福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0782民初430号 原告：邱贵平，男，1975年3月6日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 原告：王银香，女，1983年6月25日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 二原告委托诉讼代理人：彭澜，福建成澜律师事务所律师。 被告：叶元武，男，1986年4月25日出生，汉族，住福建省武夷山市度假区。 原告邱贵平、王银香与被告叶元武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱贵平及二原告的委托诉讼代理人彭澜、被告叶元武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱贵平、王银香向本院提出诉讼请求：1.判令叶元武根据双方签订的《房屋租赁协议》，向邱贵平、王银香支付武夷山市XX房屋[闽（2017）武夷山市不动产权第XX号，建筑面积111.03平方米]的租金（分两部分计算：第一部分，自2018年11月1日起至2019年1月31日止，以每月1515.5元为标准，共计4546.5元；第二部分，自2019年2月1日起至叶元武将房屋修复至证据二的状态并交付给邱贵平、王银香时止，按原双方租赁合同约定的标准予以计算）；2.判令由叶元武修复，修复费用（以实际所需要的金额为准）由叶元武承担。事实和理由：2017年8月3日，邱贵平与叶元武签订《房屋租赁合同》，约定将武夷山市XX房屋租赁给叶元武，租赁期限6年零9个月，自2017年8月1日起至2024年5月1日止，房屋租金每月每平方米13元，且每年按百分之五递增，若叶元武到期不租，须保证原告的房屋能完善使用，如有损坏照价赔偿。合同签订后，原告方将房屋交付叶元武承租。但2018年10月开始，叶元武在未告知原告的情形下擅自搬离，且在搬离时肆意破坏房屋。原告多次联系叶元武，要求予以修复和支付租金，但叶元武均拒绝修复和支付2018年10月后的租金，故而形成诉讼。 叶元武辩称：1.2018年10月份的时候，其就与原告通完电话退房，退房后原告已经做了铁门，其进不去，租金其已经全部支付，后续不应再支付租金；2.其装修的东西，该搬的肯定得搬，搬走的时候，有可能有工人弄坏一部分东西，比如吊顶肯定会弄坏掉，是避免不了的，但也不可能无缘无故砸掉。综上，同意修复吊顶拆破的部分，同意把现场的垃圾清运走，不同意支付租金。 经审理查明，邱贵平与王银香于2017年购买坐落于武夷山市XX房屋[不动产权证号：闽（2017）武夷山市不动产权第XX号]，建筑面积111.03平方米。2017年8月3日，邱贵平与叶元武订立《房屋租赁合同》一份，约定邱贵平将武夷山市XX房屋出租给叶元武使用；房屋租赁期六年零九个月，自2017年8月1日起至2024年5月1日止，房屋租金每月每平方米13元，房屋租金每年按百分之五递增，即2017年8月1日至2018年7月31日年租金为17320元，2018年8月1日至2019年7月31日年租金为18186元，以此类推；每年房屋租金必须在本年起租日5月1日前一次性交清；如叶元武到期不租，须保证出租方的房屋能完善使用，如有损坏照价赔偿；房屋合同到期，能搬运的可以搬运走，如家具、电视、空调等，不能搬运走的不能搬走，如地板、地板木等。叶元武将所承租的房屋用于经营酒店住宿，因酒店经营不善，叶元武于2018年10月底搬离租赁物，并将房屋内可移动的物品全部拆除搬走，另有房屋内的木地板、房屋门锁被拆除，部分吊顶被破坏，等等。因原告认为被告擅自搬离房屋，并进行破坏性拆除，要求被告给予解决处理未果而诉至法院。另查明，邱贵平与王银香购买案涉房屋前，房屋已由叶元武装修并用于经营酒店住宿；叶元武交纳房屋租金至2018年10月；2018年11月初，邱贵平与案外人邱贵清（系邱贵平哥哥）在案涉房屋四楼处安装了一扇铁门；诉讼过程中，原告方自认合同履行过程中同意叶元武按月交纳租金。 上述事实，有庭审中当事人的陈述及邱贵平、王银香提供的房屋租赁合同、不动产权证、照片（两组）等证据在卷佐证，可以证实。 本院认为，邱贵平与叶元武签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，双方均应依约全面履行。本案的争议焦点是案涉《房屋租赁合同》是否已经解除。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”叶元武主张双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，应就此承担举证责任。叶元武在履行《房屋租赁合同》的过程中，因自身经营不善而停止经营，后将租赁场所内的物品拆除并撤出租赁场所，但这只是叶元武的单方行为，在未得到出租方同意的情况下，并不能当然地产生解除合同的法律后果。从庭审查明事实看，双方并未就解除合同达成书面或口头协议，原告方亦不认可案涉《房屋租赁合同》已经解除。叶元武认为在其撤出租赁房屋后，原告方已经自行安装了铁门，因此租赁合同已经实际解除；原告方则认为叶元武对案涉房屋进行破坏性拆除，其安装铁门的目的是为了保护剩余财产免受进一步的破坏。本院认为，叶元武在撤出房屋前，确有对房屋进行破坏性的拆除，房屋的门锁均已被破坏，此种情况下，原告方在通往房屋的四楼楼道安装铁门，防止屋内设施被进一步破坏，应属合理的自力救济范围，不能认为其已同意解除租赁合同并接收房屋，因此叶元武主张案涉《房屋租赁合同》已经解除，依据不足，应认定案涉《房屋租赁合同》尚未解除。 因案涉《房屋租赁合同》尚未解除，叶元武应依约继续支付房屋租金。《房屋租赁合同》约定2018年8月1日至2019年7月31日的年租金为18186元，即每月租金1515.5元。现叶元武从2018年11月1日起欠付租金，依约应按每月1515.5元的标准继续支付租金。《房屋租赁合同》虽约定租金系按年支付，但原告方自认合同实际履行过程中其已同意叶元武按月交纳租金，视为双方对合同履行方式进行变更，租金可按月支付。截止2019年5月31日，叶元武已欠付7个月租金，合计10608.5元，叶元武应向邱贵平、王银香支付该租金，后续租金根据合同履行情况另行协商支付。 关于邱贵平、王银香要求叶元武修复房屋并承担修复费用的诉讼请求，本院认为，案涉《房屋租赁合同》尚未解除，且租赁双方仅就合同到期后房屋能够完善使用进行约定，并未就合同存续期间房屋使用状态进行约定，故邱贵平、王银香诉请要求叶元武在合同履行期间修复房屋没有合同及法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、叶元武应于本判决生效之日起十日内向邱贵平、王银香支付2018年11月1日至2019年5月31日的租金10608.5元； 二、驳回邱贵平、王银香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费65元，减半收取计32.5元，由叶元武负担，并于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  余崇斌 二〇一九年六月十四日 书记员  饶付美 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。