新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终1699号上诉人（原审原告）：热比亚·艾合买提，女，1977年1月7日出生，维吾尔族，无固定职业，住新疆和田市。委托诉讼代理人：若先古丽·依达也提，新疆伽苏尔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：段超刚，男，1964年7月6日出生，汉族，沙依巴克区五一路好味道丸子汤餐厅经营者，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：王太新（段超刚之妻），1964年8月9日出生，汉族，沙依巴克区五一路好味道丸子汤餐厅经营者，住乌鲁木齐市沙依巴克区。上诉人（原审被告）：王太新，女，1964年8月9日出生，汉族，沙依巴克区五一路好味道丸子汤餐厅经营者，住乌鲁木齐市沙依巴克区。上诉人热比亚·艾合买提因与上诉人段超刚、王太新房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2018）新0103民初7783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人热比亚·艾合买提的委托诉讼代理人若先古丽·依达也提，上诉人王太新，上诉人段超刚的委托诉讼代理人王太新，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。热比亚·艾合买提上诉请求：1.请求撤销一审民事判决的第三项，改判为段超刚、王太新支付一审法院少判的截止2019年1月1日的房屋使用费15,000元；2.请求撤销一审民事判决的第四项，改判为段超刚、王太新支付违约金60,000元；3.请求依法改判段超刚、王太新向热比亚·艾合买提支付每天403元的房屋使用费至段超刚、王太新实际返还房屋之日；4.判令段超刚、王太新承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.截止2019年1月1日应当计算180天的房屋使用费，热比亚·艾合买提与段超刚、王太新之间签订的房屋租赁合同到期日为2018年7月1日，截止一审判决中约定的腾房日期2019年1月1日共计180天，一审法院错误的判决了150天，少计算了一个月的使用费15,000元，二审审理阶段房屋使用费应当计算至实际返还房屋之日。一审认为热比亚·艾合买提应承担靓化工程所需费用7,480元，而段超刚、王太新没有提供相关合法有效的发票，靓化工程政府有优惠政策，不可能所有费用都由段超刚、王太新承担，因此我方对于该部分事实认定不服，请求二审法院依法改判。2.一审法院认定违约金为10,000元，热比亚·艾合买提认为违约金应当为60,000元。双方之间的租赁合同已到期，合同到期后段超刚、王太新一直没有归还房屋，严重违反了双方之间的合同约定，截止目前热比亚·艾合买提仍未收回房屋，段超刚、王太新违约状态还在持续，让段超刚、王太新承担10,000元的违约金过低，违背了双方之间的合同约定和合同法中规定违约金的立法目的，不能惩罚违约的一方。热比亚·艾合买提认为违约金应当按照合同年租金180,000元的30%计算，即60,000元。段超刚、王太新辩称，不同意对方的上诉请求，自始至终我方不存在违约，租赁到期日为2018年7月1日，2017年双方达成协议将房屋重新装修，双方进行合作经营，后来对方去学习，一直不在，我方不存在违约的情形。段超刚、王太新上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2.请求二审法院判决热比亚·艾合买提返还段超刚、王太新商铺转让费15万元，保证金1万元，定金1万元；3.请求判决热比亚·艾合买提承担并返还装修费用38万元；4.请求判决热比亚·艾合买提开具2009年至2018年收到租赁款的租赁发票；5.判令热比亚·艾合买提承担本案诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认定事实部分遗漏重要内容，事实不清，证据不足，适用法律错误。2017年4月，双方协商租赁合同到期后进行合作经营，同意修改2015年至2018年租赁合同的部分内容，且由于改造装修费用较多，双方口头约定延期支付租赁费用。2015年至2018年的租赁费用中剩余的2万元，热比亚·艾合买提让段超刚、王太新用来支付改造涉案房屋的卫生间和靓化工程需要商铺自身承担的水、电、暖费用。租赁合同的实际签署人为热比亚·艾合买提的丈夫阿布都热依木·艾力瓦克，2017年10月我方无法联系上他，后来自称是阿布都热依木·艾力瓦克的弟弟和自称是阿布都热依木·艾力瓦克的妻子的两个人来与我方商议续约问题，但由于地方要去一次性付两年的房租，我未同意，导致没有签订书面合同。一审判决我方向热比亚·艾合买提支付10,000元违约金，违背公平原则，热比亚·艾合买提已经获得了房屋租赁费用，其合法权益未被侵害，一审判决违约金损害了我方的合法权益。一审判决适用法律错误，热比亚·艾合买提并不是本案的当事人，作为本案的原审原告主体不适格。2.一审判决违反法定程序，修改了庭审记录，因程序违法导致实体判决不公。请求二审法院查明事实，依法维护我方的合法权益。热比亚·艾合买提辩称，本案双方当事人诉讼主体适格，双方之间签订的合同是双方的真实意思表示，合法有效，应对双方产生约束力。双方租赁合同于2018年7月1日到期，截至一审判决之日，过了180天，一审法院少算了30天的房屋使用费。我方认为违约金应当按照合同总额的30%计算，即6万元。段超刚、王太新在合同到期后至今仍未归还房屋，一直占有使用房屋也应当支付房屋使用费。热比亚·艾合买提向一审法院起诉请求:请求依法判令段超刚、王太新，1.返还租用房屋；2.支付从2017年7月1日至2018年7月1日租用房屋期间剩余租金16万元；3.支付房屋使用费人民币52,273.9元（暂计从2018年7月1日至2018年10月15日）；4.支付未归还房屋的违约金人民币95,400元（暂计从2018年7月1日至2018年10月15日）；5.支付每天403元房屋使用费，计算至段超刚、王太新实际返还房屋之日；6.支付每天900元违约金，计算至段超刚、王太新实际返还房屋之日；7.本案诉讼费及邮寄送达费均由段超刚、王太新承担。一审法院认定事实：段超刚、王太新与热比亚·艾合买提于2015年7月1日，签订一份房屋租赁合同；根据热比亚·艾合买提在一审庭审中提供的合同原件的内容，双方约定热比亚·艾合买提将位于乌鲁木齐市沙依巴克区王太新，租赁期限为3年（自2015年7月1日至2018年7月1日），年租金为180000元，交租金方式为每年提前一个月转账或给付现金，热比亚·艾合买提负责房屋水、电的畅通，段超刚、王太新若需改造装修或增扩设备时，必须征得热比亚·艾合买提的许可，合同解除时段超刚、王太新不得向热比亚·艾合买提索要装修、改造的费用，段超刚、王太新想继续租用该房屋，需提前两个月通知热比亚·艾合买提；租期满后，段超刚、王太新逾期不交房屋和房租，热比亚·艾合买提按每逾期一日，按月租收费，并按年租金额的千分之五予以加收违约金；租期满后，热比亚·艾合买提如果自己需要该房屋，不再外租时，段超刚、王太新必须把房子还给热比亚·艾合买提，并不能要求返还装修费和房屋后面新建的几间房屋的费用，段超刚、王太新想继续租赁，双方重新定租金。段超刚、王太新不认可以上合同及内容，提供另一份合同，此合同内容与热比亚·艾合买提提供的合同不一致，中间两页进行更改，用纸颜色与双方签字的第一，第四页不同，段超刚、王太新也认可该合同是被更改过，但是热比亚·艾合买提不认可这份合同是经双方协商后更改的事实；从证据法的有关规定来看，段超刚、王太新提供的这份合同的法律效力无法确认，一审法院不予采信，故热比亚·艾合买提提供的合同为双方之间签订的正式合同。另查明，2017年7月1日至2018年7月1日的房屋租金，段超刚、王太新在法庭上提供了130,000元的银行转账凭证和三次微信转账记录，总金额为150,000元，对于剩下的30,000元租金，段超刚、王太新未能提供证据；租赁期限于2018年7月1日到期后，段超刚、王太新一直在使用该房屋，并于2018年8月对该房屋的城市靓化改造工程花费了一些费用，段超刚、王太新提供的几张票据里，自来水、暖气、外墙保温改造等三张发票是可以证明段超刚、王太新为了城市靓化改造工程花费7,480元，根据合同约定这笔费用属热比亚·艾合买提承担范围内，其它的票据是2017年的装修材料费的收据，这些费用是段超刚、王太新自己承担的范围内；段超刚、王太新对该房屋进行装修，但花费了380,000元的事实没有提供书面证据，一审法院不予采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，段超刚、王太新与热比亚·艾合买提之间签订的，热比亚·艾合买提在一审庭审中提供的房屋租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律，行政法规的强制性规定，应属有效。双方自愿签订上述合同后，热比亚·艾合买提根据合同约定，将房屋交给段超刚、王太新使用，但段超刚、王太新未履行其义务，拖欠30,000元房租，并未经续延合同一直使用该房屋，也未交使用费，故该合同到期，段超刚、王太新违反了合同约定；热比亚·艾合买提主张段超刚、王太新返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持；经一审法院调查核实段超刚、王太新拖欠的租金是30,000元，并非是160,000元，故热比亚·艾合买提主张段超刚、王太新支付160,000元租金的诉讼请求，一审法院支持30,000元；因该房屋一直在段超刚、王太新的使用下，按照合同约定段超刚、王太新对于其占用的时间支付使用费；计算时间应当截止到段超刚、王太新腾空房子的时候，使用费标准应当是每天支付493.15元（180,000元÷365天）；但段超刚、王太新对该房屋的靓化改造花费了7,480元，应当从房屋使用费中扣除；该诉讼中，段超刚、王太新是违约方，热比亚·艾合买提要求违约金是合法有据的，但是一天按900元的标准高于其实际损失，一审法院酌情予以确认10,000元；遂判决：一、段超刚、王太新于2019年1月1日腾出乌鲁木齐市沙依巴克区五一路91号的门面房屋；二、段超刚、王太新支付热比亚·艾合买提拖欠的租金30,000元；三、段超刚、王太新支付热比亚·艾合买提实际占用房屋期间的使用费66,492.5元（493.15元X150天-7,480元）；四、段超刚、王太新支付热比亚·艾合买提合同违约金10,000元。经本院审查,段超刚、王太新的上诉请求的第二项、第三项、第四项超出一审的诉讼范围，本院不予审理。段超刚、王太新在上诉状中写明不服标的为76,492.5元，即不服一审判决的第一项、第三项、第四项提起上诉，本院在该范围内审理。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。另查明，截止二审庭审，段超刚、王太新未从涉案房屋中搬离。本院认为，2015年7月1日热比亚·艾合买提与段超刚、王太新签订房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。段超刚、王太新主张合同实际签署人为热比亚·艾合买提的丈夫阿布都热依木·艾力瓦克，热比亚·艾合买提作为本案原审原告主体不适格的上诉意见，本院认为，热比亚·艾合买提作为本案租赁房屋的所有权人，其对于合同的实际签署人的问题未提出异议，且当庭确认合同的签订系本人的真实意思表示，故阿布都热依木·艾力瓦克与段超刚、王太新之间签订涉案合同的行为系代理热比亚·艾合买提的行为，该合同的权利义务仍应当由热比亚·艾合买提承担。对于段超刚、王太新的该上诉意见，本院不予采纳。双方签订的房屋租赁合同于2018年7月1日届满，虽然双方就房屋租赁合同续约问题进行过协商，但未达成一致意见，未签订书面合同，热比亚·艾合买提亦表示不愿继续出租涉案房屋，双方已无续约的可能，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”段超刚、王太新没有继续占有使用涉案房屋的合同及法律依据，一审法院判决段超刚、王太新腾出涉案房屋并无不当。段超刚、王太新主张其与热比亚·艾合买提就续约问题达成口头协议，热比亚·艾合买提对此不予认可，段超刚、王太新未能就其主张提供证据予以证明，对于段超刚、王太新的该项上诉意见，本院不予采纳。段超刚、王太新截止二审庭审时，仍未从涉案房屋中搬离，热比亚·艾合买提作为房屋的所有权人，主张房屋占有使用费，本院予以支持。关于房屋占有使用费的数额问题，热比亚·艾合买提在一审起诉状中与一审庭审中主张的计算标准不一致，二审庭审中，热比亚·艾合买提明确房屋占有使用费的标准为每天493.15元（即年租金180,000元÷365天），该计算标准符合合同约定，且与一审法院计算标准一致，对此本院予以确认。关于房屋占有使用费计算期间问题，热比亚·艾合买提主张从租赁合同届满之日至房屋实际返还之日计算房屋占有使用费，对此本院认为，涉案房屋经一审法院确认的返还日期为2019年1月1日，一审法院认为段超刚、王太新应当自租赁合同届满之日计算至2019年1月1日的期间支付涉案房屋的占有使用费的认定合法有据，2019年1月1日之后的房屋占有使用费热比亚·艾合买提应当另行诉讼主张。但一审法院计算房屋占有使用费的期间有误，少计算了34天16,767.1元，但热比亚·艾合买提上诉请求中的少判的房屋占有使用费为15,000元，根据当事人权利自治的原则，热比亚·艾合买提主张的费用低于实际的费用应视为其对该部分权利的放弃，对于热比亚·艾合买提的该项上诉请求，本院予以支持。热比亚·艾合买提上诉意见中主张一审判决中扣减的靓化工程费用7,480元过多，但对于一审法院扣减此部分费用的处理，热比亚·艾合买提未提出上诉，对此本院不予处理。关于违约金的问题。根据涉案合同的约定“租期满后，段超刚、王太新逾期不交房屋和房租，热比亚·艾合买提按每逾期一日，按月租收费，并按年租金额的千分之五予以加收违约金”，段超刚、王太新逾期返还房屋，违反合同约定，应当支付违约金。段超刚、王太新主张双方达成口头房屋租赁续约协议，不存在违约的情形的上诉意见，经前所述不能成立，本院不予采纳。热比亚·艾合买提主张违约金应当按照合同约定年租金180,000元的30%，即60,000元计算的上诉意见，本院认为，段超刚、王太新主张其不支付违约金的意见应当视为其主张违约金过高申请适当减少的意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，段超刚、王太新逾期占有使用热比亚·艾合买提的房屋造成的损失，已经由房屋占有使用费进行弥补，热比亚·艾合买提主张段超刚、王太新向其支付60,000元违约金，过分高于其实际损失，一审法院酌情判决10,000元违约金，并无不当，本院予以确认。段超刚、王太新主张一审法院违反法定程序，修改庭审记录，但未明确一审法院修改的具体内容，亦未举证证明其主张，对于该上诉意见，本院不予采纳。由于一审中段超刚、王太新对于涉案房屋的装修费用未提起反诉，其在一审中提交的装修材料费的票据证明其支出的装修费用，该证据与本案不具有关联性，不属于本案的审理范围，对于该部分费用应当由谁承担，本院不做认定。综上所述，热比亚·艾合买提的部分上诉请求成立，本院予以支持，段超刚、王太新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但房屋占有使用费计算期间有误，本院予以纠正。一审诉讼费分担有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持（2018）新0103民初7783号民事判决第一、二、四项，即段超刚、王太新于2019年1月1日腾出乌鲁木齐市沙依巴克区五一路91号的门面房屋；段超刚、王太新支付热比亚·艾合买提拖欠的租金30,000元；段超刚、王太新支付热比亚·艾合买提合同违约金10,000元；二、变更（2018）新0103民初7783号民事判决第三项“段超刚、王太新支付热比亚·艾合买提实际占用房屋期间的使用费66,492.5元（493.15元X150天-7,480元）”为段超刚、王太新支付热比亚·艾合买提2018年7月1日至2019年1月1日房屋占有使用费81,492.5元（493.15元×150天+15,000元-7,480元）。一审案件受理费2,257.5元（热比亚·艾合买提已预交），其诉讼标的307,673.9元，给付标的106,492.5元，占诉讼标的的34.61%，热比亚·艾合买提负担65.39%即1,476.2元，段超刚、王太新负担34.61%即781.3元；二审案件受理费，段超刚、王太新已预交1,712.31元，由其负担；热比亚·艾合买提上诉标的111,270元，给付标的15,000元,占诉讼标的的13.48%，应收案件受理费2,525.4元（热比亚·艾合买提已预交），热比亚·艾合买提负担86.52%即2,184.98元，段超刚、王太新负担13.48%即340.42元。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 冯 宁审判员 高 茜二〇一九年六月十八日书记员 耿颖硕