福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终1274号 上诉人（原审被告）：莆田天龙房地产有限公司，住福建省莆田市城厢区沟头开发区，统一社会信用代码913503006112584067。 法定代表人：李嘉生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘国田、吴凡（实习），福建熹龙律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：崔磊，男，1978年10月8日出生，汉族，农民，住安徽省太和县。 被上诉人（原审原告）：方爱萍，女，1981年12月4日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李琳肖，福建邹鲁律师事务所执业律师。 上诉人莆田天龙房地产有限公司（以下简称“天龙公司”）因与被上诉人崔磊、方爱萍商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2018）闽0302民初4658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭于2019年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人天龙公司的委托诉讼代理人刘国田、吴凡、被上诉人崔磊、方爱萍的共同委托诉讼代理人李琳肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人天龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回崔磊、方爱萍的一审诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由崔磊、方爱萍承担。事实与理由：1.天龙公司在一审中主张逾期办证的事实系不能归责于天龙公司的多种客观因素导致的，并提供了相应的证据证明天龙公司的主张，一审法院认为该主张缺乏依据，属于事实认定错误。天龙公司于2015年10月27日为崔磊、方爱萍办理了房屋所有权证，按照当时的政策，房屋权属证书包括房屋所有权证和土地使用证，天龙公司还需为崔磊、方爱萍办理土地使用证。但自2016年开始，恰逢莆田市推行“两证合一”政策，房屋所有权证和土地使用证合并为不动产权证，办理的程序和主管部门都发生了很大改变，天龙公司为此需要重新准备材料改办不动产权证，此情况影响了天龙公司的办证进度，属于不可归责于天龙公司的政策变动。2016年5月底，天龙公司向不动产权登记部门递交材料时才被告知：根据最新的土地测绘报告，申请办理不动产权登记的案涉房屋有一小部分出现了偏差，跨越到另一地块，而两地块的使用性质和年限均不同，这导致案涉房屋无法办理不动产权登记。案涉建筑物跨越两地块，导致无法办理不动产权证，而城厢区不动产登记部门亦无法解决此问题，遂将该问题层层上报，由上级主管部门协商如何解决，这导致从2016年6月至2018年1月，案涉房屋一直都处于无法办理不动产权证等待上级政府部门协商解决的状态，一直到2018年2月，城厢区国土资源局根据上级政府部门文件告知解决方案后，才通知天龙公司办理不动产权证。天龙公司于2018年2月通知崔磊、方爱萍提交不动产权登记所需的材料，并于2018年5月28日为崔磊、方爱萍办理出了不动产权证。至于最新的土地测绘报告为何出现了房屋越界的情况，明显是不能归责于天龙公司的，因为天龙公司在2006年取得案涉地块土地使用权时也经过了土地测绘，案涉建筑物一直都是按照2006年土地使用证上划定的范围进行建设的，也履行了合法的建设审批手续，也就是说天龙公司的建设过程都是按照规划进行，不可能出现越界的情况。至于前后两次土地测绘为何出现误差，这是土地测绘部门的责任，而不能归责于天龙公司。以上事实均有相应的证据相互佐证（如土地测绘报告，莆田市政府部门关于协商解决此事的文件等），可以证明天龙公司主张的事实，且根据案涉《商品房买卖合同》第十四条明确约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的…”，只有能够证明确属天龙公司的原因导致逾期取得房屋权属证书，才由天龙公司承担违约责任，但此证明责任在崔磊、方爱萍，崔磊、方爱萍未提出证据证明逾期办证是天龙公司导致的，且天龙公司提供了诸多证据证明逾期办证系众多客观原因导致的，并非是天龙公司的过错，不应由天龙公司承担违约责任，但一审法院未对这些证据进行客观中立的审查，草率地得出缺乏依据的认定明显不当，应予纠正。2.因崔磊、方爱萍未举证证明其实际损失，即使认定天龙公司需承担逾期办证的违约责任，在违约金高于实际损失的情况下应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定对违约金进行调整，一审法院认为天龙公司请求调整违约金的主张缺乏事实和法律依据属于适用法律错误。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，且在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。而崔磊、方爱萍在一审中从未提供证据证明其受到损失，其主张的巨额违约金从常理上看明显不当，应予调整，一审法院认为天龙公司要求调整违约金的主张没有事实和法律依据属于严重的适用法律错误。其次，从合同的履行情况和天龙公司的过错程度来看，天龙公司虽代收了契税但未收取任何额外的办证费用，天龙公司系无偿代为办证，其已早早地将房屋交付给崔磊、方爱萍，并在2015年就为崔磊、方爱萍办理了房屋所有权证，案涉《商品房买卖合同》已履行过半，且从生活实践来看，在“两证合一”政策实施前，房屋权属都是以房屋所有权证为准，自2015年开始案涉房屋就已登记在崔磊、方爱萍名下，其并不会因为土地使用证未办理而受到损失，就算其受到损失也应提供证据证明，否则应承担举证不能的后果。纵观莆田地区法院的同类案例，开发商未交房也未办理两证，法院只判决开发商按照25%-50%的比例承担违约责任，而天龙公司已交房，已办理了房屋所有权证，天龙公司已经履行了合同大部分义务，一审法院却还是判决天龙公司承担全额违约金，这样的判决显失公平。3.根据天龙公司与案外人中国建设银行股份有限公司莆田城厢支行签订的《商品房销售合同贷款合作协议书》以及崔磊、方爱萍与案外人签订的《个人住房借款合同》中的约定，崔磊、方爱萍将案涉房屋抵押给案外人用于房屋按揭贷款，案外人授权天龙公司代办房屋抵押手续，崔磊、方爱萍取得不动产权证后应办理房屋抵押手续，但其至今未在房屋抵押手续上签字，故天龙公司根据上述合同约定不能将房屋权属证书交付给崔磊、方爱萍，一审法院判决天龙公司向崔磊、方爱萍交付产权证书明显错误。天龙公司于2012年6月21日与案外人中国建设银行股份有限公司莆田城厢支行签订了《商品房销售贷款合作协议书》，其中第十一条约定：“三、甲方必须在按揭项目竣工后，及时办妥产权证书及联系购房户（借款人）前往发证机关办理正式抵押登记手续，并负责将产权证书及正式抵押材料在办妥抵押登记后3日内移交乙方执管，否则乙方有权停止对项目后续建设提供按揭贷款，或有权提前收回按揭贷款并要求甲方提前承担担保责任。…八、乙方委托中国建设银行股份有限公司莆田分行行使本协议项下的全部权利和义务。”崔磊、方爱萍与中国建设银行股份有限公司莆田分行签订了《个人住房借款合同》，其中第三条约定：“本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。”根据上述合同约定，天龙公司有义务代为办理崔磊、方爱萍的房屋抵押登记，在崔磊、方爱萍在抵押手续上签字前，产权证由案外人保管。天龙公司多次催告崔磊、方爱萍办理房屋抵押登记，但崔磊、方爱萍以各种理由推诿，恶意拖延办理房屋抵押登记的时间，以此获得巨额的不当收益，有滥用诉权的嫌疑。且根据天龙公司与案外人签订的《商品房销售贷款合作协议书》中的约定，在崔磊、方爱萍办理抵押手续之前，由天龙公司为崔磊、方爱萍的按揭贷款承担担保责任，天龙公司在案外人处预存了按揭款5%的保证金，只有崔磊、方爱萍办理房屋抵押手续，案外人才会将该5%的保证金退回，现一审法院在未查清事实的情况下判决将崔磊、方爱萍的房屋权属证书交付给崔磊、方爱萍，但未就房屋抵押登记一事进行审查，客观上损害了案外人的利益，若崔磊、方爱萍迟迟不办理房屋抵押登记，案外人可能要求崔磊、方爱萍承担违约责任，请求二审法院对这一情况予以查明，尽可能节省司法资源。综上，逾期办证确非天龙公司的原因导致的，且天龙公司已履行了合同大部分义务，崔磊、方爱萍未能证明其损失，其主张的违约金过高应予调整，请求二审法院查明事实，依法改判。 被上诉人崔磊、方爱萍答辩称：1.天龙公司认为逾期办证是因为政府等因素造成的，不能归责于自己，上诉理由不能成立。2016年开始，莆田市推行“两证合一”时，天龙公司已经存在了逾期办证的事实，故不动产权证改革与本案无关。土地测绘文件均是在双方买卖合同签订之前就已经存在的，因此不影响买卖合同双方权利义务的履行。所谓地块性质改变的事实，天龙公司于2007年就已知道或者应当知道两宗地的用途及使用年限不同，会影响房屋权属证书的办理，但至2017年天龙公司才与政府进行沟通、协调、解决办证障碍，且地块性质变更也是天龙公司自己主动提出的。本来根据规定，宗地一经确定，是不得随意调整，但是天龙公司为了获取高额的利润，主动申请变更土地性质及延长使用年限，从而影响办证进度。本案逾期办证责任完全是其自身原因造成的，与政府等不存在任何关系。2.关于违约金调整没有事实和法律依据，延迟履行违约金不以造成损失为前提，也不以损失的多少为前提。本案涉及的是延迟办证的违约金，是对延迟履行行为的一种惩罚，而不是赔偿损失，且双方约定的违约金并未过高，没有显失公平，故延迟履行违约金不应予以裁减。3.据当事人了解，银行并未要求保管房屋权属证书原件，仅需办理抵押登记，取得他项权证即可。即使存在银行需要收取房屋权属证书及不动产权证原件的，也应由天龙公司将房屋权属证书及不动产权证书交付给崔磊、方爱萍，再由崔磊、方爱萍交付给银行，因此一审法院判决交付认定事实清楚。综上，请求驳回上述，维持原判。 崔磊、方爱萍向一审法院起诉请求：一、依法判令天龙公司立即为崔磊、方爱萍办理位于城厢区沟头高新技术成片开发区“天龙世际广场”第1幢1504室商品房登记至崔磊、方爱萍名下的《不动产权证书》，并向崔磊、方爱萍交付上述权属证书；二、依法判令天龙公司支付崔磊、方爱萍逾期办理及交付《不动产权证书》的违约金【违约金计算方法：以1365197元为基数，自2014年7月30日起至上述商品房的《不动产权证书》交付至崔磊、方爱萍名下并交付之日止按日万分之一计算，暂计至起诉之日止违约金暂计为202322.19元】；三、依法判令由天龙公司承担本案诉讼费用。一审庭审中，崔磊、方爱萍变更诉讼请求第一项为：依法判令天龙公司立即为崔磊、方爱萍办理位于城厢区沟头高新技术成片开发区“天龙世际广场”第1幢1504室商品房登记至崔磊、方爱萍名下的《不动产权证书》及《房屋所有权证》，并向崔磊、方爱萍交付上述权属证书。 一审法院认定事实：2012年8月15日，崔磊、方爱萍与天龙公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201203858）及《合同补充协议》﹙附件六﹚,约定崔磊、方爱萍向天龙公司购买位于莆田市城厢区的商品房【建筑面积153.6㎡，其中：套内建筑面积127.48㎡、公摊面积26.12㎡】，购房总价款为1365197元﹙每平方米8888元﹚。同时，合同还就商品房的基本情况、计价方式、面积、房屋的交付、产权登记、违约责任等权利义务作了约定。其中《商品房买卖合同》第十四条规定关于产权登记的约定：“……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记……”；及《合同补充协议》﹙附件六﹚第一条关于产权登记约定“为能及时、统一办理出产权证书，买受人应在出卖人通知之日起5个工作日内自行办理权属登记，按政府规定缴纳买受人应承担的各项费用，因买受人逾期办理权属登记或未按时缴纳相关费用的，出卖人不承担合同第十四条所约定的逾期办证违约金”。合同签订后，崔磊、方爱萍依约履行了支付购房款1365197元【其中：首付款为415197元、按揭贷款95万元，借款期限为自2012年11月5日起至2037年11月5日止】的义务。2014年4月25日，崔磊、方爱萍向天龙公司缴纳办理讼争房产权属证书的有关契税40956元。后天龙公司向崔磊、方爱萍发出《天龙世纪广场交付﹙入伙﹚通知书》，通知崔磊、方爱萍于2014年5月1日交付涉案房屋。一审诉讼期间，天龙公司向一审法院提供了涉案房屋的房屋所有权证，该证显示涉案房屋产权登记时间为2016年1月27日，登记面积为153.41平方米【房屋所有权证号为莆房权证城厢字第××号、莆房权证城厢字第××号】。2018年5月28日，天龙公司为崔磊、方爱萍办理登记至其名下的《不动产权证书》，【崔磊证号：闽﹙2018﹚莆田市不动产权第**、方爱萍证号：闽﹙2018﹚莆田市不动产权第ＣＸ07030号】。上述权属证书天龙公司至今均未交付给崔磊、方爱萍。目前，涉案房屋至今未办理房屋抵押登记手续。崔磊、方爱萍认为，天龙公司至今未按约履行涉案房屋产权登记的义务，且至起诉时仍未将《不动产权证书》交付给崔磊、方爱萍。故于2018年8月23日向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，崔磊、方爱萍与天龙公司双方签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。因双方签订的《商品房买卖合同》十四条虽约定经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，但因天龙公司于2014年4月25日收取了崔磊、方爱萍预交的办理房屋权属证书的相关办证契税40956元，此应视为天龙公司已经接受崔磊、方爱萍办理房屋权属证书的委托，故其有义务为崔磊、方爱萍办理房屋权属证书。根据有关规定，房屋权属证书包括房产证和土地使用证，是房屋权属证书不可分割的两个组成部分。现因天龙公司已于2016年1月27日为办理了涉案房屋的房屋所有权证，于2018年5月28日为崔磊、方爱萍办理了不动产权证书。但上述证书天龙公司均未依约交付给崔磊、方爱萍，故主张天龙公司依法应为崔磊、方爱萍办理涉案房屋的房屋所有权证和不动产权证书并交付给崔磊、方爱萍，于法有据，予以支持。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意由出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。崔磊、方爱萍主张讼争房屋于2014年5月1日交付使用，故依照该十四条的规定，主张天龙公司应于2014年7月30日前交付给崔磊、方爱萍案涉房屋权属证书。因天龙公司违约，现崔磊、方爱萍要求天龙公司支付给其以已付购房款1365197元为基数，自2014年7月30日起至上述房产的不动产权证书登记在至崔磊、方爱萍名下止按日万分之一计算的逾期办证违约金。因本案中天龙公司抗辩“崔磊、方爱萍的诉讼请求中有关违约金已经超过诉讼时效期限的部分，也应予以相应的扣减”。故一审法院审查认为，对于崔磊、方爱萍的诉讼请求，在《中华人民共和国民法总则》实施之前即2017年10月1日前已超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效的，应不予支持，没有超过二年诉讼时效的，应予支持。据此，天龙公司应从2015年10月1日起至不动产权证书登记至崔磊、方爱萍名下之日止，支付给崔磊、方爱萍按合同约定的逾期办证违约金。天龙公司辩解部分有理，予以采信。天龙公司有关系因非其自身原因，系因不能归责于天龙公司的政策及政府部门原因造成逾期办证事由的辩解，缺乏依据，不予采信。天龙公司向一审法院主张鉴于其在一审起诉前已为崔磊、方爱萍办理了房屋所有权证和不动产权证，且崔磊、方爱萍并未因合同遭受损失，即使认定天龙公司违约，也应根据天龙公司违约的程度以及崔磊、方爱萍受损失程度相应减少天龙公司应承担的违约金。因该主张缺乏事实和法律依据，亦不予采信。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、莆田天龙房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内将登记在崔磊、方爱萍名下的坐落在莆田市城厢区“天龙世纪广场”第1幢15层1504室房屋的《不动产权证书》交付给崔磊、方爱萍；二、莆田天龙房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内将登记在崔磊、方爱萍名下的坐落在莆田市城厢区“天龙世纪广场”第1幢15层1504室房屋的《房屋所有权证》交付给崔磊、方爱萍；三、莆田天龙房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给以已付购房款1365197为基数，自2015年10月1日起至崔磊、方爱萍上述房产的不动产权证书登记至崔磊、方爱萍名下之日止按日万分之一计算的逾期办证违约金；四、驳回崔磊、方爱萍的其他诉讼请求。案件受理费4435元，减半收取计2217.5元，由崔磊、方爱萍负担628元，莆田天龙房地产有限公司负担1589.5元。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 经审理查明，双方当事人对一审法院认定的事实均没有异议。天龙公司认为一审法院遗漏认定：“因为政府部门原因导致天龙公司无法按时办理土地证的事实，主要有三个事实：2013年12月6日，天龙公司做了一个表格，当时莆田市政府下达了一份《莆环验（2014）12号文件》，导致案涉房屋工程竣工验收备案无法进行，必须要进行污水管道改造；2015年8月7日业主才签署授权委托书及房屋登记审批表，正式委托天龙公司办理土地证；2016年5月底天龙公司向办证部门提供办证申请时被告知涉案土地测绘存在问题，不能办理产权证，该责任在于测绘部门。”本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，崔磊、方爱萍与天龙公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律拘束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。崔磊、方爱萍依约预缴了代办证费用，结合莆田市的办证习惯，应视为崔磊、方爱萍与天龙公司成立委托办证关系，天龙公司应当为崔磊、方爱萍代为申请办理并交付权属证书，故一审认定双方之间形成委托办证关系是正确的。房屋所有权证和土地使用证，是房屋权属证书不可分割的两个组成部分，天龙公司应依约为崔磊、方爱萍代为办理房屋所有权证和土地使用证。一审根据房屋所有权证已经办理完毕及目前国家政策关于房产证和土地证两证合一的事实，判决天龙公司交付房屋所有权证及不动产权证书是正确的。因天龙公司没有依约在交房后90日内代为办证，故一审判决天龙公司按照合同约定支付相应的逾期办证违约金，并无不当。天龙公司上诉称本案逾期办证系因非其自身原因，系因政府、“两证合一”政策以及业主原因导致，不应判决由其承担违约责任。但天龙公司二审提供的证据不足以证明其该主张，应由其承担举证不能的法律责任。即使存在办证障碍，根据天龙公司的陈述及其提供的证据，也是在天龙公司与崔磊、方爱萍与签订合同之前就已存在，天龙公司理应知道该障碍存在，就不应在合同中承诺其可以在交房后90日内代为办证，而且莆田市人民政府没有书面回函或者作出专题会议纪要予以确认本案逾期办证系因政府原因造成。“两证合一”政策于2016年1月29日在莆田市全市范围内施行，而此时天龙公司已经存在逾期办证的事实，且天龙公司未举证证明“两证合一”政策对办证进度确实造成实际影响。天龙公司提供的《莆环验（2014）12号》及《莆政办（2013）207号》文件也不足以证实免责事由的成立。天龙公司的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，天龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3179元，由莆田天龙房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林美双 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇一九年六月十七日 法官助理林逸 书记员倪益群 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -15-