福建省将乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0428民初862号 原告：将乐县恒业物业有限公司，住所地福建省将乐县古镛 镇三华北路072幢新世纪商城1004室。统一社会信用代码： 91350428561671365J。 法定代表人：叶剑伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余树荣，男，该公司职员。 被告：张南安，男，1969年12月5日出生，汉族，户籍地 址福建省将乐县，现住福建省将乐县 6号楼403室。 原告将乐县恒业物业有限公司（以下简称“恒业物业”）与 被告张南安物业服务合同纠纷一案，本院2019年5月15日立案 后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒业物业的委 托诉讼代理人余树荣及被告张南安到庭参加了诉讼。本案现已审 理终结。 恒业物业向本院提出诉讼请求：1.张南安支付拖欠恒业物业 的物业费、电梯维保费、水电公摊费合计4048元；2.张南安支 付恒业物业违约金404.8元；3.张南安承担本案诉讼费用。事实 和理由：恒业物业和张南安双方签订了《前期物业管理服务协 议》，业主委员会与恒业物业签订了物业《服务合同》。协议中 第四条第一项约定：住宅物业管理服务费按0.9元/平方米/月收 取，合同中第七条第一项第二点服务费按0.8元/平方米/月收 取。其他费用另算。恒业物业根据协议、合同的相关约定为张南 安提供各项物业服务，但是张南安以 各种理由拒绝缴纳物业费和水电公摊费。截止2019年2月 28日，张南安合计拖欠物业费、电梯维保费、违约金累计4452.8 元。根据协议第九条第四项和合同第十二条第一项的约定。乙方 违反协议，不按协议的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有 权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。由 于之前违约金约定过高，恒业物业同意根据张南安拖欠各项费用 总额的10%收取违约金。故恒业物业诉至法院。 张南安辩称，其发现楼下业主在装修时擅自改动燃气管道。 并于当日向恒业物业反应，恒业物业未能履行监管职责督促燃气 公司人员拆除违规安装的燃气管道。张南安提出违规的管道未拆 除其拒交物业管理费。物业公司提出其并未同意燃气管道改动。 是业主私自改动的，但燃气管道的改拆装必须经物业公司同意。 因此恒业物业未能尽到物业的本职工作，存在失职的情况。张南 安多次提出要求整改燃气管道，但物业一直推脱，只是一味催收 物业费并将张南安诉至法院。此外，恒业物业曾以张南安拒交物 业费为由将张南安所在楼层电梯停运。依照业主与恒业物业签订 的合同第九条、违约责任第六条，乙方擅自改变房屋功能，占用、 损坏本物业的工业部位、共有设施、设备，甲方有权要求乙方整 改，恢复原状、赔偿经济损失。燃气管道至今未整改，恒业物业 没有尽到监督监管的责任，存在失职的行为，所以张南安拒缴物 业费。 本院经审理认定事实如下：恒业物业与张南安于2011年7 月25日签订《“天源水都”前期物业管理服务协议》（以下简 称“前期物业协议”）一份，约定物业管理服务费按0.9元/平 方米/月收取，合同有效期三年。前期物业协议协议到期后恒业 物业继续依照协议约定向张南安提供物业服务。恒业物业与天源 水都业主委员会于2017年6月1日签订《天源水都物业服务合 同》一份，合同有效期自2017年1月1日至2019年12月31日。 甲方为天源水都业主委员会，乙方为恒业物业。合同第三条约定 物业服务的主要内容为：（一）根据法律规定、法规和物业管理 条例制定物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实 施；保管相关的工程基数资料。（二）负责本物业共用部位的日 常维修、养护和管理。（三）负责本物业共用设备的日常维护、 保养和管理。（四）负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、 垃圾清运等。（五）负责本物业公共园林、景观及设施的养护和 管理。（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协调做好 安全防范工作。（七）其他室内有偿家政服务。恒业物业按照《将 乐县住房和城乡规划建设局文件》中的四级物业服务标准进行服 务管理。合同第七条约定，合同计费方式实行包干制；物业服务 按房屋的建筑面积计算；高层住宅为0.8元/月·平方米，商业 住宅为1.5元/月·平方米；除业主自家用水外，区域内的公共 照明、设备房水电费、电梯年检费、电梯维保费、二次加压电费 等公共能耗按照实际发生额按户平均分摊并约定了住户电梯分 摊的具体计算方式。物业俯卧费按照房屋所有权证记载的房屋建 筑面积收取，未办理房屋所有权证的按照买卖合同标明的建筑面 积收取。合同第十二条约定，经乙方书面催缴，业主未能按时足 额支付物业服务费，应当按照物业费10%标准向乙方支付违约金。 张南安所有的将乐县天源水都6号楼403室房产的产权面积 为76.28平方米。张南安自2014年12月26日起至今未缴纳物 业管理服务费等相关费用。 以上事实有恒业物业提供的企业营业执照、法定代表人身份 证明、《前期物业管理服务协议》、《天源水都物业服务合同》、 欠费明细表、催费通知及提示、照片、天源水都日常工作巡查表。 以及恒业物业与张南安在庭审中的陈述为证，本院予以确认并在 卷佐证。 本院认为，恒业物业与张南安签订的前期物业协议虽已于 2014年7月24日到期，但恒业物业在前期物业协议到期后仍然 依照协议约定继续为张南安提供物业服务至2017年5月31日。 张南安在此期间并未提出任何异议并接受了物业服务。因此，前 期物业协议继续有效，张南安仍应按照协议约定继续履行。恒业 物业与天源水都业主委员会于2017年6月1日签订的《天源水 都物业服务合同》是双方的真实意识表示，未违反相关法律规定。 应属合法有效。张南安作为天源水都小区业主，应受前述合同约 束。张南安虽提出恒业物业未能对小区其他业主进行监督监管、 导致其他业主私自改动燃气管道，之后又没有将违规燃气管道进 行拆除，存在失职行为。但根据前期物业协议及物业服务合同的 约定，恒业物业作为物业服务公司虽有装修注意事项及禁止行为 的告知义务，但业主改动燃气管道经过燃气公司的同意，物业公 司无权自行拆迁业主的燃气管道。况且，恒业物业根据张南安反 应，曾多次出面协调处理燃气管道纠纷，并曾向将乐县燃气公司 发出书面申请。因此，燃气管道未拆除不能作为张南安拒交物业 管理服务费的正当理由。张南安提出的要求恒业物业拆除改动的 燃气管道的意见，本院不予采纳。 综上，将乐县恒业物业有限公司根据协议及《天源水都物业 服务合同》的约定提供了物业服务，张南安亦接受了物业服务。 张南安应依约缴纳物业相关费用。故恒业物业要求张南安支付物 业费、电梯维保费、水电公摊费合计4048元的诉请，本院予以 支持；鉴于恒业物业在提供物业管理服务过程中确实存在需要改 进的问题，为督促其提高物业管理服务水平，从而避免双方产生 矛盾或纠纷，共同营造和谐小区，对于恒业物业要求张南安支付 违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人 民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用 国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下： 一、张南安应于本判决生效之日起十日内支付将乐县恒业物 业有限公司物业管理服务费、电梯维保费、水电公摊费合计4048 元； 二、驳回将乐县恒业物业有限公司的其他诉讼请求。 如果张南安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍 支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由张南安负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三 明市中级人民法院。 审判员  郑明远 二〇一九年六月十二日 书记员  郑水凤 附相关法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协 助、保密等义务。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员 会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业 主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交 纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业 已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服 务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求 所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有 举证证明责任的当事人承担不利的后果。