黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终1309号上诉人（原审原告）：李洋，女，1991年8月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：陈岩，黑龙江华益律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洪财（李洋的父亲），男，1969年7月14日出生，汉族，齐齐哈尔火车站劳动服务公司职工，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。被上诉人（原审被告）：中国铁路哈尔滨局集团有限公司齐齐哈尔站，住。法定代表人：张世伟，该站站长。委托诉讼代理人：李蔷薇，该站法律顾问。委托诉讼代理人：朱寅辉，该站客运科科长。被上诉人（原审第三人）：崔桂亭，女，1954年9月17日出生，汉族，齐齐哈尔站源源食杂店个体业主，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。上诉人李洋因与被上诉人中国铁路哈尔滨局集团有限公司齐齐哈尔站（以下简称齐齐哈尔站）、被上诉人崔桂亭房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2018）黑0204民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李洋上诉请求，1.撤销齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2018）黑0204民初2105号民事判决；2.判决中国铁路哈尔滨局集团有限公司齐齐哈尔站履行商铺租赁合同，立即交付李洋使用，租期顺延从交付起一年；3.判决崔桂亭立即迁出；4.判决中国铁路哈尔滨局集团有限公司齐齐哈尔站赔偿损失1万元；5.一、二审诉讼费用由中国铁路哈尔滨局集团有限公司齐齐哈尔站承担。事实及理由：一审法院认定事实有误，导致错误判决故请求二审法院撤销一审判决，支持一审诉讼请求。一、第三人的优先承租权在其开会签字知道竞标，并实际行动参与竞标，就放弃了优先承租权。何况至一审还未考虑同等条件租赁的问题。一审认定事实是第三人与齐齐哈尔站签订的房屋租赁合同，约定“租赁期满齐齐哈尔站仍要对外出租的，在同等条件下原承租人享有优先承租权。第三人在公示期间内，以其享有优先承租权为由向齐齐哈尔站提出异议，之后第三人拒绝迁出承租商铺并一直使用该商铺至今。”1.在一审的庭审中，（一审庭审笔录第12页）当法官问：第三人是否愿意以93,300.00元承租该商铺？回答是不同意，但下面有人说得同意。法官再问：姐俩相视那我们回去再考虑。落笔“我们再考虑”这说明什么？第三人霸占商铺己经10个月，还未考虑93,300.00元一年的租金同意不同意。在庭审他说了认为租金高。什么叫优先承租权？同等价位的情况下，有优先权。也就是只要你出的价位高,就你租赁。到期霸占10个月了，还不想以93,300.00元承租，第三人又有什么优先权呢？2.在一审的庭审中，（一审庭审笔录第8页上）第三人对车站的证据意见：真实性无异议（证据四包件报价结果证实第三人没中标，能证实我们上诉人中标的事实）。第三人接着说，“我们在竞标前签字不代表我们放弃优先承租权。签字只能说明我们接到通知知道竞标。”第三人不仅接到通知知道竞标，而且以实际行动参加了竞标，报价两次81,300.00元和81,800.00元。最后上诉人以93,300.00元价高得到中标。第三人在中标结果出来后，也没有以同等条件，主张优先权；二、一审认定“上诉人与被上诉人招标合同成立。双方应履行义务承担责任。齐齐哈尔站应与中标人签订租赁合同，但不能侵害他人利益，也不能违反法律规定。”侵害谁的利益？又违反哪一条法律？第三人霸占近一年，至一审庭审还不同意以同等价格租赁，有什么优先权？反倒是我的合法权益就不保护；三、一审认为“因齐齐哈尔站未发放中标通知书，故双方未达成租赁合意，合同未成立，关系未生效”是错误的。中标结果出来在网上公示了，结果李洋得到此商铺的承租权，是众人皆知的。第三人也知道。之所以未签订租赁合同，原因是第三人霸占不走无法履行。至于合同内容，地址，租金，租期，双方意见一致。上诉人李洋也以保证金的形式保证履行合同。又怎能说无租赁合意；四、关于赔偿损失。损失10,000.00元，李洋身份证因外出需随身携带未提供原件。现提供原件证实因中标后两个半月等待经营而耽误打工，批发零售业损失10,000.00元。综上，李洋为维护自己的合法权益不受任何人的侵害，故上诉到中院，对于一审法院认定事实错误，导致错误的判决，请求二审法院撤销一审判决，支持李洋的上诉请求。齐齐哈尔站辩称，1.上诉人因纠纷造成的损失应向第三人主张，且无确切证据证明所受到的具体损失。2017年12月27日，李洋在齐齐哈尔站商铺出租招标中中标，在公示中标结果过程中，原商铺承租人（本案第三人）提出优先承租权异议，并拒不撤场，导致李洋未能进场经营。齐齐哈尔站多次通知第三人撤场，但第三人拒不撤场，导致李洋与齐齐哈尔站之间的租赁合同未能实际履行。齐齐哈尔站并无过错，也蒙受了相当大的经济损失，李洋因此造成的损失应向第三人主张。且李洋未能提供有效证据证实其损失，故对其此项诉讼请求不应予以支持；2.一审判决认定事实错误，第三人已经以明示的方式放弃了房屋优先承租权。在2018年11月本案的一审庭审中，第三人明确以口头的明示意思表示放弃优先承租权。在一审庭审中，法官问第三人，“是否同意以93,300.00元承租该商铺。”第三人说：“我们再考虑。”此时距2017年12月末齐齐哈尔站招标，第三人未中标已近十一个月之久。优先承租权是一种附限制条件的权利，在同等条件下才享有。同等条件的内容，首先是指同一价格，即租金应当相同；其次，租金的支付方式与期限亦应相同；再次，同等条件还应包括其他交易条件的等同。第三人要主张优先承租权，首先必须是以同一价格承租才可主张，但时隔近一年，第三人仍在庭审中以口头的意思表示，未明示表示同意以同等条件（价格）主张优先承租权，应视为以明示的方式放弃了优先承租权；3.一审判决适用法律错误，第三人即使是以默示方式也已丧失了房屋的优先承租权。一审法院称“民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，而默示的意思表示只有在法律有明确规定的情形下才能发生法律效力，不宜在无明确约定或者法律规定情况下，推定当事人对权利予以放弃。”这是对《民法总则》第一百四十条的错误适用。表示行为的方式包括两类，明示和默示。明示不用解释，以默示方式作出的意思表示，这种方式又称为行为默示，是指行为人虽没有以语言或文字等明示方式作出意思表示，但以行为的方式作出了意思表示。而第一百四十条第二款规定的沉默是一种既无语言表示也无行为表示的纯粹的缄默，是一种完全的不作为，沉默原则上不得作为意思表示的方式。只有在有法律规定、当事人约定或者当事人交易习惯时，才可以视为意思表示。一审法院混淆了默示方式和沉默的涵义和适用范围，错误地将默示方式和沉默混为一谈。默示只需以行为方式表示即可，不需要法律规定和当事人约定。本案中，第三人以默示（行为推定）的方式明确放弃了优先承租权，即以参与招标的默示行为放弃优先承租权。齐齐哈尔站在租赁期限届满后，按上级部门要求，依法定程序以网上公开竞价形式向社会公开招租，不违反法律、行政法规的禁止性规定。该种形式已完全突破了原租赁协议，以竞标形式进行的招租不能直接适用之前合同约定的优先承租权，第三人应与其他竞标人一同参与竞价并遵守竞标规则。第三人知晓招租事宜后，并未以合同中约定自己享有优先承租权为由提出疑义，并积极参加了竞标，交纳了5,000.00元的保证金并在网上积极参加了竞价，已经以积极参加的方式明确放弃了优先承租权（此种积极参与的行为当然不能视为是沉默，按照民法总则规定不需要有法律规定或当事人约定即可视为是对权利的放弃）。第三人网上公开竞投标后未中标，待新承租人（本案上诉人）竞得租赁经营权，第三人才提出按合同约定主张优先承租权，有违诚实信用原则，损害了通过竞标方式取得承租权的善意第三人的合法权益，破坏了正常交易秩序。第三人作为一个完全行为能力人，在对价高者得的竞价原则和竞价后果有明确认知的情况下，不能勇于承担竞价失败的结果，出尔反尔毫无诚信而言。主张优先承租权应有一个小时间点，至少在参与竞标前，可以明确表明不参加竞标，主张自己的优先承租权，而不是在竞价失败后再提出此项权利，明晃晃的、理直气壮的违反公平竞争、诚实信用原则。如果优先承租权是以这种方式行使并能得到支持的话，我想这也违背了优先承租权设定的意义，对原承租人的过度保护就是对新中标人和出租人合法权益的侵害。故第三人主张的优先承租权的请求不应予以支持；4.因第三人已丧失优先承租权，应立即撤场，保证我站与新中标人能实际履行合同。既然第三人已丧失优先承租权，我站与新中标人是否达成租赁合意与要求第三人迁出并无关系。反而恰恰是因为第三人在已经以明示和默示的方式放弃了优先承租权后，竞标失败后仍拒不撤场，导致我站与新中标人的租赁合同事实上不能履行，给我站和李洋造成了相当大的经济损失，严重侵害了我们的合法权益。综上，第三人在竞标前未主张优先承租权，且无论是明示还是用积极参加竞标的行为推定的默示方式均明确表示放弃了优先承租权，一审判决认定第三人享有优先承租权与事实不符，且适用法律错误，恳请二审法院查清事实后依法改判。崔桂亭辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、答辩人享有优先租赁权。1.优先承租权是法律赋予我们的权利，任何人不能以任何理由剥夺。答辩人租赁齐齐哈尔站的商铺多年，投入了大量的资金，囤积了大量的货物。在双方签订的合同中己经约定答辩人享有优先承租权。合同到期后，在同等租金下，齐齐哈尔站将争议的商铺租赁给他人，违反了双方签订的合同约定，一审法院判决答辩人有优先租赁权，符合双方间的合同约定。答辩人从未放弃过优先租赁权，否则，也不会提起本案之诉。争议的商铺是答辩人与他人合伙经营，合伙人未参加一审法庭的调查，法庭调查时答辩人电话与合伙人确认价格系人之常情，不应当受到质疑。被答辩人以此为由称答辩人放弃优先承租权，既无事实依据、又无法律依据，纯属无中生有，强词夺理；2.在同等条件下享有优先承租权，故该协议对于双方均具有约束力，答辩人依据该约定应当享有优先承租权。被答辩人以我参加竞价视为对优先权的放弃进行抗辩，但是民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定的情形下才能发生法律效力，不宜在无明确约定或者法律规定情况下，推定答辩人对优先权予以放弃。依据合同法、招投标法齐齐哈尔站属于要约邀请，参与竞标并按招标要求投标属于要约，齐齐哈尔站未向被答辩人发放中标通知书，也就是说他们没有未达成租赁合意双方的租赁合同未成立，租赁关系未生效；3.齐齐哈尔站明知答辩人租赁合同在同等条件下享有优先承租权，确要求15家业主参加竞标活动，没有在招标前通知具有优先承租权原业主不参加竞标，并下发文件再次重申"15家商铺除ATM机和高厅外其他商铺全部参加竞标”（签字为证证据齐齐哈尔站保留)。2017年12月齐齐哈尔站组织个体业主商铺招投标宣导会议，我们没有话语权，没有拒绝齐齐哈尔站各项要求的理由，只有被动接受、被动执行。齐齐哈尔站历次会议要求参会人员会前签到是惯用程序，会前签到是事实，并未书面签属租赁期满放弃使用商铺的协议，答辩人与齐齐哈尔站签定合同在先，招投标在后。这个时间段并没有废止原有租赁合同，如果我们不服从齐齐哈尔站组织的本次招标，不进入“互联网”平台享有同等条件下优先权无法保障，没有15家业主群体彼此间竞争如何谈同等？又如何谈优先权？4.在结束招标第一时间我们五家联合找到齐齐哈尔站主管孙站长要求维权，他的答复是重新招投标，等待一年无果，一审中我提出这个问题齐齐哈尔站法律顾问称：“那是站长个人行为不代表组织”荒唐极致，租金定价实行低价竟拍，上不封顶，巨额租金我们面临着“黑云压城城欲摧”，齐齐哈尔站却在“坐山观虎斗”；二、齐齐哈尔站应当与答辩人继续签订租赁合同。齐齐哈尔站违反双方间优先承租权的约定，已构成违约。齐齐哈尔站应当继续按合同约定履行义务，在同等价格下双方继续签订租赁协议，避免答辩人遭受财产损失，以维护我们的合法权益不受侵害。综上所述，齐齐哈尔站是没有履行国家2017年12月27日颁布招标投标法组织招投标活动，答辩人不接受本次招投标活动及结果；二是齐齐哈尔站混淆了招标投标、招租的概念，误导业主步入所谓网络平台，破坏市场经济秩序、社会和谐；三是损害了业主经济利益，致国家法律于不顾以谋取暴利为目的，违反了《招标投标法》《合同法》的有关规定。因此，请求二审法院驳回上诉，维持判决。李洋向一审法院起诉请求：一、要求中国铁路哈尔滨局集团有限公司齐齐哈尔站依法履行商铺租赁合同，立即交付李洋使用，租期顺延从交付起一年。二、要求崔桂亭立即迁出；三、要求中国铁路哈尔滨局集团有限公司齐齐哈尔站依法赔偿李洋的损失10,000.00元；四、中国铁路哈尔滨局集团有限公司齐齐哈尔站承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年4月1日，第三人崔桂亭与齐齐哈尔站签订房屋租赁合同，约定崔桂亭承租齐齐哈尔站第一侯车室西南角面积为21平方米的商铺，租赁期间为2017年4月1日至2017年12月31日，租金75,000.00元，并约定“租赁期届满齐齐哈尔站仍要对外出租的，在同等条件下原承租人享有优先承租权”。2017年12月21日，齐齐哈尔站在网上发布《第一侯车室招租公告》，对崔桂亭承租的商铺公开招租，并规定采用网上竞价，竞价时间为2017年12月27日9时30分至10时30分，在该时间内出价最高者中标，竞标结果公示时间为2017年12月28日至2017年12月30日。李洋和崔桂亭均参与竞价，李洋以年租金93,300.00元的价格中标，但齐齐哈尔站未向李洋发放中标通知书也未与李洋签订租赁合同。崔桂亭在公示期间内，以其享有优先承租权为由向齐齐哈尔站提出异议，之后崔桂亭拒绝迁出承租商铺并一直使用该商铺至今。一审法院认为，齐齐哈尔火车站对不特定的人发布租赁招标公告，李洋参与竞标，双方的招标合同成立，合同相对方应按合同约定履行义务承担责任。齐齐哈尔站作为招标人，应按合同约定与中标人签订租赁合同，但该合同不能侵害他人利益，亦不能违反法律规定。本案中，齐齐哈尔站与崔桂亭在协议中明确约定崔桂亭在同等条件下享有优先承租权，故该协议对双方均具有约束力，崔桂亭依据该约定应当享有优先承租权。虽李洋及齐齐哈尔站以崔桂亭参加竞价视为对优先承租权利予以放弃为由进行抗辩，但因民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定的情形下才能发生法律效力，不宜在无明确约定或者法律规定情况下，推定当事人对权利予以放弃。故崔桂亭未有放弃优先承租权意思表示及书面承诺的情形下，不应以其参加竞标即推定其放弃优先承租权。由于崔桂亭在同等条件下享有优先承租权，故本院对李洋要求齐齐哈尔站履行中标协议的诉讼请求不予支持。依据合同法和招标法规定，齐齐哈尔站发布招标公告属于要约邀请，李洋参与竞标并按招标要求投标属于要约，齐齐哈尔站向李洋发放中标通知书属于承诺。因齐齐哈尔站未向李洋发放中标通知书，故李洋、齐齐哈尔站双方未达成租赁合意，双方的租赁合同未成立，租赁关系未生效。并且崔桂亭享有优先承租权，故李洋无权要求崔桂亭履行义务，本院对李洋要求崔桂亭迁出的诉讼请求不予支持。李洋主张齐齐哈尔站赔偿其损失10,000.00元，但其提供的证据李洋身份证复印件，非正式发票或凭证，无法证实李洋的实际损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，李洋未能提供有效证据证实其损失，故本院对李洋要求齐齐哈尔站赔偿损失的诉讼请求不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百一十条之规定，判决：驳回原告李洋的诉讼请求；本案诉讼费25.00元，由李洋负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，2017年12月21日，齐齐哈尔站在网上发布《第一侯车室招租公告》，对崔桂亭原承租的2017年12月31日到期的商铺公开招租，并规定采用网上竞价，竞价时间为2017年12月27日9时30分至10时30分，在该时间内出价最高者中标，竞标结果公示时间为2017年12月28日至2017年12月30日。李洋和崔桂亭均参与竞价，李洋以年租金93,300.00元的价格中标。如果李洋符合中标要求，齐齐哈尔站应向李洋发放中标通知书。由于2017年12月30日李洋只是完成了竞标程序中的承租资格，但双方是否承租未达成合意，由于李洋未按照招标合同缴纳承包费，齐齐哈尔站亦未与李洋签订商铺租赁合同，因此李洋要求履行商铺租赁合同、立即交付商铺、赔偿损失1万元及租期顺延一年的请求，没有事实和法律依据，本院无法支持。关于李洋是否有权要求崔桂亭立即迁出该商铺的问题，因崔桂亭是与齐齐哈尔站签订商铺租赁合同，商铺合同到期后，是否继续出租给崔桂亭，决定权在齐齐哈尔站，李洋不具备权利主体资格，其无权要求崔桂亭迁出，故李洋的该项请求理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，李洋的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由李洋负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 戚丽英审判员 杨志欣二〇一九年六月十二日书记员 栾晓彤