河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初1479号原告：杨万芳，女，汉族，1990年1月5日生，住河南省驻马店市驿城区，现住漯河市郾城区。委托代理人：王明培，男，汉族，1990年6月16日生，住河南省驻马店市驿城区。被告：河南开心置业有限公司，住所地漯河市源汇区汉江路未来公寓****。法定代表人：周伟平，总经理。委托代理人：王刚毅，河南强人律师事务所律师。原告杨万芳与被告河南开心置业有限公司（以下简称开心置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月7日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告杨万芳的委托代理人王明培，被告开心置业公司的委托代理人王刚毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨万芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金18000元（至2018年10月1日，全部违约金记至实际交房之日止）；2、为房屋加装新风系统或按同等价格予以赔偿；3、为小区安装集中供暖管道设备；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年8月19日与被告开心置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于漯河市源汇区长江路的长江国际楼盘1#楼703号房，房屋总价款361381元，被告应在2017年5月25日前交付所购房屋；合同签订后原告依约履行了付款义务，被告逾期交房，根据合同约定被告应当承担延期交房期间的违约金，但《商品房买卖合同》中约定的违约金支付标准为已付房款的万分之零点一，该标准明显过低；在被告逾期交房期间原告一直租房居住，原告依法要求被告按照逾期交房期间的租房损失支付违约金。被告开心置业公司辩称：原告诉请没有事实依据和法律依据，房屋现已交付，交付日期顺延并非归责于被告，按照合同约定，被告不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证：1、原、被告均提供了《商品房买卖合同》。原告杨万芳认为合同约定被告应在2017年5月25日前交付房屋，但至今未交付，合同约定的逾期交房违约金过低，不能弥补原告的损失。被告开心置业公司认为合同约定因政府政策及天气等原因导致顺延交房，出卖人不承担责任。2、原告杨万芳提供购房发票、契税缴纳凭证，用以证明原告已经按约定向被告支付了全部购房款，但房屋交付时不符合交付条件。被告开心置业公司对证据真实性没有异议，但认为涉案房屋已经交付。本院经审核后对以下无争议事实予以认定：2016年8月19日，原告杨万芳与被告开心置业公司签订《商品房买卖合同》，约定杨万芳购买开心置业公司开发的位于漯河市××区××与××路交叉口西南角的长江国际楼盘1#楼7层703号住宅房屋一套，预测建筑面积94.38平方米，单价3829元，房屋总价款361381元；房屋交付条件为商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件，商品房已取得房屋测绘报告，出卖人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；房屋相关设施设备交付条件为出卖人负责办理供水、排水、供电开通手续，约定期限内基础设施未达到交付条件，出卖人承担逾期交付责任，非因出卖人自身原因导致基础设施在商品房交付时不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任，出卖人有义务协调有关单位解决问题，直到达到使用条件；出卖人应当在2017年5月25日前向买受人交付商品房，如遇法律法规、政策调整导致交付延迟，遇到连阴天、大学、冰雹等严重恶劣天气影响工期，或其他出卖人不能预防控制的因素导致逾期交付的，出卖人不承担逾期交付责任，出卖人逾期交付超过逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人自本同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止按时向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。原告杨万芳已经按照合同约定全额交付购房款。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告开心置业公司提供入住手续进程确认书、房屋装饰装修管理服务协议，用以证明2018年5月26日原告已经验房、接收房屋，并向物业公司申请装修。原告杨万芳对证据真实性没有异议，但认为房屋没有达到合同约定的交付条件。经询问，原告称房屋钥匙已经领取，在入住手续进程确认书签字时，已领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本院经审核后认定，被告开心置业公司尽管没有提供相应的合同约定交付条件的证据，但被告在领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》后，在入住手续进程确认书上签字并领取房屋钥匙，申请房屋装修，视为被告已经履行了交付义务。2、开心置业公司提供有漯河市大气污染防治办公室证明一份；河南省育兴建设工程管理有限公司证明一份；政府环境治理文件57份及监理日志；停工明细表一份。证明因政府政策原因造成工期顺延290天和极端天气原因造成工期顺延186天。赵阳经质证认为，对两份证明有异议，该两份证明未书写明确的出具时间且无单位负责人签字，不符合法律规定的证据形式。57份治理文件并未全部影响被告施工，监理日志不属于政府文件，也不属于合同约定的逾期情形。停工明细无具体出具人，且因天气原因确定停工天数不客观。河南省育兴建设工程管理有限公司出具的证明，大部分天数是阵雨转小雨，小雨不符合施工方停止施工的条件。原告杨万芳对该组证据均有异议，认为不能证明其证明目的。本院经审核后认定：开心置业公司提供的证据不符合双方签订的《商品房买卖合同》中约定的连阴天、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的情形，开心置业公司要求因极端天气原因造成工期顺延186天，本院不予认定。开心置业公司要求对政府政策等原因导致的停工天数不承担逾期责任，本院认定如下，经本院审核开心置业交的文件，(1)漯政办明电（2016）27号(2016年8月25日至9月6日，13天）；（2）漯环委办[2016]6号（2016年10月19日至23日，5天）；（3）漯环委办[2016]10号（2016年11月2日至10日，9天）；（4）漯环委[2016]24号（2016年11月15日至19日）；（5）漯扬治办[2016]51号(2016年11月18日至24日），（4）、（5）共10天；（6）漯环委办[2016]26号（2016年12月1日至4日，4天）；（7）漯环委办[2016]28号（2016年12月9日至12日，4天）；（8）漯环委办[2016]31号（2016年12月19日至21日）；（9）豫建明电[2016]59号（2016年12月21日至31日）；（10）豫气攻坚办[2016]153号（2016年12月29日至2017年1月5日），（8）、（9）、（10）共18天；（11）漯环委办[2017]2号(2017年1月10日至2月8日,30天)；（12）漯环委办[2017]19号（2017年3月31日至4月2日，3天）；（13）漯环委办[2017]20号（2017年4月5日至7日，3天）；（14）漯环委办[2017]31号（2017年10月16日至18日，3天）；（15）漯环委办[2017]40号（2017年10月26至30日，5天）；（16）漯环攻坚办[2017]133号（冲刺60天，60天）；（17）漯环委办[2018]4号、豫环攻坚办[2018]9号（2018年1月12日至23日，12天）；（18）漯环委办[2018]14号（2018年3月9日至16日，7天）；（19）漯环委办[2018]20号（2018年3月23日至29日，7天）。上述文件符合合同中的因政策调整导致交付延迟的约定，开心置业公司要求对该193天期间不承担逾期责任的主张，本院予以支持，其他未提供证据证明的停工天数本院不予认定。3、原告杨万芳《房屋租赁合同》，用以证明被告逾期交房期间，原告租房居住并承担每月租金750元，合同约定违约金计算标准根本不足以弥补原告的损失。被告开心置业公司对该证据的真实性有异议，认为租金支付应当提供相关支付凭证予以佐证，否则不足以证实原告存在损失。经询问，原告杨万芳认为合同约定的违约金过低，应当以违约造成的损失确定违约金数额，逾期交房的，应按照房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本院经审核后认定：原告认为合同约定逾期交房违约金过低，要求增加违约金数额；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定逾期交房违约金数额或损失赔偿额计算方法的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，故逾期交房给买受人造成的损失应当以同地段同类房屋租金为标准予以确定。4、原告杨万芳诉请的为房屋加装新风系统或按同等价格予以赔偿和为小区安装集中供暖管道设备的请求，证据不足，本院不与支持。本院认为，原告杨万芳与被告开心置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。杨万芳已经按照合同约定支付了购房款，开心置业公司逾期履行交房义务，应当承担支付违约金的违约责任。案涉合同约定的逾期交房违约金为按已支付房款的日万分之零点一计算，明显偏低。经本院向价格评估机构咨询，逾期交房违约金以同地段同类房屋三居室按每月1000元的租金标准计算为宜。关于逾期交房违约金的起算点问题。合同约定的交房日期为2017年5月25日前，开心置业公司主张应扣减因天气、政策性原因造成的工期顺延，经查，案涉工程项目施工期间，因治理大气污染等原因停工193天，交房日期应向后顺延，开心置业公司抗辩有理，予以采信。本院据此确定逾期交房违约金的起算时间为2017年12月4日。综上所述，原告杨万芳的诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金18000元（至2018年10月1日，全部违约金记至实际交房之日止）；2、为房屋加装新风系统或按同等价格予以赔偿；3、为小区安装集中供暖管道设备；4、本案诉讼费用由被告承担。本院对第二项、第五项予以部分支持，对第一项、第三、四项不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告河南开心置业有限公司向原告杨万芳支付9个月零27天的逾期交房违约金9891元（2017年12月4日至2018年10月1日）；二、驳回原告杨万芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由原告杨万芳负担25元（已交纳），由被告河南开心置业有限公司负担100元（限本判决书生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审判员 韩 闯二〇一九年六月二十六日书记员 史梦筱