大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初7140号原告（反诉被告）：大连友谊灯饰批发市场，统一社会信用代码91210211711328846A，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路**。法定代表人：唐多默，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋伟林，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙剑颖，系辽宁恒信律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连友谊灯饰批发市场鑫荣灯饰商行，注册号210211603657524，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路**（友谊灯饰批发市场内）。经营者：房成忠，男，1979年7月16日生，汉族，户籍地辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：赵春，系辽宁中和律师事务所律师。原告（反诉被告）大连友谊灯饰批发市场（以下简称原告）与被告（反诉原告）大连友谊灯饰批发市场鑫荣灯饰商行（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋伟林，被告的委托诉讼代理人赵春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的柜台租金52,974元，物业费975元，合计53,949元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告签署《柜台租赁经营合同》，截至本案起诉，被告欠原告租金52974元，被告处上述欠款外，欠付原告物业费975元。故原告诉至法院，请求依法维护原告的权利。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告要求被告支付欠付柜台租金、物业费，既无事实根据也无法律依据。原告要求被告支付的欠付租金的期间，双方并没有签订书面的柜台租赁经营合同，并且被告知道案涉的土地及房屋均是原告自1998年从大商集团租赁而来，原告在其诉称的被告欠付2018年2月至8月期间是否仍然拥有承租权和转租权，在原告未提交其与大商集团签订的租赁合同等证据前提下，其要求被告支付此期间的租金并无事实依据。二、被告自在案涉地点经营灯饰以来，从未与原告签订过物业服务合同，双方对此项费用的收取没有任何的约定，且原告也没有收费许可，故原告要求被告支付其物业费无事实依据和法律依据。三、针对原告租给被告的178号店铺租赁面积与大商股份有限公司对相同店铺租赁面积的测绘相差8平方米，被告在举证期内已提交了测绘申请书申请贵院对被告租赁店铺面积进行司法测绘，以维护被告的合法权益。四、经营型用电应为1.07元/度，但原告一直按照1.34元/度向被告收取电费，原告应当按照被告电表所显示电表数返还多收取的电费。综上，原告自被告在案涉地点经营以来一直无任何合法理由和事实依据收取原告的物业费、超出实际经营面积收取被告的租金及超收被告电费等，被告据此提出反诉请求：1、要求返还收取的物业费5,850元；2、要求返还柜台租金56,160元；3、要求返还电费2,099.78元；4、要求赔偿经营期间因租赁房屋漏雨而支付的维修费用33,500元；5、要求退还租赁合同到期后押金2,000元。对被告的反诉请求原告辩称，首先，被告提出的诉讼请求各项计算依据不清楚，不能提出明确的计算方式，原告无法就上述请求的具体数额是否准确发表意见，也对上述主张的金额不予认可。其次，原告不同意被告的全部反诉请求：1、原告自市场成立以来一直为包括被告在内的市场租户提供物业服务，提供的服务内容包括打扫市场内的卫生，维修租赁的房屋、维护市场内的经营秩序等，按照每平方米1元的标准收取物业服务费，每月是130元，被告租用原告库房用电每月10元，分摊的水费每月10元，上述费用合计每月150元；原告提供上述物业服务是有偿服务，一直以来双方都是按照这样的标准和方式收取，被告是认可的，从没有提出过任何异议，况且被告接受上述服务应该支付相应的价款。2、原告是按照合同约定的经营面积收取租金，约定的经营面积包括店铺的实际使用面积和分摊的相邻店铺之间的过道面积。双方之间的租赁合同约定的经营面积清楚明确，双方签订租赁合同的各项条款均是双方协商确定的意思表示一致的，而且合同已经履行多年，双方均没有提出任何异议，应按照该份合同约定的各项条款确定双方的权利义务。3、原告没有收到过被告支付的押金，故不同意被告返还押金的请求。4、不同意支付维修费用，物业维修是要向原告申请报修，原告没有收到被告要求维修房屋的申请，且原告对漏雨的事实不予认可，且被告的该项主张业已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定事实如下：2014年1月1日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于F厅178号，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金标准90元/月/平方米，按月支付，每月1-5日交纳当月租金，租金总额11772元/月×12个月=141,264元。租赁合同到期后，双方又续签了一年合同，合同期限至2015年12月31日，其他合同约定并无变化。此次合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用至2018年8月15日。双方口头约定被告租赁期间每月向原告交纳物业费154元（含仓库用电10元、物业服务130元、水费10元）。被告按照此标准交纳了部分租赁期间的物业费。截至庭审，被告拖欠柜台租金52,974元（自2018年4月起至2018年8月15日止）、物业费975元（自2018年2月起至8月15日止）。2015年被告所租店铺因漏雨导致墙皮等处受损，被告自行进行了维修，产生了相关费用，被告未向法庭递交维修费用的发票，对于维修产生的费用无法认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，原告没有提出异议，双方于2014年1月1日签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有三：第一、关于被告承租的柜台租金如何确定；第二、没有书面合同，被告是否应当支付物业费；第三、原告是否应当返还被告电费。第四，原告是否应当赔偿被告因漏雨而支出的维修费。关于争议焦点一被告承租的柜台租金如何确定的问题。本院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础，故对于被告提出的测绘申请，本院不予准许。关于租赁面积的确定问题，双方自2012年开始形成租赁关系，形成的书面合同中确认的面积为130.8平方米，被告也一直按面积130.8平方米标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。故被告应当按照约定，在租赁期间按照面积130.8平方米每月支付租金11,772元。故关于被告主张原告返还超出实际租赁面积收取租金的反诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二没有书面合同，被告是否应当支付物业费的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告就仓库租金及物业费虽未订立书面合同，但被告租赁仓库及接受原告物业服务系客观事实，且被告已经按照150元/月的标准向原告支付了物业费，原告亦予以接受，双方之间的物业服务合同关系成立，被告应当按照150元/月的标准向原告支付物业费。故，关于被告主张返还交纳的物业费的反诉请求，本院不予支持。关于争议焦点三原告是否应当返还被告多支付的电费的问题。本院认为，被告主张原告返还多支付电费，首先应当举证证明其实际向原告交纳的电费数额，但被告仅提供照明表及空表用电量照片，该证据不足以证明被告实际支付电费数额，故被告要求原告返还电费的反诉请求，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点四原告是否应当返还被告因维修而支出的费用问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物应向承租人使用的，应当较少租金或者延长租期。本案中，原告未举证证明其已经完成了维修义务，故对于被告因维修产生的相关费用应当给付被告。至于维修费用的具体数额，因被告仅提供了案外公司出具的收据，无法以此认定维修的费用，但为了解决原被告双方的纠纷，本院对于维修的费用酌情予以认定，根据被告租赁店铺的面积及受损情况，本院酌定维修费用为11,772元，可直接抵扣被告欠付的店铺租金。关于原告提出的诉讼时效抗辩，因漏水维修时间为2015年8月后，至2015年10月1日仅不到2个月，而维修店铺的时长为2个月亦属合理。即《中华人民共和国民法总则》实施时（2017年10月1日），被告关于返还维修费用的请求未超过两年的诉讼时效，故可以依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，适用三年的诉讼时效，至被告提出反诉，未超过三年的诉讼时效，故对于原告提出的时效抗辩本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）大连友谊灯饰批发市场鑫荣灯饰商行自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金52,974元、物业费975元，合计53,949元。二、原告（反诉被告）大连友谊灯饰批发市场自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）大连友谊灯饰批发市场鑫荣灯饰商行给付维修费用11,772元。上述一、二项相互抵扣后，被告（反诉原告）大连友谊灯饰批发市场鑫荣灯饰商行自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）大连友谊灯饰批发市场给付42,177元。三、驳回原告（反诉被告）大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）大连友谊灯饰批发市场鑫荣灯饰商行的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,150元（原告已预付），由被告负担；反诉费1,176元（被告已预付)，由原告负担300元，由被告负担876元。给付时间均为本判决发生法律效力之日起十日内。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  赵丽艳人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一九年六月二十四日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。