内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2019）内0781民初967号原告：贾文利，男，1971年5月15日出生，汉族，现住满洲里市。委托诉讼代理人：谭林，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。委托诉讼代理人：隋明芳，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。被告：满洲里兰德置业有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市一道街**。法定代表人：王平安，该公司董事长。委托诉讼代理人：代钦，该公司法律顾问。原告贾文利诉被告满洲里兰德置业有限公司（以下简称兰德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案，因案情复杂转为普通程序由审判员张兆鹏担任审判长，审判员贾玲、人民陪审员仲其珊组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人隋明芳，被告委托诉讼代理人代钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理购买的北方市场地下一层A-076号商铺房屋产权证书；2、依法判令依据商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定第二项：出卖人应支付给买受人1%的违约金3724.80元（372480×1%=3724.80元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年6月原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第三项明确约定，被告将房屋交付原告之后的24个月内，为原告办理房屋产权证书。2006年4月20日，被告将房屋交付给原告，至2008年4月，被告未按合同约定为原告办理房屋产权证书,213名北方市场地下商铺的买受人共同起诉到满洲里市人民法院，诉求为办理房屋产权证书。满洲里市人民法院依据《民事诉讼法》第五十三条及呼伦贝尔市中级人民法院（2008）呼交督字第6号的规定，立案受理了其中三人的起诉状。现该三人的判决书、裁定书（2008）满民初字第1299、1300、1301号；（2009）呼民终字00333、00334、00335号；（2011）内民申字706、708号、（2012）内民申字581号已经生效。上述民事判决书、裁定书均判定："被告于判决生效后十日内，为原告办理房屋产权证书。"现该判决已经发生法律效力。依据《民事诉讼法》第五十四条（四）款的规定，以及《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》（[法释（2001）33号]）第九条（四）项的具体规定，本案原告的诉求适用上述九个生效的判决、裁定事项，被告应为原告办理房屋产权证书。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（[法释（2003）7号]）第十八条第（一）项的规定，以及原告与被告签订的合同中第十五条第（二）项中明确约定："出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理。2项约定：买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。3项约定：出卖人承诺在商品房交付使用24个月办理完毕房地产权属证书。"被告应向原告支付延期办理房屋产权证书的违约金。被告辩称，原告所述与事实不符，其诉讼请求无事实及法律依据，应当依法予以驳回。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定："商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第一种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）单价不变，按产权登记面积结算房款，差额房款多退少补，合同继续履行。（2）应当退还或补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款"。在2007年经满洲里产权登记中心审核确认产权面积后，同年11月5日，被告发出办理产权证的公告，确定产权面积的同时，要求原告支付房款，但原告至今未能按照合同约定补交房款，导致被告无法出具房款完税证明及不动产发票，致使被告无法为原告办理产权证。同时根据《商品房买卖合同》15条第三款的约定："出卖人承诺在商品房交付使用后24个月办理完毕房地产权证书，因买受人的原因（包括但不限于提供资料不全或未按期交纳税费或相关费用）未能按期完毕的，出卖人无须承担责任。"因此，原告至今不能取得房产证的原因在于原告自身，与被告无关，被告无需承担相应责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》，如原告不存在违约的情况下，被告应在房屋交付使用后360日内将资料报送产权登记机关，若违约，应承担已付房款1%的违约责任。但距被告将房屋交付原告长达十年的时间，原告在此期间并未主张过违约金的权利，故其要求承担违约金的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效。同时，虽然被告没有为原告办理房屋产权证书，但并没有影响到原告对房屋的居住使用权、租赁权等权益，没有造成严重后果，故被告没有给原告造成任何损失，被告不应当给付该违约金。综上所述，原告所述与客观事实不符，被告不存在任何违约行为，原告要求被告办理产权证书并给付逾期办证违约金的诉讼请求无事实及法律依据，恳请法庭依法驳回。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据即原告提交的《商品房买卖合同》、购房款收据、（2008）满民初字第1300号民事判决书及被告提交的营业执照各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告向本院提交证据如下：证据一，商品房预销售许可证一份。证明被告的商品房销售资质及诉讼主体资格。原告质证称，商品房预销售许可证所记载的销售的总建筑面积与实际交付面积不符，预售商品房预测绘的面积也与实际面积不符，主要原因有两个方面，一是变更设计，被告在施工过程中变更设计所造成的，根据双方合同约定，被告需经买受人同意方可变更设计；二是被告故意隐瞒公摊面积，造成了套内面积减少，公摊面积增加，被告明显违反权利义务平等原则。该商品房预销售许可证系工商行政部门予以颁发，客观证实被告的商品房销售资格，本院对上述证据的真实性予以采信；证据二，商品房测绘成果报告书一份。证明2006年12月18日，满洲里兴胜房地产测绘有限责任公司依据被告的委托对于满洲里市北区五道街北、六道街南、国际商城东侧的新北方市场综合楼进行现场勘测，内容中对于综合楼总建筑面积为61600.37平方米，其中商业住房建筑面积42560.59平方米，住宅用房建筑面积19039.78平方米，本案涉案房屋最终经测绘产权面积为35.9平方米，套内面积19.2平方米，分摊面积16.7平方米，分摊系数0.869909，合同约定面积为32平方米，实际产权面积比约定面积多出3.9平方米，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条及第15条三款的约定，产权登记面积与合同约定面积产生差异，原告应当按照合同约定在测绘报告出具之日起30日之内向被告补交房屋差价款，现因原告违约被告有权拒绝为原告办理房屋权属证书，且不应当承担违约责任。原告质证称，对该证据真实性没有异议，对证明问题有异议，多出来的公摊面积，原告不应当给付。因原告对该证据真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以采信；证据三，满洲里日报公告及办理产权证公告各一份。证明被告根据《附件四.合同补充协议》第一条约定，于2007年11月5日在满洲里日报及北方市场综合楼整体公告通知原告办理产权证书手续，并要求原告补交房屋面积差价款，但原告至今未能补交该款，导致被告无法为原告办理房屋产权证书，因此，未能办理产权证书的原因系原告拒不补交房屋差价款，违约行为在先，而与被告无关，被告更不存在逾期办证的事实。原告质证称，对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议，对于增加的面积原告不同意支付，面积增加是因为设计变更和故意隐瞒公摊面积所致，合同中也没有规定原告必须交付全部款项后，被告才为原告办理产权证，相关理由已经在魏八香与兰德公司商品房预售合同纠纷案件中，经过一审和二审判决均可确认。因原告对该证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2005年6月23日原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的满洲里市北方市场地下A-076号商业用途房屋，合同约定的建筑面积为32平方米，其中套内面积为19.2平方米，公摊面积为12.8平方米，按建筑面积计算单价为每平方米11640元，原告向被告支付了合同约定的房款372480元。被告于2006年4月20日交付房屋，交房建筑面积为35.09平方米，其中套内面积为19.2平方米，公摊面积16.1平方米，比原面积增加3.9平方米。双方合同第十五条约定:"出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：即2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即3.出卖人承诺在商品房交付使用后24个月办理完毕房地产权属证书，因买受人原因（包括但不限于提供资料不全或未按期交纳税费及相关费用）未能按期完毕的，出卖人无须承担责任"。原告依据该条约定要求被告办理房屋产权证并承担违约金。现被告当庭表示同意不再收取超出3%部分房屋面积差价款，要求原告交纳3%以内的差价款。原告不同意支付。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应全面履行合同义务，该合同第十五条关于产权登记的约定中明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记,需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：即2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3.出卖人承诺在商品房交付使用后24个月办理完毕房地产权属证书，因买受人原因（包括但不限于提供资料不全或未按期交纳税费及相关费用）未能按期完毕的，出卖人无须承担责任"，现被告为原告办理房屋产权证书的期限已经届满，被告理应按照合同的约定为原告办理产权登记，其以原告未缴纳3%以内的房屋差价款为由不予办理的抗辩因其未向本院提出反诉，且原告对此有异议，本院不予支持，被告可另行主张权利。关于原告主张的违约金是否超过诉讼时效的问题，因双方在合同中明确约定逾期办证违约金数额，诉讼时效应从被告违约行为发生之次日起算，故原告该项请求已超过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告满洲里兰德置业有限公司于本判决生效后十日内为原告贾文利办理满洲里市北方市场地下A-076号商铺房屋产权证书；产权登记面积为35.9平方米。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告满洲里兰德置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  张兆鹏审 判 员  贾 玲人民陪审员  仲其珊二〇一九年六月二十五日书 记 员  赵国娟附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转证和消灭应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。三、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。第一百三十七条：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。