安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1503民初1024号 原告：中国工商银行股份有限公司六安分行，住所地安徽省六解放南路**，统一社会信用代码91341500610592955D。 法定代表人：陈宪明，该分行行长。 委托诉讼代理人(特别授权)：罗东，安徽皋陶律师事务所律师。 委托诉讼代理人(特别授权)：胡宗保，安徽皋陶律师事务所律师。 被告：彭明珠，女，汉族，1994年7月4日出生，住安徽省庐江县。 被告：吴海超，男，汉族，1993年9月17日出生，住安徽省庐江县。 被告：六安市华鼎房地产开发有限公司，，住所地安徽省六安市龙河路**统一社会信用代码91341500784928826R。 法定代表人：张保平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人(特别授权)：杨宏金，安徽知勤律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司六安分行（以下简称工行六安分行）与被告彭明珠、吴海超、六安市华鼎房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行六安分行的委托诉讼代理人罗东、被告六安市华鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨宏金到庭参加诉讼，被告彭明珠、吴海超经本院公告送达出庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行六安分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告彭明珠、被告吴海超立即向原告偿还贷款本金439058.98元，利息3337.58元，合计442396.56元（利息计算截止于2018年11月5日），及至实际还款之日止的利息和罚息；2、请求判令被告彭明珠、吴海超承担抵押担保责任，依法确认原告享有抵押担保合同项下抵押物裕安区城南镇和谐嘉苑三期1幢702室房屋的优先受偿权。3，请求判令被告六安市华鼎房地产开发有限公司对被告彭明珠、吴海超贷款本息的偿还承担连带清偿责任。4，请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：依据借款人申请，原告工行六安分行三里桥支行与被告彭明珠、吴海超、六安市华鼎房地产开发有限公司于2017年3月1日签订了《个人购房借款／担保合同》，约定借款人向原告借款人民币461000.00元整，用途为购房，期限240个月（实际放款日与到期日以借据凭证为准）。为确保上述借款合同项下借款的偿还，被告彭明珠、吴海超自愿以六安市裕安区所购房屋为该笔461000.00元借款提供抵押担保，并在《个人购房借款／担保合同》抵押人栏签字。被告六安市华鼎房地产开发有限公司对该笔借款提供阶段性保证担保，担保期限到正式抵押登记手续己经办理完毕，贷款人收到记载有正式抵押信息的房屋他项权证书止，被告六安市华鼎房地产开发有限公司在《个人借款／担保合同》保证人栏签章，约定抵押人、保证人对合同项下的全部贷款本金、利息、实现债权费用等承担抵押担保及连带保证担保责任，合同中约定诉讼管辖法院为贷款人所在地法院。借款合同签订后，原告按约向被告彭明珠、吴海超支付了个人住房按揭贷款461000.00元整，彭明珠、吴海超亦己收到此款并向原告出具了借据。在合同约定的还款期间被告多次违约还款，截止2018年11月5日，被告彭明珠、吴海超欠原告贷款本金439058.98元，利息3337.58元，己经累计违约13期。因此原告依据《个人购房借款／担保合同》的约定宣布贷款提前到期，并要求借款人及担保人一次性还款。综上所述，原告认为，原告和被告签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，其所形成的债权应受法律保护。现因被告彭明珠、吴海超多次违约、不能按约定偿还借款本金和利息，己构成严重违约，对原告债权的实现构成了严重影响和威胁。为保障和维护债权人的合法权益，特依法提起诉讼。请求人民法院依法判如所请。 被告彭明珠、吴海超未予答辩，也未向本院提交证据。 被告六安市华鼎房地产开发有限公司辩称：一、被告彭明珠、吴海超从我公司购买案涉商品房及从原告处按揭贷款属实，但欠款具体数额我公司不清楚；二、截至2019年6月11日，原告从我公司的保证金账户中扣划50308.55元；三、原告要求对案涉房屋享有优先受偿权，我公司认为其应当在对抵押房屋实现抵押权后,如有不足部分，由我公司承担担保责任；四、我公司不承担诉讼费。 原告工行六安分行为证明其主张，向本院提供以下证据： 一、原告营业执照、金融许可证、法定代表人身份证明，证明原告诉讼主体适格； 二、被告彭明珠、吴海超身份证及结婚证复印件、六安市华鼎房地产开发有限公司工商公示信息，证明被告诉讼主体适格； 三、《中国工商银行个人住房贷款申请表》、《个人购房借款/担保合同》，证明原告和彭明珠、吴海超存在461000元人民币借款合同法律关系，抵押人彭明珠、吴海超承担抵押担保责任，六安市华鼎房地产开发有限公司承担连带清偿责任； 四、借款凭证、贷款发放凭证，证明原告按约定向彭明珠、吴海超支付461000元贷款，彭明珠、吴海超亦收到此款； 五、借款还款明细表，证明截至2018年11月5日，被告彭明珠、吴海超欠原告借款本金439058.98元，利息3337.58元，且已构成违约； 六、担保或抵押资料（抵押权预告登记），证明原告对被告所有的位于六安市裕安区房屋享有抵押权。 被告六安市华鼎房地产开发有限公司对原告提交的证据质证意见为：对证据一、二、三、四的三性均无异议，对证据五真实性无异议，但数额我公司不清楚，且截止2019年6月11日，原告从我公司的保证金账户中已扣划50308.55元；对证据六真实性无异议，我公司认为原告主张享有抵押权，其应当在实现抵押权后，如有不足部分，由我公司承担担保责任。 被告六安市华鼎房地产开发有限公司未向本院提交证据。 本院认证意见如下：原告所举的证据一至五，来源合法，本院对其真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定。原告所举的证据六，本院对其真实性予以认定，但该抵押登记是抵押权预告登记，故本院对其证明目的不予确认。 经审理查明：2017年3月1日，原告工行六安分行的下属单位中国工商银行股份有限公司六安三里桥支行与被告彭明珠、吴海超、六安市华鼎房地产开发有限公司签订了《个人购房借款／担保合同》，约定被告彭明珠、吴海超向原告工行六安分行借款人民币461000.00元整，用途为购房，期限240个月（实际放款日与到期日以借据凭证为准），贷款发放日为2017年3月1日，贷款到期日为2037年3月1日。当期执行利率（年）为4.557，逾期利率（年）为5.9241，逾期浮动值30，还款方式为等额，扣款方式为按还款计划表扣款，利率生效日为2017年3月1日。合同约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除借款合同，宣布借款合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，赔偿因其违约给贷款人造成的损失。为确保上述借款合同项下借款的偿还，被告彭明珠、吴海超自愿以其所购的位于六安市裕安区房屋为该笔461000.00元借款提供抵押担保，并在《个人购房借款／担保合同》抵押人栏签字。2017年3月1日，原告工行六安分行的下属单位中国工商银行股份有限公司六安三里桥支行与被告彭明珠、吴海超对上述抵押房产办理了抵押权预告登记，但至今没有办理正式抵押登记。被告六安市华鼎房地产开发有限公司对该笔借款提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期限到正式抵押登记手续己经办理完毕，贷款人收到记载有正式抵押信息的房屋他项权证书止，被告六安市华鼎房地产开发有限公司在《个人借款／担保合同》保证人栏签章。合同中约定诉讼管辖法院为贷款人所在地法院。2017年3月1日，原告按约向被告彭明珠、吴海超发放个人住房按揭贷款461000.00元整，在合同约定的还款期间，被告彭明珠、吴海超己累计违约13期，截止2018年11月5日，被告彭明珠、吴海超欠原告贷款本金439058.98元，利息3337.58元，合计442396.56元。借款本息经原告多次催要，被告彭明珠、吴海超至今仍未偿还。 本院认为，原告工行六安分行的下属单位中国工商银行股份有限公司六安三里桥支行与被告彭明珠、吴海超签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。被告彭明珠、吴海超未能按期偿还借款本息，累计逾期已达六次以上，构成违约，故原告工行六安分行诉请被告彭明珠、吴海超偿还剩余全部借款本金及相应利息、罚息的请求，合法有理，本院应予支持。被告彭明珠、吴海超的抵押房产仅办理抵押权预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记，原告工行六安分行亦未取得房屋他项权证，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，原告工行六安分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。被告六安市华鼎房地产开发有限公司同意为借款人（购房人）提供阶段性连带责任保证，且抵押房产至今未能办妥正式抵押登记，故被告六安市华鼎房地产开发有限公司应对被告彭明珠、吴海超欠原告的借款本金、利息、罚息等承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告彭明珠、吴海超追偿。被告六安市华鼎房地产开发有限公司辩称仅对原告实现抵押权后的不足部分承担担保责任的理由，因本案抵押权未设立，故本院不予采纳。被告彭明珠、吴海超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，应当承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告彭明珠、吴海超于本判决生效后五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司六安分行借款本金439058.98元及至2018年11月5日的利息3337.58元，合计442396.56元，后期利息和罚息，按照原被告签订的《个人购房借款/担保合同》的约定计算至实际还款之日止； 二、被告六安市华鼎房地产开发有限公司对被告彭明珠、吴海超在本判决第一项中的付款义务承担连带清偿责任； 三、被告六安市华鼎房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告彭明珠、吴海超追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司六安分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7940元，由被告彭明珠、吴海超、六安市华鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  方玉珍 审 判 员  余学柱 人民陪审员  李雪峰 二〇一九年六月二十七日 书 记 员  许 冉 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。