重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初14977号 原告：广州富力地产（重庆）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路**附**，统一社会信用代码91500000798015585Q。 法定代表人:李思廉，广州富力地产（重庆）有限公司董事长。 委托诉讼代理人：熊焕，男，广州富力地产（重庆）有限公司员工,住重庆市石柱县。 被告：重庆星启远伦教育科技有限公司，住，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路**S12号楼1-商业78，统一社会信用代码91500106MA5U65894E。 法定代表人：李泽勇，重庆星启远伦教育科技有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：王智慧，男，重庆星启远伦教育科技有限公司员工，住重庆市九龙坡区。 原告广州富力地产（重庆）有限公司与被告重庆星启远伦教育科技有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州富力地产（重庆）有限公司的委托诉讼代理人熊焕，被告重庆星启远伦教育科技有限公司的委托诉讼代理人王智慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广州富力地产（重庆）有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付购房余款263000元；2.请求判决被告向原告支付违约金（以被告所欠购房款为基数，按照每日万分之五的标准自2018年7月11日之次日起计算至房款付清为止）；3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2018年1月12日签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号为CQ-104-0145****），约定被告向原告购买其开发的坐落于重庆市沙坪坝区**路**号**号楼**商业**房屋一套，商品房总价款为526575元，其中首期房款263575元，剩余房款263000元由被告以按揭付款方式支付，但被告仅于2018年3月29日结清首期房款263575元，剩余房款263000元经原告多次催收未果。根据双方所签合同第十条及附件五第十一条约定，被告逾期付款的，还应当自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日万分之五向原告支付违约金。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求法院依法判如所请。 被告重庆星启远伦教育科技有限公司辩称，对原告所称欠付房款263000元没有异议，同意支付；至于原告主张的违约金，首先被告不存在违约，未按时支付剩余房款的主要原因系原告合作银行未通过被告的按揭贷款，虽经原被告多次协商均无果，同时，即便法院认定被告违约，违约金的计算标准应当调低为按照中国人民银行同期贷款利率计算，时间从被告收到原告发出的催告函之后15个工作日开始起算。综上，请求法院依法判决。 经审理查明，2017年8月18日，原告开发的坐落于重庆市沙坪坝区**路**号项目（项目名称：富力城二期2E组团）、幢号为**的房屋取得了重庆市国土资源和房屋管理局颁发的《重庆市商品房预售许可证》，许可证编号为：渝国土房管（2017）预字第（738）号。 2018年1月12日，原告广州富力地产（重庆）有限公司作为甲方与作为乙方的被告重庆星启远伦教育科技有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》（含附件五《合同补充协议》），约定乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区**路**号**号楼**商业**房屋（清水房），房屋建筑面积70.21平方米，套内建筑面积44.43平方米，用途属于商业服务，总成交金额为526575元，乙方需于2018年1月12日支付部分首期房款157973元，2018年3月15日前支付剩余首期房款105602元，除首付款以外的263000元由乙方以按揭方式支付给甲方；甲方应于2018年10月30日前将房屋交付乙方；合同第十条关于乙方逾期付款的违约责任约定，乙方如未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。合同附件五《合同补充协议》第十一条约定，双方同意，《商品房买卖合同》第五条第（三）款全部变更为：如乙方以按揭方式付款的，乙方保证按照甲方和按揭银行的要求于签定本合同当日与银行签署商品房抵押合同、借款合同，完善购房抵押借款的相关手续；如因乙方原因或银行、政策等原因导致乙方的贷款申请未能获准或者未能全额获准的，则乙方应于2018年4月15日前将剩余楼款直接支付至甲方银行账户；否则，乙方应按《商品房买卖合同》第十条的约定承担违约责任；该补充协议第十七条还约定，本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，甲乙双方同意以本补充协议约定为准。上述合同及补充协议签订后，被告按约结清了首期房款263575元，余款263000元迄今未付。 2018年7月11日，原告向被告发出《催告函》，载明：“尊敬的重庆星启远伦教育科技有限公司：您好！您于2018年1月12日与我司签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-0145****），购买重庆市沙坪坝区**路**号**号楼**商业**的商品房一套，总成交价526575元，首付款为263575元，剩余263000元以银行按揭贷款方式支付。截至我司发函，因您个人原因，银行按揭贷款未能通过审核，导致贷款不能如约发放。现我司通知您，请您于收到本函之日起15个工作日内将剩余房款支付给我司。否则，我司将进一步采取法律措施，追究您的违约责任。届时，您将承担更多不必要的损失。为避免诉累，望您慎重考虑”（庭审中，被告称其于2018年7月13日收到上述催告函）。由于原告并未按期收到其主张的欠付房款，原告遂诉至法院，要求法院依法判如所请。 审理中，双方确认涉案房屋已于2018年7月交付被告使用；被告对于尚欠原告购房款263000元予以认可，并表示同意支付；对于原告主张的违约金，被告要求将违约金利率标准调低为按照中国人民银行同期贷款利率计算，原告对被告要求将违约金利率标准调低为按照中国人民银行同期贷款利率计算无异议，但双方对被告是否构成违约及违约金的计算时间分歧较大，本院调解未成。 上述事实，有原告举示的《重庆市商品房预售许可证》、《重庆市商品房买卖合同》（含合同补充协议）、催告函以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应依诚实信用原则行使权利并履行相应的义务。在被告已按约支付首期购房款的情况下，原告主张被告支付余款263000元，被告对此无异议，并表示愿意支付。因此，对于原告要求被告支付尚欠房款263000元的诉讼请求，本院予以支持。 对于原告主张的违约金问题。按照双方合同附件五补充协议第十一条约定，被告支付首付款后，余款办理银行按揭贷款，若被告未能获准或者未全额获准的，则应于2018年4月15日前将剩余的楼款直接支付给原告。现被告既未获得银行贷款，亦未按约按期直接支付原告购房款，已属违约行为，依法应当承担违约责任。至于违约金的起算时间问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款规定，买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。虽然双方《合同补充协议》第十一条将剩余房款的付款期限变更为2018年4月15日前，但原告在2018年7月11日致函被告要求其于收到催告函之日起15个工作内支付余款。因此，原告指定的前述期限届满方视为被告逾期付款，相应违约金起算时间也应从该15个工作日期满之次日（即2018年8月4日）起算。至于违约金的计算标准，由于双方对于按照中国人民银行同期贷款利率计算均无异议，本院予以确认。被告关于其未能获准银行贷款系原告原因所致的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，本院认定被告应当支付原告欠付购房款263000元及违约金（该违约金以263000元为基数，按照中国人民银行同期贷款率从2018年8月4日起计算至房款结清之日止）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 限被告重庆星启远伦教育科技有限公司于本判决发生法律效力后二十日内支付原告广州富力地产（重庆）有限公司未付购房款263000元及违约金（该违约金以未付购房款263000元为基数，从2018年8月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至房款付清之日止）； 驳回原告广州富力地产（重庆）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5822元，减半交纳2911元（原告已预交），由被告重庆星启远伦教育科技有限公司负担。此款限被告重庆星启远伦教育科技有限公司于本判决发生法律效力后二十日内支付原告广州富力地产（重庆）有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 谢国忠 二〇一九年六月二十六日 法官助理 张 伟 书 记 员 刘 维