安徽省太湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0825民初1160号原告：汪祚祥，男，1970年1月3日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。原告：周洪霞，女，1974年12月29日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。二原告共同委托诉讼代理人:汪斌，安徽高辰律师事务所律师。被告：安徽中合平安市场建设开发有限公司。住所地安徽省太湖县晋熙镇龙山路。统一信用代码913408253279643037（1-1）。法定代表人：费瑞云，任该公司总经理。委托诉讼代理人:胡国松，安徽竞鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人:章天旺，安徽竞鸣律师事务所律师。原告汪祚祥、周洪霞与被告安徽中合平安市场建设开发有限公司（以下简称中合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，由审判员适用简易程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人汪斌、被告中合公司委托诉讼代理人胡国松、章天旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汪祚祥、周洪霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告逾期交房违约金12000元；2、判令被告协助为原告办理不动产登记证书并立即支付延期办证违约金18312元（按总价款2%标准计算）；3、全面履行合同约定的各项义务并如期开园；4、判决被告承担本案的诉讼费用。在庭审时，原告变更诉讼请求，主张逾期交房违约金为26552.31元（自2017年10月27日起按日万分之一的标准计算至2018年10月23日止）。事实与理由：2017年10月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于太湖县晋熙镇外环南路南侧“中国供销·太湖农产品物流园”C1108铺、208铺、308号，总建筑面积为229.86平方米的房屋出售给原告，房屋总价款为915597元。直至起诉之日，也未能为原告办理房屋所有权证书。二原告已按合同约定向被告交付首付房款，且应被告要求多次提供了按揭贷款材料及办证材料，主要因被告人员告诉所需材料不具体及未按合同第九条达到竣工验收交付条件，导致逾期交房和延迟办证的事实。被告作为房地产开发商，毫无诚信，在自身存在明显违约的情形之下，没有承担应负的责任，反而是以各种方式推诿。原告认为被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，违反了《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，为此原告具状起诉，请求法院依法保护原告的合法权益。为支持其诉讼请求，原告提交了下列证据：证据一、身份证复印件，证明原告主体资格；证据二、商品房买卖合同复印件，证明原、被告就商品房买卖约定了相关权利与义务，根据合同内容证明被告未按期交房、办证的事实；证据三、安徽增值税普通发票复印件，证明原告已经给付被告购房款915597元的事实。中合公司辩称：1、2017年10月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，首付款时间为2017年10月27日，余款由原告向银行申请贷款支付。原告购买的房屋系现房，采用现房抵押的方式支付余款，需要原告首先向银行申请现房抵押贷款，待银行审批通过后，由被告代表原告到不动产登记机构办理转移登记，然后银行发放贷款。原告申请现房抵押贷款于2018年9月19日审批通过，被告于2018年9月21日向不动产登记中心进行转移登记，2018年9月29日出证，2018年10月12日银行放款，2018年10月23日原告在被告处办理交房，根据合同法第67条规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，因原告本人原因导致银行贷款不能及时发放，原告没有及时交清购房款，被告有权拒绝向原告交付房屋，因此被告不构成违约。2、被告不存在延期办理房屋所有权证书的情况，该房屋交付日期为2018年10月23日，在此之前就已经将房屋所有权证书交由原告办理贷款事项，被告不构成违约。3、原告未能提供证据证明被告违约情况，要承担举证不能的后果。针对其辩解意见，中合公司提交了下列证据：证据一、身份证、营业执照、法人代表任命书复印件，证明被告主体资格；证据二、银行支付系统凭证，证明原告贷款于2018年10月12日发放的事实；证据三、房屋交付及办理不动产证缴费清单，证明原告于2018年8月15日交纳办证费用的事实；证据四、不动产证书复印件，证明不动产证书于2018年9月29日出证的事实；证据五、房屋竣工验收报告、不动产登记中心登记表，证明被告在涉案项目整体验收后立即向不动产登记中心申请初始登记。经审理查明：2017年10月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于太湖县晋熙镇外环南路南侧“中国供销·太湖农产品物流园”C1108铺、208铺、308号，总建筑面积为229.86平方米的房屋出售给原告，房屋总价款为915597元。签订合同当日，原告交纳了首付款465597元，余款450000元由原告向太湖县徽商银行申请贷款支付。由于用现房抵押方式支付余款，需要办理现房抵押手续，待银行审批后，由被告到不动产登记机构办理转移登记。2018年9月29日，县不动产登记中心为该房办理了不动产证书，2018年10月12日银行发放贷款450000元给原告交清了余款，2018年10月23日原告在被告处办理了房屋钥匙交接手续。原告认为，被告应于2017年10月27日前交房而未交房，并应于该交付之日后的90日内办理房屋登记证书，直至起诉之日而未办理，其行为已构成违约，故向本院起诉，其诉讼请求前述。上述事实，有原、被告当庭陈述和原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、安徽增值税普通发票，被告提交的身份证、营业执照、法人代表任命书、房屋竣工验收报告、银行支付系统凭证、房屋交付及办理不动产证缴费清单、不动产证书复印件等证据在卷佐证，本院结合全案证据及查明的事实、相关法律规定予以综合评析、认定。本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。就本案而言，原、被告签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效。综合庭审原、被告陈述和答辩，本案争议焦点为：被告是否负有逾期交房和逾期办证的违约责任?原告的诉求应否支持？对此，作如下分析认证：关于是否逾期交房问题，首先，原、被告在《商品房买卖合同》第十一条“交房时间和手续”中约定：被告应当在2017年10月27日前向原告交付该房屋；在第十二条“逾期交付责任”中约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照下列第1种方式处理。而该十二条并无时间约定，应视为约定不明。其次，原、被告在《商品房买卖合同》第七条“付款方式及期限”中约定：以贷款方式付款，即原告应当于2017年10月27日支付首期房价款465597元，余款450000元向银行申请贷款支付，而申请银行贷款的期限具有不确定性，实际银行放款的时间为2018年10月12日，迟延近一年，被告根据合同法第67条规定的“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的抗辩意见，于法有据。故本院对被告的抗辩意见予以采纳，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。关于是否延期办证问题，原、被告在《商品房买卖合同》第二十条“房屋登记”中约定：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理。经审理查明，2018年9月29日该房屋所有权证书（皖[2018]太湖县不动产权第0003075号，权利人：汪祚祥、周洪霞）即已办理，早于原、被告办理交房手续的2018年10月23日，并将该房于2018年10月8日设定抵押，被告并无违约。故本院对原告要求被告支付延期办证违约金的诉讼请求不予支持。综上，二原告的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回二原告汪祚祥、周洪霞的诉讼请求。案件受理558元，减半收取279元，由原告汪祚祥、周洪霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  汪剑云二〇一九年六月六日书记员  唐 婉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。