湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1021民初640号 原告（执行案外人）：曾丰业。 委托诉讼代理人：夏小忠，男，湖南志浩律师事务所律师。 被告（申请执行人）：廖继平。 被告（被执行人）：张智生。 被告（被执行人）：欧阳新政。 被告（执行和解担保人）：湖南龙鼎房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道学仕路**。 法定代表人：张智生，董事长。 委托诉讼代理人：袁良财，男，该公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：许斌龙，男，该公司员工，特别授权。 第三人（执行案外人）：周松彪，男，1964年8月23日生，汉族，湖南省涟源市人，居民，初中文化，住桂阳县工业园区。 原告曾丰业与被告廖继平、张智生、欧阳新政、湖南龙鼎房地产开发有限公司（以下简称龙鼎公司）及第三人周松彪案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾丰业及其委托诉讼代理人夏小忠，被告欧阳新政、湖南龙鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人袁良财、许斌龙，第三人周松彪到庭参加诉讼，被告廖继平、张智生经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾丰业向本院提出诉讼请求：1.判决确认龙鼎新城小区E栋一单元9楼903号住房系原告合法建造，拥有事实上的物权，该903号住房（价值约30万元）原告享有处分权；2.确认原告与第三人签订的《房屋买卖合同》有效；3.依法判决解除桂国用（2013）1224号土地证龙鼎新城小区E栋一单元9楼的903号住房的查封，停止对该套住房的强制执行；3.判决被告履行该903号住房产权过户登记义务；4.本案的诉讼费用等由被告分担。审理过程中原告变更诉讼请求为：判决确认原告对龙鼎新城小区E栋一单元9楼903号住房享有事实上的物权，解除桂国用（2013）1224号土地证龙鼎新城小区E栋一单元9楼901号住房的查封，中止对该套住房的强制执行。事实和理由：原告与被告张智生系朋友关系。被告张智生注册的湖南龙鼎房地产开发有限公司在桂国用（2013）第1244号土地开发建设初期，因资金断链，难以维持项目正常开支，被告张智生迫于催款、报建手续资金的压力，湖南龙鼎房地产开发有限公司与原告签订了《土地转让协议书》，约定E栋靠茶红路方面22m×44m的建设用地使用权转让给原告，由原告自行施工自由处置，在2015年3月8日前将转让土地交付给原告，龙鼎公司同意为原告办理建房事项及销售房屋提供相关手续，原告支付了土地转让款500万元。（2015）桂法民初字第601号调解书已确认《土地转让协议书》合法有效，确认原告按《土地转让协议书》享有龙鼎新城项目规划E栋靠茶红路方向22m×44m的国有建设用地使用权。事实上，土地转让协议签订后，该宗土地的开发建设权完全授权给了原告，原告为合法建设挂靠在湖南宏润建筑工程有限公司进行施工，挂靠管理费由原告支付。该宗土地开发建设，从施工图纸设计开始，到图纸会审、土勘桩基、报建报批、质监、工程监理、建材采购、施工管理、民工工资的支付，及消防、水电、燃气安装等全部是原告在履行义务。为便于房屋销售、约束被告公司配合房屋销售及办理房产权属证的需要，2015年9月11日，原告作为甲方、案外人何同生作为乙方、湖南龙鼎房地产开发有限公司作为丙方，三方签订了《合作开发房地产协议》，约定E栋房地产的开发由甲乙两方共同出资、共同经营、共同管理、共享盈余分配、共担亏损风险；确认甲方（原告）享有E栋土地使用权面积的三分之二开发建设权；E栋房地产以丙方名义开发，丙方不承担出资义务也不参与经营管理，也不享有或承担E栋房地产开发的盈余或亏损风险，只是收取固定资质费用10万元，丙方无条件协助甲乙两方办理开发、施工、销售、验收等一切与开发建设销售有关的事宜。E栋楼共建20层，一至三层为商铺，2个单元共136套住房，原告占三分之二即90套住房，现已全部出售，其中90套住房中有20套住房由张智生收取了180万元定金，涉案的903号住房已于2017年2月26日出售给了本案第三人周松彪。至今，由原告施工开发建设的E栋楼，所有的商铺、住房，一直是原告在使用、出租、管理、销售。2018年1月25日，被告张智生、欧阳新政因民间借贷需偿还被告廖继平的借款，桂阳县人民法院以被告湖南龙鼎房地产开发有限公司同意以E栋903住房提供担保为由，于2018年11月25日作出（2016）湘1021执506号之三执行裁定书，将原告施工建造的E栋903号房予以查封。随后，原告以享有事实物权，向法院提出执行异议，法院作出（2019）湘1021执异4号执行裁定书，认为原告提交的证据不足以排除法院强制执行，裁定驳回了原告的执行异议，并告知原告可在15日内向人民法院另案提起执行异议之诉。综上，原告认为，原告与被告湖南龙鼎房地产开发有限公司签订的《土地转让协议》已经法律确认合法有效，原告是以合法有效的土地使用权进行投资，与被告湖南龙鼎房地产开发有限公司签订的《合作开发房地产协议》，系三方的真实意思，原告的合法权应依法得到法律的保护。原、被告在《合作开发房地产协议》中明确约定以湖南龙鼎房地产开发有限公司名义开发，相应的产权利益归属于原告，被告公司不投资不参与实际的经营管理，不享有E栋房产权属和利益，该约定并不违反法律禁止性规定，也是合法有效的。原告取得土地使用权后，按照施工开发的约定，从报建报批规费、施工图纸、会审、土地勘探、质监、监理、施工、建材购买、施工管理、民工工资等涉及到该宗地施工开发的所有费用和流程都是原告完成，原告是该宗地房产真正的事实建造人，现所有房产已竣工，原告依法属于事实上的原始取得者。原告受让该宗土地后，不能更名办理过户至原告名下的原因在被告，E栋不能完成竣工验收、房产过户办证的过错在于被告公司龙鼎新城项目的A、B、C、D栋未批建、未交规费，不能取得施工许可证，从而影响原告E栋虽在政务中心窗口的规费交完后，也不能办理有关证照。原告取得涉案房产E栋903号房所有权，未登记只是法律上物权未设立，但并不影响事实物权及相应合同的效力，且原告在本案中并无过错。被告湖南龙鼎房地产开发有限公司在明知对涉诉房产无权处分的情况下，龙鼎公司法定代表人张智生为其个人债务在执行案中以他人财产提供担保，侵害原告的财产权益，其担保行为应是无效的，因此，法院查封案外人事实上的房产也应予纠正。原告认为涉案房产为原告合法建造原始取得，且E栋903号住房已出售给第三人，法院应依法保障交易安全的稳定性，保障原告原始取得的合法财产权益。为此，原告特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告廖继平未作答辩。 被告张智生未作答辩。 被告欧阳新政辩称，请求法院支持本案的查封，查封的房产所有权人是龙鼎公司。 被告湖南龙鼎房地产开发有限公司辩称，1.本案法院审理范围仅限于执行异议裁定中的诉讼请求，即作为案外人的原告曾丰业是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益问题。2.原告不能依据《合作开发房地产协议》及《土地转让协议书》取得涉案903号住房的所有权、处分权，被告龙鼎公司拥有案涉房产项目的所有权、处分权。3.对执行案中的903号住房抵押担保未经登记，抵押权未设立，应当解除查封。 第三人周松彪述称，2017年2月第三人与开发商签订了《房屋买卖合同》，已交购房款30万元，涉案903号房子已于2018年8月份完工建成，现在房子被法院查封了，第三人已交大部分购房款，要求入住，请求法院解除查封。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，案件事实，本院认定如下： 2016年就廖继平与张智生、欧阳新政民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）湘1021民初942号民事判决书，确认张智生、欧阳新政偿付廖继平的借款。判决生效后，因张智生、欧阳新政未自觉履行付款义务，廖继平向法院申请执行。在执行过程中，申请执行人廖继平与被执行人张智生、欧阳新政达成执行和解协议，由龙鼎公司以其开发建设的位于桂阳县茶场茶红路与骏马大道交叉路的北面〔土地证号桂国用（2013）1224号〕龙鼎小区E栋一单元9楼9**住房一套提供担保，但未办理抵押担保登记手续。之后，因被执行人张智生、欧阳新政未履行还款义务，法院于2018年1月25日作出（2016）湘1021执506号之三执行裁定书，查封位于桂阳县茶场茶红路与骏马大道交叉路的北面〔土地证号桂国用（2013）1224号〕龙鼎小区E栋一单元9楼9**住房一套，查封期限为三年。原告曾丰业得知法院查封事项后，于2019年1月18日向本院提出执行异议，认为法院查封的E栋903号房为其所有，其已将该房卖给了第三人周松彪，请求法院解除对903号房的查封。执行异议案经法院审查后，本院于2019年2月作出（2019）湘1021执异4号执行裁定书，驳回了异议人曾丰业的请求，曾丰业不服，遂向本院提起执行异议之诉。 另查明，龙鼎公司为个人合股股份有限公司，从事房地产开发，被告张智生为龙鼎公司的法定代表人。2013年9月6日，曾丰业与龙鼎公司签订了《土地转让协议书》，双方约定，由龙鼎公司将土地权证号为桂国用（2013）第1224号中规划建设的龙鼎新城项目E栋靠茶红路方向22m×44m的国有建设用地使用权转让给曾丰业。协议签订后，曾丰业向龙鼎公司支付土地转让金490万元，但龙鼎公司未履行土地交付义务。为此，曾丰业于2015年4月14日向人民法院提起诉讼。2015年4月20日，经人民法院主持调解，达成如下协议：一、确认湖南龙鼎房地产开发有限公司与曾丰业于2013年9月6日签订的《土地转让协议书》合法有效；二、确认曾丰业按《土地转让协议书》享有龙鼎新城项目规划E栋靠茶红路方向22m×44m的国有建设用地使用权；三、其他双方无异议。该调解书已生效，具有法律效力。2015年9月11日，曾丰业与案外人何同生、湖南龙鼎房地产开发有限公司签订《合作开发房地产协议》，对土地权证号为桂国用（2013）第1224号中规划建设的龙鼎新城项目E栋靠茶红路方向22m×44m的国有建设用地合作开发，E栋房地产以湖南龙鼎房地产开发有限公司的名义进行开发，龙鼎公司不承担出资义务，不参与经营管理，也不享有或承担E栋房地产开发的盈余或亏损风险，只收取固定的资质费10万元。原告曾丰业为建设E栋房产，与案外人何同生共同出资，建筑施工挂靠在湖南宏润建筑工程有限公司，挂靠管理费由挂靠人支付，该案土地开发建设，所有费用由原告及案外人何同生支付，开支包括：从施工图纸设计开始，到图纸会审、地勘桩基、报建报批、质监和工程监理、建材采购、施工管理、支付民工工资、消防、水电、燃气安装等全部费用开支。E栋楼共建20层，二个单元136套住房，原告占三分之二，即90套住房，何同生占三分之一，工程于2018年9月全部完工，且136套住房全部实际由曾丰业与何同生出售，以龙鼎公司的名义与购房户签订买卖合同，所销售的款额由曾丰业和何同生分别收取，曾丰业所占的90套住房售卖给福康大药房人员20套住房中有180万款额由张智生收取，交房办手续亦由曾丰业与何同生负责。如今E栋136套住房已出售完毕，现大多购房户已入住，涉案903号住房，由第三人周松彪购买，于2017年2月26日签订买卖合同，交纳30万元购房款，该款由曾丰业收取。该903号房因廖继平与张智生、欧阳新政执行案，被法院查封，产生本案纠纷。 另还查明，龙鼎公司另外开发了其它的A、B、C、D房地产项目，因未按规定办理相关证照手续，亦未交纳相关费用，至今A、B、C、D、E房产未办理房产登记手续。 本院认为，本案原告请求法院中止执行查封裁定，法院应当对原告是否系权利人进行审查。本案曾丰业为建设E栋房产，与龙鼎公司签订《土地转让协议书》，并交纳了购地款，因龙鼎公司未及时把土地交付使用，诉争到法院，2015年4月法院以调解书形式确认土地转让事实，认定原告曾丰业享有土地使用权。2015年9月曾丰业及案外人何同生与龙鼎公司签订《合作开发房地产协议》，曾丰业、何同生及龙鼎公司为三个平等的民事主体，协议系其真实意思表示，合法有效。依照协议约定原告与何同生全额出资建设E栋楼房，二人各自享有财产所有权及房产销售权，龙鼎公司只是出借资质和收取出资费用10万元，三方约定了财产归属，财产所有权明晰。包括被法院查封的903号房E栋楼房全额由原告曾丰业和案外人何同生出资兴建，现房产已全部完工，按协议约定，原告曾丰业对其所占三分之二的90套住房享有所有权，原告以龙鼎公司的名义向第三人销售房产，是符合合同的约定的。被告张智生、欧阳新政在明知E栋903号房产系原告曾丰业投资兴建的情况下，擅自将E栋903号住房作为其个人欠款抵押担保，且抵押担保未办理登记手续，该抵押担保不具合法性，亦不享有优先处置权，本院应当依法中止对E栋903房的执行查封。原告系E栋903房的权利人，原告诉请排除执行，本院予以支持，但原告请求的解除查封，应待查封中止执行后，再依程序对查封予以解除，对于被告龙鼎公司提出对E栋楼房享有所有权，因证据不足，其主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、原告曾丰业对龙鼎新城小区E栋一单元9楼903号住房享有所有权； 二、中止（2016）湘1021执506号之三执行裁定书的执行。 案件受理费6040元，由被告廖继平、张智生、欧阳新政、龙鼎公司各负担1510元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 本院（2019）湘1021执异4号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  何志生 人民陪审员  李四荣 人民陪审员  胡熙林 二〇一九年六月二十七日 法官 助理  栗 瑶 书 记 员  刘 伟 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。