云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终355号上诉人（原审原告）：李金龙，男，1955年2月24日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：侯雄伟，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：吕喆祺，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审被告）：黄荣生，男，1965年8月19日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李锐，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王丹，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：胡云河，男，1971年10月22日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南巨和房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市春城路**地块昆明市官渡区房产交易中心主楼****。法定代表人：胡云河，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，系该公司员工。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南万方房地产开发有限公司，住所地：云，住所地：云南省昆明市盘龙区北京路世纪俊园********>法定代表人：胡云河，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，系该公司员工。代理权限：特别授权代理。上诉人李金龙因与被上诉人黄荣生、被上诉人胡云河、被上诉人云南巨和房地产开发有限公司（以下简称巨和公司）、被上诉人云南万方房地产开发有限公司（以下简称万方公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月15日对本案进行了法庭调查。上诉人李金龙及其委托诉讼代理人侯雄伟、吕喆祺，被上诉人黄荣生的委托诉讼代理人李锐、王丹，被上诉人胡云河、巨和公司、万方公司的共同委托诉讼代理人杨永利到庭参加了法庭调查。本案现已审理终结。上诉人李金龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认位于盘龙区房屋归李金龙所有，不得执行盘龙区房屋并解除查封（二审调查中，李金龙表示放弃要求确认位于盘龙区房屋归其所有的上诉请求）。事实和理由为：1.李金龙与胡云河、巨和公司、万方公司之间存在真实的借款关系，截至2014年10月16日其共向因胡云河、巨和公司、万方公司提供借款本息合计6175988元，因胡云河、巨和公司、万方公司到期未能还款，各方协商一致将借款转为购房款，并签订了以房抵款协议及房屋认购协议，借款关系已转化为房屋买卖合同关系，之前签订的借款合同已经收回。2.各方达成以房抵债合意后，借款转为购房款，故李金龙已足额支付了购房款。3.涉案认购协议书系双方真实意思表示，应当认定为双方当事人签订的合法有效的书面房屋买卖合同。被上诉人黄荣生辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.李金龙提出其与巨和公司之间存在借款关系缺乏相应证据，也没有生效判决予以确认，款项均由胡云河个人收取，李金龙亦无证据证明巨和公司委托胡云河收取款项。2.涉案房屋的开发商为万方公司，巨和公司与李金龙签订协议将房屋抵给李金龙属无权处分，是无效法律行为。3.若李金龙主张基于商品房买卖合同关系排除执行，则李金龙须提交其向万方公司支付购房的证据，目前没有李金龙向万方公司支付购房款的证据，则认购协议书成为孤证，不排除为了逃避执行而补签协议的可能。4.李金龙提供的查询无结果通知书系2018年1月23日为配合诉讼提交，不能证实其在签订认购协议时的房屋状况。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（以下简称执行异议和复议规定）是为了保护善意真实的买受人对于买受房屋的物权期待权，李金龙不是涉案房屋的善意买受人，只是与胡云河之间存在债权债务关系，形成的是债的请求权，并不能优先于黄荣生的债权，其要求排除强制执行的请求不能成立。被上诉人胡云河、巨和公司、万方公司辩称：认可李金龙关于涉案房屋产权归其所有及排除强制执行的诉讼请求，但胡云河、巨和公司、万方公司不应承担本案诉讼费。理由：胡云河是巨和公司及万方公司的实际控制人。胡云河向李金龙借款是用于公司经营，借款到期后无法偿还，经协商决定用万方公司开发的房屋抵债，用借款冲抵购房款。以房抵债协议及认购协议书是双方真实意思表示，认购协议约定了标的、价款、坐落位置，房屋已交付李金龙占有使用，李金龙享有物权期待权，可以排除执行。李金龙一审诉讼请求：1.确认位于盘龙区房屋为李金龙所有；2.判决不得执行盘龙区房屋，并解除查封；3.诉讼费由黄荣生、胡云河、巨和公司、万方公司承担。一审法院认定事实：李金龙分别于2013年11月28日、2013年12月6日、2014年1月6日向胡云河的账户转账500万元。2014年10月16日，胡云河担任法定代表人的巨和公司向李金龙出具收据，确认尚欠李金龙借款本息6175988元。2015年9月17日，李金龙与巨和公司签订《借款抵房协议》，协议约定：一、巨和公司将所开发的“世博首岸花园”1栋1202号房屋（建筑面积363.18平方米）按每平方米10000元出售给李金龙，同时巨和公司免费送李金龙一个产权式车位，车位号：B089。二、巨和公司从李金龙借给巨和公司的借款本金中扣出3630000元作为上述房屋购房款。三、巨和公司于2015年10月31日前配合李金龙办理《商品房购销合同》的签订以及其他一切购房手续。李金龙在该协议上签字，巨和公司在该协议上盖章。胡云河在协议尾部签字并载明：“同意按在2016年3月1日前办理备案”，“由于自身问题，未能按时办理，又经双方协商，定于2016年7月1日前办理备案”。同日，李金龙与万方公司签订《认购协议》，该协议约定由李金龙向万方公司认购“世博首岸”1栋1202号房屋，总价3630000元。双方在其上签字、盖章。上述协议签订后，李金龙并未与万方公司签署商品房购销合同，亦未办理合同备案手续。现李金龙已对房屋进行了简单装修并入住。另，李金龙在昆明主城五区和三个国家开发（度假）区范围内无住房信息。一审法院于2016年8月30日作出（2016）云01民初41号民事判决书，判决：“一、由被告云南万方房地产开发有限公司于判决生效后十日内归还原告黄荣生借款本金37546000元并支付利息（截至2016年1月10日的利息为880万元，自2016年1月11日起至款项还清之日止的利息，以37546000元为本金，按照月利率2%计算）；二、由被告胡云河、云南巨和房地产开发有限公司对上述债务向原告黄荣生承担连带责任保证，承担保证责任后，有权向被告云南万方房地产开发有限公司追偿；三、驳回原告黄荣生的其他诉讼请求。”本院于2017年5月9日作出（2017）云民终207号民事裁定书，裁定：“准许上诉人云南万方房地产开发有限公司撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。”之后，一审法院于2017年7月17日作出（2017）云01执异927号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人胡云河、云南巨和房地产开发有限公司、云南万方房地产开发有限公司在银行的存款59203518元及利息，或对被执行人胡云河、云南巨和房地产开发有限公司、云南万方房地产开发有限公司价值59203518元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”另，一审法院于2016年1月21日作出（2016）云01民初41-1号民事裁定，裁定：“查封、扣押、冻结被告云南万方房地产开发有限公司、胡云河、云南巨和房地产开发有限公司限额价值人民币4600万元的财产。”一审法院于2016年1月26日作出（2016）云01执保48号协助执行通知书，请昆明市房屋交易产权管理处协助查封了包括涉案房屋在内的房产。在一审法院就涉案房屋执行过程，李金龙提出执行异议，一审法院于2018年4月10日作出（2018）云01执异45号执行裁定，裁定驳回李金龙的异议请求。一审法院认为：《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李金龙主张基于其向胡云河、巨和公司、万方公司提供借款，因胡云河、巨和公司、万方公司无法归还，李金龙与巨和公司签订《借款抵房协议》，由巨和公司将涉案房屋出售给李金龙以抵扣借款，同时万方公司作为涉案房屋的开发主体，亦于同日与李金龙签订《认购协议》，同意李金龙购买涉案房屋。因此，李金龙享有足以排除对涉案房屋执行的权利。对此一审法院认为，首先，李金龙主张的借款事实，虽有其提交的向胡云河转款的凭证以及巨和公司所出具的收据（该收据上加盖的“以万方未售房源作价7800/㎡为抵押担保，期限壹年”无法证实为万方公司的印章），但因李金龙未能提交书面借款合同，且胡云河、万方公司未出庭发表意见；同时，《借款抵房协议》系李金龙与巨和公司签订，这与李金龙主张的抵房协议的基础法律关系即借款合同关系为李金龙与胡云河、巨和公司及万方公司共同形成相矛盾。其次，李金龙与万方公司所签《认购协议书》中对房款支付时间、方式、签订《商品房购销合同》的时间等内容均未填写，《借款抵房协议》虽约定巨和公司应配合李金龙于2015年10月31日办理《商品房购销合同》的签订事宜，但此后万方公司并未与李金龙签订《商品房购销合同》，且李金龙亦未能提交涉案房屋取得商品房预售许可证等符合销售条件的材料，因此，一审法院认为李金龙并未与万方公司签订合法有效的书面买卖合同。其三，巨和公司与万方公司系两个不同的法律主体，李金龙主张的与巨和公司之间的抵款关系与其与万方公司之间的房屋买卖合同关系为两个不同的法律关系，李金龙未能举证证实其向万方公司支付购房款，或巨和公司与万方公司之间存在债务转移的事实。综上，李金龙主张其已购买涉案房屋，其享有足以排除执行的权益的主张无事实及法律基础，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：“驳回原告李金龙的诉讼请求。案件受理费35840元，由李金龙负担。”二审中，经征询各方对一审判决认定事实的意见，上诉人李金龙与被上诉人胡云河、巨和公司和万方公司对一审认定的事实无异议，被上诉人黄荣生提出，涉案房屋没有达到验收和交房的条件，上诉人提供的照片可以看出房屋仍然是毛坯房，不具备入住的条件，一审判决认定李金龙已经装修入住的事实没有依据。对于黄荣生提出的异议，因涉及李金龙在本案的实体民事权益认定，本院将结合案件审理焦点问题综合评述。对于一审法院认定的其他事实，本院予以确认。二审中，上诉人李金龙提交了三组证据：第一组：商品房预售许可证明，欲证实涉案房屋于2014年8月29日取得预售许可证，具备商品房预售法定条件。第二组：巨和公司及万方公司工商登记信息查询表。第三组：李金龙与巨和公司、万方公司签订的确认书。以上两组证据欲证实巨和公司及万方公司法定代表人均为胡云河，胡云河在巨和公司持股比例为95%，巨和公司又持有万方公司95%的股份，胡云河为两家公司的实际控制人，李金龙与巨和公司、万方公司2019年1月24日的确认书确认用万方公司开发的涉案房屋抵偿巨和公司和李金龙之间的债务363万元。被上诉人黄荣生质证认为：对李金龙提交的第一组证据真实性、合法性认可，关联性及证明目的不予认可。涉案房屋若在2014年8月29日已取得预售许可证，那么2015年完全可以直接签订商品房购销合同并备案，签订认购协议有悖常理。对于李金龙提交的第二组证据真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可。胡云河、巨和公司、万方公司为三个不同的法律主体，本案中李金龙将款项打给胡云河，但无证据证明胡云河系受巨和公司委托收款，无法证明李金龙与巨和公司之间存在债权债务关系。同理，万方公司开发的房屋，巨和公司无权处置。对于李金龙提交的第三组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该组证据系诉讼过程中才形成，无法体现事发时的客观情况。被上诉人胡云河、巨和公司、万方公司质证认为：对李金龙提交的三组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。被上诉人巨和公司二审提交了三组证据：第一组：商品房预售许可证明，欲证实万方公司于2014年8月29日取得了涉案房屋的合法销售权。第二组：中国建设银行联网业务入账通知书、中国建设银行客户专用回单两份，欲证实胡云河作为巨和公司和万方公司法定代表人，将其对外借款转入巨和公司。第三组：中国建设银行联网业务入账通知书、收付款业务回单、中国建设银行单位客户专用回单、电子转账凭证共计十五份，欲证实巨和公司和万方公司相互之间存在资金往来的事实。上诉人李金龙质证认为：对巨和公司提交的三组证据的真实性、合法性、关联性均予认可。胡云河是巨和公司与万方公司的实际控制人，公司的大量资金是胡云河对外借款筹措，款项最终也进入了公司，李金龙的借款也是通过巨和公司和万方公司之间内部销账处理，巨和公司及万方公司出具了确认书，应当确认李金龙已付清房款。被上诉人黄荣生质证认为：对巨和公司提交的第一组证据真实性、合法性认可，关联性和证明目的不予认可。涉案房屋若在2014年8月29日已取得预售许可证，那么2015年签订认购协议有悖常理，完全可以直接签订商品房购销合同并备案。对巨和公司提交的第二组、第三组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不予认可，胡云河是巨和公司及万方公司的股东，股东与公司之间的资金往来与本案无关。被上诉人胡云河、万方公司质证认为：对巨和公司提交的三组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院认为：1.对于李金龙和万方公司提交的商品房预售许可证明以及李金龙提交的巨和公司及万方公司工商登记信息查询表。黄荣生对于真实性、合法性并无异议，且证据与案件审理具有关联性，对该两组证据予以确认。2.对于李金龙与巨和公司、万方公司签订的确认书，因是一审后形成的新证据，对其真实性予以确认，对于证据的证明力本院将结合涉案其他证据综合评述。3.对于巨和公司提交的银行入账通知书、业务回单、转账凭证等，对其真实性予以确认，该组证据能够证实巨和公司和万方公司之间发生多笔资金往来事实，但款项的性质与涉案借款没有明显的关联性，不能证实与本案借款的关联性。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：李金龙就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人李金龙认为其系因胡云河借款不能按期偿还而与巨和公司达成借款抵债协议，与万方公司签订认购协议，相关协议已实际履行，其依法具有排除强制执行的民事权益。被上诉人黄荣生认为李金龙与胡云河、巨和公司的借款关系真实性无法确定，以房抵债法律关系不具有真实性，即使以房抵债法律关系成立，李金龙也仅享有普通债权，依法不享有排除强制执行的民事权益。关于李金龙与胡云河、巨和公司之间是否存在真实以房抵债法律关系的问题，本院认为，李金龙在一审中提交了500万元借款的银行转账凭证及6175988元的收据，该款项虽然系支付给胡云河，李金龙也不能提供书面的借款合同，但在李金龙提交的付款凭证中已经标明款项用途为支付给胡云河借款，胡云河认可该借款事实。胡云河、巨和公司、万方公司之间存在相互持股关系，胡云河也系巨和公司、万方公司的法定代表人，对于所借款项用于公司的经营并无异议，应当认定借款关系真实存在。其后在款项未能还清的情况下，巨和公司与胡云河签订借款抵房协议，万方公司与李金龙签订认购协议，确认了以万方公司开发涉案房屋抵偿部分借款的事实。虽然在本案中对于李金龙与胡云河、巨和公司之间是否存在6175988元借款本息，因双方没有具体的结算依据，不足以认定利息为1175988元，但500万元的借款本金应当予以确认。黄荣生认为借款不真实的主张不成立，各方之间约定以涉案房屋冲抵部分借款并不违反法律规定，应当认定以房抵债法律关系真实合法。关于是否可以参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条判断以房抵债法律关系的债权人是否享有排除强制执行民事权益的问题。本院认为，涉案房屋仍然登记在开发商万方公司名下，李金龙并没有取得房屋所有权登记，就涉案房屋并不享有所有权，借款抵房协议为债权协议，但该协议系债务人和债权人之间经过协商一致，以转移所有权为目的合同，在合同的目的性上与商品房买卖合同之间具有相似性，且在本案中李金龙与万方公司之间还签订认购协议，抵债方式属于支付购房款的具体方式，并不影响李金龙与万方公司之间的房屋买卖关系，也不能据此否认买受人李金龙的身份和居住权，在黄荣生对胡云河、巨和公司、万方公司之间系普通金钱债务的情况下，可以参照执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条的规定判断案外人是否享有排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据本案查明的事实，上诉人李金龙享有排除执行的民事权益。1.关于是否签订了合法有效书面合同的问题，本案中一审法院查封涉案房屋的时间是2016年1月26日，巨和公司与李金龙之间签订借款抵房协议的时间为2015年9月17日，同日万方公司与李金龙签订认购协议，此时万方公司已经取得房屋预售许可证，该协议系万方公司与李金龙公司之间签订，黄荣生关于巨和公司属无权处分的主张不成立。李金龙与万方公司签订的认购协议标的明确，与李金龙与巨和公司借款抵房协议所指向的抵债物具有同一性。黄荣生虽对签订合同的时间和方式提出质疑，认为相关协议签订时间不真实，但没有提交证据证实其观点，其主张不成立。上诉人李金龙虽与万方公司在认购协议中约定还需签订正式的《商品房购销合同》，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。涉案认购协议约定了认购房屋的具体房号，李金龙用部分借款充抵房款，万方公司予以确认，涉案认购书的性质应当认定为商品房买卖合同。同时根据本案查明的事实，李金龙已经实际入住涉案房屋，合法接收房产，认购书已经实际履行。关于黄荣生提出的接房时间不清的问题，本院认为，李金龙提供了与第三方签订的装修合同，该合同虽未完全履行，但涉案房屋确实经过了简单装修，黄荣生并无证据否定其真实性，应当确认李金龙在查封前接收房屋，虽然李金龙没有提交涉案房屋使用中产生的水、电、物管费用，但巨和公司对该类费用不予收取的情况当庭做了说明，黄荣生也没有证据否认该说法，黄荣生关于李金龙没有合法占有涉案房屋的主张不能成立。认购协议是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的规定强制性规定，应当认定为合法有效。2.关于款项的支付情况。涉案房款已经通过抵债的方式做了债务的抵销且经过李金龙、巨和公司和万方公司确认。应当确认李金龙已经支付购房款，万方公司已经收取购房款，在涉案借款关系真实的情况下，款项是直接支付，还是通过抵债的方式支付，不改变交易房款已经实际支付的事实。3.关于唯一住房的问题，李金龙在一审中已经提交了昆明地区房产查询无结果通知，能够证实其在涉案房屋所在地区无其他可供居住房屋，黄荣生认为唯一住房的认定应按照签订抵债协议时的情况进行判断的主张无法律依据，本院不予支持。对于李金龙要求解除案涉房屋查封的诉讼请求，本院认为，本案系执行异议之诉，仅就当事人争议标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”解除查封不属于本案处理范围，对李金龙该项诉请不予支持。综上，李金龙的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1181号民事判决；二、不得执行云南省昆明市盘龙区房屋；三、驳回李金龙的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各35840元，均由黄荣生承担。本判决为终审判决。审判长 赵 锐审判员 王 健审判员 刘亚东二〇一九年六月二十日法官助理赵思远书记员袁卉