浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0782执异75号 案外人朱耀南，男，1967年1月8日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 委托代理人陈蔚，浙江拓思律师事务所律师。 委托代理人陈彦，浙江拓思律师事务所实习律师。 申请执行人杨玲玲，女，1973年12月11日出生，汉族，住义乌市。 被执行人朱有才，男，1979年3月9日出生，汉族，住义乌市。 被执行人戚小玲，女，1981年10月30日出生，汉族，住义乌市。 在本院执行申请执行人杨玲玲与被执行人朱有才、戚小玲民间借贷纠纷一案过程中，案外人朱耀南对执行义乌市福田街道陶界岭小区67幢3号的房地产【权证号码：浙（2017）义乌市不动产权第0047004号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人朱耀南称，位于义乌市福田街道××小区××号的108平方米的不动产权证上登记的所有权人共有14人，但实际上除案外人、朱亚丽、朱堂平、朱兰仙、朱桂瑶、朱美华所有的36平方米土地使用权外（该六人系亲属关系），剩余72平方米的土地使用权都是案外人向同集体经济组织的陈雪芳、朱堂福、朱其伟、戚小玲、朱有才、朱旭飞、苏丽清、朱文贵购买地基指标后投标所得，且房屋的建造也是案外人一个所建。2012年12月31日，朱有才、戚小玲与案外人签订了一份《抵押转让协议书》，但该协议名为抵押转让协议，实际是宅基地买卖协议，是联平村提供的宅基地买卖合同范本，合同实际约定内容是朱有才、戚小玲将联平村旧村改造领导小组审核、义乌市国土资源局审批确认批给其的27平方米旧改安置地基指标以143万元的价格转让给同集体经济组织的案外人，案外人于合同签订后支付了全部转让款，并在2013年1月19日以111万元的中标价获得了8号楼东至西（10－12）的地块，现该地块名称改为义乌市福田街道××小区××号，后案外人建造了该不动产，房屋建造后案外人一直占有、使用该房屋，但因涉案房屋的不动产权证上仍登记了朱有才、戚小玲占有27平方米的宅基地使用权和房屋使用权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，人民法院不得对涉案房产进行查封、扣押、冻结等执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人享有足以排除强制执行的民事权益，因此义乌市人民法院对涉案房屋的查封行为损害了案外人的合法权益。现请求解除对义乌市福田街道××小区××号房地产【权证号码：浙（2017）义乌市不动产权第0047004号】的查封。 本院查明，2017年7月19日，本院对原告杨玲玲诉被告朱有才、戚小玲民间借贷纠纷一案做出（2017）浙0782民初10330号民事判决：被告朱有才、戚小玲于本判决生效后十日内归还原告杨玲玲借款人民币5万元并支付利息（从2016年12月31日起之日起按月利息500元计付至实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，由被告朱有才、戚小玲负担。判决生效后两被告未履行，原告于2018年6月27日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2018年12月18日，本院作出（2018）浙0782执7730号执行裁定，查封被执行人戚小玲、朱有才与他人共有的坐落于义乌市福田街道××小区××号的房地产【权证号码：浙（2017）义乌市不动产权第0047004号】。 案外人朱耀南提供《抵押转让协议书》、《买卖协议》复印件、收条复印件、浙江省农村信用社客户回单、收款凭证、证明各一份，上述材料显示，2012年8月18日，案外人朱耀南（买方）与被执行人朱有才（卖方）签订《买卖协议》一份，约定经双方友好协商达成协议如下：一、如买方违约，卖方可没收买方定金壹拾万元整（￥100000.00）如卖方违约，卖方要付买方双倍定金贰拾万元整（￥200000.00）。二、买卖价格：经双方协商，自今日起到旧村改造放样启动期间，以本村的垂直房均价为买卖双方确定价格。同日，朱有才出具收条一份，载明收到朱耀南买朱有才，稠城街道联平村陶界岭村房屋（占地面积27㎡），定金壹拾万元整（￥100000.00）。2012年12月31日，案外人朱耀南（乙方）与被执行人朱有才、戚小玲（甲方）签订《抵押转让协议书》一份，约定因甲方欠乙方人民币计壹佰肆拾叁万元整（小写1430000.00元），甲方所欠债务现在无力偿还。经甲乙双方共同协商，甲方愿意将经联平村旧村改造领导小组审核、义乌市国土资源局审批确认给甲方的旧改安置地基27平方米所有权一次性作抵偿给乙方，27平方米地基抵偿以后，甲方欠乙方的壹佰肆拾叁万元人民币就已偿还完毕，甲乙双方从此就无债务债权纠纷等内容。2013年1月6日，案外人朱耀南向朱有才支付133万元。同日，朱有才出具收款凭证一份，载明收到朱耀南房屋款占地面积27平方×5.3万元＝1431000元整，2012年8月18日付定金10万元整，12月31日付现金1000元，2013年1月6日汇款133万元整。2019年6月4日，义乌市福田街道联平村股份经济合作社出具证明一份，载明我村村民朱有才、戚小玲将其所有的旧改安置地基27平方米及其安置权转让给了我村村民朱耀南。朱耀南与朱有才、戚小玲于2012年12月31日签订的《抵押转让协议》系我村旧村改造时统一提供的宅基地买卖合同的范本，实际为宅基地买卖协议。另朱耀南向朱旭飞、苏丽清、朱文贵购买了宅基地27平方米；向陈雪芳、朱堂福、朱其伟购买了宅基地18平方米等内容。案外人同时提供申请书、授权委托书各一份，证明朱有才、戚小玲已将27平方米的宅基地转让给案外人的事实；提供中标确认书复印件一份，证明案外人以111万元的中标价投得涉案房产地块的事实；提供义乌市不动产登记中心不动产档案证明复印件、不动产权证各一份，证明涉案房地产已经办理了初始不动产权证的事实；提供建筑合同一份，证明涉案房产由案外人出资建造的事实；提供用水情况查询清单二份、历月电费明细一份、房屋租赁合同九份，证明涉案房产由案外人占有、使用、收益的事实；提供户口本一份，证明案外人系陶界岭村集体经济组织成员的事实；提供浙江农信综合柜面业务系统屏幕打印件、分户明细对账单各一份，证明涉案房屋的水费系案外人的银行账户代扣代缴的事实；提供公证书一份，证明朱桂瑶、朱美华系案外人的父母，朱桂瑶、朱美华将其位于陶界岭××××号的房屋中的18平方米析产给朱耀南、朱兰仙的事实。 本院认为，案外人朱耀南与被执行人朱有才、戚小玲签订的虽然为《抵押转让协议书》，但案外人支付给被执行人朱有才的133万元款项系在协议书签订后，结合义乌市福田街道联平村股份经济合作社出具的证明，可知案外人与被执行人签订的实际为宅基地买卖协议。义乌市福田街道××小区××号的房地产虽登记在被执行人朱有才、戚小玲等14人名下，但在本院查封该房地产前案外人朱耀南已从被执行人朱有才、戚小玲处受让义乌市稠城街道联平村陶界岭村27平方米宅基地使用权、支付全部价款、出资建造并占有使用。案外人不存在消极不行使过户登记权利的情形，故涉案房地产未办理过户登记案外人并无过错。综上，案外人的异议理由成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 一、朱耀南的异议成立。 二、解除对坐落于义乌市福田街道陶界岭小区67幢3号房地产【权证号码：浙（2017）义乌市不动产权第0047004号】的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘苏英 审 判 员  邹欣荣 人民陪审员  陈明亮 二〇一九年六月十八日 书 记 员  王 蓓