辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终8655号上诉人（原审原告）：陈吉印，男，1964年3月16日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：张川川，辽宁蓬芳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳万维物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街**。法定代表人：陈忠杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭艳萍，辽宁弘立律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丹，辽宁弘立律师事务所律师。原审第三人：沈阳凯城房屋开发有限公司，住，住所地：沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷/div>法定代表人：王威，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭承岚，女，1957年1月23日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人陈吉印因与被上诉人沈阳万维物业服务有限公司、沈阳凯城房屋开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈吉印上诉请求：1.撤销原判，依法改判不予执行位于沈阳市于洪区房屋的执行申请；2.被上诉人承担上诉费。事实与理由：一审法院认定事实错误，我与第三人存在真实的房屋买卖合同关系，我已经支付了全部房款，我已经实际占有了该房产。沈阳万维物业服务有限公司答辩：一审法院审理的事实清楚，适用法律正确。一、被答辩人与第三人之间就案涉房屋是否存在真实买卖关系的证据不充分。二、被答辩人并未实际居住在案涉房屋。三、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）款规定“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。如前所述，被答辩人并未在人民法院查封之前占有涉案房屋，故其并不符合该条款规定的对抗法院执行的法定条件。四、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）款规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，答辩人也并不符合该条款的规定，同样不具备对抗法院执行的法定条件。沈阳凯城房屋开发有限公司答辩：同意上诉人意见。陈吉印向一审法院起诉请求：驳回被告对原告位于沈阳市于洪区的执行申请。一审法院认定事实：1、原告陈吉印向法庭提供一份《商品房买卖合同》，签订日期为2014年5月15日，内容为：原告购买第三人出卖的位于沈阳市于洪区的房屋（现房）一处，建筑面积：69.79平方米，每平方米单价：6200元，合计总房款为432698元，付款方式：一次性付款。原告向法庭提供了购房款432698元的三联收据，收款日期为2014年5月15日，该收据盖有沈阳凯城房屋开发有限公司转账收讫公章。原告向法庭出具了商品房准住通知，内容为原告与第三人办理了涉案房屋的交接手续。且在商品房准住通知备注一栏约定：1、此通知为客户入住手续；2、此通知书一式三份，开发一份（白），物业一份（粉），客户一份（蓝）。2、涉案房产实际在第三人沈阳凯城房屋开发有限公司名下，第三人沈阳凯城房屋开发有限公司称未能更名过户手续的原因系第三人在开发阶段与银行存在在建工程抵押，导致房产局不能为原告办理相关的房产手续。3、被告万维物业系位于沈阳市于洪区园区的物业服务企业，该园区的物业服务（含涉案房产）由被告提供服务。4、一审法院在执行被告万维物业申请执行第三人凯城开发公司物业服务合同纠纷一案中，2016年10月26日预查封了备案在第三人名下的涉案房屋。5、2016年12月2日原告向第三人补交了涉案房产2014年至2015年入住采暖费。6、2016年12月5日原告向被告交纳了涉案房产2014年5月15日至2017年5月14日住宅物业费及电梯费2944元，2018年5月10日，被告收取了原告涉案房产的2018年6月1日至2019年5月31日的住宅物业费及电梯费981元。7、2017年原告书面向一审法院提出异议称，贵院在执行被告万维物业与第三人凯城开发公司物业服务合同纠纷一案，误将原告购买的涉案房屋予以预查封，涉案房屋已于2014年5月15日与第三人签订了房屋买卖合同，侵犯了原告的合法权益，请求法院撤销（2015）于执字第1689号民事裁定，解除涉案房产查封。一审法院于2017年1月10日依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定驳回原告陈吉印的异议。原告不服该裁定，向一审法院提起诉讼。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案原告与第三人已就涉案房产于2014年5月15日签订了房屋买卖合同，原告称向第三人房产开发公司支付了全部房款，但原告未提供交款转款记录，称以现金形式缴纳40余万元房屋全款，但原告未提供40余万取款凭证，称是做买卖收的货款，违反生活常理。而原告提供的沈阳凯城房屋开发有限公司三联收款收据上盖有沈阳凯城房屋开发有限公司转账收讫公章，原告陈吉印陈述的现金一次性付清房屋全款与开发商转账收款相矛盾，故原告提供的证据不足以证明其缴纳了房款。根据原告陈述交房屋款当天原告办理了入住手续且实际入住，但原告并未提供入住后水电费使用收据，原告仅能向法庭提供2009年9月17日（2014年5月15日买房）沈阳市自来水营业公司居民水费发票一张，金额为200元，该收据系买房前收据。涉案房屋于2016年10月26日预查封。查封该房屋一个多月后，2016年12月原告补交了涉案房产2014年至2015年入住采暖费及涉案房产2014年5月15日至2017年5月14日住宅物业费及电梯费，原告提供的案涉房屋照片没有装修，仅有临时居住的液化气罐、床等，根据以上证据可以证明原告并未在该房屋实际居住。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）款，这里的“用于居住”应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。这里的“无其他用于居住的房屋”，是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。原告庭审时陈述其在沈阳市大东区有一处房产。综上原告提供的证据不足以证明其与第三人凯城房屋开发有限公司存在真实的商品房买卖合同关系，一审法院对原告不予执行涉案房屋的请求不予支持。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。当事人在二审审理中围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。上诉人提交：告知函、退费发票，证明：万维物业2018年9月26日撤离所涉房产的小区时向业主退费，他们将我方多交的物业费退还给我方。证明我方实际购买并占有使用所涉房产，万维物业认可并明知的，否则也不会有收费和退费在里面。沈阳万维物业服务有限公司质证：因为上诉人为了达到占用此房的目的，在法院已经查封该房产的情况下，向开发商以及物业公司补交各种费用，其中其补交的物业费由于我公司提前撤出该园区，所有多收的费用全部退还业主，但不等于我公司承认其后补交的行为具有合法性。其在法院查封时该房屋为空置用房的事实存在。沈阳凯城房屋开发有限公司质证：对证据认可。本院对当事人提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案上诉人与沈阳凯城房屋开发有限公司就涉案房产于2014年5月15日签订了房屋买卖合同，上诉人称以现金形式向沈阳凯城房屋开发有限公司支付了全部房款40余万元，但上诉人未提供40余万现金的来源证据。上诉人提供的沈阳凯城房屋开发有限公司三联收款收据上盖有转账收讫公章，与陈吉印陈述的现金支付房屋全部价款相矛盾。故上诉人提供的证据不能证明其已经向沈阳凯城房屋开发有限公司支付了案涉房屋的全部价款。上诉人在法院查封案涉房屋一个多月后补交了涉案房产2014年至2015年入住采暖费及涉案房产2014年5月15日至2017年5月14日住宅物业费及电梯费，上诉人提供的照片显示案涉房屋没有装修，仅有临时居住的液化气罐、床等，故上诉人提供的以上证据不能证明上诉人在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。综上，上诉人提供的证据不能证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故一审法院对上诉人不予执行案涉房屋的请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人陈吉印的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈吉印负担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇一九年六月十日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。