上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初14643号原告(反诉被告)：胡莹，女，1985年1月21日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：李峻峰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨一敏，女，1989年1月25日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：卜音英，上海中沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠凯平，上海中沃律师事务所律师。原告胡莹与被告杨一敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月21日立案后，依法适用简易程序。庭审中，被告杨一敏提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)胡莹的委托诉讼代理人李峻峰，被告(反诉原告)杨一敏及其委托诉讼代理人卜音英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡莹向本院提出本诉诉讼请求：1、确认双方签订的《个人房屋租赁合同》于2018年12月20日解除；2、判决被告杨一敏退还房租9,213元；3、判令被告杨一敏退还押金6,800元；4.判令被告杨一敏返还原告胡莹品牌衣服一件、其他衣服若干、书籍若干、其他个人用品。本诉的事实与理由：原、被告双方于2017年7月20日签订《个人房屋租赁合同》，约定由原告承租被告名下的位于上海市闵行区龙柏二村85栋301室房屋一套，租期24个月，自2017年8月1日起至2019年7月31日止，月租金6,800元，如一方突出终止合同，需提前一月通知对方。合同签订后，其按照“押一付三”的惯例，向被告支付了三个月房租和一个月的押金，此后每季度其向被告提前支付后三个月的房租。2018年10月，其向被告支付了2018年11月、12月及2019年1月的房租共计20,400元。2018年11月，其因工作调动至深圳，不便继续履行合同，于2018年11月19日发微信通知被告，提出退房并要求被告退还剩余租金及押金，但被告只同意退还一个月租金，双方由此产生争议。2018年12月20日，被告拆除房屋空调等设施，并带走其尚未带走的物品。鉴于此，其特向法院提起诉讼，请求法院依法支持诉求。被告杨一敏针对本诉辩称，同意原告的第一项诉讼请求，确认双方之间的租赁合同于2018年12月20日解除。对原告的第二、三项诉请均无异议，确认原告房租交至2019年1月，押金也确实未退还，对原告第二项诉请的计算方式也无异议,均同意退还。对原告陈述的合同签订和履行经过无异议，但其要补充：2018年10月，原告提出上海冬天天气冷，要带孩子去其他地方，并非去外地工作，起初原告并未提出解除合同，而是找人合租，其方当时是认可的。2018年11月19日，原告提出租期到2018年12月20日止，其方认可但提出要支付10%的违约金，双方为此未谈拢。2018年12月20日，双方都到租赁房屋内，原告将所有物品打包通过德邦物流搬走了，没留下其他任何东西，当天双方因为租金、违约金的问题未谈拢。故对原告第四项诉请不予认可。另外，原告有未付清的水费、电费、燃气费等，要求原告结清。另被告(反诉原告)杨一敏向本院提出反诉请求：1.判令原告(反诉被告)胡莹支付燃气费114元、电费142.87元、水费342.30元；2.判令原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)违约金8,160元。反诉的事实及理由：2017年7月20日，双方签订个人房屋租赁合同，约定由原告(反诉被告)承租其名下的位于上海市闵行区龙柏二村85栋301室房屋一套，租期24个月，自2017年8月1日起至2019年7月31日止，月租金6,800元。合同约定，在承租期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由居住而产生的费用由承租方负担。租赁结束，承租方须交清欠费。合同还约定，在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度租金的10%作为违约金。合同解除后，其方垫付了燃气费、电费、水费，这些费用应由原告(反诉被告)承担，另外原告(反诉被告)在租赁期间单方提出解除合同，系根本违约，应向其方支付违约金。为维护其合法权益，特诉至法院，请求判如所请。原告(反诉被告)胡莹对被告(反诉原告)杨一敏的反诉辩称，不认可反诉请求。对于被告(反诉原告)主张的燃气费和电费的金额认可，其方确实没有缴纳。对于水费的金额，因双方已经于2018年12月20日解除租赁合同，故对12月的水费其方只承担其中的三分之一。对于违约金，其方认为不构成违约，不应支付违约金，其方已经按照合同约定，提前通知了对方解除合同的要求。如果法院认定其方违约，其认为违约金的金额过高，对方在双方的租赁合同解除后，在2019年1月份就把该房屋出租给第三人，对方的实际损失不大，其方认为违约金调整为按照11天的房租2,413元为宜。经审理认定事实如下：2017年7月20日，原告胡莹(承租人、乙方)与被告杨一敏(出租人、甲方)签订《个人房屋租赁合同》，合同约定：甲方将自有的坐落于上海市龙柏街道龙柏二村85栋301号的房屋出租给乙方使用；租赁期限24个月，自2017年8月1日起至2019年7月31日止；房屋月租金为6,800元，按季度结算，每季度初7日内，乙方向甲方支付全季度租金；乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁期结束时，乙方须交清欠费；在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前壹个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。在该合同下方，被告手写“今收到胡莹租赁龙柏二村85栋301室定金500元整”。上述合同签订后，原告胡莹于2017年7月28日向被告杨一敏微信转账支付26,700元(其中2017年8月1日至2017年10月31日的房屋租金20,400元、押金6,300元)。2018年10月31日，原告胡莹向被告杨一敏转账支付2018年11月1日至2019年1月31日的房租20,400元。2018年11月19日，原告胡莹向被告杨一敏发微信，双方微信往来如下：原告：“我把合租挂出去一个月，结果没人要合租。都要整租的。所以我还是退出来把房子还给你吧。房租算到下个月20日，到下个月20日你正式收回去。中间这个月房租还是我来出，你看如何。”被告：“那中间有人看房子你方便吗？”原告：“我不在上海，钥匙在周阿姨那里。”被告：“好，我知道了。”2018年11月19日，被告杨一敏支付系争房屋2018年10月电费100.27元；燃气费114元。2018年11月29日，被告支付系争房屋2018年11月电费42.60元，2018年10月水费148.40元。2019年2月28日，被告支付系争房屋2018年12月水费193.90元。诉讼中，被告(反诉原告)杨一敏将反诉诉请中水费的金额变更为276.30元，原告(反诉被告)对此予以认可。本院认为，原告胡莹与被告杨一敏所签订的《个人房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照租赁合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。对于原告胡莹要求确认双方签订的租赁合同于2018年12月20日予以解除,被告杨一敏对此予以认可,本院予以确认。对于原告胡莹要求被告杨一敏退还房租及押金的诉请,被告杨一敏亦无异议,本院予以支持。原告胡莹要求被告杨一敏返还个人物品，本院认为，原告胡莹并未并未提供证据证明其有物品遗留在租赁房屋内，亦未明确具体的品类、数量、金额、购买凭证等，本院对此难以支持。针对被告(反诉原告)杨一敏反诉诉请的要求原告(反诉被告)胡莹支付水费、电费、燃气费的诉请，在双方的租赁合同中明确这些费用由原告(反诉被告)胡莹承担，原告(反诉被告)胡莹确认没有缴纳，对被告(反诉原告)杨一敏变更后的金额亦无异议，本院予以确认。对于被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)支付违约金的诉请，本院认为双方在合同中明确约定在租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方并经双方协商后签订终止合同书，本案中，原告(反诉被告)虽提前一个月提出解除合同但双方并未签订终止合同书，实质系对解除合同后的后果未达成一致，仍应按照双方之间签订的租赁合同处理。原告(反诉被告)在租赁期限未届满，亦没有法定解除权的情形下，单方面提出解除合同，属于违约。根据双方之间的租赁合同约定，违约方须向对方交纳年度租金的10%作为违约金，本院据此对被告(反诉原告)的第二项反诉诉请予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)胡莹与被告(反诉原告)杨一敏就上海市闵行区龙柏街道龙柏二村85栋301室签订的《个人房屋赁合同》于2018年12月20日予以解除；二、被告(反诉原告)杨一敏于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)胡莹退还租金9,213元；三、被告(反诉原告)杨一敏于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)胡莹返还押金6,800元；四、原告(反诉被告)胡莹于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杨一敏燃气费114元、电费142.87元、水费276.30元；五、原告(反诉被告)胡莹于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)杨一敏支付违约金8,160元；前述第二、三项与第四、五项判决折抵后，被告(反诉原告)于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)支付7,319.83元。六、驳回原告(反诉被告)胡莹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计100.17元，由被告(反诉原告)杨一敏负担。反诉案件受理费减半收取计25元，由原告(反诉被告)胡莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  宋韧弘二〇一九年六月十一日书记员  朱爱萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……