四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6291号 上诉人（原审本诉被告，反诉原告）梁建军，女，1972年12月26日出生，汉族，住湖北随州市曾都区。 委托代理人梁辉艳，女，1965年1月2日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区，系梁建军的姐姐。 被上诉人（原审本诉原告，反诉被告）重庆国奥村物业服务有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道办事处航都大道**。 法定代表人秦志民,总经理。 委托代理人张宇，北京国枫(成都)律师事务所律师。 委托代理人肖涛奇，北京国枫(成都)律师事务所律师。 上诉人梁建军因与被上诉人重庆国奥村物业服务有限公司成都分公司（以下简称国奥村物业）物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初12068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2012年12月9日，梁建军与成都国奥置业有限公司（以下简称开发商）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定梁建军购买该公司开发的位于航都大街三段78号成都房屋，建筑面积109.25平方米；开发商依法选聘的物业管理企业为国奥村物业，物业服务费标准为1.8元／月·平方米，物业服务费按照季收取，梁建军应当分别在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴费。 同日，国奥村物业与梁建军签订了《成都国韵村前期物业管理服务协议》，约定国奥村物业为其所在成都国韵村小区提供物业服务与管理；前期物业服务费标准为住宅按照建筑面积1.8元/平方米·月，上述收费标准如有调整，按政府有关规定执行；梁建军同意从所购房屋交付之日起开始向国奥村物业缴纳物业服务费，从起始交费日起，物业服务费按季度预交，在每季度的前10日内履行交纳义务，梁建军在交接房屋时应一次性向国奥村物业预交3个月的物业服务费；梁建军逾期未缴纳物业服务费以及设施设备运行费、停车管理服务费等费用的，国奥村物业有权要求梁建军补交，并可从逾期之日起按每日应收金额万分之五的标准加收滞纳金。 2014年12月31日，梁建军接收了案涉房屋，并交纳了2015年1月1日至同年3月31日的物业服务费及生活垃圾处理费。后梁建军用开发商向其支付的逾期交房违约金2624.44元折抵了2015年4月1日至2016年5月31日的物业服务费。此后，梁建军以国奥村物业未履行物业服务的义务，未能提供符合合同约定和规范要求的服务为由，拒绝支付物业服务费与生活垃圾处理费，截至2018年9月30日尚欠付物业服务费5479.2元。国奥村物业经多次书面催缴无果，故提起诉讼。 2006年3月双流县环境卫生管理所发出《通知》，居民生活垃圾清运费每户每月按4.5元进行收费。国奥村物业已经垫付了该小区的生活垃圾清运费。 上述事实，有当事人身份信息、商品房买卖合同及补充协议、成都国韵村前期物业管理服务协议、物业管理服务合同备案表、物品领用一览表、通知、发票及收据、确认书、律师函、邮递单以及当事人的陈述等证据在卷佐证，原审判决予以采信。 原审判决认为，国奥村物业与梁建军签订的《成都国韵村前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应当按约全面履行。梁建军系案涉成都国韵村第14幢2单元10楼1001号房屋的业主。国奥村物业向梁建军提供了物业服务，梁建军应当按照合同约定支付相应物业管理费用等。关于国奥村物业要求梁建军支付2016年6月1日至2018年9月30日共计欠付物业服务费5479.2元及垃圾清运费126元。梁建军辩称，国奥村物业提供的物业服务不到位，导致楼上住户违章搭建、房屋漏水等，故其有权拒绝缴纳物管费。原审判决认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，梁建军如认为国奥村物业的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝缴纳物业管理服务费。并且梁建军所举证据不能证明其主张，故对于其上述抗辩理由，原审判决不予支持。梁建军应当向国奥村物业支付物业管理费及生活垃圾清运费。 关于国奥村物业要求梁建军对上述欠款按照日万分之五计算逾期付款的滞纳金至实际付清之日止（暂计至2018年8月20日为1204.08元）。原审判决认为，按照《成都国韵村前期物业管理服务协议》关于“物业服务费按季度预交，在每季度的前10日内履行交纳义务；梁建军逾期未缴纳物业服务费以及设施设备运行费、停车管理服务费等费用的，国奥村物业有权要求梁建军补交，并可从逾期之日起按每日应收金额万分之五的标准加收滞纳金。”的约定，梁建军逾期未交纳物业管理费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。现国奥村物业依据上述约定向梁建军主张违约金的请求合理合法，原审判决予以支持。 关于国奥村物业要求梁建军支付律师费3000元。原审判决认为，双方在《成都国韵村前期物业管理服务协议》中对于律师费并无约定，且梁建军逾期支付相关物业费用已按照该协议约定支付违约金，故对于国奥村物业要求律师费3000元的主张，原审判决不予支持。 关于梁建军要求国奥村物业赔偿损失39000元。原审判决认为，梁建军仅举证证明了其房屋墙面渗水、家具等损坏的事实，但并未举证证明渗水的原因、造成损失的具体金额和组成、以及是否与国奥村物业的物业管理行为之间存在因果关系，审理中梁建军虽自述其与国奥村物业、开发商三方已对损失进行了确认，但其提交的调解记录、自述材料不能证明该主张，且国奥村物业对此不予认可。故梁建军的上述反诉理由不能成立，对于其反诉请求，原审判决予以驳回。 综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、梁建军于判决生效之日起十日内向国奥村物业支付2016年6月1日至2018年9月30日的物业服务费5479.2元及垃圾清运费126元；二、梁建军于判决生效之日起十日内向国奥村物业支付违约金（以每季度欠缴费用为基数，按照每日万分之五的标准分别从逾期之日起计算至实际付清之日止）；三、驳回国奥村物业的其他诉讼请求；四、驳回梁建军的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35元、反诉案件受理费388元，共计423元，由梁建军负担。 梁建军不服一审判决，向本院提起上诉称，国奥村物业未尽到合同约定的维护和管理义务，小区物业服务质量差。对楼上的违章搭建不作为，造成房屋渗水漏水、家具损坏等损害，且对梁建军提交的财产损失报告签字确认，应当予以赔偿，请求撤销原判并依法改判。 被上诉人国奥村物业二审未到庭参加诉讼。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍不交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，国奥村物业提供了物业服务，梁建军应当按照合同约定支付物业费。如国奥村物业的物业服务存在瑕疵，上诉人可要求被上诉人继续履行或采取补救措施，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律依据。梁建军逾期缴纳物业管理费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。梁建军提交的证据不能证明楼上搭建系国奥村物业所为，亦未能证明搭建渗水造成损害与国奥村物业的物业管理行为之间存在因果关系。其提交的调解记录和财产损失报告等证据不能充分证明国奥村物业对梁建军的损失进行确认并承诺进行赔偿。综上，上诉人梁建军的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费846元由上诉人梁建军负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年六月十四日 书记员  陈 悦