湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民初772号原告（反诉被告）：湖南中医药大学第一附属医院，住所地长沙市雨花区韶山中路**。法定代表人：陈新宇，院长。委托诉讼代理人：阳享彪，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁爱金，湖南纲维律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙市美东经贸有限公司，，住所地长沙市雨花区韶山中路**新东方大酒店法定代表人：黄荣科，总经理。委托诉讼代理人：林玉宇，湖南恒昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涛，男，系长沙新东方大酒店有限责任公司员工。被告（反诉原告）：长沙新东方大酒店有限责任公司，住，住所地长沙市雨花区韶山中路**/div>法定代表人：萧镜如，系该公司经理。委托诉讼代理人：林玉宇，湖南恒昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涛，男，系该公司员工。原告（反诉被告）湖南中医药大学第一附属医院（以下简称中医附一）与被告（反诉原告）长沙市美东经贸有限公司（以下简称美东公司）、长沙新东方大酒店有限责任公司（以下简称新东方酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中医附一的委托诉讼代理人阳享彪、袁爱金，被告美东公司和新东方酒店公司的共同委托诉讼代理人林玉宇、吴涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中医附一向本院提出以下诉讼请求:1、判决确认原被告双方之间签订的《托管湖南中医学院第一附属医院培训楼合同》及其《补充协议》解除后，原告不向被告承担剩余租赁合同期内装饰装修残值损失的赔偿责任；2、判决两被告限期将存放于原告所属培训楼内的相关物品（具体见公证书所列清点物品）从原告所属培训楼内搬离；3、判决两被告立即支付所欠租赁费（托管费）及滞纳金366万元（其中滞纳金算到2017年3月15日）；4、判决两被告向原告支付自2013年12月20日至2015年1月17日的场地占用费1358.6万元；5、判决两被告向原告支付因不能正常营业所造成的闲置损失赔偿款878万元；6、判决两被告所属相关物品占用原告所属培训楼第十七层、十八层所需支付自2015年9月1日至搬离之日止的场地占用费（计算至2016年3月15日为88.5万元）；7、判决两被告因不诚信履约向原告支付补偿款1149万元。事实与理由：原被告之间签订的《托管湖南中医学院第一附属医院培训楼合同》及其《补充协议》，因被告违约导致原告向两被告送达《解除合同通知书》而解除。在该《解除合同通知书》中，原告即要求两被告自收到通知之日起五日内退出培训楼，并将培训楼交由原告管理。长沙市中级人民法院（2014）长中民三终字第05608号民事判决确认《解除合同通知书》有效；长沙市中级人民法院（2014）长中民三终字第05609号民事判决确认《托管湖南中医学院第一附属医院培训楼合同》及《补充协议》于2013年12月20日解除。法院判决后，两被告仍不按该《解除合同通知书》要求退出培训楼、继续在培训楼内从事商业经营活动，原告不得已于2015年1月17日进入培训楼内制止两被告的经营行为，并在第三方在场见证的情况下对各房间相关物品予以录相固定证据，并封存了相关通道、房间等。原告于2015年1月19日向两被告送达《清点财产及腾房通知书》，要求两被告自收到通知之日起3日到场清点财产并及时将归属于两被告的财产搬走，但两被告置若罔闻，拒不配合。为维护原告的合法权益，减少不必要的损失，原告在公证机关见证下将封存于培训楼的非附着物进行了清点，并将相关物品集中存放在原告所属培训楼第17楼、18楼。2015年7月20日原告通知两被告将存放在培训楼第17层、18层中的物品搬走，但两被告仍未采取任何措施，任其物品占用原告本可用于经营的场地。另外，在合同履约期间，两被告违约不完全履行合同义务，主要存在以下两个方面：一方面两被告仍欠原告租赁费（托管费）及滞纳金366万元（滞纳金算至2017年3月15日），经原告多次催讨及向长沙市雨花区人民法院起诉，但两被告仍不交纳该项租赁费（托管费）及滞纳金；另一方面，被告美东公司承诺投资4000万元是取得以租赁价格（名为托管费）每年150万元签订合同的条件，经人民检察院委托中介机构的司法鉴定确定长沙美东公司仅投入2162万元。考虑到两被告每年的实际收入在1200万元，原告仅每年收取现金120万元租赁费（名为托管费），原告连偿还实际投入3000万元银行贷款的利息都不够，更没有考虑原告所投资的土地使用价值、物业的升值，显失公平，故请求法院酌情调整，判决两被告向原告支付补偿款1149万元。被告美东公司、新东方酒店公司共同辩称:1.本案案由不是“房屋租赁合同纠纷”，应该是“合同纠纷”。托管合同和补充协议实质上都可以确定，其包含两种法律关系，其一是合作开发及共同投资建设的法律关系，其二是托管经营，实质是酒店承包的经营关系。2。原告诉称解除合同并不对新东方大酒店发生法律效力，该事实在已经生效的（2014）长中民三终字第05608、05609号民事判决书中确认。3.被告新东方酒店公司是独立的法人单位，其经营该酒店依法受到法律保护，在没有任何法律依据的情况下，原告强行用暴力行为，终止被告新东方酒店公司的经营活动，属于违法行为，如有损失也应由其自行承担。4.原被告双方是基于合作开发和托管经营的法律关系，在原告与被告美东公司解除合同也应依法依合同的约定进行结算，退还两被告未实现完成的经营期限剩余的残值。综上，原告诉请违背事实没有法律依据和事实依据。反诉原告美东公司、新东方酒店公司向本院提出诉讼请求：判决被反诉人向反诉人支付反诉人向原培训楼投入的装饰、装修及设施设备等价值残值1000万元（最终以法院鉴定结论为准）。事实与理由：2002年6月8日，反诉人美东公司与被反诉人中医附一签订了一份《托管湖南中医学院第一附属医院培训楼合同》，合同约定：中医附一将其培训楼交由美东公司托管，时间为16年，大楼产权归中医附一，大楼主体已完工，但水、电、电梯、空调、消防等基础设施和设备等工程项目均未施工，美东公司需投资约4000万元完成上述工程，竣工验收后，即由美东公司自主经营，每年向中医附一交托管费150万元。合同对双方的权利义务均做了较详细的规定。同年8月，双方又签订了一份《补充协议》，对原合同进行一些补充、修改和完善。不难看出，双方签订的所谓《托管合同》，其实由两个法律关系构成的复合合同，一是合作开发关系（实质是共同投资建设酒店）；一是托管经营关系（实质是酒店承包经营）。也就是说，该《托管合同》属于无名合同，而非《合同法》分则中具体规定的有名合同。其中关于双方共同投资建设酒店的相关约定是这样的：中医附一与美东公司共同投资（中医附一投入主体完工的培训楼，美东公司投入后期装饰、装修和水、电、电梯、空调、及其它的配套设施、设备等），然后双方分享投资成果（虽然所有权约定最终归中医附一，但同时约定前16年，由美东公司享有该大楼的占有、使用和收益权，中医附一在该16年当中，仅每年分享150万元的收益权，待16年后，再由中医附一独享该大楼的所有权益）。上述合同签定后，美东公司按约投入数千万元资金进行装修等并在竣工验收后，由美东公司与外资企业共同成立的中外合作企业新东方酒店公司对建好的酒店进行经营管理。这后十年间，美东公司与中医附一一直是按照上述约定在分享共同投资的成果（其16年的期间应当是2002年9月至2018年9月）。虽然，中医附一经过诉讼，由法院认定承包经营法律关系已于2013年12月20日解除，但美东公司与中医附一仍然应当按照约定的方式继续分享共同投资的成果，直至2018年9月。不曾料到的是，在全党全国都在强调依法治国的时代，中医附一竟公然在光天化日之下，用武力强行于2015年1月17日将双方共同投资建设的大楼霸占至今，暴力剥夺了美东公司按照约定分享投资成果的权利。之后，虽然在街道、社区和派出所等有关部门组织下进行过多次协商，但因中医附一仅答应美东公司800万元而未能达成一致。无奈之下，反诉人只得通过法律维护自己的合法权益，提起诉讼，请求美东公司在诉争的培训楼上的所有投入（包括前期美东公司的直接投入和后期通过新东方酒店公司的间接投入）金额，以各项投入的时间，按照用到2018年9月折旧完毕的方法计算残值，由中医附一进行补偿。反诉被告中医附一辩称：两反诉人的反诉请求无任何事实根据和法律依据，具体表现如下：1、任意曲解事实，将涉案的《托管合同》所涉及的整体法律关系人为分解为（房地产）合作开发关系和托管经营关系。托管合同确实不是我国合同法上规定的有名合同，因此，其合同的性质应依据其约定的具体内容来确定。本案中，《托管合同》就是一个不可分割的整体法律关系，它既不涉及房地产合作开发，也不涉及托管经营关系。首先，依据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释20055号）第14条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案涉案《托管合同》约定的投资对象并非土地使用权，且投入的资金也并非与土地使用权有关系，对中医附一的培训楼的建设不存在共同投资、共享利润、共同担风险。其次，托管分几种，有的是托管财产关系，有的是托管经营管理关系，等等，有很多种。但托管有一个共同特征，就是由委托方向受托方付托管费，而不是受托方向委托方支付托管费；结合本案合同约定以及客观实际，《托管合同》及《补充协议》不符合托管法律关系的基本特征，事实上就是房屋租赁法律关系。最后，询问当年相关当事人，回应的是本来就是把房产租赁给美东公司开发酒店，当年之所以写成托管合同，是应对方要求，考虑到租赁费太低（150万元），时间又太长（开始说是20年，后来改为16年），才写一些所谓的合作开发投资，其实除了电梯、配电等设施没有做以外，基本上符合商业房屋租赁的标准。对方取得中医附一培训楼16年的租赁权，且每年150万元租赁费（每年按物价指数调整），对价就是要投资完成中医附一未完成电梯、配电等基础设施的投资。至于装修投资，是每个商业房产租赁时承租方根据自身需要必须投资的。综上，《托管合同》及《补充协议》并非反诉人所讲的是两种复合法律关系，无论从其合同约定的内容和实际履行的客观方面看，还是从其签订合同时双方的主观愿望看，可以看出其本质就是房屋租赁法律关系。本案中，两反诉人违约，被反诉人行使合同解除权，且得到法律确认，依据相关司法解释，不应向两反诉人承担支付残值赔偿金的责任。至于法院确认双方合同关系解除后，两反诉人理应停止营业，与被反诉人商讨退场事宜，但两反诉人继续经营，拒不退场，不得已，被反诉人组织本单位职工去制止其继续经营，没违反任何法律规定，同时，在派出所民警、社区工作人员、两反诉人的工作人员的见证下，将所有房间和物品进行了封存，并没有给双方的合法权益造成任何损害，只是制止了两反诉人获得非法营利，因此，被反诉人不应承担任何法律责任。综上，两反诉人的反诉理由不客观、没有事实根据和法律依据，且陈述事实、理由与其诉请要求被反诉人承担残值赔偿责任，没有关联性。应驳回两反诉人的诉讼请求。中医附一就本诉提交以下证据，以支持其诉讼请求：证据一“湖南中医学院第一附属医院”变名为“湖南中医药大学第一附属医院”的文件，证明原告主体适格；证据二两被告的工商登记资料，证明两被告主体适格；证据三《托管湖南中医学院第一附属医院培训楼合同》，证明：1、本合同名为托管，实为租赁合同。2、租赁标的原告的培训楼建筑面积23650平方米。主体20层，大楼主体及门前停车坪工程已完工，外装修基本完工，内装修尚未施工，甲方投入3000多万元。3、合作期限：签订合同后整栋培训楼在12个月内投入正式运行，托管期限16年，自培训楼正式运行之日起，若消防验收不合格，合作期另定。4、托管费用150万元，并根据当年长沙市物价上涨指数按比例增加。乙方不按合同履行其责任时，有依法解除合同并对甲方造成的经济损失要求赔偿的要求。5、合同期满无条件收回培训楼及培训楼内的全部财产。6、乙方应投资约4000万元完成培训楼的装修及设备、设施等项工程。7、按国家三星级标准进行装修。大楼装修工程必须按规定接受审计，并按审计结论计算资产。8、承担托管经营期内所产生的一切纠纷及债权债务的全部责任。9、承担托管经营期内培训的房屋和所有设备、设施修缮责任。10、不得擅自拆改、扩建或增添房屋及附属设施，确需变动必须征得甲方同意。11、不得将大楼资产用于抵押。12、违约责任：（1）擅自改变培训楼结构、经营医药等项目，故意损坏培训楼的结构、装修及设备、设施的。甲方有权解除合同。（2）乙方不按时交纳托管费按每逾期一天收万分之二的滞纳金或每逾期一天缩短托管期三天的办法处理。证据四《补充协议》，证明：1、约定由乙方经营新东方大酒店。2、托管仅指经由乙方投资装修，建成三星级宾馆，在约定期限内乙方按约定方式向甲方支付托管费后由乙方使用。3、托管期限自2003年9月8日至2019年9月7日止。托管费后交纳系税后150万元。4、乙方按市场最优价与甲方结算，消费额30万元每年可冲抵乙方纳的费用。5、长沙市物价指数以长沙市统计局公布的为准。以150万元为基点，以后每年按缴纳的总额基数，上一年度应增减的上交款项，在下一年度长沙统计局公布的数字后一个月内一次性结清。6、乙方申领到经营所需的各种证照后，必须在10天内将各种证照的复印件交甲方备案。7、乙方保证正式运行后两年内应让宾馆通过三星级宾馆评审及授牌。8、违约责任：（1）乙方在经营期间，不得在该大楼内直接或间接经营医或药等项目。证据五长沙市雨花区（2014）雨民初字第00107号民事判决书，证明：1、原告向两被告主张过要求两被告向原告补足应缴未缴托管费及滞纳金。2、因两被告违约，原告与被告美东公司之间的《托管合同》及其《补充协议》已解除。证据六长沙市中级人民法院（2014）长中民三终字第05609号民事判决书，证明：1、确认原被告之间《托管合同》及其《补充协议》于2013年12月20日解除。2、确认原被告之间合同的解除是因为被告违约造成的。证据七《房地产估价报告》，证明：1、被告应向原告支付自2013年12月20日至2015年1月17日的场地占用费为1358.6万元。2、被告向原告支付自2015年1月17日至2015年9月28日期间因不能正常营业所造成的闲置损失赔偿款878万元。3被告所属相关物品占用原告所属培训楼第十七层、十八层所需支付自2015年9月28日至2017年3月15日止的场地占用费为88.5万元。证据八《清点财产及腾房通知书》，证明：1、自2015年1月21日起，原告就通知被告到现场清点财产并及时腾房。2、被告因不愿意履行偿付尚欠原告租金（托管费）、场地占用费等，企图逃避违约责任，一直对原告清点财产及腾房要求不予以理睬。证据九《腾房通知书》及邮寄信封、收妥短信，证明：1、因被告拒不到场清点东本及腾房，为避免双方承担更大的损失，原告委托公证机关至场公证，将被告所属物品进行清点，集中存放在在原告所属培训楼第17楼、18楼。2、告知被告相关情况，并再次要求被告将其所属的相关物品搬离原告所属的培训楼第17楼、18楼等。证据十湖南省高级人民法院（2009）湘高法刑终字第323号刑事判决，证明：1、两被告的实际控制人系吴芬清，两被告的出资人、开办人均是吴芬清。2、被告的出资人、开办人吴芬清实际投入被告仅2162.53万元，并非其向原告承诺的4000万元。证据十一《司法鉴定书》，证明：1、被告仅投入原告培训楼装修装饰以及其他资金2162.53万元。2、两被告运营资金均系吴芬清投入。证据十二《2003年至2017提（按CPI-市区）物价变动指数计算的欠交托管费和滞纳金计算表》及有关催款文件，证明：1、两被告没有完全履行《托管合同》及其补充协议的约定，截止2017年3月15日尚欠原告366万元托管费及滞纳金。2、原告每年均向被告主张偿付拖欠的托管费及滞纳金。针对中医附一的本诉证据，美东公司及新东方酒店公司共同提出以下质证意见：对证据一、二、三没有异议；对证据三、四的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为托管合同包含了合作开发、托管经营两种法律关系，并非单纯租赁合同；对证据五、六的真实性无异议，但认为法院的判决是错误的，因为被告并未违约合同约定，没有经营医药类项目，经营项目是另外的承租人所为，被告没有主观上的直接故意或间接经营的故意，两审法官均认定中医附一与美东公司合同解除，但没有涉及到新东方大酒店，新东方大酒店是依法经营。对证据七的真实性性无异议，合法性、关联性有异议，其证据来源不合法，并非双方协商后指定的机构，也不是人民法院委托入围的机构，系单方委托。对证据八、九的真实性无异议，关联性有异议，恰恰证据中医附一违法使用暴力，损害新东方大酒店正常经营。对证据十、十一的真实性无异议，关联性有异议，美东公司和新东方酒店公司的出资人在工商登记中都有明确记载，并非出资人开办人均是吴芬清，培训楼装饰装修投入2162.53万元以上，国灰另外还有投入款项没有计算在刑事判决书内；且双方约定投入约4000万元，并非要求一定要投入4000万元，只要装修装饰达到要求就行。对证据十二仅有催收函的催收，该函仅证明于2013年5月29日收到，但并未有承诺还款的意思表示，签收时已超过诉讼时效的部分并不因签收而重新计算诉讼时效。两反诉人为支持其诉讼请求提出以下证据：证据一公司营业执照和组织代码证，证明诉讼主体适格；证据二《托管湖南中医学院第一附属医院培训楼合同》及《补充协议》，证明：1、双方存在合同，双方之间属于合同纠纷；2、该合同包含两种法律关系，共同投资建设酒店的法律关系和酒店承包经营法律关系。3、美东公司依合同，取得大楼16年的占有使用权益权，中医附一依合同约定，在该16年当中仅每年分享150万元的收益权，待16年后，再由中医附一独享该大楼的所有权益。证据三《司法鉴定书》，证明：1、前期投资建设期间的投入超过了两千万元；2、应将投资建设期间的总投入，按照16年进行折旧，计算至2015年1月17日止的残值。证据四酒店承包经营期间的后续投入，证明：1、除投资建设期间的投入之外的后续投入情况；2、应将该部分投入，按照各项投入的实际日期与距离2019年9月的时间进行折旧，计算至2015年1月17日止的价值残值。证据五法院判决书（4份），证明：法院仅审理和判决了酒店承包经营法律关系，未涉及双方共同合作投资建酒店的法律关系。证据六光盘1张，证明：2015年1月17日，中医附一未通过合法途径，非法暴力中断酒店下在在进行的正常经营。证据七协调会签到表及损失赔偿表，证明：1、相关部门认为中医附一不通过合法途径，自行暴力中断他人经营的行为违法，且认为应当补偿投入方的损失；2、中医附一也认为应当补偿，但当时只愿意补偿800万元，双方未能达成一致。证据八要求补偿的信函等，证明：1、一直在依法依规、采取非暴力的形式向中医附一主张权利；2、中医附一却不予理睬，放任损失进一步扩大。对两反诉人的证据，被反诉人中医附一提出以下质证意见：对证据一的三性无异议。对证据二真实性、合法性无异议，位对关联性有异议，不能证明其证明目的。对证据三的真实性无异议，关联性有异议，不能证明其证明目的，恰恰相反，证明了美东公司、新东方酒店公司违反了托管协议，按要求是投入4000万元，但只投了2000多万元，实际投资人是吴芬清。对证据四的三性均有异议，不能证明两反诉人的证明目的，首先其提交的一些合同没有原件，没有原件，无法核实其真实性；付款是不是发生了无法核实，因此对真实性有异议；由于公章的真实性无法核实，对合法性有异议；与本案无关联性，酒店装修装饰本来就只可以用3至5年，消耗品不存在残值。对证据五的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明其证明目的。对证据六的三性均有异议，不能证明其证明目的，2015年1月17日中医附一通过过非暴力的形式，用劝阻和阻拦的方式制止被告继续在原告所有的场地进行非法经营是正当维护自己的权利，因为依据生效判决两被告早已无权在我方的场地进行经营。对证据七的三性均有异议，不能证明其目的，不存在相关部门认为中医附一的行为违法，街道办事处之所以调解，是考虑中医附一是重要单位，是中医附一提出的协调；没有提出给其补偿800万元，只雨花区街道办事处协调时说他们愿意把所有动产不动产转让给中医附一，但要扣除尚中医附一的600万元。认为证据八不具有合法性，不能证明共目的。中医附一针对美东公司、新东方酒店公司的反诉，提交以下证据：证据一《退场通知书》，证明：1、被反诉人中医附一于2014年12月11日向反诉人下达《退场通知书》。2、中医附一告知反诉人自已无在培训楼继续经营的合法依据，要求反诉人执行人民法院的生效判决，停止在中医附一所属的培训楼非法经营。3、要求反诉人与被反诉人中医附一办理好交接手续。证据二2015年1月18日封存的密封袋（内有光盘若干），1、证明中医附一接管培训楼仅仅是制止反诉人的经营，未损坏任何财产。2、中医附一接管培训楼，对培训楼所有的房间进行了封存，该过程是在中医附一的员工协助和见证下，同时由砂子塘社会工作人员文治见证下进行的。被反诉人制止反诉人的非法经营并未损坏任何一方（反诉人与被反诉人以及其他租赁房）的财产。3、在给各房间贴封条前，对各房间的物品进行录像。4、该光盘密封袋由砂子塘社区工作人员文治、反诉人的员工付碧群等人于2015年1月18日签字封存。证据三《清点财产及腾房通知书》，1、被反诉人中医附一于2015年1月21日向反诉人送达了《清点财产及腾房通知书》；2、告知反诉人将到场清点财产并及时搬走经中医附一书面确认属于反诉人的财产。3、反诉人在清点财产并搬走属于反诉人的财产时，不得损坏依法属于被反诉人中医附一的培训楼的结构，也不得损坏属于被反诉人中医附一的水、电、空调、电梯、锅炉、消防监控等基础设备设施及包括装修装饰在内的所有添附物。4、告知如果反诉人不到场清点、搬走有关财产，将承担由此带来的后果。证据四2015年5月4日密封袋，证明：1、为了配合公证人员进场清点财产，中医附一在社区工作人员的见证下，揭开相关封条，并打开各房间；2、接管培训楼后，中医附一并未损坏反诉人的财产；3、该密封袋经砂子塘社区工作人员确认后由其于2015年5月4日进行封存。证据五《情况说明》，证明：砂子塘社区工作人员说明其于2015年4月21日至24日见证了中医附一工作人员揭开所有封条，将房门打开，随后由公证人员对房内物品进行清点的过程。证据六公证书八份（分别为（2015）湘长麓证民字第229号、第230号、231号、232号、233号、234号、235号、236号），证明：1、由于反诉人拒不到场清点财产并及时搬离相关财产，被反诉人中医附一为避免更大的损失，于2015年4月20日向麓山公证处申请证据保全，对培训楼所有房间的物品进行清点，并由公证人员现场公证。2、该八份公证书证明被反诉人中医院附一在制止反诉人非法经营的过程中，坚持以来修去丢的原则，将可以移动的物品保管好，并通知反诉人及时搬离。证据七《腾房通知书》及邮寄信封、收妥短信，证明：反诉人至今未将其物品搬离被反诉人的培训楼，不但给被反诉人造成巨大损失，同时，反诉人也应对其物品的损耗增加等损失扩大自行承担责任。以上证据的共同证明目的：1、被反诉人进入培训楼制止反诉人非法经营时采取的措施适当，把握了权利界限，没有损害反诉人的合法权益，相反保障了各方的的合法权益，尽己所能降低因反诉人违约给各方造成的损失。2、反诉人如存在损失，是其不依法执行生效判决，不及时清点财产和搬离财产的错误行为所造成。针对中医附一提交的反诉证据，美东公司、新东方酒店公司提出以下质证意见：对证据一真实性无异议，关联性有异议，美东公司和新东方是合法的经营，生效的判决也未对合同的解除对新东方公司产生的法律效力予以确认。对证据二、三的关联性有异议，不能证明被告违反合同约定，不能达到其证明目的。对证据四文治的身份无法证明，不符合证据的规定，其作为社区工作人员若是依职权应加盖单位公章。对证据五、七两个密封袋，的真实性合法性关联性都无法确认，即使符合真实性，也只能证明原告没有合法依据擅自限制酒店的合法经营，因为原来一、二审判决文书并未判决新东方应当何时停止经营，更没有应当何时腾退场地。对证据六的真实性无异议，关联性合法性有异议。综合双方的质证意见，本院经合议庭审查后对双方的证据认定如果下：美东公司、新东方酒店公司对中医附一在本诉中提交的证据一至十二真实性予以认可，本院经审查，对该十二份证据的真实性予以认定。中医附一对美东公司、新东方酒店公司在本诉、反诉中提交的证据一、二、三、五的真实性予以认可，本院经审查对该四份证据的真实性予以认可。中医附一对证据四的真实性不认可，且没有相应的原件，全部是合同，并非付款凭证，在没有其他佐证的情况下，很难证明其所要证明的“酒店承包经营期间的后续投入”这一目的，本院经综合考虑，对该证据不予认定。尽管中医附一对证据六的真实性提出异议，但结合本案情况，本院对其真实性予以认定，但考虑到本案中美东公司、新东方酒店公司没有提出损害赔偿及受损害的证据，与本案无关，故本院经审查，对该证据不予采信。中医附一对证据七的真实性不予认可，考虑到没有原件，且不能证明美东公司、新东方酒店公司的证明目的，本院经审查，对该证据的真实性不予认可，对该证据不予采信。中医附一对证据八三性有异议，本院考虑到美东公司、新东方酒店公司尚有财产在中医附一培训楼，中医附一系有固定办公地址的事业单位，且信函的接受人杨声辉并非中医附一的法定代表人，该被拒收的信函不能证明美东公司、新东方酒店公司证明目的，本院对该证据本院不予采信。美东公司、新东方酒店公司对中医附一在反诉中提交的证据一、三、六的真实性无异议；对证据二、四系当着本院承办法官面开启由社区工作人员及新东方酒店工作人员密封的密封袋，本院对该证据的真实性予以认定；对证据五，美东公司、新东方酒店公司认为文治作为社区工作人员，其出具的情况说明应由盖单位公章，本院综合考虑本案情况，结合其他证据佐证，对该证据的真实性予以认定。美东公司、新东方酒店公司对证据七的真实性没有提出异议，本院予以认定。综合以上证据及双方当事人的陈述，本院依法确认以下事实：2002年6月8日，中医附一与美东公司签订了一份《托管湖南中医学院第一附属医院培训楼合同》（以下简称《托管合同》），合同约定：“一、合作形式：1、甲方（中医附一，以下同）将地处长沙市韶山中路65号培训楼交由乙方（美东公司，以下同），托管经营酒店业，托管时间为16年，大楼产权属甲方。培训楼建设用地面积3500㎡，建筑面积23650㎡，主体20层（含负一层）。大楼主体及门前停车坪已完工，外装修基本完工，内装修工程尚未施工，甲方已投入3000余万元（不含土地费）。2、乙方投资约4000万元完成培训楼内装修的策划及水、电、电梯、空调、消防等基础设施和设备等工程项目的施工。培训楼竣工验收后即由乙方托管经营，在托管期间由乙方自主经营。托管期内每年向甲方上交托管费及消费额150万元（消费具体数额见附件），并根据当年长沙市物价上涨指数比例增加。二、双方权利义务，甲方：（1）当乙方不按合同履行其责任时，有依法解除合同并对甲方造成的经济损失要求赔偿的权利；（2）合同期满无条件收回培训楼及培训楼内的全部财产，（3）大楼托管前的一切债权债务以及由此产生的一切纠纷均由甲方负责，等等；乙方：（1）乙方投资约4000万元完成培训楼的装修及设备、设施等项工程；（2）按国家三星级宾馆标准进行装修。大楼装修工程必须按规定接受审计，并按审计计算资产；（3）承担托管经营期间所产生的一切纠纷及债权债务的全部责任；（4）承担托管期内培训楼的房屋和所有设备、设施修缮责任；（5）当甲方不履行合同条款时，有依法解除合同并对乙方造成的经济损失要求赔偿的权利，等等；三、违约责任：（1）因甲方原因造成培训楼不能正常施工或竣工验收，由甲方承担所造成经济损失，每延长一天则延长托管时间三天（托管费不计）；（2）乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同：擅自改变培训楼结构；经营医药等项目；故意损坏培训楼的结构、装修及设备、设施的；（3）因乙方原因造成培训楼不能按时竣工验收，由乙方承担所造成的经济损失，每延长一天竣工则缩短托管时间三天。（4）若装修工程达不到三星级宾馆标准要求，视乙方违约则缩短托管时间叁年，若因大厅问题影响评三星级宾馆，乙方不负责。（5）若乙方因资金不到位，逾期12个月内不能投入正常经营，应赔偿甲方在此期间应得2倍管理费用。若逾期12个月以后，仍不能按期完工视乙方违约，解除双方合同，培训楼内装修和所有设备、设施按“来修去丢”的原则处理；（6）乙方不按时交纳托管费按每逾期一天收万分之二的滞纳金或每逾期一天缩短托管期三天的办法办理；（7）一方无故变更或终止合同，违约方应向守约方赔偿经济损失并支付违约金20万元”。2002年8月26日中医附一与美东公司签订了《补充协议》，该协议约定如下：“一、原合同中有关概念的界定：“合作开发”，系甲方将主体及外装修基本完工的培训楼交由乙方后，乙方自行完成所有内装修和添加设施设备以建成三星级宾馆命名为新东方大酒店。在乙方经营该宾馆期满后，由甲方无条件（无偿）地收）地收回培训楼及培训楼的全部财产管”，仅指该培训楼经由乙方投资装修，建成三星级宾馆，在约定期限内乙方按约定方式向甲方支付托管费后，由乙方使用。二、合作期限的起算时间：1、原合同生效后，甲方已将该培训楼一楼以上的各层提供给乙方装修和施工，杏源服装城善后事宜由甲方妥善处理后交乙方；2、乙方向甲方交纳托管费的起讫日期为2003年9月8日至2019年9月7日，乙方不得再以任何理由推迟交费起始日并向甲方主张其它任何费用。三、托管费的交纳：1、在合同履行期内，乙方每年向甲方交纳税后托管费壹佰伍拾万元（含消费）。2、甲方在同等条件下应在乙方经营的该宾馆中进行消费，乙方按市场最优惠价与甲方结算，消费额叁拾万元/年可冲抵乙方交纳的费用；3、长沙市物价指数以长沙市统计局公布的为准，以150万元为基点，以后每年按缴纳的总额为基数，上一年度应增减的上交数额，在下一年度长沙市统计局公布数字后一个月内一次结清。4、乙方在每一个经营年度的第七个月的31日前，交清前六个月的费用，以后每半年交纳一次。四、乙方对宾馆的经营。1、乙方利用对该培训楼拥有壹拾陆年使用权而兴办宾馆，拥有对宾馆的经营自主权，甲方不得干涉，但在同等条件下，应优先安排甲方职工子女就业；2、乙方在开办（含对外招租）和经营该宾馆时，不得使用湖南中医学院第一附属医院及其下属的湖南省杏源实业有限公司的名义。3、乙方必须遵守国家法律法规，合法经营，按合同的用途使用该大楼，如因违反法律法规或发生劳资纠纷以及社会公众纠纷而造成的后果及责任，全部由乙方承担。七、违约情形及责任：1、为避免甲乙双方经营同种类业务，除非已经取得对方事先书面同意，乙方在经营期内，不论是否收取报酬，不得在该大楼内直接或间接经营医或药等项目；2、若乙方在12个月内未办好竣工验收，不能使该楼投入正常经营，则乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额为25/月。若再逾期12个月，该大楼仍不能投入正常经营，则甲方有权终止合同，培训楼内已有装修和所有设备、设施及财产全部归甲方所有。八、本补充协议是原合同的补充和完善，原合同中与本补充协议相冲突的以本补充协议为准。”以上《托管合同》及《补充协议》签订后，中医附一将培训楼交给美东公司、新东方酒店公司用作开办酒店业使用，依据湖南新博鉴中心[2006]鉴字第19号司法会计鉴定书及湖南省高级人民法院（2009）湘高法刑终字第323号刑事判决书，美东公司为开办新东方大酒店，对培训楼的装修装饰及水、电、空调、电梯等共投入2162.53万元，并成立新东方酒店公司，专门用于经营培训楼开办的新东方大酒店。经司法鉴定确认及吴芬清的刑事判决认定，美东公司、新东方酒店公司实际均由吴芬清一个人出资成立，吴芬清系真正的股东、实际控制人。在履行过程中，中医附一在新东方酒店的消费，开始按《补充协议》约定的优惠打折，后来在实行中打折不好掌握而多次发生矛盾，为解决纠纷，双方于2005年3月29日召开工作协调会，会议确定消费额增至36万元/年，以后消费不打折，增加6万元不包括在150万元/年的托管费之中。自2003年开始至2013年10月，双方除存在每年按长沙市物价指数增涨的费用存在争执外，双方均基本上履行了相关合同义务。2013年9月7日，新东方酒店公司与案外人容军签订了《餐饮场地租赁合同书》，将酒店1楼及负一楼场地租赁给容军使用；2013年10月21日，容军以湖南四海一家餐饮有限公司的名义与湖南养天和大药房企业集团有限公司签订《商铺租赁合同》，将实际面积为440平方米临街商铺租给养天和公司用于经营药店。2013年11月25日，中医附一委托如金律师事务所向美东公司送达了《律师函》，认为美东公司利用培训楼经营医药业务，已构成违约，要求美东公司采取相关措施，停止继续实施该行为，但美东公司、新东方酒店公司拒不改正。2013年12月20日，中医附一向美东公司、新东方酒店公司送达了《解除合同通知书》，认为由于美东公司、新东方酒店公司在履行合同过程中，存在未经中医附一同意经营医药、擅自改、扩建房屋、不按合同约定足额缴纳托管费等违约行为，通知从即日起解除《托管合同》及《补充协议》。2013年12月26日中医附一起诉至雨花区人民法院，要求法院确认《托管合同》及《补充协议》于2013年12月20日起解除。雨花区人民法院支持了中医附一的诉讼请求，美东公司、新东方酒店公司提起上诉，本院（2014）长中民三终字第05609号判决书确认本案双方之间的《托管合同》及《补充协议》于2013年12月20日起解除。同时，美东公司、新东方酒店公司亦向雨花人民法院起诉要求确认《合同解除通知书》无效，雨花区人民法院作出（2014）雨民初字第01257号民事判决驳回美东公司、新东方酒店公司的诉讼请求，两公司不服，上诉至本院，本院以（2014）长中民三终字第05608号判决书判决维持原判。2014年12月11日中医附一向美东公司、新东方酒店公司送达了《退场通知书》，告知美东公司、新东方酒店公司已无权在培训楼继续经营，要求两公司自接到通知之日起5日内将培训楼交给中医附一经营管理。美东公司、新东方酒店公司不按通知履行。2015年1月17日，中医附一进入培训楼，制止美东公司、新东方酒店公司继续经营，同时，中医附一邀请了所在社区砂子塘社区的工作人员、新东方酒店公司的工作人员在场见证，将酒店各房间、各物品通过全程录像、照相、贴封条等方式，制止新东方酒店公司继续经营。2015年1月19日，中医附一向美东公司、新东方酒店公司送达了《清点财产及腾房通知书》，但美东公司、新东方酒店公司不配合清点财产及腾房。中医附一于2015年4月20日向麓山公证处申请证据保全，对培训楼所有房间的物品进行清点，并由公证人员现场公证。并将能够移动的非附着物集中搬至培训楼第17层、18层存放。于2015年8月25日向美东公司、新东方酒店公司送达了《腾房通知书》，要求美东公司、新东方酒店公司将存放培训楼第17层、18层内的物品搬走，并承担相关场地占用费。美东公司、新东方酒店公司仍没有搬走。中医附一为减少损失，除第17层、18层关闭外，于2015年9月28日培训楼经重新装修正式开业。另查明：新东方酒店公司因欠酒店员工的工资，长沙市雨花人民法院于2016年12月5日以（2016）湘0111执1933-1958号执行裁定书查封了被执行人新东方酒店公司所有的堆放于本案涉案培训楼第17、18层各项财产，并于2018年9月28日以公开拍卖方式将上述各项财产予以拍卖，用于支付强制执行款。该执行案于2018年11月22日作出（2016）湘0111执1933-1958号《长沙市雨花区人民法院执行案件结案通知书》。买受人于2018年12月1日派人将堆放于培训楼第17、18层的物品全部搬走。至此，美东公司、新东方酒店公司存放于中医附一所属培训楼内的相关物品已全部从中医附一所属培训楼内搬离。在审理期间，经本院向双方当事人释明，为查明事实，双方当事人认为需要鉴定的事宜，须提交鉴定申请及鉴定材料。美东公司、新东方酒店公司均没有提出鉴定申请。中医附一提交了鉴定申请，请求事项：1、自2013年12月20日至2015年1月17日这一期间，中医附一培训楼的房屋租赁价值。（共计23269平方米，计租天数393天）；2、自2015年1月17日至2015年9月28日这一期间，中医附一培训楼的房屋租赁价值。（共计23269平方米，计租天数251天）；3、自2015年9月1日至本次评估基准之日止这一期间，中医附一培训楼第17层、第18层的房屋租赁价值。本院委托了评估机构湖南英特资产评估有限公司对上述事项进行评估，该公司出具了湘英物[2018]评鉴字第042号《房屋租赁价值评估鉴定报告》，得出以下鉴定结论：1、自2013年12月20日至2015年1月17日这一期间，中医附一培训楼的房屋租赁价值在评估鉴定基准日的评估鉴定值为人民币壹仟陆佰贰拾陆万柒仟肆佰元整（￥1626.74万元）；2、自2015年1月17日至2015年9月28日这一期间，中医附一培训楼的房屋租赁价值在评估鉴定基准日的评估鉴定值为人民币捌佰叁拾柒万零玖佰元整（￥837.09万元）；自2015年9月1日至本次评估基准日这一期间，中医附一培训楼第17层、18层的房屋租赁价值在评估鉴定基准日的评估鉴定值为人民币壹佰陆拾陆万贰仟壹佰元整（￥166.21万元）；本案所涉场地在指定期间的权益在评估鉴定基准日的评估鉴定值合计为人民币贰仟陆佰叁拾万零叁佰元整（￥2630.03万元）。本院认为，本案争议的焦点：1.《托管合同》及《补充协议》的法律性质及其效力是否及于新东方酒店公司；2.《托管合同》及其《补充协议》解除后，中医附一是否应向美东公司、新东方酒店公司赔偿装饰装修残值损失及其数额；3.美东公司、新东方酒店公司是否尚欠租赁费（托管费）及滞纳金；4.美东公司、新东方酒店公司是否应向中医附一支付自2013年12月20日至2015年1月17日的场地占用费及其数额；5.美东公司、新东方酒店公司是否应向中医附一赔偿闲置损失；6.美东公司、新东方酒店公司是否应向中医附一支付培训楼第17层、18层自2015年9月1日至2018年12月1日止的场地占用费及其数额；7.美东公司、新东方酒店公司是否应向中医附一支付补偿款1149万元。1.《托管合同》及《补充协议》的法律性质及其效力是否及于新东方酒店公司。本案《托管合同》及《补充协议》，从约定的内容来看，其实质是中医附一交付已建设完工、外装修基本已搞好的培训楼，美东公司在附条件的情形下对培训楼享有16年的使用权。美东公司、新东方酒店公司认为《托管合同》及《补充协议》存在两种法律关系，一种是合作开发关系，一种是承包经营关系。合作开发关系，就是共同投资，共同承担风险，共同享有开发成果，在本案中，中医附一享受的托管费来源于土地使用权及其投资完成的培训楼主体工程及外装修等，依据《补充协议》第二条第1点，可以看出，即便没有美东公司的投入，培训楼就已经在出租作为服装城使用。即便是《托管合同》及《补充协议》约定的期满后有关设备设施等培训楼内所有财产归中医附一所有，都没有合作开发应具备的最基本特征即投资开发出来的房屋在某一个时点或空间系共同共有或按份共有。本案中，无论培训楼主体，还是为经营需要进行装修装饰或者一部分设备设施如电梯，都不是共有财产，因此，本案《托管合同》及《补充协议》不可能是合作开发关系。酒店承包经营关系，广义的承包经营关系，包括财产承包经营关系，但是本案如果认定《托管合同》及《补充协议》为酒店承包经营关系，明显与事实不符合，中医附一只有培训楼这一不动产，并没有酒店，如何与他人形成酒店承包经营关系。《托管合同》及《补充协议》也不符合托管关系的一般特征，无论是财产托管还是经营托管，一般情况下应是中医附一向美东公司支付托管费用，而不是相反。综观本案《托管合同》及《补充协议》约定的内容，尽管文字表示中没有“租赁”两个字，但租赁关系的特征非常明显。此外，合同期满、中途解除等合同终止后，均使用了“来修去丢”原则以及培训楼内所有财产归中医附一所有等表述，可以确定《托管合同》及《补充协议》就是名为托管，实为租赁关系。因此美东公司、新东方酒店公司认为《托管合同》及《补充协议》存在合作开发和承包经营两种关系的事实依据和法律依据不足，本院不予支持。关于《托管合同》及《补充协议》是否约束新东方酒店公司，《解除合同通知书》及本院相关判决书的效力是否及于新东方酒店公司的问题。新东方酒店公司认为：《托管合同》及《补充协议》只约束中医附一与美东公司，并不约束系独立法人的新东方酒店公司；新东方酒店公司在中医附一培训楼经营酒店，并非来源于《托管合同》及《补充协议》，而是来自于中医附一对新东方酒店公司行为的默认；基于前述两个前提，中医附一向新东方酒店公司送达《解除合同通知书》对新东方酒店公司无效，且法院生效判决确认解除的《托管合同》及《补充协议》是解除了中医附一与美东公司的合同关系，并没有解除中医附一与新东方酒店公司的合同关系。中医附一则认为：依据《补充协议》第一条，新东方大酒店是美东公司的，新东方酒店公司是美东公司及其实际控制人吴芬清专门成立用于履行《托管合同》及《补充协议》的；美东公司与新东方酒店公司之间的关系是委托关系，美东公司是委托人，新东方酒店公司是受托人，新东方酒店公司的行为效力及于美东公司，同样，美东公司在委托范围内的行为效力同样及于受托人新东方酒店公司；没有《托管合同》及《补充协议》，新东方酒店公司就是没有任何依据使用中医附一培训楼经营酒店，如果说中医附一存在默认，仅是默认新东方酒店公司代表美东公司履行《托管合同》及《补充协议》的部分义务，并不默认新东方酒店公司与中医附一存在直接的合同关系；依据湖南高级人民法院（2009）湘高法刑终字第323号刑事判决，美东公司、新东方酒店公司表面是有限责任公司，但实质上都是吴芬清以他人名义成立的公司，新东方酒店公司系吴芬清假冒美国环太平洋（集团）公司的名义以及萧镜如的签名，与美东公司组建的公司，而美东公司的股东作证证明美东公司系吴芬清投资并经营管理的公司，各股东根本没有投资，也没有参加任何经营管理。对此，本院认为，新东方酒店公司系受托代表美东公司履行《托管合同》及《补充协议》的部分义务，新东方酒店公司在经营新东方酒店的受托范围内受到《托管合同》及《补充协议》的约束，新东方酒店公司未提供证据证明其与中医附一存在独立的租赁关系及双方关于租期、租金、租赁范围的任何约定，相反新东方酒店公司一直以来都是以美东公司的名义按照《托管合同》及《补充协议》的约定向中医附一支付托管费。中医附一向美东公司、新东方酒店公司送达的《解除合同通知书》以及相关的法院生效判决，其效力及于新东方酒店公司，在美东公司无权占用涉案场地的情况下，新东方酒店公司持续占用亦失去法律依据。2．《托管合同》及其《补充协议》解除后，中医附一是否应向美东公司、新东方酒店公司赔偿装饰装修残值损失及其数额。本院认为《托管合同》及其《补充协议》是名为托管，实为租赁的合同关系，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条，因合同系美东公司的违约行为导致解除，且美东公司未举证证明中医附一利用了其装饰装修，中医附一可以不向美东公司、新东方酒店公司承担剩余租赁合同期内装饰装修残值损失的赔偿责任。此外，从《托管合同》及其《补充协议》几处对合同期满、违约解除合同等情形的约定来看，都强调培训楼内所有财产归中医附一所有，可推断出，如果因为美东公司、新东方酒店公司违约导致合同终止，培训楼内所有财产归中医附一所有。也就是说，即便不认为《托管合同》及其《补充协议》是租赁合同关系，考虑装饰装修不能移除，或者移除对美东公司、新东方酒店公司并没有任何实质收益，而中医附一所属培训楼可能受损害，同时考虑此后果系美东公司、新东方酒店公司违约所致，因此参照“来修去丢”的房屋租赁一般性行业惯例，因美东公司、新东方酒店公司违约导致《托管合同》及其《补充协议》被解除后，中医附一不向美东公司、新东方酒店公司承担剩余租赁合同期内装饰装修残值损失的赔偿责任。因此，美东公司、新东方酒店公司的反诉请求不予支持。3.美东公司、新东方酒店公司是否尚欠租赁费（托管费）及滞纳金。中医附一认为美东公司、新东方酒店公司没有按约定足额交纳托管费，主要是认为自2004年9月至2013年9月这一期间，美东公司、新东方酒店公司没有按《补充协议》第三条第3点“长沙市物价指数以长沙市统计局公布的为准，以150万元为基点，以后每年按缴纳的总额为基数，上一年度应增减的上交数额，在下一年度长沙市统计局公布数字后一个月内一次结清”将每年按物价指数上涨计算的托管费足额交纳给中医附一，且该部分未足额交纳的托管费应逐年分段按《托管合同》第三条第（6）项“乙方不按时交纳托管费按每逾期一天收万分之二的滞纳金或每逾期一天缩短托管期三天的办法办理；”计算滞纳金。有证据表明，自2010年12月14日以来，中医附一就美东公司、新东方酒店公司一直没有按物价指数上交增加的托管费问题，每年已向美东公司、新东方酒店公司发出书面要求，但一直没有解决。对这一事实，美东公司、新东方酒店公司也予以承认，只是觉得物价指数计算的标准或对增加的数额不予认可，本案关键问题是尚欠多少，诉讼时效是否已经过了。中医附一基于长沙市统计局公布的长沙市物价指数计算出了美东公司每年应交纳的托管费366万元，而美东公司未提供充分证据予以反驳，故本院予以支持。经查，双方在《托管合同》及《补充协议》约定了迟延履行款项的滞纳金按每日万分之二计算，本院认为，只要违约行为一直在持续，就不存在计算时效的问题，即只要美东公司存在违约即未足额履行付款义务，违约金即滞纳金就是持续计算，故诉讼时效一直未开始起算，因此，中医附一向美东公司追索尚欠的托管费及滞纳金没有过诉讼时效。本案中，中医附一只提供了截止2017年3月15日美东公司所欠托管费及滞纳金共366万元的证据，并没有提供2017年3月15日以后滞纳金计算的依据。因此，本院仅支持美东公司向中医附一支付所欠托管费及滞纳金共366万元。由于该段期间的托管费发生在合同解除前，根据合同相对性原则托管费支付主体为美东公司，故中医附一要求新东方酒店公司承担上诉托管费及滞纳金的主张，本院不予支持。4.美东公司、新东方酒店公司是否应向中医附一支付自2013年12月20日至2015年1月17日的场地占用费及其数额。因美东公司、新东方酒店公司行为违反合同约定，中医附一依约行使合同解除权，并于2013年12月20日送达《合同解除通知书》，因此，自2013年12月20日始，美东公司、新东方酒店公司就是无权享受《托管合同》及其《补充协议》约定的特殊租赁费条件，因此，美东公司，新东方酒店公司在2013年12月20日至2015年1月17日这期间占用中医附一的培训楼，应按市场标准支付场地占用费，经评估机构鉴定评估，该项费用为1626.74万元。但中医附一的诉讼请求是1358.6万元，中医附一收到该鉴定报告后，对诉讼请求未予变更，依据不告不理的原则，本院按中医附一诉求1358.6万元予以支持。5.美东公司、新东方酒店公司是否应向中医附一赔偿闲置损失。依据我国民事法律原则和合同法的规定，合同一方的违约行为给另一方造成损害的，应承担赔偿责任。本案中，因美东公司、新东方酒店公司违约，导致合同解除，由此产生的一切损害后果，美东公司、新东方酒店公司都应该要承担。本案中医附一终止美东公司、新东方酒店公司的经营后，收回培训楼之日即2015年1月17日，至2015年9月28日自其经营开业之日止，这一期间闲置损失，是由于美东公司、新东方酒店公司违约造成的。依据鉴定评估的结论，美东公司、新东方酒店公司应向中医附一支付因不能正常营业所造成的闲置损失赔偿款837.09万元。考虑到中医附一重新装修房屋需要一定时间，而该时间不应由美东公司、新东方酒店公司承担。中医附一对超过六个月的闲置损失应自己承担责任，因此，本院认为，美东公司、新东方酒店公司应向中医附一承担其培训楼六个月闲置损失591万元为宜。6.美东公司、新东方酒店公司是否应向中医附一支付培训楼第17层、18层自2015年9月1日至2018年12月1日止的场地占用费及其数额。美东公司、新东方酒店公司的违约行为导致合同解除，合同解除后，经多次通知，仍不及时去履行合同解除后的善后事宜，由此给中医附一造成的损失，理应由美东公司、新东方酒店公司承担。据此，本院认为，美东公司、新东方酒店公司应当承担其所属相关物品占用中医附一所属培训楼第17层、18层自2015年9月1日至2018年12月1日止的场地占用费，考虑到2015年9月1日至2015年9月28日第17层、18层的场地占用费已计算到闲置损失当中，应该从2015年9月28日开始计算，依据鉴定评估报告，即自2015年9月28日计算至2018年12月1日的第17层、18层的场地占用费为176.48万元，系在鉴定评估报告的结论上减去28天的租赁费用44285.808元（0.76元/平方米.天乘以28天乘以2801.1平方米）,再加上2018年9月21日至2018年12月1日所要计算的租赁费用147057.75元（0.75元/平方米.天乘以70天乘以2801.1平方米）后得出数额176.48万元。7.美东公司、新东方酒店公司是否应向中医附一支付补偿款1149万元。依据《托管合同》及《补充协议》的约定，美东公司、新东方酒店公司对培训楼进行了装饰装修，但合同解除后，中医附一收回了培训楼并自己经营，当然接受了美东公司、新东方酒店公司向培训楼投入的装饰装修及设施设备等残值，相对就减少了因美东公司、新东方酒店公司违约给中医附一造成的损失，同时依据前述美东公司、新东方酒店公司的违约给中医附一赔偿支付的各项费用，该1149万元的补偿款不能再予计算，对中医附一的此项请求不予支持。综上，依据我国民事法律原则和合同法规定，合同签订的双方无论在缔约前，还是在缔约后，都应遵循诚信原则和公平原则。根据本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第（二）（三）项、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）之规定，判决如下：一、限长沙市美东经贸有限公司收到本判决书后十五日内向湖南中医药大学第一附属医院支付所欠的托管费及滞纳金共366万元。二、限长沙市美东经贸有限公司、长沙新东方大酒店有限责任公司收到本判决书后十五日内向湖南中医药大学第一附属医院支付自2013年12月20日至2015年1月17日的场地占用费1358.6万元；三、限长沙市美东经贸有限公司、长沙新东方大酒店有限责任公司收到本判决书后十五日内向湖南中医药大学第一附属医院支付因不能正常营业所造成的闲置损失赔偿款591万元；四、限长沙市美东经贸有限公司、长沙新东方大酒店有限责任公司收到本判决书后十五日内向湖南中医药大学第一附属医院支付其所属相关物品占用培训楼第17层、18层场地占用费176.48万元；五、驳回湖南中医药大学第一附属医院的其他诉讼请求。六、驳回长沙市美东经贸有限公司、长沙新东方大酒店有限责任公司的反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉费用233805元，湖南中医药大学第一附属医院负担70141.5元，长沙市美东经贸有限公司、长沙新东方大酒店有限责任公司负担163663.5元；反诉费40900元，由长沙市美东经贸有限公司、长沙新东方大酒店有限责任公司负担。鉴定费用45000元，湖南中医药大学第一附属医院负担13500元，长沙市美东经贸有限公司、长沙新东方大酒店有限责任公司负担31500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长 周 坤审判员 詹支粮审判员 金新贵二〇一九年六月二十七日书记员 林 巧附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。