福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1926号 原告：陈新民，男，1954年8月30日出生，汉族，住梅列区。 委托诉讼代理人：龚琳，福建光兴律师事务所律师。 被告：福建省三明市华厦房地产有限公司，统一社会信用代码91350400611856801L，住所地三明市梅列区丁香新村**。 法定代表人：林敦凤，董事长。 委托诉讼代理人：邓少荣，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱砚雯，福建邱宁江律师事务所实习律师。 被告：林民焰，男，1973年8月27日出生，汉族，住梅列区。 原告陈新民与被告福建省三明市华厦房地产有限公司、林民焰合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈新民的委托诉讼代理人龚琳，被告福建省三明市华厦房地产有限公司的委托诉讼代理人邓少荣到庭参加诉讼，被告林民焰经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 陈新民向本院提出诉讼请求：判令1.解除与福建省三明市华厦房地产有限公司的《房屋收购合同》，并返还福建省三明市华厦房地产有限公司非法收取的租金95000元；2.林民焰立即搬出所占用的梅列区房屋。事实和理由：1989年11月26日，陈新民获得梅列区房屋产权并在不动产登记部门进行登记。2001年4月29日，福建省三明市华厦房地产有限公司拟开发建设房地产项目，与陈新民签订《房屋收购合同》，收购陈新民的梅列区房屋，并约定：“乙方（陈新民）应提供房产让、土地证，以及水、电、煤气等各项证件，并协助甲方（福建省三明市华厦房地产有限公司）办理产权过户手续。”基于此约定，福建省三明市华厦房地产有限公司向陈新民支付57133元收购款，陈新民向福建省三明市华厦房地产有限公司提供房产证、土地证等证件。但福建省三明市华厦房地产有限公司至今都没有进行该房地产项目开发建设，也没有向房地产交易、登记部门办理产权过户手续。此后十余年间，陈新民多次寻找福建省三明市华厦房地产有限公司，但均无法取得联系，福建省三明市华厦房地产有限公司也始终没有办理过户手续。陈新民因子女工作等原因，时常不在三明本地，到2011年时发现梅列区房屋有人居住。经过了解，居住者系林民焰。福建省三明市华厦房地产有限公司在从未告知陈新民情况下，擅自将梅列区房屋出租给林民焰，还签订房屋租赁合同并按照每月1000元收取租金，自2011年6月起至2019年4月，合计95000元。陈新民发现林民焰占用房屋的，多次上门与林民焰协商，多次要求、催促林民焰搬出占用房屋，林民焰均不理睬。陈新民不得已拨打110报警电话，请求公安部门处理，但林民焰始终不予配合。直至起诉时，林民焰依然继续占用陈新民房屋，也从未向陈新民交纳任何费用。陈新民与福建省三明市华厦房地产有限公司签订《房屋收购合同》后，梅列区房屋始终没有完成交易及过户登记，陈新民始终都是该争议房屋的产权人。2017年4月，陈新民在无法联系拿回房屋所有权证的情况下，刊登《房屋、土地所有权证遗失（灭失）声明》，并由三明市不动产登记中心重新颁发该房屋的闽（2017）三明市不动产权第0012759号不动产证。陈新民多年来始终是该争议房屋的唯一所有权人，对于该房屋的产权受国家法律的保护，福建省三明市华厦房地产有限公司、林民焰多年来在没有取得房屋产权的情况下，擅自租赁该争议房屋，系无处分权人擅自处分他人财产，且陈新民作为产权人，从未追认过福建省三明市华厦房地产有限公司的行为。 福建省三明市华厦房地产有限公司辩称，1.《房屋收购合同》系陈新民与福建省三明市华厦房地产有限公司自愿签订，合法有效，陈新民要求福建省三明市华厦房地产有限公司搬离并支付租金，依法不应支持；2.陈新民要求解除合同于法无据，依法不应支持。综上，请求依法驳回陈新民的诉讼请求。 林民焰书面辩称，1.林民焰不是适格的诉讼主体，依法应驳回陈新民对林民焰的诉讼请求；2.本案讼争的房屋已转让给福建省三明市华厦房地产有限公司，陈新民无权提起诉讼，依法应裁定驳回陈新民的起诉。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1.2001年4月29日，福建省三明市华厦房地产有限公司与陈新民签订《房屋收购合同》，约定：福建省三明市华厦房地产有限公司将陈新民所有的坐落于梅列区房产（以下简称讼争房屋）收购，收购总价款57123元，经双方签字生效后二十天内付清；陈新民应提供房产证、土地证，以及水、电、煤气等各项证件，并协助福建省三明市华厦房地产有限公司办理产权过户手续。同日，陈新民收到福建省三明市华厦房地产有限公司讼争房屋收购总价款57123元，福建省三明市华厦房地产有限公司收到陈新民讼争房屋的电费、煤气费、有线电视费的缴费卡。2.2011年6月开始，福建省三明市华厦房地产有限公司将讼争房屋出租给林民焰居住，并签订《房屋租赁合同》，租赁期限至2020年5月底，按每月1000元收取房租。自2011年6月起至2019年4月，计95个月，福建省三明市华厦房地产有限公司已收取房租95000元。3.2017年11月，陈新民以遗失为名，由三明市不动产登记中心重新颁发讼争房屋的闽（2017）三明市不动产权第0012759号不动产证。4.《房屋收购合同》签订至今，福建省三明市华厦房地产有限公司与陈新民未办理讼争房屋的产权过户手续。上述事实有陈新民提供的闽（2017）三明市不动产权第0012759号不动产权证、房屋土地所有权证明遗失（灭失）声明、三明不动产登记中心登记档案资料、《三明市区不动产登记信息查询结果》，福建省三明市华厦房地产有限公司提供的《房屋收购合同》、会计凭证、收条、明房权证字第××号房屋所有权证、明国用（1999）字第10330号国有土地使用证，陈新民、福建省三明市华厦房地产有限公司共同提供的《房屋收购合同》、《房屋租赁合同》3份，及陈新民、福建省三明市华厦房地产有限公司的陈述等证据予以佐证。上述证据经庭审核实，本院予以确认。 对于当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于未办理房产过户登记手续《房屋收购合同》是否生效的问题。 本院认为，未对房产进行过户登记并不必然导致房屋买卖合同无效。合同的订立有效性和房产变更登记是两种不同的法律关系。合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”福建省三明市华厦房地产有限公司、陈新民双方签订的《房屋收购合同》，内容并未违反法律的强制性规定，也没有损害社会公共利益，同时也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同法定无效之情形，且买卖系双方自愿，作为买方的福建省三明市华厦房地产有限公司已交付完全部房款，并实际使用和管理了房屋多年。故福建省三明市华厦房地产有限公司与陈新民签订的《房屋收购合同》不因未办理房屋产权过户手续而无效。因此，《房屋收购合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，没有损害社会公共利益及第三人利益，且双方已实际履行，是合法有效合同，本院依法予以确认。陈新民要求解除合同的诉讼请求理由不成立，且有悖诚实信用原则，有损交易的安全，本院不予支持。 综上所述，本院认为，福建省三明市华厦房地产有限公司与陈新民签订的《房屋收购合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，没有损害社会公共利益及第三人利益，且双方已实际履行，是合法有效合同，依法予以确认。双方应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。陈新民要求解除合同的诉讼请求理由不成立，且有悖诚实信用原则，有损交易的安全，本院不予支持。就本案而言，陈新民要求福建省三明市华厦房地产有限公司返还非法收取的租金95000元，并要求林民焰立即搬出所占用的讼争房屋的其他诉讼请求的必要前提是福建省三明市华厦房地产有限公司与陈新民签订的《房屋收购合同》被解除。现因该必要前提本院不予支持，故对于陈新民上述的其他诉讼请求，本院亦不予支持。林民焰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回陈新民的全部诉讼请求。 案件受理费3343元，减半收取计1671.5元，由陈新民负担，于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  杨伟光 二〇一九年六月二十四日 书记员  李志强 附：本判决所依据的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 三、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》 第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。