河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初10171号原告：赵占红，女，1983年7月2日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王宇丽，河南华融律师事务所律师。被告：郑州威利实业有限公司。住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯**楼112铺。法定代表人：金小兵，总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂霞，河南思敬律师事务所律师。原告赵占红与被告郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵占红的委托诉讼代理人王宇丽，被告威利公司的委托诉讼代理人宋鹏帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵占红向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理土地使用权证和房屋权属登记证书；2.判令被告支付逾期办理土地使用权证和房屋权属登记证书的违约金共计130554.48元(按年利率6.53％暂计算至2019年4月22日，实际计算至原告拿到房屋权属登记证书为止)；3.判令被告支付未按合同约定交付房屋违约金279455.44元(按总房款的日万分之五暂计算至2019年4月22日，实际计算至达到合同约定交房标准为止)；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年5月12日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧、规划路南侧A座2单元14层1401号商品房一套，合同约定该商品房总价为661433元，被告应于2016年2月28日之前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告，同时被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。因合同对取得房地产权属证书时间没有约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当自房屋交付使用之日起90日内为原告办理房屋权属证书。合同签订后，原告于2014年5月12日向被告支付了首付房款401433元、维修基金6206元、测绘费260元，余款260000元也于2014年8月9日付清。然而被告并未按照合同的约定履行义务。首先被告未能按合同约定的商品房交付条件交付商品房，现涉案房屋暖气不通、经常性停电、水质严重不达标。其次在原告已付清房款、维修基金、测绘费等所有费用的情况下被告至今没有为原告办理房产证。原告多次催促被告履行义务为原告办理房产证，但被告一直以种种原因拖延推诿，给原告造成了损失。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合向合法有效，原告已按约履行合同义务。被告未在合同约定的期限内按合同约定将“取得商品房住宅交付使用批准文件”的房产交付原告，应当按照合同第九条规定向原告支付违约金。因被告未按照合同第十五条及相关法律规定为原告办理权属登记证书，被告理应及时为原告办理所购商品房的权属登记证书并应当承担延期办理权属登记证书的违约金，因其违约金约定过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。故原告诉至法院，请求法院判如所请。威利公司辩称：1、在郑州高新技术产业开发区人民法院的诉讼中，原告已经与被告达成了和解，且被告已经向原告支付了和解款项，被告已经充分赔偿了原告损失，原告书面说明与被告之间已经就房屋买卖合同不存在纠纷，并申请撤诉，证明原、被告之间的纠纷已经解决，原告本次诉讼属于重复诉讼，应当驳回原告的诉讼请求。2、涉案房屋已经实际交付给原告使用，原告已经装修入住，房屋已经原告验收无误接收房屋，故被告交房时间应当为原告实际接收房屋之日。3、根据合同约定及法律规定，发生不可抗力情形的，交房日期等应当予以顺延，原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告积极履行合同义务，但受政府环保政策、政府通知停工等客观因素影响，严重影响工程进度，该事项属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，应当适用不可抗力相关规定，被告不应当承担任何逾期交房违约金。4、郑州市房地产管理部门于2016年8月19日发出正式通知，房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》，并于8月20日停止办理各类房屋登记业务，包括所有权初始登记业务等。《不动产登记暂行条例实施细则》公布实施之后，房屋初始登记被不动产首次登记所取代，双方合同中约定的办理初始登记已不可能实现，此为相关行政法规、政策变动因素造成，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。5、原告主张的逾期交房违约金过高，请求法院依职权予以调整。考虑到被告已经支付给原告高额的赔偿，且原告并未举证说明其存在相关实际损失，同时根据公平公正的原则，衡平双方的利益，应对过高的违约金进行调整。6、结合案件实际情况及双方合同履行情况，被告不存在违约情形，不应当承担违约责任，本案的诉讼费应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月12日，威利公司（出卖人）与赵占红（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋××套，建筑面积共95.48平方米，总价款661433元。其中，现金支付401433元，付款时间为2014年5月12日，商业贷款260000元。2.出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。3.出卖人逾期交房不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房价款万分之五的违约金。4.出卖人应当在房屋交付使用后60日内（即2016年4月28日前），持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金。上述合同签订后，赵占红向威利公司支付房屋价款661433元。2017年3月5日，威利公司向赵占红交付房屋。涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，后又经消防部门验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案表。此外，关于威利公司交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，停工8天，郑州力保“9·3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年7月，赵占红向郑州高新技术产业开发区人民法院起诉，要求被告按照合同约定标准及时交付房屋，并支付逾期交房的违约金。2017年2月28日，赵占红出具“说明”一份，内容为“今因与郑州威利实业有限公司就安泰银座楼盘购房争议一事，现已收到郑州威利实业有限公司现金101199元，本人赵占红决定撤回诉讼，本人与郑州威利实业有限公司就安泰银座楼盘的买卖方面再无任何争议。”同日，赵占红收到威利公司支付的款项101199元，并向郑州高新技术产业开发区人民法院撤诉。威利公司称，上述款项已经包括了双方所有争议内容。赵占红称，威利公司在当时承诺于两个月以内交房并办房产证，故经与威利公司协商，同意威利公司按照合同约定的标准支付10个月的逾期交房违约金，上述款项仅为10个月的逾期交房违约金，不包含其他内容。按照合同约定的逾期交房违约金计算标准和逾期办理权属登记违约金计算标准，经计算，10个月的逾期交房违约金和10个月的逾期办理权属登记违约金合计约为101144元，与上述威利公司已经支付的款项金额基本一致。本院认为，原告向郑州高新技术产业开发区人民法院起诉的诉讼请求虽仅包括交付房屋，支付逾期交房的违约金，但原、被告选择经过协商和解解决双方的纠纷，故和解内容可以超出上述诉讼请求的范围。原告已经收到被告支付的款项，出具的“说明”中亦明确载明“本人与郑州威利实业有限公司就安泰银座楼盘的买卖方面再无任何争议”，原告虽陈述，与被告和解的内容为被告支付10个月的逾期交房违约金，但经计算，该款项不仅包含10个月逾期交房违约金，还包含10个月逾期办理权属登记违约金。同时，原告出具“说明”的时间为2017年2月28日，此时已经超出了合同约定的办理权属登记的时间，原告对被告逾期办理权属登记的违约行为是明知的，在明知被告存在逾期办理权属登记的情况下，原告不仅收取了被告支付的逾期办理权属登记违约金，还出具“说明”载明再无任何纠纷。综上，本院认定，“说明”中载明“本人与郑州威利实业有限公司就安泰银座楼盘的买卖方面再无任何争议”涵盖了原告本次起诉所主张的要求被告支付逾期办理土地使用权证和房屋权属登记证书的违约金以及未按合同约定交付房屋违约金，原告的该两项诉讼请求，本院不予支持。被告支付违约金的责任虽然可以免除，但办理房屋权属登记的义务不能免除，被告仍应继续为原告办理房屋权属登记。因不动产统一登记制度已经施行，故原告要求被告办理的土地使用权证和房屋权属登记证书已经无法办理，被告应当按照房屋管理及产权登记机关的要求，协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及相关法律规定，判决如下：一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内按照房屋管理及产权登记机关的要求，协助原告赵占红办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧、规划路南侧A座2单元14层1401号）。二、驳回原告赵占红的其他诉讼请求。案件受理费3725元，由原告赵占红负担3700元，被告郑州威利实业有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  宋文梅二〇一九年六月二十七日书记员  郭丽鹏