四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初1972号 原告：成都华信物业服务有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道董郎路********。 法定代表人：黄晓惠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李世隆，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：冯志龙，男，1971年10月4日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告成都华信物业服务有限公司与被告冯志龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都华信物业服务有限公司的委托诉讼代理人李世隆、被告冯志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都华信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的物业管理费4308.06元、水费979.1元、清洁费456元，并承担自2014年2月至实际清偿之日止的违约金（暂计至2018年10月为1206.26元）。诉讼过程中，原告放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求，水费变更为全部按1.9元/吨计算共要求被告交837.9元。事实和理由：被告系龙泉街道办事处龙都北路39号“书香美地”房屋（62.98平方米）的业主。2012年8月28日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定：乙方（被告）缴纳费用的时间：经双方议定，在开发商发出交房通知所确定的交房之日缴纳，经办理接受房屋手续时预交6个月的物业管理服务费，乙方以后每月5-15日到物业办公室缴纳上月的物业服务费和其他代收费用；物业管理服务费：住宅按建筑面积1.2元/平方米/月；生活垃圾清运费：甲方按照国家有关收费标准收取生活垃圾清运费；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，就其应交而未交的费用按每天3‰收取违约金。合同签订生效后，原告按约定对该小区提供物业管理服务，但被告自2014年2月至今一直拖欠物业管理等费用。期间，原告多次催收未果。 冯志龙辩称：一、根据民法总则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告诉请判令被告支付2014年4月开始的相关费用已超过诉讼时效；二、前期物业服务合同生效后，原告未按合同约定内容及服务质量提供服务，存在小区中庭游泳池未注水使用、收费仅有收据无发票、单元门锁损坏、小区外墙瓷砖脱落、小区有的业主摆坝坝宴、消防及屋顶通风机需修复等问题；三、原告控股人系小区开发商成都长宇实业有限公司原法定代表人，开发商与本案原告有连带责任关系，开发商挪用小区业主交付的契税和维修基金至今未返还，导致小区业主延迟办理房屋产权证，法院判决开发商支付的违约金至今也未能执行到位；四、原告本应将电梯、楼道广告收入纳入维修基金，但原告却私自占有，严重侵害了全体业主的权利。被告对原告主张的水费、清洁费的金额无异议，也同意马上缴纳；物业管理服务费只同意缴纳30%，其余部分待原告对物业服务进行整改后再缴纳。被告在开庭时当庭放弃了诉讼时效抗辩。 本院经审理认定事实如下：2012年8月28日，原告与被告签订《前期物业服务合同》。合同主要约定：原告为被告所在的“春秋名邸二期·书香美地”小区提供物业服务，原告系“春秋名邸二期·书香美地”业主，房屋建筑面积为62.98平方米。合同第二条约定，本合同自物业交付之日起至小区业主大会（业委会）成立并签订物业委托合同生效之日止。合同第三条物业管理服务内容第（二）项约定“共用设施设备的运行和维护管理：共用设施设备指由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、楼道、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非营业性停车场所和有关公用设施设备使用的房屋等。合同第四条约定：……（三）共用部位：按时检查，规范维修；……（十）房屋共用部位和户内的小修、急修。合同第五条约定：物业管理服务费在开发商发出交房通知所确定的交房之日缴纳，即办理接收房屋手续时预交6个月的物业管理服务费……住宅按建筑面积1.20元/平方米·月、地下车库和地上停车位50元/个·月标准执行……根据国家有关规定，原告按照国家有关收费标准收取生活垃圾清运费，并于当日将生活垃圾转交于环卫公司处理。合同第六条约定：地下停车位、地面停车位租金，由其所有权人收取，租金标准由使用者与所有权人协商。合同第七条约定：受行业单位委托，原告可以提供水、电、气、通讯（宽带）、有线电视等费用的代收服务，服务收费标准按行业政府规定和单位定价标准执行。合同第十二条约定：原告违反协议，未达到物业管理服务约定质量标准的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告须承担相应违约责任。原告为“春秋名邸二期·书香美地”小区提供物业服务后，被告至今尚欠原告2014年2月至2018年10月的物业管理服务费4307.83元（1.2元/平方米·月×62.98平方米×57个月）、生活垃圾清运费456元。被告用水共计441立方米，按1.9元/立方米计算，共计欠水费837.9元。 另查明，原告系三级物业服务公司，“春秋名邸二期·书香美地”小区至今未成立业主委员会。原告2016年4月向相关部门代交水费票据载明居民生活用水为1.4元/立方米，污水处理费为0.5元。2017年1月代交水费票据载明居民生活用水为1.5元/立方米，污水处理费为0.5元。 上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、商品房买卖合同摘要、向相关部门代交水费票据、被告提交的图片以及原、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，前期物业服务合同对原、被告双方均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行其义务。对于被告辩称存在开发商与原告有连带关系、原告服务有瑕疵、广告费应转入小区公共维修基金等问题，从而以此要求缓交物业管理服务费的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如业主认为原告服务有瑕疵，可以要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此缓交物业管理服务费。如业主对物业服务公司的服务质量有更细化的要求，可以通过成立业主大会、选举业委会集体讨论形成决定来行使业主权利。物业服务是一种同时具有社会公共性服务和个体服务性质的群体性服务，物业管理服务费直接关系到物业服务的质量。如果部分业主认为原告服务有瑕疵则要求缓交物业费，长此以往必然导致物业服务水平下降的恶性循环，最终受到损害的则是所有业主的利益。原告主张被告支付物业管理服务费4308.06元、生活垃圾清运费456元，有事实和法律依据，但欠付的物业管理服务费只有4307.83元，对超出部分不予支持。原告自愿按1.9元/立方米主张水费，按此标准欠交水费共计837.9元，本院予以确认。原告庭审后鉴于小区开发商的历史原因，为促进小区和谐，就被告本次欠交物业管理服务费的违约金明确予以放弃，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告冯志龙于本判决生效之日起十日内支付原告成都华信物业服务有限公司物业管理服务费4307.83元、生活垃圾清运费456元、水费837.9元，合计5601.73元； 二、驳回原告成都华信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告冯志龙负担(此款已由原告预交，被告在履行上述给付义务时将此款一并付给原告)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢贤云 二〇一九年六月十二日 书记员  左楠楠