山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终2805号上诉人（原审被告）：贺淑红，女，1972年1月16日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：姚宗征，山东力维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:临沂市兰山区金盾花园业主委员会，住所地临沂市兰山区北城新区金盾花园物业委员会。负责人：刘守栋，主任。委托诉讼代理人：于志涛，山东正之源律师事务所律师。上诉人贺淑红因与被上诉人临沂市兰山区金盾花园业主委员会（以下简称金盾花园业委会）租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初16525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺淑红上诉请求：请求二审撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或发回重审。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人主体不合法。本案一审时被上诉人业委会21名成员有16人发生了变化，成员数量由21人变更为7人，负责人也变成了刘守栋。该重大变化既没有经过合法的变更程序，也没有向有关部门备案，不符合物权法和物业管理条例的规定，此时的业委会已经无权代表全体业主，被上诉人主体已经不合法。2、上诉人不构成违约。上诉人自2008年开始租赁涉案房屋，经营超市。2016年度租赁期满后，上诉人与被上诉人原负责人李建国口头协商一致，上诉人继续租赁，租赁期限4年，租金每年45000元。但被上诉人负责人发生变化后，不再认可原负责人与上诉人达成的口头协议，执意要求收回房屋重新公开招标。上诉人按照与原负责人协商好的数额缴纳租金时，无人接受。其后对上诉人多次断电，张贴封条并上锁。应当认为是被上诉人先行违约，缩短租赁期限，使上诉人的投资无法收回，产生了巨大损失。金盾花园业委会辩称，1、本案的主体是被上诉人而非业主委员会委员或者主任，委员或主任在任期内辞职，现委员及主任刘守栋是通过合法的换选程序改任，并没影响被上诉人的主体资格。2、被上诉人作为涉案房屋的管理人有权终止已经到期的租赁合同，另行公开招标，其解除行为合法，请求驳回上诉人的上诉请求。金盾花园业委会委向一审法院起诉请求：1.依法判决被告支付原告租金10万元、利息10500元及滞纳金27375元，共计137875元(暂计算至2018年2月1日，实际数额根据被告清退房屋日确定)；2.依法判令被告停止侵权、立即腾退房屋给原告；3.本案所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告贺淑红曾用名贺俊香。2015年2月1日，临沂市公安局后勤管理处（以下简称市局管理处）与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定市局管理处将位于临沂市兰山区柳青街道金盾花园东区物业楼一楼大厅出租给被告用于经营超市，出租房屋面积为185.15平方米，租赁期限为一年，自2015年2月1日起至2016年2月1日止；双方约定租金为每年33000元，每年交纳一次，被告先交纳租金后使用的原则；被告在合同签订时还应交纳履约保证金15000元，合同期满后，如果被告在合同期间无违法行为，在合同期满后10日内退还给被告，如果被告在合同期间发生违约或因侵权给市局管理处造成损失的，该保证金用于支付违约金、赔偿金；合同租赁期满后，被告所做装修，以协商的价格一次折价给市局管理处，协商不成的，可由被告自行拆除，但拆除不得造成房屋损坏，并应恢复出租时的原状；市局管理处的责任：租赁期间，市局管理处将房产所有权转移给第三人，不必征得被告同意，但应通知被告，房产所有权转移给第三人后，该三人即成为本合同的当然方，享有原市局管理处的权利，承担原市局管理处的义务；被告的责任：必须依照合同按时交纳租金，如果拖欠租金，应按拖欠租金的日万分之五的比率支付滞纳金，被告拖欠租金达一个月以上，市局管理处可以直接从被告的履约保证金中扣除租金和滞纳金，租赁期满或合同解除，被告必须按时搬出全部物件，搬迁三日后房屋内仍有余物，视为被告放弃所有权，由市局管理处处理，如被告逾期不搬迁，被告应当赔偿市局管理处因此所受的损失，必要时市局管理处可以向人民法院起诉和申请执行。双方同时约定了合同解除的条件及违约责任等，即有下列情形之一的，市局管理处有权解除合同：1、被告拖欠租金达一个月以上的；2、被告所欠各项费用达2000元以上的；3、未经市局管理处同意擅自改变出租房屋用途的；被告有权解除本合同的情形：1、市局管理处延迟交付出租房屋二个月以上的；2、市局管理处违反本合同约定，不承担维修责任，使被告无法继续使用出租房屋的；违约责任：如果市局管理处违约，市局应当向被告退还已收取的剩余租金，并按合同约定的租金总额的20%支付违约金；如果被告违约，被告已缴纳的租金不退，并按合同约定的租金总额的20%支付违约金。上述租赁合同签订后，原、被告均依约履行。被告向市局管理处交纳了保证金15000元和相应的租金，市局管理处将涉案房屋交付被告使用，后市局管理处又将该15000元退给了被告。2015年4月28日，原告金盾花园业委会成立，同年5月8日以后，市局管理处将涉案房屋交给原告管理。双方约定的租赁期限届满后，因租金等问题双方协商未果，未再签订书面租赁合同。原告曾多次书面通知被告交纳逾期租金及违约金，亦未果；其中市局管理处和原告于2017年10月26日共同为原告下发的《关于追缴金盾花园东区房屋租赁费及相关事项的告知函》第一条载明：按照原合同，追缴所欠租金；第三条载明：限月底前搬出，所有物品自行清理；第四条载明：收回的房屋，由业委会负责管理。2017年11月11日，原告在涉案房屋门上张贴了封条，被告在门上安装了锁具。自此，该房屋一直闲置至今。原告主张的诉讼标的额137875元的计算方式为：按照现在的市场价值年租金5万元，按两年的租金计算得出，自2016年2月2日至2018年2月1日止，滞纳金是根据合同第八条的约定，按拖欠租金的日万分之五支付滞纳金：自2016年2月2日至2017年2月1日止的租金5万元为基数乘以730天乘以万分之五等于18250元，第二期的自2017年2月2日至2018年2月1日应缴租金5万元乘以365天乘万分之五等于9125元，共计27375元；利息自2016年2月2至2017年2月1日按5万元，年利率7%计算出3500元乘以2等于7000元,2017年2月2日至2018年2月1日按5万元，利率7%计算出3500元，合计10500元。被告对原告主张的上述诉讼标的额的计算方式有异议，称并不是被告不交纳租赁，而是原告多次发生变动，并且濒临解散，导致被告按照与原业主委员会主任商好的每年45000元租金数额交纳租金时无人接收，因此对滞纳金及利息不应承担责任，并且原告主张的违约金及利息过高，没有事实与法律依据。一审法院认为，根据本案查明的事实，结合原、被告陈述、举证及质证，法院归纳本案的争议焦点为：一、原告是否具有诉讼主体资格。二、被告是否存在违约行为，原告主张的诉讼标的额137875元是否应予支持。三、原告要求被告停止侵权、立即腾退房屋给原告的主张是否应予支持。对于焦点问题一、业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定的目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”；业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定，为业主共有。本案中，涉案房屋租赁合同原系市局管理处与被告签订，后于2015年5月8日以后将涉案房屋移交原告进行管理，被告对此亦知情且认可。涉案房屋系物业管理用房，应系全体业主共有。原告经金盾花园业主大会选举产生，且已经相关机关备案登记，故原告有权代表全体业主提起诉讼。对于焦点问题二、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，市局管理处与被告签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2015年2月1日至2016年2月1日，租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，且被告一直继续使用租赁物，在2017年10月19日原告为被告下达通知之前，原告并未举证证实其曾对被告继续使用租赁物一事提出过异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限应视为不定期。2017年10月19日原告为被告下达的通知中载明：“限被告于10日内停业清场”，此期限应视为原告给予被告解除合同的合理期限，故截止2017年10月30日，原、被告的租赁合同已经解除且终止。2017年11月11日，原告在涉案房屋门上张贴了封条，被告在门上安装了锁具，涉案房屋已不能再正常使用，故2017年11月11日之后的租赁费原告无权再主张。据此，自2016年2月2日至2017年11月11日的租赁费，被告应按原租赁合同的约定每年33000元交纳，且原告提交的《关于追缴金盾花园东区房屋租赁费及相关事项的告知函》中亦明确载明：“1、按照原合同，追缴所欠租金”，该期间的租赁费为：21.3个月×2750元∕月＝58575元。原、被告在合同中约定如被告违约，被告已缴纳的租金不退，并按合同约定的租金总额的20%支付违约金，该约定过高，法院依法调整为拖欠租金总额的20%即58575元×20%＝11715元。被告在支付原告该违约金后，已足以弥补原告的损失，故对原告要求被告支付滞纳金及利息的主张，法院不再予以支持。对于焦点问题三、涉案租赁合同已于2017年10月30日解除且终止，现被告逾期交纳租金并一直占用涉案房屋，被告的该行为系违约，应承担相应的违约责任。现原告要求被告腾退并返还房屋，事实清楚，理由正当，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款之规定，判决：一、被告贺淑红于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告临沂市兰山区金盾花园业主委员会租金58575元、违约金11715元，合计70290元；二、被告贺淑红于本判决发生法律效力之日起六十日内将位于临沂市兰山区柳青街道金盾花园东区物业楼一楼大厅返还给原告临沂市兰山区金盾花园业主委员会；三、驳回原告临沂市兰山区金盾花园业主委员会的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1529元，由原告负担750元，被告负担779元。二审查明的事实同一审一致。本院认为，本案中，涉案房屋租赁合同原系市局管理处与上诉人贺淑红签订，后市局管理处于2015年5月8日将涉案房屋移交被上诉人金盾花园业委会进行管理，上诉人对此亦知情且认可。现被上诉人金盾花园业委会的成员及负责人虽然进行了更换，但不影响被上诉人的诉讼主体资格，其有权提起本案诉讼。市局管理处与上诉人签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2015年2月1日至2016年2月1日，租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，且上诉人一直继续使用租赁物，在2017年10月19日被上诉人为上诉人下达通知之前，原租赁合同继续有效，但租赁期限应视为不定期。2017年10月19日被上诉人为上诉人下达的通知中载明：限上诉人于10日内停业清场，此期限应视为被上诉人给予上诉人解除合同的合理期限，故原审认定截止2017年10月30日，双方的租赁合同已经解除且终止，并无不当。2017年11月11日，被上诉人在涉案房屋门上张贴了封条，上诉人在门上安装了锁具，涉案房屋已不能再正常使用，故原审认定2017年11月11日之后的租赁费被上诉人无权再主张正确。对于自2016年2月2日至2017年11月11日的租赁费，应按原租赁合同的约定每年33000元交纳，原审计算为58575元正确；关于违约金，原审依法调整为拖欠租金总额的20%即58575元×20%＝11715元适当。现被上诉人要求上诉人腾退并返还房屋，理由正当，应予支持。上诉人的上诉理由，不能成立，本院不予采信。综上，贺淑红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1529元，由上诉人贺淑红负担。本判决为终审判决。审判长 姚 军审判员 王周华审判员 邹海波二〇一九年六月十二日书记员 郝连霞