湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1222民初1234号原告：咸宁润通物业服务有限公司，住所地通城县隽水镇隽水大道**。统一社会信用代码91421222MA4910QC1U。法定代表人：王延楼，该公司总经理。委托诉讼代理人：方奇，通城县石南法律服务所法律工作者。一般授权代理。被告：李大华。委托诉讼代理人：刘杨，湖北昭楚律师事务所律师。一般授权代理。原告咸宁润通物业服务有限公司（以下简称咸宁润通物业公司）与被告李大华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告咸宁润通物业公司法定代表人王延楼及委托诉讼代理人方奇、被告李大华及其委托诉讼代理人刘杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。咸宁润通物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决李大华支付咸宁润通物业公司物业管理费2737.92元；2、判决李大华按前期物业管理服务协议第八条第四款规定支付咸宁润通物业公司违约金。事实和理由：2017年8月14日通城县地质花园开发商咸宁市宇通房地产开发有限公司与咸宁润通物业公司签订物业管理委托合同，委托咸宁润通物业公司管理通城县地质花园小区。同日咸宁润通物业公司与李大华签订前期物业管理服务协议，约定服务费用标准为住宅用房按建筑面积1元/平方米/月收取，每年缴纳费用时间对应第一年交费时间收取，如李大华不按约定收费标准和时间交纳相关费用，则李大华应自逾期之日起按每日3%交纳违约金。但李大华至今未交纳物业管理费，咸宁润通物业公司曾多次向李大华催讨，李大华置之不理。为此，为维护咸宁润通物业公司的合法权益，特提起诉讼，李大华辩称，一、咸宁润通物业公司与李大华之间并不存在有效的物业服务合同关系。《物业管理条例》第二十四条第二款规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。《湖北省物业服务和管理条例》第四十一条规定：“住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业”。咸宁润通物业公司在与建设单位签订协议入驻通城县地质花园小区三天后其公司方才成立，显然是在时间仓促的情况下私自订立协议，不可能经过了招投标程序，咸宁润通物业公司也没有证据证明其以协议方式受聘的行为经过了房产行政主管部门的批准。其次，《湖北省物业服务和管理条例》第四十条第二款规定：“业主购买住宅物业后，建设单位更换前期物业服务企业的，应当征得半数以上业主同意”。咸宁润通物业公司已经是通城县地质花园小区建设单位私自更换的第四个前期物业服务，哪一次更换都没有征求过业主意见，咸宁润通物业公司在事后也没有与小区业主签订物业服务合同。咸宁润通物业公司与建设单位私自订立合同的行为不仅违反法律的明文规定，也违背了小区业主意志，违反民法自愿原则。综上，咸宁润通物业公司与建设单位私自订立的物业服务委托合同是违法无效的。二、咸宁润通物业公司未按照相关物业管理法规的规定和物业管理委托合同的约定良好履行物业服务义务。以小区安保举例，小区大门常年打开，人员车辆随意入出，既无需登记，也不用刷卡，安保人员无所事事，整日下棋打拳，俨然一副养老姿态。小区的物业工作人员包括咸宁润通物业公司的法定代表人及其妻子在内只有6人，除两名安保外，其余4人整月难得一见，物业办公室长期关门。小区发生电动车被盗、小车被毁坏事件，咸宁润通物业公司声称其没有保管义务。至于小区的公共设施，则是要么没有，要么根本不能正常使用，《物业管理条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”。不论咸宁润通物业公司在入驻时是没有查验还是明知缺陷的存在而承接，都是咸宁润通物业公司自身的过错，不能以此作为无法依法提供物业服务的理由，更不能将其不利后果归于无辜的业主，在物业服务质量得不到最基本保障的情况下，要求业主先行支付物业费。并且在本案当中咸宁润通物业公司仅仅提供了少量物业服务，所提供的服务质量也远谈不上良好，在此情况下，要求业主先行支付全部物业费显然也是不合理的，若法庭最终认为李大华有先行支付物业费的义务，也应当酌减至一半以下。综上所述，咸宁润通物业公司要求李大华支付物业费与违约金没有依据，请法庭依法驳回咸宁润通物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年8月14日咸宁市宇通房地产开发有限公司地质花园项目部与咸宁润通物业公司签订地质花园物业管理委托合同，委托咸宁润通物业公司对通城县地质花园进行物业管理，合同约定物业管理的主要内容有：房屋建筑共用部位（楼面、梁、柱、内外墙体的基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；房屋建筑本体、共用设施设备（屋面防水、防雷、上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、电梯、配电系统、监控设施、楼内消防设施设备）的维修、养护、管理和运行服务；物业实际管理区域内市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；法律和政策规定的物业管理公司管理工作的其他事项。合同还约定委托管理期限自2017年8月30日起至本小区（商品房销售完成90%后）业主委员会成立之日止；物业服务费由业主按建筑面积交纳，标准以物价局核定和与业主约定为准，小区未完工前的标准为：电梯住宅1元/月/平方米，其他住宅0.5元/月/平方米；于交房次日起收缴物业费。李大华系通城县地质花园2栋302室房屋（电梯房）的业主，房屋建筑面积114.08平方米，于2014年10月入住该小区，自2017年8月30日咸宁润通物业公司承接通城县地质花园物业后一直未交纳物业服务费，亦未与咸宁润通物业公司签订前期物业管理服务协议。咸宁润通物业公司于2019年3月29日向李大华发出了物业费催收函，要求其交纳自2017年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2737.92元（标准1元/月/平方米，按年收取）。通城县地质花园小区规划建房4栋，现已建成交付3栋，尚有一栋在建，部分场地因施工被隔围，小区的消防设施尚未完善，电子监控设备未移交物业公司。庭审中，李大华提交了照片8张、手机录像3份，其中地质花园服务中心照片一张，该照片只能证明物业办公室存在白天关门的情况，但不能证明物业公司无人上班；但结合该物业公司陈述因小区后期尚处于建设阶段，建设单位尚未配备物业管理用房，办公主要在门卫室，由此可看出物业公司在物业管理工作方式上存在不够规范之处；其中小区住宅楼门禁入口处照片三张，该照片只能证明小区存在业主因装修临时周转水泥的情况以及住宅楼前有车辆停放；其中两栋住宅楼间道路照片一张，该地域系小区后期建设施工场地与毗邻住宅之间的通道，不属于物业管理区域范围；其中小区内路面照片一张，因小区后期尚处于建设阶段，该公共场地只用混凝土打底，尚未完全铺设，雨天路面积水的情况存在；其中小区大门照片一张，只能证明小区入口电子栅栏处于打开状态；但结合该物业公司陈述电子栅栏系蓝牙设备系统，因部分业主未交物业服务费，其车辆未录入识别系统，栅栏白天就开着，由此可看出物业公司在处理问题的方法上存在欠妥之处，但部分业主长期拒不交纳物业服务费也确属事实；其中小区2栋楼门口及门厅内的手机录像各一份，虽显示门厅电梯口旁停放有摩托车及门禁被用木板卡住未关，但不能排除人为摆拍，不足以证明物业公司对摩托车停放疏于管理和门禁系统无法使用，反而可以看出所拍摄区域清洁卫生状况尚可；其中小区门卫室录像一份，不能看出当晚门卫在睡觉，也不能证明门卫没有实行24小时值班，但物业公司承认根据多数业主的要求在门卫室放张床让值班人员晚上休息一下，由此可看出物业公司在严格执行门卫值班制度上存在瑕疵。李大华还提交了地质花园部分业主出具的证明，该证据不符合书面证言的形式要求，且证人未到庭作证，本院对其证据效力不予认定。另查明，通城县地质花园的建设单位系咸宁市宇通房地产开发有限公司，咸宁市宇通房地产开发有限公司地质花园项目部于2016年5月27日经工商注册登记成立，负责人为王先明。咸宁润通物业公司于2017年8月17日经工商注册登记成立。通城县地质花园在由咸宁润通物业公司承接物业前，系由通城县地质花园物业管理服务中心进行物业管理，该中心未经工商登记，且与咸宁润通物业公司无关联。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，咸宁市宇通房地产开发有限公司地质花园项目部与咸宁润通物业公司签订的地质花园物业管理委托合同，系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同系合同双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，该合同的效力及于通城县地质花园小区全体业主。咸宁润通物业公司作为咸宁市宇通房地产开发有限公司选聘的前期物业管理单位，对通城县地质花园小区提供了物业管理服务，李大华作为该小区的业主应当按照上述合同的约定向咸宁润通物业公司支付物业服务费。此外，《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。该条规定属于管理性强制性规范，而非效力性强制性规范。关于李大华所提出的拒交物业服务费的抗辩意见，本院认为，业主拒交物业服务费的抗辩应当基于正当理由。从合同法理的角度看，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。而诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但应在法律规定的范围内行使该项权利。在物业服务合同中，业主的“正当理由”应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，李大华所提交的证明咸宁润通物业公司提供的物业服务存在瑕疵的证据，未能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度；至于小区存在公共场所路面尚未完全铺设、消防设施尚未完善，电子监控设备未移交物业公司等问题，属于建设单位的职责范围，业主不能以建设单位遗留问题为由对物业服务公司提出的物业服务费请求权进行抗辩。李大华等小区部分业主拒付物业服务费的行为，不仅损害了咸宁润通物业公司的利益，对小区内按时支付物业服务费的其他业主亦存在损害。涉案地质花园物业管理委托合同中约定物业服务费由业主按建筑面积交纳，电梯住宅1元/月/平方米，于交房次日起收缴物业费；且本县各物业小区（包括通城县地质花园小区）业主交纳物业服务费均系按一年一付实行，据此，对于咸宁润通物业服务有限公司主张李大华支付自2017年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2737.92元的请求，本院予以支持。至于咸宁润通物业公司主张李大华支付违约金的请求，因涉案地质花园物业管理委托合同中没有约定违约金，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、李大华在本判决生效后十日内给付咸宁润通物业服务有限公司自2017年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2737.92元。二、驳回咸宁润通物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由咸宁润通物业服务有限公司负担25元，李大华负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员  程杨仲二〇一九年六月二十五日书记员  刘 沁附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。