安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4665号上诉人（原审原告）：禹洲置业（合肥）东城有限公司，住所地安徽省合肥市肥东经济开发区管委会金阳路**，统一社会信用代码913400000822358493。法定代表人：郭朝官，董事长。委托诉讼代理人：江生龙，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：马侃，安徽华人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江涛，男，1978年2月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：郭振，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋晶晶，北京中银（合肥）律师事务所律师。上诉人禹洲置业（合肥）东城有限公司（以下简称禹洲公司）与上诉人江涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。禹洲公司上诉请求：请求二审法院依法改判江涛支付禹洲公司租金1034722.22元及自2016年6月17日起按照年利率24%标准支付违约金至全部款项支付完毕之日止；本案一、二审诉讼费用由江涛承担。事实和理由：一、《房屋租赁合同》依法成立并生效。2016年6月16日，双方签订的《房屋租赁合同》约定禹洲公司将禹洲中央广场配套幼儿园全部房屋及场地出租给江涛用于经营幼儿园，江涛按期向禹洲公司支付相应租金。《房屋租赁合同》签订主体适格，内容形式符合法律规定，系双方当事人真实意思表示，《房屋租赁合同》依法成立并生效。二、江涛应当按照合同约定向禹洲公司支付租金及违约金。《房屋租赁合同》签订后，禹洲公司就将案涉房屋及场地交付给江涛使用，直至2019年1月25日，案涉幼儿园才由江涛移交给肥东县教育体育局。在此期间，江涛一直对案涉幼儿园及场地进行占有、使用和收益。《房屋租赁合同》第四条第一款明确约定了租金的标准及支付时间，江涛至今未按照该约定向禹洲公司支付租金，已经构成违约，江涛利用案涉幼儿园房屋及场地开班招生获得收益，理应按照双方约定的时间及金额向禹洲公司支付使用期间的租金。《房屋租赁合同》第十一条约定，江涛逾期支付租金的，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金，禹洲公司主动将违约金调整至年利率24%，并不违反法律的强制性规定，2016年6月16日，江涛即应当向禹洲公司支付第一租赁年度的租金至今未支付，因而一审法院对违约金标准予以酌减是没有事实和法律依据的，江涛应当自2016年6月17日起按照年利率24%的标准支付违约金。三、一审法院认定租金酌减缺乏事实和法律依据。一审法院认定租金酌减的理由为，案涉幼儿园要移交给政府部门造成江涛办学许可证无法办理，影响其招生收益，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不付租金。本案不存在《中华人民共和国合同法》第二百二十八条适用的前提，在江涛自2016年6月至2019年1月占有和使用案涉幼儿园房屋期间，无任何第三人向江涛主张权利，致使江涛不能对租赁物使用、收益的，在此期间江涛一直处在开班招生及办学的正常经营状态。江涛在此期间也一直未向禹洲公司告知过无法办理办学许可证，禹洲公司将案涉幼儿园房屋出租给江涛是合法有效的，江涛在实际占有和使用案涉房屋进行经营并且获利情形下，不按照合同约定支付租金应承担全部过错，并且已经构成严重违约。一审法院对此作出认定缺乏事实和法律依据，本案不存在酌减租金的情形，江涛应当按照约定支付租金，并且逾期支付的应当按照约定承担违约责任。江涛辩称，一、禹洲公司的上诉理由没有事实和法律依据。涉案租赁合同经双方事后协商，已达成了免除租金的合意，该点在我方的上诉状中已进行了详细阐述，因此我方并没有就支付租金存在违约行为，不应当承担相应的违约金责任。二、根据上一个案件的裁判可以看出，案涉合同的履行根本违约是禹洲公司，在那个案件中过错责任的比例是禹洲公司承担80%，从该点可以看出，一审酌定比例对我方显然过高。江涛上诉请求：依法撤销原审第一项判决，并改判江涛不向禹洲公司支付租金620833.33元，及自2019年1月22日起，按中国人民银行同期借款利率的二倍计算的利息；本案一、二诉讼费由禹洲公司承担。事实和理由：一、禹洲公司已在（2018）皖0122民初887号一案中明确表示了涉案房屋是免收租金的，且有相应庭审笔录记录在案，原审法院无视该证据，判决江涛承担租金系认识事实错误首先，在（2018）皖0122民初887号一案的2018年7月17日开庭笔录中，禹洲公司的代理人陈述针对案涉幼儿园“其未向江涛收取任何租金是为了满足零租金的方式办理普惠园”，这完全表明禹洲公司认可双方已就租金问题达成一致意见即免于收取。这一证据所体现的内容直接明了，无任何歧义。除此之外，在2018年4月9日的庭审笔录也有相同表述，两份笔录前后一致，相互印证。其次，禹洲公司自签订合同之日起直至起诉前，已时隔近两年之久。这么长的时间内，至始至终未向江涛主张过或者索要过租金，这显然是不合常理的，唯一的解释只能是禹洲公司免收租金。正是由于在（2018）皖0122民初887号一案中，江涛提出反诉，造成禹洲公司巨大的经济支出，而导致禹洲公司出尔反尔，由此才提起本案。二、原审法院判决江涛支付总租金金额的60%及相应利息损失缺乏事实与法律依据，且比例过高。在生效的（2018）皖01民终7777号判决书中业已查明，禹洲公司在双方签订《房屋租赁合同》之时，即存在重大过错，导致江涛无法办理许可证，并给江涛造成了极大的损失。正是由于禹洲公司违约在先导致涉案租赁合同的履行不能，故江涛不存在任何违约行为，禹洲公司无权向江涛主张利息损失。上述判决书中同时对双方的过错责任进行明确划分，即过错责任比例为20%、80%。退一步说，如江涛需支付租金，江涛至多按其应承担责任部分支付相应的款项。禹洲公司辩称，一、双方之间所签订的房屋租赁合同依法成立生效。该合同中明确约定租赁的标准及缴纳的时间，江涛向禹洲公司交纳租金是主要合同义务，江涛自2016年至2019年1月25日一直对案涉房屋处于占有、使用、收益的状态，作为对价其应当向禹洲公司支付租金，江涛主张双方在履行合同中达成免收租金的合意，但并未提供任何证据予以证明。根据证据规则第五条的规定，主张合同关系变更的一方当事人，对引起合同变更的事实承担举证责任，因而江涛附有相应的举证责任，举证不能应当承担不利后果。二、2019年1月25日，江涛向肥东县教育体育局移交的案涉幼儿园房屋，在移交前一直未有人向其主张过相关权利，没有影响到江涛对案涉房屋的占有、使用和收益。因而本案不存在合同法第228条所规定的租金减少情形。一审法院据此减少租金是没有事实和法律依据的。三、江涛认为本案应比较前案确定双方的过错比例，而事实上前案所审理的是合同解除后双方的过错责任问题及需对应所承担的义务，而本案审理的是房屋租赁期间江涛有偿使用房屋所应当支付的对价问题。在其使用房屋过程中，禹洲公司不存在任何过错。因此不应当承担任何过错责任。江涛以事后获悉合同解除幼儿园系代建园反推在其获悉前拖延支付或拒绝支付租金不存在过错，其不符合正常逻辑。因此，江涛应当对其在合理合法使用幼儿园期间所应当支付的租金承担支付义务。禹洲公司向一审法院起诉请求：1、请求判令江涛向禹洲公司支付租金100万元及逾期支付利息损失427397元（自2016年6月17日暂计算至2019年1月5日，以后按年利率24%计算至全部款项支付完毕之日），以上诉请合计1427397元；2、请求判令江涛承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月16日，禹洲公司与江涛签订了《房屋租赁合同》，约定禹洲公司将位于肥东县燎原路禹洲中央广场配套幼儿园全部房屋及场地（建筑面积6830㎡）出租给江涛用于经营幼儿园。该合同第三条约定：租赁期限10年，自2017年1月1日-2026年12月31日。合同第四条约定了租金标准，（1）、本合同租金按套计算，…。其中：2017年1月1日-2019年12月31日，每年租金50万元。…。（2）、租金按年支付，第一租赁年度自2017年1月1日-2017年12月31日，乙方（承租方）应当于本合同签订当日向甲方（出租方）支付第一年度租金50万元，余下每年租金于上一租赁年度的12月31日前付清。该合同第十一条约定，江涛逾期支付本合同约定租金、保证金或逾期支付本合同约定的其他费用，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金。该合同第十四条约定责任免除：1、遇国家法律、法规调整而影响本合同执行；2、由于地震、火灾（来自外部）等自然灾害，及其他不可抗力因素。该合同第十六条约定：该物业乙方应自行进行二次装修，并承担装修过程中出现的费用及责任。合同签订后，禹洲公司向江涛交付案涉房屋及场地，承租人江涛至今未支付租金。合肥市中级人民法院（2018）皖01民终7777号民事判决书第8页载明:肥东县国土资源局《国有建设用地使用权出让合同》（（2013）8）第十五条载明：受让人（香港丰洲投资有限公司，其后与其他联合竞买人在肥东县设立禹洲置业（合肥）东城有限公司）同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府：1、按规划要求，出资建设24班幼儿园且建筑面积不低于6840平方米，占地面积不低于7920平方米，并配备除桌椅外全部幼教配套设施，达到幼儿园开班条件，建成后产权无偿移交政府…。2017年6月15日，中共肥东县委办公室、肥东县人民政府办公室《全县教育工作座谈会纪要》第二条载明，由县规划局牵头，办理落实禹洲中央广场等住宅小区配套幼儿园移交工作。另查，《居住区配套中小学校（幼儿园）竣工移交验收报告》载明，案涉幼儿园于2019年元月25日移交给肥东县教育体育局。一审法院认为，禹洲公司与江涛签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。江涛辩称其与禹洲公司已就涉案租赁一事达成免收租金的合意，但证据不足，该院不予支持。关于禹洲公司诉请的租金100万元及逾期支付利息损失427397元，一审法院在审理双方之间的（2018）皖0122民初887号（合肥中院（2018）皖01民终7777号案件维持）租赁合同案件中已查明，案涉幼儿园为代建工程，在建成并装修完毕后要移交给政府部门。根据我国合同法第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因案涉幼儿园要移交给第三人政府部门造成江涛办学许可证无法办理，影响其招生收益。故案涉房屋租金应当酌减。考虑到江涛实际已使用案涉房屋办学并有一定收益，酌按合同约定的60%支付租金，租金起算点为2017年1月1日，案涉房屋交接于2019年1月25日，江涛应支付禹洲公司租金1034722.22元×60%＝620833.33元。关于逾期付款的利息，因禹洲公司直到本案起诉才明确向江涛主张租金及利息，综合全案情况及租赁合同的约定，酌定自禹洲公司起诉之日2019年1月22日起，以620833.33元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的二倍计息。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、江涛于判决生效后十日内支付禹洲置业（合肥）东城有限公司租金620833.33元，并自2019年1月22日起，以620833.33元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的二倍计息，款清息止。二、驳回禹洲置业（合肥）东城有限公司的其他诉讼请求。本案受理费17648元，减半收取8824元，由禹洲置业（合肥）东城有限公司承担3824元，江涛承担5000元。保全费5000元，由禹洲置业（合肥）东城有限公司承担1500元，江涛承担3500元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，关于江涛是否应当支付禹洲公司租金的问题。江涛主张双方曾口头约定前期租金禹洲公司免收，故其不应向禹洲公司支付租金。但从本案的现有证据来看，双方签订的案涉房屋《房屋租赁合同》明确约定，租金从2017年1月1日起计缴，其中2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金为50万元/年，江涛称双方曾口头约定前期租金免收，禹洲公司予以否认，在此情况下江涛也未提供其他切实有效的证据予以证明双方曾达成前期免收租金的合意，其应承担举证不能的不利法律后果。关于租金的支付及逾期付款的利息问题。在双方签订案涉房屋租赁合同后，因案涉幼儿园为代建工程，在建成并装修完毕后要移交给政府部门，考虑到案涉幼儿园要移交给第三人政府部门造成江涛办学许可证无法办理，影响其招生收益。一审法院在此情况下结合双方的合同履行情况及过错程度，酌定江涛按合同约定的60%支付其占有期间的租金并从本案起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率的二倍计算逾期付款的利息并无不当，本院予以维持。综上所述，禹洲公司、江涛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17468元，由上诉人禹洲置业（合肥）东城有限公司负担7648元，由上诉人江涛负担10000元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年六月二十六日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。