云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0326民初1639号原告：云南宇辰物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市翠峰路与南宁西路交汇处绅园****。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈华琼，女，1985年11月8日生，汉族，云南省会泽县人，系云南宇辰物业服务有限公司员工，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。被告：张天成，男，1982年10月2日生，汉族，云南省会泽县人，住云南省曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：代兴礼，云南在线律师事务所律师，特别授权代理。原告云南宇辰物业服务有限公司与被告张天成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈华琼、被告张天成及其委托诉讼代理人代兴礼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南宇辰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间应缴纳的物业服务费1479元，生活垃圾清运处置费132元，车库2-K-7物业费240元，总计1851元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年1月1日前，被告张天成购买了泽润龙都二期2栋2单元602室房屋（面积205.39平方米、车库2-K-7的面积为23.62平方米），按照原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司于2018年4月24日签订的《前期物业服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业服务，履行了自己应尽的义务。根据会泽鼎业房地产开发经营有限公司与原告签订的《前期物业服务协议》，被告自2018年1月1日至2018年12月31日期间共拖欠物业服务费1479元、生活垃圾清运处置费132元，车库2-K-7物业费240元，总计1851元，原告多次催要，被告不予理睬。现请求依法判决。张天成辩称，第一、原告主体不适合，原被告之间没有签订过物业服务协议；第二、原告签订的前期物业服务协议无效，损害了泽润龙都业主的利益；第三、被告没有接受过原告的服务管理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。云南宇辰物业服务有限公司提交了以下证据：1、营业执照复印件1份，欲证实原告是适格的主体；2、《前期物业服务协议》复印件1份，欲证实原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订《前期物业服务协议》，收费具有合法性；3、会泽县经营服务性收费标准申报执行年度审核备案表1份，欲证实收费的合理性；4、昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书、物业服务管理移交书、拖欠物业费清单、催费照片各1份，欲证实被告未按照《前期物业服务协议》的约定履行义务；5、照片14张，欲证实我们公司已经对小区提供了有关服务。经质证，张天成对云南宇辰物业服务有限公司提交的证据认为，对第1组证据无意见，但与本案没有关联性；对第2组证据真实性存在疑问，没有载明日期，该份协议存在虚假性；第3组证据与本案没有关联；对第4组证据中昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书及物业服务管理移交书三性不予认可，被告业主不知情，原告也没有进行告知；第4组证据中的拖欠物业费清单、催费照片是真实的，但是由于其他原因而没有交纳物管费；对第5组证据，对照片三性不予认可，原告起诉要求被告支付物业费，但照片上的是不是被告张天成所在的小区不清楚。张天成向本院提交了以下证据：1、曲靖市中级人民法院民事裁定书及会泽鼎业房地产公司注册登记信息各1份，欲证实会泽鼎业房地产公司的法定代表人是刘加纯，并不是原告提交的协议上签名的；2、房屋维修说明1份及房屋损坏照片4份，欲证实房屋存在损坏事实。经质证，云南宇辰物业服务有限公司对张天成提交的证据认为，会泽鼎业房地产公司的董事长是谁，我们也不清楚，但前期物业服务合同是存在的，房屋质量问题是业主与开发商之间的事，并不是我们物管公司的事，我们公司没有介入，与我们没有关系。综合双方所举证据，经过庭审质证，本院认为，云南宇辰物业服务有限公司提交的第1、2、3、4组证据，能够证明案件事实，本院予以采信。张天成提交的第1组证据，本院予以采信；张天成提交的第2组证据，与本案无关，在本案中，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2018年4月24日，云南宇辰物业服务有限公司与昆明明亨物业服务有限责任公司签订物业服务管理移交书，约定云南宇辰物业服务有限公司自2018年5月1日接管泽润龙都小区的物业管理工作，并约定了未缴纳2018年物管费的业主由云南宇辰物业服务有限公司自2018年1月1日起收取费用。同时云南宇辰物业服务有限公司接受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托，为泽润龙都二期芳泽苑小区提供物业管理，双方签订《前期物业服务协议》。协议中对多层住宅以0.6元每月每平方米计算物业管理费，私家车库按每月20元计收；并约定了收费时间自2018年1月1日起。业主于每年1月1日前缴纳下一年度的物业服务费。垃圾清运费按照每月11元的单价收取。另查明，张天成系会泽县泽润龙都二期2栋2单元602号房屋业主，其房屋建筑面积为205.39平方米，车库2-K-7的面积23.62平方米。合同履行过程中，云南宇辰物业服务有限公司已经按照合同约定履行了合同义务。张天成下欠云南宇辰物业服务有限公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务等费1719元及垃圾清运费132元，共计1851元。云南宇辰物业服务有限公司于2019年5月10日诉到我院要求解决。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《前期物业服务协议》及物业服务管理移交书，合法有效。张天成作为会泽县泽润龙都二期2栋2单元602室房屋的业主，接受了物业服务，依法应按照约定向云南宇辰物业服务有限公司支付下欠的物业服务费及生活垃圾清运处置费。云南宇辰物业服务有限公司诉请要求张天成支付下欠的物业服务费及生活垃圾清运处置费共计1851元的请求，本院予以支持。张天成辩称，云南宇辰物业服务有限公司与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务合同》中，在合同上签字的会泽鼎业房地产开发经营有限公司的法定代表人并不是会泽鼎业房地产开发经营有限公司真正的法定代表人，故云南宇辰物业服务有限公司不是适格的原告，且自己并没有接受过云南宇辰物业服务有限公司的物业服务，但《前期物业服务合同》上有会泽鼎业房地产开发经营有限公司的印章，且云南宇辰物业服务有限公司依据《前期物业服务合同》的约定对泽润龙都二期芳泽苑小区进行了物业服务，故对张天成的辩解，本院不予采纳。张天成主张房屋有质量问题，与本案不属于同一法律关系，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：由张天成于本判决生效后十日内一次性向云南宇辰物业服务有限公司支付物业服务费及生活垃圾清运处置费共计1851元。案件受理费50元，减半收取计25元，由张天成负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  刘海燕二〇一九年六月二十四日书记员  王友谊