河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初2007号原告（反诉被告）：王美丽，女，1970年10月11日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：郭新华，河南方邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李进，河南方邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州又一城商业管理有限公司，住所地郑州高新区冬青街******，统一社会信用代码91410100053377362J。法定代表人：林挺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孟艳艳，河南正方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱红红，河南正方圆律师事务所律师。原告王美丽诉被告郑州又一城商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案在审理中，被告提出反诉，本院决定合并审理。2019年5月7日，本院公开开庭审理了本案，原告及其委托诉讼代理人李进、被告委托诉讼代理人孟艳艳、朱红红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月27日，被告隐瞒其出租房屋未通过消防验收的客观事实，与原告签订了《房屋租赁合同》一份，将升龙汇金广场2号院，编号1-247号房屋（以下简称“争议房屋”，建筑面积68.94平方米）出租给原告用于商业经营。合同签订后，原告向被告支付了预付租金和履约保证金合计24816元，并投入十余万元对房屋进行了室内装修和设施添置。事后，原告发现争议房屋和商场没有通过消防验收，因被告招商和消防问题，房屋所在商场一直没有正式开业，原告因此损失巨大。原告多次找被告协商处理此事，但被告态度蛮横，不予处理。2018年11月，被告强行侵占了原告争议房屋，并交给案外人使用。被告将不符合开业条件和消防验收的房屋出租给原告，不提供原告经营所需的商业环境，被告管理的商场至今没有正式开业且严重空置，原告的合同目的根本无法实现。更为严重的是，被告在双方协商未果的情况下直接强行侵占房屋交给案外人使用的行为严重侵害了原告的合法权益。原告因此请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告预付租金、履约保证金24816元，并赔偿原告装修及货物损失85485.36元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，争议房屋在工程竣工后经消防部门验收，被综合评定为合格。被告已按约将房屋交付原告使用，原告应按约支付租金及相关费用。但原告交了首期租金后拒不交纳租金，且持续占用房屋一直到2018年11月份。涉案房屋所属商场于2017年11月9日开始营业以来一直在正常营业，且商铺基本饱和，争议房屋在原告搬离后也重新招商出租，原告所称其合同目的根本无法实现不能成立。原告在未告知被告情况下无故将房屋内货物私自撤离，撤离后又拒不交还占有的房屋。原告的各项诉讼请求无事实与法律依据，请求依法驳回。反诉原告郑州又一城商业管理有限公司诉称，截止2018年7月26日，王美丽未支付2018年6月1日至8月31日租金，反诉原告多次催收，王美丽均置之不理。无奈之下，反诉原告于2018年7月30日向其发出了解除合同通知，但王美丽却拒不归还涉案房屋，直至2018年11月撤离。反诉原告因此请求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月1日解除；2、王美丽支付拖欠租金13029元；3、王美丽支付违约金12408元；4、王美丽支付房屋占用费13680元；5、本案诉讼费用由王美丽负担。反诉被告王美丽辩称，反诉原告的商场未通过消防检查验收，自始不具备法定开业条件，属于根本违约在先。王美丽基于反诉原告的根本违约行为解除了租赁合同，合同项下即使有租金等履行事项，依法也应当终止履行。再者，合同签订的日期远远早于王美丽实际占有房屋的日期。反诉原告在招商时承诺在能够正式开业之前不收取任何租金，并保证经营条件能够正式开业，王美丽才签订了租赁合同。但反诉原告一直没能够达到法定的开业条件。即使在反诉原告宣称的开业时间2017年11月9日，其商场也根本没达到一般人认知上的商业运营环境，其按照合同日期来计算所谓的租金没有事实依据。反诉原告提出的违约金、房屋占用费的请求没有法律依据，应当予以驳回。本院经审理确认案件事实如下：2016年7月27日，原告向被告交纳履约保证金12408元。2016年8月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将争议房屋出租给原告；租赁期限自2016年9月1日至2019年8月29日止；原告于合同签订之日预付自2016年9月1日至2017年2月28日止租金12408元；房产交付时间预定为2016年9月1日，若交房时间延迟则上述时间可相应顺延；2016年9月1日至2016年12月31日租金合计4136元；2017年1月1日至2017年12月31日租金合计50460元。合同签订后，原告于2016年8月30日向被告交纳租金12408元。被告于2017年7月24日向原告交付了争议房屋，原告装修后即入场经营。因原告认为争议房屋所在商场一直未正式开业，故拒绝续交租金。被告多次催交未果后，于2018年7月30日按照原告提供的地址向原告邮寄送达了《工作联系函》，告知原告应于2018年5月份向其交纳2018年6月1日至2018年8月31日租金13029元，因其至今未交纳，故已构成违约；自该通知函送达之日起3天内，双方签订的《房屋租赁合同》解除，原告应于接到通知函5日内搬离租赁场所、交回房屋并支付违约金、租金等费用。原告拒收该函。原告多次要求拉走争议房屋内的货物，遭到被告阻拦。被告于通知函下发后七日内清理了争议房屋内的货物，并收回了房屋。原告在2018年8月2日、12月27日两次报警其房屋内的物品被盗，公安机关认为系经济纠纷，未予立案。2018年12月28日，原告自行委托河南大平资产评估事务所对争议房屋室内装修资产价值进行评估，该所于2019年1月18日出具评估报告书，认为室内装修原值为109608元，净值为83875.84元。其中，室内服装382件，净值33356.24元。另查明，2016年9月5日，郑州市公安消防支队对争议房屋所在升龙汇金广场二号院（二期）1号、2号楼建设工程出具郑公消验字[2016]第0438号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收复检合格，并提出以下意见：1、本次验收不含商业裙房三四层东北角电影院部分及地下室负二层机械停车位部分。；3、该工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）和功能变更，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和验收。本案在审理中，又一城公司未向本院提交争议房屋所在商场通过消防安全检查证明。本院认为，争议房屋已经被被告自原告处收回，争议房屋租赁合同已经事实解除，故原告提出的解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以准许。关于合同解除之过错，本院认为，原告与又一城公司签订《房屋租赁合同》之根本目的为原告能在该公司运营的商场从事商业经营，因该商场至今未通过消防安全检查，故又一城公司系根本性违约，应当承担主要责任。但是，原告作为商户，不查看被告商场有无通过消防安全检查即承租房屋，且在2018年5月份被告向其催交租金的时候已知争议房屋所存在的相关情况并以此为由拒交租金，但却继续占用争议房屋以致双方矛盾加剧、损失进一步扩大，原告应负相应的责任。被告在2018年8月初已经清理了争议房屋室内物品并收回房屋，故其要求原告支付2018年8月份以后的房屋占用费等费用的请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。综合考虑原、被告之过错程度及原告实际使用房屋经营等情况，本院酌定原告向被告支付租金9384元，被告赔偿原告装修及货物损失25163元。因被告已经收取原告费用24816元，经折抵后，被告应当支付原告各项费用40595元。依据《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王美丽与被告郑州又一城商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告郑州又一城商业管理有限公司支付原告王美丽各项费用40595元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2506元，减半收取1253元，反诉费389元，共计1642元，原告负担821元，被告郑州又一城商业管理有限公司负担821元。如不服本判决，可在收到本判决之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  陈亚红二〇一九年六月二十日书记员  许文聪