福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0923民初725号 原告：宁德市宏昌物业有限公司屏南分公司，营业场所屏南县古峰镇东环中路29号蟠龙大厦，统一社会信用代码91350923052318221M。 负责人：张丽，董事长。 委托诉讼代理人，阮锦平，男，宁德市宏昌物业有限公司屏南分公司总经理。 委托诉讼代理人：吴道娟，女，宁德市宏昌物业有限公司屏南分公司副总经理。 被告：郑朝田，男，1977年5月18日出生，汉族，福建省屏南县人，户籍地屏南县，现住屏南县。 被告：周清容，女，1980年12月15日出生，汉族，福建省屏南县人，户籍地屏南县，现住屏南县。 原告宁德市宏昌物业有限公司屏南分公司（以下简称宏昌物业公司）与被告郑朝田、周清容物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏昌物业公司负责人张丽及委托诉讼代理人吴道娟到庭参加诉讼，被告郑朝田、周清容经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏昌物业公司向本院诉请判令被告郑朝田、周清容向其支付拖欠的物业费963元及逾期付款违约金（按日千分之三的标准，自2019年4月1日起计算至被告还清上述款项之日止）。事实和理由：宏昌物业公司受福建海腾置业有限公司委托为屏南县茶园小区限价房提供物业管理服务，于2014年8月签订《茶园小区限价房前期物业服务合同》，物业合同对物业服务费标准、违约责任等相关条款进行了约定。郑朝田、周清容系屏南县茶园小区限价房1207室商品房业主，建筑面积89.18平方米，根据上述物业服务合同每月应缴物业费80.26元。宏昌物业公司提供物业服务后，郑朝田、周清容自2018年2月至2019年2月止，未按上述物业服务合同向原告支付物业费963元。经宏昌物业多次催缴，郑朝田、周清容至今未缴纳，已构成违约，按物业服务合同第十条第四项约定应向宏昌物业公司支付逾期付款违约金。由此诉请法院支持其诉讼请求。 郑朝田、周清容未作答辩，也未提交证据。 宏昌物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据物业管理协议一份、催缴通知书三张，收款收据一张，以及家庭情况登记表一张。郑朝田、周清容经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。上述证据本院审查后予以确认，并在卷佐证。根据经审查确认的证据以及宏昌物业公司委托诉讼代理人当庭陈述，本院认定事实如下： 2015年3月19日，周清容与宏昌物业公司前身宁德市东兴物业管理服务有限公司屏南分公司（以下简称东兴物业公司）协商，同意将其购买的房屋由该公司全权管理所有共有物业及相关的设备设施工作，并签订《屏南县茶园小区限价房前期物业管理协议》。协议约定高层住宅带电梯房物业管理服务收费办法和标准，按建筑面积（销售面积）高层住宅1.0元/㎡/月计收，高层商业物业1.5元/㎡/月计收,非住宅物业1.0元/㎡/月计收（收费标准按物价部门审批文件具体调整）。业主违反该协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，对业主欠费达两个月的，东兴物业公司在发出催缴通知后七天内仍不缴纳者，东兴物业公司有权根据有关法规采取必要措施催缴，并按每日收取欠费总额千分之三的滞纳金，对多次催缴不成的，东兴物业公司有权通过司法途径进行合法追讨。周清容和郑朝田共同购买的屏南县茶园小区限价房1207室建筑面积为89.18㎡，现宏昌物业公司按照1.0元/㎡/月计收物业费至2018年2月17日。周清容、郑朝田从2018年2月18日起便未按约交纳物业费，截止至2019年2月17日，已拖欠宏昌物业公司物业费963元。 另查明，2018年7月6日，东兴物业公司经屏南县工商行政管理局批准后变更企业名称为宏昌物业公司，并于2018年7月26日换发营业执照。 本院认为，宏昌物业公司前身东兴物业公司是具有物业管理资质的物业服务企业,其与周清容签订的《屏南县茶园小区限价房前期物业管理协议》是双方真实意思表示,内容合法有效,应受法律保护,对东兴物业公司及全体业主均具有约束力,各方均应全面履行合同的约定，东兴物业公司企业名称变为宏昌物业公司后不影响上述协议对双方的约束力，宏昌物业公司依法承继上述协议的权利和义务。屏南县茶园小区限价房1207室属周清容、郑朝田共有房产，周清容、郑朝田从2018年2月18日起便未按约交纳物业费。现宏昌物业公司主张周清容、郑朝田支付已拖欠的物业费，事实清楚，本院予以支持。宏昌物业公司主张违约金按照欠缴费用的每日0.3%计算过高,本院调整为按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算,依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。宏昌物业公司提供证据证明其于2019年3月6日向业主周清容、郑朝田主张权利,故本院以2019年3月6日作为其主张权利之日,即从2019年3月6日起计算违约金，但宏昌物业公司主张2019年4月1日起计算，尊重当事人诉求，本院支持2019年4月1日起计算。周清容、郑朝田经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，中华人民共和国《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，判决如下： 被告周清容、郑朝田应于本判决生效之日起五日内共同支付原告宁德市宏昌物业有限公司屏南分公司物业费963元，并支付从2019年4月1日起以963元为基数按银行同期同类贷款利率计算至物业费清偿之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由周清容、郑朝田共同负担。 本判决为终审判决。 审判员  周作通 二〇一九年六月二十四日 法官助理林建英 书记员林小青 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 中华人民共和国《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。