湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘3101民初1228号原告：李流远，男，1982年9月21日出生，土家族，教练，住吉首市。原告：刘山凤，女，1988年12月26日出生，土家族，个体户，住址同上。两原告委托诉讼代理人：李远志,湖南融源律师事务所律师。被告：湖南金磊房地产开发有限责任公司（以下简称“金磊房地产开发公司”），住所地：湖南省湘西经济开发区工业大道宏发石材加工厂内。法定代表人：张昌军，公司执行董事。委托诉讼代理人：张蓉，湖南共盛律师事务所律师。原告李流远、刘山凤与被告金磊房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李流远、刘山凤的委托诉讼代理人李远志、被告金磊房地产开发公司的委托诉讼代理人张蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李流远、刘山凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿违约金21，982元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月21日,原告与被告签订《湘西经开区商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告位于湘西经开区工业大道（三炮台安置区旁）“金磊.凤凰山”第2幢0单元2404房，该房建筑面积121.59平方米，单价为每平方米3,806.09元，总金额462,783元（含税价），付款方式为银行按揭，2018年1月24日缴纳购房首付款192,738元，余款270，000元按揭。合同还约定，出卖人应当在2018年12月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过九十日后，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告于2018年1月21日向被告缴纳购房款5，000元，1月24日缴纳购房款187，783元。2018年2月7日，原告与中国建设银行湘西州分行签订按揭贷款合同，向建设银行借款350，000元，期限从2018年2月7日至2038年2月7日，原告委托该行将款项一次性划入金磊公司账户，原告于当月底开始归还按揭贷款本息。被告于2019年4月6日向原告交付房屋，逾期95日。原告要求被告按照合同约定支付违约金，但被告拒不履行，原告因此诉至法院。被告金磊房地产开发公司辩称：一、被告不否认延期交房的事实，但延期交房是因为受存在不可抗力以及其他非出卖人因素的影响，交房时间应相应顺延。主要情况有：1、湘西自治州六十年大庆期间城管、环保等政府职能部门限制土石方开挖、外运，耽误工期近40天；2、由于楼盘内有一座电力高压铁塔，施工非常危险，经协调决定搬迁铁塔，因此又耽误了38天工期；3、楼盘比邻湘西自治州武警支队，夜晚施工严重影响官兵的休息，武警支队禁止晚上九点半以后施工，耽误工期；4、2019年春节放假。根据行业管理，工程建设一般都是正月十五之后正式开工。因此，被告延期交房是因为开发建设的过程中存在不可抗力以及其他非出卖人因素所致，交房时间应相应顺延。二、被告出于原告的利益考虑，改变施工工艺，导致延期交房。三、延迟交房的日期约定应是指工作日，最起码应将春节长假扣除。时间不足90天，按不足90天条款处理，三个月是合理期限范围之内。四、部分原告存在逾期付款的情形，依据合同约定被告有权延期交房，并且原告应当依照合同约定承担违约责任，支付违约金。五、原告主张的违约金损失远远高于造成损失的30%，请求人民法院予以降低。原告未举证证明其实际损失，目前能够确定的原告的损失只有租房的租金损失。六、延期交房非被告所愿，诉争亦非被告与原告双方所求，被告希望通过调解的方式，平和的解决双方的诉争。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对本案证据和事实综合认定如下：对当事人没有异议的事实，当事人无须举证，本院予以认定，确定如下：原、被告曾签订《湘西经开区商品房买卖合同》，该合同没有签订的时间，主要约定：原告购买被告位于湘西经开区工业大道（三炮台安置区旁）“金磊.凤凰山”第2幢0单元2404号房，总金额462，783元，付款方式为银行按揭，首付款192,783元，没有约定首付款的缴纳时间，剩余270，000元申请银行按揭贷款；被告应当在2018年12月31日前，将验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房的，逾期超过九十日后，原告要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金。原告于2018年1月21日向被告缴纳购房款5，000元，1月24日缴纳购房款187,783元。2018年2月7日，原告向中国建设银行湘西州分行借款270，000元，委托该行将款项一次性划入被告账户，原告于当月底开始归还按揭贷款本息。被告于2019年4月8日向原告交付房屋，逾期97日。对当事人有异议的事实，即被告主张延期交房存在不可抗力的因素，主要是湘西经济开发区的220KV格万II线铁塔位于被告楼盘内需要搬迁、被告为原告利益考虑变更了设计方案、湘西自治州武警支队限制被告施工时间，被告为此提交了湘西经开区管委会关于搬迁湘西经济开发区220KV格万II线铁塔的函（复印件）等14份证据加以证明。原告对被告提交的证据的真实性没有异议，但认为被告没有在15日内通知原告，达不到被告的证明目的。本院认定：鉴于原告对被告提交证据的真实性没有异议，故对被告主张上述事实的真实性予以认定，即客观存在上述事实。对该事实是否属于“不可抗力”，本院在说理部分予以评判。另查明，原、被告均没有提交因延期交房而致使原告产生损失的具体状况的证据。本院认为，本案的焦点是被告延期交房是否存在不可抗力的因素、被告要求减少违约金的请求是否可以支持。一、被告延期交房违反合同约定，应当承担违约责任。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告主张的高压铁塔搬迁、设计工艺变更、施工时间限制等情形，在主观考量时可以预测，不属于不可抗力的范围，对被告主张因存在不可抗力的因素而可以延期交房的主张，本院不予支持。合同经依法成立后，当事人应当按照约定全面履行，被告没有法定延期交房的情形而延期交房，应当承担相应的违约责任；二、可以适当减少被告的违约金。在合同纠纷案件中，违约责任的主要功能在于填补当事人的损失，本案原、被告均未提交证据证明原告因延期交房而产生的实际损失，对于原、被告约定的违约金是否过高，本院综合全案衡量如下：1、按原、被告约定的每日违约金按已付房款的万分之五计算，每月违约金为6，941.74元（462，783元×0.0005×30日），数额明显高于同等时间、地段、房型的房屋租金，每月六千余元的损失也不符合本地的客观实际；2、被告主张的高压铁塔搬迁、设计工艺变更、施工时间限制等情形，虽不符合法定的可以延期交房条件，但客观上实际妨碍了被告如期交房，延期交房不是被告主观追求或恶意达成的结果；3、湖南省高级人民法院做出的（2017）湘民再525号民事判决，就酌情核减合同约定的逾期交房违约金比例与本案有类似情形。基于同一类型案件应当做出相同判决结果的要求，本院应当参考该判决的意见做出本案判决。故本院认为原、被告约定的违约金过高，可以依据被告的申请予以适当减少，本院酌情确定为日万分之二。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：被告湖南金磊房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告李流远、刘山凤逾期交房违约金8,977.99元（462，783元×0.0002×97日）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费349元，减半收取174.5元，由被告湖南金磊房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  麻 阳二〇一九年六月二十八日代理书记员  龚利春附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。