重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初4233号原告：李麟，男，汉族，1963年5月21日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：陈建国，重庆海力律师事务所律师。被告：李安平，男，汉族，1955年11月29日出生，户籍地重庆市北碚区，现住址重庆市北碚区。委托诉讼代理人：何应琴（系李安平配偶），汉族，1962年6月5日出生，户籍地重庆市北碚区，现住址重庆市北碚区。原告李麟与被告李安平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李麟的委托诉讼代理人陈建国，被告李安平及其委托诉讼代理人何应琴等到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告李麟向本院提出诉讼请求称：一、于2019年6月14日日解除原、被告双方签订的租赁协议。二、判令返还因无效合同所支付的房屋租金21万元；三、支付因无效房屋租赁而产生的设计费90000元，以及建筑设施维护费30000元；三、案件诉讼费和其他费用由被告负担。事实及理由：原、被告于2015年6月26日签订租赁协议，由原告租赁被告位于北碚区××街道××。该协议约定在租赁的前五年，按每年7万元租金计算，协议签订后，原告向被告支付了5年35万元租金。原告接手农家乐后，原告花了9万元对农家乐进行设计，3万元进行设施维护。2018年6月，北碚区林业局和重庆缙云山国家级自然保护区管理局发布公告“关于缙云山国家级自然保护区生态环境综合整治的通告”，督促凡是在自然保护区内自行违法构建的建筑物必须自行拆除，否则将予以强制拆除。被告在出租农家乐时，自诩有政府合法手续，不属于非法土地使用，并期许可办理合法的房产权手续。而2018年7月，由于原告租赁的农家乐未能出示合法有效的用地和建筑手续，被有关部门以违法建筑强行拆除。为维护原告合法权益，特诉至法院，要求依法判决。被告李安平答辩称，一、我于2006年8月在××街道××一幢，并以妻子何应琴的名义办理合法的工商营业执照和特殊行业经营许可证。2015年原告找我协商租赁该农家乐，我将恩和农家乐的情况作了详细介绍，并于2015年6月26日在村干部的见证下和原告签订了房屋租赁合同。二、合同第四条约定，原告对房屋在维修及改扩建产生的费用由原告自行负责。三、2018年7月北碚区委、区政府对缙云山环境进行整治，拆除违章建筑，本房屋也属于拆迁范围。我通知原告后，在原告同意后于2018年7月由北温泉街道组织人力进行拆除。四、2018年7月，北温泉街道将补偿款给我后，我按照合同约定将余下两年租金14万元退还被告，并告知原告来办理房屋租赁终结手续。原告收款后并未办理相关手续移交，还要我付清余款17500元。现我对于原告要求解除合同无异议，但是其他两项诉讼请求不成立。经审理查明，2015年6月26日，李安平（出租方）与李麟（承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定，出租房自愿将位于重庆市北碚区北温泉街道白云社杨家店处恩和农家乐出租给承租方经营……由于该房屋系历史遗留问题，无房屋产权证。该合同第四条还约定，承租方有权根据经营需要对房屋进行翻修、改造或扩建但所有权不变，也可对房产进行设计和装饰装修，其设计和装修费用由承租方负责。合同签订后，原告按照约定交付5年（2015年10月20日至2020年10月20日）的房租35万元。2018年6月23日，北碚区林业局和重庆缙云山国家级自然保护区管理局发布《关于缙云山国家级自然保护区生态环境综合整治的通告》，该通告告知从2018年6月5日起，对缙云山国家级自然保护区开展生态环境综合整治。2018年7月北碚区委、区政府对缙云山环境进行整治，拆除违章建筑。因涉案房屋也属于拆迁范围，2018年7月北温泉街道对该房进行了拆除。另查明，2006年9月29日，北碚区农村信用合作社金龙信用社（出让方）与李安平（受让方）签订《“金孔雀竹楼”转让协议》，约定金龙信用社以6万元价款将位于北温泉街道人民村白云社的“金孔雀竹楼”转让给李安平；该协议注明，由于历史原因，该竹楼无房屋产权证、土地使用权证等证件。2006年9月30日，北碚区北温泉街道人民村白云社（甲方）与李安平（乙方）签订《土地租用协议》，约定李安平从2006年10月1日起，租用“金孔雀竹楼”及其旁边的土地，租用期为22年。还查明，该房屋拆除后，被告李安平已退还原告房租140000元。同时，双方对应退房租金额157500元均无异议，但被告李安平认为，原告没有配合办理合同解除手续，没有将原属于出租人的家用电器等日用品返还被告，故该17500元应作为被告应支付的赔偿款不予退还。再查明，原告在庭审中举示，2018年10月11日，原告通过银行转账向重庆真信装饰设计工程有限公司支付了9万元装修设计费；2018年3月12日，原告对租赁房屋加固，向张长福支付了3万元材料及人工费（张长福收据）。以上事实，有“房屋租赁合同”、“缙云山生态环境整治通告”、“35万租赁款项支付记账凭证和收条”等书证及双方当事人在庭审中的陈述等证据为证，足以认定。本院认为，2015年6月26日，原被告双方签订“房屋租用合同”，因双方均未对涉案房屋举示证据证明，在该块土地上建设房屋办理了农用地转用审批手续及房屋建设许可的审批手续，故《房屋租用合同》因违反法律的强制性规定，而自始无效。《房屋租赁合同》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应向原告返还取得的租金350000元；原告应向被告支付房屋占用使用费，该费用根据原告使用房屋的时间参照双方约定的房租计算，为192500元。相互品迭，除去被告已经返还原告的140000元外，被告还应返还原告17500元。庭审中，被告称，原告没有将《恩和竹楼资产移交清单》上载明的涉案房屋内的家用电器等日用品返还被告，本院认为，因该清单上并无原、被告双方的签字确认，被告以此抗辩不应退还原告17500元的理由不能成立。对于原告请求主张的9万元设计费损失，本院认为，装修设计费不属于损失。同时，虽原告举示了其与重庆真信装饰设计工程有限公司签订的设计合同及银行转款凭证，但涉案租赁合同签订时间为2015年6月26日，该房屋被拆除的时间为2018年7月，而原告举示的银行转款凭证的支付时间为2018年10月11日，原告对此未能作出合理的说明并加以证明；故本院对原告主张9万元装修费用损失的请求不予支持。对于原告的另一请求主张，2018年3月12日，原告对租赁房屋加固，向张长福支付3万元材料及人工费，虽原告举示了其与张长福签订的相关合同及收据，但根据证据规则，张长福应出庭作证；同时原告未能举示其通过银行向张长福支付的凭据或张长福出具的正规增值税票据，故本院对该证据的真实性不予认定。综上，本院对原告的部分诉讼请求予以主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认2015年6月26日被告李安平与原告李麟签订的《房屋租赁合同》无效。二、由被告李安平于本判决生效之日起伍日内退还原告李麟房屋租金17500元。三、驳回原告李麟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，减半收取3125元，由原告李麟负担2500元，被告李安平负担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何庆胜二〇一九年六月十七日法官助理 郑 巧书 记 员 胡晓舒