江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终4512号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈雅君，女，1982年5月27日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈娣华（系陈雅君母亲），住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京宜景公寓管理有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府西路**。法定代表人：徐健，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。原审第三人：陈娣华，女，1955年12月11日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人陈雅君因与被上诉人南京宜景公寓管理有限公司（以下简称宜景公司）、原审第三人陈娣华委托合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈雅君上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回宜景公司要求上诉人赔偿损失的诉讼请求，依法改判支持上诉人要求宜景公司返还装修款10258.50元的请求。事实与理由如下：一、上诉人委托被上诉人托管涉案房屋期间，被上诉人没有按照双方之间的约定条款进行托管。被上诉人业务员接待上诉人半个月后就找不到人，两个月的时间里，涉案房间里发生了什么事情上诉人都不知道，最后上诉人采取堵门的方式，等房客来开门的时候就进去，进去之后发现热水器没有了，房间被隔成了四间房子，这些都没有经过上诉人同意。被上诉人一共交给上诉人三万多房租，最后一个月上诉人为了息事宁人，把被上诉人招揽的一个房客交的一千多的房租退了，还交了物业费两千多。二、涉案房屋装修完要由上诉人观看验收，但没有任何人通知上诉人去验收。价值一万多的东西没有按合同约定配备，被上诉人应当退款给上诉人。三、上诉人不应该退赔三个月的房租给被上诉人，被上诉人没有正常支付上诉人房租，上诉人要急了他们才打款，上诉人要求他们给明细表，但被上诉人始终没给。被上诉人招揽的人，吵得楼上下的人天天打电话给上诉人，还报警了。派出所也说不能搞群租房，涉案房屋现在还空着。被上诉人擅自改变涉案房屋的结构，要求被上诉人将涉案房屋恢复原状。宜景公司辩称：一审判决偏向于上诉人，被上诉人为了息诉，减轻双方之间的矛盾才没有上诉。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。理由如下：第一点，双方之间签订的房屋出租委托合同是合法有效的，被上诉人按约履行出租管理案涉房屋、向上诉人支付租金的义务，在一审中也提供了相应的证据予以证明。上诉人是因为不想再支付房屋管理费，想独自对外出租，所以才违背诚实信用原则，违反合同约定，私自更换门锁，强行收回房屋。上诉人以自身的行为表明提前解除合同，构成违约，应当按照合同的约定承担违约赔偿责任，即赔偿被上诉人相当于三个月租金的数额的赔偿金。第二点，被上诉人并不是案涉装修合同的当事人，装修合同是上诉人与案外人签订的。上诉人认为装修款如果存在欺诈问题，可以找案外人去主张，而且其在庭审中也没有任何证据证明装修存在欺诈。第三点，上诉人在一审中提交的证据不足以证明被上诉人招租的租客存在着扰民行为，被上诉人对外招租符合南京市租房政策的规定，不存在违法的群租行为，而且在上诉人私自收回房屋之前，被上诉人都没有接到过上诉人反映租客有扰民的相关反映。陈娣华的意见同陈雅君。宜景公司向一审法院起诉请求：一、陈雅君赔偿宜景公司损失17010元（月租金5670元/月×3个月）；二、陈雅君承担本案的诉讼费用。陈雅君向一审法院提起反诉请求：一、宜景公司返还虚报的房屋装修款10258.50元；二、宜景公司支付电费925元、水费与垃圾费255元。一审法院认定事实：2017年12月12日，陈雅君（甲方）、宜景公司（乙方）、联寓公司（丙方）共同签订《房屋出租委托合同》一份，约定：陈雅君将其位于南京市鼓楼区房屋委托给宜景公司对外出租，房屋建筑面积为138.4平方米，房屋用途为住宅；委托期限自2017年12月13日起至2027年12月12日止，为期10年，双方协商一致，可以续签；房屋租金价格由宜景公司实际出租时市场价格决定，宜景公司可以决定房屋出租时的租金价格，但应告知陈雅君；宜景公司在确定租金价格时，应遵循以下条件：（1）租赁期限为1年所对应的租金为基准租金；（2）若租赁期限不满1年但超过6个月，则租金应为基准租金的±10%；（3）若租赁期限不满6个月但超过3个月，则租金应为基准租金的±20%；（4）若租赁期限不满3个月，则租金应为基准租金的±30%；宜景公司实际出租并收到实际出租的租金后向陈雅君支付租金；宜景公司为陈雅君提供协议约定的相关服务，陈雅君应向宜景公司支付房屋管理费，房屋管理费按每间房屋单独计算，标准为按照所出租房屋租金（不含税）的10%计算，只要房屋处于出租状态，陈雅君应按月向宜景公司支付房屋管理费；双方同意，宜景公司可以将房屋管理费从代陈雅君收取的租金中直接扣除，然后将剩余租金支付陈雅君；租客在租住房屋过程中使用水、电、煤等所产生的其他费用均由租客自行承担，陈雅君可委托宜景公司代收代缴；联寓公司接受陈雅君及宜景公司的委托，为双方之间基于本合同所有的相关费用的支付及结算，提供线上结算服务，联寓公司将通过自身软件服务平台为双方服务，保障双方结算支付的顺畅；陈雅君同意，为使房屋符合相应的出租条件，应对房屋进行相应的装修，且相应的装修费用由陈雅君承担，房屋装修系陈雅君自主实施的行为，相关的装修后果均由陈雅君获得并享受；陈雅君同意的第三方将对房屋进行评估，并形成《房屋装修方案》，陈雅君确认后即表示其认可该方案；《房屋装修方案》确定的装修费用为32412元，陈雅君可以通过第三方金融机构贷款支付；委托期内，该房屋的一切使用、出租权利均由宜景公司独家使用；陈雅君可以在提前90日通知宜景公司的情况下提前解除合同，但应一次性赔付宜景公司该套房屋市场租赁价3个月的房租。合同还详细约定了其他相关事宜。同时，陈雅君与上海忻霏装饰设计工程有限公司（以下简称忻霏公司）签订《装修合同》，约定由忻霏公司对案涉房屋进行装修，工程价款为32412元。装修完毕后，宜景公司于2018年1月开始对外出租案涉房屋，房屋分A、B、C、D四个房间。2018年1月24日至8月10日，宜景公司在扣除房屋管理费后分8次分别向陈雅君支付租金1197元、1127.90元（扣除）、5497.25元、4272.23元、4266.24元、6924.19元、1635.11元、6416.98元，合计31336.90元，其中已扣除房屋管理费合计3326.45元。2018年8月，陈雅君因故更换了租赁房屋的门锁，开始自行向租客收取租金，或另行招租。此后，双方产生纠纷。2018年8月14日11时52分，宜景公司员工向上元门警务工作服务站报警，《接处警工作登记表》载明：“经了解，报警人系中介公司工作人员，因房东不让租客进小区有纠纷。民警现场了解，之前房东与中介公司有协议不允许将房子群租，现在中介将房子分别租给四个人，房东不愿群租，现在想单方面毁约。民警现场调解，让中介公司将房东和另外两家租客三方面协商解决此事。如协商不好，可走法律程序解决。”2018年8月14日13时11分，陈娣华向小市派出所报警，《接处警工作登记表》载明：“报警人称：自己给中介出租房子，中介出租群租房了。现在很多业主反映扰民，物业找我不给出租群租房。现在在物业，需要民警来。”一审审理中，陈娣华提交以下证据，以证明宜景公司招揽的租客存在扰民问题。1、601室业主向其发送的短信，内容为：“您好，我刚刚下楼看过了，你们501的灯都亮着，连衣服还晒在外面。我考虑再三，没有打扰您，给负责人刘兴华小姐打了电话。虽然声音不是非常大，但在深夜里，一会儿一下拖椅子，一会儿一下关门，等等，实在让人难以忍受。盼您重视，解我们痛苦。谢谢。601业主。”2、401室、601室业主及物业安保队长周金良共同出具的情况说明，证实宜景公司招揽的租客存在夜晚吵闹影响邻居休息的事实。宜景公司对该两份证据不予认可，否认其租客存在扰民的事实。一审庭审中，陈娣华陈述：A房间租客住到2018年8月24日，B房间租客住到2018年8月十几号合同到期搬走，C房间租客住到2018年9月底搬走，D房间租客住到2018年8月26日搬走；就是D房间的两个小男孩扰民，601室报警的，但不知道两人的名字。一审法院认为：案涉《房屋出租委托合同》系宜景公司与陈雅君的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同法第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案中，陈雅君于2018年8月自行更换案涉房屋门锁，并直接向租客收租的行为表明，其提前解除了与宜景公司之间的委托合同关系。根据在案《接处警登记表》、短信截屏及物业、业主共同出具的情况说明，可以认定宜景公司招揽的D房间租客存在吵闹扰民行为，但并非四个房间的租客均存在该种行为，该事实从陈娣华陈述的每个房间租客的搬离时间亦可得到进一步印证，因此，陈雅君提前解除委托合同存在过错，应依约赔偿宜景公司损失。同时，宜景公司未及时制止其租客的吵闹扰民行为，影响了周围邻居安定的生活环境，亦存在过错，依法应减轻陈雅君的赔偿责任。根据本案具体情况，一审法院酌定陈雅君赔偿宜景公司7428元[（31336.90元+3326.45元）÷7个月×3个月×50%]。关于装修款。因陈雅君系与忻霏公司签订的《装修合同》，并约定工程款数额为32412元。宜景公司非《装修合同》当事人，陈雅君要求宜景公司返还虚报的装修款无合同与法律依据，一审法院不予支持。关于水电费。因宜景公司对陈雅君主张的电费925元、水费与垃圾费255元无异议，且陈雅君亦提交了相关发票，故一审法院予以支持。一审法院判决：一、陈雅君于判决生效之日起十日内赔偿南京宜景公寓管理有限公司损失7428元；二、南京宜景公寓管理有限公司于判决效之日起十日内支付陈雅君电费925元、水费与垃圾费255元；三、驳回南京宜景公寓管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回陈雅君的其他反诉请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费225元，减半收取112.50元，由南京宜景公寓管理有限公司负担63.50元，陈雅君负担49元；一审反诉案件受理费43元，由陈雅君负担39元，南京宜景公寓管理有限公司负担4元。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人陈雅君提交2019年4月8日南京市鼓楼区人民政府小市办事处和南京市公安局鼓楼分局小市派出所出具的《群租房地下室限期整改通知书》（内容为涉案房屋改变结构存在安全隐患，请在2019年4月23日前整改到位），以此证明上诉人有权解除合同。被上诉人宜景公司质证称：对这份证据形式的真实性认可，但对上诉人的证明目的不认可。在一审法院已经查明了上诉人解除合同的原因是其私下收回房屋，不愿意再履行合同所致，并不是因为存在群租的行为，被上诉人对外招租的行为是符合相关规定，不属于群租；其次，房屋装修的方案是由上诉人与案外人签字确认的，与被上诉人无关；第三，该整改通知书也没有明确违法建造位于什么地方。陈娣华的意见同陈雅君。二审中另查明，涉案房屋原有三个房间，上诉人与原审第三人还在《房屋装修方案》中签字确认：“我选择增加一间房间的装修方案”。二审中还查明，上诉人陈雅君于2019年4月17日以装饰装修合同纠纷为由起诉忻霏公司，该案目前正在一审中。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、上诉人是否应当赔偿被上诉人损失7428元；二、被上诉人是否应当退还上诉人房屋装修款10258.50元。关于争议焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案上诉人与被上诉人签订《房屋出租委托合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，上诉人自行更换涉案房屋门锁，应视为其以自己的行为提前解除合同，对此上诉人应举证证明自己有合理的理由或法律法规依据。从上诉人在本案中举证的情况看，上诉人提交的《接处警工作登记表》和短信等证据提到涉案房屋存在群租、扰民等问题，因上诉人同意涉案房屋装修改造为四个房间，故其对涉案房屋中存在四户租户或轻微的扰民情况应当有一定的预见性，其以此为由要求解除合同理由不足。上诉人二审中提交的《群租房地下室限期整改通知书》系上诉人自行解除合同后产生，且涉案房屋改变结构亦系上诉人同意的结果，故其以此为由要求解除合同亦没有依据。综上，上诉人在本案中以自己的行为提前解除合同依据不足，其应当承担相应的违约责任。根据合同约定，上诉人提前解约应当赔偿被上诉人三个月房屋，一审法院结合双方约定和被上诉人在履行合同过程中存在的过错依法酌定上诉人赔偿被被上诉人7428元并无不当。关于争议焦点二，虽然上诉人与被上诉人在《房屋出租委托合同》中约定了房屋装修方案，但上诉人亦另行与忻霏公司签订了更详细的《装修合同》，且其已经另行起诉忻霏公司，故上诉人在本案中要求被上诉人返还虚报的装修款10258.50元没有依据，本院对此不予支持。综上所述，陈雅君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人陈雅君负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一九年六月二十五日书记员 陈晓君