云南省富民县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0124民初133号原告：云南俊发万通房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91530124587353074U。住所地：云南省昆明市富民县永定街道办事处环城南路（农行富民县支行**）。法定代表人：丁卫星，总经理。委托诉讼代理人：王启文，云南上上律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨勇，云南上上律师事务所实习律师。一般授权代理。被告：张×，女，1990年11月2日生，汉族，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。原告云南俊发万通房地产开发有限责任公司（以下简称云南俊发公司）与被告张×商品房销售合同纠纷一案，本院2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，于同年6月3日公开开庭进行了审理。原告云南俊发公司的委托诉讼代理人王启文、杨勇到庭参加诉讼，被告张×经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告云南俊发公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2、判令被告在合同解除后7日内返还房屋（房屋总价353,232元），并协助原告办理撤销商品房买卖合同登记备案手续(备案登记号：FM201500196)；3、判令被告向原告支付原告代被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行（以下简称邮政储蓄银行昆明市分行）偿还的7400元（以实际代偿金额为准），并由被告从原告代偿之日起至被告实际偿还之日止以代偿金额为基数按银行同期贷款利率计算，支付资金占用费；4、判令被告向原告支付70,646.4元（房屋总价款353,232元×20%）的违约金（以上合计431,278.4元）；5、判令被告向原告支付银行代偿款项及其他应由被告承担的费用，上述款项于被告返还房屋后，由原告用被告已支付的购房款予以扣除后，剩余部分返还给被告；6、判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费、律师费、执行费等费用。事实和理由：2015年3月2日原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的富民县永定街道办事处环城南路时代俊园第二部分9栋3单元901号房屋，总价353,232元。被告在签订购房合同时支付了首付款113,232元。2015年3月16日被告与邮政储蓄银行昆明市分行签订了《借款合同》，约定被告向该行贷款240,000元用于购买以上房屋，由原告对被告的购房借款承担阶段性连带保证责任。后被告出现逾期偿还贷款的情况，银行通知原告要求履行阶段性连带保证责任。截至2018年8月30日原告共为被告向银行代偿了7400元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，因被告未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金，造成原告直接或间接经济损失（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、执行费）的，被告应承担赔偿责任。综上所述，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》相关条款中约定了原告解除合同的条件，被告出现持续逾期偿还贷款情形，致使原告承担阶段性连带保证责任，原告已代为清偿逾期贷款，原告要求解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的条件已成就。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张×经传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭应诉，也未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，由其自行承担不利法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告对其诉讼请求提供了以下证据：《商品房购销合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》、《个人住房（商业用房）借款合同》及《合同补充协议》、《公证书》、《贷款清偿通知书》、《催收通知》、《解除通知》、《个人贷款还款凭证》、《代理委托协议》、《律师费发票》、《担保保函费》各一份，欲证明双方签订《商品房买卖合同》，被告违约，合同解除条件成就，原告行使合同解除权，被告应承担原告诉请的各项损失。被告未到庭，对原告提交的证据亦未发表质证意见。本院认为，原告提交的证据符合证据的形式要件，对其证据予以确认并在卷佐证。对证据的关联性及证明效力，本院将结合全案进行综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月2日，原告云南俊发公司与被告张×签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定，被告购买原告开发的富民县永定街道办事处环城南路时代俊园第二部分9栋3单元901号房屋一套，该商品房总价款为353,232元，建筑面积为89.63平方米。被告首期支付购房总价款的30%，金额113,232元，付款日期2015年3月2日；其余价款240,000元向邮政储蓄银行昆明市分行贷款支付，交房日期2016年6月20日。合同第十三条其他约定第三项约定：“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：1、若甲（原告）、乙（被告）任何一方提出解除合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方赔偿总房价款10%的违约金，同时解除合同；2、若甲、乙任何一方提出变更合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方赔偿20,000元违约金，同时双方另行约定合同。”《合同补充协议》约定：“一、关于银行担保贷款（按揭贷款）的约定：4、如乙方未按照担保贷款合同的约定偿还贷款或违反担保贷款合同的其他约定，甲方有权解除合同，造成甲方直接或间接经济损失（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费、公告费）的，乙方应承担赔偿责任。”合同签订当日，双方办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为FM201500196。另，2015年3月16日原、被告与案外人邮政储蓄银行昆明市分行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，合同载明：张×向邮政储蓄银行昆明市分行贷款240,000元，用于支付房款，云南俊发公司对该贷款承担阶段性连带保证责任。审理中查明，原告已确认收到被告支付的首付款113,232元及银行贷款240,000元，房款已全部交清，房屋已在2016年6月20日交付给被告，被告于同年7月10日装修后居住。2018年8月17日，邮政储蓄银行昆明市分行于向原告发出《贷款清偿通知书》，要求原告履行阶段性担保责任，代张×清偿截止2018年8月17日累计94天，共计7400元的贷款。现原告以被告逾期还贷导致其代偿构成违约要求解除《商品房购销合同》为由，诉至本院要求解决。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应依据合同的约定，按照诚实信用的原则，依法行使各自的权利和履行义务。本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，以及被告在原告的保证下与案外人邮政储蓄银行昆明市分行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，均是各方当事人的真实意思表示，合法有效。但《商品房购销合同》和《个人购房/购车借款及担保合同》是两份独立的合同。首先，从《商品房购销合同》来看，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。同时，双方均已全面履行了各自的权利和义务：被告按约定将购房首付款及银行贷款的购房总款全部支付给了原告，原告也依约向被告交付了所购房屋，被告接房后已装修居住。因此，《商品房购销合同》所涉付款及交房权利和义务已全部履行完毕，双方均不存在违约行为。其次，从被告与银行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》及原告承担的阶段性担保责任来看，原告与银行之间系阶段性保证合同关系，如果被告未按约定向银行履行还款义务，原告就应当按照担保合同的约定，代被告向银行履行担保还款责任的义务。银行向原告主张担保责任，原告在承担担保责任后即享有向被告主张追偿的权利，即原告对已向银行代偿的贷款本息及相关损失向被告进行追偿。原告替被告向银行代偿了拖欠借款的本息，不能等同于被告未履行支付原告购房款的合同义务，从而导致《商品房购销合同》解除的必然结果。否则，不仅否定了《商品房购销合同》和《个人购房/购车借款及担保合同》各自的独立性，同时也使原告在担保借款合同中承担保证义务的约定失去法律意义。因此，本案中被告已交清了全部购房款并入住，原告也向被告交付了所购房屋，双方均已按照合同约定履行了各自的权利和义务，房屋买卖合同行为全部完成，双方的目的已实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条：“债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。”的规定，即原告与被告在《商品房购销合同》中的合同权利义务因履行完毕已终止。本案中，《合同补充协议》中载明原告可以解除合同的约定，系基于原告对被告贷款承担担保责任的约定，且该约定与《商品房购销合同》中解除合同的约定相矛盾，用担保责任的违约去解除双方已全部履行完毕的《商品房购销合同》，也不符合相关法律的规定。原告提出解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》、返还房屋、撤销房屋商品房买卖合同备案登记以及承担违约金的主张，不符合合同解除的法定条件，且在《合同补充协议》中双方只约定了如被告未按合同按时还贷，造成原告损失的，应由被告承担赔偿责任，而无违约责任的约定，即使有约定也只能在追偿案件中进行处理，也不构成解除购房合同的必然结果。因此，原告的主张无事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不符合事实和法律规定，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告云南俊发万通房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费7769元，由原告云南俊发万通房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  黄凤斐人民陪审员  沈有才人民陪审员  顾品明二〇一九年六月二十一日书 记 员  王 琼