河北省滦平县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0824民初1399号原告：滦平县龙飞物业服务有限责任公司，住所地：滦平镇六一胡同日杂院内。统一社会信用代码：91130824787009323H。法定代表人：闫海香，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵喜，滦平县龙飞物业服务有限责任公司副经理。委托诉讼代理人：刘国利，滦平县龙飞物业服务有限责任公司经理。被告：承德磁源房地产开发有限公司，住所地：滦平县滦平镇三地沟门村。统一社会信用代码：911308245713427682。法定代表人：杨玉锡，职务：董事长。原告滦平县龙飞物业服务有限责任公司与被告承德磁源房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，适用简易程序，依法由审判员司利国独任审判，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告滦平县龙飞物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人赵喜、刘国利到庭参加诉讼，原告滦平县龙飞物业服务有限责任公司的法定代表人闫海香、被告承德磁源房地产开发有限公司的法定代表人杨玉锡经本院依法传票传唤未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。原告滦平县龙飞物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法给付原告物业费84250.92元，违约金74741.92元，共计158992.84元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2016年1月16日与被告签订磁源城小区前期物业服务合同，于2017年7月1日业主开始入住，办理入住手续时由业主按照协议预交各种服务费，预收一年。自2017年7月1日至2018年6月30日止，原告已经按照协议提供服务，在此期间被告欠空置房物业服务费用84250.92元，违约金74741.00元，共计158992.84元。原告多次催要，被告均已法人代表变更为由不予支付。为此，根据《前期物业服务合同》第三条第8款和第五条第3款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条等相关规定，依法判令被告支付所有费用，维护原告的合法权益。被告承德磁源房地产开发有限公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本案原告围绕其诉讼请求依法提交了证据。原告提交证据：1、磁源城小区欠物业费明细表，该明细表是原告自己统计计算的，证明被告欠原告物业费具体数额；2、滦平县物价局、滦平县住房和城乡规划建设局关于调整《滦平县普通住宅区物业服务等级和基准价格》的通知，证明电梯日常运行维护费是按照前期物业合同约定收取的；3、被告工作人员鲍海波出具的钥匙移交书，证明有26套房屋是空置房，没有移交给物业公司；4、前期物业管理服务合同，证明原、被告之间存在物业服务关系。上述证据证明，当时有26套空置房没有交钥匙，后来有11户通过被告催缴把物业费交了，还剩15套房没有缴纳物业费。我方主张的就是这15套空置房和3套底商空置房的物业费。违约金是按照物业服务合同第五项第三条欠缴金额的每日千分之五计算的。垃圾清运费按照合同约定每平米2.00元，实际是按照每平米4.00元收取和计算的。电梯包装费合同中没有约定，因为是被告自己包装的，要求原告替被告向业主收取，再将收取的包装费返还给被告。物业费包含：住宅物业费每平米每月0.73元，电梯日常维护费每月每平米0.40元，商业楼物业费每平米每月1.20元，公用电费每户每年50.00元。到2018年6月30日原告就不是小区的物业公司了，业主委员会已经另聘新的物业公司。根据原告的起诉陈述及其所提交的证据，本院认定事实如下：2016年1月16日，被告承德磁源房地产开发有限公司作为甲方，原告滦平县龙飞物业服务有限责任公司作为乙方，双方就磁源城小区的前期物业管理服务签订前期物业服务合同一份。合同约定，物业费收费起止时间为2017年5月30日至次年5月29日止。收费项目：住宅物业服务费按0.73元/平米/月，预收一年；电梯日常运行维护费按0.40元/平米/月，预收一年；装修垃圾及渣土清运费按2.00元/平米收取，一次性交清；预收共用电费50.00元/户/年；商业按1.20元/平米/月收取。同时约定，未出售的楼宇，由甲方全额缴纳物业服务费用。业主（包括使用人）违反合同，不按本合同约定的收费标准和交费时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主（包括使用人）补交，自逾期之日起，每日按（应缴费用总额）千分之5收取违约金，但不应超过应缴费用总额。庭审中原告自述，2017年7月1日业主开始入住，办理入住手续时由业主按照协议预交各种服务费，预收一年。前期物业服务自2017年7月1日始至2018年6月30日止，原告已经按照合同提供物业服务。根据原告提供的欠物业费明细表，在此期间，被告尚有15户住宅总计1627.56平米及3户底商总计3819.35平米空置（未出售），被告未按照合同约定交纳前期物业服务费用。电梯包装费，因合同中并未约定，且据原告当庭陈述此款亦为应交给被告的款项，应予扣除；垃圾清运费实际是按照每平米4.00元收取与合同约定的每平米2.00元不符，应予减半。根据合同约定对于各项物业服务费本院认定如下：住宅物业服务费1627.56平米*0.73元/平米/月*12个月＝14257.43元；电梯日常运行维护费1627.56平米*0.40元/平米/月*12个月＝7812.29元；垃圾清运费1627.56平米*2.00元＝3255.12元；住宅公用电费***50.00元/户＝750.00元；商业物业服务费3819.35平米*1.20元/平米/月*12个月＝54998.64元－3800.00元＝51198.64元，以上合计77273.48元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告未按照合同的约定交纳物业服务费用，被告构成违约。但原告并未就被告违约给其造成的经济损失提供证据，依据合同约定的违约金计算标准主张违约金过高，本院依法予以调整，故违约金确定为欠缴物业服务费总额77273.48元的30%即23182.04元。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人不能提供或者所提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。对于原告事实及法律依据不足，诉求过高的部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告承德磁源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告滦平县龙飞物业服务有限责任公司物业服务费77273.48元并支付违约金23182.04元，合计100455.52元。二、驳回原告滦平县龙飞物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3470.00元，适用简易程序，减半收取1735.00元，由被告承德磁源房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。审判员  司利国二〇一九年六月十三日书记员  王 贺民事判决书附页一、判决主文引用的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人同时应在五个工作日内向滦平县人民法院或承德市中级人民法院预交二审上诉费，二审上诉费与一审诉讼费相同。如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限一方为公民的为二年之内，双方均为法人的为一年之内，自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。