福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终880号 上诉人(原审被告)：官永建，男，1975年10月4日出生，汉族，住福建省宁化县。 上诉人(原审被告)：吴天佑，男，1975年8月25日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：宋超，福建明经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鑫，福建明经律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告)：三明市梅列区食客天地美食城，住所地福建省三明市梅列区和仁新村******。统一社会信用代码92350402MA2YPOEL9R。 经营者：林德全，男，1969年12月6日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：张旺祥，福建律慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑丽萍，福建律慧律师事务所律师。 上诉人官永建、吴天佑因与被上诉人三明市梅列区食客天地美食城（以下简称食客天地美食城）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，进行了审理。本案现已审理终结。 官永建、吴天佑上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回食客天地美食城一审诉讼请求或发回重审。2.由食客天地美食城承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审认定事实错误，食客天地美食城违约在先，没有履行合同约定义务，官永建、吴天佑无奈提出解除合同。食客天地美食城提供的经营环境存在诸多问题，严重影响正常经营，特别是楼上装修掉粉尘土渣和空调开放时间不足，排烟不畅等问题，客户怨声载道，造成经营目的无法实现。故不应认定官永建、吴天佑违约，也不应要求其补交免租期租金等费用。二、官永建、吴天佑已于2018年7月初电话和微信告知食客天地美食城，搬离租赁地，食客天地美食城7月25日前封闭场地，无法进入店铺。一审判决认定需支付租金到2018年10月15日并支付1.3倍赔偿，事实认定不清，显失公平。 食客天地美食城辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。 食客天地美食城向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年3月4日签订的《租赁合同》；2.判令官永建、吴天佑立即支付拖欠的租金和综合物业管理费46426元（该租金和综合物业管理费暂计算至2018年9月30日，此后租金按《租赁合同》约定计算至《租赁合同》解除之日，《租赁合同》解除之日至实际搬出之日的房屋占有使用费参照《租赁合同》约定的租金7622元/月计算；综合物业管理费按20元/平计算；15244元租金为官永建、吴天佑因违约行为补交装修免租期2018年3月1日至2018年5月1日的租金）；3.判令官永建、吴天佑支付逾期交纳的水、电费3491.48元（该水、电费暂计算至2018年8月10日，此后水、电费按实际使用量和公摊继续计算至搬迁之日止）；4.判令官永建、吴天佑支付逾期缴纳房屋租金和综合物业管理费违约金2079元（该违约金以31182元为基数从2018年6月20日起至2018年9月30日止按月利率2%计算，实际应计算至《租赁合同》解除之日止；5.判令官永建、吴天佑支付违约金46426元；6.判令官永建、吴天佑赔偿食客天地美食城为实现债权而支付的律师代理费3000元；7.诉讼费、财产保全费由官永建、吴天佑承担。 一审法院认定事实： 1.2017年10月17日，庄焕桢、涂振瑞、林德全、陈庆荣四人签订《股东合作协议》，约定四方共同出资合作“原三明市满园春夏商百货潮流馆一到三楼商场改造项目”相关事宜，项目总预算80万元，投资人按出资比例进行投资与占有股份，其中庄焕桢占总投资52%、涂振瑞占总投资30%、林德全占总投资10%、陈庆荣占总投资8%，全体股东决定涂振瑞作为项目总负责人，负责整个合伙项目的招商、运营管理、装修设计及改造、制定相关商务条件及日常事务管理，林德全、陈庆荣协助负责日常运营管理、物业管理及政府层面关系等工作。协议还对其他事项进行约定。 2.夏商百货三明公司系梅列区和仁新村****房屋所有权人。夏商百货三明公司与庄焕桢签订《租赁合同》，约定夏商百货三明公司将位于三明市梅列区和仁新村5幢二、三层建筑面积3089.44平方米，按现状出租给庄焕桢使用，房屋产权用途为商业；租赁期限自2018年2月1日起至2026年1月31日止，租金标准为前四年每平方米每月38.50元，前四年每月租金为118943.44元，前四年月租金及物业管理费两项共计118943.44元，租金按月支付，于每月5日前支付当月租金；庄焕桢应在合同签订时向夏商百货三明公司支付履约保证金356830.32元。未经夏商百货同意，庄焕桢不得将租赁房屋全部或部分转租。合同还对其他事项进行了约定。2018年2月1日，夏商百货三明公司向庄焕桢出具《回复函》，表示同意庄焕桢将租赁房屋二层2－1、3－4－2、2－4－1、2－4－2、2－3、三层3－4、3－5的位置转租给第三方经营。 3.2018年3月4日，食客天地美食城与官永建、吴天佑签订《租赁合同》，约定：食客天地美食城将位于三明市梅列区满园春2幢101号（编号3－4－2柜位）出租给官永建、吴天佑，租赁标的物建筑面积138.58平方米，官永建、吴天佑承诺租赁标的物作为麻辣烫餐饮使用，不得经营其他项目，租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止，其中2018年3月1日至同年5月1日为官永建、吴天佑免租装修期，2018年5月1日至2020年4月30日的租金为7622元/月，租金按季度支付，应于每季度最后一个月提前10日以转账方式支付下个季度的租金，逾期未交租金的，官永建、吴天佑应按照逾期未缴租金的每日千分之五向食客天地美食城支付逾期违约金。综合物业管理费20元/平方米（包括中央空调费、物业管理费、公维金、公共水电费、公共卫生费），按租赁建筑面积计算，以合同生效日起计按月支付，于每个月5日前交纳上一个月费用，每逾期一天应向食客天地美食城支付应交纳金额千分之五的违约金。合同履约保证金为22866元，即相当于本合同的三个月租金标准，应在合同签订当日内支付，履约保证金不用于抵扣本合同最后一期租金。如因官永建、吴天佑的原因导致本合同提前解除或实际无法履行的，官永建、吴天佑应承担相应违约责任，且食客天地美食城不返还履约保证金。食客天地美食城统一制定经营时间为上午10时30分至下午23时00分，并有权根据促销或政府部门要求，调整营业时间。本合同期满或官永建、吴天佑依合同约定提前解除时，官永建、吴天佑应当与食客天地美食城办理相应物业交接手续。有下列情形之一，食客天地美食城有权提前解除本合同，因解除租赁合同产生的一切费用包括但不限于律师费、诉讼费等均由官永建、吴天佑承担。⑴官永建、吴天佑未按约定交付租金超过10日，或官永建、吴天佑未按约定交付租赁房屋相关费用逾期超过10日。本合同一经签订，双方均须认真遵守，严格履行不得违约。因一方违约的，应按照合同规定承担相应的违约责任。除合同约定的事由及法律明确规定可以解除合同的事由外，本合同不因任何一方单方的解除行为而提前终止；任何一方违反本合同约定导致合同无法正常履行的，违约方均应向守约方赔偿损失并支付相当于提前解除合同当年六个月的租金作为违约金。如因官永建、吴天佑原因导致租赁合同提前终止，官永建、吴天佑承担合同违约责任同时应向食客天地美食城补交包括不限于食客天地美食城给予官永建、吴天佑的装修免租期租金及减免的商管费等费用。因履行本合同发生的一切纠纷，各方应通过友好协商的方式解决，协商不成，由租赁标的物所在地的人民法院管辖起诉。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，官永建、吴天佑交付履约保证金22866元给食客天地美食城，并于同年3月24日与食客天地美食城办理商铺交接手续，同时向食客天地美食城申请装修，装修时间为2018年3月24日至同年4月30日，官永建、吴天佑在案涉店铺装修后进驻使用，在使用过程中因中央空调使用、楼道油烟、灯光、同质化经营、三楼装修影响、空调漏水、电梯使用等问题向食客天地美食城管理人员反映。官永建、吴天佑支付了2018年5月、6月份的租金，从2018年7月1日起未再支付租金给食客天地美食城。 4.2018年9月15日，食客天地美食城与福建律慧律师事务所签订《委托代理合同》，该所接受委托，并指派张旺祥律师进行代理活动，为此支付律师代理费3000元。 5.2018年10月8日，庄焕桢向夏商百货三明公司发送《关于解除租赁合同申请书》，表示食客天地美食城在装修整改、招商推广、营运管理、策划宣传等方面投入了大量的资金和精力，由于房租高，成本压力大，无法继续经营，故申请于2018年10月1日终止双方签订的《租赁合同》。同年10月11日，夏商百货三明公司领导班子召开会议，决定同意解除与庄焕桢的租赁合同，租金缴交至2018年10月15日，免除庄焕桢的违约金，履约保证金356830.32元归该公司所有，不予返还。 6.食客天地美食城因本案诉讼申请财产保全，为此支付财产保全费1024元。 7.诉讼期间，食客天地美食城表示因涉及电表等专业计算问题，其无法列出计算公式，故放弃主张水电费项目。 8.2018年12月26日，庄焕桢向该院出具《情况说明》，确认其同意将三明市梅列区和仁新村5幢二、三层，建筑面积3089.44平方米房屋的占有、使用、收益等权利转给食客天地美食城，由其统一对外签订《租赁合同》，由此产生的权利义务由食客天地美食城享有和履行。 一审法院认为，庄焕桢与夏商百货三明公司所签订的《租赁合同》的出租方夏商百货三明公司同意承租方将位于三明市梅列区和仁新村5幢二层2－1、2－2、2－4－1、2－4－2、2－3和三层3－4、3－5的位置转租给第三方经营，且庄焕桢同意将上述承租房的占有、使用、收益等权利由食客天地美食城行使，故食客天地美食城将上述承租房出租给第三方有其合法依据。食客天地美食城与官永建、吴天佑签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和效力性强制性规定，属合法有效的合同。双方应当遵循诚实信用原则，严格按照合同约定全面履行各自的义务。本案租赁合同签订后，食客天地美食城将租赁房屋交付给官永建、吴天佑，履行了出租人义务。而官永建、吴天佑未按约履行承租人义务，自2018年7月1日起拖欠食客天地美食城房屋租金，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。官永建、吴天佑抗辩认为食客天地美食城存在中央空调使用、楼道油烟、灯光、同质化经营、三楼装修影响、空调漏水、电梯使用等问题，未能提供良好的营商环境，存在违约行为，其有权拒交租金、综合物业管理费等。根据双方签订的租赁合同来看，合同对中央空调使用、楼道油烟、灯光、同质化经营、三楼装修影响、空调漏水、电梯使用等未进行特别约定，官永建、吴天佑也没有提交充分证据证明食客天地美食城出租的房屋存在上述问题，且导致其无法经营，因此，对官永建、吴天佑的上述抗辩不予采纳。食客天地美食城主张案涉租赁合同在本案送达应诉材料给官永建、吴天佑签收之日即解除。官永建、吴天佑抗辩认为，其于2018年7月10日并从该美食城中撤离，双方租赁合同于当日解除。食客天地美食城对此予以否认，官永建、吴天佑未提交证据证明双方协商同意解除合同，且官永建、吴天佑主张解除合同的条件并未成就，该院对官永建、吴天佑的抗辩不予采纳。食客天地美食城与官永建、吴天佑签订的《租赁合同》是基于庄焕桢与夏商百货三明公司签订的《租赁合同》而取得转租权，因庄焕桢与夏商百货三明公司签订的《租赁合同》已于2018年10月15日解除，食客天地美食城与官永建、吴天佑签订的《租赁合同》已无转租权，继续履行该合同已没有依据。因此，应认定食客天地美食城与官永建、吴天佑签订的《租赁合同》于2018年10月15日解除。案涉租赁合同约定，每月租金7622元、综合物业管理费20元/平方米，租赁房屋建筑面积138.58平方米。官永建、吴天佑拖欠从2018年7月1日至2018年10月15日的租金、综合物业管理费为（7622＋20元/平方米×138.58平方米）×3.5个月＝36377.60元。案涉租赁合同约定，如因官永建、吴天佑原因导致租赁合同提前终止，官永建、吴天佑承担合同违约责任同时应向食客天地美食城补交包括不限于食客天地美食城给予官永建、吴天佑的装修免租期租金及减免的商管费等费用。鉴于官永建、吴天佑未按期交付租金导致合同解除，该装修免租期（即2018年3月24日至同年4月30日）内的租金应予补交，即补交金额为7622×1.2个月=9146.40元。官永建、吴天佑拖欠及需补交的租金及综合物业管理费应认定为36377.60元＋9146.40元＝45524元。诉讼期间，食客天地美食城同意放弃向官永建、吴天佑主张水、电费，未违反法律规定，该院予以确认。案涉租赁合同约定，租金按季度支付，应于每季度最后一个月提前10日以转账方式支付下个季度的租金，逾期未交租金的，官永建、吴天佑应按照逾期未缴租金的每日千分之五向食客天地美食城支付逾期违约金；综合物业管理费于每个月5日前交纳上一个月费用，每逾期一天应向食客天地美食城支付应交纳金额千分之五的违约金。上述约定的违约金为逾期付款违约金，因约定的逾期付款的违约金过高，故根据合同法的相关规定，将该项逾期付款违约金调整按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，即该逾期付款违约金以拖欠的租金及综合物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算，其中逾期交纳租金违约金从2018年6月21日起，逾期交纳综合物业管理费的违约金按合同约定逾期之日起，计算至实际支付之日止。案涉租赁合同约定，任何一方违反本合同约定导致合同无法正常履行的，违约方均应向守约方赔偿损失并支付相当于提前解除合同当年六个月的租金作为违约金。违约金是以实际损失为基础，官永建、吴天佑的违约行为给食客天地美食城造成实际损失，但食客天地美食城未向法庭提供实际损失的相应证据，而本案合同约定违约金明显过高，为此，该院根据认为出租方重新招租可能出现空档期，一般为一个月，并结合案涉房产所处的地理位置以及本地市场行情，酌定本案提前解除合同的违约金为一个月租金损失7622的1.3倍，即9908.60元。食客天地美食城因本案诉讼委托律师参与诉讼，为此支付律师代理费3000元，食客天地美食城主张官永建、吴天佑支付其为实现债权而支付的律师代理费3000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。虽然案涉租赁合同约定，如因官永建、吴天佑的原因导致本合同提前解除或实际无法履行的，官永建、吴天佑应承担相应违约责任，且食客天地美食城不返还履约保证金。但是，食客天地美食城已主张相关的违约金，且予以支持，再主张不返还履约保证金依据不足，应予以返还。官永建、吴天佑已交纳履约保证金22866元给食客天地美食城，该款依法应从尚欠的租金和综合物业费中予以扣减。食客天地美食城因本案诉讼申请财产保全，为此支付财产保全费1024元，该费用依法应由官永建、吴天佑负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，该院判决：一、食客天地美食城与官永建、吴天佑签订的《房屋租赁合同》于2018年10月15日解除；二、官永建、吴天佑应于判决生效之日起十日内支付给食客天地美食城拖欠的从2018年7月1日至2018年10月15日期间的租金和综合物业管理费，以及补交从2018年3月24日至2018年4月30日期间租金合计45524元，官永建、吴天佑已交纳的履约保证金22866元从中予以扣减；三、官永建、吴天佑应于判决生效之日起十日内支付给食客天地美食城逾期付款违约金（以22866元为基数，从2018年6月21日起算；以2771.60元为基数，从2018年8月6日起算；以2771.60元为基数，时间从2018年9月6日起算；以2771.60元为基数，时间从2018年10月6日起算；均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算至实际支付之日止）；四、官永建、吴天佑应于判决生效之日起十日内支付给食客天地美食城提前解除合同的违约金9908.60元；五、官永建、吴天佑应于判决生效之日起十日内支付给食客天地美食城为实现债权而支付的律师代理费3000元；六、官永建、吴天佑应于判决生效之日起十日内支付给食客天地美食城财产保全费1024元；七、驳回食客天地美食城的其他诉讼请求。案件受理费4441元，减半收取计2220.50元，由官永建、吴天佑负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 二审中，当事人围绕诉讼请求提交新证据，本院组织当事人双方进行了证据交换和质证。官永建、吴天佑提交：1.水电费结算通知单，以证明2018年7月10日起无水费产生，即已经断水无法经营；2.光盘、照片、视频截图。以证明2018年7月25日之前店铺已被出租人封闭，以及经营期间掉落粉尘、天花板破裂，无法正常经营，并多次反映无果。经质证，食客天地美食城对结算单、照片真实性无异议，但主张国庆之前未采取断水断电措施；照片所载的封闭广告不是其张贴，应向张贴方主张权利。经审查，本院对水电结算单、照片真实性予以确认。 对一审认定的事实，当事人无异议，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。官永建、吴天佑关于食客天地美食城未按照合同约定履行义务，经营环境恶化致其无法经营，食客天地美食城违约在先的诉讼主张，案涉租赁合同对于食客天地美食城在空调、装修、照明等经营环境的保障义务方面亦未作具体约定，官永建、吴天佑提供的证据不足以证实其主张，本院不予支持。官永建、吴天佑提交水电结算单反映出2018年7月10至8月10日间水费为零，2018年7月25日店铺已被广告布围挡封闭，结合食客天地美食城在该系列合同纠纷中发出的催款通知内容，本院确认双方于2018年7月底终止了合同履行。故，官永建、吴天佑欠缴租金、综合物业管理费应为：〔7622元/月＋（20元/平方米×138.58平方米）〕×1个月＝10393.6元；未依约及时足额支付租金，应补交自2018年3月24日至同年4月30日间装修免租期内的租金7622元×1.2个月＝9146.4元。依照合同约定，官永建、吴天佑应承担逾期支付租金的违约金，即以欠付租金7622元为基数，从2018年6月21日起算，按人民银行同期同类人民币借款基准利率的1.3倍计算；由于租赁合同于2018年7月底提前解除，原约定应于下一个月5日(即2018年8月5日)前支付的综合物业管理费，不产生逾期支付责任问题。官永建、吴天佑因违约导致合同提前解除，应赔偿损失，一审法院酌定为一个月租金的1.3倍，并无不妥。 综上所述，官永建、吴天佑的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初2875号民事判决第四、五、六项； 二、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初2875号民事判决第七项； 三、变更福建省三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初2875号民事判决第一项为：确认三明市梅列区食客天地美食城与官永建、吴天佑签订的案涉《房屋租赁合同》于2018年7月底解除； 四、变更福建省三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初2875号民事判决第二项为：官永建、吴天佑应于本判决生效之日起十日内支付给三明市梅列区食客天地美食城拖欠的2018年7月份租金和综合物业管理费10393.6元，并补交从2018年3月24日至2018年4月30日期间租金9146.4元，合计19540元。 官永建、吴天佑已交纳的履约保证金22866元可从中予以扣减； 五、变更福建省三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初2875号民事判决第三项为：官永建、吴天佑应于本判决生效之日起十日内支付给三明市梅列区食客天地美食城逾期付款违约金（以欠缴租金7622元为基数，从2018年6月21日起算，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算至实际支付之日止）； 六、驳回官永建、吴天佑其他上诉请求； 七、驳回三明市梅列区食客天地美食城其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1286.4元，由官永建、吴天佑负担771.8元，三明市梅列区食客天地美食城负担514.6元。一审案件受理费4441元，减半收取计2220.50元，由官永建、吴天佑负担1332元，三明市梅列区食客天地美食城负担888.5元。 本判决为终审判决。 审判长  彭贵良 审判员  王瑞峰 审判员  程哲明 二〇一九年六月二十一日 书记员  王 倩 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -13-