河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初9719号原告驻马店市驿城区老街街道办事处老街社区六组。住所地：驿城区风光路南段159医院对面。负责人马三妮（又名马伯学），组长。委托代理人张巍，河南伦宸律师事务所律师。被告赵保成，男，1964年10月2日出生，回族，住驻马店市驿城区。委托代理人赵保福，男，1962年5月24日出生，回族，住驻马店市驿城区。与被告赵保成系兄弟关系。原告驻马店市驿城区老街街道办事处老街社区六组（以下简称老街社区六组）诉被告赵保成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张巍，被告赵保成及其委托代理人赵保福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告老街社区六组诉称，1999年，由原告村民集资在驿城区风光××路西（159医院大门斜对面）建成56间门面房（上下两层各28间），原告是门面房的所有权人，集资村民对门面房可以长期管理、使用、收益。自2003年8月30日起，被告租赁原告从北往南数第3间门面房（上下两层各一间）。2015年3月15日，原告又和被告续签一份《房屋租赁合同》，租期两年（从2015年4月1日至2017年4月1日），合同到期后，原告要求被告返还出租房屋，被告拖延至今不予搬出，原告起诉来院。请求：一、依法解除原、被告于2015年3月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付原告房屋租金每月600元（从2017年4月1日起至房屋返还之日止）；三、被告返还租赁房屋。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：解除原、被告之间就诉争房屋形成的不定期租赁合同关系。被告赵保成辩称，一、原、被告于2015年3月15日签订的《房屋租赁合同》系原告老街社区六组组长马伯学伪造的协议。二、被告从2003年开始租赁涉案房屋，原告老街社区六组村民未开过涨价的会议，56间门面房都是一个价钱，房租5760元/年，但原告老街社区六组组长马伯学从2015年4月1日到2017年4月1日收取的房租是7200元，是马伯学私自涨价。三、被告租赁涉案房屋用于经营早点小吃，租赁期间，未欠原告租赁费。经审理查明，2003年8月30日，被告赵保成（承租方、乙方）与驻马店市驿城区老街乡老街村第六村民组（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，被告租赁原告位于驿城区风光××路西从××第三间门面房上下两间。合同约定：租金每月叁佰元，租期壹年，乙方应在合同签订后三日内一次性将款交清；本合同有效期从二〇〇三年九月一日起到二〇〇四年九月一日止，合同到期后，由甲方统一另行安排承租方；后边的棚子及货物预交押金壹仟元，该款退房时，按规定一次退还本人等条款。合同落款甲方处有马伯学署名并加盖驻马店市驿城区老街乡老街村第六村民组印章，乙方处有赵保成署名。合同到期后，被告继续承租涉案房屋并按租赁年向原告交纳租金。后原告以自2017年4月1日起，原、被告之间已形成不定期租赁合同关系，可随时解除合同为由，起诉来院，酿成纠纷。另查明，一、2009年，驻马店市驿城区老街乡老街村第六村民组更名为驻马店市驿城区老街街道办事处老街社区六组。二、原、被告均认可2017年4月1日前租赁费均已支付完毕。诉讼中，（一）原告提交，2015年3月15日，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》一份，原告称，2015年3月15日，原、被告双方针对诉争房屋签订续租合同，续租2年，2015年4月1日至2017年3月31日，续租的租金为年租金7200元，该合同已履行完毕，合同期限已届满，双方的租赁关系变更为不定期租赁关系。原告用以证明：原租赁合同已履行完毕，现在原、被告之间形成的不定期租赁合同关系，原告具有随时解除权，原告依据随时解除权，请求解除不定期租赁合同关系。被告质证称，①该份合同被告从未见过，也从未签订过2015年3月15日的租赁合同，该份合同上赵保成的签名不是被告本人书写的。②该合同落款处未加盖原告老街社区六组的印章，该合同系老街社区六组组长马伯学(又名马三妮)伪造的合同，被告对该份合同不予认可。（二）被告提交，2015年3月18日的《房屋租赁合同》复印件一份。该合同显示的租赁期限为一年，自2015年4月1日起至2016年3月31日止。被告称，该份合同系马伯学于2015年3月18日找被告签的合同，但签时合同就是复印件，被告没有原件。该合同与原告提交的2015年3月15日的《房屋租赁合同》，均为伪造协议，两个合同的区别是原告提交的《房屋租赁合同》被告未见过，而被告提交的《房屋租赁合同》，落款处赵保成的签名虽为被告本人签的，马伯学的名字也是其本人签的，但落款处的印章系老街办事处老街村六组，该名称是2009年之前的名称，故被告认为老街社区六组组长马伯学伪造的合同，被告是外来户，马伯学是队长，马伯学让被告签这份合同，被告不能不签，所以被告认为这是马伯学一手操纵的合同。被告用以证明：1、原告提交的2015年3月15日的《房屋租赁合同》是不存在的。2、2015年3月18日的协议是真实存在的，但协议约定的年租金是7200元，被告自该份合同签订之日起交纳的房租也是一年7200元，是交给马伯学的，而马伯学交给老街社区六组的租金为5760元，故该合同系马伯学借用老街社区六组的名义伪造的合同。原告质证称，1、在（2017）豫1702民初7305号案件庭审中，赵保成已举该证据，其用以证明不应按2015年3月15日的合同履行，应按照2015年3月18日的合同履行，今天其又陈述2015年3月18日的合同系伪造的，前后矛盾。2、该合同系复印件，且合同第2条有涂改痕迹，同时该印章系作废的印章，原告对该合同的真实性不予认可，在（2017）豫1702民初7305号案件庭审中，马伯学对该份证据的真实性也不予认可。（三）被告提交“收据”一份。该“收据”载明：票号为058887，入账日期：2017年12月31日，交款单位：张根生，人民币伍仟柒佰陆拾元正（5760元），收款事由2017.4.1-2018.3.31。收据加盖有驻马店市驿城区老街街道办事处老街社区六组印章，财会主管处显示有张德龙，出纳处显示为赵。被告称，①2017年4月1日至2018年3月31日的租金由案外人张根生交纳，此后的租金未到交纳时间，原告老街社区六组收取租金的时间为每年的年底，故原告陈述《房屋租赁合同》届满后，涉案房屋未交纳租金不属实。②2017年4月1日起，被告不再租赁涉案房屋，而是由老街社区六组村民张根生租赁经营。原告质证称，1、该票据加盖的老街社区六组印章是真实的。但被告答辩期间，被告陈述老街社区六组组长签字，才能盖章，该票据没有组长签字，不知道章是怎么来的。我方对该票据的真实性及证明问题均不予认可。2、该票据显示租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，为何交纳日期是2017年12月31日，一般交易习惯，租赁合同要么是租赁期限开始收钱，要么是租赁期限结束收钱，该票据不符合交易习惯。3、组长马伯学于2017年7月5日起诉赵保成解除租赁关系，怎么可能在2017年12月31日给被告开具票据，让被告继续租赁。该票是被告通过非法途径取得，不然他为何没有在另案中，2017年9月份的庭审中提交该票据。4、老街社区六组没有和张根生签订过合同，老街社区六组或组长也没有同意租给张根生。5、合同签订是年租金7200元，票据确是5760元，没有租金越来越低的。6、即使按照该票据，该租赁期限2018年4月1日已到期，而今天是2018年12月18日，被告没有续交租金，至于被告陈述没有到租金交纳日期，应由被告举证证明。(四)诉讼中，本院对案外人张根生调查询问，张根生称：①驿城区风光路南段一五九医院对面，老街社区六组所有的从北向南第三间的房屋原是赵保成租赁，赵保成租赁时经营的是面食，后因赵保成的父亲有病卧床，无法继续经营，大概于2017年3月底，赵保成不再经营面馆。此时，我就找老街社区六组组长马三妮，协商租赁该房屋。老街社区六组组长马三妮同意将房屋从2017年4月1日开始租赁给我，组长马三妮是口头答应我的，没有签订书面的合同，且老街社区**以往的规矩：只要是本组村民，谁交房租，谁租赁，不用签订合同。我于2017年4月份开始在租赁房屋处装修并于2017年5月份开始经营面馆，门头为祺祥牛肉面馆，2017年5月19日办理有个体工商户的工商登记，注册字号为驻马店市驿城区祺祥牛肉面馆。2017年12月31日，老街社区六组保管赵俊玲找我收的租赁费5760元，会计张德龙开的该收据。②交付该房屋是经过马三妮同意的，如果马三妮不同意，赵保成也不会将房屋钥匙交给我。接收房屋时，房屋是空房，接收后，我就开始装修。③现仍由我租赁使用并经营祺祥面馆。即从2017年4月1日至今，第一租赁年（2017年4月1日-2018年3月31日）的租金已交纳，第二租赁年（2018年4月1日-2019年3月31日）的租金因老街社区六组重新选举组长，老街社区六组暂未收取第二租赁年的租金。原告对该调查笔录质证称，1、张根生陈述完全虚假，不符合逻辑；2、组长马三妮未同意将涉案房屋租赁给张根生；3、原告老街社区六组会计张德龙职务变更；4、退一步讲，即使张根生陈述为真，租赁期限也早已到期，现原告要求收回房屋请求正当。被告对该调查笔录质证称，张根生陈述属实，至于张根生陈述的其社区六组现在有无组长，被告不清楚，其他陈述均属实。（五）诉讼中，本院于2018年12月25日对老街社区六组原会计张德龙调查询问，张德龙称，被告赵保成提交的收据中，张德龙的签字是其本人署名，该收据上所收取的租金系张根生交纳的老街社区六组所有的房子的南楼从北往南数第3间上下两层的租金，该房屋位于驿城区风光××路西，即原赵保成租赁的房屋。老街社区六组多年习惯是谁租用房屋，谁交纳租金，现该房屋仍由张根生租赁使用，赵保成使用期间不欠租金，出具该收据时赵俊玲，即原老街社区六组的现金会计，在出纳处签字“赵”，张德龙在财会主管处签字并加盖的老街社区六组印章；老街社区六组均是在12月底收取每年的租金，至调查询问之日，2018年4月1日至2019年3月31日的租金尚未收取。原告对调查笔录质证称，1、对该笔录的真实性予以认可，认可该收据中张德龙的签字系其本人署名，但对老街社区六组收到张根生的租金不予认可；2、老街社区六组的钱款和账目，都存放在街道办事处的三资管理办公室，原告老街社区六组组长马伯学去查询后发现该收据底联该办公室没有，也没有与之相对应的钱款和账目。3、收据中，张德龙的签字真实，印章真实，但不代表收据真实，因为老街社区六组并未收到该笔款项。4、租赁合同是双务合同，即一方获得租赁权，一方获得金钱对价；但目前的情况是老街社区六组财务账目上并未收到这笔钱，所以，原告与张根生的租赁法律关系并未成立。被告对调查笔录质证称，对笔录的真实性予以认可。张德龙的签字是真实的，印章是真实的，收据也是真实的。因为村民组收取房租、出具收据加盖公章，有保管收取，会计开票并加盖公章，并不需要组长的签字，是老街社区六组的惯例。（六）诉讼中，原告申请调取老街派出所对马伯学的询问笔录一份四页、对赵建平的询问笔录一份五页、对赵保良的询问笔录一份四页、对付新芳的询问笔录一份三页。原告用以证明：①结合赵保成的弟-赵建平、赵保良的陈述，及报警人付新芳的陈述；可知目前赵保成对诉争房屋的占有状态是通过“头有往前顶的动作”（付新芳）获得的；原告认为：租赁权不能通过暴力手段获得。②笔录是2017年5月1日作的，所有人的笔录中，均未出现过“张根生”三个字；收据上显示的张根生租赁期限是2017年4月1日－2018年12月31日，如果该张票据是真的、张根生从4月1日就在用房，笔录中不可能不提到张根生；还能知道：张根生在2019年4月17日在贵院笔录中所说的：“我于2017年4月份开始在租赁房屋处装修”完全虚假。③赵保良在笔录中说：“中间不用转租给现在租房的这个男子，在经营着餐馆合同到今年5月1日到期……”实际情况是：中间赵保成不用了一段时间，在这段时间赵保成交给付新芳用；但老街社区六组与赵保成的合同2017年3月31日到期，赵保成去马伯学家说：我再多用一个月，马伯学也同意了。因为马伯学答应了赵保成让其多用一个月；所以，在与付新芳签订合同时，才把租期定在从2017年5月1日－－2018年4月30日；这也与赵保良说的“今年5月1日到期”相对应。④根据赵建平2017.5.1日的笔录“在一个月前……让队长马三妮过来”可知，所谓原告同意将涉案房屋租赁给张根生完全是虚假的。被告质证称，其不认识字，看不懂笔录，不知道笔录上说的是什么意思。但是实际情况是：前期是赵保成租赁的涉案房屋，后期是张根生租赁的，是从2017年4月1日开始租赁的，且现仍由张根生租赁使用。（七）诉讼中，原告提交照片两张，原告称，2017年7月5日，原告老街社区六组组长马伯学拍摄的涉案房屋（祺祥牛肉面馆）的照片两张，照片显示门头为祺祥牛肉面馆。原告用以证明：涉案房屋的目前房屋状况。被告质证称，对该照片的真实性及证明问题均无异议。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、照片，被告提交的《房屋租赁合同》、收据等以及原、被告陈述在卷，经当庭质证，据以认定。本院认为，一、①2003年8月30日，被告赵保成与原告老街社区六组签订《房屋租赁合同》一份，被告租赁原告位于驿城区风光××路西从××第三间门面房上下两间，合同到期后，被告继续承租涉案房屋，并向原告交纳租金，原、被告双方形成房屋租赁合同关系。②诉讼中，原告提交2015年3月15日的《房屋租赁合同》，该合同显示的租赁期限为两年，自2015年4月1日至2017年3月31日止；被告提交2015年3月18日的《房屋租赁合同》复印件一份，该合同显示的租赁期限为一年，自2015年4月1日至2016年3月31日止。③诉讼中，原、被告均认可2017年4月1日前租赁费均已支付完毕。综上，截止2017年3月31日，原、被告双方对此期限之前的合同已完全履行，双方无争执。二、①诉讼中，被告提交加盖原告老街社区六组公章的“收据”一份，被告用以证明：案外人张根生交纳了2017年4月1日至2018年3月31日的租赁费，自2017年4月1日起，涉案房屋由案外人张根生承租。②本院对案外人张根生调查询问，张根生称，其于2017年4月份开始租赁涉案房屋，与原告口头协商，未签到书面合同，且原告老街社区六组的规矩，谁交房租谁租赁，2017年4月份起，张根生交纳租赁费，租赁涉案房屋，用以经营祺祥牛肉面馆，并进行了工商注册，字号为驻马店市驿城区祺祥牛肉面馆。③本院对上述“收据”财会主管处签字的张德龙调查询问，张德龙称，该收据上所收的租金系张根生交纳的涉案房屋的租金，老街社区六组多年习惯，谁租用房屋，谁交纳租金，现该房屋仍由张根生租赁使用，赵保成使用期限不欠租金。④诉讼中，原告提交照片两张，照片显示的门头为祺祥牛肉面馆。原告用以证明：涉案房屋的目前房屋状况。综合①、②、③、④，被告主张自2017年4月1日起，涉案房屋已由案外人承租并用以经营，本院予以采信；故本案原、被告双方就涉案房屋的房屋租赁合同关系已于2017年3月31日实际解除。三、原告申请调取老街派出所对马伯学、赵建平、赵保良、付新芳做出的询问笔录，该笔录中显示的内容主要是针对涉嫌殴打打人作出的相关调查，笔录内容不能否认案外人已交纳租金并开具有租金收据的事实。综上，原告老街社区六组与被告赵保成就涉案房屋的房屋租赁合同关系已于2017年3月31日实际解除，现原告以自2017年4月1日起原、被告之间形成不定期租赁合同关系为由请求解除原、被告之间就诉争房屋形成的不定期租赁合同关系并支付自2017年4月1日起的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。因原告老街社区六组与被告赵保成就涉案房屋的房屋租赁合同关系已实际解除，解除后，原告已向案外人开具有租金收据，由案外人承租并使用涉案房屋，故原告请求被告返还租赁房屋，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告驻马店市驿城区老街街道办事处老街社区六组的诉讼请求。案件受理费60元，由原告驻马店市驿城区老街街道办事处老街社区六组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张建立审 判 员  王晓贞人民陪审员  董铁柱二〇一九年六月二十六日书 记 员  王 鹏