四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初5575号 原告：边绍菊，女，1966年7月28日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：王文华，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒婷梅，泰和泰律师事务所律师。 被告：四川中德世纪置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段**********。 法定代表人：汪斌，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：毛永，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：龙丹，女，系公司员工。 原告边绍菊与被告四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，由审判员林旭独任审判。本院于2019年5月22日、6月5日、6月24日公开开庭进行了审理。原告边绍菊的委托诉讼代理人王文华以及被告中德世纪公司的委托诉讼代理人毛永、龙丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 边绍菊向本院提出诉讼请求：1、中德世纪公司按边绍菊已付房款的5%向边绍菊支付逾期交房的违约金38724元；2、中德世纪公司向边绍菊支付自2016年5月1日起至中德世纪公司实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日期间的逾期办证违约金64669元；3、本案诉讼费、保全费（若有）由中德世纪公司承担。事实与理由：2012年11月15日，边绍菊与中德世纪公司签订《商品房买卖合同》及其全部附件，合同约定，边绍菊购买中德世纪公司开发的中德·英伦联邦18栋26层2605号房屋，房屋总价为774484元，中德世纪公司应于2015年4月30日前将取得规划验收合格证及面积实测报告的房屋交付给边绍菊，应于2016年4月30日前取得所购房屋所在楼栋的权属证明。合同签订后，边绍菊按约付清了全部房款，但中德世纪公司却未按照买卖合同约定的期限和条件向边绍菊交付该商品房，也未如约取得该商品房所在楼栋的权属证明，中德世纪公司的行为已构成违约，故边绍菊诉至法院，请求判如所请。 中德世纪公司辩称，1、边绍菊实际支付的房款为754484元，不是《商品房买卖合同》中约定的774484元；2、边绍菊与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》明确约定了交付时间，边绍菊向中德世纪公司主张逾期交房违约金起算时间应当是约定交付之日的次日起算，根据诉讼时效的相关规定，边绍菊的该项主张已经超过了诉讼时效，即使边绍菊的该项主张未超过诉讼时效，逾期交房违约金也应计算到边绍菊实际收房之日即2015年11月20日止；3、边绍菊主张逾期取得楼栋权属证明的违约金过高，应当予以调低。 经审理查明，2012年11月15日，边绍菊与中德世纪公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1、边绍菊购买中德世纪公司开发的位于成都高新区中和街道办事处会龙社区9组地块中德·英伦联邦18幢26层2605号房屋，套内建筑面积71.94㎡，按照套内面积计算房屋单价每平方米10765.69元，总价774484元，中德世纪公司交付房屋时应向边绍菊公示商品房面积实测报告，如套内建筑面积误差比在3%以内的，据实结算房款。2、交付条件：中德世纪公司应当在2015年4月30日前向边绍菊交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，同时中德世纪公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。3、逾期交房责任：中德世纪公司未按照约定的期限、条件将该商品房交付给边绍菊的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，边绍菊有权退房。边绍菊要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德世纪公司按日计算向边绍菊支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向边绍菊支付违约金。4、初始产权登记：中德世纪公司应当在2016年4月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，边绍菊不退房，合同继续履行，自中德世纪公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德世纪公司应当按日计算向边绍菊支付已付房款万分之一的违约金。5、《商品房买卖合同》自双方签字盖章之日起生效，双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。同日，边绍菊与中德世纪公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：1、边绍菊按照分期付款方式付款，边绍菊在合同签订当日支付400000元，此款包含其在预订商品房时已支付的定金60000元，边绍菊在2012年12月31日前支付354484元。2、边绍菊在接收房屋前必须付清全部房款，否则出卖人有权不交付房屋，且不视为出卖人逾期交房。3、中德世纪公司承担逾期交房违约赔偿责任总金额最高不超过边绍菊已付房价款的5%，如出现边绍菊未按合同约定支付房价款、违约金、按揭贷款、因边绍菊的原因导致合同不能备案等，中德世纪公司不承担延期交房违约责任。 本案审理中，边绍菊、中德世纪公司一致确认，案涉房屋的房款总金额为774484元。 还查明，合同签订后边绍菊于2012年10月19日、2012年11月16日、2013年1月29日向中德世纪公司支付房款754484元，中德世纪公司向边绍菊开具了收据。边绍菊主张剩余房款20000元其以现金方式向中德世纪公司支付，但边绍菊未提供中德世纪公司收款凭证。 2018年7月4日，中德世纪公司向本院提起诉讼，要求边绍菊向其支付房款20000元。本院于2018年12月7日作出的（2018）川0191民初11825号民事判决书，认为“边绍菊认为其已经在购房当日以现金形式支付给中德世纪公司，其仅提供取款凭证和证人书面证言，只能证明边绍菊于2012年11月5日取款20000元，不能证明该款项已实际交付给中德世纪公司”，“中德世纪公司要求边绍菊支付20000元房款已经超过诉讼时效”，判决：驳回中德世纪公司的全部诉讼请求。该判决已于2018年12月25日生效。 2018年5月18日，成都市规划管理局审核通过了中德英伦联邦B区16号、17号、18号、23号、24号楼的规划核实申请，审核意见为项目建设符合规划要求，核实合格。2018年6月3日，案涉房屋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2018年8月14日，中德世纪公司取得案涉楼栋房屋不动产登记房屋所有权首次登记记录单，边绍菊及中德世纪公司均确认该时间即为商品房买卖合同中约定的楼栋权属证明的取得时间。 另查明，2015年11月20日，中德世纪公司向边绍菊交付房屋。中德世纪公司开发的中德·英伦联邦B区房屋原设计楼栋号与现在楼栋号发生了变更，根据成都市公安局高新技术产业开发区分局中和派出所出具的《地址、门牌号证明》，边绍菊所购房屋原设计楼栋号为18号，现楼栋号为2栋。 再查明，2018年11月12日，边绍菊通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案功能向本院递交民事起诉状等诉讼资料，其当日提交的民事起诉状中的诉讼请求已向中德世纪公司主张逾期交房违约金。 以上事实，有当事人的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房款收据、房屋交接流程表、房屋建筑面积测绘成果报告、建设工程规划核实意见书、不动产登记房屋所有权首次登记记录单、地址门、地址门牌号证明等证据在卷佐证iv> 本院认为，边绍菊与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 本案争议焦点为： 一、中德世纪公司是否应当支付逾期交房违约金。本院认为，边绍菊与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同补充协议》约定“边绍菊在接收房屋前必须付清全部房款，否则出卖人有权不交付房屋，且不视为出卖人逾期交房。”由此可知，双方对于合同义务的履行约定了先后顺序，即边绍菊应先支付全部房款后，中德世纪公司再履行交房义务，在边绍菊支付完全部房款前，中德世纪公司有权行使先履行抗辩权，有权不交付房屋并不承担逾期交房的违约责任。虽然中德世纪公司于2015年11月20日向边绍菊交付了房屋，但不能据此当然视为其已经放弃应由边绍菊先支付房款的先履行抗辩权，故在边绍菊支付完剩余房款前中德世纪公司不应承担逾期交房的违约金。而中德世纪公司要求边绍菊支付房款的（2018）川0191民初11825号案，本院于2018年12月7日判决驳回中德世纪公司的全部诉讼请求，该判决已于2018年12月25日生效，则边绍菊据此无须向中德世纪公司支付剩余房款，中德世纪公司自此不再享有先履行抗辩权，则中德世纪公司在2018年12月25日前不应承担逾期交房的违约责任。本案中，虽然合同约定的交房时间为2015年4月30日，但中德世纪公司实际于2018年6月3日才最终满足合同约定的交房条件，故其实际交房的时间应为2018年6月3日，虽然中德世纪公司存在逾期交房的行为，但根据前文所述，中德世纪公司在2018年12月25日前不应承担逾期交房的违约责任，故中德世纪公司不应向边绍菊支付逾期交房违约金。 二、逾期取得楼栋权属证明的违约金的计算标准及金额。本院认为，合同约定，中德世纪公司应当在2016年4月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，边绍菊不退房，合同继续履行，自中德世纪公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德世纪公司应当按日计算向边绍菊支付已付房款万分之一的违约金。对于边绍菊已支付的房款金额，边绍菊主张为774484元，而中德世纪公司主张为754484元。本院认为，根据边绍菊提供的房款收据，只能证明其实际支付房款的金额为754484元，对其另有交付20000元现金的陈述，因未提供证据予以证明，本院不予采信。中德世纪公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年8月14日，逾期836天，其应承担的违约金为63074.86元（754484元×0.0001×836天=63074.86元）。边绍菊主张逾期取得楼栋权属证明违约金64669元已超过本院认定的中德世纪公司应承担的违约金，本院对超过部分不予支持。对于中德世纪公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的答辩意见，本院认为，中德世纪公司并未举证证明双方约定的违约金标准过高，故对于其该项答辩意见本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告边绍菊支付逾期取得楼栋权属证明违约金63074.86元； 二、驳回原告边绍菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1184元，由原告边绍菊承担496元，被告四川中德世纪置业有限公司承担688元。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  林旭 二〇一九年六月二十四日 书记员  许林