北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终8297号上诉人（原审原告）：倪露，女，1963年6月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫立莉，北京中济（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔青，女，1965年2月19日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谭小雪，北京市易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李想，北京市易和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨松义，男，1985年9月10日出生，回族，户籍所在地河北省唐山市玉田县。被上诉人（原审被告）：邓敏仪，女，1989年8月12日出生，汉族，户籍所在地广东省东莞市。被上诉人（原审被告）：邹军，男，1955年9月29日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省牡丹江市东安区。上诉人倪露因与被上诉人崔青、杨松义、邓敏仪、邹军案外人执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初83400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪露上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持倪露一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由崔青、杨松义、邓敏仪、邹军承担。事实和理由：一、一审认定倪露不具有足以排除强制执行的民事权益，判决存在事实认定错误。倪露完全符合相关法律规定的条件。倪露2000年10月即与北京巨安金润房地产开发有限公司[后该公司更名为中润信投（北京）房地产开发有限公司，以下简称中润公司]签订合同，对涉案房屋买卖进行明确约定，且经法院认定合法有效。北京市朝阳区人民法院并非涉案房屋首封法院，涉案房屋在查封之前倪露已经签订合法有效的买卖合同。倪露一直居住在涉案房屋至今，并提交了证据。倪露支付了首付款，并向北京市朝阳区人民法院执行庭提存了剩余房款，完成支付价款的义务。倪露没有办理房屋过户的原因系开发商违约在先。涉案楼盘存在多起纠纷，是因为开发商不能办理房屋产权证、一房二卖，开发商通过不当方式套取资金，以非法占有房屋目的。开发商还雇佣人员对房屋进行抢占，并制作虚假诉讼。因此，倪露对开发商无法信任，并非倪露怠于行使权利造成涉案房屋今天现状。正因倪露多次催促，开发商才发出催告函，该催告函证明倪露积极要求行使权利。二、一审法院认定崔青属于善意取得他项权系认定错误。崔青属于职业放贷人，其目的并非借钱后等待还钱，而是在于涉案四套房屋。对于房屋抵押，崔青并未了解具体情况，没有审查，或明知现状而恶意抵押。崔青只出借550万元，与四套房屋价值不符。杨松义名下13套房屋只有涉案四套存在诉讼，存在被房屋实际占有人通过合法手段取回风险。故崔青并不属于善意。三、一审法院认定相关合同无效不能对抗善意抵押权人不当。取得房产证的基本合同被认定无效，倪露马上启动撤销房产证诉讼，该房产证可能被撤销，基于其上的抵押将无法继续存在。崔青辩称，同意一审判决，崔青是对执行标的享有抵押担保物权的完全的权利人，有权利申请执行。杨松义、邓敏仪、邹军未出庭亦未提交书面答辩意见。倪露向一审法院起诉请求：中止对北京市朝阳区某小区18A001号房屋的强制执行，解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：2015年9月28日，邓敏仪、杨松义、邹军（共同借款人）与崔青（出借人）签订《借款合同》，邓敏仪等向崔青借款550万元，月利率2％，借期1个月，自2015年9月28日至2015年10月27日，杨松义以名下房屋作为担保，分别为北京市朝阳区某小区某楼15层18A001、11层12A001、4层5A005、13层16A001房屋提供借款抵押担保。后崔青取得了涉案房屋的他项权利证书，登记的抵押权时间为2015年9月30日。2015年10月8日，中信公证处为该《借款合同》出具（2015）京中信内民证字80213号《公证书》，公证事项为赋予《借款合同》强制执行效力。2016年4月21日，中信公证处根据崔青的申请出具了（2016）京中信执字00630号《执行证书》，其中确认事实部分载，崔青于2015年9月30日通过银行转账方式向邓敏仪、杨松义、邹军转账汇款550万元，双方银行账户均为《借款合同》中约定账户。以上转款情况该处通过出借人崔青提供的银行转账汇款凭证已查实。确认执行事项为：借款本金550万元及利息，邓敏仪、杨松义、邹军作为借款人，应就上述债务向崔青承担清偿责任。后崔青持上述强制执行效力债权公证书和《执行证书》向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年5月10日立案受理，2016年11月14日轮候查封了杨松义名下18A001房屋，当时首封法院为河北省廊坊市中级人民法院。因崔青对房屋享有抵押权，河北省廊坊市中级人民法院未对该房屋进行处置，一审法院于2016年12月5日致函河北省廊坊市中级人民法院，请其将涉案房屋移交一审法院。2016年12月7日，河北省廊坊市中级人民法院回函，同意将房屋移交一审法院。在案件执行中，倪露作为案外人提出执行异议，一审法院于2017年11月30日作出（2017）京0105执异1044号执行裁定书，驳回倪露的执行异议。倪露不服裁定，提起本案执行异议之诉。倪露为证明其对18A001房屋享有足以排除执行的权利提交了以下证据：1.倪露与中润公司签订的《北京市内销商品房预售契约》，证明2000年10月18日其从开发商处购买18A001房屋，总价307520元；2.发票、转账凭证，证明在2000年10月支付了首付款67520元，2017年4月16日向一审法院执行庭提存了剩余房款24万元；3.社区居委会证明、物业费发票、供暖费和水电费收据等，证明倪露自签订《北京市内销商品房预售契约》后即在该房屋居住至今；崔青质证称，上述证据不足以证明倪露系房屋产权人，且不足以排除执行。另查，2009年7月3日，杨松义与中润公司签订《商品房现房买卖合同》，杨松义于2009年11月23日取得涉案房屋所有权。房屋所有权附记所载，除2015年9月30日抵押权人崔青抵押登记外，在2015年9月2日至2015年9月24日期间曾设立抵押登记。2017年8月，倪露在一审法院以确认合同无效起诉中润公司、杨松义，一审法院追加崔青作为第三人，并2018年5月29日作出（2018）京0105民初45448号民事判决书，确认中润公司与杨松义2009年7月3日签订的《商品房现房买卖合同》无效。该判决已经发生法律效力。一审法院认为：倪露不具有足以排除强制执行的民事权益。具体理由为：一、根据司法解释，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个条件须同时具备。本案中，自2000年倪露与中润公司签订《北京市内销商品房预售契约》至2016年5月崔青对房屋申请强制执行，长达近17年的时间里，倪露与中润公司的房屋买卖合同关系始终处于不完全履行状态，倪露仅支付了少部分房款，并未将房屋办理过户，亦未能提交曾向中润公司主张过户的任何证据。倪露明显怠于行使权利，其自身消极行为系构成未办理房屋产权过户的重要原因，也是产生本案纠纷的直接原因之一，由此给自身和他人带来的交易风险，应由倪露承担。二、《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。司法解释规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，崔青与杨松义等之间存在借款关系，杨松义以登记的所有权人名义以涉案房屋为借款提供抵押担保并设立抵押登记，崔青属于善意取得他物权。故即使杨松义与中润公司之间房屋买卖合同关系已经生效判决认定无效，不能对抗善意抵押权人。综上，倪露要求中止对18A001号房屋的强制执行的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。杨松义、邓敏仪、邹军经依法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院判决：驳回倪露的诉讼请求。本院二审期间，倪露向本院提交（2016）京0105民初6451号民事判决及该案生效证明，证明倪露与中润公司签订的《北京市内销商品房预售契约》有效，是涉案房屋的实际所有权人，杨松义非法取得产权证书，恶意进行抵押，侵害了倪露的合法权益。崔青认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，认为倪露的债权不能对抗崔青善意取得的抵押担保物权。本院经审查对于上述证据的真实性予以确认。本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人杨松义、邓敏仪、邹军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩及举证、质证的权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此，本案的焦点问题是上诉人倪露对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利，本院具体分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。具体在本案中，杨松义自2009年11月即登记为涉案房屋所有权人，该登记对外具有公示性。后崔青与杨松义、邓敏仪、邹军签订《借款合同》，以涉案房屋设立抵押并至相关部门办理了抵押权登记手续。据此，崔青就涉案房屋享有优先受偿权，倪露作为房屋买受人享有的物权期待权并不能对抗崔青作为抵押权人所享有的物权权利。倪露虽主张崔青的抵押权非善意取得，但并未提供充分证据予以证明，且崔青办理抵押登记期间涉案房屋确系登记在杨松义名下，办理抵押目的也是为崔青出借款项提供担保，故本院对倪露关于崔青非善意的主张难以支持。一审法院认定崔青属于善意取得他物权，并对倪露要求中止对涉案房屋强制执行的诉讼请求不予支持，符合在案事实，本院依法予以确认。本案中，自倪露与中润公司签订《北京市内销商品房预售契约》至崔青对房屋申请强制执行，长达近17年的时间里，倪露仅支付了少部分房款，并未将房屋办理过户，亦未能提交曾向中润公司主张过户的任何证据，倪露与中润公司的房屋买卖合同关系始终处于不完全履行状态。一审法院认定倪露明显怠于行使权利，应承担给自身和他人带来的交易风险并无不当。综上所述，倪露的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5811元，由倪露负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 巍审 判 员  周熙娜审 判 员  周 易二〇一九年六月二十七日法官助理  赵 霄法官助理  李 惠书 记 员  王秋岩