河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫14民终1919号上诉人（原审被告）：张强，男，1964年9月21日出生，汉族，高中文化，现住商丘市。被上诉人（原审原告）：商丘市春福物业管理有限公司。住所地商丘市梁园区神火大道。法定代表人：李春福，职务：总经理。委托诉讼代理人:李艳萍，女，汉族，高中文化，1968年2月15日出生，商丘市春福物业管理有限公司副经理。上诉人张强因与被上诉人商丘市春福物业管理有限公司（以下简称春福物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院(2019)豫1402民初613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张强与被上诉人春福物业公司的委托诉讼代理人李艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张强上诉请求：1、依法撤销(2019)豫1402民初613号民事判决。2、依法改判牛传荣和春福物业公司签订合同无效。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律错误，在业主大会没有召开这个关键点上，缺乏法律依据以及重要条件，违背事实及证据。路苑西区从没有召开过业主大会，更没有选举过业主委员会，所谓业主委员会公示通告完全是不合法的。通告业主委员会筹备委员会召开第一次会议选举产生了路苑西区业主委员会。业主委员会筹备委员会不是业主大会，跟业主大会无关。业主委员会必须经过业主大会过半数以上业主表决签字才合法。一审判决书中提到的《关于路苑西区物业进驻成立业主委员会的事实经过》中2018年4月底代表40余人开会，这40余人无权代表路苑西区业主。一审法院认定违反召开业主大会制定产生业主代表的重要法律事实。一审判决书严重违反《合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同应确认无效。根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条，《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条、第二十条等规定，可以认定牛传荣和春福物业公司签订的合同无效。被上诉人春福物业公司辩称，公司是从2017年与公路局交接的，公路局不再给涉案小区的缴纳物业费，由公路局找到公司要求公司以5毛钱每平方米的费用为案涉小区提供物业服务，当时在告示板上都张贴公示了，写好的让去参加业主委员会，当时选举几个老同志代表物业委员会也公示了，并且签了合同，签合同时间是4月15日，但为了延续公路局原来的老合同，将合同日期签订时间写到4月1日。原审认定事实清楚，程序合法，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。春福物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张强给付2018年4月至2018年12月物业管理费630元；2、按照每日3‰支付逾期付款滞纳金直至结清物管费；3、本案诉讼费、保全费用由张强承担。一审法院认定事实：自2017年4月1日起，春福物业公司与商丘市公路局签订物业服务合同。服务内容：保安、保洁（包括路苑西区）。每月物业服务费28000元。合同暂定一年，2018年3月31日合同到期。2018年4月15日，案涉路苑西区业主委员会在小区内张贴通告，通告载明“4月15日业主委员会筹备委员会召开第一次会议，选举产生了路苑小区业主委员会。主任：牛某某，副主任：杨某某、刘某某、李某某。同时成立了外业组、内业组、财办组等。现予公示，公示期为七天，自2018年4月15日至22日。有不同意见请在公示期内提出。”在公示期间，春福物业公司没有中断对该小区的服务，同时张强也未提出不同意见。2018年4月底，春福物业公司在路桥公司一楼会议上，召开有社区负责人、辖区民警以及40余人业主和春福物业公司参加的会议，就路苑西区物业服务进行协商，达成共识，确认物业服务费0.5元/㎡。牛某某代表路苑西区业主委员会与春福物业公司签订物业服务合同，副主任和其他组员也在合同上签名。合同主要条款约定：房屋建筑本体共用部分，服务费用按0.5元/㎡收费，每年一次性交费。服务期限自2018年4月1日起至2020年3月31日止。合同落款时间为2018年4月1日。另查明：路苑西区系商丘市公路局家属院西区，共有业主361户，已有341户交纳了2018年4月1日至12月31日期间的物业服务费。一审法院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。关于春福物业公司与路苑西区业主委员会签订的路苑西区物业服务合同的效力。路苑西区业主委员会成立之初，曾经张贴出通告，公示了业主委员会组成人员名单，同时规定了异议期限。而张强没有在公示期满前提出异议，视为没有异议，对路苑西区业主委员会的成立予以确认。该业主委员会有权代表业主与春福物业公司签订合同，而且该小区共有业主361户，已有341户业主都履行了合同义务，证明该物业服务合同没有损害绝大部分业主的合法权益，应当认定为有效合同，对全体业主都具有约束力。张强基于合同无效的抗辩理由不能成立。关于张强是否承担物业费。案涉物业服务合同，对全体业主都具有约束力。春福物业公司自2018年4月1日提供物业服务，一直没有间断，张强作为小区业主也享受了物业服务，应当自觉履行交费义务，但其对业主委员会的成立既不提出异议，又以此理由拒付物业费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于合同签订的时间与实际不一致问题。春福物业公司自2017年4月就开始对案涉小区提供服务，而在合同到期后，新的合同没有签订前，该公司没有中断对路苑西区的物业服务，仅是将合同签订的日期提前到服务开始的时间，是双方当事人的约定，不违反法律强制性规定。张强以此作为拒交物业费的理由，一审法院不予支持。关于春福物业公司主张张强支付滞纳金的诉讼请求。案涉物业服务合同对逾期付款滞纳金没有约定，故春福物业公司的该项诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。综上，春福物业公司要求张强支付2018年4月至2018年12月期间的物业管理费，事实清楚，证据充分，理由正当，一审法院予以支持。张强的答辩理由，证据不足，一审法院不予支持。一审判决：一、张强给付商丘市春福物业管理有限公司物业管理费630元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回商丘市春福物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案诉讼费50元，由张强承担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，首先，根据长征街道外贸社区出具的《关于路苑西区物业进驻及成立“业主委员会”的事实经过》说明，结合业主委员会通告公示期间内，上诉人并未对业主委员会成员提出异议的事实，一审法院认定该业主委员会有权代表业主与春福物业公司签订合同并无不当。即使按照上诉人主张业主委员会没有全体业主半数以上的书面签字授权，但是该小区共361户，其中341户业主履行了案涉物业合同，应视为该341户业主对业主委员会签订合同行为的追认。其次，关于业主委员会选举的问题，上诉人如认为案涉业主委员会的成立违反法定程序，可根据《物权法》和《物业管理条例》相关规定依法主张其相应的权利。第三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”上诉人主张的被上诉人未在物业部门备案不属于效力性强制性规定，不能据此认定案涉物业合同无效。综上所述，上诉人张强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张强负担。本判决为终审判决。审判长 郭 玮审判员 李念武审判员 宋 健二〇一九年六月二十七日书记员 刘 畅