湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0191民初362号原告：吴立新，男，1967年7月14日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区，委托诉讼代理人：刘云飞，原告吴立新之妻。被告：武汉市泰合百花公园小区业主大会业主委员会，住所地武汉经济技术开发区泰合百花公园小区。负责人：李银运。委托诉讼代理人：左先思，湖北敏讷律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭正煜，湖北敏讷律师事务所律师。被告：泰合物业管理（武汉）有限公司，住所地武汉市桥口区武胜路泰合广场****。法定代表人：于庆元。委托诉讼代理人：王文峰，湖北中和信律师事务所律师。原告吴立新诉被告武汉市泰合百花公园小区业主大会业主委员会（以下简称泰合业委会）、被告泰合物业管理（武汉）有限公司（以下简称泰合物业）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告吴立新的委托诉讼代理人刘云飞，被告泰合业委会的委托诉讼代理人左先思、谭正煜，被告泰合物业的委托诉讼代理人王文峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴立新向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、两被告于2016年签订的停车费合同无效；2、退回原告吴立新多交的停车费；3、诉讼费由两被告承担。事实及理由：2016年4月1日起，被告泰合业委会与被告泰合物业签订合同将停车费由每月人民币30元上调至每月人民币50元。原告吴立新认为，住宅小区地下停车场经营者要调整收费标准，应当依据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条的规定执行，即对于业主共同管理的重大事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。两被告并未按规定执行且是在被告泰合业委会未召开内部成员会议的情况下由其主任私自盖章与被告泰合物业签订的涨价合同，该合同应属无效。两被告应当退还原告吴立新20**年4月至2018年12月累计多支付的停车费人民币660元，并由被告泰合业委会书面向原告吴立新及其小区内地下停车场业主书面公告道歉。故原告吴立新起诉来院，请求判如所请。被告泰合业委会辩称：1、原告吴立新在举证期间未能提交有关权属证明证实其业主资格，故原告吴立新主体不适格；2、答辩人与被告泰合物业之间不存在原告吴立新所谓的停车费合同；3、因地下车位属于专有部分，且占有使用地下车位的业主只占整体小区业主不足10%，被告泰合物业已经与业主分别签订了停车服务费合同，该合同不属于答辩人可以干涉的范畴。综上，原告吴立新的诉讼请求与答辩人无关，请求驳回原告吴立新起诉或原告吴立新对答辩人的诉讼请求。被告泰合物业辩称：1、根据《中华人民共和国人民防空法》的相关规定，小区地下停车场性质属人民防空工程，并非小区业主共有，其相关权利共属于小区业主，并且该法规定，地，地下人民防空工程谁投资经营、谁受益，因此该停车场的收益、处分等权益归答辩人所有，答辩人有权根据市场物价上涨、维修管理等综合因素调整地下车位价格，本案不适用《物业管理条例》第十二条的规定；2、武汉市市场物价局发布的武价房（2004）135号文对武汉普通住宅车辆停泊服务费给出了明确的价格指导规定，室内车辆每月每辆收费人民币80元，而且该价格可以上浮20%，武汉经济技术开发区附近小区有根据该规定以上限人民币96元收取的，而答辩人只对地下车位价格进行了酌情上调，由每月人民币30元调整为每月人民币50元，本次调价在法律法规规定的范围内，合理合法；3、本次调价答辩人已于小区公示栏张贴告业主书，将调价事宜向业主进行了公示，本小区内涉及本案的地下车位共计184个，小区内有120位业主与物业公司签订了停泊服务协议，并按时缴费，另外57位业主，虽未签订停泊服务协议，但自调价之日起，按每月人民币50元的标准缴费至今，即涉案小区有超过96%的业主均对调价事宜表示认可，并按时交纳；4、原告吴立新与答辩人在2012年7月2日签订的协议当中明确承诺接受并遵守答辩人制定的各项物业管理规定，即其应当遵守答辩人根据市场情况合理合法的调价。综上，请求法院驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：泰合百花公园小区地下停车场系武汉市人民防空办公室审批认定的人民防空工程。原告吴立新系泰合百花公园小区79-1-502室业主。2009年12月22日，原告吴立新作为乙方与被告泰合物业泰合百花公园服务处作为甲方签订《泰合百花公园车位场地租用协议书》，约定甲方同意乙方租赁泰合百花公园停车位壹个，如果小区业主委员会与甲方签订协议并经政府备案，对百花公园内车位的价格作出变动，则甲、乙双方同意对本协议的服务费实行多退少补等。2012年7月2日，原告吴立新作为乙方与被告泰合物业作为甲方签订一份《协议书》，约定乙方向甲方购买位于武汉经济技术开发区泰合百花公园二期地下停车场特11号车位使用权，使用期限至2071年12月19日止，原告吴立新接受并遵守泰合百花公园物业服务处制定的各项物业管理规定等。《协议书》签订后原告吴立新支付了约定的购买地下车位使用权价款并办理了物业使用手续。2015年3月31日，被告泰合业委会作为甲方与被告泰合物业作为乙方签订《泰合百花公园小区物业服务合同》（以下简称《服务合同》），其中第九条约定：“地下停车位服务费2015年全年按照30元/个/月的标准收取，期间由甲乙双方共同对地下车位服务费开展调价工作。乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。”2016年3月23日，泰合百花公园小区公示栏公示一份《告业主书》载明：“在过渡期结束后即2016年4月1日开始小区地下车位停泊服务费按50元/月的标准收取。”被告泰合业委会签署“情况属实”，被告泰合业委会与被告泰合物业均在《告业主书》上加盖公章。经本院当庭询问，原告吴立新确认诉讼请求第1项请求确认无效的“合同”指上述《告业主书》。2016年8月14日，被告泰合业委会在小区公示栏公示一份《告广大业主书》载明，2016年3月23日的《告业主书》上加盖的被告泰合业委会的公章系其前主任私自加盖，不代表被告泰合业委会认可其调价内容，《告业主书》内容无效等。另查明，2004年9月13日，武汉市物价局、房产局发布《市物价局、市房产局关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费指导价格的通知（武价房字【2004】135号）》（以下简称《通知》），载明私家使用权车位按车位收取人民币80元/月/位，上浮幅度一般不超过20%。根据被告泰合物业统计的数据，泰合百花公园小区共有地下停车位184个，均已由小区业主购买使用权。其中共有120名小区业主与被告泰合物业签订了《泰合百花公园地下车位服务协议书》（以下简称《服务协议书》），约定自2016年4月1日至2017年10月31日，地，地下车位车辆停泊服务费为人民币50元/月有包括原告吴立新在内的共计57名小区业主，虽然未与被告泰合物业签订《服务协议书》，但一直按照每月每位人民币50元的标准缴纳车辆停泊服务费。原、被告均同意在法庭主持下进行调解并扣除调解期限，但未能达成调解协议。本院认为：在形式和内容上，2016年3月23日的《告业主书》系被告泰合业委会与被告泰合物业共同向全体业主发出的通知，不具备法律上合同的基本要素。原告吴立新诉讼请求第1项将上述《告业主书》作为合同请求确认无效的主张没有法律依据，本院不予支持。对原告吴立新诉讼请求第2项，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条的规定，“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国价格法》第十二条规定，应将超出政府指导价部分的物业收费认定为无效，但该合同的其他部分应属有效，且该效力及于小区全体业主。本案中，被告泰合物业按每月每位人民币30元标准向原告吴立新收取地下车位物业服务费的行为已得到原告吴立新认可且不违反《服务合同》的约定和其他法律规定。本案争议的焦点即被告泰合物业自2016年5月起每月每位多收取的人民币20元是否属于违反法律、法规规章的收费。对于以上问题。首先，根据《物业服务收费管理办法》第六条、第七条、第八条及《湖北省物业服务收费管理实施办法》第五条、第十六条的规定，由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，具体收费标准应由业主与物业管理企业根据政府指导价格标准及浮动幅度在物业服务合同中约定。根据《通知》载明的内容，武汉市私家车位允许按每月每位人民币80元收取车位服务费，被告泰合物业按每月每位人民币50元的标准收取车位服务费未超出上述标准，亦未违反其他法律法规或部门规章规定，因此原告吴立新主张的被告泰合物业每月每位收取人民币50元的车位服务费不属于《解释》第五条规定的情形。其次，根据《湖北省物业服务收费管理实施办法》第七条规定：“物业服务收费包括综合管理服务费、停车费和特约服务费……停车服务费：是指为维护保养停车场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。”根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条的规定，业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。本案中，被告泰合业委会自认《告业主书》上的盖章系个人行为且已另行公示否认上述盖章行为的效力，《告业主书》不对泰合百花公园小区业主产生效力。但被告泰合物业作为地下停车场的物业服务方，有权根据《服务合同》的约定和提供物业服务成本的需求与地下车位业主就服务费收费进行协商，被告泰合业委会对于地下车位属于特定车位及业主专有部分的事实予以确认。被告泰合物业就特定车位与享有使用权的业主订立车位服务合同的行为有利于业主处分其地下车位的相关权属。再次，原告吴立新与被告泰合物业虽未订立书面的车位服务合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方当事人已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”原告吴立新享受了被告泰合物业对地下车位提供的物业服务，并已逐月按每月每位人民币50元的标准缴纳地下车位的物业服务费，符合上述法律规定的双方已经履行合同主要义务，故原告吴立新已与被告泰合物业成立了事实上的车位服务合同。原告吴立新关于按上调后每月每位人民币50元的价格缴纳地下车位服务费的理由系受到被告泰合物业胁迫的主张没有提供证据予以证实，该理由依据不足，本院不予采纳。另外，被告泰合业委会未与原告吴立新订立合同，亦未实际收取上述地下车位服务费，不具有合同相对方的地位，原告吴立新对被告泰合业委会的主张缺乏事实和法律依据。综上，原告吴立新请求被告泰合物业及被告泰合业委会按每月每位人民币20元退回地下车位服务费合计人民币660元的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国价格法》第十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吴立新的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币100元，由原告吴立新自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后7日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵焱二〇一九年六月二十七日法官助理王丽方书记员程娜