贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民初71号原告：张彩凤，女，汉族，1982年1月7日生，湖北省罗田县人，住湖北省罗田县。被告：贵州运东机械有限公司，统一社会信用代码91520100067713064C，住所地贵州省贵阳市清镇市物流新城巢凤大道工程机械市场内。法定代表人：谌祝勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨立斌，贵州恒易律师事务所律师。被告：凯里市金龙房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：915226017095699663，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市风情西路**。法定代表人：伍逢春。委托诉讼代理人：吴兴宇，男，1991年10月13日出生，苗族，住贵州省凯里市。系该公司行政部员工。原告张彩凤与被告贵州运东机械有限公司（以下简称“运东机械公司”）、凯里市金龙房地产开发有限责任公司（以下简称“金龙房开公司”）执行异议纠纷一案，本院受理后公开开庭进行了审理。原告张彩凤、被告运东机械公司的委托诉讼代理人杨立斌、被告金龙房开公司的委托代理人吴兴宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张彩凤向本院提出诉讼请求：不得执行拍卖被执行人金龙房开公司位于凯开大道西侧××棉纺厂××小镇××房。事实及理由如下：运东机械公司申请执行金龙房开公司一案，黔东南州中级人民法院作出（2017）黔26执232号《执行裁定书》，执行“对被申请人凯里市金龙房地产开发有限责任公司名下位于凯里市凯开大道西侧、原棉纺厂13号路延伸段南侧的滨江小镇一期2号楼23间房屋进行拍卖”。然而，前述房屋清单中房号为滨江小镇一期A1栋1-603号的一套在建商业地产已出售给原告，不再属于被告金龙房开公司的财产，原告于2018年11月30日向黔东南州中级人民法院提出书面异议。黔东南州中级人民法院于2019年1月12日作出（2018）黔26执异123号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。原告认为，上述1套在建商业房产，原告交纳了定金并与金龙房开公司签订商品房认购协议书，上述房产属于异议人购买，非被告金龙房开公司财产，不能再被执行拍卖。为此，特提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求。被告运东机械公司答辩意见如下：原告在诉状所称已经预售给原告，不是客观事实，该房屋在查封的时候，查询的状态是处于可售状态，也就是说在查封时候被查封的房屋没有办理预售的备案登记。原告提起的诉讼，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，没有法律依据。第三人金龙房开公司未提交书面的答辩意见。在庭审时口头答辩称对原告起诉请求和理由无异议。原告张彩凤为证明自己的诉讼主张，向本院提交的证据材料：①《认购申请书》1份、②收款收据1张、③（2018）黔26执异123号执行裁定书，拟证明原告张彩凤已与金龙房开公司签订认购协议，以294221元总价购买了A1栋1-603号房屋，支付了294221元，该房屋应属于张彩凤购买和所有。被告运东机械公司质证后，认为《认购申请书》上面明确记载需要持申请书到金龙公司去签订商品房买卖合同，并同时约定在开盘的时候签订商品房买卖合同后方生效。这个申请书并不是商品房买卖合同，没有约定房屋的具体状况及具体交付且该申请书中附生效条件，现在生效条件不具备。另外，张彩凤没有出示购房款发票原件，也没有提交银行流水予以证明，只是有一个收款收据，无法核实其交款的真实性。这些证据不能证明金龙房开公司已经将A1栋1-603号房屋卖给张彩凤。被告金龙房开公司对上述证据的真实性及证明目的无异议，并认可已收到张彩凤一次性支付的购买1-603号房屋款294221元。本院对张彩凤所提交的上述证据材料的真实性予以确认。被告运东机械公司未提交证据材料。被告金龙房开公司未提交证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年2月11日，张彩凤与金龙公司签订了《认购协议书》，购买金龙公司开发的滨江小镇一期A区A1栋1-603号房屋一套，面积120.09m2（最终以产权登记面积为准），折后单价2450元/平方米，折后总价款人民币294221元，付款方式为“一次性”。2015年2月，金龙公司出具收款收据，确认收到张彩凤购房款294221元。张彩凤与金龙房开公司签订上述认购协议书后，至今未签订正式的购房合同，也未到房管部门进行预售备案登记。另查明：运东公司与金龙公司商品房预售合同纠纷一案，经运东公司申请，本院于2016年12月27日作出了（2016）黔26民初160号民事裁定，裁定查封被执行人金龙公司位于凯里市××大道西侧、棉纺厂××路××南侧××小镇××套房屋（含张彩凤所涉房屋），查封期间不得转让、出卖和设置他项权利。查封期限从本裁定送达之日起不超过三年。2018年11月1日本院作出（2017)黔26执232号执行裁定，裁定对凯里市金龙房地产开发有限责任公司位于凯里市××大道西侧、棉纺厂××路××南侧××小镇××套房屋进行拍卖（含张彩凤所涉房屋）。张彩凤向本院提出书面异议。本院2019年1月12日作出（2018）黔26执异123号《执行裁定书》，驳回了张彩凤的异议请求。张彩凤遂于2019年3月5日起诉，诉请如前。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，因此，张彩凤主张其对案涉的A1栋1-603号商铺享有足以排除强制执行的民事权益，有责任提供证据予以证明。本案中，张彩凤与金龙房开公司已签订有商铺认购申请书，且该认购申请书已对购房单价、房屋面积、具体房号等购房合同应具备的主要条款进行了约定，该认购书实际上已具有买卖合同的实质内容。张彩凤也据此一次性支付了购房款294221元，而且也是因金龙房开公司未能继续签订正式购房合同等非归责于张彩凤的原因导致案涉房产未能备案登记，也无法办理过户登记。所以，张彩凤的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定中第（一）、（二）、（三）项所规定的可“排除执行”的条件。再从上述规定第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定来分析，首先，张彩凤所购的A1栋1-603号房产系生活消费类的住房；其次，在法院查封之前张彩凤也是因为不能归责其自身的原因面未能与金龙房开公司签订合法有效的书面买卖合同。符合第二十九条所规定的“排除执行”的条件。综上，张彩凤对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告张彩凤就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求停止强制执行的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：不得执行拍卖被执行人凯里市金龙房地产开发有限责任公司位于凯开大道西侧××棉纺厂××小镇××房。案件受理费300元，由凯里市金龙房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 王 莉审判员 王 珺审判员 欧阳平二〇一九年六月二十八日法官助理罗维书记员杨正英