西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2018)陕01民初2106号  原告（案外人）：高某，女。委托诉讼代理人：宋伟，陕西保群律师事务所律师。被告（申请执行人）：甲公司。住所地陕西省西咸新区。法定代表人：崔甲，董事长。委托诉讼代理人：崔光辉，陕西希友律师事务所律师。被告（被执行人）：乙公司。住所地西安市某某甲字136号。法定代表人：孙乙，董事长。原告高某与被告甲公司（以下简称甲公司）、乙公司（以下简称乙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某委托诉讼代理人宋伟、被告甲公司委托诉讼代理人崔光辉到庭参加诉讼，被告乙公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高某向本院提出诉讼请求：1、确认原告对位于XX号XX房XX大厦XX层XX平米门面房（房号：某大厦一层170号）享有所有权；2、判令不得执行上述房屋，并解除对上述房屋的查封；3、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：1、1997年1月8日原告与丙公司（在1998年4 月被乙公司兼并，以下简称丙公司）签订了商品房销售合同。原告以每平米9000 元的价格购买丙公司开发且具有销售许可证（市XX号）的商品房屋一套（60平米），房号为某大厦一层付11号（现房号：某大厦一层170号）。合同签订后，原告陆续分三次（ 1997年1月16日，170000元； 1997年1 月17日，330000元； 1997年3月23日，40000元；）向丙公司支付完毕了全部购房款540000元。丙公司于1997年6月向原告交付房所购房屋。同时物业公司向原告发放了某大厦物业管理规定。自此，房屋一直由原告占有、使用、收益。1997年12月17曰，因办理过户原告按照丙公司的要求向其缴纳房屋契税和过户费 30000元。之后原告多次催要房产证，均被告知正在办理。1999 年1月31日丙公司向原告出具证明：房产证正在办理当中。2017年原告催办房产证时，仍被告知房产证正在办理当中。房产证未办理，原告并无过错。原告是该房屋的所有权人。2、原告所购涉案房屋合同签订于1997年1月8日，房屋于1997 年6月向原吿交付使用，由原告占有、使用收益。执行案中，对该房屋的查封是2017年12月26日。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对涉案房屋享有的权益先于被告甲公司。因此，原告所购买的房屋依法不应当被执行。被告甲公司辩称，1、甲公司依法对查封的房产享有抵押物权，具有优先受偿权。已经生效的（2000）西经二初字第017号民事判决认定，原债权人建行与丙公司签订了《借款合同》《抵押合同》，并在西安市土地局登记备案，同时认定该抵押合同有效，受法律保护，抵押权至今有效。根据《担保法》第三十六条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押”。土地抵押效力及于地上附着物，其对本案查封土地及地上建筑物均享有抵押物权。2、本案高某是否购买了上述房产真实性需要考证。高某是和丙公司签订的《商品房销售合同》，后丙公司被乙公司所兼并，兼并后丙公司和乙公司并未对相关售房合同的后续工作如何承接作详细具体的约定。高某和丙公司签订的商品房销售合同约定高某购买面积60平米，而1999年的证明又表明面积68平米，前后面积不一致；且商品房销售合同约定签订后10日内支付清房款，但高某没有按期支付款项。由于本案查封的一楼营业房面积787.96平方米，只有乙公司名下的整体房屋产权证，而至今无相关单位对该层个体分割办理产权证，也没有分户测量图，故《商品房销售合同》中所涉及60平方米并未有相关文件材料表明位于787.96平方米中的哪一部分、哪一块。只有在大证分割后，才能出售或者安置，因此本案商品房销售合同目的根本无法实现。本案的现实情况是700多平米门面房被开发商未偿还完银行欠款的情况下，未经抵押权人同意，私自买卖给不明真相的相关群众，买卖合同是无效的。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告乙公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：中国建设银行西安市南大街支行（以下简称建设银行南大街支行）与乙公司借款纠纷一案，本院于2001年11月8日作出（2001）西经一初字第107号民事判决书已经发生法律效力。因义务人乙公司未履行生效法律文书确定的义务，权利人建设银行南大街支行于2001年12月4日向本院申请执行。本案在执行中，于2004年3月18日作出（2001）西经执字笫040号（裁）民事裁定书，裁定本次执行程序终结。2017年6月26日，甲公司根据相关债权转让协议向本院恢复执行。后在恢复执行过程中，甲公司向本院申请变更执行主体，本院于2017年12月4日作出（2017）陕01执异436号执行裁定书，裁定：变更甲公司为（2001）西经一初字第107号民事判决书的申请执行人。本院于2017年12月26日作出 （2017）陕01执恢39号执行裁定书，裁定：一、查封（轮候查封）被执行人乙公司名下位于某某某176 号 1 号楼 10101 室（权属证号：110XXXXXXXXX-57-1-1-10101-0,建筑面积: 787. 96平方米）的房产。查封期限为三年。二、查封（轮候查封）被执行人乙公司名下位于西安市碑林区XX号XX号楼XX室（权属证号：110XXXXXXXXX-57-1-L-10902-0,建筑面积： 287.69 平方米）的房产。查封期限为三年。三、查封（轮候查封）被执行人乙公司名下位于西安市碑林区XX号XX号楼XX室（权属证号：110XXXXXXXXX-57-1-1-1F102-0,建筑面积：265.78平方米）的房产。查封期限为三年。四、查封查封（轮候查封）被执行人乙公司名下位于西安市碑林区XX号XX号楼1F109-0，（权属证号：110XXXXXXXXX-57-1-3-1F109-0,建筑面积：2.27平方米）的房产。查封期限为三年。并于2018年3月14日向西安市不动产登记服务中心发出（2017）陕01执恢39号协助执行通知书，要求其协助本院查封上述财产。高某遂向本院提起了案外人执行异议，2018年9月27日本院作出（2017）陕01执异510号执行裁定书认定：案外人高某在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款且实际占有了涉案房产，案外人高某在实际占有涉案房产近二十年未通过诉讼或其他方式主张实体权利，未办理过户登记，案外人高某亦存在一定的过错。另涉案查封的房产所占用的土地已办理了抵押登记。故案外人高某以涉案查封的房产为其所有，并排除执行的异议理由不能成立，依法不予支持。案外人高某如对涉案查封的房产主张实体权利，可依法通过诉讼进行确认。裁定驳回了案外人高某的执行异议请求。据此，高某提起本案之诉。原告高某为证明其对查封房产享有所有权向本院提交以下证据：1.1997年1月8日原告高某(乙方)与丙公司(甲方)签订商品房销售合同，该合同约定：甲方根据市XX号商品房预售许可证，出售某某136号某大厦壹层门面房60平方米，乙方经充分了解自愿购买某大厦壹层营业门面房60平方米。楼房的位置及标准：乙方所购营业门面房为壹层。楼梯、电梯间东第一跨门面宽度为4.2米，面积共计60平方米，结构为现浇钢筋砼框架结构，层高3.5米。商品房价格：乙方所购营业房为9000元/平方米。合计54万元，付款方式为本合同签订后十日内支付清购房款伍拾肆万元整。2. 1997年1月16日缴纳现金17万元收款收据、1997年1月17日缴纳现金33 万元收款收据、1997年3月23日缴纳现金4万元收款收据、1997年12月17日缴纳现金3万元收款收据。3.某大厦物业管理规定。4. 1999年1月21日丙公司向原吿出具的证明：房证正在办理；1999年7月6日丙公司向原告出具证明载明：某某136号某大厦一层付11号门面房68平方米产权属高某所有，房产证正在办理之中；2017年3月7日大厦物业公司向某社区出具的证明：房产证正在办理当中。5.原告提供证人证言并申请证人杨海莉及张某某出庭，证明杨海莉自1999年租赁涉案房屋并开办某美容院直至2015 年、张某某自2017年租赁涉案房屋开办丁公司某某分公司至今；提供与张某某的租房合同协议载明：将位于某170号一层门面房实用面积68平方米出租给张某某，期限自2017年2月14日至2020年2月14日。庭审中，原告还提供房屋测绘成果报告，证明其主张的房屋具体位置在楼梯、电梯间东第一跨门面宽4.2米即第1幢1单元0104室（面积60.53平方米）。另查明，中国建设银行股份有限公司西安莲湖路支行（原中国建设银行陕西省分行营业部）与乙公司借款纠纷一案，本院（2000）西经二初字第017号民事判决书已发生法律效力。因被执行人乙公司未履行生效法律文书确定的义务，权利人中国建设银行股份有限公司西安莲湖路支行于2000年11月3日向本院申请强制执行，本院在 2000年11月23日立案受理。该案在恢复执行过程中，甲公司向本院申请变更执行主体，本院于2017年12月4日作出（2017）陕01执异428号执行裁定书，裁定：变更鼎源资产公司为（2000）西经二初字第017号民事判决书申请执行人，并且以（2017）陕01执恢37号执行裁定书轮候查封上述房产。(2000)西经二初字第017号民事判决书查明：1997年12月25日，中国建设银行陕西省分行营业部与丙公司签订1997 (044)号《借款合同》及《抵押合同》，双方约定丙公司借款700万元，贷款期限7个月，月息7.92%，并用丙公司名下位于某某138号某大厦3.84亩的土地使用权作抵押，后在西安市土地管理局办理了登记备案手续。再查明，丙公司系丁公司下属单位，经陕西省人民政府办公厅陕政办函字（1998）126号文件及丁公司（1998） 022号文件，丙公司已于1998年9月4日被乙公司兼并，并于1998年9月15日向工商行政管理部门申请办理注销登记，丙公司已于1998年11月30日核准，办理了注销登记。上述事实，有商品房销售合同、收款收据、证明、租房合同、某大厦物业管理规定、（2000）西经二初字第017号民事判决书、（2017）陕01执异428号执行裁定书、（2001）西经一初字第107号民事判决书、（2017）陕01执异436号执行裁定书、房屋登记簿2份、西安市国有土地使用权抵押登记表、（2017）陕01执异506号执行裁定书、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案原告主张位于XX号XX房XX大厦XX层XX平米门面房（房号：某大厦一层170号）为其所有，提供商品房销售合同、证明、某大厦物业管理规定、租房合同等证据。经查，本案查封的房产于2009年已办理在被告乙公司名下，与原告签订商品房销售合同的主体丙公司已经被注销并由被告乙公司兼并，兼并后被告乙公司并未在房地部门备案对商品房销售合同所涉门面房的面积及具体位置进行分户，现原告亦无充分证据证明其诉称的60平方米门面房在本案查封的一楼营业房面积787.96平方米之中的具体位置；且原告提供的商品房销售合同载明其购买门面房的面积为60平方米与原告提供的丙公司证明中所称面积68平方米及租房合同所载面积68平方米不一致；原告至今未能提供充分证据证明丙公司已向其交付涉案房产，原告提供的某大厦物业管理规定、租房合同亦不能证明其对涉案房产系合法占有。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因原告提供的上述证据不能充分证明涉案房屋为其所有，据此原告主张位于西安市XX号XX房XX大厦XX层XX平米门面房（房号：某大厦一层170号）为原告所有，本院依法不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据本院(2000)西经二初字第017号民事判决书认定的事实，被告甲公司作为法律文书债权承受人，依法对涉案土地享有抵押权。根据我国相关法律规定，该抵押效力及于地上建筑物，故对上述判决土地抵押效力及本案查封的房产，被告甲公司享有抵押权。据此，被告甲公司辩称其对诉争房屋已经办理抵押登记，享有对抗原告的优先受偿权，于法有据。因原告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求解除查封的理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告高某的诉讼请求。案件受理费9200元，由原告高某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长  陈平审  判  员 李刚审  判  员  李涛 二〇一九年六月十日 书 记 员   李艳