文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1302民初9928号原告：浙江绿升物业服务有限公司宿迁分公司,统一社会信用代码：91321302MA1MATKQ2C，住所地宿迁市宿城区青海湖路**（浙富世贸广场售楼部**）。负责人：丁文朋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡雪峰，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余金娇，系该公司员工。被告：徐备，男，1974年6月14日出生，住宿迁市宿城区。原告浙江绿升物业服务有限公司宿迁分公司（以下简称绿升物业）与被告徐备物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2018年3月28日公开开庭进行了审理，原告绿升物业委托诉讼代理人胡雪峰、余金娇，被告徐备到庭参加诉讼。2019年4月25日再次公开开庭进行了审理，原告绿升物业委托诉讼代理人胡雪峰、被告徐备到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿升物业向本院提出诉讼请求：一、判决被告给付原告2017年10月1日至2018年12月31日物业服务费、公共能耗费、电梯维保费合计3081元（1.80元/月/㎡×131.67㎡×15月，其中物业服务费0.82元/月/㎡，公共耗能费0.5元/月/㎡，电梯维保费0.48元/月/㎡；后变更为1.56元/月/㎡×131.67㎡×15月，其中物业服务费0.82元/月/㎡，公共耗能费0.46元/月/㎡，电梯维保费0.28元/月/㎡，取整，下同）及违约金（以3081元为基数，按日千分之二的标准，自2017年10月1日起计算至实际支付之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与宿迁浙富置业有限公司签订《浙富世茂广场前期物业服务合同》，被告为浙富.世茂广场小区业主，原告与被告建立物业服务合同关系。上述合同约定高层住宅物业费按照1.8元/月/㎡（含能耗费），缴费时间为每12个月缴纳一次，逾期支付按每日千分之二加收滞纳金。原告一直为宿迁浙富.世茂广场提供物业服务。对于2017年10月1日至2018年12月31日物业服务费等，原告多次催告，被告拖欠不付。故诉至法院提出上述请求。被告徐备辩称：请求驳回原告诉讼请求。1、原告主张的物业服务收费标准过高，物业服务与物业收费不成正比，物业收费按照五星级标准收取，物业服务并未达到相应标准，应扣减相应物业服务费。2、物业公司应出具公摊水电、电梯维保等费用发票，并由全体业主分摊，不应仅由实际入住业主分摊。3、小区广告等经营性收入应归全体业主所有。4、合同约定的违约金过高。5、原告对小区内电瓶车充电进行收费，应提供相应票据。经审理查明：2015年10月9日，案外人宿迁浙富置业有限公司（甲方，浙富世茂广场小区建设单位）与原告绿升物业（乙方）签订《浙富世茂广场前期物业服务合同》一份，约定：一、甲方聘用乙方为世茂广场提供物业服务。项目分五期交付，一期交付时间为2015年12月15日，交付高层面积为78506.55㎡、商铺……四期交付时间为2018年12月31日，交付面积高层为78506㎡……各项目各期交付的具体时间和交付面积以甲方书面通知的实际交付时间和面积为准（上述一期高层实际交付为78156㎡，取整）。二、乙方提供物业管理服务应达到约定的质量标准：1、公共服务。接待和值守按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》（以下简称《省标》），服务时限按《省标》五级执行。2、房屋、共用设施、设备维护与管理。巡检、装修管理按《省标》执行等。3、清洁管理。共用楼道保洁、电梯及电梯厅保洁、道路保洁等按《省标》五级执行。4、园林绿化养护与管理。草坪、园林树木、花坛、人工湖、喷水池等按《省标》五级执行。5、安全防范。人员组织、门卫、巡逻等按《省标》五级执行。6、其他。紧急事故反应、消防、档案资料、专项服务、特约服务等按《省标》执行。三、前期物业服务期限自2015年12月15日起至第一届业主委员会成立后与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。四、前期物业服务费，高层住宅1.32元/月/㎡（含公共能耗费0.5元/月/㎡），高层住宅园区增值服务费0.48元/月/㎡。五、物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等。六、物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。七、属于全体业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备等在业主委员会成立之前由乙方经营管理，经营收入扣除必要的成本外，其余作为收益归全体业主共有，用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，配套设施经营维护等。八、业主或物业使用违反合同约定，逾期支付物业服务费的应付每日千分之二滞纳金。2017年8月，经宿迁市宿城区物价局等批准，浙富.世茂广场小区前期物业收费备案情况为:1、合同约定物业服务标准为五星级，住宅高层为184511㎡。2、普通住宅物业管理公共服务费标准为0.82元/月/㎡（最高限价），约定预收，以房屋买卖合同、前期物业服务合同等约定标准为准，约定标准不能超过政府指导价。2、代收代缴公摊费用。预收以物业合同约定为依据。（1）公共水电费。0.5元/月/㎡，约定预收，提交约定分摊方式和分摊测算办法，没有约定分摊方式的，按业主专有建筑面积占总面积比例分摊。（2）电梯检测维护保养费用。0.48元/月/㎡，预约收取等。自2016年10月1日起至庭审时，原告一直为该小区提供物业服务。原告为涉案小区代付共用水电费（具体计算见附件）及电梯维保费等为：1、2016年9月至2017年9月，水费26003元（取整，下同），电费241842元，电梯维保费18370元（17500元+870元），合计286215元；2、2017年10月至2018年12月，水费17642元、电费291708元、电梯维保费14040元（10530元+3510元，结合电梯免保期、被告自认应从2018年9月1日起计算等情况认定），合计323390元。被告徐备系宿迁市宿城区浙富.世茂广场小区2幢1704室业主。2014年12月，被告与宿迁浙富置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：买受人同意在交房前，与出卖人选聘的物业管理单位签订前期物业合同，并按照物价局核定的标准缴纳物业服务费。被告自认房屋面积为131.68㎡。2016年9月9日，该房屋交付使用。同日，被告缴纳了涉案房屋2016年10月1日至2017年9月30日物业服务费。关于该期间被告应缴纳的公共能耗费及电梯维保费等,原告自认由宿迁浙富置业有限公司代为缴纳，缴纳标准分别为0.5元/月/㎡、0.48元/月/㎡。2017年10月1日至2018年12月31日期间涉案房屋的物业服务费用、公共能耗费及电梯维保费等，被告未向原告缴纳。截至本案法庭辩论结束前，涉案小区未成立业主委员会。原告因向被告索要上述物业服务费等未果因而成讼。以上事实有《浙富世茂广场前期物业服务合同》，居委会证明，备案证明，宿迁市市区普通住宅前期物业收费备案表，水电费及电梯维保发票，被告物业费发票，新梯维保移交资料汇编，电梯维修、保养合同、《商品房买卖合同》、证人证言及当事人陈述在卷佐证。本院认为：被告徐备为涉案小区业主，原告与建设单位签订的《浙富世茂广场前期物业服务合同》对原被告具有约束力，原被告之间存在物业服务合同的法律关系。原告应当按照合同有效约定，提供物业管理服务。被告也应当按照合同有效约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。关于物业服务费，《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。”据此，结合上述合同、物价局等备案文件及原告主张，被告应向原告支付2017年10月1日至2018年12月31日物业服务费的总额为1620元（0.82元/月/㎡×131.67㎡×15月），对此本院依法予以支持。被告辩称原告服务不到位，应扣减物业服务费，被告举证的照片、证人证言等不能证明原告提供的服务存在明显瑕疵，故被告该项辩称本院不予采信。关于公共能耗费及电梯维保费，《江苏省物业管理条例》第五十二条第一款规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”第七十五条第一款规定：“住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。”据此，结合上述合同及物价局等备案文件，原告依据约定预收公共耗能费及电梯维保费后，应由全体业主按照实际费用和约定方式分摊。本案中，原告预收2016年10月至2017年9月期间该项费用，标准合计为0.98元/月/㎡。根据原告举证，该项费用实际分摊：1、2016年9月至2017年9月为0.31元/月/㎡（286215元/78156㎡/12个月，面积以实际交付面积为准，非备案面积，下同）；2、2017年10月至2018年12月为0.34元/月/㎡（323390元/78156㎡/12个月）。故原告预收的该项费用，足够支付2017年10月至2018年12月期间实际代付费用分摊，原告主张被告再给付，本院不予支持。该项费用计算明细中，原告主张实际代付费用包含人员工资等，不符合上述法规，与上述合同约定物业服务费主要用于支付管理服务人员工资等亦不相符，本院不予支持。原告另主张2017年10至2018年12月期间代付费用包括2019年发票金额，因原告提供的该部分发票不能证实系发生于2018年，故本案不予支持（如有实际发生，原告可在下一年度费用中另行主张）。关于被告辩称经营性收益归全体业主所有、原告设置电动车充电设备收取电费等问题，被告可另行主张，本案不予审查。关于违约金，被告应按约定及相关法规及时缴纳物业服务费，现被告未按约定给付，应向原告承担违约责任。关于违约金数额，因原告主张的计算标准过高、计算基数应以实际应付金额为准、计算期间应依据合同约定等，对此本院依法调整为：以1296元（0.82元/月/㎡×131.67㎡×12月）为基数，按月利率2%的标准，自2017年10月16日起计算至实际支付之日止；以324元（0.82元/月/㎡×131.67㎡×3月）为基数，按月利率2%的标准，自2018年1月16日起计算至实际支付之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告徐备于本判决生效之日起三日内给付原告浙江绿升物业服务有限公司宿迁分公司物业服务费1620元及违约金（以1296元为基数，按月利率2%的标准，自2017年10月16日起计算至实际支付之日止；以324元为基数，按月利率2%的标准，自2018年10月16日起计算至实际支付之日止）。二、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司宿迁分公司对被告徐备的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告徐备负担（原告已预交，被告在履行付款义务时一并偿还原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧玉艳人民陪审员  杨征明人民陪审员  李 莉二〇一九年六月十日书 记 员  程 子附件：1、2016年9月至2017年10月水费明细            时间（年、月、日）              水费金额（元）                  2017.3.16              2251.71                  2017.3.16              361.44                  2017.3.16              7745.71                  2017.3.16              762.71                  2017.3.16              571.61                  2017.3.16              81.72                  2017.3.16              46                  2017.5.23              1028.7                  2017.5.23              74.72                  2017.5.23              149.85                  2017.5.23              17.59                  2017.5.23              204.08                  2017.5.23              3812.09                  2017.8.29              182.25                  2017.8.29              592.56                  2017.8.29              3350.52                  2017.8.29              648                  2017.8.29              270                  2017.8.29              46.25                  2017.11.22              14.16                  2017.11.22              43.75                  2017.11.22              724.95                  2017.11.22              39.15                  2017.11.22              2983.21                  合计              26002.73                  时间（年、月、日）              水费金额（元）                  2018.2.26              2254.08                  2018.2.26              2905.65                  2018.5.25              1818.77                  2018.5.25              1359.36                  2018.5.28              22.95                  2018.8.28              4007.75                  2018.8.27              40.5                  2018.8.27              1343.25                  2018.11.20              2632.82                  2018.11.20              625.92                  2018.11.20              630.45                  合计              17641.5      2、2017年10月至2018年12月水费明细3、2016年9月至2017年9月电费明细            时间（年、月、日）              电费金额（元）                  2016.11.18              36094.53                  2016.11.18              26767.73                  2017.3.6              18931.15                  2017.4.6              46608.08                  2017.4.14              15138.33                  2017.5.12              12487.65                  2017.6.15              13990.31                  2017.7.17              14639.94                  2017.8.17              20378.56                  2017.9.2              19068.22                  2017.10.24              17737.78                  合计              241842.28      4、2017年10月至2018年12月电费明细            时间（年、月、日）              电费金额（元）                  2017.11.20              18140.5                  2017.12.21              18037.18                  2018.1.16              20428.63                  2018.2.14              23294.46                  2018.3.19              20431.74                  2018.4.16              24699.8                  2018.5.15              24634.95                  2018.6.14              22582.68                  2018.7.13              22800.54                  2018.8.16              20808.67                  2018.9.2              20706.45                  2018.10.15              18388.68                  2018.11.15              18138.98                  2018.12.13              18615.1                  合计              291708.36      法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。