四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川01民终689号上诉人（原审被告）：李征，男，汉族，1978年2月15日出生，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：李筱娅，四川矩衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国荣，四川矩衡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗艳华，女，汉族，1978年8月16日出生，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：李筱娅，四川矩衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国荣，四川矩衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李贞茹，女，汉族，1979年3月11日出生，住四川省成都市温江区。委托诉讼代理人：毛星棋，四川恒和信律师事务所律师。原审第三人：邝鹭娟，女，汉族，1985年8月21日出生，住四川省成都市武侯区。上诉人李征、罗艳华因与被上诉人李贞茹、原审第三人邝鹭娟房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初9301号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李征、罗艳华上诉请求：1.依法撤销原判，纠正一审判决中认定事实错误或法律适用错误部分，依法改判驳回李贞茹的起诉。2.本案所有诉讼费由李贞茹承担。事实和理由：1.一审法院认定李贞茹与李征、罗艳华签订的二手房买卖合同真实合法有效存在重大错误，李征、罗艳华认为《二手房买卖合同》根本未成立，不存在真实、合法、有效的问题，李贞茹签订《二手房买卖合同》并不是自己要购买案涉房屋，而是受邝鹭娟的委托来购买案涉房屋，故李贞茹与李征、罗艳华之间并无买卖的合意。李征、罗艳华在知晓李贞茹与邝鹭娟的委托关系后，已另案诉讼的行为表示不愿意与邝鹭娟达成买卖合同。因此，本案中买卖双方实际并未达成买卖合意，该合同至始至终未成立。2.一审法院认定《二手房买卖合同》不存在欺诈，损害国家及社会公共利益错误，邝鹭娟作为房地产买卖的中介机构的股东、监事，同时也是刘晓军的配偶，案涉房屋买卖的经纪人，在交易过程中隐瞒真实房价信息，低价承购自己作为经纪人的房屋，已经严重欺诈了李征、罗艳华。邝鹭娟作为中介，本次购买自己作为经纪人的房产，亦是想通过低价买进、高价卖出的方式赚取差价，是一种炒房行为，这种行为已经被国家的宏观调控政策所明令禁止，该行为本身就损害国家及公共利益。3.成都市中级人民法院的另案生效判决认定了刘晓军作为李征、罗艳华的代理人将案涉房屋出售给邝鹭娟是一个独立买卖行为，同时也认定了邝鹭娟向李征、罗艳华支付了购房款，而一审法院却认为李贞茹已基本履行付款义务，该认定与生效判决认定事实相反。4.因此，邝鹭娟所支付的650000元房款系其履行《房屋买卖合同》的首付款，在光大银行的抵押权解除、邝鹭娟将案涉房屋回转登记给李征、罗艳华名下之前，该款项只能被认定为邝鹭娟的款项。加之生效判决认定通过李贞茹账户支付的650000元为邝鹭娟支付的购房款，因此，罗艳华向李贞茹出具的650000元收条，没有实际付款行为，不应当被认定。5.一审法院未能认定李贞茹从罗艳华卡上转走的900000元款项，罗艳华将银行卡交与李贞茹使用，是基于李贞茹要向银行贷款，对李贞茹的授权范围是支配李贞茹本人从银行的贷款，未授权其支配转入该银行卡的其他款项，而上述900000元系邝鹭娟的贷款，因此，李贞茹对该款没有支配权，李贞茹在一审时承认其将上述900000元转走，其应当将上述900000元退还罗艳华。综上，一审判决认定李贞茹已基本履行付款义务，李征、罗艳华应协助其过户以及交付房屋错误。李贞茹起诉所依据的《二手房买卖合同》不成立，李贞茹的起诉应当予以驳回。故请求二审人民法院依法支持李征、罗艳华的全部上诉请求。李贞茹辩称，李征、罗艳华与李贞茹签订了二手房买卖合同，李贞茹按照合同约定，支付了1440000元购房款，履行了合同的主要义务，李贞茹有权要求李征、罗艳华履行为李贞茹办理过户的义务。李征、罗艳华与李贞茹签订的合同是李贞茹以自己的名义签订，不存在委托的问题。李征、罗艳华已经收到了1440000元房款，房款总价为1445000元，这是合同签订时双方协商确定的价格。邝鹭娟述称，李贞茹在签订合同时告知过李征、罗艳华，明确系代邝鹭娟购买案涉房屋，但如果邝鹭娟不要案涉房屋，李贞茹也愿意购买。李贞茹向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令李征、罗艳华继续履行《二手房买卖合同》，李征、罗艳华或者邝鹭娟配合李贞茹将坐落于成都市武侯区临江路60号3栋1单元1楼1号的房屋登记至李贞茹名下；2.请求判令本案诉讼费由李征、罗艳华承担。一审法院查明的事实：位于成都市武侯区临江路**********的房屋（建筑面积95.19平方米），原登记在李征、罗艳华二人名下共同所有。2016年11月26日，李贞茹（买方、甲方）与李征、罗艳华（卖方、乙方）在成都市红顶房地产代理有限公司（丙方）中介下，双方签订了一份《二手房买卖合同》，约定李贞茹购买李征、罗艳华上述房屋，成交价1445000元。并约定，合同签订后，甲方向乙方支付定金50000元，甲方于2017年3月31日内将首付款650000元交付与乙方，其余款740000元由甲方于2016年12月31日前通过银行办理商业按揭贷款，放款时间为银行约定时间交付与乙方，甲方于银行放款后30日内将扣除定金、首付款、贷款后的房屋尾款5000元交付与乙方。因房屋处于抵押状态，抵押金额约为700000元，由乙方于2017年3月31日之前还清抵押款，并注销抵押。甲乙双方于乙方注销抵押后10日内到房管部门办理该房屋产权交易过户受理、录入等手续。乙方应于银行放款后30日内将上述房地产交付与甲方。合同签订后，2016年11月29日，李贞茹向罗艳华支付了定金50000元；2017年1月6日，邝鹭娟向罗艳华支付了650000元；2017年1月11日，李贞茹向罗艳华支付了730000元；2017年2月5日，李贞茹向罗艳华支付了10000元。罗艳华收款后分别向李贞茹出具了《收条》，即便收到邝鹭娟的650000元亦出具《收条》于李贞茹。至此，罗艳华已合计收款1440000元。李征、罗艳华在签订合同后2017年1月3日向中介方成都市红顶房地产代理有限公司人员刘晓军开具了《委托书》并由成都市蜀都公证处予以公证，委托其办理以下事宜：1.代为到银行办理成都市武侯区临江路60号3栋1单元1楼1号房屋的还贷手续；2.代为查阅上述房屋档案、办理上述房屋地址变更的不动产登记手续及领取变更后的不动产权证书；3.代为出售（或出租）上述房屋；4.代为查询及办理上述房屋国有土地使用权的关联信息登记手续、代为申请办理上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用证的二证合一手续及领取上述房屋的不动产权证书；5.代为办理上述房屋买卖产权过户、国有土地使用权转移登记、不动产变更登记手续并领取新的不动产权证书；……。后刘晓军持上述经过公证的《委托书》，于2017年1月25日将房屋过户给了邝鹭娟而不是李贞茹，致成都市武侯区临江路60号3栋1单元1楼1号房屋至今登记在邝鹭娟名下。李征、罗艳华得知上述房屋被过户给邝鹭娟后，予以反对，其向成都市武侯区人民法院提起诉讼（2017）川0107民初8120号案件，要求：1.确认邝鹭娟与刘晓军于2017年1月25日签订的《成都市存量房买卖合同》无效；2.邝鹭娟立即向李征、罗艳华返还因前述无效合同取得的财产，即成都市武侯区临江路60号3栋1单元1楼1号房屋；邝鹭娟、刘晓军、李贞茹连带赔偿李征、罗艳华经济损失31300元。成都市武侯区人民法院审理后，判决驳回了李征、罗艳华的诉讼请求。李征、罗艳华不服，提起上诉，成都市中级人民法院审理后于2018年8月6日判决邝鹭娟协助将位于成都市武侯区临江路60号3栋1单元1楼1号房屋回转登记至李征、罗艳华名下并由邝鹭娟、刘晓军承担全部费用。但邝鹭娟至今尚未履行该义务。一审法院认定以上事实，有《二手房买卖合同》《收条》、银行转款凭证、银行交易明细、《委托书》、成都市蜀都公证处（2017）川成蜀证内民字第200号《公证书》《成都市不动产登记信息摘要3》、成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初8120号民事判决书、成都市中级人民法院（2018）川01民终9488号民事判决书、当事人陈述记录等证据在卷佐证一审法院认为，李贞茹根据其与李征、罗艳华签订的《二手房买卖合同》，请求李征、罗艳华或邝鹭娟将成都市武侯区临江路60号3栋1单元1楼1号房屋过户与其。对此，一审法院认为，无证据证明该《二手房买卖合同》系李征、罗艳华在受欺诈、胁迫情形下所签订，该合同本身也未损害国家、集体或第三人利益及社会公共利益，该《二手房买卖合同》真实合法有效。合同签订后，李贞茹已基本履行付款义务，李征、罗艳华应协助其过户以致交付房屋。但该房屋现未登记在李征、罗艳华名下，李征、罗艳华无法协助李贞茹实现房屋过户；而成都市中级人民法院（2018）川01民终9488号民事判决书已判决邝鹭娟将该房屋回转过户至李征、罗艳华名下，邝鹭娟尚未履行，应当履行，邝鹭娟亦不应将房屋直接过户至李贞茹的名下。因此，李贞茹的诉讼请求尚无履行的条件，一审法院不予支持。关于李贞茹与李征、罗艳华之间的《二手房买卖合同》，在发生以上事件后是否应当继续履行或解除，一审法院认为，尚无证据证明出现了合同法定解除的情形，双方也没有提出解除该合同，原则上应当继续履行，李贞茹应付清剩余房款，李征、罗艳华应在回转登记后及时向李贞茹过户和交房。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回李贞茹对李征、罗艳华、邝鹭娟的诉讼请求。一审案件受理费100元，简易程序减半收取50元，由李贞茹负担。二审中，李征、罗艳华提交了再审申请书、执行裁定书、情况说明、起诉状，拟证明李贞茹、邝鹭娟认可李贞茹受邝鹭娟委托代为购买案涉房屋，现因案涉房屋存在抵押权无法办理产权登记手续，故终结成都市中级人民法院（2018）川01民终9488号民事判决的本次执行程序。李贞茹质证认为，对上述证据材料的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。（2018）川01民终9488号判决为生效判决，明确说明未对李贞茹、李征、罗艳华之间的合同履行或解除问题不做评判，所以不存在两个案件诉请矛盾。李贞茹或邝鹭娟购买案涉房屋的购房款，已经实际支付，因（2018）川01民终9488号案件判决邝鹭娟将案涉房屋回转登记在李征、罗艳华名下，所以之前支付的款项，是邝鹭娟代李贞茹支付。邝鹭娟的质证意见与李贞茹一致。本院对上述证据材料认证认为，证据来源真实、合法，且与本案具有关联。能够证明案涉房屋尚登记在邝鹭娟名下，李贞茹、邝鹭娟在再审申请书中认可李贞茹系受邝鹭娟委托购买案涉房屋。二审查明，案涉二手房买卖合同约定李贞茹、罗艳华、李征于罗艳华、李征注销抵押后10日内到案涉房屋管辖地的房管部门办理该房屋产权交易过户受理、录入等手续。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审中，邝鹭娟认可其向李征、罗艳华支付的款项均系代李贞茹支付的购房款。本院认为，本案二审的主要争议焦点为李征、罗艳华与李贞茹之间签订的二手房买卖合同是否成立、是否有效、李贞茹是否付清全部购房款，现评判如下：首先，李贞茹与李征、罗艳华于2016年11月26日签订二手房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，案涉二手房买卖合同于2016年11月26日成立。至于李贞茹是否受邝鹭娟委托签订案涉二手房买卖合同，并不影响案涉二手房买卖合同的成立。其次，李征、罗艳华并未举出充分证据证明李贞茹、邝鹭娟存在欺诈的故意、实施了欺诈的行为，因此，李征、罗艳华关于案涉二手房买卖合同因欺诈损害国家及社会公共利益而无效的主张，本院依法不予支持。即便李贞茹系受邝鹭娟委托签订案涉二手房买卖合同且李征、罗艳华不知道该委托关系存在，也不当然影响案涉二手房买卖合同的效力。判断案涉二手房买卖合同的效力应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定进行审查，现有证据不能证明案涉二手房买卖协议存在上述法条规定的无效情形，因此，李征、罗艳华关于案涉二手房买卖合同无效的主张，本院依法不予支持。再次，从现有证据来看，案涉房屋存在抵押权且登记于邝鹭娟名下，李征、罗艳华无法依据案涉二手房买卖协议的约定履行协助办理案涉房屋过户的义务，且生效判决已经确认应由邝鹭娟将案涉房屋回转登记至李征、罗艳华名下，故李贞茹要求李征、罗艳华、邝鹭娟将案涉房屋过户至李贞茹名下的诉请，本院依法不予支持。最后，邝鹭娟自认其向李征、罗艳华付款系代表李贞茹支付购房款，一审法院认定李贞茹向李征、罗艳华支付1440000元并无不当。综上所述，李征、罗艳华的上诉请求和上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李征、罗艳华负担。本判决为终审判决。审 判 长  龚 成审 判 员  李 俊审 判 员  何广智二〇一九年六月二十五日法官助理  刘 杨书 记 员  余海洋