安徽省无为县人民法院 民 事 判 决 书 (2019）皖0225民初2110号 原告:无为县玛嘛贝比童装店，住所地安徽省无为县无城镇实验小学门面房自西向东第七间，统一社会信用代码92340225MA2NDK71XF。 经营者：芮自庆，男，1975年10月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：夏金宝，安徽宸坤律师事务所律师。 被告：伍娴,男，1978年7月13日出生，汉族，住安徽省无为县。 委托诉讼代理人：鲁拥军，安徽鲁拥军律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌康，安徽鲁拥军律师事务所律师。 被告：安徽省无为县实验小学,住所地安徽省无为县西大街，统一社会信用代码123402174864300506。 法定代表人：丁静，校长。 委托诉讼代理人：刘阳，安徽点津律师事务所律师。 原告无为县玛嘛贝比童装店与被告伍娴、安徽省无为县实验小学（以下简称实验小学）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告无为县玛嘛贝比童装店的委托诉讼代理人夏金宝，被告伍娴及其委托诉讼代理人凌康，被告实验小学的委托诉讼代理人刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 无为县玛嘛贝比童装店向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与两被告签订的门面房租赁合同为无效合同；2.判令两被告返还原告门面房租金和转让款、押金款人民币77400元；3.依法赔偿原告经济损失人民币92990元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月、2017年7月，无为县玛嘛贝比童装店与实验小学、伍娴签订《门面房租赁合同》与《店面转让合同》。伍娴以转租人身份在店面转让合同上签字，实验小学亦所有权人身份在租赁合同上盖章确认。《门面房租赁合同》签订后，无为县玛嘛贝比童装店便进行装潢、进货等一系列生产经营活动。经营期间，无为县城市建设投资有限公司以案涉租赁房屋所有人的身份要求无为县玛嘛贝比童装店搬离租赁房屋。无为县玛嘛贝比童装店找到伍娴、实验小学均未得到明确回复。后，无为县城市建设投资有限公司以排除妨害为由将无为县玛嘛贝比童装店诉至法院。审理过程中，无为县城市建设投资有限公司举证证实已于2016年3月取得案涉租赁物所有权，自此无为县玛嘛贝比童装店才知晓被实验小学、伍娴欺骗签订《门面房租赁合同》与《店面转让合同》的事实。无为县玛嘛贝比童装店认为，伍娴、实验小学的行为给其造成巨大经济损失，案涉两合同因不符合法律规定自始无效，致讼。庭后，无为县玛嘛贝比童装店书面撤回要求确认《店面转让合同》无效的诉讼请求。 伍娴辩称，1.案涉《店面转让合同》、《无为县实验小学门面房租赁承包合同书》依法成立，合法有效。2015年12月18日，伍娴因经营需要租赁案涉房屋，后因计划调整并因无为县玛嘛贝比童装店之需，在征得出租人实验小学的同意下将案涉房屋转租无为县玛嘛贝比童装店，三方对转租事实、法律后果均已知悉。后，无为县玛嘛贝比童装店与实验小学重新签订《无为县实验小学门面房租赁承包合同书》。无为县玛嘛贝比童装店与伍娴、实验小学具有民事缔约行为能力，意思表示真实，合同内容不违反法律和社会公共利益，案涉合同合法有效。2.伍娴在签订《店面转让合同》过程中不存在任何欺诈、隐瞒行为，无为县玛嘛贝比童装店所主张的损失与其无因果关系。伍娴与实验小学签订租赁合同时，案涉租赁房屋所有权归实验小学所有。2016年3月，无为县城市建设投资有限公司因政策原因取得案涉房屋所有权，但其并未及时将相关政策文件及变更登记证书向伍娴出示。伍娴对此并不知情。故，伍娴在签订案涉转让合同时为善意且依与实验小学约定就转租事宜征得实验小学同意。3.案涉租赁合同期限早已届满，合同项下的权利义务已然终止，续租、装饰及经营等所有风险应由无为县玛嘛贝比童装店自行承担。根据无为县玛嘛贝比童装店与实验小学租赁合同约定，续租需提前30日告知，且无为县玛嘛贝比童装店在无为县城市建设投资有限公司通知竞租时放弃竞租，导致最终无法续租，应由其自行承担相应损失。伍娴在无为县玛嘛贝比童装店与实验小学签订合同后，已退出租赁关系，故无为县玛嘛贝比童装店在经营期间的损失应由其自行承担。4.即使案涉房屋的产权人为无为县城市建设投资有限公司，但不影响无为县玛嘛贝比童装店对租赁物的使用权，故其在合同履行期满后主张合同无效无法律依据。 实验小学辩称，1.根据无为县人民政府的相关规定，实验小学对案涉租赁房屋有占有、使用的权利，无为县城市建设投资有限公司只享有资产处置权，故实验小学在与无为县玛嘛贝比童装店签订案涉租赁合同时对案涉租赁房屋享有处分权，租赁合同合法有效。2.实验小学与无为县玛嘛贝比童装店之间的租赁合同约定的租赁期限为一年，现合同已履行完毕。后期因无为县人民政府对无为县城市建设投资有限公司名下所有的房屋权限进行变更，收回了实验小学的占有、使用、处分权，无为县城市建设投资有限公司也已依法通知无为县玛嘛贝比童装店。故，双方之间已无租赁合同关系。3.无为县玛嘛贝比童装店诉请的租赁合同与店面转让合同是两个法律关系，不应合并审理。 本院经审理认定事实如下：芮自庆系无为县玛嘛贝比童装店个体工商户的经营者。2017年2月14日，伍娴在征得实验小学同意的情况下与芮自庆补签《店面转让合同》，约定：伍娴将位于无为县西大街实验小学西七号门面房转让给芮自庆使用，芮自庆于2017年2月13日前支付转让费48800元、截止2017年12月18日的房租28600元共计77400元，店铺现有不可拆除的装修、装饰归芮自庆使用，空调归芮自庆，合同自签字之日起生效。该合同签订后，芮自庆将77400元交付伍娴。同日，实验小学与芮自庆补签《无为县实验小学门面房租赁承包合同书》，约定：实验小学将自西向东第七间门面房租赁给芮自庆经营，租赁期限为2016年12月18日至2017年12月18日，租金每月2800元；如续租，芮自庆需在租赁到期之日的30天前主动与实验小学联系并签订续租合同，否则实验小学视芮自庆不再续租并对外招租；租赁物内的装潢由芮自庆自理，合同终止时，芮自庆投资物品产权归其所有，不能拆除的固定物品产权归实验小学，芮自庆不得以任何理由向实验小学主张损失等。实验小学、芮自庆分别在该合同书上签章，合同落款日期为2016年12月18日。合同签订后，芮自庆以家庭的形式在租赁房屋内经营无为县玛嘛贝比童装店，未另行向实验小学交纳租赁期间的房屋租金及押金。 2016年3月11日，无为县城市建设投资有限公司因国家政策取得了涉案租赁房屋的所有权。2017年11月28日，无为县海融国有资产运营管理有限公司函告无为县玛嘛贝比童装店，案涉租赁房屋将在2018年2月挂牌拍租。2018年5月4日，无为县海融国有资产运营管理有限公司再次通知无为县玛嘛贝比童装店，因其未竞租，要求无为县玛嘛贝比童装店无条件腾让门面房。无为县城市建设投资有限公司后又委托安徽有为律师事务所分别于2018年5月9日、2018年6月1日向无为县玛嘛贝比童装店发出律师函，督促无为县玛嘛贝比童装店于收到律师函之日起十五日内腾让交还租赁房屋，并补交原租赁合同期满后至租赁房屋交还日前的使用费。无为县玛嘛贝比童装店在无为县城市建设投资有限公司及其委托律师发出的通知函后，一直未腾房。 2018年7月3日，无为县城市建设投资有限公司将无为县玛嘛贝比童装店诉至本院，要求无为县玛嘛贝比童装店腾退案涉租赁房屋并支付占用期间的占有使用费。审理过程中，无为县城市建设投资有限公司对实验小学与无为县玛嘛贝比童装店之间的案涉租赁合同效力表示认可。2018年9月26日，本院作出（2018）皖0225民初3688号民事判决，判决无为县玛嘛贝比童装店将案涉租赁房屋交还给无为县城市建设投资有限公司。 以上事实有营业执照副本复印件、芮自庆身份证复印件、伍娴人口信息打印件、无为县实验小学门面房租赁合同承包书、店面转让合同、（2018）皖0225民初3688号民事判决书、无国用（2016）第0280土地使用权证书复印件、房地权证无房字第××号房产证复印件、无为县城市建设投资有限公司营业执照副本复印件、中国农业银行银行卡交易明细清单等证据及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、无为县实验小学门面房租赁承包合同书效力问题；二、无为县玛嘛贝比童装店支付的租金、转让费、押金应否退还问题；三、无为县玛嘛贝比童装店主张的经济损失应否支持。 关于争议焦点一无为县实验小学门面房租赁承包合同书效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效是合同法等法律法规及司法解释对双方当事人订立合同的否定性评价，非因存在法定事由，不能认定合同无效。无为县玛嘛贝比童装店以实验小学并非案涉租赁房屋所有权人，实验小学、伍娴在签订合同时存在欺诈为由要求确认合同无效，但案涉租赁房屋所有权人无为县城市建设投资有限公司已认可实验小学与芮自庆签订的无为县实验小学门面房租赁承包合同书的效力，无为县玛嘛贝比童装店亦未提供充分证据证明实验小学、伍娴在签订合同时存在欺诈、损害国家利益，或无为县实验小学门面房租赁承包合同书存在其他法定无效事由，故对无为县玛嘛贝比童装店要求确认该合同无效的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点二无为县玛嘛贝比童装店支付的租金、转让费、押金应否退还问题。首先，无为县玛嘛贝比童装店与伍娴、实验小学签订的合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效且无为县玛嘛贝比童装店正常使用案涉租赁房屋至合同期满，现两份合同均已履行完毕；其次，无为县实验小学门面房租赁承包合同书期满前后，无为县玛嘛贝比童装店及其经营者芮自庆均未向实验小学或房屋所有权人无为县城市建设投资有限公司提出续租或租赁，亦未交纳下一年度房屋租金；再次，无为县城市建设投资有限公司在实验小学与芮自庆案涉租赁合同期满前通知其竞租，其未竞租，应视为放弃优先租赁权，原租赁关系因合同到期、权利义务履行完毕而终止；最后，无为县玛嘛贝比童装店未举证证明其缴纳过押金及押金数额。综上，无为县玛嘛贝比童装店要求伍娴、实验小学返还租金、转让费及押金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三无为县玛嘛贝比童装店主张的经济损失应否支持问题。首先，无为县玛嘛贝比童装店提供的相关经济损失证据为收款收据、信誉卡、发货单，并非正规发票，真实性及相应金额难以确认；其次，芮自庆与实验小学签订案涉租赁合同时，约定租赁物内的装饰装修由芮自庆自理，合同终止时，未形成附合的装饰装修物归芮自庆所有，已形成附合的装饰装修物归实验小学所有，芮自庆不得以任何理由向实验小学主张损失；再次，无为县玛嘛贝比童装店提供的发货单发货日期均为与无为县实验小学门面房租赁承包合同书期满后的2018年、2019年，庭审中无为县玛嘛贝比童装店承认上述各批次货物或卖或库存中未毁损、灭失。故，无为县玛嘛贝比童装店主张装饰装修损失及租赁合同期满后的进货损失，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告无为县玛嘛贝比童装店的诉讼请求。 案件受理费3708元减半收取1854元，由原告无为县玛嘛贝比童装店承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  蒋昕馨 二〇一九年六月二十六日 书记员  夏云芸 附件：本判决引用的法律及司法解释 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。