重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初15009号 原告：广州富力地产（重庆）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路**附**，统一社会信用代码91500000798015585Q。 法定代表人:李思廉，广州富力地产（重庆）有限公司董事长。 委托诉讼代理人：熊焕，男，广州富力地产（重庆）有限公司员工,住重庆市石柱县。 被告：重庆星启远伦教育科技有限公司，住所地重庆市沙坪坝区×中路×号S1、S2、号楼1-商业78，统一社会信用代码91500106MA5U65894E。 法定代表人：李泽勇，重庆星启远伦教育科技有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：王智慧，男，重庆星启远伦教育科技有限公司员工，住重庆市九龙坡区。 原告广州富力地产（重庆）有限公司与被告重庆星启远伦教育科技有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州富力地产（重庆）有限公司的委托诉讼代理人熊焕、被告重庆星启远伦教育科技有限公司的委托诉讼代理人王智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广州富力地产（重庆）有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决由被告向原告支付购房余款241000.00元整；2、请求判决由被告向原告支付暂计算至2019年4月30日违约金35306.50元（违约金每日按逾期应付款万分之五从2018年7月11日之第二天起计算至被告实际支付购房款之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2018年1月12日共同签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。其中合同编号为CQ-104-0145××××，合同第三条、第四条及第五条约定由被告向原告购买坐落于重庆市沙坪坝区大学城中路37号S1、S2号楼2-商业×房产一套，商品房总价款为482250元，其中首期房款241250元，剩余房款241000元由被告以按揭付款方式支付。截至原告起诉，被告于2018年3月29日结清首期房款241250元，剩余房款241000元经原告多次催收未付。根据双方所签合同第十条及附件五第十一条的约定，被告逾期付款的，应当自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日万分之五向原告支付违约金。现诉至法院要求判如所请。 被告重庆星启远伦教育科技有限公司辩称，对原告所述的尚欠房款241000元没有异议，至于原告主张的违约金，首先被告不存在违约，未按时支付剩余房款的主要原因系原告合作银行未通过被告的按揭贷款，虽经原被告多次协商均无果，同时，即便法院认定被告违约，违约金的计算标准应当调低为按照中国人民银行同期贷款利率计算，时间从被告收到原告发出的催告函之后15个工作日开始起算。综上，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2017年8月18日，原告开发的坐落于重庆市沙坪坝区×中路×号项目（项目名称：富力城二期2E组团）、幢号为×、×的房屋取得了重庆市国土资源和房屋管理局颁发的《重庆市商品房预售许可证》，许可证编号为：渝国土房管（2017）预字第（×）号。 2018年1月12日，甲方广州富力地产（重庆）有限公司与乙方重庆星启远伦教育科技有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》。《重庆市商品房买卖合同》第一条“本商品房的项目名称及土地状况”约定：本商品房项目暂定名为广州富力城2E组团；第三条“乙方所购商品房的基本情况”约定：本商品房坐落为重庆市沙坪坝区×中路×号S1、S2号楼×-商业×，建筑面积64.30平方米，用途属于商业服务；第四条“购房价款”约定：本商品房为清水房，总成交金额为482250元整，乙方于2018年1月12日支付部分首期房款144675元，乙方于2018年3月15日前支付剩余首期房款96575元，余款241000元以按揭方式支付给甲方；第十条“乙方逾期付款的违约责任”约定：乙方如未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。合同还对办理预告登记、保修责任等进行了约定。 《合同补充协议》第十一条约定：双方同意，《商品房买卖合同》第五条第（三）款全部变更为：如乙方以按揭方式付款的，乙方保证按照甲方和按揭银行的要求于签订本合同当日与银行签署商品房抵押合同、借款合同，完善购房抵押借款的相关手续。如因乙方银行或银行政策等原因导致乙方的贷款未能获准或者未全额获准的，则乙方应于2018年4月15日前将剩余的楼款直接支付至甲方银行账户。否则乙方应按《商品房买卖合同》第十条的约定承担违约责任；第十七条，本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，甲乙双方同意以本补充协议约定为准。 原告广州富力地产（重庆）有限公司、被告重庆星启远伦教育科技有限公司分别在《重庆市商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》尾部的甲方、乙方处盖章。合同签订后，被告按约结清了首期房款，余款241000元迄今未付。 2018年7月11日，原告向被告发出《催告函》，该函载明：“尊敬的重庆星启远伦教育科技有限公司：您好，您于2018年1月12日与我司签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-0145××××），购买重庆市沙坪坝区×中路×号S1、S2号楼2-商业×的商品房一套，总成交价482250元，首付款为241250元，剩余241000元以银行按揭贷款方式支付。截止我司发函，因您个人原因，银行按揭贷款未能通过审核，导致贷款不能如约发放。现我司通知您，请您于收到本函之日起15个工作日内将剩余房款支付给我司。否则，我司将进一步采取法律措施，追究你的违约责任。届时，您将承担更多不必要的损失。为避免诉累，望您慎重考虑。”催告函尾部有原告公司签章。庭审中，被告称其于2018年7月13日收到上述催告函。 审理中，原、被告一致确认被告于2018年7月13日收到原告发出的《催告函》以及原告于2018年7月将案涉房屋交付被告的事实。被告对于尚欠原告购房款241000元予以认可。原告对被告要求将违约金计算标准调低为按照中国人民银行同期贷款利率计算无异议。原、被告双方对于被告是否构成违约及违约金的起算时间存在分歧，调解未成。 上述事实，有原告举示的《重庆市商品房预售许可证》、《重庆市商品房买卖合同》（含合同补充协议）、《催告函》以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原被告双方均应按约履行合同义务。被告已支付了首期购房款，原告业已按约交付了房屋，但余款241000元被告尚未支付，现原告要求被告支付尚欠房款，本院予以支持。 对于原告主张的违约金的问题。按照双方合同附件五补充协议第十一条约定，被告支付首付款后，余款办理银行按揭贷款，并明确约定若被告未能获准或者未全额获准的，则应于2018年4月15日前将剩余的楼款直接支付给原告。现被告既未获得银行贷款，亦未按约直接支付原告购房款，违反双方合同约定，应属违约行为，依法承担违约责任。被告辩称未能获准银行贷款系原告的原因所致为由，无事实依据，本院不予采信。本案中，虽然根据案涉商品房买卖合同第十条的约定，被告未按合同约定的时间付款，被告应当向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，但是原、被告双方在本案中一致同意按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，本院对此予以确认。对于违约金起算时间的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款规定，买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。《合同补充协议》第十一条将余款的付款期限变更为2018年4月15日前，之后，原告在2018年7月11日致函被告，该函载明因被告个人原因，银行按揭贷款未能通过审核，导致贷款不能如约发放，故通知被告应当于收到催告函之日起15个工作内支付余款。被告在原告的催告期满后仍未支付余款，故违约金起算点应从催告期满后开始计算。本案中，被告于2018年7月13日收到该函，故被告支付违约金的起算点应为2018年8月4日。综上，被告逾期付款的行为构成违约，违约金的计算标准应以剩余房款241000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年8月4日起付至房款结清之日为止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告重庆星启远伦教育科技有限公司于本判决生效后二十日内向原告广州富力地产（重庆）有限公司支付剩余购房款241000元及违约金（该违约金以未付购房款241000元为基数，自2018年8月4日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至房款付清为止）； 二、驳回原告广州富力地产（重庆）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5444元，减半缴纳2722元（原告广州富力地产（重庆）有限公司已预交），由被告重庆星启远伦教育科技有限公司负担。此款限被告重庆星启远伦教育科技有限公司于本判决发生法律效力后二十日内支付原告广州富力地产（重庆）有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  黄 灿 二〇一九年六月二十五日 法官助理  朱 凯 书 记 员  唐诗怡