徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初331号原告：单一峰，男，1975年6月5日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：邵春，江苏行于思律师事务所律师。被告：倪凤成，男，1968年5与10日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告单一峰诉被告倪凤成买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告单一峰委托诉讼代理人邵春，被告倪凤成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单一峰诉称：2018年4月12日，原被告双方签订《资产转让协议》一份，协议约定被告将位于铜山区种羊场观音金属镁厂资产的土地使用权及地上附着物转让给原告，转让费300万元。要求原告当天支付定金40万元，被告在合同签订两个月之内提供受让该资产的原始合同、平面图以及该资产的相关手续。同时约定，如原告需要办理资产产权手续，被告积极配合。协议签订后的当天下午，原告向被告支付定金19万元时，被告提供了其于2007年12月10日从伊庄信用社受让该资产的《协议书》及图纸。原告发现该《协议书》中注明：该资产无相关产权证；协议中的受让人还有一名叫桑立峰的签名。由于被告没有桑立峰的授权委托书，也无资产产权证明，考虑到原被告之间《资产转让协议》的效力，经协商原告暂时停止支付定金，被告承诺在15日内完成代签手续，后再履行合同，但到目前为止被告未向原告提供另一买受人的代签手续，之后经协商无果。原告认为被告系单方无权处分，同时被告无产权证明，处分涉案土地属于无效，特诉至法院，请求判令：一、确认原被告所定《资产转让协议》无效，被告返还收取原告的定金19万元；二、诉讼费由被告承担。被告倪凤成辩称：定金收到了19万元，但是不能退给原告，因为原告按照约定应当支付40万元，没有足额支付，所以不能退。原告提供了以下证据：原被告双方于2018年4月12日签订的资产转让协议，该协议约定被告方将铜山区种羊厂的相关资产土地使用权及地上附着物等转让给原告，作价300万元，同时约定当日原告方应交付定金40万元。该合同能说明原告转让的标的物包括土地使用权在内，该土地及厂房均没有产权证书和使用权证书。该协议最后用手写了一句话“代签手续15日完成，未完成视为违约”，以此能够说明转让的标的物应该属于被告与桑立峰共同使用，被告方转让的土地及厂房没有产权证明和使用权证明。同时属于案外人桑立峰共同共有，被告属于单方擅自转让；证据二、招商银行交易明细表，该证据能够证实2018年4月12日在双方签订合同后，原告方从当天下午4时11分到5时45分，分五次支付给被告19万元；证据三、2007年12月10日，由本案被告和案外人桑立峰与铜山农村信用合作联社伊庄信用社签订的一份金属镁厂资产转让协议，该协议能够证实在当初受让金属镁厂资产的受让方是本案被告与案外人桑立峰，进一步证明本案原被告之间所签订的资产转让协议无效。被告质证意见为：对以上证据真实性均无异议，协议都是我签的，确实收到了19万元。被告倪凤成提供以下证据：证据一、被告与伊庄信用社订立的协议；证据二、伊庄信用社与铜山县种羊场订立的协议及平面草图，证明我有权转让涉案资产。原告质证意见为：真实性无异议，该协议书原告也向法庭提交。该份协议签订的背景是在当时铜山区乡镇合并特殊条件下特殊的处分，对于该协议效力原告不做评判。从内容看，信用社转让给被告时，转让财产没有相关产权证，该协议第四条明确约定乙方如办理手续，需要甲方配合，说明信用社转让给被告后，被告还需要办理有关产权手续。被告没有办理产权手续，而继续进行转让，特别是转让的部分包含土地。目前原告了解，金属镁厂土地性质仍为集体，国家法律规定非常严格，所以被告提供的该协议不能证明被告在十年后向原告转让是合法有效的。经审理查明，2018年4月12日，原告单一峰与被告倪凤成双方签订《资产转让协议》一份，协议约定被告将位于铜山区种羊场观音金属镁厂资产的土地使用权及地上附着物转让给原告，转让费300万元。要求原告当天支付定金40万元，被告在合同签订两个月之内提供受让该资产的原始合同、平面图以及该资产的相关手续。被告倪凤成承诺在15日内，完成案外人桑立峰的代签手续，协议签订后的当天下午，原告向被告支付定金19万元。现原告请求确认合同无效并返还定金150000元。另查明徐州铜山县观音金属镁厂性质为集体分支机构（非法人），系铜山县种羊场兴办的国有集体企业。本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。关于《资产转让协议》效力问题。本案中原被告订立《资产转让协议》，约定将位于铜山区种羊场的观音金属镁厂资产、土地使用权及地上附着物的所有权一并转让给原告所有。以上资产系铜山县种羊场2004年11月5日以资产抵债的形式转让给铜山县农村信用合作联社伊庄信用社，后伊庄信用社于2007年12月10日转让给被告倪凤成及案外人桑立峰。在以上所有的转让过程中均未对涉案观音金属镁厂土地使用权进行变更登记、未报有权部门批准备案，未经法定程序流转。涉案土地经向国土部门查询后不能确定土地性质，原被告对涉案所有资产均不能提供产权手续。本院认为，该土地无论属于农民集体土地或是国家所有土地均应按法定流程流转土地使用权。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的应当认定合同无效。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”2007年12月30日，国务院发布国办发〔2007〕71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。”在本案中，案涉土地并未办理任何转让、变更手续，未经有权部门审批，因此案涉土地的性质、权属并未发生变更，被告倪凤成无权处分涉案土地使用权。原被告订立的《资产转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，故应依法认定该合同无效。关于退还定金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，原告诉请被告返还定金190000元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条判决如下：一、原告单一峰与被告倪凤成2018年4月12日订立的《资产转让协议》无效；二、被告倪凤成于本判决生效后十日内返还原告单一峰190000元。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元、保全费1470元，总计5570元，由被告倪凤成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  朱信鑫人民陪审员  丁 松人民陪审员  房 芳二〇一九年六月二十八日书 记 员  张雨霄