江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终1460号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司阜宁支行,住所地阜宁县阜城街道城河路**。负责人：单林，该支行行长。委托诉讼代理人：黄奎、刘丽萍，该支行员工。被上诉人（原审被告）：周洲，男，1985年10月16日出生，汉族，居民，住阜宁县。被上诉人（原审被告）：廖青，女，1987年10月18日出生，汉族，居民，住阜宁县。原审被告：江苏鹏鼎置业有限公司，住，住所地阜宁县经济开发区花园路**/div>法定代表人：刘长军，该公司董事长。上诉人中国工商银行股份有限公司阜宁支行（以下简称工商银行阜宁支行）因与被上诉人周洲、廖青、原审被告江苏鹏鼎置业有限公司（以下简称鹏鼎公司）金融借款合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2018）苏0923民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。工商银行阜宁支行上诉请求：撤销一审判决第三项，确认案涉房屋预告登记合法有效，判令周洲、廖青根据抵押合同约定履行办理所购房屋正式抵押登记义务，确认工商银行阜宁支行对抵押房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。事实和理由：1、根据物权法规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。该规定针对的是能够进行不动产物权正式登记而怠于办理登记手续的情形，但本案中周洲与廖青尚未办理案涉房屋的产权登记，致使抵押登记的条件不具备，因此预抵押登记仍在有效期内。2、工商银行阜宁支行与周洲、廖青签订的抵押合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务，工商银行阜宁支行有权依据合同约定要求周洲、廖青履行办理抵押登记的义务，从而确认工商银行阜宁支行对抵押房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。周洲、廖青、鹏鼎公司二审均未答辩。工商银行阜宁支行向一审法院起诉请求：1、判令周洲、廖青偿还所欠工商银行阜宁支行按揭贷款本金304754.73元及利息3907.49元（利息计算截止2018年4月25日，自2018年4月26日起至实际偿还之日止，按合同约定计算）；2、鹏鼎公司对上述款项承担连带清偿责任；3、确认房屋预告登记合法有效、确认工商银行阜宁支行与周洲、廖青之间签订的抵押合同合法有效，判令周洲根据合同约定履行办理所购房产正式抵押登记义务；4、确认工商银行阜宁支行对抵押房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权。本案的诉讼费用由周洲、廖青及鹏鼎公司负担。一审法院认定事实：周洲、廖青于2010年2月1日登记结婚。2014年5月4日，周洲、廖青购买位于阜宁县住房一套，因资金不足，向工商银行阜宁支行申请个人住房按揭贷款340000元。2014年5月8日，廖青向工商银行阜宁支行出具了《共同还款承诺书》及《共有人同意抵押担保承诺书》，承诺其自愿与借款人周洲共同承担还款义务，负责共同按时偿还贷款本息，直至贷款本息全部结清为止，并承诺同意将其与周洲共同拥有的位于阜宁县房屋抵押给工商银行阜宁支行，若借款人不能履行借款合同，其无条件同意工商银行阜宁支行依法处置抵押物。2014年5月17日，周洲作为借款人和抵押人，廖青作为共同借款人和抵押物共有人，鹏鼎公司作为保证人，与工商银行阜宁支行签订了一份《个人购房借款/担保合同》，合同约定：借款金额为340000元，借款用途为个人购置住房贷款，借款期限为20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将贷款一次性划入鹏鼎公司在阜宁工行的账户,本合同的还款方式为按月等额本息还款法，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率基础上加收30%确定。如发生借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等违约情形的，则工商银行阜宁支行有权宣布本合同贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。本笔贷款的担保方式为抵押和保证，由周洲、廖青自愿以其购买的位于阜宁县房屋作为抵押物向工商银行阜宁支行提供抵押担保，鹏鼎公司提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等工商银行阜宁支行实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。但当满足借款人按合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件的，保证人对该项条件满足之日后的借款人的债务免除保证责任。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同还约定，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预告登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。合同还对其他相关内容作了约定。2014年5月20日，周洲、廖青以其购买的位于阜宁县房屋办理了抵押权预告登记手续，预告登记权利人为工商银行阜宁支行，预告登记义务人为周洲、廖青。2014年7月1日，周洲立据向工商银行阜宁支行借款340000元，借据上载明：借款用途为个人一手房购置贷款，借款到期日为2034年7月1日，执行利率为6.8775%。还款方式为等额。同日，工商银行阜宁支行依照合同约定将全部借款340000元发放至鹏鼎公司的指定账户。借款发放后，周洲、廖青陆续归还了部分本金及利息。截止2018年4月25日，周洲、廖青尚欠工商银行阜宁支行借款本金304754.73元，利息3907.49元。现工商银行阜宁支行诉至法院，请求支持其诉请。另查明，案涉房屋所在的书香华庭高层1幢，自2016年起即有部分业主已经办理了房屋他项权证书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。工商银行阜宁支行与周洲、廖青、鹏鼎公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。工商银行阜宁支行依约履行了发放贷款义务，而周洲、廖青发生连续三个月及累计六次未按时足额偿还贷款本息的违约情形，工商银行阜宁支行依据合同的约定主张权利，依约有据，应予支持。廖青与周洲系夫妻关系，其作为共同借款人和抵押物共有人，在《个人购房借款/担保合同》上签字，并向工商银行阜宁支行出具了《共同还款承诺书》及《共有人同意抵押担保承诺书》，廖青应与周洲共同承担偿还借款本金及利息的责任。故对工商银行阜宁支行要求周洲、廖青偿还所欠工商银行阜宁支行房屋按揭贷款本金304754.73元及利息3907.49元（利息计算截止2018年4月25日，自2018年4月26日起至实际偿还之日止，按合同约定计算）的诉讼请求予以支持。鹏鼎公司作为保证人，提供的是阶段性连带责任担保，直至满足借款人（被告）按合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人（工商银行阜宁支行）收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件，保证人对该项条件满足之日后的借款人的债务免除保证责任。本案中，周洲作为借款人并未办妥以工商银行阜宁支行为抵押权人的抵押登记手续，故鹏鼎公司应在该合同约定的保证范围内依法承担阶段性连带责任保证。对工商银行阜宁支行要求鹏鼎公司对周洲、廖青的还款义务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照规定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《个人购房借款/担保合同》中约定，周洲、廖青自愿以所购房屋向工商银行阜宁支行提供抵押担保，该抵押合同条款系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，抵押合同合法有效。案涉房屋办理了抵押权预告登记手续，且阜宁县房产管理局颁发了预告登记证，但案涉房屋所在的书香华庭高层1幢自2016年起即满足不动产物权登记的条件，双方未能在三个月内到阜宁县房产管理局办理案涉房屋的抵押权登记，故预告登记失效。不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，案涉房屋至今未办理正式的不动产抵押登记手续，抵押权并未设立，故对工商银行阜宁支行要求确认房屋预告登记合法有效，要求周洲根据合同约定履行办理所购房产正式抵押登记义务及确认工商银行阜宁支行对抵押房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。综上，一审判决：一、周洲、廖青偿还中国工商银行股份有限公司阜宁支行借款本金304754.73元及利息（截止2018年4月25日利息为3907.49元，自2018年4月26日起至实际还款之日止，按合同约定利率计算），限于判决生效后十日内履行完毕；二、江苏鹏鼎置业有限公司对周洲、廖青的上述第一项还款义务承担连带清偿责任；三、驳回中国工商银行股份有限公司阜宁支行的其他诉讼请求。一审查明事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点为：本案所涉房产是否具备办理抵押登记的条件，工商银行阜宁支行能否要求对抵押预登记的房产拍卖、变卖价款是否享有优先受偿权。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”工商银行阜宁支行与周洲、廖青签订的《个人购房借款/担保合同》对案涉房产抵押的约定合法有效。周洲、廖青以案涉借款所购的房屋办理了抵押权预告登记，案涉房屋所在的书香华庭虽然已有部分业主办理了房屋权属登记，但周洲与廖青对案涉房产未领取不动产登记证，未取得该房屋的权利证书，尚不具备办理抵押权登记的条件，故抵押权预告登记继续有效。一审法院认定抵押权预告登记失效不当，本院予以纠正。因案涉房产办理抵押权登记的条件尚未成就，故工商银行阜宁支行要求判决周洲、廖青履行办理所购住房正式抵押登记义务的诉讼请求，本院不予支持。上诉人工商银行阜宁支行系案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时请求周洲、廖青对案涉房屋办理抵押权登记的权利，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，其目前对该房屋尚不享有抵押权，故工商银行阜宁支行要求确认对案涉房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，工商银行阜宁支行要求对案涉房屋办理正式抵押登记并确认对抵押房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5930元，由上诉人中国工商银行股份有限公司阜宁支行负担。本判决为终审判决。审判长 周 宏审判员 冯殿明审判员 王 珩二〇一九年六月二十一日书记员 徐煜航