江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0281民初1736号原告许金海，男，1968年1月15日出生，汉族，户籍地江西省乐平市，现住乐平市。原告涂庆晋，女，1970年7月12日出生，汉族，户籍地江西省，现住乐平市。委托代理人黄海明、黄哲元，系江西护三农律师事务所律师（特别授权）。被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司，统一社会信用代码91360281596528315D，住所地：乐平市大连路**赣东北商贸城****。法定代表人杨世明，系该公司总经理。委托代理人石军，系该公司法律顾问（特别授权）。原告许金海、涂庆晋诉与被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告涂庆晋及委托代理人黄海明、黄哲元，被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司委托代理人石军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许金海、涂庆晋诉称，2012年8月11日，原告许金海、涂庆晋与被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司签订商铺委托经营管理合同，将二人购买的乐平市赣东北商贸城A1-13栋一层1168号、A1-13栋一层1169号商铺，委托被告经营管理。委托经营期自2013年8月28日起至2023年8月27日。合同约定，委托经营管理期第1年至第3年，被告每年按照销售总价款的6%向原告支付租金收益。该三年的租金收益即销售总价的18%在购房时被告一次性支付并直接抵扣原告应付购房款。委托经营管理期第四、第五年，每年按照总价款的6%向原告支付保底租金，租金收益每6个月支付一次。原告购买乐平赣东北商贸城A1-13栋一层1168号商铺时的折后价为309215元，按照合同约定前三年的租金55658元抵扣房款后，支付剩余价款为253557元。按照合同约定，被告应该在2018年8月28日之前支付原告两年期（2016年8月28日至2018年8月27日）的租金收益37106元。另外原告购买乐平赣东北商贸城A1-13栋一层1169号商铺时的折后价为314529元，按照合同约定前三年的租金56615元抵扣房款后，支付剩余价款为257914元；按照合同约定，被告应该在2018年8月28日之前支付原告两年期（2016年8月28日-2018年8月27日）的租金收益37743元。两套商铺两年租金合计74849元。可直至2019年3月7日，经原告多次催讨后，被告仅支付2016年8月28日至2018年8月27日期间两年租金收益58860元。这与合同约定的两套两年期租金收益（购买1168商铺总价款309215元的6%×2+1169商铺总价款314529元的6%×2）74849元少15989元，对不足部分租金收益原告多次到被告公司询问，被告至今仍未给出合理解释。为此，原告起诉至法院，请求支持原告的如下诉请：1、判决被告支付两原告2016年8月28日至2018年8月27日出租商铺两年租金收益的不足部分，即15989元，并自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付应付款利息至本金付清止；2、本案诉讼费由被告承担。原告许金海、涂庆晋为支持其诉请，向本院提交了如下证据材料：1、二原告身份证复印件，旨在证明二原告身份信息及主体适格；2、被告企业信息复印件，旨在证明被告身份信息及主体适格；3、原告赣东北商贸城商铺购买合同及签约确认表、交房确认书复印件，证明原告购买的1168号商铺价款为309215元，三年的租金收益即销售总价的18%计55658元在购房时被告一次性支付并直接抵扣原告应付购房款的事实；原告购买的1169号商铺总价款为314529元，被告已按照总价款314529元的18%计算了一年1-3年的租金56615元并用于抵扣房款以及原告支付剩余房款的事实；4、原告与被告签订的商铺委托经营管理合同复印件（两份），证明第4、第5年被告应按原告1168号商铺购买总价款309215元标准的3%向原告每半年支付一次半年期租金收益9277元，1169号商铺购买总价款314529元标准的3%，向原告每半年支付一次半年期住进收益9435元，两套两年即为74849元的事实；5、银行交易清单复印件，拟证明被告每半年只按照14715元标准支付两套商铺租金，合计支付原告58860元租金收益，较应付租金74849元少支付15989元的事实；6、判决书三份，旨在证明其他业主类似案件经过一审、二审、再审认定的事实及判决依据。被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司辩称，原告两套商铺不动产登记面积分别为31.18平方米和31.18平方米，故应按此实测面积计算租金收益，即应补12921元。原告起诉是按照合同约定面积计算租金收益的，故两者有些误差。被告同意按照应补收益的80%调解，十日内付清。被告未提供证据佐证自己的辩解。经审理查明，2012年8月11日，二原告（作为买受人）与案外人乐平赣东北商贸城有限公司（作为出卖人）签订了商品房买卖合同2份，预售合同编号为1217-0422约定：买受人向出卖人购买乐平市赣东北商贸城第A1-13栋一层1168号房，建筑面积为30.75平方米，每平方米8245.76元，总金额为253557元，交付期限为2013年8月28日前。预售合同编号为1217-0424的合同约定，买受人向出卖人购买乐平市赣东北商贸城第A1-13栋一层1169号房，建筑面积为30.75平方米，每平方米8387.45元，总金额为257914元，交付期限为2013年8月28日前。同日，二原告（作为甲方即委托方）与被告（作为乙方即受托方）签订了《商铺委托经营管理合同（大框架）》2份，合同约定：甲方委托乙方经营管理甲方购买的乐平赣东北商贸城第A1-13栋一层1168及1169号商铺，委托经营期为：2013年8月28日起至2023年8月27日止，委托经营管理条款：1、委托经营管理期第1年至第3年，每年乙方按照销售总价款的6%向甲方支付租金收益（已在购房时支付，即销售总价扣减18%）；2、委托经营管理期第四、五两年，每年乙方按照总价款的6%向甲方支付保底租金……4、商铺租金收益支付方式：委托经营期内第四年起，乙方每6个月向甲方支付一次租金收益。以上二份合同签订后，二原告支付了A1-13栋一层1168号商铺价款为253557元（折后价为309215元，扣减前三年的租金55658元即折后价的18%）的购商铺价款，另支付A1-13栋一层1169号商铺价款为257914元（折后价为314529元，扣减前三年的租金56615元即折后价的18%）的购商铺价款。2019年3月28日，被告向二原告支付2016年8月28日至2018年8月27日的租金收益58860元，原告认为这比按照合同约定的半年期租金收益（购买1168商铺总价款309215元的6%×2+1169商铺总价款314529元的6%×2）74849元少15989元。因而，二原告向本院起诉，引起本案诉争。以上事实，有当事人陈述、庭审材料、原告提交的证据材料等予以证实，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点是：《商铺委托经营管理合同（大框架）》第五条第2项中约定的“总价款”应以何价款为准？针对争议焦点，本案中关于二原告所购商铺存在以下几个价款：1、两套商铺折前总价；2、1168号商铺合同总价253557元，1169号商铺合同价位257914元；3、1168号商铺折后价309215元，1169号商铺折后价为314529元；（其中第1、2项均在《赣东北商贸城商铺签约确认表》中有显示，第3项为原告主张的扣减3年18%租金收益前的商铺实际价款。《商铺委托经营管理合同（大框架）》第五条第1项中约定“被告按照销售总价款的6%向甲方支付租金收益（已在购房时支付，即销售总价扣减18%）”，可见，在《商品房买卖合同中》约定的合同总价253557元以及257914元是扣减了3年18%租金收益后的价款，以此反推该条款中的“销售总价款”分别为309215元和314529元（以1168号商铺为例，先假设销售总价款为X，那么X*（1-18%）=253557元，则X=309215元）。《商铺委托经营管理合同（大框架）》第五条第1项中的“销售总价款”与第2项中的“总价款”出现在同1份合同的同1条款中，在被告不能举证证明二者之间有何不同的情形下，应依据字面意思和联系上下文的原则来进行理解，即该条款中的“销售总价款”=“总价款”。且本案中的《商铺委托经营管理合同（大框架）》系由被告方提供的格式条款，当合同双方对总价款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。虽然被告主张在销售总价中扣减18%的租金是商业优惠行为，但即便是优惠行为，二原告为此优惠（即在销售总价中扣减18%的租金）支付了相应的对价，即被告在销售总价中先行扣减了18%的租金后，便不须另行向二原告支付委托经营管理期第1年至第3年的租金收益。简言之，被告向二原告支付了第1年至第3年的18%租金收益，只不过这笔租金收益在二原告购买商铺时就直接扣减了销售总价款。扣减的18%租金收益是以销售总价款309215元来计算的，如按被告主张的第四、五年的租金收益应以253557元来计算，那么二原告在第4、5年的每年租金反而低于了第1年至第3年每年可获得的租金收益，这明显不符合商铺租赁的一般情形和交易习惯。综上，本院认为，《商铺委托经营管理合同（大框架）》第五条第2项中的“总价款”应认定为商品房买卖合同上约定的价格。2016年8月28日至2018年8月27日的租金收益为：309215元×6%×2+314529×6%×2=74849元，扣减被告已实际支付的两年租金58860元，被告还应向二原告支付15989元。被告未按时足额向二原告支付租金收益，应依法承担相应的利息。被告主张按照登记面积计算租金收益，因没有提供充分证据，本院不予支持。另外，对于人民法院同类案件的生效判决，本院审查了案件的基本法律关系及法律事实，对方当事人没有提供证据足以推翻该生效判决，该生效判决三级法院意见一致，为统一裁判尺度，本院应参照生效判决认定的相关事实处理。对于被告认为应该按照实测面积计算租金收益，因为被告未举证证明已经退还原告面积差的合同价款，故本院现不予支持，当事人可届时协商解决。据此，为保护合同当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决如下：被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性向原告许金海、涂庆晋支付2016年8月28日至2018年8月27日期间两套商铺租金收益的不足部分15989元及利息（利息计算以15989元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年4月18日始至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期届满后第二日起二年内，向本院申请强制执行。本案受理费50元，减半收取25元，决定由被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  吴长财二〇一九年六月十四日书记员  汪 敏