甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初2190号原告：兰州新得利商贸有限公司，住所地兰州市城关区临夏路街道临夏路****008。法定代表人：韩宝萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱兢玉，女，该公司职员。委托诉讼代理人：马光辉，男，该公司职员。被告：何玉红，女，1969年6月23日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。委托诉讼代理人：谢军，甘肃雷诺律师事务所律师。原告兰州新得利商贸有限公司（以下简称：新得利公司）与被告何玉红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新得利公司的委托诉讼代理人朱兢玉、马光辉，被告何玉红的委托诉讼代理人谢军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新得利公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠2017年1月25日至2018年3月31日期间的房屋占有使用费1180822元；2、判令被告按照银行同期贷款利率月息1.0265%的标准支付2017年1月25日至2018年12月31日期间的欠款利息237446.79元，并继续按月息1.0265%的标准支付自2019年1月1日至实际还款之日的利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年1月13日，原告新得利公司通过司法拍卖取得了位于兰州市城关区营业用房，并于2017年1月25日支付了拍卖尾款，按照司法程序办理了该房屋的产权过户手续。拍卖后，原告要求被告支付房屋占有使用费，但被告却以原房屋所有人付登明向其借款为由，拒不支付2017年1月25日至2018年3月31日期间的房屋占有使用费。经原告多次催促，被告仍拒绝支付。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告何玉红辩称，原告所诉不属实，被告已经在2015年4月14日用以借款抵房租的方式向原产权人付登明支付了3年的房屋租金，支付租金的方式是以借款抵租金，所以不能再向本案原告支付房租，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提供的（2016）兰司委字第728号网拍成交确认书、（2017）甘01执恢15号执行裁定书、（2017）甘01执恢16号执行裁定书、付款凭证两份、收据两份、甘（2017）兰州市不动产权第0022226号不动产权证书、甘（2017）兰州市不动产权第0022230号不动产权证书、发票、税收缴款书、缴款通知书、票据、2015年2月11日的房屋租赁合同、2015年4月14日的房屋租赁合同两份、2018年4月2日签订的房屋租赁合同，被告提供的2015年2月11日的房屋租赁合同、2015年4月14日的房屋租赁合同、房屋产权证两份、户口本、结婚证，以及本院对付登明的询问笔录，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认。对于被告提供的2015年4月14日承诺书、2013年3月15日的借条、2014年4月15日的借条、银行交易明细清单、汇款凭证、业务凭证、个人结算业务申请书、银行回单、借款明细统计表两份、关于我和王向林之间借款及以借款抵顶房租情况的说明，原告经质证对上述证据不予认可，本院审查后认为，付登明对其与王向林之间的债务关系予以认可，而上述证据之间也能够形成完整的证据链，证明付登明与王向林之间形成借贷关系，故付登明向王向林的妻子何玉红作出的用前三年租金偿还欠王向林债务的承诺合法有效，故本院对上述证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于兰州市城关区建筑面积为710.80平方米的营业房屋一套原系付登明、刘占武所有，产权证号为：兰房权证（城关区）字第**。位于兰州市城关区建筑面积为721.24平方米的房屋原系付登明所有，产权证号为：兰房房权证（城关区）字第**。015年2月1日，付登明与何玉红签订了《房屋租赁合同》，约定：付登明将位于兰州市城关区建筑面积为721.24平方米的房屋租赁给被告使用；租赁期限为十年，自2015年6月1日至2025年5月31日；2015年6月1日至2021年5月30日期间每年租金为50万元，2021年6月1日至2025年5月31日期间每年租金为60万元。2015年4月14日，付登明、刘占武与何玉红签订了《房屋租赁合同》，约定：付登明、刘占武将位于兰州市城关区建筑面积为710.80平方米的房屋租赁给被告使用；租赁期限为十年，自2015年9月1日至2025年8月31日；2015年9月1日至2021年8月31日期间每年租金为50万元，2021年9月1日至2025年8月31日期间每年租金为60万元；该商铺所有权者委托付登明收取何玉红交纳的房费。2015年4月14日，付登明向原告出具承诺书一份，载明：“……，付登明于2013年3月15日向何玉红丈夫（王向林）借款90万，2014年4月15日向何玉红丈夫（王向林）借款170万，两次借款共计260万及利息表示无法偿还，付登明承诺同意借何玉红丈夫（王向林）260万及利息来抵顶乙方何玉红前三年房屋租金，何玉红在前三年内不在向甲方付登明支付房租。第四年开始按合同约定支付房租。该房屋租赁期间，出现抵押、买卖等合同不能履行时，由付登明承担全部责任。附：付登明借何玉红丈夫（王向林）借条复印件2张。”合同签订后，付登明即将上述房屋交付被告使用。2016年12月27日，兰州市中级人民法院依法在司法拍卖网对被执行人付登明、刘占武所有的位于兰州市城关区的房屋予以拍卖。2017年1月13日，原告新得利公司分别以1707.23万元、898.12万元的最高价竞得。随后，新得利公司支付了上述拍卖款。2017年6月12日，原告新得利公司取得了上述房屋的不动产权证书，证号分别为：甘（2017）兰州市不动产权第0022226号、甘（2017）兰州市不动产权第0022230号。2018年4月，原告将位于兰州市城关区建筑面积为721.24平方米的房屋从被告何玉红处收回。同时，原告新得利公司与被告何玉红于2018年4月2日就位于兰州市城关区建筑面积为710.80平方米的房屋签订了《商铺租赁合同》，原告将该房屋租赁给被告使用，租赁期限为五年，自2018年4月1日至2023年3月31日。但原告认为被告应向其支付2017年1月25日至2018年3月31日期间的房屋占有使用费，而被告则认为此期间的租金已经用以借款抵租金的方式向原产权人付清。为此，双方发生纠纷，原告诉至法院。另查，付登明于2013年3月15日、2014年4月15日向被告的丈夫王向林出具了借条两份，两份借条载明付登明从王向林处借款合计260万元。在本案审理过程中，付登明认可其与王向林之间的借贷关系，也认可实际收到了王向林支付的借款，同时付登明亦认可其作出了用何玉红应支付的前三年租金抵顶付登明欠王向林的260万元本金和利息的承诺。本院认为，被告何玉红于2015年2月1日与付登明签订的《房屋租赁合同》、于2015年4月14日与付登明、刘占武签订的《房屋租赁合同》，均系双方在平等自愿的基础上所签订，意思表示真实，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对双方具有法律约束力，双方均应适当全面履行合同义务及其作为承租人、出租人的法定义务。原告新得利公司通过司法拍卖取得上述租赁房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，上述两份租赁合同的效力不受影响，新得利公司概括承受了原出租人的权利义务。根据本案查明的事实，付登明于签订租赁合同时向被告何玉红作出承诺，承诺用何玉红前三年应该支付的房屋租金偿还付登明欠何玉红丈夫王向林的借款及利息，即何玉红前三年内不再向付登明支付房租。而依房屋租赁合同约定，房屋所有权人委托付登明收取何玉红交纳的房费，即付登明有权收取涉案房屋的房屋租金，且付登明认可其与王向林之间的借贷关系，故付登明与何玉红之间的该约定合法有效。因此，本院认定何玉红已将涉案房屋前三年的房屋租金付清。而买受人新得利公司概括承受了原出租人的权利义务，其亦受此约束，故在此情形下，被告何玉红不应再向原告支付2017年1月25日至2018年3月31日期间的房屋租金。综上，对于原告要求被告支付2017年1月25日至2018年3月31日期间的房屋占有使用费1180822元及利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：驳回原告兰州新得利商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费8782元（已减半），由原告兰州新得利商贸有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇一九年六月二十六日书记员  郭桂荣