河北省秦皇岛市中级人民法院民事判决书（2019）冀03民终1440号上诉人（原审被告）：王东，男，1977年6月29日出生，汉族，现住秦皇岛市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：赵振斌，河北正广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区民族路**。统一社会信用代码：91130300798409787T。法定代表人：郑连柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：李连东，河北德圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王花，河北德圣律师事务所律师。原审第三人：杨宝江，男，1963年6月19日出生，汉族，现住秦皇岛市。公民身份号码：×××。原审第三人：杨彬，男，1984年10月10日出生，汉族，现住秦皇岛市。公民身份号码：×××。上诉人王东因与被上诉人秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司（以下简称金嘉公司）、原审第三人杨宝江、杨彬房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2018）冀0302民初7192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。原审第三人杨宝江、杨彬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王东上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的位于东王岭改造项目的××区《商品房买卖合同》（预售）不属于《合同法》规定的无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中所涉及的合同没有上述规定的五种无效情形。所以原审认定合同无效是错误的，应认定为有效。二、原审适用法律错误。本案应适用《合同法》。原审适用《民法总则》进行裁判属明显不当。《民法总则》与《合同法》是一般法律与特殊法的关系，特殊法应优于一般法适用。《合同法》是对合同问题的特殊规定，关于合同效力问题应当适用《合同法》，本案应适用《合同法》裁判。综上，原审认定事实错误，适用法律错误。金嘉公司辩称，原审法院认定事实没有错误。上诉人与被上诉人间虽然签订房屋买卖合同，但该合同签订并不是双方真实意思表示，在原审中已经查明上诉人并没有向被上诉人支付合同款项，因此双方基于虚假意思所签订的合同应属于无效合同。二、原审法院适用法律正确。综上所述，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。杨宝江、杨彬未到庭发表答辩意见。金嘉公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签署的《商品房买卖合同》（预售）无效，并判令被告协助原告办理网签注销手续；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2016年12月23日，原告与被告王东签订《商品房买卖合同》（预售），位于××区房屋，建筑面积145.95平方米，6000元/平方米，总价款875700元，并办理了网签手续，合同编号为：B2016122331103。原告称，其与被告签订的《商品房买卖合同》是2016年12月，原告金嘉公司在建工程需要工程款，找到第三人杨宝江想通过其公司办理贷款，原告金嘉公司同意以其名下28套房屋作为担保，所借款项均已还清，双方签订的《商品房买卖合同》不是真实买卖关系，而是借款的担保形式，被告应予配合注销网签手续。被告对此不予认可，认为双方存在借款事实，但尚未还清欠款，上述房屋被告未实际交纳房屋购房款。2017年7月28日，甲方(借出方)杨彬与乙方（借入方）金嘉公司签订《借款协议书》（编号：HR-201707-1），约定借款5000万元，借款期间2017年7月28日至2018年7月27日，乙方将其所有的“秦皇岛市房权证秦房字第XX**”权证所属房地产作为本协议借款之抵押物。2017年7月28日，甲方（委托人）杨彬，乙方（受托人）李东伟，丙方（收托人）金嘉公司签订《三方委托借款协议》：“一、丙方因资金周转需要，于2017年7月28日与甲方签订借款协议书（编号HR-201707-1），借款金额人民币5000万元，借款期限2017年7月28日至2018年7月27日。二、因甲乙双方存在资金往来，现甲乙丙三方一致同意，由甲方委托乙方向丙方提供借款人民币1200万元，乙方应于2017年7月30日直接将1200万元转入丙方账户，视为甲方履行借款协议中向丙方发放1200万元借款的义务。借款期限届满，丙方应将1200万支付乙方视同偿还甲方借款1200万，并按借款协议约定向甲方支付利息。”协议签订后，2017年7月28日李东伟向原告金嘉公司打款1200万，同日杨彬向原告打款500万，2017年8月1日杨彬向原告打款800万，原告收到第三人杨彬的借款共计2500万元。2017年8月16日，甲方杨彬，乙方金嘉公司签订《合同解除协议书》，内容为：“甲乙双方于2017年7月28日签订了《借款协议书》，合同编号HR-201707-1，合同约定乙方因资金周转因难向甲方借款人民币5000万元，借款期限自2017年7月28日至2018年7月27日止。现经甲乙双方协商一致，同意解除该借款协议。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲、乙方双方本着平等、自愿、互谅互让的原则，就双方解除借款协议相关事宜达成如下条款，双方恪守。1、原借款协议自本协议签订之日起解除，自解除之日起，原合同中约定的双方一切权利义务终止。2、原借款协议解除后，甲方不再承担付款责任。3、截止本协议签订之日，甲方向乙方支付借款2500万元，乙方于2017年8月15日已将2500万元借款全部偿还，原借款协议解除后，乙方不再承担还款责任。”原告于2017年8月15日偿还借款2500万元，其中1300万元打入杨彬中国民生银行秦皇岛迎宾路支行账号，1200万元打入李东伟交通银行秦皇岛秦皇小区支行；并在2017年8月16日原告通过王景花向杨彬支付利息133760元。另查，被告王东提交，借款方王金娥与出借方王东于2016年12月29日签订的《借款合同》，约定借款金额2000万元，借款时间自2016年12月27日至2017年3月27日，借款人以紫金嘉府C１区商业房18套，总面积3669.11平方米，6000元/平方米，作为抵押物。逾期未还，出借方收回房屋所有权。被告王东提交紫金嘉府C1区商业面积表，共18套，网签编号1#104、105、107、108、109、110、115，2#101、109，10#101、102、103、104、105，11#102、103、104、105号并提交相应金嘉公司出具的收款收据。被告王东称以述紫金嘉府C１区商业房18套房屋作抵押由王金娥向王东借款2000万元，原告对此不予认可。一审法院认为，2016年12月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），将位于××区房屋出售给被告，并办理网签备案手续。无论原告提出原、被告签订《商品房买卖合同》是为其向第三人杨宝江、杨彬借款所作担保，还是被告王东提出双方签订的18套紫金嘉府C区商业房的《商品房买卖合同》是原告为王金娥的借款2000万元提供担保，双方均认可签订《商品房买卖合同》并非双方真实买卖房屋，签订合同的目的是为借款提供担保。依据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，因此，原、被告就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》应为无效买卖合同，被告有义务协助原告办理房屋的《商品房买卖合同》网签备案注销手续。因此，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。如被告王东认为原告与其签订《商品房买卖合同》是其它法律关系，其可依据双方真实的法律关系另行解决。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司与被告王东于2016年12月23日签订的关于秦皇岛市××区房屋的《商品房买卖合同》（预售）无效；二、被告王东于本判决生效之日起10日内协助原告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司办理秦皇岛市海港区紫金嘉府C区10号楼102号房屋的《秦皇岛市商品房买卖合同》的网签注销手续。案件受理费80元，由原告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司负担。二审审理查明，王东已于2019年1月9日在海港区法院起诉王金娥及金嘉公司，请求法院判令王金娥偿还借款2000万元并支付利息，金嘉公司在紫金嘉府C1区面积3669.11平方米的18套房屋价款内对上述借款本息承担连带偿还责任。王东称金嘉公司与其2013年12月23日签订的18份房屋买卖合同系为上述借款提供担保。该案号为（2019）冀0302民初650号，该案正在审理中。其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方均认可签订的涉案房屋《商品房买卖合同》及办理网签备案手续并非存在真实的买卖关系，而是为借款提供担保，故该房屋买卖合同并非双方真实意思表示。关于该案的法律适用问题，《中华人民共和国合同法》应做为《中华人民共和国法民法总则》的分则，列入分则篇，两者是总则与分则的关系，民法各分则篇要遵循民法总则的规定。在民法分则出台前，与民法总则相冲突的民事单行法，应适用民法总则的规定，故原审适用法律正确。《中华人民共和国法民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。且王东与王金娥、金嘉公司之间的借款纠纷，王东已另行起诉。因此，金嘉公司主张《商品房买卖合同》无效，被注销涉案房屋的网签手续，有事实及法律依据，应予支持。综上所述，王东上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王东负担。本判决为终审判决。审判长 刘子明审判员 杨彦军审判员 李德权 二〇一九年六月二十六日书记员 杨 洋