福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初4131号 原告：福建省平潭台湾同胞接待站，住所地福建省平潭综合实验区翠园南路。 法定代表人：俞建宁，站长。 委托诉讼代理人：陈津，福建合伦律师事务所律师。 被告：张剑峰，男，1978年9月24日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林震，福建福兴律师事务所律师。 原告福建省平潭台湾同胞接待站（以下简称台胞接待站）与被告张剑峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为适用普通程序第二次公开开庭进行了审理。原告台胞接待站的诉讼代理人陈津、被告张剑峰的诉讼代理人林震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 台胞接待站向本院提出诉讼请求：1.判令张剑峰将占用的台湾接待站商业楼一层东门往北共一间店面房屋返还台胞接待站；2.判令张剑峰向台胞接待站支付房屋占用费（自2014年1月2日起暂计至2018年7月15日止为187810.22元，此后按合同约定年租金逐年递增5%，计至实际返还房屋之日止）；3.诉讼费用由张剑峰负担。事实和理由：张剑峰（合同上的承租人使用“天惠便利商场”的名称，但该名称并没有正式办理个体工商登记）早年因经营需要向台胞接待站租用位于平潭县西侧）商业楼一层东门往北共一间店面房屋（以下简称讼争店面）。2013年双方续签《房屋租赁合同书》，约定租期自2013年1月1日起至2014年1月1日止，年租金为36000元，以后每年按5%递增。租期届满后，双方多次协商续租事宜，均未达成一致意见，张剑峰一直不归还讼争店面，亦不支付房屋占用费，严重侵害了台胞接待站的合法权益，导致国有资产流失。综上所述，张剑峰依法应当将占用的房屋归还台胞接待站，且参照原《房屋租赁合同书》约定的每年递增5%的标准支付房屋占用费直至归还房屋之日止。 张剑峰辩称，一、张剑峰已于2018年5月9日腾房并将讼争店面交还给台胞接待站，但因其故意推拖，导致张剑峰只能于2018年5月28日强行将钥匙留置在台胞接待站管理员吴前金处，故台胞接待站的第一项诉讼请求缺乏依据；二、关于租金标准，因案涉租赁合同约定的租期为一年，故合同中每年租金递增5%的约定对双方均无约束力，台胞接待站的主张房屋占用费每年递增5%缺乏事实依据。另外，租赁市场价格处于下降趋势，台胞接待站有条件地调低房屋占用费，即2014年至2016年均按每平方米120元的标准，2017年、2018年按每平方米115元的标准，实际上是顺应当时市场的行情，故双方各年度租金和占用费按该标准计算符合客观实际；三、台胞接待站的部分权利已超过诉讼时效。（一）案涉合同约定的一年租期届满后，从2014年1月2日起至2015年4月27日台湾接待站收回房屋的通知送达之日，该阶段双方为不定期租赁合同关系。根据《民法通则》第一百三十六条第三项“延付或者拒付租金的诉讼时效为一年”之规定，该阶段的诉讼时效为一年。结合原合同约定的交租时间节点，可推断：2014年度的租金应于2014年1月1日缴纳，2015年度的租金应于2015年1月1日缴纳。这两年度的租金，其中2014年度的租金已超过一年诉讼时效；2015年度的租金，因2015年4月27日台湾接待站催缴租金，时效延续到2016年4月27日届满。在此期间，未有充分证据证明台胞接待站另有向张剑峰主张该部分的权益，故该部分的租金台胞接待站已丧失权利。（二）2015年4月28日起至2018年5月9日张剑峰自动腾房之日，期间张剑峰继续使用房屋，为占用。因房屋占有使用费系继续性合同中的定期给付之债，各期债务履行期限届满后，均为独立债务，诉讼时效自该期间债务履行期限届满之次日起算，其诉讼时效期间为两年。也就是说，2015年4月28日至5月31日的占有费，其诉讼时效截止日为2017年6月1日；2015年6月1日至2015年6月30日的占用费，其诉讼时效截止日为2017年7月1日，以此类推，直至2017年10月1日《民法总则》施行之日，适用三年的诉讼时效。故此，2015年4月28日至2015年9月30日止的占用费已超过两年的诉讼时效，台胞接待站已丧失该部分权利。（三）台湾接待站目前仅享有的债权为：2015年10月1日至12月31日3个月的占用费，标准参照台湾接待站《关于解决台胞接待站临街租户历史遗留问题的方案》所述的月租金每平方米120元，20平方米计7200元；2016年1月1日至12月31日12个月占用费计28800元；2017年1月1日至12月31日占用费计27600元；2018年1月1日至5月9日占用费计9966元，合计73566元。综上所述，请求法庭对台湾接待站起诉不实的部分予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院将在下文结合案件具体情况予以综合分析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年，张剑峰以未登记注册的天惠便利商场名义与台胞接待站续签《房屋租赁合同书》，约定：1.台胞接待站将位于间计20平方米的房屋出租给张剑峰，租期一年（自2013年1月1日至2014年1月1日），租金为36000元，在签订合同时一次性缴清，以后每年按5%递增。合同签订后，张剑峰依约支付了一年租金，台胞接待站将讼争店面交付张剑峰使用。一年租期届满后，张剑峰继续使用讼争店面，双方未续签合同。2015年4月27日，张剑峰向台胞接待站出具两份回执单，确认其于当日收到台胞接待站下发的催缴租金通知书和关于店面以及附属场所收回重新公开标租的通知书。 2018年4月19日，台湾工作部召集第8次部务会议研究解决台胞接待站临街住户历史遗留问题事宜，原则同意台外侨交流服务中心呈报的《关于解决台胞接待站临街租户历史遗留问题的方案》，该方案载明的主要内容如下：一、近年来，受电商冲击，实体店运营不景气，房屋租金普遍下降，根据台胞接待站与临街租户近年签订的租赁合同，该站通过招标方式出租给其他租户并签订租赁合同的商铺，月租金标准在82元/平方米－113元/平方米之间，周边与该站条件相当的商铺（如教师进修学校），近年每平方米月租金如下：2014年至2016年为120元左右，2017年至2018年为110元左右。因此，建议张剑峰等6户租户未签合同期间的房屋占用费或后续租金按2014年至2016年每月每平方米120元、2017年和2018年每月每平方米115元标准收取；二、由于2013年11月至2014年间临街房屋立面景观改造及2014年下半年至2015年上半年道路改扩建影响各租户经营，故建议在该期间免除租户2个月租金或占用费。适用上述调低的租金标准和减免优惠的前提是本方案出台后1个月内按照本方案的租金标准付清历年欠付的房屋租金或者占用费并自动顺利归还房屋。 2018年5月8日，台胞接待站召集租户就未续签租赁合同且欠缴房屋占用费等历史遗留问题召开租赁事宜座谈会，告知上述方案的相关内容并征求各租户的意见，张剑峰本人到会，但以所定租金标准太高为由拒绝在座谈会纪要上签字。2015年5月28日，张剑峰将讼争店面房屋钥匙交还给台湾接待站出租店面管理人员吴前金。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案双方当事人约定的租赁期限虽然为一年，但台胞接待站并无充分证据证明其于一年租期届满后即对张剑峰继续使用店面提出异议，其提交的回执单显示其于2015年4月27日才向张剑峰发出收回店面的通知，且当天还向张剑峰发出了催缴“租金”的通知，故2014年1月2日至2015年4月27日之间双方之间形成不定期租赁合同关系。台湾接待站主张一年租赁期满后双方之间的租赁关系即告终止，本院不予采纳。2015年4月27日台湾接待站收回店面的通知送达张剑峰合同才终止履行，张剑峰继续占用讼争店面，构成侵权，应向台胞接待站支付房屋占用费。庭审中双方对张剑峰于2018年5月28日向台湾接待站出租店面管理人员吴前金交还店面房屋钥匙的事实均无异议，该时间应认定为张剑峰实际返还讼争店面的时间，故对台湾接待站返还讼争店面的诉请，本院不予支持。 关于本案的诉讼时效问题。从台湾接待站提交的书面证据（催缴租金通知书回执单和租赁事宜座谈会纪要）来看，其请求支付房屋租金和占用费的诉讼时效因其于2015年4月27日向张剑峰催缴租金和2018年5月8日召开租赁事宜座谈会而发生两次中断；第二次庭审时，台胞接待站申请负责出租店面日常管理的工作人员吴前金出庭作证，证明案涉租赁合同到期后，其因工作职责所在经常以电话、上门催告以及书面通知等方式向张剑峰追讨房屋占用费，一般不会超过两个月就会催讨一次。本院认为，鉴于吴前金身份的特殊性，且其工作地点就在出租店面的楼上，在时间和空间上向张剑峰催讨均十分方便；从日常生活经验来看，吴前金平时以电话或者直接上门的方式催讨合情合理，故对吴前金的证言本院予以采信，本案诉讼时效因台胞接待站不断向张剑峰主张权利而中断。从台胞接待站提交的2018年5月8日租赁事宜座谈会纪要可以看出，各租户从2014年起以市场不景气、原租金偏高、临街房屋立面改造、门前道路改扩建影响经营等为由，未续签租赁合同也未支付房屋租金和占用费，亦未对支付时间作出约定，双方一直试图通过协商方式确定具体标准后再行支付，但未达成一致意见，并非台胞接待站怠于行使权利。鉴于上述，张剑峰主张台胞接待站的部分诉请超过诉讼时效期间，本院不予支持。 关于未续签租赁合同期间的房屋租金和占用费标准问题。由于2013年11月至2014年间讼争店面临街房屋立面景观改造及2014年下半年至2015年上半年道路改扩建影响各租户经营，故案涉租赁合同约定的一年租期届满后，张剑峰等人以原定的租金标准太高为由迟迟不与台湾接待站续签租赁合同。也诚如台外侨交流服务中心向平潭综合实验区党工委台湾工作部2018年第8次部务会议呈报的《关于解决台胞接待站临街租户历史遗留问题的方案》所指出的“近年来，受电商冲击，实体店运营不景气，房屋租金普遍下降”，故本案不定期租赁期间的租金和合同终止后的房屋占用费参照上述方案确定的“2014年至2016年每月每平方米120元、2017年和2018年每月每平方米115元”标准计算较为公平合理。 综上所述，张剑峰应当支付的2014年1月2日至2015年4月27日期间（共计480天）的房屋租金为120元/平方米×20平方米÷30天×480天＝38400元,2015年4月28日至2016年12月31日期间（共计613天）的房屋占用费为120元/平方米×20平方米÷30天×613天＝49040元，2017年1月1日至2018年5月28日期间（共计512天）的房屋占用费为115元/平方米×20平方米÷30天×512天＝39253元，以上合计126693元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第六项、第十九条规定，判决如下： 一、张剑峰应于本判决书生效之日起十日内向福建省平潭台湾同胞接待站支付房屋租金和占用费共计126693元； 二、驳回福建省平潭台湾同胞接待站的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4056元，由福建省平潭台湾同胞接待站负担1222元，由张剑峰负担2834元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴 强 人民陪审员  俞美华 人民陪审员  翁祖奇 二〇一九年六月三日 书 记 员  陈 妍