北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终7614号上诉人(原审原告)：郝建彪，男，1968年4月14日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：郑吉文，内蒙古松洲律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王岩，男，1993年9月28日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：王雪娟，北京市方桥律师事务所律师。第三人（原审第三人）：郝明，男，1971年7月14日出生，汉族，住北京市平谷区。第三人(原审第三人)：金玉兰，女，1972年5月26日出生，朝鲜族，住黑龙江省同江市。第三人(原审第三人)：北京同创汽车部件有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区**区。法定代表人：郝明，总经理。第三人(原审第三人)：思创厚德控股集团有限公司，，住所地北京市平谷区马坊工业园区****法定代表人：郝明，总经理。四第三人之共同诉讼代理人：冯梦旦，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人郝建彪因与被上诉人王岩、第三人郝明、金玉兰、北京同创汽车部件有限公司（以下简称同创公司）、思创厚德控股集团有限公司（以下简称思创厚德公司）执行异议之诉一案，不服北京市平谷区人民法院（2018）京0117民初10467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。郝建彪上诉请求：1、请求法院撤销一审判决；2、依法改判支持郝建彪的诉讼请求或将本案发回重审；3、一、二审诉讼费用由王岩承担。事实和理由：一、郝建彪提供的证据能够形成完整证据链，证明郝建彪的诉讼请求成立，一审法院判决错误。二、以物抵债是我国法律允许的一种债权实现、债务消灭的方式，法院审查以物抵债的效力，要充分考虑以物抵债在了解债务、化解矛盾纠纷、节约交易成本等方面的积极作用，不能对以物抵债约定轻易否定。在当事人均一致认为郝建彪的工程款债权业已消灭、涉案房屋权利归属于郝建彪的情况下，一审判决认定不存在真正的房屋买卖关系，违背法律规定和基本法律原则。三、根据各方当事人的诉辩意见及相关证据，结合有关被执行人的众多房屋买受人均提出案外人执行异议之诉的实际情况，一审判决认定郝建彪未尽到审慎的注意义务、消极行使权利并无依据，属于事实不清、认定错误的情形。王岩辩称，同意一审判决，不同意郝建彪的上诉请求。理由如下：郝建彪的上诉意见与事实不符，一审法院已经查明相关情况。如果是欠郝建彪公司的钱，以物抵债也应该抵入郝建彪所控制的公司名下，而不是抵给郝建彪。郝明、金玉兰、同创公司、思创厚德公司书面述称，认可郝建彪与营口沿海嘉厚房地产开发有限公司（以下简称营口嘉厚公司）系正常的商品房买卖关系；郝建彪在与营口嘉厚公司签订商品房买卖合同后，涉案房屋已交付郝建彪占有使用，系因营口嘉厚公司的原因未办理网签备案登记。郝建彪向一审法院起诉请求：立即停止对郝建彪购买的位于辽宁省营口市×区×大街的×1号房屋、×2号房屋的执行，解除对上述房屋的查封措施。一审法院认定事实：2017年6月23日，一审法院作出（2017）京0117民初5335号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、解除王岩与思创厚德公司于2016年12月16日签订的《借款合同》；二、金玉兰、郝明、思创厚德公司、同创公司于2017年7月23日前返还王岩借款本金2700万元，并支付相应利息（以2700万元为基数，自2017年6月23日起至款实际付清之日止，按照年利率24％的标准计算）；三、王岩于金玉兰、郝明、思创厚德公司、同创公司还清借款之日起三日内解除对思创厚德公司拥有的天津力神电池股份有限公司的股权证质押等。后金玉兰、郝明、同创公司、思创厚德公司未按调解书的规定履行义务，王岩向一审法院申请强制执行。执行过程中，郝明承诺其任法定代表人的同创公司、思创厚德公司、营口嘉厚公司等是关联公司，可以互负债务。一审法院为此查封了营口嘉厚公司名下位于营口市新海大街的多处房屋，含涉案房屋，查封期限3年，自2017年10月26日起至2020年10月25日止。后郝建彪作为案外人向一审法院提出执行异议申请，要求解除对涉案房屋的查封措施。2018年9月7日，一审法院作出（2018）京0117执异65号执行裁定书，驳回了郝建彪的执行异议。郝建彪不服提起本案诉讼。郝建彪主张其作为法定代表人的业峰公司于2012年9月17日与嘉厚俱乐部、营口嘉厚公司签订《房屋冲抵工程款协议》，约定：营口嘉厚公司同意将其所有之×1、×2号房屋（以下简称二套房屋）冲抵给业峰公司，以偿还嘉厚俱乐部所欠业峰公司的工程价款；营口嘉厚公司所有之二套房屋总价款合计4794818元；上述房款价格中不包括办理产权的相关税费及物业管理费用；上述二套房屋用于抵付业峰公司为嘉厚俱乐部建造的体育休闲及配套设施项目球场建造工程款4011450元，剩余部分房屋价款783368元由业峰公司向营口嘉厚公司交纳；营口嘉厚公司确保拥有二套房屋的所有权；嘉厚俱乐部及营口嘉厚公司协助业峰公司办理拥有二套房屋的各种正式合法手续，受让方由业峰公司指定，办理产权等与二套房屋相关的费用由业峰公司承担；本协议签订后5日内，业峰公司持本协议至营口嘉厚公司处办理具体的《商品房买卖合同》签订事宜；嘉厚俱乐部协助业峰公司签署完毕《商品房买卖合同》且营口嘉厚公司办理完毕预售备案登记（如需）之日起5日内，业峰公司向嘉厚俱乐部开具相应数额的建筑工程发票（如由于预售备案原因不能及时开具工程发票业峰公司应先开具相应数额的收据），嘉厚俱乐部在接到业峰公司出具的工程款发票之日，营口嘉厚公司向业峰公司开具销售发票；业峰公司于签署《商品房买卖合同》之日将剩余部分房屋价款783368元交纳给营口嘉厚公司；自业峰公司、营口嘉厚公司签署《商品房买卖合同》之日起，嘉厚俱乐部所欠业峰公司的体育休闲及配套设施项目球场建造工程款4011450元予以冲抵，上述债权债务消除；营口嘉厚公司抵付予业峰公司的二套房屋办理产权、物业交接等所有手续及房屋所出现的任何问题，均与其他购买营口嘉厚公司销售的房屋业主相同，业峰公司不享受任何特殊待遇等。2012年12月11日，郝建彪作为买受人与出卖人营口嘉厚公司签订两份商品房买卖合同，分别约定：买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为营房销第［20100055］号；买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的第2幢6号房（后变更楼号为营口市×大街×1号），该商品房［合同规定］建筑面积343.46平方米，其中套内建筑面积323.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.88平方米，房屋总价款为2553057元；买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的第12幢6号房（后变更楼号为营口市×大街×2号），该商品房［合同规定］建筑面积共306.57平方米，其中套内建筑面积286.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.45平方米，房屋总价款为2241760元等。营口嘉厚公司为郝建彪开具了日期为2012年12月27日的专用收款收据，载明：付款单位为业峰公司，金额为4794818元，收款事由×1、×2，并有“603167转账”、“其余款项为工程款抵账”的内容。郝建彪就此提供了其妻王志芳两次通过网上银行转账共计603167元的网上银行电子回单以及账户明细查询以及业峰公司与营口嘉厚公司签订的以“赖永初酒”冲抵房屋价款100201元的确认函。郝建彪称营口嘉厚公司已于2014年8月1日向其交付了涉案两套房屋。扬州市恒久物业服务发展有限公司营口分公司为业峰公司开具交纳物业服务费的发票，并为郝建彪出具了收到郝建彪交纳涉案两套房屋及其他房屋物业费的明细，缴费起止时间自2014年8月1日至2017年12月31日。涉案房屋未办理网签备案手续，营口嘉厚公司已取得涉案两套房屋的权属证明。2018年，郝建彪以营口嘉厚公司为被告起诉至辽宁省营口市西市区人民法院，后撤回起诉。一审法院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综合本案各方的诉辩意见及相关法律规定，本案争议焦点为：一、郝建彪主张其系以房抵账形式从营口嘉厚公司取得涉案房屋，该权利是否优先于王岩的债权，是否符合上述执行异议规定第二十八条第（三）项的情形；二、郝建彪未办理网签和过户登记是否是基于其自身原因造成的。关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，郝建彪虽主张营口嘉厚公司拖欠其担任法定代表人的业峰公司工程款未偿还故以房抵债，但郝建彪主张的工程款债权未经有效的司法确认，真实性待定；即使认定该债权真实成立，亦无证据显示该债权不属于一般债权；此外，虽然双方签署有《商品房买卖合同》，但是郝建彪或业峰公司并未实际支付购房款，也未办理过户手续，且合同目的系为抵销工程款，实现债权，故郝建彪与营口嘉厚公司并不存在真正意义上的房屋买卖合同关系。故在上述情形下，郝建彪所享有的权利依然属于债权，并不享有物权及物权期待权，郝建彪享有的债权并不优先于其他一般债权。关于争议焦点二，郝建彪与营口嘉厚公司于2012年12月11日签订《商品房买卖合同》，至涉案房屋取得房屋所有权初始登记，双方既未办理网签备案手续，亦未向不动产登记部门申请办理涉案房屋过户登记。郝建彪虽主张均是营口嘉厚公司的过错导致，但郝建彪并未提交足够证据证明其在一审法院查封涉案房屋前已经积极向营口嘉厚公司主张过权利。故郝建彪作为《商品房买卖合同》的签订方，未尽到审慎的注意义务，消极行使权利，对于涉案房屋一直未过户登记到己方名下，具有一定的过错。综上，一审法院于2019年3月26日作出判决：驳回郝建彪的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郝建彪向本院提交证据如下：证据1，辽宁省营口市西市区（2018）辽0803民初321号案件的2018年3月16日的庭审笔录及撤诉申请书，证明目的：没有办理网签的责任是在营口嘉厚公司，是因为该公司拖欠税款。证据2，营口市西市区沿海税务局查询系统截图，证明目的：营口嘉厚公司确实拖欠税款。证据3，2019京03民终5422号判决书，证明目的：营口嘉厚公司在另案中认可其因自身原因未办理网签备案登记。王岩对证据1的真实性不认可，认为该证据上无查询章，且即使有查询章且是真实的，也不能证明郝建彪的证明目的。因为该证据上仅显示双方的陈述，未经法院确认，且该案是在涉案房屋被查封以后郝建彪才提起的诉讼，是郝建彪在明知房屋已被查封才走的诉讼程序。郝建彪在2012年就签订以物抵债合同，但多年没有诉讼，足以证明郝建彪怠于行使自己的权利。对于证据2的真实性不认可，证明目的亦不认可。即使营口嘉厚公司拖欠税款，郝建彪也可通过诉讼程序要求过户。对于证据3的真实性认可，证明目的不认可。该案中法院驳回了张晓华的诉讼请求，可以证明涉案房屋买卖是有问题的，是为了躲避债务走的手续。本院对上述证据1的真实性予以确认，但该案庭审时间在涉案房屋被查封之后，故对其证明目的不予认定。对证据2的真实性和证明目的不予认可。对证据3的真实性予以确认，但该案庭审时间也在涉案房屋被查封之后，故对其证明目的亦不予认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。上述事实还有当事人陈述在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案二审的争议焦点在于：一是郝建彪与营口嘉厚公司签订的《商品房买卖合同》的真实性；二是郝建彪是否因自身原因未办理过户登记。关于争议焦点一，郝建彪与营口嘉厚公司虽然签署了书面的《商品房买卖合同》，但郝建彪主张系因营口嘉厚公司拖欠业峰公司工程款未偿还，故以房抵债，因无法核实业峰公司工程款债权的真实性，故难以认定营口嘉厚公司以房抵债的真实性。关于争议焦点二，被执行人对案外人的主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。虽然郝明、金玉兰、同创公司、思创厚德公司认可系因营口嘉厚公司的原因未办理网签备案登记，但郝建彪未提交足够证据证明其自2012年12月签订《商品房买卖合同》至2017年10月涉案房屋被查封期间，曾向营口嘉厚公司积极主张过要求办理网签、继续履行合同的权利。故郝建彪对于涉案房屋一直未过户登记到其名下，具有一定过错。一审法院认定郝建彪对涉案房屋的权利不足以排除执行，驳回其诉讼请求，并无不当，本院予以确认。郝建彪的上诉意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，郝建彪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由郝建彪负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋 毅审 判 员  石 煜审 判 员  张玉娜二〇一九年六月二十八日法官助理  董 沛书 记 员  刁雨欣