四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终5007号 上诉人（一审被告）：四川天成置业有限责任公司。住所地四川省成都市简阳市简城白塔路****。 法定代表人：彭春英，董事长。 委托诉讼代理人：刘丽珍，四川量力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕超，四川量力律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：鄢家财，男，1969年1月15日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：雷曾袁，四川四田律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：朱德英，女，1969年10月4日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：雷曾袁，四川四田律师事务所律师。 上诉人四川天成置业有限责任公司（以下简称“天成置业公司”）因与被上诉人鄢家财、朱德英商品房销售合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2018）川0180民初3261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天成置业公司上诉请求：1、撤销四川省简阳市人民法院（2018）川0180民初3261号民事判决书，并依法改判；2、判令鄢家财、朱德英承担本案一审、二审的诉讼费用。 事实与理由：一、一审判决关于由于天成置业公司的原因，没有按约定为鄢家财、朱德英办理不动产所有权证的认定错误；暂且不论天成国际项目初始权属登记和转移登记迟延取得是否系天成置业公司责任造成，仅就鄢家财、朱德英诉请的违约金和损失而言，其未向法庭提交由此产生损失的证据，一审判决判令天成置业公司向鄢家财、朱德英支付违约金和损失款无事实依据和法律依据。 二、一审判决关于天成置业公司在开发过程中，具有超容积率的行为，即便迟延办证为相关部门的原因所致，也是由于天成置业公司的行政违法行为所致，该法律后果应当由天成置业公司承担的认定，与客观事实完全不符，且无任何行政主管部门或人民法院生效判决确认天成置业公司存在超容积率的行政违法行为，一审判决认定事实错误。 2016年12月6日，简阳市国土局出具的《“天成国际社区G区”项目竣工后用地情况核查表》（2016-038），虽载明“科室意见：经核查，天成国际社区G区存在超商业计容面积6850.49平方米问题。处理意见：1、鉴于G区已经规划部门验收合格，可直接补缴超商业计容建筑面积的土地价款。2、因该公司尚有14623.57平方米土地因拆迁未完成而无法登记办证和开发建设，建议根据该公司作出的承诺，由公司缴清超商业计容建筑面积的土地价款后，先通过G区的竣工检查核验，并办理分幢分户土地使用证，待整宗地完全建设完成后，再进行整体竣工核查”，但该处理意见与天成国际社区规划批准内容并不相符，天成国际社区宗地系整体出让，规划建设有8个组团区（案涉G区仅系其中的一个组团），天成国际社区己建成部分（包括G区）并未超商住比和容积率，故天成置业公司对简阳市国土局出具的前述核查意见并不认可；后经简阳市国土局再次核查，查明本项目并不存在所谓的超容积率、也不存在所谓的超商住比例的问题，该局于2018年7月5日出具的《“天成国际社医G区”项目竣工后用地情况核查表》（2018-22）的“备注”栏及“科室意见”栏均明确载明：“天成国际社区规划建设A、B、C…共8个组团区，G区已经规划部门验收合格，并办理了房屋产权证，经初步统计，该项目已建设完成6个区的实际计容建筑面积和规划批准在建、未建的2个区的规划技术指标，经预算，目前未超商住比和容积率；鉴于该项同尚未总体竣工，整体项日是否超商住比例土地面积暂无法核实，已建成部分总计容建筑面积未超约定可建建筑面积，建议先通过G区的竣工检查核验，待整宗地全部建设完成后再进行整体竣工检查核查。”由此可见，一审判决关于天成置业公司具有超容积率的行政违法行为，从而导致迟延办证的认定明显错误。 三、鄢家财、朱德英迟延取得不动产权证并不是天成置业公司的责任造成，一审判决认定由于天成置业公司的原因，没有按约定为鄢家财、朱德英办理不动产所有权证，并判令天成置业公司向鄢家财、朱德英支付迟延办证损失并无事实依据和法律依据。 l、天成置业公司与鄢家财、朱德英签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第（1）、（2）项约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费X元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人接受委托后，因出卖人责任导致的房屋权属转移登记逾期，其法律责任按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定进行办理”。即本案中，天成置业公司支付鄢家财、朱德英迟延办证的损失的前提应当是“由于天成置业公司的责任造成鄢家财、朱德英未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书”。 2、案涉房屋权属转移登记迟延办理并不是鄢家财、朱德英责任导致，而是由于办理期间国家实行不动产登记制度、以及简阳市国土局于2016年12月6日要求天成国际G区通过商住比、容积率核查后才办理分幢分户土地使用证等原因所致，且简阳市国土局直至2018年7月5日方完成最终核查，如上所述，根据其最终核查意见，天成国际社区并不存在所谓的超容积率和超商住比的问题。为此，前述原因导致鄢家财、朱德英迟延取得不动产权证并非天成置业公司的责任造成，按照合同约定，本案并不存在天成置业公司应支付迟延办证损失的前提。 3、根据《合同法》第406条规定：“无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”如上所述，案涉房屋转移登记迟延办理并非天成置业公司故意或者重大过失造成，而且鄢家财、朱德英亦未提交其因案涉房屋迟延办理权属转移登记实际产生的损失的证据。 4、暂且不论案涉房屋迟延办证是否系天成置业公司责任造成，仅就迟延办理期间而言，本案中，鄢家财、朱德英系无偿委托天成置业公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，即天成置业公司将申请办理权属转移登记所需的资料、费用提交给登记机关时就完成了委托事务，而一审判决以鄢家财、朱德英取得不动产权证的时间计算迟延办理转移登记的期间明显错误。 综上，鄢家财、朱德英迟延取得不动产权证，并不是天成置业公司的责任造成；同时，鄢家财、朱德英系无偿委托天成置业公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，天成置业公司在受托办理房屋权属转移登记过程中，并不存在故意或重大过错；而且鄢家财、朱德英并未提变因迟延取得不动产权证而产生实际损失的证据。一审判决认定因天成置业公司的原因，没有按约定为鄢家财、朱德英办理不动产所有权证，以及天成置业公司存在超容积率的行政违法行为，由此判决天成置业公司向鄢家财、朱德英支付违约金和损失，属于事实认定错误和适用法律错误，应予撤销。 鄢家财、朱德英答辩称，天成置业公司提出来主合同和补充协议及办证时间不同，我方认为一审法院在认定天成置业公司逾期办证的天数是准确的，不存在天成置业公司所说的要重新以合同不同的约定再重新计算。第二针对天成置业公司所提出来的免责理由，我方认为天成置业公司所说的税收调整政策，不动产登记政策，国土核查均发生在天成置业公司迟延履行办证之后，其作为免除其责任的抗辩理由，我方认为不成立，且一审法院已经在一审判决中合理考虑双方合同履行情况，已经扣除了适当的天数，虽我方认为天数扣除不太合理，因为未上诉，所以接受了扣除天数。 针对天成置业公司所说的我方要在缴纳税费后，才能为其办理相关的权属证书，一审法院已经查明天成置业公司在双方合同约定的期限内，我方已经按照天成置业公司的要求缴纳了相关的税费，所以也不能成为天成置业公司免责的理由。 鄢家财、朱德英向一审法院起诉请求：1、判令天成置业公司立即向鄢家财、朱德英支付逾期办证违约金114589元（其中初始登记违约金按每日万分之一计算，转移登记违约损失按年利率6%计算至办理产权证之日止）；2、判令天成置业公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：鄢家财、朱德英、天成置业公司于2012年12月13日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，天成置业公司将其开发的“天成国际社区G区”7幢1-10-6号的商品房，以每平方米5106.39元的价格出售予鄢家财、朱德英方，房屋总价648358元。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年10月26日前向买受人交付该商品房；合同第二十条约定，产权登记：（一）初始登记，出卖人应当在2015年10月26日星期一前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、。2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日起，出卖人应当按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。（二）转移登记，……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。……（2）出卖人接受委托后，因出卖人责任导致的房屋权属转移登记逾期，其法律责任按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定进行办理。2012年12月13日鄢家财、朱德英、天成置业公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议对房屋交付及办证等进行了特别约定。即买受人委托出卖人办理同合项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面委托书，该委托书为无偿委托……；合同签订后，鄢家财、朱德英按合同约定支付了购房款，并在合同约定的期限内接收了房屋。鄢家财、朱德英最终向天成置业公司支付了购房款647387.79元。 一审法院另查明，2016年12月6日相关部门对天成国际社区G区项目竣工后用地情况进行了核查，并提出天成国际社区G区存在超商业计容建筑面积问题，最后考虑实际情况建议由公司缴清超商业计容面积土地价款后，先通过G区的竣工检查核验，并办理分幢分户土地使用证，待整宗地完全建设完成后，再进行整体竣工核查，并于2016年12月16日通过。对此，天成置业公司未进行签字确认。2018年7月5日相关部门对天成国际社区G区项目竣工后用地情况再次进行了核查，经核查，天成国际社区G区存在超商业计容建筑面积6850.49平方米的问题。并提出处理意见：……建议根据该公司作出的承诺，先通过G区的竣工检查核验，项目业主必须按照土地管理的相关政策规定完成整宗地的建设，待整宗地全部建设完成后再进行整体竣工检查核查。对此，天成置业公司进行签字确认。 一审法院再查明，2016年4月8日，天成置业公司在取得初始登记时，着手提交分户办证资料，因国家实行不动产登记制度，改变了原有的登记模式，天成置业公司知初始登记需重新办理不动产登记。2017年1月20日天成置业公司重新取得不动产权证初始登记。2018年8月10日，天成置业公司为鄢家财、朱德英办理了不动产权证。 以上事实，有鄢家财、朱德英、天成置业公司的陈述及答辩，鄢家财、朱德英提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房屋信息查询记录及天成置业公司提供的房产证（初始登记）、不动产权证（初始登记换证）、“天成国际社区G区”项目竣工后用地情况核查表（2016-038）、“天成国际社区G区”项目竣工后用地情况核查表（2018-22）、国有土地使用权出让合同、情况说明、商品房分户集体申报网查资料等证据佐证，经庭审质证，一审法院予以确认。 一审法院认为，鄢家财、朱德英与天成置业公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合同合法有效，双方应按合同履行各自的义务。 一、关于鄢家财、朱德英要求天成置业公司支付逾期办理初始登记违约金的问题。双方在合同中约定，初始登记，出卖人应当在2015年10月26日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，因天成置业公司在2016年4月8日才取得该商品房所在楼栋的权属证明，按合同约定天成置业公司应当按日向鄢家财、朱德英支付已付房款每日万分之一的违约金。现鄢家财、朱德英要求天成置业公司给付逾期办理初始登记违约金的请求，一审法院予以支持。双方认可违约天数为164天（从2015年12月26日起至2016年4月8日止），一审法院予以认可。庭审中，天成置业公司提出该违约金过高，请求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因天成置业公司并没有向一审法院提供该约定低于鄢家财、朱德英的损失情况，故对天成置业公司要求对约定违约金进行调整，一审法院不予采纳，由天成置业公司承担的初始登记逾期办证违约金为款647387.79×0.0001×164=10617.16元。 二、关于鄢家财、朱德英要求天成置业公司赔偿逾期办理转移登记的损失问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案由于天成置业公司的原因，没有按约定为鄢家财、朱德英办理不动产所有权证，现鄢家财、朱德英主张天成置业公司支付从逾期办理转移登记的损失，一审法院依法予以支持。鄢家财、朱德英要求按已付房款金额年利率百分之六进行赔偿，现天成置业公司提出违约损失额过高请求依法调整，为兼顾合同的履行情况，根据公平、诚实原则，一审法院酌定天成置业公司承担逾期办理转移登记违约损失按已付房款每日万分之一进行计算。双方约定办理转移登记的期限为商品房交付之日起365日内，即2015年10月26日前，其明显与初始登记违约金的计算时间重叠，因此应当予以扣除。即转移登记的违约损失时间应当从2016年4月8日起（办理完初始登记大证）计算至登记在鄢家财、朱德英名下2018年8月18日止（854天）。但由于政策因素，原大证变更为不动产所有权证，有一定的合理时间，致天成置业公司在2017年1月20日才最后取得不动产权利证书（新大证），导致天成置业公司未能及时按约定为鄢家财、朱德英办理转移登记，该延误时间具有合理性，对违约天数应当予以扣除287天。由于天成置业公司取得大证的时间延误致天成置业公司办理分户顺延，考虑到在此期间，天成置业公司的办证工作的重复性，且要重新申报分户应当给予一定的合理期限，一审法院酌情为90天，即转移登记违约天数为854－287－90天＝477天，即鄢家财、朱德英获得的转移登记的损失为款647387.79×0.0001×477天=30880.40元。审理中，天成置业公司以“天成国际社区G区”项目竣工后用地情况核查表（2016-038）、“天成国际社区G区”项目竣工后用地情况核查表（2018-22）用于证明迟延办证为相关部门的原因所致，因该证据证明了天成置业公司在开发过程中，具有超容积率的行为，即便是因为此而迟延办证，也是由于天成置业公司的行政违法所致，该法律后果应当由天成置业公司承担。对天成置业公司以此为由要求扣减违约天数之理，一审法院不予采纳。综上所述，天成置业公司应当支付鄢家财、朱德英违约金为初始登记逾期办证违约金10617.16元，转移登记的损失为30880.40元，合计41497.56元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、天成置业公司于判决生效后十日内支付鄢家财、朱德英违约金10617.16元；二、天成置业公司于判决生效后十日内支付鄢家财、朱德英损失30880.40元；三、驳回鄢家财、朱德英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1296元，由鄢家财、朱德英负担827元，由天成置业公司负担469元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，天成置业公司向本院提交了以下证据：证据1、商品房买卖合同及补充协议（附件：47户购房人基本信息表）；证明目的：1、商品房买卖合同补充协议对办理房屋所有权证的时间进行了约定，办理时间分别为365日、或365个工作日，详见47户购房人基本信息表；2、商品房买卖合同补充协议第三条第4款约定天成置业公司在购房人交清全部资料（包括维修资金缴纳凭证）、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续费后的365日（或365个工作日）内，为购房人办理房屋所有权证。 证据2、收据；证明目的：47户购房人中，有6户交纳办理所有权证所需税费的时间晚于接房时间，该6户购房人的房屋所有权证办理时间应从其交纳税费的时间起算。 证据3、财税（2016）23号文件，证据4、房屋登记信息查询结果单；证明目的：办证期间，因办理房屋所有权证的税收政策调整，即财政部、国家税务局出台的房地产交易环节契税、营业税优惠政策于2016年2月22日起执行，按该政策，在办理房屋所有权证前，需由购房人本人到房管部门调取其家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息传递给税务机关，方可缴纳契税。为此，自2016年2月22日起至购房人实际提供其《房屋登记信息查询结果单》的天数，应从办证期间中扣除（详见47户购房人基本信息表）。 证据5、房屋信息查询记录；证明目的：有2户购房人（详见47户购房人基本详细表）在2016年11月10日就已取得房屋所有权证，因不动产登记政策实施，已办理的房屋所有权证被登记机关收回另行换证。暂且不论天成置业公司是否构成违约、以及是否应当承担违约损失，仅就该2户购房人诉请的转移登记逾期天数而言，应计至其房屋所有权证取得之日，而不应计至其不动产权证取得之日。 证据6、简阳市人民政府关于实施不动产统一登记的通知；证明目的：简阳市于2016年11月21日起实施不动产统一登记，且因提前开展不动产登记系统联网调试，自2016年11月14日起停止受理各类土地、房屋登记业务，2016年11月21日起由简阳市不动产登记中心办理登记业务，即2016年11月14日至2016年11月21日共计7天应从办证天数中扣除。 证据7、国有土地使用权出让合同，证据8、国有土地使用权证3份，证据9、不动产权证，证据10，成都市不动产登记中心网站公布的办理不动产登记需提交的资料，证据11、“天成国际社区G区”项目竣工后用地情况核查表（2016年12月6日），证据12、简府函（2011）65号、简府函（2009）91号（新），证据13、国有资源窗口缴款通知、四川省政府非税收收入一般缴款书，证据14、简阳市建设工程规划设计方案，证据15、“天成国际社区G区”项目竣工后用地情况核查表（2018年7月5日）；证明目的：按不动产登记的规定，办理不动产权登记须提供国土审核意见，本案所涉国土核查历时500多天，因国土审核的过程并非天成置业公司所能控制和避免，且天成置业公司并不存在故或重大过失，故国土核查的天数应从逾期天数中扣除。二审中，天成置业公司确认上述证据2、3、4、5、6、10、12、13、14是新证据。 鄢家财、朱德英发表质证意见称：对证据2，该证据不是新证据，天成置业公司出示的收据是本身掌握的，复印件也是天成置业公司保管那一年的收据，一审庭审过程中也询问了双方是否按照合同所约定的2014年4月26日作为交付时间，双方也认可该交付时间。 对证据3，财政部关于税费变动的文件，我方认为也不是新证据，政策性文件是众所周知的，并非在一审中因客观原因无法获取的证据，再加之财税通知公布时间已经晚于双方合同约定的最后办证期限，不能作为天成置业公司免除办证的抗辩理由。 对证据4，该证据并非是新证据，一审中我方也提供了相应的房屋查询信息结果，确实有2户与不动产证书登记时间有所差异，我方认为应该按照购房人其取得不动产证书登记的时间作为计算天成置业公司违约天数的节点。 证据5与证据2质证意见一致，证据6与证据3质证意见一致，补充：实行不动产登记制度时，一审法院考虑制度变动，已经扣除了合理的天数。 对证据12、13、14，这些证据并非新证据，其所反映的内容在一审法院，对方已经提供了相应的证据涵盖了其三份证据部分对应的内容，且其出示三份证据作为其逾期办证，扣除该土地核查天数的抗辩理由，我方认为不能成立，先不说土地核查是否因为天成置业公司违规开发所造成，从购房人部分业主产权取得的时间看，大部分业主取得产权时间是土地核查期间，土地核查与其是否能为业主办理相关的证书无关联性，也不是充分条件。 本院经审查认为：上述证据因鄢家财、朱德英对真实性不持异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。关于证据2，载明的系收据开具时间，未载明买受人交付款项的具体时间，故不能到达天成置业公司的证明目的。关于证据3和证据4，本院经审查认为，该规定从2016年2月22日起执行，系在案涉合同签订之后；而天成置业公司作为开发企业和办证义务委托人，应当及时告知受托人需由受托人自行完成的办证准备事项。但本案中，天成置业公司并未提交相应证据证明在新的办证要求出台后告知买受人的具体时间，故该证据不能达到天成置业公司主张扣减相应天数证明目的。关于证据5，本院认为虽有部分业主办理了房屋所有权证但开发企业仍负有为其办理不动产证的义务，故对天成置业公司的该项主张本院不予采纳。关于证据6，系简阳市人民政府发出的通告，本院对真实性予以确认，且该通告载明了简阳市实施不动产统一登记的具体时间，对案涉合同的履行产生实质性影响，故本院予以采纳。关于证据10、12、13、14，本院审查后认为，一审法院就二证合一对办证行为的影响已做相应考虑，扣减了相应的日期；天成置业公司提交的上述证据的证明目的系土地审核对办证造成的影响。在一审中，根据简阳市国土局出具的《“天成国际社区G区”项目竣工后用地情况核查表》载明的内容，案涉楼盘存在超商业面积的情况，故二审中天成置业公司提交上述证据拟证明扣除土地核查时间500余天，与本案并无关联性，也不能达到其公司的证明目的，故不予采纳。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明以下事实：一、一审庭审中，鄢家财、朱德英明确其一审诉讼请求第一项中，其主张转移登记过程中天成置业公司应当承担的违约损失，依据商品房买卖合同司法解释第十条第二款的标准计算。同时，鄢家财、朱德英明确：转移登记的损失分为两个阶段，第一阶段是两证合一之前逾期办理房屋所有权证的损失；第二阶段是两证合一之后未办理不动产权证书的损失。 二、《商品房买卖合同补充协议》第三条第4款约定“出卖人在买受人交清全部资料（包括维修资金缴款凭据）、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。” 三、2016年11月11日，简阳市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：“根据《不动产登记暂行条例》规定，简阳市人民政府决定从2016年11月21日起，在简阳市行政区划范围内实施不动产统一登记制度，启用不动产统一登记簿证……从2016年11月21日起，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由简阳市国土资源局颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。按照‘不变不换’的原则，2016年11月21日前，依法颁发的土地、房屋等权利证书及制作的登记簿继续有效……因提前开展不动产登记系统联网调试工作，从2016年11月14日起，简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局停止受理各类土地、房屋登记业务。2016年11月21日起，由简阳市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理各项登记业务。” 本院认为，根据上诉人天成置业公司的上诉请求与被上诉人鄢家财、朱德英的答辩意见，本案二审争议焦点为：天成置业公司是否应向鄢家财、朱德英支付初始登记逾期办理违约金、赔偿逾期办理转移登记的损失；一审法院对上述金额的确定是否正确。现就该争议焦点的认定分述如下。 本院认为：鄢家财、朱德英与天成置业公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。鄢家财、朱德英已按照合同约定履行了自己的付款义务，但天成置业公司未按照约定时间办理初始登记和转移登记，则应当承担相应的违约责任。 天成置业公司上诉提出，一审法院认为其公司在开发过程中存在超容积的行为错误。本院经审查认为：2016年12月6日由简阳市国土局出具的《“天成国际社区G区”项目竣工后用地情况核查表》，出具时间系在合同约定的初始登记时间之后；且该核查表中载明了“天成国际社区G区存在超商业计容面积6850.49平方米的问题”，并提出了处理意见之一为“建议根据该公司作出的承诺，由公司缴清超商业计容建筑面积的土地价款后，先通过G区的竣工验收核查，并办理分幢分户土地使用证”。该核查表系简阳市国土局依据其行政职权作出，一审法院据此认定天成置业公司具有超容积率的行为具有事实依据。天成置业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 天成置业公司上诉提出，其公司接受鄢家财、朱德英委托为无偿，鄢家财、朱德英迟延办证的损失前提是由于天成置业公司未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证证书。本院经审查认为：首先，关于无偿委托的问题，天成置业公司作为案涉房屋的出卖人，其办理房屋所有权转移登记是与鄢家财、朱德英签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》之合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离。并且天成置业公司为鄢家财、朱德英办理房屋所有权登记的义务记载于案涉商品房买卖合同之中，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。其次，关于损失的问题，鄢家财、朱德英在本案中主张违约金的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，因双方在合同中并未约定逾期办理转移登记违约金，故一审根据上述《解释》之规定，确定逾期办理楼栋权属的损失正确，本院予以确认。 但根据本案二审中查明的事实，简阳市在2016年11月21日起开始实施不动产统一登记，在2016年11月14日起停止受理各类土地、房屋登记业务。即从2016年11月14日起，天成置业公司在客观上已不能为鄢家财、朱德英单独申请办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书。在此情况下，天成置业公司仍负有协助办理不动权属证书的义务，但办理不动权属证书的时间应当依双方合同约定的国有土地使用权证书时间作为最后期限；在双方对办理国有土地使用权证书时间未具体约定的情况下，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定确定办理不动权属证书的时间。但审查双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条第4款的约定，办理国有土地使用权证书的前提条件为“在房屋所有权证办理后根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证”。审查该约定，办理国有土地使用权证的前提条件有二，一为在房屋所有权证书办理后，二为需根据鄢家财、朱德英的委托。在本案一审、二审诉讼中，鄢家财、朱德英并未提交相应证据证明在约定办理房屋所有权证书时间届满后委托了天成置业公司办理国有土地使用权证。故在此情况下，鄢家财、朱德英主张在二证合一后天成置业公司未及时办理不动权属证书的违约金，应在符合办证条件的情况下其向天成置业公司做出委托办证的意思表示。在本案诉讼中，鄢家财、朱德英未提交相应证据证明何时向天成置业公司做出了委托办理国有土地使用权证的意思表示，故其主张二证合一政策实施后未及时办理房屋不动权属证书的损失，本院不予支持。根据双方合同约定，办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起365日内即2015年10月26日前，期间与初始登记违约金的计算时间重叠，一审法院予以扣除正确，本院予以确认；故案涉房屋所有权证的损失计算时间应该从2016年4月8日起计算至简阳市开始实施不动权属登记、停止收取单证办理申请之日即2016年11月14日，共计220日。关于损失的计算标准，一审法院兼顾合同的履行情况，根据公平、诚实原则，酌定天成置业公司承担逾期办理转移登记违约损失按已付房款每日万分之一进行计算并无不当，本院予以确认。据此，天成置业公司应向鄢家财、朱德英给付逾期办理转移登记的损失金额为14242.53元（647387.79元×0.0001元/天×220天）。 综上，因二审查明新的事实，故本院予以改判，不属于一审法院错误判决。天成置业公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。但本案诉讼系因天成置业公司存在迟延办证的行为所致，故应由天成置业公司承担本案一审、二审诉讼费。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持四川省简阳市人民法院（2018）川0180民初3261号民事判决第一项即“被告四川天成置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告鄢家财、朱德英违约金10617.16元”； 二、撤销四川省简阳市人民法院（2018）川0180民初3261号民事判决第二项、第三项； 三、四川天成置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付鄢家财、朱德英损失14242.53元； 四、驳回鄢家财、朱德英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1296元，二审案件受理费2592元，均由四川天成置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一九年六月十二日 书记员 龙春光