天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初3371号原告：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路**和平创新大厦**。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：孙国亮，男，该公司法务。委托诉讼代理人：林晶，女，该公司法务。被告：天津新滨江机电广场有限公司，，住所地天津市和平区南马路**和平创新大厦**法定代表人：胡时俊，董事长。委托诉讼代理人：张宗泽，男，该公司员工。被告：天津市和平创新大厦管理有限公司，住，住所地天津市和平区南马路**创新大厦**/div>法定代表人：胡时俊，总经理。委托诉讼代理人：王鸿义，男，该公司职工。原告天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）与被告天津新滨江机电广场有限公司（以下简称新滨江公司）、被告天津市和平创新大厦管理有限公司（以下简称创新大厦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托诉讼代理人孙国亮、林晶，被告新滨江公司的委托诉讼代理人张宗泽到庭参加诉讼。被告创新大厦公司经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告签订的“和平创新大厦9层的《租赁合同》于2019年4月30日解除；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：自2009年起，原告与二被告陆续就天津市和平区南马路的“和平创新大厦”、“麦购国际大厦”办公用房建立租赁关系，签订《租赁合同》及地下仓库区域《仓库管理合同》等。关于本案“和平创新大厦9层”的《租赁合同》租赁期限终止日为2019年12月31日。但因为大厦软、硬件长期存在各种问题，与二被告沟通一直无法解决，原告已无法继续承租、使用该房屋，租赁合同已无法履行。在沟通无果后我司正式发出《解除合同的通知函》，书面通知二被告2019年4月30日解除《租赁合同》，并愿意协助被告客户看房、结清相关费用等事宜。原告认为虽然原告与二被告分别就“和平创新大厦”、“麦购国际大厦”及“地下仓库”签订了不同合同，但原因是受制于被告的场地限制，被迫将公司的各个部门分配到不同区域，承租人均是原告公司的一个主体，各个区域的部门都是原告公司的不可缺少的构成，各个租赁合同存在紧密的关联性，应作为一个整体考虑。依据租赁合同约定二被告及大厦存在的种种问题已经违反了租赁篇第六条的义务，依据通用条款的第三条的3.2.3条款约定，原告有权提前终止合同，并同意愿承担相应的履约保证金或违约责任。故请法院支持原告诉请。新滨江公司辩称，不同意原告的诉讼请求。目前原告正常交付租金，不存在拖欠租金情形。我司已收到原告给我方邮寄的解除合同通知书，并以函件回复表示不同意解除合同。合同在租赁存续期间，不存在解除合同约定或法定解除的事由，所以我方不同意解除合同。创新大厦是首批五星级楼宇。我们获得政府颁发的荣誉有24项并多次受到新闻媒体采访作为楼宇示范，创新大厦的客户有世界五百强企业也有国企，品质受到认可，大厦累计税收超过45亿。原、被告虽只签署了一份合同，但有两个法律关系，一是原、被告之间租赁写字楼的主合同关系，二是新滨江公司作为物业公司形成的物业服务从合同关系，现原告证据不能证明存在安全隐患和主体结构缺陷等不适租情形，只是质疑被告的物业服务品质，如原告不认可物业服务，可以通过业主大会更换物业公司，而不是据此解除租赁合同。创新大厦公司未出庭，未提交书面答辩意见，未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月9日，原告（乙方）与被告新滨江公司（甲方）、创新大厦公司（丙方）签订《租赁合同》，约定新滨江公司将其名下所有的天津市和平区南马路11号、13号-950、951、952、953、954、955号（和平创新大厦9层）出租给中原公司，创新大厦公司为大厦的管理公司。房屋的建筑面积为1503.78平方米，租期为五年，自2015年1月1日至2019年12月31日。合同约定了租金和物业费的交纳标准和交付日期。租赁篇第四条履约保证金：4.2租赁期内如乙方的行为造成甲方的损失或产生费用的，甲方有权先扣除全部或部分保证金予以冲抵。甲方作出扣除后，应在三日内以书面形式通知乙方，乙方须在收到该通知后三日内将保证金补足。如甲方在扣除全部保证金后仍不足以补偿损失的，乙方须负责向甲方补足经济损失并全额补交保证金。4.3租赁期届满或提前终止时，甲方应在乙方将该房屋按《场地交付标准》交还甲方后的三十日内，将全部保证金或按本合同规定作出适当扣除后的保证金金额，无息返还给乙方。第六条甲方的权利义务：6.5甲方须保持该大厦公共区域、公共设施处于正常完好状态。6.7甲方须在通知乙方后，并不影响乙方正常使用的情况下检查水、电、气、空调、消防、通讯网络及公共设施。6.8甲方应保持该大厦内部公共设施的正常运行和基础构造的原状，并对公用装置、设施进行日常的维修机保养，如有故障，甲方应在接到乙方通知后立即至现场查看维修，如所需维修期间较长，甲方应采取临时措施以确保乙方能够正常办公，且甲方应于合理期限内将该故障修缮完毕。6.9甲方应保证大厦的管理质量，定期负责清洁大厦外端，维护公共区域的环境卫生，保持卫生设施良好。6.10甲方应对大厦公共区域提供二十四小时保安。楼宇管理篇第三条：3.2甲方负责编制房屋及其附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，并组织维修。4.5甲方的楼宇服务对乙方实际使用房屋权造成影响的，甲方保证积极沟通，寻求合理的解决办法，除非该行为的变动不可避免影响其他大多数租户的利益，或造成大成本的增加，否则应满足乙方的需求。通用条款篇第三条违约条款：3.2在发生下列情况时，乙方可单方面解除本合同，且甲方须赔偿乙方因此做蒙受的一切损失；3.2.1乙方因甲方故意的行为而导致无法使用该房屋，且甲方未能在收到乙方向其发出书面通知后三十日内做出相应补救的；3.2.2甲方严重违反本合同规定的任何条款的：3.2.3中国法律法规规定所允许乙方解除本合同的其他情形。除以上因素外，乙方不得提前终止或解除本合同，如乙方违反合同的约定在租赁期内提前终止本合同，乙方须交纳全额相当于履约保证金的违约金。2019年1月14日，原告向二被告邮寄发出《解除合同的通知函》：贵公司作为出租人、物业管理人与我司签订有《租赁合同》、《仓库管理合同》等文书，涉及我公司承租、使用天津市和平区南马路“和平创新大厦”第9层、17层、19层、20层及“麦购国际大厦”的20层，以及地下二层仓库等区域作为办公用房、仓库等内容。自2018年11月起，我司先后通过面谈、发送《沟通函》与《通知函》当方式，多次与贵司协商，充分表达了就“和平创新大厦”与“麦购国际大厦”租赁合同等关系的解约意向和内容。经过两个月的沟通，贵司向我司提出了要求协助看房、分区域化解租赁场地的要求。结合沟通情况，我司认为，贵我双方应进一步深入地推进解决租赁合同解除等相关事宜。鉴于以上情况，我司郑重的以书面形式向贵司发出本函：我司确认，定于2019年4月30日正式解除同贵司就上述全部区域所签订的租赁合同、协议等。同时，若贵司有新客户，我司愿尽全力协助，为贵司及客户提供看房便利。请积极与我司行政部、法务部对接人员沟通，妥善办理租金、物业费结算，提前准备相关区域的退租、交房及撤场等事宜。望贵司务必综合考虑、合理安排，并避免损失的产生和扩大。”被告滨江公司认可收到上述函件，并以书面形式答复原告，表示不同意原告提前解除租赁合同。另查，原告因办公需要，与二被告还另行签订了“和平创新大厦”第17层、19层、20层及“麦购国际大厦”的20层，以及地下二层仓库等区域作为办公用房、仓库等合同。原告已在另案提出解除合同的诉讼请求。原告依照本案租赁合同约定向被告创新大厦公司交付了履约保证金320179.83元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。依照租赁合同约定，原告有权提前解除租赁合同。原告向二被告主张解除合同，并以书面形式通知了二被告，二被告已收到书面解除通知书。故原告解除合同符合合同约定和法律规定，应予支持。同时，租赁合同还明确约定原告应交纳全额相当于履约保证金的违约金，作为提前解除合同的违约责任。现原告自愿将已交付的履约保证金作为提前解除合同的违约金，符合合同约定，应予支持。被告创新大厦公司经本院依法送达起诉书副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、确认2014年9月9日原告天津中原物业顾问有限公司与被告天津新滨江机电广场有限公司、被告天津市和平创新大厦管理有限公司签订的和平创新大厦9层《租赁合同》于2019年4月30日予以解除；二、原告天津中原物业顾问有限公司已交付的履约保证金320179.83元，作为提前解除合同的违约金，被告天津新滨江机电广场有限公司和被告天津市和平创新大厦管理有限公司不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告天津新滨江机电广场有限公司、被告天津市和平创新大厦管理有限公司共同负担（本判决生效之日起十日内二被告直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王嬿二〇一九年六月二十六日书记员  王昳附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。