江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民终1471号上诉人（原审被告、反诉原告）：龚铉，男，1979年7月24日，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：邹琼，江西皆诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王令平，男，1968年8月10日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龚邦道，男，1963年1月7日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。上诉人龚铉因与被上诉人王令平、龚邦道房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。龚铉的上诉请求：1、撤销一审判决，上诉人不需承担两被上诉人的租金108387元、违约金105000元，合计213387元；2、改判两被上诉人向上诉人共同赔偿搬运费、营业损失共计20000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人的行为具有不正当性，应依法视为条件成就，合同已生效，与事实不符。上诉人准备将合同保证金转账给被上诉人之前，发现涉案商铺存在可能被处置的情况，当即以微信的方式将该情况反馈给被上诉人龚邦道，被上诉人回复需了解情况再答复，但至今都没有答复。在未得到两被上诉人答复的情况下，上诉人不得不另行租赁店铺。上诉人未支付保证金完全是基于维护自身权益，而不是被上诉人所称不开汽车维修店。双方签订的合同生效条件未成就，是两被上诉人的过错，而非上诉人的过错。二、一审法院认定上诉人欠付租金的问题。双方签订完《商铺合作合同》《商铺合作合同之补充协议》后，上诉人连续搬了一些设备和要维修的汽车到涉案商铺，但得知该商铺即将被处置后立即停止了其他设备的搬移及商铺的装修，在等待两被上诉人答复未果的情况下，上诉人陆续将搬来的设备、要维修的汽车搬走。被上诉人龚邦道阻止上诉人搬走物品并报案，然后涉案商铺大门加锁并派人值守。后因上诉人的客户急需维修的汽车使用，上诉人不得不将被上诉人加的锁撬开将汽车开走，被上诉人龚邦道报案说商铺的财物被盗。由此说明被上诉人已实际接管了商铺，不存在上诉人占用涉案商铺，亦不存在支付租金或占用费的问题。三、一审法院认定上诉人违约的问题。首先合同未生效，不存在当事人违约的问题；其次一审法院认为上诉人未提供法院查封租赁物的证据而认定合同不存在法定解除事由是有误的。因为租赁物是南昌高分子医疗机械厂的，上诉人不是纠纷的当事人，无法到相关法院查询该案的强制执行或司法查封等情况，故上诉人依法申请法院调查取证，但一审法院拒绝。后一审判决因上诉人举证不能承担败诉结果，一审法院认定上诉人承担违约金是不能成立的。四、两被上诉人非法转租商铺、隐瞒商铺将被处置真实情况，误导上诉人签订合同，使上诉人将设备搬来搬去，耽误经营，被上诉人因缔约过失责任应承担赔偿责任。综上所述，一审认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法查明本案事实，支持上诉人的请求。王令平、龚邦道辩称，1.答辩人与被答辩人签订的合同及补充协议，合法有效；2.答辩人在涉案房屋经营了十几年，都是合法经营，不存在任何纠纷，被答辩人租涉案房屋已经近半年，经营不善是其自身问题；3.被答辩人自愿将物品搬来涉案房屋，不存在赔偿被答辩人的损失。王令平、龚邦道的一审诉讼请求：1、判决被告龚铉按每月租金35000元为基数，从2018年6月30日计算至实际付清之日止，暂算至2018年12月30日(计6个月租金)，暂支付原告王令平、龚邦道租金210000元；2、判决被告龚铉向原告王令平、龚邦道支付违约金105000元；3、本案的诉讼费由被告承担。龚铉的一审反诉请求：1、判决被反诉人共同赔偿反诉人搬运费、营业损失共计20000元；2、本案诉讼费由被反诉人共同承担。一审法院认定事实：2018年6月28日原告龚邦道（甲方）与被告（乙方）签订一份商铺合作合同，合同约定：1、甲方系南昌市东湖区沿江北路365号（原滨江北路88号）3层半主楼加附楼共计1000平米商铺的合法承租人，甲方与乙方愿意以该房屋现状进行合作经营汽车维修中心；2、合同有效期2018年6月30日，即自2024年10月30日止；3、乙方向甲方支付10万元作为合同保证金，房屋合作收益为每个月35000元作为固定收益，每六个月支付一次，一年分两次付清，保证金不能冲抵房屋合作收益、且不计息，合作期满乙方将合作用房按约定交还甲方后，该合同保证金在本合同合作期限届满十天内由甲方退还给乙方，按合同条款约定，乙方将合作收益和保证金转入甲方指定银行账号，商铺合作合同立即生效；……4、本合同生效后，任何一方不履行或不完全履行本合同之义务，即构成违约，守约方有权要求违约方赔偿由此而产生的一切经济损失；……5、本合同经甲方签字及乙方签字后，并在乙方支付给甲方合作收益和合同保证金之日起生效等。同日，原告龚邦道（甲方）与被告（乙方）又签订一份商铺合作合同之补充协议，约定：1、双方合作的房屋范围确定为：南昌市东湖区沿江北路365号3层半主楼加附楼共计1000平米商铺，以及商铺外部停车场及其上附属房屋，双方同意甲方应收取的房屋租金固定收益继续按商铺合作合同约定执行；2、甲、乙双方约定，甲方给予乙方两个月装修期，装修期免租金，装修期自2018年7月1日至8月31日止；……5、甲、乙双方同意商铺合作合同第十五条修改为“乙方因经营原因单方提出终止商铺合作合同，乙方应按三个月房屋租金向甲方支付违约金；……8、甲、乙双方双方同意商铺合作合同签订时，乙方向甲方指定账号支付人民币105000元做为合同保证金，甲方每月的固定收益35000元，乙方按2个月一次支付，2018年9月开始支付第一次，2019年后乙方按商铺合作合同支付给甲方，如乙方经营因难，甲、乙双方另行协商支付方式等。上述合同及协议签订后，原告于2018年7月3日将租赁物交付给了被告，被告接收租赁物后并进场，但未按合同约定向原告交纳合同保证金。2018年9月11日，被告欲从租赁物处搬离物品，原告龚邦道遂报警阻止。同年10月4日凌晨，被告再次欲从租赁物处搬走其客户在修理的四辆汽车及相关汽车维修设备，原告仍报警阻止，被告也随之报警。因被告未缴纳租金，原告催要未果后，遂诉至一审法院。在审理过程中，被告于2019年1月30日将其物品搬离租赁物。另查明，2004年10月，原告王令平（乙方）与南昌高分子医疗机械厂（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于滨江北路88号一栋三层框架车间（面积约650㎡）出租给乙方，租期为10年，自2004年10月18日起至2014年10月17日止，……如乙方经营不善或其他原因不能按期履行合同，不能转让，应提前三个月通知甲方终止合同，无条件退出本合同等。2012年12月1日，原告王令平（乙方）与南昌高分子医疗机械厂（甲方）签订一份合同，将租期延长10年，时间计算为原合同结束日起计算。2017年12月2日，原告王令平与原告龚邦道签订一份合伙租赁合同，确认合伙租赁南昌高分子医疗机械厂房屋和经营“道香居酒店”的事实。一审法院认为，原告龚邦道与被告签订的商铺合作合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律或者社会公共利益，合法有效，上述合同属于名为合作、实为租赁合同。因原告王令平与龚邦道属于合伙租赁关系，且由原告王令平与南昌高分子医疗机械厂签订房屋租赁合同，取得了诉争房屋的承租权，故王令平作为本案原告主体适格。原、被告在商铺合作合同中的第三条约定了“按合同条款约定，乙方将合作收益和保证金转入甲方指定银行账号，商铺合作合同立即生效”内容以及第二十条约定了“本合同经甲方签字及乙方签字后，并在乙方支付给甲方合作收益和合同保证金之日起生效”内容，上述两项约定内容可以视为原、被告为合同效力约定附条件，但合同签订后，原告在被告未支付合同保证金的情况下，于2018年7月3日仍向被告按约交付了租赁物，而被告接收租赁物后并进场，却并未按约向原告支付租金及合同保证金，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”及第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”被告的行为具有不正当性，应依法视为条件成就，合同已生效，被告抗辩合同未生效的意见，一审法院不予采纳。关于被告抗辩原告转租行为无效的意见，一审法院认为，原、被告之间的租赁合同关系对原告而言属于转租行为，该转租行为如未经原出租人同意，对原出租人构成违约，但对被告而言，该转租合同是原、被告确立权利义务的依据，是合法有效的合同，即使原出租人主张权利，也不能宣告转租合同无效，而只能根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，要求解除原租赁合同，被告作为次承租人，就更加不能主张转租合同无效，故被告该抗辩意见，一审法院不予采纳。由于被告于2019年1月30日搬离租赁物，属于以自己的行为表明不履行租赁合同的权利义务，故双方所签订的商铺合作合同及补充协议实际已解除。对于被告欠付的租金问题，双方约定自2018年7月1日起至8月31日止期间为装修免租期，该约定的真实意愿是双方追求合同正常完全履行的目的，只有在合同履行期届满后，被告才能完全享有装修期免租金的权利，而本案中，因被告提前搬离租赁物导致合同提前解除，原合同目的已不能实现，如被告仍按合同约定享受装修期免租金的权利，不符合合同法规定的公平原则，故该部分租金被告应依法承担。因被告自2018年9月1日起2018年10月4日止在租赁物内存放了汽车维修设备及其客户用于维修的车辆，可以证实被告具有使用租赁物开展经营的行为，故该期间的租金，被告也应依法承担。自2018年10月5日起至2018年12月30日止期间的租金问题，由于原告作为守约方，依法负有减损义务，应当采取适当措施防止损失的扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，被告欲将自己的物品搬离租赁物，属于以自己的行为表明不再履行租赁合同的行为，而原告不及时与被告办理租赁物的交接手续，却阻止被告搬离，导致被告被迫占用租赁物，该期间的租金属于扩大部分的损失，对原告主张该期间的租金请求，不予支持。自2019年1月1日起至2019年1月30日止期间的租金，属于原告新增加的诉讼请求，因原告未在本院指定期限内补缴诉讼费用，视为原告予以放弃该部分租金的主张，不予处理。综上，被告应承担：自2018年7月1日起至2018年10月4日止期间的租金108387元（35000元/月×3个月＋35000元/月÷31日×3日）。关于被告是否违约的问题，被告辩称因租赁物存在司法查封、司法拍卖等情况，而原告未给其解释及承诺，导致被告无法与原告合作而未支付保证金及租金的意见，一审法院认为，被告未提供有效证据证明租赁物存在被司法机关依法查封，导致其无法使用租赁物的情形，故合同提前解除不存在法定事由，被告该抗辩意见，不予采纳。合同提前解除，被告具有过错，构成违约，理应向原告承担违约责任，原告主张要求被告按合同约定的三个月房屋租金标准承担违约金105000元，符合法律规定，且被告并未就违约金存在过高情形依法请求适当减少，故对原告该诉请，予以支持。关于被告反诉要求二原告共同赔偿反诉人搬运费、营业损失共2万元的诉请，由于被告未能提供有效证据予以证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十四条，第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十条之规定，判决：一、被告龚铉应于本判决生效之日起十日内支付原告王令平、龚邦道租金108387元；二、被告龚铉应于本判决生效之日起十日内支付原告王令平、龚邦道违约金105000元；三、驳回原告王令平、龚邦道的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告龚铉的反诉请求。本案由原告王令平、龚邦道预交的案件受理费6030元，财产保全费2320元，合计8350元，由原告王令平、龚邦道承担1945元，被告龚铉承担6405元；由反诉原告龚铉预交的反诉费150元，由反诉原告龚铉承担。二审期间，龚铉向法院提交一组新证据：2019年6月6日江西皆诚律师事务所向南昌市不动产登记局开出的调查介绍信及南昌市不动产登记信息查询结果各一份，证明本案涉及的租赁物没有房产证，经营是无法办理营业执照的，租赁合同无效。王令平、龚邦道质证意见为对上述证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据跟租赁合同没有关联性。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，龚铉也无法证明该证据与本案涉案房屋的关联性，故对其关联性不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，龚铉与龚邦道签订的商铺合作合同及补充协议，名为合作，实为租赁合同。龚邦道已将涉案房屋交给龚铉占有、使用，双方已形成了事实上的租赁关系。龚铉以其未按约缴纳保证金等主张双方签订的合同生效条件未成就，因此合同未生效的理由不能成立。龚铉还主张发现涉案商铺存在可能被处置的情况，影响合同的履行，但并未提交证据加以证实，故本院亦不予支持。关于王令平、龚邦道未经原出租人同意的转租行为，对原出租人构成违约，但对龚铉具有约束力，故龚铉应支付相应的租赁费。一审法院根据案情，综合判断，判决龚铉应承担：自2018年7月1日起至2018年10月4日止期间的租金108387元（35000元/月×3个月＋35000元/月÷31日×3日），自2018年10月5日起至2018年12月30日止期间的租金，由于王令平、龚邦道作为涉案房屋的使用权人，也负有减轻损失的义务，在龚铉没有完全履行合同约定的义务的情况下，应担采取合理措施防止房屋长期空置损失的产生，这期间的租金损失由王令平、龚邦道自行承担，处理正确，本院予以维持。龚铉关于不应承担租金的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。关于违约金问题，本案解除租赁关系，双方均有过错，双方均应承担各自的过错责任。王令平、龚邦道主张龚铉应承担三个月房屋租金标准的违约金105000元没有法律依据，本院不予支持。一审法院关于龚铉违约需承担违约责任的处理不当，本院予以纠正。龚铉关于搬迁产生的损失费用，证据不足，本院不予采纳。综上，龚铉的上诉请求部分成立，应予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，应予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南昌市东湖区人民法院作出的（2019）赣0102民初360号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销南昌市东湖区人民法院作出的（2019）赣0102民初360号民事判决第二项。一审案件受理费6030元、财产保全费2320元，按一审判决执行；二审案件受理费4800.81元，由上诉人龚铉负担3360元，王令平、龚邦道负担1440.81元。本判决为终审判决。审 判 长 曹成云审 判 员 罗云奇审 判 员 周中瑞二〇一九年六月二十六日法官助理 吁拉拉书 记 员 朱 谦