云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终968号上诉人（原审被告）：昭通市宏发房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600731212939R。住址：昭通市昭阳区凤霞路**。被法定代表人：崔兵，系公司董事长。被上诉人（原审原告）：吴纯松，男，汉族，1971年8月28日生云南省永善县人，本科文化，公务员，居民，现住。委托代理人：姜梅、李汶运，云南言广律师事务所律师（特别授权）。原审被告：昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司，住，住址：昭通市昭阳区海楼路**/div>法定代表人：石松，系公司总经理。上诉人昭通市宏发房地产开发有限公司与被上诉人吴纯松、原审被告昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司合同纠纷一案，不服云南省昭阳区人民法院（2018）云0602民初3218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审认定事实：2011年12月10日，吴纯松与宏发公司订立《商品房购销合同》。该合同约定，吴纯松购买宏发公司开发建设的位于昭阳区蒙泉大道北侧（编号532101000—OF—50—3—1的地块）宏发?金都A幢5层511号柜架结构房一套，建筑面积为46.74㎡，总房价款为135546元；合同还对付款方式、交付期限、违约责任、交接、产权登记、争议处理方式等事项进行了明确约定。该合同第十二条关于产权的约定为：乙方（吴纯松）办理完成以下事项（1、乙方支付全部房款和相关税费，包含各种配套费代收费；2、甲乙双方办理完房屋交接手续，乙方等物业管理机构签署完物业管理合同；3、提供办理房屋所有权证所需的全部资料）后，甲方（宏发公司）在90个工作日内协助乙方办理产权登记手续。2011年8月27日，吴纯松将购房款135546元支付给了宏发公司；2012年7月7日，吴纯松按合同约定向宏发公司支付了办理产权证需要的维修基金、契税等各项费用9380元。2011年8月27日，吴纯松与昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司签订《宏发?金都英之伦产权式酒店委托经营代管合同书》（昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司签约代表为覃芬莲）。合同约定：甲方吴纯松将其坐落于昭通市蒙泉大道路与海楼路交叉口处宏发金都项目内A幢511号房屋（建筑面积为46.74平方米）委托乙方昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司进行酒店经营及管理；委托期限为乙方接房之日起的10年6个月；根据乙方经营委托所需，甲方一次性支付乙方人民币133342元用于酒店装修、设施设备配置、品牌使用及前期服务等；在委托期限内，乙方每年支付给甲方收益金21510元，支付方式为每半年支付10755元；委托期限届满时，若本幢屋业50%的业主同意将屋业转让给乙方，甲方在自愿的基础上乙方按房价人民币268888元整购买。该合同还约定了违约责任等条款。合同订立后，吴纯松于2011年8月27日向昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司交付了装修设备款133342元。宏发公司在其开发的“宏发?金都”工程完工后，直接将吴纯松购买的A幢5层511号房屋交给昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司装修。自2013年开始至2014年期间，英之伦酒店管理有限公司向吴纯松支付了部分收益金，之后未再支付。此后，吴纯松等业主发现昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司没有装修房屋，吴纯松等业主交纳的装修款不知去向，遂向公安机关报案。2014年8月17日，公安机关立案侦查,检察院以合同诈骗罪起诉至法院，又撤回起诉。后昭阳区政法委牵头成立了维稳工作组，协调有关人员对业主进行赔偿，宏发公司在协调中同意回购，但由于宏发公司没有贷款，最后未能回购吴纯松等144户业主购买的房屋。自双方签订《商品房购销合同》起至今，宏发公司未为吴纯松购买的房屋办理房屋权属证书。为此，吴纯松起诉至原审法院，请求判决宏发公司立即为吴纯松购买的房屋办理不动产权登记证书；并请求判决宏发公司以购房总款268888为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，支付吴纯松自2012年3月10日起至宏发公司履行完毕办证义务时止的违约金。原审认为，双方之间签订的《商品房购销合同》属于合法有效的民事合同。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。该商品房购销合同生效后，吴纯松已经履行了向宏发公司支付购房款、办理房屋权属证书所应缴纳的相关费用等合同义务。根据我国商品房买卖的相关法律规定及交易习惯，作为商品房购买人的吴纯松向宏发公司交纳了购房款，缴纳了办理房屋权属证书所需的相关费用并提供相应的个人资料后，宏发公司即负有按照合同约定的期限为吴纯松及时办理房屋权属证书的义务。但吴纯松至今未取得所购房屋的不动产权证书，而且宏发公司无充分证据证明吴纯松不能取得不动产权证书应当归责于吴纯松，或者有不可抗力的情形出现。因此，宏发公司已经构成违约，应当承担违约的民事责任。故对吴纯松要求宏发公司立即为其购买的房屋办理不动产权登记证书及承担违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。根据《商品房购销合同》的约定以及交付购房款收据所载明的金额，可以明确吴纯松缴纳的购房款总金额为人民币135546元。因此，吴纯松主张的违约金应当以135546元作为计算的基数。吴纯松要求按照268888元作为计算违约金基数的请求，没有充分证据证明，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、昭通市宏发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，为吴纯松购买的位于昭阳区房屋向房产登记部门申请办理不动产权登记手续，并确保吴纯松及时取得不动产权证书；二、昭通市宏发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向吴纯松支付购房款135546元自2012年10月6日起至昭通市宏发房地产开发有限公司履行完办证义务之日止期间的银行利息（参照中国人民银行确定的同期贷款利率计算）；三、驳回吴纯松的其他诉讼请求。诉讼费5333元，由昭通市宏发房地产开发有限公司负担。宣判后，昭通宏发公司不服，向本院提起上诉，请求撤销昭阳区人民法院（2018）云0602民初3218号民事判决，并依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。理由：一、一审认定事实不清。1、证人恭云坤证实宏发公司在2013年3月已经提交了办证材料，因石松涉嫌诈骗的事实，经双方协商后未办理产权证，一审采集了证人证言，但事实认定部分却未客观评判。2、一审未客观审查《商品房购销合同》第十二条约定办理产权证的条件。3、一审未客观认定昭阳区房产交易评估管理所出具的《证明》及宏发公司已向房管部门提交了办理产权证的相关资料，认定事实错误。二、一审判决未能正确理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决逻辑混乱，举证责任分配错误，导致判决严重错误。宏发公司已经举证证明向房管部门提交了办理产权证资料，未办理产权证并非宏发公司作为出卖人的原因所导致。（三）一审判决第一项要求宏发公司确保被上诉人及时取得不动产权证书是对宏发公司责任的任意加重，违反了法律的相关规定。根据双方签订的《商品房购销合同》约定，宏发公司对办理产权证，仅有协助的义务，没有法律规定或合同约定出卖人确保买受人及时取得不动产权证书。（四）原审被告昭阳区英之伦酒店管理公司与144位业主签订《宏发?金都英之伦产权式酒店委托经营代管合同书》。因被上诉人的房产不能独立使用，现仅34位业主起诉要求办理不动产权证书，大部分业主仍希望与宏发公司协商回购。被上诉人吴纯松未作答辩。在二审中各方均未提交新的证据,对一审法院查明的事实予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：1、一审判决上诉人为被上诉人购买的房屋向房产登记部门申请办理不动产权登记手续，并确保被上诉人及时取得不动产权属证书，是否恰当？2、上诉人是否应以购房款135546元为基础，向被上诉人吴纯松支付自2012年10月6日起至其履行完办证义务之日止期间的银行利息？针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下:（一）关于一审判决上诉人为被上诉人购买的房屋向房产登记部门申请办理不动产权登记手续，并确保被上诉人及时取得不动产权属证书，是否恰当的问题。2011年12月10日，上诉人昭通市宏发房地产开发有限公司与被上诉人吴纯松签订《商品房购销合同》，合同约定：甲方昭通市宏发房地产开发有限公司应于2012年6月30日前交付房屋给乙方；乙方办理完成以下事项（1、乙方支付全部房款和相关税费，包含各种配套费代收费；2、甲乙双方办理完房屋交接手续，乙方等物业管理机构签署完物业管理合同；3、乙方向甲方提交符合产权登记机关要求的相关资料，如：委托甲方办理产权证的委托，产权登记申请书，购房发票等）后，甲方昭通市宏发房地产开发有限公司在90个工作日内协助乙方办理产权登记手续。上诉人昭通市宏发房地产开发有限公司的义务为协助被上诉人办理产权登记手续。一审期间上诉人提交的由昭阳区房产交易评估管理所出具的《宏发金都客户办证名单统计表》，该表统计有被上诉人吴纯松的房号、建筑面积、合同价、共有人、身份证号码等信息，能够证实上诉人向昭阳区房产交易评估管理所提交过被上诉人的相关办证资料。本案双方签订的《商品房购销合同》成立并生效，双方均应当按照《商品房购销合同》约定履行义务。双方在《商品房购销合同》中对办理房屋产权登记作了明确约定，在被上诉人已履行完毕约定义务后，上诉人昭通市宏发房地产开发有限公司应向房产登记部门提交相关资料办理房产登记手续。本案上诉人虽曾向昭阳区房产交易评估管理所提交过相关办证资料，但不动产权属证书尚未办理。故一审判决上诉人为被上诉人购买的房屋向房产登记部门申请办理不动产权登记手续，并无不当。一审判决上诉人确保被上诉人及时取得不动产权证书，因不动产权属证书的办理，系政府部门的行政行为，非上诉人一方行为能够确保办到，对此本院予以变更。（二）关于上诉人是否应以购房款135546元为基础，向被上诉人吴纯松支付自2012年10月6日起至其履行完办证义务之日止期间的银行利息的问题。本案上诉人一审期间提交的《宏发金都客户办证名单统计表》，能够证实其曾向昭阳区房产交易评估管理所提交过被上诉人的相关办证资料。被上诉人吴纯松认为上诉人未在约定时间内协助其办理产权登记手续，但未能提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。故一审认为上诉人违约，应以购房款135546元为基数支付违约金，于法不符。上诉人昭通宏发公司的该上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，依法应予改判。上诉人昭通市宏发房地产开发有限公司的上诉理由，部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昭阳区人民法院（2018）云0602民初3218号民事判决第二项及第三项，即：“被告昭通市宏发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴纯松支付购房款135546元自2012年10月6日起至被告履行完办证义务之日止期间的银行利息（参照中国人民银行确定的同期贷款利率计算）”、“驳回原告吴纯松的其他诉讼请求”。二、变更昭阳区人民法院（2018）云0602民初3218号民事判决第一项“被告昭通市宏发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，为原告吴纯松购买的位于昭阳区房屋向房产登记部门申请办理不动产权登记手续，并确保原告及时取得不动产权证书”为“昭通市宏发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行向房产部门申请办理吴纯松购买昭通市宏发房地产开发有限公司开发的位于昭阳区房屋产权登记的义务”。三、驳回被上诉人吴纯松的其余诉讼请求。一审案件受理费5333元，由昭通市宏发房地产开发有限公司承担4267元，吴纯松承担1066元；二审案件受理费人民币5333元，由昭通市宏发房地产开发有限公司承担4267元，吴纯松承担1066元，二审多预交的案件受理费220元，予以退还上诉人。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  肖荣蓉审判员  杨稳香审判员  王正云二〇一九年六月十日法官助理张艺书记员刘苗苗