四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终691号 上诉人（原审被告）：朱伟，男，1978年3月15日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 上诉人（原审被告）：李德清，女，1954年11月21日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 上诉人共同委托诉讼代理人：张顺斌，德阳市正大法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张涛，男，1994年1月3日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：李厚亮，四川仁竞律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：德阳励图房地产营销策划有限公司，住所地四川省德阳市旌阳区天山北路一段**德阳万达广场**第****，统一社会信用代码91510600MA62HTKK2T。 法定代表人：郑飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈洲，该公司员工。 上诉人朱伟、李德清因与被上诉人张涛、德阳励图房地产营销策划有限公司（以下简称励图公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 朱伟、李德清上诉请求：撤销德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初220号民事判决，改判或发回重审。事实及理由：一、原审认定事实错误。双方买卖合同系真实意思表示，对合同的合法性、真实性无异议。被上诉人仅以未在约定期限内移交使用权，即交钥匙为由要求解除合同，上诉人同意任何时候均可以领取钥匙，被上诉人因无法办理银行贷款，故，未领取钥匙，该行为责任应在被上诉人一方。第三人励图公司居间行为中既签订房屋买卖合同，又签订房屋租赁合同明显存在过错，依法应当承担责任。二、适用法律错误。一审为房屋买卖合同纠纷，而一审法院认定买卖合同无效或解除合同，改变权利人主张的案由和请求。 张涛辩称：原审法院认定事实清楚。2018年9月1日被上诉人通过微信向上诉人要求交房，2018年9月16日上诉人却将案涉房屋出卖给案外人，9月20日被上诉人向凯江路派出所报案，上诉人仍然不交房，按照买卖合同约定，被上诉人有权要求解除合同。上诉人有“一房二卖”的行为，根据相关法律规定，被上诉人也享有合同解除权，综上，原审法院判决解除合同并由上诉人承担违约责任适用法律正确，请求驳回上诉请求。 励图公司述称：一、当时签订买卖合同和租赁合同的目的系为了防止卖方一房二卖，保护买方的权益；二、交房问题，房东不配合交房，我也跟朱伟联系过，但是朱伟以在外地为理由一直没有办交房。 张涛向一审法院起诉请求：一、判令解除合同，被告向原告返还已付房款306500元；二、判令被告向原告支付违约金130000元；三、判令被告向原告支付律师代理费23825元；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年7月23日，被告（甲方、卖方）、原告（乙方、买方）及第三人（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同书》，该合同中与本案有关的内容主要有：1.甲方房屋位于德阳市旌阳区，该房屋不带租约出售;2.房屋按套计价，总价650000元，合同签订当日乙方向甲方交付定金110000元，首付款170000元乙方在2018年8月2日前支付甲方，且定金自动转化为首付，乙方通过贷款购买的，则尾款370000元由乙方贷款银行直接支付给甲方；3.甲、乙双方任何一方未按合同约定期限办理其他相关手续，逾期超过7日的，守约方有权单方解除本合同；4.除因不可抗力或法律法规和相关政策变动致使本合同不能正常履行的外，任何一方违约致使合同无法履行或合同解除的，违约方应按照房屋成交价的20%作为违约金支付给守约方，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任，守约方有权向违约方而产生的诉讼费、差旅费、律师费等实现的相关费用；5.甲方在收齐乙方前期首付280000元当日将房屋交付给乙方使用。同日，原告、被告及第三人签订《房屋租赁合同》，该合同仅就房屋位置、租赁期限、租金进行了约定，对租金支付方式、支付时间、第三人的居间费、违约责任等内容均未作约定。 庭审中，原告称截止2018年9月4日共向被告支付房款306500元，被告对此无异议。原告与被告朱伟2018年9月1日的微信聊天记录显示：张涛：“两个需求，一、周二之前你回来房子办交接，二、我借你的钱还给我”。2018年9月16日，被告朱伟就出售案涉房屋与案外人尹健光、德阳市旭日房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》。2018年10月9日，原告张涛（甲方）与四川仁竞律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定张涛委托乙方律师代理与朱伟、李德清的房屋买卖合同纠纷，双方商定实行律师风险代理，签订协议时张涛向乙方交纳2000元代理费，待代理事务成功后，张涛从所得财物或利益中提取5%的比例支付给乙方作为律师代理费。2019年2月13日，原告向四川仁竞律师事务所支付律师费2000元。另查明，原告因本案提起诉前财产保全并支付保全费3770元。 一审法院认为，原告、被告、第三人于2018年7月23日就案涉房屋同时签订了《房屋买卖合同书》、《房屋租赁合同》各一份，原告及第三人均表示原、被告系房屋买卖合同关系，签订租赁合同是为了使原告享有优先购买权以保证买卖合同的履行；被告认为原、被告之间的房屋买卖合同有效，是否为租赁关系请法院确定。一审法院认为，原、被告之间虽同时签订了房屋买卖合同和房屋租赁合同，但双方实际履行的是买卖合同，租赁合同仅约定了租期和租金标准，对租金支付方式、支付时间、第三人的居间费、违约责任等内容均未作约定，且双方也未履行该租赁合同，故一审法院采信原告及第三人所称的该合同仅为保证买卖合同履行之陈述。一审法院认为，《房屋买卖合同书》才是原、被告真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有拘束力。关于原告要求解除合同的诉请。原告认为被告迟延交付房屋，依据合同约定，原告可以解除合同，被告存在一房二卖之行为，依据法律规定，原告也可解除合同；被告认为是原告拒绝收房，被告无违约行为，合同应继续履行；第三人称是被告不配合原告交房。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同书》明确约定被告应在收齐原告前期首付280000元的当日将案涉房屋交付给原告使用，并约定被告未按合同约定交付房屋逾期超过七日，原告则有权解除合同。本案中，截止2018年9月4日，原告已向被告支付购房款306500元，但被告至今未向原告交付房屋。综合全案证据，首先，原告积极履行了其付款义务，在2018年9月1日与被告朱伟聊天时，原告仍要求被告朱伟交房，被告虽称原告不收房，但未提交证据。其次，第三人作为中介方也表示是被告以“在外地，没回来”等原因不配合交房。最后，被告于2018年9月16日又将案涉房屋出卖给案外人尹健光，以其行为表明其不愿意继续履行合同将案涉房屋交付原告的义务。故一审法院认定是被告未依照合同约定履行交房义务，依据原、被告双方合同的约定，原告有权解除合同，一审法院判令案涉合同于解除合同的通知送达对方即被告收到起诉状副本之日（2019年1月25日）解除。关于原告要求被告返还购房款的主张，因案涉房屋买卖合同已经解除，故被告应返还原告购房款306500元。关于原告主张的违约金。原告认为被告违约，依据合同约定被告应承担房屋总价款20%的违约金；被告认为其无违约行为，不应支付违约金并请法院确定是否调整违约金。一审法院认为，被告未依据合同约定交付案涉房屋，其行为违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。一审法院坚持违约金以“补偿性为主，惩罚性为辅”的要求，合同中约定的违约金标准过高，故酌情调整为以未返还的购房款为基数（初始金额为306500元），从2018年9月5日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍支付违约金至购房款返还完毕之日止。关于原告主张的律师费。因合同中约定律师费由违约方承担，被告系合同违约方，故应由被告支付原告因本次诉讼支付的律师费。但原告与四川仁竞律师事务所签订的是风险代理，原告至今仅支付2000元代理费，后续是否支付代理费及支付多少代理费尚不确定。故一审法院先行支持律师费2000元，后续律师费实际产生后，原告可另行主张。就原告主张的保全费。因被告系合同违约方，故被告应向原告支付其在诉前保全中垫付的保全费3770元。判决：一、原告张涛与被告朱伟、李德清签订的《房屋买卖合同书》于2019年1月25日解除；二、被告朱伟、李德清向原告张涛返还购房款306500元；三、被告朱伟、李德清向原告张涛支付违约金，违约金的计算标准为：以未返还的购房款为基数（初始金额为306500元），从2018年9月5日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍支付至购房款返还完毕之日止；四、被告朱伟、李德清向原告张涛支付律师费2000元；五、被告朱伟、李德清向原告张涛支付保全费3770元；六、驳回原告张涛的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，当事人同时签订房屋买卖合同和租赁合同，但均认可各方真实意思为订立房屋买卖合同，故本院对张涛与朱伟、李德清之间建立房屋买卖合同关系的事实予以确认。本案系房屋买卖合同纠纷，所涉合同效力、解除事由均属审理范围，并不存在一审法院适用法律错误的问题。根据诉辩意见，针对本案争议焦点评判如下： 一、关于被上诉人张涛是否有权解除买卖合同的问题。根据双方签订《房屋买卖合同书》约定，上诉人朱伟、李德清应于收足约定金额的房款当日向张涛交付案涉房屋。上诉人虽主张“已通知张涛随时可交付钥匙，但张涛故意未领取钥匙”，但未提供证据予以证明，且张涛及励图公司对此均不予认可，而主张系朱伟以“在外地，没回来”等原因不配合交房。上诉人于2018年9月16日又将案涉房屋出卖给案外人尹健光，以行为表明其不愿意继续履行将案涉房屋交付上诉人的合同义务。故，应当认定上诉人无故不按合同约定履行交房义务，张涛有权解除合同，一审法院认定案涉房屋买卖合同于上诉人收到起诉状副本之日解除，并无不当。二、关于违约责任承担的问题。因上诉人违约，被上诉人依约解除合同，作为合同相对方，朱伟、李德清应共同承担返还房款并支付相应违约金的责任。一审法院调整违约金应以被上诉人提出的诉讼请求金额为限，但若以一审法院确定的违约金计算方式计算可能超过该限额，应予纠正。对被上诉人以借款名义向上诉人支付超过首付款的款项，因被上诉人主张该款系为促使上诉人尽快交房并用于冲抵房款，双方并无单独建立借款关系的合意，故上述款项亦属购房款性质。上诉人主张励图公司在本案中承担法律责任，并无法律依据。 综上所述，朱伟、李德清的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初220号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项； 二、变更德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初220号民事判决第三项为“朱伟、李德清于本判决生效之日起十五日内向张涛支付违约金，违约金的计算标准为：以未返还的购房款为基数（初始金额为306500元），从2018年9月5日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍支付至购房款返还完毕之日止，违约金计算的金额以130000元为限”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费4102元，由张涛负担1000元，由朱伟、李德清负担3102元；二审案件受理费5984元，由朱伟、李德清负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉兰 审判员  张时春 审判员  毛文婷 二〇一九年六月三日 书记员  邱 婷