江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏02民终1360号 上诉人（原审原告）:江苏资产管理有限公司，住所地无锡市金融一街**。 法定代表人:汤兴良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘艳，江苏德聚律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王小青，江苏德聚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：周永纲,男,1972年3月5日生,汉族，住宜兴市。 被上诉人（原审被告）：周定芳，女，1965年3月15日生，汉族，住宜兴市。 上诉人江苏资产管理有限公司（以下简称资产公司）与被上诉人周永纲、周定芳案外人执行异议之诉一案，不服江苏省宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）（2018）苏0282民初9430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 资产公司上诉请求：1、撤销宜兴法院（2018)苏0282民初9430号民事判决书，改判支持其全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由各被告承担。事实及理由：本案中，争议标的宜兴市丁蜀镇公园路10#503室的房屋目前仍登记在周定芳名下，周永纲提供的房屋买卖协议不具有真实性，其提供的业务受理单、电费缴费清单等不足以证明其在法院查封前己合法占有该房屋，且周永纲未提供支付全部购房款的证据，案涉房屋具备过户条件，周永纲未办理过户登记。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，不足以排除法院的强制执行措施，法院应继续执行宜兴市丁蜀镇公园路10#503室房屋（所有权证号1000019654)。 周永纲辩称：案涉房屋是其1996年结婚前父母给其买的婚房，其在该房屋里住了十几年。房屋原先是其姑母名下，大家是亲戚所以房屋一直没有过户。2009年后将房屋归入姑母名下后，其催促姑母办理过户，因为是亲戚关系，关系一直不错，所以一直没有上心。请求依法驳回上诉，维持原判。 资产公司向一审法院起诉称：1、请求在（2017）苏0282执2168号执行案件中对周定芳名下位于宜兴市丁蜀镇公园路10#503室的房屋予以继续执行；2、本案诉讼费费用由被告承担。事实和理由：第一、周永纲与周定芳之间仅有一份手写的房屋买卖协议，无支付价款的凭证，且双方为亲属，存在利害关系，对房屋买卖关系的真实性不予认可。第二、不动产物权的设定、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外，不动产登记簿是物权归属和内容的依据，即使周永纲与周定芳之间存在真实的房屋买卖关系并支付了全部价款，案涉房屋目前仍登记在周定芳名下，周永纲在1996年购房时未办理房屋产权过户登记手续，也未以诉讼等方式主张过办理过户登记手续的权利，周永纲存在怠于行使权利的过错。综上请求继续执行宜兴市丁蜀镇公园路10#503室的房屋。 被告周永纲答辩称，房屋是其在结婚的时候在姑妈周定芳手里买的，房款4万元于协议签订已付清，但未写收条，其中由其父母出资了2万多元。由于房屋的土地证包含另外一套房屋，当时土地证无法分割，后来也曾催周定芳去过户，但一直认为是亲戚没有影响。该房屋是其婚房，早已交付，买卖时间是二十年前，因此不存在和周定芳恶意串通，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告周定芳答辩称，其于1996年就将房屋出卖给了周永纲，周永纲也一直居住并且占有房屋至今，执行裁定书事实清楚适用法律正确，应予维持，请求驳回原告诉请。 一审法院认定事实：广发银行股份有限公司宜兴支行（以下简称广发银行宜兴支行）与被执行人宜兴诺伏电工材料股份有限公司、江苏林龙电磁线股份有限公司、宜兴市丁山新奇家电有限公司、佳钜国际有限公司、蒋奇、周定芳金融借款合同纠纷一案，无锡市南长区人民法院（现为无锡市梁溪区人民法院）于2016年7月26日立案受理后，于2016年8月11日作出（2016）苏0203民初2702号民事裁定书及协助执行通知书，裁定查封周定芳名下位于丁蜀镇公园路10#503室（所有权证号1000019654）房产。因佳钜国际有限公司系在香港注册的有限公司，该院审查后于2016年9月20日作出（2016）苏0203民初2702号民事裁定书，裁定（2016）苏0203民初2702号案件移送无锡市中级人民法院处理。 无锡市中级人民法院审理后于2016年12月16日作出（2016）苏02民初299号民事判决书，判决：“一、宜兴诺伏电工材料股份有限公司在本判决生效之日起十日内偿还借款本金人民币494360.36元及截止至2016年7月19日的复利396.71元、逾期罚息21593.66元（以上合计516350.73元）、并支付罚息（以494360.36元为基数，从2016年7月20日起至实际给付之日止，按年利率6.72%再上浮30%计算）；二、宜兴诺伏电工材料股份有限公司在本判决生效之日起十日内偿还借款本金人民币1950万元及截止至2016年7月19日的利息47320元、复利15342.1元、罚息790244元（以上合计20352906.1元）、并支付复利（以47320元为基数，从2016年7月20日起至实际给付之日止，按年利率6.72%再上浮30%计算）、以及罚息（以1950万元为基数，从2016年7月20日起至实际给付之日止，按年利率6.72%再上浮30%计算）；三、江苏林龙电磁线股份有限公司、宜兴市丁山新奇家电有限公司、佳钜国际有限公司、蒋奇、周定芳对宜兴诺伏电工材料股份有限公司的上述第一、二项债务承担连带保证责任。”该判决书发生法律效力后，根据广发银行宜兴支行的申请，无锡市中级人民法院于2017年4月10日立案执行，案号为（2017)苏02执192号。2017年4月18日，无锡市中级人民法院作出（2017)苏02执192号执行裁定书，裁定（2017)苏02执192号执行案件指定宜兴市人民法院执行。宜兴法院于2017年5月8日立案执行，案号为（2017)苏0282执2168号。2018年4月25日，宜兴法院作出（2017)苏0282执2168号之三执行裁定书，变更资产公司为申请执行人，原申请执行人广发银行的权利由资产公司承受。 后案外人周永纲以上述查封房产系其所有为由向宜兴法院提出异议，要求解除对上述财产的查封。宜兴法院审查后作出（2018）苏0282执异49号执行裁定书，裁定中止对位于宜兴市丁蜀镇公园路10#503室房屋（所有权证号1000019654）的执行。资产公司不服，提起本案诉讼。 一审法院另查明，1992年周定芳与徐瑞平经宜兴法院调解离婚，双方协议约定坐落在丁蜀镇公园路10#503室、504室商品房二套及家电等归周定芳所有。周定芳与周永纲系姑侄关系，1996年11月23日周定芳与周永纲签订房屋买卖协议一份，写明“周定芳自愿将丁蜀镇白宕南路10幢503室卖给侄儿周永纲，房屋80平方米加一只自行车库，共计4万元，一次性付清”。之后周永纲占有使用该房屋。2003年左右周永纲因购买新房，而搬出该屋。位于丁蜀镇公园路****房屋，早期房产证所有权人为徐瑞平，产权证号为宜房权字第××号。后该房屋所有权证号为1000019654，所有权人周定芳，发证日期为2009年12月24日。该房屋于2016年8月11日被（2016）苏0203民初2702号案件查封。 资产公司主张房屋在周定芳离婚后已具备过户条件，但目前仍登记在周定芳名下，被告周永纲怠于过户，存在过错，并向宜兴法院提交了宜兴市房屋权属证明、（1992）丁民字第131号民事调解书、原所有权人为徐瑞平的房产证。对此，被告周永纲、周定芳对于原告提供证据的真实性均没有异议，但认为房屋未能过户不是周永纲的原因。理由为：当时徐瑞平与周定芳购买了两套房屋，是门对门的，一套是在徐瑞平名下，另外一套实际在其爷爷周根扣的名下，而土地证却在周定芳的名下，离婚后争议房屋分割给了周定芳。因为与另一套房屋登记的是同一个土地证，要过户的话必须要两套房屋一起过户，而另一套房屋由于其爷爷过世了，涉及到遗产的问题，最后通过公证才将房屋登记至姑妈周定芳的名下，其虽催促过办理过户手续，但周定芳未能积极配合，由于双方是亲戚关系，同时也未能料到多年后房屋会因周定芳的债务而被查封，因此周永纲主观上并不存在过错。被告周定芳亦表示房子是直到2010年前后才具备过户的条件，后周永纲一直催着过户，但因双方是亲属关系，一直没有放在心上，因为各种事情就耽误下来了，一直没有给周永纲办理过户。 周永纲向宜兴法院提交房屋买卖协议、女儿周文熙的出生证、丁山派出所出具的证明、2013年办理的有线数字电子的申报表、业务受理单、登记单、电费缴费卡和电费缴费清单、1999年5月28日的保单、证人刘某、史某、钱某、黄某、蒋某等人出具的书面证明、1996年11月25日土地使用权证、2009年12月28日宜房权证丁蜀第××号房屋所有权证等证据，以证明房屋于1996年已经购买，并实际占有使用的情况。另外，还提交公证书一份，证明由于另一套房屋涉及土地证与房产证不同一，在其爷爷过世后通过公证，另一套房屋一半份额确定在周定芳名下，基于房产、土地及遗产纠纷，最终房屋未办理过户。对此，资产公司质证表示没有房款支付的证明，鉴于周定芳和周永纲的姑侄关系，对于房屋买卖的真实性不予认可；对于周永纲占有使用房屋的情况亦不予认可；案涉房屋两证齐全，可以过户，但至今近10年的时间本案被告未主张也未办理过户登记手续，责任应归由周永纲承担。被告周定芳对上述证据均无异议。 以上事实，由房屋买卖协议、缴费清单、证明、房屋权属证明、土地证、执行裁定书以及宜兴法院庭审笔录等证据在卷佐证。 一审法院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。本案中，周永纲提供的相关证据证明其于宜兴法院查封近二十年前与周定芳签订购房协议，且实际长期占有使用该房屋，虽未能提交房款支付凭证，但周定芳对收取房款一事表示认可。而原告资产公司虽提出房款无支付凭证，双方系亲戚关系，存在有恶意串通避债的嫌疑，但并未提供相应的证据予以佐证。鉴于房屋买卖时间较早，现有证据也未能证明周永纲与周定芳之间存在恶意串通情形，被告周永纲作为案涉房屋的买受人及实际占有人，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决驳回资产公司的诉讼请求。 二审中，双方对一审查明事实没有异议。 本案的争议焦点是，应否停止对案涉房屋的执行。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，1992年10月9日，宜兴法院就周定芳诉徐瑞平离婚一案作出（1992）丁民字第131号民事调解书，确认坐落在丁蜀镇公园路10#楼503室、504室商品房二套及家电等归周定芳所有。1996年11月23日，周永纲与其姑母周永芳签订案涉房屋买卖协议。十三年后的2009年12月24日，该房屋从原产权人徐瑞平过户到周定芳自己名下。近七年后的2016年8月11日，该房屋被（2016）苏0203民初2702号案件查封。周永纲对于符合办理过户登记条件的该房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的，应认定系其自身原因未办理过户登记手续。周永纲对登记在被执行人周定芳名下的案涉房屋，不符合能够排除执行的情形。一审法院判决应予纠正。综上所述，资产公司的上诉请求成立，应予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销江苏省宜兴市人民法院（2018）苏0282民初9430号民事判决。 二、准许执行宜兴市丁蜀镇公园路10#503室房屋 一审、二审案件受理费各7300元均由周永纲负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘永刚 审判员  俞 彤 审判员  秦小兵 二〇一九年六月十一日 书记员  张 萍 本案援引法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。