上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初4419号原告：李玉惠，女，1986年10月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：武立龙，男，1985年5月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：任洋，上海创同律师事务所律师。委托诉讼代理人：周静，上海创同律师事务所实习律师。被告：岳传军，男，1971年6月27日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。被告：岳沫涵，男，2006年4月26日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。法定代理人：岳传军(系被告岳沫涵之父)，住上海市浦东新区巨峰路******。被告：张苗，女，1982年6月6日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告李玉惠、武立龙诉被告岳传军、岳沫涵、张苗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玉惠、武立龙的委托诉讼代理人任洋、周静到庭参加诉讼。被告张苗经本院公告送达，无正当理由拒不到庭应诉，被告岳传军、岳沫涵经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李玉惠、武立龙向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向原告支付自2014年6月20日起，按照150元/天的标准计算至2019年6月30日止的逾期迁出户口的赔偿金；2、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年3月11日签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定由原告向被告购买上海市浦东新区瑞和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)，房屋总价为143万元，被告应在2014年4月30日前将涉诉房屋过户登记至原告名下，并在取得房屋交易收件收据之日起50日内办理房屋内原有户口的迁出手续。如被告未在约定期限内迁出户口，则需按照房屋总价的万分之五按日计算赔偿金，直至户口迁出为止。合同签订后，原告履行了房款支付义务，并于2014年5月14日取得了涉诉房屋产权证，但三被告至今未将户口迁出。原告多次催促无果，故向法院起诉,故要求判如诉请。被告岳传军、岳沫涵、张苗未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年3月11日，原告武立龙、李玉惠作为买受人(乙方)与被告岳传军、张苗、岳沫涵作为卖售人(甲方)签订《买卖合同》，约定两原告以总价143万元的价格向三被告购买涉诉房屋，《买卖合同》补充条款(一)第3条约定：“甲方承诺自该房地产权利转移(送件取得收件收据)之日起的50日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续，若在前述期限内，原有户口(若有)未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止。”；第9条约定：“甲乙双方确认乙方争取在2014年4月15号前过户，若由于银行因素造成延时，最晚2014年4月30号前过户”；第10条约定：“甲乙双方协议确认，甲方收到银行放款后，一周内甲方向乙方支付户口保留押金人民币叁万元整，甲方承诺在900天内迁出户口，乙方应无息返还人民币叁万元整，(甲方应提前一个月告知乙方)甲方承诺该房屋产生额外利益与甲方无关。”合同签订后，两原告分三次向三被告转账共计101万元，另通过向银行申请贷款37万元，合计138万元，付清了除尾款5万元之外的全部房款。审理中，原告向法庭表示，双方虽然在合同中约定的户口迁出的尾款为3万元，但实际上被告同意两原告预留5万元尾款作为被告拒迁户口的押金。另查明，三原告于2019年2月20日向公安部门递交户主为岳传军的户口类审批受理回执单，申请强制迁出涉诉房屋内岳传军一户的户口。以上事实，由原告提供的《买卖合同》、收款收据、交通银行个人转账回单、上海市房地产权证、户主为岳传军的户口类审批受理回执单及原告的庭审陈述等在案佐证。庭审后，被告岳传军到庭表示，确已收到除尾款5万元之外的全部房款138万元，其中37万元系银行贷款，于2014年5月6日发放至被告岳传军的账户内。双方虽在合同中约定的逾期迁出户口的违约金为3万元，但实际操作中两原告确实留了5万元作为逾期户口的押金，被告对此也予以认可。目前涉诉房屋内尚有被告岳传军、岳沫涵、岳传军父母及外公五人户口在内。其与被告张苗早已离婚，再无联系，张苗的户口从未落户至涉诉房屋内。同时，被告岳传军表示未按约迁出户口情况属实，但并非被告主观恶意拖延，而是家中绵延病榻的老人无法按照公安机关的规定亲自办理迁出户口手续，且合同约定的违约金畸高，原告起诉时虽进行了调整，但金额仍旧高于涉诉房屋正常出租所得的租金收益，原告也未举证证明户口未及时迁出给其造成实际损失，故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方当事人均具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《买卖合同》对逾期迁出户口事宜做了明确约定，现涉诉房屋产权已变更至原告名下、涉诉房屋已交付原告使用，房款也基本全部付清，但被告户口尚未迁出涉诉房屋。被告该行为已违反了《买卖合同》的约定，应承担相应的违约责任。庭审查明，《买卖合同》补充条款(一)第3条和第10条对被告逾期迁出户口的情形作了起始时间不一的约定，属于双重约定。补充条款第10条约定的起始时间明显晚于第3条约定的起始时间，而内容较之第3条则更为详实、具体，属于特别约定，说明原、被告在签署《买卖合同》时即已经预见被告户口可能将长时间无法迁出涉诉房屋。因特别约定优于一般约定，故本院优先适用《买卖合同》补充条款(一)第10条的约定。对原告要求适用《买卖合同》补充条款(一)第3条的约定，酌情按照150元/天的标准判令三被告支付2014年6月20日至2019年6月30日期间逾期迁出户口赔偿金的诉讼请求，不予支持。根据《买卖合同》补充条款(一)第10条的约定，被告在收到银行放款后一周内支付原告户口保留押金3万元，并承诺在900天内迁出户口，此时原告应无息返还被告上述押金。现被告未能履行承诺，则无权讨要户口保留押金。审理中，原、被告就押金金额由3万元调整为5万元确认一致，本院予以确认。目前我国采用落户政策双轨制，房屋产权人也可以向公安部门申请强制迁出非产权人及其家庭成员的户口，房屋产权人户口的迁入不受原有户口是否迁出的影响。现原告已启动户口强迁程序，且未举证证明被告户口未迁出给其造成了实际损失，故本院确认原告没收被告户口保留押金5万元既是对双方约定真实意思的尊重，也达到了对被告违约行为的惩罚的目的。被告岳传军、岳沫涵、张苗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利，由此导致的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告李玉惠、武立龙要求被告岳传军、岳沫涵、张苗自2014年6月20日起按照150元/天的标准计算至2019年6月30日止的逾期迁出户口赔偿金的诉讼请求。案件受理费15,289元，由原告李玉惠、武立龙，被告岳传军、岳沫涵各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  左翠莲人民陪审员  张群兰人民陪审员  张月兰二〇一九年六月二十八日书 记 员  万春丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。