陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0881民初2395号 原告：陕西大秦能源置业有限公司，住所：陕西省西安市经开区凤锦路**合容实业办公楼****。统一社会信用代码：9161000069494446X9。 法定代表人：王宁，该公司董事长。 委托代理人:于理、刘畅，陕西永嘉信律师事务所律师。 被告：张艳芳，女，1966年出生，汉族，陕西省神木市人。 委托代理人:宋利平，男，1964年出生，汉族，陕西省神木市人。 委托代理人:贺小芳，神木市司法局148法律服务所法律工作者。 原告陕西大秦能源置业有限公司与被告张艳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陕西大秦能源置业有限公司法定代表人王宁未到庭参加诉讼，其委托代理人于理、刘畅到庭参加了诉讼；被告张艳芳及其委托代理人宋利平、贺小芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陕西大秦能源置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告返还涉案《房屋租赁合同》项下30号楼底商D-2、1-2层及34号楼底商D-2房屋；二、请求法院判令被告支付原告房屋租赁费共计462588元；三、请求法院判令被告支付原告房屋租赁期间物业费共计137924.4元；四、请求法院判令被告支付原告逾期付款违约金138776.4元，逾期腾房违约金55070元（暂记至2019年3月15日直至实际交付之日止），违约金共计193846.4元；五、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年10月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订两份《房屋租赁合同》，合同分别约定原告将其坐落在神木县神木新村继业路神南华府小区30号楼底商D-2、1-2层、34号楼底商D-2出租给被告用作商业经营，其中30号楼底商D-2、1-2层月租金为14570元、租赁期间租金总计349680元，34号楼底商D-2月租金7458元、租赁期间租金总计178992元。上述两份合同租赁期间租金共计528672元。房屋租赁期限均为2017年3月1日至2019年2月28日。 同时，上述两份合同均约定：“房屋出租后，由承租人承担该房屋物业管理费及水、电、暖、天然气、通讯等费用”、“乙方应按期向相关管理部门交纳房屋物业管理费、水费、电费、暖气费、天然气费、有限电视费、通讯网络费等费用”。“乙方应当按时支付房租，逾期缴纳的，按当期应付租金30%标准支付违约金”、“租赁期满之日，乙方停租时必须按时将房屋交给甲方，每拖延一日，甲方向乙方收取相当于本合同日均房租5倍的违约金”。 上述两份合同签订后，原告依约履行义务，将房屋交付于被告使用至今，但截至目前，被告仅向原告支付租金共计66084元，仍欠付租金共计462588元，欠付租赁期间物业费共计137924.4元。原告多次催促被告缴纳欠付款项，被告均推脱不予支付，且涉案房屋租赁期限均以届满，被告仍未履行交房义务，其预期付款及逾期交房的行为已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金共计193846.4元。 综上，原告与被告签订的两份《房屋租赁合同》合法有效，原告已依约履行合同义务，而被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，现原告为维护其合法利益，特诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 原告向法庭提交了六组证据：一、《房屋租赁合同》两份，证明两份《房屋租赁合同》项下租赁费共计528672元；涉案房屋物业管理费等费用均应由被告承担；被告逾期缴纳房屋租金以及房屋租赁期限届满后仍不交付房屋的行为已构成违约，应按照合同约定支付违约金193846.4元。补充一点，合同明确约定租赁期间未经承租人同意租赁人不得擅自转租他人，被告转租他人已经构成违约。二、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，证明原告为涉案房屋租赁合同项下房屋所有权人。三、神南华府用户购量收费凭证及商铺续租登记表，证明合同签订后，房屋由被告占有使用至今，被告张艳芳将其所租的房屋于2017年7月3日已将该涉案房屋转租与他人，第三人占有使用房屋至今，第三人也一直正常向被告缴纳租金。四、收款收据2份，证明2016年10月21日合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告于2016年11月22日支付首期租金，被告已实际占有使用房屋；截止目前，被告仅支付两份《房屋租赁合同》项下租赁费共计66084元，仍欠付租赁费共计462588元。五、物业管理费催款函、《协议》、借款单、转账凭证、收款收据，证明根据合同约定，物业费应由被告承担，在原告代被告缴纳涉案房屋物业费137924.4元后，被告应当向原告支付该笔费用。六、被告转租合同两份，证明被告未经原告同意擅自转租，构成违约，应当承担违约责任；现承租人自转租合同签订之日至今正常经营，被告已收取转租费用但是并未向原告支付相关费用已经构成违约。 被告辩称：一、答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》系无效合同，答辩人无需给付租金和承担违约责任。 第一、根据《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第13条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工时，需要经公安机关消防机构验收，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程拒不验收不是建筑工程竣工验收的标准。本案所涉《房屋租赁合同》第一条明确约定房屋限做商业经营使用，被答辩人也明知答辩人租房的目的是经营饭店，却在签订租赁合同时未告知答辩人其所出租房屋及神南华府小区整体均未经工程、消防、防雷等验收。因此，被答辩人与答辩人签订《房屋租赁合同》之行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，根据《合同法》第52条第5款规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违法法律、行政法规的强制性规定。”应认定为无效合同。第二、被答辩人签订涉案合同时不具备出租的条件，合同无效。首先，被答辩人于2016年10月21日与答辩人签订《房屋租赁合同》时不具备出租房屋的资质（2016年12月22日被答辩人才将经营范围由“房地产开发、经营；物业管理；园林绿化。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”变更为的“房地产开发、经营；物业管理；园林绿化；房屋租赁。（依法经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动）”;其次，被答辩人作为建设单位向答辩人出租房屋时,神南华府小区并未经工程质量验收合格、未经消防验收合格，五证不全，不符合商业经营使用的性质；最后，被答辩人所出租的房屋存在严重漏水情况，不符合质量标准。被答辩人在不具备出租条件的情况下将房屋出租给答辩人，又未向答辩人明确告知房屋的真实情况，存在恶意欺诈的行为。 除以上几点外，被答辩人还存在以下过错：1、租赁合同第13条明确约定“本合同双方签字后生效，一式三份，甲乙双方各执一份，由甲方送房地产管理部门等级备案一份”，可被答辩人只加盖合同专用章，未让法定代表人或授权的委托代理人签字，也未按照合同约定及《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理登记备案。”将租赁合同送房地产管理部门办理登记备案手续；2、涉案合同系被答辩人提供的格式合同，条款明显加重了承租人即答辩人的责任，减轻了出租人即被答辩人的责任，系无效合同；3、所出租房屋漏水严重，存在严重的质量问题，被答辩人也迟迟不予维修处理；4、迟迟不向答辩人交付房屋，也不按约与答辩人签订补充协议，在答辩人多次要求与其协商处理时，既不出面解决问题也不解除合同，致使问题扩大化。 至于被答辩人出租的房屋，答辩人实际只于2018年3月占用了30号楼底商D-2、1-2层中四分之一房屋及34号楼底商D-2房屋，且被答辩人已经于2019年3月1日前将该占用房屋实际接手，并不存在答辩人一直占用不还的情形。 综上，由于被答辩人的过错行为致使合同无效，造成答辩人严重的经济损失，故答辩人无需承担剩余租金及相应的违约责任。 二、被答辩人与答辩人未签置过物业管理合同，未曾向答辩人提供过物业服务，无理由向答辩人主张物业费。答辩人所租赁房屋在街面上，系小区外门市，属于非住宅。在无效的《房屋租赁合同》约定的租赁合同期间，被答辩人与答辩人口头约定不缴纳物业费，也未与答辩人签订物业服务合同，未与答辩人协商约定提供的物业服务项目以及各个服务项目的收费标准，最重要的是被答辩人也未提供相应的服务：答辩人所租房屋发生严重漏水、电路不通、一半房屋被被答辩人处的工人强制占用、门口车辆乱停乱放的情形时，答辩人多次向被答辩人反应，一直没有得到解决；答辩人装修时还遭到被答辩人多次刁难，不给供水、供电，因此答辩人不应当承担物业费。毕竟物业费在形式上是业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是业主享受物业服务的物质基础，如果允许被答辩人不提供服务和服务低劣也可以收取物业费，将不利于业主公共利益的保护，对作为弱势群体的业主也是很不公平的。 综上,被答辩人与答辩人所签的《房屋租赁合同》因违反强制性法律规定而无效，且被答辩人存在严重过错，致使答辩人遭受了极大的经济损失，答辩人无需支付租金及承担违约责任。因被答辩人未曾与答辩人签订过物业服务合同，也未向答辩人提供过相应的物业服务，无理由向答辩人主张物业费。请人民法院依法查明事实，驳回被答辩人的诉请，维护答辩人的合法权益。 被告向法庭提交了以下证据：一、陕西大秦能源置业有限公司的企业公示信息一份，证明2016年12月22日，原告变更了经营范围，增加了房屋租赁，2016年10月21日，原告与被告签订租赁合同时不具备出租条件，超越经营范围签订合同；二、照片九张，证明原告出租房屋存在严重漏水质量问题；三、合同终止提交书一份、录音资料四份、照片两张、公告两份，证明原告出租的房屋存在严重质量问题，未经工程、质量、消防、防雷等验收，被告多次与原告协商处理，被告均以种种理由推诿不予解决，存在严重过错；被告于2018年3月在原告迟延履行交房义务的情况下占有了原告在神南华府小区30号楼底商D-2、1-2层中四分之一房屋及34号楼底商D-2房屋进行了装修并对外出租；被告实际占有的房屋已经于2019年3月1日前由原告实际接手，不存在迟延交房的情形，2018年11月12日协商时已经将与第三人《租房合同》交付原告。 经庭审质证，被告对原告所举证据发表质证意见如下：对第一组合同真实性无异议，证明目的有异议，合同约定房屋限做商业经营使用且自双方签字起生效，需送往房管部门登记，且合同10条约定不得违反法律法规，因原告不能提供相应的五证及消防、工程质量验收手续违反了国家法律规定，所以合同无效且超出经营范围出租，房屋漏水存在严重质量问题也不维修，房屋也未实际交付，所以被告拒绝支付剩余租金，不承担相应的违约责任，物业费因双方口头约定不支付且原告未提供服务，所以不予承担；对第二组真实性无异议，证明目的有异议，原告只能证明建设单位是原告，但未提交相应的国有土地使用证及产权证及工程验收质量合格等，所以不能证明原告是房屋实际所有权人；对第三组证据真实性及证明目的不予认可，票据、续租登记系原告方单方做出且没有加盖公章，缴费流水单号时间最早是2018年8月24日，续租登记表显示原告占有贺俊芳租赁的口腔诊所及旁边超市及面馆，续租登记表可以证明房屋已经由原告方接手，诊所及面馆属于34号楼D-2范围，超市是30号楼D-2所占面积的四分之一，漏水是超市的二楼，该房屋钥匙全部在原告手里；对第四组真实性无异议，证明目的有异议，被告向原告交付66084元属实，但原告实际占有部分房屋是2018年3月；对第五组物业管理费催款函真实性无异议，2019年2月28日出具的有异议，该房屋租赁期已到原告已经接手房屋，且物业未与被告签订过物业合同也未向被告提供过物业服务，函没有加盖备案公章也没有法人签字，物业费附表没有加盖公章时间是2018年11月9日，显示已经将2年的物业费载明，未列明物业服务的项目及收费标准，《协议》借款单、转账凭证属于原告与物业的工作记录，协议也没有法人签的字，与被告无关；对第六组证据与贺俊芳协议真实性无异议，与郭平的协议与被告没有关系，也不是被告签订的，贺俊芳协议原件是2018年11月12日被告向原告交付且转租是原告一直不与被告协商处理之下的无奈之举；并明确告知过原告。 原告对被告提交证据发表质证意见如下：对第一组真实性无异议，证明目的有异议，该房屋是原告的合法自有房屋，享有对外出租权，与经营范围无关，经营范围并不导致该出租合同无效且该房屋被告实际占有使用，所以被告应当向原告支付相应费用；对第二组真实性及证明目的均有异议，照片及内容并不能证明是涉案房屋；对第三组合同终止提交书真实性及证明目的均有异议，该证据是单方面提交并没我公司盖章且为复印件，内容显示被告未经原告同意擅自转租构成违约，因违约造成的损失由被告承担。对录音的真实性及证明目的均有异议，单方面提交且取证途径不合法，不应当作为证据使用，录音内容及被录人身份无法核实，没有证明力度。对照片真实性认可，证明目的中被告实际占有使用认可，但是漏水不予认可，被告在质证中其指贺俊芳诊所，但实际包括旁边的惠华超市及面馆，超市照片显示超市合理使用并正常经营与被告所述漏水无法使用不相符。对公告真实性认可，证明目的不予认可，第一份公告是原告向次承租人代位主张，不能证明原告实际占有房屋；公告二因被告与侯秀秀违约行为且租赁期限已到，原告向现有租户发出的要约邀请并不能证明原告与现有租户达成租赁合同，上述被告所述超市上层漏水，上层漏水超市也必然无法经营，但是超市经营良好足以证明二楼并无漏水或者漏水已经修复的事实。 本院对原被告提交证据作如下认定：对原告的六组证据本院对其真实性及证明目的予以认可。对被告的第一组证据的真实性予以认可，对被告第二、三组证据的真实性予以认可，证明目的不认可。 根据当事人的陈述、举证、质证、法庭调查及本院认证查明以下事实：神木市新村神南华府住宅小区系原告陕西大秦能源置业有限公司开发建设,原告于2012年4月26日取得该工程的《建设工程规划许可证》、于2012年10月16日取得该工程的《建筑工程施工许可证》。本案中涉及的30号楼底商D-2、1-2层、34号楼底商D-2层均系原告建造。上述房屋的物业公司为陕西秦和物业管理有限公司。 2016年10月21日，原告陕西大秦能源置业有限公司（甲方）与被告张艳芳（乙方）签订了两份《房屋租赁合同》。约定：甲方将其坐落在神木县神木新村继业路神南华府小区30号楼底商D-2、1-2层，建筑面积883.02㎡（毛坯）（一号合同），34号楼底商D-2层，建筑面积266.35㎡（精装）（二号合同）房屋出租给乙方，房屋限作商业经营使用。一号合同约定，该房屋一层租金人民币20元/月/平米，二层租金人民币13元/月/平米，所租房屋每月租金为14570.00元，租赁期总计租金为349680.00元。本合同签订后，乙方在五日内向甲方交付首期3个月房租43710.00元,及履约保证金14570.00元；二号合同约定，该房屋租金人民币28元/月/平米，所租房屋每月租金为7458.00元，租赁期总计租金为178992.00元。本合同签订后，乙方在五日内向甲方交付首期3个月房租22374.00元,及履约保证金7458.00元。两份合同均约定，租赁期限自2017年3月1日起，到2019年2月28日止。租金每3个月交付一次，乙方应在每个结算期满前30日将下一期租金一次性交付给甲方。甲方收到房租后出具收款收据，作为乙方交付房租凭证。二期房租于2017年5月1日前，金额为43710元（一号合同）、22374元（二号合同）。其余房租交付时间及金额以此类推。租赁期内，甲方保证：房屋出租前的物业管理及相关服务费用由甲方结清；实现出租后，由承租人承担该房屋物业管理费及水、电、暖、天然气、通讯等费用；乙方保证：按时支付房租。逾期缴纳的，按当期应付租金30%标准支付违约金；经甲方催告在合理时间内仍不交付，甲方有权收回房屋，不退还履约保证金。租赁期满之日乙方停租时必须按时将房屋交给甲方，每拖延1日，甲方向乙方收取相当于本合同日均房租5倍的违约金。乙方应按期向相关管理部门交纳房屋物业管理费、水费、电费、暖气费、天然气费、有线电视费、通讯网络等费用。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告于2016年11月22日将一号合同首期3个月房租43710元、二号合同首期3个月房租22374元支付原告。后再未支付租金，且上述房屋的物业管理费至今一直未交。两份合同到期日（2019年2月28日），陕西秦和物业管理有限公司向原告送达了“关于神南华府一期商铺物业管理费催缴的函”（被告2年物业费137924.4元（105962.4元+31962元=137924.4元；侯秀秀2年物业费129363.6元（91752元+37611.6元=129363.6元），向原告催要上述房屋的物业管理费。因2018年12月24日，该物业因经营需要向原告借款30万元未还，故双方于2019年2月28日达成协议，原告用该笔借款中的267288元代被告、侯秀秀交纳了物业管理费。 另查明，2019年3月15日原告陕西大秦能源置业有限公司已将涉案房屋收回并重新租赁给他人使用。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间的两份《房屋租赁合同》，是双方在平等、自愿的基础上签订的，应属有效合同，依法应予保护。合同签订后，被告依约向原告交纳了22028元的履约保证金，原告依约将房屋交付被告使用，被告理应按照合同约定向原告支付租金，但被告在房屋承租期间仅支付了租金66084元，房屋租赁于2019年2月28日到期后仍欠462588元未付，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物之规定，被告理应将所租房屋腾出并交付原告,但原告向法庭提供情况说明其已于2019年3月15日将被告所承租的房屋收回并重新租给他人,且其自愿放弃要求被告返还涉案房屋的诉讼请求,本院应予准许。原告请求被告支付所欠租金30%的违约金符合合同约定和法律规定，但被告依约向原告交纳的22028元的履约保证金，应优先支付房屋租金，应认定所欠租金为440560元，其所欠租金30%的违约金为132168元，故其合理的诉讼请求，本院应予以支持。原告要求被告支付逾期腾房违约金55070元，合同虽约定租赁期满之日乙方停租时必须按时将房屋交给甲方，每拖延1日，甲方向乙方收取相当于本合同日均房租5倍的违约金,该约定违反法律规定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条:“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，被告应支付原告延期腾房占用费，而非双方约定的“违约金”。两份合同约定月租金为22028元，即日租金为734.3元（22028元/月÷30天/月=734.3元/天）。从2019年3月1日起被告应按734.3元/天向原告支付延期腾房占用费，故原告要求被告支付逾期腾房日租金5倍的违约金本院不予支持。原告要求被告支付房屋租赁期间其向被告垫付的物业费137924.4元，因合同约定租期内被告应按期向相关管理部门交纳物业管理费、水费、电费、暖气费、天然气费、有线电视费、通讯网络等费用，但被告在承租期间未交纳物业管理费用，由原告代被告向陕西秦和物业管理有限公司交纳137924.4元，故该部分费用应由被告支付原告，原告的该项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。 关于被告的辩称，第一、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工时，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。”以上法律均系对房屋交付条件的规定，属管理性强制规定，并非对合同效力的强制性规定，被告张艳芳认为涉案房屋未经竣工验收及消防验收，导致房屋租赁合同无效，于法相悖，其抗辩理由不成立。第二、被告辩称涉案房屋租赁合同落款处没有原告法人签字且没有去相关部门进行登记备案等问题均属于合同瑕疵，并不足以导致合同无效。第三、被告辩称房屋漏水，导致房屋无法正常使用，给被告造成经济损失，但其提供的证据并不足以证明其主张，且涉案房屋的一层均有商户租赁、正常经营使用。因此其抗辩理由不成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告张艳芳于本判决生效之日起三十日内支付原告陕西大秦能源置业有限公司租金440560元，并支付所欠租金440560元30%的违约金132168元。 二、由被告张艳芳于本判决生效之日起三十日内支付原告陕西大秦能源置业有限公司占用房屋期间从2019年3月1日起以日租金734.3元计算至2019年3月15日止的占用费。 三、由被告张艳芳于本判决生效之日起三十日内支付原告陕西大秦能源置业有限公司代其支付的物业管理费137924.4元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5870元，由被告张艳芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  刘德军 二〇一九年六月十三日 书记员  白秀霞