广西壮族自治区合山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1381民初259号 原告：广西合山市全和物业管理有限公司。 法定代表人：覃应全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃琳。 委托诉讼代理人：蓝荣安，广西桂合律师事务所律师。 被告：欧胜章。 原告广西合山市全和物业管理有限公司（以下简称全和物业公司）诉被告欧胜章物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理,原告的委托诉讼代理人覃琳、蓝荣安，被告欧胜章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告全和物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告欧胜章支付原告自2018年5月13日至2019年2月28日的物业服务费435.5元(计算：81.63平方米×0.55元/平方米/月÷30天×291天=435.5元）；2.依法判决被告欧胜章支付2018年5月13日至2019年2月28日逾期支付物业服务费的违约金633.7元（计算:435.5元×0.5%/天×291天=633.7元。2019年3月1日起的违约金按照约定的0.5%计算至被告偿清物业费之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月13日，被告与广西鑫馨物业管理有限公司（以下简称鑫馨物业公司）签订《前期物业服务合同》。2016年2月29日，向阳小区建设单位合山市建合城市开发投资有限公司（以下简称合山市城投公司）终止了其与鑫馨物业公司签订的《合山市向阳小区（经济适用房）委托物业服务合同》。2016年2月26日，合山市城投公司与原告签订《合山市向阳小区经济适用房委托物业管理服务合同》（以下简称《委托物业服务合同》），合山市向阳小区的物业遂由原告经营管理，原告已按照《前期物业服务合同》认真履行了物业管理服务义务，但被告自2018年7月份起，经原告多次电话联系及公示催缴拒交物业费，故原告诉至法院。 被告欧胜章辩称，1.被告是与鑫馨物业公司签订的合同，因此原告与合山市城投公司签订的委托物业管理服务合同对被告没有约束力，原告无权向被告主张物业费；2.被告买房子的时候房屋面积是71.93㎡，但原告却按照81.63㎡来收取物业费；3.原告提供的物业管理服务不符合合同约定，如小区存在车辆被盗、绿化及环境卫生差、装修垃圾不及时清理、公共路灯长期不亮等情况。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案主要争议的焦点问题一是原告与合山市城投公司签订的《委托物业服务合同》对被告是否具有约束力,原告与业主（包括本案被告）之间的物业管理服务权利义务应该按照哪一份合同执行？二是物业公司计算物业服务费所根据的房屋面积应该是多少？三是原告所提供的物业管理服务内容及质量是否符合合同约定以及法律规定？对上述问题，本院评判如下： 关于争议问题一，最高人民法院《关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业管理服务企业签订的前期物业管理服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业管理服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”庭审查明，向阳小区属于保障性住房，至今未成立业主委员会，不存在业主委员会与业主大会依法选聘物业管理服务企业的情形。因此，作为建设单位的合山市城投公司为充分保障小区业主能够安居乐业，在依法终止其与鑫馨物业公司的委托物业管理服务合同后有权选聘其他物业公司即本案的原告对向阳小区进行管理、提供物业管理服务，原告与合山市城投公司签订的《委托物业服务合同》属于前期物业服务合同。经依法审查，《委托物业服务合同》不存在法律、行政法规规定的合同无效的情形，被告方也未能提供证据证明该合同存在法定无效的事由，故该合同属于依法成立、合法有效的合同，依据上述规定，《委托物业服务合同》对业主（包括被告）当然具有约束力。《委托物业服务合同》对业主与原告之间物业管理服务的权利义务没有明确约定，仅约定了原告应该向小区业主提供的物业管理服务内容（“物业管理内容”条款）及向小区业主收费的权利（“物业管理服务费”条款），但是，业主在实际中一直期望原告能按照《前期物业服务合同》来履行义务，且原告在实际中也一直按照该合同来履行物业管理服务的义务。因此，从业主与原告之间的物业管理服务权利义务享有与履行的实际情况来看，双方系通过各自的行为按《前期物业服务合同》的内容来规范各自的权利义务，可视为《委托物业服务合同》组成部分，将业主与原告之间的权利义务进一步具体化。被告虽然不是《委托物业服务合同》的形式当事人，但其在原告入驻向阳小区后已实际接受并享受原告所提供的物业管理服务且也支付了2016年度、2017年度的物业管理服务费，属于《委托物业服务合同》项下“物业管理内容”、“物业管理服务费”条款权利义务实际的享有者和承担者，是实质的当事人。因此，依据法律法规的规定以及物业管理服务权利义务享有与履行的实际情况，《委托物业服务合同》对被告依法具有约束力，被告在接受并享受原告所提供的物业管理服务后应该依法履行支付物业服务费的义务。 关于争议问题二，计算物业服务费所根据的房屋建筑面积应为多少的问题。2015年5月13日，被告欧胜章与鑫馨物业公司签订《前期物业服务合同》，2016年8月16日，向阳小区建设单位合山市建合城市开发投资有限责任公司向合山市向阳小区发布了《关于向阳小区合同面积与实测面积误差需补交差价的说明》（以下简称《说明》），该份《说明》表明了房产测绘成果报告书按《房产测量规范》（GB/T17986-2000）及《南宁市房产面积测算细则》（南房字[2008]5号）的规定计算面积，所有房价款按实测面积计算，于2016年7月21日出结果，当日实施，该结果供办理房屋权属登记使用。该份《说明》随附的《合山市人民北路经济适用房12#价格表》载明欧胜章所有的向阳小区12栋4单元601号房屋建筑面积为81.63㎡，欧胜章在本案庭审中认可了该份《说明》，表明其认可了自己所有的向阳小区12栋4单元601号房屋的实测建筑面积为81.63㎡。小区业主与鑫馨物业公司签订的《前期物业服务合同》中约定关于物业服务费用的计算以房屋合同面积为基础，后向阳小区建设单位合山市建合城市开发投资有限责任公司发布了房屋实测面积，小区业主按照实测面积办理了房产权属登记后，在与物业公司签订物业服务合同时也应以实测面积为准。根据本案关于争议问题一的解决结果，原告和被告依法承接《前期物业服务合同》和《委托物业服务合同》所约定的权利和义务，因此原告在履行合同约定的义务的情况下有权按照小区建设单位发布的实测建筑面积收取物业服务费。故原告诉请被告按照房屋实测建筑面积81.63㎡支付物业服务费的请求，本院予以支持。 关于争议问题三，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，原告与合山市城投公司签订的《委托物业服务合同》仅约定原告应该向向阳小区提供物业管理服务的内容但内容较为粗略，对物业管理服务质量也没有约定，因此，需要结合双方提供与接受物业管理服务的实际情况以及当地有关物业管理服务内容、服务质量的习惯标准，判断原告所提供的物业管理服务内容及质量是否符合合同约定以及法律规定。庭审查明，向阳小区业主（包括本案被告）与鑫馨物业公司签订的《前期物业服务合同》对物业管理服务内容以及质量的约定比较详细，业主在实际接受物业管理服务中也一直按照该合同约定的物业管理服务内容以及质量对原告所提供的服务进行评价，原告也是依照该合同的内容（如本案违约金计算条款、业主支付物业费的时间）向小区业主（包含本案被告）主张权利、履行义务。因此，从原告与被告合同权利义务享有与履行的实际情况看，双方当事人系以各自的实际行为认可以《前期物业服务合同》的物业管理服务内容以及服务质量作为各自权利义务有无以及履行情况的评判标准。另外，根据本院以往审理辖区内物业服务合同纠纷案件的经验，《前期物业服务合同》的物业管理服务内容以及质量也符合当地关于物业管理服务行业所应该达到的习惯标准。从庭审查明的事实以及本院到小区走访的情况看，小区内的确存在车辆被盗、花圃草坪未及时修剪、公共区域（道路、楼梯间）环境卫生较差、车辆出入管理无序等情况，按照《前期物业服务合同》关于“环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、秩序”等物业管理服务质量的规定，原告提供的物业管理服务质量未达到该合同所规定的质量标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金规定的精神，一方当事人履行义务不符合合同约定以及法律规定的，无权向另一方当事人主张违约金，因此原告诉请被告支付拖欠物业费违约金的请求，本院不予以支持。原告所提供的物业服务虽然存在一定的瑕疵，但还没有达到致使合同目的不能实现的程度，故被告以此作为拒交物业费的理由不成立。至于原告关于因业主（包括本案被告）拖欠物业费，其有权停止部分物业管理服务内容，可以行使合同法规定的先履行抗辩权的意见。本院认为，物业管理服务合同是向小区内不特定多数人提供的服务合同，具有一定的公共性，涉及众多人民群众的切身利益，对先履行抗辩权应该保持谦抑，不应动辄行使，否则容易引发甚至激化其与业主之间的矛盾，故本院对原告该意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告欧胜章于本判决生效之日起十日内向原告广西合山市全和物业管理有限公司支付2018年5月13日至2019年2月28日的物业管理服务费435.50元； 二、驳回原告广西合山市全和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应履行的义务,义务人如果未按判决指定的时间期限履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息,权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内,向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取计25元，由被告欧胜章负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄雪莲 二〇一九年六月二十四日 法官助理罗浩 书记员徐秋萍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业管理服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业管理服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业管理服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。