河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终3711号上诉人（原审原告）：平安普惠融资担保有限公司。统一社会信用代码：91320000717881554L。法定代表人：赵容奭，该公司总经理。委托诉讼代理人：田淑梅，河北沧狮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩利，男，1960年8月1日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：白玉宽，河北建平律师事务所律师。原审第三人：张俊香，女，1985年7月2日出生，汉族，住河北省盐山县。原审第三人：王学智，男，1986年7月18日出生，汉族，住址同上。上诉人平安普惠融资担保有限公司（以下简称平安普惠公司）因与被上诉人韩利等执行异议之诉一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2018）冀0903民初4735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。平安普惠融资担保有限公司的上诉请求：1、撤销(2018)冀0903民初4735号民事判决书；改判对沧州市运河区黄河西路南侧锦绣天地A-4#2704室（房地产权证号：冀(20**)沧州市不动产权第00073089号)的房屋继续执行；或发回重审。2、一切费用由被告承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人提交的证据均不能证明被上诉人与第三人之间存在房屋买卖关系真实存在。1、涉案房屋所有权人即物权登记人为第三人，证据充分，事实清楚，上诉人对基于该物权设定的抵押权具有优先排他性（生效判决已确定），任何权利不可对抗该优先权利，所以(2018)冀0903执1054号执行裁定书裁定对涉案房屋进行评估、拍卖是正确的。一审判决认定该权利与购买人（被上诉人）的利益冲突、应优先保护购买人的利益，是错误的，无视上诉人权利上的优先性，及生效法律文书的权威性。2、一审庭审过程中被上诉人提交的《房屋买卖合同》，因第三人均未出庭，对其买卖合同中第三人签字的真实性应当无法核实，不能证明被上诉人对争议的房屋进行了购买；中介机构的签章亦不能认定为真实的，即无代表人签字，亦无相关证据证实被告通过中介购买房屋的事实。3、根据被上诉人提交的《房屋买卖合同》约定购房款数额应当是62万元。其中1万房款在房屋发放产权证并过户到被上诉人指定人名下后再由被上诉人支付。也就是说时至今日被上诉人应当支付上诉人购房款61万元整，但是一审过程中被上诉人提供的银行转账记录的转账数额共计是624435.92元，远远超出了合同约定的数额，用该转账记录证明是购房款项既不符合合同约定也不符合正常逻辑。4、退一步讲、如果被上诉人购买了涉案房屋，其购买该房屋的行为是存在过错的，因为《城市房地产管理法》第38条明确规定，“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，根据该条的规定，买卖双方的交易行为是违法的，均有过错，被告韩利购买该房屋时明知所购房屋不具有房屋产权证仍购买是错误的，该购买行为不应受法律保护，其与第三人签订的房屋买卖合同应为无效合同。从法律层面讲，本案争议房屋的物权所有权仍属于第三人所有，如果韩利购买该房屋，因为双方并没有进行物权变更登记，所以其不享有物权，仅仅享有的是普通债权，那么该债权不能对抗上诉人的优先权，更不能阻止上诉人权利的行驶，该权利“不能够排除执行。”二、一审法院适用法律错误。结合案件事实一审法院在判决中适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定显然是错误的，1、被上诉人提供的证据不能证明其对房屋进行了购买，（即不能证实其与第三人存在真实、合法的买卖关系）2、也不能证明支付了全部购房款项。一审被上诉人提交的银行凭证不能证实是购房款，且并没有足额支付购房款。一审已认定被上诉人尚有一万元并未支付，所以，不能认定支付了全部购房款，也就不符合该条款的规定；3、被上诉人没有对涉案房屋实际占有居住，上诉人与第三人追偿纠纷案件审理及执行中法院送达人员及执行法官、评估人员多次去涉案房屋处，被上诉人均不在该房屋居住，本案一审法律文书的送达亦是在被上诉人户籍地即南皮进行的送达，且庭审中被上诉人认可系其亲自接收，更说明了被上诉人对涉案房屋没有占有、居住；4、即使房屋买卖合同是真实的，按一审中被上诉人陈述的事实2017年4月25日被上诉人替第三人还清了购房款，被上诉人解除了该房屋在银行的抵押，那么被上诉人为什么不及时对房产证进行追要并要求第三人为其办理过户手续，至一审开庭时不要说被上诉人持有房产证原件，即使房产证复印件被上诉人也没有，所以被上诉人明显存在重大过错。时至今日被上诉人也没有证据证实其向第三人主张过户的事实。另，被上诉人主张通过沧州市运河区乐居房地产经纪有限公司购买的涉案房屋，如果是真实的，那么按照惯例，房产证解抵押后应交中介保管或在被上诉人手中，并应向中介交纳相应的服务费，而通过一审的举证，被上诉人主张购买涉案房屋均不具有上述条件。退一步讲，如果被上诉人在解除抵押后及时过户或持有涉案房屋的房产证，那么就不会存在本案的争议，被上诉人对未及时过户存在重大过错，是其对自身权利的放纵导致的，该不利后果应由被上诉人自身承担，不应对抗上诉人的权利的优先性，其应通过违约责任的追究向第三人主张权利、而不是通过本案侵犯上诉人的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条明确规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。上诉人对涉案房屋享有优先受偿权，故对被上诉人的执行异议不应支持。请求二审法院审理查明案件事实，正确适用法律。判决涉案房屋继续执行。韩利答辩称一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，上诉人的上诉无任何事实和法律依据。我方在一审中提交了与第三人之间的买卖合同系双方的真实意思表示，且该合同并不违反国家效力性规定，应认定为合法有效。合同签订后，双方均按协议约定内容履行了各自的义务，即我方按照合同约定支付合同价款，第三人按照约定将房屋及相关手续交付我方，我方在占有涉案房屋后对房屋进行了装饰装修，购买了配套的车位，并缴纳了物业费、网络费等相关费用，以上事实足以证明我方已经实际占有涉案房屋。且并非因我方原因未办理过户登记，以上事实均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条条中应当予以支持的所有情形，故一审判决正确，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。平安普惠融资担保有限公司向一审法院起诉请求：1.撤销(2018)冀0903执异74号执行裁定书；判令对沧州市运河区黄河西路南侧锦绣天地A-4#2704室(房地产权证号:冀(20**)沧州市不动产权第00073089号)房屋继续执行；2.一切费用由被告承担。一审法院认定事实：原告平安普惠公司与王学智、张俊香追偿权纠纷一案，一审法院于2018年5月10日作出（2018）冀0903民初1461号民事判决书，判决张俊香、王学智给付原告平安普惠公司代偿款1205360.96元及利息；原告平安普惠公司对位于沧州市运河区黄河西路南侧锦绣天地A-4#2704室房屋（产权证号：冀（20**）沧州市不动产权第00073089号）享有抵押权，有权优先受偿。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人平安普惠公司申请强制执行，一审法院于2018年7月17日作出（2018）冀0903执1054号执行裁定书，裁定对已查封的案涉房屋进行评估、拍卖。案外人韩利于2018年11月13日提出书面异议。一审法院于2018年11月27日作出（2018）冀0903执异74号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。后申请执行人平安普惠公司于2018年12月7日提起执行异议之诉，请求撤销(2018)冀0903执异74号执行裁定书；判令对案涉房屋继续执行。另查明，2012年8月24日，第三人王学智与沧州荣盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，自然人共有人为张俊香。2016年12月29日，沧州市国土资源局颁发了不动产权证书，案涉房屋的权利人为王学智、张俊香。2016年3月5日被告韩利与第三人王学智、张俊香通过沧州市运河区乐居房地产经纪有限公司就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方（第三人王学智、张俊香）自愿将其所有的荣盛锦绣天地A区4号楼2704室房屋以总价款620000元的价格出售给乙方（被告韩利）；乙方承诺于2016年3月11日前将除银行贷款本金之部分房款减壹万元给付甲方，甲方收到第一笔房款日为房屋交接日，之后产生的费用由乙方承担，剩余贷款由乙方顶替甲方还银行贷款；另外壹万元房款在该房屋发放产权证并过户到乙方指定人名下后由乙方给予甲方。2016年3月10日被告向第三人支付房屋首付款等款项共计302859元。当日第三人将房屋钥匙、购房发票、《商品房买卖合同》等相关材料及房屋一并交付被告，被告随即对房屋进行装修并入住，并以业主身份购买了配套车位，签订《供用水合同》、《居民用户供用气合同》，缴纳了物业费、网络费。且被告自2016年4月11日至2017年4月25日，通过第三人银行账户将剩余房款（房屋贷款，含利息）共计321576.92元支付完毕，2017年4月25日银行解除了案涉房屋的抵押。2017年8月16日，第三人在重庆金安小额贷款有限公司贷款，并由原告提供担保，第三人用案涉房屋给原告提供反担保且在产权登记机关办理了抵押登记。上述事实由原告提交的不动产权证书复印件、不动产登记证明、（2018）冀0903执异74号裁定书和被告提交的《商品房买卖合同》及发票、《房屋买卖合同》及收款收据、银行转账凭证、银行交易明细、《供用水合同》、《居民用户供用气合同》、车位使用协议及收款收据、封阳台收费收据、卡扣收费收据、物业费、电梯费、共同照明费、广电网络费收据、装修许可证以及当事人陈述等予以证实。一审法院认为，本案的争议焦点为被告韩利作为买受人获得案涉房屋所有权的请求权能否对抗原告平安普惠公司作为抵押权人的优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明的事实，第一，被告与第三人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故合同依法成立并生效，且是在法院查封之前。原告主张依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，认为被告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效。该规定系管理性规范，不属效力性规范，原告依据该条规定主张《房屋买卖合同》无效，不予支持；第二，根据被告韩利以业主身份购买了配套车位，签订《供用水合同》、《居民用户供用气合同》，缴纳了物业费、网络费等事实可以认定被告韩利已经实际合法占有案涉房屋，时间亦是在法院查封之前；第三，被告韩利在签订《房屋买卖合同》之后向第三人交纳了部分房款并向房屋抵押银行代为偿还了房屋贷款并解除了房屋抵押，被告前期给付的部分房款加之代为偿还的房屋贷款本金及利息共计624435.92元，被告已将全部房款付清；第四，被告韩利购买案涉房屋的时间早于抵押登记和查封的时间，同时，案涉房屋在被告韩利替第三人还清银行贷款解除抵押后三个多月即被第三人抵押给原告平安普惠公司，故未办理过户登记不是被告韩利自身原因所致，原告没有证据证明对未办理过户被告韩利存在过错。根据前述规定，被告韩利作为买受人获得案涉房产所有权的请求权足以对抗原告平安普惠公司作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行。登记的抵押权虽然享有一定的优先权，但与购买人的利益冲突时，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形且权利能够排除执行的，应优先保护购买人的利益。故一审法院对原告平安普惠公司的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院遂判决：驳回原告平安普惠融资担保有限公司的诉讼请求。案件受理费10000元，由原告负担。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，在一审中被上诉人韩利提交了与原审第三人之间的买卖合同系双方真实意思表示，且该合同并不违反国家效力性规定，故此案涉《房屋买卖合同》依法成立并生效，合同签订后，被上诉人韩利及原审第三人均按协议约定内容履行了各自的义务，即被上诉人按照合同约定支付相应的合同价款，原审第三人按照约定将房屋及相关手续交付被上诉人，韩利以业主身份购买了配套车位，签订《供用水合同》、《居民用户供用气合同》，缴纳了物业费、网络费等事实能够认定韩利已经实际合法占有案涉房屋，时间亦是在一审法院查封之前。案涉房屋是在被上诉人韩利替原审第三人还清银行贷款解除抵押三个多月后又由原审第三人恶意抵押给上诉人平安普惠公司，可见未办理过户登记不是被上诉人韩利自身原因所致，上诉人没有证据证明被上诉人韩利对未办理过户存在过错，故此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院判决驳回上诉人平安普惠融资担保有限公司的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。另，上诉人虽对案涉房产设定了抵押权，但该抵押行为是原审第三人明显存有恶意而为且损害了被上诉人的利益，同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定（申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外）司法解释另有规定的除外，而本案所涉事实正好符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上所述，平安普惠融资担保有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长  常秀良审判员  李 霞审判员  付 毅二〇一九年六月二十四日书记员  刘书慧