呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初678号原告：于江华，女，无固定职业，住呼和浩特市武川县。委托诉讼代理人:王倩，内蒙古典和律师事务所律师。委托诉讼代理人:肖国兴，内蒙古典和律师事务所律师。被告：呼和浩特富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特如意开发区如意大厦**。法定代表人：周渭岐，系该公司总经理委托诉讼代理人:孙煜涵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人:王涛，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告于江华与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于江华的委托诉讼代理人王倩和肖国兴、被告富恒公司的委托诉讼代理人孙煜涵、王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于江华向本院提出诉讼请求:判令被告为原告办理大盛魁商业街B区1094号商品房买卖合同的网签手续（即交产权登记机关备案）；判令被告向原告支付逾期交房违约金116466.2元（311963×8%÷12个月×56个月，参照双方约定的年租金8%进行计算，从2014年6月1日起计算至2019年2月1日，共56个月），以及从2019年2月2日至实际交付房屋之日止的违约金；判令被告承担本案保险费、保全费、诉讼费。事实和理由：2012年11月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的定位于席力图召东侧、大东街以南的大盛魁商业街B区1094号商品房一套，面积14.15平方米。原告于2012年11月28日交付161963元。2014年7月24日交付150000元，共计支付全部购房款311963元。2014年5月26日原被告双方补充约定将房屋交付时间由2013年8月31日变更为2014年6月1日。但至今为止仍未交付房屋。原告认为，被告的行为已经构成严重违约，请求人民法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告富恒公司辩称，办理网签备案登记手续不属于人民法院的审理范围，人民法院应当驳回原告的该项诉请。网签一般是指商品房买卖双方签订商品房预售合同后，到房地产相关部门备案，并公布到网上，是房地产管理部门对房地产开发企业预售商品房行为的一种行政管理行为。对此呼和浩特市中级人民法院的相关判例已经明确了网签不属于人民法院民事案件的审理的范围，故人民法院应当驳回原告的该项诉讼请求。办理网签手续与登记机关备案并非同一概念，《商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人应当在房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”依据该约定，自房屋交付后，被告方负有向产权登记机关报送资料的义务。现因涉案商铺尚未实际交付，故原告并无向产权登记机关报送办理产权登记资料的义务。因此，原告的第一项诉讼请求无事实及法律依据，依法不能成立。原告参照双方约定的年租金8%计算逾期交房违约金无事实及法律依据。原被告双方签订《商品房买卖合同》第七条已明确约定，“出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金”。该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，且根据补充协议约定，原告同意按合同约定的方式计算违约金。故双方应当严格按照合同约定承担违约责任。若原告认为被告逾期交房给其造成的损失远大于按照合同约定计算的逾期交房违约金，根据民事诉讼举证规则，应当提供证据加以举证。综上所述，针对原告之诉请应严格依照合同约定执行，违反合同约定的部分应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告于江华向本院提交了《商品房买卖合同》、《委托经营合同》、收据、民事裁定书、诉讼费专用票据、发票、冯唱、王瑞峰的商品房买卖合同，证明2012年11月28日原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大盛魁商业街B区1094商铺，依照2014年5月26日补充协议约定被告应从2014年6月1日按照已付购房款8%的标准支付原告违约金。2012年11月28日原告就委托被告经营上述商铺达成协议，租金标准约定均为已付购房款的8%。原告已向被告支付全部购房款311963元。玉泉区人民法院裁定保全诉讼金额。保全费1102元应由被告承担。保险费300元应由被告承担。案涉商铺具备办理网签条件，被告应立即为原告办理网签手续。对此，本院认定，双方对上述证据的真实性无异议，故对该证据真实性，本院予以采信。根据《商品房买卖合同》、收据、《委托经营合同书》内容，可以证实，原告与被告签订了房屋买卖合同，并向被告支付了购房款，购买了被告开发的大盛魁商业街商铺，合同约定被告2013年8月31日前交付验收合格的房屋，若逾期交房，被告按日支付原告已付房款万分之一的违约金,后双方签订了《补充协议》，重新约定了交房日期。2.被告富恒公司未向本院提交证据。综合有争议的证据和事实，本院查明：2012年11月28日，出卖人富恒公司与买受人于江华签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买房屋为本合同第一条规定的项目中（席力图召东侧、大东街以南，暂定名大盛魁商业街）的第B区1094号商业房，初测面积14.15平方米，单价22046.82元，合同中约定付款方式为一次性缴纳完毕，但是原告于江华在合同签订之日2012年11月28日缴纳购房款161963元，2014年7月24日支付完剩余购房款150000元。房屋交付期限为2013年8月31日。违约责任约定，出卖人未按期交付房屋的，逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的（比率不小于第一项中的比率）违约金。依据《补充协议》约定2014年5月31日出卖人交付房屋，但是至今该房屋也未能支付。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合同已经成立并生效，对双方具有拘束力，对此，本院予以确认。原被告在合同中对违约事实进行了约定，因现在房屋仍未交付，存在违约事实，原告于江华的部分诉讼请求应当得到支持，但违约数额应予以调整，且后续违约金需另案处理。理由如下：一、对于原告于江华请求办理涉案房屋网签备案登记手续的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”《城市商品房预售管理办法》第十条第一款、第二款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”据此，网签是商品房预售人、依法向有关机关办理商品房预售合同登记备案行为的义务，但该义务属于房地产管理部门的一种行政管理行为，登记备案与否并不影响合同效力，也不影商品房预售人与买受人之间权利义务关系，故人民法院不宜直接以司法手段进行干预。依据双方签订的生效《商品房买卖合同》中约定的办理产权登记备案手续与房屋的交付使用时间密切相关，约定于房屋交付后的360日内办理，目前该房屋未交付，该房屋办理权属登记的条件还未成熟，因此对于原告于江华的诉讼请求不予支持。二、针对违约金的数额，双方合同第八条约定为按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但综合本市同类型案件的审理情况和房地产发展状况，该约定的违约金数额明显过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷按键适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，应予以调高，原告于江华主张按照《委托经营合同》中的租金8%计算违约金是调整租赁关系下租金的计算方式，其调整的租赁关系计算标准不适用本案中违约金的计算标准，故本院仅支持按中国人民银行同期同类贷款年利率调整。原告于江华采用两期付款的方式缴纳购房款，最后一期购房款于2014年7月24日缴纳，故对于其违约金以已付购房款为基准分两段计算，2014年6月1日至2014年7月23日，以购房款161963元为基准，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为1317元；2014年7月24日至2019年2月1日期间，中国人民银行同期同类贷款年利率多次调整，以已付购房款311963元为基准，按相应年利率计算，实际产生违约金总计为71205.77元，以上共计72522.77元。二、后续是否产生违约金与本案涉案房屋是否能够及时交付有关，现房屋是否继续无法交付尚不确定，实际损失也未产生，应待违约损失实际产生后，由当事人另行主张权利，在此，本院不做处理。三、关于诉讼保全担保保险费300元，因诉讼保全系申请人的权利，法律无强制规定，对于申请人以何种方式提供诉讼财产保全担保，系申请人的自由选择，因申请人提供担保而产生的费用，原被告双方既无约定，法律也未作出规定，故对于原告于江华此项诉讼请求不予支持。综上，双方的商品房买卖合同真实、合法、有效，合同双方均应遵守约定，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告于江华2014年6月1日至2019年2月1日期间逾期交房违约金72522.77元。二、驳回原告于江华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1315元，保全费1102元，由原告于江华负担912元，由被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担1505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王 琳 二〇一九年六月三日书记员 杨慧青附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷按键适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的额，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。