湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初3132号原告：徐明明，男，生于1982年7月22日，土家族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：张东云，湖北勇鑫律师事务所律师。被告：恩施市爱奔商业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市舞阳坝街道办事处核桃坝村，统一社会信用代码：914228010932431237。法定代表人：王宗凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：田乐，男，生于1983年9月3日，汉族，湖北省枝江市人，住湖北省恩施市，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴思远，男，生于1995年2月14日，汉族，湖北省宜昌市人，现住湖北省恩施市，系该公司员工。原告徐明明与被告恩施市爱奔商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告徐明明的委托诉讼代理人张东云、被告恩施市爱奔商业管理有限公司的委托诉讼代理人田乐、吴思远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金63928元，并支付逾期期间的滞纳金；2.诉讼费用由被告承担。其事实与理由：2014年11月14日，原告为购买恩施爱奔汽车城1#1单元1层101号房，与春江公司签订了《商品房买卖合同》。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《爱奔汽车汽配城商铺委托运营管理合同》，约定：1.甲方商铺委托乙方运营的期限为2015年6月1日至2023年5月31日，在该期间内甲方商铺的收益由乙方保障；2.2015年6月1日至2018年5月31日期间为市场培育发展期，该期间甲方不得向乙方收取任何费用；3.2018年6月1日至2023年5月31日，乙方需向甲方分期支付该商品房租金合计为人民币351605元，具体支付标准为：2018年6月1日至2019年5月31日、2019年6月1日至2020年5月31日的年租金分别为63928元，2020年6月1日至2021年5月31日、2021年6月1日至2022年5月31日的年租金分别为71919元，2022年6月1日至2023年5月31日的年租金为79911元；4.每年租金乙方分四次向甲方支付，支付时间为每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。首期租金到期后，原告不支付租金，经原告多次催讨无果，特诉至法院，望依法判决。原告围绕其诉讼请求提交了下列证据：证据一、原告的身份证复印件，证明原告的身份信息。证据二、原告徐明明与被告签订的《爱奔汽车汽配城运营管理合同》复印件一份，证明原、被告双方的法律关系成立，被告在合同约定的给付租金的期限内未给付。被告对原告提交证据的真实性无异议，本院予以确认。被告恩施市爱奔商业管理有限公司辩称，1.案涉原告系被告2018年涉群案件中最后四名之一，该事件于去年10月在市人民法院、市委政法委、市公安局、舞阳坝街道办事处等部门组成的专班，在以最大程度维护业主利益保障项目发展，促和谐、维稳定的前提下，考虑相关因素后，多次主持协调，众业主以承租商户见面会最终以补充协议的形式达成了和解。截止2019年初，约90%的业主已按协议内容（约定标的的四折后净得），到市人民法院执行局领取费用。2.被告与原告确实签订了协议，但是该协议在后期执行中因外部环境发生了根本性变化（主要为开发商的不作为引起，开发商仍未将该项目完工、办证），这种合同履行中发生的情势变更必然导致合同不能顺利执行，当前被告向实际承租人收取的租金标准远低于应向原告返租的租金水平，即使加上物业管理费也远远不足以按案涉协议约定标准进行返还，如此，不符合一般的商业规则，对被告持续经营后续发展有失公平。2018年政府专班在处理协调该事件时实际收租标准不足以覆盖返租水平的事实是专班人员协商统一方案的重要考量因素，对此按照合同法的相关规定，可以申请人民法院对合同内容进行变更。被告也恳请人民法院据实考量，能对合同约定的返租标准做一定的调整。3.被告因项目开发公司的原因现目前根本无法盈利，更多的是履行社会责任，为保项目的基本运营，相应专班及单位政府对被告做出要求，被告每月会倒贴水电费、维保费近万元，且在职和离职的员工不发工资。当下，为了确保众业主的基本利益，稳固政府专班的协调结果，被告针对原告会竭尽所有按专班协调的方案统一将租金返还给原告。被告为支持其抗辩主张提交了下列证据：证据一、《爱奔汽车汽配城商户委托运营管理合同补充协议》复印件一份，证明该案件属于群体事件，90%以上购房业主按照统一协议达成的方案签订了补充协议。原告当初也参与群体事件之中，对该事件的处理方法知晓，应当按照统一标准主张权利。原告认为，1.该证据中涉及的事件与原告无关，原告的主张不涉及群体事件。2.该证据涉及的商户、出租户与本案无关，上面没有原告的名字，原告也没参与。应不采纳该证据。证据二、《爱奔汽车汽配城商户租赁合同》复印件两份，证明案涉原告与被告签订的合同实际承租的租赁标准远低于返租标准，有失合同公平，该证据签订时间晚于商户签订合同时间，晚于与原告签订的统一运营合同时间。实际承租的租金标准低，是因为情势变更。已实际承租的合同单价为45元/平方米，与原告签订的运营合同返租的单价为90.7元/平方米，实际承租租金标准远低于返租标准，因情势变更继续履行合同对被告有失公平。原告认为，被告和商户之间签订的协议与本案无关联性，对本案无效力性。本院认为，原告对被告提交证据认为与本案无关，但对真实性未提出异议，本院确认其客观性。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月25日，原告为委托方（甲方），被告为受托方（乙方），签订《爱奔汽车汽配城商铺委托运营管理合同》，主要内容有：一、甲方商铺委托乙方运营的期限为2015年6月1日至2023年5月31日，在该期限内甲方商铺的收益由乙方保障。二、甲方同意将爱奔汽车汽配城1幢1层101号商品房（详细位置见合同附件）的使用权按第一条时间约定委托给乙方统一运营管理，其商品房共计建筑面积为46.81平方米。四、经双方约定，2015年6月1日至2018年5月31日期间为市场培育发展期，该期间内甲方不得向乙方收取任何费用。五、2018年6月1日至2023年5月31日，乙方需向甲方分期支付该商品房租金，合计为人民币351605元，具体分期支付标准如下：2018年6月1日至2019年5月31日、2019年6月1日至2020年5月31日的年租金分别为63928元（799105元×8%）；2020年6月1日至2021年5月31日、2021年6月1日至2022年5月31日的年租金分别为71919元（799105元×9%）；2022年6月1日至2023年5月31日的年租金为79911元（799105元×10%）。六、每年租金乙方分四次向甲方支付，支付时间为每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日，乙方将租金向甲方认定的银行（见附件）以转账的形式支付。若乙方未按上述日期按时向甲方支付当期租金的，从逾期之日起5个工作日后由乙方每天按年回报金额的万分之三向甲方支付滞纳金。双方在合同中还约定了其他相关事项。合同签订后，被告未向原告支付2018年6月1日至2019年5月31日年度的租金63928元，致原告提起本案诉讼。审理中，原告要求被告支付滞纳金17260.3元，具体计算为以63927元为基数，按约定的标准日万分之三，自2018年9月25日至2019年9月25日共计计算900天。本案在审理过程中，因原告不同意调解，致本案未能进行调解。本院认为，原、被告签订的《爱奔汽车汽配城运营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。至本案法庭辩论终结前，被告下欠原告2018年6月1日至2019年5月31日的租金63928元未支付，双方对此无异议。故对原告要求被告支付欠付租金63928元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的请求。原、被告签订的《爱奔汽车汽配城商铺委托运营管理合同》第六条约定“每年租金乙方分四次向甲方支付，支付时间为每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日，乙方将租金向甲方认定的银行（见附件）以转账的形式支付。若乙方未按上述日期按时向甲方支付当期租金的，从逾期之日起5个工作日后由乙方每天按年回报金额的万分之三向甲方支付滞纳金”。现被告未能按期支付租金，构成违约，依据双方约定和法律规定，被告应承担相应违约责任，即支付逾期付款的滞纳金。故，对原告要求被告支付滞纳金的请求本院予以支持。关于滞纳金的计算标准和数额的确定。合同约定每天按年回报金额的万分之三支付，年回报金额即该年度租金为63928元。合同约定分四次付清当年度租金，因未约定每次付款金额，则应以最后一次付款日即2018年12月20日为该年度租金履行期。根据双方约定，计算滞纳金的起算时间应自2018年12月26日起算。审理中，原告要求被告支付滞纳金17260.3元，是以63927元为基数，按每天万分之三，自2018年9月25日至2019年9月25日共计计算900天。原告计算滞纳金的起算时间和具体天数有误，应以本院确定的起算时间和实际发生的天数为准。计算滞纳金的截止时间，应确定为租金付清之日止，但根据原告的请求，则以2019年9月25日为限。被告辩称，被告与原告签订的协议，在后期执行中因外部环境发生了根本性变化，现被告向实际承租人收取的租金标准远低于应向原告返租的租金水平，不符合一般的商业规则，对被告持续经营后续发展有失公平。按照合同法的相关规定，可以申请人民法院对合同内容进行变更，并恳请人民法院据实考量，能对合同约定的返租标准做一定的调整。被告辩称主张的是案涉合同有失公平，依据法律规定其有权请求变更，但应另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施市爱奔商业管理有限公司于本判决生效之日向原告徐明明付清2018年6月1日至2019年5月31日的租金63928元，并支付以63928元为基数自2018年12月26日起至款项付清之日（以2019年9月25日为限）止按日万分之三计算的滞纳金。二、驳回原告徐明明的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号：73×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费699元（已减半计算），由被告恩施市爱奔商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  于永国二〇一九年六月十四日书记员  谭 苗