浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书(2018)浙0522民初976号原告：长兴县雉城街道水木花都小区业主委员会，住所地浙江省长兴县雉城街道水木花都小区中心会所。负责人：陈谊华，该业委会主任。委托诉讼代理人：袁晓秀，长兴县金陵法律服务所法律工作者。被告：长兴金都物业管理有限公司，住所地浙江省湖州市长兴县雉城街道水木花都小区中心会所**。法定代表人：谢福星，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈学峰，浙江六和（湖州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建昌，浙江六和（湖州）律师事务所律师。被告：浙江金都物业管理有限公司，住，住所地浙江省杭州市文三西路金都新城/div>法定代表人：沈勇民，该公司董事长。委托诉讼代理人：李小文，浙江智仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸奇红（变更前），浙江智仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张程炜（变更后），浙江智仁律师事务所律师。原告长兴县雉城街道水木花都小区业主委员会（以下简称水木花都业委会）诉被告长兴金都物业管理有限公司（以下简称长兴金都公司）、浙江金都物业管理有限公司（以下简称浙江金都公司）物业管理服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，同时原告向本院申请财产保全，本院于2018年1月25日作出财产保全裁定。原告于2018年2月12日向本院申请追加浙江金都公司为共同被告，本院审核后作出追加当事人通知书。追加被告后，原告于2018年3月23日申请增加诉讼请求，本院于2018年3月14日转为普通程序进行审理，于2018年5月4日组织双方召开了庭前会议，并于2018年6月6日、2019年1月11日、2019年3月6日三次公开开庭进行了审理。庭前会议，原告主任陈谊华及其委托诉讼代理人袁晓秀，被告长兴金都公司的委托诉讼代理人沈学峰、周建昌，被告浙江金都公司的委托诉讼代理人李小文参加会议；三次开庭，原告主任陈谊华及其委托诉讼代理人袁晓秀，被告长兴金都公司的委托诉讼代理人周建昌，被告浙江金都公司的委托诉讼代理人李小文均到庭参加诉讼；另第一次开庭被告长兴金都公司的委托诉讼代理人沈学峰也到庭参加诉讼；第三次开庭被告长兴金都公司的法定代表人谢福星也到庭参加诉讼。本案现已审理终结。水木花都业委会向本院提出诉讼请求：1、责令被告移交根据2017年12月31日原、被告及第三方确认的《长兴水木花都住宅小区物业服务管理承接查验资料》附件一至附件十二中备注中注明“缺失”的材料及缺失的日常管理台账；2、责令被告移交2005年-2017年经营性收入人民币10778869元，移交二次粉刷修复补偿费共计1112200元（200元/户×5561户），移交多收的经营性收入（经营性用房租金）共计174919.07元；3、责令被告支付因未能维护养护公共设施设备使用造成的设备损失共计3233016元（包括消防2674484元、电梯129440元、公共区域、水泵302668元、零星设备工程126424元）；4、判令两被告共同对上述第一、二、三项诉讼请求承担民事赔偿责任。事实和理由：水木花都业委会与长兴金都公司于2015年3月25日签订了物业管理服务合同，该合同于2017年12月31日到期，根据双方签订的该份合同的约定，合同终止后，水木花都业委会要求长兴金都公司退出物业服务区域，移交物业服务用房、相关设施及物业服务所必需的相关资料和代管维修资金，但长兴金都公司却只移交部分资料，且一直未完全配合办理移交手续，也未退场，致使新的物业公司不能进场，且长兴金都公司在服务期间服务质量太差，造成小区消防、电梯、水等公共区域设施设备损害甚至瘫痪，长兴金都公司的行为构成违约，且对水木花都业委会造成了恶劣的后果及巨大的经济损失，故水木花都业委会起诉至法院，要求判如所请。水木花都业委会为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：A1、工商登记情况一份，证明浙江金都公司的工商登记情况的事实；A2、授权委托书一份，证明浙江金都公司将其中标的水木花都项目物业管理整体委托给长兴金都公司管理的事实；A3、前期物业服务合同两份，证明长兴水木花都的前期物业由浙江金都公司中标并且在前期物业服务合同中直接委托长兴金都公司，且称长兴金都公司系浙江金都公司的分公司，存在欺诈的事实；A4、《长兴水木花都小区物业管理服务合同》一份，证明长兴金都公司受浙江金都公司的委托与水木花都业委会签订了物业服务合同，并且约定了二次修复粉刷费、经营性用房所得收益及合同到期日期的事实；A5、水木花都2005年-2017年经营性收入明细表、租赁协议及增值税发票若干，证明水木花都业委会主张的经营性收入依据的事实；A6、多收经营性收入明细一份，证明长兴金都公司多收取合同到期后的经营性收入174919.07元的事实；A7、承接查验确认资料一份，证明业委会与长兴金都公司在查验时就水木花都设施设备现状予以确认的事实；A8、投标文件两份、预算资料、维修报价单及维修工作计划表各一份，证明物业公司的瑕疵物业服务给业委会造成的损失的事实；A9、业主代表大会签到表一组，证明业委会有权就本案提起诉讼的事实；A10、承接查验资料汇总确认单及承接查验协调会签到表各一份，证明长兴金都公司就未移交资料进行确认的事实；A11、浙江省物业项目承接验收管理办法一份，证明物业公司撤离时需移交资料的事实；A12、鉴定报告一份及鉴定费发票两份，证明涉案小区内电梯、消防、弱电等损坏与长兴金都公司提供的物业管理服务有因果关系的事实；A13、承接查验维修整改项目说明一份，证明政府要求涉案小区的消防设施设备、电梯等设施及时整改，现电梯、消防设施设备已整改完毕，其他还在整改中的事实；A14、水木花都小区消防查验情况确认一份及湖州市安全生产委员会文件两份，证明涉案小区的消防设施设备及消防系统存在巨大安全隐患及要求业委会快速整改的事实；A15、长兴县应急物业专项维修资金申请表三份及专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知一份，证明涉案小区的电梯、消防设施设备等可直接申请使用维修基金及业委会已申请并批准的事实；A16、楼道粉刷情况证明若干，证明物业公司没有进行楼道二次粉刷的事实；A17、水木花都东西区室外消防管道及消防系统工程招标文件、施工合同、年度检测报告、报告书，水木花都东西区店铺消防系统及小区防火门维修工程投标文件及水木花都风荷苑地下室风管改造工程招标文件、施工合同、报告书各一份，证明涉案小区消防设施已经程序整改完毕并支付整改费用的事实；A18、电梯维修协议书、电梯维修工程完工验收申请报告及工程造价咨询报告书各一份，证明涉案小区电梯出现瘫痪状态，经建设局批准后已走应急绿色通道整改完毕并支付整改费用的事实；A19、水木花都水泵工程招标文件、施工合同、设备改造合同及工程造价咨询报告书各一份，证明公共区域水泵已整改及已支付整改费用的事实；A20、工程造价咨询报告书一份，证明涉案小区零星工程的维修及审计金额的事实；A21、经水木花都业委会申请，证人吴某到庭陈述：其于2013年入住涉案小区二期13-1-102室房屋，购买房屋时交纳了200元的二次粉刷修复费，其自入住至今，未发现楼道二次粉刷过；证人徐某到庭陈述：其于2006年入住涉案小区一期1-1-402室房屋，其也支付了二次粉刷费，但从未看到过楼道二次粉刷。上述证人证言经长兴金都公司质证认为：该两份证人证言不能达到其证明目的；经浙江金都公司质证认为：两位证人系涉案小区的业主，实质是当事人的陈述，而非证人证言。长兴金都公司辩称：一、长兴金都公司已撤出小区管理，已将小区物业管理现场设施及有关材料移交给原告。二、水木花都业委会诉请长兴金都公司移交2005年至2017年经营性收入及移交二次粉刷修复补偿费的诉请，无事实和法律依据，有违诚实信用原则。首先，2005年至2014年期间的经营性收入，根据长兴滨海房产有限公司与浙江金都公司签订的前期物业服务合同的约定，经营性收入补偿物业公司管理费用不足，业委会成立后另行约定，且合同履行中发生争议协商不成，双方可向湖州市仲裁委员会申请仲裁，前期物业服务合同现已经履行完毕，长兴滨海房产有限公司在履行期间也从未就经营性收入提出任何异议，就前期物业服务合同所主张的诉请已过诉讼时效；同时水木花都业委会并非前期物业服务合同的当事人，不具备主体资格。其次，水木花都业委会无权取得2015年至2017年期间的经营性收入。2015年1月12日，由长兴县建设局牵头召集雉城街道办事处、滨海房地产开发有限公司、水木花都社区及水木花都业委会商议达成一致意见并形成《关于水木花都小区物业管理会议纪要》，该纪要第五条中明确“对小区停车收费、经营用房经租等事宜，由业委会与物业企业商定，其收益主要用于小区公共设施设备维护及弥补物业费不足”；2015年3月25日，水木花都业委会与长兴金都公司签订的《长兴水木花都小区物业管理服务合同》第十二条规定：小区物业经营用房和其他物业共用部分、共用设施设备等统一委托长兴金都公司经营，经营性所得收益每年固定上交业委会20万元，其余部分用于补充物业服务费的不足，合同第十七条又予以重复确认；2016年4月15日，根据《水木花都小区业主委员会会议决议》决定对小区草坪更新补种，费用支出方式为由经营性所得收益每年固定上交业委会20万元的款项代为支付，之后进行草坪补种，最终结算确定金额为724305元，该费用由2015年-2017年期间的经营性收入60万支付，另向长兴滨海房产公司申请10万元及预先提取2018年应上交业委会的经营性所得收益中的24305元。第三、关于二次粉刷修复补偿费，首先并非所有业主都交纳了200元的二次粉刷修复补偿费，其次收取部分的二次粉刷修复补偿费已实际支付了相应的楼道粉刷工程款。三、水木花都业委会的第三项诉讼请求无事实和法律依据。涉案小区自2005年陆续交付业主至今已经十余年，涉案小区共用部位、共用设施设备本身具有使用寿命，不可避免地存在自然损耗和损坏，这种自然损耗和损坏与物业公司不存在法律上的因果联系，不以物业公司的意志为转移；即使出现损耗和损坏，相应的修复等费用也不应由物业公司承担，而是通过业委会申请维修基金来修复；业委会主张的赔偿金额也未有充分证据予以证明；业委会要求物业公司自证清白，也不符合举证规则。四、物业公司已按照法律法规和合同的约定全面履行了义务，根据物业公司2017年的资产负债表，物业公司全面履行合同后的结果是造成了巨额的亏损，现业委会滥用诉权，违背诚实信用的社会基本准则，为维护社会公平正义，请求法庭驳回业委会的全部诉讼请求。长兴金都公司为支持自己的辩称，向本院提交了以下证据材料：B1、前期物业服务合同一份（2004年11月7日），证明长兴金都公司并非前期物业合同的当事人，且前期物业服务合同约定经营所得收益补充物业管理经费不足及争议解决方式为仲裁的事实；B2、前期物业服务合同一份（2007年11月7日），证明长兴金都公司并非前期物业合同的当事人，且前期物业服务合同约定经营所得收益补充物业管理经费不足及争议解决方式为仲裁的事实；B3、前期物业服务合同（大三期补充合同）一份（2011年1月1日），证明长兴滨海房地产开发有限公司与长兴金都公司签订的前期物业服务合同（大三期补充合同）约定争议解决方式为仲裁的事实；B4、前期物业服务委托合同（三期）补充协议一份（2012年6月1日），证明长兴滨海房地产开发有限公司与长兴金都公司签订前期物业服务合同（三期）补充协议，约定服务期延长至2014年12月31日的事实；B5、物业管理服务合同（2015年3月25日）及物业服务合同备案表（2015年9月24日）各一份，证明水木花都小区业委会与长兴金都公司签订物业管理服务合同，并约定物业经营用房及其他公共部分的经营收益除每年固定20万上交给业委会外，其余部分补充物业管理经费不足及水木花都的诉请已过诉讼时效的事实；B6、水木花都小区物业管理会议纪要一份，证明水木花都业委会同意将小区停车费及经营用房的租金收益用于小区公共设施设备的维护及弥补物业费不足的事实；B7、水木花都小区业委会会议决议一份，证明涉案小区草坪防腐木景观建筑因时间原因导致退化腐烂，业委会向长兴金都公司支取物业公共经营性收益60万元用于修复草坪的事实；B8、小区绿化草坪补种养护工程发包合同（2016年5月3日）及绿化补种竣工验收结算单（2016年8月10日）各一份，证明草坪补种工程款724305元由长兴金都公司从应交经营性收入中提取60万元，并由长兴金都公司直接支付第三方的事实；B9、关于委托支付水木花都小区草坪补种工程款的函一份，证明业委会向长兴金都公司预提2018年应上交经营性收益24305元的事实；B10、水木花都小区楼道粉刷合同（2009年11月30日）、网上银行落地记账凭证及发票各一份，证明长兴金都公司对涉案小区楼道进行过二次粉刷及为此花费工程款的事实；B11、水木花都小区三期楼道粉刷合同（2013年7月20日）、楼道二次粉刷工程竣工报告各一份及网上银行转账凭证、发票各两份，证明长兴金都公司对涉案小区楼道进行过二次粉刷及为此花费工程款的事实；B12、水木花都小区绿化管理养护合同两份、网上银行转账凭证一份、业务回单一份及发票两份，证明长兴金都公司已尽到物业管理职责及为绿化养护所支付费用的事实；B13、特种设备使用标志及发票若干，证明长兴金都公司已履行了电梯和消防器材的维护保养更换义务的事实；B14、水木花都小区绿化管理养护合同（2017年1月1日）及发票各一份，证明长兴金都公司已尽到物业管理职责及为绿化养护所支付费用的事实；B15、电梯保养服务报告若干，证明长兴金都公司已履行了电梯维护保养义务的事实；B16、长兴金都公司资产负债表、损益表各一份，证明长兴金都公司在涉案小区服务期间存在负债亏损的事实；B17、湖州市电梯使用安全条例一份，证明涉案小区电梯的重大维修改造更新所需资金由物业专项维修基金支出或由业主按面积比例承担的事实；B18、二次粉刷费收费明细一组，证明长兴金都公司实际已经收取的二次粉刷费用的事实；B19、小区监控系统、消防系统、小区排污泵更换改造工程公告各一份，证明涉案小区的监控系统、消防系统及小区排污泵更换改造工程系启动物业专项维修资金，并非由物业管理公司自有资金承担的事实；B20、长兴建设局文件三份，证明长兴金都公司物业服务的水木花都小区多年被建设主管部门评为优秀住宅小区的事实；B21、物业费收缴率情况一份，证明长兴金都公司管理的涉案小区缴纳物业费比例较高的事实；B22、年度工作目标任务书一份，证明长兴金都公司长期处于亏损状态，开发商给予不超过每年300万补贴的事实；B23、进账单若干，证明长兴金都公司长期处于亏损状态，开发商给予补贴的事实；B24、审计报告六份，证明长兴金都公司财务情况的事实；B25、建筑消防设施委托维修保养报价单一份，证明长兴金都公司曾经就消防维护保养与第三方进行协商并报价，但最终未得到业委会的同意而未能实施维修保养的事实；B26、长兴滨海水木花都脉冲电子围栏系统高清网络视频监控系统改造解决方案一份，证明长兴金都公司曾经就脉冲电子围栏系统高清网络视频监控系与第三方进行协商并出具解决方案及报价，但最终未得到业委会同意而未能实施的事实。浙江金都公司辩称：一、水木花都业委会未经授权无权提起诉讼，不享有本案的诉讼主体资格，应裁定驳回起诉。根据相关的法律法规的规定，业主委员会是执行业主大会的决定事项、履行相应的法定职责。由于提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意识，而法律上并未规定业主委员会可以直接提起诉讼，因此业主委员会行使诉讼权利应当有业主大会的授权。本案中，根据水木花都提交的证据材料，浙江金都公司有以下异议：1、文件上签字的“业主代表”是否符合议事规则选举产生的有资质的业主代表不得而知；2、涉案业主代表大会是否符合“双过半参加、双过半同意”原则不得而知；3、涉案业主代表大会召开的提前通知时间是否违反法规不得而知。综上，浙江金都公司认为水木花都业委会未经业主大会授权或议事规则的概括授权，无权提起本案诉讼。二、前期物业服务合同明确约定管辖方式为湖州仲裁委员会仲裁裁决，因此法院对涉及该合同项下的争议无管辖权。案涉物业服务合同纠纷涉及前期物业服务合同阶段和物业服务合同阶段，而前期物业服务合同约定的争议解决条款为“向湖州仲裁委员会申请仲裁”，因此法院无管辖权。三、水木花都业委会的第一项诉讼请求依法不能成立。1、长兴金都公司早已撤出小区管理现场，物业管理权已经事实上移交下一家物业公司，无退出及设备场地移交之说；2、关于资料移交的诉请，未有明确资料名称及明细，依法应当驳回。四、水木花都业委会的第二项诉请不能成立。1、涉案两份前期物业服务合同均载明：经营性收入补充物业公司管理费用不足及小区业主委员会成立后另行约定，业委会主张该阶段的经营性收益于法无据；2、涉案物业服务合同第十二条载明：经营性所得收益每年固定上交业委会20万元，其余部分用于补充物业服务费的不足，由于长兴金都公司已经提供了相应的证据证明其履行了上交20万元的义务，故业委会无权诉请返还该阶段的经营性收益；3、水木花都业委会关于该项诉讼请求的金额数据没有任何证据支持，是凭空推测的；4、水木花都无权请求返还二次粉刷修复补偿费和多收的经营性收入，上述两项费用即使真实存在，也属于特定业主的私权利救济范围，业委会作为公共利益的代表机构无权提起诉讼。五、水木花都业委会的第三项诉讼请求依法不能成立。1、前期物业服务结束时，业委会对物业服务是满意的，也未提出任何异议，且通过公开选聘方式选聘了长兴金都公司；2、长兴金都公司自2015年3月起与水木花都业委会签订正式物业服务合同，继续管理涉案小区的物业服务，与浙江金都公司无关；3、业委会要求对使用10多年的设备设施养护到完好无损的状态违反常理，涉案小区至今已有14年的历史，设备设施发生个别问题属于正常的老化耗损现象，即使需要维修，也应动用维修专项基金，不应由物业公司承担；4、水木花都业委会未举证证明损失金额，其不能用第三方作出的预算表来主张损失金额。六、浙江金都公司不承担共同赔偿责任。浙江金都公司并非《长兴水木花都小区物业管理服务合同》的当事人，与长兴金都公司为独立法人，各自承担民事法律责任，且无共同债权、债务加入等情况，故不应承担共同赔偿责任。七、本案针对浙江金都公司的诉讼已经超过诉讼时效。前期物业服务阶段结束于2015年3月，业委会应从2015年3月开始起算诉讼时效，现业委会提起对浙江金都公司的诉讼显然已过诉讼时效。长兴金都公司为支持自己的辩称，向本院提交了以下证据材料：C1、水木花都小区业主（代表）大会议事规则一份，证明水木花都业委会无权也无授权启动本次诉讼的事实；C2、长兴水木花都小区物业管理服务合同一份，证明水木花都于2015年3月25日单独与长兴金都公司签订了物业管理服务合同，浙江金都不是合同当事人及本案诉讼超过诉讼时效的事实；C3、工商基本信息一份，证明浙江金都与长兴金都均为独立法人，二者之间无连带法律关系的事实。上述三方当事人提交的证据材料及证人证言，经本院审查认定如下：（一）水木花都业委会提交的证据材料A1-A4，经长兴金都公司和浙江金都公司质证，对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，至于其证明对象，本院将结合该系列证据材料本身载明的内容及其他相关证据予以综合考虑；A5，经长兴金都公司和浙江金都公司质证，对其三性均有异议，本院综观该组证据材料中的2017年经营性收入统计表、租赁合同及增值税普通发票，可以确定长兴金都公司收取的2017年经营性收入总额，但并不能以此推算2005年至2016年期间的经营性收入；A6，长兴金都公司经核实认可该部分多收取的经营性收入，但认为该部分经营性收入包括税金，应予以扣除税金，浙江金都公司对其三性均有异议，本院认为该经营性收入实际由长兴金都公司收取，其认可该金额，故本院对其金额予以确认，且业委会主张的金额已扣除相应的税金，因此可以确定多收取经营性收入确为174919.07元；A7、A10，经长兴金都公司和浙江金都公司质证认为，A7的三性均有异议，A10的真实性没有异议，该两组证据材料均有街道、社区、业委会及物业公司代表的签字，故本院对其真实性均予以确认；A8、A9，经长兴金都公司和浙江金都公司质证认为，对该两组证据材料的三性均有异议，本院对其真实性予以确认，但认为并不能证明其待证事实，故不予采信；A11，经长兴金都公司质证认为，对其真实性无异议，但不能证明其待证事实，经浙江金都公司质证认为不属于证据范畴，本院对其三性予以确认，至于其证明目的，将结合其他相关证据及事实予以综合考虑；A12，经长兴金都公司质证认为，对其真实性无异议，但不能证明其待证事实，经浙江金都公司质证认为，对鉴定意见书的三性均有异议，对鉴定费发票的真实性没有异议，本院认为该份证据材料经法院随机抽取鉴定机构，并结合现场勘查及2017年12月31日形成的承接查验确认资料进行鉴定得出的意见，程序及实体均合法，故对其三性及证明力均予以认定；A13-A15及A17-A20，经长兴金都公司和浙江金都公司质证认为，对其三性均有异议，本院综观该系列证据材料，认为该系列证据显示的维修项目均系政府要求整改并已通过程序整改完毕，本院对其三性予以确认，且可以证明业委会为该系列项目整改支出的费用；A16、A21，经长兴金都公司和浙江金都公司质证认为，对其三性均有异议，本院认为该两组证据材料均系涉案小区业主陈述的内容，现涉案纠纷业委会系为涉案小区的全体业主主张权利，故该两组证据材料并非证人证言，而应为当事人的陈述，不具有证明力，本院不予采信。（二）长兴金都公司提交的证据材料B1-B5，经业委会质证认为，对其真实性均无异议，对其证明目的有异议，经浙江金都公司质证认为，对其三性及证明目的均无异议，因三方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，至于其证明对象，本院将结合该系列证据材料本身载明的内容及其他相关证据予以综合考虑；B6-B9，经业委会质证认为，对其真实性、合法性及证明对象均有异议，经浙江金都公司质证认为，对其三性及证明目的均无异议，因B6系复印件，本院无法确认其真实性，但B7-B9均系原件，本院对其真实性予以确认，且综合B7-B9，可以确认业委会启动了小区绿化草坪补种养护工程，并经结算工程款共计724305元，该款项由长兴金都公司从2005年-2007年应上交业委会的经营性收入中支付60万元、开发商支援资金10万元及从长兴金都公司2018年应上交业委会的经营性收入中预提24305元组成；B10-B11，经业委会质证认为，对其三性及证明目的均有异议，经浙江金都公司质证认为，对其三性及证明目的均无异议，本院综合该两组证据材料，可以确认长兴金都公司分两次共花费二次粉刷费共计393212元；B12、B14，经业委会质证认为，对其证明目的有异议，经浙江金都公司质证认为，对其三性及证明目的均无异议，本院认为该组证据材料可以证明长兴金都公司就涉案小区绿化进行过养护并支付养护费用的事实；B13、B15、B17，经业委会质证认为，对其三性及证明目的均有异议，经浙江金都公司质证认为，对其三性及证明目的均无异议，本院认为该组证据材料并不完整，但可以证明长兴金都公司就涉案小区的电梯委托了第三方进行过维保的事实；B16，经业委会质证认为，对其三性及证明目的均有异议，经浙江金都公司质证认为，对其三性及证明目的均无异议，本院认为该组证据材料与本案无关联性，故不予采信；B18，经业委会质证认为，对其证明对象有异议，经浙江金都公司质证认为，对其三性及证明目的均无异议，本院对其三性均予以认定，且认为可以证明长兴金都公司实际收取二次粉刷费的金额；B19,经业委会质证认为，对其真实性无异议，但对其证明对象有异议，经浙江金都公司质证认为，对其三性及证明目的均无异议，本院对其真实性予以确认，且可以证明该三部分更换改造工程已实际启动维修基金的事实；B20-B24，经业委会质证认为，与本案无关联性，经浙江金都公司质证认为，对其三性及证明目的均无异议，本院认为该系列证据材料与本案不具有关联性，故不予采信；B25-B26，经业委会质证认为，对其合法性及关联性均有异议，经浙江金都公司质证认为，对其三性及证明目的均无异议，本院对其真实性予以确认，但并不能证明长兴金都公司就该两个项目改造向业委会提出过的事实。（三）浙江金都公司提交的证据材料C1,经业委会质证认为，对其真实性无异议，但并不能证明其待证事实，经长兴金都公司质证认为，对其三性及证明目的均无异议，本院对其真实性予以确认，但并不能证明其待证事实；C2，经业委会质证认为，对其真实性无异议，但长兴金都公司系受浙江金都公司的委托与业委会签订的协议，经长兴金都公司质证认为，对其三性及证明目的均无异议，本院对其三性予以确认，且认为具有证明力，本院予以采信；C3，经业委会质证认为，对其真实性无异议，但认为与本案无关联性，经长兴金都公司质证认为，对其三性及证明目的均无异议，本院对其三性予以确认，且认为其具有证明力，本院予以采信。根据上述采信的证据并结合双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2004年9月21日，浙江金都公司出具授权委托书一份，载明浙江金都公司通过招投标取得长兴滨海房地产开发有限公司开发的水木花都项目的前期物业管理权，为方便管理，根据有关协议约定，委托长兴金都物业管理有限公司对该项目进行物业管理服务活动。委托权限：1、以受托人的名义进行物业管理服务活动；2、以受托人的名义与业主签订《物业管理服务合同》；3、以受托人的名义与开发商续签《前期物业管理服务合同》；4、以受托人的名义收取物业管理服务费；5、以受托人的名义对外处理法律事务（诉讼或非诉讼）。委托期限为：自长兴金都公司成立之日起至本项目物业管理服务结束止。2004年11月7日，长兴滨海房地产开发有限公司与浙江金都公司签订《前期物业服务合同》一份，并约定由浙江金都公司在当地成立的长兴金都物业管理有限公司负责涉案小区的前期物业管理，合同期限自2004年11月17日起至2007年11月16日止，但在本合同期限内，业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。且双方约定本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向湖州市仲裁委员会申请仲裁。2007年11月17日，长兴滨海房地产开发有限公司与浙江金都公司又签订一份《前期物业服务合同》一份，并约定仍由浙江金都公司在当地成立的长兴金都公司负责该物业的前期物业管理事宜，合同期限自2007年11月17日起至代表整个水木花都小区全体业主的业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。且双方约定本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向湖州市仲裁委员会申请仲裁。2011年1月1日，长兴滨海房地产开发有限公司与长兴金都公司签订《前期物业服务合同》（大三期补充合同），约定由长兴金都公司为涉案小区提供前期物业服务，合同期限自2011年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。且双方约定本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向湖州市仲裁委员会申请仲裁。2012年6月1日，长兴滨海房地产开发有限公司与长兴金都公司又签订了《滨海·水木花都前期物业服务委托合同（三期）补充协议》，约定延长长兴金都公司前期服务时限至2014年12月31日止，但协议期限未满，业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效的，本补充协议终止。2015年3月25日，水木花都业委会与长兴金都公司签订《长兴水木花都小区物业管理服务合同》一份，约定由长兴金都公司为长兴县雉城街道水木花都小区提供物业服务事宜，物业公司提供的服务质量标准按《长兴县普通住宅小区物业菜单式服务参考收费标准（试行）》规定的壹级服务内容与服务标准执行，具体服务管理内容为：1、物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用管理和运行、维护保养；2、物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清运和雨、污水管的疏通及化粪池的清理；3、公共绿地、景观和花草树木的养护管理；4、车辆停放管理；5、公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；6、装饰装修管理；7、物业档案资料管理。合同期限为2015年1月1日起至2017年12月31日止。同时合同还约定对装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，由长兴金都公司与装修单位（装修人）协商可收取一次性修复补偿费200元/户；物业管理区域内属于全体业主所有的物业经营用房和其他物业共用部位、共用设施设备等统一委托长兴金都公司经营，但经营前须征得业委会的同意，所得收益扣除税金后的纯收益按下列约定分配：1、经营性所得收益每年固定上交业委会20万元，其余部分用于补充物业服务费的不足；2、业委会所得的收入主要用于业主大会、业主委员会的工作经费及业委会指定的项目费用；3、待地面停车位收取费用后，双方再行协商上交业委会比例，剩余部分用于补充物业服务企业物业服务费的不足；4、每年一次定期向全体业主公布物业管理经营用房、共用部位、共用设施设备经营收支结算情况，接受业主和业主委员会的监督；本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼。该份正式物业服务合同于2015年9月24日在长兴县房地产管理处备案。上述系列合同及补充协议签订后，长兴金都公司自2004年11月17日起实际为涉案小区提供物业服务，并由其对物业管理区域内属于全体业主所有的物业经营用房和其他物业共用部位、共用设施设备等进行管理经营。2017年12月31日，水木花都业委会、长兴金都公司及案外人浙江京兴物业管理有限公司三方对涉案小区的物业资料、公共设备设施现状及环境状况进行了确认，三方均在承接查验资料汇总确认单上盖章并签名。另查明，长兴金都公司在物业服务期间多收取2018年的经营性收入211000元，扣除各项税金后，实际多收取2018年经营性收入174919.07元。长兴金都公司在物业服务期间收取二次粉刷修复费用共计1003350元。再查明，水木花都业委会于2016年4月15日会议决议通过对小区内已经损坏和严重退化的草坪进行整体铲除、地、地面翻土平整购“马尼拉”草坪进行重新补种，该工程资金由业委会在小区物业公共经营性收益（2015年-2017年共60万元）中支出。2016年5月3日，水木花都业委会与案外人李祥勇签订《小区绿化草坪补种养护工程发包合同》一份，约定由案外人李祥勇承接涉案小区的草坪补种工程，施工费按单价3.2元/平方米计算。并且双方于2016年8月10日就草坪补种工程进行结算，最终确定总工程款为724305元。2016年11月25日，水木花都业委会向长兴金都公司出具《关于委托支付水木花都小区草坪补种工程款的函》一份，载明草坪补种工程款由业委会在小区物业公共经营性收益（2015年-2017年共60万元）中支出，再由业委会出面向长兴滨海房产公司申请10万元资金支援，剩余24305元在物业公司2018年应上交经营性收入20万元中预提。还查明，2009年11月30日，长兴金都公司与案外人杭州名骐环保设备有限公司签订《水木花都小区楼道粉刷合同》一份，约定由案外人杭州名骐环保设备有限公司承包涉案小区东区、西区楼道二次粉刷施工工程，承包总价为515150元，其中东区工程承包总价为312750元，西区工程承包总价为202400元。之后，长兴金都公司于2010年5月28日向杭州名骐环保设备有限公司转账支付粉刷费102812元。2013年7月20日，长兴金都公司又与案外人范安升签订《水木花都小区三期楼道粉刷合同》一份，约定范东升承包涉案小区三期楼道二次粉刷整修施工工程，施工合同总量按实际竣工每10户为一个结算单元的标准计算总工程师两，承包造价按1800元/单元的固定价格包干的标准结算，后经物业公司确认工程总造价为275400元，又一次性补贴范安升工程款15000元，共计工程款290400元。长兴金都公司分别于2013年10月16、2013年11月11日分两次转账支付范安升100000元和190400元。另长兴金都公司分别于2015年1月1日、2016年1月1日于案外人柏信良各签订了《水木花都小区绿化管理养护合同》一份，并于2015年10月22日转账支付柏信良绿化养护费100000元，于2017年1月20日转账支付柏信良绿化费300000元。长兴金都公司又于2017年1月1日与案外人李祥勇签订了《水木花都小区绿化管理养护合同》一份。2018年8月21日，水木花都业委会向本院申请司法鉴定，要求对涉案小区内的各项物业设备（各设备部件及机房设备是都损坏无更换，存在故障，道板、标牌、水泵游泳池设备等）与被告提供的物业管理服务即疏于维护、维修有无因果关系（成因分析）整修整改的方案进行鉴定，本院采取随即抽取鉴定机构的形式委托浙江出入境检验检疫鉴定所进行司法鉴定，浙江出入境检验检疫鉴定所出具鉴定意报告一份并载明：本案原告所属小区内的电梯系统存在损坏尚未更换部件，其原因为设备零部件磨损、老化、损坏，而没有得到及时维修、调整、更换，其责任为维保单位日常维保工作未到位所致。本案原告所属小区内的消防设施设备、消防系统、机房监控设备、门禁、标牌等存在损坏部分无更换、故障未修复完善，其原因为部分设备本身使用年限已较长、缺少日常维护、维修、委外专业维修或更换改造，与被告提供的物业管理服务即疏于维修和更换有因果关系。部分破损路面采用石子砂浆水泥修补抹平，未能用原道板材料更换。2019年1月，涉案小区室外消防管道及消防系统工程经浙江建杭工程咨询有限公司结算审查工程款为1596695元；涉案小区风荷苑地下室风管改造工程经浙江建杭工程咨询有限公司结算审查工程款为277742元；涉案小区48台电梯应急更换配件工程经浙江建杭工程咨询有限公司结算审查工程款为125305元；涉案小区泵房设备改造项目经湖州广信工程咨询有限公司结算审查工程款为152000元；涉案小区工程维修项目经浙江建杭工程咨询有限公司结算审查工程款为126424元。本院认为，本案的争议焦点主要为：（一）本院对本案是否具有管辖权；（二）水木花都业委会是否系本案的适格主体；（三）原告主张的诉讼请求是否已超过诉讼时效；（四）涉案正式物业服务合同约束的双方当事人的确定；（五）原告主张的具体诉讼请求的认定。关于争议焦点一，涉案法律关系系物业服务合同关系，包括前期物业服务合同关系和正式物业服务合同关系。现案外人长兴滨海房地产开发有限公司与浙江金都公司分别于2004年11月7日、2007年11月17日签订两份前期物业服务合同，又于2011年1月1日与长兴金都公司签订一份《前期物业服务合同》（大三期补充合同），该三份合同均系前期物业服务合同关系，且该三份合同中均有明确的争议解决条款：“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向湖州市仲裁委员会申请仲裁”，根据该条款的约定，双方就前期物业服务合同关系产生的纠纷应由湖州市仲裁委员会仲裁处理，本院就涉案的前期物业服务合同关系不具有管辖权。另水木花都业委会与长兴金都公司于2015年3月25日签订了正式的物业服务合同，该合同约定争议解决条款：“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼”，故本院就正式物业服务合同关系产生的纠纷具有管辖权。关于争议焦点二，本院认为业主委员会是经全体业主选举产生，并向政府行政主管部门进行备案，是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。本案系物业服务合同，水木花都业主委员会代表全体业主与长兴金都公司签订了正式的物业服务合同，有权代表全体业主就物业服务合同产生的有关小区公共利益的纠纷提起诉讼，业主委员会提起诉讼的结果对全体业主具有约束力。因此，水木花都业主委员会具备案涉正式物业服务合同的原告主体资格。关于争议焦点三，结合争议焦点一的分析，本院就案涉的前期物业服务合同不具有管辖权，故就业主委员会主张的涉及前期物业服务合同的诉讼请求是否已超过诉讼时效，本院不予处理。至于业主委员会主张的涉及正式物业服务合同是否已超过诉讼时效的诉讼请求，本院认为物业服务合同因其服务内容具有连续性，双方就单份合同签订的期限内的物业服务自该份合同终止后统一起算诉讼时效，现案涉物业服务合同于2017年12月31日到期，且业主委员会与长兴金都公司于2017年12月31日对涉案小区的物业资料、公共设备设施现状及环境状况进行了确认，故可以确认业主委员会于2017年12月31日之次日起应当知道涉案小区的公共利益是否收到损害，诉讼时效起算时间应为2018年1月1日，根据《民法总则》第一百八十八条第一项的规定，水木花都业委会于2018年1月24日向本院就涉案正式物业服务合同提起诉讼未超过三年的诉讼时效。关于争议焦点四，首先，根据2004年9月21日出具的《授权委托书》中载明的内容，可以明确委托权限中包括了委托长兴金都公司以自己的名义与业主签订正式物业管理合同的内容，委托期限为自长兴金都公司成立之日起至本项目物业管理服务结束止，结合该两项内容，本院认为业委会在签订合同时有理由相信浙江金都公司就正式物业服务合同的签订具有委托长兴金都公司的意思表示；其次，根据《长兴水木花都小区物业管理服务合同》第二条载明的壹级服务标准要求，而签订该份物业合同时具有壹级物业服务资质的是浙江金都公司，故本院有理由相信业委会签订该份合同时选任的物业公司应为浙江金都公司。综上，《长兴水木花都小区物业服务合同》应系长兴金都公司受浙江金都公司的委托以长兴金都公司的名义与水木花都业委会签订的合同，且业委会签订该份合同时知道浙江金都公司与长兴金都公司之间的委托关系，故该份物业服务合同直接约束浙江金都公司与水木花都业委会。关于争议焦点五，涉案《长兴水木花都小区物业管理服务合同》直接约束浙江金都公司与水木花都业委会，双方应按照合同约定履行自己的合同义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现就具体诉请认定如下：1、根据双方签订的正式物业服务合同第二十八条的约定，现双方签订的合同于2017年12月31日终止，且双方对涉案小区相关资料等进行了确认，故长兴金都公司应向水木花都业委会移交物业管理档案、资料及属于全体业主所有的财物[具体见《长兴水木花都住宅小区物业服务管理承接查验资料》附件一至附件十二中备注缺失的资料]。2、至于经营性收入，业委会主张的2005年至2014年期间的经营性收入，系前期物业服务合同的内容，本院不予处理，业委会主张的2015年至2017年期间的经营性收入，根据双方签订的正式物业服务合同的约定，物业公司每年上交业委会经营性收入20万元，三年共计60万元，但该部分款项经业委会确认同意用于支付草坪补种工程款，故对水木花都业委会主张的2015年至2017年期间的经营性收入，本院不予支持；至于二次粉刷修复补偿费，经本院计算，物业公司共收取二次粉刷修复补偿费共计1003350元，扣除已查明的物业公司在提供物业服务期间实际支出的二次粉刷修复补偿费102812元、290400元，尚余610138元应返还业委会；至于多收取的经营性收入，经庭审确认长兴金都公司实际多收取的经营性收入（具体为2018年的经营性收入）金额为174919.07元（已扣除相应税金），但业委会确认同意从该款中扣除24305元用于支付草坪补种工程款，故本院确认应返回2018年多收取的经营性收入金额为150614.07元。3、至于设备损失的确定，第一，首先双方于2017年12月31日就涉案小区的物业资料、公共设备设施现状及环境状况进行查验，确认了涉案小区公共区域、公共设备实施确实存在较多问题；其次长兴金都公司也未能向本院提供相关公共设施设备、公共区域的物业日常管理台账用于证明其提供了符合合同约定的物业服务；再者，双方签订的正式物业服务合同约定了壹级服务标准，而实际提供物业管理的长兴金都公司的物业服务资质低于壹级标准，从而其在人员配置等物业服务方面显然存在瑕疵；综上，本院有理由相信长兴金都公司的物业服务存在瑕疵。第二，根据鉴定报告载明的内容，结合承接查验确认资料载明的具体设施设备现状，可以看出电梯存在的问题主要是零小部件的缺失与损坏，主要应由物业公司进行维护，责任为维保单位日常维保工作未到位所致，故本院酌情电梯修复费用由物业公司承担60%的责任；消防设施、公共区域、水泵及零星设备工程，根据承接查验确认资料载明的现状，可以看出该部分工程设施设备存在大量的破损、缺失等情况及存在无法正常使用等较大的问题，同时考虑到本身固定使用年限、实际已使用期限较长等因素，结合鉴定报告上载明的因果关系，本院认为物业公司就该部分工程的修复仅承担扩大损失的责任，故酌情确定由物业公司承担20%的责任。第三，根据业委会提交的结算审计报告，本院确认电梯部分的结算修复总工程款为125305元，消防设施、公共区域、输泵及零星设备工程结算修复总工程款为2152861元（其中消防1596695元、地、地下室风管277742元泵152000元及零星维修项目126424元）。综合上述第一、二、三点，本院确认物业公司应赔偿设备损失共计505755元（125305元×60%+2152861元×20%）。4、至于业委会要求长兴金都公司、浙江金都公司共同承担责任的诉请，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第七十五条，《物业管理条例》第二条、第十二条第四项、第二十九条，《中华人民共和国民法总则》地一百八十八条第一项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二十九条、第三十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条第三项之规定，判决如下：一、被告浙江金都物业管理有限公司向原告长兴县雉城街道水木花都小区业主委员会移交物业管理档案、资料及属于全体业主所有的财物[具体见《长兴水木花都住宅小区物业服务管理承接查验资料》附件一至附件十二中备注缺失的资料]，限于本判决生效之日起十日内交付完毕；二、被告浙江金都物业管理有限公司返还原告长兴县雉城街道水木花都小区业主委员会二次粉刷修复补偿费610138元，限于本判决生效之日起十日内付清；三、被告浙江金都物业管理有限公司返还原告长兴县雉城街道水木花都小区业主委员会多收取的经营性收入150614.07元，限于本判决生效之日起十日内付清；四、被告浙江金都物业管理有限公司赔偿原告长兴县雉城街道水木花都小区业主委员会各项设备损失共计505755元，限于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告长兴县雉城街道水木花都小区业主委员会的其它诉讼请求；六、驳回原告长兴县雉城街道水木花都小区业主委员请求“移交2005年-2014年经营性收入7172300元”的起诉。本案案件受理费68687元，由原告长兴县雉城街道水木花都小区业主委员会承担52376元，由被告浙江金都物业管理有限公司承担16311元；本案案件鉴定费180000元，由原告长兴县雉城街道水木花都业主委员会承担90000元，由被告浙江金都物业管理有限公司承担90000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。（上诉案件受理费应在提交上诉状时预交。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长  蒋晓菁审 判 员  殷 浪人民陪审员  周 媛二〇一九年六月二十四日书 记 员  江文欣