安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初3764号 原告：安徽华欣房地产发展有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区江岸路**，统一社会信用代码913402007049089227（1-1）。 法定代表人：孙才忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈向华，安徽国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程敏，安徽国伦律师事务所律师。 被告：余国胜，男，1969年9月15日出生，汉族，个体经营，住安徽省安庆市潜山县，现住安徽省芜湖市镜湖区。 原告安徽华欣房地产发展有限公司（以下简称华欣公司）诉被告余国胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华欣公司的委托诉讼代理人程敏，被告余国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华欣公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认原告已于2019年1月17日解除与被告签订的《华欣公司金苑小区门面房租赁合同》；2、被告立即腾空并交还其所租赁的原告位于芜湖市门面（一层、二层）、4号、5号、17号门面（二层）的房屋；3、被告支付2017年11月1日至2019年1月17日期间的租金144669元及逾期支付租金的违约金（自2017年11月16日起至实际支付之日止，按每天200元计算）；4、被告按房租的双倍支付违约占用期间的房屋占有使用费（自2019年1月23日起至实际腾房之日止，每月20622元）。事实与理由：2017年10月28日，原告华欣公司与被告余国胜签订《华欣公司金苑小区门面房租赁合同》，约定：被告余国胜承租原告华欣公司芜湖市门面（一层、二层）、4号、5号、17号门面（二层），合计面积520.76平方米，租期二年，从2017年11月1日至2019年10月30日止，月租金10311元，每三个月支付一次。被告租金到期未支付或延迟支付的，拖欠天数不得超过15日，否则每逾期一天，则被告按每天200元支付违约金，逾期支付租金超过30日的，原告有权解除本合同，被告缴纳的履约保证金不予退还。合同期限届满或终止，被告应在3日内配合原告办理交接手续完结，将租赁物交还原告；未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的2倍向原告支付该房屋占用期间的使用费。合同签订后，被告就开始拖欠原告租金，2018年5月29日，被告向原告出具欠条一份，确认欠付2017年11月1日至2018年10月1日房租共计113423元，此后，经原告多次催要，由于被告怠于履行付款义务，原告根据合同约定向被告发出《关于解除租赁合同的通知》，要求被告5日内清空退场，7日内缴清合同约定的所有费用（包括违约金），催缴欠付租金175604元，通知于2019年1月17日由被告本人签收。被告收悉后仍未依约履行义务，为保护原告合法权益，遂诉至法院要求判如所请。 被告余国胜辩称：原告所述拖欠租金是事实，经原告同意就拖欠租金出具了欠条，之后也支付了10000元，原告同意被告慢慢归还、继续承租，被告没有违约，不同意支付违约金及双倍租金，另被告曾交纳2万元履约保证金，应当折抵房租。 本院经审理认定事实如下：原告华欣公司系芜湖市门面（一层、二层）、4号、5号、17号门面（二层）房屋的所有人。2017年10月28日，原、被告签订《华欣公司金苑小区门面房租赁合同》一份，约定：被告余国胜（乙方）承租原告华欣公司（甲方）上述门面，租赁期限为贰年，自2017年11月1日起至2019年10月30日止，月租金10311元，半年租金61868元，每3个月支付一次，交租方式为先交费后使用；非经甲乙双方另外约定方式遭遇不可抗拒之影响，乙方租金到期未支付或延迟支付的，拖欠天数不得超过15日，否则每逾期一天，则乙方按每天200元支付违约金，逾期支付租金超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方缴纳的履约保证金不予返还；合同期限届满或终止，乙方应在3日内配合甲方办理交接手续完结，将租赁物交还甲方；未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同签订后，被告余国胜一直未支付租金，于2018年5月29日向原告出具欠条一份，载明：“兹有余国胜欠安徽华欣房地产发展有限公司2017.11.1-2018.4.30房租计61868元，2018.5.1-2018.10.1房租51555元，共计113423元整。本人承诺于2018年6月5号前还20000元整，余款在2018年9月30前还清，否则承担一切经济法律责任”。之后被告余国胜支付租金10000元，余款未付，原告遂向被告发出《关于解除租赁合同的通知》，通知被告解除租赁合同，要求被告5日内清空该门面房并退场，7日内缴清合同约定的所有费用（包括违约金），被告于2019年1月17日签收该通知，后双方未能协商一致，被告也未支付租金及交还房屋，故成讼。 审理中，被告陈述《关于解除租赁合同通知》虽系其本人签收，但对内容并不清楚，且签收通知时与原告另签有一份合同，原告同意其继续经营，对此原告予以否认，被告亦未向法庭提交证据。 本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方均有约束力。一、对于解除合同：被告拖欠租金，原告同意延期支付，其出具欠条后仍未能按其承诺的期限支付，原告按合同约定有权要求解除合同，合同应于解除通知到达相对方时解除，被告辩称签字时不清楚通知内容，但被告系成年人，在不清楚通知内容的情况下签名确认有悖常理，故对该辩解意见本院不予采纳，原、被告间的房屋租赁合同于2019年1月17日（被告签收解除合同通知之日）解除。二、对于拖欠租金及违约金支付：被告应按照合同约定履行支付租金的义务，双方约定乙方缴纳的履约保证金不予退还，但履约保证金的作用是保证被告完全履行合同，系被告向原告履行合同约定义务的担保。根据相关法律规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、定约金、押金或定金等，但没有约定定金性质，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持，对被告认为履约保证金20000元应当折抵房租的意见，本院予以采纳，被告应支付原告自2017年11月1日至2019年1月17日止房屋租金（扣除已支付的10000元及履约保证金20000元）120008元整（10311＊14+10311/31＊17-10000-20000）；对被告拖欠的租金，原告同意被告按欠条所承诺的时间支付，应认定为双方对支付时间重新做了约定，违约时间应自承诺期限届满15日后开始计算；双方在合同中约定了违约金，但以日租金为标准计算，每日200元过分高于造成的损失，违反法律规定，被告应以日租金的30%（10311/31＊30%=103）支付违约金；三、合同解除后被告应立即腾空并交还原告所租赁房屋，但其至今仍然占有并使用租赁物，故应自合同解除之日起支付逾期占有使用费，现原告主张被告自2019年1月23日起支付房屋使用费不违反法律规定，但按合同约定的日租金2倍的计算标准过高，被告亦不予认可，本院综合考虑合同系提前解除、原告实际损失及逾期利益等因素，本着公平原则，酌定被告继续按原合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费并按日租金的30%赔偿原告违约产生的实际损失。被告称与原告另签有合同，原告同意其继续经营，其并无违约，不承担违约责任的意见，因未提供相关证据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告安徽华欣房地产发展有限公司与被告余国胜签订的《华欣公司金苑小区门面房租赁合同》于2019年1月17日解除； 二、被告余国胜于判决生效之日起十日内腾空位于芜湖市门面（一层、二层）、4号、5号、17号门面（二层）并交付原告安徽华欣房地产发展有限公司； 三、被告余国胜于判决生效之日起十日内支付原告安徽华欣房地产发展有限公司房屋租金120008元，并自2018年6月20日起以每日103元的标准支付违约金，至实际支付之日止； 四、被告余国胜于本判决生效之日起十日内按原合同约定的每月10311元租金标准支付原告安徽华欣房地产发展有限公司自2019年1月23日至房屋实际腾空交付之日止的房屋使用费，并按每日103元的标准同期赔偿原告违约产生的实际损失。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2777元，由被告余国胜负担（因诉讼费原告已预付，被告于判决生效后十日内付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 顾 斌 二〇一九年六月十九日 书记员 刘宇婷 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……