河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初10363号原告（反诉被告）：河南宝晟物业管理有限公司，住所地郑州市管城区商城东路**，统一社会信用代码：914101046659777133。法定代表人：梁文。委托诉讼代理人：张黎，河南博颂律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州高新区舒雅快捷宾馆，经营场所郑州高新区金菊街**锦华苑小区**楼附**，统一社会信用代码：92410100MA4260K65M。经营者：郑先生，男，1970年11月10日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：赵冰，河南华融律师事务所律师。原告（反诉被告）河南宝晟物业管理有限公司与被告（反诉原告）郑州高新区舒雅快捷宾馆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人张黎，被告（反诉原告）委托诉讼代理人赵冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费95680.96元，滞纳金18739元，共计114419.96元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月1日，原告与高新区锦华苑业主委员会签订物业服务合同，期限为2015年11月1日至2018年10月31日，约定由原告提供物业服务，物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人。商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2元向原告交纳物业服务费。业主和物业使用人逾期交纳物业费的从逾期之日起按每天应交纳费用的万分之四交纳滞纳金。2018年10月22日，双方又续签物业服务合同，期限为2018年11月1日至2021年10月31日，约定物业服务内容和费用同上。被告郑州高新区舒雅快捷宾馆为高新锦华苑37-附3、附4和附5号实际使用人。物业面积为1258.96㎡，按照协议约定，被告应当按时向原告缴纳物业费，但自2015年11月1日至2018年12月31日被告以各种理由拒交物业费，欠费三年两个月，欠费金额95680.96元，滞纳金18739元，经原告多次催促未果，故向法院提起诉讼。本诉被告辩称：1、被告应当交付物业费的面积应按照921㎡计算。陈长开和胡继芬分别租赁给被告的房屋面积为732㎡和189㎡。因此原告计算被告应交物业费面积错误，应当以实际面积予以计算。2、原告违约在先，系过错方，应当予以驳回其诉讼请求。原告不履行其最基本的义务，从未对被告进行过垃圾的收集、清运服务，被告的店后面也就是锦华苑小区内部的一个下水道堵塞，到现在后面还是污水横流，臭气熏天，物业不予解决处理。原告并没有向被告提供区别于住宅管理区域的物业服务。相反，下水道疏通、雨水引流、车位管理、垃圾清运等均是由被告自己完成的。因此，原告系违约在先，应当承担不利的后果。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告退还违规收取的电费12453元；2、判令反诉被告因不履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，对下水道疏通、污水处理等承担继续履行、采取补救措施的义务，并赔偿因此给反诉原告造成的损失46390元；3、请求判令将反诉被告收取的物业费的标准降低为每月每平方米0.5元；4、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：在反诉被告为反诉原告提供物业服务期间，反诉原告的电费均是按照每度电1元由其予以代收。后反诉原告了解到自2018年7月1日起，河南省商业用电变压器容量在315千伏安以下用电，最高收费合计为每度电0.6806元。在2018年7月至2019年3月，反诉被告共收取电费38048元，实际应收25895元，因此应退还12153元。另在物业服务期间，反诉被告并未履行垃圾清运、下水道疏通等合同义务，导致反诉原告的垃圾系自己清运，下水道疏通系自己找人维修，并为此支付垃圾清运费12300元及1万元的疏通费。反诉原告的酒店三楼一间房严重漏水，导致该间房无法入住使用，按照每间房损失22元的标准，反诉原告为此损失了24090元。目前漏水问题仍未解决。另在物业服务合同中，商铺是按照2.2元每平方米每月收取物业费，但是对于商铺并没有提供区别于住宅管理区域的物业服务，因此请求依法予以降低物业费的收费标准为每平方米0.5元。综上，反诉被告严重不履行物业服务合同约定的以及法律法规规定的维修、维护义务，损害了反诉原告的权利，故诉至法院，请求依法判决。反诉被告辩称：1、关于代收电费问题，物业合同中并没有约定代收电费服务，代收电费与本案争议无关，如果反诉原告认为代收电费不合理，可以依据规定向电业或者物价部门进行投诉或另案起诉，与本案争议的物业服务合同无关。2、关于垃圾清运问题，反诉被告已按照合同约定履行了义务，反诉被告负责收集清运的垃圾并不包括反诉原告店内的经营性垃圾。反诉被告在小区院内提供的有垃圾收集点，且每日都有清运，反诉原告在小区院内有后门，并不影响其到垃圾收集点投放生活垃圾。3、关于清淤和漏水问题，物业合同约定对共用雨、污水管道每年疏通一次，反诉被告已经履行了该义务。且因下水道堵塞现象，反诉被告下达有限期整改通知。另反诉原告并未向反诉被告报修过房屋漏水，根据物业合同约定，不属于物业保修范围的，由责任人或者使用人按权属份额自行承担。反诉原告依此向反诉被告提出反诉请求没有事实和依据。4、关于收费标准，物业合同约定的收费标准是经小区业主大会表决通过，小区公示，房管部门和物价部门有备案的。当事人应按照合同约定履行，不得擅自变更和解除合同。另反诉原告认为反诉被告没有提供有别于住宅业主的服务，其应对其主张举证证明。综上，应驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2015年11月1日，原告河南宝晟物业管理有限公司（乙方）与郑州高新技术开发区高新锦华苑业主委员会（甲方）签订《高新.锦华苑物业服务合同》一份，主要约定：甲方将锦华苑小区委托于乙方进行物业管理服务，服务事项如下：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外上下水道、化粪池等；公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；负责向业主、物业使用人收取相关费用。委托管理期限3年，自2015年11月1日至2018年10月31日本协议自然终止。乙方须按下列约定，实现管理服务目标：房屋外观、设备运行、房屋及设施、设备的维修、养护等管理服务事项达到附件1的目标要求。全体业主或业委会成员对乙方的满意率达到80%。本物业管理公共服务费，多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.7元向乙方交纳；高层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.35元向乙方交纳；商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2元向乙方交纳。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之四交纳滞纳金。协议期满乙方全面履约不存在过错，且70%以上的业主和业委会成员均对乙方服务满意的情况下，乙方拥有优先续约权。合同附件1为物业管理服务质量标准及处罚标准；附件2为物业费的组成。合同附件1约定：乙方须对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应当由专业部门负责的除外）。非特殊原因垃圾每日清运1次。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查一次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每一年清掏一次，发现异常及时清掏。2018年10月22日，原告河南宝晟物业管理有限公司与郑州高新技术开发区高新锦华苑业主委员会再次签订《高新.锦华苑物业服务合同》，约定委托期限三年，自2018年11月1日至2021年10月31日止，其他内容同上。因被告郑州高新区舒雅快捷宾馆未缴纳物业费，原告河南宝晟物业管理有限公司分别于2016年11月15日、2017年12月13日、2018年5月4日、2018年11月14日向被告送达收费通知单，载明自2015年11月1日至2018年12月31日，被告尚欠原告物业费95680.96元。本案在审理过程中，被告郑州高新区舒雅快捷宾馆提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。现原告要求被告缴纳物业费，被告反诉因原告未履行合同约定的物业服务，应赔偿被告损失。双方至此产生纠纷，诉至法院。另查明，被告郑州高新区舒雅快捷宾馆在高新锦华苑小区租用商业用房开办快捷宾馆，并提供其与案外人陈长开、胡继芬签订的《房屋租赁合同》，载明被告实际租用面积合计为921平方米，庭审中，原告对此予以确认。另查明，涉案房屋的电费在租赁期间一直由原告进行代收。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，高新区锦华苑业主委员会与原告河南宝晟物业管理有限公司签订的《高新锦华苑物业服务合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，对该小区的业主具有约束力。原被告双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本诉原告已按照物业服务合同的约定履行了物业服务义务，本诉被告郑州高新区舒雅快捷宾馆租用小区商业房屋经营快捷宾馆，其作为房屋的实际使用人，应按照合同约定按时足额缴纳物业服务费。因庭审中，双方共同确认本诉被告实际使用的房屋面积为921平方米，按照合同约定的商铺每月每平方米2元的标准，自2015年11月1日至2018年12月31日，本诉被告应向本诉原告缴纳物业服务费为69996元（921㎡×2×38），故本诉原告请求本诉被告支付物业管理费95680.96元的诉请，本院在69996元的范围内予以支持。对于滞纳金，本院认为，本诉被告逾期缴纳物业服务费，其应当向本诉原告支付滞纳金。因物业服务合同约定的滞纳金标准过高，本院依据合同的履行情况，原告的实际损失、被告的违约程度、原告的预期利益等在诚实信用和公平原则基础上酌定滞纳金为14000元。对于反诉原告主张的退还违规收取的电费12453元，本院认为，双方的物业服务合同中并未明确约定电费由物业公司代收，且按照规定物业公司收取电费后应交至电业相关部门，反诉原告的用电情况及缴费情况在电业部门是可以查询的。对于电费问题，反诉原告证据不足，本案不予一并处理。对于反诉原告主张反诉被告履行物业服务合同义务并赔偿垃圾清运费、下水道疏通费等各项损失合计46390元，本院认为，物业服务合同中约定有“共用雨、污水管道每年疏通一次”，反诉被告河南宝晟物业管理有限公司提交的证据可证明其已按约履行合同义务，且反诉原告郑州高新区舒雅快捷酒店系从事服务行业，其所主张的自费清理的垃圾，反诉原告并未提供证据证明属于物业服务合同中约定的物业公司应承担的物业服务义务。另反诉原告提交漏水和污水堵塞照片，欲证明其房屋墙体渗水及下水道堵塞问题至今未得到维修，反诉被告应赔偿其损失。因该照片仅显示局部情况，并未显示拍摄时间及地点，无法确认与本案的关联性。故反诉原告要求反诉被告继续履行物业服务合同义务并赔偿各项损失合计46390元的诉请，本院不予支持。反诉原告要求判令降低物业费的标准为每月每平方米0.5元，本院认为，反诉被告与高新区锦华苑小区业主委员会签订的物业服务合同约定的商铺物业管理费用为按照建筑面积每月每平方米2元，在反诉被告已按照合同约定履行义务的情况下，反诉原告应当按照合同约定履行缴纳物业费的义务。且反诉原告并未提供有效证据证明其主张，故该项诉请，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告郑州高新区舒雅快捷宾馆于本判决生效后十日内向本诉原告河南宝晟物业管理有限公司支付物业服务费69996元、滞纳金14000元；二、驳回本诉原告河南宝晟物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告郑州高新区舒雅快捷宾馆的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2588元，减半收取1294元，由本诉原告河南宝晟物业管理有限公司负担344元，由本诉被告郑州高新区舒雅快捷宾馆负担950元。反诉案件受理费635.5元，由反诉原告郑州高新区舒雅快捷宾馆负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘冰泉二〇一九年六月二十日书记员  吴润晓