河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初2997号原告屈文平，女，1966年3月2日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托代理人张文，河南同立律师事务所律师。被告驻马店市经盛置业有限公司。住所地：驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角。法定代表人蒋义海，总经理。委托代理人张书功，河南公义律师事务所律师。原告屈文平诉被告驻马店市经盛置业有限公司（以下简称经盛置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屈文平的委托代理人张文，被告经盛置业公司的委托代理人张书功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屈文平诉称，2015年10月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，交房时间2016年12月31日。现被告逾期交房至今，经法院判决，支付违约金至2017年9月30日，后期违约金待实际发生后另行主张。请求：判令被告向原告屈文平支付2017年10月1日至2019年5月8日止的违约金及利息，违约金从2017年10月1日至开庭之日2019年5月8日止，按日向原告支付已交付房价款的万分之一计算，未实际发生的部分待实际发生后另行主张。利息以540755元为基数，从2017.10.1日至开庭之日2019年5月8日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算，未实际发生的部分待实际发生后另行主张。被告经盛置业公司辩称，原、被告签订买卖合同事实存在，延期交房的原因是承包方延期交付工程导致被告无法向原告提出交付的房屋，又因驻马店市近几年进行六城联创，政府有关部门不让施工所致，原告购买的房屋2016年9月20日经验收合格，被告于2017年10月15日在驻马店日报上公告发布交房，从通知交房之日后，2017年10月22日以后的违约金被告不应支付，被告已支付违约金支付到2017年9月30日，2017年10月1号至2017年10月22日的违约金被告愿意支付，此后由于原告没有按照被告的通知去收房，责任在原告自身，2017年10月22日之后被告不存在违约行为，原告请求的违约金被告不应当支付，应当驳回原告的诉讼请求，原告请求的利息不合法，也没有事实及法律依据。就同一栋楼的案件，驻马店市中级人民法院终审判决违约金只支持到2017年10月22日。经审理查明，2015年10月12日，原告屈文平（××）与被告经盛置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于团结路与××路交叉口西北角编号为ZMD-2010-45-2的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名新加坡花园城。第二条、××购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为驻房管预字第20140151号。第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第3幢独单元701号房。该商品房合同约定建筑面积共105.59平方米。第四条、计价方式与价款。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3950元，总金额伍拾肆万零仟柒佰伍拾伍元整。第六条、××应于2015年10月12日前付清首期款计270755元，同时需提供按揭贷款资料，并承担贷款相关费用，剩余房款270000元，××应于定房五日内办理个人住房贷款手续。第八条、交付期限。出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.见附件四。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示的延期交付责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各项费用。2.见附件四补充协议等内容。该合同的附件四显示：第八条、8.1双方约定出卖人发出房屋交付、不可抗力及其他情况的书面通知，其形式包括1.在驻马店市地方报纸刊登通知；2.通过信函方式邮寄送达。这两种方式都是双方约定的书面通知等内容。合同签订后，原告向被告支付首付款270755元，剩余房款270000元办理银行按揭。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，一、2017年10月11日，屈文平另案以经盛置业公司为被告，诉请经盛置业公司支付逾期交房违约金，另案案号为（2017）豫1702民初8505号。2017年11月30日，本院作出（2017）豫1702民初8505号民事判决书，该判决书显示：“关于逾期交房违约金按已付购房款的日万分之一计算，故本案的违约金应从2016年6月1日开始计算至原告请求的2017年9月30日止，按已付购房款540755元的日万分之一计算，计款26334.77元（540755元×487天×日万分之一）。原告请求26332元，本院予以支持”，并判决：“一、限被告驻马店市经盛置业有限公司于本判决生效后十日内向原告屈文平支付逾期交房违约金26332元。二、驳回原告屈文平的其他诉讼请求”。该判决书已经发生法律效力。二、2017年10月15日，经盛置业公司在驻马店日报上发布交房通知，内容为：“新加坡花园城第3幢楼、第7幢楼、第8幢楼、第2B幢楼购房业主：你们购买本公司开发的新加坡花园城第3幢楼、第7幢楼、第8幢楼、第2B幢楼，现已达到交付使用条件，今日通知你们于2017年10月22日前到驻马店市欢居物业管理有限公司（驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角新加坡花园城内）办理交房手续，并按规定交清相关费用，逾期不来办理房屋交接手续的，自本通知之日起视为已交付你所购房屋。特此通知”。原告质证称，该通知不符合合同约定条件。三、诉讼中，被告经盛置业公司提交《建设工程竣工验收意见书》一份及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《建设工程竣工验收意见书》显示：工程名称为新加坡花园城住宅小区3#楼；建设单位为驻马店市经盛置业有限公司、监理单位为河南省育兴建设工程管理有限公司、设计单位为河南省城市规划设计研究总院有限公司、勘察单位为河南省地矿建设工程（集团）有限公司、施工单位总包为中建七局第四建筑有限公司；验收意见处勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位、施工单位的验收意见均为合格，并均加盖有单位印章；验收意见处上述五单位的验收落款日期均为2016年9月20日。被告据此证明：诉争房屋经验收合格，符合交房条件，符合《建设工程质量管理条例》和《城市房地产开发管理经营条例》及双方签订合同的规定。原告质证意见为：真实性无异议，根据工程款支付情况一栏中注明已经按合同支付，但是原告所知被告与施工方因工程款及质量纠纷尚未完工，其注明明显是虚假的，另外在消防、环保、节能等一栏中注明验收结果符合要求，这明显与其公示的因消防未验收受到处罚相互矛盾，此验收意见书的第三页与7号楼验收意见书的第3页是否类同请法院审查，此验收意见书验收时间标注为2016年9月20日，如根据该验收时间，那么被告就多支付了违约金，这显然不符合常理，如该验收时间属于交房时间，就不符合原生效判决，显然不管是被告还是原一审法院，对于被告2016年9月20日验收意见书是不承认为交房时间、验收时间的。另外3号楼是否能够入住不能仅靠验收意见书标注该楼合格就可以居住，其附属设施、通道、走廊等必要设施也是交房验收也是基本常识。被告提交的意见书、保证书不能作为工程验收合格的证据。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、民事判决书等证据，被告提交的建设工程竣工验收意见书、报纸等证据以及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告屈文平与被告经盛置业公司签订《商品房买卖合同》，约定被告经盛置业公司将预售商品房出售给原告屈文平，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的内容，双方约定的涉案房屋的交房时间为2016年5月31日前，并约定交付房屋以验收合格为条件，双方应按此约定履行。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，涉案房屋建筑工程于2016年9月20日经过勘察、设计、施工、监理、建设等单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据双方在《商品房买卖合同》第八条的约定，此时涉案房屋已经具备了交付条件。双方在合同中没有约定以涉案房屋取得竣工验收备案表作为房屋交付的条件，且《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发【2004】16号，自公布之日起施行）已取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，原告屈文平主张以取得竣工验收备案表为交房条件没有合同和法律依据。被告经盛置业公司主张《建设工程竣工验收意见书》能够证明建设工程经竣工验收合格符合合同约定交房条件，有合同依据与法律依据，本院予以采信。关于原告请求被告支付2017年10月1日至2019年5月8日期间的逾期交房违约金及利息。诉争房屋具备交付条件后，2017年10月15日，被告在驻马店日报上发布交房公告，通知业主于2017年10月22日前办理交房手续，原告未在上述期限内办理交房手续。双方在合同第十一条约定“由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各项费用。2.见附件四补充协议”，该合同的附件四约定“第八条、8.1双方约定出卖人发出房屋交付、不可抗力及其他情况的书面通知，其形式包括1.在驻马店市地方报纸刊登通知；2.通过信函方式邮寄送达”，因此依照合同及其附件的约定，被告于2017年10月22日已视为交付房屋。合同约定的交房时间为2016年5月31日前，被告于2017年10月22日交付房屋已经逾期，逾期期间为2016年6月1日至2017年10月22日，因此被告应向原告支付该期间的逾期交房违约金，该期间2016年6月1日至2017年9月30日的逾期交房违约金被告已支付现原告请求被告支付2017年10月1日至2017年10月22日期间的逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院应予支持。经计算，该期间逾期交房违约金为1189.66元（540755×22×0.0001），原告请求超出该数额的部分，本院不予支持。因原、被告并未约定逾期交房需支付利息且上述本院已就逾期交房违约金作出处理，故原告请求被告因逾期交房向其支付利息，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市经盛置业有限公司于本判决生效后十日内向原告屈文平支付逾期交房违约金1189.66元。二、驳回原告屈文平的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209元（已减半收取）,由原告屈文平负担189元，由被告驻马店市经盛置业有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  张建立二〇一九年六月五日书记员  吴卫铭