杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初1295号 原告：杭州欧力工具有限公司，统一社会信用代码91330109765457694H，住所地杭州市萧山区所前镇城南村（东蜀山）。 法定代表人：李旻阳，总经理。 委托诉讼代理人：潘琼华，浙江金道律师事务所律师。 被告：杭州三鹰化工有限公司，统一社会信用代码913301097042840646，住所地杭州市萧山区所前镇三鹰路**。 法定代表人：俞叶成，董事长。 委托诉讼代理人：陈芬芳，浙江湘湖律师事务所律师。 原告杭州欧力工具有限公司诉被告杭州三鹰化工有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序于同年4月11日公开开庭进行了审理。原告杭州欧力工具有限公司法定代表人李旻阳及其委托诉讼代理人潘琼华，被告杭州三鹰化工有限公司法定代表人俞叶成及其委托诉讼代理人陈芬芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州欧力工具有限公司诉称：原告与被告签有《厂房租赁合同》一份，该合同约定被告将位于杭州市萧山区所前镇城南村厂区内北边一幢3楼和4楼出租给原告使用，租赁面积2100平方米，租赁期限为五年，即从2017年4月10日至2022年4月9日止，第一年租金为200000元，前三年租金不变，第四年租金为210000元，第五年租金为220000元，租金一年一付；原告向被告交付押金20000元，于租赁期结束后返还原告，合同还对其他相关事项作了约定。《厂房租赁合同》签订后，原告依约履行了支付租金及押金的义务，同时对厂房进行了必要的装修，并购置安装了相应的机器设备。但原告投入生产经营后不久即接到通知，政府部门因城市规划的需要，将征用租赁厂房所在的土地，且相关生产经营企业必须于2018年7月1日前从规划征用区域内搬离。现政府拆迁补偿中涉及原告的部分已由被告方收取，但被告至今拒绝将相关款项支付给原告。故原告诉至法院，请求法院判令：1.解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2.被告向原告退还剩余租金72222.22元以及押金20000元；3.被告向原告赔偿因租赁房屋被拆迁导致的用工及经济损失436800元；4.被告向原告赔偿因租赁房屋被拆迁导致的相关设备搬迁费、安装费共计1516元；5.被告向原告赔偿房屋装修损失390000元；6.被告向原告赔偿因租赁房屋被拆迁导致的企业工商、税务的变更费用50000元；7.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一、四、五项诉讼请求，其第一项诉讼请求变更为要求确认案涉租赁合同已于2018年1月1日即案涉厂区被征迁时即已发生解除；其第四项诉讼请求变更为要求被告赔偿原告设备搬迁费80887元；其第五项诉讼请求变更为要求被告赔偿原告装修损失343170元。 被告杭州三鹰化工有限公司辩称：针对原告的第一项诉讼请求，被告认为双方租赁合同在原告从案涉租赁厂房搬离后即发生解除。针对原告的第二项诉讼请求，双方租赁合同是自2017年4月10日起一年一付，每年的租金是当年3月30日前一次性付清。而且合同明确约定先付后用，逾期一星期不付清租金的，视为原告不再续租。事实上，原告仅向被告支付过第一年的租金，之后被告要求原告继续支付租金时，原告却未再按约支付租金，也未腾退。因此，被告认为原告并无理由要求被告返还租金，反而还应向被告支付占用期间的租金损失44383.56元以及相应的水电费。针对原告的第三项诉请，原告并无相应的依据。根据所前镇政府文件，该笔费用是按照业主房屋面积计算，且被告提供的情况说明也已经明确该项补助是对被拆迁主体的补助，故该项补助属于房屋所有权人享有。针对原告的第四项诉讼请求，被告同意将机器设备的搬迁费支付给原告。关于原告的第五项诉讼请求并无任何依据，被告在将案涉厂房出租给原告之前是已经进行过装修的，原告自己确实也装修过一部分，根据装修评估报告，被告认为在出租给原告前，案涉房屋环氧地坪和墙体、乳胶漆、隔墙、吊顶、部分卷闸门已经装修好了，原告自己应该只装修了部分，但是装修范围不大，被告预估原告大概装修花了十几万元，肯定不会超过二十万。根据评估的装修结果，被告认为最多装修评估表中的一半左右是原告装修的，根据目前情况，除了环氧地坪和墙体装修，其余的装修被告也都不和原告计较了。针对原告第六项诉讼请求，该部分费用即使确实属实，也应该由原告自行承担。 原告为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1.《厂房租赁合同》一份，欲证明原告与被告存在房屋租赁合同法律关系且对相关事项进行明确约定的事实；2.关于原告所在厂区的设备搬迁和装修补偿明细（来源自原告向法院申请依法调取），欲证明原告依法享有该资料当中所确定的装修费三十四万余元，以及设备搬迁费八万余元的事实；3.所前镇企业（非住宅房屋）拆迁补偿安置实施细则一份（来源自原告向法院申请依法调取），欲证明该份文件规定了货币化安置补助费，包括临时安置补助费、停产损失、职工生活安置补助费等内容；4.部分装修发票三张，欲证明原告为厂房装修支付有关装修费用的事实；5.录音光盘两张及文字整理资料一组，欲证明被告法人确认有关装修费用实际全部归原告所有，其中第一份录音文字整理资料中第一页、第三页、第四页、第六页中被告认可装修费用都应给原告，其中被告法人说有关装修费用全部都归原告，第二份录音文字整理资料中第一页说明2018年1月1日后被告无权收取租金，第三份录音文字整理资料中所前镇政府工作人员王聪与原告以及其他租户的录音，说明停产损失、职工安置费、临时安置三项费用是给承租人的；6.情况说明、照片、订单、广告册一组，欲证明原告因租赁合同提前终止所造成的损失确实存在的事实。经质证，被告认为，对证据1三性无异议，但是每年租金应该在当年的3月30日前一次性付清，逾期一星期不付清即视为原告不再续租，因此双方租赁合同在该时间节点已经解除；对证据2三性无异议，但是装修评估表中很多项目并非原告装修，机器设备的搬迁费被告自愿给予原告；对证据3三性无异议，但是该明细明确规定停产等费用是按面积计算，并非按人头计算，所以该部分补偿不应归属于原告；对证据4形式真实性、合法性无异议，关联性有异议，该装修发票仅是原材料发票，并没有体现与厂房装修相关内容，而且该发票开具时间在2017年6月4号、6月6号、8月23号，但原告实际入驻被告厂区远远早于该时间，故并无关联；对证据5中的第一份录音，其中被告法人的意思是说原告自己装修的部分经评估产生的装修评估款属于原告所有，但是并没有说过全部装修都归原告的话，而第二份录音，虽然被告法人说了房屋征迁后就不属于被告了，但并没有说租金也不归被告所有，第三份录音中提及的停产补偿仅仅是针对厂房面积所作出的拆迁补偿，而且实际征迁补偿中也根本不存在原告所称的营业执照补偿费用；对证据6三性均有异议。经审查，本院认为，证据1被告对真实性并无异议，且与本案具有关联性，对其证明力予以确认；证据2、3应属客观真实，且与双方争议标的的处理具有关联性，对其证明力予以确认，但关于该装修评估款是否如原告主张应归属其所有本院将在说理部分进行阐述；证据4真实性被告并无异议，对其真实性予以确认，且从双方陈述来看，原告租赁厂房确实曾对厂房进行过装修，但对于装修范围尚存在争议；证据5录音应属真实，具体文字整理资料以录音实际内容为准，但该录音中并没有如原告主张被告法人确认全部装修评估款应支付给原告，从被告法人的表述来看，其欲表达的意思应为原告自行装修的部分全部归原告所有；证据6中的情况说明属于原告自述，对其不作为证据采纳，照片、订单、广告册之类的证据对目前双方争议内容并不具有直接证明力，对其亦不予采信。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.通知函及EMS面单各一份，欲证明原告不按时支付租金，双方租赁合同已经发生解除的事实；2.备忘录一份，欲证明案涉房屋在被告出租给原告前，原租客已经进行了装修，且原租客的所有装修装潢都赠送给被告的事实；3.情况说明一份，欲证明案涉房屋的地坪、隔墙、乳胶漆、吊顶等是原租客进行装修的事实；4.拆迁指挥部证明一份，欲证明针对企业拆迁政策中的208元每平方米的补助为企业的临时安置补助费、停业损失及职工生活安置补助费等内容，该补助只对被拆迁主体的房屋面积，房屋所有权人无论是否出租均可享受该项政策。经质证，原告认为，对证据1真实性无异议，但对证明对象有异议，双方租赁合同实际是在2018年1月1日因为政府的征迁行为发生解除；对证据2、3真实性无法确定，因为杭州新永迪车业有限公司并未出庭，不符合证据形式，也不能证明被告的证明内容；对证据4形式真实性无异议，但该证明合法性不予确认，单位出具的证明应由单位负责人进行签字，否则不符合证据形式，不能证明被告的证明内容。经审查，本院认为，证据1真实性原告并无异议，对其真实性予以确认；证据2、3是在原告租赁厂房之前的租赁户出具的相关证明材料，但对其如何采信本院将综合整体案情进行分析；证据4证明系拆迁指挥部出具的关于拆迁政策中208元每平方米补助政策的说明，其关于补助组成与本院调取的所前镇企业（非住宅房屋）拆迁补偿安置实施细则相符，故本院对该证据予以采纳，且关于该部分补助是否如原告诉称应归属其所有本院将在说理部分予以阐述。 审理中，本院向原、被告出示调取自所前镇人民政府的拆迁补偿安置协议一份。经质证，原告对该证据的真实性无异议，可明确在被告领取的补偿款中包含了原告的装修损失、搬迁费以及货币化安置补助费等费用，而且该协议落款时间是2018年1月24日，可证明1月24日后案涉厂房就已实际被征用，被告对厂房已经没有了出租权。被告则认为对协议书三性无异议，补偿款项也已经收到了，但是该协议是被告与所前镇人民政府之间签订的协议，与原告无关，况且在协议书约定的腾退日之前，被告享有相应的租赁利益。经审查，本院认为，该证据系本院依法向相关部门调取而来，应属客观真实，且与本案具有一定关联性，对其证明力予以确认。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：原、被告曾签订《厂房租赁合同》，约定被告将其位于杭州市萧山区所前镇城南村三鹰化工内北边一幢3楼和4楼厂房租赁给原告使用，租赁物面积约2100平方米；租赁期限为五年，从2017年4月10日至2022年4月9日止，鉴于目前被告厂房尚在使用中，被告承诺在3月30日前腾空并交付给原告；年租金为200000元整，前3年租金不变，第四年租金为210000元，第五年租金为220000元；每年的租金于当年3月30日前一次付清，逾期一星期不付清，视为原告不再续租；原告交付给被告20000元押金，租赁期结束后返还，押金不计利息；租赁期内，租赁物内产生的水费、电费由原告承担；租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，被告需提前三个月通知原告，机器、设备之类的搬迁费用归原告；租赁期满后，原告应及时支付租赁物内的相关其他费用，否则被告有权在押金中扣除相关费用的支付；如押金不足以扣除相关费用，被告有权限制原告设施搬出；租赁期间，如某一方提前终止合同而违约，应赔偿对方一个月租金，如被告违约，还需支付相应的搬迁费用等权利义务条款。合同签订后，原告向被告支付了押金20000元和第一年租金200000元。 2017年10月左右，案涉原告租赁厂房经征迁评估，其中机器设备补偿（包含可搬迁设备和不可搬迁设备）共计80887元，装修评估价格共计343170元，其中部分装修明细内容如下：三层位置装修，环氧树脂地坪（524.16平方米），金额40255元（400平方米计入三鹰）；普通隔墙（21.50平方米），金额2064元；乳胶漆（568.35平方米），金额21825元（2000平方米计入三鹰）。四层位置装修，环氧树脂地坪（626.56平方米），金额48120元；中档隔墙（254.10平方米），金额31712元；乳胶漆（2670.98平方米），金额102566元。 2018年1月24日，被告与杭州市萧山区所前镇人民政府（以下简称所前镇政府）签订《拆迁补偿安置协议》，约定所前镇政府对被告的厂房进行征迁，并给予被告企业（设施）等补偿及奖励，其中项目包含房屋评估补偿、土地评估补偿、装修及辅助设施补偿、可搬迁设备补偿、不可搬迁设备补偿、货币化安置补助（临时安置补助费、停产损失及职工生活安置补助费）等，且协议中约定被告应按要求于2018年6月30日前完成腾房，并做好水、电、气关停工作，确保安全等条款。 被告被征迁过程中，原、被告关于被告就案涉租赁房屋对应的装修补偿、机器设备补偿、货币化安置补助是否应支付原告引发纠纷，且多次协商未果。 2018年4月18日，被告向原告邮寄通知函一份，载明原告每年租金必须于当年3月30日前一次付清，逾期一星期不付清，视为原告不再续租，根据合同约定被告解除和原告的租赁关系等。该函件邮寄后，双方仍就补偿问题未能协商一致，原告也未支付租金。2018年6月30日，原告将案涉租赁厂房腾空交还被告。 另查明，根据所前镇企业（非住宅房屋）拆迁补偿安置实施细则【所镇政字[2017]49号文件】显示，货币化安置补助根据《杭州市萧山区人民政府关于公布2009年度城市房屋拆迁临时安置补助费标准和搬家补助费标准的通知》（萧政发[2009]32号）精神，包括临时安置补助费、停产损失及职工生活安置补助费等内容，具体按照工业用房、综合用房分别以26个月、4个月的标准计算，给予一次性补偿，费用标准为工业用房8元/平方米×26个月，综合用房12元/平方米×4月。 再查明，原、被告均确认原告尚欠被告水电费合计3415.20元。 本院认为：本案中原告的诉请一即要求确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同》已于案涉厂区被征迁时即已发生解除。对此，本院认为双方租赁合同解除应有合同相对方明确的意思表示，而案涉厂区被实际征迁的具体时间原告是在本案庭审时方才知晓；另外被告虽曾于2018年4月18日向原告邮寄过租赁合同的解除函，但当时被告是以原告未按时支付第二年的租金为由要求解除租赁合同，而在该时间段，双方均已知案涉厂房已面临拆迁，被告再要求原告支付第二年一整年的租金显然不合理，故被告解除函中的对方违约事由并不完全成立。2018年6月30日，原告从案涉厂房中搬离，同时该时间也是该厂区经征迁单位要求限期腾退的时间点，故双方租赁合同事实上已在2018年6月30日发生解除。 本案中原告的诉请二即要求被告返还房屋租金72222.22元和押金20000元。对此，本院认为，原告直至2018年6月30日才从案涉租赁厂房腾退，在使用厂房期间仍应按租赁合同约定向被告支付房租，而原告仅支付了第一年的租金（2017年4月10日至2018年4月9日止），故被告无需退还原告租金。至于原告要求返还的押金问题，因原、被告之间关于2018年4月10日起至同年6月30日期间尚有租金未结算，根据合同约定押金返还前尚需结算租赁相关费用，故本院对该请求不予支持。原告诉请的押金问题可待双方结算租金费用时另行解决。 原告的诉请三即要求被告向原告赔偿因租赁房屋被拆迁导致的用工及经济损失436800元。原告认为其有权按照所前镇企业（非住宅房屋）拆迁补偿安置实施细则中关于货币化安置补助费用的标准（工业用房8元/平方米×26个月）要求被告向其支付436800元（208元×2100平方米），被告则认为货币化安置补助费用是所前镇政府给予被拆迁人即被告的补偿，与原告无关。对此，本院认为，根据双方租赁合同约定来看，如因政府征迁导致租赁合同无法继续履行，该情形不应视为被告违约。在被告无违约情形的情况下，原告无权要求被告赔偿原告因征迁导致无法租赁所遭受的损失。况且根据实施细则该货币化安置补助费用是所前镇政府补偿给被拆迁人即被告的费用，两者之间具有拆迁补偿安置合同关系，而原告并非被征迁补偿安置的直接对象，且原、被告之间的租赁合同中也未对如遇征迁时的该部分补偿如何分配作出约定，故本院认为原告并无合同和法律依据主张该诉请之费用，故对原告的第三项诉讼请求不予支持。 原告的诉请四即要求被告赔偿原告设备搬迁费80887元，该项诉请被告并无异议，且双方租赁合同中也约定如遇市政动迁造成本合同无法履行，机器、设备之类的搬迁费归原告。因此，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 原告的诉请五即要求被告赔偿装修损失343170元。关于装修损失问题，原告目前并无充分证据可证案涉厂房内的全部装修均由原告自行施工完成，但被告在庭审中也承认了部分装修是由原告施工，且认为除了环氧树脂地坪、隔墙和乳胶漆项目之外，其余装修补偿款均可以给予原告。本院认为，虽则本案中被告不存在违约，但被告确实存在因原告装修而在征迁中获利的情况，因此原告自行装修对应的评估款项从公平角度出发应该由被告向原告支付。经核算，除了被告提出异议的三类装修项目（即三、四层的环氧树脂地坪、隔墙和乳胶漆），其余装修评估款合计96628元。而三层的环氧树脂地坪和乳胶漆在评估价格表中已经分别备注“400平方米计入三鹰”和“2000平方米计入三鹰”，可见三层位置处的环氧树脂地坪和乳胶漆对应的装修评估款共62080元（40255元＋21825元）应经双方确认计入原告。另外三层位置的隔墙和四层位置的环氧树脂地坪、隔墙、乳胶漆经双方陈述，双方均难以完全证明涉及装修均由其中一方施工完成，故本院根据案情酌情考虑其中的110000元应由被告向原告支付。综合上述分析，本院确认被告应向原告支付装修款项合计268708元。 原告的诉请六即要求被告赔偿原告企业工商、税务变更费用50000元，本院在上文中关于被告在案涉租赁合同解除中并无违约作出了详细解释，故该诉请同样并无相应的事实和法律依据，本院不予支持。 另，原、被告在庭审中均认可原告尚欠的水电费3415.20元在本案被告应付原告款项中扣除，故本院将对该水电费在本案中作一并处理。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下： 一、确认杭州欧力工具有限公司与杭州三鹰化工有限公司之间的《厂房租赁合同》于2018年6月30日解除； 二、杭州三鹰化工有限公司应支付杭州欧力工具有限公司机器设备搬迁费80887元和装修补偿款268708元，以上合计349595元，扣除杭州欧力工具有限公司欠付的水电费3415.20元，尚应支付杭州欧力工具有限公司346179.80元，以上款项限杭州三鹰化工有限公司在本判决生效后十日内付清； 三、驳回杭州欧力工具有限公司的其余诉讼请求。 如杭州三鹰化工有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13828元，减半收取6914元，由杭州欧力工具有限公司负担3642元，由杭州三鹰化工有限公司负担3272元。 原告杭州欧力工具有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州三鹰化工有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年六月二十八日 书记员  董向勇