青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初1512号   原告：陈才芬，公民身份号码：×××，女，1975年7月26日出生，汉族，青海源武生物科技有限公司总经理，住西宁市。   委托诉讼代理人：王小刚、曾娅，青海鑫辰律师事务所律师。   被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地：青海省西宁市城中区北斗宫街**。   法定代表人：彭波，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王素文，该公司法务。   原告陈才芬与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司（以下简称：世纪佳和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈才芬的委托诉讼代理人王小刚，世纪佳和公司委托诉讼代理人王素文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告陈才芬向本院提出诉讼请求：1.世纪佳和公司向原告交付位于西宁市××区号2118号房屋；2.世纪佳和公司支付原告逾期交房违约金2180553.68元（自2015年11月1日计算至2019年6月30日），并支付自2017年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；3.本案诉讼费由世纪佳和公司承担。   事实与理由：2013年11月14日，原告陈才芬与世纪佳和公司签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买世纪佳和公司开发建设的位于西宁市××区号商业幢2118号房屋，该商品房建筑面积48.88平方米，单价每平方米111220.01元，合同总价款为5436434元，世纪佳和公司于2015年10月31日前将该房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约向世纪佳和公司支付了购房款。但世纪佳和公司迟迟不履行房屋交付义务，其行为严重侵害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，依据双方签订的《商品房预售合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定，特提起诉讼，望人民法院依法判决。   世纪佳和公司辩称，关于原告要求交付涉案房屋的诉讼请求，因涉案房屋部分工程尚未完工，目前未能达到实际交付条件，故无法交付。关于原告主张的逾期交房违约金，该违约金数额过高，请求法院予以适当减少，因违约金的性质兼顾惩罚性与补偿性，本案中原告主张的违约金，应当以实际损失为准，从合同履行情况及公平原则予以综合考虑，依法进行判决。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。原告陈才芬提交了以下证据：证据一《商品房预售合同》，证明原告陈才芬与世纪佳和公司于2013年11月14日就涉案房屋签订买卖合同，明确权利义务；合同第八条约定世纪佳和公司应于2015年10月31日前在商品房经验收合格后将房屋交付原告，现世纪佳和公司未按合同约定时间将符合合同约定条件的房屋交付原告；合同第九条约定世纪佳和公司逾期交房应按日向原告承担已付房价款万分之三的违约金；证据二收据、银行转账凭证，证明原告已按合同约定向被告支付了全部购房款5436434元的事实。   世纪佳和公司质证认为，对证据一、二的真实性及证明方向均无异议。   本院认为，原告陈才芬出示的证据一、二能够证实其证明方向，本院予以采信。   世纪佳和公司未提交证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月14日，原告陈才芬与世纪佳和公司签订了合同编号为YS016844的《商品房预售合同》，合同约定：由原告陈才芬购买世纪佳和公司开发建设的位于西宁市××区号商业幢2118号商品房，房屋代码为487594，该商品房建筑面积48.88平方米，单价为每平方米111220.01元，合同总金额为5436434元。合同第八条约定，出卖人应在2015年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施，而导致开发建设期延长的，出卖人可以据实予以延期；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病、政府行为等。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1和2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且合同备案、预告登记注销完成15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。关于商品房预售的其他事项，原、被告在合同中也进行了约定。合同签订后，原告陈才芬依照合同约定向世纪佳和公司支付了全部购房款5436434元。2015年10月31日合同约定的交房期限届满，至本案起诉之时，世纪佳和公司仍未将该房屋交付原告陈才芬使用。庭审中，世纪佳和公司与原告陈才芬均认可涉案房屋现正在建设中，双方均不能确定房屋交付时间。   本院认为，原告陈才芬与世纪佳和公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。双方签订合同后，原告陈才芬已依照合同约定向世纪佳和公司付清了全部购房款5436434元，世纪佳和公司依照合同约定应于2015年10月31日前将房屋交付给原告陈才芬，但世纪佳和公司至今未向原告陈才芬交付房屋，世纪佳和公司的该行为已构成违约，应当承担违约责任。故对原告陈才芬要求世纪佳和公司支付自2015年11月1日起至2019年6月30日期间逾期交房违约金的诉讼请求，依据双方签订的《商品房预售合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定，至2019年6月30日，世纪佳和公司已逾期1337天，违约金数额为2180553.68元（5436434×0.0003×1337天），该违约金额2180553.68元世纪佳和公司应予以给付。关于原告陈才芬要求世纪佳和公司支付自2019年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，根据合同约定，世纪佳和公司已构成违约，应当承担违约责任，故对该诉讼请求本院亦予以支持，世纪佳和公司应自2019年7月1日起以原告陈才芬已交付购房款5436434元为基数，按照每日万分之三的标准向原告陈才芬支付至实际交房之日止的逾期交房违约金。关于世纪佳和公司抗辩合同约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”过高，要求予以下调的意见，从合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素考虑，双方约定的该违约金未过分高于造成的损失，故对世纪佳和公司该抗辩主张，本院不予采信。关于原告陈才芬要求世纪佳和公司向其交付涉案房屋的诉讼请求，现涉案房屋尚未建成，待房屋建成并达到交付条件时，原告陈才芬可另行主张，本案暂不做处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：   一、被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内一次性向原告陈才芬给付逾期交房违约金2180553.68元（2015年11月1日至2019年6月30日期间），并自2019年7月1日起以已交付购房款5436434元为基数，按照每日万分之三的标准向原告陈才芬支付至实际交房之日止的逾期交房违约金。   二、驳回原告陈才芬的其他诉讼请求。   案件受理费24244元，减半收取12122元，由被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担（此款原告陈才芬已预交，被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担部分随同上述款项一并给付原告陈才芬）。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 林强     二〇一九年六月二十六日   书记员 邹燕   附：《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。