上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终4459号上诉人(原审被告)：上海茶恬园国际旅行社有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：方智亮。委托诉讼代理人：李国衡，京衡律师集团上海事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海青山建材物资总汇，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈晓明，董事长。委托诉讼代理人：邹纬，上海市淮海律师事务所律师。上诉人上海茶恬园国际旅行社有限公司(以下简称“茶恬园公司”)因与被上诉人上海青山建材物资总汇(以下简称“青山物资总汇”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初12406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人茶恬园公司的委托诉讼代理人李国衡，被上诉人青山物资总汇的委托诉讼代理人邹纬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茶恬园公司上诉请求：撤销一审判决主文第一项，改判驳回青山物资总汇一审全部诉讼请求。事实及理由：1、合同虽然约定租期至2017年10月31日到期，但茶恬园公司已支付2017年10月、11月的租金。青山物资总汇只开了10月租金的发票，对于茶恬园公司多付的11月的租金，青山物资总汇未提示或要求退还，可见双方对租期延长至2017年11月底已达成默契；2、茶恬园公司占用房屋并非恶意，双方在此期间一直就续约事宜进行磋商。因此，茶恬园公司无主观恶意，不应承担违约责任；3、即使一审法院认为茶恬园公司构成违约，也应从2017年12月起算房屋占用使用费，且一审法院以双倍日租金标准计算使用费过高。被上诉人青山物资总汇辩称：租赁合同约定租期至2017年10月31日届满，到期后双方未再续约。茶恬园公司自行多付了一个月租金，不能认定自动延长租期一个月。一审法院已酌情将房屋占用使用费标准调整为原合同日租金二倍，所作判决正确，请求驳回上诉，维持原判。青山物资总汇向一审法院提起诉讼，请求判令：1、茶恬园公司立即迁出上海市黄浦区蒙自路XXX号一楼、二楼157.09平方米房屋(以下简称“涉案房屋”)；2、茶恬园公司自2017年11月1日起按每日1,300元支付房屋使用费至实际交房之日止。诉讼过程中，青山物资总汇书面向一审法院确认，茶恬园公司于2018年10月19日向青山物资总汇交还涉案房屋，并明确第二项诉讼请求为：要求茶恬园公司支付房屋使用费自2017年11月1日起至2018年10月19日按1,300元计算共计457,600元。一审法院认定事实如下：涉案房屋产权人系上海玉华实业有限公司(以下简称“玉华公司”)。2015年7月15日，青山物资总汇作为出租房(甲方)、茶恬园公司作为承租方(乙方)签订商铺租赁合同一份。合同约定如下：第一条、房屋的坐落、面积、设施情况：1、甲方租赁给乙方的商铺位于蒙自路XXX号一楼、二楼的商铺及办公房(以下简称“涉案房屋”)，建筑面积为157.09平方米。第二条、租赁期限及用途：1、房屋租赁期自2015年8月1日起至2017年10月31日止，租期为27个月。4、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方必须如期交还。乙方如要求续租，应在租赁期满前的三个月书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第三条、租金、押金及支付方式：1、双方约定，该房屋的年租金为156,000元(每月租金为13,000元)。3、该商铺的押金为26,000元,在签约时支付。本合同期内押金不变，当合同终止时乙方结清各项应付费用后，甲方将押金(无息)退还乙方。第七条、违约的处理规定：4、租赁期满乙方未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按本合同日租金三倍金额向甲方支付该房屋占用使用费。合同还对其他费用、房屋返还时的状态及验收、合同的变更、解除与终止、免责条件、其他等内容进行具体约定。双方当事人在一审庭审中均确认，租赁期间，茶恬园公司租金一直正常支付。2017年10月26日，青山物资总汇向茶恬园公司寄送公函，内容为关于青山物资总汇租赁给茶恬园公司的涉案房屋，租赁期限自2015年8月1日至2017年10月31日止，青山物资总汇决定在合同到期后不再续租，请茶恬园公司于2017年10月31日前将房屋交还青山物资总汇。租期到期后茶恬园公司又向青山物资总汇支付过一个月的租金。一审认为，本案争议焦点：青山物资总汇是否系本案适格诉讼主体。根据目前查明的事实，涉案房屋所有权人系玉华公司。2015年7月，青山物资总汇作为出租人与茶恬园公司签订租赁合同，后双方正常履约至合同期届满。合同期满后，玉华公司出具证明，证明委托青山物资总汇进行租赁涉案房屋。故青山物资总汇虽然不是涉案房屋权利人，但依据合同相对性原则、双方履约经过以及玉华公司之后的证明，青山物资总汇有权作为出租人向茶恬园公司主张相关权利。茶恬园公司关于玉华公司仅委托青山物资总汇租赁，未委托青山物资总汇进行诉讼的辩称，没有任何法律依据。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。租赁合同约定租赁期限至2017年10月31日到期。根据约定租赁期满，茶恬园公司如要续约，需双方重新签订合同。青山物资总汇于2017年10月26日通知茶恬园公司不再续约，要求茶恬园公司于2017年10月31日前交还房屋。茶恬园公司应按期向青山物资总汇返还房屋，未按期返还房屋的，应当按照合同约定承担逾期归还房屋的违约责任。关于茶恬园公司提出合同约定延期返还商铺时所应支付的房屋占用使用费的违约金额过高，请求法院予以降低。综合考虑双方当事人关于合同的履行情况、过错程度以及预期利益等因素，一审法院酌情调整为茶恬园公司应按原合同日租金二倍向青山物资总汇支付房屋使用费。关于茶恬园公司在合同期满后支付的一个月租金13,000元以及茶恬园公司支付的押金26,000元，青山物资总汇同意抵扣茶恬园公司应支付的房屋占用使用费，法院予以准许。综上所述，对于青山物资总汇的诉讼请求：1、茶恬园公司立即迁出涉案房屋，因青山物资总汇确认茶恬园公司已于2018年10月19日交还房屋，该诉讼请求已无裁判必要。2、茶恬园公司自2017年11月1日起按1,300元每天支付房屋使用费至实际搬离之日止，计算至2018年10月19日为457,600元；一审法院酌情确定茶恬园公司在该期间应支付的房屋占用使用费为305,064元，茶恬园公司已支付的一个月租金以及押金共计39,000元予以抵扣。一审法院据此判决如下：一、上海茶恬园国际旅行社有限公司应在判决生效之日起十日内支付上海青山建材物资总汇房屋使用费305,064元(上海茶恬园国际旅行社有限公司已付的39,000元应予以抵扣)；二、对上海青山建材物资总汇的其他诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，茶恬园公司称其于2017年10月10日一并支付了10月、11月的租金，支付11月的租金时，合同约定租期尚未届满，故双方租期自动延长至2017年11月底。青山物资总汇对于茶恬园公司主张的支付时间节点没有异议，但其认为茶恬园公司自行支付11月的租金不代表双方合意延长一个月租期。本院认为,本案争议焦点在于茶恬园公司在租期届满之前多付的一个月租金是否可以认定双方合意将租期延长一个月。租赁合同约定租期至2017年10月31日届满，青山物资总汇于2017年10月26日向茶恬园公司寄送公函，明确到期后不再续租，并要求茶恬园公司于2017年10月31日前交还涉案房屋。茶恬园公司虽在2017年10月10日支付了10月、11月的租金，但青山物资总汇仅开具了10月的租金发票。青山物资总汇的上述行为，可以认定其已以明确的态度表示不同意续租。因双方未就续约达成合意，茶恬园公司单方面多付了11月的租金，并不能认定双方合意自动延长租期一个月。茶恬园公司上诉称双方达成续租一个月的合意，与事实不符，本院不予采纳。合同到期后，茶恬园公司未按约交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。茶恬园公司以其无主观占用的恶意进行违约的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。一审法院考虑到本案实际情况已调低了房屋占用使用费标准，金额合法合理，本院予以认同。综上所述，上诉人茶恬园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,164元，由上诉人上海茶恬园国际旅行社有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长  卢薇薇审判员  陈 俊审判员  俞 璐二〇一九年六月二十五日书记员  李炳瑶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……