广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终511号 上诉人（原审原告）：丁国亮，男，1969年6月2日出生，汉族，住梧州市。 被上诉人（原审被告）：广西福兴房地产建设有限公司，住所地梧州市新兴三路****。 法定代表人：龙潮福，董事长。 委托诉讼代理人：何健平，广西顺景律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西玫瑰湖大酒店有限公司，住，住所地梧州市红岭路**/div> 法定代表人：胡红，总经理。 丁国亮诉广西福兴房地产建设有限公司（以下简称“福兴公司”）、广西玫瑰湖大酒店有限公司（以下简称“玫瑰湖大酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，梧州市长洲区人民法院于2017年6月28日作出（2016）桂0405民初1273号民事判决，丁国亮不服向本院提出上诉，本院于2018年3月29日作出（2018）桂04民终75号民事裁定，撤销（2016）桂0405民初1273号民事判决，将本案发回重审。梧州市长洲区人民法院重新组成合议庭对本案进行审理，于2018年11月26日作出（2018）桂0405民初631号民事判决，丁国亮不服，再向本院提出上诉，本院于2019年3月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。 丁国亮上诉请求：1.撤销梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初631号民事判决；2.支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：1.广西福兴大酒店有限公司（以下简称“福兴大酒店”）是福兴公司的下属公司，福兴公司应对福兴大酒店的债务承担补充责任，总公司福兴公司的下属机构福兴大酒店已不存在或撤销，福兴大酒店的民事责任应由福兴公司承担。2.福兴大酒店变更为玫瑰湖大酒店，是未经上诉人同意的单方行为，一审法院认定该变更事实是认定事实错误。3.玫瑰湖酒店与上诉人没有法律关系，不是本案当事人，一审法院违反法律程序。 被上诉人福兴公司答辩称，一审判决正确，上诉缺乏理由，请求法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人玫瑰湖大酒店没有提出答辩意见。 原审原告丁国亮向梧州市长洲区人民法院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告广西福兴房地产建设有限公司、广西福兴大酒店有限公司关于红岭路3-01号5楼40号、41号房的租赁合同；2.两被告支付租金35088.64元，违约金1666.56元；3.两被告共同承担本案诉讼费。 一审法院查明以下事实：梧州市红岭路3-01号福兴时代˙商业广场第2幢五层40、41号房为原告所有，购买价格均为121694.10元。2007年3月9日，原告丁国亮作为甲方与作为乙方的被告福兴公司（福兴大酒店）签订了一份《租赁合同书》，主要约定：1.甲方将座落于梧州市红岭路3-01号（福兴时代˙商业广场2号楼五层41号房）出租给乙方，期限为十年，自2007年4月30日至2017年4月30日止；2.租赁面积共计58.68平方米，每月租金为938.88元，每月缴交一次，在每月25号前交当月租金，并按此时间交纳本合同第九条第二项中由甲方应交的各种款项。租金从甲方付清总购房款之后第四个月起计算（除装修期三个月）；3.甲方在2007年4月30日前将房屋交付给乙方；4.若乙方不按时支付租金，视为违约，并按银行同期利率的三倍计付违约金给甲方；5.若一方违约对另一方造成经济损失，违约方应给予另一方相应的经济赔偿；6.租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前二个月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同书，并赔偿另一方的经济损失。在终止合同书生效前，本合同仍有效等内容。2009年12月7日，原告丁国亮作为甲方与作为乙方的福兴大酒店签订了两份《租赁合同书》，主要约定：1.甲方将座落于梧州市红岭路3-01号（福兴时代˙商业广场2号楼五层40、41号房）出租给乙方，期限自2007年4月30日至2017年4月30日止；2.40号房和41号房的租赁面积均为62.10平方米，40号房和41号房的每月租金均为993.60元，每月均缴交一次，均在每月25号前交当月租金，并按此时间交纳本合同第九条中由甲方应交的各种款项。租金从2009年12月1日起计付；3.甲方在2007年4月30日前将房屋交付给乙方；4.甲方按有关规定缴交该房屋的物业管理，由乙方从租金中扣减代甲方支付给物业管理公司；5.若甲方不能按时将房屋交付乙方使用，视为违约，每推迟一天，按平均日租金向乙方计付违约金；6.若乙方不按时支付租金，视为违约，并按银行同期利率的三倍计付违约金给甲方；7.若一方违约对另一方造成经济损失，违约方应给予另一方相应的经济赔偿；8.租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前二个月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同书，并赔偿另一方的经济损失。在终止合同书生效前，本合同仍有效等内容。2010年11月19日，福兴大酒店到梧州市工商行政管理局办理名称变更登记手续，由广西福兴大酒店有限公司变更为广西玫瑰湖大酒店有限公司，更名后被告一直在履行于2009年12月7日签订的租赁合同中约定的义务。原告丁国亮与被告福兴公司和福兴大酒店签订《租赁合同书》后，被告福兴公司、福兴大酒店从2007年7月25日起至2015年8月13日止，共向原告交纳租金168544.80元。其中2008年5月前的租金按每月938.88元交纳，由于房屋面积有误差，以后的租金按每月993.60元交纳。被告福兴公司和福兴大酒店已代原告向物业管理公司支付物业管理费7377.84元。2016年1月30日，原告邮寄函件给被告福兴公司、福兴大酒店，提出解除与该两公司签订的《租赁合同书》。 一审法院认为，原告丁国亮与被告福兴公司和福兴大酒店（现玫瑰湖大酒店）签订的《租赁合同书》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，是合法有效的，双方应当按照约定履行自己的义务。根据原告与被告福兴公司和福兴大酒店签订的《租赁合同书》约定的租金及实际履行情况，该院依法认定2007年7月至2009年11月的租金为每月938.88元，2009年12月起的租金按每月993.60元标准计付。由于被告福兴公司和福兴大酒店没有依约交纳租金，原告于2016年1月30日通过邮寄方式致函并送达给被告福兴公司和福兴大酒店，提出解除《租赁合同书》。根据法律规定，双方签订的《租赁合同书》自通知到达对方时即解除，故该院依法认定双方签订的《租赁合同书》从2016年1月30日起解除。为此，2007年7月至2009年11月的租金共为54455.04元（938.88元×29个月×2）；2009年12月至2016年1月的租金共为147052.80元（993.60元×74个月×2），即总租金为201507.84元。至2015年8月13日止，被告福兴公司和福兴大酒店共支付租金168544.80元，尚欠租金32963.04元未付。由于被告福兴公司和福兴大酒店已代原告支付了物业管理费7377.84元，故应在尚欠租金32963.04元中扣减，即被告实欠原告租金25585.20元。关于被告福兴公司是否要对上述所欠原告丁国亮租金25585.20元承担偿还责任问题。该院认为，原告与被告福兴公司签订了《租赁合同书》，后又与福兴大酒店签订《租赁合同书》，合同的内容除因租赁房屋面积有误差，租金有所变更外，其余内容相一致，加上福兴大酒店确也履行了合同的事实，该院依法认定原告已同意租赁主体由原来的被告福兴公司变更为福兴大酒店，而福兴大酒店是具有独立承担民事责任的法人单位，故原告要求被告福兴公司与福兴大酒店共同支付所欠其租金的请求于法无据，该院不予支持，即福兴大酒店应对尚欠原告的租金25585.20元承担偿还责任。福兴大酒店没有依约将上述租金支付给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。《租赁合同书》中约定不按时支付租金按银行同期利率的三倍计付违约金给原告，按照本案实情及审判实践，这里的“银行同期利率的三倍”应认定为“银行同期贷款利率的三倍”，故福兴大酒店应从原告主张权利之日即从2016年10月8日起按银行同期贷款利率的三倍计付利息给原告，现原告请求被告支付违约金214.80元是对自己权利的处分，该院予以支持。因福兴大酒店变更为玫瑰湖大酒店，故福兴大酒店欠原告的上述债务依法应由被告玫瑰湖大酒店承担。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告已于2016年1月30日通过邮寄方式致函并送达给被告福兴公司和福兴大酒店，提出与该两公司解除《租赁合同书》，故原告请求解除双方签订的《租赁合同书》合理合法，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：解除原告丁国亮与被告广西福兴房地产建设有限公司、广西玫瑰湖大酒店有限公司（原广西福兴大酒店有限公司）分别于2007年3月9日、2009年12月7日签订的《租赁合同书》；被告广西玫瑰湖大酒店有限公司应向原告丁国亮支付租金25585.20元，并支付违约金214.80元；驳回原告丁国亮的其他诉讼请求。案件受理费364元，公告费560元，合计924元，由被告广西玫瑰湖大酒店有限公司负担。 二审审理期间，上诉人丁国亮向本院提交了《公司开业核准登记通知书》、《广西福兴大酒店有限公司股东（发起人）名录》、《企业名称预先核准通知书》、《广西福兴大酒店有限公司董事、监事、经理情况》、《广西福兴大酒店有限公司章程》、《验资报告》、《银行进账单》、《广西农村信用社现金缴费单》、《企业法人营业执照》、《证明》、《不动产权证》，拟证明福兴大酒店是被上诉人福兴公司开设的，是福兴公司的子公司。被上诉人福兴公司质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但只能证明福兴大酒店的股东是福兴公司和岑凤菊，福兴大酒店是独立的法人，不能证明福兴大酒店是福兴公司的子公司。 本院认为，对上诉人丁国亮提交证据的真实性予以确认，《公司开业核准登记通知书》、《广西福兴大酒店有限公司股东（发起人）名录》、《企业名称预先核准通知书》、《广西福兴大酒店有限公司董事、监事、经理情况》、《广西福兴大酒店有限公司章程》、《验资报告》、《银行进账单》、《广西农村信用社现金缴费单》以及《企业法人营业执照》证明了广西福兴大酒店有限公司是由广西福兴房地产有限公司与岑凤菊共同出资设立的有限公司，本院予以采信。《证明》载明了被上诉人福兴公司于2007年向福兴大酒店公司提供产权使用的情况，《不动产权证》载明被上诉人福兴公司拥有的不动产权属情况，但上述二份证据载明的内容与本案无关，不能证明福兴大酒店是福兴公司的子公司，本院不予采信。 一审查明事实属实，本院予以确认。 二审另查明，广西福兴大酒店有限公司于2007年6月设立，出资人是广西福兴房地产有限公司、岑凤菊。 本院认为，本案的争议焦点为：1.一审法院将被告福兴大酒店变更为玫瑰湖大酒店是否程序违法；2.被上诉人福兴公司应否对涉案债务承担连带清偿责任。 关于一审程序是否违法问题。上诉人丁国亮认为其没有变更被告福兴大酒店为玫瑰湖大酒店，其与被上诉人玫瑰湖大酒店没有法律关系，一审法院变更被告程序违法。本院认为，福兴大酒店虽然变更了出资人和法定代表人，但公司法人人格和组织形式没有改变，故变更前福兴大酒店的权利义务应由变更后的玫瑰湖大酒店承继。二审期间，上诉人明示不放弃要求玫瑰湖大酒店承担涉案债务的权利。为此，即使上诉人没有起诉玫瑰湖大酒店，一审法院根据福兴大酒店变更登记情况变更被告福兴大酒店为玫瑰湖大酒店并无不当，亦没有违反上诉人的意愿。上诉人主张一审法院变更被告是程序违法，缺乏理据，本院不予支持。此外，从福兴大酒店变更为玫瑰湖大酒店至2015年8月期间，上诉人一直收取玫瑰湖大酒店交纳的租金，故玫瑰湖大酒店与上诉人按照2009年12月签订的《租赁合同书》履行合同义务、享受合同权利，现上诉人坚持认为涉案债务与玫瑰湖大酒店无关，与查明事实不符，本院不予支持。 关于福兴公司应否对涉案债务承担责任的问题。本院认为，2007年3月，被上诉人福兴公司以福兴大酒店名义与上诉人签订《租赁合同书》，福兴公司承租丁国亮所有的2套房屋，租赁期限为2007年4月至2017年4月，2007年4月至2009年11月期间，福兴公司与福兴大酒店作为承租人，依约向丁国亮交纳租金。2009年12月，福兴大酒店与上诉人签订《租赁合同书》，租赁房屋、租赁用途、租赁期限不变，但承租人变更为福兴大酒店，且在案证据证实，之后的租金一直由福兴大酒店支付，上诉人对此亦无异议，故福兴公司已不是合同相对人，不须承担合同义务。根据上诉人提供的证据，福兴大酒店工商登记为有限公司，是依法独立承担民事义务、享有民事权利的法人，应依约承担合同义务。上诉人认为福兴大酒店是福兴公司的下属公司（机构），福兴公司应对涉案债务承担补充责任的主张，是上诉人对出资人、有限公司在法律概念、法律责任方面的错误理解，本院不予支持。如前所述，福兴大酒店变更为玫瑰湖大酒店后，其权利义务已由玫瑰湖大酒店承继。2015年8月起，玫瑰湖大酒店没有交纳租金构成违约，则应由玫瑰湖大酒店独立承担相应的民事责任，一审据此判决玫瑰湖大酒店对涉案债务承担责任符合法律规定，本院予以维持。 至于上诉人丁国亮认为福兴大酒店变更为玫瑰湖大酒店没有经上诉人同意，福兴大酒店变更工商登记情况不能作为查明事实的主张，于法无据，本院不予支持。 综上，丁国亮的上诉理由不成立，应不予支持；一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费683元（上诉人丁国亮已预交），由上诉人丁国亮负担。本判决为终审判决。 审判长  伍子练 审判员  莫 芮 审判员  任 军 二〇一九年六月六日 法官助理曾佳 书记员黎小嘉 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。