海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终2267号上诉人（原审原告）：范忠诚，男，1983年10月2日出生，汉族，住海口市。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：倪绍山，海南云联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹庆红，男，1959年4月27日出生，汉族，住海口市。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：吴宝君，广东三环汇华律师事务所律师。原审第三人：海南东正房地产经纪有限公司人民大道分公司，住所地：海口市和平大道江南城**铺面。法定代表人：蓝晓虹，总经理。委托诉讼代理人：姚梓豪，该公司员工。上诉人范忠诚因与被上诉人邹庆红及原审第三人海南东正房地产经纪有限公司人民大道分公司（以下简称东正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初14025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人范忠诚上诉请求：1、撤销美兰区人民法院（2018）琼0108民初14025号判决，发回重审或依法改判范忠诚与邹庆红对白沙门上村海滨公寓102号铺面继续履行买卖房屋行为。2、本案一审、二审诉讼费用均由邹庆红承担。事实与理由:一、未在约定时间内签订《房地产买卖契约》，与《房地产中介服务合同》是否可以继续履行无关。1、买卖双方分别与中介签订的《房地产中介服务合同》均是在各方真实意思表示的情况下签订的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。服务合同中虽然表明了签订买卖合同的具体时间，但并无就延期履行作出任何相关规定，且在房地产中介服务合同实践中，也不存在延期履行即为解除合同的行业惯例，若以此认定双方以自己的行为表明不再履行合同，于法无据，亦不符合日常生活与交易习惯，实为不当。2、邹庆红与房产中介签署的《房地产中介服务合同（卖方）》中约定“保证本人对该房地产拥有完整产权……”（第五条第一款），“如政府部门的原因拖延导致不能如期交易则自动延期交易时间”（第十二条第六款），均可表明，在合同履行过程中邹庆红应当保证房地产产权应当完整、无负担的进行流通交易，而在实际操作过程中由于土地存在历史遗留问题，材料一直未通过政府审批，从而导致无法正常办理土地出让金手续。由此可见，出现本案中因政府未通过审批流程致使无法如期履行合同约定时，应当自动的延长交易时间，而非认为无法继续履行必须解除合同。3、从合同与法律相关条款的订立目的来看，在日常生活中，法律与合同均是为了在合法、合规范围内最大限度的促成交易。就本次涉案事由来看，买卖双方经过多次交流均有极高的交易意愿，并为促成交易做了补交土地出让金及支付部分定金等一系列积极行为。若判决中仅仅以未在期限内签约这一理由认定双方不再履行合同、不再进行此项交易，不仅违背了民商法中尽量促成交易的立法目的，同时也否认了双方当事人为此而做出的一系列积极努力，判决结果违背法律规定与生活交易经验，于法于情均缺少合理性。二、邀约与承诺表明双方买卖合同成立，且本案中不存在任何合同解除情形。范忠诚就购买邹庆红名下房产向其发出了邀约，邹庆红在作出承诺之时即为双方的房屋买卖合同生效，即便先前存在政府未通过审批流程而导致的时间相对推移的情形，也仅仅是将交易自动延期，并非合同解除的相关情形。生效合同中，双方均在积极履行约定，排除履行过程中的相关障碍，于情于理均应继续履行合同，通过相关手续的完善与办理促成房屋买卖合同的达成。本案中原致使合同履行期限推迟的原因（支付土地出让金一事）已经解决，范忠诚与邹庆红双方有着良好的合同履行基础，理应依照约定继续将合同履行完毕。三、范忠诚未支付50万元房屋首付款，不应作为双方不再继续履行合同的依据。买卖双方与房地产中介所签订合同中，就涉案50万元首付款的支付时限明确约定为“……签订《房地产买卖契约》时且未过户受理前”（第二条第一款）。依照合同约定，范忠诚应当在双方正式签署书面合同、相关手续准备完善、就房屋买卖事项明确能够登记过户之后，于双方正式将过户材料递交窗口前完成50万元首付款的付款义务。在双方签订《房地产买卖契约》且准备过户材料的先行为没有履行之前，范忠诚依约不存在此付款义务。若以当事人目前不应履行的义务判定双方不再履行合同，不仅侵犯了范忠诚权利，而且有违合同约定，实为不妥。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求法院依法发回重审或改判，维护当事人的合法权益。被上诉人邹庆红辩称，一、范忠诚未与邹庆红签订房屋买卖合同，双方没有合同法上的权利、义务关系；邹庆红与范忠诚均有房屋买卖的意思表示，分别与东正公司签订了《房地产中介服务合同》，约定于2017年9月30日之前在东正公司处签订买卖契约；期限届满时范忠诚并未如约前来签订买卖契约，依法视为其以实际行为放弃了本次房屋买卖活动。原审法院对此事实正确认定。范忠诚一再强调其与东正公司签订的《房地产中介服务合同》中存在房屋买卖相关条款，却没有意识到《房地产中介服务合同》不能等同于房屋买卖合同，《房地产中介服务合同》当事人是范忠诚和东正公司，内容是双方关于东正公司代理范忠诚寻求房屋买卖的机会过程中的权利义务关系。虽然合同中也有部分涉及与邹庆红房屋交易的内容，充其量也只是对将来范忠诚与邹庆红签订房屋买卖合同的预约，根本不是房屋买卖合同本约。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”由此可见，房屋转让属于要式行为，必须签订书面合同。同时，《房地产中介服务合同》第四条也约定了双方须签订房屋买卖合同。所以，无论是法律规定还是双方约定，双方买卖房屋都要签订书面合同。合同法第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”范忠诚没有和邹庆红签订房屋买卖合同，何来合同成立、生效？没有合同，范忠诚要求邹庆红承担合同义务就失去了法律和事实依据。二、范忠诚诉邹庆红，主体不适格。范忠诚根据其与东正公司的《房地产中介服务合同》，对邹庆红提起诉讼，突破了合同相对性原则，违反了民事诉讼法规定，程序不当。综上所述，范忠诚的诉请没有事实依据和法律依据，错列邹庆红为被上诉人，滥用了诉讼权利；原审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求依法判决维持原判。原审第三人东正公司同意邹庆红的答辩意见。范忠诚向一审法院起诉请求：1、判令范忠诚与邹庆红对白沙门上村滨海公寓102号铺面继续履行买卖房屋行为。2、邹庆红承担本案诉讼费用。一审法院确认的事实：涉案房屋于2007年7月26日登记至邹庆红名下，不动产权证号为HXXXX号，共有方式为单独所有。2017年7月26日，范忠诚（甲方、买方）与东正公司（乙方）就范忠诚委托东正公司协助范忠诚购买涉案房屋签订了一份《房地产中介服务合同（买方）》，主要约定：一、房地产建筑面积为116.28平方米，售价为248万元，甲方与卖方签订《房地产买卖契约》时且未过户受理前支付卖方房款50万元（购房定金于此次冲抵），税后取得过户受理通知书前支付卖方部分房款70万元，取得过户受理通知书后买卖双方一同到指定的银行，由买方向卖方支付120万元，剩余8万元于交接时一次性付清。二、签订买卖契约的时间：2017年9月30日前。三、购房订金。1、甲方于签订本合同时向乙方支付10万元以作为与业主方签订房屋买卖合同的购房订金。2、签订本合同后，乙方将在2017年7月29日12点前以书面形式通知卖方，取得业主同意并签署了出售房地产的书面文件，乙方无需经甲方同意，可将购房定金转交给卖方。3、如乙方未能按上述期限取得业主同意出售该房地产的书面文件，乙方则将代收的购房定金如数退还，且不构成任何违约责任。4、若乙方收到业主出具的购房定金收据后，甲方反悔不买此房或逾期不来乙方处与卖方签订买卖契约，甲方无权要求退还定金，且乙方和卖方有权将该房屋另售给他人。5、乙方收到此定金后，在约定期限内不得在将该房出售给第三者，否则乙方应双倍返还已收的定金给甲方。6、若乙方收到业主出具的购房定金收据后，卖方反悔不卖此房或逾期不来乙方处与甲方签订买卖契约，乙方应协助甲方向卖方追还已交定金及同等数额的违约金。《房地产中介服务合同（买方）》签订当日，范忠诚即向东正公司支付了10万元定金。7月28日，邹庆红（甲方、卖方）与东正公司（丙方、居间方）就邹庆红知晓并认可范忠诚的购房条件，并同意将范忠诚向东正公司支付的购房定金10万元转化为定金签订了《房地产中介服务合同（卖方）》，该合同除了确认上述《房地产中介服务合同（买方）》中范忠诚所购买的商铺的坐落、商铺的价款、范忠诚的付款方式、范忠诚、邹庆红签订《房地产买卖契约》的截至日期外，还约定：一、甲方应提供房地产的权属资料以供丙方协助核对，并保证本人对该房地产拥有完整产权及保证该房地产权清晰且没有任何权属纠纷。二、购房定金。1、甲方与丙方签订本合同时，丙方依据与甲方签署的委托代理合同已取得代收购房定金的权利，已代收到买方支付的购房定金人民币10万元。签订本合同时，丙方已取得买方同意将已代收到的（部分）购房定金10万元转交给甲方，同时甲方出具定金收据。2、若甲方在收到丙方转交来的购房定金后反悔不按上述条件交易，应无条件退还已收到的购房定金给买方，并按丙方收到的全额购房定金的同等数额违约金赔偿给买方。3、鉴于丙方已提供中介服务，甲方另行支付成交价的3%代理费给丙方。4、若甲方在收到丙方转交来的购房定金后（以收款收据为准），买方反悔不买此房或逾期不来丙方处与甲方签订买卖契约，则买方无权要求返还已交定金，鉴于甲方已提供中介服务，则定金甲、丙各得50%，且甲方和丙方有权将该房另售他人。三、如政府部门的原因拖延导致不能如期交易则自动延期交易时间。……。同日，东正公司财务人员黄映清将10万定金转给邹庆红。后范忠诚、邹庆红因无法就邹庆红房屋范围内的土地出让金手续办理问题达成一致意见，双方未按期签订《房地产买卖契约》。2018年5月29日，邹庆红向东正公司送达了一份《解除房地产中介服务合同通知书》，通知东正公司，因距约定跟买方签署买卖契约的时间（2017年9月30日）过去将近8个月，整个事情毫无进展，故自即日起解除与东正公司的《房地产中介服务合同》，自通知送达之日起基于该合同产生的双方权利、义务全部消灭。另查明，2017年11月27日，海口市国土资源局美兰分局做出一份退档通知，通知行政审批办，转来张羽（邹庆红）档案及相关资料收悉。经核，申报人申请事项为办理不动产权证，但其提供的相关资料不符合办理条件，建议转不动产登记中心给予明确，故对上述档案作退档处理。12月29日，海口市国土资源局作出海土资美兰字[2017]911号《海口市国土资源局关于海口市美兰区白沙门上村海滨公寓235.04平方米用地权属的征询异议通告》，内容如下：海滨公寓位于海口市××区，用地面积为235.04平方米，原土地权利人为张羽，现已建成海滨公寓并已将房子售卖给业主。现我局拟将该宗地确权为海滨公寓全体业主，土地用途为城镇住宅用地，使用权类型为划拨。凡对此有异议者，请自本通告之日起十五日内向海口市国土资源局美兰分局提出书面申诉。后因无人在十五日公告期内提出异议，市国土资源局遂于2018年1月30日作出《海口市国土资源局关于海口市美兰区白沙门上村海滨公寓235.04平方米用地权属的函》，函告海滨公寓全体业主，同意将上述235.04平方米宗地确权给海滨公寓全体业主。2018年3月2日，市国土资源局作出海土资美[2018]113号《海口市国土资源局关于海口市美兰区白沙门上村海滨公寓235.04平方米用地注销的通告》，通告注销登记在张羽名下的上述235.04平方米土地使用权，并依法确权给海滨公寓全体业主。2018年3月20日，邹庆红配偶王玉梅签发了一份委托书，委托邹庆红作为其合法代理人办理有关涉案房产买卖合同的签订、评估、缴纳相关费用、办理交税退税手续、办理房屋所有权证、国有土地使用证、不动产权证书的挂失、补正和领证等事宜。同日，王玉梅将委托书在海南省海口市椰城公证处做了公证，公证号为（2018）椰海证字第3104号。2018年8月31日，邹庆红向海口市土地测绘院缴纳了500元地形图编绘费，2018年9月20日，海南鸿宇土地房地产估价有限公司作出《土地估价报给备案表》，在就白沙门上村海滨公寓地块改变前国有土地出让使用权价值、国有划拨使用权价值及改变后国有土地出让使用权价值进行估价的基础上认定该地块需补缴73453元地价款。2018年11月2日，邹庆红向海口市国土资源局申请办理国有划拨地补办出让手续。2018年11月6日，海口市国土资源局向邹庆红作出一份《海口市国土资源局关于缴交土地出让金的通知》，通知范忠诚到海口市国土资源局土地储备整理中心补缴出让金73453元。2018年11月13日，邹庆红向海口市土地测绘院缴纳了另外65元地形图编绘费。庭审中，东正公司述称，范忠诚、邹庆红之所以未签订《房地产买卖契约》，是因为在签订契约后过户受理前范忠诚需支付首付款50万元，因邹庆红未能办理土地出让金手续，范忠诚不愿支付该50万元。一审法院认为，范忠诚、邹庆红曾在东正公司的居间下就涉案房产的买卖进行协商，并分别与东正公司签订了《房地产中介服务合同（买方）》和《房地产中介服务合同（卖方）》，该两份合同就范忠诚购买邹庆红房产的坐落、价款、付款方式、付款期间、定金支付等问题做了明确约定，合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应受其约束。合同签订后，因就邹庆红房屋范围内的土地出让金手续办理问题无法达成一致意见，未在约定的期限内签订正式的《房地产买卖契约》，范忠诚也未向邹庆红支付《房地产中介服务合同》中约定的50万元首付款，可见范忠诚、邹庆红已经以自己的行为表明不再履行各自与第三人签订的《房地产中介服务合同》。范忠诚现要求邹庆红继续履行涉案房屋的买卖，于法无据，一审法院不予支持。至于范忠诚向邹庆红支付的10万元定金，范忠诚可另案主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回范忠诚的诉讼请求。案件受理费13320元，由范忠诚负担。二审期间，范忠诚提交一份新证据：范忠诚与东正公司之间的微信聊天记录；证明：双方虽然未在约定的2017年9月30日签订合同，但双方仍在作签约准备，在办理土地出让金手续后签订契约并过户。2.邹庆红一直办理土地出让金手续。3.对于原签约时间加以变更。第一次变更时间为2017年10月11日前，第二次变更时间为办理土地出让金手续之后签订买卖契约。邹庆红质证意见为：打印出来的内容跟手机上原件不一致，打印出来的内容不完整。证据形式是范忠诚与本案第三人的聊天记录，并不是对于双方是否签订买卖合同及付款方式或者合同主要条款的确认。其次只能说明是范忠诚与东正公司有过联系，该证据提交的时间2019年4月30日，已经超过举证期限，也不属于一审庭审后发生的证据，请法庭对上述证据不予采纳。东正公司质证意见为：该聊天记录是本公司员工与范忠诚在确认签订买卖契约时间。聊天记录显示2017年8月25日下午16：59通知范忠诚2017年9月30日之前签订买卖契约，后因土地出让金无法缴纳，范忠诚与邹庆红在私下协商后延期到2017年10月11日之前签订。范忠诚与邹庆红对该期限均已同意，范忠诚2017年10月11日之前，未到东正公司签订买卖契约及支付房屋首付款。邹庆红2017年10月11日之前已经准备光大银行卡一张，范忠诚未付购房首付款，也未签订契约。本院认证如下：该证据表明范忠诚与东正公司就变更签订买卖契约时间进行确认。二审经审理对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为:双方是否应继续履行涉案房屋买卖行为即范忠诚诉请继续履行涉案房屋买卖行为是否有事实和法律依据。范忠诚、邹庆红分别与东正公司签订《房地产中介服务合同（买方）》和《房地产中介服务合同（卖方）》，该两份合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。合同签订后，范忠诚与邹庆红因涉案房屋土地出让金手续办理问题未能在合同约定的时间签订买卖契约，此后范忠诚与邹庆红虽就签订契约时间进行协商延期，但至今未签订房屋买卖契约，范忠诚亦未支付50万元购房款，故范忠诚与邹庆红既未签订书面房屋买卖契约，亦未实际实施支付购房款、交付房屋、支付契税或办理过户手续等买卖房屋的行为，范忠诚要求继续履行涉案房屋买卖行为没有事实和法律依据，本院不予支持。范忠诚主张其未在约定时间内签订《房地产买卖契约》与《房地产中介服务合同》是否可以继续履行无关。本院认为，在约定时间内签订《房地产买卖契约》是《房地产中介服务合同》中明确约定的，范忠诚不履行合同义务却又在本案中要求继续履行合同，于理不合，于法无据，一审认定范忠诚与邹庆红以自己的行为表明不再履行各自与东正公司签订的《房地产中介服务合同》正确，本院予以支持。范忠诚已支付的10万元定金可另案主张。综上，范忠诚的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26640元，由范忠诚承担。本判决为终审判决。审判长 范 晨审判员 王春芬审判员 杨 曦 二〇一九年六月二十四日书记员 黄杰梅速录员 庄翠玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。