四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川11民终815号 上诉人（原审被告）：潘文华，男，1966年5月21日出生，汉族，农民，住四川省乐山市市中区。 被上诉人（原审原告）：乐山城市投资建设有限公司，住所地：四川省乐山市市中区春华路**。 法定代表人：刘叔勇，执行董事。 委托诉讼代理人：张途耀，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张健鑫，四川高贸律师事务所律师。 上诉人潘文华因与被上诉人乐山城市投资建设有限公司（以下简称乐山城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2018）川1102民初4682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 潘文华上诉请求：1.撤销一审判决，改判撤销一审判决主文中第三、四项中的一项；2.诉讼费由乐山城投公司承担。事实和理由：一审法院同时判令潘文华支付乐山城投公司违约金，乐山城投公司不退还潘文华门市租赁保证金，是对潘文华的双重惩罚，加重了潘文华的负担，有违立法精神。 乐山城投公司辩称，履约保证金和支付违约金是双方合同约定的，合同真实有效，应当履行。且违约金具有惩罚和补偿的双重性质，乐山城投公司因潘文华的违约造成了相应损失，履约保证金、违约金金额仍未能弥补该损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 乐山城投公司向一审法院起诉请求：1.判令潘文华向乐山城投公司返还位于乐山市市中区竹林路1028、1030号门市；2.潘文华从2017年11月25日起按每月2,227.50元向乐山城投公司支付租金损失至其归还门市之日止；3.潘文华向乐山城投公司支付违约金2,228元，潘文华向乐山城投公司支付的保证金5,300元不予退还。 一审法院认定事实：乐山城投公司系乐山市市中区竹林路1028号**门市物权所有人（房屋所有权证号：乐房权证乐山市字第××号）。乐山城市建设投资有限公司保障性安居工程建设管理中心系乐山城投公司内设机构。乐山城市建设投资有限公司保障性安居工程建设管理中心（甲方）与潘文华（乙方）于2014年10月28日签订《门市租赁合同》，约定：“甲方将位于乐山市市中区竹林路1028号、1030号门市出租给乙方使用，租赁期限为2014年11月25日至2016年11月24日；租金第一年22,090元，第二年24,300元；租金交付时间为2014年11月25日前、2015年10月25日前；乙方向甲方缴纳门市租赁保证金5,300元。”2017年2月17日，乐山城市建设投资有限公司保障性安居工程建设管理中心（甲方）与潘文华（乙方）签订《门市租赁合同》，约定：“甲方将位于乐山市市中区竹林路1028号、1030号门市出租给乙方使用，租赁期限为2016年11月25日至2017年11月24日；租金为26,730元，租金按年度交付，交付时间为2016年11月25日前；乙方向甲方缴纳门市租赁保证金5,300元；违约责任约定，甲方未按约定时间交付该门市或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，乙方未按约定时间返还门市房屋的，按一个月的租金标准支付违约金；租赁期限届满或合同解除后，乙方应腾退门市并将门市及附属设施交付给甲方，若乙方逾期5日后腾退房屋，视为乙方违约，门市内的物品甲方有权自行处置，乙方已交纳的租赁保证金不予退还……。”合同签订后，乐山城投公司依约将乐山市市中区竹林路1028号、1030号门市交付潘文华使用。潘文华于2014年10月28日向乐山城投公司支付门市租赁保证金5,300元，并于2017年2月17日向乐山城投公司支付2016年11月24日至2017年11月25日期间租金26,730元。2017年11月25日，租赁期限届满后，潘文华未与乐山城投公司办理退租手续并返还门市。2017年12月25日，乐山城投公司在乐山市市中区竹林路1028号、1030号门市张贴《通知》，载明：要求潘文华在2017年12月29日前到住房保障部服务大厅缴纳次年门市租金或办理相关退租手续。逾期不办，将根据租赁合同第九条第四项：不支付或不按约定时间支付租金超过30日，甲方有权单方解除合同，保证金不予退还，并收回该门市，并追究违约责任。 一审法院认为：1.乐山城投公司与潘文华于2014年10月28日、2017年2月17日签订《门市租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，依法确认。2017年11月24日租赁期限届满后，潘文华未办理续租、退租手续且未腾退房屋。乐山城投公司要求潘文华腾退租赁门市符合法律规定以及合同约定，依法支持。2.乐山城投公司于2017年12月25日在乐山市市中区竹林路1028号、1030号门市张贴《通知》，要求潘文华在2017年12月29日前办理退租手续和腾退手续，潘文华应于2017年12月29日前向原告腾退并交付租赁房屋，但潘文华至今未履行腾退义务，故潘文华应从2017年12月30日起向乐山城投公司支付逾期腾退门市的租金损失至房屋实际腾退之日止，租金损失数额参照该期间合同约定的租金标准计算，即2,227元/月（26,730元/年÷12月）。3.乐山城投公司与潘文华于2017年2月17日签订的《租赁合同》中第十条第八款约定：“乙方未按约定时间返还门市房屋的，按一个月的租金标准支付违约金。”第九款约定：“租赁期限届满或合同解除后，乙方应腾退门市并将门市及附属设施交付给甲方，若乙方逾期5日后腾退房屋，视为乙方违约，门市内的物品甲方有权自行处置，乙方已交纳的租赁保证金不予退还……。”潘文华租赁期满后未向乐山城投公司腾退房屋，其行为构成违约，根据上述约定，该院对乐山城投公司不予退还保证金并要求潘文华支付违约金的诉请依法支持。违约金参照该期间合同约定的租金标准计算，即2,227元（26,730元/年÷12月）。 为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、潘文华于本判决生效之日起十日内向乐山城投公司返还乐山市市中区竹林路1028号门市、1030号门市；二、从2017年12月30日起至房屋实际返还之日止，潘文华向乐山城投公司支付逾期返还门市的租金损失，租金损失数额计算为2,227元/月；三、潘文华于本判决生效之日起十日内向乐山城市建设投资有限公司支付违约金2,227元；四、潘文华向乐山城投公司支付的门市租赁保证金5,300元不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费934元，由潘文华负担。 本院除认定一审法院所查明的事实外，另查明：潘文华至今未返还案涉门市。 本院认为，一审判决第2页倒数第5行、第3页倒数第3行、第4页第1行中的“被告”表述不当，应更正为乐山城投公司，本院予以纠正。双方当事人对一审判决主文的第一、二项无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：关于潘文华承担违约责任的认定。 乐山城投公司与潘文华于2014年10月28日、2017年2月17日签订《门市租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。租赁合同履行期限届满后，承租人负有返还租赁物的义务。本案中，乐山城投公司与潘文华签订的《门市租赁合同》约定的租赁期限于2017年11月24日届满，承租人潘文华未按照约定及时将门市返还乐山城投公司，乐山城投公司于2017年12月25日向潘文华发出了催促返还门市的《通知》，但至今潘文华仍未返还门市，潘文华的行为属迟延履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在《门市租赁合同》第十条第八款、第九款明确约定了潘文华迟延返还门市的违约责任：1.按一个月的租金标准支付违约金；2.已交纳的租赁保证金不予退还。乐山城投公司除有权依据合同条款约定要求潘文华承担违约责任外，还有权不退还潘文华履约保证金。 综上，潘文华的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费934元，由潘文华负担。 本判决为终审判决。 审判长  乌建英 审判员  李 霞 审判员  王建强 二〇一九年六月十九日 法官助理王琦 书记员李波 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。