湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终1392号上诉人（原审被告）：孟建军，男，1973年9月1日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：吴强，湖北高见律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣培，湖北高见律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北枫林物业服务有限公司，住所地湖北省襄阳市大庆西路**。法定代表人：王海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶林，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：熊国君，襄阳高新技术产业开发区致远法律服务所法律工作者。上诉人孟建军因与被上诉人湖北枫林物业服务有限公司（以下简称枫林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初5978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孟建军委托诉讼代理人李欣培，被上诉人枫林物业公司委托诉讼代理人叶林、熊国君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟建军上诉请求：撤销湖北省襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初5978号民事判决，发回重审或依法改判枫林物业公司按照每月每平方米1元的标准收取物业费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。业主在入住英伦华府小区时，枫林物业公司制定了《业主临时管理规约》，约定住宅按业权面积每月每平方米1元收取物业费。业主入住小区后，枫林物业公司自2014年开始擅自将物业费提高至1.4元/㎡/月，且物业服务质量极差，引起业主拒绝缴纳物业费，但枫林物业公司采用停水停电等方式迫使业主缴纳物业费。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，该条规定中明确表示，业主因正当理由拒绝缴纳的，人民法院应予支持。本案中，枫林物业公司未履行物业合同服务责任，提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，物业公司未提供物价管理部门各项审批文件原件，物业公司擅自提高收费标准，枫林物业公司的这些行为，业主均在一审庭审中举证予以证明，故本案业主属于有理由的拒绝缴纳物业费。一审法院在未查明事实的情况下，直接适用该条支持物业公司诉讼请求，属于适用法律错误。枫林物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回孟建军的上诉请求，维持一审判决。枫林物业公司向一审法院起诉请求：1.判令孟建军向枫林物业公司支付支付拖欠2013年6月1日至2018年10月31日期间的物业费9324.92元和违约金932元，合计10256.92元；2.判令孟建军按照物业服务合同约定时间支付物业费等费用；3.本案全部诉讼费由孟建军承担。一审法院认定事实：枫林物业公司拥有一级物业服务企业资质，于2005年5月9日在工商行政管理部门注册登记，其公司经营范围包括：物业管理及培训；水电安装及维修；房屋中介服务；园林绿化；停车场服务等。2010年8月15日，枫林物业公司与武汉市天行健房地产开发有限责任公司（以下简称天行健房地产公司）签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定，天行健房地产公司选聘枫林物业公司对英伦华府商住小区提供前期物业管理服务。物业服务内容与标准为：房屋共同部位，共用设施设备及其运行的维护与管理，公共环境卫生，绿化管理、治安防范、交通秩序、车辆停放、消防管理、装饰装修管理、综合管理等。合同期限约定为：前期物业管理期限自本物业开始交付使用之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。前述《前期物业管理服务合同》签订后，枫林物业公司派员入驻英伦华府商住小区提供物业服务。2012年12月14日，襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局联合发布《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》要求，由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。其中等级为一级的高层住宅综合管理服务收费基准价1.4元/㎡。襄阳市襄州区物价局2014年向该公司颁发服务价格监审证，确定英伦华府商住小区高层住宅1.4元/㎡/月。孟建军购买了英伦华府小区9栋2单元302室建筑面积为103.42㎡的房屋，系英伦华府商住小区高层住宅业主，2012年9月28日，孟建军按物业费1元/㎡/月预交了2012年9月6日至2013年8月30日的物业费1224元及生活垃圾费48元，此后未交纳物业费。枫林物业公司多次以电话、上门等方式向孟建军催交物业服务费未果，引起诉讼。一审法院另查明，英伦华府商住小区至今未成立业主委员会。一审法院审理过程中，枫林物业公司主动提出放弃孟建军拖欠的物业费数额1000元。2014年7月6日，枫林物业公司股权发生变更，深圳彩生活服务集团有限公司成为占其股权70%的大股东，枫林物业为独立企业法人，2005年5月9日在工商行政管理部门注册登记至今均在正常经营。一审法院认为，枫林物业公司与天行健房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》系合同双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，且枫林物业公司具备物业服务资质，合同自成立时生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，枫林物业公司为小区业主及孟建军提供了相应的物业管理服务，孟建军作为业主也获得了服务并受益，孟建军应当依约履行交纳物业服务费的义务。孟建军辩称为英伦华府商住小区提供物业服务的是深圳彩生活服务集团有限公司，而不是枫林物业公司。一审法院认为，枫林物业公司推行其大股东——深圳彩生活服务集团有限公司的管理理念，在企业活动中使用该集团的标识，并不能否定枫林物业公司作为企业独立法人履行英伦华府商住小区物业管理服务的客观事实，更不能否认枫林物业公司与天行健房地产公司签订的英伦华府商住小区前期物业服务合同的效力。故孟建军的辩解与枫林物业公司一直在为英伦华府商住小区业主进行物业管理服务的事实不符，一审法院不予采纳。关于孟建军拒交物业费理由是否成立。枫林物业公司诉请期间的物业服务已依合同实际履行完毕。因此，枫林物业公司依据该合同要求孟建军支付物业管理费符合法律规定。孟建军辩称枫林物业公司物业服务有瑕疵，并以此为由拒交物业费。对此一审法院认为，业主接受物业服务后交纳物业费是其主要合同义务。本案枫林物业公司履行物业服务即使存在瑕疵，但不属于根本性违约，加之孟建军事实上也接受了物业公司提供的物业服务，其拒交物业费实际上剥夺了物业服务企业基于物业服务合同所享有的主要权利，长此以往，不利于提高物业服务质量和小区整体的良性运转。因此，孟建军拒交物业费的辩解理由，一审法院不予支持。鉴于物业服务本身的特殊性以及一定程度的公益性，枫林物业公司还应加强服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的保洁、安保等服务，以赢得小区业主对物业服务的理解与支持。同时小区业主也应及时交纳物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量降低的恶性循环。双方当事人在履行物业服务合同中，业主若认为物业服务企业服务不到位或者给其造成损失的，可依法行使监督权，向物业公司提出整改要求。也可依法向人民法院提起诉讼。但是业主以拒交物业费的形式来对抗物业公司的服务瑕疵，损害了物业公司及其他正常交费业主的合法利益，双方应当加强沟通，共同创造小区生活的安康与和谐。关于枫林物业公司收取物业费的依据及标准问题。根据诚实信用原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，枫林物业公司与天行健房地产开发公司在《前期物业管理服务合同》中未约定物业费具体收取价格，亦未就物业费收费价格签订补充协议。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。同时，《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。2013年以来，孟建军所处的英伦华府商住小区高层住宅业主在向枫林物业公司交纳物业费时，按照襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局联合发布《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（襄价服规〔2012〕214号）精神，物业费结算标准是按1.4元/㎡/月，应视为英伦华府商住小区高层住宅业主与枫林物业公司的物业费交易习惯。且该交易习惯与枫林物业公司的物业服务资质及襄阳市襄州区物价局向枫林物业公司颁发的服务价格监审证中确定的英伦华府商住小区高层住宅物业收费标准为1.4元/㎡/月相对应。孟建军辩称枫林物业公司按一级收费标准收取物业费不符合规定，理由不能成立，一审法院不予采纳。故枫林物业公司主张孟建军按1.4元/㎡/月标准交纳拖欠的物业费，一审法院予以支持。孟建军还辩称其物业费已交至2013年9月28日，枫林物业公司诉请交费周期不符合事实，存在重复收费，属乱收费。经审查，孟建军2012年9月28日向枫林物业公司交纳的物业费属预交至2013年8月30日的物业管理及相关费用，预交费用折算到每个月为106元，2013年该小区物业费标准发生变动，按1.4元/㎡/月实行“一价清”制度，孟建军2013年每月物业费为144.79元。截至2018年10月31日，孟建军尚需交纳的物业费为9287.16元[310.32元（144.79元×8月-106元×8月）+8976.86元（103.42㎡×62月×1.4元/㎡/月）]。枫林物业公司诉请孟建军支付拖欠的物业费数额为9324.92元，但在审理过程中枫林物业公司自愿放弃物业费数额1000元，属枫林物业公司对其民事权利的处分。枫林物业公司诉请孟建军支付拖欠的物业费数额实际为8324.92元，该数额未超过孟建军截至2018年10月31日尚欠的物业费总额，故对孟建军的辩解，一审法院不予采纳。为此，一审法院确认孟建军还应向枫林物业公司支付拖欠的截至2018年10月31日的物业费8324.92元。枫林物业公司诉请孟建军支付违约金的请求，因无合同约定，一审法院不予支持。枫林物业公司诉请被告按照物业服务合同约定时间支付物业费等费用，因该诉请不明，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、孟建军于判决生效之日起十日内向原告湖北枫林物业服务有限公司支付截至2018年10月31日拖欠的物业管理费8324.92元；二、驳回湖北枫林物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由孟建军负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，枫林物业公司与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。王恒虽然不是该合同当事人，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该合同对英伦华府小区业主孟建军具有约束力。关于前期物业服务收费标准的认定。《前期物业服务合同》第十四条第四项约定，枫林物业公司根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主收取物业服务费用，虽然该合同并未约定物业服务费用的标准，但孟建军提出枫林物业公司制订了《业主临时管理规约》，约定物业收费标准为每月每平方米1元，孟建军入住后，也是按该标准交纳物业服务费。枫林物业公司认为该标准不含水、电公摊费用，且在襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（襄价服规〔2012〕214号）发布之前。因此，可以认定双方当事人认可的前期物业服务合同物业收费标准为每月每平方米1元。关于物价部门颁布的收费文件和价格《监审证》能否作为物业公司收费依据的问题。襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》试行一年后，襄阳市物价局《关于规范襄阳市普通住宅物业服务收费管理的通知》第二条规定，“前期物业服务的具体收费标准，由开发建设单位通过招标或协议方式，与物业服务企业在相应等级政府指导价及浮动幅度内以前期物业服务合同约定。已依法成立业主大会、选举业主委员会的小区的具体收费标准，由业主大会（或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主）与选聘或续聘的物业服务企业，在相应等级政府指导价及浮动幅度范围内协商确定，并在物业服务合同中约定。”。湖北省人民政府《湖北省经营性服务价格管理办法》第一条规定，“为加强对经营性服务价格的监督管理，维护市场价格秩序，保护经营者和消费者的合法权益，根据《中华人民共和国价格管理条例》及国家其他有关规定，结合本省实际，制定本办法。”。湖北省物价局《关于在全省实行经营及服务价格收费〈监审证〉制度的通知》规定，“《监审证》是经营者执行价格和物价部门管理价格的主要法律性依据。”即物价部门关于规范物业收费管理的文件及价格《监审证》，均是行政机关规范和指导物业公司收费行为的行政管理规范，是价格主管部门加强服务价格收费管理的主要手段，并非赋予物业公司可以脱离物业服务合同收费权利，物业公司应当在物价部门颁布的收费文件和价格《监审证》确定的价格范围内，根据与开发建设单位或业主大会协商确定的服务等级，以合同约定。枫林物业公司按物价部门颁布的收费文件和价格《监审证》自行调整收费标准，缺乏合同依据，本院不予支持。关于物业企业资质等级与收费标准的问题。所谓物业管理企业资质，就是指表明物业管理企业可以提供的物业服务层次、范围的准入资格。《物业管理条例》第三十二条规定，“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”《物业管理企业资质管理办法》从注册资本、专业技术人员等方面将物业管理企业的资质等级分为三级。物业管理服务等级是地方政府有关部门根据不同的物业服务内容与标准所作的分类，并以此作为适用不同等级的政府指导价的依据。物业管理企业的资质等级与物业管理企业的服务等级是两个完全不同的概念。物业管理企业的资质高，意味着其从业人员、管理面积、其承接的物业管理项目的层次较低资质的物业管理企业高。而物业管理服务等级高，意味着物业公司提供的服务多，收费的标准因此亦提高。但资质低的物业管理企业也能提供等级高的物业管理服务，资质高的物业管理企业，依据合同约定也可能提供低等级的服务。故物业企业资质等级与收费标准没有必然的关联。关于水、电费公摊的问题。枫林物业公司认为前期物业按每月每平方米1元收费，不含水、电公摊费用，且在物价局颁布实行一价清文件之前。枫林物业公司的此主张与本案查明的事实相符，本院予以采信。关于枫林物业公司主张按每月每平方米1.4元交纳物业费（一价清）的主张，根据前期物业收费标准每月每平方米1元，加上水、电公摊费用后，是否达到每月每平方米1.4元的标准，枫林物业公司并未提供证据证明水、电公摊费用的数额。故枫林物业公司按每月每平方米1.4元收取物业费的主张不成立，本院不予支持。关于水、电公摊费用，枫林物业公司持相关证据，可另行主张。孟建军2012年9月28日向枫林物业公司交纳的物业费属预交至2013年8月30日的物业管理及相关费用，预交费用折算到每个月为106元，2013年该小区物业费标准发生变动，2013年1月至2013年6月1日，孟建军每月物业费为103.42元，期间多交12.9元。孟建军自2013年6月1日至2018年10月31日应交纳物业费6391.4元（103.42㎡×65月×1元/㎡/月－106元×3月－12.9元）。枫林物业公司一审中自愿放弃物业费1000元，系建立在按每月每平方米1.4元标准收费的基础上作出的意思表示，二审因未支持该收费标准，故不再扣减。枫林物业公司关于违约金的诉请，无合同约定，本院不予支持。其关于按合同约定时间支付物业费的诉请，对孟建军拖欠的物业费，枫林物业公司已经主张；对尚未发生的物业费，枫林物业公司的主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，孟建军的上诉请求成立，予以支持。因二审出现新情形，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初5978号民事判决；二、孟建军于本判决生效之日起十日内，向湖北枫林物业服务有限公司支付物业费6391.4元；三、驳回湖北枫林物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由孟建军负担10元，湖北枫林物业服务有限公司负担40元；二审案件受理费100元，由湖北枫林物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇一九年六月六日书记员 吕同景