广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终718号上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：黄锦辉，男，1965年4月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人黄锦辉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2018）粤1721民初2849号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。月亮湾公司上诉请求：（一）撤销一审判决第一项，改判月亮湾公司承担延期办理房屋权属转移登记手续的违约金（从2017年12月25日起至黄锦辉收到月亮湾公司即发的要求共同办理房屋权属转移登记手续的函第3日止，按房屋价款日万分之一计算所得款项的60%计算）；（二）本案诉讼费用由黄锦辉负担。事实与理由：黄锦辉购买的是一手房，权属转移登记手续需要在月亮湾公司取得不动产权属证书（大产权证书）后与黄锦辉共同申请方可办理，比正常的二手房过户手续要复杂。月亮湾公司在取得大产权证书后会向黄锦辉寄发函件，告知黄锦辉在收到该函后3日内与月亮湾公司共同办理房屋权属转移登记手续。对于之后黄锦辉未能及时与月亮湾公司共同申请办理权属手续，月亮湾公司无法控制。而且办理完毕该手续后，月亮湾公司实际上已履行完毕购房合同约定的办证义务，至于政府相关部门何时审批颁发不动产权属证书并非月亮湾公司的义务也非月亮湾公司所能控制。故一审判决月亮湾公司承办延期办证违约金至政府相关部门颁发黄锦辉的不动产权证书之日止没有合法依据，应予改判。另外，因延期办证受施工单位未能及时移交完整的工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素影响，并非月亮湾公司单方面原因造成，月亮湾公司愿意在办理完毕该商品房的权属转移登记手续后与黄锦辉合理协商解决延期办证违约金问题。黄锦辉辩称：黄锦辉提供的证据材料充分，一审认定事实清楚，引用法律依据恰当。黄锦辉一审起诉请求：（一）月亮湾公司为黄锦辉办理乙小区a栋b号商品房的房地产权属证书;（二）月亮湾公司向黄锦辉支付延期办理房屋产权证的违约金10303.8元（暂计至2018年10月16日，295天），即从逾期办证之日（2017年12月25日）起计至月亮湾公司为黄锦辉办妥房屋产权证之日止；（三）月亮湾公司返还多缴纳的契税12275元给黄锦辉；（四）本案的诉讼费由月亮湾公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2014年9月29日，黄锦辉（买受人）以349284元的价格向月亮湾公司（出卖人）购买位于阳西县甲镇乙小区a栋b号房，并签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：“……3、具体约定见附件四补充协议第八条。”该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。”上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，黄锦辉支付了购房款349284元给月亮湾公司。另外，黄锦辉还支付了办理乙小区a栋b号商品房产权证所需的办证费用共12275元给月亮湾公司。2016年1月3日，月亮湾公司将合同约定的商品房交付给黄锦辉使用。其后，黄锦辉认为月亮湾公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂提起本案诉讼。庭审中，月亮湾公司承认迟延办证的主要原因是己方受施工单位不配合提交施工资料拖延工程竣工备案影响。一审另查明，2017年12月28日，月亮湾公司为乙小区a栋b号商品房缴纳了契税3492.84元给相关部门。至本案法庭辩论终结时（2018年12月28日），黄锦辉、月亮湾公司共同向阳西县不动产登记中心提交了办理案涉房屋的权属证书的相关资料，阳西县不动产登记中心受理了黄锦辉的办证申请。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。黄锦辉与月亮湾公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。黄锦辉与月亮湾公司应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是黄锦辉最重要的合同目的之一，月亮湾公司未按合同约定为黄锦辉办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。鉴于本案诉讼中，月亮湾公司已为黄锦辉办理了涉案房屋的权属转移登记手续，黄锦辉的相关请求事项已得到实现，故对黄锦辉该项请求办证的诉请，不再予以支持。经查，迟延办证的原因归于月亮湾公司一方，根据《商品房买卖合同》的约定，月亮湾公司应在涉案商品房交付后的720日内（从2016年1月3日的次日起算720日），即在2017年12月24日前为黄锦辉办理完毕商品房权属转移登记手续，现月亮湾公司逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。黄锦辉请求自逾期办证之日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，应予支持。据此，本案逾期办证违约金应以房屋价款349284元为计算基数，按日万分之一从2017年12月25日计至案涉商品房的权属证书登记至黄锦辉名下之日止。至于黄锦辉请求月亮湾公司返还其缴契税款项12275元的问题。由于涉案房屋尚没有办理房产证，未能确定办理房屋权属转移登记所需具体费用,且该办证等费用包括但不限于房屋契税在内的相关费用，故本案不宜作出处理，可由黄锦辉在相关费用明确后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，作出判决：一、限月亮湾公司在判决发生法律效力之日起六十日内支付逾期办证的违约金（以房屋价款349284元为计算基数,按日万分之一从2017年12月25日起计至阳西县甲镇乙小区a栋b房的房地产权属证书登记至黄锦辉名下之日止)给黄锦辉；二、驳回黄锦辉的其他诉讼请求。一审案件受理费232元，由黄锦辉负担126元，月亮湾公司负担106元。二审审理期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。黄锦辉与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案中，双方当事人对月亮湾公司自2017年12月25日起存在逾期办证的违约行为没有异议，应予确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是月亮湾公司承担的逾期办证违约金应计至何时。根据双方当事人签订的补充协议的约定，月亮湾公司应当在黄锦辉接收涉案商品房后720日内将涉案商品房的权属转移登记手续办理完毕。若月亮湾公司未能在上述规定期限内将涉案商品房房地产权证书办至黄锦辉名下，则月亮湾公司应按黄锦辉已交付房价款的日万分之一支付违约金。因月亮湾公司至今未将涉案商品房权属转移登记办至黄锦辉名下，月亮湾公司应自逾期之日起按房屋价款日万分之一计付逾期办证违约金给黄锦辉。一审判决逾期办证违约金计至月亮湾公司将涉案商品房的权属登记办至黄锦辉名下之日止正确，本院予以维持。月亮湾公司主张逾期办证违约金应计至月亮湾公司发出的要求共同办理房屋权属转移登记手续的函第3日止没有事实依据，本院不予支持。月亮湾公司上诉还主张因办证手续复杂及第三人原因影响办证进程，但上述理由并不能减轻其逾期办证的违约责任。因此，月亮湾公司主张应承担逾期办证违约责任的60%，理据不足，本院不予支持。综上所述，月亮湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由广东东方月亮湾有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 姜玉华审判员 莫怡华二〇一九年六月二十四日法官助理李凤霞书记员刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。