河北省兴隆县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0822民初524号 原告：陈淑苹，女，1971年10月14日出生，汉族，农民，住河北省兴隆县。 委托诉讼代理人：翟建波，河北东庆律师事务所律师，执业证号11308200310422708。 被告：张静，女，1987年9月14日出生，汉族，农民，住河北省兴隆县。 第三人：张春阳，男，1964年2月28日出生，汉族，农民，住河北省兴隆县。 第三人：王桂霞：女，1967年11月28日出生，汉族，农民，住河北省兴隆县。 原告陈淑苹与被告张静、第三人王桂霞、张春阳买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告陈淑苹及其委托诉讼代理人翟建波、被告张静、第三人王桂霞、张春阳到庭参加诉讼。被告及第三人提起反诉，不符合反诉的受理条件，不予合并审理。本案现已审理终结。 陈淑苹向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行买卖合同义务，办理位于兴隆县至尊门第1幢1单元2402室房屋不动产登记证并协助将该房屋不动产所有权变更登记到原告名下；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月13日，原告与被告签订二手房买卖合同，被告将坐落于兴隆县至尊门第1幢1单元2402室楼房出售给原告，约定房屋总价款44万元人民币，付款方式为分期付款，待房本办理完成，双方办理产权过户前由原告用剩余房款一次性结清银行贷款，多余部分转交给被告，贷款差额部分由被告补齐。合同签订后双方按约履行。2016年9月30日双方签订补充协议，约定原告支付给被告购房款12万元，剩余购房款10万元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给被告。2018年5月份，兴隆县不动产登记中心开始可以办理房屋登记，原告找到被告要求协助办理被告一直推拖，至今没有履行合同义务，原告特此起诉。 张静辩称，原、被告之间签订合同所出卖的房屋，未领取房屋权属证书，违反城市房地产管理法第三十八条的规定，属于无效合同；该房屋系被告与第三人的共有财产，出卖房屋未征得第三人的同意，属于无权处分。请驳回原告的诉讼请求。 王桂霞、张春阳述称，涉案房屋是我们养老用的，张静出卖时我们不知道，直至原告起诉我们才知道。我们要求收回房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年10月31日，张静作为买受人与兴隆县滨达房地产开发有限公司签订买卖合同，购买兴隆县滨达房地产开发有限公司开发的兴隆县房屋（以下简称诉争房屋），付款方式为按揭贷款24万元，其余给付现金。合同签订后张静取得诉争房屋并装修入住。2015年被告将诉争房屋挂到宜家地产中介出售，2015年10月13日，经中介介绍，原、被告就诉争房屋签订二手房买卖合同，约定房屋总价款44万元人民币，付款方式为分期付款，原告在合同生效之日向被告支付22万元，剩余房款22万元在该小区房本可以办理时付清；被告欠银行贷款大约为23万元，签订合同后继续由被告偿还，房本办理完成，双方办理产权过户前由原告用剩余房款一次性结清银行贷款，多余部分转交给被告，贷款差额部分由被告补齐。合同签订后，原告于2015年10月13日向被告交付购房款22万元，被告将该房屋交付给原告居住，同时将该房屋的初始商品房买卖合同、住房借款合同、买房发票、契税发票、维修基金发票等凭证移交给原告。2016年9月份，被告向原告要求给付购房款，双方于2016年9月30日签订补充协议，原告再支付给被告购房款12万元，剩余购房款10万元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给被告；双方签订补充协议后在该房屋可以办理过户手续时30日内，被告无条件提供全部所需材料，无条件协助原告办理权属登记手续；补充协议签订日起至该房屋所有权转移登记手续办理完毕期间，被告不得以任何理由向原告索要剩余房款。补充协议签订后，原告于2016年10月6日向被告转款12万元。2017年12月30日，兴隆县不动产登记中心发布公告，诉争房屋所在小区可以办理不动产登记。2018年5月份，原告通过中介找到被告要求协助办理产权登记手续，被告予以推拖，后提出由原告增加10-20万元价款，继续履行合同，双方协商未果，原告诉至本院。在诉讼中，被告张静提出诉争房屋有其父母王桂霞、张春阳的份额，属于共同财产，并申请王桂霞、张春阳作为第三人参加诉讼。被告及第三人称，首付款中有第三人出资5万元，向被告的奶奶郑国贤借款3万元，并提供2013年11月4日第三人王桂霞取款5万元的银行清单，申请法院调取郑国贤2013年11月2日提前支取3万元存款的银行凭单，以证明资金来源情况。现诉争房屋有住房贷款本金约20万元尚未偿还。 本院认为，本案争议焦点主要有：（一）、被告是否有权出卖诉争房屋，第三人是否是诉争房屋的共同购买人；（二）原、被告之间签订的买卖合同是否违反法律强制性规定，合同是否有效。关于被告是否有权出卖诉争房屋问题。被告主张诉争房屋是与第三人共同购买，并提供第三人在买房的日期前后有取款的证据，但房屋买卖合同和购房发票上只有被告的名字，没有第三人的名字；即使第三人支取的款项用于缴纳房款，也只是购房资金来源问题，不能证明第三人有购房意愿并对房屋享有权利；被告主动将房屋信息提供给中介公司对外出售，发生争议后又主张无权出售房屋，有违诚实信用原则。故被告有权出卖诉争房屋，第三人主张是诉争房屋的共同购买人的证据不足，不予认定。关于原、被告之间签订的买卖合同的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的”；该条规定是对房地产转让行为的规定，属于管理性规定，从对行为人角度属于警示性法律规范，不是效力性强制性规定，不影响买卖合同的效力。被告主张买卖合同无效的观点，本院不予认可。在诉争房屋能够办理登记后，被告应当按照合同及补充协议的约定及时办理登记并向原告移转登记。诉争房屋的贷款尚未清偿完毕，债务人应当及时归还贷款，履行合同义务，受让人也可以代替债务人清偿债务，使抵押权消灭。受让人代为清偿债务后可以向抵押人追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下： 一、被告张静于判决生效后立即协助原告陈淑苹办理位于兴隆县兴隆镇至尊门第小区1幢1单元2402室房屋不动产登记证，并将该房屋不动产所有权变更登记到原告名下； 二、原告陈淑苹于诉争房屋变更登记至原告名下之日立即给付被告张静房款10万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100.00元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  马建民 人民陪审员  周建军 人民陪审员  韩晓凤 二〇一九年六月二十七日 书 记 员  付海丽 附页 一、相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零一条有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存： （一）债权人无正当理由拒绝受领； （二）债权人下落不明； （三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人； （四）法律规定的其他情形。 标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》 第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。 二、上诉期限及上诉费用 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费100.00元，上诉于承德市中级人民法院。（开户行中国建设银行股份有限公司承德市车站路支行；户名：河北省承德市中级人民法院；账户：13×××02，到账查询电话为：0314-217****。上诉人交款后将交款凭条一并提交） 三、申请执行的期限及逾期不申请执行的法律后果 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期限为二年，本案权利人自判决生效后，自动履行期届满之日起两年内应向本院申请立案执行。逾期不申请，人民法院即不再强制执行。