河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初22878号原告（执行案外人）：陈小娟，女，1992年5月3日出生，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：赵培江，河南天时达律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：河南农开投资担保股份有限公司，住所地郑州市农业东路**招银大厦**。法定代表人：李冰，董事长。委托诉讼代理人：张腾飞，男，1988年10月17日出生，汉族，住郑州市管城回族区，系该公司员工，委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：许博，男，1988年3月4日出生，汉族，住郑州市金水区，系该公司员工，委托权限：特别授权。第三人（被执行人）：高焕枝，女，1967年9月15日出生，汉族，住河南省长葛市。第三人（被执行人）：韩懿存，女，1995年8月3日出生，汉族，住河南省长葛市。原告陈小娟与被告河南农开投资担保股份有限公司（以下简称“河南农开公司”）、第三人高焕枝、韩懿存执行异议之诉一案，本院于2018年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈小娟的委托诉讼代理人赵培江，被告河南农开公司的委托诉讼代理人张腾飞、许博到庭参加诉讼。第三人高焕枝、韩懿存经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈小娟向本院提出诉讼请求：1、判决解除对原告承租的位于禹州市夏都路南段路西的两套商铺（房产证号：禹房权证禹州市第070156、070157号）的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月4日，原告收到贵院（2018）豫0191执异1052号执行裁定书，原告认为该裁定书驳回原告的异议请求明显错误，原告在2017年4月18日通过转租接手被查封的两个商铺并装修经营使用，原告签订的租赁合同经所有权人同意合法有效且尚处于租赁期内，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《商品房屋租赁管理办法》第十二条的规定，人民法院对被执行人的财产查封拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权，原告认为贵院对两个商铺的查封侵犯了其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告河南农开公司辩称，一、被告与涉案房屋所有人高焕枝、韩懿存因追偿权纠纷经法院判决确认该二人对被告负有金钱给付义务且被告对涉案房屋享有抵押优先受偿权。二、涉案房屋在2016年6月17日经贵院合法查封，在查封之时房屋未有租赁，属于空置状态；2017年8月9日，贵院执行局到现场张贴腾房公告，房屋仍旧处于空置状态，并无生活居住或经营事实，原告诉称其于2017年4月18日从案外人王殿卿处承租涉案房屋并装修经营使用，该租赁时间在查封时间之后。因此，原告提出解除对涉案房屋的查封没有事实和法律依据，应予驳回，原告在房屋查封后租赁该房屋，其损失及风险应自行承担。第三人高焕枝、韩懿存未到庭，未答辩，未举证。本院经审理查明：2016年4月18日，本院受理河南农开公司与禹州市梅花农资有限公司、惠振瑶、高焕枝、韩懿存、韩懿入追偿权纠纷一案；2016年5月22日，本院依河南农开公司申请，作出（2016）豫0191民初7385号民事裁定书，裁定冻结禹州市梅花农资有限公司、惠振瑶、高焕枝、韩懿存、韩懿入银行存款4,500,000元或查封、扣押其相应价值的其他财产；2016年6月17日，本院依据上述裁定，在禹州市房产管理服务中心的协助下，查封了高焕枝名下、韩懿存名下位于禹州市××夏都××、产权证号分别为禹房权证禹州字第**、禹房房权证禹州字第**的屋各一套，查封期限自2016年6月17日至2019年6月16日。2017年2月9日，本院经审理作出（2016）豫0191民初7385号民事判决书，判决禹州市梅花农资有限公司偿还河南农开公司代偿款4,500,000元并按月利率2%向河南农开公司支付自2016年4月1日起至实际付款之日止的利息、违约金，惠振瑶、高焕枝、韩懿存、韩懿入对禹州市梅花农资有限公司的上述债务承担连带清偿责任，河南农开公司对高焕枝所有的位于河南省禹州市××夏都××路西（禹房房权证禹州字第**）房产折价或者拍卖、变卖所得价款在其担保债权5,000,000元范围内享有优先受偿权，河南农开公司对韩懿存所有的位于河南省禹州市××夏都××西邻（禹房权房权证禹州字第**）产折价或者拍卖、变卖所得价款在其担保债权5,000,000元范围内享有优先受偿权，并驳回河南农开公司的其他诉讼请求；后各方当事人均未上诉。2017年5月2日，本院对河南农开公司申请执行禹州市梅花农资有限公司、惠振瑶、高焕枝、韩懿存、韩懿入追偿权纠纷一案立案执行，执行案号为（2017）豫0191执3327号。在执行过程中，原告陈小娟作为执行案外人对上述执行标的提出书面异议，要求中止执行并解除对两套房屋的查封措施；2018年11月22日，本院作出（2018）豫0191执异1052号执行裁定书，驳回了陈小娟的异议请求，并于2018年12月3日向陈小娟邮寄该执行裁定书；2018年12月14日，原告陈小娟对该执行裁定不服，诉至本院。另查明：涉案房屋一套坐落于河南省许昌市××夏都××路西，系由第三人高焕枝通过存量房买卖方式取得并转移登记至其个人名下的房屋，房屋所有权证为禹房权证房权证禹州字第**；5年3月30日，经禹州市房产管理服务中心办理抵押登记，该房屋被高焕枝用于为债务人禹州市梅花农资有限公司在2015年3月26日至2016年3月26日期间的5,000,000元债务提供抵押担保，抵押权人为被告河南农开公司，房屋他项权证为禹房他证禹州字第9198**。涉案房屋另一套坐落于河南省许昌市××夏都××西邻，系由第三人韩懿存通过存量房买卖方式取得并转移登记至其个人名下的房屋，房屋所有权证为禹房权证禹房权证禹州字第**；年3月30日，经禹州市房产管理服务中心办理抵押登记，该房屋被韩懿存用于为债务人禹州市梅花农资有限公司在2015年3月26日至2016年3月26日期间的5,000,000元债务提供抵押担保，抵押权人为被告河南农开公司，房屋他项权证为禹房房他证禹州字第9198**2014年12月1日，第三人高焕枝、韩懿存作为甲方与案外人王殿卿作为乙方签订《租房协议》一份，约定高焕枝、韩懿存将两套涉案房屋租给王殿卿使用，租期自2014年12月1日至2029年12月1日，每年租金30,000元，租金用于抵高焕枝、韩懿存所欠王殿卿借款500,000元，2014年12月1日后的水电费由王殿卿承担，租赁期满王殿卿无条件搬出。双方分别在该租房协议上签字并摁印。2017年4月18日，案外人王殿卿作为甲方与原告陈小娟作为乙方签订《租房合同》一份，约定王殿卿将上述两套涉案房屋租给原告使用，租期自2017年4月18日至2027年4月17日，租金每年30,000元整，五年一交，一次性交150,000元，水电费自付。双方分别在该合同上签字并摁印，该合同右侧空白处手写添加内容：“同意转租，韩懿存、高焕枝”并有摁印。2017年5月14日，案外人王殿卿出具《收到条》一份，载明其已收到两套涉案房屋的租金150,000元。以上事实有（2016）豫0191民初7385号民事裁定书及协助执行通知书、（2016）豫0191民初7385号民事判决书、（2018）豫0191执异1052号执行裁定书、2017年8月15日不动产权登记记载表2份、禹房他房他证禹州字第9198**他项权证、禹房他证房他证禹州字第9198**项权证、2014年12月1日《租房协议》、2014年3月11日《借条》、2017年4月18日《租房合同》、2017年5月14日《收到条》一份及当事人陈述在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”根据庭审查明的事实，本案原告陈小娟与案外人王殿卿于2017年4月18日就两套涉案房屋所签订的《租房合同》，实质上是次承租人与承租人所签的转租合同。因两套涉案房屋在2015年3月30日即已被出租人高焕枝、韩懿存抵押给被告河南农开公司且于2016年6月17日被本院查封，原告陈小娟并非该两套房屋的承租人且其接受转租该两套房屋在抵押登记和查封之后，故原告陈小娟作为次承租人主张的租赁权利不足以对抗被告河南农开公司作为债权人和抵押权人对两套涉案房屋所享有的权利，原告陈小娟可向原承租人和出租人主张其相应的权利。关于原告主张解除对两套涉案房屋查封的诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本院执行部门是因第三人高焕枝、韩懿存不履行生效法律文书确定的义务而对两套涉案房屋予以查封，因原告陈小娟作为次承租人租赁两套涉案房屋在本院执行部门查封房屋之后，并不符合上述法律规定的情形，不足以排除强制执行，故对原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。第三人高焕枝、韩懿存经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告陈小娟的诉讼请求。案件受理费5,800元，由原告陈小娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  张建涛人民陪审员  李梦寒二〇一九年六月十三日书 记 员  刘一频