福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初1633号 原告：厦门八方嘉友物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区乌石埔二里**裕兴花园**。 法定代表人：李江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜颖、王敏，福建九信律师事务所律师。 被告：厦门华毅茶叶市场经营管理有限公司，住所地福建，住所地福建省厦门市湖里区乌石浦南路**之88> 法定代表人：李辉。 原告厦门八方嘉友物业服务有限公司（以下简称八方嘉友物业公司）与被告厦门华毅茶叶市场经营管理有限公司（以下简称华毅茶叶公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告八方嘉友物业公司的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼，被告华毅茶叶公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 八方嘉友物业公司向本院提出诉讼请求：1、华毅茶叶公司向八方嘉友物业公司支付2015年1月至2017年6月止所欠的物业费210000元、日常专项维修资金31500元，电公摊费用15000元、水公摊费用2000元，垃圾处理费23220元，合计281720元及逾期付款违约金（以210000元为基数按逾期付款部分价款每日千分之三计算，自2015年1月起至实际支付之日止）。2、诉讼费由华毅茶叶公司承担。庭审中,八方嘉友物业公司明确违约金应分段计算。事实和理由：2011年11月1日，八方嘉友物业公司与厦门扬成置业有限公司（简称“扬成公司”）签订《“天成花园”物业服务委托合同》，扬成公司将位于厦门市湖里区物业名为天成花园的小区委托八方嘉友物业公司实行物业管理，总建筑面积77698.954平方米。合同约定：住宅1.8元／月·平方米，商业性房屋2.1元／月·平方米；日常专项维修资金0.3元／月·平方米；各单元及小区公共用水、用电费用根据每月实际用量产生的总费用向业主（住户）进行分摊，违约金自业主或物业使用人逾期缴纳之日起按每日千分之三计算。委托管理期限为3年，自2011年2月1日至2014年11月30日，2014年11月16日，八方嘉友物业公司与扬成公司重新签订《“天成花园”物业服务委托合同》，合同内容一致，委托管理期限延长至2017年11月30日。2011年6月9日，华毅茶叶公司与扬成公司签订《租赁合同》，由扬成公司将坐落在厦门市湖里区乌石浦南路78号天成花园一楼商场3500ｍ2的房屋出租给华毅茶叶公司，该房屋为扬成公司与南京军区第九房地产管理分局合作建房，用途为商场和住宅，华毅茶叶公司租赁该房屋作为商场、茶叶批发使用。合同约定由华毅茶叶公司承担使用该房屋所发生的水电费、卫生费、小区物业管理费、公共设施维修修缮费等费用，电公摊费用按供电局收费标准加各单位的公摊费用按月计算，水公摊费用按实际用量加实际使用量的排污费及公摊按月计算，合同期限为5年，自2011年12月1日起至2016年11月31日止。租赁合同到期后，华毅茶叶公司经南京军区第九房地产管理分局通知腾房后直至2018年2月才搬离。华毅茶叶公司系天成花园一楼商场的租户，在八方嘉友物业公司为小区提供物业服务期间，华毅茶叶公司无故拖欠自2015年1月起至2017年6月止期间物业费210000元，日常专项维修资金31500元，电公摊15000元，水公摊2000元，垃圾处理费23220元，合计281720元，并产生违约金478233元。截止目前，华毅茶叶公司尚未履行相应的合同义务，缴纳相应的物业服务费、水电公摊等费用。故提起诉讼。 华毅茶叶公司未作答辩。 八方嘉友物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，华毅茶叶公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面质证意见，视为放弃相关的诉讼权利。经审查，本院对八方嘉友物业公司提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月18日，扬成公司（甲方）与八方嘉友物业公司（乙方）签订一份《“天成花园”物业服务委托合同》，约定甲方将天成花园（物业名称）委托于乙方实业物业管理，物业基本情况：座落位置厦门市湖里区，总建筑面积77698.954平方米。八方嘉友物业公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费（含公共维修金）、水电费及公摊费、车位管理费、房屋出租及车位出租费、公共部位经营部分收益。其他委托事项:代收代缴水电费。委托管理期限为3年，自2011年12月1日起至2014年11月30日止。物业管理服务费:1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积住宅每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取，商业性房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.1元向业主或物业使用人收取；2、管理服务费标准的调整，按《厦门市物业管理若干规定》中的相关规定执行；3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰元交纳违约金。专项维修资金:1、日常专项维修资金由乙方按建筑面积每月每平方米0.3元向业主或物业使用人收取。2014年11月16日，双方再次签订一份《“天成花园”物业服务委托合同》，除管理期限约定自2014年12月1日起至2017年11月30日止外，其余条款内容同上述合同。 2011年6月9日，扬成公司（甲方）与华毅茶叶公司（乙方）签订一份《租赁合同》，主要约定甲方将座落在厦门市湖里区乌石浦兴山地块天成花园1-6号楼商场约3500m2甲方未出售的房屋租给乙方。该房屋为甲方与南京军区第九房地产管理分局合作建房，用途为商场和住宅。乙方租赁该房屋作为商场、茶叶批发使用。租赁期5年，自2011年12月1日起至2016年11月31日止。租赁期间，使用该房屋所发生的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、宽带网络费、卫生费、小区物业管理费用、公共设施维护修缮费等由乙方承担。甲方提供电力及设施，线路已经接到楼层的配电箱，乙方单独设电表，该电表按供电局收费标准加上各单位的公摊费用按月交费。甲方提供市政自来水，乙方按实际使用数加上实际使用量的排污费及公摊按月缴纳水费。 2017年4月10日，八方嘉友物业公司向华毅茶叶公司发送一份《催缴通知单》，载明自2015年1月至2017年3月共欠各项费用267792.4元，其中2015年1月至2017年3月物业管理费189000元、公共维修金28350元、电公摊13500元、2015年1月至2016年6月城市垃圾处理费23220元、2015年11月至2017年3月水公摊1700元、水费(按实际抄表读数结算)12022.40元。并要求华毅茶叶公司于2017年4月20日前到管理处交清费用，逾期将按日加收所欠费用3‰的滞纳金。 2017年11月8日，南京军区第九房地产管理分局向天成市场各商户发布《告示》，内容为：我部现明确告知市场经营最后期限至2017年11月30日止，届时我部将采取包括断水断电等措施，请各商户尽快搬迁腾退。2017年12月13日，南京军区第九房地产管理分局发出《通知》，内容为：华毅茶叶公司承租的我部位于厦门市湖里区的房产地产租赁合同已到期，现已移交完毕。现通知贵公司（个人）将原所承租店面内的滞留物品，于2017年12月17日前必须清理完毕。逾期，我部将所有滞留物品视为垃圾处理。 庭审中，八方嘉友物业公司确认物业管理费、日常专项维修资金、电公摊费用、水公摊费用欠款时间为2015年1月至2017年6月，水公摊按每月100元、电公摊按每月500元的标准收取。物业管理服务费约定按建筑面积每月每平方米2.1元收取,但实际每平方米按2元收取。水公摊已支付部分,尚欠2000元。垃圾处理费欠款时间为2016年1月至2017年6月，每月应收1350元，但实际按1290元标准收取。上述电公摊费用、水公摊费用、垃圾处理费,八方嘉友物业公司已代为华毅茶叶公司缴纳。 本院认为，因华毅茶叶公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。扬成公司与八方嘉友物业公司分别于2011年11月18日、2014年11月16日签订的《“天成花园”物业服务委托合同》，系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包含华毅茶叶公司在内的全体业主和物业使用人均具有法律约束力。合同签订后，八方嘉友物业公司依约对小区进行了物业管理，华毅茶叶公司也享受了八方嘉友物业公司提供的物业服务，华毅茶叶公司应在八方嘉友物业公司实行物业管理服务期间按合同约定的标准向八方嘉友物业公司支付物业管理费、日常专项维修资金,同时应当支付八方嘉友物业公司为其代为缴纳的电公摊费用、水公摊费用、垃圾处理费,八方嘉友物业公司对于物业管理费、垃圾处理费的主张系对自己实体权利的处分,于法不悖。华毅茶叶公司未按合同约定按期交纳物业管理费，应当依约支付违约金，按日千分之三自产生的每月物业管理费实际逾期的次日起分别计算。华毅茶叶公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见及证据，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 厦门华毅茶叶市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门八方嘉友物业服务有限公司支付2015年1月至2017年6月期间的物业管理费210000元、日常专项维修资金31500元、电公摊费用15000元、水公摊费用2000元、2016年1月至2017年6月期间的垃圾处理费23220元并支付逾期支付物业管理费的违约金（按日千分之三计算，自产生的每笔物业管理费实际逾期的次日起分段计算至实际清偿之日止,详见附表）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11967.79元，由厦门华毅茶叶市场经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  何如男 人民陪审员  曾焕生 人民陪审员  杨红霞 二〇一九年六月十二日 书 记 员  刘林芝 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。