江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1003民初2412号 原告：江苏紫京兴油物业管理有限公司扬州分公司，住所地扬州市邗江区石油山庄南17-101。 负责人：吴宝平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏薇，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：姜勇，男，该公司员工。 被告：刘玉成，男，1953年4月23日出生，汉族，住扬州市邗江区。 原告江苏紫京兴油物业管理有限公司扬州分公司（以下简称紫京兴油公司）与被告刘玉成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告紫京兴油公司委托诉讼代理人姜勇到庭参加诉讼。被告刘玉成经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告紫京兴油公司向本院提出诉讼请求：判令被告刘玉成向原告支付拖欠的物业服务费、电梯运行费4205元及滞纳金（算至2017年12月31日为40300元）。后变更诉讼请求：判令被告刘玉成向原告支付拖欠的物业服务费、电梯运行费4205元及滞纳金（自2010年9月1日起至实际给付之日止，按日万分之五标准计算）。事实和理由：原告于2016年12月20日与扬州石油山庄业主委员会签订物业服务合同，约定物业费标准为0.8元/月/平方米，公共能耗费标准为20元/户/年，不按时交纳物业费用，每日按应缴费用6‰加收滞纳金。被告刘玉成的房产面积101.46平方米，尚欠2010年9月1日起至2017年12月31日期间的物业服务费4058元及公共能耗费147元，2018年1月以来，原告以电话、催缴通知书、律师函等多种形式进行了催缴，被告一直未予答复。 被告刘玉成未答辩。 紫京兴油公司举证的《扬州市石油山庄物业管理服务合同》、《扬州石油山庄物业管理服务合同》、《石油山庄物业服务合同》、《石油山庄及其满芳庭组团物业债权处置权转让协议》、《石油山庄及其满芳庭组团物业债权债务处置协议》、催缴照片、不动产登记资料查询结果证明，内容真实，形式合法，本院予以确认并在卷佐证。据此，可以认定以下事实： 2009年3月27日，扬州市万杨物业管理服务有限公司（以下简称万杨公司）与扬州石油山庄业主委员会签订《扬州市石油山庄物业管理服务合同》，约定由万杨公司为石油山庄小区提供物业管理服务，多层住宅管理服务费0.4元/月/平方米，代收公共能耗费20元/户/年，合同期限自2009年4月1日起至2012年3月31日止。 2012年5月16日，万杨公司与扬州石油山庄业主委员会签订《扬州石油山庄物业管理服务合同》，约定由万杨公司为石油山庄小区提供物业管理服务，多层住宅管理服务费0.4元/月/平方米，代收公共能耗费20元/户/年，合同期限自2012年4月1日起至2015年3月31日止。 2016年12月20日，紫京兴油公司与扬州石油山庄业主委员会签订《石油山庄物业服务合同》，约定由紫京兴油公司为扬州石油山庄提供物业服务，委托管理期限3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，多层住宅物业费0.8元/月/平方米，公共水电费20元/户/年，业主或物业使用人应于每年底到物业办公楼交纳下一年度相关费用，业主逾期交纳物业管理服务费的，紫京兴油公司可以从逾期之日起每日按应缴费用6‰加收滞纳金。 2017年4月21日，紫京兴油公司（作为甲方）与江苏万杨物业管理服务有限公司（即万杨公司）（作为乙方）签订《石油山庄及其满芳庭组团物业债权债务处置协议》，约定石油山庄及满芳庭组团2016年12月31日前的所有物业费、公共能耗费、车位费等收入归乙方所有，鉴于2017年1月1日起小区由甲方服务，为保证收费的连续性，决定将乙方的债权处置权全部有偿转让给甲方，甲方拥有石油山庄及满芳庭债权的一切处置权。 同日，紫京兴油公司（作为甲方）与江苏万杨物业管理服务有限公司（即万杨公司）（作为乙方）、扬州石油山庄业主委员会（作为丙方）签订《石油山庄及其满芳庭组团物业债权处置权转让协议》，约定根据丙方和乙方签订的物业合同，丙方认可石油山庄及满芳庭组团2016年12月31日前本小区的所有物业费、公共能耗费、车位费等收入归乙方所有，决定将乙方的债权处置权全部转让给甲方，由甲方收取，丙方承认甲乙双方对此债权处置的有效性。 刘玉成系石油山庄南18幢501室业主，房屋面积101.46平方米，自2010年8月1日起未缴纳物业服务费及公共能耗费。 本院认为,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。本案中，万杨公司按照《扬州市石油山庄物业管理服务合同》、《扬州石油山庄物业管理服务合同》，原告紫京兴油公司按照《石油山庄物业服务合同》的约定对石油山庄小区进行物业服务，2015年4月1日至2016年12月31日期间原告紫京兴油公司虽未提交物业服务合同，但该期间石油山庄小区实际由万杨公司提供物业服务，被告刘玉成作为业主理应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳物业服务费及公共能耗费，其未按约按时交纳，应承担相应的民事责任。万杨公司将其对被告享有的物业服务费、公共能耗费债权转让给原告紫京兴油公司，并将转让事项通知了扬州石油山庄业主委员会，此债权转让行为成立，紫京兴油公司有权向刘玉成主张其拖欠的万杨公司的物业费。综上，被告应支付原告自2010年9月1日至2016年12月31日期间的物业服务费及公共能耗费3211元（0.4元/月/平方米×101.46平方米×76月＋20元/户/年÷12月×76月），2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费及公共能耗费994元（0.8元/月/平方米×101.46平方米×12月＋20元/户/年），合计4205元，故原告主张被告支付物业服务费、公共能耗费4205元，本院予以支持。原告主张2010年9月1日至2016年12月31日期间的滞纳金，因《扬州市石油山庄物业管理服务合同》、《扬州石油山庄物业管理服务合同》对逾期缴纳物业服务费及公共能耗费的滞纳金并无约定，故对该项诉讼请求本院不予支持。原告主张2017年1月1日起的滞纳金，依据《石油山庄物业服务合同》的约定，业主或物业使用人应于每年底到物业办公楼交纳下一年度相关费用，业主逾期交纳物业管理服务费的，紫京兴油公司可以从逾期之日起每日按应缴费用6‰加收滞纳金，因约定的滞纳金标准过高，经释明，紫京兴油公司自愿调整为按每日万分之五标准计算，故对该项诉讼请求本院予以支持。被告刘玉成经本院传票传唤未到庭，本案依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘玉成应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏紫京兴油物业管理有限公司扬州分公司物业服务费、公共能耗费合计4205元及滞纳金（以2017年1月1日至2017年12月31日期间欠费金额994元为基数，自2017年1月1日起按日万分之五标准计算至实际给付之日止）； 二、驳回原告江苏紫京兴油物业管理有限公司扬州分公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费912元，减半收取456元，由原告江苏紫京兴油物业管理有限公司扬州分公司负担431元，被告刘玉成负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 代理审判员  尹颖 二〇一九年六月五日 书 记 员  程锦