江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终3066号上诉人（原审被告）：陆正路，男，1975年2月2日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司南京分公司，住所地南京市秦淮区贡院街**。负责人：李明军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈丹，女，1986年6月29日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：段武君，男，1669年11月3日生，汉族，住南京市下关区。上诉人陆正路因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司南京分公司（以下简称雅居乐雅公司)物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2018)苏0111民初7624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆正路上诉请求：1.上诉人与被上诉人无房产买卖合同关系，仅存在物业服务关系（此关系需在买卖双方交房完成后方存在），请求判令被上诉人无权向上诉人交付房屋。2.请求裁定上诉人未使用该房屋期间的物业费无需由上诉人缴纳，上诉人此前被强迫缴纳的一年物业费在确定交付日期后从此时开始计算。雅居乐雅公司作为乙方与雅居乐房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》中明确规定甲方交付的物业须符合国家规定的验收标准，雅居乐雅公司在明知交付物业未达到电通交付标准的情况下，协助雅居乐房地产开发公司强行向业主交房，并且强迫业主按照《收楼须知》的程序先签字缴费后带业主验房，此程序违法在先。其次对业主提出的房屋质量问题及未通电根本无法使用该房屋的问题，未及时予以解决。3.请求判令对此前未达标的物业服务收费予以折扣，并且勒令雅居乐雅公司对后续的物业服务严格按合同约定的“五级三类”服务标准落实。上诉人按要求己全额预交一年物业费，然而雅居乐雅公司提供的物业服务远未达到《物业服务合同》中约定的“五级三类”服务标准。4.如果雅居乐雅公司作为雅居乐房地产开发公司的代理交房人身份确立，那么对应交房人需承担的延迟交付责任，须由雅居乐雅公司先行代为承担。5.上诉人收房时被强制收取的超过《物业服务合同》收费标准的物业费，要求按多交额每日0.5%向上诉人支付违约赔偿金。6.本案的上诉案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：被上诉人与上诉人并无实质房屋买卖合同关系，被上诉人无权强行交付与其没有关系且有工程质量问题的房屋。另外交房程序上亦存在违法违规行为，所有业主均被要求先行签字缴费办理各项收楼手续后，方能拿到钥匙进入到房屋内查验房产。上诉人进入房屋后竟发现很多工程质量问题并且该房未通电，作为收楼手续的最后一步，上诉人此时仅能在《业主收楼验收表》上说明原因并签字拒绝按此现状收房。人民法院应当依法保障上诉人陈述意见的权利，上诉人有权利向法庭提供纸质和视频证据，本案一审法官却对上诉人当庭提供的视频证据以法庭没有播放设备不予采纳，上诉人提出可自行提供播放设备依然不被采纳。然而2018年4月18日在该院第一法庭，同样是雅居乐雅公司起诉上诉人一案，法官采纳了上诉人当庭出具的视频证据并且使用法院的电脑设备当庭播放，众多物业管理乱象视频证据令雅居乐雅公司汗颜，雅居乐雅公司遂于2018年4月20日向该院申请撤回起诉。在被上诉人未提供更多证据的情况下，仅是上诉人提供的视频证据未被采纳，导致上诉人败诉，请求法庭采纳上诉人提供的事实证据。雅居乐雅公司辩称，根据涉案小区建设单位南京滨江雅居乐房地产开发有限公司与被上诉人签订的前期物业服务合同，上诉人应在房屋交付之日按照前期物业服务合同约定的物业费的收费标准向被上诉人缴纳上述费用。如果逾期不缴纳，需承担应缴纳金额的每天千分之五的违约责任。实际情况是，上诉人在接收房屋后至今，在缴纳了一年的物业费之后，其余的物业费均没有缴纳，上诉人提出的上诉理由均没有事实和法律依据。雅居乐雅公司向一审法院起诉请求：1.陆正路支付自2016年1月至2018年12月物业服务费16812元、违约金7514元（按应交数额每日0.5%向雅居乐雅公司支付违约金至实际付清之日止）；2.陆正路承担本案诉讼费。一审法院查明，雅居乐雅公司系南京市浦口区雅居乐滨江花园小区的物业服务公司。《前期物业服务合同》约定高层住宅物业费1.9元/月/平方米，按季度缴纳；未按时交纳物业服务费的，欠费业主或使用人应向物业服务企业交纳应交物业服务费用数额的每日0.5%的违约金。2014年10月29日，陆正路与开发商南京滨江雅居乐房地产开发有限公司签订《南京市商品房预售合同》，购买了雅居乐滨江花园10幢901室房屋。2015年1月20日，开发商通知陆正路于2015年1月31日办理收楼手续。2015年6月5日，陆正路在《滨江花园10幢楼交付物品移交清单》上签收人处签名，该清单上载明本人已收楼并签收10栋901室的钥匙及相关文件资料。陆正路在该清单注明“仅代表收到以上文件，不代表正式交付房屋，因为尚有影响房屋使用的质量问题未最终解决”。同日，陆正路向雅居乐雅公司提出装修申请。陆正路欠缴自2016年1月1日至今的物业费。雅居乐雅公司多次催缴未果，遂诉至法院。陆正路一审中当庭陈述，房屋有问题找开发商，开发商不管。陆正路只好自己花钱维修，自已装修后至今居住在涉案房屋。一审法院认为，雅居乐雅公司为小区全体业主提供物业服务，陆正路作为业主有义务缴纳物业服务费并承担逾期支付的责任，对于雅居乐雅公司要求陆正路支付自2016年1月至2018年12月31日物业服务费16812元及违约金7514元的诉讼请求予以支持。对于陆正路认为房屋有质量问题，陆正路没有接收房屋的意见，法院认为，从陆正路缴纳第一年物业费、在移交清单上签名、装修申请均能说明陆正路已实际接收房屋，故对陆正路的此点意见不予采纳。对于陆正路陈述开发商承诺免除其5年物业费的意见，陆正路并未提供证据，法院对陆正路的此项意见不予采纳。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院作出判决：陆正路于判决生效之日起五日内支付雅居乐雅生活服务股份有限公司南京分公司自2016年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费16812元、违约金7514元，合计24326元。二审中，本院至案涉小区现场拍摄照片一组，双方当事人对照片的真实性均不持异议，陆正路认为，此组照片只能证明现在没有乱象，不代表曾经长达两年的大工地乱象。陆正路二审中提交视频、图片证据，拟证明案涉小区存在以下情况：1.2017年10月1日有物业的绿化管养人员在单元入口附近的绿地上大小便。2.野蛮施工，物业在每天业主经过的出入口，堆放杂物进行施工，影响进出。3.野蛮施工，在房屋交付后，物业在小区大楼的入户大堂里野蛮施工。4.城管查处小区业主的公共区域盖的违建，该违建是由物业盖的。5.小区内有一套房屋内有管道漏洞没有堵，是施工质量问题，粪水都倒灌到房屋里面，物业公司没有出面解决任何问题，也没有任何的赔偿。6.图片3张，涉案房屋管道质量问题导致下水管道堵塞，因为里面有水泥块，上诉人报了物业公司，物业公司来人修了两次，但是没有解决问题，最后是上诉人找了工人来修理。7.物业人员在涉案小区里面种菜，用的水都是小区的绿化用水。8.车库漏水。9.车库地面有钉子，是因为物业乱施工造成的，还轧了车胎，上诉人已经换了4个轮胎，还有很多的业主不低于500次车胎被轧。10.图片一组，证明物业服务低下，物业公司未按照物业合同约定的五级三类标准提供服务，甚至连最低档次的服务标准都达不到。11.涉案小区交付后一直到2017年年末整个小区仍然像工地一样，上诉人从未故意拖欠物业费，视频可以证明上诉人组织了大概几十个业主去物业交纳物业费，被上诉人的物业主任、物业经理都说暂时不收。雅居乐雅公司质证认为：1.不能看出视频是在小区里面拍摄的，大小便人员到底是谁，而且对于个人的行为，物业公司没有办法约束，如果出现大小便等情况，物业公司没有及时清理是物业公司的责任，以一个拍摄地点不明的视频来证明物业公司的人员随地大小便，是不合适的，也不能证明上诉人所说的物业服务不达标。2.关于野蛮施工，雅居乐滨江国际小区是分期建设的，涉案小区是一期，因为三期有一部分没有交付，不知道上诉人提交的照片拍摄地点是在哪里，从照片是看不出来的。物业服务是对公共区域进行维护和管理，每天对小区的公共部位进行打扫清理。3.同第二组质证意见。4.物业公司没有任何违建行为，如果说存在违建，有可能是业主的违建行为，业主有举报，物业公司配合进行处理。5.涉及房屋质量问题，是业主和开发商之间的房屋质量纠纷。就管道的问题，涉事业主曾经和开发公司进行了协商，并进行了赔偿，不是物业公司的问题。6.该组照片并不能证明拍摄地点在上诉人家里面。据雅居乐雅公司所知，涉案房屋不存在任何质量问题，也没有任何的维修记录和凭证，如果有凭证，上诉人可以提交向物业报修的凭证。7.拍摄地点并非在涉案小区里面，是涉案小区外面，不属于物业的服务和管理范围。8.车库漏水情况是否属实，需要核实。但确实存在部分业主和开发商之间就车库漏水问题进行交涉的房屋质量纠纷，如果属于房屋交付质量问题，是开发商的保修范围，物业公司并没有维修的义务。9.不能证明车胎是在小区内的车库被轧的，如果车子一年被轧了两三次，都把责任往物业公司身上推，是不符合事实的。10.拍摄时间、拍摄地点不能证明是在涉案小区范围内，雅居乐滨江国际是江北高端的小区，不存在上诉人反映的情况。11.该视频与本案无关，该视频6分35秒，业主描述，系雅居乐滨江花园一期2栋501、801、1001及1栋602业主到物业中心对物业费的收费标准提出质疑，本案中，雅居乐雅公司多次发函催促陆正路交纳物业管理费，交纳标准是1.9元/平方米，但陆正路均没有交纳。雅居乐雅公司二审中提交照片一组，拟证明雅居乐雅公司提供的物业服务符合物业服务合同约定，并且得到了其他业主的认可，完全符合五级三类的物业标准，该组照片包括上诉人提到的公共区域、绿化、小区大堂，与上诉人提交的证据反映的情况完全相反。另提交陆正路已经缴费以及欠费的明细表及两张发票和收据的复印件，证明陆正路已经交纳过的费用，包括物业费、公共能耗费等是2015年6月到2015年12月期间的费用。陆正路质证认为，雅居乐雅公司提交的证据就应当是雅居乐雅公司应当做到的，很多照片都是摆拍。对发票收据等证据真实性无法确认，该组证据上没有陆正路的签字，有很多业主可以替陆正路证明被强迫交了一整年的费用，包括物业费、能耗费等费用；且对方的律师函中也明确写明了是一年的费用。本院认定意见：案涉小区目前环境良好，陆正路提供的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。陆正路不认可雅居乐雅公司提供的缴费发票和收据，陆正路对其已经缴纳的费用数额及对应期间，没有提供有效证据予以证明。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有商品房预售合同、前期物业服务合同、收楼通知、物品移交清单、催缴通知及当事人陈述等证据证实。本案二审的争议焦点为：雅居乐雅公司要求陆正路支付自2016年1月至2018年12月31日物业服务费16812元及违约金7514元的诉讼请求能否得到支持。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉《前期物业服务合同》合法有效，雅居乐雅公司及全体业主均应按合同约定履行义务。雅居乐雅公司为小区全体业主提供物业服务，其提供服务的质量与小区环境息息相关，更对全体业主入住后生活质量产生深刻影响。业主按照约定缴纳物业服务费既是对合同义务的履行，亦是对小区全体业主共同利益的维护。欠缴拒缴物业服务费的行为，不仅不利于维护和提升小区物业服务水平，更可能造成对小区整体环境的侵害，影响已缴纳物业费业主的合法权益，而该行为本身并无益于纠纷或矛盾的解决。业主对于自身权利的维护，可依法主张或通过业主大会、业主委员会行使权利。故无正当理由欠缴拒缴物业服务费的行为，应得到否定性的评价。本案中，陆正路已于2015年接收案涉房屋并装修入住，但自2016年1月1日至今未缴纳物业费，其所称房屋质量问题，可依法进行主张，但不能作为拒绝缴纳物业费的理由。同时，案涉小区目前环境良好，是物业公司和广大业主共同努力的结果，而进一步提升和改善小区的环境，更需全体业主的配合及珍惜、维护。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。陆正路提供的证据不能证明其有正当理由拒绝交纳物业费，一审法院对雅居乐雅公司的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。陆正路上诉请求中不属于本案审理范围的部分，本院不予理涉。综上所述，陆正路的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195元，由陆正路负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年六月十七日书记员  朱亚芳