河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初5510号原告：聂书相，男，1978年1月4日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：赵荣亮，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任芝霞，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被告：河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路北心怡路**楼******，统一社会信用代码914101006987270595。法定代表人：李青显，董事长。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朋辉，上海市建纬（郑州）律师事务所实习律师。原告聂书相与被告河南成益置业有限公司（以下简称河南成益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂书相的委托诉讼代理人赵荣亮、任芝霞，被告河南成益公司的委托诉讼代理人王令飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂书相向本院提出诉讼请求：1、判令河南成益公司在30日内向聂书相支付逾期办理房屋产权权属登记违约金，按房款的1%计算为7433.4元。2、判令河南成益公司在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完毕所有相关房屋产权首次登记手续；逾期按日以合同约定房屋总价款为基数按照银行同期贷款利率计算，每月向聂书相支付利息直至取得房地产权属证书时止。3、判令河南成益公司协助聂书相办理商品房转移登记，将房屋产权登记至聂书相名下。4、判令河南成益公司在45日内对供水供电方式完成整改，实现合同约定由市政直接供水供电方式；整改完成前，聂书相的水电费由河南成益公司承担，直至达到市政供水供电止。在诉讼过程中，聂书相将第2项诉讼请求明确为：判令河南成益公司在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记，所有手续具体有哪些，应由住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心来确定。因为合同对逾期办理房屋产权权属登记约定的违约金过低，聂书相要求河南成益公司以合同约定总价款为基数按照银行同期贷款利率在30日内未完成首次登记之日起按日计算违约金至聂书相取得不动产权属登记证书为止，违约金应按月支付。事实与理由：2013年12月18日，聂书相与河南成益公司签订《商品房买卖合同》，约定河南成益公司将其开发的位于新郑市××镇××路北侧北卡·风情维也纳小区的一套房产出售给聂书相；河南成益公司在房屋交付使用后480日内，持办理权属登记的材料到产权登记机关备案，如因河南成益公司的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，河南成益公司按房款1%向××支付违约金。合同签订后，聂书相依约支付了全部款项，履行了全部合同义务。河南成益公司于2016年3月底至4月底实际交房，却未在约定期限内完成向房产权属管理部门移送办理权属登记的全部资料，也未实现约定的市政供电供水方式，导致聂书相至今不能取得房屋产权证，并造成极大经济损失。《商品房买卖合同》是依法成立的合同，对双方均有法律约束力并受法律保护。合同签订后，聂书相依约交付了全部款项，履行了全部合同义务，但河南成益公司未按照约定日期办理产权初始登记及为聂书相办理商品房转移登记，已构成违约，应向聂书相支付不低于房款1%的违约金。另外，该《商品房买卖合同》系河南成益公司提供的格式条款，约定的权属登记违约金过低，减轻了自己的责任，严重损害了聂书相的利益，违反法律规定的公平正义原则。为保障聂书相的权益，也为约束河南成益公司的不诚信行为，请求河南成益公司在30日内向房地产行政管理部门办理完毕首次登记手续，逾期按日向聂书相支付违约金。因此，聂书相提起本案诉讼，请求判如所诉。被告河南成益公司辩称：1、河南成益公司不应当向聂书相支付违约金。2016年8月，因国家政策的变化，提交办理产权登记所需资料的行政部门由提交至房管局变更为提交至不动产中心，且提交程序由初始登记变为首次登记，提交资料所需前置流程亦有所增加。《商品房买卖合同》约定，办理产权登记提供的资料提交时间为商品房交付后480日内，但原接收产权登记所需资料的行政部门是房管局，现接受办理上述手续的行政部门为不动产局，所需提交材料亦发生变化。房管局与不动产中心并不是同一行政机关，房管局与不动产中心的隶属机构、行政职能均不相同，两者并非同一行政机关；初始登记和首次登记审核内容不同，所需报送的资料也不相同，两者不是同一行政行为。未按照合同约定提交办理办理产权登记所需资料系因政府部门职能调整所致，政府部门权责调整及提交办理产权登记所需资料内容及程序、提交部门发生变化，非河南成益公司所能预料及控制，河南成益公司不存在违约行为，也不应当向聂书相支付违约金。2、河南成益公司无义务在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完毕所有相关房屋产权首次登记手续及在逾期情况下支付违约金。房屋管理部门职权的变化应视为情势变更，河南成益公司不应当对政府行为负责，也不应当由河南成益公司承担相应违约责任。办理完毕所有相关房屋产权首次登记系政府行为，非河南成益公司所能控制。《商品房买卖合同》附件四第15条约定：双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为：出卖人在商品房交付后480天内由出卖人将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由出卖人为××取得《房屋所有权证》。最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准。产权登记机关发证时间系政府行政行为，非河南成益公司所能确定。聂书相诉称由河南成益公司在逾期递交并办理完毕所有相关房屋产权首次登记手续情况下承担违约金，无合同依据及法定依据。3、《商品房买卖合同》未约定河南成益公司需要协助聂书相办理商品房转移登记，聂书相诉称由河南成益公司协助其办理商品房转移登记，将房屋产权登记至其名下无事实及法律依据。4、涉案小区的供水、供电均为正式水电，不存在需要整改的情况，且所述水电费也不应由河南成益公司承担。涉案小区水电均为市政供水供电，物业公司与供水供电单位签订有协议书，由市政供水、供电部门向购房业主供水、供电。综上所述，聂书相的诉讼请求无事实及法律依据，河南成益公司请求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月18日，河南成益公司（出卖人）与聂书相（××）签订《商品房买卖合同》，主要内容约定如下：××购买出卖人建设的位于新郑市××镇××路北侧北卡·风情8号楼2单元5层502房屋，房屋总价款为743340元，房屋交付期限为2015年12月31日前。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时，水、电达到使用条件……。如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人同意提供替代产品或服务，但使用费用由××承担直至满足本合同约定的交付配套标准。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款1%向××支付违约金。合同补充协议（合同附件四）第15条约定：“双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为：出卖人在商品房交付使用后480天内由出卖人将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由出卖人为××取得《房屋所有权证》，最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准”。在履行上述合同过程中，聂书相依约支付了购房款743340元，并认可河南成益公司实际在2016年3月至4月底向聂书相交付了房屋，该房屋所在小区名称现在为维也纳湖畔。2016年6月4日，针对维也纳湖畔二期交房过程中产生的问题，河南成益公司与二期业主代表在协商后签订《承诺书》，主要内容约定如下：河南成益公司承诺赔付二期业主自2016年4月1日起至2016年6月30日期间的延期交房违约金；目前供水已为市政正式供水，河南成益公司承诺在2016年6月30日前提供市政供电，如若达不到市政供电，在达到市政供电前，物业费、水电费由河南成益公司承担直至达到市政供电止等内容。河南成益公司提交物业公司与国网河南新郑市供电公司签订的《高压供用电合同》、与新郑市龙湖镇水厂签订的《供水协议》及水电费交纳票据，拟证明维也纳湖畔小区为市政供水供电；聂书相认可房屋内已正常供水、供电，并认为其不能直接向市政供水、供电部门交纳水电费就属于河南成益公司未实现市政供水、供电。另查明：1、2012年1月1日施行的《郑州市房屋登记条例》第二十四条规定：新建商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，申请新建商品房所有权初始登记，应当提交下列材料：（一）企业法人营业执照和资质证书；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证及附图；（四）房屋竣工验收备案证明；（五）房屋测绘报告；（六）法律、法规、规章规定的其他材料。2、2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，郑州市住房和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。3、2016年12月27日，郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局的会议纪要[郑国土联会纪（2017）1号文件]第十项关于首次登记的流程问题记载，“对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记”。4、郑州市不动产登记中心发布的《郑州市不动产登记业务指南》（2017修订版）规定，国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权首次登记提交资料及要求：①不动产登记申请审批表后附清册；②申请人营业执照，法定代表人身份证明及身份证号或其他有效身份证件；③授权委托书及受托人身份证明；④不动产权属证书或者土地权属来源材料；⑤建设工程规划许可证；⑥规划核实意见书；⑦、房屋竣工验收备案证书；⑧公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明；⑨、权集调查表、不动产测量报告、房屋面积实测报告书；⑩、国有建设用地尚未办理首次登记的，还应当提供契税等相关税费。5、涉案房屋所在维也纳湖畔小区内部分楼栋（7-17号楼）现在仍未经过综合竣工验收。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，购房发票，《承诺书》，《高压供用电合同》，《供水协议》，交纳水电费，收据及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，聂书相与河南成益公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，河南成益公司应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因河南成益公司的责任，聂书相不能在规定期限内取得房地产权属证书的，聂书相不退房，河南成益公司按已付房价款1%向聂书相支付违约金。聂书相认可河南成益公司实际在2016年3月至4月底向其付了房屋，河南成益公司未提交证据证明在商品房交付使用后480日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，且聂书相至今未取得房屋权属证书，河南成益公司已构成违约行为，应当按合同约定支付违约金。因此，聂书相请求河南成益公司支付违约金7433.4元，有事实和法律依据，本院对此予以支持。产权登记机关的变更及备案资料的变化，不能成为河南成益公司迟迟不按合同约定履行提供办理权属登记需要的资料的理由，故本院对河南成益公司不应向聂书相支付上述违约金的辩称意见不予采纳。聂书相请求河南成益公司在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕所有首次登记手续，所有手续具体有哪些，应由住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心来确定。聂书相的该项诉讼请求属于不明确，河南成益公司应履行持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，但首次登记能否被受理及能否办理完毕属产权登记机关处理的范畴。《商品房买卖合同》及补充协议对房屋的首次登记（原为初始登记）虽然没有约定，但河南成益公司应为聂书相购买的房屋向产权登记机关办理首次登记。在不动产首次登记办理条件已经成就的情形下开发商拒不办理的,法院应判令其在期限内及时办理。涉案房屋所在维也纳湖畔小区内部分楼栋（7-17号楼）现在仍未经过综合竣工验收，即不具备办理首次登记的条件；在办理不动产首次登记的条件尚未成就的情况下,河南成益公司履行上述义务的期限也尚不能确定。同时，维也纳湖畔小区内除涉案房屋外的其他楼栋已符合办理不动产首次登记的事实，也缺乏相应的证据予以证明。因此，聂书相要求河南成益公司限期办理不动产首次登记的诉请，本院暂不予以支持。待办理不动产首次登记的条件成就后，若河南成益公司仍不履行办理涉案不动产的首次登记义务或不动产转移登记义务，聂书相可以另行主张权利。相应地，聂书相要求河南成益公司以合同约定总价款为基数按照银行同期贷款利率在30日内未完成首次登记之日起按日计算违约金至聂书相取得不动产权属登记证书时为止的诉请、要求河南成益公司协助聂书相办理商品房转移登记至其名下的诉请，本院对此均暂不予以支持。聂书相要求河南成益公司在45日内对供水供电方式完成整改，实现合同约定由市政直接供水供电的方式；整改完成前，原告的水电费由被告承担，直至达到市政供水供电时止。维也纳湖畔小区现在使用的电系国网新郑公司所供，使用的水系新郑市龙湖镇水厂所供，能不能直接向市政供水供电部门交纳水电费属于水电费如何进行结算的方式问题，且《商品房买卖合同》和《承诺书》中对市政供水供电的具体方式和结算也并未进行明确约定。因此，本院对聂书相的该项诉请也不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告河南成益置业有限公司应当于本判决生效之日起三十日内向原告聂书相支付违约金7433.4元。二、驳回原告聂书相的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告河南成益置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  潘龙峰二〇一九年六月二十八日书记员  韩 冰