黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑11民再23号上诉人（一审被告）：刘伍德（系上诉人黄铁红丈夫），男，1964年4月28日出生，汉族，住嫩江县。上诉人（一审被告）：黄铁红（系上诉人刘伍德妻子），女，1967年6月10日出生，汉族，住嫩江县。委托诉讼代理人：黄铁兰（系上诉人黄铁红姐姐），女，1959年9月29日出生，汉族，住黑河市。被上诉人（一审原告）：嫩江县环境卫生维护中心（更名前为嫩江县环境卫生管理处），住所地嫩江县。法定代表人：范海波，该环卫中心主任。委托诉讼代理人：崔宏川，男，该环卫中心副主任。一审第三人：嫩江县宏顺达房地产开发有限责任公司，住所地嫩江县。法定代表人：乔世青，该公司经理。上诉人刘伍德、黄铁红因与被上诉人嫩江县环境卫生维护中心（以下简称环卫中心）及一审第三人嫩江县宏顺达房地产开发有限责任公司（以下简称宏顺达公司）排除妨害纠纷一案，不服嫩江县人民法院（2019）黑1121民再1号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘伍德、黄铁红的委托诉讼代理人黄铁兰，被上诉人环卫中心的委托诉讼代理人崔宏川到庭参加诉讼。一审第三人宏顺达公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伍德、黄铁红上诉请求：撤销一审法院（2019）黑1121民再1号民事判决；驳回环卫中心（更名前为嫩江县环境卫生管理处，以下简称原环卫处）一审诉讼请求；一、二审诉讼费由环卫中心负担。事实和理由：原环卫处与宏顺达公司签订的代建协议并没有明确置换物业用房的位置，也无证据证明本案诉争房屋系代建协议中约定的物业用房。环卫中心提交的代建协议、物业管理用房产权保证书其签署时间均早于诉争房屋建设工程规划许可证的颁发时间，保证书系2011年4月17日签订，而代建协议系2011年5月8日签订，保证书不具有真实性，在代建事项没有商定、规划设计没有明确物业用房具体位置情况下根本不存在物业管理用房。本案诉争房屋宏顺达公司具备出售的资格，上诉人在宏顺达公司购买诉争房屋款已交付，房屋在不动产管理机关已备案，并实际占有和使用取得了物权，应得到法律保护。环卫中心称代建协议在物业管理部门已备案，物业管理部门不是不动产备案登记的主管机关，其备案不具有法律效力。为查清原环卫处与宏顺达公司签订的代建协议是否真实，应由宏顺达公司出庭予以证实，但本案宏顺达公司一直缺席，因此环卫中心并未完成举证责任。相反，上诉人提供的商品房买卖合同系经有权机关备案，其真实性毋庸置疑，因此本案诉争房屋应归上诉人所有。认为环卫中心不具备本案诉讼主体资格，一审法院认定诉争房屋系物业用房,认定事实不清，证据不足。环卫中心辩称，南苑新村小区刚建成时，因没有条件成立物业管理处，由原环卫处代为管理，物业办给原环卫处出具了关于南苑新村小区物业管理情况说明。在签订代建协议时确实没有约定物业用房的具体位置，但是约定有平方数，还有房屋使用性质，在后期办南苑新村各项手续时，就约定了物业用房的具体位置。想取得商品房预售许可证，必须在房产物业办备案物业用房的位置及面积，物业办登记备案物业用房位置之后，该房屋的使用性质就是物业用房，任何人没有权利更改。宏顺达公司未提交书面陈述意见。原环卫处向一审法院起诉请求：要求刘伍德、黄铁红排除妨害归还房屋，即从原环卫处的物业用房中搬出；赔偿原环卫处经济损失5,000元；承担本案诉讼费用。一审法院认为，当事人向人民法院提起民事诉讼，应当具备《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉实质要件。本案中，原环卫处要求刘伍德、黄铁红归还由其强行占用的两处物业管理用房。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的物业服务用房，应属于业主共有。我国《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。尽管原环卫处提出南苑新村小区并未设立业主委员会，该小区物业管理职责一直由原环卫处行使，本案诉争两处房屋系原环卫处通过代建协议置换取得且经物业管理部门备案登记为物业管理用房。但依据上述法律、法规规定，原环卫处并不能据此取得本案排除妨害纠纷的原告主体资格。故此，原环卫处起诉主张刘伍德、黄铁红排除妨害并赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法应驳回其起诉。裁定：驳回原告嫩江县环境卫生管理处的起诉。该判决发生法律效力后，嫩江县人民法院启动审判监督程序于2018年6月26日作出（2018）黑1121民监1号民事裁定，再审本案。一审法院再审认定事实：刘伍德与黄铁红是夫妻。2011年5月8日，原环卫处与第三人宏顺达公司签订了“代建协议书”，协议约定，南苑新村小区工程由原环卫处组织开发建设，由宏顺达公司负责代建管理。原环卫处以原办公用房、车库、锅炉房、库房共计1,635平方米，及办公用地5,500平方米，置换办公用房面积1,022平方米，置换物业用房、消防用房、二次供水用房共计503平方米，置换门卫用房43.7平方米、地下车库770平方米、大车库入口门卫房13平方米。2011年4月17日，宏顺达公司向嫩江县物业管理办公室（以下简称物业办）出具了物业管理用房产权保证书，宏顺达公司保证将本案诉争房屋即南苑新村小区厢房×号楼×层×、×两处房屋，作为物业管理用房。2012年9月19日，宏顺达公司与黄铁红签订了两份商品房买卖合同，宏顺达公司将本案诉争两处房屋均出售给了黄铁红，并给黄铁红出具了收款收据，双方于当日共同到嫩江县房产管理局（以下简称原房产局）办理了登记备案。南苑新村小区厢房3号楼建成后，原环卫处接管了010201室，并对房屋进行了装修，刘伍德接管了010202室，并进行了装修。2017年夏，因房屋漏雨，原环卫处与刘伍德各出资一半，对房屋进行了修缮。2017年11月12日，刘伍德强行将原环卫处存放在010202室的物品搬出，并一直占用至今。原环卫处于2017年12月16日租赁南苑新村4号楼1单元1楼作为物业用房，租金每年20,000元。因南苑新村小区一直未竣工验收，未成立业主委员会，也未委托物业公司进行物业管理，故该小区一直由原环卫处代行物业管理。一审法院再审认为，本案诉争房屋的产权归属是本案争议的核心问题。原环卫处与宏顺达公司于2011年5月8日签订的代建协议中已经约定，原环卫处以原有的办公用房、库房等，置换新的办公用房和物业管理用房，虽然代建协议中没有明确置换后的物业管理用房的具体位置，但房屋建设者宏顺达公司在签订代建协议前就已经向物业办出具了保证书，保证用本案诉争的两处房屋作为小区的物业管理用房。上述代建协议和保证书证实，宏顺达公司在与黄铁红签订商品房买卖合同前，已经对诉争的房屋进行了处分，置换给了原环卫处，原环卫处对诉争两处房屋享有拆迁安置补偿的权利，该权利具有物权属性。虽然黄铁红与宏顺达公司就争议的房屋签订了商品房买卖合同，并共同到原房产局办理了登记备案，但诉争房屋的所有权尚未因此发生变动，黄铁红仅就争议房屋对宏顺达公司享有债权，根据物权优于债权的原则，诉争房屋应当归属于原环卫处，原环卫处作为房屋产权人，当然有权提起本案诉讼，故原审以原环卫处不具备原告诉讼主体资格为理由，驳回原环卫处的起诉，确有错误，应予撤销。因原环卫处对诉争房屋享有所有权，故刘伍德占有诉争房屋已经对原环卫处构成侵权，原环卫处要求刘伍德、黄铁红立即腾退房屋并赔偿损失，理由正当，证据充分，法院予以支持。因刘伍德占有原环卫处房屋，导致原环卫处另行租用房屋，租房损失每年20,000元应当由刘伍德、黄铁红予以赔偿。判决：一、撤销本院（2017）黑1121民初2998号民事裁定书；二、被告刘伍德、黄铁红于本判决生效后十日内从南苑新村小区×号楼×层×、×室两处房屋中搬出，将该两处房屋交还给原告嫩江县环境卫生管理处；三、被告刘伍德、黄铁红自2017年12月16日起按照每年20,000元标准赔偿原告嫩江县环境卫生管理处经济损失，至其实际交还房屋时止，判决生效后10日内履行。案件受理费400元，由刘伍德、黄铁红负担。本院二审期间，上诉人刘伍德、黄铁红，被上诉人环卫中心及原审第三人宏顺达公司均未提交新证据。本院审理查明的事实除一审再审判决认定原环卫处为物业用房租赁房屋及支付租金之外，其他认定的事实一致。另查明，环卫中心更名前为嫩江县环境卫生管理处。再查明，2017年11月13日物业办为原环卫处出具了“南苑新村小区物业管理用房证明”，内容为：南苑新村小区物业管理用房在我单位备案房屋为厢房×号楼121室面积为116.40平方米，122室面积为129.28平方米。2017年12月6日物业办为原环卫处出具了“关于南苑新村小区物业管理的情况说明”，内容为：南苑新村小区建成入住时，未具备条件成立业主委员会并选聘物业服务企业，为了不影响小区物业正常运转，结合我县物业管理实际情况，暂由县环卫处代管小区的物业管理服务。本院认为,关于环卫中心是否具备本案诉讼主体资格问题。环卫中心更名前原环卫处作为南苑新村小区建设单位，在该小区建成入住未选举出物业机构的情况下，经物业管理部门同意暂行使代管小区物业管理服务不违反相关法律规定。且其在代管期间以因物业用房物权的归属等发生争议，主张确认物业管理用房物权请求权、要求排除妨害等诉求，属于人民法院民事调整范围，故环卫中心具备本案诉讼主体资格。关于本案诉争房屋环卫中心是否具有代为管理物业用房的物权问题。环卫中心提出两处诉争房屋系其单位置换所得物业管理用房，但其所提交原环卫处与宏顺达公司2011年5月8日签订的代建协议中未明确置换物业用房的具体位置及面积，同时也未提交按照代建协议约定宏顺达公司已履行置换给原环卫处不动产情况的交接明细。且原环卫处2011年4月17日提交给物业办宏顺达公司与龙海公司签订的“物业管理用房产权保证书”，只是工程代建管理方宏顺达公司与建筑公司龙海公司向物业办出具的保证书。物业办出具的“南苑新村小区物业管理用房证明”，只能证明原环卫处向物业办提交过物业用房备案证明，由于提交备案的物业用房物业办及不动产部门未经审核确认，物业用房备案证明系在原环卫处与宏顺达公司签订代建协议前形成。且环卫中心又未提交证实其所称置换的物业用房，系规划部门定点规划确定建造物业管理用房即为本案诉争房屋的有效依据，故环卫中心提供的证据不能作为证明本案诉争房屋即为物业用房的有效证据。另本案诉争两处房屋原房产局于2012年9月19日以宏顺达公司销售给刘伍德、黄铁红的商品房办理了商品房网上备案登记，该两处房屋环卫中心未提交证据证明在房产部门登记记载与真实权利状态不符，其应为该不动产物权真实权利人的有效证据。由于环卫中心未提交有效的证据证实其对本案诉争两处房屋享有物业用房管理上的物权，故其诉讼请求本院不予支持。认为一审法院再审判决认定部分事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。综上所述，刘伍德、黄铁红的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销嫩江县人民法院（2019）黑1121民再1号民事判决；二、驳回嫩江县环境卫生维护中心的诉讼请求。一审案件受理费300元、二审案件受理费400元，均由嫩江县环境卫生维护中心负担。本判决为终审判决。审判长 付 艳审判员 范江涛审判员 孙东坡二〇一九年六月二十七日法官助理鲍玉东书记员杨晓童