江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终1120号上诉人（原审被告）：江西省华联房地产开发有限公司，统一社会信用代码91360424796993799L，住所地修水县城南新区广场现代城。法定代表人:王彦达，该公司总经理。委托诉讼代理人:冷立勋，广东利衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：慎新金，男，1966年10月10日出生，汉族，住修水县。被上诉人（原审原告）:余爱花，女，1967年4月24日出生，汉族，住修水县。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人:陈建青，江西惟民律师事务所律师。上诉人江西省华联房地产开发有限公司（以下简称华联公司）因与被上诉人慎新金、余爱花商品房预售合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2018）赣0424民初2529号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人华联公司上诉请求：一、依法发回重审或撤销(2018)赣0424民初2529号民事判决第一项。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审审判程序严重违法。本案在一审过程，上诉人另案主张变更合同，并向一审法院申请中止本案诉讼。一审法院依法裁定中止本案诉讼。但一审法院变更合同之诉未作出生效判决的情况下，便开庭审理本案并作出判决，违反了《民事诉讼法》第一百五十条“中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼”的规定。二、上诉人不存在逾期交房的违约行为。一审判决认定了房屋交接书的真实性和合法性，合同约定的交房时间也应当相应地变更为2018年4月23日。上诉人于2018年4月23日已交付房屋，因此上诉人不存在逾期交房的违约行为。变更合同的行为无论是发生订立合同、履行合同或解决合同纠纷过程中，均产生同样的法律效力，双方应按变更后的合同内容履行。因此，一审判决既认定房屋交接书的真实性和合法性，又不按房屋交接书的内容履行合同，是相互矛盾的。三、上诉人请求减少逾期交房违约金，合乎情理，于法有据。四、一审判决结果显失公平。一审判决未能全面审查逾期交房和逾期办证形成的客观原因(包括法律法规调整、政府部门职权更替交接等等)，认为开发商是恶意违约，将全部过错归结于开发商。五、一审判决未切实预估判决给社会带来的负面影响，损害多方利益。被上诉人慎新金、余爱花辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，恳请二审法院依法驳回上诉人无理诉讼请求。一、上诉人主张逾期交房、逾期办证违约金由合同约定的“出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金”变更为9.1元/m/月，且逾期办证违约金不超过房款总额的30％。此观点系上诉人为自己利益出发的违约、毁约行为。本案上诉人与被上诉人早在几年前就已签订《商品房买卖合同(预售)》，合同早已生效且被上诉人早已履行完自己义务，上诉人为了自己的私利突然要求对自己有利方向变更合同内容。这是明显的违约和违法行为。1.合同是双方当事人真实意思表示，应当尊重当事人的意思自治。2.在合同订立时，合同版本是处于优势地位的上诉方提供的格式合同，被上诉人作为买受方均处于弱势地位、完全是无条件接受。上诉人在拟定合同条款时，已根据实际情况确定交房时间和违约标准。3.根据合同法规定，合同变更需当事人双方协商一致。本案在上诉人要求变更合同内容即违约金计算标准时，被上诉人早已向法院提起违约赔偿之诉，即上诉人主张变更合同约定条款无法律依据。4.本案合同约定的违约金并不过高。根据合同约定违约金每日按已付房款的万分之一计算，相当一天才几十元违约金。二、上诉人主张是情势变更影响交房和办证时间。此观点无任何法律与事实依据。三、关于已签署《房屋交接书》的被上诉人有关违约金计算问题，一审法院不存在任何错误。在合同履行过程中，上诉人因迟迟不能收房，于2018不年9月份到法院起诉被上诉人违约赔偿之诉，被上诉人则通过出具《房屋交接书》让被上诉人签署，以达变更交房来办证时间，来推脱违约赔偿责任。上诉人当时拿给被上诉人签署的《房屋交接书》当时只是一份空白格式合同，上诉人就要求被上诉人签字。被上诉人系受欺骗签字，一审法院对此《房屋交接书》认定真实、有效系认定错误。一审法院在计算被上诉人的违约金时，也已按此《房屋交接书》签署的时间来计算，即仅仅计算了《房屋交接书》签署之前的违约金，没有算至实际交房时间。而在《房屋交接书》签署之前，被上诉人均已提起了违约赔偿之诉，故被上诉人对《房屋交接书》签署之前的违约金没有放弃。综上所述，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。慎新金、余爱花向一审法院起诉请求：一、被告按约向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘文件的房屋；二、被告按约在商品房交付日起90日内向原告交付不动产权证书；二、被告向原告支付自2017年12月31日至实际交房日止以708713元为基数以日万分之一为标准计算的逾期交房违约金(暂计算至2018年6月30日止为止为12827.7元）；三、被告返还原告燃气安装费2646元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月13日，原告因购买商品房｛即修水县城南新区D3地块(定名为奥林华府)5栋2-803房｝与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》。合同部分约定归纳如下:房款总额708713元，由原告于2016年8月11日前一次性付款。交房时间于2017年12月31日前，且房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件;若逾期交房超30日，原告要求继续履行合同的，被告自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止每日按已付房款万分之支付违约金。若因被告责任，原告未能交房日起90日内取得房屋所有权证书的，若原告不解除合同，被告应自应完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止每日按已付房款万分之一支付违约金。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告向被告交清了全部房款，并于2016年5月11日向被告交纳燃气安装费2646元及其他费用。2018年4月23日被告向原告交付涉案房屋的钥匙，原告慎新金在收楼确认书上签名确认。同日，被告向原告出具房屋交接书，提议将涉案房屋的交付时间变更为2018年4月23日，办理不动产产权证的截止日期变更为2019年4月23日，原告慎新金之女慎小燕代原告表示同意该提议，并在该交接书业主落款处签名。2018年1月10日，勘察、设计、施工、监理、建设单位在涉案房屋的竣工验收表中签字“同意验收”。但至今涉案房屋所在工程仍未办理了备案登记手续。另查明，赣发改商价[20151262号文件规定“新建商品房管道燃气安装费，纳入商品房建设安装成本，房地产开发企业不得在新建商品房房价外向购房者另行收取，购房者不再交纳与管道燃气建设安装有关的费用。新建商品房管道燃气安装费，由房地产开发企业和有资质的燃气经营(或安装)企业，根据工程造价情况协商确定”，该文件于2016年1月1日起执行。本案诉讼过程中，被告针对本案《商品房买卖合同(预售)》向本院提起变更之诉，要求变更交房时间、办证时间及相应违约金，本院认为本案合同签订系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，没有法定事由不得变更。合同履行过程中产生的问题由于本案诉讼在前，应在本案中处理，因此对被告在本案之后另行起诉的(2018)赣0424民初3365号案件中，驳回了被告的全部诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，经审查属有效合同，具有法律约束力，合同一方未按合同约定履行义务，应承担相应的违约责任。2018年4月23日被告向原告交付涉案房屋钥匙，应视为其实际履行了交付房屋的合同义务，该日为实际交房日。被告提供房屋交接书欲证明双方协商将交付房屋及办证时间延后，原告在房屋交接书上签字确认，并同意被告将交房及办证时间延后的提议，无证据显示被告存在威迫行为，该交接书系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，本院对该证据子以采信，虽原告同意将交房及办证时间延后，对合同约定进行变更，但该交接书是双方在合同履行过程中产生，在此之前被告应按合同约定的交房时间履行义务，被告在合同约定的交房时间未交付房屋，签订交接书时被告违约已是既成事实，不因上述房屋交接书的签订而被否定，且原告并未明确表示放弃对之前被告未能按约定交房的违约责任的追究，故被告仍应承担房屋交接书签订之前的违约责任，之后双方按房屋交接书的约定履行。故被告需承担自合同约定交房时间至实际交房之日止的逾期交房违约金，该违约金为8008.46元｛708713元×0.0001×113日(自2018年1月1日至2018年4月23日止)｝。原告主张被告协助办理产权登记手续，因房屋交接书对办证时间进行变更了，且变更后的办证时间未到，故本院对原告该诉请不予支持，被告在变更后的办证时间仍未协助办理产权登记手续，原告仍可依约向其主张权利。综上，本院支持原告要求被告支付逾期交房违约金8008.46元。关于燃气安装费的问题。本案合同签订时间为2016年8月13日，且涉案合同未对燃气安装费问题进行约定，根据赣发改商价[2015]1262号文件，被告应当向原告返还收取的燃气安装费2646元。同时，对于被告的辩称意见，于法无据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等有关法律之规定，判决:一、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告慎新金、余爱花支付逾期交房违约金8008.46元。由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告慎新金、余爱花返还燃气安装费2646元。三、驳回原告慎新金、余爱花其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，减半收取93.5元，由被告江西省华联房地产开发有限公司负担。二审中各当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于一审程序是否违法，一审中上诉人针对本案《商品房买卖合同(预售)》向一审法院另行提起变更之诉，要求变更交房时间、办证时间及相应违约金。一审法院在恢复本案审理前已作出(2018)赣0424民初3365号民事判决，驳回了上诉人的全部诉讼请求，故上诉人关于一审程序违法的上诉理由不能成立。被上诉人之女慎小燕代被上诉人签字确认的房屋交接书显示经上诉人与被上诉人协商，被上诉人同意将合同约定的交房日变更为2018年4月23日。该交接书系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，对双方均具有约束力，应视为双方对合同约定的交房时间进行了变更。故华联公司于2018年4月23日向慎新金、余爱花交付涉案房屋钥匙，应视为其在约定的期限内实际履行了交付房屋的合同义务，即华联公司未逾期交房。故一审法院认定华联公司逾期交房，应承担违约金错误，本院依法予以纠正。综上所述，江西省华联房地产开发有限公司的上诉请求成立，原审认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持江西省修水县人民法院（2018）赣0424民初2529号民事判决第二项；撤销江西省修水县人民法院（2018）赣0424民初2529号民事判决第一项、第三项；驳回被上诉人慎新金、余爱花的其他诉讼请求。一审案件受理费187元，减半收取93.5元，由被上诉人慎新金、余爱花负担；二审案件受理费50元，由上诉人江西省华联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄丽丽审判员  黄艳丹审判员  张 涛二〇一九年六月十三日法官助理敬鸿林书记员王康