江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终2169号上诉人（原审原告）：陈增红，女，1978年5月22日生，汉族，住东台市。委托诉讼代理人：孙健，江苏海西律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡市翠竹房地产开发有限公司，住所地无锡市锡山区东亭街道春潮中路春合苑**。法定代表人：谷小平，该公司经理。委托诉讼代理人：刘宪院，男，该公司员工。上诉人陈增红因与被上诉人无锡市翠竹房地产开发有限公司（以下简称翠竹公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈增红上诉称：撤销一审判决，依法改判支持陈增红的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院判决违背民事活动中的平等、公平原则，且翠竹公司违背诚实信用原则。翠竹公司辩称：一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，要求维持原判。陈增红向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令翠竹公司支付逾期交房违约金556276.4元（计算至2018年12月31日）。事实与理由：2014年4月8日，陈增红与翠竹公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定陈增红向翠竹公司购买案涉房屋，房屋价款768975元，翠竹公司应于2014年10月31日前交房，并约定了逾期交房的违约责任。后翠竹公司未按约交房，并出具告业主书，承诺逾期交房的违约金，翠竹公司仍未能按约交房，故诉至法院。一审法院经审理认定事实如下，2014年4月8日，陈增红与翠竹公司签订商品房买卖合同1份，约定由陈增红购买位于无锡市锡山区芙蓉山庄17幢22单元1层101号房屋1套，合同约定房屋价款为768975元。该商品房买卖合同就交付期限、交付条件、违约金等作了如下约定：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过交付使用竣工验收，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……出卖人如逾期交房，逾期不超过九十日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过九十日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年11月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……出卖人承诺与该商品房正常使用所直接关联的户内水、电、管道燃气等基础设施办理交接手续之日起可使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由出卖人于房屋交接之日起60日内进行完善等。合同签订后，陈增红于2014年4月8日交付房款238975元，于2014年4月16日交付房款530000元，于2015年12月25日支付了房屋面积差异部分房款3287元，合计实际支付房款为772262元，翠竹公司出具了相应发票。翠竹公司未能按约在2014年10月31日前交付房屋。2014年12月25日，翠竹公司将案涉商品房交付给陈增红，陈增红在物业交房流转单、业主收楼流转单上签字确认。房屋交付后，翠竹公司正常提供户内用水，但没有正常供电、供气，翠竹公司提供了临时用电，相应电费由翠竹公司负担，业主自行购买煤气罐等方式解决用气问题。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于告业主书。陈增红引用（2017）苏0205民初1924号民事判决书中的告业主书，并以此作为计算违约金的依据。首先，陈增红并未提供该份判决书中的告业主书，该份判决书中所涉房屋约定的交付时间为2014年6月30日，约定的交付条件、交付标准与本案中的合同约定并不一致；其次，法院调取了该份判决中的告业主书，该告业主书的出具时间是2014年9月22日，早于翠竹公司与陈增红约定的交房日期，该告业主书载明：“就业主提及的芙蓉山庄C区花园洋房交房事宜，本公司已作多次答复，再次答复如下：一、本公司承诺于2014年10月底完成房屋交付，若房屋未能在该期限内交付，我司同意自2014年11月1日起，按照合同第九条约定标准的双倍计算违约金。二、本公司按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任。三、2014年1月-10月共10个月产生的违约金于2014年9月25日前以现金方式一次性支付付清。四、2014年11月1日起所产生的违约金以现金方式月结支付。五、房屋最晚交付2015年1月31日前。六、房屋交付时间如果超出2015年1月31日，违约金将按照每天万分之五赔偿”等。综上，法院认为，在该告业主书出具时，陈增红并不属于被承诺的对象，陈增红也并不持有该告业主书且不能提供充分证据证明该告业主书系翠竹公司向未来可能逾期的全部业主作出的承诺。法院对该告业主书在本案中的证明效力不予采信，不作为计算本案违约金的相应依据。关于单位竣工验收证明书。翠竹公司用以证明其已符合合同约定的交付标准。该竣工验收证明书为复印件，法院对该证据不予采信。一审法院认为，陈增红与翠竹公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为：对陈增红主张的2014年12月25日后的违约金是否应予支持，如果支持，违约金的数额。首先，本案中，翠竹公司辩称其已于2014年12月25日向陈增红交付了案涉房屋，且案涉房屋已经竣工验收，此后不应再计算违约金。法院认为，就一般大众而言，购房的目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，本案中，翠竹公司虽向原告方交付了房屋，但交付的房屋基础设施尚未完善，存在包括用电、用气等功能性使用缺陷，且也并不符合双方合同约定的“交付使用竣工验收”标准。可见，翠竹公司交付行为既不符合合同约定及法律规定，也必然造成买受人的损失；买受人接收房屋，并没有免去翠竹公司违约赔偿的意思表示。因此，对翠竹公司不再支付2014年12月25日后的违约金的抗辩意见，法院不予采纳。其次，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。陈增红主张告业主书中翠竹公司的承诺并不适用于本案违约金计算，该告业主书中约定的每日万分之二、每日万分之五的违约金是针对芙蓉山庄C区花园洋房于2014年9月22日已逾期交房的业主，现陈增红已接收房屋，且未能提供证据证明其属于该告业主书承诺的对象，其违约损失仍应按照双方商品房销售合同的约定计算，即按已付房款每日万分之一计算，截至2018年12月31日，经核算为117538.28元（772262元×1522天×0.1‰）。一审法院判决：一、翠竹公司于判决生效后10日内给付陈增红截至2018年12月31日的违约金117538.28元；二、驳回陈增红的其他诉讼请求。案件受理费8936元，减半收取计4468元，由陈增红负担3143元，由翠竹公司负担1325元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方合同约定翠竹公司如逾期交房，逾期超过九十日后，陈增红有权解除合同；陈增红要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年11月1日起至实际交付之日止，翠竹公司按日向陈增红支付已交付房价款万分之一的违约金。故一审法院按照已交付房价款万分之一计算违约金，合法有据。陈增红上诉要求按照2014年9月22日告业主书计算违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈增红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8936元，由陈增红负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 华敏洁二〇一九年六月十日书记员 刘天奇