北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初259号原告：北京市育荣物业管理有限公司，住所地：北京市西城区育强胡同**。法定代表人：俞勇，任总经理职务。委托诉讼代理人：徐莺莺，北京市中同律师事务所律师。被告：北京百叶居餐饮管理有限公司，住所地：北京市西城区赵登禹路**。法定代表人：刘勇，任执行董事职务。委托诉讼代理人：钟国华，男，1979年7月27日出生，汉族，该公司员工。原告北京市育荣物业管理有限公司（以下简称育荣物业公司）诉被告北京百叶居餐饮管理有限公司（以下简称百叶居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告育荣物业公司的委托诉讼代理人徐莺莺、被告百叶居公司的委托诉讼代理人钟国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告育荣物业公司向本院提出诉讼请求:1、请求法院判决解除原、被告之间事实租赁关系；2、请求法院判决被告立即腾退北京市西城区东冠英胡同11号中由被告承租使用的房屋并交付原告；3、请求法院判决被告向原告支付自2018年9月1日至实际腾退之日止的房屋使用费（暂计算至2018年10月31日为15900元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：北京市西城区教育委员会是北京市西城区东冠英胡同**的产权人，2015年，北京市教委通过其下属单位北京市西城区教育委员会教师住宅建设管理中心与被告签订《房屋租赁合同》，租期自2015年1月1日至2015年12月31日，月租金5300元，租金缴纳方式为先付租金后用房，首付日期为2015年1月1日。租赁合同到期之后，教师住宅中心未与被告签订新的房屋租赁合同，被告仍占有使用该房屋，双方之间仍按照原租赁合同履行。2016年11月3日，教师住宅中心执行西城教委的决定，将东冠英胡同11号出租房的权利义务移交给原告，自2016年11月3日，由原告出租管理东冠英胡同11号，被告自2016年11月起向原告缴纳房屋租金。2018年10月16日，原告通过邮寄的方式向被告送达了腾退房屋并缴纳拖欠租金通知书，告知被告合同已经终止，并要求被告尽快腾房屋，缴纳房屋使用费。被告于2018年10月17日签收了通知，于2018年10月22日向原告缴纳了2018年6月1日至2018年8月31日的房屋使用费15900元，但仍未腾退承租房屋。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告百叶居公司辩称：我们之间自2003年起就有租赁事实，2005年开始签订了租赁合同，我们租赁涉案房屋是用作员工宿舍。2016年开始，双方没有签订书面合同，双方口头约定，将租金支付方式由先付变更为使用后支付。原告承认双方存在不定期租赁关系，被告可以继续使用房屋。原告发出的催交租金、腾房的通知我们收到了，但按照合同约定解除合同应当提前三个月通知对方，原告并未提前3个月告知我方，即在通知中说我们的合同已经在2015年12月31日终止是不正确的。我方在承租期间发生的损失及费用尚未结算，在此情况下，原告不应当单方解除合同。我方不同意解除合同，不同意腾房，同意支付房屋使用费。本案审理中，育荣物业公司提交了房屋租赁合同、移交协议，委托管理证明、房屋所有权证、快递单、通知书，百叶居公司向本院提交了房屋租赁合同，经本院组织质证，双方当事人对于上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：北京市西城区东冠英胡同11号房屋48间是北京市西城区教育局（现名称为北京市西城区教育委员会，以下简称西城教委）所有的产权房屋。2006年9月1日，西城教委授权育荣物业公司（本案原告）对西城教委所属自管房产中的非教学用房进行物业管理，同意育荣物业公司以受托人的名义对外出租委托管理的房屋。北京市西城区教育委员会教师住宅建设管理中心（以下简称住宅管理中心）于2006年1月即将北京市西城区东冠英胡同11号房屋12间出租给百叶居公司作为职工宿舍使用。双方最后一次签订的书面租赁合同约定：甲方（住宅管理中心）将座落于西城区东冠英胡同11号房屋12间出租给乙方（百叶居公司）使用；租赁期限为2015年1月1日起至2015年12月31日收回。合同期满后乙方如仍想继续承租该房屋必须与合同到期前两个月与出租方协商续租事宜；乙方承租房屋租金为5300元/月；本合同到期后自动终止。上述合同到期后，住宅管理中心未与百叶居公司续签书面合同。百叶居公司继续使用涉案房屋，并按照原合同标准向住宅管理中心交纳租金。2016年11月3日，住宅管理中心与育荣物业公司签订《关于赵登禹路**和东冠英**出租房移交的协议》，约定住宅管理中心将西城区赵登禹路117号和东冠英11号出租房屋的全部资料移交给育荣物业公司，2016年百叶居公司未签的租房协议由育荣物业公司与百叶居公司补签，2016年百叶居公司未交的租金由育荣物业公司收取。自移交之日起有关赵登禹路117号和东冠英11号出租房屋的权利义务和责任一并转移到育荣物业公司。育荣物业公司接管涉案房屋后，未与百叶居公司签书面合同，百叶居公司开始向育荣物业公司交纳租金。2018年10月16日，育荣物业公司向百叶居公司发出《腾退租赁房屋并缴纳拖欠房租通知书》，育荣物业公司告知百叶居公司：百叶居公司承租赵登禹路11号房屋的租赁合同已于2015年12月31日到期终止，要求百叶居公司于10个工作日内将该房屋腾退后交育荣物业公司收回，并补交2018年6月1日至搬出之日止的房屋使用费。庭审中，育荣物业公司主张其向百叶居公司发出通知后，百叶居公司向该公司支付了2018年6月1日至2018年8月31日期间的使用费，但未将涉案房屋退还。现育荣物业公司诉至本院，1、请求法院判决解除原、被告之间事实租赁关系；2、请求法院判决被告立即腾退北京市西城区东冠英胡同11号中由被告承租使用的房屋并交付原告；3、请求法院判决被告向原告支付自2018年9月1日至实际腾退之日止的房屋使用费（暂计算至2018年10月31日为15900元）；4、本案诉讼费由被告承担。被告以其答辩理由，不同意原告的诉讼请求。经本院询问，双方当事人共同确认被告承租涉案房屋的范围是：北京市西城区赵登禹路11号2幢房屋中西数第一间至第九间及对面三间水房。本院认为，百叶居公司与住宅管理中心签订的租赁涉案房屋合同已于2015年12月31日到期，该合同到期后，双方未续签新的书面租赁合同，百叶居公司继续使用涉案房屋并交纳租金，双方形成不定期租赁关系。育荣物业公司自住宅管理中心接管涉案房屋后，与百叶居公司亦未签订书面租赁合同，双方之间仍为不定期租赁关系，育荣物业公司因此可以随时解除合同，育荣物业公司已于2018年10月向百叶居公司发出解除合同通知，现提起本案诉讼要求解除双方之间的租赁合同关系，符合法律规定，本院对育荣物业公司要求解除双方之间事实合同关系的诉讼请求，本院予以支持。双方租赁合同关系解除后，百叶居公司应将涉案房屋交还育荣物业公司，现育荣物业公司要求百叶居公司腾房的请求正当，本院予以支持。关于房屋使用费，育荣物业公司与百叶居公司之间租赁关系解除前，百叶居公司应当向育荣物业公司支付房屋租金，双方合同解除后，百叶居公司应按照租金标准向育荣物业公司支付房屋使用费，育荣物业公司在租赁关系解除前要求百叶居公司支付房屋使用费的主张有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告北京市育荣物业管理有限公司与被告北京百叶居餐饮管理有限公司之间不定期租赁关系。二、自本判决生效之日起十日内，被告北京百叶居餐饮管理有限公司将其承租的北京市西城区赵登禹路11号房屋腾空交原告北京市育荣物业管理有限公司收回。三、自本判决生效之日起十日内，被告北京百叶居餐饮管理有限公司按照每月5300元的标准向原告北京市育荣物业管理有限公司支付二〇一八年九月一日起至双方不定期租赁关系解除之日止的租金。四、自本判决生效之日起十日内，被告北京百叶居餐饮管理有限公司按照每月5300元的标准向原告北京市育荣物业管理有限公司支付双方不定期租赁关系解除之次日起至实际腾退其承租的北京市西城区赵登禹路11号房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费563元，由被告北京百叶居餐饮管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩进红二〇一九年六月二十八日书记员  白指洋