湖南省绥宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0527民初767号 原告：王政华，男，1977年5月30日出生，汉族，居民，公民身份号码4305271977********，住绥宁县长铺镇文家寨居委会。 原告：谢文，女，1984年10月12日出生，汉族，居民，公民身份号码4305251984********，住绥宁县长铺镇中心街**。 被告：绥宁大汉城镇建设有限公司，，住所地为湖南省绥宁县长铺镇中心街 法定代表人：邹明，该公司执行董事。 委托代理人：李剑烽，湖南三行律师事务所律师。 原告王政华、谢文与被告绥宁大汉城镇建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月19日、6月21日两次公开开庭进行了审理。原告王政华、谢文、被告绥宁大汉城镇建设有限公司的特别授权委托代理人李剑烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告《商品房买卖合同》中第十五条第一款第二项规定的违约金，按已付房价款3%计算，计9900元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的绥宁县长铺镇腾家园大汉汉园住宅小区7栋1单元302室商品房一套，并支付了首付款、预先登记费、档案材料费等共计72000元。2016年1月30日，二原告付清商品房尾款260000元，当日，被告代收办证契税6600元、销售印花说165元、维修基金9900元、国土办证费592元、房产办证费526元。至此，原、被告达成商品房买卖合同的法定条件。根据上述合同第十五条第一款之规定，被告需在360个工作日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并将取得的房地产权属证书交给原告，而被告于2017年7月19日才将有关资料报备产权登记机关备案，并于2017年9月将产权证书交给原告。原告自认为履行商品房买卖合同的各项协议的规定，而被告无故违约，故原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告辩称：一、被告没有违反合同约定，不构成违约。二、被告与原告签订了商品房买卖合同，被告在履行合同过程中没有违约行为。1、原告对《商品房买卖合同》第十五条和其他约定第三条的理解有误。被告与原告所签订的商品房买卖合同是绥宁县房产局监制的，合同的内容没有更改，合同第十五条买受人取得房地产权属证书时间约定不明，而且该条款约定的部分内容与其他条款约定的部分内容存在矛盾。被告交付房屋后在360个工作日内提供资料报产权登记机关备案，房屋交付使用时间与买受人办理入伙手续、交清税费及资料时间一致，被告在提供资料备案期间内没有义务完成办证行为，为此，应当考虑被告办证的合理时间。特别是办理房屋产权证是房屋产权登记机关的行政职权，被告无权行使行政机关专有行政权力，被告只有代表原告将办理房屋产权证书的所有资料提交的权利和义务，至于办理好房屋产权证的时间只能由行政职能部门的行政行为决定。因此，原告对上述商品房买卖合同条款理解错误。2、被告已在合理时间内提供资料到行政机关，行政机关已将原告的房屋产权证办好，被告不存在违约。被告将给原告办证的相关材料于2016年6月已提交给绥宁县房产局办证部门，因绥宁县房产局办证部门根据国务院令第656号、湘办发[2015]43号文件精神实行“两证合一”的不动产统一登记办证制度，而绥宁县不动产登记机关属于新成立的机构，绥宁县在机构创立、人员配备、办公环境和设施的筹建过程中需要花费一定时间，这是政府职能部门机构调整导致的结果，被告只能服从政府的统一部署，在政府职能部门落实好不动产统一办证机构和统一办公以后才能依法申请办理。“统一办证”可以申办后，被告就在第一时间为原告提出申请，行政机关根据被告的申请在2017年1月陆续给大汉汉园业主及原告办理好了房屋产权证，故被告不存在违约。三、被告没有给原告造成任何经济损失，根据《中华人民共和国合同法》减损规则之规定也不应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，并结合本案事实，被告未给原告造成任何损失，可原告主张的权利却已超过实际损失的百分之百，故被告不应支付违约金。综上，原告对合同条款理解有误，其诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定如下案件事实： 2016年1月1日，二原告购买被告开发建设的“大汉汉园”一期第7幢1单元3层302号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》及《附件》，合同约定：“……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2437.94元，总金额大写：（人民币）叁拾叁万零仟零佰零拾零元整，小写：￥330000元整。……第八条交付期限。出卖人应当在2016年02月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。……第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：……2、依法向人民法院起诉。……”《附件四：其他约定》载明：“……3、买受人委托出卖人办理产权登记手续，为便于及时办理产权证，买受人应按政府主管部门相关规定交清办理产权所需的税费及房屋维修基金等，由出卖人代收代缴，多退少补。出卖人承诺在买受人办理完入伙手续后、交清以上税费及资料的情况下360个工作日内办理好房屋产权证，否则出卖人按本购房合同第十五条有关约定承担违约责任。如因买受人推迟提供有关资料和交纳有关税费等原因而导致不能及时办理产权证明，则一切后果由买受人自行承担，并按照本购房合同第十一条有关约定追究买受人违约责任。……”后二原告向被告支付了购房首付款等。 2016年1月30日，二原告按照约定交付被告契税6600元（实际缴纳4950元）、销售印花税165元、维修基金9900元（实际存入9476元）、国土办证费用592元、房产办证费用526元，合计17783元。并将购房款付清。 2016年9月9日，原告王政华在房屋验收交接表上签字，双方办理了房屋验收交接手续。 2017年7月19日，绥宁县不动产登记中心作出了湘（2017）绥宁县不动产权第0000842号《不动产权证书》，载明：“权利人：王政华、谢文共有情况：共同共有坐落：绥宁县长铺镇腾家园路大汉汉园住宅小区7栋1-302室……”。 上述事实，有二原告的身份证、被告的工商登记信息、商品房买卖合同、收款收据、税收完税证明、绥宁县物业共用部位共用设施设备专项维修资金专用折、房屋验收交接表、不动产权证书、原、被告的庭审陈述等证据证实。 本院认为，原、被告系商品房买卖合同关系。双方经平等、自愿协商签订的《商品房买卖合同》及《附件》依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同及附件的约定全面履行自己的义务。根据上述合同第十五条及附件四其他约定第3条的约定，被告应当自房屋交付次日起360个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案及办理好房屋产权证，原告方在2016年1月30日将需要缴纳的相关费用及材料交给了被告，同年9月9日，原、被告办理了房屋验收交接手续，即应视为原告方办理了入伙手续，而非等原告方入住才算其入伙。故被告应当自2016年9月10日起360个工作日内即2018年2月23日前办好房屋产权证书。而二原告的不动产权证书上载明的登记时间为2017年7月19日，没有超出合同约定的期间。故被告未违反了《商品房买卖合同》第十五条及附件四其他约定第3条的约定，不构成违约。即使根据原告方所称，按照《商品房买卖合同》第八条载明的房屋交付期限来认定交房时间，即2016年2月29日（2月没有30日），则自2016年3月1日起计算360个工作日，被告应在2017年8月4日前将不动产权证办好，2017年7月19日已办理好不动产权证，亦没有超出合同约定的期间。故二原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王政华、谢文的全部诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告王政华、谢文承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  龙妍妃 二〇一九年六月二十一日 书记员  林淑娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。