湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初2962号原告：朱志辉，男，1979年6月20日出生，汉族，湖南省双峰县人，住湖南省郴州市北湖区。原告：李卫南，女，1982年6月24日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省郴州市北湖区。委托代理人：史军平，系湖南银光律师事务所律师（特别授权代理）。被告：郴州富强房地产开发有限公司，住所地湖南省安仁县永乐江镇环城东路。法定代表人：罗长城，系该公司董事长。委托代理人：罗萍，系湖南奋斗者律师事务所律师（特别授权代理）。委托代理人：卢石高，系湖南奋斗者律师事务所律师（一般代理，未到庭）。原告朱志辉、原告李卫南与被告郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱志辉、原告李卫南委托代理人史军平及被告富强公司委托代理人罗萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱志辉、李卫南请求判令：1、被告立即完成位于郴州市北湖区龙泉路祥龙郡小区X房的不动产证权首次登记并协助转移登记到二原告名下；2、被告支付逾期未能办理好位于郴州市北湖区龙泉路祥龙郡小区X房的不动产权证的违约金（违约金以二原告已付购房款448000元为基数，以每日万分之一为标准从2015年10月1日起计算至上述房屋不动产权证首次登记完成并转移登记到二原告名下止，暂计至2019年4月30日为58598元）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告富强公司答辩要点：1、祥龙郡小区商品房买卖合同签订时间是2010年至2011年、交房时间都是在2010年至2013年间，按合同约定730天的办证期限，原告应在2015年底前提起诉讼，现已过五年之久，超过了诉讼时效规定，应当不予支持；2、产权证未办理是因为原告没有交清房款或者没有缴纳公共维修资金、契税等及提供相关办证的资料，责任由原告自行承担；3、因国家不动产登记政策改革，必须办理土地重新落宗等手续，需准备大量相关资料而延迟时间，国家政策变化属于不可抗力，与被告无关；4、答辩人提交的房产测绘报告书及照片，可证明案涉房屋的实测面积已经超出了合同约定的面积，答辩人已经履行了通知交款义务，但原告未交清面积差房款，故答辩人不存在违约。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：（一）2011年3月20日，原告朱志辉（买受人）及原告李卫南（共有人）与被告富强公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：xx）。其中合同第三、第四条约定：“原告购买被告富强公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处“祥龙郡”项目中的第X号房，建筑面积121.43平方米，每平方米3689.37元，总房款448000元”。第九条约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用”。第十六条约定“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3．自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担”。（二）合同签订后，原告按合同约向被告支付房款448000元。（三）案涉商品房的交付时间是2012年10月28日。（四）“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。（五）案涉商品房至今未办理不动产首次登记。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同内容履行各自的义务。因被告未提交案涉房屋所在项目已经验收合格的证据，涉案房屋应视为尚未验收合格，因此被告富强公司办理不动产首次登记的条件尚未成熟，被告富强公司履行上述义务的期限尚不确定，客观上尚不具备办证条件，故对于原告要求被告尽快为其办理房屋初始登记并及时通知原告办理权属登记的诉讼请求，本院不予支持。另我国《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变。2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请。被告富强公司并未提交有关证据证明其曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是国家不动产登记中心政策改变等不可抗力的原因导致不能办理不动产首次登记产权手续，因此，本院不认可被告富强公司关于未能办证是不可抗力因素导致的观点。鉴于我国实施不动产登记统一制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，因此，被告富强公司有义务在合同约定的时间内为原告所购买的商品房办理不动产首次登记。本案中，二原告已按合同约定支付了购房款448000元，原、被告双方在合同中约定被告应在商品房交付使用后730日内完成该幢商品房的初始登记，而被告未在此期限内办证，故应承担本案逾期办证的违约责任，逾期按已付购房款的每日万分之一支付违约金。本案商品房的交付时间是2012年10月28日，被告富强公司应在商品房交付后730日内，即在2014年10月27日前办理房屋的初始登记。鉴于本院立案受理本案时间为2019年6月4日，故对原告在此时间的三年之前即2016年6月3日前违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。本案违约金应从原告已付购房款为基数，按每日万分之一从2016年6月4日开始计算，至2019年6月3日，违约金为49011.20元（448000元×1094天×0.0001）；之后违约金另行计算至实际办理不动产首次登记之日止。另被告富强公司提出的“因业主未按房屋实际面积补交差价款导致不能办证”的辩解，因理由不充分，本院不予采纳。如被告认为案涉房屋实际面积大于合同约定面积，原告应补交房屋面积差价款，则属另一法律关系，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告郴州富强房地产开发有限公司应支付原告朱志辉、原告李卫南逾期办理不动产首次登记违约金49011.20元，限本判决发生法律效力后三十日内支付；之后违约金按此标准计算，至实际办理不动产首次登记之日止；二、驳回原告朱志辉、原告李卫南其他诉讼请求。如被告郴州富强房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取673元，由被告郴州富强房地产开发有限公司负担513元，原告朱志辉、原告李卫南负担160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄洁萍二〇一九年六月二十八日书记员  刘晓芬附相关法律条文：《中国人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。