重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初6374号原告：重庆大江工业有限责任公司，住所地重庆市巴**鱼洞大江西路**，统一社会信用代码915001137842021875。法定代表人：贾立山，董事长。委托诉讼代理人：文贤波，男，系原告重庆大江工业有限责任公司员工。委托诉讼代理人：朱朝银，男，系原告重庆大江工业有限责任公司员工。被告：李福君，男，1963年11月25日出生，汉族，住重庆市巴**。原告重庆大江工业有限责任公司(以下简称大江公司)与被告李福君租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大江公司委托诉讼代理人文贤波、朱朝银与被告李福君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大江公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2015年7月1日签订的《商业门面租用合同书》；2.判令被告停止侵害，归还原告X(临时)门面(面积25.4平方米)并恢复原状；3.判令被告支付自2016年1月1日起，按合同第二条约定的月租金标准计算至被告归还门面之日止的门面占用费；4.判令被告支付以27360元为基数，自起诉之日起至被告归还门面之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的利息。事实和理由：原、被告双方于2015年7月1日签订了《商业门面租用合同书》，约定原告将其所有的X门面租赁给被告使用，合同期限为2015年7月1日至2015年12月30日。被告租金交至2015年12月30日。合同期满后，双方未再续签合同。原告要求被告归还门面，但被告占用该门面拒绝归还，亦未支付门面占用费，遂向本院提起诉讼。被告李福君辩称，合同于2015年12月30日到期，双方没有续签合同。被告找原告续签合同，原告拒绝续签。租金交至2015年12月30日，原告不来收取租金，被告找原告向其交租金但是找不到人，原告于2018年12月24日对门面断电，被告没有经营涉案门面了，值钱的东西已搬走，剩下不要的烂货在门面里。原告没有通知被告交钥匙，钥匙还在被告手里。原告收取了被告2000元保证金，原告应当退还。门面经常漏水，原告应当赔偿损失。原告诉请的租金已经超过诉讼时效，原告诉请的部分租金不应得到支持。原、被告双方签订的合同早已终止，原告的诉讼于法无据。经审理查明，2015年7月1日，原告大江公司(甲方)与被告李福君(乙方)签订《商业门面租用合同书》，约定甲方将X号临时门面（面积25.4㎡）出租给乙方经营餐饮使用，租用期自2015年7月1日起至2015年12月30日止；甲方向乙方收取租用门面月租金720元；签订合同时，乙方一次性向甲方付清抵押金和一个季度租金，以后每季度预交租金，即上季度末的10日内付清下一季度应交费用，逾期交款者，每日按租金标准的千分之三加收滞纳金，逾期两个月以上拖欠或拒交租金等费用者，甲方有权解除合同，所欠费用从抵押金中扣除，门面由甲方收回另行安排；租用期间，由乙方自行负担门面的水、电等消耗费用；门面内设施供乙方经营使用，并由乙方负责维修或更换，费用由乙方自行承担；在合同执行期内，甲方根据生产经营需要及资产使用需要有权随时解除该合同并收回门面，但甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在接到书面通知30日内应当无条件退房，甲方不给予任何经济补偿；在合同期内，若乙方因故需要提前解除合同，应提前一个月书面通知甲方，经甲方同意可提前解除合同，其租金结算办法为不足半月按半月，超过半月按全月计算，若有剩余租金，甲方不予返还；合同期满，乙方应在合同期满后2日内返还门面给甲方，合同提前解除的，乙方应当在接到甲方通知后30日内或在乙方提出申请后30日内返还门面给甲方，逾期返还，乙方按合同租金的双倍向甲方支付租金；返还门面前，乙方应当撤除自有物品，保持或恢复门面原貌，并通知甲方派员验收，经甲方工作人员认可接收并结清全部应付款后，甲方退还乙方所交抵押金；合同期满而未重新签订租用合同，视为乙方放弃优先租用权，按自然终止合同处理；该合同终止或提前解除后，乙方应恢复租用门面原状。嗣后，被告李福君支付了保证金2000元，2015年7月至同年12月30日的租金已付清。合同到期后，双方未续签合同。庭审中，被告李福君陈述原告大江公司拒绝续签合同、拒收租金，原告大江公司予以否认；原告大江公司认可其于2018年12月24日对门面断电，至今未恢复供电；原、被告双方一致认可被告李福君于2015年7月支付2015年7-9月的租金，2015年9月底支付2015年10-12月的租金，以此类推。在审理过程中原告大江公司自愿放弃要求被告李福君停止侵害和恢复原状的诉讼请求，并明确其第四项诉讼请求中计算利息的基数27360元是按照从2016年1月1日起至2019年2月28日止共计38个月的未付租金计算得出的利息计算基数。另查明，涉案门面未取得建设工程规划许可证，系临时门面。以上事实，有原告大江公司提交的《商业门面租用合同书》，被告李福君提交的收据，以及原、被告双方到庭陈述等证据在卷为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，涉案门面未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，以及上述解释第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告大江公司与被告李福君签订的《商业门面租用合同书》系无效合同，即不需要解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，《商业门面租用合同书》到期后，被告李福君继续占有、使用涉案门面，应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费。原告大江公司诉请被告李福君支付自2016年1月1日起至被告归还门面之日止的门面占用费，被告李福君抗辩该诉请已过诉讼时效。经审查，原、被告双方签订的原始租赁合同约定上季度末的10日内付清下一季度应交租金，原、被告双方在庭审中一致认可被告李福君于2015年7月支付2015年7-9月的租金，2015年9月底支付2015年10-12月的租金，以此类推。本案租赁合同约定分期履行租金的情况下，每期门面占有使用费具有独立性，不依赖于其他各期门面占有使用费是否到期而可以单独请求支付，即诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起计算，出租人在当期门面占有使用费应当支付时，即可以请求对方支付，诉讼时效应从权利人可以行使权利时开始计算诉讼时效。又因被告李福君应于2016年9月底支付2016年10-12月的门面占有使用费，且民法总则关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定于2017年10月1日起施行，故原告大江公司诉请的2016年的门面占有使用费已超过诉讼时效，本院对原告大江公司诉请被告李福君支付2016年1月1日至同年12月31日的门面占有使用费的主张不予支持。因原告大江公司于2018年12月24日对涉案门面断电且至今未恢复供电，合同约定租金结算办法为不足半月按半月，超过半月按全月计算，被告李福君应当支付原告大江公司从2017年1月1日起至2018年12月24日的门面占有使用费共计17280元(720元/月×4月)，并支付以17280元为基数，自起诉之日即2019年4月18日起至被告李福君归还门面之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍(以不超过年利率24%为限)计算的利息。被告李福君陈述原告大江公司拒收租金，原告大江公司予以否认，因被告李福君对上述主张未举示充分证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，其抗辩理由不成立。对于被告李福君要求原告大江公司应就门面漏水事宜进行赔偿及退还保证金的抗辩意见，因系另一法律关系，本案的审理并不影响其依法享有的权利，本院在本案中不予处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李福君在本判决生效后十日内归还原告重庆大江工业有限责任公司X号门面；二、被告李福君在本判决生效后十日内支付原告重庆大江工业有限责任公司门面占有使用费17280元，并支付以此为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍(以不超过年利率24%为限)计算自2019年4月18日起至归还门面之日止的利息；三、驳回原告重庆大江工业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费484元，减半收取计242元，由被告李福君负担(此款已由原告重庆大江工业有限责任公司垫付，被告李福君在履行上述义务时迳付原告重庆大江工业有限责任公司，本院预收案件受理费不作清退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡静二〇一九年六月二十四日书记员  李梅