广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终470号 上诉人(原审原告)：北京市均豪物业管理股份有限公司扶绥分公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇。 法定代表人：于庆新，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：李春梅，女，该分公司员工。 委托诉讼代理人：叶小楠，男，该分公司员工。 被上诉人（原审被告）：扶绥县恒信房地产有限公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇。 法定代表人：左亚云，该公司经理。 委托诉讼代理人：钟启苏，广西恒聚律师事务所执业律师。 原审第三人：广西新浩房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇。 法定代表人：左亚云，该公司经理。 上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司扶绥分公司（以下简称均豪扶绥公司）因与被上诉人扶绥恒信房地产有限公司（以下简称恒信公司）、原审第三人广西新浩房地产开发有限公司（以下简称新浩公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2018）桂1421民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2019年4月24日，本院组织各方当事人进行询问，上诉人均豪扶绥公司的两位委托诉讼代表人李春梅、叶小楠，被上诉人恒信公司委托诉讼代理人钟启苏到庭参加诉讼。被上诉人恒信公司、原审第三人新浩公司的法定代表人左亚云未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 均豪扶绥公司上诉请求：改判由恒信公司支付均豪扶绥公司违约金300000元。事实和理由:2015年7月30日均豪扶绥公司与恒信公司签订《书香华府前期物业服务委托合同》，合同签订后，恒信公司始终未按合同约定履行合同义务并与案外人签订了物业服务合同，造成双方的合同无法继续履行。根据双方合同约定，恒信公司应当按照合同约定支付均豪扶绥公司300000元违约金。该约定是双方真实意识表示，一审法院在没有任何法律依据，亦无相关证据的情况下，违背双方签约的意思自治，大幅度降低了违约金标准，于法无据，请二审法院依法改判。 恒信公司辩称，书香华府由两部分组成，恒信公司、新浩公司分别开发其中一个地块。本案前期物业合同因均豪扶绥公司没有与新浩公司签订前期物业合同导致合同尚未生效。一审法院判决恒信公司赔偿均豪扶绥公司30000元损失欠妥。虽恒信公司错过上诉期，但请法院驳回恒信公司上诉请求。 新浩公司未参加本院组织的询问活动，亦没有提交书面答辩意见。 均豪扶绥公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年7月30日签订的《书香华府前期物业服务委托合同》；2.恒信公司支付均豪扶绥公司违约金300000元。 一审法院认定事实：书香华府项目所属的土地使用权分别由恒信公司及新浩公司享有，并同时进行了开发建设，对外统一称为书香华府项目。2015年7月30日，均豪扶绥公司（乙方）与恒信公司（甲方）签订了一份《书香华府前期物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方对书香华府项目实行物业管理服务，物业管理区域总建筑面积326506.75㎡；物业服务收费以包干制形式执行，由业主按其拥有的专有部分物业建筑面积交纳；合同自签约之日起生效，服务期限从乙方接到甲方入场通知书之日起至业主委员会成立止，业主委员会成立后由业主委员会按法定程序决定是否续签服务合同；甲乙双方均不得提前解除合同，但出现下列情形之一的，可以提前解除合同：1.物业项目因拆迁等原因灭失；2.因不可抗力，致使本合同无法正常履行的；3.乙方严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，在业主委员会未成立之前，甲方要求解除合同的；4.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主不履行本合同约定的义务，致使物业管理活动无法正常开展，乙方要求提前解除合同的；除本合同约定的情形以外，甲乙单方擅自解除本合同的，应按300000元人民币的标准向对方支付违约金；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，均豪扶绥公司曾派员到恒信公司商谈前期物业进场事宜，但未实际进场进行物业管理。2016年1月14日，恒信公司与案外人浦北县鑫金源物业管理有限公司扶绥分公司签订《书香华府前期物业服务合同》，约定委托浦北县鑫金源物业管理有限公司扶绥分公司对书香华府项目实行物业管理服务，物业管理区域总面积326506.75㎡。同日，浦北县鑫金源物业管理有限公司扶绥分公司还与新浩公司就书香华府项目物业服务签订《书香华府物业服务合同》，该合同约定的物业管理区域总建筑面积亦为326506.75㎡。合同签订后，浦北县鑫金源物业管理有限公司扶绥分公司入驻书香华府项目并实施物业服务。 恒信公司与新浩公司的股东均为左亚云和肖艺，两公司的办公地址均在书香华府售楼部二楼。 一审法院认为，本案争议焦点一是：案涉的物业合同是否已经生效。虽然书香华府项目是由恒信公司与新浩公司对各自所享有的土地使用权进行开发建设组成，但从书香华府小区的规划范围看，小区并未区分两公司各自开发建设区域，从两公司的股东组成及办公场所来看，两公司股东相同办公场所亦相同。另外，均豪扶绥公司与恒信公司签订的《书香华府前期物业服务委托合同》中并未以均豪扶绥公司需另行与新浩公司签订合同作为生效条件。因此，均豪扶绥公司有理由相信恒信公司有权就书香华府委托其进行前期物业管理，新浩公司也应当知道恒信公司与均豪扶绥公司签订《书香华府前期物业服务委托合同》。综上，恒信公司与均豪扶绥公司签订的《书香华府前期物业服务委托合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。恒信公司以均豪扶绥公司未能与新浩公司签订物业服务合同，而书香华府不能分由两个物业公司管理为由主张合同没有生效，一审法院不予采信。 本案争议焦点二是：合同的解除条件是否成就。案涉的物业合同中均豪扶绥公司未进入物业服务场所实际履行阶段，直至本案诉讼，双方也未能就继续履行达成一致，而与新的物业公司已经正式进入书香华府项目并且向业主提供物业服务。因此，从本案事实看，案涉物业合同已不具有继续履行的可行性，均豪扶绥公司诉请解除案涉物业合同的诉请应予支持。解除合同之后违约方应承担对方因此受到的损失。 本案争议焦点三是：违约金计算问题。恒信公司在与新的物业公司签订物业服务合同时，明知与均豪扶绥公司已存在前期物业管理合同关系的情形下，未告知新浩公司，也未告知均豪扶绥公司，存在单方解除合同的故意，已经构成违约，应承担相应的违约责任。故均豪扶绥公司要求恒信公司支付违约金，理由成立，其合理部分一审法院予以支持。《书香华府前期物业服务委托合同》约定单方擅自解除合同的，按300000元的标准支付违约金，恒信公司认为合同中约定的违约金过高，请求予以调减，符合法律规定，一审法院予以支持。本案中，双方当事人均未能提供相关证据证实均豪扶绥公司的实际损失数额及计算标准。综合考虑恒信公司的违约行为、过错程度及恒信公司与均豪扶绥公司签订合同时书香华府1、2期工程尚未交房，均豪扶绥公司实际没有进驻书香华府进行物业管理，但确实因合同签订及物业进场事宜派出人员到恒信公司进行洽谈等因素的情况下，恒信公司应酌情向均豪扶绥公司赔偿损失30000元。 一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除均豪扶绥公司与恒信公司于2015年7月30日签订的《书香华府前期物业服务委托合同》；二、恒信公司应于本判决生效之日起十日内赔偿均豪扶绥公司损失30000元；三、驳回均豪扶绥公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取2900元，由均豪扶绥公司负担2625元，恒信公司负担275元。 二审中，当事人没有提交新证据。均豪扶绥公司和恒信公司对一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，各方当事人对一审法院判决解除本案《书香华府前期物业服务委托合同》均无异议，且不违反相关法律规定，原审判决解除正确，应予维特。关于违约金数额应否减少的问题。恒信公司与均豪扶绥公司签订的《书香华府前期物业服务委托合同》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，属于有效合同，双方应按照合同约定履行。恒信公司以合同约定的违约金过分高于均豪扶绥公司实际损失为由，请求法院予以减少。违约金是合同当事人约定一方当事人违约应向另一方支付一定数额的金钱的约定，具有担保合同履行、惩罚违约方及对守约方的损失补偿属性。恒信公司另与案外人签订相同标的物业合同而不履行与均豪扶绥公司签订的《书香华府前期物业服务委托合同》，已构成单方违约。根据双方合同约定，单方擅自不履行合同的，应按300000元的标准向对方支付违约金。从双方所签订的合同指向的合同标的数额来看，双方对违约金约定的数额均有充分的认知，合同双方应遵遁公平、诚信原则守约，故恒信公司主张双方约定的违约金过高理由不能成立，均豪扶绥公司要求恒信公司支付300000元违约金请求，符合合同约定，依法有据，应予支持。一审法院判决恒信公司赔偿均豪扶绥公司30000元，与均豪扶绥公司诉请支付违约金相悖，予以纠正。 综上所述，均豪扶绥公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持广西壮族自治区扶绥县人民法院（2018）桂1421民初1341号民事判决第一项判决； 撤销广西壮族自治区扶绥县人民法院（2018）桂1421民初1341号民事判决第二、三项判决； 扶绥县恒信房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付北京市均豪物业管理股份有限公司扶绥分公司违约金300000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2900元，二审案件受理费5800元，共8700元，由扶绥县恒信房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李其陆 审判员  韦金彪 审判员  杨凤莲 二〇一九年六月二十一日     法官助理    罗永秀       书记员      李红霞      附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。