安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初第1407号原告:大连万象美物业管理有限公司马鞍山分公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区太白大道**万达广场**，统一社会信用代码913405000570433868负责人：郑涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：江生龙，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：马侃，安徽华人律师事务所律师。被告：曹多志，男，1955年9月22日生，汉族，住安徽省马鞍山市。原告大连万象美物业管理有限公司马鞍山分公司（以下简称大连万象美物业马鞍山分公司）与被告曹多志物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人江生龙、被告曹多志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连万象美物业马鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令曹多志支付物业服务费9163.98元（自2016年2月15日起至2019年8月14日止）及违约金3299.03元（暂计算至2019年2月14日，以后按欠付金额计算至全部款清之日止），合计金额12463.01元；2、曹多志承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月30日，大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司（原告变更前企业名称）与马鞍山万达广场投资有限公司签订了《安徽省前期物业服务合同》，约定大连万象美物业马鞍山分公司为马鞍山万达广场投资有限公司提供物业管理服务，按3.5元每月每平方米的标准收取物业管理费，物业费每半年缴纳，逾期之日起按欠缴费用日2‰收取滞纳金等。2014年12月27日，曹多志接收案涉房屋并领取相关物品。经多次催促，曹多志于2018年7月15日才与大连万象美物业马鞍山分公司签订《马鞍山万达广场前期物业服务协议》，该协议与《安徽省前期物业服务合同》内容一致。曹多志仅交纳了2015年1月1日至2016年2月14日期间的物业服务费，自2016年2月15日起未交纳物业费。为维护自身合法权益，特具诉状，望判如所请。大连万象美物业马鞍山分公司为支持其主张，向法庭提交如下证据：1、企业信用信息公司报告、身份证复印件各一份，证明原、被告的主体资格，以及2016年9月16日大连万达物业管理公司马鞍山分公司变更为大连万象美物业管理有限公司马鞍山分公司，其权利义务由大连万象美物业管理有限公司马鞍山分公司承受。2、《安徽前期物业管理服务合同》扫描件一份、《马鞍山万达广场前期物业服务协议》二份，证明双方形成了物业管理服务合同关系，并约定了双方的权利义务。3、房屋交接单、物品签收表各一份，证明曹多志于2014年12月27日接受了涉案房屋，房屋面积为62.34平方米。4、机打发票、收据各一份，证明曹多志向物业公司交纳了2015年1月1日至2016年2月14日的物业费，其余物业费至今未交。曹多志在庭审中口头辩称：1、双方于2018年7月15日签订前期物业服务协议，所以应当从2018年7月开始收物业费。2、物业服务过程中始终没有见到物业服务人员，电梯不开，保洁人员没有。3、该房屋已出租给别人做瑜伽馆，房屋承租人装修后就发现屋顶、墙面漏水，造成其装修材料大面积破损，至今未修复好。4、大连万象美物业马鞍山分公司不是服务主体，大连万象美物业马鞍山分公司从来没有书面或口头催要过物业费，也没有听取不交物业费的理由，沟通有问题也是物业服务不到位。5、曹多志从2014年到2016年1月1日都交纳了物业费，和大连万象美物业马鞍山分公司签订物业服务协议后，该物业公司没有提供物业服务导致没有交物业费，物业公司和房屋承租人有很多纠纷。6、要求判决大连万象美物业马鞍山分公司履行物业服务内容，维修好曹多志商品房屋顶漏水及墙壁渗水等问题、退还装修押金(含逾期不还造成的经济损失)，赔付因物业维修、服务不及时、不到位造成的损失，合理减免物业服务费，免去违约金，本案的全部诉讼费用由大连万象美物业马鞍山分公司承担。曹多志向法庭提交证据如下：1、《马鞍山万达广场前期物业服务协议》原件一份，证明原、被告签订协议的时间是2018年7月15日，物业服务关系是那时建立的。2、照片打印件七张，证明房屋漏水至今没有得到有效维修、维护，物业服务有严重瑕疵，卫生没有人打扫,电梯没有开启。庭审中，本院组织双方当事人进行了证据举证、质证。曹多志对大连万象美物业马鞍山分公司所举证据发表质证意见如下：对证据1有异议，不能作为原告为马鞍山金街提供物业服务的依据。证据2是曹多志和大连万达物业管理公司签订的，不是和原告签订的，曹多志和原告签订协议的时间是2018年7月15日。对证据3交接单有异议，不是这一份，应该还有一份，我提出过质量问题，在另一份交接单上面有记载。对证据4没有异议。大连万象美物业马鞍山分公司对曹多志所举证据发表质证意见如下：证据1与原告方提供的证据材料一致，对证据的三性均无异议，但达不到证明目的；从原告举证看，2016年9月16日大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司变更为原告公司，原、被告之间早已于2014年12月27日签订了物业服务协议，可以证明原告方一直是案涉房屋的服务主体。证据2照片反映的内容不能证明与案涉房屋之间有关联性，该照片内容也无法看出系漏水导致的，故对该证据的证明目的有异议。经庭审举证、质证，本院对大连万象美物业马鞍山分公司所举证据认定如下:大连万象美物业马鞍山分公司所举证据1至证据4均具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院依法予以确认，可以作为本案的定案依据。曹多志所举证据1具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院依法予以确认，可以作为本案的定案依据。证据2中能够反映卫生保洁不到位的照片,具有客观真实性，故对其真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，依法应当作为本案的定案依据；对其余照片因与本案不具有关联性，故依法不予认定，不能作为本案的定案依据。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月30日，马鞍山万达广场投资有限公司作为甲方与乙方大连万达物业管理有限公司签订了《马鞍山万达广场前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对马鞍山万达广场提供前期物业服务事宜，合同期限自2014年11月30日起至业主委员会成立止。物业服务事项包括：负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、公共照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备等；负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护与管理；负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；负责本物业管理区域的交通与车辆停放秩序的管理及相关设施的维护；协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准为多层住宅每月每平方米1元、高层住宅每月每平方米1.2元、写字楼每月每平方米1元、SOHO公寓每月每平方米1元、商业物业每月每平方米3.5元；物业服务费按半年交纳，业主应在半年前第5日前履行交纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，按欠缴费用的日2‰收取滞纳金；本合同经双方签字（盖章）后生效等。该合同的最后落款盖章甲方是马鞍山万达广场投资有限公司，乙方是大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司。合同签订后，大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司按约提供物业管理服务。2016年9月16日，大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司经马鞍山市工商行政管理局核准变更名称为大连万象美物业马鞍山分公司。2018年7月15日，大连万象美物业马鞍山分公司作为甲方与乙方曹多志签订了《马鞍山万达广场前期物业服务协议》一份，约定自马鞍山万达广场投资有限公司与大连万象美物业马鞍山分公司签订《马鞍山万达广场前期物业服务合同》约定的委托管理期限起始日至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。物业服务内容为：房屋建筑公用的日常维修、养护和管理；公用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；市政公用设备和附属建筑、构筑物的日常维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等日常养护和管理；委托范围内各种配套建筑和设施的日常维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的日常清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的日常管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。并约定物业服务的收费标准为：马鞍山万达广场销售物业商铺部分物业费收取按合同建筑面积每平方米每月3.5元、SOHO公寓每平方米每月2元、写字楼每月每平方米4元、住宅每月每平方米1.2元；物业费交纳时间自房屋交付之日开始计收，每6个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳该结算周期的物业服务费，逾期按欠费的日2‰支付违约金；乙方应当自房屋交付之日开始计付物业服务费，如乙方未能在甲方发出的入住通知书规定的期限内接收房屋，则自该期限届满日视为乙方已接收房；乙方应交纳空置房屋的物业服务费，乙方不得以房屋空置为由拒交或少交物业费，乙方物业由他人占有或交由他人使用的，物业服务费仍应由乙方缴纳等。曹多志系万达广场（室外）步行街二层235号商铺业主，房屋面积为62.34平方米。曹多志自2016年2月15日起拖欠物业费未交，经大连万象美物业马鞍山分公司多次催要未果，以致成讼。本院认为：1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故马鞍山万达广场投资有限公司与大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司签订的《马鞍山万达广场前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司经马鞍山市工商局核准变更名称为大连万象美物业马鞍山分公司，该合同产生的权利义务即由大连万象美物业马鞍山分公司享有和承担，故大连万象美物业马鞍山分公司作为本案的原告主体适格。2、大连万象美物业马鞍山分公司履行了物业管理合同义务，曹多志作为业主应该交纳所欠物业服务费，其未交纳物业费显属违约，应承担相应的民事责任。曹多志以房屋顶面漏水、墙壁渗水、退还装修押金等问题未解决、物业费应当从2018年7月开始交纳等抗辩理由不能成立。3、因大连万象美物业马鞍山分公司在物业管理中存在瑕疵，可适当减少物业费，酌定曹多志按拖欠物业费9163.98元的95%即8706元（取整数）向大连万象美物业马鞍山分公司交纳。关于大连万象美物业马鞍山分公司主张的违约金，考虑到曹多志未付物业费系因其房屋漏水等纠纷处理方式存在误解，尚不属于恶意拖欠，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曹多志于本判决生效之日起十日内向原告大连万象美物业管理有限公司马鞍山分公司支付拖欠的物业费8706元。二、驳回原告大连万象美物业管理有限公司马鞍山分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元（已减半收取），由被告曹多志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  罗美娟二〇一九年六月十三日书记员  江 滢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。