北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终4735号上诉人（原审被告）：浙江华夏物业管理有限公司，住所地浙江省温州市桐庐县迎春南路**新青年广场**。法定代表人：郭力前，经理。上诉人（原审被告）：浙江华夏物业管理有限公司北京第二分公司，住所地，住所地北京市丰台区马家堡东路****楼**iv>法定代表人：杨晋基，总经理。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：鲁冰，北京德和恒律师事务所律师。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：陈佳珺，北京德和恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京海园物业管理有限公司，住所地北京市丰，住所地北京市丰台区马家堡东路**院**楼**105div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王玲生，总经理。委托诉讼代理人：白墨侠，女，北京海园物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：马文佳，北京浩勤律师事务所律师。上诉人浙江华夏物业管理有限公司（以下简称华夏公司）、浙江华夏物业管理有限公司北京第二分公司（以下简称华夏第二分公司）因与被上诉人北京海园物业管理有限公司（以下简称海园公司）供用热力合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院2015年丰民初字第24590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华夏公司及华夏第二分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回海园公司的全部诉讼请求或发回重审，本案诉讼费由海园公司负担。事实和理由：一、2012年11月15日至2013年3月15日，双方之间虽然签订有供热合同，但海园公司供热质量不合格，没有达到国家设计要求的标准。同时，对一审认定的供热面积不认可，应当依照双方供热合同约定的面积计算。二、2013年11月15日至2014年3月15日，双方之间并不存在供热合同关系，不认可一审认定的双方之间构成事实合同。我方并非产权人或实际用热人，根据相关规定，供热单位应当直接向用户收取供暖费，我方对供暖费不具有支付义务。三、2014年11月15日至2016年3月15日，我方已于2014年10月自采暖，故此之后不应支付供暖费或基础热费。本案并不涉及热传导，因涉案楼宇并非居民楼，且涉案房屋位于五层及以上，不可能隔空传导热量。海园公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意华夏公司、华夏第二分公司的上诉请求。一、关于供暖面积，系根据一审法院依据申请调取的测绘面积得出，我方计算方式及数额并无不当。合同约定的空置面积供暖费价格较正常供暖面积低，实际是我方给对方的整体优惠。二、关于供暖费交纳主体，对方已经交纳了合同约定的第一期和第二期供暖费，尚欠第三期待支付，双方对此有合同约定，另有生效判决确认双方之间供暖合同的效力，故对方作为供暖合同的主体没有问题。三、双方合同结束后形成了事实的供暖关系，我方一直按照原合同在约定区域提供了供暖服务，我方向对方主张供暖费有事实及法律依据。四、本案涉案房屋并非民用供暖方式，我方通过管道将暖源输送至涉案大厦热交换站便完成供暖义务，之后再由对方向其业主具体供暖，对方是实际受益人。五、物理属性决定了会有热传导，在北京的冬季气温下，如果我方不供热，对方连管道都无法使用。且生效判决已经认定会有热传导。海园公司向一审法院起诉请求：1.华夏公司、华夏第二分公司补交2012年11月15日至2014年3月15日的供暖费及2014年11月15日至2016年3月15日的基础热费；2.华夏公司、华夏第二分公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年11月5日，华夏第二分公司与海园公司签订《远洋自然A02供暖协议》，其中约定：用热单位：浙江华夏物业管理有限公司北京第二分公司（以下简称：甲方），供暖单位：北京海园物业管理有限公司（以下简称：乙方）。……第一条：用暖地点、面积1.用暖地点：远洋新天地楼A栋。2.用暖面积正常供暖31267平方米，空置房部分3796平方米（注：3月1日前双方核实用热面积按房屋所有权证上标明的建筑面积为依据，无房屋所有权证的，以有效法律文件中所标明的建筑面积为依据。附产权证明及用热企业证明复印件）。供暖费收费标准现执行北京市发改委【京发改（2010）1731号文件】对燃气锅炉非居民供暖价格为每建筑平方米每采暖季38元（RMB）。共1188146元（RMB），空置房部分建筑平方米每采暖季31元（RMB），共117676元（RMB），2012-2013年度供暖季供暖费共计1305822元（RMB）。第二条：供暖时间冬季供暖：冬季供暖时间原则上为每年十一月十五日至次年三月十五日。（遇政府建议需要提前供暖的按照政府建议执行供暖时间）。第三条：供暖费质量及付费方式1.供暖质量在本协议规定的供暖期间内，供暖质量应当符合国家有关部门规定的质量标准，即日平均温度高于零下9摄氏度时，乙方应保证甲方的室内温度不低于18摄氏度。……2.供暖费的支付方式：甲方分三次付款的方式给乙方，即：第一次：2012年12月20日支付50%，即：正常供暖费594073元（RMB），空置房供暖费58838元（RMB），共计652911元；第二次：2013年1月15日支付30%，即：正常供暖费356443.8元（RMB），空置房供暖费35302.8元（RMB），共计391746.6元（RMB）；第三次：2013年3月20日支付20%，即：正常供暖费237629.2元（RMB），空置房供暖费23535.2元（RMB）。以双方核实的供暖面积结算。……第五条：乙方违约责任（2）甲方采暖设备出现漏水、压力不足等影响供暖的情况，并告知乙方维修，乙方在合同规定的时间内没有及时到达现场，造成甲方损失的，乙方应当按照我国《消费者权益保护法》第四十九条的规定依法赔付甲方实际损失。……第八条：本协议期限为1个供暖季，即从2012年11月10日起生效至2013年3月15日止。同日，华夏第二分公司与海园公司签订《远洋自然A02供暖补充协议》，约定：“……乙方委托甲方进行户内供暖末端泵组运行，乙方将泵组运行电费每平米2元，即：总供暖面积：35063平米，泵组运行电费共计70126元。”合同履行过程中，华夏第二分公司按约定交纳第一次和第二次的供暖费共计1044657.6元，其后均未交纳供暖费。2014年11月双方产生纠纷，华夏第二分公司称，自此其购买电锅炉自行供暖。海园公司称，此后至2016年3月15日，其继续为远洋新天地楼A栋中华夏第二分公司所在楼层以下的楼层提供供暖服务。因供热源仍能传导至整栋大楼，故其主张华夏第二分公司应缴纳基础热费。本案审理过程中，海园公司向一审法院提供了北京中兴兆业房屋面积测绘有限公司出具的《房屋土地测绘技术报告书》，据此证明其提供供暖服务的面积大于《远洋自然A02供暖协议》中确定的面积，故要求华夏公司和华夏第二分公司补交实增面积的供暖费。同时主张2013年11月15日至2016年3月15日的供暖费收取标准依据《北京市发展与改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》执行。另查，北京市丰台区人民法院于2012年11月1日作出的（2012）丰民初字第16325号判决书现已生效，该判决书中认定：“北京市政市容管理委员会供暖办公室曾答复：现行的北京市供暖办法包含居民用户和非居民用户，即使非居民用户亦不能自行切断集中供暖，如需自行供暖，应经供暖公司同意，并进行协商签订新的供暖合同，缴纳一定的基础热费后方能停暖，且根据曾经进行的试验显示，即使不采暖，因其他用户的暖源也会传导，将屋内的热大部分分散到不采暖的屋内，故北京市居民供热采暖格式合同中给予了60%基础热费的参考标准，非居民用户亦应比照此标准由法院确定缴费比例。”再查，华夏第二分公司为华夏公司的下属分公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法定约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案为供用热力合同纠纷，其争议焦点在于：一、华夏第二分公司及华夏公司是否为自2012年11月15日起至2014年3月15日的供热费用及2014年11月15日起至2016年3月15日止的基础热费的交纳主体。二、海园公司是否有权收取2014年度至2016年度的基础热费。三、对供热面积的确定。四、关于华夏第二分公司能否依法行使后履行抗辩权。第一，关于华夏第二分公司及华夏公司是否为供暖费的交纳主体。根据《远洋自然A02供暖协议》的约定，华夏第二分公司应为2012年11月15日至2013年3月15日供暖季的交纳主体，对此，双方均无异议。此后，海园公司在实际供暖过程中，因未与他方签订供暖协议，则应以供热行为的实际受益人作为供暖费的交纳主体。《远洋自然A02供暖协议》载明华夏第二分公司系“用热单位”，此外，华夏第二分公司提交的2012年12月31日北京七好光宇服饰有限公司给华夏第二分公司的《告知函》、2012年12月31日供热不达标拒交物业费统计表以及其当庭陈述“2014年11月我方自行购买电锅炉进行供暖”亦均可看出华夏第二分公司收取的物业费中包含了供暖费，因此，应当认定其为供热行为的实际受益人。又因华夏第二分公司系华夏公司的下属分公司，依据法律规定，其以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任先以华夏第二分公司管理的财产承担，不足以承担的，由华夏公司承担，故华夏公司和华夏第二分公司应为供暖费的交纳主体。第二，关于海园公司是否有权收取2014年度至2016年度的基础热费。首先，庭审中，华夏第二分公司提交了《联片集资供热工程协议书》，主张依据该协议书中的约定，海园公司应向相关业主收取供暖费。据此，应认定华夏第二分公司认可涉案供热房屋在联片集资供热范围之内，确由海园公司提供供暖服务。对于海园公司关于2013年11月15日至2016年3月15日仍为远洋新天地楼A栋5层以下楼层供热的主张，华夏第二分公司亦未予以否认。故应当认定，2013年11月15日至2016年3月15日海园公司仍为远洋新天地楼A栋提供供暖服务。其次，华夏第二分公司称，自2014年11月以后购买电锅炉自行供暖，该行为是在其明知海园公司以联片方式为远洋新天地楼A栋楼整体供热无法分楼层供热的情况下，未告知海园公司且经双方协商达成一致意见。再次，华夏第二分公司虽主张已自行供暖，但未向法院提供相应证据。综上，海园公司有权主张收取相应供暖费。但鉴于其仅要求按60%的比例收取在此期间的基础热费，法院不持异议。第三，关于供热面积的确定。根据双方签订的《远洋自然A02供暖协议》第一条第2款用暖面积中规定：“正常供暖31267平方米，空置房部分3796平方米。（注：3月1日前双方核实用热面积按房屋所有权证上标明的建筑面积为依据，无房屋所有权证的，以有效法律文件中所标明的建筑面积为依据，无房屋所有权证的，以有效法律文件中所标明的建筑面积为依据。……）”在第三条第2款供暖的支付方式中规定：“以双方核实的供暖面积结算。”庭审中，海园公司提交了丰台区马家堡东路106号2号楼《房屋土地测绘技术报告书》，依据其中《房屋建筑面积总表（表1）》中确定的相关面积计算涉案供暖面积。华夏第二分公司认为丰台区马家堡东路106号2号楼与本案无关。然而，该表中载明：“预测楼盘名称：大红门住宅区A02地块A、B栋”，这与华夏第二分公司提交的中央空调国家蓝图设计标准说明中的工程名称：“大红门住宅区A01、A02地块工程”及图纸名称“A02地块通风空调设计施工说明”显示地址相符，故应当认定《房屋土地测绘技术报告书》系双方核实用热面积的有效依据。对于海园公司对供暖面积的计算，华夏第二分公司虽不予认可，但未向法院提供其他的计算方式及足以反驳的证据，故法院对海园公司主张的供暖面积予以确认。第四，关于华夏第二分公司能否依法行使后履行抗辩权。庭审中，华夏第二分公司提出海园公司未支付泵组运行电费义务，其有权依法行使后履行抗辩权。法院认为，首先，华夏第二分公司虽提供了2012年11月14日至2013年3月15日的热力站设备运行记录表、2012年12月份热力站一次供热水温表照片、2012年12月31日供热不达标拒交物业费统计表、大厦1206暖气跑水损失统计及收据等证据，但因未经海园公司签收及认可，故针对海园公司供热不达标的证明目的缺乏真实性而不具有证明力。其次，从《远洋自然A02供暖协议》与《远洋自然A02供暖补充协议》的相互关系来看，海园公司与华夏第二分公司确应互负债务，但在履行时间上并未约定先后顺序。再次，2013年11月15日至2016年3月15日，华夏第二分公司与海园公司并未签订书面合同，庭审中，华夏第二分公司就海园公司是否仍委托其进行户内供暖末端泵组运行未提供相应证据。因华夏第二分公司未在本案中针对泵组运行电费提起反诉，故法院不予处理，华夏第二分公司可另行起诉予以解决。综上，华夏第二分公司关于后履行抗辩权的主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于2013年11月15日至2016年3月15日供暖费的收费标准，海园公司主张分别依据当年《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》执行，法院不持异议。据此，一审法院于2018年11月判决：浙江华夏物业管理有限公司北京第二分公司于判决生效后七日内给付北京海园物业管理有限公司二○一二年十一月十五日至二○一六年三月十五日的供暖费和基础热费共计5415094.24元，其给付不足以清偿的部分由浙江华夏物业管理有限公司承担。二审中，本院经审理查明事实与一审基本一致。华夏公司、华夏第二分公司申请证人尹某出庭作证，尹某称其为中国石化销售有限公司北京石油分公司退休人员，退休前负责远洋大厦物业工作，2013年10月其曾收到华夏第二分公司发出的要求用户与海园公司直接签订供热合同的通知函，其收到通知函后去海园公司协商签订供热合同事宜，但被海园公司拒绝并告知其应和华夏第二分公司签订合同，故其最终与华夏第二分公司签订了供暖协议并向华夏第二分公司交纳供暖费。海园公司认为以上证人证言不属于二审新证据，且不认可其证明目的，证人的证言恰好可以证明其向华夏第二分公司交纳了相关供暖费，与生效判决（2019）京02民终3502号关于华夏第二分公司收取的物业费中不包含供暖费的认定相悖。华夏公司、华夏第二分公司称证人证言为华夏第二分公司2014年自采暖以后向用户收取了供暖费，与（2019）京02民终3502号判决并不相悖。海园公司提交如下证据：证据一、《远洋新天地A栋供暖费缴纳情况表》，证明海园公司工作人员到涉案大厦内对租户进行走访，租户签字确认其2015年度之前的物业费及供暖费已经全部交给华夏第二分公司。华夏公司、华夏第二分公司认为该表形成于2014年11月，不属于二审新证据；该表非原件，且多处为业主本人不在，由他人代签，不认可其真实性、合法性；该表中业主称供暖费“已交物业”，并没有写清交给哪个物业；该表内容体现业主主张已交纳2013至2014、2014至2015两个年度供暖费，但事实上我公司从未收取过2013至2014年度供暖费，2014至2015年度系我公司自采暖后，部分业主交纳供暖费的情况，故该表内容与实际情况不符，不认可其关联性及证明目的。证据二、《业主方为1319号交纳物业费发票三张》（复印件），证明涉案大厦2号楼1319号业主已经向华夏第二分公司交纳了2012年4月23日至2013年1月22日、2015年12月22日至2016年10月30日、2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费。证据三、《北京市商品房预售合同》，依据该合同第二十四条第（二）之规定，14.95元物业费已包含制热费。以上两份证据证明目的为华夏第二分公司已向业主方收取供暖费。华夏公司、华夏第二分公司不认可以上两份证据的证明目的，经核算对方提交的物业费发票只包含物业费没有供暖费，恰好能证明我公司在收取费用时明确记载了收费性质和时间节点。生效判决以及相关证据可以证明14.95元物业费不包含供暖费。证据四、《北京永辉商业有限公司出具的说明》，证明2014年11月15日至今一直由海园公司为涉案大厦内永辉超市提供供暖服务。华夏公司、华夏第二分公司认为该份说明显示涉案大厦1至3层由海园公司供暖，不能体现4层由海园公司提供热源，我公司提供服务对象为5至14层，中间还隔着第4层，所以并不存在对方主张的热传导。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法定约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于海园公司所提要求华夏公司、华夏第二分公司支付2012年11月15日至2013年3月15日期间供暖费的诉请，根据海园公司与华夏第二分公司签订的《远洋自然A02供暖协议》约定，“正常供暖31267平方米，空置房部分3796平方米。（注：3月1日前双方核实用热面积按房屋所有权证上标明的建筑面积为依据，无房屋所有权证的，以有效法律文件中所标明的建筑面积为依据。……）”该协议中同时还约定以双方核实的供暖面积结算。现海园公司提交了丰台区马家堡东路106号2号楼《房屋土地测绘技术报告书》，主张依据其中《房屋建筑面积总表（表1）》中确定的相关面积计算涉案供暖面积。华夏第二分公司对于海园公司计算供暖面积的方式不予认可。本院认为，第一，在供暖协议中约定的结算方法为以双方核实的供暖面积结算。时至今日双方当事人对于供暖面积并未进行核实结算。第二、在双方未进行核实的情况下，根据供暖协议约定，供暖费计算方法分为正常供暖面积和空置房面积两部分不同的计费标准。现海园公司虽主张按照《房屋土地测绘技术报告书》计算供暖费，但是其无法提供证据证实超出合同约定的供暖面积中如何确定正常供暖面积和空置房面积。综上，现海园公司无法明确其具体请求，因此超出合同约定的正常供暖面积31267平方米和空置房部分3796平方米部分，本院难以支持。一审法院对于供热面积的计算方法不当，本院予以纠正。关于华夏公司、华夏第二分公司所提2012至2013年度海园公司供热质量不合格，没有达到国家设计要求的标准之上诉主张，在本案审理过程中华夏公司、华夏第二分公司并未就此提供证据。因此华夏公司、华夏第二分公司此项上诉主张本院不予支持。关于华夏第二分公司及华夏公司是否为供暖费的交纳主体问题，《北京市供热采暖管理办法》第十一条规定，供热单位与用户订立供热采暖合同应当符合国家和本市的有关规定。未签订书面供热采暖合同，供热单位已经向用户供热一个或者一个以上采暖期的，用户与供热单位之间视为存在事实供热采暖合同关系。第十六条规定，供热单位应当直接向用户收取采暖费。根据上述供热规章的规定，海园公司应当向用户收取采暖费。本案中，华夏第二分公司并非供暖区域的房屋产权单位或者实际使用人，此外海园公司亦无法提供证据证实华夏第二分公司因为海园公司提供的供暖服务获取直接利益。因此海园公司以华夏第二分公司是供暖服务关系的用户为由主张华夏第二分公司及华夏公司履行交纳2013年11月15日至2014年3月15日供暖费义务缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于海园公司是否有权收取2014年11月15日至2016年3月15日基础热费问题，正如前文所述华夏第二分公司及华夏公司并非供暖费的交纳主体，因此海园公司主张华夏公司、华夏第二分公司交纳2014年11月15日至2016年3月15日基础热费的诉请本院不予支持。鉴于华夏第二分公司系华夏公司的下属分公司，依据法律规定，其以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任先以华夏第二分公司管理的财产承担，不足以承担的，由华夏公司承担。综上所述，华夏公司及华夏第二分公司所提上诉主张中合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院2015年丰民初字第24590号民事判决；二、浙江华夏物业管理有限公司北京第二分公司于本判决生效后七日内给付北京海园物业管理有限公司二○一二年十一月十五日至二○一三年三月十五日的供暖费261164.4元，其给付不足以清偿的部分由浙江华夏物业管理有限公司承担；三、驳回北京海园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费49706元，由北京海园物业管理有限公司负担47310元（已交纳），由浙江华夏物业管理有限公司北京第二分公司、浙江华夏物业管理有限公司负担2396元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。二审案件受理费49706元，由北京海园物业管理有限公司负担47310元（于本判决生效之日起7日内交至本院），由浙江华夏物业管理有限公司北京第二分公司、浙江华夏物业管理有限公司负担2396元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  王 云二〇一九年六月二十八日法官助理  冯海鑫书 记 员  房依彤梁辰