广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0324民初818号 原告：桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司，住所地：全州县全州镇桂北大道步行街****。 法定代表人：蒋某某，总经理。 委托诉讼代理人：李某某，女，1981年11月2日生，汉族，居民，住广东省怀集县怀城镇城中文化居委会解放中路**，现住广西全州县。 委托诉讼代理人：吕某某，女，1976年6月23日生，汉族，居民，，住广西全州县 被告：唐某某，男，1963年3月11日生，汉族，居民，，住广西全州县 委托诉讼代理人：孟某某，男，1968年10月7日生，汉族，居民，，住广西全州县 原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司与被告唐某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人李某某、吕某某，被告唐某某及其委托诉讼代理人孟某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告唐某某交纳2017年拖欠物业费426.72元,2018年拖欠物业费691.98元，合计1118.7元。事实和理由：原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司受全州玉龙新都花园业主委员会委托从事玉龙新都花园家居物业服务工作，于2017年与全州玉龙新都花园签订物业服务合同并进行物业服务管理工作，管理前期本公司投入大量的人力和财力使玉龙新都花园有了很大的改观，本公司也严格按照合同履行了自己的义务，但被告住宅面积115.33平方米，经本公司多次催促交纳2017年4月至12月、2018年1月至12月物业费（按住宅建筑面积0.5元平方米/月，车库改、租变更成经营性按建筑面积0.8元平方米/月、车库按建筑面积0.3元平方米/月、、住房性车库按建筑面积05元平方米/月）共计1118.7元。被告应当按时交纳物业费，但被告不但不主动交纳，本服务企业派人上户催交和律师发函催交未果，反而拒交物业服务费。被告的行为已严重影响其他交费业主的服务质量，同时也损害了物业服务企业工作进程。因此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请法院支持原告的诉讼请求。 被告唐某某辩称，1.2017年1月1日全州玉龙新都花园前业委会与桂林市景顺房产咨询有限公司签订了《物业管理委托合同》，合同对物业服务费用的约定是住宅按建筑面积0.3元平方米/月，委托管理期限5年，至2022年1月1日止。在该合同履行不到一年的时间，未经双方同意，未经司法程序撤销合同，单方面将合同转让给了本案原告。同年8月1日，在未经业主大会选举和授权的本届业委会与原告签订了《物业管理委托合同》，该合同对物业服务费的约定是住宅按建筑面积0.5元平方米/月，并约定原告向本届业委会每年缴纳150000元办公经费。该合同提高了物业费，增加了业主负担，损害了业主利益，应予撤销；2.根据《物业管理条例》的规定，本案玉龙新都花园有2300名业主，包括65名栋长，在2017年7月28日小区栋长会议中只有34人参加，不符合法定人数，且提高物业服务费用收费标准大部分栋长和业主是不同意的，该次会议并没有通过提高物业服务费，是业委会与原告单方面签订的，违反法律规定，请求法院根据该小区的实际情况，撤销原告的现行收费标准，仍按原标准即建筑面积0.3元平方米/月收取；3.被告已缴纳2017年1月至3月的物业费，按以往收费惯例及收费标准，被告应缴纳2017年4月至2018年4月的物业费为449.79元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据如下：1.玉龙新都花园招标公告、招标公告粘贴照片，拟证明原告是通过招投标取得服务资格后进行了公告公示；2.尚悦物业管理服务有限公司领取招标文件票据、广西景祥领取招标文件票据、桂林居易物业领取招标文件票据、尚悦物业中标交纳的保证金票据；3.全州镇政府大会会议室招聘现场照片，拟证明原告是通过参与政府组织的招投标会议中标；4.玉龙新都花园小区栋长大会签名单；5.全州玉龙新都花园招聘物业企业公示；6.全州玉龙新都花园物业管理服务委托合同，拟证明约定的服务费用是每平米0.5元；7.尚悦物业与前景顺物业签订的委托收费协议（附支付收据），拟证明业主尚欠前物业企业的债权转让给了原告；8.全州玉龙新都花园小区尚悦物业管理服务人员名单；9.玉龙新都花园服务工作汇报；10.全州玉龙新都花园业主委员会成立备案表；11.玉龙新都花园服务费用交纳情况，拟证明玉龙花园总住户2300多户的物业交纳情况；12.玉龙新都花园改选栋长和业主委员会情况说明、玉龙花园综合整治栋长选举工作人员分配表、综合整治领导小组第2、3整治公告。被告质证后认为：对原告提交的证据均不认可，业委会成员未经业主大会选举产生，其与原告签订的物业管理合同是无效的。被告提交的证据如下：1.2017年1月1日《全州县玉龙新都花园物业管理委托合同》，拟证明原告与现业委会恶意串通提高物业费收费标准；2.玉龙小区栋长调查问卷二份，拟证明栋长不认可现行收费标准。原告质证后认为：被告提交的证据与本案无关联性。本院认为，原告提交的证据，被告虽不认可，但对于全州玉龙新都花园业主委员会成立及原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司管理玉龙新都花园事实是知晓的，予以确认并在卷佐证，作为本案事实依据；被告提交的证据，不能证明自己的主张，不予采信。 本院经审理认定事实如下：因全州县玉龙新都花园前物业管理混乱，影响了县城形象，主管部门决定对全州玉龙新都花园予以综合治理。业主通过全州镇政府的组织在所在的居委会选举了栋长、产生了业委会。2017年7月5日，全州县玉龙新都花园业主委员会招标公告，决定采用向社会邀请招标方式聘请物业服务公司进行管理，原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司系物业服务单位，经过投标后中标。2017年8月1日，桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司与全州县玉龙新都花园业主委员会签订了《全州玉龙新都花园物业管理委托合同》，合同约定：小区住宅物业服务费暂时按建筑面积每月每平方米0.5元的标准计算等。该合同亦注明：经协商，景顺物业委托乙方（原告）收取2017年4月1日至2017年7月31日共计4个月的物业费用，所收费用按景顺物业签订的合同收费标准收取。合同签订后，原告按照合同进行了物业管理服务。玉龙新都花园业主已有大部分交纳了2017、2018年的物业服务费。本案被告唐某某系该小区3栋2单元202号房屋(该房屋面积115.33平方米)的业主，2017年4月至2018年12月(2017年4月至7月由前物业公司景顺物业委托原告收取)物业服务费1118.7元至今未缴纳。 本院认为，合同是确立双方权利义务关系的协议，一经合法成立即具有法律效力，合同双方均应当严格履行合同义务，否则将承担合同违约责任。本案中，全州玉龙新都花园小区业主委员会代表该小区全体业主与桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司之间签订的《全州玉龙新都花园物业管理委托合同》，虽然未经业主大会批准，但订立合同后进行了公示，履行了相关的备案手续，且绝大部分业主已按合同履行合同义务，应视为该合同得到了追认，系有效的合同，双方均应按合同约定的数额及方式履行自己的全部合同义务。本案中，原告桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司依据合同为小区物业实施了物业管理服务，履行合同义务，被告作为业主应按合同约定的收费标准及支付时间交纳物业服务费用。现被告唐某某尚欠物业费1118.7元未付，已构成合同违约。本案原告起诉，有事实和法律依据，其要求被告给付物业服务费用的诉讼请求，应依法予以支持。被告唐某某虽然以合同无效及按惯例交纳物业费至2018年4月为由予以抗辩，但未提供充分证据证实，其抗辩主张因缺乏法律依据而不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《物业管理条例》第四十一条、第六十四条之规定，判决如下： 被告唐某某于本判决生效后十日内向桂林全州县尚悦物业管理服务有限公司支付2017年4月至2018年12月的物业服务费共计人民币1118.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告唐某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  王桔萍 二〇一九年六月十日 法官助理彭琦 书记员刘香兰