河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初10361号原告郑州祝福房地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区冬青街**加速器产业园**，统一社会信用代码：91410100668851737W。法定代表人张志勇，董事长。委托代理人朱攀峰、卞佳，河南麟格律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告崔静，女，1981年1月15日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。委托代理人王艳慧，河南豫和律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告郑州祝福房地产开发有限公司（以下简称“祝福公司”）与被告崔静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祝福公司的委托代理人朱攀峰、卞佳及被告崔静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝福公司诉称，2016年5月20日，被告向原告订购原告开发的祝福红城M52的地块2号楼2单元34层269号房屋一套，同日交付定金10000元整。后被告以顶楼太高怕热、家人不同意为由要求调换房屋。2016年6月3日，原、被告双方签订了《祝福红城商品房订购协议》，约定被告认购原告开发的M52的地块15号楼1单元20层77号房屋一套，建筑面积约117.48平方米，房屋单价8733元每平米，房屋总价款为1025953元整，协议同时约定被告向原告交付定金10000元，并在本协议签订后三日内与原告签订《商品房买卖合同》，若被告未按照本协议约定的时间与原告签订《商品房买卖合同》或者因被告原因导致无法签订合同的，则被告同意将已支付的定金无条件归原告，且原告有权解除本协议。协议签订后，被告又支付购房款300000元，随后被告以等待办理住房公积金贷款为由不予签订《商品房买卖合同》，经原告多次催告，被告一直不予签订该合同。原告认为，被告的行为已经构成严重违约，且给原告造成较大的经济损失。为维护原告的合法权益，根据原、被告双方签订的《祝福红城商品房订购协议》以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及有关规定，特提起诉讼，请求法院依法判令：一、确认解除原、被告双方签订的《祝福红城商品房定购协议》；二、确认原告有权没收被告交付的10000元定金；三、本案诉讼费用由被告承担。被告崔静辩称，第一、原告称我方以公积金贷款为由不签订《商品房买卖合同》与事实不符，签订订购协议时双方同意以公积金贷款，晚半年签订《商品房买卖合同》，后原告称不能公积金贷款，被告同意商业贷款，无违约行为。第二、原告诉称多次催促被告签订合同，但被告并未收到任何形式的通知，被告曾多次催促原告签订正式合同，均被告知其证件被质押，无法签订《商品房买卖合同》，至2017年4月通知我方签订合同，经协商5月8日去签订合同，流程即将进行完毕时，被告知需另外支付9万元，否则不予签订，经被告多次与其协商无果，求助电视台帮忙协商和解，原告称按照每平方9600元的单价可以签订合同，该价格高于定购协议的价格，被告不同意，协调无果。原告祝福公司为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一、《祝福红城商品房订购协议》一份，证明2016年5月20日，原、被告签订了《祝福红城商品房订购协议》，约定被告订购原告开发的M52地块2号楼2单元34层269号房屋一套，签订协议时被告自愿向原告支付定金10000元；证据二、《收据》一份，证明2016年5月20日，被告向原告交付定金10000元；证据三、《祝福红城换房申请单》一份，证明2016年6月3日，被告因个人原因，提出换房申请，换购了原告开发的M52地块15号楼1单元20层77号房屋一套；证据四、《祝福红城商品房订购协议》一份，证明2016年6月3日，原、被告签订了《祝福红城商品房订购协议》，约定被告订购原告开发的M52地块15号楼1单元20层77号房屋一套，签订协议时被告自愿向原告支付定金10000元，本协议签订后三日内，被告须持协议和相关资料到祝福红城营销中心与原告签订《商品房买卖合同》，若被告未按照协议约定签订合同或因被告原因导致无法签订该合同或被告单方放弃购买，则被告同意将已支付的定金无条件归原告所有，且原告有权单方解除本协议并将被告认购的上述房屋无条件收回另行销售，而被告未按约与原告签订《商品房买卖合同》，构成违约，原告依据协议第五条约定已经解除协议，被告应承担违约责任。被告崔静对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一、二、三无异议。对证据四的真实性无异议，被告未在约定时间签订《商品房买卖合同》是经过原告同意的，不存在违约情形。被告崔静为支持其辩论意见，向法庭提交微信聊天记录12张、光盘1张（视频、录音）、换房申请单及四期祝福红城合同审核单各一份、收据及POS机刷卡凭证各五张，证明被告未在订购协议约定的时间签订合同是经原告同意的，后原告通知被告于2017年5月8日就购买涉案房屋签订《商品房买卖合同》，被告支付300000元购房款及按揭贷款手续费945元等费用履行签订合同的前期义务，后合同签订过程中，因原告要求被告在合同约定之外另行支付90000元，导致合同没有签订成功，被告不存在违约情形。原告祝福公司对被告崔静提交的证据发表如下质证意见：对微信聊天记录的真实性有异议，聊天双方身份无法核实，证据形式不合法，如果是证人应当出庭作证，如聊天记录属实，该聊天时间均不再订购协议签订后三日内，不能证明其证明目的，反而证明被告未在约定时间为签订《商品房买卖合同》，构成违约；对录音及视频的真实性、合法性及关联性均有异议；对换房申请单的真实性需庭后核实，即使属实也不能证明其证明目的；四期祝福红城合同审核单的真实性需庭后核实，如果属实，被告应当补交房款300758元，证明双方另外协商，但双方并未协商一致，不能证明其证明目的，同时能够证明原、被告双方的定购协议早已解除；对10000元的定金收据予以认可，根据双方约定被告未在约定时间签订正式合同，原告有权没收该定金；对于300000元的收据的真实性需庭后核实；其他三份收据并非原告公司出具，与我公司无关，不能证明被告的证明目的。综上被告提交的证据证明被告未在定购协议约定的时间内签订商品房买卖合同，被告违约事实清楚，原告按照协议第五条约定解除协议并没收定金。经审查，本院认为，原告提交的证据一、二、三均真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信，证据四真实、合法、与本案具有关联性，但不能证明其证明目的，故对其证明目的，本院不予采信。被告提交的微信聊天记录相对方身份无法核实，本院不予采信；被告提交的视频不能证明其证明目的，本院不予采信；被告提交的换房申请单原告提交的《祝福红城换房申请单》相互印证，本院予以采信；被告提交的手机及POS机刷卡凭证真实、合法，本院予以采信。经审理查明：2016年5月20日，原、被告签订编号为ZFHC20160838《祝福红城商品房订购协议》一份，被告作为买受人订购原告开发的M52地块2号楼2单元34层269号房屋一套，建筑面积为122.81平方米，房屋总价为963936元，单价为每平方米7849元，定金10000元，同日，被告向原告支付10000元定金，原告向被告出具《收据》并加盖公司财务专用章。2016年6月3日，被告以顶楼太热家人不同意为由向原告提交换房申请，申请将原房源位置M52地块2号楼2单元34层269号调换为M52地块15号楼1单元20层77号；同日，双方于另行签订编号为ZFHC20160943《祝福红城商品房订购协议》，约定被告认购房屋为M52地块15号楼1单元20层77号，建筑面积117.48平方米，房屋总价为1025953元，单价为每平方米8733元，协议签订后三日内，被告须持本协议和相关资料到祝福红城营销中心与原告签订《商品房买卖合同》，在签订《商品房买卖合同》后，上述定金转为部分购房款，若被告未按照协议约定与原告签订合同或因被告原因导致合同无法签订或被告单方放弃购买的，则被告同意将已支付的定金无条件归原告所有，且原告有权单方解除本协议并将被告认购的上述房屋无条件收回另行销售，协议签订后，被告向原告支付300000元购房款，原告向被告出具《收据》并加盖公司财务专用章；协议签订后至原告起诉之日，双方未签订《商品房买卖合同》。本院受理该案后，经调解未果。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张被告未按约定签订合同，要求解除《祝福红城商品房订购协议》，但被告于2016年5月20日和2015年6月3日分别与原告签订订购协议，并支付10000元定金及300000元购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。双方签订的订购协议中已包含房屋价款、坐落位置等主要内容，且原告已收取部分房屋价款，房屋买卖合同已实际成立，原、被告之间形成商品房买卖合同关系，原告以被告拒不签订买卖合同为由主张解除合同并不妥当，另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行…”，本案原告称被告经多次催告后仍不履行合同义务，但其并未举证证明其对被告进行多次催告，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求确认其有权没收被告交付的10000元定金的诉讼请求，因双方已实际成立房屋买卖合同，原告该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郑州祝福房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告郑州祝福房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇一九年六月二十八日书记员 李新科