江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终1612号上诉人（原审被告）：梁守东，男，1978年6月12日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：王中华，江苏三强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨世友，男，1957年3月9日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：刘守阳，江苏友诚律师事务所律师。上诉人梁守东因与被上诉人杨世友财产损害赔偿纠纷一案，不服射阳县人民法院（2017）苏0924民初7374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁守东上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人不承担案涉房屋的收益损失138889.66元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案的事实情况是上诉人和杨世友的几个客户去滁州找杨世友要钱时，杨世友明确说将案涉房屋在2008年租期期满后交由上诉人接受保管，并无偿使用，上诉人不要杨世友利息，杨世友也不要上诉人租金，什么时候杨世友还钱，什么时候杨世友收回房屋。证人吴某来、杜某的证言以及射阳法院（2017）苏0924民初5480号判决书可以证明上述事实。2.上诉人占有该房屋十多年，杨世友未要求上诉人交付房屋，也没有向上诉人主张过租金，这也印证了杨世友的房屋是无偿给上诉人使用的，而不是一审认定的非法占有。3.一审未将杨世友的妻子李海云作为当事人，程序违法。4.本案评估报告不合法，其评估价格来源不合法、不真实，平均计价不合理、不合规。杨世友辩称，我们认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。对于上诉理由事实部分，我方认为上诉人应当举证合法占有案涉房屋的事实，不应当由被上诉人证明上诉人非法占有，一审向法庭作证的证人吴某来是与被上诉人以及上诉人之间存在重大利益关系的利害关系人，吴某来在本案的一审第一次开庭时旁听了本案，他的证言不具有真实性。在本案一审第一次开庭时被上诉人明确占有案涉房屋是基于维护所有债权人的利益，并没有向法庭澄清是杨世友让其无偿占有使用的事实，而在此后的庭审中发现对不动产的占有需合法或有合同约定依据的不足的情况下,向法庭申请了吴某林作证，又提供了其亲属让一审法院的法官做了调查笔录，该调查笔录的陈述者也是上诉人的亲属，可能是连襟或者其他关系。综上，上诉人所称证人的证言不具备证明力，没有证明效力。上诉人占有案涉房屋没有任何事实和法律依据。请求法庭驳回上诉维持原判。杨世友向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告赔偿占用射阳县解放东路大成花苑8号门市（1号楼）的损失（期限自2008年10月1日起至2017年7月30日止，按平均每年16324元计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织双方进行了证据交换和质证。被告对原告提交的国有土地使用证、江苏省契税完税凭证、住宅专项维修资金专用收据、工商信息查询等证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。被告申请证人出庭所作的证言等，用以证明其于2007年在安徽省滁州市与原告协商占用案涉房屋系因与原告的债权债务关系而留置，双方没有约定租金。原告认为相关证人证言不能达到被告的证明目的，不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2001年，射阳县大地经济适用房开发有限公司将座落于射阳县城解放东路大成花苑小区8号门市（1号楼）房屋售于杨世友。2001年6月5日，杨世友就案涉房屋附着土地进行了国有土地使用权登记。杨世友于2002年3月14日就案涉房屋买卖缴纳了相应契税。杨世友、李海云以案涉房屋为办公场所设立了盐城市世友劳务有限责任公司从事劳务中介服务。公司经营期间相继收取了吴胜东等人出国劳务中介费用，又向梁守东借款74000元。后吴胜东等人出国劳务未果，公司未能返还中介费用和借款。杨世友因债务纠纷离开射阳县到安徽省滁州市务工。2007年3月14日，梁守东等人至安徽省滁州市向梁世友索款，杨世友当日向债权人出具了借条,但未能还款。因杨世友与梁守东系亲戚关系，部分债权人欲出国劳务是梁守东介绍至杨世友处，故债权人让梁守东看着杨世友的上述房屋，以作为债权的保障，直至杨世友还款。梁守东便从2008年10月1日起占有案涉房屋至今。2008年10月7日，梁守东以案涉房屋为经营场所在射阳县市场监督管理局登记成立射阳县合德镇守东电动车配件门市。另查明，杨世友与李海云原系事实婚姻夫妻关系，2017年4月11日二人协议离婚财产分割时约定案涉房屋归李海云所有，从2008年10月8日起至2017年4月11日止该房屋的收益归杨世友所有。后李海云对案涉房屋办理了不动产权登记。本案在审理过程中，经杨世友申请，一审法院依法委托盐城市荣诚价格评估有限公司对案涉房屋自2008年10月1日起至2017年7月30日止的租金标准进行了评估。盐城市荣诚价格评估有限公司于2018年4月26日作出的盐荣诚鉴评字（2018）第064号价格鉴证结论书确定案涉房屋从2008年10月1日起至2017年7月30日止平均年租金为16324元，平均月租金为1360.33元，平均每平方米月租金为27.33元。本案的争议焦点为：一、原告是否是本案适格当事人；二、被告是否需要向原告支付房屋占用费。焦点一：虽然2017年之前案涉房屋未能办理所有权登记，不具有物权变动效力，但不影响杨世友与射阳县大地经济适用房开发有限公司订立房屋买卖合同的效力；且案涉房屋基于买卖合同已转移占有，杨世友亦取得该房屋附着土地的使用权，并缴纳了相应的商品房买卖契税、专项维修资金、物业管理费和水电费；在李海云进行登记之前杨世友为案涉房屋的有权占有人，对案涉房屋享有物权期待权，是本案的适格当事人。焦点二：占有的不动产或者动产被侵占的，因侵占或者妨害造成损失的，占有人有权请求损害赔偿；本案中，梁守东称其基于对杨世友的债权留置了案涉房屋，根据法律规定，不动产上不能成立留置权；庭审中梁守东亦未提供充分证据证明其使用属于杨世友有权占有的房屋具有租赁、借用、保管、抵押等占有媒介，其在他人有权占有的房屋中经营近十年而未支付过任何费用显属不当；为维护社会平和及物的归属秩序，禁止任何人以法律禁止的私人力量剥夺他人的占有，一审法院酌定宜参照案涉房屋的出租收益确定原告的经济损失；盐城市荣诚价格评估有限公司作出的评估报告，程序合法，评估内容符合房屋的实际状况，一审法院对该评估意见予以采信，据此自2008年10月8日起至2017年4月11日止，案涉房屋对外出租收益为138753.66元（1360.33×102）+136元（1360.33÷30×3）＝138889.66元。综上，原告的诉讼请求，部分具有事实与法律依据，一审法院予以部分支持。判决如下：一、被告梁守东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨世友支付位于射阳县门市（1号楼）房屋自2008年10月8日起至2017年4月11日止的收益损失138889.66元。二、驳回原告杨世友的其余诉讼请求。案件受理费4300元，鉴定费8000元，合计12300元，由原告杨世友负担1223元，由被告梁守东负担11077元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证。上诉人二审中申请证人杜某、吴某来到庭质证，还提交了吴胜东、梁守洪的书面证词，四人均证明梁守东一行人在安徽滁州向杨世友催款时，杨世友曾经明确表示用将其在射阳的门面房交由梁守东保管作为所欠债务的担保，其所欠债务不支付利息，门市也不收租金。被上诉人的质证意见为：第一，全部证人均与本案当事人存在利害关系。吴某来参加过本案第一次开庭，所以他不能在庭审后作为证人出庭作证。证人杜某作为上诉人的连襟，属于姻亲的亲戚关系，同时其自身与被上诉人也存在利害关系，他的证言并不能做到真实的反映案涉相关事实的真面目。对证人所陈述的内容，吴某来的儿子吴胜东让杨世友出具欠条的背景是杨世友所开设的世友劳务公司因收取的出国劳务费用被其他人诈骗，导致大量的出国劳务人员未能出国，同时被骗取的款项又不能回收，在当地造成了混乱，公安机关依法对杨世友进行了传讯，在查明杨世友并不构成诈骗的情形下，由近20位交了劳务费用的人员向射阳法院提起诉讼，并全部达成调解，射阳法院均认定案涉人员所交的费用属于世友公司的债务，而本次出庭的证人的儿子吴胜东的债务在当时未提起诉讼，和上诉人采取的办法是让杨世友个人打借条，然后可以向他个人主张，以此避开无偿还能力的世友公司的债务主体，所以也是这个案件中能够拿出欠条的债权人不主张利息的重要背景原因，杨世友在当时迫于一行七八个人的压力无可奈何之下向梁守东、梁守国、梁守洪、吴胜东出具了欠条，杨世友多次向代理人声明在当天他们拿到条子后连饭都没吃就走了，根本就没谈到过房子占有的事情。第二，两位证人所表述的意思是以房子作为担保，充其量是让上诉人保管，而不是让其无偿使用。再看本案的事实上诉人对本案房屋的使用是商业式的，用案涉的房屋登记成立商业经营机构，以此获取商业利益。对此使用的方式应当经过房屋所有权人的同意，并且就使用的年限、收益等作出书面的约定，或者能够得到证实的约定，但这一切都没有。不动产权益的处置，必须且应当依据所有权人使用权人的合同约定或法律规定。证人证言不能作为不动产权益处置的合同依据。本院认为，一、上诉人梁守东主张被上诉人杨世友向其承诺过在债务未还清之前，案涉房屋由上诉人无偿保管使用，作为债务的担保。但梁守东提供的证人均与其存在亲戚关系或其他的利害关系，故仅凭几名证人的证言及证词不足以证实其主张。梁守东占有房屋期间，以该房屋为经营场所登记成立射阳县合德镇守东电动车配件门市，在其利用该房屋取得经营收益的情况下，一审法院判令参照房屋出租的收益向杨世友进行赔偿，并无不当。二、杨世友与李海云离婚时对案涉房屋的收益权进行了分配，从2008年10月8日起至2017年4月11日止，该房屋的收益归杨世友所有，故本案无需追加李海云为案件当事人。三、上诉人主张本案评估报告不合法，其评估价格来源不合法、不真实，平均计价不合理、不合规，但无据佐证，本院不予支持。综上，梁守东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由梁守东负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 治审 判 员  刘圣磊审 判 员  朱 倩二〇一九年六月十九日法官助理  于伟东书 记 员  袁佳丽