陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民初72号原告（执行案外人）秦忠花，女，1978年7月11日出生，汉族，西安市未央区村民，。委托诉讼代理人：赵建华，陕西德茂律师事务所律师。被告（申请执行人）：西安金鹰北城购物中心有限公司，住所地西安市。法定代表人：范毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：王嘉，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶国喜，陕西合恒律师事务所实习律师。原告秦忠花与被告西安金鹰北城购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦忠花委托诉讼代理人赵建华，被告金鹰公司委托诉讼代理人李红红，第三人中登公司委托诉讼代理人王嘉、陶国喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦忠花向本院提出诉讼请求：⒈判令停止对位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX号房屋的强制执行，解除对该房屋的查封，该房屋建筑面积为58.17平方米，价值24万元；⒉判令位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX号房屋属于秦忠花所有；⒊诉讼费由金鹰公司负担。事实和理由：原告秦忠花系西安市未央区XX村村民，根据西安市XX城中村的统一规划，由中登公司作为拆迁人，对XX村进行整体拆迁改造。2008年3月22日，全某某（秦忠花之夫，已死亡）以户某某、被拆迁人的身份（乙方）与中登公司（甲方）签订了《西安经济技术开发区城中村改造拆迁安置协议书》（协议编号：031）。该协议书第五条约定，安置房屋建成后，整体移交给XX村村两委会，XX村XX村委会统一分配房屋，甲方协助乙方办理回迁分房。乙方在回迁前接甲方通知持本协议书到甲方指定地点结清面积差异的差价款费，多退少补后方可办理交房入住等手续，因乙方未办理手续引起逾期交房责任与甲方无关。甲方为乙方办理全产权的房屋权属证书。全某某作为认定人与中登公司签订《中登地产商品房预定意向协议》，该协议第六条约定，付款方式为XX村XX房，并以此置换安置了中登家园小区第2幢1单元22层建筑面积58.17平方米的12204号房。2009年7月7日，中登房产销售中心出具《中登家园6#楼1单元交房通知书》，该通知书载明：“全某某系中登家园22层12204号业主，房屋面积58.17㎡，该业主于2009年7月7日购房，该户财务手续已经办理完毕，请按公司规定接洽办理物业相关手续。”秦忠花还于2016年11月天填写了《XX村XX房XX房结算单》。秦忠花自2009年7月入住该房屋居住至今，并一直交纳物业费、水电费等费用。入住后不久全某某病逝，秦忠花曾多次找中登公司，要求办理该房屋的过户手续，中登公司以全部拆迁安置完成以后，统一办理过户手续为由，至今未给秦忠花办理该房屋的过户手续。金鹰公司与中登公司因房屋租赁合同产生纠纷，于2014年才向法院提起诉讼，西安市中级人民法院于2016年11月15日作出西中民一初字第00054号民事判决书，后金鹰公司申请西安市中级人民法院强制执行，查封了涉案房屋。秦忠花得知涉案房屋被查封后，即向西安市中级人民法院提出执行异议申请，并提交了相关证据。西安市中级人民法院以秦忠花未提供置换协议、交款凭证及银行流水，至今未办理涉案房屋的产权证，怠于行使自己权利为由，作出（2018）陕01执异625号执行裁定，驳回了秦忠花的执行异议申请。秦忠花认为，金鹰公司与中登公司之间的纠纷属于一般的债权债务纠纷，金鹰公司享有的是一般债权。秦忠花是按照城中村拆迁安置协议置换的涉案房屋，房屋置换的本质是房屋所有权的调换，不需要交纳房款，不可能有交款凭证。而且，西安市中级人民法院在执行中已经调取了涉案房屋的交房单，秦忠花入住后，多次要求中登公司办理房屋过户手续，未办理过户手续并非秦忠花的过错。秦忠花对涉案房屋实际享有物权，应当优先保护。被告金鹰公司辩称，秦忠花就涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。秦忠花提交的证据不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不具有能够排除执行的权利。秦忠花提交的《中登地产商品房预定意向协议》并非正式网签备案协议，不符合秦忠花与中登公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。秦忠花未提供购房的交款凭证及银行流水，不能证明其已支付全部购房价款。另外，入住中登家园的业主于2009年已陆续办理房屋产权证，法院于2017年8月查封涉案房屋，秦忠花至今未办理涉案房屋的产权证，也未提交证据证明其在长达八年的时间内积极向中登公司主张办理房屋过户登记手续，秦忠花怠于行使自己的权利，是因其自身原因所致。秦忠花诉称其母亲张某某以被拆迁人的身份与中登公司签订拆迁安置协议，秦忠花作为买受人与中登公司签订《中登地产商品房预定意向协议》约定以XX村置换房的付款方式置换涉案房屋。由此可知，涉案房屋的买受人和拆迁安置的被拆迁人并非同一主体，金鹰公司对秦忠花诉称的置换行为的真实性不予认可。因此，秦忠花不能证明在法院查封涉案房屋之前与中登公司签订合法有效的拆迁补偿安置协议，并且在拆迁补偿安置协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向涉案房屋。涉案房屋登记在中登公司名下，秦忠花主张涉案房屋归秦忠花所有没有法律依据。第三人中登公司述称，涉案房屋系秦忠花与中登公司签订的拆迁安置协议，以自己的被拆迁房屋置换的涉案房屋。《中登地产商品房预定意向协议》中注明了付款方式为XX村置换房，且涉案房屋秦忠花已经实际居住使用，故应支持秦忠花的诉讼请求。本院经审理查明，金鹰公司因与中登公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日作出的（2014）西中民一初字第00054号民事判决,判令中登公司返还金鹰公司履约保证金500万元、支付金鹰公司迟延履行违约金990万元、赔偿金鹰公司装饰工程损失36463500元等。该判决已发生法律效力，因义务人中登公司未履行法律文书确定的义务，权利人金鹰公司于2017年1月18日向本院申请执行，本院依法立案执行。本院于2017年8月15日作出（2017）陕01执304号之一执行裁定：一、查封被执行人中登公司名下位于西安市未央区XX城XX路南侧中登家园26套未出售房屋房号为1幢（预售证号200XXXX）20702、30503、31303、41201、41402；2幢（预售证号200XXXX）10711、11212、11511、12204、12609、12712、12911；3幢（预售证号200XXXX）10303、10810、12703、12803、12810；5幢（预售证号200XXXX）10908；6幢（预售证号200XXXX）10110、10310、10410、10710、12103、12204、12501、12603；二、查封期限为三年。2017年8月24日，本院向西安市不动产登记服务中心送达（2017）陕01执304号协助执行通知书。2018年12月4日，本院前往中登家园物业公司提取秦忠花的交房通知单，调查中，物业经理告知中登公司已经办理房产预售证，入住中登家园的业主也已于2009年陆续办理房屋产权证。秦忠花作为案外人以被查封6幢12204房屋中包含其享有合法所有权的房屋为由提出执行异议，请求解除对该房屋的查封。本院经审查认为，秦忠花提供的证据不足以支持其异议请求等，于2018年12月18日作出（2018）陕01执异625号执行裁定:驳回案外人秦忠花的异议请求。秦忠花遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2008年3月22日，全某某（秦忠花之夫，已死亡）以户某某、被拆迁人的身份（乙方）与中登公司（甲方）签订了《西安经济技术开发区城中村改造拆迁安置协议书》（协议编号：031）。该协议书第五条约定，安置房屋建成后，整体移交给XX村村两委会，XX村XX村委会统一分配房屋，甲方协助乙方办理回迁分房；乙方在回迁前接甲方通知持本协议书到甲方指定地点结清面积差异的差价款费，多退少补后方可办理交房入住等手续，因乙方未办理手续引起逾期交房责任与甲方无关；甲方为乙方办理全产权的房屋权属证书。该协议附表一：被拆迁人原房屋（人口）情况载明：过渡情况联系人全某某；家庭人口情况全印学（户某某）、全某某、文会琴、秦忠花、全思懿、全星。之后，全某某作为认定人与中登公司签订《中登地产商品房预定意向协议》，该协议第五条约定，付款方式为XX村XX房。2009年7月7日，中登房产销售中心出具《中登家园6#楼1单元交房通知书》，该通知书载明：“全某某系中登家园22B1层12204号业主，房屋面积58.17㎡，该业主于2009年7月7日购房，该户财务手续已经办理完毕，请按公司规定接洽办理物业相关手续。”秦忠花自2009年7月入住该房屋居住至今，并一直交纳物业费、水电费等费用。庭审中，中登公司称，秦忠花虽然安置的是商业房，但是因城中村拆迁安置的，要等到整村所有的手续办理完毕统一结算后才能办理房产证。目前将住宅交付，关于商业部分和过渡费还没有办完。以上事实，有西安市中级人民法院（2018）陕01执异625号执行裁定书、《西安经济技术开发区城中村改造拆迁安置协议书》《中登地产商品房预定意向协议》《中登家园6#楼1单元交房通知书》《XX村XX房XX房结算单》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理的焦点为秦忠花就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案秦忠花系西安市未央区XX村村民，因政府拆迁，秦忠花作为被拆迁人与拆迁人中登公司处通过置换取得涉案房屋，并于2009年7月入住涉案房屋居住至今，期间亦交纳物业费、水电费等相关费用。该房屋坐落明确，其中包括了原有房屋的物权，不同于一般的商品房买卖。故秦忠花系涉案房屋的权利人。金鹰公司辩称，秦忠花未在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；未提供购房的交款凭证及银行流水，不能证明其已支付全部购房价款。经查，全某某（秦忠花之夫，已死亡）作为认定人与中登公司签订《中登地产商品房预定意向协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该协议第五条约定，付款方式为XX村XX房。结合秦忠花提交的《中登家园6#楼1单元交房通知书》《XX村XX房卡》等证据，可以认定全某某在法院查封涉案房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，且通过置换取得涉案房屋。据此，金鹰公司该项辩称不成立。涉案房屋系秦忠花因拆迁安置所得，秦忠花对涉案房屋享有权利，该权利足以排除强制执行。因秦忠花和其家人一起作为被拆迁人进行安置，故本院对秦忠花主张涉案房屋归其所有，不予支持。综上，秦忠花请求停止对位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX号房屋的强制执行，证据充分，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，判决如下：一、不得执行西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX号房屋；二、驳回原告秦忠花其他诉讼请求。案件受理费4900元，由被告西安金鹰北城购物中心有限公司负担100元，由原告秦忠花负担4800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二Ｏ一八年六月十七日 书 记 员  张  小  赛