湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终1528号上诉人（原审第三人）：李虎，男，1976年8月22日出生，汉族，住南漳县。被上诉人（原审原告）：襄阳龙蟒钛业有限公司。住所地:南漳县城关镇便河路**。法定代表人:范先国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罡文斌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李刚，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：曾祥明，男，1978年8月22日出生，汉族，住南漳县。委托诉讼代理人：程小鹏，南漳县城关镇法律服务所法律工作者。上诉人李虎因与被上诉人襄阳龙蟒钛业有限公司、曾祥明房屋租赁合同纠纷一案，不服南漳县人民法院（2018）鄂0624民初1351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人李虎，被上诉人襄阳龙蟒钛业有限公司的委托诉讼代理人罡文斌、李刚及被上诉人曾祥明的委托诉讼代理人程小鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李虎上诉请求：撤销原审判决第三项。事实与理由：一、曾祥明是襄阳龙蟒钛业有限公司员工，双方恶意串通损害上诉人权益，曾祥明转租给上诉人时，租期仅剩下一年，上诉人并不知情，上诉人曾支付两万元转让费，并且对房屋进行了装修，作为训犬接待中心，襄阳龙蟒钛业有限公司明知此情况却没提出异议。造成上诉人损失。上诉人将房屋作为训犬接待中心，并没有改变经营范围，对襄阳龙蟒钛业有限公司造成影响，一是曾祥明与襄阳龙蟒钛业有限公司之间无经营范围限制；二是没有营业执照作依据；三是上诉人将此房屋作训犬接待中心襄阳龙蟒钛业有限公司知道。被上诉人双方都知道房屋转租上诉人使用，襄阳龙蟒钛业有限公司却将解除合同通知送给曾祥明签收。二、上诉人不应作为第三人参加诉讼。本案审理是襄阳龙蟒钛业有限公司与曾祥明房屋租赁合同，合同履行也有相对性。上诉人不是两被上诉人房屋租赁合同的合同方，不应直接参与本案诉讼。上诉人与曾祥明的纠纷以双方之间的租赁合同为依据另行解决。襄阳龙蟒钛业有限公司、曾祥明辩称，服从原判。襄阳龙蟒钛业有限公司向一审法院起诉请求：1.确认解除襄阳龙蟒钛业有限公司与曾祥明之间的租赁合同关系；2.判令第三人李虎立即腾出房屋，返还给襄阳龙蟒钛业有限公司；3.判令曾祥明承担所欠房租、水电费、房屋占用费（房租、房屋占用费从2018年1月1日起至实际返还房屋之日；水电费自2016年6月1日起算至实际返还房屋之日止）。一审法院认定事实：2014年4月1日，襄阳龙蟒钛业有限公司与曾祥明签订了《门面房出租合同》，该合同约定的主要内容:1.襄阳龙蟒钛业有限公司（甲方）将位于南漳县苗圃路城区公寓楼××、××号两间门面房租赁给曾祥明（乙方），甲方同意乙方所租房屋作为商业经营使用（其经营范围以乙方营业执照为准）。2.租赁期间自2014年4月1日起至2016年12月31日止。3.房屋租金为月200元／间；合同期内下年度若续租需提前一个月与甲方商定租赁费并趸交；承租者需交付押金2000元，待协议终止后无息予以退回；水电费按日常实际数（计量）收费，乙方自理等。4.甲、乙双方的权利义务:甲方的权利义务（1）甲方保证所出租房屋设施完好、水电正常使用；（2）从事打牌、赌博或为公司员工提供方便的，视为违约，甲方有权解除租房协议。乙方的权利义务（1）乙方应在经营范围内进行经营；（2）乙方按合同约定交纳租金及其他费用；（3）乙方经营期间不得改变房屋主体结构，若装修需经甲方同意；（4）合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有，不得拆除、损坏（可移动设施除外）；（5）合同期满后，若甲方房屋继续外租，在同等条件下，乙方有优先承租权等；（6）未经甲方事先书面同意，乙方不得将房屋转租，否则，甲方有权解除合同。双方签订上述合同后，襄阳龙蟒钛业有限公司即将合同约定的门面房交付曾祥明使用，曾祥明亦按照合同约定履行义务。2016年4月26日，曾祥明与李虎签订《租房协议》，该协议主要内容:曾祥明（甲方）租有龙蟒公司的两间门面房，现转让给李虎（乙方）使用，转让费10000元，先付5000元，还有5000元在12月31日前付给甲方；由甲方继续与龙蟒公司签合同使用，有需要协调的事项甲方尽量与公司协调，房租以龙蟒公司的合同为准；若公司要收回门面，提前一个月通知乙方，乙方的损失不给予补偿，如果公司要收回门面与甲方无关；水电费、物业管理费等费用由乙方承担；若乙方要继续装修，不得对房屋主体结构改变，终止合同后，不得拆除、损坏，可移动的设施除外。曾祥明与李虎签订合同后，曾祥明即将所租襄阳龙蟒钛业有限公司房屋交付李虎经营使用（李虎在该门面房成立训犬俱乐部接待中心），李虎亦按照合同向曾祥明支付相关费用。襄阳龙蟒钛业有限公司与曾祥明合同到期后，虽未续签房屋租赁合同，但曾祥明按照襄阳龙蟒钛业有限公司新的租金标准即向其交纳2017年租赁费，双方之间形成不定期租赁关系。2018年4月3日，襄阳龙蟒钛业有限公司向曾祥明送达《告知函》，该《告知函》意思表示为：1.因曾祥明改变经营性质，所经营的训犬业务严重影响小区员工休息及安全，决定不再续租房屋并予以收回房屋；2.曾祥明于2018年4月30日前付清所欠房租费及水电费，并将所使用的门面房清空，办理交接手续。曾祥明于2018年4月17日收到《告知函》后未提出异议，但亦未与襄阳龙蟒钛业有限公司办理交接手续。遂引起纠纷。在诉讼过程中，曾祥明到庭查阅了开庭笔录。曾祥明陈述答辩意见：对襄阳龙蟒钛业有限公司、李虎的陈述无异议，曾祥明与襄阳龙蟒钛业有限公司签订的房屋租赁合同确实已解除。曾祥明未与襄阳龙蟒钛业有限公司办理交接手续，是因为李虎拒绝腾退，要求曾祥明给李虎支付20000元腾退费。对襄阳龙蟒钛业有限公司主张的房租费、水电费标准及费用均无异议。至于襄阳龙蟒钛业有限公司主张的腾退房屋事宜，曾祥明尚需与李虎协商，若李虎拒绝，请求法院裁判。以上事实，有襄阳龙蟒钛业有限公司提交的2014年4月1日签订《门面房出租合同》、曾祥明与李虎于2016年4月26日签订的《租房协议》、襄阳龙蟒钛业有限公司给曾祥明出具的2017年租赁费收据、襄阳龙蟒钛业有限公司于2018年4月3日向曾祥明送达《告知函》，曾祥明、李虎的陈述等证据予以证实。一审法院认为，襄阳龙蟒钛业有限公司与曾祥明于2014年4月1日签订《门面房出租合同》系双方真实意思表示，且该合同没有违反法律规定，亦未损害他人利益，合同真实、合法、有效。双方在履行合同期间，襄阳龙蟒钛业有限公司按照合同约定，履行了交付租赁物的义务，曾祥明亦按照合同约定，履行了支付租金的义务。双方签订的《门面房出租合同》期满后，双方未续签合同，曾祥明继续使用租赁物，出租人未提出异议，且按照新租金标准收取曾祥明2017年租金，双方形成不定期租赁关系。期间，曾祥明未经出租人同意，将租赁物转租于李虎，因李虎将租赁物用于训犬接待中心，改变了曾祥明经营范围，对襄阳龙蟒钛业有限公司员工的正常生活造成一定影响，襄阳龙蟒钛业有限公司遂于2018年4月3日向曾祥明送达《告知函》，解除房屋租赁合同，并要求曾祥明支付相应费用。曾祥明于2018年4月17日收到《告知函》后未提出异议，亦认可合同解除。为此，襄阳龙蟒钛业有限公司与曾祥明之间形成的不定期房屋租赁合同已于2018年4月17日解除。次承租人李虎，在襄阳龙蟒钛业有限公司与曾祥明合同解除后，其与曾祥明签订的合同自行终止。李虎以襄阳龙蟒钛业有限公司管理混乱、拒收李虎交纳的租金，且与曾祥明未就合同进行协议等理由实际占有原告房屋、拒绝腾退房屋的行为，显然违反了合同约定，侵害了原告合法权益，应当立即腾退房屋，并返还给襄阳龙蟒钛业有限公司。襄阳龙蟒钛业有限公司提出的要求曾祥明按照月600元／间标准支付自2018年1月1日至租赁物返还之日止的房屋租赁费的主张，虽曾祥明对租金支付标准无异议，但应当计算2018年1月1日至同年4月17日房屋租赁费，自2018年4月18日始比照该标准收取房屋占用费至房屋返还之日止。经双方协商，襄阳龙蟒钛业有限公司同意按照2017年度标准收取该费用，即按照月500元／间标准收取费用，予以支持。襄阳龙蟒钛业有限公司主张的要求曾祥明支付自2014年4月1日始至房屋腾退返还之日止的水电费，曾祥明无异议，予以支持。综上所述，襄阳龙蟒钛业有限公司的诉请，理由正当，事实清楚，于法有据，予以支持。曾祥明应当支付相应房屋租金及占用费、水电费，李虎应当立即腾退、返还房屋。曾祥明未到庭参加诉讼，不影响依据查明的事实进行处理。经反复调解，双方当事人未能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、襄阳龙蟒钛业有限公司与曾祥明于2014年4月1日签订的《门面房出租合同》于2018年4月17日解除；二、曾祥明于判决生效后十日内按照月500元／间标准支付襄阳龙蟒钛业有限公司两间房屋租赁费、占用费（自2018年1月1日始至房屋返还给襄阳龙蟒钛业有限公司之日止）；并支付襄阳龙蟒钛业有限公司自2014年4月1日始至房屋返还给襄阳龙蟒钛业有限公司之日止的水、电费（以实际产生的费用为准）；三、李虎于判决生效后十日内将占有使用的襄阳龙蟒钛业有限公司位于南漳县××苗圃路城区公寓楼××、××号两间门面房屋予以腾退，并返还给襄阳龙蟒钛业有限公司；四、驳回襄阳龙蟒钛业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元，由曾祥明负担。二审中，当事人未提交新证据。双方当事人对原审判决认定的事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，一、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”。上诉人李虎认为其不应作为本案第三人参加诉讼的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、出租人襄阳龙蟒钛业有限公司与曾祥明的房屋租赁合同已经解除，次承租人李虎系从曾祥明处取得涉案房屋,现曾祥明已无权占用涉案房屋,李虎亦丧失了对涉案房屋的使用权，其负有腾房义务。另根据李虎与曾祥明的协议约定,李虎亦负有将房屋返还襄阳龙蟒钛业有限公司公司的义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费244元，由上诉人李虎负担。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇一九年六月二十六日书记员  李 帆