福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终2422号 上诉人（原审被告）：杨学腾，男，1995年10月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：唐敏，福建宽达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱鹤千北，女，1994年6月2日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：郑丽丽（系朱鹤千北母亲），住台湾地区。 上诉人杨学腾因与被上诉人朱鹤千北房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2018）闽0122民初2954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨学腾上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱鹤千北的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项解除案涉《不动产转让合同》是错误的。1.双方依据《不动产转让合同》已将交易标的过户至杨学腾名下，按照物权法和合同法的相关规定，朱鹤千北应行使债权请求权，而非物权请求权，故朱鹤千北要求解除合同、返还房屋并登记至其名下没有事实和法律依据。2.杨学腾之所以未支付剩余购房款给朱鹤千北，是因为双方就房屋买卖税费、房屋解押费用及其他费用承担未达成一致意见，而非杨学腾履行合同不能，造成朱鹤千北出卖房屋目的不能实现。二、一审判决解除《不动产转让合同》及返还房屋，将造成诉累。1.一审判决解除合同并返还房屋，则杨学腾一审为朱鹤千北代垫的房屋买卖税费、房屋解押费用及其他费用承担又要通过诉讼解决。2.一审判决解除合同并返还房屋，二次过户的税费承担也要通过诉讼解决。由于二次过户时间未满五年，杨学腾过户税费非常高，在其无过错的情况下承担该税费，极不公平。综上所述，朱鹤千北一审诉讼请求是错误的，应予驳回。在杨学腾与朱鹤千北就税费未达成一致的情况下，一审判决解除合同，不仅适用法律错误，并且增加诉累，应予改判。 朱鹤千北辩称，杨学腾上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、本案为房屋买卖合同纠纷，并非物权保护纠纷。杨学腾违背诚实信用原则，不依法切实履行合同义务，导致朱鹤千北的合同目的无法实现，构成根本违约。一审判决解除合同、返还房产并恢复登记，并未判决杨学腾承担违约责任，其只是承担了最低的责任。二、杨学腾主张一审判决增加诉累没有事实依据。本案双方并未因房屋买卖费用、房屋解押税费及其他费用有过争议，合同约定所有需缴税费及营业税费都由买方承担，因杨学腾不履约导致违约，返还房屋二次过户费用理应由其支付。三、杨学腾存在与他人恶意串通损害朱鹤千北利益的嫌疑，朱鹤千北保留继续追究的权利。杨学腾父亲在签完合同未付任何费用的情况下就偷换案涉房屋钥匙，损害了朱鹤千北的合法权益，朱鹤千北的母亲郑丽丽已向派出所报案。三、杨学腾不仅违约，且还不及时改正，故请求判令杨学腾向朱鹤千北支付违约金210000元、律师费12000元。 朱鹤千北向一审法院起诉请求：1.请求依法解除朱鹤千北与杨学腾于2017年11月1日签订的房屋买卖合同；2.判令杨学腾返还房产并将房产恢复登记至朱鹤千北名下；3.判令杨学腾向朱鹤千北支付210000元违约金；4.判令杨学腾向朱鹤千北支付律师代理费12000元。 一审法院认定事实：2017年11月1日，朱鹤千北委托郑丽丽与杨学腾订立《房屋买卖合同》。合同约定，朱鹤千北（甲方）将案涉房屋以1050000元出卖给杨学腾（乙方），乙方的房款支付方式为商业贷款：拟贷款比例为80%。合同约定：“……第八条：交易流程……（五）乙方以贷款方式支付部分购房款，若因乙方自身原因致使乙方贷款不能或贷款不足从而导致本合同无法履行的，视为乙方违约。第九条：违约认定……（四）未按合同及相关附件的约定履行义务的，视为违约。……。第十条：自违约行为发生之日起超过七日，守约方即向违约方发出信件督促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付本合同所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。……第十一条：依照《中国人民共和国合同法》有关规定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金是以房款的20%赔偿给履约方。……第十三条本合同经由甲乙双方签字盖章后生效。在房屋交易过程中若有本合同未规定之事宜，经甲乙双方协商一致，可签订补充协议作为本合同附件，该合同与本合同正文具有同等法律效力。补充协议若与本合同正文不一致以补充协议为准。……补充协议：……2、甲乙双方签订合同之日起，甲乙双方5个工作日内必须收齐各自的相关材料配合世纪金源世纪城物业连江分公司办理过户手续。3、申请过户时乙方付清首付款给甲方或双方首付款做银行资金监管。4、银行审批贷款通过后甲乙双方5个工作日内办理过户手续，（如有特殊原因可以另行商议）。5、房产过户变更时间不得超过6个月，甲乙双方不得故意拖延办理时间。”订立合同后，杨学腾支付了首付款404530.8元。朱鹤千北于2017年12月8日公证委托伍昭瑜、林程浩办理房产按揭贷款还款、解押手续，于2017年12月20日，公证委托伍昭瑜、林程浩办理房产买卖、交易过户等手续。2017年12月22日，伍昭瑜与杨学腾签订《不动产转让合同》，该《不动产转让合同》约定房屋成交价为850000元，剩余价款给付方式为受让人银行按揭贷款，未约定违约责任。该《不动产转让合同》在连江县不动产登记和交易中心备案，双方依据该合同办理了房屋过户手续。该《不动产转让合同》约定的房屋成交价850000元高于房屋交易时的评估价。杨学腾于2018年3月8日取得案涉房屋不动产权证，权利证书号为闽（2018）连江县不动产权第0006572号。房屋亦已交付杨学腾使用。杨学腾至今未支付给朱鹤千北购房余款，双方遂产生纠纷。朱鹤千北因本案支出律师代理费12000元。 一审法院认为，朱鹤千北委托其母亲郑丽丽与杨学腾签订的《房屋买卖合同》与朱鹤千北委托伍昭瑜与杨学腾签订《不动产转让合同》针对的是同一个案涉房屋，两份合同在交易金额、违约责任承担等方面约定不一样，但《不动产转让合同》签订时间在后，且在连江县不动产登记和交易中心备案，双方办理房屋过户手续依据的是该份《不动产转让合同》而不是双方签订的《房屋买卖合同》。因此，双方于2017年11月1日签订《房屋买卖合同》已被双方于2017年12月22日签订的《不动产转让合同》所取代。双方于2017年11月1日签订《房屋买卖合同》实际上已经解除。朱鹤千北依据已解除的该份合同要求杨学腾支付违约金并赔偿律师费，没有依据，不予支持。朱鹤千北认为其委托的公证的代理人与杨学腾签订的《不动产转让合同》超过了其真实意思表示且侵害国家利益以及其利益。因公证书对委托权限记载明确，伍昭瑜接受委托与杨学腾签订的合同没有超出公证书记载的委托权限，朱鹤千北委托伍昭瑜与杨学腾签订合同所产生的法律后果应由朱鹤千北自己承担。因此对于朱鹤千北的该辩解，不予采信。诉讼中，一审法院征求朱鹤千北对该份《不动产转让合同》的处理意见，其表示如法院认为该份《不动产转让合同》有效，亦请求解除该份合同。杨学腾在签订《不动产转让合同》后至今没有支付购房余款，已经违约。因杨学腾违约导致合同目的不能实现，朱鹤千北要求解除该份合同，予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产应返还对方。因此朱鹤千北要求杨学腾返还房产并将房产恢复登记至朱鹤千北名下，予以支持。朱鹤千北已收取的购房款404530.8元应返还给杨学腾。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条规定，判决：一、解除朱鹤千北与杨学腾于2017年12月22日签订的《不动产转让合同》；二、杨学腾应在判决生效后10日内将坐落于福州市连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵荣苑8#楼1层102单元的房产返还给朱鹤千北并将房产恢复登记至朱鹤千北名下；三、朱鹤千北应在判决生效后10日内返还杨学腾购房款404530.8元；四、驳回朱鹤千北的其他诉讼请求。案件受理费14250元，由朱鹤千北负担4630元，由杨学腾负担9620元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的基本事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，朱鹤千北出卖其房屋的目的是获得房屋对应的价款，根据双方签订的《不动产转让合同》，案涉房屋成交价为850000元，而杨学腾仅支付了404530.8元，剩余购房款至今未付。杨学腾支付的购房款比例仅为47.6%，不到案涉房屋成交价的一半，已构成根本违约。根据上述法律规定，朱鹤千北有权解除合同，并要求杨学腾将案涉房屋予以返还且恢复登记至其名下。杨学腾以双方就房屋买卖税费、解押费等费用承担未达成一致故其未支付剩余购房款，且案涉房屋已经过户至其名下等为由，上诉主张一审判决解除双方合同错误，依据不足，不予采纳。朱鹤千北认为一审未支持其关于违约金和律师代理费的诉请不当，请求二审予以支持，因其并未对此提起上诉，本院不予审理。 综上所述，杨学腾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 二审案件受理费7367元，由杨学腾负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇一九年六月二十七日 法官助理卢里灿 书记员  黄晓琴