苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初691号原告：中国银行股份有限公司苏州姑苏支行，住所地苏州市干将西路**。负责人：张少华，该行行长。委托诉讼代理人：邱大鹏，江苏狮山律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭明珠，江苏狮山律师事务所实习律师。被告：郑满英，女，1982年8月1日出生，汉族，住贵州省正安县。被告：苏州华轩投资发展有限公司，住，住所地昆山市千灯镇景泾路南侧和路西侧。法定代表人：吕雅军，总经理。委托诉讼代理人：程金根，该公司员工。原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行与被告郑满英、苏州华轩投资发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，后因被告下落不明转为适用普通程序公开开庭进行审理。原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行委托诉讼代理人邱大鹏、郭明珠，被告苏州华轩投资发展有限公司委托诉讼代理人程金根到庭参加诉讼，被告郑满英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告郑满英立即归还借款本金128514.64元及至实际还清之日止的利息(暂计算至2018年12月29日)；2、判令被告郑满英赔偿律师费损失9352元；3、判令原告有权行使质权，对被告苏州华轩投资发展有限公司的保证金专户内的质押保证金（账号52×××70）享有优先受偿权；4、判令被告苏州华轩投资发展有限公司对上述第一、二项债务承担连带责任；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月，被告郑满英与被告苏州华轩投资发展有限公司签订《昆山市商品房购房合同》(合同编号：2013000996)，购买被告苏州华轩投资发展有限公司开发的景红商业中心308室的房屋，买受人在签订合同时支付购房款26.3万元，其余房款25万元办理银行按揭贷款。2013年3月，被告郑满英、苏州华轩投资发展有限公司与原告签订《个人商业用房贷款合同》(合同编号：苏中城2013年铺借字第655号)，约定被告郑满英向原告借款25万元，用于购买上述房屋，借款期限为10年(120个月)，从2013年4月10日至2023年4月10日止。被告郑满英承诺以购买的上述房屋为该笔借款提供抵押担保。被告苏州华轩投资发展有限公司对借款人办妥抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日前发生的债务承担连带责任保证。贷款合同同时约定，借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将抵押物的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管。抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝或拖延办理抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的。贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期、终止或解除本合同，并要求保证人承担保证责任。随后，被告苏州华轩投资发展有限公司与原告签订《个人贷款保证金质押合同》，约定原告作为质权人，被告苏州华轩投资发展有限公司作为出质人，将贷款金额的5%存入保证金专用账户。如债务人未按约定及时清偿主合同项下债务或者发生约定的实现质权的其他情形，质权人有权按照法律、法规及合同的约定行使质权。合同签订后，原告按约足额发放了贷款，自贷款发放至今已过五年之久，早已超过合同约定的办理抵押登记的期限及合理期间，但被告郑满英却仍未按约办妥他项权证并交付给原告，构成违约。被告郑满英未作答辩也未向本院提交证据。被告苏州华轩投资发展有限公司答辩称，证没有办好有种种原因，买房的时候，被告郑满英没有处理这个事情，后来我们的人员也调整了，后来这件事情就拖下来了。这个事情很早就应该解决了，但是找不到被告郑满英的人，我们的想法是维持原先的合同，争取三个月内办好抵押，律师费的事情能不能商量一下。本院经审理查明：2013年3月1日，原告（贷款人）与被告郑满英（借款人）、苏州华轩投资发展有限公司（保证人）签订《个人商业用房贷款合同》（编号：2013年苏中城铺借字第655号）一份，约定：贷款金额25万元用于支付其购买坐落于景红商业中心308室的商业用房购房款，贷款期限120个月，自贷款人实际放款日起算；本合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日期每12个月重新定价一次，重新定假日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日。第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率上浮10%计算；按月结息和付息，等额本息还款，每月的1日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期罚息利率按日计收复利，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%；按罚息利率计收利息的，利息=（本金+应付未付利息）*实际天数*年罚息利率/360；本合同项下的担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房，但无法办理抵押权预告登记或者预抵押登记，借款人应在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30天内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记；以及由保证人提供阶段性连带责任保证，担保方式为连带责任保证担保，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期间届满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生的保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任和保证责任。主合同双方解除合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝或拖延办理抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的；抵押人自可以办理房屋所有权证书之日起3个月内未办理的，视为抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书，视为借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失。后原告（质权人）与被告苏州华轩投资发展有限公司（出质人）签订《个人贷款保证金质押合同》（编号：2013年苏中城铺借字第655号）一份，载明：账号：中国银行52×××70；本合同之主合同为质权人与借款人郑满英之间签署的编号2013年苏中城铺借字第655号个人商用房贷款合同及其修订或补充。主合同项下的债权构成本合同之主债权，包括本金、利息、违约金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），因借款人违约而给质权人造成的损失和其他所有应付费用。保证金专户为：开户行：中国银行；户名：苏州华轩投资发展有限公司；出质人提供保证金质押，质押账户中保证金金额应在缴足总体项目保证金协议约定的基础保证金后，按照贷款金额的5%存入保证金专用账户，如借款合同双方依据合同规定的条件减少贷款额，本合同所担保的主债权本金金额则以借款合同项下实际发生的贷款本金金额为准。在本合同所担保的主债权本金金额逐期偿还后，经双方确认，出质人可要求减少相应的保证金，或将相应的保证金继续存放在保证金账户中作为质权人新发放贷款的担保；在本合同生效之日起1个银行工作日内，通过转账将保证金划入其在质权人处开立的保证金账户；出质人将资金转入上述保证金账户或质权人经授权将出质人资金划拨至上述保证金账户，即视为移交质权人占有，作为对附近所列借款合同的担保。未经质权人同意，在主债权被清偿前，出质人不得支取或要求返还已交付的保证金，也不能使用保证金账户进行收付结算。质权效力及于保证金所生利息，质权人有权占有保证金所生利息，用于清偿主债权。如果债务人未按约定及时清偿主合同项下债务或发生约定的实现质权的其他情形，债权人有权按照法律、法规及本合同的约定行使质权。2013年4月10日，原告根据合同约定的方式向被告郑满英发放了贷款250000元，贷款利率6.0042%，到期日2023年4月10日。被告郑满英在借款借据上签字确认。然上述贷款发放后，两被告未能根据合同约定时间办理涉案房屋抵押登记手续构成违约，原告据此宣布合同提前到期，要求被告郑满英立即归还剩余所有贷款本息，被告苏州华轩投资发展有限公司承担连带保证责任。截至2019年5月24日，被告郑满英结欠贷款本金126362.89元、利息（含罚息）2783.77元。庭审中，被告苏州华轩投资发展有限公司陈述，涉案房屋在购买时的2013年就可以办产证，但被告郑满英尚未将办证所需材料交给公司。52×××70账号系我公司开立的保证金账户，大概有四十几万。每套房子交贷款金额5%，一共二十几套房子，交了四十几万。双方没有签订总的保证金协议。上述账户平时是银行控制，没有办法提出来。另查明，为本案诉讼，原告与江苏狮山律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定江苏狮山律师事务所接受原告委托，指派律师担任本案原告的委托诉讼代理人，并约定代理费9352元。该所委派律师出庭参与了诉讼。上述事实，由原告提供的《个人商业用房贷款合同》、《个人贷款保证金质押合同》、借款借据、欠款明细、委托代理合同及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，原告与被告郑满英、苏州华轩投资发展有限公司签订的《个人商业用房贷款合同》，原告与被告苏州华轩投资发展有限公司签订的《个人贷款保证金质押合同》均系当事人真实意思表示，合同依法成立且有效。上述合同签订后，原告根据合同约定的方式向被告郑满英发放了贷款。在合同履行过程中，两被告未能按照约定办理涉案房屋抵押登记手续构成违约，原告有权根据合同约定宣布贷款提前到期，并要求被告郑满英立即归还剩余贷款本息。故原告诉请被告郑满英支付贷款本金128514.64元及相应利息的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告郑满英承担其为实现债权支付的律师费的诉讼请求符合合同约定和相关法律规定，且律师费收取数额符合江苏省律师服务收费标准的有关规定，本院亦予以支持。被告苏州华轩投资发展有限公司自愿为被告郑满英结欠原告的上述债务提供阶段性连带责任保证担保，虽双方对保证担保范围未做约定，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定,保证担保的范围包括主债权及利息、违约金和实现债权的费用。故原告诉请被告苏州华轩投资发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。原告与被告苏州华轩投资发展有限公司在《个人贷款保证金质押合同》中约定，由被告苏州华轩投资发展有限公司对上述《个人商业用房贷款合同》项下债务提供保证金质押担保，并对保证金账户进行了明确，同时约定了保证金金额、交付时间、担保范围，如被告郑满英未能按照约定及时偿还主合同项下债务，原告有权行使质权以保证金优先清偿债务。上述约定具备质押合同的一般要件，符合担保法关于金钱质押的相关规定。其次，被告苏州华轩投资发展有限公司明确上述账户系保证金专户，用以担保借款合同项下债务，而非用于日常结算。且账户内款项由原告控制，其不能自由支配。因此，涉案保证金账户符合金钱特定化及交付债权人占有的要求，原告依法享有涉案保证金账户的质权。再次，根据《个人贷款保证金质押合同》约定，保证金金额应在缴足总体项目保证金协议约定的基础保证金金额后，按照贷款金额的5%存入保证金专用账户。庭审中，被告明确表示未与原告签订基础协议。根据当事人陈述以及款项流转情况，本案对应的保证金金额应当为贷款金额25万的5%，即12500元。故原告系对涉案保证金账户中的12500元及相应利息享有优先受偿权。被告郑满英经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃当庭抗辩和质证的权利，由此引起的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百一十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第百十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郑满英于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行借款本金126362.89元、利息（含罚息）2783.77元（暂计算至2019年5月24日，之后按照合同约定计算至实际给付之日止）。二、被告郑满英于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行律师费损失9352元。三、如被告未能按期履行上述第一、第二项债务的,原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行有权对被告苏州华轩投资发展有限公司账号为52×××70的保证金账户内12500元及相应利息（以12500元为本金，自2013年4月11日开始，按照同期同档银行存款基准利率计算至实际给付之日止）优先受偿。四、被告苏州华轩投资发展有限公司对被告郑满英结欠原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行的上述债务（包括本案诉讼费用）承担连带清偿责任。被告苏州华轩投资发展有限公司承担保证责任后，有权向债务人郑满英追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3068元，财产保全费1220元，合计4280元，由被告郑满英负担，于本判决发生法律效力起十日内向本院交纳。公告费600元，由被告郑满英负担，于本判决发生法律效力起十日内直接支付原告。（户名：苏州市姑苏区人民法院；账号：322019887360********；开户行：建设银行苏州城市生活广场支行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院;开户行：中国农业银行苏州苏福路支行;账号：105553010********。审 判 长  王文萍人民陪审员  徐丽俐人民陪审员  刘之慧二〇一九年六月二十七日法官 助理  茹艳爽书 记 员  张 欢