湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初4920号原告（反诉被告）：李泽彬，男，1989年6月5日出生，汉族，住湖南省双峰县。原告（反诉被告）：李新，女，1990年2月27日出生，汉族，住湖南省双峰县。两原告共同委托诉讼代理人：唐娅信，湖南通程律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：颜小娟，湖南通程律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙西湖房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖路**。法定代表人：黄丽莎,公司董事长。委托诉讼代理人：聂志刚，湖南普特律师事务所律师。委托诉讼代理人：向银鹤，湖南普特律师事务所律师。原告(反诉被告)李泽彬、李新诉被告（反诉原告）长沙西湖房地产开发有限公司（以下简称西湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，在审理过程中，被告西湖公司提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人唐娅信、颜小娟，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人聂志刚、向银鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李泽彬、李新向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付迟延交房违约金34600元（自2017年12月1日起至2018年6月22日止以总购房款为基数按照每日0.1‰的标准计付），并按此标准继续向原告计付违约金至房屋符合交付标准之日止；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2017年5月4日签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于长沙岳麓区金星中路168号项目名称为龙王港小区二期13栋301号房屋，建筑面积191.32㎡，合同总价款1549500元，原告以首付款和银行贷款方式向被告支付购房款，被告于2017年11月30日前向原告交付验收合格的房屋，否则被告按原告已付房款的0.11‰每日的标准向原告支付违约金。上述合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款，但被告未按合同约定于2017年11月30日前向原告交付该房屋，此后，经原告等业主多次催促，被告于2018年6月22日向原告交付房屋，然原告收房后发现该房屋所属的小区配套设施不全、绿化不完善、消防通道未施工，即被告向原告交付的该房屋存在严重的居住安全隐患。综上，被告逾期交房的事实清楚，期间双方也多次就逾期交房的违约金事宜进行协商，均未能达成一致意见。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告西湖公司辩称：一、原告所诉称的房屋延期交付，依据双方合同约定，被告不承担延期交房的责任。被告基于合同补充协议第四条的约定，被告具有免除延期交房违约责任的权利。导致本项目工程延期的主要原因有两个方面：（一）本项目原规划项目的用电系专有供电设施，在项目建设过程中2017年根据长沙市政府政策规定所有在建和新建的商品房住宅小区专电一律改为公电，被告因此调整原有的供电设备的使用方式，将专电变更为公电并另行进行设计，重新由供电部门进行公电的建设施工，由此导致本项目预计的完工时间延长，依据合同补充协议第四条第四点约定：“遇下列特殊原因，主合同约定的交房期限据实顺延、市政基础设施和其他设施达到约定使用标准的时间也作相应顺延，并且不视为出卖人违约，出卖人无需为前述时间的顺延承担任何法律责任：……（2）相关法律、法规和政策规定致使工期延误；（3）经规划行政主管部门、设计单位同意的规划、设计变更所致；……（5）因市政公共设施施工致使工期延误。”被告的该项目由于建设过程中涉及政策调整导致原有设计要进行调整以及施工，因此产生的施工工期的延长，依据上述约定，被告不应该承担逾期交房的责任。（二）由于长沙市市政公共设施施工导致本项目的工期延长。本项目原有的开发面积中有10000平方米按照政府规定是开发为经济适用房，在建设过程中根据政府部门调整的规定将经济适用房全部改成了商品房，同时龙王港小区内的道路调整为市政道路，该道路的施工交由被告公司进行施工，该道路截止到2018年11月政府部门才核准施工许可证，所以导致整个工程无法进行验收，由此造成本项目交房时间延长。根据补充协议中第四条第四点第五项约定，被告基于上述理由导致交房延期，不应承担逾期交房的责任。二、2017年11月30日所有房屋完成了消防验收备案，在2017年9月14日涉案房屋均已经取得合同约定的五方验收合格，被告作为建设方组织施工方、监理方、设计方、勘查方对项目进行竣工验收，符合合同中第八条第一点的交房约定，依据双方补充协议第五条第二点约定：“除非出卖人另有通知，买受人应在主合同约定的交房之日直接到出卖人处办理房屋交接手续，买受人未依约前来办理好房屋交接手续的，视为出卖人已在约定的交房日期将符合约定标准的商品房交付买受人。”也就是说出卖人的房屋在合同约定时间已经完成了五方验收，依据合同约定出卖人无需向买受人出示收房通知，因此本案原告认为被告延期交房缺乏事实依据。三、原被告签订的合同中关于逾期交房的违约责任约定不明，原告主张的违约金请求金额没有事实依据和法律依据。合同第十一条约定的逾期交房的违约金条款有歧义：逾期在120日内的，出卖人向买受人支付日0.11‰的违约金……，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同约定存在歧义，视为无效，原告所主张的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。四、原告存在逾期支付房款。原告并没有提供证据证明至今已履行商品房买卖合同中的付款义务，原告如未履行商品房买卖合同中的义务，则被告无需承担逾期交房的责任，原告至今未能提交全部证据证实其已经支付了合同约定的所有费用，例如相关的契税、印花税、办证的费用、逾期支付房款并没有向被告偿付违约金，按照双方补充协议第四条第二点约定，买受人未付清购房款、违约金、赔偿金或利息的，则出卖人有权延迟交房、延迟提交办理产证的资料。五、涉案房屋已在2017年9月14日完成了竣工验收，基于被告前述的客观原因导致的工期延长，被告对于迟延完工具有免责的客观事实，且延迟交付有适当理由，按照合同约定原告应视为接受房屋。综上所述，被告认为原告所主张的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告西湖公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金934元（自2017年4月17日至2017年5月4日止以首付款549500元为计算基数按照0.1‰每天的标准计付）；2、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉被告与反诉原告于2016年4月16日签订了《长沙市商品房买卖合同》，根据合同第六条、第七条及补充协议第二条规定“物业维修基金、契税、印花税、办证相关费用等……由出卖人在签订合同时收取或代收”。第三条第6项“买受人逾期缴清契税、维修基金和办证相关费用、逾期提交按揭所需资料、逾期缴清办理按揭贷款相关费用及逾期配合银行办理按揭相关手续的，均视为买受人逾期付款，应按主合同第七条约定承担责任，且……房屋延期交付的责任均由买受人自行承担”、第五条第4项“或因买受人未付清房款、有关契税、维修基金及合同约定的违约金等原因，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成延期交房的违约责任”等约定，反诉被告未按合同约定期限向反诉原告交付房款或其他款项，应向反诉原告支付逾期应付款0.1‰每天的违约金，且逾期付款违约金应在房屋办理交付前主动向反诉原告付清，而反诉被告至今未付。反诉被告履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任，双方合同约定反诉被告的付款义务在先，反诉被告违约在先，反诉原告有权主张先履行抗辩权。反诉原告为维护自己的权利，特提出反诉。反诉被告李泽彬、李新辩称：反诉原告未就其反诉主张尽到举证责任，且其反诉请求金额的计算和确定方式中，可以很明显地看出其借反诉拖延诉讼的意图。反诉原告的反诉请求金额的计算方式是以首付款为基数，自合同约定的首付款支付日次日计算至发票开具日期止。如计算出来的金额超过1万元，则选取一个比例主张，以确保诉讼请求金额不超过1万元。可见，反诉原告实际是认可反诉被告已实际全部付清购房款，在此种情况下，反诉原告主张反诉被告有迟延付款行为，就此应当承担举证责任，但反诉原告并未就反诉提供任何证据。反诉原告将发票开具日期视为实际付款日，然而，在商品房预售合同中，作为开发商迟延开具发票是普遍现象，同时，从反诉原告在同类型案件中的反诉请求的计算方式中，也可看出反诉原告实际上是承认发票开具迟延的事实。综上，恳请依法驳回反诉请求，并对其恶意拖延、浪费司法资源的做法作出严肃处理。经审理查明：原告李泽彬、李新与被告西湖公司于2017年5月4日签订《长沙市商品房买卖合同》及附件（合同编号：XX150229301），合同约定原告购买由被告开发的位于长沙市岳麓区金星中路168号龙王港小区二期13栋3层301号房屋，总价款为人民币1549500元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人以银行按揭方式付款的，应于2017年4月16日向出卖人交付首付房款（含定金）549500元，剩余房款1000000元向中国建设银行股份有限公司湖南省分行申请贷款，出卖人应协助办理。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.1‰的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按房屋总价的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.1‰的违约金。第八条交付时间及条件约定：（一）出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收，2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定：（一）城市基础设施（工程）：1、供水：2017年11月30日达到接通条件；2、供电：2017年11月30日达到接通条件；3、燃气：2017年11月30日达到接通条件；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）：公共服务设施与商业配套设施，没有明确约定交付使用时间的，其竣工时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间。第十条交接手续约定：（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件十一条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在120日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.11‰的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同附件九《商品房买卖合同》补充协议第四条对主合同第八条的补充约定：1、本条商品房验收备案是指出卖人出具建设方、施工方、设计方、监理方和勘探方验收商品房通过的相关文件或表格。4、遇下列特殊原因，主合同约定的交房期限据实顺延、市政基础设施和其他设施达到约定使用标准的时间也作相应顺延，并且不视为出卖人违约，出卖人无需为前述时间的顺延承担任何法律责任：（1）、不可抗力（包括但不限于战争、水灾、地、地震等及其他出卖人不能预见能控制、不能避免、不能克服的事件）；（2）、相关法律、法规和政策规定致使工期延误；（3）、经规划行政主管部门、设计单位同意的规划、设计变更所致；（4）、非因出卖人过错而由政府行政部门作为的行政行为，（包括但不限于行政检查、停工通知等）致使工期延误；（5）、因市政公共设施施工致使工期延误。以上特殊原因，出卖人可凭相关证明文件，据实予以延期。出卖人应于取得该证明文件起60日内书面告知买受人。合同签订当日，原告支付了购房首付款，并办理了银行按揭贷款，被告接受了房屋价款，并于2017年5月4日、2018年6月22日向原告开具了发票。被告开发建设的恩瑞麓山名园G、F组团二期13、14、15、16栋于2018年8月14日竣工验收。2018年8月2日原告办理了收房手续。上述事实，有当事人的陈述，原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、湖南增值税普通发票、《关于龙王港小区二期（恩瑞御西湖小区）有关问题的回复》、《信息公开申请告知书》、《工程竣工验收备案表》、被告提交并经庭审质证的《交房手续单》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为以下三个方面：一、关于被告是否违约即是否逾期交房的问题。原告与被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告依约向被告交纳了购房款，被告应依约于2017年11月30日前向原告交付符合合同约定条件的房屋。原告提交了《竣工验收备案表》以证明涉案房屋于2018年8月14日竣工验收，被告提交了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》以证明涉案房屋于2017年9月14日竣工验收。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，当事人就数个证据对同一事实的证明力，可以依据下列原则认定：物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力大于其他书证、视听资料和证人证言。原告提交的《竣工验收备案表》系从湖南湘江新区管理委员会住建环保局信息公开取得，其证明力大于被告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，故本院认定涉案房屋于2018年8月14日竣工验收合格。原告虽然于2018年6月22日收房，但涉案房屋于2018年8月14日才达到交付条件。因此，被告并没有按照合同约定时间向原告交付符合合同约定条件的房屋，构成违约，应承担违约责任。对于被告主张是由于规划设计专电变为公电及市政公共设施施工导致延期交房可以免除其违约责任，因被告未提交充分证据予以证实，故对被告的该主张本院不予采纳。二、关于原告诉请违约金是否过高的问题。被告主张原告请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告逾期交房的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款0.11‰的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付自2017年12月1日起至2018年6月22日逾期交房的违约金20760元（1549500元×0.066‰×203天=20760元），自2018年6月23日起至2018年8月14日止的未达到交房条件的违约金2659元（1549500元×0.033‰×52天=2659元），共计23419元，对原告所主张的诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。三、关于反诉被告是否应当支付逾期付款违约金的问题。对于反诉原告主张反诉被告逾期付款要求支付违约金的反诉请求，因反诉原告没有提供充分证据证明反诉被告存在逾期付款的行为，且根据房地产市场交易习惯，商品房买卖是房屋买受人先交清首付款办好贷款以后，出卖人才向买受人开具发票，故本院对反诉原告的反诉请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）长沙西湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李泽彬、李新违约金23419元；二、驳回原告（反诉被告）李泽彬、李新的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）长沙西湖房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费666元，减半收取333元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，共计358元，由被告（反诉原告）长沙西湖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇一九年六月二十五日法官助理谢加斌书记员陈果