辽宁省锦州市凌河区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0703民初59号 原告：林某，男，1950年10月11日出生，汉族，个体工商户，住辽宁省锦州市凌河区。 委托诉讼代理人：徐奉勤，辽宁益行律师事务所律师。 被告：某有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河区。 法定代表人：尹某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王兵，该公司职员。 第三人：赵某，男，1975年9月6日出生，汉族，无职业，住辽宁省铁岭市银州区。 第三人：王某，女，1978年10月10日出生，汉族，无职业，住辽宁省沈阳市于洪区。 第三人共同委托诉讼代理人：李彬，辽宁冠越律师事务所律师。 原告林某与被告某有限公司、第三人赵某、第三人王某房屋买卖合同纠纷一案，于2018年3月6日向本院起诉，本院于2018年6月25日作出(2018)辽0703民初xx号民事判决，第三人赵某、王某不服，向锦州市中级人民法院提起上诉，锦州市中级人民法院于2018年11月30日作出(2018)辽07民终xx号民事裁定书，裁定撤销本院(2018)辽0703民初xx号民事判决，发回本院重新审理。本院于2019年1月6日受理后，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林某及其委托诉讼代理人徐奉勤，被告某有限公司的委托诉讼代理人王兵，第三人赵某、王某的共同委托诉讼代理人李彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林某向本院提出诉讼请求：确认原告与被告之间的商品房买卖合同合法有效；确认原告是所购被告开发建设并出售的位于锦州市凌河区锦义街某社区**xx和**两户**门市房的所有权人；被告立即提供必要的证明文件，以便原告能够办理所购两户门市房的不动产权证；被告向原告支付自2012年12月28日起至原告实际办理不动产权证之日止期间的违约金（以原告已付购房款193万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）暂计算至起诉日被告应向原告支付违约金为83.85万元；确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；由被告承担本案的起诉费用。事实与理由：原告预购买的被告开发建设的锦州市凌河区锦义路某社区南区xx、xxx号两层门市房。2009年12月21日，原告交了1万元定金。2009年12月23日，原告与被告签订了两份《房屋认购书》，并于签订合同当日原告交纳了两户门市房的全部房款135万元（含已付定金1万元）。因被告改变规划设计，x号门市房没有建设，经原告与被告协商，2012年8月9日，被告将原告所购xx、xxx号两层门市房调至该栋楼x和xx三层门市房，因层数增加，导致面积增加了133.5平方米。当时双方达成口头协议，增加面积部分按照每平方米5000元补交房款，原告还需补交66.75万元，当时双方商定分期付款，具体付款方式及时间为原告于2012年8月14日补交房款30万元，2012年9月27日补交房款20万元，其余房款16.75万元于被告全部手续合格后，将原告能够办理房屋所有权证时一次性交清。原告按照当时的口头约定交了上述两笔房款，原告补交第二笔房款，当日被告将两户门市房的钥匙交给原告，原告开始暂时性入住。2013年5月13日，被告以急需资金为由让原告提前交付原口头协议约定办理房照时再交16.75万元中的8万元，原告为解决被告的燃眉之急，于当日交了8万元房款，双方约定其余8.75万元在办理房照时交付。自入住至今，被告一直没有与原告签订正式的商品房买卖合同，也没有给原告出具不动产销售统一发票，更没有办理向不动产登记部门提供必要的证明文件，导致原告不能办理土地使用权证和房屋所有权证（现为不动产权证）。原告多次找被告强烈要求其尽快为原告办理房照。2013年7月2日，被告法定代表人尹某给原告出具承诺书，承诺在2013年8月30日前，将原告所购某xx、xxx号门市房正规手续办理完毕。但事实上被告没有在其所承诺的时间内将房屋正规手续办理完毕，导致原告至今仍不能办理不动产权证。按照法律规定被告应该自2012年9月27日起至2012年12月27日期间出具相关必要证明文件以便原告能够办理不动产权证，但被告至今未能向不动产登记部门出具相关证明文件，导致原告至今仍不能办理不动产权证，被告的行为已经违反了法律规定和合同约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条和《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，被告应该向原告支付自2012年12月28日起至原告实际能够办理不动产权证之日止期间的违约金，因原告与被告没有约定违约金，故根据上述司法解释的规定，请求法院判决被告按照原告已付购房款193万元为标准，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算被告应该承担的违约金。暂计算至起诉日为83.85万元。被告存在违约,在房屋交给付原告后，又把房屋贷款给小额贷款公司，原告发现将被告所入住的房屋另行出售给赵某、王某，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告某有限公司辩称，原告是在2009年12月23日签订的房屋认购书，是双方约定的，属于意向服务，而并非是最终签约，所以不属于正式合同，不能强制履约，要求开发商商品房买卖合同合法有效。认购书是对xx、xxx房屋进行认购的，而不是对xx、xxx门市房认购的，而xx、xxx门市房并没有缴清房屋全款，没有签订任何有效的法律文书，而且签订认购书的时间是2009年12月23日，是在开发商并没有取得商品房预售许可证的前提下签订的，认购书是无效的，开发商有权处理这xx、xxx这两套房屋，而x、xx这两套房屋，原告说被告改变设计是不存在的，我们现在还有这两套房屋。就原告陈述的违约金问题，认购书的性质是意向书，一方不履行约定，承担的是缔约过失责任，不承担违约责任，所以违约金问题我们不予认可。原告说x号门市没有建设，事实不存在，我们没改变规划设计，有x号门市这个号，原告所说钥匙交原告，原告已经开始入住，实际上没有入住，没有缴清全款手续是不能办理入住的，至于交付原告钥匙是不存在的，我公司没有给原告钥匙。 第三人赵某、王某述称，应驳回原告的诉讼请求。原告与第三人之间并不存在任何直接的合同法律关系，原、被告之间所可能存在的相关合同法律关系与第三人无关，第三人对原、被告之间的交易行为不知情，第三人所取得涉案房产是在锦州市凌河区城建局政府部门的主导下依被告所欠第三人款项为前提，用被告所有的包括本案所涉房产在内的一批房产用以偿还第三人借款。第三人取得房产有合法依据，并不存在恶意串通等行为，第三人为善意取得。 原告围绕诉讼请求依法提交了工商信息、房屋认购书、收款收据、证明、承诺书、房屋租赁照片，被告某有限公司提交了商品房预售许可证、银行支付凭证复印件，第三人赵某、王某提交了发票、房产证复印件、电汇凭证，经庭审质证和本院审查，予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月23日，原告林某与锦州某房屋开发有限公司（2010年3月2日变更为某有限公司，2000年3月19日变更为某有限公司）签订了两份房屋认购协议书，双方约定，原告林某认购被告某有限公司开发建设的位于锦州市凌河区锦义路某社区南区x、xx号两处商服房，私产；暂测建筑面积分别为150.2平方米，总房款各为人民币675000元。签订认购协议书之日，原告林某向被告某有限公司交纳了两户门市房购房款134万元，另于2009年12月21日交纳定金1万元，合计交纳房款总价135万元。2012年8月9日，经原告与被告协商变更了认购协议书的部分内容，将原告所购x、xx号两层门市房调为xx和xxx门市房（均为三层），建筑面积增加了133.5平方米。当时双方达成口头协议，增加面积部分按照每平方米5000元补交房款，原告需补交房款66.75万元，双方约定分期付款，于2012年8月14日补交房款30万元，2012年9月27日补交房款20万元，余款16.75万元在原告能够办理房屋所有权证时一次性交清。原告按照约定的时间及金额交纳了前两笔款项。2012年9月27日原告开始占用房屋，现出租给他人。2013年5月13日，被告以急需资金为由让原告提前交付原口头协议约定办理房照时再交16.75万元中的8万元，原告于当日交纳了8万元房款，双方约定余款8.75万元在办理房照时交付。2013年7月2日，被告法定代表人尹某签字给原告出具一份承诺书，内容为“林某所购房屋为某xx号、xxx号门市，现承诺在2013年8月30日前，将该房屋正规手续办理完毕”，并加盖某有限公司公章。 又查明，被告于2015年2月13日为第三人赵某、王某（系夫妻关系）出具了锦义街某xx、xxx号门市房销售不动产的发票，每户房屋价款各为2169500元，2015年2月28日第三人赵某、王某办理了该门市房的房屋所有权证。 另查明，2015年5月8日，尹某向第三人赵某借款并出具借条一张，内容为“今向赵某借款人民币大写：壹仟陆佰万元整（小写16000000.00元），期限为六个月，于2015年11月8日前一次性还清。借款人于每月8日前向赵某支付人民币大写捌拾壹万陆仟元整（小写816000.00元），如到期未付，赵某有权处理借款人所抵押的资产。” 本院认为，原告林某与被告某有限公司签订了两份房屋认购协议书，后变更合同约定，并且被告已经按照约定收受购房款，后原告又实际占有房屋，其具备商品房买卖合同的主要内容，该协议应认定为商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。故对原告此项诉讼请求予以支持。对被告关于称该认购协议书并非正式合同，不能强制履约的答辩意见不予采纳。 关于第三人提出其取得涉案房产以物抵债系善意取得的陈述意见，经查，被告与第三人之间的借款时间为2015年5月8日，而办理涉案房屋所有证的时间为2015年2月28日，即办证在先，借款在后，与其陈述前后矛盾，从现有证据无法证明该涉案房屋是第三人以物抵债善意取得。且被告在明知已将涉案房屋卖与原告，原告已占有的情况下，又自行为第三人赵某、王某出具相关手续，办理了房屋所有权证，系恶意串通，故恶意办理登记的买房人，不能优先于已经合法占有该涉案房屋的买受人取得房屋所有人。根据法律规定应确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效。关于原告提出的其他诉讼请求与诉争房屋的物权效力相关，现该诉争房屋所有权人已登记在第三人名下，故对原告的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十条规定，判决如下： 一、确认原告林某与被告某有限公司签订的锦州市凌河区锦义街某xx号、xxx号商品房买卖合同有效； 二、确认被告某有限公司与第三人赵某、王某签订的锦州市凌河区锦义街某xx号、xxx号商品房买卖合同无效； 三、驳回原告林某的其他诉讼请求。 案件受理费22170元，由被告某有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审 判 长  冯 欣 人民陪审员  于友芹 人民陪审员  王 颖 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  周 芳