福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初1749号 原告：陈健力，男，1948年10月10日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被告：卢菊芬，女，1982年10月10日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告陈健力与被告卢菊芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈健力和被告卢菊芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈健力向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付拖欠的2015年1月26日至2017年11月26日的房租60,800元；2．判令被告支付原告讨要房租的车费和误工费共计590元；3．判令被告支付拖欠的2015年1月26日到2017年11月26日的物业费共计1,000元、换门锁及清理垃圾费用300元，共计1,300元；4．判令被告按年利率4.1%计算支付原告的租金占用期间（2015年1月26日到2019年2月26日，共49个月）的利息共计10,200元；5．判令被告支付原告因处理纠纷产生的电话费60元；6．判令被告支付原告抵扣床铺、冰箱、洗衣机购置费的租金共计3,750元。事实与理由：2015年1月26日，原、被告签订一份合同约定原告将世欧王庄一区5号楼505室房屋出租给被告，租赁期限三年，每月租金为2,700元，自2016年6月起每月租金为3,000元。后被告出具欠条确认：至2016年5月22日止拖欠租金29,800元。自2016年7月结算至今，扣除被告于2017年11月8日支付的2万元租金后，还拖欠租金60,800元。自2016年7月起至2017年11月止，被告以各种借口拖欠物业费。被告多次欺骗原告已转账支付相关钱款，原告为此多次至银行查询，多次乘坐出租车到被告及被告丈夫黄晓平的单位催讨，但最终均未果。 被告卢菊芬辩称，一、双方曾约定被告应支付原告租赁押金5,000元，后因原告出租的房屋无家具、电器，双方约定其中的2,700元交由被告用于购买家电，余下2,300元作为押金。二、被告租赁房屋系用于经营公司，因经营不善，公司亏损，2016年5月被告已向原告表达无力承租该房屋，要求终止合同，但遭到原告拒绝，原告要求被告找人续租。因原告的房屋未在当地派出所登记，被告无法找到新的承租人。三、2016年7月，被告向原告明确表态不再承租房屋，并且搬出部分办公用品及资料，并提议将剩余的办公家具及被告添置的空调和冰箱抵偿部分房租，遭到原告拒绝。被告此后搬离了原告的房屋，在2016年7月至2017年1月期间，被告已经腾空了租赁房屋，并将电费交到2017年1月份。四、在2016年初，被告告知原告物业管理存在许多问题，被告将停止缴纳物业费，但在原告要求下，被告继续缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：2015年1月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将坐落于福州市晋安区世欧王庄1区5#505室房屋出租给被告办公使用，租赁期限自2015年1月26日起至2018年1月25日止，租金为2,700元/月，于每月1日前支付；原告收取被告5,000元押金，待合同期满或终止时，经原告验收房屋财产无误，被告付清一切费用后无息退还；在租赁期间，被告应按时缴纳租金和水、电、物业管理等费用，逾期支付租金的，每逾期一日，按月租金的5‰加收滞纳金，逾期超过5日则以违约论处。合同第七条“违约责任”第3款约定：违约方赔偿另一方一个月租金作为违约赔偿金。合同第十一条约定，租赁房屋内的1.5米床一张、冰箱一台、洗衣机一台供被告使用。合同签订后，双方开始依约履行。2016年5月22日，被告向原告出具欠条，确认尚欠原告计至2016年6月止的租金29,800元。2017年11月8日，被告支付原告租金20,000元。 庭审中，双方对租赁房屋每月的物业服务费为112.4元无异议，被告自认其未交纳自2016年7月起的物业服务费。原告自认被告于2017年10月31日交还租赁房屋的钥匙，被告搬离租赁房屋后留下两台空调，原告已经对两台空调加氨使用，但其不愿意接收这两台空调。被告自认该两台空调于2014年购置，共价值2,500元。 双方对被告何时搬离租赁房屋并通知原告有争议，被告主张其于2016年底即已搬离租赁房屋，提供交纳水电费的凭证为证。因该证据与被告的主张关联性不足，本院对被告该主张不予认定。原告主张双方约定自2016年6月起将租金上调为3,000元/月，未提供证据证明，本院不予采信。双方对合同第十一条约定的物品的购置费来源有争议，原告主张系由原告应收租金中扣除3,750元交由被告购置，被告主张系将原约定的5,000元押金中支出2,700元购置，实际押金为2,300元（5,000元-2,700元）。双方均未提供证据证明各自的主张，结合合同约定的租金金额、押金金额、房屋租赁市场交易习惯及日常生活经验，本院对原告的主张予以采信。 本院认为，双方签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约严格履行。被告未依约支付租金，已构成违约，原告请求被告支付拖欠的租金，本院予以支持。原告于2017年10月31日收回租赁房屋，被告应支付原告计至2017年10月31日止的租金。经双方结算，被告出具欠条确认至2016年6月止拖欠的租金为29,800元，自2016年7月起至2017年10月31日止产生的租金为43,200元（2,700元/月×16月），扣除被告于2017年支付的20,000元租金后，被告拖欠的租金共计53,000元（29,800元+43,200元-20,000元）。合同约定物业服务费由被告承担，原告主张被告应支付其物业服务费1,000元，即使按被告自认的未交纳的自2016年7月起至2017年10月止的物业服务费（112.4元×16月＝1,798.4元）亦已超出原告主张的金额，因此，本院对原告的该项请求予以支持。原告请求被告赔偿的车费、误工费、换门费、垃圾清费和电话费，可视为被告的违约行为给原告造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款约定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。可见合同约定的违约金实为双方预设的损失，因此，守约方在违约金范围内主张损失无须举证证明。原告请求赔偿的上述损失共计为950元（590元+300元+60元），未超过双方约定的违约金2,700元（一个月租金），本院予以支持。被告迟延支付租金给原告造成的损失主要为应收租金的利息损失，合同约定“每逾期一日，按月租金的5‰加收滞纳金”。原告请求按年利率4.1%计算支付各期租金的逾期付款违约金，不超出合同约定的标准，可以支持。计至2019年2月26日止，逾期付款违约金应为5,776.56元（计算过程详见后附表格）。双方约定原告从应收租金中扣除3,750元交由被告购置1.5米床一张、冰箱一台、洗衣机一台，但被告实际仅遗留两台20**年购买的空调在租赁房屋内，双方于2015年1月21日建立租赁合同关系，本院结合被告自认的空调价值及至签订合同时空调的折旧程度，酌情认定被告实际花费1,750元用于购置空调。原告虽不同意接收该两台空调，但其已实际对两台空调加氨使用，故本院对原告该意见不予采纳。因此，被告仍应返还原告未购置物品部分的钱款2,000元（3,750元-1,750元）。合同约定5,000元押金在合同期满或终止时返还，现双方的租赁合同实际已经终止，原告再行占有该押金，已无依据，故该5,000元押金可直接抵偿前述被告拖欠的租金。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 一、被告卢菊芬应于本判决生效之日起十日内支付原告陈健力租金50,300元（已支付5,000元，尚需支付45,300元）和计至2019年2月26日止的逾期付款违约金5,777元； 二、被告卢菊芬应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈健力损失950元； 三、被告卢菊芬应于本判决生效之日起十日内支付原告陈健力物业服务费1,000元； 四、被告卢菊芬应于本判决生效之日起十日内返还原告陈健力未购置租赁房屋物品的钱款2,000元； 五、驳回原告陈健力的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,720元，适用简易程序减半收取计860元，由原告陈健力负担308元，由被告卢菊芬负担552元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  苏俊宇 二〇一九年六月七日 书记员  郭晓超 附：计算表格 单位：元 时间应付租金支付租金拖欠租金计算逾期违约金起止日期逾期天数违约金 起止 2016/7/1325000325002016/7/22016/8/131113.17 2016/8/127000352002016/8/22016/9/131122.57 2016/9/127000379002016/9/22016/10/130127.72 2016/10/127000406002016/10/22016/11/131141.38 2016/11/127000433002016/11/22016/12/130145.92 2016/12/127000460002016/12/22017/1/131160.18 2017/1/127000487002017/1/22017/2/131169.58 2017/2/127000514002017/2/22017/3/128161.66 2017/3/127000541002017/3/22017/4/131188.39 2017/4/127000568002017/4/22017/5/130191.41 2017/5/127000595002017/5/22017/6/131207.19 2017/6/127000622002017/6/22017/7/130209.61 2017/7/127000649002017/7/22017/8/131225.99 2017/8/127000676002017/8/22017/9/131235.40 2017/9/127000703002017/9/22017/10/130236.90 2017/10/127000730002017/10/22017/11/838311.60 2017/11/820000530002017/11/92019/2/264752827.88 2019/2/26 合计5776.54 说明：每期的逾期付款违约金＝每期拖欠的租金×逾期天数×（4.1%/年÷365天/年），2016年7月1日应付租金为欠条结欠的租金29,800元加上2017年7月的租金2,700元。 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。