四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1502民初2528号 原告：张家平，男，1963年6月8日出生，汉族，住四川省屏山县。 委托诉讼代理人：张毅，男，1988年12月20日出生，汉族，住四川省屏山县，系原告张家平之子。 原告：周晓玲，女，1965年9月15日出生，汉族，住四川省屏山县。 委托诉讼代理人：张家平，男，1963年6月8日出生，汉族，住四川省屏山县，系原告周晓玲丈夫。 被告：宜宾亿联置业投资有限公司，住所地宜宾临港经济技术开发区长江北路西段附二段****楼**，统一社会信用代码：91511500572770182F。 法定代表人：林佳伟。 委托诉讼代理人：石庆华，四川戎星律师事务所律师，执业证号15115201611467651。 委托诉讼代理人：李明，四川戎星律师事务所律师，执业证号15115201410637912。 原告张家平、周晓玲与被告宜宾亿联置业投资有限公司（以下简称亿联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭审理了本案。原告张家平及其委托诉讼代理人张毅、原告周晓玲的委托诉讼代理人张家平、被告亿联公司的委托诉讼代理人石庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张家平、周晓玲向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告宜宾亿联置业投资有限公司支付延期交付8栋425号房屋违约金从2016年1月1日至2018年7月27日，计：48498.00元。2、判令被告承担本案的诉讼费。 事实与理由：宜宾亿联公司正在销售位于西南轻工博览城的8号楼，用途是办公用房，并且是一房一户水表、一户电表的配置，而且又可以作为酒店经营。我们于2013年12月3日确认订购32间房屋，并于同年12月10日签订《商品房买卖合同》，房号分别为8号楼1-128号作为酒店登记室，门面房内作为酒店客房，515-528号作为办公用房，同时付完32套房屋是首付款3284032元，又同时签订按揭协议在工商银行按揭放款293万元，月利息5.25‰。根据《商品房买卖合同》的约定，如果迟延交付房屋的违约金按日万分之三计算到交房日为止。我们在履行完商品房买卖合同所约定的首付款和按揭款手续之后，我们在2013年12月18日用该32套房屋注册方园酒店有限公司，又于2014年3月12日以方园酒店名义与魏刚房屋设计室签订酒店装修设计合同，在交房日到期时的2014年4月4日我携带酒店装修图11份去被告处领取32套房屋进行装修。被告回答8号楼还未竣工，要到2014年8月才能交付，并会书面通知我去接房。后我们又在2014年8月去被告处要求接收32套房屋，被告又要求我方出示方园酒店的消防设计图，2014年9月1日我代表方园酒店有限公司与四川玉龙建设工程有限公司宜宾分公司签订消防工程合同并将消防设计图共18页交给被告，被告又说要在2014年11月中旬才能移交房屋。2014年11月下旬我方接收房屋未果，2014年12月起至2018年6月期间我方要求被告将32套房屋交付仍未果，直到2018年7月27日被告才将32套房屋移交给我。被告没有按照《商品房买卖合同》的约定移交给我相应的房屋设备和房屋保修等手续，被告叫港亿物管公司收了我方装修清洁费8103元，装修保证金16205元至今也没有归还于我方。被告移交的32套房屋我方于2018年7月22日请水电工前去查看，房屋设施设备与《商品房买卖合同》的约定不相符，房屋一些设施设备是由我方出钱安装维修的，至今被告都没有支付给我这些费用。交房至今被告没有为我办理房产证，我方多次催问被告交付房屋保修手册、房屋设施清单，至今未果。被告实际早在2016年1月已将范成德、郑良彬的房屋301号-314号、501号-514号出售给欧其拉格、彭丽、郑世雄等人，被告应当承担从2016年1月至2018年7月27日的违约金。请求法院判令被告亿联公司承担8栋425号商品房自合同约定交房之日至实际交房之日按日万分之三计算的逾期交房违约金48498元。 被告亿联公司辩称：1、我方认为案涉的房屋在2014年1月24日就已经竣工验收合格达到交付条件，我们公司从2014年3月21日起就在宜宾日报上进行了公告，要求轻工博览城1号楼、3号楼、8号楼、30号楼的购买业主前来办理收房手续，也明确了交房地点为轻工博览城的展示中心，交房时间为2014年3月21日至2014年4月25日，是原告一直未来办理接房手续；2、在2015年3月我方对原告发放了交房通知，并且也以邮寄的送达方式向原告进行送达，在2018年6月22日原告方缴纳了案涉32间房屋的从2014年4月1日至2018年6月22日的物管费，也应视为交房日期为2014年4月1日的认可；3、合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交：原告身份证、企业信息、《商品房买卖合同》、《企业名称预先核准通知书》、西南轻工博览城8号楼装修设计图合同、收据、西南轻工博览城8号楼方园酒店消防合同、张家平要求接收房屋通知书、张家平要求接收装修房屋的说明、在场人:王元国、韦师才、陈建,舒德华的证明、港亿物管公司《收据》、港亿物管公司《收据》、中国西南轻工博览城商铺装修许可证、装修竣工验收表、港亿物管公司员工苟永洪《收据》、四川省建设工程造价预算水表书、张家平中国工商银行转账单、丁念禄收卷帘门安装收款收据、8栋房屋排水不通、业主的反映、防水维修合同3页、排水维修费、张家平向宜宾临港房地产管理局投诉、张家平向宜宾市长信箱投诉、商铺装修管理协议、关于8号楼的补充协议1(两份)及补充协议2、情况反映、亿联公司营业执照、法人身份证明、竣工验收备案书、报纸公告、挂号信回单、交房通知、物管费收据等证据，本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张家平、周小玲系夫妻关系，二原告拟购买由被告开发建设的位于宜宾市临港经济技术开发区西南轻工博览城8号楼425号等商品房用于经营酒店，二原告于2013年12月3日先与被告签订了《关于8号楼的补充协议》两份，后二原告（合同买受人）与被告亿联公司（合同出卖人）于2013年12月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、出卖人以出让方式取得宜宾市临港开发区LG-110-04地块的国有土地使用权。该地块的国有土地使用证号为宜市临港国用（2011）第××号，土地使用权面积为：166670㎡，买受人购买的商品房所在土地用途为商业用地，土地使用年限自2011年11月3日至2050年11月2日止。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房为中国西南轻工博览城，建设工程规划许可证号为：建字第（2012）临港34号，建设工程施工许可证号为：512501201300131001。建设工程施工合同约定的开工日期为：2012年11月17日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2013年8月1日。2、买受人所购商品房的基本情况：该商品房为第一条规定项目中的08幢4层425号，预测建筑面积共47.62平方米，套内建筑面积33.18平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.44平方米。3、计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3600元，总价款人民币171432元。4、付款方式及期限：买受人采取贷款方式付款，可以首期支付购房总价款91432元，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。5、（合同第十一条）出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应符合下列第1、2、6项所列条件：（1）该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……（6）由于国土原因造成不能交地影响整个项目验收，出卖人将分批次验收、分批次交房，买受人对此无任何异议。6、（合同第十三条）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第（1）种方式处理。逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房交付之日起30内向买受人支付违约金。7、（合同第十五条）交接手续：该商品房达到第十一条约定交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进、地点以及应当携带的证件出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。 2014年8月12日，二原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订了《关于8号楼的补充协议（二）》，该补充协议第五项约定：乙方在8号楼楼顶开洞的事宜，由于现整个工程还没有综合验收，待整个项目综合验收后，在保证结构安全的前提下甲方同意在楼顶开洞，费用自理，甲方协助办理相应的审批手续。 《商品房买卖合同》签订后，二原告以按揭贷款的方式向被告支付了案涉房屋的购房款171432元。庭审中，被告当庭对原告已支付购房款的事实予以确认；原被告双方均认可案涉商品房的实际交付时间为2018年6月25日。 另查明，被告亿联公司于2014年3月21日在宜宾日报刊登“中国西南轻工博览城（1号、3号、8号、30号）交房公告”，主要内容为：1号、3号、8号、30号楼栋房屋业主务必于电话通知的时间内，到中国西南轻工博览城展示中心领取《交房须知》和《业主收房缴费通知》，并请业主按照《交房通知》和《业主收房缴费通知》准备相关资料和款项前来办理收房手续；交房时间：2014年3月21日-25日（9:00-17:00）。 本院认为，二原告与被告亿联公司签订的《商品房买卖合同》、两份《关于8号楼的补充协议》、《关于8号楼的补充协议（二）》均系双方当事人的真实意思表示，上述合同及协议未违反法律强制性规定，合同成立并生效，本院依法予以确认，双方均应当按照合同约定全面履行合同义务。二原告已按约向被告履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定的时间向二原告交付房屋。根据二原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2014年3月31日前向买受人交付案涉商品房。而被告实际上于2018年6月25日向二原告移交案涉商品房，被告的行为已违反合同约定，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。 关于被告抗辩案涉商品房于2014年1月24日已竣工验收合格达到交付条件，被告于2014年3月21日在宜宾日报上进行了公告，要求轻工博览城1号楼、3号楼、8号楼、30号楼的购买业主前来办理接房手续，公告上明确了交房地点为轻工博览城展示中心，交房时间为2014年3月21日至2014年4月25日，公告后原告一直未来办理接房手续，被告于2015年3月另向原告邮寄了书面的交房通知，被告已履行了通知义务，被告逾期交付房屋系二原告自身原因导致，被告认为二原告的诉请无事实依据。本院认为，首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：交接手续为该商品房达到第十一条约定交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。而被告、地点以及应当携带的证件据，但该收据并未载明邮件的交寄内容，也无收件人的签字，该证据并不能够证明被告按约向原告履行了交房的书面通知义务。此外，被告通过在报纸上刊登交房公告方式也不符合合同约定。其次，根据双方订立的《商品房买卖合同》第十一条约定，被告交付案涉商品房应当符合所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、由于国土原因造成不能交地影响整个项目验收，出卖人将分批次验收、分批次交房，买受人对此无任何异议。十五条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。而被告仅向本院提交了案涉商品房的竣工验收备案表，未提交规划验收批准文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，也未提交其逾期交房系因国土原因造成不能交地影响整个项目验收的相关证据。而竣工验收备案表中载明案涉工程竣工验收备案的时间为2014年4月8日，被告在不符合交房条件的情况下于2014年3月21登报公告交房,不符合合同约定；且原被告双方于2014年8月12日签订的《关于8号楼的补充协议（二）》中被告明确载明“现整个工程还没有综合验收”，故被告提交的证据自相矛盾，其所举证据不能够证明其在合同约定的交房时间内已向被告交房。即使被告按约定时间交房，但如果被告未按合同约定出示上述证明文件或者出示上述证明文件不齐全，原告也有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任也应由被告承担。因此，对被告的该抗辩主张，本院不予采信。 二原告请求被告支付逾期交房的违约金符合合同约定，但二原告诉请的违约金计算时间有误，违约金的计算截止日期应为房屋实际交付日2018年6月25日，即违约金的计算期间为2016年1月1日起至2018年6月25日止，共计907天。根据双方订立的《商品房买卖合同》约定，违约金的计算标准以全部购房款为基数，按日万分之三的标准计算。虽然原告未向本院提交被告逾期交房给其造成损失的相关证据，但合同约定的违约金计算标准并未明显超过同地段同类房屋的租金标准。本院综合合同履行情况、预期利益、被告逾期交房给原告经营酒店带来的影响等因素，对被告以违约金过高为由请求调整违约金不予支持。 综上，被告向二原告支付的违约金以购房款171432元为基数，按照日万分之三的标准，从2016年1月1日起计算至2018年6月25日止，共计907天，被告应支付二原告违约金合计46646.65元（171432元×0.0003/天×907天）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告宜宾亿联置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张家平、周晓玲违约金46646.65元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1012元，减半收取计506元，由被告宜宾亿联置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵杨 二〇一九年六月二十八日 法官助理李会 书记员李皓琦