江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终1504号上诉人（原审被告）：薛花，女，1979年4月5日生，汉族，住灌南县。委托诉讼代理人：卢星宇，江苏海西律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘兆林，男，1972年1月2日生，汉族，住灌南县。委托诉讼代理人：李桂成，江苏灌江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘忠宇，男，1985年5月20日生，汉族，住灌南县。上诉人薛花因与被上诉人刘兆林、潘忠宇房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2018）苏0724民初6101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人薛花上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书，依法改判，驳回被上诉人要求上诉人承担责任的诉讼请求；2、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人未尽到起码的审查和审慎义务而承担连带给付责任是错误的。根据我国合同法的规定，居间人的主要目的和任务是促成交易，虽然居间人要促成交易是要向双方报告一些房屋信息，而本案中的信息是潘忠宇自行发布的，上诉人是按照该信息发布的，不存在故意隐瞒。即便这样，也不能免除刘兆林对房屋信息进行核实的义务。居间人核实并报告房屋相关信息的行为不是法律赋予居间人的强制义务。《合同法》第四百二十五条仅规定了居间人的如实报告义务，并以“故意”为损害赔偿要件，从条款来看，无法依据该条款推导出居间人的谨慎审查义务。刘兆林、潘忠宇签订的合同是有效的，合同具有相对性，刘兆林只能向潘忠宇主张权利。合同是他们双方签订的，钱也是潘忠宇收的。即便一审法院认定的事实及适用的法律依据是正确的，上诉人承担的也是部分责任，对于刘兆林与上诉人之间，刘兆林的责任更大，其应该核实而没有核实相关信息，导致本案的发生。如果要上诉人承担责任的话，上诉人承担的责任也是居间人因违反了法律规定的义务而应向合同当事人承担的过错赔偿责任，正常不超过10%，而不是连带给付责任。二、上诉人主体不适格。上诉人是灌南县家家房地产中介有限公司的员工，本案中，上诉人履行的职务行为。被上诉人刘兆林辩称：上诉人未尽如实向委托人报告订立合同的有关事项和其他有关信息，房屋究竟是谁的，没有向委托人报告，隐瞒了涉案房屋订立合同的情况和房屋所有权的事实，未尽到起码的审查和审慎义务。一审认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人潘忠宇未到庭答辩。刘兆林向一审法院起诉请求：请求判令潘忠宇、薛花退还刘兆林租房款44000元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2018年7月26日,经薛花居间介绍，潘忠宇（甲方）、刘兆林（乙方）就中科府苑D10幢4单元502室签订《房屋租赁合同》，约定潘忠宇上述房屋出租给刘兆林，租期三年，2018年7月28日至2021年7月27日止，租赁期满前1个月，双方应就租赁期满后是否续租通知对方，房屋年租金14000元，按三年支付，当期租金42000元，在租赁期内，除房屋结构包括墙、顶等大修项目由被告负责外，其他如房屋门、窗、水、电等附属设施及乙方装修装饰部分等均由乙方负责维修，并自行承担修缮费用，甲方必须保证该房屋权属明细，同时保证乙方租赁期间对该房屋的使用权，若因产权纠纷或债务原因影响乙方对该房屋的使用，甲方负责向乙方赔偿因此造成的损失。合同签订后，刘兆林于2018年7月28日将房屋租金40700元打入薛花的银行账户（账号：62×××61。），其中含给付薛花的中介费1000元，偿还薛花为刘兆林垫付的租房押金1000元；同日，潘忠宇向刘兆林出具收条，该收条载明：今收到刘兆林租住中科府苑D10-4-502室房款肆万贰仟圆整￥42000，刘兆林暂扣防盗窗钱叁仟叁佰圆整￥3300，房东在15天内做好防盗窗，刘兆林退还叁仟叁佰圆￥3300，另房东收到刘兆林押金壹仟圆整￥1000。另外，刘兆林还于2018年8月4日向案外人冯龙成、徐发国支付了防盗窗费用3300元。综上，刘兆林已经支付房屋租金39700元、中介费1000元、防盗窗装修费3300元，合计44000元。刘兆林在该房屋居住二十余天时，涉案房屋的权利人就到公安机关报案，指控刘兆林非法入住，要求刘兆林立即搬出，在公安机关的调解下，刘兆林于2018年9月4日搬出该房屋。刘兆林要求潘忠宇退还房租，但潘忠宇拒不退还。为此，刘兆林诉至一审法院。另查，涉案房屋登记在案外人侍季德、尤海枚名下。一审法院认为，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，潘忠宇既不拥有涉案房屋的所有权，也未取得使用、收益和处分的相关权利，与刘兆林签订合同后，在刘兆林入住该房屋不久之后，房屋权利人即报警主张权利，致使刘兆林从涉案房屋中搬出，刘兆林不能使用该涉案房屋，潘忠宇已经收取的租金，应退还刘兆林；潘忠宇已经收取刘兆林租金39700元，扣除刘兆林在该房屋居住期间的租金1477.78元（14000元/360天*38天），潘忠宇应退还刘兆林租金38222.22元，故对刘兆林要求潘忠宇退还租金38222.22元的诉讼请求予以支持；刘兆林支付的防盗窗安装款3300元，因潘忠宇原因造成刘兆林不能使用租赁房屋，潘忠宇应当赔偿刘兆林该损失，故对刘兆林要求潘忠宇给付防盗窗安装款3300元的诉讼请求予以支持。薛花作为居间人，从事房产中介行业，从业过程中未尽到起码的审查和审慎义务，在未审查潘忠宇的相关权利证书或合同的情况下，发布潘忠宇房屋的租赁信息，属于提供虚假情况，促成刘兆林与潘忠宇签订合同，致使刘兆林产生上述损失，对此，薛花应承担连带赔偿责任。此外，对刘兆林支付给薛花的中介费1000元，薛花同意退还，故对刘兆林要求薛花退还中介费1000元的诉讼请求予以支持。综上，为了保护当事人的合法权益不受侵犯，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、潘忠宇退还刘兆林租金38222.22元，赔偿刘兆林防盗窗安装款3300元，合计41522.22元，于判决生效之日起十日内兑现；二、薛花对上述款项承担连带给付责任；三、薛花退还刘兆林中介费1000元，于判决生效之日起十日内兑现；四、驳回刘兆林的其他诉讼请求。案件受理费900元，减半收取450元，由潘忠宇承担，薛花承担连带给付责任。（刘兆林已预交，潘忠宇、薛花在兑现上述款项时一并给付刘兆林。）本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查认为，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点：薛花是否对潘忠宇退还刘兆林租金、赔偿防盗窗安装损失承担连带给付责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中上诉人薛花以居间人身份促成刘兆林与潘忠宇签订房屋租赁合同，并收取居间费用，应当遵循诚实信用原则开展中介服务，切实维护刘兆林的利益。作为房地产中介人，薛花在向刘兆林推荐涉案房屋前，有责任查实该房屋的准确资料，尤其是查阅房屋权属证明、核实出租人真实身份并向承租人如实报告涉案房产情况。而上诉人薛花明知涉案房屋并非出租人潘忠宇所有，轻信潘忠宇关于房屋产权人系其岳父母，产权人同意其出租的陈述，亦未采取合理方式提请刘兆林注意，系怠于行使居间人应尽的义务，损害了刘兆林的知情权，故上诉人薛花应向刘兆林承担损害赔偿责任。对于薛花承担损害赔偿责任的范围，本案中潘忠宇在合同签订过程中存在重大过错，应向刘兆林承担返还租金、赔偿损失合计41522.22元的责任，而刘兆林在合同签订过程中亦存在疏忽，综合本案案情及各方当事人的过错程度，本院酌定薛花对上述款项中潘忠宇不能偿还部分的20%承担补充赔偿责任。上诉人薛花称刘兆林应当自行审查涉案房屋真实情况，以推卸自己承担的居间人法定义务，缺乏法律依据，对该上诉理由本院不予采纳。上诉人薛花主张其履行是的灌南县家家房地产中介有限公司的职务行为，与其庭审所陈述的“对房屋提供中介服务的时候已经不在家家房产上班了”相矛盾，故对该上诉理由本院不予采纳。综上，上诉人薛花的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省灌南县法院（2018）苏0724民初6101号民事判决第一、三、四项；二、变更江苏省灌南县法院（2018）苏0724民初6101号民事判决第二项为：薛花对上述款项中潘忠宇不能偿还部分的20%承担补充赔偿责任。一审案件受理费450元，由潘忠宇负担450元。二审案件受理费900元，由潘忠宇负担600元、薛花负担150元、刘兆林负担150元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇一九年六月十一日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。