重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初4082号 原告（反诉被告）：陈满，女，1979年5月10日出生，汉族，住重庆市巴**。 委托诉讼代理人：柯超，重庆翰墨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺彬霖，重庆翰墨律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄静，女，1969年10月29日出生，汉族，户籍地重庆市渝中区，现住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：尹柱刚，重庆智韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：左毅，重庆智韵律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈满与被告（反诉原告）黄静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员晏慧耘、彭钦梅组成合议庭，于2019年5月23日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈满的委托诉讼代理人柯超和贺彬霖、被告（反诉原告）黄静及其委托诉讼代理人尹柱刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈满向本院提出诉讼请求：1.黄静向陈满支付所欠购房款80000元；2.黄静向陈满支付资金占用费，以80000元为基数，从2017年7月15日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至付清之日止；诉讼费由黄静承担。事实和理由：陈满与黄静于2017年6月23日签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定房屋坐落于XX小区一期X-X-X-X，所属楼盘为XX小区，套内面积132.35平方米，土地用途为住宅，成交价2380000元，合同还约定了其他内容。合同签订后，陈满按合同约定履行了义务，黄静在支付了部分购房款后，尚欠80000元未支付。多次催收无果，陈满为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 被告（反诉原告）黄静辩称，欠付购房款欠付80000元属实；欠付购房款原因是陈满违约行为给黄静造成了远高于80000元的损失，双方对损失负担问题未达成一致。 被告（反诉原告）黄静向本院提出反诉请求：1.陈满立即向黄静支付违约金55964.16元；2.陈满立即向黄静赔偿损失79239.22元；诉讼费由陈满承担。事实和理由：陈满与黄静于2017年6月23日通过重庆到家了网络科技有限公司就陈满抵款而来的重庆市渝北区XX大道XX小区一期X-X-X-X房屋及停车用房（173车位）出卖给黄静签订了《房屋买卖（居间）合同》。合同签订后，黄静向陈满支付了购房款2300000元。因陈满违约导致停车用房无法通过开发商转合同交付费黄静，开发商将停车用房出卖给了他人。黄静多次催促陈满解决这一问题，但陈满在长达一年时间里不予解决，致使合同无法继续履行。黄静为了防止损失扩大，到处借钱支付了高额的二手房转让税费等交易费用，给黄静造成了巨大损失。黄静为了维护自己的合法权益，遂起诉来院。 原告（反诉被告）陈满辩称，陈满在合同履行过程中无违约行为。首先，签订合同时双方均知晓房屋登记于开发商名下，停车用房登记于开发商的关联公司名下，合同也只约定了房屋通过转合同方式办理过户，没有约定停车用房也是通过转合同方式办理过户。其次，双方补充协议中单独约定了房屋通过转合同的形式过户，停车用房办理产权的税费由黄静承担，双方对税金约定明确，不存在黄静陈述的情况。再次，黄静一直没有办理停车用房过户是因其资金问题导致，其不仅没有按约足额支付房款，且在合同签订后一年才将应支付税金补足、办理产权，其行为违约。综上，请求驳回黄静反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋买卖（居间）合同》、个人账户交易明细清单、档案查询结果、档案存储的《重庆市商品房买卖合同》、重庆到家了网络科技有限公司专用收据、定金收条、《重庆市商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、《纳税人房屋和土地交易税款完清证明》、税收完税证明3张、重庆市政府非税收入电子缴款专用收据、渝（2017）两江新区不动产权第00098XXXX号产权证、陈满与黄静的微信聊天记录截图21张、陈满与黄静的短信记录截图、借记卡账户历史明细清单3张、微信支付记录截图3张等本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：对黄静举示的黄静与开发商财务人员的短信记录截图，无法核实开发商财务人员的身份，陈满也不认可真实性，故不予采信。 经审理查明：2017年6月23日，陈满（售房方、甲方）、黄静（购房方、乙方）和重庆到家了网络科技有限公司（经纪方、丙方）签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，主要约定：甲、乙、丙三方在合法、平等、自愿、相互信任的基础上就存量房买卖事宜达成一致、签订本合同；房屋坐落于XX小区一期X-X-X-X，套内面积132.35平方米；第二条成交价格，1、成交总价为2380000元，2、该房屋办理产权过户手续所发生的税费，双方一致同意由甲方独自承担，3、该房屋配套设施过户所产生的相关费用，双方一致同意由甲方独自承担；第三条付款约定，1、全款，（1）第一次，乙方于签订本合同当日交付50000元予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交予丙方托管，（2）第二次，乙方于2017年7月15日或网签当日交付2330000元予甲方；第五条相关约定，4、甲方承诺若该房屋在本次交易之前发生过产权纠纷、债务、抵押、税费及租赁补偿等事宜，由甲方自行解决并承担相应费用；第六条违约责任，1、本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的10%计算；第八条补充条款，该物业以转合约方式交易，开发商售楼部所需缴大修基金、契税由乙方承担，甲方应积极协调转合约事宜，如未能在2017年7月15日前完成应交手续导致乙方未能转合同则算甲方违约，若乙方未能在2017年7月15日前交齐全款导致未能转合同则算乙方违约，此套房屋包含173号车位一个，办理产权所需税费由乙方承担。 合同签订当日，黄静向经纪方支付了中介服务费5000元，黄静向陈满支付了购房定金50000元。 2017年7月17日，在陈满的促成下，黄静、案外人黄浩哲（乙方、买方）与案涉房屋的开发商重庆润鹏房地产开发有限公司（以下简称润鹏公司）（甲方、卖方）签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：乙方共有方式为按份共有，约定份额为黄静51%、黄浩哲49%；甲方销售的商品房为现房；本商品房座落于重庆市渝北区XX街X号X幢X-X-X；建筑面积149.25平方米，套内建筑面积132.35平方米；本商品房总成交金额1800000元。黄静、黄浩哲未向润鹏公司支付上述购房款。 同日，黄静、黄浩哲与润鹏公司办理了重庆市渝北区XX街X号X幢X-X-X的网签手续，未办理173号车位的网签手续；黄静向陈满支付了购房款2250000元。黄静已付购房款合计2300000元，尚欠80000元未向陈满支付。 2017年9月28日，重庆市渝北区XX街X号X幢X-X-X房屋登记至黄静和黄浩哲名下。 关于购买173号车位的过程。2015年9月14日，润鹏公司（甲方、卖方）与财讯公司（乙方、买方）签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：商品房坐落于重庆市渝北区XX街X号附X号地下车库负X-XX；建筑面积为203.33平方米，套内建筑面积为127.95平方米；本商品房用途为非住宅，属于停车用房；本商品房成交金额为50000元。2018年4月3日，财讯公司（甲方、出卖人）与黄浩哲（乙方、购买人）签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定：甲方所售房屋坐落为重庆市渝北区XX街X号负XX号-XX号；建筑面积为203.33平方米；用途为停车用房；总成交金额为559641.62元。同日，黄浩哲向重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局支付了173号车位的增值税27982.08元、城市维护建设税1958.75元、地方教育附加559.64元、教育费附加839.46元、印花税279.8元、土地增值税48458.93元、契税16789.25元、不动产登记费550元，但并未实际向财讯公司支付车位款559641.62元。黄静称XX号车位已于2018年4月3日过户登记至黄浩哲名下。 陈满与黄静签订了《房屋买卖（居间）合同》之后，双方通过微信和短信进行沟通。2017年7月23日，黄静：这周车位的事都没得人通知，只有你催吴总了，房子那个说3天就盖好章，也没得人通知；可能抵款房都是这样；只有你监督了。陈满：你放心，肯定有始有终。2017年8月11日，黄静：你明天还是要雄起，在你不知情的情况下，把抵押给你的车库弄成二手，肯定违反合同了。2017年8月22日，黄静：我说的是车库，你们没有说好，增值税的问题，我就过不到户撒。陈满：这个要等到税务回了话才行。2017年12月28日，陈满：今天和邓总的谈话我录了音的，他亲口承认犯了低级错误。黄静：犯了啥子低级错误；就是在你不晓得的情况下，把车库拿去过户。陈满：是的。2018年2月23日，黄静：如果近段时间不得行，你把车库的钱，打给我，等官司打了，车库过了，我再打给你。陈满：你应该清楚，事情的过错方并不在我，从头到尾我也愿意配合你们，甚至主动在协调……如果车库的钱打给你，那产权算谁的呢？后续法律的追偿所得一并归我吗？2018年3月18日，黄静：最迟月底，找不到快的方法，我们就只有先过户了，然后再采取保值，打官司了。2018年4月28日，黄静：这个过户费本来就不该我出，虽然我给开发商签了合同，但是我们在到家了，签的是一手；你的合同没有履行完。陈满：车库我也不知道情况，我一直都以为是一手，连他们内部的员工都不知道过户的情况。黄静：这中间，一手变二手，所有的费用我都不应该承担；那你的意思，我就不该打官司。陈满：这是你的房子，你自己决定；尾款什么时候可以付给我。黄静：不可能过户费我自己拿哟，我是一手，这个在合同中，写得很清楚。陈满：你到哪里买房都要付过户费吧。 庭审中，陈满称，双方签订合同时，陈满不清楚XX号车位登记在谁的名下；2017年7月17日未办理XX号车位的网签手续，之后陈满与润鹏公司、黄静和财讯公司进行协调，希望促成黄静与润鹏公司、财讯公司就车位税费承担达成协议；陈满和黄静签订的合同约定是存量房交易，即是指二手房交易，因此黄静明知是通过二手房过户取得产权，且合同并未约定以一手房交易转合同；合同约定房屋的交易方式是转合同，没有约定XX号车位也是通过转合同方式交易，且合同约定XX号车位产权办理的税费由黄静承担，证明黄静知晓XX号车位产权取得可能是通过二手交易形式；依据合同约定，黄静在2017年7月15日无论是否网签成功，均应支付全部房款，如在2017年7月15日前办理了网签应以办理网签时间付款，是否网签不是付款的阻却事由，黄静实际是付款时间为2017年7月17日，已经违约；即便陈满存在违约，也是因为双方对交易形式约定不明、黄静在购房前了解房屋真实情况不够充分导致，损失应按双方过错各自承担，黄静要求陈满支付违约金无法律依据和事实依据，事实上合同已经履行完毕，不存在未能履行情况；财迅公司与黄静约定的XX号车位价格不是真实的交易价格而是核税价格，不能作为违约金计算依据，违约金的10%与核税价格不在同一合同中，不应适用。 黄静称，合同约定的条款应统一适用，不应以XX号车位车位和住房分别理解；合同约定办理产权所需税费由黄静承担，是指以转合约方式交易的税费由黄静承担，而不是以二手房交易的税费由黄静承担，合同没有约定XX号车位的独立交易方式，签订合同时黄静不知道XX号车位不是登记在开发商名下的，陈满对此也不知道；签订合同时，陈满称房屋和XX号车位均是其从开发商抵款而来，并确保按一手房过户，没有谈到XX号车位登记在谁名下；2017年7月15日陈满未提供完整的过户所需资料及配套手续到相关部门，致使XX号车位在2017年7月17日无法网签，黄静行使不安抗辩权，准备收到173号车位网签通知后再支付80000元，故黄静未付足款项是陈满违约导致；2017年8月陈满和润鹏公司均告知黄静必须通过二手房方式购买173号车位，各方商量无果，黄静只能承担税费以过户XX号车位，但不等于免除陈满违约责任，不等于各方按转合同交易履行完毕，且黄静还存在被财讯公司要求支付车位款的风险；黄静与开发商约定的房屋价格1800000元，加上黄静与财讯公司约定的XX号车位价格559641.62元，未超过陈满和黄静约定的房屋和XX号车位交易价格2380000元，说明黄静主张的违约金和损失没有虚高交易价格；陈满的违约行为给黄静造成的损失包括超额支付的税款等过户费用、本应以XX号车位抵押贷款承接其他项目无法实现的损失，以及交通费损失、诉讼损失、误工损失等；黄静主张的违约金依据是合同第六条第1款，XX号车位价格559641.62元的10%即55964.16元；黄静已付的XX号车位的增值税27982.08元、城市维护建设税1958.75元、教育费附加839.46元、土地增值税48458.93元，共计79239.22元，这些费用是一手房交易不会产生的费用，就是黄静反诉主张的损失。 本院认为：陈满与黄静签订的《房屋买卖（居间）合同》中关于房屋和XX号车位买卖部分是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 本案的争议焦点是，黄静未支付80000元是否违约。 第一，合同第八条约定“该物业以转合约方式交易”，还约定“此套房屋包含XX号车位一个”，且合同并未针对XX号车位的交易方式另行约定，应认定重庆市渝北区XX街X号X幢X-X-X房屋和重庆市渝北区XX街X号附X号地下车库负X-XX车位均是按照转合同方式交易。所谓转合同交易，是指由开发商直接与黄静签订购买房屋和XX号车位的买卖合同，即黄静通过与开发商签订合同而以一手房交易方式购买房屋和XX号车位。 第二，合同第三条第1款第（1）项约定，黄静于2017年7月15日或网签当日向陈满支付2330000元。合同第八条约定，若黄静未能在2017年7月15日前交齐全款导致未能转合同则算黄静违约。合同第八条仅是对黄静未交齐购房款的违约行为导致未能转合同这一后果的违约责任的约定，该条约定并不是对第三条第1款第（1）项付款时间的变更。故应认定黄静支付购房款2330000元的时间为2017年7月15日或网签当日。 第三，房屋的网签手续于2017年7月17日办理，但XX号车位因开发商已经出售给财讯公司导致无法办理网签手续，故黄静称其仅支付了购房款2250000元，待XX号车位网签手续办好后再支付余下的购房款80000元。合同法第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。合同约定网签当日黄静向陈满支付2330000元，故可以认定办理网签手续和支付购房款是对等的义务，且未约定履行的先后顺序。2017年7月17日，房屋的网签手续可以办理，XX号车位的网签手续非因黄静原因无法办理，黄静有权拒绝支付相应的购房款。黄静于办理房屋网签手续当日支付了购房款2250000元，并非拒绝支付全部购房款，其未支付80000元并不构成违约。 关于支付购房款、资金占用费。合同约定的购房款2380000元包括了购买房屋和XX号车位。现黄静已经取得了房屋的所有权，也通过与财讯公司的二手房交易手续取得了XX号车位的所有权，故陈满与黄静的房屋买卖合同现已经履行完毕，对陈满要求黄静支付购房款80000元的诉讼请求，本院予以支持。因黄静并不存在逾期支付购房款80000元的情形，故对陈满要求黄静支付以80000元为基数，从2017年7月15日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至付清之日止的资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金。合同第六条约定，任何一方违约导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的10%计算。该违约责任的前提是合同无法履行即解除合同，故虽然陈满未按约让黄静通过与开发商签订合同的方式购买XX号车位，但是黄静已经通过其他方式购买了XX号车位，合同已经履行完毕，并未解除。此外，合同并未区分房屋和XX号车位的价款，黄静主张按照其与财讯公司约定的车位款559641.62元的10%计算违约金即55964.16元，没有依据。故对黄静要求陈满支付违约金55964.16元的诉讼请求，本院不予支持。 关于赔偿损失。黄静主张其已付的XX号车位的增值税27982.08元、城市维护建设税1958.75元、教育费附加839.46元、土地增值税48458.93元，共计79239.22元，这些费用是与开发商签订合同购买XX号车位不会产生的费用，是陈满给黄静造成的损失。陈满虽然在签订合同时不知道开发商已将XX号车位出售给财讯公司，但这并不能免除陈满负有的让黄静通过与开发商签订合同方式购买XX号车位的义务，其违反该义务，对黄静造成损失的，应予以赔偿。此外，合同第五条第4款约定，陈满承诺若该房屋在本次交易之前发生过产权纠纷、债务、抵押、税费及租赁补偿等事宜，由陈满自行解决并承担相应费用。173号车位在陈满和黄静签订合同之前被开发商另行出售给财讯公司，导致黄静无法与开发商签订合同，本应由陈满负责解决并承担相应费用，但陈满未予以解决，黄静自行解决并支付的相关费用，应由陈满向黄静支付。陈满对黄静主张的二手房交易才会产生的费用并未提出相反的证据予以否定，应承担相应的举证责任。故对黄静要求陈满赔偿损失79239.22元的诉讼请求，本院予以支持。 黄静应向陈满支付的款项为80000元，陈满应向黄静赔偿损失79239.22元，两笔款项抵扣后，黄静还应向陈满支付购房款760.78元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告（反诉原告）黄静于本判决生效后立即向原告（反诉被告）陈满支付购房款80000元； 原告（反诉被告）陈满于本判决生效后立即向被告（反诉原告）黄静赔偿损失79239.22元； 驳回原告（反诉被告）陈满的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）黄静的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1800元，由被告（反诉原告）黄静负担，反诉案件受理费1502元，由原告（反诉被告）陈满负担880元，被告（反诉原告）黄静负担622元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  晏慧耘 人民陪审员  彭钦梅 二〇一九年六月十七日 书 记 员  陈 实