重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初1201号原告(申请执行人)：重庆农村商业银行股份有限公司开州支行，住所地重庆市开州区汉丰街道办事处开州大道市民广场，统一社会信用代码915002346761315960。负责人：阳登照。委托诉讼代理人唐永新，重庆帅风律师事务所律师。被告(案外人)：江洪，男，汉族，1975年3月20日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：汪久林，男，汉族，生于1972年9月14日，住重庆市开州区。系重庆市开州区云枫街道永先社区居委推荐。第三人(被执行人)：黄艳红，女，汉族，1990年1月20日出生，住重庆市开州区。原告重庆农村商业银行股份有限公司开州支行诉被告江洪、第三人黄艳红，申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆农村商业银行股份有限公司开州支行的委托代理人唐永新、被告江洪的委托代理人汪久林到庭参加诉讼，第三人黄艳红经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆农村商业银行股份有限公司开州支行向本院提出诉讼请求：1、准许执行登记在黄艳红名下位于重庆市开州区xx街道滨湖东路688号9幢8-3号房屋产权证号：渝(2018)开州不动产权第00026xx**；2、判令被告承担本案诉讼费用及律师代理费用。事实及理由：2018年9月28日，重庆市开州区人民法院(2018)渝0154民初4799号《民事判决书》判决如下:一、由黄艳红在本判决生效后五日内偿还原告重庆农村商业银行股份有限公司开州支行信用卡欠款本金141266.73元，并支付截止2018年9月10日的利息7054.24元、违约金37943.78元，合计18626475元;二、由黄艳红在本判决生效后五日内支付原告重庆农村商业银行股份有限公司开州支行自2018年9月11日起至信用卡欠款付清之日止的利息和违约金(利息以欠款本金141266.73元为基数，按日利率万分之五计算违约金以最低还款额未还部分的5%计算);三、谭友平对上述第三人黄艳红应当向原告重庆农村商业银行股份有限公司开州支行履行的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3162元，由黄艳红、谭友平负担。2019年1月14日，被告江洪对执行标的提出书面异议。重庆市开州区人民法院于2019年1月29日作出(2019)渝0154执异8号执行异议裁定:中止(2018)渝0154执保954号执行裁定书中对重庆市开州区xx街道滨湖东路688号9幢8-3号房屋【产权证号:渝(2018)开州不动产权第00026xxxx号】的执行。现涉案标的物不动产登记簿产权人为黄艳红，被告在提出执行标的异议中，向法院提交了被告与黄艳红之间分别于2018年6月30日及2018年12月21日对涉案标的物买卖合同、黄艳红收款收据及2019年1月14日结清黄艳红建设银行个人贷款结清证明等证据。上述证据无法证明被告与黄艳红之间买卖合同合法有效、无法证明被告在重庆市开州区人民法院查封之前已合法占有涉案不动产，即便买卖合同合法有效，被告未及时办理不动产过户，存在重大过错。基于以上理由，被告权利不能够排除执行，请求人民法院支持原告诉讼请求，以维护法律尊严。被告江洪答辩：1、农商行与黄艳红之间的判决书中，此笔借款属于一般债务，没有第三方抵押，与房屋买卖没有关联，2、此房的买卖通过中介公司，中介公司进行交易，有买方和卖方的承诺书和居间合同，并按黄艳红房东的指示按照合同的金额打款凭证和出具的收据，3、此房已经交付，并重新装修，由各个班组的证实，4、由物管公司收取了物业管理费以及装修押金及水电费的凭据，予以佐证此房已经交付。主要意见在执行局执行听证的时候已经阐述，没有新的意见。第三人黄艳红没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，(一)被告围绕能够排除执行的主张举示以下证据：1.原告身份信息；被告身份信息；2.买卖委托承诺书一份；3.合同、房地产买卖及居间合同；4.土地房屋权属登记信息查询结果证明；5.转账记录及收据；6.证明；7.信息截屏；8.物业管理等费及银行转账；9.房屋装修后的照片。经庭审质证，原告认为：1、针对身份信息没有异议；2、针对买卖委托承诺书两份，与被告陈述的通过中介公司交易的陈述不一致，因为该两份承诺书没有中介公司的印章，对其真实性我们无法核实；3、对于二手房买卖(转让)合同，也无中介公司的印章，也不能证实房屋的交易是通过中介公司达成的，4、房地产买卖合同及居间合约，该证据为复印件，其真实性无法核实，5、产权证明，查询结果证明的真实性无异议，该证明显示的案涉房屋权利人为第三人黄艳红，原告对被执行人黄艳红的房屋进行保全符合法律规定，6、对于银行客户回单真实性无异议，5万元的回单，这个备注用途没有显示为购房款，对于5万元的收条，由于第三人黄艳红没有出庭，对其收条是否是黄艳红书写无法核实，对于30万元的客户回单真实性无异议，收条与上条的质证意见一致，对于建行的客户回单的真实性无异议，但该回单的取款不能证明，已经支付给第三人黄艳红用于购房款，这三张回单的全款金额，不符合交易常理，三笔金额，每笔金额都不是整数，但是合计金额为15万元，对15万元的收条内容与前两张收条的书写字迹不一致，并且该收条表述为15万元用于偿还信用卡，所以该15万元不能证明被告已经支付给第三人黄艳红，且用于案涉房屋的购房款的事实。7、对金额166288元的客户回单真实性无异议，该客户回单的收款人为周绪梅，所以对本案不具有关联性，该款的收条，真实性无法核实，并且该收条的内容显示为首付款，三付款时间是2018年12月21日，与被告举示的前三笔房款时间逻辑相矛盾不一致，所以该证据不能证明被告向第三人支付了购房款166288元的事实。8、对于房屋按揭余款的还款凭证无异议，但该款项的支付时间是原告在申请保全之后；9、物管费证明，该证据的证明形式不符合法律规定，所加盖的印章不属于物管公司的公章，而证明内容并不能证明案涉房屋属于被告所有的相关事实；10、江洪催黄艳红过户的短息证据，该证据的真实性我们无法核实；11、对1281元和427元的客户回单，真实性无异议，但与本案不具有关联性；以及物管公司的发票真实性无异议，该发票的付款方为第三人黄艳红，证明案涉房屋物业费用是由黄艳红在支付，对于2000元和356元的付款回单电子发票的质证意见与前面一组证据一致；12、照片的证据，与本案不具有关联性，照片中无法显示签订合同或者装修现场与案涉房屋有关联，对执行裁定书的文本真实性无异议，对裁定的结果有异议，在规定的时间内已经向法院提起了诉讼。综上所述，对原告举示的证据，不能足以证明被告对案涉房屋的主张符合最高法异议和复议规定的第28条，能够排除执行的四个要件。被告对原告方的质证解释意见：买方和卖方的承诺书没有盖章是因为居间公司分店签订的定金协议都是固定版本，后面签订了两份合同，第一份是由于当时负责人不在，买卖双方等久了，卖方还有卖房的担保人余乐的签字，因为黄艳红和余乐是闺蜜，所以叫余乐作为卖房的担保人签字，使其买方放心，后面签订了正式合同，是加盖了易代攸居的章，之所以延后签订了合同，是属于找不到黄艳红，所以推迟签订，卖方总认为卖便宜了，后面还有8000多元的利息是我们通过协商主动支付的，5万元的备注，没有注明是属于习惯上的交易，关于现金或者信用卡，不是整数，是通过中介公司买卖双方一同查询的，为了偿还黄艳红信用卡的取回房产证，15万元的书写，如果原告方怀疑真实性，可以申请鉴定，周绪梅是黄艳红指定的账户打入的，后面166288元是卖方一直不配合后通过中介公司协调，才在银行打出对账单，并要求我们把中间几个月的利息(8000多元)打了。原告围绕主张出示了以下证据：1、土地房屋权属登记信息查询结果证明；2、民事裁定书和执行裁定书以及协助执行通知书各一份。经庭审质证，被告对原告方的证据无异议。第三人黄艳红没有举证，也没有到庭质证。经本院审查，认为原告提交的证据真实、合法、具有关联性，应当采信。被告告提交的真实、来源合法，与案件具有关联性；证据之间能相互印证，能够证明黄艳红将房屋卖给被告，被告告对该房屋购买、付款、并装修、实际占有的事实。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下：原告农商开州支行诉被告黄艳红信用卡纠纷一案，本院作出(2018)渝0154民初4799号民事判决书，该判决于2018年12月13日生效。2018年12月25日农商开州支行申请执行前财产保全，本院于当日作出（2018）渝0154执保954号执行裁定书，裁定：“查封被申请人黄艳红所有的位于重庆市开州区xx街道滨湖东路688号9幢8-3[产权证号：渝（2018）开州不动产权第00026xxxx号]的房屋”。案外人江洪以实际购买该房屋为由，向本院提出异议，请求中止对该房屋的执行。另查明，2018年6月30日案外人江洪与黄艳红签订了二手房买卖(转让)合同。约定黄艳红将名下的重庆市开州区xx街道滨湖东路688号9幢8-3的房屋卖给案外人江洪，价款103万元，江洪支付按期价款50000元和300000元，2018年12月17日，被告江洪查到该房屋仅有银行抵押，无其他权属争议，同月19日，被告江洪又支付了房屋价款150000元；同月21日，江洪再支付了房屋价款166288元（157433元及利息），当日，原被告在第三人重庆市开州区易代攸居房产经纪有限公司的居间下，对黄艳红将名下的重庆市开州区xx街道滨湖东路688号9幢8-3[产权证号：渝（2018）开州不动产权第00026xxxx号]的房屋签订了正式房屋买卖及居间合同。2019年1月14日代黄艳红结清该房屋在建设银行的全部按揭款项。对剩余2万元房款江洪于2019年1月23日打入本院账户。2019年1月29日本院执行机构对案外人提出的异议审查后作出的(2019)渝0154执异8号《执行裁定书》，裁定：中止（2018）渝0154执保954号执行裁定书中对重庆市开州区xx街道滨湖东路688号9幢8-3[产权证号：渝（2018）开州不动产权第00026xxxx号]房屋的执行。原告重庆农村商业银行股份有限公司开州支行起诉来院，提出前述请求。本院认为，本案的争议焦点是案外人对执行标的物是否享有实体权利，即案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的物权和物权期待权。最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四个要件必须完全具备，缺一不可。(一)在查封前被告江洪与第三人黄艳红之间是否存在被执行标的物已经交易的真实性问题《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。一是交易行为的真实性。案外人向人民法院主张执行标的物的所有权，主要依据《买卖合同》、缴费票据、产权证明、公证文书等凭证。以《买卖合同》主张对执行标的物的所有权，人民法院应对买卖合同的真实性进行界定。前述证据的分析来看，被告提交的证据，形成了完整的证据链，而原告重庆农村商业银行股份有限公司开州支行未能提供其房屋交易的否定证据或证据线索。能够证明在查封前被告江洪与第三人黄艳红之间存在被执行标的物已经交易的事实。关于原告重庆农村商业银行股份有限公司开州支行提出该房屋的按揭款是打给第三人黄艳红账户上的问题。因该房屋本身是第三人黄艳红的按揭贷款方式所购，而当时该房屋的产权证书没有办下来，被告江洪支付部分房款后对下欠中国建设银行股份有限公司开州支行贷款部分，约定由被告江洪按月打入到第三人黄艳红的按揭贷款建设银行卡，并由原告掌握该卡，便于原告偿还按揭贷款，而被告没有按时还款，后在签订正式合同时又补付了利息8000余元，符合常理。余下的20000元购房款待房屋产权证办理到被告江洪指定人名下再支付给卖主，该方式符合交易习惯。该房屋是通过中介机构购买，被告购买后装修入住，没有证据证明被告与第三人之间存在恶意买卖，应当认定交易的真实性。本案被告提交了付款依据，第三人出具了房款收据，与房屋买卖合同相吻合，原告方提出被告所支付的款中有部分不是本案房屋价款，没有证据支持。二是执行标的物所有权的时间节点的真实性。本案执行标的物买卖合同签订的时间、房屋价款的给付时间、被告接房的时间均先于人民法院采取强制执行措施时间，特别是付款的银行痕迹，被告已经明确为支付房款，第三人的收条也明确为房款，原告没有提出反驳性证据，也没有证据显示被告告与第三人在保全措施后所为，能够排除买卖人签订合同的恶意倾向。(二)关于被告是否占有的问题。即被告对涉案标的物是否具有事实上的管领力。即，对标的物具有实际的控制和支配能力。空间、时间和法律上的结合是判断事实上管领力的标准。空间上的结合表明标的物在特定人的控制下，时间上的结合要求这种控制有一定的连续性，法律上的结合强调对涉案标的物的控制效力而非一定是直接控制。人民法院在判定案外人是否已实际占有涉案标的物时，可结合以下因素：空间上，被告已经领取以涉案标的物并对该房屋已经装修并搬入家具；时间上，被告已经在查封前接房且装修居住至今；法律上，被告已经入住，并以自己或原房主名义已支付且至今仍在支付涉案标的物的水、燃气、物管等费用。如果原告与被执行人恶意串通伪造买卖合同成本较低，但全额支付价款或实际占有涉案标的物伪造成本较高，而且原告客观上已经投入除办证尾款外的全部资金，也没有证据证明原告与第三人之间具有特殊的利益关系或利害关系，所以，原告与第三人之间不存在恶意串通，应当认定占有成立。(三)抵押房是否可以买卖的问题。我国《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定，经抵押权人同意抵押房地产可以转让或者出租”，“抵押房地产转让或者出租所得价款应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分归抵押人所有。第三十六条规定，抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。由此可见，法律和规章并没有禁止抵押人合法转让抵押物，用作抵押时是可以买卖的只是要消除抵押后才能过户。(四)案外人对未办理过户手续是否存在过错的认定。案外人即本案被告应当举证证明标的物事实权属归自己和未办理过户手续的责任非自己过错。认定案外人对未办理过户手续是否具有过错不能一概而论，如果简单以未办理过户手续推定案外人存在过错，有失公平。原告作为案外人的主张能否支持要重点审查以下三点：其一，案外人应当在法院强制执行程序开始前，已经支付全部价款或合同约定的大部分款并实际占有该标的物。法院应当根据当事人提交的买卖合同、付款发票、付款收据、物业费、水、天然气缴费发票等证据综合判断。其二，案外人未办理过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。案外人（债权人或第三人）为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下的，应当认定其具有过错。其三，对案外人与被执行人之间是否存在真实的买卖关系、是否已经支付全部价款并实际居住等事实应当严格审查。本案中原业主的房屋欠按揭款，被告还没有来得及偿还即被法院查封，不能归结于本案被告的过错。综上所述，被告提交的证据能够达到证明案涉房屋系被告在本院查封前已经购买的事实，能够排除对案涉房屋的执行。原告请求准许执行的理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告重庆农村商业银行股份有限公司开州支行要求准许执行登记在黄艳红名下位于重庆市开州区xx街道滨湖东路688号9幢8-3号房屋的诉讼请求。案件受理费14070元，由原告原告重庆农村商业银行股份有限公司开州支行负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院人民法院。审 判 长  杜连成人民陪审员  王开发人民陪审员  张宏德二〇一九年六月二十六日书 记 员  吴海军