湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初696号原告：杨欣，女，1988年5月23日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。被告：湖北余家头房地产开发有限公司，住所地：武汉市洪山区柴林家园******。法定代表人：赵家斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈海燕，湖北首义律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琦，湖北首义律师事务所律师。原告杨欣诉被告湖北余家头房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案，依法由审判员周琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人童长春、被告的委托诉讼代理人朱琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即将位于武汉东湖新技术开发区光谷悦城一期2号楼1单元32层4号房交付给原告使用；2.判决被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款总额为基数，按日万分之三从2018年9月1日起计算至被告完全符合交房条件、被告书面通知原告且将该商品房交付给原告使用之日止）；3.判决确认原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第十条无效；4.本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年1月6日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于武汉东湖新技术开发区光谷悦城一期2号楼1单元32层4号房。原告依约向被告支付了全部购房款1966281元。根据合同约定，被告应于2018年8月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，但天然气至今未开通，且被告强行要求业主签订逾期交房违约金冲抵物业费的协议，属于附条件交房，应当承担相应违约责任。此外，合同附件六“合同补充协议”第十条约定按总房款日万分之零点五支付违约金，属于无效条款。因被告未按期交房，导致原告需在外租房居住，日万分之零点五的违约金标准远远不能弥补原告的损失，请求法院将被告逾期交房的违约金标准由日万分之零点五增加至日万分之三。被告辩称：1.光谷悦城一期小区在2018年10月28日取得燃气备案证，已达到合同约定的燃气交付条件，至于燃气是否开通，不是被告所能决定的，并且合同交付条件只约定了燃气专项验收，未约定需要燃气开通。光谷悦城小区早已具备交房条件，是部分业主存在误解而拒绝收房，对损失扩大部分应由业主自行承担。2.合同附件六中的延期交房违约金条款合法有效，且该条款约定的逾期交房违约金与当地房屋租金标准相当，足够原告在外租房所用，不存在不合理的问题。3.光谷悦城小区绝大部分业主对合同约定的违约金标准是认可的，这也证明合同关于逾期交房违约金标准是双方充分协商、公平合理的。综上所述，逾期交房违约金应以合同约定的日万分之零点五计算至2018年11月6日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据，本院结合本案事实予以综合认定，并依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，认定事实如下：2017年1月6日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于武汉东湖新技术开发区光谷悦城一期2号楼1单元32层4号房，房屋总价款为1966281元。该合同约定与本案纠纷有关的条款为：“第九条交房期限及条件。出卖人应当在2018年8月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5.供电：交房之时管线铺设进户；6.给水：交房之时管线铺设进户。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。第十一条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.双方按照补充协议的相关约定执行。第十二条交接。商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人自收到通知后，由于非出卖人原因未按规定的时间办理验收交接手续的视同出卖人已按规定时间交付该房屋给买受人，买受人承担该商品房的风险责任，并自本合同约定交房之日起计算质量保修期和物业管理费。”原、被告于同日签订的上述合同的附件六合同补充协议第十条约定：“出卖人原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：出卖人从约定交付房屋之日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付总房款万分之零点五的违约金，合同继续履行”。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款1966281元。2018年8月15日，被告向光谷悦城一期业主出具延期交房通知书，告知业主交房日期将顺延，具体交房日期以被告发出的房屋交付通知书为准。2018年10月，被告向包括原告在内的光谷悦城一期业主邮寄了入伙通知书，告知将于2018年10月31日至2018年11月4日在光谷悦城1号楼商业街办理交房手续。2018年10月，原告在收房过程中，被告要求原告签订逾期交房违约金冲抵物业费协议，否则无法完成收房流程，因原告不同意签订上述协议，且认为燃气工程未通过专项验收，导致交房手续未办理成功。诉讼过程中，为避免损失进一步扩大，本院建议原、被告双方首先尽快办理房屋交付手续。2019年3月24日，原告等业主再次前往被告处要求收房，并认可房屋已经达到了交付条件，被告工作人员告知必须按照公司规定的收房流程办理，即必须签订逾期交房违约金冲抵物业费协议，协议中约定的违约金只能计算至2018年10月30日，对于其他的违约金按照法院的判决处理。因原告等业主认为被告提供的协议内容不公平，故不同意收房。后经本院调解，被告同意在原告不签订协议的情况下向原告交付房屋，并于2019年5月18日再次书面通知原告收房。诉讼过程中，被告提交了其制定的逾期交房违约金冲抵物业费协议模板，协议约定被告逾期交房的天数为60天，逾期交房违约金抵付物业服务费，协议第二条还约定：“抵付后，出卖人无须再向买受人承担其他任何的逾期交房法律责任。”另查明，光谷悦城一期小区于2018年11月21日取得竣工验收备案证明书，因在原告起诉前未开通天然气，本院于2019年3月20日前往武汉东湖新技术开发区燃气管理办公室进行调查得知，光谷悦城一期（民用户部分）燃气管道工程已经于2018年10月28日取得竣工验收备案证，因市政工程天然气主管道尚未竣工，故光谷悦城一期的燃气管道无法与天然气主管道接通。原、被告对该调查结果均无异议。现光谷悦城一期小区已于2019年6月1日开通天然气。本院认为：本案双方当事人的争议焦点为：1.争议房屋何时达到了交付条件；2.逾期交房的时间应当计算到何时；3.合同附件六补充协议第十条是否有效，逾期交房违约金是否应当调整。针对上述争议焦点，本院分析评判如下：第一，关于争议房屋何时达到了交付条件的问题。原告认为争议房屋未达到交付条件，其理由主要为争议房屋尚未开通天然气。根据本院查明的事实，争议房屋未通天然气并非被告原因造成，且合同未约定开通天然气为交付条件，原告亦无证据证明争议房屋不符合合同约定的其他交付条件，现原告要求被告交付房屋，视为原告认可争议房屋现已经达到了交付条件。综上所述，本院对认定争议房屋于光谷悦城一期小区取得竣工验收备案证明书之日即2018年11月21日已经达到交付条件。第二，关于逾期交房的时间应当计算到何时的问题。依照争议合同约定，被告应当在2018年8月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告，但被告直至2018年10月才通知原告交房，且在原告收房时，被告要求原告签订相关协议，在原告不同意签订协议的情况下，导致房屋未能交付的责任在被告，因此，原告要求被告交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求应予支持。在本案诉讼中，被告已同意在原告不签订协议的情况下向原告交付房屋，且于2019年5月18日书面通知原告收房，此后未能收房的原因不能归责于被告，因此，逾期交房违约金应计算至2019年5月18日。第三，关于合同附件六补充协议第十条是否有效以及逾期交房违约金是否应当调整的问题。争议合同第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任由“双方按照补充协议的相关约定执行”，并且用下划线予以重点提示。合同附件六补充协议第十条约定“出卖人原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：出卖人从约定交付房屋之日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付总房款万分之零点五的违约金，合同继续履行”，亦用下划线进行了重点提示。原告的证据不足以证明补充协议第十条具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，亦不存在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，且原告自愿在补充协议上签名并捺印，被告在违约后亦主动愿意承担违约责任，因此该条款是双方真实意思表示，不属于无效条款，本院对原告要求确认该条款无效的诉讼请求不予支持。原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。原告主张逾期交房违约金过低，但其提交的证据并不足以证明双方约定的违约金明显低于其实际损失或同地段同类房屋租金标准，故本院对原告请求将逾期交房违约金标准增加至日万分之三的主张不予支持。经本院计算，被告应向原告承担的违约金为25562元。综上所述，本院对原告要求被告交付房屋并承担逾期交房违约金25562元的诉讼请求予以支持；对其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告湖北余家头房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨欣交付位于武汉东湖新技术开发区光谷悦城一期2号楼1单元32层4号房屋；二、被告湖北余家头房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨欣支付逾期交房违约金25562元；三、驳回原告杨欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费564元（已减半收取），由被告湖北余家头房地产开发有限公司负担（该款原告杨欣已预交，被告湖北余家头房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告杨欣）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周琼二〇一九年六月二十四日书记员  方倩