宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初771号原告：银川市兴庆区衡顺达电子经销部，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区文化东街**。经营者：严文胜，男，1968年8月31日出生，汉族，银川市兴庆区衡顺达电子经销部业主，住江苏省扬州市邗江区李典镇恩余村恩余组**。委托诉讼代理人：朱盛，宁夏搏强律师事务所律师。被告：宁夏鸿天房置业有限公司，住所地，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南薰东街康民巷**iv>法定代表人：苟胜利，该公司董事长。委托诉讼代理人：周小乐，宁夏天盛律师事务所律师。被告：宁夏奇文安全系统工程有限公司，住所地宁，住所地宁夏回族自治区银川市开发区易大紫荆花园商务中心****v>法定代表人：彭伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：程德智，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告银川市兴庆区衡顺达电子经销部（以下简称：衡顺达经销部）与被告宁夏鸿天房置业有限公司（以下简称：鸿天房公司）、宁夏奇文安全系统工程有限公司（以下简称：奇文安全公司）合同纠纷一案，本院于2018年7月26日作出（2017）宁0104民初13909号民事判决书，判决：解除原告衡顺达经销部与被告鸿天房公司、奇文安全公司签订的房屋顶账协议，被告奇文安全公司支付原告衡顺达经销部货款334885元，驳回原告衡顺达经销部的其他诉讼请求。被告奇文安全公司不服该判决，向银川市中级人民法院提起上诉，该院经审理作出（2018）宁01民终3138号民事裁定书，以奇文安全公司提交房屋买卖合同，鸿天房公司认可抵顶及签订合同，导致事实变化为由，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年1月8日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2019年2月19日、5月13日公开开庭进行了审理。原告衡顺达经销部的委托诉讼代理人朱盛，被告鸿天房公司的委托诉讼代理人周小乐，被告奇文安全公司的委托诉讼代理人程德智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，根据原告申请，本院依法裁定冻结被告宁夏奇文安全系统工程有限公司在中国工商银行银川紫荆花支行账户内（开户账号：×××）存款508810元。衡顺达经销部向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告达成的关于银川市××区号房屋顶账协议；2.被告奇文安全公司向原告支付货款575558元，利息10432元（按照年利率4.35%，自2017年9月15日至2018年2月14日），合计585990元；3.诉讼费由被告承担。原审中原告要求对575558元中的240673元另行主张权利。案件发回重审后原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告之间关于银川市兴庆区天都十六区7-1-1603号房屋顶账协议、解除原告与被告鸿天房公司签订的商品房买卖合同；2.被告奇文安全公司向原告支付货款508840元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告奇文安全公司提供线缆，经双方对账，被告奇文安全公司下欠原告线缆款575558元，经双方协商一致，被告奇文安全公司以其位于银川市××区号房屋作价575558元抵顶部分货款。2016年4月，被告奇文安全公司向被告鸿天房公司出具《抵房申请表》和《更名申请单》，将案涉房屋抵顶给了原告经营者严文胜。2016年4月6日鸿天房公司给原告经营者出具收据一张，载明收到严文胜7-1-1603号房款575558元。原告和被告鸿天房公司未签订正式的房屋买卖合同，被告鸿天房公司又将房屋出售，且案涉房屋被湖北省孝感市中级人民法院诉讼保全，致使原告无法取得案涉房屋的所有权，抵房协议的目的不能实现。故原告诉至法院。被告鸿天房公司辩称，被告与案外人周华山之间并不存在商品房买卖合同关系。被告鸿天房公司于2016年4月为原告就案涉房屋办理了相关抵顶手续，并出具了收据。2016年11月周华山申请湖北法院查封了案涉房屋，在此期间原告完全可以对案涉房屋进行备案以履行房屋抵顶协议，原告与被告鸿天房公司的另一套顶账房屋7-1-2102号备案手续已履行完毕，可证实该观点。原告在可以备案的情况下，迟迟不备案，导致房屋被法院查封，原告对此存在过错。被告鸿天房公司不存在将案涉房屋出售给他人的行为，该房屋可过户给原告。案外人周华山申请查封的标的额明显多于被告鸿天房公司所要负担的债务，案涉房屋不存在被执行的问题。原告与被告签订的顶账协议及更名申请表都没有约定履行期限，原告不能当然认为协议履行期限届满。湖北省高级人民法院作出的（2017）鄂民终2263号民事判决属于给付判决，并非确权判决，案涉房屋虽被查封，但房屋的所有权依然属于被告鸿天房公司，被告鸿天房公司有能力向原告交付房屋并办理所有权手续。被告奇文安全公司辩称，2016年1月29日，被告以其天都16区7号楼1单元1603室房屋抵顶原告的货款575558元。该顶账协议仅仅是作为顶账房屋使用，不做为任何交易或债权债务转让的凭证。该份顶账协议如果最后被法院解除或撤销，那么原告不能够仅仅依据这个顶账协议来向被告主张权利。根据顶账协议约定，被告奇文安全公司只需要配合原告完成购房相关手续，顶抵行为即已经完成，故原告无权向被告主张相关货款，原告应当继续向被告鸿天房公司主张权利。2016年1月26日经原、被告对账，当时被告奇文安全公司仅拖欠原告款项334885元，但抵顶的房屋价值570000元左右，原告尚欠被告240000余元，因此原告给被告出具了一张欠条。如果房屋不抵顶，若由被告奇文安全公司支付款项，应当扣除该240000元。况且原告与被告鸿天房公司已经签订了商品房买卖合同，鸿天房公司给原告出具了购房款收据，原告与被告奇文安全公司之间的供货关系已经转换为原告与鸿天房公司之间的商品房买卖关系。原告围绕诉讼请求提交以下证据：1.银川市房管局备案情况说明、顶账协议、收据、银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初8565号民事判决书各一份,证明二被告以天都十六区7-1-1603号房屋作价575558元抵顶原告的货款，鸿天房公司在2016年4月6日向原告经营者出具575558元购房款的收据，但房屋因被湖北省孝感市中级人民法院查封，致使顶房协议的合同目的不能实现。二被告对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，案涉房屋即使被查封，也不会造成原告协议目的无法实现。2.送货单40张、QQ往来消息记录截图打印件一份，证明抵顶房屋后，原告又给被告奇文安全公司供应线缆336940元。被告鸿天房公司认为该组证据与其无关。被告奇文安全公司对该证据不予认可。3.送货单34张,证明被告奇文安全公司在原审中提交的送货单与证据2中送货单上的签字一致。被告鸿天房公司认为该组证据与其无关。被告奇文安全公司对该组证据无异议，但认为单据客户联上没有金额，原告提交的存根联有金额是变造形成的，且供货单位是天诚线缆集团有限公司银川销售处，并不是原告。4.民事起诉状一份，证明2016年3月20日，被告鸿天房公司与周华山签订了购房合同书。二被告对该证据真实性无异议，但认为鸿天房公司与周华山之间的债权纠纷导致法院查封案涉房屋。被告鸿天房公司围绕其辩称主张提交以下证据：1.湖北省高级人民法院（2017）鄂民终2263号民事判决书一份，证明被告并未出售案涉房屋，该判决书是给付判决而非确权判决，被告仍拥有房屋的所有权。原告对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，该判决书能证明被告鸿天房公司将包括案涉房屋在内的54套房屋通过购房合同的形式出售给周华山，案涉房屋仍作为履行判决内容的担保，不能按被告鸿天房公司的陈述由其交付原告。被告奇文安全公司对该组证据无异议。2.天都十六区7-1-1603号房屋收据、抵房申请表、更名申请表各一份，证明被告于2016年4月就案涉房屋给原告办理了抵房手续，案外人周华山申请法院查封案涉房屋是在2016年11月，在此期间，原告迟迟没有要求被告办理合同备案手续存在重大过错；且抵房申请表及更名申请表未约定履行期限，故案涉房屋抵顶并非履行不能。原告对该组证据真实性无异议，但对证明目的有异议，此手续是奇文安全公司办理的，二被告未约定履行期限，并非原、被告未约定履行期限。被告奇文安全公司对该组证据无异议。3.天都十六区7-1-2102号房屋收据、抵房申请表、顶账房源名称变更申请表各一份，证明在案涉房屋签订正式合同的同时，原告抵顶的另外一套房屋7-1-2102号房屋办理了合同备案，故原告未能对案涉房屋备案登记，过错在原告。原告对该组证据真实性无异议，但对证明目的有异议，7-1-2102号房屋没有被查封，能够办理网签，是因为在2015年1月份就办理了抵房申请，在2016年1月份办理了变更申请，与案涉房屋的性质完全不同，而本案房屋既有在建工程抵押又有查封。被告奇文安全公司对该组证据无异议。被告奇文安全公司围绕其辩称主张提交如下证据：1.顶账协议一份，证明2016年1月29日，被告以其所有的××区抵顶原告的货款575558元，顶账协议仅是作为顶账房屋使用，不做为任何交易或债权债务转让的凭证，原告应当继续向鸿天房公司主张权利。2.抵房申请表、天都16区更名申请单、收据各一份。证明抵顶手续已经完成，原告无权再向被告奇文安全公司主张货款。3.欠条一份，证明2016年1月26日经原被告对账，当时仅拖欠原告款项334885元，如果案涉房屋抵顶给原告之后，原告尚欠被告款项240000余元。4.顶房协议一份，证明原告与二被告之间，同样地点的一个2102号房顶了560000元，所有手续都办了，案涉房屋备案是能做的，因为原告说要顶给他的下家，所以从4月份拖到10月份。5.商品房买卖合同一份，证明原告与被告鸿天房公司已经签订了商品房买卖合同，顶账协议中约定的所有购房手续已经完成，顶账协议已经履行完毕，不存在解除的情形。6.银行付款凭证五份、授权委托书一份、申请一份,证明被告奇文安全公司于2016年2月1日向原告支付250000元，于2017年1月5日支付20000元，于2017年7月5日支付50000元，于2017年10月17日支付100000元（一笔是83900元，一笔是16100元），共计420000元。原告对前五份证据的真实性予以认可，但认为办理了房屋抵顶手续，并不代表着被告已经完成了将案涉房屋顶抵相应债权的全部手续。截止2016年1月29日原告尚欠被告奇文安全公司材料款240673元。商品房买卖合同虽然确实签订了，但不合法，是虚假合同，此合同载明的签订时间是2015年5月5日，而案涉房屋是在2016年4月份才办理了房屋变更申请，当时签订合同的目的是为了从湖北孝感市中级人民法院取回案涉房屋。证据6系复印件故不予认可。被告鸿天房公司对前三份证据无异议，对其余证据认为与其无关。以上证据中，双方当事人提交的银川市房管局备案情况说明、顶账协议、天都十六区7-1-1603号房屋抵房申请表、更名申请表、房屋收据、（2017）鄂民终2263号民事判决书、送货单34张、天都十六区7-1-2102号7-1-2102号房屋顶房协议、抵房申请表、收据、顶账房源名称变更申请表、欠条、商品房买卖合同、民事起诉状，因原、被告对真实性均无异议，本院予以采信。对原告提交的本院（2017）宁0104民初8565号民事判决书，因与本案无关，本院不予采信。对被告奇文安全公司不认可的送货单（存根联）40张、QQ往来消息记录截图打印件。庭审中，原告承认送货单存根联上的金额是原告后来添注的。因送货单的格式、货物种类、规格及签字的收货人员与被告奇文安全公司提交的送货单（客户联）基本能够互相映证，且结合原告提交的QQ往来消息记录截图打印件，可以证实被告奇文安全公司工作人员对货物的单价和数量未提出异议，只对是否是开具发票的含税价有不同意见，故本院对原告提交的40张送货单（存根联）关于货物数量、规格的真实性予以采信，对金额不予认定。对原告不认可的银行付款凭证、授权委托书、申请，因其中2016年10月17日的83900元、2017年1月5日的20000元、2016年7月5日的50000元与原告原审提交的银行账户明细一致，加上2016年10月17日经方琴委托支付给宁夏恒顺隆昌商贸有限公司16100元，总金额170000元与原告庭审中认可的金额一致，故本院对上述证据予以采信。对被告奇文安全公司于2016年2月1日支付的250000元，因支付时间在本案抵顶房屋之前，故该笔款项不应认定为原告后续供货产生的货款，该凭证与本案无关，本院不予采信。本院依法向银川市不动产交易中心调取案涉房屋在建工程抵押情况说明，该房屋仅有查封，未办理在建工程抵押。原、被告对该证据均无异议。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定的事实如下：被告奇文安全公司承揽被告鸿天房公司天都十六区部分工程，鸿天房公司与奇文安全公司约定以房屋抵顶部分工程款。因原告向被告奇文安全公司供应线缆等材料，奇文安全公司欠付原告货款334885元。2016年1月26日，被告奇文安全公司向被告鸿天房公司提交抵房申请表，欲将鸿天房公司向其抵顶工程款的天都十六区7-1-1603号房屋进行房源抵顶。被告鸿天房公司审批同意。2016年1月29日，原告和被告奇文安全公司签订顶账协议，约定：被告奇文安全公司使用其享有的鸿天房天都16区7-1-1603室房屋一套，面积105.84平方米，单价5438元/米，总价575558元抵顶原告工程款；被告奇文安全公司协助办理购房相关手续，所发生的一切费用由原告负担；本协议作为指定顶账房屋使用，不作为任何交易或债权债务转移凭证。任何以本协议为标的交易（包括但不限于转让、抵押、质押、出借、互易等）或债权债务转移均无效，其责任由行为人承担……。因房屋的价值大于原告供货的价值，故同日原告向被告奇文安全公司出具金额为240673元的欠条一张，双方约定后期继续由原告向奇文安全公司供应货物。2016年4月6日，被告鸿天房公司为原告经营者严文胜办理了更名申请，同意将案涉房屋从被告奇文安全公司名下变更至原告名下。同日，被告奇文安全公司向被告鸿天房公司出具收据一张，载明收到被告鸿天房公司工程款（顶房款）7-1-1603,575558元。被告鸿天房公司亦向原告出具收据一张，载明收到严文胜购房款7-1-1603,575558元。2016年4月6日之后，原告又向被告奇文安全公司供应部分货物。被告奇文安全公司分别于2016年10月17日支付16100元，于2016年10月17日支付83900元，于2017年1月5日支付20000元，于2016年7月5日支付50000元，共计支付170000元。2016年11月17日，因案涉房屋被湖北省孝感市中级人民法院查封，故原告诉至本院。另查明，原告与被告奇文安全公司于2015年2月2日就天都十六区7-1-1202号房屋签订顶账协议，于2016年1月26日向鸿天房公司提交更名申请，后该房屋买卖合同备案至原告名下。还查明，案涉房屋初始登记在被告鸿天房公司名下，未办理在建工程抵押。2016年3月20日，因被告鸿天房公司与案外人周华山之间存在多笔借款往来，鸿天房公司与周华山签订《购房合同书》，约定周华山以鸿天房公司所欠借款作为购房款，按5000元/平方米的价格购买鸿天房公司部分已抵押的商品房54套（包括案涉房屋），鸿天房公司应及时办理解除抵押手续且将上述房屋及时交付周华山，否则按购房总款的30%支付违约金。后周华山将鸿天房公司诉至湖北省孝感市中级人民法院，要求解除购房合同，返还购房款。诉讼中，经周华山申请，含案涉房屋在内的50余套房屋被湖北省孝感市中级人民法院首轮预查封。该案经湖北省孝感市中级人民法院（2016）鄂09民初169号民事判决后，鸿天房公司提起上诉。湖北省高级人民法院于2017年11月13日作出（2017）鄂民终2263号民事判决书，认定周华山与鸿天房公司之间的房屋买卖合同合法有效，维持湖北省孝感市中级人民法院解除双方签订的《购房合同书》和苟胜利、宋鸿渊承担连带责任的判决内容，改判鸿天房公司返还周华山19089268元，并支付违约金5726780.4元。在上述案件审理期间，原告与被告鸿天房公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，落款日期为2015年5月5日。本案在审理过程中，原告称因顶账协议无法履行，被告奇文安全公司除应继续支付抵房时的货款334885元外，还应支付后续货款173955元（应付款343955元-已付款170000元），共计508840元。被告奇文安全公司则称抵顶房屋后，原、被告就后期货物价款未协商一致，故在本案中无法计算货款金额。本院认为，原告向被告奇文安全公司提供价值334885元货物，双方之间形成了买卖合同关系。后原告与被告奇文安全公司签订顶账协议，以被告鸿天房公司开发的天都16区7-1-1603室房屋抵顶原告货款334885元，因房屋价款高于欠付货款，故原告就差额部分向被告奇文安全公司出具240673元的欠条，承诺继续供货以偿还剩余款项。该顶账协议系原告与被告奇文安全公司自愿协商签订，双方对货款支付方式的约定，并不违反法律规定，应当认定合法有效。因该顶账协议中的标的物是被告鸿天房公司开发建设的房屋，鸿天房公司与奇文安全公司存在以房屋抵顶工程款的约定，故顶账协议的实际履行需要鸿天房公司的确认，但鸿天房公司并非该协议的签订主体，原告要求解除与鸿天房公司之间顶账协议无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告与奇文安全公司之间的顶账协议是否解除。2016年4月6日，被告鸿天房公司将案涉房屋从被告奇文安全公司名下变更至原告经营者严文胜名下，并向原告出具575558元的房款收据，被告奇文安全公司亦向被告鸿天房公司出具相同金额的工程款收据。上述事实充分证明，经鸿天房公司认可，原告对奇文安全公司的334885元债权转化为案涉房屋购房款，鸿天房公司对奇文安全公司相应金额的工程款支付完毕，原告与被告鸿天房公司形成房屋买卖合同关系，奇文安全公司对原告不再负有支付334885元货款的义务。据此，原告与被告奇文安全公司签订的顶账协议已履行完毕。原告称办理房屋抵顶手续并不代表履行顶账协议的全部内容，因该协议未约定被告奇文安全公司的其他责任，故原告的该项主张不能成立。原告与奇文安全公司之间的顶账协议因权力义务履行完毕而消灭，原告要求解除顶账协议与法无据，本院不予支持。对原告要求解除与被告鸿天房公司之间商品房买卖合同的诉讼请求。该合同签订时间虽与实际情况不符，但房屋位置、面积、价款等内容与更名申请表、收据一致，且双方买卖案涉房屋的意思表示真实，即使双方未及时签订商品房买卖合同，仍然应当认定原告与鸿天房公司已于2016年4月6日形成商品房买卖合同关系。原告履行了支付购房款的义务，享有接受房屋的权利。现鸿天房公司与周华山之间的房屋买卖合同已解除，案涉房屋不存在一房二卖的情形，房屋在双方形成买卖关系后被法院查封，并不是合同不能履行的法定事由，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告奇文安全公司支付后续货款173955元（343955元-170000元），因原告在出具240673元的欠条后，又向被告奇文安全公司供应部分货物，奇文安全公司支付了170000元的货款，双方建立了新的买卖合同关系。新的买卖合同与顶账协议、商品房买卖合同无关，且原告与被告奇文安全公司就上述货物的价款存在争议，根据现有证据无法认定，故该笔货款不应在本案中一并处理。对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告银川市兴庆区衡顺达电子经销部的诉讼请求。案件受理费8888元，诉讼保全费3064元，共计11952元，由原告银川市兴庆区衡顺达电子经销部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 赵晓颖审 判 员 宋 乔人民陪审员 张秀爱 二○一九年六月十七日法官 助理 田进花书 记 员 丁佳榕附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。