大连市甘井子区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0211执异170号异议人（案外人）：李国辉，男，汉族，1986年7月14日生，住所辽宁省庄河市。申请执行人：大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行，统一社会信用代码91210211058095268D，住所辽宁省大连市甘井子区南关岭街道南关岭村。负责人：魏国君，系该行行长。委托代理人：崔国仁，系辽宁新华律师事务所律师。委托代理人：梁勇，系大连农村商业银行股份有限公司甘井子支行职员被执行人：大连市双龙科技有限公司，工商注册号210283000007663，住所辽宁省庄河市昌盛街道高屯村。法定代表人：杨凤琴。被执行人：杨凤琴，女，汉族，1957年9月11日生，住所辽宁省庄河市（判决书及执行程序中其填写的地址确认书中记载）。被执行人：孟凡举，男，汉族，1957年3月19日生，住所。在本院执行申请执行人大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行（以下称申请执行人）与被执行人大连市双龙科技有限公司（以下称双龙公司）、被执行人杨凤琴、孟凡举金融借款合同纠纷一案中，异议人（案外人）李国辉（以下简称“异议人”）对我院查封拍卖案涉房屋、土地使用权不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。异议人向本院提出如下异议请求：中止对被执行人双龙公司名下房屋及土地使用权进行评估拍卖。事实和理由：被执行人双龙公司与异议人签订房屋租赁合同，将法院评估拍卖的房屋于2015年1月12日起至2025年1月11日止租赁给异议人使用，并于当日交付使用，异议人也支付全部价款。而被执行人抵押案涉房屋的时间为2017年12月，故适用“买卖不破租赁”的原则，如继续执行该房屋，会对异议人造成无法挽回的损失。申请执行人称，异议人的申请事项缺乏事实根据及法律依据，应予驳回。理由如下：1、执行标的已经（2017）辽0211民初5571号民事判决作出结论，即抵押担保有效，申请执行人有权行使抵押权，并对拍卖所得价款优先受偿。2、执行标的早在2014年4月23日已经为案涉贷款7140万元提供了抵押担保，办理了抵押登记，后因贷款到期不能偿还，遂于2015年8月13日为其办理了倒贷手续，续办了抵押登记。2015年8月13日前在办理倒贷过程中，经申请执行人现场调查，被执行人双龙公司的生产、经营活动仍正常进行，异议人所称的厂房、场地对外租赁情形根本不存在，否则，申请执行人不会为被执行人办理倒贷手续，更不会时隔二年后才提起诉讼。3、异议人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，包括但不限于执行标的转让或受让的相关合同的订立与履行情况、资金往来情况以及其他与执行标的相关的基础性法律关系的证据等。即便被执行人对异议人的权利主张表示承认的，不能免除异议人的举证责任。现异议人仅向法院提交了有关执行标的的《房屋租赁合同》，未能提供租赁物交付、租金的支付、租赁物的占有使用等证明《房屋租赁合同》实际履行的证据，因此不足以证明其主张。4、假设《房屋租赁合同》客观存在、合法有效，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条、第六十六条之规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。这就是所谓的“抵押不破租赁”，但不影响通过拍卖、变卖抵押物从而使第三人获得了抵押物的所有权。即异议人无权请求排除评估拍卖执行行为或阻却该执行行为。本院查明，原告大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行与被告大连市双龙科技有限公司、杨凤琴、孟凡举金融借款合同纠纷一案，我院已作出（2017）辽0211民初5571号民事判决书，主要判项如下：“一、被告大连市双龙科技有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行借款本金21,000,000元。二、被告大连市双龙科技有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行借款利息（截止2016年11月20日，欠息2,774,123.54元，自2016年11月21日至款项还清之日止，按照双方合同约定计算利息、罚息、复利）。三、被告大连市双龙科技有限公司以其所有的位于庄河市昌盛街道高屯村、权证号为庄国用（2013）第0515号、使用权面积15,427.65平方米的国有土地使用权以及位于庄河市昌盛街道高屯村厂房1层、产权证号为庄房权证庄私字第**、建筑面积9,000平方米的厂房对上述债务承担抵押担保责任。如被告大连市双龙科技有限公司逾期偿还上述款项，原告有权对案涉抵押物依法行使抵押权，并对所得价款优先受偿。……”该判决书中记载：“另查，同日，原告与被告大连市双龙科技有限公司签订《最高额抵押合同》，约定被告大连市双龙科技有限公司以其所有的位于庄河市昌盛街道高屯村、使用权面积15,427.65平方米、权证号为庄国用（2013）第0515号国有土地使用权，及位于庄河市昌盛街道高屯村厂房1层、建筑面积9,000平方米、产权证号为庄房房权证庄私字第**房为前述借款合同提供最高额抵押担保，抵押担保的本金余额为2,100万元，抵押担保的范围包括主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等。抵押合同订立后，双方为前述土地和厂房办理了抵押权登记，原告取得了土地和厂房的他项权利证书。”该判决生效后，申请执行人申请执行，案号为（2018）辽0211执1808号。后被执行人无足额财产可供执行，本院于2018年9月28日终结本次执行程序。该案恢复执行后，本院于2019年4月24日作出（2019）辽0211执恢764号执行裁定书，主要内容为：“……在执行过程中，本院依法查封了被执行人大连市双龙科技有限公司名下位于庄河市昌盛街道高屯村土地使用权(权证号庄国用（2013）第0515号，面积15427.65平方米)及庄河市昌盛街道高屯村厂房1号房屋（庄房房权证庄私字第**，积9000平方米），但被执行人至今未全部履行生效法律文书确定的义务。……裁定如下：拍卖被执行人大连市双龙科技有限公司名下位于庄河市昌盛街道高屯村土地使用权(权证号庄国用(2013)第0515号，面积15427.65平方米)及庄河市昌盛街道高屯村厂房1号房屋（庄房房权证庄私字第**，积9000平方米）。”。现李国辉提出异议，称其与被执行人双龙公司在2015年1月12日签订《房屋租赁合同》，被执行人双龙公司将坐落于庄河市昌盛街道高屯村、面积为9000平方米厂房包租给异议人，租期自2015年1月12日起至2025年1月11日止，年租金为60000元，合同约定异议人于合同签订时一次性交纳600000元。关于合同签订及履行情况，异议人称其和双龙公司有债务往来，是双龙公司欠异议人钱，便用租金抵顶，其并没有实际向双龙公司交付租金。异议人称其用案涉房屋做拓展服务中心，一直在经营，且有相应的工商登记资料。根据企业网络查询信息显示，庄河狼回头拓展服务中心为个人独资企业，注册住所地为辽宁省庄河市昌盛街道高屯村厂房**。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”作为执行依据的判决主文明确记载申请执行人对案涉房屋及土地在判决确定的范围内优先受偿，故对于异议人所提出中止评估拍卖的请求应不予支持。其次，异议人虽以其与被执行人双龙公司间的租赁关系为据，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”现本院仅裁定对案涉土地及房屋进行拍卖，案涉房屋及土地并未变更新的受让人也不存在移交占有的情形，异议人作为承租人无权阻止本院的拍卖行为。且异议人并未提供其实际支付租金的证据，其虽称租金抵消被执行人双龙公司对其的债务，但本院无法据其陈述即认定异议人与被执行人双龙公司存在合法有效的租赁合同关系。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回李国辉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3024505163004500审判长马雯菁人民陪审员 陈 梅人民陪审员 刘精华23622055562500二〇一九年六月二十六日书记员胡淞岚本案引用的法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。