北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初451号原告（案外人）：太原市民营经济开发总公司，住所地太原市民营经济开发区经园路**。法定代表人：姚晓东，总经理。委托诉讼代理人：赵艳芳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郭利刚，山西华炬律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中鑫智融投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥****楼**。法定代表人：穆德荣，执行董事。委托诉讼代理人：李聪聆，北京市众鑫律师事务所律师。被告（被执行人）：葛军，男，汉族。第三人（被执行人）：山西鑫四海投资集团有限公司，住所地，住所地山西省太原市民营区经园路******iv>法定代表人：王爱芬，执行董事兼总经理。第三人：山西鑫四海房地产开发有限公司，住所地山西省太原，住所地山西省太原市民营区经园路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李巧英，执行董事兼总经理。原告太原市民营经济开发总公司（以下简称太原民营公司）与被告北京中鑫智融投资基金管理有限公司（以下简称中鑫智融公司）、葛军、第三人山西鑫四海投资集团有限公司（以下简称鑫四海投资公司）、山西鑫四海房地产开发有限公司（以下简称鑫四海房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人郭利刚、赵艳芳，被告中鑫智融公司之委托诉讼代理人李聪聆，被告葛军到庭参加诉讼。鑫四海投资公司、鑫四海房地产公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.停止对山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园某号房屋（以下简称诉争房屋）的执行；2．解除对诉争房屋的预查封。事实和理由：1．原告与鑫四海房地产公司在查封之前签订合法有效的《房屋认购协议》；2．原告按照协议支付款项并实际控制诉争房屋；3．未办理转移登记并非基于原告的过错导致；4．应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条。中鑫智融公司、葛军辩称，不同意原告的诉讼请求。1．不认可房屋买卖交易真实性，《房屋认购协议》是后补倒签的虚假协议，原告没有付款，提起执行异议之诉没有事实依据。2．《执行异议和复议规定》第二十八条在本案不能适用。原告并非从葛军处买房，房屋也未登记在葛军名下。原告未交房款、查封之前也未签订买卖合同及入住房屋，不能据此排除执行。3．原告涉嫌以恶意诉讼手段为鑫四海投资公司及其关联方逃避被强制执行而拖延履行、逃脱债务。4．房屋未办理过户登记，原告有重大过错，系怠于主张权利导致。协议签订多年，未向鑫四海房地产公司主张办理网签手续。购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，应视为存在过错。鑫四海投资公司、鑫四海房地产公司经合法传唤，未到庭发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：（一）关联事实中鑫智融公司依据生效仲裁裁决向本院申请执行。本院作出（2017）京02执180号执行裁定书。2017年4月12日，本院对网签在葛军名下的包括诉争房屋在内的54套房屋进行预查封。2015年3月，鑫四海房地产公司与葛军分两批就包括诉争房屋在内的54套房屋签署合同，并办理了网签登记备案手续。2017年4月，鑫四海房地产公司起诉葛军解除54套房屋相关的买卖合同，并要求办理网签撤销手续。生效判决支持鑫四海房地产公司的诉请。鑫四海房地产公司提起案外人执行异议之诉，本院驳回鑫四海房地产公司的诉讼请求。鑫四海房地产公司不服提起上诉，北京市高级人民法院经审理认为，葛军与鑫四海房地产公司的买卖合同实为设定担保，所以鑫四海房地产公司无权以未付房款要求解除合同并继而主张解除预查封措施。鑫四海投资公司法定代表人王爱芬同时系鑫四海房地产公司、鑫四海物业管理有限公司（以下简称鑫四海物业公司）股东。（二）本案买卖相关事实2010年7月20日，太原民营公司与鑫四海房地产公司分别就太原市经园路鑫四海花园某号房屋（以下简称某号房屋）在内的六套房屋签订六份《房屋认购协议》。鑫四海房地产公司出具情况说明，证明某号房屋即诉争房屋。为证明《房屋认购协议》的真实性，太原民营公司提供《会议纪要》，证明房屋购买的背景，同时该会议纪要所附价格表包括某号房屋在内的六套房屋的房款、配套费情况，显示价款总计10506488.5元。为证明某号房屋在内六套房屋的付款情况，太原民营公司提供《请示报告卡片》、两张《预算拨款凭证（回单）》、2010年8月4日出具显示金额10506488.5元的《收据》、山西转型综改示范区阳曲产业园区事业服务中心财政管理运营部出具的《情况说明》，证明原太原市民营经济开发区财政局代太原民营公司支付六套房屋款项。为证明房屋占有，太原民营公司主张2010年12月向鑫四海房地产公司支付六套房屋半年物业费11995.5元，并提供请示、记账凭证、付款通知单、发票、转账支票存根进行佐证。关于房屋的使用情况，太原民营公司主张2012年7月至2016年7月期间交太原市民营经济开发区老龄工作委员会（以下简称民营区老龄委）使用，并提供会议纪要佐证，提供经费支出报销单、发票，证明2014年12月4日民营区老龄委具体使用房屋并向鑫四海物业公司缴纳物业服务费，同时提供装修若干文件，显示老龄委委托林州八建工程有限公司对办公场所装修，林州八建工程有限公司出具授权书具体装修事宜由林州八建工程有限公司山西分公司负责，该授权书载明施工地点位于太原市民营区鑫四海花园某层。上述事实，有民事判决书、《房屋认购协议》、收据、《情况说明》等在案佐证。本院认为，本案争议焦点为：焦点一，能否适用《执行异议和复议规定》第二十八条之规定；焦点二，原告权利能否排除执行。关于焦点一，依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，在鑫四海房地产公司的债权人以该公司为被执行人申请执行的过程中，如果买受人符合该条规定的四个要件，即有权排除对诉争房屋的执行。本案中，中鑫智融公司系申请执行人，被执行人系葛军而非鑫四海房地产公司；只是由于葛军与鑫四海房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案登记手续，中鑫智融公司才有权申请对诉争房屋实施预查封；中鑫智融公司在对于诉争房屋实施预查封之后享有的权利不应强于鑫四海房地产公司其他债权人在对于诉争房屋实施查封之后享有的权利。依据“举重明轻、举轻明重”的原则，如果原告证明其符合上述司法解释条文的规定，则当然有权阻却中鑫智融公司对于诉争房屋的执行申请，故本案应参照适用上述条文。关于焦点二，判断是否可以排除执行，需审查是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，只有同时符合规定的条件才可以排除执行。1．原告提供的证据显示在2010年12月已开始缴纳包括诉争房屋在内六套房屋的半年物业费，该证据足以显示对房屋已实际进行控制，同时，太原民营公司2012年7月至2016年7月将房屋交由民营区老龄委使用，期间民营区老龄委对房屋进行了装修，进一步佐证占有应在查封之前。2．原告与鑫四海房地产公司签订《房屋认购协议》系合同当事人真实意思表示，双方成立真实买卖关系。结合《会议纪要》，可以清晰判断合同关系成立的背景，进一步可认定合同关系在查封之前即已成立。3．根据原告提供的《请示报告卡片》、两张《预算拨款凭证（回单）》、《情况说明》等支付凭证以及《会议纪要》所附价格表，可以认定原告已按约定将包括诉争房屋在内的六套房屋价款支付完毕，完成约定付款义务。4．根据本案查明的事实，诉争房屋非因原告自身原因未办理过户登记。中鑫智融公司、葛军虽不同意原告的诉讼请求，但未提供充足的证据予以否定。综上，原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其享有足以排除人民法院继续执行的权利，其请求停止对诉争房屋执行的诉讼请求且请求解除预查封，应予以支持。综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园某号房屋的执行；二、解除对山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园某号房屋的预查封。案件受理费20903元，由北京中鑫智融投资基金管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 王金龙审 判 员 霍翠玲审 判 员 杨志东审 判 员 王 佳审 判 员 陈雨菡二〇一九年六月二十七日法官助理 高 磊法官助理 王一洲书 记 员 李 丽书 记 员 杨 竹