文书内容重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0120民初3523号原告：重庆市昊泰物业管理有限责任公司，住所地：重庆市璧山区璧城街道文星路**2-6-2，统一社会信用代码915002275567928163。法定代表人：杨金柱，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈红，女，1981年4月30日出生，汉族，住重庆市璧山区，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈利，女，1982年12月29日出生，住重庆市北碚区，系该公司员工。被告：王伦，男，1973年11月20日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：张平，女1972年11月15日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告重庆市昊泰物业管理有限责任公司（以下简称昊泰物业公司）与被告王伦、张平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法由审判员吴舟适用小额诉讼程序于2019年5月28日公开开庭进行了审理，原告昊泰物业公司的法定代表人杨金柱及委托诉讼代理人陈红，被告王伦和张平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决二被告向原告支付所拖欠的物业管理费4682元，累计滞纳金1405元，合计金额6087元；2、本案的诉讼费由被告承担；在庭审中原告将滞纳金变更为违约金，金额变更为按照本金的10%计算。事实及理由：原告为被告现正在使用的“北翼.xx”住宅小区的物业服务公司,与被告签有《前期物业管理委托合同》《前期物业服务合同延期补充协议》。在合同的履行过程中，被告作为“北翼.xx”1—1—137门市的物业使用人，拖欠2015年7月至2019年3月31日物业费共计4682元（上述物业建筑面积共计69.37平方米，合同约定物业服务费商业门市按建筑面积1.5/月.平方米计算），同时合同约定按照每天0.5%收取滞纳金，造成累计滞纳金为468.2元（庭审中，原告主动要求将滞纳金调整为按照本金的10%计算），被告拖欠上述费用导致原告正常经营困难，严重损害了原告及其他业主的利益，经原告多次催收未果，故起诉法院，要求判如所请。被告王伦、张平辩称：1、二被告从未与原告签订过任何形式的书面合同，原告是同谁签订的相关物业服务合同不清楚，该前期物业服务合同对我们不具有约束力；2、物业管理服务合同及相关协议对门市的物业管理费约定过高，原告计算的物业管理费的起算时间错误，不应当从2015年7月起算；3、被告从未享受到原告所提供的物业服务，因此不应当缴纳相应的物业管理费用。经审理查明，原告昊泰物业公司与重庆北翼房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定将重庆北翼房地产开发有限公司开发的位于璧山区xx街道xx片区的北翼.xx商住楼前期物业管理工作交于原告昊泰物业公司进行管理；该合同中约定：1、商业物业按照1.3—1.5元/月.平方米（建筑面积）收取物业管理费；2、业主应于甲方通知接房之日起全额缴纳物业服务费用或物业服务资金。合同签订后，重庆北翼房地产开发有限公司于2013年12月17日将约定的单价（包含电梯住宅、多层住宅、商业物业）报相关部门备案后取得了预售房屋的许可资格，后双方于2018年2月1日补充签订了《前期物业服务合同延期补充协议》，该补充协议明确商业门市物业单价按建筑面积1.5元/㎡.月计算。另查明，2015年11月26日，该房屋的开发商重庆北翼房地产开发有限公司作为甲方与乙方（被告）王伦、张平签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同主文第七条约定：甲方应当于2017年1月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的门市交付乙方使用；同时该合同中的补充协议第十七条约定：该项目实行统一管理，乙方承诺遵守甲方制定的《临时管理规约》，并遵守甲方与甲方选聘的物业服务公司签订的《前期物业服务合同》，2017年2月8日，被告王伦与开发商重庆北翼房地产开发有限公司签订了《接房确认书》。还查明，被告王伦、张平所购买的门市位于璧山区xx街道xx街“北翼.xx”1幢1—137号，产权人为王伦、张平，建筑面积为69.37平方米；由于被告王伦、张平未缴纳物业服务费，原告昊泰物业公司于2018年11月16日通过邮局向被告发出催收通知并妥投。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、《前期物业服务合同备案证明》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同延期补充协议》、《重庆市协议选聘物业服务企业审批证明》、被告房产信息、因欠物业服务费原告向被告进行催收的函件回执，原告为业主提供物业服务的事项登记证明，被告提交的《重庆市商品房买卖合同》、《接房确认书》等证据，经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为：根据国务院颁布的《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，对被告王伦、张平所提出的《前期物业服务合同》并非其本人所签订，对其不具有约束力的辩称意见，本院不予采纳。由于原告昊泰物业公司与重庆北翼房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》已报相关部门备案，且被告王伦、张平与开发商所签订的《重庆市商品房买卖合同》中的补充协议第十七条约定：该项目实行统一管理，乙方承诺遵守甲方制定的《临时管理规约》，并遵守甲方与甲方选聘的物业服务公司签订的《前期物业服务合同》，因此，被告对合同中约定的物业管理服务费的标准应当是知晓并同意的，对被告认为门市的物业服务费约定过高的辩称意见，本院不予采纳；根据《前期物业服务合同》第八条约定：业主应于甲方通知接房之日起全额缴纳物业服务费用或物业服务资金，但原告昊泰公司在庭审中未向本院提交甲方通知接房的相关证明资料，因此，争议物业服务费的起算时间应为开发商与被告王伦签订《接房确认书》之日，即：2017年2月8日，对被告王伦、张平认为物业服务费的起算时间有误的辩称意见，本院予以采纳，其所欠的物业管理服务费为：69.37㎡X1.5元/㎡.月X25.75月（时间为2017年2月8日—2019年3月31日，共计25.75月）=2679.41元。因前期物业管理服务合同约定的违约金过高，在庭审中，原告主动要求降低为按照所欠物业服务费的10%收取，符合相关法律的规定，本院予以支持。原告昊泰物业公司在物业服务期间对小区公共设施进行了日常的维修、养护，对业主提出的整改问题也进行了积极的回复并提出整改意见，已按照物业服务合同确定的内容履行了相应的义务，因此，被告王伦、张平认为未享受到原告所提供的物业服务，不应当缴纳相应的物业管理费用的辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告王伦、张平于本判决生效后五日内给付原告重庆市昊泰物业管理有限责任公司2017年2月8日—2019年3月31日的物业管理服务费2679.41元；二、被告王伦、张平于本判决生效后五日内给付原告重庆市昊泰物业管理有限责任公司违约金267.94元；三、驳回原告重庆市昊泰物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告王伦、张平负担（此款已由原告垫付，限被告随案款一并给付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员  吴 舟二〇一九年六月十日法官助理  胡鼎松书 记 员  张世川