新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终1961号上诉人（原审被告）：新疆广汇信邦房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）喀什西路**龙海职业综合楼**。法定代表人：杨铁军，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛壁晓景，男，该公司法务部职员。委托诉讼代理人：吴乃新，男，该公司法务部职员。被上诉人（原审原告）：赵小艳，女，1982年8月20日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：赵焓杏，新疆鼎泽凯律师事务所律师。上诉人新疆广汇信邦房地产开发有限公司（以下简称信邦公司）因与被上诉人赵小艳商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭于2019年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人信邦公司的委托诉讼代理人葛壁晓景，被上诉人赵小艳的委托诉讼代理人赵焓杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信邦公司上诉请求：1.撤销一审判决书，依法改判减少支付逾期交房损失30,683.58元；2.一、二审案件受理费、送达费由赵小艳承担。事实和理由：一审法院认定部分事实不清，适用法律错误。本案双方当事人签订了《商品房预售合同》，合同明确约定了逾期交房的违约金赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，双方当事人在合同中已经对违约金数额明确约定的情况下，赵小艳应当按照合同约定主张，逾期付款利息应当按照中国人民银行公布的同期活期存款年利率0.35%计算。综上，请求二审法院支持我公司的上诉请求。赵小艳辩称，不同意信邦公司的上诉请求及依据的事实和理由。双方当事人虽然约定了违约金的计算方式，但是约定的金额过低，不能弥补我的损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵小艳向一审法院起诉请求：1.判令信邦公司承担逾期交房给赵小艳造成的损失93,307.18元；2.本案诉讼费由信邦公司承担。一审法院认定事实：赵小艳与信邦公司于2016年9月7日签订一份《商品房预售合同》。合同约定由赵小艳购买信邦公司开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区第Ｓ4幢第1层商铺110号房，该商品房的用途为商业，建筑面积为89.34平方米，其中套内面积为84.51平方米，分摊建筑面积4.83平方米，该商品房总价款为2144160元。付款方式及期限约定:双方在签订合同之日起，须向出卖人交付53%的房款1144160元，剩余47%的房款1000000元以银行按揭贷款方式支付10年。合同约定信邦公司应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，交付经验收合格的房屋。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，双方同意：出卖人逾期91日-180日的，以买受人实际已支付的首付款及银行月还款总和为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利率赔付。出卖人逾期180日以上的，以买受人实际已支付的首付款及银行月还款总和为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利率赔付上浮10%赔付。合同签订后，赵小艳依约支付了首付款，并办理了按揭贷款，2018年5月22日，信邦公司通过短信形式通知赵小艳同年5月23日办理入住。合同签订后至2018年5月23日信邦公司向赵小艳交付房屋，赵小艳共计支付购房款1373127.94元（首付款1144160元＋按揭还款228967.94元）。一审法院认为，赵小艳与信邦公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后赵小艳交付了购房款并依约办理了按揭贷款，但信邦公司未能于合同约定的在2017年10月30日前向赵小艳交付房屋，直至信邦公司通知赵小艳于2018年5月23日接收房屋，期间共计逾期205天，信邦公司未按照合同约定的期限交付房屋，应当承担相应的违约责任。关于本案的争议焦点：信邦公司是否应当支付因逾期交房给赵小艳造成的损失93,307.18元（2017年10月31日至2018年1月10日，72天，以2,144,160元为基数，按同期贷款利率计算；2018年1月11日至2018年5月9日，119天，按年租金10万计算；2018年5月10日至2018年5月23日，14天，每天每平米4元，共89.34平米）。赵小艳主张双方签订的《商品房预售合同》中约定的逾期交房的违约金过低，要求信邦公司按照实际损失承担赔偿责任。一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。对此赵小艳虽提供了租赁合同、收款收据等证据，但叶军锋、郑昆未到庭，无法核实证据的真实性、来源的合法性，故对赵小艳出示的上述证据不予采信。本案中，买卖合同所涉标的物为商铺，商铺作为商业经营活动的房地产，出卖人延迟交付标的物给买受人客观上造成了收益损失。综合合同的履行情况，兼顾诚实信用原则及公平原则，将违约金作出适当的调整，即依照同期银行贷款年利率4.35%为基准计算赵小艳的损失。综上，对赵小艳主张要求信邦公司支付因逾期交房给赵小艳造成的损失93,307.18元中的合理部分即33,547.58元（1,373,127.94元×4.35%年利率÷365天×205天），予以支持。判决：新疆广汇信邦房地产开发有限公司支付赵小艳逾期交房损失33,547.58元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”根据上述法律规定可以看出，赔偿损失与其他违约责任可以并用。违约金责任与违约损害赔偿责任都是违反合同的民事责任形式，且都具有补偿性质，其目的在于填补守约方的损失。法律并未规定当事人在约定了违约金的情况下不得另行主张损害赔偿。本案中，信邦公司逾期交房205天已构成违约，双方当事人之间虽然有关于逾期交房违约金的约定，但赵小艳购买的涉案房屋为商铺，本身就具有经营性质，双方在《商品房预售合同》中约定计算方式得出的违约金并不足以填补因信邦公司违约而给赵小艳造成的损失。因此，赵小艳有权自主选择主张损害赔偿，信邦公司关于赵小艳仅能依据双方合同约定主张违约金，而不能主张逾期交房损失的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定认为双方当事人约定的违约金过低，并对此进行调整，属适用法律错误，本院予以纠正。根据赵小艳一审向法庭提出的诉讼请求，赵小艳向信邦公司主张的逾期交房损失分为已付款的利息损失和租金损失。对于银行利息损失赵小艳虽未举证证明，但信邦公司逾期交房的行为在客观上确实导致赵小艳支付了房款却无法按约定占用使用该房屋，故一审法院按照银行同期贷款利率4.35%计算赵小艳损失为33,547.58元并无不当，本院予以维持。赵小艳主张的租金损失，一审法院对租赁合同的真实性、合法性未予确认，并因此对其该租金损失未予支持，赵小艳对此并未提起上诉，本院亦予维持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对信邦公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费567.09元（上诉人信邦公司已预交），由上诉人信邦公司负担。本判决为终审判决。审判长  董慧审判员  卫杨审判员  庞艳二〇一九年六月二十七日书记员  刘杨