湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初4851号原告黄碧，女，1980年5月21日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托代理人刘卫平，湖南如金律师事务所律师。委托代理人骆玉凤，湖南如金律师事务所律师。被告夏荣，女，1990年9月6日出生，汉族，住湖南省澧县。委托代理人朱慧春，湖南华硕律师事务所律师。原告黄碧诉被告夏荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2019年5月24日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告黄碧的委托代理人骆玉凤，被告夏荣及其委托代理人朱慧春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄碧诉称，2017年5月25日,原告黄碧与被告夏荣签订《房屋租赁合同》，原告将位于长沙市岳麓区东方红南路369号鑫苑名家雅苑4栋第106号房出租给被告，被告用于经营才艺培训工作，双方约定租期为2017年6月1日至2022年6月1日，租金为每月5000元，自合同签订之日第二年起，租金按照市场行情递增5%，此后每年在上一年的递增比率上再递增1%，租金按季支付，在上一季度租金到期前15口内预付下一季度租金。2018年租金已依约递增5%，上调至5250元／月，2019年应上调至5565元／月（计算方式：5250×6%=5565元）。2018年11月15日前被告应支付原告下一季度租金，但被告至今都未交纳，截止起诉之日被告累计拖欠原告两个季度租金33075元。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权利。原告多次要求被告支付租金未果，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.求法院判令被告支付原告房屋租金33075元（2018年12月至2019年5月两季度租金，计算方式：5250元+5565元×5个月=33075元）;2.本案诉讼费用由被告承担。被告夏荣辩称：一、原告起诉状中的租金递增的起算日期错误，租金的计算方式和金额也存在错误。2017年5月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁日期为2017年6月1日至2022年6月1日；合同第一年每月租金5000元；自第二年起，月租金依市场行情递增5%。2018年6月1日-2019年6月1日的租金为5250元。而原告主张2019年前五个月的租金按每月5565元计算明显是错误的。二、原告交付的房屋存在严重的漏水问题，且漏水问题至今没有得到解决，导致被告一直无法正常使用该房屋，根本无法达到被告租赁该房屋进行经营的目的，给被告带来了巨大的经济损失。被告不仅不应当支付原告租金，反而原告还应当赔偿被告因为房屋漏水产生的装修和经营等各项经济损失，并返还被告已经支付的租金和押金。原告将房屋交付给被告后，被告入场装修期间，发现房屋漏水情况非常严重。因前期租赁事宜洽谈期间，原告并未告知被告该房屋存在漏水问题。直到租赁合同签订时，原告才告知被告房屋存在漏水问题，但是原告承诺会解决该问题。正是基于原告的承诺，被告才同意与原告签订租赁合同。但被告入场装修时，发现房屋漏水严重，原告并没有按照承诺解决漏水问题。经与原告多次交涉，但是漏水问题并没有得到最终解决。房屋从交付至今漏水情况多次发生，导致被告放在室内的乐器严重受潮，房屋也因漏水问题多次重新装修，给被告带来巨大的经济损失，并严重影响被告的正常经营活动。综上，被告不应当支付原告租金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年10月15日，原告黄碧从长沙鑫苑万卓置业有限公司购买了坐落于长沙市岳麓区东方红南路369号4栋1层106号房屋。2017年5月28日，原告黄碧（甲方）与被告夏荣（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条：出租地址甲方将长沙鑫苑名家4栋106#商铺，建筑面积为58.81平方米的房屋，出租给乙方作为教育培训销售乐器场地使用，其经营范围在租赁期内不得擅自更改，否则视为乙方违约。乙方同意承租，租赁面积最终以产权管理机关核定的面积为准。第二条：租赁期限租赁期从2017年6月1日起至2022年6月1日止，共计5年60个月。合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。如乙方需要续租，须提前60天向甲方提出续租书面申请，双方重新议定租金后，方可签订续租合同。否则，视为乙方不再继续租赁。第三条：租赁保证金甲乙双方商定本房租赁保证金为15000元（人民币大写：壹万伍仟元），在本合同签订之日起一次性支付。甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）。第四条：双方约定租金价格与租金（租金均不含税）交付时间按以下A方案执行：A方案合同第一年每月租金（不含税）共计（按产权建筑面积计）5000元（大写：伍仟元）支付方式为季度支付，由乙方在一期季度租金到期前15日内预付下一期租金。自合同第二年起，租金依市场行情每年递增5-10%。合同期限内甲方免除乙方一个月租金作为乙方的装修期，装修期附属在合同限期之内，若乙方未满合同期提出退租，须补交装修期的租金……第五条：租赁期间的商铺修缮和装修1.出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。2.乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租商铺进行装修，装修费用由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方同意后再向物业管理方申请施工。施工单位要有资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工前后出现任何事情与甲方无关。乙方在办理完相关手续后，方可进场装修并服从物业管理方的统一管理。租赁期满后装修物的权属处理，双方商定：(1)租赁期满后，甲、乙双方未达成房商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物和搬离可移动设施、设备，乙方承担隔离墙及室内设施恢复责任。（2）租赁期满，甲、乙方未达成该商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物时，乙方应将承租范围内拆除的隔墙及室内设施复原。（3）租赁期内，乙方不得将房屋进行二次出租。若乙方整体转让未到期的该商铺使用权时，仅限于用来做合同第一条约定的用途。需经甲方同意，并满足甲、乙双方原签订的房屋租赁合同条件，租金不低于当年每平方米的单价。受让方需与业主重新签订房屋租赁合同，装修物权归属乙方处置。第六条：甲、乙双方责任和义务1.甲方应对出租房屋的合法性承担法律责任，有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金。2.乙方必须严格遵守法律、法规，在国家法律、法规允许的范围内从事经营活动。甲方不承担乙方的经营风险及责任。3.甲方在本合同签订前与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》及相关物业管理文件中享有的权利和义务（缴纳维修基金除外），在本合同期内，转由乙方享有并履行（包括物业管理费、水电气费、公共区域发生费用等各项费用的交纳），甲方与物业公司已签订物业管理合同、相关文件作为本合同附件……第七条：违约责任1.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：（1）擅自改变租赁商铺的经营范围；（2）擅自将房屋整体转租、转让或转借，利用承租房屋进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；（3）拖欠房屋租金累计30日以上。2.甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，保证金不予退回。乙方享有转让权。乙方转让，须符合本合同第五条第2款第（3）条。4.因业主转让房产所发生的债权与乙方无关。乙方的经营权受国家相关法律法规的保护……第十一条：补充条款1.甲方督促物业整改墙角漏水，如因墙角漏水影响乙方装修进度，甲方给予延长一定的免费装修期。2.在合同期内，乙方如有特殊情况需转让，乙方享有转让权，转让费由乙方所有，须符合本合同第五条第2款第（3）条。3.双方协商自合同签字第二年起，月租金依市场行情在增加5%的基础上，每年在上一年租金增加比率上加1%……”。上述租赁合同签订后，原告黄碧按照合同约定将涉案房屋交付给被告夏荣装修使用，被告夏荣亦按照合同约定向原告交纳了租赁保证金15000元。后被告在装修过程中因房屋出现漏水，经与原告、物业公司及房屋开发商协商后达成了一致意见，由开发商对房屋漏水部位进行修复，并由开发商赔偿了被告该次因房屋漏水遭受的租金损失6774元、装修损失32847元。重新装修完工后，被告在使用过程中涉案房屋又陆续出现漏水情况，物业公司及开发商对涉案房屋亦进行了数次维修，但漏水现象仍有发生，被告遂自2018年12月1日起未再向原告支付租金。2019年5月3日，被告从涉案房屋退场并将房屋钥匙交还给原告。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》，被告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、房屋漏水的照片及视频资料（光盘）、微信聊天记录、《长沙鑫苑名家4-106商铺声明》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告黄碧与被告夏荣签订的涉案《房屋租赁合同》系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告黄碧作为出租人，有要求被告依约支付租金的权利，同时，亦有义务保证其交付给被告的租赁物在租赁期限符合约定用途，以便承租人能通过使用租赁物实现合同约定的使用和收益目的。本案中，原告交付给被告的涉案房屋多次出现漏水情形，且在多次维修后仍未能解决漏水问题，对被告的经营造成了一定影响，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应的减少租金或者延长租赁。”故对被告自2018年12月1日至2019年5月3日期间未付的租金，本院结合被告使用涉案房屋的实际情况及涉案房屋的实际漏水情况，从公平原则的角度考量，对上述期间的租金在涉案《房屋租赁合同》约定的租金标准之基础上酌情予以减少，由被告按租赁合同约定的租金标准的80%比例予以支付，具体计算为：[（5000元/月×5%+5000元）×5个月+（5000元/月×5%+5000元）÷30天×3天]×80%=21420元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告夏荣于本判决生效之日起十日内向原告黄碧支付自2018年12月1日至2019年5月3日期间的租金21420元；二、驳回原告黄碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取313元，由原告黄碧负担100元，由被告夏荣负担213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 卿 斌二〇一九年六月二十七日书记员 罗翠玲附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。