浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1022民初1323号 原告：郑伟，男，1962年3月3日出生，汉族，住台州市椒江区。 原告：王小平，女，1969年8月13日出生，汉族，住临海市。 二原告共同委托诉讼代理人：金利华，浙江甬望（宁波石化开发区）律师事务所律师。 被告：三门鸿图房地产开发有限公司，住所地三门县海游街道民强路**。 法定代表人：刘武平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卢修永，浙江星册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡菊仙，浙江星册律师事务所律师。 原告郑伟、王小平与被告三门鸿图房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告郑伟、王小平的委托诉讼代理人金利华、被告三门鸿图房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡菊仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑伟、王小平向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照七份《浙江省商品房买卖合同》（编号分别为2014预0001524、2014预0001525、2014预0001526、2014预0001527、2014预0001531、2014预0001532、2014预0001533）的约定向二原告交付所购房屋，并配合二原告将上述不动产转移登记至二原告名下；2.判令被告支付给二原告逾期交房违约金，逾期交房违约金按已付购房款3998836元为基数按每日万分之三自2016年7月1日起计算至合同约定的交房条件成就之日止（截至2019年3月15日计987天，违约金为1184054.55元，此后每日违约金为1199.65元）；3.判令被告支付给二原告逾期交证违约金，逾期交证违约金按已付购房款3998836元为基数按每日万分之三自2016年10月1日起计算至合同约定的交房条件成就之日止（截至2019年3月15日计895天，违约金为1073686.75元，此后每日违约金为1199.65元）。在诉讼过程中，二原告将逾期交房违约金、逾期交证违约金的总额调整为按已付购房款3998836元的20%计算，自愿放弃超出部分，即要求被告支付给二原告逾期交房违约金、逾期交证违约金共计799767.20元。事实和理由：2014年12月9日，原、被告签订七份《浙江省商品房买卖合同》（编号分别为2014预0001524、2014预0001525、2014预0001526、2014预0001527、2014预0001531、2014预0001532、2014预0001533），约定被告将坐落于三门县亭旁镇中心区A-1地块的七套房屋出售给原告，总价款为3998836元。上述七份《浙江省商品房买卖合同》均约定：被告应当于2016年6月30日前将符合条件的商品房交付原告使用，如果逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金；被告应当于2016年9月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告，不能在约定期限内交付权属证书，逾期90日后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。原告郑伟与被告的项目负责人鲍利民协商一致，原告郑伟将其对鲍利民享有的债权（3000000元本金及利息，利息按月利率2%计算）充抵购房款。购房款与借款相抵后，被告向原告出具了七份加盖被告财务专用章的购房款收据，收据总金额为3998836元，同时办理了网签手续，但被告至今未按合同约定履行交付房屋和交付权属证书的义务。 被告三门鸿图房地产开发有限公司辩称，本案涉及二个法律关系，一个是二原告与被告之间的商品房买卖合同关系，一个是原告郑伟与案外人鲍利民之间的借贷关系，这二个法律关系无任何共同点。原、被告签订七份《浙江省商品房买卖合同》以及该七份合同进行网签备案属实。但原告并未实际向被告支付购房款，被告根据合同有权拒绝交付房屋。原告主张以其对鲍利民享有的债权充抵购房款，但鲍利民只是被告开发的山水华庭项目的一名管理工程建设方面的工作人员，其将被告的房产与其个人债务进行充抵的做法是违规甚至违法的，原告与鲍利民之间达成的任何协议对被告都不产生法律约束力。原告提交的购房款收据系鲍利民盗盖被告公司财务章，实际上本案购房款至今都未进入被告账户。双方办理《浙江省商品房买卖合同》的网签手续，仅是商品房买卖业务过程中的具体手续，不能因为办理部分手续就推定所有业务手续均已完成。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。如果法院认定原告已履行交付房款的义务，那么原告主张逾期交房违约金、逾期交证违约金均按总房款每日万分之三的标准计算高于原告实际损失及当地同期房屋指导租金的标准，请求适当减少违约金。本案存在特殊性，被告实际损失已达几千万，故被告请求本案逾期交房违约金以及逾期交证违约金总额调整至按已付购房款总额10%范围内。原告没有举证证明原告与鲍利民之间的债权债务的真实性、合法性，存在原告与鲍利民恶意串通损害被告利益的可能性，鲍利民的行为涉嫌刑事犯罪，应依法将本案移送公安机关查处，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二原告向本院提交了以下证据： 一、《浙江省商品房买卖合同》原件七份，拟证明原、被告存在商品房买卖关系，就相关权利义务进行了约定。 被告质证称：对该证据的真实性无异议，但根据合同第七条、第十二条的约定，原告至今未实际支付房款，被告有权拒绝交房。 二、加盖被告财务专用章的收据原件七份、鲍利民于2019年4月10日出具的情况说明原件一份以及台州银行转账回单原件一份，拟证明原告于2010年9月2日出借给鲍利民3000000元并约定月利率二分，原告与鲍利民于2014年12月9日达成以房抵债协议，被告出具收据对此予以认可，原告已按合同约定向被告支付全部购房款3998836元。 被告质证称：对收据上加盖的被告财务专用章的真实性无异议，但该财务专用章系鲍利民盗盖，被告不予认可，对被告不具有约束力。原告向鲍利民转账是原告与鲍利民之间的关系，与本案无关联。鲍利民与本案存在利害关系，不排除原告与鲍利民恶意串通损害被告的利益，故鲍利民所做的情况说明不能作为认定本案事实的依据。 三、不动产登记资料查询结果证明原件一分，拟证明原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》（编号分别为2014预0001524、2014预0001525、2014预0001526、2014预0001527、2014预0001531、2014预0001532、2014预0001533）办理了网签备案登记手续。 被告质证称：对该证据真实性无异议，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》办理网签备案事实，但网签备案只是商品房买卖过程中的其中一个手续，不能以完成网签备案来认定原告已经支付房款。 被告未向本院提交证据。 对于原告提交的证据，本院认证如下： 被告对原告提交的证据一、三的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。证据一可证明原、被告签订七份《浙江省商品房买卖合同》，以及相关权利义务的约定。证据三可证明原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》（编号分别为2014预0001524、2014预0001525、2014预0001526、2014预0001527、2014预0001531、2014预0001532、2014预0001533）办理了网签备案登记手续。被告对证据二中的财务专用章的真实性无异议，但质证称该财务专用章系鲍利民盗盖，因被告并未提供任何证据予以证明，故本院认定被告于2014年12月9日出具给原告载明总金额为3998836元的七份购房款收据。本院依职权对鲍利民进行了询问，鲍利民称本人在情况说明中所作陈述均属实，结合转账回单，本院认定鲍利民曾于2010年9月2日向原告郑伟借款3000000元，以及双方达成以房抵债协议。 本院制作的已生效的（2017）浙1022民初614号（原告三门鸿图房地产开发有限公司与被告叶小平、杨爱利及第三人鲍利民商品房销售合同纠纷一案）民事判决书中认定“第三人鲍利民原系原告鸿图房产公司的管理人员，负责包括房产销售在内的日常事务管理”，本院对这一事实予以认定。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 鲍利民原系被告三门鸿图房地产开发有限公司的管理人员，负责包括房产销售在内的日常事务管理。鲍利民于2010年9月2日向原告郑伟借款3000000元，约定月利率为2%。2014年12月9日，原告郑伟与鲍利民协商一致，原告郑伟以其对鲍利民享有的上述债权充抵三门县山水华庭项目七套房屋的购房款。同日，二原告与被告签订七份《浙江省商品房买卖合同》（编号分别为2014预0001524、2014预0001525、2014预0001526、2014预0001527、2014预0001531、2014预0001532、2014预0001533)，约定二原告向被告购买位于三门县房屋，总价款3998836元。上述七份合同均约定：付款方式为于签订合同时一次性付款；合同第九条关于交付期限及条件约定，出卖人应当在2016年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。第十条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年9月30日前，办理前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。原、被告签订的上述七份《浙江省商品房买卖合同》经主管部门登记备案。被告于2014年12月9日出具七份加盖其财务专用章的购房款收据给原告郑伟，每份收据均载明收款事由为购房款，总金额为3998836元。被告至今未将涉案房屋以及相关权属证书交付给二原告。 本院认为，原、被告签订的七份《浙江省商品房买卖合同》不存在法律规定的无效情形，应认定为合法有效，双方应按合同约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点为原告是否已经履行支付购房款的义务。原告主张以其对鲍利民享有的债权（3000000元本金及利息）充抵涉案房屋的购房款。被告抗辩称原告与鲍利民之间存在恶意串通、虚构债权债务的可能性，但并未提交证据证明，鲍利民也认可原告主张的债权，故本院认定原告对鲍利民享有的债权真实、合法。鲍利民在原、被告签订商品房买卖合同时系被告负责包括房产销售等日常事务的管理人员，房屋销售的相关行为应当认定为系履行职务的行为。被告于签订合同的当日向原告出具了盖有公司财务专用章的收款收据，所签订的合同也经主管部门登记备案，可以认定被告对原告与鲍利民之间达成的以房抵债协议进行了确认。退一步讲，即便原告与鲍利民之间达成的以房抵债协议未经被告确认同意，但结合鲍利民当时在被告公司的职务以及被告出具的收款收据，也让原告有理由相信鲍利民的行为代表被告。如果鲍利民存在违反规定损害被告利益的行为，系内部管理问题，不影响该行为的对外效力。如果鲍利民的行为给被告造成损失，被告可以向鲍利民主张权利。另据本院了解，与本案类似的情形较多，公安机关经审查认为鲍利民的行为并没有构成犯罪，不予立案审查。综合本案情况，本院认定原告已履行交付房款的义务。根据合同约定，被告应于2016年6月30日前向原告交付房屋，并于2016年9月30日前向原告交付相关权属证书，但被告至今未向原告交付房屋和相关权属证书，构成违约，原告要求被告交付房屋并配合二原告将不动产转移登记至二原告名下的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。被告未按期交房、交证，构成违约，应承担逾期交房、交证的违约责任。原告主张逾期交房违约金、逾期交证违约金均按已付购房款3998836元每日万分之三支付，截至2019年3月15日，根据合同约定计算的逾期交房违约金、逾期交证违约金的总额已超出已付购房款的20%，现原告自愿将逾期交房违约金、逾期交证违约金的总额调整为按已付购房款3998836元的20%（即799767.20元）计算，放弃超出部分的逾期交房违约金、逾期交证违约金，系原告对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告抗辩称逾期交房违约金、逾期交证违约金均按已付购房款每日万分之三计算过高，请求将二项违约金总额调整为按已付房款的10%计算，但被告并未举证证明原告主张的违约金过分高于因被告的违约行为给原告造成的损失，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金和逾期交证违约金799767.20元的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、限被告三门鸿图房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑伟、王小平交付《浙江省商品房买卖合同》（编号分别为2014预0001524、2014预0001525、2014预0001526、2014预0001527、2014预0001531、2014预0001532、2014预0001533)所约定的坐落于三门县房屋，并配合原告郑伟、王小平将上述房屋的权属转移登记至原告郑伟、王小平名下； 二、限被告三门鸿图房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告郑伟、王小平逾期交房违约金、逾期交证违约金共计799767.20元。 如果被告三门鸿图房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11800元（按变更后的诉讼请求计算），减半收取5900元，由被告三门鸿图房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 陈亚利 二〇一九年六月十八日 法官助理郑俊 代书记员 叶咸英