文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0804民初6955号原告：淮安中业地产有限公司。被告：开封市恒源粮油商贸有限公司原告淮安中业地产有限公司（以下至判决主文前简称中业公司）与被告开封市恒源粮油商贸有限公司（以下至判决主文前简称恒源公司）物权确认纠纷一案，本院于2018年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中业公司委托诉讼代理人朱军到庭参加诉讼，被告恒源公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告之间120份商品房买卖合同项下的商品房为原告财产；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2008年原告取得土地使用权，并经规划等部门批准，开发淮安市淮阴区爱情海花园小区。2011年6月24日，原告向被告借款5000万元。双方以虚拟商品房买卖的形式签订了120套房屋的商品房买卖合同。同日双方又签订商品房买卖合同补充合同、占用购房款费用支付计划书，约定原告回购上述商品房，并支付购房款占用费1.8%/月及担保管理费等。至今涉案120套商品房买卖合同项下的房屋仍处于在建状态，合同所涉的部分房屋仍没有任何建设。另2015年9月24日淮安市淮阴区人民法院裁定受理中业公司申请破产清算一案。2018年原告就原、被告之间的商品房买卖合同提起的确认合同无效的诉讼均已经过淮安市淮阴区人民法院判决。现涉案在建工程没有建设完毕，也未对外出售和交付，仍应属于中业公司的财产。被告未答辩。本院经审理认定事实如下：2011年6月24日，原告中业公司与被告恒源公司签订商品房买卖合同120份，约定将原告中业公司开发的淮安市淮阴区爱琴海花园小区的22号楼、23号楼120套房屋以均价2265元/平方米的均价格出售给被告恒源公司。同日，双方还签订了《商品房买卖补充合同》，其主要内容为：1、《商品房买卖合同》签订后，恒源公司同意中业公司保留六个月（自2011年06月24日至2011年12月23日）的单方解除权。中业公司在单方解除合同权利到期之日行使该权利的，除应将恒源公司所付购房款全额退还恒源公司外，不向恒源公司承担《商品房买卖合同》所约定的其他违约责任。购房款退还后，恒源公司应及时配合中业公司办理合同解除手续。如果中业公司在此期间内，提前行使该权利的，应提前十五日通知恒源公司，在通知期限内，中业公司仍应按本补充协议第二条的约定向恒源公司支付购房款占用费。2、因中业公司保留单方解除合同权，在保留单方解除合同期间，应向恒源公司支付购房款占用费。支付比例为恒源公司所支付购房款总金额的18‰/月。单方解除合同权保留期限届满，该权利自动丧失，中业公司向恒源公司所支付的购房款占用费不予退还。3、因中业公司以付费方式保留单方解除合同权，在此期限内，恒源公司不得将《商品房买卖合同》所约定的权利义务对其他第三人转让，亦不得将合同所约定的标的房屋用于租赁、抵押、偿还债务等。否则，恒源公司应向中业公司承担违约责任，并赔偿中业公司的实际损失。4、为保证《商品房买卖合同》和本补充协议得到履行，双方共同申请河南佳恒投资担保有限公司提供履约担保，并与河南佳恒投资担保有限公司办理担保手续。2015年9月24日，淮安市淮阴区人民法院裁定受理中业公司申请破产清算一案，并指定清算组为破产管理人。2016年9月21日，中业公司向淮安市淮阴区人民法院提起诉讼，要求确认中业公司、恒源公司签订的119份商品房买卖合同无效。本院审理后于2018年1月28日作出（2016）苏0804民初5567号民事判决书，判决中业公司与恒源公司之间于2011年6月24日签订的1024980001421号至1024980001450号，1024980001452号至1024980001540号计119份商品房买卖合同无效。该判决已生效。2018年4月26日，中业公司向淮安市淮阴区人民法院提起诉讼，要求确认中业公司、恒源公司签订的爱琴海花园23号楼1002室商品房买卖合同无效。本院审理后于2018年11月6日作出（2018）苏0804民初2674号民事判决书，判决中业公司与恒源公司于2011年6月24日签订的关于爱琴海花园23号楼1002室的商品房买卖合同无效。该判决已生效。现120份商品房买卖合同所对应的房屋尚在建设中，未对外另行出售。另查明：在债权审查过程中，破产管理人已将被告恒源公司的债权及利息作为已知债权登记。经审查被告恒源公司实际借款本金为4365万元。2019年原告中业公司第三次债权人会议中，破产管理人已将被告恒源公司4365万元债权及利息计入债权列表并进行了公示。该债权列表已经由第三次债权人会议审查通过，经破产管理人提起，经本院依法裁定予以确认。2019年，原告中业公司第三次债权人会议已通过重整计划，并由本院裁定予以确认。网签在恒源公司的涉案120套房屋已纳入投资人重整范围。重整投资人已按照重整计划对在建工程进行了复工建设。再查明：原告中业公司就其与恒源公司的纠纷在本院诉讼过程中，本院多次到恒源公司登记地址现场送达，均无法找到该公司，后又通过公告送达的方式通知恒源公司到庭应诉。但恒源公司均未到庭。以上事实，有当事人陈述、民事判决书、原告陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为：首先，原告中业公司与被告恒源公司签订的120套房屋的商品房买卖合同，系双方当事人签订了民间借贷合同的同时，为保证民间借贷合同的履行又签订了商品房买卖合同，并约定了单方解除权，其目的是为民间借贷合同提供担保，而非真正的商品房买卖关系，双方之间所形成的是买卖型担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。因此在审理中应主要坚持买卖合同的从属性、按照基础法律关系审理的原则。现双方的买卖合同已经被本院生效判决确认为无效的合同，无效的合同，合同自始没有法律约束力。其次，从不动产物权变动规则看，在物权法实施后，对于不动产物权变动的认定，应遵循物权法确立的规则，即物权法第九条第一款之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”而对于已经支付了全部购房款、但未办理所有权转移登记的房屋，破产法等法律并未有特别规定，因此，对其权属的认定应当以登记生效为原则。再次，从破产法的相关规定来看，《中华人民共和国破产法(试行)》因其颁布实施于物权法实施之前，故曾对担保物作出过与物权法确立的物权变动规则不一致的规定，如《中华人民共和国破产法(试行)》第二十八条第二款规定“已作为担保物的财产不属于破产财产”，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条据此将抵押物、留置物、出质物排除在破产财产之外。而《中华人民共和国破产法(试行)》已经于物权法实施之前即已失效，对此，《中华人民共和国破产法》确立了债务人财产范围界定的原则，即“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第三条第一款据此规定：“债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产。”显然这改变了《中华人民共和国破产法(试行)》将设定了担保的财产排除在破产财产之外的做法，这符合物权法关于物权变动的规定以及破产法对于债务人财产范围的界定。与之类似，房屋买受人在房屋所有权转移登记完成之前，对出卖人享有的仅为合同债权，故此种情形下的房屋仍应属于债务人财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条的规定符合物权法对不动产物权变动的规定，系根据《中华人民共和国破产法》第三十条的规定对债务人财产的准确解释，删除了《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的相应规定，后者与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条规定不一致之处应不再适用。从法律适用的程序看，虽然《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》并未被明文废止，但其与法律以及新司法解释规定不一致的内容，不应再被适用。最高人民法院在（2016）最高法民申3384号民事裁定书中即明确指出：《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释。2006年8月27日发布的《中华人民共和国破产法》第一百三十六条明确规定:“本法自2007年6月1日起施行，《中华人民共和国企业破产法(试行)》同时废止。”在《中华人民共和国破产法(试行)》已经废止的情况下，针对该部法律所制定的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定。即使在《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》尚未明确废止的情况下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第四十八条“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用”的规定，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条规定不一致的内容，也应不再适用，故在房屋所有权仍登记在债务人名下而未进行转移登记的情况下，该房屋仍应当属于债务人财产。综上，原告中业公司请求确认120份商品房买卖合同所对应的房屋仍属于中业公司的财产有法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告淮安中业地产有限公司与被告开封市恒源粮商贸有限公司于2011年6月24日签订的120份商品房买卖合同所对应的房屋为原告淮安中业地产有限公司的财产（具体房号详见附表）。案件受理费141800元，公告费600元，合计142400元，由被告负担（案件受理费原告经批准缓交，被告于本判决生效之日起十日内直接向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行；被告缴纳上诉费账号：62×××98；收款行地址：中国银行股份有限公司清江浦支行）审 判 长  徐广芹审 判 员  戴红丽人民陪审员  朱家林二〇一九年六月十八日书 记 员  高 力附：120套商品房明细表            序号              房屋所有人              房屋地址                  1              淮安中业地产有限公司              23号楼301室                  2              淮安中业地产有限公司              23号楼303室                  3              淮安中业地产有限公司              23号楼304室                  4              淮安中业地产有限公司              23号楼305室                  5              淮安中业地产有限公司              23号楼306室                  6              淮安中业地产有限公司              23号楼401室                  7              淮安中业地产有限公司              23号楼402室                  8              淮安中业地产有限公司              23号楼405室                  9              淮安中业地产有限公司              23号楼406室                  10              淮安中业地产有限公司              23号楼501室                  11              淮安中业地产有限公司              23号楼504室                  12              淮安中业地产有限公司              23号楼505室                  13              淮安中业地产有限公司              23号楼506室                  14              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