河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终6682号上诉人（原审原告、反诉被告）：石家庄市宏运石化产品销售有限公司，住所地石家庄市新华区石获北路北侧。法定代表人：韩焕文，该公司经理。委托诉讼代理人：韩焕文，河北世纪方舟律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：河北友谊永泰工程造价咨询有限公司第一分公司，住所地河北省石家庄市桥**红旗大街**翰林观天下**楼2006/2007/2008。代表人：龚利军，该公司经理。委托诉讼代理人：赵栓平，河北康融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阎占芳，男，1970年8月15日出生，汉族，住石家庄市桥**。被上诉人（原审被告）：赵军，男，1976年7月22日出生，汉族，住石家庄市桥**。被上诉人（原审被告）：龚利军，男，1973年6月2日出生，汉族，住石家庄鹿泉区。被上诉人（原审被告）：张玉龙，男，1977年10月10日出生，汉族，住河北省新乐市。四被上诉人委托诉讼代理人：赵栓平，河北康融律师事务所律师。上诉人石家庄市宏运石化产品销售有限公司（以下简称宏运石化公司）、河北友谊永泰工程造价咨询有限公司第一分公司（以下简称永泰造价第一分公司）因与被上诉人阎占芳、赵军、龚利军、张玉龙房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初1123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宏运石化公司上诉请求：1、依法撤销石家庄桥西区人民法院（2019）冀0104民初1123号民事判决书（以下简称一审判决）第二项，改判驳回被上诉人河北友谊永泰工程造价咨询有限公司第一分公司的全部反诉请求。2、本案一、二审诉讼费等相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定“闫占芳系被告赵军、龚利军、张玉龙承租房屋的介绍人，也非实际受使用人，因此原告要求被告闫占芳承担支付房屋占有使用费的诉求于法无据，本院不予支持”是错误的。从始至终，闫占芳是作为承租方的代表与上诉人进行洽谈的，系房屋的实际使用人。即使是介绍人，其他的被上诉人也应当承担连带付款责任。二、一审判决认定“依据被告提交的建设工程预算书装修合同、收款收据，虽收款收据非正规发票，但符合日常习惯，因此本院认定被告装修款金额为310000元”。该认定事实错误。被上诉人河北友谊永泰工程造价咨询有限公司第一分公司作为注册成立的经营性公司，应当依法经营，费用支出应当采用正规发票，本案中其所称的装修费用，如属于其与第三方的正常往来，就当提供正规发票以证实其主张，其收据收据不符合证据的合法性要求，依法不应采信。故一审判决以符合日常习惯为由予以认定，将导致违法行为的合法化，故应予纠正。三、一审判决认定“因此故原被告在导致租赁合同无效主观上均存在过错，故，原告承担剩余装修损失的50%，被告永泰造价第一分公司承担剩余装修损失的50%。该责任认定也是错误的，上诉人不应承担装修损失。1、被上诉人永泰造价第一分公司对于房屋没有产权的情况是明知的。被上诉人是经中间人介绍才承租了案涉房屋，上诉人在洽谈之初就已经将房屋状况包括手续情况告知了被上诉人，因此，即使租赁合同被认定无效，上诉人也不存在任何主观过错。2、被上诉人违约拖欠租金，是导致合同无法履行的原因，被上诉人应当承担装修费的全部损失责任。本案被上诉人因经营不善一直拖欠租金，为了逃避债务，偷偷将家具空调等物品超黑夜运走，并且一再躲避上诉人的电话或联系。经中间人找到被上诉人后，经协商被上诉人已经将装修物全部拆走，不存在装修损失。上述事实，上诉人不可能预见到被上诉人会在开庭时失口否认，故证人证言属于反驳证据，且当庭已经说明证人可以另行到庭说明，故被上诉人不存在装修损失。即使有损失，其责任也全部应由被上诉人承担。一审判决不考虑本案实际情况，平均分配过错责任，是不合理不公平的。综上所述，一审判决书认定事实和适用法律均有错误，请二审法院依法公正审理，改判支持上诉人的上诉请求。永泰造价第一分公司上诉请求：一、请求贵院依法判令上诉人少付被上诉人房屋占有使用费57777.77元；二、请求贵院依法判令被上诉人多赔偿上诉人装修损失48980元；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定占用期间错误。一审法院认定占用期间为2015年8月1日起到2016年8月22日止，但没有任何证据证明，只是推论。实质上上诉人是2015年6月ll日，开始进驻装修，被上诉人给予3个月装修期，(原一审判决认定上诉人自2015年5月28日，即上诉人提交的《建设工程预算书》的日期，开始入驻，装修期为二个月)，占用起算日期为9月初，搬离或解除时间为2016年8月中旬。因此，一审法院认定上诉人占用期间为2015年8月111起至2016年8月22日止，显然是错误的，而实际，上诉人占用期间不足一年，仅有ll个月，因此上诉人请求少支付57777.77元的房屋占有使用费。二、被上诉人应全额赔偿上诉人的装修损失。本案因诉争的房屋没有任何承建手续，合同被确认无效，根据最高人民法院《关丁审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被上诉人明知自己的房屋没有任何承建手续，而谎称手续齐全，对合同的无效负有主要责任，按照上述规定针对上诉人的装修应承担70%的过错责任，上诉人承担30%的责任，被上诉人应多承担48980元的装修损失。综上所述，请求贵院依法判令上诉人少付被上诉人房屋占有使用费57777.77元，被上、诉人多赔偿上诉人装修损失48980元，并承担本案一、二审诉讼费用。阎占芳、赵军答、龚利军、张玉龙未进行答辩。石家庄市宏运石化产品销售有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决五被告共同支付原告房屋租金458082元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月，原、被告口头约定将位于石家庄市角，原新石南路49号）三层房屋出租给被告用于经营，年租金40万元，租期5年。对于被告搬离的时间，被告称其因原告无法提供产权手续、无法办理公司事务于2016年7月底口头通知原告搬离，但未提交相关证据；原告在2018年5月24日的庭审笔录中认可被告搬离的时间为2016年8月22日。原告称，双方未签订书面租赁合同，口头约定原告给被告两个月装修期，被告5月份开始装修，租赁期限自2015年7月1日至2020年6月30日止，2016年8月22日被告不再使用该房屋但未办理退还房屋手续，也未支付租赁费。原告为证明其主张，提交证据如下：2007年12月12日原告与中国外运河北公司签订的《产权转让合同》一份，证明原告获得了原属于另一方的本案房屋所在的土地资产；2、2017年7月13日石家庄市桥西区新石南路第一社区居委会出具的证明一份及所有权人为河北省对外贸易运输石家庄市公司的房屋所有权证（字第××号）一份，证明原告出租房屋具有合法性；3、魏占锁（原告公司员工）及被告赵军、龚利军、张玉龙、阎占芳五份询问笔录（22页），证明原、被告达成口头租赁协议及被告未付租金的事实；4、安泉林证人证言一份，证明被告拖欠租金以及拆走装修的事实；5、辛俊英证人证言一份，证明2016年8、9月份被告利用晚上时间将家具、空调偷偷拆除并搬走；6、拍摄时间为2016年11月26日、11月30日的照片6张，证明被告将装修拆除之后的房屋状况；7、2007年3月5日河北省对外贸易运输石家庄市公司关于企业国有产权转让的决议、石市外运办字[2006]第7号请示、市国资[2006]271号批复、2010年1月1日《协议书》、2006年8月7日职工大会决议及职工签字表，证明原告购买本案房屋所在的土地资产，原告将之前的房屋拆除一部分并进行了扩建，新建了六层楼房（涉案房屋为其中的第三层）；8、2018年5月25日河北省对外贸易运输石家庄市公司出具的证明，证明涉案房屋即现新石南路285号由原告取得全部事宜。五被告对上述证据的质证意见为：1、对证据1真实性无异议，但该合同有没有履行，需其他证据证明；2、对证据2居委会证明及房产证认可，但该房产所有权证没有被告所租赁的房屋，且该产权不是原告所有；3、对证据3真实性予以认可；4、对证据4、5，根据证据规则证人应该出庭作证，故对真实性不予认可；5、对证据6照片显示时间为2006年11月26日、11月30日的时间不予认可，被告搬走时房屋完好；6、对证据7中2007年3月5日的转让决议、职工大会的决议、石市外运办字（2006）第7号请示的质证意见同证据1的质证意见；市国资（2006）271号批复系复印件，真实性不予认可，其他质证意见同证据1意见；对2010年1月1日《协议书》，该协议书时间晚于前面所有证据，该协议是河北省对外贸易石家庄市公司对原告的最后协议，协议约定将诉争房产交由原告使用，原告暂时以“河北省对外贸易石家庄市公司”名义签署有关合同，由此看出河北省对外贸易运输石家庄市公司与原告的转让协议没有完全进行，因此原告还未取得该房屋的土地所有权。7、对证据8，该证明没有说明房屋和土地，因此该证明与本案无关。被告为证明其抗辩及反诉主张，向本院提交证据如下：1、授权委托书，证明永泰造价第一分公司委托其员工张玉龙对涉案房屋进行装修；2、设计图；3、建设工程预算书；4、装修合同；5、收款收据三份。证据2、3、4、5证明装修的事实及装修的价值。原告对被告提交的证据发表质证意见如下：1、对证据1，此为被告之间的委托与本案无关，也未注明装修的位置；2、对证据2真实性不认可，没有项目人的签字，也没有出处；3、对证据3、4不认可，是预算书，实地情况不清楚；装修没有施工地点，不能证明是涉案房屋；即使是装修的房屋，根据双方口头约定装修费由被告自行承担，解除后自行拆除；数额也不认可；4、证据5并非正规发票，无法证实实际花费，后两张的票号时间相隔一年，不符合常理，也未有经办人签字，对真实性不予认可。被告永泰造价第一分公司明确表示对装修损失不进行鉴定。现双方诉争涉案房屋装修已被拆除，双方对是谁拆除意见不一，对此均未提交充足的证据予以证实。2010年1月1日，原告与河北省对外贸易运输石家庄市公司签订《协议书》，内容为：经市政府批准，“河北省对外贸易运输石家庄市公司”位于石家庄桥西区产交由“石家庄市宏运石化产品销售有限公司”使用。由于种种原因土地和房产证暂时无法过户，为了不影响“石家庄市宏运石化产品销售有限公司”正常运营，双方达成以下协议：“河北省对外贸易运输石家庄市公司”同意以“河北省对外贸易运输石家庄市公司”位于石家庄桥西区的土地和房产名下，由“石家庄市宏运石化产品销售有限公司”暂时以“河北省对外贸易运输石家庄市公司”名义签署有有关合同、协议。自2010年1月1日开始由此产生的一切经济纠纷、法律责任由“石家庄宏运石化产品销售有限公司”承担全部责任。因以上原因如给“河北省对外贸易运输石家庄市公司”造成的经济损失、法律责任均由“石家庄市宏运石化产品销售有限公司”加倍赔偿，并以该地块和房产承担责任。2018年5月25日河北省对外贸易运输石家庄市公司出具的证明，载明：“石家庄市桥西区新石南路49号（现石家庄桥西区新石南路285号）已由石家庄市宏运石化产品销售有限公司取得，全部事宜交由石家庄市宏运石化产品销售有限公司自行处理，早与本公司无任何关系”。石家庄市桥西区（原石家庄市桥西区新石南路49号）的涉案房屋已由石家庄市宏运石化产品销售有限公司取得，但未取得房屋产权证书、建设工程规划许可证。另，原告在一审法院（2017）冀0104民初5975号案件的起诉状中称:“2015年4月底被告通过朋友介绍，与原告协商租赁原告位于石家庄市桥西区的部分房屋，并请求原告宽限三个月的装修。经多次协商，被告在装修完毕后，于2015年8月1日与原告达成房屋租赁协议……”。以上事实，有原告提交的产权转让合同、证明、询问笔录、证人证言、石市外运办[2006]第7号文件、[2006]271号批复文件、协议、职工大会决议，被告提交的委托书、设计图、建设工程预算书、装修合同、收款收据，原、被告陈述、庭审笔录予以证实。一审法院认为，根据公安机关对被告赵军、龚利军、张玉龙的询问笔录显示，被告赵军、龚利军、张玉龙经阎占芳介绍，就其承租位于石家庄市桥西区的房屋与原告达成口头约定，用于三被告合伙经营永泰造价第一分公司。因涉案房屋至庭审结束后未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告达成的承租上述房屋的合同为无效合同。因此，被告永泰造价第一分公司应参照租金标准向原告支付房屋占有使用费。关于支付房屋占有使用费的期间，原告称被告自2015年5月初开始占有使用房屋但未提交相关证据予以证实，而被告称2015年6月11日开始入住装修，其提交的委托书载明时间为2015年5月25日、《建设工程预算书》显示编制日期为2015年5月28日，考虑实际情况，应以原告陈述的被告5月初占有使用房屋为宜。关于装修期，原告在一审法院（2017）冀0104民初5975号案件的起诉状中称给予被告3个月装修期，而在本次庭审中陈述给予被告2个月装修期，前后陈述不一，双方又未形成书面的租赁合同，因此，一审法院认定原、被告双方约定的装修期为3个月。根据双方口头约定装修期无需支付占用费，因此，被告应自2015年8月1日起至2016年8月22日止，按每年400000元的标准向原告支付房屋占有使用费424444.44元（400000元+400000元÷360天×22天）。关于被告阎占芳是否承担责任问题，公安机关的询问笔录显示被告阎占芳系被告赵军、龚利军、张玉龙承租涉案房屋的介绍人，亦非实际使用人，因此，原告要求被告阎占芳共同承担支付房屋占有使用费的诉请，于法无据，不予支持。关于被告永泰造价第一分公司要求原告赔偿装修损失，被告对其主张明确表示不申请鉴定且涉案房产装修已拆除，不具备鉴定条件，依据被告提交的建设工程预算书、装修合同、收款收据，虽收款收据并非正规发票，但符合日常习惯，因此，认定被告装修金额为310000元。装修后，被告实际使用1年零22天（租期5年），考虑租赁期限等实际问题，被告自己承担摊销在此期间的费用65100元（310000元×21%）为宜。原告在出租涉案房屋时未取得产权证或建设工程规划许可证，被告承租涉案房屋时亦未尽到谨慎审查义务，因此原、被告双方在导致租赁合同无效主观上均存在过错，故，原告承担被告剩余装修损失的50%即122450元（310000元×79%×50%）、被告永泰造价第一分公司承担剩余装修损失的50%即122450元（310000元×79%×50%）为宜。基此，原审判决为：一、被告河北友谊永泰工程造价咨询有限公司第一分公司于本判决生效之日起十日内向原告石家庄市宏运石化产品销售有限公司支付房屋占有使用费424444.44元；二、原告石家庄市宏运石化产品销售有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告河北友谊永泰工程造价咨询有限公司第一分公司装修损失122450元；三、驳回原告石家庄市宏运石化产品销售有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告河北友谊永泰工程造价咨询有限公司第一分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8172元，由被告河北友谊永泰工程造价咨询有限公司第一分公司负担；反诉费2975元，原告石家庄市宏运石化产品销售有限公司负担1619元、被告河北友谊永泰工程造价咨询有限公司第一分公司负担1356元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人宏运石化公司与上诉人永泰造价第一分公司口头约定的租赁合同，因出租人未取得建设工程规划许可证，一审法院认定合同无效，合法有据。一审法院依据双方提交的证据并参照双方约定的租金标准认定应付租金及装修损失，并无不当。上诉人宏运石化公司主张被上诉人闫占芳作为介绍人应当承担相应的连带付款责任，无法律依据，不予支持。一审法院依据上诉人永泰造价第一分公司提交的预算书、装修合同及收款收据等证据认定其装修费用具体数额，并无不妥，上诉人宏运石化公司主张该证据不合法，但未提交相反证据证实，本院不予采信。上诉人宏运石化公司将未取得建设工程规划许可的房屋向他人出租，本身便存在一定过错，一审法院对装修损失各方承担比例认定适当，上诉人宏运石化公司主张装修损失应由上诉人永泰造价第一分公司全部承担，于法无据，本院不予支持。上诉人永泰造价第一分公司作为承租人明知房屋手续不全仍然承租房屋，亦存在过错，其主张装修损失全部由对方承担，无法律依据，不予支持。关于上诉人永泰造价第一分公司实际占用期限，一审法院依据双方提交的证据及陈述认定战胜期限为2015年8月1日至2016年8月22日，合法有据，上诉人永泰造价第一分公司主张一审法院认定期限错误，但未提交其它证据证实，本院不予采信。综上所述，石家庄市宏运石化产品销售有限公司、河北友谊永泰工程造价咨询有限公司第一分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4054元,由上诉人石家庄市宏运石化产品销售有限公司负担1619元、由上诉人河北友谊永泰工程造价咨询有限公司第一分公司负担2435元。本判决为终审判决。审判长 高瑞江审判员李秀云审判员寻亚二〇一九年六月十七日书记员 刘            琨