广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10697号原告：东莞市金色物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇黄金洲高科大厦****铺。统一社会信用代码为91441900560812189K。法定代表人：黄建华，该公司经理。被告：杨玲，女，1984年9月12日出生，汉族，住湖北省沙洋县，委托诉讼代理人：易新林（系被告丈夫），男，1980年2月25日出生，住广东省东莞市，原告东莞市金色物业管理有限公司与被告杨玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用小额诉讼程序于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄建华、被告杨玲的委托诉讼代理人易新林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费3508.56元、水费138.89元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购买的金色家园金日阁C1902房，面积132.90平方米，按照原告与开发商于2011年3月15日签订的《物业管理委托合同》、2016年3月23日签订的《前期物业服务合同》及相关的法律法规的规定，原告由2011年4月1日至2018年3月1日止，一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务，履行了应尽的义务。被告拖欠2017年4月至2018年2月物业管理费3508.56元、2017年11月2018年2月水费138.89元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告收到通知后至今未履行交费义务。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告答辩称，一、关于物业管理费问题：被告对于物业费的金额予以确认，但是1.原《前期物业服务合同》已于2016年3月31日到期，原告已不属于金色家园小区合法的前期物业服务企业。2.东莞市虎门镇金色家园临时业主大会于2017年2月24日至2017年3月18日召开并通过全体业主意见，决定不再续聘原告继续为金色家园小区提供物业服务；东莞市虎门镇金色家园首届业务委员会执行业主大会的决定，已通知原告需在2017年5月30日前办妥移交、退出金色家园小区，原告亦确认收到该通知；3.根据已生效的（2017）粤1972民初5784号（以下简称5784号案件）民事判决书，该判决要求原告退出金色家园小区物业服务区域，即金色家园临时业主大会的召开与会议内容是合法有效的；4.物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应当支持。现原告拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，请求法院予以驳回。二、原告无权以金色物业的名义要求被告支付水费。原、被告之间不存在供水合同关系，水费的权利只能由供水公司的名义主张。原告在未获得供水公司的授权的情形下要求被告支付水费，缺乏事实和法律依据；而且从2017年5月31日起，原告在金色家园小区管理已经没有正当性和合法性；另外，被告对于水费的金额是确认，但是原告称水费无法单独交纳，需要连同物业费一并交纳，在被告认为无需支付物业管理费的情况下，对于水费也未交纳。本院经审理查明，被告是金色家园金日阁C1902房业主，原告是金色家园小区的前期物业服务企业。原告作为受托方、案外人东莞市虎门房地产开发有限公司作为委托方于2011年3月15日签订《物业管理委托合同》（以下简称《委托合同》），《委托合同》第十四条约定，受托方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车服务费、代收水费；第十八条约定委托管理期限为5年，自2011年4月1日至2016年3月31日。原、被告一致确认，被告尚未交纳2017年4月至2018年2月物业管理费合计3508.56元以及2017年11月至2018年2月的水费138.89元，但被告认为原告已不是金色家园物业管理企业，无须向原告交纳上述费用。为此，被告提交了以下证据：《东莞市虎门镇金色家园临时业主大会会议书面征求意见结果公告》（以下简称《公告》）、《东莞市虎门镇金色家园业主委员会通知函》（以下简称《通知函》）。其中《公告》显示东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会于2017年3月18日表决，结果显示“不同意由前期物业服务企业-东莞市金色物业管理有限公司继续提供物业服务，得到416张业主票权票、代表面积票权数为5660.4平方米，通过率分别为97.88%、97.59%”。《通知函》显示由金色家园首届业主委员会于2017年4月13日向东莞市金色物业管理有限公司发出，主要内容“东莞市金色物业管理有限公司：因2017年3月18日金色家园临时业主大会在依法征求业主意见后表决通过不再续聘前期物业服务企业-东莞市金色物业管理有限公司。本会作为金色家园业主大会的执行机构，现依法通知贵司：决定于2017年5月30日解除与贵司的《前期物业服务合同》；请贵司做好物业移交准备工作，在2017年5月30日前与业主委员会进行物业移交并于此期限前撤离金色家园物业管理小区；撤离前，贵司仍应做好物业服务工作”。原告确认收到了《通知函》，但认为业主委员会于2017年3月18日召开的临时业主大会没有遵守金色家园议事规则，政府部门人员并未参加会议。另外，2017年5月31日要求撤场的时候业主委员会也没有派人进行接管，且有两批业主对业主委员会提起诉讼，原告无法判断《通知函》合法性和有效性。原告提交的银行代扣水费电子回单显示原告在2017年12月、2018年1月至同年3月均有向东莞市虎门水务投资有限公司汇款，附言显示为“水费”。原告提供的水表记录表格记载了涉案房屋2017年整年及2018年1月、2月的水表抄表情况，该表显示涉案房屋2017年10月的抄表度数为308度，2018年2月的抄表度数为351度，原告提供的上述水表记录表格上无任何人员签名。原告陈述，其主张的水费按水表度数乘以水务公司及物价局的单价3.23元/度计算，通常情况下业主如对抄表度数有异议则核对，如无异议则不核对且由原告存档。另外，被告还提交了《关于业委会违法终止的申明》（以下简称《申明》）。该《申明》显示由原告金色家园管理处于2017年4月24日发出，部分内容为“《前期物业服务合同》有效期至2020年3月31日止，业委会无权提前终止”。原告对该《申明》的真实性予以确认。另查明，案外人东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会以物业服务合同纠纷对本案原告提起诉讼，本院立案号为（2017）粤1972民初5784号，该案查明案外人东莞市虎门房地产开发总公司作为甲方、本案原告作为乙方，双方于2016年3月22日签订《前期物业服务合同》，约定合同期限为2016年4月1日至2020年3月31日止，但该合同因违反《物业管理条例》第二十四条第二款的规定被认定为无效。（2017）粤1972民初5784号案件已于2018年3月15日发生法律效力。以上事实，有原告提交的欠费明细表、银行代收代扣水费电子回单、水表记录表格、金色家园服务用房移交清单、物业管理委托合同、前期物业服务合同、关于虎门镇金色家园物业服务收费标准备案的复函，被告提交的《东莞市虎门镇金色家园业主委员会通知函》、《东莞市虎门镇金色家园临时业主大会会议书面征求意见结果公告》、《关于业委会违法终止的申明》、通知，（2017）粤1972民初5784号民事判决书以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告确认尚未交纳2017年4月至2018年2月的物业管理费3508.56元以及2017年11月至2018年2月的水费138.89元，本院依法予以确认。本案争议焦点为：被告应否向原告支付物业管理费和水费。本院分析如下：一、关于物业管理费问题。原《物业管理委托合同》约定的委托管理期限截至2016年3月31日，其后的《前期物业服务合同》已被本院（2017）粤1972民初5784号生效判决书认定为无效，故原告自2016年4月1日起对涉案小区进行管理没有合同依据，但原告作为涉案小区的物业管理人，在未有组织对涉案小区的物业管理进行交接的情况下，原告应继续对涉案小区进行物业管理，直至有相应的组织接手，原告的物业管理职责才正式解除。金色家园首届业主委员会于2017年4月13日通过《通知函》的形式告知原告涉案小区业主大会决定不再聘请其为涉案小区提供物业服务，并于2017年5月30日解除《前期物业服务合同》，要求其做好交接工作，故原告对涉案小区的物业管理工作应于2017年5月30日结束。被告应向原告交纳的2017年4月1日至同年5月30日的物业管理费为627.63元〔（2.4元/月×132.90平方米×1个月）+（2.4元/月×132.90平方米÷31天×30天）〕。虽然原告对涉案小区业主大会的决议及涉案小区首届业主委员会的合法性质疑，但在涉案小区首届业主委员会的备案未被相关行政部门撤销前，涉案小区首届业主委员会执行涉案小区业主大会决议具有合法性，原告不能以存在质疑为由拒绝退出小区及移交物业资料。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，本院对原告请求被告支付2017年4月1日至同年5月30日期间的物业管理费627.63元予以支持，对超出上述范围的物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。二、关于水费问题。虽然原告在2017年11月至2018年2月期间对涉案小区没有物业管理资格，但被告确认尚欠2017年11月至2018年2月的水费138.89元未交，原告提交的水表记录表格虽然无被告的签名确认，但该表格上记载的水表度数非同一时间形成，每月度数能比较真实的反映每月水表度数，结合原告提供的银行代扣水费电子回单，而被告拖欠的上述水费并未被供水企业催收，本院有理由相信原告已为被告垫付上述水费，原告为被告垫付的上述水费构成无因管理，故本院对原告主张被告返还水费138.89元的请求予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告杨玲于本判决生效之日起五日内向原告东莞市金色物业管理有限公司支付物业管理费627.63元；二、限被告杨玲于本判决生效之日起五日内向原告东莞市金色物业管理有限公司返还水费138.89元；三、驳回原告东莞市金色物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序收取受理费25元（已由原告东莞市金色物业管理有限公司预交），由原告东莞市金色物业管理有限公司负担20元，由被告杨玲负担5元，本判决为终审判决。审判员  欧泽林二〇一九年六月二十六日书记员  阳 意