西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初2431号原告：李雨塞，男，1990年1月16日出生，汉族，无业，住西安市，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：崔永利，陕西富州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，陕西富州律师事务所律师。被告：陕西古都印象商业运营有限责任公司，住所地西安市莲湖区，统一社会信用代码：91610104322329722R。法定代表人：杨国成，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄成，陕西吉尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：田洁，陕西吉尔律师事务所实习律师。被告：王惠如，男，1969年12月1日出生，汉族，无业，住陕西省神木县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告李雨塞与被告陕西古都印象商业运营有限责任公司（以下简称古都印象公司）、王惠如租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雨塞委托诉讼代理人崔永利、王娟，被告古都印象公司委托诉讼代理人黄成、田洁，被告王惠如均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告李雨塞向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告于2015年2月22日签订的《商业用房租赁合同》及2016年5月25日签订的《补充协议》；2、依法责令被告陕西古都印象商业运营有限责任公司立即腾离所租原告房屋并恢复原状；3、依法判令二被告立即向原告支付2016年5月1日起至腾离所租房屋之日止所产生的房屋租赁费（截止2018年11月23日共计产生租赁费2048219.18元）及逾期支付房屋租赁费所产生的滞纳金（具体从2016年6月15日计算至腾离原告房屋之日止，每日按所欠租金5‰计算）；4、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2015年2月22日，原告李雨塞与被告王惠如签订《商业用房租赁合同》，合同约定原告将自己位于西安市玉祥门内古都印象项目1F105、10104、10204、10304号房屋租赁给被告王惠如使用，租赁期限为8年，自2015年5月1日起计算至2023年5月1日止。如被告王惠如逾期支付租金，每逾期一日，须按租金的万分之五支付滞纳金。2016年5月25日，原告授权其父李文清经与被告陕西古都印象商业运营有限责任公司及王惠如就原告与被告王惠如于2015年签署的《商业用房租赁合同》达成《补充协议》，约定由原告李雨塞租给被告王惠如的上述房屋，现经原告同意，由被告王惠如和杨小凤合作，将上述房屋交给被告陕西古都印象商业运营有限责任公司（法定代表人：杨小凤）。租期由原协议约定的2015年5月1日起租变更为2016年5月1日起租，截止日期为2026年4月30日，租期10年，免两年房租，实际交租期限为8年。此外，合同第三条还约定：前六年的租金仍按照原协议租金执行。后两年的租金为每平方米50元。具体交付办法为：分四年缴纳。首年租金应当在2016年6月15日前缴纳，之后在每年的5月1日前缴纳。第四条约定：被告陕西古都印象商业运营有限责任公司为实际交租人，原告的收益风险由被告王惠如用陕西领峰会商业运营有限公司所持有的股份为其担保。合同签订后，原告按合同约定将租赁物交付被告，但被告陕西古都印象商业运营有限责任公司未在合同约定时间向原告缴纳合同约定的房屋租赁费。经原告多次催要，被告至今未向原告支付分文租赁费。经原告核算，至2018年11月23日，被告共下欠原告租金2048219.18元。综上，原告认为，被告陕西古都印象商业运营有限责任公司已严重违约，原告有权依据合同第六条约定解除合同，收回房产，并要求被告支付已产生的房屋租赁费及逾期缴纳租金所产生的滞纳金，此外，王惠如作为原告方租金收益的担保人，应承担担保责任，故诉至法院，望判如所请。被告古都印象公司辩称:本案纠纷是因案外人陕西领峰会商业运营有限公司（以下简称领峰会公司）的巨额债务问题引起，以致涉案房屋并没有实际交付给被告公司占有、使用。且因领峰会公司债务问题，100余名业主采取封门、堵路、摆花圈等方式强行占领了整个项目，也导致被告公司项目无法开展。原、被告虽签署了2016年5月25日《补充协议》，但原告从未向被告公司交付过涉诉房屋，被告公司也从未接手、使用过涉案房屋。被告公司认为涉诉房屋系毛坯房，一直处于原告的控制下。故原告起诉要求被告公司交付租金、腾交房屋、恢复原状等诉讼请求均不成立，请法院依法予以驳回。被告王惠如辩称：认可原告全部诉讼请求及事实理由。本院经审理查明事实如下，2013年5月21日，位于西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX室、XX室、10304室、1F105室房屋四套登记在原告李雨塞名下，房屋产权证号分别为西安市房权证莲湖区字第xxxxxxx-10104～x号（建筑面积416.15㎡、套内建筑面积317.93㎡）、西安市房权证莲湖区字xxxxxxx-10204～x号（建筑面积544.96㎡、套内建筑面积416.34㎡）、西安市房权证莲湖区字第xxxxxxx-10304～1号（建筑面积496.87㎡、套内建筑面积379.60㎡）、西安市房权证莲湖区字第xxxxxxx-1F105～1号（建筑面积414.98㎡、套内建筑面积317.04㎡）。2015年2月22日，李雨塞作为甲方与乙方王惠如、古都印象公司签订《商业用房租赁合同》约定，甲方将涉诉房屋10104室、10204室、10304室、1F105室四套，合计租赁面积1872.96㎡出租给乙方，租赁房屋现状为钢混框架结构，毛墙、毛地。甲方负责为租赁房屋配备安装空调、通风系统、消防系统、供电系统，安装调试到位，并按统一的古都印象商铺交付标准向乙方交付房屋。租赁期限自2015年5月1日开始计算至2023年5月1日止，共8年。租期届满时，在不影响租赁房屋完整性的前提下，乙方可拆走房屋内所有乙方投入的营业设施及其他可移动的物品，但已固化为建筑物的组成部分，且将其拆除将影响房屋使用功能的装修、设施、设备等归甲方所有，乙方不得拆除。所有未拆走的不动产附着物或不宜拆走的物件归甲方所有。租金及交付方式双方约定为，2015年、2016年免付租金；2017年租金786643.2元于2015年5月1日交付；2018年租金800000元于2016年5月1日交付；2019年租金800000元于2018年5月1日交付等。租赁房屋交付双方约定为，甲方应当按照本合同第一条约定的条件向乙方交付租赁房屋即上述坐落、面积、设施及装修事项约定内容；交付房屋时，乙方应派出代表到现场逐项检查租赁房屋是否符合本合同要求，检查无误后甲乙双方将共同签署租赁房屋交付确认书，确认书签署之日为租赁房屋交付之日。房屋租赁用途为，乙方接收租赁房屋后可根据古都印象商业街整体策划统一布局对外招租等。甲方权利、义务有，交付房屋时保证水、电等设施符合工程设计要求，并安装到租赁房屋楼内设备间，且独立安装水、电计量设施；甲方应确保租赁房屋具有持续的、不间断的、能够满足乙方正常经营需要的，包括但不限于水、电、天然气、通讯线路等技术条件的供应等。乙方权利义务有，乙方保证按期足额向甲方交纳租金等。对合同的变更、解除和终止双方约定有，甲方有下列情形之一乙方有权通知甲方后立即解除合同并要求赔偿：1、未能在本合同规定期间内办妥《房屋租赁许可证》导致乙方不能正常生产经营达到90日的；2、迟延交付租赁房屋达90日的等。乙方有下列情形之一的，甲方有权立即解除合同：乙方不支付或迟延支付保证金或租金达120天以上的等。违约金计算双方约定为，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则须按所欠租金的万分之五支付滞纳金。李雨塞、王惠如均在该合同上签字、按印，古都印象公司法定代表人杨小凤在该合同上签字并加盖了古都印象公司公章。2016年5月25日，甲方李文清代表李雨塞与乙方古都印象公司（法人杨小凤）、丙方王惠如签订《补充协议》约定，三方经平等协商，就甲、丙签署的《商业用房租赁合同》达成补充协议。具体内容为，涉诉房屋经业主同意，由王惠如和杨小凤合作，将涉诉房屋交付古都印象公司并享有业主与王惠如所约定的全部租房权利和承担全部义务。租期变更为2016年5月1日起租至2026年4月30日止，租期10年，免两年房租，实际交租期限为8年。前六年租金仍按甲丙所签协议的租金执行，但支付方式调整为逐年缴纳，后两年的租金为每月每平方米50元。具体交付办法为分四年缴纳，首期租金应当在2016年6月15日前缴纳，之后在每年5月1日前交纳等。甲乙丙三方确认古都印象公司为实际交租人，甲方的收益风险由丙方王惠如用陕西领峰会商业运营有限公司所持的股份为其担保。从2014年8月8日甲方将本项目的资产移交给丙方王惠如之日起，投资事宜由乙丙方自行承担，甲方不承担本项目的任何投资费用。违约责任，若乙方没有按时缴纳房租，推迟两个月以上时，本合同将自行终止，甲方有权无偿收回所属房产。三方还约定本协议与租赁合同不一致的地方以本协议为准，本协议没有约定的内容，以甲丙签订合同的约定为准。本协议与合同具有同等法律效力。甲乙丙三方均在合同上签字、按印。李雨塞起诉时认可李文清在2016年5月25日《补充协议》上签字系代表李雨塞所为，认可和接受李文清该代理行为产生法律后果。李雨塞因二被告逾期支付房屋租金为由于2019年3月1日诉至本院，要求解除合同及附属协议，并由古都印象公司支付相应房屋租金及滞纳金，王惠如承担连带保证责任等。经询，李雨塞认为合同解除之日为2019年5月8日庭审之日；古都印象公司认为合同依约应于2016年8月14日自行终止。此外，古都印象公司申请追加陕西领峰会商业运营有限公司为本案第三人，但提交证据不足以证明本案应追加陕西领峰会商业运营有限公司为第三人。王惠如认可其从未因本案房屋租赁一事向李雨塞支付过房屋租金。本院认为，原告李雨塞将本人名下房屋产权证号为西安市房权证莲湖区字第xxxxxxx-10104～x号、西安市房权证莲湖区字xxxxxxx-10204～x号、西安市房权证莲湖区字第xxxxxxx-10304～1号、西安市房权证莲湖区字第xxxxxxx-1F105～1号，位于西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX室、XX室、10304室、1F105室的房屋四套租赁给被告王惠如及古都印象公司，2015年2月22日《商业用房租赁合同》系当事人之间真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，该合同受法律保护，双方应依约履行各自合同义务、享有合同权利。2016年5月25日《补充协议》虽系李文清、王惠如与古都印象公司签订，李雨塞对李文清签订该协议认可为受本人委托所为，认可《补充协议》产生法律后果由本人承担，该协议系本案原、被告三方达成，不违反国家强制性法律规定，受法律保护。现李雨塞以古都印象公司及王惠如在涉诉房屋租赁后均无支付租赁费为由诉至本院要求解除合同及补充协议等。依据《商业用房租赁合同》约定，李雨塞有权解除该合同及补充协议，但在2016年5月25日《补充协议》第六条，原、被告三方均已明确改变解约条款为“若乙方没有按时交纳房租，推迟两个月以上时，本合同将自行终止，甲方有权无偿收回所属房产”。李雨塞、古都印象公司与王惠如签订的《商业用房租赁合同》、《补充协议》于2016年8月24日终止。在古都印象公司和王惠如均无证据证明有付租赁费的情况下，李雨塞应自2016年8月24日起依约主张己方对涉诉房产收回的权利，李雨塞并无证据证明自该日起其向二被告主张收回房屋、也无证据证明二被告有延期返还房屋的意思表示，故李雨塞怠于行使己方权利产生的法律后果应由李雨塞自行承担。关于租金和房屋交付情况，原、被告仅有《商业用房租赁合同》、《补充协议》及房屋现状照片提交，李雨塞也无证据证明其在合同约定交房时向王惠如、古都印象公司交付房屋实状。王惠如认可自原告处接收房屋，而根据《补充协议》约定，古都印象公司享有原告和王惠如所约定的全部权利和承担全部义务，王惠如并无证据证明其将涉诉房屋交付古都印象公司，故王惠如、古都印象公司应依法共同向原告返还涉诉房屋。原告还主张2016年5月1日至今房屋租金，因三方补充协议约定租期变更为2016年5月1日起租至2026年4月30日止，租期10年，免两年房租，实际交租期限为8年，2016年8月25日至今的房屋占用费，因李雨塞在合同终止后怠于行使己方收房权利，故要求古都印象公司主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。古都印象公司应支付原告2016年5月1日至同年8月24日共计3.8个月的房租，按照双方约定，第一年支付的房租为786643.2元，平均每月为65553.6元，3.8个月共计249103.68元，该公司同时应按约定支付所欠上述房屋租金的滞纳金，按每日万分之五计算，自2016年8月25日支付至租金实际清偿之日止。因王惠如在《补充协议》中承诺承担保证责任，虽未对保证财产进行权利登记，但根据法律规定亦不能免除其保证责任，故王惠如应对古都印象公司上述租金给付义务承担连带保证责任。至于屋内设施、装饰装修等财产，因双方均无证据证明各属何方添附，本案不做处理，双方可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告李雨塞与被告王惠如、陕西古都印象商业运营有限责任公司2015年2月22日签订的《商业用房租赁合同》、以及原告李雨塞与被告王惠如、陕西古都印象商业运营有限责任公司2016年5月25日签订的《补充协议》于2016年8月24日终止；二、本判决生效后三日内，被告陕西古都印象商业运营有限责任公司向原告李雨塞腾交房屋产权证号为西安市房权证莲湖区字第xxxxxxx-10104～x号、西安市房权证莲湖区字xxxxxxx-10204～x号、西安市房权证莲湖区字第xxxxxxx-10304～1号、西安市房权证莲湖区字第xxxxxxx-1F105～1号，位于西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX室、XX室、10304室、1F105室的房屋四套；三、本判决生效后十日内，被告陕西古都印象商业运营有限责任公司应支付原告李雨塞租金249103.68元，并按每日万分之五支付上述租金自2016年8月25日至实际清偿之日止的滞纳金，被告王惠如承担连带清偿责任；四、驳回原告李雨塞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23186元，本院减半收取11593元，由原告李雨塞负担4000元，由被告陕西古都印象商业运营有限责任公司、王惠如共同负担7593元（原告李雨塞已预交，被告陕西古都印象商业运营有限责任公司、王惠如在执行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审    判    员       李运房 二〇一九年六月二十六日 书    记    员       瞿  莉