湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)湘01民终4057号上诉人(原审被告):杨文祥，男，1969年12月10日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人:黄子俊，湖南华湘律师事务所律师。上诉人(原审第三人):胡召利，男，1972年12月10日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人:朱鹭，湖南华湘律师事务所律师。被上诉人(原审原告):长沙恒隆资产经营有限公司，住所地湖南省长沙市天心区金线街**。法定代表人:唐卫东，总经理。委托诉讼代理人:梁炜玮，女，1991年6月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区，系该公司员工。原审第三人:彭迎海，男，1968年1月24日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原审第三人:惠峰，男，1976年12月15日出生，汉族，住西安市长安区。上诉人杨文祥、胡召利因与被上诉人长沙恒隆资产经营有限公司(以下简称恒隆公司)、原审第三人彭迎海、惠峰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初171号民事判决，上诉至本院，本院合法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人杨文祥上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2014年4月1日，杨文祥租赁恒隆公司樊西巷70号102、202、302房。2017年11月，恒隆公司向杨文祥送达了解除房屋租赁关系的通知，决定解除租赁关系。经杨文祥、恒隆公司、光学仪器厂及本案原审第三人多次协商，恒隆公司确认双方房屋租赁关系解除。考虑到涉案房屋一楼空置一年，恒隆公司同意免除杨文祥2017年8月16日至2017年11月15日共3个月租金。因杨文祥在租赁期内将房屋交于原审第三人联营使用，原审第三人还需继续租赁房屋的直接与恒隆公司房屋租赁合同，杨文祥退出联营，之后的租金及水电等费用由原审第三人直接交付给恒隆公司。杨文祥分别于2017年12月15日、2017年12月18日向光学仪器厂、恒隆公司交清租金。尔后杨文祥与恒隆公司及原审第三人一同记录水表吨位、电表度数，杨文祥将房屋移交给恒隆公司。上述协商调解及后来房屋交接均有恒隆公司、光学仪器厂及本案原审第三人参与，现恒隆公司出尔反尔，又要求杨文祥支付房屋租金的行为严重违背诚实信用原则。一审判决存在错误，请求二审法院查明事实后依法改判。被上诉人恒隆公司辩称，1、恒隆公司与杨文祥的不定期租赁关系依法应予以解除，但是涉案房屋现在仍由杨文祥在转让经营使用，所以杨文祥应该向恒隆公司支付欠缴的租金和占用费；2、杨文祥至今没有将房屋移交给恒隆公司，也没有与恒隆公司进行水电表交接。胡召利述称，同意杨文祥的上诉请求，涉案房屋应由胡召利继续使用。彭迎海述称，与其无关。惠峰述称，同意杨文祥的上诉请求。上诉人胡召利上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2010年3月，胡召利开始与杨文祥承租恒隆公司房屋经营星城源龙虾老铺子。2017年11月，恒隆公司突然像杨文祥送达解除房屋租赁关系的通知，并要求胡召利腾退房屋。经胡召利、杨文祥及恒隆公司等多次协商，2017年12月15日，胡召利、彭迎海、杨文祥及恒隆公司达成一致意见：1、杨文祥于2017年11月15日退出租赁关系。因涉案房屋一楼空置一年之久，恒隆公司考虑到杨文祥损失过大，免除杨文祥2017年8月16日至11月15日共3个月租金。2、胡召利及彭迎海继续承租恒隆公司房屋，租金按照原约定继续交纳，租赁期间至案涉房屋拆迁时政府要求搬迁之日止。2017年12月18日，杨文祥结清与恒隆公司的租金，将房屋交付给恒隆公司，并与恒隆公司、彭迎海、惠峰重新登记了水电表刻度。上述协商调解及后来房屋交接均有恒隆公司、光学仪器厂及本案原审人参与，现恒隆公司出尔反尔要求腾退房屋的行为严重违背诚实信用原则。且胡召利于2017年将店面重新装修改造，并在恒隆公司的允许下扩大了店面经营面积。一审法院在没有查清事实的情况下直接判决胡召利腾退房屋着实存在过错，请求二审法院依法改判。被上诉人恒隆公司辩称，恒隆公司与杨文祥的租赁关系已解除，胡召利作为次承租人，依法应腾退涉诉的房屋交付给恒隆公司。杨文祥辩称，同意胡召利的上诉意见。彭迎海、惠峰述称，同意胡召利的上诉意见。恒隆公司向一审法院起诉请求：1、依法确认恒隆公司与杨文祥双方的租赁关系已经解除；2、判令杨文祥与胡召利、彭迎海、惠峰立即腾退现非法占用的天心区樊西巷70号102、202、302房；3、判令杨文祥向恒隆公司支付其所欠的房屋租金人民币124800元；4、判令杨文祥向恒隆公司支付租赁关系解除之日至起诉之日的非法占用费58240元（2017年11月15日至2018年1月11日）；5、判令由杨文祥承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：长沙市天心区樊西巷70号房屋登记的所有权人为原长沙市房地产管理局。2001年，长沙市房地产管理局更名为长沙市房屋产权管理局。2003年，原长沙市房屋产权管理局将所有直管公房的产权移交至长沙房产（集团）有限公司，长沙房产（集团）有限公司又将其所有属于天心区、雨花区、岳麓区的房产授权恒隆公司经营管理。2014年11月27日，恒隆公司与杨文祥签订一份《房屋租赁合同》，约定：恒隆公司将长沙市天心区樊西巷70号102、202、302房屋出租予杨文祥；租赁期限自2014年4月1日起至2016年3月31日止；月租金45000元，其中32200元支付给恒隆公司，12800元支付给光学仪器厂；未经恒隆公司书面同意以任何形式和名义擅自转租、与第三方合作经营、或交第三方使用的，恒隆公司有权解除合同。租赁期限届满后，双方未续订合同，杨文祥继续占有、使用、收益房屋，实际按每月31200元/月向恒隆公司支付租金至2017年8月15日。恒隆公司对于双方实际履行合同中将其收取的租金调整为31200元/月无异议。2017年，杨文祥分别与第三人胡召利、惠峰签订《联营协议》，将前述承租的房屋一部分分别交由第三人胡召利、惠峰使用，每月收取固定联营费。2017年11月，恒隆公司向杨文祥送达《关于解除天心区樊西巷70号102、202、302房屋租赁关系的通知》，通知杨文祥因其擅自转租，欠缴租金，决定于2017年11月15日起解除租赁关系，收回房屋。恒隆公司亦向第三人胡召利、彭迎海送达《限期腾房的通知》，告知两人已解除与杨文祥的租赁关系，要求两人腾空房屋。另查明，杨文祥与第三人惠峰因《联营协议》发生纠纷，已另案诉讼。一审法院认为，恒隆公司与杨文祥签订的《房屋租赁合同》当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。《房屋租赁合同》约定的租赁期间已于2016年3月31日届满，此后未续订租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定双方为不定期租赁。不定期租赁，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，恒隆公司有权解除合同，且恒隆公司已通知应当在合理期限之前通知杨文祥，现诉请确认租赁关系已解除，一审法院予以支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；第三人胡召利、彭迎海、惠峰占有诉争房屋没有合同依据，恒隆公司诉请杨文祥及第三人胡召利、彭迎海、惠峰腾退诉争房屋，一审法院予以支持。杨文祥租金交至2017年8月15日，自2017年8月16日起至2017年11月15日止仍应按约定支付租金93600元（31200元/月*3个月），自2017年11月16日起至房屋实际腾退之日止，杨文祥应按31200元/月的标准向恒隆公司支付占有使用费。杨文祥辩称减免3个月租金，没有提出证据佐证，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、确认恒隆公司与杨文祥长沙市天心区樊西巷70号102、202、302房屋的租赁关系已解除；二、杨文祥、第三人胡召利、彭迎海、惠峰于本判决发生法律效力后30日内腾退长沙市天心区樊西巷70号102、202、302房屋；三、杨文祥于本判决发生法律效力后10日内向长沙恒隆资产经营有限公司支付租金93600元；四、杨文祥于本判决发生法律效力后10日内按31200元/月的标准向恒隆公司支付自2017年11月16日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费；五、驳回恒隆公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3960元，由恒隆公司承担160元，杨文祥承担3800元。二审中，上诉人杨文祥向本院提交了如下证据：杨文祥曾向光学仪器厂支付的租金收据复议件4张，拟证明杨文祥以往交纳租金均是当月交纳至上月止的租金；2017年12月15日交付的租金写明的日期为至2017年8月15日止，证明杨文祥提出2017年12月15日已进行协商免除3个月租金，所以租金只到2017年8月15日止。恒隆公司对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议；根据一审查明的事实，杨文祥交租金至2017年8月15日恒隆公司认可，但该收据不能达到其证明目的，不能证明达成了协议，恰恰证实了杨文祥至今占用恒隆公司房屋，但租金只交到了2017年8月15日。胡召利、彭迎海对该证据“三性”均无异议。惠峰提出与其无关。本院经审查认为，恒隆公司对该证据真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以认定；但该证据不能直接证明恒隆公司同意免除杨文祥3个月租金，故对其关联性不予认定。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，恒隆公司与杨文祥签订的租赁合同租赁期届满后，恒隆公司未与杨文祥续签租赁合同，原租赁合同租期转为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人均有随时解除的权利。涉案房屋租赁合同在恒隆公司将解除合同的书面通知送达杨文祥时已经解除。杨文祥在租赁期间将涉案房屋交予胡召利等人使用，在恒隆公司与杨文祥的租赁合同解除后，胡召利等人作为实际占有使用人并未与恒隆公司签订租赁协议，没有继续占有使用涉案房屋的合同依据，一审法院判决确认涉案房屋的租赁关系解除，要求胡召利等人腾退房屋及杨文祥支付尚欠的3个月租金和腾退房屋前的占用适用费并无不当。上诉人胡召利、杨文祥上诉称恒隆公司已同意免除杨文祥2017年8月16日至11月15日共3个月的租金，且杨文祥已将房屋交付给恒隆公司，胡召利等人与恒隆公司达成了继续承租协议。但上诉人在一、二审均未提供足够证据对该事实予以证明，因此对于上诉人该项主张本院不予支持。综上所述，上诉人杨文祥、胡召利的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费3960元，由上诉人杨文祥、胡召利各负担一半。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  熊 伟二〇一九年六月十七日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。