湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0681民初1108号原告：汨罗市楚天房地产开发有限公司，住所地：汨罗市罗城路中大建材市场**。法定代表人：汪继峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇，湖南大义律师事务所律师。被告：黄志怀，男，1973年1月12日出生，汉族，住汨罗市。委托诉讼代理人：周新权，湖南天朋律师事务所律师。被告：汨罗市第一中学，住所地：汨罗市屈原路**。法定代表人：冯丁伟，该校校长。委托诉讼代理人：郭坤，湖南大义律师事务所律师。原告汨罗市楚天房地产开发有限公司（以下简称楚天公司）与被告黄志怀、被告汨罗市第一中学房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令各被告立即向原告支付剩余房款40,409元；2、请求判令被告向原告支付相应逾期付款违约金5,468元，并支付至房款付清之日止；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年5月7日，原告与被告汨罗市第一中学签订了《汨罗市一中团购房协议书》及《汨罗市一中团购房补充协议》，约定被告以2,700元的价格团购原告开发建设的汨罗市屈原南路3号一中园丁苑小区房屋及车位。2013年11月24日，原告与被告签订了《汨罗市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以395,106元购买原告开发的位于汨罗市屈原南路3号一中园丁苑小区房屋。购房合同签订后，原告履行了交房等义务并帮被告垫缴契税899元，合同签订至今，截止起诉之日止，被告黄志怀共计交付房款355,595元，尚欠房款及需补缴契税共计40,409元未支付，在此期间，原告曾多次催促被告履行合同付款义务，但被告至今仍未支付。原告认为，被告拖欠房款的行为已构成违约，根据购房合同第七条的约定，被告应当自应付款期限的第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付款万分之一的违约金。为维护原告的合法权益，特具状起诉。被告黄志怀辩称：一、原告诉请不是事实，双方签订团购房协议约定房价为2,400元，不是2,700元。本案基本情况是原告以汨罗市国土局批准的2,400元，此后在物价局、房产局进行备案并公示，后原告却每平方米增加300元，故被告不同意支付导致本案产生。二、涉案房屋有质量问题，原告无权要求支付违约金。三、双方商品房买卖合同有效，补充协议违反合同法相关规定而无效。双方的商品房买卖合同符合法律规定，并得到行政确认，因此有效，其次双方签订的补充协议因为：1、补充协议是原告用合法行为掩盖违法目的的行为，涉案房屋带有保障性住房的性质，所以相关部门限定了房屋的价格，从补充协议的内容来看，原告在房屋限价内高价销售，获得限价的税费减免。依据合同法相关规定，补充协议应无效。2、补充协议损害公众利益，汨罗市物价局、住建局、房产局备案了房屋价格，而被告加价的行为损害了公众的利益，也违反了相关规定，影响房地产市场的发展，所以补充协议应无效。四、原告无权要求支付剩余房款，首先补充协议无效，那么原告无权要求支付增加的房款，补充协议的效力无论如何，原告无权加价销售。另原告诉求超过诉讼时效，法院应予驳回。被告汨罗市第一中学辩称：一、本案是房屋买卖合同纠纷，本方非房屋买受人，没有房屋付款责任；二、本方虽为此次定向商品房开发的发起者，但此次发起经过了市政府、教育局、国土局等有关部门的权威决策，发起之后的运作与组织是由相关部门实施的，土地规划、招投标等本方都未参与；三、虽本方参与签订团购协议，但是协议为预约协议，原告与各老师签订有购房协议及补充协议，房款支付等应以购房协议及补充为准；四、本方仅作为中间人，不保证原告的房屋质量，也不能保证被告的房款支付；五、团购方的老师推荐的8位老师签订协议，本方没有代付房款的义务。综上，请求法庭驳回原告对本方的诉讼请求。原告为了支持其请求向法庭提供如下证据：1、《汨罗市一中团购房协议书》及《汨罗市一中团购房补充协议》；2、《汨罗市商品房买卖合同》及《补充协议》；3、《汨罗市一中商住房分配一览表》及房屋面积测绘报告；4、缴税凭证。被告经质证对证据1、2、4的真实性不持异议，但对其证明目的有异议，对证据3认为不具备关联性，不予认可。被告黄志怀为了证明其主张向法庭提供如下证据：1、《关于市一中建设有关问题的会议纪要》；2、土地拍卖公告；3、土地使用权出让合同；4、商品房买卖合同备案证明；5、商品房预售登记备案申请表；6、不动产权证。原告经质证均不持异议，被告汨罗市第一中学对上述证据均不持异议。对双方无异议的证据，本院予以采信，因原告所提供的证据均被汨罗市人民法院以及岳阳市中级人民法院多份生效判决予以采信，本次本院亦予以采信。经审理查明，2011年10月11日汨罗市人民政府主要领导召集市教育局、国土资源局、建设局等相关部门负责同志在汨罗一中召开办公会议，形成《关于市一中建设有关问题的会议纪要》，同意建设定向商品房，2012年2月21日，汨罗一中生活小区西南角面积为3025㎡土地被收储。经招拍挂，2012年11月14日，楚天公司取得该宗土地开发使用权，2013年5月7日楚天公司与汨罗市一中及团购房户代表签订《汨罗市一中团购房协议书》，合同确定住房占地面积为3025㎡，层数为17层，结构为框架剪刀墙结构（共五栋，102户），约定以国家现行的商住房建设合格标准为该工程质量标准。工期：最后完工、验收、交钥匙时间为2014年7月15日。商品房售价约定均价为2,400元/㎡，，地下车位60000元/个。付款方式约定为在合同签订后一周内交住房首付1,200万元，从±0.00起付款，第一个四层后付800万元，以后每四层付一次款，为500万元，装修阶段付足工程款的90%，竣工验收合格交钥匙时留110万元作为质量保修金，一年后如无质量问题且房产、土地两证到住户手中后一次性付清。协议书还对选房方式及最早时间确定，团购房买卖合同的签订、物业管理、交房标准、团购要求、违约责任等均作了约定。楚天公司与汨罗市一中在协议书上盖章，购房户授权代表八人在协议上签字，同日楚天公司与购房代表八人签订《汨罗市一中团购房补充协议》，协议约定住房价格在原均价基础上增加300元/㎡，，地下车位在原均价的基础上增加5000元/个，该协议签订后，住房价格及地下车位价格再不做任何变更。协议签订后，施工单位进场施工，2013年11月18日，楚天公司取得《商品房预售许可证》，同月23日与黄志怀等签订《汨罗市商品房买卖合同》及《补充协议》，楚天公司按均价2,400元/㎡与各购房户签订合同（因楼层不同，各购房户价格不同），其中黄志怀是按2,436元/㎡的价格签订合同，付款方式及期限均约定为一次性付款。另外合同对买受人商品房基本情况、交付期限均约定为2014年7月15日前，交付条件为商品房经验收合格，并对逾期交房违约责任等均作了约定。补充协议则对面积结算和住房单价结算等进行了进一步的约定。其中住房单价约定为按《汨罗市一中商住房分配一览表》价格减300元/㎡签订《商品房买卖合同》，最终房款结算按团购房代表与楚天公司签订的协议书和补充协议结算（即《汨罗市一中商住房分配一览表》价格）。2014年12月19日楚天公司向汨罗一中团购房项目部发出工程联系函，告知将于2014年12月31日前完成±0.00以上所有施工内容，只余附属工程、绿化等项目还在施工，团购住房户办理相关手续即可交付装修，2015年元月初，各团购户开始陆续办理有关手续领取钥匙，楚天公司于2015年1月28日提交“园丁苑”小区工程竣工，验收申请、勘察、设计、施工、监理单位于2015年3月11日盖章通过，2015年11月26日登记备案。该小区的多个购房户曾以开发商迟延交房违约为由向汨罗市人民法院提起诉讼，汨罗市人民法院判决认定开发商迟延交房的事实，并认定交房时间为2015年3月11日，迟延时间为238天，开发商不服向岳阳市中级人民法院上诉，均被岳阳市中级人民法院维持。诉、辩双方因履行合同发生争议，协商未果，酿成纠纷。本院认为，黄志怀向楚天公司支付房款为355,595元，诉、辩双方对此均不持异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、《汨罗市一中团购房协议书》、《汨罗市一中团购房补充协议》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的效力问题。从上述合同的签订主体以及签署的内容来看，反映的是当事人的真实意思表示，内容不违反当前法律的规定，加之该协议以及补充协议经多份生效判决书确认，均合法有效。根据合法有效的合同，本院认定本案房产单价为2,736元/㎡；二、关于黄志怀所购房产面积的确定问题，楚天公司提供房屋面积测绘报告，提出按照该报所列数据计算，而黄志怀提供不动产登记证主张按照不动产登记的数据计算，该两份证明的数据不一致，因不动产登记证的效力高于房屋面积测绘报告的法律效力，本院采信黄志怀所购房产面积为143.75平方米，故黄志怀应交房款总额为393,300元，扣除已交的355,595元尚欠房款37,705元，另外楚天公司代黄志怀缴纳税款899元应于返还；三、黄志怀是否违约，怎么承担责任的问题，依照双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，本院认为楚天公司在向黄志怀交付所购商品房并承担违约责任后，应当全额支付购房款，逾期依照合同按照所欠金额的日万分之一计算违约金，故黄志怀实欠购房款37,705元，从2015年3月11日起按照日万分之一承担逾期付款的违约责任；四、关于汨罗市第一中学在本案中的责任问题，楚天公司虽然将汨罗市第一中学作为被告，但在诉状中也没有主张该单位到底应当承担何种责任，故本案本院不予处理。综上，黄志怀逾期付款构成违约，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、黄志怀向汨罗市楚天房地产开发有限公司支付购房款37,705元，并以37,705元为基数按照日万分之一承担自2015年3月11日起至付清之日止的违约责任，限本判决生效后十日内付清；二、黄志怀向汨罗市楚天房地产开发有限公司支付垫付税款899元；上述第一、二项限黄志怀在本判决生效后十日内付清；三、驳回汨罗市楚天房地产开发有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费946元，减半收取计473元，由黄志怀负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  彭陆军二〇一九年六月二十四日书记员  邓 铖