新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)兵12民终48号 上诉人(原审被告)：新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司，住所地新疆哈密市火箭农场。 负责人：孙志友，经理。 委托诉讼代理人：侯峰，男，1972年9月23日出生，住新疆哈密市火箭农场。 委托诉讼代理人：王昭，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：新疆德丰房地产开发有限公司,住所地新疆乌鲁木齐市新市区。 法定代表人:孙志友,董事长。 委托诉讼代理人：侯峰，男，1972年9月23日出生，住新疆哈密市火箭农场。 委托诉讼代理人：王昭，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘学峰,男,1965年12月9日出生,住新疆哈密市。 被上诉人（原审原告）：刘玲春,女，1963年6月18日出生,住新疆哈密市。 被上诉人（原审原告）：刘学义,男,1960年6月15日出生,住新疆巴里坤哈萨克自治县。 被上诉人（原审原告）：刘学亮,男,1973年3月2日出生,住新疆巴里坤哈萨克自治县。 共同委托诉讼代理人:江令军,新疆众托律师事务所律师。 上诉人新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司（以下简称德丰哈密分公司）、新疆德丰房地产开发有限公司（以下简称德丰公司）因与被上诉人刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮房屋买卖合同纠纷一案，不服哈密垦区人民法院（2018）兵1202民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人德丰哈密分公司、德丰公司委托的诉讼代理人侯峰、王昭与被上诉人刘学峰及刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮共同委托的诉讼代理人江令军参加了诉讼，本案已审理终结。 德丰哈密分公司、德丰公司上诉请求:1、请求法院依法撤销一审判决。改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、一、二审各项诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由:1、被上诉人虽然与上诉人签订了《商品房买卖合同》，但被上诉人购买的商铺实际所有权归农十三师黄田××投资有限公司所有，权利义务全部由黄田××公司承担。逾期交房是因为消防设计进行了变更。黄田农场和消防部门把原设计于对面高层项目的公用消防水池变更至上诉人项目，因此造成逾期交房，应当属于免责范畴。2、依据合同法及合同法司法解释二规定，本案中被上诉人提出的违约金明显高于给其造成的损失，应当予以降低，一审法院并未支持，适用法律错误。 被上诉人辩称，第一，上诉人认为一审法院认定事实错误的主张明显不能成立。涉案的房屋买卖合同系上诉人德丰哈密分公司与被上诉人签订的，根据合同相对性原则，黄田××投资公司不是本案买卖合同的主体，上诉人认为应由黄田××公司对本案承担责任没有法律依据。其次，上诉人认为逾期交房的原因系黄田农场政策所致，属于免责范畴的主张亦不能成立，一是上诉人在庭审中并未提交任何证据证明逾期交房的原因系政策所致；二是工程承建时就应按照建筑法和消防法的规定考虑到消防设施的问题；三是涉案房屋消防设施的变更属于上诉人应当预见的商业风险，而不是免责事由；四是根据合同法相关规定，房屋在交付之前的风险应有出卖人承担。被上诉人作为买受人在本案中无任何过错，无论何种原因逾期交房的责任均应有上诉人承担。上诉人要求降低违约金的主张也不能成立，违约方应按合同约定承担违约责任。 刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮共同向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告连带承担违约责任，向原告支付违约金582，908.4元（自2015年11月1日起至2018年6月30日止）及2018年7月1日起至实际交付之日止的违约金按每日599.7元计算；2、本案诉讼费及其他费用由被告负担。 一审法院认定：2014年10月30日，原告刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮共同作为买受人，与被告德丰哈密分公司签订了一份编号为0013200150×××号的《商品房买卖合同》。约定，德丰哈密分公司将其开发建设的位于第十三师黄田农场青年路以西、红星大道以北的全鑫综合商业楼第×幢×层×号商铺出售给刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮，该商铺建筑面积为239.88平方米，房屋用途为商业，每平方米单价为5000元，房屋价款总金额为1，199，400元。付款方式为：买受人首付款639，400元，2014年12月1日补交房款80，000元，剩余房款480，000元办理银行贷款。交付期限为出卖人德丰哈密分公司应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人。逾期交房的违约责任为：逾期不超过30日，自最后交付期限即2015年10月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限即2015年10月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告将全部购房款1，199，400元按照《商品房买卖合同》的约定交付给了被告。被告德丰哈密分公司至今都没有按约定将商铺交付给原告。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，应予以确认。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。该院支持原告要求被告支付违约金582，908.4元（自2015年11月1日起至2018年6月30日止）及2018年7月1日起至实际交付之日止的违约金按每日599.7元计算的请求。对于被告方辩称，1、原告购买的商铺并非被告所有，实际所有权和掌控权是黄田××公司，原告应该去起诉黄田××公司；2、没有按时交房不是被告造成的，是黄田农场和消防部门的行为造成的；3、原告计算的违约金过高，远远超过了法律规定，依法应予降低；并认为被告在本案中均无任何过错，不应当承担任何责任，请求驳回原告的诉讼请求。该院认为被告与黄田××公司之间的挂靠关系，与本案不是同一个法律关系，且根据合同相对性原则，被告与黄田××公司之间对责任承担的相关约定，对本案原告并无法律效力；被告德丰哈密分公司在开发建设全鑫综合商业楼时，在规划、设计以及修建时就应当按照建筑法、消防法等相关法律规定考虑到消防设施，故其认为没有按时交房是黄田农场和消防部门造成的理由，没有事实根据和法律依据；违约金主要具有惩罚违约方不讲诚实信用的功能和弥补守约方经济损失的功能，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2015年10月30日前将经验收合格的商品房交付给原告，被告至今都没有向原告交付，被告德丰哈密分公司已构成违约。因原告购买的是建筑面积达239.88平方米的商铺，被告逾期交房至今已近三年，给原告造成了经营和收取租金的直接经济损失。原告并未行使合同解除权，故被告德丰哈密分公司应当按照《商品房买卖合同》中的违约责任约定，自2015年10月30日的第二天起至实际交付之日止，以原告已交付房款1，199，400元按日万分之五（即每日599.7元）向原告支付违约金。该院认为德丰公司作为德丰哈密分公司的总公司，应当对其分公司的民事责任承担连带责任。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司、新疆德丰房地产开发有限公司连带向原告刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮支付自2015年11月1日起至全鑫综合商业楼第×幢×层×号商铺交付之日止，按已付房款1，199，400元的日万分之五计算的违约金（其中，2015年11月1日起至2018年6月30日的违约金为582，908.4元）；二、驳回原告刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮的其他诉讼请求。 本院二审期间上诉人围绕争议焦点当庭提供证据，庭审组织对证据进行了举证质证：1、58同城出租房屋信息打印件7张；2、黄田全鑫综合楼周边租金情况调查表一张；3、黄田农场的房屋租赁合同两份。证明：涉案商铺及周边地段年租金情况，如东边某商铺面积70平米、年租金3万元、每平米年租金428.57元；西边某商铺面积120平米、年租金4.9万元、每平米年租金408.33元，北边某商铺面积80平米、年租金1万元、每平米年租金125元等，参照上述租金，被上诉人所购房屋一年租金算下来应为4万元左右，说明一审法院认定的违约金(折算为21.889万元/年)明显远远高于实际损失。上诉人质证认为：该组证据三性不具备与本案无关，双方之间的商品房买卖合同已经明确规定了违约金，不能随意更改。对于该组证据中58同城出租房屋信息打印件7张本院不予采纳，其他证据及所证明事实本院予以采纳。 二审期间被上诉人未提供证据。 另查明，经本院对涉案商铺周边租金情况调查：1、东边×××超市：面积38平米、2万元/年、526.32元/平米/年；2、西边：面积54平米、2.2万元/年、407.4元/平米/年；3、西边：面积120平米、4.9万元/年、408.33元/平米/年；4、北边：面积80平米、2万元/年、250元/平米/年（上层二楼面积相同，租金降半收取，租金1万元/年，125元/平米/年）；5、北边：面积120平米（其中包含40平米过道）、1万元/年、125元/平米/年。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，本案争议焦点为：一是德丰哈密分公司是否违约。二是一审法院判定违约金是否过高。刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮与德丰哈密分公司签订的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，对当事人具有法律约束力。按合同约定，刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮已履行了全部付款义务，德丰哈密分公司应当在2015年10月30日前将经验收合格的商品房交付给刘学峰等人，至今没有交付，德丰哈密分公司已构成违约，应当承担违约责任。德丰公司作为德丰哈密分公司的总公司，应当对其分公司的民事责任依法承担连带责任。对于上诉人提出证据证明一审法院判决的违约金明显高于实际损失、提出予以降低的请求，被上诉人未能证明其具体损失数额、主张按合同约定执行的意见，上诉人诉求违约金过高要求调减、符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，一审判决以房款1，199，400元按日万分之五（即每日599.7元）支付违约金，应为适用法律不当，本院予以纠正。本院在对涉案商铺周边租金情况调查得知，相同面积情况下，二层商铺收取租金相比一层商铺降低一半，本案为二层商铺，故结合对涉案商铺周边租金情况调查，兼顾合同履行情况、原告预期利益及被告过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金酌情予以调整为：以当事人合同购房建筑面积为基数按407.4元/平米/年的百分之五十计算支付。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销哈密垦区人民法院（2018）兵1202民初534号民事判决； 二、新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司、新疆德丰房地产开发有限公司连带向刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮支付违约金(自2015年10月31日起至全鑫综合商业楼第×幢×层×号商铺交付之日止，以建筑面积239.88平方米为基数按407.4元/平米/年的百分之五十计算支付)，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮其他诉讼请求； 四、驳回新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司、新疆德丰房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9629元，由被告新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司、新疆德丰房地产开发有限公司负担8629元，刘学峰、刘玲春、刘学义、由刘学亮共同负担1000元。二审案件受理费9629元，由上诉人新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司、新疆德丰房地产开发有限公司负担8629元，由刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮共同负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  赵立军 审判员  胡旭东 审判员  游乐然 二〇一九年六月十八日 书记员  张晓月