青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初316号原告（反诉被告）：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁市城中区城南新城大道**。法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：姬治平、张尧，该公司员工。被告（反诉原告）：张翔,男,汉族，1991年5月17日出生，住西宁市，公民身份证号：×××。委托诉讼代理人：张有孝，男，汉族，1962年8月23日出生，住青海省湟中县，公民身份证号：×××，系被告之父。原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称：庄和公司）与被告（反诉原告）张翔（以下简称：张翔）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年2月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庄和公司的委托诉讼代理人姬治平，张翔的委托诉讼代理人张有孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄和公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认庄和公司与张翔签订的《职工内部认筹协议》无效；2、本案的诉讼费由张翔承担。事实理由：2016年1月3日，张翔向我公司表达购买位于西宁市××区号卧龙公馆商住小区住房的意向，我公司告知张翔该商品房未取得商品预售许可证无法对外进行销售，在张翔持续表达强烈的购买意愿并愿意承担相应责任后，双方于2016年1月3日签订《职工内部认筹协议》，约定庄和公司将位于西宁市××区房屋出售于张翔，并就房屋建筑面积、认购单价、总价、付款方式、房屋交付期限、违约责任等进行了约定。当日，张翔缴纳了50000元的认购金。2018年5月4日，我公司收到西宁市住房保障和房产管理局作出的《行政责令限期整改通知书》，该通知书认为我公司在未取得商品房预售许可证的情况下向社会销售房屋的行为严重违反《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》、《西宁市城市房地产交易管理条例》的相关规定，责令我公司立即停止对“卧龙公馆”项目的销售行为，对收取的认筹金与购房人进行协商清退。协议书签订至今，由于客观原因我公司未能取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条规定，双方签订的《协议书》符合商品房买卖合同的主要内容，应为商品房预售合同。根据《城市商品房预售管理办法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条第一款，《西宁市城市房地产交易管理条例》第二十一条等规定，双方签订的名为《职工内部认筹协议》，实为商品房预售合同违背了法律的禁止性规定，我公司收到西宁市住房保障和房产管理局作出的《行政责令限期整改通知书》后，立即与张翔联系协商认筹金退赔事宜，但张翔不予理会，坚决要求我公司履行交付房屋的合同义务。张翔针对本诉辩称：庄和公司从未告知业主未取得房屋预售许可证，我向庄和公司缴纳了50000元首付款，庄和公司出具了收据，向庄和公司委托的销售单位西宁胜颜房地产营销策划有限公司交付了25000元团购费。庄和公司要求确认双方签订的《职工内部认筹协议》无效，对此我不认可，该协议书系双方真实意思表示，合法有效。张翔提出反诉请求：1、依法确认庄和公司与张翔签订的《职工内部认筹协议》有效；2、判令双方签订《商品房预售合同》；3、判令庄和公司承担本案本诉、反诉费用。事实及理由：2016年1月3日，庄和公司与张翔签订了《职工内部认筹协议》，该协议约定庄和公司将其位于西宁市××区号房屋，以473750元的价格出售给张翔，张翔按协议约定支付了相应的团购费、首付款。直至2018年12月双方之间签订《商品房预售买卖合同》条件成就时（即庄和公司办理完毕商品房预售许可证），庄和公司却违约，以各种理由拒绝履行《协议书》约定，并对外重新出售涉案房产，违反诚实信用原则，严重损害张翔的合法权益。综上，为维护自己的合法权益，在法律规定的期限内提起反诉，请求法院在查明事实的基础上，支持反诉请求。庄和公司针对反诉辩称：关于第1项反诉请求，我公司不予认可，因双方签订该协议时庄和公司未取得商品房预售许可证，违反强制性规定，应属于无效；关于第2项反诉请求，因《职工内部认筹协议》违反强制性规定，不具备履行要件，现因涉案房屋面积、规划等发生变化，合同的有关内容未确定，不具备继续履行的条件；对本案本诉、反诉费用不应由我方承担。庄和公司在庭审中提交以下证据：证据一、《职工内部认筹协议》、承诺书，证明该协议性质属于商品房认购，签订协议原告未取得预售许可证，该协议无效，在签订职工内部认筹协议过程中，张翔知情我公司未取得预售许可；证据二、青海省城镇职工基本养老保险参保人员应缴明细表，证明被告并非原告公司的员工，双方不存在劳动关系；证据三、行政责令限期整改通知书，证明西宁市房管局责令原告对卧龙公馆项目购房定金与购买者协商清退；证据四、卧龙公馆整改说明及公告，证明原告按照房管局要求协商清退；证据五、律师函及邮寄回单，证明原告与购买者协商未果的情况下，无奈委托律师发出律师函，要求解除合同；证据六、卧龙公馆整改汇报材料，证明根据房管局要求形成汇报材料，原告对卧龙公馆项目购房定金与购房者协商清退，协商不成的通过诉讼解决；证据七、民事裁定书、受理案件通知书，证明原告于2018年11月即取得商品房预售许可证前就与被告纠纷起诉至法院。张翔经质证认为证据一真实性、合法性、关联性无异议，证明方向有异议，不能证明该协议无效；证据二真实性无异议，但与本案无关；证据三与本案无关；证据四证明方向不认可，但能证明庄和公司委托销售公司向我收取25000元团购费；证据五我未收到该律师函及快递，证明方向不认可；证据六关联性及证明方向不认可，不能证明双方签订合同的效力；证据七真实性及合法性予以认可，关联性不认可。本院认为，对于证据一双方对真实性均无异议，该证据能够证明双方就购买房屋相关事宜签订协议的事实，应予以采信；关于证据二与本案无关联性，不予采信；关于证据三、四、六是行政部门与原告之间的关系，对本案确认合同效力无证明力，不予采信；关于证据五庄和公司无对方收到的证据，故其证明方向不能成立；关于证据七系另案裁定，与本案无关不予采信。张翔在庭审中提交以下证据：证据一、《职工内部认筹协议》及收据，证明双方签订协议，约定将1号卧龙公馆五号楼1单元11501室的房产出售给张翔，先缴纳部分房款，剩余房款通过贷款支付，张翔已按约定向庄和公司交付了首付款及团购费，履行了合同义务，涉案房屋为15层具备履行条件；证据二、西宁市商品房预售许可证[（2018）宁房预售证第289号]，证明庄和公司于2018年12月27日取得涉案房屋的预售许可证，涉案房屋达到备案的条件，庄和应履行义务；庄和公司质证认为：证据一真实性无异议、证明方向有异议，因为该协议无效；收款收据对庄和公司收取的款项无异议，团购费不是我方收取，不认可，且双方的合同中并未约定团购费；证据二真实性无异议，对证明方向不认可。本院认为，证据一与本案具有关联性，能够证明张翔依据双方协议交纳部分款项的事实，予以采信；证据二庄和公司对其真实性无异议，予以采信。经审理查明，2016年1月3日，庄和公司（甲方）与张翔（乙方）签订《职工内部认筹协议》及承诺书，主要约定：乙方预定甲方开发建设的卧龙公馆顼目,位于西宁市××区号房屋，该房屋暂测建筑面积142.61平方米，房屋认筹单价为每平方米3322元，总房款473750元；乙方应于认购协议签订当日内缴纳房屋认筹金即30000元，并承诺在7日内交清该套房屋认筹首付款20000元，若乙方未在约定时间内付清房款及办理相关手续，则视为自动放弃该房屋，甲方有权另行出售，所交该房屋认筹金不退。甲方承诺于2016年7月31日与乙方签订《商品房预售合同》，于2017年10月31日向乙方交付该商品房，并约定了违约责任。2016年1月3日，张翔向庄和公司缴纳30000元，收款事由记载为卧龙公馆定金；2016年1月10日，张翔向庄和公司缴纳20000元，收款事由记载为卧龙公馆房屋定金；2016年1月3日张翔向西宁胜颜房地产营销策划有限公司缴纳25000元，收款事由记载购房佣金。现涉案房屋正在建设中，双方均不能确定房屋建成时间。另查明，2018年12月27日，西宁市住房保障和房产管理局向庄和公司颁发西宁市商品房预售许可证[（2018）宁房预售证第289号]，该许可证载明项目名称及楼幢号：卧龙公馆5号楼，项目坐落：西宁市城中区新城大道151号。本院认为，庄和公司与张翔签订的《职工内部认筹协议》，系双方真实意思表示，内容无违法之处，该协议应认定为有效，庄和公司的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持，张翔该项反诉请求成立，应予支持。关于张翔要求与庄和公司签订《商品房预售合同》的反诉请求，因签订合同的行为系双方自愿协商一致的结果，张翔应与庄和公司就签订合同事项协商解决为宜，本案不宜处理，故对张翔的该反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、驳回原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司的诉讼请求。二、原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张翔于2016年1月3日签订《职工内部认筹协议》有效。三、驳回被告（反诉原告）张翔的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费50元，张翔已预交，由原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司负担（此款于本判决发生法律效力后3日内给付张翔）。如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 丁玉娟 二〇一九年六月二十日书记员 马 杰 附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不后果。