湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2019）湘0103民初3183号原告：长沙瑞光物业管理有限公司,住所地长沙市天心区沙河街******。法定代表人：黄斯禹。委托诉讼代理人：李翔，湖南鸿明律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅传芬，湖南鸿明律师事务所实习律师。被告：陈阳，男，1979年1月11日出生，汉族，住湖南省南县。原告长沙瑞光物业管理有限公司（以下简称瑞光公司）诉被告陈阳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告瑞光公司的委托诉讼代理人李翔、傅传芬，被告陈阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞光公司请求判令：一、陈阳支付拖欠的物业服务费6555元（从2014年1月计算至2018年12月；2018年1月前按1.2元/月/平方米的标准，2018年1月后按1.5元/月/平方米的标准）；二、陈阳支付违约金3000元（酌情按拖欠款项的30%计算）；三、本案诉讼费由陈阳承担。陈阳辩称：瑞光公司物业服务不到位，存在违约行为。一、履行房屋建筑维修、养护不及时、不到位。二、履行共用的设施、环境卫生、交通项目维护、修缮、服务管理不到位。三、房屋漏水自行修缮后，物业公司经理口头承诺抵扣物业管理费，物业公司负责人更换后拒绝兑现，且物业没有衔接对接开发商修缮房屋，导致损失4000余元。经审理查明：陈阳系长沙市天心区暮云镇北塘村三城花苑三期13栋1403房（以下简称1403房）业主，该房屋建筑面积86.07平方米，于2013年2月22日登记在陈阳名下，现已装修入住。2014年3月5日，长沙雨建房地产开发有限公司与瑞光公司签订《物业服务合同》，主要约定：收费标准，多层住宅0.5元/月/平方米，小高层1.2元/月/平方米，物业服务费按月计收，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费，从逾期之日每日按欠款的0.3‰加收滞纳金。服务合同期限：自2014年3月1日至2017年3月1日。2017年2月17日，三城花苑业主委员会（甲方）与瑞光公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由瑞光公司为三城花苑小区提供物业服务。主要约定：1、委托服务期限暂定一年，自2016年12月15日起至2017年12月15日。服务期满，本合同自动终止。期满后双方是否续签合同，可另行协商，如果协商不成，2018年1月15日前乙方必须无条件腾退办公用房，完整移交相关资料及保持所有设备设施的完整和正常运行。2、物业费按以下收费标准收取：多层住宅0.5元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米。3、乙方提供的物业服务包括以下内容：负责本物业管理区域内物业共用部位的维修、养护、管理。负责物业共用设备的运行、维修、养护和管理。负责清洁卫生服务；负责共有的绿地、景观的养护和管理等。2017年12月20日，三城花苑业主委员会（甲方）与瑞光公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由瑞光公司为三城花苑小区提供物业服务。主要约定：1、本合同期限自2018年1月1日起至2020年1月1日。2、本物业管理区域物业服务费收费标准2018年1月1日至2018年2月28日仍按2017年原物业合同执行，2018年3月1日起按已经长沙市物价部门及长沙市天心区核准了的标准执行。多层住宅0.8元/月/平方米，高层住宅1.5元/月/平方米。3、乙方应当按价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。4、因业主原因未办理收房手续的，物业服务费按90%由业主依法缴纳；已装修的、未装修已入住的，物业服务费应全额缴纳。办理装修手续即视为已居住，物业服务费应全额缴纳。5、乙方提供的物业服务包括以下内容：负责本物业管理区域内物业共用部位的维修、养护、管理。负责物业共用设备的运行、维修、养护和管理。负责清洁卫生服务；负责共有的绿地、景观的养护和管理等。乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量二级服务标准。庭审中，陈阳提交照片一组，拟证明瑞光公司物业服务不到位。瑞光公司对该组照片的三性均有异议，认为时间地点不明确，不能达到证明目的。另查明，瑞光公司于2005年6月3日依法注册登记，经营范围含物业管理、家政服务等。以上事实，有当事人身份信息、瑞光公司营业执照、《物业服务合同》、照片、不动产登记情况表等证据及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。瑞光公司与建设单位及业主委员会依法签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，均应按约履行合同。1403房已于2013年2月22日登记在陈阳名下，且其实际装修使用，结合陈阳提交的照片和小区其他业主提交的证据，可以看出，瑞光公司所提供的物业服务期间存在不到位,但不足以证明物业服务长期有瑕疵。同时，小区业主对于物业公司提供的物业服务有异议，应通过合理方式提出，或由业主大会决议更换物业公司，而非消极采取长时间拒绝交纳物业服务费的方式。因此，陈阳应按约交纳物业服务费。庭审中，瑞光公司主张物业服务费起算时间为2014年1月1日，本案中，瑞光公司自2014年3月1日起为三城花苑小区提供物业服务，故物业服务费的起算时间应从2014年3月1日起算。根据物业服务合同约定的分段计算的约定，物业服务费从2014年3月1日起计算至2018年2月28日为4958元（1.2元/月/平方米×86.07平方米×48月），2018年3月1日起计算至2018年12月31日为1291元（1.5元/月/平方米×86.07平方米×10月），即陈阳应向瑞光公司交纳物业服务费6249元（4958元+1291元）。庭审中，陈阳主张物业公司经理口头承诺抵扣物业费未提交相应的证据证明，本院对该抗辩理由不予支持。其次，陈阳未交纳物业服务费系与瑞光公司就物业服务质量、交费等事宜未能协商一致，并非无理由恶意拖欠。双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能共同维护自己的家园。依据诚实信用原则，本院酌情调整违约金按应付款项的5%标准支付，即应支付违约金为312元（6249元×5%）。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院》第一条以及《物业管理条例》第六条、第七条的规定，判决如下：一、限被告陈阳在本判决生效之日起十日内支付原告长沙瑞光物业管理有限公司物业服务费6249元；二、限被告陈阳在本判决生效之日起十日内支付原告长沙瑞光物业管理有限公司违约金312元；三、驳回原告长沙瑞光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告长沙瑞光物业管理有限公司负担5元，被告陈阳负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李亚飞二〇一九年六月二十四日书记员  余银春附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。