大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初2450号原告：大连张前特易购置业有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区张前路**，统一社会信用代码912102005598380316。法定代表人：王磊，系总经理。委托诉讼代理人：吴春伟，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被告：大连路卡斯健身有限公司，住，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路）16-1-3，统一社会信用代码912102115598386995。法定代表人：冷丹，系总经理。委托诉讼代理人：李毅，系辽宁斌鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷世冰，男，汉族，1987年2月20日生，系该公司员工，住址辽宁省大连市西岗区。原告大连张前特易购置业有限公司与被告大连路卡斯健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员赵廷山依法按简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人吴春伟，被告的委托诉讼代理人李毅、冷世冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连张前特易购置业有限公司诉称，2014年原、被告签订《乐都汇购物中心店铺租赁合同》，被告承租原告位于大连市甘井子区乐都汇购物中心，编号为L2F012、L2F013、L2F014、L2F015、L2F017、L2F018、L2K206的商铺，面积1，259平方米，租期自2014年3月26至2020年3月25日止。2016年11月3日，双方又签订《大连乐都汇购物中心商铺租赁合同》，被告承租原告位于大连市甘井子区商铺，面积为230.4平方米，租期自2016年11月8日起至2020年3月25止。按照约定，被告应当在每月25日前支付下月租金、物业费，在每月25日前支付上月发生的水费。被告逾期付款的，应当按照合同约定支付逾期付款违约金，被告逾期付款超过30日的，原告有权解除合同，并要求被告支付合同解除违约金。合同解除后，如被告未将商铺内物品搬离并交还原告的，应当支付占用费及逾期交还房屋违约金。上述合同签订后，被告未能如约履行合同义务，自2018年4月25日起，被告开始拖欠原告租金、物业费及水费。经原告多次催要，被告仍未履行付款义务。原告于2018年12月14日向被告送达了《解除合同通知函》解除了合同，被告至今仍占用商铺未还。故原告诉至本院，并提出诉求：1，判令被告支付租金177，424.68元、物业管理费62，271.98元、水费9，709.1元；2，判令被告支付逾期付款违约金31，514.48元（自应付款之日起暂计算至2018年12月7日，应计算至实际给付之日）；3，判令被告支付合同解除违约金206，790.75元；4，判令被告支付逾期交还房屋期间的占用费50，164.03元（自2018年12月15日起暂计算10日，应计算至实际交还之日）；5，判令被告支付逾期交还房屋违约金50，324元（自2018年12月15日起暂计算10日，应计算至实际交还之日）；6，判令被告立即将位于大连市甘井子区商铺所有物品清空后交还原告；7，本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，水费变更为12，363.5元。被告大连路卡斯健身有限公司辩称，不同意原告的2、3、4、5、6、7项诉讼请求。1.关于第1项诉讼请求，被告在签订合同之前曾承诺被告所承租的乐都汇购物中心的入住率达到70%以上，且健身中心的会员在一楼的停车场停车费减半征收，在这个条件下被告才与原告2016年11月3日签订租赁合同，但2018年4月该商场经营原因致使商场内多家商铺出现解除合同并退场的情形，入住率仅为40%-50%左右，停车费也不予兑现，这说明原告违背承诺。2.关于第2项及第3项，被告认为不应支付租金、物业费等相关费用，被告无法继续履行剩余的合同是因为原告的原因（即以上两个方面）。多次交涉无果的情况下，才于2018年4月暂缓缴纳房租及物业管理费等相关费用。3.关于第4项、第5项、第6项的诉请，是被告在准备撤离所租住的房屋时，原告强行阻拦并且将被告所租用的商铺门上了锁并停止了物业服务，致使被告存放在租赁商铺的相关设施无法撤离至今。本院本次庭审查明的事实如下：1、原、被告双方于2014年1月6日签订《店铺租赁合同》，被告承租原告位于大连市甘井子区商铺，总面积1259平方米。合同约定：租期自2014年3月26日起至2020年3月25日止，第一年、第二年租金为42，124.04元每月，第三年、第四年租金为45，953.5元每月，第五年、第六年租金为49，782.96元每月，租期内管理费为19，147.29元每月；逾期付款违约责任为每逾期一日支付欠款千分之一的违约金；合同解除条件为逾期支付任一款项超过30日的，原告有权解除合同；合同解除的违约责任为，若乙方违约甲方行使解除合同权利的，被告应当支付合同解除违约金；被告应当在合同解除之日将店铺内所有物品搬离交还给原告，否则被告应当支付相当于两倍违约租金的占用费；逾期交还商铺的违约责任为被告应当承担合同解除之日起至交还之日止期间，等于两倍违约租金的违约金等其他权利义务。2.原、被告双方于2016年11月3日签订《商铺租赁合同》，被告增加承租L2F012商铺。合同约定租期自2016年11月8日起至2020年3月25日止，第一年租金为7，090.9元每月，第二年租金为7，563.32元每月，第三年租金为8，035.73元每月，租期内管理费为7，158.43元每月；逾期付款违约责任为每逾期一日支付欠款千分之五的违约金；合同解除条件为逾期支付任一款项超过30日的，原告有权解除合同；被告应当在合同解除之日将店铺内所有物品搬离交还给原告，否则被告应当支付占用费；逾期交还商铺的违约责任为被告应当合同最后一个月租金的2%支付违约金，如果低于500元/天，则按500元/天计算等其他权利义务。3原、被告2017年1月6日签订的《店铺租赁合同》第12.4条约定，如果被告违约，原告有权停止店铺有关基础配套设施和设备的供应或禁止有关使用（但被告不得因此要求中止或减免支付有关费用）直至相关违约被纠正。4.原告已经按照合同约定向被告交付商铺，被告已使用涉案商铺经营。截止2018年4月25日，被告拖欠租金177，424.68元、物业管理费62，271.98元、被告拖欠水费12，363.5元。5.原告自2018年12月3日向被告下发了风险告知其违约相应风险，原告于2018年12月15日通过快递方式向被告送达《解除合同通知函》。6.原告在被告租用的店铺后门安装了锁头。本院所确认的上述事实，有《店铺租赁合同》（L2F013-014、L2F017-018、L2K206商铺）、《大连乐都汇购物中心商铺租赁合同》（L2F012商铺）、欠款明细单、用水量统计表、大连市水务局城市用水价格表、租户装修竣工、开业许可证、合同解除通知函、EMS快递底单、EMS快递投递记录及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务，本案中，原、被告签订了《店铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。被告自2018年4月25日起，拖欠原告租金、物业费及水费，按照合同第12.2.2条逾期违约责任的约定，已构成违约。被告辩称承认拖欠原告租金、物业费及水费，但不缴纳租金、物业费及水费的原因是由于原告商场的入住率没有达到双方约定的70%以上，且被告健身中心的会员在一楼的停车场停车费没有按双方之前约定的减半征收，且双方多次交涉无果。对于被告这一辩解，本院认为，根据相关法律规定，当事人对自己的主张，应提供证据予以支持，本案被告没有提供相应的证据证明原告承诺商场的入住率、停车费以及双方交涉的证据，故其辩称，本院不予采信，被告应向原告支付所欠的租金、物业费及水费。关于欠款滞纳金一节，由于被告未按合同约定支付原告租金、物业费及水费，原告存在利息等实际损失，但因合同系格式条款，对滞纳金约定过高，本院应予调整，以日万分之五计算为宜。关于解除合同违约金一节，本院认为，违约金是当事人双方在签约时对违约一方违约后可能造成损失的一种预先估算，违约金具有补偿性和惩罚性特征。本案因被告违约给原告造成损失，且合同中也有此约定条款即合同13.4.2若剩余租期等于或超过六个月的，违约金的金额应等同于三个月的违约租金（合同附件一中规定违约租金指合同解除日期之前的6个月的平均日租金及合同解除时的日管理费之和，若合同解除日期发生在自签署本合同之日起的前6个月内，则平均日租金为自本合同签署以来的平均日租金），故此项请求本院予以支持，但因格式合同条款违约金约定过高，本院予以调整，以一个月租金和管理费为宜即83，652元关于原告的逾期交还房屋期间的占用费、逾期交还房屋违约金以及腾退房屋的诉讼请求。庭审中，被告辩称是原告将被告所租用的商铺门上了锁并停止了物业服务，致使被告无法搬离。经查，原告承认其确实在被告所租的商铺后门安装了锁头，但店铺的前门仍是由被告自行控制，后门上锁是原告为了防止被告店铺内会员的个人物品丢失，按合同约定原告停止了物业服务，此时被告应与原告协商沟通解决，不能放任不管任由损失扩大。本院认为，被告应举证案涉店铺被原告封锁，不能进出、不能搬运店铺内物品的证据，现被告未提供证据证明，故其反驳意见本院不予采纳，被告应按合同约定交纳逾期交还房屋期间的占用费并及时腾退案涉商铺。关于逾期交还房屋违约金一节，本院认为合同解除后被告仍占用原告案涉商铺，原告的实际损失是商铺占用费即租金，逾期交房违约金的约定系重复计算实际损失，其请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10内，被告大连路卡斯健身有限公司给付原告大连张前特易购置业有限公司租金177，424.68元、物业管理费62，271.98元、水费12，363.5元，合计252,060.16元及逾期付款滞纳金（以252,060.16元为基数，自应付款之日起，按日万分之五计算至实际给付之日）。二、自本判决发生法律效力之日起10内，被告大连路卡斯健身有限公司给付大连张前特易购置业有限公司合同解除违约金83，652元。三、自本判决发生法律效力之日起10内，被告大连路卡斯健身有限公司给付原告大连张前特易购置业有限公司逾期交还房屋期间的占用费每月83，652元，应计算至实际交还之日。四、自本判决发生法律效力之日起30内，被告大连路卡斯健身有限公司退还原告大连张前特易购置业有限公司位于大连市甘井子区商铺。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间债务利息。五、驳回原告大连张前特易购置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币9,680元，由原告大连张前特易购置业有限公司承担3,267元，被告大连路卡斯健身有限公司承担6,413元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审判员  赵廷山二〇一九年六月六日书记员  郝安琪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。