福建省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽执复91号 复议申请人：龙岩长龙动物园管理有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区龙腾南路志高科技产业园**楼**，统一社会信用代码：91350800MA34AHNG4P。 法定代表人：王治国，董事长。 复议申请人：安徽汉马旅游集团有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区天都大道**君悦华府**。统一社会信用代码：913410006941005319。 法定代表人：赵水红，董事长。 申请执行人：龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司，住所地龙，住所地龙岩市新罗区龙岩大道**（金融板块**新罗汇通大厦**）信用代码：91350800699020928H。 法定代表人：林文，董事长。 被执行人：龙岩志高动漫科技有限公司，住所地龙岩市，住所地龙岩市新罗区龙腾南路志高动漫科技产业园**代码：91350800699020450F。 该企业管理人：福建力涵律师事务所。 管理人负责人：张宝发，福建力涵律师事务所主任。 复议申请人龙岩长龙动物园管理有限公司（以下简称长龙公司）、安徽汉马旅游集团有限公司（以下简称汉马公司）不服龙岩市中级人民法院（以下简称龙岩中院）作出的（2019）闽08执异3号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 龙岩中院查明，该院在执行申请执行人龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司（以下简称永丰公司）与被执行人龙岩志高动漫科技有限公司（以下简称志高动漫公司）、泰安志高实业集团有限责任公司、江东廷、袁晶、志高实业（龙岩）有限公司、龙岩志高投资管理有限公司民间借贷纠纷一案中，依法拍卖了被执行人志高动漫公司位于龙岩市新罗区××村的土地使用权［龙国用（2011）第200××号］及部分地上建筑物（未办理房产证）。买受人龙岩市土地收购储备中心于2018年6月17日以26510.0632万元竞得上述拍卖的土地使用权及部分地上建筑物。2019年1月25日该院作出（2018）闽08执恢3号公告，责令被执行人、住户、租户及其他使用者必须在公告之日起三十日内迁出上述建筑、土地，逾期不腾迁的，将依法强制执行。2019年2月18日长龙公司、汉马公司对此提出异议，要求中止该腾迁执行行为。 龙岩中院另查明，2013年5月10日永丰公司与志高动漫公司签订《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》，志高动漫公司自愿以其有权处分的坐落于龙岩市新罗区××村的土地使用权［龙国用（2011）第200××号］作为抵押物，为志高动漫公司在主合同项下发生的所有债权提供抵押担保。该抵押物已于2013年5月13日在龙岩市国土资源局办理了抵押登记手续［他项权利证书号：龙他项（2013）第1113号］，永丰公司的抵押权业已设立。在2012年6月30日之前，志高动漫公司在其土地使用权［龙国用（2011）第200××号］之上的志高动漫科研中心、水手酒吧、海盗博物馆、峡谷漂流、球幕影院、4Ｄ影院、客家小镇、地心历险、泡、地心历险厅、卫生间二、入口广场及剧院广场12＃-15＃楼等地上建筑物均已主体结构封顶。2016年1月31日，长龙公司、汉马公司与志高动漫公司、龙岩幸福国旅游景区管理有限公司签订《承包经营合同》，约定承包龙岩志高产业园内整个大型动漫科技主题公园及闸口警务室、客服、市场部办公室、售票大厅，其中包括园区内整套设备及相关项目及所有附属服务设施等，承包期限为2016年2月1日至2024年1月31日止。2017年5月20日签订《补充协议书》对涉承包款项支付的部分内容作了变更。 龙岩中院再查明，志高动漫公司名下一块土地[龙国用（2011）第200××号]的土地使用权由厦门市中级人民法院于2014年3月13日以（2014）厦民保第28号民事裁定书首封[执行案号：（2014）厦执行字第255号]。2014年10月20日龙岩中院以（2014）岩执行字第153号执行裁定书轮候查封了龙国用（2011）第200××号土地使用权，2016年10月19日续封，续封期限三年。 长龙公司、汉马公司异议称，请求中止对龙国用（2011）第200××号土地使用权及部分地上建筑物腾迁的执行。主要理由：2016年1月31日及2017年5月20日其分别与志高动漫公司、龙岩幸福国旅游景区管理有限公司签订《承包经营合同》、《补充协议书》，合法取得上述土地使用权及建筑物自2016年2月1日至2024年1月31日止的承包经营及使用权。龙岩市新罗区人民政府作为鉴证方予以确认。龙岩中院在评估拍卖上述土地房产时已对拍卖标的在公告中明确“估价对象有租赁，且有多个承租人”。根据买卖不破租赁的原则，龙岩中院在拍卖成功后，异议人仍正常履行合同。现公告限期腾迁显然违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五之规定，提出异议，请求中止对龙国用（2011）第200××号土地使用权及部分地上建筑物腾迁的执行。 申请执行人永丰公司称，长龙公司、汉马公司与志高动漫公司分别于2016年1月31日及2017年5月20日签订的《承包经营合同》、《补充协议书》不具有对抗登记在先的抵押权的效力。答辩人对案涉土地及地上建筑物的抵押权早在2013年5月13日就已设立，并经生效判决确认。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第1款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”以及《物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，异议人与被执行人志高动漫公司签订相关协议是在案涉土地抵押后设立，不得对抗抵押权人及受让人。案涉土地进行拍卖时，并未决定带租拍卖。异议人主张中止对案涉土地及房产的腾迁执行缺乏事实和法律依据，应予驳回。 被执行人志高动漫公司称，永丰公司对执行标的享有抵押权已经生效法律文书确认，且抵押登记时间早于异议人承包经营的时间，根据《物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，异议人存在于执行标的之上的权利依法不得对抗在先的担保物权，永丰公司通过法院对执行标的的司法拍卖实现抵押权后，异议人在执行标的上原有的权利已因拍卖而消灭，执行标的买受人不受《承包经营合同》约束。因异议人在执行标的上原有的权利已因拍卖而消灭，答辩人已向长龙公司、汉马公司发出解除合同通知书。异议人应当向买受人移交执行标的。异议人占有执行标的应当移交而拒不移交，法院公告执行标的占用使用人限期腾迁，有充分的事实和法律依据。长龙公司、汉马公司的执行异议不能成立，应予驳回。 龙岩中院认为，案涉土地于2014年3月13日已被法院查封，且一直处于查封状态。2016年1月31日被执行人志高动漫公司与异议人长龙公司、汉马公司未经执行法院准许，擅自处置经人民法院依法查封的财产，其行为所产生的法律后果应自行承担。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定，该院作出（2018）闽08执恢3号腾迁公告，于法有据，异议人长龙公司、汉马公司要求中止本案腾迁执行行为，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于异议人长龙公司、汉马公司主张拍卖公告明确有租赁，买卖不破租赁，应中止腾迁的异议理由，因永丰公司对案涉土地房产的抵押权早在2013年5月13日便已设立，本院2018年对上述土地房产的拍卖系现状拍卖，在公告中对租赁权的陈述，仅是对拍卖物现状的说明，异议人长龙公司、汉马公司据此主张中止腾迁，缺乏事实和法律依据。长龙公司、汉马公司的异议理由不能成立，龙岩中院遂作出（2019）闽08执异3号执行裁定，驳回异议人长龙公司、汉马公司关于中止对龙国用（2011）第200××号土地使用权及部分地上建筑物腾迁执行的异议请求。 长龙公司、汉马公司不服（2019）闽08执异3号执行裁定，向本院申请复议，请求撤销龙岩中院（2019）闽08执异3号执行裁定，中止对龙国用（2011）第200××号土地使用权及部分地上建筑物腾迁的执行。事实和理由如下：长龙公司、汉马公司的合法承租权应予保护，其于2016年1月31日及2017年5月20日分别与志高动漫公司、龙岩幸福国旅游景区管理有限公司签订《承包经营合同》、《补充协议书》，合法取得上述涉案土地使用权及建筑物自2016年1日起至2024年1月31日的承包经营及使用权。龙岩市新罗区人民政府作为鉴证方予以确认。龙岩中院在评估案涉财产时已在公告中明确评估对象有租赁，且有多个承租人。根据买卖不破租赁原则，龙岩中院在拍卖成交后，复议人仍可正常履行合同。2、长龙公司、汉马公司系外来投资商，根据合同约定，其享有占有使用不动产的权利，且抵押权人也未提出异议。（2019）闽08执异3号执行裁定认定长龙公司、汉马公司擅自处置案涉财产，显然不当。3、法院的对案涉财产的查封期限在2016年3月12日已届满，未进行续封，应视为未查封。4、本案执行程序违法，本案执行已终结，案涉财产产权已经拍卖发生变更，如有异议，应由受让人向复议人提出主张，而非以已终结案件为由强制搬迁。 本院查明事实与龙岩中院查明事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。案涉土地使用权在法院查封期间，汉马公司、长龙公司未经法院准许，擅自就案涉财产与志高动漫公司签订协议，占有使用被查封的财产。龙岩中院作出腾房公告，责令占用单位、个人搬离案涉房地产，于法有据。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，志高动漫公司将案涉土地使用权抵押给永丰公司在先，汉马公司、长龙公司承租案涉财产在后，且未经永丰公司同意，故永丰公司根据生效法律文书申请执行志高动漫名下的涉案房地产，并无不当。综上，长龙公司、汉马公司关于保护其租赁权、中止对抵押物处置的请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人龙岩长龙动物园管理有限公司、安徽汉马旅游集团有限公司的复议申请，维持龙岩市中级人民（2019）闽08执异3号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  黄怀大 审判员  严增荣 审判员  谢守庸 二〇一九年六月二十七日                                                                                                                                                      法官助理 翁德华                                                                                                                                                       书记员  黄金香 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。