上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初5611号原告：上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈帮特，总经理助理。被告：陈秀平，女，1968年11月3日生，汉族，住福建省。原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司(以下简称“九洲公司”)与被告陈秀平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年4月26日、5月16日公开开庭进行审理。原告的法定代表人陈帮特、被告陈秀平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九洲公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告33号110A室商铺自2016年1月1日起至2019年7月31日止的租金(2016年为34,768元，2017年为36,854元，2018年为38,268元，2019年1月至7月共20,705元)，并支付违约金(以109,890元为本金，自2018年1月1日起至实际清偿之日止；以20,705元为本金，自2019年1月1日起至实际清偿之日止，均按照日万分之六的标准计算)；2、判令被告支付原告自2017年1月1日起至2019年7月31日止的33号110A室商铺及410A室阁楼的管理服务费(按每年9,094元计算)，并支付违约金(以18,188元为本金，自2018年1月1日起至实际清偿之日止；以5,305元为本金，自2019年1月1日起至实际清偿之日止，均按照日万分之五标准计算)。事实和理由：原、被告双方签订《九洲世贸商户进场经营合同》，约定被告向原告承租33号110A室及相应阁楼的商铺，租赁期限为2014年1月1日起至2019年7月31日止。根据约定，被告应向原告支付租金及管理费。但被告未支付自2016年1月1日起的租金及自2017年1月1日起的管理费，原告多次催缴无果。为维护合法权益，原告诉至法院要求判如诉请。被告陈秀平辩称，其付清了截至2015年12月31日的租金及2016年12月31日的管理费，现仅同意支付自2016年1月1日起至2016年10月6日的租金，对于其余的租金和管理费，均不同意支付。理由是：1、被告承租系争商铺后，生意做不出来，2016年被告向原告提出希望解除合同，原告工作人员不予理睬，且还跟被告说，生意做不出就搬走好了。被告于2016年10月6日搬离系争商铺，当日系争合同由被告单方解除。被告搬走的时候去找原告办房屋交接手续，原告仍不予理睬，故没有办理交接手续。于是被告将钥匙放在商铺内，商铺门打开着，被告就这样走了。被告2016年10月6日搬离之后就未使用过系争商铺，也未授意他人使用，故不同意支付其余的租金及管理费；2、签订系争合同后，被告还支付过原告经营保证金15,000元，原告应当予以退还；3、不同意支付相应的违约金。经审理查明：2013年9月27日，原告九洲公司作为出租方(甲方)与被告陈秀平作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称系争商铺)，建筑面积为42.10㎡，其他(4楼阁楼即33号410A室)使用面积为42.10㎡。其中2014年租金为30,944元，于签订合同时交清；2015年租金为32,800元，于2014年12月15日缴纳；2016年租金为34,768元，于2015年12月15日缴纳；2017年租金为36,854元，于2016年12月15日交纳；2018年租金为38,268元，于2017年12月15日交纳；2019年1月1日至7月31日的租金为20,705元，于2018年12月15日交纳；租赁期限自2014年1月1日起至2019年7月31日止；商铺租金一年一付，甲方按先付后用的原则提前半个月收取乙方商铺租金；乙方未按时向甲方交纳租金、市场经营管理服务费等费用，每逾期1天，承担当期应缴总金额3‰的违约金；乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回商铺使用权，不退已付租金和相关费用，并有权要求乙方支付实际发生应缴纳的费用：(7)乙方未按时向甲方交纳租金、市场经营管理服务费或水电费等费用，逾期30天的。(9)乙方单方面违约解除合同的。另，该合同还对双方其他权利义务等事宜进行了约定。2013年9月27日，原告九洲公司作为受托方(乙方)与被告陈秀平作为委托方(甲方)签订《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》一份，约定乙方受托负责上海九洲世贸综合市场内的商铺管理服务事宜，提供服务的受益人为市场内的全体业主和商铺使用人，本市场的全体业主和商铺使用人均应对履行本合同承担相应的责任；甲方依据本合同向乙方交纳市场管理服务费及其他各项费用；乙方参照相同行业实行收费标准向甲方收取水、电、宽带网络等单独立户费用；为了稳定市场发展，保持良好的经营秩序，甲方须一次性向乙方交纳市场商铺经营保证金15,000元；“按商铺和4楼阁楼建筑面积计算，市场管理服务费标准为0.30元/㎡·天(其中包括市场经营培育费0.10元/㎡·天；市场培育费用于市场营销策划、广告宣传等方面。合计该项市场‘二费’为0.30元/㎡·天)；奖励优惠租金期间市场二费不免以0.30元/㎡·天的标准收取，根据商铺租赁合同约定市场二费前一阶段不递增，计费时间从2013年8月1日起至2019年7月31日止。”交付时间与支付商铺租金同步。市场管理服务费专用于市场公共性经营管理服务开支，公共部位设施的维护和添置必须的管理设施等费用；甲方未能及时缴纳市场管理服务费、培育费、乙方代收代缴的水电费及其他相关费用，每逾期1天向乙方支付欠费金额万分之五的滞纳金，甲方无异议。该合同还对双方其他权利义务等事宜进行了约定。另查明，案外人上海松江礼品城有限公司(以下简称“礼品城公司”)是系争商铺的权利人。原告九洲公司为有限责任公司，经营范围包括为本市场内工业消费品、食品经营者提供市场管理服务。2007年12月31日，案外人礼品城公司作为委托方(甲方)与原告九洲公司(曾用名上海汉东礼品市场经营管理有限公司)作为受托方(乙方)签订《商铺委托经营管理协议》一份，约定乙方是受批准的上海国际礼品城市场经营管理专营公司，商铺地址为上海市松江区洞泾镇长浜路501弄，委托经营管理的期限为18年，自2008年1月1日至2025年12月31日止。委托期间，乙方负责商户的招商、续租、管理、收费等事宜，市场的物业管理费由乙方收取。审理中，原告提交微信缴费凭证截图一份，欲证明被告于2018年5月21日交纳了系争商铺的水费108元。对此，被告表示该108元并非被告所支付，被告于2016年10月就搬离了系争商铺，搬离的时候商铺没有关门，不清楚其后是否有其他人使用了系争商铺并支付了水费。庭审中，原、被告双方一致确认：被告支付了原告截至2015年12月31日的租金及截至2016年12月31日止的管理服务费；原告仅就系争一楼商铺收取租金，四楼阁楼不收取租金，阁楼仅按照0.30元每日每平方米标准收取管理服务费；被告支付了原告经营保证金15,000元；被告同意返还原告已付的经营保证金。另，审理中，为避免当事人损失扩大，本院指定原、被告双方限期办理系争商铺交接手续，但双方并未完成交接。以上事实，有九洲世贸商户进场经营合同、上海九洲世贸综合市场管理服务合同、上海市房地产权证、商铺委托经营管理协议、准予变更登记通知书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》及《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。合同并未约定被告享有单方解约权，被告辩称该二份合同已经于2016年10月6日解除，因其未提供相关证据证明双方曾就合同解除达成过合意且被告已返还系争商铺的事实，亦不存在相应的法定解除事由，故被告该项辩称意见本院不予采纳。合同尚未解除，被告应按约支付租金及管理服务费，但被告仅支付原告截至2015年12月31日的租金及截至2016年12月31日止的管理服务费。现原告要求被告支付自2016年1月1日起至2019年7月31日止的商铺租金130,595元及自2017年1月1日起至2019年7月31日止的管理服务费23,493元，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告逾期支付原告租金及管理服务费，故原告有权要求被告支付逾期支付租金及管理服务费的违约金。现原告主张各按日万分之六及日万分之五的标准主张租金违约金及管理服务费违约金，并无不当，被告亦未持异议，本院予以确认。对于租金违约金的计算方式，应以109,890元为本金，自2018年1月1日起算；以20,705元为本金，自2019年1月1日起算，均按照日万分之六的标准计算至实际清偿之日止。对于管理服务费违约金的计算方式，应以18,188为本金，自2018年1月1日起算；以5,305元为本金，自2019年1月1日起算，均按照日万分之五的标准计算至实际清偿之日止。至于被告要求原告返还经营保证金15,000元，原告同意，则双方可在合同到期后就该笔保证金进行交接。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告陈秀平于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2016年1月1日起至2019年7月31日止的商铺租金130,595元;二、被告陈秀平于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司逾期支付上述租金的违约金(以109,890元为本金，自2018年1月1日起算；以20,705元为本金，自2019年1月1日起算，均按照日万分之六的标准计算至实际清偿之日止);三、被告陈秀平于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2017年1月1日起至2019年7月31日止的商铺及阁楼管理服务费23,493元；四、被告陈秀平于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司逾期支付上述管理服务费的违约金(以18,188元为本金，自2018年1月1日起算；以5,305元为本金，自2019年1月1日起算，均按照日万分之五的标准计算至实际清偿之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,355元，减半收取计1,677.50元，由被告陈秀平负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  魏婷婷二〇一九年六月二十八日书记员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。