上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初19322号原告：马天翼。委托诉讼代理人：毛嘉，上海市联合律师事务所律师。被告：杨杰。委托诉讼代理人：吴逵，上海明泰律师事务所律师。被告：李金玲。原告马天翼与被告杨杰、被告李金玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序。并于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告马天翼的委托诉讼代理人毛嘉，被告杨杰及其委托诉讼代理人吴逵，被告李金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马天翼向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照双倍租金金额,即人民币(以下币种相同)8,000元每月向原告支付房屋占用费,从2018年8月开始,支付到被告实际注销涉案房屋名下的公司注册地址之日止,暂计算至2019年5月为80,000元;2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室业主。2016年6月,原告与被告签署《上海市房屋租赁合同》，约定由被告承租房屋,每月租金4,000元。合同第七条房屋返还时的状态存在以下约定：1、除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满之日前一个月与甲方办理返还该房地产相关事宜,未经甲方同意逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应按当时租金的双倍,向甲方支付该房屋占用期间使用费,逾期后甲方有权进入该房屋自行处理、清理乙方在该房屋中遗留的物品。2、乙方返还该房屋前应当注销该房屋名下的公司注册地址(若有),并原状返还或经甲方同意验收认可符合正常使用后的状态。甲乙双方相互结清各自应当承担的费用。合同签署后,被告将租金付到2018年7月后就不再支付,并与原告失去联系。后经过原告查询,被告将房屋注册为A有限公司的注册地址,直至原告起诉之日,仍未变更或注销。原告认为,合同合法有效,被告不再支付租金,应当按照合同约定向原告返还房屋,在不注销房屋内公司的注册地址的情况下,就停付租金,属于违约行为,应当按照合同约定承担违约责任,为维护原告的合法权益,原告特向贵院依法提起诉讼请求,恳请贵院支持原告全部诉讼请求。被告杨杰、被告李金玲共同辩称，不同意原告的诉请。原告的诉请没有法律和合同的依据，事实上原告承认被告于2018年7月31日将房屋返还给原告，之后房屋一直是原告占有，并不影响原告的使用，原告所述的合同依据是独立的条款，对房屋注册地址没有任何违约责任的约定，故被告不应承担任何的违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年6月由原告作为出租方(甲方)，被告杨杰、被告李金玲作为承租方(乙方)，根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》的规定,甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上,经协商一致,就乙方承租甲方可依法出租的房地产事宜,订立本合同。一、出租房屋情况：(一)房屋基本情况：1、产证编号：沪房地闵字XXXX第XXXXXX号；2、权利人：原告马天翼；3、房屋座落：上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室；4、建筑面积：65.64平方米；(二)甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。签订本合同前,甲方已告诉乙方该房屋已设定贷款抵押。二、租赁用途：(一)乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为店铺使用,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。(二)乙方保证,在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前,不擅自改变上述约定的使用用途。三、交付日期和租赁期限：(一)甲乙双方约定,甲方于：2016年5月13日前乙方交付该房屋。房屋租赁期自2016年6月1日起至2019年5月31止。(二)租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的,则应于租赁期届满前叁个月,向甲方提出续租书面要求,经甲方同意后重新签订租赁合同。(三)交房标准：现有装修,附属设施及设备状况(暨返还标准)。四、租金、支付方式和限期：(一)该房屋租赁期自2016年6月1日起至2018年5月31日月租金为4,000元(租金包含物业管理费);自2018年6月1日起至2019年5月31日月租金4,200.00元(租金包含物业管理费)。(二)乙方应于【每期付款日的5日前含5日】向甲方支付租金。逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按月租金的1%支付违约金。乙方支付租金的方式为付叁押壹,由乙方将租金通过银行转入甲方银行账户。具体相关事宜,甲乙双方在补充条款中约定。五、保证金和其他费用：(一)甲、乙双方约定,本合同自双方签字之日生效,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为壹个月的租金4,000元。租赁期满,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。(二)自2016年5月13日至2016年5月31日为免租期,上述期间内甲方不收取租金,免租期内产生的公用事业费等由乙方承担。(三)租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、车位管理费、租房发票及其他有关费用均由【乙方】承担。六、房屋使用要求和维修责任：(一)租赁期间,乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施,发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时,应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后的柒日内进行维修。逾期不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担。(二)租赁期间,因乙方使用不当或不合理使用,致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的,乙方应负责维修,费用由乙方承担。(三)租赁期间,乙方另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的同意,并按规定向有关部门审批,待有关部门批准后,方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方自行承担。七、房屋返还时的状态：(一)除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期(届满之日前一个月与甲方办理返还该房地产相关事宜,未经甲方同意逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应按当时租金的双倍,向甲方支付该房屋占用期间使用费,逾期后甲方有权进入该房屋自行处理、清理乙方在该房屋中遗留的物品。(二)乙方返还该房屋前应当注销该房屋名下的公司注册地址(若有),并原状返还或经甲方同意验收认可符合正常使用后的状态。甲乙双方相互结清各自应当承担的费用。八、转租、转让和交换：(一)除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外,乙方在租赁期内,需事先征得甲方的书面同意,方可将该房屋部分或全部转租给他人。(二)乙方转租该房屋,应按规定与受租方订立书面的转租合同。(三)在租赁期内,乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换,必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后,该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。(四)在租赁期内,甲方如需出售该房屋,应提前三个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。九、解除本合同的条件：甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的贰倍支付违约金;给另一方造成损失的,支付的违约金不足抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后柒日内仍未交付的;2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定,致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在危及乙方安全的。3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途,致使房屋损坏的;4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的：5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的;6、乙方逾期不支付租金累计超过柒日的;7、租赁期内乙方逾期不支付使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理费及其他有关费用累计超过半个月的。十、违约责任：(一)该房屋交付时存在缺陷的,影响乙方正常使用的,甲方应自交付之日起的柒日内进行修复、逾期不修复的,甲方同意减少租金并变更有关租金条款。(二)因甲方未在该合同中告知乙方,该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制,造成乙方损失的,甲方应负责赔偿。(三)租赁期间,甲方不及时履行本合同约定的维修,致使房屋损坏,造成乙方财产损失或人身伤害的,甲方应承担赔偿责任。(四)租赁期间,非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应按月租金的2倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的,甲方还应负责赔偿。(五)乙方未征得甲方或者超出甲方同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失(甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行支付)。(六)租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行支付。(七)乙方未按国家规定,违法经营的,由乙方承担相关的违约责任。合同履行过程中，原告委托了案外人褚某某负责上述租赁合同的履行，包括收取房屋的租金以及房屋平时的打理，两被告支付房租至2018年6月30日，代表原告收取租金的主体就是褚某某。2018年7月31日原告委托的褚某某与两被告达成了租赁合同提前解约的事宜，两被告于当日将涉案商铺归还给原告，并将其所支付的押金抵充了2018年7月所对应的租金。涉案房屋交接之后双方别无联系，直至2019年3月19日原告委托的褚某某向被告提出因为被告方设立的A有限公司(以下简称A公司)的注册地址仍在涉案房屋内，遂要求被告方将A公司的注册地址予以处理。之后被告方已经将A公司列入经营异常状态，其他新租户已于2019年3月迁入了涉案房屋的工商注册地址。另查明，两被告于2016年6月14日设立了A公司，该公司的注册地址位于本市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室，2019年3月已经将A公司列入经营异常的状态，两被告于2019年4月已经提交了A公司的工商注销的申请，现处于工商注销的过程中。针对以上事实，原告马天翼向本院提供了如下证据：1、原、被告签订的房屋租赁合同、房产证、房地登记簿一组，证明原、被告之间签署了房屋租赁合同，租赁合同约定了房屋返还的情况。2、A公司的工商查档信息一份，证明被告没有按照约定注销涉案房屋内的公司注册地址，违反了租赁合同的约定。3、电表数据一组，证明由于涉案房屋无法注册营业地址和食品卫生许可证，一直处于空租状态，导致了原告损失。被告杨杰、被告李金玲对原告马天翼所提供的证据经质证后认为：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，就其中A公司的工商信息在2019年3月26日被告已经做了经营异常的登记，将其从涉案房屋中予以迁出。另原告已经将涉案房屋出租给案外人，并不影响原告出租给他人，未给原告带来损失；对证据3真实性不认可,原告房屋的电表余额的管理部门应当是上海电力部门,不应当由XXXXX路物业服务中心出具证据,电表余额的证明文件并不在XXXXX路物业服务中心的职能范围之内；其次,即便这份证据是真实的,与本案也缺乏关联性,被告将房屋返还给原告后,一直处于原告的占有使用状态,本节事实已在庭审中确认,房屋在原告的占有使用过程中,电表的用电情况,非被告所能控制,可以是多方面的原因造成该情形,并不能将原因直接归责于被告。无明显电费发生，既不能说明空租，即便空租，也与注册营业地址和食品卫生许可证，缺乏直接的因果关系。原告可以单方面通过市场监督管理局办理经营地址异常的方式解决注册营业地址的问题，且原告也是通过该方法解决了此问题，食品卫生许可证的问题，也得到了妥善的解决，并未给原告造成损失。被告杨杰针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、收据及银行支付凭证一组，证明被告按照合同约定支付房屋租金，支付房租至2018年6月30日，保证金抵一个月房屋租金，计支付房租至2018年7月31日。2、被告与原告委托人褚某某的微信聊天记录一份，证明原、被告之间已经协商解除房屋租赁合同，被告已经办理交接手续，自2018年7月31日房屋处于原告的占有状态。3、被告与案外人杨某某的微信聊天记录一份，证明原告房屋已经被案外人承租，被告配合原告及案外人办理证照迁移手续。案外人杨某某已经完成了餐饮的登记及注册登记，没有给原告带来任何的损失。4、微信聊天记录一份，证明被告的行为并未给原告带来任何的损失，2019年3月26日被告已经办理了经营异常。原告马天翼对被告杨杰所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，租金支付至2018年7月无异议，双方没有办理交接手续，被告仅是将房屋返还了原告；对证据2-4真实性有异议，原告不是聊天记录的当事人，和本案无关，也无法达到被告的证明目的。被告李金玲对被告杨杰所提供的证据经质证后认为：对证据1-4真实性无异议。被告李金玲对于其上述辩称，并无证据向本院提供。本院结合原告马天翼、被告杨杰、被告李金玲对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告马天翼、被告杨杰所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告马天翼与被告杨杰、被告李金玲所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照租赁合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。在上述租赁合同履行过程中，两被告与原告委托的案外人褚某某达成了合同提前解约的一致，两被告亦将其所支付的押金充抵了部分租金后，于2018年7月31日搬离涉案商铺并将涉案商铺归还给原告，虽然双方并未签订书面的交接手续，但是从被告与原告委托的案外人褚某某进行的微信沟通中可以说明，原告已经确认被告返还租赁商铺的客观事实。嗣后双方就涉案商铺未再有事由进行沟通，直至由于新的承租人需要在涉案商铺内进行工商登记注册，原告委托的案外人褚某某再次于2019年3月就工商注册登记一事与被告进行沟通，作为被告方也是及时将A公司的注册地址进行了经营异常登记，并已经在履行工商注册登记注销的一系列手续，在被告与新的承租人的微信沟通中也可以说明，新的承租人的工商注册登记并未因此受到影响。诚然按照租赁合同的约定，被告确实负有注销涉案商铺内公司注册地址的义务，现被告在租赁合同协商解除之后，确实未能及时注销A公司的注册地址，应属于违约行为，但是双方对于该违约行为并未明确约定相应的违约责任。而原告援引的违约责任条款是针对被告逾期返还涉案商铺的违约行为，但原、被告一致确认被告在2018年7月31日将涉案商铺予以返还，故本院认为被告并不存在逾期返还商铺的违约行为，原告援引该违约责任条款作为其主张违约金的依据显然不妥，故本院对此诉请难以支持。虽然原告亦提供了涉案商铺的用电情况进一步说明商铺的空置情况，但是这些损失若确实存在，是否必然是由于被告未能及时注销A公司的注册地址所引起，上述损失与违约行为之间缺乏必要的因果关系，故本院认为原告主张的违约金诉请，缺乏合同依据，对于原告的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告马天翼的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计900元，由原告马天翼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年六月二十六日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…….第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。