云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初8653号原告：赵中民，男，1973年2月1日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托代理人：刘晓炜、朱倩，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南华丰集团股份有限公司，住所地昆明市官渡区小板桥街道办事处。法定代表人：赵云焜。委托代理人：李庆林，男，汉族，1969年9月23日生，住云南省昆明市盘龙区。系公司总经理，特别授权代理。委托代理人：华世红，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告赵中民诉被告云南华丰集团股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法由审判员苏燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘晓炜，被告委托代理人李庆林、华世红到庭参加诉讼。双方当事人申请和解，本院依法扣除审限。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2011年1月将华丰国际商贸城C6-32号房屋出售给原告，房屋价款为758238元。双方签订了《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，双方在《商品房购销合同》中第七条约定了被告应于2011年12月30日前将商品房交付给原告，《补充协议》第12.2条约定，在原告已提交办理权属登记的全部材料和缴清有关税费和公共维护基金的前提下，如在国家法律法规规定的期限内向产权登记机关呈报了验证文件，即视为被告已履行了代为原告办理产权登记的义务。原告已经按合同的约定付清购房款，并向被告提交了代为办证的相关材料，但是被告迟迟不向产权登记机关提交相关资料，导致原告目前不能取得不动产权证。现原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告在法律文书生效之日起30日内将办理华丰国际商贸城C6-32号房屋权属登记所需的应由被告提交的能够办理房屋权属登记的全部合格材料交付行政主管部门，并协助原告办理产权登记；2、请求判令被告支付自2012年3月30日起至办理该房屋权属登记所需的应由被告提交能够办理房屋权属登记全部合格材料交付行政主管部门之日止的违约金，以已付款758238元为基数按年利率6.37%计算；3、诉讼费由被告承担。被告答辩称：原告的第一项诉请超出法院审理民事案件范围。原告的诉请超过诉讼时效。本案不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中的因出卖人不能办证的情形。证是可以办的，原告未办证是因为原告没有来办理办证手续。2013年就已经为业主办了房产证，2018年8月可以办理不动产证，所以原告的第一项诉请事实上不成立，程序上也不属于民事诉讼案件范围。原告主张违约金的前提是司法解释第十八条中的因出卖人不能办证的情形，但房产证早就办理了。新的不动产证是在2018年才可以办理，而且原告没有来办理手续。所以被告不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人双方进行了证据交换和质证。原告提交下列证据材料：1、个人房产抵押贷款合同复印件；2、公证书复印件；3、交通银行云南省分行还款明细表复印件。经质证，被告对原告提交证据1、2的真实性予以认可，对证据3的真实性不予认可。被告提交下列证据材料：1、华丰公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件；2、房屋买卖合同复印件；3、接房证明；4、昆明市规划局等部门核发的项目合格资料及房屋所有权证书；5、办证通知电话记录和物管公司的情况说明；6、告知书和不动产证明书；7、交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议复印件。经质证，原告对被告提交证据3、7的真实性不予认可，对其余证据真实性予以认可。本院对各方当事人没有争议的证据依法予以确认，对争议问题下文评述。综上，本院依法认定以下案件事实：原、被告于2011年4月8日签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于云南省昆明市官渡区昌宏路华丰国际商贸城C—6幢1—4层32号房屋，价款为758238元，其中按揭贷款支付37万元；原告办理完毕下列事项后，被告协助原告向产权登记机关申请办理产权登记手续，被告将办理产权所需的资料报送到产权登记机关后，即视为已经履行本条约定的义务：1、原告向被告支付完全部房款及合同补充协议约定的税款、公共维修基金等费用；2、双方交接手续办理完毕；3、原告向被告提交符合产权登记机关要求的相关资料，如委托被告办理产权证书的委托书、产权登记申请书、购房发票等。2011年4月16日，《商品房购销合同》进行了备案登记。原告于2011年4月11日接房。2011年，被告向原告收取了代收的办理房产证所需的费用。被告收取原告相关资料和代办费用后，至今没有为原告办理房屋产权登记手续。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原告与被告签订商品房购销合同，合同对产权登记问题进行明确约定，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，对当事人具有法律约束力。原告已经履行交纳办证的工本费、契税、维修基金等义务，被告未在法律规定的日期内为原告办理产权登记，已违反合同约定，应当承担违约责任。对于被告抗辩认为原告的诉讼请求已过诉讼时效的意见，本院认为，普通债权诉讼时效为三年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告于2018年9月3日提起诉讼，庭审中其亦未提交相关证据证明存在时效中断、中止的情形，因此原告主张的自2012年3月30日起至2015年9月2日期间违约金，由于已过诉讼时效，本院不予支持。根据合同法和相关司法解释，结合本案实际，本院支持原告自2015年9月3日至被告履行代为申请不动产登记之日止的违约金。本案《商品房购销合同》并未就迟延办证约定违约金和计算方式，本院认为，本案违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，依据我国合同法和本案房屋的交付及具体办证情况，本院酌情按照交易房屋总价款每日0.05‰的标准计算违约金。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告云南华丰集团股份有限公司在本判决生效后30日内协助原告赵中民代为申请办理昆明市官渡区昌宏路华丰国际商贸城C—6幢1—4层32号房屋的不动产登记手续；二、由被告云南华丰集团股份有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告赵中民自2015年9月3日起至被告云南华丰集团股份有限公司履行代为申请不动产登记义务并被登记机关受理之日止的以购房款758238元为基数、按每日0.05‰计算利息数额的违约金；三、原告赵中民的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5913元，减半收取2956.5元由被告承担，余额2956.5元退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审判员 苏 燕二〇一九年六月十七日书记员 何婧琳