湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3336号上诉人（原审原告）：长沙财润酒店有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新姚南路****地下商业区域**。法定代表人：王道显，执行董事。委托诉讼代理人：王智，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙华盾实业有限公司，住所，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路**华天大酒店703div>法定代表人：邓永平，执行董事。委托诉讼代理人：李凡，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽群，湖南君见律师事务所律师。上诉人长沙财润酒店有限公司（以下简称财润公司）与被上诉人长沙华盾实业有限公司（以下简称华盾公司）因租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。财润公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持财润公司一审全部诉讼请求；二、华盾公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定华盾公司有权解除与财润酒店签署的《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》系认定事实和适用法律错误。根据合同约定，装修期为8个月，装修期自房屋交付之日起计算，房屋交付时间以甲乙双方另行签订的书面房屋交接文件为准，从房屋实际交付之日起计算装修免租期，租金从装修期届满后次日起计算，截止一审起诉时，财润公司与华盾公司双方从未另行签订书面房屋交接文件，房屋装修起止时间以及租金起算时间双方并未达成一致，仍有争议；截止一审起诉时，财润公司并未接到华盾公司在合同中承诺的栋证、国有土地使用权证或有效证明、房屋所有权证或有效证明、一次消防验收合格证明等文件；截止一审起诉时，华盾公司并未按照合同约定向财润公司提供车位。上述义务是华盾公司应当先履行的合同义务，且以财润公司和华盾公司就租赁房屋进行交接或就房屋装修起止时间以及租金起算时间达成一致并能计算准确为前提，在华盾公司未能履行合同义务前，财润公司享有先履行抗辩权，一审判决认定华盾公司享有合同解除权是错误的。针对财润公司的上诉，华盾公司辩称：一、关于房屋交付的问题。虽然因为双方原因没有办理书面交付手续，但双方依据实际行为履行了交付房屋的权利义务，该房屋已于2016年12月12日实际交付；二、关于证照问题。合同约定交付证照的目的是办理相关营业执照，现华盾公司提供了相关证据证明财润公司已经取得了营业执照，因此不能作为抗辩事由。同时，华盾公司在一审中向法庭提交了证据证明华盾公司已经向财润公司交付了合同约定的证照；三、关于车位的问题。华盾公司已经向财润公司交付了合同约定的50个车位。综上，华盾公司认为财润公司所称的三项义务并非华盾公司应先履行的义务，在涉案房屋能够正常使用的情况下，财润公司未能按约支付租金，违反了合同约定，华盾公司有权单方解除合同。财润公司向一审法院起诉请求：一、确认华盾公司2018年7月23日签发的《解除合同通知函》以及2018年7月30日签发的《关于归还租赁房屋的函》不发生解除《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》的法律效力，解除《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》无效；二、确认财润公司与华盾公司于2016年8月12日签署的《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》继续履行；三、华盾公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年8月12日，财润公司（承租方，乙方）与华盾公司（出租方，甲方）签订《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》。合同约定：甲方将华天苑11号栋酒店楼栋及公寓楼2楼裙楼区域出租给乙方作为商业经营使用，面积约为10935.3平方米（以产权证明上确定的面积为准），其中包括酒店楼栋9334.51平方米（1、2、3楼规划为商业裙楼，4-8楼规划为酒店客房），公寓楼楼栋2楼裙楼1600.79平方米。租赁物所在土地性质为商业，租赁物用于经营酒店、餐饮、办公及文娱行业。租赁期限为15年，自2016年12月1日起，至2031年12月1日止。装修期为8个月，租赁期限自房屋装修期届满次日开始计算。租金按人民币20元/平方米/月计算，乙方第1年向甲方交付华天苑11号栋酒店楼栋及公寓楼2楼裙楼区域租金人民币2624472元/年，即218706元/月，租赁费用从第4年开始在上一年度租赁费用的基础上每两年递增10%，租金每三个月支付一次，第一次租金于本合同签订生效计租期开始之日起7日内支付，以后租金为3个月支付一次，即乙方应于每一交租期第一个月10日前支付下季度租金并结清上交租期除租金以外的其他一切费用。装修期为8个月，从房屋实际交付乙方之日起计算装修期，租金从装修期届满后次日起计算（即从房屋实际交付乙方之日起满8个月后开始计租）。装修期内所有费用由乙方自行承担；乙方在签署本合同后，应在7日内向甲方一次性支付50万元整作为保证金（如续签合同，合同保证金也续延），作为乙方履行本合同各项条款规定履约保证金及商品质量保证金。租赁期间内，乙方不得将保证金充抵租金和本合同规定的各项费用，不得将保证金作为债权转让给第三者和用于债务的担保。乙方违反本合同任何条款规定，甲方可以使用或扣留全部履约保证金作为赔偿，保证金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权追偿。保证金不计利息，合同期满，经甲方确认乙方无违约行为，甲方在合同到期后一个月内将保证金无息退还给乙方；如乙方逾期延迟缴纳租金达60天及以上的，甲方有权自行进入上述租房内并将房屋腾空，乙方自愿放弃其所有物品的所有权。甲方声明其为租赁物业的所有权人，并保证持有在本合同期内有效的租赁物业的栋证，甲方保证已取得了租赁物业全部的、合法的出租权利。否则，乙方有权解除合同。甲方在移交租赁物业后2个月内提供乙方申请办理营业证照之必要文件，包括国有土地使用权证或有效证明、房屋所有权证或有效证明、一次消防验收合格证明文件；如因甲方不能及时提供上述办证文件导致乙方不能办理营业证照营业的，双方根据实际情况另行协商解决。除非已经取得乙方书面同意，甲方在本合同租赁期内，不得通过经营及直接或间接出租、转租建筑物其他部分经营与乙方同类型（但甲方已出售/转让的房屋不受此限制）业态，否则乙方可以解除合同并要求甲方赔偿装修的全部投入。乙方与物业公司商定顾客停车使用的停车场所（如地下停车场事宜），甲方应划定乙方专用停车位为50个，价格另行约定，其中地下停车场乙方不能作为其它用途使用，不得影响甲方住户或其他租户正常的停车位使用。拟租赁物业甲方计划仅取得房屋栋证，甲方有权带租出售，在同等条件下，乙方有优先购买权。乙方不得以房屋所有权证书及国有土地使用证书未办至甲方名下作为甲方违约理由。甲方给予乙方8个月的装修期（装修期自房屋实际交付给乙方之日起计算，装修期开始日期以甲乙双方签订的租赁物交接文件为准，装修期免收租金），装修改造期间甲方不收取乙方场地租金，其他由于乙方装修产生的所有费用由乙方负责，由乙方原因导致装修进度延误和超时，需按日向甲方缴纳租金。如乙方逾期交付租金及其他费用的，首先，乙方应补交欠费，若自合同规定的支付时间之日起一个月内仍未补交欠费的，每逾期一天，应向甲方支付当期欠缴金额千分之一的逾期违约金。连续60天欠缴各种费用，乙方除应支付所欠费用及违约金外，甲方有权单方面解除合同。乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面终止本合同，收回房屋，且保证金不予退还，乙方还需承担违约责任，违约金额为200万元，造成甲方经济损失的，乙方还须承担赔偿责任：……2、未按时足额支付租金及其他费用连续超过60天。合同还约定了租金和税费、双方的权利与义务、关于装修改造的相关事宜、租赁双方的变更、违约责任、免责条件、其他约定、通告及送达、争议解决等内容。该合同签订后，华盾公司向财润公司交付了租赁物，但双方未签署书面交接文件，财润公司对租赁物已交付使用不持异议，但对交付时间存异议。2016年12月12日，湖南华天物业管理有限责任公司向华天苑商业酒店发出《整改通知》，内容为：“贵方未与小区物业管理服务处办理装修手续且无装修方案即已动工装修，属违规装修，且贵方未交付所使用的水电费用，现通知贵方于一天内整改，如不整改物业停止供应水电。”华盾公司向财润公司提供了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件、特种行业许可证复印件，也向财润公司提供了停车位，但未提供证据证明其向财润公司提交了合同约定的其他证照。2017年8月29日，华盾公司向财润公司发出一份《关于催缴租金的函》，内容为：根据双方签订的《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》之约定，自缴纳履约保证金后合同生效，保证金已于2016年11月29日达到华盾公司账户，装修期为8个月，按照约定将从2017年7月30日开始计算租金，财润公司应于计租期前10日缴纳当季租金，即2017年7月20日应缴纳租金656118元。截止至发函日，并未收到租金，请尽快履行缴款义务，否则将视为贵方违约并保留法律追偿的权力。2018年6月4日，华盾公司向财润公司致《函》，告知财润公司将有偿提供财润公司酒店及商业配套地下停车位50个，并告知其具体停车位及收费、管理情况。该函件加盖了长沙财润商贸有限公司印章及刘光强（当时系财润公司法定代表人）签字确认。2018年6月14日，财润公司的法定代表人由刘光强变更为王道显。2018年7月9日，财润公司给华盾公司发出《工作联系函》，告知华盾公司财润公司的法定代表人已由刘光强变更为王道显。自即日起，华盾公司任何事情均直接与王道显联系处理。2018年7月11日，华盾公司向财润公司发出一份《关于催交房屋租金欠款的函》，主要内容为：“截至2018年6月30日，贵司累计拖欠租金等费用共计2551748.98元，贵司已构成根本违约，请贵司收到本函之日起五个工作日内将上述欠款支付至我司，逾期未支付上述欠款，我司将通过法律途径维护自身合法权益”。王道显在该函上注明：“收到此函，交房时间与租金不认可，待落实清楚后商议决定，然后将租金全部补齐。王道显，2018.7.11”。2018年7月23日，华盾公司向财润公司发了一份《解除合同通知函》，主要内容为：根据《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》约定，华盾公司已经依约履行了相应义务，截止至2018年7月23日，财润公司累计拖欠租金等费用共计2568032元，经多次书面、电话、上门等催收方式，财润公司以各种理由拒不支付欠款，财润公司已经构成根本违约，请财润公司于2018年7月27日前将上述欠款支付至华盾公司，逾期未支付上述欠款，华盾公司将解除合同，并请财润公司于合同解除后归还房屋。2018年7月30日，华盾公司又向财润公司发了一份《关于归还租赁房屋的函》，内容为：2016年8月12日，华盾公司与财润公司签订了《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》，华盾公司已经依约履行了相应的义务，财润公司未支付任何租金，已构成根本违约，上述租赁合同已于2018年7月27日正式解除，请财润公司收到此函后7日内归还本租赁房屋，否则将通过司法途径追究财润公司违约责任。2018年8月1日，财润公司给华盾公司发了两份《长沙财润酒店有限公司工作联系函》。其中一份内容为：财润公司坚决反对华盾公司单方违法解除《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》。从合同的履行情况来看，财润公司未违约，华盾公司无权单方解除合同。作为承租人，愿意并要求继续履行合同，愿意支付合同约定的租金；对于华盾公司于2018年7月23日发来《解除合同通知函》所计算的租金，因双方未另行签订书面房屋交接文件，房屋装修起止时间及租金起算时间双方并未达成一致，仍存争议。在租金计算准确后，财润公司愿意支付相应的租金。另一份内容为：“我司近日从长沙市工商局天心分局获得两份租赁合同，在该租赁合同中，贵司将已出租给我司的房屋再次出租给两位第三人。其中一份租赁合同出租人为贵司，承租人为长沙财润商贸有限公司，合同签订的时间为2016年12月1日，在该份合同上加盖了贵司合同章以及法定代表人私章（详见附件1）。另一份租赁合同出租人为贵司，承租人为赵利华，合同签订时间为2017年11月10日，在该份合同上加盖了贵司行政公章（详见附件2）。贵司作为一家负责任的企业，理应不会将一房多租，请贵司对上述合同的真伪于5日内进行书面确认。附件：1、《华天苑11号栋酒店及裙楼房屋租赁合同》，2、《华天苑11号栋公寓楼部分房屋租赁合同》。另，财润公司原法定代表人刘光强向一审法院陈述：华盾公司于2016年12月12日将涉案租赁物交付给财润公司使用，2016年12月20日，财润公司开始装修，2018年1月20日装修完毕。因为华盾公司的员工一直在变动，且财润公司承认涉案租赁物已移交，故双方未按《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》第六条之约定在装修时签订书面交接文件，财润公司及长沙财润商贸有限公司均未向华盾公司缴纳任何租金。一审法院认为：财润公司与华盾公司于2016年8月12日签订的《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的合同义务。一、华盾公司是否享有单方解除权的问题。华盾公司向财润公司交付了租赁房屋，财润公司应当按照合同约定履行支付租金的义务。财润公司的原法定代表人刘光强认可涉案租赁物已于2016年12月12日实际交付，虽然财润公司和华盾公司未签订书面的房屋交接文件，但仍应从实际交付日开始计算装修期，租金从装修期届满后次日起计算（即从2017年8月13日开始计租）。财润公司至今未向华盾公司支付任何租金，故华盾公司根据合同约定，享有单方解除权。财润公司诉称华盾公司未提交合同约定的证照，根据双方合同约定，未提交证照的，财润公司享有合同约定的解除权，亦可追究华盾公司的违约责任，但不能因为华盾公司未提交相关证照而拒绝履行己方交纳租金的合同义务。二、财润公司是否有权要求继续履行合同的问题。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人单方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。华盾公司于2018年7月23日、2018年7月30日分别向财润公司发出了《解除合同通知函》和《关于归还租赁房屋的函》，财润公司于2018年8月1日针对上述函件予以复函，故可以认定该函件至迟于2018年8月1日到达了财润公司。故财润公司、华盾公司于2016年8月12日签订的《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》于上述通知到达财润公司时解除，财润公司不得要求华盾公司继续履行合同。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：驳回财润公司的全部诉讼请求。本案一审案件受理费80元，由财润公司负担。本案二审双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：财润公司与华盾公司签订的《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的合同义务。华盾公司向财润公司交付了租赁房屋，履行了主要合同义务，财润公司应当按照合同约定履行支付租金的义务。虽然财润公司和华盾公司未按照合同签订书面的房屋交接文件，但根据财润公司的原法定代表人刘光强认可涉案租赁物已于2016年12月12日实际交付，故一审判决从该实际交付日开始计算装修期，租金从装修期届满后次日起计算（即从2017年8月13日开始计租），并无不当。财润公司至今未向华盾公司支付任何租金，属根本违约，华盾公司有权行使合同单方解除权。财润公司认为华盾公司未提交合同约定的证照，违约在先，对此本院认为，财润公司在使用租赁物期间并未因华盾公司未向其提供相关证照而主张解除合同，亦未向华盾公司主张违约责任，因此合同仍在履行过程中，提交相关证照并非财润公司支付租金的对待给付义务，故财润公司不应因华盾公司未提交相关证照而拒绝履行己方交纳租金的合同义务。关于车位的问题。双方合同虽约定华盾公司应向财润公司划定50个停车位，但并未约定具体期限，且在2018年6月4日华盾公司已向财润公司致函告知其有偿提供50个地下停车位相关事宜，故财润公司亦不得以此为由拒付房屋租金。财润公司主张享有先履行抗辩权并无事实及法律依据，本院不予支持。华盾公司于2018年7月23日、2018年7月30日分别向财润公司发出了《解除合同通知函》和《关于归还租赁房屋的函》，财润公司于2018年8月1日针对上述函件予以复函，故可以认定该函件至迟于2018年8月1日到达了财润公司。故一审判决财润公司、华盾公司于2016年8月12日签订的《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》于上述通知到达财润公司时解除，财润公司不得要求华盾公司继续履行合同，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人长沙财润酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人长沙财润酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  金新贵二〇一九年六月十二日法官助理冷子剑书记员陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。