江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏04执异28号异议人（案外人）：毛友胜，男，1973年12月7日出生，住溧阳市。委托诉讼代理人：黄雪松，上海明伦律师事务所律师。申请执行人：福建省高德工程建设有限公司，住所地福建省惠安县。法定代表人：林忠清，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋建伟，江苏瑞江律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞咏禧，江苏瑞江律师事务所实习律师。被执行人：溧阳峰达置业有限公司，住所地江苏省溧阳市。法定代表人：陈国强，该公司执行董事。异议人毛友胜因申请执行人福建省高德工程建设有限公司（以下简称高德公司）与被执行人溧阳峰达置业有限公司（以下简称峰达公司）建设工程施工合同纠纷执行一案，不服本院（2016）苏04执407号执行裁定及2018年7月23日的协助执行通知，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人毛友胜向本院请求及其事实理由：溧阳市人民法院在高德公司申请执行峰达公司一案中，将对溧阳市美景天城房屋进行拍卖，因美景天城B7幢1单元502室房屋（以下简称502号房屋）在2007年2月11日签订合同卖给了我，具体详见合同和发票，并在房屋内居住至今。该房屋属于本人所有，法院无权拍卖，根据民事诉讼法227条规定，特提异议，望及时公正处理并作出裁定，并解除对该房屋的查封。毛友胜为支持其异议请求提供下列证据：合同备案号为L8D3215AE97598264AD65的商品房买卖合同及相关附件;峰达公司开具的号码为00825456的销售不动产统一发票；溧阳市诚信物业管理有限公司房屋验收交接单（住宅用）、垃圾清运费收据、装修保证金收据、物业费收据；溧阳市物业管理处开具的房屋本体共用部位设备维修基金缴款凭证；溧阳市广播电视局天目湖站开具的有线电视费收据；基础设施配套、白蚁防治、地方人防、发展新型材料费收据；溧阳市不动产登记交易中心出具的住房登记情况查询证明（个人）；溧阳市诚信物业管理有限公司与沈小英签订的前期物业管理服务协议。本院查明：原告（反诉被告）高德公司与被告（反诉原告）峰达公司建设工程施工合同纠纷一案，本院经审理于2016年3月4日作出（2012）常民初字第26号民事判决：（一）峰达公司于本判决生效之日起十五日内支付高德公司工程款20448855.36元，并自2009年4月17日起按同期银行贷款利率承担利息；（二）高德公司于本判决生效之日起十五日内支付峰达公司逾期竣工违约金955165.9元；（三）驳回高德公司与峰达公司的其他诉讼请求；本诉案件受理费227568.5元、反诉案件受理费48687元、鉴定费98万元，合计1256255.5元，由高德公司负担204009.5元、峰达公司负担1052246元（其中本诉案件受理费与鉴定费已由高德公司预交，反诉案件受理费已由峰达公司预交，由峰达公司在履行上述付款义务时，一并向高德公司支付1003559元）。该判决生效后，峰达公司未履行判决确定的义务，高德公司申请执行，本院于2016年8月16日以（2016）苏04执407号立案执行。2016年10月14日，本院作出（2016）苏04执407号执行裁定：冻结、划拨被执行人峰达公司的银行存款3000万元或查封、扣押其相应价值的财产，于2017年4月1日向溧阳市不动产登记交易中心送达该执行裁定书及协助执行通知书，查封了峰达公司名下座落于溧阳市美景天城的502号房屋等房产，查封期限为2017年4月1日至2020年3月31日。2017年10月24日，本院发布公告：凡购买或使用、占用上述房屋的单位或个人，在本公告张贴之日起十日内，向本院提交房屋购买合同、付款凭证、使用依据等原件及复印件，逾期自行承担相应的法律后果。购房人吉伟等分别向本院提交了其与峰达公司签订的案涉商品房买卖合同、支付购房款的发票、纳税凭证等材料，本院遂向申请执行人高德公司告知，案涉查封房屋存在备案销售给他人、购房人提供了购房合同及付款凭证等情况，并询问高德公司对于解除查封的意见。高德公司称：“买受人应当向执行局提出异议，如果听证成立，同意解封；如果不成立，不同意解封”。2017年12月18日，本院作出（2016）苏04执407号之四执行裁定，并于次日向溧阳市不动产登记机构送达（2016）苏04执407号之四执行裁定和协助执行通知书，解除对峰达公司名下座落于溧阳市美景天城的502号房屋等房产的查封。高德公司不服，向本院提出执行异议。本院受理后，于2018年6月14日作出（2018）苏04执异25号执行裁定：撤销本院（2016）苏04执407号之四执行裁定及协助执行通知书。2018年7月23日，本院向溧阳市不动产登记机构发送（2016）苏04执407号执行裁定书及协助执行通知书，查封上述被解除查封502号房屋等不动产。峰达公司系从事房地产开发、物业管理等经营活动的企业法人。2007年2月11日，买受人毛友胜与出卖人峰达公司签订一份合同备案号为L8D3215AE97598264AD65的商品房买卖合同及相关补充协议。合同第一条约定，出卖人峰达公司经批准建设商品房，暂定名美景天城。合同第二条、第三条、第四条约定，毛友胜购买美景天城B7幢1单元502号的预售商品房，该商品房用途为住宅，建筑面积为84平方米，单价为每平方米2303.07元，价款总金额为193457.88元。合同第五条约定了面积确认及面积差异的处理，确定当合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第六条约定的付款方式及期限为：买受人于2007年2月11日支付房款193458元。合同第八条约定，出卖人应当在2008年8月30日前依照有关规定将符合条件的商品房交付买受人使用。合同还约定了其他事项。2008年11月2日，收款方峰达公司向付款方毛友胜开具销售不动产统一发票，载明：502号房屋建筑面积83.72平方米、单价2086.15元/平方米、购房款金额174652元，煤气管道金额3200元，阁楼金额32105元，合计金额209957元。2008年11月5日，买受人毛友胜作为502房屋住户验收签署了溧阳市诚信物业管理有限公司房屋验收交接单（住宅用），该交接单载明：本物业已经本人验收确认符合设计及使用要求，房屋设施及装备均处于良好状态，本人同意接收；收房后如因使用不录或其它人为因素造成的损坏由本人负责。2008年11月5日，毛友胜向溧阳市诚信物业管理服务有限公司支付了物业费、垃圾清运费、装修保证金。2008年11月2日，毛友胜支付了有线电视费，基础设施配套、白蚁防治、地方人防、发展新型材料等费以及房屋本体共用部位设备维修基金。2019年4月22日，溧阳市不动产登记交易中心出具住房登记情况查询证明（个人），载明毛友胜无登记房屋。关于异议人毛友胜提供的溧阳市诚信物业管理有限公司与沈小英签订的前期物业管理服务协议，协议中无房屋类型、座落位置、建筑面积等所购房屋基本情况；毛友胜陈述，其与沈小英系夫妻，但未提供证据。因此，本院不予确认该物业管理服务协议与本案事实具有关联性。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，房地产开发企业峰达公司与买受人毛友胜签订的商品房买卖合同合法有效。合同约定该商品房为住宅，根据涉案房屋验收交接单，物业费、垃圾清运费、装修保证金，有线电视费，基础设施配套、白蚁防治、地方人防、发展新型材料费以及房屋本体共用部位设备维修基金等支付或缴费事实，可以认定毛友胜在涉案查封之前已经合法占有502号房屋。现没有证据证明毛友胜名下在溧阳市有其他用于居住的房屋。关于购房价款的支付，案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证；仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金支付，且无其他证据证明其存在支付事实的，人民法院对其主张不予支持。《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中开具、收取的收付款凭证；该发票管理办法第二十条规定，所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。异议人毛友胜主张购房款系现金支付，并提供涉案发票证明其主张。该发票载明了502号房屋的建筑面积、单价、购房款金额、煤气管道金额、阁楼金额以及合计金额等内容。对于该证据事实，现由于没有相反证据足以推翻，本院可据此认定买受人毛友胜已经付清购房价款。综上所述，商品房买受人毛友胜就502号房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对溧阳市美景天城B7幢1单元502室房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 朱正生审 判 员 肖天存审 判 员 郑丽艳二〇一九年六月十八日法官助理 陶金沙书 记 员 叶小玢