四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川34民终640号 上诉人（原审被告）：重庆承誉德实业有限公司。住所地：重庆市江**桥北苑**。 法定代表人：饶俊富，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢正礼，重庆礼澜律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：韩翔，重庆礼澜律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告）：王龙霞，女，1977年12月出生，汉族，户籍地安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：张万发，四川金固律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：丰富生，四川金固律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：西昌市昌贸物业管理有限公司。住所地：四川省西昌市西门坡**。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张杰，四川谦亨（冕宁）律师事务所律师，代理权限为一般授权。 上诉人重庆承誉德实业有限公司（以下简称“承誉德公司”）因与被上诉人王龙霞、西昌市昌贸物业管理有限公司（以下简称“昌贸公司”）合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2018）川3401民初4068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承誉德公司的委托诉讼代理人谢正礼、韩翔，被上诉人王龙霞的委托诉讼代理人张万发、丰富生，被上诉人昌贸公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。昌贸公司虽提交了上诉状，但于2019年5月23日自愿申请撤回了上诉，昌贸公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条规定，准许昌贸公司撤回上诉。本案现已审理终结。 承誉德公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人王龙霞对上诉人承誉德公司的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应予改判。1.一审法院对承誉德公司与昌贸公司就案涉《水晶城物业经营权转让合同》是否存在授权并无查实，仅以授权不明为由判决承誉德公司承担巨额连带责任，缺乏事实和法律依据。2.若存在授权，授权的范围是什么，究竟是越权还是授权不明？一审法院以一份复印的《授权委托书》中关于承誉德公司书面授权昌贸公司开展对案涉商铺的招商工作，即认为此授权为授权不明的裁判没有事实和法律依据，即使存在授权也非授权不明而属于越权代理。如果没有授权则就不存在一审法院所谓的授权不明的基本事实，而是属于无权代理，依法应由昌贸公司自行承担责任。综上所述，请求二审法院查明事实，撤销原判，改判支持承誉德公司的上诉请求。当庭补充：关于授权里面招商的含义，招商应是招揽之意，字典意思是招揽商户，并没有要求与78位被上诉人（原审原告）签订相应的转让合同，招商不可能含有转让的意思。所签订的转让合同明确约定昌贸公司代理对外进行招商。一审中，有一份发生法律效力的判决书已认定《凉山日报》的广告与本案不存在利害关系。这份广告明确是招商，不是买卖。标题明确由专业公司进行招商运营，显然不是转让的意思。《授权委托书》的出具，承誉德公司姑且认为有授权，但《授权委托书》签订的时间是2012年5月14日，而此时承誉德公司本身不具有相应的权利。当时项目尚未取得，怎么能代理？ 王龙霞辩称，1.一审已查明承誉德公司对昌贸公司存在授权。昌贸公司与王龙霞订立的《水晶城物业经营权转让合同》首部载明本合同经承誉德公司授权许可后订立，且将承誉德公司的《授权委托书》作为合同附件。此事实，昌贸公司在一审庭审中认可。一审庭审中，承誉德公司虽对《授权委托书》系复印件而否定，但对王龙霞举示的《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》的真实性、合法性予以认可，事实上承誉德公司已经承认其对昌贸公司的授权。订立合同时，昌贸公司交给王龙霞及其他原审原告的《授权委托书》均为复印件，原件应在昌贸公司。2.一审认定承誉德公司对昌贸公司授权不明，正确。根据案涉合同，承誉德公司对昌贸公司存在授权，昌贸公司不存在无权代理。《授权委托书》是承誉德公司授权昌贸公司开展对凉山彝族自治州监狱管理局（以下简称“凉山州监狱管理局”）BOT项目工程商业用房的招商工作。商业用房的招商工作是承誉德公司的授权范围，其意思表示明显存在招商工作的项目、范围、权限、限期不具体、不明确。尽管《授权委托书》还有：“招商所收取的商户支付的包括但不限于保证金、定金、预收的租金等收费应由商户直接支付至附件所列账户内，贵司不得收取现金。”的叙述，该叙述是对招商工作所获得收入的管理规定，不是对招商工作的项目、范围、权限、限期的具体规定。由于承誉德公司授权招商工作不具体、不明确，一审认定承誉德公司对昌贸公司授权不明，符合客观事实和法律规定。承誉德公司认为昌贸公司越权代理不成立。首先，承誉德公司授权昌贸公司对商业用房的招商工作，昌贸公司与王龙霞订立的案涉合同都是BOT项目工程商业用房的具体招商行为，没有超出承誉德公司的授权范围，不存在越权代理。其次，本案采取投资与回报招商订立合同，虽《授权委托书》未明确昌贸公司享有具体权限，其原因是承誉德公司授权招商工作的项目、范围、权限不具体、不明确所致。综上所述，承誉德公司上诉请求所依据的事实和理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。当庭补充：1.针对承誉德公司的答辩意见。招商不含出让的说法是荒谬的，用字典含义来否认合同约定也是荒谬的。本案合同的基本内容是投资与固定回报，所谓招商、转让都是为投资与固定回报而产生。出让也好，委托租赁管理也罢，均是以投资与固定回报为目的，是实现合同目的的一个方法。2.针对昌贸公司的答辩意见。昌贸公司提出与承誉德公司非代理关系，而系转让关系，但昌贸公司在一审中未提供相关证据证实。王龙霞与昌贸公司签订的合同明确是依授权签订，这与昌贸公司的说法相悖。 昌贸公司辩称，1.一审关于承誉德公司与昌贸公司系代理关系的认定，事实不清，认定错误。经营权转让和租赁过程中没有发生代理和被代理的情况。2.一审认定系代理关系错误，双方系转让关系。3.一审认定授权不明与事实不符，请二审予以核实。综上所述，昌贸公司认为：一审关于昌贸公司代理与商户签订一系列合同认定错误，请二审法院查明后公正判决。 王龙霞向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与二被告签订的《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》。2.判决二被告立即返还原告物业经营权转让费267，124.00元。3.判决二被告支付原告固定租金约23，560.34元（固定租金起算期限从2018年4月1日起至判决解除日止)。4.判决二被告按合同约定支付原告违约金。5.本案诉讼费、保全费由二被告承担。诉讼过程中，原告将第4项诉讼请求中违约金的计算方式明确为：按合同约定的30%，以购买经营权本金为基数计算。 一审法院认定事实：2012年4月6日，被告承誉德公司（当时名称为重庆承誉德房地产开发有限公司，2016年11月2日更名为重庆承誉德实业有限公司）与凉山州监狱管理局签订了《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书》，承誉德公司取得了该项目地下停车场、一至三楼商铺35年的经营权，其中约定：“1.商铺和地下停车场由承誉德公司在规定使用经营年限内自行经营或者招商出租，所获得收益抵扣投资回报。2.承誉德公司享有案涉房屋商铺和地下停车场经营期限为35年（建设期除外），自工程竣工验收之日起至期满之日的第二天。3.承誉德公司有权将特许经营权范围内的商铺和地下停车场的经营权出售或出租，期限不超过合同约定的特许期。”承誉德公司于2012年5月14日向昌贸公司出具了《授权委托书》，其中载明：“为便于对承誉德公司投资建设的凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目工程之商业用房及车库的前期招商及运营工作，现授权贵司开展对凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目工程的商业用房的招商工作。招商所收取的商户支付的包括但不限于保证金、定金、预收的租金等收费应由商户直接支付至附件所列账户内，贵司不得收取现金。本授权书对收取现金的招商项目不具有法律效力。本授权书自本公司签署之日起即时生效。”并附有收款账户信息：“账户名称：西昌市昌贸物业管理有限公司，开户行：凉山商业银行月城支行，账号：02×××75。”承誉德公司在该《授权委托书》上加盖公司公章。2012年12月18日，昌贸公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《水晶城物业经营权转让合同》，其中约定：“1.该合同项下所转让的物业经营权系承誉德公司中标凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目合法取得，昌贸公司作为水晶城物业管理经营者，已得到承誉德公司授权许可，对外转让‘综合楼商铺35年的经营权。’2.转让标的为水晶城商铺35年期限的商铺经营权，其位于西昌市西门坡街98号项目1栋2层91号，建筑面积8.08㎡，自2014年3月30日起至2049年3月29日止。3.转让费总额为267，124.00元，乙方在合同签订之日付款127，124.00元，余款在2013年3月25日付清。4．合同签订后，非因不可抗力等原因造成合同不能履行，在没有法定或者约定的情形下，任何一方不得擅自解除合同。5．在期限内甲方无故单方解除合同的，应按该合同约定的物业转让费金额的20%向乙方支付赔偿金。”同日，原告作为甲方，昌贸公司作为乙方，双方另行签订了《“水晶城”委托租赁及管理合同》，其中约定：“1．甲方将其购买的水晶城的上述物业使用权交由乙方委托租赁并管理，乙方以甲方代理人的身份代理出租本案争议物业使用权，代理期限自2014年3月30日起至2049年3月29日止。2．由乙方代甲方收取租金并按年支付给原告，第一、二、三年支付21，369.92元，第四年支付22，438.42元，第五年23，560.34元，合计支付35年。3.代理期限内非经对方书面同意，任何一方不得单方面终止、解除合同，撤销委托，否则应按照合同约定期限35年租金总额的30%向对方支付违约金。4．乙方未依约付款的，每逾期一天，按应付而未付金额的万分之三向甲方支付滞纳金。”。上述合同履行过程中，原告按照约定履行了支付转让款的义务，昌贸公司亦按照约定向原告支付了四年的租金。2018年3月20日，昌贸公司发出《预期违约告知》，其以市场变化导致大量商铺无法出租，公司已无力继续履行委托租赁及管理合同为由，告知原告等人在2018年4月30日之前到其办公室协商解决。之后，昌贸公司又以短信的方式告知原告等人上述情况，并要求与原告等人协调处理。2018年4月10日，原告等人向凉山州监狱管理局及二被告发出《限期履约通知》，要求被告自收到该通知之日起15日内按照合同约定全面履行合同，逾期视为根本性违约。因原、被告协商未果，原告遂向一审法院提起诉讼。 一审法院另查明，昌贸公司接受承誉德公司的委托后即开展招商活动，并于2013年2月1日在《凉山日报》A2等版面刊登了“水晶城商铺投资上品引领西昌投资新风向”、“总价8万起，年收益率7%—15%，抢到即赚到”等内容的整版广告。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.承誉德公司是否应当承担本案民事法律责任。2.《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》是否应当解除。3.二被告是否应当向原告支付固定租金。4.二被告是否应当返还案涉物业经营权转让费。5.二被告是否应该向原告支付违约金。一、关于承誉德公司是否应该承担本案民事法律责任的问题。承誉德公司在凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目中取得案涉商铺35年经营权后，向昌贸公司出具了《授权委托书》，承誉德公司书面授权昌贸公司开展对案涉商铺的招商工作。此授权为授权不明，昌贸公司亦认为其有权代表承誉德公司对外签订转让商铺使用权的合同。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款：“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”规定，承誉德公司对昌贸公司的代理行为承担民事责任，昌贸物业公司负连带责任。二、《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》是否应当解除的问题。本案中，承誉德公司通过BOT项目取得了水晶城项目地下停车场、一至三楼商铺35年的经营权，其委托昌贸公司对外招商，昌贸公司以年收益率7%—15%对外发布招商广告，昌贸公司对外转售经营权又捆绑了售出返租的书面承诺，让包括本案原告在内的投资者相信其购买了案涉商铺35年经营权后收入有保障，合同利益可期待，本案当事人签订合同的目的是基于对二被告转让经营权并统一经营管理，原告能够收取固定回报为前提，因此上述两份合同是一个整体，不应区别看待。昌贸公司辩称其已通知原告因情势变更无法继续履行合同，《“水晶城”委托租赁及管理合同》已经解除。经审查，原告在接到被告通知后亦向被告发出《限期履约通知》，要求被告在规定期限内按照合同约定全面履行合同，表明双方对解除上述合同未达成一致意见，一审法院对昌贸公司上述答辩意见不予采纳。在合同履行过程中，昌贸公司不能依约向原告支付租金，致使合同目的不能实现，且昌贸公司已明确表示不能继续履行合同，结合原告的诉讼请求和本案相关事实，一审法院酌定《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》于本案立案之日（2018年8月24日）解除。三、二被告是否应当向原告支付固定租金的问题。根据《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》的解除时间，原告有权要求二被告支付自2018年4月1日起至2018年8月24日止的租金，即9，424.14元（23，560.34元÷12个月×4.8个月）。四、关于二被告是否应当返还案涉物业经营权转让费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告取得了52.8个月的收益，此部分应当予以扣除，二被告应当返还剩余367.2个月的相关费用，即233，542.70元（267，124.00元÷420个月×367.2个月）。五、关于二被告是否应当向原告支付违约金的问题。原告要求按照合同约定支付违约金，案涉合同约定了两种违约责任：1.任何一方单方面终止、解除合同，撤销委托，应当承担合同总金额30%违约金的违约责任。2.未依约付款，每逾期一天按应付未付金额的万分之三支付滞纳金。本案并未发生上述第一种情形，且滞纳金是指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，具有法定性、强制性和惩罚性，原告作为个人向对方收取滞纳金不符合法律规定。据此，一审法院对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条；《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告王龙霞与被告西昌市昌贸物业管理有限公司签订的《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》；二、被告重庆承誉德实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王龙霞支付租金9，424.14元，被告西昌市昌贸物业管理有限公司负连带责任；三、被告重庆承誉德实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王龙霞物业经营权转让费233，542.70元，被告西昌市昌贸物业管理有限公司负连带责任；四、驳回原告王龙霞的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，660.00元，由被告重庆承誉德实业有限公司、西昌市昌贸物业管理有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对上诉人承誉德公司提交的：1.第一组证据：《授权委托书》。《合作协议之补充协议（二）》。欲证实：承誉德公司对昌贸公司的授权是明确的，是授权招商，对于转让没有授权。昌贸公司系越权代理，承誉德公司不应当承担责任。被上诉人王龙霞质证意见：对《授权委托书》的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议。昌贸公司持《授权委托书》与63户签订了案涉合同，案涉合同上也载明是根据承誉德公司的授权而签订。对《合作协议之补充协议（二）》的真实性无法确认，是内部文件，不是针对63户的文件。对《合作协议之补充协议（二）》的合法性不清楚。对《合作协议之补充协议（二）》的关联性持否定态度。在一审法院民一庭看到昌贸公司与承誉德公司的协议系2014年签订，不是2012年签订，转让的是尚未卖出的剩余的经营权及车库，对于已转让的行为是认可的。《合作协议之补充协议（二）》与在一审法院民一庭看到的2014年签订的协议相矛盾，说明《合作协议之补充协议（二）》是作假。被上诉人昌贸公司质证意见：对《授权委托书》的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。对《合作协议之补充协议（二）》的真实性、合法性、关联性均无异议。二审中，昌贸公司了解到合作建设项目，由于签订合同的一方是承誉德公司，但昌贸公司将股份全部收购并支付了相应费用，合同是双方合作期间签订的，此后才对外出售。这个过程中，前期是授权招商，但在签订合作协议时已经取得了经营权。本院认证意见：王龙霞、昌贸公司对《授权委托书》的真实性、合法性、关联性均无异议。二审中，承誉德公司出具了《授权委托书》原件，该原件与一审出具的复印件内容完全一致。《授权委托书》证实：承誉德公司授权昌贸公司开展对凉山州监狱管理局综合楼BOT项目工程的商业用房的招商工作，授权中是否包含对案涉商铺经营权的转让不明确，即授权不明。对此，本院予以采信。《合作协议之补充协议（二）》涉及的是承誉德公司、何丽、昌贸公司之间的关系，与本案所涉的承誉德公司、昌贸公司与王龙霞之间的关系，不具有直接关联性。对此，本院不予采信。2.第二组证据：《合作协议之补充协议（一）》。《合作协议》。欲证实：承誉德公司没有相应权利授予昌贸公司。被上诉人王龙霞质证意见：对证据的真实性、关联性无法判断，但承誉德公司认为可以证明其不能授权昌贸公司进行转让，不能达到承誉德公司的证明目的。《合作协议》的甲方是承誉德公司，乙方是自然人何丽。本案在一审中谈到了何丽，但未申请追加。即使是挂靠行为，承誉德公司也不能免责。证据的关联性表现在7，000多万的款项，被何丽转走500.00万元，只有这么一个关系。被上诉人昌贸公司质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但没有直接关系，应当根据与凉山州监狱管理局签订的合同，承誉德公司取得权利应是在BOT完成建设之后。本院认证意见：《合作协议》、《合作协议之补充协议（一）》涉及的是承誉德公司、何丽之间的合作关系，与本案所涉的承誉德公司、昌贸公司与王龙霞之间的经营权转让、委托租赁关系，不具有直接关联性。对此，本院不予采信。二、对被上诉人王龙霞提交的：《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书权利义务转让协议》、《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书权利义务转让协议通知书》。欲证实：承誉德公司与昌贸公司约定将尚未出让的经营权的面积作价转让给昌贸公司，承誉德公司承认昌贸公司已将经营权出让，并收回管理。签订时间是2014年4月2日，这个时间与承誉德公司二审出具的《合作协议之补充协议（二）》载明的时间晚了两年。《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书权利义务转让协议》已在凉山州监狱管理局备案，而承誉德公司二审出示的《合作协议之补充协议（二）》没有备案。承誉德公司质证意见：对证据的真实性、合法性需向原股东确认。对关联性，在核实前不方便发表意见。此合同不是真实存在的合同，方便当时的昌贸公司来最终履行最初的合作协议签订的，双方是没有相互支付的，是一个固定而已。昌贸公司质证意见：对此份证据的真实性需进行核实。此合同与承誉德公司提供的合同不矛盾，双方最初是合作关系，后来将BOT的权利转让给了昌贸公司。一审卷宗里未看到该份证据，对来源存疑。此合同是向监狱管理局备案，应是在BOT建设后，并不能真实反应双方合作期间转让的真实时间。本院质证意见：《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书权利义务转让协议》、《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书权利义务转让协议通知书》系复印件，且承誉德公司及昌贸公司对该协议和通知书的真实性均提出异议。对此，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 2012年4月6日，上诉人承誉德公司（当时公司名称为重庆承誉德房地产开发有限公司，2016年11月2日更名为重庆承誉德实业有限公司）作为乙方与案外人凉山州监狱管理局作为甲方签订了《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书》，主要约定：“鉴于：……凉山州监狱管理局同意授予乙方本合同所规定的特许权。乙方依法在凉山州监狱管理局设立工程建设项目部，主要从事凉山州监狱管理局综合楼建设项目投资、建设、经营管理和维护。第一条：特许权内容。特许权包括以下权利：（1）建设管理权。A、凉山州监狱管理局综合楼建设项目包括新建住宅房、办公用房、商铺、地下停车场、附属设施、环境绿化等由乙方出资并组织施工建设。B、除甲方职工集资建房部分外，全部项目建设费用由乙方投资……。（2）运营管理权。A、商铺和地下停车场由乙方在规定使用经营年限内自行经营或者招商出租，所获得的收益抵扣投资回报。第二条：特许权的方式。该特许权以BOT（建设—运营—移交）形式由乙方享有。第三条：特许权的内容及期限。3.1……甲方授予乙方该项目商铺和地下停车场经营期限为35年（建设期除外），自工程竣工验收之日起至期满之日的第二天……。3.2特许权的范围和内容……指本项目中商铺和地下停车场的经营权，商铺为地上一至三层……。第五条：特许权的转让、担保、出租。5.3.1乙方有权将特许经营范围内的商铺和地下停车场的经营权出售或出租。第六条：项目设施的所有权和经营权。6.1整个项目物业及其附属设施之所有权属于甲方，但在该项目规划之商业用房部分和地下停车场移交前，该项目中规划之商业用房部分和地下停车场的经营权由乙方享有。第七条：工程的建设施工。7.1.2乙方自行选择相应资质等级的第三方进行设计、施工、监理。第十五条：本合同经甲、乙双方的法定代表人、负责人（或委托代理人）签字并加盖公章后生效。”合同甲方处加盖有凉山州监狱管理局的公章及法定代表人的签名，乙方处加盖有重庆承誉德房地产开发有限公司的公章及委托代理人的签名。 2012年5月14日，承誉德公司向昌贸公司出具《授权委托书》，载明：“昌贸公司：为便于对重庆承誉德房地产开发有限公司投资建设的凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目工程之商业用房及车库的前期招商及运营工作，现授权贵司开展对凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目工程的商业用房的招商工作。招商所收取的商户支付的包括但不限于保证金、定金、预收的租金等收费应由商户直接支付至附件所列账户内，贵司不得收取现金。本授权书对收取现金的招商项目不具有法律效力。本授权书自本公司签署之日起即时生效。”《授权委托书》所附收款账户信息为：“账户名称：西昌市昌贸物业管理有限公司，开户行：凉山商业银行月城支行，账号：02×××75。”承誉德公司在该《授权委托书》上加盖了重庆承誉德房地产开发有限公司的公章。 昌贸公司接受承誉德公司委托后即开展招商活动，并于2013年2月1日在《凉山日报》A2等版面刊登了“水晶城商铺投资上品引领西昌投资新风向”、“总价8万起，年收益率7%—15%，抢到即赚到”等内容的整版广告。 2012年12月18日，昌贸公司作为甲方与王龙霞作为乙方签订合同编号为66的《水晶城物业经营权转让合同》，主要约定：“鉴于：本合同项下所转让的物业经营权系重庆承誉德房地产开发有限公司中标凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目合法取得。昌贸公司作为水晶城物业管理经营者，已得到重庆承誉德房地产开发有限公司授权许可对外转让‘综合楼的商铺35年的经营权’。在此期限内乙方有权对该物业进行转让、质押。第一条：转让经营权范围。1.位于西昌市西门坡街98号1栋2层91号，建筑面积8.08㎡。3.本合同项下的标的为：转让水晶城商铺35年期限的商铺经营权，即乙方获得商铺的使用权和收益权，以下统称为‘物业’。第二条：无产权纠纷承诺。物业经营期限届满，回收时，乙方应保证该物业无产权纠纷，无债权债务纠纷。第四条：物业的交付。乙方依约支付费用后，甲方于2014年3月30日前将物业交付乙方。第五条：物业使用期限。1.物业使用期限至2049年3月29日。2.物业使用期限从甲方交付物业或视为交付物业之日起开始起算。第七条：物业转让费及相关费用。本物业转让费总额为267，124.00元，乙方分2次支付：于2012年12月18日付人民币127，124.00元（大写：壹拾贰万柒仟壹佰贰拾肆元整）。余款人民币140000.00元（大写：壹拾肆万元整）于2013年3月25日前付清。第九条：双方的权利和义务。1.甲方有收取该物业转让费的权利。在乙方已依约支付物业转让费的前提下，甲方有按约定交付物业的义务。2.乙方应按照本合同的约定向甲方支付物业转让费。在付清所有费用后，乙方对该物业依法享有继承、转让、收益的权利。但是，相关情况应在甲方处进行备案。第十条：合同的解除、终止。本合同签订后，如果没有法定或约定的情形，任何一方不得擅自解除合同。第十二条：违约责任。本物业使用期限内，甲方无故单方解除合同的，除退还乙方剩余年限已付物业转让费外，应按本合同约定的物业转让费金额的20%向乙方支付赔偿金。第十四条：其他条款。2.本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可另行订立补充条款。本合同的补充条款和附件为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件填写的文字与印刷文字具有同等效力。5.本合同自双方签字、盖章之日起生效。”合同甲方处加盖有昌贸公司的公章及法定代表人陈亮的签名，乙方处有王龙霞的签名、捺印。合同签订后，王龙霞按合同约定分两次向昌贸公司交纳转让金合计267，124.00元，昌贸公司在合同第七条第一款第（3）项处添注“客户于2013年3月25日付尾款人民币140000.00元（大写：壹拾肆万元整），全款已付清。昌贸公司于2013年3月26日向王龙霞出具了收到转让金267，124.00元的收据。 2012年12月18日，王龙霞作为甲方（业主）与昌贸公司作为乙方（受托人）签订了合同编号为66的《“水晶城”委托租赁及管理合同》，主要约定：“一、物业基本情况。物业坐落于西昌市西门坡街98号水晶城项目1栋2层91号，建筑面积为8.08m2。二、乙方的具体代理权限。1.以甲方唯一授权代理人的身份代理出租本合同约定物业，办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜。乙方代为出租上述物业时，出租单价、期限、是否分期分批、合并或风格出租等乙方有权自行确定。2.代甲方向承租方收取租金。3.乙方及乙方关联公司，有权以甲方的名义与承租人就上述物业签订《租赁合同》，委托人对此无条件予以承认。4.监督承租方按照《租赁合同》的约定履行义务。5、与承租方签订《物业服务合同》并收取费用。三、代理期限。乙方代理期限为35年，自2014年3月30日始至2049年3月29日止。四、租金。乙方代甲方向承租人收取租金，乙方向甲方支付租金的标准、时间按第一年21，369.92元、第二年21，369.92元、第三年21，369.92元、第四年22，438.42元、第五年23，560.34元……、第三十五年101，826.42元。从甲方实际交付物业之日起5个工作日内支付，以后依次类推。2.本合同签订后，若乙方另以物业管理服务者身份或通过其关联公司对物业进行物业管理，则乙方有权自行向承租人或物业实际使用人足额收取物业管理费及相关费用。与合同约定的租金等无关，甲方也不得干涉。五、违约责任。2.代理期限内非经对方书面同意，任何一方不得单方面终止、解除合同，撤销委托，或作出任何导致乙方招租工作被迫停止的行为，否则应该按本合同约定期限35年租金总额的30%向对方支付违约金。违约金不足以弥补对方损失的，还须足额赔偿。同时，物业承租人或实际使用人因此索赔的，均由违约方承担全部赔偿责任；若守约方实际承担了赔偿责任，有权向违约方追索。3.乙方未依约付款的，每逾期一天，按应付而未付金额的万分之三向甲方支付滞纳金。六、其他约定。1.代理期内，乙方有权对本委托进行部分或全部转委托。2.本合同签订后，未尽事宜或经各方协调一致须变更事宜均以书面形式签订补充协议方为有效。3.如发生纠纷，各方应协商解决。协商不成，任何一方均有权向该物业所在地人民法院起诉。4.本合同经双方签字或盖章后生效。”合同甲方处有王龙霞的签名、捺印，乙方处加盖有昌贸公司的公章 2016年11月14日，四川世润会计师事务所有限责任公司出具川世会（2016）审字第11-03号《关于凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目工程竣工财务决算审计报告》，载明：“工程建设单位：承誉德公司。工程施工单位：四川元德建设集团有限公司。审核意见：凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目工程的投资支出合计63，464，218.90元（其中：集资建房31，347，199.76元；办公室4，432，758.43元；地下停车场17，670，783.02元；商铺10，013，477.69元）可以作为该项目入固定资产的依据。” 2018年3月20日，昌贸公司发出《预期违约告知》，载明：“各水晶城经营权持有户：2013年以来，我公司受贵方委托，对外出租贵方持有经营权的商铺。近年来，因市场变化等原因，大量商铺无法出租，公司目前已负债经营，无法再继续履行《‘水晶城’委托租赁及管理合同》，特告知大家。为保证各经营权的合法权益，请在2018年4月30日之前到水晶城项目委托租赁管理办公室协商解决。”之后，昌贸公司又以短信的方式告知王龙霞等人上述情况，并要求与王龙霞等人协调处理。 2018年4月10日，王龙霞等人向凉山州监狱管理局、承誉德公司、昌贸公司发出《限期履约通知》，载明：“贵公司于2018年3月26日至29日，通过贵公司或委托的律师，向所有业主发出短信通知，以不能继续履行合同为由，准备违约。到现在，你公司已经形成事实上的违约。现全体业主提出如下要求：限贵公司（单位）自收到本通知之日起，15日内按照合同约定全面履行合同。逾期则视为根本违约，贵公司（单位）应该按照合同和相关法律规定承担一切法律后果……。”《限期履约通知》上由部分业主作为全体业主代表签字、捺印。因三方多次协商未果，王龙霞遂向一审法院提起诉讼，要求判如所请。 另查明，1.王龙霞领取了2014年4月至2018年3月的租金。2018年4月1日后未再领取租金。2.凉山州监狱管理局于2018年9月18日出具《证明》，载明：“昌贸公司与259人签订的水晶城商铺经营权转让合同，已于2014年在我局备案。” 本院认为，本案当事人争议的焦点是：1.上诉人承誉德公司与被上诉人昌贸公司就案涉的《水晶城物业经营权转让合同》是否存在授权；上诉人承誉德公司是否应当承担案涉合同解除后的法律责任。2.被上诉人王龙霞所主张的案涉合同解除前的应付未付租金是否应予支持；上诉人承誉德公司是否应当承担应付未付租金的给付责任。 针对当事人争议的上述焦点，本院综合评判如下： 承誉德公司上诉提出：“对昌贸公司的授权是明确的，是授权招商，对于转让没有授权。昌贸公司系越权代理，承誉德公司不应当承担责任。”经查明，承誉德公司取得了凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目地下停车场及地上一至三层商铺35年的经营权后，于2012年5月14日向昌贸公司出具《授权委托书》，授权昌贸公司开展对凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目商业用房的招商工作。昌贸公司依据上述《授权委托书》，与王龙霞于2012年12月18日签订了《水晶城物业经营权转让合同》，将水晶城1栋2层91号建筑面积为8.08m2的商铺经营权以267，124.00元的价格转让给了王龙霞。同日，双方又签订了《“水晶城”委托租赁及管理合同》，王龙霞将上述所受让的商铺经营权委托昌贸公司统一进行租赁及管理，王龙霞按约定回报率收取租金。从上述审理查明的事实看，承誉德公司对昌贸公司在案涉的《水晶城物业经营权转让合同》存在授权。因此，承誉德公司与昌贸公司之间形成了《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”规定的代理法律关系，即承誉德公司系被代理人，昌贸公司系代理人。承誉德公司认为，2012年5月14日《授权委托书》中载明的招商应是招揽之意，字典意思是招揽商户，并没有要求与78位被上诉人（原审原告）签订相应的转让合同，招商不可能含有转让的意思。此系承誉德公司的单方解释。另昌贸公司转让的是经营权，而非物权的转让，经营权是实现商业目的的商业行为。同时，承誉德公司亦未提供确实、充分的证据来证实其单方解释，即证实招商只是招租之意，而不包含转让之意。对此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，承誉德公司应承担举证不利的法律后果。本院认为，2012年5月14日《授权委托书》中载明：“现授权昌贸公司开展对凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目工程的商业用房的招商工作。”的招商应是承誉德公司对昌贸公司的授权范围及权限，但该授权中是否包含“有权转让”这一代理权限，确实处于一种不明确的状态。而昌贸公司则认为其是有权代表承誉德公司对外签订商铺经营权转让合同的。因此，2012年5月14日的《授权委托书》确属授权不明，而非昌贸公司越权代理。为此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款：“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”的规定，判定承誉德公司在本案中应对昌贸公司的代理行为承担直接的民事责任，而昌贸公司负连带责任，正确。对此，本院予以确认。本案中，承誉德公司取得了凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目地下停车场及地上一至三层商铺35年的经营权后，委托昌贸公司对外招商，昌贸公司以年收益率7%—15%对外发布招商广告，昌贸公司在对外转售经营权的同时又签订了《“水晶城”委托租赁及管理合同》，让作为投资者的王龙霞相信在其购买了案涉商铺35年经营权后能够收取固定回报，合同利益可期待。因此，《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》两份合同是一个整体，不应区别看待。在昌贸公司向王龙霞支付了四年（2014年4月至2018年3月）租金后，于2018年3月20日向王龙霞等人发出《预期违约告知》，欲以情势变更无法继续履行合同为由解除《“水晶城”委托租赁及管理合同》。而王龙霞等人于2018年4月10日向凉山州监狱管理局、承誉德公司、昌贸公司发出《限期履约通知》，要求承誉德公司、昌贸公司在规定期限内按照约定全面履行合同义务。上述事实表明，双方对解除上述合同未形成合意，即双方并未协商解除上述合同。昌贸公司在合同履行期限届满之前，明确表示不再履行合同的主要债务，致使王龙霞可期待的合同利益，即收取剩余年限租金回报的合同目的不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、四项关于：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”的规定，王龙霞依法享有合同解除权，故其要求解除《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》的诉讼请求符合法律规定，应予支持。为此，一审法院根据本案的具体情况，判决《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》于2018年8月24日（一审立案之日）予以解除，正确。对此，本院予以确认。上述合同解除后，应依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定进行处理。根据审理查明的事实，王龙霞已实际取得了自2014年4月1日起至2018年8月24日（合同解除之日）止共计52.8个月的收益，对于此部分已实际取得的收益，应在合同解除后予以扣除。为此，一审法院判决承誉德公司应当返还王龙霞剩余367.2个月（35年×12个月/年－52.8个月）的商铺经营权转让费233，542.70元（转让费总额267，124.00元÷420个月×367.2个月），同时判决昌贸公司对上述应当返还的商铺经营权转让费233，542.70元承担连带责任，正确。对此，本院予以确认。另查明，在王龙霞领取了2014年4月至2018年3月的租金后，昌贸公司自2018年4月1日起便未再向王龙霞支付租金。而根据《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》已于2018年8月24日（一审立案之日）解除的事实，王龙霞主张2018年4月1日至2018年8月24日的租金，有事实依据和法律依据，应予支持。因此，一审判决承誉德公司应向王龙霞支付2018年4月1日至2018年8月24日期间的租金9，424.14元（2018年租金23，560.34元÷12个月×4.8个月），同时判决昌贸公司对上述租金9，424.14元承担连带支付责任，正确。对此，本院予以确认。综上所述，承誉德公司上诉提出：“对昌贸公司的授权是明确的，是授权招商，对于转让没有授权。昌贸公司系越权代理，承誉德公司不应当承担责任。”的请求和理由均不能成立，本院不予支持和采纳。 综上所述，重庆承誉德实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5，660.00元，由上诉人重庆承誉德实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  范文清 审判员  董永亮 审判员  杨发蓉 审判员  郑 坚 审判员  刘 莉 二〇一九年六月二十四日 法官助理伍晓英 书记员吴佳琦