福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初817号 原告：莆田市飞旋房地产开发有限公司，住所地莆田市涵江区荔洲别墅俱乐部，统一社会信用代码9135030075313875XJ。 法定代表人：林东旋，执行董事。 委托诉讼代理人：郭正敢，男，莆田市飞旋房地产开发有限公司员工。 被告：林艳萍，女，1989年9月3日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 原告莆田市飞旋房地产开发有限公司（以下简称飞旋公司）诉被告林艳萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告飞旋公司的委托诉讼代理人郭正敢到庭参加诉讼；被告林艳萍经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 飞旋公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除飞旋公司与林艳萍于2015年6月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：H201501494）；2、判决林艳萍偿还飞旋公司代偿款项29615.40元及其利息（利息计算方法：自2017年4月1日以1650.52元为基数；自2017年4月25日以1649.18元为基数；自2017年4月25日以1638.82元为基数；自2017年6月21日以1647.85元为基数；自2017年6月21日以1637.48元为基数；自2017年8月22日以1638.18元为基数；自2017年8月22日以1637.82元为基数；自2017年9月22日以1637.82元为基数；自2017年11月2日以1641.49元为基数；自2018年1月29日以1640.15元为基数；自2018年1月29日以1650.52元为基数；自2018年1月29日以1660.54元为基数；自2018年3月26日以1639.15元为基数；自2018年3月26日以1648.51元为基数；自2018年6月6日以3295.69元为基数；自2018年7月31日以3291.68元为基数；利息均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至还清之日止）；3、判决林艳萍配合飞旋公司办理编号为H201501494的《商品房买卖合同》的撤销合同备案和注销商品房预告登记的手续。事实与理由：2015年6月5日，飞旋公司与林艳萍签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，约定：林艳萍向飞旋公司购买坐落于莆田市涵江区××镇××村“飞旋·××家园”项目××号楼××层××单位住宅，……尚欠购房款人民币25万元向银行提供商业按揭贷款归还出卖人。林艳萍向公积金或者银行申请按揭贷款的，在飞旋公司提供担保期间，林艳萍每月如期向银行交付所约定的还款金额，若林艳萍连续两个月未按期向银行还款，或银行从飞旋公司账户中扣除林艳萍所欠款项的，飞旋公司以书面形式通知林艳萍，林艳萍应自通知之日起7日内向飞旋公司交清欠款及利息，逾期不付清者，飞旋公司有权视为林艳萍违约，并按《商品房买卖合同》第八条处理。……第八条买受人逾期付款责任……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按累计应付款的50%向出卖人支付违约金。……（详见《商品房买卖合同》及《补充协议》）。2015年7月28日，林艳萍向中国农业银行股份有限公司××支行借款，飞旋公司作为保证人，担保方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）等，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下债务人的债务履行期限届满之后两年止。对于担保人在本合同项下的全部应付款项，贷款人有权从担保人在中国银行系统开立的任一账户中划收相应款项，且无须提前通知担保人。林艳萍自2017年4月份起就未依约归还给中国农业银行股份有限公司莆田涵江支行款项，导致飞旋公司被银行扣款。飞旋公司于2018年6月向林艳萍寄发《律师函》，要求林艳萍偿还飞旋公司被银行扣划的款项及利息，但至今林艳萍未还款。截至2018年7月31日止，飞旋公司已被银行扣款29615.40元。 林艳萍未答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年6月5日，飞旋公司与林艳萍签订《商品房买卖合同（预售）》（合同号：H201501494），合同约定：林艳萍为买受人，飞旋公司为出卖人；林艳萍向飞旋公司购买位于涵江区××镇××村飞旋·××家园××#××房（现登记的房屋坐落为“涵江区××镇××街××号××号楼××梯××室”），预测建筑面积94.95平方米，其中套内建筑面积81.33平方米，分摊共有建筑面积13.62平方米，总价款为370153元；买受人按下列方式按期付款：签订本合同时已付定金10000元，该定金交付首付款时抵作商品房价款，买受人通过商业贷款方式付款，买受人应当于2015年6月5日前支付首期房价款120153元，余款250000元向中国农业银行莆田××支行申请贷款支付；第八条：逾期付款责任，1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的50%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。附件十一《合同补充协议》第一条D、买受人向公积金或银行申请按揭贷款的，在办理按揭贷款过程中产生的抵押鉴证费、手续费等由买受人承担（包含但不仅限于以上费用，具体以实际发生额为准），在出卖人作为买受人担保期间，买受人每月如期向银行交付所约定的还款金额，若买受人连续两个月未按期向银行还款，或银行从出卖人账户中扣除买受人所欠款项的，出卖人以书面形式通知买受人，买受人应自通知之日起7日内向出卖人交清欠款及利息，逾期不付清者，出卖人有权视为买受人违约，并按《商品房买卖合同》第八条处理。2015年6月9日，本案涉案《商品房买卖合同》（合同号：H201501494）在莆田市住房和城乡建设局办理合同备案手续。2015年7月20日，本案讼争房屋办理预购商品房预告登记。2017年12月14日，本案讼争房屋办理商品房初始登记，登记所有人为飞旋公司。2015年7月28日，林艳萍作为借款人，飞旋公司作为保证人共同与中国银行股份有限公司××支行（以下简称中国银行××支行）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：由林艳萍作为借款人和抵押人，飞旋公司作为保证人，向中国银行××支行借款25万元，用于购买房产，并用讼争房产作为抵押，借款期限为20年，还款方式为等额本息还款，飞旋公司作为阶段性连带责任保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人债务承担连带保证责任。借款合同签订后，林艳萍未按约还款，自2017年4月起飞旋公司陆续被中国银行××支行扣款代为偿还借款本息，具体扣款情况如下：2017年4月1日被扣款1650.52元，2017年4月25日被扣款1649.18元和1638.82元，2017年6月21日被扣款1647.85元和1637.48元，2017年8月22日被扣款1648.18元，2017年9月22日被扣款1637.82元，2017年11月2日被扣款1641.49元，2018年1月29日被扣款1640.15元、1650.52元和1660.54元，2018年3月26日被扣款1639.15元和1648.51元，2018年6月6日被扣款3295.69元，2018年7月31日被扣款3291.68元，上述代偿款项合计27977.56元。2018年6月23日，飞旋公司以挂号信的方式向林艳萍邮寄《律师函》，要求林艳萍支付代偿款项。因林艳萍未偿还上述代偿款致纠纷，飞旋公司于2019年2月11日诉至本院。另查明，莆田市城厢区人民法院于2016年8月9日查封本案讼争房屋，查封期限为三年。本案讼争房屋目前尚未交房，尚未取得不动产权属证书。 本院认为，飞旋公司与林艳萍签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同及其附件的约定履行相应的义务。林艳萍自2017年4月起未按约还款，飞旋公司至2018年7月31日止共代为偿还借款27977.56元。飞旋公司作为保证人，在履行保证义务后，有权向林艳萍追偿上述款项。飞旋公司于2018年6月23日向林艳萍催讨部分款项，在此之前飞旋公司共计代为偿还借款24685.88元，飞旋公司可主张该款自2018年6月23日起按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率计算的利息。飞旋公司又于2018年7月31日代为还款3291.68元，该款可自起诉之日起即2019年2月11日起按上述利率计算利息。飞旋公司主张代偿款项29615.4元与事实不符，本院予以扣减。飞旋公司主张的分段利息的起止时间缺乏依据，本院予以调整。本案《商品房买卖合同（预售）》第八条约定：逾期付款责任，1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的50%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。附件十一《合同补充协议》第一条D、买受人向公积金或银行申请按揭贷款的，在办理按揭贷款过程中产生的抵押鉴证费、手续费等由买受人承担（包含但不仅限于以上费用，具体以实际发生额为准），在出卖人作为买受人担保期间，买受人每月如期向银行交付所约定的还款金额，若买受人连续两个月未按期向银行还款，或银行从出卖人账户中扣除买受人所欠款项的，出卖人以书面形式通知买受人，买受人应自通知之日起7日内向出卖人交清欠款及利息，逾期不付清者，出卖人有权视为买受人违约，并按《商品房买卖合同》第八条处理。根据上述约定，林艳萍在飞旋公司提起诉讼之前已一年多未偿还银行借款，导致飞旋公司代为偿还该期间的借款，在飞旋公司发出通知要求林艳萍支付代偿款项后，林艳萍至今仍未偿还飞旋公司的代偿款，飞旋公司有权依据上述合同约定解除合同。现飞旋公司要求解除与林艳萍于2015年6月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：H201501494），予法有据，予以支持。飞旋公司要求林艳萍配合飞旋公司办理编号为H201501494的《商品房买卖合同》的撤销合同备案和注销商品房预告登记的手续，因涉案房屋已被莆田市城厢区人民法院查封，在法院查封期间未经查封法院许可，任何人不得办理物权变动手续，因飞旋公司主张的上述请求系物权登记或变动的程序，该主张目前因客观原因无法实现，本院现不予支持。飞旋公司可待条件成就后另行主张。林艳萍经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除莆田市飞旋房地产开发有限公司与林艳萍于2015年6月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：H201501494）； 二、林艳萍应在本判决生效之日起五日内支付莆田市飞旋房地产开发有限公司代偿款项27977.56元及按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息（其中以24685.88元为基数自2018年6月23日起计算，以3291.68元为基数自2019年2月11日起计算，上述两笔均计算至还清之日止）； 三、驳回莆田市飞旋房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费587元，减半收取计293.5元，由林艳萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 俞 杰 二〇一九年六月十一日 书记员 郑丹丹 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的； （二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （四）违反财产报告制度的； （五）违反限制高消费令的； （六）无正当理由拒不履行执行和解协议的。 第八条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。 国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。