山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0921民初2336号原告：宁国良，男，1990年4月11日出生，汉族，住宁阳县。委托诉讼代理人：朱明格，山东一山律师事务所律师。委托诉讼代理人：米宏坤，山东一山律师事务所律师。被告：泰安华恒房地产开发有限公司，住所地宁阳县城文化街东首路北。法定代表人：王同启，经理。委托诉讼代理人：张守岭，宁阳兴阳法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：郑强，宁阳兴阳法律服务所法律工作者。原告宁国良与被告泰安华恒房地产开发有限公司（以下简称华恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁国良的委托诉讼代理人朱明格、米宏坤，被告华恒公司的委托诉讼代理人张守岭、郑强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁国良向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告交付宁阳县城华恒御园小区1号楼1单元701室房产；2、请求判令被告赔偿原告违约金57452元（截止起诉日，此后违约金按合同约定方式继续计算至交房之日止）；3、案件受理费、保全费由被告负担。事实和理由：2016年8月6日，原、被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的宁阳县城华恒御园小区1号楼1单元701室房产，总价款419965元，并约定2017年9月30日交房，逾期按日向原告支付已付房款数的万分之六的违约金。现早已超过交房时间，被告拒绝交房并支付违约金，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所诉。被告华恒公司辩称，一、请求法院依法驳回原告的起诉，理由如下：1、原告与我单位签订的商品房预售合同第十条逾期交房责任第（2）条中明确约定了支付违约金的条件，即买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之陆的违约金，并于商品房实际交付之日起叁拾天内向买受人支付违约金，现被告履行不了实际交付义务，涉案商品房未实际交付给原告，故原告要求被告继续履行合同和要求被告支付逾期交房违约金的条件还未成就，原告的诉讼请求不应支持。2、原、被告在签订商品房预售合同履行过程中，被告为积极配合政府相关单位实施和采取的维护公众及公共利益，停止施工和作业行为所占用期间，依法应予以扣除，不能适用在被告逾期交房期间内。二、原告在诉讼请求及事实理由中的表述，要求被告支付逾期交房违约金的起算点为2017年9月30日依法不应予以支持。理由如下：1、原、被告签订的商品房预售合同第十条同时约定了商品房的交付期间和交付条件，在交付条件不能成就时，被告无法向原告交付商品房。2、原、被告双方约定的2017年9月30日的交房时限，因与审批备案的期限、原被告签订合同第一条的约定、被告与施工单位签订合同约定的竣工期限不一致，原被告双方约定的交房日期早于竣工日期的约定且与依法备案的竣工日期相冲突，应属重大误解，应依法确定交房日期为：2018年3月25日。三、原告以双方合同第十一条第（2）项约定，要求被告按万分之六支付逾期交房违约金明显过高，被告依据相关法律规定及司法解释请求人民法院予以变更，理由如下：1、原、被告签订商品房合同以来，涉案商品房每平方价值已经升值1200元--1400元（有评估报告为依据），原告基于与被告存在的商品房合同关系已经取得至少10多万元以上的巨大利益，再要求被告按日万分之六支付高额逾期交房违约金的请求显然与中央决策层对商品房的定位相违背，故被告请人民法院依法予以变更违约金支付所参照的计算标准。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。被告请求将同地段同类房屋租金作为认定购房者损失大小的依据。3、根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条的规定，被告请求人民法院变更减少违约金等应依法予以支持，同时规定了逾期交付使用房屋，应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。4、本案中，原告应当提供充分证据证明其损失的大小，或者可以举示其他证据证明；否则，原告将承担举证不能的法律后果。人民法院也应当根据购房者的实际损失来确定是否对约定的违约金进行调整。5、被告向法庭提交了租金评估报告，原告要求按合同约定的违约金确实远远大于房屋同期的租金标准，人民法院可根据租金标准对违约金进行调整。四、根据《合同法》第九十四条的规定，被告应享有的三个月的合理履行期限（催告期）也应从逾期交房期间内予以扣除。综上所述，违约行为的发生非被告原因所致，被告配合政府为公众公共利益而形成的停工期限和3个月的催告履行期应依法予以扣除；双方约定的违约金过高应依法予以变更；双方约定的交房时间存在重大误解且与政府相关审批单位备案（建筑工程施工许可证）的竣工日期，与施工合同约定的竣工日期均不一致，双方的约定应属重大误解且违反强制性规定相冲突，应依法确定为：2018年3月25日，并且被告的主张均有证据支持，证据间能形成合法有效的证据链条，故请求人民法院在查明事实后，依法驳回原告的起诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月6日，原告宁国良作为买受人与被告华恒公司作为出卖人，双方签订了《商品房预售合同》，原告在买受人处签名并摁手印，被告在出卖人处加盖公章，原法定代表人刘代成加盖个人印章。该《商品房预售合同》载明：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于宁阳县城区的地块的土地使用权，出让证号为宁国用2015第014号。建设工程施工合同约定的开工日期为2015年9月26日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2018年3月25日。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为宁房宁预字第××号。第三条买受人所购买商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢1单元7层701室号房，房屋代码为70614。该商品房预测建筑面积共129.22平方米，其中，套内建筑面积107.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.74平方米。第四条计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3250元，总金额人民币肆拾壹万玖仟玖佰陆拾伍元整。第六条付款方式及期限双方在签订本合同时，买受人于2016年7月15日首付房款￥109965.00元（人民币：壹拾万零玖仟玖佰陆拾伍元整），剩余房款￥310000.00（人民币：叁拾壹万元整）办理银行住房按揭贷款且60日付清。第十条交付期限及交付条件出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件，1、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，2、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明；该商品为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》等。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期；1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起叁拾日内告知买受人。第十一条逾期交房责任除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照逾期时间分别处理；（1）逾期在陆拾日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款的万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起叁拾日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过陆拾日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房之日起叁拾日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的壹%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之陆的违约金，并于该商品房实际交付之日起叁拾日内向买受人支付违约金。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺上水、下水于2017年9月30日达到使用条件，电于2017年9月30日达到使用条件，如果在约定期限内未达到条件，双方同意协商解决处理。第二十三条因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的乙方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起叁拾日内向另一方当事人提供证明。第二十五条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”当日，原、被告又签订了《补充协议》一份，双方对附属面积进行了约定。后被告未按照合同约定的时间向原告交付该商品房，致原告申请了诉前保全并于2018年6月15日诉至我院。本院依法调取了2018年9月6日宁阳县住房和城乡建设局出具《关于华恒御园违规交房的情况说明》一份，该说明载明：华恒御园开发项目是有泰安华恒房地产开发有限公司开发建设的，2018年7月10日我单位组织房管局、质监科、房产科对全县房地产开发项目进行了巡查，在巡查中发现该项目未进行综合验收擅自交房使用，我单位并与当日现场下达了告知书，并有该单位工作人员填写了统计表，预计交房160套，该项目至今未申请综合验收。被告委托泰安信诚价格评估事务所对泰安华恒御园小区（2017年9月-2018年5月）期间周边房屋租赁价格进行了评估，泰安信诚价格评估事务所出具了泰信价评（2018）第143号价值评估报告结论书及其补充说明，经评估泰安华恒御园小区其周边每月房屋租赁价格每平方米为7.5元-8.00元。另查明，被告华恒公司成立于2013年11月22日，经营范围为房地产开发经营。原法定代表人刘代成，2018年3月14日变更为王同启。本院认为，原、被告间签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告华恒公司未按合同约定的时间交付符合条件的讼争商品房给原告占有、使用，违反了合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。商品房是建筑工程的一种，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”综上，案涉商品房工程竣工需经验收合格，达到了法定和约定的交付条件后才能交付使用，结合本案案涉商品房验收的基本情况，本院酌定被告华恒公司于案涉商品房取得竣工验收备案证明之日后十日内将案涉商品房实际交付原告使用。关于逾期交房违约金的起始日期。原、被告签订的《商品房预售合同》第十一条逾期交房责任中约定，“逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限即2017年9月30日届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之陆的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。该约定虽系原、被告真实意思表示，但因被告未向原告交付房屋，存在持续违约行为，且合同系格式合同，故对被告关于未达到支付违约金条件的抗辩理由，本院依法不予支持，原告关于要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。被告关于合同约定交房日期早于竣工日期的约定，且与依法备案的竣工日期冲突，属于重大误解，违约金起算点为2018年3月25日的抗辩主张，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题的意见〉（试行）》第七十一条规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，涉案房屋交付日期系合同最主要内容之一，被告称系重大误解，与其认知水平明显不符，其抗辩主张不能成立，双方合同约定交房日期为2017年9月30日，其逾期交房违约金支付的起算点应按照原、被告双方约定的交付期限届满之次日起即从2017年10月1日开始计算；关于被告主张因积极配合政府相关单位实施和采取的维护公众及公共利益，停止施工和作业行为所占用期间应予以扣除，被告作为房地产开发经营公司，签订合同之前就应当预料到相关文件、通知带来的影响，该种行为不能构成合同中约定的不可抗力，且被告未及时书面告知原告变更合同，造成逾期交房，其责任主要在于被告，被告的以上抗辩理由不成立，本院依法不予支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。”根据该法条，三个月的催告期是解除权行使的期限，被告主张的应扣除3个月的催告期的抗辩理由，缺乏法律依据，本院依法不予支持。关于逾期交房违约金支付的标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该规定可以看出，我国合同法所规定的违约金主要是用于弥补守约方的损失，衡量违约金是否过高或者过低的标准是守约方因违约行为所造成的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”商品房买卖合同中，出卖人逾期交房给买受人造成的主要损失是房屋租金损失，衡量当事人在合同中约定的逾期交房违约金是否过高或者过低，应以买受人所购买的房屋同地段同类房屋租金标准作为参照，本案中，双方约定的“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之陆的违约金”，显属过高，被告主张调整约定的逾期交房违约金请求，本院予以支持。原告未提交相关证据证明其主张的其他损失，本院依法确定违约金支付标准按照案涉华恒御园周边房屋每月每平方米8元的租赁价格上浮30%确定，即按照每月每平方米10.4元的标准计算，截止日期为案涉商品房实际交付之日。因案涉商品房尚未交付，故被告应支付原告从逾期交房之日（2017年10月1日）起至判决之日(2019年6月17日)的逾期交房违约金为27952.87元即[(10.4元÷30天)×624天×129.22平方米]，判决之日后至实际交付之日的逾期交房违约金按照下列标准计算[(10.4元÷30天)×（判决之日至实际交付之日期间的天数）×129.22平方米]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告泰安华恒房地产开发有限公司于案涉商品房取得竣工验收备案证明之日后十日内将案涉宁阳县城华恒御园小区1号楼1单元701室商品房交付原告；二、被告泰安华恒房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告宁国良逾期交房的违约金27952.87元（已计算至判决之日即2019年6月17日），并支付原告宁国良逾期交房的违约金至实际交房之日止，按照[(10.4元÷30天)×（2019年6月18日至实际交付之日期间的天数）×129.22平方米]计算，于执行时解决。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1236元，诉前保全费620元，合计1856元，由被告泰安华恒房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  李景新审 判 员  毛传玉人民陪审员  胡秋玉二〇一九年六月十七日书 记 员  辛 蔚