河南省南阳市宛城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫1302执异71号案外人：张某某，男，汉族，1971年10月1日出生申请执行人：刘某某，男，汉族，1968年11月24日出生被执行人:南阳市某某房地产开发有限责任公司本院在执行刘某某与南阳市某某房地产开发有限责任公司（以下简称向阳房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人张某某于2019年4月15日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年4月22日进行了听证，案外人张某某的委托代理人司素杰、刘某某的委托代理人毛雪瑜、向阳房地产公司的委托代理人刘家铭到庭参加听证，现已审查终结。案外人称，依法终止贵院对滨河路向阳荷花广场的2C楼2层05、06号商铺房屋的执行，并裁定争议房屋归申请人所有。事实与理由：申请人近日得知贵院在执行申请人刘某某申请执行南阳向阳房地产公司房屋买卖合同纠纷一案时，贵院欲对争议房屋进行评估拍卖，该执行完全错误，该房屋现已归我们申请人所有，不属于向阳公司所有。理由是：该房屋原由刘某某购买，但2017年刘某某已经起诉要求向阳公司双倍返还购房款，但向阳公司谎称该房屋在已卖给了刘某某，拒绝抵偿给我们申请人，无奈我们申请人等12人向南阳市政府上访后，后宛城区处非办批示向阳公司必须办理抵偿手续，向阳公司于2017年9月13日与申请人共计12人分别签订了《抵偿协议书》，将争议房屋抵偿给了我们申请人。抵偿时房屋按照12800元/㎡的价格对向阳公司此前拖欠我们的借款本息进行详细计算，分别抵偿了不同的房屋面积，12人加在一起将争议房屋全部抵偿给了我们个人所有。且当天办理完手续后，房屋进行了交付。另外南阳市中级人民法院曾在执行向阳公司的大量借款案件时就采用同样的方式将向阳荷花广场诸多这类商业房屋办理的抵偿手续，房屋已归各债权人所有。为了申请人的合法权益，特提出本执行异议申请。申请执行人刘某某答辩称，申请人的身份证请法庭核实真实性，《收款收据》、《内部借款合同》、银行转款凭证系复印件，真实性有异议，这些款项涉及的是界中醋业、向阳房地产的非法集资，与本案没有关联。抵偿协议并不是合法有效的商品房买卖合同，申请人也没有实际缴纳房款。在被申请人与向阳房地产买卖合同纠纷一案中，向阳房地产就辩称案涉房屋一直没有办理预售许可证，要求法院认定签订的买卖合同属于无效合同，法院生效判决中也认定因房屋没有预售许可证，故签订的买卖合同系无效合同。在诉讼中2017年11月20日开庭过程中，向阳房地产就被申请人已经实际占有房屋举出证据，证明房屋已经实际交付被申请人。因此该组证据中《商业业主入住交款通知书》、《交房通知书》证明房屋已经交付给申请人，完全是伪造的。2016年至2018年就案涉房屋被申请人同向阳房地产一直在诉讼，从未听向阳房地产提过该房屋抵债给其他人。在《强烈要求向阳公司将2C楼5、6#商铺抵偿给我们》的材料中，看到申请人称“我们看上了滨河路向阳荷花广场的2C2层05、06商铺房屋要求办理抵偿手续，公司老板称早已经销售给被申请人，且被申请人在宛城区法院正打官司决定不要房屋”，可以看出申请人对于该房屋已经出售系明知，并不是第三人同被申请人恶意串通，而是申请人与第三人恶意串通损害被申请人的利益。我们认为这组证据是被申请人申请依法执行该房产的依据。申请人要想阻却我方当事人的执行,应当满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项规定。对于本案中，第一、因案涉房屋至今未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，案涉房屋签订的商品房买卖合同无效。申请人称由宛城区处非办批示必须办理抵偿手续，被申请方认为任何行为均要符合法律规定。《抵账协议》形式上不满足商品房买卖合同的形式，实质上也不能产生法律效力，故申请人同第三人就该房屋并没有签订合法有效的书面买卖合同。第二、案涉房屋在2010年6月被申请人就安装了入户大门、砌墙分割房屋、焊接了电梯架子，第三人承认完成了交付，也知道被申请人实际占有房屋。同时申请人也知道该房屋存有争议。至今该房屋现状还是被申请人装修的情况，申请人并没有合法占有。第三、申请人也没有支付全部价款。申请人的款项是集资款，并不是仅凭看上了该房产，就能违反法律同第三人恶意串通，损害其他人利益，这在法律上是完全站不住脚的。综上，申请人提交的证据大部分是虚假的、不合法的、与本案没有关联的，更不能证实其满足法律规定的排除被申请执行案涉房屋的权利，故应当驳回其异议申请。被执行人向阳房地产公司答辩称，一、申请人所述事实完全属实，申请人的诉请合情合理合法，第三人在向申请人等人借款无力偿还之下，已涉嫌非法吸收公众存款犯罪，在政府处非办的政策要求下，采用以物抵债形式将案涉房屋抵偿给了申请人，并办理了房屋交付手续，抵偿协议并不违反法律的禁止性规定，房屋所有权已归申请人所有，按照诚实守信原则，应当支持原告的诉请。二、第三人也完全支持人民法院依法执行被申请人刘某某的强制执行案件，第三人愿意采用向阳荷花广场未销售、未抵偿的商业房屋采用以物抵债形式冲抵刘某某的债权，确保被申请人刘某某的合法权益。综上所述，申请人所诉执行异议请求依法应得到法院支持，同时对被申请人的债权，第三人愿意采用向阳荷花广场的其他商业房屋采用以物抵债的形式予以履行。案外人为支持其请求向本院提交如下证据：一、申请人的身份证、《收款收据》复印件、《内部借款合同》复印件（原件向阳房地产已收回）、银行转款凭证原件等，证明：1.申请人身份信息；2.申请人抵偿的原始借款等手续。二、申请人的《抵偿协议书》原件、《收款收据》原件、《商业业主入住交款通知书》原件、《交房通知书》复印件（原件向阳物业公司办理交房后已收回）、《承诺与声明》，证明：第三人与申请人办理的以物抵债有关材料，申请人等12人合并在一起将争议的两间房屋全部抵偿，所有权已归申请人等12人所有，且抵偿房屋已交付。三、抵偿时处非办批件复印件（原件在向阳房地产公司），证明：第三人与被申请人刘某某恶意串通，不愿将房屋抵偿给申请人，申请人等12人向南阳市政府反映后，宛城区处非办经过批示，第三人才给申请人办理了以物抵债手续。四、2017年9月14日任永忠等12人签订了《抵偿房屋使用特别承诺与声明》对所抵偿的房屋咋统一对外出租，咋统一招募物业公司管理包括收益等都进行了承诺和声明。证明这个房屋12个申请人进行了管理。五、刘某某起诉第三人的一二审民事判决书、查封公告、执行通知、执行案件立案登记表，证明：申请人提出执行异议的依据。申请执行人发表如下质证意见：质证一个就可以了。对第一组，申请人的身份证请法庭核实真实性，对第二组真实性有异议，合法性有异议。对第三组真实性、合法性、关联性均有异议。对第四组真实性合法性存有异议，对第五组证据真实性不持异议。证明方向有异议。其他质证意见同答辩意见。被执行人发表如下质证意见:无异议。本案12人的借款，借款的抵偿，抵偿房屋的交付，均属实。系包括新华办事处、新华公安分局、宛城处非办、南阳市处非办均公知的事实。抵偿合法有效不是房屋买卖。申请执行人向本院提交如下证据：出示的证据和异议人第五组证据一致。但证明方向不一致。该组证明，证明刘某某依照法律规定，申请法院保全向阳房地产财产查封了案涉的房屋，并依据生效判决申请法院执行符合法律规定。案外人发表如下质证意见，对真实性无异议，对证明方向有异议。第一点，依据生效判决申请执行不能阻却案外人对其所查封房屋提出执行异议。二、对判决书上向阳房地产公司的辩称是个事实，刘某某2016年6月对购买房屋进行了一系列行为，他系非法占有而非合法占有，更不是交付。况且，我们抵偿案涉房屋并交付的时间是2017年9月12-13日，是刘某某在2017年9月5日变更诉讼请求由要房子变更为退房款，双倍的赔付购房款，具体详见判决书。三、案涉房屋未取得预售许，可是依照商品房买卖房屋规定，只是涉及到购房双方的买卖行为属于无效行为。不涉及到抵房行为。被执行人发表如下质证意见：对真实性无异议，对证明方向有异议。一、刘某某保全在后抵偿在前。2.刘某某商品房买卖已判决无效。本案的抵偿并不违反法律禁止性规定属合法有效。3、2010年6月刘某某对房屋安装了进户大门、砌墙分割房屋、焊接了电梯架子。未经向阳公司同意，且遭到向阳公司阻拦，刘一直未实际占有该房屋，从而刘某某提起诉讼。被执行人向本院提交如下证据：一、南阳市中级人民法院4份《执行裁定书》（P1-8），主要证实：①南阳市中院生效的执行裁定书已认定了本案第三人位于向阳荷花广场的相同状况的价值1亿多元的房屋均采用本案相同的抵偿方式抵偿给了第三人的债权人，本案抵偿协议并不违法；②申请人的诉请依法应得到支持。二、本案12名申请人于2017年9月向南阳市委市政府上访时，宛城区处理非法集资领导小组办公室给被申请人的批件原件一份（P9），主要证实：①本案第三人涉嫌非法吸收公众存款犯罪，且在申请人等人到市委市政府上访明确要求抵偿案涉房屋之下，宛城区处非办按照处非政策批示第三人抵偿本案涉及房屋的有关情况；②申请人的诉请依法应得到支持。三、南阳市公安局新华分局于2016年7月9日的书面《通知》（P10）、南阳市公安局新华分局于2016年9月12日的书面《通知》（P11）；宛城区处理非法集资工作领导小组办公室于2016年7月29日在南阳晚报发布的《公告》（P12）；宛城区法院（2016）豫1302民初2246号《民事裁定书》（P13-15）、南阳市宛城区处理非法集资领导小组办公室会议纪要一份（P16-19）；主要证实：①本案第三人涉嫌非法吸收公众存款犯罪，依照处非政策规定采用“统一领导、统一标准、统一兑付比例、统一兑付金额、统一利息，确保化解矛盾，维护社会稳定和一方平安”的兑付抵偿情况；②申请人的诉请依法应得到支持。四、被申请人刘某某购买第三人案涉房屋的《商业认购协议书》（P20）、《刘某某2C二层06店面交款明细》（P21）、被申请人刘某某原始起诉第三人时的《民事起诉书》（P22）、《变更诉讼请求申请书》（P23）、宛城区人民法院《查封公告》（P24）及一二审《民事判决书》各2份（P25-51）、《执行通知书》（P52）、《抵偿房屋适用特别承诺与声明》（P53），主要证实：①案涉房屋虽原始被被申请人认购，当时被申请人刘某某未按协议约定时间付清首笔购房款系违约，且被申请人向法院起诉时已放弃获得房屋而变更为索要购房款及赔偿款，在刘某某申请法院保全查封之前已在申请人的上访要求下抵偿给了申请人；②申请人的诉请依法应得到支持。五、第三人在被申请人刘某某执行案件环节已向贵院执行局提供的《现有向阳荷花广场剩余房产统计表》（P54），主要证实：①第三人已向宛城区法院执行局提供了价值1500余万元的向阳荷花广场房产供被申请人案件抵偿使用，第三人不存在损害被申请人利益的情形；②申请人的诉请依法应得到支持。六、第三人代理人从最高人民法院网站下载的《最高人民法院民事审判第二庭法官会议纪要》一份2页（P55-56），主要证实：①案涉房屋抵偿给了申请人合理合法；②申请人的诉请依法应得到支持。案外人发表如下质证意见：对真实性、合法性三性都没有异议。申请执行人发表如下质证意见：对第一组证据真实性无异议，对关联性有异议。该四个案件在执行过程中达成的执行和解协议。与案件情况不一样，与本案无关。第二组批复原件同当事人对于申请人提交的该组证据的质证意见。对于第二组真实性无异议，与本案无关。该组证据均是对界中醋业、向阳房地产涉嫌非法集资处理的相关批示。同本案刘某某依据买卖合同的情况不同。对于第四组同第二组质证意见。真实性无异议，证明方向有异议。变更诉讼请求显示2017年9月5日，昨天开庭以前，查阅了向法院递交法庭的时间是2017年9月20日，我方认为，申请人以及向阳房地产提交的抵偿协议均是伪造的。二、申请人并未在法院查封之前占有该房屋。第四组与本案没有关系，不予质证。第五组不满足证据形式。本院查明，原告刘某某与被告南阳市某某房地产开发有限责任公司（以下简称“向阳房地产公司”）买卖合同纠纷一案审理过程中，本院于2017年11月8日作出（2016）豫1302民初1503号民事裁定书及查封公告，对被告向阳房地产公司所有的位于向阳荷花广场2C楼二层06号予以查封。本院于2017年12月11日作出（2016）豫1302民初1503号民事判决书，判决：一、原告刘某某与被告南阳市某某房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》无效。二、限被告南阳市某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告刘某某购房款9563789元及利息（利息自2011年7月25日起，至房款实际退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。三、限被告南阳市某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘某某购房款一倍的损失9563789元。四、驳回原告刘某某其他诉讼请求。向阳房地产公司不服判决，提出上诉。南阳市中级人民法院于2018年6月4日作出（2018）豫13民终1989号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2018年9月11日作出（2018）豫1302民初4052号民事判决书，判决：一、限被告南阳市某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告刘某某购房款9563789元及利息（利息自2011年7月25日起，至房款实际退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。二、限被告南阳市某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘某某购房款一倍的损失9563789元。三、驳回原告刘某某其他诉讼请求。向阳房地产公司不服判决，提出上诉。南阳市中级人民法院于2018年11月28日作出（2018）豫13民终5977号民事判决书，判决：一、维持南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初4052号民事判决书第一项；二、撤销南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初4052号民事判决书第三项；三、变更南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初4052号民事判决书第二项为：南阳市某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘某某损失4781894.5元；四、刘某某与被告南阳市某某房地产开发有限责任公司2011年7月28日签订的商品房买卖合同无效；五、驳回刘某某其他诉讼请求。判决书生效后，向阳房地产公司未履行判决书所确定的义务，刘某某于2019年1月16日申请法院强制执行，执行案号：（2019）豫1302执130号。另查明，截止2017年9月13日，河南界中醋业集团有限公司、向阳房地产公司欠案外人张某某借款本息共计701442元。2017年9月12日，河南界中醋业集团有限公司、向阳房地产公司为甲方，张某某为乙方，双方签订抵偿协议书，甲方将位于向阳荷花广场的2C号楼2层05、06号铺按单价12800元/㎡,面积50.78㎡，总价649984元抵偿给乙方，和其他抵偿权人一起按各自份额享有该房屋所有权。当天，向阳房地产公司给张某某出具收款收据，张某某在向阳房地产公司的交房通知书上签字。该商铺未取得商品房预售许可证。又查明，刘某某于2009年10月12日与向阳房地产公司签订商业认购协议书以9563789元的总价购买向阳荷花广场2C#楼2层06店面。（2016）豫1302民初1503号民事判决书中，刘某某的诉讼请求为：1.依法判令被告按照合同约定交付房屋并办理不动产权证；2.依法判令被告按照合同约定向原告支付违约金3190000元（按日万分之二计算至2016年4月1日并按该约定支付违约金至房屋实际交付之日）及租房损失；3.本案诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、返还购房款9563789元及利息（按银行同期贷款利率计算）；2、赔偿损失2000000元；3、判令被告承担购房款一倍的赔偿责任；4、本案诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。（2018）豫1302民初4052号民事判决书中，刘某某的诉讼请求为：1、返还购房款9563789元及利息（按银行同期贷款利率计算）；2、判令被告承担购房款一倍的赔偿责任；3、本案诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。本院认为，一、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，“判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。”案外人张某某在本案中主张其与河南界中醋业集团有限公司、南阳市某某房地产开发有限责任公司之间的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。二、根据查明的事实，2017年9月13日，案外人张某某与河南界中醋业集团有限公司、南阳市某某房地产开发有限责任公司签订《抵偿协议书》，甲方将位于向阳荷花广场的2C号楼2层05、06号铺按单价12800元/㎡,面积50.78㎡抵偿给案外人。2017年11月8日，根据刘某某申请，本院作出（2016）豫1302民初1503号民事裁定书及查封公告，对被告向阳房地产公司所有的位于向阳荷花广场2C楼二层06号予以查封。案外人张某某、刘某某与南阳市某某房地产开发有限责任公司都是债权争议，案外人张某某与河南界中醋业集团有限公司、南阳市某某房地产开发有限责任公司签订《抵偿协议书》在法院查封之前。抵偿协议签订后，张某某对河南界中醋业集团有限公司、南阳市向阳房地产开发有限的债权已经转化为房屋转让的对价，双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代。此外，上述房产系张某某基于以房抵债的真实原因取得。虽然房产所有权尚未变更登记至案外人张某某名下，但未变更登记并非案外人张某某原因所致。故案外人的异议理由成立，本院予以支持。本依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，并经本院审判委会研究决定，裁定如下：中止对被执行人南阳市某某房地产开发有限责任公司所有的位于向阳荷花广场2C号楼2层06号的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向河南省南阳市宛城区人民法院提起诉讼。审判长  李淑青审判员  贾 震审判员  王 峰二〇一九年六月二十日书记员  门 璐