黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0602民初1924号原告：大庆市萨尔图区信盈资产经营有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区世纪大道东风路**。法定代表人：郝杰，该公司经理。委托诉讼代理人：毕国锋，黑龙江峰衡律师事务所律师。被告：张义，男，1986年3月3日出生，汉族，个体，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：王红娟，黑龙江衡川律师事务所律师。原告大庆市萨尔图区信盈资产经营有限公司与被告张义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大庆市萨尔图区信盈资产经营有限公司委托诉讼代理人毕国锋、被告张义委托诉讼代理人王红娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆市萨尔图区信盈资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付房屋租金1072000元，支付违约金321600元（因合同中约定的违约金过高，原告起诉时自行调整为欠付租金的30%，即1072000元×30%=321600元），合计1393600元；2.要求被告在合同履行期限届满（2019年6月1日）后3日内按原状返还房屋；3.要求被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年1月26日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于大庆市萨尔图区东风新村建设路5号原武装部的房屋998平方米（包括三楼半层、四、五、六层）及庆龙小区95.95平方米A-4-1、A-4-2的两处车库出租给被告用于办公服务，租赁期限为五年，即自2014年3月1日起至2019年6月1日止，第一年租金为263000元，第二年租金为265000元，第三年租金为267000万元，第四年租金为269000元，第五年租金为271000元；第一年租金于合同生效后三日内交付，以后每年租金在当年1月30日前支付；租赁期间的水、电费及与房屋使用相关的各项费用及税费由被告承担；被告不按照约定日期交付租金的，每逾期一日，原告有权按年租金的2%向被告加收滞纳金。被告已给付原告第一年即2014年至2015年的租金263000元，2015年至2019年租金尚未给付，原告多次催要未果，现原告以被告未支付房屋租金及违约金为由诉至法院。被告张义辩称：原告诉讼租赁房屋事实属实，欠付4年租金也是事实，但是被告在租赁期间对于交付房屋及房屋使用过程中有影响被告正常使用的原因；1.原、被告在签订租赁房屋合同后，由于原告没有及时把房屋腾让出交付被告，时间延迟至2014年12月中旬，被告才正式接收原告出租的房屋；2.由于原告一直拖欠热力公司热力费导致被告租赁的房屋有停止供热的使用期，被告租赁房屋主要是用于经营中小学生的课外辅导，由于原告未及时缴纳热力费导致租赁房屋不能及时供热，以及热力公司时常在被告租赁的房屋公共处张贴催缴通知极大的影响被告正常招收学员及给学生上课，由于此原因也给被告造成损失；3.被告承租的房屋是4、5、6层房屋，其中6层是房屋顶层，由于房屋年久失修，房顶漏雨，所以到夏季时被告不能够正常使用6楼的平层房屋，也给被告造成损失，以上三点被告多次向原告处的主管领导递交申请，反映以上问题，原告处领导告知给予协商解决，被告也积极电话沟通此事，但双方没有达成意见，问题也没给予解决，所以导致被告拖延房屋租金未及时缴纳，现被告在综合考虑租赁房屋的使用时间以及被告对房屋的使用情况在原告能够给予减免的情况下，被告同意交付租金解决原被告双方租赁合同拖欠的租金问题，并且被告同意占有的房屋归还原告。原告大庆市萨尔图区信盈资产经营有限公司、被告张义围绕诉讼请求依法提交了证据。本院将无异议的证据予以认定并记录在卷，对于有异议的证据，列举如下：原告举证证据四、大庆市萨尔图区人武部办公楼交接书复印件2张（与原件核对无异）、房屋产权证复印件3张，证明案涉房屋的权利来源于政府移交的萨尔图区武装部办公楼，从而证明原告对该房屋有合法的出租权，双方签订的租赁合同合法有效。被告张义质证称，对证据真实性无异议，对证明问题有异议，此份证据仅能证明该房屋的所有权人为大庆市萨尔图区国有资产监督管理办公室，不能证实原告大庆市萨尔图区信盈资产经营有限公司有权出租和使用此房屋，直接的说，此房屋交接书与本案无关，原告无权处置此房屋。结合原告庭后提交的大庆市萨尔图区人民政府出具的情况说明，该证据能够证明原告欲证实的问题，本院对该证据予以确认。证据五、热力公司于2019年5月23日出具的情况说明一份，证明案涉房屋一直正常供热，从未断暖，故未发生因供热原因而影响被告使用的情况。被告张义质证称，对证据真实性无异议，其说明所记载的事实与客观事实不符，在2014年至2019年被告使用房屋期间确实存在停止供热情况，其中被告多次向原告协调供暖事宜。本院对该证据予以确认。被告举证证据一、申请书复印件2页，证明被告因为交付房屋的问题多次向原告处的主管领导吴秀峰反映情况，要求双方给予减免协商解决，此申请书原件已提交原告处，被告提交复印件。原告质证称，对证据真实性及证明问题均有异议，原告未接到被告提出的任何异议，申请书中所记载内容不属实。因该证据系复印件，无法核对其真实性，故本院不予确认。依据以上证据及双方当事人陈述，确认本案法律事实如下：2014年1月26日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于大庆市萨尔图区东风新村建设路5号原武装部的房屋998平方米（包括三楼半层、四、五、六层）及庆龙小区95.95平方米A-4-1、A-4-2的两处车库出租给被告用于办公服务。租赁期限为五年，即自2014年3月1日起至2019年6月1日止，第一年租金为26.3万元，第二年租金为26.5万元，第三年租金为26.7万元，第四年租金为26.9万元，第五年租金为27.1万元。第一年租金于合同生效后三日内交付，以后每年租金在当年1月30日前支付。租赁期间的水、电费及与房屋使用相关的各项费用及税费由被告承担。同时约定，被告不按照约定日期交付租金的，每逾期一日，原告有权按年租金的2%向被告加收滞纳金。租赁期满后，原告有权收回房屋，被告应按照原状返还房屋及其附属品、设备设施。被告已给付原告第一年即2014年至2015年的租金263000元，2015年至2019年租金尚未给付，原告多次催要未果，现原告以被告未支付房屋租金及违约金为由诉至法院，诉讼请求如下：1.请求法院判令被告给付房屋租金1072000元，支付违约金321600元（因合同中约定的违约金过高，原告起诉时自行调整为欠付租金的30%，即1072000元×30%=321600元），合计1393600元；2.要求被告在合同履行期限届满（2019年6月1日）后3日内按原状返还房屋；3.要求被告承担诉讼费用。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同内容，原告已按约定将房屋租赁给被告使用，被告也应按约定给付原告房屋租金。依双方合同约定，第一年租金为263000元，第二年租金为265000元，第三年租金为267000元，第四年租金为269000元，第五年租金为271000元，每年租金在当年1月30日前支付。被告已支付第一年房屋租金263000元，尚欠原告租金1072000元（265000元+267000元+269000元+271000元=1072000元），故对于原告要求被告给付房屋租金1072000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金321600元（因合同中约定的违约金过高，原告起诉时自行调整为欠付租金的30%，即1072000元×30%=321600元）的诉讼请求，因双方合同中约定了滞纳金，其标准高于相关法律规定标准，现原告主张按欠付租金的30%计算违约金，即321600元（1072000元×30%=321600元），未超过法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告在合同履行期限届满（2019年6月1日）后3日内按原状返还房屋的诉讼请求，依双方合同约定，租赁期满后，原告有权收回房屋，被告应按照原状返还房屋及其附属品、设备设施，故合同履行期限届满后被告应按原状返还房屋，本院对该诉讼请求予以支持。庭审中被告辩称原告迟延交房、租赁期停止供热导致房屋无法正常使用及六楼房屋漏雨被告未予维修，但被告未提供充分证据证明其主张的合理性，故本院对其抗辩理由不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张义于本判决生效后立即一次性给付原告大庆市萨尔图区信盈资产经营有限公司房屋租赁费1072000元，并支付违约金321600元，合计1393600元；二、被告张义于2019年6月4日前将位于大庆市萨尔图区东风新村建设路5号三楼半层、四、五、六层房屋及大庆市萨尔图区庆龙小区A-4-1、A-4-2车库原状返还原告大庆市萨尔图区信盈资产经营有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8671（已减半），由被告张义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  曲晓雪二〇一九年六月二十五日法官助理张玉书记员郑雪晗