北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初2078号原告：丁纪荣，女，1979年5月15日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。委托诉讼代理人：郭琴婷，北京京益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亮，北京京益律师事务所实习律师。被告：北京海融兴达商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路**楼**109。法定代表人高少彦，执行董事。委托诉讼代理人：沈志强，男，1990年8月4日出生，汉族，北京海融兴达商业管理有限公司职员，住北京市朝阳区。原告丁纪荣（以下称原告）与被告北京海融兴达商业管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郭琴婷、陈亮，被告的委托诉讼代理人沈志强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年11月24日解除；2、被告赔偿我装修、加盟费等损失合计535456元；3、被告退还我交纳的承租/履约保证金90337.5元；4、被告退还我交纳的公共事业保证金1000元。事实理由：2016年11月4日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告所有的坐落于北京市朝阳区*号房屋（以下简称涉案房屋），用于餐饮类商业经营，租期两年。原告按月向被告交纳租金。我承租涉案房屋后斥巨资进行了装饰装修并购买了餐厅营业所需的相关设备。与此同时，我还积极的向工商管理部门申请办理营业执照。但是由于被告未办理北京市普通地下室使用登记备案证明，导致我的工商营业执照未能办理下来。我此后多次与被告协商此事，被告均告知我可以正常开业经营，并承诺会尽快办理地下空间备案。此后我开业经营。经营期间，行政机关多次约谈我，2017年11月24日，朝阳区食品药品监管局给我下发了《朝阳区餐饮服务食品安全告知书》，我因此停止了经营。后我多次找被告协商无果，故于2017年12月8日委托律师向被告发送了单方解除合同的《律师函》，并于2017年12月12日再次以短信、微信的方式向被告相关负责人进行了通知。我认为被告原因导致我无法办理营业执照，无法实现合同目的构成根本违约，应当因此赔偿给我造成的全部损失。故我诉至法院，愿判如所请。被告辩称：原告所述双方签订租赁合同的情况属实。我方认可原告主张的合同解除日期，但是双方是协商一致解除合同的。原告未取得营业执照是因为原告怠于办理，我方只是进行必要的协助，我方已经向原告出具了办理营业执照所需的房屋所在建筑物的房产证文件，原告没有向我方提出关于提供地下空间备案证明办理营业执照的要求。我们认为地下室使用备案登记并非办理营业执照所需的文件材料。另外，根据双方签署的《解约协议书》，双方均同意合同2017年11月24日解除，我们只需要退还保证金，无需承担其他任何责任义务。我方同意退还保证金和公共事业保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁涉案房屋。承租方租赁该房屋用于经营餐饮类，经营店铺的名称为大浏小蒸。房屋租用面积60平方米，租期自2017年1月5日至2019年1月4日。2017年1月5日至2018年1月4日每日每平方米固定租金为14元，每日历月固定租金为25550元；2018年1月5日至2019年1月4日每日每平方米固定租金为14.5元，每日历月固定租金为26462.5元；该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的13%。承租方向出租方支付履约保证金90337.5元，装修押金29200元，装修管理费1500元，营运管理费和广告给推广费每日历月3650元。合同第十三条约定，甲方应按本合同规定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的该房屋。2017年1月15日，双方签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定乙方承租房屋租用面积为103.32平方米，自2017年1月5日至2018年1月4日每日租金840元，每日历月租金25550元，月提成租金按照乙方店铺该月营业额的12%。自2018年1月5日至2019年1月4日每日租金870元，每日历月租金26462.5元，月提成租金按照乙方店铺该月营业额的13%。上述合同签订后原告依约按期交纳了租金，并支付了履约保证金90337.5元、公共事业保证金1000元。双方合同履行至2017年11月24日。原告租金交纳至2017年11月30日。2018年3月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《解约协议书》，约定双方签订的《房屋租赁合同》自2017年11月24日解除。乙方于2018年3月10日21:30前向甲方交还场地，并按《房屋租赁合同》相关约定将该房屋恢复原状即接场时状态。乙方于2018年3月10日前交清该店所欠水、电、燃气等费用，具体金额待乙方闭店时由甲方核定，如有结余，甲方应将结余款项在2018年3月10日前返还给乙方。乙方所交的保证金91337.5元（含承租保证金90337.5元、公共事业保证金1000元），在乙方按照本协议及《房屋租赁合同》的约定履行相关义务后由甲方在5个工作日内予以返还。协议未尽事宜双方应秉着诚实信用原则协商处理，不能协商一致的，可诉至北京市朝阳区人民法院解决。2018年3月7日，原告撤出涉案房屋并将房屋交付给被告。庭审中，原告主张双方解除合同的原因系被告在其租赁期间未能取得普通地下室使用备案，导致其无法办理营业执照，进而无法办理食品、餐饮许可证，被告行为构成根本违约。2017年6月21日、2017年11月24日，原告两次接到北京市朝阳区食品药品监督管理局的询问通知书，要求原告就无证经营食品、餐饮许可证一事接受询问。被告认为其在原告租赁期间未取得普通地下室使用备案，但主张原告并未向其要求过该备案，该备案也并非办理营业执照的必要条件。就此，本院于2018年8月13日下午14时前往北京市工商局朝阳分局，询问关于办理地下室房屋营业执照所需材料，该局工作人员答复称办理地下室房屋营业执照必须有当年的普通地下室使用备案，否则就办不了，备案有效期是一年，双方对调查结果真实性均表示认可。原告主张因合同解除，被告应当返还承租保证金、公共事业保证金，被告均表示同意。原告主张租金损失，称其租金交纳至2017年11月30日，被告认可租金交纳情况，但不同意原告该项诉请。原告主张加盟费、装修费损失，并提交了加盟合同予、装修合同、墙绘委托合同及票据以佐证，被告对此均不予认可，称原告实际开业经营已经近一年的时间，有所收益，不应在撤店时要求赔偿。原告主张设备、物品、电费的损失，并提交了购买票据予以佐证。被告均不予认可，认为可移动的物品应当由原告在撤店时自行搬走保管，不应作为撤店时出，电费原告已经作价转让给下家了。原告主张车电视店铺内的物品包括双开门冰箱1台、双开门消毒柜1台、保温柜1台、热水器1台、保温台2组及桌椅共作价2000元转给了租赁店铺的下家。电视机目前在原告处闲置，其他物品都在被告的监督下全部丢弃了。就此，原告提供了物品购买票据及收条一张，收条显示大浏小蒸内的所有设备（包括水电的所有设施）折价两千元。就电费一节，原告主张其交纳过两次电费，2017年10月16日交纳7000元，2017年11月6日交纳5000元，原告主张尚余7000元电费未使用。被告对此不予认可。原告主张律师费损失，称系因本案聘请律师的费用，被告对此不予认可，原告主张拆除费损失，称系应被告要求恢复房屋原状支付的拆除费用，被告对此不予认可。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。涉案房屋租赁用途为餐饮类经营，即原告签订租赁合同的目的为在商铺中进行餐饮类商业经营活动，被告作为房屋出租人负有协助原告办理营业执照等所需手续的义务。现有证据可以证明，经原告多次催告，被告未取得普通地下室使用备案，并直接导致了原告无法办理营业执照，在涉案商铺中无法合法经营，从而不能达到合同目的，该行为系属违约，被告应当就此承担违约责任。双方签订的《解除协议书》系双方真实意思表示，本院对于双方合同解除的时间不持异议。被告应当按照解除协议书的约定退还原告保证金。对于原告的其他各项请求，装修损失、墙绘损失，原告系出于长期经营考虑对涉案涉案商铺进行了投资，故上述损失均属合理损失，但考虑到原告确实已经在涉案商铺进行了实际经营，且在其更换场地后加盟行为亦可以继续进行，故本院参考上述情况及被告的过错程度酌定损失数额。对于原告主张的物品损失，原告在返还房屋时已经就房屋内的设备作价转让，并丢弃了部分设备。这种做法是原告对自己物品的自行处置行为，而非因解除合同造成的直接损失。原告低价转让物品、抛弃物品系扩大损失行为，本院对于其主张的物品损失不予支持。就租金一节，双方确认在2017年11月24日解除合同，可以印证原告所属的因未能办理营业执照其在2017年11月24日停业，故在此期间，原告支付的租金被告应当返还，故对于该项请求本院予以支持。律师费一节并非因被告违约行为产生的直接损失，本院不予支持。电费一节，双方均未提交证据证明交接时剩余电费情况，本院酌情处理。拆除费一节，系返还房屋的必然支出。双方在合同中亦约定了房屋返还时应当恢复原状，该支出并非应被告违约造成的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告丁纪荣与被告北京海融兴达商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年十一月二十四日解除；二、被告北京海融兴达商业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告丁纪荣承租保证金九万零三百三十七元五角、公共事业保证金一千元、电费四千元、租金五千八百四十元；三、被告北京海融兴达商业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告丁纪荣装修损失、加盟费损失共计十五万元；四、驳回原告丁纪荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10068元，由原告丁纪荣负担6902元（已交纳5291元，余款1611元，与本判决生效后七日内交纳），由被告北京海融兴达商业管理有限公司负担3166元元（于本判决生效后七日交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 周 墨审判员 吴 娜审判员 黄雪芹二〇一九年六月二十五日书记员 孙慧敏