江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终3039号上诉人（原审被告）：王金宝，男，1955年10月10日生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人（原审被告）：刘有英，女，1955年3月27日生，汉族，住南京市栖霞区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王建强（系王金宝之子），1981年5月26日生，汉族，住南京市栖霞区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：薛世维，江苏中祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊水荣，女，1978年3月13日生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人王金宝、刘有英因与被上诉人熊水荣房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初5935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王金宝、刘有英上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、关于合同效力。本案合同系熊水荣与贾克宁为规避房地产调控政策，达到占有多套房屋的目的，以假离婚的方式签订的一份房屋买卖协议，事实上贾克宁和被上诉人熊水荣分别占有两套以上的房屋，而根据江苏省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的解答第4条的规定“调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违反调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依法撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予支持。双方当事人明知或者应当知道订立的合同违反调控政策，一方当事人请求继续履行的，人民法院不予支持。”被上诉人熊水荣为达到炒房的目的办理假离婚，规避法律规定和强制性规定，属于合同法第52条第3款规定的以合法形式掩盖非法目的的无效情形。涉案合同签订时，熊水荣并未到场，也未向代签人贾克宁出具授权委托书，事后熊水荣也未书面向王金宝和刘有英进行过追认，根据合同的相对性原则，本案的合同并未成立；2、关于本案阁楼的事实认定问题。王金宝和刘有英是识字不多的失地农民，合同系贾克宁提供的格式合同。一审认定阁楼系添附部分的说明属于认定事实不清。即使合同有效，也仅限合同的约定的3栋二单元604的房屋登记面积87.69平方，关于附属物的约定在合同中也仅限于地下室半间，可见双方在约定合同时已经明确将上诉人独立搭建的阁楼排除在外，一审认定阁楼归被上诉人所有系事实认定错误。王金宝和刘有英是失地农民，除了政府补贴的房屋外，没有其他的来源，其在涉案房屋外面独立搭建阁楼就是为了今后多一处住处得以靠租金养老度日，因此，涉案阁楼的搭建结构不同于其他的阁楼，是从外墙开门洞，是属于独立的空间，根据谁投资谁收益的原则，该阁楼是上诉人出资，从公平的角度出发，不应当认定归被上诉人所有。请求驳回被上诉人的诉讼请求，撤销一审判决。熊水荣辩称，阁楼的楼梯是其后期自己建的，而且阁楼是依附于房屋的，没有该房屋就没有阁楼。签订合同时，阁楼是和房屋一起出售的，其并不是独立的。双方签订的合同有效的，阁楼包含在合同约定的房屋之内，请求驳回上诉人的上诉请求。熊水荣向一审法院起诉请求：1、判令王金宝、刘有英立即协助熊水荣办理涉案房屋尧顺家园3幢2单元604室的过户手续；2、王金宝、刘有英承担本案诉讼费、财产保全费。一审法院认定事实：2014年4月9日，熊水荣委托贾克宁，代理其与王金宝、刘有英签订《协议书》（以下简称涉案合同）1份，约定：王金宝、刘有英自愿将坐落于南京市栖霞区尧顺家园3幢2单元604室，面积约87.69平方米，用途为住宅的房屋出售给熊水荣。房屋总成交价为捌拾伍万元整（850000元），熊水荣于签订协议当日一次付清捌拾万元整（800000元），余款伍万元整于房屋产权过户当日支付。熊水荣付清购房款捌拾万元整（800000元）当日，熊水荣即为该房屋实际使用人及所有人，王金宝、刘有英于熊水荣付清购房款捌拾伍万元（850000元）当日交房给熊水荣，关于房屋的相关资料一并交给熊水荣。双方协商在可以办理两证时，由王金宝、刘有英负责在接到办证通知后三十日内将产权证、土地证办妥，并将两证交于熊水荣。房屋可以办理产权过户时，王金宝、刘有英确保与该房屋产权过户有关的家庭成员或直系亲属无条件配合熊水荣办理房屋产权过户手续，不得借故拖延，拖延超过三十日的，视为王金宝、刘有英违约。每拖延一日，按总房价的百分之一计违约金，如因王金宝、刘有英不配合致使熊水荣无法及时办理产权过户手续，而使熊水荣遭受损失，熊水荣有权向王金宝、刘有英索赔全部购房损失，王金宝、刘有英须无条件承担相关违约责任。涉案合同第六条约定“本房产因暂无两证，其平方面积按套计算，将来办证过程中如有测量误差，双方约定互不追究，房屋总成交价格不变。”涉案合同签订当日，熊水荣通过其姐姐熊细姩名下建设银行尾号1953银行卡转账汇款710000元、通过朋友石绍青名下尾号为1331的银行卡转账汇款49900元、通过代理人贾克宁现金存款40000元至王金宝名下尾号为1684的银行账户，上述款项合计799900元，后贾克宁当场给付现金100元，补齐首付款800000元。王金宝、刘有英出具收条1张，确认收到熊水荣购买尧顺家园3幢2单元604室购房款人民币800000元。当日，因涉案房屋由承租人居住使用，故王金宝、刘有英依约，将涉案房屋钥匙交付熊水荣的代理人贾克宁。后，原租赁合同到期，承租人搬走后，熊水荣收回涉案房屋并居住使用。另查，涉案房屋为拆迁安置房，开发商南京高科置业有限公司于2012年6月6日开具了销售不动产统一发票（以下简称购房款发票），涉案房屋购房款为212209.8元。2018年7月24日，涉案房屋办理不动产权登记，登记权利人为王金宝，登记坐落位置为栖霞区尧佳路95号03幢二单元604室，房屋性质为动迁房，建筑面积为86.79平方米。一审法院认为：涉案房屋的来源为拆迁安置房，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。故对于拆迁安置房买卖合同，不论其签订时间与第一次购买拆迁安置房的时间间隔多久，均应当认定有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，如买受人主张五年内过户的则不予支持；如买受人在五年后主张过户的，应当予以支持。这里的是否满五年的判断依据，为买受人主张过户时距离第一次购买拆迁安置房的时间的间隔是否满五年。因此，涉案合同并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，也不存在损害社会公共利益的情形。王金宝、刘有英与熊水荣就涉案房屋的买卖所签订的涉案合同，合同双方当事人作为完全民事行为能力人经充分协商而自愿签订，应认定为双方当事人的真实意思表示。因此，应当认定涉案合同合法有效。熊水荣主张王金宝、刘有英协助办理涉案房屋过户手续，将该房屋产权变更登记至熊水荣名下的请求，因开发商在2012年6月6日即向王金宝开具了涉案房屋的购房款发票，此为王金宝的购房时间，距今已超过五年，涉案房屋已具备过户条件。因此，熊水荣主张的此请求，合法有据，一审法院予以支持。王金宝、刘有英辩称，涉案合同并非由熊水荣签订，而是由贾克宁代签，故合同未成立，经查，熊水荣委托贾克宁，代理其与王金宝、刘有英签订涉案合同，并且熊水荣实际履行了支付房款的义务，王金宝、刘有英也依约交付房屋，双方均已实际履行合同，故王金宝、刘有英的上述辩解意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于王金宝、刘有英主张出卖给熊水荣的仅为涉案房屋6楼部分、7楼阁楼由其加盖添附，熊水荣应另补偿王金宝、刘有英15万元的意见，涉案合同约定，涉案房屋面积按套计算，房屋总成交价格不变，故刘有英、王金宝的以上辩解意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决：王金宝、刘有英应于判决生效之日起五日内协助将位于南京市栖霞区房屋不动产权变更登记至熊水荣名下，熊水荣同时给付王金宝、刘有英购房尾款50000元。一审案件受理费80元，减半收取40元，保全费5000元，合计5040元，由王金宝、刘有英负担。二审中，被上诉人称，其与贾克宁20**年离婚，2016年复婚。二审中，上诉人提交一组照片：证明涉案争议的阁楼系独立的，阁楼与房屋是两个独立的空间。提交贾克宁和熊水荣的户口登记表，证明其两离婚不离家，为了规避南京市房屋限购政策，办理的假离婚。被上诉人质证称，涉案照片中的楼梯是被上诉人搭建的，其与贾克宁离婚并非规避限购政策，对上诉人的证明目的不予认可。上诉人提交证人陈某的证言：2012年其对涉案房屋进行了施工，加盖了楼板、修建了楼梯，在阁楼外开了门。证明阁楼与房屋是独立的，其出资搭建了阁楼。被上诉人质证称，签订合同时阁楼外没有楼梯，隔开的门不是上诉人修建的，是其后来重新装修的。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，双方当事人签订的购房《协议书》系真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案中，据双方当事人陈述，签订涉案合同时被上诉人与贾克宁处于离婚状态，签订涉案合同时被上诉人与贾克宁不具有夫妻关系，被上诉人个人购买房屋不违反相关政策规定。现在没有证据证明被上诉人购房资格无效或其当初不具备购房资格的情形下，本院对上诉人主张被上诉人规避法律、法规，涉案合同无效的理由，本院不予采信。双方当事人争议的阁楼系在涉案房屋内架设楼板形成，属于涉案房屋的添附物。双方当事人在签订合同时，阁楼也已存在，双方在合同第六条亦约定涉案房产面积按套计算，价格不变。现上诉人认为争议的阁楼与涉案房屋相互独立，涉案合同中不包含出售阁楼的上诉理由，本院不予采信。综上，王金宝、刘有英的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王金宝、刘有英负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年六月十八日书记员  苏 娟