黑龙江省宾县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0125民初52号原告：朱越华，男，1981年7月15日出生，汉族，住宾县。委托诉讼代理人：齐慧刚，男，黑龙江恒辰律师事务所律师。被告：黑龙江省乾禧房地产开发有限公司，住所地宾县宾州镇胜利街（审计局楼）。法定代表人：刘德喜，执行董事。委托诉讼代理人：王明洋，男，1989年12月29日出生，汉族，该公司员工，住宾县。原告朱越华与被告黑龙江省乾禧房地产开发有限公司（以下简称乾禧公司）确认合同有效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱越华的委托诉讼代理人齐慧刚，被告乾禧公司的委托诉讼代理人王明洋，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱越华向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告朱越华与被告黑龙江省乾禧房地产开发有限公司2016年2月2日签订的“购房协议”合法、有效。二、判令被告为原告出具位于宾县乾禧嘉园14号楼一单元401室房产发票及办理相关权属登记的手续，并协助原告办理该房产权属登记。三、判令被告承担本案诉讼费用。乾禧公司辩称，姜丙涛为乾禧嘉园13号楼承建商，丛宝信系该楼的五项承包商，朱越华、王庆文合伙涛干力瓦活，因农民工工资问题王庆文上访，公司于2018年9月用乾禧家园14号楼1单元1601室抵顶了工资款项。王庆文也保证与朱越华之间的账目自行进行清算。公司与朱越华不存在房屋买卖关系。2014年朱越华通过姜丙涛在乾禧公司取得了宾县乾禧嘉园14号楼1单元401室，2015年1月15日朱越华将该房屋抵押给周春艳，双方签订房屋买卖协议并为周春艳办理预告登记。宾县法院已于2018年6月8日解除了房屋买卖合同，2015年朱越华晃称房票子丢失，姜丙涛向公司申请补办房票，2016年2月2日乾禧公司为朱越华补办了购房手续。我公司在不知朱越华把房产备案到周春艳名下的情况下为朱越华办理的房屋补办手续。请法院驳回原告的诉讼请求。朱越华围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。证据一，被告2016年2月2日出具的14号楼1单元401室全款312191元房款收据一份及2016年2月2日本案原被告双方签订的购房协议（均系复印件，原件在另一案件卷宗中），拟证明2016年2月2日本案双方当事人建立了14号楼1单元401室房屋的买卖合同关系，约定房屋总价款312191元，同日被告开具收据，并且注明原房票丢失，顶姜丙涛人工费，证明原告已经全额支付房款，被告付有交付房屋、办理产权登记的义务。乾禧公司质证对真实性无异议，对证明问题有异议，2015年1月15日朱越华将该房屋抵押给周春艳，双方签订房屋买卖协议并为周春艳办理预告登记，2015年1月20日朱越华找姜丙涛出具购房协议丢失证明，2016年2月2日到我公司出此证明进行房屋补办，我公司在不知朱越华把房产备案到周春艳名下的情况下为朱越华办理的房屋补办手续。证据二、情况说明两份（案外人姜丙涛于2018年7月24日、2018年8月2日出具，均系复印件，原件在另一案件卷宗中），拟证明姜丙涛是被告开发房地产项目1号楼及13号楼的承建商，姜丙涛自愿将工程款抵顶涉案房屋的房款，朱越华是涉案房屋的购买人。乾禧公司质证姜丙涛出示的情况说明只是承认朱越华为姜丙涛的力瓦分包商，工程款项与姜丙涛有直接关系，与我公司无直接关系。证据三、宾县人民法院（2018）黑0125民初5128号民事判决书一份，拟证明第一、二组证据真实性，在此前诉讼中被告没有异议，第一、二组证据原件在法庭保存。乾禧公司为证明其主张的事实成立提供证据如下：证据一、朱越华与周春艳房屋买卖协议（复印件，原件在朱越华案件卷宗中），拟证明朱越华与周春艳房屋买卖协议有效。朱越华质证对该证据真实性有异议，按着判决书的记载此前与朱越华起诉的案件中被告提交的该证据为复印件，所以对真实性有异议，对关联性有异议，被告没有证据可以证明该协议系原告真实意思表示。在没有原告同意的情况下将周春艳作为涉案房屋的所有权人没有任何依据。且根据姜丙涛所说，姜丙涛使用涉案房屋是作为还款的担保，所以该房屋在与周春艳的关系上是担保关系而不是买卖关系。不动产担保必须经过不动产登记，所以该房屋的担保也不发生物权效力。因此，被告没有权利对该房屋进行处理。证据二、朱越华补办房屋手续（复印件），拟证明朱越华房票丢失，姜丙涛向你公司申请为朱越华补办房屋手续。朱越华质证对真实性有异议，需要看到原件之后再进行质证。证据三、2016年9月10日我公司组织居民入户登记，周春艳持房屋手续处备案手续进行房屋入户登记，证明争议房屋归周春艳所有。朱越华质证对真实性有异议，没有任何印章，对关联性有异议，周春艳不是房屋权利人，公司将入户手续交给周春艳没有任何依据。证据四、（2018）黑0125民初3274民事调解书一份（复印件）及14号楼2单元1002室房屋收据及购房协议，拟证明2017年公司经与李立艳协商用14号楼2单元1002室房屋与周春艳持有房屋进行调换，周春艳为我公司解除14号楼1单元401室房屋的备案手续。朱越华质证对调解书真实性无异议，对关联性有异议，周春艳不是涉案房屋权利人，且在被告与周春艳诉讼过程中该房屋实际就存在权属争议，该争议涉及案外人朱越华，该组证据中购房协议及收据不能证明涉案房屋被告具有合法处置权利，不能改变原告系涉案房屋权利人的事实，被告将1002室房屋给付李立艳之后，涉案房屋应当返还给原告。证据五、情况说明两份及王庆文上访工人信息及工票一组（复印件，原件在朱越华案件卷宗中），拟证明我公司已经把该工程款以房屋抵顶的方式付给王庆文，此时我们才知道王庆文与朱越华是力瓦分包合伙人，我公司认为朱越华应该与王庆文协商工程款问题。朱越华质证：真实性有异议，关联性有异议，该证明是被告与王庆文之间形成的，与原告没有任何关系。被告自愿将财物给付王庆文是被告自愿，并不是原告同意或是授权的，认定王庆文与原告存在合伙关系，被告仅凭证该证据是证明不足的。证据六、（2018）黑0125民初5128号民事判决书一份，拟证明被告公司与朱越华之间的房屋买卖合法有效。朱越华质证对真实性无异议，但该判决不能证明被告与本案原告买卖协议是无效的。法院依职权调取的宾县公安局西城派出所对朱越华的询问笔录。原告、被告均无异议。法院依职权调取的宾县公安局西城派出所对王庆文的询问笔录。原告认为王庆文笔录与本案无关。被告无异议。宾县公安局西城派出所对周春艳的询问笔录。原告认为周春艳的陈述不属实，该房屋是姜丙涛用来担保拖欠李立艳的借款，李立艳只是姜丙涛与周春艳直接达成的书面文书，周春艳与朱越华不相识，后期姜丙涛与李立艳、周春艳之间达成和议，以被告的另外一套房屋顶401室，所以401室应该返还给朱越华，本案与周春艳的买卖是基本借贷关系形成的，401室的抵押，因没有登记不产生抵押效力，所以任何人无权作为房屋权利人处分房屋。被告无异议。宾县公安局西城派出所对李立艳的询问笔录。原告认为李立艳对于房屋是作为欠款的抵押这点属实，姜丙涛是欠款人，后期被告以其他房屋抵顶本案401室是被告与李立艳、姜丙涛之间相互协商内容，与原告无关，既然原告房屋没有用于担保还款，也没有买卖，被告应该按着2016年2月2日购房协议履行房屋交付义务，并办理产权。被告无异议。宾县公安局西城派出所对何忠雨（与李立艳是夫妻关系）的询问笔录。原告认为与对李立艳的质证意见一致。被告无异议。对姜丙涛的询问笔录。原告认为对真实性无异议，姜丙涛证言与李立艳关于401室房屋是借款的担保一事是高度吻合的，原告给予认可，语言中关于王庆文与朱越华合伙的部分有待考证，且不能成为被告据不履行2016年2月2日购房协议的抗辩理由，该语言中非常关键的是姜丙涛同意在工程款中另行抵顶一套房屋给李立艳，由此可见姜丙涛的工程款抵顶的两套房屋，一套401室，一套是1002室，对于被告来讲既然抵工程款就视为两套房屋均已出卖，而不能收回401室，仅仅出卖1002室，被告客观上等于额外获利一套房屋，姜丙涛证言还可以证明朱越华是合法的力瓦工承包人，朱越华在被告处也合法的获取一套401室房屋，同时明确指出周春艳其权利来源于李立艳的授权，李立艳因为获取1002室而推动对401房屋的权利，周春艳当然一并丧失对401室房屋的权利，综上，该证言充分还原案件事实，足以认定被告将401室房屋出售给朱越华，因此附有交付房屋办理产权的义务。被告无异议。周春艳的询问笔录。原告认为对真实性无异议，但周春艳的证言在部分不属实，且不合理，与姜丙涛和李立艳证言相矛盾的地方，原告认可姜丙涛和李立艳的证言，周春艳证言中提到处理房屋需要与李立艳协商，说明李立艳在401室房屋上是有重要地位的，证明周春艳对于涉案房屋权利不完整。所以该处的解释明显不合理，与李立艳陈述明显矛盾。被告无异议。原、被告提供证据的真实性本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：姜丙涛系乾禧嘉园13号楼承建商，丛宝信系乾禧嘉园的五项承包商，朱越华与王庆文合伙从丛宝信处承包力瓦活，并由王庆文组织和员和筹备资金，后王庆文上访要求乾禧公司工人工资，公司于2018年9月拨付了乾禧家园14号楼1单元161室，王庆文保证负责与朱越华清算账目所得。2014年朱越华通过姜丙涛乾禧公司取得了宾县乾禧嘉园14号楼1单元401室顶人工费，2015年朱越华称房票子丢失，姜丙涛向公司申请补办房票，2016年2月2日乾禧公司为朱越华补办了购房手续。2015年姜丙涛因工程需要资金15元，朱越华自愿用其名下的乾禧嘉园14号楼1单元401室作担保，向周春艳借款，三方签订了房屋买卖合同，（卖方）朱越华、（买方）周春艳、担保人姜丙涛。2015年1月30日，乾禧公司与周春艳签订了乾禧嘉园14号楼1单元401室的房屋买卖合同，并在房产部门进行了登记。2018年6月8日，周春艳与乾禧公司在本院进行了调解，解除了周春艳与乾禧公司的房屋买卖合同，乾禧公司为周春艳调换了其它房屋。2017年9月30日，乾禧公司与王廷江签订了购房协议，将乾禧公司乾禧嘉园14号楼1单元401室（面积约106.55平方米，单价2980元/平方米，楼款总金额317,519.00元）出售给了王廷江，并交付了该房，哈尔滨龙城物业管理有限公司收取了王廷江的进户费的各项费用6884元。王廷江在装修过程中，该房屋被朱越华强行占有至今。本院认为，公民在进行民事活动中，“私约不损公法”，对于公民来说不违反法律、行政法规的强制规定，公民的契约自由即受法律的保护。朱越华与乾禧公司签订的购房协议，系双方真实意思表示，且购房合同并未解除，此购房协议有效。关于“判令被告为原告出具位于宾县乾禧嘉园14号楼一单元401室房产发票及办理相关权属登记的手续，并协助原告办理该房产权属登记”，的诉讼请求，因该房屋权属存在争议，乾禧公司已将房屋交付给案外人王廷江，本院已确认王廷江与乾禧公司的房屋买卖合同有效，乾禧公司向谁履行协助办理房权屋产权属于登记义务应由公司自主决定。对该项请求本院不予支持。乾禧公司以工程款已给付了朱越华的合伙人王庆文，双方已没有合同关系的抗辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民法总则》第五条、第八条之规定，判决如下：一、朱越华与黑龙江省乾禧房地产开发有限公司签订的购房协议有效；二、驳回朱越华其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由朱越华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 宇文鸿宾人民陪审员 周 金 玲人民陪审员 胡 彦 忠二〇一九年六月二十六日书 记 员 李 艳 欣