山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终2966号上诉人（原审被告）：钱晋超，男，1958年12月21日出生，汉族，无业，住山西省太原市。上诉人（原审被告）：钱龙，男，1989年1月28日出生，汉族，无业，住山西省太原市。二上诉人共同委托诉讼代理人：曹锐敏，山西弘涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘玉梅，女，1963年11月26日出生，汉族，山西省临县对外贸易有限公司退休职工，住山西省临县。委托诉讼代理人：贺刘峰，山西黄河律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地太原市杏花岭区桃园北路******，统一社会信用代码：×××。法定代表人：李黎，总经理。委托诉讼代理人：雷艳丽，女，1991年7月9日出生，汉族，太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司法务，住太原市万柏林区万科金域国际2-1-502。委托诉讼代理人：刘晓杰，男，1994年12月20日出生，汉族，太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司员工，住太原市小店区南中环学府雅苑****304。上诉人钱晋超、钱龙因与被上诉人刘玉梅、太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院(2018)晋0105民初6965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱晋超、钱龙上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院(2018)晋0105民初6965号民事判决,依法改判或发回重审;2、判令一、二审诉讼费用由被上诉人刘玉梅承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清,适用法律错误。1、原审判决上诉人钱晋超、钱龙支付被上诉人刘玉梅违约金、服务佣金与判决认定事实矛盾,违反合同相对性原则,没有法律依据。具体理由为:上诉人钱龙并非案涉房屋的所有权人,其在与被上诉人刘玉梅签订《房地产买卖契约》,以及与被上诉人我爱我家签订三方《成交确认书》、《补充协议》中,均系其父钱晋超的委托代理人,不是案涉房屋买卖合同的当事人。原审判决认定上述协议经由上诉人钱晋超追认,案涉合同合法有效,即房屋买卖合同的当事人为上诉人钱晋超、被上诉人刘玉梅,以及被上诉人我爱我家(居间介绍者)。即合同履行或者违约等相关责任主体为上述三方合同当事人,而不包括上诉人钱龙。因此,原审判决上诉人钱龙支付被上诉人刘玉梅违约金、服务佣金违反合同相对性原则,应当依法改判。2、案涉合同中约定的违约金远远超出损失的百分之三十,请求二审法院依法改判。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被上诉人刘玉梅实际损失为中介费35167.5元,而违约金却高达156300元,远远超出其损失的30%。故该违约金应当予以调整。二、原审法院违反法定程序。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第二十七条的规定:“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金,对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的,人民法院应当就法院若不支持免责抗辩,当事人是否需要主张调整违约金进行释明。”原审法院在庭审中需要对当事人是否需要主张调整违约金进行释明,但原审法院未进行释明,属于违反法定程序。三、被上诉人我爱我家应当返还其所收受的中介费35167.5元。原审判决认定太原市人民政府《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》是否存在过渡期尚无定论,属于认定事实不清。该意见明确,非本市城镇居民家庭在本市城六区购房,须在城六区没有住房且能够提供在本市1年以上(或逐月连续缴满6个月)的纳税证明(或社会保险缴纳证明)。被上诉人刘玉梅一直未能提供共满足购房条件的相关资料。被上诉人我爱我家没有尽到合同约定的义务,应当返还其所收受的中介费35167.5元。综上所述,如被上诉人刘玉梅因此案获赔191467.5元,明显不利于社会市场秩序有序发展,与本市政策亦是相悖而行。上诉人认为原审判决认定事实不清,适用法律错误,违反法定程序依法应予撤销并改判。刘玉梅辩称，一、上诉人钱龙未积极履行《房地产买卖契约》，《成交确认书》《补充协议》的义务，其应当与上诉人钱晋超共同对被上诉人承担责任。2018年6月1日，被上诉人、第三人与二上诉人约定到太原市房产地管理局办理手续时，二上诉人却迟迟未到场，上诉人钱龙作为上诉人钱晋超的代理人，也未到场，之后第三人多次联系二上诉人，才得知二上诉人拒绝出售诉争的房屋。此后，被上诉人及第三人多次与二上诉人及上诉人钱龙的妻子沟通，被上诉人及第三人向二上诉人专门致函催促二上诉人履行合同约定的义务，上诉人钱龙及其妻子却以“想让其子上九一小学”为由拒绝出售房屋，在被上诉人提供的录音资料及第三人陈述、出具的证据中都足以证明。因此，上诉人钱龙未积极履行《房地产买卖契约》，《成交确认书》《补充协议》的义务，其应当与上诉人钱晋超共同对被上诉人承担责任。二、一审判决的违约金合理合法，二审法院应予以维持：第一、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》中，对双方任何一方出现根本违约时，都约定为“相当于该房屋成交价款的10%作为违约金”，上诉人与被上诉人双方对此明知，双方任何一方出现根本性违约时，应当承担的违约金在协议中约定的都一致，双方在签订合同时也都未提出过该违约金过高；况且，相对于《房地产买卖契约》，《成交确认书》《补充协议》的合同总价款，双方约定该房屋成交价款的10%作为违约金，也并非过高；第二、上诉人在状中所引用的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》系适用法律错误，答辩人未找到该司法解释；第三、诉争房屋所在小区的均价在2018年7月的均价为22099元/㎡，2018年8月的均价为23352元/㎡，2018年9月的均价为25661元/㎡，至被上诉人一审提起诉讼时，诉争房屋的房价根据该小区均价计算，出售价已为1，887，623元，高于上诉人与被上诉人签订协议时的房屋总价款324，623元，再加上中介费35167.5元，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，一审判决仅判决156，300元的违约金，实质上还远低于被上诉人的损失，并非属于过分高于造成的损失。因此《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七规定的是“未主张调整过高的违约金的，人民法院应当释明”，而被上诉人一审主张的违约金远远低于被上诉人的损失，一审法院也就不应对是否调整违约金向上诉人进行释明。三、上诉人应当承担本次交易服务佣金。《补充协议》第十二条违约责任中明确约定：“甲方若拒绝将该房屋出售乙方、……甲方出现上述根本违约情形的，……甲方需承担本次交易服务佣金。”《补充协议》还对因太原市《限购政策》导致合同不能履行时合同主体的变更等、办理退件手续、协议进行了约定，但是协议不能履行的原因是二上诉人拒绝出售房屋，其属于根本违约，应当由二上诉人承担中介费。综上所述，答辩人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，人民法院应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司辩称，一、我公司已经完成居间服务，不应当返还中介费。二、太原市人民政府办公厅颁发的《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》，虽然是2018年5月14日颁布，但具体实施日期为2018年7月4日，钱晋超与刘玉梅签订的房屋买卖合同并未受该实施意见的影响，且按照双方签订的补充协议，双方的权利义务不受合同签订人与新产权人不一致或新产权人变更的影响。原审判决正确，请求予以维持。一审法院认定事实：2018年5月16日,原告刘玉梅与被告钱晋超(被告钱龙代签)签订编号为ZHHIDL0027084ZY的《房地产买卖契约》,约定:“甲方(被告钱晋超)自愿将坐落在小店区学府街45号64幢5单元2层4号的房屋出售给乙方(原告刘玉梅),该房产权属证号为晋房权证并字第XXXX号,双方议价该房屋成交价格为1563000元,合同签订当日,乙方(原告)以现金形式向甲方(被告钱晋超)支付购房定金20000元”。同日,原告刘玉梅、被告钱晋超(被告钱龙代签)、第三人我爱我家签署《成交确认书》,约定“确认书签订时,原告刘玉梅应支付确认书所确认的成交房屋总价款2.5%作为第三人我爱我家的服务佣金,并支付被告钱晋超2万元作为购房定金”。同日,三方还签署《补充协议》,载明“因合同签订当日房屋产权人钱晋超未能到场,其代理人钱龙未于合同签订之日提供相关委托手续,钱龙的代理行为应于2018年5月30日前予以追认,并补交相关委托手续。如代理行为未被追认,将视为无权代理,刘玉梅有权要求钱龙承担损害赔偿责任。赔偿范围为产权人追认该合同生效时刘玉梅所能获得的利益,即无权代理人钱龙需承担本合同项下违约责任;原告刘玉梅与被告钱晋超协商确认,该房屋新产权人为签订合同时不确定该房屋新产权人,如需变更新产权人的信息,届时双方另行签署协议予以确认。甲乙双方权利义务不受合同签订日与新产权人不一致或新产权人变更而产生影响;若钱晋超拒绝将该房屋出售刘玉梅,其应在违约行为发生之日起三日内,以相当于该房屋成交价款的10%向刘玉梅支付违约金,并承担本次交易服务佣金”。上述合同甲方委托代理人落款处均有被告钱龙的签字捺印。同日,原告刘玉梅向被告钱晋超、钱龙以现金方式支付购房定金20000元,款项交由第三人处暂为代管。此后,原告于2018年5月22日、2018年5月24日分别向第三人我爱我家通过刷卡形式支付中介费共计35167.5元。2018年5月31日,被告钱晋超出具《委托书》一份,载明“本人钱晋超,由于工作原因全权委托钱龙,其与本人是父子关系,代我办理房屋出售事宜,该房屋位于太原市学府街45号64幢5单元2层4号(产权证号并字第S0807577号),在此期间受托人代表我签署的关于该房产出售的一切法律文件均有效,并且代收房款,一切责任由我承担,以上内容全部属实”,委托人处有被告钱晋超签名捺印。其后,被告未配合原告办理合同约定的后续事宜,双方协商过程中被告表示因家庭内部意见不一致,不再出售房屋。另查明,2018年5月14日太原市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控工作的实施意见开始施行,对购房者的资格进行了限制。一审法院认为，本案中被告钱晋超委托被告钱龙与原告刘玉梅签订的《房地产买卖契约》、以及与第三人我爱我家签订的《成交确认书》、《补充协议》等文件,系原、被告、第三人的真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,合法有效,三方均应依合同履行各自的义务。原告在签订合同后依约交付了定金20000元及中介费35167.5元,但二被告因家庭内部意见不统一等原因消极履行合同义务,已构成违约。被告抗辩称由于原告身份不符合购买太原房屋的限购政策,导致合同履行不能,属于不可归责于双方的原因,应当解房屋买卖合同,并依据《补充协议》中约定的条款,三方免责;对此太原市人民政府办公厅所作出的《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》于2018年5月14日印发,但政策实际实行与印发之间是否存在过渡期尚无定论,原、被告及第三人的房屋买卖合同签订于2018年5月16日,可见在签订合同当日双方对原告的购房资格问题并无争议,被告钱晋超、钱龙应当依照合同约定,提供合格有效的材料配合原告申请贷款审批手续,积极促成买卖交易的进行,如确实出现了因政策原因无法继续履行合同的情况才能作为免责事由。故对于二被告的该项抗辩意见,本院不予采信,其怠于履行义务的行为,构成了合同中约定的违约情形,应当按照合同约定,承担违约责任,故原告请求解除《房地产买卖契约》、《成交确认书》、《补充协议》,并要求被告钱晋超、钱龙按照合同约定支付违约金156300元及服务佣金35167.5元的诉讼请求,本院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、解除原告刘玉梅与被告钱晋超、钱龙、第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖契约》、《成交确认书》、《补充协议》。二、被告钱晋超、钱龙于本判决生效之日起五日内支付原告刘玉梅违约金156300元、服务佣金35167.5元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：一、钱晋超是否存在违约行为，应否向刘玉梅支付违约金及服务佣金；二、钱龙在本案中应否承担法律责任；三、上诉人主张合同约定的违约金超过了实际损失的30%，要求调低，应否予以保护。根据被上诉人提供的证据可以证明，造成本合同不能履行的原因为上诉人家庭内部意见不统一故而不配合被上诉人办理房屋买卖合同的其他手续，导致合同不能履行。上诉人钱晋超存在违约行为，应根据合同的约定承担违约责任，支付被上诉人违约金及服务佣金。上诉人称是因为被上诉人的身份不符合购买太原房屋的限购政策才导致合同不能履行，但其无证据证明是由于被上诉人的身份问题造成合同不能履行，故对上诉人的抗辩意见不予采纳。上诉人钱晋超与钱龙系父子关系，钱晋超出具委托书，全权委托钱龙办理涉案房屋的出售事宜，钱龙作为受托人，其行为所造成的法律后果依法应由委托人钱晋超承担。原审判决钱龙承担支付违约金及服务佣金，违反相关法律规定，应予纠正，钱龙认为其不应当承担法律责任的主张成立，予以支持。双方在合同中约定，一方违约向对方支付房屋总价款10%的违约金，该约定是双方真实意思的表示，一方面是为了督促签约双方严格按照合同约定履行各自的权利和义务，另一方面也是为了惩罚违约方，同时也有弥补守约方损失的意思表示。本案中，上诉人在签约后不遵守约定肆意毁约，严重违反诚信原则，其行为应得到惩罚。另外，其违约行为不仅造成被上诉人错失购房良机，而且造成被上诉人再次购房时面临价格上涨的可能，原审判决上诉人支付被上诉人房屋成交价10%的违约金，既符合合同约定，也考虑到双方签订合同的目的及双方履约中的过错程度等因素，同时也符合诚信和公平原则，并无不妥。上诉人主张违约金过高，但其无证据证明违约金超过了实际损失的30%，对其主张不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持，部分不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、二项之规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院(2018)晋0105民初6965号民事判决第一项；二、撤销太原市小店区人民法院(2018)晋0105民初6965号民事判决第二项；三、上诉人钱晋超于本判决生效之日起五日内支付被上诉人刘玉梅违约金156300元、服务佣金35167.5元；四、驳回被上诉人刘玉梅对上诉人钱龙的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2114元、二审案件受理费4228元，由上诉人钱晋超负担。本判决为终审判决。审判长 温冠华审判员 郝利亚审判员 王庆河 二〇一九年六月二十八日书记员 任丽杰