山西省河津市人民法院执 行 裁 定 书（2019）晋0882执异62号案外人（异议人）:杨雪芳，女，汉族，1958年10月2日出生，现住山西省运城市盐湖区安邑东大街**，身份证号：1427301***********。申请执行人:中国工商银行股份有限公司河津支行，住所地:河津市新耿大街**，负责人:燕斌，支行行长。委托诉讼代理人：薛雪妮，女，汉族，1987年1月16日出生，，现住山西省河津市赵家庄乡邵庄村身份证号1427031***********。委托诉讼代理人：柴建康，男，汉族，1963年7月8日出生，，现住山西省河津市新耿南街**身份证号1427031***********。被执行人:山西安民木业集团有限公司，，住所地:山西省河津市城东十公里处城区街道办百底村南），法定代表人:师卫红，董事长。被执行人:山西斯杰房地产开发有限公司，，住所地:山西省运城市空港新区通达路**安民商城****法定代表人:李建科，董事长。委托诉讼代理人：侯利民，男，汉族，1971年1月9日出生，现，现住山西省河津市敬宾北街****份证号142703197101090052。被执行人:山西安民装饰设计工程有限公司，住所地，住所地:河津市东都商城**表人:杨亲姣，执行董事。被执行人:薛安民，男，汉族，1956年10月8日生，住山西，住山西省河津市iv>被执行人:李爱丽，女，汉族，1964年1月14日生，住山西，住山西省河津市iv>本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司河津支行与被执行人山西安民木业集团有限公司、山西斯杰房地产开发有限公司、山西安民装饰设计工程有限公司、薛安民、李爱丽借款合同纠纷一案中，案外人杨雪芳于2019年5月29日对执行标的提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨雪芳称：在中国工商银行股份有限公司河津支行（以下简称工行河津支行）诉山西安民木业集团有限公司（以下简称安民木业公司）、山西安民装饰设计工程有限公司（以下简称安民装饰公司）、山西斯杰房地产开发有限公司（以下简称斯杰公司）、薛安民、李爱丽借款合同纠纷一案中，本院作出（2016）晋0882执606号执行裁定书，查封了位于运城市空港经济开发区通达北路3号义乌国际商贸城二期一层商铺，其中就包括申请人的商铺。案外人作为运城市义乌国际商贸城的业主，早在商贸城竣工之前，便与斯杰公司签订了房屋买卖合同并按约交付了房款，此后实际合法占有涉案商铺。现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，请求本院立刻停止对涉案商铺采取的所有执行措施。案外人为支持其主张向本院提交以下证据：1、商品房认购合同，证明其购买商铺与斯杰公司签订了合同。2、交款收据，证明其依合同约定交付了全部价款。3、托管协议，证明其在购买商铺签订合同的同时与斯杰公司签订了托管协议，全权委托斯杰公司经营。4、装修合同，证明其与斯杰公司签订商场装修合同。5、身份证复印件，证明案外人的身份情况。申请执行人工行河津支行称，申请执行人对运城义乌小商品城二期一层10885号房产享有抵押权，案外人无权对该房产排除强制执行，本案应驳回案外人申请并继续执行。理由：一、申请执行人对该房产享有抵押权。2015年11月30日，安民木业公司在申请执行人处办理流资贷款3000万元，期限一年。由斯杰公司所有的运城空港经济开发区通达北路3号义乌国际商贸城二期（一层）商铺（建筑面积17082.44平方米，房产证编号:房权证运港字第00**3842号）对该笔贷款提供最高额抵押担保，并在运城空港经济开发区城建局办理了房屋抵押他项权证（房运港他字第20150550号）因此申请执行人对案涉房产享有抵押权，有权申请强制执行。二、案外人无权对该房产排除强制执行。案涉房产现仍为毛坯状态，尚未交房。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人不符合第二项关于合法占有之要求，故案外人无权排除强制执行。综上所述，申请执行人对案涉房产依法享有抵押权，案外人无权对案涉房产排除强制执行，因此本案应驳回案外人申请并继续执行。申请执行人为支持其主张向本院提交以下证据：1、借款合同、抵押合同、他项权证，证明2015年11月12日，安民木业公司为购原材料向工行河津支行借款人民币叁仟万元整，借款期限为2015年11月12日至2016年11月11日，同时斯杰公司自愿用位于运城空港经济开发区通达北路3号义乌国际商贸城二期一层的房产办理了抵押登记，同时办理了他项权证。2、房产证，证明2015年11月4日，斯杰公司办理运城市空港经济开发区通达北路3号义乌国际商贸城二期的房产证（房屋所有权证号:00013842）。3、照片，证明运城市空港经济开发区通达北路3号义乌国际商贸城二期一层现为毛坯房，尚未投入使用。被执行人安民木业公司、斯杰公司、安民装饰公司、薛安民、李爱丽均未提交答辩和证据。本院查明：2012年11月24日，案外人杨雪芳与斯杰公司签订了商品房认购合同，购买10885号商铺，交付期限为2014年8月31日。杨雪芳于2012年11月24日按合同支付全部房款，斯杰公司向杨雪芳出具收据。同日，杨雪芳又与斯杰公司签订托管协议，将该商铺委托给斯杰公司全权经营，（第三条约定由斯杰公司一次性向案外人支付2013年11月1日-2015年10月31日的租金即总房价的13%，从2015年11月1日起，按照商场的实际经营状况随行就市，向案外人支付租金的数额。）现该商铺尚未投入使用。2015年11月4日，斯杰公司办理运城市空港经济开发区通达北路3号义乌国际商贸城二期的房产证（房屋所有权证号:00013842）。2015年11月12日，安民木业公司为购原材料向工行河津支行借款人民币叁仟万元整，借款期限为2015年11月12日至2016年11月11日，同时斯杰公司自愿用位于运城空港经济开发区通达北路3号义乌国际商贸城二期一层的房产办理了抵押登记，同时办理了他项权证，薛安民、李爱丽亦用其名下的合法财产为上述借款提供担保，于2016年9月29日在河津市公证处办理（2016）河证执字第5号执行证书。安民木业公司未能按期履行还款等义务，中国工商银行股份有限公司以（2016）河证执字第5号执行证书为依据于2016年11月17日向本院申请对安民木业公司、斯杰公司、安民装饰公司、薛安民、李爱丽强制执行。本院于2016年11月22日立案，并于2017年1月20日作出（2016）晋0882执606号执行裁定书，裁定将斯杰公司位于运城市空港经济开发区通达北路3号义乌国际商贸城二期（一层）商铺（房产证编号:房权证运（港）字第00**3842号）房屋予以查封（查封期间该房屋不得买卖、过户、抵押等）。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人虽和山西斯杰房地产开发有限公司签订托管协议，但该建筑并未竣工尚未投入使用，案外人主张的合法占有证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人杨雪芳的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日向本院提起诉讼。审判长 赵 杰审判员 王 军审判员 李军霞二〇一九年六月二十八日书记员 毛晓如