广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2837号原告（反诉被告）：潘健钊，男，1975年1月28日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：万云文，广东执正律师事务所律师。委托诉讼代理人：余雅琳，广东执正律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州广进房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区西塱江夏村****。法定代表人：林叶材，职务：执行董事。委托诉讼代理人：龙天然，男，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：黄志斌，男，该公司职员，联系地址。原告潘健钊诉被告广州广进房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本案于2019年3月28日立案受理后，依法合并审理被告广州广进房地产开发有限公司对原告潘健钊提出的反诉，适用简易程序进行公开开庭审理。原告潘健钊委托诉讼代理人万云文、余雅琳，被告广州广进房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘健钊诉请：1.判令被告向原告支付逾期办证的违约金为人民币149472元（以房屋总价款1400205元为基数，按照每日0.025%的标准，从2017年5月25日起计至2018年7月25日止，共427天）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年7月7日，原告和被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：1、原告购买被告开发建设的位于广州市荔湾区花地大道南130号(自编D3栋）803号的房屋，房屋建筑面积为99.98平方米，其中套内建筑面积78.83平方米，房屋价款按照套内总面积计算，单价每平方米17768.87元，总计1400720元；2、合同第十条第三项约定，原告逾期付款如未按照合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号被告有权要求原告每日按未付首期房价款0.05%的标准支付违约金；3、合同第十三条约定被告应当在2014年12月30日前将标的房屋交付原告使用；4、补充协议第九条约定被告应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构办妥产权登记，并将原告为产权人的房地产权证交付原告；5、补充协议第十条约定被告逾期（办证）不超过180日（含）的，被告每日按总房价款0.003%的标准向原告支付违约金；超过180日，不超过365日（含）的，被告每日按总房价款0.005%的标准向原告支付违约金；逾期超过365日以上的，被告每日按总房价款0.008%的标准向原告支付违约金。原告依约付清了全部款项后名涉案后，房屋经广州市房地产测绘部门测量，确定总建筑面积为100.68平方米，套内建筑面积为78.8平方米。因涉案房屋套内建筑面积减少，被告向原告退回房款515元。因此涉案房屋的总价款为1400205元。被告于2015年5月24日将涉案房屋交付给原告。然而，被告直到2018年7月25日才向原告发出《关于领取不动产权证通知》。被告未能在房屋交付之日起500个工作日内为原告办妥不动产权证并交付原告，被告逾期办证的行为构成违约。鉴于原告与被告签订的买卖合同约定，原告逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未付房价款的0.05%计算，而被告逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按房屋总价款的0.003%-0.008%计算，该约定明显违背公平原则，因此，原告主张逾期办证违约金的标准调整为每日按房屋总价款的0.025%计算。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告广州广进房地产开发有限公司辩称：不同意原告请求调整涉案合同项下的逾期办证违约金标准，改按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算违约金。1、本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件七第十条第2款：“乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：⑴逾期不超过180日的，甲方每日按总房价0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；⑵逾期超过180日，不超过365日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；……”，答辩人认为，《商品房预售合同》是双方通过充分了解并协商签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而合同中就逾期办证违约金作出分阶段分标准的约定对双方具有约束力，应按合同履行。虽造成至今未办证的原因，存在历史遗留问题，为妥善解决纠纷，答辩人同意按照上述约定的标准支付办证违约金。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（三）项规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，但由于本案中，双方已就逾期办证违约金作出明确约定。因此本案办证违约金的标准不能参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”但本案中，原告并未就“约定的违约金低于造成的损失的”这一事实进行举证，因此，本案不存在适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款请求人民法院予以增加逾期办证违约金的情形。本案中原告采用按揭付款的方式根据按揭银行要求被告已在2018年7月24日将涉案房屋不动产权证及他项权证交付按揭银行，被告已履行合同交付义务，违约金截止时间应计算至2018年7月24日。确认违约金起算时间及计算基数。被告广州广进房地产开发有限公司提出反诉，请求：1、判令被反诉人向反诉人支付实测公摊面积差房价款10186.7元及利息（以10186.7元为本金，从提起反诉之日2019年4月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付计算至实际支付之日止）；2、判令反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2014年7月7日，双方自愿签订位于广州市荔湾区花地大道南130号（自编D3栋）803房房屋的《广州市商品房买卖合同》（预售）（下简称合同）。合同第四条约定，房屋建筑面积共99.98平方米，其中套内建筑面积78.83平方米，共有分摊面积21.15平方米。合同签订后，反诉人已按照合同约定履行完房屋交付及产权登记义务，并将不动产权证交付被反诉人。根据不动产权证证载数据显示，案涉房屋公摊面积为21.87平方米，比合同约定的公摊面积大0.73平方米。因合同未约定共有公摊面积的差异如何计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被反诉人应向反诉人支付10186.7元面积差房价款及利息。综述，反诉人依法向贵院提起诉讼。望贵院能够查明事实支持反诉人的诉讼请求。原告潘健钊对被告广州广进房地产开发有限公司的反诉答辩称，不同意被告的全部反诉请求。1、被告反诉原告支付实测公摊面积差房价款的诉请缺乏合同及法律依据，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题解释的第14条规定：合同有约定按照约定处理。涉案合同第7条、第18条、补充协议的第7条均对面积差异的情况明确约定如何处理，不存在合同没有约定或约定不明的情况，涉案房屋按照套内面积计算房价款，税局也是按照套内建筑面积计收契税，且原告已经缴纳完毕。被告按照涉案合同的约定仅向原告退还多收取的套内面积房款，并出具据时结算的购房款发票，如存在公摊面积增大，需要原告补交房款的差价的情况，被告理应在处理实测套内面积减少向原告退还款时，与原告一并结算。被告作为专业的开发商，在出售房屋时也必定追求利益的最大化，涉案合同是被告提供的格式合同，合同约定按照套内面积计算房价，被告实际上提高了单价，如按建筑面积计算总价款房屋单价必定会比约定的单价低。由于套内建筑面积减少，对原告使用房屋造成了影响，降低房屋的使用价值，损害了原告的利益。在原告实际利息受损的情况下，被告反而不按合同约定要求原告多支付公摊面积的款项，与双方当事人签约时的合意不符，与买方的最初目的相悖，并显然违背诚信原则。退一步来说，假设原告需要向被告支付差额房价款，也只需要支付误差比在3%以内部分的房价款。本案的公摊面积误差比绝对值为为3.45%，因此超出3%部分的房价款应由被告承担。2、被告反诉原告支付利息的诉请缺乏合同及法律依据，涉案商品房买卖合同并未对此作出约定，而且被告从未向原告发出补交公摊面积差房价的通知。基于以上事实和理由，根据涉案合同的约定，涉案商品房的总价款按照套内建筑面积计算。被告请求原告承担增加的建筑面积或公摊面积房价款的诉请缺乏事实和法律依据，应依法驳回。经审理查明：2014年7月7日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编C、D栋自编D3栋8层803房，建筑面积共99.98平方米，其中套内建筑面积78.83平方米，共有分摊建面积约21.15平方米；房屋地址：荔湾区花地大道南130号（自编D3栋）803房；（第七条）该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额1400720元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款；（第十条）一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金等；（第十三条）甲方应当在2014年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。（第十四条）延期交房的违约责任，逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行等；（第二十一条）甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）1.甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。另合同附件七补充协议对主合同条款进行了补充和变更：七、关于面积差异处理（合同第十八条补充）：合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理；九、合同第二十一条变更为：甲方应当在商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意乙方委托甲方办理，甲方应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；十、合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费，同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任；2.如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，逾期不超过180日的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日、不超过365日的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过730日的，乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。上述合同签订后，原告向被告支付了合同约定的房价款。2015年5月24日，原告办理了收楼手续。2018年7月18日，广州市国土资源和规划委员会颁发了涉案房屋的不动产权证，当中记载：房屋总建筑面积100.68平方米，套内建筑面积78.8平方米，分摊建筑面积21.88平方米。2018年7月24日，被告将上述《不动产权证书》交付按揭银行。2018年7月25日，被告向原告发出《关于领取不动产权证通知》。庭审中，原告、被告双方均确认本诉中逾期办证违约金的计算基数为1400205元，计算期限从2017年5月25日起算。本院认为，原被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。庭审中，被告对于延期办证的事实无异议，且原告、被告双方均确认逾期办证违约金的计算基数为1400205元、计算期限从2017年5月25日起算，但被告不同意原告关于违约金截止时间的计算，且只同意按合同约定的标准支付违约金。原告不同意被告的反诉请求。双方争议的焦点在于逾期办证违约金的计付及原告应否向被告支付公摊面积增大房价款及利息，对此本院分析如下：关于违约金的标准，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未支付首期房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按总房价款的0.003%～0.008%，明显违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，原告主张调整违约金标准合法有理，本院予以支持。因合同约定的被告逾期办证的违约金标准明显过低，现原告主张按照每日0.025%的标准，本院根据公平原则确定违约金参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计付，违约金总额应以本金为限。关于违约金的起止时间，原告、被告双方均确认本诉中逾期办证违约金的计算期限从2017年5月25日起算。因原告以按揭贷款方式支付房价款，被告为原告办妥房地产权证后于2018年7月24日将该证交予按揭银行办理按揭手续，是符合房地产交易及按揭贷款手续惯例的，应视为被告向原告履行交付房地产权证的合同义务。故被告主张以2018年7月24日作为计算办证违约金截止日期，理据充分，本院予以采纳；原告请求以被告向原告发出领证通知之日作为计算办证违约金截止时间，依据不足，本院不予支持。关于公摊面积的增大房价款，虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案房屋产权登记的公摊面积比合同约定的面积多出0.73平方米，双方在合同中就公摊面积单价及面积差异处理没有约定，可按“总房价÷（套内面积+公摊面积）”计算被告物化到销售面积所作的投入。现本院查明涉案房屋合同约定的总价为1400720元，经计算，原告应支付给被告的公摊面积增大房价款应为10227.3（1400720÷99.98×0.73）元，被告要求支付的公摊面积差异房价款为10186.7元并没有超出上述计算标准，本院予以准许。被告要求原告支付公摊面积增大房价款的利息从被告提起反诉之日即2019年4月24日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至原告实际支付之日止，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州广进房地产开发有限公司向原告潘健钊支付逾期办证违约金[以房屋总价款1400205元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2017年5月25日起计至2018年7月24日止，违约金总额以本金为限]。二、在本判决发生法律效力之日起三十日内，原告潘健钊向被告广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积增大房价款10186.7元及利息（利息以10186.7元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2019年4月24日起计至实际支付之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1645元由原告潘健钊负担25元，由被告广州广进房地产开发有限公司负担1620元。反诉受理费28元由原告潘健钊负担。（本诉及反诉受理费原告、被告已预交，本院不作退回，由原被告相互迳付给对方。）如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄斐斐二〇一九年六月二十七日书记员  林 虹张珊珊