海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初28号原告：王俐，女，1991年10月10日出生（公民身份号码×××），汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：杨昌利，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晓娜，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告：三亚新龙基房地产开发有限公司。住所地：三亚市吉阳区吉阳大道**。统一社会信用代码91460200665104357C。法定代表人：贾长君，该司董事长。委托诉讼代理人：贾丹，该司总经理。委托诉讼代理人：罗毅，该司行政总监。原告王俐诉被告三亚新龙基房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理，依法组成合议庭，于同年3月14日公开开庭进行了审理。原告王俐及其委托诉讼代理人杨昌利、石晓娜，被告新龙基公司的委托诉讼代理人贾丹、罗毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王俐向本院提出诉讼请求：（1）判令解除王俐与新龙基公司签订的《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》；（2）判令新龙基公司双倍返还王俐已支付的定金20万元；（3）判令新龙基公司返还王俐已支付的首付款46l174元；（4）判令新龙基公司向王俐支付已付购房款一倍的赔偿金461174元；（5）判令新龙基公司承担本案的全部诉讼费用；（6）判令新龙基公司支付王俐聘请律师的费用，包括但不限于律师费2l958元和差旅费若干。事实和理由：2018年8月10日，王俐与新龙基公司签订《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》（以下简称“认购书”），认购新龙基公司位于海南省三亚市××区房并支付10万元作为定金。认购书签订后，新龙基公司多次催促王俐前来支付首付款，2018年9月15日，王俐前去新龙基公司售楼处刷卡支付该房屋首付款461174元。王俐支付上述购房款后，虽多次催促，但是新龙基公司仍以各种理由拒不与王俐签署正式的《商品房买卖合同》。2018年10月17日，新龙基公司向王俐出示《关于安徽省高院查封三亚“翠景蓝湾”项目、三亚住建局关于暂停商品房预（销）售情况的告知函》，告知项目已被安徽省高院查封。后经王俐进一步调查，发现该房屋存在以下权利限制情况：（1）2018年8月27日，该房屋所属的“翠景蓝湾”项目用地使用权被三亚市中级人民法院查封，查封期限三年；（2）2018年10月8日，该房屋所属的“翠景蓝湾”项目C、D、E三栋楼的商品房（在建工程）及相应分摊国有建设用地使用权被安徽省高级人民法院查封，查封期限三年；（3）2018年10月17日，该房屋所属的“翠景蓝湾”项目C、D、E三栋楼的商品房（在建工程）及相应分摊国有建设用地使用权被南京公安局玄武分局查封，查封期限二年。王俐与新龙基公司订立的认购书是王俐与新龙基公司双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定其属于有效合同。本案中王俐在支付认购书约定的定金后，新龙基公司就依法负有在合理期限内与王俐签订正式商品房买卖合同的义务。但由于目前项目已被多个司法和执法部门查封，致使事实上亦不能实现认购书的目的。王俐根据《合同法》第94条、第107条规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，王俐有权解除与新龙基公司签订的认购书，退还已付购房款，且鉴于新龙基公司在王俐多次催促后仍拒不签署正式的商品房买卖合同，所以王俐有权要求新龙基公司双倍返还定金。另外，新龙基公司存在故意隐瞒其项目用地使用权于2018年8月27日即被三亚市中级人民法院查封的事实，在项目被查封后，仍一再要求王俐支付该房屋的首付款。新龙基公司的上述行为违反了诚实信用原则，涉嫌欺诈，严重损害了王俐的合法权益。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，王俐有权请求新龙基公司承担王俐已付购房款一倍的赔偿责任。2018年11月9日，王俐委托律师事务所向新龙基公司送达了《律师函》，要求新龙基公司退还全部购房款（含定金），但新龙基公司对此置若罔闻，拒不回应。现王俐依据《中华人民共和国合同法》第60条、第94条、第107条、第115条、第128条的规定，依法提起诉讼，请求法院依法判决，以支持王俐的合法权益和全部诉讼请求。被告新龙基公司辩称，（一）在我司五证齐全合法预售“翠景蓝湾”项目商品房的前提下，王俐于2018年8月10日与我司签署了《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》，自愿认购“翠景蓝湾”C712房，并缴纳了10万元定金。按照《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》第四条第二款约定“乙方须于签署本协议后7日内，一次性支付总房款的30%”，王俐应于2018年8月22日支付该笔款项461174元，但王俐迟迟未予支付，一直推迟到2018年9月15日方支付，推迟了24天才支付，王俐违约在先。（二）在2018年8月，我司五证齐全合法预售“翠景蓝湾”项目商品房是可以进行网签备案签署正式的《商品房买卖合同》的，当时已经网签的业主就有52户。但因为王俐未按合同约定于2018年8月22日支付总房款的30%，以及王俐本人身份证未提交，没办法进行备案查询的原因，导致未能及时经行商品房预售网签。（三）我司确实出现被三亚中院、安徽高院、南京公安查封的情况。目前三亚中院的查封因已经履行完毕已解封；安徽高院的查封，王俐所购买的C712房也已解封。南京公安的查封时间为2018年10月17日起至2020年10月16日止，目前仍在查封中。《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》并未明确约定《商品房买卖合同》具体网签时间，在事情解决解除查封，或超过查封期2020年10月16日后再进行《商品房买卖合同》的网签都不违背双方达成的《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》。（四）《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》合法有效，我司也愿意继续履行合同，王俐提出的我司单方面违约不存在事实和理由依据。故《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》合法有效继续履行；返还双倍定金和双倍首付款没有事实和法律依据，应当予以驳回；律师费及差旅费没有事实和法律依据，应当予以驳回；诉讼费由法院根据案件的具体情况决定当事人应各自负担。本院经审理认定事实如下：2018年8月10日，王俐与新龙基公司签订一份《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》，约定：王俐认购新龙基公司开发建设的位于三亚市××区房，建筑面积约67.94平方米，建筑面积单价2.71万元/平方米，暂定总价款1841174元；王俐向新龙基公司支付定金10万元；王俐于签署本协议后7日内，一次性支付总房款的30%即561174元（含定金），余款通过按揭银行转付方式支付给新龙基公司；王俐应按新龙基公司通知的时间及时签订《商品房买卖合同》；王俐须按照双方约定的付款方式支付房款，逾期未付款，视为王俐违约，新龙基公司有权单方解除本协议，并将房屋另行销售，王俐已交定金不予退还。认购书签订后，王俐即向新龙基公司支付定金10万元。此后，因王俐资金困难，在认购书约定的7日内不能支付首付款461174元，于是王俐经与新龙基公司售楼员朱蕾协商后，新龙基公司售楼员朱蕾同意延期支付首付款。2018年8月30日，新龙基公司售楼员朱蕾通过微信提醒王俐付款时间要到。2018年9月15日，王俐通过微信向新龙基公司售楼员朱蕾提出去付款，新龙基公司售楼员朱蕾要王俐去支付，王俐到新龙基公司售楼处支付了首付购房款461174元。2018年9月17日，王俐的身份证还在办理之中，此时三亚市房地产管理销售的网签还处于关闭，王俐询问新龙基公司售楼员朱蕾何时签署正式的《商品房买卖合同》时，新龙基公司售楼员朱蕾回复要等网签开通。2018年9月21日，王俐的身份证办出，王俐询问新龙基公司售楼员朱蕾网签是否开通，新龙基公司售楼员朱蕾回复尚未开通。2018年8月28日，“翠景蓝湾”项目用地使用权被三亚市中级人民法院（2018）琼02财保29号民事裁定书和（2018）琼02执保30号协助执行通知书查封，查封期限为三年。2018年10月8日，“翠景蓝湾”项目C、D、E三栋楼的商品房（在建工程）及相应分摊国有建设用地使用权被安徽省高级人民法院（2018）皖民初72号民事裁定书和（2018）皖民初72号协助执行通知书查封，查封包括C栋712房在内，查封期限为三年。2018年10月17日，“翠景蓝湾”项目C、D、E三栋楼的商品房（在建工程）及相应分摊国有建设用地使用权被南京市公安局玄武分局玄公（经）封通字[2018]1017号协助查封通知书查封，查封包括C栋712房在内，查封期限为二年。2018年11月9日，王俐以购买的房屋被司法机关查封为由委托广东金桥百信律师事务所向新龙基公司发出《律师函》，要求解除双方签订的认购书，新龙基公司在三日内退还全部购房款（含定金），逾期将提起诉讼。新龙基公司对此未回应。王俐因委托律师支出了律师服务费21958元。王俐于2018年12月30日向本院起诉。另查明，2018年11月5日，安徽省高级人民法院做出（2018）皖民初72号之一民事裁定书，并于2018年11月14日向三亚市不动产登记中心发出（2018）皖民初72号之一协助执行通知书，解除“翠景蓝湾”项目C栋商品房及相应分摊国有土地使用权的查封，包括C栋712房在内。以上事实有《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》、银行POS签购单、收款收据、微信聊天记录截图、（2018）琼02财保29号民事裁定书和（2018）琼02执保30号协助执行通知书、（2018）皖民初72号民事裁定书和协助执行通知书、玄公（经）封通字[2018]1017号协助查封通知书、（2018）皖民初72号之一民事裁定书和协助执行通知书、《律师函》及当事人的陈述等材料佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，王俐与新龙基公司签订的《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》属于预约合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方应严格遵照履行。本案的争议焦点在于：第1关于造成双方没有签订《商品房买卖合同》的责任在于谁，在认购协议履行过程中是谁违约的问题。虽然认购协议签订后王俐已按约定向新龙基公司支付了定金10万元，却没有按认购协议约定的时间支付首付款461174元是事实，但王俐经与新龙基公司售楼员朱蕾协商后，朱蕾同意王俐延期付款，朱蕾作为新龙基公司的售楼员，其行为是在履行职务行为，产生法律后果由新龙基公司承担，朱蕾同意王俐延期付款视为新龙基公司同意变更付款时间，王俐直到2018年9月15日向新龙基公司支付首付款461174元，新龙基公司无异议并接受。故王俐主张新龙基公司同意其延期支付首付款461174元的事实本院予以确认；新龙基公司主张王俐未按期支付首付款461174元违约，与事实不符，本院不予采纳。可见，在支付首付款461174元的问题上，王俐没有违约。影响涉案房屋办理《商品房买卖合同》网签的最早时间是“翠景蓝湾”项目用地使用权被查封的时间2018年8月28日，虽然王俐在首付款461174元延期支付上没有违约，但王俐延期支付首付款的行为导致《商品房买卖合同》的网签和签订的迟延是客观存在的，也就是说，在2018年8月28日前双方没有及时签订《商品房买卖合同》，王俐是有责任的；并且在此时王俐的身份证还在办理中，即使在2018年8月28日“翠景蓝湾”项目用地使用权没有被查封，《商品房买卖合同》的网签和签订因王俐没有身份证也无法签订办理，虽然王俐没有身份证致使无法进行《商品房买卖合同》的网签和签订不构成认购协议约定的违约行为，但由于王俐没有身份证造成双方无法网签导致在2018年8月28日前没有签订《商品房买卖合同》，王俐是有责任的。王俐直到2018年9月21日才办出身份证，此时“翠景蓝湾”项目用地使用权已被查封，显然，影响在2018年8月28日后不能办理《商品房买卖合同》的网签和签订，既有王俐没有身份证的责任，也有新龙基公司“翠景蓝湾”项目用地使用权被查封的责任，而新龙基公司的“翠景蓝湾”项目用地使用权被查封，致使在王俐身份证办出后不能办理《商品房买卖合同》的网签和签订，新龙基公司构成违约。由此可见，2018年8月28日后双方不能办理《商品房买卖合同》的网签和签订，有王俐的责任，也有新龙基公司的违约行为。因此，造成双方没有签订《商品房买卖合同》的责任，前有王俐，后有新龙基公司，责任在于双方；在认购协议履行中新龙基公司存在违约行为。第二，关于王俐的诉求是否成立的问题。在认购协议履行中，王俐认购的涉案房屋已处于被公安机关查封状态。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。由于涉案房屋已处于执法机关查封状态，构成法律上和事实上不能履行，导致王俐在身份证办出后不能继续签订《商品房买卖合同》，新龙基公司构成根本违约，其违约行为致使王俐的合同目的不能实现，新龙基公司应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的的另一方可以解除合同的规定，王俐诉求解除《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》合法，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据上述第一点的分析，双方没有签订《商品房买卖合同》的责任在于双方，故在认购协议解除后，王俐诉求新龙基公司返还收取的首付购房款461174元，并返还定金10万元，符合法律规定，本院予以支持；但诉求双倍返还定金20万元与事实不符，本院不予采纳。王俐诉求新龙基公司支付已付购房款一倍的赔偿金461174元和律师服务费2l958元、差旅费，既没有证据证明，也没有法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条的规定，判决如下：一、解除原告王俐与被告三亚新龙基房地产开发有限公司于2018年8月10日签订的《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》；二、被告三亚新龙基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王俐返还首付购房款461174元；三、被告三亚新龙基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王俐返还定金10万元；四、驳回原告王俐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15098元（减半收取，原告已预缴），由被告新龙基公司负担7549元，原告王俐负担7549元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 谭光华人民陪审员 李 严人民陪审员 刘伟雄 二○一九年六月十日书 记 员 石毅毅附相关法律规定：1、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。2、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。……第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。3、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1法律上或者事实上不能履行；……4《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。