福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终1376号 上诉人（原审被告）：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区学园路，统一社会信用代码913503006112527171。 法定代表人：李国镇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：陈敏，男，1978年11月29日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 被上诉人（原审原告）：刘丽珍，女，1978年8月24日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：林志、李澄，福建品义律师事务所执业律师。 上诉人莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称“世全公司”）因与被上诉人陈敏、刘丽珍商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2018）闽0302民初5554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人世全公司的委托诉讼代理人郑政煌、被上诉人陈敏、刘丽珍的共同委托诉讼代理人李澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世全公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈敏、刘丽珍的一审诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由陈敏、刘丽珍承担。事实和理由：1.讼争的双洋·环球广场项目虽已竣工验收并交付给业主使用，但由于该项目的竣工验收相关资料由施工方保管且至今未移交给世全公司，造成工程至今无法办理竣工验收备案及产权登记等手续，目前世全公司正在与施工方协调办理相关资料的移交手续。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条的约定，讼争商品房逾期办理房屋权属证书是非出卖人原因造成的，世全公司不应承担违约责任。2.讼争商品房尚未竣工验收，不具备办理《不动产权证书》初始登记的条件，客观上也无法办理《不动产权证书》。况且，双方在签订合同时是约定由世全公司办理《房屋所有权证》，《土地使用证》另行由世全公司通知陈敏、刘丽珍共同办理，后因两证合一政策实施，明确全市不动产登记由市国土局负责。为此，世全公司实际办理权属证书的义务已超过合同约定的办证义务。一审判决由世全公司单方为陈敏、刘丽珍办理既包括房产信息又包括土地信息的《不动产权证书》，明显不符合合同约定，也显失公平。 陈敏、刘丽珍辩称：1.世全公司主张讼争项目的竣工验收资料由施工方保管且至今未移交给世全公司，但其未提供证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。即使事实如世全公司所言，其主张未能办理房屋权属证书并非其责任，理由不能成立。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条的约定是针对本案双方，陈敏、刘丽珍无法突破合同相对性原则去催促施工方将竣工验收资料交付给世全公司。在陈敏、刘丽珍完全履行合同义务后，世全公司有义务为陈敏、刘丽珍办理房屋权属证书。世全公司主张的理由不属于合同约定的非出卖人原因或不可抗力，一审判决由世全公司办证并交付给陈敏、刘丽珍，符合法律约定，应予维持。2.2016年1月26日，莆田市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的公告》。明确规定自2016年1月29日起，各类不动产登记业务统一由各区不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，也就是说，客观上已无法单独办理《房屋所有权证》和《土地使用证》。根据情势变更原则，世全公司应为陈敏、刘丽珍办理《不动产权证书》。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 陈敏、刘丽珍向一审法院起诉请求：1.判令莆田市世全房地产开发有限公司立即为陈敏、刘丽珍办理位于莆田市商品房的《不动产权证书》并交付给陈敏、刘丽珍；2.判令莆田市世全房地产开发有限公司立即支付给陈敏、刘丽珍自2014年7月1日起至取得《不动产权证书》之日止每日按购房款671873元的0.001%计算的逾期办证违约金；3.判令本案诉讼费用由莆田市世全房地产开发有限公司负担。 一审法院认定事实：2012年7月22日，莆田市世全房地产开发有限公司与陈敏、刘丽珍签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201203425）一份，约定陈敏、刘丽珍以671873元的价格向莆田市世全房地产开发有限公司购买位于莆田市城厢区；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……”。第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。……”该合同附件六：合同补充协议第二条约定：“关于付款和交房、办证、前期物业的补充约定：1、为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税、专项维修金等一切办证应缴费用和提交相关材料，否则造成权属登记的拖延或无法办理的责任由买受人自行承担。非出卖人原因（包括但不限于规划验收、资料归档、面积测绘或办证部门迟延等其他原因）导致买受人不能按时取得权属证书的，出卖人不承担任何责任。权属证书单指《房屋所有权证》，《土地使用权证》另行由出卖人通知买受人共同办理。”合同签订后，陈敏、刘丽珍已向莆田市世全房地产开发有限公司交纳购房款671873元，莆田市世全房地产开发有限公司亦已将讼争商品房交付陈敏、刘丽珍使用并收取了陈敏、刘丽珍的办证费用。 一审法院认为：陈敏、刘丽珍与莆田市世全房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。陈敏、刘丽珍根据《商品房买卖合同》中附件六合同补充协议第二条的规定向莆田市世全房地产开发有限公司预交代收代付办证费用（含办证契税等），故莆田市世全房地产开发有限公司也应按照《商品房买卖合同》第十四条、附件六合同补充协议第二条规定为陈敏、刘丽珍办理《房屋所有权证》，并通知陈敏、刘丽珍共同办理《土地使用权证》。又因现实施不动产统一登记制度，故莆田市世全房地产开发有限公司应为陈敏、刘丽珍办理诉争房屋的《不动产权证书》。陈敏、刘丽珍在接收商品房时已预交了代收代付办证费用并确认选择第二种方案解决逾期办证问题。根据合同约定，莆田市世全房地产开发有限公司应于2014年3月31日前将讼争房屋交付给陈敏、刘丽珍使用。现双方均确认涉案房屋已交付且未发生争议，虽双方未明确具体的交付日期，但可以推定交房的日期未超过双方约定的2014年3月31日。根据合同约定，莆田市世全房地产开发有限公司应在2014年6月28日前办理《房屋所有权证》，然莆田市世全房地产开发有限公司至本案庭审结束（即2018年11月28日）仍未办理房屋权属证书，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现陈敏、刘丽珍要求莆田市世全房地产开发有限公司支付已付款671873元自2014年12月31日起至取得《不动产权证书》之日止按0.001%计算的逾期办证违约金，因陈敏、刘丽珍于2018年10月17日才向一审法院提起诉讼，莆田市世全房地产开发有限公司辩称对于2015年10月17日之前的逾期办证违约金已超过法定三年的诉讼时效有理，予以支持，故莆田市世全房地产开发有限公司依法应支付给陈敏、刘丽珍自2015年10月17日起至诉争房屋的《不动产权证书》登记至陈敏、刘丽珍名下之日止每日按购房款671873元的0.001%计算的违约金。莆田市世全房地产开发有限公司辩称施工方未移交验收资料造成无法办理产权登记手续，因其作为诉争房屋的开发者和出卖人，应能预见到商品房进行工程竣工验收等所需的大致时间，且出卖人应为相关证件资料的办理做好前期的准备工作，现其以与施工方之间存在纠纷导致无法办理产权登记手续为由提出抗辩，既缺乏依据亦显失公平，故不予采纳。莆田市世全房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，一审法院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、莆田市世全房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内为陈敏、刘丽珍办理位于莆田市商品房的《不动产权证书》并交付给陈敏、刘丽珍；二、莆田市世全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈敏、刘丽珍以购房款671873元为基数自2015年10月17日起至上述《不动产权证书》登记至陈敏、刘丽珍名下之日止按日0.001%计算的逾期办证违约金；三、驳回陈敏、刘丽珍的其他诉讼请求。案件受理费164元，减半收取计82元，由陈敏、刘丽珍负担25元，莆田市世全房地产开发有限公司负担57元。 本院二审期间，陈敏、刘丽珍没有提供新的证据。世全公司提供以下证据：1.莆田市国土资源局《关于莆田市世全房地产开发有限公司用地范围有关问题的通知》、世全公司《申请报告》、世全各地块示意图、土地登记收件单、竣工验收报告，欲证明：因政府颁发给世全公司的土地证存在空缝及重叠等历史遗留的技术性问题，导致世全公司无法完整办理各项建设手续备案及规划验收、产权登记等，因此，本案逾期办证责任不在于世全公司。2.竣工验收报告、建设工程消防验收意见书，欲证明：讼争商品房已竣工验收合同及消防验收合格。 陈敏、刘丽珍质证认为：1.对第一组证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。世全公司所开发的商品房楼盘不仅有涉案的双洋·环球广场项目，还有兴安名城项目。该组证据未能体现其反映的土地空缝及重叠问题是本案双洋·环球广场项目的土地问题。从申请报告中可以看出，该申请报告针对的是兴安名城项目，并非涉案的双洋·环球广场项目。在土地登记收件单中，针对的是莆国用（1994）字第9300184号土地，但涉案楼盘的土地证号为莆国用（2009）第W2009030号、莆市国用（1993）字第93000**。因此，第一组证据与本案无关。2.对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。 本院经审查认为：1.对第一组证据，陈敏、刘丽珍对其真实性没有异议，本院予以确认。本案房地产项目为双洋·环球广场项目，但该组证据中所体现的项目并非本案项目，故该组证据与本案无关，不能证实世全公司所要证明的内容，本院不予采信。2.对第二组证据，世全公司有提供原件核对，真实性可以确认。该组证据可以证实涉案商品房所在的楼盘已经通过竣工验收和消防验收。 经审理查明，对一审法院认定的事实，世全公司、陈敏、刘丽珍均无异议，本院予以确认。 本院认为，世全公司与陈敏、刘丽珍签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈敏、刘丽珍依约支付了全部购房款并预缴了办证费用，结合莆田市的办证习惯，应视为世全公司与陈敏、刘丽珍成立委托办证关系，世全公司应当为陈敏、刘丽珍代为申请办理并交付房屋权属证书。虽然双方在合同中只是约定由世全公司代为办理房屋所有权证，土地使用证由双方共同办理，但现因实施“两证合一”政策，故一审判决由世全公司代为办理《不动产权证书》，符合现有客观实际情况，是正确的，应予维持。在世全公司代为办理《不动产权证书》的过程中，需要陈敏、刘丽珍协助的，陈敏、刘丽珍应给予必要的协助。世全公司没有依约在合同约定的时间内代为办证，一审结合世全公司的诉讼时效抗辩情况，判决由世全公司按照合同约定的标准支付相应的逾期办证违约金，并无不当。世全公司上诉称本案逾期办证非因其自身原因，系因施工方及政府原因导致，不应判决由其承担违约责任。但世全公司二审提供的证据不足以证明其该主张，应由其承担举证不能的法律责任。本案即使存在施工方保管竣工验收资料导致世全公司无法办理相关手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，也应由世全公司承担逾期办证责任。世全公司与施工方之间的纠纷，由二者自行另行解决，世全公司不能以此作为其无需承担逾期办证责任的抗辩理由。 综上所述，世全公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费114元，由莆田市世全房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄珊珊 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇一九年六月十九日 书记员  翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -4-