中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终542号 上诉人（原审第三人）：北京长富投资基金（有限合伙）。住所地：北京市丰台区丽泽路**院**楼**。 主要负责人：李仁华，该有限合伙执行事务合伙人委派代表。 上诉人（原审第三人）：华夏银行股份有限公司武汉洪山支行。住所地：湖。住所地：湖北省武汉市洪山区珞狮北路**樱花大厦> 主要负责人：司德明，该支行行长。 以上二上诉人委托诉讼代理人：宋加安，中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司职员。 以上二上诉人委托诉讼代理人：万钦忠，湖北浩泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武汉航天波纹管股份有限公司。住所地：湖。住所地：湖北省武汉市江岸区解放大道**> 法定代表人：周斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾宪强，湖北光年律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张春和，北京观韬中茂（武汉）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中森华投资集团有限公司。住所地：湖北省武。住所地：湖北省武汉市江岸区车站路**div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：郑巨云，该公司董事局主席。 被上诉人（原审被告）：武汉中森华置业有限公司。住所地：湖北省武汉市。住所地：湖北省武汉市江岸区京汉街车站路危改楼****v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：陈海国，该公司总经理。 以上二被上诉人委托诉讼代理人：鲁卫红，湖北谦顺律师事务所律师。 以上二被上诉人委托诉讼代理人：刘聪，湖北谦顺律师事务所律师。 上诉人北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富基金）、华夏银行股份有限公司武汉洪山支行（以下简称华夏银行）与被上诉人武汉航天波纹管股份有限公司（以下简称航天波纹管公司）、中森华投资集团有限公司（以下简称中森华投资公司）、武汉中森华置业有限公司（以下简称中森华置业公司）股权转让纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（以下简称湖北高院）（2018）鄂民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长富基金、华夏银行的委托诉讼代理人宋加安、万钦忠，被上诉人航天波纹管公司的法定代表人周斌、委托诉讼代理人曾宪强、张春和，被上诉人中森华投资公司、中森华置业公司的委托诉讼代理人刘聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长富基金、华夏银行上诉请求：1.撤销湖北高院（2018）鄂民初48号判决。2.改判上诉人对被上诉人中森华置业公司抵押的中华国际城1、5栋共4套面积6122.91平方米商铺享有优先受偿权。3.改判被上诉人航天波纹管公司与中森华投资公司以中森华置业公司开发的房产抵债及商铺转让协议无效。4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院关于“中森华置业公司是中森华投资公司发起设立的项目公司，在中森华置业公司有两名以上股东期间，中森华投资公司有绝对控股地位，且自2013年7月11日以来，中森华置业公司是中森华投资公司持有100%股权的一人公司”的事实认定错误。首先，2009年1月16日，中森华投资公司投资900万元、陈少夏投资100万元设立中森华置业公司。2009年2月，股东变更为中森华投资公司、湖北建鑫房地产开发有限公司。2010年2月2日，变更为中森华投资公司独资。2010年8月11日变更为中融国际信托有限公司独资。直到2013年7月11日之后，股东才变更为中森华投资公司独资。根据工商登记的全部年检报告、资产负债审计报告、损益表来看，中森华投资公司与中森置业公司财务、利润、负债都是相互独立，没有任何账目混同的情况。其次，“中森华国际城”项目系中森华置业公司开发的，与中森华投资公司无关。中森华投资公司与航天波纹管公司2011年5月26日签订《商铺转让协议》、2013年1月6日签订《补充协议》，均发生在中融国际信托有限公司100%持有中森华置业公司股权期间，而中森华投资公司在此期间并非中森华置业公司股东，无权处分中森华置业公司财产，上述协议应为无效。二、一审法院依据《中森华国际城1号、5号楼商业面积统计表》及虚假的《关于中森华国际城1号楼、5号楼地上建筑及地下室产权交付情况说明》认定中森华置业公司于2012年5月18日完成交付，航天波纹管公司为合法占有，系认定事实不清。案涉商铺在为华夏银行、长富基金办理抵押时仍是在建工程，该房的施工许可证是2011年3月11日，预售许可证是2011年8月31日（4、5号楼）、2011年3月18日（1、2、3号楼），竣工验收许可证是2013年9月26日，交付许可证是2013年12月26日取得的。2012年5月18日，案涉房屋根本没有竣工，谈何交付。三、一审认定被上诉人航天波纹管公司享有优先于上诉人的物权期待权，适用法律错误。中森华投资公司与航天波纹管公司之间的补充协议并未明确房屋的具体位置，一审认定4套房屋与长富基金、华夏银行享有抵押权的商铺完全重合系由航天波纹管公司随意指认而成。上诉人申请执行后，被上诉人航天波纹管公司未提出执行异议；该房屋抵押权登记在上诉人名下；被上诉人航天波纹管公司与中森华投资公司之间不存在买卖合同，只存在以房抵债协议；航天波纹管公司没有向房屋所有人中森华置业公司支付任何价款；不能办证的原因是航天波纹管公司不符合登记条件。故航天波纹管公司对中森华投资公司享有的应为债权期待权。 被上诉人航天波纹管公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。理由如下：一、中森华置业公司系中森华投资公司为进行“中森华国际城”开发而成立的全资子公司，中森华投资公司一直处于绝对控股地位。中森华投资公司人格混同，承担连带责任完全正确；二、中森华置业公司于2012年5月12日承担了交付义务且实际履行，航天波纹管公司也接受了相应房产交付行为。从房屋交付至一审判决长达6年之久，对方从来没有提出任何异议。三、《股权转让协议》《补充协议》《商铺转让协议》《补充协议》系航天波纹管公司与中森华投资公司的真实意思表示，应为有效。四、长富基金、华夏银行与中森华置业公司等签订的《委托贷款合同》《抵押合同》系恶意损害航天纹管公司利益而无效。首先，根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定，以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。由于“中森华国际城”项目已于2012年9月28日竣工，已不具备在建工程抵押贷款的条件。其次，“中森华国际城”项目已经销售近两年，长富基金、华夏银行明知销售完毕且已经入住的前提下，于2013年6月1日与中森华投资公司、中森华置业公司恶意串通伪造航天波纹管公司的公章，杜撰虚假《承诺函》，将已经交付给航天波纹管公司的房产进行抵押，不仅没有向航天波纹管公司落实情况，也没有尽到抵押贷款审查义务。再次，长富基金、华夏银行至今未提供7500万元发放情况和《监管协议》，无法证实该笔贷款是否真实存在。五、航天波纹管公司以975万元出资与新荣村委会以26.25亩集体土地作价525万元共同出资设立的航新商贸城系残疾人企业，原意是建立航新综合商贸城项目。截止到股权转让前，航天波纹管公司已经在26.25亩土地上建有厂房、办公楼和宿舍等房屋共计27000平方米，并且该公司在册职工473人（其中残疾人136人）。股权转让后，中森华投资公司、中森华置业公司拆了该27000平方米的厂房盖成商品房，但至今十年有余不按约定支付对价，竟拿着虚假的承诺函、公证书提起诉讼，损害残疾人的利益。综上，请求本院依法驳回长富基金、华夏银行的上诉请求，维持原判。 被上诉人中森华投资公司、中森华置业公司辩称，一、《股权转让协议》《补充协议》签订的真实目的是通过股权转让的形式取得新农村180亩集体土地的开发权，是以合法形式掩盖非法目的，违反法律强制性规定的无效合同。二、航天波纹管公司与中森华投资公司签订的《商铺转让协议》《补充协议》无效。中森华投资公司、中森华置业公司系相互独立的法人，不存在人格混同的情形，中森华置业公司不是合同签订主体，没有授权中森华投资公司签订，事后也没有追认，不承担合同义务。一审法院以财产混同、人格混同为由判决中森华置业公司对中森华投资公司债务承担责任错误。三、一审法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，判决航天波纹管公司的物权期待权优于长富基金、华夏银行的抵押权属适用法律错误。四、中森华置业公司与航天波纹管公司之间不存在买卖合同，且航天波纹管公司强行占有了中森华置业公司的商铺，也从未向中森华置业公司支付价款。航天波纹管公司要求交付的房屋已经办理了抵押登记，长富基金、华夏银行是抵押权人，因此中森华置业公司不能向航天波纹管公司交付房屋。五、中森华投资公司、中森华置业公司也不服一审判决，但由于无力缴纳上诉费而被法院按自动撤诉处理。对长富基金、华夏银行的上诉请求及理由均无异议。 航天波纹管公司诉讼请求：一、中森华投资公司、中森华置业公司赔偿依据合同不能交付的位于湖北省武汉市江岸区新荣村中森华国际城商铺7508.43平方米折合相应价值18020.232万元（以开盘价2.4万元/平方米计）。二、中森华投资公司、中森华置业公司依据合同为航天波纹管公司办理已经交付房屋（面积9291.57平方米）的不动产产权证，并且依法承担延期办证的违约责任1010.4582万元。三、中森华投资公司、中森华置业公司承担本案诉讼费。 长富基金、华夏银行共同提出诉讼请求：一、长富基金、华夏银行对中森华置业公司抵押的中森华国际城五栋共4套面积6122.91平方米的商铺享有优先受偿权。二、航天波纹管公司与中森华投资公司签订的《股权转让协议》《补充协议》及《商铺转让合同》无效。三、中森华置业公司、中森华投资公司承担本案诉讼费。 一审法院查明：2005年4月26日，航天波纹管公司与武汉市江岸区后湖乡新荣村村民委员会(以下简称新荣村委会)签订《联合投资武汉市航新商贸城合同书》，约定双方共同出资设立航新商贸公司，注册资本1500万元，航天波纹管公司以现金975万元出资持股65%，新荣村委会以26.25亩集体土地的征用补偿费每亩作价20万元合计525万元作为出资持股35%，该宗土地于2005年5月26日前移交公司使用，航新商贸城项目，预计总投资9000万元，除注册资本1500万元外，还需投入7500万元，双方按出资比例对等投资，航天波纹管公司投资建设资金4875万元，新荣村委会投资建设资金2625万元，以180亩集体土地征用补偿费作为投资，新荣村委会向公司提供180亩项目用地(公司成立后及时与新荣村委会签订征地合同)，协助公司办理项目用地的征地手续，协助办理批文，争取各项优惠政策。 2008年5月22日，航天波纹管公司（甲方）与中森华投资公司（乙方）签订《股权转让协议》。协议约定，甲方将持有的航新商贸公司65%的股权作价5100万元转让给乙方，乙方将以现金（人民币）5100万元支付该股权转让价款。其中，乙方于2008年12月底支付股权转让款1000万元整；开盘后根据实际销售情况支付部分相应股权转让款；协议签订之日起满四年后，支付剩余股权转让款，以上共计支付股权转让款5100万元整。同时约定：1.甲方保证对转让给乙方的股权拥有完全、有效的处分权，保证股权没有质押，并免遭第三者追索，否则应由甲方承担由此而引起一切经济和法律责任。2.在协议签订之日前，因甲方原因未能履行其和新荣村委会签署的《联合投资协议书》中的股东名义内容的部分，由甲方承担相应责任，若因此影响乙方在航新商贸公司中行使股东权利所带来的损失，乙方有权在股权转让款中予以扣除。 同日，双方签订《补充协议》。约定对《股权转让协议》中甲方在航新商贸公司65%股权溢价及整体搬迁费，双方一致确认上述股权溢价及整体搬迁费的金额为8400万元整。关于付款方式及时间约定：乙方以实物作价8400万元支付股权溢价款及整体搬迁费。实物资产界定为乙方将以甲方和新荣村委会联合投资的航新商贸公司所拥有的180亩土地进行城中村改造，项目中经甲乙双方确认的相关商铺的一楼及二楼作为支付股权溢价款及整体搬迁费的标的物；乙方将于规划图编制完毕后，和甲方确定城中村改造项目中具体商铺位置，以双方认可的商铺作价5000元/平方米冲抵股权溢价款及整体搬迁费共计8400万元整。根据《股权转让协议》和《补充协议》股权转让款总额为13500万元整，该股权转让及整体搬迁费价格的确定是基于经甲方确认的前期已经投资的3287万元整的投资款项确已到位。若在协议签订之后，上述甲方投资款项未到位或者不足3287万元整，甲方必须将上述投资款项在协议签订之后十日内补足。若甲方不能在规定的时间内予以补足，则另行协商并以补充合同的形式重新确定股权转让的总价。 2008年6月10日，武汉市欣荣实业有限公司(以下简称欣荣公司，在协议股权转让方处括注原新荣村委会)与中森华投资公司签订《股权转让协议》，约定欣荣公司(甲方)将在航新商贸公司35%股权及项目开发权作价1.2亿元转让给中森华投资公司(乙方)，以现金6000万元及实物作价6000万元分期支付，实物资产界定为项目中经欣荣公司和航新商贸公司双方确认的新荣村城中村改造项目中的相关商铺作为支付股权转让款的标的物，以5000元/平方米作价。 中森华投资公司于2008年2月29日成立，成立时名称为武汉中森华房地产开发有限公司，曾更名为武汉中森华投资集团有限公司，2010年9月7日更名为现名称。中森华置业公司于2009年1月16日成立，成立时中森华投资公司持股90%，陈少夏持股10%，2010年5月变更登记中森华投资公司持股100%，2010年8月11日变更登记中融国际信托有限公司持股100%，2013年7月至今，中森华投资公司持有中森华置业公司100%股权。2011年2月，中森华置业公司取得位于新荣村的中森华国际城项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。 航新商贸公司于2005年8月22日成立，成立时航天波纹管公司持股65%，新荣村委会持股35%，2008年6月26日，中森华投资公司受让前者持有的全部股权，持有航新商贸公司100%股权。其后，航新商贸公司与欣荣公司签订《新荣村“城中村改造”挂靠开发协议书》，约定现航新商贸公司100%股权已属中森华投资公司所有，航新商贸公司拥有《联合投资武汉市航新商贸城合同书》中项目土地的完全开发和收益权，欣荣公司不再参与项目运作和利润分配，项目名称新荣村城中村改造，规划改造总用地面积约为180亩，项目开发载体为欣荣公司，航新商贸公司以欣荣公司名称通过招、拍、挂方式取得土地，该协议签订后，欣荣公司与航新商贸公司签订的关于该项目的合作开发协议中的权利义务实际归于中森华投资公司。 2011年3月18日，武汉市住房保障和房屋管理局办理了核准预售中森华国际城1至3号楼住宅建筑面积40989.5平方米的武房开预售(2011)69号《武汉市商品房预售许可证》。2011年8月31日，武汉市住房保障和房屋管理局办理了核准预售中森华国际城4至5号楼住宅建筑面积37910.33平方米的武房开预售(2011)358号《武汉市商品房预售许可证》。2013年9月25日，武汉市城乡建设委员会对中森华国际城1号楼和5号楼分别出具工程竣工验收备案证明书。2013年12月26日，武汉市住房保障和房屋管理局对中森华国际城1至5号楼出具了武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证。 2011年5月26日，中森华投资公司（甲方）与航天波纹管公司（乙方）签订《商铺转让合同》。约定双方就2008年5月22日签订的《股权转让协议》《补充协议》中有关中森华国际城一期项目的商铺转让一事达成协议，该转让合同的标的物为甲方现有的中森华国际城一期项目的商铺含架空层、专用地下停车场。转让的商铺面积约为9000平方米（含架空层面积680平方米），具体结算面积按相关职能部门实测面积计算。转让专用地下停车场约3000平方米，具体结算面积按相关职能部门实测面积计算。转让价款及支付方式约定如下：1.该商铺含架空层单价为每平方米5000元，总金额约为4500万元整。该专用地下停车场单价为每平方米2700元，总金额约为810万元整。2.商铺含架空层的转让总金额用以抵付《补充协议》甲方购买乙方股权的应付购商铺款项。3.专用地下停车场的转让金额，于该合同订立之日起10日内由航天波纹管公司另行支付。对航天波纹管公司购买的中森华国际城商业中心商铺，中森华投资公司享有优先租赁权。租赁价格和具体方式另行约定。 2013年1月6日，中森华投资公司（甲方）与航天波纹管公司（乙方）签订《补充协议书》。约定：根据原《股权转让协议》及《补充协议》约定，甲方应付乙方股权转让款5100万元及商铺面积16800平方米(按5000元每平方米作价8400万元支付股权溢价款及整体搬迁费)。一、股权转让款部分，甲方在该协议之前已向乙方支付股权转让款3000万元。乙方同意甲方以1号楼地下室面积2675.47平方米、5号楼地下室面积3204.6平方米，合计地下室面积5880.07平方米，按2700元每平方米，总计1587.6189万元作为原协议中5100万元的资金抵扣。全部以房产部门实际测绘面积为准。即5100万元中甲方尚余512.3811万元（5100万元-3000万元-1587.6189万元）应支付给乙方。二、股权溢价款及整体搬迁费部分，乙方同意甲方以中森华新荣国际城1号楼商业裙房面积4792.18平方米及一、二层主楼面积1670.98平方米,5号楼商业裙房面积2158.54平方米及一、二层面积669.87平方米，以上总计9291.57平方米作为原协议中的商业抵扣面积。全部以房产部门实际测绘面积为准。即甲方尚余7508.43平方米（16800平方米-9291.57平方米）的商铺面积应交付给乙方。三、另补部分，1号楼主楼1670.98平方米（含架空层819.99平方米），5号楼主楼669.87平方米（含架空层260.91平方米），合计2340.85平方米，因在第二条作为商业抵扣面积，另由甲方按2500元/平方米折合资金585.2125万元后支付给乙方，作为商业面积的折扣补偿。四、综合第一、二、三条，甲方之于乙方剩余应付资金为1097.5936万元（512.3811万元+585.2125万元），未付商铺面积7508.43平方米。五、甲方抵付给乙方的商铺必须是能办两证的一至二层商铺，1号楼主楼及5号楼主楼面积2340.85平方米是能办理两证的商品房，并由甲方出具武汉市房管局的商铺和商品房的预售证，供乙方办理两证。 一审庭审中，中森华投资公司表示案涉中森华国际城项目仅完成第一期开发，目前完成的第一期项目的开发面积中已无相应房屋可用以交付，《补充协议书》中确定的未交付商铺面积7508.43平方米，后期开发是否能够进行目前无法确定，航天波纹管公司对此事实不持异议。 2013年6月8日，委托人长富基金与借款人和抵押人中森华置业公司，保证人中森华投资公司、郑巨云、陈少夏签订一份《投资合作协议》，约定长富基金通过华夏银行向中森华置业公司发放委托贷款7500万元，期限两年，用于中森华国际城后期建设，该协议签订后，另行签订委托贷款合同和相关担保合同，第一年财务顾问费为借款金额的4%，如该协议约定与委托贷款合同约定内容不一致，以委托贷款合同约定为准，该协议项下的配套协议有《委托贷款合同》《抵押合同》《连带保证合同》《监管合同》。该合同由湖北省武汉市楚信公证处(以下简称楚信公证处)出具(2013)鄂楚信证字第14397号公证书予以公证。 同日，委托人长富基金与受托人华夏银行、借款人中森华置业公司签订一份《委托贷款合同》，第二条基本条款，借款金额7500万元，借款用途中森华国际城后期建设，借款期限24个月，自发放贷款之日起算，借款利率为年14%，按自然季结息，结息日为每季末月的20日后的第一个工作日，借款人应当在借款发放日起，第一年末(第12个月的21日)按照贷款本金的30%与中森华国际城项目当期销售收入的60%孰高原则偿还本金，第二年按照贷款本金余额分四期(第15、18、21个月的21日，最后一期为借款期限届满之日)等额与中森华国际城销售收入的60%孰高原则偿还本金，借款未按约定期限归还借款本息的，委托人对逾期的借款从逾期之日起在约定利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，未按合同约定还本付息的，借款人应按约定支付罚息和复利，债务逾期30日或累计逾期2次后，委托人有权宣布借款提前到期并要求借款人一次性清偿全部借款本息，未按期支付利息的，委托人从未按期支付之日起按月按罚息利率计收复利，委托事项仅限于划转贷款、代为计息和协助收回贷款。 同日，抵押权人华夏银行与抵押人中森华置业公司签订一份《抵押合同》，对前述《委托贷款合同》合同项下委托人债权的实现提供抵押担保，抵押财产为中森华置业公司合法拥有的位于武汉市江岸区新荣村的中森华国际城项目在建工程(34套3141.2平方米的住宅和6122.91平方米的商铺)及对应的土地使用权(面积852.08平方米)，详见《抵押财产清单》，《抵押财产清单》与权利证书或登记机关的登记簿记载不一致，以权利证书或登记机关的登记簿相关记载为准，担保范围为主合同项下全部债权，包括但不限于本金、利息、违约金、实现债权的费用(包括但不限于律师费等)，中森华置业公司承诺对抵押财产享有所有权或处分权，抵押财产不存在任何权属争议，设立本抵押权不会受到任何限制。《抵押财产清单》显示，抵押的34套住宅位于中森华国际城5号楼，4套商铺为中森华国际城1号楼1层2172.75平方米，1号楼2层1834.52平方米，5号楼1层1172.6平方米，5号楼2层943.04平方米，商铺面积6122.91平方米，对应土地使用权面积641.86平方米，总面积9264.11平方米，对应土地使用权面积852.08平方米。 同日，华夏银行还与郑巨云、陈少夏签订一份《连带保证合同》。 2013年6月15日，楚信公证处出具(2013)鄂楚信证字第14402号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，申请人为长富基金、华夏银行、中森华置业公司、中森华投资公司、陈巨云、陈少夏，公证事项为赋予前述《委托贷款合同》《抵押合同》《连带保证合同》强制执行效力，并载明自《委托贷款合同》《抵押合同》《连带保证合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。 2013年7月5日，武汉市江岸区住房保障和房屋管理局办理了在建工程抵押登记，出具的武房期岸字第2013004337号《武汉市期房抵押证明》记载，设定日期2013年7月2日，抵押人中森华置业公司，抵押权人华夏银行，建设面积9264.11平方米，土地使用权面积852.08平方米。2013年7月11日，武汉市国土资源和规划局办理了土地使用权抵押登记，出具的武他项(2013)第440号《土地他项权利证明书》记载，土地使用权面积25125.49平方米，本次抵押土地使用权面积852.08平方米。建设用地规划许可证显示前述抵押用地单位为中森华置业公司，建设工程规划许可证显示建设单位为中森华置业公司，武国用(2010)第740号国有土地使用权证显示土地权利人为中森华置业公司。 2014年11月27日，楚信公证处作出(2014)鄂楚信证字第29145号《执行证书》，载明，中森华置业公司应于2014年7月21日前(第一期)偿还本金不少于2250万元，于2014年10月21日前(第二期)偿还本金不少于1312.5万元，但中森华置业公司只偿还第一期本金5027744.66元，利息未依约支付，长富基金与华夏银行已联名向中森华置业公司、中森华投资公司、郑巨云、陈少夏送达了《还款期限提前到期告知书》，但中森华置业公司、中森华投资公司、郑巨云、陈少夏均未在指定期限内履行应付义务，现应长富基金、华夏银行的申请，出具此证书，债权人可持本证书向人民法院申请强制执行。证书并载明执行标的包括本金、利息、罚息、复利、实现债权的费用等5项。 经长富基金、华夏银行申请执行，2015年1月10日，湖北省武汉市中级人民法院作出(2015)鄂武汉中执字第00027号执行通知书，通知中森华投资公司、中森华置业公司、郑巨云、陈少夏向长富基金、华夏银行支付借款本金69972255.24元及相应利息、罚息、复利等，支付迟延履行期间的加倍债务利息，承担债权人实现债权、抵押权的费用，承担本案执行费用。现抵押房屋已被湖北省武汉市中级人民法院查封。 一审中，中国长城资产管理公司武汉办事处(以下简称长城汉办)向一审法院提交《情况反映》，称长富基金、华夏银行是本案利害关系人，本案所涉房屋的土地已经办理了抵押登记，长富基金、华夏银行已向湖北省武汉市中级人民法院申请执行，航天波纹管公司对中森华置业公司所有债权均劣后于长富基金、华夏银行的债权。该《情况反映》的附件三为《承诺函》和楚信公证处出具的(2013)鄂楚信证字第15095号《公证书》。《承诺函》内容为，2008年5月22日，航天波纹管公司与中森华投资公司签订《股权转让协议》，航天波纹管公司将持有航新商贸公司65%股权作价5100万元转让给中森华投资公司，截止2013年5月31日，中森华投资公司尚有2100万元股权转让款未支付，航天波纹管公司承诺公司对中森华置业公司所有债权均劣后于长富基金通过委托贷款和长城汉办通过债务重组对中森华置业公司享有的债权本息及其他相关权益。《承诺函》尾部加盖“武汉航天波纹管股份有限公司”字样印章并有“周斌”字样签名，落款时间为2013年6月1日。楚信公证处(2013)鄂楚信证字第15095号《公证书》证明《承诺函》中的航天波纹管公司的印鉴均属实。 2018年4月8日，航天波纹管公司向楚信公证处出具《申请复核、撤销公证申请书》，以未委托雷华山为代理人办理公证，印章、法定代表人签名系伪造为由申请撤销(2013)鄂楚信证字第15095号《公证书》。经楚信公证处委托鉴定机构进行鉴定，鉴定意见为《承诺函》中的航天波纹管公司印文与样本印文不是同一枚印章所盖印。2018年5月8日，楚信公证处作出(2018)鄂楚信撤字第2号《关于撤销(2013)鄂楚信证字第15095号的决定》，将前述公证书予以撤销。2018年8月16日，楚信公证处作出(2018)鄂楚信撤字第5号《关于撤销(2013)鄂楚信证字第15106号的决定》，载明具体经办人雷华山向楚信公证处提供的《委托书》《承诺函》及相关证明材料上所盖的欣荣公司印章、法定代表人签字经相关人员鉴定为不真实，决定撤销(2013)鄂楚信证字第15106号《公证书》。 房屋登记资料反映如下事实：2015年10月16日，湖北省武汉市中级人民法院依据已经发生法律效力的(2014)鄂武汉中民商初字第00190号民事判决，根据申请执行人刘和琳的申请作出(2015)鄂武汉中执字第00426号执行裁定书及(2015)鄂武汉中执字第00426-2号协助执行通知书，查封了中森华置业公司名下中森华国际城1号楼1层房产，查封期限自2015年10月21日起至2018年10月22日止。2015年12月16日，湖北省武汉市中级人民法院在审理原告东方伟业建筑工程有限公司与被告中森华置业公司建设工程合同纠纷一案中作出(2015)鄂武汉中民商初字第000994-1号民事裁定书，又于同年12月29日作出(2015)鄂武汉中民商初字第000994-1号协助执行通知书，查封中森华置业公司名下中森华国际城159套房产，查封期限自2015年12月29日起至2018年12月28日止。在该协助执行通知书附件清单中，1号楼1层商铺合同备案号为岸110153709，1号楼2层商铺合同备案号为岸110153712，5号楼1层商铺合同备案号为岸110153919，5号楼2层商铺合同备案号为岸110153928。2017年6月14日，湖北省武汉市中级人民法院依据已经发生法律效力的(2014)鄂武汉中民商初字第00914号民事判决，根据申请执行人李峰的申请作出(2015)鄂武汉中执字第01216号之一号执行裁定书及(2015)鄂武汉中执字第01216号之二号协助执行通知书，查封了中森华置业公司名下中森华国际城159套未售房产，查封期限自2017年6月15日起至2020年6月14日止。该协助执行通知书附件清单的合同备案号同前述协助执行通知书。在1号楼、5号楼的房屋列表中，1号楼1、2层商铺预测面积分别为2172.75平方米、1834.52平方米，实测面积为4146.98平方米，5号楼1、2层商铺预测面积分别为1172.6平方米、943.04平方米，实测面积为2117.64平方米。1号楼1层商铺合同备案号岸110153709,1号楼2层商铺合同备案号岸110153712,5号楼1层商铺合同备案号岸110153919,5号楼2层商铺合同备案号岸110153928。上述商铺在合同备案号后的权利人栏为空白。 《中森华国际城1#、5#楼商业面积统计表》载有1号楼、5号楼地下室、商业裙房、主楼一层、主楼二层的面积，打印标注时间2012年5月18日，有“楼银根”字样签名。《关于中森华国际城1号楼、5号楼地上建筑及地下室产权的交付情况说明》加盖中森华置业公司新荣项目部印章，称谓对象为航天波纹管公司，内容为：中森华国际城1号楼地下室(2675.47平方米)、地上一层、二层和裙楼(6、地上****和裙楼及5号楼地下室(3204.6平方米)及三单元一、二层和裙楼(2828.41平方米)，是我公司实施新荣村城中村改造项目中，已经还建给航天波纹管公司的房产(2012年房屋已经交付给航天波纹管公司)。其产权属于航天波纹管公司(产权证正在办理中)。该房产由航天波纹管公司独立拥有使用，不与中森华国际城1号楼、5号楼其他居民区有所关联。目前贵司已将房屋出租，凡涉及到的商服经营手续均由贵司和相关政府职能部门正常办理。特此说明!根据上述两份证据，可以认定航天波纹管公司已于2012年5月18日占有证据列明的房屋。 一审法院认为，一、关于《股权转让协议》《补充协议》《商铺转让合同》《补充协议书》的效力问题。中森华置业公司是中森华国际城的开发主体，该房地产项目的土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、《武汉市商品房预售许可证》均办理在中森华置业公司名下，中森华置业公司对其开发的房地产具有处分权。虽然中森华投资公司与中森华置业公司均登记为公司法人，但两者之间具有紧密关联。中森华置业公司是中森华投资公司发起设立的项目公司，在中森华置业公司有两名以上股东期间，中森华投资公司有绝对控股地位，且自2013年7月11日以来，中森华置业公司是中森华投资公司持有100%股权的一人公司。《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”根据该条规定，中森华投资公司未提交证据证明公司财产独立于股东财产，两公司人格混同，在法律上应视为同一主体。法条规定股东应对公司债务承担连带责任，反之亦然，公司对股东债务亦应承担连带责任。在前述认定基础上，中森华投资公司对中森华置业公司开发的房地产进行处分，与航天波纹管公司先后签订《股权转让协议》《补充协议》《商铺转让合同》《补充协议书》，非无权处分行为，该行为后果应由中森华投资公司与中森华置业公司连带承担。中森华置业公司称与中森华投资公司均系独立法人，长富基金和华夏银行称中森华投资公司无权处分中森华置业公司的房屋因而合同无效的抗辩理由无法律依据，不能成立。上述合同均不存在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定的法定无效情形，为有效合同。 二、关于航天波纹管公司主张不能交付面积7508.43平方米的赔偿责任问题。各方当事人均对该约定面积的房屋已无法交付不持异议，不能交付面积的房屋价值应根据合同相关条款进行确定。《股权转让协议》《补充协议》《商铺转让合同》《补充协议书》具有先后延续性，后合同是对前合同的修订和补充。《股权转让协议》和《补充协议》共同确定，航天波纹管公司将持有航新商贸公司65%股权作价13500万元转让给中森华投资公司，中森华投资公司以货币和实物抵偿两种方式履行支付股权转让价款的义务。《商铺转让合同》就转让商铺的面积、单价、转让停车场的单价进行了补充约定。在《补充协议书》中进一步明确，以房屋抵扣货币价款后的不足部分1097.5936万元，中森华投资公司就该差额应承担支付义务，实物抵扣部分还应交付7508.43平方米的商铺面积。上述合同跨越2008年至2013年，但均以5000元每平方米计算应交付的商铺价值，约定价值显然与市场价值不相符，且最后签订的《补充协议书》仍未约定7508.43平方米的商铺面积的履行期限。在该合同签订时，中森华置业公司尚未开始中森华国际城的后续建设，房屋尚不存在，无法履行交付义务，之所以未约定7508.43平方米的商铺面积的交付期限，显然与该事实相关。至2015年6月一审庭审时，已确定交付义务客观上无法履行，航天波纹管公司根据合同约定获得房屋的期待利益已经落空。根据查明事实，2008年6月26日，航天波纹管公司已将股权变更登记至中森华投资公司，履行了交付股权的义务，中森华投资公司未履行交付7508.43平方米商铺的义务，构成履行非金钱债务违约，并造成航天波纹管公司的期待利益落空，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，中森华投资公司应对该期待利益损失予以赔偿，按照该时点的房屋市场价值赔偿损失。但由于航天波纹管公司未提交证据证实房屋的价值，且未申请鉴定，现仅能根据约定价值即每平方米5000元计算先行赔偿损失3754.215万元，不足部分，航天波纹管公在取得相关证据后可另行主张。根据前述认定，中森华置业公司对此债务承担连带清偿责任。法定孳息部分，航天波纹管公司在本案中未主张，一审不予处理。 三、关于航天波纹管公司主张已交付面积的办证及延期办证的违约责任，长富基金、华夏银行请求确认的抵押权的问题。根据航天波纹管公司实际占有的事实和《中森华国际城1#、5#楼商业面积统计》《关于中森华国际城1号楼、5号楼地上建筑及地下室产权的交付情况说明》，可以认定9291.57平方米房屋已在2012年由航天波纹管公司占有使用。关于能否继续履行9291.57平方米的办证义务的问题。在《补充协议书》中，该9291.57平方米由1号楼商业裙楼面积4792.18平方米，1号楼一、二层主楼面积1670.98平方米，5号楼商业裙楼面积2158.54平方米，5号楼一、二层主楼面积669.87平方米四项组成。由于合同中无更多关于上述房屋具体位置的描述，一审要求航天波纹管公司就该房屋面积与房屋管理部门登记的合同备案号的对应关系作出说明。航天波纹管公司说明1号楼商业裙楼面积4792.18平方米对应的合同备案号为岸110153709和岸110153712两层共计4146.98平方米的商铺面积，以及无合同备案号的1号楼中庭面积629.2平方米；1号楼一、二层主楼面积1670.98平方米对应有10个合同备案号但都备注为公共设施；5号楼商业裙楼面积2158.54平方米对应的合同备案号为岸110153919和岸110153928两层共计2117.64平方米的商铺面积；5号楼一、二层主楼面积669.87平方米对应有5个合同备案号但都备注为公共设施。上述房屋面积中无对应合同备案号的中庭面积及备注为公共设施的面积部分，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条关于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分”“也应当认定为物权法第六章所称的共有部分”的规定，均应认定为属于业主共有，航天波纹管公司要求将业主共有部分为其办理不动产权属证书无法律依据，一审予以驳回。 航天波纹管公司主张办证的商铺面积部分，与长富基金、华夏银行主张抵押权(4套商铺)的标的完全重合，双方权利主张相互冲突。航天波纹管公司并主张，长富基金、华夏银行与中森华置业公司恶意串通，将已出售给航天波纹管公司的房屋办理抵押，抵押合同无效。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，恶意串通的证明标准是能够排除合理怀疑。尽管作为审核借款发放文件之一的《承诺函》上加盖的航天波纹管公司印章不真实，对该《承诺函》进行公证的楚信公证处(2013)鄂楚信证字第15095号《公证书》已被撤销，但从《承诺函》的内容来看，不能推定长富基金、华夏银行在发放贷款时已经知晓航天波纹管公司与中森华投资公司之间存在以房抵债合同关系以及已经实际占有房屋，在房屋登记部门也没有待抵押房屋的销售备案登记，航天波纹管公司的主张不能排除合理怀疑，应承担未尽证明责任的不利后果。华夏银行与中森华置业公司签订的《抵押合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，为有效合同，抵押人与抵押权人已依法办理了抵押登记，长富基金、华夏银行在本案中仅请求确认抵押物中4套商铺的抵押权，该4套商铺的抵押权已经依法设立。 由此，就4套商铺产生两项相互冲突的权利主张，即航天波纹管公司享有的物权期待权和长富基金、华夏银行享有的抵押权。在客观事实上，航天波纹管公司在2012年已经占有4套商铺，该4套商铺是用于抵偿股权转让价款，可视为航天波纹管公司已经支付4套商铺的全部价款，包含买卖4套商铺的《商铺转让合同》签订于2011年5月26日，该合同有效且签订时间先于抵押合同签订及抵押登记的2013年，航天波纹管公司未在抵押前办理过户登记的原因是中森华国际城1至5号楼的竣工交付使用备案证在2013年12月26日才办理，在此之间，房屋尚未达到交付使用办理不动产权属证书的条件，航天波纹管公司未办理过户登记不是因自身原因且没有过错。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”现长富基金、华夏银行的委托贷款债权正在湖北省武汉市中级人民法院执行中，参照上述规定，四项条件均已满足，应认定航天波纹管公司对4套商铺的物权期待权优先于长富基金、华夏银行的抵押权。同理，中森华置业公司其他债权人对4套商铺的查封亦不能对抗物权期待权。因此，中森华置业公司应将4套商铺的不动产权属证书办至航天波纹管公司名下。 关于航天波纹管公司主张的延期办证的损失，因办理已交付商铺的不动产权属证书属于中森华投资公司的法定随附义务，故应从2012年5月18日商铺实际交付于航天波纹管公司的时间起算延期办证违约损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，以2012年5月18日实际交付房屋时间后推90日作为应办证而未办证的违约起始点，以交付面积乘以5000元为基数，按中国人民银行同期六个月贷款利率标准上浮50%计付。因至本判决作出之日已超出航天波纹管公司主张的逾期办证损失1010.4582万元，故对航天波纹管公司诉请的该项损失一审予以支持。 综上所述，本案所涉相关合同均为有效，在本案情形下，航天波纹管公司就前述4套商铺的物权期待权优先于长富基金、华夏银行享有的抵押权，长富基金、华夏银行的诉讼请求不能成立，该院予以驳回，航天波纹管公司的诉讼请求部分成立，中森华投资公司、中森华置业公司应连带向航天波纹管公司承担责任，配合航天波纹管公司办理4套商铺的不动产权属证书，就不能交付的房屋承担违约赔偿责任，并承担逾期办证的赔偿责任。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十二条规定，判决如下：一、中森华投资公司、中森华置业公司于该判决生效之日起十日内向航天波纹管公司支付赔偿款3754.215万元；二、中森华投资公司、中森华置业公司于该判决生效之日起三十日内配合航天波纹管公司办理已交付商铺（1号楼1层商铺合同备案号岸110153709,1号楼2层商铺合同备案号岸110153712,5号楼1层商铺合同备案号岸110153919,5号楼2层商铺合同备案号岸110153928）的不动产权属证书；三、中森华投资公司、中森华置业公司于该判决生效之日起三十日内向航天波纹管公司支付延期办证的损失1010.4582万元；四、驳回航天波纹管公司的其他诉讼请求；五、驳回长富基金、华夏银行的诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1152856.5元，保全费5000元，由中森华投资公司、中森华置业公司共同负担；第三人诉讼案件受理费270900元，由长富基金、华夏银行共同负担。 二审中，长富基金、华夏银行向本院提交湖北省武汉市中级人民法院（2016）鄂01执异639号执行裁定书复印件，最高人民法院（2018）最高法民申1382号民事裁定书复印件、（2018）最高法民申4565号民事判决书复印件，拟作为新证据证明：1.中森华投资公司、中森华置业公司不存在人格混同；2.上诉人对中森华国际城案涉商铺享有优先受偿权的主张成立。经庭审质证，被上诉人中森华投资公司、中森华置业公司对裁判文书的真实性无异议。航天波纹管公司认为上述裁判文书不属于新证据。本院认为，上述法院裁判文书裁判内容与本案没有事实与法律上的直接关联，本院不予采纳。 本院对一审法院查明的案件基本事实予以确认。 本院认为，综合当事人起诉、上诉主张及答辩意见，确定本案的争议焦点是：一、中森华投资公司与中森华置业公司是否人格混同。二、关于案涉《股权转让协议》《补充协议》《商铺转让合同》《补充协议书》的效力问题；三、长富基金、华夏银行对中森华国际城案涉4套商铺是否享有优先受偿权。 一、中森华投资公司与中森华置业公司是否人格混同 《公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”《公司法》本条规定的立法目的在于当一人有限责任公司的股东不能证明自己的财产独立于公司财产时，应否认其法人有限责任。即股东应根据《公司法》第六十三条的规定，对公司债务负连带清偿责任。本案中，中森华投资公司未提交证据证明中森华置业公司财产独立于其自己的财产，两公司在法律上应视为同一责任主体，构成人格混同。以下具体事实可以证明两公司构成人格混同。首先，在房地产开发项目中，项目公司是开发商以明确具体的工程项目为开发对象，由投资人成立的具有房地产开发经营资格的房地产开发企业，成立项目公司是房地产开发的重要形式。本案郑巨云、陈少夏夫妻共同出资设立了中森华投资公司，而后中森华置业公司于2009年1月16日成立，成立时中森华投资公司持股90%，陈少夏持股10%，即中森华置业公司从成立之初就是实质上的一人公司。2010年5月又变更登记中森华投资公司持股100%，成为一人公司；其次，结合以下事实：1.2013年6月1日中森华置业公司股东会决议有关表述内容：“……三、长城汉办收购中融国际信托有限公司持有的对中森华投资公司的人民币柒仟伍佰万的债权后，本公司全体股东一致同意由本公司作为该笔债务的共同债务人，自愿与中森华投资公司一起，向长城汉办承担共同的连带偿还责任……落款处加盖中森华置业公司及中森华投资公司公章。”2.2013年6月8日长富基金、华夏银行与中森华置业公司签订的《委托贷款合同》：“……2.4.2为保证本合同项下委托贷款得到清偿，借款人股东及其实际控制人郑巨云及其配偶同意为借款人项下的委托贷款偿还义务及相关承诺、保函、责任等事宜提供连带保证责任……”可以看出，中森华投资公司与中森华置业公司对外承担案涉开发项目融资债务的连带责任。一审关于“中森华置业公司与中森华投资公司人格混同，中森华置业公司应对中森华投资公司债务承担连带清偿责任”的认定，并无不当。上诉人提出的该项上诉理由不能成立。 二、关于案涉《股权转让协议》《补充协议》《商铺转让合同》《补充协议书》的效力问题 首先，关于《股权转让协议》《补充协议》的效力。有限责任公司的股权转让合同是公司股东根据《公司法》的规定，依法将其持有的公司股份转让给受让人，受让人支付价款的合同。就本案而言，中森华投资公司与航天波纹管公司之间关于航新商贸公司股权转让的合同，属当事人真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定。长富基金、华夏银行关于《股权转让协议》《补充协议》无效的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。其次，关于《商铺转让合同》《补充协议书》的效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持”的规定，本案中，《商铺转让合同》《补充协议书》均是为履行双方之间《股权转让协议》及《补充协议》而签订的。中森华置业公司是案涉项目的开发主体，该项目的土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等均已经办理在该公司名下。如上所述，中森华置业公司与中森华投资公司人格混同，中森华投资公司对以中森华置业公司名义开发的房地产有权进行处分，其与航天波纹管公司签订的《商铺转让合同》《补充协议书》，为有权转让相关房地产形成的协议，不违反法律、法规的效力性禁止性规定，为有效协议。上诉人长富基金、华夏银行关于“中森华投资公司无权处分中森华置业公司的案涉房产，进而主张《商铺转让协议》《补充协议》无效”的上诉理由不能成立。 三、关于长富基金、华夏银行对中森华国际城案涉4套商铺是否享有优先受偿权问题 首先，关于案涉房屋是否于2012年5月12日交付航天波纹管公司的问题。航天波纹管公司主张案涉房屋于2012年5月12日由中森置业公司完成交付，并提供了《中森华国际城1#、5#楼商业面积统计表》及《关于中森华国际城1号楼、5号楼地上建筑及地下室产权的交付情况说明》。从上述两组证据看，《中森华国际城1#、5#楼商业面积统计表》载有1号楼、5号楼地下室、商业裙房、主楼一层、主楼二层的面积，打印标注时间2012年5月18日，有“楼银根”字样签名。《关于中森华国际城1号楼、5号楼地上建筑及地下室产权的交付情况说明》加盖中森华置业公司新荣项目部印章，称谓对象为航天波纹管公司，内容为：中森华国际城1号楼地下室(2675.47平方米)、地上一层、二层和裙楼(64、地上****和裙楼5号楼地下室(3204.6平方米)及三单元一、二层和裙楼(2828.41平方米)，是我公司实施新荣村城中村改造项目中，已经还建给航天波纹管公司的房产(2012年房屋已经交付给航天波纹管公司)。其产权属于航天波纹管公司(产权证正在办理中)。该房产由航天波纹管公司独立拥有使用，不与中森华国际城1号楼、5号楼其他居民区有所关联。目前贵司已将房屋出租，凡涉及到的商服经营手续均由贵司和相关政府职能部门正常办理。特此说明!根据上述两份证据，可以认定航天波纹管公司已于2012年5月18日占有案涉4套商铺的房屋，并得到中森华置业公司的确认，应视为双方合意交付房产。根据本案查明事实，2013年9月25日，武汉市城乡建设委员会对中森华国际城1号楼和5号楼分别出具工程竣工验收备案证明书。2013年12月26日，武汉市住房保障和房屋管理局对中森华国际城1至5号楼出具了武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证，上述房产交付手续的完善已经弥补了之前交付行为的瑕疵。而长富基金、华夏银行就案涉房产设定抵押权在2013年5月，发生在航天波纹管公司实际合法占有案涉商铺之后。综上，一审法院关于“航天波纹管公司于2012年5月18日实际占有案涉房屋”的认定有事实依据。长富基金、华夏银行没有提交充分证据足以推翻上述事实认定，该项上诉理由不能成立。 其次，关于长富基金、华夏银行是否对案涉4套商铺享有优先受偿权。本案中，长富基金、华夏银行的诉讼请求第一项是“长富基金、华夏银行对中森华置业公司抵押的中森华国际城五栋共4套面积6122.91平方米的商铺享有优先受偿权”。本院认为，长富基金、华夏银行是否享有案涉房产优先受偿权的前提为其是否对该房产拥有合法的抵押权。华夏银行与中森华置业公司签订的《抵押合同》，并办理了抵押登记，不存在《合同法》第五十二条规定的法定无效情形，该《抵押合同》应为有效，就长富基金、华夏银行诉讼请求的案涉4套商铺的抵押权依法设立。被上诉人航天波纹管公司抗辩长富基金、华夏银行与中森华置业公司恶意串通，将已经出售给航天波纹管公司的房屋办理抵押，主张该抵押无效。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定，恶意串通的证明标准是能够排除合理怀疑。虽然作为审核借款发放文件之一的航天波纹管公司出具的《承诺函》系他人伪造的，但从该《承诺函》的内容来看，不能推定长富基金、华夏银行在发放贷款时已经知晓航天波纹管公司与中森华投资公司之间存在商铺转让的事实。由于目前证据尚不足以排除合理怀疑，故航天波纹管公司抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于长富基金、华夏银行是否享有对本案案涉地产的优先受偿权问题，本院认为，抵押权人主张优先受偿权只是行使和实现抵押权的一种方式，但要受到抵押权与其他权利同时存在时，行使权利顺位的限制。根据《建设工程价款优先受偿权批复》精神，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法规标题最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2004.11.04时效性现行有效》第十七条规定：“......第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本院认为，前述批复与规定系为保护公民的基本生存权利而在司法实践层面作出的特别规定。根据物权优于债权的原则，应尊重申请执行人基于不动产登记而享有的担保物权等优先受偿权，原则上物权期待权不能对抗抵押权。但是，在抵押债权人和商品房买受人利益发生冲突时，在满足一定的特殊条件下，对于作为商品房买受人的消费者就其享有的必要的居住生存权益等，可以给予适当的保护。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定，进一步对作为商品房买受人的普通消费者的物权期待权保护作出规定。根据前述规定，普通消费者以其享有的物权期待权可以对抗执行标的之上设立的抵押权，但是，须同时符合该规定的多项条件，且消费者自身无过错。据原审查明事实，由于航天波纹管公司主张办证的商铺面积部分，与长富基金、华夏银行主张确认享有优先受偿权（4套商铺）的标的物完全重合。由此，在4套商铺之上形成了为实现权利而产生权利顺位法律保护的争议，即航天波纹管公司享有的房产物权期待权与长富基金、华夏银行基于抵押权主张对案涉房产优先受偿权而产生权利顺位法律保护的争议。如上分析，本案有关物权期待权和抵押权同时存在，结合长富基金、华夏银行一审诉讼请求的案涉商铺享有优先受偿权的主张内容看，一审法院认为是“两项相互冲突的权利主张，即航天波纹管公司享有的物权期待权和长富基金、华夏银行享有的抵押权”，该表述与本案基本事实和法律关系相符。具体到本案，针对长富基金、华夏银行是否对案涉4套商铺享有优先受偿权，或长富基金、华夏银行主张的抵押优先受偿权能否对抗航天波纹管公司的物权期待权，应当结合具体案情综合予以评判，主要考虑以下事实：1.2011年5月26日，中森华投资公司（甲方）与航天波纹管公司（乙方）签订《商铺转让合同》，双方形成了商品房买卖法律关系。航天波纹管公司作为案涉房产受让方，在开发商已经办理开发房产的全部权证证书，特别是取得《预售房许可证》的前提下，其在2012年已经实际占有4套商铺，该4套商铺是用于抵偿股权转让价款，可视为波纹管公司已经支付4套商铺的全部价款。2.《商铺转让合同》签订时间先于抵押合同签订及抵押登记的2013年，航天波纹管公司未在抵押前办理过户登记的原因是中森华国际城1至5号楼的竣工交付使用备案证直到2013年12月26日才办理，在此期间，房屋尚未达到办理不动产权属证书的条件，航天波纹管公司未办理过户登记不是因自身原因且没有过错。3.作为审核借款发放文件之一的《承诺函》，其上所加盖的航天波纹管公司印章系他人伪造。该《承诺函》签注日期为2013年6月1日，先于2013年7月5日在建工程抵押登记。2013年7月11日，武汉市国土资源和规划局办理了土地使用权抵押登记。《承诺函》中的内容有“抵押权劣后于航天波纹管公司债权”的相关表述，因此，尽管不能因《承诺函》为伪造而必然得出长富基金、华夏银行签订的《抵押合同》为无效的结论，但可以推定华夏银行在办理融资贷款中在设定案涉房产的抵押权时存在没有尽到审慎审查义务的情形。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院以现“长富基金、华夏银行的委托贷款债权正在湖北省武汉市中级人民法院执行中，参照上述规定，认为四项条件均已满足，应认定长富基金、华夏银行主张的优先受偿权不能对抗航天波纹管公司的物权期待权”，该裁判理由并无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；长富基金、华夏银行的上诉理由不能成立，应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费270900元，由北京长富投资基金（有限合伙）、华夏银行股份有限公司武汉洪山支行承担。 本判决为终审判决。 审判长 宁 晟 审判员 李相波 审判员 关晓海 二〇一九年六月二十八日 书记员 张晓旭