湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂03民终1131号上诉人（原审被告）：柯李军，男，汉族，1980年3月21日出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：李胡平，湖北郧华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：十堰市黄金时代商贸有限责任公司。住所地：湖北省十堰市武当广场**楼。法定代表人：黄佐正，该公司总经理。委托诉讼代理人：李党贵，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。上诉人柯李军因与被上诉人十堰市黄金时代商贸有限责任公司（以下简称黄金时代商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院(2018)鄂0302民初3387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员王宇鹏、审判员袁昆参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭认为案件基本事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。柯李军上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判上诉人只承担2018年4月2日前的房租322000元或将案件发回重审；2、本案诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不公，案涉合同应当认定在2018年4月2日已经解除。1、2018年3月30日，被上诉人下发通知。4月2日下午，被上诉人将超市员工及顾客全部清场并采取了锁门、停电等措施，该锁门措施一致持续至今，足以证明案涉合同已经于2018年4月2日解除；2、被上诉人做出停电、锁门等暴力解除合同的行为，且锁门行为持续至今，其请求2018年4月2日以后的房租没有任何事实和法律依据；3、被上诉人采取的暴力解除合同的行为给上诉人造成的损失，上诉人将依法另行主张。黄金时代商贸公司未予书面答辩。黄金时代商贸公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方于2015年10月30日签订的《房屋租赁合同》；2、判令柯李军支付黄金时代商贸公司截止2018年8月31日的租金49.8万元，后续房屋占用费（租金）以每月4.4万元标准计算至柯李军实际搬离房屋并向黄金时代商贸公司办理交接手续之日；3、判令柯李军支付黄金时代商贸公司因迟延支付租金产生的违约金，其中14.6万元自2017年5月30日计算，26.4万元自2017年11月30日计算，26.4万元自2018年5月30日计算，均以月利率2%计算至实际清偿之日；4、判令柯李军支付黄金时代商贸公司房屋空租期费用8.8万元；5、判令柯李军承担诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年10月30日，黄金时代商贸公司（甲方）和柯李军（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将涉案房屋出租给柯李军用于经营，租期5年，自2015年10月31日至2020年12月30日，其中2015年12月30日前为装修免租期，自2015年12月31日起计租；先支付租金，后使用房屋，乙方每半年向甲方支付一次半年度租金，合同年度内的5月30日和11月30日为交租日，逾期按日万分之八缴纳滞纳金；第一年每平方米每月45元，以后每年每平方米每月增加5元。合同还约定：乙方逾期10日不交纳租金，甲方有权解除合同。合同签订后，黄金时代商贸公司将涉案房屋交由柯李军用于经营“好又乐蔬果超市”，该超市有前、后两个门，其中前门从内上锁、后门从外上锁。截止2018年3月30日，柯李军仍欠2017年租金14.6万元，且2018年的租金未支付。当日，黄金时代商贸公司向柯李军发出通知，要求柯李军在2018年4月2日前付清截止到2018年6月30日的租金41万元，并表示“若逾期未交，我公司确认您单方违约，将采取锁门、停电等强制措施，并依法追究你的违约责任”。因柯李军未按要求支付租金，2018年4月2日下午4时许，黄金时代商贸公司清空“好又乐蔬果超市”人员，将前、后门上锁。此后，“好又乐蔬果超市”停业至今。双方有争议的事实包括：1.黄金时代商贸公司是否将上锁的“好又乐蔬果超市”门打开及时间？黄金时代商贸公司主张于2018年4月2日下午已打开上锁的门，柯李军主张黄金时代商贸公司是在2018年4月14日打开了后门，前门至今仍上有锁；2.黄金时代商贸公司是否在2018年4月2日后书面通知柯李军恢复营业？黄金时代商贸公司主张多次通知，柯李军不予认可。对以上有争议的事实1，一审法院认为：黄金时代商贸公司提供的电话录音证据，柯李军未明确否认，录音反映的事件与柯李军陈述的基本一致，该录音证据应予采信；黄金时代商贸公司虽然提供了打印的短信记录，但未提供短信载体核对，该证据不应采信；由此，应认定黄金时代商贸公司在2018年4月14日前打开了后门，并于2018年4月14日表示要打开前门，因柯李军推脱，前门未打开。对争议的事实2，一审法院认为：黄金时代商贸公司不能证明柯李军收到了2018年4月2日以后的书面通知，其主张2018年4月2日以后书面通知柯李军恢复营业不应采信。一审法院认为：黄金时代商贸公司和柯李军签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，应认定为有效。黄金时代商贸公司在2018年3月30日发出的通知属催缴租金的通知，不属于解除合同通知，在2018年4月2日采取的清场、锁门措施亦不能产生解除合同的法律后果，柯李军主张《房屋租赁合同》在2018年4月2日解除不能成立。柯李军未按约定支付租金的行为构成违约，逾期已超过10日，黄金时代商贸公司有权要求解除合同并主张拖欠的租金，还可向柯李军主张违约金。在柯李军拖欠租金的情况下，黄金时代商贸公司可以根据约定或法律规定主张权利，但采取锁门措施阻止柯李军的经营活动没有依据，该行为导致柯李军无法正常使用涉案房屋，黄金时代商贸公司主张因该行为导致柯李军无法正常使用涉案房屋期间的租金不应支持。“好又乐蔬果超市”的前门是从内上锁，从超市内物品安全等方面考虑，打开前门须得到柯李军的配合。黄金时代商贸公司在2018年4月14日前打开“好又乐蔬果超市”后门，并于当日已同意打开前门，此后不能继续使用涉案房屋的责任不在黄金时代商贸公司。综合考虑黄金时代商贸公司实际锁门时间、柯李军恢复经营活动需要准备物资、人员的合理时间，因黄金时代商贸公司锁门行为导致柯李军不能正常使用涉案房屋的期间酌定为30日。因此，截止2018年8月31日，柯李军拖欠黄金时代商贸公司的租金为454000元。黄金时代商贸公司主张的违约金计算标准未超出合同约定和法律规定，应予支持。黄金时代商贸公司主张房屋空租期费用没有依据，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除十堰市黄金时代商贸有限责任公司和柯李军于2015年10月30日签订的《房屋租赁合同》；二、柯李军支付十堰市黄金时代商贸有限责任公司截止到2018年8月31日的租金454000元及逾期付款违约金（其中146000元部分从2017年5月31日起计算，264000元部分从2017年12月1日起计算，44000元部分从2018年5月30日计算，按月2%计算至清偿之日），并自2018年9月1日起至交付租赁房屋之日止按每月44000元向十堰市黄金时代商贸有限责任公司支付租金（占用费）；三、驳回十堰市黄金时代商贸有限责任公司的其他诉讼请求。以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9660元，减半收取4830元，十堰市黄金时代商贸有限责任公司负担775元，柯李军负担4055元，十堰市黄金时代商贸有限责任公司4830元。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对柯李军的上诉请求，本案二审审理焦点是：1、案涉合同是否已经在2018年4月2日解除？2、柯李军是否只应承担2018年4月2日前拖欠的房租？《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据上述规定，柯李军应当对自己提出的上诉主张承担主要举证责任。1、本案中，黄金时代商贸公司在柯李军违反合同约定拖欠房租而催交不成的情况下，其已经享有了合同约定的解除权，其在2018年4月2日虽然采取了锁门措施，但锁门后黄金时代商贸公司又主动打开上锁的后门并仍然继续联系柯李军进行商谈，并未做出解除合同的意思表示，故柯李军提出的因黄金时代商贸公司采取锁门措施导致案涉合同已经于2018年4月2日解除的主张缺乏依据，不能成立。2、虽然黄金时代商贸公司因采取锁门措施不当而存在过错，但对柯李军一方而言，其拖欠租金违约在先，在黄金时代商贸公司锁门后不采取支付所欠房租或者提起诉讼等措施积极消除阻碍，在黄金时代商贸公司主动打开被锁的后门要求商谈时也不予积极处理，在黄金时代商贸公司起诉要求解除合同且自己也主张合同已解除的情况下却怠于处理合同解除事宜，导致拖欠的房租至今仍未支付、案涉的房屋也仍未腾退，柯李军对此纠纷的产生及持续发展均负有责任，故其应当承担支付拖欠的租金及逾期付款违约金的违约责任，并支付合同解除后至房屋腾退前的房屋占用费。其提出的只应承担2018年4月2日前拖欠租金的上诉主张缺乏依据，不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，虽然判决第一项存在表述不准确的问题（应当表述为十堰市黄金时代商贸有限责任公司和柯李军在2015年10月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日诉状副本送达之日起解除），但主要判决内容无明显不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由上诉人柯李军负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  袁 昆审判员  王宇鹏二〇一九年六月二十五日书记员  刘亚琼