河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终1587号 上诉人（原审被告）：沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司，住所地：临城县兴临大街北段路西。 负责人：安小群，该分公司董事长。 委托诉讼代理人：张志勇，男，汉族，1976年7月11日出生，住河北省邢台市桥**，系该分公司职工。 委托诉讼代理人：景志军，男，汉族，1969年9月21日出生，住河北省邢台市桥**，系该分公司职工。 被上诉人（原审原告）：胡晓宁，女，汉族，1985年11月17日出生，群众，大学文化，柏乡县人民医院放疗科职工，临城县人，现住临城县。 原审被告：沙河市盛凯房地产开发有限公司，住所地：沙河市新兴路南段路东。 法定代表人：张春法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张志勇，男，汉族，1976年7月11日出生，住河北省邢台市桥**，系该公司临城分公司职工。 委托诉讼代理人：景志军，男，汉族，1969年9月21日出生，住河北省邢台市桥**，系该公司临城分公司职工。 上诉人沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司（以下简称盛凯房地产开发公司临城分公司）因与被上诉人胡晓宁、原审被告沙河市盛凯房地产开发有限公司（以下简称盛凯房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省临城县人民法院（2019）冀0522民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 盛凯房地产开发公司临城分公司上诉请求：1.请求二审法院撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2015年6月14日，上诉人和被上诉人胡晓宁签订商品房买卖合同，被上诉人从上诉人处购买3座2单元1401号商品房一套，合同约定2016年6月30日前上诉人将房屋交付被上诉人使用。合同履行过程中因政府有关机关测量失误、办理相关证件延误等原因，致使上诉人交房逾期。二、因为政策性停工，政府责令停止施工，天气问题暂停建设，国际自行车赛等诸多客观因素导致延期交房，上诉人延期交房的时间应该扣减656天，因为取暖期停工、重污染空气停工等不可抗力原因，导致上诉人延期交房，这不是上诉人的过错，在计算违约金时应扣减656天。三、补充协议是我公司接访人员受到胁迫的情况下签订的，签订该协议时我公司董事长不知情，是公司员工的个人行为，不能代表公司。当时部分业主围堵县委、县政府及相关国家机关值班室的门口，用影响国家机关正常工作的极端方式反映诉求，上诉人接访人员迫于压力在未向董事长汇报的情况下自行做主签订的补充协议，该补充协议不是上诉人的真实意思表示。四、被上诉人与上诉人工作人员签订的补充协议约定违约金过高，超过了银行同期贷款利率，显失公平，所以该补充协议为无效协议。五、上诉人与被上诉人的协议没有约定律师费，被上诉人聘请律师为自己提供法律服务，是被上诉人的自愿行为，该支出并非必要支出，上诉人不应当承担该部分费用。 胡晓宁答辩称，一、本案商品房买卖合同系依法成立，受法律保护，对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得违反约定，不得擅自变更或解除。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。被上诉人已经按照合同约定履行付款义务。而上诉人却违反了双方所签订的商品房买卖合同和两份补充协议的约定，依法应当向我方支付违约金。1.一审庭审中，上诉人只是将延期交房的原因归结于政府要求停工，从来没有提到延期交房是因为“合同履行过程中因政府有关机关测量失误、办理相关证件延误等”其他原因。其在上诉状中却进行了其他原因的主张，违反了法律规定，有失诚信原则，其主张属于虚构，不属实。2.按照谁主张谁举证的原则，上诉人在一审法院给出的举证期和一审庭审过程中，从未就该主张提出任何证据，该主张无任何证据和法律依据支持。二、上诉人在上诉状中陈述因为政策性和政府责令停工，以及因为天气问题、自行车赛等客观因素导致延期交房，延期交房时间应扣减656天的说法不属实，不符合国家法律规定，上诉人依法不能对违约延期交房的法律责任进行免责。因为不可抗力在法律上是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如：自然灾害（台风、地震、洪水、冰雹）和政府行为（政府征用、征收、罢工、骚乱），而本案中，上诉人违约延期交房，完全不属于不可抗力的情形。1.上诉人提交的自行车赛等问题完全可以预见到的，上诉人在签订补充协议时，自行车赛已经确定，政府积极防尘治理污染的措施已经实施，因此，上诉人在签订协议时依法应当对这些情况考虑在内，作出一个合理的工期安排。但是上诉人在违约事实十分明显的情况下，再以“自行车赛和天气治理”为借口掩盖自己的违约延期交房的事实，属于自欺欺人。2.在签订合同期间和上诉人延期交房期间，临城当地并没有严重的自然灾害的出现。此外，政府下达了要求各单位注意防尘措施，防止大气污染的通知，上诉人自身没有做好防尘措施，导致处罚也是咎由自取，并不能作为其对业主违约交房的免责理由。3.补充协议约定，上诉人延期必须张贴公告，并向业主发送书面通知，但是从签订补偿协议一直到被通知交房的期间，上诉人从未向被上诉人送达因某种原因停工或延期的书面通知，现如今，在上诉人违约却拒不支付违约金被诉至法院的情况下，上诉人却主张自己免责，是完全不符合本案的基本事实和相关法律规定的。此外，上诉人在一审提交的证据绝大部分为复印件，根据证据规则的相关规定，该复印件不具备真实性，不能作为证据使用并采纳。三、本案的补充协议符合法律规定，双方应当依法如约履行。理由：1.补充协议的签订是在上诉人违反主合同约定的前提下，自愿和被上诉人签订的，并非被上诉人胁迫上诉人签订的。2.上诉人在上诉状中陈述：“签订补充协议非上诉人的意愿，并且董事长不知情，属于公司员工个人行为，不能代表公司”的说法不符合法律规定。因为公司员工依法履行的是公司的职务行为，而不是个人行为。补充协议上盖有上诉人的合同专用章，上诉人也承认该公章属于自己公司的真实印章，该协议约定了与主合同一样具有法律效力。综合以上事实，补充协议依法有效。四、违约金属于双方在平等和自愿的情况下所签订，并且违约金也没有违反国家法律规定。1.依照合同法第一百一十四条和最高人民法院合同法解释（二）第二十九条的规定，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”按照邢台和临城目前的房价和房屋租金的现状，被上诉人因上诉人不能按期交房导致在外租赁房屋而产生的房屋租金损失完全是大于目前获得的违约金赔偿数额，被上诉人所主张的违约金还不足以支付其因无法按期收房造成的直接损失和履行利益所遭受的损失。上诉人关于违约金过高的说法违背了法律和事实，依法不应采信。2.案件涉及的商品房买卖合同和补充协议的格式完全一致，合同和协议样本是上诉人所提供的，该样本依法属于格式合同。同时，违约金的数额和计算方式也是上诉人所规定的，业主们只是被动签字认可，上诉人完全占据强势地位。在此种情况下，上诉人再去主张自己提供的违约金计算方式过高有违诚信原则和法律规定。3.按照谁主张谁举证的原则，上诉人主张违约金过高，没有提交任何证据，依法不应支持。五、一审判决上诉人承担被上诉人的律师服务费用合情、合理、合法。被上诉人与上诉人2017年8月24日签订的商品房买卖补充协议第5条约定：“签订此协议后，买受人为主张违约责任而付出的所有费用由违约方承担”。被上诉人在实际追讨违约金的过程中有交通费、误工费以及律师服务费等实际费用的支出，这些费用均因上诉人违反双方约定，拒不支付违约金而直接导致。因此，按照双方约定内容，上诉人应当承担我方的全部费用。被上诉人在一审阶段仅仅主张了律师服务费，并且向一审法院提供了正规的发票作为证据，用以证实被上诉人为主张违约责任而付出的费用。另外，被上诉人提出因迟延交付房屋问题，已引发其他业主对上诉人提起了另案诉讼，对于上诉人对其他业主如王增强等另案提起的上诉，其表示同意另案中被上诉人的答辩意见。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 盛凯房地产开发公司未答辩。 胡晓宁向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金及各项损失共计47211.35元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年6月14日，原告胡晓宁与被告盛凯房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定原告从被告处购买3座2单元1401号商品房一套，建筑面积为115.02平方米，单价为3910.34元/平方米，总价款为449767元。同时约定被告应当在2016年6月30日前将房屋交付买受人使用，逾期交房不超过60日，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点一五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点一五的违约金。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，原告已按照约定履行了全部交款义务，被告盛凯房地产开发公司未能于2016年6月30日交付房屋。2017年4月5日，在临城县政府办公室、住建局、房管局见证下，原告与被告盛凯房地产开发公司临城分公司签订了补充协议，约定买受人同意被告盛凯房地产开发公司临城分公司于2017年7月1日前交房，如开发商没有按此次协议按时交付，自2017年7月1日后的违约金出卖人应向买受人按总房款的日万分之一点五的标准计算。协议还约定，如遇不可抗力或政策性、政府行为造成的停工、误工则工期顺延，出卖人应及时以书面通知和墙上公告于买受人，并出示相关书面文件。补充协议签订后，被告盛凯房地产开发公司临城分公司未能在2017年7月1日前履行房屋交付义务。2017年8月24日，原告胡晓宁与被告盛凯房地产开发公司临城分公司签订商品房买卖补充协议，被告盛凯房地产开发公司临城分公司承诺于2017年12月31日前交房，交房标准仍按原合同执行，交房日一并支付所有违约金；如仍未按协议日期交房，应在2018年1月1日前以现金形式结清之前所有违约金。此后逾期违约金按房款总额的日万分之二结算，并每月26日前向买受人支付违约金。协议还约定，买受人为主张违约责任而付出的所有费用由违约方承担。2018年10月5日，被告盛凯房地产开发公司临城分公司以公告形式通知原告办理交房手续。2018年10月24日，原告在交纳了房屋维修基金等各项费用后从被告盛凯房地产开发公司临城分公司处领取了房屋钥匙。2015年6月25日，原告与被告盛凯房地产开发公司临城分公司签订了御府名门3号楼地下室认购协议，购买了3号负1F30号地下室，并于同日给付被告房款23208元，双方未约定地下室交付时间及违约责任。另查明，原告为维护自己合法权益支付律师费诉讼代理费3000元。 一审法院认为，原告与被告盛凯房地产开发公司在自愿、平等的基础上签订了商品房买卖合同，双方已形成买卖合同关系，均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已按照约定履行交款义务，被告理应按约定期限交付房屋。因被告盛凯房地产开发公司未能按期履约，原告与被告盛凯房地产开发公司临城分公司于2017年4月5日签订补充协议，约定原告同意被告于2017年7月1日前交房，如开发商没有按此次协议按时交付，自2017年7月1日后的违约金出卖人应向买受人按总房款的日万分之一点五的标准计算。该约定系双方自愿对其签订的商品房买卖合同中关于房屋交付时间及违约金条款的变更，内容合法、有效，对双方具有法律约束力。2017年8月24日，原告与被告盛凯房地产开发公司临城分公司再次签订补充协议，约定被告于2017年12月31日前交房，如仍未按协议日期交房，应在2018年1月1日前以现金形式结清之前所有违约金，此后逾期违约金按房款总额的日万分之二结算。被告未能依约交付房屋的行为已构成违约，应按约定标准给付原告违约金。即2017年7月1日至2017年12月31日，按67.46元/日（房屋价款449767元×0.00015/日）标准，被告应向原告给付违约金12412.64元。2018年1月1日至2018年10月4日，按89.95元/日（房屋价款449767元×0.0002/日）标准，被告应向原告给付违约金24916.15元。上述违约金共计37328.79元。补充协议约定，买受人为主张违约责任而付出的所有费用由违约方承担，故原告主张的律师诉讼代理费3000元一审法院应予支持。原告主张的2016年6月30日至2017年6月30日的违约金，因原告自愿与被告盛凯房地产开发公司临城分公司达成补充协议，同意将房屋交付时间延期至2017年7月1日，故此期间的违约金不予支持。关于地下室款是否计入总房款适用商品房买卖合同的违约责任问题，因原告购买地下室未与被告约定交付时间及违约责任，因此，储藏室款不应计入总房款，不适用商品房买卖合同的违约责任条款。故原告请求支付逾期交付地下室的违约金，不予支持。被告盛凯房地产开发公司临城分公司辩称补充协议是在受胁迫情况下签订的，属无效协议。因该补充协议明确记载双方在政府有关部门的见证下，本着公平、公正原则，经协商后签订的，且被告在法定期限内又未行使撤销权，故该协议应系双方真实意思表示，对被告的辩解不予采信。被告辩称逾期交房是由取暖期禁止施工、政府责令停止施工等客观因素造成的，应在计算违约金时扣除相应天数。补充协议约定如遇不可抗力或政策性、政府行为造成的停工、误工则工期顺延，出卖人应及时以书面通知和墙上公告于买受人，并出示相关书面文件。因被告未书面通知和公告通知原告其存在不可抗力等影响施工的因素，故对该辩解亦不予采信。被告辩称补充协议约定的违约金过高，应按万分之零点一五标准计算违约金。补充协议约定的按总房款的日万分之一点五及日万分之二标准计算违约金，该约定未过分高于买受人的损失，故对被告的该辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司给付原告胡晓宁逾期交房违约金37328.79元及诉讼代理费3000元，被告沙河市盛凯房地产开发有限公司对上述款项承担补充给付责任；二、驳回原告胡晓宁的其他诉讼请求。上述第一项限判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元，减半收取计490元，由被告沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司、被告沙河市盛凯房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，围绕上诉请求及法院审查事项，上诉人提了交不动产权证书，以本院（2016）冀05民初92号调解书发生的事实和不动产权证书显示的内容，用以证实直到2018年5月13日临城县国土资源局才重新换发不动产权证，造成本小区不能办理建设项目开工许可证一系列正常施工手续，以进一步证明是政府性原因造成迟延交付房屋。被上诉人认为，上诉人与政府所签订的土地出让合同与本案商品房买卖合同不是一个法律关系，土地出让合同与本案无关。上诉人签订商品房买卖合同前即应当手续完备，如果没有办好手续，那是上诉人的问题。 二审查明的其余事实与一审查明认定事实一致。 本院认为，二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案中，根据当事人陈述补充协议的形成过程、协议约定内容以及上诉人出现违反商品房买卖合同约定迟延交房的事实等证据审查，足以认定补充协议是为解决上诉人迟延交付房屋事宜而与房屋买受人所签订，本院审理本案的过程中，发现有多名房屋买受人因上诉人迟延交付房屋引起诉讼的案件，这些案件中也存在上诉人与不同业主签订的多份内容、时间近同的补充协议。上述事实足以认定，上诉人员工加盖公司印章的行为是履行的职务行为，也足以使协议相对人相信上诉人员工加盖印章的行为是履行职务的行为。上诉人所述签订协议不是其真实意思表示、是受胁迫签订，并无证据证实。上诉人应对协议上加盖印章行为产生的法律后果，具有预见能力，其应当按照补充协议约定的内容承担违约责任。上诉人提出因政府有关机关测量失误、办理相关证件延误、政策性停工、国际自行车赛以及延期换发不动产权证不能办理开工许可证等原因导致迟延交房的事由。经查，案件涉及的补充协议和商品房买卖补充协议是合法有效的合同。诉讼双方在签订补充协议时，上述影响施工进度事实已客观存在，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，上诉人所述即使不能办理开工许可证的原因成立，也不影响补充协议的效力，上诉人以上述事实作为其违约的免责事由，本院不予支持。另外，上诉人并未按补偿协议的约定履行告知义务，不足以使房屋买受人相信发生了“政府有关机关测量失误、办理相关证件延误、政策性停工”等事实。或者即使发生了上述事实，但根据前述形成补充协议过程等事实审查，也不足以使社会普通人相信上述事实的影响范围已超出上诉人履约交付房屋的预见能力，故对于上诉人提出的上述免责事由，本院不予支持。违约金的调整系计算标准调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。上诉人所述违约金的调整事由，不符合上述需要调整的范围，也无事实依据。 关于本案律师费应否由上诉人承担问题。虽然当事人在商品房买卖补充协议中约定了“签订此协议后，买受人为主张违约责任而付出的所有费用由违约方承担”内容，但该约定中“付出的所有费用”是指依照法律规定必然产生的合理费用，不应不合理的扩大对方损失范围。就本案而言，由于律师代理本案民事纠纷案件，并不是法律的强制性要求，故该律师诉讼代理费3000元不属于当然产生的费用，被上诉人主张的该笔费用3000元，本院不予支持。 综上所述，沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下： 撤销河北省临城县人民法院（2019）冀0522民初118号民事判决； 本判决生效之日起十日内，原审被告沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司给付原审原告胡晓宁逾期交房违约金37328.79元，原审被告沙河市盛凯房地产开发有限公司对上述款项承担补充给付责任； 驳回原审原告胡晓宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费980元，减半收取计490元，由胡晓宁负担100元，由沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司、沙河市盛凯房地产开发有限公司负担390元；二审案件受理费980元，由上诉人沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  王华青 审判员  史勤书 二〇一九年六月二十五日 书记员  张姿巍