北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初461号原告（反诉被告）：李成功，男，1984年2月5日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：王少明，北京市常鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯瑞，女，1964年7月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李小洁，北京市中同律师事务所律师。原告李成功与被告冯瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李成功及其委托诉讼代理人王少明、被告冯瑞及其委托诉讼代理人李小洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李成功向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告、被告于2018年8月19日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告向原告退还已支付的租金12万元、押金2万元；3.依法判令被告支付原告货架、烟柜装修费用27100元。事实和理由：2018年8月19日，原告、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将北京市西城区西四南大街XX房屋出租给原告作为商业店铺使用，租赁期限是2018年9月1日至2019年9月1日止，年租金约定为24万元，押金为2万元，付款方式为年租金分两次支付。《房屋租赁合同》签订后，原告按照约定于2018年8月19日向被告转账支付了相应的租金、押金共计14万元，并对该出租商铺进行了相关的货架、烟柜装修，共花费装修款项2.71万元。装修完成后2018年9月初，原告开始对外试营业，并着手办理相关的工商营业执照手续。2018年10月1日，西城区当地工商所来店进行检查警告原告不准经营，告知该出租房是住宅用房，不能对外进行经营行为。后经了解，该店铺在出租给原告之前为鞋店，后被工商行政部门责令停业处理。2018年10月12日北京市西城区西长安街街道义达里社区出具了相关证明，证实了西城区西四南大街XX是住宅用房，不能对外营业，并已告知经营者停业处理。由于双方订立租赁合同时约定的是商业店铺使用，现今却无法对外经营，合同目的根本无法实现。原告多次联系被告出面协商解决该问题，至今未果。冯瑞辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原被告签订合同后被告交付了房屋，目前房屋由原告占有使用，理应支付房租，关于押金根据协议，原告违约分租，到目前为止应该在2019年2月20日前支付房租，至今未支付，再者原告提出的货架是原告购买可移动的，是可以搬走的，双方合同有约定装修是原告自行装修，到期原状返还房屋，房屋租赁合同用途及付款日期是原告自己填的，是原告自己篡改的，与我们手里的合同不一致，不认可原告的合同。冯瑞向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人之间《房屋租赁合同》；被反诉人立即腾空房屋、原状返还反诉人房屋；2.被反诉人立即支付自2019年3月1日至房屋实际交还日止的房租，按合同约定月租2万元整、每月30天计算；3.被反诉人支付房租拖欠逾期费2千元；被反诉人支付逾期支付房租滞纳金：天数为自2019年2月20日起至房租到账日前一天止，房租按每月2万元、每月30天，每天为欠付房租总额的0.2%计算，欠付房租为：自2019年3月1日至实际房屋交还日止；4.被反诉人支付分租违约金2万元、从事违法活动违约金2万元及提前解约违约金2万元。诉讼过程中，冯瑞明确第2项、第3项反诉请求：2.被反诉人立即支付自2019年3月1日至2019年4月17日房租，按合同约定月租2万元、每月30天计算共计31333元；3.被反诉人支付房租拖欠逾期费2千元；被反诉人支付逾期支付房租滞纳金：天数为自2019年2月20日起至房租到账日前一天止，滞纳金每天62元。冯瑞放弃要求李成功偿付从事违法活动的违约金2万元的反诉请求。事实和理由：2018年8月19日，反诉人与被反诉人经过多轮了解、看房、咨询、协商，签订《房屋租赁合同》，约定反诉人将位于西四南大街XX的房屋租赁给被反诉人，被反诉人依约支付首期房租后，于签约当日入住租赁房屋。根据双方合同约定，被反诉人应于2019年2月20日前支付第二期房租，但被反诉人以各种理由拖欠，虽经多次催付，至今未支付应付房租，也没有腾空所租赁房屋、交还所租房屋；另外，经反诉人了解，被反诉人在双方签订《房屋租赁合同》后仅8天，即2018年8月27日，还在双方约定的免租期期间，已经把其承租房屋的一部分分租给案外人刘连宾，并于当日就收到案外人刘连宾支付的房租及押金3.5万元，刘连宾至今还在占有、使用该分租房屋。根据合同约定：被反诉人在租赁期间，转租或分租，应支付违约金2万元。再者，经反诉人了解，被反诉人因在租赁的房屋内卖假烟酒，被西城区食药监局行政处罚，该行为属于双方合同中第五条第4款：利用该房屋从事违法活动，对此违法行为理应支付违法违约金2万元。被反诉人提出诉讼，要求提前解除租赁合同，根据合同：如需提前退房解除合同，应提前30日通知反诉人，并支付违约金2万元。反诉人认为：反诉人与被反诉人之间《房屋租赁合同》为双方多次友好协商、被反诉人多次咨询、看房，充分了解的情况下签署的，同时该合同不违反国家强制性法律规定，是合法有效的，合同双方理应信守合同，诚信履约。李成功针对冯瑞的反诉，答辩称，对第一项反诉请求，同意解除合同，不同意腾退房屋，我们认为被告应当返还我们租金；对第二项反诉请求不同意，我们在2018年10月18日向法院提起诉讼，在2018年10月10日搬出涉案房屋，2018年10月10日就关门不营业了，房屋内没有我任何物品，就有货架在房屋内，货架有两个可以移动，其他都是固定在墙壁上了，从2018年10月10日起也没有再经营过，不同意支付房租；对第三项反诉请求也不同意，我们不存在拖欠房租的情况。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：京房权证西私字第XX**《房屋所有权证》记载：坐落于北京市西城区西四南大街**号2、3、5号建筑面积88.10平方米平房（以下简称涉案房屋）的房屋设计用途为住宅，房屋所有权人为冯瑞、冯民（共同共有）。2018年8月19日，出租方（甲方）冯瑞与承租方（乙方）李成功签订《房屋租赁合同》，约定冯瑞将涉案房屋出租给李成功使用，该合同内容有：“一、证件审查，甲方应提供房产证。二、租赁房屋及用途，甲方同意涉案房屋出租给乙方作为（在李成功持有的合同上，此处由李成功手写有‘商业店铺’；在冯瑞持有的合同上，此处空白）使用。三、租赁期、租金、违约金、押金及付款方式，1.租赁期，由2018年9月1日起至2019年9月1日止。甲方同意给乙方免房租装修期，由2018年8月19日起至2018年9月1日止，乙方同意在装修期间承担本合同中所有乙方的责任；2.租赁期满，甲方有权收回全部房屋，乙方须如期交还全部房屋。租金为每年24万元；3.付款方式为分两次付。乙方将于本合同签字之时前付清第一次房租12万元；4.乙方向甲方交纳押金2万元。押金需于本合同生效之时前交齐。押金为乙方不损坏房屋结构、设施等，不拖欠与房屋有关费用（如电、水、燃气、电话、网络、收视、卫生等），及不违反该合同条款的保证金。如果乙方依约履行完本合同，并结清全部费用，甲方将退还该押金给乙方。如果在本合同到期之前，乙方提前解约或违约，甲方将不退还该押金给乙方。该押金不可以被充作房租用。四、房屋维修及装修：1.在租赁期间，乙方负责该房屋的一切修缮。如有因维修不及时，造成乙方无法正常使用该房屋的情况，应由乙方负责，甲方不负责；2.在租赁期间，乙方在交纳给甲方押金及租金后可对房屋做必要的装修，费用由乙方负责。如因乙方违约或其它原因终止本合同，则甲方对乙方装修房屋的费用概不负责，乙方无权向甲方索要任何补偿费用。五、乙方如有符合下列情形之一的行为时，甲方有权单方终止合同，并收回房屋。3.在租赁期间，乙方以任何形式出租、转租、转让、转借、分租、联营、入股、抵押或与他人交换使用本合同所涉及的房产的任何部分或整体。乙方经营期间产生的一切债务均无权、也不得以本房产利益交换，否则甲方有权终止合同、收回房屋，并且概不退还乙方交予甲方的押金，违约金。六、出现下列情况之一，本合同终止，甲乙双方均不承担违约责任。七、关于乙方所支付的押金，租赁期满或本合同解除后，乙方结清使用房屋所欠的水、电、燃气、电话、网络、卫生等一切费用，并保持房屋室内外卫生及无损于房屋结构、设施，甲方应如数退还给乙方，如乙方有违背上述情况，甲方可直接从押金中扣除实际金额，将剩余部分退还给乙方。八、租赁期间，该房屋发生的一切事故或意外，均由乙方负责。乙方于租赁期间所出现的一切债务均与甲方无关。九、违约责任，2.租赁期内，乙方如需提前退房解除合同，应提前30日通知甲方，并支付押金，违约金。3.如乙方未按时向甲方支付租金，甲方有权通知乙方立即交付。乙方除应如数补齐租金外，还应向甲方支付逾期费2000元，以及所欠租金总额的每日0.2％的利息作为滞纳金。十、本合同的订立、解释及争议的解决均应依照中国法律并受中国法律的管辖。十一、甲乙双方对本合同发生争议或纠纷时，应尽量协商解决。经协商无效时，任何一方均可向北京仲裁委员会申请仲裁，或向该房屋所在地人民法院诉讼。十二、补充协议具有与本合同同等的法律效力。十三、本合同自签订之时起生效，甲乙双方均不得反悔。”上述合同条款经租赁双方协商一致后，由冯瑞负责打印了文本，签订合同时，冯瑞向李成功出示了涉案房屋的《房屋所有权证》。2018年8月19日，冯瑞向李成功交付了涉案房屋，冯瑞收到李成功支付的押金2万元及租金12万元。上述合同签订后，李成功未以涉案房屋地址办理经营用的证照。李成功将出资27100元购置的货架、烟柜放置涉案房屋，囤货准备经营烟酒，后被相关部门告知须办理证照再经营。2018年8月27日，李成功与案外人刘连宾签订《合作协议》，约定李成功将涉案房屋的部分面积（23平方米）交付给刘连宾用于经营，期限自2018年9月1日至2019年9月1日，每年房租为6万元，押金5000元，半年一付。上述《合作协议》签订当日，李成功收到刘连宾支付的房租及押金共计35000元。诉讼中，李成功称“这部分房屋是赠送给我的”。2018年10月29日，北京市工商行政管理局西城分局对彭真祥自2018年9月24日开始在未依法取得营业执照的情况下在涉案房屋销售鞋子的违法行为罚款3000元。诉讼中，李成功称“彭真祥是我的老乡是我的员工，食药局说不让经营食品，我只能进了点鞋子，没有转租，当时交款时工商局说如果用我的名字就会有不良记录”。自2019年3月1日以后的租金，李成功没有给付冯瑞。诉讼中，经本院释明，李成功、冯瑞商定于2019年4月7日交接涉案房屋，因冯瑞原因实际交接日期为2019年4月8日，李成功已将涉案房屋内包括货架、烟柜等全部物品拉走，双方确定交接日期为2019年4月7日。李成功与案外人刘连宾签订《合作协议》所涉及的房屋，李成功称“因冯瑞与现承租人自己建立了租赁关系，无法腾退”。冯瑞称“就算李成功腾退了房屋，因为我与李成功的租赁关系没有解除，所以没法与现承租人签订合同”。按照合同约定的标准计算，自2018年9月1日至2019年4月7日期间涉案房屋产生租金144602.74元。本院认为，李成功与冯瑞就涉案房屋租赁事宜签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应担按照约定全面履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。李成功与冯瑞签订合同时，涉案房屋的地址没有注册营业执照，李成功通过查验涉案房屋的《房屋所有权证》，应当知道涉案房屋为住宅，并非通常意义的“商业店铺”。李成功在其所持合同房屋用途栏添加的“商业店铺”内容，因在冯瑞持有的合同上未填写此内容，故不能约束冯瑞。合同中就李成功租赁的涉案房屋表述明确，为《房屋所有权证》上记载的房屋，没有李成功所述“赠送部分面积”的内容，对李成功就其转租的部分房屋是赠送面积的陈述，本院不予采信。通过李成功就“工商局如对其处罚会出现不良记录”的陈述判断，李成功具有从业经历，对经营场所为住宅能否从事经营活动及领取营业执照存在行政管理限制应当知晓。在合同中，双方没有冯瑞对李成功办理经营所需证照进行协助的约定。故对李成功以无法以涉案房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现为由解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。李成功在租赁期间将房屋部分面积分租，违反合同约定，冯瑞以此提出解除合同的反诉请求，存在合同依据，本院予以支持。双方于2019年4月7日交接了涉案房屋，故该日期应确定为合同解除及租金的截止日期。冯瑞将租金计算至2019年4月17日的反诉主张，没有合法依据，本院不予支持。李成功与冯瑞已在诉讼中交接了涉案房屋，符合法律规定，本院准许。李成功已将留在涉案房屋内的货架、烟柜全部拉走，且其要求冯瑞支付货架、烟柜费用的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。冯瑞对李成功所持合同的房屋用途栏填写的“商业店铺”虽不认可，但其所持合同的房屋用途栏亦未填写内容，再结合合同中出现的“乙方经营期间产生的一切债务均无权……”、“免房租装修期”等租房经营惯常约定内容及涉案房屋处于临街位置、涉案房屋为88.10平方米平房每年租金24万元折算每日每平方米约7.46元租价等，能够认定存在李成功主张的签约时向冯瑞提出了租用涉案房屋用于经营的意思表示，而从该合同文本为冯瑞所打印提供，亦能够认定签约时冯瑞知道李成功租用涉案房屋欲从事经营活动，冯瑞如反对李成功使用涉案房屋从事经营活动，应在合同中房屋用途栏明确为居住，综上，冯瑞亦存在一定过错，对租赁合同存续期间发生的租金，本院根据李成功实际使用租赁房屋情况、当事人过错程度等因素酌情确定为12万元。李成功对租赁合同存续期间发生的租金负有给付义务，对李成功要求冯瑞退还其全部已付租金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于本院确定李成功已付租金中已经包括自2019年3月1日至2019年4月7日期间的租金，对冯瑞要求李成功按照合同约定标准支付此期间租金的反诉请求，本院不予支持。出租人向承租人收取的押金具有担保性质，合同解除后，冯瑞应将押金返还李成功，对李成功要求冯瑞退还押金的诉讼请求，本院予以支持。合同中就发生承租人分租，出租人不退还押金作为违约金的约定，属对违约金计算方法的约定，冯瑞要求李成功偿付违约金2万元的反诉请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。李成功要求解除合同的主张没有得到本院支持，且冯瑞不同意李成功的该项诉讼请求，故冯瑞要求李成功偿付提前解约违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。李成功非无故不支付租金，对冯瑞要求李成功支付房租拖欠逾期费、逾期支付房租滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、李成功与冯瑞签订的《房屋租赁合同》于二○一九年四月七日解除；二、李成功将位于北京市西城区西四南大街XX幢号2、3、5号建筑面积88.10平方米平房腾空交还冯瑞（已履行）；三、本判决生效之日起五日内，冯瑞返还李成功押金二万元；四、本判决生效之日起五日内，李成功偿付冯瑞违约金二万元；五、驳回李成功的其他诉讼请求；六、驳回冯瑞的其他反诉请求。如果李成功、冯瑞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千八百二十一元，由李成功负担一千六百七十一元（已交纳）；由冯瑞负担一百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费九百二十五元，由冯瑞负担七百七十五元（已交纳）；由李成功负担一百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 周 斌二〇一九年六月十七日书记员 苏晓明