广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终299号 上诉人（原审原告）:北海市牵手物业服务有限公司，住所地北海市海城区西藏路西藏新村**楼**。统一社会信用代码：9145050257458456XX。 法定代表人：张鉴，总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：巫丽琴，女，1977年2月13日出生，汉族，住广西北海市海城区。 上诉人（原审被告）：李永辉，男，1970年9月27日出生，汉族，住广西北海市海城区。 共同诉讼代表人：叶国富，男，1974年10月1日出生，汉族，住北海市海城区。 共同诉讼代表人：李谆，男，1983年3月26日出生，仫佬族，住北海市海城区。 上诉人北海市牵手物业服务有限公司（以下简称“牵手物业公司”）因与上诉人巫丽琴、李永辉物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院2322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人牵手物业公司上诉请求：1.撤销北海市海城区人民法院(2018)桂0502民初2322号民事判决，发回重审或改判住宅物业服务费按照每平方米0．8元/月计算，物业费用合计1380.37元；2.诉讼费由巫丽琴、李永辉承担。 上诉人巫丽琴、李永辉上诉请求：1.撤销北海市海城区人民法院(2018)桂0502民初2322号民事判决；2.驳回牵手物业公司一审全部诉讼请求；3.一、二审全部诉讼费用由牵手物业公司承担。 一审法院判决：1.被告巫丽琴、李永辉支付2016年3月至2017年12月期间物业服务费、水电费、水电公摊费、垃圾处理费、电梯电费、电梯维护费、增压泵电费、公共维修资金合计5774.3元给原告牵手物业公司；2.驳回原告牵手物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担14元，由被告负担36元。 案件相关情况 双方有争议的事项为第六至十项，其他事项双方无争议。 一、涉案房屋坐落：北海市经济适用房成都路小区。 二、巫丽琴、李永辉系北海市经济适用房成都路小区2栋2单元804号房屋（建筑面积78.43平方米）及杂物房2栋7号（建筑面积15.35平方米）所有权人。 三、牵手物业公司于2012年10月19日至今为上述小区提供物业服务；牵手物业公司向巫丽琴、李永辉收取物业费的依据为：《北海市经济适用房成都路小区前期物业服务合同》。 四、牵手物业公司与巫丽琴、李永辉签订过物业服务协议，签订日期为2013年6月29日，物业费标准：多层物业每平方米0.6元/月，高层物业每平方米0.8元/月，商铺物业每平方米1元/月。 五、牵手物业公司与小区开发建设单位北海市南地房地产开发有限公司签订过前期物业合同，签订日期为2012年10月19日，提供物业服务期限为2012年10月19日至该小区业主委员会成立并与选聘的物业服务公司签订新的物业服务合同之日止，物业费标准：多层物业每平方米0.6元/月，高层物业每平方米0.8元/月，商铺物业每平方米1元/月。缴纳方式：自小区开发建设单位正式通知业主办理交房手续的当日起，由业主向物业公司缴纳物业服务费。 六、物业公司是否向业主书面催缴过物业费： 巫丽琴、李永辉主张及理由：未收到物业公司向业主发出的律师函及《物业费催缴通知》，且律师函及催缴通知由律师发出，不能代表物业公司。以此为由，主张牵手物业公司请求巫丽琴、李永辉支付2016年7月20日前的物业费已超过诉讼时效。二审没有提交新证据。 牵手物业公司主张及理由：物业公司通过律师向业主发律师函及寄送催缴通知的方式书面催缴过物业费。二审没有提交新证据。 一审法院认定及理由：2017年7月，原告向被告发出《律师函》载明被告拖欠物业费等费用情况。2018年5月7日，原告向被告送达《物业费催缴通知》。据此认定物业公司向业主书面催缴过物业费。 二审法院认定及理由：牵手物业公司主张的是2016年3月至2017年12月的物业费，本案起诉日期是2018年6月28日，未超过三年的诉讼时效，故是否存在催收事实不影响本案的诉讼时效。 七、业主尚未缴纳2016年3月至2017年12月期间的物业费总额及理由： 巫丽琴、李永辉主张及理由：牵手物业公司提供的物业服务质量存在严重瑕疵，故拒缴物业费。即使要缴纳物业费，杂物房的物业费标准应为每平方米0.1元/月，一审提交过小区开发建设单位向业主发放的入伙通知书（其上载明杂物房的收费标准为每平方米0.1元/月）。二审提交了牵手物业公司曾按每平方米0.1元/月标准收取过杂物房物业费的收据。 牵手物业公司主张及理由：一审法院认定错误，住宅物业费应按高层物业每平方米0.8元/月标准计算，费用为1380.37元。另外，巫丽琴、李永辉主张杂物房的物业费为每平方米0.1元/月没有依据。二审没有提交新证据。 一审法院认定及理由：巫丽琴、李永辉未提供充分证据证明物业公司存在违约行为，且物业服务存在瑕疵也并非业主拒缴物业费的理由，由此认定巫丽琴、李永辉欠缴2016年3月至2017年12月期间的物业服务费（按多层物业每平方米0.6元/月标准）为0.6元/月·平方米×（78.43平方米+15.35平方米）×22个月=1237.9元。 二审法院认定及理由：双方当事人都承认牵手物业公司为涉案小区提供物业服务的事实，巫丽琴、李永辉以提供的物业服务质量存在严重瑕疵为由拒交物业费于法无据，依法不予支持。入伙通知书上载明杂物房的物业费是每平方米0.1元/月，且牵手物业公司也曾按每平方米0.1元/月的标准收取，故牵手物业公司关于杂物房物业费标准为每平方米0.1元/月是笔误的主张不成立，本院不予采信，杂物房物业费标准应为每平方米0.1元/月。巫丽琴、李永辉的房屋为电梯房，按前期物业协议约定住宅物业费标准应为每平方米0.8元/月。综上，巫丽琴、李永辉欠缴2016年3月至2017年12月期间的物业服务费（包括住宅和杂物房）为（0.8元/月·平方米×78.43平方米+0.1元/月·平方米×15.35平方米）×22个月=1414.14元。 八、业主尚未缴纳2016年3月至2017年12月期间的水电费3001.3元，水电公摊费59.6元，电梯电费174.1元，增压泵电费149.8元。 巫丽琴、李永辉主张及理由：牵手物业公司收取的水电费标准与一般居民用水电相比过高，水电公摊使用量过高，收费不合理，故拒不缴费。二审没有提交新证据。 牵手物业公司主张及理由：上述费用按向供电局和供水公司缴费的发票收取。二审没有提交新证据。 一审法院认定及理由：牵手物业公司主张收取水电费3001.3元，水电公摊费59.6元，电梯电费174.1元，增压泵电费149.8元有缴费证明，具有事实依据，依法予以支持。 二审法院认定及理由：巫丽琴、李永辉主张收费不合理，但未提交充分的证据证明，本院不予采纳。牵手物业公司的收费是按照供电局和供水公司缴费的发票进行的，且本案无证据证明牵手物业公司存在乱分摊收费的事实，故一审法院认定并无不当，本院予以维持。 九、业主尚未缴纳2016年3月至2017年12月期间的垃圾处理费193.6元（按8.8元/月标准计算）。 巫丽琴、李永辉主张及理由：牵手物业公司提供的垃圾处理费缴费发票与小区情况不符，且小区周末无人收垃圾，服务质量差，故拒不缴费。二审没有提交新证据。 牵手物业公司主张及理由：上述费用按物业公司向环境卫生保洁站缴费的发票收取。二审没有提交新证据。 一审法院认定及理由：牵手物业公司主张收取垃圾处理费193.6元（按8.8元/月标准计算）有缴费证明，具有事实依据，依法予以支持。 二审法院认定及理由：双方均确认小区有专门人员收取垃圾的事实，且对收费标准无异议，巫丽琴、李永辉以垃圾收取服务质量不合格为由拒缴该项费用于法无据，本院不予采纳。一审法院认定并无不当，本院予以维持。 十、业主尚未缴纳2016年3月至2017年12月期间的电梯维护费770元（按35元/月），公共维修资金188元。 巫丽琴、李永辉主张及理由：牵手物业公司违规开设公共维修资金账户、违规使用该项资金，且其提供的物业服务质量存在严重瑕疵，故拒缴该两项费用。二审没有提交新证据。 牵手物业公司主张及理由：物业公司按前期物业协议约定的标准进行收费，并无不当。二审没有提交新证据。 一审法院认定及理由：巫丽琴、李永辉主张牵手物业公司存在违约行为，但未提供充分证据证明，且物业服务存在瑕疵也并非业主拒缴物业费的理由，据此认定巫丽琴、李永辉欠缴2016年3月至2017年12月期间的电梯维护费770元，公共维修资金188元。 二审法院认定及理由：业主以物业公司违规管理、使用公共维修资金以及服务质量不合格为由拒缴公共维修资金和电梯维护费于法无据，本院不予支持。一审法院认定并无不当，本院予以维持。 裁判理由与结果 综上所述，上诉人牵手物业公司、巫丽琴、李永辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院2322号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院2322号民事判决第一项为：上诉人巫丽琴、李永辉支付2016年3月至2017年12月期间物业服务费、水电费、水电公摊费、垃圾处理费、电梯电费、电梯维护费、公共维修资金合计5950.54元给上诉人北海市牵手物业服务有限公司； 三、驳回上诉人北海市牵手物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述赔偿义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由上诉人北海市牵手物业服务有限公司负担12.5元，由上诉人巫丽琴、李永辉负担37.5元。二审案件受理费100元，由上诉人北海市牵手物业服务有限公司负担25元，由上诉人巫丽琴、李永辉负担75元。 本判决为终审判决。 审判长  叶长程 审判员  刘 曦 审判员  王雅新 二〇一九年六月二十四日 法官助理李晓新 书记员薛清龙