北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初7515号原告(反诉被告)：余建林，女，1960年10月28日出生，汉族，北京市昌平区阳坊工业联合总厂退休职工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨明九（余建林之夫），男，1961年5月21日出生，退休军官，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：北京天元广建房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区政府街**。法定代表人：庞子彪，执行董事。委托诉讼代理人：王星超，北京市中天智通律师事务所律师。原告（反诉被告）余建林与被告（反诉原告）北京天元广建房地产开发有限公司（以下简称天元广建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。余建林的委托诉讼代理人杨明九与天元广建公司的委托诉讼代理人王星超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。余建林向本院提出诉讼请求：1.判令天元广建公司继续履行本案商品房预售合同，向余建林交付房屋；2.判令天元广建公司向余建林支付逾期交房违约金，以房屋面积为基数，按照6.8元/平方米/天为标准，计算自2017年10月17日至实际交房之日止；3.判令天元广建公司将消防喷淋水管改造为距离梁柱楼板4厘米高；4.本案诉讼费由天元广建公司承担。事实和理由：余建林与天元广建公司签订《北京市商品房预售合同》，约定天元广建公司应于2017年10月16日向余建林交付所购房屋。但天元广建公司未能如期交付房屋，应当承担违约责任。同时合同约定的违约金标准太低，显然不能弥补损失。房屋内消防喷淋水管距离梁柱楼板的高度过高，影响了房屋的层高。基于以上事实理由，诉至法院，请求依法判决。天元广建公司向本院答辩称：不同意余建林的诉讼请求，请求予以驳回。根据双方签订的商品房预售合同补充协议第8条9款约定，对预售合同及本补充协议条款中给买受人造成的损失为直接经济损失，余建林主张按期收房后可获得的预期收益在法律性质上属于间接经济损失，应予以驳回。我司延期交房有合理理由，商品房预售合同第8条10款以及第14条不可抗力情形条款规定，因发生不可抗力事件例如有关政府的配套或相关部门对开发建设施工进行限制等情形导致房屋不能交付，我司可以延期交房并不承担违约责任。根据昌平区城北街道办事处请示载明的相关11项问题可以看出，大部分为绿化用地被历史遗留存在的办公楼、居民自建小棚占用等，导致我司延期交付，相关问题不是开发商所能控制，根据城北街道办向昌平区政府的请示也可以看出，城北街道办希望上级政府协调来解决此事，根据这份文件，我们认为相关的延期交房可以适用不可抗力条款，不承担违约责任。双方合同第14条逾期交房责任条款对开发商违约金数额作了明确规定，开发商对逾期交房承担已付房款日万分之0.1的违约责任，余建林主张的预期收益不具有相关的合同依据，每平方米6.8元的标准没有相关证据支持。余建林诉求计算存在几个严重错误，本案房屋为毛坯房，用途为商业办公，相应办公出租是要进行装修的，在余建林计算租金收益损失中没有排除必要的装修时间，不符合基本的认知常识。本项目在2018年6月已经获得批准文件及竣工验收工程备案表，目前已经完成341户交房，其中有314户签订和解补充协议，剩下的起诉业主，我司也发送了相关收房通知。2019年3月27日，我司再次向余建林发送了收房通知，因此延期交房违约金应当截止到2019年3月27日。此外，案涉房屋楼栋已经整体通过建设工程竣工备案及消防验收，余建林追加的有关装修改造诉求没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回余建林诉讼请求。天元广建公司向本院提出反诉请求：1.判令余建林每日按总房价款831452元的万分之五支付未按期办理交房手续违约金27022.19元（自2019年3月30日至6月3日），及自2019年6月4日起至余建林实际收房之日止按前述比例计算的违约金；2.余建林承担反诉费用。事实与理由：余建林同时起诉的其余23户业主的案件在先宣判，这些案件经历二审维持原判后，我司根据判决结果于2019年3月26日向所有起诉业主（包括余建林等未判决的业主）均发送了收房通知。根据有关送达凭证，余建林已于3月27日收到该收房通知，故余建林有充分的时间在收房通知规定的3月27日至29日期间完成收房，但余建林因自身原因未予收房。双方《北京市商品房预售合同》第十六条第（四）款规定，由于买受人原因未能按期办理交接手续，自约定的房屋交付日起，每逾期一日买受人向出卖人支付总房款万分之五的违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按本合同约定总价款的10%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人有权从买受人实际已付款中直接扣除。故余建林应按合同约定承担违约责任。针对反诉，余建林辩称：不同意天元广建公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2015年11月14日，天元广建公司（出卖人）与余建林（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），主要约定：余建林购买天元广建公司开发建设的商品房一套，房屋坐落为昌平区昌平一街（旧改1号楼）石坊院旧改1号楼×（以下简称涉案房屋）。涉案房屋预测建筑面积41.5平方米，总价款831452元，买受人可以首期支付购房总价款50％，其余价款可以向廊坊银行借款支付。交付条件：（一）出卖人应当在2017年10月16日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）……（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。由于买受人原因未能按期办理交接手续，自约定的房屋交付之日起，每逾期一日买受人应向出卖人支付总房价款万分之五的违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应按本合同约定总价款的10%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人有权从买受人实际已付款中直接扣除。合同还约定了其他内容。同日，余建林（买受人，乙方）与天元广建公司（出卖人，甲方）签订《补充协议》（以下简称补充协议）作为预售合同的附件八，补充协议第八条特别约定（九）：对《预售合同》及本补充协议条款中提及的“给买受人造成损失的”与“给买受人造成的损失”，双方同意均解释为给买受人造成的直接经济损失。（十）：除预售合同第十四条（不可抗力）规定的出卖人可以延期交房的原因外，双方同意如遇下列情况时，出卖人可以据实延期交房并不承担违约责任：1.受国家新颁布的法律、法规、政策或北京市政府有关部门新颁布的政策的影响；2.发生任何不可抗拒的社会灾难或事件，包括但不限于战争、封锁、罢工、骚乱、疫病或类似非典等传染性疾病等；3.受政府投资的市政工程的影响致使市政配套设施（含水、电等）不能完成的；4.政府或相关部门对开发建设或施工进行限制；5.买受人未付清应付款项及相关费用或违约金；6.其他非出卖人原因造成的足以对项目工程造成重大影响的事件。庭审中，双方均认可余建林已依约支付全部购房款。涉案房屋所属石坊院旧改1号楼项目工程于2016年12月23日通过四方工程质量竣工验收，但因规划验收未按期完成，故导致延期交房。2017年9月26日，天元广建公司出具《致业主一封信》，信中载明：按照与石坊院1号楼（嘉诚）中心业主签署的《北京市商品房预售合同》约定，我公司应于2017年10月16日前交付房屋。该项目于2016年12月23日已完成工程质量竣工四方验收，开始申请办理项目竣工备案手续，但是由于历史遗留问题致使规划验收迟迟不能完成，导致我公司不能如期交房，将交房日期暂定2018年3月31日之前（具体时间我公司将再另行通知）。对于石坊院旧改1号楼项目工程规划验收不合格的原因，天元广建公司称：项目规划验收要求拆除石坊院旧改1-3号楼规划用地范围内与项目审批无关的建筑物、构筑物、腾退绿化用地，但绿化用地被历史遗留存在的办公楼、市政公用变压器、居民库房、自建小棚等占用，该工作非天元广建公司所能控制。并提交北京市昌平区城北街道办事处于2017年7月10日印发的《关于就石坊院旧改1号楼规划验收工作召开专题协调会的请示》以及2018年1月11日印发的《城北街道办事处关于石坊院旧改1号楼规划验收工作的请示》拟证明其主张。上述二请示文件均载明：天元广建公司开发建设的石坊院旧改1号楼项目，现已完成四方验收工作，该公司正向昌平规划分局申报规划验收工作。作为收尾项目规划验收，根据《北京市建设工程规划监督若干规定》，要求拆除石坊院旧改1-3号楼规划用地范围内的与审批项目无关的建筑物、构筑物，腾退绿化用地。二请示附件《石坊院旧改1号楼项目规划验收存在的问题》均载明：1.2012年一街社区利用候家庵胡同道路北侧用地（原一街配电室）自筹资金建设了三层办公楼，该地块规划审批用途为绿地。2.市政公用箱式变压器在项目规划用地范围内。3.2014年，石坊院旧改1号楼建筑平面图在昌平规划分局办理了备案，立、剖面图屋顶层平面图未备案。东侧汽车库出入口车道（含阳光棚）向北侧平移5.2米。4.为解决昌平公园拆迁历史遗留问题，石坊院旧改2号、3号楼增加建筑面积，两楼间距调整，造成石坊院旧改1号楼（石坊院21号楼）规划审批档案总平面图与天元广建公司持有的规划许可证总平面图不符。5.石坊院旧改2号3号楼南侧道路（即石坊沿胡同）未铺装。6.石坊院19楼北侧居民库房及传达室在项目规划用地范围内，该地块规划审批用途为绿地。7.石坊院19号、20号楼及临街商业楼用箱式变压器用地部分在项目规划用地范围内。8.石坊院16号楼北侧围墙及居民搭建的小棚在项目规划用地范围内，规划审批用途为绿地。9.石坊院10号楼北侧空地在项目规划用地范围内，规划审批用途为绿地。依据2007年居民与城北街道签订的一次性解决昌平公园搬迁房屋遗留问题的《协议书》，一街社区为一街石坊院小区住户提供自行车棚一间。该地块预留为石坊院10号居民建设车棚（其他住宅楼车棚已经修建完毕）。由于石坊沿胡同道路未能实现，车棚未实施，现状为石坊院10号楼居民私自搭建的库房。10.石坊院旧改2号楼和3号楼之间南侧路口未开通。11.石坊院胡同道路未实施，2016年有居民向中央环境督查组投诉石坊院胡同道路未修通、垃圾、扬尘环境差，石坊院旧改3号楼南侧原施工围墙被拆除两个豁口，墙体有裂缝存在安全隐患。余建林方对上述二请示的真实性予以认可，但主张规划验收的十一项问题中，关键在于天元广建公司擅自变更原规划，对于工程规划范围内违建等问题，天元广建公司作为开发商亦应事先予以拆除。2018年5月24日，北京市规划和国土资源管理委员会向天元广建公司出具《建设工程规划核验（验收）意见》，认定其在昌平区一街管区建设的石坊院旧改1号楼工程符合建设用地及工程规划许可证的批准内容，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2018年6月26日，石坊院旧改1号楼工程在北京市昌平区住房和城乡建设委员会完成工程竣工验收备案。2018年7月21日左右，余建林收到天元广建公司发出的《结算入住通知书》，载明涉案房屋现具备交接条件，可以办理结算入住手续，余建林可于2018年8月1日携带相应资料和相关款项到嘉诚中心一层办理结算入住。庭审中，余建林向本院提交《商品房改造委托协议书》一份，并称办理房屋交接时，天元广建公司要求其必须先签署延期交房《和解协议》及《商品房改造委托协议》，否则就无法办理结算入住。《商品房改造委托协议》的内容为：“甲方（委托人）唐珍（系涉案小区业主之一），乙方（受托人）北京仁久建设工程有限公司。甲方购买了坐落于昌平区昌平一街石坊院旧改1号楼×房屋（以下简称该商品房）并签订了《北京市商品房预售合同》，现就甲方委托乙方对该商品房进行二次改造的相关事宜，达成如下协议。一、委托事项。甲方委托乙方于该商品房通过规划验收后进行局部改造。二、改造内容。上下水、烟道改造。三、改造费用。甲乙双方一致确认，该改造工程的总费用为1000元。四、改造时间。甲乙双方一致确认，自乙方接到甲方委托之日起30个自然日内完成该改造工程，如乙方未按约定时间完成改造须向甲方按30元/天/套支付违约金。五、乙方责任。1、乙方确保在改造实施中使用合格的建筑材料，施工质量符合国家相关工程质量规范、标准及协议约定的要求。2、施工过程中不得改变房屋的主体结构，保证安全，文明施工，改造完成后对建筑垃圾及时进行清运。六、甲方责任。1、该商品房在进行二次改造后，将可能造成实际现状与《北京市商品房预售合同》中的附图不符，以及套内建筑面积与原实测面积出现差异，甲方对此无异议。2、甲方承诺，进行本协议中所述内容改造后，若有政府主管部门要求调整，本人同意配合按照相关规定进行调整。七、甲乙双方在履行本协议过程中如产生争议，应友好协商解决；协商不成，则任何一方可向该物业所在地人民法院提起诉讼解决。”对此，天元广建公司表示2018年7月通知业主办理入住手续时确实要求业主签署《商品房改造委托协议》。原因是涉案房屋属于非住宅，本次改造是应业主的要求进行的上下水及烟道工程，相关费用已经涵盖在房款内，不需业主另行支付费用。但认为该改造工程属于业主对自己房屋的改造，应该是由业主委托进行的，所以需要先签协议后进行改造工程。现改造工程已完成。故开发商要求业主必须先签协议。《和解协议》属于开发商与业主之间的协商自治范畴，是否接受决定权在业主，开发商并未强制业主必须同意该条件。在本案最后一次开庭审理过程中，天元广建公司主张2019年3月通知业主办理入住时只需要缴纳相关费用即可。案件审理过程中，余建林主张天元广建公司擅自更改工程规划，导致涉案房屋不能如期交付，应当支付迟延交房的违约金，鉴于合同约定的违约金标准过低，请求法院适当调高违约金标准，按照商业办公用房的租金标准计算违约金。天元广建公司对此不予认可，并称《补充协议》第八条第（九）款规定：对《预售合同》及本补充协议条款中提及的“给买受人造成损失的”与“给买受人造成的损失”，双方同意均解释为给买受人造成的直接经济损失。根据该条款，租金标准不属于直接经济损失，故违约金也不应按照租金标准计算。天元广建公司另提交2019年3月26日发出的《结算入住通知书》一份，主要内容为通知余建林于2019年3月27日至2019年3月29日内办理房款结算与入住手续，但余建林未在上述期间内办理入住手续，因此2019年3月29日之后的逾期收房责任在余建林，余建林亦应按照合同约定支付天元广建公司逾期收房违约金。余建林认可收到了《结算入住通知书》，但主张其一直与天元广建公司交涉改造消防喷淋管的事宜，因此其未在通知时间内收房。天元广建公司称涉案房屋所在楼栋的其他业主均已于2019年3月29日前办理了收房手续。余建林主张涉案房屋内消防烟感探测铁管安装过低，直接影响装修后的房屋层高，必须另行改造。为证明其主张，余建林提交《室内消防喷淋系统安装工艺标准》，该标准第3.2.3.6条载明：公称直径25毫米和32毫米的消防喷淋管道中心线与梁、柱、楼板等的最小距离为40毫米，据此余建林主张涉案房屋内的消防喷淋管道与梁、柱、楼板的最小距离也应为40毫米。天元广建公司提交涉案房屋所在楼栋的《建设工程消防验收意见书》，证明涉案房屋所在楼栋已通过消防验收，不同意改造。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、《关于就石坊院旧改1号楼规划验收工作召开专题协调会的请示》、《城北街道办事处关于石坊院旧改1号楼规划验收工作的请示》、《建设工程规划核验（验收）意见》、《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、《结算入住通知书》、《商品房改造委托协议书》、《建设工程消防验收意见书》以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，余建林与天元广建公司签订的预售合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现余建林已依约支付全部购房款，天元广建公司亦应按照合同约定如期交付涉案房屋。故对于余建林要求天元广建公司交房的诉讼请求，本院予以支持。对于余建林要求改造消防喷淋管道一节，本院认为，余建林提交的《室内消防喷淋系统安装工艺标准》规定的是管道中心线与梁、柱、楼板的最小距离，现涉案房屋的消防喷淋管并未违反该规定，且亦通过了消防验收，故余建林的主张没有法律和事实依据，故对余建林要求天元广建公司改造消防喷淋管道的诉讼请求本院不予支持。涉案房屋因所属石坊院旧改1号楼项目规划验收不合格而迟延交付，天元广建公司虽抗辩系由历史遗留原因导致，应属预售合同第十四条（不可抗力）及补充协议第八条第十项的免责情形，但纵观涉案二请示文件所列十一项问题：首先，天元广建公司确实存在“东侧汽车车库出入口向北侧平移5.2米”、“石坊院旧改1号楼规划审批档案总平面图与规划许可证总平面图不符”等擅改规划之情节；其次，十一项问题所涉多处应拆移的构（建）筑物及被占绿地等事实均早已形成，而根据《北京市建设工程规划监督若干规定》第八条：规划行政主管部门对建设工程实施规划验收的内容应当与规划许可证批准内容一致，包括：……（二）用地范围内和代征地范围内应当拆除的建筑物、构筑物及其他设施的拆除情况；（三）绿化用地的腾退情况；……。天元广建公司作为专业开发建设单位在有明确相关规定的情况下，未解决上述拆除、腾退问题即着手建设工程并开展房屋预售项目，使涉案房屋因规划验收不合格致交付失序。上述问题应系天元广建公司未尽合理审慎义务所致，不属于不可抗力及补充协议所载免责情形，故对其相应抗辩主张，本院不予采纳，该逾期交房行为构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人请求增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失额为限。本案中，涉案房屋早已建设完成，预售合同已履行至交付阶段且具备实际交付可能性。对于天元广建公司提出的签署和解协议、改造委托协议以及支付相关费用一节，因上述内容不在预售合同及补充协议的约定条款内，不属于合同约定的房屋交付的条件，故天元广建公司的相关抗辩，无事实及法律依据，本院不予支持。余建林主张逾期交房违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持，关于违约金标准，预售合同所约定的每日万分之零点一的违约金标准过低，不足以弥补余建林的经济损失，涉案房屋的性质属于商业、办公等非住宅类房屋，从一般意义上来说买受人购买房屋的用途大多用于出租，房屋的租金应当为直接经济损失。故此余建林主张按照租金标准调高违约金的请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。庭审中，双方均同意法院询价。综合全案案情，本院结合涉案房屋总价款、买受人按揭贷款偿付现状、房屋位置周边情况以及房屋尚未办理产权证等因素，酌情认定调整后的违约金标准以2.5元/建筑平方米/天为宜。余建林要求以6.8元/平方米/天为标准的主张过高，本院不予采纳。关于违约金的支付期限，双方约定的交房时间为2017年10月16日，故违约金的起始日期应为2017年10月17日起，余建林与天元广建公司就房屋交付的状态存在争议，故本院认定违约金支付的截止日期为本判决生效之日止。关于天元广建公司请求余建林支付逾期收房违约金一节，由于涉案房屋并未按照双方约定的时间交付，且双方就房屋交付的状态存在争议，并非余建林消极不作为，故对于天元广建公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理适用若干问题的解释（二）》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天元广建房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向余建林交付昌平区昌平一街（旧改1号楼）石坊院旧改1号楼×号房屋；二、北京天元广建房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向余建林支付逾期交房违约金（以41.5平方米为基数，按照2.5元/建筑平方米/天为标准，自二〇一七年十月十七日计算至本判决生效之日止）；三、驳回余建林的其他诉讼请求；四、驳回北京天元广建房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12115元，由北京天元广建房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费238元，由北京天元广建房地产开发有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李 笑人民陪审员  王艳军人民陪审员  袁文彩二〇一九年六月十七日书 记 员  扈艳杰