四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川11民终72号 上诉人（原审被告）：四川恒地置业有限公司，住所地：四川省乐山市市中区嘉定北路******。 法定代表人：向旭东，董事长。 委托诉讼代理人：陈勇，四川容宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐文康，男，1949年5月5日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：李平，四川正心律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋有全，男，1952年2月10日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：李平，四川正心律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈发明，男，1954年2月2日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：李平，四川正心律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王俊成，男，1957年10月17日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：李平，四川正心律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾瑜骁，男，1990年4月24日出生，汉族，居民，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李平，四川正心律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：熊有富，男，1951年8月31日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：熊建明（熊有富之弟），住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：熊建华（熊有富之弟），住四川省乐山市市中区。 被上诉人（原审原告）：熊建明，男，1954年12月16日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 被上诉人（原审原告）：熊建华，男，1956年12月3日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 被上诉人（原审原告）：熊淑容，女，1960年2月16日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：熊建明（熊淑容之兄），住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：熊建华（熊淑容之兄），住四川省乐山市市中区。 原审被告：杨志宏，男，1955年5月9日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 上诉人四川恒地置业有限公司(以下简称四川恒地公司）因与被上诉人徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁、熊有富、熊建明、熊建华、熊淑容、原审被告杨志宏合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2017）川1102民初3889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月13日、2019年4月4日公开开庭进行了审理。上诉人四川恒地公司的委托诉讼代理人陈勇，被上诉人徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁的委托诉讼代理人李平，被上诉人熊建明、熊建华及被上诉人熊有富、熊淑容的委托诉讼代理人熊建明、熊建华到庭参加诉讼。原审被告杨志宏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 四川恒地公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认2010年3月25日签订的《房屋拆迁还房协议》、2010年8月1日签订的《房屋拆迁还房协议》的补充协议及2010年8月24日签订的《补充协议》均无效;3.驳回徐文康等人一审的诉讼请求；4.本案一、二审诉讼费用由徐文康等人承担。事实与理由:一、一审判决所列当事人有误。第一，徐文康等人主张其是乐山市中心城区金康纺配经营部的实际经营者，其应举证证明，但其提供的证据与待证事实即实际经营活动完全无关。事实上，作为个体工商户郭素清自开业登记至今，除了将房地产进行出租外，未开展任何经营业务，所以根本不存在实际经营者。从法律上理解，共同诉讼人包含两层含义：一是共同权利，二是共同责任。即使本案郭素清与徐文康等人之间存在“登记经营者”与“实际经营者”的法律关系，但该法律关系是基于违法出借营业执照的行为而形成的，不应得到法律保护；而且一切名义与实际不符的法律关系不可能对第三人享有共同权利，故一审判决根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款的规定，以徐文康等人系实际经营者为由认定徐文康等人为本案适格原告属于适用法律错误。第二，本案当事人是乐山市中心城区金康纺配经营部，并非郭素清，该经营部至今未注销，故在郭素清死亡后，其继承人参加诉讼，其基本信息应列入该经营部的业主信息中，一审判决将郭素清的继承人直接列为本案当事人是错误的。二、本案涉诉合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项的规定，应依法确认无效。第一，作为个体工商户的乐山市中心城区金康纺配经营部无论在本案合同签订前还是在合同履行过程中从未取得本案涉诉土地使用权。1995年的“立项申请报告”、1996年乐山市市中区计划经济委员会的“项目批文”、1998年3月的《地籍调查表》《土地登记、地籍调查法人代表身份证明书》能够证明集体企业性质的乐山市中心城区金康纺配经营部取得了本案涉诉划拨土地，而个体工商户的乐山市中心城区金康纺配经营部于2000年5月6日才开业登记，故本案涉诉土地使用权与该个体工商户无关。郭素清以本案涉诉土地使用权人的名称作为其个体工商户字号，涉嫌以冒名顶替的手段侵占集体资产。第二，一审法院对本案涉诉土地由划拨转为出让的相关手续，只注重形式合法性审查，忽视了内容合法性审查。1.《地籍调查表》明确载明本案涉诉土地的使用者是集体企业性质的乐山市中心城区金康纺配经营部，乐山市国土资源局与该企业签订了《国有土地使用权出让合同》，郭素清在受让方法定代表人处加盖了法定代表人印章，故该两份证据能够证明作为个体工商户的乐山市中心城区金康纺配经营部没有获得本案涉诉土地划拨转出让的政府批文，不是《国有土地使用权出让合同》的受让方。如果集体企业性质的乐山市中心城区金康纺配经营部从不存在，那么作为个体工商户的乐山市中心城区金康纺配经营部则是虚构了一个并不存在的集体企业骗取本案涉诉土地使用权的划拨批文和划拨转出让批文；如存在集体企业性质的乐山市中心城区金康纺配经营部，那么作为个体工商户的乐山市中心城区金康纺配经营部则是以冒名顶替的手段侵占集体企业资产，无论是前述哪种情况，乐山市中心城区金康纺配经营部因此取得的财产依法应予追缴，收归国有并追究相关行为人的法律责任。本案涉诉土地上的原房是没有房屋所有权证、规划许可证、建筑施工许可证、设计图纸批文、施工单位、竣工验收报告的违章建筑，故以违章建筑换房不应受到法律保护。三、一审判决解释合同条款有误。因本案涉诉土地使用面积为700多平方米，双方认可建筑占用面积为600平方米，故对于双方争议的合同条款“甲方若在转让宗地的还房位置上整体修建三层以上（不含三层）的商品房”的正确理解应为，四川恒地公司在本案涉诉土地建筑占用面积600平方米基础上整体往上修建三层以上（不含三层）的商品房。如果四川恒地公司在还房位置上整体往上修建高层建筑，该楼的电梯、消防通道、公共区域均会修在还房位置上，导致乐山市中心城区金康纺配经营部的营业房隔离，影响该营业房使用价值，所以该经营部为限制四川恒地公司在还房位置上整体往上修建高层建筑才与该公司作出前述约定。事实上，四川恒地公司修建的33层（含地下一层）的商品房是在自有土地上修建了该幢楼的电梯、消防通道和部分建筑，从第四层开始才有约300平方米搭建在还房之上。所以，徐文康等人请求补偿5套商品房的条件没有成就，其该项诉讼请求不应得到支持。而且徐文康等人关于“每套商品房的建筑面积不低于80平方米”的诉讼请求不具体、明确，一审法院在未进行释明的情况下作出了不明确的判决，导致判决难以执行。四川恒地公司对一审判决认定的未付租金金额及利息均无异议，但该费用应支付给权利人。 徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁辩称，一、徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁五人是本案适格的诉讼主体。第一，徐文康以郭素清的名义设立并经营乐山市中心城区金康纺配经营部，该经营部由徐文康投资并实际经营；因个体工商户的营业执照不能过户，所以由郭素清向徐文康出具《授权委托书》，徐文康可以以郭素清的名字办理各种手续、享有权利并承担义务，徐文康与郭素清于2010年3月15日签订的《转让协议》能够证明前述事实。2010年4月12日四川省乐山市嘉州公证处对《授权委托书》进行了公证。第二，徐文康以乐山市中心城区金康纺配经营部的名义分别于1996年1月6日、1996年10月8日与乐山市柏杨坝新区开发建设指挥部签订城镇国有土地划地协议书，分别取得划拨土地0.68亩和0.48亩。本案涉诉土地所需的全部手续由徐文康一人办理；两次划地应缴纳的税、费均由徐文康集资并缴纳，没有任何单位性质的资金。第三，根据当时的法律和政策规定，国有土地可以划拨给个人进行开发、利用、经营，故徐文康等人集资购买本案涉诉土地并于1998年4月30日将土地使用证办理在个体工商户乐山市中心城区金康纺配经营部名下，没有违反法律和政策的规定。而且，按照当时政策规定，个人投资同样可以纳入政府投资计划，四川恒地公司没有提交证据证明只有集体企业投资才能纳入政府年度投资计划。第四，1997年徐文康将乐山市中心城区金康纺配经营部综合楼承包给胡太明个人进行修建，该楼的修建资金全部由徐文康等人出资，没有任何集体性质的企业和组织出资修建该房屋。1998年12月18日乐山市中心城区金康纺配经营部将修建的门市按投入的资金金额及股份分配给了各投资人即徐文康等人，由各合伙人分散经营，自负盈亏，《乐山市中心城区金康纺配经营部决定将所属门市分散经营的通知》能够证明。从1998年12月18日至2010年，乐山市中心城区金康纺配经营部位于乐山市市中区嘉州大道的房屋由徐文康等人占有、使用和经营。二、2010年3月25日签订的《房屋拆迁还房协议》、2010年8月1日签订的《的补充协议》及2010年8月24日签订的《补充协议》合法有效。第一，乐山市中心城区金康纺配经营部的性质自始至终是个体工商户，该经营部从未冒用集体的名义获得任何利益。1.根据《全国发票管理暂行办法》第八条和《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》第六条、第八条的规定，只有领取了营业执照，办理了税务登记，才能够向税务机关购买发票，四川省乐山市市中区国家税务局城区个体集贸税务所于1996年7月18日向乐山市中心城区金康纺配经营部颁发了编号为（96）字第2567号《发票准购手册》，该手册明确载明该经营部属于个体经济性质，同日该经营部购买了1本共50份的税务发票，故该经营部于1996年7月18日之前就已进行了工商注册登记，取得了营业执照和税务登记证。2.根据《城乡个体工商户管理暂行条例》第七条和《个体工商户登记程序规定》第五条规定，个体工商户申请设立登记，需提交本人户籍证明或身份证明与申请人签署的申请书。2000年5月6日的《个体工商户申请开业登记表》不是郭素清或徐文康填写，也不是二人的委托代理人填写，没有郭素清或徐文康的签名，该登记材料除了有经营场所证明以外，没有其他必备材料。工商行政部门关于乐山市中心城区金康纺配经营部的档案只有2000年的登记材料，2007年、2008年营业执照的年检材料，2013年补办档案的材料，缺失了大量材料。徐文康在2013年补办档案材料时就没有查到乐山市中心城区金康纺配经营部的初始登记材料。可见2000年5月6日的《个体工商户申请开业登记表》是工商行政部门自行后补的档案材料，并非乐山市中心城区金康纺配经营部初始工商登记表。3.1996年签订的两次国有土地划地协议书、1996年7月18日的《发票准购手册》、1998年4月30日的《国有土地使用证》、1998年12月18日的《乐山市中心城区金康纺配经营部决定将所属门市分散经营的通知》、2010年3月25日的《房屋拆迁还房协议》、2010年《国有土地使用权转让合同》上加盖的印章均是乐山市中心城区金康纺配经营部的印章，该印章从1996年1月一直使用至今，该印章的直径是3.8厘米，属于个体工商户印章的刻制直径标准。4.徐文康于1997年3月19日办理本案涉诉土地登记申请时，在《土地登记申请书》中“单位性质”一栏中，在“集体”后边备注了“私营”，但“私营”二字不知被谁划掉了。徐文康等人认为的集体是指几个人的合伙，与乡镇企业中的“集体”性质和法律含义完全不同。5.在乡镇企业主管机关乐山市市中区乡镇企业局管理的档案中，没有名称为“乐山市中心城区金康纺配经营部”的乡镇企业的申报、审批、备案的档案材料，故从1995年12月至今从未有一个名称为“乐山市中心城区金康纺配经营部”集体经济性质的乡镇企业在工商行政部门登记注册并经营过。第二，双方签订的《房屋拆迁还房协议》等三份协议是双方的真实意思表示，协议的主体和内容均没有违反法律的强制性规定，故前述协议合法有效，四川恒地公司应按照协议约定履行义务。三、四川恒地公司应该按照合同约定补偿徐文康等人5套商品房。第一，双方于2010年8月24日签订的《补充协议》约定，四川恒地公司在转让宗地的还房位置上整体修建三层以上（不含三层）的商品房，该公司应补偿5套商品房。因还房与四川恒地公司修建的商品房是性质、结构、功能不同的建筑物，如果要在还房位置上修建商品房，商品房与还房必然会作为一个整体建筑进行整体设计和建设，所以只要将还房与商品房视为一个建筑体进行规划、设计、建设，这就是“整体修建”。第二，乐山市中心城区金康纺配经营部与四川恒地公司不是土地使用权转让关系，也不是合作开发房地产的关系，而是该经营部基于帮忙，同意将本案涉诉土地无偿交给四川恒地公司进行统一的规划和建设，以满足该公司必备两个消防通道的开发条件，该公司只是将乐山市中心城区金康纺配经营部被拆除的1,200平方米房屋重新修建后等面积返还给该经营部。四川恒地公司在乐山市中心城区金康纺配经营部的无私帮助下，利用本案涉诉土地获得了巨大的经济利益，但该公司在还房位置上修建商品房并出售还房的屋面，导致还房不能作为独立的房屋而价值贬低，并丧失了屋面的所有权。四川恒地公司补偿的5套房屋价值仅100多万元，如双方是合作开发，该公司应分给乐山市中心城区金康纺配经营部的经济利益将超过4,000多万元，所以根据公平、诚实信用原则，对于“整体修建”的解释，不能单从合同字面上解释，还应从四川恒地公司无偿利用本案涉诉土地，从中获取巨大经济利益的前提下进行解释。第三，四川恒地公司在规划调整后，没有告知乐山市中心城区金康纺配经营部，调整后的规划严重影响了还房的使用功能和价值，且该公司没有按照协议约定支付房屋的补偿租金，四川恒地公司的行为已经严重违约。综上，一审法院认定主要事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 熊有富、熊建明、熊建华、熊淑容辩称，乐山市中心城区金康纺配经营部的经营者是郭素清，其全权委托徐文康办理相关事务。四川恒地公司主张乐山市中心城区金康纺配经营部从未开展业务经营不属实，该经营部进行了业务经营。熊建明等四人作为本案当事人符合法律规定。本案应按照合同约定处理。同意一审判决，但熊建明等四人放弃要求四川恒地公司支付租金及资金占用利息的诉讼请求。 杨志宏未作陈述。 徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁、熊有富、熊建明、熊建华、熊淑容向一审法院起诉请求：1.四川恒地公司向徐文康等人交付5套商品房(每套商品房的建筑面积不低于80平方米)；2.四川恒地公司向徐文康等人支付租金29.52万元以及从2013年7月起至租金支付完毕之日止按银行同期贷款利率支付迟延履行期间的利息；3.杨志宏对四川恒地公司履行上述债务承担连带保证责任。 一审法院认定事实：乐山市中心城区金康纺配经营部于2000年5月6日进行开业登记，性质为个体工商户，经营者为郭素清(公民身份号码：5111021932××××××××)于2015年11月10日死亡，其继承人有熊建华、熊有富、熊建明、熊淑容。四川恒地公司系依法成立的有限责任公司，2011年1月21日前法定代表人为杨志宏，之后变更为向旭东。 2010年3月25日，四川恒地公司（甲方）与乐山市中心城区金康纺配经营部（乙方）签订《房屋拆迁还房协议》，主要约定：拆迁房屋基本情况为拆迁房屋坐落于乐山市市中区嘉州大道砖混结构的二层房屋，房屋建筑面积约为1,200平方米，未办理房屋所有权证，房屋用地面积726.35平方米，土地性质为划拨用地，土地用途为商业、办公;换房条件第2款约定“乙方出资25万元，不足部分由甲方承担差额，由甲方负责代为办理现占用地块的土地出让手续，并为以下五位自然人分户办理土地、房屋权属证书”;第3款约定“甲方在确保乙方拥有1,200平方米还房的基础上，有权根据甲方的需要和政府有关部门批准的用地、建筑规划，充分利用（含在该地块西面靠近嘉华公司处，修建进出通道等）现所占用地块使用权，并取得相应的国有土地使用权和房屋产权”；第4款约定“按等面积置换的原则，甲方还给乙方的商业用房1,200平方米（底层，第二层各600平方米）”；第三条约定“2010年4月10日前，乙方必须无条件将现全部营业用房停止营业，并整体交付予甲方。从乙方向甲方实际交房之日起，至甲方向乙方交付还房之日止，乙方的租金损失按每年288,000元计算，年终结算，由甲方补偿乙方”；第四条约定“违约责任：以上条款甲乙双方共同遵守，不管任何一方违约，由违约方承担赔偿200万元的违约金”。协议首部被拆迁人(乙方)载明为“乐山市中心城区金康纺配经营部”，业主：郭素清。协议尾部签章栏，“甲方（签章）”处杨志宏签名并盖有“四川恒地置业有限公司”印章，“乙方（签章）”有郭素清签名并盖有乐山市中心城区金康纺配经营部印章。 2010年4月9日，乐山市中心城区金康纺配经营部经营者郭素清出具授权委托书，全权委托徐文康处置所有事务，包括对财产的受让和出让。四川省乐山市嘉州公证处对该授权委托书进行了公证。 2010年7月7日，乐山市中心城区金康纺配经营部与四川恒地公司签订《国有土地使用权转让合同》，其将以出让方式取得的位于乐山市市中区嘉州大道729.90平方米的土地使用权（土地用途为商业办公）转让给四川恒地公司，该合同盖有乐山市中心城区金康纺配经营部印章和郭素清印章。在2010年7月5日的《乐山市国有土地使用权转让审核表》上载明的申请方为乐山市中心城区金康纺配经营部与四川恒地公司，转让方为“乐山市中心城区金康纺配经营部”，宗地号为BYB-27-01（F），经过乐山市国土资源局各部门法规科、执法支队、地籍科、储备中心、利用科、分管领导、局领导层层审批，意见内容为该宗地无闲置，超占等违法现象，土地出让金已按合同缴清，该宗地系土地转让，不改变用途，不予收储，同意依法办理土地转让手续等。2010年8月25日，该宗地块在土地矿权交易市场依法转让。2010年8月26日，乐山市中心城区金康纺配经营部与四川恒地公司签订《国有建设用地使用权协议转让成交确认书》，转让人为“乐山市中心城区金康纺配经营部”，乐山市中心城区金康纺配经营部和郭素清在“转让人”处盖章，乐山市土地矿权交易中心在“确认人”处盖章，四川恒地公司及杨志宏在“受让人”处盖章。2010年8月20日，由杨志宏在四川恒地公司召开会议，会议就2010年3月25日四川恒地公司和乐山市中心城区金康纺配经营部签订的《拆迁还房协议》作进一步的强调和承诺，参加人员有陈发明、宋有全、王俊成、杨加文、杨志宏、王敏、林玉明。 2010年8月1日，四川恒地公司（甲方）与乐山市中心城区金康纺配经营部经营者郭素清授权委托的代理人徐文康（乙方）签订《的补充协议》，协议第5条约定：“甲方开发的地块号为5-16-110的地块、或现地块，其中先取得的任何一个项目预售许可证的日期，为计算甲方交房给乙方的起始计算日期，即从该日起甲方应在三年内交房给乙方”；第6条约定：“今后若有未曾约定的事宜，双方应在合理合法、互谅、互让的前提下协商完善，但原拆迁还房协议的已定条款，（除本补充协议涉及内容外）不得有任何修改”。杨志宏在甲方四川恒地公司处签名，乙方郭素清授权委托的代理人徐文康在乙方处签名。 2010年8月24日，四川恒地公司（甲方）与乐山市中心城区金康纺配经营部（乙方）签订《补充协议》，主要约定：鉴于甲乙双方此前于2010年3月25日、2010年8月1日签订了《房屋拆迁还房协议》及补充协议，甲、乙双方经充分协商就相关事项达成本补充协议；第三条约定：“履行《国有土地使用权转让合同》和《房屋拆迁还房协议》发生的补缴土地出让金（划拨地变更为出让地）、土地转让税费由甲方承担。双方在2010年3月25日签订的《房屋拆迁还房协议》中第二条第2款的乙方承担25万元的转让手续费，该款可在甲方租用乙方营业房租金的第一年度终止时结算，租金多退少补”；第五条约定：“甲方若在转让宗地的还房位置上整体修建三层以上（不含三层）的商品房，则甲方补偿乙方五套商品房（每套面积不低于80平方米）”；第六条约定：“本补充协议生效后，乐山市中心城区金康纺配经营部印章及郭素清私人印章，乙方应交由乙方的代理人陈发明保管。陈发明有权为履行甲乙双方协议所需的相关文件材料上加盖印章，以保证甲方办理土地转让过户登记顺利完成。”四川恒地公司在“甲方”处盖章，杨志宏在“甲方”处签名，乐山市中心城区金康纺配经营部在“乙方”处盖章，徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁在“乙方”处签名。杨志宏在该份补充协议落款处的“担保人”处签名。 2011年1月12日，四川恒地公司召开股东会议，形成股东决议：原股东杨志宏将持有公司股份出让给四川东安房地产开发有限公司，原股东陈凤祥将持有公司股份出让给新股东宋勇。同年1月22日，四川恒地公司召开投资股东变更后的交接座谈会，原股东杨志宏等、新股东宋勇、东安公司总经理向峥等、“乐山市中心城区金康纺配经营部”代表王俊成和宋有全及其他相关人员参会，分别对四川恒地公司于2010年3月25日与乐山市中心城区金康纺配经营部签订的《房屋拆迁还房协议》的内容、于2010年8月1日与乐山市中心城区金康纺配经营部经营者郭素清的委托代理人徐文康签订的《的补充协议》的内容、于2010年8月24日与乐山市中心城区金康纺配经营部签订的《补充协议》的内容进行了了解和确认，并形成《会议纪要》。 上述协议签订后，乐山市中心城区金康纺配经营部按约将位于乐山市市中区嘉州大道729.90平方米地块交付给四川恒地公司，并办理了国有建设用地使用权转移登记手续，登记受让方为四川恒地公司。2013年3月21日四川恒地公司支付从2010年7月21日起至2012年9月30日止的房屋租金504,400元给乐山市中心城区金康纺配经营部。之后，四川恒地公司在该地块修建了地下1层，地上**的建筑物**，该幢建筑物所在小区名称为“大道中心”，其中门市两层（每层各600平方米），住宅**。2013年7月乐山市中心城区金康纺配经营部接收换房门市1,200平方米。 另查明：1995年2月，“乐山市中心城区金康纺配经营部”向乐山市市中区计划经济委员会提交修建综合楼的立项申请报告，报告中载明：经营部属联合集资性质，经营方式为批发兼零售，负责人郭素清。1996年元月10日，乐山市市中区计划经济委员会以乐中计经（1996）06号文件，同意“乐山市中心城区金康纺配经营部”修建综合楼。乐山市柏杨坝新区开发建设指挥部与乐山市中心城区金康纺配经营部分别于1996年1月6日、10月8日签订城镇国有土地划地协议书，划地面积共计1.16亩。乐山市中心城区金康纺配经营部支付划地的开发成本费。1996年12月30日，乐山市中心城区金康纺配经营部取得建设用地规划许可证。1998年1月9日，乐山市人民政府乐府函[1997]土76号批复，同意“乐山市中心城区金康纺配经营部”划拨使用市中区嘉州大道国有土地1.16亩，作为修建综合楼用地。1998年3月12日《地籍调查表》显示：该地块东至市先信商贸发展有限公司，市岷江丝绸厂；西至四川嘉华（集团）股份有限公司、市岷江丝绸厂；南至市岷江丝绸厂、排水沟；北至嘉州大道，面积为726.35平方米，土地使用者名称为“乐山市中心城区金康纺配经营部”，性质为集体。1998年4月30日，乐山市国土资源局对该宗土地颁发乐城国用（1998）字第006250号《国有土地使用证》，用地面积726.35平方米，土地使用者是“乐山市中心城区金康纺配经营部”，用途是商业、办公。 2008年8月15日，四川省乐山市地方税务局第一直属分局向作为个体工商户的纳税人郭素清征收税种为房产税（品目名称：房屋租金）、土地使用税（品目名称：城市四级全年）、个人所得税（品目名称：财产租赁所得）等相应税费（税款所属时间2008年1月-2008年12月），并出具税收通用完税证。完税证载明的地址为柏杨路72号，与乐山市中心城区金康纺配经营部经营场所地址相同。2009年4月20日，四川省乐山市地方税务局第一直属分局向作为个体工商户的纳税人郭素清征收税种为房产税（品目名称：营业房出租）、城镇土地使用税（品目名称：四等）等相应税费（税款所属时间2009年1月1日-2009年12月31日），并出具税收通用完税证。2010年6月26日，乐山市人民政府作出乐府函土（2010）30号批复，对于乐山市国土资源局《关于办理乐山市中心城区金康纺配经营部划拨国有土地转为出让的请示》批复：同意将位于市中心城区嘉州大道729.90平方米划拨国有土地（1998）字第006250号办理为出让土地。按出让时土地使用权市场价格与原划拨土地使用权权益价格的差额，共计补交土地使用权出让金额为89.7777万元，请依法完善相关手续。2010年7月5日，乐山市国土资源局向乐山市中心城区金康纺配经营部发出收费通知，载明经营部于2010年6月26日以划拨转出让方式取得中心城区嘉州大道国有土地使用权729.90平方米，出让金总额89.7777万元，要求经营部凭此通知到国土资源局办理缴费手续。2010年7月7日，在乐山市中心城区金康纺配经营部缴纳出让金89.7777万元后，乐山市国土资源局出具四川省土地出让金专用票据，载明：根据乐府函土（2010）30号批复出让金，附注中心城嘉州大道729.90平方米划拨改出让。2010年7月20日，乐山市国土资源局与乐山市中心城区金康纺配经营部签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：511100-2010-0024），合同第四条约定本合同项下出让宗地编号为BYB-27-01（F）号，出让宗地面积为729.90平方米，本合同项下的出让宗地坐落于乐山市市中区嘉州大道；第六条约定出让人同意在2010年7月20日将出让宗地交付给受让人；第七条约定本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为40年，按本合同第六条约定的交付土地之日起计算；第四十一条约定本合同项下的宗地出让方案业经乐山市人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。至此，乐山市中心城区金康纺配经营部以国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者的出让有偿使用方式取得了乐山市中心城区嘉州大道面积为729.90平方米、宗地编号为BYB-27-01（F）号的国有建设用地使用权。四川恒地公司分别于2011年6月24日、11月25日取得了位于该地块开发小区的（2011）房预售证第25号、47号商品房预售许可证，项目名称：恒地.大道中心。 2014年7月2日，乐山市市中区经济和信息化局出具情况说明：在该局保管的原区乡镇企业局文书档案（1997年至2005年），未找到“乐山市中心城区金康纺配经营部”的相关资料。2015年7月29日，乐山市市中区经济商务和信息化局出具情况说明：原乡镇企业局形成的所有文书档案已按规定全部移送市中区档案馆。2014年6月19日、2016年8月29日，该院分别向乐山市市中区档案局发出协助调取证据函，要求调取“乐山市中心城区金康纺配经营部”作为乡镇企业的相关材料。该档案馆因其不存有相关材料，无法提供，也未出具无此材料的证明。 审理中，熊建华、熊有富、熊建明、熊淑容陈述乐山市中心城区金康纺配经营部确实是由徐文康等人出资。四川恒地公司认可其从2012年10月至2013年6月未支付乐山市中心城区金康纺配经营部租金的金额为29.52万元。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 四川恒地公司认可从2012年10月至2013年6月所欠租金为29.52万元，该院对此予以确认。由于迟延支付，四川恒地公司还应支付占用利息损失，从2013年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止。本案的争议焦点为:一、关于徐文康等人的主体问题？二、房屋拆迁还房协议及两份补充协议的效力问题？三、杨志宏承担连带责任？ 关于本案徐文康等人的主体问题。本案中，徐文康等人提供了《房屋拆迁还房协议》等证据以证明合同当事人双方为乐山市中心城区金康纺配经营部与四川恒地公司。现因乐山市中心城区金康纺配经营部经营者郭素清于2015年11月10日死亡，其继承人熊建华、熊有富、熊建明、熊淑容作为本案原告参与诉讼，乐山市中心城区金康纺配经营部经营者郭素清在本案中的债权依法由其继承人熊建华、熊有富、熊建明、熊淑容享有。乐山市中心城区金康纺配经营部作为个体工商户，其经营者已死亡，故乐山市中心城区金康纺配经营部不再作为本案诉讼当事人参与诉讼。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第二款之规定：“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”，虽四川恒地公司辩称徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁作为原告的主体不适格，无权主张合同权利，但徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁为此提供了《的补充协议》《乐山市中心城区金康纺配经营部决定将所属门市分散经营的通知》等以证明其系乐山市中心城区金康纺配经营部共同实际经营者。该院认为，虽然《房屋拆迁还房协议》的合同当事人双方为乐山市中心城区金康纺配经营部与四川恒地公司，但徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁提供了证据证明其为乐山市中心城区金康纺配经营部的实际经营者身份和共有人身份，且熊建华、熊有富、熊建明、熊淑容均认可徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁出资参与了乐山市中心城区金康纺配经营部。故徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁对本案讼争标的具有实体请求权。综上，徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁、熊建华、熊有富、熊建明、熊淑容均为本案适格原告。 关于房屋拆迁还房协议及两份补充协议的效力问题。四川恒地公司认为“乐山市中心城区金康纺配经营部”有两个，两个“乐山市中心城区金康纺配经营部”不是同一经济组织，《国有土地使用权证》上的“乐山市中心城区金康纺配经营部”是集体经济组织的经营部，因此该使用权证为集体土地使用权证，合同涉及的地块和房屋不是本案所涉乐山市中心城区金康纺配经营部（个体工商户）所有，本案合同无效。本案中，徐文康等人提交了证据证明乐山市中心城区金康纺配经营部取得本案所涉国有土地的划拨使用权，后人民政府土地管理部门报宗地出让方案经有批准权的人民政府批准，签订合法有效土地使用权出让合同获得了从2010年7月20日起算40年期限的案涉国有建设用地使用权。乐山市中心城区金康纺配经营部与四川恒地公司签订《国有建设用地使用权协议转让成交确认书》《国有土地使用权转让合同》，经过乐山市国土资源局各部门分部门层级式审核同意转让和依法办理土地转让手续，审核表载明的宗地号与上述《国有建设用地使用权出让合同》载明出让宗地号一致，属于同一宗地。该宗地块经乐山市土地矿权交易中心确认于2010年8月25日在土地矿权交易市场依法转让。故上述转让合同和确认书合法有效。因此，对于四川恒地公司提出位于乐山市市中区嘉州大道729.90平方米地块使用权不是从郭素清登记的个体工商户乐山市中心城区金康纺配经营部处转让取得而是从乡镇企业的乐山市中心城区金康纺配经营部处取得的意见与事实不符，该院不予采信。又从本案查明的事实来看，四川恒地公司与乐山市中心城区金康纺配经营部订立合同目的在于获得国有建设用地使用权用于开发建设，是其真实意思表示，本案所涉国有土地使用权也经有批准权的人民政府批准的行政许可的形式，办理土地使用权出让手续以及在收到乐山市中心城区金康纺配经营部与四川恒地公司申请办理上述地块转移登记审核过程中，审核同意转让和办理土地转让手续，现该土地已按约转移登记在四川恒地公司名下用于开发，故对四川恒地公司提出的上述合同无效的抗辩理由该院不予采信。另外，即使本案土地使用权存在争议，乐山市中心城区金康纺配经营部处分行为属无权处分，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，争议应由人民政府处理。对本案合同所涉财产的主张权属于真实的所有权人，四川恒地公司无权主张。因此，该院认定乐山市中心城区金康纺配经营部与四川恒地公司之间签订的房屋拆迁还房协议及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，现合同标的的国有建设用地使用权也按约转移登记给四川恒地公司用于房地产项目的整体开发，四川恒地公司应按约履行自己的义务。 根据2010年8月24日的《补充协议》的第五条“甲方若在转让宗地的还房位置上整体修建三层以上（不含三层）的商品房，则甲方补偿乙方伍套商品房（每套面积不低于80平方米）”的约定，四川恒地公司认为“整体修建”是指在该争议土地的全部面积上整体修建三层以上的建筑物，而现在只是部分修建了高层，所以四川恒地公司没有违反约定，不应该补偿5套房屋。该院认为“整体修建”系将在占用该宗土地修建的建筑物视为一个整体，如果该建筑物超过三层，那么就符合协议约定的“整体修建”，本案中在该宗土地上修建了地下1层，，地上**的建筑物符合协议约定的“整体修建三层以上（不含三层）的商品房”，四川恒地公司在该宗土地上修建房屋所在的小区名为“大道中心”。故四川恒地公司在该小区按约向徐文康等人交付每套建筑面积不低于80平方米共计5套商品房。 徐文康等人依据2010年8月24日的《补充协议》上担保人处杨志宏的签字要求杨志宏承担连带责任。杨志宏系这份补充协议的保证人，协议各方对保证方式没有约定，故杨志宏按照连带责任保证承担保证责任。该份协议上也未明确被告四川恒地公司履行的期限。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”徐文康等人在2012年12月20日向四川恒地公司发出的“拆迁还房要解决的几个问题”的书面材料中，其向四川恒地公司主张了要求补偿5套住房及租金的请求。该份书面材料视为徐文康等人向四川恒地公司主张权利。徐文康等人未提供证据证明在此之后六个月内要求保证人杨志宏承担保证责任，故保证人的责任免除。所以徐文康等人要求杨志宏承担连带责任的请求该院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五十四条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条，《中华人民共和国合同法》第二条、第九条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百三十七条、第一百三十九条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第九条、第十六条、第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第十二条、第十三条、第十五条、第二十三条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《土地登记办法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，判决：一、四川恒地公司在本判决生效后三十日内补偿熊建华、熊有富、熊建明、熊淑容、徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁位于四川省乐山市市中区嘉州大道“恒地.大道中心”小区内的5套商品房（每套建筑面积不低于80平方米）；二、四川恒地公司在本判决生效后十日内支付熊建华、熊有富、熊建明、熊淑容、徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁租金295,200元及资金占用利息损失（以295,200元为计算基数，从2013年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；三、驳回熊建华、熊有富、熊建明、熊淑容、徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费44,048元，由熊建华、熊有富、熊建明、熊淑容、徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁负担21,327元，由四川恒地公司负担22,721元。 二审中，徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁提交了乐山市住房保障和房地产管理局出具的“恒地·大道中心”项目未备案房源信息8页，拟证明四川恒地公司开发建设的“恒地·大道中心”小区4幢1单元1楼2号、4幢2单元1楼2号、4幢2单元1楼3号、1幢1单元1楼2号、3幢1单元3楼4号房屋尚未出售，该5套房屋总面积403.48平方米，平摊到每套房屋的面积为80.06平方米。 四川恒地公司质证认为，徐文康等人提交的证据是合法的，对该证据的真实性无异议。 熊有富、熊建明、熊建华、熊淑容质证认为，认可徐文康等人提交的证据。 四川恒地公司、熊有富、熊建明、熊建华、熊淑容、杨志宏均未提交新证据。 本院认为，乐山市住房保障和房地产管理局出具的“恒地·大道中心”项目未备案房源信息符合证据真实性、合法性、关联性特征，予以采信。 本院对一审法院查明的除以下事实以外的其他事实予以确认。 本院二审查明：2010年3月15日郭素清与徐文康签订《转让协议》，该协议载明：“……出让方郭素清开办的个体工商户经营机构‘乐山市中心城区金康纺配经营部’由于开办和购置资产所需费用全部由受让方徐文康出资并办理，现出让方郭素清决定将有形和无形资产全部无偿转让给受让方徐文康，从本协议签定之日起，该乐山市中心城区金康纺配经营部的一切财产由受让人徐文康所有，一切债权债务由徐文康享有和承担。出让方不再对乐山市中心城区金康纺配经营部享有任何权利，也不再承担任何义务。由于个体工商户的营业执照不能转让和过户，受让方徐文康可延用出让方郭素清的名字办理各种手续和承担权利义务，本人为此专门出具授权委托书。以上协议，双方签字按印生效。”郭素清与徐文康分别在落款“甲方”“乙方”处签名，在“见证人”处有“熊建明”字样的签名。2010年4月9日郭素清出具《授权委托书》，该委托书载明“委托人：郭素清……受委托人：徐文康……委托人开办的‘乐山市中心城区金康纺配经营部’，因是受委托人出资和具体经营，故委托受委托人徐文康全权代表委托人处理乐山市中心城区金康纺配经营部的一切事务，受委托人在处理乐山市中心城区金康纺配经营部的一切事务中的行为和签字均代表委托人。其委托事项为：1.‘乐山市中心城区金康纺配经营部’的经营、购销管理。2.‘乐山市中心城区金康纺配经营部’的财产受让出让的处分。3.‘乐山市中心城区金康纺配经营部’经营过程中产生的债权和债务的处分。4.对本委托签发前已发生的‘乐山市中心城区金康纺配经营部’各种民事法律行为的确认或撤销。5.因‘乐山市中心城区金康纺配经营部’经营活动产生的诉讼事宜，全权由受委托人处理。本委托经公证机关公证生效，本委托为不可撤销的委托。”同日，郭素清到四川省乐山市嘉州公证处对其在前述《授权委托书》的签名、捺手印行为进行了公证。 本案涉诉土地上修建的第1、2层房屋就是四川恒地公司向乐山市中心城区金康纺配经营部的还房，从第3层开始四川恒地公司占用本案涉诉土地部分面积往上修建了30层的商业住宅。“恒地·大道中心”小区尚未出售的商品房已无80平方米左右的住宅，该小区4幢1单元1楼2号房屋面积为72.89平方米、4幢2单元1楼2号房屋面积为101.17平方米、4幢2单元1楼3号房屋面积为72.89平方米、1幢1单元1楼2号房屋面积为60.19平方米、3幢1单元3楼4号房屋面积为96.34平方米。 二审庭审中，熊有富、熊建明、熊建华、熊淑容认可徐文康借用郭素清的名义出资设立并经营乐山市中心城区金康纺配经营部，该经营部的性质是个体工商户。徐文康认可宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁是其合伙人，是乐山市中心城区金康纺配经营部的实际经营者，但没有签订书面的合伙协议。 徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁将其要求四川恒地公司交付5套商品房的诉讼请求明确为四川恒地公司向其交付“恒地·大道中心”小区4幢1单元1楼2号、4幢2单元1楼2号、4幢2单元1楼3号、1幢1单元1楼2号、3幢1单元3楼4号房屋。四川恒地公司认为在该公司应该支付租金及资金占用利息的前提下，该公司对一审判决认定的租金金额及资金占用利息的计算基数、计算标准及起止期间均无异议。 二审庭审后，熊有富、熊建明、熊建华、熊淑容于2019年5月13日向本院提交书面意见，明确表示基于熊有富、熊建明、熊建华、熊淑容与徐文康、陈发明、宋有全、王俊成、贾瑜骁已达成调解协议，故熊有富、熊建明、熊建华、熊淑容在本案中应享有的权利和承担的义务全部由徐文康、陈发明、宋有全、王俊成、贾瑜骁享有和承担。 本院认为，本案的争议焦点：一、徐文康等人是否是本案适格的当事人？二、2010年3月25日签订的《房屋拆迁还房协议》、2010年8月1日签订的《房屋拆迁还房协议》的补充协议及2010年8月24日签订的《补充协议》的效力如何确定？三、四川恒地公司是否应补偿徐文康等人5套商品房？四、四川恒地公司是否应支付徐文康等人租金和资金占用利息？ 一、关于徐文康等人是否是本案适格当事人的问题。第一，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”。根据郭素清与徐文康于2010年3月15日签订的《转让协议》与郭素清于2010年4月9日出具的《授权委托书》及熊有富、熊建明、熊建华、熊淑容的陈述，能够证明乐山市中心城区金康纺配经营部作为个体工商户是徐文康借用郭素清的名义出资设立的；又因徐文康认可宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁与其是合伙关系，是乐山市中心城区金康纺配经营部的实际经营者，故徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁作为当事人参加本案诉讼符合法律规定。第二，根据《中华人民共和国民法总则》第五十四条：“自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。”的规定可知，个体工商户虽然可以起字号，但其属于自然人范畴，是自然人这种民事主体的一种特殊形式，不具有企业或其他组织之性质，所以郭素清作为乐山市中心城区金康纺配经营部登记经营者去世后，一审法院将其继承人熊有富、熊建明、熊建华、熊淑容列为本案当事人并无不当。 二、关于2010年3月25日签订的《房屋拆迁还房协议》、2010年8月1日签订的《的补充协议》及2010年8月24日签订的《补充协议》效力如何确定的问题。第一，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权……”，第十六条第一款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”。本案中，乐山市柏杨坝新区开发建设指挥部分别于1996年1月6日、1996年10月8日向乐山市中心城区金康纺配经营部划拨本案涉诉土地共计1.16亩，1998年4月30日该经营部取得乐山市国土资源局颁发的《国有土地使用证》。虽然本案有证据反映，取得本案涉诉划拨土地的乐山市中心城区金康纺配经营部的性质为集体，但经乐山市国土资源局审查后，该局于2010年6月26日同意将本案涉诉划拨土地办理为出让土地，并在作为个体工商户的乐山市中心城区金康纺配经营部足额缴纳土地使用权出让金后，于2010年7月20日与该经营部签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定将本案涉诉土地使用权出让给该经营部。虽然四川恒地公司对作为个体工商户的乐山市中心城区金康纺配经营部是否享有本案涉诉土地使用权提出了异议，但因该公司并非法律意义上本案涉诉土地使用权的争议人，且在乐山市国土资源局对该宗土地使用权的确权未被撤销的情况下，四川恒地公司主张乐山市中心城区金康纺配经营部未取得本案涉诉土地使用权的上诉理由不能成立。第二，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……”。因四川恒地公司提交的证据不足以证明乐山市中心城区金康纺配经营部在与其签订合同时存在欺诈、胁迫行为，且乐山市国土资源局已确认该经营部系本案涉诉土地的使用权人，故四川恒地公司主张该经营部与其签订的《房屋拆迁还房协议》及两份补充协议因违反前述法条规定而无效的上诉理由不能成立。乐山市中心城区金康纺配经营部与四川恒地公司于2010年3月25日签订的《房屋拆迁还房协议》、2010年8月1日签订的《的补充协议》及2010年8月24日签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故合法有效。 三、关于四川恒地公司是否应补偿徐文康等人5套商品房的问题。四川恒地公司作为甲方与乐山市中心城区金康纺配经营部作为乙方于2010年8月24日签订的《补充协议》第五条约定“甲方若在转让宗地的还房位置上整体修建三层以上（不含三层）的商品房，则甲方补充乙方五套商品房（每套面积不低于80平方米）”。根据该条约定字面意思理解，一审法院关于“整体修建”是指将占用本案涉诉土地修建的建筑物视为一个整体的理解并无不当。双方均认可四川恒地公司占用本案涉诉土地部分面积在乐山市中心城区金康纺配经营部两层还房的基础上修建了30层的商业住宅，故四川恒地公司应按照合同约定交付每套面积不低于80平方米的商品房。虽然四川恒地公司在本案涉诉土地开发建设的“恒地·大道中心”小区4幢1单元1楼2号、4幢2单元1楼2号、4幢2单元1楼3号、1幢1单元1楼2号与3幢1单元3楼4号房屋面积与80平方米有一定差异，但该5套房屋平均面积为80.69平方米，在该小区尚未出售的商品房已无面积为80平方米左右的住宅的情况下，本院对徐文康等人要求四川恒地公司交付前述房屋的上诉请求予以支持。 四、关于四川恒地公司是否应支付徐文康等人租金和资金占用利息的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据合同约定，四川恒地公司应该支付徐文康等人租金，且四川恒地公司对一审判决认定的租金金额及资金占用利息的计算明细没有异议，故本院予以确认。 因熊有富、熊建明、熊建华、熊淑容明确表示其在本案中享有的权利全部由徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁享有，这是其对自己民事权利的处分，本院予以确认，故对熊建明、熊有富、熊建华、熊淑容在一审要求分得房屋、租金及资金占用利息的诉讼请求应予驳回。 综上，四川恒地公司的上诉请求不能成立。因徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁对交付房屋的地址进行了明确，且熊有富、熊建明、熊建华、熊淑容在二审中自愿处分自己的民事权利，故据此予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第五十四条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款、第十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2017）川1102民初3889号民事判决； 二、四川恒地置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁交付位于四川省乐山市市中区嘉州大道“恒地.大道中心”小区4幢1单元1楼2号、4幢2单元1楼2号、4幢2单元1楼3号、1幢1单元1楼2号与3幢1单元3楼4号房屋； 三、四川恒地置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁租金295,200元及资金占用利息（以295,200元为计算基数，从2013年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）； 四、驳回徐文康、宋有全、陈发明、王俊成、贾瑜骁的其他诉讼请求； 五、驳回熊建华、熊有富、熊建明、熊淑容的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费44,048元，保全费5,000元，共计49,048元，二审案件受理费22,721元，均由四川恒地置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  傅晓兰 审判员  杨梅娜 审判员  黎 琳 二〇一九年六月六日 法官助理余遥 书记员刘佳欣