山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终3385号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司太原分行（原名为中国建设银行股份有限公司太原并州分行），住所地太原市迎泽区青年路********。负责人：常建斌，行长。委托诉讼代理人：彭志英，山西鼎信泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太原万达广场有限公司，住所，住所地太原市杏花岭区解放路**万达中心****div>法定代表人：黄国斌，总裁。委托诉讼代理人：常菲，山西弘韬律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司太原分行因与被上诉人太原万达广场有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初5142号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人中国建设银行股份有限公司太原分行的委托诉讼代理人彭志英，被上诉人太原万达广场有限公司的委托诉讼代理人常菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司太原并州分行上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2018）晋0106民初5142号民事判决;改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。具体事由如下：一、上诉人无违约行为，相反本案系被上诉人未按照《商品房买卖合同》约定按期向被上诉人交付不动产产权证书。（一）上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第六条以及第十五条中明确约定了被上诉人向上诉人交付产权证书时间。本案涉案房屋，被上诉人于2013年7月25日向上诉人交付，但直至2018年11月19日，上诉人才取得了不动产产权证书，上诉人在取得产权证书后于2018年11月27日向被上诉人支付了剩余10%的购房款。（二）被上诉人一审中承认未按合同约定向上诉人办理相关产权证书（含土地使用权证书），且原因系政策因素。一审庭审中，被上诉人承认未按合同约定办理土地使用权证或国有土地使用权分割转让许可凭证，由此可见，本案系被上诉人存在违约行为。庭审中被上诉人还承认未办理土地使用权证的原因系因政策原因，太原市房地局不给办理，但庭审中被上诉人并未提交任何证据证明该主张。众所周知，为维护买受人的合法权益，本案商品房买卖，被上诉人在向上诉人办理产权手续时，除办理房产证外，还应向上诉人办理国有土地使用权证。但被上诉人直到2018年11月19日，才向上诉人交付了不动产产权证。综上，上诉人并无违约行为，相反系被上诉人未按合同约定办理相关产权手续。二、被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议二》中均未约定逾期付款的违约条款、也未约定违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款违约责任按下列第2种方式（双方按补充协议的相关约定执行）处理，”及《补充协议二》第二项“本协议自双方签字盖章后生效。自出卖人交房后，本补充协议书自动终止”。的规定，本案房屋系2013年7月25日，被上诉人向上诉人交付，由此可知，本补充协议约定的逾期付款违约条款，在2013年7月25，被上诉人向上诉人交付房屋后已自动终止。可见，双方对逾期付款并未约定违约条款，也未约定违约金。三、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，可知，如一方当事人不履行合同义务，合同相对方可以主张违约方继续履行或采取补救措施或赔偿损失，但并未规定违约金。2009年2月3日，北京市高级人民法院作出的【京高法发[2009]43号】《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》第三十三条（逾期付款违约金）第5款：“当事人没有约定逾期付款违约金，出卖人主张买受人违约诉请逾期付款违约金的，法院不予支持。”从上述法律规定可知，当事人未约定逾期付款违约金的，被上诉人主张上诉人支付违约金的，法院不应支持。四、一审法院在被上诉人未向法庭递交任何证据证明其损失的情况下，判令上诉人支付8万元违约金，系认定事实不清，适用法律错误。综上，请求改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。太原万达广场有限公司辩称，一、合同签订后，答辩人于2013年7月25日向被答辩人交付了房屋，2016年1月12日，答辩人便将房屋所有权过户至被答辩人名下，产权证号为：晋房权证并字第XXXX号，即在履行合同的过程中，答辩人按照合同约定已履行了交付房屋及协助被答辩人办理涉案房屋过户登记的义务。按照合同约定，尾款支付时间为房屋权属证书办理完毕后即2016年1月12日后，而被答辩人于2018年12月27日才支付了剩余尾款，违反了合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。二、关于《补充协议二》中逾期付款的违约责任约定很明确，若买房未按约定期限付清购房款，应承担违约责任，而关于第二项“自出卖人交房后，本补充协议自动终止”的约定，依据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条之规定，《合同法》第98条之规定，故被答辩人辩称合同及补充协议中未约定逾期付款的违约条款的理由不成立。三、答辩人虽未有证据证明被答辩人违约给其造成的实际损失的具体数额，但一审判决兼顾合同履行情况等各种因素，依法酌情支持违约金8万元有理有据，理应维持。太原万达广场有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即支付原告购房欠款本金1100829元；2、请求判令被告支付逾期付款违约金330248.7元；3.本案诉讼费及律师费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月21日，原告太原万达广场有限公司与被告中国建设银行股份有限公司太原并州分行签订了《商品房买卖合同》，约定：被告购买太原万达广场A5区1008号商铺，面积为516.31/平方米，单价为29703.17/平方米，总价为15336046元。付款方式为：签订合同后，支付总价款的80%，即首付金额为12268837元；工程完工取得验收合格证后支付10%，金额为1533605元；权证办理完后支付10%，金额为1533604元；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；另合同补充协议约定：如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。若被告未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，原告有权解除本合同，原告未行使合同解除权的，本合同继续履行。同日，原、被告签订《补充协议二》，约定：就双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期付款进行补充约定，若被告未按约定期限付清购房款，逾期超过15日，不超过30日的，被告按日向原告支付购房款总额万分之五的违约金，在交房后该协议自动终止。合同签订后，被告依约支付了部分购房款，2013年7月25日原告向被告交付房屋。2016年1月12日，原告将房屋所有权过户至被告名下，产权证号为：晋房权证并字第XXXX号。2018年11月19日，被告取得不动产登记证书，不动产登记证号为：晋（2018）太原市不动产权第XXXX号。2018年12月27日，被告支付原告剩余全部购房款1100829元。一审法院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行各自的义务。在履行该合同的过程中，原告履行了交付房屋及协助被告办理涉案房屋过户登记的义务，被告亦于2018年12月27日将剩余全部购房款1100829元支付给原告。故对原告请求判令被告立即支付原告购房欠款本金1100829元的诉讼请求本院不予支持。另原告主张，被告应按照合同约定于房产证办理完毕即2016年1月12日后支付购房尾款，但被告于2018年12月27日支付原告剩余购房款构成违约，应当承担违约责任，原告请求按照被告给原告造成的损失即剩余尾款1100829元的30%计算违约金。本院认为，根据双方《商品房买卖合同》的约定，权证办理完毕后被告应支付剩余尾款，合同另对房屋权属证书办理进行了约定，故双方约定的尾款支付时间应为房屋权属证书办理完毕后，被告于2018年12月27日支付原告剩余购房款违反了合同约定，构成瑕疵履行。根据《中华任美国共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。关于违约金数额的确定，双方签订的《补充协议二》在交房后自动终止，《商品房买卖合同》仅约定被告逾期付款超过30日的，原告有权解除本合同。现原告请求按照被告给原告造成的损失即剩余尾款1100829元的30%计算违约金。本院认为，鉴于原告并未举证证明其实际损失数额，其在办理房产证期限上亦存在瑕疵履行，被告虽存有违约行为，但其已实际支付剩余全部购房款，被告主观恶意程度、客观违约程度均未达到严重状态，故本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平及诚信原则，依法酌情支持违约金8万元。此外，因原告未提供律师费的实际支付凭证，故本院对原告的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中国建设银行股份有限公司太原分行于本判决书生效之日起十日内支付原告太原万达广场有限公司违约金80000元；二、驳回原告太原万达广场有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人均无新的证据向法庭提供，二审审理查明的事实与一审基本一致。本院认为，当事双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约定履行各自的义务。一审判决根据双方《商品房买卖合同》的约定，权证办理完毕后被告应支付剩余尾款，被上诉人于2016年1月12日办理完毕房产证，上诉人于2018年12月27日支付被上诉人剩余购房款构成违约，应当承担违约责任的认定并无不当。以及结合被上诉人的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平及诚信原则，依法酌情支持违约金8万元并无不妥。综上，中国建设银行股份有限公司太原并州分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人中国建设银行股份有限公司太原并州分行负担。本判决为终审判决。审判长 李铁柱审判员 米青山审判员 段雪丽 二O一九年六月十二日书记员 梁 卉