山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初707号原告：吕飚，男，1971年7月2日出生，汉族，无业，住山东省东营市委托诉讼代理人：成帅清，北京德恒（济南）律师事务所律师。被告：山东明珠怡和国际酒店有限公司，住所地济南市。法定代表人：郭庆磊，总经理。原告吕飚与被告山东明珠怡和国际酒店有限公司（以下简称山东明珠怡和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告吕飚的委托诉讼代理人成帅清到庭参加诉讼，被告山东明珠怡和公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吕飚向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年11月1日至2020年10月31日租金的双倍计96139.2元的违约金；2.判令被告返还原告客房内部床二张、床头柜二个、椅子四把、电视机一台、写字台一张、衣柜一个、电冰箱一台、保险箱一个、吊灯、灯饰、地毯和卫生间里面的全套高级洁具；3.判令被告承担原告律师费5500元及向保险公司交纳的保全担保费；4.判令被告承担本案诉讼费和财产保全费。事实和理由：2015年10月20日，原、被告双方签订房屋租赁合同，将原告位于济南市市中区经一路88号1130室，48.74平方米房屋出租给被告用于酒店经营。双方约定：房屋租赁期限自2015年11月1日至2020年10月31日；租金每三个月支付一次，每三个月租金（含税费为人民币6008.7元）；租金支付方式为提前15日，承租人将后三个月的租金预先汇入出租人指定的银行账户（例：1月15日，付2月至4月的租金）；承租人不得解除或单方终止本合同，否则应向出租人支付违约金，违约金为本合同项下剩余租赁期间租金的5倍。合同签订后，被告支付租金至2018年10月31日，但没有在约定日期支付2018年11月1日起的三个月的租金，并在此后书面告知原告解除房屋租赁合同。在原告书面通知其继续履行合同、督促其支付2015年11月1日起的三个月的租金后，被告仍不支付租金。被告单方终止了房屋租赁合同，但没有向原告支付违约金。原告为维护合法权益，起诉至法院。被告山东明珠怡和公司未作答辩。原告围绕其诉讼请求，依法提交了证据，被告未到庭质证或提交反驳证据、根据原告提交的房屋租赁合同、明珠国际商务港物业租赁合同、商品房买卖合同、收据、告知书、律师费发票、财产保全保险费费发票等证据，本院认定事实如下：2015年10月24日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订编号为2015-101的房屋租赁合同，该合同约定：原告将坐落于济南市市中区经一路88号1130室房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，该房屋建筑面积为48.74平方米，租赁期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止；租金每三个月支付一次，每三个月的租金为6325元，提前15日，由被告将后三个月的租金预先汇入原告指定的银行账户；如被告延期付款，被告应按（应付未付租金×每天万分之六×逾期天数）的额度向原告支付逾期滞纳金，逾期天数自应付未付之日开始计算；租赁期满，被告返还原告该房屋及室内物品（见附件3：室内物品清单）应当符合正常使用折旧后的状态，返还时，应经原告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；原、被告双方同意在租赁期内，按照国家相关法律、法规规定可协商解除本合同，双方互不承担责任；被告不得解除或单方终止本合同，否则应向原告支付违约金，违约金为本合同项下剩余租赁期间租金的5倍；如支付的违约金不足抵付甲方损失的，被告还应负责赔偿，原告同时有权要求乙方继续履行本合同；双方按照合同约定向另一方送达的任何文件，回复及其他任何联系，必须用书面形式，采用挂号邮寄或直接送达另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；本合同履行期间发生的纠纷，双方应友好协商解决，协商未果，则由房产所在地的人民法院诉讼解决。该合同附件三载明：现有装修、附属设施及设备状况和原告同意被告自行装修和增设附属及设备的约定：……客房内部：顶棚：吊顶及灯饰；内墙：壁纸或高级环保涂料；地面：铺设地毯；门窗：高级木质装饰门。卫生间：卫生间墙面：国产高级瓷砖；卫生间地面：国产高级瓷砖；洁具：全套高级洁具。室内家具：床一至二张（定制）、床头柜一至二个（定制）、椅子一至四把（定制）、写字台一张、衣柜一个、电视机一台、电冰箱一台、保险箱一个。2018年10月30日，被告发给原告告知书一份，主要内容为被告经营明珠怡和酒店已13年有余；房屋管道等公共基础设施严重老化，房屋难以继续使用，已不具备继续经营条件；酒店前期欲使用房屋维修基金对酒店管道等公共基础设施进行维修翻新，但由于多种原因未能得到相关部门的核准；因房屋已不具备继续使用的情况，酒店无法继续开展经营，具备法定解除条件，因此以书面形式向十一楼各业主发送本告知书，提出自2018年11月1日起，酒店行使法定解除权，解除与业主的租赁合同，并将十一楼各房间退还业主；自本告知书发送或张贴之日起，业主可随时至酒店办理房屋交接手续。2018年11月7日，原告向被告发出通知一份，主要内容为不同意与被告解除涉案租赁合同；要求双方继续履行合同，向被告主张未付租金。案件审理过程中，本院依法对涉案房屋室内现存物品进行了勘验，涉案房屋室内现存的物品有：床二张、床头柜一个、椅子一把、写字台一张、衣柜一个、吊灯一个、地毯一张，卫生间内安装有洗脸盆、浴缸、座便器、花洒各一个。庭审中，本院要求明确诉讼请求，原告明确因被告违约解除合同，合同已无法继续履行，同意解除合同，不要求法院判决被告返还涉案房屋，由其自行收回或另行起诉；经本院释明，被告申请将合同约定的违约金调减为按未支付租金的同期银行贷款利率计算，并主张涉案房屋原配置的电视机因购置期限过长已经老化报废，现存电视机系其公司出资购买，不应予以返还。另查明，原告所有的涉案房屋系2004年8月29日以361459元的价格购买于山东省建设工程集团房地产开发有限公司。双方所签商品房买卖合同载明，该房建设用地规划用途为商住楼，土地使用年限为50年，自1994年6月24日至2044年6月24日（土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号均为市中国用（2003）第0200082号）。建筑工程规划许可证号为（2003）鲁01-02-54，施工许可证号为20030082。商品房预售许可证号为济房开拆预许字第03-110号。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的（附件三）的标准。该合同附件三载明的装饰、设备标准与涉案房屋租赁合同的附件三相同。经本院到济南市房屋档案馆调档复核，原、被告所签上述《商品房买卖合同》中载明的国有土地使用证、建筑工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证真实。2009年11月1日，原告与山东建工明珠物业管理有限公司签订明珠国际商务港物业租赁合同一份，约定原告将涉案房屋出租给山东建工明珠物业管理有限公司，合同所载涉案房屋坐落位置为济南市市中区经一路88号1130室，产权登记号为1102。原告与山东省建设工程集团房地产开发有限公司及被告交接涉案房屋时，均未对附件三中载明的装饰、洁具、家具、家电和其他设施实际配置情况进行清点验收和交接。庭审中，经本院调查，原告不能确定附件三中所列装饰、洁具、家具、家电和其他设施现是否存在，以及现存物品的数量、品牌、规格、材质等使现存物品特定化的特征。原告为其申请的财产保全提供担保向安邦财产保险股份有限公司济南分公司交纳保险费500元；原告向北京德恒（济南）律师事务所交纳律师代理费5500元，但未向本院提供与该所签订的委托代理合同。本院认为，原、被告所签涉案房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。被告主张其单方提出与原告解除涉案房屋租赁合同，系基于涉案房屋管道等公共基础设施严重老化，房屋难以继续使用，已不具备继续经营条件，合同目的已无法实现的事实，但未就其主张的上述事实提供证据证明，本院不予认定。在此情况下，被告单方解除涉案合同的行为不符合法定条件，不产生合同解除的法律效力。故被告单方解除与原告所签涉案租赁合同，并自向原告发出解除合同告知书后未按合同约定向原告支付租金的行为，已构成违约，应当承担违约责任。庭审中，原告基于被告违约的行为，同意解除与被告所签涉案房屋租赁合同，本院予以准许。关于上述合同的解除日期，因原告提起本案诉讼时所列诉讼请求即要求被告支付自2018年11月1日起的剩余租赁期间租金、交付设施设备等，其上述请求应系在同意解除合同的基础上而作出，故本院认定原、被所签涉案房屋租赁合同于立案之日即2019年1月11日解除。但此不属于法律规定的当事人协商一致解除合同的性质，被告仍应承担违约责任。根据我国合同关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益”和最高人民法院关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的司法解释的规定，原、被告在涉案合同中约定的被告单方解除合同应向原告支付剩余租赁期间5倍的租金，明显过分高于被告违约给原告造成的损失，现被告申请予以减少，于法有据，综合考虑涉案合同履行情况、合同得以履行情况下原告在剩余租期内可获得的利益和涉案房屋用途上的特殊性等因素，本院酌情确定被告按十二个月的租金数额25300元向原告支付违约金。对原告超出此部分的诉讼请求和被告关于按同期银行贷款利率计算违约金的意见，本院不予支持和采纳。对于原告要求被告返还涉案房屋内设施和物品的诉讼请求，因原告与涉案房屋出售方及被告均未就涉案合同附件三中所列设施和物品进行实际验收和交接，经本院现场勘验，涉案房屋内现有设施和物品与涉案合同附件三的记载亦不一致，且被告对部分物品归属提出异议，现无法确定原告实际向被告交付设施和物品的种类、数量、规格和材质，不能满足依法判决返还原物的条件，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告承担其律师费5500元和向保险公司交纳的保全担保保险费的请求，因原、被告所签涉案合同中对此无明确约定，且此两项费用并非因被告违约行为所必然造成的损失，故本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山东明珠怡和国际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕飚支付解除合同的违约金25300元；二、驳回原告吕飚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2740元，财产保全申请费1020元，合计3760元，由原告吕飚和被告山东明珠怡和国际酒店有限公司各负担1880元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  苏佩瑶人民陪审员  查 珩人民陪审员  刘爱群二〇一九年六月二十一日书 记 员  王明杰