浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终1713号上诉人（原审原告）：林立平，男，1966年4月20日出生，汉族，住苍南县。上诉人（原审原告）：方益华，女，1966年11月23日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：金疆，北京德恒（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭晔，北京德恒（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：置信房地产开发有限公司，住所地温州经济技术开发区机场大道**，统一社会信用代码91330300736879222X。法定代表人：陈建静，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑初阳，浙江六和（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉伦，浙江六和（温州）律师事务所律师。上诉人林立平、方益华因与被上诉人置信房地产开发有限公司（以下简称置信房开公司）确认合同无效纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2018）0327民初6214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林立平、方益华上诉请求：撤销一审判决，改判确认原置信房开公司签署的合同编号为铺贰-A255的《商品房买卖合同》无效。事实和理由：一审判决的认定不符本案事实和法律。一、林立平、方益华已证明置信房开公司取得的仅仅是大开间商场的规划、消防审批和预售许可，而非其实际销售给林立平、方益华的“权属单元分割的商铺”之预售许可。l、置信房开公司于2004年5月取得编号为（2004）浙规证03702039号《建设工程规划许可证》，该许可证“附图及附件名称”部分，建筑施工图、苍环批[2003]188号《关于龙港置信名都商住楼开发项目环境影响评价的审批意见》等图纸或文件中，均显示置信名都一至三层系大开间式的、未进行权属单元分割的商铺，有别于该工程中室内结构分明、套数明确的住宅部分。2、温州市公安局消防支队2004年4月30日做出的温公消审字[2004]第104号《关于同意龙港置信名都工程消防设计的审核意见》，系针对大开间式的、未进行权属单元分割的商铺作出，其中第五点明确要求“经此次审核的图纸如需变动，消防设计须重新申报”。置信房开公司若改变原先大开间图纸，将商场分割销售，则其消防设计必须重新申报，以符合消防规范要求。3、2004年6月10日，置信房开公司办理了苍房售许字（2004）第008号《商品房预售许可证》，在其提交的商品房预售计划书中，住宅楼明确区分了房屋套数，而商铺部分却是“置信名都购物中心一至三层商场面积为：35392.226平方米”，同时提交的“置信名都面积预测表”中一至三层也均为以单层计算的面积总数，并无商铺权属单元分割的记载。4、置信房开公司法定代表人2014年6月24日在温州市中级人民法院（2014）浙温民申字第32号案的询问笔录中承认产权分割图与楼书图纸一样，出售商铺的产权分割图纸与装修竣工消防验收图纸不是同一份，楼书上的图纸没有经过消防审批，竣工图是经过装修的。二、林立平、方益华己经证明案涉商场从大开间商场变更为独立产权商铺，即对权属单元分割转让必须取得建设、规划、消防等行政机关的审批。1、根据当时的《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》，本案商场从大开间商场变更为独立产权商铺，必须取得建设和规划部门的审批。2、本案应根据浙江省建设厅建房发[2005]122号《关于商业和办公用房权属单元分割转让权属登记问题的通知》第二、四条的规定，重新向房产行政主管部门办理预售审批的变更于续。3、权属单元分割转让涉及消防设计变更，必须经公安消防监督机构审核，通过消防部门的验收。4、置信房开公司属于擅自将商业权属单元分割预（销）售，并骗取房产初始登记。置信房开公司于2008年10月8日申请房屋登记时，在没有建设、规划、消防、卫生等相关部门同意的书面材料，没有房产行政主管部门预售审批的变更手续的情况下。以鱼目混珠的手段，将苍南县房地产测绘有限公司的《房屋所有权分割面积测绘汇总》作为审查资料提供给登记部门，骗取初始登记。三、本案《商品房买卖合同》应依法确认无效。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。置信房开公司至今没有取得案涉商铺的预售许可证明，其房产初始登记系属骗取，故双方签订的《商品房买卖合同》应属无效。其一，置信房开公司取得的是二层商业用房建筑面积11764.042平方米的整体预售许可，就争议的商品房预售合同标的物一一建筑面积52.92平方米的A255商铺，没有取得预售许可。预售许可并不指向或涵盖有独立产权的745个商铺。其二，在与本案类似的案件，如山东省潍坊市中级人民法院（2014）潍民一终字第886号案件，涉及将复式结构变更为两个标准层，将复式结构中的阁楼层调整为标准层单独办理确权手续出售，在该案诉讼过程中，房开公司才获得房地产管理局的批准，对原商品房预售许可证进行变更，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，确认合同无效。二审支持了一审判决。2、本案《商品房预售合同》同时违反了《行政许可法》第四十九条、第八十一条，《消防法》（98年）第十条、第四十条，《城市规划法》第三十二条、第四十条以及《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》第三十三条等相关法律法规的效力性强制性规定。上述法律规定之所以属于效力性强制性规定，首先是因为无论消防设计未经公安消防机构审核或者经审核不合格还是没有取得《规划许可证》，都涉及公共利益，违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害社会公共利益。其次，是取得《预售许可证》的前置条件，违反这些规定其性质与没有取得《预售许可证》相同。第三，违反《行政许可法》的相关规定，结合相关部门法的禁止性规定，在司法实践中一般也作为无效合同处理。因此，本案合同属于《合同法》第五十二条的违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应确认无效。3、置信房开公司违反强制性规定，具有现实危害性。依照房产证所附的商场实际业态，商场永远无法通过消防审核，也就无法开业，林立平、方益华的巨大损失将继续下去。本案因消防障碍，也无法通过补办手续取得预售许可证明。除非置信房开公司根据消防规范对商场布局进行重新设计通过消防审核、取得规划许可，这样其需退出大量的商铺面积。由于置信房开公司至今没有申请变更预售许可手续，故确认合同无效是本案唯一法律上的解决办法。四、一审判决书中确认林立平、方益华提供了13份证据，但仅对证据的真实性、合法性予以确认，对证据的证明力没有进行充分的说理，而是简单的认为林立平、方益华没有提供证据，不符合民事诉讼法的有关规定，且自相矛盾。五、在一审审理期间，林立平、方益华提出了鉴定及调查取证申请，一审法院一方面不予准许，一方面又认为林立平、方益华没有提供证据，违反民事诉讼法的规定。置信房开公司辩称，一、置信名都项目在规划、消防审批和预售许可方面，均已通过政府职能部门的批准和备案，合法有效。1、楼书中的大开间为整个商场经营模式大开间，而非产权的大开间。在规划许可证、消防设计审核、预售许可证的正文部分，均是按照政府职能部门的要求进行办理，符合法律规定。林立平、方益华所谓的规划、消防审批和预售许可环节没有进行商铺权属单位分割的记载，既没有法律依据，也不符合实践操作。温州的置信中心写字楼有六十几层，但颁发预售许可时也是整幢一个预售许可证，记载总体面积，而没有记载单位权属分割。2、涉案的项目在2004年办理预售证时，已经过苍南县房管局下属单位测绘，并以图纸标明。该分割方案以及图纸均作为申领预售证必须提供的资料，向苍南县房管局登记备案。3、涉案项目在预售时已经取得商品房预售许可证，载明普通住宅73781平方米，商贸34886平方米，具备公开预售条件。4、涉案项目的商品房预售计划书中，明确载明同时推出一至三层的铺位，以及定位付款的几种付款方式。该份计划书作为领取商品房预售许可证的必备材料已上报，铺位分割预售已经过房管部门的备案登记。5、林立平、方益华出示的《商品房买卖合同》中，已就商铺的具体位置、朝向、面积、公摊等作出明确约定，已为分割后独立产权的商铺。且该合同实际履行多年，林立平、方益华也接受了商铺，确认商铺的朝向、面积、公摊均符合合同约定，并在2007年—2010年统一交付给置信房开公司，统一招商经营三年，相关合同已经过苍南县房管局的登记备案，且该三年的收益已全部返还给林立平、方益华。6、林立平、方益华已经领取涉案商品房房屋所有权证，该权属证书上载明的商铺位置、朝向、面积、公摊与《商品房买卖合同》一致。7、林立平、方益华援引建房发[2005]第122号文件，称涉案商品房预售证需要办理预售审批的变更手续，并以此主张合同无效，不能成立。（1）涉案商铺在2004年办理商品房预售许可证时已经过测绘机构的预测，并向规划部门报备了分割方案及附图，不存在二次分割的问题。（2）建房发[2005]122号文件系2005年颁布，对行政机关2004年颁发的预售许可证没有溯及力。本案中不存在行政机关撤回行政许可的情况，因此该行政许可依旧合法有效。二、涉案商品房初始登记合法有效。林立平、方益华企图避开行政复议及诉讼程序，以确认合同无效为手段，推翻房屋行政主管部门的初始登记，违反诉讼程序。林立平、方益华企图越过行政复议及诉讼程序，直接通过民事诉讼推翻已经合法有效的房屋登记，剥夺了苍南县房地产主管部门作为行政主体的诉讼权利。林立平、方益华领取了房屋所有权证，将商铺交由商场成功经营三年后收回，其自身经营管理不善导致停业，现反过来主张置信房开公司骗取初始登记，明显自相矛盾。三、林立平、方益华在经历三个审阶均遭驳回后，又提出涉案商场未经消防验收，无事实根据。1、本案中，消防机关出具了三份批复文书，其中2004年出具的《建设工程消防设计审核意见书》，2007年就涉案项目的建筑工程、土建及内部装修工程分别出具的两份验收意见书，均表明涉案商场的消防已经通过验收，具备使用条件。2、根据《消防法》第七十条的规定，认定一个工程项目是否存在安全问题的主体是公安机关消防机构，林立平、方益华一审中提出对涉案商场的消防问题进行鉴定，法院认定该问题不属于司法鉴定的范畴，不予支持，完全符合法律规定。3、本案的消防是否存在违法问题，通过原先有关本案商品房买卖合同纠纷一二审及再审三个审阶，法院认定该问题不属于民事诉讼的范围，不能通过法院的裁判来认定，也不能以此主张合同的无效。4、涉案商场土建工程在2007年通过消防验收并且合格。商业用房继续经营，因主体发生变更，根据消防规范，不管是否变更原三年统一经营的格局，均需要新的主体向消防部门报批。商场要重新开业，需全体业主或者授权的主体向消防机构进行重新审批。5、包括林立平、方益华在内的441名业主，对商品房买卖合同纠纷的一二审及再审均不服，向人民检察院申请抗诉，检察院作出不支持监督申请决定书，在该份决定书中对消防也作出了明确认定，认定涉案商场的消防合格。林立平、方益华向一审法院起诉请求：确认林立平、方益华与置信房开公司签署的合同编号为铺贰-A255的《商品房买卖合同》无效。一审法院认定事实：置信房开公司系坐落于苍南县地块置信名都购物中心的房地产开发商，其下设不具有法人资格的龙港分公司，负责置信名都购物中心房地产开发销售。2004年5月，置信名都项目取得苍南县规划建设局颁发的建设工程规划许可证（编号为[2004]浙规证03702039），同年6月10日领取由苍南县房产管理局颁发的商品房预售证（编号为苍房售许字[2004]第008号），预售证上境内预售建筑面积一栏载明普通住宅为73781平方米，商贸为34886平方米，置信名都购物中心销售广告载明该中心是集购物、金融、餐饮、休闲、娱乐、健身、会展、办公于一体的浙南大型综合性购物中心，商场经营空间为大开间、不隔断。2006年11月23日，方益华与置信房开公司龙港分公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：铺贰-A255），约定：买受人购买的商品房为置信名都购物中心第贰层商场A255号商铺，建筑面积共53.115平方米，商品房单价为每平方米12800元，总房款金额679872元；交房时，建筑面积以苍南县房地产测绘有限公司实测的建筑面积为准，多还少补；买受人选择一次性付款，优惠后的总房款为472647元；涉案商业用房仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变建筑主体结构、承重结构和用途；出卖人应当在2007年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；置信名都商业用房交付后的三年内，由出卖人组建置信名都购物中心，对置信名都所有商业用房实行统一招商、经营、管理，期间商业风险由出卖人自行承担，所有业主应将此条作为购置置信名都商业用房的前置条件；三年使用时间届满，商业用房使用权由买受人收回，自营或出租。此外合同还对违约责任等事项进行了约定。合同签订后，方益华依约支付了购房款。2007年8月31日前（含当日），包括方益华在内的商业用房买受人先后与置信房开公司办理交房手续。置信房开公司注资成立温州龙港置信购物中心有限公司承租包括涉案商业用房在内的置信名都购物中心，开设商场进行经营，后于2010年8月31日前停止营业并腾空该购物中心，并告知包括方益华在内的商业用房业主有权处置自己的商业用房使用权。2012年2月9日，包括林立平在内的吴小亥等443名置信名都商业用房业主作为原告以置信房开公司没有在各商业用房间进行应有的隔断和安装卷帘门，至今未具备实际交付条件，无法实现由业主自营或出租使用的合同目的等为由，以置信房开公司为被告，向苍南县人民法院提起诉讼，要求：一、判令置信房开公司立即对坐落于苍南县置信名都购物中心第一、二层，根据国家有关消防规范进行整改；二、判令置信房开公司依约向原告实际交付能够自营或单独出租使用的置信名都购物中心第一、二层商业用房；三、判令置信房开公司赔偿原告在上述商业用房整改合格前的经济损失14526063.3元。同年12月31日，苍南县人民法院作出（2012）温苍民初字第208号民事判决，驳回原告的诉讼请求。吴小亥等441名置信名都商业用房业主不服，向温州市中级人民法院提出上诉，温州市中级人民法院于2013年8月29日作出（2013）浙温民终字第472号民事裁定，撤销（2012）温苍民初字第208号民事判决，驳回吴小亥等441名置信名都商业用房业主的起诉。吴小亥等441名置信名都商业用房业主仍不服，向温州市中级人民法院申请再审，温州市中级人民法院于2015年2月12日作出（2014）浙温民申字第32号民事裁定，驳回吴小亥等441名置信名都商业用房业主的再审申请。吴小亥等441名置信名都商业用房业主还向温州市人民检察院申请监督，温州市人民检察院提请浙江省人民检察院抗诉，2017年1月10日，浙江省人民检察院作出浙检民监（2016）33000000149号不支持监督申请决定书，决定不支持吴小亥等441名置信名都商业用房业主的监督申请。2018年7月，林立平、方益华以其房产证所附的商场及其商铺，其商铺权属单元分割预售，没有经过规划、建设、消防审批及其验收，更未取得预售许可为由，起诉要求确认其与置信房开公司签订的商品房买卖合同无效。2007年7月23日，置信名都建筑工程，除地下一层、一至三层商场（装修面积：36845平方米）待装修完毕重新申报验收外，经温州市公安局消防支队审查和现场验收，该工程消防验收合格。2007年8月28日，置信名都建筑工程通过了勘察、设计、施工、监理、建设等五单位联合验收。2007年12月27日，置信名都商业用房土建及内部装修工程（地下（地下室**局部及第**及装修面积：36845平方米；使用功能：商场）消防验收合格。2008年9月5日，置信名都建筑工程在苍南县规划建设局取得建筑工程验收备案登记。2009年8月6日，林立平、方益华就涉案龙港镇置信名都A255室商铺取得房屋所有权登记，权证号为苍房权证苍字第**。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，置信房开公司系涉案置信名都购物中心的房地产开发企业，其在取得置信名都购物中心商品房预售证明后，作为出卖人与买受人方益华就涉案商铺订立的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，且双方也已依约对合同进行了履行，林立平、方益华也已领取涉案商铺的产权登记证书，现林立平、方益华要求确认涉案《商品房买卖合同》无效，并未提供相应的证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》第五十二条等法条规定的合同无效情形，故依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回林立平、方益华的诉讼请求。案件受理费80元，由林立平、方益华负担。本院二审期间，林立平、方益华提供了证据1，浙江省信访事项复查复核领导小组办公室的函，证明2007年消防审批图纸与2008年办理房产证的图纸不一致，进而证明涉案房产证后面的图纸没有经过任何审批。证据2，2019年4月9日林立平与苍南县住建局法制科副科长张晓华的微信聊天记录，证明张晓华将上述函件发给林立平，以此证明证据1的来源。同时，林立平、方益华申请本院向苍南县住建局调取该份函件及相应的调查资料。置信房开公司对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为函件中仅称2007年的审批图纸与2008年办理房产证的图纸不一致，但不明确，且与消防机关出具的消防验收合格的审核意见书面材料内容相互矛盾。并认为不能通过一份信访小组办公室的回函即推定涉案商场存在消防问题，得出涉案商品房买卖合同无效的结论，两者之间没有关联性。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，张晓华的身份不明确，即便其是法制科的副科长，也并非行政主管部门负责人，他所做的陈述不能作为证据采纳，且该证据与本案没有关联性。对于林立平、方益华向本院提出的调查取证申请，认为与本案无关，无需进行调查取证。本院认为，消防审批及房屋权属初始登记是否存在违法情形，应当由行政主管部门依法作出认定和处理，故本院对上述证据不作认定，对林立平、方益华相应的调查取证申请亦不予支持。本院经审查当事人在一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据本案的证据，规划建设部门于2004年5月向置信房开公司颁发了置信名都项目的建设工程规划许可证。房产管理部门于同年6月向置信房开公司颁发了商品房预售证。至2007年12月，消防部门通过了全部工程的消防验收。2009年8月6日，房产管理部门向林立平、方益华颁发了所有权证。相关行政主管部门至今并未撤销上述审批、颁证行为。而林立平、方益华在2006年11月23日订立涉案《商品房买卖合同》时对置信名都购物中心为大型综合性购物中心，商场经营空间为大开间、不隔断的情况亦系明知。现林立平、方益华主张合同无效，依据不足，一审法院判决驳回其诉讼请求，处理并无不当，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由林立平、方益华负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘光林审 判 员 余 萌审 判 员 蔡蓓蓓二〇一九年六月四日法官助理陈黛锦代书记员 胡珏琛