天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初4244号原告：韩谨徽，女，1989年11月21日出生，汉族，户籍地天津市东丽区，现住天津市津**。委托诉讼代理人：赵彦霞，原告韩谨徽之母，女，1969年2月13日出生，汉族，户籍地天津市津**，现住天津市津**。原告：韩济泽，男，1967年12月29日出生，汉族，户籍地天津市东丽区，现住天津市津**。被告：天津中海天嘉湖房地产开发有限公司，住所地天津市津**八里台工业园区。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：叶珅，国浩律师（天津）事务所律师。原告韩谨徽、韩济泽与被告天津中海天嘉湖房地产开发有限公司（以下简称“中海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩谨徽之委托诉讼代理人赵彦霞、韩济泽及被告中海公司之委托诉讼代理人叶珅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩谨徽、韩济泽向本院提出诉讼请求：1、判令中海公司以房屋总价款1,592,829元为基数，按日万分之一的标准向韩谨徽、韩济泽支付自2016年11月1日至2018年12月1日的逾期办证违约金114,684元；2、本案诉讼费由中海公司承担。事实和理由：2014年1月21日，韩谨徽、韩济泽与中海公司前身天津中信天嘉湖投资有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》及《品湖苑别墅补充合同》，约定韩谨徽、韩济泽购买其开发的位于天津市津南区房屋一套，建筑面积169.07平方米，总房款1,592,829元。韩谨徽、韩济泽向中海公司支付了全部购房款，中海公司于2015年10月31日向韩谨徽、韩济泽交付房屋。《品湖苑别墅补充合同》第十三条“关于产权登记”中约定：如买受人选择自行办理产权过户手续，则出卖人应当在该商品房交付使用之日起365日内，将办理该商品房所在楼宇初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，不能按期提供资料，导致买受人不能取得房地产权属证书，买受人选择不退房的，自本条约定的365日届满之日起，每逾期一日，出卖人应按照买受人已付购房款总额的万分之一向买受人支付违约金至出卖人办理完毕该商品房所在楼宇的初始登记备案手续之日止。本案中，中海公司未依约为诉争房屋所在楼宇办理初始登记，致使韩谨徽、韩济泽长时间未能取得房屋产权证书，综上韩谨徽、韩济泽诉至法院。中海公司辩称，请求驳回韩谨徽、韩济泽诉请，并由韩谨徽、韩济泽负担本案诉讼费。中海公司不存在违约事实，双方合同约定，由于出卖人责任导致买受人不能取得房地产证书的，逾期一日承担违约金，但品湖苑小区的初始登记延迟均是由于品湖苑小区业主存在违建原因导致，直至津南执法局在2018年6月对品湖苑小区房屋进行甄别之后出文，津南不动产登记中心才开始受理品湖苑小区的相关登记事宜，即初始登记至2018年8月和10月办理完成，是由于品湖苑小区违建原因导致，而非出卖人责任。对于韩谨徽、韩济泽的违约金数额主张，在不讨论中海公司是否违约的前提下，虽然中海公司作为开发商有协助办理产权证的义务，但韩谨徽、韩济泽未向中海公司主张过要求协助配合办理涉案房屋登记手续，涉案房屋具备办理条件时中海公司主张书面通知韩谨徽、韩济泽办理登记手续，韩谨徽、韩济泽才办理完毕，因此韩谨徽、韩济泽在此期间内并未遭受无法办理产权证的损失，其主张违约金没有事实依据。本院经审理认定事实如下，对于双方认可的证据本院记录在卷，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方无争议的事实如下：2014年1月21日，韩谨徽、韩济泽与中海公司签订了合同编号为2013-0119500的《天津市商品房买卖合同》，约定由韩谨徽、韩济泽购买中海公司开发的位于天津市津南区商品房一套，建筑面积169.07平方米，每平方米价格为9,421.12元，总价款1,592,829元，甲方（中海公司）于2015年10月31日前交付房屋。买卖合同第十二条约定，“双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1、自初始登记完毕之日起180日。…由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1中约定处理：1、合同继续履行。甲方应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。…”。同日，双方还签订了补充协议，该补充协议第十三条关于产权登记约定：“13.1主合同所约定的买受人取得该商品房权属证明的时间是指该商品房产权证上记载的登记日期。13.2.2如买受人选择自行办理产权过户手续，则出卖人应当在该商品房交付使用之日起365日内，将办理该商品房所在楼宇初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，不能按期提供资料，导致买受人不能取得房地产权属证书，买受人选择不退房的，自本条约定的365日届满之日起，每逾期一日，出卖人应按照买受人已付购房款总额的万分之一向买受人支付违约金至出卖人办理完毕该商品房所在楼宇的初始登记备案手续之日止。”合同签订后，韩谨徽、韩济泽依约向中海公司缴纳了全部购房款。2015年9月10日诉争房屋取得了建设工程规划验收合格证。2015年10月31日中海公司向韩谨徽、韩济泽交付了诉争房屋。2016年3月14日，案外人中国海外发展有限公司与案外人中国中信股份有限公司发布收购协议公告，诉争房屋所在项目进行了整体转让，2017年5月3日，天津中信天嘉湖投资有限公司名称变更为天津中海天嘉湖房地产开发有限公司（即本案被告），中海公司对天津中信天嘉湖投资有限公司签订的商品房买卖合同及合同相应的权利义务均认可承接。2018年6月12日，天津市津南区城市管理综合执法局向天津市津南区国土资源分局做出了《关于中海公园品湖苑小区无违法建筑房屋核查说明》，该说明记载中海公园城品湖苑小区共288户房屋，其中87户房屋无任何拆改扩建，其余201户房屋均存在不同程度的违法建设情况，现已对无违建的房屋进行了实地核查确认及公示，由天津市津南区国土资源分局为无违建的87户办理房产证，其余201户限制转移登记，该说明附无违法建筑房屋及存在违法建筑房屋明细表，本案诉争房屋属于无违法建筑的房屋。2018年10月22日诉争房屋办理完毕不动产首次登记。2018年10月30日，中海公司通知韩谨徽、韩济泽可以为诉争房屋办理权属转移登记。韩谨徽、韩济泽已取得诉争房屋的不动产权属证书。另查明，2018年9月3日，本院审判人员到津南区不动产登记中心进行询问，该中心工作人员陈述品湖苑小区延迟办理初始登记的系开发商违法建设和部分业主违法建设共同导致。韩谨徽、韩济泽对于本院依法调取的证据不认可真实性，但该证据系本院审判人员依职权调查询问取得，符合证据的法定形式，且与综合执法局的说明可以相互印证，故对于该证据的证明效力本院予以确认，对诉争房屋所在小区延迟办理初始登记的系开发商违法建设和部分业主违法建设共同导致的事实予以确认。本院认为，韩谨徽、韩济泽与中海公司之间订立的《商品房买卖合同》、《补充合同》等均系双方当事人的真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容，履行各自的义务。结合韩谨徽、韩济泽的诉讼请求本院评析如下：1、关于中海公司是否应为涉案房屋办理权属登记及涉案房屋权属登记逾期办理责任在谁的问题，不动产的权属登记系权利人向法定登记机关申请登记的行为，中海公司作为原告购买商品房的开发企业，不具备为韩谨徽、韩济泽办理权属登记的相应职权，但应为韩谨徽、韩济泽办理权属登记备齐相应法定手续，存在协助韩谨徽、韩济泽办理涉诉房屋权属转移登记手续的合同义务。同时根据现行法律法规规定，涉诉房屋的初始登记是办理房屋权属转移登记的必备前置要件，中海公司未在法定的期限为涉诉房屋办理初始登记，导致诉争房屋无法在合同约定的期间内办理权属登记，其确实存在违约行为。中海公司抗辩其未按时办理初始登记的原因系诉争房屋所在楼栋存在其他业主违建，但根据本院依法调取的笔录可知诉争房屋所在小区逾期办理初始登记既有部分业主违法建设的原因也有开发商违法建设的原因，且经综合执法部门核查韩谨徽、韩济泽所购买房屋不存在违法建设，韩谨徽、韩济泽亦在办理权属登记证书过程中不存在过错，故应由中海公司承担逾期办理诉争房屋权属转移登记的违约责任。2、关于中海公司逾期协助韩谨徽、韩济泽办理涉诉房屋权属登记的违约责任如何承担的问题，韩谨徽、韩济泽与中海公司签订的商品房买卖合同中明确约定了中海公司逾期办理权属登记的违约责任自交付诉争房屋之日起365日，诉争房屋自2015年10月31日交付给韩谨徽、韩济泽，中海公司应于2016年10月30日之前为诉争房屋办理初始登记（首次登记），故中海公司应承担自2016年10月31日至2018年10月21日（中海公司办理诉争房屋首次登记时间前一日）期间共计721天的逾期办理初始登记的违约责任，按照合同约定计算为114,842.97元（721×159.2829）。韩谨徽、韩济泽主张114,684元，不违反法律规定，本院依法予以全部支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：天津中海天嘉湖房地产开发有限公司于本判决书生效后10日内给付韩谨徽、韩济泽逾期办理权属转移登记的违约金114,684元。如天津中海天嘉湖房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,594元，减半收取1,297元，由天津中海天嘉湖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  朱永朋二〇一九年六月二十八日书记员  张勇昊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。