襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0607民初5694号原告（反诉被告）：凡书群，男，1972年9月23日生，汉族，户籍登记住址枣阳市，现租住于襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：郭志旺，襄阳市襄州区浩然法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：黄玉红，女，1966年9月24日生，汉族，住襄阳市樊区。委托诉讼代理人：杨文忠，襄阳市襄城区明正法律服务所法律工作者。原告凡书群与被告黄玉红房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凡书群及其委托诉讼代理人郭志旺、被告黄玉红及其委托诉讼代理人杨文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凡书群向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租房协议;2、被告退还原告押金5000元，退还原告2017年多交的房租款7100元，共计12100元;3、诉讼费由被告负担。事实及理由：原告自2014年10月1日起开始租赁原告所有的位于襄阳市××六零五研究所门面房一套，签订协议时原告向被告交纳押金5000元。协议签订后原告一直租赁该房至2018年8月。2018年8月31日，原告向被告预交了下一年的房租，9月11日被告无故将房租退还给原告，单方毁约，但是拒不退还原告押金5000元及原告多交的房租7100元。双方因此发生纠纷，故诉至法院。被告黄玉红辩称，1、原、被告之间的租赁合同已到期，合同已于2018年9月30日终止。2、原告在租赁过程中造成了租赁房屋设施缺失损坏，合同中约定如造成房屋损失押金不予退还。3、被告并未多收原告租金。故请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告黄玉红向本院提出以下反诉请求：1、请求判令被反诉人赔偿反诉人出租房屋配套设施损坏的损失共计10000元;2、请求判令被反诉人赔偿反诉人房屋两个月不能出租产生的租赁费损失8000元。事实及理由：被反诉人凡书群自2014年10月1日起租赁反诉人的房屋，被反诉人租赁房屋期间管理不善导致房屋内的设施损坏、掉失，其应当承担赔偿责任。另外房屋退还反诉人后，只要有人租房看房，被反诉人就阻挠、纠缠，致使原告房屋空置二个多月未能出租，故其亦应赔偿原告房屋未能出租产生的房租损失。被告反诉人凡书群辩称，反诉人要求赔偿的10000元房屋损失无证据支持。另外，反诉人诉称的房租损失亦不存在，应当驳回其的反诉请求。本院根据原、被告提交的有效证据及双方当事人庭审中的陈述，认定以下事实：被告黄玉红在襄阳市××六零五研究所有三室一厅门面房一套，黄玉红于2010年对该房进行装修后用于自己经营餐饮生意，自营两年左右后黄玉红将该房屋出租给他人经营餐饮生意。2014年10月1日，被告黄玉红（甲方）将该房出租给原告凡书群（乙方），双方于当日签订《租房协议》一份，协议约定以下内容：“甲方位于襄州区六零五研究所门面（三室一厅）一套，现乙方愿意承租此房经营餐馆，并向甲方承诺如下：1、不改变租房的构造，保持房屋的清洁;2、不做违法、违规生意;3、保持户内的设施，电器完好（各种物品等级为准）;4、乙方一次性向甲方交一年房租，租金为20000元/年;5、乙方向甲方交押金伍仟元，并在一年房租结束前一个月提前告知甲方下一年的续租意向。提前一个月向甲方下一年的房租，如果不交，代表自动放弃，如果不续交，又不告知到房租到期，自动搬出，甲方不退换押金;6、租房时间为14年10月1日起;7、此协议一式两份”。合同签订后，原告凡书群从之前的租户处接手涉案房屋，并向被告黄玉红交纳租房押金5000元，房屋交付给原告凡书群时被告黄玉红未对该房重新进行整修。之后原告凡书群在该房屋内经营餐饮生意，并一直按合同约定向被告黄玉红交纳房租。2017年8月31日，原、被告协商后将年租金上涨为28000元，原告凡书群按新的约定支付了2017年10月1日至2018年9月30日的租金。2018年9月，被告黄玉红要求增加房租，双方就下一年的租金未能协商一致，双方一致同意解除租赁关系，于2018年9月30日终止了租房合同。原告凡书群于2018年10月8日左右将所租房屋交还被告黄玉红，之后原告凡书群要求被告黄玉红退还租房押金5000元，被告黄玉红拒绝退还，引起诉讼。另查明，原、被告之间的租赁合同终止后，被告黄玉红在2018年10月期间曾带其他租户前去涉案房屋看房，原告凡书群多次在黄玉红带他人看房现场以向原告黄玉红索要押金为由进行阻挠。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间的不定期房屋租赁合同系双方真实意思的表示且内容不违反法律规定，该合同合法有效，对原、被告均有约束力。审理中原、被告一致认可双方之间的租赁合同于2018年9月30日解除，本院予以确认。原、被告签订的租房合同中约定“乙方向甲方交押金伍仟元，并在一年房租结束前一个月提前告知甲方下一年的续租意向。提前一个月向甲方下一年房租，如果不交，代表自动放弃，如果不续交，又不告知到房租的到期，自动搬出，甲方不退换押金”，按照该约定只有在承租方不如期预交房租的情形下出租方才有权不退还押金，但本案中原告凡书群无上述违约的情形存在，故被告黄玉红应当向原告凡书群返还押金。原告凡书群诉请被告黄玉红退还多交的2017年房租7100元，与本院查明的事实不符，本院对该诉请不予支持。被告黄玉红反诉称原告凡书群在使用涉案房屋期间造成了设施损坏、缺失，其主述玻璃门缺失、插座线路损坏、地板墙体损坏、楼梯扶手损坏。本院已查明涉案房屋系2010年被告黄玉红装修，原告凡书群否认其2014年接手该房时装有玻璃门，被告黄玉红无证据证实该玻璃门的存在，黄玉红反诉称的其他室内设施损失亦未向本院提交证据证实损失的具体价值，故被告黄玉红的诉请赔偿的房屋配套设施损失证据不足，本院对该项反诉请求不予支持。被告黄玉红还反诉称双方合同终止后其一旦带人看房原告凡书群就予以阻挠导致房屋空置了二个多月，对此被告黄玉红提交了一份承租人为王建的租房协议书及手机退款转账截屏作为证据，因王建未出庭作证证实该协议的真实性，且黄玉红未提交证据证实手机转账截屏显示的收款方“建毛”与租房协议上承租人王建为同一人，故对于原告主张按照其提供的协议约定的租金标准支付租金损失本院不予支持。审理中，原告凡书群自认其确实多次在黄玉红带租户看房时有阻挠行为，对被告黄玉红房屋对外出租确实造成了一定的不利影响，鉴于原告凡书群2018年10月31日已向本院起诉，起诉后原告未再私下向被告黄玉红索要押金，本院认为由原告凡书群向被告黄玉红赔偿一个月的房租损失较为合理，具体标准以双方之间房屋租赁合同解除前的年租金28000元为计算标准，即一个月损失为2333元，反诉原告黄玉红诉请超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄玉红向原告凡书群返还押金款5000元;二、反诉被告凡书群向反诉原告黄玉红赔偿房租损失2333元;上列两项相冲抵后，被告黄玉红还应向原告凡书群支付人民币2667元，于本判决生效之日起五日内付清;三、驳回原告凡书群的其他诉讼请求;四、驳回反诉原告黄玉红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费102元，减半收取51元，由原告凡书群负担20元，被告黄玉红负担31元。反诉案件受理费250元，减半收取125元，由反诉原告黄玉红负担100元，反诉被告凡书群负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  徐艳丽二〇一九年六月三日书记员  李文君