湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初840号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司郴州市分行，住所地湖南省郴州市北湖区。 负责人：丁某恒，该行行长。 委托诉讼代理人：刘纯，湖南众望归律师事务所律师。 被告：刘某，男，汉族，住湖南省宜章县。 被告：周某，女，汉族，住湖南省宜章县。 被告：郴州某某某房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区。 法定代表人：黎某林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎某，男，1992年10月28日出生，汉族，郴州某某某房地产开发有限公司员工，现住湖南省长沙县。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司郴州市分行（以下简称邮政银行郴州市分行）与被告刘某、周某、郴州某某某房地产开发有限公司(以下简称郴州某某某公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘纯、被告郴州某某某公司委托诉讼代理人黎某到庭参加诉讼，被告刘某、周某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告邮政银行郴州市分行向本院提出诉讼请求：1、被告刘某、周某偿还原告贷款本金468561.59元及利息11672.29元（利息按年利率5.4145%计算至2019年2月20日，此后利息继续按此标准计算至贷款还清时止）,合计480233.88元；2、被告刘某、周某支付原告实现债权费用40000元（指一审程序律师费，如发生二审或执行程序按此标准另行支付）；3、被告郴州某某某公司对上述款项承担连带偿还责任；4、原告对上述款项及本案诉讼费就被告刘某、周某所有的位于郴州市某某某.翡翠山陶源XX栋XXX号房屋号房屋经折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月29日，被告刘某、周某向原告借款，并与原告签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告刘某、周某向原告借款57万元，借款期限自2013年3月29日至2033年3月29日止；借款年利率为4.165%；如被告违约，原告有权要求被告提前偿还全部贷款，自逾期之日起，按贷款利率加收30%计收罚息；原告为实现债权垫付的费用，包括诉讼费、律师费等由被告承担；郴州某某某公司提供连带责任保证担保；被告刘某、周某以其位于郴州市某某某.翡翠山陶源XX栋XXX号房屋号房屋作为抵押担保物，并办理了抵押登记。合同签订后，原告依约向被告刘某、周某发放了贷款，被告刘某、周某未按期还款。故原告诉请依法维权。 被告刘某、周某未予答辩，亦未向本院提交证据。 被告郴州某某某公司辩称:一、原告与被告郴州某某某公司于2012年11月9日签订《按揭业务和担保合作协议》，双方应当按照此协议的约定享有权利履行义务，该协议内容优先于双方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及双方权利义务的所有条款；二、根据《按揭业务和担保合作协议》约定，原告应当先行处置被告的担保房产后，被告郴州某某某公司才承担连带担保责任；三、涉案的抵押房产已具备办理物权登记条件，未办理抵押登记是因购房者怠于办理所致，原告与郴州某某某公司并无过错，不能因此丧失应有的权利，故原告对预抵押房产应享有优先受偿权。 原告围绕诉讼请求向本院提交了原、被告的身份信息资料，《个人购房借款及担保合同》及抵押登记证复印件，个人贷款放款单和借据复印件，贷款本息余额结算表及还款流水详情，律师事务所委托代理合同及代理费发票复印件等证据。被告郴州某某某公司就其主张向本院提交了《按揭业务和担保合作协议》。上述证据，经庭审质证，原告及被告郴州某某某公司对对方所举证据均无异议。经本院审查，认定原告与被告郴州某某某公司提交的证据均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定本案事实如下：2012年11月9日，原告邮政银行郴州市分行（合同中称甲方）与被告郴州某某某公司（合同中称乙方）签订《个人购房借款及担保合同》，合同主要约定：乙方同意为购买位于相山大道某某某.翡翠山项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，保证范围为购房者与甲方、乙方所签订的《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》项下的购房者未清偿的全部贷款本金和利息、罚息、复利及甲方为实现债权而支付的费用，保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房屋他项权证》出具之日止；若出现购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的十五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；若乙方未在收到甲方书面通知之日起的五个工作日内书面通知甲方的，且购房者所购房产已办妥预售商品房抵押权预告登记，并且当地具备起诉拍卖期房条件的，甲方应在向乙方发出购房者连续未支付四期贷款本息的书面通知之日起六十天内向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任；在本协议生效之日后，甲方、乙方与购房者签订的《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》的内容有任何对乙方承担责任约定不明确的，均以本协议约定的条款为准，甲乙双方均按本协议约定的条款予以履行。 2013年3月29日，原告邮政银行郴州市分行（合同中称贷款人）与被告刘某、周某（合同中称借款人、抵押人）、郴州某某某公司（合同中称保证人）签订合同编号为43015013113031880441的《个人购房借款及担保合同》，合同约定主要内容为：1、贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋贷款57万元；2、贷款用于购买郴州市某某某.翡翠山陶源XX栋XXX号房屋的房屋，建筑面积135.57平方米；3、贷款期限自2013年3月29日至2033年3月29日，实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力；4、贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率下浮15%，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按新利率执行……6、借款人按按月等额本息还款法偿还贷款本息……9、借款人未按合同约定日期、金额偿还贷款，贷款人有权按贷款利率加收30%的罚息……10、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权要求借款人提前清偿全部或部分贷款，要求保证人承担保证责任……13、本合同订立和履行过程中产生的相关费用，包括但不限于评估费、诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、公告费、律师费等费用，贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，有权随时向借款人和担保人追偿……14、本合同项下担保方式为抵押加保证组合担保；15、抵押人自愿以郴州市某某某.翡翠山陶源XX栋XXX号房屋房向贷款人提供抵押担保……17、抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在贷款人要求的合理时间内办妥登记备案或抵押预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续……20、保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；21、保证人承担阶段性连带保证责任，在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，免除保证责任。 2013年4月18日，原告依约将贷款57万元转入双方约定的刘某账户，刘某向原告出具了借据，约定借款年利率5.5675%。2013年4月22日，原、被告双方办理了权证号为郴房预苏仙区字第××号的抵押权预告登记手续，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告刘某、周某。至2019年2月20日，因被告刘某、周某未按时偿还原告贷款本息，原告遂委托湖南众望归律师事务所律师向法院提起诉讼，并交纳律师代理费40000元。截止2019年2月20日，被告刘某、周某共欠原告借款本金468561.59元及利息11672.29元未还。 本院认为，原告邮政银行郴州市分行与被告郴州某某某公司签订的《个人购房借款及担保合同》，以及原告与被告刘某、周某、郴州某某某公司签订的《个人购房借款及担保合同》，系合同当事人的真实意思表示，合法有效。原告已依约发放贷款，被告刘某、周某应在贷款期限内按约履行偿付本息的义务。原告邮政银行郴州市分行主张被告刘某、周某支付贷款本金、利息、律师费及对抵押物行使优先受偿权的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；但原告主张发生二审或执行程序按此标准另行支付律师费的诉请，因该费用尚未确定是否必然发生，故该主张与法律规定不符，本院不予支持，待实际发生后，原告可另行主张。被告郴州某某某公司主张先处置被告刘某、周某的抵押房产后，再承担连带保证责任，符合我国《物权法》第一百七十六条的规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘某、周某于本判决生效之日起三十日内返还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司郴州市分行借款本金468561.59元。 二、被告刘某、周某于本判决生效之日起三十日内支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司郴州市分行计算至2019年2月20日止的借款利息11672.29元。2019年2月20日之后利息按年利率5.4145%计算至借款还清之日止。 三、被告刘某、周某于本判决生效之日起三十日内支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司郴州市分行律师费40000元。 四、被告刘某、周某以其向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司郴州市分行抵押的郴州市某某某.翡翠山陶源XX栋XXX号房屋房屋（权证号为：郴房预苏仙区字第××号），为上述第一、二、三项判决确定原告的债权承担抵押担保责任，原告对该抵押房产经折价或者拍卖、变卖所获价款享有优先受偿权。 五、在本判决第四项确定原告中国邮政储蓄银行股份有限公司郴州市分行享有的优先受偿权履行完毕后，被告刘某、周某仍不足以清偿原告在本案中债权的部分，由被告郴州某某某房地产开发有限公司承担连带保证责任。 六、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司郴州市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9002.34元减半收取4501.17元，财产保全申请费3270元，合计7771.17元，由被告刘某、周某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  文 华 二〇一九年六月二十八日 法官助理  何时雨 书 记 员  秦丽霞