福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终651号 上诉人(原审被告)：吴长旺，男，1977年5月17日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：蔡光俊，福建威明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雪玲，福建威明律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告)：福建瑞景物业服务有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇环城路**。统一社会信用代码913504266966062612。 法定代表人：杨明英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张怀，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：林芳，女，该公司职员。 上诉人吴长旺因与被上诉人福建瑞景物业服务有限公司（以下简称瑞景公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省尤溪县人民法院（2018）闽0426民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴长旺及其委托诉讼代理人蔡光俊、何雪玲，被上诉人瑞景公司的委托诉讼代理人张怀、林芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴长旺上诉请求：撤销原判、发回重审，或者判决驳回瑞景公司关于支付电公摊、水公摊、电梯年检费、电梯维保费、设备维修费的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定的电公摊、水公摊、电梯年检费、电梯维保费、设备维修费的基础数据、分摊方式、计算是否正确没有审查，完全按照瑞景公司提供数额下判，造成部分数额认定事实不清，证据不足。一、电公摊。原审认定2014年10月、11月、12月电公摊缺乏明细表和国网电费发票，计38.3元应予剔除。二、水公摊。公司把3号楼平台的水费并入消防用水公摊，但每年度水厂用水交费记录中没有该平台水费，多算了31.2元应予扣除。三、电梯年检费分摊错误。四、电梯维保费分摊错误。二审中，吴长旺补充提交《上诉要点》，对原审认定的电梯年检费、电梯维保费数额无异议。五、设备维修费。没有发票或没有修好的项目合计25.3元，应予扣除。六、户内水费。该费属于分表水费，公司应当提供水厂计费总表每个月的收费发票，及整个小区的户内水费汇总表、公摊汇总表，用以验证户内水费总额+公摊水费总额=水厂收费总额。七、物业服务费。物业公司未按合同履行义务，存在瑕疵，应当等公司履行义务达到合同要求后再支付物业服务费。八、应退或抵销费用。公司收取的水电周转金300元、楼道维修费100元，应予退还。超过主管部门规定标准金收的垃圾清运费，违规多收93.77元，应予退还，或抵付应付款项。瑞景公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请依法维持原判。一、电公摊。公司已经垫付了该三个月公共电费，吴长旺否认该笔电费与事实不符。二、设备维修费。已经在一审初步完成举证，提交相应的证据证实，吴长旺一审未提出异议，二审才提出异议，反映未修好问题，距离维修二年，理由不能成立。三、户内水费。吴长旺入住以来仅交过10元水费，拖欠的水费客观真实。四、水公摊。吴长旺提出的所有分表数量与水厂计量数额相符方能采信的理由完全与实际相悖。小区一千多户分表的计量时刻在变动，不是一成不变地静等水厂总表抄表报数。五、水电周转金、楼道维修费。系另一法律关系，与本案无关。 瑞景公司向一审法院起诉请求：1.吴长旺向瑞景公司支付住宅物业服务等费用4,062.7元，其中物业费1,800元，电公摊费572.5元、水公摊费49.5元、水费1,068.4元，电梯年检费60.6元、电梯维保费392.7元、公共设备公摊费119元；2.吴长旺向瑞景公司支付物业管理服务费自应付之日起至实际支付之日止按照日5‰标准计算的逾期付款违约金（计算至起诉日为3712.5元）；3.本案诉讼费用由吴长旺负担。 一审法院认定事实：吴长旺系尤溪县城关镇水东路沈城尚品小区1号楼707室的业主。吴长旺购买的尤溪县城关镇水东路沈城尚品小区1号楼707室房屋产权面积为62.51平方米。2014年4月14日，瑞景公司作为甲方、吴长旺作为乙方签订了《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理。第一条双方的权利义务：一、甲方权利义务：1.对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有相关法律和政策，结合实际情况，指定物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；3.建立健全本物业的物业管理档案资料；4.制止违反本物业的物业管理档案资料；5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.根据本协议向乙方收取物业管理费用；7.编制物业管理服务及财务年度计划；8.每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目；9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；10.不得占用本物业的共有部位，共有设施设备或改变其使用功能；11.向乙方提供房屋自由部位、自用设备设施维修养护等有偿服务；12.本协议终止时30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。二、乙方的权利义务：1.参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3.遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；4.根据本协议向甲方交纳物业管理费用；5.装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合利使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限的恢复原状，造成损失的给予赔偿；7.转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任；9.按照安全、公平、合利的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。……第四条物业管理服务费：1.本项目的物业管理服务费由乙方按面积向甲方缴纳。2.高层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元；商业店面按照建筑面积每平方米1元；3.乙方出租物业的，物业管理服务费用有乙方交纳，或按乙方与承租人的约定缴纳，乙方承担连带责任；4.乙方转让物业时，须交清之前的物业管理服务费用；5.如因物价指数上涨，物业管理服务费用标准按照物价局有关规定调整。6.每次缴纳费用时间：交房入伙时预交半年物业管理费，半年后物业管理费按季预交，即每季度首月的10日前交纳；7.基础物业管理服务费用标准原则上按照政府文件执行，物业管理服务费用自开发商房屋达到交房条件通知甲方来解放之日起计算。8.房屋交付后，乙方房屋闲置时，仍按上述标准向甲方按时足额缴纳物业服务费及各项公摊费用。注：1.以上物业服务收费标准中不包含电梯运行电费、公共水电分摊费、电梯年检费和电梯维保费，由乙方（业主或物业使用人）按时分摊。2.物业管理服务费中不包括房屋共用部分共用设施设备中大修、更新、改造的费用。……第六条代收代缴收费服务：受有关部门后单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。物业管理企业以接收到相应的单位委托书时进行实施。……第九条违约责任：1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2.乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3.甲方违反协议，擅自提高收费标准或造成乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4.乙方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。（从应缴之日起至实际补交之日止）。在协议履行期间，吴长旺认为瑞景公司物业服务质理存在瑕疵而拒绝缴纳2015年7月1日起至2018年6月31日止的物业服务费、2014年10月起至2018年2月的电公摊费用、2014年10月至2018年2月的水公摊费用、2016年12月起至2018年2月瑞景公司代缴的水费、2015年4月1日起至2018年6月31日的电梯维保费、2016年3月至2017年4月的电梯年检费、2016年12月起至2017年4月的公共设备维修公摊费，双方引发纠纷，为此瑞景公司诉至本院要求解决。一审另查明，2017年8月，尤溪县城关镇沈城尚品小区成立业主委员会。2018年4月22日，尤溪县城关镇沈城尚品小区业主委员会与瑞景公司签订了《沈城尚品物业服务合同》。 一审法院认为，瑞景公司与吴长旺签订的《前期物业管理服务协议》的内容系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，《前期物业管理服务协议》中约定的收费标准和收费项目符合《三明市物业服务收费实施办法（试行）》和《尤溪县物业收费管理实施细则（试行）》的规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。瑞景公司系二级物业服务企业，根据尤溪县物价局核定的尤溪县普通住宅小区物业服务等级收费基准价格，高层带电梯住宅基准价格为0.9-1.1元/㎡/月，瑞景公司收取的物业服务费标准0.8元/㎡/月符合规定。瑞景公司主张的公摊电费、公摊水费、水费、电梯维保费、电梯年检费、公共设备维修公摊费，瑞景公司提供了费用明细、费用调整文件、发票、费用通知等证据予以证明，本院予以确认。瑞景公司主张的公摊电费、电梯维保费、电梯年检费中包含了8-9号楼观光电梯的电费，故对瑞景公司主张的2015年10月至2018年2月的公摊电费中包含8-9号楼观光电梯所产生的公摊电费2.8元、2015年4月1日起至2018年6月31日止的电梯维保费中包含8-9号楼观光电梯所产生的电梯维保费用7.38元、2016年3月至2017年4月电梯年检费用中包含8-9号楼观光电梯所产生的电梯年检费用1.7元应予扣除。结合瑞景公司主张的诉讼请求及其提供的证据材料，经核算确认吴长旺应当支付自2015年7月1日起至2018年6月31日的物业费1,800元、2014年10月起至2018年2月的公摊电费569.7元、公摊水费49.5元、2016年12月起至2018年2月的水费1,068.4元、2015年4月1日起至2018年6月31日的电梯维保费385.32元、2016年3月起自2017年4月的电梯年检费58.9元、2016年12月起至2017年4月的公共设备维修公摊费119元，合计4,050.82元。对吴长旺主张的瑞景公司没有履行双方的合同约定，未提供符合行业标准的服务，其有权拒绝缴纳物业费用的抗辩理由，后履行抗辩权系属于后履行一方当事人在对方违约的情况下，对抗其请求自己履行合同义务或者承担违约责任的权利，行使后履行抗辩权并不否认合同关系的存在，亦不消灭对方的请求权，仅系对抗对方的请求权，以达到迟延履行债务的目的。瑞景公司与吴长旺订立合同后，依约在沈城尚品小区提供物业服务，吴长旺亦享受了瑞景公司提供的物业服务，瑞景公司提供的服务存在瑕疵的情况下，可以行使后履行抗辩权，但这不影响和消灭瑞景公司主张其自身的合同权利。故瑞景公司要求吴长旺支付物业服务费4,050.82元符合法律规定，该院予以支持，对其主张中超过本院认定的部分不予支持。瑞景公司自认在提供物业服务的过程中存在瑕疵，吴长旺亦举证证实了物业公司服务的瑕疵，吴长旺作为后履行一方可以行使后履行抗辩权，故瑞景公司主张要求吴长旺承担迟延缴纳物业服务费的违约责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、吴长旺应于判决生效之日起十日内支付瑞景公司物业服务费1,800元、电公摊费569.7元、水公摊费49.5元、水费1,068.4元、电梯年检费58.9元、电梯维保费385.32元、公共设备维修公摊费119元，合计4,050.82元；二、驳回瑞景公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由瑞景公司负担20元，由吴长旺负担30元。 二审中，当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴长旺提交关于水电周转金、楼道维修费、装修垃圾清运费收据，以及尤溪县物业收费管理实施细则通知，以证明瑞景公司收款情况。经质证，瑞景公司对其真实性无异议。瑞景公司提交2014年10月-12月的电公摊明细表、付款单据、发票、福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司《证明》。经质证，吴长旺认为电公摊明细表系其单方制作，不是新证据；收据系复印件，真实性无法确认。 对一审认定的事实，除吴长旺就其诉称的有关费用金额提出异议外，当事人对其他事实无异议，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，当事人双方对支付电公摊、水公摊、设备维修费等金额发生争议。其中，关于2014年10-12月电公摊问题。瑞景公司提交了公共电费发票、付款单据佐证，吴长旺主张该三个月电公摊38.3元应予扣除的诉讼理由不能成立。关于水公摊，瑞景物业对3号楼平台水费并入消防用水分摊作出合理说明，吴长旺主张扣除31.2元水公摊，本院不予支持。关于设备维修费，吴长旺主张分摊费用项目瑞景公司仅有收据，没有发票或没有修好，所涉费用计25.3元应予扣除，缺乏依据，本院不予支持。关于户内水费，吴长旺关于瑞景公司多算了416.4元，应以户内水费总额+公摊水费总额=水厂收费总额来验证的诉讼理由，由于小区分表数多，处于动态变化中，无法以吴长旺主张的方式进行验证，吴长旺主张瑞景公司多收水费，缺乏证据支持，本院不予采纳。对原审认定的电梯年检费、电梯维保费的分摊额，吴长旺提交的《上诉状要点》已予认可，本院予以确认。关于水电周转金、楼道维修费、装修垃圾清运费问题，当事人可另行主张，本案不予审查。 综上所述，吴长旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由吴长旺负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭贵良 审判员  王瑞峰 审判员  程哲明 二〇一九年六月二十五日 书记员  周 锴 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -9-