北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终6913号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨正西，男，1971年3月5日出生，汉族，北京新雅印刷科技有限公司法定代表人，住北京市西城区。委托诉讼代理人：宋崧，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊雅，北京市中闻律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李鹏，男，1983年9月11日出生，汉族，北京臻启科技有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：高翔，北京翔越律师事务所律师。原审第三人：千寻安家（北京）物业管理有限公司。法定代表人：杜龙泉，总经理。上诉人杨正西因与被上诉人李鹏及原审第三人千寻安家（北京）物业管理有限公司（以下简称物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初15807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨正西上诉请求：1．撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判李鹏支付杨正西违约金188万元。事实和理由：1．李鹏的行为已构成根本违约，应该按照其与杨正西签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，向杨正西承担相应违约责任，支付违约金188万元。至2017年5月24日起诉时，李鹏向杨正西支付140万元，还剩60万元首付款未支付，李鹏未按约定足额支付首付款，已构成违约。2．一审判决李鹏支付杨正西违约金10万元，低于杨正西所受到的实际损失。一审诉讼中，法院对西城区（原宣武区）某某某某某2号楼608室（以下简称案涉房屋）进行鉴定的结论为，案涉房屋市场价格为8179163元，产生1220837元的差价损失。3．李鹏具备购买能力，并未因2017年3月17日北京市出台新政，即北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法[2017]3号）（以下简称3．17新政）造成履行障碍。李鹏有能力履行合同，但拒绝履行的行为已构成根本违约，应该承担相应的违约责任。李鹏辩称，同意一审判决。1．一审判决对事实认定准确。由于3．17新政的影响，李鹏的购房贷款不能按照新政之前的贷款政策进行办理，导致李鹏购房能力严重不足。新政下达后，李鹏积极向中介和银行咨询，寻求解决方法。2．一审判决适用法律正确。综上，不同意杨正西的上诉请求。物业公司述称，同意一审判决。服从法院判决。李鹏向一审法院起诉请求：1．判令解除李鹏与杨正西之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．判令杨正西返还李鹏已支付购房款140万元；3．案件受理费由杨正西负担。杨正西向一审法院反诉请求：1．判令解除李鹏与杨正西签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．判令李鹏支付违约金188万元；3．判令李鹏支付房屋差价损失1220837元；4．反诉案件受理费由李鹏负担。事实和理由同本诉答辩。一审法院认定事实：2017年3月9日，杨正西（出卖人），李鹏（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定，出卖人所售房屋坐落为西城区（原宣武区）某某某某某2号楼608室，建筑面积共107．69平方米，房屋性质为商品房，出卖人未将该房屋出租；房屋成交价为467万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为473万元；买受人在签订本合同的同时向出卖人支付定金40万元；买受人向银行拟贷款303万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照（1）买受人自行筹集剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准；合同还约定了其他条款。同日，杨正西、李鹏与物业公司签订《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》，李鹏承担居间代理费6万元。当日，杨正西（甲方、出卖方）与李鹏（乙方、买受方）及物业公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定，交易房屋价款及房屋家具家电、装饰装修及配套设施设备作价两者总计940万元；乙方于2017年3月9日向甲方支付定金40万元，该定金视为首付款的一部分；甲方应在2017年5月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；乙方于网签后3日内将首付款支付甲方；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）拒绝购买该房屋的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。该《补充协议》尾部手写为：（1）甲方承诺乙方房屋满五唯一，学区户口指标没有用。（2）乙方承诺给甲方还款解押金额90万元。（3）甲乙双方协商一致，乙方同意第一笔首付款200万元于2017年3月30日前支付甲方。上述合同签订后，李鹏于2017年3月9日向杨正西支付定金40万元；于2017年3月15日、16日共支付杨正西首付款100万元。双方在履行上述合同期间，3．17新政出台。3．17新政内容为，各有关单位：为促进本市房地产市场平稳健康发展，自本通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定：一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。一审中，杨正西提供其与李鹏的微信往来，证明新政后，李鹏未明确表示要求解除合同，也没有明确表示首付款提高和贷款改变要求解除合同，而是继续履行合同。2017年3月23日，李鹏：新政出台对我们的影响非常大，我们有贷款记录，贷款比例减少，导致首付多了120万元，超出我们原有能力，同时我们卖房赶上新政也很不顺利，只能降价急售，这几天我们一直在多方想办法咨询银行和中介，等政策细则，这就是目前状况，我们还是非常想买您家的房子。杨正西：房价还是那么高，就是首付款比例高了。李鹏：房价还是没降，就是买家少了，我们的房子现在降了20万元在找满足实效的靠谱买家，这几天带看量明显少了。杨正西：我也是着急，借了不少钱答应朋友这一段时间还的，主要大兴那里新房钱付多了，如果没有付我也轻松了。4月7日，李鹏：我们的房子已经签了，现在看房的实在太少了，我们已经焦头烂额了，迫不得已比心里低价又降了30万，加上新政影响少贷120，我们首付相当于比之前多了150万，短期内我们借的太困难了。杨正西：你也想办法再凑一部分，我也凑一部分。李鹏：我跟我下家商量看看进度能否提前吧。5月16日，李鹏：我的买家还是没有放贷，我们都在等银行。杨正西：你也催一下，时间也太长了，你答应我的钱还是没有给我齐啊。当时答应的3月底，现在都5月底了。李鹏：我知道你着急，但我们比你还急，隔两天就催一遍，银行放贷慢我也只能等，现在的状况和政策有很大关系。政策不仅影响首付，关键还影响我卖房，影响我收到房款，我拿不到房款就没有能力支付你，我又打电话催买我房的中介，让那边想尽办法催买家。李鹏对上述证据的真实性认可，称其数次向杨正西表示因新政原因首付多付120万元，出售房屋不顺利。诉讼中，李鹏称当时我们是卖自己的房，买这套房。当时让我们尽可能的多给他钱，对方给了我们80万元就不给了，我们借了60万元凑了140万元给了杨正西，新政后，我们卖的房出了问题，他们也给不了了。李鹏称杨正西存有违约，没有按照《补充协议》约定，在2017年5月30日前还清案涉房屋的剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续并称其支付的140万元就是解除抵押的款项。杨正西对此不予认可，认为140万元为首付款，并非解除抵押登记的款项。一审中，杨正西向法院提出申请，要求对案涉房屋的市场价值进行评估，北京市高级人民法院选定的鉴定机构为北京京城捷信房地产评估有限公司，该公司评估结论为，估价对象房地产市场价值为8179163元。李鹏、杨正西对报告均无异议。李鹏、杨正西均同意解除合同。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。李鹏与杨正西签订的《北京市存量房屋买卖合同》、李鹏与杨正西及物业公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方当事人具有法律约束力。现双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李鹏系卖房后买房，应充分考虑交易过程中存在的风险。李鹏向杨正西支付140万元房款后，因3．17新政的实施，导致李鹏的贷款金额下调，首付金额增加，李鹏在明知其的履约能力受到严重影响的情况下，未及时解除合同，防止损失进一步扩大，并未注意到时间成本的增加与给交易对方带来的风险成本也在同时叠加，而在新政实施后60余天后诉至法院要求解除合同，该犹豫期确已超过必要限度，给杨正西造成了一定的损失。法院根据双方合同的实际履行情况、当事人的过错程度、杨正西的损失情况，酌情确定李鹏赔偿杨正西房屋差价损失10万元。杨正西要求李鹏支付违约金的主张。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。由于李鹏违约行为造成合同不能继续履行，应承担相应的违约责任。因李鹏提出杨正西要求的违约金过高的请求，法院根据双方合同的实际履行情况、当事人的过错程度酌情确定违约金10万元。李鹏称杨正西存有违约，没有按照约定时间还清案涉房屋的剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续并称其支付的140万元就是解除抵押的款项的主张。《补充协议》约定杨正西于2017年5月30日解除抵押登记，而李鹏在2017年5月24日已经提起诉讼要求解除合同，李鹏主张杨正西违约，理由不充分，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2019年2月判决：一、解除杨正西与李鹏于2017年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及杨正西、李鹏与千寻安家（北京）物业管理有限公司签订的《补充协议》；二、自判决生效之日起7日内，杨正西返还李鹏购房款140万元；三、自判决生效之日起7日内，李鹏支付杨正西违约金10万元，房屋差价损失10万元；四、驳回杨正西的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。二审中，李鹏称3．17新政出台后，其开始是积极寻求办法继续履行合同的，后因北京市高级人民法院出台相关意见，认为因3．17新政出台导致合同解除的，合同双方均无过错，不承担责任，故其才起诉要求解除合同。本院认为，结合二审庭审情况及杨正西上诉请求，本案的争议焦点为：李鹏是否应当向杨正西支付违约金188万元。当事人协商一致，可以解除合同。李鹏与杨正西签订的《北京市存量房屋买卖合同》、李鹏与杨正西及物业公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方当事人具有法律约束力。现各方均同意解除所签合同，法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据已查明的事实，双方签订的合同约定，李鹏因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照（1）李鹏自行筹集剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；（2）李鹏继续申请其他银行贷款，至贷款批准。由此可见，对于李鹏的贷款事宜，双方合同约定十分明确。李鹏如果未能贷款，可以现金方式支付，或继续申请其他银行贷款。合同签订后，3．17新政出台，李鹏知晓其贷款金额将下调，此时李鹏并未提出其存在履行困难，要求解除合同，而是向杨正西表示其会积极寻求办法保证合同继续履行。后，李鹏在得知北京市高级人民法院出台相关意见，因3．17新政导致合同解除的，合同当事人可以免责的情况下，起诉要求解除合同。可见，合同未能继续履行的责任在李鹏，且李鹏是在明知其履约能力存在问题的情况下，未及时解除合同，防止损失进一步扩大，给杨正西造成了一定的损失，其应当承担违约责任及赔偿责任。关于杨正西主张的违约金数额。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现一审法院根据双方合同的实际履行情况、当事人的过错程度、杨正西的损失情况，酌情确定李鹏赔偿杨正西房屋差价损失10万元的情况下，基于李鹏提出杨正西主张的违约金过高的请求，且李鹏在签订合同后两个月就起诉要求解除合同的实际情况，判决李鹏支付杨正西违约金10万元，并无不当，本院予以维持。关于评估报告中所确认的房屋市场价值，因报告查勘期为2017年11月，而李鹏起诉要求解除的时间为2017年5月，故不宜作为本案衡量杨正西实际损失的依据。综上所述，杨正西的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21720元，由杨正西负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 王艳芳二〇一九年六月二十八日书记员 张 璐