江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0191民初522号原告（反诉被告）：南昌中兴发展有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术开发区艾溪湖北路**（**厂房），统一社会信用代码：91360106778844992Y。法定代表人：宋建文，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐谦，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：马琳，江西豫章律师事务所律师。被告（反诉原告）：王志臣，男，1989年10月8日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：熊珍，上海市锦天成（南昌）律师事务所律师。原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司(以下简称中兴公司)与被告（反诉原告）王志臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中兴公司委托诉讼代理人徐谦、马琳，被告（反诉原告）王志臣及其委托诉讼代理人熊珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令王志臣支付所欠租金103680元，逾期付款违约金31104元；2.判令王志臣按月租金标准支付自2018年6月6日始至腾空房屋之日的房屋使用费并自逾期之日起按日千分之五支付违约金；3.判令王志臣于判决生效后10日内腾空承租房屋；4.诉讼费由王志臣承担。事实和理由：2015年6月5日，中兴公司与王志臣签订中兴和园商铺租赁合同一份。合同约定，中兴公司将中兴和园商铺6-7号商铺出租给王志臣，租期自2015年6月5日至2018年6月5日止，月租金3456元。租金每3个月支付一次，若逾期未付，中兴公司有权按逾期租金的日5‰收取违约金。合同签订后，王志臣自2015年12月6日起至今未缴租金。租赁合同到期后，王志臣在未与中兴公司续签租赁合同的情况下，继续占用租赁商铺经营餐饮，并拒绝支付租金。被告（反诉原告）王志臣辩称，2015年12月6日以来，王志臣已分三次向中兴公司支付租金计62208元。逾期付款违约金的约定过高，请求法院予以调整。对房屋占用使用费没有异议，但房屋占用使用费的逾期违约金计算过高，请求法院予以调整。王志臣之所以未缴纳租金是因为租赁房屋质量存在问题，房屋漏水严重等，王志臣多次要求中兴公司维修，中兴公司不予理会。王志臣已多次向中兴公司缴纳租金，但中兴公司不予收取，不是王志臣恶意违约，中兴公司应退还王志臣的保证金；原租赁合同到期后，王志臣与中兴公司的租赁关系继续存续，双方虽未签订合同，但中兴公司以默示的方式承认续签，王志臣不同意腾退房屋。被告（反诉原告）王志臣向本院提出反诉请求：1.要求中兴公司退还租赁保证金9438元；2.要求中兴公司赔偿维修损失27100元；3.反诉费由中兴公司承担。事实和理由：在租赁合同中，王志臣向中兴公司支付了租赁保证金9438元；因租赁商铺的下水道、烟道、房屋漏水，王志臣多次要求中兴公司维修，中兴公司一直不予理会，王志臣请人维修，花费27100元。原告（反诉被告）中兴公司针对反诉辩称，王志臣拒绝支付租金、房屋占用使用费及未经中兴公司同意将商铺转租给第三人，依租赁合同约定，该租赁保证金不予退还。中兴公司租赁给王志臣的商铺质量良好，王志臣在未通知中兴公司的情况下，自行维修下水道等产生的费用与中兴公司无关，应自行承担。该费用是否实际发生及支付，证据不足，王志臣的损失反诉请求超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2015年6月5日，中兴公司与王志臣签订中兴和园商铺租赁合同一份。合同约定，中兴公司（甲方）将其位于南昌市高新技术开发区艾溪湖北路668号的中兴和园商铺6-7号商铺出租给王志臣（乙方）合法商业经营；租赁期限3年，自2015年6月6日起至2018年6月5日止；商铺建筑面积128平方米，最终以政府相关部门实测面积（含公摊）为准；商铺租金27元/平方米/月，月租金3456元；租金每3个月支付一次，乙方在支付期首月5日前支付，若逾期未付，甲方有权按逾期租金的每日5‰向乙方收取违约金；乙方已于2012年首次签合同时，向甲方支付了租赁保证金9348元，租赁期满后，若乙方无违约情形，甲方将该保证金无息返还给乙方。商铺的使用、装修、维修和保养，乙方应合理使用该商铺及其附属设施，不得破坏内墙及商铺设施，不得改变外墙面结构，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或支付维修产生的费用。如违反，甲方有权收回店面。乙方装修该商铺，应严格遵守甲方关于商铺装修的规定要求，并接受南昌市商铺装修相关管理部门和物业管理公司的监管，不得擅自改变商铺结构和固定水电及其他设施。如确需改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备时，应事先将设计规模、范围、工艺、用料等方案报给物业管理公司，经物业管理公司书面同意后方可施工。该商铺在规定质保期内原有设备设施的维修保养以及水、电、通讯等固定设施铺外部分的维修管理由甲方负责。合同期满后，乙方如有继续租赁该商铺的意向，应于合同期满前2个月向甲方书面提出续租申请，经双方协商后，可签订续租合同。在同等租赁条件下，乙方享有优先续租权。该合同还约定了其他事项。承租期间，王志臣将租赁商铺隔为两个店面进行了转租。自2015年12月6日始，王志臣以中兴公司未维修商铺漏水、烟道、下水道而拖欠租金未付。2018年3月14日，中兴物业管理有限公司向王志臣发出了催缴租金通知书。2018年9月20日、9月30日、10月20日，王志臣向中兴公司支付了三笔20736元租金，共计62208元。上述事实，有当事人举证及当事人陈述在案佐证。中兴公司向本院提交证据如下：原、被告的身份信息，租赁商铺的不动产权属证书、商铺租赁合同、缴费通知单、商铺照片。王志臣向本院提交证据如下：租金支付凭证、商铺照片、视频资料。本院认为，中兴公司与王志臣签订的中兴和园商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认合法有效。租赁期间，承租人应按约支付租金。租期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。经查，王志臣仅支付了中兴公司计至2017年6月5日的商铺租金。王志臣未按约支付租金，中兴公司起诉要求王志臣支付尚欠租金至腾房之日，本院予以支持。租赁合同约定逾期租金的违约金按每日5‰计算过高，王志臣可以请求适当减少。王志臣虽举证了商铺照片，辩解中兴公司未履行租赁物的维修义务，但王志臣并不能就此对抗全部租金的给付义务。王志臣拖欠中兴公司租金未付，应承担相应违约责任。中兴公司起诉要求王志臣承担的逾期付款违约金，本院依案情调整为按年利率6%计算。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。中兴公司起诉要求王志臣腾退租赁商铺，本院予以支持。王志臣交纳中兴公司的租赁保证金，中兴公司应予退还。王志臣反诉要求中兴公司退还租赁保证金9438元，本院予以支持。王志臣反诉要求中兴公司赔偿维修损失27100元，仅举证了27100元的收据，无其他维修等相关证据，且该收据的付款主体并不是王志臣，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王志臣于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司位于南昌市高新技术开发区艾溪湖北路668号的中兴和园商铺6-7号商铺；二、被告（反诉原告）王志臣于本判决生效后十五日内按月租金3456元支付原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司自2017年6月6日始至租赁商铺实际返还之日的房屋租金；三、被告（反诉原告）王志臣于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司逾期支付房屋租金的违约金（以租赁合同约定的每次应付租金数额为基数，自2017月6月6日始，按年利率6%，分别计至租金付清之日）；四、原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）王志臣保证金9438元；五、驳回原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王志臣其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3134元，减半收取1567元，由原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司负担167元，被告（反诉原告）王志臣负担1400元；反诉案件受理费357元，由原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司负担50元，被告（反诉原告）王志臣负担307元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  黄文亮二〇一九年六月十四日书记员  袁 敏