河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终6930号上诉人（原审原告）：吴某刚，男，汉族，住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：陆江，河北冀石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄振头丰田汽车销售服务有限公司，住所地石家庄高新区槐安路**。法定代表人：董美五，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋建宏，河北三和时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐婧仪，河北三和时代律师事务所律师（实习）。上诉人吴某刚因与被上诉人石家庄振头丰田汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初6427号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴某刚及委托诉讼代理人陆江、被上诉人石家庄振头丰田汽车销售服务有限公司委托诉讼代理人宋建宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴某刚上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人诉讼请求，被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误。双方签订的《房屋租赁合同》系无效合同。房屋没有取得建设工程规划许可证，庭后提交的《建设工程规划许可证》建设单位并非被上诉人，《建设工程规划许可证》建设位置仓安路77号，与被上诉人出租给上诉人房屋地址槐安路95号不一致。建设规模7500平方米与实际面积不相符，总平面图显示楼层6层，但实际楼层4层。出租房屋未按建设工程规划许可证建设房屋导致出租房屋不符合法律规定。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，租赁合同无效。一审认定双方签订完2015年X月X日协议书后未重新达成协议对该协议变更，错误。双方2015年X月X日签订《协议》后于2015年X月X日又签订《解除》、2015年X月X日又签订《解除》，全部是对2015年X月X日《协议书》的变更。2015年X月X日签订的《解除》第四条约定，被上诉人要求上诉人2015年X月X日前去办理清算事宜，是对2015年X月X日协议书的变更。2015年X月X日签订完协议书，上诉人委托同事去办理清算事宜时，被上诉人以各种理由未办理。一审认定上诉人未提交证据证明双方对夹层进行清算协商是错误的。该事实有协议书、上诉人同事证实。二、一审依据2015年X月X日协议认定被上诉人不应承担损失赔偿责任，错误。该协议被2015年X月X日、X日协议变更，不具有法律效力。即使有效，也不影响上诉人主张夹层改造扩建费用。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，人民法院按下列情形分别处理：办理合法建设手续，扩建造价费由出租人负担；未办理合法建设手续，扩建费用由双方按照过错分担。上诉人对夹层改造扩建经被上诉人同意，上诉人依据上述法律规定主张夹层改造费用，应当支持。三、一审没查明案件事实，仅认定2015年X月X日协议错误的内容，未对2015年X月X日、X日协议认定，未对双方是否清算查明，仅作有利于被上诉人的认定。四、被上诉人未提供合法房屋给上诉人经营使用，房屋质量不合格，经常楼体漏水、暖气管道跑水、电力不足等不能满足上诉人出租使用，被上诉人违约，对上诉人造成的经济损失应予赔偿。五、上诉人交给被上诉人的履约保障金，解除合同后，应当返还上诉人。石家庄振头丰田汽车销售服务有限公司辩称：1、上诉人吴某刚主张房屋租赁合同无效，不能成立。一审中，被上诉人提交涉案房屋的建筑工程许可证，案涉房屋具备建设工程规划施工许可证，记载的地址与现槐安西路95号不一致是因为石家庄市道路从新命名所致，该施工许可证与案涉房屋为同一建筑。二、2015年7月23日双方已经就房屋租赁合同解除后责任的承担进行明确约定，即所造成的任何损失均由上诉人吴某刚自行承担，被上诉人不承担任何责任。上诉人吴某刚现在又主张其相关损失与双方约定不符。一审以该协议约定为据驳回上诉人吴某刚的诉求有充分的事实和法律依据。请求：驳回上诉。吴某刚向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告改造租赁房屋加层费用1680000元；2、判令被告违约造成原告经济损失共计1650147元；3、诉讼费用由被告承担。一审中，当事人的诉辩：原告诉称，双方签订《房屋出租合同》三份及《补充协议》一份，合同约定原告承租被告房屋用于办公、经营使用，合同均约定了租赁期限、租金及其他权利义务。在合同履行期间，原告对房屋进行加固改造并经过专家会论证，被告派代表参加会议，最终原告为改造花费工程款共计1680000元，被告口头答应加层改造后原告免费使用至2022年X月X日。期限届满双方另行协商加层使用费用。但双方在合同履行期间，由于被告没有按照合同约定履行义务，经常由于电力不够、暖气管道漏水、结构改造及其他原因造成原告经济损失，经原告多次联系被告进行修缮、整改，被告不但不对设施进行完善，而是以各种理由解除双方的房屋出租合同。被告终止原告使用加层并将房屋及加层另行出租给第三方。被告的行为违反合同约定，被告应将原告改造房屋加层工程款支付原告，由于被告违约给原告造成的经济损失应予赔偿。为维护原告合法权益，特诉至本院。为证明其主张，原告提交房屋租赁合同三份、补充协议一份、改造加层专家论证意见、协议书、增加费用说明、明细表、预算书、原告与承租户柳少鹏签订租赁协议及补充协议、柳少鹏给原告发出的赔偿通知、柳少鹏向原告交纳房租收据两张、原告与张占杰签订租赁合同、张占杰情况说明、经营酒店客户反馈意见、房屋流水照片、张占杰向原告缴纳房租收据五张、保证金收据三张、河北国大连锁商业有限公司情况说明、石家庄市泰豪建筑工程处等证据予以证实。被告辩称，原告提起本案诉讼不具备主体资格。涉案房屋承租人是河北国大连锁商业有限公司，不是原告。本案涉及三份租赁合同，虽然签字是原告，但是原告是国大员工，原告是作为国大代理人与被告签订合同。合同权利义务应由国大公司承担。2013年X月X日，原告向被告提交了国大公司盖章，原告签字的承诺书，承诺书明确国大公司是承租方。原告提起诉讼，主体不适格。三份租赁合同，因承租方逾期缴纳房租造成违约，被告已经解除了与承租方的全部租赁合同，合同解除后，承租方已经向被告交接全部承租房屋。根据被告与承租方2015年X月X日签订的协议，明确约定因承租方逾期所欠租金，造成的损失全部由承租方承担，被告不承担责任。为证明其主张，被告提交2013年X月X日承诺书、加固报告、2015年X月X日国大公司与被告签订的协议、2015年X月X日被告向国大公司发出的解除合同通知书、2015年X月X日原告签收的解除合同通知书、建设工程规划许可证、石家庄高新区管委会石高西子（2000）41号文件、石家庄市建设工程开（施）工许可证、石家庄市房屋建筑工程竣工验收备案证明书、房屋建筑工程竣工验收备案表、关于支农路小二层1150平方米截止2015年X月X日清算水电暖确认单、解除《房屋出租合同》《授权书》协议书等证据予以证实。一审查明的事实：2013年X月X日，原、被告签订《房屋出租合同》一份，约定将位于石家庄市桥西区房屋出租给原告，房屋面积1430平方米，租期为2013年X月X日至2022年X月X日，第一个三年月租金为90元/平方米，第二个三年月租金为94.5元/平方米，第三个三年月租金为100元/平方米，2013年X月X日签订《补充协议》一份，将合同租赁时间变更为2013年X月X日起至2013年X月X日止；2013年X月X日签订《房屋出租合同》一份，约定将位于石家庄市桥西区房屋出租给原告，房屋面积1150平方米，租期为2013年X月X日至2016年X月X日，第一年月租金为62元/平方米，第二年月租金为64元/平方米，第三年月租金为66元/平方米；2014年X月X日签订《房屋出租合同》一份，约定将位于石家庄市桥西区房屋出租给原告，房屋面积1600平方米，租期为2014年X月X日至2022年X月X日止，第一个三年月租金为43元/平方米，第二个三年月租金为48元/平方米，第三个三年月租金为53元/平方米。被告主张由于原告拖欠房租、水电费、取暖费等费用，2015年X月X日，河北国大商业连锁有限公司吴某刚（乙方）与被告（甲方）签订协议一份，约定：“因乙方截止到2015年X月X日未能按照合同规定支付甲方2015年度第二季度、第三季度房费、水电费、采暖费等各项费用，经甲方多次催要，一直未果，双方在互相理解的前提下本着友好协商，达成如下协议：一、乙方必须在2015年X月X日前按照2013年X月X日、2013年X月X日、2014年X月X日所签的房屋租赁合同交清所欠甲方以上所有费用。二、如果2015年X月X日前未能交清所欠费用，乙方主动、自愿与甲方解除2013年X月X日、2013年X月X日、2014年X月X日签署的房屋租赁合同，同时甲方保留依法追讨乙方所欠费用的权利。解除合同后所造成的任何损失由乙方自行承担，甲方不承担任何责任”。2015年X月X日被告给河北国大连锁商业有限公司并吴某刚发解除《房屋出租合同》《补充协议》通知书一份：“一、立即解除你方与我公司分别于2013年X月X日、2013年X月X日、2014年X月X日就我公司房屋出租事宜签订的三份《房屋出租合同》和一份《补充协议》。二、你方立即将承租房屋交还我公司并办理相关手续。三、你方立即支付拖欠我公司房租、水电费、暖气费等费用”。2015年X月X日，被告（甲方）与河北国大连锁商业有限公司吴某刚（乙方）签订解除《房屋出租合同》《授权书》协议书一份，约定：“甲方与乙方立即解除双方于2013年X月X日就甲方房屋出租事宜签订的《房屋出租合同》及《授权书》各一份。二、乙方立即将承租房屋交还甲方并办理相关手续。三、乙方立即支付拖欠甲方房租、水电费、暖气费等相关费用。四、乙方对于承租甲方房屋进行的装修、装饰、改造等投入费用，均由乙方自行承担，甲方不承担任何费用。乙方不得对上述装修、装饰、改造进行拆除”。2015年X月X日，被告给河北国大连锁商业有限公司并吴某刚发解除《房屋出租合同》《补充协议》通知书一份：“一、立即解除你方与我公司分别于2013年5月8日、2013年X月X日、2014年X月X日就我公司房屋出租事宜签订的三份《房屋出租合同》和一份《补充协议》。二、你方立即将承租房屋交还我公司并办理相关手续。三、你方立即支付拖欠我公司房租、水电费、暖气费等费用。四、限你方于2015年X月X日前来我公司办理解除及清算事宜，逾期视同上述合同自动解除，我公司同时保留追讨上述债务的权利”。被告主张由于承租方拖欠房租、水电费、暖气费，双方解除了《房屋出租合同》，同时约定对于解除合同后损失由承租方自行承担。原告认可有拖欠房租、水电费等情况，主张拖欠是由于被告交付的房屋存在缺陷，漏水、电压不够等，给原告造成了损失，原告与被告协商未果，故未支付。原告主张，其承租后经被告同意对承租房屋扩建了夹层，加层在1430平方米和1600平方米之间的区域加盖，原告主张加盖该夹层共计花费1680000元，并提交槐安路丰田汽车销售门市改造协议书、工程预算书、关于槐安路支农路口国大集团改造项目增加费用说明、槐安路支农路口国大集团改造项目增加费用表等证据予以证实，被告不予认可。原告申请法院委托评估机构进行造价评估，经法院向原告释明评估造价的风险后，原告仍然坚持进行造价评估，经河北友谊永泰工程造价咨询有限公司评估：该加层工程总造价1324785.71元。被告认可其同意进行夹层扩建，但是主张加盖方为河北国大连锁商业有限公司，对评估报告有异议，主张鉴定人未到庭接受质询。被告主张其不应承担赔偿责任，因为双方在解除协议中约定解除合同后承租人的一切损失自担。原告主张，双方约定了解除租赁合同后进行清算，原告多次找被告进行清算，被告均不配合。原告对该造价评估报告予以认可。原告主张被告交付的房屋存在瑕疵，存在暖气回流、房顶漏水、电力不足等问题，致使次承租人产生损失，后次承租人向原告主张损失，由此给原告造成损失1650147元，原告提交了原告与承租户柳少鹏签订租赁协议及补充协议、柳少鹏给原告发出的赔偿通知、柳少鹏向原告交纳房租收据两张、原告与张占杰签订租赁合同、张占杰情况说明、经营酒店客户反馈意见、房屋流水照片、张占杰向原告缴纳房租收据五张、保证金收据三张等证据，被告不予认可，对证据的真实性也不予认可，主张承租方与次承租人之间的纠纷与被告无关，本案的承租人是国大公司，与原告无关。关于承租人身份问题，原告主张其为《房屋出租合同》的签署主体，是实际承租人，被告主张房屋的实际承租人为河北国大连锁商业有限公司，被告提交河北国大连锁商业有限公司于2013年X月X日出具的《承诺书》一份：“对2013年X月X日河北国大连锁商业有限公司（简称乙方）承租石家庄振头丰田汽车销售服务有限公司（简称甲方）的槐安西路95号一层1430平方米的商铺，经甲乙双方协商对一层进行加固改造成二层事情做出承诺。乙方保证提供具有专业资质设计的图纸，并报甲方备案；保证不破坏该建筑主体结构。因加固改造出现的房屋质量问题有乙方负责”，该承诺书上有原告签字。原告主张，当时出具这个承诺书，是被告主张原告作为个人进行加盖夹层，其担心原告造成建筑损毁，要求原告找一个公司，以公司的名义进行承诺，原告找了河北国大连锁商业有限公司，该案与河北国大连锁商业有限公司无关。原告提交河北国大连锁商业有限公司2018年X月X日出具的情况说明一份：“关于我公司2013年X月X日出具的《承诺书》，说明如下：我公司没有承租石家庄振头丰田汽车销售有限公司的房屋；我公司出具承诺书仅仅是为吴某刚承租石家庄振头丰田汽车销售有限公司房屋扩建夹层事宜提供承诺，保证吴某刚聘用有资质的单位施工、出具专业图纸，不破坏主体结构。我公司无其他事宜承诺”。被告对该情况说明不予认可，主张承租方是国大公司，原告是国大公司员工。一审法院认为，被告主张双方于2015年X月X日签订协议约定：“解除合同后所造成的任何损失由乙方（原告）自行承担，甲方（被告）不承担任何责任”，被告不应承担损失赔偿责任。原告主张，双方口头协商过对夹层部分重新进行清算，被告不予认可，原告未能提交证据证明双方曾就夹层部分进行清算进行过协商，故对其主张，不予采信。2015年X月X日双方签订的协议属双方自愿签署，双方均未向本院主张并提交证据证明在协议签署过程中存在欺诈、胁迫等可能导致合同无效的情形存在，该协议也未违反法律法规强制性规定，依法认定该协议合法有效。原告未向本院提交证据证明在该协议签订后，双方重新达成过协议对该协议进行过变更或撤销，故该协议双方均应依约履行。依据该协议约定，解除合同后所造成的任何损失均应由原告自行承担。故原告要求被告赔偿其各项损失的请求，不符合双方的约定，不予支持。一审判决：驳回原告吴某刚的诉讼请求。案件受理费33441元、评估费30000元，由原告吴某刚负担。经审理查明，一审中，上诉人吴某刚未就履约保证金主张权利。其它事实与一审查明的基本一致。本院认为，第一，双方签订《房屋租赁合同》的效力。首先，房屋已取得政府相关审批手续，有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工验收备案证明书及政府文件等；其次，上诉人吴某刚认可被上诉人石家庄振头丰田汽车销售服务有限公司享有房屋出租权，《房屋租赁合同》已经实际履行，内容未违反法律、行政法规的强制性规定。双方书面协议或通知均涉及解除《房屋租赁合同》相关的事宜，并未涉及无效。再者，房屋坐落的道路仓安路更名为槐安路、房屋位置的街牌号码有变更均属客观事实。故上诉人吴某刚认为，双方签订的《房屋租赁合同》无效，没有事实和法律依据，本院不予采信。第二、合同解除后损失承担。从2015年X月X日双方签订《协议》的内容看，对于解除2013年X月X日、X日、2014年X月X日《房屋租赁合同》的条件及由此解除《房屋租赁合同》后的损失承担，双方的约定明确具体；从2015年X月X日双方签订《协议》的内容看，双方解除2013年X月X日《房屋租赁合同》，同时对房屋装饰装修改造等投入费用作出约定，由上诉人吴某刚承担。从2015年X月X日双方《解除通知书》的内容看，并未否定或变更2015年X月X日《协议》中关于房屋装饰装修改造等投入费用的承担。其中针对清算事宜所指，应通过前后文探究文意。前文是解除合同、交还房屋办理手续、支付房租及水电暖费用，后文是办理解除及清算事宜、逾期视为同合同自动解除、保留追讨上述债务的权利。上述内容层次清楚，前后承继关联。由此看出，2015年X月X日《解除通知书》第四项中的清算事宜并不包括2015年X月X日《协议》第四项中房屋装饰装修改造等投入费用承担的既有约定。故上诉人吴某刚请求被上诉人石家庄振头丰田汽车销售服务有限公司支付房屋加层费用，有违双方约定，不予支持。第三，上诉人吴某刚主张因房屋质量问题致其经济损失。上诉人吴某刚提供的现有证据不能证实租赁房屋存在质量问题。根据双方现已形成的书面文件，直至解除合同，上诉人吴某刚未提及租赁房屋存在质量问题。因此，上诉人吴某刚以租赁房屋质量不合格为由认为被上诉人石家庄振头丰田汽车销售服务有限公司违约，进而主张赔偿经济损失，理据不足，不予支持。第四、履约保证金。一审中，上诉人吴某刚未就此主张权利，被上诉人石家庄振头丰田汽车销售服务有限公司不同意二审进行处理。因上诉人吴某刚该请求不是一审诉求范围，故本案二审不议，双方可另案解决。综上所述，吴某刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33441元，由上诉人吴某刚负担。本判决为终审判决。审判长  史兆宏审判员  李荣水审判员  孟志刚二〇一九年六月十八日书记员  张晓楠