河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初1190号原告（反诉被告）郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路**。法定代表人焦笑言，执行董事。委托代理人吴梦龙，该公司员工。被告（反诉原告）刘昆领，男，1985年1月8日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托代理人薛领友，河南豫龙律师事务所律师。委托代理人闪梦丝，河南豫龙律师事务所实习律师。原告郑州建业高新置业有限公司与被告刘昆领以及反诉原告刘昆领与反诉被告郑州建业高新置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑州建业高新置业有限公司（以下简称建业高新置业公司）委托代理人吴梦龙、被告（反诉原告）刘昆领委托代理人薛领友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建业高新置业公司诉称：2017年6月25日，被告购买原告开发的五龙新城香榭园4号楼2单元2706号房屋，双方并签订了编号为GX17003407045的《商品房买卖合同》。该合同第四条约定商品房总价款为1627461元，补充协议第八条第二项约定，因被告不具备购房、贷款资格及因国家和地方政策变化产生的风险由被告承担，被告需在接到原告通知后7日内无条件配合原告完成合同解除工作，被告逾期办理的，承担总房款5%的违约金。在合同进行备案时，由于被告提交的税收完税证明不符合法律法规的要求，房管局不予备案，应视为被告无购房资格，按约定应予以解除合同。原告多次催促被告配合补充材料或解除合同无果后，于2017年11月14日向被告发出了《关于买受人不具备购房资格而解除商品房买卖合同的通知》，并于2017年11月16日送达给被告，但其至今未配合原告解除合同，应按合同价款的5%向原告承担违约责任。故请求判令：1、解除原被告于2017年6月25日签订的编号为GX17003407045的《商品房买卖合同》；2、被告赔偿原告违约金81373.05元。被告刘昆领辩称：1、同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，郑州建业高新置业有限公司应返还已支付的购房款497461元、维修基金7306元、不动产登记费80元，并承担违约赔偿责任。2、该《商品房买卖合同》是在建业高新置业公司恶意诱导、虚假承诺下所签订的，建业高新置业公司知道我不具备购房资格，并承诺可以帮助解决限购问题，我向其交纳了购房定金20000元，后来双方因解决限购问题的费用发生分歧，建业高新置业公司的置业顾问要求我先签订购房合同，限购问题再想办法解决。合同签订后，我按照建业高新置业公司的要求补缴了社保，但因政策问题其未能解决我的限购问题，双方再次发生分歧。后我要求解除合同并退还已交纳的房款及相关费用，但建业高新置业公司依然将双方签订的合同进行了备案。后建业高新置业公司名义上同意退房，但以各种理由推诿不予办理退房及相关解除合同手续，并故意造成我方违约的假象。3、建业高新置业公司称其发出解除合同通知后我不配合办理解除合同，其该主张不能成立。在建业高新置业公司发出解除合同通知的前后，我一直积极找该公司办理解除手续，但该公司内部部门相互推诿，导致至今无法办理解除手续，并非我不配合办理解除手续，故违约方应是建业高新置业公司，其应向我方支付违约金。反诉原告刘昆领反诉称：1、建业高新置业公司对我不具备购房资格的情况是明知的，并承诺解决限购问题。我在交纳购房定金之前就已告知不具备购房资格，该公司称可以帮助解决个税问题，费用为11000元，后又告知费用涨到15000元。我相信建业高新置业公司可以解决限购问题，后于2017年6月25日签订了《商品房买卖合同》，并交纳了房屋首付款497461元、维修基金7306元、不动产登记费80元，并进行了网签。2、建业高新置业公司构成根本违约，应承担违约责任。建业高新置业公司一直未能解决我的个税问题，且在明知我不具备购房资格的情况下签订购房合同并进行备案。后因建业高新置业公司无法解决限购问题，最终双方协商不再购买房屋，其承诺于2017年10月底将房屋首付款予以退还。约定期限到期后，建业高新置业公司因无法解决房管局合同备案问题一直未将首付款予以退还。综上，导致该房屋买卖合同最终未能履行的原因在于建业高新置业公司，其依法应承担违约责任。故请求判令：1、建业高新置业公司返还刘昆领房屋首付款497461元、维修基金7306元、不动产登记费80元；2、建业高新置业公司赔偿刘昆领违约金81373.05元。反诉被告建业高新置业公司辩称：1、刘昆领所述与事实不符。刘昆领在订立合同时称其具备购房资格，从其在商品房买卖合同签订后向我公司提交的税收完税证明的情况来看，也能印证前述事实。我公司从未向刘昆领承诺帮其解决个税问题，亦未向刘昆领收取过任何费用。根据商品房买卖合同补充协议第八条第二项的约定，如果因为刘昆领的购房资格问题导致商品房买卖合同无法备案而解除的，并不视为任一方违约，但如果刘昆领逾期办理的，则其对合同解除后迟延履行义务的违约行为应承担违约责任。刘昆领该违约行为导致本案房屋长时间无法另行销售，我公司因此承担了高额的资金成本。2、刘昆领要求我公司承担违约责任没有事实和法律依据。刘昆领称“我公司承诺2017年10月底将房屋首付款退还”与事实不符。因刘昆领无法解决购房资格问题，我公司多次催促其配合补充材料或选择协商解除合同，但其拒不提供补充材料也未前往我公司共同办理解除合同事宜。我公司于2017年11月14日向其发出了《关于买受人不具备购房资格而解除商品房买卖合同的通知》，刘昆领收到通知后既不答复我公司，也不配合办理合同解除手续，故违约方是刘昆领而非我公司。综上所述，请求驳回刘昆领的反诉请求。经审理查明：2017年6月25日，建业高新置业公司作为出卖人、刘昆领作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为GX17003407045）,约定：买受人购买的商品房位于高新技术开发区××路××单元××号，建筑面积为112.4平方米，单价为14479.19元/㎡，总金额为1627461元。付款方式及期限为2017年6月25日支付497461元，剩余1130000元的付款方式为商业贷款。该合同附件四补充协议第八条第二项约定，本合同签订前，出卖人已详细告知买受人购房、贷款政策及相应法律后果，买受人已充分了解。因买受人不具备购房、贷款资格及因国家和地方政策变化产生的风险由买受人承担。买受人须在接到出卖人通知后7日内无条件配合出卖人完成合同解除工作，买受人逾期办理的，承担总房款5%的违约金。上述合同签订后，刘昆领向建业高新置业公司支付了购房款497461元，并另支付有维修基金7306元、不动产登记费80元，建业高新置业公司向其出具发票一份、收据二份予以确认。庭审中建业高新置业公司称该维修基金及不动产登记费尚未向相关部门交纳。刘昆领提交的2017年6月19日的《五龙新城签约确认单》中置业顾问审核处签有“范小萌”，其提交的名片显示范小萌系富力建业五龙新城置业顾问。刘昆领提交的2017年6月13日通话录音中，其亲友称“你指的批次是什么”，通话对方（即范小萌）称“之前我们也解决过客户的限购问题，我可以让你看一下”，刘昆领亲友称“这个个税是你公司来办，还是你来找人办”，通话对方称“公司统一来办”。刘昆领提交的其与“建业富力范小萌置业顾问”的微信聊天记录中，对方有“限购有解决办法了”、“限购问题可以解决了，两周甚至一周内都可以签”的陈述。“建业富力范小萌置业顾问”于2017年10月17日称“这两天抽时间带着你的购房单据，像首付款发票，维修基金收据，不动产登记收据，身份证原件来售楼部办理退房手续”，刘昆领于2017年11月22日称“下午我过去”，对方称“下午我不在售楼部，要去公司，经理今天休息了”，刘昆领称“建业通知我过来来办理网签解除合同，帮我引荐下相关负责人吧，你们经理老不在，都推迟好几天了。给我个建业的电话吧”。刘昆领提交的2017年11月7日的短信记录中，其称“承诺退款时间定二至三个月，多次去售楼部催促回答三个月即10月31日肯定能退个人账户，但至今多个理由迟迟不退款，现急需用钱，要求你们这个周五务必把首付款及定金退还付款户主银行卡”，对方（152××××****）称“很抱歉，我现在不方便接电话”。庭审中建业高新置业公司及刘昆领均称对方构成违约，并请求对方承担违约责任，双方就此协商未果，遂引发本案纠纷。以上事实，有建业高新置业公司提交的身份证复印件、商品房买卖合同、商品房预售许可证、完税证明、相关限购政策通知各一份、刘昆领提交的置业计划单复印件、五龙新城签约确认单复印件、手机号码截图打印件、名片照片打印件、2017年6月13日录音材料、微信聊天记录、2017年9月28日录音材料及手机号码截图打印件、2017年12月6日录音材料、短信记录及手机号码截图打印件各一份、银行流水记录二份、发票一份、收据二份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。建业高新置业公司提交有解除合同通知、快递单、查询单各一份，欲证明其多次催促刘昆领办理解除合同手续未果，在送达该解除合同通知后，其仍未配合办理合同解除手续，应承担违约责任。因该证据并不能证明其该证明目的，故对该证据本院不予采纳。刘昆领提交有解除合同通知一份，欲证明建业高新置业公司应按其所出具的违约条款向刘昆领承担违约责任。因该证据并不能证明其该证明目的，故对该证据本院不予采纳。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，建业高新置业公司请求解除其与刘昆领于2017年6月25日所签订的《商品房买卖合同》（合同编号为GX17003407045），庭审中刘昆领亦同意解除该《商品房买卖合同》，故对建业高新置业公司该诉讼请求本院予以支持。刘昆领提起反诉，请求建业高新置业公司退还其已支付的购房款497461元、维修基金7306元、不动产登记费80元。庭审中建业高新置业公司认可收到有上述费用，并称维修基金、不动产登记费尚未向相关部门交纳，故在双方签订的《商品房买卖合同》解除后，建业高新置业公司应将上述费用共计504847元退还给刘昆领。建业高新置业公司请求刘昆领支付违约金81373.05元。双方签订的《商品房买卖合同》附件部分约定有“本合同签订前，出卖人已详细告知买受人购房、贷款政策及相应法律后果，买受人已充分了解。因买受人不具备购房、贷款资格及因国家和地方政策变化产生的风险由买受人承担。买受人须在接到出卖人通知后7日内无条件配合出卖人完成合同解除工作，买受人逾期办理的，承担总房款5%的违约金”。根据刘昆领提交的录音材料及微信聊天记录，可以确认建业高新置业公司在与刘昆领签订合同时，对其是否符合购房条件予以知晓。建业高新置业公司称刘昆领于2017年11月16日收到解除合同通知后，至今未配合办理合同解除手续，已构成违约。刘昆领提交的录音材料及微信聊天记录显示其在此前多次与建业高新置业公司就办理退房手续一事进行协商，双方在2017年12月6日仍通过电话就此进行协商，且该商品房买卖合同已进行网签，双方之间的解除合意并无法直接产生合同解除的后果。故建业高新置业公司称刘昆领拒不配合办理合同解除手续，并请求其支付违约金依据不足，本院不予支持。刘昆领提起反诉，请求建业高新置业公司承担违约责任并支付违约金81373.05元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，刘昆领提交的其与“建业富力范小萌置业顾问”的微信聊天记录中，对方于2017年10月17日称“这两天抽时间带着你的购房单据，像首付款发票，维修基金收据，不动产登记收据，身份证原件来售楼部办理退房手续”，刘昆领提交的2017年11月7日催要退款的短信记录中，对方对此未正面回答，仅是回短信称“很抱歉，我现在不方便接电话”。故根据上述事实，以及刘昆领提交的相关录音材料，可以确认双方曾就退房及退款事项进行过协商。建业高新置业公司在收取刘昆领相关购房费用后，未向其交付房屋，其提交的证据亦不足以证明该合同解除手续未能办理系因刘昆领不予配合所致，故在此情况下，其长期占有刘昆领资金未退还，对其造成有相应利息损失，故本院认定建业高新置业公司应以赔偿该利息损失的形式向刘昆领承担违约责任。根据刘昆领提交的微信聊天记录及录音材料，并扣除相应合理期间，本院酌定建业高新置业公司应自2018年1月1日起向刘昆领支付利息，以所收款项504847元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算。对于刘昆领请求违约金数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州建业高新置业有限公司与被告刘昆领于2017年6月25日签订的编号为GX17003407045的《商品房买卖合同》。二、反诉被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内，退还反诉原告刘昆领购房款497461元、维修基金7306元、不动产登记费80元，共计504847元，并支付违约金（以504847元为基数，自2018年1月1日至实际给付之日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算）。三、驳回原告郑州建业高新置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告刘昆领的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1934元，由原告负担1834元，由被告负担100元。反诉案件减半收取4819元，由反诉原告负担180元，由反诉被告负担4639元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 汪 涛审 判 员 王 青人民陪审员 许 婷二〇一九年六月十二日书 记 员 岳征晶