四川省达州市达川区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川1703执异43号 异议人(案外人)：吴斌，男，1959年6月30日出生，汉族，住四川省宣汉县。 申请执行人：达州农村商业银行股份有限公司。 住所：四川省达州市达川区三里坪街道通达西路**。 统一社会信用代码：9151000077982490XW。 法定代表人：朱勇，系该行行长。 被执行人：杨长生，男，1972年12月28日出生，汉族，住，住四川省宣汉县/div> 被执行人：四川省鸿鑫房地产开发有限公司。  住所：四川省成都市金牛区蜀汉路**/div> 统一社会信用代码：9151170034579386XX。 法定代表人:方传秀，系该公司负责人。 在本院执行申请执行人达州农村商业银行股份有限公司申请执行被执行人杨长生、四川省鸿鑫房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人吴斌对本院执行位于达川区翠屏街道汉兴街499号商用房Β栋2层商场(房权证号：20××78，面积：1199.54平方米)提出书面异议，请求中止执行本院（2017）川1703民特19号民事裁定书及（2018）川1703执486号执行通知书的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 案外人吴斌称，被申请人达州农村商业银行股份有限公司与被申请人杨长生、四川省鸿鑫房地产开发有限公司实现担保物权一案，四川省达州市达川区人民法院于2017年11月9日作出了（2017）川1703民特19号民事裁定书，裁定：准许对四川省鸿鑫房地产开发有限公司位于达川区翠屏街道汉兴街499号商用房Β栋2层商场(房全证号：20××78，面积：1199.54平方米)采取拍卖、变卖等方式变价；被申请人达州农村商业银行股份有限公司对变价后所得款项在借款4900000元及利息（利息从2015年9月22日起计算至还清借款本金之日止；利率按借款合同约定利率计算）的范围内优先受偿。2018年2月23日四川省达州市达川区人民法院作出（2018）川1703执486号执行通知书责令被申请人杨长生、四川省鸿鑫房地产开发有限公司履行（2017）川1703民特19号民事裁定书，但是前述案件的民事裁定书和执行通知书中所涉位于达州市达川区翠屏街道汉兴街499号商用房，南庭春天里B栋2层商场B（房权证号：20××78,建筑面积1199.54平方米）商业房屋虽然登记在四川省鸿鑫房地产开发有限公司名下，但是实际上属于代发淑、李纯奎、吴斌、张国洲所有，在没有实际权利人知晓并同意的情况下，四川省鸿鑫房地产开发有限公司隐瞒了实际权利人的事实，以前述房屋提供抵押担保，严重侵犯了代发淑、李纯奎、吴斌、张国洲的合法权益，应属无效。恳请人民法院终止执行四川省达州市达川区人民法院（2018）川1703民特19号民事裁定书及（2018）川1703执486号执行通知书；避免给实际权利人代发淑造成的损失进一步扩大。具体事实及理由如下：1.南庭春天里项目是2007年2月11日由程维建、李俊杰、李纯奎、代发淑四人合伙以四川省鸿鑫房地产开发有限公司名义进行开发的。该项目仅是以四川省鸿鑫房地产开发有限公司名义挂靠开发，该项目的土地出让金、立项报条件、规划许可、城建施工、应付税费等涉及开发建设的所有费用均是由程维建、刘永好、李纯奎、代发淑等全体股东全额出资支付的。四川省鸿鑫房地产开发有限公司仅收取挂靠管理费并未出资，且程维建、刘永好、李纯奎、代发淑等全体股东按约定金额交清了应付四川省鸿鑫房地产开发有限公司的挂靠管理费；南庭春天里项目的所有权应为实际权利人程维建、刘永好、李纯奎、代发淑等全体股东享有，四川省鸿鑫房地产开发有限公司对该项目不享有任何实际权利。期间，2007年4月4日李纯奎将其所享有的南庭春天里项目总股份的25%中的三分之二转让给吴斌、张国洲（其中吴斌、张国洲各受让三分之一）；李俊杰将其所享有的南庭春天里全部股份转让给刘永好。即南庭春天里项目的实际权利人变更为程维建、刘永好、代发淑、李纯奎、吴斌、张国洲六人）。2.南庭春天里项目建成后，该项目全体股东程维建、刘永好、代发淑、李纯奎、吴斌、张国洲于2010年7月14日对剩余的B栋2层商业面积共计2362.16平方米进行了分割，具体分割方式：以中间承建缝为B1、B2两大块，B1的建筑面积为1169.6平方米，B2的建筑面积为1199.54平方米（即该案中用于抵押担保的达州市达川区南庭春天里B栋2层商场B房权证号为：20××78，建筑面积1199.54平方米的商业房屋）；面积差异现金5800元/平方米补差平账；然后股东以抓阄进行了分割，其中，程维建、刘永好抓阄分割B1部分；代发淑、李纯奎、吴斌、张国洲抓阄分割B2部分，即该案中用于抵押担保的达州市达川区南庭春天里B栋2层商场B房权证号为：20××78，建筑面积1199.54平方米的商业房屋，李纯奎、吴斌、张国洲各享有B栋2层商场B2商业面积198.76平方米，代发淑享有B栋2层商场B2商业面积596.28平方米。3.前述商业房屋分割后刘永好、程维建将其所分割取得的B栋2层B1部分商业房对外出售。代发淑、吴斌、李纯奎、张国洲分割所得前述商业房屋从2011年5月28日以来一直由代发淑、吴斌、李纯奎、张国洲对外出租、收益。4.对于达州农商银行股份有限公司向杨长生提供贷款，四川省鸿鑫房地产开发有限公司位于达州市达川区南庭春天里B栋2层商场B(房权证号为：20××78，建筑面积1199.54平方米)提供担保一事,前述商业房屋的实际权利人吴斌在2019年4月才知道，之前吴斌前述情况不知情，更未经过吴斌同意，其行为不但侵犯了吴斌对前述房屋享有的所有权，同时也给吴斌造成了严重的经济损失。综上所述，本案中，四川省鸿鑫房地产开发有限公司用于抵押担保的达州市达川区南庭春天里B栋2层商场B(房权证号为：20××78，建筑面积1199.54平方米)房屋虽然登记在四川省鸿鑫房地产开发有限公司名下，但是实际上属于代发淑、李纯奎、吴斌、张国洲所有，在没有实际权利人知晓并同意的情况下，四川省鸿鑫房地产开发有限公司隐瞒了实际权利人的事实，以前述商业房屋提供抵押担保，严重侵犯了吴斌的合法权益。四川省达州市达川区人民法院（20187）川1703民特19号民事裁定书及（2018）川1703执486号执行通知书所涉及的位于达州市达川区南庭春天里B栋2层商场B（房权证号为：20××78，建筑面积1199.54平方米商业房屋）内容侵犯了申请人吴斌的合法权益，是错误的，应予终止执行。 案外人吴斌为证明其主张，向法院提交了以下证据材料： 1.吴斌身份证复印件； 2.合伙协议（附房屋联建合同、借款合同）； 3.股份转让协议书； 4.收据（28份）； 5.四川省鸿鑫房地产开发有限公司川鸿房发第（2014）30号四川省鸿鑫房地产开发有限公司关于完善南庭春天里项目后续事宜的通知（附南庭春天里各股东应交代收费的通知）； 6.南庭春天里门市分配方案（附件10份）； 7.房屋租赁合同。 本院查明，2015年9月22日，杨长生与达州农村商业银行股份有限公司签订了编号为6813132015000835的个人借款合同。合同约定，达州农村商业银行股份有限公司向杨长生提供额度为4900000元非循环借款，借款额度支用有效期间自2015年9月21日至2017年9月20日。贷款利息为月利率7.9584‰，按月结息，结息日固定为每月的第21日。同日，达州农村商业银行股份有限公司与四川省鸿鑫房地产开发有限公司签订了抵押合同，四川省鸿鑫房地产开发有限公司以其位于达州市达川区翠屏街道汉兴街499号商用房，南庭春天里B栋2层商场B（房权证号:20××78，面积为1199.54㎡）为杨长生的上述贷款提供抵押担保。该抵押合同签订后，双方办理了抵押登记手续，达州农村商业银行股份有限公司取得了上述房产的他项权证书（他项权证号：201509230027）。杨长生一直未合同约定按时支付利息截至2017年4月17日，杨长生下欠达州农村商业银行股份有限公司贷款本金4900000元、利息572678.79元，合计5472678.79元。 达州农村商业银行股份有限公司向本院申请杨长生、四川省鸿鑫房地产开发有限公司实现担保物权。本院于2017年11月9日作出(2017)川1703民特19号民事裁定书，裁定：准许对四川省鸿鑫房地产开发有限公司位于达川区翠屏街道汉兴街499号商用房，南庭春天里Β栋2层商场Β(房权证号：20××78，面积：1199.54平方米)采取拍卖、变卖等方式变价;申请人达州农村商业银行股份有限公司对变价后所得款项在借款本金4900000元及利息（利息从2015年9月22日起计算至还清借款本金之日止；利率按借款合同约定利率计算）的范围内优先受偿。 2018年3月6日，本院作出（2018）川1703执486号之一执行裁定书，裁定;一、将被执行人四川省鸿鑫房地产开发有限公司位于达川区翠屏街道汉兴街499号商用房Β栋2层商场(房权证号：20××78，面积：1199.54平方米)的房屋，予以查封。二、被执行人负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人可以使用被查封的财产；但因被执行人的过错造成被查封的财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移、转让被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。 本院认为，本案的争议焦点为案外人吴斌对诉争房屋是否享有排除强制执行的权益。根据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，本案中，诉争房屋在不动产登记簿上登记的权利人系被执行人四川省鸿鑫房地产开发有限公司，案外人吴斌不是登记簿上载明的房屋所有权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人吴斌未签订合法有效的书面买卖合同，未因买受占有案涉房屋，故案外人吴斌对诉争房产不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回异议人吴斌的执行异议请求。 案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 余 龙 审判员 李 媚 审判员 万 红 二〇一九年六月十七日 书记员 李茂竹