云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初1173号原告杨红敏，女，汉族，1976年8月10日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。委托代理人梁子红，云南盛天律师事务所律师。特别授权代理。被告云南大都企业管理有限公司。住所云南省昆明市官渡区。法定代表人刘迅。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司。住所昆明市官渡区。法定代表人王旺。二被告共同委托代理人张会芳，云南微行律师事务所律师。特别授权代理。原告杨红敏诉被告云南大都企业管理有限公司（以下简称“大都公司”）、昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称“鼎杰公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告杨红敏的委托代理人梁子红、被告大都公司、鼎杰公司共同委托代理人张会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年12月1日，原告与被告大都公司、鼎杰公司签订《商铺委托经营管理合同书》约定原告将其所有的位于昆明市某项目二期商铺B1层B1-××号商铺委托给被告大都公司管理运营，被告大都公司按照购房款的固定回报标准向原告支付租金，被告鼎杰公司作为保证人；被告大都公司应于每年度1月10日前及6月10日前分两次支付原告每年度的租金。原告已按合同约定支付了全部购房款，至今被告大都公司只支付了部分租金，2017年下半年及2018年一整年的租金尚未支付。故原告诉至法院诉请判令：一、被告大都公司支付原告2017年下半年及2018年一整年的租金共计70,146元；二、被告大都公司支付原告逾期支付2017年下半年及2018年上半年租金的违约金1393.311元；三、被告大都公司支付原告律师费2500元；四、被告鼎杰公司对被告大都公司所涉金额承担连带保证责任。二被告共同辩称：一、被告大都公司现应向原告支付的固定收益金额为70,146元。期间自2017年6月1日至2018年11月30日。如欠付2017年下半年的租金的，支付租金的日期为该6个月期满后10个工作日内，即2017年12月15日，以此类推。被告对于欠付的真实固定收益是要返还的，但是由于被告大都公司存在入不敷出的情况，请求给予合理时间，以便被告大都公司分期分批支付固定收益。二、被告不应当承担违约金和利息。欠付租金是由于经济低迷造成，合同中并未约定延付租金的违约金。原告依据《商铺委托经营管理合同书》第十二条第一款约定按照同期银行贷款利率计算的应付未付款项的利息，但其计算租金利息的本金金额、起止日期等没有明确，且其主张的同期银行贷款利率4.75%与事实不符。三、合同约定被告大都公司向原告支付固定收益的方式为“先用后付”。四、原告主张的律师费于法无据。原告与律师签订的委托协议，与被告无关。对于委托协议的真实性，被告无法核实。原告主张律师费发票无法与本案相对应。五、被告鼎杰公司不承担连带保证责任。《商铺委托经营管理合同书》是原告与大都公司签署的，合同第十一条约定鼎杰公司对限定的责任提供保证，限定责任指鼎杰公司仅负责协同原告办理大都二期商铺租金专管账户，监督大都二期商铺的租金收益优先用于向原告支付收益。鼎杰公司仅对监督责任提供保证，并不对大都公司支付租金的行为承担保证责任。合同并未约定担保期限，根据法律规定为担保期间为6个月，现鼎杰公司对大都公司监督责任的担保期限已经经过。原告针对其诉讼请求向本院提交以下证据：一、商品房购销合同、商品房买卖合同登记表、购房收据、商铺委托经营管理合同；二、银行流水；三、律师代理委托协议、发票。欲证明起诉内容。二被告共同质证认为认可证据一、二的真实性。不认可证据三的真实性。被告大都公司、鼎杰公司无证据向法庭提交。原告提交的证据，形式合法，内容证明本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采信。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2014年5月12日，原告向被告鼎杰公司购买了位于官渡区商业用房。原告与二被告签订《商铺委托经营管理合同书》，合同编号为鼎杰地产二期2014字第B1-××号，合同约定原告将其所有的位于昆明市某项目二期商铺B1层B1-××号商铺，建筑面积为35.45平方米（实际经营管理面积以房管部门核定的产权建筑面积为准）委托给被告大都公司经营管理；委托期限为6年，自2015年12月1日交房之日起至2021年11月30日止；被告大都公司按合同约定支付给原告固定回报：第一年7%的回报率，收益金额40,919元；第二年和第三年均为8%的回报率，收益金额46,764元/年；第四年和第五年均为9%的回报率，收益金额52,610元/年；第六年10%的回报率，收益金额58,455元。固定回报支付方式：每6个月为一个支付周期，即被告大都公司每6个月向原告支付一次固定回报，自本合同约定的委托经营期开始时，被告大都公司于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的固定回报支付给原告。被告鼎杰公司为被告大都公司履行本合同提供保证，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，原告有权要求被告鼎杰公司承担保证责任。对被告鼎杰公司就本合同限定的责任提供保证，在被告大都公司无法履行合同时，有代为履行责任的义务并承担连带责任。除原告原因或不可抗力外，被告大都公司未能按时支付回报的，被告大都应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向原告支付应付未付款项的利息。违约方应承担对方支出的律师费等为实现债权而发生的费用。合同履行过程中，原告主张被告支付了部分租金，尚欠2017年6月1日2018年11月30日期间的租金70,146元。庭审中，被告认可上述欠款。但对租金支付时间、违约金、利息和律师费是否支付、被告鼎杰公司是否承担责任等问题与原告不能达成一致。原告诉至法院，主张前述诉请。本院认为，原、被告间签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。根据双方当事人签订的《商铺委托经营管理合同书》，可以确定原告与被告大都公司之间形成租赁合同关系。二被告对原告主张的2017年6月1日至2018年11月30日期间所欠的租金70,146元无异议，对此本院予以确认。二被告抗辩认为根据合同约定此期间内的租金未到支付期限。对此本院认为，从《商铺委托经营管理合同书》关于租金支付方式及期限的约定看，租金支付以每六个月为一个支付周期，支付时间为每个周期即每六个月开始后的10个工作日内支付，二被告的相应抗辩主张不能成立，故本院对原告要求被告大都公司支付租金70,146元的请求予以支持。对于原告要求被告大都公司支付违约金的请求，本院认为，被告大都公司未按合同约定的时间支付原告租金，已违约，应按约承担违约责任，由于原告主张被告支付至2018年10月25日的违约金1393.311元未超出原、被告关于违约金的约定标准，本院对原告的该项诉请予以支持。对于原告要求被告鼎杰公司对被告大都公司所负债务承担连带清偿责任的请求，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，本院予以支持。二被告关于其不应承担违约责任的抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。对于原告主张被告支付律师费的诉讼请求，由于原、被告双方已在合同中就该事项进行了约定，且原告已向本院举证证实了律师费的产生及具体数额，故对原告主张被告承担律师费的诉请本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨红敏2017年6月1日起至2018年11月30日期间的租金70,146元及违约金1393.311元、律师代理费2500元；二、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1651元，由被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  周蔚然人民陪审员  吴兰珍二〇一九年六月十八日书 记 员  李彦霈