广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终1479号上诉人(原审被告)：江门市纳美五金实业有限公司。住所地：广东省鹤山市共和镇祥和路****，统一社会信用代码：91440784MA4WMMTAXY。法定代表人：张铁华。委托诉讼代理人：周焰，广东定海针（江门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东同方科技园有限公司。住。住所地：广东省鹤山市共和镇祥和路******一社会信用代码：914***********612W。法定代表人：翟健翼，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。上诉人江门市纳美五金实业有限公司(以下简称纳美公司)因与被上诉人广东同方科技园有限公司（以下简称同方公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初2637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纳美公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回同方公司的诉讼请求；2.判令同方公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决适用法律错误，认定事实不清，依法应予纠正。本案为租赁合同纠纷，早在同方公司提起本诉讼前，纳美公司即以同方公司违反租赁合同为由，向鹤山市人民法院提起(2018)粤0784民初2589号案诉讼，要求同方公司承担违约责任。该案中将对同方公司是否构成违约等问题进行审理，这也是同方公司是否有权要求纳美公司搬迁的前提，而该案目前正在诉讼过程中，为彻底查清本案的事实，正确认定当事人的责任，纳美公司在本案的诉讼阶段依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五款之规定，已向一审法院提出中止本案审理的申请，但一审法院以本案与(2018)粤0784民初2589号案是不同的诉讼请求为由，裁定不予中止审理。一审法院的裁定没有任何事实和法律依据，且明显违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，依法应予纠正。一审判决认定纳美公司承担双倍租金，缺乏事实和法律依据。如上所述，一审法院未能依法中止本案审理，导致同方公司是否有权解除租赁合同的基本事实尚未查清之前，即作出认定同方公司解除合同有效，并判处纳美公司承担双倍租金的做法，缺乏法律依据。综上所述，恳请二审法院在查明事实的基础上，依法撤销一审判决，支持纳美公司的全部诉讼请求，以维护法律的尊严和社会秩序的稳定。同方公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当维持原判。纳美公司的上诉理由不成立，应当予以驳回。一、针对纳美公司提出的一审本案应当中止审理的问题，本案与另外（2018）粤0784民初2589号案立案时间相近，由于另案在审理过程中需要鉴定等工作程序复杂，一审法院先行处理本案，没有违反民事诉讼法第一百五十条第五款的规定，且两案不属于民事诉讼法第一百五十条第五款需要中止审理的情形。二、对于占用费的问题，该问题是基于双方合同的约定，在之前江门地区已经有众多的案例判决占用费按照租金的两倍支付，而且本案中双方所涉的合同的租金本身就远低于市场租金的价格，按照双倍支付占用费合理合法。三、因为涉案的租赁物涉及“三旧改造”项目，纳美公司延迟搬迁或占用同方公司的租赁物会影响“三旧改造”的进程，给同方公司造成不可估量的损失，而且该损失远远大于法院判决的占用费用，所以同方公司认为纳美公司在上诉状中所提出的对于双倍租金的理由不成立。同方公司向一审法院起诉请求：1.判令纳美公司立即搬离涉案租赁物（鹤山市共和镇祥和路326号之五厂房及之六部分厂房）并将租赁物完好返还给同方公司。未履行部分租金约为10339560元。2.判令纳美公司支付租赁物占用费（从2018年5月28日起至被告搬离涉案租赁物日止，按每月222370元的标准计算，为方便诉讼费计算，暂计至2018年7月27日为444740元）。3.判令纳美公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2016年1月28日，纳美公司（乙方）与同方公司（甲方）签订《租赁合同书》，租赁同方公司所有的位于鹤山市************及F座部分厂房，合同约定：“1.1厂房租赁面积为17413平方米，通道面积为3835平方米。2.1鹤山市************厂房面积为11155平方米，通道面积为3835平方米，租期为13年，自2016年3月15日起至2029年3月14日止；2.2鹤山市共和镇祥和路326号F座部分厂房面积为6258平方米，租期为11年11个月15日，自2017年4月1日起至2029年3月14日止。3.1鹤山市************厂房的租金为含税价78330元/月（大写：人民币柒万捌仟叁佰叁拾元整）；鹤山市共和镇祥和路326号F座部分厂房的租金为含税价32855元/月（大写：人民币叁万贰仟捌佰伍拾伍元整）。本合同签订3个工作日内，乙方需将首月房租支付予甲方指定账户。3.2租赁期内，厂房及通道租金每三年递增10%（税金支付方式同上）。3.3租赁期间，乙方生产经营活动产生的费用，包括但不限于水、电、燃气、电视、电话、网络、卫生及物业管理费等费用由乙方承担并按月向甲方缴付。3.5甲乙双方于每月10日前对当月的租金及上月的费用进行对账核算，核实无误后由双方签字确认。3.6甲乙双方确认租金及费用后5个工作日内，乙方应以银行转账方式，将相应金额一次性支付至甲方指定的银行账户，银行转账手续费由乙方承担。4.1乙方在签订本合同之日起3个工作日内，向甲方交纳243070元（大写：人民币贰拾肆万叁仟零柒拾元整）作为履约保证金，甲方收到此款项后提供正式收据。6.1按时支付租金及相关费用。逾期支付租金及相关费用的，每逾期1日，乙方须按逾期款总额的1%向甲方支付逾期违约金。8.2若乙方未能依本合同约定向甲方支付租金或履约保证金，均视为乙方违约，甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即缴付，并从应付之日起按迟延天数按每日1%的标准加收滞纳金；若逾期20天仍未付清所欠费用，并且又没有得到甲方书面同意，则甲方有权单方解除本合同（合同解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除合同的书面通知送达乙方之日），乙方支付的履约保证金甲方不予退还。8.3除上述规定外，乙方违反本合同规定的任一责任或义务，经甲方或甲方授权的代理人书面通知其改正后20日内仍未改正且无正当理由的，均视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同（合同解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除合同的书面通知送达乙方之日），乙方支付的履约保证金甲方不予退还。9.1有下列情形之一的，甲乙双方都有权提出解除合同，双方互不追究对方的责任：（1）因城市规划建设或‘三旧’改造需要拆迁，或政府征地、征收、征用租赁标的，或因社会公共利益及市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制及其他政策原因等情形需要提前收回租赁标的，致使合同无法继续履行，本合同无条件解除。乙方应积极配合，按甲方要求或政府拆迁工作的要求无条件按时搬出。甲方退回乙方所交的履约保证金，国家赔偿款中的搬迁费归乙方所有，其他费用归甲方所有。甲方应提前至少60日通知乙方搬迁日期，如乙方逾期仍不搬离，甲方有权按本合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月收取房屋占用费，且因逾期未搬离造成的损失由乙方承担。9.3如乙方违约导致甲方行使合同解除权，本合同解除后产生的法律效力包括但不限于下列内容：…(4)乙方装修、装饰、加建、改建、扩建、改变房屋结构等投入归甲方所有，乙方不得拆走或破坏任何镶装、嵌装在房屋结构或墙体的装修装饰材料和安装的设备(包括但不限于空调、烟管、照明等设备)，甲方无需给与任何补偿。其他可移走的物品，在搬走过程中给甲方造成损害的，应由乙方负责修缮并赔偿甲方损失；（5）如有合同期满、提前解除或终止的情形，乙方应在双方协商确认的时间或合同约定的时间内将自己的所有财产与自置的设备、物品搬出该房产，且将清洁整齐、状态完好的该房产交还甲方（自然折旧除外）；若因乙方拆除、搬迁等行为致使该房产内、外遭受损坏时，乙方须负责修复原状或赔偿相应的损失。乙方并应于30日内将原登记注册在租赁房屋地址的经营单位迁出。合同终止或解除后30日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房产，则作乙方放弃权利处理，届时甲方（或甲方授权的代理人）有权更换房屋钥匙并将乙方的上述财产和物品自行予以处理，且无需给予乙方任何补偿。乙方逾期未交还租赁房屋或未将其经营单位迁出的，除继续承担腾空、交还房屋、迁出证照等责任外，还应按照本合同终止或解除前最后一个月租金标准的两倍每月向甲方支付房屋占有使用费，直至实际完成时为止。”，同方公司在落款甲方处盖章确认，纳美公司在落款乙方处盖章确认。签订合同后，纳美公司将该厂房用于生产经营。2017年7月25日，鹤山市公安局作出《房屋门（楼）牌编码通知》，房地产权证号为粤房地证字第C2606834号的原房屋门牌编码由“鹤山市************”变更为“鹤山市共和镇祥和路326号之五”；房地产权证号为粤房地证字第C2606837号的原房屋门牌编码由“鹤山市共和镇祥和路326号F座”变更为“鹤山市共和镇祥和路326号之六”。2018年2月26日，鹤山市人民政府作出鹤府复﹝2018﹞27号《关于同意鹤山同方照明科技有限公司旧厂房（总厂区）改造项目方案的批复》，同意鹤山同方照明科技有限公司位于共和镇祥和路（宗地号：440784007008GB00542、440784007004GB00535、440784007008GB00546、440784007008GB00590）的旧厂房（总厂区）改造项目的“三旧”改造方案。2018年3月27日，同方公司向纳美公司发出《关于解除通知书》，内容为：根据鹤山市人民政府“鹤府复[2018]27号”文件内容，鹤山同方照明科技有限公司（下称“我司”）厂区已被纳入鹤山工业城（共和镇）的总体规划范围，将按照文件精神及规划要求开展“三旧”改造。另依据“鹤府办[2016]58号”文件第（十五）条内容，本厂区的现有建筑物，将在2018年9月27日全部拆除。为落实“三旧”改造文件要求及保障安全施工，我司将与各租户解除租赁关系。根据贵司与我司签订的《租赁合同书》第9.1条第（2）款的约定，我司现提前正式发函通知贵司：“出租予贵司的厂房因‘三旧’改造需要拆除，致使《租赁合同书》无法继续履行，贵我双方签订的《租赁合同书》在收到本通知书后，于2018年5月27日依法解除。”请贵司在收到本函件后，着手准备搬离工作，并请贵司在2018年5月27日前搬离我司出租厂房。该通知书于当日由纳美公司的员工邓某签收。2018年6月15日，同方公司委托广东汉铎律师事务所向纳美公司发出《律师函》，要求纳美公司在收到本函之日起七日内搬离同方公司出租厂房。同日，广东汉铎律师事务所向纳美公司邮寄《律师函》。纳美公司认为，已按每月111185元的标准向同方公司缴交租金至今及支付了2018年5月28日至7月31日的占用费。同方公司认为，因合同已经解除，纳美公司2018年5月27日后所缴交不再是租金，应为占用费，并应按2倍的“租金”标准计付，并确认占用费纳美公司已经支付到2018年7月29日止，从2018年7月30日起的占用费没有支付。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。同方公司与纳美公司签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。本案的争议焦点为：一、关于同方公司与纳美公司的租赁合同是否已经解除的问题；二、关于同方公司请求纳美公司返归租赁物是否支持的问题；三、关于同方公司请求的占用费如何计算的问题。一、关于同方公司与纳美公司的租赁合同是否已经解除的问题。对同方公司与纳美公司签订的《租赁合同书》，《租赁合同书》明确约定因“三旧”改造等原因需要拆迁，合同无条件解除，双方都有提出解除合同的权利，可见纳美公司与同方公司签订合同时已经充分了解，并认知到租赁物可能出现被改造拆迁的情况，但纳美公司仍与同方公司签订《租赁合同书》，租赁涉案房屋，故签订《租赁合同书》是双方的真实意思表示，合同的约定对双方具有法律约束力，足以证实纳美公司已明确知悉同方公司将在条件成就时依据约定行使合同解除权，并同意解除合同。2018年2月26日，涉案厂房被确定属“三旧”改造项目范围后，同方公司于2018年3月27日向纳美公司送达《关于解除通知书》，提前通知纳美公司双方签订的《租赁合同书》于2018年5月27日解除，同方公司通知纳美公司解除合同的行为符合合同约定，没有违反法律规定，具有法律效力，一审法院确认同方公司与纳美公司签订的《租赁合同书》已于2018年5月27日解除。二、关于同方公司请求纳美公司返归租赁物是否支持的问题。租赁合同解除后，承租方应按合同约定及时将租赁物交还给出租方。《租赁合同书》项下的租赁物位于鹤山市共和镇祥和路326号之五厂房及之六部分厂房，同方公司按合同约定通知纳美公司解除合同，并按《租赁合同书》的“甲方应提前至少60日通知乙方搬迁日期”的约定提前超过60天的时间通知纳美公司在2018年5月27日前将涉案房产交还，但纳美公司至今仍未将上述涉案房产交还给同方公司，应负违约责任，故同方公司请求判令纳美公司搬离位于鹤山市共和镇祥和路326号之五厂房及之六部分厂房并将租赁物交还，理据充分，一审法院予以支持。三、关于同方公司请求的占用费如何计算的问题。租赁合同解除后，承租人未交还租赁物，应根据合同约定或参照租金的标准支付占用费。涉案《租赁合同书》已于2018年5月27日解除，纳美公司至今尚未向同方公司交还租赁物，故同方公司请求被告支付占用费，理据充分，一审法院予以支持。对鹤山市共和镇祥和路326号之五厂房及之六部分厂房的占用费，根据《租赁合同书》第9.1（1）条“、、、甲方应提前至少60日通知乙方搬迁日期，如乙方逾期仍不搬离，甲方有权按本合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月收取房屋占用费”的约定，合同解除后，纳美公司因未搬离，应交纳占用费。纳美公司认为已按每月111185元的标准向其缴交鹤山市共和镇祥和路326号之五厂房及之六部分厂房的租金至今，并且交纳了占用费至2018年7月。又因同方公司确认纳美公司的占用费已经交纳到2018年7月29日止，故从2018年7月30日起至搬离之日纳美公司应按月租金111185元（78330元+32855元）的2倍即222370元/月向同方公司支付占用费，一审法院予以支持，其余部分不予支持。因租金与占用费是两个不同的概念，双方在实际履行中可以自行协商用租金与占用费进行冲减抵扣，本案不作调整。对于纳美公司书面申请要求中止对本案的审理，因本案与纳美公司诉同方公司租赁合同纠纷[（2018）粤0784民初2589号]一案是不同的诉讼请求，故本案不中止审理，特此说明。综述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条规定，判决：一、江门市纳美五金实业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内搬离位于鹤山市共和镇祥和路326号之五厂房及之六部分厂房并将该部分厂房完好返还给鹤山同方照明科技有限公司。二、江门市纳美五金实业有限公司自2018年7月30日起至搬离鹤山市共和镇祥和路326号之五厂房及之六部分厂房之日止按222370元/月的标准向鹤山同方照明科技有限公司支付占用费。三、驳回鹤山同方照明科技有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费86505.8元（鹤山同方照明科技有限公司已经预交），由江门市纳美五金实业有限公司负担。鹤山同方照明科技有限公司已预交的受理费86505.8元，由一审法院予以退回；江门市纳美五金实业有限公司应于判决生效之日起七日内向一审法院补缴案件受理费86505.8元。二审期间，本案双方当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。二审再查明：鹤山同方照明科技有限公司于2018年12月28日变更名称为广东同方科技园有限公司。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：同方公司主张案涉租赁合同已按约解除以及纳美公司应按222370元/月支付租赁物的占有使用费能否支持。一、结合现有证据显示，本案所涉租赁合同第9.1条约定“有下列情形之一的，甲乙双方都有权提出解除合同，双方互不追究对方的责任。（1）因城市规划建设或‘三旧’改造需要拆迁，或政府征地、征收、征用租赁标的，或因社会公共利益及市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制及其他政策原因等情形需要提前收回租赁标的，致使合同无法继续履行，本合同无条件解除。乙方应积极配合，按甲方要求或政府拆迁工作的要求无条件按时搬出。……甲方应提前至少60日通知乙方搬迁日期，如乙方逾期仍不搬离，甲方有权按本合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月收取房屋占用费,且因逾期未搬离造成的损失由乙方承担等内容，一审期间，同方公司提供了鹤山市人民政府作出的鹤府复﹝2018﹞27号《关于同意鹤山同方照明科技有限公司旧厂房（总厂区）改造项目方案的批复》，上述文件可证明同方公司厂区已被纳入鹤山工业城（共和镇）的总体规划范围，将按照文件精神及规划要求开展‘三旧’改造，该厂区的现有建筑物，将在2018年9月27日全部拆除。依据上述文件及租赁合同第9.1条第（1）款约定，同方公司于2018年3月27日书面发函通知纳美公司案涉《租赁合同书》将于2018年5月27日解除，并要求纳美公司在2018年5月27日前搬离出租厂房。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的约定，本案同方公司诉请解除案涉租赁合同符合合同约定的解除条件，现纳美公司上诉主张同方公司无权解除涉案租赁合同没有事实依据，本院不予支侍。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”及第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’…”的规定，并结合案涉租赁合同的约定“如乙方逾期仍不搬离，甲方有权按本合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月收取房屋占用费”等内容，本案同方公司诉请纳美公司逾期不搬离厂房应按合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月支付房屋占用费，该占用费按租金标准的2倍计算是同方公司在涉案合同解除后要求纳美公司因违约产生的损失赔偿额的计算方法，即逾期仍不搬离厂房纳美公司应承担的违约责任。诉讼期间，纳美公司抗辩主张不同意按上述约定租金标准的2倍支付租赁物的占用费，根据上述相关法律的规定，该主张应视为是对违约金过高提出的抗辩，结合本案租赁合同实际履行期限，以及纳美公司对租赁期限的预期利益以及纳美公司因租赁合同的解除也存在相应的损失等因素，本院酌定案涉租赁合同解除后因纳美公司逾期搬迁的厂房占用使用费每月按144540.5元〔111185元＋33355.5元（111185×30%）〕计算。另，纳美公司上诉以其已向一审法院提起同方公司违约诉讼为由主张本案应中止审理缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，纳美公司上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初2637号民事判决第一项；二、变更广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初2637号民事判决第二项为：江门市纳美五金实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内偿付广东同方科技园有限公司厂房占用使用费（自2018年7月30日起至搬离鹤山市共和镇祥和路326号之五厂房及之六部分厂房之日止按144540.5元/月计算）；三、驳回广东同方科技园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7971.11元(广东同方科技园有限公司已预交86505.8元),由广东同方科技园有限公司负担2334.89元,江门市纳美五金实业有限公司负担5636.22元；广东同方科技园有限公司多预交的一审案件受理费84170.91元由一审法院退回，江门市纳美五金实业有限公司应向一审法院补缴一审案件受理费5636.22元。二审案件受理费7971.11元(江门市纳美五金实业有限公司已预交86505.8元),由广东同方科技园有限公司负担2334.89元,江门市纳美五金实业有限公司负担5636.22元；江门市纳美五金实业有限公司多预交的二审案件受理费80869.58元由本院退回，广东同方科技园有限公司应向本院补缴二审案件受理费2334.89元。本判决为终审判决。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年六月二十九日法官 助理  郑平平书 记 员  黄巧明