大连市沙河口区人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）辽0204行初66号 原告王秀坤，女，1947年7月8日出生，汉族，住大连市沙河口区。 被告大连市自然资源局，住所地大连市中山区。 负责人刘东立，局长。 委托代理人孟猛，男，大连市不动产登记中心工作人员。 委托代理人辛冬娜，女，大连市不动产登记中心工作人员。 原告王秀坤诉被告大连市自然资源局（以下简称“市资源局”）请求办理房产证更名一案，原告于2019年5月9日向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告王秀坤，被告市资源局的委托代理人辛冬娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王秀坤诉称，我父亲王宗山和继母高瑞梅二人在1979年12月27日再婚。我父亲于2009年6月5日去世，继母高瑞梅于2019年1月6日去世。高瑞梅是大连纺织厂的退休职工，婚前有处大连纺织厂的福利分房，该房位于东海街230号，于1993年动迁，1996年回迁，回迁房址是东海街45-1-1-2号。2005年5月，我父亲王宗山和继母高瑞梅两人留有遗嘱一份，有关条款如下：第(一)条“房屋是我们二老人共同所有”，“房屋卖掉，所得资金由你们兄弟姐妹七人各分一份”。即继承遗产的比例是王氏四子女为七分之四。第(七)条，父亲将知道的高瑞梅的福利房表述为“俊展住的房屋问题，由俊展单位和大纺单位共同出资，由俊展出资租用。望我儿等不要过问此事。”该份遗嘱的书写背景是，2005年春，继母高瑞梅的儿子石俊展病情加重，来父亲家看病(父亲是长春路医院的内科专家)。看后父亲对继母说“俊展只能再活半年了，到时候你的心脏会受不了的，你赶紧到医院去案起安器吧”。基于这种情况，两人于2005年5月留下“由俊展出资租用”的遗嘱。我认为，该遗嘱中的第(七)条(关于高瑞梅的福利房部分)是无效条款，理由如下：在2005年5月写遗嘱时，高瑞梅的福利房早己于2001年2月6日登记石俊展为产权人，并不是“出资租用”，这是明显的欺骗行为。石俊展于2005年9月9日去世，按照法律规定继母高瑞梅和其孙子石磊有继承权，无抚养关系的继父没有继承权。但是高瑞梅想放弃继承权必须经得我父亲同意，这样欺骗行为就败露了，所以自2005年9月9日至2009年6月4日父亲在世期间，高瑞梅一直没有办理孙子石磊的继承手续，也就是说她一直对父亲隐瞒福利房已登记石俊展为产权人的情况。我父亲于2009年6月5日去世，高瑞梅于当日就用我父亲的居民死亡医学证明书办理了石磊的继承手续。从石俊展办产权证时间、留遗嘱时间、石俊展去世时间、父亲去世时间以及石磊继承时间充分证明高瑞梅是以欺骗手段取得了我父亲的手书遗嘱，而且一直欺骗父亲直至离世，父亲至死都不知道高瑞梅的福利房早己登记为石俊展了。《中华人民共和国继承法》第二十条规定，遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺骗所立的遗嘱无效。所以本遗嘱中的第(七)条是无效条款。根据以上事实和理由，在(2019)辽0204民初2538号民事判决书中判定:“在王秀坤与石丽捷办理公证分割涉案房屋过程中，发现高瑞梅早在2001年即将自己名下房改房过户给儿子石俊展，父亲在不知情情况下在遗嘱中还对该房产进行了交代。”我父亲有位于沙河口区西南路103号201室房屋一处，于1998年房改时取得房屋所有权证。经贵院审理该房屋已经予以分割。由于高瑞梅的房产登记在其儿子名下，所以该案没有对其进行分割，只对遗嘱中涉及的东海街45-1-1-2号房屋，是在“父亲不知情情况下”登记为其儿子石俊展予以判定。只有将石俊展的名字更改为高瑞梅，我们才能够予以继承。综上，为保护我的合法民事权益，请求将继母高瑞梅儿子石俊展名下位于东海街45-1-1-2号房屋的房产证更名为高瑞梅本人。 被告市资源局辩称，一、我局的职权依据合法。《城市房屋权属登记管理办法》第八条规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋登记管理工作。《房屋登记办法》第七条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。二、我局的行政行为符合相关法律规定。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交换等原因致使其权属发生转移的，当事人应当申请转移登记。转移登记时，权利人应当提交相关的合同、协议、证明等文件。《建设部关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》第二条规定，购房人按规定一次性付清价款的，从付款之日起三个月内凭有关文件到房屋所在地房地产权属登记机关办理权属转移登记手续，由购房人签章领证。《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料:（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书;（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。三、我局的行政行为事实清楚，程序合法。1999年12月，大连纺织厂与石俊展因案涉房屋房改申请登记，向我局提交如下材料:职工购买公有住房申请书、住房共居人口认定单、购房职工一九九三年前工龄认证单、动迁户增加住房面积代建议定书、公有住房买卖合同、售房预付款收据、国有住房出售收入专用票据、个人维修基金专用交款书、石俊展身份证明、户口簿、《出售公有住房房价计算、审核表》。我局经过审查认为符合房改登记的法规要求，予以受理并为石俊展颁发了2001077992号房屋权属证书。2009年3月，石磊经公证继承了上述房屋，取得了2009709049号产权证。2011年8月，石磊将案涉房屋出售给胡新峰，后者取得了2011720547号产权证。四、针对原告的起诉，我局认为:1999年12月，我局已经受理了石俊展对案涉房屋的房改申请资料，卖房产权单位大连纺织厂自愿将房屋出售给石俊展，双方签有合同，上述行为合法，与原告没有任何利害关系，原告不具备本案的诉讼主体资格。在原告自行提供的其父王宗山的遗嘱中，王宗山老人特嘱咐其子女不要过问此事。依此可见，王宗山老人生前并不想享有案涉房屋的权利，也不同意其子女享有。更重要的是，我局为石俊展发证在先，王宗山夫妇二人去世在后，故案涉房屋不属于王宗山夫妇二人的遗产。原告诉请将案涉房屋更名为高瑞梅本人，因高瑞梅已经去世，无法为已经死亡的人发证。原告的诉请没有事实和法律依据，并且案涉房屋己经发生两次转移登记，涉及到案外人的合法权益，在行政机关没有过错又存在善意第三人的情况下，应当驳回原告的诉请。 经审理查明，2001年2月6日，案外人石俊展通过向大连纺织厂购买公有住房，取得大连市甘井子区东海街45号1单元1层2号房屋（即案涉房屋）所有权登记，权属证号为：2001077992号。2005年9月9日，石俊展去世。2009年3月，石俊展儿子石磊通过继承取得案涉房屋所有权登记，权属证号为：2009709049号。2011年8月23日，案涉房屋因房屋买卖由石磊转移登记至胡新峰名下，权属证号为：2011720547。 原告王秀坤系王宗山女儿，王宗山与高瑞梅生前系再婚夫妻关系，石俊展系高瑞梅与前夫的儿子。 本院认为,原告提起本案行政诉讼不符合起诉条件。首先，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十七条第一款规定，公民、法人或者其他组织申请行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关在接到申请之日起两个月内不履行的，公民、法人或者其他组织可以向人民法院提起诉讼。法律、法规对行政机关履行职责的期限另有规定的，从其规定。根据上述规定，本案原告请求将案涉房屋更名至高瑞梅名下，并据此提起履责之诉，须以原告曾向行政机关提出过申请为必备起诉条件。通过法庭审理，原告在起诉前并未向被告提出正式申请，便迳行向本院提起诉讼，不符合起诉条件。第二，案涉房屋登记从大连纺织厂到石俊展，到石磊，到胡新峰，原告与上述一系列行为并不具有行政法上的利害关系，原告主张案涉房屋系高瑞梅的回迁房以及在石俊展遗产继承中高瑞梅放弃继承不合法，均是房屋登记行为的基础民事法律关系，原告应先行解决民事争议。原告当庭提出将大连市中山区景山街92-5-1号房屋登记更名为高瑞梅的新诉讼请求，无正当理由，根据《最高人民法院关于适用的解释》第七十条的规定，本院不予准许，且根据不动产专属管辖，本院对此亦无管辖权，经法庭释明后，原告将新增加诉讼请求撤回，本院予以准许。关于原告提出的调取高瑞梅其他回迁房址的申请，与本案无关，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项及第十项、第九十三条第一款的规定，裁定如下： 驳回原告王秀坤的起诉。 案件受理费50元（原告已预交），退回原告。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  陈莹莹 人民陪审员  吕玉珍 人民陪审员  于金娥 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  杨 丹 附：相关法律法规条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。 有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。 有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。 第四十九条提起诉讼应当符合下列条件： （一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实根据； （四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。 第七十条起诉状副本送达被告后，原告提出新的诉讼请求的，人民法院不予准许，但有正当理由的除外。 第九十三条原告请求被告履行法定职责或者依法履行支付抚恤金、最低生活保障待遇或者社会保险待遇等给付义务，原告未先向行政机关提出申请的，人民法院裁定驳回起诉。 人民法院经审理认为原告所请求履行的法定职责或者给付义务明显不属于行政机关权限范围的，可以裁定驳回起诉。