四川省自贡市大安区人民法院民 事 判 决 书（2019）川0304民初253号原告:中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行,住所地四川省自贡市大安区广华路**附**。负责人：彭媛，行长。委托诉讼代理人:黄红宇，男,系原告员工。委托诉讼代理人:胡兵，男,系原告员工。被告：朱世兰，女，1967年11月17日出生，汉族，户籍所在地四川省荣县。被告：自贡鑫茂置业有限公司，，住所地四川省自贡市大安区法定代表人：杨珩，董事长。委托诉讼代理人:罗青松，男,系公司员工。原告中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行（以下简称：农行盐都支行）与被告朱世兰、自贡鑫茂置业有限公司（以下简称：鑫茂公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行盐都支行的委托诉讼代理人黄红宇到庭参加诉讼，被告朱世兰经公告送达传票未到庭参加诉讼，被告鑫茂公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行盐都支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除编号为51020120150025349《个人购房担保借款合同》；2.依法判令被告朱世兰立即归还原告借款本金289813.49元。并支付利息12273.59元（利息暂计至2018年12月22日）；以及从2018年12月23日起至本息付清之日止的利息、罚息及复利（按借款合同约定标准计算）；3.依法判令被告朱世兰承担抵押担保责任，确认原告享有抵押登记项下抵押物折价或者拍卖、变卖价款的优先偿权利；4.依法判令被告鑫茂公司对被告朱世兰的借款本金289813.49元、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权的费用承担连带清偿责任；5.依法判令二被告承担本案全部诉讼费用和保全费用。在诉讼过程中,原告自愿撤回其诉请第一项“依法判令解除编号为51020120150025349《个人购房担保借款合同》”及诉请第四项中的“违约金”的诉讼请求，并对“损害赔偿金”“实现债权的费用”明确为“诉讼费”。事实和理由:2015年3月13日，原告与二被告签订了编号为51021020150025349《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定原告向被告朱世兰发放个人住房按揭贷款人民币38.3万元，贷款期限20年，以该套住房作为抵押，原告依法办理了抵押权预告登记。依据该合同，原告于2015年3月17日向被告发放了贷款38.3万元，约定按月用等额本息的方式归还贷款。合同约定了被告鑫茂公司作为阶段性保证人，对被告朱世兰的借款本金、利息、罚息、复利、违约金及实现债权的费用等承担连带保证责任。从2018年4月开始，被告朱世兰就停止了按月归还贷款本息，截至2018年12月22日，尚欠本金289813.49元及利息12273.59元。被告鑫茂公司未履行担保责任。被告朱世兰未提出答辩意见。被告鑫茂公司向本院递交了书面答辩意见称，1.作为保证人，并不清楚债务人目前究竟欠原告多少期贷款未还，欠款本息以法院查明金额为准；2.原告诉请拍卖抵押物优先受偿，原告应当优先就该物的担保实现债权，不足部分才轮到被告承担保证责任。原告农行盐都支行为证明自己的主张向本院举示的证据有：原告营业执照复印件、被告鑫茂公司营业执照复印件、被告朱世兰身份证复印件、个人购房担保借款合同复印件、个人购房担保贷款推荐保证函复印件、抵押权预告登记证复印件、借款凭证复印件、同意房产抵押承诺书复印件、还款明细复印件、债务逾期催收通知书复印件、欠本息清单复印件一份。被告朱世兰、鑫茂公司均未向本院举示证据。原告举示的证据真实、合法，与本案事实相关联，且具有相应的证明力，对原告举示的证据本院予以采信并作为定案依据，结合庭审笔录与庭审录像，本院认定以下事实：2015年3月10日，被告鑫茂公司向原告递交了《个人购房担保贷款推荐保证函》，以被告朱世兰“欲向我公司购买恒大名都项目7栋1-18-108号的住房壹套”为由，推荐购房人向原告申请个人购房担保贷款，并同意为购房人提供阶段性保证责任担保。同日，被告朱世兰向原告出具了《同意房产抵押承诺书》，承诺以“房产位于四川省自贡市大安区凤凰乡恒大名都7栋1-18-108号的住房”作为抵押担保。2015年3月13日，原告与被告朱世兰、鑫茂公司共同签订了一份编号为51020120150025349的《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告朱世兰发放贷款人民币38.3万元，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按合同约定进行浮动；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，还款方式采用等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；借款担保采用阶段性连带责任保证加抵押，阶段性连带责任保证人为被告鑫茂公司，抵押物为自贡恒大名都7栋1-18-108号房屋，同时存在物的担保和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可要求保证人承担保证责任；若被告未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发贷款，有权提前行使担保权。2015年3月17日，原告向被告朱世兰发放了贷款人民币38.3万元。2015年4月1日，原告与被告朱世兰对自贡市大安区凤凰乡马吃水路2号恒大名都7栋1-18-108号房屋办理了证号为自房预2015字第031301777号的抵押权预告登记，原告取得了抵押权预告登记证。此后，被告未能按照合同约定按时足额履行还本付息义务。2018年4月28日，原告通过邮政特快专递的方式，向被告朱世兰寄送了《债务逾期催收通知书》，要求立即履行还款义务，但被告仍未按约还本付息。截止2018年12月22日，被告朱世兰尚欠原告贷款本金289813.49元及利息12273.59元。因本案系缺席审理，故依法不适用调解。本院认为，原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，对各方当事人具有法律约束力。原告作为贷款人，按照合同约定向被告朱世兰发放了贷款38.3万元，已完全履行了自己的合同义务。被告朱世兰在受领该笔贷款后，未按照合同约定按时足额向原告履行偿本付息义务，被告鑫茂公司作为保证人，亦未向原告履行代偿义务，共同导致了本案纠纷的发生。二被告的行为已属违约，应当依法依约承担相应的民事责任。故原告诉请被告朱世兰承担归还尚欠贷款本金289813.49元及截止2018年12月22日的利息12273.59元，以及自2018年12月23日起至付清之日止按合同约定标准计算的利息、罚息及复利的主张于法有据，本院予以支持。关于原告诉请确认其享有抵押登记项下抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款的优先受偿权的主张。本院认为，所谓预告登记，是指作为不动产物权人的债务人，为担保于特定期间内变动标的不动产物权，为债权人登记特定权利，该权利可限制登记人对标的不动产的处分权限，特定期间届满，预告登记的权利人可实现标的不动产物权变动。是故，从法律效力及后果的角度评价，抵押权预告登记与抵押权登记是不同的概念，登记权利人据此享有的是不同的权利：抵押权包含对抵押物的变价权和优先受偿权，而抵押权预告登记的效力并不包含该类权利。本案中，原告作为涉案房屋的抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有抵押权，故原告要求对该案涉抵押物享有优先受偿权的理由不能成立，本院不予支持。关于被告鑫茂公司承担连带保证责任的问题。被告鑫茂公司认为应在涉案抵押权实现后，对债权未受偿部分才承担连带保证责任，因原告要求对该案涉抵押物享有优先受偿权的理由不能成立，且合同约定了即便同时存在物的担保和保证担保的，原告可以选择就物的担保实现债权，也可要求保证人承担保证责任，故被告鑫茂公司抗辩理由本院不予采纳。另，涉案购房担保借款合同中明确约定了被告鑫茂公司所负的阶段性保证担保为连带保证责任，故原告诉请被告鑫茂公司对被告朱世兰所欠本息（含罚息、复利）承担连带清偿责任的主张于法有据，本院予以支持，被告鑫茂公司在承担保证责任后，有权向被告朱世兰追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱世兰于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行归还所欠贷款本金289813.49元及截止2018年12月22日的利息12273.59元，以及自2018年12月23日起至付清之日止按编号为51020120150025349的《个人购房担保借款合同》约定标准计算的利息、罚息及复利；二、被告自贡鑫茂置业有限公司对本判决第一项所确定的被告朱世兰的债务承担连带清偿责任;三、驳回原告中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6720元，由被告朱世兰、自贡鑫茂置业有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长  涂珠科审 判 员  刘 学人民陪审员  王荣建二〇一九年六月五日法官 助理  陈 阳书 记 员  陈 梅