湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0591民初408号原告：邹琪，男，1987年7月13日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：冯愿妮，湖北三峡律师事务所律师，特别授权代理。被告：宜昌晶品物业管理有限公司，住所地宜昌开发区发展大道，统一社会信用代码9142050078090355XQ。法定代表人：梅汉林，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦建周，湖北民基（点军）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：钱启萌，湖北民基（点军）律师事务所律师，特别授权代理。原告邹琪诉被告宜昌晶品物业管理有限公司（以下简称晶品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹琪的委托诉讼代理人冯愿妮，被告晶品公司的委托诉讼代理人秦建周、钱启萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹琪向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付从2016年4月1日至6月29日期间拖欠的房屋租金4465.23元（10110元/年÷365天/年×90天、7999元/年÷365天/年×90天），逾期期间（2016年4月21日至2016年6月29日）每日0.3‰的逾期违约金92.43元（4465.23元×0.3‰×69天）；二、判令被告从2016年7月15日起按双倍租金标准支付房屋占用费4961.36元（10110元/年×2÷365天/年×50天、7999元/年×2÷365天/年×50天）（2016年7月15日至2016年9月2日）；三、判令被告向原告支付违约金36218元（10110×2倍、7999×2倍）；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年4月25日，原、被告双方签订协议两份。协议编号JP2310，第五条约定第一年至第五年租金为9694元/年，第六年至第十年租金为10110元/年。协议编号JP2311，第五条约定第一年至第五年租金为7670元/年，第六年至第十年租金为7999元/年。协议生效后，被告将房屋租赁给第三人用于经营酒店。协议第十一条约定了解除合同的条件，现乙方即本案被告的行为属第十一条第二款第五项“乙方逾期不支付租金累计超过3个月的”之情形。2016年4月起，原告未收到被告租金至起诉之日累计超过三月有余，被告累计超过3个月不支付租金的行为已构成解除本协议的条件。2016年6月29日原告作为业主通知被告解除合同，被告应在收到解除合同《通知书》15日内即2016年7月14日前向原告返还房屋。被告于2016年9月2日以群发短信的方式，要求原告前来收房。2018年9月初，原告接到电话通知前往房屋所在地拿钥匙收房。原告认为，原告与被告之间签订的协议书合法有效，双方理应据此履行。被告的行为已违约，应承担违约责任。被告晶品公司辩称，一、关于原、被告的法律关系。1、被告接受原告委托，将本案所涉房屋出租给上海驿居酒店管理有限公司（以下简称驿居公司），原、被告是委托代理关系。2、因驿居公司的根本违约行为，导致被告无法履行对原告的合同义务，被告已依据双方合同约定，及时向原告披露了驿居公司及其违约行为。3、被告作为受托人，已按合同约定履行了善良管理义务，并已通过诉讼方式，积极向第三人驿居公司主张权利，在本案纠纷中，被告不存在过错。故，被告即使应当就原告诉请的事项承担责任，也只是担保责任。二、1、被告与原告签订的两份《协议书》于2016年9月2日解除。因驿居公司的违约行为，致原、被告之间的代理协议已经不具备继续履行的条件，被告据此于2016年9月2日通知原告，解除了《协议书》。2、关于支付租金，被告应支付原告的租金为7334.89元。2016年4月1日至9月2日的租金7640.51元，扣除代缴税费305.62元，综合税率4%。3、关于违约金，原告主张逾期违约金92.43元、合同违约金36218元，均属违约金范畴，相较于欠付的7334.89元租金，原告主张的违约金标准明显过高，请求依法予以调整。被告在依法向驿居公司主张违约损失的案件中，省高院亦认为违约金约定过高，在（2017）鄂民再391号《民事判决书》中，将违约金标准调整为解除合同当年即2016年一年的租金。4、关于房屋占用费，被告已于2016年9月2日通知原告办理房屋交接手续，不存在占用房屋拒不返还，原告主张房屋占用费4961.36元没有依据。三、被告先行垫付的水电恢复等费用共计5077元，应在本案中予以扣除。“晶品国际”项目业主与被告签订书面协议，委托被告开通208户房屋水电事宜，并承诺该费用从被告应支付给业主的租金或违约金中抵扣，所有费用由业主分摊，按户计算。被告已支出水电施工费用2947元，每户入户水系统980元一套、每户入户电系统1150元，即截至目前原告应承担水电施工费5077元。经审理查明，2007年8月6日，被告名称由宜昌晶品酒店管理有限公司变更为宜昌晶品物业管理有限公司。2007年4月25日，原、被告签订《协议书》两份，原告将其所有的位于宜昌市发展大道××号晶品·国际23-10号、23-11号两套房屋出租给被告晶品公司，由被告晶品公司选择专业公司从事旅店餐饮业经营及物业管理。协议约定租赁期为2007年5月1日至2027年2月28日，租赁期满可续延。以季度为周期，采取先支付租金后使用的原则，以阶段递增的方式支付租金，其中第6年至第10年租金为10110元/年、7999元/年，并在每季度第一个月开始后20天内支付该季度租金，每逾期一日支付租金，按逾期支付租金的0.3‰支付违约金。租赁期间，原告租金收入的税费由被告晶品公司代扣代缴。租赁期满或协议解除后，被告晶品公司应在15日内向原告返还房屋。若被告晶品公司逾期不支付租金累计超过3个月，一方可书面通知另一方解除协议。违反协议的一方应向另一方按年租金的双倍支付违约金。租赁期满或协议解除后，未经原告同意逾期返还房屋的，被告晶品公司应按租赁期满前一年或协议解除当年租金的2倍向原告支付该房屋占用期限的使用费。一方中途擅自退租，按剩余年限租金的50%向对方支付补偿金。另查明，2015年10月8日，被告向原告支付了2015年第四季度租金4346.16元。2016年1月29日，被告向原告支付了2016年1月租金1448.72元。2016年2月3日，被告向原告支付了2016年2月租金1448.72元。2016年4月7日，被告向原告支付了2016年3月租金1448.72元。被告未向原告支付2016年4月1日至协议解除之日的租金。2016年6月29日，原告通知被告晶品公司解除合同，并要求被告晶品公司腾退房屋、支付租金和违约金。被告晶品公司于2016年9月2日以短信方式通知包括原告在内的所有出租人解除租赁协议，并要求办理房屋回收交接手续。被告受“晶品国际”部分业主委托进行了房屋的水电开通事宜。上述事实，有原、被告身份信息，原、被告签订的《协议书》，原告的《房屋所有权证》，中国农业银行活期存折明细清单，（2017）鄂民再391号《民事判决书》，被告与“晶品国际”业主签订的《协议书》，《低压安装工程承包合同》及发票、电子回单，《一户一表改造工程勘测设计合同》及发票、转账凭证，《新建住宅配电工程承包合同》及发票、转账凭证，《工程施工合同》，当事人陈述等证据在卷佐证，可以证实。本院认为，一、关于原、被告之间是委托合同关系还是租赁合同关系的问题。委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。其特征主要有受托人以委托人的名义处理事务，而不是以受托人自己的名义进行，受托人处理事务的后果直接由委托人承担。湖北省高级人民法院（2017）鄂民再391号《民事判决书》已认定晶品公司与驿居公司形成租赁合同关系，而非本案原告等业主与驿居公司形成租赁合同关系，与驿居公司签订合同的后果也是直接由晶品公司承担，而非本案原告等业主承担。晶品公司以自己的名义与驿居公司签订《房屋租赁合同》，而非以本案原告等业主名义进行，故本案原、被告之间并非委托合同关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人交付租赁物的义务与承租人支付租金的义务互为对价。本案原、被告签订《协议书》，对租赁房号、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、违约金等进行了约定；在协议签订后，原告将房屋交付被告，被告向原告支付租金，双方形成租赁合同关系。故，被告以原、被告双方系委托代理关系为由，认为对原告诉请的事项承担担保责任，其理由不能成立。二、关于邹琪是否享有约定解除权及《协议书》的解除时间问题。根据查明的事实，晶品公司本应在2016年1月20日前向邹琪支付该年第一季度全部租金，但拖延至2016年4月方全部付清；本应在2016年4月20日支付的租金则一直未付。故邹琪于2016年6月29日与其他出租户一起向晶品公司发出解除合同通知时，晶品公司累计逾期支付租金已经超过3个月，解除合同的条件已具备。虽被告于2016年9月2日也发出短信通知，但不改变合同已经解除的事实。三、关于租金、房屋占用费、水电恢复费等问题。原告与被告签订的房屋租赁《协议书》合法有效，双方均应依约履行。被告晶品公司对原告的租金只支付至2016年3月31日，双方已于2016年6月29日解除了合同，故原告诉请2016年4月1日至6月29日期间的房屋租金，应予支持。原、被告双方庭审中已确认税后月租金1448.72元，本院支持原告获得4346.16元（1448.72元/月÷30天/月×90天）。被告晶品公司应在收到解除合同《通知书》15日内即2016年7月14日前向原告返还房屋，而其于2016年9月2日才以群发短信的方式，要求原告前来收房，按合同约定被告应当按照10110元/年和7999元/年的标准的两倍向原告支付2016年7月15日起至2016年9月2日期间的房屋占用费4961.36元（10110元/年×2÷365天/年×50天+7999元/年×2÷365天/年×50天）。关于水电恢复费，被告以受业主代表委托为由主张在本案中予以扣除，并举证《协议书》一份，但原告称并未委托其他业主签订该协议。鉴于该项费用与本案无关，本案不作处理。四、关于违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据合同的相对性原理，邹琪与晶品公司之间的权利义务，按照双方之间的合同约定确定，而晶品公司与驿居公司之间的合同约定，对邹琪与晶品公司之间的权利义务不产生影响。晶品公司关于应当按照其与驿居公司诉讼的结果确定本案违约金标准的意见无法律依据。湖北省高级人民法院（2017）鄂民再391号《民事判决书》第30页已写明“如晶品公司确有其他证据证实上述违约金数额不足以弥补其实际损失的，可另行主张权利。”即以晶品公司因向包括本案原告在内的业主承担违约金等遭受的损失为依据向驿居公司主张权利，而不是以驿居公司承担违约金的标准来确定晶品公司向业主承担违约金的标准。因被告晶品公司违约，原告诉请以欠付租金为基数按日0.3‰支付逾期违约金，且按照合同约定的年租金的双倍支付解除合同违约金，被告认为违约金过高。因我国违约金的性质体现为损失弥补原则为主、惩罚性为辅，故当存在约定违约金过高的情形，且一方当事人就此提出抗辩的情况下，人民法院依法应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告因欠付租金使原告产生利息损失，但合同约定的逾期违约金过高，本院支持按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计。原告请求逾期期间从2016年4月21日计至2016年6月29日，不违反法律规定，本院予以支持。因解除合同造成的原告损失表面看是从解除合同之日起至合同约定的租期届满之日的租金，但解除合同后，或者自住、或者再出租、或者卖出等等，房屋不可能空置十多年，而原告未对因合同解除产生的损失举证，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院支持解除合同的违约金按年租金金额计18109元（10110元+7999元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告宜昌晶品物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告邹琪支付2016年4月1日至2016年6月29日期间的租金4346.16元，并以4346.16元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍支付2016年4月21日至2016年6月29日期间的逾期违约金。二、被告宜昌晶品物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告邹琪支付2016年7月15日至2016年9月2日期间的房屋占用费4961.36元。三、被告宜昌晶品物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告邹琪支付解除合同违约金18109元。驳回原告邹琪的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取472元，由原告邹琪负担189元、被告宜昌晶品物业管理有限公司负担283元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  娄晓春二〇一九年六月三十日书记员  王明圆