重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初7163号 原告（反诉被告）：叶文孝，男，1948年7月26日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：张未名，重庆首同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶明松，男，1987年2月28日出生，汉族，住重庆市渝**。 被告（反诉原告）：秦勇会，女，1980年2月16日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 委托诉讼代理人：张捍伟，重庆市江北区大石坝法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘杰，重庆市江北区大石坝法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）叶文孝与被告（反诉原告）秦勇会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，于2019年5月17日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶文孝及其委托诉讼代理人张未名和叶明松，被告（反诉原告）秦勇会及其委托诉讼代理人张捍伟和刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）叶文孝向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2019年1月9日已经解除；2.秦勇会已支付的履约保证金30000元作为违约金不予退还；3.秦勇会赔偿叶文孝经营损失42000元；诉讼费由秦勇会承担。事实和理由：叶文孝及其配偶刘祖菊共有位于渝北区龙溪镇松石支路34幢1-144号门面，由叶文孝的配偶刘祖菊、其子叶明松负责对外租赁事宜。2018年1月1日，叶明松以叶文孝名义与秦勇会签订了《租赁合同》，约定将案涉房屋出租给秦勇会经营，租期5年，每半年支付一次租金。秦勇会于2018年6月支付了2018年6月1日至2018年12月31日的租金后，未再支付任何租金及其他费用。经叶文孝催促，但秦勇会拒不支付租金。2018年12月28日，秦勇会自行撤场，将设备搬出案涉房屋，但秦勇会未向叶文孝移交案涉房屋、未告知叶文孝是否解除合同、未支付租金。2019年1月8日，叶明松电话告知秦勇会解除合同，秦勇会未作明确答复。故刘祖菊到案涉房屋换锁，欲收回房屋。秦勇会知晓后，带人到案涉房屋，秦勇会的配偶杨超（又名杨波）与刘祖菊发生冲突。杨超为阻止叶文孝收回房屋而报警。2019年2月24日，叶文孝与新的承租人徐民签订了《租赁合同》，将案涉房屋另行出租。2019年2月26日，徐民正在对案涉房屋进行装修，秦勇会等人又到案涉房屋，通过断电、辱骂等方式阻止装修，并再次报警。2019年3月1日，杨超向徐民打电话进行骚扰，告知徐民不要装修、不要租赁案涉门面，否则要去闹事。故致使徐民无法正常经营，徐民要求叶文孝退还全部已付租金和保证金、解除合同。叶文孝无奈，向徐民退还了租金和保证金合计62000元，解除了合同。叶文孝为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 被告（反诉原告）秦勇会辩称，于2019年1月9日解除合同无异议，但合同解除不是秦勇会导致，秦勇会没有违约；叶文孝提出的经营损失没有法律依据和事实依据。 被告（反诉原告）秦勇会向本院提出反诉请求：1.叶文孝向秦勇会返还物品：卤锅1个、锅圈1个，不锈钢烟囱2个，炉灶2个，功放音响1套，资料U盘1个，监控1套，公司授权证1个（牌匾），不锈钢壁橱柜2个，热水器1个，秘制卤水1桶（约100斤），风扇3个，办公桌1张，优质陶瓷洗手盆1个；2.叶文孝退还秦勇会押金30000元；诉讼费由叶文孝承担。事实和理由：双方签订合同后，因经营状况发生变化，双方于2018年12月2日协商一致，同意秦勇会转租或退还押金。2019年1月8日，秦勇会发现叶文孝反悔，未通知秦勇会便擅自更换了案涉房屋的门锁，同时占有秦勇会的物资设备及材料，且扣留了押金。迫于此，秦勇会报警。2019年1月9日，叶文孝书面通知秦勇会解除合同。秦勇会多次要求叶文孝返还物品、退还押金，均无果。秦勇会为了维护自己的合法权益，遂起诉来院。 原告（反诉被告）叶文孝辩称，秦勇会违约而导致本案纠纷，叶文孝无责任；押金不退还，作为违约金；经庭审后核实，秦勇会遗留在案涉房屋的物品包括烟囱2个、风扇3把、垃圾桶2个、功放音响1个、热水器1个、显示器1个。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据渝（2018）渝北区不动产权第00060XXXX号产权证、《租赁合同》、《商业门面房租赁合同终止通知书》、EMS邮寄单、张贴照片、2019年1月8日重庆市公安局案（事）接报回执、2019年2月26日重庆市公安局案（事）接报回执、通话录音等本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对叶文孝举示的叶文孝、刘祖菊和案外人徐民签订的《租赁合同》、中国工商银行自助终端凭条，秦勇会认可真实性，但是不认可关联性和证明目的，因该合同系叶文孝与案外人签订，无法核实履行情况，也无法核实转款人身份和转款的原因，故不予采信；2.对叶文孝举示的案外人徐民出具的《要求解除合同的说明》，系证人证言，但徐民未到庭，无法核实真实性，故不予采信；3.对秦勇会举示的物品清单，系秦勇会自己制作，叶文孝不认可真实性，故不予采信。 经审理查明：叶文孝、刘祖菊是龙溪镇花园新村二小区**1-144房屋的按份共有人。 叶文孝（出租方、甲方）与秦勇会（承租方、乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：房屋位于渝北区龙溪镇松石支路34幢1-144号门市；租赁期限从2018年1月1日至2022年12月31日止；租赁建筑面积共计37.73平方米，乙方用此门市经营范围为餐饮；租金按半年度（6个月）一次缴纳，支付时间为半年度（6个月）前10天支付，从2020年1月1日起，逐年在原有的基础上按6%递增；乙方签约时应缴纳履约保证金30000元，作为乙方提供的履约质押保证金；乙方在签订合同当日内或合同起租时间生效当日内，乙方向甲方缴清第一周期租金及保证金，第2次付款时间为2018年6月20日，第3次付款时间为2018年12月20日；第四条其他事项，6.在租赁期内未经甲方许可，乙方不得擅自转让，出租，出借或将房屋出卖，抵押等行为，9.对房屋在有效租赁期内发生的所有费用，乙方必须在规定期限内如数付清，如乙方未按规定按时缴清租金，及其涉及相关使用已产生的费用时，将每天产生5%的滞纳金，累计欠款一周（7天）时，甲方有权单方面解除合同，履约保证金作为乙方违约金不予退还，若甲方实际损失超过违约金的，甲方可据实追索乙方责任。 合同签订后，秦勇会向叶文孝支付了履约保证金30000元以及2018年12月31日之前的租金。 2018年12月21日，叶文孝的儿子叶明松和秦勇会的配偶杨超通电话。杨超：我当时弄起做都可以，我弄起做半年又才慢慢转都行嘛，当时是啷个说的嘛。叶明松：月初是你在转嘛，你又没确定你哪阵把房子退给我，月初是你自己在转，当时是啷个嘛，当时是你说的你做不走，你有啥子事情，你要转租，是不；我同意你去转租。杨超：嗯。叶明松：你转租出去了，我各人该收我的租金就收我的租金，是不？杨超：嗯。叶明松：我该退你的就退你的，是不？杨超：嗯。叶明松：你没转出去后天的事情再勒个，现在你各人给我直接性说的要退给我把房子，现在我来操作我也搞不赢噻。杨超：那这个事情就有点老火，你如果确实要啷个的话，我们就当面说。叶明松：明天看上午哪阵空了当面说。 2019年1月8日，秦勇会的配偶杨超报警称，其租赁了案涉房屋，现在房租到期了，房东刘祖菊将其门面的锁换了，报警人无法将里面的东西搬走。民警了解情况后，对双方进行了劝导，双方自行协商解决。 2019年1月9日，叶文孝在案涉房屋张贴了《商业门面房租赁合同终止通知书》，并于同日向秦勇会邮寄了该通知书，主要内容是：按照合同约定，本期您应于2018年12月20日前向我方交纳2019年上半年租金86000元，多次向您催缴，至今你都未能交纳，按照合同约定你已经单方面完全违约，鉴于此，通知如下：1.我方与您终止租赁合同，您须配合将所租赁门面按合同规定条款完好交还给我方，2.你须向我方支付因你不按期支付房屋租金产生的滞纳金，3.你应承担你单方违约责任，我方不予退还押金。在您收到本通知七个工作日内，与我完善终止合同协议。秦勇会称其收到了邮寄的通知书。 2019年2月26日，秦勇会报警称，其因租赁案涉房屋与房东叶明松发生纠纷。民警到现场，对双方进行调解。 庭审中，叶文孝称，2018年12月2日，双方进行了协商，叶文孝同意秦勇会转租，但是没有提到过、没有同意过解除合同、退还押金、延迟支付租金；因秦勇会逾期支付租金的违约行为，故叶文孝解除了合同；2019年1月8日上午，叶文孝换了案涉房屋的锁，换锁前电话通知过秦勇会；秦勇会归还了一把钥匙，因为双方协商均可以对外出租，不代表归还房屋、解除合同，秦勇会还持有多把钥匙；2019年1月8日之前后、之后，秦勇会均没有找叶文孝要求归还屋内物品；2019年2月24日其与案外人徐民签订了《租赁合同》，约定月租金14000元，3个月租金42000元，徐民已付42000元，因秦勇会阻止徐民装修施工，致使徐民要求解除合同、退还租金和押金，给叶文孝造成了损失42000元，该款就是叶文孝主张的经营损失；2019年2月26日秦勇会找过叶文孝要求还物品、退押金，叶文孝称协商好了可以还，当时未协商好，因为叶文孝没有同意退押金，故没有退还物品；案涉房屋至今空置，没有另行出租。 秦勇会称，2018年12月2日，双方进行了协商，叶文孝同意秦勇会不继续经营、退还押金，故2018年12月12日秦勇会交还了一把钥匙给刘祖菊，以便双方均可以对外转租，2018年12月28日秦勇会搬走了部分物品；不清楚叶文孝何时换锁的，2019年1月8日上午9点秦勇会开门时发现换锁了；秦勇会逾期支付租金不是违约，因为不是拒绝支付，双方当时在协商转租，叶文孝还擅自锁门、解除了合同；若叶文孝不锁门，秦勇会还可以继续经营半年。 本院认为：叶文孝和秦勇会签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于解除合同。秦勇会称2018年12月2日双方协商一致，叶文孝同意秦勇会不继续经营，其逾期支付租金不是违约，因为不是拒绝支付租金。秦勇会举示的录音不能证明叶文孝同意秦勇会提前终止合同、同意退还押金或者延迟支付租金，也无其他证据对其主张予以佐证，故秦勇会未按合同约定于2018年12月20日前未向叶文孝支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金属于违约。依据合同第四条第9款的约定，秦勇会逾期支付租金超过7天，叶文孝有权解除合同。叶文孝于2019年1月9日在案涉房屋张贴了《商业门面房租赁合同终止通知书》，并同时向秦勇会进行了邮寄送达，秦勇会对合同于2019年1月9日解除也无异议。故对叶文孝诉请确认《租赁合同》于2019年1月9日已经解除的诉讼请求，本院予以支持。 关于履约保证金。因秦勇会的违约行为导致合同解除，依据合同第四条第9款的约定，秦勇会支付的履约保证金30000元作为违约金不予退还。故对叶文孝诉请秦勇会已支付的履约保证金30000元作为违约金不予退还的诉讼请求，本院予以支持，对秦勇会诉请叶文孝退还押金30000元的反诉请求，本院不予支持。 关于经营损失。叶文孝无证据证明是因秦勇会原因导致徐民不再继续租赁案涉房屋而退还款项。此外，徐民租赁案涉房屋是在叶文孝和秦勇会之间的合同解除之后，即便秦勇会存在阻止徐民装修、租赁案涉房屋的行为，案涉房屋已经不由秦勇会占用控制，不是基于合同的违约行为，而是侵权行为。故对叶文孝要求秦勇会向其赔偿经营损失42000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于返还物品。秦勇会称其搬走了部分物品，遗留了部分物品在案涉房屋内，但是并无相关证据证明遗留物品的种类和数量。叶文孝称其对秦勇会遗留物品进行了清点，包括烟囱2个、风扇3把、垃圾桶2个、功放音响1个、热水器1个、显示器1个，以上物品叶文孝应返还秦勇会，对秦勇会诉请叶文孝返还的其他物品，因无法核实，故不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）叶文孝与被告（反诉原告）秦勇会签订的《租赁合同》已经于2019年1月9日解除； 二、原告（反诉被告）叶文孝不退还被告（反诉原告）秦勇会已付的履约保证金30000元； 三、原告（反诉被告）叶文孝于本判决生效后三日内返还被告（反诉原告）秦勇会遗留在渝北区龙溪镇花园新村二小区34幢1-144房屋内的烟囱2个、风扇3把、垃圾桶2个、功放音响1个、热水器1个、显示器1个； 四、驳回原告（反诉被告）叶文孝的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）秦勇会的全部反诉请求。 本诉案件受理费1600元减半收取800元、反诉案件受理费275元，由被告（反诉原告）秦勇会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  黄明真 二〇一九年六月十一日 书记员  陈 实