西安市长安区人民法院        陕西省西安市长安区人民法院 民事判决书(2019)陕0116民初9479号原告郑少雅。 委托代理人张磊。 被告西安天浩置业有限公司 。法定代表人陈壬戌，该公司董事长。委托代理人张尧、刘登基，该公司法务。原告郑少雅与被告西安天浩置业有限公司（以下简称天浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员王爱茹独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑少雅的委托代理人张磊与被告天浩公司委托代理人刘登基均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑少雅诉称，其与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《地下停车位使用权协议》各一份，合同签订后，其已经按照合同约定的内容履行了自己的义务，但被告未按约定的期限交付房屋及停车位，属于严重违约。故诉请被告:1、支付其逾期交房的违约金5278.64元；2、支付其2016年9月17日至2018年2月2日期间基础设施设备中燃气未按时交付使用的违约金17020.24元；3、支付其2016年9月1日至2019年3月31日期间逾期交付车位违约金14115元；4、本案案件受理费由被告承担。被告天浩公司承认其公司与原告之间存在商品房买卖合同及地下停车位使用权协议关系，亦承认逾期交付的事实，但辩称其公司不能按时交付的原因是因为不可抗力所致。在不可抗力导致迟延交付的情况下其公司及时向包括原告在内的业主均做出了情况说明，且物业公司还给原告提供过免费车位，原告诉请无事实及法律依据，请求减轻其违约责任。就原告主张其公司承担的基础设施设备中燃气未按时交付使用的违约金一节，以合同附件有明确约定为由认为其公司并不存在违约，故不同意承担该部分费用。经审理查明，2016年原告（合同中的买受人）与被告（合同中的出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告公司开发的位于西安市长安区航天基地飞天路与神州二路十字西南角航天新佳园项目的9幢1单元20层12001号单元房一套。合同约定，涉案房屋建筑面积213.44平方米，每平方米3170.68元，房屋总金额为676749元。就付款方式及期限约定为“买受人应当于2016年6月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币663213元，应当于2015年11月30日前支付。剩余房款13536元于交房之日支付”。就交付时间约定为“出卖人应当在2016年6月30日前，向买受人交付该商品房”。就逾期交付房屋的责任约定为“逾期在60日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同时约定，买受人同意给予出卖人45天的谅解期，谅解期届满前出卖人向买受人交付房屋的，视为出卖人按期履行了交付义务，出卖人不向买受人支付逾期违约金，若出卖人在谅解期届满后仍未能交付房屋的，则应按上述方式向买受人支付逾期违约金”。同时，合同就逾期付款及逾期交付的违约责任、合同备案与房屋登记、保修责任、争议解决办法等与合同相关的事项均做出了明确、详细的约定。2016年4月17日，原、被告还签订了《航天新家园一期地下停车位使用权协议》一份，协议约定“位于航天新家园一期地下负一层停车场内C127号车位使用权归原告所有；车位价格为108000元，付款方式一次性付款，原告须于2016年4月17日前一次性付清有偿使用费；车位交付时间为2016年8月31日前；逾期交付车位的违约责任为每逾期一天，按总车位有偿使用款万分之二承担违约金”。合同及协议签订后，原告按约定的期限及付款金额向被告履行了付款义务，但被告未按照合同约定的时间给原告交付房屋及停车位。2019年6月5日，原告诉于本院坚持其诉请。审理过程中，原告为支持其主张向本院提供的证据有：1、《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、增值税普通发票各一份，证明双方存在房屋买卖合同关系及被告逾期交付房屋的事实，还证明双方在合同中有违约金条款及计算方法的约定；2、商品房交接书、住宅质量保证书、入伙通知书，证明被告实际交房时间是2016年9月17日，违约事实清楚；3、微信聊天截图，证明天然气没有按约定的时间安装到位，被告交付的房屋不具有合同约定的交付条件，直至2018年2月2日天然气才开通使用；4、《航天新家园一期地下停车位使用权协议》、收款收据，证明其与被告之间存在车位使用权协议，被告逾期交付车位，应当承担违约金；5、收房流转单及停车管理服务协议，证明2019年3月31日被告才向其交付了涉案的车位，构成违约行为。就原告提交的上述证据，经被告质证后被告对原告提交的证据1、2的真实性均无异议，对证据1中证明目的第五点有异议，提出虽然合同约定了违约金但逾期交付系受不可抗力的影响，属于合同第五条约定应当减轻违约责任的情形；对证据3微信聊天截图真实性及证明目的均不认可，提出该组证据为复印件，无法核实真实情况，无法证明信息发出人与其公司有直接关系。以合同附件五约定的基础设施的交付时间不迟于本项目最后一期工程的竣工时间为由，不同意承担该项违约金；对证据4真实性无异议，提出车位使用协议属于使用权的租赁关系，应该另案处理，故不认可其证明目的；杜证据5停车位管理服务协议的真实性无异议，但以该协议并非与被告签订为由不认可其关联性及证明目的。被告就其辩称理由向本院提供的证据有：1、西安市人民政府办公厅市政办发（2015）111号文件，证明其公司未按期交房是因为不可抗力导致，依法应当减轻违约责任；2、房屋交接书及入伙验房表，证明涉案房屋交付时原告已经验收并确认签字，相关配套设施已经安装到位，履行了燃气、供热管道铺设到户义务故不同意承担违约责任；3、车辆临时停放申请表和票据，证明物业公司以原告的申请给给提供了免费车位，请求减去免费停车期间的责任。就被告提交的上述证据，经原告质证后，原告对被告提供的证据1真实性认可，对证明目的及关联性不认可，提出政府治污减霾措施不必然造成被告交付义务的迟延，也不属于不能预见不能避免的事项，文件中没有提到涉案项目需要停工的问题；对证据2的真实性无异议，提出该组证据只能证明涉案房屋交付时天然气表已经安装，但以天然气表的安装无法达到合同第十条约定的燃气交付条件为由，不认可其证明目的；对证据3的真实性认可，但以车位系物业公司给其临时提供，且车位不具有专有性为由不认可其证明目的。后就本案纠纷，经本院主持调解，原、被告各自坚持其诉辩及质证意见，调解不立。上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、《航天新家园一期地下停车位使用权协议》、商品房交接书、入伙验房表、收款收据、市政办发（2015）111号文件等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《商品房房买卖合同（预售）》及《航天新家园一期地下停车位使用权协议》，在该合同中双方就房屋的位置、面积、单价、付款期限及方式、交付期限、违约责任、合同备案与房屋登记、保修责任、争议解决办法等与合同相关的事项均做出了明确、详细的约定。该合同及协议的内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力，原、被告均应严格履行合同义务。本案的《商品房买卖合同（预售）》就交付时间约定为“出卖人应当在2016年6月30日前，向买受人交付该商品房”。被告在合同约定的交付期限及45天谅解期限届满后仍未向原告交付涉案房屋，其行为已经构成违约。原告依据合同约定的违约条款请求被告承担违约责任事实清楚，证据确凿，本院依法予以支持。另外，政府部门要求辖区企业在施工建设中加强治污减霾措施，并非强行要求停工，本案逾期交房的事实系被告公司自身原因所致，在客观上不存在不可抗力的因素。被告以不抗力为由请求免除责任的辩称理由无事实及法律依据，本院依法不予采信。综上，天浩公司理应承担逾期交房的违约责任，本案天浩公司自2016年6月30日至2016年9月17日逾期交房78天，根据合同第十二条约定，应按日计算向原告支付总房款即676749元的万分之一的违约金总计5278.64元；关于原告要求被告承担基础设施设备中天然气未达标的违约责任一节，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告辩称燃气交付条件为铺设到户而非通气一节，因合同附件内容未经原告签字确认，且该部分内容为格式条款，被告未举证证明其已履行提示注意义务，综合商品房买卖之交易习惯即“三通（通水、通电、通气）”，本院对被告该辩称不予采信。至于通气时间一节，因被告未履行义务之事实系消极事实，原告通过微信聊天记录已初步证明了2018年2月2日已具备通气条件，而对合同是否履行发生争议的，应由负有履行义务一方当事人承担举证责任，被告若认为自己履行了合同义务，应提供相应证明，而被告经法庭释明拒不提供其履行义务时间之证据，因此应承担不利后果。现依双方提交的证据可查实涉案房屋的电话通讯线路、有线电视线路、宽带网络线路在房屋交接时已铺设到户，符合合同约定的交付条件。该部分不存在违约行为，不应计算违约金。天浩置业公司所交付房屋的天然气未达到交付使用条件的，仅属部分违约，因此被告应承担部分违约责任。本院酌定此项违约金按总房款每日万分之零点五的标准从2016年9月17日起计算至2018年2月2日止为503天计17019元；另外，根据合同法的相关规定即“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少”之规定，本案天浩公司逾期交付车位的违约金数额，比照涉案车位所在区域月车位租金标准，双方所约定的违约金标准过高，被告提出调整于法有据，本院酌情以每日15元标准计算至2019年3月31日为941天合计14115元较为合理。被告提出扣减物业公司为原告免费提供车位期间的违约金之辩称理由，因免费车位并不具有专用性，故对其辩称理由本院不予采信。综上，为保护公民、法人合法的民事权益，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律、法规之规定，判决如下：一、被告西安天浩置业有限公司在本判决书生效后30日内给付原告郑少雅逾期交房的违约金人民币5278.64元。二、被告西安天浩置业有限公司在本判决书生效后30日内给付原告郑少雅基础设施未达标的违约金人民币17019元。三、被告西安天浩置业有限公司在本判决书生效后30日内给付原告郑少雅逾期交付车位的违约金人民币14115元。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，原告已预交，减半收取，由原告承担55元，被告承担300元（该费用在本判决书生效后30日内连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员        王爱茹二一九 年六月 二十六日  书  记  员        杨丹丹