东城街道塔山社区居民委员会和世纪阳光第一届业主委员会向世纪阳光小区业主发出调整物业服务费的通知，载明：现决定执行物业服务合同约定的收费标准［即：多层0.80元/平方米.月；高层1.20元/平方米.月（其中1-2楼0.90元/㎡·月）；非住宅：1.50元/平方米.月；地；地面公共路灯电据实分摊到各户］。该物业服务费收费在原铜梁县发展和改革委员会进行了备案。2018年10月12日，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司将其所有世纪阳光小区从2012年10月10日至2018年12月31日期间应向业主收取的物业服务费、水电公摊费的所有债权转让给原告山海物业公司，并将该情况向世纪阳光业主进行了通知。被告张德江、周丽琴是重庆市铜梁区世纪阳光小区X幢X单元X-X号房屋的业主，该房屋系多层住宅，房屋建筑面积118.13㎡。被告张德江、周丽琴从2014年11月1日起欠缴物业服务费及水电公摊费，经原告山海物业公司催收后，仍未缴纳。山海公司在审理中陈述，之前经街道办事处同意，由小区的公共收益支付公摊水电费，后因公共收益减少，不足以支付公摊水电费，因此代缴了10个月的公摊水电费，现酌情按照5元/户.月收取。本院认为，根据法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据合同约定，被告在接受了重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司提供的物业服务后，有按照合同约定向其交纳物业服务费及水电公摊费的义务。同时法律还规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权转让的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司从2012年9月29日至2018年12月期间为世纪阳光小区提供了物业服务，后将其对世纪阳光小区业主收取的物业服务费、水电公摊费的所有债权转让给原告山海物业公司，且向所有业主进行了债权转让的通知，因此该债权转让合法有效，被告有向原告交纳物业服务费的义务，被告张德江、周丽琴从2014年11月1日起欠缴物业服务费，应当承担违约责任。根据《物业服务合同》约定的物业服务费收费标准，经计算被告张德江、周丽琴应交纳2014年11月1日至2018年12月31日的物业服务费为4725.20元（118.13㎡×50月×0.80元/㎡/月），原告请求4725元符合法律规定，本院依法支持被告向原告支付物业服务费4725元。关于水电公摊费的诉讼请求，根据合同约定，公摊水电费据实分摊到各户，原告代缴了10个月的公摊水电费，现酌情按照5元/户.月收取，该标准基本符合市场行情及实际情况，本院予以认可，对原告的该项诉讼请求本院依法主张50元。关于违约金的诉讼请求，原告要求从2014年12月1日起以4810元为基数按照年利率24%进行计算至付清时止，合同约定违约金为日万分之三的标准，原告请求按照年利率24%计算没有法律依据，合同约定物业费按月于上期物业费到期前十五日缴纳，因此被告从2014年10月17日起逾期缴纳物业费，原告请求从2014年12月1日起计收违约金符合法律规定，对原告的该项诉讼请求本院依法主张被告支付从2014年12月1日起以实际欠缴物业服务费为基数按照年利率10.95%（日万分之三）计算至付清时止的违约金。关于被告辩称因原告提供的物业服务不到位，因此拒绝交纳物业费的意见，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的辩称意见本院不予采信。关于被告辩称物业公司费用收支情况未向业主公示而拒绝交纳物业服务费的意见，因该问题属于另一法律关系，被告可就该问题另行提起处理，被告因该问题而拒绝交纳物业服务费的意见，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告张德江、周丽琴于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市山海物业管理有限公司物业服务费4725元、公摊水电费50元及违约金，违约金从2014年12月1日起以实际欠缴的物业服务费为基数按年利率10.95%计算至付清之日止。二、驳回原告重庆市山海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告张德江、周丽琴负担。本判决为终审判决。审判员  吕鑫二〇一九年六月二十四日书记员  徐倩