四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6830号 上诉人（原审被告）李娜，女，1980年5月18日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）四川省嘉丽来物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市太升北路**江信大厦****。 法定代表人李进，总经理。 委托代理人张传禹，系公司工作人员。 上诉人李娜因与被上诉人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初7067号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，青羊区青羊大道318号72-1-3房屋所有权人系李娜，建筑面积150.03平方米。 2006年5月6日，齐力花园业主大会业主委员会（甲方）与嘉丽来物业（乙方）签订《齐力花园小区物业管理服务合同》，主要约定：“甲方将齐力花园小区委托乙方实行全面物业管理并订立本合同，以资共守……第十七条本物业委托管理服务期限为伍年。自2006年5月1日起至2011年4月30日止……第二十一条物业管理服务费……2.电梯公寓物业管理服务费：按建筑面积1.00元/月/平方米……物业管理服务费交纳时间为每月10-15日定期到物管办公室交纳……9.业主和物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按缴费总额的3‰收取违约金。10.业主和物业使用人逾期未缴纳的代收代缴水、电、气、垃圾处置等费用，从逾期之日起每天按欠缴费总金额的5‰收取滞纳金……”。 2012年7月18日，青羊区齐力花园第三届业主委员会（甲方）与嘉丽来物业（乙方）签订《齐力花园物业服务试用合同》，主要约定：“甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就齐力花园物业服务事宜，订立本合同。第一条本合同所涉及的建筑区划基本情况建筑区划名称：齐力花园……第五条乙方根据本物业的使用类型与甲方约定，按房屋建筑面积向业主和物业使用人收取下列标准的物业服务费用。3.电梯住宅物业服务费：按建筑面积1.2元/月·平方米收取……第十一条物业服务费、机动车停放费、乙方代收代缴的费用及其他费用缴纳时间均为每月20日前……第十三条业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金……第三十条本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日止……”。 成都市青羊区府南街道锦屏社区出具《证明》载明：“兹证明位于成都市青羊区青羊大道318号的齐力花园小区自2006年5月1日至今一直由嘉丽来物业进行物业服务”。 《齐力花园72-A-301欠费明细》载明李娜欠付2015年7月至2018年8月物业服务费6841.52元，水费21.21元。经多次催收无果后，嘉丽来物业为维护其合法权益，特起诉至原审法院，请求判决李娜支付2015年7月至2018年8月期间物业服务费6841.5元，按照1.2元/月/平方米计算。2015年7月至2018年8月物业服务费违约金为2052元，系按照欠费金额的30%计算。支付水费21.21元。 上述案件事实有嘉丽来物业营业执照复印件、李娜身份证复印件、《齐力花园小区物业管理服务合同》《齐力花园物业服务试用合同》《证明》、房屋产权登记证明、《齐力花园72-A-301欠费明细》《四川省成都市国家税务局通用机打发票》等证据在案佐证，具有真实性、合法性以及与本案的关联性，原审判决予以采信。 原审判决认为，《齐力花园小区物业管理服务合同》《齐力花园物业服务试用合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，《齐力花园小区物业管理服务合同》《齐力花园物业服务试用合同》有效期外，虽未书面续签物业管理服务合同，但嘉丽来物业实际提供了物业服务，李娜亦接受了该服务，故应当认为合同有效期外，双方之间仍然存在物业管理服务合同关系，李娜应当依照该合同之约定继续向交付物业管理费。李娜辩称，嘉丽来物业存在管理不善，服务不到位的情形，家中两次被盗系嘉丽来物业责任，故嘉丽来物业无权要求其支付物业服务费，但本案中李娜并未举证证明嘉丽来物业未尽到一般的维护和保障小区安全的义务，其上述抗辩无合同及法律依据，原审判决不予支持。 嘉丽来物业实际提供了物业服务，李娜亦接受了该服务，应当依照该合同之约定向嘉丽来物业交付物业管理费，但其自2015年7月起拖欠物业管理服务费，李娜辩称其物业服务费已交至2015年10月，但并未举证证明，原审判决不予采信，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应当向嘉丽来物业支付2015年7月至2018年8月期间欠付物业服务费并承担违约责任。上述期间物业服务费标准应按照《齐力花园物业服务试用合同》之约定，按建筑面积1.2元/月/平方米计算，故2015年7月至2018年8月期间，李娜应向嘉丽来物业缴纳物业费6841.37元（150.03平方米×38个月×1.2元/月/平方米）。同时，双方约定，如逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按逾期费用总额的3‰支付违约金，现嘉丽来物业主张将其违约金调减为物业服务费的30%，并未超过合同约定的权利范围，故嘉丽来物业要求李娜支付拖欠的物业服务管理费6841.5元及违约金2052元的诉请原审法院部分支持为：由李娜支付拖欠的物业服务管理费6841.37元及违约金2052元。 关于嘉丽来物业要求李娜支付水费21.21元的诉讼请求。李娜作为物业使用人，应当对产生的上述费用承担支付责任，且根据《四川省成都市国家税务局通用机打发票》所载内容，嘉丽来物业已代李娜缴纳上述费用。故嘉丽来物业的该项诉请符合法律规定，原审判决予以支持。 综上，嘉丽来物业的诉讼请求部分成立，原审判决予以部分支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、李娜于判决生效之日起十日内支付嘉丽来物业物业服务管理费6841.37元、水费78.78元及违约金2052元；二、驳回嘉丽来物业的其他诉讼请求。如李娜未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已由嘉丽来物业预交），由李娜承担，并于履行上述给付义务时一并支付给嘉丽来物业。 李娜不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人与嘉丽来物业之间没有签订合同，嘉丽来物业未履行主要管理义务，未达到物业服务标准。请求撤销原判，发回重审或依法改判。 被上诉人嘉丽来物业辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，嘉丽来物业在与案涉小区业委会签订的物业服务合同到期后仍一直为该小区提供物业服务，嘉丽来物业与李娜之间形成了事实上的物业服务关系。李娜主张嘉丽来物业未履行主要管理义务，未达到物业服务标准，但其提供的证据不能充分证明该主张。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，李娜若认为嘉丽来物业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此为由拒缴或少缴物业费没有法律依据。 关于水费。嘉丽来物业在一审中已经将诉讼请求变更为让李娜支付水费21.21元，原审判决对此认定错误，本院在此予以纠正。 关于违约金，鉴于双方之间形成的是事实上的物业服务关系，嘉丽来物业主张违约金没有合同依据，原审法院判处违约金不当，本院在此予以纠正。据此，上诉人李娜的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、变更四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初7067号民事判决第一项“李娜于本判决生效之日起十日内支付四川省嘉丽来物业管理有限责任公司物业服务管理费6841.37元、水费78.78元及违约金2052元”为“李娜于本判决生效之日起十日内支付四川省嘉丽来物业管理有限责任公司物业服务管理费6841.37元和水费21.21元，共计6862.58元”； 二、维持四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初7067号民事判决第二项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元，由上诉人李娜负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年六月二十一日 书记员  陈 悦