江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初2420号原告：无锡风水隆物业管理有限公司，住所地无锡市滨湖区马山梅梁街道。法定代表人：王蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡颖、刘晶，该公司员工。被告：朱德亚，男，1978年11月30日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告无锡风水隆物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告朱德亚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理。依法由审判员童旭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人蔡颖、刘晶，被告朱德亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令朱德亚立即向物业公司支付物业费11349.03元（自2015年1月1日起至2019年3月31日止）；2、判令朱德亚向物业公司支付电梯使用费1530元及公共水电费1547.85元（自2015年1月1日起至2019年3月31日止）；3、判令朱德亚承担逾期付款的滞纳金6250.25元（按每日万分之五计算，计算至2019年3月31日，详见《滞纳金明细表》）；4、判令朱德亚支付其自用电费161.66元；5、判令朱德亚承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年，朱德亚购买了无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区A区185-502室的房屋，成为圣园的业主。2010年6月11日成立了无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区业主委员会（以下简称业委会）。业委会及无锡市滨湖区马山街道乐山社区居民委员会分别于2010年6月20日、2013年6月1日、2013年12月30日分别与物业公司签订《物业管理服务合同》，委托物业公司提供物业服务，期限至2016年12月31日止。合同明确约定了物业费、电梯使用费、公共水电费、滞纳金的计算方法。按照物业合同的约定，朱德亚应按期向物业公司交纳物业费、电梯使用费及公共水电费。虽然，物业公司与业委会签订的《物业管理服务合同》约定的服务期限已经届满，但物业公司至今仍然为圣园提供物业服务，朱德亚作为业主也实际接受了物业公司提供的物业服务，除了物业合同约定期限内的物业管理费等相关费用外，朱德亚还应向物业公司缴纳自2017年1月1日至2019年3月31日的物业管理费等相关费用。经物业公司多次催促，朱德亚仍结欠上述各项费用，故诉至法院。被告朱德亚辩称：之前其也积极交纳物业费，后来房屋出现漏水，其找了几任物业经理，也没有给其解决。刚住进的时候，喷水池还在喷水，现在早就不喷了，物业公司没有理由收取公共水电费。关于滞纳金，其家里漏水被耽误了这么长时间，找谁负责？关于自用电费，其现在不知道有没有用，其住进去的时候应该已经结清了，即使该电费是其用的，为什么到现在才来收取？其和物业公司没有签订过物业服务合同。自2019年1月1日起，圣园已经成立业委会，其接到通知不再向物业公司缴纳物业费了。本院经审理认定事实如下：1.2012年，朱德亚购买了坐落于无锡市滨湖区，建筑面积为202.3平方米。朱德亚确认物业费、电梯使用费、公共水电费交至2014年12月31日，2015年1月1日起至2019年3月31日的物业费、电梯使用费、公共水电费没有交纳。2.2013年12月30日，业委会与物业公司签订1份《无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区物业管理服务合同》，合同约定的物业管理区域为圣园A区和B区，合同约定的物业管理服务费用为多层及小高层住宅1.1元/月/平方米，电梯使用费（含电梯年检费、维保费、电费）30元/月/户，公共水电费0.15元/月/平方米，业主应于每半年第一个月的五日前交纳本半年物业服务费用。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，每逾期一日按所欠费用的每日千分之五向物业公司交纳滞纳金。合同期限为自2014年1月1日起至2016年12月31日止。3.2017年1月1日起至今，业委会与物业公司没有再签订物业服务合同，圣园A区的物业仍由物业公司提供物业服务。4.物业公司为证明朱德亚应支付其自用电费161.66元的主张，提交了无锡市风水隆国际置业有限公司出具的委托书和江苏省电力公司无锡供电公司出具的发票，发票上载明的地址为圣园185-502。5.朱德亚为证明圣园房屋漏水、门禁不能正常使用、外墙脱落、喷泉不开、景观河道没有清淤、绿植非正常死亡等问题，提供了照片及申请证人到庭作证。6.因朱德亚自2015年1月1日起拖欠物业费等费用，物业公司于2016年10月17日在圣园A区185号502室门口张贴了《关于尽快缴纳物业管理服务费的催告函》，对拖欠的物业费等费用进行催缴，但朱德亚未能及时支付，物业公司遂诉至本院，诉请如前。上述事实，由物业公司提供的《商品房买卖合同》、《无锡市物业管理区域内业主委员会备案回执》、《无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区物业管理服务合同》、收款收据、无锡市太湖国际旅游度假区环境卫生管理所和中国移动通信集团江苏有限公司无锡分公司滨湖营销中心出具的《证明》、江苏省电力公司无锡供电公司通用机打发票、委托书、《关于尽快缴纳物业管理服务费的催告函》及送达照片、圣园185号门禁系统情况视频及地下室门禁照片、朱德亚出具的《承诺书》、给无锡市住房和城乡建设局、无锡市滨湖区住房和城乡建设局发送的《关于使用住宅专项维修资金的申请及建议书》、快递单及快递签收记录、给无锡太湖国家旅游度假区管理委员会发送的《关于使用住宅专项维修资金的申请及建议书》、快递单及快递签收记录、给无锡市马山街道乐山社区发送的《关于使用住宅专项维修资金的申请及建议书》、快递单及快递签收记录，朱德亚提供的照片、微信聊天记录，证人证言和当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：合同当事人应全面履行合同约定的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。物业公司与业委员会签订的《无锡圣园（圣芭芭拉）国际社区物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。上述合同系业委会受业主大会委托，代表全体业主与物业公司签订，对全体业主均有约束力。双方在合同中，对物业服务的内容，质量要求，物业管理服务费和其他有偿服务的收费标准、交费期限以及逾期责任等进行了约定，物业公司在履行物业服务规定的义务后，有权依约定向朱德亚收取物业管理服务费、电梯使用费、公共水电费。2017年1月1日起，业委会与物业公司没有再签订物业服务合同，物业公司继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。根据朱德亚提供的证据及证人证言可以认定园物业公司管理服务质量存在一定瑕疵，导致朱德亚未实际享受到与收费相对等的服务，故物业公司对履约瑕疵亦应承担相应的责任。朱德亚拒交物业费的理由具有一定正当性，但是尚不足以免除交费义务，故根据物业公司提供物业服务的质量，本院对物业费酌情减少。本院对物业公司诉请的物业费11349.03元，酌定为10214.13元，超出部分不予支持。鉴于物业公司在提供服务过程中存在管理服务上的瑕疵，故对于物业公司要求朱德亚依约支付相应违约金的诉请，本院不予支持。对物业公司要求朱德亚支付电梯使用费1530元、公共水电费1547.85元、自用电费161.66元的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告朱德亚于本判决发生法律效力后立即向原告无锡风水隆物业管理有限公司支付物业费10214.13元、电梯使用费1530元、公共水电费1547.85元、自用电费161.66元，共计13453.64元。二、驳回原告无锡风水隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告朱德亚未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元减半收取160元，由原告无锡风水隆物业管理有限公司负担92元，由被告朱德亚负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 童 旭二〇一九年六月二十一日书记员 张晓霞本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》：第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。