湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初644号 原告：中国建设银行股份有限公司郴州市分行，住所地湖南省郴州市北湖区解放路**，统一社会信用代码：91431000887762216U。 负责人：陈星亮，该分行行长。 委托诉讼代理人：廖振东，湖南星河律师事务所律师。 被告：陈轶，男，1984年11月7日出生，汉族，住湖南省郴州市。 被告：郴州仁大房地产开发有限公司，，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼**统一社会信用代码：9143100073288805XL。 法定代表人：黄桂平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓伍军，男，该公司法务。 原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行（以下简称建行郴州市分行）与被告陈轶、郴州仁大房地产开发有限公司（以下简称仁大公司）金融借款合同纠纷一案，本院2019年1月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行郴州市分行委托诉讼代理人廖振东、被告仁大公司委托诉讼代理人邓伍军到庭参加诉讼，被告陈轶经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行郴州市分行请求本院判令：1、解除原告与被告陈轶签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告陈轶立即归还贷款本金333666.98元，利息2975.05元，违约金332.56元，合计336974.59元（计算至2018年12月3日，其余依约计算至结清之日止）；3、判令被告陈轶承担实现债权的律师代理费用20218元；以上1-3合计357192.59元。4、原告就上述借款本息及实现债权的费用对被告陈轶用于抵押的位于湖南省郴州市民权路五岭国际.玉荷园X栋XX号房屋享有优先受偿权；5、被告郴州仁大房地产开发有限公司就上述借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任；6、判令上述被告连带承担本案全部诉讼费用。 被告陈轶未进行答辩。 被告仁大公司答辩要点：在被告陈轶抵押物不足以清偿债务时，被告仁大公司才承担保证责任。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、2014年7月29日，被告陈轶为购买被告仁大公司开发的郴州市民权路五岭国际.玉荷园X栋XX号房屋向原告申请贷款，并签订一份《个人住房借款合同》，双方约定：1、被告借款金额为380000元，期限240个月（2014年7月29日至2034年7月29日），借款用途为购房；2、贷款利率为浮动利率，还款方式为每月等额本息还款的方式，每月归还本息金额为2993.08元；3、如被告未按约定还款，贷款人有权按贷款利率的基础上加收50%计收罚息，如借款人未按时还清任意一期借款本金及利息，贷款人可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息，解除与借款人的借贷关系；4、被告仁大公司对该贷款提供连带责任担保[2012年9月12日，原告建行郴州市分行与被告仁大公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》其中包括被告陈轶的借款]。 二、原告与被告陈轶签订《个人住房借款合同》后，被告以其购买的郴州市民权路五岭国际.玉荷园X栋XX号房屋作为抵押物，并到房产登记部门办理房屋预抵押登记手续。 三、2016年9月4日，原告依照合同约定向被告陈轶发放380000元个人住房贷款。从2015年6月4日以来，被告陈轶未按合同约定归还本息，已经拖欠18期，截止到2019年6月5日，被告陈轶共欠贷款本金329206.97元，利息5932.88元，罚息124.98元，违约金324.67元，共计335589.5元。 四、原告建行郴州市分行支付代理费20218元。 判决的理由与结果 本院认为，本案属金融借款合同纠纷。本院就本案争议焦点评议如下： 一、解除合同部分。 原告与被告陈轶签订的《个人住房借款合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按协议全面履行义务。被告违反约定未按期归还贷款本息，经原告催告后，仍拒不履行还款义务，被告应承担相应的违约责任，故原告要求解除合同，并要求被告偿还借款本金、利息及违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 二、抵押权的问题。 本案中被告提供的抵押物办理的是预抵押登记，由于抵押物的不动产物权尚未办理，双方虽然办理了预抵押登记手续，但该登记不具备法定的抵押登记条件，抵押权尚未成立，故不产生优先受偿的效力，原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 三、被告仁大公司的责任问题。 原告建行郴州市分行与被告仁大公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》约定，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、质押、抵押等担保方式），原告有权直接要求被告仁大公司在保证范围内承担保证责任。仁大公司作为涉案贷款的连带责任担保人，因原告在担保期间要求其承担保证责任，故原告要求被告仁大公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 四、实现债权的费用。 本案中，原告提交了委托代理合同，并提交了相应的票据，原告提出的要求被告支付代理费的诉讼请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行与被告陈轶于2014年7月29日签订的《个人住房借款合同》； 二、被告陈轶偿还原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行贷款本金329206.67元，利息5932.88元，违约金324.67元，罚息124.98元，合计335598.5元（本息暂计算至2019年6月5日，以后本、息按合同约定计算至还清之日止）。此款限被告于本判决生效后十日内付清； 三、由被告陈轶支付原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行实现债权费用20218元； 四、被告郴州仁大房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3329元，财产保全费2345元，共计5674元，由被告陈轶、被告郴州仁大房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  陈 阵 人民陪审员  李靓才 人民陪审员  谷翠琳 二〇一九年六月十七日 书 记 员  马文洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结、应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。