重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0102民初7870号原告：罗修茂，男，1963年11月1日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：罗建中、谭军，重庆杨义律师事务所律师。被告：国家税务总局重庆市涪陵区税务局，统一社会信用代码11500102MB1525538K，住所地重庆市涪陵区建涪路**。负责人：廖立公，该局局长。委托诉讼代理人：谭巍，男，1964年1月15日出生，汉族，国家税务总局重庆市涪陵区税务局职工，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：冉小平，重庆天亿律师事务所律师。原告罗修茂与被告国家税务总局重庆市涪陵区税务局（以下简称（涪陵税务局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗修茂的委托诉讼代理人罗建中、谭军，被告涪陵税务局的委托诉讼代理人谭巍、冉小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗修茂向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方达成的《房屋买卖协议》；2.判决被告按照房屋市场价值赔偿原告各项损失暂记385689.6元（以最终评估价值为准）；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：涪陵区白涛镇老街建设街22号白涛地税所宿舍楼共六层，第一层为办公楼，其余五层为住宅。该房屋原属涪陵区地方税务局白涛地税所所有。2003年，白涛地税所将该房屋住宅及部分办公房陆续对外出售，原告便与白涛地税所达成房屋买卖协议。白涛地税所以当时市场价53008.6元的价格将该宿舍楼102号、5―2号住房及车库（权属面积为207.36平方米）卖给原告。原告当日将全部购房款交给了白涛地税所，白涛地税所所也给原告出具了重庆市不动产销售统一发票，并为原告办理了契证。但事后被告一直没有为原告办理权属转移登记。原告缴纳购房款后，白涛地税所也将房屋交给了原告，原告接房后对房屋进行了装修。原告入住不久即发现房屋墙体出现裂缝等问题，遂向白涛地税所领导反映情况并要求处理，但均无结果。2014年，涪陵区白涛街道办事处委托鉴定机构对该房屋进行鉴定。鉴定结果该楼为D级危房，存在严重安全隐患。白涛街道办事处为了督促原告等购房户搬出此屋，从2015年8月开始采用断水断电的方式，使原告等购房户全部强制搬离，让原告自行寻找其他住所。综上，由于被告向原告出售的房屋质量不合格，致使涉案房屋已成危房无法正常居住，给原告造成了重大的经济损失。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决。被告涪陵税务局辩称，本案涉案房屋系原涪陵区白涛镇政府修建，共四层，用于原白涛镇政府财税所办公、住宿。具体设计、施工、验收资料及建成时间不详。该楼第五、六层为1995年年底原白涛镇政府使用财政下拨资金对该楼实施的加层，由游德平承包施工。1998年财税分家后，该楼划转给白涛地税所办公、住宿用，但原白涛镇政府未移交相关建设资料及产权证。2003年，白涛新场镇建设，按原白涛镇政府统一规划，白涛地税所迁建至现住址。因迁建后新所建设资金不足，白涛地税所便将原办公楼其中10套房屋作价出售给原告等人，售房款全部用于新所建设。房屋交付给原告使用后，因绝大多数入住原告野蛮装修，白涛地税所发现房屋可能存在质量安全问题，立即委托重庆市涪陵区房屋安全鉴定所进行安全鉴定。该所于2004年10月14日出具《房屋安全鉴定报告》（涪安鉴（2004）第72号），鉴定结论为房屋安全质量符合标准。2017年11月1日，被告组织专人前往涉案房屋现场查看，因无房门钥匙，仅仅看到房屋外观及周边环境。从外部观察，肉眼可见部分原告入住后存在扩大窗户导致墙体下榻以及外墙抹灰层大部分脱落。原告诉称2003年-2004年被告陆续向原告分别卖出涪陵区白涛镇老街建设街22号10套房屋属实。交款、开发票、房屋交付、办理契证属实。双方未签订书面合同。因原白涛镇政府将该楼移交被告时未移交产权证，所以至今未办理产权过户登记。被告认可涉案房屋第五、六层现为危房，但对第五、六层成为危房的原因、相应的责任人以及排危方案，认为尚需人民法院在诉讼中委托司法鉴定才能作为定案依据。从原告提交的白涛街道办事处委托重庆市建设工程质量检验测试中心于2015年11月05日出具的检测报告表述，涉案房屋第五、六层系因砂浆强度不够及灰砂砖风化导致为危房。因该房屋为原白涛镇政府使用财政资金修建后划归白涛地税所所有，白涛地税所在2003年-2004年向各原告出售涉案房屋并无不当，且在发现可能存在质量安全问题时及时委托第三方进行鉴定，尽到了作为卖方的所有责任义务。被告对于涉案房屋现在成为危房以及可能拆除所带来的损失无任何过错，所以被告认为《房屋买卖合同》不应解除，被告在本案中不应承担原告损失赔偿责任。鉴于涉案房屋系原白涛镇政府建设并于1995年实施加层，并由游德平承包施工，原告入住后野蛮装修改变本就脆弱的结构且未在使用中进行有效维修维护，所以导致涉案房屋现在成为危房。其责任人应为：一是加层施工方游德平，其施工不符合建筑质量标准；二是建设方原白涛镇政府，其未按规范进行验收；三是原告，其野蛮装修擅自改变结构且未有效维修、维护。依据《合同法》第282条“因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任。”以及《建筑法》第60条“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量”之规定，应当追加游德平和重庆市涪陵区白涛街道办事处为本案被告，并判令其承担相应的赔偿责任。本院经审理认定事实如下：本案涉案房屋所在整栋楼位于重庆市涪陵区白涛街道办事处老街建设街，始建于1990年，为砖混结构。该楼由于修建时间较早，已无任何工程技术资料可查。该楼之前为原涪陵区白涛镇政府财政所办公及住宅用房。1998年10月，根据重庆市涪陵区人民政府涪府发[1998]37号文件要求，原涪陵区地方税务局白涛税务所（以下简称白涛地税所）和原涪陵区白涛镇政府（现并入重庆市涪陵区白涛街道办事处）财政所分家单独设立，白涛地税所取得涉案房屋。2004年10月14日，原白涛地税所委托涪陵区房屋安全鉴定所对其分得的白涛老街建设路22号综合楼共六层800平方米的房屋安全性能进行鉴定。鉴定结论为：根据《危标》（JGJ125-99）中所有关规定，该房屋危险性评定为A级，属完好房屋。2006年3月26日，原告与原白涛地税所达成房屋买卖协议，白涛地税所将白涛老街地税宿舍1-2号、5-2号房屋及车库以53008.6元的价格出售给原告，原告向被告支付了购房款，被告将房屋交付原告居住使用，但被告至今未给原告办理涉案房屋的产权过户登记手续。2007年12月21日，被告给原告开具契税完税证发票一份，并给原告办理了完税契证[契证白字第（2007）号]。该契证载明：房号为白涛老街地税所宿舍1-2号、5-2号、车库，间数为11间，结构为砖混，权属面积为207.36平方米，合同金额为53008.6元，合同签订时间为2006年3月26日。庭审中，经原、被告双方确认，原告购买的5-2号房屋面积为93.68平方米，价款为35000元，原告购买的1-2号房屋和车库的总面积为113.68平方米，价款为18008.6元。且双方同意按价格比例计算损失金额。2014年4月16日，白涛街道办事处向白涛老街原地税住宿楼各业主发出通知：因白涛老街原地税住宿楼出现墙体开口，有严重安全隐患，要求各业主搬出该房屋。2015年8月5日，白涛街道办事处再次向白涛老街原地税宿舍楼各业主发出通知，要求各业主立即搬出该房屋。并决定于2015年8月12日下午5时裁断该楼供水、供电、广电等线路。2015年11月5日，经白涛街道办事处委托，重庆市建设工程质量检验测试中心对白涛老街建设街地税宿舍楼的结构安全性作出检测鉴定结论为：“白涛老街建设街地税宿舍楼的地基基础在正常使用条件下结构安全，主体结构存在严重的安全隐患。白涛老街建设街地税宿舍楼的安全性等级综合评定为Dsu级。必须立即采取措施。”事后，原告及该栋楼的其他业主均搬出了该栋楼。因原告请求被告赔偿未果，遂诉至本院。本案审理中，经委托重庆重大建设工程质量检测有限公司对涉案房屋安全性及导致原因进行司法鉴定，结论为：原白涛地税所出售给原告等人的房屋（白涛镇建设街26号，实为白涛镇建设街22号）的安全性鉴定为Dsu级，存在严重安全隐患。该楼安全性不足的根本原因是砌墙砖强度低和砌筑砂浆强度低，且未按规范要求设置构造柱等，门窗洞口设置和施工连接构造等不规范因素，增加了不满足规范要求的程度。另查明，2015年9月23日，经涪陵区铁路建设工作领导小组办公室委托，重庆金地房地产土地资产评估有限公司对“渝怀铁路涪陵至梅江段增设第二线工程项目”范围内国有土地上被征收（收购）房屋类似房地产价格进行了评估。其中位于白涛老街建成年限为1990年、性质为划拨土地使用权、结构为砖混的住宅类似房地产市场价格为1865元每平方米。再查明，2018年7月5日，原重庆市涪陵区国家税务局、重庆市涪陵区地方税务局合并成立国家税务总局重庆市涪陵区税务局。原重庆市涪陵区国家税务局、重庆市涪陵区地方税务局的职责由国家税务总局重庆市涪陵区税务局承继。上述事实，有庭审调查中当事人的陈述，原告提交的发票、契税完税凭证、2015年8月5日重庆市涪陵区人民政府白涛街道办事处通知、2014年4月16日重庆市涪陵区人民政府白涛街道办事处通知、检测报告、国有土地上被征收（收购）房屋类似房地产市场价格评估结果，被告提交的涪地税发[1998]59号文件、涪府发[1998]37号文件、重庆市涪陵区房屋安全鉴定报告，本院委托重庆重大建设工程质量检测有限公司作出的重大质检（委）字第S2018015号司法鉴定意见书等证明材料在案佐证，这些证明材料已经开庭审理质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案原告向被告支付了购房款，被告亦自愿将房屋交付原告居住使用多年，原、被告之间的买卖合同关系依法成立。原、被告之间的买卖行为，不符合法律规定的无效情形，应为有效并受法律保护。按照国家相关规定，普通房屋和构筑物，设计使用年限为50年。原告向被告购买的房屋始建于1990年，其后被鉴定为危房，至今并未满足国家规定的一般房屋的使用年限。因此，由于被告向原告交付的房屋主体结构不符合质量要求，原告请求解除与被告签订的房屋买卖合同，并由被告赔偿由此造成的损失，本院应予支持。由于涉案房屋已被评定为危房，无法对其现有价值进行司法鉴定，按照公平原则，其损失可以参考相同地段的“渝怀铁路涪陵至梅江段增设第二线工程项目”范围内（白涛老街）国有土地上被征收（收购）房屋类似房地产价格即每平方米1865元的标准进行计算。按此标准计算，被告应当赔偿原告损失其中5-2号房屋为93.68平方米×1865元/平方米=174713.2元，其中1-2号房屋和车库损失为113.68平方米×1865元/平方米×[（18008.6元÷113.68平方米）÷（35000元÷93.68平方米）]=89893.6元（四舍五入），合计264606.8元。对于被告辩称应追加白涛街道办事处和该房屋的修建人游德平的问题，本院认为，由于本案系房屋买卖合同纠纷，合同的相对方系本案原、被告，不应追加白涛街道办事处和游德平为本案当事人。其理由是：白涛街道办事处和被告都是行政机关，其分离时对财产的分割涉及的是行政上的管理问题，不属于民事法律关系范畴。而且，白涛街道办事处并未参与本案房屋出售，亦不应受本案房屋买卖合同的约束。另外，按被告的陈述，游德平系房屋的修建人，其与房屋建设方形成的是建设工程施工合同法律关系，与本案房屋买卖合同也无直接利害关系。因此，被告的辩称理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告罗修茂与原涪陵区地方税务局白涛税务所达成的关于涪陵区白涛老街原地税所宿舍楼X-X号、X-X号房屋及车库买卖协议；二、被告国家税务总局重庆市涪陵区税务局于本判决生效后15日内赔偿原告罗修茂房屋损失264606.8元；三、驳回原告罗修茂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5966元，由被告国家税务总局重庆市涪陵区税务局负担5256元，原告罗修茂负担710元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  黄 江审 判 员  黎 霞审 判 员  徐 东二〇一九年六月十二日法官助理  李霖杰书 记 员  彭钺皓