北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京执异30号异议人（案外人）：于风仙，女，1977年3月15日出生，汉族，住北京市平谷区。申请保全人：中国工商银行股份有限公司北京平谷支行，营业场所地北京市平谷区平谷镇府前西街14号。负责人：马刚，行长。委托诉讼代理人：李民峰，男，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员（公司律师）。委托诉讼代理人：刘健，女，该支行副行长。被申请保全人：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街**。法定代表人：何礼萍，董事长。被申请保全人：北京中弘弘庆房地产开发有限公司，，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街**-87法定代表人：何礼萍，董事长。被申请保全人：中弘控股股份有限公司，住，住所地安徽省宿州市浍水路**/div>法定代表人：王继红，董事长。本院在执行中国工商银行股份有限公司北京平谷支行（以下简称工行平谷支行）与北京弘轩鼎成房地产开发有限公司（以下简称弘轩公司）、北京中弘弘庆房地产开发有限公司（以下简称弘庆公司）、中弘控股股份有限公司（以下简称中弘公司）金融借款合同纠纷一案财产保全过程中，查封了被申请保全人弘轩公司名下的位于北京市平谷区夏各庄镇5-12地块土地使用权[土地使用权证号：京（2015）平谷区不动产权第0000015号）]（以下简称5-12地块土地使用权）。案外人于风仙向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。于风仙向本院提出异议称：我与弘轩公司于2016年9月29日签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市平谷区夏各庄镇5-12地块12-16#住宅楼1层01房屋（以下简称101房屋）。合同签订后，我按照约定支付了全部价款及相关款项。2016年12月31日，进行了101房屋的交接验收，我实际入住该房屋。但弘轩公司至今未履行办理房屋产权转移登记的义务。2019年4月17日，我从《不动产登记资料查询结果证明》（编号：201900298号）得知弘轩公司在101房屋的土地使用权上设定了抵押权，并且由于其与债权人的纠纷导致101房屋的土地使用权被法院查封。法院在执行工行平谷支行与弘轩公司一案过程中，查封了弘轩公司名下的土地使用权〔土地使用权证号：京（2015）平谷区不动产权第0000015号，原土地使用权证号为京平国用（2014出）第00037号〕，导致我无法办理房屋的所有权证进而无法办理不动产权证，直接侵害了我的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，请求法院解除对101房屋所有权及对应面积土地使用权的查封。工行平谷支行辩称，我行与弘轩公司于2016年5月16日签订了《房地产借款合同》及《最高额抵押合同》。弘轩公司以5-12地块土地使用权及在建工程提供最高额抵押担保。我行于2016年5月26日取得5-12地块土地使用权抵押登记。我行于2018年5月21日查封了5-12地块土地使用权。经核实，于风仙所述的101房屋在最高额抵押登记范围之内，但不在保全查封范围之内。于风仙不能办理房屋产权登记是因弘轩公司无法完善项目相关手续，导致初始产权登记尚未办理，该房屋不具备办理产权证条件，并非因土地使用权被查封所致。我行申请保全时已考虑了购房人的利益，仅对未售房产申请查封，对包括101房屋在内的已售房产并未查封。在土地使用权无法分割的情况下，仅因1套房屋产权登记问题而解除对整个地块土地使用权的查封将严重损害我行合法利益。如可以在不解除整个地块土地使用权查封的情况下，只解除101房屋相对应面积土地使用权的查封，我行是同意的。本院经审查查明，本院在审理工行平谷支行与弘轩公司、弘庆公司、中弘公司金融借款合同纠纷一案过程中，依据申请保全人工行平谷支行提出的财产保全申请，于2018年5月18日作出（2018）京民初30号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结弘轩公司、弘庆公司、中弘公司名下6．3亿元银行存款或其他等值财产。2018年5月21日，本院向北京市规划和国土资源管理委员会送达（2018）京民初30号民事裁定和（2018）京民初30号协助通知书，查封了弘轩公司名下的5-12地块土地使用权。2018年9月14日，本院作出（2018）京民初30号民事判决。弘轩公司不服该判决，向最高人民法院提出上诉。最高人民法院于2019年3月18日作出（2018）最高法民终1358号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。工行平谷支行向本院申请执行，本院于2019年5月24日作出（2019）京执47号执行裁定，指定北京市第三中级人民法院（以下简称北京三中院）执行。本院另查明，2016年9月29日，于风仙与弘轩公司签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）。该合同约定：于风仙购买101房屋；于风仙于合同签订当日向弘轩公司支付首期房款1472709元（含定金），人民币壹佰肆拾柒万贰仟柒佰零玖元整（大写）。剩余房款为人民币叁佰肆拾贰万元整（大写），买受人以银行贷款方式在商品房预售合同联机备案手续完成之日起15日内向出卖人支付。弘轩公司应当在2017年10月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；弘轩公司未能在房屋交付之日起730天内取得房屋所有权证书的，应支付违约金。于风仙提交由谷嘉园入住结算明显表、弘轩公司出具的销售住宅楼增值税普通发票，以证明其已经向弘轩公司支付了全部购房款，该发票载明价税合计4907186元。于风仙还提交由谷嘉园客户接收验房单和弘轩公司出具的公共维修基金收据、一卡通预收款收据等，以证明101号房屋已于2016年12月31日由其占有使用。于风仙提交了北京市规划和国土资源管理委员会于2019年4月17日出具的不动产登记资料查询结果证明（编号：201900298号），该证明载明：5-12地块土地使用权于2016年5月26日设定抵押登记，抵押权人为工行平谷支行，抵押期限为2016年5月30日—2019年5月29日。平谷区夏各庄镇夏各庄内环南路13号院18号楼（原名称12-16#住宅楼）未申请办理不动产权首次登记。本院认为，根据相关司法解释的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院对弘轩公司名下的5-12地块土地使用权采取查封措施，查封的效力及于101房屋。本院查封5-12地块土地使用权之前，于风仙已与弘轩公司签订了购房合同，交纳了全部购房款，并实际占有使用房屋，未办理过户登记并非因于风仙自身原因。故于风仙所提异议理由，本院予以支持。工行平谷支行在本裁定送达之日起十五日内未提起执行异议之诉的，北京三中院应当自期限届满之日起七日内解除对101房屋所有权及相对应面积土地使用权的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止根据（2018）京民初30号民事裁定及（2018）京民初30号协助执行通知书对位于北京市平谷区夏各庄镇5-12地块土地使用权上12-16#住宅楼1层01房屋所有权及相对应面积土地使用权的执行。如不服本裁定，案外人、申请保全人可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。本裁定送达后立即生效。审 判 长 齐立新审 判 员 张文斌审 判 员 禹明逸二〇一九年六月二十八日法官助理 刘旭峰书 记 员 闫 玥