安徽省休宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1022民初568号 原告：吴秋连，女，1962年8月27日出生，汉族，小学文化，蜂农，群众，住安徽省休宁县。 原告：倪顺进，男，1965年6月6日出生，汉族，小学文化，蜂农，群众，住安徽省休宁县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：朱静安，安徽李美琳律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。 被告：朱光明，男，1972年2月25日出生，汉族，个体经营者，户籍地安徽省休宁县，现住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人:夏卿，安徽，委托代理权限为特别授权。 被告：朱忠和（曾用名朱中和），男，1950年9月20日出生，汉族，小学文化，农民，中共党员，户籍地安徽省休宁县，现住安徽省休宁县。 委托诉讼代理人：徐迎春，安徽齐峰律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。 原告吴秋连、倪顺进与被告朱光明、朱忠和所有权确认纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴秋连、倪顺进的共同委托诉讼代理人朱静安、被告朱光明的委托诉讼代理人夏卿、被告朱忠和及其委托诉讼代理人徐迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴秋连、倪顺进向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认征收前位于安徽省休宁县上回口组原告的居住用房（正房砖木一等154.41平米、偏房砖木二等39.6平米、偏房砖混一等23.8平米及猪圈11.4平米）归原告所有；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告现居住用房位于安徽省休宁县上回口组，该房屋系被告朱忠和于1986年建造。1997年朱忠和将该房屋及附属用房、猪圈、房屋前后左右空地等均转让给被告朱光明，约定转让价款为22000元。朱光明支付了购房款12000元后，朱忠和将房屋交付给朱光明居住。2000年12月份，朱光明通过与原告口头协议，又以原价22000元将该房屋及附属用房、猪圈、房屋前后左右空地等转让给原告。同年12月23日，原告按朱光明指示，将9000元购房款直接交给朱忠和，为其支付拖欠朱忠和的购房款。同年12月25日，原告向朱光明支付了购房款6000元，朱光明收到原告支付的15000元购房款后，将房屋腾空交付给原告。2001年初，原告对该房进行室内外装修，并将猪圈进行拆除重建，后原告一直居住在该房屋内。综上所述，争议房屋自2000年12月底，由朱光明通过转让方式交给了原告所有，属于原告的合法财产。朱光明不是案涉地块的实际使用人，其取得土地使用证，原告并不知情，有骗取登记的嫌疑。2018年，因月潭湖水库工程建设需要，该房被依法征收，二被告均以购房款未结清为由，主张房屋所有权。由于房屋所有权存在争议，根据陈霞乡人民政府工作人员授意，原告为配合月潭水库工程的依法征迁工作，为了争取早签协议有奖励的政策待遇，原告授权女儿倪淑娟与二被告一起与休宁县国土资源局签订了补偿协议。但因争议未决，补偿款无法发放到位。原告为维护其合法权益，提起诉讼，请求依法确认争议房屋归其所有。 朱光明辩称，本案涉案房屋产权的确认主要发生在原告和其之间，与被告朱忠和没有任何法律关系。回顾事实，有两个买卖关系，第一个发生在朱忠和与其之间，双方约定总房款22000元，其本人支付12000元，原告代其支付9000元，剩余1000元，因时间过长是否支付已不记得。但不论是否支付，仅仅是两被告之间的债权债务关系，与本案的确权纠纷没有关联性。涉案房屋应归其所有，因为房屋所属地块的使用权人为其，其于2008年7月23日办理了土地使用证，根据房随地走的原则，该房屋产权属于其。2000年其虽将房屋转让给原告，但是转让合同至今并未履行完毕，房屋转让总价款为22000元，原告仅支付15000元，尚欠7000元未支付，对于该合同来说,房款的支付为合同主义务，因原告未付清房款，涉案房屋其中一间由其保留至今。 朱忠和辩称，原告与朱光明及朱光明与其均仅有口头协议，且朱光明、吴秋连夫妻均未履行约定的义务，房屋所有权未转移。1997年其与朱光明就房屋转让达成口头协议，一次性付款转让价为22000元，否则转让价24000元，此后朱光明仅支付9000元就未再支付。2000年，朱光明在未付清转让款、未取得房屋所有权的情况下又和其说房屋要转卖给原告夫妻。2000年12月23日，其给吴秋连的书面说明写道：其户原住房屋原定出卖给朱光明，待其户房屋价款收清后，双方再办理正式购买合同，朱光明现要转卖给吴秋连，其户不予干扰，同意转卖给吴秋连，总之，其户房屋贰万贰仟元收清后，一切由朱光明作主成效。意思表示很明确，就是房屋转让款未收清，房屋的所有权仍然属于其，其他人无权处分。依据合同相对性原则，其虽先与朱光明商定买卖房屋，但朱光明在未履行口头协议、未支付买卖对价的情况下，又介绍其与吴秋连户买卖该房屋，并由其直接收取吴秋连房屋买卖款，同时朱光明又收取了吴秋连返还的6000元房款，并由吴秋连出具欠条，该事实足以证明：本案此后的房屋买卖关系发生在其与吴秋连之间，朱光明与吴秋连仅存在债务关系。2008年5月12日，朱光明以新建房屋为由向休宁县国土资源局申请用地，未经原权利人其同意，在已经受让该房屋并使用该土地的吴秋连户不知情的情况下，在同一地块申请集体土地使用证，既违反法律规定，也违背诚实信用原则。休宁县国土资源局和休宁县人民政府于7月22日批准同意并于23日颁发的土地使用证不具有合法性，不应当作为本案认定权属的依据。因吴秋连至今未付清房屋转让款，房屋所有权转移的条件未成就，且房屋未办理过户登记，因此，案涉房屋应归其所有。原告主张房屋所有权，没有事实和法律依据，请求依法驳回。 本院经审理认定事实如下：1986年，朱忠和在休宁县上回口组建造了诉争房屋,当时未办理房屋所有权证和宅基地使用权证。1997年，朱忠和将该房屋及附属用房、猪圈等以22000元转让给朱光明，朱光明支付了部分购房款后，朱忠和将房屋及附属用房、猪圈等交付给朱光明。2000年12月份，朱光明与吴秋连、倪顺进夫妻口头商议，又以22000元将该房屋及附属用房、猪圈等转让给吴秋连、倪顺进。2000年12月23日，朱忠和收到吴秋连、倪顺进代朱光明支付的购房款9000元。2000年12月25日，朱光明妻子方燕收到吴秋连、倪顺进购房款6000元。朱光明收到吴秋连、倪顺进支付的15000元购房款后，除保留一间房间未交付使用外，将房屋及附属用房、猪圈等交付给了吴秋连、倪顺进。2001年初，吴秋连、倪顺进对该房进行室内外装修，并将猪圈进行翻新，后一直居住在该房屋内。2008年5月12日，朱光明得到休宁县国土资源局建房用地许可，事实上朱光明并未新建房屋。2008年7月23日，休宁县人民政府向朱光明颁发了集体土地使用证（宅基地使用权证），宗地图即为朱忠和1986年建造房屋的宗地图。2018年，月潭湖水库工程建设需要征收诉争房屋及附属用房、猪圈等。2018年4月14日，吴秋连、倪顺进女儿倪淑娟代父母与休宁县国土资源局签订了三份《休宁县月潭水库工程移民搬迁安置补偿协议书》，其中一份户主栏还有朱忠和签名，在有朱忠和、倪淑娟共同签名的协议书第十二条双方约定事项中有手写“纠纷房产，补偿款按调解协议分配”字样，在另一份仅有倪淑娟签名的协议书第十二条双方约定事项中有手写“房屋由朱忠和三户纠纷房产核算”字样。朱光明、朱忠和均以购房款未结清为由，主张房屋所有权。因争议未解决，补偿款未发放。2019年3月29日，吴秋连、倪顺进提起诉讼，请求依法确认诉争房屋归其所有。 本院认为，当前在中国农村集体土地上建造的房屋未普遍实行登记制度，与在国有土地上建造的房屋的产权确认的现实情况区别很大，为维护交易安全，稳定经济秩序，本着民事主体从事民事活动应当秉持诚实及民事诉讼应当遵循诚实信用的基本原则，当前处理此类纠纷，不宜以登记而宜以交付作为集体土地上建造的房屋产权变动的依据。朱忠和、朱光明及吴秋连、倪顺进夫妻均为同一集体组织成员，他们之间的房屋买卖合同有效。朱忠和将自己建造的房屋等转卖给朱光明并交付，房屋等所有权已经发生转移，至于转让款是否付清，为是否形成债权债务关系问题，不影响房屋等所有权发生转移。同样，朱光明将买受的房屋等转卖给吴秋连、倪顺进夫妻并交付，房屋等所有权也已经发生转移，转让款未付清，仅形成债权债务关系。因不动产不适用所有权保留，故朱光明保留一间房间未交付给买受人使用，仅起到对债权实现的担保作用，不影响房屋等所有权的整体转移。朱光明在将诉争房屋交付买受人后以自己名义办理宅基地使用权证，似有不妥，但本院在民事诉讼中不对行政行为的合法性进行审查。 综上所述，原告吴秋连、倪顺进的诉讼请求符合现实情况和法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条规定，判决如下： 确认征收前位于安徽省休宁县上回口组原告吴秋连、倪顺进的居住用房（正房砖木一等154.41平米、偏房砖木二等39.6平米、偏房砖混一等23.8平米及猪圈11.4平米）归原告吴秋连、倪顺进所有。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告朱光明、朱忠和各负担20元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于黄山市中级人民法院。 审判员  张远中 二〇一九年六月十七日 书记员  项 华