广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3423号上诉人（原告被告）：关俊雄，男，1987年2月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：邓佩婵，女，1958年6月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：刘雅雅，女，1994年4月18日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：伍巧玲，广东格林律师事务所律师。上诉人关俊雄、邓佩婵因与被上诉人刘雅雅物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初4596号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人关俊雄、邓佩婵，被上诉人刘雅雅的委托诉讼代理人伍巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关俊雄、邓佩婵共同上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回刘雅雅诉讼请求；二、本案诉讼费用由刘雅雅承担。事实和理由：一、一审判决关俊雄、邓佩婵30日内迁出涉案房屋是错误的，涉案房屋是按不交吉方式拍卖，刘雅雅应知晓涉案房屋存在租赁合同，故其应当承担相应的法律后果；二、一审判决关俊雄、邓佩婵按私房租金标准（以每月2500元为限）评定房屋使用金支付给刘雅雅是错误的。关俊雄、邓佩婵是涉案房屋的回迁户，应按照公房租赁标准每月103元计算，且关俊雄、邓佩婵生活困难，没有搬迁去向；三、经我方查询，房屋在2008年由陈穗强办理过户，在2009年通过整体拍卖29间回迁房，同年9月份由刘广安办理了拍卖，价格205000元，由于我方是本涉案房屋的回迁户，对涉案房屋享有优先购买权，由于广州市骏业房地产有限公司的母公司骏浩集团的法人陈穗强将29间回迁房办理过户并整体拍卖，剥夺回迁户的优先购买权，并私下售给刘广安，该购买是无效买卖，因此刘雅雅的购买也是无效的买卖。刘雅雅辩称：同意一审判决，不同意关俊雄、邓佩婵的全部上诉请求。涉案房屋按现状拍卖，是基于涉案房屋不交吉，关俊雄、邓佩婵占用涉案房屋，我方才通过法律途径解决。涉案房屋虽然此前存在租赁关系，但在租赁期届满后关俊雄、邓佩婵未与产权人签订新的租赁合同，即便其主张不定期租赁关系，我方作为所有权人起诉要求关俊雄、邓佩婵迁出涉案房屋是明确解除此种不定期关系。涉案房屋是以私房的价格评估并由法院组织拍卖，该公开拍卖的方式关俊雄、邓佩婵也有权参与竞拍，事实上关俊雄、邓佩婵并没有参与，因此关俊雄、邓佩婵在使用涉案房屋期间的使用费不应按照公房标准计算，否则有失公平。自从刘雅雅提出要求关俊雄、邓佩婵迁出涉案房屋时间接近一年，关俊雄、邓佩婵完全可以通过申请公租房的方式解决住房问题，而关俊雄、邓佩婵与案外人广州市骏业房地产有限公司之间的法律关系不应由我方承担不利后果。况且我方一家在广州也无住房，参与竞拍房屋是自住而不是投资。至于案外人广州市骏业房地产有限公司是否在出售涉案房屋时侵害关俊雄、邓佩婵的优先购买权，两者之间的法律关系与我方无关。关俊雄、邓佩婵有权另行向广州市骏业房地产有限公司主张其相应的权利。因此关俊雄、邓佩婵提出的上诉事由不能对抗物权法定原则，不足以构成拒不迁出的正当事由。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2018年6月25日，刘雅雅向一审法院提起本案诉讼，请求判令:1、关俊雄、邓佩婵立即将位于广州市荔湾区文昌南路76号815房腾空并交还给刘雅雅；2、关俊雄、邓佩婵向刘雅雅支付房屋占用费（自2018年5月25日起开始计算，要求支付涉案房屋实际交还给刘雅雅之日止，按照同地段租金标准2500元每月计算）；3、关俊雄、邓佩婵承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月21日，广州市海珠区人民法院出具《成交确认书》，记载刘雅雅于2018年3月20日在广州市海珠区人民法院于淘宝网开展的“广州市荔湾区文昌南路76号815房”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。该标的物网络拍卖成交价格867600元。2018年4月2日，广州市海珠区人民法院作出（2016）粤0105执711号之二《执行裁定书》裁定如下：准刘雅雅（公民身份号码）以867600元购买被执行人刘广安所有的位于广州市荔湾区文昌南路76号815房……2018年5月25日，荔湾区文昌南路76号815房登记至刘雅雅名下。刘雅雅取得涉案房屋产权后，并未与关俊雄、邓佩婵签订任何协议，也未收取关俊雄、邓佩婵任何费用。一审另查,甲方广州市骏业房地产有限公司与乙方关乔伦于1998年5月28日签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方拆除文昌南路94号二楼的房屋，乙方是该屋的使用人，乙方同意1998年6月30日前迁出原址房屋，由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的螺涌路花园街22号6楼601房；甲方于2003年6月25日前，在原征用地段新建大楼第8层，产权属于自有的西向套间，其中房、厅面积21平方米，独立厨、厕4.5平方米。该协议还约定，乙方是侨房租户，承租面积9.9平方米，实际居住人口3人，其中一人独生，回迁安置后按房管局公房住宅标准租金向甲方承租。邓佩婵为关乔伦妻子，关俊雄为关乔伦儿子，关乔伦、邓佩婵、关俊雄一直在涉案房屋居住；关乔伦于2018年1月18日去世后，邓佩婵、关俊雄继续在涉案房屋居住。2005年1月12日，甲方广州市骏业房地产有限公司与乙方关乔伦签订了《广州市房地产租赁合同》约定，甲方同意将坐落在荔湾区文昌南路76号815房部位的房地产出租给乙方居住使用，使用面积为23.46平方米，租赁期限为2001年4月1日至2006年3月31日，月租金为103元。该合同第五条第一款约定，乙方应按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的3%向甲方支付违约金。如果逾期90日，甲方有权解除合同，收回房屋；第九款约定，租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回承租房屋和设备给甲方，如需继续承租房屋，应提前3个月与甲方协商，双方另订合同。该合同第十六条约定，租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费。上述租赁合同到期后，关乔伦没有与广州市骏业房地产有限公司续签租赁合同，关俊雄、邓佩婵一家向广州市骏业房地产有限公司缴纳租金至2009年3月。一审法院认为：刘雅雅通过司法拍卖购买取得广州市荔湾区文昌南路76号815房房屋所有权。后刘雅雅于2018年5月25日领取了涉案房屋的权属证书。刘雅雅是上述房屋的合法产权人，依法对该屋享有占有、使用、收益、处分的权利。关俊雄、邓佩婵通过与广州市骏业房地产有限公司建立房屋租赁关系入住涉案房屋，但该房屋租赁关系在2006年3月31日到期后因双方未续签转为不定期租赁合同，后刘雅雅通过司法拍卖取得该房屋所有权，根据买卖不破租赁原则，刘雅雅与关俊雄、邓佩婵双方构成不定期租赁合同关系。现刘雅雅要求关俊雄、邓佩婵腾空房屋并交还刘雅雅，实际上是要求解除双方之间的不定期租赁关系，关俊雄、邓佩婵理应将涉案房屋交还刘雅雅。刘雅雅现要求关俊雄、邓佩婵支付2018年5月25日起至房屋交还前的房屋使用金，符合法律规定，予以支持。房屋使用金标准应参照有资质的评估机构评定的私房租金标准计付，评估费由刘雅雅与关俊雄、邓佩婵各负担一半。关于关俊雄、邓佩婵主张根据房屋拆迁安置协议中约定回迁安置后按照房管局公房住宅标准交租，要求按此标准缴纳房屋使用金的意见，刘雅雅取得涉案房屋所有权后该房屋已变成私房，按照房管局公房住宅标准交租不符合公平原则，故对关俊雄、邓佩婵该答辩意见，不予采纳。至于关俊雄、邓佩婵辩称其生活困难，是社会弱势群体，名下没有其他住房，没有搬迁去向的意见，不是拒绝搬迁的合法理由，其可通过合法途径解决其住房困难，故一审法院对关俊雄、邓佩婵该答辩意见，不予采纳。综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年11月22日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告关俊雄、邓佩婵（含同住人员）迁出广州市荔湾区文昌南路76号815房；二、被告关俊雄、邓佩婵从2018年5月25日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用金，由原告刘雅雅和被告关俊雄、邓佩婵自本判决发生法律效力之日起3日内共同向有资质的评估机构申请按私房租金标准评定（以每月2500元为限），被告关俊雄、邓佩婵自租金评定之日起3日内，按评定的租值一次性将上述期间的房屋使用金支付给原告刘雅雅；从本判决发生法律效力之次日起至被告关俊雄、邓佩婵（含同住人员）搬迁时止的房屋使用金，被告关俊雄、邓佩婵仍应按上述标准按月支付给原告刘雅雅。评估费由原告刘雅雅及被告关俊雄、邓佩婵各负担一半；三、驳回原告刘雅雅的其他诉讼请求。被告关俊雄、邓佩婵如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费50元，由被告关俊雄、邓佩婵负担。二审中，上诉人关俊雄、邓佩婵提交拍卖公告，拟证明当时29间回迁房整体公开拍卖，其不可能将29间房屋整体购买，故整体购买29间房屋会剥夺我方的优先购买权，当时有回迁户想购买房屋，但是骏业公司表示需要29间整体购买。被上诉人刘雅雅质证认为：真实性与合法性我方无法确认，且涉案房屋公开拍卖，如果案外人广州市骏业房地产有限公司提出先整体后拆分的拍卖，是属于其出售的方式，至于是否侵害上诉人关俊雄、邓佩婵的优先购买权，上诉人关俊雄、邓佩婵应当向广州市骏业房地产有限公司主张权利。而且涉案房屋拍卖近10年，上诉人关俊雄、邓佩婵均未向广州市骏业房地产有限公司提出异议，是其对自身权利的处置。二审中，被上诉人刘雅雅提交以下证据：1、《房地产估价报告》，拟证明一审判决曾委托评估机构对涉案房屋同楼层804房作出的租金评估价格，2018年租金标准评估价格为每月2026元；2、个人名下房地产登记情况查询证明，拟证明被上诉人刘雅雅家庭名下仅有涉案房屋一套房产，无其他住房。上诉人关俊雄、邓佩婵质证认为：证据1关联性不予确认，因为该证据所说的是以804房评估价格作为租金，我方是与广州市骏业房地产有限公司签订回迁安置协议，我方与该公司从没有到有关部门注销过租赁资格，在我方与广州市骏业房地产有限公司签订的协议中是约定以公房价格作为租金标准，因此被上诉人刘雅雅主张以804房评估价格作为租金是不合理的。我方与被上诉人刘雅雅无合同关系，因此在没有解除我方与广州市骏业房地产有限公司的协议的情况下，我方不承认与被上诉人刘雅雅的租赁关系。证据2真实性无法确认。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人关俊雄、邓佩婵通过与广州市骏业房地产有限公司建立房屋租赁关系入住涉案房屋，但该房屋租赁关系于2006年3月31日到期后因双方未续签而转为不定期租赁关系。被上诉人刘雅雅通过司法拍卖取得涉案房屋所有权，且于2018年5月25日取得涉案房屋的权属证书，故被上诉人刘雅雅是涉案房屋的合法产权人，根据买卖不破租赁原则，被上诉人刘雅雅与上诉人关俊雄、邓佩婵双方构成不定期租赁合同关系。现被上诉人刘雅雅要求上诉人关俊雄、邓佩婵腾空交还涉案房屋，实际上是要求解除双方之间的不定期租赁关系，一审判决认定上诉人关俊雄、邓佩婵理应将涉案房屋交还被上诉人刘雅雅正确，本院予以维持。被上诉人刘雅雅取得涉案房屋所有权后，涉案房屋已变成私房，故一审判决认定上诉人关俊雄、邓佩婵关于按照房管局公房住宅标准交租的抗辩不符合公平原则而不予采纳正确。被上诉人刘雅雅作为涉案房屋的产权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，故一审判决认定被上诉人刘雅雅要求上诉人关俊雄、邓佩婵支付2018年5月25日起至房屋交还前的房屋使用金符合法律规定而予以支持正确。一审判决认定房屋使用金标准应参照有资质的评估机构评定的私房租金标准计付并无不当，本院予以维持。上诉人关俊雄、邓佩婵关于广州市骏业房地产有限公司剥夺其优先购买权的上诉意见，属另一法律关系，其应另循法律途径解决。综上，上诉人关俊雄、邓佩婵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人关俊雄、邓佩婵负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年六月十三日书记员  彭文悦书记员  区敏儿