江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终1173号上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市金融财富中心**金融办公楼**。法定代表人：陈尚生，该公司总经理。委托诉讼代理人：冷开时，该公司员工。被上诉人（原审原告）：沈玉成，男，1976年10月24日出生，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：丁根林，江苏首诚律师事务所律师。上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人沈玉成商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2018）苏1311民初7092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒开公司上诉称，请求撤销一审判决，恒开公司不承担违约金，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；如果法院判决承担违约金，违约金计算标准应当调低，已支付的租金以及因政府原因造成的违约金应当扣除。事实及理由：1、案涉房屋逾期交房除恒开公司自身原因外，还有政府的不可抗力因素。现恒开公司已经累计按月向沈玉成支付租金7223元。2、恒开公司2018年8月3日作出的承诺系因业主上访和政府部门协调产生即被迫作出的。3、沈玉成的损失已得到填补，恒开公司不应再向沈玉成支付违约金。如果法院判决支付违约金，违约金计算标准应当调低，已支付的租金以及因政府原因造成的违约金应当扣除。4、沈玉成已于2016年12月15日确认收房，恒开公司自此日期后不再承担逾期交房违约金。沈玉成辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、关于上诉人给被上诉人的补偿，与逾期交房违约金是两个不同的概念，不能混同，故恒开公司要求与逾期交房违约金相抵扣没有法律依据，且上诉人已表明补偿金与违约金无关。2、关于上诉人所称备忘录是被迫作出，被上诉人不予认可。上诉人应当按照备忘录的内容履行义务，承担应当承担的责任。3、被上诉人只是在2016年12月15日去看房，上诉人并没有向被上诉人移交任何书面材料，且该时间也不具备正常交付的条件。上诉人于2017年7月21日以书面的形式明确告知被上诉人涉案房屋未取得竣工验收备案，在正式交房前不允许被上诉人对房屋进行装修。目前涉案房屋也无法进行装修使用，因此上诉人并未向被上诉人正式交付涉案房屋。沈玉成向一审法院起诉请求：1.判令恒开公司支付逾期交房违约金（345000元为基数自2016年12月31日按每日万分之一点五计算至涉案房屋取得竣工验收备案表之日止）；2.本案诉讼费由恒开公司承担。一审法院经审理查明：沈玉成与恒开公司于2014年12月15日签订商品房买卖合同一份，购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园2幢903号房。合同约定：商品房总价为345000元；出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一点五的违约金……。合同签订后，沈玉成实际支付房款344961元；恒开公司于2016年12月15日将房屋交付沈玉成，但其对房屋所属工程未取得竣工验收备案表，沈玉成接收房屋对这一情况明确知晓。自2017年9月，恒开公司陆续向沈玉成支付租金以弥补其违约行为给沈玉成造成的损失，截止2018年9月合计支付租金7223元。2018年8月3日，因沈玉成等业主就恒开公司的违约行为进行信访，经信访局和住建局协调处置，形成一份备忘录，载明：“开发商本次交房为临时交房，正式交房时间为2018年10月31日，同时支付违约金（无论是否交房，违约金必须支付）”。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容二审中恒开公司提交了案涉小区项目调整公示牌照片两张、案涉小区平面规划图照片一张、案涉小区的实景照片两张，以上证据用以证明自2017年初，因政府提升改造工程致使项目调整造成的逾期，恒开公司不应当承担违约金。沈玉成对上述证据质证意见：对照片真实性无异议，但是与本案没有关联性。案涉小区项目调整与涉案房屋无法交付之间没有因果关系，恒开公司将自身责任推给政府，没有证据和法律依据。双方当事人签订的商品房买卖合同不存在因政府原因的免责条款。本院对上述证据认定意见：沈玉成对上述证据真实性无异议，本院对上述证据真实性认可。关于上述证据与本案的关联性，将在下文予以进一步分析认定。二审中沈玉成提交了2018年8月3日恒开公司交房时对方提供的“入伙资料”，称该次交房只是交钥匙，不是正式交房，恒开公司备忘录已载明。上诉人至今仍然没有向被上诉人交付符合交付标准的房屋，逾期交房违约金应当一直支付到其具备房屋交付条件为止。恒开公司对上述证据质证意见：对证据真实性无异议，但被上诉人已于2016年12月15日接收房屋，对房屋已经实际使用和占有。即使承担违约金，违约金计算截止时间也应当是2016年12月15日止。本院对该证据认定意见：恒开公司对上述证据真实性无异议，本院对上述证据真实性认可。2018年8月3日沈玉成接收恒开公司提供的“入伙资料”，但同日恒开公司出具的备忘录载明本次交房为临时交房，且恒开公司开发的案涉小区至今未取得《工程竣工验收备案表》，故本院对沈玉成关于2018年8月3日交房为临时交房的主张予以采信。二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。恒开公司上诉主张2016年12月15日沈玉成已接收房屋，恒开公司不应承担之后的逾期交房违约金；但恒开公司开发的案涉小区至今未取得《工程竣工验收备案表》，且2017年7月21日恒开公司向沈玉成发出的通知说明之前的交房不是正式交房，故恒开公司应当继续支付2016年12月15日之后至正式交房前的逾期交房违约金。恒开公司上诉主张案涉备忘录系被迫作出，属无效承诺；但恒开公司并未举证证实案涉备忘录系被胁迫作出，故本院对其该主张不予支持。恒开公司还上诉请求应从其应承担的逾期交房违约金中扣除已付的租金补偿；但2017年9月20日恒开公司向案涉小区业主作出的承诺书已明确载明“此租金补偿与交房违约金无关”，该上诉主张明显与其承诺相悖，故本院对其该上诉主张不予支持。恒开公司还上诉主张应从其承担的逾期交房违约金中扣除因政府原因造成的延期期间违约金；但恒开公司提供的证据不足以证明因政府原因造成了延期及相应延期天数，同时当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，故本院对恒开公司该上诉主张不予支持。恒开公司还上诉主张逾期交房违约金约定的标准过高应予调低；但该计算标准系双方当事人明确约定的计算标准，不违反法律规定，且恒开公司未能举证证实约定的违约金计算标准过分高于造成的损失，故本院对恒开公司该上诉主张，不予支持。综上，恒开公司的上诉主张均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费666元，由上诉人恒开公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 陈泽环审 判 员 朱 海二〇一九年六月十六日法官助理 刘宗强书 记 员 赵媛媛