山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终2861号 上诉人（原审被告）：董玉梅，女，1978年9月5日出生，汉族，住上海市奉贤区。 上诉人（原审被告）：斯沐窗饰（上海）有限公司，住所地：上海市奉贤区联合北路**第一棟**。 法定代表人：董玉梅，总经理。 委托诉讼代理人：贺群培，男，1968年1月23日出生，汉族，斯沐窗饰（上海）有限公司办公室主任，住上海市奉贤区。 被上诉人（原审原告）：王连昌，男，1954年2月13日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：朱建新，山东雅博律师事务所律师。 上诉人董玉梅、斯沐窗饰（上海）有限公司因与被上诉人王连昌房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初3387号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人董玉梅、斯沐窗饰（上海）有限公司上诉请求：撤销青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初3387号民事判决，依法改判。事实和理由：本案争议的房屋是虚拟的、不存在的，因此上诉人、被上诉人签订的协议不应认定为有效。 被上诉人王连昌答辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 王连昌向一审法院起诉请求：1、如被告不能交房，构成违约，被告应承担违约金责任，并赔偿损失，支付违约费用（具体数额如下：违约责任双倍返还定金20万元；赔偿房屋损失75万元；装修合同履行不能，造成定金不退损失3万元；律师费5000元，共计985000元）；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，原审法院确认如下：2016年2月19日被告斯沐窗饰（上海）有限公司与案外人青岛经济技术开发区索菲亚国际大酒店有限公司签订采购合同，约定青岛经济技术开发区索菲亚国际大酒店有限公司以在青岛市市北区户房产抵付斯沐窗饰（上海）有限公司货款。 2016年7月12日原告王连昌（买方、乙方）与被告董玉梅（卖方、甲方）签订房屋买卖协议书，约定：房屋坐落青岛市四方区台柳路306号玲珑郡项目x号楼x单元x室，建筑面积86.94平方；甲乙双方商定成交价格为88万元，买方付定金10万元整，卖方收到定金后在2016年12月30日前协助买方办理房屋网签手续，并保证在此时间内办理完一切房屋网签过户手续。在交付房屋基金款项同时乙方需一次性付清尾款，即78万整。甲方在2016年12月30日将上述房屋交付给乙方。出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。本合同经双方签章并经青岛房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。被告董玉梅在甲方落款处签字捺印，被告斯沐窗饰（上海）有限公司在甲方落款处加盖了印章。2016年7月11日被告董玉梅给原告出具玲珑郡1202定金10万元的收款收据，被告斯沐窗饰（上海）有限公司在该收款收据上加盖了印章。 原告王连昌在庭审中自称2017年9月发现涉案房屋已经卖给别人了，被告也认可涉案房屋已经出售给他人。 本案诉讼过程中，原告申请对青岛市市北区台柳路306号玲珑郡项目x号楼x单元x室房屋（建筑面积86.94平方米）2017年8至9月期间的价值进行评估，原审法院依法委托青岛亚泰房地产评估咨询有限公司进行了评估。评估过程中，评估公司称因现场查勘原告所指认房屋未有房号标识，且被告董玉梅未能配合现场查勘，未能与原告共同对所鉴定房屋进行现场确认。经原审法院同意后，该公司出具了青亚房估字【2018】第245号房地产估价报告书，评估结论为：市北区台柳路306号玲珑郡小区住宅用房，建筑面积86.94平方米，单价：18183元/平方米，总价：1580830元。原告支付了评估费6452元。 当事人对下列事实和证据有争议：1、原告称其与妻子为准备资金购买涉案房屋于2016年8月31日将自有的家庭房屋卖出，这几年房价飞涨，被告违约给原告造成了巨大损失，并提交了房地产买卖契约、市北区哈尔滨路x号x单元x户房屋的房产登记档案、结婚证复印件、户口簿，被告称原告将自己的房屋卖掉与本案无关。法院认为从原告提交的上述证据可以认定原告于2016年8月将自有房屋出卖给案外人。2、原告提交了住宅装饰装修销售及服务合同、住宅装饰装修工程施工合同、收款收据及付款凭证，用于证明原告对涉案房屋的装修准备和实际金钱投入，若不履行将会受到损失的数额，被告称与本案无关。法院在庭审中询问原告定金损失3万元是哪个合同，原告称“是提交的装饰装修施工合同中。合同是我儿子王学明签的。交了四万五，扣了多钱还不知道，我们估计的最多损失是3万元”。原审法院认为，从原告的陈述可以看出装修定金损失的具体数额尚未确定。3、原告称其损失了律师费5000元，并提交了律师费发票，被告称与本案无关。对此，原审法院认为，原告提供了律师费发票，代理律师也出庭应诉，可以认定原告支出了律师费5000元。 原审法院认为，原告与被告董玉梅签订的房屋买卖协议书是双方的真实意思表示，虽然协议约定经双方签章并经青岛房地产交易管理所审查鉴定后生效，但原告已按照协议约定向被告支付了10万元定金，即原告已经实际履行了该买卖协议的部分义务，被告也接受了原告的履行，故该房屋买卖协议书已经成立并生效，该协议书的内容不违反法律法规的强制性规定，因此具有法律效力，双方均应如约履行各自的合同义务。被告斯沐窗饰（上海）有限公司在房屋买卖协议书及定金收款收据上加盖印章，视为斯沐窗饰（上海）有限公司自愿对被告董玉梅的合同义务共同承担责任。现被告表示诉讼前就联系原告要退还定金，原告也要求被告承担不能交房的违约责任，故确认双方已同意解除协议。被告方不能履行协议书中出卖方的义务，构成违约，根据房屋买卖协议书的约定，被告应承担全部责任。原告支付了定金10万元，两被告应双倍返还定金20万元。另外，原告购买涉案房屋的价格为88万元，该房屋2017年8至9月期间的价值为总价1580830元，差价700830元两被告应赔偿给原告，因已经赔偿给原告定金10万元，故两被告还需赔偿给原告差价600830元。原告主张被告赔偿定金不退造成的损失3万元，但原告装修定金损失的具体数额尚未确定，故对原告该诉讼请求不予支持。原告主张被告赔偿律师费5000元，没有法律依据，故对原告该诉讼请求不予支持。评估费用6452元，依法应由两被告负担。原审据此判决：一、被告董玉梅、被告斯沐窗饰（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王连昌定金200000元；二、被告董玉梅、被告斯沐窗饰（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王连昌损失600830元；三、驳回原告王连昌的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13650元，减半收取6825元，原告王连昌负担421元，被告董玉梅、被告斯沐窗饰（上海）有限公司负担6404元；评估费6452元，由被告董玉梅、被告斯沐窗饰（上海）有限公司负担；案件受理费及评估费均于本判决生效后十日内履行完毕。 经审理查明，原审认定事实基本属实。 本院认为，被上诉人与上诉人董玉梅签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，双方已履行了其中的部分义务，故原审法院认定该房屋买卖协议已经成立并生效、对双方具有拘束力正确。现上诉人一方违约，原审法院判决上诉人双倍返还定金200000元并承担房屋差价损失600830元正确。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13650元，由上诉人董玉梅、斯沐窗饰（上海）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  于瑞军 审判员  尤志春 二〇一九年六月二十七日 书记员  侯小凡