安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0826民初1830号原告：洪桂保，男，1970年6月10日生，汉族，住安徽省宿松县。原告：高玉梅，女，1971年6月12日出生，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：黎文超，安徽律维律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈麒，安徽律维律师事务所律师。被告：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路**。法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。原告洪桂保、高玉梅与被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称宿松鑫鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告高玉梅及原告洪桂保、高玉梅共同委托诉讼代理人黎文超、被告宿松鑫鑫公司法定代表人汪国鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪桂保、高玉梅向本院提出诉讼请求：一、依法判令宿松鑫鑫公司返还洪桂保、高玉梅按合同约定购买房屋面积而多交购房款15180元；二、依法判令宿松鑫鑫公司双倍返还洪桂保、高玉梅按合同约定购买房屋面积与房屋实际面积误差比绝对值超出3%以上部分房价款29234元;三、本案的诉讼费用由宿松鑫鑫公司承担。事实和理由：2014年4月7日，双方经协商一致，宿松鑫鑫公司将其位于宿松县孚玉镇县工业园韩文路南侧经三路东侧金域港湾*幢*单元***室的房屋出售给洪桂保、高玉梅，并签订《商品房买卖合同》。合同约定：该房屋的建筑面积为119.04平方米，套内面积为106.31平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为12.73平方米，房屋计价为按建筑面积计算，单价为4250.67元每平方米，总金额506000元。合同签订后，洪桂保、高玉梅按约定向宿松鑫鑫公司支付了全部房款、税金等费用，宿松鑫鑫公司也向洪桂保、高玉梅交付了该商品房，并于2018年1月4日为洪桂保、高玉梅办理了字号为皖（2018）宿松县不动产权第0000038号产权证书。但该产权证书登记的面积仅为112.03平方米，合同约定面积比实际面积相差7.01平方米，误差比为5.89%。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定：房屋交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准：（1）面积误差比绝对值在3%以内（包含3%）的，据实结算房价款；买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价由出卖人双倍返还买受人。事后双方经协商未果。为维持自身合法权益，洪桂保、高玉梅起诉来院，要求判如所请。宿松鑫鑫公司辩称，洪桂保、高玉梅诉称所购房屋少面积7.01平方米，应退多交面积购房款和双倍返还超出的误差面积的房款，没有事实和法律依据。1、双方签订的《商品房预售合同》第五条，对面积的确认及差异的处理，双方均同意选定按该合同第五条的第1种方式进行处理，但后来双方在申请办理房屋登记时已对该合同第五条进行了变更为按套计价，同时双方在原合同上也没有选择按第五条的第2种方式处理。2、双方签订的《商品房预售合同》第三条第5项中初步预测约定是总建筑面积在119.04㎡以内，并不是绝对面积119.04㎡，而且后来双方达成协议变更为按实际面积按套计价的方式进行出售确认，房产局测绘确认的面积与原告申请变更的面积是一致的，因此，我公司不存在少面积出售。3、双方签订的《商品房预售合同》第五条第1种的约定方式，处理面积误差，洪桂保、高玉梅应按发证部门测量面积据实结算。而两原告在2014年6月30日在交接房屋时也从未提出少交面积的异议。其交接房屋和办证时间至今已有四、五年的时间，明显超过了诉讼时效期间。综上，请驳回二原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月7日，宿松鑫鑫公司将其位于宿松县孚玉镇县工业园韩文路南侧经三路东侧金域港湾*幢*单元***室的房屋出售给洪桂保、高玉梅，并签订《商品房预售合同》（合同编号YS0009594，房屋代码：30847）。合同约定：该房屋预测建筑面积共119.04平方米，其中套内面积为106.31平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为12.73平方米。该合同第四条计价方式与价款“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4250.67元，总金额（人民币）506000元”；该合同第五条面积确认及面积差异处理“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理1、双方自行约定：（1）以发证部门测量面积为准，据实结算”。合同签订后，洪桂保、高玉梅按约定向宿松鑫鑫公司支付了全部房款、税金等费用，宿松鑫鑫公司也向洪桂保、高玉梅交付了该商品房。宿松县不动产登记中心于2018年1月4日颁发皖（2018）宿松县不动产权第0000038产权证书。该产权登记证书登记房屋建筑面积112.03㎡，其中专有建筑面积100.55㎡，分摊建筑面积11.48㎡。后双方就房屋误差面积赔款协商未果，洪桂保、高玉梅遂起诉来院，要求判如所请。上述事实，有洪桂保、高玉梅提交的身份证复印件、宿松鑫鑫公司企业登记信息、商品房预售合同、房产证；宿松鑫鑫公司提交的其营业执照复印件、法人身份证明、不动产登记证书即房产证、房屋登记申请书、商品房预售合同等以及当事人陈述予以证实，本院予以认定并在卷佐证。本院认为，洪桂保、高玉梅与宿松鑫鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示,内容不违反国家法律的强制性规定,应确认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。洪桂保、高玉梅接收的房屋权属登记面积比合同约定少了7.01㎡（119.04㎡－112.03㎡）,因双方约定了面积差异处理方式是“以发证部门测量面积为准，据实结算”，故对原告主张面积误差比绝对值超出3%以上部分房价款双倍返还和返还不超出3%部份的房款，本院不予支持双倍返还，只支持返还多交房款，即宿松鑫鑫公司应返还洪桂保、高玉梅多交的购房款29797.2元（7.01㎡×4250.67元/㎡）。房屋建筑面积是以不动产权证书所登记的面积为最终依据，而宿松县不动产登记中心颁发不动产权证书的日期为2018年1月4日，洪桂保、高玉梅知悉合同约定面积和登记面积有误差后,于2019年4月24日主张权利,并未超过诉讼时效期间，宿松鑫鑫公司辩称超过诉讼时效的意见，本院不予支持。关于宿松鑫鑫公司提交的双方于2015年9月1日签署的《宿松县房屋登记申请书》的性质应如何认定的问题，本院认为，宿松县房屋登记申请书不是办理不动产登记的必备手续，虽该申请书中载明“套价425067元”、“以实际面积按套计价”、“以发证部门测量为准、按套计价”等内容，因双方前期签订的《商品房预售合同》已经在相关部门办理了备案手续，对商品房计价方式的变更属重大合同变更事项，理应重新办理相关登记变更手续或者双方重新签订对于商品房计价方式有明确约定的商品房预售合同，本案中双方未重新办理登记变更手续，亦未重新签订新的商品房销售合同，故该《宿松县房屋登记申请书》不应视为双方对涉案商品房计价方式的变更；洪桂保、高玉梅在申请书中签字行为，只能视为买受人洪桂保、高玉梅对双方申请办理不动产权的事项的确认，不应视为对涉案房屋误差面积的相关权利的放弃。再说，即使双方对涉案商品房计价依据进行了变更，但依据《商品房销售管理办法》第十九条“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”之规定，双方若变更商品房销售依据时，应当约定误差范围及处理方式，本案中既未约定误差范围，亦未约定处理方式，作为买受人可以退房或者重新约定总价款。现买受人起诉要求返还误差面积房款的，应视为重新约定总价款的一种形式，故宿松鑫鑫公司辩称以套方式计算价款、不应退还误差面积价款的意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下:一、被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告洪桂保、高玉梅多交的购房款29797.2元；二、驳回原告洪桂保、高玉梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910元，减半收取455元，由原告洪桂保、高玉梅负担183元。被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担272元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  吴哮豹二〇一九年六月二十八日法官助理汪淳书记员陈树满附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。