广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初1474号原告：谢岸宇，女，汉族。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王育民，广东圣和胜律师事务所律师。被告：陈秀丽，女，汉族。委托诉讼代理人：利继梅，广东深天成律师事务所律师。第三人：深圳市朴邻房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市福田区梅林街道路**梅林万科中心第**，统一社会信用代码91440300MA5DBU9C59。法定代表人：余小原,总经理。委托诉讼代理人：黎政，男，系该公司员工。原告谢岸宇与被告陈秀丽、第三人深圳市朴邻房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢岸宇委托诉讼代理人梁剑标，被告陈秀丽委托诉讼代理人利继梅，第三人深圳市朴邻房地产经纪有限公司委托诉讼代理人黎政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l.判令确认原告与被告及第三人签订的《物业租赁合同》于2018年8月15日正式解除；2.判令被告立即向原告返还预付的房屋租金7546元（其中2018年8月24日至2018年8月31日租金1546元，2018年9月租金6900元）；3.判令被告立即向原告返还房屋转让费10000元；4.判令被告立即向原告双倍返还租赁保证金24000元；5.判令被告赔偿原告向第三人支付的中介佣金3000元；6.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月2日，原告在第三人的促成下，与被告签订三方《物业租赁合同》，约定被告将其位于深圳市某商铺（建筑面积28平方米）出租给原告作轻餐饮用途使用，租赁期限自2018年8月2日起至2021年8月1日止，月租金为6000元。合同签订后，原告依约向被告支付了以下费用：1.2018年8月24日至2018年8月31日租金1546元；2.2018年9月份的租金6000元；3.履约保证金12000元；4.房屋转让费10000元。此外，原告依约向第三人支付了中介费3000元。合同签订后，原告聘请了装修队伍欲进场装修，但装修队伍进场后却向原告告知，该商铺并没有供水、排水、排污及供电设施，并不能用于做轻餐饮，甚至根本就不具备作为商铺使用的条件。后经原告向物业管理处了解，得知该处商铺是由被告在未经许可的情况下违法搭设并间隔成多个小商铺对外出租，原商铺的给水、排水、排污设施已由被告分割在其他商铺中对外出租使用，即被告违法分割并出租给原告的商铺并不具备给水、排水、排污及供电等相关设施，即该商铺并不具备做餐饮的条件。原告得知上述情况后多番与被告联系，但被告却多次予以回避并拒绝与原告就前述事宜进行协同解决，原告因此不得于2018年8月15日委托律师事务所向被告发函解除合同，及要求被告退还原告已支付的所有费用，但被告仍然拒绝于以返还，其行为严重损害了原告的合法权益。基于以上事实，为了维护正常的社会诚信，维护原告的合法权益，原告依据《合同法》等法律的相关规定，特依法向法院提起诉讼，恳请法院查明事实后判如所请。被告陈秀丽辩称，一、三方签订的物业租赁合同以及原、被告双方签订的租赁合同解除时间应当是2018年10月16日，而不是原告主张的8月15日，根据原、被告所签订的租赁合同第16条第3项原告在拖欠租金半月以上时，双方租赁合同自动解除，被告缴纳租金截至时间是2018年9月30日，之后未再支付过租金，依据合同在加多15天后解除合同是2018年10月16日。按照原、被告双方签订合同第7条约定，原告应于每月5日前向被告支付租金，在之前租金已经交付后应于10月5日前支付后续的租金，但其没有支付；二、被告无须向原告返还房屋租金7546元，因为依据上述第1点的意见，双方租赁合同于2018年10月16日解除，因此原告支付的截至到9月30日期间的租金属于应当支付的租金，无须返还；三、被告无须向原告返还房屋转让费1万元，在双方签订的合同中均未显示房屋转让费，是属于双方租赁涉案房屋之外的费用，不属应处理的范围；四、被告无须向原告返还双倍租赁保证金及中介佣金，首先，本案违约方是原告不是，原告主张的涉案房屋没有供水、排污供电设备，涉案房屋已办理房产证，属于验收合格并已交付使用的房屋，供水、供电更基本设施均具备，对此被告有提交涉案的水电表等设施、设备的现场照片，以及有按月缴纳水电费的物业单据供法庭查实。其次，原告主张涉案房屋存在违法分割，使得供水、供电由他人使用，这一说法不是事实，法律并未规定一套商铺只能整体出租不能分割出租，因此原告说这一行为违法没有法律依据，而分割后的出租屋所需安装的只是可以单独计算水电费的计量分表，而不是供水、排水、供电的线路，这与原告所主张的不具备供水、供电等条件属完全不同性质的问题，并不会影响原告实现承租目的，且涉案房屋内的供水、供电分量计表早已安装，在此原告在签订上述两份租赁合同之前，就已对现场进行了勘察，第三人也有带原告对现场充分进行了了解，不存在原告在合同签订后进场装修时才发现商铺分割，以及每个分割商铺是另行安装供水、供电表的情况；五、原告在签订租赁合同后马上就提出退租退款，根本就没有进场实施装修，在被告严守合约并及时向原告交付房屋，原告在没有任何理由下要求退租的行为已构成违约，被告依据合同约定没收保证金合法有据，在原告违约情形下的解约也不涉及佣金由被告赔偿的问题。第三人深圳市朴邻房地产经纪有限公司辩称，第三人作为居间方就涉争租赁物业合同订立已妥善切实了履行了居间方义务，合同无法履行第三方不存在任何过错。位于深圳市某物业的所有权人为被告陈秀丽，该房建筑面积237.8平方米，房地产证号略。2018年8月2日，原告（乙方）和被告（甲方）和第三人（居间方）签署《物业租赁合同》，约定被告将其所有的上述117物业中的28平方米出租给原告作商业使用；租赁期限三年，从2018年8月2日起至2021年8月1日止；租金每月6000元，第二年起月租金递增8%；租赁保证金12000元，签订合同当日，乙方须缴清保证金和第一个月租金；5.1条约定，被告应确保交付的物业及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定；合同还约定了其他条款。同日，原、被告签署内容相同的《物业租赁合同》，明确租赁物业作“轻餐饮”用途，装修时间2018年8月2日至2018年8月23日，2018年8月24日起为收租生效日期。原告依约缴纳了租金和保证金，被告出具了收据，载明收到原告2018年8月8天租金1546元以及9月租金6000元（合计7546元）以及两个月押金12000元。原告另向被告支付了商铺转让费10000元，被告出具了相应收据。2018年8月10日，原告向第三人支付佣金3000元。2018年8月14日，原告委托广东圣和胜律师事务所律师梁剑标向被告发出《律师函》，内容为：原告进场装修后发现，涉案商铺无给水、排水、排污设施，并不具备做餐饮的条件；后经向物业管理处了解，得知该处商铺是被告违法搭设并间隔成多个小商铺对外出租，原商铺的给水、排水、排污设施已由被告分割在其他商铺中对外出租，被告分割给原告的商铺并不具备给水、排水、排污设施，即不具备做餐饮的条件，原告在不知情的情况下签署合同并支付了相应款项，致使合同目的无法实现，被告避而不见，亦不愿协商解决，故正式发函通知解除双方签署的《物业租赁合同》，请被告收函后退还所受费用29546元，并赔偿原告已向中介支付的费用3000元等。上述函件于2018年8月15日由被告签收。另，经本院向涉案物业所在小区物业服务中心调查核实，117号商铺在2018年7月份之前由邮政银行承租很小一部分放置柜员机，由原告承租的这一部分商铺，最早只有供电设施，没有供水、排水设施，供电设施只适合柜员机的电量，不适合餐饮的电量。117号商铺整体有排污等设施，但原告所承租部分并无独立的排水、排污设施，但有消防设施。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案合同第5.1条亦约定，被告应确保交付的物业及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。本案中，根据上述查明的事实，被告出租的涉案物业并无独立的给水、排水、排污设施，合同亦未约定该设施须由原告自行解决，故被告交付的房屋并不符合做餐饮之约定用途，致使原告合同目的不能实现。被告已构成根本违约，原告有权解除合同。根据相关法律规定，一方解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告解除合同的《律师函》于2018年8月15日送达对方，故本院确认涉案《物业租赁合同》于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告主张原告仍应支付此后租金，于法无据，不予支持。原告请求被告退还所付租金7546元、房屋转让费10000元及单倍租赁保证金12000元，有事实和法律依据，本院予以支持。但原告要求双倍返还租赁保证金，鉴于双方签署租赁合同时间较短，原告并未提交充足证据证明其损失，被告亦否认存在违约行为，基于公平原则，经综合考虑，本院确定被告仅须退还单倍租赁保证金12000元。原告另请求赔偿佣金损失。因佣金系向第三人支付，且第三人已履行完毕其居间义务，促成了原、被告之间自愿签署租赁合同，其有权收取佣金。原告向第三人支付佣金，并不能视为系被告违约带来的损失。故对原告该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告谢岸宇与被告陈秀丽及第三人深圳市朴邻房地产经纪有限公司签订的《物业租赁合同》于2018年8月15日解除；二、被告陈秀丽于本判决生效之日起十日内向原告谢岸宇返还预付的租金7546元；三、被告陈秀丽于本判决生效之日起十日内向原告谢岸宇返还房屋转让费10000元；四、被告陈秀丽于本判决生效之日起十日内向原告谢岸宇返还租赁保证金12000元；五、驳回原告谢岸宇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2270元，由被告负担2111元，原告负担159元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  吴奕盈二〇一九年六月四日书记员  张 鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。