云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初353号原告:张灿辉，男，生于1983年5月7日，汉族，小学文化，云南省墨江县人，个体户，现住普洱市思茅区。原告:杨刀焕，女，生于1986年12月6日，汉族，小学文化，云南省澜沧县人，个体户，现住普洱市思茅区。二原告共同委托诉讼代理人：自开溶，云南义戈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：普洱市新锦江置业投资开发有限公司（统一社会信用代码：915308005688368395）。住所地：普洱市思茅区柏枝寺旅游环线西侧御景新城**。法定代表人：李昌台，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈永丹，云南鼎祥律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：马梦婷，女，生于1985年8月1日，哈尼族，本科文化，云南省西双版纳州勐腊县人，系该公司员工，现住普洱市思茅区。代理权限：特别授权代理。原告张灿辉、杨刀焕与被告普洱市新锦江置业投资开发有限公司（以下简称新锦江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月30日作出（2018）云0802民初2120号民事判决书后，原告张灿辉、杨刀焕不服提起上诉，云南省普洱市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018)云08民终1031号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院于2019年1月25日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张灿辉及二原告的共同委托诉讼代理人自开溶、被告新锦江公司的委托诉讼代理人陈永丹、马梦婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张灿辉、杨刀焕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金72963.29元（即以原告支付的房款528413元为基数，按照逾期贷款利率6.175%从2017年2月20日计算至2019年5月6日，共805天）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年11月18日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于普洱市思茅区，总房款为528413元，并约定被告应自交房之日起180天内为原告办理产权登记手续。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，被告于2016年8月23日向原告交付了房屋。按约定被告应于2017年2月19日前为原告办理产权登记，但被告于2019年5月6日才为原告办理，其逾期办理产权登记天数达805天，应向原告支付违约金。原告为维护其合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判令支持原告的全部诉讼请求。被告新锦江公司辩称，被告不应承担逾期办理产权登记的违约责任。根据原、被告签订的《合同补充协议》第八条的约定，关于被告代原告向产权登记部门办理产权登记手续，原告需在被告通知约定的时间内提供办证所需材料事项。结合双方在《商品房购销合同》中第十二条的约定，被告应自交房之日起180天内代原告办理产权登记手续。原告是合同相对方，其知悉合同内容，但其未按照合同约定及时提供办理产权登记所需的材料。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从该规定可以看出，在办理房屋产权登记过程中，被告只具有协助办理的义务，故不应承担违约责任。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。当事人的举证、质证情况本院在卷佐证。针对原、被告提交的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据：1.《商品房购销合同》复印件一份、《云南省地方税务局通用机打发票》复印件二份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明原、被告于2013年11月18日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于普洱市思茅区房屋一套，双方亦对交房时间、办证等事项进行约定及原告已交清购房总价款528413元的事实，本院予以确认。2.《住宅入住通知书》复印件一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明被告于2016年8月23日通知原告于当日办理交房手续的事实，本院予以确认。3.《合同补充协议》复印件一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明原、被告于2013年11月18日对《商品房购销合同》未尽事宜协商一致后，对计价方式、办理产权登记等事项进行补充约定的事实，本院予以确认。4.《不动产权证书》复印件一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明原告购买的房屋于2019年5月7日办理了《不动产权证书》的事实，本院予以确认。5.《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》打印件一份、《金融机构人民币贷款基准利率》复印件一份。该证据载明的内容系由中国人民银行发布，具有客观性、关联性、合法性，能证明中国人民银行2015年10月24日公布至今的一至三年期的贷款年基准利率为4.75%，罚息利率在此基础上加收30%-50%，计算为6.175%-7.125%的事实，本院予以确认。6.《普洱市不动产登记资料查询结果证明》复印件一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明本案所涉房屋及所属土地截至2018年11月14日未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，且房屋所属土地于2018年2月6日被本院查封，该土地分别于2017年10月27日、2017年10月31日抵押给普洱市思茅民生融资担保有限公司的事实，本院予以确认。7.《思茅区税务局办理契税涉税事项提供材料》原件一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明办理购房契税涉税事项需提供的资料情况，本院予以确认。二、被告提交的证据:1.《国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（房地产企业一首商品房转移登记）》复印件一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明办理不动产登记所需提交的资料、业务流程、办理时限等情况，本院予以确认。2.《客户办证材料交接凭证》复印件一份、《授权委托书》复印件一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明原告于2019年3月28日向被告提交了办理不动产权证书的相关材料的事实，本院予以确认。原审诉讼过程中，为查清本案所涉房屋能否办理产权登记证等情况，本院于2018年9月25日向普洱市不动产登记中心发《函》，该不动产登记中心于2018年9月27日向本院出具《普洱市不动产登记中心关于御景新城20-1-304等8套房屋办理转移登记相关事宜的回函》一份。该回函内容客观真实，来源合法，与本案有关联，原、被告均无异议，能证明本案所涉房屋截至出具回函之日不具备办理产权转移登记的条件等事实，本院予以确认。经审理，本院查明以下法律事实：2013年11月18日，原告张灿辉、杨刀焕（乙方）与新锦江公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买甲方开发的位于普洱市思茅区；土地使用权证号为普国用（2011）第04680号，套内建筑面积为107.25平方米，单价为每平方米4926.93元，购房总价款为528413元。关于产权登记，合同中约定：甲方代乙方办理产权登记手续，乙方应积极配合，甲方应自交房之日起180天内为乙方办理产权登记手续，所发生的税费按有关规定各自承担，如因甲方原因未能如期办理，乙方有权提出退房，甲方须退还乙方所交房款，并处合同金额10%的违约金；如因乙方原因未能如期办理，甲方有权收回房屋，另行处理，并处乙方合同金额10%的违约金。合同签订当日，原、被告另行签订《合同补充协议》，对《商品房购销合同》的相关内容进行补充，其中，关于产权登记的办理，双方补充约定为：甲方代乙方向房屋产权登记部门办理产权证登记手续，乙方需在甲方通知约定的时间内办理完以下事项：一、支付完毕全部房价款、配套设施费及按有关规定应由乙方缴纳的各项税、费；二、双方办理完毕房屋交接手续；三、乙方向甲方交付办理产权证的委托书和产权登记申请书等；四、乙方向甲方交付办理产权证所需的相关资料等；在乙方办理完以上事项后，甲方于90天内向产权登记机关申请办理产权登记手续。如乙方没在甲方通知约定的时间内办理完上述事项，甲方将不代乙方向房屋产权登记部门办理产权证登记手续，由乙方自行办理，甲方不承担由此引发的所有责任。原告于2015年1月28日向被告交付了首付款168413元，于2015年4月7日向被告交付了余款360000元，原告已付清全部购房款。被告于2016年8月23日通知原告办理交房手续。另查明，本案所涉房屋及房屋所属土地截至2018年11月14日未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，且房屋所属土地于2018年2月6日因其他案件被本院查封，于2018年4月19日被本院轮候查封，该土地分别于2017年10月27日、2017年10月31日被抵押给了普洱市思茅民生融资担保有限公司。又查明，上述被查封的土地于2019年3月27日解封。原告于2019年3月28日向被告提交了办理不动产权证书的相关资料，由被告代为办证，不动产权证书于2019年5月7日办理完毕。本院认为，原告张灿辉、杨刀焕与被告新锦江公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。”被告作为商品房买卖合同的出卖人，在交付房屋实物之外还应履行转移房屋所有权的主合同义务。原告已向被告支付了全部购房款，被告应当按照合同约定及时协助原告办理不动产权登记手续。关于原告主张的违约金问题。原、被告在《商品房购销合同》中约定由被告自交房之日起180天内协助原告办理产权登记手续，双方在《合同补充协议》中亦约定被告通知办证后，由原告交付办理产权证所需的相关资料，由被告于90天内向产权登记机关申请办理产权登记手续。由此可知，双方约定的被告的义务是在交房之日起180天内通知原告办证，原告提交办证所需资料后，由被告在收到资料之日起90日内向产权登记部门申请办证。根据查明的法律事实，被告交房之日为2016年8月23日，即被告应于2017年2月23日前通知原告提交办证所需手续，但客观事实是交房后该房屋及所属土地仍未办理首次登记，且房屋被法院查封、轮候查封，直至2019年3月27日查封才解除，在交房至解封前，本案所涉房屋实际上并不具备办理转移登记的条件。由于原告系于2019年3月28日向被告提交办证所需材料，而在此之前，该房屋并不具备办理转移登记的条件，故本院将被告通知原告办证的时间确定为2019年3月28日。综上，被告通知原告办理产权证的时间已逾期762天，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告在合同中未约定合同继续履行时的逾期办证违约金，原告主张以已付购房款528413元为基数，参照中国人民银行规定的一至三年期的贷款年基准利率4.75%上浮30%即6.175%计算违约金不违反法律规定，本院予以支持，故被告应向原告支付的逾期办证违约金为528413元×（6.175%÷360天）×762天=69065.78元，原告主张的超出部分金额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告普洱市新锦江置业投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张灿辉、杨刀焕逾期办证违约金69065.78元；二、驳回原告张灿辉、杨刀焕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1627元，由原告张灿辉、杨刀焕承担87元，由被告普洱市新锦江置业投资开发有限公司承担1540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  赖 屹审 判 员  杨昌金人民陪审员  罗耀明二〇一九年六月二十四日法官助理查方艳书记员白文琳