贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终3093号上诉人（原审被告）：李银强，男，1976年10月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区，被上诉人（原审原告）：深圳市住宅物业管理有限公司,住所地深圳市福田区益田村中心广场康乐中心**。法定代表人：李东升，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵腾飞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：白雨，女，该公司员工。上诉人李银强因与被上诉人深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称深圳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李银强，被上诉人深圳物业公司委托诉讼代理人赵腾飞、白雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李银强上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人购房合同中约定的物业服务企业是上海科瑞物业管理发展有限公司，而不是深圳物业公司，故上诉人与深圳物业公司未在形式上产生物业管理的合同。二、上诉人之所以拒交物业费是因为被上诉人不作为，作为物业管理者，应当承担管理义务，户主的房屋外墙漏水，物业有帮助维修义务。本案中，上诉人向深圳物业公司积极协商外墙漏水的解决途径，但深圳物业公司却未采取有效措施，导致上诉人应当享受的服务没有得到实现，故上诉人与深圳物业公司在实质上也未产生物业管理的合同。综上，上诉人拒交物业费合情合理。深圳物业公司辩称：1、2013年9月10日，深圳物业公司通过招投标程序，以综合评分第一名中标，2013年9月26日深圳物业公司与绿地白云房开公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，也不存在合同法第五十二条无效的情形，该合同合法有效。根据相关司法解释，该前期物业服务合同对业主具有约束力。2、物业服务是一项连续性工作，是一项不断发现问题解决问题的过程，需要不断投入人力和资金。而物业费是维护小区正常运作的资金，也是物业公司能够进行正常运作的根本保证。被答辩人作为涉案物业的业主，应积极配合物业公司的工作，按时交纳物业管理费，被答辩人却以各种无端理由拒交物业费，却同样享受着小区的物业服务，侵占了按时交费业主的合法权益。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。深圳物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币4518元，违约金人民币3564.7元；二、判决被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告李银强系贵阳市白云区伊顿公馆B1-1-32-5号房屋业主。2013年9月26日，绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定原告为绿地.伊顿公馆小区提供物业服务，高层住宅物业费为1.7元/㎡。被告与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，其中第二十三条前期物业管理，业主与物业服务企业达成了协议，虽然合同中约定的物业服务企业是上海科瑞物业管理发展有限公司，但是业主入住之后实际是由原告对该小区进行物业服务。被告于2014年5月18日收房，被告房屋建筑面积为83.67平方米，在原告向被告所在小区提供物业服务期间，被告未缴纳2015年6月至2018年5月共计36个月的物业管理费。因原告在该小区提供物业服务期间，被告房屋外墙漏水，原告一直协调无果，故被告拒缴物业费。一审法院认为，本案中，原告与被告虽未签订相应的物业服务合同，但是原告是该住区物业服务的实际管理者，原告与被告之间存在着事实上的物业服务关系，事实清楚，证据充分，应予认定。根据《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，享有接受物业管理公司提供服务的权利，同时应履行按时交纳物业服务费用的义务。被告系该住区的业主，应按时交纳物业管理费。原告要求被告支付物业管理费用的请求符合法律规定，一审法院予以支持。原告自愿按照每平方米1.5元标准收取物管费，对此收费标准被告未提出异议，故一审法院支持按照每平方米1.5元计算，被告应缴纳的物业费为1.5元/平方米×83.67平方米×36个月=4518元。被告提交的证据显示其房屋漏水严重且持续多年，物管公司一直协调但未能予以处理，影响了被告对房屋的使用，故原告的服务达不到合同要求，应相应的减轻被告的支付义务，一审法院酌情减轻被告30%的交纳物业费的义务，即被告应支付原告物管费3163元。关于违约金，一审法院认为周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，并依法及时主张自己的权利。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，且原告提供的物业管理服务确有需要改进之处，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、被告李银强于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市住宅物业管理有限公司2015年6月至2018年5月期间的物业管理费人民币3163元；二、驳回原告深圳市住宅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告李银强承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，上诉人提交了一组照片，拟证明被上诉人不作为，提供的服务存在脏乱差现象。被上诉人经质证，该组照片均是2018年4月28日、29日拍摄，时间、地点不存在连续性，物业服务是一项发现问题并解决问题的过程，因此达不到上诉人的证明目的。被上诉人提交了2013年7月23日贵阳日报登报公告、2013年9月10日中标通知书、公告、2018年5月撤场公告，拟证明上海科瑞物业公司撤场进行了登报，被上诉人通过招投标中标以及2018年5月撤场时已经履行了公告义务。上诉人经质证，认为报纸是复印件，招投标程序严格，虽进行了登报，但没有在小区进行公示，上诉人并不知道这回事，不予认可。对于上诉人提交的照片，因与本案诉请无关联性，本院不予确认。对于被上诉人提交的晚报公告，虽系复印件，但被上诉人已经说明了该复印件的来源及出处，故本院予以确认。对于中标通知书、公告，能够达到被上诉人的证明目的，本院予以确认。二审经审理查明，2013年7月18日，绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司在贵阳晚报登报了《关于与科瑞终止前期物业管理服务合同的公告》，该公告主要载明：贵阳绿地.伊顿公馆项目各业主：上海科瑞物业管理发展有限公司因其发展战略调整而退出贵阳物业市场。双方经协商同意《贵阳绿地.伊顿公馆项目前期物业服务合同》于2013年7月31日到期后终止。不再续签。我公司已向政府物业主管部门报告并获准重新选聘前期物业管理服务企业为广大业主提供物业管理服务。2013年9月10日绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司发出《中标通知书》，载明：深圳住宅物业管理有限公司，贵阳绿地伊顿公馆物业管理服务招投标的开标评审工作已于2013年9月9日结束，……根据综合评审和打分，你公司以综合评分第一名中标。2013年9月26日，《深圳物业公司接管绿地伊顿公馆小区物业服务的公告》主要载明：我公司已通过绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司的合法选聘并签订了《贵阳绿地.伊顿公馆前期物业服务合同》。本公司将于2013年9月26日起为广大业主提供物业管理服务。《【伊顿公馆】业主入驻会签单》上除有李银强签字外，还盖有绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司以及深圳物业公司贵州分公司绿.伊顿公馆物业管理处印章。李银强于2014年4月13日在深圳物业公司提供的业户资料表上签字，案涉小区实际由深圳物业公司提供物业服务。此外，二审经审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，李银强在与房开商签订《商品房买卖合同》时虽约定了房开商选定的物业服务企业为上海科瑞物业管理发展有限公司，但之后上海科瑞物业管理发展有限公司与房开商终止物业服务合同，深圳物业公司通过招投标中标并与房开商签订了《绿地伊顿公馆前期物业服务合同》，并公告由深圳物业公司对包括案涉业主在内的绿地伊顿公馆提供物业服务。李银强在《【伊顿公馆】业主入驻会签单》及深圳物业公司提供的业户资料表上签字时，并未对该签单上深圳物业公司贵州分公司绿地.伊顿公馆物业管理处印章提出异议，且在之后确系深圳物业公司实际向该小区提供了物业服务。根据前述法律规定，深圳物业公司与房开商签订的前期物业服务合同合法有效，对业主李银强具有约束力。因此，李银强二审关于其与深圳物业公司无物业管理合同关系的上诉理由本院不予采信。协议签订后，被上诉人为上诉人房屋所在小区提供物业服务,上诉人也接受了该服务，但上诉人自2015年6月1日至2018年5月30日期间未向被上诉人交纳物业服务费，上诉人的行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。现上诉人以被上诉人提供的物业服务存在诸多问题为由拒交物业服务费，从上诉人所反映的问题来看，诸如房屋渗水漏水可能涉及房屋质量问题，上诉人可另案主张。小区内安保、绿化、卫生问题，确属物业公司通常情况下的合理业务范围。由于小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案上诉人已经作为整体接受了物业服务，就不能以该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而使物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。因此，本院对李银强该上诉理由不予采信。一审以业主辩称其房屋漏水持续多年，被上诉人服务不达标为由判令上诉人按相应比例打折交纳物业费将有损公平并妨害全体小区业主公共利益的实现，实属不当，但因深圳物业公司未提出上诉，视为其认可一审判决金额。故本院对判决结果予以维持。综上所述，李银强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定双方形成事实上的物业服务关系不当，本院予以纠正，但因裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李银强负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年六月二十八日书记员 王凤霞