福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0781民初504号 原告：洪建新，男，1969年3月4日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。 原告：叶燕琼（系洪建新之妻），女，1972年3月17日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。 二原告的共同委托诉讼代理人：李群星，福建齐欣律师事务所律师。 被告：福建久顺房地产开发有限公司，住所地邵武市解放中路**。 法定代表人：吴曼青，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。 原告洪建新、叶燕琼与被告福建久顺房地产开发有限公司（以下简称久顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪建新及二原告的共同委托诉讼代理人李群星，被告久顺公司的委托诉讼代理人陈晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪建新、叶燕琼向本院提出诉讼请求：1.久顺公司支付其二人自2015年7月24日起至2018年2月28日止的逾期交房违约金124478.27元；2.久顺公司赔偿其二人因层高不足4.4米所造成的店面价值贬损（违约金）100385.70元。事实和理由：2015年4月23日，其二人（买受人）与久顺公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设位于邵武市森工路北侧公园1号第1幢A09号商品房；该商品房的用途为营业用房（店面），层高为4.4米，建筑面积共72.87平方米，单价为每平方米9184元，总金额669238元；出卖人应当在2015年7月23日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：⑴逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同签订后，买受人依约支付给出卖人购房款669238元。但出卖人于2018年3月1日才将店面交付给买受人使用，且店面的层高仅3.7米。综上，买受人认为出卖人逾期交付店面及交付的店面层高不足4.4米的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，即应支付逾期交房违约金124478.27元（669238元×0.15‰×60天＋669238元×0.2‰×885天）和赔偿因层高不足4.4米所造成的店面价值贬损100385.70元（669238元×15%）。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 久顺公司辩称，1.其公司开发建设的公园1号第1幢于2014年4月15日通过竣工验收并备案。2015年1月31日，洪建新与其公司达成以总价816144元购买公园1号第1幢A09号店面并出租给其公司使用（租期三年，租金合计146906元）的意向。2015年2月1日，双方补充签订《商品房认购协议》。2015年4月23日，洪建新、叶燕琼与其公司签订正式的《商品房买卖合同》。据此，其公司于2015年2月1日即将案涉的公园1号第1幢A09号店面交付给了洪建新，不存在逾期交房的事实，洪建新、叶燕琼主张逾期交房违约金无事实依据。2.因其公司开发的一期楼盘的地势自西向东呈逐渐下降趋势，故店面的层高逐渐增高，最高为4.9米，最低为4.0米，平均层高为4.45米，故其公司在与所有购买店面的买受人签订《商品房买卖合同》时，将店面层高均写为4.4米。经其公司现场测量和计算，公园1号第1幢A09号店面的层高为4.3米，虽然不足4.4米，但店面的使用功能正常，不存在价值贬损一说，且洪建新、叶燕琼主张的价值贬损100385.70元的计算方法无法律依据。3.其公司于2015年2月1日即将公园1号第1幢A09号店面交付给洪建新，但洪建新、叶燕琼在四年后才提起诉讼，其二人的赔偿请求已过诉讼时效。综上，请求法院驳回洪建新、叶燕琼的各项诉讼请求。 在诉讼中洪建新、叶燕琼提供证据2组： 证据1.《商品房买卖合同》。证明：2015年4月23日，洪建新、叶燕琼与久顺公司签订《商品房买卖合同》，该合同对洪建新、叶燕琼所购买店面的面积、层高、单价、总金额、交付时间，以及逾期交房的违约责任进行了约定。 证据2.店面出租合同说明。证明：久顺公司于2018年3月1日才将店面交付给洪建新、叶燕琼。 久顺公司质证认为，对洪建新、叶燕琼提供的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对洪建新、叶燕琼提供的证据2有异议，该证据属证人证言，但证人未出庭作庭，不应采信。 本院认为，洪建新、叶燕琼所举证据1经久顺公司质证，对证据1的“三性”均无异议，本院予以采用。洪建新、叶燕琼所举证据2系证人证言，因证人未出庭作庭，且久顺公司也存有异议，故本院不予采用。 在诉讼中久顺公司提供证据3组： 证据1.施工图纸。证明：因久顺公司开发的一期楼盘的地势自西向东呈逐渐下降趋势，故店面的层高逐渐增高，最高为4.9米，最低为4.0米，平均层高为4.45米。 证据2.《确认书》及《商品房认购协议》。证明：久顺公司于2015年2月1日将店面交付给洪建新；同日，洪建新又将店面出租给久顺公司做为物业用房，租期三年（2015年2月1日至2018年2月1日）。 证据3.现场照片。证明：洪建新、叶燕琼购买的公园1号第1幢A09号店面的层高为4.3米。 洪建新、叶燕琼质证认为，久顺公司提供的证据1与本案无关；对久顺公司提供的证据2的真实性、关联性无异议，但证据2已被之后双方签订的正式的《商品房买卖合同》所取代，店面的价格和交付应以《商品房买卖合同》约定的内容为准；对久顺公司提供的证据3的真实性无异议，但对证明内容有异议，层高应由第三方进行鉴定。 本院认为，久顺公司所举证据1与买卖双方在《商品房买卖合同》中约定的层高无关，故本院不予采用。久顺公司所举证据2经洪建新、叶燕琼质证，对证据2的真实性无异议，鉴于该证据来源合法且与本案存在关联，本院予以采用。久顺公司所举证据3系其公司自行测量的结果，洪建新、叶燕琼并不认可，故本院不予采用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下：2015年1月31日，洪建新与久顺公司达成以总价816144元购买久顺公司开发建设的公园1号第1幢A09号店面并出租给久顺公司使用（租期三年，租金合计146906元）的意向。当日，洪建新向久顺公司出具《确认书》一份，《确认书》载明：本人洪建新购买由久顺公司所开发的公园1号小区1号楼09号店面，该店面建筑面积为72.87平方米，销售单价为每平方米11200元，销售总价为816144元；本人将该店面三年使用权委托贵公司经营，现本人同意将该店面三年（2015年2月1日至2018年2月1日）租金合计146906元从总房价中一次性扣除，扣除后成交总价合计669238元。2015年2月1日，洪建新与久顺公司补充签订《商品房认购协议》，协议约定：乙方（洪建新）向甲方（久顺公司）认购公园1号1号楼1层09单元，预核准建筑面积72.87平方米，认购单价每平方米11200元，总价816144元。协议还对其他事项作了约定。2015年4月23日，洪建新、叶燕琼（买受人）与久顺公司（出卖人）签订正式的《商品房买卖合同》（含附件），合同约定：买受人购买出卖人开发建设位于邵武市森工路北侧公园1号第1幢1层A09号商品房；该商品房的用途为营业用房（店面），层高为4.4米，建筑面积共72.87平方米，单价为每平方米9184元，总金额669238元；出卖人应当在2015年7月23日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：⑴逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金；本合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同自双方签订之日起生效。合同还对其他事项作了约定。合同签订前后，买受人依约支付给出卖人购房款合计669238元。 另查明，洪建新、叶燕琼于2016年9月16日取得位于邵武市森工路北侧公园1号第1幢1层A09号商品房（店面）的不动产权属证书。 还查明，久顺公司销售给洪建新、叶燕琼位于邵武市森工路北侧公园1号第1幢1层A09号商品房（店面）的层高不足《商品房买卖合同》中约定的4.4米。诉讼中，洪建新、叶燕琼向本院提出鉴定申请，要求对其购买的店面的层高及价值贬损进行司法鉴定。因久顺公司认可店面的层高不足合同约定的4.4米，且店面的价值大小主要取决于店面的面积多少，与店面的层高没有直接关系，故本院对洪建新、叶燕琼的申请不予准许。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”,本案洪建新、叶燕琼与久顺公司签订的《商品房买卖合同》（含附件）系当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。本案的焦点问题是：久顺公司何时将公园1号第1幢1层A09号商品房（店面）交付给洪建新、叶燕琼使用。从洪建新于2015年1月31日出具给久顺公司的《确认书》，以及双方于2015年2月1日补充签订的《商品房认购协议》的相关内容即“乙方（洪建新）向甲方（久顺公司）认购公园1号1号楼1层09单元（店面），认购单价每平方米11200元，总价816144元；本人（洪建新）将该店面三年（2015年2月1日至2018年2月1日）使用权委托贵公司（久顺公司）经营，租金合计146906元从总房价中一次性扣除，扣除后成交总价合计669238元。”来看，洪建新是于2015年2月1日向久顺公司认购公园1号第1幢1层A09号商品房（店面），同日又将该店面出租给久顺公司使用。据此，可以认定久顺公司在其公司与洪建新、叶燕琼签订正式的《商品房买卖合同》之前（2015年2月1日）即将店面交付给洪建新使用。故久顺公司不存在逾期交房的违约行为，对洪建新、叶燕琼要求久顺公司支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。关于案涉店面的层高不足《商品房买卖合同》中规定的4.4米应当如何处理的问题。诉讼中，久顺公司也承认案涉店面的层高不足4.4米，因双方在《商品房买卖合同》（含附件）中就店面层高不足约定的高度时应当如何处理及承担责任未作约定，鉴于洪建新、叶燕琼自2015年2月1日接收店面起至提起诉讼时止从未向久顺公司提出退房请求，且该店面的所有权也于2016年9月16日转移给了洪建新、叶燕琼，故双方签订的《商品房买卖合同》（含附件）因各自的主要权利和义务已履行完毕，不宜解除。但事实上久顺公司交付给洪建新、叶燕琼的店面的层高确实未达到双方在《商品房买卖合同》中约定的4.4米，久顺公司构成违约，且店面的层高在一定程度上会影响到该店面的使用功能，故久顺公司应当承担相应的违约责任。因双方就店面层高违约（不足4.4米）应如何担责，事先既未作出约定，事后又无法达成补充协议，且法律法规对此种违约行为应如何担责也未作出明确规定，故本院酌定由久顺公司支付洪建新、叶燕琼因店面层高不足4.4米的违约金8000元。对久顺公司辩称洪建新、叶燕琼的赔偿请求已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(?javascript:SLC(98761,130)?)规定，判决如下： 一、被告福建久顺房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告洪建新、叶燕琼因店面层高不足4.4米的违约金8000元； 二、驳回原告洪建新、叶燕琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4673元，减半收取计2336.50元，由原告洪建新、叶燕琼负担2253.50元，被告福建久顺房地产开发有限公司负担83元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  车荣建 二〇一九年六月十日 书记员  金 凤 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。