北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初12154号原告：关静，女，1980年8月5日出生，满族，北京诺亦腾科技有限公司职员，住北京市西城区。委托代理人：李春娟，北京市东易律师事务所律师。委托代理人：马一卿，男，1981年2月5日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：刘世友，男，1938年1月14日出生，汉族，北京建工路桥工程有限责任公司退休职员，住北京市西城区。法定代理人：刘秋杉，女，1969年8月13日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托委托代理人：陈占民，北京市元坤律师事务所律师。第三人：李玉莲，女，1941年12月8日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人：刘秋杉，女，1969年8月13日出生，汉族，无业，住北京市西城区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：左晖，董事长。委托代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务职员。委托代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务职员。原告关静与被告刘世友、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月20日作出（2016）京0102民初xxxx号民事判决，刘世友不服判决，提起上诉。2017年2月21日，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终xxx号民事裁定，撤销（2016）京0102民初xxxx号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，依法追加李玉莲为本案第三人，适用普通程序公开开庭进行审理，原告关静及其委托代理人李春娟、马一卿，被告刘世友之法定代理人刘xx、。陈占民，第三人李玉莲之委托代理人刘秋杉到庭参加诉讼，第三人链家公司首次开庭，经本院合法传唤，提交了书面陈述意见，未到庭参加诉讼，二次开庭时链家公司之委托代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关静向本院提出诉讼请求：1、要求被告刘世友协助原告办理北京市西城区xxxxx号房屋的产权过户手续；2、请求被告赔偿原告损失（标准按照375万元总房款的万分之五计算，自2016年2月14日开始起至实际过户之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月20日，关静、刘世友签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《买卖定金协议书》及《补充协议》，关静购买刘世友位于北京市西城区xxxxx房。合同签订后，刘世友因身体原因等各种理由拖延履行房屋买卖合同，原告多次通过电话、发函等催促刘世友履行合同均未果。2016年2月4日中介给被告一打电话表示不出卖房屋了，之后原告一直在与被告进行协商，但是最终仍表示不再出卖了。刘世友辩称，不同意原告诉讼请求，我方在2015年5月20日就已经是无民事行为能力，因此双方签订的买卖合同应属无效。李玉莲述称，与刘世友的答辩意见一致。链家公司提交书面意见称，同意继续履行合同，其他诉讼请求与链家公司无关，不发表意见。本院经审理认定事实如下：2015年5月19日，刘世友作为甲方（出售人），关静作为买受人（买受人），链家公司作为丙方（居间方），三方签订《买卖定金协议书》（编号：024150xxxxxxxx），约定甲方将北京市西城区xxxxx房屋以3750000元总价款出售给乙方，交易房屋性质为已购公有住房（包括中央在京单位已购公有住房）。乙方应于该协议签署同时自行向甲方支付定金人民币100000元。刘世友于当日出具收据，载明：“在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下，今收到购买人关静购买位于西城区xxxxx的房屋的定金共计人民币（大写）壹拾万元整。”当日，李玉莲以刘世友配偶的身份签署《关于配偶同意出售的承诺书》，表示同意出售涉案房屋。庭审中，李玉莲表示，签字的真实性认可，但系刘世友持空白纸让李玉莲签字。2015年5月20日，刘世友作为出卖人，关静作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：032150xxxxxxxx），约定出卖人将北京市西城区xxxxx出售给买受人，产权证明所载建筑面积63.9平方米。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2000000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1750000元。买受人向出卖人支付定金100000元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房屋交易结算资金划转协议。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按期规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为800000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的）双方同意买受人继续申请其他贷款，至贷款批准，买受人自行负担起间已发生的及要产生的各项费用。出卖人应当在其拿到全部房款后三个工作日内将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起240日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋权属登记手续后7个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。同日，刘世友作为甲方（出卖方），关静作为乙方（买受方），链家公司作为丙方（居间方），三方签订《补充协议》（编号：B000000xxxxxxxx），约定：“第一条，成交价格：甲乙双方同意，交易房屋及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计人民币（大写）叁佰柒拾伍万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方于2015年5月20日向甲方支付定金人民币（大写）壹拾万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。……3、首付款：（1）乙方于2016年1月31日之前5个工作日内将第一笔首付款人民币（大写）壹佰贰拾万元整[不包含前期支付全部定金人民币（大写）壹拾万元整]以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于2016年1月31日前五个工作日内将第二笔首付款人民币壹佰陆拾肆万元整以资金托管的方式支付甲方。4、申请购房贷款：甲乙双方应于出网签合同后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷后三个工作日内甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要去甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需要按照本协议第四条约定承担违约责任。……第四条，违约责任；1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……。其他约定：……；2、甲乙双方约定，于2016年1月31日之前办理过户手续，甲方拿到全部房款后，未能与原租户解除租赁手续，乙方同意与本房租户办理转租的手续；……。”同日，刘世友、关静向链家公司出具《网上签约授权委托书》，委托受托人链家公司协助办理二人办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续。2015年12月21日，刘世友取得涉案房屋的《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》（编号：xxxxxxx）。2016年1月14日，卖方刘世友，买方关静在《北京市链家房地产经纪有限公司合同变更申请单》签字，其变更条款为：“原条款内容：网签金额（人民币大写为）贰佰万整，贷款金额为（人民币大写为）捌拾万元整，建委监管壹佰贰拾万元整。现条款内容：网签金额（人民币大写为）壹佰柒拾万元整，贷款金额为（人民币大写为）壹佰万元整，建委监管柒拾万元整。”涉案房屋于同日办理了网签手续。后因刘世友以关静未按照约定支付房屋款项，不同意继续履行涉案房屋的买卖合同。关静、刘世友未办理建委资金监管以及资金托管的相关手续。本案诉讼中，刘xx作为申请人另案向本院提出申请宣告刘世友无民事行为能力人。2016年5月11日，刘世友经首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科检查，出具鉴定意见为被鉴定人刘世友临床诊断器质性智能损害（痴呆），受疾病影响，意思表示能力完全丧失，应评定为无民事行为能力。本院于2016年5月12日出具（2016）京0102民特xxx号民事判决书，判决：“一、宣告被申请人刘世友为无民事行为能力人。二、指定申请人刘xx为被申请人刘世友的监护人。”本案诉讼中，刘世友一方申请对刘世友于2015年5月20日签订房屋买卖协议及补充协议时的民事行为能力进行鉴定。原一审时，本院委托首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科进行鉴定。2016年9月13日，首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科出具《不受理说明》。重审期间，经摇号确定法大法庭科学技术鉴定研究所对刘世友2015年5月20日民事行为能力进行鉴定。2019年5月24日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《鉴定文书》，鉴定意见为：难以明确被鉴定人刘世友2015年5月20日签订合同时的精神状态，故对其当时的民事行为能力无法明确评定。庭审中，关静将房屋剩余款项3650000元提存至法院，要求继续履行合同；刘世友认为签订合同时刘世友无民事行为能力，合同系无效合同，不同意继续履行。关静为证明系刘世友原因导致无法继续履行合同，关静出示了链家公司工作人员吴xx与刘世友之间的电话录音，电话中刘世友称因未收到首付款，不同意继续出售房屋。关静还出示链家公司工作人员吴xx、关静、刘世友、李玉莲等人的谈话录音，谈话中刘世友一方表示涉案房屋已经涨价。刘世友、李玉莲认为录音系非法取得，刘世友系无民事行为能力人，未经刘世友的法定代理人同意，真实性均不认可。刘世友提交了其2013年至2016年的相关病历，用于证明2013年刘世友便诊断为脑萎缩，其签订合同之前已为无民事行为能力人。刘世友还表示《鉴定文书》未参考刘世友的两份关键病历（一个是2014年8月13日青岛第五人民医院的门诊病历、一个是2012年8月26日北京奥北医院红外热像仪热图报告单），两份病历分别注明刘世友存在老年痴呆和严重脑萎缩的状况。关静认为仅有青岛第五人民医院的门诊病历，没有挂号等相关票据，真实性不予认可，北京奥北医院红外热像仪热图报告单写明仅为初诊，并非确诊，其他病历仅能证明刘世友患病，但不足以认定刘世友系无民事行为能力人。刘世友出示北京市西城区xxxx社区2011年7月12日开具的《证明》及2016年11月11日出具的《情况说明》，证明刘世友于2015年5月20日签订房屋买卖合同时已不具备完全民事行为能力。《证明》内容为：居民刘世友（身份证号×××）因年事已高，身体多病，申请确定其女儿刘xx（身份证号×××）为其监护人，其亲属对此均无异议，特此证明。《情况说明》内容为：2011年夏季，居住在我社区的居民刘世友的老伴儿李玉莲和女儿刘xx拿着一份要求指定监护人的书面申请及刘世友的病历和医院检查的报告单到居委会，要求我们给刘世友指定监护人；当时我们居委会的工作人员接待了她们，她们说刘世友花超高价买了好多保健品，听不进家里任何人的劝说，把工资卡给了不认识的卖保健品的人，还带着卖保健品的人到家里来要钱，性情暴躁，还动手打老伴儿；我们审核了病历资料，详细了解了事情的原委，并做了笔录，后来居委会工作人员又多次去了刘世友的居住地，与其本人和邻居交谈，想征询本人意见，但交谈中发现与其交流有些障碍，对我们的问话反应迟缓，答非所问，表述不清楚，同时发现他有悖常规、常理的生活状况和习惯，邻居也对他言行举止也有些不满；之后，我们征求了刘世友的配偶李玉莲及其儿子刘永安、女儿刘xx等家庭成员的意见，要求他们全家一起到社区居委会商定此事；2011年7月12日，在居委会，他们家庭成员一致同意由刘世友的女儿刘xx做刘世友的监护人，……；因此事距今已五年有余，相关档案材料已按《档案管理》规定予以销毁，故特此说明。关静认可《证明》及《情况说明》的真实性，但关静表示《证明》中的刘世友身体多病并非指定监护人的法定条件，《情况说明》内容前后矛盾，且档案已经销毁，无法了解认定无民事行为能力的材料。关静出示刘xx于2016年1月31日发给链家公司职员吴xx的短信，用于证明刘xx催促交纳首付款，知情刘世友出售房屋事宜。短信内容为：你好，我是西直门的房主，给你打手机，你没接听，今天已经是1月31日了，按合同规定，两笔首付款共284万元应该在今天之前五个工作日支付给我，但至今我尚未收到，怎么回事儿。刘世友、李玉莲均认可短信的真实性，李玉莲表示，2016年1月31日打电话让刘xx回去，告知刘xx，刘世友闯祸了即把房屋卖了，并给刘xx看了合同，刘xx给关静和吴雷峰打电话没接，关静回电话说需要问中介，因此，就给中介发了短信了解情况。关静出示房屋租赁合同、银行账户交易明细，证明关静已将自己的住房出售，因刘世友拒绝履行合同导致其一直在外租房居住。刘世友、李玉莲对真实性予以认可，但不足以证明租赁关系，也不清楚关静是否已将房屋出售。本院认为，本案第一个问题，刘世友是否具备完全民事行为能力。本案中，刘世友一方为此出示了病历、居委会证明、已宣告刘世友为无民事行为能力的判决书及北京安定医院的精神疾病司法鉴定意见书，本院对此一一分析。首先，签订合同之前发生的病历，可显示刘世友主要存在脑梗、动脉硬化的情况，部分检测显示有脑萎缩的病灶，但此病历不足以认定刘世友在签订合同之前就必然不具备完全民事行为能力。其次，相关法律规定了居委会有权为无民事行为能力人指定监护人，本案中，太仆寺街居委会曾在2011年为刘世友指定了监护人，本院本应以此认定刘世友为无民事行为能力人，但太仆寺街居委会为刘世友指定监护人的理由为“年事已高、身体多病”，并非刘世友为无民事行为能力人，太仆寺街居委会虽在2016年又出具了《情况说明》，但所涉内容并无相关凭证加以印证，比如审核了刘世友的什么病历资料等，因此，太仆寺街居委会的《证明》及《情况说明》，仍不足以认定刘世友在签订合同之前，已不具备完全民事行为能力。再者，宣告刘世友为无民事行为能力人的判决、北京安定医院的精神疾病司法鉴定意见书均系双方合同签订后，故不能由此认定刘世友签订合同时不具备完全民事行为能力。最后，本案中经刘世友一方申请进行鉴定，也没有认定刘世友在2015年5月20日不具备民事行为能力。综上，依据刘世友出示的证据，不足以认定刘世友签订合同时不具备民事行为能力。本案第二个问题，双方合同是否合法有效。关于刘世友签订合同的民事行为能力事宜，上述已做分析。退一步讲，即便刘世友在2011年时已不具备完全民事行为能力，但太仆寺街居委会指定的监护人刘xx，而刘xx在2016年1月31日向链家公司职员发短信，催要涉案房屋售房款，并没有以刘世友无民事行为能力为由主张合同无效，此举也可视为刘xx追认了刘世友与关静之间的买卖合同效力。因此，无论签订合同时刘世友是否具备完全民事行为能力，均不影响双方签订合同的效力。刘世友与关静及链家公司签订的合同及补充协议，应属合法有效，双方均应按照各自义务履行合同。双方约定的过户期限已届满，现关静要求刘世友协助办理涉案房屋协助过户手续，于法有据，本院予以支持。李玉莲作为刘世友的配偶，签署了同意出售房屋的承诺书，故构成对房屋过户登记债务的加入，李玉莲应当与刘世友共同协助关静办理涉案房屋的产权过户手续。因双方约定除定金外，关静支付的首付款分别通过建委资金监管及链家公司资金托管方式，但刘世友未办理资金监管及资金托管相应的手续，导致关静无法在合同约定期间支付首付款。诉讼中，关静同意向刘世友支付剩余房款365万元，本院对此一并予以处理。合同及补充协议中虽约定了逾期履行义务的违约金，但庭审中，关静明确其主张损失并非违约金，理由为刘世友未配合办理贷款，并出示了租赁合同及银行账户明细，证明因刘世友拒绝履行合同一直在外租房居住。对此本院认为，双方虽未办理贷款，但未办理贷款并不必然导致关静产生租房损失，因此，关静以此为由要求刘世友赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第二十一条第一款、第二十三条、第二十八条、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用三、驳回关静的其他诉讼请求。如果关静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36800元及保全申请费5000元，由刘世友负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判长 韩 涛审判员 周 斌审判员 刘 敏二〇一九年六月二十七日书记员 张晓奕