江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初885号原告：景德镇瓷信物业服务有限公司，地址为景德镇市珠山区新厂西路富春花苑**负**门楼店面，统一社会信用代码：91360200586558916D。法定代表人：詹甲寅委托诉讼代理人：江绚明，系江西泰方律师事务所律师。被告：江乐华，男，1970年4月16日出生，住江西省。原告景德镇瓷信物业服务有限公司（以下简称瓷信物业）诉被告江乐华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后依法适用简易程序，于2019年6月10日公开开庭进行审理。原告瓷信物业的委托诉讼代理人江绚明、被告江乐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瓷信物业向本院提出诉讼请求：1、判决或调解被告向原告支付从2014年1月到2018年3月的物业费3450元及违约金1000元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月16日原告与景德镇市三九房地产开发有限公司签订了《物业管理委托书》，约定由被告购买的景德镇市珠山区奥林花苑11栋101室小区由原告提供物业服务。2016年5月1日原告与景德镇市珠山区奥林花苑小区业主委员会签订《物业管理合同书》，该合同书约定被告购买的房屋物业费为每平方米0.45元，被告物业面积为125.98平方米，其每月应交物业费69元，但被告在2014年1月后一直未缴纳物业费。2018年3月，原告与景德镇市珠山区奥林花苑小区业主委员会解除《物业服务合同》，原告退出该小区物业管理。由于原告多次要求被告支付物业费，但被告一直拖延，为此，原告特具状起诉，要求法院依法判决。被告汪乐华答辩称：第一、原告严重失信，乱作为，把垃圾堆放在其所居住的11栋101室面前长达四年之久；第二、其多次与物业的领导和工作人员反映，他们都置之不理，在与物业公司领导多次发生冲突后，还是没有解决问题，致使其住处附近囤积大量生活垃圾和装修垃圾，严重影响生活；第三、物业公司的工作人员在其家窗户旁搭建了一个小房子出售，影响其生活，被告曾多次向业主委员会及社区反映，均没有结果；第四、2018年1月至3月的物业费其已经交了，交了205元，物业的不作为，影响了其正常生活和工作，要求原告支付误工费600元，材料费（照片和优盘）60元，返还装修押金600元，是原告违约在先，原告要其交违约金1000元，其也要原告支付违约金1000元；第五、2014年至2017年这四年盖房子和垃圾的事，种种不平等，把其与家人都烦死了，要求原告赔偿其精神损失费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告瓷信物业在举证期限内向本院提交如下证据：1、原告的营业执照及詹甲寅的身份证复印件，证明原告主体适格身份；2、原告和开发商景德镇市三九房地产开发有限公司签订的物业管理委托协议，证明2014年1月开始，被告居住的房屋由原告提供服务；3、原告与景德镇市奥林花苑小区业主委员会签订的物业管理合同书，证明2016年奥林花苑成立了业主委员会，业主委员会就与原告签订了物业管理合同，由原告继续对该小区的物业进行管理，该合同书中第二页的第三条明确非电梯房按每月每平方建筑面积0.45元的标准向业主收取；4、原告向被告催收物业的交费提示照片，证明在2016年1月10日和2017年1月20日均向被告催收过物业费；5、奥林花苑物业管理服务协议（只有第一页，不全面），证明原告与被告也签订了物业管理协议，因物业公司退出以后，把材料全部交给了下一任物业公司，所以只有第一页；6、房屋登记簿，证明被告房屋面积为125.98平方米。被告江乐华在举证期限内向本院提交如下证据：1、其与景德镇市奥林物业有限公司在2012年8月4日买房子的时候签订的物业管理服务协议，证明其没有与瓷信物业签合同；2、小区照片6张（2014年之前的），证明其从买房子开始就没有享受过卫生的服务，把装修垃圾和生活垃圾都放在那里；3、小区照片3张（2015年的），证明后来小区做了一个垃圾房，但是垃圾还是扔在垃圾房的周边；4、小区照片3张（2015年10月的），证明物业公司强行搭建围墙，想把小区公摊面积圈起来，占为私有；5、小区照片3张（2015年11月初的），证明物业公司强行把围墙搭建起来了；6、小区照片6张（2016年以后的），证明垃圾乱堆、乱放的现状；7、小区照片2张（2016年的），证明物业公司人员在其家窗户边上搭建房子，占用被告家的墙；8、照片1张（2015年10月的），证明被告向城管去举报过；9、景德镇瓷信物业有限公司自己写的情况说明并报送了珠山城市管理分局支大队，证明2015年之前，所有生活垃圾和装修垃圾都放在被告家前面；10、景德镇市奥林服务有限公司收据，证明收到其装修保证金600元；11、奥林花苑11栋1单元物管费收取情况表，证明奥林花苑的物业费由郑群主牵头叫每栋每户业主自发交2018年1月至3月的物业费，希望瓷信物业履行职责，把物业管理搞好，就让他们继续做，但他们以后没有按照承诺做，常关小区电梯两次，之后就没让他们继续做了；12、温馨提示一张，证明其在2017年8月26日收到了瓷信物业催缴物业费的提示，其实其也是想交物业费的，但是原告一直没有履行责任。对当事人无异议的证据即原告瓷信物业的营业执照及詹甲寅的身份证复印件、原告瓷信物业和开发商景德镇市三九房地产开发有限公司签订的物业管理委托协议、原告瓷信物业与景德镇市奥林花苑小区业主委员会签订的物业管理合同书、房屋登记簿、江乐华与景德镇市奥林物业有限公司签订的物业管理服务协议、景德镇瓷信物业有限公司书写的情况说明及缴纳物业费温馨提示，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于奥林花苑物业管理服务协议。原告瓷信物业与被告江乐华均向本院提交一份物业管理服务协议，本院经审查，该两份物业管理协议第一页内容完全一致，但原告称该协议第二页遗失，而依据被告提交的证据，该份物业管理协议系2012年8月4日被告江乐华与景德镇市奥林物业服务有限公司所签订。故本院对原告提交的仅一页的物业管理协议（虽加盖了瓷信物业公章）真实性不予确认，对被告江乐华于2012年8月四日与景德镇市奥林物业服务有限公司签订物业服务管理协议的事实予以确认。2、关于该小区垃圾照片等证据。被告江乐华向本院提交小区等照片24张，证明原告瓷信物业在管理奥林花苑物业服务时存在管理不到位的情况。本院经审理认为，虽原告瓷信物业对该照片的真实性不予确认，但原告瓷信物业对被告江乐华提交的2015年10月12日瓷信物业向珠山区城市管理执法分局六大队出具的情况说明的真实性予以确认，该说明中，瓷信物业表明：“……奥林花苑小区11号楼与10号楼之间的垃圾池虽封闭，但台阶处经常被外面附近的不明身份居民由上而下偷偷倒入各种垃圾，致使台阶污秽不堪，无法阻止，臭气熏天却又无法清理干净……”而被告江乐华居住地为奥林花苑11栋101室，正是该报告中所涉及的楼栋。被告江乐华提交的照片与该报告中所描述情形相符，故对被告江乐华所提交照片的真实性，本院予以确认。3、被告江乐华提交的奥林花苑11栋1单元物管费收取情况表，证明其向群主缴纳了物业费，但该表中仅有物管费收取情况，没有收取物业费人员的信息，亦无法证明收费人员系合法合规的物业费收取者，故对于被告江乐华提交的该物管费收取情况表，本院不予确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告江乐华系景德镇市奥林花苑******居民，其房屋面积为125.98㎡。2012年8月4日，被告江乐华与景德镇市奥林物业服务有限公司签订物业服务协议一份，协议中约定，奥林物业服务有限公司对奥林花苑进行物业管理。2014年1月16日，景德镇市三九房地产开发有限公司与原告瓷信物业就景德镇市“奥林花苑”小区的物业服务管理达成协议，对奥林花苑小区进行实际管理。2016年5月1日，原告瓷信物业与景德镇市奥林花苑小区业主委员会签订一份物业管理合同书，由瓷信物业对奥林花苑小区进行物业管理，合同中同时约定，非电梯房每月每平方米建筑面积0.45元的物业管理费。被告江乐华自2014年1月起未向原告瓷信物业缴纳物业费。2017年8月，原告瓷信物业向被告江乐华催收物业费，但被告江乐华仍未缴纳。2018年3月，原告瓷信物业与景德镇市珠山区奥林花苑小区业主委员会协商解除《物业管理合同书》，原告瓷信物业退出该小区物业管理。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，虽被告江乐华答辩称其未与原告瓷信物业签订相关物业管理协议，但原告瓷信物业与景德镇市三九房地产开发有限公司签订了物业管理委托协议，并且与奥林花苑小区业主管理委员会也订立了物业管理合同书，原告瓷信物业自2014年1月起就对奥林花苑小区进行了实际管理，该物业管理委托协议与物业管理合同书对被告江乐华具有约束力，故对于被告江乐华辩解其并未与原告瓷信物业订立合同的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告瓷信物业作为物业管理服务企业应当按照合同的约定履行自己的义务。被告江乐华认为原告瓷信物业未尽到物业服务义务，并提交了照片及相关情况说明予以证实。从原告瓷信物业向城管大队汇报的情况说明可以证实被告江乐华提交的照片中所反应的情形属实，虽原告瓷信物业对于物业管理中存在的问题试图进行过解决，但客观还是存在极其严重的垃圾堆积、卫生不合规的现象，原告瓷信物业存在物业管理不完善。关于物业费数额的问题，被告江乐华答辩称其已缴纳2018年1月至3月的物业费，但依据被告江乐华提交的证据并不能证明对方系合法的物业费征收人员，被告江乐华亦无法说明该费用的去向，故对于被告江乐华已缴纳2018年物业费的答辩，本院不予支持。被告江乐华所居住房屋建筑面积为125.98㎡，非电梯房物业管理费为0.45元/月/平方米，被告江乐华从2014年1月至2018年3月期间未缴纳物业费，合计51个月，其所欠物业费共计为:51个月×0.45元/月/平方米×125.98平方米=2891元。但因原告瓷信物业对奥林花苑小区物业管理不完善，且被告江乐华所居住的房屋离垃圾池较近，日常生活确实受到了一定影响，故对被告江乐华的物业管理费酌情按照50%收取，计2891元×50%＝1445.5元。另原告瓷信物业提出要求被告江乐华承担违约金1000元，因原告瓷信物业亦存在违约情形，故本院不予支持。对于被告江乐华答辩中要求原告瓷信物业支付误工费、材料费、违约金及精神损失费的请求，被告江乐华所举证据无法证明其所要求的赔偿事项与本案物业服务合同系同一个法律关系，故对于被告江乐华要求原告瓷信物业赔偿相关费用的答辩请求，本院不予支持。另被告江乐华提出要求原告瓷信物业退还其装修保证金600元，因该保证金非原告瓷信物业收取，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江乐华于本判决生效后十日内向原告景德镇瓷信物业服务有限公司支付物业费计人民币1445.5元。二、驳回原告景德镇瓷信物业服务有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告景德镇瓷信物业服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  余标丽二〇一九年六月二十七日书记员  操晓倩