湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初1285号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司黄冈分公司，营业场所：湖北省黄冈市黄州区路口大道115号城东新区指挥部办公室六楼,统一社会信用代码：91421100326097439H。负责人：李长江。委托诉讼代理人：潘喜英，该公司员工，代理权限：特别授权。被告：宋颖秋，女，汉族，1969年8月8日出生，住湖北省武汉市江汉区，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司黄冈分公司（以下简称碧桂园黄冈分公司）与被告宋颖秋合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园黄冈分公司的委托诉讼代理人潘喜英，被告宋颖秋经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付黄冈碧桂园白鹭湖五街171幢08号房自2017年9月1日至2019年3月31日止的物业服务费13024.88元；每月物业费685.52元，建筑面积238.3平方米，花园面积179.53平方米。2.判令被告从逾期之日起每日按应付物业费的5‰向原告支付违约金（该违约金计算至实际金额支付应付款之日止）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年2月，黄冈碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《黄冈碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对黄冈碧桂园提供前期物业管理服务。被告所有的白鹭湖五街171幢08号房屋正处于该物业管理服务范围内。2015年2月，被告与原告签订《黄冈碧桂园前期物业服务协议》，约定原告对被告所有的白鹭湖五街171幢08号房屋提供前期物业管理服务。同时还约定被告应按房屋建筑面积每月每平方米2.5元加花园面积每平方米0.5元的标准按时间向原告交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的5%支付违约金。被告在享受原告提供物业服务的同时，虽经原告对此催促仍未交纳自2016年10月起至今所拖欠的物业服务费及违约金。被告长期拖欠物业服务费的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为此，原告为维护其合法权益，特具状至法院。被告宋颖秋未到庭答辩。原告为支持其诉讼请求，庭审时提交了如下证据：1．营业执照副本、被告居民身份证复印件；拟证明原、被告的诉讼主体资格。2．中华人民共和国物业服务企业资质证书；拟证明原告的总公司广东碧桂园物业服务股份有限公司系取得物业管理一级资质的物业服务公司，接受黄冈碧桂园建设单位选聘，为黄冈碧桂园提供前期物业服务，故有权向包括被告在内的黄冈碧桂园全体业主收取物业服务费。3．黄冈碧桂园前期物业服务协议；拟证明被告系黄冈碧桂园白鹭湖五街08号房业主，与原告签订了前期物业服务协议，依照合同约定，原告已提供各项物业服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。4．欠费明细表及催收记录明细；拟证明被告长期拖欠物业服务费，经原告催要仍不交纳，该行为已构成严重违约。根据合同约定，被告不仅应当向原告交纳拖欠的物业服务费，还应当按照《黄冈碧桂园前期物业服务协议》的约定，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰支付违约金。5．碧桂园物业服务照片、被告与开发商签订的房屋买卖合同等其他资料；拟证明黄冈碧桂园物业已提供合同约定的服务，被告应当及时缴纳物业服务费。被告未到庭质证，亦未向本庭提交反驳证据。经审核，本庭对原告提交的证据1-5，认为真实性属实，予以采信。经庭审对上述证据进行举证、认证，本院审理查明如下事实：2015年2月6日，黄冈市碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业服务有限公司黄冈分公司（乙方）签订《黄冈碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘乙方对黄冈碧桂园提供前期物业管理服务事宜。2016年6月21日，黄冈碧桂园房地产开发有限公司与被告宋颖秋签订了一份《商品房买卖合同》，被告宋颖秋购买黄冈市碧桂园房地产开发有限公司负责开发的黄冈碧桂园白鹭湖五街171幢1-3层8号房。现定名为黄冈碧桂园二期D区。该商品房合同约定建筑面积共238.57平方米，其中，套内建筑面积220.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.69平方米。合同还约定出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2016年6月21日，原、被告签订了一份《黄冈碧桂园前期物业服务协议》，约定由被告对原告购买的白鹭湖五街171幢08号商品房提供物业管理服务。该合同约定……本园区的物业服务费采取包干制方式。甲方（宋颖秋）交纳物业服务的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元及花园面积每月每平方米0.5元计收。该物业的套内建筑面积为：220.65平方米；该物业的公用分摊建筑面积：17.65平方米；合计该物业的房屋建筑面积为238.3平方米；该物业的花园面积：179.53平方米。按以上计算方式、标准，甲方应按685.52元/月向乙方（碧桂园黄冈分公司）交纳物业服务费。……甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，甲方应于公历每月10日（节假日或系统原因顺延）前交纳当月物业服务费……甲方的权利与义务……按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。……乙方的权利与义务……按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费或其他费用，并告知甲方物业服务费及其他费用的交纳情况。按照本协议的约定向甲方或者物业使用人提供物业管理服务……违约责任物业服务费按约定由甲方交纳……甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉……。2017年5月10日，黄冈碧桂园二期C、D区经黄冈市住房和城乡建设委员会竣工验收备案。另查明，原告履行了物业服务协议约定的公共设施清扫、公共绿化修剪、除草等日常物业服务。经原告多次催促,被告宋颖秋均未缴纳物业费。本院认为，原告黄冈碧桂园物业股份有限公司黄冈分公司与被告宋颖秋签订的《黄冈碧桂园前期物业服务协议》合法有效，对双方具有法律约束力。根据合同约定，原告依照约定对被告所有的白鹭湖五街171幢08号房屋提供物业管理服务，被告作为小区业主，在接受原告提供的物业服务后，应按照合同约定的物业费标准履行交纳物业管理费的义务。被告未按照合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的民事责任。原告主张被告支付自2017年9月1日起至2019年3月31日止的物业服务费，共计13024.88元符合法律规定，本院依法予以确认。原告主张被告从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金，该约定过高，原告未举证证明其损失，本院依法调整为以未支付的物业费为基数按逾期天数，以中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍为标准计算。综上，依据《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宋颖秋于本判决生效之日起十五日内支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司黄冈分公司自2017年9月1日至2019年3月31日期间的物业服务费共计13024.88元及违约金（以未支付的物业费为基数按逾期天数，以中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍为标准计算）。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司黄冈分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费569元，由被告宋颖秋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  龙 婷审 判 员  李宝红人民陪审员  段 哲二〇一九年六月二十七日书 记 员  杨 锐