四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0113民初1322号 原告：四川省上瑞彩印包装有限公司，住所地成都市青白江区城厢镇万柳村**。 法定代表人：阎仁勇，总经理。 被告：龙蔡红，女，1987年9月7日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 原告四川省上瑞彩印包装有限公司（以下简称“上瑞彩印公司”）与被告龙蔡红确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月2日作出（2018）川0113民初2677号民事判决书后，上瑞彩印公司向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2019年3月26日作出（2019）川01民终109号裁定书，裁定撤销原审判决，发回重新审理。本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上瑞彩印公司的法定代表人阎仁勇，被告龙蔡红及其委托诉讼代理人徐欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上瑞彩印公司向本院提出诉讼请求：1、确认上瑞彩印公司与龙蔡红签订的《土地经营权（租用）及地上自建房转让合同》（以下简称“《转让合同》”）及《租赁合同》无效；2、本案诉讼费用由龙蔡红承担。事实和理由：上瑞彩印公司从青白江区城厢镇万柳村村民委员会通过公开竞标方式获得集体土地使用证编号为“青白集用（2009）第48165号”的土地经营权，土地使用期限为2013年4月至2043年4月共30年，后上瑞彩印公司在此租赁土地上投资4000000元自建面积约2400平方米的房屋两层用于生产经营。2017年上瑞彩印公司因急需资金周转向龙蔡红借款500000元，但没有与其签订借贷合同，而是于2017年8月3日与龙蔡红签订了《转让合同》，约定上瑞彩印公司所取得的“青白集用（2009）第48165号”土地经营权及地上附着物、建筑物出售给龙蔡红，成交价格为500000元，龙蔡红付款后，上瑞彩印公司的土地经营权及地上附着物、建筑物所有权由龙蔡红取得，上瑞彩印公司有权于一年内原价赎回，如未赎回则龙蔡红有权转让、抵押、出租或自用该土地及土地上附着物、建筑物。同时，上瑞彩印公司又与龙蔡红签订《租赁合同》，约定龙蔡红作为出让方将该土地经营权及地上附着物、建筑物租赁给上瑞彩印公司使用，租期一年，每月支付租金25000元，以租金形式作为支付利息。上瑞彩印公司认为，龙蔡红以转让、租赁表面合法形式掩盖放高利贷的违法行为，违反法律规定，双方签订的《转让合同》和《租赁合同》应属无效合同，请求法院确认以上两份合同无效，维护上瑞彩印公司的合法权益。 龙蔡红辩称，1、上瑞彩印公司与龙蔡红之间签订的土地经营权转让合同是双方真实意思表示，该合同并不具有合同无效情形，上瑞彩印公司也没有证据证明双方之间不是转让关系，而是借贷关系，且双方的协议是在村委会同意的情况下实施，同时龙蔡红也履行了全部的给付义务，双方之间的转让合同合法有效；2、上瑞彩印公司竞标取得涉案土地经营权是按照每年2500公斤稻谷最低价来支付的，地上建筑物支付的是210000元，取得涉案土地经营权及地上附着物、建筑物所花费成本不到500000元，且诉称取得该土地经营权后投资4000000元修建费只是其单方面陈述，证据也系单方制作，所以双方签订土地经营权转让合同并支付500000元价格合理合法；3、2017年8月4日签订的租赁合同也是双方真实意思表示，也是合法有效的，在签订合同后，龙蔡红也将转让的标的物租给上瑞彩印公司使用，上瑞彩印公司也支付了大部分租金，现双方签订的租赁合同期限已经届满，也不存在租赁合同无效的情形；综上，上瑞彩印公司的诉求无事实与法律依据，请求法院驳回上瑞彩印公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年4月24日，上瑞彩印公司与青白江区城厢镇万柳村村民委员会（以下简称“万柳村委会”）签订了《万柳村万寿饮料厂旧址承包合同》（以下简称“承包合同”），约定由上瑞彩印公司获得1426.25平方米集体建设用地的30年经营权（土地使用期限从2013年4月24日起至2043年4月23日止）、土地以上的附着物及建筑物的所有权。关于该集体建设用地的租金，承包合同第五条约定由上瑞彩印公司每年按2500公斤稻谷乘以当年国家公布的最低稻谷收购价的标准予以支付，同时还约定由上瑞彩印公司支付青白江区城厢镇万柳村村民委员会210000元作为地上附着物、建筑物的拆迁补偿费。承包合同签订后，上瑞彩印公司投入大量资金在该土地上修建了两层自建房屋用于生产经营。 2017年8月3日，上瑞彩印公司与龙蔡红签订了《转让合同》，约定由上瑞彩印公司向龙蔡红出售案涉1426.25平方米集体建设用地的土地经营权及地上附着物、建筑物（自建房）的所有权，成交价格为500000元。同时转让合同第四条约定，上瑞彩印公司在转让合同签订起一年内有权以原成交价500000元赎回土地经营权及地上附着物、建筑物（自建房）所有权，如超过一年则丧失赎回权，龙蔡红有权转让、抵押、出租或自用该土地及地上附着物、建筑物（自建房）。转让合同第七条还约定双方同意在本合同签订之日起一年内，如标的土地及建筑物因城市规划等原因面临拆迁安置，无论是否进行登记、过户手续，拆迁补偿款全部归上瑞彩印公司，同时上瑞彩印公司应于收到补偿款之日起三日内全额退还龙蔡红已付款即500000元整。合同签订当日，龙蔡红向上瑞彩印公司法定代表人阎仁勇转账500000元,同日阎仁勇向龙蔡红转账25000元。2017年8月4日，龙蔡红作为出让方又与受让方闫仁勇、担保方上瑞彩印公司签订了租赁合同，约定由龙蔡红将案涉1426.25平方米厂房租赁给闫仁勇使用，租赁期限从2017年8月4日起至2018年8月3日止，每月租金25000元，并由担保人上瑞彩印公司担保闫仁勇及时、足额向龙蔡红支付租金。 2018年4月25日，上瑞彩印公司又与杨小龙签订《厂房租赁合同》，将案涉土地上的厂房及厂房所在的场地租赁给杨小龙使用，每年租金为331920元，租赁期间从2018年5月1日起至2021年4月31日止共计3年。2018年8月4日，上瑞彩印公司与龙蔡红所签《租赁合同》约定租期届满后，杨小龙又与龙蔡红就同一土地附着物及建筑物签订了《租房合同》，约定每月租金25000元，租期从2018年8月4日起至2020年8月4日止共计2年。 2018年9月18日，阎仁勇向公安机关报案，认为龙蔡红及其丈夫徐丁与其签订的《转让合同》不合理，侵犯其合法权益，要求公安机关对阎仁勇被强迫交易案立案侦查，公安机关于同日立案。2019年5月29日，公安机关对此案作出撤销案件决定书。 以上事实，有原、被告提交的营业执照、法定代表人身份证明及原、被双方身份证信息、承包合同、转让合同、租赁合同、银行交易明细清单、转账凭证及收条、万柳村村委员会出具的情况说明及回复、租房合同、厂房租赁合同、租金凭证、公安机关对阎仁勇、向明、龙腾孟、徐丁、叶永智、张继东、曾红波、蔡武威的询问笔录、受案登记表、立案决定书、解除取保候审决定书、撤销案件决定书及当事人的陈述等证据予以佐证。 本院认为,本案的争议焦点是双方是买卖关系还是民间借贷关系；诉争的《转让合同》及《租赁合同》是否符合合同无效的情形。对此，本院评析如下： （一）龙蔡红主张双方的法律关系为买卖关系，该主张能否成立。首先，从双方签订的合同来看，合同载明的转让金额为500000元，而上瑞彩印公司在与万柳村村民委员会签订承包合同时向万柳村村民委员会支付地上附着物、建筑物的拆迁补偿费为210000元，再加上其后期厂房修建成本，500000元的转让价格明显低于实际市场价格，以如此低廉的价格转让该厂房不符合常理；其次，在《转让合同》第四条双方约定上瑞彩印公司在一年内具有标的土地及地上附着物的赎回权，第七条又约定如案涉厂房拆迁，拆迁补偿款也归上瑞彩印公司所有，上瑞彩印公司全额退还龙蔡红已付款500000元，这种卖出后又无特殊缘由便可以赎回，以及所有权保留的方式不符合出卖人通常交付财产、买受人取得所有权的交易目的；最后，2017年8月3日，上瑞彩印公司与龙蔡红签订的《转让合同》，龙蔡红于当日向阎仁勇支付500000元后，阎仁勇当即向龙蔡红转账25000元，虽然龙蔡红称此笔款项为租金，但双方于次日才签订《租赁合同》，将该合同与本案的其他证据结合来判断，龙蔡红的理由不能让人信服，综上，对于龙蔡红主张双方系买卖关系的主张，本院不予采纳。 （二）本案是否是上瑞彩印公司主张的双方是民间借贷关系。首先，龙蔡红提交的《转让合同》中载明的转让价格、赎回权、所有权保留的条款，明显不符合物权转让合同中通常应约定办理权属转移权利义务内容的一般特征，均间接的反映出双方并非真实的买卖关系；其次，龙蔡红的堂兄龙腾孟在接受公安机关的询问时亦证实“去年8月份，她给阎仁勇借了500000元，双方签订了一个工厂的转让合同，借款期限是一年，如果到期还款，工厂就归还阎仁勇，如果到期阎仁勇还不起钱，工厂就是龙蔡红的了。龙蔡红说还款期限马上到了，但阎仁勇好像没得能力还，所以龙蔡红让我看了一下这个转让合同是否合法……”。最后，龙蔡红向阎仁勇支付500000元后，阎仁勇又向龙蔡红转账25000元的行为均显示出，双方借款合意在本案中的反映显著强于转让的合意，且认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立，在本案中，龙蔡红向阎仁勇转款5000000元，尽管尚无书面证据可以证明双方关于借款的相关方式作出约定，但从证明力上足以认定双方之间的法律关系是民间借贷关系。 （三）双方所签订的《转让合同》及《租赁合同》是否无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”以及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期间届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，由于双方签订的《转让合同》不是建立买卖合同关系的真实意思表示，而是为双方之间的民间借贷关系提供担保，违反了法律的禁止性效力规定，故诉争《转让合同》无效，因此基于同一目的而签订的《租赁合同》亦属无效。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 原告四川省上瑞彩印包装有限公司与被告龙蔡红于2017年8月3日签订的《土地经营权（租用）及地上自建房转让合同》以及同月4日签订的《租赁合同》无效。 案件受理费50元，由被告龙蔡红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张 晖 人民陪审员  黄忠义 人民陪审员  周瑞荣 二〇一九年六月十日 法官助理李竹君 书记员龙小凤