广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10700号原告：东莞市金色物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇黄金洲高科大厦****铺。统一社会信用代码为91441900560812189K。法定代表人：黄建华，该公司经理。被告：郑淑如，女，1976年11月10日出生，汉族，住广东省东莞市，原告东莞市金色物业管理有限公司与被告郑淑如物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用小额诉讼程序于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄建华到庭。被告郑淑如经本院合法传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费3189.60元、水费119.51元、电梯大修分摊费451.61元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购买的金色家园金日阁C2402房，面积132.90平方米，按照原告与开发商于2011年3月15日签订的《物业管理委托合同》、2016年3月23日签订的《前期物业服务合同》及相关的法律法规的规定，原告由2011年4月1日至2018年3月1日止，一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务，履行了应尽的义务。被告拖欠2017年5月至2018年2月物业管理费3189.60元、2017年4月至2018年2月的水费119.51元、电梯大修分摊费451.61元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费等费用，但被告收到通知后至今未履行交费义务。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告郑淑如没有答辩，也没有提交证据及提出质证意见。本院经审理查明，被告是金色家园金日阁C2402房业主，原告是金色家园小区的前期物业服务企业。原告作为受托方、案外人东莞市虎门房地产开发有限公司作为委托方于2011年3月15日签订《物业管理委托合同》（以下简称《委托合同》），《委托合同》第十四条约定，受托方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车服务费、代收水费；第十八条约定委托管理期限为5年，自2011年4月1日至2016年3月31日。另查明，原告在（2018）粤1972民初9584号案件（以下简称9584号案件）中以金色家园金日阁C2402房业主郑淑如作为被告提起物业服务合同纠纷。郑淑如在9584号案件中提交了《东莞市虎门镇金色家园临时业主大会会议书面征求意见结果公告》（以下简称《公告》）、《东莞市虎门镇金色家园业主委员会通知函》（以下简称《通知函》）。其中《公告》显示东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会于2017年3月18日表决，结果显示“不同意由前期物业服务企业-东莞市金色物业管理有限公司继续提供物业服务，得到416张业主票权票、代表面积票权数为5660.4平方米，通过率分别为97.88%、97.59%”。《通知函》显示由金色家园首届业主委员会于2017年4月13日向东莞市金色物业管理有限公司发出，主要内容“东莞市金色物业管理有限公司：因2017年3月18日金色家园临时业主大会在依法征求业主意见后表决通过不在续聘前期物业服务企业-东莞市金色物业管理有限公司。本会作为金色家园业主大会的执行机构，现依法通知贵司：决定于2017年5月30日解除与贵司的《前期物业服务合同》；请贵司做好物业移交准备工作，在2017年5月30日前与业主委员会进行物业移交并于此期限前撤离金色家园物业管理小区；撤离前，贵司仍应做好物业服务工作”。原告在9584号案件确认收到了《通知函》，但认为业主委员会于2017年3月18日召开的临时业主大会没有遵守金色家园议事规则，政府部门人员并未参加会议。另外，2017年5月31日要求撤场的时候业主委员会也没有派人进行接管，且有两批业主对业主委员会提起诉讼，原告无法判断《通知函》合法性和有效性。原告提供的银行代扣水费电子回单显示原告在2017年6月至同年12月、2018年1月至同年3月期间均有向东莞市虎门水务投资有限公司汇款，附言显示为“水费”。原告提供的水表记录表格记载了涉案房屋2017年整年及2018年1月、2月的水表抄表情况，该表显示涉案房屋2017年3月的抄表度数为521度，2018年2月的抄表度数为558度，原告提供的上述水表记录表格上无任何人员签名。原告陈述，其主张的水费按水表度数乘以水务公司及物价局的单价3.23元/度计算，通常情况下业主如对抄表度数有异议则核对，如无异议则不核对且由原告存档。原告提供的住宅专项维修资金使用备案表、住宅专项维修资金拨付申请表及维修和更新、改造工程结算费用分担清册显示涉案房屋所在大楼进行电梯维修的资金申请、拨付情况，费用分担清册显示涉案房屋应分摊金额为451.61元，交费方式为现金筹集，该清册上载明“金色家园小区C座金日阁电梯大修项目维修和更新、改造工程已竣工验收，现按照维修和更新、改造工程结算费用进行分摊。已建立维修资金账户的，从其个人账户扣减”，该清册上业主委员会签名处有许瑞源等业委会成员签名，物业服务企业签名处有原告的盖章及法定代表人签名，时间显示为2017年4月14日。另外，郑淑如在9584号案件中还提交了《关于业委会违法终止的申明》（以下简称《申明》）。该《申明》显示由原告金色家园管理处于2017年4月24日发出，部分内容为“《前期物业服务合同》有效期至2020年3月31日止，业委会无权提前终止”。原告对该《申明》的真实性予以了确认。另查明，案外人东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会以物业服务合同纠纷对本案原告提起诉讼，本院立案号为（2017）粤1972民初5784号，该案查明案外人东莞市虎门房地产开发总公司作为甲方、本案原告作为乙方，双方于2016年3月22日签订《前期物业服务合同》，约定合同期限为2016年4月1日至2020年3月31日止，但该合同因违反《物业管理条例》第二十四条第二款的规定被认定为无效。（2017）粤1972民初5784号案件已于2018年3月15日发生法律效力。以上事实，有原告提交的不动产登记信息查询表、欠费明细表、住宅专项维修资金使用备案表、住宅专项维修资金拨付申请表、维修和更新、改造工程结算费用分担清册、广东省东莞市国家税务局通用机打发票、银行代扣水费电子回单、水表记录表格、金色家园服务用房移交清单、物业管理委托合同、关于虎门镇金色家园物业服务收费标准备案的复函、前期物业服务合同以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告经合法传唤没有到庭参加诉讼，应视为自愿放弃对原告提交的证据及当庭陈述进行质证和抗辩的权利。原告主张被告尚欠其物业管理费3189.60元，在被告未予否认的情况下，本院对原告的主张予以采信。本案争议焦点为：被告应否向原告支付物业管理费、水费和电梯维修分摊费。对于该焦点，本院分析如下：一、关于物业管理费问题。《物业管理委托合同》约定的委托管理期限截至2016年3月31日止，其后的《前期物业服务合同》已被（2017）粤1972民初5784号案件生效判决书认定为无效，故原告自2016年4月1日起对涉案小区进行管理没有合同依据，但原告作为涉案小区的物业管理人，在未有组织对涉案小区的物业管理进行交接的情况下，原告应继续对涉案小区进行物业管理，直至有相应的组织接手，原告的物业管理职责才正式解除。金色家园首届业主委员会于2017年4月13日通过《通知函》的形式告知原告涉案小区业主大会决定不再聘请其为涉案小区提供物业服务，并于2017年5月30日解除《前期物业服务合同》，要求其做好交接工作，故原告对涉案小区的物业管理工作应于2017年5月30日结束。被告应向原告交纳的2017年5月1日至2017年5月30日的物业管理费为308.67元（2.4元/月×132.90平方米÷31天×30天）。虽然原告对涉案小区业主大会的决议及涉案小区首届业主委员会的合法性质疑，但在涉案小区首届业主委员会的备案未被相关行政部门撤销前，涉案小区首届业主委员会执行涉案小区业主大会决议具有合法性，原告不能以存在质疑为由拒绝退出小区及移交物业资料。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，本院对原告请求被告支付2017年5月1日至2017年5月30日期间的物业管理费308.67元予以支持，对超出上述范围的物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。二、关于水费问题。虽然原告在2017年5月31日至2018年2月期间对涉案小区没有物业管理资格，但被告未举证证明其缴纳了涉案期间的水费，原告提交的水表记录表格虽然无被告的签名确认，但该表格上记载的水表度数非同一时间形成，每月读数能比较真实的反映每月水表度数，结合原告提供的银行代扣水费电子回单，而被告拖欠的上述水费并未被供水企业催收，本院有理由相信原告已为被告垫付上述水费，原告为被告垫付的上述水费构成无因管理，故本院对原告主张被告返还水费119.51元的请求予以支持。三、关于电梯维修分摊费。被告未举证证明其缴纳了电梯维修分摊费451.61元，结合原告提交的住宅专项维修资金使用备案表、住宅专项维修资金拨付申请表及维修和更新、改造工程结算费用分担清册，该部分费用应由被告支付，故本院对原告关于被告支付电梯维修分摊费451.61元的主张予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告郑淑如于本判决生效之日起五日内向原告东莞市金色物业管理有限公司支付物业管理费308.67元、电梯维修分摊费451.61元；二、限被告郑淑如于本判决生效之日起五日内向原告东莞市金色物业管理有限公司返还水费119.51元；三、驳回原告东莞市金色物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序收取受理费25元（已由原告东莞市金色物业管理有限公司预交），由原告东莞市金色物业管理有限公司承担19元，由被告郑淑如承担6元。本判决为终审判决。审判员  欧泽林二〇一九年六月二十六日书记员  阳 意