广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终3857号上诉人（原审原告）:朱小婷，女，汉族，1967年3月11日出生，住广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：李昌武，广东商达律师事务所律师。上诉人（原审被告）:东莞市塑金置业有限公司。住所地：广东省东莞市樟木头镇樟罗先威大道**塑胶商贸城********。统一社会信用代码为91441900338146883F。法定代表人：胡祥龙，该公司职务经理。委托诉讼代理人：周庆钟，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈敦煌，广东赋诚律师事务所律师。上诉人朱小婷因与上诉人东莞市塑金置业有限公司（以下简称塑金公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初15104号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。塑金公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回朱小婷的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由朱小婷承担。事实和理由：1.本案中的《户型变更申请书》、《塑金国际装修内容和标准》是业主基于自己的实际需求，向塑金公司申请户型改造，业主可自由选择不同改造方案，该两份文书并非《商品房买卖合同（预售）》的补充约定，而是根据双方意思表示签署的新的合同。2.案涉房屋在2018年3月29日通过房管部门备案，已经达到《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，符合预售合同的交楼标准。朱小婷在一审庭审中主张《户型变更申请书》、《塑金国际装修内容和标准》与《商品房买卖合同（预售）》同时签订，应视为房屋买卖合同的一部分，应按房屋买卖合同约定的时间确定为交楼时间，但并无证据证明为同时签订，一审法院错误采纳其主张，房屋改造装修所需时间不能认定为逾期交楼时间。3.朱小婷主张的违约金为支付全部房款的万分之三，高于其实际损失，应予以改判。针对塑金公司的上诉，朱小婷辩称：一、案涉《户型变更申请书》、《塑金国际装修内容和标准》（和《毛坯改造图》）是《商品房买卖合同〈预售〉》的补充约定而非新的合同,应当按照《商品房买卖合同〈预售〉》约定的交房时间来确定塑金公司的交付时间,一审判决关于按照约定日期履行交楼义务的事实认定清楚、正确,应予维持。1.案涉《户型变更申请书》、《塑金国际装修内容和标准》(和《毛坯改造图》)是《商品房买卖合同(预售)》的补充约定而非各自独立的合同,否则无法解释户型变更了房屋装修了而双方约定的房屋交易价格未变。第一,塑金公司提供的《商品房预售许可证》等证据证实案涉房屋在塑金公司出售给朱小婷之前已经建成,不对该房屋办公用途进行户型变更、毛坯改造和装修不符合朱小婷购房目的。第二,塑金公司在一审庭审中已经认可案涉部分《户型变更申请书》、《塑金国际装修内容和标准》(和《毛坯改造图》)与《商品房买卖合同(预售)》同时签订,也证实两者是不可分割的合同整体,而非塑金公司所主张的“独立的合同”。2.塑金公司与朱小婷双方签订的案涉《商品房买卖合同(预售)》第十一条“交付时间和手续”第一款明确约定了塑金公司作为出卖人“应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房”,在双方没有关于交付时间的补充约定的情况下,应当按照《商品房买卖合同(预售)》约定的交房时间来确定塑金公司的房屋交付时间。塑金公司并没有提供《商品房买卖合同(预售〉》第九条第二款所要求的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》,不符合房屋交付条件和标准。案涉《商品房买卖合同(预售)》于2017年6月9日签订,约定2018年3月31日之前交房,塑金公司作为房地产开发的专业公司,在已经建成的房屋上作户型变更、毛坯改造以及房屋装修,理应充分考虑和预留所需时间。二、案涉《商品房买卖合同〈预售〉》及其补充约定是平等民事主体意思自治的民事行为,朱小婷按照合同约定要求塑金公司支付不高于合同总价款的30%的违约金并得到一审法院的支持,适用法律正确。1.案涉《商品房买卖合同(预售)》及其《户型变更申请书》、《塑金国际装修内容和标准》等补充协议全是塑金公司提供的格式条款,塑金公司不可能在拟定合同条款时作出更有利于朱小婷的设计。且朱小婷的违约责任约定的罚则不低于塑金公司,按照公平、对等原则,塑金公司迟延交房理应承担《商品房买卖合同(预售)》约定的按房款金额每日万分之三的违约金支付责任。2.案涉《商品房买卖合同(预售)》及其《户型变更申请书》、《塑金国际装修内容和标准》等补充协议是塑金公司与朱小婷双方基于合法、自愿、协商、互利的意思自治行为,相关违约金条款的约定应当得到遵守和执行。朱小婷按照合同约定条款要求违约的塑金公司支付不高于合同总价款的30%的违约金,不违反法律法规和有关司法解释的规定。综上所述,塑金公司的上诉理由不成立。朱小婷亦上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判支持朱小婷一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由塑金公司承担。事实和理由：1.案涉房屋的预售许可证于2016年10月12日完成，竣工验收是在2018年2月27日完成，房产分户绘制工作至2018年4月18日着手进行。显然，塑金公司理应在房屋改造及装修前完成竣工验收，朱小婷不应为塑金公司迟延完成合同义务承担相应责任。2.一审法院认定《户型变更申请书》与《商品房买卖合同（预售）》是同一合同整体，一审法院判决朱小婷购买的房屋也应顺延三个月交楼，于朱小婷不公。3.双方约定的交楼时间是2018年3月31日，在双方没有签订其他补充协议更改交楼时间或有不可抗力发生导致不能如期交楼时，一审判决认定塑金公司交楼时间在2018年3月31日顺延三个月属于认定事实错误。针对朱小婷的上诉，塑金公司辩称：1.购买前已修建房屋与房屋最终竣工验收存在差异，中间涉及到具体的水电安装调试、消防工程的启动及验收、强弱电工程的启动及验收等，非开发商不作为、懒作为。2.案涉土地用途是商业用地，非住宅用地，塑金公司无需提供《住宅使用说明书》和《质量保证书》，即使申请对案涉房屋进行部分改造，本质上亦未改变商业办公楼的性质。3.通过第三方提供的《实测报告》可知，案涉物业于2017年7月进行了现场测绘，此时进行改造，将导致后续确权时被要求恢复原状。塑金公司主动将改造事项安排在确权后完成，是诚意履行、善意履行，请求二审法院驳回朱小婷的诉讼请求。朱小婷向一审法院起诉请求：1.判令塑金公司自2018年4月1日起以房屋价款1018400元为计算基数按照每日0.03%向朱小婷支付逾期交房的违约金至交房之日止，暂计至2018年7月25日为35440元；2.本案诉讼费用由塑金公司承担。一审法院判决结果:一、塑金公司应于判决发生法律效力之日起五日内向朱小婷支付逾期交楼违约金27802.32元；二、驳回朱小婷的其他诉讼请求。一审案件受理费343元，由朱小婷负担74元，塑金公司负担269元。一审法院认定的事实和判决理由详见广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初15104号民事判决书。本院经审理对一审查明的事实予以确认。二审中，双方当事人未提交新证据。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点在于，如何确定塑金公司逾期交房的时间和违约金计算标准。对此，本院作如下分析和认定：其一，案涉《商品房买卖合同（预售）》约定交付房屋时间为2018年3月31日，但该合同载明的房屋交付条件应为毛坯。然而，双方当事人于同日补充签订了《户型变更申请书》及附件一《毛坯改造图》、《塑金国际装修内容和标准》等文件，显示双方对《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付条件作出了重大变更，但双方并未就房屋改造所需时间、合同约定的原交房时间是否顺延等问题作出明确约定，应当视为双方对于交房条件发生重大变更后的具体交房时间约定不明。有鉴于此，一审法院酌情认定案涉房屋的交付时间应当在合同约定的原交房时间基础上顺延3个月，是合理的，本院予以维持。朱小婷主张本案应按照合同约定的交房时间起算塑金公司的逾期交房时间，理据不足，本院不予采纳。其二，塑金公司主张合同约定的每日万分之三的逾期交房违约金标准过高，因其未能举证予以证明双方约定的违约金过分高于朱小婷的实际损失，应当尊重当事人对违约金标准的事先约定，故本院对塑金公司的该项抗辩不予采纳。综上所述，塑金公司、朱小婷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费545元，由东莞市塑金置业有限公司负担495元，朱小婷负担50元。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  何 飞审判员  伍小冰二〇一九年六月十七日书记员  潘因因刘嘉星附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。