四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终270号 上诉人（原审原告）：赵林，女，1969年12月1日出生，汉族，住四川省岳池县。 被上诉人（原审被告）：邓自强，男，1985年3月13日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：李骏，男，1981年10月4日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：石耀，四川爱众律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：蒋梓平，男，1965年9月16日，汉族，住四川省岳池县。 被上诉人（原审第三人）：袁文华，女，1967年6月7日，汉族，住四川省岳池县。 上诉人赵林因与被上诉人邓自强、原审第三人蒋梓平、袁文华案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院(2018)川1621民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵林，被上诉人邓自强委托诉讼代理人李骏、石耀到庭参加了诉讼，蒋梓平、袁文华经本院公告送达相关法律文书未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵林向本院提出上诉请求：1.依法撤销（2018）川1621民初1342号民事判决；2.依法改判立即停止对岳池县人民法院（2016）川1621执582号公告所载明的岳池县九龙镇环城东路（文化馆、图书馆）一单元3号门市房屋的执行拍卖并解除查封；3.依法改判岳池县九龙镇环城东路（文化馆、图书馆）一单元3号门市房屋的权属确认为上诉人所有；4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已享有案涉房屋的物权权益。1.上诉人与被上诉人将梓平签订《购房合同书》是双方真实意思表示，不违反国家有关强制性规定，合法有效，该合同已由岳池县人民法院（2016）川1621民初1127号民事判决书确认其效力；2.上诉人已经全部履行了《购房合同书》约定的全部义务，虽然没有办理产权过户登记，上诉人已实际占有、使用、收益该房屋的权益长达十年之久，实际享有该房屋的财产权益；3.房屋没有办理过户登记系被上诉人原因，上诉人不存在过错。二、从法律层面应优先保护作为买受人的权益，一审判决以“所购房屋不发生物权转让的效力”为由驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，因上诉人与蒋梓平签订《购买合同书》于邓自强申请执行之前，且上诉人已合法占有该不动产，并支付全部价款，上诉人对案涉房屋符合排除执行的情形；2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案上诉人依约已支付全部价款，并实际占有案涉房屋，是因第三人没有办理过户登记，上诉人没有过错，故案涉门市不应被查封，更不应被执行拍卖；3.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”可知买受人的权利优先于抵押人的优先受偿权，且根据最高人民法院的裁判书裁判要旨，买受人获得案涉房产所有权的请求权能够对抗抵押权人的优先受偿权，本案中上诉人与蒋梓平、袁文华房屋买卖时间为2006年7月21日，而蒋梓平、袁文华将案涉房屋抵押给邓自强借款时间为2013年1月11日，应优先保护上诉人的权益。 被上诉人邓自强答辩称：1.赵林的诉讼请求缺乏事实依据，赵林就案涉房屋提起（2016）川1621民初1127号民事诉讼，该判决第二项判决蒋梓平协助赵林办理过户手续，但该项判决被（2017）川1621民初857号民事判决撤销，且该判决已于2017年10月24日生效，在（2018）川1621执异7号执行裁定书中对赵林的异议已经予以驳回，已经生效的文书确定赵林对案涉房屋不享有物权请求权；2.赵林的诉讼请求缺乏法律依据，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产在未办理物权变更登记手续前，不发生对抗第三人的公示效力，赵林与蒋梓平签订《购房合同书》是有效的，但双方未办理房屋交付及物权变更登记，赵林不是涉案房屋的所有权人，所有权仍属于被执行人蒋梓平所有；3.赵林多次提出执行异议和异议之诉，导致被上诉人的执行迟迟不能进入拍卖程序，债权一直不能实现，导致产生了额外的资金损失，上诉人的行为损害了被上诉人的权益，给被上诉人带来重大损失。 被上诉人蒋梓平、袁文华未提交答辩意见。 一审法院经审理查明，第三人蒋梓平与袁文华系夫妻关系。2013年1月11日，第三人蒋梓平、袁文华因做工程需要资金，共同与邓自强订立《借款协议》，向邓自强借款150万元，约定借款期限自2013年1月11日至2013年7月11日，并约定用蒋梓平所有的位于岳池县九龙镇环城东路（文化馆、图书馆）1单元1、2、3号门市为该笔借款抵押担保，同日，双方到岳池县房地产交易所办理了抵押登记（岳房他证岳池字第××号）。当月14日，邓自强通过中国工商银行向第三人蒋梓平转账150万元，第三人蒋梓平向邓自强出具了收条，载明收到贷款150万元。借款到期后，第三人蒋梓平未偿还借款，双方经多次协商，将借款归还期延长至2015年6月13日，双方对借款本息进行了结算，书面确认截止2015年12月6日第三人共欠邓自强借款本息230万元。因第三人蒋梓平、袁文华未按期偿还借款本息，邓自强以蒋梓平、袁文华为被告向法院提起诉讼。2016年1月8日，岳池县人民法院作出（2016）川1621民初165号民事判决书，判决第三人蒋梓平、袁文华偿还邓自强借款230万元及利息，并判决邓自强对第三人蒋梓平所有的位于岳池县九龙镇环城东路（文化馆、图书馆）1单元1、2、3号门市享有优先受偿权。2006年7月21日，赵林与第三人蒋梓平签订《购房合同书》，约定由赵林购买第三人蒋梓平位于岳池县文化馆底楼3号门市，建筑面积38.428平方米，总价249,652元，双方约定付款方式为分期付款：签订合同时首付5000元，2006年10月底付款10万元，余款144,652元待完工交房时一次性付清；房产证及土地证交房后一年内由第三人蒋梓平办好交给赵林。合同签订当日，赵林向第三人蒋梓平交纳了购房款5000元，2006年12月1日，赵林向第三人蒋梓平交纳购房款95,000元。赵林所购房屋建好后，第三人蒋梓平将该门市用于出租。2010年8月19日，第三人蒋梓平取得岳池县九龙镇环城东路（文化馆、图书馆）1单元1、2、3号门市的所有权证（产权证号：00080097，建筑面积140.78平方米）。2013年3月30日，赵林与第三人蒋梓平结算时，蒋梓平向赵林出具收条一张，收条载明“今收到赵林购文化馆门市3号门市，面积为38平方米，房款已收齐为清。产权证及土地证在2015年底办好两证。收款人蒋梓平”。因第三人蒋梓平未办理房屋产权证和国有土地使用权证过户登记，赵林以蒋梓平为被告向岳池县人民法院提起诉讼，岳池县人民法院于2016年6月28日作出（2016）川1621民初1127号民事判决书，判决赵林与蒋梓平于2006年7月21日签订的《购房合同书》有效，并判决蒋梓平于判决生效后30日内协助赵林办理岳池县九龙镇文化馆底楼3号门市的房屋所有权、国有土地使用权转移给赵林的登记手续。岳池县人民法院在执行申请执行人邓自强申请执行的（2016）川1621民初165号民事判决一案中，以该案与赵林申请执行的（2016）川1621民初1127号民事判决一案存在冲突，需待两案冲突问题解决为由，裁定对（2016）川1621民初1127号民事判决终止执行，裁定对（2016）川1621民初165号民事判决终结本次执行。邓自强在岳池人民法院裁定对其申请执行的（2016）川1621民初165号民事判决终结本次执行后，以赵林、第三人蒋梓平为被告，向岳池县人民法院提起第三人撤销之诉，请求撤销岳池县人民法院（2016）川1621民初1127号民事判决书。岳池县人民法院审理后，于2017年8月4日作出（2017）川1621民初857号民事判决书，判决：一、撤销（2016）川1621民初1127号民事判决主文第二项即“蒋梓平于判决生效后三十日内协助赵林办理岳池县九龙镇文化馆底楼3号门市的房屋所有权、国有土地使用权转移给赵林的登记手续”；二、驳回邓自强的其他诉讼请求。岳池县人民法院在执行申请执行人邓自强与被执行人蒋梓平、袁文华民间借贷纠纷一案中，于2016年11月23日以（2016）川1621执582号执行裁定书，裁定对被执行人蒋梓平名下的位于岳池县九龙镇环城东路（文化馆、图书馆）1单元1、2、3号门市房屋予以评估、拍卖，并于2017年12月15日发出（2016）川1621执582号公告。事后，赵林以其中的3号门市已由法院判决归其所有，其已申请法院强制执行，两案发生冲突，待两案冲突问题解决后才能执行为由，向岳池县人民法院提出书面异议，请求停止对该标的强制执行。岳池县人民法院受理后依法组成合议庭对该案进行了书面审查，并于2018年3月13日对该案作出（2018）川1621执异7号执行裁定书，裁定：“驳回异议人赵林的异议”。赵林不服裁定，于2018年3月27日起诉于岳池县人民法院，请求立即停止对岳池县法院（2016）川1621执582号公告所载明的岳池县九龙镇环城东路（文化馆、图书馆）一单元3号门市房屋的执行拍卖并解除查封；将岳池县九龙镇环城东路（文化馆、图书馆）一单元3号门市房屋的权属确认为赵林所有；并由蒋梓平承担案件诉讼费。 一审法院审理认为，赵林与第三人蒋梓平签订的《购房合同书》主体适格、意思表示真实，内容不违反法律禁止性规定，属有效合同，但因所购房屋未办理房产过户登记，不发生物权转让的效力，赵林与第三人蒋梓平在签订《购房合同书》后长时间未办理过户登记，赵林虽有向第三人蒋梓平提出要求过户的意愿，但在该房屋长期未办理房产过户登记时，赵林未通过合法途径向有权机构提出过户的诉求。且邓自强对第三人蒋梓平所有的位于岳池县九龙镇环城东路（文化馆、图书馆）1单元1、2、3号门市享有优先受偿权已经岳池县人民法院（2016）川1621民初165号民事判决书所确认并发生法律效力。因此，赵林要求立即停止对岳池县法院（2016）川1621执582号公告所载明的岳池县九龙镇环城东路（文化馆、图书馆）一单元3号门市房屋的执行拍卖并解除查封，将岳池县九龙镇环城东路（文化馆、图书馆）一单元3号门市房屋的权属确认为赵林所有，并由邓自强承担案件诉讼费的诉讼请求理由不充分，依据不足，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回赵林的诉讼请求。案件受理费5800元由赵林负担。 二审中，赵林提供其于2013年3月向蒋梓平的银行账户存款20万元，缴清最后房款的存款凭条，结合蒋梓平出具的收条，表明房款已交清。门市现承租人蒋兵接受本院询问，证实其于2012年底从前租户手里接管三个门市，后又与蒋梓平单独签订租赁合同，曾经听蒋梓平说起卖过一个门市。但他只认产权人蒋梓平，租赁时查看过房产证复印件。赵林陈述，她的门市与蒋梓平的两个门市由蒋梓平一起出租，蒋梓平向她交齐了2008年-2013年门市租金25，000元及2013年-2018年的租金75，000元，租金都是现金支付。因蒋梓平夫妇下落不明，对此无法核实。 一审查明的其他案件事实，本院予以确认。 本院认为，案外人执行异议是指案外人对执行标的享有足以有效阻止强制执行的实体权利而提出的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人提出的执行异议其实质就是主张对其所购门市享有所有权，根据以上规定，现无证据证明上诉人已合法占有所购门市；既然双方签订的《购房合同书》被人民法院确认为有效合同，上诉人与蒋梓平均没有按合同约定履行交纳购房款、办理门市产权过户手续；即便上诉人陈述2008年门市就已交付使用是真实的，但在此后多年其既没有交清房款，也没有催办产权，因此未办理过户登记有上诉人自身的原因。虽然2013年3月上诉人交清购房款并由蒋梓平承诺2015年办好产权过户手续，但这已是在被上诉人邓自强借款抵押之后。因此上诉人主张对所购门市享有所有权不符合法律规定，其请求不能成立。上诉人可依据相关法律规定就合同不能履行的损失另案向第三人蒋梓平提起损害赔偿的诉求。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人赵林负担。 本判决为终审判决。 审判长  成代军 审判员  张 强 审判员  杨红梅 二〇一九年六月十九日 法官助理邓益超 书记员徐俊男