河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初16107号原告龚恩翠，女，汉族，1986年2月7日出生，住河南省光山县。委托代理人王君，河南国基律师事务所律师。委托代理人耿洋，河南国基律师事务所律师。被告河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，统一社会信用代码：9141010007138016XP。法定代表人：陈永善，董事长。委托代理人姬烨，河南文丰律师事务所律师。委托代理人赵媖洁，河南文丰律师事务所律师。原告龚恩翠诉被告河南锦家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人耿洋，被告委托代理人赵媖洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年5月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告位于金水区××、××单元××号房××套，总房款829454元，合同附件三第10条约定：“户内敷设地暖”，被告交付给原告房屋的1个卫生间无任何供暖设施，给原告的居住造成严重影响，被告应赔偿原告相应损失。合同附件四第六条第1款之约定，出卖人应当在2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送或报送资料不齐未被受理的，被告应按日向原告支付总房款万分之0.5的违约金。被告直到2018年11月23日才将包括原告所购房屋的小区的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，被告应承担自2018年3月2日起至2018年11月23日共计267天期间逾期递交首次登记资料的违约责任。合同附件四第六条第2款约定，出卖人应在取得初始登记后90日内取得房屋所有权证，并及时通知买受人领取，买受人不解除合同的，出卖人按日向原告支付总房款万分之0.5的违约金。被告于2018年12月12日取得《不动产登记受理凭证》，应于2019年3月12日前为原告房屋办理完毕转移登记，但截至起诉之日，仍未办理完毕，被告应自2019年3月13日始向原告支付违约金，直至办理完毕。被告逾期递交首次登记资料，逾期为原告房屋办理转移登记，应承担逾期期间的违约责任。经与被告协商，被告置之不理，现原告为了维护自己的合法权益，依法诉至贵院，请求判令：1、被告赔偿因未在卫生间敷设地暖给原告造成的损失1000元；2.被告支付未报送办理产权初始登记资料违约金11073元（自2018年3月2日起计算至2018年11月23日，共计267天）；3.被告支付原告逾期办理转移登记违约金746元（自2019年3月13日起，暂计算至2019年3月31日，直至被告完成转移登记之日止）；4.本案一切诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、初始登记逾期办理系政府原因所致，是被告在订立合同时无法预见，无法避免的客观情况，且向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同，且非被告所能控制；二、在办理初始登记的过程中需要路名、坐落证明、权籍调查及测绘报告等资料，而这些前置资料因政府部门原因迟延取得，非被告在订立合同时所能预见的，故原告诉请的逾期办理初始登记违约金的违约责任没有事实依据；三、物权法关于不动产的取得以登记为准，合同约定的转移登记的办理区间为被告自取得商品房首次登记至不动产转移登记之日，按约定案涉小区绝大多数业主不存在逾期办证。四、转移登记办理的前提是业主先向被告提供办理产权登记所需资料，而部分业主存在未及时提供、不能提供所需资料或提供资料不合格，导致无法按时办理转移登记，该责任不应由被告承担。五、依据合同约定被告无义务在卫生间敷设地暖，且原告要求损失过高。综上，原告的各项诉请均没有事实与法律依据，请求贵院依法驳回其全部诉请。本案相关情况经审理查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》主要约定：原告购买被告开发的位于金水区××、××单元××商品房××套，建筑面积89.1平方米，商品房单价为9309.25元/平方米，总金额829454元。原告于2016年5月15日向被告现金支付购房款166454元，剩余663000元以商业贷款形式支付。被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。合同附件四：合同补充协议第六条约定：1、产权初始登记。被告应当在2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5违约金。2、转移登记。被告取得该商品房初始登记后，双方约定原告委托被告办理该商品房转移登记。原告应在商品房交付使用时向原告提供办理产权登记所需资料，被告应在取得该商品房初始登记后90日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。被告交付使用的商品房装饰、设备标准（阳台：地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。卫生间：预设地漏，其他由用户自理。其他：采用市政供暖、户内敷设地暖。等）合同还对其他事项进行了约定。被告提交的《郑州市住房保障和房地产管理局通告》显示：“按照郑州市人民政府的统一安排部署，我市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施停旧发新，即：房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产证》。自2016年8月20日起郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务等。”被告提交的四份新闻媒体关于郑州市不动产登记中心的新闻报道均显示：郑州市不动产登记中心成立初期存在办证困难的情况。2018年12月12日，郑州市不动产登记中心对上述首次登记材料予以受理，并出具了不动产登记受理凭证。2019年1月16日，被告完成上述房屋的初始登记。2019年3月25日，被告完成上述房屋的转移登记。该房屋有一个卫生间，没有铺设地暖设备。本院认为，原告、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应依约履行合同义务。关于初始登记的违约金，根据双方合同约定，被告应当在2018年2月28日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。因政府部门职能调整，自2016年8月20日起郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务，而之后成立的不动产登记中心进行的首次登记要求与原初始登记要求并不相同，对此原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件并无约定，且之后双方关于该问题亦无重新进行约定。鉴于相关政策发生变化，故原告要求被告支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，本院不予支持。关于转移登记的违约金，合同附件约定被告应在取得该商品房初始登记后90日内（即2019年4月16日前）取得买受人该房屋所有权证。而被告于2019年3月25日完成上述房屋的转移登记，不存在违约情形，故原告的诉讼请求，本院不予支持。案涉《商品房买卖合同》约定“户内敷设地暖”。而对“户内”的日常理解应当包括卫生间。同时，卫生间敷设地暖并不存在技术障碍，因此，案涉合同约定的“户内敷设地暖”应当包括卫生间敷设地暖。结合取暖设备相关材料、人工等费用和案涉房屋卫生间的个数，原告诉请2000元卫生间未敷设地暖的损失本院予以支持。裁决结果综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告龚恩翠卫生间未敷设地暖损失1000元；二、驳回原告龚恩翠的诉讼请求。案件受理费120元，减半收取60元，由原告龚恩翠承担55元，被告河南锦家置业有限公司负担5元。本判决为终审判决。审判员 田 晓二〇一九年六月二十八日书记员 刘赟喆