甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初1367号原告：张掖市万亨房地产开发有限公司。住所地：甘肃省张掖市甘州区北大街向北延伸段丹马时代城**楼。统一社会信用代码：9162070208239812XT。法定代表人：林典芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王东泽，甘肃正峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦婷，甘肃正峰律师事务所律师。被告：雷成斌，男，1978年5月14日出生，汉族，甘肃省张掖市人。被告：雒曼，女，1981年7月27日出生，汉族，甘肃省张掖市人。系被告雷成斌之妻。二被告共同委托诉讼代理人：陆永达，甘肃祁峰律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：吴娜，甘肃祁峰律师事务所律师。原告张掖市万亨房地产开发有限公司与被告雷成斌、雒曼房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年2月27日立案。本案于2019年4月10日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张掖市万亨房地产开发有限公司（以下均简称万亨房地产公司）的委托诉讼代理人王东泽到庭参加诉讼，被告雷成斌、雒曼经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。庭后，被告雷成斌及二被告共同委托诉讼代理人吴娜到庭，发表了质证意见，期间，被告欲提供证据及证人证言，被告雷成斌亦称其没有按时来开庭是因为其夫妇在外地，无法到庭参加诉讼。为查明事实，本案于2019年5月13日再次开庭，并继续使用简易程序审理，原告万亨房地产公司的委托诉讼代理人王东泽，被告雷成斌以及被告雷成斌、雒曼的共同委托诉讼代理人陆永达、吴娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万亨房地产公司向本院提出诉讼请求:1.请求依法解除原、被告双方于2016年4月2日签订的《商铺租赁合同》；2.要求被告立即向原告支付拖欠的房屋租金470800元，水、暖、电、物业费44656元；3.要求被告承担违约金51545.60元（515456元×10%=51545.60元），上述费用合计567001.60元；4.要求被告承担本案案件受理费。事实与理由：被告雷成斌与被告雒曼系夫妻关系。2016年4月2日，被告因店铺经营需要与原告签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定:一、原告将其所有的××道商铺出租给被告作为经营场地，租赁面积993.25㎡；二、租赁期限自2016年4月2日起至2024年4月1日止，共八年;三、租赁费2016年4月2日至2018年4月1日期间为16元/㎡/月，每年共计190704元，2018年4月2日至2021年4月1日期间为23元/㎡/月，每年共计274137元，2021年4月2日至2024年4月1日期间为27元/㎡/月，每年共计321813元；四、第一年度减免被告两个月租金，实际收取10个月租金;五、租赁费支付方式为每年度一次性交纳全年度租金，支付时间应在每一个租用年度的起始计算日提前15日支付给原告。该合同签订后，原告按约履行了相关义务。2017年11月6日，双方进行了结算，被告欠付原告各项费用合计196663元，结算完成后，被告仍未按照结算金额和合同约定履行支付义务。2018年12月1日，原告通知被告解除《商铺租赁合同》，并要求被告支付拖欠的相关费用，但被告未作明确答复。至今为止，被告欠付原告各项费用合计515456元。经原告多次索要上述费用，被告推拒不支付，被告的行为已造成合同根本性违约，致使合同目的无法实现。为此，原告依法提起诉讼。被告雷成斌及被告雷成斌、雒曼的共同委托诉讼代理人陆永达、吴娜辩称：对商铺租赁合同签订的时间、约定的租金、租赁期限、租金付款时间无异议，对原告提交的房租及暖气费等欠款缴通知单结算事项无异议，被告于2017年11月6日前确实欠原告各项费用196663元。对下列事实有异议：1.原告于2018年5月4日将被告经营的张掖市博成酒店有限公司的员工强行驱逐，并对酒店进行锁门，导致原告至今无法经营，因此，原告的行为应当视为自2018年5月4日解除与被告之间的商铺租赁合同，故原告要求的房租、水、电、暖无事实依据，并且原、被告双方于2018年5月5日进行过结算，被告在2018年5月5日前只欠原告房租及水电费、物业费共计186431.40元。2018年5月5日之后，被告在变卖家具时，第三人一品天下大酒店的郑海霞向原告给付8000元的家具变卖费，用于抵扣原告房租，故被告下欠原告的费用为178431.40元，且被告装修房屋时是按照租赁期限8年的时间来装修的，共花费140多万元，原告强制锁门的行为给被告造成的营业损失及装修设施等损失，被告保留追偿的权利。被告认为原告于2018年5月4日锁门的行为已经构成单方解除合同的事实，因此2018年5月4之后，不存在被告拖欠原告房屋租赁费、水电暖、物业费的情况。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.原告与被告雷成斌于2016年4月2日签订的《商铺租赁合同》一份；2.被告雷成斌身份证复印件一份；3.张掖市房兴房产测绘队于2016年3月7日出具的测绘图复印件一份；4.2018年12月30日，由张掖市天顺物业管理有限公司出具的证明一份；5.张掖市天顺物业管理有限公司出具的博城酒店水费、电费、暖气费、物业费欠费明细表一份；6.2018年12月30日，由张掖市天顺物业管理有限公司出具的金额为44656元的收据一份；7.原告于2018年12月1日出具的解除《商铺租赁合同》通知书一份及拍摄的照片两张。被告围绕其抗辩理由依法提交了下列证据：1.被告雷成斌以及被告雷成斌、雒曼的共同委托诉讼代理人陆永达、吴娜的当庭陈述；2.原告于2017年11月2日向被告送达的房屋及暖气费欠款缴款通知单一份；3.明细单复印件一份，被告雷成斌称系原告公司的“老林总”书写；4.博城酒店消费清单明细分类账一份，含菜单和消费清单复印件十四张；5.张掖市甘州区人民法院（2018）甘0702民初6234号民事裁定书一份；6.证人杨键、任承波的证言。本院经审理认定事实如下：被告雷成斌与被告雒曼系夫妻关系。2016年4月2日，被告雷成斌（合同中乙方）与原告张掖市万亨房地产开发有限公司（合同中甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将甘州区北三环路丹马时代城二期工程27号楼2层201铺（面积993.25平方米）租赁给乙方使用，租赁期间为2016年4月2日起至2014年4月1日为止，共八年。乙方交纳租赁费用的标准为：2016年4月2日-2018年4月1日为16元/㎡/月，每年度（12个自然月）合计190704元；2018年4月2日-2021年4月1日为23元/㎡/月，每年度（12个自然月）合计274137元；2021年4月2日-2024年4月1日为27元/㎡/月，每年度（12个自然月）合计321813元。考虑到乙方初次装修商铺，第一租用年度甲方同意减免乙方两个月租金，实际收取乙方10个月租金。甲方每年度一次性收取全年度（每年度12个自然月）租金，租金交付时间应在每一个租金年度的起始计算日提前15日交付给甲方。租房押金为贰万元人民币，合同期满，乙方将租用的商铺完好交还甲方后退还乙方，合同期内的水、电费、物业费、卫生管理费等其他费用由乙方承担。租赁期内，甲方如果变更、修缮该房屋及临时封闭本商铺公共区域或其部分包括走道、门户、各种设施设备，需提前7天通知乙方，如不告知并对乙方造成影响正常经营及损失的，甲方应给予乙方相应合理的经济补偿。合同还约定了其他事项。合同落款处，原告万亨房地产公司在合同甲方加盖公章，并由林贤镇签字，被告雷成斌在乙方签字捺印，并备注身份证号码及电话号码。合同签订后，原告万亨房地产公司依约向被告雷成斌提供商铺，被告雷成斌在原告提供的商铺上经营博城酒店。2017年11月2日，原告万亨房地产公司给被告雷成斌送达了《房租及暖气费等欠款缴款通知单》，要求被告雷成斌于2017年11月10日前向原告公司财务部缴清房租、暖气费等213312元，并书面告知被告雷成斌“请你在2017年11月10日前到张掖市万亨房地产公司财务部缴清上述所欠款项，逾期未交，本公司将对你店作出必要处罚，届时如影响贵店营业，责任自负”。2017年11月6日，原、被告就原告催缴的上述费用进行结算，经结算，被告雷成斌下欠的各项费用为196663元，即在原告催缴的213312元上扣除了原告在被告经营的博城酒店消费16次计16649元，原告公司代表林贤镇与被告雒曼在原告万亨房地产公司给被告雷成斌送达的《房租及暖气费等欠款缴款通知单》下方形成结算单并签字。2018年12月1日，原告万亨房地产公司在博城酒店门上张贴《解除通知书》，内容为：1.该《商铺租赁合同》自本通知书发出后立即解除；2.被告需在2018年12月15日前与原告公司办理商铺移交手续，否则所租赁商铺内附属设备丢失、毁损等一切风险由被告自行承担；3.被告应在2018年12月15日之前向原告公司支付房屋租金470800元，水、电、暖、物业费等44656元，合计515456元；4.被告应承担违约行为给原告公司造成的一切损失。另查明，被告雷成斌租赁的上述商铺，其物业服务由张掖市天顺物业管理有限公司承担，并以张掖市天顺物业管理有限公司名义收取水、电、暖气费等费用。2018年12月30日，原告万亨房地产公司向张掖市天顺物业管理有限公司缴纳博城酒店水费、电费、暖气费、物业费44656元（缴费计算截止日期为2018年12月30日），张掖市天顺物业管理有限公司给原告开具的金额为44656元的收据一张，出具的雷成斌、雒曼拖欠水费、电费、暖气费、物业费的证明一份，出具的博城酒店水费、电费、暖气费、物业费欠费明细一份，载明博城酒店欠缴2018年1-6月电费8231元；欠缴2018年1-6月水费1065元；欠缴2018年暖气费11522元；欠缴2018年1-12月份物业费23838元，合计欠缴44656元。又查明，2016年4月2日，原告与被告雷成斌签订《商铺租赁合同》时，原告收取被告雷成斌缴纳的押金20000元。再查明，2017年11月6日，原告公司的代表人林贤镇与被告雒曼结算后，除原告公司已经结算的消费外，原告公司又在被告雷成斌经营的博城酒店消费17270.60元。2018年5月后，被告雷成斌经营的博城酒店停业，被告雷成斌一直在寻找商家欲转让其酒店，转让未果后，被告雷成斌将酒店的家具变卖给案外人郑海霞，郑海霞直接将家具变卖款8000元交付给原告，原告抵扣被告房屋租赁费。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告雷成斌于2016年4月2日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于原告要求依法解除其公司与被告雷成斌于2016年4月2日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求。本院认为，首先，原告万亨房地产公司于2017年11月2日给被告雷成斌发出《房租及暖气费等欠款缴款通知单》，原告与被告雒曼于2017年11月6日就原告催缴的上述费用进行了结算，被告当时下欠的各项费用为196663元，故被告下欠各项费用长期未交纳的行为已构成合同违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方延迟履行债务经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；其次，庭审中，原、被告虽对解除合同的时间提出异议，但均认可解除合同的事实，故本院认为，被告雷成斌、雒曼的长期未交纳房租等费用，且在原告方催告后在合理期限内仍未履行，其行为已构成违约，符合合同的法定解条件，故对原告要求依法解除原告与被告雷成斌签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告雒曼是否应承担责任的问题。被告代理人在庭审中辩称，本案租赁合同主体是雷成斌，原告起诉雒曼要求解除合同并承担责任的诉讼请求不当。对此，本院认为，首先，根据被告雷成斌的陈述，被告雒曼与被告雷成斌系夫妻关系。其次，2017年11月10日，原、被告就房租及暖气费等进行核算时，是由被告雒曼进行结算，并在结算单下方签字，故应认定被告雒曼曾与被告雷成斌一起参与酒店经营管理，知晓原、被告之间的债务。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条：“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”，本案涉及的债务即被告雷成斌拖欠的租赁费等各项费用发生在被告雷成斌与被告雒曼夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务，原告对于被告雒曼的起诉并无不当，被告雒曼应对上述夫妻共同债务承担连带清偿责任。关于原告要求被告雷成斌、雒曼立即向原告支付拖欠的房屋租金470800元，水、暖、电、物业费44656元的诉讼请求。本院认为，2018年12月30日，原告万亨房地产公司代被告雷成斌、雒曼向张掖市天顺物业管理有限公司缴纳博城酒店水费、电费、暖气费、物业费合计44656元，原告提交了张掖市天顺物业管理有限公司给原告万亨房地产公司出具的金额为44656元的证明、收据、明细单。被告雷成斌在庭审中辩称，原告于2018年5月5日将被告经营的博成酒店的员工强行驱逐，并对酒店进行锁门，导致原告至今无法经营，原告的行为应当视为自2018年5月5日解除与被告之间的商铺租赁合同，并提供证人任成波、杨建作证。被告雷成斌还辩称，原、被告双方于2018年5月5日进行过结算，被告在2018年5月5日前只欠原告房租及水电费、物业费共计186431.40元，故原告要求的房屋租金470800元，水、暖、电、物业费44656元无事实依据，被告雷成斌认为，2018年5月5日之后，原告不应再收取被告的租赁费，为此被告雷成斌提交了原告公司的“老林总”书写的明细单复印件，拟证明上述抗辩。原告针对被告的抗辩理由反驳认为，被告雷成斌在2018年5月5日之后一直在对外转让酒店，且被告至今未返还原告商铺。本院认为，首先，根据被告雷成斌的陈述，其于2018年5月5日发现酒店门被锁后，并未采取拍照留证、报警等合法方式保护其权利，酒店大门被锁后，被告雷成斌曾先后进入过酒店，在此期间被告一直在找承包人转租酒店；其次，被告雷成斌陈述2018年5月5日原告公司将酒店锁门导致自己无法经营，但被告雷成斌并未提交相应证据证明是原告实施了锁门行为，被告提供证人任成波、杨键出庭作证，但证人仅陈述门被多加了锁，但未证明锁是谁加的，是否是原告公司锁的门，被告雷成斌与两个证人对锁的数量不一致，且根据证人证言，被告雷成斌陈述原告强行锁门、驱逐被告酒店员工的行为并不存在；再次，自被告雷成斌自2018年5月5日发现酒店门被锁无法经营后，被告并未明确与原告商谈合同解除事宜，原、被告在租赁合同第十条约定：“租赁期满或合同被解除，本合同终止，乙方应如期返还商铺”，如果按照被告陈述，原告公司将酒店锁门视为单方解除合同，被告应及时向原告返还商铺，若原告不接纳，应及时对证据保全或通过合法方式解除合同，但被告发现酒店门被锁后，仍然与原告公司商谈租金事宜、寻找转租酒店的对象、变卖部分家具，并未向原告履行返还商铺的义务。《中华人民共和国合同法》九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，原、被告双方并未明确约定合同单方解除条件，直至原告公司2018年12月1日向被告发出解除租赁通知，被告仍未返还商铺，且被告一直存在着欠缴房租的事实，故本院认定原告与被告雷成斌之间的租赁合同期限截至2018年12月1日。对被告雷成斌提交的所谓“老林总”书写的明细单复印件，无法确定是何人书写，既没有原告公司的盖章或原告公司授权的工作人员签字，也没有“老林总”以及被告雷成斌或雒曼的签字，且经质证原告不予认可，故对该单据复印件的证明效力，本院不予采信。对于原告提交的本院（2018）甘0702民初6234号民事裁定书，与本案关联性，本院不予采信。原、被告在租赁合同中明确约定了租赁费用标准，被告理应按照合同约定给原告支付房屋租赁费。对于2017年11月6日之前的租赁费以及其他费用，原、被告已经进行了结算，二被告对此亦予以认可，故二被告应承担2017年11月6日之前的各项费用196663元。根据合同约定，2016年4月2日至2018年4月1日期间的租赁费为16元/㎡/月，故2017年11月7日至2018年4月1日的租赁费为76281.60元（993.25平方米×16元×4.8个月）。结合原告所诉的费用均截至2018年12月1日的事实，参照原告提供的《解除通知书》，根据合同约定，2018年4月2日-2021年4月1日租赁费为23元/㎡/月，故2018年4月2日至2018年12月1日的租赁费为182758元（993.25平方米×23元×8个月）。对于原告主张的水、暖、电、物业费44656元，由原告提交的张掖市天顺物业管理有限公司向原告万亨房地产公司出具收据和证明、明细单予以佐证，且原、被告在合同中约定上述费用应由被告承担，故对上述费用本院予以支持。但因合同履行期限截至2018年12月1日，结合原告所诉的费用均截至2018年12月1日的事实，参照原告提供的《解除通知书》，故对上述费用中2018年12月一个月的暖气费、物业费应予以剔除，扣除暖气费2304.40元（11522元÷5个供暖月×1月），扣除物业费1986.50元（23838元÷12月×1月）。故二被告实际承担水、暖、电、物业费40365.10元（44656元-2304.40元-1986.50元）。综上，二被告拖欠原告租赁费、水、暖、电、物业费共计496067.70元（196663元+76281.60元+182758元+40365.10元）。扣除押金20000元，扣除已抵顶的家具变卖款8000元，扣除2017年11月6日结算后，原告公司又在被告雷成斌经营的酒店消费17270.60元，而被告实际应支付原告各项费用450797.10元。关于原告要求被告承担违约金51545.6元（515456元×10%=51545.6元）的诉讼请求。本院认为，首先，原、被告在合同中并未约定违约金及计算方式；其次，二被告违约给原告造成的经济损失即为房屋租赁费，现原告足额主张了房屋租赁费及其他费用，不应再向被告主张违约金；再次，被告虽未举证证明原告强行锁门阻止被告经营酒店，但原告在被告经营的酒店停业后曾与被告商谈租金，并收取了被告酒店的家具变卖款，故原告对被告酒店不能正常经营是知晓的，原告亦未及时主张权利、解除合同，从而扩大了经济损失，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：解除原告张掖市万亨房地产开发有限公司与被告雷成斌于2016年4月2日签订的《商铺租赁合同》；被告雷成斌、雒曼连带偿付原告张掖市万亨房地产开发有限公司房屋租赁费、水、暖、电、物业费等各项费用共计450797.10元，于本判决生效之日起三个月内履行完毕；驳回原告张掖市万亨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9470元，减半收取4735元，原告张掖市万亨房地产开发有限公司负担970元，被告雷成斌、雒曼连带负担3765元，被告负担的案件受理费直接给付原告，本院退还原告的案件受理费4735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 索国雄 二〇一九年六月十三日书记员 施凯文