辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初9133号原告（反诉被告）：李珩，男，1972年5月28日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。被告（反诉原告）：辽宁品联商业有限公司，住所地沈阳市沈河区文化东路**（1门）。负责人：金和群，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵慧彬，辽宁明申律师事务所律师。原告（反诉被告）李珩诉被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李珩，被告辽宁品联商业有限公司的委托诉讼代理人赵慧彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李珩诉称：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《童鞋商铺租赁合同》；2、请求法院判令被告返还原告无法使用商铺期间（两年零99天）的租金18170元[24000元-（8000元÷365天×266）=18170元）]；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年8月2日，原告与被告辽宁品联商业有限公司（以下称品联公司）签订了《童鞋商铺租赁合同》，根据合同第一条1.1约定，品联公司将沈阳市沈河区文化东路12号品联有限公司一层1103号商铺出租给原告使用；第二条2.1约定，租赁周期为五年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起至2020年8月31日止，第2.3条约定，免租期不收租金，租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先收取时间为开业前先支付24000元。2017年7月1日，原告向被告支付了租金24000元。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务。但原告在正常经营中，被告品联公司突然于2018年5月25日贴出《通知》，单方面决定从2018年5月26日整体关门闭店，要求包括原告在内的所有承租商铺的商户撤离商场。原告认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告之间签订的《童鞋商铺租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。现被告品联公司突然单方面决定整体关门闭店，不允许消费者进入商场购物，并强行要求商户撤场，致使商户无法经营，品联公司以自己的行为表明不履行合同义务，属于严重违反合同的行为。同时原告认为，品联公司之所以在合同中约定所谓的2年免租期，目的是为了招商吸引商户进场经营，从公平的角度原告认为，第一年收取租金24000元，租期三年，每年商铺的租金应当为8000元。但原告所承租的商铺在仅仅经营了266天后，就被品联公司强行要求撤场，被告的行为严重侵犯了原告合法权利和利益。根据《合同法》第94条第二项的规定，原告要求解除与被告签订的《童鞋商铺租赁合同》，并根据《合同法》第97条和第七章违约责任的规定，要求被告品联公司将原告无法使用商铺期间的租金返还给原告。综上，恳请人民法院查清本案事实，依法裁判，支持原告的诉讼请求，以保护原告的合法权利和利益。被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，理由为：双方签订的租赁合同，因原告的违约已经解除，更不涉及被告返还原告租金的问题。被告与原告签订的租赁合同第八条8.4款及租赁合同第九条9.3、9.4约定，乙方擅自撤场，或做库房使用的，甲方有权解除本合同，按合同第五条返还商铺，如在合同期内，众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不承担任何经济补偿，为了维护广大业户的自身权益，乙方承诺在南塔商圈仅在甲方商场独家经营（含父母子女直系亲属），经业主委员会审查，一经发现，罚款50万元整，若乙方不按时缴纳罚款，则甲方有权单方面取消乙方在商城经营资格，所交款项概不退还，并追究乙方法律责任。本租赁合同实际履行情况为被告与原告于2017年8月初就原告租赁被告经营的位于沈阳市沈河区文化东路12号大世界鞋城一层1103号商铺进行经营活动，共同签订了《童鞋商铺租赁合同》，租赁面积15.5平方米，租期五年，租赁期限为自2017年9月1日至2022年8月31日止，租金每月200元每平方米，综合管理费（物业费）每月30元每平方米，并于2017年8月3日签订补充协议，就租金调整事宜签订的，约定租金单价为200元每平方米。原告有责任协助被告招商，按照约定原告必须严格保密此协议内容，如果有外泄，被告有有权追究原告责任，并取消原告的优惠政策。该租赁合同及补充协议的约定，第一年的租金，在开业前支付24000元，其余的租金按照面积和单价多退少补，并且该优惠政策只限于南塔商圈内本鞋城独家经营的商铺行为。被告经营的大世界鞋城，于2017年9月21日正式开业，开业时一层童鞋招商达80%，二层达90%，三层达80%。被告自开业以来推出的营销活动不断，如发布广告、提供免费早餐券、车补、购物代金券、抽奖活动等，仅该项运营成本就高达150余万元，加之租赁物业、装修、运营管理等成本高达2000万余元。按照商业规律，每个新市场均需要培育期，需要经营者和业主共同努力协助才会见到成效，但在大世界鞋城开业不久，童鞋大户吴笑满为首的一些人撤场回到中国鞋城经营，违反双方合同约定。后期陆续有业主放代卖两地经营，陆续撤离大世界鞋城，其中就包括本案的原告。截止2018年3月底，三层撤场90%，于3月底关闭三层经营，四月底二层撤场90%，于四月底关闭二层经营，5月20日一层撤场90%，于2018年5月26日整体关闭经营。原告在租赁期内于2018年三月初，在未与被告协商达成一致的情况下，擅自撤场，并在南塔商圈内的中国鞋城经营，严重违反租赁合同的约定，按照双方签订的租赁合同，原告擅自撤场或做库房使用，答辩人有权解除租赁合同，原告应当在7日内完成撤离，并将符合约定条件的商铺交还答辩人，由此造成答辩人的一切损失，由原告自行承担。并且原告在南塔商圈仅只能在被告商城独家经营，否则经业主委员会审查发现罚款50万元，若原告不按时缴纳罚款则被告有权单方面取消原告在商城的经营资格，所交款项概不退还，并追究原告的法律责任。被告认为自己已经完全按照租赁合同履行了合同义务，是由于原告违反合同约定义务，给被告造成较大经济损失，本租赁合同因原告的违约已经于2018年5月25日即被告发出通知之日起已经解除，被告无需向原告退还任何费用，相反原告应当赔偿我方损失的费用。按照双方签订的合同第9.4款规定，为了维护广大业主的自身权益，原告承诺在南塔商圈仅在被告商场独家经营，违反该约定取消原告在被告的经营资格，所交款项概不退还。反诉原告辽宁品联商业有限公司反诉诉称：1、请求依法判令反诉被告李珩支付反诉原告2017年9月1日至2018年5月25日的租金差额3110元及物业费4067元，合计：7177元；2、请求依法判令由被反诉人承担本案诉讼全部费用。事实与理由：反诉原告与被反诉被告于2017年8月2日就被反诉被告租赁反诉原告经营的位于沈阳市沈河区文化东路12号（大世界鞋城）一层1103号商铺进行经营活动等事宜，共同签订了《童鞋商铺租赁合同》（以下简称：“租赁合同”），租赁面积15.5平方米，租赁期限五年，自2017年9月1日至2022年8月31日止，租金每月200元／平方米，综合管理费（物业费）每月30元／平方米。按照该租赁合同的约定，2018年9月1日至2020年8月31日为免租期，免租期内不收租金只收物业费。第一年租金在开业前先支付24000元，其余租金按面积和单价多退少补，并且该优惠政策只限于在南塔商圈内本鞋城独家经营的商户享有。反诉被告在租赁期内，于2018年5月初在未与反诉原告协商达成一致的情况下，擅自撤场并在南塔商圈内的中国鞋城经营，严重违反了租赁合同约定，按照双方签订的租赁合同，反诉被告擅自撤场或做库房使用，反诉原告有权解除租赁合同，反诉被告应当在7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还反诉原告，由此造成反诉被告的一切损失，由被反诉被告自行承担。并且反诉被告在南塔商圈仅应当在反诉原告商城独家经营，如违反，经业主委员会审查一经发现罚款50万元，若反诉被告不按时缴纳罚款则反诉原告有权单方面取消被反诉被告在商城经营资格。所交款项概不退还，并追究被反诉被告法律责任。反诉原告认为自己已经完全按照租赁合同履行了合同义务，是由于反诉被告违反约定的义务，给反诉原告造成了较大的经济损失，反诉被告的行为已经严重构成违约。按照《中华人民共和国合同法》第107条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”反诉原告自开业以来推出的营销活动不断，如：发布广告、免费早餐券、车补、购物代金券、抽奖活动等。仅该项运营的成本就高达150万余元。另，反诉原告在该商城内的综合管理（保安、保洁、公共区域设施的维修维护、公共区域的供水、供电等物业服务项目）成本每月30元／平方米，故反诉被告应当自起租日至租赁合同解除之日止，按照实际使用面积缴纳租金及物业费，合计31177元，扣除反诉被告已经支付的24000元，还应当向反诉原告支付7177元。其他因违约行为给反诉原告造成的损失，反诉原告将保留对其他损失向反诉被告继续追偿的权利。反诉被告李珩辩称：我在一直在品联大世界经营，并没有提前撤离商场，是关闭以后我才撤出的。品联公司运营花费的钱与我们商户没有关系。我不应该给付反诉原告的任何费用。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2014年12月12日，沈阳步阳金钻置业有限公司作为出租方，被告（反诉原告）作为承租方，签订《房屋租赁合同》一份约定：“甲方出租给乙方的房屋位于辽宁省沈阳市沈河区文化东路12号，，地上**总面积为61565.26平方米。租期为2014年11月1日至2035年5月31日止。租金为每年1100万元等。乙方向甲方支付履约保证金1000万元。乙方有权以乙方的名义经营该项目，也有权选择乙方在租赁房屋所在地依法注册实体经营该项目等。”2017年8月2日，被告（反诉原告）作为甲方（出租方），原告（反诉被告）作为乙方（承租方）签订《童鞋商铺租赁合同》一份约定：“1.1至1.5约定：甲方将位于沈阳市沈河区文化东路12号品联有限公司一层1103号商铺出租给乙方使用并开展经营活动。商铺租赁面积15.5平方米，经营品类为童鞋，铺货率为100%。2.1约定：租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止。2.2约定：双方确认试营业时间为2017年9月1日，正式开业时间为2017年9月8日至2017年9月16日，至入场开始装修日期为2017年8月5日至8月10日之间，装修工期原则上不超过15天，在8月25日完工。2.3约定：免租期不收租金只收取物业费。租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元。其余租金按面积和单价多退少补，以开业日期为准24个月内补交第一年租金和退款，此政策只限南塔商圈内本鞋城独家经营商户。商品免租期提前6个月交付下一年租金。按照租赁面积每平方米每月200元标准计算合计37200元。2.4约定：综合管理费（物业费）含商城物业服务，经营管理服务及公共部位照明，保安、保洁、动力、制冷供暖、设备维护等费用，收费标准为每平方米每月30元，按照年度收取，每年合计5580元，第一年免收物业费。于2018年8月1日前乙方向甲方支付第二年免租期物业费；乙方于2019年8月1日前乙方向甲方支付第三年免租期物业费。2.5约定：本合同签订时，乙方向甲方支付定金1万元，于商场开业一周后统一无息退款。8.2约定：经双方协商一致可以解除合同，且双方各不承担责任。8.3约定：因乙方原因导致合同解除的，甲方有权不返还租金及经营保证金，乙方需在甲方通知3天内，按照本合同第五条交还商铺。8.4约定：乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，双方的《品联有限公司经营管理服务合同》也一并解除，按合同第五条交还商铺，（1）乙方单方解除合同的。（2）乙方迟延交付租金，综合管理费、经营保证金等应交付款项或费用超过15日的等。9.3约定：如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商场无法正常营业导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不不承担任何经济补偿等。”2017年7月1日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了租金24000元，双方按照合同约定履行了合同义务。2017年8月30日，辽宁品联商业有限公司出收款收据一份载明：付款人，李珩、1103，收款金额400元，收款事由，电表卡押金。2017年9月21日进场经营。2018年5月25日被告贴出《通知》载明“尊敬的商户：您好！接到沈河区市场监督管理局的通知，要求大世界鞋城的业主提供营业执照、税务登记证、商标注册证、每款鞋子的质检报告。现业主提供不了以上资料：且大世界鞋城一楼撤场商户数量超过70%以上，已实际无法继续经营，按照沈河区市场管理局要求和双方合同的约定，我司决定大世界鞋城从2018年5月26日整体闭店。限一楼商户在闭店档口内如仍有货品未拿走，视为自动放弃所遗留物品所有权，无条件接受我公司的处理，未按照本通知规定的期限将档口内物品撤走，如有丢失概不负责，一切责任由业主承担。特此通知，谢谢配合！”2018年5月26日，商场整体闭店。原、被告双方因返还费用等事宜产生矛盾，协商未果，原告起诉来院。另查，被告提交视频资料一份，证明原告于2018年5月3日原告提前撤场，到中国鞋城经营，属违约行为，被告有权解除合同。但视频中可见2018年5月3日，包括原告在内的档口发生卷帘门关闭状态，未见其他停止经营的标注。本院认为，原、被告签订的《童鞋商铺租赁合同》及被告与沈阳步阳金钻置业有限公司签订《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告已履行合同义务即按合同约定交付预付租金24000元并投入装修，于2017年9月16日正式开始营业，被告亦将商铺交付原告使用，2018年5月26日，因一楼撤场商户数量超过70%以上，闭店停止经营。关于原告要求与被告解除《童鞋商铺租赁合同》问题，现双方之间的《童鞋商铺租赁合同》已实际解除。关于原告要求被告返还原告无法使用商铺期间（两年零99天）的租金18170元的诉讼请求和被告要求原告补交第一年租金差额3110元及物业费4067元的反诉请求，因双方签订《童鞋商铺租赁合同》约定：“1.1至1.5约定：商铺租赁面积15.5平方米。2.1约定：租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止。2.2约定：双方确认试营业时间为2017年9月1日，正式开业时间为2017年9月8日至2017年9月16日。2.3约定：租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元。其余租金按面积和单价多退少补，以开业日期为准24个月内补交第一年租金和退款，商品免租期提前6个月交付下一年租金。按照租赁面积每平方米每月200元标准计算第一年租金合计37200元。”根据上述合同约定原告第一年应交租金为37200元，先交24000元余款应以开业日期为准24个月内补交13200元，第二年、第三年免交租金，直到2018年5月26日商场闭店，按原告实际使用、占有时间计算租金应为2017年9月1日至2018年5月25日共计266天，每平方米每月200元即每天为103.33元（200元×15.5÷30天），原告实际使用、占有租金金额应为27486.67元（103.33元×266天），原告实际缴纳24000元。又因双方签订《童鞋商铺租赁合同》“2.4约定：综合管理费（物业费）含商城物业服务，经营管理服务及公共部位照明，保安、保洁、动力、制冷供暖、设备维护等费用，收费标准每月30元，按照年度收取，每年合计5580元，第一年免收物业费。于2018年8月1日前乙方向甲方支付第二年免租期物业费；乙方于2019年8月1日前乙方向甲方支付第三年免租期物业费。9.3约定：如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商场无法正常营业导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不不承担任何经济补偿等。”本案经审理，涉案商场确因业户不在场经营率已达到70%以上，致使商场无法正常营业，符合《童鞋商铺租赁合同》的约定情形。根据上述合同约定及案件的实际情况，应属市场同行业整体经营状况不佳的商业风险，该风险应由合同双方共同承担，故本院对原告要求被告返还租金的诉讼请求及对被告要求原告支付剩余租金及支付使用期间的物业费的反诉请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告李珩的诉讼请求；二、驳回被告辽宁品联商业有限公司的反诉请求。案件受理费254元，由原告李珩负担；反诉费35元，由被告辽宁品联商业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王新国人民陪审员  白 云人民陪审员  王 斐二〇一九年六月二十八日书 记 员  姜 楠本案判决所依照的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行，中止履行；已经履行的，根据履行情况和和同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。