福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初4129号 原告：福建省平潭台湾同胞接待站，住所地福建省平潭综合实验区翠园南路**。 法定代表人：俞建宁，站长。 委托诉讼代理人：陈津，福建合伦律师事务所律师。 被告：卢海，男，1982年3月17日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：陈建明，福建中亚海天律师事务所律师。 原告福建省平潭台湾同胞接待站（以下简称台胞接待站）与被告卢海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为适用普通程序第二次公开开庭进行了审理。原告台胞接待站的诉讼代理人陈津、被告卢海的诉讼代理人陈建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 台胞接待站向本院提出诉讼请求：1.判令卢海将占用的台湾接待站商业楼一层东门往南共一间店面房屋返还台胞接待站；2.判令卢海向台胞接待站支付房屋占用费（自2014年9月2日起暂计至2018年7月15日止为157452.95元，此后按合同约定年租金逐年递增5%，计至实际返还房屋之日止）；3.诉讼费用由卢海负担。事实和理由：卢海因经营需要，于2014年1月22日与台胞接待站签订《房屋租赁合同书》，约定租用台胞接待站所有的位于平潭县西侧）商业楼一层东门往北共一间店面房屋（以下简称讼争店面），租期自2013年9月1日起至2014年9月1日止，年租金为36000元，以后每年按5%递增。租期届满后，双方多次协商续租事宜，均未达成一致意见，卢海一直不归还讼争店面，亦不支付房屋占用费，严重侵害了台胞接待站的合法权益，导致国有资产流失。综上所述，卢海依法应当将占用的房屋归还台胞接待站，且参照原《房屋租赁合同书》约定的每年递增5%的标准支付房屋占用费直至归还房屋之日止。 卢海辩称，台胞接待站的诉请及事实理由不能成立，依法应予以驳回。讼争店面在2014年9月1日合同终止后卢海就不再使用，不存在返还店面房屋。租赁合同终止后双方未续签合同，卢海亦未占用讼争店面，台胞接待站的主张缺乏依据。2014年9月至2015年4月，卢海因街面改造无法经营而拒付租金，但台胞接待站至2018年才提起诉讼已超过诉讼时效期间，不受法律保护。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院将结合案件具体情况予以综合分析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月22日，卢海与台胞接待站签订《房屋租赁合同书》，约定：1.台胞接待站将位于间计20平方米的房屋出租给卢海，租期一年（自2013年9月1日至2014年9月1日），租金为36000元，在签订合同时一次性缴清，以后每年按5%递增。合同签订后，卢海依约支付了一年租金，台胞接待站将讼争店面交付卢海使用。一年租期届满后，卢海继续使用讼争店面，双方未续签合同。2015年4月28日，卢海向台胞接待站出具两份回执单，确认其于当日收到台胞接待站下发的催缴租金通知书和关于店面以及附属场所收回重新公开标租的通知书。 2018年4月19日，台湾工作部召集第8次部务会议研究解决台胞接待站临街住户历史遗留问题事宜，原则同意台外侨交流服务中心呈报的《关于解决台胞接待站临街租户历史遗留问题的方案》，该方案载明的主要内容如下：一、近年来，受电商冲击，实体店运营不景气，房屋租金普遍下降，根据台胞接待站与临街租户近年签订的租赁合同，该站通过招标方式出租给其他租户并签订租赁合同的商铺，月租金标准在82元/平方米－113元/平方米之间，周边与该站条件相当的商铺（如教师进修学校），近年每平方米月租金如下：2014年至2016年为120元左右，2017年至2018年为110元左右。因此，建议卢海等6户租户未签合同期间的房屋占用费或后续租金按2014年至2016年每月每平方米120元、2017年和2018年每月每平方米115元标准收取；二、由于2013年11月至2014年间临街房屋立面景观改造及2014年下半年至2015年上半年道路改扩建影响各租户经营，故建议在该期间免除租户2个月租金或占用费。适用上述调低的租金标准和减免优惠的前提是本方案出台后1个月内按照本方案的租金标准付清历年欠付的房屋租金或者占用费并自动顺利归还房屋。 2018年5月8日，台胞接待站召集租户就未续签租赁合同且欠缴房屋占用费等历史遗留问题召开租赁事宜座谈会，告知上述方案的相关内容并征求各租户的意见，卢海本人到会，但以所定租金标准太高为由拒绝在座谈会纪要上签字。 本院认为，卢海辩称其于2014年9月1日租期届满后即未再使用讼争店面，但台湾接待站提交的两份回执单显示2018年4月28日卢海还签收了台胞接待站下发的催缴租金通知书和关于店面以及附属场所收回重新公开标租的通知书，并出席了2018年5月8日台胞接待站组织召开的租赁事宜座谈会，故对卢海的上述抗辩主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案双方当事人约定的租赁期限虽然为一年，但台胞接待站并无充分证据证明其于一年租期届满后即对卢海继续使用店面提出异议，其提交的回执单显示其于2015年4月28日才向卢海发出收回店面的通知，且当天还向卢海发出了催缴“租金”的通知，故2014年9月2日至2015年4月28日之间双方之间形成不定期租赁合同关系。台湾接待站主张一年租赁期满后双方之间的租赁关系即告终止，本院不予采纳。2015年4月28日台湾接待站收回店面的通知送达卢海合同才终止履行，卢海继续占用讼争店面，构成侵权，应向台胞接待站支付房屋占用费。第二次庭审中，台胞接待站明确2018年5月8日座谈会后卢海未再经营讼争店面，卢海称其于2018年5月20日将讼争店面房屋钥匙交还给台湾接待站，与吴前金出庭作证时陈述的“2018年6月份左右卢海把钥匙放我桌面上就走了”基本吻合，故2018年5月20日应认定为卢海实际返还讼争店面的时间。对台湾接待站返还讼争店面的诉请，本院不予支持。 关于本案的诉讼时效问题。从台湾接待站提交的书面证据（催缴租金通知书回执单和租赁事宜座谈会纪要）来看，其请求支付房屋租金和占用费的诉讼时效因其于2015年4月28日向卢海催缴租金和2018年5月8日召开租赁事宜座谈会而发生两次中断；第二次庭审时，台胞接待站申请负责出租店面日常管理的工作人员吴前金出庭作证，证明案涉租赁合同到期后，其因工作职责所在经常以电话、上门催告以及书面通知等方式向卢海追讨房屋占用费，一般不会超过两个月就会催讨一次。本院认为，鉴于吴前金身份的特殊性，且其工作地点就在出租店面的楼上，在时间和空间上向卢海催讨均十分方便；从日常生活经验来看，吴前金平时以电话或者直接上门的方式催讨合情合理，故对吴前金的证言本院予以采信，本案诉讼时效因台胞接待站不断向卢海主张权利而中断。从台胞接待站提交的2018年5月8日租赁事宜座谈会纪要可以看出，各租户从2014年起以市场不景气、原租金偏高、临街房屋立面改造、门前道路改扩建影响经营等为由，未续签租赁合同也未支付房屋租金和占用费，亦未对支付时间作出约定，双方一直试图通过协商方式确定具体标准后再行支付，但未达成一致意见，并非台胞接待站怠于行使权利。鉴于上述，卢海主张台胞接待站的诉请超过诉讼时效期间，本院不予支持。 关于未续签租赁合同期间的房屋租金和占用费标准问题。由于2013年11月至2014年间讼争店面临街房屋立面景观改造及2014年下半年至2015年上半年道路改扩建影响各租户经营，故案涉租赁合同约定的一年租期届满后，卢海以原定的租金标准太高为由迟迟不与台湾接待站续签租赁合同。也诚如台外侨交流服务中心向平潭综合实验区党工委台湾工作部2018年第8次部务会议呈报的《关于解决台胞接待站临街租户历史遗留问题的方案》所指出的“近年来，受电商冲击，实体店运营不景气，房屋租金普遍下降”，故本案不定期租赁期间的租金和合同终止后的房屋占用费参照上述方案确定的“2014年至2016年每月每平方米120元、2017年和2018年每月每平方米115元”标准计算较为公平合理。 综上所述，卢海应当支付的2014年9月2日至2015年4月28日期间（共计238天）的房屋租金为120元/平方米×20平方米÷30天×238天＝19040元，2015年4月29日至2016年12月31日期间（共计612天）的房屋占用费为120元/平方米×20平方米÷30天×612天＝48960元，2017年1月1日至2018年5月20日期间（共计504天）的房屋占用费为115元/平方米×20平方米÷30天×504天＝38640元，以上合计106640元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第六项、第十九条规定，判决如下： 一、卢海应于本判决书生效之日起十日内向福建省平潭台湾同胞接待站支付房屋租金和占用费共计106640元； 二、驳回福建省平潭台湾同胞接待站的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3449元，由福建省平潭台湾同胞接待站负担1018元，由卢海负担2431元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 吴 强 人民陪审员 王 婷 人民陪审员 翁祖奇 二〇一九年六月三日 书 记 员 陈 妍