贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初867号原告：吴金松，男，1985年9月25日出生，侗族，住址贵州省黎平县德顺乡居委会**，现住贵州省黎平县。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，男，该公司总经理。委托代理人：王志艺，男，1982年5月19日出生，汉族，住址福建省南靖县。系该公司职工。原告吴金松诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年5月16日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员毛恩跃独任审判，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告吴金松及被告委托代理人王志艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决被告继续履行《商品房买卖合同》的约定，将办理商品房转移登记相关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证书；2、判决被告立即向原告支付逾期进行商品房转移登记相关文书违约金47908.71元（暂从2017年8月1日计算至2019年5月15日，计算公式：433317×6.18%×653÷365=47908.71元）；3、判决被告支付从2019年5月15日至实际交付商品房转移登记有关文书之日止的逾期办理商品房产权转移登记相关文书违约金（违约金按照已交房款433317元的年利率6.18%计算）；4、判令被告支付房屋面积误差款8725.68元（合同面积146.49平方米，金额433317元，实际面积143.54平方米，发票金额424591.32元，误差2.95平方米，金额8725.68元）；5、判令被告将维修基金8492元退还回原告；6、判令被告承担本案诉讼费。上述请求共计：65126.39元。事实与理由：原告于2015年10月10日与被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买其负责开发建设的位于贵州省黎平县××家园××室商品房，该房屋建筑面积为146.49平方米，商品房购买价433317元原告已全部如约支付完毕，相关税费也已经缴纳完毕。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三“转移登记”第（一）款约定“……出卖人承诺于2017年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，但截至原告起诉日，被告仍旧未取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，依据《商品房买卖合同》第二十二条第三“转移登记”第（二）款第2点约定“……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”，被告逾期未将办理商品房转移登记的有关文件交付给原告之行为，导致原告迟迟未能办理商品房房地产权证，根据上述约定，被告之行为已构成违约。并请求法院判令被告立即向原告承担逾期交付办理商品房产权转移登记的有关文件的违约金及合同价格与实际价格之差价。综上，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请立案审理，并支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、原告请求的逾期办证违约金过高，请求法院予以调整；2、办证是由于多方面原因造成的，不能由被告单方全部来承担责任；3、被告作为房地产开发公司，预售的商品房数量较多，现在起诉要求被告支付违约金的购房业主较多，被告所要承担的违约金明显过高，被告现在已经没有实际履行的能力，违约金过高不利于纠纷的解决，也无法达到预期的效果，请求法院考虑上述情况，酌情调整违约金；4、被告已将房屋交付给原告使用，原告没有实际由于购房带来的过多的利益损失；5、对于房屋面积差价款的问题，到时候我公司会以不动产权证上的面积据实结算；6、关于维修基金的问题，按照合同约定及有关法律法规执行。原告在举证期限内向本院提交以下8份证据：1、《商品房买卖合同》复印件，证明存在商品房买卖关系及逾期办理产权转移登记事实存在。2、吴金松身份证复印件，证明诉讼主体适格。3、商品房预售登记表复印件，证明房屋交易已经备案。4、购房发票复印件，证明多缴房款8725.68元。5、契税发票复印件，证明缴纳契税6368.86元。6、个人贷款支付凭证复印件，证明公积金贷款支付房款34万元。7、维修基金等收据复印件，证明水电开户及房屋维修基金已经交由房开商。8、首付款及贷款收据复印件，证明已支付购房款433317元。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：原告于2015年10月10日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县城关德凤镇××家园××室房屋，该合同约定商品房面积为146.49平方米，房屋总价433317元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年7月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代收买受人向相关单位缴纳的维修基金等费用。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款、维修基金及相关费用，但被告至今未将维修基金交到有关单位，未有取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。按合同约定，被告违约的时间应当从2017年7月30日的下一日即从2017年7月31日起算，即违约金应当从2017年7月31日起算至原告请求的2019年5月15日止，共计654天。原告请求653天，故本院支持653天。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：433317元×6.18%÷365天×653天=47908元。因被告违约行为系持续的，故原告请求自2019年5月15日以后发生的违约金仍按年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，其请求符合法律规定，本院予以支持。关于维修基金的问题，根据合同第十四条约定，买受人与出卖人之间是一种委托关系，买受人已经向出卖人交付了维修基金，而在约定的时间出卖人未有将委托收取的维修基金交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了买受人的权益，买受人有理由请求返还收取的维修基金。关于原告请求被告退还原告房屋面积差额款的问题，因现房屋尚未通过综合验收，亦未实际办证，原告也未能提交证据证明房屋面积与合同约定面积相差多少，故对原告的此项请求不予支持，原告可在办理产权证时据实结算，亦可另行诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告吴金松签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告。二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告吴金松逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金47908元（2019年5月15日以后的违约金按已交房款433317元，年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告吴金松缴纳的维修基金8492元。四、驳回原告吴金松的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1428元，减半收取714元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担500元，原告吴金松负担214元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年之内，向本院申请执行。审判员  毛恩跃二〇一九年六月十四日书记员  石启云