广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初27068号原告：梁金定，女，1983年6月18日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**，原告：付伴，女，1986年7月7日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，上列两原告共同委托诉讼代理人：吕向前，广东国煌律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：谢志森，广东国煌律师事务所实习律师。被告：中山市珍诚地产有限公司，住所地广东省中山市**博爱七路**品峰花园******之一，统一社会信用代码91442000MA51MFC04U。法定代表人：钟小珍，执行董事。被告：钟小珍，女，1982年5月14日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**，被告：刘树沅，男，1981年10月15日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**，上列三被告共同委托诉讼代理人：干志峰，广东凯行律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：宋斌富，广东凯行律师事务所律师。第三人：中山市宗信房地产管理有限公司，住所地广，住所地广东省中山市石岐区民科西路**民营科技园管理大厦**信用代码91442000MA4UPK1F1W。法定代表人：吴妙玲。第三人：吴妙玲，女，1972年5月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，原告梁金定、付伴与被告中山市珍诚地产有限公司（以下简称珍诚公司）、钟小珍、刘树沅，第三人中山市宗信房地产管理有限公司（以下简称宗信公司）、吴妙玲委托合同纠纷一案，本院于2018年12月26日受理。诉讼中，本院依原告梁金定、付伴申请，依法追加刘树沅作为共同被告；依被告钟小珍申请且为查明案件事实，依法追加宗信公司、吴妙玲作为无独立请求权第三人参加诉讼。后依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告梁金定以及原告梁金定、付伴共同委托诉讼代理人吕向前、谢志森，被告珍诚公司、钟小珍、刘树沅共同委托诉讼代理人干志峰、宋斌富，第三人宗信公司法定代表人吴妙玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁金定、付伴向本院提出诉讼请求：1.解除原告梁金定、付伴与被告珍诚公司、钟小珍签订的委托协议;2.三被告共同连带向原告梁金定、付伴返还购房订金500000元，违约金自起诉之日起按总款项5‰每日的标准计算至实际付清之日止。事实与理由：原告梁金定、付伴与被告珍诚公司、钟小珍于2018年10月10日签订委托协议，由原告梁金定、付伴委托被告钟小珍以总价1080000元购买中山市石岐区龙凤街4号大信溢彩家园3栋1703号房地产。原告梁金定、付伴按各方签订的协议约定支付购房订金500000元且交税后，该房地产却不能顺利过户至原告梁金定、付伴名下，按照协议的约定原告梁金定、付伴有权与被告珍诚公司、钟小珍解约。原告梁金定、付伴多次与被告珍诚公司、钟小珍沟通未果。另外，被告钟小珍与被告刘树沅系夫妻关系，上述债务发生在夫妻婚姻存续期间，被告刘树沅亦应承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，原告梁金定、付伴特提起本案诉讼。诉讼中，经询问，原告梁金定、付伴明确不向第三人宗信公司、吴妙玲主张权利。原告梁金定、付伴对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.委托协议、委托书；2.收据；3.结婚登记审查处理表。被告珍诚公司、钟小珍共同答辩称：1.本案涉案的委托协议可以继续履行，继续等待交易。珍诚公司、钟小珍只是居间方，已将涉案所有款项支付给宗信公司及吴妙玲，应由宗信公司及吴妙玲向原告梁金定、付伴返还款项。原告梁金定、付伴与被告珍诚公司、钟小珍签订委托协议，并收取购房订金500000元后，被告钟小珍与宗信公司于2018年10月11日签订委托书，约定由宗信公司协助被告钟小珍购买涉案房地产。委托书签订后，被告钟小珍将收到原告梁金定、付伴购房订金500000元全额支付给吴妙玲，吴妙玲是宗信公司的唯一股东。本案的交易双方是原告梁金定、付伴和宗信公司，实际上是原告梁金定、付伴向宗信公司购买涉案房地产，被告珍诚公司、钟小珍是居间方，因为宗信公司的原因导致涉案房地产未能办理过户手续，理应由宗信公司及吴妙玲返还涉案款项。2.原告梁金定、付伴主张的违约金过高，请求法院予以调整。被告珍诚公司、钟小珍已积极促成涉案房地产的交易，并非故意违约。被告珍诚公司、钟小珍也是本案的受害者。3.被告刘树沅未参与委托事务，无须承担任何清偿责任。虽然被告钟小珍与刘树沅是夫妻关系，但被告刘树沅并未与原告梁金定、付伴签订委托协议，被告钟小珍也未将协议内容告知被告刘树沅，被告刘树沅对此不知情。本案涉案债务不应认定是被告钟小珍、刘树沅的夫妻共同债务，被告刘树沅无须承担清偿责任。4.由于本案另外一位当事人吴妙玲涉嫌刑事诈骗，现已被刑事羁押，被告珍诚公司、钟小珍均是该刑事案件的被害人，本案应当中止审理，待刑事案件审结后再继续审理。若最终确定本案为刑事诈骗案件，原告梁金定、付伴和被告钟小珍、珍诚公司之间以及被告钟小珍与吴妙玲之间所签订的委托合同均是无效合同，本案的法律性质也会发生变化。最终应当按照刑事案件返还被害人财产的程序来处理所涉的财产问题。被告珍诚公司、钟小珍就其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：1.委托书；2.收据；3.个人明确对账单。被告刘树沅辩称：1.被告刘树沅不是委托协议的当事人，不应承担清偿责任。涉案委托协议是原告梁金定、付伴与被告珍诚公司、钟小珍三方共同签订，而被告刘树沅对该委托协议不知情，也没有在协议上签字，实际也未参与协议约定的权利义务中。涉案债务是被告珍诚公司、钟小珍的债务，被告刘树沅无共同负债的意思表示，因此不应当认定涉案债务是被告钟小珍、刘树沅的夫妻共同债务。2.涉案债务已超出了被告钟小珍、刘树沅家庭日常生活所需，原告主张梁金定、付伴的诚意金高达500000元，该款项只是用于为原告梁金定、付伴办理购买涉案房地产，不是用于被告钟小珍、刘树沅的日常生活，数额也明显超过被告钟小珍、刘树沅的日常生活所需，且被告刘树沅有自身的工作，是中山市某三甲医院的医生，被告刘树沅从未参与对被告珍诚公司的管理经营。原告梁金定、付伴也未提供证据证明该债务是用于被告钟小珍、刘树沅夫妻共同生产经营。涉案债务不是被告钟小珍、刘树沅的夫妻共同债务，请求法院驳回原告梁金定、付伴对被告刘树沅的诉讼请求。被告刘树沅就其辩解在举证期限内未向本院提交证据。第三人宗信公司、吴妙玲述称：吴妙玲不认识钟小珍，其只认识吴仲文，钟小珍是吴仲文的客户，协议中与梁金定确定的房屋价格不是吴妙玲确定的价格，吴妙玲还有一个上家叫麦彩斌。当时梁金定想购买涉案房屋，就让宗信公司、吴妙玲去谈房屋的交易流程，吴妙玲就问麦彩斌有什么房屋可以购买，麦彩斌就向吴妙玲提供一些房屋资讯。吴妙玲有与吴仲文商谈过房屋价格的问题，吴妙玲不知道涉案房屋的原业主是谁，全是由麦彩斌去沟通跟进。吴妙玲没有和钟小珍签订过任何合同，委托书也不是吴妙玲签订的。虽然宗信公司的法定代表人是吴妙玲，但公司的公章是吴妙玲的哥哥在管理，合同上的公章不是吴妙玲加盖的。吴妙玲与吴仲文是同学，吴妙玲与吴仲文也没有签过任何合同，吴妙玲所收取的500000元还在宗信公司的帐户里。有一天，钟小珍来到宗信公司说与宗信公司签订了一批房屋交易的委托书，吴妙玲遂让钟小珍把合同等材料拿过来，再到后来，有一些客户去向钟小珍追讨无果后来到宗信公司向吴妙玲追讨款项。吴妙玲还有其他合作伙伴及下家，一直以来吴妙玲都是想，如果交易不成，吴妙玲就要求下家等人员退还客户已支付的款项。吴妙玲向吴仲文支付的中介费大约为100000元、200000元或400000元。第三人宗信公司、吴妙玲就其陈述在举证期限内未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年10月10日，梁金定、付伴（甲方），钟小珍（乙方）与珍诚公司（居间方）签订委托协议，约定：甲方委托乙方以总价1080000元购买位于中山市石岐区龙凤街4号大信溢彩家园3栋1703号房地产，建筑面积约117平方米。甲方需在2018年10月12日前支付购房订金500000元，再交税（预计2018年11月30日交税），交税过户后24小时内支付剩余房款的580000元，所有的房款转入钟小珍账户，委托钟小珍购买此房，每次收款后，乙方需要开出收据给甲方，乙方有义务确保甲方的资金安全。若委托事项自签合同日计起45个工作日内，交易房产不能顺利过户到甲方名下，双方协商选择以下两种方式之一来进行处理：1.继续等待交易，本协议顺延；2.甲方有权要求解约，乙方需要在甲方提出解约后的7个工作日内将退还所有购房订金500000元，如不能如期支付，乙方需要向甲方支付总款项每天5‰的违约金。此房产交易由珍诚公司作为担保，并由钟小珍个人承担连带责任，担保甲方资金安全，担保期间为签约日起至委托人收到房产证原件止。居间费用10000元，房产过户到甲方名下后，由甲方支付给乙方。该协议还约定其他事项，并由梁金定、付伴、钟小珍签名捺印，珍诚公司盖章确认。后梁金定通过微信以及手机转账方式向钟小珍支付500000元，钟小珍并向梁金定出具收据，确认收到订金500000元，并注明交易不成功，金额全退还。后珍诚公司、钟小珍未能为梁金定、付伴购买涉讼房地产，梁金定、付伴与珍诚公司、钟小珍协商退还款项未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：2018年10月11日，钟小珍（甲方、委托人）与宗信公司（乙方、受托人）签订委托书，约定：乙方受甲方委托，协助甲方用1000000元（甲方自行完税）购置位于溢彩荟1703的房屋一间。甲方委托乙方全程办理一切房屋购置手续。甲方在签订本委托书之日将购房诚意金500000元整给乙方。银行完成解押手续后办理过户手续，过户当日甲方须付清所有房款。乙方如在收到诚意金后45个工作日内不能成功购置甲方所需房屋，则本委托书于当日失效，乙方需在七个工作日内将诚意金及全部购房款退回给甲方。有效日期2018年10月11日至45个工作日。该委托书由钟小珍签字捺印，宗信公司盖章，吴妙玲签名确认。同日，宗信公司向钟小珍出具收据，载明，收到钟小珍交来购置溢彩荟1703房房屋一间的购房诚意金500000元；银行解押后过户，过户当日付清全部房款；逾期不能办理的，收款方于7个工作日内退回所收款项；收据以诚意金款到吴妙玲账户后生效。又查：梁金定称其与钟小珍是多年朋友关系。梁金定与吴妙玲均称其并不认识对方。钟小珍开初之时也不认识吴妙玲，而是认识自称是宗信公司的员工吴仲文。对于钟小珍与宗信公司、吴妙玲之间的关系以及交易往来，梁金定亦不清楚。钟小珍称吴妙玲、宗信公司涉嫌以虚构房源诈骗，吴妙玲目前因涉嫌诈骗被刑事拘留。再查：钟小珍与刘树沅是夫妻关系，两人于2010年12月8日登记结婚。珍诚公司是自然人独资有限责任公司，钟小珍为其唯一股东。宗信公司是自然人独资有限责任公司，吴妙玲为其唯一股东本院认为：本案是委托合同纠纷。梁金定、付伴与钟小珍、珍诚公司签订的委托协议，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，各方当事人均应恪守履行。委托协议约定自委托合同签订日起45个工作日内不能顺利办理涉案房地产过户的，梁金定、付伴可提出解除合同并退款的要求，钟小珍应在七个工作日内退还所有已经收取的款项。梁金定、付伴与钟小珍于2018年10月10日签订委托协议并生效，现早已超过合同约定的房屋过户期限，钟小珍未能在合同约定期限内为梁金定、付伴成功购买涉案房地产并过户，梁金定、付伴签订委托协议购买涉案房地产的合同目的已不能实现，钟小珍的行为已构成根本违约，梁金定、付伴诉请解除其与钟小珍、珍诚公司于2018年10月10日签订的委托协议，于法有据，本院予以支持。梁金定、付伴依据委托协议的约定，要求钟小珍返还已付购房订金500000元，理据充分，本院亦予以支持。委托协议中约定钟小珍未能在约定的期限内退还款项的，梁金定、付伴有权按每天5‰的标准主张违约金，梁金定、付伴诉请钟小珍自梁金定、付伴起诉之日即2018年12月26日起向其支付违约金，有合同依据。对于违约金的标准问题，委托协议约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院认为调整至年利率24%为适当。委托协议中同时约定珍诚公司对梁金定、付伴的资金安全提供担保责任，对保证方式没有明确约定，故珍诚公司依法应对钟小珍所负的前述债务承担连带保证责任，珍诚公司承担担保责任后，有权向钟小珍追偿。关于钟小珍所负债务是否为钟小珍、刘树沅夫妻共同债务，刘树沅应否对涉案债务承担连带清偿责任的问题。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”，本案中，涉案债务虽发生在钟小珍、刘树沅夫妻关系存续期间，但债务数额明显超出家庭日常生活所需；且从钟小珍提交的证据可以看出，钟小珍收取涉案购房订金后已转账支付给吴妙玲，并未用于家庭日常生活。梁金定、付伴亦未举证证明涉案债务用于钟小珍、刘树沅夫妻共同生活、共同生产经营或者基于钟小珍、刘树沅夫妻双方的共同意思表示，根据前引司法解释，本院认定涉案债务并非钟小珍、刘树沅的夫妻共同债务。梁金定、付伴主张刘树沅对涉案债务承担共同清偿责任，理据不足，本院不予支持。另外，委托协议由梁金定、付伴与钟小珍、珍诚公司签订，梁金定、付伴与钟小珍进行业务往来时，无证据证实梁金定、付伴知悉或钟小珍向梁金定、付伴披露涉案房地产系由钟小珍转委托吴妙玲及宗信公司购买，本案争议委托合同的双方为梁金定、付伴与钟小珍、珍诚公司，至于钟小珍与宗信公司、吴妙玲之间的合同关系，虽与本案争议的合同关系有牵连，但属于另一法律关系，钟小珍与宗信公司、吴妙玲之间的合同关系，涉嫌经济犯罪的，亦不影响本案的审理。钟小珍与宗信公司、吴妙玲的其他纠纷，应另循合法途径主张。对于钟小珍提出的中止本案审理的申请，基于前述，本院亦不予准许（本院不再另行制作通知书）。综上所述，原告梁金定、付伴诉求合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第一款第（四）项，第一百零七条，第一百一十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告梁金定、付伴与被告钟小珍、中山市珍诚地产有限公司于2018年10月10日签订的委托协议；二、被告钟小珍于本判决生效之日起七日内向原告梁金定、付伴返还购房订金500000元及违约金（违约金的计算方式为：以500000元为基数，按年利率24%的标准从2018年12月26日起计算至实际清偿之日止）；三、被告中山市珍诚地产有限公司就被告钟小珍的前述第二项债务承担连带清偿责任；被告中山市珍诚地产有限公司承担担保责任后，有权向被告钟小珍追偿；四、驳回原告梁金定、付伴的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元（原告梁金定、付伴已预交），由被告钟小珍、中山市珍诚地产有限公司负担（被告钟小珍、中山市珍诚地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告梁金定、付伴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁丹妮人民陪审员  冯艳玲人民陪审员  林 祺二〇一九年六月五日书 记 员  黄英毅许晓丹