浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初5116号 原告：胡卫华，男，1982年2月12日出生，汉族，住江西省景德镇市浮梁县。 原告：施丽霞，女，1988年8月29日出生，汉族，住江西省景德镇市浮梁县。 二原告共同委托代理人：孟令大、陈诗杰，浙江一墨律师事务所律师。 被告：王丽，女，1977年9月4日出生，汉族，住河南省邓州市。 委托代理人：胡铭，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托代理人：张军军，浙江迈远律师事务所律师。 被告：徐红军，男，1974年3月15日出生，汉族，住河南省内乡县。 原告胡卫华、施丽霞（以下简称二原告）诉被告王丽、徐红军（以下简称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案受理，依法适用简易程序，后因被告徐红军下落不明，本案转为普通程序审理，由审判员卢燕担任审判长与人民陪审员组成合议庭公开开庭进行了审理。2018年5月21日，二原告申请对案涉房屋的市场价值进行评估。本院依法予以准许，并委托浙江中汇房地产评估有限公司进行评估。二原告的委托代理人孟令大及被告王丽的委托代理人胡铭到庭参与诉讼。被告徐红军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡卫华、施丽霞起诉称：原、被告通过房产中介居间服务，于2017年7月1日签订《杭州市房屋转让合同》，就原告购买两被告所有的位于杭州市余杭区仁和街道清合嘉园西区4幢2单元502室的房产达成一致，合同约定：1、案涉房屋转让价格为112万元，首付款为34万元；2、被告于原告银行贷款放贷后3个工作日内交房；3、被告逾期交房超过30天，被告向原告支付违约金22万元，原告实际损失与违约金差额部分由被告据实赔偿。2017年7月8日，双方签订《杭州市房屋转让协议（补充）》及《抵押注销协议》，约定被告应于拿到首付款之日起7个工作日内将贷款一次性还清，逾期还款被告应向原告支付违约金2万元。被告于2017年7月8日向原告出具收条确认收到原告定金2万元，后原告按合同约定将首付款打入被告账户内，并于2017年8月2日贷款审批通过。此后，被告在收到首付款后迟迟不予办理抵押注销手续，在办理房屋过户手续过程中，又告知该房屋已经被告余杭区人民法院查封，无法办理房屋过户手续。为此原告与被告多次协商，被告仅退还了原告30万元，剩余款项原告多次通过各种渠道向被告催讨，一直未果。另案涉房屋截至原告起诉日，房屋价格比原成交价格上涨至少约64万余元。原告认为，因被告原因导致房屋无法办理过户手续，致使双方签订的《杭州市房屋转让合同》无法履行，被告的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。现二原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房屋转让协议（补充）》；2、被告返还原告剩余购房首付款40000元，定金20000元；3、被告向原告赔偿利息损失1207.1元（以60000元为本金，按年利率4.35%上浮50%，自2017年12月8日暂计算至2018年3月28日止，此后计算至被告实际支付之日止）；4、被告支付原告违约金240000元；5、被告赔偿原告房屋差价损失408700元；6、本案诉讼费用（诉讼费用、保全费等）由被告承担。在诉讼过程中，二原告申请对案涉房屋的市场价值进行鉴定，并基于此变更诉讼请求为：1、解除原、被告之间签订的《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房屋转让协议（补充）》；2、被告返还原告剩余购房首付款40000元，定金20000元；3、被告向原告赔偿利息损失1207.1元（以60000元为本金，按年利率4.35%上浮50%，自2017年12月8日暂计算至2018年3月28日止，此后计算至被告实际支付之日止）；4、被告支付原告违约金240000元；5、被告赔偿原告房屋差价损失391000元；6、被告支付原告鉴定费6400元；7、本案诉讼费用、保全费、公告费560元由被告承担。 二原告为支持其诉请主张，提供并陈述了如下证据材料： 1.《杭州市房屋转让合同》一份。 2.《杭州市房屋转让协议（补充）》一份。 以上证据共同证明原、被告就购买案涉房产达成一致，并就房产价格、支付方式、办理产权过户手续及违约责任等做出了明确约定； 3.抵押注销协议一份，用以证明被告应于拿到首付款之日起7个工作日内将贷款一次性还清，逾期还款被告应向原告支付违约金2万元的事实； 4.收条一份，用以证明原告已向被告支付房屋定金2万元的事实； 5.杭州银行业务回单一份，用以证明原告已按合同约定向被告支付房屋首付款的事实； 6.短信记录一份，用以证明案涉房屋贷款已于2017年8月2日审批通过的事实； 7.杭州市不动产权属信息查询记录一份，用以证明案涉房屋被余杭区人民法院查封的事实； 8.补充协议一份。 9.农业银行转账凭证一份。 10.欠条一份。 上述证据共同证明因案涉房屋被余杭区人民法院查封，被告退还原告30万元的事实； 11.房地产评估报告二份及发票，用以证明案涉房屋于2018年3月29日和2018年1月15日的房屋价值以及产生鉴定费用的事实； 12.公告费缴费凭证二份，用以证明原告支出的公告费用共计560元的事实。 被告王丽答辩称，同意解除原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》及《杭州市房屋转让协议（补充）》，愿意退还二原告首付款与定金，但认为不需要承担利息损失，即使承担，二原告诉请的利率也过高，希望法院酌情判定；对二原告诉请的违约金没有异议，愿意支付，但认为诉请的房屋差价损失过高，应当以2018年1月15日的评估价值173.33万元作为房屋价值的参照价格来计算房屋差价，在此基础上，由法院依据原告的实际损失进行调整；对于鉴定费，愿意与被告各半承担。认可保全费用、诉讼费用、公告费用的金额，但是具体承担由法院酌定。 被告王丽未向本院提交证据材料。 被告徐红军未到庭答辩，亦未提交证据材料。 本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2017年7月1日，被告徐红军、王丽（卖方、甲方）与原告胡卫华、施丽霞（买方、乙方）签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2017330110MM0007459）一份，约定二被告将其所有的坐落于杭州市余杭区仁和街道清合嘉园西区4幢2单元502室房屋（建筑面积176.87平方米）转让给二原告。该房屋有抵押情况，抵押权人为中国农业银行股份有限公司杭州解放路支行，抵押登记日期为2016年8月12日。二被告于过户前办理抵押注销手续。该房屋转让总价1120000元。乙方须于2017年7月12日前支付首期款人民币340000元至双方约定的银行第三方监管账户。余款二原告申请银行贷款，须于2017年7月12日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。交房方式：二被告于二原告银行贷款放贷后3个工作日内交房（先交房后取款）。二被告逾期交房的违约责任：除不可抗拒的因素外，二被告未按本合同第四条约定的时间交房的，二原告有权按累计已付款向二被告追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期交付超过7天，二原告有权按下述第（1）种约定追究二被告的违约责任：（1）二被告向二原告支付违约金共计22000元整，合同继续限期履行。若二被告在30天内仍未继续履行合同，遵照下述第（2）条处理。即二被告向二原告支付违约金共计220000元整，合同终止。二原告实际经济损失与二被告支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由二被告据实赔偿。关于产权登记：双方同意于二原告银行贷款审批通过后且二被告原抵押注销后的10个工作日前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。如因二被告的原因，二原告未能取得房屋权属证书，二原告有权退房。二原告退房的，二被告应当自退房通知送达之日起7天内退还二原告全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息。双方还就其他内容进行了约定。2017年7月8日，二原告与二被告签订《杭州市房屋转让协议（补充）》一份，双方对案涉房屋交易过程中所产生的税费及中介费等进行了约定。同日，双方还签订了《抵押注销协议》一份，约定因二被告所有的案涉房屋在银行抵押贷款，二被告应于拿到首付款之日起7个工作日内将现贷款一次性还清。逾期还银行抵押贷款二被告向二原告赔偿人民币20000元整。 2017年7月8日，原告胡卫华向被告王丽支付定金20000元，被告王丽出具收条一份。2017年7月17日，原告胡卫华取现340000元用于支付案涉房屋的首付款，后续向银行提交了抵押贷款申请材料。 2017年12月8日，案涉房屋被本院查封。2018年1月15日，二被告与原告施丽霞签订《补充协议》一份，约定因案涉房屋被查封，二被告把已从都市房网资金监管账户里取走的340000元首付款归还二原告，待二被告把该房屋解封后并自筹到该房屋的银行抵押款后3个工作日内把340000元首付款支付给二被告。如后期二被告无法将房屋解封或者筹不到该房屋的银行抵押款，由双方协商解决。协商不成，双方同意采用向人民法院起诉的方式解决。如后期通过人民法院起诉的方式解决全额中介费由二被告承担。同日，被告王丽向原告指定账户打款人民币300000元，并出具欠条一份，载明：欠施丽霞40000元整，将于2018年1月18日打进。后因二被告一直未还清银行贷款、未注销案涉房屋的抵押登记，未解除案涉房屋的查封，导致二原告无法取得案涉房屋权属证书。2018年3月29日，二原告诉至法院，望判如所请。 在审理过程中，二原告申请对案涉房屋以2018年1月15日和2018年3月29日分别作为评估基准日的价值进行评估，本院予以准许，并依法委托浙江中汇房地产评估有限公司对案涉房屋的价值进行了评估，原告为此垫付评估费用合计12800元，评估结论分别为：杭州市余杭区仁和街道清合嘉园西区4幢2单元502室房屋，在价值时点2018年1月15日的房地产市场价值为人民币173.33万元。在价值时点2018年3月29日的房地产市场价值为175.10万元。 本院认为，原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》及《杭州市房屋转让协议（补充）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人均具有约束力。现二原告要求解除《杭州市房屋转让合同》及《杭州市房屋转让协议（补充）》，被告亦同意解除，本院予以准许。本案合同无法继续履行，系二被告无力清偿案涉房屋的银行贷款、无力解除案涉房屋的查封，无法办理产权过户手续所致，二被告应返还二原告已付款项并赔偿二原告经济损失。故二原告要求按照合同约定返还已付购房款的主张，于法有据，本院予以支持。二原告于2018年1月15日取得已返还的购房款300000元，被告仍需返还原告购房款40000元及定金20000元。关于被告应支付原告的利息损失、违约金及房屋差价的金额，本院认为，本案中违约导致的房屋差价损失并不在二被告的预见范围内，二被告在案涉房屋被查封后的合理期限内归还了二原告大部分购房款，尽可能降低了二原告的损失，根据双方签订的合同和补充协议的约定、原告实际支付购房款340000元及房屋评估价值与合同价的差额、双方合同履行过错程度等客观事实，本院综合评定被告自愿支付原告的违约金240000元已能够弥补原告的实际损失，故对原告要求被告赔偿的其余部分，本院不予支持。另原告请求支付评估费6400元的主张亦合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告胡卫华、施丽霞与被告王丽签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2017330110MM0007459）、《杭州市房屋转让协议（补充）》于本判决生效之日起解除； 二、被告王丽、徐红军返还原告胡卫华、施丽霞购房款40000元、定金20000元，合计人民币60000元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告王丽、徐红军赔偿原告胡卫华、施丽霞损失240000元，于本判决生效后十日内付清； 四、被告王丽、徐红军支付原告胡卫华、施丽霞评估费用6400元，于本判决生效后十日内付清； 五、驳回原告胡卫华、施丽霞的其余诉讼请求。 如果被告王丽、徐红军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10786元，由原告胡卫华、施丽霞负担4890元，由被告王丽、徐红军负担5896元。本案保全费4069元，由原告胡卫华、施丽霞负担2007元，由被告王丽、徐红军负担2052元。本案公告费560元，由被告王丽、徐红军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10786元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，由本院书面通知预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判长  卢燕 人民陪审员 周幸 人民陪审员 王金龙 二〇一九年六月二十四日                                                                                                                 法官助理 沈国娣                                                                                                                   书 记 员 丁圣杰