广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0312执异20号 案外人：石某某，男，1984年9月17日生，汉族，住广西桂林市临桂区。 案外人:李某某，女，1984年2月21日生，汉族，住广西桂林市临桂区。 申请执行人：柳州某某有限公司，住所地：广西柳州市 法定代表人周某，董事长。 委托代理人肖某某，柳州某某有限公司工作人员。 委托代理人腾某某，广西某某律师事务所律师。 被执行人：广西某某房地产开发有限责任公司。住所地：广西桂林市临桂区。 法定代表人于某某，董事长。 委托代理人张某某，广西某某房地产开发有限责任公司工作人员。 委托代理人胡某某，广西某某房地产开发有限责任公司工作人员。 被执行人于某某，男，1991年4月8日出生，住广州市。 被执行人于XX，男，1968年12月15日出生，住广西南宁市青秀区。 本院在执行广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2017）桂02民终1975号民事判决中，案外人石某某、李某某对广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初345号之三民事裁定（查封广西临桂碧水山庄XXX栋XXX号房屋）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人石某某、李某某称，本人于2013年8月27日全部付清所购房款给XX公司，并于2013年8月27日入住该房屋，专项维修基金及契税都于2015年12月31日交清。曾多次催促开发商办产权证及相关证件，至今未果。在柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初345号之三民事裁定查封广西临桂碧水山庄XXX栋XXX号房屋之前本人已与XX公司签订了《商品房买卖合同》，已交清了房款并入住至今，该房的所有权已属于本人的。故向法院提出异议，请求解除对广西临桂碧水山庄XXX栋XXX号房屋的查封。 案外人石某某、李某某向本院提供：（一）、买卖房屋证据。2015年12月21日，石某某、李某某与XX公司签订的《商品房买卖合同》，合同号为：碧售XXX栋XXX。 （二）、交款证据。1、2013年5月27日石某某通过信用社存入117000元到XX公司账户，2013年8月27日XX公司出具石某某、李某某已交清XXX栋XXX房款的在证明。2、2015年12月23日XX公司开具的销售不动产统一发票：石某某、李某某交XXX栋XXX的购房款217008元，当月31日开了税务发票。 （三）、使用房屋的证据。2013年9月起交的几张物业管费水电费的收款收据。 （四）、石某某、李某某提供了临桂区不动产登记局的证明，证明其在临桂没有其他住房。 申请执行人柳州某某有限公司辩称，案外人提出异议的理由为：其已经交付XXX号房屋的全部房款，其已经取得房屋所有权。申请执行人认为案外人的所述执行异议的理由是不能成立。 一、案外人所提出的执行异议并不符合最高院对于《执行异议和复议规定》的第二十八条、第二十九条之规定。理由如下： 1、按案外人陈述2013年8月27日已付清全部房款，但其所提供《商品房买卖合同》双方签署日期为2015年12月21日。在已交清房款的情况下，二年后才倒签购买合同，与正常的房屋交易规则不符，其买卖房屋合同情况存在质疑。 2、按案外人所提供买卖合同房价为217008元，合同要求付款方式是一次性，但案外人仅提供了117000元的现金缴款单，案外人强调已交清全部房款，但余下的房款是如何交纳的无任何凭证，申请执行人强烈要求案外人提供合同签订当时全额款项交款给被执行人的银行清单。 3、案外人所提供的物业收费收据并不能证明其已合法占有房屋，按案外人陈述其于2015年12月21日才签定商品房买卖合同。 但其提供物业收据在2013年9月就开始入住交费，不符合法定程序。 4、申请执行人作为债权人，合法诉请自己的债权，经过法律手段查封被执行人所有的房屋，目的很纯粹就是为了让其立刻还款，被执行人却与案外人串通好把房屋出售。但是一直没有办理合同备案，也没有办理房产证，案外人应该有相应的风险防范意识，如果因为此事有相应的损失，也应该与被执行人之间去解决，而不是对抗作为善意的申请执行人。再者法院成功办理了涉案房屋查封登记手续，要求被执行人返还欠款，根据《物权法》的规定本案中涉案房屋被当事人并没有依法登记，但是法院已经成功查封了涉案房屋，属于合法行为，没有任何法律瑕疵。依据《民法通则》的法律规定，申请执行人作为善意第三人有权查封该房屋，并在被执行人不还款的情况下，变卖抵押物优先获得偿还款项。 二、案外人没有在房产局进行商品房预售合同备案。 商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”案外人连最基本的合同备案都没有，其在本案中签订的所谓商品房买卖合同的法律有效性都得不到法律的认可，其有什么权利来主张物权来提执行异议？其提执行异议的主体都有问题的。 三、案外人没有在房产局进行预告登记。 物权法第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。很明显案外人也不符合预告登记的条件，也不符合物权法关于物权的规定。 四、案外人没有获得房屋产权证。 房屋产权证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。依据物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。由此可知，案外人在法律上根本就没有获得物权法认定的物权，凭什么能说房子是其所有的。 综上所述，请求人民法院驳回案外人的执行异议申请。 被执行人广西某某房地产开发有限责任公司辩称，对案外人提出的证据予以认可。 本院审查查明，广西壮族自治区柳州市城中区人民法院执行的（2017）桂0202执1975号柳州某某有限公司与XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）民间借贷纠纷一案，在诉讼保全阶段以（2016）桂0202民初第345号民事裁定书保全查封了被告XX房地产开发有限责任公司所有的位于广西临桂碧水山庄的房产353套【实际查封76套（其中包括XXX栋XXX号房屋）】，在执行过程中，广西壮族自治区高级人民法院于2017年12月27日作出（2017）桂执协13号协调决定书，将柳州市城中区人民法院执行的（2017）桂0202执1975号案件指定由桂林市临桂区人民法院统一执行。案外人石某某、李某某对法院查封的G3-1栋301号房屋不服，认为自己已购买并居住，请求法院解除查封。 XXX栋XXX号房屋在2011年XX公司是卖给黎某某的，黎某某在2011年11月28日和2012年2月8日分别交50000元到XX公司账户，XX公司开具了收款收据。2013年5月13日黎某某将此房卖给石某某，双方签订了一份《商品房买卖合同》，房款250000元。2013年5月27日，石某某通过临桂信用社缴房款117000元到XX公司账户。加上黎某某交的100000元，G3-1栋301号房屋共交房款217000元。2015年12月21日XX公司与石某某、李某某签订了一份《商品房买卖合同》，石某某、李某某向XX公司购买XXX栋XXX号房屋，总房价为217008元。即将原卖给黎某某XXX栋XXX号房屋，重新卖给石某某、李某某。XX公司认可原黎某某交的XXX栋XXX号的购房款100000元为石某某、李某某的房款，并在2013年8月27日出具该房证明，证明石某某、李某某所购的XXX栋XXX号房屋的购房款已交清。2015年12月23日XX公司开具了销售不动产统一发票，付款人石某某、李某某，金额217008元，2015年12月31日税务部门开具了完税证明。案外人提交了从2013年9月起几张物业管费水电费的收款收据和石某某、李某某提供了临桂区不动产登记局的证明，证明其在临桂没有其他住房。 本院认为，石某某、李某某与XX公司签订的《商品房买卖合同》是2015年12月21日，该房查封的日期为2016年4月25日。合同的签订是双方真实意思的表示，石某某、李某某按合同的约定提前交清了购房款，开具了税务发票，虽XXX栋XXX号房屋原来是卖给了黎某某，但后经三方同意，重新卖给了石某某、李某某，且已将该房交给了石某某、李某某使用，石某某、李某某也提交了无房证明。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人提出的异议符合上述规定，异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对广西临桂碧水山庄XXX栋XXX号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  秦树忠 人民陪审员  李龙英 人民陪审员  秦仙菊 二〇一九年六月二十九日 书 记 员  龙威诚