上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终3079号上诉人(原审原告)：上海宏登精细化工有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：过振明，董事长。被上诉人(原审被告)：上海斯瑞科技有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：辛志荣，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王俊明，泰和泰(上海)律师事务所律师。上诉人上海宏登精细化工有限公司(以下简称“宏登公司”)因与被上诉人上海斯瑞科技有限公司(以下简称“斯瑞公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初4139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏登公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持宏登公司在一审中的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由斯瑞公司承担。事实与理由：斯瑞公司利用宏登公司的厂房长期转租并偷逃税款。根据租赁合同约定，斯瑞公司利用房屋进行违法违章活动的，宏登公司有权终止合同，收回房屋，并要求斯瑞公司承担违约责任。一审参照银行同期贷款利率调整斯瑞公司滞纳金的标准过低。斯瑞公司答辩称：一审判决正确，请求予以维持。根据另案生效判决，斯瑞公司有权转租至合同期满。一审判决之后，双方当事人已经于2018年11月20日签订了《解除租赁合同的协议》并基本履行完毕，故上诉人解除合同的目的已经达到。《解除租赁合同的协议》中约定双方互不承担违约责任，故宏登公司提出的违约金诉求不能成立。一审法院根据同期银行贷款利率计算滞纳金正确，宏登公司的上诉理由不成立。宏登公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人于2007年3月20日就位于上海市嘉定区南翔镇田旺路XXX号厂房及配套房屋签订的《租赁合同》；2、判令斯瑞公司将涉诉房屋恢复原状后返还给宏登公司，并向宏登公司支付占用费[按人民币(以下币种均为人民币)0.84元/平方米/天]；3、判令斯瑞公司支付截止至2018年5月15日的逾期付款滞纳金19,951.81元；4、判令斯瑞公司支付截止至2018年5月15日结欠的租金112,391.04元；5、判令斯瑞公司支付违约金200,000元。一审法院确认如下事实：上海市嘉定区南翔镇田旺路XXX号房屋登记为宏登公司所有，有证建筑面积为1,750.98平方米。2007年3月20日，宏登公司(甲方、出租方)与斯瑞公司(乙方、承租方)签订一份《租赁合同》，其中约定：甲方将其坐落于本市嘉定区南翔镇田旺路XXX号的厂房和其他房屋租赁给乙方使用，房屋面积经甲、乙双方确定为2,541.27平方米，其中包括标准厂房1,750.61平方米(有证)、门卫用房、沿河附房及上面的楼房、新建配电房、卫生房共计790.66平方米；租赁期限为20年，从2006年9月18日起至2026年9月17日止；租金每日每平方米0.46元，每三个月一付、先付后用，乙方分别于每年的9月18日、12月18日、3月18日、6月18日前支付，每五年调整一次(以届时同等位置房屋租金水平为依据，由甲、乙双方另行共同商定)；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之三计算，乙方逾期支付租金应按本条规定滞纳金租金乙方一并支付；租赁期内，乙方违约应向甲方支付违约金，违约金的金额为100万元。若乙方有未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租的、转让、转借他人或调换使用的违约行为，擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法违章活动的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，乙方应支付甲方违约金。签约后，宏登公司按约交付房屋，斯瑞公司亦支付相应租金。一审又查明，2009年3月，斯瑞公司就厂房租赁事宜发函给宏登公司，称由于公司经营业务需要，所租用的厂房现已停止生产，并近期内将搬迁至公司总部，鉴于上述情况，特提出两种解决方案。方案一，终止原租赁合同；方案二，若宏登公司不同意终止合同，斯瑞公司将转租。同年4月1日，宏登公司回复称，若斯瑞公司一定要终止原租赁合同的，1、应按合同约定支付违约金100万元；2、同时将租赁房屋恢复原状并返还宏登公司；3、并将水电恢复原状后过户至宏登公司名下。若以上任何一条斯瑞公司没有履行完毕，宏登公司视为没有解除租赁合同，原租赁合同继续有效。之后，双方仍继续履行租赁合同，斯瑞公司按约支付租金。2010年6月8日，斯瑞公司将租赁房屋转租给第三人仲豪公司和第三人绿阳厂(名称于2015年6月变更为上海绿凌金属制品经营部，以下简称“绿凌经营部”)，租期自2010年6月20日至2020年6月19日。2011年8月8日，宏登公司发解除合同的通知给斯瑞公司，以斯瑞公司擅自转租房屋为由要求解除租赁合同，还要求斯瑞公司于2011年9月17日前从租赁房屋内迁出并将房屋恢复原状。之后，宏登公司涉诉。该案审理中，两位第三人称自斯瑞公司处承租部分房屋后，共同转租给他人。一审法院后作出(2011)嘉民三(民)初字第699号民事判决书，驳回宏登公司要求解约及恢复原状并支付违约金的请求。宏登公司不服该判决并申请再审，上海市第二中级人民法院审理后作出(2012)沪二中民二(民)申字第79号民事裁定书，驳回宏登公司的再审申请。一审再查明，宏登公司就租金调整问题曾向一审法院起诉过斯瑞公司。一审法院2017年5月24日作出(2017)沪0114民初984号民事判决书，判决确认租金自2016年9月18日起调整为每日每平方米0.84元，同时判决斯瑞公司支付自2016年9月18日起至2017年6月17日止的租金差额146,091.26元。斯瑞公司对该判决不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年8月31日作出(2017)沪02民终7144号民事裁定书，裁定按上诉人斯瑞公司自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。此后，斯瑞公司已将租金差额146,091.26元履行完毕，本案中宏登公司未计算相应滞纳金。一审认为，本案的争议焦点为：一、斯瑞公司有无将涉诉房屋重新转租？二、斯瑞公司有无拖欠租金？逾期支付的部分，滞纳金(违约金)如何计算？针对争议焦点一，宏登公司提供了以下证据：1、斯瑞公司分别与案外人邓某某、朱某某签订的厂房租赁合同；2、黄善勇出具的说明,载明关于田旺路XXX号租赁厂房租赁事宜，一季度房租194,788.5元，自2017年6月18日起，已付房租168,270元，欠付26,518.35元。该说明同时记载，第一家彩弘979平方米，第二家绿凌765.4平方米、邓先生171平方米、朱先生171平方米；第三家仲豪572平方米，到期日均为2019年6月20日；3、宏登公司法定代表人与黄善勇的微信聊天记录。斯瑞公司对以上证据的真实性均不予认可，并认为黄善勇虽系斯瑞公司退休返聘人员，但无权代斯瑞公司出具任何书面说明。目前，斯瑞公司与仲豪公司、绿凌经营部的转租合同仍在履行中。仲豪公司及绿凌经营部原将租赁房屋的部分再次转租给彩弘，租期届满后，由斯瑞公司与彩弘直接建立了租赁关系。以上证据的真实性一审法院无法核实，故对宏登公司主张斯瑞公司重新转租的意见不予采纳。假如其中证据1、2属实，也恰说明原次承租人仲豪公司及绿凌经营部仍在承租使用涉诉房屋，且该两公司承租的面积占整个租赁面积的多数。针对争议焦点二，合同关于斯瑞公司逾期支付租金应承担滞纳金的条款，其性质实为对斯瑞公司逾期付款违约金的约定，但一审法院认为以每日千分之三的标准计算过高，一审法院参照银行同期贷款利率(年利率4.35%)酌情予以调整。2016年9月18日这期租金为146,091.26元，斯瑞公司于2016年9月27日实付100,000元、于2016年12月2日实付46,091.26元。2016年12月18日这期租金为146,091.26元，斯瑞公司于2016年12月30日实付100,000元、于2017年1月23日实付30,000元、于2017年1月25日实付16,091.26元。2017年3月18日这期租金为146,091.26元，斯瑞公司于2017年3月28日实付106,091.26元、于2017年4月24日实付40,000元。该三期租金，斯瑞公司均存在逾期支付的情况，应当承担违约责任。据此，一审法院核算的滞纳金金额为1,174.69元。2017年6月18日这期租金调整后应为194,788.35元，斯瑞公司于2017年6月26日实付81,500元、于2017年7月5日实付37,170元、于2017年7月26日实付27,421.26元及2,178.74元、于2017年8月22日实付20,000元、于2017年10月13日实付26,518.35元。因该期租金调整涉及的判决于(2017)沪02民终7144号民事裁定书送达后才生效，在双方对租金调整存有争议的情况下，一审法院认定因租金调整而增加的租金48,697.09元未于2017年6月18日支付不计算滞纳金，调整前的租金146,091.26元未按期支付仍应支付滞纳金，经核算金额为279.11元。2017年9月18日这期租金，宏登公司认为应付186,668.29元，斯瑞公司认为应付151,8345.45元。双方争议在于，涉诉房屋中的无证部分560.39平方米被限期拆除(拆除后实际租赁面积调整为1,980.88平方米)，对于该部分的租金，宏登公司认为应支付至2017年11月30日，斯瑞公司认为应支付至2017年9月18日。一审法院认为，宏登公司和斯瑞公司要求支付的期限均未有任何依据，在此情况下法院依据相关部门的通知(因田旺路XXX号存在违法建筑，要求至2017年9月20日停止在违法建筑内的经营活动，限期搬离)计算至2017年9月20日。该期租金，斯瑞公司于2017年10月13日实付38,481.65元、于2017年10月30日实付22,630元、于2017年11月9日实付39,300元、于2017年12月5日实付50,000元、于2017年12月27日实付36,256.64元。据此，斯瑞公司尚欠租金2,134.67元(该部分租金双方有争议，不应计付滞纳金)，滞纳金经核算金额为948.92元。2017年12月18日这期租金为151,834.45元，斯瑞公司于2017年12月27日实付的36,256.64元，扣除上期租金1,422.8元后剩余34,833.84元用以支付本期租金，当日另实付38,743.36元、于2018年1月5日实付40,700元、于2018年3月21日实付50,000元。以上斯瑞公司存在逾期支付情况，经核算相应滞纳金为586.52元。2018年3月18日这期租金为151,834.45元，斯瑞公司于2018年3月21日实付的50,000元，扣除上期租金37,557.25元后剩余12,442.75元用以支付本期租金，于2018年4月11日实付31,834.5元、于2018年5月2日实付30,000元，于2018年5月15日实付77,557.25元。以上斯瑞公司存在逾期支付情况，经核算相应滞纳金为722.36元。一审法院认为，宏登公司与斯瑞公司签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。虽然租赁物部分为无证建筑，但该无证部分仅占整体租赁面积的小部分且均为门卫用房、配电房、卫生房等辅助用房，故不影响整体合同的效力。宏登公司以斯瑞公司擅自转租要求解除双方间的租赁关系，已由(2011)嘉民三(民)初字第699号、(2012)沪二中民二(民)申字第79号案件作出过处理。现宏登公司主张斯瑞公司与原承租人仲豪公司、绿凌经营部解约后重新转租，其提供的证据不能证明其主张，一审法院不予采纳。宏登公司另主张斯瑞公司偷逃税款违法经营，亦未提供充足证据，一审法院无法采纳。因此，对宏登公司要求解约、返还房屋、支付占用费及违约金的请求，一审法院不予支持。关于拖欠租金及滞纳金，一审法院在以上争议焦点二中已作出明确认定，截止至2018年5月15日，斯瑞公司拖欠租金2,134.67元，应承担的逾期付款滞纳金共计为3,711.6元。一审判决：一、上海斯瑞科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海宏登精细化工有限公司截止至2018年5月15日欠付租金2,134.67元；二、上海斯瑞科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海宏登精细化工有限公司截止至2018年5月15日逾期付款滞纳金3,711.6元；三、驳回上海宏登精细化工有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,122元，减半收取2,561元，由宏登公司负担2,500元，斯瑞公司负担61元(斯瑞公司负担之款应于本判决生效之日起七日内付至一审法院)。本院审理中，宏登公司提供双方当事人于2018年12月20日签订的《解除租赁合同的协议》，主要内容为宏登公司与斯瑞公司商定于2018年12月31日解除于2007年3月20日签订的《租赁合同》，双方对合同的解除互不承担违约责任；斯瑞公司于2018年12月31日前一次性付清所有的租赁费，宏登公司开具增值税专用发票；2019年1月1日起，宏登公司与涉诉房屋内现有的实际租赁使用权人签订建立新的租赁合同关系等。斯瑞公司对上述协议的真实性予以认可，并陈述上述协议已基本履行完毕。本院认为，宏登公司提交的上述协议能证明双方当事人已于2018年12月31日解除《租赁合同》，双方并约定对合同的解除互不承担违约责任，故对上述证据予以采信。此外，双方当事人均未提交与本案处理有关的新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，宏登公司以斯瑞公司违约转租、违法经营为由要求解除双方《租赁合同》的诉请，因该租赁关系曾经另案处理，本案一审根据宏登公司的举证情况，对此不予支持，并无不当。而关于租金滞纳金的计算，因斯瑞公司提出合同约定的计算标准过高的抗辩，一审法院酌情参照银行同期贷款利率予以调整，亦无不妥。但基于宏登公司与斯瑞公司商定于2018年12月31日解除《租赁合同》、并约定双方对合同的解除互不承担违约责任的新事实，本院对一审判决进行相应的变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初4139号民事判决第一、二项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初4139号民事判决第三项；三、上海宏登精细化工有限公司与上海斯瑞科技有限公司于2007年3月20日签订的《租赁合同》于2018年12月31日解除；四、驳回上海宏登精细化工有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费5,122元，由上诉人上海宏登精细化工有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾文怡审判员  王亚勤审判员  承怡文二〇一九年六月二十八日书记员  程阳强附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。