河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终12297号上诉人（原审原告）：李利华，女，汉族，1984年9月29日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：赵荣亮，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白银瑞，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州鼎盛置业有限公司，住所地郑州市管城区尚德路****楼**。法定代表人：刘国民，董事长。委托诉讼代理人：常晓莉，河南裕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨磊,河南中亨律师事务所律师。上诉人李利华因与被上诉人郑州鼎盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初5096号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李利华的委托诉讼代理人赵荣亮，被上诉人郑州鼎盛置业有限公司的委托诉讼代理人常晓莉、杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李利华上诉请求：1.撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初5096号民事判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由郑州鼎盛置业有限公司承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决认为房屋首次登记主办机构的变更属于合同履行过程中的情势变更，判令郑州鼎盛置业有限公司不再依据合同承担逾期办证违约金，适用法律错误，裁判违反法律程序。一方面，一审判决认定双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整变更，不动产登记部门的机构设立、人员、政策调整变更，是郑州鼎盛置业有限公司在签订合同时无法预见、无法克服的客观情况，属于情势变更，若继续履行合同对郑州鼎盛置业有限公司显失公平，故郑州鼎盛置业有限公司要求不再继续适用原合同确定违约金，符合相关法律规定，其辩称该院予以采纳。该认定与客观事实相悖。双方合同履行期间，郑州市于2016年8月正式启动不动产登记，不动产登记部门的机构设定、人员、政策发生调整变更，虽然是郑州鼎盛置业有限公司在签订合同时无法预见的客观情况，但郑州鼎盛置业有限公司于2018年7月18日、8月16日才向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋相关首次登记资料，距离郑州市不动产登记政策实施已经近2年，郑州鼎盛置业有限公司作为专业的房地产开发、销售企业，在新政策实施后，应积极为涉案房屋首次登记资料的报送工作做充分准备，但郑州鼎盛置业有限公司并未为涉案房屋首次登记事项积极履约，一直拖延近2年时间，存在严重过错，已经构成严重违约，并不能因二年前的情势变更而豁免责任。一审认定情势变更，支持郑州鼎盛置业有限公司不承担违约金的判决适用法律错误。另一方面，一审判决违反了适用情势变更的法律程序。根据《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法［2009］165号）中规定：对于上述解释条文（合同法解释二第26条），各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。一审判决在郑州鼎盛置业有限公司并未向法院提出因情势变更而变更或解除合同的反诉请求，并且一审法院也并未提交高级人民法院审核的情况下，擅自适用情势变更，属于超裁，违反法定程序。二、一审判决驳回李利华关于供电方式整改的请求，事实认定错误。涉案房屋所在小区目前是转供电的供电方式，并未达到合同约定的市政电力直接供给的供电方式。《关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》（发改办价格［2018］787号）规定，转供电行为是指电网企业无法直接供电的终端用户，需由其他主体转供的行为。根据双方的签订的《商品房买卖合同》第十四条第二项约定，“2017年10月31日达到市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。”一审判决认定，李利华在交房时供电已经达到使用条件，每家每户有电表，单独核算电费，电价按照规定的阶梯电价收取；并认定已达到市政电力直接供给的标准。李利华提交的电费发票证明，小区用电由小区物业供给，李利华需要先交费办储电卡后从物业公司处购买电力，该供电方式属于转供电，与市政电力直接供给、先用电后交费的用电模式不同。该项判决属于明显的事实认定错误。三、一审判决裁判标准与法无据，有失公允。该小区业主起诉郑州鼎盛置业有限公司要求支付逾期办证违约金的案件，出现三种裁判结果：一是支持出卖人向买受人支付违约金的诉讼请求；二是酌情扣减违约天数后，支持出卖人向买受人支付逾期办理首次登记违约金的诉讼请求；而本案一审判决驳回了买受人向出卖人主张逾期办证违约金的诉讼请求，判决结果极不公平，损害了买受人的合法权益。郑州鼎盛置业有限公司辩称：一、一审判决认定本案当事人双方之间房屋买卖合同有效、成立后发生“情势变更”情形，判决驳回李利华与“房屋权属初始登记”及“不动产首次登记”有关的诉讼请求，符合客观事实与法律规定。涉案《商品房买卖合同》签订于2016年前，合同约定的房屋权属初始登记是建设部《房屋登记办法》规定的房屋登记事项，房屋交易管理与房屋产权登记事宜一并由房地产行政管理部门负责。合同中关于“房屋权属初始登记”的约定内容是郑州市住房保障和房地产管理局对于网签合同文本内容的强制要求。“不动产首次登记”则是《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》规定新设的由不动产登记机构负责的事项。《不动产登记暂行条例》颁布时并未明确办理“不动产首次登记”的具体文件要求与环节流程，连不动产登记机构也尚未组建；《不动产登记暂行条例实施细则》颁布后的2016年国家才正式启动不动产统一登记制度，郑州市原先由郑州市住房保障和房地产管理局负责的“房屋权属初始登记”事项自2016年8月20日被取消，郑州市住房保障和房地产管理局负责业务新增“楼盘表确认”事项，并与办理“实测”和“预售变现售”以及由郑州市不动产登记中心要求进行的“权籍调查”（不动产统一登记新增业务）实际作为郑州市不动产登记中心受理“不动产首次登记”的必要前置程序，“不动产首次登记”完全不是“房屋权属初始登记”的简单更名，目前办理“不动产首次登记”实际所需期限也远非涉案《商品房买卖合同》中的“房屋交付后60日”所能完成。不动产统一登记制度实施开展以来的各种实际问题以及办理“不动产首次登记”程序的冗长，是政府机构都未充分预料和未及时妥善解决的，这种情况并不属客观经济现象的“商业风险”的范围，郑州鼎盛置业有限公司在订立涉案《商品房买卖合同》时根本不可能预料。涉案《商品房买卖合同》原约定的“房屋权属初始登记”事项办理期限是在2016年8月20日之后，但该“房屋权属初始登记”事项被取消不存在，发生了合同订立时不能预料的重大改变，关于“房屋权属初始登记”的约定（包括相应违约责任合同条款）的合同基础实际已丧失，完全符合法律规定的“情势变更”情形，不应再继续适用原约定内容与期限界定违约和确定违约责任。李利华与郑州鼎盛置业有限公司之间也不存在关于“不动产首次登记”及有关期限的约定，李利华以郑州市不动产登记中心受理“不动产首次登记”时间为依据起诉要求郑州鼎盛置业有限公司承担关于已取消、不存在“房屋权属初始登记”事项的相应违约责任，缺乏有效的合同依据，该项诉讼请求不应当予以支持。二、关于涉案《商品房买卖合同》中的产权登记事项，实际也不存在郑州鼎盛置业有限公司责任导致的逾期，依约、依法郑州鼎盛置业有限公司均不应承担违约责任。依据涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人郑州鼎盛置业有限公司构成违约和承担违约责任的必要前提是“因出卖人的责任”导致产权登记事项逾期，本案实际不存在因出卖人郑州鼎盛置业有限公司责任导致产权登记事项逾期及迟延的情况。2016年8月20日前，商品房买卖的产权登记依次为初始登记、转移登记，均在郑州市住房保障和房地产管理局办理；在2016年8月20日后，商品房买卖产权登记的具体流程依次为实测、楼盘表确认、预售变现售、权籍调查、首次登记、转移登记，先后分别在郑州市住房保障和房地产管理局和郑州市不动产登记中心及有关机构办理。郑州鼎盛置业有限公司于2017年12月22日向涉案房屋所在楼盘全体买受人交付房屋后，积极迅速地开展产权登记事宜的办理，自房屋交付到递交报送实测申请资料，仅用时13天；而在政府职能部门及有关机构负责办理的不动产首次登记前置程序环节，第一批次15幢楼历时197天、计134个工作日，第二批次10幢楼历时227天、计155个工作日。即在涉案房屋有关的整个不动产首次登记的前置程序办理过程中不存在郑州鼎盛置业有限公司责任的任何耽搁，之所以本案发生交房后长期不能递交办理不动产首次登记资料的情况，在于受到不动产统一登记制度实施和有关机构职能改革的影响，具体而论政府职能部门的原因，根本没有郑州鼎盛置业有限公司的责任原因造成的办理房屋产权登记迟延，郑州鼎盛置业有限公司就办理房屋产权登记事项不存在实质的违约及过错，李利华不能举证证明其关于产权登记事项受到损失，实际也未发生有关损失，郑州鼎盛置业有限公司依约、依法均不应承担有关违约责任。三、涉案《商品房买卖合同》就供电配套基础设施并未约定“一户一表一号”，涉案商品房目前的供配电设施和运行方式及收费符合合同约定与电价政策规定，李利华就此无任何实际损失，其要求郑州鼎盛置业有限公司承担一户一表一号改造及费用的诉讼请求缺乏依据，一审判决予以驳回系正确处理。李利华向一审法院起诉请求：1.判令郑州鼎盛置业有限公司按每日162.24元的标准向李利华支付自2018年2月21日起至实际报送初始登记资料2018年9月28日止的违约金35530.68元；2.郑州鼎盛置业有限公司对供电运行方式予以整改，实现合同约定的市政电力直接供给的供配电运行方式，实现一表一户一号及整改费用由郑州鼎盛置业有限公司承担；3.本案的诉讼费用由郑州鼎盛置业有限公司承担。一审法院认定的事实：李利华与鼎盛置业公司签订《商品房买卖合同》，约定李利华购买鼎盛置业公司建设的位于郑州市××区××、××西的房屋，并对房屋总价款、付款方式及期限进行了约定。《商品房买卖合同》第八条约定：交房时间为2017年10月31日前。附件四合同补充协议第六条第1款约定：出卖人应当在2017年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。另《商品房买卖合同》及附件对买受人逾期付款的违约责任亦进行了约定。合同履行过程中，李利华向鼎盛置业公司支付了购房款，鼎盛置业公司于2017年12月22日向李利华交付了涉案房屋，因未按合同约定交付涉案房屋，鼎盛置业公司已向李利华支付逾期交房违约金。另查明，《商品房买卖合同》中约定的郑州市××区××、××西即郑州市管城回族区尚庄路。2018年7月18日、8月16日，鼎盛置业公司向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋的首次登记资料。郑州市不动产登记中心于2018年8月14日至2018年9月28日期间陆续受理鼎盛置业公司报送的涉案房屋首次登记的相关材料。在《商品房买卖合同》实际履行中，2017年12月22日交房时李利华已经正常用电，每家每户有电表，单独核算电费，电价是按照市政规定阶梯电价收取。被告庭审提交的第七组证据用电申请单明确显示“供电验收合格，可以送电”；庭后被告调取的《供电验收情况说明》显示“该项目用户受电设备主进验收合格后，于2017年8月23日完成送电”。还查明，2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。一审法院认为，原告有两项诉讼请求，第一项诉讼请求是要求被告支付违约金；第二项诉讼请求是被告对供电运行方式予以整改，实现合同约定的市政电力直接供给的供配电运行方式，实现一表一户一号，整改费用由被告承担。下面逐项进行说明分析如下。首先是支付违约金的诉请。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同中明确约定被告应当在2017年12月31日前，将办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，登记程序变化、报送材料增加，在新的政策实施下各个环节不可避免出现需要返回、修改等各种问题，客观上影响了首次登记工作的正常进行。这些客观情况是当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属法律规定的情势变更情形。双方合同履行期间发生了情势变更，若继续履行合同对被告显失公平，故被告要求不应再继续适用原合同确定违约金，符合相关法律规定，其辩称该院予以采纳。原告要求被告支付逾期提交初始登记材料的违约金，理由不足，不予支持。其次是关于用电的诉请。双方所签订《商品房买卖合同》第十四条第二项规定：“2017年10月31日达到市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件”。合同实际履行中，原告在2017年12月22日交房时供电已达到使用条件，每家每户有电表，单独核算电费，电价按照规定的阶梯电价收取；被告提交的用电申请单明确显示“供电验收合格，可以送电”；《供电验收情况说明》显示“该项目用户受电设备主进验收合格后，于2017年8月23日完成送电”。上述事实表明，用电在交房已达到合同约定的市政电力直接供给的标准。同时，双方签订的《商品房买卖合同》未对原告要求的“一表一户一号及整改费用由被告承担”做出明确约定，原告提交的证据亦不能证明被告在用电方面没有达到合同约定的标准。因此原告此项诉请，理由不能成立，不予支持。综上所述，原告诉请，证据不力、理由不足，应依法驳回。一审法院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经该院审判委员会研究决定，判决：驳回李利华的诉讼请求。一审案件受理费788元，减半收取394元，由李利华负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应当在2017年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。双方当事人合同约定的客观情况发生变化。一审法院对李利华要求郑州鼎盛置业有限公司支付未按合同约定时间报送办理房屋权属初始登记资料违约金的主张不予支持并无不当。但是无论是房屋权属初始登记还是不动产权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋权属初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。关于供电方式问题，双方所签订的《商品房买卖合同》未约定“一表一户一号”的供电方式，也没有明确约定如果达不到“一表一户一号”的供电方式应予整改及整改费用由郑州鼎盛置业有限公司承担。根据本案查明的事实，李利华的供电方式在交房时已达到合同约定的市政电力直接供给的标准；本案中，根据李利华提交的证据，并不能认定该实际供电方式违反相关法律、法规或技术规范等的相关规定并实际损害其合法权益。故一审判决李利华的该项诉请理由不能成立并对其该项诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，李利华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费788元，由上诉人李利华负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年六月二十六日书记员 董琳斐