山东省五莲县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1121民初2175号 原告(反诉被告)：山东筑诚集团有限公司五莲分公司，住所地日照市五莲县城文化路西首南，统一社会信用代码913711210590114172。 负责人：胡明东，总经理。 委托诉讼代理人：田芳，山东律苑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：日照银座商城有限公司，住所地日照市北京路中段，统一社会信用代码91371102767798978Y。 法定代表人：李如余，总经理。 委托诉讼代理人：赵伯龙，男，1987年4月8日出生，汉族，住济南市槐荫区，该公司员工。 原告(反诉被告)山东筑诚集团有限公司五莲分公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）日照银座商城有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月4日、11月16日、12月24日、2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告负责人胡明东及委托诉讼代理人田芳、被告委托诉讼代理人赵伯龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付租金6220000元、违约金741720.77元并赔偿损失。2、本案的诉讼费、保全费、查封担保费均由被告承担。事实和理由：原、被告经协商一致于2012年12月31日签订了租赁合同，约定被告租赁原告开发建设的位于日照市五莲县交汇处的商业房产一处，共计25000平方米，用于经营银座商城五莲店。合同约定租赁期限为20年，租金为日租费0.25元／平方米。租赁费的支付方式为每半年支付一次，自第二年起，被告在每年的1月10日和7月10日前向原告支付本期租赁费用，同时还约定了违约条款。2014年11月25日，双方又签订了补充协议，将日租金降为0.20元／平方米，其他条款不变。被告于2015年1月18日正式营业，期间,被告仅向原告交付了2015年1月18日至同年6月30日的租金1000000元整。之后至今长达三年多的时间，被告未支付所欠的剩余租金。原告与被告签订的租赁合同合法有效，被告违反合同约定，事实清楚，证据充分。被告拖欠租金的行为严重地影响了原告的正常经营活动，给原告在经济上造成巨大经济损失。 被告辩称：一、原告在履行合同过程中存在严重违约行为并给被告造成严重经营损失。依据双方签订的《租赁合同》，原告应于2014年5月1日将符合合同约定的房屋交付给被告用于商业经营，但原告迟迟不能交付物业（租赁商业房产及设施,下同），已给被告造成经济损失。为避免损失扩大，2015年1月8日双方召开座谈会，决定被告先行接收物业用于开业，将遗留问题进行梳理，由原告后期整改解决。至此，原告已迟延交付超过8个月时间。原告后期并未及时对不符合约定的情况进行整改：截止至2015年12月15日，共有7大类61项设施不达标，部分违约行为至今未得到纠正。导致开业第一年即2015年供暖效果不理想，2016年供暖季未供暖，2017年供暖季自1月份才开始供暖；消防系统密码2017年7月移交给被告；双路供电问题至今未解决。使用过程中，相继出现大面积漏雨、排烟、排水送风等设施设备无法启用，其违约行为直接造成客流量下降，给被告造成巨大经营损失。二、被告并不欠付租金，原告的诉讼请求没有法律依据。双方签订的《租赁合同》约定，当出租方交付的房屋不符合约定条件经过整改仍不合格的，承租方可以选择解除合同，如果承租方不选择解除合同的，那么自该约定情形出现之日起，每持续1天，承租方则获得1天的免租期。原告的上述严重违约行为，导致被告承担巨大经营损失，被告有权依照合同约定享有继续的免租期（免交租金权，下同），直至原告将物业整改至符合合同约定为止。综上，由于原告的严重违约行为至今未纠正。依据合同约定，被告不欠付租金，请人民法院依法判决驳回原告诉讼请求。 被告反诉称：1、原告应当赔偿被告7707939.88元；2、反诉诉讼费用由原告承担。事实与理由：2012年12月31日，原被告双方签订了《租赁合同》，约定被告租赁原告开发建设的位于五莲县交汇处的物业进行商业经营。原告应于2014年5月1日将符合约定条件的物业交付被告。但在约定交付日期届满后，原告一直未能将符合约定条件的物业交付给被告，已形成延期交付的违约事实。为避免原告违约导致被告的损失扩大，2015年1月8日双方召开物业问题会议，决定由被告先行接收物业开业，并将物业遗留问题进行梳理，由原告进行后期整改至符合合同约定条件。依据《租赁合同》约定，在物业不符合约定条件期间，被告享有免租权。合同履行过程中，被告向原告预付了1000000元租金，多次发函要求原告将物业整改至符合合同约定的条件。但原告至今未能解决。致使被告五莲店在开业后，由于物业供电不符合合同约定的物业技术标准、供暖不能保障、消防系统不合格、消防部分设备缺失被五莲县公安消防大队限期整改、后期大面积漏雨。原告拖延履行整改义务，导致被告发生了五莲店经营客流下降、商户退租、降租等重大经营损失。原告的严重违约行为，给被告造成经济损失共计7707939.88元。被告作为国有企业，有维护国有资产保值增值的责任和义务。为维护被告的合法权益，依法向贵院提起反诉，请求依法判决原告赔偿被告多支出取暖费671700元、被告因消防整改问题发生直接支出及营业损失18945元、因客户撤柜，供应商流失，导致毛利额损失2449029.95元、因物业取暖客户减租4271700元、排水系统造成直接经济损失共计245193.93元；间接经济损失51380元,共计7707939.88元。审理过程中，被告变更反诉请求为：请求原告支付以后供暖支付应多支出取暖费差价1987968元、消防整改维修费30995元、自行取暖费用17480元，共计为2036443元。 原告辩称，被告反诉无事实依据，被告的间接损失与原告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证。 对原告提交租赁合同原件一份，补充协议原件一份、产权证一份，被告对其真实性无异议，但认为该证据恰恰证明了原告违约的事实。 原告提交税务机关代开房租发票一份，证实原告向被告交付了合格房产及设施，履行了合同约定的义务，被告也已实际接收租赁房产并支付了2015年1月18日至2015年6月30日期间的租金1000000元。被告质证认为该发票证明不了具体付款的用途。该发票由税务部门代开，是为了后期合同能够顺利履行，被告预先支付的部分租金，而不是原告所陈述的2015年1月18日至2015年6月30日期间的租金。 原告提交的建设工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书复印件，被告质证认为由于只是备案表没有合格证，而且只是复印件，对该证据真实性及证明内容都不认可；按照消防法，消防验收应分两次验收。首先是建筑工程也就是土建工程。该消防验收意见书是土建工程完工后，对工程主体结构的消防验收，房产装修后还要进行消防验收。被告承租的所有项目应该有土建工程消防验收、装修消防验收，开业前还有消防安全检查。原告还应该提交装修合格以后的消防验收意见书，才能证明交付的物业符合合同约定。 原告提交计租面积确认书复印件一份。被告质证认可其真实性。 原告申请的证人邓某、张某、毛某出庭证明合同签订、消防验收过程。被告对证人邓某、毛某证言证明事项无异议，但认为证人张某证言不具有中立性。 被告共向法庭提交下列证据： 第一组证据：双方签订的租赁合同，合同附件物业技术标准各一份。证明目的：1、本案法律关系是房屋租赁合同关系；2、约定的物业交付时间、租金标准等；3、承租方对租赁物的要求；4、出租人交付的物业不符合合同约定时，承租人可要求解除合同，或承租人不选择解除合同，在违约行为未得到纠正之前享有免租期。 第二组证据：双方交接租赁物时共同出具的日照五莲项目会议纪要一份。证明目的：原告逾期交付房屋，且房屋在交付时并不符合合同约定，存在较多遗留问题待原告后续解决。 第三组证据：被告与供热公司山东凯翔阳光集团有限公司签订的付款协议一份、2015年11月15日、2015年11月30日、2015年12月22日工作联络函及快递查询记录各一份；被告与原告工作联络函三份，被告五莲店供应商吴明义、宋振勇、马守国证明。证明目的：被告因欠付供热公司配套费，导致被告五莲店无法正常供暖严重违约，物业条件严重不符合合同约定供暖条件，至今未予整改，无法实现合同约定的按照流量计取取暖费。 第四组证据：五莲县公安消防大队出具的责令限期整改通知书一份，五莲银座整改说明一份，缓交罚款申请一份，2017年7月份消防系统密码移交记录一份。证明目的：原告消防设施不合格，消防设备不健全，以及直至2017年7月才将消防设施移交被告，出租人严重违约，物业消防设施严重不符合合同约定。 第五组证据：供电系统布局照片一份，五莲银座物业技术人员证言一份。证明目的：原告提供的供电系统至今仍不符合《物业技术要求》约定的双路供电。 第六组证据：2015年12月15日、2016年5月30日、2017年3月10日、2017年8月1日、2017年9月20日、2018年1月15日、2018年1月17日双方关于租金、物业修复问题的往来函七份。证明目的:原告存在多项违约行为，导致租赁物业无法正常使用，被告经营受到严重影响，应当依照合同约定继续享有免租期。 第七组证据：泛华保险、平安保险公司理赔调查笔录、现场照片、视频光盘一个、损失清单及明细。证明目的：2015年8月份因物业漏水，排水系统失灵等物业质量问题，对被告经营造成严重影响及重大损失。物业漏雨问题仍未解决，出租人严重违反合同约定。 第八组证据：证明每个供暖季需要花费78万元，比流量计费多花费37万元。 第九组证据：损失发票一宗。证明目的：原告违反合同约定，给被告造成的实际损失数额。原告质证认为系复印件，不能作为有效证据，不能证明被告的反诉主张成立。 通过对上述证据质证，结合原告、被告质证意见，本院确认以下事实： 原、被告经协商一致，于2012年12月31日签订了租赁合同，约定被告租赁原告开发建设的位于日照市五莲县交汇处的物业一处，共计25000平方米，用于经营银座商城五莲店。合同约定租赁期限为20年，租金为日租金0.25元／平方米，租赁费的支付方式为每半年支付一次，自第二年起，被告在每年的1月10日和7月10日前向原告支付本期租赁费用，同时还约定了违约条款。2014年11月25日双方又签订了补充协议，将日租金0.25元／平方米降为日租金0.20元／平方米，其他条款不变。原告应于2014年5月1日将符合约定条件的物业交付被告，用于商业经营。在约定交付日期届满后，原告一直未能将符合约定条件的物业交付给银座。2015年1月8曰，双方召开物业问题会议，对存在的不符合合同约定的问题进行了梳理，决定由被告先行接收物业开业，遗留问题由原告限期整改至符合合同约定。在物业不符合合同约定的条件时，享有免租权。2015年1月18日，被告接收租赁房产进行经营。在合同履行过程中，被告向原告以现金和其他方式支付了100万元租金后，因原告未能按物业问题会议约定，将出租房产及设施整改至约定条件，被告遂以此为由主张享有免租权，再未支付租金，并多次以信函等方式要求原告对供暖、消防设施进行整改，否则不再支付租金。截止法庭辩论终结前，原告未提供证据证明履行了物业问题会议确定的整改义务。被告的五莲店在开业后，因经营需要，自行进行电源开关、配电箱、报警控制主机、绝缘地板等消防和其他设施维修，支付了费用30955元。为改善取暖条件，被告购置取暖炉进行取暖，使用液化气、木炭共计支出17480元。期间，原告与被告就租金支付、供暖、消防设施维修进行多次协商，双方未达成一致意见。 本院认为:一、原告与被告在自愿、平等、协商一致的基础上签订了《商城租赁合同》,该合同是双方真实意思的表示,且不违反有关法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。合同签订后,双方应按合同约定内容全面履行自己的义务。原告要求被告支付租赁费应先确定租赁的起算时间。本案中，被告实际接收租赁房屋日期为2015年1月18日开业运营时。根据合同第五条第1项、第2项的约定,合同的租赁起算点应为被告实际使用租赁房屋之日即2015年1月18日起算，截止2018年12月30日，扣除被告已经支付的1000000万元,被告还需向原告给付租金6220000元。原告请求被告支付租金的诉讼请求，具有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。被告在2015年1月8日双方召开物业问题会议后，实际使用原告出租房产，应当按合同约定交付租金，原告虽未按期限对相关设施进行全面整改，但原告出租的房产及设施已具备了正常使用功能，未达到被告在原告违约情形发生期间免交租赁费用的条件，被告主张不支付租金的理由不能成立，本院不予采纳。 二、被告反诉要求原告承担损失2036443元，其中整改消防工程和其他设施支出的30995元,按照合同约定应由原告承担，本院予以支持。被告要求原告承担商场屋面渗漏水维修费、墙面渗漏水赔偿的损失、赔偿客流量等间接损失的请求，被告在变更诉讼请求时，对上述请求不再主张，本院不再予以审查。被告反诉要求原告承担自行供暖购买的取暖物品支出的17480元，系被告为改善经营条件所需，与原告无必然关系。被告反诉要求原告承担未来租赁期的16个供暖季将多支出的供暖差价1987968元，是尚未发生的费用。因此，被告的该两项反诉请求，于法无据，本院不予支持。 三、关于原告要求被告承担违约责任、赔偿损失问题,原告在履行合同过程中未能于2014年5月1日将符合约定条件的物业交付被告,已形成延期交付的违约事实。2015年1月8日双方召开物业问题会议后，亦按期整改至符合合同约定条件。原告的违约行为，导致双方对租金应否支付存在争议。因此，原告主张的违约损失，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条第一、二款规定,判决如下: 一、被告（反诉原告）日照银座商城有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）山东筑诚集团有限公司五莲分公司支付租金6220000元; 二、原告（反诉被告）山东筑诚集团有限公司五莲分公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）日照银座商城有限公司支付垫付消防设施费30995元; 三、驳回原告（反诉被告）山东筑诚集团有限公司五莲分公司的其它诉讼请求; 四、驳回被告（反诉原告）日照银座商城有限公司的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费60532元,保全费5000元，合计65532元，原告（反诉被告）山东筑诚集团有限公司五莲分公司负担11217元,被告（反诉原告）日照银座商城有限公司负担54315元。 反诉案件受理费11546元,原告（反诉被告）山东筑诚集团有限公司五莲分公司负担288元,被告（反诉原告）日照银座商城有限公司负担11258元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  王友明 审 判 员  孙著国 人民陪审员  安丰波 二〇一九年六月二十日 法官助理赵颖颖 书记员刘加玺