新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2019）豫0702民初1723号原告：刘杰，男，1988年10月30日出生，汉族，住新乡市红旗区开发区关堤乡东台。委托诉讼代理人：赵占春，河南悦言律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨本烨，河南悦言律师事务所（实习）律师。被告：程传琳，女，1971年8月8日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：王新友，河南御典律师事务所律师。被告：新乡市励阳房地产经纪服务有限公司，统一社会信用代码914107003267755513，住所地新乡市开发区**街坊新飞花园**楼****营业房。法定代表人：赵立，执行董事。委托诉讼代理人：郭永军，男，该公司工作人员。原告刘杰与被告程传琳、新乡市励阳房地产经纪服务有限公司（以下简称“励阳房地产经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘杰及其委托诉讼代理人赵占春，被告程传琳及其委托诉讼代理人王新友，被告励阳房地产经纪公司的委托诉讼代理人郭永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘杰诉称，2018年9月2日，其与被告程传琳通过被告励阳房地产经纪公司签订房地产买卖合同，约定程传琳将位于新乡市红旗区丰华街金龙花园2号楼21楼西户房屋（建筑面积165.72平方米）售予刘杰，价款915000元，刘杰以按揭方式付款。后刘杰于签订合同当日及以后的2018年9月2日和9月6日分别向励阳房地产经纪公司交付定金10000元和20000元。2018年9月3日，刘杰又向励阳房地产经纪公司交纳按揭服务费15040元。但在合同履行过程中，程传琳以各种理由拒不配合刘杰和励阳房地产经纪公司履行银行按揭贷款手续，导致不能在2018年9月20日前签署新乡市房屋买卖协议。后在刘杰和励阳房地产经纪公司一再催促及宽限到2018年9月30日的情况下，程传琳仍然不予配合。根据房地产买卖合同第十条约定，程传琳在收取定金后不履行合同，刘杰有权要求双倍返还定金，另加成交价房款总额的10%作为损失补偿金，并对此设定了限定条件，即刘杰不能要求程传琳进一步赔偿或迫使程传琳履行合同。刘杰认为其等同于约定的损失补偿为双倍定金加10%的房款总额，刘杰应受不得要求进一步赔偿的限制。该约定由于附有限制条件，不属于法律禁止的定金与违约金并用，应当理解为损失补偿约定的就是双倍定金另加10%的房款总额。鉴于定金和按揭服务费均由励阳房地产经纪公司保管，因此，刘杰请求程传琳按定金30000元另加91500元，共121500元作为损失补偿，其符合法律规定。由于并非刘杰的原因致使其不能实现合同目的，故刘杰请求励阳房地产经纪公司返还保管的定金及按揭服务费也符合法律规定，励阳房地产经纪公司应得的服务费依法应由程传琳承担。为维护自身合法权益，刘杰现依法提起诉讼，请求判令：1、程传琳向刘杰支付损失补偿金121500元；2、励阳房地产经纪公司向刘杰返还按揭服务费15040元和定金30000元，共计45040元；3、本案诉讼费用由程传琳和励阳房地产经纪公司承担。被告程传琳书面辩称，本案三方当事人签订的合同名为房地产买卖合同，实为促成房屋出卖人和买受人之间房屋买卖交易的居间合同。原告刘杰的第一项诉讼请求依法不成立，应当予以驳回。理由如下：1、三方签订的房地产买卖合同欠缺了主要的合同主体即涉案房屋所有权人郭祥的签名，且郭祥本人事前没有授权、事中没有签字、事后没有追认，该合同自始无效。2、三方签订的房地产买卖合同第十条约定的违约事实没有成就。被告励阳房地产经纪公司书面辩称，2018年9月2日，在公司的居间下原告刘杰与被告程传琳签订房地产买卖合同，后刘杰分两次交付励阳房地产经纪公司合同定金30000元。因合同约定通过银行按揭购房，2018年9月3日，刘杰向励阳房地产经纪公司支付按揭服务费15040元。在合同履行过程中刘杰如约履行了合同约定，但程传琳找各种理由和借口不配合刘杰及中介办理银行贷款面签的相关手续，导致不能在2018年9月20日前签署新乡市房屋买卖协议。在此期间公司多次与程传琳电话联系，让其履行合同，但最终没有结果。无奈之下，励阳房地产经纪公司于2018年9月22日向程传琳邮寄送达了书面催促履行函，将过户时间延长到2018年9月30日，但程传琳仍不理不睬。合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。涉案合同第三条第一款约定，刘杰交给励阳房地产经纪公司30000元合同定金，买卖双方一致同意此定金优先转化为居间方的服务佣金。涉案合同第九条约定，双方签署本合同且认可居间方的劳动成果，买方、卖方均需支付中介费9100元，并注明房地产买卖的履行与否不影响佣金的支付，所以，公司依照法律规定和合同约定不应全额退还刘杰定金。综上所述，励阳房地产经纪公司在合同履行中没有过错，其尽到了自己应尽的职责，依照法律规定和合同约定买卖双方应向励阳房地产经纪公司支付各自的服务费用，以维护公司的合法权益。原告刘杰向本院提交的证据材料有：1、2018年9月2日房地产买卖合同[豫（售）房现买卖字（2017）第1700991号]1份；2、2018年9月2日、9月3日、9月6日收据各1份；3、河南省农村信用社（农商银行）储蓄存单2份；4、户口本1份、结婚证1份，上述证据共同证明本案事实及其诉讼请求。被告程传琳向本院提交的证据材料有：1、房屋所有权证（新房权证新乡市字第**）1份；2、2018年9月22日书面催促履行知函1份；3、2018年9月2日房地产买卖合同[豫（售）房现买卖字（2017）第1700991号]1份；4、2018年8月13日限时委托销售合同1份，上述证据共同证明其答辩意见。被告励阳房地产经纪公司向本院提交的证据材料有：1、2018年9月2日房地产买卖合同[豫（售）房现买卖字（2017）第1700991号]1份；2、2018年9月22日书面催促履行知函1份，上述证据共同证明其答辩意见。庭审期间，被告程传琳对原告刘杰提交的证据1的真实性无异议，但认为该合同上的出卖方仅有程传琳一人签字，且代表人处也是空白，其不具备表见代理的条件。对证据2的真实性无异议，但认为其可以证明刘杰是将相关款项交给了被告励阳房地产经纪公司，而非程传琳。对证据3、4的真实性无异议，但认为其与刘杰的诉讼请求无关。励阳房地产经纪公司对上述证据均无异议，同时认为证据4与本案无关，涉案房地产买卖合同是当事人的真实意思表示，如果程传琳不同意合同约定的出售价格其也不会在合同上签字。刘杰对程传琳提交的证据1的真实性无异议，但认为程传琳与其丈夫郭祥均为涉案房屋的所有人，二人对房屋具有平等处分权。对证据2无异议，认为其可以证明程传琳不履行合同。对证据3的真实性无异议，但认为程传琳与郭祥为夫妻，根据生活常识程传琳在卖房前应当告知郭祥并征得其同意，根据程传琳的当庭陈述可知其不履行合同的原因在于其认为房屋售价过低，而并非郭祥不同意出售房屋。对证据4无异议，认为其可以证明程传琳故意违约。刘杰对励阳房地产经纪公司提交的证据1、2均无异议。程传琳对证据1、2的真实性无异议，但认为从证据2可以看出励阳房地产经纪公司在发出该催促履行函之前就已经知道涉案房屋存在共有权人，其作为专业的商事主体应当履行审查合同主体的义务。经庭审质证，原告刘杰提交的证据1、2客观真实、形式合法、相互印证，故本院均予以认证。对证据3、4的真实性予以确认。对被告程传琳提交的证据1的真实性予以确认。证据2、4客观真实、形式合法，足以证明相关事实，故本院予以认证。证据3与刘杰提交的证据1相同，故本院也予以认证。被告励阳房地产经纪公司提交的证据1、2分别与刘杰提交的证据1、程传琳提交的证据2相同，故本院也予以认证。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2018年8月13日，程传琳与励阳房地产经纪公司签订限时委托销售合同，将其位于新乡市开发区33号街坊金龙花园2号楼2104室房屋（建筑面积165.72平方米）以950000元的价格委托励阳房地产经纪公司销售，限时销售期限自2018年8月13日至11月13日。同年9月2日，程传琳、刘杰、励阳房地产经纪公司签订房地产买卖合同[豫（售）房现买卖字（2017）第1700991号]，三方约定：程传琳将上述房屋以915000元的价格出售给刘杰；签订合同时，刘杰支付30000元作为购房定金；双方于2018年9月20日前签署新乡市房屋买卖协议；如程传琳在收取定金后不依合约条款将上述物业售予刘杰，则程传琳须返还双倍定金（包含定金）给刘杰，另外赔偿刘杰成交价房款总额的10%作为损失补偿，唯刘杰不可要求进一步赔偿或迫使程传琳履行该合约。合同签订后，刘杰自2018年9月2日至9月6日先后向励阳房地产经纪公司支付定金30000元、按揭服务费15040元，但程传琳拒绝继续履行合同，在励阳房地产经纪公司于2018年9月22日向其发出书面催促履行知函后仍然不予履行。另查明，新乡市开发区33号街坊金龙花园2号楼2104室房屋为程传琳与郭祥共同共有。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，程传琳与刘杰、励阳房地产经纪公司签订合同，将其房屋出售给刘杰，该合同基于当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故其依法成立有效，本院予以确认。合同签订后，刘杰依照合同约定支付了定金，但程传琳在励阳房地产经纪公司书面催促下拒不履行合同，其行为已构成违约，故程传琳应当依照合同约定承担违约责任，即按房屋成交价915000元的10%（91500元）向刘杰支付违约金。刘杰还要求程传琳双倍返还定金60000元，但该要求与上述违约金存在重复计算，后经本院依法释明，刘杰选择适用违约金，故本案对此不再处理。另一方面，从前述查明的事实可知，刘杰在签订合同后向励阳房地产经纪公司支付了定金30000元及按揭服务费15040元，在因程传琳违约而导致合同无法继续履行的情况下，励阳房地产经纪公司应将该定金及按揭服务费全额返还刘杰，本院予以支持。程传琳辩称涉案房屋系其与丈夫郭祥共同共有，但该房屋的出售没有得到郭祥授权或事后追认，因此，涉案房地产买卖合同应属无效，且程传琳并未收到刘杰支付的合同定金，其也不应承担违约责任，但从本案现已查明的事实来看，是程传琳主动委托励阳房地产经纪公司出售涉案房屋，其在出售房屋、签订买卖合同时并未提及没有经过郭祥同意，现程传琳又以未经郭祥同意为由主张涉案合同无效，明显有违诚实信用原则，同时，涉案合同明确约定由励阳房地产经纪公司代收定金，故本院对程传琳的上述辩解意见不予支持。励阳房地产经纪公司辩称涉案房屋买卖合同约定刘杰支付的购房定金优先转化为公司作为居间人应收取的9100元服务佣金（中介服务费），故其不应全额返还刘杰30000元定金，但从整个案件来看，返还该30000元定金的责任主体本应是程传琳，励阳房地产经纪公司只是根据合同约定代收了该定金，现其向刘杰返还该定金也只是从减少当事人诉累角度考虑代替程传琳履行相关义务，另一方面，励阳房地产经纪公司主张刘杰、程传琳均应向其支付服务费，但未提起反诉，故本案不再处理，其可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、程传琳于本判决生效之日起十日内赔偿刘杰91500元；二、新乡市励阳房地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘杰45040元；三、驳回刘杰的其他诉讼请求。如果程传琳、新乡市励阳房地产经纪服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3631元，减半收取1815.50元，由程传琳承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 员  李 琦二〇一九年六月五日代书记员  曹纪珂新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-376****邮编：453000(公众号)（掌上法院）