湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初514号原告：沈素莲，女，1966年6月20日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李舟（系原告的丈夫），男，1966年10月3日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被告：岳阳铭泰房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道**广播电视局院内**。法定代表人：王亚军，总经理。委托诉讼代理人：姚小波，湖南金骏律师事务所律师。原告沈素莲与被告岳阳铭泰房地产开发有限公司（以下简称“铭泰公司”）房屋拆迁安置补偿合同合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。各方当事人及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈素莲向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原告与岳阳华盛置业有限公司（以下简称“华盛公司”）签订的《岳阳市广播电视台第三栋西单元三楼西户住宅房拆迁补偿协议》及岳阳市广播电视台作为见证人的《房屋拆迁协议书》。2.判令被告立即将“金鹗花园二期”项目住宅楼2104、1203号拆迁还建房屋和15号车位不动产登记至原告名下，并依法交付给原告；3.判令被告向原告支付2018年1月至12月的拆迁过渡费30000元(12个月×2500元)，此后按照2500元/月的标准向原告支付拆迁过渡费至实际交付涉案房屋之日止；4.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系岳阳市广播电视台工作人员，2012年因广播电视事业发展的需要，经市委市政府批准，市广播电视局决定通过商业开发模式新建数字电视大厦，同时应岳阳华盛置业有限公司（以下简称“华盛公司”）请求，市广播电视局第三栋住宅楼被列入拆迁范围，原告系该栋三楼西单元西住户，房屋实际建筑面积111.4平方米。为此，原告与华盛公司于2012年6月签订了《房屋拆迁协议书》，市广播电视台作为见证人签字；2012年8月30日，原告与华盛公司协商后又签订了《岳阳市广播电视台第三栋西单元三楼西户住宅房拆迁补偿协议》，该协议书对原告第三栋住宅楼补偿办法、还建面积、楼层选择、还建地址、送车位、过渡费、还建期限等问题进行了明确具体的约定，即华盛置业有限公司将原告的还建房安置在金鹗花园二期项目中的第21楼（从地面）和第12楼，并确认原告的总还建面积为230平方米，原补偿面积161.4平方米，送车位一个，并给予装修补偿18万元。协议生效后，华盛公司支付了原告6万元装修补偿款，未支付的12万元装修补偿款抵交超面积还建的相关费用。其后因种种主客观原因华盛公司开发的金鹗花园二期项目进程非常缓慢。2015年12月14日，华盛公司与被告铭泰公司签订《金鹗花园二期项目合作开发协议书》，约定金鹗花园二期以铭泰公司的名义进行立项、报建、开发、销售等，并对该协议进行了公证。2017年2月16日，华盛公司和铭泰公司组织拆迁还建户在市广播电视台的参与下进行拆迁还建户房号预定，原告按与原华盛公司签订的《岳阳市广播电视台第三栋西单元三楼西户住宅房拆迁补偿协议》选定的房号为“金鹗花园二期”住宅楼项目该栋2104号房（面积约140平方米），铭泰公司盖章予以了确认。但对于原告与华盛公司协议确认，原告选定“金鹗花园二期”住宅楼12楼约90平米小户1203号房以及15号车位，华盛公司和铭泰公司以各种理由搪塞和拒绝。2018年7月该项目主体工程完工，在岳阳市住房和城乡建设局于2018年8月16日发布预售许可证期间，原告曾多次找被告协商要求履行协议，被告对此以各种借口进行搪塞，拒不履行交付还建安置房和车位。原告为维护其作为拆迁户的合法权益，故诉至法院，请求依法裁判。被告铭泰公司辩称，原告主张被告履行的协议不是其与被告签订的协议，而是与华盛公司私自签订的协议，该合同未经岳阳市房屋征收拆迁部门备案。铭泰公司是通过公开竞拍取得案涉房地产开发项目的，应根据拍卖要求履行还建义务，也即根据竞拍须知所附备案合同履行还建义务。原告要求被告履行其华盛公司签订的合同取得1203号房屋和15号车位，并非备案合同约定的义务。被告已按照备案合同第二条第二项支付了过渡费，其标准为1500元/月，超出了合同约定的1000元/月，且已付至2018年年底。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告沈素莲围绕其诉讼请求依法提交了证据：岳阳市广播电视台拆迁还建户选房登记表，市政府督查室2016年4月5日在网上公开答复湖南日报华声在线新闻网关于华盛国际房地产项目违规查处情况的复函，铭泰公司和华盛置业有限公司向岳阳市国土局出示的关于办理《国有建设用地使用权出让合同》的申请，竞拍协议书，房屋拆迁协议书、三栋西单元三楼西户住宅房拆迁补偿协议，金鹗花园二期项目合作开发协议书，铭泰公司出具的承诺书，会议会议纪要；被告铭泰公司提交了证据：关于确定“金鹗花园二期”项目拆迁还建房号的函，岳阳市广播电视拆迁还建户选房登记表，建设银行汇款凭证，证人黎某、周某的证言。本院审查后，对除证人证言之外的证据的真实性均予以确认；证人黎某、周某分别系华盛公司和铭泰公司（前）经理，与被告存在一定利害关系，对其证言能够与上述证据相印证的部分予以采信，对主观臆断性的证言不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华盛公司成立于2006年，于同年与另一公司联合竞拍取得岳阳市广播电视台拟新建的岳阳数字电视大厦的合作开发权（该地块即为下文所指B地块），后该公司退出，由华盛公司单独开发B地块。2010年左右，市规划局根据相关文件同意将前述B地块与周边约3400平方米的A地块统一规划、建设。原告沈素莲系岳阳市广播电视台工作人员，其所有的岳阳市广播电视台大院3栋301室（登记面积72.56平方米，实测面积111.4平方米）即位于上述A地块范围内。2012年6月1日，华盛公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋拆迁协议》，岳阳市广播电视台（丙方）为见证人，合同编号027（以下简称“协议1”）。协议1主要内容为：第一部分拆迁补偿条款：一、补偿方式为产权调换，调换以实测面积111.4平方米为准。二、补偿金额。除房屋调换外，甲方补偿乙方91000元，含装修60000元、过渡费24000元（1000元/月×24个月）、搬家费1500元、按时搬迁奖励1500元、提前搬迁奖励4000元。付款方法。签订7日内，将支付上述款项付至乙方存折，乙方领取存折时，将房产证、国土证交给甲方。四、搬迁要求等。2011年12月25日搬出并交给甲方拆除，逾期不享受搬迁奖励，每超一天罚款100元。第二部分拆迁还建条款：一、就地拆迁还建位于岳阳市广播电视台大院内的“金鹗花园二期住宅楼”内的新房。二、按实测面积1:1.15的比例还建建筑面积128.11平方米的房屋。三、楼层为第9层，未分到的话另行选择楼层，但差价另行找补……五、交房时间为开工许可日起两年内。六、其他约定，车库按6折限购1个，不能按期交房的从第25个月起按1200元/月支付乙方过渡费，并履行销售合同延期交房处罚条款。第三部分监督条款（略）；第四部分其他条款：一、协议自签订之日起生效；二、未尽事宜甲乙双方可另行补充协议；三、本协议一式四份，甲乙丙各持一份，报市国有土地房屋征收管理处备案一份。2012年8月30日，华盛公司（甲方）与原告（乙方）签订《岳阳市广播电视台第三栋西单元三楼西户住宅房拆迁补偿协议》（以下简称“协议2”），对还建补偿方法等其他未尽事宜进行重新或补充约定，主要内容为：一、在新建“金鄂花园第二期住宅楼”中还建面积按111.4平方米的原住宅建筑面积加50平方米的补偿面积计算，还建面积共计161.4平方米；还建两套住房，一套为建筑面积约140平方米的西单元住户层第二十一层西户，另一套为建筑面积约90平方米的西单元住户层第12层南户。所还建的建筑面积约230平方米，超出应补偿还建面积约68.6平方米，超出部分按1800元/平方米计价(不记楼层价)，由乙方向甲方补交差价。还建房的面积计算遵照建设部发布的国家标准(建筑工程建筑面积计算规范》执行。还建房的面积以最终的实际建筑面积为准。二、甲方送乙方车位一个，车位号为十五号。三、甲方给予乙方装修费补偿18万元。分两次付款，依照三方协议先支付6万元，余下的12万元在交新房时付清。四、还建时间从施工许可证所规定的开工日期起，不得超过三年，超过两年……（同协议1的约定）；超过三年，每月补偿2500元。过渡费从搬迁交房时起算，到新房交钥匙三个月为止。五、交房标准、交房时间、交房手续即物业管理等（略）。六、三方协议与本协议在补偿还建面积、还建楼层、车位等方面内容发生冲突，执行时以本协议条款为准。七、甲方首次支付乙方装修费6万元，过渡费24000元，搬家费7000元。余款12万元及其他补偿在交付新房时与乙方核算各项费用后一次性结清。八、此协议一式两份，自签字之日起生效。原告实际于2012年元月初即搬迁，并将其岳阳市广播电视台大院3栋301室房屋交给华盛公司进行拆除。协议1于2012年7月2日在岳阳市房屋拆迁管理部门备案；协议2未在该部门备案。2013年6月，华盛公司圈占A地块开工建设，后经举报停工，并受到行政处罚。2014年11月，市规划局要求A、B地块统一开发，12月发布A宗地出让公告。2015年1月9日，华盛公司（甲方）与王亚军（乙方）签订《联合竞拍协议》，约定双方合作竞拍岳阳市南湖大道电视台大院A地块（岳土网挂[2014]15号宗地）地）地使用权买保证金由乙方独立交纳，所有竞买行为和结果由乙方单独享有和承担……若竞买成功，甲方仅享有竞拍成功的署名权，所有拍卖的权利义务归乙方享有，由乙方出资组建新公司对该宗土地开发、建设、销售；本协议自签字盖章起生效，一式五份，其中两份作为联合竞拍申请的组成文件缴国土局和公证处存档。2015年1月15日，A宗地被华盛公司与王亚军联合竞拍取得。2015年12月14日，华盛公司（甲方）与铭泰公司（乙方）签订《金鹗花园二期项目合作开发协议书》（以下简称“合作开发协议”），其内容主要为，“金鹗花园二期”A地块由铭泰公司取得，B地块由华盛公司取得，根据相关政策规定A、B地块需统一开发、并用，甲乙双方经友好协商，就统一开发A、B地块相关事宜达成如下条款：1.同意按照市国土局出让要求、市规划局要求，统一开发A、B地块，建设“金鹗花园二期项目”；2.甲乙双方同意委托铭泰公司进行项目立项、报建、建设、销售经营管理等工作；3.建设和分配利益的比例；4.建筑面积具体分配；5.成本分摊；6.销售（详细内容略）；7.本协议一式五份，双方签字后生效，并报公证处及岳阳市规划局备案。该合作开发协议于2015年12月14日在岳阳市岳阳楼区公证处进行公证。据此，最终由华盛公司取得B地块使用权，铭泰公司取得A地块使用权。铭泰公司取得B地块使用权后即开始工程建设。2018年铭泰公司建设的“金鹗花园二期住宅部分”主体工程竣工前后，铭泰公司向相关部门提交了办理房屋预售许可的申请。岳阳市国有土地房屋征收中心于2018年4月9日左右，向岳阳市广播电视台发函征询意见，要求其对铭泰公司办理房屋预售许可时申报的《拆迁还建房分配表》（以下简称“《分配表》”）进行核定，以便确定铭泰公司所建设房屋还建后的剩余房源及办理预售手续。在该《分配表》中，沈素莲所选房号为西2104室，有沈素莲的签字确认。岳阳市广播电视台与沈素莲等拆迁户认为在该登记表之外，铭泰公司遗漏了第二套协议（即协议2）中同意还建的另一套小户型房屋，均不同意确认该登记表。铭泰公司与岳阳市广播电视台多次进行沟通，期间其同意出具《承诺书》（落款日期为2018年3月13日），对金鹗花园二期项目电视台44户职工回迁安置确认“第二套协议”进行了说明，称依照国家相关规定，铭泰公司只承认在房管局备案的合同，但考虑到华盛公司前期签订的第二套协议的实际情况，经与广电局领导及华盛公司股东多次沟通协调，铭泰公司以大局为重，将第二套协议全部收回，经铭泰公司签字盖章后认可，并发放过渡费，接受第二套协议。但此后，因种种原因，各方未能达成一致意见，广播电视台及原告等拆迁户未对拆迁还建房分配表进行确认，铭泰公司也将承诺书收回。铭泰公司于2018年8月20日为“金鹗花园二期住宅部分”办理了房屋预售许可，上述《分配表》中的原告等还建户抽签选定的2104室等还建房屋未办理预售许可。截至开庭之日，原告沈素莲于2012年1月11日收到华盛公司支付的装修补偿款60000元、过渡费24000元、搬家费1500元、按时搬迁奖励1500元、提前搬迁奖励4000元，合计91000元；协议2约定的12万元装修费尚未支付。2018年度，原告从铭泰公司收到过渡费共计1.8万元，并在铭泰公司组织下，选定了金鹗花园二期住宅西2104室房屋。原告沈素莲因与被告铭泰公司就协议2约定的另一套拆迁还建房屋等补偿事项未能达成一致意见，故诉至本院。本院认为，本案争议焦点在于，被告铭泰公司对华盛公司与原告签订的未在国土部门备案的第二份拆迁协议是否具有履行义务？应如何履行？首先，关于协议1、协议2的效力。原告与华盛公司签订的协议1、协议2自成立时生效，协议是否在征收管理部门备案并不影响合同的成立与生效。原告位于A地块上的房屋在其与华盛公司签订协议1前即已交付华盛公司拆除，王亚军与华盛公司联合竞拍取得该宗地土地使用权时，两份协议均已成立并生效。王亚军在参与联合竞拍时与华盛公司签订《联合竞拍协议》约定“所有拍卖的权利义务归乙方享有”，即所有权利义务归王亚军成立的开发A地块的房地产公司即本案被告铭泰公司所有。王亚军是在与华盛公司充分协商后决定联合竞拍的，对原告等人的房屋前期拆迁及补偿情况负有充分了解的义务，对华盛公司与原告签订了两份安置补偿协议的情况有义务了解清楚，也应该是清楚的，故其对华盛公司与原告签订的两份拆迁安置补偿协议的权利义务应一并承受。现被告以协议2未经备案为由拒绝履行，有违其与华盛公司的约定，有损原告合法权益，且竞拍协议及《金鹗花园二期项目合作开发协议书》均未体现出被告仅对协议1的义务予以继受，其取得A地块使用权应以其继受华盛公司在A地块全部权利义务而非部分权利义务为基础。故原告有权请求被告铭泰公司履行其与华盛公司于2012年6月1日签订的《房屋拆迁协议》（协议1）和2012年8月30日签订的《岳阳市广播电视台第三栋西单元三楼西户住宅房拆迁补偿协议》（协议2）。依照该两份协议，并结合原告诉讼请求，被告铭泰公司应依约履行如下义务：1.关于协议的履行。被告应继续履行原告于2012年6月1日与华盛公司签订的《房屋拆迁协议书》和2012年8月30日与华盛公司签订的《岳阳市广播电视台第三栋西单元三楼西户住宅房拆迁补偿协议》，继受华盛公司在两份协议中的权利义务。2.关于还建房屋及车库。被告应依约向原告交付“金鹗花园二期住宅部分”西2104号还建房屋和第15号车位，并协助原告办理不动产登记手续；依约向原告交付另一套建筑面积约90平方米的西单元第12层南户还建房屋或与该房屋朝向、面积、楼层等基本相当的一套还建房屋，并协助原告办理不动产登记手续。对上述两套还建房屋建筑面积之和超出还建的161.4平方米的部分，被告可要求原告依约按1800元/平方米的价格补交差价；原告有权要求与被告未履行的其他付款义务相折抵。3.关于拆迁过渡费。2018年度的拆迁过渡费应依约按2500元/月计算，扣除被告已实际支付的18000元，还需支付原告12000元；2019年1月1日以后的拆迁过渡费，按照2500元/月计算至房屋实际交付之日止。另关于原、被告在案涉两份协议中的其他权利义务，即超出原告具体诉讼请求的部分，本院不予逐一审查。综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告岳阳铭泰房地产开发有限公司系继受岳阳华盛置业有限公司的权利义务，继续履行岳阳华盛置业有限公司与原告沈素莲于2012年6月1日签订的《房屋拆迁协议书》和2012年8月30日签订的《岳阳市广播电视台第三栋西单元三楼西户住宅房拆迁补偿协议》。二、被告岳阳铭泰房地产开发有限公司依约向原告沈素莲交付“金鹗花园二期住宅部分”西2104号还建房屋和第15号车位，并协助原告办理不动产登记手续；依约向原告沈素莲交付另一套建筑面积约90平方米的西单元第12层南户型还建房屋或与该房屋朝向、面积、楼层等基本相当的还建房屋，并协助原告办理不动产登记手续。对上述两套还建房屋建筑面积之和超出应还建的161.4平方米的部分，原告应依约按1800元/平方米的价格补交差价。三、被告岳阳铭泰房地产开发有限公司另行支付原告沈素莲2018年拆迁过渡费12000元；2019年1月1日以后的拆迁过渡费，按照2500元/月计算至房屋实际交付之日止。四、驳回原告沈素莲的其他诉讼请求。案件受理费3031元，由被告岳阳铭泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  李钰婷二０一九年六月十七日书记员  胡 凯