文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0243民初2657号原告:重庆建工新城置业有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县靛水街道靛水社区公安大楼**，统一社会信用代码91500243MA5U46HK38。委托诉讼代理人：王佩，男，该公司职工。委托诉讼代理人：李筱燕，女，该公司职工。被告:周长江，男，1988年6月5日出生，土家族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被告:彭建梅，女，1987年6月4日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告重庆建工新城置业有限公司（以下简称建工公司）与被告周长江、彭建梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告建工公司的委托诉讼代理人王佩、李筱燕，被告周长江、彭建梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建工公司请求人民法院依法判决：一、确认原、被告双方于2018年2月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-316-015xxxxx）已经解除；二、二被告协助原告建工公司办理登记在原告建工公司名下房屋产权证，并承担相应费用；三、被告周长江、彭建梅向原告建工公司支付银行代偿贷款本息24316.21元及逾期付款违约金暂计41.38元（以24316.21元为基数，从2019年4月29日起按每日万分之一计算至付清时止）；四、二被告向原告建工公司支付违约金12480元；五、被告周长江、彭建梅承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年2月14日签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-316-015xxxxx），该合同约定原告建工公司将彭水苗族土家族自治县xx街道xx社区彭水xxx1x号楼1-x-x号房屋出售给二被告。二被告未按照该合同约定履行付款义务，原告建工公司多次协商无果，诉至人民法院。被告彭建梅辩称，对于原告建工公司的起诉没有异议。被告周长江辩称，被告周长江愿意解除合同。也愿意协助原告建工公司办理产权证书，对于办证费用，如果应当由被告周长江承担，被告周长江愿意承担。对于原告建工公司垫付的费用，被告周长江愿意支付。对于原告建工公司起诉的违约金，被告周长江不清楚计算方式。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院审理查明，2018年2月14日，原告建工公司为甲方与被告彭建梅、周长江为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》和补充协议，约定原告建工公司将位于彭水苗族土家族自治县xx街道xx社区彭水xxx1x号楼1-x-x号房屋以624000元的总价出售给乙方，付款方式为2018年2月14日前付清首付款125000元，余下房款499000元向银行申请按揭支付。甲方在2018年10月20日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交乙方使用。乙方逾期付款在90日之内，自本合同约定的应付款期限第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期付款超过90日的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款千分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房款。按揭购房的，乙方应按照与银行签订的《个人住房借款合同》之约定按期归还按揭银行的借款本息，若乙方未及时偿还借款本息导致按揭银行向甲方扣收贷款本息及相关费用，乙方应于甲方发出还款通知之日起7个自然日内向甲方归还所有款项，若乙方累计60日不归还银行按揭贷款，也未向甲方归还银行的全部扣款等所有相关费用，甲方有权解除本合同，除乙方应承担的违约金外，乙方还应向甲方支付房屋总价款2%的违约金，甲方有权在扣除该违约金和甲方已代乙方支付的按揭贷款本息及商品房买卖合同登记已产生的相关税费后，将剩余购房款退还给乙方。2018年3月20日，被告彭建梅作为乙方借款人，重庆农村商业银行股份有限公司彭水支行（以下简称农商行彭水支行）作为甲方贷款人，被告彭建梅、周长江作为丙方抵押人，原告建工公司作为丙方保证人签订了《个人房屋按揭贷款合同》，约定乙方向甲方借款499000元用以支付购房款，二被告自愿用涉案房屋作抵押担保，原告建工公司自愿做保证担保。贷款利率为在基准利率上上浮10%，还款方式为等额本息还款。该合同签订后，农商行彭水支行按约向被告彭建梅支付了贷款。被告彭建梅在偿还按揭贷款过程中，从2018年9月8日开始出现逾期，农商行彭水支行向原告建工公司发出了履行担保责任通知书，2019年3月29日，农商行彭水支行在原告建工公司的保证金账户中扣划了24316.21元用以偿还被告彭建梅所欠的贷款本息。2019年4月22日，原告建工公司向二被告邮寄了还款通知书，要求二被告偿还其垫付的款项。2019年5月6日，原告建工公司向二被告邮寄了解除合同通知书，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求二被告支付违约金、赔偿损失。另查明，原、被告双方为涉案房屋办理了网签手续，原告建工公司于2018年9月份左右通知了二被告接房，二被告未办理接房手续。涉案房屋目前未取得产权证书。本案系一起商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点在于：一、原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是否符合解除条件。二、如果符合解除条件，二被告应当承担何种违约责任的问题。关于原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是否符合解除条件的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”原、被告双方自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同不违反法律规定，不损害国家及第三人利益，法律应予以尊重。原、被告双方在合同中约定“若乙方累计60日不归还银行按揭贷款，也未向甲方归还银行的全部扣款等所有相关费用，甲方有权解除本合同”，现被告彭建梅、周长江未按照约定偿还银行按揭贷款本息，逾期时间超过了60日，也未向原告建工公司归还银行的全部扣款等相关费用，故原告建工公司有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告建工公司向二被告邮寄了解除合同通知书，被告周长江、彭建梅收到该通知之时起，双方签订的房屋买卖协议即自动解除。故对于原告建工公司要求确认双方于2018年2月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除的诉讼请求本院予以支持。关于二被告应当承担何种违约责任的问题。原告建工公司在诉讼请求中要求“二被告协助原告建工公司办理登记在原告建工公司名下房屋产权证，并承担相应费用”，但涉案房屋尚未取得房屋产权证书，原告建工公司也未举示证据证明具体产生了哪些费用，故对于该项诉讼请求本院不予支持。原告建工公司为二被告垫付了按揭款24316.21元，二被告应当将此款支付给原告建工公司。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告建工公司诉请的逾期付款违约金可以视为资金占用损失，对此本院予以支持。利息（即逾期付款违约金）计算为以24316.21元为基数，以每日万分之一为标准，从2019年4月29日起计算至付清之日止。原、被告双方在商品房买卖合同中约定的“甲方有权解除本合同，除乙方应承担的违约金外，乙方还应向甲方支付房屋总价款2%的违约金”，按照该条约定计算出的违约金为12480元，现原告建工公司提起主张，二被告理应予以支付，故对于原告建工公司要求二被告支付违约金12480元的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十六条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2018年2月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-316-015xxxxx）已经解除；二、被告周长江、彭建梅向原告重庆建工新城置业有限公司支付银行代偿贷款本息24316.21元及利息（利息以24316.21元为基数，以每日万分之一为标准，从2019年4月29日起计算至付清之日止）；三、被告周长江、彭建梅向原告重庆建工新城置业有限公司支付违约金12480元；四、驳回原告建工公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，减半收取360元（原告重庆建工新城置业有限公司已预交360元），由被告周长江、彭建梅负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  朱 为二〇一九年六月十九日法官助理  陈 萌书 记 员  张白中