广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初913号 原告：贵港市恒大华南茂置业有限公司。住所地：广西贵港市荷城路**（中强普罗旺斯）****。统一社会信用代码：91450800MA5KF0583H。 法定代表人：曾和国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张慧，女，1984年11月8日出生，汉族，住广西南宁市江**。该公司员工。 委托诉讼代理人：马云飞，男，1987年2月6日出生，汉族，住广西全州县。该公司员工。 被告：李喜华，男，1957年7月26日出生，汉族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：黄伟，广西桂力律师事务所律师。 原告贵港市恒大华南茂置业有限公司（以下简称恒大公司）与被告李喜华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒大公司的委托诉讼代理人马云飞，被告李喜华及其委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒大公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年1月9日签订的《商品房买卖合同》；2.被告向原告支付违约金1400元（违约金计算：140000元×1%）；3.被告在判决生效后10日内配合原告办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（合同编号：20180109151956）及《预售商品房买卖预告登记证明》[登记编号：桂（2018）贵港市不动产证明第0026222号]手续。事实与理由：被告与原告于2018年1月9日签订《商品房买卖合同》。合同约定由被告购买原告开发的位于贵港角贵港市恒大城一期17幢135号商铺，房屋总价款为297231元，房款采用首付加按揭的方式支付。合同第七条第二款第3项约定，2018年1月8日前支付首期房款157231元，余款140000元申请银行按揭贷款。同时依照《贵港恒大城商品房认购书》第二条第二款约定，买受人须在2018年1月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款157231元，原告于2018年2月1日办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。并于2018年7月17日办理了《预售商品房买卖预告登记证明》。根据《商品房买卖合同》第八条第一款第二项之约定，买受人逾期付款超过180日的，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。原告多次向被告催告办理银行按揭手续，但截止起诉之日，被告仍未办理银行按揭手续，也未支付剩余购房款140000元。被告的行为已构成根本违约，为了维护原告的合法权益，原告遂诉至法院。 被告李喜华辩称，1.被告同意解除合同，但解除合同的原因不是被告违约而是银行不同意贷款；2.原、被告已签订《商品房买卖合同》，《贵港恒大城商品房认购书》已被买卖合同代替而失效，双方的权利义务应以买卖合同为准，造成一直没有付清尾款的原因是银行不放贷而不是被告违约；3.关于办理注销手续属于原告故意造成的损失，应由其自行承担责任；4.原、被告签订的按揭承诺书属于原告提供的格式合同增加被告的义务属于无效条款。综上，被告请求法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，驳回原告的其他诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年1月9日，原告作为出卖人与被告作为买受人共同签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：原告将位于贵港市角的贵港市恒大城项目17幢1层135号商品房出售给被告，该商品房的规划用途为商业，该商品房单价为每平方米9719.78元，总价款为297231元。合同第七条付款方式及期限约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人应当于2018年1月8日前支付首期房价款157231元，占全部房价款的52.9%。余款140000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。同日，被告签下一份《贵港恒大城按揭承诺书》承诺按时按要求配合办理按揭后续一切流程。另，2018年1月8日，原告作为出卖人（甲方）与被告作为买受人（乙方）共同签订了一份《贵港恒大城商品房认购书》，双方约定：乙方自愿以总金额为297231元向甲方购买涉案商品房，乙方同意签署认购书时支付50000元作为定金，定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款。乙方选择按揭付款（商业贷款），乙方须于2018年1月10日前支付首期房款107231元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款140000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年1月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分应在银行最终审批之日起10日内付清等内容。 《商品房买卖合同（预售）》签订后，被告向原告支付了购房首付款157231元。2018年2月1日，原告将涉案《商品房买卖合同（预售）》进行备案登记。2018年7月17日，原告将涉案商品房预告登记到被告名下。至今，被告未向原告支付余款140000元。 另查明，被告于2018年1月12日向广西北部湾银行贵港分行提出贷款申请，但因涉案商品房位于一楼敞开式铺面，属于大型商场的分割销售摊位，不符合该行《广西北部湾银行个人贷款管理办法（修订）》第十二条（二）的禁止性规定，故被告的贷款申请未能审批通过。后被告向交通银行股份有限公司贵港分行提出了贷款申请，但因被告材料未齐全，暂未能达到该行商业用房贷款审批条件，因此该行未对其材料进行贷款审核及审批。2018年9月，原告的按揭专员电话通知该行客户经理，被告决定不在该行申请个人商业用房按揭贷款，故该行未对被告商业用房贷款进行下一步的审核及审批。 以上事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同（预售）》、《贵港恒大城商品房认购书》、《贵港恒大城按揭承诺书》、《商品房买卖合同登记备案证明》、《桂（2018）贵港市不动产证明第0026222号不动产登记证明》、贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初913、914、915、916号调查函及广西北部湾银行贵港分行、交通银行股份有限公司贵港分行的复函等证据佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《贵港恒大城商品房认购书》均是当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该两份合同应确认有效。庭审中，被告同意解除《商品房买卖合同（预售）》，故本院确认该合同于本案开庭审理之日即2019年3月12日因双方协商一致而解除。合同解除后，被告应协助原告办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》及《预售商品房买卖预告登记证明》的手续。关于违约金，上述合同签订后，被告至今未向原告支付购房余款140000元，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，且逾期超过180日后，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。现经本院调查，被告因广西北部湾银行贵港分行的政策原因而未能获得该行的贷款，同时其还因原告的按揭专员电话通知交通银行股份有限公司贵港分行客户经理被告不予贷款的决定导致该行并未审核被告的贷款材料，据此，造成被告未按照约定时间付款的原因并不属于不可抗力，故原告要求被告按照合同约定向其支付违约金1400元（购房余款140000元×1%），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告贵港市恒大华南茂置业有限公司与被告李喜华签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年3月12日解除； 二、被告李喜华向原告贵港市恒大华南茂置业有限公司支付违约金1400元； 三、被告李喜华于本案判决生效后十五日内协助原告贵港市恒大华南茂置业有限公司办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（合同编号：20180109151956）及《预售商品房买卖预告登记证明》[登记证号：桂（2018）贵港市不动产证明第0026222号]的手续。 本案受理费50元，减半收取计25元，由被告李喜华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈拥静 二〇一九年六月十三日 书记员  黄路瑶