安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初3315号 原告：刘德立，男，1972年1月20日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告：韩艳梅，女，1969年12月1日出生，汉族，住安徽省阜南县。 二原告共同委托诉讼代理人：张朝明，阜南县鹿城镇法律服务所法律服务工作者。 被告：安徽鑫马置业有限公司，统一社会信用代码913412255770606574（1-1），住所地：安徽省阜南县鹿城镇地城北路。 法定代表人：马超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冷振初，该公司员工。 委托诉讼代理人：庞金超，该公司员工。 原告刘德立、韩艳梅与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘德立、韩艳梅的委托诉讼代理人张朝明，被告安徽鑫马置业有限公司委托诉讼代理人冷振初、庞金超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘德立、韩艳梅向本院提出诉讼请求:1、判决被告向原告支付逾期交房违约金9828元（从2017年1月1日至2017年3月18日止），支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币28350元（从2017年6月19日起计算至2018年1月30日），合计38178元；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由:2016年9月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定原告购买被告开发建设的位于阜南县。按照合同第二十条第1、2项的约定，因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。合同签订后，原告根据合同约定支付房屋首付款197000元，并每月按时偿还银行按揭贷款，2017年3月18日被告向原告交付商品房，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告违约致使原告逾期取得房屋所有权证书的行为违反双方签订的《商品房买卖合同预售》第20条的约定。因此，被告应依约向原告支付违约逾期办理房屋所有权证书的违约金，原告基于《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定以及《商品房买卖合同》的约定，特诉至贵院请求维护原告的合法权益。 被告安徽鑫马置业有限公司辩称，就被答辩人刘德立、韩艳梅(原告)诉讼商品房买卖合同纠纷一案，提出答辩如下:原告主张逾期交房违约金事实不清、证据不足，答辩人在履行按期交房义务中无过错，不承担逾期交房违约责任。2016年9月4日，被答辩人与我公司签订商品房买卖合同，我公司将开发的位于阜南县北侧的金马中央公馆******房屋出售给被答辩人，该房屋面积130.93平方米，总房款627000元。合同约定在2016年12月31日前交房。本案中，原告是向银行抵押办理按揭贷款支付购房款，根据涉案合同附件十二条：补充协议特别约定二约定：“若交房前买受人未付清购房款的，除买受人应当承担相应的违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的买卖合同备案、房屋交付及产权登记日期合同约定2016年12月31日交房，原告银行按揭贷款是2017年1月4日达到出卖人账户被告推迟向原告交房不违背合同约定本案何来逾期交房之说？因此，我公司没有违背合同约定交房时间不承担逾期交房违约责任。二、被答辩人要求支付逾期办理房屋产权证违约金28350元于法无据，我公司不承担违约责任。(一)涉案房屋的物权已于2017年1月4日办理在被答辩人名下。根据《物权法第十四条、第十六条之规定，不动产登记机关管理的不动产登记簿是物权设立的依据，而根据银行和不动产登记中心的抵押登记信息显示，案涉房屋的不动产物权已经于2017年1月4日登记在被答辩人名下并抵押在银行办理该房屋按揭贷款430000元，案涉房屋的物权已经是被答辩人所有，我公司已经尽到了所有义务，不存在因出卖人原因导致被答辩人未取得不动产权登记证。(二)原告银行按揭贷款没有在交房前打入我公司账户，被告可以推迟涉案房屋交付和不动产权证登记不违背合同约定。本案中，案涉合同附件十二条：补充协议特别约定二约定：“若交房前买受人未付清购房款的，除买受人应当承担相应的违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的买卖合同备案、房屋交付及产权登记日期”。案涉合同附件十二条：补充协议特别约定六载明：“无论如何，买受人确认，只有当买受人应支付的合同项下所有房款到达出卖人账户后，出卖人才有义务与买受人共同办理房屋交接手续”。原告在银行办理涉案房屋按揭贷款没有在交房前打入被告账户直到2017年1月4日其银行按揭贷款才打入我公司账户，据此，被告推迟房屋交付和不动产权证登记不违背合同约定。事实证明，涉案房屋不动产权证没有按照合同约定交房90日内办出，是原告银行贷款迟迟没有到达出卖人账户所致，不符合合同二十条二约定的“出卖人原因”的情形，答辩人不应承担逾期办证违约责任。(三)我公司已经尽到通知办证和协助办证的义务。2017年11月21日取得综合验收备案符合办证后，我公司及时电话通知原告提供办理房屋不动产权登记所需个人相关资料(139××××0977)，原告电话答复“年前回来”。我公司根据涉案合同附件十一补充协议5约定，“买受人同意出卖人采取报纸公告或在本合同房地产所在地楼单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日，因买受人原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。又于2017年12月4号在该小区多处显著位置和涉案房屋11#楼梯入口处张贴《不动产权证办理通知》，原告仍未按通知要求前往力理不动产权证。由于原告不积极、不及时提供个人办证资料，不履行合同约定办证义务，导致房屋不动产权证逾期办理，以达到主张逾期办理不动产权证违约金的目的，其行为违背《合同法》第一百一十九条(减损原则)：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案综上所述，在交房违约金的问题上，答辩人按照合同约定，推迟向原告交房不构成违约，不应承担逾期交房违约责任；在逾期办证违约金的问题上，答辩人始终都在积极履行合同约定的义务，由于被答辩人银行按揭贷款没有在交房前全额到达出卖人账户和其在外地不积极、不主动，不及时提供个人办证资料，故意拖延办证时间，才导致房屋不动产权证没有按期办出，不存在因为答辩人的原因未取得不动产证的情形，我公司亦不承担违约责任。请求法院依法驳回被答辩人诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年9月4日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201609040006。该合同约定：原告购买被告开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区11号楼907幢5层501号房屋一套，建筑面积为130.93平方米，该商品房单价为每平方米4788.82元，购房总价627000元。 合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……4、经综合查验合格。 合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。 合同第二十条关于房屋登记约定:（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、双方协商解决。 合同附件十一条补充协议特别约定：……3、以按揭贷款（包括商业贷款和公积金贷款）方式支付房款的，买受人应按规定承担办理按揭贷款所需要承担的费用，包括：保险费、公证费、抵押登记费等费用；一次性付款的买受人办理房屋产权证由买受人自行办理，也可委托出卖人办理，委托手续由买受人办理，办理产权证费用由买受人承担；按揭贷款的买受人办理房屋产权证须由出卖人统一办理，办理产权证费用由买受人承担……5、买受人同意出卖人采用报纸公告或者本合同房地产所在地一楼单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日。因买受人原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。 合同附件十二条补充协议特别约定：“……2、商品房合同订立后，对于选择按揭付款的买受人，无论何种原因，买受人至迟应于商品房买卖合同订立之日起60日内，办妥银行按揭手续并获得银行贷款。六、无论如何，买受人确认，只有当买受人应支付的合同项下所有房款到达出卖人账户后，出卖人才有义务与买受人共同办理房屋交接手续”。 原告已按合同约定支付购房首付款197000元，其余430000元向中国农业银行申请贷款支付，2017年1月4日，贷款汇入被告账户。 原告于2017年3月18日接收涉案房屋，于2018年1月30日取得不动产登记证书。 另查明:2016年5月26日，涉案房屋所在11#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》；2017年11月21日，涉案房屋经综合查验合格，被告取得11#楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2017年12月4日被告在原告房屋所在单元张贴公告要求业主携带办证材料到金马中央公馆售楼部办理房屋产权证书事宜。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 按双方合同附件第十二条补充协议特别约定，买受人应支付的所有房款到达出卖人账户后，出卖人才有义务与买受人共同办理房屋交接手续。双方在签订合同之日就已经对交房时间作出约定，该交房时间是被告在对整体工程工期综合考量的情况下确定，被告应当在2016年12月31日前使涉案房屋具备相应的交付条件，原告在2016年12月31日未能支付余款，被告可相应推迟交房时间至收到全部房价款之日，2017年1月4日被告收到余款，民事活动应当遵循公平原则，被告应当向原告交付房屋。原告实际于2017年3月18日接收房屋，参照合同第十二条约定，被告应当以总房价款627000元为本金，按照按每日万分之二，支付原告2017年1月5日至2017年3月18日期间的逾期交房违约金，共73天，计款9154.20元（627000元×0.02%×73天）。被告要求原告应承担逾期付款的违约责任，未提出反诉，本院不予支持。 涉案房屋在2017年11月21日才取得竣工验收备案表，在未综合验收前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告的原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任。 原告于2017年3月18日实际接收房屋，于2018年1月30取得不动产登记证书，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日即2017年6月16日起算，被告在取得综合验收后于2017年12月4日以张贴公告形式通知原告办理房产证，根据双方合同附件十一条补充协议特别约定被告已尽到通知义务，自2017年12月4日起15日期满即视为已向原告送达办证事宜，被告的违约办理房屋产权证期间为2017年6月17日至2017年12月19日，原告诉求从2017年6月19日起算，予以准许，对原告请求超出上述违约期间的部分本院不予支持。本案中，原、被告双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告安徽鑫马置业有限公司支付原告刘德立、韩艳梅逾期交付房屋违约金9154.20元； 二、被告安徽鑫马置业有限公司以总房款627000元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告刘德立、韩艳梅自2017年6月19日至2017年12月19日的逾期办理房屋产权登记违约金。 以上一、二项于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计377元（原告预交），由被告安徽鑫马置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  魏田田 二〇一九年六月二十三日 书记员  许汝秀