北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初1414号原告：北京市海淀区燕语清园小区业主委员会，住所地北京市海淀区清河毛纺路**燕语清园小区建筑编号14（垃圾站）。负责人：付保金，主任。委托诉讼代理人：郑银堂，男。委托诉讼代理人：陶伯胜，北京市东元律师事务所律师。被告：北京天润置地房地产开发（集团）有限公司，，住所地北京市平谷区法定代表人：贾树森，董事长。委托诉讼代理人：冯会娟,北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵建军,北京市安理律师事务所律师。原告北京市海淀区燕语清园小区业主委员会（以下简称燕语清园业委会）与被告北京天润置地房地产开发（集团）有限公司（以下简称天润置地公司）返还原物纠纷一案，本院于2015年1月6日作出（2014）海民初字第25325号民事判决书，天润置地公司不服一审判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2015年12月16日二审裁定撤销（2014）海民初字第25325号民事判决，发回我院重审。本院对该案于2016年1月11日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告燕语清园业委会负责人付保金、委托诉讼代理人郑银堂、陶伯胜，被告天润置地公司委托诉讼代理人冯会娟、赵建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕语清园业委会向本院提出诉讼请求如下：1.请求确认位于海淀区10号楼、11号楼内1336平方米房屋为物业管理用房，其所有权归全体业主共有；2.天润置地公司立即向我单位提供上列物业管理用房；3.诉讼费由天润置地公司承担。事实与理由：小区业主自2005年入住以来，小区物业公司一直没有固定的物业管理用房，业委会没有办公室，几年来多次搬家。2009年12月，我单位成立后，多次找天润置地公司协商解决上述用房，均遭拒绝。后天润置地公司将属于小区业主的物业管理用房出租，谋取非法利益，明显侵害了全体业主的合法权益。后我单位走访了政府相关部门得知，燕语清园小区10号楼首层物业管理用房面积46平方米，二层物业管理用房987平方米；11号楼首层物业管理用房为146平方米，二层物业管理用房为157平方米。上述两栋楼已于2007年8月竣工验收，但多年来，天润置地公司一直不予认可，也不申请规划验收，办理权属初始登记，占为己有，出租盈利。我单位就此向北京市和海淀区规划委员会信访，回复确认该两栋楼的规划性质和建筑面积以建设工程规划许可证附件补充注意事项中注明的规划性质和建筑面积为准。为维护小区全体业主的共同利益，特根据物权法等法律法规，诉至贵院，请求法院支持我单位的诉讼请求。天润置地公司辩称，依据物业管理条例，业委会只能代表全体业主在物业管理范围内行使权利，不得作出与物业管理无关的行为和活动。我公司认为燕语清园业委会并无全体业主的授权委托，其不具备诉讼主体资格，无权提起诉讼。10号楼和11号楼是我公司投资建设的商业用房，非业主共有权益。我公司已在1至9号楼中交付了不同面积的物业管理用房给业委会，还交付了不少于200平方米的房屋给街道，已经达到了标准。10号楼和11号楼尚未进行规划验收，不能根据规划许可证用途确定权属。故我公司不同意燕语清园业委会的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：天润置地公司原名称为北京天润城房地产开发有限公司，于2004年9月27日变更为现名称。燕语清园小区（项目名称为燕清园）系天润置地公司开发的商品房项目。2003年5月8日，天润置地公司取得了2003规建字0614号建设工程规划许可证，该建设项目名称为燕清园一期6#、7#、8#住宅楼及B地下车库，审批总建筑面积59535.67平方米，该许可证附件补充注意事项中未登记有物业管理用房。2004年3月30日，天润置地公司取得了2004规（海）建字0061号建设工程规划许可证，该建设项目名称为燕清园二期1#、2#、3#、9#住宅楼，审批总建筑面积70185.07平方米，该许可证附件补充注意事项中未登记有物业管理用房。2004年6月21日，天润置地公司取得了2004规（海）建字0149号建设工程规划许可证，建设项目名称为燕清园4#、5#住宅楼，总建筑面积35376.57平方米，该许可证附件补充注意事项中亦未登记有物业管理用房。上述3个规证的建设项目均已办理了权属初始登记。2004年4月26日，天润置地公司就燕清园三期10#商业楼、11#商业楼、12#商业楼、A地下车库建设项目取得2004规（海）建字0092号建设工程规划许可证（以下称（2004）92号规证）。该规证补充注意事项中载明“10#商业楼总建筑面积为1353平方米，其中首层变电所面积为320平方米、物业管理用房面积为46平方米，二层物业管理用房面积为987平方米”；“11#商业楼总建筑面积为903平方米，其中首层邮电所面积为200平方米、储蓄所面积为100平方米、物业管理用房面积为146平方米，二层社区服务中心面积为300平方米、物业管理用房面积为157平方米”。（2004）92号规证项目已于2007年8月23日竣工验收，但未进行规划验收及权属初始登记。2004年8月26日，北京市建设委员会为天润置地公司颁发《北京市商品房预售许可证》【京房售证字（2004）384号】，预售范围包括：燕清园三期4、5、10、11、12号楼和A地下车库。2009年12月，燕语清园业委会成立，因物业管理用房和社区服务中心用房的移交问题与天润置地公司产生争议。2012年燕语清园业委会曾起诉要求返还物业管理用房和社区服务中心用房，本院审理后认为天润置地公司已取得诉争的10号楼、11号楼的预售许可证，对该楼享有权利，并据此驳回燕语清园业委会的诉讼请求。燕语清园业委会不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2013年8月12日作出（2013）一中民终字第1110号民事裁定，撤销本院（2012）海民初字第23942号民事判决，发回本院重审。重审期间，因燕语清园业委会委员集体辞职，本院于2014年3月13日作出（2013）海民初字第25403号民事裁定，认为该届燕语清园业委会因集体辞职已不具备原告的民事诉讼主体资格，故依法裁定驳回燕语清园业委会的起诉，相关争议可待新一届的业主委员会依法选举产生后再行主张。2014年7月3日，燕语清园小区新一届业主委员会经选举产生（即本案原告）并经北京市海淀区人民政府清河街道办事处备案。后燕语清园业委会再次提起诉讼，本院审理后做出（2014）海民初字第25325号民事判决，判令天润置地公司将10号楼二层987平方米的物业管理用房腾空交付燕语清园业委会。天润置地公司不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院审理后认为，诉争楼宇未进行规划验收和权属登记，原审法院直接依据建设规划许可证认定房屋面积和属性不妥，并据此裁定撤销一审判决，发回重审。本次诉讼期间，燕语清园业委会提交了《燕语清园小区业主大会议事规则》及业主大会决议，表明业委会有权代表小区全体业主就物业用房事宜提起诉讼。天润置地公司不认可其证明目的，且认为诉争商业楼不在物业管理区域内。审理期间，本院就燕语清园小区1-9号楼房屋所有权证进行了审查，权证登记的建筑面积总计156714.75平方米，其中，4号楼、5号楼登记有物业用房面积各93.59平方米，9号楼登记有物业管理用房51.47平方米。经询，双方当事人均认可楼宇建成后，应进行竣工规划登记，再行办理楼宇权属初始登记，现10号楼、11号楼均处于空置状态。审理中，天润置地公司认为根据1-9号楼的实测报告，在除3号楼以外的其他楼宇中均标记有物业管理用房，总面积622.81平方米，燕语清园业委会对此不予认可，并认为该面积实为地下自行车库。2013年，燕语清园业委会起诉北京市住房和城乡建设委员会及第三人天润置地公司，要求撤销【京房售证字（2004）384号】预售许可证中关于10号楼、11号楼的预售许可。本院审理后认为燕语清园业委会的起诉已超过5年的起诉期限，并据此驳回其起诉。燕语清园业委会不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院终审驳回上诉，维持一审裁定。本院认为，新一届燕语清园业委会选举产生后，经召开业主委员和业主代表（楼长）会议，决议继续提起民事诉讼，并授权业主委员会代表业主提起诉讼，现任燕语清园业委会有权提起本次诉讼。天润置地公司关于燕语清园业委会主体资格的抗辩意见，本院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。建设规划许可证是城乡规划行政主管部门核发给开发商的准建手续和法律凭证，该规证取得于建设前。而竣工验收后，开发商应按规程向城乡规划行政主管部门取得竣工规划的报备，再据此办理权属初始登记。燕语清园小区分别于2003年和2004年取得了建设规划许可证，并陆续完成建设和销售，除本案诉争的10号楼、11号楼尚未完成竣工规划备案和权属初始登记工作外，1-9号楼均已取得了楼宇的房屋所有权证。在1-9号楼的建设规划许可证中并未标记有物业管理用房，而4号楼、5号楼和9号楼的房屋所有权证中却标注有共计238.65平方米的物业管理用房。由此可见，建设规划许可证与权属初始登记中的内容并不相符，且在面积上也有偏差。本案中，如仅依据建设规划许可证附记内容确定小区物业管理用房，那该小区的物业管理用房应在10号楼和11号楼中，而最终的权属登记却在4号楼、5号楼和9号楼确定了物业管理用房及其面积，故10号楼、11号楼的物业管理用房面积在权属登记时是否有变化及是否应相对减少面积，应以权属登记机关登记的面积为准。现燕语清园业委会依据建设前的规划许可证主张10号楼和11号楼中的物业管理用房及其面积并主张由天润置地公司予以交付，证据尚不充分，其相关诉请本院暂无法支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回北京市海淀区燕语清园小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费70元，由北京市海淀区燕语清园小区业主委员会负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐卫京人民陪审员  杨 婷人民陪审员  商凤鸣二〇一九年六月二十六日书 记 员  张璐萌