河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初3016号原告：郑州龙亨物业服务有限公司，住所地郑州市**大学路****楼****。统一社会信用代码91410105689738952X。法定代表人：冯红文。委托诉讼代理人：杜红涛，该公司员工。被告：张莹，男，1980年1月11日出生，汉族，住荥阳市。委托诉讼代理人：蔡静（系被告张莹之妻），女，1985年1月3日出生，汉族，住荥阳市。原告郑州龙亨物业服务有限公司（以下简称龙亨物业公司）与被告张莹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙亨物业公司的委托诉讼代理人杜红涛、被告张莹的委托诉讼代理人蔡静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙亨物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令张莹支付龙亨物业公司物业费3,798元，违约金623.8元，共计4，421.8元；2.诉讼费用由张莹承担。事实与理由：张莹为荥阳市五一路与康泰路交会处北50米路西江南水乡小区3号楼1801室的业主，其房屋建筑面积为131.9平方米。自2017年1月1日至2018年12月31日张莹享受了龙亨物业公司提供的物业服务，却一直拖欠物业费及违约金未交纳。后经龙亨物业公司多次催交无果，龙亨物业公司诉至法院，请求依法支持其诉请。张莹辩称，一、履行合同期间物业未按合同规定标准收取物业费，擅自涨价未向业主公示或通知。在合同中明文规定每年公布一次物业管理费用收支项目，但自第一批业主入住以来，龙亨物业公司从未公示过。二、2016年龙亨物业公司曾贴出公告宣布其停止履行合同，不再对江南水乡小区进行管理，导致该小区长达8个月无人管理，垃圾长期无人清理，各项设备无法正常使用，小区环境脏乱差，给很多业主带来生活上的不便。且在其正常管理期间，经常无故停电，给很多高层住房带来不便，业主因停电被困电梯屡见不鲜。小区业主多次上访，且信访局有相关记录。三、小区存在很大的安全隐患，自入住小区至今小区内多家住户被盗，门岗一到晚上9点后无人值守。楼栋口没有门禁，公安机关到现场指认盗窃现场，物业人员不曾配合。四、物业费用包含监控费用、业主家中被盗、汽车被剐伤、划伤，调取监控时发现多处摄像头均已损坏。五、物业管理卫生打扫质量很差，电梯、楼道清理不及时，经常闻到异味，小区内假山处水池的水长时间未更换，已变成臭水坑，多次向龙亨物业公司反映，均未处理。六、小区除白天有人在门岗值守，未见有关人员巡楼检查，晚间小区未见人值守，对小区业主的生命及财产造成很大的安全隐患并存在消防安全隐患。七、小区内电梯多次发生故障，对业主造成很大程度上的生命威胁。八、龙亨物业公司未经业主、使用人、业主委员会同意在小区内电梯、楼道等公共区域投放广告，并擅自改装电梯电路。九、小区内停车无人管理，未曾有出入登记。十、龙亨物业公司多项服务均不达标，业主与龙亨物业公司多次沟通，未得到解决且态度恶劣。十一、业主交纳物业费时，龙亨物业公司只开具收据拒绝开具发票。十二、根据《中华人民共和国合同法》第67条对“先履行抗辩权”的规定，请求驳回龙亨物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：张莹系江南水乡小区3号楼1单元1801室房屋的业主。2014年2月21日，龙亨物业公司作为甲方与张莹作为乙方签订《前期物业管理服务协议》一份，协议主要内容为：“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋基本情况：座落位置：3号楼1单元18层1801户；房屋建筑面积：131.9平方米。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）三、物业管理服务费收费标准：高层住宅按建筑面积0.92元/㎡?月；商业按建筑面积0.95元/㎡?月。第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方或其他业主造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴，并从逾期之日起按每天0.3％缴纳滞纳金，同时甲方保留采取进一步措施的权利。”2016年12月26日，龙亨物业公司作为乙方与江南水乡小区的建设单位郑州豫建置业有限公司作为甲方签订《江南水乡前期物业服务合同》一份。主要内容为：“第二章物业服务事项、标准及相关约定第五条物业服务期限为贰年，自2017年元月1日至2018年12月31日。第三章物业服务收费第十二条包干制1.物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准如下：【高层住宅】：1.20元/平方米/月；【商业住宅】：2.00元/平方米/月；第十三条自合同签订之日起，物业服务费应当由相关业主按时全额缴纳相关费用；业主和物业使用人逾期缴纳相关物业服务费的，按从逾期之日（该季度第一个月15日后）按每天0.3‰缴纳滞纳金。”2017年1月1日至2018年12月31日，张莹未向龙亨物业公司支付物业服务费3，798元。2019年4月8日，龙亨物业公司诉至本院，要求处理。另查明，2016年5月7日，张莹向龙亨物业公司交纳2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费1,535元，每月的标准为0.97元/平方米，包含高层住宅物业服务费0.92元/平方米/月，电子监控设备运行、维修费0.05元/平方米/月。本院认为，龙亨物业公司与张莹签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，合同依法成立并生效。后龙亨物业公司与建设单位郑州豫建置业有限公司约定的合同期限届满，江南水乡小区的业主委员会尚未成立，也未由业主大会选聘新的物业服务企业，龙亨物业公司又与建设单位郑州豫建置业有限公司签订《江南水乡前期物业服务合同》，并不违反法律、行政法规的相关规定，龙亨物业公司继续对小区实施物业管理服务，故有权依服务合同的约定向张莹收取物业管理服务费。张莹作为小区业主应及时缴纳物业管理服务费。龙亨物业公司要求张莹支付物业服务费3,798元，因龙亨物业公司在履行合同义务过程中存在一定程度的服务瑕疵，导致张莹作为小区业主没有享受到与收费标准相对等的服务。鉴于龙亨物业公司未全面履行合同义务，业主在履行交纳物业服务费的合同义务时有权提出合理抗辩，根据民法通则等价有偿和公平合理原则，即权利义务对等，综合考虑龙亨物业公司的过错程度、收取物业管理费的标准等实际情况，本院酌情确定张莹应支付的物业服务费按合同约定的1.2元/平方米/月的85%即1.02元/平方米/月计算。故张莹应支付龙亨物业公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业费为：131.9平方米×1.2元/平方米/月×85%×24个月=3,228.91元，对于超出部分，本院不予支持。关于龙亨物业公司主张违约金623.8元，因龙亨物业公司提供的服务存在一定的瑕疵，故本院不予支持，其应积极改善物业服务质量。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张莹于本判决生效之日起五日内给付原告郑州龙亨物业服务有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费3,228.91元；二、驳回原告郑州龙亨物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张莹负担。本判决为终审判决。审判员  陈明飞二〇一九年六月十七日书记员  马钰航