河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初110号原告（反诉被告）：郑州中部大观商业管理有限公司。住所地:郑州市管城区乔家门路**。法定代表人：张哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱鑫婷，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋华，男，1977年2月17日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：齐明，河南佳鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙贺，河南佳鑫律师事务所实习律师。原告（反诉被告）郑州中部大观商业管理有限公司（以下简称大观公司）与被告（反诉原告）宋华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大观公司法定代表人的委托诉讼代理人朱鑫婷、彭科科，被告宋华的委托诉讼代理人齐明、孙贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大观公司本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付欠交租金54892元、违约金16468元，共计71360元；3.案件受理费、律师费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年被告选定位于郑州市××路××号的大观国贸项目B区B4053、B4055两间商铺，办理装修入住手续，并开始实际占有使用该商铺。后原、被告补签了书面的《房屋租赁合同》，约定原告将该商铺出租给被告使用，租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日。合同签订后，被告使用该商铺至2018年10月初，被告在未经原告书面同意的情况下私自撤离涉案商铺，至今尚欠原告54892元租金未予支付。被告未按合同约定支付租金的行为已经构成严重违约，除应当补交其欠交的租金外，还应按合同约定承担违约责任。为维护合法权益，原告诉至法院。宋华辩称：1.答辩人未见过本案房屋租赁合同条款，并非答辩人真实意思表示，租赁关系也没有按照合同约定实际履行；答辩人承租的商铺未通过消防验收，不具备经营条件，大观公司不应收取租金；2018年2月春节后，大观公司采用关闸断电、锁门等方式驱赶答辩人，答辩人无法经营而撤场，房屋租赁关系已经解除。2.答辩人已完成支付租金义务，也未私自逃场，无违约行为。房屋租赁合同履行方式为先付租金再使用，2017年9月15日，答辩人支付大观公司租金102000元。后大观公司经营业态转型，其在租赁期限未满的情况下于2018年2月16日开始采取断电锁门方式阻止答辩人使用承租的商铺，答辩人无法经营于2018年9月30日无奈撤场，因大观公司的违约行为致使合同解除。大观公司为掩盖自身过错，恶意提起诉讼，请求法院驳回其诉讼请求。宋华向本院提出反诉请求：1.判令大观公司返还宋华履约保证金8000元、管理服务费600元、装修保证金10000元，共计18600元；2.本案诉讼费用由大观公司承担。事实和理由：反诉人租赁大观公司位于郑州市××路××号的大观国贸商铺。租赁期间至2020年8月31日。2017年9月15日，反诉人向大观公司交纳履约保证金8000元及使用期间的租金。2017年9月30日，反诉人向大观公司交纳装修保证金10000元、管理服务费600元并正式入驻承租商铺。2018年2月春节后，大观公司多次采取关闸停电等方式驱赶反诉人，反诉人无法正常营业，2018年8月反诉人承租的商铺被停电锁门，其无奈撤场。大观公司的行为给反诉人造成较大的损失，遂提出反诉请求。大观公司对宋华的反诉辩称：1.反诉请求返还履约保证金无事实和法律依据。2017年8月份左右双方就大观国贸项目B区B4053、B4055两间商铺签订《房屋租赁合同》。根据合同约定，反诉人应当在2017年11月30日前交清2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金共计206892元。后反诉人陆续交纳部分租金，尚欠原告54892元租金未予支付。反诉人在2018年10月初未与大观公司办理交接手续的情况下撤离商铺。反诉人自2017年起一直占有使用涉案商铺，应当按照约定交纳租金，其拖欠行为已构成违约，大观公司有权解除双方签订的租赁合同，其无权要求退还履约保证金。2.反诉人请求返还装修保证金及管理服务费无事实和法律依据。装修保证金及管理服务费的交纳人系张敏，而非反诉人，反诉人无权要求返还。另，管理服务费系垃圾清运费，该项费用已实际发生，反诉人无权要求返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月，大观公司（出租方，以下简称甲方）与宋华（承租方，以下简称乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于郑州市××路××号大观国贸项目B区四层B4053、B4055商铺（租赁建筑套内面积为114.94平方米）出租给乙方，乙方自愿租用；2.租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日止；3.租赁期间租金标准如下：自2017年9月1日至2018年8月31日止，租金合计206892元，自2018年9月1日至2019年8月31日止，租金合计248270元，自2019年9月1日至2020年8月31日止，租金合计248270元；4.先付租金后使用，租金每12个月为一个缴费期，乙方须在2017年11月30日前向甲方预付第一个缴费期为2017年9月1日至2018年8月31日的租金，共计206892元，第一个缴费期期满前30日缴纳下一缴费期的租金，以后以此类推至合同期满；5.乙方应于本合同签订之日支付甲方履约保证金共计8000元，该保证金含乙方经营过程中的质量信誉保证金和正常使用租赁商铺保证金；6.合同期满或终止时，乙方结清所有应付费用，在乙方无违约无损坏租赁商铺、无工商、税务及消费纠纷等问题后，甲方在90日后将履约保证金无息一次性全部退还给乙方；如乙方出现单方违约情况，为保障甲方自身的合法权益，则甲方可将履约保证金用于充抵租金、违约金、罚金或其他应付费用等，若履约保证金不足以充抵以上费用，则甲方有权继续向乙方追讨差额部分；7.乙方以现金、转账（转账以实际到账日期为准）等方式缴纳租金，乙方拖欠任何由甲方收取的费用（包括代收代缴），视为乙方违约。宋华就B4053、B4055商铺分别于2017年9月15日向大观公司支付履约保证金8000元，及2017.9.1-2018.8.31部分租金102000元，大观公司向宋华出具有两份《收据》予以佐证。另，诉讼中大观公司认可宋华自2017年9月1日至2018年8月31日期间就涉案商铺交付租金共计152000元。大观公司于2017年9月30日收到B4053、B4055商铺的管理服务费600元，有票据予以佐证。另查明，本院作出的（2018）豫0104民初3153号民事判决中事实部分载明：“大观公司在庭审中陈述其于2018年3月将大观国贸项目A区进行了重新规划调整，拆除了部分商铺，B区另行租给其他商户使用。”及“2018年1月23日，郑州市公安消防支队出具郑公消验字[2018]第0020号、郑公消验字[2018]第0021号建设工程消防验收意见书两份，载明：位于郑州市××东、××街南的大观商贸中心1区及地下车库、公共部分装修复验工程，位于郑州市××东、××街北的大观商贸中心2区及地下车库建设及公共区域装修工程，综合评定该工程消防验收均合格。”诉讼中大观公司称宋华占用B4053、B4055商铺至2018年10月初才实际搬离商场，被告宋华仅交付152000元租金，尚欠租金54892元未付，故要求被告宋华支付剩余租金54892元。宋华称大观公司因自身改变经营业态自2018年2月份开始断电锁门驱赶商户，其是在2018年9月底将涉案商铺内的东西拉走，但之前断断续续锁门无法经营。大观公司提交一份电费交纳明细表，载明宋华就涉案B4053、B4055商铺最后一次交纳电费时间是2018年9月26日。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于该合同的解除问题，因宋华已搬出涉案商铺，未再继续经营，且大观公司亦主张解除合同，故对大观公司主张解除本案《房屋租赁合同》的请求，本院依法予以确认。关于大观公司主张宋华欠54892元租金问题。因宋华搬离涉案商铺的具体时间，双方意见不一致，均未提交充分证据予以证明。鉴于双方均认可宋华最后一次交纳电费的时间是2018年9月26日，结合本案实际情况，本院认定宋华搬离涉案商铺的时间是2018年9月份，其租金应计算至2018年9月26日，扣除宋华已支付的152000元，大观公司主张宋华尚欠54892元租金，本院予以确认。但涉案商铺开业后，大观公司有对商铺进行培育、改善经营环境、广告宣传等多方面的义务，而大观公司却在合同履行不久即在2018年3月将该项目A区进行重新规划调整，拆除部分商铺，B区另行租给其他商户使用，其行为违背诚信原则，有损商户缔约时的信赖利益；再者，涉案项目在2018年1月23日才获得消防验收合格。综上，本院认定大观公司对本案合同的解除具有一定的过错。结合本案合同的履行情况及当事人的过错程度，大观公司主张宋华支付54892元租金及16468元违约金的请求，本院不予支持。大观公司主张的律师费，因其未提交相关证据，本院不予支持。宋华主张大观公司返还装修保证金10000元、履约保证金8000元，因涉案合同已解除，该项请求应予支持。宋华主张大观公司返还管理服务费600元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及有关规定，判决如下：解除原告郑州中部大观商业管理有限公司与被告宋华签订的《房屋租赁合同》；原告郑州中部大观商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告宋华履约保证金8000元、装修保证金10000元等共计18000元；驳回原告郑州中部大观商业管理有限公司的其他诉讼请求；驳回被告宋华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1684元和反诉案件受理费133元，由原告郑州中部大观商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审 判 长  杨松华人民陪审员  高晓勤人民陪审员  易国伟二〇一九年六月二十日书 记 员  王子源