上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初3024号原告：蔡淑英，女，1960年7月10日生，汉族，住上海市宝山区。被告：胡少华，男，1960年6月3日生，汉族，住上海市宝山区。被告：上海乾溪物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张建兴，执行董事。委托诉讼代理人：沈磊。被告：上海自如资产管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：单一刚，董事长。委托诉讼代理人：刑海威。原告蔡淑芬与被告胡少华业主专有权纠纷一案，本院于2019年1月17日受理后，经被告胡少华申请，本院依法追加了上海乾溪物业管理有限公司(以下简称“物业公司”)上海自如资产管理有限公司(以下简称“自如公司”)参加诉讼。后本案依法由审判员鲁晓彦适用简易程序公开开庭进行了审理，原告蔡淑英、被告胡少华、被告物业公司的委托诉讼代理人沈磊、被告自如公司的委托诉讼代理人刑海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡淑英向本院提出诉讼请求：要求被告共同赔偿原告因漏水造成的经济损失共计5万元(装修及家具损失3万元、租房费用2万元)。事实和理由：原告系宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“203室房屋”)产权人，被告胡少华系宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“303室房屋”)产权人，被告物业公司系所在房屋的物业服务单位。2018年9月16日晚上，原告的203室卧室及客厅天花板突然大量向下漏水，随后卧室房门处亦向下漏水。原告报警后，110民警通过楼上303室的房东(即被告胡少华)联系到租客(即被告自如公司)，被告自如公司来人打开303室房门后，发现303室室内地面已大量积水。经入户查看，系303室厨房橱柜内的下水道向外溢水。被告自如公司工作人员即擦干了303室的积水，并帮助清理了203室的积水。当时，因原告身体不好，且水暂时已清除，故原告未向被告物业公司报修。到了9月20日晚上，原告的卧室、客厅天花板再次发生大面积漏水。经110民警联系，被告自如公司到场开门查看，发现系同一原因造成。次日，原、被告就漏水向被告物业公司报修。被告物业公司经检测，发现系厨房下水管堵塞，导致下水管内的水向外溢出造成。两次漏水及浸泡，造成原告卧室、客厅天花板大面积剥落，卧室、客厅地板起壳变形，卧室房门变形，席梦思床经水浸霉变，樟木箱两只受水浸变形等。事发后，双方就赔偿问题协商未果，故原告诉至法院。被告胡少华辩称：对双方的相邻关系无异议。2018年7月25日，其将303室房屋长租给被告自如公司管理使用，租期5年。出租后，由被告自如公司对303室房屋进行了装修，8月10日即完成了装修。对于原告所称的两次漏水，其未上门查看，但看过自如公司向其发送的漏水照片。两次漏水发生后，其均第一时间通知自如公司，并由自如公司负责上门查看并进行处理。被告认为，漏水的原因系下水管堵塞造成，下水管系公共管道，应当由被告物业公司管理维护。故对于原告造成损失，应当由被告物业公司进行赔偿。被告物业公司辩称：涉案房屋确实由被告物业公司管理。2018年9月21日上午十点，被告在接到报修后，立即派人上门至303室、203室进行了查看，当时现场已没有漏水了。经检测，系厨房内的公共下水管存在堵塞，排水不畅造成。当日下午，被告公司即对下水管进行了疏通，当日问题即已解决。9月21日前，被告公司从未收到过原被告的报修，对于之前的漏水情况不清楚。被告认为，下水管虽然存在排水不畅，但并未完全堵塞，否则漏水情况会更为严重。对于原告主张的损失，请求法院依法处理。被告自如公司辩称：2018年7月25日，被告自如公司与303室的业主胡少华签订了租房合同，约定租期5年。交房后，被告公司即对303室房屋进行了装修，装修范围主要包括墙面、地板及厨房，在厨房内安装了整体橱柜，把水管包在了橱柜内部，并把自来水管换成了新管，但未对公共管道进行任何改造。8、9月份，该303室房屋处于空置晾吹阶段。9月16日、20日晚上，经房东胡少东通知称被告承租的303室房屋发生漏水，被告公司立即派人上门查看，发现厨房橱柜内的下水管中有大量污水返出。因水量较大，入室时303室整个地面已有2－3公分的浸水。之后由于房屋有一定倾斜，水慢慢积聚到卧室及阳台一侧。后被告工作人员又至203室查看，看到203室卧室、客厅及房门处确实存在漏水。两次均是由被告工作人员对303室现场进行了清理，并帮助203室对室内进行了清理、擦干。9月21日上午，被告工作人员协同被告物业公司人员共同查找漏水原因，发现确实系公共下水管堵塞造成。物业公司上二楼屋顶对下水总管进行了查看，发现出水很慢，堵塞严重，后经过疏通后，下水即明显通畅，问题解决。故对于原告的损失，认为系公共管道堵塞造成，被告物业公司存在过错，应当由被告物业公司承担责任。对原告主张的具体损失，要求法院依法处理。经审理查明：原告系203室房屋的产权人，被告胡少华系303室房屋的产权人，双方系上下邻居关系。被告物业公司系原、被告居住居民楼的物业服务单位。2018年7月25日，被告胡少华与被告自如公司签订了《资产管理服务合同》一份，约定被告胡少华将其名下的系争303室房屋委托被告自如公司管理、使用，期限自2018年7月26日至2034年1月1日。7月26日交付后，被告自如公司对该303室房屋进行了装修。被告自如公司称，对包括墙面、地板、厨房进行了改造，在厨房内安装了整体橱柜，更换了部分水管，并将厨房的下水管封闭于橱柜中。2018年9月16日晚、9月20日晚，因涉案303室房屋内设置于厨房橱柜内的公共下水管排水不畅，造成下水管内的积水大量溢出，在室内造成了地面水量积聚，后积水从303室通过楼板渗入原告203室房屋内，造成203室卧室及客厅天花板遭污水冲淋后局部起壳、剥落，卧室及客厅复合地板浸水后部分位置变形，卧室门框局部变形，席梦思床垫受潮，卧室内的樟木箱部分变形。两次发生漏水时，系争303室房屋均处于空关状态。被告自如公司接到房东通知后，均立即派人开门并查看，并协助清理303室、203室的漏水现场。2018年9月21日上午，被告物业公司接原告报修后，至203室、303室查勘、并对该大楼的公共下水总管进行了疏通。事后因双方对赔偿问题协商未果，为此涉讼。审理中，被告自如公司自认，在房东向其交房后，被告自如公司在装修时，将303室厨房内的下水管封闭于橱柜内部。原告的203室房屋建筑面积43.04平方米。原告自认，该203室房屋系2014年装修后2015年入住，卧室使用的地板系复合地板。以上事实，有原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房地产登记簿》、照片，被告胡少华提供的《资产管理服务合同》，被告物业公司提供的房屋修理养护任务单，被告自如公司提供的现场照片、视频及双方当事人陈述等证据为证，经庭审质证属实，本院予以认定。本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案各方当事人均确认，2018年9月20日晚，原告家中天花板向下漏水系由于被告303室厨房内下水管排水不畅、积水外溢所致。该下水管属于公用设施，被告物业公司作为原被告所住居民楼的物业管理单位，理应对公共排水管等公用部位负有日常检查、维护和管理的义务。尤其对于房龄较长、管道相对老化的小区，物业公司更应当定期检查、及时疏通，保持管道通畅。由于被告物业公司未尽合理的维护和管理义务，未能及时检查和疏通下水管，造成下水管管中的杂物堆积，堵塞了部分管径，在下水量较大时污水外溢，造成损失，故被告物业公司对原告的合理损失应承担赔偿责任。但考虑到下水管不同于其他的公用设施，其须经由特定业主家中方能进行查看，对于发生事故的下水管日常的管理注意义务应由特定住户即被告303室承担。但303室承租人自如公司在取得房屋使用权后，在装修中将下水管予以封闭，在空置期间亦疏于查看，导致危险因素未能及时发现以致漏水发生。因两次漏水均在被告自如公司实际控制使用303室房屋期间发生，故被告自如公司对于损害的发生具有一定过错，对原告家中因漏水造成的合理损失应在一定范围内承担赔偿责任。关于被告胡少华，其在2018年7月下旬已将房屋交付承租人自如公司管理并使用，并在合同中约定了双方权利义务，且在漏水发生后，被告胡少华亦已及时通知自如公司上门处理，故被告胡少华对于原告造成损失不具有过错，原告主张要求其承担责任，依据不足，本院不予支持。另本院认为，系争203室在2018年8月中下旬期间先后发生了两次漏水，在第一次漏水后，原告未及时向物业公司报修，管道堵塞的隐患未能及时解除，造成了第二次漏水，扩大了损失范围和程度，故原告对于损失的扩大部分亦具有过错，原告应当自担一定责任。综合考虑各方当事人的过错程度，本院酌情确定对于原告造成的损失由被告自如公司承担40%的赔偿责任，被告物业公司承担40%的赔偿责任，原告自行承担20％的责任。关于原告主张的房屋修复费用，根据双方确认的受损部位、本院现场查看受损情况及房屋装修新旧程度等，酌情确定客厅、卧室的天花板、地板修复费用为5,000元，另酌情给予家具损失1,000元，合计6,000元。另考虑到房屋装修期间，原告确需另觅居所，可能产生一定的租房费用，本院酌情确定为3,000元。上述损失共计9,000元，由被告物业公司承担40％即3,600元，由被告自如公司承担40％即3,600元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百零六条第二款、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下：一、被告上海乾溪物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡淑英房屋修复费用、家具损失及租房费用，共计3,600元；二、被告上海自如资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡淑英房屋修复费用、家具损失及租房损失，共计3,600元；三、原告蔡淑英的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计525元，由原告蔡淑英负担425元，被告上海乾溪物业管理有限公司负担50元，被告上海自如资产管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  鲁晓彦二〇一九年六月二十七日书记员  陈若谷附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。二、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。