湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初2383号 原告：潘亚男，女，汉族，1972年7月8日出生。 委托诉讼代理人：周娟，湖南五溪律师事务所律师。 被告：怀化市大汉置业有限公司。 法定代表人：邹明。 委托代理人：杨小利，系公司员工，男，汉族，出生于1982年5月26日。 原告潘亚男与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告潘亚男诉讼代理人周娟，被告怀化市大汉置业有限公司委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘亚男向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告逾期交房补偿金20000元及从2017年1月1日起至实际交房之日止每日按38.1102元计算的逾期交房违约金。事实与理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金后签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日，后由于被告提出须将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾中国电信股份有限公司怀化分公司工会代表所有团购购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定“因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商同意做出以下处理决定：1、乙方（被告）免收甲方2年物业管理费；2、如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户人民币2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月”，后原告与被告于2015年8月1日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区11幢1404号房屋出售给原告，房屋总价款为381102元。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当在2016年12月31日前，将约定的商品房交付原告使用；第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止。被告所建房屋至今未向原告交付房屋，已构成违约，故应按照上述《商品房团购补充协议》、《商品房买卖合同》支付补偿金和违约金，据此，原告根据《中华人民共和国合同法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告大汉置业公司辩称:一、答辩人不应支付被答辩人请求的逾期交房违约金。双方在《怀化市商品房买卖合同》第六条约定，买受人应当在交房前缴清房屋专项维修资金，《补充协议》第一条第二款约定，专项维修资金按照有关规定由乙方自行缴纳；《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户”；第十三条“未按本办法规定缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期缴纳房屋专项维修资金，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当项原告支付逾期交房违约金。二、答辩人所售房屋达到交付条件，已经通知被答辩人办理收房手续，不应承担逾期交房违约金。答辩人在2016年12月23日已通知被答辩人办理入伙手续，履行了告知义务，该房屋2017年12月26日已经完成竣工验收，达到双方约定的交房条件，答辩人不应再承担逾期交房违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》及原告提交的销售不动产统一发票、完税证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的中国电信股份有限公司怀化分公司出具的证明、中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》被告持异议，本院认为该三份证据与原、被告签订的《商品房买卖合同》能够相互印证，证据间能形成证据锁链，本院予以采信。原告的身份证复印件及被告提交的营业执照，系相关机关所颁发，用拟证明原、被告的身份信息情况，客观真实，本院予以采信。怀化日报、工程质量竣工验收记录，本院予以采信。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下： 鲍孝权系中国电信股份有限公司怀化分公司员工，鲍孝权将其团购指标转给了潘亚男（原告）。2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，小区总建筑面积15万平方米，其中住宅面积约11万平方米，住宅共**，分为1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，其中7#和8#为17层，其他栋数均29层；团购房屋共分4种面积、7种户型（A1、A2、B、C1、C2、D1、D2）；甲方保证全权代表接受购房业主的委托，团购业主不少于700户；乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证；团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米；团购业主须于2013年11月30日前缴纳购房定金10万元/户，逾期未缴团购定金的业主乙方有权取消其团购资格；团购房交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付，同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致被告不能根据前述协议按期交房，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告又签订了一份《商品房团购补充协议书》，补充协议约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日；乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日仍未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。 2015年8月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中的第11幢1404号住宅一套，总金额为381102元；被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续；由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日万分之二向原告支付已交房价款的违约金。同日，原告与被告签订了《补充协议》，将商品房交付条件约定为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格；并约定，由于原告未付清购房款，被告有权拒绝交付商品房，被告由此延期交房无需承担违约责任，同时该延期交房期间商品房风险责任由原告承担；专项维修资金按有关规定由原告自行缴纳。 合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告至今未将上述房屋交付原告。 本院认为，原告潘亚男虽不是电信公司的员工，但其受让中国电信股份有限公司怀化分公司员工鲍孝权的团购指标，中国电信股份有限公司怀化分公司并无异议，被告2015年8月1日与原告签订《商品房买卖合同》并收取了原告购房款即证明被告已认可原告的团购资格。中国电信集团工会湖南省怀化市委员会接受其单位所有购房业主的委托，作为团购方授权代表，与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》系双方真实意思，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同全面履行，原告享有该《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》约定的权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，但被告对涉案房屋尚未取得验收证明文件，不具备交房条件，也未按合同约定的时间向原告交付房屋,原告依据《团购补充协议》的约定请求被告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月31日前交付房屋，但被告至今未将原告所购房屋交付原告。根据原、被告签订的《补充协议》约定，商品房交付条件变更为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格,该约定未违反法律强制性规定合法有效,本院予以确认。该房屋于2017年12月22日经消防验收合格，2017年12月26日经建设、施工、监理、设计部门验收合格，被告的违约交房期间应自2017年1月1日起计算至2017年12月26日止，按协议约定每日38.1102元（房屋总价款381102元×0.1‰）的标准向原告支付违约金。因此，被告应向原告支付的违约金为13681.6元(381102元×0.1‰×359天)。 被告辩称原告未交维修基金其不应当支付逾期交房违约金的理由，本院认为，因《商品房买卖合同》第十一条并未明确约定缴纳房屋维修基金的具体时间，在涉案房屋符合交付条件并实际交付前原告均可自行向房屋专项维修资金管理部门缴存，故被告以此作抗辩理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下： 一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告潘亚男逾期交房补偿金20000元； 二、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告潘亚男逾期交房违约金13681.6元； 三、驳回原告潘亚男的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，依法减半收取150元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  杨志勇 二〇一九年六月二十日 代理书记员  尹绪琴