太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初1514号原告：张超，男，1986年10月9日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：任瑞芳，山西谭志斌律师事务所律师。被告：苏雪峰，男，1991年3月13日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：苏金贵，男，系被告苏雪峰父亲，住太原市。委托诉讼代理人：张斌，北京盈科（太原）律师事务所律师。被告：太原德容物业有限公司，住所地太原市小店区荣军北街**金色丽城业主服务中心。法定代表人：付晓娟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：秦静静，山西云石律师事务所律师。委托诉讼代理人：解达，山西云石律师事务所律师。原告张超与被告苏雪峰、太原德容物业有限公司侵权责任纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张超及其委托诉讼代理人任瑞芳、被告苏雪峰及其委托诉讼代理人苏金贵、张斌、被告太原德容物业有限公司的委托诉讼代理人秦静静、解达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张超向本院提出诉讼请求，1、判决二被告共同赔偿原告因房屋漏水造成的损失共计人民币88529.55元（具体包括：房屋损毁价值即房屋修复费50029.55元，房屋不能正常使用期间租赁费暂按10个月计算20000元，已交纳但因房屋损毁未能享用的采暖及物业费损失5000元，交通及误工损失费3500元，鉴定费10000元）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告苏雪峰均系太原市小店区浦东经典家园小区的业主，原告于2014年底入住该小区6号楼1单元301室；据被告苏雪峰父亲讲被告是2018年初通过二手房买卖方式取得该小区6号楼1单元401室物权，双方系同一单元同户型上下楼邻居；被告太原德容物业有限公司系该小区的物业管理单位。原告的301室房顶漏水、房内设施被毁时正值被告苏雪峰的401室楼房装修期，具体经过如下：2018年11月29日晚九点左右，原告接到同层邻居的电话，得知：原告上述301室楼房防盗门处有水外溢。当晚，原告赶回家时看到家中屋顶几乎都在往下漏水，尤如下雨，地面已成积水状态，屋内陈设物品均被浸水。为此，原告联系本小区物业公司，在被告德容物业公司工作人员联系下，401室业主苏雪峰的父亲到达漏水现场，通过肉眼观测后三方共同确定是楼上401室漏水，但不能确定具体漏点。被告苏雪峰的父亲讲401室房屋正在装修，需负责装修的老板到场检查，因该装修老板通过电话回复其“正在外旅游、不能回太原”，物业公司工作人员决定关闭阀门，让被告苏雪峰父亲尽快盘查漏点。一周后，原告家的漏水情况才停止，期间，原告与被告苏雪峰之父多次找被告德容物业公司浦东经典家园物业服务处的工作人员排查漏点。一周后，原告家的漏水情况才停止，期间，原告与被告苏雪峰之父多次找被告德容物业公司浦东经典家园物业服务处的工作人员排查漏点，其接待人员以房内漏水不归物业管为由推诿。2018年12月6日，被告苏雪峰的装修老板旅游回来到达装修现场后，进行地暖闭水试验确定漏水点在屋内分水器与主管道区域，被告苏雪峰的父亲表示该区域漏水应由物业负责解决，因二被告相互推卸责任，原告强烈要求将与401室防盗门连接的楼道地砖抛开查看漏水区域，当日被告苏雪峰之父找来德容物业公司的维修人员刨开401室门外四块楼道地砖，但没有找到漏水点便离开现场。为确定漏水点，原告多次打电话要求被告401业主与物业公司尽快排查。直至2018年12月10日，被告苏雪峰的装修老板及被告德容物业公司两名工作人员才沿着上次刨砖区域往外继续刨开，并通过开关水阀最终确认：漏水点在401室防盗门内，四楼楼道内的地下渗水系从401室的防盗门处渗出，楼道部分并无渗水源。随后，被告苏雪峰父亲告知原告：401室已将分水器与主管道部分断开弃用，不会再发生漏水，漏水区域归物业管理，其购买的是二手房、已交纳物业费，原告的漏水损失应找物业公司解决；被告德容物业公司的工作人员答复原告：主管道以外通到房内的设施入户专有，室内漏水与物业无关，楼下漏水找楼上解决。因二被告相互推诿，原告只得找专业装饰工程公司到场查看，得到的回复是：301室被泡严重，屋顶部分区域已有脱落，电路可能存在安全隐患，地板、屋面均不宜修复，需拆除重装。因损失巨大，短期内无法协调解决，结合孩子上学所需，原告只能就近在外租房，现已临近春节，原告却有家不能归。原告认为：被告苏雪峰作为装修业主，在装修前有义务做好防水管理，装修前后均应进行闭水试验，确保无渗漏；被告德容物业公司作为物业管理单位，有义务规范、管理业主装修行为；二被告相互推诿的涉事主管道与分水器区域，二被告有义务共同管理确保安全；二被告事前对401室的装修活动缺乏有效管理，事后对漏水区域怠于排查，致使原告屋顶长达一周渗水不断，房屋毁损严重，无法正常使用。为保护原告的合法权益，原告特将本案诉至法院，望法院支持原告的诉讼请求。被告苏雪峰辩称，起诉状中说的漏水是事实，赔偿的金额我不认可，把责任都推在我身上我也不认可，我交了配套费，物业公司应该给我弄合格，还没使用就开始漏水，跟我没关系。在我装修期间，我没改动过管道，管道在地下埋着，我不可能改动。被告太原德容物业有限公司辩称，1、原告的损失与物业公司无关，本案系楼上的业主苏雪峰家漏水导致原告受损失的相邻权纠纷，原告所受的损失应该由苏雪峰承担。漏水点是在楼上业主家的屋内分水器，不属于物业公司，依据相关法律，提供物业服务的公共服务区域，而且漏水时间也是系苏雪峰家装修期间。2、物业公司对原告的损失没有任何过错，物业公司对业主已经尽到告知义务，详见物业公司与苏雪峰签订合同。物业公司在得知原告家漏水时，及时派工作人员关闭阀门，配合原告排查漏水点，并组织双方进行协商处理。根据物业管理条例51条规定，供热的单位应该对供热管线承担维修养护责任，我们认可原告损失，与物业公司没有关系，请法庭依法驳回。经审理查明，原告张超与被告苏雪峰分别系太原市小店区浦东经典家园小区**楼****和**楼****的房屋所有人，系上下层邻居关系，被告太原德容物业有限公司系该小区的物业管理单位。被告苏雪峰所有的401室在装修期间发生漏水导致原告所有的301室被浸泡，屋内设施毁损。庭审中，被告苏雪峰对漏水事实予以认可，被告太原德容物业有限公司辩称漏水点在楼上业主家内，不属于物业公司提供物业服务的公共服务区域。2019年2月18日，原告张超申请对301室房屋因漏水遭受的经济损失进行司法鉴定，被告苏雪峰申请对原告张超居住的301室的漏水原因进行司法鉴定。本院经法定程序委托中盛恒鑫工程咨询有限公司、山西博奥检测股份有限公司分别对上述事项进行鉴定。2019年4月9日，中盛恒鑫工程咨询有限公司出具中盛恒鑫（造）字[2019]第003号《工程造价鉴定报告书》，鉴定意见为太原市小店区昌盛西街浦东经典家园小区6-1-301室张超房屋损失价值50029.55元，后中盛恒鑫工程咨询有限公司向原告开具了金额10000元的鉴定费发票。2019年4月28日，山西博奥检测股份有限公司向本院出具《退鉴函》，内容为：本公司（原名称为山西博奥建筑科研检测股份有限公司，现更名为山西博奥检测股份有限公司）接受贵院委托，对原告张超，被告苏雪峰、太原德容物业有限公司相邻权纠纷一案中，苏雪峰住的401室漏水原因进行鉴定，由于被告苏雪峰不同意开挖地面，因此无法查找漏水位置及漏水原因，致使我公司鉴定工作无法继续进行，故我公司决定退鉴。确认以上事实的证据有购房合同、外来装修人员管理协议书、浦东经典家园物业服务委托合同、照片、视频资料、工程造价鉴定报告书、退鉴函、物业费收据、供热费收据、当事人陈述及本案庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原被告系上下层邻居关系，被告苏雪峰所有的401室在装修期间发生漏水导致原告所有的301室被浸泡，屋内设施毁损，被告苏雪峰对漏水事实予以承认，被告苏雪峰对漏水原因持异议并申请鉴定，但在鉴定阶段未配合鉴定，故相应举证责任应由其负担；被告太原德容物业有限公司主张漏水点在楼上业主的家内，不属于物业服务的公共区域，但其亦未提供证据证明具体漏水点及漏水原因，应承担举证不能的责任；结合被告苏雪峰对室内进行装修及视频显示的情形，本院认定被告苏雪峰对漏水给原告造成的损失承担主要责任，被告太原德容物业有限公司对漏水给原告造成的损失承担次要责任。对原告主张的损失：1、原告主张房屋损毁价值50029.55元，有中盛恒鑫工程咨询有限公司出具的《工程造价鉴定报告》在案佐证，本院予以支持；2、原告主张房屋不能使用期间10个月的房屋租赁费20000元，原告提供的证据不足以证明其实际支出及必要性，结合本案原告房屋损毁的实际情况，本院酌情支持10000元；3、原告主张房屋不能正常使用期间的采暖及物业费损失5000元，根据浦东经典家园物业服务委托合同中甲方的责任第5条约定，“无论甲方的房屋是否空置、出租、自用或作其他用途须足额按时交纳物业费”，故对该项诉请，本院不予支持；4、原告主张误工费及交通费3500元，原告未提供证据予以证明，但相应的交通费必然发生，故本院酌情支持交通费1000元；5、原告主张鉴定费10000元，有鉴定费发票在案佐证，本院予以支持。上述金额共计71029.55元，由被告苏雪峰负担49720.68元（71029.55×70%），由被告太原德容物业有限公司负担21308.87元。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告苏雪峰在本判决生效之日起十日内赔偿原告张超因房屋漏水造成的损失49720.68元。二、被告太原德容物业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告张超因房屋漏水造成的损失21308.87元。三、驳回原告张超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取850元（原告已预交），由原告张超负担168元，由被告苏雪峰承担477元，由被告太原德容物业有限公司承担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长 刘扬鹏 二○一九年六月二十六日书记员 胡瑞殊