山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1526民初3393号原告：高唐国风大酒店有限公司。住所地：山东省高唐县滨湖南路**。法定代表人：桑士国，该公司经理。委托诉讼代理人：侯杰，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宜民，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。被告：聊城市威耐制衣有限公司。住所地：山东省高唐县湖滨南路。法定代表人：王建华，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：葛建华，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亭亭，山东万航律师事务所律师。被告：聊城市冠豪房地产开发有限公司。住所地：聊城市振兴西路**楼**。法定代表人：代秀英，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨海宽，山东鲁衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫光涛，山东鲁衡律师事务所律师。被告：王传旺，男，1966年8月8日出生，汉族，住山东省聊城市。被告：白观岭，男，1964年4月4日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。被告：董云梅，女，1974年4月1日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。被告：曲立燕，女，1976年10月15日出生，汉族，住山东省阳谷县。被告：孙连喜，男，1951年3月25日出生，汉族，住山东省聊城市经济开发区。原告高唐国风大酒店有限公司（简称国风大酒店）与被告聊城市威耐制衣有限公司（简称威耐制衣公司）、聊城市冠豪房地产开发有限公司（简称冠豪房地产公司）、王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案受理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形,裁定转为普通程序,于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告国风大酒店的法定代表人桑士国、委托诉讼代理人侯杰、王宜民，被告威耐制衣公司委托诉讼代理人王建华、杨亭亭，被告冠豪房地产公司委托诉讼代理人杨海宽、闫光涛到庭参加诉讼。被告王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国风大酒店向本院提出诉讼请求：1.依法判令威耐制衣公司、冠豪房地产公司、王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜共同向国风大酒店返还租赁费208300元，并解除合同；2.判令威耐制衣公司、冠豪房地产公司、王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜共同向国风大酒店支付拆迁费、装修补偿费、营业损失等暂计50万元；3.诉讼费用、保全费由各被告共同负担。事实和事由：2007年，国风大酒店租赁高唐县七星制衣有限公司的房屋用于经营酒店，约定租赁期限为10年，后因该房屋产权发生变更，登记在威耐制衣公司名下。于是，2013年7月31日，国风大酒店与威耐制衣公司签订了房屋租赁补充合同。合同约定，租赁期限延长至2020年1月1日，租赁费用500000元，国风大酒店将租赁费用一次性支付给威耐制衣公司。因威耐制衣公司与王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜存在债务纠纷，王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜将威耐制衣公司诉至法院，经聊城市中级人民法院执行，将威耐制衣公司名下的高权证开发区字第04-0019号房产、土地使用权证号（2007）第0700457号土地确权到王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜名下。涉案房屋及土地被高唐县人民政府挂牌拍卖，于2017年被冠豪房地产公司竞价拍得，2017年11月份，冠豪房地产公司进行强制拆迁，导致国风大酒店无法继续经营，给国风大酒店造成巨大损失。冠豪房地产公司在开发该地块时，并没有及时将拆迁事宜提前告知，也未将拆迁款、装修补偿款等费用补偿给国风大酒店，故诉至法院，请求法院依法支持国风大酒店的诉讼请求。威耐制衣公司辩称，一、国风大酒店要求威耐制衣公司返还租赁费用没有事实和法律依据，原因：第一，威耐制衣公司从未收到国风大酒店交付的500000元租金，陈淑芳也并非威耐制衣公司的工作人员，陈淑芳的行为与威耐制衣公司无关；第二，自2015年6月15日起，涉案的房屋已经转让给本案的五个自然人，威耐制衣公司已经不属于国风大酒店主张的租赁合同的出租方，根据合同相对性原则，即使租赁合同提前终止，威耐制衣公司也没有义务返还剩余租金。二、威耐制衣公司已不是涉案房屋的产权人，也不是房屋的征收主体，国风大酒店要求威耐制衣公司支付拆迁费、装修费等没有依据。三、在国风大酒店能够证明其存在营业损失的情况下，该损失也系自己所致，而非他人所致，其无权向威耐制衣公司主张营业损失。四、涉案出租房屋其产权已经由威耐制衣公司转移至本案的五自然人，威耐制衣公司与国风大酒店不存在租赁合同关系，所以，国风大酒店向威耐制衣公司提出解除租赁合同属于被告主体不适格。冠豪房地产公司辩称，2018年5月3日，冠豪房地产公司通过招拍挂程序竞得涉案土地使用权，根据法律规定及招拍挂规定，高唐县土管部门按“净地”标准交付土地。原告诉称“涉案房屋及土地被高唐县挂牌拍卖，2017年11份，冠豪房地产公司进行强拆，导致原告无法继续经营酒店，致使原告遭受巨大经济损失。”这一陈述严重失实。原告认为“被告冠豪房地产公司在开发该地块时，并没有及时将拆迁事宜提前告知，也未将拆迁款、装修补偿给原告。”更是错误的。国风大酒店与冠豪房地产公司无任何法律关系，冠豪房地产公司既不是房屋租赁合同的相对人，也不是房屋征收主体，所以，应当驳回对冠豪房地产公司的起诉。另外，本案案由为房屋租赁合同纠纷，国风大酒店起诉状中载明的内容既有房屋租赁的内容，又有侵权的内容，并不是基于一个法律关系提起的本案诉讼，导致诉讼主体混乱、法律关系混乱。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，国风大酒店应当在违约与侵权竞合时做出选择，择一法律关系确定诉讼请求、确定被告，如不选择，法院将依法驳回其起诉。王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜未作应诉答辨，亦未向法庭提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。国风大酒店围绕诉讼请求依法提交了如下证据证据一，2007年2月15日，国风大酒店与高唐县七星制衣有限责任公司签订的《七星制衣东门面楼租赁合同》1份；2013年7月31日，国风大酒店与威耐制衣公司签订的《房屋租赁补充合同》1份；威耐制衣公司向国风大酒店出具的收到条1份。以上证据证明国风大酒店与威耐制衣公司签订了租赁合同，并一次性交付了5年的租金500000元。合同中明确约定，如因房屋被政府有偿或无偿征用，该合同终止，如有政府补偿，属于装修及业户搬迁费用部分的补偿归国风大酒店。证据二，聊城市中级人民法院（2014）聊执字第157-4号执行裁定书1份，证明王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜于2015年6月15日通过法院拍卖取得涉案房屋的所有权。证据三，高唐县国土资源局高国土公示字【2018】3号文件，证明冠豪房地产公司于2018年5月3日通过招拍挂程序取得涉案土地使用权。证据四，高唐县人民法院（2017）鲁1526民初451号民事裁定书1份，证明2017年2月20日，王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜以国风大酒店、威耐制衣公司、王建华、南方家私公司为被告提起诉讼，要求解除合同。2017年4月20日，王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜申请撤诉，高唐县人民法院予以准许。证明国风大酒店与威耐制衣公司之间存在合法有效的租赁关系。证据五，涉案房屋现状光盘1份，证明涉案房屋在合同期间内因为没有通知产权发生变动，直接在国风大酒店租赁楼房周围进行破坏性施工，导致合同目的无法实现。威耐制衣公司为反驳国风大酒店的主张提供光盘1份，证明国风大酒店自行将油罐堵在其酒店出入口，由此导致的营业损失应当由国风大酒店自行承担。冠豪房地产公司为反驳国风大酒店的主张提供如下证据：证据一，高唐县人民政府高政字（2018）23号文件，该文件的内容证明高唐县人民政府授权高唐县国土资源局实施2018-002号等三宗国有建设用地使用权出让方案。涉案土地在公开出让的范围。证据二，高唐县国土资源局国有建设用地使用权公开出让成交确认书2份，证明冠豪房地产公司通过招拍挂程序依法竞得涉案2018-003号和2018-004号地块。对于国风大酒店、威耐制衣公司、冠豪房地产公司提供的无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，无争议的事实如下：1.2007年2月15日，国风大酒店与高唐县七星制衣有限公司签订东门面楼租赁合同，租赁期限为10年，自2006年12月1日至2016年11月30日。2007年7月6日，该房产所有权由高唐县七星制衣有限公司变更到威耐制衣公司名下。2.2015年6月15日，王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜通过聊城市中级人民法院拍卖取得涉案楼房的所有权。3.2017年2月20日，王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜以国风大酒店、威耐制衣公司、王建华、南方家私公司为被告提起诉讼，要求解除合同。2017年4月20日，王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜申请撤诉，高唐县人民法院予以准许。4.2018年1月5日，国风大酒店向本院提起诉讼，要求判令威耐制衣公司、王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜停止断电断水等违约行为，继续履行租赁合同，并赔偿经济损失13396.8元，2018年2月5日，国风大酒店申请撤诉，本院予以准许。5.2018年3月5日，高唐县人民政府将涉案土地收归国有并纳入政府储备用地，土地用途为商住用地。收购价款由县房屋征收与补偿安置办公室负责协调相关部门进行拨付。6.2018年3月13日，高唐县国土资源局拟将三宗国有建设用地使用权进行公开出让，并制定公开出让方案。7.2018年5月3日，冠豪房地产公司通过招拍挂方式取得涉案土地使用权。8.国风大酒店因未得到相应的补偿而拒绝搬迁导致诉讼。本案主要争议的事实为：国风大酒店与威耐制衣公司之间是否存在2013年7月31日签订的《房屋租赁补充合同》、效力如何及是否收到国风大酒店交付的500000元租金。针对以上焦点问题，国风大酒店诉称，与威耐制衣公司于2013年7月31日签订了《房屋租赁补充合同》，并预交了合同期限内的全部租金500000元。同时，提交了《房屋租赁补充合同》、收条各1份予以证明。威耐制衣公司辩称，2013年7月31日前，的确存在租赁合同关系，但不存国风大酒店主张的2013年7月31日的房屋租赁补充合同。因为在此期间，威耐制衣公司的法定代表人王建华正在监狱中服刑，更没有收到国风大酒店预交的租金，庭审中，对国风大酒店提供的《房屋租赁补充合同》和收条中加盖的“聊城市威耐制衣有限公司”公章的真实性提出异议并要求进行鉴定。本院认为，威耐制衣公司对2013年7月31日前与国风大酒店存在租赁合同关系是认可的，庭审中，威耐制衣公司也未提供出2013年7月31日之后与国风大酒店解除合同的相关证据，所以，该合同在国风大酒店与威耐制衣公司之间仍然是有效存在的。陈淑芳持威耐制衣公司的公章向国风大酒店出具收条的行为，国风大酒店有理由相信陈淑芳有代理权，并且该代理行为有效。威耐制衣公司称，没有收到国风大酒店交付的租金500000元，但也从没有向国风大酒店催要过租金，这明显不符合常理，即使威耐制衣公司的法定代表人因特殊原因不能行使权利，其公司的其他工作人员也应当履行职责。威耐制衣公司称与国风大酒店自2013年7月31日后不存在租赁合同关系及没有收到国风大酒店预交的租赁费的抗辩主张明显与常理不符，对国风大酒店提供的《房屋租赁补充合同》和收条的效力予以确认，对威耐制衣公司提出的要求进行鉴定的主张因缺乏事实依据，本院不予准许。综上，可以综合认定：2013年7月31日，国风大酒店又与威耐制衣签订了房屋租赁补充合同，将合同期限延长至2020年1月1日，租金每年100000元，于签订该补充协议当日交付了2015年1月1日至2020年1月1日的全部租金500000元。合同还约定，在合同期限内，如果因房屋被政府有偿或者无偿征用的，本合同终止，双方互不承担责任，租金按实际使用时间计算，剩余租金予以退还。如有政府补偿，属于装修及业户搬迁费用部分归国风大酒店。庭审中，国风大酒店未能提供出有无政府补偿、数额是多少及补偿给了谁等方面的证据。本院经调查，也没有获取相关的证据。本院认为，国风大酒店与威耐制衣公司签订的房屋租赁补充合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，双方均应按约全面履行。2015年6月15日，王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜通过法院拍卖取得涉案楼房的所有权后，根据“买卖不破租赁”的原则，原租赁合同对承租人（国风大酒店）和新房主（王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜）继续有效。本案中，国风大酒店与王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜应继续履行涉案租赁合同。威耐制衣公司已不是该租赁合同的一方主体，国风大酒店要求解除与威耐制衣公司之间的租赁合同，属于诉讼主体错误，本院不予支持。租赁合同双方主体发生变更后，威耐制衣公司再继续占有国风大酒店预交的租赁费已没有法律依据和合同约定，故国风大酒店要求威耐制衣公司退还租赁费用208300元，符合法律规定和合同约定，本院予以准许。本案中，国风大酒店基于租赁合同关系要求威耐制衣公司、冠豪房地产公司、王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜共同向国风大酒店支付拆迁费、装修补偿费、营业损失。根据审理查明的事实，该合同导致无法履行的原因系因城市建设需要，涉案房屋被依法纳入拆迁范围，被政府征用，导致合同无法继续履行。《房屋租赁补充合同》明确规定，遇有以上情形本合同终止，双方互不承担责任。如有政府补偿，属于装修及业户搬迁费用归国风大酒店。国风大酒店未能提供证据证明有无政府补偿、政府补偿是多少及补偿给了哪个被告。故国风大酒店要求威耐制衣公司、冠豪房地产公司、王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜共同向国风大酒店支付拆迁费、装修补偿费、营业损失的诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十一条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告聊城市威耐制衣有限公司于判决生效之日起十日内向向原告高唐国风大酒店有限公司退还租赁费用208300元；二、驳回原告高唐国风大酒店有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10883元，保全申请费5000元，共计15883元，由原告高唐国风大酒店有限公司负担11212元，被告聊城市威耐制衣有限公司负担4671元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  高文山人民陪审员  刘景华人民陪审员  潘玉祥二〇一九年六月十七日书 记 员  张 贞