黑龙江省虎林市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0381民初130号原告：张继宸，男，1991年7月25日出生，汉族，无业，住虎林市。委托诉讼代理人：王宝富，黑龙江王宝富律师事务所律师。被告：王春芝，女，1968年9月28日出生，汉族，虎林市王新乐鲜肉店业主，住虎林市。委托诉讼代理人：白秋发，黑龙江白秋发律师事务所律师。原告张继宸与被告王春芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月12日、2019年5月31日两次公开开庭进行了审理。原告张继宸的委托诉讼代理人王宝富与被告王春芝的委托诉讼代理人白秋发二次开庭均到庭参加诉讼;被告王春芝于第一次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张继宸向本院提出诉讼请求：1.解除2015年4月2日历某与王春芝签订的《门市房租赁合同》；2.被告返还原告位于虎林市虎林镇胜利西街217号曙光街道人民委财政局南楼0单元104号门市房；3.被告给付原告门市房租金62500元、利息5709元，合计68209元，利息按照年利率4.35％暂计算至2018年10月2日，利息继续计算至门市房租金本息付清时止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年3月7日原告购买了历某位于虎林市虎林镇胜利西街217号曙光街道人民委财政局南楼0单元104号门市房（面积48.45平方米）。原告付清了全部购房款，办理了房屋过户登记手续，原告成为该门市房的所有权人。原告购买门市房之前，历某将该门市出租给被告王春芝，用于经营“王新乐鲜肉”。原告购买该门市房前后，历某和原告的母亲张荣华多次催促被告倒出该门市房。被告至今既未倒出该门市房，也未给付原告门市租金。现原告依法提起诉讼。王春芝辩称，原告诉讼请求不能成立。2015年4月2日，王春芝与诉争房屋原房主历某签订了门市房租赁合同，约定从2015年4月2日起，被告承租诉争门市，租期5年，年租金25000元。第一年租金在2015年4月2日前付清，第二、三年租金于2016年4月2日前付清，第四、五年租金于2018年4月2日前付清。《合同法》第二百二十九条规定“租货物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。原告购买诉争门市，不影响被告与历某签订的租赁合同效力，原租赁合同应当继续履行，即王春芝有权继续使用租赁房屋，原告无权向被告主张权利。2015年4月9日，历某向案外人王某借款60000元，月息2分，借期一年，约定到期不还，用王春芝门市房租金顶（账）。因历某未偿还借款，应以租金抵顶历某所欠王某借款。被告不欠历某房租，历某无权解除租赁合同。原告与王春芝之间不存在合同关系，原告自然无权请求解除租赁合同。历某长期拖欠诉争门市热费，被停止供热。无奈被告去热力公司交纳租赁期间年度热费，热力公司告知应交纳历年所有欠费，不单独收取租赁年度热费。因历某拖欠热费数额较大，被告无法垫付、只好要求历某解决。经历某协调，曾供热一段时间，后又突然停止供热。历某未交纳热费又被热力公司停热。暖气冻坏两次四大组、历某未予解决。原告更换暖气费用支出3000元。后来只好使用空调取暖，导致用电费用增加，取暖效果不好，冬季室内温度很低，影响王春芝生意，造成损失。王春芝雇工经常被冻感冒，时间一久，雇工就不干了。历某违约、应当按约定赔偿被告房租30％的损失。原告诉称从2016年3月7日购买诉争门市，却不履行交纳热费义务，原告只享受房主权利，却不尽房主之义务，违背了权利义务相一致原则，也有悖诚信，自然无权解除合同，同时应当对被告的损失予以赔偿。综上，王春芝承租门市在前，原告购买在后，购买时知道王春芝已与历某签订5年租赁合同的事实，即知道或应当知道王春芝在租期内不能交付房屋，原告实为自愿承担了租期内交房不能的交易风险。现原告向王春芝主张权利，情理上也难以成立。请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交证据一、2016年3月7日历某与张继宸签订的《房屋买卖合同》一份，证实2016年3月7日原告购买了历某位于虎林市虎林镇胜利西街217号曙光街道人民委财政局南楼0单元104号门市房，面积48.45平方米。被告对该证据的真实性不持异议，对内容及合法性持有异议，称交易价格240000元明显低于市场行情，该楼市值应在500000元-600000元之间；历某低价出售诉争门市侵害了被告及证人王某的债权；亦侵害被告优先购买权。被告对该证据的真实性不持异议，对其真实性，本院予以确认。2.原告提交证据二、2016年3月14日虎林市房地产管理处出具的房屋交易和产权确认书一份、2017年8月4日虎林市国土资源局出具的黑（2017）虎林市不动产权第**房屋所有权证一份，证实原告购买涉案门市房，2016年3月14日原房主历某和原告办理了房屋交易和产权转移登记手续，原告成为该房屋的所有权人。被告对该证据的真实性不持异议，称该房照是违法交易的结果，历某未通知被告即将房屋出售，侵犯被告优先购买权；原告知晓被告长期租赁房屋的事实，房屋买卖协议签订于2016年3月7日，双方申请过户时间为3月14日，颁发房产证的时间是2017年8月3日，中间相隔约一年半时间，说明房屋交易存在隐情甚至是违规情形。被告对该证据的真实性不持异议，对其真实性，本院予以确认。3.原告提交证据三、2015年4月2日历某与王春芝签订的《门市房租赁合同》一份，证实原告购买涉案门市房之前，历某将该门市一楼36平方米部分出租给被告王春芝，经营“王新乐鲜肉”，门市房租金每年25000元；第二年、第三年门市房租金给付时间是2016年4月2日；第四年和第五年于2018年4月2日付清；原告认可合同继续有效，可以继续履行。被告对该证据的真实性不持异议，称买卖不破租赁，即使房屋已经出售给原告，历某与被告签订的租赁合同合法有效，应当继续履行。被告对该证据的真实性不持异议，对其真实性，本院予以确认。4.原告提交证据四、历某出具的2016年3月15日房屋出售说明一份、2018年1月7日情况说明一份、历某身份证一份，证实2016年3月7日原告购买诉争门市房，已转移登记在原告名下；从2016年4月2日起，门市出租事宜均由原告全权处理；原告购买该门市房前后，历某和原告母亲张荣华多次催促被告腾出该门市房，被告至今既未腾出门市房，也未给付原告门市房租金；历某于2018年夏天去世。被告对该证据的真实性持有异议，对于历某已经去世的事实不持异议。称未见过两份说明，不能确定是历某书写；2016年张荣华和历某确实找被告要求腾出房屋，被告回复腾出房子可以，但是得把钱还给被告。对于该证据，被告对其真实性持有异议，原告拒绝申请文检鉴定，仅对双方认可的事实：历某将涉案门市出租给被告，历某将涉案门市出售给原告，2016年张荣华和历某找被告腾退房屋，历某于2018年去世等内容，本院予以确认；对于其他内容，本院不予认证。5.被告提交证据一、2015年4月2日历某与王春芝签订的《门市房租赁合同》一份，证实2015年4月2日，被告与原房主历某签订门市房租赁合同，约定从2015年4月2日起，被告承租诉争门市，租期5年，年租金25000元，第一年租金在2015年4月2日前付清，第二、三年于2016年4月2日前付清，第四、五年租金于2018年4月2日前付清。根据买卖不破租赁原则，原告购买诉争门市，不影响被告与历某签订的租赁合同效力，被告有权继续承租使用租赁房屋，原告无权向被告主张权利。原告对该证据的真实性及证明目的均不持异议，称租赁合同变更为原告与被告之间形成房屋租赁关系，原告有权按照合同约定向被告主张给付房屋租金；被告未给付房屋租金，原告不能实现房屋租赁合同目的，原告主张解除本案房屋租赁合同。原告对该证据不持异议，本院予以确认。6.被告提交证据二、2015年4月9日历某出具的借条一份，证实2015年4月9日，历某向案外人王某借款60000元，月息2分，借期一年，到期不还，用王春芝门市房租金顶账。因历某到期未偿还借款，历某用门市房租金抵顶欠王某借款，被告知晓此事；被告不欠历某房租，历某、原告均无权解除租赁合同；因为历某在借条中约定如到期不能偿还王某借款即以被告门市租金顶账，被告依此约定将相应的租金已经给付王某，被告有权行使抗辩权；历某与原告何时买卖房屋，被告不知情，不存在向原告缴纳租金的问题；该笔借款利率2分，该租赁门市没有供暖，系历某违约，根据租赁合同约定，历某应向被告承担30%的违约责任；房租中包含热费，2700余元热费应从租金中扣减，经计算，到目前为止，被告不欠租金。原告对该证据真实性持有异议，称不能确定借条内容及历某签字是历某本人书写，借条真实性不是本案审查的范围，该借条与本案不属同一法律关系，应由王某另行主张权利，该债权只是普通债权，不能对抗原告对案涉房屋的所有权；借款借期一年，还款期限应为2016年4月8日，原告购买案涉房屋的时间为2016年3月7日，借条体现的债权尚未到期，抵顶条件尚未成就，应由案外人王某主张，且抵顶的相对人是历某而非原告；借条中存在先行扣除利息问题，实际借款数额应为45600元，至2018年10月2日被告已拖欠房租62500元，超过借款数额；即使被告主张的借款可以抵顶房租，现在被告也应当腾出房屋。原告对该证据的真实性持有异议，被告申请司法鉴定，经双方当事人选定，本院委托黑龙江民强司法鉴定中心作出黑民司文鉴字[2019]第56号鉴定意见书，鉴定意见：2015年4月9日借条上借款人“历某”的签名字迹与历某样本签名字迹是同一人书写。对该证据的真实性，本院予以确认。7.被告提交证据三、热费交纳通知书一份，证实历某长期拖欠诉争门市热费，被停止供热，被告去交纳年度热费，热力公司告知应交纳历年所有欠费，不单独收取年度热费，历某拖欠热费数额大，被告无法垫付，只好使用空调取暖，导致用电费损失，历某构成违约，应按照约定赔偿被告房租30%损失；原告从2016年3月7日购买诉争门市，不履行交纳热费义务，无权解除合同，应对被告损失予以赔偿。原告质证称该证据只能证明2019年1月23日供热公司催缴热费，被告至今亦未将案涉房屋交付原告，热费不应由原告缴纳；被告应向历某主张损失，与原告无关。原告未对该证据的真实性提出异议，对其真实性，本院予以确认。8.被告提交证据四、案涉房屋现状视频光盘一张，证实案涉门市房未供暖，被告被迫安装空调，使用电暖气取暖，该损失应从租金中扣减。原告质证称被告录制的是房屋现状，与本案不具有关联性；被告损失应向历某主张。原告未对该证据的真实性提出异议，对其真实性，本院予以确认。9.被告提交证据五、证人王某当庭证言一份，证人称其与被告王春芝系亲属关系，与原告不相识；证实历某于2014年4月9日向证人借款60000元，借期一年，到期后历某以王春芝租赁历某案涉门市房租金抵顶债务，王春芝表示同意，历某将2014年利息给付证人，2015年4月9日历某为证人重新出具借据；2016年4月份王春芝给付证人本金20000元，2018年给付证人本金40000元，证人将借条交给王春芝。原告称该证据与本案不具有关联性，属于另一法律关系；证人与历某均为案外人，债务是否存在及尚欠债务本金和利息情况均不能确定，不应予以采信。原告对该证据虽然持有异议，但该证据与被告提交证据二相互印证，对该证据，本院予以确认。10.被告提交证据五、历某欠账记录一份，证实历某在2015年向原告分三次借款1080元、67元、132元，该款项也应从租金中抵顶。原告对称该证据真实性持有异议，称该证据与本案不具有关联性。原告对该证据的真实性持有异议，被告未提交其他证据佐证，对该证据，本院不予确认。11.依被告申请，本院调取2017年7月24日申请人历某、杨增与张继宸在虎林市不动产登记中心填写的不动产登记申请书一份，2016年3月14日历某与张继宸签订的房屋买卖协议一份，2016年3月14日（151）黑地证00169310金额为12238元税收完税证明一份，2016年3月14日销售不动产统一发票一份，2016年3月14日（151）黑地证00169309金额为25042元税收完税证明一份，2016年3月14日（151）黑地证001693**金额为12238元税收完税证明一份。被告对法院调取的上述证据的真实性不持异议，称该证据证明原告与历某的交易不合常理：1.双方交易时间在2016年，缴纳了税费，但在长达一年后的2017年才填写登记申请表转移登记至原告名下，不合常理；2.诉争房屋位于虎林市繁华地段，房价每平方米10000元以上，车库价格也得8000元以上，而诉争门市房价格5000元，显然是原告与历某恶意串通进行的交易，不仅逃避税费还侵犯被告的优先购买权；如按照每平方米5000元价格，或者稍有涨幅，被告也会购买；原告不能据此要求被告给付租金。原告对该证据真实性不持异议，称被告的证明目的不能成立：1.原告与历某签订房屋买卖协议后办理了房产转移登记，缴纳了相应税费；间隔一年办理不动产申请登记是因为当时房产部门中止办理不动产登记，与交易行为无关；2.价格合理，原告购买房屋至今4年时间尚未取得房屋，诉争房屋还存在其他纠纷，房屋价格只高不低；3.原告与历某房屋买卖情况被告知情，诉争房屋每平方米5000元价格是正常的。原告、被告对该证据的真实性不持异议，本院予以确认。12.根据被告申请，经双方当事人选择鉴定机构，本院委托黑龙江民强司法鉴定中心作出黑民司文鉴字（2019）56号黑龙江民强司法鉴定中心鉴定意见书一份，鉴定费票据一张。原告对鉴定意见和鉴定费票据不持异议，称即使鉴定是历某签字，也不能免除被告交付房屋和给付租金及利息的义务，被告主张债务抵顶不成立，该证据与本案无关，鉴定费应由被告承担。被告对该证据不持异议，同时表示因原告否认借据中历某的签字才引发鉴定产生费用，鉴定费应由原告承担。原告、被告对该证据的真实性不持异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于虎林市曙光街道人民委财政局南楼0单元104号门市房原登记在历某名下。2015年4月2日，历某与王春芝签订《门市房租赁合同》，约定：出租方（甲方）历某，承租方（乙方）王春芝，甲乙双方就门市房屋租赁事宜，达成如下协议：一、甲方将位于老财政局胜利西街217号门市房出租给乙方使用，面积约36平方米，租赁期限五年，自2015年4月2日至2020年4月2日。二、付款方式：年租金为人民币贰万伍仟元整。第一年于2015年4月2日前付清，第二年和第三年于2016年4月2日前付清，第四年和第五年于2018年4月2日前付清。三、取暖费由甲方负责缴纳……四、租赁期内乙方有权转租，合同期满后同等条件优先乙方租赁。门市房内部改造，需经甲方同意后方可改动。五、在门市房租赁期间，双方如有违约行为赔偿对方经济损失，按房租费的30%赔付……落款处，历某在甲方处签名按指印，王春芝在乙方处签名按指印。2016年3月7日，历某与张继宸签订《房屋买卖合同》，约定：卖方（甲方）历某，买方（乙方）张继宸，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同。1.甲方将虎林市人民委财政局综合楼4号门市出售给乙方。2.上述房产的交易价格为：人民币240000元整（大写：贰拾肆万元整）。3.付款时间与办法：乙方先交付定金20000.00元整，余款220000元整于合同签订之日起一周内一次性付清，如乙方违约甲方不返还定金，甲方违约加倍赔偿乙方……落款处历某在甲方处签名，张继宸在乙方处签名。2016年3月14日，张继宸与历某在虎林市房地产管理处办理房屋交易和产权确认书（转移）手续，2017年8月4日，虎林市国土资源局不动产登记中心向张继宸颁发黑（2017）虎林市不动产权第××号不动产登记证书，该房屋转移登记至张继宸名下。张继宸向王春芝主张给付租金未果，张继宸提起诉讼。另查明，2015年4月9日，历某为王某出具借条一份，内容：今借王某人民币陆万元整，￥60000.00元，借期一年，月息2分，利息已付清14400元，特立此据。注：到期未还，用王春芝门市房租金顶。历某在借款人处签名按指印。原告对该借条中历某签字的真实性持有异议，被告申请司法鉴定，经本院委托，黑龙江民强司法鉴定中心作出黑民司文鉴字【2019】第56号鉴定意见书，鉴定意见：2015年4月9日借条上借款人“历某”的签名字迹与历某样本签名字迹是同一人书写。本院认为，本案中，历某与王春芝签订的诉争门市房租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规相关规定，应为有效。张继宸购买历某诉争门市房，且已办理产权转移登记手续，张继宸取得诉争门市房所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定（租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力）。历某与王春芝签订的房屋租赁合同对张继宸继续有效，张继宸替代历某成为诉争门市房租赁合同的出租人，享有合同权利，承担合同义务。合同履行期内，张继宸不得无故收回房屋，王春芝应依约向张继宸交纳房屋租金。历某向王某借款未予偿还，历某与王某达成合意，约定历某借款到期不还，历某即将其对王春芝享有的租金债权转让给王某，用以抵顶其对王某的欠款。该约定系附条件合同，即当2016年4月9日历某借款到期未予偿还的条件成就时，发生以租金抵顶欠款的法律效力。历某与张继宸办理房屋交易和产权确认书（转移）手续为2016年3月14日，因登记部门原因，至2017年8月4日，虎林市国土资源局不动产登记中心才向张继宸颁发黑（2017）虎林市不动产权第××号不动产登记证书，应当以2016年3月14日作为张继宸取得诉争门市房物权时间。则历某与王某达成的债权转让合意，因所附条件（到期未还）成就前历某丧失租金债权，王春芝亦未提交有效证据证实其收到历某关于债权转让的通知，故租金债务人王春芝仍应当向继受出租人张继宸履行给付租金义务。王某与历某之间的债权债务关系，系另一法律关系，本案中本院不予处理。被告关于其已依约向王某履行租金给付义务，现已不欠租金之抗辩主张，无法律依据，本院不予支持。原告要求被告给付门市房租金62500元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告辩称诉争门市房取暖费未缴纳，室内温度过低，给其造成的损失应自租金中扣减，未提出反诉，本案中本院不予处理。原告以被告拖欠房屋租金为由，要求解除历某与王春芝签订的《门市房租赁合同》，并返还房屋的请求，被告不予认可，租赁合同中未约定解除条款，原告未向本院提交其已向被告催告交纳房屋租金的证据，故不产生合同解除效力，对原告该项诉求，本院不予支持。原告要求被告自2016年4月2日起按年利率4.35%给付利息的诉讼请求，有法律依据，利率不高于法定标准，本院予以支持。原告对被告提交的借条中历某签字的真实性持有异议致使原告申请司法，而鉴定意见认定确系历某本人签字，该鉴定费用发生的原因在于原告，故鉴定费应由原告承担。综上所述，原告张继宸要求被告王春芝给付房屋租金及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；张继宸要求解除合同，返还房屋的诉求，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王春芝于本判决生效后十日内给付原告张继宸租金62500元及利息5709元（其中本金50000元，自2016年4月2日至2018年10月2日，按年利率4.35%计算；本金12500元，自2018年4月2日至2018年10月2日，按年利率4.35%计算），自2018年10月3日起，以62500元为基数，按年利率4.35%继续计算利息至上款全部给付之日止；二、驳回原告张继宸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2962元（原告张继宸已预付），由被告王春芝负担，鉴定费1000元（被告王春芝已预付），由原告张继宸负担，互相折抵后，被告王春芝应负担1962元，被告王春芝在给付上款时，将应负担的金额一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  庚楠二〇一九年六月十七日书记员  张冉附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。