新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新4002民初2110号 原告：伊犁海翔工程装饰有限责任公司，住所地伊宁市。 法定代表人：刘华银，该公司总经理。 委托代理人：张萍霞，新疆瑞保律师事务所律师。 委托代理人：叶丽，女，汉族，1977年8月3日出生，该公司工程师，现住伊宁市。 被告：伊犁兴焕鑫房地产开发有限公司，住所地伊宁市。 法定代表人：钱学焕，该公司总经理。 被告：伊宁市君安物业服务有限公司，住所地伊宁市。 法定代表人：钱学焕，该公司总经理。 两被告共同委托代理人：肖霞，新疆盛业律师事务所律师。 两被告共同委托代理人：龙珊，新疆盛业律师事务所实习律师。 被告：卢磊，男，汉族，1987年11月2日出生，伊犁韵鼎文化传媒有限公司设计师，现住伊宁市。 原告伊犁海翔工程装饰有限责任公司（以下简称海翔公司）诉被告伊犁兴焕鑫房地产开发有限公司（以下简称兴焕鑫公司）、伊宁市君安物业服务有限公司（以下简称物业公司）、卢磊财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴荣婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海翔公司的委托代理人张萍霞、叶丽，被告兴焕鑫公司、被告物业公司的共同委托代理人肖霞、龙珊，被告卢磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2014年7月24日，原告在被告兴焕鑫公司处购买了融和大厦综合楼XXX号房屋两套，作为办公场所。原告与被告卢磊系上下楼邻居。因被告卢磊所有的XXX号房屋漏水，致使原告房屋受损。原告多次找三被告协商未果，故诉至法院，请求判令：1、三被告赔偿原告损失共计39,041.2元；2、本案涉诉费用、鉴定费用由被告承担。 被告兴焕鑫公司辩称：被告兴焕鑫公司所承建的位于伊宁市××路商品房即本案争议房屋，于2014年12月10日对房屋主体结构、给排水与采暖、屋面等全部建筑内容进行竣工验收，并由具有资质的勘察、设计监理、质量监督机构予以确认。该工程符合建筑安装工程质量检验评定标准，验收合格。被告公司在房屋建造时所采用的水管管件系宁波东生建材有限公司提供，该管件已由国家化学建材质量监督检验中心出具检测报告，符合国家标准要求。2015年5月25日，被告公司与被告卢磊签订了商品房买卖合同并登记备案，涉案房屋系被告卢磊所有。2015年6月24日，双方对房屋进行共同验收后，被告卢磊同意交付使用。故被告公司所交付房屋不存在质量问题。本案的起因是被告卢磊在接收房屋后，没有尽到对房屋的合理注意义务，导致屋内水管冻裂大量积水，积水蔓延至全房并长期浸泡导致房屋漏水，使原告屋内家具被浸泡毁坏。虽然该房屋质量仍在质保期内，但漏水的直接原因是被告卢磊使用不当，人为原因并非房屋质量问题。房屋从交付之日起，卫生间、厨房的防水保质期为5年，在该期间内如果是质量出问题了，被告公司有维修义务。室内的水管、水表如果是质量出问题了，也应当是有保质期的，具体保质期为多久庭后核实。本案中，被告公司不应当承担侵权赔偿责任。 被告物业公司辩称：2015年6月24日，被告物业公司与被告卢磊签订X号楼XXX号房屋的大厦楼宇交接书。明确约定签订之日起将该房屋移交给业主卢磊，业主已检查该房屋的建筑质量及初装修情况，确认房屋的出装质量符合《新疆新建住宅质量保证书》的规定。被告卢磊所签订的入住须知中明确，业主对房屋内水、电、燃气、釆暖等配置设施设备有监督管理责任。被告卢磊所签订的业主管理公约第十二条明确约定：侵害相邻权业主合法权益，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。而被告物业公司已将房屋交付给被告卢磊使用，被告卢磊为X号楼XXX号房业主，应当尽到业主手册中所明确的业主注意义务，而被告物业公司作为物业服务单位的义务应当是对公共区域进行维护管理。本案发生后，被告物业公司第一时间赶到XXX号房内，发现房屋窗户是打开的，卫生间位置的水表破裂，水是从水表中渗出来的。物业公司立刻组织人进行清理，积极协助原告清理积水，减少损失，同时对被告卢磊房屋管道进行抢修，并努力协调被告卢磊与原告进行协商处理。但被告卢磊自始至终不愿配合。被告物业公司没有维修义务。被告作为物业服务单位已尽到合理劝解、积极投入维修补救的义务，并无过错，依据《侵权责任法》相关规定，本案中被告物业公司不应当承担侵权赔偿责任。 被告卢磊辩称:原告房屋受损属实，漏水属实。2015年5月25日，被告卢磊购置了涉案的XXX号房屋并签订了商品房买卖合同。2015年7月，交付了该房屋。交付当日，被告卢磊拿到了一把钥匙。被告卢磊为了便于出租该房屋及租房的人看房，便将该房屋钥匙给了被告兴焕鑫公司的销售员孙艳。房屋购置后并未入住，屋内设施并未改动，并一直处于正常供暖状态。2017年11至12月间，被告物业公司通知被告卢磊房屋漏水了，因被告卢磊在四川不方便回来，便委托物业公司去查看。后得知，水漏到了楼下。2018年6月中旬，被告卢磊前往该房屋查看，发现水表顶面的玻璃碎了，玻璃破碎的地方漏水。玻璃破碎原因是水表质量问题或水压过高。水会漏到原告的房屋内也是因为防水层存在质量问题。卫生间地面及整个房屋墙面的防水质保期为5年，原告受损期间还在质保期内。原告房屋受损是被告兴焕鑫公司的责任，应当由被告兴焕鑫公司承担赔偿责任。故被告卢磊不应当承担赔偿责任。 经审理查明：一、原告海翔公司系位于伊宁市××路业主。被告卢磊系位于伊宁市××路业主。原告与被告卢磊系同栋楼同一侧上下层邻居。在××室。 二、2015年8月30日，经双方验收后，被告兴焕鑫公司将上述XXX室交付于原告。原告遂进行了装修、购买设施设备但并未入住使用。2015年6月24日，经双方验收后，被告兴焕鑫公司将上述XXX室交付于被告卢磊。因被告卢磊常年不在本地，故并未入住使用该房屋。另查明，XXX室（中间层）于2015年8月22日交付给业主胡丽卫、王育录，两人亦未入住使用。 三、2018年1月，原告房屋顶面出现漏水现象。被告物业公司进行排查后发现，因XXX室卫生间内水表顶面玻璃破碎漏水，经XXX室后，导致原告房屋顶面漏水并造成损失。现原告以主张损失为由诉至本院。庭审中，原告自愿放弃向XXX室（中间层）业主主张赔偿责任，且明确表示，若本案须XXX室业主承担赔偿责任，则由原告自行承担，不再向XXX室业主主张，并出具书面声明一份。庭审中，各被告不持异议。 四、2018年7月9日，经被告卢磊申请，由本院委托对XXX室、XXX室的卫生间防水层质量进行鉴定。2018年11月3日，新疆光明证据科学研究司法鉴定所出具了新司鉴（2018）第226号鉴定意见书，鉴定结论：XXX室、XXX室均存在相同的质量问题：1、防水上翻高度不足，不符合设计要求；2、止水台不应采用红砖砌体，不符合规范要求；3、卫生间立管未做套管，并无防水上翻，不符合规范要求；4、预留地漏高度过高，不符合设计要求。被告卢磊花费鉴定费6,000元。 五、2018年7月9日，经原告申请，由本院委托对XXX室因屋顶漏水造成的损失进行了评估。2018年8月19日，伊宁市诚泽价格评估有限公司出具了伊诚价评案字【CZ180726】号评估报告，评估出原告财产损失为39,041.2元，原告花费鉴定费3,000元。2018年12月3日，经被告卢磊申请，由本院委托对XXX室、XXX室、XXX室各自的过错参与度进行鉴定。2018年11月25日，新疆光明证据科学研究司法鉴定所出具了一份退案函，载明：由于鉴定现场自来水表已经损坏，无法取样进行试验，因此案件无法进行鉴定，我机构研究决定将作退案处理。 上述事实，有商品房买卖合同，大厦楼宇交接书，房屋交付验收清单，房屋所有权证，购货合同，发票，照片，竣工验收报告，新司鉴（2018）第226号鉴定意见书，伊诚价评案字【CZ180726】号评估报告及当事人陈述等在案资证，足以认定。 本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，被告卢磊房屋内水表玻璃面破裂是原告房屋漏水受损的主要原因且各方当事人均不持异议，本院予以认定。作为实际侵权人的被告卢磊理应承担赔偿责任，本院酌定为30%的责任较为适宜。根据新司鉴（2018）第226号鉴定意见书的结论，XXX室、XXX室卫生间防水均存在相同的质量问题，在诸多方面不符合设计要求及规范要求，导致水流经XXX室、XXX室，最终漏至XXX室，作为承建方的被告兴焕鑫公司，存在过错，理应担赔偿责任，本院酌定为30%的责任较为适宜。作为XXX室的业主胡丽卫、王育录，未尽到对其房屋的管理、注意义务，导致XXX室漏水至XXX室，XXX室积水后再漏至XXX室，存在过错，理应担赔偿责任，本院酌定为20%的责任较为适宜。因原告放弃对XXX室业主主张赔偿，视为对其民事权利的处分，本院予以认定。故胡丽卫、王育录在本案中不需向原告支付相应的赔偿款。作为XXX室业主的原告，因其未尽到对其房屋的管理、注意义务，导致该房屋长时间漏水未被发现和处理，造成大面积积水，从而导致损失。故原告存在过错，本院酌定为20%的责任较为适宜。关于原告主张被告物业公司亦应当承担赔偿责任的诉讼请求，但其提交的证据不足以证实原告的损失与被告物业公司的管理行为有直接的因果关系，且被告物业公司已经履行了其对公共区域的管理职责，故对原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因本院对新司鉴（2018）第226号鉴定意见书、伊诚价评案字【CZ180726】号评估报告予以采信，故对其产生的鉴定费予以认定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第（六）项、第十九条，第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告伊犁兴焕鑫房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内赔偿原告伊犁海翔工程装饰有限责任公司房屋损失共计11,712元（39,041.2×30%）； 二、被告卢磊于本判决书生效后十日内赔偿原告伊犁海翔工程装饰有限责任公司房屋损失共计5,712元【（39,041.2元×30%）-已履行的鉴定费6,000元】； 三、驳回原告伊犁海翔工程装饰有限责任公司其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取400元，鉴定费9,000元由原告伊犁海翔工程装饰有限责任公司负担1,360元，被告伊犁兴焕鑫房地产开发有限公司负担7,020元，被告卢磊负担1,020元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员 吴荣婷 二〇一九年六月二十一日 书记员 宋思婷