北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初5115号原告（反诉被告）：世茂集团有限公司，住所地香港特别行政区湾仔船街**顶旺大厦**。法定代表人：潘长风，董事。委托诉讼代理人：于玺，北京中凡律师事务所律师。被告（反诉原告）：区洁，女，1979年10月27日出生，汉族，北京优势力文化传播有限公司董事长，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李英宣，北京市国振律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵致冉，北京市国振律师事务所实习律师。原告（反诉被告）世茂集团有限公司与被告（反诉原告）区洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）世茂集团有限公司的委托诉讼代理人于玺，被告（反诉原告）区洁及其委托诉讼代理人李英宣、赵致冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）世茂集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告丢失的机顶盒费用880元；2、被告向原告支付违约金5万元；3、被告向原告支付2018年12月20日至2019年1月14日的租金41667元；4、被告向原告支付欠付租金34400元；5、被告向原告支付热水费、中水费、冷水费6555元；6、被告向原告赔偿桌椅损失2万元；7、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系北京市东城区东直门外大街乙×号院×号楼×号房屋（以下简称涉诉房屋）产权人。2016年9月9日，经北京京城嘉业房地产经纪有限公司居间介绍，被告作为承租人，原告作为出租人，双方就涉诉房屋签订了编号为HS10201618的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定房屋租赁期自2016年9月20日至2019年9月19日，共计3年，租金人民币5万/月，支付方式为银行汇款，押1付6，各期租金支付日期2016年9月20日之前，2017年3月15日之前，2017年9月15日之前，2018年3月15日之前，2018年9月15日之前，2019年3月15日之前，如被告不按照约定支付租金达5日的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告应按月租金的100%支付违约金，原告可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签署后，2016年9月13日，原告将房屋按约定条件交付被告。除第一次租金被告准时支付以外，第二次租金延迟支付近一个月，第三次租金少付4400元，第四次租金少付3万元，第五次租金少付三个月15万元。2018年10月7日，原告委托吴若陶向被告送达了《合同中止通知函》，之后向被告送达了律师函；告知自律师函送达被告本人之日起，解除双方签署的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》并要求被告承担违约责任。但被告拒不履行，构成违约。故诉至法院，诉如所请。被告（反诉原告）区洁辩称：涉诉房屋因自身原因漏水，原告未履行维修义务，被告因此行使抗辩权，不构成违约。2017年9月15日被告少付4400元，因被告自行维修了房屋的玻璃，与原告的委托人进行了沟通，原告同意被告自行维修且在租金中抵扣。2018年3月15日被告少付3万元是因为房屋被浸泡，原告未按合同约定履行维修义务，按照合同约定房屋影响被告使用的，被告可以减少相应的租金。同意向原告赔偿机顶盒损失、支付冷热水、中水费及2018年12月20日至2019年1月14日期间的房屋租金。不同意原告的其他诉讼请求。被告（反诉原告）区洁提出反诉：1、原告向被告支付违约金5万元；2、原告向被告支付财产损失1万元；3、原告退还被告押金5万元；4、原告向被告支付一年内未使用空调造成的损失4万元。事实和理由：2018年2月（春节期间），因承租房屋内的空调水管爆裂，造成被告承租的房屋及物品被浸泡，浸泡水深约30厘米。被告知道此情况后，第一时间联系物业及原告，希望及时维修并妥善处理物品浸泡损坏情况。但直至今日，原告仍未履行维修义务，被告承租的楼上两个房间无法正常居住且损坏的空调在夏冬季无法进行制冷、制暖，给被告的生洁造成重大的影响。因承租房屋空调漏水，造成被告财产被严重浸泡。根据合同约定，被告有权要求原告承担相应违约责任。故提起反诉，诉如所请。针对被告(反诉原告)区洁的反诉原告辩称：关于被告第一项反诉请求，房屋出现漏水后，原告要求进屋查看，但都未能进屋导致无法维修，原告在维修义务上没有瑕疵，故原告没有违约，不同意支付违约金；关于被告第二项反诉请求，被告提交的照片仅显示了墙壁被浸泡，现场没有被告的物品，没有看到被告本人的财产损失；关于被告的第三项反诉请求，认可被告交纳押金5万元，同意以押金折抵被告应当支付的费用；关于被告的第四项反诉请求，被告没有事实和合同依据，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月9日，经北京京城嘉业房地产经纪有限公司居间介绍，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了编号为HS10201618的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定被告向原告承租涉诉房屋，租赁用途为居住，租赁期自2016年9月20日至2019年9月19日，共计3年，月租金5万，押金5万元，支付方式为银行汇款，押1付6，各期租金支付日期2016年9月20日之前，2017年3月15日之前，2017年9月15日之前，2018年3月15日之前，2018年9月15日之前，2019年3月15日之前。物业管理费、供暖费、空调切换费用由甲方承担，水费、电费、燃气费、电话费、上网费、车位费由乙方承担。甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。甲方有以下行为的：交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金100%向乙方支付违约金。乙方不按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金100%向甲方支付违约金。因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。涉诉房屋设备条件清单中，二楼客厅包括桌子一个、椅子4把；燃气220立方米，电115度，冷水1691，热水900。合同签订后，被告向原告交纳了押金5万元。原告向被告交付涉诉房屋。2017年3月14日，被告通过微信与被告协商一致，该次租金先付15万元，次月15日前支付剩余租金15万元及迟延利息2000元。3月15日，原告向被告支付租金15万元。4月18日，原告向被告支付租金15.2万元。2017年9月14日、15日，原告共向被告支付租金29.56万元。2017年6月，被告自行维修涉诉房屋玻璃，并支付2300元。2018年2月20日，被告在外地过年期间，委托友人前往涉诉房屋查看，发现室内发生漏水。被告当日联系物业管理单位关闭水闸。2月25日，被告回京后将漏水情况告知原告及居间方业务员。2月28日，原告安排维修人员及居间方业务员至涉诉房屋处进行查看，认为需要更换卧室空调风机。3月2日，原告再次委派维修人员前往涉诉房屋，确认维修方案为从天花板上方取出风机，更换新的设备，恢复房顶并对两层房屋墙壁等进行维修，需数名工人，工期需五至七天。3月6日，原告委托居间方告知被告3月7日上午进行维修更换风机。被告因家中暂时无人能配合维修，并向原告提出维修方案严重影响被告正常生活，要求原告解决维修期间被告家庭正常生活需求。原告称其要求更换维修方案为安装壁挂空调，减少维修造成的影响，被告否认该事实。此后，双方因维修方式未能达成一致，以至未能维修风机。2018年3月17日，原告向被告支付租金27万元。2018年9月15日，原告向被告支付租金15万元。庭审中，原告提交其向被告发出的合同中止通知书，内容包括关于租金支付的情况。原告认为该通知书中遗漏了被告欠付4400元租金的事实。被告认为该通知书证明原告同意以4400元租金折抵其应当承担的维修费用。诉讼中，本院于2019年1月7日对涉诉房屋进行现场勘验，涉诉房屋为跃层，一层北向卧室、天花板墙皮开裂、吊灯底座脱落，北墙飘窗下边墙体、墙皮严重脱落开裂。床垫上有水渍。二层，东侧南北各有一卧室，北侧卧室墙体有水渍并脱落，出风口衣柜柜体开裂，南侧卧室天花板墙体脱落，踢角线裂开。空调出风口有铅笔痕，房屋供暖是中央空调。二层露台放置有一桌四椅，桌面破损。经质证，双方对勘验笔录均表示认可。经询，原告对桌椅损失不申请鉴定，请求法院予以酌定。2019年1月14日，原、被告对涉案房屋进行交接，并书面确认热水费欠付6052元，冷水费欠付482元，电费余额1143.48元，燃气余额87立方米，“8月12日被告修门锁垫付800元（以发票为准）”，双方同意上述费用可以进行冲抵。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案审理中，双方自行交接房屋，租赁合同事实上已终止。根据查明的事实，涉诉房屋因自身设备卧室内空调风机故障发生漏水，漏水原因与被告无关，原告应当履行维修义务，被告有义务积极配合。原告主张由于涉诉房屋无人居住导致风机损坏，但未提交证据，亦不符合一般常识，故该意见本院不予采纳。原告没有及时维修，被告以维修时间长、会产生噪音、灰尘等原因，未能积极配合维修，双方对于漏水所造成损失的扩大均负有责任。鉴于双方均存在违约行为，均需向对方承担违约责任。而被告延迟交纳租金，除原、被告双方协商一致的情形外，系因房屋设备损坏维修方案未能协商一直所致，并非恶意拖欠租金，故被告亦不因此应承担违约责任。综合考虑双方承担的责任，双方无须再向对方支付违约金。关于原告主张的要求被告赔偿丢失的机顶盒费用880元，被告表示同意，本院不持异议。关于原告主张的要求被告支付2018年12月20日至2019年1月14日的租金41667元的诉讼请求，被告表示同意支付，本院亦不持异议。关于租金一项，原告主张的要求被告支付欠付租金34400元的诉讼请求，被告抗辩称4400元用于维修房屋的玻璃等设施，且原告予以认可，该抗辩意见理由正当，本院予以采纳。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。被告辩称因二层卧室不能正常使用而依据合同约定自行减少的租金3万元，鉴于漏水确实一定程度上影响了被告居住，而原告应但承担空调维修义务，应适当减少租金数额。被告主张原告应支付被告未使用空调造成的损失4万元，实际是对于房屋不能正常使用而减少的租金，而双方对空调未能维修均存在过错。故本院对于上述两项整体予以处理，酌减租金数额。关于原告主张的桌椅损失，鉴于桌椅损坏明显超过自然损耗，且勘验时保存于室外，保管不当，故原告该项诉讼请求，本院予以支持，桌椅的具体损失数额，本院予以酌情考虑。关于被告主张的财产损失因被告未提供充分证据证明损失情况，故被告的该诉讼请求，本院无法支持。关于押金一项，鉴于双方当事人均同意折抵被告应当承担的费用，而被告应当承担其使用涉诉房屋期间的水、电、燃气等费用，关于维修门锁费用，本院对上述费用一并予以折抵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，裁定如下：一、被告（反诉原告）区洁于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）世茂集团有限公司的机顶盒费用八百八十元；二、被告（反诉原告）区洁于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）世茂集团有限公司二〇一八年十二月二十日至二〇一九年一月十四日的房屋租金四万一千六百六十七元；三、被告（反诉原告）区洁于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）世茂集团有限公司欠付房屋租金一万元；四、被告（反诉原告）区洁于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）世茂集团有限公司桌椅损失五千元；五、原告（反诉被告）世茂集团有限公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）区洁押金四万四千九百零二元二角一分；六、驳回原告（反诉被告）世茂集团有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）区洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3352元，由原告（反诉被告）世茂集团有限公司负担1676元（已交纳），由被告（反诉原告）区洁负担1676元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1650元，由原告（反诉被告）世茂集团有限公司负担825元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）区洁负担825元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  崔 赟审 判 员  李晓彤人民陪审员  张继军二〇一九年六月十三日法官 助理  姚 丹书 记 员  郑梦彤