北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初10153号原告：北京龙熙房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇工业园。法定代表人：甘连斌，总经理。委托诉讼代理人：杜锋钰，北京泓聚律师事务所律师。被告：董晓玲，女，1984年10月12日出生，汉族，北京圣达骏业科技有限公司销售员，住北京市大兴区。原告北京龙熙房地产开发有限责任公司(以下简称：龙熙公司)与被告董晓玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙熙公司的委托诉讼代理人杜锋钰，被告董晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙熙公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告坐落于大兴区庞各庄镇区改造6号地PGZ01-11地块商业金融用地项目45#商业办公楼1层45-105号商品房的逾期付款违约金406908元（每日按逾期应付款178万元的万分之六即每日1068元计算，自2017年12月9日起至2018年12月24日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月24日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，合同编号为Y1897678,并办理了联机备案登记。预售合同第十一条约定，买受人逾期超过60日，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。尽管有其他约定，但若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则视为买受人逾期付款，买受人应当按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。另外，买受人应自上述30日的期限届满之日起3日内向申请贷款的机构沟通、咨询、了解贷款审批情况，未获得贷款的，应按上述约定期限一次性付清房款。被告直至2018年12月24日才支付房屋尾款178万元，但并未支付违约金。原告多次向被告主张未果，为维护原告的合法权益诉至贵院，请法院判如所请。被告董晓玲辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、不同意支付违约金，如果原告要求我支付违约金，那我同意与原告解除合同；2、原告之前就该案进行过起诉，后来我与原告达成了口头协议，内容是我不办理退房，原告也不再主张违约金，后来原告就撤诉了，现在原告出尔反尔；3、我是因为国家政策原因无法办理贷款，是客观原因造成的我违约；4、原告在没有征得我同意的情况下为我办理了贷款；5、原告交付的房子与之前的宣传不一致，现在我们业主也在维权；6、违约金过高，我个人经济比较困难。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月25日，原告龙熙公司（出卖人）与被告董晓玲（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1897678）载明：“第一条：项目建设依据：出卖人以出让方式取得坐落于庞各庄镇镇区改造6号地PGZ01-11地块商业金融用地项目地块的国有土地使用权。……买受人购买的商品房所在土地用途为商业，土地使用年限自2013年1月4日至2053年1月3日。……第三条：基本情况:该商品房房屋坐落为大兴区庞各庄镇镇区6号地PGZ01-11地块商业金融用地项目45#商业办公楼1层45-105号……该商品房的用途为商业……第五条：计价方式和价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米29624.7元，总价款人民币3560000元。……第六条：付款方式和期限……具体付款方式及期限的约定见附件五……该房屋预售合同附随的落款日期为2016年6月25日并有双方当事人盖章签字的《附件五付款方式及期限的约定》载明：“……三、买受人选择采取贷款方式向出卖人支付合同约定的总价款。1.买受人应当在2016年5月18日前付清所购商品房总价款的20%，金额为：柒拾壹万贰仟元整人民币（含定金壹拾万元整），小写￥712000（含定金100000）；……3、剩余房款金额为壹佰柒拾捌万元整人民币，小写：￥1780000，买受人以银行贷款的方式支付，具体支付时间见本附件相关约定。4、……（2）贷款手续的办理1）、买受人已经于本合同签订前了解银行贷款机构发放贷款的相关政策（包括但不限于其所需要提供的全部费用及资料），并同意在卖方认可的贷款机构办理相关贷款。2）买受人应当在签署本合同当日向按贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认；并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用……若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求买受人提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料等）导致该付款方式不可行或未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人有权按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定向买受人主张权利。……4）、买受人申请贷款的具体数额和具体年限以贷款机构最后审批为准。如贷款机构批准的贷款金额低于买受人申请贷款的数额的，则买受人必须在接到贷款机构或出卖人通知之日起7日内以现金形式向出卖人支付差额部分，买受人不得以此为理由要求解除或终止本合同。逾期则按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。……6）、尽管有其他约定，但若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之起日10日内一次性付清全部剩余房价款，否则视为买受人逾期付款，买受人应当按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。另外，买受人应自上述30日的期限届满之日起3日内向申请贷款的机构沟通、咨询、了解贷款审批情况，未获得贷款的，应按上述约定期限一次性付清房款。……”该房屋预售合同附随的落款日期为2016年6月25日并有双方当事人盖章签字的《附件八》载明：“十八、关于特别提示……7、买受人在签订合同前已对该商品房及其所处的位置、周边环境和环境可能的影响做了详细考察、了解和考虑，出卖人也对上述情况予以了详尽的介绍并对合同约定、尤其对“划线”条款的约定作了重点提示、说明和解释。……二十一、补充条款法律效力说明，本补充条款与合同正文具有同等法律效力。如本补充条款与合同正文不一致，以本补充条款为准。……二十三、格式条款提示说明和确认，在签订买卖合同前，出卖人特别就补充条款“划线”等免除或限制出卖人责任的条款作出特别提示，已提请买受人特别注意，并就上述条款内容对买受人可能产生的影响予以说明，买受人已充分注意到上述条款并理解且予以认可。同时，出卖人已按买受人要求就本合同的相关条款作出了解释和说明，双方已就上述所有条款进行过协商及确认。因此，买受人是在完全注意到、理解并认可本合同条款，特别是上述条款的前提下才自愿签订买卖合同。”该房屋预售合同附随的《商品房预售合同联机备案表》显示：“联机备案编号为17030675，联机备案日期为2016-6-25，出卖人为北京龙熙房地产开发有限责任公司,买受人为董晓玲，房屋座落大兴区庞各庄镇镇区改造6号地PGZ01-11地块商业金融用地项目45#商业办公楼1层45-105，合同编号为Y1897678，网上签约日期为2016-6-14，买受人或委托代理人在领取正式预售合同后确认栏有“董晓玲”的签名并按有手印、签字日期为2016年6月25日。”2016年12月22日，被告董晓玲向原告龙熙公司支付购房款416500元。被告董晓玲于2018年12月24日向原告龙熙公司支付完全部购房款。另查明，涉案房屋竣工验收备案日期为2017年10月30日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。结合现有证据和双方当事人陈述可以认定，原告龙熙公司与被告董晓玲签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，故双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。双方签订的商品房预售合同明确约定，买受人申请贷款的具体数额和具体年限以贷款机构最后审批为准。如贷款机构批准的贷款金额低于买受人申请贷款的数额的，则买受人必须在接到贷款机构或出卖人通知之日起7日内以现金形式向出卖人支付差额部分，买受人不得以此为理由要求解除或终止本合同。合同还约定，尽管有其他约定，但若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则视为买受人逾期付款，买受人应当按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。另外，买受人应自上述30日的期限届满之日起3日内向申请贷款的机构沟通、咨询、了解贷款审批情况，未获得贷款的，应按上述约定期限一次性付清房款。综上，应当认为在签订合同时，被告董晓玲已知晓贷款未能获得批准或未能获得足额批准时剩余购房款支付方式的变更及相应逾期付款的法律后果。被告董晓玲的抗辩主张无事实及法律依据，本院不予采信。根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”规定：（2）逾期超过60日，买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。根据《北京市商品房预售合同》附件五的规定，“本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则视为买受人逾期付款。”涉案房屋已于2017年10月30日竣工验收备案，被告董晓玲未按照合同约定的时间向原告龙熙公司支付剩余房款，构成违约。原告龙熙公司要求被告董晓玲支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于违约金数额的确定，被告董晓玲明确主张违约金标准约定过高，无力承担。本院考虑到合同履行的具体情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则考量。本院依法将违约金标准酌情调整为按日万分之一计算。综上，原告龙熙公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条第二款之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，董晓玲向北京龙熙房地产开发有限责任公司支付违约金67640元；二、驳回北京龙熙房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3085元，由原告北京龙熙房地产开发有限责任公司负担2572元（已交纳），被告董晓玲负担513元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李继伟二〇一九年六月二十八日法官助理 章 平书 记 员 程 飞