海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初3000号原告：樊某某，男，1936年12月3日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住海南省保亭黎族苗族自治县。委托诉讼代理人：徐秉仕，海南唐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊文景，女，1963年8月26日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。系原告樊某某的女儿。被告：高某1，男，1982年9月21日出生（公民身份号码：×××），黎族，无职业，现住三亚市。被告：林某某，女，1956年12月15日出生（公民身份号码：×××），黎族，无职业，现住三亚市。被告：高某2，女，1984年8月16日出生（公民身份号码：×××），黎族，无职业，现住三亚市。被告：高某3，女，1989年8月24日出生（公民身份号码：×××），黎族，无职业，现住三亚市。上述四被告共同委托诉讼代理人：文燕，海南邦威律师事务所律师。原告樊祝荣与被告高某1、林某某、高某2、高某3合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告樊某某的诉讼委托代理人徐秉仕、樊文景，被告高某3、被告高某2、被告高某1及其共同委托诉讼代理人文燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊某某向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告双倍返还定金168550元。二、案件受理费等全部由被告负担。事实和理由：2012年2月8日原告与高国文、高德光签订了《房屋（宅基地）转让协议》，双方约定：高某1、高某某将其189平方米的宅基地转让给原告，价格为每平方米650元，总计人民币122850，转让费分两次支付，第一次支付转让费的一半61425元作为定金，第二次在2010年6月30日支付完剩下款项。双方同时约定，高某1、高某某违约应支付给原告违约金30000元，并双倍返还定金。协议签订后原告向被告支付定金84275元，即2010年2月3日向被告支付定金22850元，2010年2月8日支付定金61425元。后来高某某去世。由于高某1及高某某亲属不但不协助原告报建在该宅家地上的建房的手续，而且还让其亲属高某某（高某1的叔叔）占用该宅基地近一半面积建一栋三层楼房，致使原告无法实现购买该宅基地建房的意向。原告为此找到被告协商解决办法，因该宅基地被告的亲属高某某已建房使用，一直拖到现在也拿不出妥善的解决方案。由于被告的违约行为给原告造成了巨大损失，被告应按照合同约定向原告双倍返还定金168550元。综上，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提出上述诉讼请求，希望人民法院判如所请。四被告高国某1、林某某、高某2、高某3共同辩称：一、四被告认为本合同是无效的，因为违反了国家强制性规定，原告作为非抱坡村的村民，没有村民的资格，无权购买抱坡村土地，原告违反了强制性规定，属于无效合同，不属于违约金赔偿的问题。二、被告认为收条仅仅是支付了61425元，并不是原告说的84275元，被告在签合同前支付了22850元，签合同后支付38575元，被告打了总条给原告也就是61425元，原来打了22850元的收据没有回收，所以导致原告多了一张收条。三、关于定金法则的要求，定金不能超过50%，所以原告主张的定金是无效的。从合同上约定支付50%也就是所谓的61425元，并不是84275元，从此可以看出被告仅收到原告的61425元。四、被告认定该合同是无效的，即使原告认为合同是有效的，那么也是原告违约在先，因为原告至始至终就支付了61425元，尾款没有支付给被告，故应由原告向被告支付违约金才对。五、由于原告本身存在过错，原告明知自己不是本村的村民，也了解土地性质，原告对签订合同是否有效以及合法是有预测的，原告应对自己签订合同的风险承担过错责任。六、目前为止，原告未向被告主张报建过，视为原告放弃自己的权利，原告诉称被告的叔叔占用该土地不是事实，被告不存在违约。七、诉讼时效的问题，如果原告主张双倍定金返还，视为违约金的一种，那么应在诉讼3年内主张，现已明显超过3年，因此原告的主张应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交证据如下：证据一《房屋（宅基地）转让协议》，证明原被告签订合同的事实，同时证明被告违约双倍返还定金的事实。证据二《收据》2张，证明原告向被告交付定金的事实。证据三《照片》4张，证明原告购买的宅基地位置，同时证明被告亲属高某某在原告购买的宅基地上建房的事实。证据四《证明》一份，证明樊文景是原告的女儿，樊文景符合委托代理的规定。被告高某1、林某某、高某2、高某3共同对原告樊某某提交的证据发表质证意见如下：对证据一，《房屋（宅基地）转让协议》的真实性没有异议，但是对证明内容有异议，该协议被告认为是无效合同，无效合同不存在双倍返还定金的问题。对证据二，《收据》2张的真实性、合法性、关联性没有异议，但这两张收据，64125元的收据里面是包含了第一次支付的22850元，第二次支付了38575元，两次合计款项为64125元，并不是84275元。对证据三，《照片》4张，照片是空地。原告并没有占用，土地目前是闲置的。对证据四，《证明》一份的真实性没有异议。四被告均未向本院提交证据。根据当事人陈述和经本院确认的证据，本院认定事实如下：原告与高某1、高某某于2010年2月8日签订了《房屋（宅基地）转让协议》，双方协议约定：高某1、高某某将其189平方米的宅基地以每平方米650元的价格转让给原告，总价款为人民币122850元。转让费分两期支付，第一期在签协议时先支付转让费的一半61425元作为定金，第二期在2010年6月30日支付完剩余款项61425元。双方同时约定，高某1、高某某违约应支付给原告违约金30000元，并双倍返还定金。由于双方的原因,被告一直未将土地交付给原告，原告也未将剩余款项61425元支付给被告。由于双方签订的《房屋（宅基地）转让协议》一直未解除或被撤销，所以，应视为还在履行中。因此，四被告主张诉讼时效的问题，本院不予采纳。另查明，高德光于2014年7月24日去世。本院认为，原告与被告之间的转让合同系双方真实意思表示，但双方签订的《房屋（宅基地）转让协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。......”的强制性规定，属无效合同，双方对此均无异议。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；......”，被告高某1、林某某、高某2、高某3应当将已收取的土地转让费61425元返还给原告樊某某。原告主张四被告双倍返还定金168550元，无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告樊某某请求四被告高某1、林某某、高某2、高某3双倍返还定金诉讼请求，本院不予支持，四被告高某1、林某某、高某2、高某3应当将已收取的土地转让费61425元返还给原告樊某某。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：被告高某1、林某某、高某2、高某3应自本判决生效之日起十日内共同向原告樊某某返还土地转让费61425元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1836元（已减半收取，原告已预缴），由原告樊某某负担1167元，被告高某1、林某某、高某2、高某3共同负担669元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 郭海春 二〇一九年六月十二日书记员 唐井妹附：相关法律条文中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。