江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏民再143号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘纯。 委托诉讼代理人：张洁，江苏元融律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：范万国。 委托诉讼代理人：高莹，江苏传承律师事务所律师。 一审被告：孙文娟。 委托诉讼代理人：高莹，江苏传承律师事务所律师。 再审申请人刘纯因与被申请人范万国、一审被告孙文娟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）（2017）苏05民终758号民事判决，向本院申请再审。本院以（2018）苏民监221号民事裁定提审本案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人的委托诉讼代理人张洁、被申请人范万国、一审被告孙文娟的共同委托诉讼代理人高莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘纯申请再审称：二审判决认可双方合同中关于违约方应承担守约方聘请律师费用的合意，却以律师费并非必须发生的合理费用予以改判，适用法律错误，请求再审撤销二审判决第二项及诉讼费部分，维持一审关于范万国赔偿刘纯律师费损失3万元的判决，一、二审案件受理费均由范万国负担。 被申请人范万国、一审被告孙文娟均辩称：1.刘纯及中介没有告知刘纯贷款是否审批通过，范万国没有先行履行房屋过户的义务。刘纯明知银行贷款无法通过审批，应就房款如何支付重新与范万国协商一致以便继续履行合同，否则卖方范万国可以认定该房屋买卖无法履行，范万国提出解除合同，没有违约，无需承担违约金、律师费和案件受理费。2.二审不支持刘纯的律师费正确，律师费不是必然发生的合理费用，且房屋买卖合同系中介提供的格式合同，不能证明双方就律师费达成过合意。3.范万国申请调查刘纯2016年申请的贷款是否通过审批。一、二审判决未审查刘纯申请的房屋贷款是否通过审批，事实不清，导致判决错误，应当予以改判。综上，请求再审公正判决。 刘纯向江苏省昆山市人民法院（以下简称昆山市法院）起诉请求：解除与范万国、孙文娟签订的房屋买卖合同，范万国、孙文娟返还已付定金20000元，支付违约金160000元，承担律师费30000元，承担本案诉讼费用。 昆山市法院一审查明：位于昆山市房屋为范万国与孙文娟共同共有，范万国、孙文娟系夫妻关系，于2006年1月1日登记结婚。2016年6月3日，刘纯作为乙方与范万国（甲方）及昆山市宜佳乐房产咨询有限公司（丙方）签订《房屋居间合同》一份，约定：甲方同意将坐落在昆山市房屋出售给乙方，房产转让价款为800000元，甲方办理产权过户给乙方所产生的税费共计75624元，签约后双方于3日内备齐所有资料到银行申请贷款，审贷通过后3日内双方按约定方式还清贷款及过户，定金20000元，过户时支付房款255000元，银行放贷520000元，尾款5000元交房时结清；若乙方需银行贷款则应准备真实有效的贷款文件给银行审核，如贷款不足则以现金补足，甲方收到全部房款（尾款除外）后3个工作日内办理房屋交接手续；甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总房款万分之五作为违约金，逾期超过十五日，守约方有权单方面解除合同，违约方应支付总房款20%作为违约金；甲方承诺无条件配合乙方办理银行贷款手续及过户手续，乙方承诺个人信用良好。上述合同签订当日，刘纯向范万国、孙文娟支付房款20000元，范万国、孙文娟向刘纯出具收条一份，并注明：收款人范万国，中国工商银行花桥支行，6222081102004186318孙文娟，6222081102001473156范万国。2016年8月23日刘纯委托律师张洁向范万国发送《律师函》，载明：截止2016年8月23日刘纯已经按照协议履行了全部义务，但你方却未能按照协议约定继续履行办理房屋过户相关手续，请于收函7日内配合办理房屋过户相关手续。2016年8月30日，范万国委托律师金燚向刘纯回函，载明：合同约定你方购房的付款方式为银行贷款，且你方与范万国应于该合同签订后3日内备齐所有资料，到银行申请贷款，该合同签订后范万国备齐所有资料配合你方去办理贷款事宜，截止本函发出之日你方仍未给予任何申请办贷通知，你方已逾期超过十五日，守约方有权单方面解除合同，且你方应向范万国支付总房价20%的违约金，你方收到本函之日起《宜家乐房产房屋居间合同》解除。双方均知悉对方发函内容，对违约责任产生分歧，刘纯为此诉诸法院，引发本案纠纷。 一审另查明:范万国在与居间方昆山市宜佳乐房产咨询有限公司人员王晓红的微信聊天记录显示：2016年6月15日范万国发送“他们贷款什么时候能批下来”，“我们的公积金贷款也要等他们贷款办下来才能提前还贷的吧”，王晓红回复“下午我回公司帮你确认一下，好吧”。2016年7月23日范万国发送“对方已经严重违约了，说好的是6月底支付首付款的，现在造成我损失惨重，请你们妥善处理”，王晓红回复“老乡，你也别气了，客户这边也配合的挺好的，就是银行审批有点久了，这个也没有办法，对吧，星期一就把首付给了，10点半左右到我们公司”，范万国：“我拒绝这种解释，时间上之前我们已经说得很清楚了，对方也承诺6月底前完成首付支付的，这一点你应该可以确认的吧”，王晓红“老乡，你星期一有空过去的吧，说不定还有一个更好的房源等着你呢”，范万国：“还是算了吧，你们还是妥善处理吧”；自2016年7月25日至2016年7月31日期间，王晓红发送微信催促范万国，范万国以没有时间拒绝。2016年7月31日，王晓红再发送“说法当然是给你钱那是最好的了，事情肯定尽量往好的方向走的，对吧，不管什么的解决方法，总得见个面谈谈的”。 一审又查明：刘纯为提起本案诉讼，于2016年8月22日与江苏元融律师事务所签订《聘请律师合同》，约定律师费为30000元，2016年9月7日、9月22日江苏元融律师事务所向刘纯分别开具增值税普通发票两份，金额总计30000元。 昆山市法院一审认为：刘纯与范万国、孙文娟签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，并不违反法律规定，属合法有效，双方应诚信履行合同各项义务。范万国已于2016年8月30日向刘纯书面通知解除合同，刘纯在本案中主张解除合同，视为同意解除，双方签订的房屋买卖合同依法解除。本案双方争议的焦点是范万国、孙文娟未协助办理房屋过户手续是否违约。双方约定签约后3日内备齐所有资料到银行申请贷款，审贷通过后3日内双方按约定方式还清贷款及过户，过户时支付房款255000元，可见范万国、孙文娟协助过户与刘纯支付房款255000元为同时履行，而申请贷款及审批通过是前置程序，根据双方提供的律师函及范万国提供的微信聊天记录可知，2016年7月23日前刘纯已备齐贷款申请材料，但银行尚未审批通过，范万国在2016年7月23日后拒绝接受刘纯支付首付款，因双方对贷款审批通过时间并未约定，故范万国、孙文娟以逾期为由拒收并无合同依据，应认定范万国、孙文娟拒收首付款未协助办理房屋过户手续违约，依法承担违约责任。关于违约金，刘纯主张违约金为总房款的20%，法院酌情考虑刘纯支付购房款金额，及买卖双方合同签订后同地段房屋价格上涨的市场状况，酌情确定为总房款的10%，即80000元，范万国除返还刘纯购房定金外还应支付违约金80000元。关于律师费损失，因双方在合同中约定，且有刘纯提供的聘请律师合同、发票为凭，刘纯主张范万国赔偿律师费损失30000元应予支持。孙文娟并非房屋买卖合同的相对方，仅为涉案房屋的共同产权人，刘纯向其主张违约责任无合同依据，不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，该院作出（2016）苏0583民初14097号民事判决：（一）刘纯与范万国签订的《宜佳乐房产房屋居间合同》于2016年9月8日解除；（二）范万国于判决生效后十日内向刘纯返还购房定金20000元，支付违约金80000元，并赔偿律师费损失3000元，合计130000元；（三）驳回刘纯对孙文娟的全部诉讼请求。案件受理费11600元，减半收取5800元，由范万国负担。 范万国不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘纯的诉讼请求，一、二审诉讼费由刘纯负担。 苏州中院二审查明：刘纯向兴业银行昆山支行申请个人二手住房贷款52万元，兴业银行昆山支行系统显示2016年7月14日17：08：01客户申请，2016年7月14日17：08：58申请复核。 二审另查明：刘纯与范万国签订的房屋居间合同第十三条约定：如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方聘请律师所支付之合理费用，如双方均违约，则根据责任比例承担律师费，如双方均不构成违约，律师费自行承担。昆山市宜佳乐房产咨询有限公司于2016年10月19日向一审法院出具情况说明，内容为：（前略）合同约定，双方应于签约后3日内备齐所有资料，到银行申请贷款，买方签约后在3日内积极提交办理贷款所需的全部资料给我司，我司代双方办理贷款申请后，多次通知卖方前来办理过户手续，卖方拒不配合，我司多次安排双方协商均未成功，故交易未果。 二审查明的其他事实与一审一致。 二审中，刘纯陈述，已经备齐贷款所需资料提交给中介，房屋买卖双方均委托中介代办申请事项。范万国认可刘纯委托中介公司办理贷款事项。范万国陈述，涉案房屋是其与孙文娟的夫妻共同财产，出售房屋征得了孙文娟的同意，与刘纯在签订合同时口头约定2016年6月底前支付首付款。 苏州中院二审认为：三方签订的房屋居间合同合法有效。根据合同约定，刘纯应在签约后3日内备齐所有资料到银行申请贷款。案件审理中双方均认可刘纯委托中介公司办理银行贷款，一审中昆山市宜佳乐房产咨询有限公司已经出具情况说明，证明刘纯已经在3日内将贷款所需资料交给中介公司，至于银行何时启动贷款审批手续非当事人所能预见，范万国根据贷款银行系统显示的客户申请时间认为刘纯违反约定，未在3日内提交贷款资料依据不足。范万国上诉认为与刘纯口头约定在2016年6月底前支付首付款255000元，但没有提供证据，与合同约定过户时支付房款255000元不符，刘纯对此也不予认可，该上诉理由依据不足。范万国并无充分证据证明刘纯在履行房屋买卖合同中存在违约行为，2016年8月30日范万国委托律师向刘纯发函解除合同，属单方解除合同，应承担相应的违约责任。刘纯向一审法院起诉要求范万国承担本案律师费30000元，虽然合同有约定，但律师费并非必须发生的合理费用，故不予支持。范万国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，应予纠正。该院二审判决：（一）维持昆山市法院（2016）苏0583民初14097号民事判决第一项、第三项；（二）撤销昆山市法院（2016）苏0583民初14097号民事判决第二项及案件受理费负担部分；（三）范万国于本判决生效后十日内返还刘纯购房定金20000元，支付违约金80000元，合计100000元。一审案件受理费11600元，减半收取为5800元，由刘纯负担580元，范万国负担5220元。二审案件受理费11600元，由刘纯负担1160元，范万国负担10440元。 本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。 本院再审认为：本案再审争议的焦点是范万国是否应承担刘纯因本案而支付的律师费30000元。 刘纯与范万国及昆山市宜佳乐房产咨询有限公司签订的房屋居间买卖合同合法有效。合同约定，刘纯、范万国在签约后3日内备齐所有资料到银行申请贷款，审贷通过后3日内双方按约定方式还清贷款及过户，过户时支付房款255000元，银行放贷时支付房款520000元，尾款5000元交房时结清。双方系委托中介昆山市宜佳乐房产咨询有限公司办理贷款事项，根据昆山市宜佳乐房产咨询有限公司出具的情况说明、双方提供的律师函及范万国提供的微信聊天记录，刘纯已经在签约后3日内将贷款所需资料交给中介公司，但范万国在昆山市宜佳乐房产咨询有限公司代双方办理贷款申请后不愿按约办理过户手续。范万国主张刘纯应于2016年6月底前支付首付款，与合同关于过户时支付房款255000元的约定明显不符，范万国、孙文娟协助过户与刘纯支付房款255000元为同时履行。范万国在2016年7月23日后拒绝按约履行，并于2016年8月30日通知刘纯解除合同，构成违约。范万国作为违约方没有合同解除权，但本案系刘纯起诉主张解除合同，一、二审判决双方签订的房屋买卖合同自起诉之日解除，符合法律规定。 合同约定，合同解除后，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，并承担守约方聘请律师所支付之合理费用。一、二审在考虑了合同约定的购房款金额及合同签订后同地段房屋价格上涨的市场状况后，酌情判令范万国除返还刘纯购房定金外，还应支付总房款的10%的违约金，并无不当。范万国、孙文娟再审时认为范万国没有违约，要求改判其不承担违约责任，并申请调查刘纯2016年申请的贷款是否通过审批，缺乏事实与法律依据，且范万国、孙文娟在二审判决后并未申请再审本案，故本院对范万国、孙文娟的主张不予支持。 刘纯为本案聘请了律师，并已实际支付律师费30000元，刘纯要求范万国承担该费用符合合同约定，该费用的金额亦在合理范围之内，一审判决范万国承担该费用正确，但判决主文第二项中将律师费损失误写作3000元，应予更正。二审以律师费并非必须发生的合理费用为由未支持刘纯的该诉讼请求，适用法律错误，应予纠正。 综上所述，刘纯的申请再审理由成立，昆山市法院一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销江苏省苏州市中级人民法院（2017）苏05民终758号民事判决； 二、维持江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初14097号民事判决第一项、第三项及案件受理费部分； 三、变更江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初14097号民事判决第二项为：范万国于判决生效后十日内向刘纯返还购房定金20000元，支付违约金80000元，并赔偿律师费损失30000元，合计130000元。 二审案件受理费11600元，由范万国负担。 本判决为终审判决。 审判长  张戎亚 审判员  孔 萍 审判员  周 成 二〇一九年六月十四日 书记员  李 鑫