内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初651号原告：樊叶芳，女，现住内蒙古乌兰察布市凉城县。委托诉讼代理人：付玉霞，内蒙古启安律师事务所律师。被告:内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司，住所地:呼和浩特市金山开发区金山大道南黄金道西(内蒙古胜利钢业制造有限公司院内)。法定代表人:王凤维，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓曼，慧聪律师事务所律师。原告樊叶芳与被告内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司（以下简称阜兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理，原告樊叶芳及其委托诉讼代理人付玉霞、被告内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王晓曼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告樊叶芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还多收原告的购房款3554元及利息(以3554元为基数,按年利率6.4%计算，从2013年12月16日起至实际给付之日止)；2、判令被告向原告出具购房款发票，将双方签订的《商品房买卖合同》换成正式的网签合同，办理房屋权属证书，并支付违约金(以178227元为基数,按年利率6.4%计算并加收50%的罚息，从2014年3月16日起至实际给付之日)；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年，原告以一次性付款方式购买了被告开发的位于呼和浩特市金川开发区金海路“雅阁时代广场”项目第4层铺位编号为22号的商铺,建筑面积为16.55㎡,单价为10769元/㎡,房款总价为178227元。该房款由两部分构成,一部分是原告交付给被告的房款163969元;另一部分是由呼和浩特市立鑫商业运营有限公司（以下简称立鑫公司）应返给原告第一年的房屋租金14260元(原告与立鑫公司签署的《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》,合同中明确面积为16.55㎡，该笔租金是按合同约定以房款总价178227元计算得出),但该笔租金实际并未直接返给原告,而是由被告阜兴房地产公司与立鑫公司扣留后补足房款。原告在签署《商品房买卖合同》时,发现购房款中只写了原告交纳部分,被告扣留的第一年租金部分并未填写在买卖合同购房款中，且该合同中所填写的单价是以购房款中原告交纳的部分除以购买时面积计算出的,而不是购买当时实际的单价。原告向被告问询,被告说是为规避税费,希望原告能够通融，于是购房合同中房款便只填写了原告交纳部分。后被告通知原告进行房屋网签时,因房屋的实际面积(16.22㎡)与当时购房面积不符,相差0.33㎡。于是原告要求被告退还其多收的房款3554元,被告以各种理由推诿,经多次协商未果。且被告至今未给原告办理相关房屋权属证书。原告认为，原告向被告购买面积为16.55㎡的商铺,且已足额支付了购房款，现被告向原告交付的商铺面积只有16.22㎡,应将多收取的房款予以退还。现被告不退还多收房款已构成违约,应承担违约责任。根据相关法律规定，依法支持原告的诉讼请求。被告阜兴房地产公司辩称，（一）被告同意依据双方签订买卖合同退还多收取的0.33㎡差价3554元(计算工式:0.33㎡×10769元/㎡)，并按被告实际测量数量取得之日起至今的相关利息（按同期银行贷款利率，利率4.75%)。（二）被告同意依据原买卖合同约定内容与原告签订网签合同，并办理网签手续。（三）被告不存在因过错而逾期办理产权登记的违约行为，不应当承担违约赔偿责任。原告合同项所购买的“房屋”实际属性为摊位，这一事实原告在与被告签订买卖合同的最初就已明知。自被告交付以来五年多的时间，原告委托第三方经营管理，收取租金的事实也可以证明原告对租赁物属摊位的性质是明知的。摊位具有不可封性和位置的公有性等特点。基于摊位的这一特点，国家要求履行建设基本程序时应为整体一户，原告所购买的摊位依据国家政策法规不具备办理分户的条件。本案中，非出卖人原因导致不给原告办理登记手续，而是摊位的特殊性质造成的。本案不能够适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，因为，原告购买的摊位不具备房屋的特征，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》所指房屋的规定，即：土地上的房屋等建筑物及构筑物；也不符合《不动产登记暂行条例》的规定:土地、海域、房屋、森林等定着物。原告所购买的摊位，是整个不动产的一部分，各业主对该不动产按份所有，只能属于整体商城的一部分。（四）双方签订的合同未约定办理权属登记的具体时间，只是约定以国家相关部门法律、法规为准。由原告所购买“物”的性质决定了不能为原告单独出具发票，只能开具一个大的不动产发票，里面包含每个购买业主，产权登记也是如此。目前，被告依旧愿意按照合同约定、依据国家法律法规为原告办理产权登记事宜，前提是具备办理条件。就本案而言，依据双方合同约定及履约事实，被告不存在违约，不应当承担违约责任。经审理查明，2013年3月28日，樊叶芳与立鑫公司签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，约定：委托商铺位于呼和浩特市金川开发区金海路“雅格时代广场”项目第4层，铺位编号22，建筑面积16.55㎡（以最终实测面积为准），樊叶芳在签署房屋认购协议书时已完成第一年返租事宜，时间为2014年8月1日至2015年8月1日，返租总价178227元，委托经营期限为8年，自2014年8月1日起--2022年7月30日止，前五年按照返租总价的百分之八进行计算，后三年按照反租总价的百分之十进行计算……。2013年12月16日，樊叶芳与阜兴房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：GF-2000-0171。合同约定：买受人樊叶芳购买阜兴房地产公司开发的位于呼和浩特市金川开发区金海路“雅阁时代广场”项目第4层铺位编号为22号的商铺,建筑面积为16.55㎡。并在合同第四条约定：按建筑面积计算商品房价款，商品房单价为9907.50元/㎡,房款总价为163969元。在第五条约定：根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。在商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以产权面积为准，单价不变，多退少补的方式进行处理。在第八条约定：出卖人应当在2014年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该房屋经验收合格，且买受人交清购房款及相关费用后的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在第十五条约定关于产权登记的约定以国家相关部门法律、法规为准。合同签订当日，买受人樊叶芳签订付款方式，买受人于签署《商品房买卖合同》当日，将房款一次性支付给出卖人，即人民币163969元。2014年8月7日，内蒙古方圆公正计量站出具《房屋面积测绘成果报告书》，樊叶芳所购买的摊位建筑面积16.22㎡。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。樊叶芳与阜兴房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制定规定，该合同已依法成立并生效。依法成立的合同对合同双方当事人均具有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张应根据其与立鑫公司签署的《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》中记载的房款总价178227元，推算单价进行平米补差，根据合同相对性原则，该委托经营合同不能约束原、被告之间的购房合同，且《商品房买卖合同》签订时间晚于《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，故本院对该意见不予采纳。《商品房买卖合同》中对房屋的计价方式（含每平方米单价、总价、建筑面积）已明确作出约定，被告交付的摊位实测面积与合同约定面积不符,相差0.33㎡，应依据合同第五条关于面积差价的约定办法，即以产权面积为准，单价不变，多退少补的方式进行处理，本案中《商品房买卖合同》约定的商品房单价为9907.50元/㎡,房款总价为163969元，故被告应以9907.50元/㎡×0.33㎡=3269.5元向原告返还摊位面积差价。被告交付房屋存在面积差异，多收取樊叶芳购房款3269.5元，应当对该资金占用期间的利息予以偿付，自《房屋面积测绘成果报告书》出具之日（即2014年8月7日）起至实际给付之日止，按照年利率6%计算。原告诉请被告向其出具购房款发票，将双方签订的《商品房买卖合同》换成正式的网签合同,办理房屋权属证书，根据原、被告之间《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“以国家相关部门法律、法规为准，在具备条件时应予以办理”，故被告应当在具备办理房产证的条件时，协助原告办理房屋权属证书。在《商品房买卖合同》中并未对办理房屋权属证书的时间作出具体约定，故原告请求支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告樊叶芳多收购房款3269.5元及多收购房款资金占用期间的利息，该利息以3269.5为基数,按年利率6%计算，从2014年8月7日起至实际给付之日止。二、待具备办理房屋权属证书条件时，被告内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司协助原告樊叶芳办理涉案房屋房产登记手续。三、驳回原告樊叶芳的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本调解书确定的履行期限届满后两年内，持本调解书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 恒存厚人民陪审员 周培刚人民陪审员 赵日新 二○一九年六月五日书 记 员 周慧霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。