湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终5762号上诉人（原审原告，反诉被告)：赵文清，男，汉族，1970年7月17日出生，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：谢婷婷，北京中银（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾智勇，女，汉族，1972年1月5日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告，反诉原告)：长沙香江商贸物流城开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道兴联路**高岭国际商贸城****交易中心。委托诉讼代理人：邵元伯，该公司员工。委托诉讼代理人：黄欢，该公司员工。上诉人赵文清因与被上诉人长沙香江商贸物流城开发有限公司（以下简称香江商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初6385号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵文清的上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人向上诉人支付因设计变更导致公摊面积增加而造成的损失24043元；3、判令被上诉人承担2131号房因设计变更导致公摊面积增加而需补缴的契税962元、印花税12元、专项维修基金326元；4、判令被上诉人支付逾期办理产权证的违约金5200元。事实和理由：一、本案的关键是被上诉人私建连廊后变更设计，违反了《商品房买卖合同》第16条的约定，侵犯了上诉人的合法权益，且上诉人的损失是客观存在，必然发生的。二、《商品房买卖合同》及补充协议是格式合同，“多退少补”的约定既属于霸王条款又属于约定不明的情形。由于涉案房屋建筑面积增加的2.72平方米系增加的公摊部分，而套内面积没有任何变动，且误差达到了4.55%，故即使需要补交房款，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，上诉人也只需补交3%误差以内的部分。三、双方在《商品房买卖合同》中约定买卖双方在产权证办妥之日起60日内据实结算，多退少补，因此，在被上诉人至今未替上诉人办理产权证的前提下，一审法院支持被上诉人的全部反诉请求是错误的。四、被上诉人自始至终从未向上诉人以任何形式告知过设计发生了变更，且对上诉人的根本权益产生了不利影响。五、上诉人不存在任何违约行为，相反是被上诉人存在违约，因此，一审判决上诉人而非被上诉人支付违约金是错误的。被上诉人香江商贸公司答辩称：上诉人严重违反诚信原则及双方合同约定，侵害了被上诉人的合法权益，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维护被上诉人的合法权益。赵文清的一审诉讼请求：1、判令香江商贸公司立即为赵文清办理位于长沙市开福区兴联路669号高岭国际商贸城一期2层2131号房屋的所有权证；2、本案的诉讼费用由香江商贸公司承担；3、判令香江商贸公司向赵文清支付因设计变更导致公摊面积增加而造成的损失24043元（8839.52元/㎡x2.72㎡）；4、判令香江商贸公司承担2131号房因设计变更导致公摊面积增加而需补缴的契税962元、印花税12元、专项维修基金326元；5、判令香江商贸公司支付逾期办理产权证的违约金5200元。香江商贸公司的一审反诉请求：1、依法确认赵文清购买的位于长沙市开福区兴联路669号高岭国际商贸城一期2层2131号房屋建筑面积62.53平方米，房屋总价款为552734元；2、依法判决赵文清依据合同约定签署办理不动产权证必须向相关行政主管单位提交的《面积差异补充协议》；3、依法判决赵文清缴纳办理房屋不动产权证必须补缴的契税962元、印花税12元；4、依法判决赵文清向香江商贸公司支付办证过程中为其垫付的物业专项维修资金326元；5、依法判决赵文清支付违约金5200元；6、本案诉讼费用由赵文清承担。一审法院认定事实：2014年10月26日，赵文清与香江商贸公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201404222131），合同约定：“第二条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为座落于开福区兴联路669号第高岭国际商贸城一期[幢]/[单元]2[层]2131号房屋（地（地址最终以房屋所有权登记的地址为准规划用途为商业。该商品房1(1、合同约定2、产权登记)建筑面积59.81㎡，其中套内建筑面积37.38㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.43㎡（面积最终以产权登记的面积为准。该商品房共用部位及设施具体约定：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成最终以房屋交付时长沙市房地产测绘队出具的《房地产勘测报告书》中实测的数据为准）。第五条计价方式及价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1．按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）8839.51元/㎡，总房价伍拾贰万捌仟陆佰玖拾壹元整（￥528691.00元）。第八条交付时间及条件：（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、/项所列条件：1、已经竣工验收合格；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3、/。第十五条规划变更的约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当自出卖人规划变更告知书送达买受人之日起15日内书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起三十日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款基准利率付给利息。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，同意继续履行合同。买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：在经相关职能部门批准，不影响高岭国际商贸城项目总体功能及绿地率等规划指标的前提下，出卖人有权对高岭国际商贸城项目总平面布局进行局部调整。除非买受人因布局改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担违约责任。在经相关职能部门批准、不影响买受人所购商品房质量或使用的前提下，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人。除非买受人因该局部改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任。因设计变更导致商品房面积发生变化的，双方同意按照《商品房买卖合同》第二十一条处理。由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力。出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任。第十六条设计变更的约定：（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；3、/。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起三十日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款基准利率付给利息。买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：在经相关职能部门批准，不影响高岭国际商贸城项目总体功能及绿地率等规划指标的前提下，出卖人有权对高岭国际商贸城项目总平面布局进行局部调整。除非买受人因布局改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担违约责任。在经相关职能部门批准、不影响买受人所购商品房质量或使用的前提下，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人。除非买受人因该局部改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任。因设计变更导致商品房面积发生变化的，双方同意按照《商品房买卖合同》第二十一条处理。由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力。出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任。第二十条产权登记的约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于三百六十五日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人应于三百六十五日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记；买卖双方应于三百六十五日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并应按规定提交申请材料；若设定了在建建筑物抵押权登记，应当先办理抵押权注销登记。在商品房交付后三百六十五日内申请办理买受人的房屋所有权证，七百三十日内申请办理买受人的土地使用权证。如买受人支付办证费用（如契税、房屋专项维修资金、办证费等）的时间或交付办证资料的时间迟于商品房交付时间的，出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限变更为商品房交付使用后并所有费用全部交清、办证资料全部提交后的次日起三百六十日内办妥买受人的房屋所有权证，七百二十日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第3项处理：3．买受人同意不解除《商品房买卖合同》，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，违约金总额不超过已付房款的1%。如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记，双方同意按下列第3项处理：3．出卖人同意不解除《商品房买卖合同》，每逾期一日，买受人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，违约金总额不超过已付房款的1%。第二十一条面积确认及面积差异处理：产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理。2.双方自行约定：按不动产登记部门确定的面积多退少补。商品房买卖合同约定面积与产权登记面积有差异的，买卖双方同意不解除合同。买卖双方在产权证办妥之日起60日内根据“面积差异值（面积差异值精确到小数点后两位数）×商品房买卖合同第五条约定的建筑面积单价”据实结算，多退少补。任何一方未按本款的约定履行面积差异多退少补义务的，每延期一日，应承担面积差异款项万分之五的违约金。在买受人不履行该多退少补义务期间，出卖人可以留置该商品房产权证及相关票据，所产生的责任和后果由买受人承担。”赵文清以银行按揭方式支付了购房款528691元。2014年10月26日，赵文清与香江商贸公司签署《长沙市预购商品房预告登记申请书》，其中载明房屋建筑面积为59.81平米，总房款为528691.00元,付款方式为银行按揭。2014年12月9日，长沙市住房和城乡建设会发放长房预开福字第××号1号房屋预告登记证明，载明2131号房屋建筑面积为59.81平方米。2015年7月30日，长沙市城乡规划局开福区分居发布《长沙市城乡规划局规划许可批前公示》，载明建设单位拟在高岭国际商贸城一期1#交易中心两栋建筑之间增设连廊，连廊跨越城市道路上空已取得相关文件同意。核实连廊已建，拟进行批前公示。本公示期限从2015年7月31日至2015年8月6日。2015年8月14日。长沙市规划监察执法支队开福区大队出具《长沙市城乡规划局规划公示反馈意见书》载明：公示期间，我队未收到任何形式的反馈意见。2015年11月29日，香江商贸公司向赵文清移交了2131号房屋。2016年7月12日，长沙市城乡规划局发放《长沙市城乡规划局建设工程规划竣工验收合格证》载明：经核实，本建设工程高岭国际商贸城一期-1号交易中心符合规划条件和规划许可要求。2016年9月，经相关行政部门确定2131号房屋实测面积为62.53平米，比合同及预告登记的面积多出2.72平米，误差值约为4.55%。2017年11月29日，香江商贸公司出具《产权面积差异多退少补款确认书》载明：房号2131，合同单价8839.51元，预测建筑面积59.81㎡，实测建筑面积62.53㎡，误差面积2.72㎡，业主应补房款24043元，业主应补契税962元，业主应补印花税12元，业主应补维修基金326元，业主应补代收费用1300元。因相关费用未缴清，2131号房屋至今未办理产权登记，赵文清遂起诉至法院。另查明，2131号房屋多出的2.72㎡系公摊部分面积。一审法院认为：赵文清与香江商贸公司订立的商品房买卖合同合法、有效，双方均应依约履行。双方对合同约定的建筑面积及相关费用缴纳情况无异议，对多出的2.72㎡及相关费用缴纳情况有异议，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”，双方已约定按不动产登记部门确定的面积多退少补，属于有约定的情形，应按照约定处理，即赵文清应对多出的2.72㎡补缴相应房款及相关费用，因此，赵文清在诉讼中增加的三项诉讼请求，一审法院均不予支持；香江商贸公司的全部反诉请求，一审法院均予以支持。赵文清诉请香江商贸公司立即为其办理位于长沙市开福区兴联路669号高岭国际商贸城一期2层2131号房屋的所有权证，因办理房屋产权证明需缴清相关费用，因此赵文清在对多出的2.72㎡建筑面积缴清完毕相关费用后，香江商贸公司应配合其办理产权证明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、赵文清购买的位于长沙市开福区兴联路669号高岭国际商贸城一期2层2131号房屋建筑面积为62.53平方米，房屋总价款为552734元（单价8839.51元/㎡×62.53㎡=552734元）；限赵文清在本判决生效之日起十五日内补缴房款24043元（总价款552734元-已付房款528691元=24043元）；二、限赵文清在本判决生效之日起十五日内补缴契税962元、印花税12元；三、限赵文清在本判决生效之日起十五日内向香江商贸公司支付物业专项维修基金326元；四、香江商贸公司在赵文清履行完毕前述一、二、三项判决后十五日内配合赵文清办理产权证明；五、限赵文清在本判决生效之日起十五日内签署《面积差异补充协议》；六、限赵文清在本判决生效之日起十五日内向香江商贸公司支付违约金5200元；七、驳回赵文清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费644元，反诉案件受理费40元，共计684元，由赵文清负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：赵文清与香江商贸公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。合同对面积确认及面积差异的约定为：房款按不动产登记部门确定的面积多退少补；商品房买卖合同约定面积与产权登记面积有差异的，买卖双方同意不解除合同；买卖双方在产权证办妥之日起60日内根据“面积差异值（面积差异值精确到小数点后两位数）×商品房买卖合同第五条约定的建筑面积单价”据实结算，多退少补。本案中，虽然有关部门对房屋的面积进行了实测，但该房屋产权证尚未办妥，其产权面积亦未经不动产登记部门确定，因此，香江商贸公司要求赵文清补交房款的诉请，根据约定，应不予支持。但因房屋产权证的办理需先缴纳有关契税、印花税及维修基金等，同时，有关部门亦已对房屋面积进行了实测，因此，一审法院判决赵文清补缴有关契税、印花税、维修基金及签署《面积差异补充协议》，并无不当。因对涉案房屋建筑面积的确认属于有关行政机关的职权范围，不属于民事案件的审理范围，故一审法院对此予以处理并进一步确认房屋总价款不当，应予纠正。由于赵文清不同意香江商贸公司补交房款的要求系产权证未能及时办理的重要原因之一，同时，如上所述，香江商贸公司在产权证办妥前要求赵文清补交房款没有合同依据，因此，一审判决赵文清支付违约金不当，应予纠正。同理，赵文清未及时补交相关税款等亦是导致产权未能及时办理的重要原因之一，因此，赵文清要求香江商贸公司支付逾期办证违约金的诉请，亦不能获得支持。此外，由于《商品房买卖合同》合法有效，且合同中已约定房款按不动产登记部门确定的面积据实结算，多退少补，同时，相关的设计规划变更亦已经有关部门批准，因此，一审对赵文清要求香江商贸公司承担因房屋产权面积增加而需要多支付的相关款项的诉请不予支持，并无不当。综上所述，赵文清的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初6385号民事判决第二项、第三项、第五项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初6385号民事判决第一项、第六项、第七项；三、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初6385号民事判决第四项为：长沙香江商贸物流城开发有限公司在赵文清履行完本判决第一项内容后十五日内配合赵文清办理长沙市开福区兴联路669号高岭国际商贸城一期2层2131号房屋的不动产权证；四、驳回赵文清的其它诉讼请求；五、驳回长沙香江商贸物流城开发有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费644元，反诉案件受理费40元，二审案件受理费684元，共计1368元，由赵文清负担684元，长沙香江商贸物流城开发有限公司负担684元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 王 勇审判员 刘 英二〇一九年六月五日书记员 肖佳敏