湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初32号 原告：湖南东马国际置业有限公司，住所地长沙市望城区雷锋大道东马社区熙庭原著小区。 法定代表人：李飞跃，董事长。 委托诉讼代理人：赵婧，湖南潇湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：全黎明，湖南潇湘律师事务所律师。 被告：董辉，男，1969年3月21日出生，汉族，住湖南省洪江市。 第三人：兴业银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市芙蓉区韶山北路**。 负责人：洪文理。 委托诉讼代理人：彭琼辉，湖南众铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高先德，男，1989年12月17日出生，住天津市和平区，系第三人工作人员。 原告湖南东马国际置业有限公司（以下简称东马置业公司）与被告董辉、第三人兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称兴业银行长沙分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日受理后，依法适用简易程序，后因被告下落不明，变更为普通程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告东马置业公司委托诉讼代理人全黎明赵婧、第三人兴业银行长沙分行的委托诉讼代理人彭琼辉到庭参加诉讼，被告董辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告东马置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为：20150167204），并判令被告配合原告办理解除备案登记及网签手续；2.被告向原告支付违约金134209.50元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年7月25日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号201501xxxx4）。合同约定，被告以银行按揭方式向原告购买长沙市望城区熙庭原著10栋204号商品房，房屋总价1343095元，被告应于签约当日，向原告支付首付款273095元，余款1070000元由被告向兴业银行申请贷款按揭付款。合同还约定，若被告累计两期逾期还款或逾期30日偿还原告代垫的按揭款项，原告有权解除合同，如原告因此解除合同的，被告还应按总房款的10%标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告履行了合同义务，但被告自2018年3月起便再未依约向按揭银行支付房屋按揭款，导致按揭银行从原告保证金账户中扣除了其逾期支付相应的按揭款。原告多次催促无果，在潇湘晨报刊登了解除合同的公告。 被告董辉未予答辩。 第三人兴业银行长沙分行述称：一、涉案房屋买卖合同与董辉与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》非主从合同关系，买卖合同无效、撤销和解除，不导致借款合同的无效、撤销和解除，原被告仍需按照借款合同的约定承担还款与保证责任；二、第三人不同意解除《个人购房抵押（保证）借款合同》，要求原、被告继续偿还借款，如不能偿还剩余贷款本息，要求拍卖房屋，第三人对拍卖款项享有优先受偿权；三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律诺干问题的解释》第25条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，《个人购房抵押（保证）借款合同》也被解除的、原告应当将收受的购房货款和购房款的本金及利息分别返还第三人和被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理，认定事实如下： 2016年7月25日，原告东马置业公司（出卖人）与被告董辉（买受人）签订合同编号为201501xxxx4号《长沙市商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发的坐落在望城区星城镇腾飞村东马社区熙庭原著第10幢2层204号房屋，建筑面积169.84m2，房屋总价款为1343095元；买受人以银行按揭方式付款，首期房款273095元，剩余1070000元向中国兴业银行申请贷款；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房。合同附件九《补充协议》第5条约定：因买受人逾期还款导致出卖人承担担保责任的，买受人须在接到通知3日内偿还出卖人因承担担保责任而支付的款项（包括但不限于本金、利息、罚息及其他费用），并按约向出卖人支付逾期付款金额3‰的违约金。买受人累计两期逾期还款或逾期30日偿还出卖人所支付款项的，出卖人有权解除合同，买受人除应偿还出卖人所支付款项外，还应向出卖人支付总房款10%的违约金。 2016年7月27日，董辉与兴业银行长沙分行签订编号为3616347xxx1000《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款本金为107万元，借款期限为240个月，东马置业公司承担阶段性连带保证责任担保，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任免除。借款合同签订后，兴业银行长沙分行将借款107万元根据约定汇入东马置业公司账户。董辉按期偿还按揭借款至2018年1月8日，共计偿还本息117735.28元。后因董辉逾期未还，自2018年2月8日至2019年4月8日，东马置业公司共代为偿还本息101610.65元。东马置业公司陈述，合同解除后，愿意代为偿还因案涉房屋所欠第三人银行贷款。 另查明：2016年7月25日，董辉与龙朝霞签订《借款协议》，从龙朝霞处借款313623元。同日，董辉、龙朝霞又与东马置业公司签订《三方协议》，约定董辉所购案涉房屋的购房款发票、税费发票均交东马置业公司保管，且董辉同意在未还清龙朝霞借款之前，东马置业公司可根据龙朝霞的要求拒绝将所购房屋及产权证书交付董辉，或者根据龙朝霞的要求将房屋产权证书交付龙朝霞。龙朝霞表示，其系东马置业公司员工，前述借款实际是东马置业公司出借，由其代表与董辉签订借款协议，钱从公司账户转入龙朝霞个人账户，再从龙朝霞个人账户转入董辉账户，由董辉支付购房首付款。龙朝霞认可，借款协议项下的权利，应由东马置业公司享有。东马置业公司陈述，董辉用前述借款支付案涉房屋首付款。 再查明：案涉房屋未办理房屋权属证书，但办理了网签、合同备案、抵押预告登记及预售商品房预告登记。抵押预告登记确定抵押权利人为兴业银行长沙分行；商品房预告登记权利人为董辉，证号为湘（2016）望城区不动产证明第0002406号。案涉房屋于2018年12月21日，因本案被本院预查封，查封文号为（2018）湘0112执保906号，查封时间为2018年12月21日至2021年12月20日；于2019年3月12日被长沙市芙蓉区法院轮候查封，查封文号为（2019）湘0102民初138号，查封时间为2019年3月12日至2022年3月11日。 上述事实，有东马置业公司提交的商品房买卖合同、个人购房贷款/担保合同、按揭贷款欠款及还款凭证、借款协议、三方协议及借据、不动产登记证明以及本院依职权调取的本院对龙朝霞的谈话笔录、案涉房屋预告信息表予以证明。 本院认为，原告东马置业公司与被告董辉签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应诚信履行。本案的焦点在于：解除案涉《商品房买卖合同》条件是否成立？如果成立，后续事宜应如何处理？ 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《商品房买卖合同》附件九《补充协议》第5条约定，买受人累计两期逾期还款或逾期30日偿还出卖人所支付款项的，出卖人有权解除合同。自2018年1月8日之后，董辉即未偿还按揭贷款，东马置业公司代为偿还后，董辉亦未向东马置业公司支付相应款项，基于前述合同约定，东马置业公司有权解除合同，对东马置业公司解除案涉商品房买卖合同的诉求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房屋尚未交付，董辉不负有向东马置业公司退还房屋的义务，但东马置业公司已经为案涉《商品房买卖合同》办理网签、合同备案及预告登记手续，合同解除后应恢复原状，予以注销。因案涉房屋还存在抵押预告登记，注销前述《商品房买卖合同》网签、备案登记以及不动产预告登记，须先行注销抵押预告登记。东马置业公司庭审陈述，愿意代为偿还因案涉房屋所欠第三人银行贷款，抵押预告登记可在东马置业公司代为清偿欠款后申请注销。在抵押预告登记注销后，董辉有义务配合东马置业公司办理注销《商品房买卖合同》网签、备案登记以及不动产预告登记，恢复案涉房产的原始权利状态。因此，对东马置业公司主张由董辉配合办理解除备案登记及网签手续的诉讼请求，本院予以支持。合同解除之后，东马置业公司因案涉合同所收取的购房款应予返还，案涉房屋首付款273095元，系东马置业公司将钱转给龙朝霞，再由龙朝霞转给董辉，再由董辉转给东马置业公司方式支付，可由双方另行协商或诉讼解决。董辉自行向贷款银行偿还的贷款本息117735.28元，也属于购房款的一部分，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，应当由东马置业公司退还。至于东马置业公司代为偿还的款项，以及截止本案开庭之日因案涉房屋尚欠的第三人贷款，鉴于合同解除之后案涉房屋将归属东马置业公司所有，且牵涉第三人利益，可由双方另行协商或诉讼解决。 合同解除系董辉违约所致，根据案涉《商品房买卖合同》附件九《补充协议》第5条约定，董辉应向东马置业公司支付总房款10%的违约金。本院认为，该标准过高，本院综合双方合同履行情况、东马置业公司实际损失、被告过错程度，并结合房地产市场行情，根据公平、诚实信用的基本原则，酌情调减解除合同违约金为总购房款的1%，即为13430.95元（1343095元×1%）。因此，本院对东马置业公司主张由董辉支付违约金的诉讼请求，予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南东马国际置业有限公司与被告董辉2016年7月25日签订的编号为20150167204的《长沙市商品房买卖合同》； 二、被告董辉在本判决生效且案涉房产[预购商品房预告登记号为湘（2016）望城区不动产证明第0002406号]抵押预告登记手续注销后十日内配合原告湖南东马国际置业有限公司注销预购商品房预告登记以及《长沙市商品房买卖合同》的网签、备案登记； 三、原告湖南东马国际置业有限公司于上述第二项确定的相关手续办完后十日内退还被告董辉偿还的银行贷款本息117735.28元； 四、被告董辉于本判决生效后十日内支付原告湖南东马国际置业有限公司违约金13430.95元； 五、驳回原告湖南东马国际置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2984元，由原告湖南东马国际置业有限公司负担2686元，被告董辉负担298元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  罗新祥 人民陪审员  刘怀明 人民陪审员  佘利辉 二〇一九年六月三日 代理书记员  杨 阳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。