河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫07民终6062号上诉人（原审原告）:新乡御景置业有限公司，住所地：河南省新乡市平原示范区滨湖大道**市民之家**。法定代表人：贾飞，任董事长。委托诉讼代理人：姚向娜，女，1985年12月25日出生，汉族，住河南省郑州市金水区,系该公司职工。上诉人（原审被告）：林宝红，女，1980年1月10日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：张豪飞，北京市惠诚（郑州）律师事务所律师。上诉人新乡御景置业有限公司（以下简称御景公司）因与上诉人林宝红房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服河南省原阳县人民法院（2018）豫0725民初2766号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人御景公司委托诉讼代理人姚向娜、上诉人林宝红委托诉讼代理人张豪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人御景公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、林宝红承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审认定事实及适用法律错误。1、一审判决确认解除合同内容与判决中所依据的法律相矛盾。一审判决确认御景公司与林宝红签订的《商品房买卖合同》解除，却驳回御景公司要求判令林宝红配合办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续的诉请，违反《合同法》第九十二条中关于附随义务的履行。2、一审法院适用法律错误，判决依据是《合同法》第十六条关于要约送达及要约生效时间。而本案双方合同早已签订，且在履行期，即使双方解除合同关系，也根本不存在要约送达及要约生效时间。3、合同解除后，涉案房屋预告登记已消灭，法院查封的基础已丧失。一审法院未支持御景公司要求林宝红配合注销房屋预告登记和撤销合同备案登记手续属于事实明显错误，应予纠正。二、一审法院于2018年6月21日作出（2018）豫0725民初1449号判决与该判决中关于“注销预告登记及撤销合同备案”截然相反。本案中，林宝红严重违反合同约定和法律规定，严重侵犯御景公司合法权益。御景公司作为守约方，法院应在查明事实基础上支持御景公司合理诉求。一审法院判决解除合同，却不支持御景公司请求林宝红履行合同解除后的附随义务，致使御景公司诉讼目的不能实现。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审依法支持御景公司诉请。上诉人林宝红上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项内容并依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由御景公司承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。1、《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条约定是在特殊情况下，御景公司拥有解除《商品房预售合同》，而非《商品房买卖合同》权利，而一审直接认定可以接除《商品房买卖合同》错误。2、一审法院认为“被告代偿按揭贷款即是原告履行贷款合同、承担保证责任的典型表现，本案合同解除条件成就”认定事实错误。在中国交通银行股份有限公司新乡分行（以下简称交通银行新乡分行）诉林宝红借款合同纠纷一案中，两级法院均认为，御景公司并没有履行担保义务。二、一审适用法律错误。案涉《商品房买卖合同》林宝红已通过银行贷款方式向御景公司支付全部购房款，其合同约定义务已全部履行完毕。案涉房屋在交房之前早已符合交房条件，是御景公司故意不交房，林宝红保留对御景公司故意违约责任的追究。关于附件中约定合同解除条件，是御景公司在拟定合同时，忽略合同履行完毕后是否还能解除的法律问题，是合同条款本身存在问题，故林宝红不能使用该条款去解除合同。三、一审判决所依据附件四第三条第五款属于格式条款，且明显加重买受人责任，显失公平，应为无效条款。同时对林宝红的偿还能力是否充足，御景公司很清楚。四、附件四第三条第五款的两个并列条款约定本身存在冲突，应为无效条款。而关于解除合同的条款无效，御景公司只需在承担担保责任后，按照（2018）豫0702民初2103号判决、（2018）豫07民终3505号判决，向林宝红追偿即可，且此做法符合《担保法》规定。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。御景公司答辩称：1、林宝红对商品房预售流程的不了解导致其在上诉状中混淆概念、断章取义。双方之间签订《商品房买卖合同》约定，商品房预售需向新乡市房产管理局申请登记备案，目前该合同已备案登记，且御景公司已拿到商品房预售许可证，林宝红以双方签订合同名称来判断该房屋是否为预售，显然混淆是非。2、林宝红以按照《商品房买卖合同》约定履行了付款义务为由，来认定双方合同已经履行完毕为明显认定事实错误，且林宝红自始都未取得涉案房屋的所有权。3、御景公司在交通银行新乡分行诉林宝红、御景公司的借款合同纠纷案件中，已经为林宝红承担了完全担保责任，林宝红的失信行为给御景公司带来了重大经济损失。且商品房买卖合同均是双方自愿签订，签订前御景公司也已明确告知林宝红签订合同所有后果，林宝红非但不履行还款义务，在御景公司为林宝红承担担保责任后严重违反合同约定和法律法规，故林宝红的诉请应予驳回。林宝红答辩称：1、《商品房买卖合同》的附件四第三条第五款属于格式条款，且明显加重买受人责任，显失公平，应为无效条款。2、御景公司在明知林宝红经济能力不足的情况下，主动借钱给林宝红缴纳首付款，并签署《商品房买卖合同》的附件四第三条第五款，不排除牟利意图，加重了合同的不公平性。3、《商品房买卖合同》的附件四第三条第五款约定属于违约条款，其实质等同于违约损失、违约金。违约金数额超过损失30%的，属于过高损失，应当予以调整。4、一审法院认定林宝红提供的案涉房屋所在小区在主流网站上显示价格，系打印件，真实性无法核实，不予认定。林宝红认为，无法核实纯属无稽之谈。5、本案判决解除合同则与关联案件（2018）豫0702民初2103号判决、（2018）豫07民终3505号判决相冲突。6、从购房起所发生的一系列事实，也足以说明，按照御景公司要求解除合同有违公平原则。7、本案中林宝红与御景公司签订《商品房买卖合同》中所约定的林宝红义务，是按照约定支付房屋价款，其合同约定义务已经全部履行完毕，是御景公司未按期交房，故而在林宝红合同义务履行完毕情况下，《商品房买卖合同》的义务已经终止，不存在解除合同的条件。故御景公司的诉请应予驳回。御景公司向一审法院起诉请求：1、判令解除御景公司与林宝红之间签订的编号为2014-0601993的《商品房买卖合同》；2、判令林宝红配合办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续。3、林宝红承担该案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月24日，御景公司与林宝红之间签订编号为2014-0601993《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合同。约定，林宝红购买御景公司位于平原新区××大道××楼××单元××室，建筑面积为130.78平方米，每平方米5624元，总金额735541元。合同同时对交款时间、交款方式、贷款资料提交时间、银行降低贷款额度、违约责任等做了相应约定。其中《商品房买卖合同》第七条第一项第二目约定，（首付款、银行按揭贷款）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同；《合同补充协议》第三条第一项第五目约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内协助出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。该合同已按约定在房管部门办理登记备案，未办理房屋产权证书。林宝红与交通银行新乡分行及御景公司签订《个人房产抵押贷款合同》，林宝红在借款人项下签字，交通银行新乡分行在贷款人项下签章，御景公司在保证人项下签章。合同约定，如借款人未按本合同约定履行还款义务，保证人有义务按约定偿还迟延交付的贷款、利息及其他应付款项。合同约定的贷款金额为510000元，贷款期限为360个月。交通银行新乡分行于2014年9月19日向林宝红发放了该笔贷款。2018年5月16日交通银行新乡分行对御景公司作出告知函：截止2018年4月12日，借款人林宝红已累计19期未能自行偿还贷款，尚欠本金人民币金额450499.86元。2018年5月16日，交通银行新乡分行为御景公司出具扣款证明，证明截止2018年5月16日，已由御景公司保证金代林宝红偿还18期，共计67662.53元。交通银行新乡分行于2018年4月25日向河南省新乡市红旗区人民法院提起诉讼，请求判决解除其与本案双方签订的个人房产抵押贷款合同等诉讼请求。河南省新乡市红旗区人民法院于2018年5月18日作出（2018）豫0702民初2103号民事判决书，判决1、解除交通银行新乡分行与该案双方签订的个人房产抵押贷款合同；2、该案林宝红于判决生效之日起三日内偿还交通银行新乡分行借款本金450499.86元及利息、罚息、复利4520.4元；3、该案御景公司对该判决第二项承担连带保证责任，其可在承担连带保证责任后，向该案林宝红追偿。交通银行新乡分行对上述判决不服，上诉至河南省新乡市中级人民法院，河南省新乡市中级人民法院经审理后作出（2018）豫07民终3505号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，林宝红购买的御景公司位于河南省××平原新区××大道××楼××单元××室，已被河南省新乡市红旗区人民法院查封，查封期限为2018年7月26日至2021年7月25日。一审法院认为:合同当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。该案中，御景公司与林宝红签订《商品房买卖合同》和《个人贷款合同》后，林宝红未按合同约定支付银行按揭贷款，其银行贷款自2016年12月份后由保证人御景公司代为偿还。根据约定，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同。该案御景公司为林宝红代偿按揭贷款即是御景公司履行贷款合同、承担保证责任的典型表现，该案合同解除条件成就，御景公司有权解除合同。该案合同自诉状送达之日即开庭传票、诉状副本送达之日（2018年9月7日）起解除。房屋预告登记和备案登记系对购房人因购房合同形成的债权所进行的登记和备案，该案争议标的因其他法律关系被查封，注销备案登记涉及其他权利人的利益，不宜单独处理。故御景公司请求注销房屋预告登记和撤销合同备案登记手续，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十六条、第九十二条、第九十三条之规定，判决：一、确认御景公司与林宝红签订的编号为2014-0601993的《商品房买卖合同》于2018年9月7日解除；二、驳回御景公司的其他诉讼请求。该案受理费100元，减半收取50元，由林宝红负担。二审中，御景公司向本院提交新证据：提交两份结清证明。证明：案涉房屋贷款御景公司已经代为支付，代支付罚息、本金及利息共合计537130.18元。付款数额之所以跟判决书（2018豫07**民初2103号）中记载不一致是因为在判决书下达期间及上诉期间（二审判决2018豫07民终3505号），一直向银行缴纳保证金，故没有产生那么多利息和罚息。林宝红发表质证意见：对结清证明真实性没有异议，但对御景公司所偿还的537130.18的明细不清楚，林宝红在签订《商品房买卖合同》后已经支付超过两年的本息。庭后林宝红提交证据：具体付款明细。证明：林宝红自2014年10月至2016年10月，共计支付贷款本息96822.36元；交纳契税14710.82元，其余零散费用未计算在内。同时林宝红在交纳契税时，房屋产权已转移到林宝红名下（且已办理过网签），合同已履行完毕，不存在解除合同的条件。针对林宝红庭后提交的证据，御景公司不再发表质证意见。本院认证，对于御景公司提交的结清证明由于林宝红对其真实性并无异议，本院予以采信。对于林宝红提交证据的真实性予以确认，但对其证明目的不予确认。经本院审理查明：2018年11月16日，御景公司将林宝红购买案涉房屋所欠交通银行新乡分行的贷款本金及利息共计440251.42元进行了代偿，结清了林宝红欠款本金及利息。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：二审的争议焦点为案涉商品房买卖合同是否符合解除条件，林宝红是否有义务配合办理注销房屋预告登记手续及撤销登记备案手续。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：合同当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。本案中，御景公司与林宝红签订《商品房买卖合同》的第七条第一款第二项约定，（首付款、银行按揭贷款）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同；《合同补充协议》第三条第一款第五项第（1）小项约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内协助出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。由于林宝红未按照其与交通银行新乡分行签订的《个人房产抵押贷款合同》的约定支付银行按揭贷款，其银行贷款自2016年12月份后由保证人御景公司代为偿还。截止到2018年11月16日，御景公司已将林宝红的剩余欠款本金及利息代偿完毕。根据上述合同的约定，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同。上诉人林宝红以商品房买卖合同已经履行完毕为由，拒绝解除合同的理由与双方约定的合同解除条件冲突，应当以双方书面约定为准。另，上诉人林宝红主张《合同补充协议》第三条第一款第五项第（2）小项约定，御景公司有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。该约定与第（1）小项约定不可同时适用。在已生效的河南省新乡市红旗区人民法院作出的（2018）豫0702民初2103号民事判决书中已经明确了御景公司对林宝红享有追偿权，就不应再选择解除合同。但（2018）豫0702民初2103号民事判决书中只是依据《中华人民共和国担保法》的规定赋予御景公司的法定追偿权，御景公司并未实际选择该种方式进行追偿，御景公司有权依据双方签订的《合同补充协议》内容选择行使自己的权利。故一审法院判决解除合同并无不当，本院予以支持。至于林宝红提出的《合同补充协议》第三条第一款第五项第（1）小项的约定属于格式条款，应为无效条款的主张，本案御景公司一审诉讼请求中并没有根据该条款提出对林宝红已交纳全部房款不予退还的请求。林宝红就此主张也并未提起反诉，故双方可就房款的退还问题与该合同条款的效力问题另行主张，本院对此不作处理。综上所述，上诉人林宝红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但二审中出现的新证据显示御景公司已足额代偿了林宝红的欠款本金及利息，故交通银行新乡分行查封案涉房屋的基础法律关系已不存在，办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续的障碍应当不再存在，故上诉人御景公司要求林宝红配合办理案涉房屋的注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续的上诉请求理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省原阳县人民法院（2018）豫0725民初2766号民事判决第一项内容；二、撤销河南省原阳县人民法院（2018）豫0725民初2766号民事判决第二项内容；三、林宝红应于本判决生效后十五日内配合新乡御景置业有限公司办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续。一审案件受理费100元，减半收取50元，由林宝红负担；二审林宝红预交的案件受理费100元，新乡御景置业有限公司预交的案件受理费100元，合计200元，均由林宝红负担。本判决为终审判决。审判长  朱德民审判员  李 立审判员  张金帅二〇一九年六月十三日法官助理谢子杨书记员齐盈盈