贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民终177号上诉人（原审被告）：贵阳市危旧房改造公司，住所地贵州省贵阳市高新区金阳科技产业园标准厂房辅助用房**。法定代表人：王力倩，该公司总经理。委托诉讼代理人：林志嵩，贵州铭和律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆婧雯，贵州铭和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱友兰，女，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘凡勇，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马骊，贵州贵达律师事务所律师。上诉人贵阳市危旧房改造公司（以下简称危旧房改造公司）因与被上诉人朱友兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院作出的（2017）黔01民初字第581号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。危旧房改造公司上诉请求：一、撤销（2017）黔01民初字第581号民事判决第二、三项判决，并依法予以改判；二、本案全部诉讼费用、评估费用由朱友兰承担。上诉理由：本案双方当事人就朱友兰373.35平方米的房屋于1995年1月20日《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》（以下简称为《房屋产权兑换协议》），至朱友兰于2016年7月提起诉讼时，长达约21年未获安置或补偿，形成这一消极后果的原因是复杂的，但从全案证据来看，绝不能将责任归咎于危旧房改造公司单方，一审在未对未获安置的原因展开审理并加以认定责任的情况下，即判决由危旧房改造公司承担全责，判令危旧房改造公司承担超过1,400余万元的拆迁补偿款和拆迁超期安置过渡费；相较于本案发回重审前的一审判决结果，依本次判决结果，危旧房改造公司应承担的经济补偿款额多出近1000万元。从具体案情看，一审判决存在基本事实认定错误和法律适用错误的情形，判决结果无疑是对法的公平、正义等价值的破坏。从法的秩序价值和指引功能来看，一审判决无疑是对朱友兰怠于行使权利行为的一种鼓励，使其获得了更高的时间利益，对以往支持拆迁工作的其他被拆迁人而言都极度不公平，对今后政府征收工作也会产生一定程度的负面效应。具体分述如下：一、一审判决对案涉373.35平方米房屋中112.65平方米地下室的性质（用途）等基本事实认定时，撇开直接证据不采信而去采信间接证据，错误认定该部分房屋为商业用房，并适用商业用房的评估价标准判定补偿，以致错判危旧房改造公司被判承担高昂的拆迁补偿款。危旧房改造公司一审时提交的包括《城镇私房产权证》（第**）、《贵阳市房屋所有权注销登记》（1991销字第1229号）、《房屋所有权证》、《联建协议》等在内的核心证据，均无一例外地明确记载了案涉房屋的用途为“住宅”，并标明从下往上第一层房屋112.65平方米为“地下室”，一审判决在认定该部分房屋用途（性质）时，刻意撇开危旧房改造公司提交的上述直接证据，判决书第18页至19页中关于对直接证据只字不提，却以朱友兰所举示的间接证据，错误认定案涉房屋中112.65平方米房屋系商业用房。朱友兰所举示的间接证据包括《房屋产权兑换协议》中关于从业人员生活、办公人员过渡费的描述，关于被拆迁房屋中260.70平方米和112.65平方米分开表述，以及关于产权兑换层次从“一楼往上”的描述，危旧房改造公司在2011年向朱友兰出具的《朱友兰安置互换方案》中愿意用商业房对其进行安置的内容，以及无法直接反映房屋性质的照片、证人证言和危旧房改造公司提交的城建档案馆的航拍图，这些材料所反映的内容与案涉房屋的用途（性质）并无直接关系，朱友兰举示证据的目的在于欲推导出该112.65平方米被用作经营卡拉OK厅使用，但如果该房屋真实被用于卡拉OK厅使用，应该举示相应的工商登记资料、税务机关的资料、完税的资料、文化部门登记材料、消防部门的备案材料，但朱友兰却以历史久远无法提供为由拒不提供，既然无法直接证实案涉房屋确被用于商业用途，就应当采信危旧房改造公司提交的直接证据来认定案涉房屋全部属于住宅的基本事实，一审判决这一认定着实让人匪夷所思。退一步说，如果朱友兰提出足够的证据以证明112平方米的房产是用于卡拉OK厅，但也不能证明其房产就是商业性质的房产。也就是说，在朱友兰举证的证明其经营性收入的前提下对其经营性的经济损失进行合理补偿。一审判决忽视案涉房屋属于“住宅”的产权登记信息及双方认可的《房屋产权兑换协议》中记载的“自住房”等信息，在朱友兰未能诉前或者诉中向提交过其“住改非”的相关证据的情况下，仅凭毫无证明作用的间接证据就推定案涉房屋中112.65平方米系“地下室”的房屋性质为“商业用房”，并以此为由判决按68,414元每平方米标准计算房屋补偿费，系严重违背民事诉讼证据规则作出的错误认定和裁判。二、一审判决关于案涉房屋拆迁实行货币补偿的认定，背离了双方当事人订立的《房屋产权兑换协议》中关于同等面积房屋产权兑换的约定。本案双方当事人在《房屋产权兑换协议》中明确约定用危旧房改造公司公园北路的房屋与朱友兰被拆迁房屋进行同等面积产权兑换，那么从尊重当事人意愿，以及维护交易秩序安定的法律价值上看，理当首先考虑采用明确约定的方式进行安置，不应轻易启用司法自由裁量权将双方约定的安置方式从实物产权兑换安置变更为货币补偿。在本案诉讼中，朱友兰从未否认双方关于产权兑换安置方式的约定，其不愿意接受这一安置方式的理由是约定用于安置的公园北路“凯迪大厦”房屋已经修建多年，价值上存在折旧，用该房屋安置存在不公平的问题。对此，危旧房改造公司认为安置房存在折旧并不足以否定其价值同等性，况且安置房至今未交付给朱友兰导致房屋价值折旧，并非危旧房改造公司单方面的原因所致，即使约定的安置房确实存在价值折旧，也不应当由危旧房改造公司承担全部折旧损失。危旧房改造公司在本案诉讼中一致主张按约定实行房屋产权兑换安置，并实际提交了位于公园北路151号凯迪大厦的《房屋所有权证》（一审判决第九页第六组证据）以证明时至今日仍然有可供安置的实物房屋，而一审判决都全然不顾，仅通过片面解读《房屋产权兑换协议》就认定危旧房改造公司没有举证证明有符合条件的实物房屋用于安置，并由此支持朱友兰提出的货币补偿请求，明显属于基本事实认定错误。三、一审判决撇开《房屋产权兑换协议》中关于一次性支付过渡费（即超期安置过渡费）以及《联建协议》中关于今后不再支付拆迁过渡费的明确约定，以《联建协议》未得以实际履行的情况下已经解除为由，错误认定朱友兰有权主张超期安置过渡费，继而错判危旧房改造公司支付高额超期过渡费；该判决严重违反了合同法的诚信原则，破坏了关于尊重和保护当事人自由意志的法律价值。首先，朱友兰主张的过渡费已经在《房屋产权兑换协议》中加以固定，并由危旧房改造公司一次性支付完毕（有相关付款凭证作为证据佐证）。其次，双方在《联建协议》中明确约定“无论联建协议是否达成，乙方（朱友兰）都不再向甲方（危旧房改造公司）要求支付拆迁过渡费”，该约定是双方真实意思表示，是双方就拆迁过渡费作出的约定在订立《联建协议》时已经履行完毕进行了有效确认。一审判决（第29页和第30页）认定“危旧房改造公司以双方完全没有实际履行的协议条款排斥朱友兰的超期过渡费权利主张，不符合客观事实，也没有法律依据”，该认定是错误的，如果按照该逻辑，没有实际履行的《联建协议》对双方当事人就没有约束力，那么朱友兰在本案中诉请《联建协议》就不应当受理。从《合同法》的相关规定看，依法订立的合同，应得以遵守，这是合同价值的集中体现，不应当以合同当事人是否实际履行去判定合同义务的有无。至于《联建协议》的解除，是因为朱友兰拒不按约定出资参与联建，依据《合同法》的规定，危旧房改造公司已于2003年7月28日向朱友兰发出《关于中山广场联建事宜的通知》，按该通知列明的一个月期限，朱友兰收到通知后在该期限内仍未履行出资参与联建的义务，经一审法院审理判定，该《联建协议》已于2003年8月28日解除。那么该协议的解除是否会影响到“停止支付过渡费”约定的效力呢？当然不会，一方面双方在《联建协议》中明确无论联建协议是否达成，朱友兰都不再向危旧房改造公司要求支付拆迁过渡费，该约定是对《房屋产权兑换协议》中所固定的过渡费已经支付完毕的再次确认，应视为对《房屋产权兑换协议》中关于过渡费的补充确定，并非是作为双方联建成功的一项对等条件而作出的约定，从该约定的具体表述可以作此认定，因为所约定的“不再支付过渡费”的前缀是“无论（今后的）联建协议是否达成”，既然“不再支付过渡费”的约定不是双方联建成功的一项对等条件，那么《联建协议》的解除不可能会影响该约定的效力，也不会因为《联建协议》的解除而改变《房屋产权兑换协议》中关于过渡费加以固定的约定以及危旧房改造公司已经支付完毕的法律事实。该约定应为危旧房改造公司与朱友兰关于止付过渡费的真实意思表示，系《联建协议》中独立于联建合意之外的单项合意，应为双方已签订的合同关系中的结算和清理条款。根据《合同法》的明确规定，该结算和清理条款不会因为联建协议的解除而影响其效力，否则危旧房改造公司与朱友兰在《联建协议》中作出该条约定就毫无意义，此后危旧房改造公司于2003年通过发出书面通知行使解除权而导致《联建协议》得以解除，即属于《联建协议》中达不成联建协议的情形，危旧房改造公司不应再支付超期过渡费。第三，本案双方当事人先是在《房屋产权兑换协议》中第十条约定了朱友兰出资参与“公园北路”地块的联建意向，后双方自愿签订了《联建协议》将联建地址变更为“中山西路”地块，在上述联建意向中，均明确约定危旧房改造公司交付安置房的义务是在联建成功的情况下一并履行，该约定也构成对危旧房改造公司交付安置房的期限作出的约定，也即使双方按约定联建成功后，从联建的房屋中划出同等面积的房屋安置给朱友兰，就这一安置期限，是双方在《房屋产权兑换协议》和《联建协议》中作出的明确约定，那么在联建不成功，且经审查查明联建不成功的根本原因是朱友兰拒不出资参与联建，以致危旧房改造公司行使解除权而解除《联建协议》，在联建未能成功的情况下，最终导致安置房没有基于联建而产生，双方约定的安置期限也就没有实际形成，无论是参照《贵阳市房屋拆迁管理办法》的规定，还是贵州省相关拆迁安置政策的规定，拆迁人承担所谓的“超期过渡费”的前提是“拆迁人不能按约定期限安置”，但本案中，双方约定的安置房是基于双方联建成功而修建的房屋，并未约定联建房屋建设完成的时间，也就无法认定或推导出安置期限，既然未约定安置期限，那么也就无从认定危旧房改造公司“超期安置”这一事实。第四，本案中朱友兰房屋被拆除后长期未获安置，根本原因是朱友兰未按约定出资参与联建所致，反过来看，2003年7月28日危旧房改造公司催告朱友兰出资参与联建后，如果朱友兰履行出资义务，则双方按约定履行《联建协议》，联建完成后，被拆迁人即可履行安置义务，那么就不可能出现房屋拆迁后长期未获安置或补偿的消极后果。因此，一审判决参照2001年颁行的《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条的规定认定自1997年7月20日至今的“超期过渡费”，明显的错误之处主要包括几点，首先是源于对该办法中“超期”的错误理解，其次是违反“法不溯及既往”的原则，适用法律错误，再次是没有对朱友兰长期未获安置这一消极后果形成的根本原因进行责任认定。综上所述，危旧房改造公司认为，一审判决认定事实错误、法律适用错误，并依据错误认定的事实判令危旧房改造公司承担巨额的拆迁补偿款和拆迁安置过渡费，严重侵害了危旧房改造公司的合法权益，应当予以纠正，特依据《民事诉讼法》的规定提出上诉，望上级法院查清事实，依法支持如前诉请。朱友兰一审诉讼请求：１.依法判决解除朱友兰与危旧房改造公司双方于2001年3月8日签订的《联建协议》；２.依法判决危旧房改造公司支付朱友兰拆迁补偿费34717800元（具体以评估价为准）；3.依法判决危旧房改造公司支付朱友兰已产生的临时安置补助费4247250元（并从2016年7月19日起继续按每月21000元支付朱友兰临时安置补助费，至拆迁补偿费付清为止）；4.诉讼费用由危旧房改造公司承担。一审法院认定本案案件事实如下：1995年1月20日，危旧房改造公司作为拆迁人（甲方）与朱友兰作为被拆迁人（乙方），双方经协商签订了《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》，并于同年2月20日办理了房屋拆迁公证书。双方在《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》中约定:“一、规划红线范围内涉及乙方私产自住房屋6间建筑面积260.7+112.65㎡需拆除，……甲方同意以基本相同建筑面积房屋同乙方进行产权兑换”。二、甲方拆除乙方公园南路88号附7-10号私产自住房屋建筑面积373.35㎡……七、……3.从业人员生活、办公及家庭人员的过渡费3500元/月，30个月计105000元……十、甲方以公园北路123号以北地段12层以上商办大楼部分兑换乙方产权，兑换层次从一层往上，超出乙方产权以外由乙方出资参与甲方联建的面积包括乙方产权部分在内与甲方各一半，其联建部分按成本综合价结算。甲方一次性付清以上费用（即装修补偿费用、搬迁奖励费、周转过渡费等）合计伍拾陆万伍仟陆佰元正”。1997年5月20日，朱友兰收到危旧房改造公司支付的拆迁过渡等费用565600元。因双方没有就联建事宜协商一致，1997年8月25日，危旧房改造公司向朱友兰（1997年9月10日收到）发出通知载明“……故此，决定由我司自行操作，房屋建成后按协议书约定，除归还你户原产权面积外，其余由我公司自行处置”，1997年9月12日朱友兰回复请求按照经过公证的原拆迁协议关于联建的约定履行。2000年2月28日，朱友兰向危旧房改造公司提交《关于强烈要求“落实被拆迁五年多未具体落实安置”的报告》，请求按照拆迁协议进行安置。2001年3月8日，危旧房改造公司作为甲方与朱友兰作为乙方签订《联建协议》，协议约定，“甲、乙双方曾于1995年元月20日签订拆迁安置产权兑换协议……后因各种政策因素的影响，该协议未能得以履行，为维护双方的合法权益，现经甲、乙双方再次友好协商，达成以下条款，以资共守：一、甲、乙双方同意将原拆迁安置兑换协议面积和联建意向标的，由公园北路123号以北地段改换为即将开发建设的中山西路暂定名为中山广场来执行。二、双方同意在改换联建与产权兑换标的后，双方的联建规模仍控制在曾经市政府、市规划局审定的6000平方米范围内。即乙方占6000平方米的50%为3000平方米。3000平方米内仍含甲方应归还乙方的产权面积373.35平方米，乙方应得之联建面积仍按综合成本价格与甲方进行结算后，产权归乙方所有。三、考虑到甲乙双方在“中山广场”项目联建中的共同利益以及“中山广场”开发建设周期等客观因素，乙方同意在中山西路（中山广场）规划方案经市规划局批准后，甲乙双方再行协商具体的联建事宜。无论双方联建协议是否达成，乙方都不再向甲方要求支付拆迁过渡费。……四、有关联建的合作、出资等具体事宜，待规划部门审定并批准中山西路（中山广场）的建设方案后，甲、乙双方再行研究协商，签订补充协议。”迄今为止，双方当事人均不能提交证据证实约定的中山西路中山广场建设方案已经得到政府部门的审批，双方当事人亦未就联建事宜签订补充协议。由于该联建协议对双方当事人有关联建的合作、出资等具体事宜未作详细规定，缺乏具体的操作步骤，双方均未实际履行该联建协议。朱友兰认为系危旧房改造公司违约导致协议没有得到履行，危旧房改造公司则认为系朱友兰未出资导致联建不能进行。期间，危旧房改造公司于2003年7月28日向朱友兰发出《关于中山广场联建事宜的通知》，要求朱友兰应于2003年8月28日以前出资2000万元参与联建，否则视为朱友兰放弃联建合作，朱友兰未予回复；庭审中，双方当事人对于2003年8月28日解除联建协议没有异议。2011年6月23日危旧房改造公司向朱友兰送达《朱友兰安置互换方案》，但因双方意见分歧，始终未能达成一致。诉讼中，危旧房改造公司表示其在公园北路151号凯迪大厦尚有办公用房可用于安置朱友兰，可与朱友兰的拆迁房屋进行兑换，但朱友兰认为凯迪大厦已经修建多年，现在用该房屋进行安置不公平，故不予同意。联建协议签订后，朱友兰曾多次找危旧房改造公司协商解决房屋拆迁事宜，但双方始终未能达成一致意见。朱友兰为解决房屋拆迁问题，曾于2013年3月18日向危旧房改造公司送达《紧急报告》请求解决拆迁事宜并先行支付100万元过渡费。2014年6月13日朱友兰委托罗华山向危旧房改造公司送达《报告》请求危旧房改造公司在中山广场项目就近解决拆迁安置问题。2015年1月12日朱友兰委托罗华山向贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司（危旧房改造公司系该公司的子公司）送达相关资料。诉讼中，朱友兰坚持其被拆迁房屋373.35平方米中，有112.65平方米为门面（即营业用房），对此危旧房改造公司不予认可，认为朱友兰被拆迁的房屋全部为住房，并无营业用房。本院认为，诚信原则要求所有民事主体从事任何民事活动，包括行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时，都应该秉持诚实、善意，信守承诺。本案的争议焦点：一是本案《联建协议》是否应判令解除；二是涉案拆迁安置是否可以支持货币补偿；三是朱友兰主张的相关拆迁补偿费用如何处理；四是本案临时安置过渡费如何确定。关于争议焦点一，第一、2001年3月8日签订的《联建协议》，属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效的合同。第二、2003年7月28日，危旧房改造公司向朱友兰发出《关于中山广场联建事宜的通知》，明确双方解除联建协议的条件和时间，朱友兰方收到上述通知后，没有进行出资，也没有任何的书面回复或异议，并且此后双方均不能提交证据证明双方再就联建问题进行过任何协商。庭审中，当事人双方对于《联建协议》于2003年8月28日解除，没有异议，本院对此予以确认。关于争议焦点二，第一、根据《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》第一条“规划红线范围内涉及乙方私产自住房屋6间建筑面积260.7+112.65㎡需拆除，……甲方同意以基本相同建筑面积房屋同乙方进行产权兑换”及第十条“甲方以公园北路123号以北地段12层以上商办大楼部分兑换乙方产权，兑换层次从一层往上，超出乙方产权以外由乙方出资参与甲方联建的面积包括乙方产权部分在内与甲方各一半，其联建部分按成本综合价结算（详细另签具体联建合同）。甲方一次性付清以上费用（即装修补偿费用、搬迁奖励费、周转过渡费等）合计伍拾陆万伍仟陆佰元正”的约定，危旧房改造公司方通过联建方式实现对朱友兰房屋拆迁的产权兑换，但双方并未联建“公园北路123号以北地段商办大楼”，也没有实际建设“中山广场”，尔后双方亦未就产权兑换的房屋坐落、楼层达成一致意见，危旧房改造公司也没有举证证明有符合条件的实物房屋对朱友兰房屋进行产权兑换，朱友兰请求危旧房改造公司对被拆迁房屋进行货币补偿，实现其物权权利救济，并无不当。关于争议焦点三，根据朱友兰的诉状内容和陈述，朱友兰主张拆迁补偿费用34717800元包括两部分内容，一部分是对于被拆迁的373.35㎡产权房屋评估后进行补偿；另一部分是基于《联建协议》的约定，按预期可得到3000㎡的房屋，超出被拆迁房屋373.35㎡以外的2626.65㎡的房屋，经过评估扣除成本价后，可以获得的收益进行补偿。对于朱友兰主张超出被拆迁房屋373.35㎡以外预期可得的2626.65㎡房屋的收益补偿问题。本院认为，不论是《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》第十条约定的联建条款，还是《联建协议》约定的内容，双方未就有关联建的具体事宜作详细约定，缺乏具体的操作步骤、履行顺序。事实上，签订《联建协议》时，项目没有规划审批，项目能否落实都没有定论，至今双方当事人均不能提交证据证实约定的中山西路中山广场建设方案已经得到政府部门的审批，双方当事人之间的《联建协议》应属于预约联建或者预约房屋买卖，双方并未签订权利义务内容具体明确的协议，朱友兰也没有投资其他任何额外款项，且《联建协议》已于2003年8月28日解除，朱友兰该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。对于朱友兰被拆迁的373.35㎡米产权房屋的补偿问题。朱友兰主张被拆迁的373.35㎡产权房屋，其中112.65㎡房屋属临公园南路的一楼门面，应按照商业用房标准评估进行补偿，其余260.7㎡按照住宅标准评估进行补偿；危旧房改造公司抗辩认为所有被拆迁房屋都是住宅且只临法院街，应按住宅标准处理。本院认为，根据双方《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》第七条第3项载明的内容“3、从业人员生活、办公及家庭人员的过渡费3500元/月……”，可以认定涉案房屋拆迁当时用于商业经营，有相应从业人员和办公用途；根据《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》第十条关于产权兑换层次从一楼往上的约定内容以及《朱友兰安置互换方案》的内容，可以认定危旧房改造公司对于一层营业房的安置兑换没有异议；再根据《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》第一条对于被拆迁房屋260.7㎡,112.65㎡分别表述的约定内容，综合现场照片、贵阳市城建档案馆的航拍图、证人陈某、马某出庭作证的证人证言，认定涉案被拆迁房屋一楼是面临公园南路街的，用于经营卡拉OK厅，证据更为优势。朱友兰主张其中112.65㎡房屋属临公园南路的一楼商业用房，应按照商业用房标准进行补偿，其余260.7㎡按照住宅标准进行补偿，符合客观实际，也符合权利保护补偿的填平原则，本院予以支持。对于补偿费用评估价的确定问题。博文房地产评估造价集团有限公司受本院委托，分别取朱友兰起诉的时间2016年7月和实际评估现场勘验时间2017年9月为基准参考时间作出的博文房估字（2018）第11795号、第12506号房地产咨询性估价报告。取不同的时间节点评估的房屋价值存在价格差异，2017年9月更接近判决时间，但朱友兰起诉的时间为2016年7月，以该时间为节点的评估价值即是朱友兰主张危旧房改造公司履行合同的价款，也是朱友兰起诉时的真实意思，因此以博文房估字（2018）第11795号估价报告作为本案的定案依据，较为妥当。综合上述法律事实，依据该报告的评估结论，危旧房改造公司应赔偿朱友兰拆迁房屋补偿费计算为：68414元/㎡×112.65㎡+9406元/㎡×260.7㎡=7706837.10元+2452144.20元=10158981.30元。关于争议焦点四，根据双方1995年1月20日签订的《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》第七条第3项载明“3、从业人员生活、办公及家庭人员的过渡费3500元/月，30个月计105000.00元。”的内容以及《领条》、记账凭证等证据，可以认定至1997年7月19日，朱友兰拆迁房屋的过渡费用已经实际获得。对于1997年7月20日以后的超期过渡费用问题。朱友兰主张应按照《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条的规定，逐月递增10%，最高不超过临时安置补助费标准的5倍，计算至拆迁补偿款全部付清时为止。危旧房改造公司认为《联建协议》已经约定该拆迁过渡费不再支付。本院认为，朱友兰的产权房屋被拆迁后，危旧房改造公司方并未给予安置补偿，在未获得完全的补偿之前，朱友兰因房屋被拆迁而产生的使用和收益损失是客观存在的，危旧房改造公司在付清拆迁安置补偿款以前应当支付超期过渡费用。尽管《联建协议》约定协议签订之后的过渡费危旧房改造公司方不予支付，但实际上双方并未履行该协议且该协议已经解除，危旧房改造公司方以双方完全没有实际履行的协议条款排斥朱友兰的超期过渡费权利主张，不符合客观事实，也没有法律依据。根据当时的拆迁安置政策,参照《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条的规定，计算超期过渡费应在临时安置过渡费用3500元/月的基础上每月递增10%，自1997年7月20日至2001年8月19日即递增至5倍为17500元/月，该期间的过渡费为420000元。此后即按17500元/月计算超期过渡费用，自2001年8月20日计算至2018年7月19日，该17年期间的过渡费计算为：17年×12月/年×17500元/月=3570000元，上述超期过渡费用共计3990000元。2018年7月20日以后，危旧房改造公司应按照17500元/月的标准支付过渡费给朱友兰直至补偿费全部付清为止。综上所述，朱友兰的部分诉请，有证据佐证，符合客观事实，应予支持；部分诉请，超过合理范围，没有法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十二条、《中国人民共和国物权法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、朱友兰与贵阳市危旧房改造公司2001年3月8日签订的《联建协议》于2003年8月28日解除；二、贵阳市危旧房改造公司于本判决生效之日起10日内支付朱友兰房屋拆迁补偿费10158981.30元；三、贵阳市危旧房改造公司于本判决生效之日起10日内支付给朱友兰至2018年7月19日的房屋拆迁超期过渡费3990000元（2018年7月20日以后，直至补偿款项全部付清之日止，贵阳市危旧房改造公司应按17500元/月的标准补偿朱友兰过渡费用）；四、驳回朱友兰的其他诉讼请求。二审中，危旧房改造公司围绕上诉请求向本院提交了如下证据：1.贵阳市房地产交易管理中心出具的（1991）筑规管（证）字第（14）号《建设许可证》。拟证明：案涉被拆迁的房产系朱友兰在1991年修建，案涉房产性质为住宅，案涉地下室部分为违章建筑。朱友兰认为对其真实性无法考证，对证明目的不予认可。本院对其真实性予以认可，可以证明案涉房产性质为住宅。2.贵阳市云岩区市场监督管理局出具的《企业信息查询单》、贵阳市文化局于1994年4月6日出具的《贵州省文化经营许可证（贵阳）》。拟证明：案涉的“阑苑卡拉OK厅”是集体企业，并非朱友兰所有的私营企业，其上级主管企业为贵阳黔源工业服务有限公司；案涉卡拉OK厅是在1997年5月29日颁发的营业执照；朱友兰在法庭上骗称其是自己经营的。朱友兰对其真实性与证明目的都不予认可，并认为《贵州省文化经营许可证（贵阳）》恰恰证明了案涉卡拉OK厅确实用于商业经营，并且获得了国家工商以及文化部门的认可。本院对其真实性予以认可，可以证明案涉的“阑苑卡拉OK厅”是集体企业。3.贵阳市国土局于2000年12月8日颁发的（2000）筑建字第114号《贵阳市国土局建设用地定址通知书》，拟证明：由于朱友兰没有履行联建协议的投资义务，致使该项目在2000年至2004年间没有进行修建，贵阳市国土资源局将该项目用地通知的有效期延续到2004年底。朱友兰认为联建协议约定的出资条件是联建方案获得通过之后，即取得建设工程规划许可证后，再重新协商。所以对方让出资是不能成立的，达不到证明目的。本院对其真实性予以认可，对证明目的不予认可。4.贵阳市城市规划管理局于1999年9月2日颁布的《中华人民共和国建设用地规划许可证》（编号：99-0109#）以及2004年4月14日贵阳市国土资源局与贵阳市危旧房改造公司签订的筑国土出字（2004）26号《国有土地使用权出让合同》，拟证明：案涉项目是于1999年获得规划许可，且危旧房改造公司获得了相应的土地使用权，与建设用地规划许可证、市府专题会议纪要一起证明危旧房改造公司已经具备了开发的条件，没有联建成的主要原因是对方没有及时提供资金。朱友兰认为没有原件无法认定真实性，且达不到证明目的，联建协议约定的具体协商条件是取得建设工程规划许可证后，而不是取得建设用地规划许可证，对方提前让交2000万元不符合约定，且使用权证的取得是在我们解除合同之后。本院对其真实性予以认可，证明目的不予认可，因为《联建协议》约定的具体协商联建事宜的条件是危旧房改造公司就该项目规划方案经市规划局批准，但是以上证据只能证明用地获得规划许可，并非项目获得规划许可，何况未就具体的联建事宜进行协商，所以朱友兰方出资的条件并未成就。5.贵阳市工商行政管理局出具的贵阳阑苑卡拉OK厅营业执照（换照）复印件，拟证明：房屋拆迁后阑苑卡拉OK厅才成立，案涉房屋未实际用于卡拉OK厅，且该企业是集体企业，朱友兰不是经营主体。朱友兰认为该证是复印件，对其真实性不予认可，且该复印件显示的住所与本案房屋不一致，同时朱友兰提交的该卡拉OK厅原始申请登记的档案是1994年办下来的，只有符合了登记条件，单位才会留存档案。本院认为，危旧房改造公司未能提交原件进行核对，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。6.2004年5月14日贵阳市人民政府出具的筑地字（2004）298号《贵阳市人民政府关于贵阳市危旧房改造公司申请用地的批复》，拟证明：贵阳市政府再次对案涉中山西路项目的开发进行认可。朱友兰认为该批复是2004年的，在联建合同解除之后，与其无关，且并非联建协议获得通过。本院对其真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。朱友兰提交新证据：1.云岩区市场监督管理局出具的工商档案信息，包括申请报告、验资证明以及企业申请登记人员名册、企业章程、法人代表登记表、贵州省文化经营许可证等。拟证明：朱友兰作为投资人在自己的案涉房子里从事商业经营，朱友兰出资47万，其女儿出资3万，朱友兰作为经理，排在成员名册的第一位，其余成员还有李山艺、马某等。危旧房改造公司对其真实性无异议，但对证明目的有异议，认为危旧房改造公司提供的营业执照证实了房屋拆迁时朱友兰没有取得营业执照，如果属于经营也是无证经营。本案对其真实性和证明目的予以认可。2.通过天眼查网站查询的贵阳黔源工业服务总公司的工商信息复印件。拟证明：市场监管部门出具的涉案卡拉OK厅企业信息查询单上1997年的成立日期是随意填写的，因为贵阳黔源工业服务总公司登记成立日期1995年11月14日与实际显然不一致。危旧房改造公司对其真实性无异议，但对证明目的有异议。认为验资报告是朱友兰母女采取虚假方式让工商单位备案，因为验资报告上载明的上级主管单位为市府工业公司，而兰苑卡拉OK厅上级主管公司为贵阳黔源工业服务总公司，且即使采取相关补偿，也应当为上级主管单位享有。本院认为，该证据与本案无直接关联性不予认可。根据双方当事人的举证质证，二审另查明：朱友兰被拆迁的373.35平方米房屋在规划性质上属于住宅，其中112.65平方米用于商业经营阑苑卡拉OK厅。该企业注册资金50万元，其中朱友兰出资47万，任该企业经理，其女儿陈晓梅出资3万，任该企业法定代表人。案涉的“阑苑卡拉OK厅”是集体企业，贵阳市文化局于1994年4月6日给案涉企业颁发《贵州省文化经营许可证》。贵阳市城市规划管理局于1999年9月2日给危旧房改造公司颁发《中华人民共和国建设用地规划许可证》（编号：99-0109#）。贵阳市国土局于2000年12月8日给危旧房改造公司出具（2000）筑建字第114号《贵阳市国土局建设用地定址通知书》。2004年4月14日贵阳市国土资源局与危旧房改造公司签订筑国土出字（2004）26号《国有土地使用权出让合同》。2004年5月14日贵阳市人民政府向危旧房改造公司出具筑地字（2004）298号《贵阳市人民政府关于贵阳市危旧房改造公司申请用地的批复》。其余事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。根据当事人二审诉辩主张，归纳本案二审争议焦点为：（一）涉案拆迁安置是否可以支持货币补偿；（二）若支持货币补偿，112.65平方米的被拆迁房应按商业用房标准还是住宅用房标准赔偿；（三）应否支付过渡费以及如何计算。（一）涉案拆迁安置是否可以支持货币补偿《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”既然双方当事人签订的《联建协议》以及《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》中关于联建以及产权兑换的约定不够明确具体，联建项目是否能够获得审批、是否能够落实都不能确定，且《联建协议》已经被解除，则危旧房公司以房产进行补偿的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。（二）若支持货币补偿，112.65平方米的被拆迁房应按商业用房标准还是住宅用房标准赔偿案涉112.65平方米的被拆迁房性质上属于住宅，但是其在拆迁之前用于商业经营，法律对此类被拆迁房屋的赔偿标准问题没有明确规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”、《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定，“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”,参照《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》第六条规定，“被征收房屋的房屋权属证书登记用途为住宅，但已改变为营业用房，并且符合下列条件的，应适当提高实际用于经营的房屋价值的补偿：（一）取得合法有效的营业执照、税务登记证并有纳税记录；（二）房屋权属证书所载的地点与营业执照、税务登记证注明的营业地点一致。可以适当提高补偿的情形和标准：……（二）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后至2001年11月1日《城市房屋拆迁管理条例》实施前已改变并以改变后的用途延续使用的，在住宅用房房地产市场评估价值的基础上增加50%的补偿金额；……”本院认为，参照以上规定的精神，危旧房改造公司应当按照住宅用房市场估价上调50%的标准对朱友兰进行补偿，即9406×(1+50%)=14109元/平方米。一审中朱友兰方只主张经营用房为112.65平方米，二审提出的《企业法人申请开业登记注册书》仅为申请书，并非审核后的文件，上面记载的经营场所面积不足以采信。所以，一楼门面的房屋拆迁补偿费为14109×112.65=1589378.85元，二、三楼房屋的拆迁补偿费为260.7×9406=2452144.2元。共计4041523.05元。（三）应否支付过渡费以及如何计算虽然《联建协议》约定“无论双方联建协议是否达成，乙方都不再向甲方要求支付拆迁过渡费”，但是该协议已经被解除，所以协议上关于另一法律关系义务免除的约定也归于失效。所以根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，危旧房改造公司应当支付朱友兰过渡费。对于过渡费的计算，一审判决适用法律正确，二审予以维持。综上，危旧房改造公司的上诉请求理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：（一）维持贵州省贵阳市中级人民法院（2017）黔01民初字第581号民事判决第一、三、四项；（二）变更贵州省贵阳市中级人民法院（2017）黔01民初字第581号民事判决第二项为贵阳市危旧房改造公司于本判决生效之日起10日内支付朱友兰房屋拆迁补偿费4041523.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费236625.30元，评估费90000元，共计诉讼费用326625.30元，由贵阳市危旧房改造公司负担67325.30元，由朱友兰负担259300元；二审案件受理费106694元，由贵阳市危旧房改造公司负担60564元，由朱友兰负担46130元。本判决为终审判决。审判长  贾鸿雁审判员  雷 苑审判员  杨 锐二〇一九年六月二十五日法官助理永姮书记员陈佳俊