江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初2816号原告（反诉被告）：舒恒朴，男，1994年1月31日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理：解永，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鑫楠，江苏海越律师事务所律师。被告（反诉原告）：房明华，男，1978年1月23日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告（反诉原告）：管蔚峰，男，1976年10月18日出生，汉族，住南京市建邺区。以上两被告的共同委托诉讼代理人：史月红，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：郑海华，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）舒恒朴与被告（反诉原告）房明华、管蔚峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）舒恒朴及其委托诉讼代理人解永、王鑫楠，被告（反诉原告）房明华、管蔚峰的委托诉讼代理人史月红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）舒恒朴向本院提出本诉诉讼请求：1、判令二被告向原告返还剩余房租及押金共计138710元（其中房租113710元、押金25000元）并按银行同期贷款利率支付利息，自2019年1月14日起至实际支付之日止；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月28日原告与二被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告位于洪武路359号X室房屋用于办公，租赁期限自2018年6月1日起至2019年5月31日止，租金及押金：该房屋每月租金25000元，支付方式半年付，乙方支付甲方首期租金150000元，合同签订时乙方向甲方支付押金25000元。后原告如实履约，依约向二被告支付房租及押金共计325000元。时至2019年1月14日，原告与二被告达成合意解除《房屋租赁合同》，当日原告也将房屋钥匙交于二被告。但二被告拒不返还原告的剩余租金及押金共计138710元，为维护合法权益，故原告诉至法院。被告（反诉原告）房明华、管蔚峰辩称，1、原告在诉状中所称其与两被告达成合意解除合同不实，实际是原告在2019年1月违约擅自解除合同，所以双方并没有协商一致解除；2、即使双方协商一致解除，那么导致合同解除的原因在于原告的违约行为，原告因违约行为造成被告的损失应承担相应的责任。被告（反诉原告）房明华、管蔚峰向本院提出反诉诉讼请求：１、反诉被告赔偿反诉原告租金损失138710元（其中租金收益损失113710元、免租期租金25000元）；2、反诉被告承担中介费12500元；3.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年4月28日，反诉原告、居间方签订《房屋租赁合同》，承租反诉原告位于南京市房屋，并且约定租期自2018年6月1日起至2019年5月31日止，租金为每月25000元。另外，三方还约定，签订《房屋租赁合同》时，反诉原告应一次性支付居间方中介服务费12500元，租赁合同提前终止或者违约，居间费不退还，责任由违约方承担。合同签订后，反诉原告依约将房屋交付给反诉被告使用，但反诉被告单方违约于2019年1月7日提出退租，并于2019年1月14日左右搬离房屋。反诉被告曾就其违约提前退租的赔偿问题与反诉原告进行协商，但未能达成一致意见。现反诉被告已起诉，要求反诉原告退还剩余房租及押金共计138710元。反诉原告认为，《房屋租赁合同》为双方自愿签订，且不违反强制性法律规定，合法有效，双方均应严格按照该合同履行各自义务。现反诉被告单方违约提前退租，给反诉原告造成了租金损失，理应进行赔偿，另外根据合同第四条第2款，由于乙方违约造成合同终止的，中介费由违约方即反诉被告承担。原告（反诉被告）舒恒朴辩称，1、关于免租期租金，免租期是双方为了整个合同顺利履行而设置的期限，真实原因是反诉原告交付房屋格局混乱，反诉被告无法使用，因此免租期应按合同实际履行时间按比例划分；2、关于中介费，房明华长期居住国外，该房屋用于出租收益，无论反诉被告合同到期与否，亦无论反诉被告是否提前解除，案涉房屋必然要出租，也必然产生中介费，与反诉被告是否退租无因果关系；3、关于租金收益损失，反诉原告应当证明其实际损失，且由反诉被告原因造成，而且反诉原告也未明确上述金额的计算方法。双方当事人围绕本诉、反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的事实，本院认定如下：房明华、管蔚峰系洪武路359号X室（以下简称案涉房屋）的共有权人。2018年4月28日，房明华、管蔚峰（出租方、甲方）与舒恒朴（承租方、乙方）及南京美之联房产经纪有限公司（以下简称美之联公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定房明华、管蔚峰将案涉房屋出租给舒恒朴，租赁期限为12个月，自2018年6月1日至2019年5月31日，每月租金25000元，租金支付方式为半年付，租赁房屋期限内发生的一切实际费用由乙方承担，包括水、电、煤气、电话、宽带、物业管理费和实际公摊使用费等；乙方须向甲方支付押金25000元，押金由甲方保管至租赁期限满，租赁期满后由甲方验收房屋，如乙方没有故意损坏房屋结构及设施，并结清房屋使用相关费用，甲方将押金全部退还给乙方；本合同签订时，甲方应一次性支付居间方中介服务费12500元，乙方应一次性支付居间中介服务费12500元，甲乙双方提前终止合同或者违约，居间方佣金不予退还，责任由违约方承担；乙方中途违约的或者利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租半个月以上的，乙方应按年度总租金的10%向甲方支付违约金，甲方有权终止合同，若实际损失超过违约金的，乙方应据实赔偿。补充协议中约定，免租期自合同生效日起到2018年5月31日。合同签订后，管蔚峰向美之联公司支付中介服务费12500元，舒恒朴先后向管蔚峰支付租金300000元及押金25000元。2019年1月7日，舒恒朴通过微信向管蔚峰提出因公司搬迁，将不再续租，要求双方协商提前解约方案，但双方未达成一致意见。2019年1月14日，舒恒朴将案涉房屋交还管蔚峰。庭审中，双方均确认截至2019年1月14日的租金为186290元。关于押金，舒恒朴陈述其并无拖欠各项费用，房明华、管蔚峰则表示物业费没有发生催款情况，且未具体核实现在有无欠费，亦未在本院要求时间内予以核实并答复。房明华、管蔚峰另提供我爱我家内部系统截图打印，证明其已通过中介招租，但现仍未将案涉房屋租出。舒恒朴对该证据真实性有异议，认为业主姓名为黄，与两人姓氏均不一致。本院认为，《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。现因舒恒朴提前退租导致合同解除，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。房明华、管蔚峰未能证明舒恒朴存在拖欠费用的情形，故应向舒恒朴退还剩余租金113710元（300000元-186290元）及押金25000元。关于舒恒朴主张的租金及押金利息，因合同解除系舒恒朴违约导致，且双方并未就费用退还及赔偿达成一致，故本院对此不予支持。关于房明华、管蔚峰主张的租金收益损失，因舒恒朴提前退租导致案涉房屋处于空置状态，本院参照双方合同约定的租金标准酌情支持三个月闲置期间的租金损失75000元（25000元/月×3个月）；关于其主张的中介费12500元，符合合同约定，应由舒恒朴承担，本院予以支持；关于其主张的免租期租金，无合同依据，且本院已就收益损失予以酌定支持，故对该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）房明华、管蔚峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）舒恒朴退还房租113710元、押金25000元；二、原告（反诉被告）舒恒朴于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）房明华、管蔚峰赔偿租金损失75000元、中介费12500元；三、驳回原告（反诉被告）舒恒朴的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）房明华、管蔚峰的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3074元，减半收取为1537元，反诉案件受理费1662元，合计3199元，由原告（反诉被告）舒恒朴负担994元，被告（反诉原告）房明华、管蔚峰负担2205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  黄子辰二〇一九年六月四日书记员  窦丹丹