贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终4090号上诉人（原审被告）：穆华明，男，1982年4月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区，被上诉人（原审原告）：深圳市住宅物业管理有限公司,住所地深圳市福田区益田村中心广场康乐中心**。法定代表人：李东升，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵腾飞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：白雨，女，该公司员工。上诉人穆华明因与被上诉人深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称深圳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人穆华明，被上诉人深圳物业公司委托诉讼代理人赵腾飞、白雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆华明上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判不支付物业费；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人购房合同中约定的物业服务企业是上海科瑞物业管理发展有限公司，而不是深圳物业公司，上诉人对房开商与深圳物业公司签订的前期物业服务合同并不知情。根据《物业管理条例》的规定，物业公司提供服务要经过招投标程序，深圳物业公司并未通过该程序进入小区提供服务没有合法依据。二、深圳物业公司虽为上诉人提供了物业服务，但远远达不到收取物业服务费的标准，该小区长期存在脏乱差问题，上诉人向被上诉人提出改正，但被上诉人置之不理。三、被上诉人提供物业服务以来，从未向小区业主公布过广告收入，至今小区业主不知道广告收入的使用情况，被上诉人撤出小区时也未移交该笔款项。综上，如被上诉人提供的服务质量好，小区业主不可能拖欠物业费。深圳物业公司辩称：1、2013年9月10日，深圳物业公司通过招投标程序，以综合评分第一名中标，2013年9月26日深圳物业公司与绿地白云房开公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，也不存在合同法第五十二条无效的情形，该合同合法有效。根据相关司法解释，该前期物业服务合同对业主具有约束力。2、物业服务是一项连续性工作，是一项不断发现问题解决问题的过程，需要不断投入人力和资金。而物业费是维护小区正常运作的资金，也是物业公司能够进行正常运作的根本保证。被答辩人作为涉案物业的业主，应积极配合物业公司的工作，按时交纳物业管理费，被答辩人却以各种无端理由拒交物业费，却同样享受着小区的物业服务，侵占了按时交费业主的合法权益。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。深圳物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币6130.8元，违约金人民币4984.34元；二、判决被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告穆华明系贵阳市白云区伊顿公馆小区业主。2013年9月26日，绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定原告为绿地.伊顿公馆小区提供物业服务，业主按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，高层住宅物业费为1.7元/㎡，物管费按季交纳，在每季的首月10日前支付，若未按期足额交纳，则每日按欠费金额的0.3%支付违约金。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务。被告在该小区的房屋建筑面积为113.55平方米，每月应交纳170.3元的物业管理费（原告主动降低物管费标准，按照1.5元/月/平方米计算）。在原告对被告所在小区提供物业服务期间，被告未交纳自2015年6月1日至2018年5月31日共计36个月的物业管理费6130.8元。因原告在小区提供物业服务期间存在物业服务不到位的情况，业主拒交物业管理费。一审法院认为，本案原告虽未与被告签订书面物业服务合同，但原告在与绿地（贵阳白云）房开签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》后，按照该合同的约定实际为绿地伊顿公馆小区的业主提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，亦接受了原告提供的服务，故依据诚实信用、等价有偿的原则，被告应当向原告支付物管费。根据本案查明的事实，被告自2015年6月1日至2018年5月31日期间未支付物业管理费，故对于原告诉请被告支付物业管理费的主张，一审法院予以支持。原告主张被告应缴纳的物业管理费系按照每平方米1.5元标准计算，对此收费标准被告未提出异议，故一审法院予以支持，即被告应交纳的物业管理费为6130.8元。关于违约金，一审法院认为周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，并依法及时主张自己的权利。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，且原告提供的物业管理服务确有需要改进之处，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告穆华明于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市住宅物业管理有限公司2015年6月1日至2018年5月31日期间的物业管理费人民币6130.8元；二、驳回原告深圳市住宅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币78元，减半收取39元，由原告深圳市住宅物业管理有限公司负担16元，被告穆华明负担23元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，上诉人提交了一组照片，拟证明被上诉人不作为，提供的服务存在脏乱差现象。被上诉人经质证，该组照片均是2018年4月28日、29日拍摄，时间、地点不存在连续性，物业服务是一项发现问题并解决问题的过程，因此达不到上诉人的证明目的。被上诉人提交了2013年7月23日贵阳日报登报公告、2013年9月10日中标通知书、公告、2018年5月撤场公告，拟证明上海科瑞物业公司撤场进行了登报，被上诉人通过招投标中标以及2018年5月撤场时已经履行了公告义务。上诉人经质证，认为报纸是复印件，招投标程序严格，虽进行了登报，但没有在小区进行公示，上诉人并不知道这回事，不予认可。对于上诉人提交的照片，因与本案诉请无关联性，本院不予确认。对于被上诉人提交的晚报公告，虽系复印件，但被上诉人已经说明了该复印件的来源及出处，故本院予以确认。对于中标通知书、公告，能够达到被上诉人的证明目的，本院予以确认。二审经审理查明，2013年7月18日，绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司在贵阳晚报登报了《关于与科瑞终止前期物业管理服务合同的公告》，该公告主要载明：贵阳绿地.伊顿公馆项目各业主：上海科瑞物业管理发展有限公司因其发展战略调整而退出贵阳物业市场。双方经协商同意《贵阳绿地.伊顿公馆项目前期物业服务合同》于2013年7月31日到期后终止。不再续签。我公司已向政府物业主管部门报告并获准重新选聘前期物业管理服务企业为广大业主提供物业管理服务。2013年9月10日绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司发出《中标通知书》，载明：深圳住宅物业管理有限公司，贵阳绿地伊顿公馆物业管理服务招投标的开标评审工作已于2013年9月9日结束，……根据综合评审和打分，你公司以综合评分第一名中标。2013年9月26日，《深圳物业公司接管绿地伊顿公馆小区物业服务的公告》主要载明：我公司已通过绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司的合法选聘并签订了《贵阳绿地.伊顿公馆前期物业服务合同》。本公司将于2013年9月26日起为广大业主提供物业管理服务。《【伊顿公馆】业主入驻会签单》上除有穆华明签字外，还盖有绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司以及深圳物业公司贵州分公司绿.伊顿公馆物业管理处印章。穆华明在深圳物业公司提供的业户资料表上签字，案涉小区实际由深圳物业公司提供物业服务。此外，二审经审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，穆华明在与房开商签订《商品房买卖合同》时虽约定了房开商选定的物业服务企业为上海科瑞物业管理发展有限公司，但之后上海科瑞物业管理发展有限公司与房开商终止物业服务合同，深圳物业公司通过招投标中标并与房开商签订了《绿地伊顿公馆前期物业服务合同》，并公告由深圳物业公司对包括案涉业主在内的绿地伊顿公馆提供物业服务，穆华明在《【伊顿公馆】业主入驻会签单》及深圳物业公司提供的业户资料表上签字时，并未对该签单上深圳物业公司贵州分公司绿地.伊顿公馆物业管理处印章提出异议，且在之后确系深圳物业公司实际向该小区提供了物业服务。根据前述法律规定，深圳物业公司与房开商签订的前期物业服务合同合法有效，对业主穆华明具有约束力。因此，穆华明二审关于深圳物业公司强行进入小区提供服务没有合法依据的上诉理由本院不予采信。协议签订后，被上诉人为上诉人房屋所在小区提供物业服务,上诉人也接受了该服务，但上诉人自2015年6月至2018年5月期间未向被上诉人交纳物业服务费，上诉人的行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。现上诉人以被上诉人提供的物业服务存在脏乱差为由拒交物业服务费，从上诉人所反映的问题来看，小区内安保、绿化、卫生问题，确属物业公司通常情况下的合理业务范围。由于小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案上诉人已经作为整体接受了物业服务，就不能以该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。因此，本院对穆华明该上诉理由不予采信。对于深圳物业公司是否移交广告收入的问题，因与本案是否交纳物业服务费系另一法律关系，故本院不予审查。综上所述，穆华明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78元，由穆华明负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年六月二十八日书记员 王凤霞