河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初2201号原告（执行案外人）：王彦，女，汉族，1976年2月25日出生，户籍住所地:南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：赵玉东，男，汉族，1976年11月2日出生，户籍住所地:南阳市卧龙区。系原告王彦丈夫，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:李嘉鑫，河南衡祥律师事务所律师,执业证号为14113201410445166,代理权限为一般代理。被告（申请执行人）：丰娟，女，汉族，1975年2月28日出生，现住所地:南阳市。委托诉讼代理人：王路，河南定信律师事务所律师，执业证号为14113201710253769，代理权限为特别授权。第三人（被执行人）：河南万家园房地产开发集团有限公司,住所地：南阳市滨河西路,统一社会信用代码91411300719157105Q。(缺席)法定代表人：邢清鑫，任公司执行董事。原告王彦与被告丰娟、第三人河南万家园房地产开发集团有限公司（以下简称万家园房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，原告王彦于2018年3月28日诉至本院，本院同日审查立案。2018年9月25日，本院公开开庭进行审理。2018年10月8日，本院作出（2018）豫1303民初2165号民事判决书，判决驳回原告王彦的诉讼请求。原告王彦不服判决提出上诉，南阳市中级人民法院二审作出（2018）豫13民终7001号民事裁定书，裁定撤销一审判决、发回重审。2019年5月27日，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行重审。原告王彦及其委托诉讼代理人赵玉东、李嘉鑫,被告丰娟的委托诉讼代理人王路均到庭参加诉讼。第三人万家园房产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王彦向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行第三人河南万家园房地产开发集团有限公司开发建设的万家园·豪布斯卡区间路1号楼1层101号商铺;2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年8月18日，原告与万家园公司订立协议,购买万家园公司开发建设的万家园·豪布斯卡区间路1号楼1层101号商铺,约定该商铺房价款400770元。原告当日支付购房定金50000元,其余购房款原告已于2013年10月8日前分期支付给了万家园公司。2013年10月14日,万家园公司也已将前述商铺交付给原告，且自此时起至今,原告一直管控该商铺对外出租。被告丰娟与万家园公司民间借贷纠纷案件,经南阳市卧龙区人民法院主持调解,被告与万家园公司达成和解,法院作出(2015)宛龙卧民初字第350号民事调解书。诉讼中,被告申请执行法院查封了万家园公司已出售给原告的前述商铺。该调解书生效后,执行法院执行该商铺。原告得知后,立即依法提起执行异议。近日,原告收到执行法院驳回原告异议的执行裁定。原告认为,原告购买该所涉商铺时向万家园公司支付了市场对价,并未减损万家园公司的财产。而且原告购买该商铺的时间远在被告申请法院查封该商铺的时间之前。该商铺也早已交付且直由原告占用。未办理产权登记系万家园购房方面的原因。根据有关法律规定,执行法院不应当执行已归原告所有的前述所涉商铺。执行法院因万家园公司债务查封已属于原告的财产明显有违公平正义,执行法院所作驳回原告执行异议的裁定明显不当。为此,原告特提起本案诉讼,请求人民法院客观洞察事实,依法公平裁判,判如所请。被告丰娟辩称，王彦不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条的规定，不能排除执行。在原审中，被告丰娟辩称，1、涉案房屋登记在万家园名下，故应适用执行异议与复议司法解释第29条之规定，但王彦购买的房屋系商铺，未用于居住。不满足第29条所规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，不能排除对涉案房屋的执行。2、本案即便适用执行异议与复议司法解释第28条的规定，王彦的主张也缺乏法律依据。首先，上次庭审时王彦提供的商铺买卖协议系复印件且未经公正，真实性不确定，不能证明协议签订在查封之前。其次，王彦仅提供了租赁合同，未能提供任何付款凭证证明租赁的真实存在，仅凭租赁合同并不能证明王彦在查封前已占有了涉案房屋。其三，王彦提供的给付房款的银行明细不显示对方的账户，并不能证明其将房款支付给万家园公司用于购买涉案房屋。其四，丰娟之所以查封案涉房屋，系因为万家园的其他房屋已出售并办理了过户登记，故王彦不满足非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。综上，王彦意图阻却人民法院的执行行为，但其主张缺乏事实根据，更没有法律依据，其所谓的权利不足以阻却人民法院的执行行为，故请求贵院依法驳回王彦的诉讼请求。第三人万家园房产公司经本院依法传唤无正当理由未参加诉讼，亦未提交答辩意见。结合当事人的陈述、举证、质证及辩论意见，本院确认本案事实如下：2012年8月18日，王彦与第三人万家园房产公司签订一份《豪布斯卡认购协议书》，认购万家园房产公司开发的项目名称为豪布斯卡的区间路1#楼1层101号商铺，优惠后房价为400770元。约定分期付款，并注明已收取55000元整。2013年10月14日，经第三人万家园房产公司与原告王彦协商，“因消防问题交房晚，给予物业优惠”，在《豪布斯卡交房通知单》中将涉案房产的房款总价变为387770元，同时标注办证费21327元。2012年7月11日，原告王彦在万家园售房部用用户名为南阳市卧龙区珍玉龙玉器厂的POS机刷卡15000元，预订三间商铺，后因实际购买商铺一间，故第三人万家园房产公司退还原告王彦方10000元，剩余的5000元由第三人万家园房产公司于2012年8月18日出具加盖公司财务专用章的《收款收据》一份，注明为收到涉案房产房款5000元。2012年8月18日，原告王彦在万家园售房部用用户名为南阳市卧龙区珍玉龙玉器厂的POS机刷卡40000元，用用户名为河南万家园房地产开发集团有限公司的POS机刷卡10000元，然后由第三人万家园房产公司出具加盖公司财务专用章的《收款收据》一份，注明收到王彦涉案房款50000元。2013年1月26日、2013年5月19日、2013年10月8日，原告王彦在万家园售房部用用户名为南阳市卧龙区珍玉龙玉器厂的POS机刷卡三次，然后由第三人万家园房产公司出具加盖公司财务专用章的《收款收据》三份，注明收到王彦涉案房款共计332770元（80000元+132770元+120000元）。以上五张《收款收据》显示，原告王彦已经全部交清涉案房产房款387770元。2013年10月8日，原告王彦还交纳了涉案房产的办证费21327元和物业维修资金1428.8元，分别由第三人万家园房产公司出具加盖公司财务专用章的《收据》和由南阳市物业维修资金管理中心出具加盖财务专用章的《南阳市物业维修资金交存凭证》。之后，王彦着手商铺出租事宜，并于2013年11月1日与廖明永签订《房屋租赁合同》，商定租期为2013年11月1日至2016年10月31日，廖明永注册开设的“南阳市卧龙区聚鑫烟酒商行”的经营场所即为涉案房产的地址，但该商行于2014年3月18日被核准“注销”。后，原告王彦与吕玉贵于2014年10月18日签订《房屋租赁合同》，商定租期为2014年11月1日至2015年10月31日，由吕玉贵为负责人的“南阳市卧龙区聚鑫烟酒商行”班里的《烟草专卖零售许可证》中登记的经营场所即为涉案房产的地址。原告王彦提交的银行流水显示，至2017年5月至2018年12月，吕玉贵通过转账的方式向其支付涉案房产的租金，原告王彦解释称，吕玉贵的租金有现金交纳的，也有转账的。2018年11月20日，第三人万家园房产公司出具《情况说明》一份，内容为“王彦(身份证号:)于2012年8月18日认购河南万家园房地产开发集团有限公司开发的豪布斯卡区间路1号楼一层101房屋，该房屋款项共计40070元，实付387770元(因消防及交房问题优惠13000元)，所有房款已于2013年10月8日全部付清。根据购房合同约定，该房屋已于2013年10月14日交付王彦所有并使用。王彦在我公司售房部刷POS机缴费，其中显示“南阳市卧龙区珍玉龙玉器厂”是我公司因业务繁忙暂时借用他人的POS机，上述涉及王彦的POBS机刷卡款项均是我公司实际收取。另，豪布斯卡区间路1号楼一层101号房屋因小区整体超建，暂时不能办理房产证，公司正在积极处理中。特此证明”。被告丰娟因万家园房产公司欠其1150000元借款不还，将万家园房产公司诉至本院。2015年10月21日，本院依据丰娟的财产保全申请作出（2015）宛龙卧民初字第350号民事裁定书，并依据裁定查封了万家园公司名下的预售证号为2013056号的豪布斯卡1楼101、102、103、104、105室房产。之后，丰娟与万家园房产公司达成还款协议，本院作出（2015）宛龙卧民初字第350号民事调解书。案件进入执行程序后，丰娟申请对查封的房产进行执行，王彦以101室归其所有为由提出执行异议。本院审查后作出（2018）豫1303执异16号执行裁定书，裁定：驳回异议人王彦的异议请求。王彦依法提起本案诉讼。另查明，案涉商铺至今登记在万家园房产公司名下，预售证号为2013056。印证上述事实的证据有：庭审笔录、《豪布斯卡认购协议书》、《豪布斯卡交房通知单》、《收款收据》、《南阳市物业维修资金交存凭证》、《房屋租赁合同》、银行流水、民事调解书、民事裁定书、执行裁定书等。本院认为，本案的争议焦点在于原告王彦的权利是否足以排除对被执行人万家园房产公司名下的涉案房产的执行。对此，本院评析如下：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告王彦与被告万家园房产公司的《豪布斯卡认购协议书》签署于2012年8月18日，王彦即日认购万家园房产公司开发的豪布斯卡1#楼1层101号商铺，并交纳了55000元房款。截止2013年10月8日，王彦陆续将剩余房款全部交清，总计交纳房款387770元。万家园房产公司向王彦出具了收到房款的《收款收据》。2013年10月8日，王彦还交纳了房产证办证费和物业维修资金。万家园房产公司将商铺钥匙交给王彦后，原告王彦自2013年11月1日起将商铺出租至今。2015年10月21日，丰娟因万家园房产公司欠其借款不还申请法院查封了王彦购买的上述商铺，其查封时间明显晚于王彦对案涉房产的购买、占有和使用。关于丰娟质疑的房款交纳刷卡的POS机户名为南阳市卧龙区珍玉龙玉器厂的问题，本院认为，万家园房产公司向原告王彦出具了房款收据，并将房屋交付使用，且在其出具的《情况说明》中对与王彦之间的房屋买卖关系不持异议，被告丰娟虽质疑收款有假，但未有证据印证。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”结合本案，王彦的《豪布斯卡认购协议书》、《豪布斯卡交房通知单》、房款支付凭证、房款收据、办证费收据、《南阳市物业维修资金交存凭证》、《房屋租赁合同》，形成了完整的证据链条，足以认定万家园房产公司收取王彦房款的事实客观存在。因此，被告丰娟的质疑理由，无证据支持，本院不予采信。关于案涉房产预售登记在万家园房产公司名下的问题，原告王彦不但足额交纳了房款，而且足额交纳了房产办证费用，原告王彦不配合办理房产证显然不合情理，被告丰娟也没有证据证明未办证的原因在购房人王彦，且万家园房产公司自认房产证至今未予办理的原因在自身，因此，本院认定王彦对未办理房产证没有过错。综上，王彦作为案涉房产的购买人、占有人、使用收益人，其对案涉房产的民事权益足以排除丰娟对案涉房产的强制执行。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条规定：“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第312条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”依照上述法律规定，判决如下：不得执行原告王彦购买的豪布斯卡1楼101号商铺，并解除被告丰娟申请的本院对豪布斯卡1楼101号商铺的查封。案件受理费7312元，由被告丰娟承担。本院（2018）豫1303执异16号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  孙小乐人民陪审员  余 飞人民陪审员  张俊国二〇一九年六月六日书 记 员  郭凌硕