江西省分宜县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0521民初62号 原告：许菊生，男，1979年9月15日生，汉族，住江西省新余市分宜县湖泽镇铁分路****，现住江西省新余市分宜县。 原告：张艳群，女，1986年2月3日生，汉族，住江西，住江西省新余市分宜县湖泽镇闹洲村委石下村小组**西省新余市分宜县。 两原告委托诉讼代理人：马军，男，住江西省，住江西省南昌市安义县龙津镇人民路******省新余市分宜县，系由两原告所在社区分宜县钤东街道办事处天工社区居民委员会推荐。 被告：分宜县城镇房地产开发有限公司，住所地江西省新余市分宜县城塘下路**。统一社会信用代码：91360521723914914A。 法定代表人：温鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘国华，江西至开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭峰，江西至开律师事务所律师。 原告许菊生、张艳群（以下简称原告）诉被告分宜县城镇房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序。因本案的处理需以另案的结果为依据，本案于2019年1月14日中止审理，因中止事由消除，本案于2019年4月11日恢复审理，并于2019年5月24日公开开庭进行了审理，原告许菊生及其委托诉讼代理人马军，被告委托诉讼代理人刘国华、郭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年度延期交房违约金16399元；2.判决被告违约改变商品房窗户材质，向原告支付材质差价1625元；3.判决被告违约改变商品房阳台护栏材质，向原告支付材质差价1420元。以上三项合计19444元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告恩达国际小区7#楼2单元203室，双方约定交房时间为2015年8月30日前，商品房经验收合格向原告交付。由于被告所开发房产迟迟不能通过竣工验收，未取得备案登记，构成违约，被告向原告支付了2016年度延期交房违约金。并于2017年6月10日，双方签订了补充协议，约定2017年度违约金由被告支付。另外，合同约定商品房窗户为断桥铝合金中空玻璃，阳台安装铝合金方管栏杆，被告违约安装其他材质。交房期届满后，被告因所建房屋未取得主管部门验收合格，迟迟不能向原告交房，存在逾期交房的违约行为，故原告诉至法院。 被告辩称：1.根据双方签订的合同以及实际交房的日期是2015年11月11日，原告领取了钥匙并办理了物业管理相关的费用手续，原告实际办理了交房手续，被告已实际履行了交房义务，原告也认可交房义务已经完成，2016年12月份原告在被告处已经领取了至2016年11月30日期间的逾期交付违约金，被告不存在再行支付违约金的情形，购房合同约定的房款是447874元，而原告主张的房款与购房合同约定的不一致，原告主张后续的违约金无事实和法律依据；2.原告与被告并没有签订补充协议书，现原告以刘爱英的补充协议书来主张后期的违约金，该补充协议书不能适用于原告，因为每个业主房屋面积及房款均不一致，补充协议书的条款不应视为要约条款，且被告认为2017年6月10日签订的补充协议书不具有法律效力，违反了合同法的相关规定，原告在部分黑恶势力唆使下向分宜政府上访，被告在受胁迫违背真实意思的情况下签订的补充协议书，既违反了法律规定,同时也显失公平，原告已经领取了2016年11月30日之前的违约金，还要求领取之后的违约金更显失公平，且没有造成原告的损失。而被告的损失巨大，无法承担如此重大的赔偿金额，根据法律对违约金的规定，法院有权进行调整；3.所有的房屋都是经过规划部门、建设部门备案，按设计图纸来设计，所有的窗户和阳台均是根据设计图纸来施工的，购房合同的约定与备案的设计图纸不一致，故购房合同约定的条款是无效条款，原告要求被告支付窗户、阳台栏杆材质差价无事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求均无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的、法院依职权调取的如下证据真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。具体包括被告企业信息、商品房买卖合同、购房税务发票、恩达国际小区业主集体诉求协调的方案、县房管局恩达国际花园项目整改工作进度统计表（5份）、县房管局分房管罚责改通字[2017]第02、03、04号责令（限期）改正通知书、县房管局关于帝景观澜和恩达国际小区部分业主集体上访有关问题处理情况的紧急汇报、县房管局关于恩达国际部分业主上访有关问题处理情况的汇报、竣工验收备案表、赣神州司鉴字（2018）第62号司法鉴定意见书、被告出具的收款收据、恩达国际延期交房协调会议纪要、（2016）赣0521民初995号民事判决书、（2015）赣05民终7号民事判决书。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的补充协议书，被告对其真实性未提出实质性异议，对关联性和合法性提出异议，本院对其真实性予以认定。尽管该补充协议书系被告与本案案外人刘爱英所签订，但因刘爱英与两原告系同一小区业主，且该补充协议书载明“所有业主享有同等待遇”，同时该补充协议书系签订双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，被告对其合法性提出异议，但未提供足以反驳的证据予以抗辩，故本院对该组证据的关联性、合法性予以认定。2.对原告提交的光盘，被告对其合法性、真实性、关联性以及证明目的均提出异议。本院认为，该组证据中的视频仅为一个片段，没有反映出整个过程，故本院对该组证据的证明效力不予采信。3.对原告提交的租房协议及交纳租房租金记录，被告对其合法性、真实性、关联性均提出异议。本院经审查，该租房合同上载明租金为每月1100元，租赁期限从2016年8月26日至2018年1月25日止，交纳租房租金记录为两次共交纳租金15426元，但该组证据的真实性无其他证明材料予以佐证，故本院对该组证据不予采信。4.对原告提交的关于新余法院网发表的文章《交钥匙能否视为房屋交付义务的完成》，被告对其合法性、真实性、关联性均提出异议。本院认为，该文章代表作者个人的法律观点，具体个案应根据实际情况具体分析，该证据与本案没有关联性，故对该证据不予采信。5.对原告提交的恩达国际花园逾期交房违约金发放表，被告对其真实性及证据目的提出异议，本院认为，该证据载明的内容与原告无关，与本案没有关联性，故对该证据不予采信。6.对被告提交的恩达国际花园装修申请表、收楼入户声明、收楼手续办理流程两份、承诺函、江西阳氏物业服务有限责任公司恩达国际物业服务中心出具的收款收据（四张），原告对其真实性、合法性、关联性及证明目的均提出异议。本院经审查，该组证据中的《承诺函》为复印件且加盖“江西阳氏物业服务有限责任公司恩达国际物业服务中心”公章，而承诺人处无原告签名，本院认为，该《承诺函》的真实性不能确认且与本案不具关联性，故对其不予采信。庭审中原告之一许菊生自认该组证据中的收楼入户声明、恩达国际花园装修申请表系其本人签字，并交纳了垃圾清运费等费用，而该组证据中收楼手续办理流程的钥匙发放时间与原告签字的收楼入户声明的领取钥匙时间相互印证，可证实原告于2016年3月15日领取房屋钥匙，故对该组证据中除《承诺函》外的其他证据予以采信。对于原告提出实测的窗户面积为12.5平方米、阳台面积为6.7平方米的意见，审理中被告虽然提出以图纸面积为准，但庭后并未提供相应证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，被告并未向本院提供相应证据予以证实，故被告的该异议意见证据不足，本院不予采信，本院确认原告涉诉的窗户面积为12.5平方米，阳台面积为6.7平方米。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月5日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告恩达国际小区7#楼2单元203室，双方约定交房时间为2015年8月30日前，商品房经验收合格向原告交付。建筑面积为128.53平方米，单价3484.59元/平方米，总价447874元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】为条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供法定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照双方约定的标准采取补救措施达到装饰、设备标准。合同附件三装饰、设备标准约定，窗户为断桥铝合金中空玻璃，阳台安装铝合金方管栏杆。商品房买卖合同有原告签名捺印，被告的委托代理人黄小青签名，被告及其恩达国际项目部均加盖了公章，县房管局加盖了商品房预售合同备案专用章。原告于2016年3月15日领取房屋钥匙，同日原告许菊生在收楼入户声明及房屋装修申请表上签字。原告于2016年3月14日向被告交纳了维修基金等费用，被告于2016年4月23日向原告出具了房屋面积为128.94平方米、单价为3484.59元/平方米、房价为449303元的购房税务发票。 涉案房屋因延期交房，2015年10月15日，在分宜县人民政府的主持下，被告与恩达国际小区部分业主就该小区延期交房问题进行了协调，县房管局、住建局及监理公司均派人参加，在该会议纪要的协调意见中，明确被告应在通过竣工备案后再向业主交房，延期交房违约金计算到该栋房屋竣工备案日期为止，提前交房的先按交房时间计算，交房后到竣工备案日期的违约金在竣工备案完时再支付。后因涉诉房屋迟迟未通过竣工验收合格，2017年5月31日至6月5日期间，县房管局多次组织被告与恩达国际小区部分业主就业主反映强烈的逾期交房和违约金赔付问题进行协商。在2017年6月2日县房管局协调方案中，明确自购房合同约定交付日期起至达到政府规定的交付条件后实际交付之日计算违约金。2017年6月10日，原告所在小区的另一业主刘爱英在县房管局的见证下，与被告达成补充协议。该补充协议的主要内容为：1.竣工验收合格交房日期确定为2017年12月31日前，如未能按时交房，2017年12月31日以后即自2018年1月1日起的违约金双倍计算至实际正式交房日前一天；2.2016年12月31日前的逾期交房违约金在2017年9月30日全部现金付清，2017年1月1日起至实际交房日期间的违约金于交房之日全部现金付清（违约金计算按购房合同约定执行）；3.所有业主享受协议条款同等待遇。原告虽未与被告签订补充协议书，但于2016年12月15日在恩达国际项目部已结清2015年3月31日至2016年11月30日止的违约金。 另查明，2017年6月6日，县房管局向被告下发分房管罚责改通字[2017]第02号责令（限期）改正通知书，责令被告于2017年12月31日前办理完恩达国际项目建筑工程竣工验收并交房，自该日起至整改到位期间停办商品房合同备案业务。同年8月18日，县房管局向被告的恩达国际项目部下发分房管罚责改通字[2017]第03号责令（限期）改正通知书，责令该项目部加快工程进度，确保2017年9月30日前完成人防和消防设施，于2017年12月31日前完成竣工验收并交房，于2017年8月31日前制定好赔付方案并足额筹集资金，确保2017年9月30日前如期赔付业主2016年12月31日前的违约金。2017年8月29日，县房管局向被告的恩达国际项目部下发分房管罚责改通字[2017]第04号责令（限期）改正通知书，责令该项目部履行向业主支付逾期交房违约金义务，于2017年9月10日前将差额违约金存入预售资金监管账户，自该日起监管账户资金不予支取，直至足以支付违约金或完全履行违约金支付义务。2017年12月26日，恩达国际2#楼完成竣工验收，同年12月29日取得分宜县住房和城乡建设局竣工验收备案。 又查明，根据江西神州司法鉴定中心于2018年10月23日对分宜县恩达国际小区4号楼2单元404室、503室、701室、1204室、1504室、1904室现安装的塑钢中空玻璃窗与合同约定的断桥铝合金玻璃之间平均市场价格差、现安装的铸铁栏杆与合同约定的铝合金方管栏杆之间平均市场价格差及现场安装价格差进行了鉴定，鉴定意见以2018年10月8日作为鉴定基准日，塑钢中空玻璃窗与合同约定的断桥铝合金玻璃之间平均市场价格差（含安装费）为130元/平方米，铸铁栏杆与合同约定的铝合金方管栏杆之间平均市场价格差（含安装费）为212元/平方米。恩达国际小区3号楼与7号楼的窗户及阳台栏杆使用材质均为一致，同时，原告房屋窗户的面积为12.5平方米，阳台的面积为6.7平方米。 本院认为，涉案房屋系预售商品房，本案属商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：1.涉案房屋交付时间应当如何确定；2.原告主张2016年12月1日至2017年12月31日的逾期交房违约金16399依据是否充分；3.原告主张窗户、阳台栏杆的材质差价依据是否充分。 一、关于涉案房屋交付时间应当如何确定的问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。在出卖人未完成工程竣工验收取得备案登记并提供相关证明文件的情形下，根据有关法律规定或合同约定，买受人有权拒绝领取房屋钥匙、接受房屋。当买受人已向出卖人领取房屋钥匙，办理房屋交接手续时，即发生房屋的占有转移，视为房屋交付使用。原、被告之间签订的商品房买卖合同约定交房时间为2015年3月30日前，但被告实际未按约定时间向原告交付房屋。2016年3月15日，原告领取了房屋钥匙，因此应当认定涉案房屋交付时间为2016年3月15日。当然，原告接受房屋时，被告对房屋并未完成工程竣工验收取得备案登记，不符合双方之间商品房买卖合同第十一条约定的房屋交接条件，原告有权拒绝接受房屋，由被告承担逾期交房的违约责任。因此，原告关于其领取房屋钥匙的时间为2016年12月15日的意见与事实不符，本院不予采信。 二、关于原告主张2016年12月1日至2017年12月31日的逾期交房违约金16399元依据是否充分的问题 原、被告之间签订的商品房买卖合同约定交房时间为2015年8月30日前，原告领取房屋钥匙时间是2016年3月15日，本院认为，虽然此时房屋并不完全符合合同约定的交付条件，但原告领取了房屋钥匙，应视为双方变更了交房条件，因此应当认定涉案房屋交付时间为2016年3月15日。此时，原告已实际收取房屋，基本取得了合同权利，实现了合同主要目的，被告基本履行了合同义务，故交房后，原告依法不再享有取得逾期交房违约金的权利，况且原告也未提供有证明力的证据证实涉案房屋交付之后至竣工验收前给其造成了损失，再加之，原告于2016年12月15日在恩达国际项目部已结清2015年8月31日至2016年11月30日期间的违约金，相反，如按补充协议支持交房之后的2016年12月1日至2017年12月31日期间的所谓违约金，将造成被告重大的经济损失，对其极不公平，为此，从公平角度出发，为平衡双方利益，本院对原告请求交房之后的2016年12月1日至2017年12月31日期间的违约金16399元不予支持。 三、关于原告主张窗户、阳台栏杆的材质差价依据是否充分的问题 涉案房屋窗户、阳台栏杆实际安装的材质与合同约定不一致，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。原告要求被告补差价即要求被告以赔偿损失之方式承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，原告房屋窗户面积为12.5平方米，阳台面积为6.7平方米，综合之前案件鉴定意见的窗户、阳台材料价格差，原告主张的涉案房屋窗户实际安装材质与合同约定材质的差价为1625元（12.5平方米×130元/平方米），阳台栏杆实际安装材质与合同约定材质的差价为1420元（6.7平方米×212元/平方米）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，遵守合同约定是合同双方当事人应尽的义务和责任，原告关于被告向其支付窗户材质差价1625元、阳台栏杆差价1420元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告的其他诉讼请求因无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十六条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告分宜县城镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许菊生、张艳群支付窗户材质差价1625元、阳台栏杆材质差价1420元，共计3045元； 二、驳回原告许菊生、张艳群的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费286元，由原告许菊生、张艳群负担236元，被告分宜县城镇房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审 判 长  周林伟 人民陪审员  肖金根 人民陪审员  袁宜生 二〇一九年六月十三日 书 记 员  胡 端