四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1181民初1269号 原告：唐晓春，女，生于1972年01月08日，汉族，住四川省绵阳市高新区。 被告：峨眉山佰思特酒店管理有限公司，住所地四川省峨眉山市绥山镇童河坝街**，统一社会信用代码915111815842181923。 法定代表人：黄琴，经理。 委托诉讼代理人：雷丽，该公司员工。 原告唐晓春诉被告峨眉山佰思特酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨刚独任审判，于2019年06月25日公开开庭进行了审理。原告唐晓春，被告峨眉山佰思特酒店管理有限公司的委托诉讼代理人雷丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐晓春向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告于2012年01月03日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告在判决生效后立即向原告交还所租赁的房屋；2、依法判令被告向原告支付从租金拖欠之日（2018年04月01日）起至2019年04月30日止的租金19430.78元；3、依法判令被告赔偿原告从租金拖欠之日起至2019年04月30日止的违约金474元；4、判令被告赔偿原告违约金（根据合同约定乙方已违约，应赔偿甲方36个月租金作为违约金）53808.48元；5、判令被告结清酒店于2019年04月30日之前的所有水、电、气费和滞纳金及其其他所欠费用，并把水、电、气、网络等户头顺利交还过户给业主使用；6、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2012年01月03日签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于峨眉山市光明大道24号水映象城13栋6层9号，房屋建筑面积为40.95平方米的自有商业用房一套租赁给被告进行酒店经营，租赁期限15年，从2012年04月01日起至2027年03月31日止；租金及支付方式为2012年04月01日至2017年03月31日止为34元/月/平方米；2017年04月01日至2022年03月31日止为36.5元/月/平方米；2022年04月01日至2027年03月31日止为39.6元/月/平方米。租金按月支付（2012年04月01日起7日内支付第一月租金，以此类推。）。如逾期未支付，每逾期一天，按应付款项的银行同期贷款利率支付违约金，如超过三个月，视为违约，甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任（赔偿36个月租金作为违约金）。合同签订后，原告于2012年01月03日将房屋交付与被告经营，之后，被告按合同约定按月向原告支付从2012年04月至2018年03月31日止的租金。但从2018年04月01日起，被告以各种理由拒付租金，经原告多次催收，被告仍拒绝支付。综上所述，被告的行为已严重违反合同约定，损害了原告的合法权益，在双方多次协商无果情况下，特提起诉讼，请求判如所请。 被告峨眉山佰思特酒店管理有限公司辩称：首先，被告对原告提出要求解除房屋租赁合同不持异议；涉案房屋公司已于2018年05月份停业，并在09月22日将酒店钥匙移交给了所有业主的代表苏燕，故租金截止时间应计算到09月22日止；其三，原告请求的违约金计算方式不符合合同约定，依法不应得到支持，即使有约定，该36个月租金作为违约金过高，请求法院依法调整降低；最后关于水电气的问题，公司会自行去缴纳欠费和滞纳金，也会积极配合办理相关户头过户手续。 经审理查明的基本事实如原告所述。原、被告于2011年12月24日签订《房屋租赁合同》，同日交付被告经营酒店。 另查明，合同约定违约责任情形除甲方有违约将房屋租赁给第三人或转让房屋后继受人不接受本合同的情形的，应当承担以出现上述情形以季度为标准，共计36个月的租金作为违约金以赔偿由此给乙方造成的损失，乙方有权解除本合同；合同有效期内，除合同约定情形外，若甲乙双方任何一方擅自终止本合同，违约方均应赔偿对方36个月的租金作为违约金，本条所指违约金为惩罚性质且具有独立性，合同解除及违约方赔偿经济损失均不影响其效力外。租金迟延支付超过三个，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。该违约责任未约定以36个月租金作为违约金。被告于2018年09月22日停止营业，并将酒店大门钥匙移交于案外出租人苏燕。本案经本院组织调解，原告不同意调解致调解无基础。 上述事实有原告起诉书及提交的证据房产证、房屋租赁合同、收据、银行流水，被告峨眉山佰思特酒店管理有限公司的辩称及提供的收条，本院庭审笔录在卷证实。 本院认为：根据原、被告的诉辩意见,诉讼各方对本案争议的租金截止支付时间无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、逾期租金计算止的时间；2、违约金的计算方式。 焦点一，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，根据本案当事人的诉辩意见，被告于2018年04月01日起未支付租金，其抗辩逾期租金应截止于酒店移交之日止（2018年09月22日），但不能举证证明酒店整体移交已经原告授权同意，故被告的抗辩理由不能成立，逾期租金计算截止时间应为原告主张的2019年04月30日止。 关于焦点二，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案当事人虽未约定逾期支付租金应承担违约责任的计算方式，结合被告违约责任的大小，以及原告提出解除租赁合同的原因，比照合同约定其他违约责任情形以及违约金的计算方式，本院酌情确认被告承担违约责任的计算方式为本年度六个月租金作为违约金。 综上所述，原告的诉讼请求本院依法应予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告唐晓春与被告峨眉山佰思特酒店管理有限公司于2011年12月24日签订的《房屋租赁合同》，在本判决生效后十日内由被告峨眉山佰思特酒店管理有限公司返还现位于峨眉山市光明大道24号水映象城13栋6层9号房屋； 二、本判决生效后十日内由被告峨眉山佰思特酒店管理有限公司支付拖欠原告唐晓春从2018年04月01日至2019年04月30日的逾期房屋租金共计19430.78元，并承担期间按中国人民银行同期贷款利率计算违约金474元； 三、本判决生效后十日内由被告峨眉山佰思特酒店管理有限公司赔偿原告唐晓春解除合同违约金共计8968元（36.5元/月/平方米×40.95平方米×6个月）； 四、被告峨眉山佰思特酒店管理有限公司结清2019年04月30日前拖欠酒店的水电气费及滞纳金，并协助原告唐晓春办理水电气、网络等户头更名手续； 五、驳回原告唐晓春的其他诉讼请求。 诉讼费用821元（原告已预交），由被告峨眉山佰思特酒店管理有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照中华人民共和国《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 杨 刚 二〇一九年六月二十五日 书记员 王雨婷 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。