广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终672号上诉人（原审原告）：蕉岭长潭碧桂园房地产开发有限公司。住所地：广东省蕉岭县蕉城镇桂岭大道**。法定代表人：姚舒扬，该公司经理。委托诉讼代理人：邓颖文，该公司职员。委托诉讼代理人：左达林，该公司职员。被上诉人（原审被告）：陈秀香，女，汉族，1958年12月9日出生，住所，住所地：广东省蕉岭县div>委托诉讼代理人：陈燕芬，女，汉族，1978年12月20日出生，住所，住所地：广东省深圳市南山区div>上诉人蕉岭长潭碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人陈秀香商品房预售合同纠纷一案，不服广东省蕉岭县人民法院（2019）粤1427民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人蕉岭长潭碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人左达林，被上诉人陈秀香及其委托诉讼代理人陈燕芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蕉岭长潭碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第三、四项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：2018年2月11日，上诉人与被上诉人签订的编号为201879969的《商品房买卖合同》及一系列合同附件、附录（以下简称“合同”），被上诉人向上诉人购买位于蕉岭县长潭镇逢甲大道西碧桂园蕉岭首府天誉08栋B17A01号。根据合同约定，该商品房购房款总价928025元，被上诉人必须在签订合同时付该商品房总房价款的31.04%给上诉人，即288025元，被上诉人必须在2018年5月14日前付该商品房总房价款的68.96%给上诉人，即640000元（详见合同附件四约定）。现被上诉人仅支付288025元楼款，剩余楼款640000元因被上诉人无法提供符合银行要求的保证人导致按揭贷款无法办理，被上诉人也未在合同约定时间内将款项以其他方式支付给上诉人，另办理银行按揭并提供符合按揭银行要求的资料及保证人等系被上诉人的合同义务且其早已知悉，现因被上诉人原因导致按揭无法办理，剩余款项无法支付给上诉人，被上诉人已构成违约，一审法院将此情形认定为“无法归责于双方当事人的情形”并不予支持上诉人要求被上诉人支付违约金的请求，不仅事实认定不清，而且适用法律错误。根据合同附件十一第三条的约定，被上诉人未按合同规定的时间付款，逾期付款超过90日，上诉人有权解除合同，被上诉人应按合同约定总房价款的10%向上诉人支付违约金。陈秀香辩称，不同意上诉人的主张，其要求要回所有费用的同时还享有相应利息。在这期间上诉人完全是以诱导方式让其签的合同，农业银行也是上诉人提供的，陈秀香不认识字，在家属的协助下签了10多份合同。买房之时其已经与上诉人多次沟通，上诉人说贷款肯定没问题，而上诉人在2018年9月份才说贷不了款。而且2018年6月19日其也问过上诉人是否银行贷款批不下来，上诉人还说不是，而是上诉人公司有回款要求、有相关政策，如果一次性付清的话，还可优惠56818元。在2018年6月份之前其不少于三次询问上诉人贷款事宜，上诉人都说没有问题。后来在2018年9月12日上诉人才微信告诉其：“准备放你那套房款，还问能否换一个担保人”，但其已无法提供合适的担保人。蕉岭长潭碧桂园房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的编号为201879969的《商品房买卖合同》及一系列合同附件、附录，被告须配合原告到政府有关部门办理注销预告登记、合同备案等手续；2、判令被告按照合同约定支付违约金92802.5元；3、由被告承担案件的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月11日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订一份编号为201879969的《商品房买卖合同》（预售）及一系列合同附件、附录，约定的主要内容有：一、商品房基本情况：被告购买原告开发的位于蕉岭县长潭镇逢甲大道西碧桂园蕉岭首府天誉08栋B17A01号，该商品房预测建筑面积共153.6平方米，其中套内建筑面积123.35平方米，按套内建筑面积计算每平方米7526.51元，总价款为人民币928025元；二、付款方式：被告必须在签订《商品房买卖合同》时付288025元，在2018年5月14日前付（银行按揭款）640000元；三、逾期付款责任：逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按合同约定总房价款的10%向原告支付违约金；原告不解除合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金最高不超过合同约定总房价款的10%。上述合同签订后，被告于2018年2月11日向原告支付了定金20000元和首期款268025元，同时，被告按原告要求提供了办理银行按揭贷款的材料给原告。原告将该预售商品房在房管部门办理了预售登记，其预告登记为粤（2018）蕉岭县不动产证明第0002041号。2018年9月12日，原告告知被告称银行说保证人负债太多，能否更换保证人，因被告无法更换保证人，致使银行按揭款贷款无法发放，被告至今未能支付剩余房款给原告。一审庭审中，原告称被告购房时提供办理银行按揭手续的保证人是符合条件的，银行也受理了按揭申请，但是银行在放贷前发现保证人在此期间的负责突然增多，要求被告更换保证人，因被告未能提供新的保证人，导致按揭无法办理，被告应按合同约定承担责任。上述事实，有原告的营业执照、法定代表人身份证明书、被告的身份证、商品房预售许可证、商品房买卖合同（预售）、收据、违约金明细、微信记录及一审法院的庭审笔录等予以证实，足以认定。一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。依据双方签订的201879969的《商品房买卖合同》约定，被告必须在签订《商品房买卖合同》时付288025元，在2018年5月14日前付（银行按揭款）640000元，现被告已经按约定支付了首期房款（含定金）288025元，剩余的房款需要通过银行按揭贷款方式支付，被告也按原告要求提交了办理银行按揭贷款的材料给原告，双方均无异议。2018年9月，原告才告知被告提供的贷款保证人负债太多，能否更换保证人，因被告无法更换保证人，银行按揭款贷款至今无法发放，导致《商品房买卖合同》不能继续履行的，双方均同意解除合同，故原告诉请解除《商品房买卖合同》及一系列合同附件、附录，被告配合原告到政府有关部门办理注销预告登记、合同备案等手续，一审法院依法予以支持。原告诉请被告按合同约定支付违约金92802.5元，称被告按揭贷款保证人在提供保证后负债突然增多，又未能更换保证人，导致银行对被告按揭申请不能审核通过，被告对此应承担责任，因原告未提供证据证明被告按揭贷款保证人在提供保证后债务突然增多，即使存在该事实，也无证据证明被告知悉保证人提供保证后不能增加债务，双方未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的后果是被告在订立合同时无法预见的重大变化，这并不能归责于被告，故对原告该请求，一审法院不予支持。原告被告要求原告返还首付款（含定金）288025元，可予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除原告蕉岭碧桂园房地产开发有限公司与被告陈秀香于2018年2月11日签订的编号为201879969《商品房买卖合同》；二、被告陈秀香应于判决生效之日起30日内协助原告蕉岭碧桂园房地产开发有限公司到政府相关部门办理注销不动产预告登记（预告登记为：粤（2018）蕉岭县不动产证明第0002041号）和合同备案等手续；三、原告蕉岭碧桂园房地产开发有限公司在判决生效之日起15日内退回房款288025元给被告陈秀香；四、驳回原告蕉岭碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1060元，由原告蕉岭碧桂园房地产开发有限公司负担。二审中，蕉岭碧桂园房地产开发有限公司向本院提交了如下证据：1、由中国农业银行股份有限公司蕉岭县支行于2019年5月22日出具的关于陈秀香贷款情况说明，以证明由于陈秀香未重新提供符合保证人资质的保证人，导致银行无法审批房贷，最终无法房贷。陈秀香对此未发表质证意见。2、买卖合同重要事项告知书和银行按揭及公积金付款方式补充协议，以证明上诉人已对被上诉人就《商品房买卖合同》中购买商品房的付款时间节点作了重点告知；被上诉人未在规定期限内支付剩余房款，上诉人有权解除合同，被上诉人应承担违约责任。经质证，陈秀香对此没有意见，但表示其是被诱导下签订的合同。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。对本案二审争议的焦点为：涉案《商品房买卖合同》不能继续履行的原因是否归责于陈秀香。2018年2月11日，双方就涉案房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，依据涉案《商品房买卖合同》附件四的约定，陈秀香购买涉案房屋是以银行按揭贷款方式进行。据双方陈述，由于陈秀香年龄较大，以按揭贷款方式购买涉案房屋应提供相关保证人。陈秀香按照蕉岭碧桂园房地产开发有限公司的要求提交了办理银行按揭贷款的一系列材料，并按上述合同约定支付了首期房款（含定金）288025元，双方对此均无异议。从陈秀香提供的微信聊天记录可知，在双方从2018年2月11日签订了涉案《商品房买卖合同》到2018年9月期间，陈秀香通过微信方式向蕉岭碧桂园房地产开发有限公司工作人员询问是否办不了按揭贷款，相关工作人员对此予以否认。直至2018年9月，蕉岭碧桂园房地产开发有限公司才告知陈秀香由于保证人的问题银行按揭贷款批不下来。虽然蕉岭碧桂园房地产开发有限公司在二审期间向本院提交了中国农业银行股份有限公司蕉岭县支行于2019年5月22日出具的关于陈秀香贷款情况说明，但作为房地产企业的蕉岭碧桂园房地产开发有限公司，出于业务需要与银行的联系较为紧密，对客户办理银行按揭贷款手续亦较为熟悉，在签订涉案《商品房买卖合同》前后陈秀香已按蕉岭碧桂园房地产开发有限公司的要求提交了相关办理银行按揭贷款手续并交付了首付房款（陈秀香表示必须通过银行按揭贷款方式才能买得起涉案房屋）。后来银行由于保证人的问题无法发放贷款，是双方在签订涉案《商品房买卖合同》之时无法预见的重大变化，从现有证据来看本院难以认定涉案《商品房买卖合同》不能继续履行即无法办理银行按揭贷款是因陈秀香故意所致。因此，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，对蕉岭碧桂园房地产开发有限公司要求陈秀香支付违约金92802.3元的请求不予支持，并无不当。综上所述，蕉岭碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2120元（已由上诉人蕉岭碧桂园房地产开发有限公司预交），由上诉人蕉岭碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄洪远审 判 员  罗锡芳代理审判员  黄基烽二〇一九年六月十四日法官助理黄可书记员陈宏群