台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初1051号原告：台州万邦物业管理服务有限公司，住所地台州市华中大厦**物业用房。法定代表人：朱海琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：常国民，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈青青，女，该公司员工。被告：严华君，男，1984年9月23日出生，汉族，住玉环县。原告台州万邦物业管理服务有限公司与被告严华君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月28日、2019年6月14日两次公开开庭进行了审理。原告台州万邦物业管理服务有限公司的委托代理人常国民及被告严华君均到庭参加诉讼。庭审中，原告与被告均要求进行庭外和解，本院予以准许。届期双方未达成一致意见。本案现已审理终结。台州万邦物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告立即支付2016年6月1日起至2018年5月31日的物业费5451.48元。事实与理由：被告系台州市椒江区下陈街道铭豪花苑小区4号楼2单元20室业主，原告系该小区物业服务企业。原告与台州市远大房地产开发有限公司于2013年4月28日签订《铭豪花苑小区前期物业服务合同》，合同期限为2013年6月1日起至2015年5月31日止；双方于2015年5月23日续签了《铭豪花苑小区前期物业服务合同》，合同期限为2015年6月1日起至小区业主委员会成立并重新聘请新的物业服务企业之日止。根据合同约定物业费标准为电梯洋房：1.50元/月/平方米，排楼：1.40元/月/平方米，商铺：1.60元/月/平方米，具体权利义务详见合同。被告房屋面积151.43平方米，拖欠2016年6月1日至2018年5月31日物业服务费合计5451.48元。后经原告催讨未果。严华君辩称，一、被告延迟缴纳物业费，只因原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，被告多次与原告沟通无果。原告主要存在以下违反物业管理协议的行为：1.小区楼道电线裸露多年，消防隐患极大；2.一楼出入口停满电瓶车，只容一人侧身进出，消防隐患极大；3.停车棚和充电桩设备只是摆设，因为无法遮风挡雨，无法充电；4.一楼街边商铺，南侧墙面私自开洞设排烟管道、开火做饭，油烟从一楼直接排放飘入楼上业主家里；5.街边商铺和外来车辆可随意进出小区，导致小区消防通道长期堵塞；6.小区业主车辆多次出现被划、被撞情况，监控录像无法调取；7.单元楼门禁设备已装，但是门口长年敞开，一楼街边商铺南侧窗户未封闭，商铺和外来人员可自由出入，安全隐患极大；8.小区南侧排屋20栋，其中10栋存在违建占用公共绿化和活动区域情况，望原告与小区业主积极协同努力，沟通行政执法局。二、根据台州市综合行政执法局2018年5月16日印发的《台州市普通住宅小区物业服务等级标准》三级标准基本要求，原告不符合的部分如下：1.专职保安人员中50周岁以下的人员占总数的50%以上（实际平均年龄接近60岁）；2.每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上（入住6年，一次都没有）；3.小区24小时值勤并有详细的交接班记录和外来车辆人员登记记录（完全没有）；4.车辆停放有序（实际情况是车辆长期占用消防通道）；5.综合对比，原告在下陈铭豪花苑的物业服务根本达不到三级，勉强四级标准。三、根据台州市发改委联合下发的《台州市物业费标准新规（台发改委【2018】23号文件）》原告在下陈铭豪花苑的实际收费标准为多层住宅四级服务等级基准价为0.35元/平方米，原告在下陈铭豪花苑实际的收费是1.50元/平方米，这是多层住宅小区物业一级服务的收费标准。用勉强四级的服务，换取一级的收费。四、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。请求驳回原告诉讼请求。原告提供的前期物业服务合同、铭豪花苑前期物业服务协议、催款通知书照片、顺丰快递单及物流信息、关于铭豪花苑小区部分业主违章搭建的报告、违章装修整改通知单、告知函、回复函、资质证书，被告无异议，本院依职权调取的台发改收费【2018】23号文件及椒发改【2013】2号文件，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的照片，本院对真实性予以确认，但被告陈述照片拍摄时间为2019年，并非2016年至2018年情形，该内容与本案无关，本院对关联性不予采信。本院经审理认定事实如下：被告系台州市椒江区铭豪花苑4幢二单元202室业主，该房屋为7层中的第二层，并配电梯，房屋建筑面积为151.43平方米。原告被准许从事物业管理活动，其资质等级为二级。2013年8月11日，原告与被告签订铭豪花苑前期物业服务协议，约定原告为被告所在小区提供物业服务，收费标准为电梯洋房：（配电梯）1.50元/平方米；排楼（不配电梯）1.40元/平方米；商铺（车库）1.60元/平方米。2015年5月23日，原告与台州市远大房地产开发有限公司（以下简称远大房地产公司）签订前期物业服务合同，约定远大房地产公司选聘原告对铭豪花苑小区提供前期物业管理服务，原告提供前期物业服务内容包括物业共同部分的维护和管理；物业共同设施设备的运行维护、管理；车辆停放秩序维持；公共秩序等事项的维护等。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为电梯洋房（配电梯）1.50元/月/平方米；排楼（不配电梯）1.40元/月/平方米；商铺（车库）1.60元/月/平方米；地；地面私人租用车位清洁维护费30元/月/个）50元/月/个。合同期限自2015年6月1日（交房之日）起，至小区业主委员会成立并重新聘请新的物业服务企业为止。本院认为，原告与被告签订的铭豪花苑前期物业服务协议、原告与远大房地产公司签订的前期物业服务合同均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应为有效。前期物业服务合同约定条款对铭豪花苑全体业主均具有约束力。本案争议焦点一为物业服务合同约定的收费是否符合规定？被告认为前期物业服务合同约定的收费标准过高。本院认为，原告提供的资质证书反映其资质等级为二级，原告在本案中主张的物业费发生于2016年6月1日至2018年5月30日，且所涉房屋系电梯房，依据椒发改价【2013】2号文件之规定，高层住宅（含电梯运行、水泵加压等费用）二级资质物业收费基准价为1.50元/平方米，依据台发该收费【2018】23号文件规定，高层住宅（含电梯运行、水泵加压等费用）二级资质物业收费基准价1.80元/平方米，现原告主张按照1.50元/平方米收取物业费并未超过政府指导价范围；且被告已按照1.50元/月/平方米交纳了2016年6月1日之前的物业费，证明其对收费标准是知晓并认同的，前期物业服务合同所约定的收费标准本院予以确认，原告主张按照1.50元/平方米计算物业费并无不当。争议焦点二为原告有无提供符合合同约定的物业服务？认为原告未按合同约定提供物业服务，损害了小区业主的合法权益。针对被告提出原告在提供物业服务过程中存在的问题，首先被告所提供照片拍摄时间发生在2019年，并非原告主张物业费的这段期间；其次，即使被告主张现象真实存在，小区楼道电线裸露、车辆停放问题、街边商铺私设开洞排烟以及小区南侧排屋业主私占公共绿化活动区域情况的原因系小区其他业主未按照规定或约定违规操作，包括停车棚及充电桩未装雨棚、单元门禁设备不可用、监控录像不可用等问题以上问题均不可直接归因为原告未履行物业服务合同约定义务，原告并非执法部门，不具备执法权。本院认为，在物业服务管理关系中，物业公司既是服务者，又是管理者；业主既是享受服务者，又是被管理者。双方的身份均具有矛盾性，故在处理相互关系时，应当相互尊重，相互配合，才能把小区的环境、安全等搞好。物业管理服务工作与业主的日常生活息息相关，工作内容细微繁杂，结合本案实际，原告提供的物业服务虽可能存在一定瑕疵，但也不足以成为业主拒付或少付物业服务费的理由。本院对该辩称不予采纳，被告主张先履行抗辩权也不成立。业主仍需按约支付相应的物业服务费。综上，被告应支付2016年6月1日至2018年5月31日物业服务费5451.48元（1.50元/月/平方米×151.43平方米×24月），故原告主张的该期间物业服务费5451.48元合理。综上所述，原告的诉讼请求合理，本院予以支持。被告的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告严华君于本判决生效之日起十日内给支付给原告台州万邦物业管理服务有限公司物业费5451.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），诉讼保全费75元，合计100元，由被告严华君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 李超霞二〇一九年六月十八日代书记员 阮朦娜