湖南省株洲市石峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0204民初664号 原告：汪春耕，男，1962年4月12日出生，汉族，株洲市人，无固定职业，住湖南省株洲市石峰区。 委托诉讼代理人：周正伟，湖南天桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈扬帆，湖南天桥律师事务所实习律师。 被告：株洲学林建筑工程有限公司，住所地：湖南省株洲市云龙示范区学林办事处横石村。 法定代表人：言长春，总经理。 委托诉讼代理人：夏建新，株洲市胜天法律服务所法律工作者。 被告：湖南省株洲市石峰区学林街道文荟居民委员会，住所地株洲市云龙大道。 法定代表人：袁建，主任。 委托诉讼代理人：张爱金，湖南御辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荣，湖南御辩律师事务所律师。 原告汪春耕诉被告株洲学林建筑工程有限公司（以下简称学林建筑公司）、湖南省株洲市石峰区学林街道文荟居民委员会（以下简称文荟居委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪春耕及其委托诉讼代理人周正伟、被告学林建筑公司法定代表人言长春及其委托诉讼代理人夏建新、被告文荟居委会委托诉讼代理人张爱金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪春耕向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向原告支付拖欠的租金196400元；2、判令被告学林建筑公司立即将办公设施、设备搬离原告的房屋；3、判令两被告共同向原告支付因拖欠租金应付利息11520元。事实和理由：2013年2月2日，原告与被告学林建筑公司签订《房屋租赁协议》，约定原告将坐落于田心办事处田心村汪家老屋的房屋提供三层作为被告学林建筑公司的办公用房，租赁期为2013年2月6日至2018年4月21日，年租金标准为48000元，第四年起租金在原基础上递增10%，第五年按第四年标准不变。因原告房屋装修需要资金，被告学林建筑公司在签订合同时预交两年零两个半月房租106000元。协议签订后，学林建筑公司搬入所租赁的房屋开始办公，后在他处又另行租房办公，但该公司的大部分办公设施设备仍占用原告所出租的房屋至今。期间，原告多次要求被告学林建筑公司将所欠租金付清并将办公设施设备搬走未果，导致原告所出租的房屋既收不到租金，又不能自行使用。根据双方租赁协议的约定，算至2019年4月21日，被告学林建筑公司欠原告租金196400元。被告未依约按期支付租金，应按照同期银行贷款利率标准支付利息。被告文荟居委会系被告学林建筑公司的唯一股东，在公司验资后即将出资额全部抽逃，根据有关法律法规，被告文荟居委会对于被告学林建筑公司所负债务应承担偿还义务。 被告学林建筑公司辩称，1、原告陈述的事实与客观事实不符；2、原告与被告签订的房屋租赁协议已经解除，并且将涉案房屋租给了案外人，用于注册新公司和新公司的经营活动；3、原告主张的诉讼请求都不应支持。 被告文荟居委会辩称，1、2014年6月27日，原告与被告学林建筑公司签订解除房屋租赁协议，约定双方租赁协议终止，学林建筑公司给予原告补偿款6000元。解除协议签订后，学林建筑公司已经支付原告补偿款6000元，并向原告交还了房屋钥匙。因此，双方的房屋租赁协议已经解除；2、原告已将涉案房屋另行租赁给案外人株洲市曙光建筑工程有限公司。因此，两被告均无需对协议解除后的房屋支付租金；3、文荟居委会不是租赁方，且原告无证据证明学林建筑公司缺乏清偿能力，因此文荟居委会不是本案适格被告；4、原告的起诉的支付租金及利息的诉讼请求已过诉讼时效；5、被告学林建筑公司预付了二年二个半月的租金，但是在解除租赁合同时仅使用房屋一年四个月，被告学林建筑公司非但不欠原告的钱，反而是原告应当归还学林建筑公司多支付的款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原、被告身份证明资料等证据材料本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的石峰区田心街道田心村委会案涉租赁房屋系汪春耕所有的《证明》、株洲市人民政府办公室株政办发[2017]22号文件、2013年2月2日《房屋租赁协议》复印件各一份，两被告对证据材料的真实性没有异议，本院将其作为认定本案客观存在的事实予以确认，其合法性及证明力将在本判决的说理部分予以阐述。对于原告提交的立专审字[2012]第021号《湖南永立会计师事务所有限责任公司审计报告》复印件，拟证明被告文荟居委会作为学林建筑公司的股东，存在抽逃注册资金行为。被告方对该证据材料的真实性不予确认，原告未能提交原件或其他证据证明该审计报告的真实性，对该证据材料本院不予采信。对于被告方提交的汪春耕与学林建筑公司订立的《解除房屋租赁协议》及2014年6月27日《领据》复印件各一份、汪春耕与言曙光等人2015年1月8日订立的《房屋租赁协议》复印件一份、株洲市曙光建筑工程公司企业登记信息等证据材料，原告对证据材料的真实性均没有异议，本院将其作为认定本案客观存在的事实予以确认，其合法性及证明力将在本判决的说理部分予以阐述。对于被告学林建筑公司提交的2013年3月5日该公司与言锡林签订的《租赁协议》复印件一份，拟证明从2013年3月已将学林建筑公司全部用品搬到他处进行办公。原告对该证据材料的关联性和证明目的提出异议，本院认为该证据材料的待证事实与被告的当庭陈述存在矛盾，且与客观事实不符，本院不予采信。 根据以上确认的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案法律事实如下：2013年2月2日，原告汪春耕（甲方）与被告学林建筑公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将坐落于株洲市田心办事处田心村汪家老屋组的房屋二、三、四层作为乙方的办公用房，年租金48000元，房租提前支付，一年一次付清，免交押金，因甲方装修需资金，乙方预交两年零两个半月租金106000元；租赁期五年，从2013年2月6日至2018年4月21日，第四年起租金在原基础上递增10%，第五年按第四年标准不变，期满后乙方添置财产能搬的由乙方搬走，甲方不得阻止，五年期满不续租，乙方应提前三个月告知甲方。合同还对甲方协调周边环境、水、电、气收取等事宜进行了约定。原告汪春耕在“甲方”处签名，被告学林建筑公司在“乙方”处盖章并由该公司原负责人言曙光签名。合同签订后，被告学林建筑公司入驻租赁物内办公。2013年2月，被告学林建筑公司向原告支付租金106000元。2013年8月，被告公司经法定代表人言长春批准向原告支付了“租房信用保证金”10000元。2014年6月，原告汪春耕（甲方）与被告学林建筑公司（乙方）签订《解除房屋租赁协议》一份。约定：乙方将放在甲方所有办公生活用品全部搬出，以便甲方重新出租，甲方应配合乙方搬离工作；乙方一次性补偿甲方6000元；乙方将用品搬离后，双方所有租赁协议即行终止。原告汪春耕之妻游小芳在“甲方”处签名，签署时间为2014年6月27日，被告学林建筑公司在“乙方”处盖章并由该公司法定代表人言长春签名，签署时间为2014年6月28日。该协议签订后，被告学林建筑公司向原告支付了补偿款6000元，被告学林建筑公司亦即进行了搬离工作。但对于学林建筑公司是否将搬离义务履行完毕，双方当事人各执一词：原告主张被告学林建筑公司未将租赁房屋钥匙交由原告且仅搬离了其办公电脑，尚剩余空调、会议圆桌、办公桌椅、生活用品等未搬离；学林建筑公司则主张已将租赁房屋钥匙交由原告妻子，公司大部分物品均已搬离，仅余少量废弃的桌椅和公司原负责人言曙光的私人物品没有搬离。但双方均未能举证证明各自主张。诉讼中，原、被告双方均确认解除房屋租赁协议签订后至今，被告学林建筑公司未在案涉租赁物内办公，未实际使用租赁场所。诉讼中，原告陈述除向言曙光索要租金外，未向被告公司主张要求其将未搬离的物品全部搬离，亦未向被告公司催要租金。 另查明，2015年1月8日，原告汪春耕（甲方）与株洲曙光建筑工程有限公司（筹）（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定的租赁物与本案诉争的租赁物一致，还约定租期三年，年租金50000元，其他约定的条款与前述原、被告2013年2月2日签订的房屋租赁协议内容基本一致。言曙光、言耀如在“乙方”处签名。2016年6月17日，工商登记机关对株洲市曙光建筑工程有限公司核准登记，登记该公司的成立日期为2015年1月22日，公司住所为案涉租赁房屋，公司法定代表人为言耀如。原告主张前述租赁协议是为株洲市曙光建筑工程有限公司核准登记而签订，双方并未实际履行该协议。但原告没有举证证明其主张。 此外，原告请求被告文荟居委会承担本案的租金及利息主张的事实依据为文荟居委会作为被告学林建筑公司的股东存在抽逃注册资金的行为，并提供了2012年9月12日湖南永立会计师事务所有限责任公司的审计报告复印件证明其主张，但被告不确认该审计报告的真实性，原告未提供该报告真实的证据。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，关于被告文荟居委会应否承担本案民事责任问题，本院认为，原告诉请文荟居委会承担民事责任的事实基础是文荟居委会作为被告学林建筑公司的股东存在抽逃注册资金的行为，但原告没有提供确实证据证明该事实存在，依法应当承担举证不能的不利后果。原告要求被告文荟居委会承担本案租金及利息支付义务的诉请没有事实依据，本院不予支持。 其次，关于诉争的原告汪春耕与被告学林建筑公司订立的《房屋租赁协议》的效力问题，本院认为，本案原告虽提交了案涉房屋所在村委会证明案涉房屋“房产手续正在办理中，产权归汪春耕所有”的证明材料，但村级基层组织对于房屋产权的认定不能作为房屋产权合法或建设合法的依据，该证明材料只能证实原告系案涉房屋的使用人。原告既未提交案涉房屋有效的产权登记证明证实房屋产权的合法性，又未提交建设工程规划许可证明或其他建设用地审批证明证实房屋建设的合法性。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，原告汪春耕与被告学林建筑公司订立的《房屋租赁协议》依法应当认定为无效合同。 再次，关于《解除房屋租赁协议》的性质、履行情况及本案的处理问题，本院认为，双方当事人对该协议的真实性、合法性没有异议，《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”本案《解除房屋租赁协议》是对解除合同的损失承担和承租人搬离事项作出的约定，具有一定的独立性，且系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，对双方均具有约束力。该协议的合同目的为终止双方的租赁关系，约定的双方权利义务关系为被告学林建筑公司给付原告6000元补偿款，并搬离租赁房屋，原告予以配合。从协议的履行情况来看，双方均确认补偿款的给付已经履行完毕。协议签订后，被告学林建筑公司至今长达近五年之久再未在租赁房屋内办公，未实际使用租赁房屋，原告也未与被告就原租赁合同的履行问题进行联系。因此，无论从本案租赁合同的效力，还是解除房屋租赁协议的签订目的以及履行情况分析，双方租赁关系确已终止。原告提出学林建筑公司应当将所有租赁物内的物品搬离才构成合同解除的条件的主张本院不予支持。本案中，被告学林建筑公司经营场所相距原告住所较近，原告在长达近五年中，既没有通知被告学林建筑公司继续履行《房屋租赁合同》或《解除房屋租赁协议》，亦没有提存或处置其所主张的被告学林建筑公司遗留在租赁物内的物品，且在其与学林建筑公司签订解除房屋租赁协议不久后，就同一标的物与案外人签订了房屋租赁合同，其行为既不符常理，且与诚实信用原则相悖。因此，原告主张被告学林建筑公司应向其支付租金及利息并将办公设施、设备搬离的诉请缺乏事实依据。即使被告学林建筑公司未全面履行搬离义务，违反的是双方《解除房屋租赁协议》的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原告诉请要求被告支付“拖欠的租金”亦无法支持。 综上所述，原告诉请判令两被告共同向原告支付拖欠的租金及利息并判令被告学林建筑公司立即将办公设施、设备搬离原告的房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十七条、第九十二条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告汪春耕的诉讼请求。 本案案件受理费4418元，减半收取2209元，由原告汪春耕承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院，提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部支行，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 吴登高 二〇一九年六月二十四日 法官助理 张 凯 书 记 员 李丹丹