湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0726民初954号原告：唐红妮，女，1976年2月1日出生，土家族，居民，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：唐辉，湖南宏声律师事务所律师。被告：刘真枚，女，1964年10月16日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。被告：程家楠（曾用名程家兰），女，1992年8月2日出生，土家族，居民，住湖南省石门县。二被告委托诉讼代理人：邢波，湖南联合创业律师事务所律师，特别授权代理。原告唐红妮与被告刘真枚、程家楠、石门县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称“石门县征收办”）房屋拆迁安置补偿合同与房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，裁定驳回了原告对石门县征收办的起诉，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐红妮及其委托诉讼代理人唐辉，被告程家楠及二被告委托诉讼代理人邢波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐红妮向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同连带向原告支付各项经济补偿（含停产停业损失、搬迁费、未经登记建筑补偿、涉及原告消防安保设施项目补偿、2018年上半年的房租损失、自2018年8月18日起至2019年4月18日止的房屋租金、设备卸装费、新建安装改造费用、重建学校筹备期损失、重建广告费以及营销网络费用、无形资产损失、搬迁奖励等）共计2713283.00元。2、判令被告刘真枚和程家楠退还原告房租租金15000元。事实和理由：原告于2009年1月16日与被告刘真枚的丈夫程远春签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为三年。原告投资数百万元筹办了石门县翰林教育培训学校及石门县小太阳儿童托管中心，并出资修建两间房屋分别为59.36㎡和178.85㎡用于两机构经营。合同期满后，原告于2013年12月28日再次与程远春签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年1月17日至2019年1月16日，租期5年。2015年7月程远春病故，原告与被告刘真枚继续履行《房屋租赁合同》，2018年1月17日，原告向被告刘真枚支付了2018年上半年的房租40000元。2018年2月5日，石门县人民政府发布《关于征收石门县老城区沿河区域（田园片区）棚改项目范围内国有土地上房屋的决定》，被告刘真枚租赁给原告的房屋处于征收范围。被告刘真枚为迫使原告停业并腾退租赁房屋，从2018年7月1日至7月17日对出租房屋断电。2018年8月31日，在没有告知原告的情况下，被告程家楠与石门县征收办签订了《房屋征收补偿协议》，但未对原告的的财产损失和停业损失提供补偿，损害了原告的权益，故提起诉讼。被告刘真枚、程家楠辩称，被告程家楠已放弃对程远春遗产的继承权，不是本案的责任主体。原告唐红妮所说的自建两间房屋属虚假陈述，该两间屋在唐红妮租赁之前即已存在。根据程远春与唐红妮签订的《房屋租赁合同》约定，被告刘真枚对唐红妮的损失不负有补偿义务，且石门县征收办对刘真枚的征收补偿与唐红妮无关。不同意原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本庭予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、关于两处房屋是否属原告唐红妮修建的问题：原告主张在与程远春订立门面租赁合同后，在租赁的场地上自行修建了两处房屋，作为租赁房屋的配套物业用房，面积分别为59.39㎡和178.85㎡。被告认可该两处房屋的存在，但主张该两处房屋在程远春与原告订立租赁合同之前即已存在，不是原告另行投资修建。原告为证明其事实主张，申请了证人蔡某、才代岗出庭作证，提交了8张租赁场景照片复印件，唐红妮为出租人、石门县公用事业管理站为承租人的房屋租赁登记证和房屋租赁合同复印件各一份。被告方则提供了石门县楚江街道渫阳社区居委会出具的证明一份和照片一张，拟证明两处房屋早已有之。通过比较双方当事人所提供证据并结合本案双方当事人无争议的其他证据,本院认定原告的主张与客观事实不符，不能成立。其理由是：一、原告提供的证据不足以证明其出资建房的主张。原告申请出庭作证的两位证人中，蔡某完全不清楚争议房屋的修建情况，才代岗虽然说为原告唐红妮修建过房屋，但对所建房屋的结构、材料、面积称不记得或者陈述与房屋实际情况不相符，其证言不可信。原告提供的照片复印件本来是想通过租赁场所不同时期的场景对比，来证明两处争议房屋存在于原告租赁之后，但从照片内容上来看，由于多张照片并非以同一角度拍摄，根本无法进行场景比对，也就不能实现原告的证明目的。原告提供的房屋租赁登记证与相应租赁合同复印件则与争议房屋毫无关系。因此，原告虽然提供了数组证据来证明自己修建了房屋，但其多数证据与其待证事实无关，个别证据虽然与待证事实有关，却因证据本身的真实性不确定从而使其证明力不可信，故原告提供的证据不能证明其修建房屋的主张。二、虽然被告提供的渫阳社区居委会的证明没有经办人的个人签名，存在证据的形式瑕疵。照片则因为无拍摄人、拍摄时间等事实而没有证明力。但从原告提供且双方当事人无争议的两组证据，即被告程家楠与石门县征收办签订的《房屋征收补偿协议》复印件，由常德正泰房地产评估经纪有限公司出具的《石门田园片区棚改项目一期征收分户评估价值明细表》复印件可以认定原告主张的自建房实际上在原告租赁之前即已存在，并非原告新建。因为面积为59.36㎡和面积为178.85㎡的两处砖木结构房屋在上述证据中均有佐证，且59.36㎡的房屋已有产权登记，而原告却并非产权登记人，178.85㎡房屋性质记载为“未经登记的合法建筑”。以本案合议庭的社会经验、房屋地产登记的历史沿革来看，国有土地上未经登记的民用合法建筑仅仅存在于因历史原因未进行房地产登记或者不动产登记的公有房屋。若原告在租赁关系成立后新建房屋，又没有任何建筑许可或者不动产登记的证照，则不可能成为合法建筑，即从土地、建筑、不动产登记的法律规定作为推理的逻辑起点，可以推理出原告不可能拥有无任何证照的合法建筑，也意味着在租赁场地上的合法建筑不可能为原告财产。此外，《石门县田园片区棚改项目一期征收分户评估价值明细表》上记载两处争议房屋建于上世纪八十年代，而原告与程远春在2009年才签订租赁合同，明显原告主张权利的两处房屋在原告租赁前即已存在，不是原告租赁后新建。2、原告唐红妮提交的《2017年暑假高一预科学生花名册》复印件（原告证据20）、现场照片和相关票据复印件（原告证据21）、《申请评估、复估、评估的报告》复印件（原告证据24）、《涉唐红妮所办学校及托管中心两个机构损失补偿补充部分（一）》（原告证据19）等4组证据，不仅对原告的事实主张不具充分的证明力，而且连证据本身的真实性和合法性都不能证明，故本院对上述证据的证据效力和证明目的不予认定。根据本院认可的证据，结合双方当事人的陈述，本院认定以下事实：2009年1月16日，刘真枚的丈夫程远春与唐红妮就租赁位于田园公司内的石磷招待所院落的房屋及房屋内属程远春所有的物品签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为3年，合同期满后，2013年12月28日，程远春与被告唐红妮再次签订了《房屋租赁合同》，内容为“甲方（出租人）：程远春，乙方（承租人）：唐红妮。第一条：租赁房屋的范围及用途。1、甲方将位于田园公司内的石磷招待所院落内的房屋及房屋内属甲方所有的物品出租给乙方(仓库及甲方现占有的两间房屋除外)。物品另列清单由甲乙双方签字认可作为本合同的附件。乙方申明在签订本协议时已对租赁物进行了充分了解。2、乙方租赁甲方房屋用于合法经营活动,不得利用所租赁的房屋从事违法经营。3、甲方在乙方租赁的范围内可以自行无偿停车和通行。第二条:承租期限。承租期限共五年,自2014年1月17日起至2019年1月16日止,合同期满后,如甲方仍继续出租房屋的,乙方享有优先承租权。第三条:租金、押金和有关费用及支付办法。1、租金第一年7万元,第二年至第五年每年8万元,由乙方一年分两次即每半年初支付一次给甲方。2、在签订本合同时，乙方给甲方支付押金15000元,合同期满，全额退还。3、乙方在租赁期间,因经营所需的费用如水电费、税费等由乙方自行向有关部门缴纳。第四条:租赁期间房屋修缮和维修。1、甲方将现有状况的房屋租赁给乙方,乙方在签订本协议时声明已对房屋及其屋内的物品进行了认真的察看,并认可承租现有状况的房屋及物品。乙方如认为因经营需要而必须对租赁物进行修缮和维修的,所需费用自己承担,并在合同终止和合同解除后乙方不得要求甲方给予补偿,也不得对修缮和维修的部分予以拆除或损坏。2、乙方在租赁期间造成租赁房屋及物品的损坏,应恢复原状或赔偿损失。第五条:房屋的装潢。1、乙方因经营需要可以对租赁物进行装潢,费用自己承担,并在合同终止和合同解除后,不得要求甲方给予任何补偿,也不得拆走不动产装潢。2、乙方在进行装潢时,不得改变房屋的主体结构。第六条:违约责任。1、乙方有下列行为之一的，除赔偿甲方损失外,还应给甲方支付违约金10000元,且甲方可以单方解除合同。(1)不按本协议第三条约定支付租金的;(2)未经甲方书面同意而擅自将租赁屋整体转租给他人的.2、甲方无故擅自终止合同的,除赔偿乙方损失外,还应给乙方支付违约金10000元。第七条:特别约定。在租赁期内,因租赁的房屋按照政府有关规定应当拆迁的,本租赁合同终止。合同终止后,乙方应付的租金按实计算到终止日,且乙方投入的维修和装潢甲方不给予任何补偿,乙方也不得拆走。本合同经甲乙双方签字生效,未尽事宜,另行协商。本合同一式两份,甲乙双方各执一份。”合同下方有程远春、唐红妮的签名。合同签订后,程远春依照合同约定将场地交付给唐红妮使用。2015年7月25日程远春死亡,未订立遗嘱,其第一顺序法定继承人有其配偶刘真枚、女儿程家楠、父亲程方青、母亲宋小玉。2018年1月17日唐红妮向刘真枚支付2018年上半年租金40000元。唐红妮向程远春交了15000元的押金，在租赁期间利用租赁房屋和场地开办了“石门县小太阳儿童托管中心”和“石门县翰林教育培训学校”，并根据租赁用途对租赁房屋进行了必要的维修和装潢。2018年2月5日石门县人民政府发布《关于征收石门县老城区沿河区域(田园片区)棚改项目范围内国有土地上房屋的决定》,本案租赁的房屋属于此次棚改项目征收的范围。2018年3月1日,程远春的法定继承人程方青、宋小玉、程家楠书面声明放弃对程远春的财产继承,2018年7月17日程家楠以短信的方式通知唐红妮因出现合同约定的拆迁情形而终止合同,并告知其应在2018年7月20日前将租赁物资办理清理清点手续,在2018年7月31日前将租赁房屋腾出，但唐红妮以未获得经济补偿金为由至今未将承租的房屋和场地腾退。2018年8月31日，程家楠代理刘真枚与石门县征收办签订《房屋征收补偿协议》，约定程远春名下房屋建筑面积2495.39㎡（其中产权建筑面积2316.54㎡，未经登记合法建筑面积178.85㎡）、土地使用权面积2867.1㎡以货币补偿的方式被征收，征收补偿金额共计13270090元，其中土地房屋及其装饰装修、设施设备补偿金额11430313元、搬运费42125元、临时安置费2100元、停产停业损失补偿284509元、配合征收奖励1521043元。程家楠应在2018年9月30日前腾空被征收的房屋并交付给石门县征收办。2018年10月18日，刘真枚向本院起诉唐红妮，请求确认终止2013年12月28日程远春与唐红妮签订的《房屋租赁合同》并腾空、归还租赁的房屋，支付从2018年7月16日起至腾房之日止的租金。本院以（2018）湘0726民初1703号民事判决书判决支持了刘真枚的诉讼请求。唐红妮不服本院一审判决并提出上诉，湖南省常德市中级人民法院以（2019）湘07民终367号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已进入执行程序。此外，因程远春生前系本院多起民事执行案的被执行人，其房屋、土地的征收补偿款已全部被本院冻结、提取。本院认为，被告刘真枚作为程远春的继承人，与原告唐红妮之间仅仅存在租赁关系，不存在其他民事法律关系，双方之间权利义务也只能依照租赁合同的约定和合同法的规定来确定。根据合同相对性原则，被告程家楠代理被告刘真枚与石门县征收办签订的征收补偿协议仅对刘真枚与石门县征收办具有法律效力，刘真枚从石门县征收办获得的征收补偿，无论补偿项目中是否涉及到原告唐红妮的投入，唐红妮均不能直接依据征收补偿协议向刘真枚索取征收补偿金。本案原告唐红妮的诉讼请求可以概括为三个方面的内容，其一是自建房屋的补偿，其二是对租赁房屋的装饰装潢及维修补偿，其三是停业及搬迁损失补偿。由于不存在唐红妮在租赁场地上自建房屋的事实，唐红妮的相应补偿请求显然无事实依据，本院不予支持。就装饰装潢及维修部分，由于程远春与唐红妮的租赁合同中约定“因租赁的房屋按照政府有关规定应当拆迁的，本租赁合同终止。合同终止后，乙方投入的维修和装潢甲方不给予任何补偿，乙方也不得拆走。”明确约定了装潢及维修产生的添附在合同终止后归属于出租方，也明确排除了租赁合同终止后，唐红妮就装饰装潢及维修部分的损失向出租方的补偿给付请求权。由于唐红妮与程远春签订的租赁合同已为生效判决确认为有效合同，上述约定也不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效条款，故对双方当事人均有约束力。依照合同约定，唐红妮无权就租赁物的装修装潢及维修投入向刘真枚、程家楠请求补偿，即使刘真枚与石门县征收办签订的征收补偿合同约定的装饰装修与设备设施补偿中存在唐红妮的投入，按照租赁合同的约定，刘真枚、程家楠也无义务将相关补偿款让渡予唐红妮。就停业损失与搬迁费用部分，首先，唐红妮并未提交充分的证据以证明其停业和搬迁损失；其次，被告方是在合同终止条件成就后解除合同，既没有过错也没有违约行为，故被告方本不必承担赔偿原告停业和搬迁损失的民事责任。但鉴于刘真枚与石门县征收办签订的征收补偿协议中确定了搬迁费42125元和停产停业损失补偿284509元，而且被征收的房屋多数由唐红妮租赁，停业损失与搬迁费用也主要发生于唐红妮一方，从公平原则考虑，本院酌定刘真枚以从石门县征收办获得的停产停业损失与搬迁费的2/3补偿给唐红妮。此外，唐红妮要求被告方退还租赁押金15000元，符合合同约定，被告方也无异议，本院予以支持。无论是停业损失与搬迁费用的补偿还是押金的退还，均应由程远春的继承人承担，由于程家楠已放弃继承，故对上述给付义务均不承担责任，仅由刘真枚负责。故唐红妮对程家楠的各项诉讼请求均应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘真枚给予原告唐红妮搬迁及停业补偿218756元；二、被告刘真枚归还原告唐红妮押金15000元；三、驳回原告唐红妮的其他诉讼请求。以上第一项、第二项限于本判决生效后十五日内履行。本案案件受理费28626元，由原告唐红妮承担22901元，由被告刘真枚承担5725元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  刘尚平人民陪审员  肖仪龙人民陪审员  屈贵武二〇一九年六月五日法官助理谭慧书记员陈曼