湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初2359号原告:杨东意，男，1975年8月9出生，汉族。原告:盛红梅，女，1973年12月23出生，汉族。二原告共同委托诉讼代理人：邓群波，湖南长善律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:湖南省湘汇置业发展(集团)有限公司。法定代表人:姚芳明，该公司董事长。被告：湖南省渝州房地产实业有限公司。法定代表人:姚芳明，该公司董事长。二被告共同委托代理人：谭兴伟，男，汉族，代理权限为特别授权。第三人:步步高商业连锁股份有限公司永州分公司。负责人:周强。委托诉讼代理人：熊以，女，1989年8月9日出生，汉族，代理权限为特别授权。原告杨东意、盛红梅诉被告湖南省湘汇置业发展(集团)有限公司(以下简称湘汇公司)、湖南省渝州房地产实业有限公司（以下简称渝洲公司）、第三人步步高商业连锁股份有限公司永州分公司（以下简称步步高）合同纠纷一案，于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨东意、盛红梅的共同委托诉讼代理人取群波，被告湘汇公司、渝州公司的共同委托诉讼代理人谭兴伟，第三人步步高的委托诉讼代理人熊以到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨东意、盛红梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告湘汇公司、渝洲公司连带支付原告2018年7月1日至2019年3月24日的租金39858元、滞纳金4663元（按未付租金款的每日万分之五计算）、违约金62172元（按购房实际支付款的10%计算），共计：106693元；2.判令第三人从2019年3月24日后直接向原告支付原告的商铺租金（第三人租赁被告湘汇公司代租原告的铺面应付给被告湘汇公司的租金）；3.本案诉讼费两被告承担。事实与理由：原告受被告渝洲公司“市中心黄金旺铺，总价80000元起！年回报8%”变相返本广告承诺引诱，原告购买了舜德摩尔*栋*层C*商铺，一次性购房款为621720元，同时被告渝洲公司要求原告与被告湘汇公司签订了所购买商铺的委托租赁合同，约定：1.被告湘汇公司按原告购房款每年10%的标准计算租金；2.被告湘汇公司欠付的租金超过6个月，被告湘汇公司除未付租金款的每日万分之五向原告计算滞纳金，另向原告支付购房实际支付款的10%违约金。被告湘汇公司2018年7月1日后不再支付原告租金，至今已超过6个月。另查，1.被告湘汇公司已将商铺转租给第三人，转租租金远低于被告湘汇公司应支付给原告的租金；2.原告商铺所有权在办产权证之前由被告湘汇公司而非出卖人被告渝洲公司所有；3.被告渝洲为了销售被被告湘汇公司的房产，广告承诺年回报8%，应视为合同的一部分。综上，为维护原告的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。被告湖南省湘汇公司、渝洲公司辩称：1.渝州公司不是本案的被告，根据合同相对性，该案是租赁合同，是与被告湘汇公司发生租赁关系；2.租金的时间段和金额有出入，欠租的时段是2018年7月15日至2019年3月31日，这段时间内，我们在2018年9月30日又支付了半个月的租金2250.7元，实际欠他们的租金是38269.02元（扣除租赁产生的税费）；3.违约金合同是有约定，但是约定的比例过高，同时原告的计算方式错误，违约金和滞纳金原告进行了合并计算，约定过高部分，请求法院按照合同法的规定114第二款及合同法解释第29的规定，进行调整，不能超过未付租金的30%。第三人步步高陈述，一、2008年5月12是，第三人与被告渝洲公司签订《租赁合同》，租赁涉案房产，签订合同时被告渝洲公司为涉案房屋的合法所有权人，租赁期限至2028年8月29日，目前尚在租赁期内，而原告取得涉案房产产权在原告与被告渝洲公司的《租赁合同》生效之后。根据《合同法》第229条规定，第三人与原告之间无任何租赁关系，根据合同相对性原则，原告无权要求第三人向其支付租金；二、第三人按《租赁合同》的约定，履行了租金支付的义务，没有拖欠租金的违约行为，原告要求第三人向其支付租金没有任何依据。因此，原告要求第三人从2019年3月24日后直接向原告支付商铺租金的请求不能成立，请求依法驳回原告对第三人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，与本案争议事实有关，符合证据的法定要求，本案经审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月22日，原告与被告湘汇公司签订《舜德摩尔●财富中心商品房买卖合同》，该商铺总价款为621720元，约定于2011年9月30日前完成了交付，确定了原告对该商铺的所有权。同日原告（甲方）与被告湘汇公司（乙方）就该商铺签订《舜德摩尔●财富中心商品房委托租赁合同》，与本案相关的内容有：1、甲方自愿将其所有的舜德摩尔财富中心商品房*栋*层C*号房的使用权，全权委托交由乙方代为租赁、招商及管理，乙方有权对该房屋进行自营或者对外招租；2、委托租赁期限自2011年10月1日至2029年12月31日；3、本委托租赁合同期限内产生的租金，除出现下列两种情况以外，乙方按照甲方房屋购置总款每年10%的标准计算租金；4、乙方按季支付租金给甲方，支付时间为每季度首月10号前（遇节假日顺延），甲方收取租金产生的租赁税费由其自行负担，甲方选择下列由乙方按税务部门规定代扣代缴租赁税费；5、乙方如逾期向甲方支付租金在3个月以内，该逾期期间内乙方按未付租金款的每日万分之三向甲方计算支付滞纳金，如逾期时间超过三个月但未满6个月，该逾期期间内乙方按未付租金款的每日万分之五向甲方支付滞纳金，如乙方欠付的租金超过六个月，甲方有权在领取乙方所欠款项，滞纳金仍由乙方按未付租金款每日的万分之五计算给甲方，乙方另向甲方支付购房款实付款的30%违约金，如乙方欠付的租金超过12个月，甲方有权在领取乙方应付本条前述相关款项的基础上，可提前解除本合同（注：如乙方续期超过五个月未支付贷款，甲方需书面通知乙方总经办或财务部，如甲方未书面通知，乙方不承担逾期未付租金的违约责任）。双方签订合同后，双方一直按合同履行，2018年7月1日-2019年3月31日，被告湘汇公司开始不按时支付租金，2018年9月30日被告湘汇公司向原告支付2884.49元，之后再未支付租金，原告也向被告湘汇公司财务室进行了书面催收。酿成本案纠纷。本院认为，本案立案案由为合同纠纷，实际应为租赁合同纠纷。原告与被告湘汇公司签订的《舜德摩尔●财富中心商品房委托租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法、有效，依法受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定依法享有权利，履行义务。本案的争议焦点为：租金及滞纳金、违约金的给付问题。现分述如下：一、关于违约金。被告湘汇公司存在逾期向原告支付租金的违约行为,应当向原告承担相应的违约责任。《委托租赁合同》中约定的滞纳金为逾期三个月内按照未付租金款的每日万分之三支付滞纳金，逾期时间超过三个月但未满六个月按未付租金款的每日万分之五向甲方支付滞纳金,逾期时间超过六个月按未付租金款每日的万分之五计算并另支付购房款实付款的30%违约金，本院认为,在原告没有充分证据证明自己所受损失具体数额的情况下,合同约定的违约金计算标准显然过高,本院依法予以调整,因违约金具有补偿性及惩罚性的特征,对违约金的调整要综合考虑原告的损失、被告的违约程度以及双方履约的情况等因素,综合考虑上述因素及本案的实际情况,将违约金的计算标准酌情调整为每日万分之三。经本院核算,2018年7月1日算至2019年3月31日止的违约金为3342.09元（该违约金已扣除了被告湘汇公司2018年9月30日支付的2250.7元中抵扣违约金的金额）；二、关于租金。原告主张被告湘汇公司按税前租金标准支付租金,不符合《委托租赁合同》约定，且未扣除被告湘汇置公司于2018年9月30日支付的2250.7元，因被告湘汇公司逾期支付租金，应当于2018年7月1日支付租金13504.2元，经计算，截止至2018年9月30日延迟支付租金的违约金为425.38元，故被告湘汇公司支付的3767.47元应当先扣除违约金425.38元，再作为租金抵扣，截止至2019年3月31日，被告湘汇公司尚欠原告租金38269.02元，故本院对于原告要求被告湘汇公司支付租金的诉讼请求予以支持38269.02元；三、原告要求被告渝洲公司向原告支付租金、滞纳金，因被告渝洲公司不是委托租赁合同相对方，原告要求被告渝洲公司共同支付租金无事实及法律上的理由，本院依法不予支持；四、原告要求第三人步步高直接向原告支付以后租金及相关费用，因双方之间未签订租赁合同，原告起诉无事实及法律上的理由，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司于本判决书生效之日起三日内支付原告杨东意、盛红梅租金38269.02元已（扣除租赁产生的税费）及违约金3342.09元，合计金额为41611.11元；二、驳回原告杨东意、盛红梅的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2433元，减半收取1216.5元，由原告杨东意、盛红梅负担716.5元，由被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司负担500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审判员  蒋翠霞二〇一九年六月十七日书记员  潘文轩