广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初2727号原告：莫金爱，男，1968年4月18日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。原告：邱海英，女，1972年3月19日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。被告：肇庆市泰湖新城房产项目有限公司，住所地广东省肇庆市端州区迎宾大道南侧（106、107区），统一社会信用代码914412027929212298。法定代表人：姚炎和，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕灿、叶来妹，均系广东山丰律师事务律师。原告莫金爱、邱海英与被告肇庆市泰湖新城房产项目有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年6月6日受理后，依法适用简易程序，于同年6月26日公开开庭进行审理。两原告的共同委托诉讼代理人潘金星，被告的委托诉讼代理人吕灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金80610.03元（违约金计算标准是每天按己付房款692526元的万分之三，从2018年2月13日起计算至2019年3月7日止）;2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的泰湖花园三期的商品房一套，商品房的房号、面积及价格详见合同约定。双方约定了交楼时间为2017年12月30日，以及因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人要承担违约责任等等。合同签订后，原告依约履行了给付房价款及合同约定的全部义务。被告于2017年12月5日向原告发出《收楼通知书》，通知其带齐办证资料到售楼部办理手续。而涉案房屋直到2019年3月7日才完成不动产权登记。被告逾期办理房屋所有权证书，应按合同的约定承担违约责任。被告辩称，第一、案涉不动产权证未能在约定时间内出具系政府原因，并非出于被告，被告无需承担违约责任。1.被告有必要先说明一下，出具不动产权证需要先交由肇庆市测绘所测绘，由肇庆市测绘所出具测绘报告书，再由肇庆市住房和城乡建设局确认测绘报告书的结果。之后再向肇庆市国土资源局不动产登记中心申请确权至被告名下（即大确权)，然后再由被告代原告向肇庆市房产交易管理所申请房屋权属证，待肇庆市房产交易管理所通过后，被告再将相关材料提交给肇庆市国土资源局不动产登记中心审批，最终由其出具不动产权证。本案中，原告权属的肇庆市端州区星湖大道（4)26号泰湖花园三期第61栋7层701房（以下筒称案涉房屋）所在工程在2017年11月已通过竣工规划验收，并于2017年12月5日完成了竣工验收备案。且被告在2017年9月14日已将案涉房屋所在楼栋的相关资料交由肇庆市房屋测绘所测绘，但肇庆市房屋测绘所在2018年5月30日才向被告出具《房屋面积测绘报告书》。且肇庆市住房和城乡建设局于2018年10月15日才确认上述《房屋面积测绘报告书》。之后，被告抓紧时间于2018年11月1日向肇庆市国土资源局不动产登记中心申请将建设工程房产项目内多幢（确权）首次登记（即大确权)。后肇庆市国土资源局不动产登记中心于2018年11月30日作出大确权。2018年12月14日，被告收到原告交来办证费及授权相关材料。之后被告根据规定于2018年12月24日先向肇庆市房产交易管理所申请办证，待肇庆市房产交易管理所审批通过后被告于2019年3月6日再将相关材料提交给肇庆市国土资源局不动产登记中心审批出证，后肇庆市国土资源局不动产登记中心出具了案涉房屋不动产权证书。从上述办证流程、时间可以看出，被告在为原告办理产权证时，每走一个程序，都是尽自己最快的效率去办理，不存在拖延处理的现象。单从案涉房屋所在楼栋的测绘工作来看，被告2017年9月14日已提交测绘，到2018年10月15日肇庆市住房和城乡建设局确认测绘报告，这期间都已占用了一年一个月左右。而耗费的这段时间，不在被告正常的预估范围之内，被告实在无法把控。且在拟定商品房买卖合同时，不动产登记尚未正式实施。根据当时相关政策，被告已合理预估为原告取得案涉房屋权属证书所需的时间。然而无奈的是，在被告开始为原告办理相关房屋权属证书时，政府部门宣布实施不动产登记。因不动产登记中心为新成立部门，内部系统升级调整都需要时间，且相关登记备案需向肇庆市房产交易管理所和不动产登记中心分别申请，提交的资料相应增加并且有差异，这必定会增加登记备案的时间。因此，导致出证逾期的结果在于政府相关部门及其政策的调整，而并非出自被告。2.被告在2018年12月14日才收到原告交来办证费及授权相关材料，收齐材料后被告在合理的时间内也已向相关办证部门提交资料申请办证，由此至终被告均不存在拖延办理的行为。逾期出证的原因在于政府，原告不应归责于被告，被告无需承担违约责任。第二、退一步讲，即使被告要承担违约金，违约金也应作相应调整。迟延出具案涉房屋不动产权证并没有影响原告居住，也没有给原告造成实际损失，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“……约定的违约金高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，请人民法院根据公平原则,结合政府部门对本案的影响因素等综合考虑，依法对违约金予以降低调整。本案是逾期办证违约金的问题，参考同地段的市场租金估算，大约是2500元-3000元/户，而且装修需时大约半年左右，如果本案是逾期交楼的违约责任，被告认为可以在同地段租金的基础上，支付惩罚性违约金。但本案是逾期办证的违约金问题，涉案房屋已经按时计付，逾期办证不影响使用权，所以被告认为原来同类型案件所判的违约金标准过高。被告在收到大确权表时已经告知业主过来交资料办证，但业主却拖延没有及时提交资料办证，被告认为从发通知之日起至业主提交资料办证的这段时间，也应该不计算违约金。本院经审理认定事实如下：2017年2月5日，两原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定两原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××大道东侧（××区）（××州区××大道（××）××号泰湖花园）第61栋7层701房（以下简称案涉房屋），建筑面积127.49平方米，总金额692526元。在《商品房买卖合同（预售）》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第三条“商品房基本情况”第4款约定，该商品房的房产测绘机构为肇庆市房屋测绘所，其预测建筑面积共127.49平方米……合同第十一条“交付时间和手续”约定，(一)出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。合同第二十条“房屋登记”约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.03%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。附件十一《补充协议》第2条第（1）点约定，买受人付清购房款和有关全部费用并收楼后，可委托出卖人代办房产证。委托出卖人代办房产证的，应及时提供应由买受人提供的相关资料。出卖人在收齐相关资料60天内将资料送交房产部门申请办理房产证。合同签订后，原告依约向被告支付购房款，被告亦向其出具购房发票。2017年11月15日，两原告在《泰湖新城收楼书》中签名确认收楼。此后，两原告因被告未能在合同约定的期限内办理房产证遂诉至本院。诉讼中，双方确认，案涉房屋的交付时间为2017年11月15日。另查明：2017年11月20日，被告开发的肇庆市端州区泰湖花园三期W2型、W3型工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。同年12年5日，上述工程完成竣工验收备案登记。2017年9月14日，被告向肇庆市房屋测绘所提交资料，该所于2018年5月30日向被告出具《房屋面积测绘报告书》。2018年10月15日，肇庆市住房和城乡建设局向被告出具《房屋面积测绘成果确认书》。2018年11月1日，被告向肇庆市国土资源局不动产登记中心提交房产项目内多幢（确权）首次登记资料，该中心于2018年11月30日向被告出具确权房屋明细表。2018年12月14日，原告向被告支付办证费用200元，并填写了肇庆市不动产登记申请书、委托书等办证所需资料。此后，被告于2018年12月24日向肇庆市房产交易管理所提交办证资料，肇庆市房产交易管理所于同日出具了《临时收件收据》。2019年3月7日肇庆市国土资源局核发了案涉房屋的不动产权证。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告是否存在合同约定的逾期办证违约行为。二、如被告存在违约行为，违约金应如何计算。（一）关于被告是否存在合同约定的逾期办证的违约行为。本案中，原告确实未能如期取得房屋产权证，但被告认为逾期办证的责任在于肇庆市房屋测绘所。对此，首先，被告并没有举证测绘所在收到测绘资料后出具《房屋面积测绘报告书》的合理期限；其次，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中，并没有对此约定为被告可以据实延期办理房屋所有权证书的豁免情形。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，即使测绘所存在延迟出具相关测绘报告的行为，被告亦应对逾期办证承担违约责任。因此，本院认为，被告存在合同约定的迟延办理房屋所有权证书的违约行为。被告对此所作之抗辩，理由不成立，本院不予采纳。（二）关于违约金的计算。首先，关于违约金计算的起止时间。根据合同约定，被告需在2017年11月15日起90天即2018年2月12日前为原告办理房产证，故违约责任的起始时间为2018年2月13日。对于截止时间，原告认为违约金的截止时间应计算至房屋所有权证书办理完毕为止，而被告则认为计算至其提交办证材料给房管部门为止。对此，本院认为，被告提交办证资料给房管部门后，有关房屋所有权证书的核发属于行政部门的行政行为，被告对其核发所有权证书的时间并不可控，故在被告提交了办证所需材料且由登记部门出具《临时收件收据》（即2018年12月24日）后应视为其已履行了合同约定的办证义务，故被告逾期办证的天数为315天（即自2018年2月13日起至2018年12月24日止）。其次，关于违约金计算标准。根据合同的约定，逾期办证的违约金为每日按总房价款的万分之三计付。虽然违约金以约定为原则，但其目的以补偿为主，惩罚为辅。由于原告在本案中并未提供证据证明其因此所造成的具体损失，故其所约定的逾期办证违约金属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中“过分高于造成的损失”的情形，当事人根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，可以请求人民法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院依法调整违约金的标准为每日按总房价款的万分之一计付，据此被告应付逾期办证的违约金为21814.57元（692526元×315天×0.01%=21814.57元）。被告请求减少违约金的理由成立，本院予以采纳。综上所述，原告的诉讼请求，其合理合法部分，本院予以支持；被告的抗辩理由成立部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告肇庆市泰湖新城房产项目有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办理房屋所有权证书的违约金21814.57元给原告莫金爱、邱海英。二、驳回原告莫金爱、邱海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币908元（已由原告预交），由原告莫金爱、邱海英负担662元，被告肇庆市泰湖新城房产项目有限公司负担246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄坤朝二〇一九年六月二十七日法官助理卢艺文书记员梁思颖