江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0706民初2863号 原告：吴继明，男，1966年12月15日生，汉族，住连云港市海州区。 被告：洪旭东，男，1979年9月17日生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：韩志清、刘世宽，江苏苍佑律师事务所律师。 原告吴继明与被告洪旭东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴继明，被告洪旭东的委托诉讼代理人韩志清、刘世宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴继明向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担连云港陇海步行中街27-40（原140号）2019年2月1日至2019年2月25日房租空置损失费11643元（17万元/365天×25天）。2、判令被告承担陇海步行中街27-40（原140号）2019年2月1日至2021年12月30日房屋租赁损失费28750元（17万元-15.5万元=1.5万元，1.5万元/12个月×23个月）。3、判令被告承担陇海步行中街27-40（原140号）2019年1月1日至2019年2月25日房屋空置物业费计270元。4、判令被告承担本案诉讼的全部费用。 事实与理由：2017年11月，原告与被告签订连云港市陇海步行中街27-40(原140号）房屋租赁合同，租赁期限从2018年1月1日起到2021年12月30日止，期限为3年，约定年租金18.5万元。合同执行到2019年1月31日后，被告单方拖欠租赁房租，原告多次设法联系被告，被告电话不接，手机短信不回，恶意拖欠租赁租金，私自空置租赁房屋。至2019年2月10日，被告已拖欠房租10天，己达一周之上，欠租金4650元，己超500元之上，按租赁合约第十条1、2项约定，被告己构成单方违约。至2019年2月11日，被告让其下属营业员交出租赁房屋钥匙。按合约第十二条，原告依法向法院起诉，要求被告按合同第十一条违约责任之约定，赔付原告直接损失（房屋空置租金损失费、物业费）、间接损失（由于合约期间还有23个月租金降低而产生的租金损失费用）等，共计人民币40663元。 被告洪旭东辩称，原告所述不完全属实。1、2018年底，原、被告双方协商达成一致，约定租赁期限到2018年12月31日结束，后又协商给一个月的过渡期，被告支付原告2019年1月份的租金，原告对此知情并同意。2、原告提出的费用损失，双方在解除合同时已经协商。由于被告经营的是服装店铺，有投入的装潢和货架等设备，被告如果自己直接转让，按照行业惯例原告应当给转让费，后被告与原告协商，由原告直接转让，也是变相对原告的补偿，这也是双方解除合同的条件之一。3、被告在2019年1月曾经让店长王某与房东联系，交还钥匙，因为逢春节，未能及时收到，后来王某主动找到原告，交还钥匙。故被告对此并不存在过错，不应承担空置等损失费。4、原告所称的房屋租赁损失费，被告认为没有事实与法律依据，原告后期的房屋租赁费用是依据市场行情及其主观意愿决定的，与被告没有关联性。综上，被告认为双方已经协商解除了合同，原告的诉求没有事实与法律依据，依法不应支持。 本院经审理认定事实如下： 2017年11月，原告吴继明（出租人）与被告洪旭东（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋为坐落在陇海步行中街27-40（原140#）门面，建筑面积57.68平方米；租赁期限从2018年1月1日至2021年12月30日；年租金185000元整（合同期内不涨）；租金的支付期限与方式为现金方式每年租金均在提前30日一次性付清；承租人负责承担支付出租房屋的水费、电费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费，包括双方房屋租赁产生的交易税；有下列情形之一，出租人有权单方解除本合同，1、承租人不交付或者不按约定时间交付租金达一周以上；2、承租人所欠各项费用达五百元以上；3、未经出租人书面同意，承租人擅自改变经营其他品牌的；4、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、承租人在出租房屋进行违法活动的；6、未经出租人书面同意，或承租人将出租房屋进行装修的，承租人将出租房屋转租第三人或变相转租的；承租人违反合同，出租人有权单方面解除合同，在一周内将此房另做他用或重新对外出租，由此所造成的直接损失或间接的损失承租方自行承担，还要负责赔偿出租人的一切经济损失；承租人未按约定时间返还房屋或逾期交付租金的，除应及时如数补齐外，还应支付应交部分的30%违约金，出租人有权停水、停电、锁门，并按每迟延一天向承租人收取叁仟元使用费。合同还就其他相关事宜作出了约定。 上述合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告洪旭东已向原告支付了2018年1月1日至2018年12月31日的租金合计185000元。2019年1月2日，被告洪旭东向原告支付2019年1月份的租金14200元。2019年2月11日，被告将涉案房屋钥匙交还原告。2019年2月19日，原告向连云港中诚物业管理有限公司交付了涉案房屋自2019年1月1日至2019年2月17日的物业费252元。 另查明，2019年2月18日，原告吴继明（出租人）与案外人龚恒达（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定由案外人龚恒达承租涉案的位于陇海步行中街27-40（原140#）门面，租赁期限从2019年2月26日至2023年2月25日，年租金为155000元；2019年2月18日交定金2万元整，余款于2019年2月26日一次性付清。合同就租赁的其他相关事项作出了约定。原告已按约收取龚恒达支付的年租金155000元。 在本案审理过程中，原告吴继明确认在案中主张物业费损失为252元，并述称原、被告双方曾协商将2019年年租金变更为170000元。 上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提供的房屋租赁合同、短信记录、物业费收据、被告提供的证人王某证言、房屋租赁合同、网上银行电子回单、装修工程施工合同、授权书、照片等证据予以证实，本院依法予以确认。 本院认为，原告吴继明与被告洪旭东签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，各方均应当依照合同约定履行义务。涉案租赁合同约定的租赁期限为自2018年1月1日起至2021年12月30日止，被告洪旭东实际租赁至2019年1月底，并于2019年2月11日将涉案房屋钥匙交还原告，其自2019年2月起未再向原告支付租金。对于其未支付后续租金的行为，被告在庭审中辩称系经双方协商一致，约定租赁期限至2019年1月底到期，但该意见未得到原告的认可，原告提出双方未变更租赁期限，而是将支付租金的方式变更为按月支付。根据原告提交的短信截图显示，原告在2019年2月10日向被告发出催收2月份租金的短信，但被告没有提供有效证据证实双方协商一致对合同约定的租赁期限进行了变更。被告洪旭东提供的证人王某在庭审中述称其对涉案房屋的具体租赁期限不清楚，也没有参与原、被告后来的协商，证人并于2019年2月份代为转交了钥匙，证人证言无法反映原、被告曾就租赁期限变更达成一致意见。被告该抗辩缺乏充分有效的证据支持，故本院依法不予采纳。 根据双方租赁合同的约定，承租人不交付或者不按照约定时间交付租金达一周以上的，出租人有权单方解除合同。现被告于2019年1月底退租，于2019年2月11日将钥匙交还给原告，原告称其为了防止损失扩大，故收取了钥匙，案中没有证据证实被告的退租行为得到原告的许可，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。此外，在本案审理过程中，双方确认合同已实际解除，但案中并无证据显示原告已放弃其主张损失的权利。 对于原告主张的损失，涉案房屋于2019年2月26日由新的承租方开始租赁，由于被告的违约行为致使涉案房屋于2019年2月1日至2019年2月25日处于空置状态，在此期间的房屋空置损失应由被告承担。被告支付的2019年1月份租金为14200元，与原告所述的2019年年租金变更为170000元的数额基本相应，且按比折算大于该数额，故原告主张依据年租金170000元计算该25天的损失，即170000元/年÷365天/年×25天=11643元，本院依法予以支持。对于原告主张的原合同期限的房屋租金损失，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为截至2021年12月30日，且双方约定的租金为固定价格，现原告重新出租后，租金数额为年租金155000元，年租金差额为170000-155000=15000元。因被告违约后，造成原告预期可得利益的损失，被告对实际未履行期间损失应予赔偿。原告主张租金降低的损失28750元符合法律规定，本院依法予以支持。另对于原告主张的物业费损失252元，因涉案房屋租赁合同已约定由承租人承担租赁期间的物业费用，故对因被告违约造成房屋空置期间的物业费用应当由被告承担。依据原告举证的物业费收据，原告已实际支付了2019年1月1日至2019年2月17日涉案房屋的物业费252元，被告对此费用的支付亦未提交有效的相反证据，故对原告该主张，本院依法予以支持。 另就被告提出的残余装潢、设施等内容，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。经本院与原、被告双方现场核实，尚有部分残余装潢、设施目前实际使用。综合考虑双方利益，本院酌情确定由出租人在利用价值范围内补偿被告2000元，为减少当事人诉累，对此自原告主张的损失中予以扣除。综上，被告仍应向支付原告支付损失38393元及物业费252元。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决如下： 被告洪旭东应于本判决生效后十日内给付原告吴继明损失38393元及物业费252元。 案件受理费817元（原告已预交），由被告负担，于给付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 王千 二〇一九年六月二十七日 法官助理 高旭 书 记 员 孙悦 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 （二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的是装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。 …… （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。