北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初12281号原告：耿伟华，女，1962年6月19日出生，汉族，无业，住黑龙江省佳木斯市东风区。委托诉讼代理人：吴青江，北京旭坤律师事务所律师。被告：李平，男，1988年6月21日出生，汉族，北京广安控股集团有限公司工程主管，住北京市通州区。被告：李莉，女，1986年11月24日出生，汉族，鸿坤地产集团地产金融总经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周莉，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾宇，北京市蓝鹏律师事务所律师。原告耿伟华与被告李平、李莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿伟华的委托诉讼代理人吴青江，被告李平，被告李莉及其委托诉讼代理人周莉、栾宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿伟华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告李平、李莉给付原告耿伟华违约金940000元；2.被告李平、李莉承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告耿伟华与被告李平、李莉经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务于2018年8月30日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等，约定：被告李平、李莉以470万元的价格购买原告耿伟华所有的位于北京市通州区八里桥南街16号7幢1单元×号房屋（以下简称涉案房屋），如被告李平、李莉违约，则其支付原告耿伟华总房款的20%的违约金。被告李平、李莉于2019年2月20日向原告耿伟华发出《解除二手房买卖合同通知书》。被告李平、李莉违约行为导致原告耿伟华换房及房屋价值贬值达170万余元。为维护原告耿伟华的诉讼请求，特起诉至法院。被告李平、李莉辩称，不同意原告耿伟华诉讼请求。理由如下：1.因我方在通州区已拥有一套住房，按照限购政策，必须将名下的房产出售后才有资格购买原告耿伟华的房产。2018年9月北京市出台的住房公积金新政策，通州地区二手房交易量下滑，我方名下的房屋价格从416万降到388万并在多家中介公司挂出仍无法正常出售。故我方系因为限购政策导致无法购房，提出解除与原告耿伟华之间签订的买卖合同不应承担违约责任；2.原告耿伟华明知被告李平、李莉不具备购房资格的情况下仍与我方签订买卖合同。在合同签订的当天，原告耿伟华自愿与我方签订补充协议，在补充协议中将合同的履行期限延长至2019年2月28日，目的是为了等待我方将名下的房产出售后具备购房资格。该房屋买卖合同因为我方不具备购房资格而一直没有备案。3.原告耿伟华并未因合同解除遭受损失，其主张的违约金过高。我方分别于2018年12月20日、2019年2月20日两次向原告耿伟华发出解除合同通知书，并在此期间一直与原告耿伟华协商解除合同事宜。签订合同时涉案房屋的总价为470万，现在该房屋的市场价格为550万，原告耿伟华没有遭受损失，反而获利，其主张解除合同造成的损失没有事实依据。另，涉案房屋一直在对外出租，原告耿伟华也未提交任何证据证明其损失。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚信原则作出裁决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院经审理认定事实如下：2018年8月30日，原告耿伟华（出卖人、甲方）与被告李平、李莉（买受人、乙方）通过北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号为E1808136624）约定乙方购买涉案房屋，建筑面积129.59平米。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为4700000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金100000元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择组合贷款申办贷款，拟贷款的金额1630000元，甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于甲乙双方共同到通州区不动产交易中心查档确认无误后公积金初审前，乙方向甲方支付人民币370000元，资金通过自行交接方式划转。第二次，于过户前2个工作日，乙方向甲方支付人民币50000元，资金通过资金存管方式划转。第三次，于过户前2个工作日，乙方向甲方支付人民币2550000元，资金通过资金存管方式划转。甲方应当在尾款到账3日内将该房屋交付给乙方。第十条违约条款（一）除不可抗力外，甲方逾期交房应付违约责任；（二）除不可抗力外，乙方未按合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1.乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2.乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。第十一条合同解除条款。如乙方依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。第十二条不可抗力。不可抗力是指本合同签订后，发生了买卖交易双方无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件或自然灾害（如战争、罢工、征收、征用、台风、地震、火灾、水灾等），以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行责任。合同还约定了其他内容。同日，原告耿伟华(出卖人、甲方)与被告李平、李莉(买受人、乙方)、北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证人、丙方）签订《补充协议》，约定：第三条：由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲、乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2018年8月30日签订的《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2019年2月28日。因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的编号为E1808136624的《买卖合同》及同丙方签署的《履约服务合同》，而无须征得他方的同意。该协议还约定了其他内容。签订合同当日，被告李莉、李平支付原告耿伟华定金100000元。2018年12月20日，被告李莉、李平向原告耿伟华发出《解除二手房买卖合同通知书》，称因被告李莉、李平名下尚有位于北京市通州区华兴园21号楼××的一栋房产因公积金新政的影响无法及时售出，导致被告李莉、李平无实际履约能力，故提出解除合同。双方均认可合同解除时间为2018年12月20日。庭审中，双方均同意定金100000元抵扣违约金。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同义务。现双方均认可房屋买卖合同及补充协议的解除时间为2018年12月20日，本院对此不持异议。根据查明的事实，被告李平、李莉因自身原因无法履行合同并要求解除合同，其行为构成违约，应向原告耿伟华支付违约金。关于违约金金额的确定，鉴于原告耿伟华并未提交有效证据证明其实际损失为何，且被告李平、李莉在协议约定时间前及时通知原告耿伟华解除合同、说明了不能继续履行合同的原因，故本院综合考虑签订合同的背景、合同履行情况，依据公平原则，酌定违约金为25万。现双方均同意定金10万元冲抵违约金，本院对此不持异议。被告李平、李莉需再支付违约金15万元即可。故对于原告耿伟华诉讼请求的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李平、李莉支付原告耿伟华违约金150000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告耿伟华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6600元，由原告耿伟华负担4075元（已交纳），由被告李平、李莉负担2525元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王宝荣二〇一九年六月二十七日法官助理 张 培书 记 员 聂培培