云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初646号原告：林宝峰，男，汉族，1983年8月19日生。委托诉讼代理人：王黎轩、刘文风（实习），云南滇东北（曲靖）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南汇都商场管理有限公司，住所地昆明市白塔路**。法定代表人：原洪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨昆渝，女，汉族，1989年1月23日生，系被告云南汇都商场管理有限公司员工，特别授权代理。被告：云南金马源房地产开发（集团）有限公司，住，住所地昆明市白塔路**/div>法定代表人：周一平，系该公司总经理。原告林宝峰诉被告云南汇都商场管理有限公司（以下简称汇都公司）、云南金马源房地产开发（集团）有限公司（以下简称云南金马源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告林宝峰的委托诉讼代理人王黎轩、刘文风、被告汇都公司的委托诉讼代理人杨昆渝均到庭参加了诉讼，被告云南金马源公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：“1、判令解除原告与被告汇都公司于2016年8月30日签订的商铺编号为B32的《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同》；2、判令被告汇都公司退还原告商铺编号为B32市场租赁合同费用人民币22000元；3、判令被告汇都公司向原告支付自2016年8月30日至2017年2月17日期间的开业前市场过渡补贴（130元/平米/月，共5个月18天）约人民币2184元；4、判令被告汇都公司向原告支付市场延期开业补偿金，自2017年2月18日起至合同解除之日止，现暂时计算至2018年12月18日，共人民币11760元，尚欠人民币5547元未付（2017年2月18日至2017年5月31日为150元/平米/月，2017年6月1日至2019年1月1日为180元/平米/月）上述金额共计人民币29731元；5、判令被告云南金马源公司对第二项至第四项诉讼请求承担连带责任；6、本案诉讼费用由二被告共同承担。”事实与理由：2016年8月30日，原告与被告汇都公司签订商铺编号为B32的《市场租赁合同》，约定将由金马源公司开发的坐落于昆明市白塔路“汇都国际”二期负一层“汇都状元楼标准化农贸市场”B32号、面积约3㎡的商铺出租给原告经营使用，租金单价为7333元/㎡/10年。物业租赁合同期为20年，自2017年2月18日起至2037年2月17日止。免租期为10年，自2027年2月18日起至2037年2月17日止为免租期。自原告与被告汇都公司签订《市场租赁合同》且付清全款之日起至2017年2月17日，被告汇都公司向原告给予人民币130元/㎡/月的市场过渡补贴费。被告汇都公司确认2017年2月18日为开业日，该物业于开业前10日由被告汇都公司交付给原告，如未能按时交付开业，被告汇都公司自2017年2月18日起向原告按150元/㎡/月的标准支付延期开业补偿金。且自2017年2月18日起满5年后的3个月内，原告自愿选择放弃经营权的，被告汇都公司承诺对原告所承租物业进行原价回购，且双方一致确认回购价为人民币60000元，并注明该回购价包含新亚经纪公司收取的推荐服务费。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订时，原告又与被告汇都公司签订了《委托管理合同》，约定：原告全权委托被告汇都公司对外管理租赁期享有经营权的位于昆明市白塔路“汇都国际”二期负一层“汇都状元楼标准化农贸市场”的商铺编号B32，面积约3㎡。委托期限为5年，自2017年2月18日至2022年2月17日止。被告汇都公司承诺按180元/㎡/月的标准和半年一付的方式按期向原告支付租金，且委托物业是否实现租赁或空置均按此标准支付。委托期间原告可以向被告汇都公司提出有关委托物业租赁经营的意见或建议，但是不得以任何理由干涉被告汇都公司的出租行为或承租人的合法经营活动。合同签订后，原告依约履行合同义务，并通过现金及被告汇都公司的账户刷卡（名称：云南汇都商场管理有限公司，账户号码：47×××91，开户行：兴业银行昆明分行）足额支付了《市场租赁合同》的租金人民币22000元。但被告未按照合同约定向原告支付相应的开业前市场过渡补贴，且未按照合同约定足额支付市场延期开业补偿金。被告仅发布公告称自2017年6月1日将延期开业补偿金由150元/平米/月提高至180元/平米/月，即自2017年2月18日至2017年5月30日被告需支付延期开业补偿金人民币1500元，自2017年6月1日至今（暂计算至2019年1月1日）被告汇都公司需支付延期开业补偿金为人民币10260元。两段合计人民币11760元，但截至2019年1月被告汇都公司仅支付了人民币6213元，尚有人民币5547元的延期开业补偿金未付。在云南金马源公司开发坐落于昆明市白塔路“汇都国际”二期负一层“汇都状元楼标准化农贸市场”所发布的宣传资料“超强投资祝您无忧”中提到“金马源集团全程运营担保，客户自签订合同且付清全款起5年后如果放弃经营或申请退铺。则金马源集团按合同原价回购，免您后顾之忧！”云南金马源公司明确告知原告，被告汇都公司是云南金马源公司下属实际控制的公司。原告多次向被告云南金马源公司、汇都公司询问何时开业、剩余款项何时支付，但双方均以种种理由推诿，被告汇都公司也仅只是与被告云南金马源公司共同发布公告通知市场开业需要延期，承诺的相关费用也需要延期支付，但至今未向原告支付任何款项。被告汇都公司辩称：原告第一项诉请我方没有异议。对于其余诉请，我方认为不应得到支持，我方已经按照相关规定进行了补偿且要求被告云南金马源承担连带责任没有任何依据证明其主张。被告云南金马源公司未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：第一组证据：原告身份证复印件、被告工商登记信息。欲证明：原被告主体身份。第二组证据：商铺编号为B32的《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同》、中国农业银行交易明细清单、银联小票、收据:NO:0117267。欲证明：1、原告与被告签订了合法有效的《租赁合同》；2、原告于合同签订之日履行了租金支付义务；3、被告依合同约定应履行以下合同义务：①于2017年2月18日开业前10日将物业交付原告；②自合同签订且支付租金全款之日（2016年8月30日）起至2017年2月18日按130元/㎡/月支付原告市场过渡补贴人民币2184元；③自2017年2月18日起，被告未按时开业，则按150元/㎡/月向原告支付延期开业补偿金。第三组证据：2016年9月19日告知函、2017年2月14日通知、2017年9月19日公告、2018年9月4日通告各一份、标准化农贸市场区域分布图、短信三份通知。欲证明：1、被告未于2017年2月18日履行开业义务，且至今仍未履行开业义务，应支付原告开业补偿金（至2019年1月初经计算延期开业补偿金应为人民币11760元，已经支付人民币6213元，尚欠人民币5547元）；2、被告云南金马源公司发函称被告汇都公司是其实际控制的公司，全权负责被告汇都国际三期项目的招商、运营管理，并与被告汇都公司联合发布通知、公告且对原被告签订的《租赁合同》涉及核心事项作出承诺。第四组证据：汇都商场宣传广告。欲证明：依据广告内容及第三组证据相关内容，被告云南金马源公司对汇都状元楼农贸市场的招商、运营管理承担担保责任，应与被告汇都公司承担连带责任。经质证，被告汇都公司对原告提交的第一组中原告及被告汇都公司的身份信息三性认可，但对被告云南金马源公司的身份信息关联性不认可。对第二组证据三性认可，但该组证据中14-16页银行卡明细仅认可其真实性、合法性，但关联性不认可，因原告提交的流水不完善。对第三组证据中告知函不认可，因没有原件、对通知三性认可、对公告不予质证、2018年9月4日的公告三性认可。对第四组证据三性不认可，该广告不能证明原告的证明目的。被告汇都公司为证明其主张，向本院提交一组证据：跨行快付业务明细表。欲证明：被告根据租赁合同的约定向原告转账支付了市场延期开业补偿金（2017年2月18日至2017年11月30日）及市场过渡补贴（签约之日至2017年2月18日）。经质证，原告确认收到2017年7月10日的人民币2223元及2017年5月23日的人民币450元；2017年6月30日的人民币210元、2017年12月29日的人民币3240元；2017年4月19日的人民币450元，上述金额同意从诉请中扣减。其中四笔是被告云南金马源公司支付的，恰好能证明原告主张的被告云南金马源公司与被告汇都公司资产混同。原告现将被告已经支付的费用进行抵扣，第三项诉请中的费用已经结清，现第四项诉请原告仅主张2017年12月1日起至今的市场延期开业补偿金，每月180元/㎡，此前被告已经付清。被告云南金马源公司未到庭举证、质证。本院对于原告提交的第一、二、三、四组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但上述证据能否证明原告的各项主张，本院将予以综合评判。对于被告汇都公司提交的证据本院确认其真实性、合法性、关联性，但该组证据能否证明被告汇都公司的主张，本院将结合双方在庭审中的陈述予以综合评判。被告通过庭审，本院依法确认如下案件事实：2016年8月30日，原告林宝峰（乙方，承租方）与被告汇都公司（甲方，出租方）签订《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于昆明市白塔路“汇都国际”二期负一层“汇都状元楼标准化农贸市场”B32号、面积月3㎡出租给乙方经营使用。租赁合同期为20年，自2017年2月18日起至2037年2月17日止。免租期为10年，自2027年2月18日起至2037年2月17日止为免租期。该物业的租金单价为7333元/㎡/10年，面积为3㎡。租金支付方式为本合同签订日，一次性支付十年租金，总计：￥22000元。自乙方与甲方签订本合同且付清全款之日起至2017年2月17日，甲方承诺给予乙方开业前市场过渡补贴：过渡补贴费用标准为：130元/㎡/月，开业前市场过渡补贴费的支付时间为汇都状元楼标准化农贸市场正式开业后30天内，具体以甲方电话通知乙方的时间为准。甲方暂定2017年2月18日为开业日，甲方应于开业日前10日将该物业交付予乙方，甲方如未能按所约定时间开业，则自2017年2月18日起，甲方承诺按150元/㎡/月的标准支付乙方，作为市场延期开业补偿金，直至“汇都状元楼标准化农贸市场”开业为止。除此之外，双方还对五年回购保障、双方权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订当天，原告林宝峰将十年租金人民币22000元支付给了被告汇都公司，被告汇都公司出具了收据。2016年9月19日，被告云南金马源公司出具《告知函》一份，载明“……云南汇都商场管理有限公司同属我公司下属实际控制的公司，全权负责汇都国际三期项目的招商、运营管理。”2017年2月14日，被告云南金马源公司与被告汇都公司发布《通知》一份，载明：汇都国际二期农贸市场正式开业时间延期至2017年6月1日，同时承诺：“一、自业主签订正式合同之日起至2017年2月18日止的130元/㎡/月过渡补贴费，我司承诺按合同约定于农贸市场正式开业后30天内一次性支付；二、2017年2月18日至2017年5月31日延期开业期间，我司承诺按150元/㎡/月的标注按月支付市场逾期开业补偿；三、2017年6月1日若农贸市场不能按时开业，我司承诺按180元/㎡/月的标准按月支付业主租金收益。”2017年9月19日，云南金马源投资集团有限公司与被告汇都公司发布《公告》一份，向租户公告汇都二期负一层D栋以南区域于2017年19月31日交付使用并开业，D栋以北区域于2017年11月30日交付使用并开业。在2017年7月31日前与其签订《商铺租赁合同》并交清相应款项的租户，合同其根据交房时间相应顺延，同时追加给予2个月免租期优惠，在2017年8月1日签订的合同的给予1个月免租期优惠。如不能按照上述时间交房，则在逾期交房期间，按10元/㎡/天的标准向租户进行赔付直至开业。原告以被告未按照约定交房，也未按照约定向原告支付过渡补贴等款项为由,于2019年1月11日诉至本院主张诉请中的权利。另查明：1、原告在庭审中确认被告汇都公司向原告林宝峰支付了自签约之日起至2017年2月17日的市场过渡补贴人民币2223元、逾期开业补贴共计人民币1560元、2017年6月1日至2017年11月30日的收益人民币3240元,原告将被告已经支付的费用进行抵扣，第三项诉请中的费用已经结清，明确表示第四项诉请原告仅主张2017年12月1日起至今的市场延期开业补偿金，每月180元/㎡;2、本案涉案标的汇都状元楼标准化农贸市场编号B32号的商铺实际未建成。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告林宝峰与被告汇都公司签订的《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，故本院确认该份《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同》成立并生效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。被告汇都公司自2018年6月30日与原告林宝峰签订合同以来，未能按照合同约定及其后承诺的的期限交付租赁物，导致双方的合同目的不能实现，另外，被告汇都公司在庭审中表示对于原告林宝峰主张的解除双方于2018年6月30日签订的《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同的》的诉请不持异议，故本院予以确认原被告双方签订的上述合同于2019年4月4日解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故被告汇都公司应将原告已经支付的十年租金人民币22000元返还给原告林宝峰。关于原告主张的自2018年8月30日起至2017年2月17日止的开业前市场过渡补贴，由于被告汇都公司已提交付款明细证明该段期间内被告汇都公司已经向原告林宝峰支付开业前市场过渡补贴人民币2223元，该段期间的过渡补贴实际已经付清，原告林宝峰不持异议，本院予以确认。关于原告主张的延期开业补偿金，因被告汇都公司未按约定向原告交付租赁物，已经构成违约，故本院对于原告主张的延期开业补偿金予以支持。1、延期开业补偿金的计算期限：原告林宝峰、被告汇都公司在庭审中均确认2017年12月1日前的延期开业补偿金被告汇都公司已经付清，故剩余延期开业补偿金应自2017年12月1日起计算至合同解除之日，即2019年4月4日。2、延期开业补偿金的计算标准：虽然原告林宝峰与被告汇都公司在合同中约定的延期开业补偿金为150元/㎡/月，但被告汇都公司在后期发布的《通知》及《公告》中对延期开业补偿金作了新的承诺，该承诺视为对延期开业补偿金合同条款的变更，现原告主张延期开业补偿金以被告于2017年2月14日发出的《通知》中承诺的180元/㎡/月计算，本院予以支持。综上所述，被告汇都公司应向原告林宝峰支付的延期开业补偿金为：{（16个月×180元/月/㎡×3㎡）+[4天×（180元/月/㎡÷30天）×3㎡）}=8712元。关于被告云南金马源公司是否应对被告汇都公司的上述支付义务承担责任的问题。本院认为，被告云南金马源公司不是《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同》中的合同当事人，合同中约定的权利义务不及于被告云南金马源公司。综上所述，本院确定被告云南金马源公司不承担本案的付款义务。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告林宝峰与被告云南汇都商场管理有限公司于2018年6月30日签订的《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同》于2019年4月4日解除；二、被告云南汇都商场管理有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告林宝峰租金人民币22000元；三、被告云南汇都商场管理有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告林宝峰2017年12月1日起至2019年4月4日止的延期开业补偿金人民币8712元；四、驳回原告林宝峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币543元由被告云南汇都商场管理有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 彭 飞人民陪审员 王 莹人民陪审员 刘惠琼二〇一九年六月五日书 记 员 李林燕