福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0103民初4273号 原告：福建欢乐天地置业有限责任公司,住所地福建省连江县潘渡乡沿江大道贵安新天地海峡传统文化街**楼,统一社会信用代码：9135012256539406XU。 法定代表人：黄泽宋，执行董事兼总监。 委托诉讼代理人：欧阳灶文、黄大光,上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 被告：吴源发，男，1953年7月27日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 第三人：邹清林,男，1963年8月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告福建欢乐天地置业有限责任公司与被告吴源发、第三人邹清林案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建欢乐天地置业有限责任公司的委托诉讼代理人欧阳灶文到庭参加诉讼。被告吴源发、第三人邹清林经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建欢乐天地置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认福建省连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵泉苑27#楼403单元商品房所有权归原告所有；2、请求中止对福建省连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵泉苑27#楼403单元房屋执行并解除对福建省连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵泉苑27#楼403单元房屋的查封将该房屋返还予原告。诉讼中，原告福建欢乐天地置业有限责任公司撤回要求将讼争房屋返还给其的诉讼请求。事实和理由：原告与第三人于2014年6月10日签订商品房买卖合同。由第三人向原告购买位于连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵泉苑27#楼403单元房屋。随后双方办理了合同备案登记，但尚未办理产权登记。根据合同第六条约定：“签署本合同当日应支付首付款，计人民币壹拾陆万肆仟贰佰肆拾柒元，剩余购房款计叁拾捌万元通过银行或者公积金贷款方式支付”。随后第三人按合同要求支付首付款，2014年10月23日，第三人向广发银行股份有限公司福州分行借款38万元，并签订贷款合同。由原告与第三人就其贷款金额向广发银行福州分行承担连带担保责任。广发银行福州分行按照借款合同约定发放购房款后，由于第三人未能按时偿付银行按揭贷款，致使原告多次为第三人代偿银行贷款，截至2017年11月20日，原告代第三人向银行偿还月供款本金、利息以及罚息共计人民币30513.48元。根据购房合同补充协议第十项第5点约定：被告（买受人）如有任何导致银行追究出卖人（原告）保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致原告作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人（第三人）违反本协议。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同。据此原告于2018年1月31日向连江县人民法院提起解除购房合同诉讼，连江法院于2018年8月21日作出判决解除原告与第三人签订的购房合同。后因第三人与被告之间民间借贷纠纷一案，台江法院于2017年4月10日作出（2017）闽0103民初1398号民事裁定书，裁定内容为“立即冻结邹清林名下的位于连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵泉苑27#楼403单元房产（预售合同号：20140090386-LJ14H04856，价值以85267元为准）”，并向连江县不动产登记中心发出协助执行通知书，通知协助冻结了上述房产，致使原告无法如期办理购房合同备案登记注销手续和预告登记注销手续。2018年6月25日原告向台江法院提起执行异议，要求解除对连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵泉苑27#楼403单元房产的查封并将该房屋返还原告。2018年10月17日台江法院作出（2018）闽0103执异42号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议，并明确告知在本裁定送达之日起15日内可向法院提起诉讼。但根据相关法律规定，现该商品房虽已办理备案登记，但仍未办理产权登记，据此可以得出，该商品房的所有权尚未发生转移，是原告的合法财产。被告申请预查封的标的是第三人向原告购买的已办理预告登记的房产，现连江法院已于2018年8月21日判决解除购房合同，将原合同事项恢复原状，因此第三人对该商品房已不再享有相关权利。 被告吴源发提交书面答辩状，辩称，一、案涉房产预查封在前，被答辩人要求解除商品房买卖合同在后。被答辩人系在案涉房屋已被预查封情况下才主张行使合同解除权，实质上已影响到《商品房买卖合同》之外第三人权益的实现；二、被答辩人对邹清林享有的债权并不优先于答辩人对邹清林享有的债权。被答辩人的合同解除权及要求邹清林返还房产请求权并不属于物权，属于合同债权，并不优先于已进入强制执行阶段的申请执行人对被执行人邹清林享有的债权；三、连江县人民法院的（2018）闽0122闽01**民初606号判决系在案涉房产预查封之后做出的。在案涉房产被购房人其他债权人申请法院预查封之前，被答辩人并未行使合同解除权并由生效判决所确认，其亦不能据此对抗在先的法院之预查封。综上，被答辩人以此为由请求排除对案涉房产的强制执行，不能成立。 第三人邹清林提交书面答辩状，述称，其不同意所购的连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵泉苑27#楼403单元商品房所有权归原告所有。原告依据的商品房买卖合同补充协议“如果累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方面解除合同”，是格式合同，属于霸王条款，明显不合理。台江法院于2017年4月10日作出（2017）闽0103民初1398号民事裁定书。之前，连江法院并没有关于其所购房产的任何判决。但起诉状第二页的“后因。”，却说台江法院的民事裁定之前连江法院有作出判决。 福建欢乐天地置业有限责任公司就其诉讼请求依法提交了证据，被告吴源发、第三人邹清林经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 福建欢乐天地置业有限责任公司（出卖人）与邹清林（买受人）于2014年6月10日签订了《商品房买卖合同》一份，约定邹清林购买福建欢乐天地置业有限责任公司开发的位于连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵泉苑27#楼403单元商品房，买受人于签订本合同当日支付首付款164247元，剩余房款38万元通过银行或公积金贷款方式支付。福建欢乐天地置业有限责任公司与邹清林签订补充协议作为上述买卖合同的附件，其中约定：买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。2014年10月23日广发银行股份有限公司福州分行（贷款人、甲方）、邹清林（借款人、抵押人、乙方）、福建欢乐天地置业有限责任公司（保证人、丙方）签订《个人房屋按揭贷款合同》，约定邹清林向广发银行股份有限公司福州分行借款38万元用于购买本案讼争房产，借款期限216个月，并将本案讼争房产作为抵押财产向广发银行股份有限公司福州分行提供抵押担保。福建欢乐天地置业有限责任公司自本合同生效之日起至债务人履行期限届满之日后两年，若债务为分期履行的，则保证期间为本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。 另查，本院在审理吴源发与邹清林民间借贷纠纷一案中，于2017年4月10日作出（2017）闽0103民初1398号民事裁定，冻结了本案的讼争房屋。2017年7月18日本院作出（2017）闽0103民初1398号生效民事调解书。因邹清林未自动履行上述调解书确定的义务，吴源发申请强制执行，本院依法予以立案执行。尔后，福建欢乐天地置业有限责任公司对本院实施查封讼争房屋的措施提出了案外人执行异议，2018年10月17日本院作出（2018）闽0103执异42号执行裁定书，裁定驳回福建欢乐天地置业有限责任公司的执行异议申请。福建欢乐天地置业有限责任公司不服，遂诉至本院，并提出上述诉讼请求。 再查，2018年1月31日福建欢乐天地置业有限责任公司向连江县人民法院提起诉讼，2018年8月21日连江县人民法院作出（2018）闽0122民初606号民事判决书，判决：1.解除福建欢乐天地置业有限责任公司与邹清林签订的合同编号为20140090386的《商品房买卖合同》，并在本判决生效之日起10日内，将腾空后的商品房归还给福建欢乐天地置业有限责任公司；2.邹清林应在本判决生效之日起7日内协助福建欢乐天地置业有限责任公司办理商品房买卖合同（合同编号：20140090386）备案及预告登记注销手续等。现该判决已于2018年9月12日生效。 本院认为，邹清林向开发商福建欢乐天地置业有限责任公司购买本案讼争房产，在办理房屋过户登记之前，讼争房产所有权仍然归开发商，邹清林作为购房者对讼争房产享有物权期待权，但鉴于邹清林与福建欢乐天地置业有限责任公司双方之间签订的商品房买卖合同已被连江县人民法院生效判决确认解除并注销预告登记，邹清林丧失了该讼争房产的物权期待权，故福建欢乐天地置业有限责任公司对讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益，现其诉请要求中止对讼争房产的执行并解除查封，于法有据，本院予以支持。至于福建欢乐天地置业有限责任公司诉请要求确认讼争房产归其所有的主张，因其已在另案中提出解除合同并注销预告登记的主张，现其作为开发商再要求确认所有权，两项诉请实质上一致，本院不予支持。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 中止对位于福建省连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵泉苑27#楼403单元房屋的执行； 解除对位于福建省连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵泉苑27#楼403单元房屋的查封； 驳回原告福建欢乐天地置业有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费9242元，由原告福建欢乐天地置业有限责任公司与第三人邹清林各负担4621元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林品兴 人民陪审员  杨剑平 人民陪审员  郑少能 二〇一九年六月二十日 书 记 员  谢辰萱 附本案相关法律条款内容： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。