江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1202民初1465号 原告（反诉被告）：泰州市海陵区爱心房产经纪有限公司，住所地江苏省泰州市美好上郡****。 法定代表人：陈顺广，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡金辉，江苏恒桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莉，该公司员工。 被告：周林，男，1970年2月4日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 被告：周红琴，女，1972年2月23日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 被告（反诉原告）：孙阳宝，男，1955年12月28日生，汉族，住江苏省泰州市开发区。 委托诉讼代理人：孙华平，女，1982年2月10日生，汉族，住江苏省泰州市开发区，系孙阳宝的女儿。 委托诉讼代理人：张东航，男，1975年3月27日生，汉族，住江苏省泰州市开发区，系孙阳宝的女婿。 原告（反诉被告）泰州市海陵区爱心房产经纪有限公司（以下简称爱心房产）诉被告周林、周红琴、被告（反诉原告）孙阳宝居间合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）爱心房产委托诉讼代理人蔡金辉、陈莉，被告（反诉原告）孙阳宝及其委托诉讼代理人孙华平、张东航到庭参加诉讼，被告周林、周红琴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。 爱心房产向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告周林、周红琴共同向原告支付中介服务费5000元及逾期付款违约金（自2018年5月15日起以5000元为基数按照日千分之三计算，暂算至2019年2月19日为4200元）；2、请求判令被告孙阳宝向原告支付中介服务费8445元及逾期付款违约金（自2018年5月15日起以8445元为基数按照日千分之三计算，暂算至2019年2月19日为7093.8元）；3、三被告共同赔偿原告律师费损失2500元；4、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：2018年5月14日，经原告提供居间服务，原告与三被告签署了一份《泰州市房地产转让合同》，合同约定被告孙阳宝同意购买被告周林、周红琴名下共有的位于泰州市海陵区房屋，成交价563000元。合同第四条第三款约定，被告周林、周红琴应支付原告5000元中介费，被告孙阳宝应向原告支付房价总额1.5%的中介服务费即8445元。合同第四条第三款、第四款约定，三被告的中介费应于合同签订时付清，如有一方不按时缴纳视为违约，同时在合同履行过程中，一方违约造成合同终止，原告应得的中介费正常收取，任何一方不履行按时支付中介费的，需按照日千分之三向原告支付逾期违约金，并承担实现债权的诉讼费、律师费。合同签订后，三被告一直未能向原告支付上述中介费，原告多次催要无果，故向法院提起诉讼。 被告周林、周红琴未答辩。 被告孙阳宝辩称：原告爱心房产在签订合同的过程中明知孙阳宝年满60周岁，系无业人员，无办理住房公积金贷款的资格，仍采取了欺诈和诱骗的行为承诺协助其办理公积金贷款，符合合同法第五十四条的规定，应当予以撤销；原告爱心房产明知合同无法履行，仍然要求孙阳宝签订买方承诺书，且该承诺书仅原告单方持有，未交付给被告留存，违反合同法诚实信用原则；原告爱心房产在合同签订过程中没有履行居间人的基本义务，没有向委托人书面告知《房地产经纪管理办法》第21条载明的内容，也没有按照《房地产经纪管理办法》第22条的要求履行合理审查的义务。 孙阳宝在本案中提出反诉请求：1、判令撤销原告爱心房产与其签订的《泰州市房地产转让合同》【合同编号为泰海陵房售字（20180514）第052号】；2、请求判令爱心房产赔偿孙阳宝经济损失费10000元；3、反诉费由爱心房产负担。事实与理由：2018年5月24日，爱心房产与周林、周红琴、孙阳宝三方签订了一份《泰州市房地产转让合同》【合同编号为泰海陵房售字（20180514）第052号】，合同约定支付方式为首付款加公积金贷款。根据《住房公积金管理条例》第二条规定，本条例所称住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位（以下简称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。被反诉人爱心房产在明知道孙阳宝已经63周岁，系无业人员，根本没有缴存公积金能力也不可能存在公积金账户，不可能进行公积金贷款的情况下，为获取非法收益，故意欺骗孙阳宝说可以协助其办理公积金贷款，并在合同第三条第4款书面约定选择以公积金贷款的方式付款，由其协助办理完成公积金贷款，属于欺诈，使孙阳宝在认识上发生重大误解，误以为爱心房产可以帮助自己办理公积金贷款，当场签订了该协议。孙阳宝在签订合同返回家中，向家人告知后，才被家人告知该合同无法履行，但孙阳宝多次与爱心房产协商解除合同均遭到拒绝。爱心房产的行为给孙阳宝造成10000元经济损失。 爱心房产辩称：爱心房产在合同签订过程中已经履行了告知义务和审查义务，但被告孙阳宝在签订合同时表示其如果不能办理公积金贷款，可由其子女办理公积金贷款，上述条款均在合同中进行了约定，爱心房产不存在欺诈的行为。请求驳回被告（反诉原告）孙阳宝的反诉请求。 经审理查明：2018年5月14日，转让方周林、周红琴（甲方）、受让方孙阳宝（乙方）、中介方泰州市爱心房产（丙方）签订了一份《泰州市房地产转让合同》，约定甲方自愿将坐落于泰州市海陵区的房屋及土地使用权转让给乙方，房屋建筑面积60.4平方米，成交价563000元。合同签订时，乙方支付甲方购房定金1万元，合同签订后，双方约定2018年5月25日前先办理房屋不动产权变更过户手续，乙方在过户前支付首付款20万元（含定金）给甲方（此款项在过户前由乙方先转账到中介方账户，甲方在不动产中心审核通过后中介方直接转账给甲方）；双方约定于银行放款当日前交付房屋，乙方入户，同时乙方应支付甲方剩余房款计人民币363000元（甲乙双方同意选择公积金方式付款，由居间方协办，贷款额不足部分或者乙方征信、流水、收入证明、及担保人等原因不符合银行审批条件导致无法贷款，均由乙方在60天内现金补足，甲方出具收条，说明收款事由）。合同第四条第3、4项约定，丙方应得佣金：甲方服务费为5000元，乙方服务费为房价的1.5%，于本合同签订时付清。如一方不按时缴纳佣金则视为违约，丙方可不协助办理相关手续，因此造成的违约责任由不缴纳佣金方负责；合同履行过程中，若有一方违约而造成合同终止，或甲乙协商一致解约或终止合同，丙方应得全部佣金正常收取，丙方亦可选择按照成交价的3%由甲乙双方共同支付或由违约方支付佣金，甲乙双方承担连带支付责任，守约方有向违约方追讨的权利。如任何一方不履行按时给付中介费的义务，须按日千分之三向丙方支付逾期付款违约金，并承担丙方因实现债权所产生的一切费用，含诉讼费、律师代理费等等。一方违约，守约方有合同解除权，无须通知对方，并要求对方支付违约金。 同日，孙阳宝在原告处签署了一份《买方承诺书》，载明：“本人经居间方爱心房产介绍购买泰山路5幢401室房屋，现委托爱心房产协助办理过户和贷款手续，现承诺如下：……二、关于贷款条件的承诺：1、本人和共同还款人在银行无不良信用记录；2、本人和共同还款人近6个月的银行流水账和收入证明符合银行审批要求；3、在购买此房前，本人和共同还款人名下无房产且在银行无贷款买房记录，属于首套房；4、签订房屋买卖合同前，本人在公积金管理中心查询过最高贷款额度和可取余额，合同载明的公积金贷款金额为本人查询结果，如果公积金贷款不足，本人将用现金补足。如果是因为以上四个贷款条件出现问题所导致的银行放款不足或者利息上调以及不能放款，本人将用现金支付给产权人，所有责任由本人承担。合同签订当日，孙阳宝即向爱心房产交付了10000元，爱心房产扣除5000元中介费后，将剩余的5000元交付给周林、周红琴。 之后，孙阳宝反悔，提出不再履行《泰州市房地产转让合同》。被告周林、周红琴即向原告索要了5000元。 原告认为，自己已经促成被告达成《泰州市房地产转让合同》，合同中约定了居间费用的收取和违约责任，但被告至今未能给付其居间费用，遂提起诉讼，并委托江苏恒桥律师事务所代为诉讼，支付律师代理费2500元。 以上案件事实有原告当庭提交的《泰州市房地产转让合同》、房产不动产权复印件、三被告签字的承诺书、律师代理合同及当事人当庭陈述予以佐证。 本院认为，孙阳宝要求撤销房地产转让合同，系认为爱心房产在签订合同过程中存在欺诈、诱骗，在其没有公积金贷款资格的前提下承诺可以帮其办到公积金贷款，引导其签订该合同。但对该辩解，爱心房产未予承认，且孙阳宝未能提供证据证明爱心房产公司有此承诺，故此辩解缺乏事实依据。其次，孙阳宝作为完全民事行为能力人，应当对其自身条件有充分的认识，在其已满60周岁的情况下，仍然与周林、周红琴、中介方爱心房产签订房地产转让合同，应当承担相应的法律后果。房地产转让合同第三条第4条中约定“贷款额不足部分或者乙方征信、流水、收入证明、及担保人等原因不符合银行审批条件导致无法贷款，均由乙方在60天内现金补足”，该条款明确约定如孙阳宝无法通过银行贷款审批，孙阳宝应当以现金补足。该约定实质是买卖双方对于公积金贷款不能办成，买方承诺现金付款给卖方的约定。因此，孙阳宝要求撤销合同，无事实和法律依据，依法不予采纳。因其自身过错，其缴纳给卖方周林、周红琴的10000元定金，应按照合同法和担保法的有关规定由其自行承担。 其二，原告爱心房产在提供居间服务时违反诚实信用原则。根据三方签订的《泰州市房地产转让合同》，第三条第4条中约定付款方式为“甲乙双方同意选择公积金方式付款，由居间方协办……”，该条款是该合同的核心条款，爱心房产应当对该条款的形成及可行性进行审查。但孙阳宝在签订合同时已经年满60周岁，不符合《住房公积金管理条例》规定的申请公积金贷款的条件。即便如爱心房产在庭审中所述，孙阳宝承诺“如其自己无法办理公积金贷款，由其子女办理”，但爱心房产却在孙阳宝既无家人陪伴又未能与家人协商的情况下，当场与周林、周红琴签订三方协议，并让孙阳宝在其公司指定的格式化的“买方承诺书”中签名。孙阳宝在签订该“买方承诺书”前，并没有到公积金管理中心查询过其贷款额度或可取余额。该事实直接导致孙阳宝家人在知晓该合同存在后提出质疑。爱心房产提供的格式合同条款和买方承诺书，实际降低了爱心房产的审查义务；其次，孙阳宝无权代替其子女作出办理公积金贷款的承诺，而其子女事后亦没有予以追认，爱心房产在没有审查买房人的购买能力及贷款条件的情况下，冒然促成合同签订，对合同无法履行存在过错，违反诚实信用原则。因此其要求孙阳宝给付中介费、律师费等的诉讼请求依法不应得到支持。 最后，孙阳宝在给付10000元定金时，爱心房产已经扣留5000元作为周林、周红琴的中介费。但由于合同没有继续履行，导致周林、周红琴向爱心房产要回该5000元。该行为视为爱心房产与周林、周红琴对5000元中介费是否缴纳的重新约定。爱心房产在返还其中介费后再次起诉要求其给付中介费，违反合同法的诚实信用原则和契约精神，依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）泰州市海陵区爱心房产经纪有限公司的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）孙阳宝的诉讼请求。 本案案件本诉受理费人民币240元，由原告（反诉被告）泰州市海陵区爱心房产经纪有限公司自行承担；反诉受理费25元，由被告（反诉原告）孙阳宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币。 审判员  姜琴 二〇一九年六月二十一日 书记员  林超