河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终2480号上诉人（原审原告）：王秋颖，女，1985年6月6日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县新华区。委托诉讼代理人：杨学春，北京融一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京东方鼎石科技发展有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街**-2839。法定代表人：赵林英，该公司董事。委托诉讼代理人：黄凯凯，该公司销售主管。被上诉人（原审被告）：涿州市联合房地产开发有限公司，住所地涿州市双塔区范阳西路**。法定代表人：韩联合，该公司董事长。上诉人王秋颖、北京东方鼎石科技发展有限公司因与被上诉人涿州市联合房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。涿州市联合房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秋颖上诉请求：1、请求撤销原审判决第四项，并依法改判被上诉人支付上诉人已付购房款的利息。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人构成故意隐瞒的欺诈销售行为。依据《城市商品房预售管理办法》第6条和第9条的规定，被上诉人作为开发商，在向上诉人出售涉案房屋时，本应当主动向上诉人出示《商品房预售许可证》，且在售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号，但被上诉人并未取得《商品房预售许可证》，此时更应当向上诉人及其他购房者主动披露或说明此事实。被上诉人明知自己未取得《商品房预售许可证》，不符合预售条件，却仍故意不告知购房者，当然属于故意隐瞒行为。同样，由原审法院审理的（2018）冀0681民初2195号民事判决书，已经明确认定被上诉人具有故意隐瞒未取得《商品房预售许可证》的情形，并酌定判决赔偿业主适当的损失。二、原审法院适用法律错误。首先，《合同法》第58条规定“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失、双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案涉案合同之所以无效，是因为被上诉人未取得《商品房预售许可证》，却仍然强行销售涉案房屋，而上诉人是通过原审被告购买的涉案房屋，并不知晓被上诉人所售房屋是否取得预售许可证，因此，导致本案合同无效的过错方明显为被上诉人。其次，原审法院错误地理解了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，从而作出自相矛盾的判决。如按照原审法院对该解释第9条的理解，在不能证明被上诉人“故意隐瞒”或“提供虚假”的情况下，上诉人的已付购房款也无法得到法律的支持，而原审法院又作出退还已付购房款的判决结果，显然自相矛盾。上诉人认为，该解释第9条中“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”是针对“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”而制定的带有惩罚性的措施，并非“可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失”的前提条件。因为返还已付购房款及利息、赔偿损失是合同无效的法定后果，而导致合同无效的原因在于未取得《商品房预售许可证》，而不在于“故意隐瞒”或“提供虚假”。综上所述，被上诉人故意隐瞒未取得商品房预售许可证导致涉案合同无效，应当依法赔偿上诉人因此受到的利息损失。原审法院并未查清案件事实，且法律适用错误。北京东方鼎石科技发展有限公司辩称：我方不同意支付利息。北京东方鼎石科技发展有限公司上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0681民初59号民事判决书；2、依法改判上诉人向被上诉人返还洽商中介服务费30000元（争议金额10000元）；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、即便《商品房买卖协议》无效，也不必然导致上诉人必须退还洽商中介服务费，原审法院判决上诉人返还中介费40000元没有事实依据，也没有法律依据。原审法院以双方的商品房买卖合同关系无效，即判决上诉人向被上诉人退还中介费，是错误的。上诉人既不作为商品房买卖的主体，被上诉人又未能提供证据证明上诉人的服务目的是促成其与联合公司买卖关系成立，在缺乏事实基础的情况下，原审法院仅以“被上诉人与第一被告双方的商品房买卖关系无效”即判决上诉人向被上诉人退还中介费，是错误的。二、上诉人已履行了义务，提供了服务。上诉人与被上诉人是委托代理关系，在被上诉人确定购买原审涉诉房屋后，委托上诉人就房屋价格与开发商进行治谈。被上诉人与联合公司于2016年10月16日签订《金域中央认购定单》约定被上诉人以15089.07元/平米、总价1335232元购买原审涉诉房屋。后被上诉人于2016年10月21日参加上诉人组织的团购活动，委托上诉人就房屋价格与联合公司进行治谈。此时被上诉人早已认购涉诉房屋，因此足以证明上诉人的义务并非是促成被上诉人与联合公司的房屋买卖协议成立，而是在被上诉人已确定购买涉诉房屋的情况下，为其提供得到购房优惠的团购活动服务。上诉人接受被上诉人委托后，积极履行义务，最终将房屋价格为被上诉人争取为总价1242932元，使被上诉人房款得到超过9万元的优惠。上诉人履行了义务、提供了洽商服务，不论被上诉人与联合公司的买卖关系是否无效，均不能导致上诉人与被上诉人的代理关系无效，更不能否认上诉人提供了服务的事实。原审法院判决上诉人向被上诉人返还全额洽商中介服务费，未考虑上诉人已提供服务的事实。且未考虑上诉人的成本支出，显失公平。三、原审法院对无效合同的处理显失公允，对合同法第五十八条的适用不全面。退一步讲，即便如原审法院所判上诉人将基于无效的《商品房买卖协议》取得的财产返还，在无效合同的处理上，原审法院的判决也有失公允。因此，在合同无效的情况下也应是双方返还，被上诉人也应就上诉人提供的服务折价补偿。既然是折价补偿，就是在服务原有价值的基础上核定补偿数额。依据上诉人提交的治商中介服务费收据可以得知上诉人提供的服务市场价值为4万元，根据行业性质及常识可知，组织团购优惠活动必然支出包括场地租赁费用、人工成本、宣传成本及其他费用等必要费用，而这些成本及所签署的合同无法在本案中提供，但不能否认成本存在的必要性及客观事实。上诉人综合考虑成本支出，以客观及最大程度实现双方公平的角度请求法院核定由被上诉人折价补偿上诉人1万元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条判决上诉人全额返还被上诉人洽商中介服务费，对该法条的运用不全面，同时未考虑上诉人损失，显失公平。综上，上诉人已为被上诉人提供了团购优惠活动服务，且上诉人为此支付了成本，原审法院判决认定事实缺乏依据且错误，判决结果有失公允，应当依法予以纠正。王秋颖辩称：我不同意对方的上诉请求，因被上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司在组织房屋团购时，明知涉案房屋不存在预售许可证，却未告知购房人此信息，属于过错方，应全部退还中介费。涿州市联合房地产开发有限公司对于二上诉人的上诉理由，均未作答辩。王秋颖向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与第一被告之间的商品房买卖关系；2、判令第一被告退还购房款372880元并支付自2016年10月21日至实际退清款项之日止的利息；3、判令第二被告退还中介费40000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：“确认原告与第一被告的商品房买卖合同无效”。一审法院认定事实：2016年10月21日原告通过被告东方鼎石向被告联合房地产购买其开发的金域中央（古城家园）3号楼1单元1202号房屋。原告于当日向被告联合房地产支付了该套房屋的首付款372880元，向被告东方鼎石支付洽商中介服务费40000元，二被告分别向原告出具了相应收据。一审法院认为，庭审中被告联合房地产并未向法院提交涉诉房屋的商品房预售许可证，且被告联合房地产亦承认与原告之间的买卖合同无效。原告要求确认其与被告联合房地产之间的买卖合同无效的诉讼请求，应当予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告联合房地产应当对原告已付房屋首付款予以返还，被告东方鼎石应当对原告已付的洽商中介服务费予以返还。原告起诉要求第一被告支付利息的诉讼请求，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、原告王秋颖与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2016年10月21日签订的商品房买卖合同无效。二、被告涿州市联合房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王秋颖返还房屋首付款372880元。三、被告北京东方鼎石科技发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王秋颖返还洽商中介服务费40000元。四、驳回原告王秋颖的其他诉讼请求。案件受理费7493元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担6744元，由被告北京东方鼎石科技发展有限公司负担749元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，上诉人王秋颖与被上诉人联合房地产签订的《商品房买卖协议》无效，综合考虑联合房地产无商品房预售许可证擅自对外销售房屋、王秋颖购买房屋支付大额款项时未尽到审慎审查义务等因素，联合房地产应返还王秋颖购房首付款372880元并支付占有使用期间的利息。故一审法院判决被上诉人联合房地产仅返还王秋颖交付的购房款显属不当，本院予以纠正。因东方鼎石与王秋颖签订《金域中央项目团购优惠告知书》是基于王秋颖购买涉案房屋的行为，即签订《金域中央项目团购优惠告知书》与王秋颖购买涉案房屋是统一的整体，现《商品房买卖协议》因违反法律的强制性规定而无效，一审法院认定《金域中央项目团购优惠告知书》亦归于无效并返还洽商中介服务费，并无不当。东方鼎石主张应扣除其为履行合同而支付的相关成本费用，但未提供证据证实其所支出成本的项目及具体数额。故东方鼎石的主张事实证据不足，本院不予支持。综上所述，王秋颖的上诉请求成立，予以支持。涿州市联合房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初59号民事判决第一、三、四项及诉讼费负担部分，即“一、原告王秋颖与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2016年10月21日签订的商品房买卖合同无效。三、被告北京东方鼎石科技发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王秋颖返还洽商中介服务费40000元。四、驳回原告王秋颖的其他诉讼请求。”、“案件受理费7493元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担6744元，由被告北京东方鼎石科技发展有限公司负担749元”；二、变更河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初59号民事判决第二项，即“被告涿州市联合房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王秋颖返还房屋首付款372880元。”为：被上诉人涿州市联合房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向上诉人王秋颖返还房屋首付款372880元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年10月22日至购房款退清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王秋颖预交的二审案件受理费7493元，由涿州市联合房地产开发有限公司负担。北京东方鼎石科技发展有限公司预交的二审案件受理费50元，由北京东方鼎石科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王志强审判员  张晓清审判员  王明生二〇一九年六月十九日法官助理陈绍文书记员李思奇