福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0703民初68号 原告：彭创号，男，1952年1月4日出生，汉族，住建瓯市。 被告：福建建佳房地产有限公司，住所地南平市建阳区。 法定代表人：游德忠，董事长。 委托诉讼代理人：张建珍，福建九越律师事务所律师。 原告彭创号与被告福建建佳房地产有限公司（以下简称建佳房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月13日第一次公开开庭进行了审理。原告彭创号、被告建佳房产公司的委托诉讼代理人张建珍到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院于2019年4月1日裁定转为普通程序，于2019年4月26日第二次公开开庭进行了审理。原告彭创号、被告建佳房产公司的委托诉讼代理人张建珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭创号向本院提出诉讼请求：判令建佳房产公司支付自2014年12月26日至房屋竣工验收后建佳房产公司发出交房通知书通知交房的最后一日按已付购房款每日万分之二计算的逾期交房违约金，从2014年12月26日至2018年12月25日止的违约金为112830.552元。事实和理由：彭创号与建佳房产公司于2013年1月3日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201300014），约定建佳房产公司将坐落于南平市建阳区将口镇建崇路88号旺居千业湾小区11-12号楼2单元21005房出售给彭创号，合同中商定了交易价格、支付方式、交易流程、过户手续、费用承担及违约责任等。彭创号依约定支付了首付款及向银行办理了按揭贷款，彭创号已交清全部购房款386406元。《商品房买卖合同》第八条约定，建佳房产公司应于2014年12月25日前将房产交付彭创号使用，但建佳房产公司严重违约，至今未交房。依据《商品房买卖合同》第九条，建佳房产公司逾期超过60日后，彭创号要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，建佳房产公司按日向彭创号支付已付款万分之二的违约金。因建佳房产公司的违约行为损害了彭创号的合法权益，故起诉至法院。 建佳房产公司辩称，1.建佳房产公司确实逾期交房，项目建设过程中存在气候、停水、停电等客观原因，由于银行资金，项目建设资金周转不畅，建设无法按原进度完成，导致项目受阻烂尾。购房户多次向政府上访，要求政府出面牵头解决项目烂尾的问题，为了维稳，经购房户承诺放弃部分利益（如放弃逾期交房违约金等）为前提，政府相关部门召集部分债权人牵头启动项目继续建设，现项目已建设完工，等待消防建设及验收，交房指日可待。2.双方签订《商品房买卖合同》后，彭创号也存在不同程度逾期付款的违约情形，建佳房产公司从未要求彭创号承担违约责任。目前项目建设仍然十分困难，为了不使项目再次成为烂尾楼，希望得到彭创号谅解，按原承诺放弃要求建佳房产公司支付违约金。 彭创号为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》，2.《个人购房担保借款合同》、销售不动产统一发票、收款收据，经质证，建佳房产公司对上述证据均无异议，本院予以确认。建佳房产公司向本院提交证据：将政〔2017〕信字59号《关于黄种仔反映千业湾未交房问题的信访事项处理答复意见书》、将政〔2018〕信字109号《关于黄种仔反映千业湾尽快交房问题的信访事项处理答复意见书、将政〔2019〕信字01号《关于彭创号反映千业湾尽快交房的信访事项处理答复意见书》，彭创号对真实性无异议，本院对真实性予以确认。 经审理查明，2013年1月3日，彭创号与建佳房产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201300014），彭创号购买建佳房产公司开发的位于南平市建阳区将口镇商贸城旺居.千业湾第11-12幢2单元21005房，建筑面积116.51平方米，总价386406元，首付款116406元于2013年1月3日前支付，余款270000元通过向银行申请按揭贷款方式支付。合同第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2014年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金。合同签订后，彭创号支付了首付款116406元，并向中国农业银行股份有限公司建阳市支行贷款270000元用于支付购房款，并交纳了5796元契税，建佳房产公司收到全部购房款后出具发票给彭创号。合同约定的交房日期，建佳房产公司未将涉案房屋交付彭创号，千业湾其他业主以信访的方式反映建佳房产公司未交房问题，南平市建阳区将口镇政府最后于2019年2月28日书面答复，因项目尚未验收，暂时无法交房。在本案诉讼过程中，涉案房屋所在小区仍未组织相关部门验收。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。彭创号与建佳房产公司于2013年1月3日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应依照合同约定全面履行自身义务。彭创号支付了全部购房款，建佳房产公司未在合同约定的日期交付房屋，构成违约，应承担违约责任。建佳房产公司辩解，项目建设过程中存在气候、停水、停电等客观原因才造成建设无法按进度完成，且购房户上访时承诺放弃逾期交房违约金。关于气候、停水、停电等客观原因建佳房产公司未提供证据佐证亦并非合同约定的可以拒以延期交房的情形，彭创号对承诺放弃逾期交房违约金一事不予认可，信访答复件中亦未涉及逾期交房的违约金，因此，建佳房产公司的该辩解无依据，不予采纳。因案涉房屋在法庭辩论终结前尚未竣工验收备案，不符合交付条件，彭创号要求建佳房产公司支付自2014年12月26日至案涉房屋竣工验收后建佳房产公司发出交房通知书通知交房的最后一日的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。截止至2018年12月25日，建佳房产公司应支付的逾期交房违约金为112830.552元（386406元×0.02%×1460天） 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 福建建佳房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付彭创号截至2018年12月25日的逾期交房违约金112830.552元，2018年12月25日之后的逾期交房违约金按购房款386406元以每天日万分之二标准计算至房屋竣工验收后福建建佳房地产有限公司发出交房通知书通知交房的最后一日。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2557元，由福建建佳房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  钟金凤 人民陪审员  黄建忠 人民陪审员  黄继云 二〇一九年六月十八日 法官助理蒋佳慧 书记员黄艳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。