贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终978号 上诉人（原审被告）：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办事处花月村。 法定代表人：周建忠，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：黄诗景，男，1979年12月15日生，汉族，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：曹艳，女，1984年1月28日生，汉族，住贵州省兴义市。系黄诗景之妻。 委托诉讼代理人：陈骏，兴义市猪场坪乡法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称“安达房开公司”）因与被上诉人黄诗景、曹艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安达房开公司上诉请求：1．撤销原判第一、第二项或发回重审；2．一审、二审诉讼费由黄诗景、曹艳承担。事实及理由：一、一审逾期办证违约金计算时间错误。双方约定了交房、初始登记时间，一审认定案涉房屋未达到法定交付条件。若房屋达不到交付条件且不认定为交付，即不存在交房后90日内办理房屋初始登记的义务，亦不存在承担逾期办证违责任的问题。一审判决违反合同约定内容，在安达房开公司已经承担逾期交房违约责任的情况下，判决其承担还未发生的逾期办证义务不当。对案涉房屋办证时间及违约责任，合同并无约定，应该按法律规定执行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十一条规定，应区分案涉房屋是否已经构成该条规定下的完成交付，若完成，逾期办证违约金的起算时间应为黄诗景、曹艳实际接收房屋之日起算，而不是约定交房之日起算，若未完成，则本案房屋办证义务起算时间尚未构成，不存在逾期办证的问题。二、安达房开公司在一审提出诉讼时效问题，符合法律规定，一审不予审理不当。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，安达房开公司在一审代理词中提出时效问题，并未超过法律规定的时间，应依法审理。三、黄诗景、曹艳已收房入住多年，享有房屋占有使用利益，判决安达房开公司承担逾期交房违约金不符合同约定。1．安达房开公司不存在逾期交房或未交房的事实，合同对出卖人承担逾期交房违约金约定了买受人拒收房屋的附加条件，本案黄诗景、曹艳未按合同约定行使抗辩权利，未拒收房屋，而是选择收房入住，因此安达房开公司不存在逾期交房或未交房的事实，按合同约定支付逾期交房违约金的条件未成就。且安达房开公司将房屋转移黄诗景、曹艳占有使用多年，应视为实际交付房屋。2．安达房开公司交付的房屋已取得主体结构和分户质量验收，即取得了规划、质检等综合验收子项目的合格证明，房屋无质量问题，不存在实质性违约。四、一审判决约定违约金过分高于实际损失，应依法调低。1.逾期交房、逾期办证属于同一行为涉及的两项违约，不应分开计算违约金。对该两项违约行为，应综合评判，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整。2.逾期办证非安达房开公司导致，其对逾期办证无过错，黄诗景、曹艳也并未举证证明逾期办证造成的实际损失。安达房开公司未能办理初始登记，系案涉房屋施工单位至今未向安达房开公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》所致。 黄诗景、曹艳辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法维持。1.安达房开公司称逾期办证违约金计算时间错误的上诉理由不成立。一审计算违约金的起止时间并无不当，且本案合同系格式合同，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。2.安达房开公司所提诉讼时效问题，本案逾期办证一直处于持续状态，诉讼时效应在违约情形消灭即办证后才起算，开发商应当支付从违约之日起的全部违约金，不存在超过诉讼时效。3.关于安达房开公司称黄诗景、曹艳已收房多年，其不应承担逾期交房违约金的上诉理由，双方明确约定了交房条件，因安达房开公司的交付未具备相应证明文件，才导致无法办理产权登记，违约行为仍在继续，应承担相应违约责任。4.安达房开公司关于应调低违约金的上诉理由，双方在合同中明确约定了交付商品房和办理相关权属证书的时间，因此基于逾期交房违约行为和逾期办证违约行为分别产生的两项违约请求权相互独立，一审分别计算两项违约金并无不当。同时，一审法院按租金的30%支持逾期交房违约金及按法定支持逾期办证违约金并无不当。安达房开公司未取得竣工验收系房屋施工方所致，该行为与本案并非同一法律关系，与黄诗景、曹艳无关，不能成为安达房开公司推卸责任的理由。 黄诗景、曹艳向一审法院起诉请求：1.判令安达房开公司支付逾期交房违约金5081元（2017年9月1日起至2018年12月31日）；2.判令安达房开公司支付延期办证违约金24183元（2017年9月1日起至2018年12月31日）；3.判令安达房开公司支付延期办证违约金64908元（2012年10月1日至2015年8月30日）；4.诉讼费用由安达房开公司承担。 一审法院认定事实：2011年6月8日，黄诗景、曹艳与安达房开公司签订合同编号为安字201×××××号《商品房买卖合同》，购买安达房开公司开发并取得预售许可的兴义市桔山街道办事处××花园××园B××单元××××号商品房，合同约定建筑面积为147.7平方米，房屋总价款为388909元，付款方式为首付款116909元加银行按揭272000元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记”,未对逾期办证的违约责任进行约定。黄诗景、曹艳按约定方式支付了全部购房款，并于2014年5月装修入住。黄诗景、曹艳曾曾就逾期交房违约金及面积差价款、逾期办证违约金提起过三次诉讼，2017年9月1日前安达房开公司应支付黄诗景、曹艳的逾期交房违约金，已经人民法院生效文书确定，并判决由安达房开公司支付黄诗景、曹艳从2015年9月1日至2017年8月30日止的逾期办证违约金37190.83元。同时，安达房开公司依人民法院生效文书确定的内容，于2016年2月1日将面积差3.08平方米价款8110元支付给黄诗景、曹艳。涉案房屋建筑面积为144.62平方米。 另查明，安达房开公司至今未取得案涉楼盘的建设工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记。安达房开公司的特别授权代理人在庭审结束后，向兴义市人民法院提交补充代理词一份，提出黄诗景、曹艳诉请安达房开公司逾期办证违约金已超诉讼时效，不应得到支持。 经查询，2012年6月8日至2018年8月30日期间，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准年利率进行多次调整，其中2012年7月6日至2015年10月23日期间的平均年利率为5.60%，2015年10月24日至今为4.75%。 一审法院认为，关于本案应否追加贵州化工建设公司为共同被告参加诉讼的问题，首先，本案系黄诗景、曹艳支付相应价款向安达房开公司购买其取得预售许可并开发的商品房，法律关系为商品房预售合同纠纷。而贵州化工建设公司应否向安达房开公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》以及其未交付上述证件，应否承担违约责任，系另一法律关系，不宜在本案中一并处理；其次，根据合同相对性原理，贵州化工建设公司并非本案合同相对人，故其不是本案的适格被告，在本案中不应追加为共同被告。 依法成立的合同受法律保护。安达房开公司在取得商品房预售许可后，与黄诗景、曹艳所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，黄诗景、曹艳已按合同约定全面履行了付款义务，并于2015年4月接收房屋，安达房开公司至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。关于本案安达房开公司应否支付黄诗景、曹艳逾期交房违约金的问题，因双方合同约定安达房开公司应于2012年6月30日前交付房屋，并明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。故对安达房开公司关于其交付黄诗景、曹艳的房屋已经验收合格不应支付逾期交房违约金的辩解意见，依法不予采信。对本案逾期交房违约金的计算标准问题，虽然双方约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之八的违约金”，该约定明显过高，安达房开公司对黄诗景、曹艳诉请按房屋租金标准每月每平方米7.2元无异议，遂即参照上述标准计算。但因黄诗景、曹艳装修入住后已不存在租金损失，而安达房开公司交付的房屋至今未符合法定和约定交付条件，违约行为仍在继续，故安达房开公司仍应承担由此带来的违约责任，黄诗景、曹艳收房后，依法按租金的30%计算安达房开公司逾期交房的违约金。故在本案中，安达房开公司应支付黄诗景、曹艳的逾期交房违约金依法计算为：144.62平方米×7.2元/月·平方米÷30天×486天（2017年9月1日至2018年12月31日）×30%=5060.54元。 关于黄诗景、曹艳诉请的逾期办证违约金，首先，办理商品房初始登记系办理黄诗景、曹艳房屋权属证书的前提条件，安达房开公司未如期完成该项合同义务，即已构成违约，黄诗景、曹艳诉请安达房开公司支付逾期办证违约金于法有据；其次，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，黄诗景、曹艳按约定支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，故本案安达房开公司依法应支付黄诗景、曹艳逾期办证的违约金；再次，因本案双方约定交房时间为2012年6月30日，安达房开公司应在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，安达房开公司的违约期间即应从2012年9月28日起算,黄诗景、曹艳诉请从2012年10月1日起算，系其对自己权利的处分，依法予以支持。关于黄诗景、曹艳诉请的逾期办证违约金是否过高的问题，因双方未对黄诗景、曹艳逾期办证的违约责任进行约定，本案黄诗景、曹艳请求按照银行贷款利率计算本案逾期交房违约金，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，同时虑及黄诗景、曹艳所付购房款中部分系按揭贷款支付，设置了一定的权利负担，遂结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整；安达房开公司违约期间中国人民银行公布的金融机构1-3年期人民币贷款基准利率从2015年10月24日起未再调整，且安达房开公司已于2016年2月1日退还黄诗景、曹艳房屋面积差价款8110元，故在本案中安达房开公司应支付黄诗景、曹艳的逾期办证违约金分段计算为：【388909元×5.60%÷365天×1063天（2012年10月1日至2015年8月30日）】+【（388909元-8110元）×4.75%÷365天×486天（2017年9月1日至2018年12月31日）】=87511.55元。 关于安达房开公司在庭审结束后提出的诉讼时效抗辩问题，因庭审活动系在法庭的主持下，双方当事人针对自己的权利义务进行质辩的过程，亦是双方就是否享有权利及应否承担义务展开辩论的博弈结果，双方当事人的诉讼理由、观点及意见均应在一审法庭辩论终结前提出，故对安达房开公司特别授权代理人在庭审结束后，提出诉讼时效抗辩的补充代理意见，依法不予采纳。据此，一审法院判决：一、由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付黄诗景、曹艳自2017年9月1日至2018年12月31日止的逾期交房违约金5060.54元；二、由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付黄诗景、曹艳自2012年10月1日至2015年8月30日止的逾期办理房屋权属证书违约金63427.32元及2017年9月1日至2018年12月31日止的逾期办理房屋权属证书违约金24084.23元，共计87511.55元。三、驳回黄诗景、曹艳的其余诉讼请求。案件受理费1077元，由黄诗景、曹艳承担59元，贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担1018元。 本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：1.关于安达房开公司在一审庭审后以提交代理词的形式提出诉讼时效抗辩是否应予审查，黄诗景、曹艳诉请的部分时段的逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题；2.安达房开公司应否承担逾期交房、逾期办证违约责任及计算标准是否正确的问题。 关于争议焦点一。因本案安达房开公司在一审庭审结束后当天通过补充代理词的形式对逾期办证违约金提出诉讼时效抗辩，其在庭审中亦表明以代理词为准，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该行为亦符合在一审期间提出诉讼时效抗辩，一审对本案逾期办证违约金诉讼时效不予审查不当，本院予以纠正。现安达房开公司就一审未对其提出的诉讼时效问题予以审查提起上诉，对于本案部分时段逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题，本院综合分析如下：违约金请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的限制，《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定“本办法自2017年10月1日起施行。”，本案系2019年1月4日立案受理，关于诉讼时效的认定，应适用《中华人民共和国民法总则》的规定。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，针对民法总则关于诉讼期间的溯及力问题，首先，诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度，其目的在于促使权利人行使权利、稳定法律秩序和维护交易安全。其次，民法总则与民法通则分别规定3年与2年的普通诉讼时效期间，属于相同事项上作出的不同规定，效力等级上处于同一位阶，根据新法优于旧法原则，在民法总则施行后普通诉讼时效期间应为3年。再次，权利人的权利受到损害的事实，发生在民法总则实施之前，按照民法通则的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。另外，按照民法通则规定诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑，此时民法总则关于诉讼时效规定产生溯及力，不再适用民法通则相关规定。 具体分析到本案，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对逾期办证违约金数额及损失赔偿计算方法并未作约定，但民事活动遵行“有约定从约定，无约定从法定”基本原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。退而言之，前述司法解释中关于合同当事人未约定违约金数额及损失赔偿计算方法的情况下，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金亦属继续性违约金，其实质系继续性债权中的一种。而继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可以每个个别的债权单独适用诉讼时效，即逾期每日单独发生违约金，每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效。对于本案继续性债权诉讼时效问题，双方合同约定安达房开公司应在2012年6月30日前向买受人交付该房屋。第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记”，即安达房开公司逾期办证期间应从2012年9月28日起算，依据上述，黄诗景、曹艳权利受到损害的事实，发生在民法总则实施之前，按照民法通则的规定及前述继续性债权逾期一日算一日违约金的方法，结合黄诗景、曹艳诉请的2012年10月1日至2015年8月30日的逾期办证违约金，如前所述，因黄诗景、曹艳在2012年10月1日至2015年8月30日期间的逾期办证违约金诉讼时效在民法总则施行前已经届满，安达房开公司已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。由此，黄诗景、曹艳关于安达房开公司应承担2012年10月1日至2015年8月30日的逾期办证违约金之诉请，经本院审查，黄诗景、曹艳亦未就该时段的逾期办证违约金诉讼时效存在中断等情形举证证明，因此，其诉请的该时段违约金已过诉讼时效，不应得到支持。但其诉请的2017年9月1日至2018年12月31日的逾期办证违约金，因按民法通则计算诉讼时效期间在2017年10月1日尚未届满，属在民法总则施行时诉讼时效尚未届满的请求权，安达房开公司的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，即该部分时段的逾期办证违约金，应适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，不再适用民法通则相关规定。综上计算，结合黄诗景、曹艳的诉讼请求，即安达房开公司应承担的逾期办证违约责任期间应为2017年9月1日至2018年12月31日，共计486天，计算为24084元〔（388909元-8110元）×4.75%÷365天×486天〕。 关于争议焦点二。对于安达房开公司逾期交房一节，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，竣工验收是商品房交付使用的必经环节。而商品房经竣工验收合格，具备法定交付条件的标准应是已取得住建部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》。对未经验收合格的商品房，房屋尚不具备法定交付条件，与房屋相关的附属设施亦不具备法定交付条件，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付于买受人，均构成违约，不能认定此时房开公司已经履行完交付房屋的义务。本案中，安达房开公司未在双方《商品房买卖合同》约定的期限内将符合法定交付条件的房屋交付黄诗景、曹艳，依法应承担逾期交房违约责任。一审根据认定的事实和当事人的诉请，对安达房开公司承担逾期交房违约责任的认定并无不当。安达房开公司关于不应承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立，依法不予支持。对于安达房开公司逾期办证一节，第一，取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的合同义务。本案双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，该合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应诚实恪守。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系安达房开公司法定和合同约定义务，安达房开公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致黄诗景、曹艳不能按期取得房屋所有权证，安达房开公司违反合同约定义务，应承担相应的违约责任。第二，本案黄诗景、曹艳系通过首付加按揭的方式向安达房开公司支付了全部购房价款，应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内接收房屋和取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。因此，一审对安达房开公司逾期办证违约责任的认定具备事实和法律依据。安达房开公司关于逾期办证系案外人即案涉房屋施工单位未如期向其交付《竣工验收报告》等造成，此与本案不属于同一法律关系，本案双方订立的《商品房买卖合同》亦未将此作为逾期办证的免责事由，故安达房开公司主张免责，于法相悖。关于安达房开公司所提逾期办证违约责任起算时间错误，逾期办证违约责任尚未发生的上诉理由，与前述相悖，不予支持。关于安达房开公司所提逾期交房、逾期办证违约金系同一行为涉及两项违约，不应分开计算违约金的上诉理由，亦无法律依据，不予采纳。关于安达房开公司要求调减违约金的上诉理由，一审对逾期交房违约金系按照双方认可房屋租金标准每月每平方7.2元计算，并结合买受人已实际入住的事实，以上述租金标准的30%予以支持并无不当，对逾期办证违约金计算方法在双方无约定的情况下参照法定标准计算亦无不当，因此，对其该项上诉理由，不予支持。 综上，安达房开公司上诉理由部分成立，对其成立部分，予以支持，依照《中华人民共和国民法总则》第二百零六条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初265号民事判决第一项、第三项； 二、变更贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初265号民事判决第二项为：由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付黄诗景、曹艳2017年9月1日至2018年12月31日止的逾期办证违约金24084.23元； 三、驳回贵州省兴义市安达房地产开发有限公司其余上诉请求。 一审案件受理费2154元，减半收取1077元，由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司负担744元，由黄诗景、曹艳负担333元；二审案件受理费2154元，由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司负担1488元，由黄诗景、曹艳负担666元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘筱青 审 判 员 付 君 审 判 员 简 坤 二〇一九年六月十七日 法官助理 秦 菊 书 记 员 张 雪