江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0282民初3381号原告（反诉被告）：宜兴市屺亭街道东郊社区居民委员会，住所地江苏宜兴市屺亭街道东郊花园******，统一社会信用代码55320282567790429P。法定代表人：马其能。委托诉讼代理人：高炳标，宜兴市芳桥法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：宜兴市知友教育培训中心有限公司，住所，住所地宜兴市宜城街道家和花园****社会信用代码9132028255932230XE。法定代表人：王沛然，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪朴，江苏国山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴利军，该公司办公室主任。宜兴市屺亭街道东郊社区居民委员会（以下简称居委会）与宜兴市知友教育培训中心有限公司（以下简称知友公司）关于房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年03月26日受理后，依法由审判员王艳独任审判，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）居委会的委托诉讼代理人高炳标、被告（反诉原告）知友公司的委托诉讼代理人汪朴、吴利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居委会诉称，请求1、判令被告立即支付房屋租赁款16640元及利息（自2018年9月1日到实际支付之日止，按月利率2%计算）2、由被告承担本案诉讼费。后变更利息计算标准为每逾期一日按照年租金的万分之八计算。事实与理由：2016年7月12日，知友公司与居委会签订店铺房屋租赁合同一份，约定租赁居委会位于东郊花园Ｂ区的房屋，建筑面积208平方米，租期为五年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止，租金每年16640元，每年提前一个月一次性支付年租金。然被告自2018年9月1日起至今未履行过支付租金的义务，多次催要未果故诉至法院。被告知友公司辩称，1、对于双方签订合同事实无异议，被告方按照合同已经交纳2年房租，并对房屋进行装修，添置了必要的设施和招牌广告。2、被告租用就是为了对学生进行培训教育，被告多次要求原告根据合同配合向房管局、消防部门办理房屋租赁许可及消防许可证，但因为原告拿不出房产有关证书，致使被告无法办理营业执照，所以无法达成租赁合同的目的。并提出反诉要求1、判令解除双方的房屋租赁合同；2、判令居委会赔偿经济损失137380元（包括已经支付的两年房租33280元、押金5000元、装修费49600元、添置部分设备的费用37500元、室外广告招牌制作费用12000元）；3、诉讼费由居委会承担。原告居委会就被告知友公司提出的反诉答辩称，1、知友公司在签订租赁合同前，已对租赁房屋的性质、状况做了充分的了解，并与出租方充分协商签订了店铺房屋租赁合同，对租赁合同是双方当事人真实意思表示，对于出租方、承租方具有法律约束力，承租方应该按照约定履行支付房屋租金的义务。房子是开发区政府建设的，一直没有产权证是众所周知的事实。房子是拆迁安置房，土地证也是属于集体土地，暂时还不能领取房产证；2、依据合同法相关规定，在租赁物没有毁损、灭失的情况下承租人不能擅自解除房屋租赁合同，知友公司已经实际占用、使用租赁物两年多时间，依据合同约定，申办房屋租赁许可证和消防许可证由承租方办理，开发区的房屋没有产权证，知友公司在承租房屋前是明知的。因此知友公司要求赔偿经济损失无事实和法律依据，请求法院驳回全部反诉请求，要求继续履行合同。经审理查明，2016年7月12日，甲方居委会与乙方知友公司签订《店铺房屋租赁合同》一份，约定“甲方将拥有使用权的、位于东郊花园******房屋，共计建筑面积208平方米全部出租给乙方用于培训、教育使用。房屋租赁许可证由乙方负责办理，且乙方应按照国家有关法律法规的规定合法使用该房屋，不得影响相邻居民的正常生活。租赁期限五年，自2016年10月1日至2021年9月30日止。乙方应于本合同签订之日起当日内向甲方支付押金5000元，以保证合同的履行及妥善使用出租……房屋租赁期内，房屋租金为每年16640元。乙方应自承租之日起，一次性向甲方支付一年租金，以后每年的租金提前一个月一次性向甲方支付年租金。如果乙方未按照本合同第三条第2款之规定按时向甲方支付租金，则乙方每逾期一日应按年租金的万分之八向甲方支付滞纳金。如乙方逾期10天以上未向甲方支付以后年租金的，则甲方有权解除本合同且收回该房屋，并要求乙方支付违约金5000元……第九条甲、乙双方如有一方无故违约的，应向对方赔偿违约金20000元。1、若甲方违约，则甲方应赔付违约金的同时需承担乙方装修该店铺的装修费用。若乙方违约，则乙方应赔付甲方违约金同时乙方装修该店铺的装修费用的损失均由乙方自行承担。”合同签订后，居委会交付房屋，并收取押金5000元。知友公司对该店铺进行装修，并已支付2年租金。2019年3月12日，知友公司委托江苏国山律师事务所向居委会用挂号信方式发出《律师函》，主要载明“该公司多次要求贵会提供租赁房屋的产权证及土地证，便于办理相关手续。但贵会未能提供。现特发函通知如下：请贵会受到本函之日起7日内提供房产证和土地证配合该公司办理相关手续。否则，将视贵会无法提供有关房屋权属证明，双方签订的房屋租赁合同关于培训、教育使用的目的无法实现。该公司依法有权解除双方租赁合同，并由贵会承担该公司装修，租赁费等经济损失。”2019年3月26日，居委会以知友公司租金未付为由诉至本院，要求知友公司支付租金16640元及相应滞纳金。知友公司遂提起反诉。另查明，本案所涉东郊花园B区77幢四楼房屋尚无产权证。审理中，知友公司为证实由于居委会不能提供产权证导致向房管局、消防部门办理房屋租赁许可及消防许可证，从而无法达到租赁合同的目的，向本院提交如下证据：1、2019年3月12日律师函一份附挂号邮寄单。2、江苏省教育厅苏教卫2010（1）号文件。3、宜兴市教育局关于培训机构实施规定。4、装饰装修、设备购置、广告招牌制作及安装费用等费用清单。5、房屋装修后室外广告牌被居委会自行拆除的照片。6、添置的教育设备和装修的照片。居委会质证意见为：1、对律师函的真实性无异议，但发函的时间是在居委会催收租金的诉讼后为拒付租金而找的借口。2、对教育厅文件真实性无异议，证明目的不予认可，通知是教育部门指导意见，并非行政法规，出台时间是2010年1月12日，是在签订租赁合同前几年出台，知友公司明知需要房产证才能办理相关证件，而继续租赁房屋，过错在自己；3、对宜兴市教育局文件出台时间是在2012年2月28日，也是在合同签订的前几年，知友公司明知需要房产证才能办理相关证件，而继续租赁房屋，过错在自己；4、对费用清单有异议，且未提供装修合同、购物发票，均不予认可；5、对照片有异议，仅凭照片不能证明是居委会拆除，即使拆除了也是因为知友公司违反城管广告牌设置的规定而被拆除的；6、设施的照片证明了知友公司已经使用租赁房屋。上述事实，由租赁合同、律师函、照片、费用清单及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。居委会与知友公司签订的店铺房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点是合同的履行与解除。我国合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方间签订的店铺房屋租赁合同中第八条就合同的解除作出约定，但该约定仅就甲方居委会单方解除租赁的情形作出了明确，未明确约定乙方知友公司享有单方解除权的具体情形。现知友公司主张依据因居委会不能提供房屋产权证从而不能实现合同目的为由行使法定解除权，本院认为该主张不能成立。具体理由为：1、根据双方签订的店铺房屋租赁合同中第一条已经明确写明“甲方将拥有使用权的、、位于东郊花园******房屋共计建筑面积208平方米全部出租给乙方用于培训、教育使用”，作为以文化学科类、艺术类培训为主要经营范围的知友公司在签订租赁合同时本身应当对所承租房屋进行谨慎的注意审查义务，而居委会在签订合同时亦在合同中明确写明对出租房屋享有的是“使用权”，并未对房屋权属情况有刻意隐瞒的情形。故根据双方的合同内容，可以认定知友公司在承租时对房屋的产权情况是明知的或应当明知的；2、根据双方的合同约定，并未对居委会在提供房屋产权证一事中作出明确的义务约定，相反，合同中明确写明“房屋租赁许可证由乙方负责办理”，知友公司以居委会不能提供房屋产权证为由主张居委会违约，该主张与合同约定不符，本院不予采信；3、居委会不存在违约行为，知友公司未按约支付租金，属违约行为，我国《合同法》没有赋予违约方单方解除合同的权利，故知友公司不享有法定的单方合同解除权，双方并未就提前解除合同达成新的补充约定，知友公司据此提出解除合同，本院不予支持。本案中，知友公司单方面以居委会不提供房屋权证为由拒绝支付房屋租金，该行为已属违约行为，居委会可依据合同约定行使解除权，但庭审中居委会明确表示不行使合同解除权，故对知友公司反诉要求确认解除双方的房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。居委会不存在违约行为，故知友公司要求居委会赔偿经济损失137380元的反诉请求，本院亦不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，知友公司未按约支付租金，应承担违约责任。故居委会要求知友公司支付房屋租赁款16640元及滞纳金（自2018年9月1日到实际支付之日止以每逾期一日按照年租金的万分之八计算）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）知友公司于本判决发生法律效力之日起十日支付原告（反诉被告）居委会租金16640元及相应滞纳金（自2018年9月1日起至实际支付之日止以每逾期一日按照年租金的万分之八计算）。二、驳回被告（反诉原告）知友公司的反诉请求。如被告（反诉原告）知友公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取119元，由被告（反诉原告）知友公司负担，本案反诉案件受理费减半收取1524元，由被告（反诉原告）知友公司负担。原告（反诉被告）居委会预交诉讼费119元可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，被告（反诉原告）知友公司应负担的部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王艳二〇一九年六月二十一日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。