河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初14599号原告(案外人)：河南建正房地产有限公司，住所地：郑州市郑东新区CBD商务外环路******。法定代表人：马玉欣，职务：董事长。委托诉讼代理人：高苏昊，该单位职工。被告（申请执行人）：李桂兰，女，汉族，1958年8月15日出生，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张富强，河南千业律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人（被执行人）：裴群峰，女，汉族，1967年1月9日出生，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：蒋飞，河南天新律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告河南建正房地产有限公司（以下简称建正公司）诉被告李桂兰、第三人裴群峰执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建正公司的委托诉讼代理人高苏昊，被告李桂兰的委托诉讼代理人张富强，第三人裴群峰的委托诉讼代理人蒋飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建正公司向本院提出诉讼请求：1.不得执行第三人裴群峰预售合同项下位于郑州市郑东新区××北、××西××楼××房产（以下简称案涉房产），并解除房产上的预查封；2.请求确认郑州市郑东新区商都路北、站南路西1号楼4层4004套房产权属于原告所有。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年，因民间借贷纠纷，贵院依据郑州市管城回族区人民法院（2015）管民初字第2198号民事栽定书对被执行人裴群峰预售合同下位于郑州市郑东新区商都路北、1号楼4层4004号房屋进行预查封。贵院于2017年11月14日以（2017）豫0191执8986号民事裁定书立案执行上述房屋。原告对贵院执行上述房屋不服，提出执行异议。贵院于2018年8月2日作出（2018）豫0191执异269号执行异议裁定：驳回异议人河南建正房地产有限公司的异议请求。原告对案涉房屋享有足以排除执行的所有权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）款之规定，该商品房的土地使用人为我公司，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证建设单位均为我公司，目前该房产首次确权登记已经登记在原告名下。故原告对案涉房屋享有排他性的物权。原告虽然与第三人裴群峰签订了《商品房买卖合同》，但第三人裴群峰只支付原告1万元购房款，未按合同约定支付剩余房款。原告已经在贵院立案起诉解除《商品房买卖合同》，审理尚未结束。原告未将该房产交付给第三人裴群峰，也没有为其办理产权登记，合同信息备案只是《商品房买卖合同》公示的一种形式，网签备案标志着商品房买卖流程合同签订环节完成，但该商品房的所有权并未产生转移，它不能作为证明第三人裴群峰就是该房产合法的所有权人的依据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。贵院保全第三人裴群峰预售合同号为D150××××****的房产属预查封，预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。预查封的对象是涉案房屋的物权变动请求权，并非房屋本身。在物权变动请求权并未实现之前，涉案房屋仍归属于开发商所有。涉案房屋尚未登记在被执行人名下前，人民法院可以采取预查封措施但不得处理，权属登记在被执行人名下后，转为正式查封，并可进行实体处理。《最高人民法院》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖变卖或者采取其他执行措施。”上述规定不但明确了只有被执行人名下的财产才正式查封，而且也明确了只有产权明确归属于被执行人的财产才可进入实体处理程序。在预查封还没有自动转为查封的前提下，贵院即对预查封的涉案房产予以处置，显属不当。第三人裴群峰的权利不足以对抗原告享有的物权，如前所述，即使裴群峰对案涉房屋享有权利，该权利也属于债权范畴，不足以对抗原告享有的物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予支持：（一）在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定的文义是指在房地产开发企业为被执行人时，××作为案外人提出执行异议时应予支持的情形。同理，当××为被执行人，商品房被登记在房地产开发企业名下，而房地产开发企业作为案外人提出异议时，只要作为被执行人的××不能同时满足上述三种情形，就不得对该商品房采取执行措施。本案案涉商品房并非住宅，必定不属于第二十九条第二项规定的情形，故不得执行案涉房屋。综上，原告认为，贵院的执行侵犯了原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用被告李桂兰答辩称：1.原告的诉请没有法律依据，适用法律错误。原告引用的是《最高院执行异议和复议若干问题规定》第29条，而该规定使用的情况是被执行人为房地产开发公司，本案明显不符合该种情况；2.原告和第三人之间经常以房抵工程款，进行交易。涉案房屋符合该交易习惯。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人裴群峰答辩称：就本案涉案房产，我方仅向原告方支付了1万元购房款，剩余购房款无力支付。我方对在本案中原告将我方列为第三人的身份无异议。经审理查明：申请执行人李桂兰申请执行裴群峰民间借贷纠纷一案，执行依据为郑州市管城回族区人民法院作出的（2015）管民初字第2198号民事判决书。本院于2017年11月14日立案执行，执行案号为（2017）豫0191执8986号。诉讼过程中，本院根据（2015）管民初字第2198号民事裁定书于2015年8月28日查封了被执行人裴群峰名下的位于郑州市郑东新区商都路北、1号楼4层4004（合同编号：D150××××****）房产。原告对执行标的提出书面异议，本院作出（2018）豫0191执异269号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服该执行裁定书，依法向本院提起诉讼。2015年5月31日原告（××）与第三人（××）签订编号为D150××××****的《商品房买卖合同》，约定：××购买的商品房为位于郑东新区××北、××西××房，建筑面积共494.18平方米，总金额为4274657元，付款方式为一次性付款，约定付款时间为2015年5月31日，缴纳比例为100%，××应当在2015年3月31日前将商品房交付××使用。同日，第三人出具《欠款承诺书》，载明：本人裴群峰，身份证号码，于2015年5月31日购买郑州市郑州新区商都路北、站南路西4号楼的4004商品房，总房款4274657元，现付首付款1万元整，剩余房款4264657元在2015年12月31日前全部付清，若未在规定时间内支付剩余全部房款，本人同意已付房款不退，同意××将该房源另行出售，且本人无条件配合开发商作废合同等相关事宜。2015年6月29日，上述《商品房买卖合同》在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局备案登记。原告提交《补充协议》一份，显示甲方为原告，乙方为第三人，日期为2016年2月1日，该协议约定：乙方购买甲方位于郑州新区商都路北、站南路西4号楼的4004商品房，双方于2015年5月31日就前述商品房签订《商品房买卖合同》及补充协议，甲方乙方一致同意解除前述房源的《商品房买卖合同》及补充协议，乙方协助甲方办理前述房源的《商品房买卖合同》备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续，本补充协议与《商品房买卖合同》的约定有冲突的，以本补充协议为准，补充协议未约定的内容仍按《商品房买卖合同》执行。另查明：在（2018）豫0191执异269号执行异议案件审理中，第三人在该案件中答辩称，涉案房屋是通过折抵工程款的方式由第三人裴群峰取得的，第三人与原告签订了商品房买卖合同，该合同已在房管局备案，原告所提异议是否成立由法庭依法裁决。原告在该执行异议案件中向法院提交《补充协议》一份，内容与本案中原告提交的《补充协议》一致，但日期为2016年6月30日。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》一份、欠款承诺书一份、补充协议一份等证据及开庭笔录在案佐证。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款第三项规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续后者商品房预售预告登记的房屋”。本案中，原告与第三人签订《商品房买卖合同》约定于合同签订当日即2015年5月31日一次性付清购房款，2015年6月29日，该合同在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局备案登记。原告提交2015年5月31日的《欠款承诺书》及2016年2月1日、6月30日的两份《补充协议》，证明第三人未按合同约定支付全部购房款，仅支付1万元，且已与第三人解除了上述《商品房买卖合同》。本院认为，原告与第三人签订《商品房买卖合同》并约定一次性付款，又于2015年6月29日将该合同进行备案的行为，可以印证第三人已经支付了《商品房买卖合同》的对价，原告主张第三人仅支付1万元对价的诉讼理由，不符合常理，本院不予采信；第三人在执行异议程序中与执行异议之诉程序中对款项支付的陈述不一致，第三人称“我方承建的18个项目、19份施工合同的结算已接近尾声，从目前结算金额看我方已无工程款可以冲抵购房款”，但第三人未提交证据予以证明，因此对第三人的该项陈述本院不予采信；原告在执行异议程序中与执行异议之诉程序中先后提交的因解除合同而签订的《补充协议》均在本院查封涉案房屋之后，日期也不一致，因此本院对《补充协议》不予采信。综上，原告主张第三人仅支付1万元对价及其已与第三人解除《商品房买卖合同》的诉讼理由，证据不足，亦不符合常理，不能成立，其诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定判决如下：驳回原告河南建正房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费21270元，由原告河南建正房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃。审 判 长  李俊辉人民陪审员  董金海人民陪审员  冯佩新二〇一九年六月五日书 记 员  刘志敏