安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0123民初1061号原告：孟初，男，1984年1月3日出生，汉族，住安徽省肥西县。原告：曹文自，男，1971年12月8日出生，汉族，住安徽省肥西县。原告：束从宽，男，1970年5月28日出生，汉族，住安徽省肥西县。三原告共同委托诉讼代理人：张宇平，安徽皖国泰律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：高晓林，安徽皖国泰律师事务所实习律师。被告：合肥市星缔文化艺术咨询有限公司，住所合肥市包河区金察南路国元名都花园****，统一社会信用代码913401000652241013。法定代表人：马猛。第三人：倪友华，男，1969年4月18日出生，汉族，住安，住安徽省肥西县div>第三人：曹俊，男，1993年8月11日出生，汉族，住安，住安徽省肥西县div>原告孟初、曹文自、束从宽与被告合肥市星缔文化艺术咨询有限公司（以下简称星缔文艺咨询公司）、第三人倪友华、曹俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹文自、束从宽及孟初、曹文自、束从宽共同委托诉讼代理人张宇平、高晓林，第三人倪友华、曹俊到庭参加诉讼，被告星缔文艺咨询公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。孟初、曹文自、束从宽向本院提出诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同，被告将房屋恢复原样交付原告，恢复费用由被告承担；2、判令被告支付从2017年11月6日至2018年12月6日的房租费132,132元（详见清单），2018年12月7日以后的房租费按合同约定的计算方法计算至被告交房之日；3、判令被告按合同约定支付违约金20,000元；4、判令被告支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业费、公摊电费，总计19,002元，从2019年1月1日至交房之日的相关费用以实际发生为准，由被告承担；5、判令被告承担所有诉讼费用以及原告解除房屋租赁合同公告费用720元。事实与理由：2016年7月4日，原、被告签订了房屋租赁合同，将位于肥西百大拓基广场165、166、167、168、169、170、171共七间房屋，租赁给被告当作少儿培训班教室使用，租赁期间自2016年7月6日至2021年7月6日。房租第一年按季度结算，第二年每半年支付一次，房租统一由被告转入孟初的银行账号中。合同中约定，水、电、物业费等相关费用皆由被告承担；被告如前三年中止合同，须向原告承担20,000元违约金责任；装修期间改变了房屋的结构，在合同结束时也需恢复原样。被告在合同履行之初尚能按约给付房租，但从2017年11月6日始的房租、物业相关费用被告一直没有支付，虽经原告多次催要，但被告一直推拖。后期原告得知，被告公司股东已经转让，原告房租存在重大风险后，依照被告公司注册地址连发多次《解除合同告知函》，但所寄告知函皆被退回，不得已在合肥晚报进行了公告，要求解除租赁合同。被告在此期间依然没有给付任何房租及其他费用。被告违约行为，严重损害了原告的合法权益。原告依照合同法第九十四条、一百零八条，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请，以维护原告的合法权益。星缔文艺咨询公司未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩意见及证据。倪友华、曹俊意见同孟初、曹文自、束从宽。经审理查明，2016年7月4日，孟初（165、166、167）、曹文自（170、171）、束从宽（168、169）作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的星缔文艺咨询公司签订《租房合同》一份，合同约定，甲方将位于肥西百大拓基广场165、166、167、168、169、170、171共七间房屋出租给乙方使用。租赁期限自2016年7月6日至2021年7月6日，计5年；年租金为120,120元，第一年按季度计算，第二年每半年结算一次。每季度底30号乙方向甲方支付租金。前两年房租租金不变，从第三年开始每年按总房租租金的5%增长（免装修期间一个月2016.7.6-8.6）；乙方租赁期间，水费、电费、电话费、物业费以及其它由乙方使用产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方需交清欠费；乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状结构；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。如甲方强行中止合同，须向乙方支付违约金人民币20,000元，给乙方造成损失的，应当予以赔偿经济损失；如乙方前三年强行中止合同，须向甲方支付违约金人民币20,000元，并恢复原本交付时的墙体结构。如乙方第三年到第五年之间终止合同，只需恢复原本墙体结构，不承担违约金。合同备注载明，房租统一转入孟初的银行账户为准。合同签订后，孟初、曹文自、束从宽依约将案涉房屋交给星缔文艺咨询公司使用，星缔文艺咨询公司交纳房租及相关费用至2017年10月24日，此后未再交纳房租及相关费用，孟初、曹文自、束从宽为索要房租款，多次，多次委托律师向星缔文艺咨询公司工商登记住所地及案涉租赁房屋处邮寄律师函果。2018年9月15日，孟初、曹文自、束从宽花费720元在合肥晚报A12版刊登合同解除公告，要求星缔文艺咨询公司在公告后十日内及时按合同约定一次性支付房租101,101元及外欠公摊电费15,838.8元，如逾期未全额支付，则公告视为解除合同通知书，星缔文艺咨询公司需立即腾出商铺并予以归还。另查明，合同约定的肥西百大拓基广场165、166、167、168、169、170、171室房地权证登记的房地坐落为上派镇巢湖中路沃顿花园百大购物广场B座。其中165、166、167室登记的房地产权利人系孟初，168室登记的房地产权利人系束从宽，169室登记的房地产权利人系倪友华、170室登记的房地产权利人系俞贤翠、171室登记的房地产权利人系曹俊。俞贤翠与曹文自系夫妻关系，曹俊与曹文自系父子关系，171室系曹俊委托曹文自代为向外租赁。倪友华与束从宽系朋友关系，168室系其委托束从宽代为向外租赁。再查明，孟初已替星缔文艺咨询公司垫付案涉165、166、167室2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业管理费6,903.7元、公摊电费4,931.7元。以上事实，有孟初、曹文自、束从宽的当庭陈述及其提交的三原告及第三人身份证复印件、曹文自与俞贤翠结婚证复印件、被告企业公示信息、租赁合同、案涉房屋房产证、孟初的银行流水、百大拓基物业催费通告及孟初缴费发票、银行电子回单、EMS邮单和返单、合肥晚报、证明、登报发票等证据附卷佐证，相关证据经庭审核查，具备证据的基本形式，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，孟初、曹文自、束从宽与星缔文艺咨询公司签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。孟初、曹文自、束从宽依约向星缔文艺咨询公司交付了租赁房屋，星缔文艺咨询公司亦应按约按期如数支付租赁费用。现星缔文艺咨询公司就租赁房屋的租金仅支付至2017年10月，之后的租金经孟初、曹文自、束从宽催告后在规定期限内仍未能予以支付，其行为业已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，孟初、曹文自、束从宽有权要求解除合同。孟初、曹文自、束从宽向星缔文艺咨询公司多次发函未果后在合肥晚报刊登了合同解除公告，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，该公告应视为有效通知，双方之间的合同于2018年9月26日解除。合同解除后，星缔文艺咨询公司应及时将案涉房屋交还孟初、曹文自、束从宽，并向孟初、曹文自、束从宽支付其所欠租金，该租金为103,912.03元【2017.11.7-2018.8.6期间的租金：120,120元÷12个月×9个月=90,090元；2018.8.7-2018.9.26日期间的租金：120,120元×（1＋5%）÷365天×40天=13,822.03元】，之后则按照合同约定的标准继续计算合同解除后至实际还房之日止的占有使用费。孟初、曹文自、束从宽要求星缔文艺咨询公司将案涉房屋恢复原状并承担相应恢复费用，但对恢复原状标准及具体费用均未能提供相应证据予以证明，对孟初、曹文自、束从宽该部分诉请，本院不予支持。合同约定，星缔文艺咨询公司承租案涉房屋期间产生的电费、物业费由星缔文艺咨询公司予以承担，案涉合同虽已于2018年9月26日解除，但案涉房屋一直由星缔文艺咨询公司占有使用，孟初已为星缔文艺咨询公司垫付案涉165、166、167室2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业管理费6903.7元、公摊电费4,931.7元，对该部分费用，星缔文艺咨询公司应当向孟初予以支付。合同约定，若星缔文艺咨询公司前三年强行中止合同，须向孟初、曹文自、束从宽支付违约金20,000元，本案中，星缔文艺咨询公司长期拖欠租金经催告在合理期限内仍不履行致使合同解除，其行为虽未有强行中止之表现，但已具有强行中止之意思，故对孟初、曹文自、束从宽要求其支付违约金20,000元的诉请予以支持。孟初、曹文自、束从宽因刊登解除合同公告花费720元，该费用亦因星缔文艺咨询公司违约所导致，应由星缔文艺咨询公司予以负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、孟初、曹文自、束从宽与合肥市星缔文化艺术咨询有限公司于2017年7月4日签订的《租房合同》于2018年9月26日解除；二、合肥市星缔文化艺术咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内将坐落于上派镇巢湖中路沃顿花园百大购物广场B座165、166、167、168、169、170、171室交还给孟初、曹文自、束从宽；三、合肥市星缔文化艺术咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付孟初、曹文自、束从宽2017年11月7日至2018年9月26日期间的租金103,912元，此后按照合同约定的标准继续计算合同解除后至实际还房之日止的占有使用费；四、合肥市星缔文化艺术咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内向孟初支付其已垫付的物业管理费6,903.7元、公摊电费4,931.7元；五、合肥市星缔文化艺术咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付孟初、曹文自、束从宽违约金20,000元、刊登公告费用720元；六、驳回孟初、曹文自、束从宽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,943元，减半收取1,471.5元，由合肥市星缔文化艺术咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员  杜倩倩二〇一九年六月四日书记员  陈 倩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。