广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初10198号原告：佛山市新景园物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路****。法定代表人：胡素红。委托诉讼代理人：杨水安，男，1965年10月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系原告佛山市新景园物业管理有限公司工作人员。被告：邓静，男，1984年11月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告佛山市新景园物业管理有限公司与被告邓静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代理人杨水安，被告邓静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市新景园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付自2017年3月至2018年12月拖欠的物业服务费2860元，滞纳金2431元（按所欠费用的30%计算）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是佛山市龙江镇×物业管理企业，被告是该小区×业主，被告从2017年3月至2018年12月未缴纳物业管理费，经原告多次催收，未果，原告遂提起本案诉讼。被告邓静辩称，2017年3月30日，被告房产发生入室盗窃，原告存在安全管理不到位的情形，同时原告在事发后也没有采取措施做好救助工作，故我方向原告表示在事情未解决前，暂时停缴物业管理费，原告自2018年12月退出小区管理，在此期间原告并未向我方催收过。原告在管理期间存在管理不到位、服务质量差的情况。故我方请求驳回原告诉讼请求。赔偿我方被盗现金4500多元，以及修复被损坏的防盗窗花费约300元，要求原告承担本案的诉讼费用以及我的交通费、误工费，要求原告赔偿精神损失费1元，并当庭向我道歉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的住宅小区业主满意度测评意见统计表，被告对此不予确认，原告提供该证据来源与形式合法，本院对其真实性予以采信，但原告用以证实其服务已达标，因物业服务的质量标准有明确规范及衡量标准，原告并未提供其物业服务中履行职责已达到收费标准的具体证据，故本院对该组证据的证明内容不予采信。对被告提供的《物业管理服务合同》，该合同确实反映了双方关于物业服务的具体服务项目及标准，本院对该约定内容予以采信，具体原告服务有否达标，本院将结合其他案件事实予以认证。对被告提供的报警回执，因原告方也确认被告家中在该时期确实出现被盗情形，故本院对被告该组证据的真实性、关联性及证明内容予以采信。对被告提供的保安消防安全巡逻签到表、消防设施检查，原告对其真实性予以采信，被告指称该证据存在造假，但被告对此并未提供证据予以佐证，单就该证据，本院无法对证明内容予以核实，故本院对该组证据的证明内容不予采信。对被告提供的光盘、光盘目录、责令改正通知书、消防整改意见、关于验收车辆门禁系统的公告，原告对其真实性均不予确认其中录音内容，因被告主张该录音是其与原告工作人员的通话内容，原告对此不予确认，被告并未提供证据予以佐证，故本院对此不予采信，对于照片、录像内容，该部分内容可真实反映涉案小区及涉案房产的真实情况，故本院对此予以采信，对于责令改正通知书、消防整改意见，该部分内容与照片能相互印证，且原告并未提交证据证实其已在消防、公共通道等方面物业服务达标，故本院对该证据予以采信，对于关于验收车辆门禁系统的公告，原告并未提供证据证实其服务期间已经就车辆出入安装门禁系统，故本院对此予以采信。对于被告提供的文华花园消防联动报价、公共维修资金使用方案公示和投标，该部分证据仅为打印件，证据中并未有物业管理企业或业主委员会、业主大会的确认，本院无法核实其真实性，故本院对此不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年12月4日，文华花园业主委员会与原告签订《文华花园物业管理服务合同》，约定原告为×小区提供物业服务，合同期限自2014年1月1日至2018年12月30日，委托服务事项1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；……7.维护公共秩序，提供安全防范服务，对出入小区的车辆、来访人员进行管理，禁止可疑人员进入小区或在中心花园等公共地方活动、停留……对本物业的公用设施、绿化地、通道不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建完善配套项目，经原告同意后，报有关部门批准方可实施。物业管理服务质量包括……3.消防系统：小区内消防设施完整、水压正常，无渗漏，消防水泵运作正常。……5.公共环境：清洁、美观、无垃圾杂物堆放……7.交通秩序：道路畅通，车辆按规定停放。8.安全防范：24小时保安值班服务，无因管理责任印发的刑事案件及安全事故……收费标准为……85平方米以上带电梯的住宅130元/户/月。业主和物业使用人逾期缴纳管理费，从逾期满之日后计起，按应缴费的千分之二（按日）计收违约金。涉案房屋的业主为被告，建筑面积为95.53平方米。被告涉案房屋于2017年3月30日发生入室盗窃事件。被告自2017年3月起并未向原告缴纳物业管理费。涉案小区公共区域存在违反指示，摩托车占用公共通道的情形。小区天台存在他人占用公共区域种植植物的情形。原告自2018年12月底撤离涉案小区，不再作为涉案小区的物业管理企业。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，本案纠纷为物业服务合同纠纷，双方建立了物业服务合同关系，则双方均应当按照合同约定内容履行相应的权利义务。原告为被告方提供了相应的物业服务，原告向被告收取相应的物业服务费用合法有效，本院对此予以支持，原告主张被告自2017年3月起未缴纳物业管理费，被告主张其自2017年4月起欠缴，但被告对此并未提供证据证实其缴交物业管理费的实际情况，故本院采信原告方的主张。但因原告方收取物业服务费用的标准是根据其服务项目、服务标准制定的，则原告方提供的服务内容直接影响服务费用的收取标准，被告方直指原告方物业服务内容的不到位，原告方作为物业管理者，其对其提供的物业服务质量应当提供证据予以证实，即原告应对其所收取的物业管理费用标准所对应的物业服务内容提供证据予以证实。本院对原告方在服务期间的物业服务内容作以下分析处理。第一，针对公共区域存在他人占用公共通道、公共天台的情形，原告方明显未按照合同约定对公共区域进行管理，故原告提供服务期间在此方面存在缺失。第二，针对安全防范问题。原告方虽并未提供证据证实其房产被入室盗窃的成因，但根据合同约定，原告方应当对进入小区的外来人员、车辆进行管理，原告并未提交证据证实其已完成了该项合同义务，确存在一定安全隐患，故原告提供服务期间存在安全防范方面的缺失。第三，针对消防系统的问题。被告就原告物业管理期间的消防系统设施维护提出质疑，且提交了初步证据予以证实，原告方并未提供证据证实其在服务体检对消防系统维护方面的履行职责情况，故本院视为原告方在提供服务期间存在消防系统维护工作不到位的缺失。综上，原告在提供的物业服务中确实存在缺失，综合原告在物业服务过程中的服务缺失程度，本院酌定本案物业管理费用的收费标准应为每月91元（130元×0.7），故被告尚欠原告2017年3月至2018年12月的物业管理费用合共2002元，超出部分本院不予支持。关于违约金，本院综合被告方的抗辩、主观恶意及原告方的物业服务过程，原告确存在物业服务的不到位，且被告系因其房产被入室盗窃，双方无法就事件成因、过错分配、损失赔偿等达成一致意见的情况下发生逾期缴纳物业管理费情形，原告也并未提交证据证实其在此期间曾向被告进行催收，故被告方并不存在违约的主观恶意，本院对原告方主张的违约责任不予支持。关于被告方在答辩意见中主张的各项损失及赔偿，被告方并未向本院提起反诉，本院对此不予处理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告邓静应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市新景园物业管理有限公司支付2017年3月至2018年12月的物业管理费2002元；二、驳回原告佛山市新景园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告佛山市新景园物业管理有限公司已预交），由原告佛山市新景园物业管理有限公司负担15.5元，由被告邓静负担9.5元。本判决为终审判决。审判员  林思彤二〇一九年六月二十七日书记员  冼彩萍