宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初3176号原告：郭建峰，男，汉族，1964年3月25日出生，宁夏回族自治区石嘴山市人，初中文化，退休职工，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区德胜西路**，统一社会信用代码91640000715083794X。法定代表人：马金明，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑文刚，宁夏天盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王靖城，宁夏天盛律师事务所律师。原告郭建峰与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭建峰、被告亘元公司的诉讼代理人郑文刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭建峰向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理土地证违约金35000元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月5日，原、被告双方签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于贺兰县望都太阳城X区XXX的商品房一套。合同约定原告首付款328581元，剩余房款以银行贷款方式缴清房款；被告交付的商品房应当符合下列条件：l、该商品房己经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》以及合同对该商品房基础设施设备、公共服务及其他配套设施的交付条件等均作了明确约定。被告应当于2011年12月31日向原告交付房屋，同时合同第17条约定被告应当在上述房屋交付后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理权属证书的，原告有权要求被告继续履行合同并要求被告自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后原告已按照合同约定按时足额支付了房款，但被告一直未能为原告办理土地证等证件，向有关政府部门提供相关的手续与资料，导致原告一直无法办理土地证，而原告为此事一直找被告，要求被告为原告办理土地证等相关证件，尽快向有关政府部门补充完整的必要的手续与材料，均被被告以正在与贺兰县政府协商为由，让原告再等等。直到实行不动产证，原告还是无法办理不动产证，到2017年7月份，原告才办理不动产证。综上，根据合同约定，被告在合同约定期限内因原因涉案房屋不具备办理土地使用证书的条件，被告的行为已构成了违约，损害了原告的合法权益。现原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告亘元公司辩称，1.逾期办理土地证实际由于原告的原因所致，被告亘元公司具备办证条件，不存在任何违约的行为。2.原告关于逾期办证违约金的主张已经过了诉讼时效。3.原告关于违约金的计算金额过高，具体损失应依据原告的实际损失来计算。4.涉案土地一直可以办理土地证，没有任何权利限制。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，本院对审查认定的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月5日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，该合同约定：原告郭建峰购买被告亘元公司开发的位于贺兰县望都·太阳城X区第XXX幢X单元XXX号房，被告亘元公司应于2011年12月31日前交付房屋，并应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告亘元公司提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告亘元公司责任造成不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2.原告郭建峰不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告亘元公司应当按日计算向原告郭建峰支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告郭建峰向被告亘元公司支付了购房款527256元，被告亘元公司向原告郭建峰交付了房屋。2017年7月21日，原告郭建峰办理了涉案房屋的不动产权证书。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告亘元公司应当在约定的期限内具备办理产权证书的条件，包括房屋产权证和国有土地使用权证。结合庭审查明的事实，在合同约定期限内因被告亘元公司原因涉案房屋不具备办理产权证书条件，故被告亘元公司的行为构成违约，应当承担违约责任。本案争议焦点为诉讼时效的适用和被告亘元公司主张违约金过高请求降低是否成立。关于诉讼时效，根据合同约定，逾期办理产权证书违约金以日为单位计算，属继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据法律有关诉讼时效的规定，《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日前诉讼时效为两年，在此之前已超过诉讼时效的请求权不因《中华人民共和国民法总则》施行而重新得到法律的保护。被告亘元公司抗辩原告郭建峰诉请过诉讼时效，且原告郭建峰亦未向本院提交证据证明存在诉讼时效发生中止或中断的事由，故对原告郭建峰主张的2016年5月15日之前的违约金，本院不予支持。原告郭建峰于2017年7月21日办理涉案房屋的不动产权证书，故本院认定被告亘元公司应支付违约金的期间为2016年5月16日起至2017年7月21日止，共432天。关于被告亘元公司主张降低违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告郭建峰未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失，故被告亘元公司主张降低违约金的意见，本院予以采纳并酌定按日万分之零点三计算违约金。综上，对原告郭建峰的诉讼请求，本院予以支持6833.24元（527256元×0.00003×432天≈6833.24元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告宁夏亘元房地产开发有限公司支付原告郭建峰逾期办证违约金6833.24元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元(已减半收取)，由原告郭建峰负担272元，被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘燕军 二○一九年六月二十日法官助理 侯小韦书 记 员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。