新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初2994号原告：新疆华丰物业服务有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区光明路**院**楼**。法定代表人：季列坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘延敏，新疆国法律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵树勇，新疆国法律师事务所律师。被告：闫玉强，男，1978年8月14日出生，住新疆乌鲁木齐市米**。委托诉讼代理人：张维维，新疆鼎函律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽萍,乌鲁木齐市沙依巴克区正中法律服务所法律工作者。原告新疆华丰物业服务有限公司（以下简称华丰物业公司）与被告闫玉强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告华丰物业公司的委托诉讼代理人刘延敏，被告闫玉强及其委托诉讼代理人张维维、张丽萍参加诉讼。本案现已审理终结。原告华丰物业公司向本院提出诉讼请求1.请求判令被告向原告支付2016年3月1日至2016年12月31日期间的物业费1426.72元，滞纳金171.21元，2017全年物业费1605.05元、滞纳金96.3元，2018全年物业费1605.05元以上合计：4904.33元（滞纳金按照月利率5‰，以未支付物业费为基数）；2.判令被告承担本案的诉讼费、邮寄送达费。庭审原告向本院说明主张滞纳金实际为逾期付款利息。事实与理由：2011年11月，原告华丰物业公司与案外人乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司（以下简称恒垄房产公司）签订《紫东佳苑小区前期物业管理服务委托合同》，合同约定主要内容为：收益人按房屋面积向原告支付物业管理费，多层按照0.6元/每月·每平方米收费，高层、小高层按照1.6元/每月·每平方米收费，交费时间为一季度一付，每次交费时间为每季度首月5日前交纳下季度的物业服务费；合同期限：自本合同签订之日起生效，终止日期为业主委员会代表全体业主签订的物业合同生效时止。2016年、2017年、2018年，原告华丰物业公司三次与恒垄房产公司续签订紫东嘉苑小区前期物业管理服务委托合同。2016年合同中约定高层、小高层按照1.6元/每月·每平方米收费，2017年、2018年合同中约定高层、小高层按照1.5元/每月·每平方米收费，其他合同条款未变。被告闫玉强为紫东佳苑小区3号楼2单元1301室业主。原告为被告居住小区全面履行了物业公司的服务义务，被告拒不履行自己的交费义务。原告多次催交未果，诉至法院。被告闫玉强辩称，对于2016至2018年的物业费，被告不应足额支付，逾期付款利息没有事实及法律依据，因原告原因被告才未缴纳物业费。原告服务不完善，物业问题纠纷快速上涨，因物业费引起的纠纷较为常见，依据物业管理条例，物业服务应对物业企业进行资质审查，该条例第24条规定的法律后果仅是行政处罚，对于合同效力未做规定。原告提供的物业服务未按照三级物业等级进行管理，质证阶段将提供数张照片、视频及物业办下发的整改通知书举证证实原告在服务环节不到位，例如路灯长期不亮，有安全隐患，监控有死角，电梯未按期检修，服务中有严重瑕疵，并不是原告所述已全面履行，其服务未达到三级标准，也不符合原告与建设单位签订前提物业服务合同的约定。原告在提供物业服务期间，该小区一直未成立业主委员会。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年11月24日，原告华丰物业公司（作为甲方）与建设方恒垄房产公司（作为乙方）签订《紫东佳苑小区前期物业管理服务委托合同》，协议中委托管理服务事项对房屋建筑共用部位、共用设施、设备的日常养护、运行和管理、公共绿地和花木的养护与管理、环境卫生的打扫、车辆停放进行约定；委托管理服务期限为合同签订之日起生效至业主委员会代表签订物业合同生效止；物业服务标准为三级，包括公共照明设施齐全，道路通畅，路面平坦无损坏，小区内环卫设施完善，公共场地每天按标准清扫，道路、庭院、共用场地无杂物，保持清洁，电梯、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手每天清扫、保洁一次，楼道内无乱推乱放现象，雪后及时清除小区内道路和楼间积雪，小区内实行24小时值班制度，24小时轮流值守，车辆有序停放，场地清洁卫生、无污染、无破损，消防系统标志明显，消防通道畅通无阻，配备消防管理人员，业主和物业使用人对乙方的满意率达90%以上；物业管理服务费多层按照0.7元/每月·每平方米，高层按照1.6元/每月·每平方米，物业管理服务费为一季度一付；违约责任，乙方未按照物业服务三级标准及合同约定服务内容进行完全履行，经考核和民意测验，考核未能达到90分以上；业主和物业使用人满意率未达到90%的，视乙方未完成约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到本合同约定的标准；逾期未整改的，或整改不符合本合同约定的，视乙方违约，甲方有权终止合同。2017年、2018年，原告华丰物业公司又与建设单位恒垄房产公司续签三份《前期物业服务合同》，合同中对高层物业费重新约定为1.5元/每月·每平方米，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按未交数额3‰向乙方支付违约金；对服务期限进行变更。原告华丰物业公司物业资质等级为二级，其签订的前期物业服务合同在乌鲁木齐住房保障和房产管理局进行登记备案。合同签订后由原告为被告居住小区提供物业管理服务。被告闫玉强为紫东佳苑小区业主，其房屋面积为89.17平方米。2019年5月13日，乌鲁木齐市米东区物业监督管理办公室向原告华丰物业公司下发物业服务企业整改通知书，要求原告华丰物业公司对：1.小区内卫生环境差，建筑垃圾未清理，绿化未剪修；2.楼道内堆放杂物，存在安全隐患；3.凉台外堆放杂物较多，业主私自拉线（充电线）；4.消防设施设备未自检，小区监控室没有值守人员存在大的消防安全隐患。要求原告在2019年5月20日前整改完毕。2019年6月4日，建设单位恒垄房产公司向原告华丰物业公司送达《关于紫东佳苑小区物业管理存在问题的工作函》，该工作函主要内容为：自2014年10月，原告受建设单位委托对紫东佳苑小区实施前期物业管理以来，虽然在小区物业管理中做了大量工作，但仍然存在很多问题，不但影响到业主正常生活，极大程度影响到物业公司与小区的整体形象，对于安全问题、停车问题、绿化问题、小区照明、门禁锁、小区消防、监控等设施设备未能做好全方位的维护、保养工作、小区公共设施的修缮和恢复提出整改要求。原告华丰物业公司对于小区内部分业主在公共通道内堆放杂物情况在各住户单元门及住户门口张贴告知书，要求对过道和和消防通道内堆放杂物进行清理。原告华丰物业公司因被告未按约定履行交费义务，在被告住户门张贴交费通知，要求被告及时交费。双方对以下事实持异议，原告为证实已履行物业服务向本院提交照片及检测报告一组，证实原告的服务部分内容，清理水箱、水质检测、电梯检测等；秩序维护交接记录本，证实原告维持秩序的情况；保洁记录本，证实原告是按照约定开展的保洁工作；绿化照片一组，证实原告种树、喷洒农药、草坪剪修、绿植剪修、清雪等工作内容。经质证，被告本人对照片不认可，而且按照物业管理规范，三级物业应每半年对设备维护检修一次，原告的证据也不能证实是按照规定或者合同约定对小区进行的管理；对于交接记录本是原告自己给自己作证，且与事实不符，因此对该组证据不予认可；根据住宅服务标准，对于相应的服务等级有严格要求，原告没有做到标准中规定的保洁工作；小区的绿化是业主重点反映的服务有问题的内容之一，绿地完好率要达到95%以上，但是实际上被告拍摄的照片中绿地情况不好，与原告提交的照片不同，我方认可原告确实提供了服务，但是服务未达到合同约定。被告为证实原告物业服务未达标向本院提交照片86张，证实原告服务不达标，没有24小时值守，道路照明灯不亮，清雪不及时，卫生不达标，电梯、花池维护不到位，绿化养护不到位，在这组照片中，有85张是紫东佳苑小区的照片，有1张是对比照，内容为其中1张是其他小区的绿色的草地，另3张是紫东佳苑小区的绿地，形成鲜明对比；167个业主的问卷调查，涉及30个问题，绝大多数业主对物业公司的服务是不满意的，基本满意的寥寥无几。在建议及意见中，多数集中在绿化、卫生、服务态度、电梯等等方面；小区消防设备移交单照片一张，这是在开发商处拍照打印后取得，证实消防设施2015年5月6日进行了移交，但是原告对该设施并未进行相应的管理；视频一份，原告服务不达标，业主与原告交涉的情况，原告负责人自己称消防设施未移交，四年未移交，因此可以反映原告的责任心有多差。经质证，被告对照片中草坪的问题，看不出来位置是紫东佳苑，也看不出拍摄时间，因为草是有生长时间的，秋冬与夏季无法相比，其他小区的草地对比与本案没有关联性。对照片中垃圾清理不及时的问题，照片反映不出来，对于积雪，原告都会及时组织人员清雪，只是在下雪时是没有办法清理的。被告认为原告服务存在瑕疵，我方认为物业服务面对的是群体，是全方位的，在服务中确实会存在瑕疵，但是也在不断改进；对于问卷调查，真实性无法核实，调查时的状态也无法核实，因此对该组证据的真实性、有效性、关联性均不认可；对消防设备移交的事实认可，但是对被告要证明的问题不认可；对于视频证据，没有制作笔录，这是被告提交证据有瑕疵。对视频真实性没有异议，但不能反映原告态度差、理念差、态度恶劣。以上事实有前期物业服务协议四份、登记备案信息、原告物业资质等级证书、业主房产信息查询结果、催交通知单、服务交接资料、现场照片、整改通知、工作函、消防设备移交单、物业服务满意度调查表、当事人当庭陈述与辩解等证据在卷为证。本院认为，物业服务是指业主（建设单位）通过选聘物业服务企业，由业主（建设单位）和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。”原告华丰物业公司物业服务资质等级为二级，其与建设单位恒垄房产公司签订《紫东佳苑小区前期物业管理服务委托合同》，该合同在乌鲁木齐住房保障和房产管理局进行备案登记，其签订的物业服务合同符合法律、法规规定，系当事人双方的真实意思表示形成，故本院认定原告华丰物业公司与恒垄房产公司签订的合同合法有效，该合同对被告具有约束力，被告应按照合同约定享有权利并承担义务。一、关于被告是否应向原告支付物业管理费。原告按照前期物业服务合同的约定向被告居住小区提供物业服务，双方对于物业服务事实无异议，本院对于原告提供物业服务的事实予以确认。被告作为前期物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，在享受原告提供物业服务的同时，应按照合同及法律规定按时交纳物业服务费用。被告抗辩，原告提供的物业服务中环境卫生、绿化养护、楼道内堆放杂物、消防设施自检及监控、值班巡逻、小区照明、公共设施不能及时修缮和恢复；在物业服务民意测评也未达到合同约定，故未交付物业费。本院对此认为，首先，原、被告都应按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告华丰物业公司的服务对象是被告居住紫东佳苑小区全体业主，委托事项包括对物的管理和人的服务管理，并接受业主的监督。对于原告华丰物业公司在履行物业服务合同时，因物业服务客体为为全体小区业主，服务内容多样化，包括公共秩序、环境卫生、绿化养护、共用部位和共用设施设备检查、维修、维护等特点，对于被告提出服务不到位情形及瑕疵应要求原告继续履行义务，若原告不继续履行义务的，被告可根据合同约定及法律规定，要求原告承担违约责任。其次，被告庭审证明原告履行不到位提供的整改通知及物业服务管理存在问题的工作函为2019年，该两份证据并不足以证明原告不履行服务管理职责，或履行职责存在严重过错，可以证实原告在物业服务过程中存在瑕疵。第三、对于被告提出物业服务民意测评未达到合同约定，根据合同约定业主和物业使用人满意率未达到90%的，视乙方未完成约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到本合同约定的标准。该合同约定也是争对原告服务不达标要求其继续履行。综上，故被告的抗辩意见及主张不构成其不交或免交物业费情形。被告闫玉强应向原告支付2016年3月1日至2018年12月31日期间物业费4636.82元（89.17平方米×1.6元/月·平方米×10个月+89.17平方米×1.5元/月·平方米×24个月=4636.82元）。二、关于逾期付款利息是否应予支持，原告华欣物业公司给被告闫玉强居住小区提供物业服务，原告在物业服务合同中约定提供的物业服务达到《住宅物业服务等级》三级标准，原告应按照该承诺努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务。鉴于被告以原告提供的服务质量达不到合同约定而行使抗辩权，原告华欣物业公司在提供物业服务中确实存在一定瑕疵，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告闫玉强向原告新疆华丰物业服务有限公司支付2016年3月1日至2018年12月31日期间物业管理费4636.82元，于本判决生效后三日内付清；二、驳回原告新疆华丰物业服务有限公司要求被告闫玉强支付逾期付款利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告闫玉强负担。本判决为终审判决。审判员  李香涛二〇一九年六月十三日书记员  丁 华