广西壮族自治区金秀瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1324民初143号 原告何仕超，男，1986年8月21日出生，汉族，住广西柳江县。 委托诉讼代理人杨东戈，广西金中大（柳州）律师事务所律师，执业证号：14502199210542230。 被告广西金秀中兴房地产开发有限责任公司，住所地：金秀县桐木镇惠东街，统一社会信用代码：91451324315853489N。 法定代表人陆勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人梁捷飞，广西通诚律师事务所律师，执业证号：14501201310966172。 委托诉讼代理人蒋文章，广西华尚律师事务所律师，执业证号：14502200010489284。 原告何仕超诉被告广西金秀中兴房地产开发有限责任公司（以下简称“中兴房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月11日对案件进行了公开开庭审理。原告委托代理人杨东戈律师，被告委托代理人梁捷飞律师、蒋文章律师到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告于2016年12月9日与被告中兴房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的桐木镇“桐鑫现代城”商品房一套。合同约定商品房在2017年8月8日前交付给原告，逾期交房则按照每日已交付房价款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，但是被告直至2018年6月27日才在小区张贴交房公告，实际逾期交房322天，经原告多次与被告协商，被告拒绝向原告支付逾期交房违约金。原告遂诉至人民法院，请求判令被告支付原告逾期交房违约金282489×1/10000×322天=9096.50元。 被告中兴房开公司辩称，一、被告已经全面履行合同义务：被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的桐木镇“桐鑫现代城”商品房，合同约定了建筑面积、价款、交付房屋的期限及据实延期交房的情形等内容。2018年6月下旬，被告已按合同约定履行向原告交房等义务，全面履行了合同义务。二、原告提出的诉请缺乏事实和法律依据：被告与原告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，交房期限为2017年8月8日前，但如遇特殊原因，出卖人据以延期交房，其中有不可抗力、气象记录有连续两天以上降水、供水、供电部门未能按时接通水电设施等情形。首先，涉案项目施工期间雨季时间182天（其中，2016年6月至2017年3月有连续两天以上降水为104天），此部分应在逾期天数中予以扣减。此外，桐木镇政府从2017年3月18日起对涉案项目前面路段实行全封闭施工，直至2017年8月30日才恢复通车，期间该路段进行地下管道及道路设施施工，被告“桐鑫现代城”小区项目因无法运入建筑材料，造成停工157天，此为不可抗力情形，此部分应在逾期天数中予以扣减。再有，因非被告的原因，供水部门工期延期3个月，直至2018年6月20日才安装好生活用水设施；供电部门工期延期2个月，直至2018年6月20日才完成用电设施安装。该部分亦应在逾期天数中予以扣减。根据上述情况可知，被告按《商品房买卖合同》第九条中约定据实延期交房时间总和比原告在诉状中提出的逾期交房322天还要多，且多名原告没有按时交纳首付款及房款，因此，被告延期交房不构成违约，答辩人依法不应承担违约责任。被告认为，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉请。 综合全案证据及庭审调查情况，本院确认以下法律事实： 2016年12月9日，原告与被告中兴房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的桐木镇“桐鑫现代城”商品房一套，合同中对建筑面积、价款、质量要求等具体事项进行了约定，交付房屋的期限为2017年8月8日，如果被告公司逾期交房，则按《商品房买卖合同》第十条第一款之约定支付违约金：“（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行;（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后支付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”,双方另对延期交房的免责情形作了约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人个人住房贷款总额未能达到出卖人账户或买受人没有付清所有应付款（包括违约金）的；3.因出卖人将竣工资料，报告提交政府部门并被接收后（以政府部门接受资料日期为准），需等待验收的；4.非出卖人原因，供水、供电部门未能按时接通室内、室外的水、电等设施的；5.供水、供电部门日停水或者停电三小时以上，以及气象记录有连续两天以上有降水的；6.遇恶劣天气，如暴雨、洪水、酷暑等非人为自然灾害的”。 另查，原告于2017年1月20日与银行签订贷款购房手续，于当日取得放款并转入被告指定账户，原告在2017年8月8日前支付购房款282489.00元完毕。 再查，被告“桐鑫现代城”项目于2015年12月15日开始建设施工，于2018年5月20日通过竣工验收。2018年6月27日，被告公告告知原告等业主交房。原告认为，被告本应在合同约定的2017年8月8日交付商品房，却于2018年6月27日才通知交付，实际逾期322天（10个月零26天），应承担逾期交房的违约金。经与被告多次协商未果，原告遂诉至人民法院，请求人民法院依法判令：被告支付违约金282489×1/10000×322天=9096.50元。以致双方涉诉。 另，原、被告《商品房买卖合同》履行期间（2016.12.9-2017.8.8），气象记录有连续两天以上有降水108天（日降水量≧0.1mm）。2017年3月18日-2017年8月30日，因金秀瑶族自治县城乡建设投资有限公司对桐木镇向阳路路缘石与路面改造工程项目，桐木镇政府对桐木镇向阳路百货十字路口至桐木一桥头河边路段全封闭施工，致使被告“桐鑫现代城”项目建设停工165天。 金秀瑶族自治县桐木自来水厂出具《证明》证实，被告于2017年12月20日向自来水厂申请安装项目生活用水，但由于水厂原因，工期延期3个月时间，后于2018年6月20日完工。广西国桂电气有限公司象州分公司出具《证明》证实，被告于2017年12月20日向其申请安装项目用电设施，因电业公司原因，该项目延期2个月，后于2018年6月20日完工。 上述事实，有原告提供的《身份证》《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》《借款凭证》及被告提供的《建筑工程施工许可证》《桐木镇人民政府关于桐木镇向阳路百货十字路口至桐木一桥河边路段地下管道及道路建设施工的通告》《关于桐木镇向阳路百货十字路口至桐木一桥河边路段通车的通告》，广西壮族自治区冶金建设公司2018年8月3日出具的《证明》一份，金秀瑶族自治县桐木自来水厂2018年8月6日出具的《证明》一份，广西国桂电气有限公司象州分公司出具的《证明》一份，广西柳州市诚信建设监理有限责任公司《监理日记》九本；本院依职权向金秀瑶族自治县气象局法调取的原、被告《商品房买卖合同》履行期间气象记录有连续两天以上有降水天数的回函；金秀瑶族自治县城乡建设投资有限公司于2018年11月30日出具的《证明》一份；广西新侨工程造价咨询有限公司出具的《鉴定意见书》一份及庭审笔录在案为凭，上述材料已经双方质证并经本院审查，可以采信。 本院认为，公民在民事活动中应当遵循公平与诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订合同是其真实意思表示，亦无违反法律规定之情形，合同合法、有效，双方当事人应按照约定履行自己的义务。 根据原、被告签订的《商品房买卖合同》显示，被告公司应在2017年8月8日交付商品房给原告，但直至2018年6月27日，被告才公告交付商品房给原告，其迟延交付商品房逾期天数总计322天，应承担相应的违约责任，但如有被告抗辩的约定或法定合理延期事由，应予以扣减。对被告抗辩予以免责的逾期事由，本院作以下分析： 1.《商品房买卖合同》约定，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。双方对此无争议。 2．被告抗辩认为，《商品房买卖合同》约定，买受人个人住房贷款总额未能达到出卖人账户或者买受人没有付清所有应付款（包括违约金）的，应作为合同约定的免责事由。本院认为，本案合同期间自《商品房买卖合同》签订之日起算至约定交房之日即2017年8月8日。原告在签订《商品房买卖合同》之日支付首付款完毕，此后与银行签订贷款购房手续，并取得银行放款并转入被告指定账户，履行了付款义务。被告虽提出抗辩主张，但未提供充分证据证实原告存在合同第七条“买受人在接到通知七日内必须到银行办理按揭手续，如买受人不按时办理按揭手续，视为不按时付款”之违约情形，根据“权利对等原则”，原告确已在双方约定的交房期限即2017年8月8日前支付购房款或办理贷款手续完毕，因此，对被告该抗辩主张，本院不予采纳。 3.《商品房买卖合同》约定，因出卖人将竣工资料，报告提交政府部门并被接受后（以政府接受资料日期为准）”需要等待验收的免责情形。双方无争议。 4.《商品房买卖合同》约定，因非出卖人原因，供水供电部门未能按时接通室内、室外的水、电等设施的免责情形；被告认为，因水电部门安装延期之天数，亦应在逾期天数中予以扣减的免责情形。本院认为，被告公司应在合同履行期间履行合同义务，作为商品房验收合格必须完备的水电安装，本应在合同履行期间申请、安装完毕。但被告实际申请水电部门进行项目安装均在合同约定的交付时间后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免责，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定。所谓“不可抗力”，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。“举重以明轻”，涉诉项目水电项目的申请、安装遇到相关的困难，并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。被告未能在合同履行期间申请安装水电，而是在迟延交房后才申请安装水电，怠于履行合同义务，明显存在违约情形。至于合同逾期后发生的误工、延期风险，依照规定应由被告承担，不应归责于原告。因此，本院对被告该抗辩主张不予采纳。 5.《商品房买卖合同》约定，供水、电部门日停水或停电三小时以上，以及气象记录有连续两天以上有降水的免责事由。首先，双方对供水、电部门日停水或停电三小时以上之情形无争议。其次，“气象记录有连续两天以上有降水”的天数，应统计合同签订之日至2017年8月8日期间，金秀瑶族自治县气象局出具的《证明》显示，2016年12月9日至2017年8月8日连续两天以上有降水共104天。但桐木镇政府于2017年3月18日至2017年8月30日已经对涉诉项目路段实行全封闭施工165天，2017年3月18日-2017年8月8日（交房时间）期间共计143天，此为不能归责于被告的免责事由，应在逾期天数中予以扣减。2016年12月9日-2017年3月18日，因连续两天以上降水导致停工2天。因此，被告逾期免责天数为143天＋2天=145天。 6.《商品房买卖合同》约定，遇恶劣天气、如暴雨、洪水、酷暑等非人为自然灾害的。双方对此并无争议。 7.关于建设单位要求调整1#楼商铺一层结构标高造成停工的免责情形。本院认为，工程建设设计、施工系被告单方施工原因，并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，不能作为免责事由，不能归责于原告，本院对被告之诉辩主张不予支持。 因此，原告、被告合同履行期间，被告实际逾期天数为322天，扣减免责逾期天数145天，违约天数为177天，违约金应为282489×1/10000×177=5000.06元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广西金秀中兴房地产开发有限责任公司支付给原告何仕超违约金5000.06元； 二、驳回原告何仕超的其他诉讼请求。 本案受理费50.00元，由被告广西金秀中兴房地产开发有限责任公司负担27.00元（本判决生效后七日内交纳）、原告何仕超负担23.00元（已交纳）。 上述给付义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的债务履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50.00元（收款单位：广西壮族自治区来宾市中级人民法院；账号：14×××00；开户银行：农行来宾分行营业部），逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦才周 审 判 员  白显鑫 人民陪审员  陈清艳 二〇一九年六月二十三日 书 记 员  黄 秀 附相关法律条文： ----《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 ----《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 ----《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ----《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。