湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2019）湘0103民初3154号原告：长沙瑞光物业管理有限公司,住所地长沙市天心区沙河街******。法定代表人：黄斯禹。委托诉讼代理人：李翔，湖南鸿明律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅传芬，湖南鸿明律师事务所实习律师。被告：张良，男，1973年11月25日出生，汉族，住长沙市天心区。原告长沙瑞光物业管理有限公司（以下简称瑞光公司）诉被告张良物业服务合同纠纷一案，本院立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告瑞光公司的委托诉讼代理人李翔、傅传芬，被告张良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞光公司请求判令：一、张良支付拖欠的物业服务费4657元，车库502元，合计5159元（从2016年1月计算至2018年12月；2018年1月前按0.5元/月/平方米的标准，2018年1月后按0.8元/月/平方米的标准）；二、张良支付违约金1848元（酌情按拖欠款项的30%计算）；三、本案诉讼费由张良承担。张良辩称：一、瑞光公司接管三城花苑物业既没有书面通知，也没有电话、短信告知业主，没有尽到义务和责任；业委会成立没有告知业主。小区所有门禁的安装，物业均没有通知业主；楼梯过道加装防盗门，造成业主有房不能进；物业维修基金的使用未告知业主；小区楼道消防设施缺失，物业服务质量有待提高。二、其房屋为毛坯房，瑞光公司没有告知物业费收费标准和起止时间。三、小区地面没有车位车库，停车位属于共有产权，应当将收取的停车费返还给业主。经审理查明：张良系长沙市天心区暮云镇北塘村三城花苑三期7栋605房（以下简称605房）业主，该房屋建筑面积122.03平方米，于2018年9月6日登记在张良名下。2014年3月5日，长沙雨建房地产开发有限公司与瑞光公司签订《物业服务合同》，主要约定：收费标准，多层住宅0.5元/月/平方米，小高层1.2元/月/平方米，物业服务费按月计收，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费，从逾期之日每日按欠款的0.3‰加收滞纳金。服务合同期限：自2014年3月1日至2017年3月1日。2017年2月17日，三城花苑业主委员会（甲方）与瑞光公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由瑞光公司为三城花苑小区提供物业服务。主要约定：1、委托服务期限暂定一年，自2016年12月15日起至2017年12月15日。服务期满，本合同自动终止。期满后双方是否续签合同，可另行协商，如果协商不成，2018年1月15日前乙方必须无条件腾退办公用房，完整移交相关资料及保持所有设备设施的完整和正常运行。2、物业费按以下收费标准收取：多层住宅0.5元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米。3、乙方提供的物业服务包括以下内容：负责本物业管理区域内物业共用部位的维修、养护、管理。负责物业共用设备的运行、维修、养护和管理。负责清洁卫生服务；负责共有的绿地、景观的养护和管理等。2017年12月20日，三城花苑业主委员会（甲方）与瑞光公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由瑞光公司为三城花苑小区提供物业服务。主要约定：1、本合同期限自2018年1月1日起至2020年1月1日。2、本物业管理区域物业服务费收费标准2018年1月1日至2018年2月28日仍按2017年原物业合同执行，2018年3月1日起按已经长沙市物价部门及长沙市天心区核准了的标准执行。多层住宅0.8元/月/平方米，高层住宅1.5元/月/平方米。3、乙方应当按价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。4、因业主原因未办理收房手续的，物业服务费按90%由业主依法缴纳；已装修的、未装修已入住的，物业服务费应全额缴纳。办理装修手续即视为已居住，物业服务费应全额缴纳。5、乙方提供的物业服务包括以下内容：负责本物业管理区域内物业共用部位的维修、养护、管理。负责物业共用设备的运行、维修、养护和管理。负责清洁卫生服务；负责共有的绿地、景观的养护和管理等。乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量二级服务标准。庭审中，张良提交照片一组，拟证明瑞光公司物业服务不到位情况。瑞光公司对该组照片的三性均有异议，认为时间地点不明确，不能达到证明目的。另查明，一、瑞光公司于2005年6月3日依法注册登记，经营范围含物业管理、家政服务等。二、605房已收房，未装修使用。以上事实，有当事人身份信息、瑞光公司营业执照、《物业服务合同》、照片、不动产登记情况表等证据及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。瑞光公司与建设单位及业主委员会依法签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，均应按约履行合同。605房已于2018年9月6日登记在张良名下，且其实际装修使用，结合张良提交的照片及小区其他业主提交的证据，可以看出，瑞光公司所提供的物业服务期间存在不到位,但不足以证明物业服务长期有瑕疵。同时，小区业主对于物业公司提供的物业服务有异议，应通过合理方式提出，或由业主大会决议更换物业公司，而非消极采取长时间拒绝交纳物业服务费的方式。因此，张良应按约交纳物业服务费。庭审中，瑞光公司确定物业服务费起算时间为2016年1月1日，根据物业服务合同分段计算的约定，物业服务费从2016年1月1日起计算至2018年2月28日为1586元（0.5元/月/平方米×122.03平方米×26月），2018年3月1日起计算至2018年12月31日为976元（0.8元/月/平方米×122.03平方米×10月），合计2562元（1586元+976元）。因涉案房屋未装修使用，本院认定张良应向瑞光公司交纳物业服务费总额的90%即2306元（2562元×90%）。其次，张良未交纳物业服务费系与瑞光公司就物业服务事宜未能协商一致，并非无理由恶意拖欠。双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能共同维护自己的家园。依据诚实信用原则，本院酌情调整违约金按应付款项的5%标准支付，即应支付违约金为115元（2306元×5%）。再次，关于车库费用，瑞光公司未提交证据证明车库面积情况，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院》第一条以及《物业管理条例》第六条、第七条的规定，判决如下：一、限被告张良在本判决生效之日起十日内支付原告长沙瑞光物业管理有限公司物业服务费2306元；二、限被告张良在本判决生效之日起十日内支付原告长沙瑞光物业管理有限公司违约金115元；三、驳回原告长沙瑞光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告长沙瑞光物业管理有限公司负担5元，被告张良负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李亚飞二〇一九年六月二十四日书记员  余银春附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。