吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0402民初830号 原告：曹悦贺，男，1989年9月9日出生，满族，住所地吉林省辽源市西安区先锋街2委**。 被告：辽源蓝天城房地产置业发展有限公司。 法定代表人：李敬东，该公司董事长。 委托代理人：沈琼华，北京天达共和（上海）律师事务所律师。 委托代理人：陶斌磊，北京天达共和（上海）律师事务所律师。 原告曹悦贺诉被告辽源蓝天城置业发展有限公司房屋买卖合同（以下简称蓝天城公司）纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告曹悦贺、被告委托代理人沈琼华、陶斌磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告曹悦贺向本院提出如下诉讼请求：1、被告返还支付楼房交工延期违约金2,576.00元；2、赔偿未铺设的采暖（（地热设施6,490.90元；3、要求恢复次要行人入口电梯的安装；4、降低物业费；5、小区达到封闭标准；6、赔偿因虚假广告宣传造成的损失；7、取消补充协议；8、铺设空中花园。9、被告承担因此次合同纠纷产生的法律费用。 事实与理由：2018年1月11日，原告曹悦贺与被告蓝天城房地产置业发展有限公司签订买卖合同。一、楼房交工延期并拒付违约金。合同原文：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5违约金。开发商在合同中填加附加合同让业主签字，要求有权延期交房，并让业主签字。将原定的2018年12月31日改为2019年3月31日前交房，在此期间由于开发商延迟交房给业主造成的损失并未有任何补偿，请求支付延时交房租房租金。二、楼房供热设施未进户，随意删改设计图纸。合同原文：供暖交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。法律原文《吉林省供热条例》第八条城市供热规划范围内新建、改建、扩建工程其配套的供热设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。《住宅建筑规范》GB50368—2005中设备—8.1.2严寒地区和寒冷地区的住宅应设采暖设施。综上所述，开发商既违反合同条款，也违返法律规范条文，欺骗业主，请求返还我们应得损失。三、房屋开发商在房屋宣传销售阶段，通过宣传材料、沙盘、模型、展示板、微信公众号等广做宣传，将小区以蓝图描绘的尽善尽美，说在半截河上建桥，直通大润发。绿化植被一应俱全2200平景观花园，英伦风格建筑，辽源首屈一指体验式孝教育综合体等。可在通知业主收房日期2019年3月27日，小区内路面不平，坑洼泥泞，空中景观花园被一层廉价的土砖代替，花草一棵未见。造成房屋贬值，要求被告赔偿直接经济损失。合同法第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为和同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。四、在签订买卖合同中，被告方只提到交易房屋时的周边环境，房屋建筑材料，房屋面积，交房日期，等一切有利有成交的信息，并未提及补充和同中的内容，由于对其所说听信，只看了钱款面积，楼牌号就签订了合同，被指导在某些地方按手印，在不明就理的情况下签订了“霸王条款”的补充协议，蓝天城的许多业主都有类似情况。要求取消不合理的补充协议条款。作为业主我们只想有一个理想的居住环境，希望能得到一个公平合理的待遇，请法院予以采纳支持。 被告辽源蓝天城公司辩称，一、关于原告要求返还支付楼房交工延期违约金的诉讼请求，原被告签订的《补充协议》第九条第2款约定，房屋交付时间为2019年3月31日，而原告已经于2019年3月25日签署房屋交接文件，不存在被告延期交房的事实，因此该项诉讼请求不应得到支持。1．案涉房屋已经于2019年2月1日具备交付条件。原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付时，应符合下列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告。（1）关于建设工程竣工验收备案证明文件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理等多家联合验收为标准的。而商品房经竣工验收合格后在建设主管部门备案取得竣工验收备案表仅是一种行政监管手段。现被告已依法组织对本案房屋进行竣工验收，并于2019年2月1日取得了案涉房屋《工程竣工验收报告》，因此案涉房屋已具备《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定的房屋交付条件，是否进行备案不会对房屋交付造成实质性影响。至于《检测报告》出具日期2019年4月30日晚于竣工验收的2019年2月1日一事，被告认为，该《检测报告》仅是在竣工验收合格后的一份佐证性文件，不影响本案房屋已于2019年2月1日竣工验收合格的客观事实。（2）关于房屋测绘报告。被告已分别于2017年12月4日、2018年12月7日取得了案涉房屋的《房屋分套建筑面积计算成果表》，即房屋测绘报告。2．原告已经于2019年3月25日签署房屋交接文件。被告提交的证据《物品交接清单》可以证明，原告已于2019年3月25日办理交房手续，并声明正式收房入住，故不存在被告延期交房之事实。二、关于原告要求赔偿未铺设的采暖（（地热设施金额5,204.25元的诉讼请求。原告要求铺设的是其户内的采暖（（地热管道等设施，但《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》及我国法律规定中，均未约定或规定被告应当铺设原告主张的采暖（（地热设施，因此该项诉讼请求不应得到支持。1．原告要求铺设的地热设施指的是其户内的采暖（（地热管道等设施。案涉房屋供热方式为城市集中供热，《供热术语标准》（CJJ/T55-2011）第2.1.3条对集中供热的定义为：“从一个或多个热源通过供热管网向城市或城市部分地区热用户供热”，也即整个供热设施由在热用户室外的部分（热源、供热主管、锁闭阀、入户管线等）与室内的部分（室内供热管道等）组成。原告在本案中所主张的铺设地热设施金额，分别由材料费、人工费水泥砂浆回填费组成，其中材料费按套内面积计算，人工费水泥砂浆回填费按建筑面积计算，可见，原告主张的地热设施，指的是室内部分的供热管道。2．合同及法律规定中均未要求被告铺设户内的采暖（（地热管道等设施。《商品房买卖合同（预售）》第十条第（一）款第3项约定，被告无需完成整个供热系统的铺设，仅需“纳入城市集中供热管网”，也即完成室外部分供热设施的铺设即可。事实上，被告已经完成了该的合同义务，完成了铺设了供热主管、锁闭阀、入户管线的铺设。也正是基于此，《补充协议》第十四条第2款才约定了被告对相关供热设施的维修责任，“合同项下的商品房采暖形式为地热采暖，因供暖公司对地热采暖不进行保修及维护、维修，故管道及设施的维护、维修在两个采暖期内由出卖人负责，两个采暖期结束后，采暖管道及设施的维护，维修由买受人自行负责”。至于原告援引的《住宅建筑规范》（GB50368-2005）第8.1.2条，该条也未规定被告应当铺设原告所主张的采暖（（地热设施。3．关于原告援引的辽源市建筑工程质量监督站于2019年4月9日出具的《关于蓝天城蓝天公馆小区群体信访问题的回复》（下称“《回复》”）。《回复》中，辽源市建筑工程质量监督站明确“该工程在2019年2月1日已由建设单位组织，施工单位等各方责任主体单位已共同对该工程进行了竣工验收”。依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，因此竣工验收包含了设计、施工、监理等多个环节的验收，整体竣工验收合格即意味着设计验收也是合格的。故辽源市建筑工程质量监督站在《回复》中实际已经对案涉房屋包含采暖设施在内的设计验收也进行了认可。反观其针对采暖设施的处理意见“我站按照商品房合同内容约定以及查阅《住宅设计规范》8.1.2：严寒和寒冷地区的住宅应设置采暖系统，建设单位应当给与铺设采暖设施”，实质上是对本案《商品房买卖合同（预售）》进行了解释，已超出了该机构的职权范围，故《回复》不应在本案中作为认定被告负有铺设原告主张的采暖设施之义务的依据。三、关于原告要求更换入户电源线的诉讼请求，原告未举证证明，因此不应得到支持。四、关于原告要求赔偿因被告做虚假广告对原告造成的经济损失的诉讼请求，该项诉讼请求不具体，且原告未举证证明被告存在虚假广告及其因此遭受经济损失，因此该项诉讼请求不应得到支持。五、关于原告要求按原宣传承诺小区达到封闭标准的诉讼请求，该项诉请不具体，且“小区应达到封闭标准”无合同及法律依据，因此该项诉讼请求不应得到支持。六、关于原告要求取消《补充协议》的诉讼请求，原告未举证证明《补充协议》存在可以被解除的情形，因此该项诉讼请求不应得到支持。七、关于原告要求铺设或赔偿通往空中花园的次要行人入口处电梯的诉讼请求，该项诉讼请求不具体，且原告未举证证明被告应当铺设通往空中花园的次要行人入口处电梯。同时，作为一项设计变更，电梯的设计变更不属于《商品房买卖合同（预售）》第十五条第（一）款列举的，买受人有权因出卖人未履行通知义务而要求解除合同或赔偿的情形。《商品房买卖合同（预售）》第十五条第（一）款约定，“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同：1．该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2．供热、采暖方式；3.X；4.X；5.X”；第（三）款约定，“买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：由买受人与出卖人协商解决”。依据该约定，仅有同时具备如下两个条件的设计变更，买受人方有权因出卖人未履行通知义务而要求解除合同或赔偿：1．该变更可能影响买受人所购商品房质量或使用功能的；2．该变更涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向或供热、采暖方式。因此，原告的主张要求恢复或赔偿的电梯不符合前述条件，原告的该项诉讼请求不应得到支持。八、关于原告要求降低物业费至0.4元/平方米的诉讼请求，原被告不存在物业服务法律关系，被告主体不适格，因此该项诉讼请求不应得到支持。九、关于原告要求赔偿因本案产生的所有法律费用的诉讼请求，该项诉请不具体，且原告未举证证明法律费用的发生，亦无合同及法律依据，因此该项诉讼请求不应得到支持。综上，被告提交的《工程竣工验收报告》能够证明，案涉房屋已于2019年2月1日依法由各方验收合格，不存在设计、施工上的问题；被告提交的《建设工程竣工核实通知书》能够证明，案涉房屋已于2019年1月30日由辽源市规划局完成规划验收，不存在规划上的问题，且原告于2019年3月25日入户的事实也能证明，原告对案涉房屋交付时的各项条件均是认可的，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告曹悦贺向本院提交证据为商品房买卖合同（复印件）、辽源市建筑工程质量监督站出具的关于蓝天城蓝天公馆小区群体问题回复，照片10张，清工辅料预算清单，证明未安装电梯，虚假宣传，楼房未达到验收标准，门窗质量有缺陷。被告应铺设地热。被告质证：对商品房买卖合同及问题回复真实性予以认可，对原告提供的照片真实性无法核实，对原告提供的清工辅料预算清单真实性不予认可。对全部证据的关联性不予认可。 被告辽源蓝天城置业发展有限公司向本院提交的证据：一、商品房买卖合同及补充协议、物品交接清单各一份，证明原告已经于2019年3月25日办理房屋交付手续，不存在被告延期交房的事实。二、检测报告3份、工程竣工验收报告3份、房屋分套建筑面积计算成果表3份、建设工程竣工核实通知书一份，证明诉争房屋符合交付条件。原告质证：对证据一，应按原合同执行，补充协议是霸王条款；对证据二，证据本身不予认可，合同约定第1条、2条，第11条，没有给我建筑工程竣工验收备案证明文件。 经审理查明，原告曹悦贺与被告蓝天城公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同内容为：买受人曹悦贺在出卖人蓝天城公司处购买辽源蓝天城10幢1单元3层302室房屋，房屋建筑面积99.54平方米，房屋总价款320,558.62元，交房时间为2018年12月31日，如逾期交付，逾期在90日内的出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金，同时合同约定了商品房质量及保修责任、双方权利义务、合同附则等条款。在合同附则十二补充协议中第八项约定：“合同正文第八条‘交付期限’补充如下内容，出卖人应当在2018年12月31日前将商品房按约定标准交付买受人使用，但买受人同意给予出卖人三个月宽限期，即只要出卖人在2019年3月31日前将商品房交付给买受人，买受人就不追究出卖人逾期交房的违约责任”，原告在补充协议签字。就原告诉请的铺设地热、小区环境问题双方签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议均未做出约定。2019年3月25日，原告与被告签订物品交接单，正式声明收房入住。原告以蓝天城公司未按合同履行相关内容为由，将蓝天城公司诉至法院。 本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告提供的证据不能证明原、被告双方之间签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议不存在效力瑕疵或无效事由，双方之间签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议符合法律规定，该合同合法有效，被告在补充协议约定的交付时间范围内交付房屋，不存在逾期交房的事实，故原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持；双方签订的商品房买卖合同（预售）中对供热的约定为“交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网”，符合《住宅建筑规范》要求的建设采暖设施要求，供热系统符合供热配建标准与铺设地热进户并不是同一概念，且被告蓝天城公司提交工程竣工验收报告、消防部门作出的检测报告、规划局审批的建设工程竣工核实通知书、以及房产测绘中心测算的房屋分套面积计算成果表，足以证明该房屋在交付时供热、供气、供水、消防等设备和设施已验收合格，符合交付条件，双方并未在合同及补充协议中约定铺设地热的事项，故对于原告要求被告铺设地热的诉请，无事实及法律依据，不予支持；对于虚假宣传造成损失，原告提供的海报及沙盘图照片等宣传资料应视为要约邀请，该宣传为普通的商品房居住条件及功能性宣传，在该宣传中原被告之间并未对房屋及相关设施作出说明和允诺具体确定，对合同的订立及房屋价格的确定没有重大的影响，不应认定为合同内容，且原告未提出因虚假广告宣传造成损失具体金额，故该赔偿诉请，不予支持；对小区达到封闭标准的诉请，应向小区物业主张，原告起诉蓝天城公司属于诉讼主体错误，不予支持；原告主张《房屋买卖合同（预售）》及补充协议无效，该合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，且本案没有合同法规定的无效事由，不予支持。原告主张更换符合国家建筑设计标准规范的进户电线，未举证证明原进户电线不符合国家规范，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 驳回原告曹悦贺的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告曹悦贺负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审 判 长  刘 鹏 人民陪审员  郑晓南 人民陪审员  刘 丽 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  朱子晋