北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初38252号原告（反诉被告）曾伟建，男，1975年1月2日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县双兴南路**京津花园**。委托代理人刘向东，北京通美律师事务所律师。被告（反诉原告）周月明，男，1965年11月13日出生，汉族，住北京市通州区。委托代理人杜月兰（周月明之妻），1964年10月20日出生，汉族，住北京市通州区。被告北京市通州区张家湾镇人民政府，住所地北京市通州区张家湾镇。负责人：范亮亮。委托代理人：张松，北京市德通律师事务所律师。原告曾伟建与被告周月明、北京市通州区张家湾镇人民政府（以下简称张家湾镇政府）租赁合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾伟建及其委托代理人刘向东，被告周月明的委托代理人杜月兰，被告张家湾镇政府的委托代理人张松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾伟建向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原被告双方签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》无效；2、请求法院判令被告向原告退还2018年7月27日至2018年11月5日期间多交付的租金36949．48元；3、请求法院判令被告向原告支付拆迁补偿利益7933825元，机井一口补助费3825元；4、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2007年12月1日签订了《厂房租赁合同》，约定被告将位于通州区张家湾镇里二泗村x号东区的13亩地出租给原告使用，租赁期自2003年11月6日至2023年11月5日止，租金每年递增。合同签订后，原、被告依约履行合同义务。2018年7月，因国家政策原因，该租赁场所已不能继续使用，原告于2018年7月26日从该租赁场所腾退，但被告拒绝退还2018年7月27日至2018年11月5日期间多交付的租金36949．48元，亦拒绝向原告支付拆迁补偿利益，现原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告周月明辩称：不认可原告的诉求。被告张家湾镇政府辩称：不是合法的被告人，本案是租赁关系，我方可以提供相关的拆迁材料。被告周月明提出如下反诉请求：要求原告交还2016、2017、2018全年综合服务费32640．4元。原告曾伟建针对该反诉请求提出如下答辩意见：不认可。没有我方的签字确认，真实性无从查实。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月1日，甲方：周月明与乙方：曾伟建签订《厂房租赁合同》一份，约定：“一、甲方为乙方提供生产、办公用房约2200平方米，占地面积约13亩，提供生产、生活用电80KW，将线路接至车间并提供给生产、生活用上下水。二、此合同有效期为20年，自2003年11月6日至2023年11月5日止。三、租金及租金支付时间：租金：第一年支付租金为80000元；第二年开始每年支付人民币100000元。支付时间：每年的11月5日前交付全年水电、土地租金人民币72000元，厂房租金人民币28000元。五、乙方的权利和义务：2、乙方应在每月月底按国家规定交付水电费、电话费。（具体按实际标准收取）八、遇国家及政府规划用地时，甲方原有建筑赔偿归甲方；乙方扩建建筑的赔偿归乙方。”双方还对其余事项进行了约定。2010年10月13日，甲方：周月明（以下简称甲方）与乙方：曾伟建（以下简称乙方）签订《补充协议》一份，约定：“1．原《厂房租赁合同》中第三条租金及租金支付时间变更为：从2011年开始每年支付人民币：130000元，甲方承诺无论发生何种情况，租金不再发生变化。”双方还对其余事项进行了约定。本案审理过程中，曾伟建与周月明均认可曾伟建租金已交纳至2018年11月5日。另查，2018年10月21日，甲方（腾退人）：张家湾镇政府与乙方（被腾退人）：周月明签订《张家湾公园建设工程（一期）及2018年“留白增绿”项目集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》一份，约定：“第一条被腾退房屋及经营面积甲方因通州区张家湾公园建设工程（一期）项目（以下简称“本项目”）建设，需要腾退本项目范围内张家湾镇里二泗村x号用于用途的乙方房屋及地上附着物。依据五方工作小组的认定结果，乙方非住宅占地面积为8279．56平方米；因历史原因形成的无相关批建手续房屋的建筑面积在2008年1月1日（不含）之间建成的6865．80平方米、在2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）期间新建及翻改扩建增加的1573．80平方米、在2013年3月28日（含）至2017年1月1日（不含）新建及翻改扩建增加的45．23平方米。第二条被腾退房屋货币补偿明细2、被腾退房屋的拆除配合费因历史原因形成的无相关批建手续的被腾退房屋，乙方在奖励期内签约并按时腾房的，拆除配合费为￥12178819．00元。3、腾退各项补偿补助费（6）其他变压器及机井：￥156825．00元。本条款1、2、3项补偿款共计￥12335644．00元。”双方还对其余事项进行了约定。本案审理过程中，张家湾镇政府表示其已支付周月明3779105．50元。曾伟建、周月明均认可变压器补偿补助费为153000元。再查，2018年7月29日，周月明签订交房单一份，载明：“经北京润安房屋拆迁有限公司（拆迁服务公司）核实，周月明（公司或个人）位于北京市通州区张家湾镇里二泗村建筑物系其名下所有，根据测绘结果，现状面积共8484．83平方米。待腾退政策正式批复后，按政策执行。”本案审理过程中，周月明认可曾伟建在承租期内建设机井一眼。上述事实，有《《厂房租赁合同》、《补充协议》、《张家湾公园建设工程（一期）及2018年“留白增绿”项目集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》、交房单及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故双方签署的《厂房租赁合同》及《补充协议》应为无效。对于曾伟建主张的请求法院判令原被告双方签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》无效的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院亦予以支持。对于曾伟建主张的请求法院判令被告向原告退还2018年7月27日至2018年11月5日期间多交付的租金36949．48元的诉讼请求，退还租金的开始日期应为周月明签订交房单的日期即2018年7月29日，具体数额以本院核实为准，请求过高部分不予支持。对于原告主张的请求法院判令被告向原告支付拆迁补偿利益7933825元，机井一口补助费3825元的诉讼请求，因被告现获得的拆迁补偿款为3779105．50元，原告的诉请已远远大于被告所获得的拆迁补偿，原告可待被告全部获得拆迁补偿款后再行向被告主张相应的拆迁补偿利益；对于原告主张的机井一口补助费3825元，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于周月明的反诉请求，原告交还2016、2017、2018全年综合服务费32640．4元，其中因双方在《房屋租赁协议》中约定“2、乙方应在每月月底按国家规定交付水电费、电话费。”其中2016年全年水费2640．4元，理由正当，证据充分，本院予以支持；对于周月明的其他反诉请求，曾伟建不予认可，且双方合同中未约定相关款项由曾伟建交纳，本院对其他反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告曾伟建与被告周月明双方签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》无效；二、被告周月明退还原告曾伟建2018年7月29日至2018年11月5日的租金人民币35616．44元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告周月明支付原告曾伟建机井补偿补助费3825元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、原告曾伟建支付被告周月明2016年全年水费2640．4元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告曾伟建其他诉讼请求；六、驳回被告周月明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33811元，由原告曾伟建负担33644元（已交纳）；由被告周月明负担167元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费308元，由被告周月明负担281元（已交纳）；由原告曾伟建负担27元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孔范宇二〇一九年六月二十日书记员  王 倪