湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1103民初2391号 原告：严正，女，1974年6月22日出生，汉族，中共党员，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 原告：谢建勇，男，1977年7月12日出生，汉族，中共党员，户籍地湖南省双牌县。 委托诉讼代理人：邓群波，湖南长善律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔**。 法定代表人：姚芳明，系该公司董事长。 被告：湖南省渝州房地产实业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路**。 法定代表人：姚芳明，系该公司董事长。 上述两被告共同委托诉讼代理人：谭兴伟，男，1955年1月1日出生，汉族，中共党员，家住永州市零陵区，系该公司职工，代理权限为特别授权。 第三人：步步高商业连锁股份有限公司永州分公司，住，住所地湖南省永州市冷水滩区凤凰园中心花坛（凤凰路与梧桐西路交叉口主楼栋C）/div> 负责人：周强，系该公司董事长。 原告严正、谢建勇与被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司（以下简称湘汇公司）、湖南省渝州房地产实业有限公司（以下简称渝州公司）、第三人步步高商业连锁股份有限公司永州分公司（以下简称步步高公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严正、谢建勇及其共同委托诉讼代理人邓群波、被告湘汇公司、渝州公司共同委托诉讼代理人谭兴伟到庭参加诉讼，第三人步步高公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严正、谢建勇向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带支付两原告租金35080元（从2018年7月1日起计算至2019年3月24日）；判令二被告连带支付两原告滞纳金4104元（从2018年7月1日起计算至2019年3月24日，按未付租金款的每日万分之五计算）；判令二被告连带支付两原告违约金54720元（按购房实际支付款的10%计算），三项共计93904元；2.判令第三人从2019年4月1日到2029年12月31日按购房款的10%支付商铺租金；3.本案诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为判令二被告连带支付原告从2018年7月16日至2019年3月31日止的租金33682.44元，滞纳金4104元。事实和理由：原告受被告渝州公司“市中心黄金旺铺，总价80000元起！年回报8%”变相返本广告承诺引诱，购买了舜德摩尔X栋第X层XXX商铺，一次性购房款为547200元，同时被告渝州公司要求原告与被告湘汇公司签订了所购商铺的委托租赁合同，约定：1、被告湘汇公司按原告购房款每年10%的标准计算租金；2、被告湘汇公司欠付的租金超过6个月，被告湘汇公司除未付租金款的每日万分之五向原告计算滞纳金，另向原告支付购房实际支付款的10%违约金。被告湘汇公司2018年7月1日后不再支付原告后期租金，至今已超过6个月。另查明：1.被告湘汇公司已将商铺转租给第三人，转租租金远低于被告湘汇公司应支付给原告的租金；2.原告商铺所有权在办产权证之前由被告湘汇公司而非出卖人渝州公司所有；3.渝州公司为了销售湘汇公司的房产，广告承诺年回报8%，应视为合同的一部分。 二被告辩称，1、渝洲公司不能作为该案的被告，更不能在该案中承担连带责任；2、欠租是事实；3、滞纳金不应计算；4、案中约定逾期付租金按购房价款的10％支付违约金，其比例约定过高，请求人民法院依法降低违约金比例。 第三人步步高公司未到庭，但书面辩称，1、答辩人与原告之间没有任何租赁合同关系，根据合同的相对性原则，原告无权要求答辩人向其支付租金；2、答辩人按照与被告的租赁合同的约定，履行了租金支付义务，没有拖欠租金的违约行为，原告要求答辩人从2019年3月24日后直接向其支付租金没有任何依据，请求法院依法予以驳回原告的该项请求。 本院经审理认定事实如下： 原告严正、谢建勇于2011年7月30日与被告渝州公司签订了《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》，购买了舜德摩尔·财富中心商品房X栋第X层XXX号房，共支付房款547200元。同日，原告与被告湘汇公司签订了《舜德摩尔·财富中心商品房委托租赁合同》。委托租赁合同主要约定：二原告自愿将其所有的舜德摩尔财富中心商品房X栋第X层XXX号房的使用权全权委托交由被告湘汇公司代为租赁、招商及管理，被告湘汇公司有权对该房屋进行自营或对外招租；被告湘汇公司按原告购房款每年10%的标准计算租金；租赁期限为2011年10月1日起至2029年12月31日止；按季付租，每季度首月10日前支付；被告湘汇公司逾期付租3个月以内的，按未付租金款的每日万分之三向原告支付滞纳金，逾期付租超过3个月但未满6个月的，按未付租金款的每日万分之五向原告支付滞纳金，欠付租金超过6个月，被告湘汇公司除按未付租金款的每日万分之五向原告支付滞纳金，另向原告支付购房实际支付款的10%违约金等等。被告湘汇公司2018年7月16日后没再支付原告租金，遂诉至法院。 上述事实，有原、被告签订的《舜德摩尔·财富中心商品房委托租赁合同》及原、被告的庭审陈述等证据证实，本院依法采信并在卷佐证。 本院认为,本案系租赁合同纠纷。二原告与被告湘汇公司签订的《舜德摩尔·财富中心商品房委托租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容合法、有效，应受法律保护。双方当事人均应按合同的约定享有权利、履行义务。现二原告已依约全部履行了合同义务，而被告湘汇公司未按合同约定按期支付租金，其行为已经构成了违约,应承担违约责任。故二原告主张被告湘汇公司向其支付逾期租金并承担违约责任，理据充分，本院予以支持；二原告请求被告湘汇公司支付逾期租金滞纳金及违约金,实则是在请求支付逾期支付租金款的损失。现二原告诉请被告湘汇公司从2018年7月16日至2019年3月31日止按未付租金的每日万分之五支付滞纳金，并按购房实际支付款的10%支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于若干问题的解释》（二）第二十九条规定，其诉请的滞纳金、违约金过分高于造成的损失，本院依照相关法律规定，结合原、被告签订的委托租赁合同的约定，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，将违约金酌情调整为逾期付租3个月以内的，按未付租金款的每日万分之三向原告支付违约金，逾期付租超过3个月以上的，按未付租金款的每日万分之五向原告支付违约金。对被告湘汇公司提出的违约金约定过高的辩论意见，本院予以采纳。本案二原告购房款为547200元，根据合同约定，租金按原告购房款每年10%的标准计算，二原告的年租金为547200×10%＝54720元，月租金为54720÷12＝4560元,季租金为4560×3＝13680元。本案二原告自2019年1月1日至2019年3月31日的租金系逾期付租3个月以内的，以季租金13680元为基数，按每日万分之三计算，应支付其自2019年1月11日至2019年3月31日止的违约金为：13680元（季租金）×0.0003（万分之三）×80天＝328.32元；本案二原告自2018年7月16日至2018年12月31日的租金系逾期付租超过3个月以上的，该阶段为5个半月，其租金为25080元，按每日万分之五计算，本案支付原告严正、谢建勇自2018年7月11日至2019年3月31日的违约金为：25080元×0.0005（万分之五）×264天＝3310.56元，两项共计违约金3638.88元。被告湘汇公司与被告渝州公司是两个独立的法人，二原告与被告渝洲公司之间只是商品房买卖关系，与被告湘汇公司存在租赁关系。该案系租赁合同纠纷，与商品房买卖无关，根据合同相对性的规定，被告渝洲公司不应承担连带责任，故对原告要求被告渝洲公司承担连带责任诉请，本院依法不予支持；第三人步步高公司与被告湘汇公司存在租赁关系，与原告之间没有民事法律关系，原告无权要求第三人向其支付租金，故对原告诉请第三人从2019年4月1日到2029年12月31日按购房款的10%支付商铺租金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付拖欠原告严正、谢建勇自2018年7月16日至2019年3月31日止的租金33682.44元； 二、被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付违约金3638.88元； 三、湖南省渝州房地产实业有限公司对上述租金及违约金不承担连带责任。 四、驳回原告严正、谢建勇对第三人步步高商业连锁股份有限公司永州分公司的诉讼请求； 五、驳回原告严正、谢建勇的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2147元，减半收取1073.5元，由被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  张艳军 二〇一九年六月二十六日 代理书记员  曾九艳