河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终8180号上诉人（原审被告）：郑州建业高新置业有限公司，住所郑州高新区环保路**。法定代表人：焦笑言，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴梦龙，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘建霞，女，1992年5月14日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：吴若闻，河南天荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈华莉，河南天荣律师事务所实习律师。原审第三人：中国民生银行股份有限公司郑州分行，营业场所河南省郑州市郑东新区CBD商务外环1号民生银行大厦。负责人：王毅，该行行长。委托诉讼代理人：王阳阳，河南铭高律师事务所律师。上诉人郑州建业高新置业有限公司（以下简称郑州高新置业公司）因与被上诉人刘建霞、原审第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行（以下简称民生银行郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州高新置业公司上诉请求：1.依法判令撤销一审判决第三项、第六项；2.依法改判一审判决第三项为:郑州高新置业公司返还刘建霞首付款306915元及已偿还月供中的本金部分，刘建霞已偿还月供中的利息部分由刘建霞承担；3.依法改判一审判决第六项为:郑州高新置业公司赔偿刘建霞维修基金4457元，刘建霞支付的认购金及代办费、登记费由刘建霞承担；4.依法改判刘建霞承担本案一审及二审的诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实不清，导致判决结果错误，刘建霞支付的认购金及代办费、登记费不应由郑州高新置业公司承担。一审法院查明，刘建霞缴纳的1万元认购金缴纳之后可以享受购房优惠，不缴纳则不能购买郑州高新置业公司开发的楼盘，并据此认定该费用系刘建霞为履行合同所支出的合理费用。一审法院查明的该事实显然属于认定事实不清。首先，刘建霞为了通过第三方的渠道降低购房成本并享受第三方提供的相应服务，与第三方另行订立了《服务协议》且应当已享受了《服务协议》约定的各项权利，与本案的房屋买卖合同关系并非同一法律关系。郑州高新置业公司也从未因该《服务协议》向刘建霞收取过任何费用，即使刘建霞不通过该第三方仍然可以购买该房屋，故该费用不应当被认定为刘建霞的合理和必要费用，郑州高新置业公司亦未从中获取任何利益，郑州高新置业公司对刘建霞支付的该笔费用没有任何责任或过错。其次，如前所述，刘建霞所称不缴纳认购金就不能购买房屋与事实不符，郑州高新置业公司一直以来均严格按照国家及地方法律法规的规定对外销售房屋，不存在变相收取额外费用的情况，更为重要的是，除刘建霞自述外，刘建霞未提交任何证据来证明其所述系真实的，依法不应予以采信。代办费系刘建霞委托他人代为办理相关手续所支出的费用，非刘建霞必要支出，不应由郑州高新置业公司承担。登记费系国家机关按规定收取的费用，亦不应由郑州高新置业公司承担。综上所述，一审法院认定事实不清，导致判决结果错误，刘建霞在一审诉请中要求郑州高新置业公司承担的费用除维修基金外均不应被认定为刘建霞支付的合理费用，亦不应由郑州高新置业公司承担。一审法院适用法律错误，郑州高新置业公司不应同时承担合同约定的违约金及刘建霞的损失。刘建霞在一审中主张的损失有如下部分组成：1、刘建霞已支付的第三人收取的贷款利息；2、刘建霞支付的维修基金、认购金、代办费、登记费等损失。刘建霞在一审中主张的违约金为按照郑州高新置业公司与刘建霞订立的《商品房买卖合同》的约定计算的相当于房屋总价款2％的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。也即是说，违约金的目的即是为了赔偿因一方违约而导致的另一方的损失，合同中如果约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，则接受违约金的一方是不得再另行要求损失赔偿责任的，从司法解释的相关规定来看，我国法律关于违约赔偿责任采取的是补偿性的态度，不主张守约方因违约方的违约行为而获益。一审法院判令郑州高新置业公司向刘建霞支付解除合同违约金已经对刘建霞的实际损失如贷款利息等进行了填补，一审法院又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定在判决的第三项、第五项、第六项分别判令郑州高新置业公司承担刘建霞的损失显然属于适用法律错误。基于本上诉状第一条所述之理由，郑州高新置业公司仅应赔偿刘建霞违约金或承担刘建霞已支付的银行利息和维修基金的损失。综上所述，为维护当事人的合法权益，请求二审人民法院依法予以改判。刘建霞辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中刘建霞与郑州高新置业公司签订的《商品房买卖合同》解除，一审法院在查明相关事实的基础上，根据上述法律规定判令郑州高新置业公司返还刘建霞购房款、月供本金及月供利息并无不当。2、由于郑州高新置业公司的违约行为导致合同解除，刘建霞由此产生的相关购房款利息损失、因履行相关合同义务所产生的合理费用支出即代办费、认购金、办证费，均为因合同解除刘建霞产生的合理损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”刘建霞缴纳的认购金、代办费、登记费应当由郑州高新置业公司承担。二、郑州高新置业公司应当赔偿刘建霞的各项损失并承担违约责任。1、《商品房屋买卖合同》中违约条款虽为郑州高新置业公司与刘建霞共同签订，但该条款是郑州高新置业公司为了方便与业主签订而单方起草的格式条款，该违约金条款所约定的违约金金额明显无法弥补刘建霞的损失，只赔偿刘建霞违约金对刘建霞显然不公平。因此，郑州高新置业公司称违约金已经是对刘建霞损失的填补，不应再支持刘建霞的其他损失显然没有事实和法律依据。2、法律从未禁止违约金与损失赔偿并用，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。刘建霞认为，因一方违约导致合同解除，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度、以及预期利益等因素，刘建霞在一审中请求的各项损失均为其产生的合理损失，一审法院在查明刘建霞损失的基础上，根据郑州高新置业公司的过错，按照双方签订合同中的违约条款判令郑州高新置业公司承担违约责任赔偿刘建霞的损失符合相关法律规定，更是对守约方权利的维护。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决并无任何不当，请求二审法院予以维持。民生银行郑州分行述称，一审法院判决第三项并无不当。判令郑州高新置业公司返还刘建霞首付款及已偿还的月供是正确的。至于违约金问题，民生银行郑州分行依照合同约定放款，应当依法收取贷款利息，利息并不属于损失的一部分。刘建霞向一审法院起诉请求，1.解除刘建霞、郑州高新置业公司签订的《商品房买卖合同》；2.郑州高新置业公司返还刘建霞已支付购房首付款306915元及月供80717.58元（暂计至2018年11月15日），共计387632.58元；3.郑州高新置业公司支付刘建霞违约金7451.17元；4.郑州高新置业公司赔偿刘建霞维修基金、认购金、代办费等损失共计15387元；5.请求解除刘建霞与民生银行郑州分行签订的《个人购房/车位借款及担保合同》，并由郑州高新置业公司偿还刘建霞尚欠民生银行郑州分行的贷款本息。一审法院认定事实：2016年12月9日，刘建霞与郑州高新置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：GX16002970496，合同主要内容包括：1、第三条、第四条房产情况及计价方式：刘建霞购买高新技术开发区漳河路15号3幢1单元28层336号商品房，商品房合同号为GX16002970496，户型为二室二厅，建筑面积为68.58平方米，商品房所有权人为刘建霞，该商品房单价为14682.34元/㎡，总金额为1006915元。2、第六条付款方式及期限：约定金额306915元，付款方式为现金，约定付款时间为2016-12-09，交纳比例为30.48%；约定金额700000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为69.52%。3、第八条交付期限：郑州高新置业公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中郑州高新置业公司承诺的基础设施、公共配套建筑达到条件的商品房交付刘建霞使用；前期物业管理已经落实条件的商品房交付刘建霞使用。6、第九条郑州高新置业公司逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外，郑州高新置业公司如未按本合同规定的期限将商品房交付刘建霞使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，郑州高新置业公司按日向刘建霞支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，刘建霞有权解除合同。刘建霞解除合同的，郑州高新置业公司应当自刘建霞解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按刘建霞累计已付款的2%向刘建霞支付违约金。上述商品房买卖合同签订时，刘建霞即向郑州高新置业公司交付首付款306915元及维修基金4457元。为履行上述商品房买卖合同，刘建霞与民生银行郑州分行及郑州高新置业公司签订《个人购房/车位借款及担保合同》，刘建霞为借款人，民生银行郑州分行为贷款人，郑州高新置业公司为保证人。该合同约定：1、借款金额及期限：第1条购房借款金额为柒拾万元整（小写：700000元）。第2条借款期限共360月，自2016年12月15日起，至2046年12月15日止。2、还款方式：第8条按月等额本息还款法，第9条还款日为每月15日。3、借款的发放：第13条本合同借款为购房借款的，刘建霞已向郑州高新置业公司缴付30.48%以上的首期购房款，剩余购房款即本合同项下借款，民生银行郑州分行采用受托方式进行支付，刘建霞无条件且不可撤销的授权民生银行郑州分行将本合同项下的借款以刘建霞购房款的名义一次性划入郑州高新置业公司指定的账户中。4、责任保证：第14条郑州高新置业公司对本合同签订之日起至本合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交于民生银行郑州分行之日止，期间内产生的本合同项下所有刘建霞应付未付款项（包括民生银行郑州分行根据本合同约定宣布提前到期的款项）承担连带保证责任。5、抵押担保：第17条刘建霞以漳河路15号3号楼1单元28层336号房产抵押提供担保。上述贷款合同签订后，民生银行郑州分行按约定放款70万元至郑州高新置业公司账户，自2017年1月15日起刘建霞每月按时向民生银行郑州分行偿还月供至今。到2018年6月30日，郑州高新置业公司未能按期交付房屋，郑州高新置业公司向刘建霞支付了7月份、8月份的逾期交房违约金共计12687.13元。到2018年8月31日，郑州高新置业公司仍然不能交付房屋，刘建霞于2018年9月25日向郑州高新置业公司提交了解除《房屋买卖合同》告知书。郑州高新置业公司于2018年11月1日通知刘建霞将于11月20日前交房，又于2018年11月14日通知刘建霞办理收楼手续，但刘建霞至今未收房。现刘建霞因解除合同及退还房款一事诉至该院，从而形成本案纠纷。庭审中，刘建霞提交了其与郑州乐居广告有限公司签订的《服务协议》及银联卡刷卡小票，刷卡金额为10000元，刘建霞称该1万元是在售楼部现场刷卡向郑州高新置业公司交纳的，1万元认购金未充抵首付款，该1万元交了之后，可以享受购房优惠，不交该1万元认购金，不能购买郑州高新置业公司所开发的楼盘。此外，刘建霞还提交了一份代办费收据，金额为930元。郑州高新置业公司则认为服务协议是刘建霞与案外人签订的，代办费也是交给案外人的，刘建霞可以另行向案外人主张，不应当由郑州高新置业公司承担。一审法院认为：刘建霞、郑州高新置业公司签订的《商品房买卖合同》及刘建霞与民生银行郑州分行签订的《个人购房/车位借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，刘建霞与郑州高新置业公司之间形成合法有效的买卖合同关系，刘建霞与郑州高新置业公司及民生银行郑州分行之间形成合法有效的担保借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年6月30日，郑州高新置业公司未能于2018年8月30日交房，逾期超过60日，刘建霞于2018年9月25日以书面形式通知郑州高新置业公司解除合同，郑州高新置业公司亦未对此提出异议，故刘建霞要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，也符合法律规定，该院予以支持。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同》解除后，《个人购房/车位借款及担保合同》也应当一并解除，郑州高新置业公司应当将刘建霞交付的首付款306915元及已经偿还过的贷款本息返还给刘建霞，将下余的贷款额返还给民生银行郑州分行。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向刘建霞支付违约金。”刘建霞已付了全部房款1006915元，按照2%计算，违约金为20138.3元，扣除郑州高新置业公司已经支付的12687.13元，郑州高新置业公司还应当向刘建霞支付违约金7451.17元。关于刘建霞请求郑州高新置业公司赔偿刘建霞维修基金、认购金、代办费等损失共计15387元，郑州高新置业公司对维修基金不持异议并愿意返还，认购金10000元及代办费930元均是刘建霞为履行合同所支出的合理费用，现因为郑州高新置业公司的违约行为导致合同被解除，刘建霞的上述损失应由郑州高新置业公司予以赔偿。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告刘建霞与被告郑州建业高新置业有限公司于2016年12月9日签订的合同编号为GX16002970496的《商品房买卖合同》。二、解除原告刘建霞与被告郑州建业高新置业有限公司、第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房/车位借款及担保合同》。三、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告刘建霞首付款306915元及已偿还的月供（月供数额以第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行出具的还款凭证为准）。四、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内向第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行返还刘建霞的贷款余额（贷款余额以第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行核算为准）。五、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告刘建霞违约金7451.17元。六、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告刘建霞维修基金、认购金、代办费等损失共计15387元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7457元，由被告郑州建业高新置业有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。一审法院判决郑州高新置业公司返还刘建霞首付款及已偿还的月供，并无不当。关于刘建霞请求赔偿其维修基金、认购金、代办费等损失问题，认购金及代办费、登记费均是刘建霞为履行合同所支出的合理费用，现因郑州高新置业公司的违约行为导致合同被解除，上述损失应由郑州高新置业公司予以赔偿。综上所述，郑州高新置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73.3元，由上诉人郑州建业高新置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年六月十七日书记员  张赫男