安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1723民初625号 原告：池州市方圆房地产经纪有限公司青阳分公司。 负责人：乔玲，该公司总经理。 被告：吴周霞。 被告：陈定。 原告池州市方圆房地产经纪有限公司青阳分公司（简称方圆中介公司）与被告吴周霞、陈定居间合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方圆中介公司的负责人乔玲、被告吴周霞、陈定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方圆中介公司向本院提出诉讼请求：1、要求吴周霞支付方圆中介公司3500元中介服务费，另支付违约金1750元；2、要求陈定支付方圆中介公司3500元中介服务费；3、要求吴周霞承担本案诉讼费用。 事实与理由：2018年5月30日，陈定通过方圆中介公司乔玲将伯益上东城XXXXX室房屋挂牌对外出售，第一次对外挂价是36万元，底价是35万元左右。由于陈定是方圆中介公司的老客户，这套房子是通过方圆中介公司购买的，所以就没有要求陈定签订房屋出售委托书，是通过电话登记的。2018年9月12日，陈定通过电话告知方圆中介公司将出售价格上调至37.8万元，增加了看房的手机号码。2019年2月9日，陈定来电给方圆中介公司置业经理方某某，请方圆中介公司大力推荐该房屋对外推销力度，价格再次由37.8万元降到36万元。2019年2月10日，方圆中介公司置业经理江某某带着吴周霞上门看房，当时吴周霞对该房屋很满意，还拍了照片给自己的老公看。当日，吴周霞与方圆中介公司签订了《购房委托书》。2019年2月11日，吴周霞还带着自己的母亲过来第二次看房，还有吴周霞的另外一亲戚作陪，其母亲与亲戚都非常满意。2019年2月12日，吴周霞与方圆中介公司置业经理还多次通过微信约定交定金的事宜，吴周霞还用微信给置业经理发了家里的位置，询问支付定金方式，还在微信中约定2月13日自己和老公一道过来签合同等等。2019年2月14日，方圆中介公司置业经理打电话给陈定，告知吴周霞看房的相关情况。当时已经告知陈定，吴周霞看的非常满意，提醒陈定如吴周霞私下找其成交需要告知方圆中介公司。从2019年2月13日到2019年2月20日期间，方圆中介公司置业经理打电话和发微信给吴周霞，吴周霞都以各种理由说自己不在青阳而拒绝。一直到2019年2月20日，在青阳县不动产登记中心，吴周霞与陈定办理青阳县经济开发区伯益上东城XXXXX室的不动产过户事宜。综上事实，这是一起吴周霞、陈定恶意串通合谋逃单的行为，有失公允诚信，其二人违背承诺、见利忘义，也违反了《购房委托书》的约定。故，方圆中介公司诉至法院，请求人民法院依法裁判。 吴周霞辩称：我对方圆中介公司诉称的我是看了涉案房屋后再签订的《购房委托书》有异议，我当时因为家里的孩子需要上学，所以急需买房。由于我的工作假期少，所以只能托亲戚朋友帮忙介绍找房源或中介公司，方圆中介公司就是我家亲戚介绍的。2019年2月10日，我和方圆中介公司置业经理约好看房，没有看房前，方圆中介公司的置业经理就拿了一张纸，指着签名处，让我签名并写下手机号，而当时我并不知道这张纸的内容。签好字方圆中介公司的置业经理就将纸拿走了，然后置业经理在上面标上了我房屋信息要求，也就是面积、装潢、用途等。后，我就再也没有见过这张纸（《购房委托书》），我问方圆中介公司置业经理我签的是什么，置业经理说没什么，其表示我就是方圆中介公司的客户了。方圆中介公司置业经理带我看了三处房源，一处是柏益上东城3室2厅43万元的房屋，第二处是柏益上东城2室2厅36万元的房屋，第三处是帝景国际3室2厅的房屋。我对第一处比较满意，也比较符合我的要求，第二处可以作为备选，第三处不考虑。2019年2月11日，我和我婆婆、表弟浩然去别的中介看房屋，都不是很满意，于是我又带了他们去了方圆中介公司，看了方圆中介公司带我看的柏益上东城的两处房屋。我婆婆和我表弟浩某都表示第一处房屋不错。2019年2月12日，方圆中介公司通知我第一处房屋已经买走，问我对第二处房屋的看法，由于第二处是备选，而我又着急购房，我就同意购买第二处房屋，并通过微信将家里的位置定位发送给了方圆中介公司。方圆中介公司却不急于接我与房主商谈购买房屋的事宜，却一再催促我支付定金，现金都不可以，必须是支付宝或微信支付。因为我知道定金是不可退的，而我和房主还没有见面商谈购房一事，方圆中介公司的这种行为使我很反感，从心里面觉得是上当受骗了，本来第二处就不是我第一选择的房屋，只是备选，所以便不想在方圆中介公司处看房了。2019年2月12日下午，我表弟孙某说其朋友有一处柏益上东城的房屋要卖，问我要不要去看房，浩某就开车过来接我从新河镇老山村去青阳县城看房。晚上，孙某和我另几个亲戚带我一起去看了他朋友的房子，去了才知道该房屋就是我在方圆中介公司看过的备选房屋。由于孙某和陈定是朋友，而我又是全款购买，很快便和房主陈定谈好购房事宜。2019年2月20日，方圆中介公司在房管局一直纠缠，口头威胁于我，难道所有在方圆中介公司看过房子的人都得在方圆中介公司购买吗？就没有货比三家的权利吗？我请求人民法院驳回方圆中介公司的诉讼请求。 陈定辩称：我对方圆中介公司诉状中陈述我要求“第一次对外挂价是36万元，底价是35万元左右”有异议，因为我在外面中介挂价一直都是36万元，并约定所有费用包括中介费与我无关。2018年6月29日，我还通过我的微信朋友圈，发布了我要售房以及售房价格等信息。2019年2月11日，我也在微信朋友圈发了类似的信息。对方圆中介公司诉状中陈述“陈定通过电话告知方圆中介公司将出售价格上调至37.8万元”也有异议，我从来没有讲过这句话，我和方圆中介公司讲过我的房屋按照到手价36万销售，期间所有的过户费用和中介费用与我无关。“小斌”打电话问我房屋如何销售的时候，我也是这么对其说的，我说房屋售价36万元，少一分钱也不卖，而且中介费与我无关。所以，我和谁成交都是一样。我的房子不仅在方圆中介公司登记销售，而且在其他房屋中介公司也登记销售，不能因为我在方圆中介公司登记销售就限制了我向其他人销售房屋的权利。的确有人带过吴周霞到我那看房，但是许多中介都带过许多人到我那看房，吴周霞是谁带去的，我不记得了，但是最终我和吴周霞达成购房意向是通过孙某介绍的。我对方圆中介公司诉状中陈述“2019年2月14日，方圆中介公司置业经理打电话给陈定，告知吴周霞看房的相关情况。当时已经告知陈定，吴周霞看的非常满意，提醒陈定如吴周霞私下找其成交需要告知方圆中介公司”有异议，我从来没有接过这样的电话，方圆中介公司也没有跟我讲过这样的话。我的房屋在多家房屋中介公司进行了登记销售，也没有和方圆中介公司签订任何合同，表示房子只在方圆中介公司一家出售，不准自己私自出售，我的房子我有权和任何人交易，房子的决定权在我手上，对于方圆中介公司要求我支付3500元中介费是没有理由和法律依据的。综上，请求法院依法驳回方圆中介公司对我的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对方圆中介公司提供的三组证据[一、《购房委托书》；二、不动产权证书复印件、存量房买卖合同复印件；三、方圆中介公司与吴周霞微信及电话联系记录]，认证如下：证据一《购房委托书》，吴周霞对其签名没有异议但质证称除第六条购房需求信息和第七条看房信息属实外，对其他条款均不清楚，当时方圆中介公司只是指着签名处让吴周霞签名，签完后就拿走了，也没有告知吴周霞看其他内容。本院经审查，对该份证据的真实性予以确认并在卷佐证，该份《购房委托书》系方圆中介公司为了重复使用而预先拟定的格式合同，签订时并未与吴周霞进行协商。对证据二，陈定对其三性均无异议，吴周霞虽对其中不动产权证书复印件表示不清楚，但对其中存量房买卖合同复印件无异议。本院经审查，对该组证据予以确认并在卷佐证。对证据三中吴周霞与方圆中介公司的微信聊天记录，陈定虽表示不清楚但吴周霞对其三性没有异议，故本院对予以确认并在卷佐证；对证据三中电话联系记录，因吴周霞与陈定对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 对吴周霞提供的四组证据[一、吴周霞与方圆中介公司微信聊天记录；二、《购房委托书》复印件（来源于方圆中介公司提供的证据）；三、吴周霞与爱佳中介微信聊天记录；四、证人孙某证言]，认证如下：证据一，因方圆中介公司与陈定对其三性均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。证据二，陈定虽表示不清楚、与其无关，但方圆中介公司对其三性没有异议。本院经审查，该份《购房委托书》复印件与方圆中介公司提供的证据一系同一份合同，本院已予以认证。证据三，陈定虽表示与其无关但对其三性均没有异议并，而方圆中介公司对其三性及证明目的均没有异议，故本院予以确认并在卷佐证。证据四证人孙某证言，方圆中介公司对其真实性没有异议，吴周霞、陈定均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。经当庭核实孙某提供与陈定的微信聊天记录等，确认：孙某与陈定2017年6月30日即为微信好友，2018年6月29日（12:50）、2019年2月11日（09:24）陈定通过微信朋友圈分别发布一条关于涉案房屋的销售信息（所属小区、房屋类型、面积、联系电话），2019年2月12日下午孙某通过发微信向陈定询问了涉案房屋的房价及相关信息情况。对陈定提供的证据即陈定与孙某（“小斌”）的微信聊天记录，因吴周霞没有异议，方圆中介公司对其真实性亦没有异议，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月3日至2019年2月10日，吴周霞通过微信与方圆中介公司取得联系，表示意欲购买伯益上东城“3室”的房屋。2019年2月10日看房前，吴周霞在方圆中介公司事先拟定好的格式合同《购房委托书》下方甲方处签名，《购房委托书》第三条甲方承诺载明“在委托期限内，甲方购买了乙方提供咨询的房屋或因乙方提供给甲方的房源资讯而导致甲方的配偶或亲属购买了此房，甲方均应达成买卖协议后的十日内支付给乙方实际成交房屋总价款百分之一的服务报酬。否则，乙方将依法向法院提起诉讼，甲方除支付约定的服务报酬外，另需承担服务报酬百分之五十的违约金”。随后，方圆中介公司带吴周霞看了包括陈定所有的涉案房屋在内的三处房屋，其中有两处位于伯益上东城，分别为XX栋XXX室（即涉案房屋，2室2厅，报价36万元）及XX栋XXX室（3室2厅，报价43万元）。第二天，方圆中介公司再次带吴周霞及亲属看了伯益上东城的两处房屋。2019年2月12日中午12:59，方圆中介公司微信告知吴周霞伯益上东城3室2厅（43万元）的房屋已被定了，在询问吴周霞意见时，吴周霞表示“那就36万元的那个吧”。方圆中介公司表示可以为其约房东过来洽谈，吴周霞称其人在丁桥镇并表示一时不方便到场，方圆中介公司随即称可以“提供上门服务”，吴周霞遂通过微信将其位置定位发给方圆中介公司。收到定位后，方圆中介公司告知吴周霞“你这边可以先把定金打过来。我把合同理好，让房东过来。”后，双方就2万元“定金”（1万元房东“定金”+1万元“交接款”）的支付方式（“现金”还是“微信支付宝”）等未能达成一致意见，吴周霞（2月12日下午13:26）遂回复“稍微再等等吧，刚刚和我老公说了，他还没回我”，后又（2月12日下午13:37）回复称“我老公说明天再签，今天太赶了”。2019年2月20日，方圆中介公司发现吴周霞与涉案房屋（伯益上东城XX栋XXX室）原所有人陈定在不动产登记中心办理过户登记手续。2019年3月11日，方圆中介公司以吴周霞与陈定恶意串通合谋逃单等为由，诉至本院。 另查，吴周霞表弟孙某与涉案房屋原所有人陈定系微信好友关系，其二人于2017年6月30日即互加了微信。农历二〇一九年春节期间，孙某了解到吴周霞夫妇需要购买房屋，后于2019年2月11日在微信朋友圈看到其微信好友发布了售房信息：“本人上东城房屋精装修出售，……78.5个平方，楼上有阁楼。联系电话……”，同时附有房屋图片。2019年2月12日下午13:30，孙某主动联系陈定，询问了房屋价格及联系方式。2019年2月12日下午14:54分，孙某告知陈定“我表嫂加你了同意下吧”。2019年2月12日晚上，孙某带吴周霞等人看房，发现该房即为当日方圆中介公司带吴周霞看的“2室2厅”、“36万元”房屋。经协商，吴周霞与陈定达成房屋买卖合同，吴周霞向陈定支付了购房款36万元。2019年2月20日，双方遂办理了房屋过户手续。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，方圆中介公司虽向吴周霞提供了陈定的房源，吴周霞也与陈定达成了涉案房屋的买卖合同，但该房屋买卖合同并不是在方圆中介公司的促成下达成的，而是因第三方介入即孙某的介绍直接达成的。方圆中介公司诉称吴周霞与陈定属于“恶意串通合谋逃单的行为，有失公允诚信，其二人违背承诺、见利忘义”等陈述，与事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。关于方圆中介公司认为根据《购房协议书》第三条的约定，吴周霞购买了其提供资讯的房屋，应当支付中介费及违约金。因《购房协议书》系方圆中介公司提供的格式合同，根据该协议格式条款第三条“甲方承诺”内容“甲方购买了乙方提供咨询的房屋或……，甲方均应达成买卖协议后的十日内支付给乙方……服务报酬。否则，……，甲方除支付约定的服务报酬外，另需承担服务报酬百分之五十的违约金”的约定，无论是否是方圆中介公司促成吴周霞与陈定订立合同，只要吴周霞购买了陈定的房屋，吴周霞都应向方圆中介公司支付相应的服务报酬甚至是违约金，上述约定显然有违公平原则，也加重了吴周霞的责任。而且，方圆中介公司亦未向本院提供证据证实就上述约定采取合理的方式提请吴周霞注意，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，上述约定属无效约定。综上，方圆中介公司要求吴周霞支付中介费及违约金并要求陈定支付中介费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告池州市方圆房地产经纪有限公司青阳分公司的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由池州市方圆房地产经纪有限公司青阳分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  马新翠 二〇一九年六月三日 书记员  王孟佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。