广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1224号上诉人（一审原告）：珠海海湾物业管理有限责任公司，住所地：珠海市拱北水湾路**海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码:914404007740433894。法定代表人：冯铁军，总经理。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。上诉人（一审被告）：梁小兵，男，1972年3月20日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：李聪，广东敬德律师事务所律师。上诉人珠海海湾物业管理有限责任公司（以下简称海湾物业公司）与上诉人梁小兵物业服务合同纠纷一案，双方均不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初11765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海湾物业公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为梁小兵向海湾物业公司支付物业管理费26036.83元；2.撤销一审判决第二项，改判支持海湾物业公司的全部诉讼请求；3.梁小兵承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、房屋是否存在质量问题以及房屋保修问题属于梁小兵与开发商之间的买卖合同纠纷，海湾物业公司已经按照《前期物业服务协议》的约定提供物业服务，梁小兵应向海湾物业公司全额支付物业费26036.83元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《物业管理条例》第三十一条的规定，交付使用的房屋存在质量问题的，由建设单位承担维修责任。梁小兵房屋质量问题，其应向建设单位主张维修责任。海湾物业公司与梁小兵签订的《前期物业服务协议》并未约定房屋维修服务，海湾物业公司与建设单位签订的《物业管理委托合同》中也未约定由海湾物业公司提供房屋维修的服务，即房屋维修及安排房屋维修均不是海湾物业公司的物业服务范畴。而且房屋质量问题只是少量业主的情况，大多逾期缴纳物业费的业主并不存在房屋质量问题。海湾物业公司作为涉案小区物业服务公司按照约定负责日常垃圾清运，机电设施维护，小区安保及环境卫生等，已经履行合同义务。即便存在房屋质量问题，梁小兵亦应循法律途径向建设单位主张其合法权益，而不应以拖欠物业费作为手段加剧业主与物业服务企业之间的矛盾，亦损害其他已缴费业主的权益。一审法院认为海湾物业公司在安排房屋维修服务方面未能尽责，进而依据合同法第一百一十一条认定海湾物业公司提供的物业服务质量不符合约定，是事实认定不清，法律适用错误。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，梁小兵应按照合同约定向海湾物业公司支付2011年8月1日至2017年10月11日期间的全部的物业管理费26036.83元。二、梁小兵逾期支付物业管理费，其应按照合同约定向海湾物业公司支付违约金。一审判决已认定梁小兵未按照约定缴纳物业管理费已属于违约，根据海湾物业公司与梁小兵签订的《前期物业管理服务协议》约定，业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的0.3‰缴纳滞纳金。海湾物业公司多次向梁小兵催缴物业管理费，但梁小兵均不予理会，其违约行为已严重损害海湾物业公司的合法权益。依据合同法第一百零七条、第一百一十四条的规定，梁小兵应向海湾物业公司支付违约金。三、梁小兵使用涉案房屋期间产生的水电费、垃圾处理费共计148.93元由海湾物业公司代为支付，该费用应由梁小兵承担。梁小兵辩称，1.海湾物业公司的物业管理存在问题，梁小兵的住宅曾经遭遇两次盗窃，到物业查看监控录像时，监控录像均有故障无法查看。2.涉案房屋的质量存在问题，每逢台风大雨的天气就出现海水倒灌，导致房屋受损。3.梁小兵与海湾物业公司的物业管理合同无效，海湾物业公司只具备三级物业管理资质，而远大美域要求的资质是二级，需要指出的是需要物业管理资质的规定在2018年3月28日被国务院取消，但是梁小兵与海湾物业公司的物业管理合同是在2017年10月终止，因此，双方签订的物业服务合同仍然是无效的。梁小兵上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回海湾物业公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由海湾物业公司负担。事实和理由：一、海湾物业公司与珠海远大置业有限公司签订的《物业管理委托合同》无效。1.海湾物业公司不具备管理远大美域新城的资质。《广东省物业管理服务收费政府指导价通知》规定，高尚住宅小区的物业管理单位应持有二级或以上资质证书，远大美域新城为占地40万平方米的大型高尚住宅社区。海湾物业公司只具备三级物业管理资质，依法不具备管理远大美域新城的资质。2.国务院于2018年3月28日取消物业资质认定，而梁小兵与海湾物业公司的合同在2017年10月终止，即梁小兵与海湾物业公司的合同履行完毕后，国家才取消物业资质认定，因此国家取消物业资质认定的政策不影响合同无效的法律事实。3.海湾物业公司始终没有提供证据证明其是通过招投标方式获得远大美域新城物业服务供应商资格，因此应承担举证不利的后果。按照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第二项第4点的规定，双方的合同属于无效合同。根据上述指导意见第二项第5点规定，物业服务合同被认定为无效，物业服务企业提供服务的，如合同无效主要是由物业服务企业造成的，参照当地政府指导价计算物业费。根据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第六条规定，具备三级物业管理资质的物业管理单位，收费政府指导价为每个月每平米0.4元。因梁小兵与海湾物业公司合同无效，因此海湾物业公司只能按照每平米每月0.4元收取物业管理费。二、退一步讲，即使双方合同有效，海湾物业公司的请求也超过了诉讼时效，应予以驳回。根据民法总则第一百八十八条关于诉讼时效的规定，海湾物业公司主张债权的诉讼时效为三年，自知道或应当知道权利被侵害时起计算。事实上，海湾物业公司从未、也未能提供相关证据显示向梁小兵催收过物业管理费，故其只能向梁小兵主张自2015年10月1日至2018年9月30日共36个月的物业管理费，此期间之外的主张不应得到支持。三、海湾物业公司服务存在瑕疵由来已久，业主多次与海湾物业公司沟通无果，所以都采取拒缴物业费的方式督促海湾物业公司加强管理，但海湾物业公司对业主的诉求置之不理。1.梁小兵一审提交的照片拍摄于2012年前后，每逢珠海出现大雨或暴雨天气，一旦海水倒灌，梁小兵的房屋都会进水，梁小兵多次与海湾物业公司协商整改事宜，海湾物业公司对此置之不理。2.梁小兵的房屋于2011年遭窃，梁小兵去海湾物业公司查看监控录像时，海湾物业公司称监控出现故障，小区其他业主也出现过被盗情况，正是由于海湾物业公司管理混乱，无法维护业主权利，业主才于2017年成立业主委员会，终止与海湾物业公司的合同。3.远大美域的业主并非不同意支付物业管理费，而是海湾物业公司管理失职，服务质量差劲，无法给广大业主提供安全、舒心的服务，业主拒缴费只是督促海湾物业公司改善服务的手段，但海湾物业公司无视业主诉求，不想方设法提高服务，反而巧立名目收取费用。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。海湾物业公司辩称，以上诉意见为准。海湾物业公司向一审法院起诉请求：1.梁小兵支付海湾物业公司物业管理费、水电费、垃圾处理费共计26185.76元及违约金11518.84元（滞纳金暂计算到2018年9月30日，其他费用计至2017年10月11日），此后至实际还款日的费用和违约金计算至实际清偿之日；2.判令梁小兵承担本案诉讼费。一审法院认定事实：海湾物业公司成立于2005年4月8日，领取了相应的营业执照。梁小兵于2006年购买了坐落在珠海市唐家××镇××路××号（远大美域新城）橘郡园17栋1单元202的房屋，该房屋建筑面积210.36平方米，其中地面建筑面积139.81平方米、地、地下室建筑面积705平方米，已办理不动产权登记。2006年4月20日，海湾物业公司（甲方）与梁小兵（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，载明甲、乙双方就远大美域新城前期物业管理服务达成协议，约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容及质量、物业管理服务费用、违约责任等等。协议第一条载明甲方负有公共设施维护管理、制定管理规章、档案管理等义务；第二、第三条载明物业管理服务内容及质量，包括房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放等五方面内容，质量方面要求房屋外观整齐美观、保证设备正常运行、环卫设施完好、公共环境整洁、车辆停放有序、物业区域内公共秩序良好、监控系统正常运作等等；第四条载明物业管理服务费用计收时间、办法：乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计；若因业主原因逾期收楼者，自收楼通知书发出或通知书上所载收楼日期起计收管理费。甲方按照建筑面积每月每平方米2元（含公用水电费用）收取物业管理服务费。乙方交纳费用时间为每月1日至10日；第七条载明违约责任：乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠的费用，并从逾期之日起至交清欠款之日止，每天按所欠费用总额万分之三向甲方交纳违约金。甲、乙双方还约定在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。另查明，“远大美域新城”为珠海远大置业有限公司开发建设的住宅小区，该公司于2005年12月通过招投标方式选聘海湾物业公司为小区的物业服务企业，双方于2007年1月签订《物业管理委托合同》，约定：委托管理期限自2007年1月1日起至业主委员会成立日止；住宅房屋（橘郡园）的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；纳入物业管理的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的0.3‰交纳滞纳金。合同其他内容与上述物业服务公司、梁小兵签订的《前期物业管理服务协议》基本相同。海湾物业公司自合同签订后进驻远大美域新城为业主提供物业管理服务。珠海高新区远大美域新城第一届业主委员会成立后，于2017年9月与新选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同。海湾物业公司于2017年10月12日退出远大美域新城物业服务区域。2018年11月，海湾物业公司对拖欠物业管理费的远大美域新城小区业主包括梁小兵提起诉讼。海湾物业公司主张梁小兵拖欠2011年8月1日至2017年10月11日的物业管理费26036.83元、2007年2月至11月的自用水费16.83元和自用电费44.1元、2007年2月至12月的垃圾处理费88元，合计26185.76元，已经多次书面催交，但梁小兵至今未交纳。梁小兵对海湾物业公司主张的上述物业管理费计算标准及金额未提出异议，对其他费用未予确认。梁小兵对海湾物业公司海湾物业公司提交的物业管理费催缴通知、律师函均不予认可。一审法院认为，海湾物业公司是远大美域新城的建设单位通过招投标方式选聘的物业服务企业，双方有签订《物业管理委托合同》，且海湾物业公司与梁小兵也签订了《前期物业管理服务协议》，合同及协议的内容均是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对海湾物业公司、梁小兵双方都有约束力。《物业管理条例》（2007年8月26日修订）第三十二条规定国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，该规定属于规制物业服务企业的市场准入资格的管理性强制性规定，并不必然导致合同无效，并且，国家住房和城乡建设部已于2018年3月8日废止了《物业服务企业资质管理办法》，2018年3月19日修订后的《物业管理条例》已删除了对于物业服务企业资质管理要求的相关内容，因此，梁小兵主张合同无效及收费违法的理由均不能成立。梁小兵所购房屋在海湾物业公司提供的物业服务范围内，梁小兵作为业主也实际受用了海湾物业公司提供的基本物业管理服务，应按约支付物业服务费。梁小兵自2011年8月起未交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于海湾物业公司提供的物业服务质量问题，从梁小兵及海湾物业公司另案起诉的多名业主的陈述可见，海湾物业公司在管理远大美域新城物业小区期间确实未能全面履行合同约定的义务，在安排业主的房屋维修方面，建设单位出具的《住宅质量保证书》已明确保修由海湾物业公司统一安排，但海湾物业公司提供的服务有限，在业主提出解决房屋质量问题时，海湾物业公司也未能尽责与建设单位沟通协调，物业服务存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，一审法院酌定对海湾物业公司主张的物业管理费按九折处理，即梁小兵应向海湾物业公司支付2011年8月1日至2017年10月11日期间的物业管理费23433.15元(26036.83×90%)。梁小兵提出有关房屋质量维修的问题，属于另外的法律关系，不属本案物业服务合同纠纷审理范畴，梁小兵可另寻法律途径解决。海湾物业公司主张梁小兵应支付拖欠物业管理费的违约金，查案涉合同，有约定业主逾期交纳物业管理费的，应承担每日按应交管理费的万分之三计算滞纳金的违约责任，但是，一审法院同时注意到，被起诉的多名远大美域新城小区业主包括梁小兵，其拖欠物业管理费的主要原因是海湾物业公司在安排房屋维修服务方面未能尽责及海湾物业公司提供的物业服务存在瑕疵，尽管房屋质量责任并非由物业服务企业承担，但海湾物业公司确有安排维修的义务，甚至双方还为此协商过减免物业管理费，而海湾物业公司多年来也只是发出催缴通知却从未按通知所言通过诉讼途径追究业主的法律责任，以上事实足以说明梁小兵未能按期交纳物业管理费并非毫无理由，故对海湾物业公司要求梁小兵支付物业管理费违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。海湾物业公司主张梁小兵应支付2007年2月至11月的自用水电费及2007年2月至12月的垃圾处理费，因海湾物业公司未能提交其已经垫付费用的相关依据，对该项请求，一审法院不予支持。关于本案诉讼时效的问题，海湾物业公司依据物业管理委托合同自2007年1月起为远大美域新城的业主包括梁小兵提供物业服务，双方形成的法律关系持续至2017年10月，且海湾物业公司在此期间已就欠缴物业管理费事宜向业主发出催缴通知，同小区的其他业主也表示有收到通知，梁小兵抗辩称从未收到过催缴通知，不合常理，故梁小兵关于海湾物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效期间的抗辩，理由不能成立，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、梁小兵于判决发生法律效力之日起十日内向海湾物业公司支付2011年8月1日至2017年10月11日期间的物业管理费23433.15元；二、驳回海湾物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取371元，由海湾物业公司负担91元、梁小兵负担280元。二审期间，海湾物业公司和梁小兵均未提交证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：海湾物业公司提供了珠海远大置业有限公司发出的《中标通知书》，梁小兵并无证据反驳该通知书的真实性，因此这足以证明海湾物业公司经过招投标程序成为远大美域小区的物业服务企业，梁小兵以海湾物业公司未经招投标程序成为涉案小区的物业服务企业为由主张双方签订的《前期物业管理服务协议》无效，理据不足，不应予以支持。对于梁小兵以海湾物业公司不具备二级或以上资质为由，主张涉案物业服务合同无效，本院认为，诚如一审法院所分析，《物业管理条例》第三十二条规定国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，这属于规范物业服务企业的市场准入资格的管理性规定，不应作为认定物业服务合同无效的法律依据，而且，2018年3月18日国家住房和城乡建设部已废止了《物业服务企业资质管理办法》，因此梁小兵以资质不符主张物业服务合同无效，法律依据不充分，不应采纳。涉案的《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性法律规定，合法有效，双方均应恪守。对于梁小兵以海湾物业公司无法提供监控录像以及海湾物业公司未解决梁小兵房屋在大雨或暴雨天进水问题为由抗辩不应支付物业服务费，本院认为，梁小兵所购房屋在海湾物业公司提供物业服务范围内，梁小兵作为业主实际接受了海湾物业公司提供的服务，梁小兵的房屋在大雨或暴雨天进水属于房屋质量问题，海湾物业公司作为物业服务公司仅为协助梁小兵与房屋建设单位沟通房屋维修，并非维修义务的责任承担主体，因此房屋质量问题无法修复的责任不应由物业公司承担，梁小兵以此为由拒付物业服务费，理据不足，不应支持。海湾物业公司已提供了基本的物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如梁小兵认为其失窃后因海湾物业公司无法提供监控录像导致其损失，可向海湾物业公司主张赔偿损失等违约责任，其以此拒付物业服务费，理据不充分，不应支持。对于梁小兵主张海湾物业公司2015年10月之前的物业服务费诉请已超过诉讼时效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，物业服务合同是典型的继续性合同，物业服务合同约定的管理费用实际上是同一笔债务，只是约定分期履行，但各期并不是独立的债务，虽然案涉物业服务合同中约定物业服务费用每月交纳，但每月应缴纳的物业服务费并非独立的债务，不应单独计算诉讼时效，应从其所属的物业服务合同所约定的履行期限届满之日起起算诉讼时效。涉案《前期物业管理服务协议》约定合同履行期限为物业出售之日至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效时止，2017年9月远大美域新城第一届业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同，因此海湾物业公司关于物业服务费的诉请的诉讼时效从2017年10月起算，海湾物业公司于2018年11月提起本案诉讼尚未超过诉讼时效，梁小兵该上诉主张缺乏法律依据，不应予以支持。一审法院对此认定正确，本院予以维持。对于海湾物业公司要求全额收取物业服务费的上诉主张，本院认为，诚如一审法院所析，从梁小兵及海湾物业公司另案起诉的多名业主的陈述可见，海湾物业公司在合同履行期间确实未能全面履行合同义务，在安排业主的房屋维修方面，在业主提出解决房屋质量问题时，海湾物业公司未能尽责与建设单位沟通协调，安排维修不当，多名业主的房屋质量问题未得到及时解决，物业服务存在瑕疵，一审法院据此酌定梁小兵按合同约定的90%比例向海湾物业公司支付物业服务费，公平合理，本院予以维持。关于梁小兵应否支付逾期支付物业服务费的违约金的问题，根据梁小兵及海湾物业公司另案起诉的其他业主的陈述，梁小兵等业主拖欠物业服务费的主要原因是海湾物业公司在安排房屋维修方面未尽到物业服务合同义务，甚至海湾物业公司与梁小兵曾协商减免部分物业服务费，因此梁小兵未按期缴纳物业服务费并非毫无理由，一审法院据此认定梁小兵不承担逾期支付物业服务费的违约金，并无不当，本院予以维持。关于梁小兵应否支付水电费、垃圾处理费共148.93元，由于海湾物业公司没有提供证据证明其为梁小兵垫付上述费用，因此海湾物业公司要求梁小兵支付上述费用，理据不足，应予驳回，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。海湾物业公司和梁小兵上诉理据不足，本院均予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费543元，由珠海海湾物业管理有限责任公司负担157元，梁小兵负担386元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一九年六月二十日书记员  江月娴