江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0191民初1081号原告：江西省机械工业设计研究院，住所地：江西省南昌市东湖区文教路**，统一社会信用代码：91360100MA35HJTP09。法定代表人：吴斌华，系该院院长。委托诉讼代理人：尚双瑜，江西听讼律师事务所律师。委托诉讼代理人：余晓伟，江西听讼律师事务所实习律师。被告：南昌优学教育科技有限公司。。住所地：江西省南昌市东湖区省府大院东四路**龙式大厦****统一社会信用代码：91360102680935634B。法定代表人：赵敏。原告江西省机械工业设计研究院诉被告南昌优学教育科技有限公司（下文简称优学教育）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告设计研究院的委托诉讼代理人尚双瑜、余晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西省机械工业设计研究院向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的租金167778元、物业费21510元及拖欠日至起诉日止的利息12511元、违约金33781元。起诉日至被告搬出之日的利息、违约金由法院依法判决。2、判决终止原、被告《房屋租赁合同》。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告座落于南昌高新技术开发区火炬大街31号（伟业大厦）五楼501-507室，签订合同后，被告尚能支付租金，但从2017年开始，被告拖欠原告房屋租金、物业费不予支付。原告多次向被告催缴房租，并发函给被告交清欠款，逾期将依据合同约定（租赁合同第七条乙方拖欠租金或物业管理、水、电费等的约定应交款项，累计达柒个工作日即视为乙方违约，甲方有权终止本合同，收回房屋）终止租赁关系，收回物业，2018年3月29日，被告法定代表人赵敏出具《承诺书》承诺逾期不付，原告可以在2018年6月20日之前收回校区。时至今日，被告始终不将租赁房屋交还原告。故原告起诉至法院，请求法院判如所请。被告优学教育经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相关答辩权利。本院组织当事人进行了证据交换。被告优学教育经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相关举证、质证权利。综合现有证据和原告的庭审陈述，在无其他相反证据的情况下，认定本案事实如下：原告江西省机械工业设计研究院是南昌市高新开发区青山湖大道火炬大街1栋（第5层）的不动产登记权利人，持有洪房权证高新开发区字第**房屋所有权证。原告江西省机械工业设计研究院与被告优学教育签订《房屋租赁合同》，约定原告江西省机械工业设计研究院将座落在南昌高新技术开发区火炬大街31号（伟业大厦）五楼501-507室办公用房（建筑面积约为478平方米）租赁给被告优学教育，租赁起止时间为2015年10月1日至2021年9月30日，为期72个月。关于租赁，双方约定了租金从2015年10月1日起按照21元/㎡/月计算，为期72个月，每满12个月的租金标准递增1元/㎡/月，第六年租期月租金则为26元/㎡，租金缴纳从2015年11月1日之后开始实际缴纳，被告优学教育应按每两个月为一期，向原告江西省机械工业设计研究院支付房屋租金。关于水、电及物业管理费，双方同意按照伟业大厦物业管理规定执行，被告优学教育应在每月10日前向原告江西省机械工业设计研究院交付上一个月的水费、电费、物业管理费，原告江西省机械工业设计研究院代收交于伟业大厦物业管理部门。双方还在“权利和义务”部分约定：被告优学教育拖欠租金或物业管理、水、电费等约定应交款项，累计达7个工作日即视为被告优学教育违约，原告江西省机械工业设计研究院有权终止本合同，收回房屋。在违约责任中，双方约定，被告优学教育逾期交付上述款项，除应及时如数补交外，还应向原告江西省机械工业设计研究院支付违约金，每逾期一天被告优学教育应向原告江西省机械工业设计研究院按应交金额计付5‰的违约金。原、被告在合同尾部盖章，合同代表签字确认。2018年2月11日，原告江西省机械工业设计研究院向被告优学教育发送《房租催缴通知》，说明至2018年2月未缴房租为140988元，并催促其缴纳房屋租金，否则原告将按约收取滞纳金并回收物业。2018年7月4日，原告江西省机械工业设计研究院向被告优学教育发送《房租催缴通知》，说明截至2018年7月被告已欠房屋租金及物业费307304元，逾期不缴纳将按约收取滞纳金并收回租赁物。2019年2月19日，原告江西省机械工业设计研究院再次向被告优学教育发送《房租催缴通知》，说明至2019年2月被告已欠房屋租金571762元，其中文教路基地395380元，伟业大厦房屋租金及物业费176382元，请被告及时交清房屋租金。诉讼中，原告江西省机械工业设计研究院陈述上述催缴通知书中涉及的物业费用包含被告优学教育向原告租赁的文教路房屋租金及本案所涉的伟业大厦房屋租金。2018年3月29日，被告优学教育的法定代表人赵敏出具《承诺书》，写明文教路校区、高新校区房租在2018年4月15日之前先付150000元给原告，逾期不付，原告江西省机械工业设计研究院可以在2018年6月20日之前收回校区。另查明，2018年6月4日，被告优学教育的法定代表人赵敏向原告江西省机械工业设计研究院两次转账支付90000元。诉讼中，原告江西省机械工业设计研究院陈述被告优学教育已将南昌高新技术开发区火炬大街31号（伟业大厦）五楼501-507的房屋钥匙寄还给了原告江西省机械工业设计研究院，并已清空、腾退房屋。还查明，为向被告优学教育主张文教路房屋的相关租金，原告江西省机械工业设计研究院向南昌市东湖区人民法院起诉了（2018）赣0102民初7759号案件，该院于2019年2月24日做出一审生效判决,除认定了《承诺书》内容外，还认定了截至2018年10月31日，被告尚欠文教路校区房租270612元未付，并判决被告优学教育支付上述租金、逾期付款利息，并解除该案中涉及的房屋租赁合同。以上事实，有原告江西省机械工业设计研究院提供的双方主体信息、中华人民共和国房屋所有权证及说明、房屋租赁合同、租金催缴通知四份、承诺书、租金表打印件、业务回单复印件以及原告庭审陈述在卷佐证，在无其他相反证据的情况下，予以确认。本院认为，本案所涉的《房屋租赁合同》系双方协商一致达成后的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。双方在合同签订后，开始按约履行各自义务，后原告举证证明，被告优学教育违约逾期拒不支付房屋租金，自2018年1月至2019年3月期间已累计欠付房租167778元，物业费21510元。原告江西省机械工业设计研究院据此主张按约终止《房屋租赁合同》，因合同约定的终止事由已成就，该主张有事实和法律依据，予以支持。且原告江西省机械工业设计研究院亦自认被告优学教育已寄回案涉租赁物钥匙，并已撤场、腾退房屋。关于原告江西省机械工业设计研究院诉请的租金，双方已约定了计算方式。原告江西省机械工业设计研究院提供了《房租催缴通知》证明就拖欠房租事宜已向被告优学教育催告，并提供了被告优学教育法定代表人赵敏出具的《承诺书》和转账凭证加以印证，在无其他相反证据的情况下，对原告江西省机械工业设计研究院按照合同约定主张的租金和物业费共计189288元，予以支持。关于原告江西省机械工业设计研究院诉请的利息及违约金。按照双方《房屋租赁合同》的约定，如被告优学教育逾期支付房屋租金，应按应交金额计付每日5‰的违约金，双方并未约定逾期付款利息。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但当事人主张的利息、违约金等数额总计不应超过法定上限。故原告江西省机械工业设计研究院诉请的违约金数额过高，利息缺乏依据，部分予以支持，被告优学教育应自2018年1月起，按欠付的租金和物业费189288元，按照年利率24%向原告江西省机械工业设计研究院计付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、终止原告江西省机械工业设计研究院与被告南昌优学教育科技有限公司签订的关于南昌高新技术开发区火炬大街31号（伟业大厦）五楼501-507的房屋的《房屋租赁合同》的合同权利和义务。二、被告南昌优学教育科技有限公司于本判决生效后十日内向原告江西省机械工业设计研究院支付拖欠的2018年1月至2019年3月房屋租金和物业费189288元。三、被告南昌优学教育科技有限公司于本判决生效后十日内向原告江西省机械工业设计研究院支付上述租金和物业费的利息，按本金189288元，按年利率24%自2018年1月支付至本息付清之日止。四、驳回原告江西省机械工业设计研究院其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14087元，减半收取7043.5元，由被告南昌优学教育科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  杨柳桃二〇一九年六月十三日法官助理欧阳良明书记员伍建颖