湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初1119号原告（反诉被告）：李冠芳，男，1947年11月28日出生，汉族，湖南省永兴县人，务农，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：侯恩超，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妤琛，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄爱军，男，1981年6月9日出生，汉族，湖南省永兴县人，务工，住湖南省郴州市苏仙区。本诉被告委托诉讼代理人：袁兴宜，湖南楚瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）李冠芳与被告（反诉原告）黄爱军租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李冠芳及其委托诉讼代理人侯恩超、被告黄爱军及其委托诉讼代理人袁兴宜、反诉原告黄爱军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李冠芳向本院提出本诉请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》。2、判令被告支付原告租金184713元，滞纳金100000元(自2019年4月1日后至门面交还原告之日止的租金及滞纳金另计),本项共计284713元。3、判令被告交付给原告的30000元保证金不予退还。以上两项共计314713元。4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。黄爱军本诉辩称：1、原告所诉不是事实。被告从未违约，更不存在拖欠租金，原告第二、三、四项诉讼请求依法应当被驳回。2、合同目的无法实现，被告早在门面被断电时就同意解除原被告之间的《商铺租赁合同》，因原告在维权且称会解决通电可保证开门照常营业，是原告维权拖至今天仍不接收门面。因此，不接收门面的责任在原告。3、本案原告依法依约应当在租赁期间保持租赁物即本案门面符合约定的用于餐饮美食的用途，原告违反规定和约定已构成违约，应承担违约责任。因此，被告不仅依法可以要求不支付租金，还可以要求原告赔偿损失。4、因案外人对本案门面在2018年1月8日断电，致使被告作为承租人不能对租赁门面使用、收益，被告可以对本案门面不支付租金。5、原告作为出租人致使合同目的无法实现而解除本案租赁合同的，原告依约应将30000元保证金退还给被告。6、本案原告作为门面的出租人，原告没有履行义务而导致本案纠纷的，其一切法律后果依法应当由原告承担。综上，被告除同意解除本案的《商铺租赁合同》外，请求人民法院驳回原告的其他诉讼请求。黄爱军向本院提出反诉请求：1、判决解除李冠芳与黄爱军2015年7月1日签订的《商铺租赁合同》；2、判令李冠芳退还黄爱军履约保证金30000元；3、判令李冠芳赔偿因其违约而造成黄爱军的损失计310000元整；4、本案诉讼费用、保全费等由李冠芳承担。李冠芳反诉辩称:1、同意解除《商铺租赁合同》。黄爱军自2018年1月起未再向李冠芳支付租金，且一直逾期支付租金至今，该合同目的已经无法实现，李冠芳同意解除合同，并要求黄爱军立即交还门面。2、履约保证金不予退还。黄爱军逾期支付租金已然违约，并且尚欠租金未付，黄爱军诉请退还履约保证金无事实和法律依据。3、应当驳回黄爱军要求李冠芳赔偿损失310000元的诉请。首先李冠芳不存在任何违约行为，房东没有义务保持租赁商铺的餐饮美食用途和保证承租人的收益。其次，李冠芳对门面被停止供水、供电并不知情，也并非李冠芳所为。据李冠芳事后了解，南塔美食广场的夜宵烧烤店可能是因油烟、噪声污染，严重影响到邻近居民，被环保局强制停止营业，这正是表明了是黄爱军违反政府环保管理法规造成的停电、停水，况且，黄爱军至今未告知李冠芳此事，也一直占用门面不交还李冠芳，直到李冠芳起诉以后还没把钥匙交还给李冠芳。再次，黄爱军对此事一直采取置之不理的态度，恶意占用门面不交还，给李冠芳造成了重大损失，导致李冠芳生活十分困难。事实上，南塔美食广场还有其他商店正常营业，并非一概停水、停电，本案纠纷的起因及过错责任均在黄爱军。综上所述，恳请驳回黄爱军的第2、3、4项诉请。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、2015年4月24日，黄爱军向李冠芳支付了案涉商铺的保证金30000元。2015年7月1日，李冠芳与黄爱军签订《商铺租赁合同》，约定：1、李冠芳（甲方）将位于南塔美食休闲广场二栋106商铺出租给黄爱军（乙方）经营。商铺建筑面积共93.23平方，租期5年，即从2015年7月1日至2020年6月30日。2、每月租金第一年10070元（不含税）（在租赁期间所需的一切费用由乙方承担），以后每年租金按前年的7%递增，第二年（每月）租金10780元，第三年（每月）租金11530元，第四年（每月）租金12337元，第五年（每月）租金13200元，租金交付方式：每一季度一交，每季度第一个月的5日前一次性交清，如有拖欠，每天收月租金5%的滞纳金。3、为保证合同履行，乙方在本合同签订之日向甲方交付履约保证（金）30000元，租赁期满若乙方无违约行为，保证金由甲方不计息金额退还乙方。……7、租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得私自转租、退租、若发生，视为合同终止，甲方有权收回商铺，保证金按违约处理不给予退还。合同签订后，李冠芳向黄爱军交付了案涉商铺。二、2018年1月5日，北湖区工业能源节约监察和电力执法大队对案涉商铺下发了北能电告[2018]20号停电告知书，告知书载明：“三毛（黄爱军）：三毛属于中央环保督察组督办件，经查，你单位仍未能有效完成油烟整改措施，污染周边环境，违反了《中华人民共和国大气污染防治法》，为规范郴州市的小餐饮市场，提供人民生活、健康水平，根据郴州市环境保护局北湖分局发来的《关于北湖区南塔美食广场13家餐饮店停电函》（郴环北函[2018]8号），我大队将在2018年1月8日对案涉商铺采取停电措施。”案涉商铺从2018年1月8日起至今一直未送电。黄爱军从2018年1月8日开始未支付案涉商铺租金。三、经李冠芳同意，案外人孟毅将案涉商铺的经营权以310000元的价格转让给黄爱军。四、2019年3月14日，黄爱军搬离案涉门面。判决的理由和结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争执的焦点是：黄爱军是否应支付李冠芳租金。李冠芳是否应退还黄爱军保证金及赔偿黄爱军的损失。本案中，李冠芳与黄爱军签订的《商铺租赁合同》，双方意思表示真实，内容合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同双方当事人应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。2018年1月8日，因案涉商铺未能有效完成油烟整改措施，污染周边环境，被北湖区工业能源节约监察和电力执法大队告知停电整改至今。李冠芳要求解除与黄爱军签订的《商铺租赁合同》，黄爱军表示同意，因此李冠芳诉请解除《商铺租赁合同》本院予以支持。结合本案履行情况、过错程度及公平合理原则，本院认定租赁合同于2019年3月14日解除。合同解除后，未履行的终止履行。至于租金金额的确定。从2018年1月8日起算至2018年6月30日止的门面租金为66489.6元（11530元/月÷30天×173天=66489.6元）。从2018年6月30日起算至2019年3月14日止的门面租金为105275.7元（12337元/月÷30天×257天=105687元），合计172176.6元。李冠芳应当在解除合同后退还30000元保证金，因双方都提出了诉讼请求，应予以相抵处理。相抵后，黄爱军应支付李冠芳的租金为142176.6元。关于违约责任，本案李冠芳知道案涉门面已不能经营，但未及时与黄爱军协商处理，致使案涉门面损失扩大化，故李冠芳请求黄爱军支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。另黄爱军要求李冠芳赔偿违约造成的损失，因黄爱军未提供相应的证据证明其主张，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李冠芳与被告（反诉原告）黄爱军于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）黄爱军尚欠原告（反诉被告）李冠芳租金172176.6元。三、原告（反诉被告）李冠芳支付被告（反诉原告）黄爱军30000元的保证金。上述二、三两项相抵后，黄爱军支付李冠芳142176.6元，此款限黄爱军于本判决生效之日起十日内付清给李冠芳。四、驳回原告（反诉被告）李冠芳的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）黄爱军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6021元，由原告（反诉被告）李冠芳负担2877元，被告（反诉原告）黄爱军负担3144元。反诉案件受理费3200元，由被告（反诉原告）黄爱军负担2650元，原告（反诉被告）李冠芳负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  谢小兰人民陪审员  王宪明人民陪审员  吴 进二〇一九年六月十日法官助理彭倩书记员文艺媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。