宁夏回族自治区银川市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）宁01执异156号 案外人：于薇，女，1981年3月23日出生，汉族，辽宁省本溪市人，硕士研究生文化，宁夏大学教师，现住宁夏银川市。 申请执行人：中信信托有限责任公司。住所地：北京市朝阳区新源南路**京城大厦。 法定代表人：陈一松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：牛未默，北京市兰台律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李薇，北京市兰台律师事务所实习律师。 被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街**。 法定代表人：徐毅，该公司理事长。 被执行人：徐毅，男，1962年11月11日出生，汉族，宁夏回族自治区海原县人，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司理事长，现在银川监狱服刑。 被执行人：王淑华，女，1961年1月25日出生，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，工商银行西城支行退休职工，住宁夏回族自治区银川市。 上述被执行人的委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，系宁夏隆湖房地产开发集团有限公司销售科科长，住宁夏回族自治区银川市。 在本院执行中信信托有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，案外人于薇对本院拍卖宁夏回族自治区银川市兴庆区北京××路房屋的拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年5月28日举行了听证。案外人于薇、申请执行人的委托诉讼代理人牛未默、李薇，三被执行人的委托诉讼代理人刘海燕到庭参加了听证。现已审查终结。 案外人于薇称，2011年11月1日，案外人与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（简称隆湖公司）签订“尚东帝景花园”30-1813号房屋的商品房购买协议，并交纳全部房款189450元。因隆湖公司违法约定，未办理房屋备案，导致案外人无法办理房屋登记并取得房屋产权证，但案外人对涉案房屋拥有事实占有权益和所有权，系案外人合法财产，法院对该房屋的处置行为严重损害了案外人的合法权益，故请求法院终止对上述房屋的拍卖、变卖行为，维护案外人的合法权益。 案外人于薇为支持其异议请求，向本院提交了如下证据：1.《商品房预订单》；2.收据。 申请执行人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托）称，1.本案所涉及的执行标的已执行终结，按照相关法律规定，案外人所提执行异议已超过异议时效；2.中信信托享有异议房屋及其所在土地使用权的抵押权，足以对抗案外人。2010年4月8日，隆湖公司与中信信托签订贷款合同，约定中信信托向隆湖公司提供贷款2.5亿元，隆湖公司以“尚东帝景花园项目”土地使用权及56697.8平方米在建工程提供抵押。2011年1月17日，隆湖公司与中信信托签订补充合同，约定中信信托向隆湖公司增加提供贷款1.6亿元，隆湖公司以“尚东帝景花园项目”土地使用权及137376.79平方米在建工程提供抵押。双方于2011年1月26日办妥30、31号两栋楼抵押登记。中信信托依约发放贷款，对异议房屋及其所在土地使用权享有抵押权；3.根据公安机关及隆湖公司提供的情况，涉案房屋系隆湖公司抵债郑俊后再行抵债案外人，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。 申请执行人中信信托提交了1.(2012)京方圆内经证字第08130号执行证书；2.（2012）银执字第167、167-4号执行裁定书；3.银他项（2010）第507-511号他项权证；4.银房建2010××字第00738号银川市在建工程抵押登记证明、银房抵押第201103、201104、201107号银川市抵押登记证明；5.抵账协议及明细表。 被执行人隆湖公司、徐毅、王淑华的委托诉讼代理人称,认可案外人所提交证据的真实性，由法院依法裁决。 经审查查明，2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，确定：一、被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托有限责任公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司的全部资产权益及宁夏隆湖房地产开发集团有限公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。 上述《执行证书》作出后，中信信托于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。 在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。 2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到案外人于薇与隆湖公司签订《商品房预订单》所约定的“尚东帝景花园”30-××号房屋。 还查明，2011年11月1日，案外人于薇与隆湖公司签订《商品房预订单》，约定购买“尚东帝景花园”30-1813号房屋。当日，隆湖公司出具了一份“今收到于薇交来30-1813房款189495元”的收据（交款人为何婷婷）。 另查明，2011年10月17日，隆湖公司与郑俊就债务问题达成协议，双方约定，隆湖公司以尚东帝景花园30号楼17-18层公寓抵顶郑俊债务1427.58万元（包括涉案30-1813号房屋）。 又查明，涉案30号楼于2011年1月26日抵押登记在中信信托名下，2012年5月20日被本院查封。 本院认为，在本院执行中信信托有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案过程中，案外人于薇对本院拍卖“尚东帝景花园”30-××号房屋提出异议，并当庭提交了《商品房预订单》、收据等证据，用于支持其异议请求。经查，案涉房屋系隆湖公司抵债给郑俊，再由郑俊或他人转让于案外人于薇。而后，由案外人与隆湖公司补签《商品房预定单》，但以上行为均发生在案涉房屋抵押给申请执行人中信信托之后。本案现有证据不能证实案外人向隆湖公司实际支付购房款的事实，二者之间也不存在真正意义上的房屋买卖关系。隆湖公司与案外人补签购房手续只是其向郑俊履行债务的变通方式，而非事实上的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，不必然引起房屋权属的变动。因此，案外人于薇对案涉房屋并不享有优先权，其主张不能排除执行，故案外人于薇的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,裁定如下： 驳回案外人于薇的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李 锋 审 判 员  田少珍 人民陪审员  梁 坚 二〇一九年六月十日 书 记 员  张丽媛 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。