广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书(2018）粤0823民初875号原告：郑葵，男，汉族，1948年12月7日出生，住广东省遂溪县。原告：伍少珍，女，汉族，1952年8月11日出生，住广东省遂溪县。上述原告委托诉讼代理人：钟钦，广东飞鸣律师事务所律师。一般代理。被告：郑树桐，男，汉族，1966年7月16日出生，住广东省遂溪县。被告：吴逊妹，女，汉族，1965年8月15日出生，住广东省遂溪县。上述被告委托诉讼代理人：陈连，广东惊雷律师事务所律师。一般代理。原告郑葵、伍少珍诉被告郑树桐、吴逊妹返还原物纠纷一案，本院于2018年6月15日立案受理，因案情复杂，裁定本案转入普通程序，组成合议庭，并于2018年8月10日、8月16日、10月18日公开开庭进行了审理。原告郑葵、伍少珍及委托诉讼代理人钟钦，被告郑树桐、吴逊妹及委托诉讼代理人陈连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告郑树桐、吴逊妹立即停止侵害原告的房屋及土地，恢复房屋、土地原貌（搬清房屋、土地内属于被告的财物），将房屋返还给原告。将电表更改回原告的名下。二、判令被告向原告支付占用房屋期间的租金损失（按每月400元，从2016年6月开始计算至返还房屋时止）。三、本案受理费用由被告承担。事实和理由：原告被侵占的房屋坐落于遂溪××黄略镇龙峰水泥厂围墙旁。房屋为两层混合结构房屋，基底面积129平方米，建造总面积234.52平方米。该房屋由原告自筹资金建成，1994年3月23日获颁发房屋所有权证（粤房字第**），房屋东至运河，南至公路，西至公路，北至水泥厂围墙。原、被告同是光豪村人，且双方关系较好。1999年12月，被告因住房困难，向原告借房居住。经原告同意，被告搬入涉案房屋居住。2016年6月，原告发现被告已将涉案房屋的电表更换为自己的名字。而且，被告还在原告宅基地内新建一座约40平方米的房屋作厕所、杂物房使用。原告认为被告有侵占房屋的意图，当即与被告交涉，并要求被告搬离涉案房屋以及土地，并把房屋、土地返还给原告。但被告却以各种理由拒不搬离。原告遂起诉至法院，请求法院判如所请。原告为支持其诉求向本院提交如下证据：1.房屋所有权证，证明涉案房屋属于原告郑葵所的。2.建设使用土地的批复、建设用地许可证、准建证、工程建设许可证，证明涉案房使用的土地属原告郑葵所有。3.房屋所有权证存根、房产资料档案证明，证明涉案房屋所有权属于原告所有。4.遂黄土（1997）106号、107号文件，证明原告涉案房屋土地四至的事实清楚，情况属实。5.涉案房屋现场照片，证明涉案房屋现状现貌的事实。6.电能计能装置周期轮换管理批量操作表，证明没有协助被告更改用电用户户名的事实。被告郑树桐、吴逊妹辩称：一、郑葵所持房屋产权证上的房房地产（粤房地字第**与被告购买的房屋不是同一幢房屋。两者（一）位置不同。（二）四至不同。（三）被告向两原告购买的房屋未办理产权登记，原告主张的房屋与被告向原告购买的房屋不是同一幢房屋。二、两被告现占有使用的楼房系向两原告购买所得。当时原告说其生活困难，想把遂溪××黄略镇龙峰水泥厂宿舍围墙旁的二层楼房卖给被告。2002年1月双方达成口头协议：原告将上述楼房卖给被告，成交价格为33800元（包括土地）。购房款的支付分二期支付，第一期于成交时支付13800元，第二期于2004年年底前支付20000元。被告购买房屋时无法解决资金问题，只好向叔叔郑全借款15000元。故对买卖房屋的事情叔叔郑全是十分清楚的。按照约定，被告在成交时的2002年1月在郑葵家中向原告郑葵交付现金13800元。第二期于2004年11月交付20000元，其中现金支付5000元，银行存折交付15000元（在郑葵家中交付给郑葵）。购房时，被告要求原告交付房产证，但郑葵声称该房屋未办理房产证，所以被告未持有上述房产的产权证明。被告一家人从2002年12月15日（农历十一月十二日）起入住涉案楼房，至今已超过15年。三、原告请求被告支付占用房屋期间的租金损失没有依据。（一）涉案房屋于此前已出卖给被告，原告不是涉案房屋的产权人。（二）假设原告主张“出借”给被告居住为真实的，出借是不需收租金的。而且未经有权机关的评估、鉴定，租金的数额不能确定。被告是购买涉案房屋，并非“借房居住”。被告是涉案房屋的实际权利人，只不过是未办理产权过户手续而已。原告不是涉案房屋的产权人，其对涉案房屋主张权利，并提出租金主张，没有事实与法律依据。被告郑树桐、吴逊妹向本院提交证据如下：1.日子单、镜屏图片，证明2002年1月郑葵将涉案房屋出卖给被告，房屋于2002年12月15日（农历十一月十二日）入伙进屋，内弟按农村习俗送镜屏，以及涉案房屋现状。2.广东南方电网服务证明，证明变更用电户名须经双方同意，并凭双方居民身份证才能办理。涉案房屋电表原用户名为郑葵，本人与郑葵同往供电所办理更名手续，现涉案房屋用电户名为“郑树桐”。被告购买涉案房屋并长期使用。3.围墙施工协议书、证明（王光考）、身份证、收据、日子单、图片，证明被告购买涉案房屋后，一直在该房屋居住使用。2013年8月台风吹倒围墙，被告进行修复的情况。被告购买涉案楼房并长期使用。4.建围墙厕所协议、收款收据、证明材料、身份证，证明被告于2016年8月建围墙一条，厕所2间，被告一直在该房屋居住。5.租房合同（承租人：黄乃耀、李伟）、收款收据、交易明细，证明被告购买涉案房屋后出租给他人并收取房屋租金，对涉案房屋占有、使用、收益、处分的事实。6.证明材料、身份证（郑珠彬、郑能、吴放、郑候和、郑全），证明2013年1月郑葵将房屋以3.8万元出卖给被告。7.银行储蓄卡、证明材料（郑全），证明被告购房时向郑葵交付房款，并因购房资金不足向叔叔借款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院对原告提交的证据认定如下：1、原告提交的1994年3月23日颁发的《房屋所有权证》（粤（粤房字第**原件核对，《房屋所有权证存根》、《房产资料档案证明》系从县房产管理局档案复印所得，该产权证明合法有效。2、根据原告提交《房屋所有权证》、《房屋所有权证存根》、《房产资料档案证明》、楼房现场照片，被告提交的楼房照片，本院邀请有关人员到现场勘验的《勘验笔录》均可以确认原告依房产证起诉的房产与被告现占有的楼房是同一幢楼房。3、被告郑树桐、吴逊妹提交证据日子单、入伙镜屏，证明了被告对涉案楼房占有使用的事实，本院予以认定。4、被告郑树桐、吴逊妹提交证据围墙施工协议书、证明（王光考）、身份证、收据、图片、建围墙厕所协议、证明材料、身份证；租房合同（承租：黄乃耀、李伟）、收款收据（租金）、交易明细（租金）。上述证据证明被告对涉案楼房占有使用的事实，本院予以认定。5、证明材料5份、身份证5份（郑珠彬、郑能、吴放、郑候和、郑全），上述5位证人出庭作证均证明涉案楼房为被告向原告购买所得，但均不在现场见证买卖涉案楼房的过程，不清楚购房的具体事宜。上述证人证言与本院对村委会委员、光豪村村长郑学成调查笔录相印证，证明两原告与两被告之间存在买卖房屋关系，本院予以认定。6、被告提供的证据，中国工商银行储蓄卡，被告主张将该储蓄卡账户的存折交给原告郑葵，并告知原告郑葵密码的方式支付购房款15000元。因该项证据与两被告提交的使用事实证据、证人证言及本院调查笔录形成证据链，本院予以认定。案经审理查明：原告郑葵在遂溪县××略镇冷水管区光××村（××县黄略镇龙峰水泥厂围墙旁）建造二层楼房一幢，并于1994年3月23日取得房屋所有权证（粤证（粤房字第**997年3月28日补发遂溪县建设用地许可证（黄国土[1997]用地字106号）。2002年12月15日（农历十一月十二日）两被告在涉案楼房摆两台入伙酒席，宴请亲戚及族亲。被告吴逊妹娘家兄弟按照农村习俗送入伙镜屏并悬挂于正厅墙上。被告郑树桐、吴逊妹占有使用涉案楼房至今。2018年6月15日两原告起诉至本院称，涉案楼房是借给郑树桐、吴逊妹居住，要求两被告返还涉案楼房并支付从2016年6月起的租金损失。两被告辩称原告郑葵生意失败，经济困难，于2002年1月将涉案楼房以33800元价格出卖给两被告，因两原告在出卖涉案楼房时声称涉案楼房没有办理相关产权证明（农村房屋存在这种情况），又因两家关系一直很好，两被告居于信任没有签订书面买卖合同，亦没有强求写收款收据。购买涉案楼房后，两被告将该楼房的电表户名变更为郑树桐，并于2014年2月20日、2018年8月1日分别将涉案楼房出租给黄乃耀、李伟居住并收取租金。2013年8月被告郑树桐与案外人王光考签订协议以1800元价格修建被台风吹倒的围墙。2016年9月12日被告郑树桐与案外人周境忠签订协议以12000元的价格以包工不包料方式建围墙和厕所。另查明，原告郑葵、伍少珍与被告郑树桐、吴逊妹同系遂溪××黄略镇冷水管区光豪村人。再查明，湛江地区习俗新居入伙娘家送镜屏并悬挂于正厅。庭审中原告郑葵自认：原告夫妻及子女于2016年前未曾踏入过涉案楼房查看并管理。2018年9月11日上午本院依职权到广东电网有限责任公司湛江遂溪供电局、广东电网有限责任公司湛江遂溪供电局黄略供电所调查取证，制作了两份调查笔录。上述两份调查笔录已经庭审质证，证明因广东电网供电系统升级，旧存用户信息已无法查询，所以安装在涉案房屋旁被告郑树桐名下电表最早用电记录时间为2008年1月，无电表户名变更记录。用电户名变更需提交双方身份证（原件及复印件）、产权权属证明、租赁合同、委托资料等。2018年9月27日下午本院依职权邀请黄略镇人民政府村建办、遂溪县司法局法律援助处有关人员到黄略镇光豪村涉案房屋调查取证，制作了一份勘验笔录。上述勘验笔录已经庭审质证，证明原告依房产证起诉的房产与被告现居住的房屋是同一幢房屋。2018年9月27日下午本院依职权到黄略镇冷水村委会对该村委会委员、光豪村村长郑学成进行调查取证，制作一份调查笔录，并经庭审质证，证明被告郑树桐现居住的涉案房屋是原告郑葵所建，不清楚郑树桐居住涉案房屋的原因，大多数村民认为涉案房屋是郑树桐向郑葵购买所得。本院认为：本案属返还原物纠纷。争议焦点为：涉案房屋是借用还是买卖本案原告郑葵、伍少珍主张涉案房屋系其于1999年12月起无偿借给两被告一家居住，双方没有约定借用期限，没有定立借用合同。现两原告提交了涉案房屋的《房屋所有权证》（粤房字（粤房字第**两原告与两被告之间存在房屋借用关系。本院认为，该房屋所有权证仅能证明两原告于1994年3月23日办理了涉案房屋的房产登记，亦即涉案房屋原产权属两原告所有，而对两原告主张的双方借用关系的事实，两原告并没能提供相关证据予以证明。两被告辩称涉案房屋系其于2002年1月向两原告购买所得，由于当时农村房产存在不办理产权证的现状，原告郑葵声称涉案房屋并没有办理房屋产权证，因两家关系一直很好，居于信任没有签订书面买卖合同，两原告没有强求被告郑葵书写收款收据。两被告为其主张提供了入伙日子单、入伙镜屏、围墙施工协议书、租房合同、出租房屋收款收据、收取租金交易明细、证人证言等相关证据，拟证明两被告与两原告之间存在房屋买卖关系，且已支付完毕购房款及实际占有使用涉案房屋。依据两被告提交的证据及本院调查显示，2002年12月15日两被告在涉案楼房摆两台酒席，宴请亲戚及村中族亲喝入伙酒，被告娘家兄弟按湛江地区习俗赠送入伙镜屏并悬挂于涉案楼房正厅。2008年前两被告以屋主名义向广东电网有限责任公司湛江遂溪供电局申请变更涉案楼房电表户名登记，2014年将涉案楼房出租给黄乃耀、李伟居住并收取租金，2013年、2016年对涉案楼房修建围墙及厕所。被告的上述行为均显示其在村中公开以房屋所有人的名义对涉案楼房长期占用、使用和收益，而在本村同住的原告夫妻及子女2016年前却没有提出任何异议，且未曾进入涉案楼房查看并管理。综合原、被告双方的上述表现，本院根据逻辑常理和日常生活经验法则综合判断，原告与被告之间存在口头房屋买卖关系，两被告抗辩称与两原告之间存在房屋买卖合同，且已支付完购房款并实际占有使用涉案房屋的主张，具有高度的盖然性，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”和《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”,第八条：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”,第十条：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”的规定，公民在日常民事活动中应当诚实守信，其行为应尊重社会公德和符合公序良俗原则。本案中，两原告与两被告同属本村村民，双方自2002年1月达成了口头房屋买卖协议，两被告既已依约履行给付买卖涉案楼房的价款的义务，两原告亦应依约履行涉案楼房的交付使用和过户登记义务。两被告对涉案楼房占用使用了十几年，两原告均无异议，现两原告却反悔，主张涉案楼房只是借用，并持于1994年3月23日取得的《房屋所有权证》粤房字证》粤房字第**被告返还涉案楼房，违反了诚实信用原则，实属不当。根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及该民事诉讼法的解释第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”的规定，当事人对其主张的事实具有举证的责任。两被告提供的证据形成一系列的证据链，证明了涉案楼房系两被告向两原告购买所得。两原告对自己提出的涉案楼房是借用给两被告的主张却没能提供充分的证据证明，故两原告应承担举证不能的不利后果。综上所述，从维护公序良俗及良好交易习惯出发，本院对两原告的诉讼请求不予支持。案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告郑葵、伍少珍的诉讼请求。本案受理费5175元，由原告郑葵、伍少珍负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  梁 伟审 判 员  沈建平人民陪审员  卜 永二〇一九年六月十日书 记 员  吴诗媚附：相关法律法规条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违反公序良俗。第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适应习惯，但是不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。