惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1098号原告：惠州市某力房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾南山国际大厦。法定代表人：唐某松。委托代理人：兰某秀，系该公司职员。被告：李某珍，女，汉族，1975年出生，住址：山东省寿光市。原告惠州市某力房地产开发有限公司（以下简称某力公司）诉被告李某珍商品房预售合同纠纷一案，本院2019年3月19日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告某力公司的委托代理人兰某秀、被告李某珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某力公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠房款297952元；2.判令被告支付暂计至2018年12月31日的违约金为152041.46元；3.欠房款与暂计利息共计449993.46元；4.判令被告承担案件受理费。事实和理由：2014年11月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》约定被告购买原告开发的惠州××头××北路××某力××花园××房，房款总金额为451500元，合同约定付款方式为按揭付款。后因被告自身原因导致银行按揭贷款未通过审核，双方经协商达成补充协议变更按揭付款为分期付款。协议签订后，被告只向原告实际支付房款153548元，尚欠原告房款297952元。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议有关约定，被告逾期付款，应向原告按日支付逾期应付款万分之五的违约金。原告多次联系被告，希望沟通协商付款事宜，但被告不付款。根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，现原告向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判，支持原告的诉讼请求。原告向法庭提交了以下证据：商品房买卖合同、被告身份证复印件、房地产预告登记证、首期款借款协议书、收款收据、快递单、发票联，原告还向本院申请调取了涉案房屋的《商品房（预）销售资金进账通知书》，拟证明其诉称的事实。被告李某珍辩称：1.我不是主观拖欠房款，我是很有诚意购买房产，但我现在一直在外地，且房产证原告一直没有办下来。2.对于原告提出的诉请，对拖欠房款本金金额没有异议，但是对利息有异议。这其中有两个部分，一部分是首期款的计息，首期款计息可以按照借款协议来计算，基本没有异议；第二部分是银行按揭没有批下来的部分，请求计息时间从银行确定不能贷款而且开发商正式通知把贷款改为分期付款的形式之日起算，以2017年3月14日为起算点；按照之前双方签订的协议明确约定是万分之二计算的，被告请求利息按照万分之二计息。3.我会想办法付清房款，希望能够协商处理此事。被告向法庭提交证据：房地产预告登记证、收款收据，拟证明其辩称主张。综合原告的起诉、被告的答辩，案件庭审情况及对本案证据的审查，本院对事实认定如下：2014年11月11日，原告某力公司作为出卖人与被告李某珍作为买受人签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于惠州××头××北路××某力××花园××房，该房建筑面积为47.36平方米，总价款为451500元。合同第六条约定，付款方式为2014年11月11日付首期款人民币226500元，银行按揭付225000元。合同第七条约定，买受人如未按合同时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同补充协议第2条约定，买受人购房需要办理银行按揭贷款手续的，应在签订《广东省商品房买卖合同》之时提交完整的个人住房贷款申请资料。若因资料不齐，买受人须在商品房买卖合同签订后的一个月补齐，否则出卖人有权以贷款金额为基数，从商品房买卖合同签订1个月后按日万分之二开始计算利息，出卖人除了有权提起诉讼要求买受人继续履行合同付清购房款，按上述约定支付利息，也有权选择要求收取购房总款20%作为违约金和单方解除合同并在扣除解除合同的相关费用后才将剩余部分退还买受人。第4条约定，由于买受人的自身原因（如信用不良、虚假材料、材料不齐全、房贷过多等）或者其他原因（如政策影响）导致银行按揭不能办理的，买受人同意在接到出卖人通知之日起15日内付清购房款或改为分期付款。否则出卖人有权提起诉讼要求买受人继续履行合同付清购房款，也有权选择要求收取购房总款20%作为违约金和单方解除合同并在扣除解除合同的相关费用后才将剩余部分退还买受人。合同还就其他权利义务进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付首期款80600元。2014年11月11日，原、被告双方还签订《首期款借款协议书》约定，被告尚欠原告首期款145900元，被告李某珍同意每三个月还一次款，分八期，按公司利息，前七期每次还18237元，最后一期还18241元。还款日期分别是2015年2月11日，2015年5月11日，2015年8月11日，2015年11月11日，2016年2月11日，2016年5月11日，2016年8月11日，2016年11月11日。任何一笔欠款若逾期还款，则被告同意自逾期之日起，按其逾期还款的本金金额以及实际逾期的时间，按照万分之五的日息标准计算逾期利息。《首期款借款协议书》签订后，被告于2015年5月25日支付房款36474元，于2015年9月8日支付房款18237元，于2015年11月16日支付房款18237元，至此，被告共向原告支付首期款合计153548元。被告支付上述首期款后，未按约定继续支付房款，尚欠首期款72952元（226500元-153548元）。2016年6月23日，原告诉至本院请求被告支付已逾期的两期房款共计36474元（应于2016年2月11日的18237元、应于2016年5月11日付的18237元）及该两期房款计至2016年6月30日止的违约金，本院于2017年2月20日对该案作出（2016）粤1391民初1790号民事判决。另查明，被告的银行按揭贷款申请未获得审批通过，并于2017年3月14日办理了涉案房屋抵押权预告登记注销手续。2018年8月29日，原告向被告发出催告函催收所欠房款，被告于2018年9月5日收到该催告函。本院认为，原告某力公司与被告李某珍签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《首期款借款协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。对于首期款问题。原告尚欠首期款72952元，其中应于2016年2月11日、2016年5月11日偿还的两期首期款共计36474元及该两期首期款计至2016年6月30日止的逾期利息，本院已作处理，本案不再重复处理。剩下的应于2016年8月11日、2016年11月11日偿还的两期首期款共计36478元（18237元+18241元），被告应偿还给原告。同时，被告还应按首期借款协议约定承担违约责任，即自逾期之日起，按其逾期还款的本金以及实际逾期的期间，按照万分之五的日息标准计付逾期利息给原告。尚欠首期款72952元暂计至2018年12月31日止的逾期利息为：一、因应于2016年2月11日、2016年5月11日偿还的两期首期款共计36474元计至2016年6月30日止的逾期利息已作处理，不再重复处理，该两期首期款36474元从2016年7月1日计至2018年12月31日止的逾期利息为16668.62元。二、应于2016年8月11日偿还的首期款18237元计至2018年12月31日止的逾期利息为7951.33元。三、应于2016年11月11日偿还的首期款18241计至2018年12月31日止的逾期利息为7113.99元。以上逾期利息合计31733.94元。对于按揭款问题。被告的银行按揭贷款申请未审批通过，按合同约定被告应在接到原告通知之日起15日内付清购房款或改为分期付款，但被告至今尚未支付按揭款225000元给原告，已构成违约，被告应履行合同付清房款并承担违约责任。对于按揭款逾期付款违约金起算时间的问题，原告诉请从2016年2月11日起算，但是原告并没有提供证据证明其于2016年2月11日之前已经通知被告付清房款或改为分期付款，而被告辩称从2017年3月14日起算，该时间是办理涉案房屋抵押权预告登记注销手续的时间，应从2017年3月14日起计算逾期付款违约金。对逾期付款违约金的计算标准问题，原告主张按日万分之五计算违约金，被告主张按日万分之二计算；虽然《商品房买卖合同》第七条约定逾期超过90日后按日支付逾期应付款按日万分之五的违约金，但是《合同补充协议》第2条又约定了若被告不补齐银行按揭所需资料，原告则以贷款金额为基数，从商品房买卖合同签订1个月以后按日万分之二开始计算利息。原告有权提起诉讼要求买受人继续履行合同付清购房款，按上述约定支付利息。由此，原、被告双方对按揭贷款金额的逾期支付的违约责任作了补充约定，应按日万分之二计付贷款金额的逾期违约金。故按揭贷款金额225000元计至2018年12月31日止的逾期违约金为29610元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李某珍自本判决生效之日起十日内向原告惠州市某力房地产开发有限公司偿还首期款36478元及支付计至2018年12月31日止的逾期利息31733.94元;二、被告李某珍自本判决生效之日起十日内向原告惠州市某力房地产开发有限公司支付购房款225000元及计至2018年12月31日止的违约金29610元;三、驳回原告惠州市某力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4025元，由原告惠州市某力房地产开发有限公司负担954元，由被告李某珍负担3071元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  陈密二〇一九年六月十三日法官助理杨丽君书记员陈海珊