河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初21996号原告喻志星，男，1991年12月27日出生，汉族，住河南省信阳市光山县。委托代理人郭林林，河南英伦律师事务所律师，特别授权。被告河南国崟房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市通泰路**蓝天空港**楼****，统一社会信用代码91410100349499019P。法定代表人，郝崟喜，该公司执行董事。委托代理人岳鹏程，河南杰瑞律师事务所律师，特别授权。委托代理人冯健，河南杰瑞律师事务所律师，一般代理。原告喻志星诉被告河南国崟房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喻志星委托代理人郭林林，被告河南国崟房地产开发有限公司委托代理人岳鹏程、冯健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年9月15日,原、被告双方签订《蓝天港湾内部认购协议》一份，约定:原告购买被告开发的蓝天港湾2号楼1单元26层2603号房屋一套,房屋首付款497800元,被告与原告于2018年8月30日签订正式《商品房买卖合同》,否则被告愿意就原告认购事宜所支付的所有款项自2017年9月15日起按照年利率12%向被告支付违约金。原告除将首付款如数支付给被告外,还应被告要求向其代理分销公司一郑州建岩房地产销售策划有限公司支付团购费10万元。因被告无法准时备齐签订商品房买卖合同之相关条件,《蓝天港湾内部认购协议》的目的已经无法实现,被告已经根本违约。原、被告双方为对《蓝天港湾内部认购协议》的后续处理予以明确,于2018年6月22日另行签订编号为20180622号的《协议》一份,约定:解除双方签订的《蓝天港湾内部认购协议》,同时对首付款、团购费、车票费等费用的返还及违约责任的承担等内容均作了明确约定。但经原告多次催告,被告分三次共向原告返还款项40.6万元后,被告至今再未向原告支付过任何费用,其行为已构成违约。根据《协议》第四条第一款,被告未向原告足额清偿债务,应就598706元自2107年9月15起按照年利率20%向原告支付违约金。根据《协议》相关约定,原告为实现此债权相关的费用由被告承担。原告为维护自己的合法权益,故诉至法院，请求判令：1、被告返还原告房屋认购首付款、团购费、车票费等各项费用，共计192706元；2、被告向原告支付违约金暂计119741.20元(以598706各项费用,共计192706元为基数,自2017年9月15日至实际清偿之日,按年利率20%计算；3、被告偿还原告垫付的律师费15000元、保险费1000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告河南国崟房地产开发有限公司发表如下答辩意见，1、被告已经支付原告付房款40.6万元，尚欠房款9.18万元，团购费10万元，车费906元；2、原告方主张违约金过高，应当予以调低，应当按照被告方未付金额为基数，进行计算，符合合同法规定的补偿原则，被告主张的金额，179611.8元过高；3、律师费以合同约定及相关证据证明的事实为准，责任保险费主张没有法律依据。原告为支持其诉讼请求，提交以下证据，第一组证据，证据1：2018年6月22日被告河南国崟房地产开发有限公司与原告喻志星签订的《协议》一份；证据2：喻志星银行账户流水一份，证明目的：1、原告购买被告开发的蓝天港湾项目中蓝天港湾2号楼1单元26层2603号房屋一套，在双方签订认购协议后，因被告原因导致双方未能在认购书中约定的时间即2018年8月30日签订商品房买卖合同。被告构成违约，导致了双方无法实现认购协议的目的。2、原、被告双方在未能实现认购协议目的的情况下，双方已协商一致解除了所签订的《认购协议》。3、原、被告双方确认认购协议签订后被告收取原告首付款49.78万元，以及通过郑州建岩房地产销售策划有限公司收取原告团购费10万元，后因被告违约导致原告往来光山、郑州和深圳与被告协商谈判支付车票费用暂计906元。同时双方约定，首付款49.78万元和团购费10万元被告于2018年6月29日中午12时前支付给原告，车票费用906元被告应于2018年6月25日中午12时前支付原告。但之后被告未在约定的时间内向原告支付上述款项，已经再次构成违约。4、原、被告双方约定若被告逾期足额支付《协议》约定的各项费用的，视为被告对《协议》约定内容的违约，原告有权选择要求被告支付违约金，违约金自2017年9月15日起算以《协议》涉及总款项59.8706万元为基数按照年利率20%计算。因此，基于被告再次违约的事实，原告主张以59.8706为基数，按照年利率20%计算一年零六个月的利息作为被告再次违约的违约金，该主张金额并不高于违约金的上限合同标的额的30%，故原告主张的违约金合法有据。5、原、被告双方约定原告为实现协议约定的债权所支出的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。故原告主张的律师费、保全责任保险费具有合同依据。经原告多次催要，截止至2018年9月24日，被告共支付原告40.6万元，目前尚余19.2706万元本钱未支付给原告（不包含违约金）。《协议》约定的内容属于双方真实的意思表示，合法有效。第二组证据，证据1：2017年9月15日被告河南国崟房地产开发有限公司与原告喻志星签订的《蓝天港湾内部认购协议》一份，证据2：2017年9月15日被告河南国崟房地产开发有限公司出具的497800元首付款收据一份，证据3：2017年9月15日郑州建岩房地产营销策划有限公司出具的100000元团购费收据一份，证据4：喻志星银行支付凭证一套，1、2017年9月15日原告认购被告开发的蓝天港湾房产一套，原告为此支付首付款497800元，支付团购费100000元的事实。2、被告在2018年8月30日前未达到签订《商品房买卖合同》的条件，原告有权放弃认购，并有权要求被告支付违约金。因此，本案被告在认购协议中已存在违约。3、第二组证据与第一组证据相互印证，并作为第一组证据形成的事实基础，同时，第一组证据中的《协议》取代了第二组证据《蓝天港湾内部认购协议》，并作为解除认购协议后的双方如何处理的履行依据。第三组证据，阳光财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保单一份、保险费发票一份，证明原告喻志星为喻志星与河南国崟房地产开发有限公司合同纠纷一案保全被告财产，为此原告支出保全责任保险费1000元。第四组证据，证明律师服务协议一份、律师费发票一份、律师费支付凭证一份，证明原告喻志星委托河南英伦律师事务所律师为喻志星与河南国崟房地产开发有限公司合同纠纷一案提供法律服务，为此原告支付律师费15000元。第五组证据，证据名称：原告身份证复印件一份，被告企业信用信息公示报告一份，证明目的：原、被告双方主体适格。被告发表如下质证意见，对第一、二、四、五组证据、真实性无异议，对第三组证据，真实性由法院核实。经本院审查认为，原告提交的证据客观真实，能够互相印证，与本案具有关联性，本院予以采信。被告未向本院提交证据。本院依据认定的证据及庭审笔录，确认事实如下：2017年9月15日，河南国崟房地产开发有限公司（甲方）与喻志星（乙方）签订《蓝天港湾内部认购协议》一份，载明：甲方为了回报乙方多年来对公司发展所做贡献，特在甲方开发的蓝天港湾项目拿出部分房源以优惠价供乙方及其亲属认购甲方将位于蓝天港湾2号楼1单元26层2603号房屋，总价壹佰陆拾伍万柒仟捌佰元整（￥1657800），乙方选择银行按揭付款的方式，于2017年9月15日，向甲方交付总价款的30%作为首期款，共计人民币肆拾玖万柒仟捌佰元整（￥497800），剩余房款，待条件具备后，乙方通过向银行贷款的方式支付。该《蓝天港湾内部认购协议》落款处有甲方河南国崟房地产开发有限公司盖章、乙方喻志星签字捺印予以确认。2018年6月22日，河南国崟房地产开发有限公司（甲方）与喻志星（乙方）签订《协议》一份，载明：鉴于乙方购买甲方开发的蓝天港湾项目（现更名为国崟东尚项目）中蓝天港湾2号楼1单元26层2603号房屋，原本在认购协议中约定的甲乙双方于2018年8月30日前签订商品房买卖合同事宜，因为甲方项目推荐过程中无法准备齐签订商品房买卖合同相关条件，致使乙方不能实现认购的目的，现甲乙双方协商一致，1、甲乙双方签订的认购协议协商解除，2、甲方收取的房屋认购首付款49.78万元和通过郑州建岩房地产销售策划有限公司向乙方收取的团购费10万元共计59.78万元（大写伍拾玖万柒仟捌佰元），统一于2018年6月29日中午12时之前由甲方向乙方通过银行转账的方式支付到乙方指定的银行卡账号内，3、乙方于2018年6月21日前后为了同甲方洽谈，往来光山、郑州、深圳的车票由甲方承担。车票费用暂计为906元，甲方于2018年6月25日中午12时前向乙方通过银行转账的方式支付到乙方指定的银行卡号内，4、甲方逾期足额支付本协议2、3条款约定的相关款项，视为甲方违约，乙方有权选择如下方式之一追究甲方违约责任，1、(1)甲方按照款项59.8706万元(首付款49.78万元、郑州建岩房地产销售策划有限公司收取团购费10万元和车票费用906元)20%的年利率自2017年9月15日起算向乙方支付违约金。(2)甲方十个工作日内向乙方返还团购费即甲方向乙方支59.8706万元(首付款49.78万元、郑州建岩房地产销售策划有限公司收取团购费10万元和车票费用906元)，超出十个工作日未足额支付部分按照20%的年利率计算利息。5、乙方为了实现本协议约定的债权支出的费用均由甲方承担,包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费、复印费和误工费。6、甲方向乙方足额支付所有款项后,乙方应当于7日内将保管的认购协议原件(一份)向甲方寄出,且乙方不得利用任何手段干扰甲方公司工作和发布诋毁甲方的相关信息。该协议落款处有甲方河南国崟房地产开发有限公司盖章、乙方喻志星签字予以确认。2017年8月19日-2017年9月15日，喻志星分六笔向被告转账，共计479800元。2017年9月15日，河南国崟房地产开发有限公司向喻志星出具《收据》一份，载明：今收到喻志星交来蓝天港湾购房款肆拾玖万柒仟捌佰元整。该收据落款处有河南国崟房地产开发有限公司财务专用章盖章予以确认。同日，向河南国崟房地产开发有限公司支付团购费10万元。庭审中，双方对原告已经支付购房首付款49.780万元元，被告已经返还40.6万元，尚欠房款9.18万元、团购费10万元、车费906元均无异议。另查明，原告因本案诉讼支出保险费1000元、律师费15000元。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告双方签订《协议》系双方真实意思表示，内容合法、有效，合同当事人应按合同约定履行其义务，在双方签订的《协议》中对返还购房首付款、团购费、车票费的期限作出明确约定，被告未按照约定期限履行，构成违约。截至2018年7月13日，国崟地产已经返还原告喻志星40.6万元，剩余购房首付款9.18万元、团购费10万元、车票费906元，共计192706元未偿还。考虑本案被告已经返还原告首付款共计40.6万元，故对于原告请求以全部认购房首付款598706元为基数按年利率20%自2017年9月15日起的违约金的请求，本院按以192706元为基数予以支持。对于原告律师费及保险费的请求，经审查，符合双方协议约定及法律规定，且有原告提交委托代理合同及律师费发票，保险费发票为据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南国崟房地产开发有限公司返还原告喻志星认购首付款91800元、团购费100000元、车票费906元，并赔偿律师费损失15000元、保险费损失1000元，并以192706元为本金按年利率20%支付原告自2017年9月15日起至实际清偿之日止的违约金，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告喻志星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7484元，减半收取3742元，财产保全费元2182元，共计5924元，由原告喻志星负担924元，被告河南国崟房地产开发有限公司负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇一九年六月四日书记员  聂改勤