甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2018）甘0702民初7903号原告：马慧，女，1969年6月11日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。委托诉讼代理人：王文灿，甘肃重光律师事务所律师。委托诉讼代理人：史欣伟，甘肃重光律师事务所律师。被告：甘肃省张掖市公路工程局。地址：张掖市甘州区大衙门街**。统一社会信用代码：916207007190467040。法定代表人：申世利，该局局长。委托诉讼代理人：窦志强，该局法律顾问。委托诉讼代理人：李梦娇，该局职工。第三人：张掖交通建设投资有限责任公司。。地址：张掖市甘州区民主东街**统一社会信用代码：91620700345618578Y。法定代表人：许元，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓军，该公司综合管理部部长助理。委托诉讼代理人：胡慧霞，该公司人力资源专员。原告马慧与被告甘肃省张掖市公路工程局（以下简称“张掖公路局”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，原告申请追加张掖交通建设投资有限责任公司（以下简称“张掖交投公司”）为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马慧及其委托诉讼代理人王文灿、史欣伟、被告张掖公路局委托诉讼代理人窦志强、第三人张掖交投公司委托诉讼代理人张晓军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马慧向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行与原告签订的房地产买卖契约，立即为原告办理张掖市甘州区大衙门街公路工程局3号综合楼1层103号铺的产权证及土地使用证过户手续；2.要求被告向原告支付违约金115500元（15万元×6%/年÷12个月×154个月=115500元）违约金，自2005年8月30日计算至2018年6月30日；3.要求被告向原告赔偿因虚报建筑面积而多支付的物业管理费、暖气费等共计1万元。以上合计125500元；4.要求被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求，要求被告及第三人为原告办理张掖市甘州区大衙门街公路工程局3号综合楼1层103号铺的产权证及土地使用证过户手续，并当庭自愿撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：1998年，被告作为建设单位，对张掖市甘州区大衙门街公路工程局3号综合楼发包建设，后由张掖市三建一公司承建，并于2000年交付使用，该综合楼共有六层，一层为商业门店，共三间，二层以上为住宅，共十五户，住宅均由被告单位职工购买居住。2001年8月至2005年4月，原告从被告处租赁了该综合楼一层的三号门店开办诊所，租赁期间，被告单位原法定代表人赵永平多次要求原告买下这间门店，且租赁时也明确约定该门店出卖时承租人享有优先购买权。2005年5月27日，原、被告协商一致签订房地产买卖契约一份，约定被告将其位于张掖市甘州区大衙门街49号（公路工程局3号综合楼1层103号铺）出售给原告，房屋建筑面积98.04平方米，总价款22万元。另外，合同明确约定，甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方相关产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告也向原告交付上述商铺。2006年11月，被告在未与原告协商，也未经原告同意的情况下，隐瞒原告将上述商铺私自抵押给中国建设银行股份有限公司张掖分行进行商业贷款供自己使用。原告虽占有使用商铺至今，在此期间也多次要求被告办理房屋产权过户变更登记手续，但被告均以各种理由予以拒绝，至今未给原告办理该商铺的产权证及土地使用证，该楼的其他职工住宅用户通过到市政府集体上访，都已办理不动产登记手续。另外，原告在使用该商铺过程中发现该商铺的实际建筑面积仅为81.62平方米，与双方签订的房地产买卖契约约定的建筑面积98.04平方米相差近16.42平方米。原告认为，被告在签订购房合同时向原告虚报房屋建筑面积严重违约，致使原告十几年来多缴纳了暖气费、物业管理费等相关费用，被告应当赔偿原告损失。现原告为维护自己的合法权益，望判如所请。被告张掖公路局辩称：首先，对被告房地产买卖契约真实性无异议，对该契约的合法性提出异议，买卖契约第九条约定，该契约盖章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效，但现在没有任何部门批准，该买卖契约没有发生买卖效力。其次，根据已经成立的合同，约定的房款为22万元，原告到现在为止并未付清，所以原告违约在先。第三，原告占有使用涉案房屋期间，在2015年8月，张掖市政府根据2015年6月18日的市长会议纪要决定，将本案涉案房屋资产全部划转给当时新设立的张掖交投公司，即本案第三人。被告张掖公路局是国有独资公司，涉案资产全部都是国有资产，被告作为代表政府管理资产的企业，现已无权就已调整划转的国有资产进行处分。且根据2003年国务院令第378号企业管理资产暂行条例规定，被告和第三人都是国有企业，该规定29条明确，国有资产的基础管理工作都由新成立的张掖交投公司管理。原告提出的建筑面积与契约不符的情况，产权面积多少也是国资委界定的。现原告主张依据的是商品房买卖合同，但涉案房屋属于国有资产。第三人张掖交投公司述称：根据《公司法》第十一条规定，公司可以成立子公司，被告是具有法定代表人的独立子公司，可以独立行使权利。本案涉案房屋已经划转给张掖交投公司，但合同是原、被告之间签订的，应继续由被告协调处理，张掖交投公司无义务处理。本院经审理认定事实如下：2005年5月27日，被告张掖公路局作为甲方（卖方），原告马慧作为乙方（买方），双方签订房地产买卖契约一份。契约约定，甲方将其坐落于甘州区大衙门街49号的房地产（房屋建筑面积98.04平方米）出售给乙方。双方议定的房地产成交价格为22万元。由于甲方已收到乙方预付的购房定金5万元，乙方在2005年5月30日前将购房款一次性付清给甲方时，购买定金在最后一次付款时冲抵。甲方在2005年5月30日将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚。本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。除此之外，契约还对违约责任、争议处理方式等内容进行了约定。协议签订后，被告将房屋交付给原告，但一直未办理房屋产权证。另，原告于2005年5月28日、2005年6月6日、2005年7月18日分三次每次向被告交纳购房款5万元，合计交纳15万元。2006年11月1日，被告张掖公路局将已经出售给原告的房屋在中国建设银行股份有限公司张掖分行设立抵押进行贷款。2015年，被告解除了涉案房屋的抵押并办理了房屋产权证书。另查明，被告张掖公路局系张掖市交通运输管理局下属的国有企业。2015年6月18日，张掖市人民政府召开市长办公会议，会议内容为要求尽快完成第三人张掖交投公司的注册工作，市交通运输局向市工商局申请注册，确保6月24日完成公司注册。第三人张掖交投公司于2015年6月成立。2015年8月7日，张掖市财政局、张掖市国有资产管理办公室作出《关于张掖市公路工程局资产划转的批复》，同意将张掖市交通局下属的公路工程局经评估确认的整体资产全部划入第三人张掖交投公司。房产、土地权属转移手续按国家相关规定到相关部门予以办理。2017年9月18日，第三人张掖交投公司成为被告的法人股东。再查明，2015年12月16日，张掖市人民政府召开市长办公会议，主要讨论2001年在甘州区大衙门街修建的临街综合楼一楼14间门面房的房屋产权问题。经讨论，会议确定，由市房管局按照相关法律规定，根据市工信委、市国资委等部门和单位研究出具的说明材料，借鉴原已办理房屋所有权证的8户门面房的办理办法和程序，研究办理剩余6户门面房的房屋所有权证手续。由市国土资源局按照相关法律规定，借鉴原已办理国有土地使用证的8户门面房的办理办法和程序，研究办理剩余6户门面房的国有土地使用证手续。原告所占有的房屋性质与上述经研究处理的房屋性质一致。还查明，涉案房屋（甘州区大衙门街公路工程局3号综合楼1层103铺）所有权人至今仍为被告张掖公路局，共有情况为单独所有。上述事实，有房地产买卖契约、原告交纳房款的收款收据、张掖市房产管理局房屋产权登记证书、张掖市房屋产权交易中心房产抵押登记信息、2015年12月16日张掖市人民政府市长办公会议纪要、张掖市财政局、张掖市国有资产管理办公室张财产[2015]6号文件、甘肃省张掖市公路工程局移交协议、2015年6月18日张掖市人民政府市长办公会议纪要、甘肃省张掖市公路工程局企业信用信息公示报告、甘肃省张掖市公路工程局营业执照、原、被告的当庭陈述，在卷佐证，足以认定。本院认为：本案争议的第一个焦点问题是原告要求被告办理涉案房屋不动产登记手续有无事实及法律依据。首先，原、被告系均具有相应民事行为能力的适格主体，原、被告自愿订立房地产买卖契约，意思表示真实，不违反法律和行政法规的禁止性规定，所签契约亦具备了法律所要求的基本要件，因此，原、被告双方订立的房地产买卖契约系有效合同，依法受法律保护。其次，涉案房屋的性质系国有资产，《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条第一款规定，国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。上述条文均未否定以划拨方式取得土地使用权的房地产买卖合同在民法上的效力，亦未否认国有企业对外签订房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国物权法》第三条第三款规定，国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于社会公共利益。从本案查明的事实可知，房地产买卖契约中，对涉案房屋的产权未做任何限定性条件，亦不存在法律、法规禁止出售的情形。因此，原、被告双方作为房屋买卖合同中平等的民事主体，均应按照约定全面履行自己的义务。再次，就被告是否具有办理房屋产权证及土地使用权证的现实条件。第一，原、被告双方虽在房地产买卖契约中约定，该契约经房地产买卖主管机关审查批准后可生效。但原、被告已实际履行。该契约签订后，原告向被告履行交纳房款的义务，被告将房屋交付原告占有使用，双方已形成了事实的房屋买卖合同关系，被告有义务协助原告办理房屋产权证及土地使用权证。第二，涉案房屋虽从证据上显示由被告整体移交给了第三人张掖交投公司，但从房屋产权登记信息中可知，被告仍为房屋所有权人。第三，从2015年12月16日的市长办公会议纪要可知，与涉案房屋相邻房产（即同为国有资产）的房屋产权证和土地使用权证手续已由政府相关部门配合办理。第四，被告将出售给原告的房屋进行抵押，抵押期限自2006年11月1日至2007年11月1日，被告于2015年办理了涉案房屋的抵押注销手续，现已具备办理相关权利证书的现实条件。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。现被告作为房屋所有权人，一直未协助原告办理房屋产权证和土地使用权证，存在违约行为，应当承担继续履行的违约责任。鉴于涉案房产已被划入第三人张掖交投公司名下，因此，被告应与第三人共同协助原告办理房屋产权与土地使用权的相关手续。关于办证的费用，双方未约定，依法各自承担应承担的部分。本案争议的第二个焦点问题是原告要求被告承担违约金115500元有无事实及法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。涉案房屋虽属于国有资产，但是在进入市场进行自由交易后，具有了商品房的属性，可参照适用该规定。但在被告怠于履行合同约定的义务时，原告作为守约方本应及时止损，积极主张自己的权利，以防止损失的扩大，但原告在本案中时隔十四年后才提出要求被告履行办证的义务，因此，对原告的此项主张，按照当时主张权利的法定诉讼时效2年的期限计算承担违约金为宜，即18000元（150000元×6%×2年）。关于原、被告争议的涉案房屋面积问题，本院认为，应以张掖市不动产登记事务中心登记的建筑面积为准，原告在本案中已撤回了第三项诉讼请求，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、限被告甘肃省张掖市公路工程局与第三人张掖交通建设投资有限责任公司在本判决生效后三十日内协助原告马慧办理位于大衙门街公路工程局3号综合楼1层103铺的不动产权证书；二、被告甘肃省张掖市公路工程局承担原告马慧违约金18000元，于本判决生效后十五日内一次性付清；三、驳回原告马慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2810元，由被告甘肃省张掖市公路工程局负担。原告已交纳的案件受理费由被告直接给付原告，本院收取原告的案件受理费不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长 刘 艳审 判 员 袁晓英审 判 员 左 莹 二〇一九年六月十一日法官助理 王 巧书 记 员 谢晨辉 附：【本案适用法律法规】《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。