辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终7620号上诉人（原审原告）：张炳芬，女，1944年8月28日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：许宁，男，1972年9月29日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：王长江，男，1965年3月14日出生，汉族，住沈阳市大**。上诉人张炳芬因与被上诉人王长江合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院(2018)辽0104民初14269号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张炳芬上诉请求：撤销原审判决，依法改判被上诉人给付房屋维修损失2.5万元、房屋欠缴租金3.3万元、2018-2019年采暖费4112元及欠缴物业费9958.75元。诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、认定事实不清，主要证据不足。1.一审法院未查明被上诉人单方违反房屋租赁协议及补充条款且损坏房屋设施设备，不修缮、不让上诉人验收、不解除协议、不办理交接、欠缴租金，采取逃匿、欺骗、失踪等伎俩逃避责任，双方签订的房屋租赁协议合法有效，欠缴房屋租金属实。上诉人与被上诉人从未也不可能达成合意解除合同。2.一审法院未对争议的被上诉人损坏的房屋设备由鉴定机构进行鉴定，判决房屋维修费损失3000元无法律依据，远低于市场价2.5万元，无法修缮被上诉人损坏的房屋设备设施。上诉人请求二审法院进行鉴定，鉴定费用由被上诉人承担。上诉人同意先行垫付鉴定费用。3.双方签订的房屋租赁协议合法有效，租期到2019年3月25日才终止，被上诉人欠缴租金3.3万元。4.双方签定“待交接单”是被上诉人承诺2018年10月28日完成“待交接单”规定内容，上诉人按房屋租赁协议验收合格后，才同意终止房屋租赁协议，办理交接手续，不再追究王长江违约责任和赔偿3天房租。但被上诉人未履行代交接单内容，待交接单无效，房屋租赁协议仍在有效执行中，一审法院认为合同终止错误。二、一审法院确定性质不当，适用法律不当。1.双方签订的房屋租赁协议无中介等第三方参与，房屋租赁协议中明确约定了提前终止协议的条款要求和执行方式，未约定将钥匙交还中介即房屋租赁协议终止的条款，上诉人未同意被上诉人将钥匙交给中介后房屋租赁协议就终止。一审法院认为“上诉人应自行进行维修及恢复以免损失扩大”，违反房屋租赁协议及补充条款约定，无法律根据。2.一审法院认为“房屋未能出租系多种原因造成的”无法律根据。上诉人请求二审法院改判被上诉人给付上诉人房屋寻租损失3.3万元。一审法院错误认为双方合意解除了合同，上诉人请求二审法院改判被上诉人承担2018-2019年采暖费4112元。王长江辩称，同意一审判决，请求维持原判。张炳芬一审诉讼请求：1.判令被告支付原告电费385.6元、水费1126.5元、采暖费4112元（2018年11月-2019年4月）、房屋拆改及房屋设备损坏修缮费用25000元、完成房屋修复至可出租状态的房屋租金损失暂计21462元（应从2018年10月28日起至被告将租赁房屋恢复原状时止），精神损失费和交通费1万元；2.判令被告承担诉讼费。一审法院经审理查明：2006年3月20日，原、被告双方签订房屋租赁协议，原告将位于沈阳市大东区和睦路27-3号6门、7门房屋出租给被告，租期从2006年3月26日至2009年3月25日，合同到期后，被告继续承租本案诉争房屋。2017年3月15日，原、被告双方又签订房屋租赁协议，租期从2017年3月25日至2019年3月25日，年租金8万元，租赁期内的水费、电费、房屋取暖费及出租房屋所产生的租赁税金等一切费用由被告支付。在承租使用期间，因经营需要，被告对房屋的窗户，靠西侧门市的下水，房屋的水电、供暖设施进行了改动，房屋有木质隔断，西侧房间坐便堵死、抹平，将西侧房间大门改为窗、两屋之间墙上开门。被告将房屋租金交纳至2018年10月25日。合同履行期限届满前，被告提出要求解除房屋租赁协议。2018年10月25日，原、被告双方签订待交接单，约定：乙方（被告）未交电费556元（712度），未交水费116元加208吨；乙方未清理房屋，乙方将西房间下水道（坐便）堵死、抹平，乙方改装西侧房间，将大门改为窗；乙方确定于2018年10月28日前交款完毕，将房屋修缮如初。交接清单签订后，被告未按交接单内容向原告履行，被告于2018年10月27日通知原告已将钥匙交至中介。2019年1月24日，原告交纳应由被告支付的水费1126.5元，电费385.6元。一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。对原告要求被告给付房屋拆改及房屋设备损坏修缮费用25000元、完成房屋修复至可出租状态的房屋租金损失暂计21462元（应从2018年10月28日起至被告将租赁房屋恢复原状时止），精神损失费和交通费1万元的诉讼请求。合同履行过程中，因双方达成合意，合同于2018年10月25日解除。合同解除后，双方签订了待交接清单，确认乙方未清理房屋，乙方将西房间下水道（坐便）堵死、抹平，乙方改装西侧房间，将大门改为窗，故被告作为承租使用人，依约定应承担维修、恢复义务，但被告未在约定期间履行该义务，且已明确表示不予以恢复及维修，并告知原告已将房屋钥匙交还中介，作为出租方的原告应自行进行维修及恢复以免损失扩大，被告对拆改部位的维修费损失进行赔偿。但因损失如进行鉴定，将增加各方当事人的诉讼成本，一审法院结合本案的实际情况兼顾公平原则和诚实信用原则，因房屋有一部分改动系因被告正常租赁房屋而进行，一部分改动系对主体部位进行了拆改（如将西侧房间坐便堵死、抹平，将西侧房间大门改为窗、两屋之间墙上开门），故酌定被告赔偿原告房屋维修费损失3000元。因系被告原因双方于2018年10月25日合同解除，故合同解除后，被告应给予原告1个月的寻租期，该期间的租金损失6667元（年租金8万元÷12个月×1个月，期间为2018年10月29日至2018年11月28日）由被告承担，对原告主张的2018年11月29日之后的房屋租金损失，因房屋未能出租系多种因素造成的，原告未提供证据证明房屋未出租系因被告原因造成的，故一审法院不予支持。对原告要求被告给付精神损失费和交通费损失的诉讼请求，因无相关法律依据，故一审法院不予支持。对原告要求被告给付电费385.6元、水费1126.5元的诉讼请求。依据双方合同约定，应由被告承担承租期间的水费、电费，在双方签订的交接清单中确认被告尚欠水费、电费未交纳，原告向相关部门交纳了被告承租使用期间的电费385.6元、水费1126.5元，被告应将原告垫付的被告承租使用房屋期间的水费、电费给付原告，故对原告的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告要求被告给付采暖费4112元（2018年11月-2019年4月）的诉讼请求。依据双方合同约定，应由被告承担承租期间的采暖费，但在2018年10月25日，双方已合意解除了合同，此时2018年11月-2019年4月期间的采暖费尚未发生，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对被告提出原告应返还被告押金2000元的诉讼请求，因被告系于2006年开始承租使用本案诉争房屋并签订了租赁协议，协议中未约定押金，且原告提供的押金收条中的租房人为“廉克宇”而非被告，且交款时间为2002年、2003年，故一审法院无法支持。一审判决：一、被告王长江于判决生效之日起10日内给付原告张炳芬房屋维修费损失3000元；二、被告王长江于判决生效之日起10日内给付原告张炳芬房屋租金损失6667元；三、被告王长江于判决生效之日起10日内给付原告张炳芬垫付的水费1126.5元；四、被告王长江于判决生效之日起10日内给付原告张炳芬垫付的电费385.6元；五、驳回原、被告其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1219元，减半收取609.50元，由被告承担。二审中，上诉人提交1.中介的情况说明，证明钥匙是王长江放到中介的，上诉人不知情。2.现在的承租人王占南的情况说明，证明现在因房屋损坏，折价2万元，以年租金9万的价格承租的，租给被上诉人是低价。被上诉人对证据1的证明问题有异议，认为其早就通过微信把钥匙给中介的事情告诉上诉人了。对证据2的证明问题有异议，认为其租房已有14年，平均两年一涨价，不是低价租给我的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同约定租期从2017年3月25日至2019年3月25日。在合同履行期限届满前，被上诉人提出要求解除房屋租赁协议后，上诉人与被上诉人于2018年10月25日签订待交接单，对被上诉人欠缴的水电费和应对房屋予以修缮恢复的事项予以明确约定，该约定可以认定双方对解除房屋租赁协议达成合意，合法有效，双方均应遵照履行。关于上诉人提出被上诉人给付房屋拆改及房屋设备损坏修缮费用25000元，并申请鉴定的主张，因二审中上诉人自认案涉房屋已于2019年4月15日租给别人，屋内包括门、暖气、格局、上下水、电、主体墙、便池均有改动，故现场已被破坏，无法予以鉴定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担举证责任。考虑到房屋有一部分改动系因被上诉人正常租赁房屋而进行，一部分改动系对主体部位进行了拆改（如将西侧房间坐便堵死、抹平，将西侧房间大门改为窗、两屋之间墙上开门），一审法院结合本案实际情况兼顾公平原则和诚实信用原则酌定被上诉人赔偿上诉人房屋维修费损失3000元并无不当。关于上诉人主张被上诉人给付房屋租金3.3万元、物业费和采暖费的问题，因双方于2018年10月25日签订待交接单，对被上诉人欠缴的水电费和应对房屋予以修缮恢复的事项予以明确约定，该约定可以认定双方对解除房屋租赁协议达成合意，合法有效，双方均应遵照履行，被上诉人于2018年10月27日通知上诉人已将钥匙交至中介，其未再继续占有使用案涉房屋，故对上诉人该项主张，本院不予支持。因被上诉人系自身原因提前解除合同，原审给予一个月寻租期损失略少，本院根据本案实际情况酌定给予两个月寻租期损失，即被上诉人给付上诉人两个月租金损失13334元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市大东区人民法院(2018)辽0104民初14269号民事判决第五项；二、维持沈阳市大东区人民法院(2018)辽0104民初14269号民事判决第一、三、四项；三、变更沈阳市大东区人民法院(2018)辽0104民初14269号民事判决第二项“被告王长江于本判决生效之日起10日内给付原告张炳芬房屋租金损失6667元”为“王长江于判决生效之日起10日内给付张炳芬房屋租金损失13334元”；四、驳回张炳芬其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1219元，减半收取609.50元，二审案件受理费1219元，由王长江承担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇一九年六月十日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。