广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终638号 上诉人（一审被告）：来宾广电金视投资有限责任公司，住所地：来宾市桂中大道****701、710，统一社会信用代码：91451300564034767L。 法定代表人：林卡华，董事长。 委托诉讼代理人：徐守锋，该公司董事。 委托诉讼代理人：蒋明，广西桂来律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：何基明，男，1982年10月20日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：蒙志灵，广西明桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎祖强，广西明桂律师事务所律师。 上诉人来宾广电金视投资有限责任公司（以下简称广电金视公司）因与被上诉人何基明商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月12日依法公开开庭审理了本案。上诉人广电金视公司的委托诉讼代理人徐守锋、蒋明，被上诉人何基明及其委托诉讼代理人蒙志灵、黎祖强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人广电金视公司向本院上诉请求：撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审受理费由被上诉人全部承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十七条第3大项约定，双方同意选择由买受人（即被上诉人）委托出卖人（即上诉人）办理房屋所有权登记；该条第4大项约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（1)项处理：（1)买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的0.01%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。”同时，该条第4大项第（2)项约定：“买受人不退房的，出卖人按每迟延一日己付房款的0.1‰元计算，向买受人支付违约金。”一审判决认为双方对此约定不明确，这是错误的。上述的合同中己分项约定了“买受人退房的”，双方同意按第（1)项处理；“买受人不退房的”，按第（2)项处理。该条款约定既公平又公正，不存在约定不明确的情况。现在上诉人和被上诉人并没有选择适用第十七条第4大项第（2)条款来处理逾期办证，被上诉人没有退房，没有具备适用该条款约定要求上诉人向其支付逾期办理房产证的违约金。因此，被上诉人要求上诉人支付逾期办理房产证的违约金，没有合同依据。虽然双方于2018年8月1日曾签订《庭外和解协议书》，但双方约定的标的物是“金视小区2号楼”的“大证”办好的问题，而并不是何基明的商品房“小证”问题。双方签订的《商品房买卖合同》，是上诉人与被上诉人双方在公平、自愿的基础上签订的合同，是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。根据《合同法》所强调的“意思自治原则”，由于上诉人迟延办理《不动产权证》，就应适用双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第4大项第（1)条款处理相关事宜，而不能适用第十七条第4大项第（2)条款来处理(因为双方并没有选择适用该条款）。总之，一审判决违背法律规定，不按双方签订的合同条款处理本案纠纷，作出的一审判决是错误的，应予纠正，故请二审法院判决撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人何基明答辩称：一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。2018年8月1日双方签订了《庭外和解协议书》，是对《商品房买卖合同》第十七条第4款第（2）项的规定补充。该协议是双方真实意思表示，是合法有效的，一审法院予以认可是正确的，请二审法院驳回上诉，维持原判。 何基明向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理房屋产权证；2、判令被告支付违约金26，001元（按已付房价款405，068元的0.3‰日计算，从2018年6月4日起算至完成办理房地产权证之日止，现暂计至2019年1月3日共214日）；3、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：何基明与案外人韦艳芳系夫妻关系。2015年3月20日，何基明、案外人韦艳芳作为乙方（买受人）与广电金视公司作为甲方（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定乙方购买甲方建设开发的兴宾区民生路231号金视小区2号楼二单元1201号房，该房总价405，068元，付款方式为按揭付款。其中合同第九条约定，合同第九条约定，出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十七条第3款约定，双方同意选择买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机关为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；第4款约定，因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的0.01%赔偿买受人损失；买受人应配合出卖人办理退房的有关手续；（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日已付房款的0.1‰元计算，向买受人支付违约金；（3）如因买受人原因……因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。合同附件六第四条第一款第1项规定，买受人在签订《商品房买卖合同》之日，须向出卖人预交所购房屋相应的房产证办理费用并及时交纳相关税费……自交房之日起30日内，买受人须及时提交办理房屋所有权转移登记的相关文件及资料，如因买受人原因未能及时办理产权转移登记所需资料、档案，或未能及时交纳相关税费导致房屋产权转移登记办理延期的，视为买受人违约，买受人须每日按房款总价的万分之二向出卖人支付违约金。合同签订同日，何基明依约交纳了购房款53，000元，于2014年7月25日交纳了房款212，068元，2016年3月23日交纳了剩余房款140，000元。2015年7月27日，金视小区2号楼经五方验收合格。因购买该房，何基明于2013年9月13日向被告交纳了办证费用4，000元，2016年1月5日缴税6，076.02元。 2018年6月4日，何基明曾将被告诉至该院。同年8月1日，何基明作为甲方与被告作为乙方达成《庭外和解协议书》，双方共同确认因乙方过错，导致房屋所有权登记手续迟延办理，乙方已构成违约；乙方必须在2018年10月31日前将位于民生路231号金视小区2号楼大证办好并交到甲方手上；若在2018年10月31日前不能把房屋所有权证（不动产权证）办好并交到甲方手上，乙方构成违约，按每迟延一日已付房款的0.3‰计算，向甲方支付违约金（从2018年6月4日起计算）；乙方于2018年8月2日前向甲方支付本案撤诉9000元协议款项，收到款项后3日内，甲方撤回对乙方的起诉；本协议自双方签字、盖章之日起生效；本协议生效后，乙方不履行本协议，或履行本协议不符合约定的，甲方有权就本协议向兴宾区人民法院提起诉讼并追究乙方相应违约责任，甲方未按照约定撤回起诉的，乙方有权不放弃所有答辩及起诉权益。同月3日，被告依约向原告交付了9，000元款项，何基明向该院申请撤诉，该院予以准许。 另查明，广电金视公司已委托第三方广西树维测绘工程有限公司对金视小区进行权籍调查工作，现该项工作正在进行中。庭审过程中，该院依法向案外人韦艳芳进行了问话，案外人韦艳芳表示放弃参加诉讼，本案所有权利与义务由何基明继受。 一审法院认为，何基明、案外人韦艳芳与广电金视公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议，对当事人具有约束力。何基明依约交付了购房款及相关办证费用，缴纳了相关税费，广电金视公司应当依照合同约定交付房屋，履行办证义务。当事人在商品房买卖合同中约定被告应当在2015年4月30日前交付房屋，但涉案的金视小区2号楼在2015年7月27日才经五方验收合格，达到交付条件。2号楼达到交房条件后，双方均无法提供确切的交房时间，被告应当在合理期限内通知原告交房，合理期限应为2号楼验收合格后七日内，基于合同系被告提供的格式条款，2号楼验收合格次日即2015年7月28日推定为2号楼二单元1201号房交房日期。根据合同约定，广电金视公司应当在房屋交付使用后720日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告，即广电金视公司应在2017年7月27日前将涉案房屋所有权证书交付给原告。但何基明在2016年1月5日才缴税，2016年3月23日才付清余款，被告着手办理房屋产权证的起始时间应从原告付清余款之日起计算，即广电金视公司应当在2018年3月22日前将涉案房屋所有权证书交付给原告。 2018年8月1日，何基明与广电金视公司达成了《庭外和解协议书》，该协议书为《商品房买卖合同》的补充协议，补充协议约定的办证期限没有违反商品房买卖合同的约定。至今，被告没有办妥房屋所有权证书并交付给原告，已构成违约，应当按照补充协议约定向原告承担违约责任，自2018年6月4日起向原告支付违约金，暂计至2019年3月14日为284日，违约金的数额为34，511.79元（405，068元×0.3‰/日×284日=34，511.79元）。广电金视公司已在《庭外和解协议书》盖章确认，被告以法定代表人没有签字为由抗辩该协议书没有法律效力，没有事实与法律依据，该院不予支持。 被告提交的《情况说明》看，被告已委托第三方正在进行不动产登记的如权籍调查等前期工作，需要一定的期间及过程，被告也承诺尽快为原告办妥房屋产权证书，且办理房屋产权证涉及行政管理、行政审批等事项，原告诉请要求被告办理房屋产权证不属于民事诉讼的审理范围，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条的规定，一审法院作出如下判决：一、来宾广电金视投资有限责任公司支付给何基明逾期办证违约金34，511.79元（暂计至2019年3月14日，之后的违约金以总价款405，068元为基数，按每日0.3‰计算，从2019年3月15日计至涉案房屋办妥房屋所有权证书时止）；二、驳回何基明的其他诉讼请求。本案受理费450元，减半收取225元，由来宾广电金视投资有限责任公司负担；多预收的225元，由原告在判决生效后向一审法院申请办理退费手续予以退还。 本院二审期间,双方当事人均未向法庭提供新证据。 经审理查明，一审法院查明除“其中合同第九条约定，合同第九条约定，出卖人应当在2014年4月30日前，”变更为“其中合同第九条约定，出卖人应当在2015年4月30日前，”之外，其他法律事实属实，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《庭外和解协议书》，是双方真实的意思表示，合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务。本案中被上诉人依约交付了购房款及相关办证费用，上诉人则应依合同约定交付房屋，并履行办证义务。但至今，上诉人并未按合同约定为被上诉人办妥房屋所有权证书，存在过错，已构成违约，应承担违约责任。何基明与广电金视公司于2018年8月1日达成的《庭外和解协议书》是对双方签订《商品房买卖合同》的补充，该协议书对逾期办证的违约责任进行了明确的约定，因此一审法院依据该协议书的约定支持违约金有事实和法律依据。故，上诉人上诉主张被上诉人要求其支付违约金没有合同依据的理由不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人广电金视公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费662元（上诉人已预交），由来宾广电金视投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦正德 审判员  马翠柳 审判员  蓝东桃 二〇一九年六月二十五日 法官助理廖鹏辉 书记员谭淑婷 书记员江渊 附：本判决引用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。