湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终1415号上诉人（原审原告）：湖北枫林物业服务有限公司，住所地襄阳市大庆西路**。法定代表人：王海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊国君，襄阳高新技术产业开发区致远法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：黄凤梅，女，1979年11月16日出生，汉族，住襄阳市襄州区。上诉人湖北枫林物业服务有限公司（以下简称枫林物业公司）因与被上诉人黄凤梅物业服务合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初1734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人枫林物业公司的委托诉讼代理人熊国君、被上诉人黄凤梅到庭接受询问。本案现已审理终结。枫林物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人黄凤梅按照1.4元/㎡支付物业服务费，即黄凤梅应当支付物业服务费2316.43元（78.79㎡×1.4元/㎡×21个月）；2.本案上诉费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审认定事实不清。一审并未对《前期物业管理服务合同》第十一条第一款作合理解释，被上诉人一直主张上诉人的收费过高，价格高低需要由有关部门来核定，依据襄价服规（2012）214号《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》的规定，收费价格是否调整以及何时调整，已经在合同中得以体现，有关部门发布文件就是为了保护企业及业主，使企业能积极开展工作，督促企业搞好服务，保证居民安居乐业；2.上诉人的收费系严格按照合同约定及权威部门的文件规定。物业服务合同中约定了各项服务内容，每一项都需要投入金钱，业主只看到物业公司收费，没有看到物业公司的付出，且物业公司调整收费价格并未超过物价部门规定的范围，是合情合理合法的。综上，上诉人在2013年1月至2015年9月按照1.4元/㎡的价格收取物业服务管理费，并未超出物价部门的规定，请二审法院予以改判支持上诉人的上诉请求。黄凤梅辩称，上诉人的上诉理由不能成立，枫林物业公司的物业服务达不到1.4元/㎡的标准。枫林物业公司向一审法院起诉请求：1.判令黄凤梅支付拖欠枫林物业公司2013年12月至2015年9月物业管理服务费2316.43元；2.案件诉讼费由黄凤梅负担。一审法院认定事实：黄凤梅华系襄阳市高新区东风汽车大道锦绣天池·上院A区4幢1单元13层1室业主，上述房屋建筑面积78.79平方米，为多层电梯房。2011年2月18日，作为甲方的襄樊市闽建房地产投资有限公司（以下简称闽建房地产公司）与作为乙方的枫林物业公司签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：1.甲方委托乙方对锦绣天池·上院商住小区提供前期物业服务事宜；2.前期物业管理服务期限自本物业开始交付使用之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效止；3.甲方同意乙方对高层住宅（多层电梯房）按业权面积每月每平方米1元向业主或非业主使用人收取物业管理服务费及相关费用（需要核定价格的以物价部门核定为准）；4.业主从被通知收楼或房屋买卖合同约定的收楼日期起计交物业管理服务费及相关费用，首次预交12个月，以后可以按月、按季度、按年预交，交费时间为每季度第一个月的1日起至15日止。逾期交纳的，从逾期之日起须每日另行向乙方支付欠费总额千分之五的违约金。5.物业管理服务费收取标准在合同期内如需调整，以物价部门核定为准。上述合同签订后，枫林物业公司依约提供了相应物业服务，于2015年10月终止了锦绣天池·上院小区物业管理服务。黄凤梅亦交纳了部分物业管理费用，但2014年1月至2015年9月的物业费，黄凤梅未向枫林物业公司交纳。2011年10月12日，枫林物业公司取得中华人民共和国物业服务壹级资质证书。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，闽建房地产公司与枫林物业公司所签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”规定，枫林物业公司与黄凤梅应受上述《前期物业管理服务合同》约束，双方均应依约履行。在枫林物业公司提供物业管理服务的情况下，黄凤梅理应按照协议约定收费标准交纳物业管理费。本案的争议焦点为物业费的收费标准。枫林物业公司诉请黄凤梅按业权面积每月每平方米1.4元标准支付物业费计2316.43元（78.79㎡×1.4元/㎡×21个月）。黄凤梅称应按业权面积每月每平方米1元标准计算。《前期物业管理服务合同》约定，高层住宅（多层电梯房）按业权面积每月每平方米1元收取物业管理服务费，物业管理服务费收取标准在合同期内如需调整，以物价部门核定为准。虽2011年10月12日，枫林物业公司取得中华人民共和国物业服务壹级资质证书，但其未举证证明“物业管理服务费收取标准在合同期内如需调整”，故其主张按业权面积每月每平方米1.4元标准计算物业费主张，不予采纳，物业费收费标准应按业权面积每月每平方米1元标准计算。黄凤梅还称2015年1月至2015年9月，其不认可枫林物业公司，亦未书面通知枫林物业公司继续服务或更换物业，在此期间产生的物业费其不认可。《前期物业管理服务合同》约定的服务期限为“自本物业开始交付使用之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效止”，2015年1月至2015年9月在合同约定的服务期限内，枫林物业公司在此期间依约提供了物业服务。黄凤梅应举证证明其上述反驳主张，但其未举证证明，故对其上述诉讼主张，不予采纳，2014年1月1日至2015年9月30日，21个月物业费，黄凤梅未向枫林物业公司交纳。此外，黄凤梅提交的视频、照片虽显示特定时点物业管理不规范现象，但不足以支持其抗辩主张，亦不能据此对枫林物业公司提供的物业服务全部予以否定。故黄凤梅应按业权面积每月每平方米1元标准向枫林物业公司支付物业费，计1654.59元（78.79㎡×1元/㎡×21个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、黄凤梅于判决生效之日起十日内支付湖北枫林物业服务有限公司物业管理服务费1654.59元；二、驳回湖北枫林物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由黄凤梅负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人枫林物业公司与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。黄凤梅虽然不是该合同当事人，但其接受了枫林物业公司提供的物业服务，并已按前期物业服务合同交纳了部分物业费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对锦绣天池·上院小区业主黄凤梅具有约束力。黄凤梅应按照《前期物业管理服务合同》的约定履行自己的义务，其中该《前期物业管理服务合同》约定高层住宅（多层电梯房）按业权面积每月每平方米1元计算，共用部分、设施设备（包括共用照明、电梯、中央空调、供暖、二次供水、水景）运行、维护发生的用电用水费用独立计量核算，根据实际消耗由业主分摊计收，且约定物业管理服务费收取标准在合同期内如需调整，以物价部门核定为准。2012年12月14日，襄阳市物价局发布了襄价服规（2012）214号《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》，文件规定由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其中一级等级物业企业收费标准为高层住宅每月1.4元/㎡。本案中，上诉人枫林物业公司于2011年10月12日取得了物业服务一级资质证书，其上诉主张应当根据政府指导价按照业权面积每月1.4元/㎡向被上诉人黄凤梅收取尚欠的物业管理服务费符合《前期物业管理服务合同》的约定及相关政府文件的规定，本院予以支持，一审法院判决被上诉人黄凤梅按业权面积每月1元/㎡的标准支付物业费属于实体处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人枫林物业公司的上诉请求成立，一审法院判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初1734号民事判决；二、黄凤梅于本判决生效之日起十日内支付湖北枫林物业服务有限公司管理管理服务费2316.43元；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由黄凤梅负担；二审案件受理费50元，由黄凤梅负担。本判决为终审判决。审判长  王剑波审判员  刘茂强审判员  赵 炬二〇一九年六月十日书记员  熊秋月