陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   执行裁定书     (2019）陕01执异 441号     案外人：陈浩，男，汉族，1992年XX月XX日出生，住陕西省武功县XX镇XX村XX组，公民身份号码：61043XXXX203111511。   委托代理人：穆军锋，陕西仁和万国律师事务所律师。   委托代理人：何炬，陕西仁和万国律师事务所实习律师。   申请执行人：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区XX路XX城XX幢XX室。   法定代表人：苟瑁，该公司总经理。   委托代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。   委托代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。   被执行人：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区XX路XX村委会XX楼XX号。   法定代表人：黄建强，该公司经理。   陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁建设工程公司）与西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出的西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决书已经发生法律效力，因义务人世纪熙源房地产公司未履行生效法律文书确定的义务，权利人敬瑁建设工程公司于2018年3月27日向本院申请执行，本院于3月29日立案受理。   本案在执行过程中，案外人陈浩以本院（2018）陕01执704号执行裁定查封的被执行人西安世纪熙源房地产公司位于灞桥区酒十路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下3号楼0703室房产为其所有为由向本院提出执行异议，请求本院解除查封，并提供了相应的证据。就案外人陈浩提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查完结。   案外人陈浩执行异议称，案外人从法院查封房产的公告得知开发商与承建方施工合同纠纷一案，法院依法查封了坐落在西安市灞桥区酒十路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下3号楼0703室房屋。现案外人对查封该房屋有异议，请求予以解除。理由如下：2015年5月6日，案外人与世纪熙源房地产公司签订了商品房买卖合同，付款方式为一次性付款，总房款459360元，房屋面积102.08平方米。案外人已付459360元，购得了2号楼2单元07层03号房屋，未装修入住。因开发商与承建方有经济纠纷而查封房产损害了案外人的利益。该查封行为给案外人带来了损失。为维护案外人合法权益，请求法院予以解除查封。   申请执行人敬瑁建设工程公司答辩称，法院对涉案房屋的查封符合法律规定，案外人要求解除观澜天下小区3-0703号房屋查封没有法律依据，应当予以驳回。1、案外人虽主张观澜天下小区3-0703号房屋归其所有，且提交了其与西安世纪熙源房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同》，且已付459360元，但并未提交证据证明涉案房屋已经登记在其名下或者涉案房屋购买合同已经在房屋管理行政部门备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。自2017年4月11日法院保全查封涉案房屋至今，涉案房屋仍属于被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司的财产，也没有任何证据表明该公司与案外人就购房合同在房屋管理行政部门备案登记。因此，案外人主张该房屋已归其所有与事实不符。2、案外人只提供了房屋款项的收款收据，仅凭上述收据无法证明案外人实际支付了全部购房款。根据案外人提供的《商品房买卖合同》记载：买受人一次性支付459360元。但案外人只提供了手写的定金3000元收款收据，除上述收款收据外，无其他证据证明该付款行为实际发生。3、案外人并未提交证据证明其作为买受人的权利符合最高人民法院关于排除执行的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十。”案外人至今未实际占有房屋，且未证明其名下无其他任何房屋，也未证明其已交付足额购房款。因此，案外人并未能够提交相应证据证明其权利能够排除人民法院的执行行为。4、案外人未能证明其所购房屋与（2018）陕01执704号裁定书查封的房屋系同一标的物。涉案房屋并未进行房地产权属登记，也没有进行备案登记，房屋房号均为暂定，并不确定，因此，不能认定案外人所购房屋与涉案房屋系同一标的物。综上，请求法院驳回案外人的异议，执行（2018）陕01执704号裁定书内容，以维护其合法权益。   为支持其异议请求，案外人陈浩向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》一份。2015年5月6日，世纪熙源房地产公司作为出卖人，陈浩作为买受人签订了《商品房买卖合同》，该合同约定由案外人陈浩购买熙源·观澜天下第2幢2单元07层03号房，建筑面积102.08平方米，单价为4500元/平方米，总价459360元。付款方式为一次性付款，买受人于2015年5月6日一次性付款459360元。合同还对其他事项作了约定。2、收款收据。编号No7254894载明：2011年8月15日，收到陈浩支付观澜天下2-20803室定金3000元，收款单位为世纪熙源房地产公司。   经查，敬瑁建设工程公司与世纪熙源房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决书已经发生法律效力，因义务人世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，权利人敬瑁建设工程公司向本院申请执行，本院已依法立案受理。   在执行中，本院于2018年6月4日作出（2018）陕01执704号之二执行裁定书，裁定：一、查封(现状查封)被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司在西安市浐灞生态区米泰路以南浐河路以西熙源观澜天下3号楼拥有的部分房产，房号为:0201、0202、0203、0204、0205、0302、0304、0401、0402、0404、0501、0502、0504、0505、0506、0602、0603、0604、0605、0606、0701、0702、0703、0801、0802、0803、0904、1002、1003、1004、1005、1006、1101、1102、1103、1104、1201、1203、1205、1206、1303、1304、1305、1306、1402、1403、1405、1501、1502、1503、1504、1505、1601、1701、1702、1703、1705、1801、1802、1803、1804、1902、1903、1904、1905、1906、2001、2002、2102、2103、2202、2203、2204、2205、2301、2302、2304、2305、2306、2401、2402、2403、2404、2501、2502、2503、2504、2506、2601、2602、2603、2604。二、查封期限为三年，查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。   经本院核实，被执行人世纪熙源房地产公司观澜天下项目3号楼未取得房屋预售许可证。   上述事实有执行裁定书、商品房买卖合同、收款收据等在卷予以佐证。   本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。据此，本案中，案外人虽主张其与被执行人签订了合法有效的商品房买卖合同，但经本院核实该涉案房产至今未取得预售许可证。案外人与被执行人就案涉房产签订的商品房买卖合同在未取得预售许可证情况下并非合法有效的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故案外人陈浩主张涉案查封的房产为其所有，并排除执行的异议理由因不符合上述规定不能成立，本院依法不予支持。案外人陈浩如对涉案查封的房产主张实体权利，可依法通过诉讼进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定裁定如下：   驳回案外人陈浩的执行异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。                              审 判 长  邓    琳                      审 判 员  王庆九                      审 判 员  李    唯                        二O一九年六月二十日                             书 记 员 郑银萍