江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终2514号上诉人（原审被告、反诉原告）：农工商超市（集团）有限公司，住所地上海市金沙江路**。法定代表人：杨德新，该公司董事长。委托诉讼代理人:陈寿云，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邵鸣，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：盛小琳，女，1966年9月24日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：谭夕忠，江苏强仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈永生，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。上诉人农工商超市（集团）有限公司（以下简称农工商超市）因与被上诉人盛小琳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2018）苏0922民初4737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农工商超市上诉请求：撤销原判并依法改判驳回盛小琳的一审诉讼请求，支持农工商超市的一审反诉请求，或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由盛小琳承担。事实与理由：一、一审法院认定农工商超市与盛小琳达成合意，于2019年3月15日解除《房产租赁合同》及《补充协议》违背事实，不能成立。农工商超市与盛小琳未就解除日期达成一致意见，农工商超市主张租赁合同于2018年1月15日解除，农工商超市未同意以2019年3月15日作为解除合同的日期。二、一审法院判令农工商超市支付盛小琳租金至2019年3月15日没有依据。1.农工商超市于2017年4月7日已进行各项闭店工作，此前，也向盛小琳明确告知闭店决定，之后又多次致函盛小琳，已经就闭店、要求解除合同事项尽了告知义务，在完全具备交房条件的情况下，农工商超市于2018年1月15日按照盛小琳提供的唯一联系地址（身份证载明的住址）再次邮寄解除租赁合同的通知函并且附上房屋钥匙。盛小琳明知农工商超市未使用租赁房屋，其主张要求农工商超市支付租金至2019年3月15日没有依据。2.在一审审理过程中，农工商超市已经明确表示不再履行租赁合同，从充分发挥物的价值，减少浪费的角度，盛小琳有义务采取解除租赁合同，要求返还租赁房屋等适当措施，防止损失扩大，况且农工商超市已经提出了解除合同的反诉请求。三、一审法院判决农工商超市赔偿盛小琳房屋闲置期间六个月的租金损失，同时还判令农工商超市赔偿盛小琳五个月租金标准计算的预期可得利益损失，属于认定事实不清和适用法律错误。根据我国一般司法实践，因承租人拒绝履行合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的责任，出租人作为守约方负有减少损失扩大的义务，具体损失数额不能确定，可以推定为租赁房屋闲置期间或者寻找替代房屋周转期间的租金损失，一审法院判决农工商超市支付十一个月的租金损失没有依据。四、一审法院关于预期可得利益的认定存在错误。一审法院将盛小琳与中国移动通信集团江苏有限公司滨海分公司于2010年9月30日签订的房屋租赁合同与案涉合同作比较得出农工商超市因房屋租赁周期长，租金相对较低的认定没有依据。1.合同内容均由当事人意定，造成条款差异的因素很多，不同的合同没有可对比性。2.上述合同的租赁房屋的面积与案涉租赁房屋的面积相差较大（面积相差近十倍）、且租赁房屋所处地理位置存在差异，因此租金差异并非单纯租期长短所致。3.即使农工商超市同意赔偿预期可得利益损失，也应当参照案涉房屋所在地相应区域内的其他非盛小琳所有房屋的普遍租金标准，一审法院仅以由盛小琳提供的明显有利于其单方利益的材料为基础没有依据。盛小琳辩称，一、农工商超市主张双方的租赁合同已经于2018年1月15日解除，盛小琳认为没有任何事实和法律依据。在本起租赁合同纠纷过程中，盛小琳没有任何违约行为，农工商超市主张的所谓解除通知并没有有效送达给盛小琳。农工商超市作为违约方，在双方的合同没有特别约定的情况下，也不具有单方解除权。二、关于法院将租金计算至2019年3月15日是有事实根据的。在2019年3月7日双方在一审法院调解，是在友好的气氛中进行的，盛小琳本来不同意解除双方的租赁合同，经一审法院做工作和农工商超市的领导到庭调解，盛小琳才在法庭的主持下接收了钥匙。双方同时约定将租金算至2019年3月15日，农工商超市到场的人员当时承诺一个月之内就付清全部租金及赔偿10个月租金的损失，后来农工商超市对该调解方案没有最终签字确认，导致盛小琳接收了案涉房屋的钥匙，其实盛小琳是被骗才接收了钥匙。截至目前，水电仍然没有过户给盛小琳，相关设施也没有清点交付。盛小琳认为租金计算到2019年3月15日对盛小琳是不公平的。三、关于一审法院判决六个月的闲置期间的损失，盛小琳认为该期间过短。从一审判决到目前，时间差不多又过了三个月，房屋目前依然处于闲置状态。从目前状况来看，短期内还不可能租出去。四、一审法院判决承担五个月的预期可得利益损失过少，盛小琳当时购买案涉房屋时，就是考虑到该房屋上有农工商超市这样大型的国有超市承租20年的租期，有稳定的收益，盛小琳才予以购买，现在租期不到一半就毁约不租，给盛小琳造成的损失是巨大的。同地段移动公司的5年期租赁合同的租金，远远高于本案20年租期的租赁合同的租金。综上，请求驳回上诉，维持原判。盛小琳向一审法院起诉请求：1.要求判决农工商超市立即支付2018年1月15日至2019年1月15日期间的租金2185454元，并从2018年7月15日起按银行同期贷款利息承担利息至履行完毕之日止；2.诉讼费由农工商超市承担。农工商超市反诉请求：1.确认农工商超市和盛小琳之间订立的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2018年1月15日解除；2.由盛小琳承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明：案外人江苏锦峰房地产开发有限公司（以下简称锦峰公司）与农工商超市于2008年8月17日签订房产租赁合同一份，载明：（甲方）锦峰公司，法定地址：滨海县东坎镇阜东南路70号滨海建行大楼5楼，邮编：224500，法定代表人：李桂芳，授权签约代表人：/,电话：0515-8205****传真：0515-82058999。承租方（乙方）农工商超市（集团）有限公司，法定地址：上海市金沙江路1685号，邮编：200333，法定代表人：杨德新，授权签约代表人：/,电话:021-5270****，传真：021-52704200。甲、乙双方遵循平等互利，协商一致的原则，就下列房产租赁事宜达成一致意见，并根据中华人民共和国相关法律、法规之规定订立本合同，以资共同遵守。一、租赁房产1.1甲方将按符合下述条款和条件的坐落于江苏省滨海县（56号原糖厂）锦峰苑综合楼建筑面积约为一层2350平方米、二层2570平方米、三层2570平方米的房屋(此面积为双方估算面积，实际建筑面积以日后办理的房产证为准以及该房屋（如果有）所附属的停车广场、通道、楼梯、设施等（以下简称房产）一并出租给乙方使用。房产之具体建筑位置、使用范围以附件一及附件二中红线划出部分为准（红线外为非建筑物占用场地的公共场地），附属部分的具体内容以附件四所列为准，并经甲乙双方加盖公章后确认。1.2乙方可将承租的房产用于开设超市等商业使用，乙方在规定使用期内的自主经营权不受甲方干涉。二、租赁期限2.1本合同租赁期限为20年，自2008年12月1日起至2028年11月30日止。2.2甲方同意从本合同签署后，自2008年9月1日起至2008年11月30日为乙方的免租金施工装修期，此期间甲方不向乙方收取租金，租金起算日期为2008年12月1日（如进场日期调整，则具体计算日期另签订补充协议确定）。2.3租赁期满后，若房产继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。三、租金及支付的租金中抵扣上述全部损失款项。3.3如甲方未能按合同规定提供令法有效的发票，则乙方有权顺延租金支付时间，直至甲方提供合法的发票为止。3.4双方约定本合同租金以银行转账方式支付。收款人：[直接写上房东（出租人）名称]，开户银行：/,账号：/。3.5乙方同意在乙方工程队进场装修后十五个工方式3.1该房产年租金为人民币（大写)贰佰万元整，第四年起租金每三年环比递增3%。每年租金按年度支付，即每年租金起算之日后第七个月的15日前。甲方须在当年收款日前十五日，先向乙方财务部门提供税务统一发票，乙方凭有效发票付款。（如遇法定休假日，依次顺延）。3.2因甲方提供的发票未能达条件向乙方交付完整房产，而乙方无正当理由拒不接收的，应视为乙方严重违约，由乙方赔偿甲方违约金壹佰万元整，且甲方有权提前解除本合同。五、税费及相关费用5.1租赁期内，甲方负责承担因土地使用权或房产所有权而产生的国家或地方规定的任何税收和费用。5.2乙方在该房产施工期间及经声中所实际发生的水、电、电话费均由乙方根据单独设置计量读表数按国家规定的标准负责缴付，凭甲方税务统一的发票，直接交纳给甲方或向当地的公用事业管理部门缴付。5.3甲方将房产的用电过户给乙方；配电房及设备由乙方负责管理使用。5.4租赁期限内的门前三包、清洁费、治安费用由乙方负责承担。六、甲方保证和责任6.1甲方保证对房产拥有合法的|出租权，并符合政府有关出租的管理规定，保证其拥有房产所有权及其土地使用权，并向乙方出示相关的有效法律证明文件的原件，提供乙方保留复印件（见附件三）。甲方保证房产在本合同签署前和签署时，不附有任何担保物权和债权，也不存在任何具有强制效力的判决、裁定、仲裁裁决、命令、决定等引致的限制租赁或和使用的情况，房产不属违章建筑并通过建筑验收合到税务或政府其他部门的要求致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，则甲方应赔偿乙方因此而受到的上述损失，或由乙方选择从当期及今后应付甲方作日内，凭甲方提供的税务统一发票预付给甲方第一年上半年租金共计人民币壹佰万元整：在乙方开业后十五个工作日内：凭甲方提供的税务统一发票预付给甲方第一年下半年租金共计人民币壹佰万元整。第二年起按上述3.1之约定正常支付。四、房产交付4.1甲方应于2008年9月1日前有效地交付已具备附件四所述之房产技术条件的完整房产。在交付房产前一周，甲方应书面通知乙方接收房产（如甲方不能按期交付房产，租赁期、免租期应相应顺延，但顺延最多不超过30天）。双方应委派代表到场进行房产移交，并签署附件六所述之房产交付确认书。同时，如果当地政府相关主管部门规定要求出示有效房屋租赁许可证的，甲方应当提供，并由乙方保存复印件。4.2甲方未按上述条款之规定有效地交付完整房产或在顺延时间内仍不能交付的，应视为甲方严重违约，甲方承担违约责任并应向乙方赔偿违约金人民币壹佰万元整，且乙方有权提前解除本合同。4.3若甲方按本合同约定的格。6.2如因甲方法律纠纷或行政违法事端，造成相关法院或其他司法、行政部门依法要求协助冻结、查封、划拨甲方在乙方的到期租金，或其他在乙方处的财产，乙方应予协助，并不承担由此造成的甲方损失的责任，但甲方应在此期间确保乙方的正常经营和应享有的权利，由于此项协助，造成乙方经济损失的，甲方应予赔偿。6.3甲方应全力协助配合乙方办理营业执照、及设计、装修或改扩建所需的或可能发生的相关申请报批手续，并提供所需的文件、图纸、技术资料等。6.4附件四所述的供电条件，是指甲方办理配电手续并将不得小于1200千瓦的电送至甲方安装在乙方租赁范围的配电柜中，由此产生的全部费用均有甲方承担。附件四所述的技术条件非因市政部门原因或不可抗力而中断，则甲方应在接到中断通知后按乙方要求最迟不超过24小时，及时迅速将其恢复，否则乙方有权扣除在水、电中断期间的租金，并要求甲方赔偿由此造成的实际损失。甲方未能按乙方要求或合同约定恢复的，乙方有权自行或委托第三方进行为恢复上述技术条件所需的一切维修，该维修费用由甲方承担。6.5甲方提供给乙方的各种排油、排烟、排水、排污线路和空调机组、室外制冷机组、广告灯箱、招牌放置场地等，均须以不影响相邻各方为前提，否则在营业过程中若因上述原因而导致相邻各方投诉（而乙方各项技术指标均符合有关职能部门的标准），则甲方应负责解决有关纠纷；若乙方使用的原因，则乙方自行处理解决。6.6甲方保证乙方进出口通道、进货通道及相关设施使用通道的正常畅通。6.7甲方同意，在本合同租赁期乙方经书面通知甲方，经甲方同意方可将其在本合同项下的一切权益转让给其母公司、子公司、分公司或其他关联公司，前提是该受让方应完全继承乙方在本合同项下的一切权利和义务。6.8甲方如需转让房产，应在转让前三个月书面通知乙方，乙方在收到书面通知后的三个月内答复甲方是否放弃优先购买权，若乙方同意放弃优先购买权，甲方可向第三人转让上述房产；在上述向第三人转让的情形下，或因其它原因（包括但不仅限于该房产因抵押权的实施而被转让），则甲方应保证上述相关受让人书面向乙方承诺全面履行本合同：如锦峰公司的股东购买房产，乙方不主张优先购买权，甲方应保证江苏锦峰房地产开发有限公同的股东书面向乙方承诺全面履行本合同。否则应视作甲方违约，且乙方在继续按本合同使用该房产的同时有权拒付本合同第三条规定的租金直至上述承诺的内容得以兑现，相关受让人由此受到的损失由甲方承担。6.9甲方确认在本合同签订前没有收到过、也不知悉政府、上级行政机关或其它相关部门发出的收回房产、改变房屋用途、禁止进入、房屋或土地征用或批租等的通知。除发生市政规划、土地批租外，甲方不可以任何其他人为的、行政的决定为理由，要求解除乙方对房产的使用权，否则甲方赔偿乙方为此遭受的损失。6.10在租赁期间内，因拆迁、批租、市政或征用引起的任何有关经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿，属于乙方租赁部分的补偿应归于乙方所有；甲方应从政府补偿的门面房屋中提供相似地段、相似面积的房屋给乙方选择租赁，或协助乙方在相邻地区，相似条件的寻找新的经营场地。6.11同业竞争禁止：除非已经取得乙方事先书面同意，甲方在此租赁期内或双方约定的继续租赁期内，不论有否收取报酬，不应在乙方承租房产周围一公里内，将甲方所属的房产自己经营或出租给第三方经营与乙方连锁超市相同的大卖场，否则乙方有权减少相应租金支付。6.12甲方应保证乙方能够独立、完全的使用该租赁房产，不受任何第三方滋扰。本条所称滋扰是指因房产公^共使用权、或房产产权引致相邻第三方影响、妨碍乙方正常经营的情况。如乙方发现该项滋扰因素，甲方并不能及时改正，导致乙方不能正常经营的，乙方有权自滋扰发生日停付租金，直至该滋扰因素消失。若该滋扰持续存在并影响乙方经营6个月以上的，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。6.13甲方确保乙方在实际使用该房产时，该房产是安全的，如乙方在使用该房产时，由于房产本身的质量原因给乙方或者第三人造成损害或损失的，甲方愿意承担一切责任并赔偿乙方或者第三人的实际损失。6.14有下列形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失；6.14.1甲方无任何违约情形，乙方无任何理由欠付房租（具体数额不论），并经甲方书面催告7天后仍不支付租金长达3个月以上的。6.14.2未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途。6.14.3乙方利用承租房产进行非法活动，损害公共利益。甲方依据上述情形提前终止合同时，应提前三个月书面通知乙方。乙方应及时搬离并交回房产，租金照实结算；若甲方选择不予终止合同，则甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失。七、乙方保证及责任7.1乙方应当按照本合同约定的方法使用该房产，并保证其在该房产范围内的一切商业活动符合中国法律、法规的规定。7.2乙方保证按照本合同约定的期限支付租金及其他根据合同规定应向甲方支付的费用。7.3乙方应当妥善使用该房产及提供的配套设施（包括消防系统），因使用及保管不当造成损坏的，应当承担损害赔偿责任；如造成损失的承担相应的责任。7.4乙方可按开设超市和经营需要对所租赁的房产外型、内部布局进行设计、装修和添置必要的设施，该费用由乙方承担。若乙方进行装修或改扩建需改变房产基本结构，应事先征得甲方的书面认可，并通过当地相关部门的验收，如须要甲方配合的，甲方应协助配合验收。7.5乙方应对甲方正常的房屋维修和检查给予协助，但甲方应合理地提前书面通知乙方，并以不影响乙方正常经营为前提。7.6租赁期届满，乙方应当按使用房产的实际状态返还该房产，不得拆除装修，无偿移交给甲方，但乙方有权取回乙方的可移动设施，设备。7.7乙方承租期届满，如须继续租赁，应提前三个月书面向甲方提出要求，经甲方同意后，双方另行签订租赁合同。7.8乙方在不违反本合同规定的用途条件下，可根据营业需要，采用引进专柜，售后结算，转租等形式开展经营活动。但是，上述行为不改变甲、乙双方依照本合同应享有的权利和应承担的义务。7.9有下列情形之一的，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失：7.9.1甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常经营或使乙方的合同权益受到实质的损害的，则乙方有权提前终止合同，但应书面通知甲方。甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实计算：若乙方选择不予终止合同，则乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的实际损失。7.10房屋交付给乙方后，因乙方装修、经营所产生的安全、消防、失窃等事故由乙方自行承担责任。八、保密条款和廉洁条款8.1一方对在洽谈、签订、履行本协议过程中知悉的对方商业秘密、对方提供的资料、以及对本协议主要内容均负有保密责任，不得向第三方公开泄露及不正当使用，否则必须向对方赔偿以此给对方造成的全部损失。8.2双方在合同洽谈、签订及履行过程中，甲乙双方（含关联公司）及其工作人员均应保持诚信廉洁的工作作风，不得向对方（含对方关联公司）人员以直接或间接方式支付任何钱财物（含礼品、礼金）或为其谋取私利，否则，视为严重违约，每发现一次，违约方应向守约方支付廉洁违约金人民币伍拾万元整，且还需赔偿对方的全部损失，守约方还有权单方面解除本合同。8.3任何一方（含关联公司）人员向对方索贿或提出此类暗示，知悉方必须积极向另一方举报。乙方总部举报电话是021-5270****转。一方如主动提供对方未曾掌握的对方人员收受钱财物的信息并提供证据的，对方可视情节免除其部分或全部违约责任。九、维修责任9.1如房产及其附属设施结构部分发生损坏由甲方负责进行维修。如因损坏造成乙方停业，甲方同意免除乙方相应租期内的租金。如因乙方原因损坏的，由乙方自行承担责任。9.2租赁期间，乙方发现该房产及其附属设施结构非因乙方使用不当有损坏或故障时，应及时通知甲方修复：甲方应在24小时内进行维修，逾期不维修的，致使乙方无法正常经营的，乙方可自行或委托第三方维修，费用由甲方承担。9.3租赁期间，甲方保证该房产及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。甲方对该房产进行检查、养护的应提前7日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应尽量减少对乙方使用该房产的影响。9.4如因甲方原因建筑物结构损坏严重，乙方可选择终止本合同，并保留追索损失的权利。十、免责条款甲乙双方的任何一方由于不可预见或虽然能够预见，但对其结果的发生不能控制等不可抗力的原因致使不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并提供相应证据予以证明，双方可协商延期履行、部分履行或提前终止合同。十一、违约责任甲乙双方的任何一方未能按本合同及附件要求履行合同内容的，由违约方赔偿守约方由此造成的一切实际损失。十二、文件送达地甲、乙双方将以下通讯地址，作为文件信函等送达地，一旦双方各自以该等地址向对方邮寄函件，即使因搬迁、地址、地址变更面通知对方外）使得文件信函等无法实际寄达或被退回的，同样视为己送达：甲方地址：江苏省滨海县邮编：224500，乙方地址：上海市金沙江路1685号邮编：200333。十三、争议解决对于任何产生于本合同与之相关的争议，双方应友好协商解决，协商不成的，任何一方有权向有管辖权的人民法院起诉。十四、合同生效及其它14.1本合同由甲、乙双方代表人签字并加盖各自公章后生效。未尽事宜双方另行协商签订补充合同，补充合同与主合同具有同等法律效力。14.2本合问附件均为主合同组成部分，与主合同具有同等法律效力。14.3本合同一式肆份，双方各执贰份，具有同等法律效力。附件：（加上证号）一、房产所在地块规划红线图。二、房产平面图红线图。三、土地使用权证复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件。四、房产技术条件。五、甲乙双方的营业执照复印件。六、房产交付确认书。案外人锦峰公司与农工商超市于2009年1月5日签订补充协议一份，载明，甲方：锦峰公司。乙方：农工商超市（集团）有限公司。甲、乙双方遵循平等互利，协商一致的原则，就双方于2008年8月17日签订的《房产租赁合同》（下称“合同”）由于房产交付日期的调整，相关日期调整修改如下：1、合同2.1条修改为“本合同租赁期限为20年，自2009年1月16日起至2029年1月15日止。”2、合同2.2条修改为“甲方同意从本合同签署后，自2008年9月27日起到2009年1月15日为乙方的免租金施工装修期，此期间甲方不向乙方收取租金，即租金起算日期为2009年1月16日。”3、合同3.1条修改为“该房产年租金为人民币（大写）贰佰万元整，第四年起租金每三年环比递增3%。每年租金按年度支付，即每年7月15日前。甲方须在当年收款日前十五日，先向乙方财务部门提供税务统一发票，乙方凭有效发票付款。（如遇法定节假日，依次顺延）。”4、其他条款不变，按原合同执行。5、本补充协议一式二份，双方各执一份；本补充协议与合同具有同等法律效力。盛小琳、农工商超市与案外人锦峰公司于2011年10月18日签订协议一份，载明：甲方：农工商超市（集团）有限公司，乙方：锦峰公司，丙方：盛小琳（身份证号：）。甲、乙双方于2008年8月17日就甲方承租乙方坐落于江苏省滨海县56号（原糖厂）锦峰苑综合楼建筑面积约为一层2350平方米、二层2570平方米、三层2570平方米的房屋（此面积为双方估算面积，实际建筑面积以房产证为准），以及该房屋（如果有）所附属的停车广场、通道、楼梯、设施等（以下简称房产）一并出租给甲方使用，签订了《房产租赁合同》。2010年8月28日丙方购买了乙方的上述房产成为该房产的所有权人，房产证号为滨房权证滨海字第××、20××00、20××81号，现乙、丙双方向甲方申请变更出租人，甲、乙、丙三方经友好协商达成协议如下：1、丙方已充分知晓甲、乙双方于2008年8月17日签订的《房产租赁合同》全部内容，且乙、丙双方均认可甲方享有上述《房产租赁合同》中约定的全部权利。2、自2011年1月16日起,乙方将其在上述《房产租赁合同》中的一切权利义务转让给丙方，且丙方同意受让。乙、丙双方就本协议订立前甲方对合同的履行没有异议。3、有关出租人变更的一切事宜包括但不限于租金分配、押金返还等均由乙、丙双方自行协商解决。如因变更出租人产生的一切纠纷与甲方无关，乙、丙任何一方都不得因此不履行或怠于履行《房产租赁合同》中约定的义务，如造成甲方损失的，由乙、丙双方连带赔偿。3、本协议生效后，原甲、乙签订的《房屋租赁合同》中出租方由乙方变更为丙方，其他内容不变，但不得与本协议第2条相冲突。4、本协议一式叁份，甲、乙、丙三方签字盖章生效，具同等法律效力。一审法院另查明，盛小琳于2011年9月8日办理了涉案房屋的产权登记手续，位于滨海县的面积分别为2558.1平方米、2685.38平方米、2685.38平方米。被告从2018年1月16日起不再支付原告房屋租金。按照双方的租赁合同约定，从2018年1月16日起，年租金为2185454元，月租金为182121元。一审法院应盛小琳、农工商超市的要求，于2019年3月7日组织双方当事人进行调解，双方当事人达成于2019年3月15日解除双方房产租赁合同的意向，农工商超市的相关负责人和代理人当庭陈述待汇报公司主要领导后，再签字确认，但在2019年3月15日后，农工商超市对达成的调解意向，一直没有回复，导致调解不成。农工商超市在本案诉讼前，通过邮政快递向盛小琳寄送相关通知，盛小琳均未收到。一审法院再查明，盛小琳与案外人中国移动通信集团江苏有限公司滨海分公司2010年9月30签订房屋租赁合同一份，载明：甲方（出租人）：盛小琳，乙方（承租人）：中国移动通信集团江苏有限公司滨海分公司。双方经友好协商，根据《合同法》及国家、当地政府对房屋租赁的有关规定，就租赁房屋一事达成以下协议。第一部分房屋概况第1条甲方保证向乙方出租的房屋拥有合法、有效的支配权，并确保房屋产权明晰。第2条房屋法律概况1、商品房买卖合同买受人：盛小琳，身份证号码：。2、房屋的附属建筑物和归房屋所有权人使用的设施：按甲方对该房屋所享有的附属建筑物和相关设施。第3条出租房屋概况：位于滨海县农工商超超市旁，共**，每层258.6平方，合计765.8平方米。第二部分租赁期限第4条房屋租赁期限：租赁期五年，自2010年9月30日至2015年12月30日止（不得推迟交付，但如提前交付，以实际交付日期计算，并对本协议条款中的日期做相应调整）。甲方承诺于2010年12月30日前提供乙方所租赁房屋的产权证明、土地证明以及房主身份证复印件（具体以起算房租费之日提供）。第三部分租金条款第5条租金：自房屋租赁期限生效起，在2010年9月30日至2015年12月30日的五年期间，年租金为人民币500000元，由甲方按乙方要求开具正房租发票，税金由甲方承担：甲方同意从2010年9月30日到2010年12月30日前，作为公司装潢及招租时段，房租费从2011年1月起算，但如果提前营业则从营业起算房租。第6条租金支付：自本合同生效后，乙方在1个月内支付给甲方当年度的租金。第7条租金支付地点：滨海移动分公司；第8条租金支付粉饰：银行结算（转至盛小琳个人银行结算卡）；开户行：滨海县农村信用社；账户名称：盛小琳；开户帐号：62×××16；第9条甲方收取租金时应提前向乙方提供合法有效的房屋租赁发票，否则乙方有权拒绝支付租金。合同还约定了其他事项。一审法院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，将本案争议焦点归纳为：（一）关于盛小琳和农工商超市签订的《房产租赁合同》及《补充协议》是否于2018年1月15日已经解除的问题；（二）关于农工商超市、盛小琳签订的《房产租赁合同》及《补充协议》是否应该解除的问题；（三）关于农工商超市是否应该支付盛小琳2018年1月15日至2019年1月16日期间的租金2185454元，并从2018年7月15日起按银行同期贷款利率承担利息至履行完毕之日止的问题；（四）关于盛小琳、农工商超市签订的《房产租赁合同》及《补充协议》解除后，农工商超市是否应该支付盛小琳两年租金是4370908元，并赔偿盛小琳损失8000000元的问题。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实、信用的原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（一）关于盛小琳和农工商超市签订的《房产租赁合同》及《补充协议》是否于2018年1月15日已经解除的问题；一审法院认为，第一，农工商超市主张致函给盛小琳，要求解除房屋租赁合同，尽了告知义务。在具备交房条件时，农工商超市于2018年1月15日再次寄送“解除合同”函，并附上了钥匙。依据双方房屋租赁合同的约定，可以确认这些函件和钥匙都已经送达,将租金已付至2018年1月。农工商超市还认为，依据合同法第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。”盛小琳辩称，租赁合同没有约定协议解除，农工商超市送达的函件并没有收到，也不知道函件的内容，没有充分证据表明农工商超市跟我方进行了有效沟通，农工商超市并没有单方的合同解除权，至今为止，我们也不同意解除合同，要求继续履行合同；第二，现在分析农工商超市的主张是否符合法律规定。当事人根据合同法第九十六条规定通知对方要求解除合同，必须具备合同法第九十三条规定的约定解除条件或者第九十四条规定的法定解除情形，即通知解除的当事人必须具有实质性的解除权，否则，即便解除通知到达对方也不产生解除效力。从庭审查明的事实看，农工商超市是合同的违约方，农工商超市和盛小琳既没有约定解除条件，也没有法定解除情形，且农工商超市的解除合同通知没有有效送达给盛小琳。即使农工商超市经营状况恶化，可能导致租赁合同的目的难以实现，但盛小琳作为非违约方，仍然愿意继续履行租赁合同，以租赁房产为代价，获取对农工商超市的金钱债权，其该项选择权应得到法律保护。故农工商超市以该合同条款的约定作为其行使合同解除权的依据不能成立。据此，可以看出，农工商超市没有权利向盛小琳发出解除合同的通知；第三，合同解除权是形成权，合同一旦解除，对双方当事人权利义务有很大影响，无论是法律规定的解除，还是当事人事先约定的解除权，都必须具备一定的条件。只有满足了这些条件，当事人才能行使解除权。如果不以这两条规定的解除合同的实质要件为要求，则当事人动辄以通知的形式解除合同，极容易导致当事人滥用合同解除权。希望摆脱合同约束的一方当事人，无论是否明知自己缺乏解除权，都会在投机心里驱使下更有动力发出解除通知，以求在异议期间经过后，解除原本无法解除的合同。这无异于纵容违约一方或不愿意继续履约一方通过合同解除的方法逃避责任，这不仅严重违反了契约必须遵守原则和诚实信用原则，造成合同当事人之间权利义务的失衡，也很大程度上冲击合同关系的稳定性，危害交易安全。综上，农工商超市不享有涉案合同的解除权，故对农工商超市主张的与盛小琳签订的《房产租赁合同》及《补充协议》于2018年1月15日已经解除的请求，依法不予支持。（二）关于盛小琳、农工商超市签订的《房产租赁合同》及《补充协议》是否应该解除的问题；一审法院认为，第一，当事人所订立的《房产租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应该合法有效。农工商超市的反诉请求虽然没有得到法庭的支持，但根据当事人提供的证据，考虑到案件的实际情况，法庭依法向农工商超市进行了释明，要求农工商超市陈述清楚反诉的本意。农工商超市当庭陈述其反诉的目的就是请求法庭确认农工商超市和盛小琳已经解除了租赁合同及补充协议，认为双方已经不具备继续履行合同的条件，再继续履行合同已经明显不能达到合同目的，且履行成本过高；第二，因合同的解除是法律允许非违约方在对方违约的情况下可采取的补救方式，是否愿意继续受到合同约束的选择权在于非违约方。农工商超市主张根据《合同法》第一百一十条的规定，涉案合同事实上不能履行，应当解除。从上述法律规定的适用前提来看，其适用的债务种类为“非金钱债务”，而在本案中非违约方盛小琳选择继续履行合同以获取对农工商超市的金钱债权，农工商超市对盛小琳所负的债务为金钱债务，故上述法律规定并不适用本案；第三，农工商超市单方搬离租赁房屋，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人盛小琳也不同意解除租赁合同，经法院释明，盛小琳认为如果法院判决解除租赁合同，违约方农工商超市必须赔偿其损失和预期可得利益。综上，考虑到承租人农工商超市经营难以为继，不愿意继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行。若合同继续履行，农工商超市已无法实现承租房屋经营赢利之目的，同时盛小琳必将因农工商超市拒付租金而受损失，合同履行已无积极价值。衡平案件的实际情况，为避免双方的损失进一步扩大，应该解除盛小琳、农工商超市签订的《房产租赁合同》及《补充协议》。在诉讼过程中，盛小琳和农工商超市的相关负责人和代理人参与调解，达成意向，双方约定于2019年3月15日解除双方房产租赁合同。故一审法院认定盛小琳、农工商超市签订的《房产租赁合同》及《补充协议》于2019年3月15日解除为宜，符合双方当事人的真实意思表示。（三）关于农工商超市是否应该支付盛小琳2018年1月15日至2019年1月15日期间的租金2185454元，并从2018年7月15日起按银行同期贷款利率承担利息至履行完毕之日止的问题；一审法院认为，根据庭审查明的事实，违约方农工商超市无权单方解除合同，盛小琳、农工商超市双方的租赁合同一直在履行中，本案在法院没有判决解除合同前，农工商超市应该向盛小琳履行支付租金的义务，故对盛小琳要求农工商超市支付2018年1月15日至2019年1月15日租金2185454元的请求，依法予以支持。对逾期支付租金如何支付利息，双方当事人未约定，只能从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息。（四）关于盛小琳、农工商超市签订的《房产租赁合同》及《补充协议》解除后，农工商超市是否应该支付盛小琳两年租金是4370908元，并赔偿盛小琳损失8000000元的问题。一审法院认为，第一，盛小琳作为非违约方，仍然愿意继续履行租赁合同，以租赁房产为代价，获取对农工商超市的租金。但根据本案的实际情况，违约方农工商超市已经单方搬离租赁房屋，不愿意继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，在这种情况下，法庭依法向盛小琳进行了释明，要求盛小琳对农工商超市解除合同的反诉请求，是否调整或增加诉讼请求，盛小琳对法庭的释明，当庭进行了陈述，盛小琳认为，反诉原告的要求是确认双方的租赁协议于2018年1月15日解除，要求补价差，租赁协议是20年，协议是长期协议，租金的价格远低于市场价格的，要农工商超市补偿已经履行8年的价差，补偿两年左右的租金损失。8年的价差是8000000元，两年的租金是4370908元；第二，现根据双方当事人的租赁合同，梳理后可以得出以下的事实，1、案外人锦峰公司与农工商超市于2008年8月17日签订房产租赁合同一份，合同约定租赁期限为20年，自2009年1月16日起至2029年1月15日止。自2008年9月27日起至2009年1月15日为农工商超市的免租金施工装修期，涉案房屋年租金为200万元整，第四年起租金每三年环比递增3%。每年租金按年度支付，即每年租金起算之日后第七个月的15日前。2、盛小琳、农工商超市与案外人锦峰公司于2011年10月18日签订协议一份，认可2010年8月28日盛小琳购买了锦峰公司的涉案房屋，成为该房产的所有权人，盛小琳变更为涉案房屋的出租人，盛小琳知晓案外人锦峰公司与被告于2008年8月17日签订的《房产租赁合同》全部内容，盛小琳、锦峰公司双方均认可农工商超市享有上述《房产租赁合同》中约定的全部权利。自2011年1月16日起,锦峰公司将其在上述《房产租赁合同》中的一切权利义务转让给盛小琳；第三，农工商超市作为违约方，无权单方解除合同，只有通过法院审理，才能确认是否解除双方的合同。农工商超市错误的理解法律规定，怠于通过诉讼行使权利，造成的后果和经济损失，应该由农工商超市自身承担。在法院判决确认合同解除前，农工商超市应该继续按合同支付盛小琳的房屋租金，盛小琳的本诉请求是要求农工商超市支付2018年全年租金，这是在不解除合同的前提下。现在农工商超市反诉，要求解除租赁合同，盛小琳根据法庭的释明以及农工商超市反诉请求，调整了本诉请求，符合法律规定。因双方在诉讼期间约定2019年3月15为解除合同日期，故农工商超市从2019年1月16日至2019年3月15日应该继续支付盛小琳房屋租金364242元；第四，农工商超市在租赁涉案房屋时，获得免交租金施工装修期三个半月。如果合同解除后，盛小琳要将涉案房屋出租，肯定会有一定时间的周转期，给第三方重新装修的时间。根据涉案房屋的实际情况，因面积较大，市场行情不断变化，招商出租涉案房屋，找到合适的第三方承租难度较大，农工商超市的行为，给盛小琳造成实际损失巨大，应该予以赔偿。对盛小琳要求农工商超市赔偿2年租金损失的请求，依法不予采信。农工商超市只能酌情赔偿盛小琳六个月的租赁房屋闲置期间的租金损失，即182121元×6=1092726元；第五，据刚才梳理的事实，可以认定，盛小琳在购买案涉房屋的时候，是代租买卖，确信盛小琳看好涉案房屋的出租得到的预期可得利益。现在农工商超市因本身的经营问题，违约要求解除涉案租赁合同，对盛小琳来讲，经济损失是巨大的。盛小琳要求农工商超市赔偿相关损失，是符合法律规定的。对盛小琳的损失如何认定才合理合法，从盛小琳与案外人中国移动通信集团江苏有限公司滨海分公司2010年9月30签订房屋租赁合同可以看出，该房屋位于滨海县农工商超市旁，属于同一地段，该房屋共三层，每层258.6平方米，合计765.8平方米。房屋租赁期限5年，自2010年9月30日至2015年12月30日止，在2010年9月30日至2015年12月30日的五年期间，年租金为500000元。农工商超市租赁的三层房屋总面积为7490平方米，年租金为2000000元，房屋租赁期限20年。根据这两份合同的比较，可以看出农工商超市因房屋租赁期长，租金相对偏低。现在农工商超市在租期未达10年的情况下，擅自违约，提出解除合同，对盛小琳来说，预期可得利益受到严重影响，应该赔偿盛小琳的合理损失。可得利益是合同履行后可以获得的利益，是对债务不履行的赔偿，法律规定可得利益的目的主要在于通过加重当事人的违约成本，以遏制违约行为的发生，督促当事人诚信履约，保护守约方的信赖利益，并弥补守约方因对方违约而造成的实际损失。如在因违约方违约导致合同解除的情况下，将损害赔偿范围仅限定于守约方因对方违约而产生的损失，不将可得利益损失纳入其中，显然将会在一定程度上鼓励甚至纵容当事人违约行为的发生，亦不符合合同法关于赔偿可得利益损失的立法初衷。因而，可以并且应当将可得利益纳入合同解除后的损失赔偿范围，但应以不超过违约方在订立合同时预见违反合同可能造成的损失为限。综上所述，农工商超市应该赔偿盛小琳预期可得利益损失，酌情按五个月的租金标准计算，即182121元×5=910605元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》的解释（二）第二十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，一审法院判决：一、解除农工商超市与案外人锦峰公司于2008年8月17日签订的房产租赁合同以及盛小琳与农工商超市、案外人锦峰公司于2011年10月18日签订的协议。二、农工商超市于判决生效之日起十日内支付盛小琳房屋租金2549696元，并承担租金2185454元自2018年9月13日起至履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。三、农工商超市于判决生效之日起十日内赔偿盛小琳租赁房屋闲置期间的租金损失1092726元。四、农工商超市于判决生效之日起十日内赔偿盛小琳的预期可得利益损失910605元。五、驳回盛小琳和农工商超市的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24284元，反诉费83503元，均由农工商超市承担。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本案的争议焦点在于：一、案涉《房产租赁合同》及《补充协议》的解除时间认定问题；二、农工商超市是否应当支付盛小琳2018年1月16日至2019年1月15日相应租金及自2018年9月13日至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、一审法院判决农工商超市赔偿盛小琳房屋闲置期间的损失及预期可得利息损失是否具有依据。关于争议焦点一，本案中，盛小琳、农工商超市与案外人锦峰公司签订协议后，由盛小琳继受了原锦峰公司与农工商超市于2008年8月17日签订的《房产租赁合同》及2009年1月5日的签订的《补充协议》，盛小琳与农工商超市成为上述《房产租赁合同》及《补充协议》的合同当事人。案涉《房产租赁合同》及《补充协议》没有合同解除的相关约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，除协商一致解除外，合同解除权属于守约方的权利，违约方不得要求解除合同。本案中，农工商超市与盛小琳之间签订的《房产租赁合同》租期20年，自2009年1月16日至2029年1月15日止，在双方合同的履行过程中，农工商超市因自身亏损等原因要求解除合同不符合双方的合同约定，也没有法律规定的请求权依据，其主张在2017年至2018年间数次向盛小琳发出解除通知并不能产生解除合同的法律效力，本院对其主张双方之间的《房产租赁合同》及《补充协议》于2018年1月15日解除的意见不予支持。但因一审法院已经认定上述《房产租赁合同》及《补充协议》于2019年3月15日解除，盛小琳没有上诉且予以认可，并在一审调解过程中接收了案涉房产的钥匙，故本院确认双方之间的《房产租赁合同》及《补充协议》于2019年3月15日解除。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方的租赁合同于2019年3月15日解除，盛小琳有权要求农工商超市支付2018年1月16日至2019年1月15日之间的房屋租金，因双方之间的《补充协议》约定，合同始期为2009年1月16日，该房产的租金为200万元每年，第四年起租金每三年环比递增3%，每年租金按年度支付，即每年7月15日前支付，故2018年1月16日至2019年1月15日之间的租金数额应当为2185454元，盛小琳主张的该期间的租金数额符合双方合同约定，应予支持，农工商超市未按约支付上述期间的租金，应当承担违约责任，一审法院判决农工商超市承担从2018年9月13日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，盛小琳对此未提起上诉，本院依法予以维持。关于争议焦点三，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中盛小琳起诉要求农工商超市支付租金，农工商超市在一审过程中反诉要求确认解除合同，在一审过程中，盛小琳不同意解除合同，在法院释明可能解除合同后，其要求农工商超市赔偿损失，但是对此其没有提出明确的诉讼请求也没有交纳相应的诉讼费，一审法院判决农工商超市赔偿盛小琳房屋闲置期间的租金损失及预期可得利益损失不符合法律规定，本院依法予以纠正，关于未主张的租金、合同解除后的损失，盛小琳依法可另行主张。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，本案应当予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、九十三条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，本院判决如下：一、撤销江苏省滨海县人民法院（2018）苏0922民初4737号民事判决；二、确认农工商超市（集团）有限公司与盛小琳之间的《房产租赁合同》及《补充协议》于2019年3月15日解除；三、农工商超市（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付盛小琳房屋租金2185454元，并承担相应的利息（以2185454元为本金，自2018年9月13日至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回盛小琳的其他一审本诉诉讼请求。五、驳回农工商超市（集团）有限公司的其他一审反诉请求。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费24284元、反诉案件受理费83503元，均由农工商超市（集团）有限公司负担；二审案件受理费107787元，由农工商超市（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 谢超亮审 判 员 郑娟娟二〇一九年六月二十六日法官助理 徐 平书 记 员 周亚梅附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）由明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。