【 民 事 判 决 书】（2019）黔01民终2819号贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书（2019）黔01民终2819号上诉人（原审被告）：赵福伟，男，1977年8月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：贵阳花溪松涛物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市花溪区松涛路。法定代表人：唐明清，职务：经理。委托诉讼代理人：吴卫红，女，1967年10月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，系公司员工。上诉人赵福伟因与被上诉人贵阳花溪松涛物业管理有限公司（以下简称松涛物业）物业服务合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人赵福伟上诉请求：1、撤销原审判决；2本案移送贵州省贵阳市人民法院处理。事实和理由：一、首先，被上诉人松涛物业的营业执照上的期限是50年，但也仅仅代表其本身的合法性，不能代表该公司在前期物管合同到期之后的15年的时间内不用经过公开招标进入松涛苑小区服务，该行为已经违反了《中华人民共和国物业管理条例》，本身就是非法进入本小区营业的。其次，在营业过程中，存在大量侵犯小区业主权益的行为，将物管用房出租，资金去向不明；办理停车收费许可证，自行扩大停车收费范围，将小区内共用通道用于停车收费，且去向不明。大量小区业主违法乱建，松涛物业公司既没有强行制止。再次，被上诉人对业主拒开发票。一审适用法律错误，《物业管理条例》原本就是用于规范物管公司与小区业主之间的权利和义务的，而不是纵容物管公司非法进入小区非法侵犯小区业主权益，疑似与小区乱建业主达成协议，要求小区其他业主按照其规定的标准缴费，这种行为是涉黑涉恶，不予调查就是变相包庇该行为。被上诉人贵阳花溪松涛物业管理有限公司二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。首先，物管合同是和房开签订的，在业主委员会之前，这个合同是长期有效的。停车位的问题，物管费是否合理，有物业管理条例的法律依据，增设停车位是业主共有，根据相关规定及通知执行的，我方有税务收据的。贵阳花溪松涛物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告立即将拖欠的物业服务费、楼道路灯费共计人民币5217元支付给原告（上述费用暂算至2019年1月）。2.本案的诉讼费用由被告全部承担。一审法院认定事实，贵阳花溪松涛物业管理有限公司成立于2000年10月26日，营业期限至2050年10月25日，系松涛苑小区的物业服务单位。赵福伟购买位于贵阳市××路××松涛××单元××号的房屋（建筑面积138.1平方米），于2004年9月收房，并由原告松涛物业公司提供物业服务至今。原告松涛物业公司（乙方）与赵福伟（甲方、业主）于2004年9月9日签订了《物业管理委托合同》，约定第一条本合同当事人……；第二条甲方将松涛苑小区内M栋二单元9号的物业和部分公用部位，共用设施设备委托于乙方实行物业管理；第三条乙方提供服务的受益人为本物业的业主、使用人，本物业的业主、使用人均应对履行本合同承担相应的责任；第四条物业管理公司服务内容1.根据商品住宅质量保证书的有关规定，提供保修服务；2.对住宅小区的房屋共用部位，共用设施、附属设施进行养护，近（尽）最大努力保证房屋的整体结构完好，以及房屋的正常使用，设备正常运行（1）房屋共用部位，包括屋顶、梁、柱、内外墙体、基础、楼梯通道、单车棚及小区内指定的车辆、摩托车停放处；（2）房屋公有设施，包括上、下水管道、落水管、公用照明（限于安装路灯的小区），避雷设施、消防设施、楼梯扶手、屋顶防护栏等其它配套设施；3.负责维护住宅小区内的公共环境卫生，每天清扫一次，楼道半月拖一次，楼梯扶手每星期擦一次，蜘蛛网半月打扫一次，住户的生活垃圾，请业主、使用人下楼时随手带下楼，放入物业管理公司指定的垃圾桶内，由保洁员统一清运，保持小区内整洁；4.保持小区内道路平坦、清洁，大门口畅通无阻；5.维护住宅小区的公共秩序，小区实行二十四小时门卫值班、智能化监控、巡视制度，做好外来人员探亲访友登记工作，在业主管委会，当地公安派出所的配合下搞好小区治安防范工作；6.有公用绿化的小区，负责绿化养护，包括剪枝、锄草、补种、施肥、防虫、浇水、培土等；7.负责业主、使用人的有关费用的代收代缴工作；8.负责沟渠疏通，化粪池清掏工作；9.为业主、使用人提供有偿服务的室内维修和特约服务，具体事项由甲乙双方另行商定；第五条委托管理期限为1.5年，自2004年7月1日起，至2005年12月31日止；第六条甲方的权利、义务，1.按照物业管理合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；……；6.对物业共用部位、共用设施、设备有关场地使用权享有知情权和监督权；……；13.按时交纳物业服务管理费用和其它费用；……；第七条乙方的权利、义务，1.根据物业管理条例和有关法规及本合同的约定，结合实际情况，制定物业管理制度；2.依照物业管理合同和有关规定收取物业管理服务费；……；12.有条件的情况下为业主和使用人提供单车、摩托车、小车的停放地点，并按花溪区物价局审定的标准收费；……；第八条物业管理服务费，1.根据花溪区物价局审定的收费标准，由乙方按每月每平方米0.60元向业主和物业使用人收取；……；6.楼道照明，每月每户交纳1.00元，用于日常电费及维修费；……；第九条车位使用费，由乙方根据花溪物价局审定的收费标准，向车位使用人收取；第十条合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可继续订合同。合同中双方还对其他权利义务作了约定。合同到期后，原、被告双方未续签合同，但原告松涛物业公司继续为松涛苑小区业主提供物业服务至今。2016年1月起，经小区三分之二以上业主同意且经公示，松涛苑小区的物业管理费上涨为每月每平方米1元，楼道路灯费上涨为每月3元。2016年7月5日，原告诉至一审法院，要求被告支付自2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费及楼道路灯费，一审法院于2016年9月27日作出（2016）黔0111民初2592号民事判决书，判决赵福伟于本判决生效之日起十日内支付贵阳花溪松涛物业管理有限公司自2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费人民币1160元及楼道路灯费人民币30元，该判决书审理查明部份记载“2015年1月1日前，松涛苑小区的物业管理费涨至每月每平方米0.7元，楼道路灯费涨至2.5元每月”，宣判后，双方均未上诉，该判决已生效，被告已按照生效判决书履行其义务。因赵福伟从2016年1月1日起至2019年1月31日未交纳物管费5106元（138元/月×12个月×3+138元）、楼道路灯费111元（3元/月×12个月×3+3元），原告催收未果，遂诉至一审法院，请求如前。另查1.松涛苑小区至今未成立业主委员会。2.原、被告双方均认可案涉房屋被告于2016年9月2日出租给案外人居住。3.审理中，被告向一审法院申请调查取证，调查事项有“原告有无通过公开招标程序中标，是否将物业管理用房对外出租，停车收费许可证是否违反规定，是否存在偷税漏税”等，一审法院审查后对其申请不予准许。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告营业执照、《松涛苑小区前期物业服务合同》、《物业管理委托合同》、花溪松涛路松涛苑小区业主购房移交签收表、投诉报告、催缴通知单、挂号信收据、（2016）黔0111民初2592号民事判决书、收款收据、物业服务费上调公告、物管费用测算表、照片、上调物管费征求意见表等证据在卷佐证，一审法院予以确认，作为认定本案事实的依据。一审法院认为，原告松涛物业公司与赵福伟签订的《物业管理委托合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。合同签订后，原告松涛物业公司为松涛苑小区提供了物业管理服务，作为小区业主的赵福伟应按约定支付物业管理费等费用。2006年1月1日起该合同到期，原、被告双方虽未续签合同，但原告仍继续在松涛苑小区提供物业服务，被告亦接受原告提供的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，根据权利义务对等原则，原告有权收取相应的物业费用。被告2004年入住房屋之初，小区物业管理费按每月每平方米0.60元计算，楼道路灯费按照每月每户1.00元计算，一审法院生效判决已确认2015年1月1日前，松涛苑小区的物业管理费涨至每月每平方米0.7元，楼道路灯费涨至每月2.5元。2016年1月起，经小区三分之二以上业主同意并公示，松涛苑小区的物业管理费上涨为每月每平方米1元，楼道路灯费上涨为每月3元。被告未举证证明该标准已明显超出当地物业服务收费标准，故松涛苑小区的物业管理费应当按照每月每平方米1元计算，楼道路灯费为每月3元计算。被告辩称原告怠于投诉违章建筑，并将物业管理用房的一楼出租给不同的租户获得利益以及擅自办理停车收费许可证等行为，一审法院认为，违章建筑需行政部门予以认定，办理停车许可证是否违法均不在本案审理范围，被告如认为共有利益受损可基于业主的权利向相关行政部门反映或另案主张权利。综上，赵福伟应向原告松涛物业公司支付2016年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费5106元及楼道路灯费111元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：赵福伟于本判决生效之日起十日内支付贵阳花溪松涛物业管理有限公司自2016年1月1日起至2019年1月31日止的物业管理费5106元及楼道路灯费111元，共计人民币5217元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取），由赵福伟负担。二审期间，当事人无新证据提交，二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于上诉人诉称被上诉人是非法进入小区，其有理由拒交物业管理费的上诉理由。根据2004年9月9日上诉人与被上诉人签订的《物业管理合同》双方成立物业服务合同关系，虽合同到期后未续签合同，但被上诉人仍在为上诉人提供物业管理服务，且经花溪区人民法院（2016）黔0111民初2592号生效判决认定，上诉人也接受了被上诉人的物业管理服务，故双方形成事实上的物业管理服务关系，上诉人应当向被上诉人支付物业管理服务费。根据《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”、法信超链：地方法规1篇案例2篇裁判308篇期刊7篇×第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”经查明，2016年1月起，经小区三分之二的业主同意并且公示，松涛苑小区的物业管理费上涨为每月每平方1元，楼道路灯上涨为每月3元。由于松涛物业至今未成立业主委员会，故选聘物业服务企业由全体业主过半数同意即可，过半数的业主同意由被上诉人提供物业服务，该委托服务合同的变更对上诉人具有约束力。因此，上诉人关于被上诉人非法进入小区非法服务的上诉理由不能成立，本院不予采纳；关于松涛物业将物业管理用房对外出租，停车收费许可是否违反规定，是否存在偷税漏税的问题，违章建筑需行政管理部门进行认定，办理停车许可证是否违法不在本案审理范围。综上所述，上诉人赵福伟的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵福伟负担。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  庞 敏审判员  刘 佳二〇一九年六月十三日书记员  邓丽娜