云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民终366号上诉人（原审被告）：西双版纳天瑞房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州旅游度假区菩提大道（天瑞万象城)。法定代表人：梁明春，执行董事。委托诉讼代理人：李嘉，云南千和律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王静榆，云南千和律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张天旭，男，1976年10月1日出生，汉族，现住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：杨文忠，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。上诉人西双版纳天瑞房地产开发有限公司（以下简称天瑞公司）因与被上诉人张天旭房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2018）云2801民初4219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有新事实、理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天瑞公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实错误，上诉人没有支付租金的义务。1.租赁法律关系成立的前提是租赁物真实、合法、有效的存在并依法交付承租人，虽然上诉人与被上诉人签订了《商品房认购合同》，但因上诉人自身原因以及景洪市房地产市场的影响，诉争房屋所在的楼盘开发停滞，成为“烂尾楼”，该楼盘未建盖完毕、完成竣工验收并交付，不是真实合法有效的租赁物。2.出租人未依法交付租赁物的，承租人可拒绝支付房屋租金。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定《商品房认购合同》无预售许可证，该合同无效，《商铺租赁合同》因缺乏合法的权利来源和请求权基础，且涉案房屋以未竣工交付的房屋以售后包租的方式进行销售，违反《商品房销售管理办法》第十一条禁止未竣工的商品房以售后包租的方式销售的规定，《商铺租赁合同》因违反法律法规强制性规定而无效。二、原判决适用法律错误。1.错误适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，将未建盖完成的房屋与建盖完毕但手续不齐备的房屋相混淆，错误认定《商铺租赁合同》、《商品房认购合同》合法有效。2.错误理解与适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案争议房屋在前期销售中未按照预售许可的要求进行销售，即未按照申报许可的面积、户型进行销售，签订的《商品房认购合同》的面积、户型不在预售许可范围内，应当视为不存在预售许可，《商品房认购合同》因违反法律强制性规定无效。张天旭答辩称，上诉人作为租赁房屋的开发商，在签订租赁合同时不可能不知晓诸如房屋是否建盖完毕、是否能实际交付使用、收益等租赁房屋的现状，租赁合同签订后，被上诉人未实际占有使用房屋，而是将其交给上诉人，现上诉人以房屋未实际建盖完成为由主张合同无效，违反了最基本的诚实信用原则，不应予以支持。二、一审中西双版纳州住建局出具的情况说明已充分证实租赁房屋已办理预售许可，原建设部颁布的《商品房销售管理办法》属行政规章，人民法院认定合同无效不得以行政规章为依据，在本案双方已形成房产销售民事法律关系及系双方真实意思表示的前提下，上诉人认为合同违反《商品房销售管理办法》的相关规定无效的观点不能成立。张天旭向一审法院起诉请求：判令天瑞公司支付房屋租金12429元。一审法院认定事实：2017年8月17日，张天旭（乙方）与天瑞公司（甲方）签订《商品房认购合同》,约定：乙方认购位于西双版纳傣族自治州景洪市曼弄枫菩提大道“天瑞万象城”项目的10号楼A区二层067号商铺，总房价310736元；2017年8月17日前支付总房款的50%,即155368元，2018年10月1日前支付总房款的50%，即155368元；甲方应于2018年10月1日前将具备交付条件的商铺予以交付。合同还约定了其他事项。同日，张天旭（出租方、甲方）与天瑞公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》,约定：出租商铺为“天瑞万象城”第10号楼A区二层067号房;租期为3年（自2017年8月17日起至2020年8月16日止）；第一年租金为7%（签订认购合同时第一年的租金以优惠的方式在房款内直接返还甲方），第二年租金为8%，第三年租金为9%;该商铺自2017年8月17日起计算租金，租金收益每年支付一次，甲方第一年租金已在甲方签订商铺认购合同前直接返还，以后每年的租金收益将会按租赁合同中签订日期按实到房款每年返还（提前三天到账）。该合同亦约定了其他内容。后因天瑞公司拒不支付上述租金，张天旭遂诉至一审法院。另查明，张天旭于2017年8月17日向天瑞公司支付案涉房产的“天瑞万象城商铺款”155368元。另查明，云南省西双版纳傣族自治州勐泐公证处于2018年10月8日作出（2018）云西勐泐证字第15037号公证书，载明“本公证处于2018年9月26日对张天旭向天瑞公司邮寄《通知函》的全过程进行保全证据公证，整个邮寄过程都是在我处工作人员的监督下进行；《通知函》主要内容如下：本人张天旭于2017年8月7日与贵公司签订四份《商铺认购合同》，由本人向贵公司购买‘天瑞万象城’的四套商铺，根据合同约定，本人已付50%的购房款，剩余50%购房款应于2018年10月1日前付清；现经本人多次沟通，贵公司以银行账号被冻结为由拒收该购房款；现本人书面发函于贵公司，望贵公司于收到本函两日内与本人联系办理付款事宜。”而天瑞公司于庭审中自述“对于不收款的行为，是因为相关部门对景洪房地产所有开发商进行了约谈，以及清查整顿房地产市场避免未批先建，无相关手续收取购房款的行为，天瑞公司在检查开始后就根据相关部门的要求予以自查杜绝了相关的行为，拒绝违法收取相应的款项”。另查明，西双版纳傣族自治州住房和城乡建设局于2018年12月6日作出《西双版纳州住房和城乡建设局关于西双版纳天瑞房地产开发有限公司商品房预售许可的情况说明》，载明“2014年7月9日，核发天瑞公司开发的位于西双版纳傣族自治州景洪市曼弄枫菩提大道的西双版纳曼景勐旅游购物广场.天瑞万象城项目商品房预售许可证，证号为：预许西字（2017-18）号，批准预售栋号：10栋A、B座一二楼商业，预售面积10404.13平方米”。一审法院认为，租赁房屋未经竣工验收、消防验收或环境评价，但只要办理了建设规划许可证，租赁合同应属有效。关于天瑞公司提出的“租赁房屋尚未建盖完成和交付，在此情况下也无需支付租金”抗辩意见，第一、天瑞公司并未就此进行举证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，天瑞公司应承担举证不能的不利后果;第二、即使房屋未经竣工验收、消防验收等，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，只要办理了建设规划许可证或预售许可证，就不属于禁止使用的房屋，权利人可以就物权进行处分，就案涉房屋订立的租赁合同为有效合同，故一审法院对天瑞公司的上述抗辩意见，不予采纳。只是，如租赁房屋因具备上述情况之一，而导致无法使用或不能实现合同目的的，当事人可以要求解除合同。关于天瑞公司提出的“案涉房产未取得预售许可，《商品房认购合同》应属无效”的抗辩意见，因《西双版纳州住房和城乡建设局关于西双版纳天瑞房地产开发有限公司商品房预售许可的情况说明》中明确载明“天瑞万象城项目商品房预售许可证，证号为：预许西字（2017-18）号，批准预售栋号：10栋A、B座一二楼商业，预售面积10404.13平方米”，而张天旭所购商铺为“天瑞万象城项目的10号楼A区二层067号”，足以认定案涉房产已取得预售许可，该合同并无无效情形，故一审法院对天瑞公司的上述抗辩意见，亦不予采纳。综上所述，张天旭与天瑞公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。鉴于《商铺租赁合同》中约定“第一年租金为7%（签订认购合同时第一年的租金以优惠的方式在房款内直接返还甲方），第二年租金为8%，第三年租金为9%”以及“以后每年的租金收益将会按租赁合同中签订日期按实到房款每年返还（提前三天到帐）”，即天瑞公司应于2018年8月14日支付第二年租金，并鉴于天瑞公司系案涉房产的出卖人和承租人，即案涉房产的交付使用取决于天瑞公司的履行，以及张天旭已支付房款155368元，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，对张天旭要求天瑞公司支付第二年租金12429元（已付购房款155368元×第二年租金额8%）的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：天瑞公司于判决生效之日起三十日内向张天旭给付租金12429元。案件受理费110元，减半收取55元，由天瑞公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，上诉人天瑞公司提交的《关于西双版纳天瑞房地产开发有限公司停止违规交房通知》（2019年3月1日）、《停工整改通知书》、《关于西双版纳天瑞房地产开发有限公司停止违规交房通知》（2019年4月4日）及《西双版纳天瑞房地产开发有限公司商品房销售价格与信息公示目录》其真实性本院予以认可，但对其要证明的内容，本院不予采纳。双方当事人对原审确认的法律事实均无异议，本院予以确认。综合当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是：双方签订的《商铺租赁合同》是否有效；天瑞公司是否应支付租金。本院认为，关于双方签订的《商铺租赁合同》是否有效的问题，张天旭与天瑞公司签订《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和社会公共利益，一审法院认定该合同有效符合法律规定，上诉人天瑞公司认为合同无效的主张，本院不予采纳。关于天瑞公司是否应支付租金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，张天旭尚未将合同约定的房屋交付天瑞公司使用，天瑞公司也未因此获得收益，故对张天旭要求天瑞公司支付租金的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人天瑞公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销景洪市人民法院（2018）云2801民初4219号民事判决；二、驳回张天旭的诉讼请求。一审案件受理费110元，减半收取55元，二审案件受理费110元，均由张天旭负担。本判决为终审判决。审判长 王 引审判员 臧翠玲审判员 徐艺华二〇一九年六月二十八日书记员 刀建林