广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初750号 原告：农庭镭，男，1988年6月16日出生，壮族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：马连敏，崇左市扶绥县法律事务中心法律服务工作者。 被告：广西宁铁地产发展有限公司，住所：广西南宁市西乡塘区衡阳西路**，统一社会信用代码：914501002825357312。 法定代表人：邝依林，董事长。 委托诉讼代理人：罗立，北京市盈科（南宁）律师事务所执业律师。 原告农庭镭与被告广西宁铁地产发展有限公司（以下简称宁铁地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农庭镭及其委托诉讼代理人马连敏、被告宁铁地产公司的委托诉讼代理人罗立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农庭镭向本院提出诉讼请求：1．宁铁地产公司支付违约金1436.665元；2．宁铁地产公司履行提供办理房地产权属登记所需材料报送产权登记机关，帮助农庭镭申办房地产权属证书的义务；3．宁铁地产公司履行为农庭镭在供电部门申办独立电表开户义务；4．宁铁地产公司履行在电梯间门厅铺设墙砖、墙面的义务。事实和理由：2014年8月15日，农庭镭购买宁铁地产公司位于扶绥县，房屋总价款为287133元。双方签订了《商品买卖合同》，合同约定：宁铁地产公司交付商品房给农庭镭使用后720天内，为农庭镭办理房地产权证书，宁铁地产公司违约则按已交付房款0.5%向农庭镭支付违约金。合同还约定宁铁地产公司为农庭镭在供电部门办理独立电表开户，及一楼电梯入口外大厅区域铺设墙砖、墙面的义务。合同签订后，农庭镭按约定交清了全部房款，宁铁地产公司也于2015年7月30日向农庭镭交付了商品房。但宁铁地产公司至今未按约定履行提供办理房地产权属登记所需材料报产权登记机关的义务，也未履行为农庭镭在供电部门办理独立电表开户以及未在电梯间门厅铺设墙砖墙面的义务。 宁铁地产公司辩称，1．宁铁地产公司不应支付违约金，理由是农庭镭没有按照约定交付材料、没有按照规定缴纳公共维修金的过错导致宁铁地产公司不能提交备案材料，且宁铁地产公司办理备案期间正好碰到政府政策变动、政府职能部门变动及办证要求变动等不可抗力原因导致不能及时完成材料备案；2．农庭镭举证证据不足以证明宁铁地产公司没有履行第二、三、四项合同义务，并且农庭镭并没有书面委托宁铁地产公司代为办理房产权证（或不动产证），宁铁地产公司没有义务为农庭镭代为办理该证。合同中也没有约定宁铁地产公司有义务帮助农庭镭申办房产权属证书；3．诉请第三第四项，宁铁地产公司认为合同当中没有明确约定该两项合同义务。综上，请求法院驳回农庭镭全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年8月15日，农庭镭向宁铁地产公司（原广西宁铁腾龙房地产开发公司）购买位于扶绥县，并与宁铁地产公司签订了合同编号为TLXHGC2-2-604的《商品房买卖合同》，约定价款为287133元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方约定处理方式：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（附件三）。达不到约定标准的，双方约定处理方式：买受人及时书面通知出卖人，经双方确认属实后，出卖人在90天内进行维修或采取其他积极措施，使该装饰、设备标准达到双方约定（附件三）的标准。附件三：装饰、设备标准约定“1、……7、电梯间：一层门厅为墙砖墙面，其他楼层墙面刮腻子；8、供水供电：每户独立水表，给水管入户；每户独立电表，供电到户内配电箱，开户费用由业主自付；……。”合同签订后，农庭镭以按揭贷款的方式支付全部购房款，宁铁地产公司于2015年7月30日将该房交付农庭镭使用。宁铁地产公司在商品房交付使用后曾多次通知买受人提交相关资料报产权登记机关备案，农庭镭也提供相关资料给宁铁地产公司，但宁铁地产公司未向房屋产权登记部门提交办理产权登记所需材料，至今未能办理房屋产权证。另，宁铁地产公司已经按合同履行每户独立电表，供电到户内配电箱的义务，电费目前由物业统一代为收取。经核实，宁铁地产公司已经履行电梯间一层门厅为墙砖墙面的义务；腾龙•新华广场第一期第1、2、3、5栋项目现已具备办理房屋所有权证的条件。 另查明，广西宁铁腾龙房地产开发公司现已更名为广西宁铁地产发展有限公司。 上述事实有以下证据予以证实：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、中国农业银行借款凭证、庭审笔录及调查笔录。 本院认为，农庭镭向宁铁地产公司就购买位于扶绥县所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。 根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，合同签订后在约定的期限内为农庭镭办理产权登记所需材料进行备案是宁铁地产公司应尽的合同义务，宁铁地产公司未在约定的期限内履行义务，已经构成违约。宁铁地产公司认为农庭镭未提供办理产权登记所需材料，但宁铁地产公司应该履行向农庭镭告知提交相关材料的先行义务，宁铁地产公司未履行先行义务，违约在先，且宁铁地产公司的其他抗辩理由虽然其当庭提供两组证据，但已超过举证期限，其以收集证据时间不足作为超期举证的理由，理由不成立，故本院对宁铁地产公司的抗辩不予采纳。因此，宁铁地产公司应当依照合同约定，向房屋产权登记部门提交办理产权登记所需材料，配合农庭镭办理房屋产权证。关于逾期备案违约金，宁铁地产公司对其逾期备案的行为应承担违约责任，依据双方在合同中约定，宁铁地产公司应向农庭镭支付逾期违约金1435.67元（287133元×0.5%）。关于宁铁地产公司是否有义务替农庭镭在供电部门办理该房的独立电表开户义务。按照《商品房买卖合同》第十三条约定，宁铁地产公司已经按合同履行每户独立电表，供电到户内配电箱的义务，合同并没有明确约定由出卖方为买受方到供电部门办理房屋的独立电表开户义务，农庭镭未能举证证实，应承担举证不能的不利后果，故对该项诉请本院不予支持。另，经核实宁铁地产公司已经履行该楼房电梯间一层门厅为墙砖墙面的义务，故对农庭镭该项诉请本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、广西宁铁地产发展有限公司自本案判决生效之日起三十日内将办理扶绥县所需的材料交至房屋产权登记部门备案，并协助农庭镭办理上述房屋的产权证； 二、广西宁铁地产发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付农庭镭逾期违约金1435.67元； 三、驳回农庭镭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费25元，由广西宁铁地产发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  方艳桓 二〇一九年六月二十八日 法官助理黄佩兴 书记员黄梅芳 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第六十五条【举证期限】当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。