福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初5073号 原告（反诉被告）：厦门爱国创业投资有限公司，住所地福建省厦门市湖里区钟岭路****，统一社会信用代码91350200M00007Q64R。 法定代表人：钟永珍，执行董事。 委托诉讼代理人：林义华，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林晓，福建瀛坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门佳佰锐工贸有限公司，住所地，住所地福建省厦门市思明区观音山营运中心台东路**宝业大厦****会信用代码91350203MA34688X1Q。 法定代表人：潘俊红，执行董事。 委托诉讼代理人：苏雄飞，福建公爵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴云华，福建公爵律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门爱国投资创业有限公司（以下简称爱国公司）与被告（反诉原告）厦门佳佰锐工贸有限公司（以下简称佳佰锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案，依法适用简易程序公开审理。原告（反诉被告）爱国公司的委托诉讼代理人林晓，被告（反诉原告）佳佰锐公司的委托诉讼代理人吴云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 爱国公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《儒士林梦工厂企业孵化协议》（合同编号：AG-RSL-16-08-01）；2、判令被告向原告支付从2017年10月1日起至2018年7月9日的租金为84681元（详见《佳佰锐公司拖欠租金及逾期违约金合计表》）；3、判令被告向原告返还原告为其垫付的物业管理费、公共维修金、自用电费、空调电费、公摊电费、公摊水费合计共71284.35元（详见《为佰佳锐公司垫付费用明细表》）；4、判令被告向原告支付自2016年11月1日起至实际付清租金之日止的拖欠租金违约金，违约金按日0.05%标准计算（详见《佳佰锐公司拖欠租金及逾期违约金合计表》），及合同解除的违约金27729元（三个月租金）；5、判令本案诉讼费、保全费、保全保险费、公告费由被告承担。事实和理由：原告于2016年6月1日向业主厦门市宝业投资管理有限公司（以下简称“宝业公司”）承租了厦门市观音山营运中心台东路66号—“宝业大厦”写字楼5层01-12单元房屋。2016年8月1日，原、被告签订了《儒士林梦工厂企业孵化协议》，约定被告向原告租赁厦门市观音山营运中心台东路66号—“宝业大厦”写字楼5层501、512单元用于办公使用；租赁期限自2016年8月1日至2021年5月31日止共计58个月，自实际入驻之日起产生的物业管理费、公共维修金、水电费等相关费用由被告自行承担；租金标准是：2016年8月1日至2017年5月31日为8720元/月，2017年6月1日至2018年5月31日为9243元/月，2018年6月1日至2019年5月31日为9797元/月；租金每三个月为一期，被告应自合同签订之日起三个工作日内预付4个月租金作为预付款（金额为34880元）。该预付款为入驻押金（金额为8720元）和第一期租金（金额为26160元），以后各次租金在每期开始前10日内支付。另，该合同第五条约定，被告如有拖欠租金，则每天按租金拖欠部分的0.05%加收违约金；拖欠租金达到30天以上的，原告有权解除合同；合同解除后，原告除有权继续要求被告支付所欠租金及利息外，被告还应当支付三个月租金作为解除合同的违约金等内容。合同签订当日，原告即将上述物业交付被告使用。被告装修完毕后入住至今。然被告却未依约向原告支付租金，且未按时向物业公司缴纳其租赁期间的物业管理费、公共维修金和水电费，导致原告为其垫付的后果。2018年8月16日，原告与宝业公司签订了《房屋租赁合同解除协议》，约定双方租赁合同于2018年7月9日解除，宝业公司与被告在内的次承租方另行签订租赁协议等内容。其后，双方均遵照该协议履行。原告认为，被告的上述行为已严重违反双方合同约定，损害原告合法权益。据此，原告有权依据该合同第五条“合同解除与违约责任”的约定解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。 佳佰锐公司辩称，一、讼争房屋属于无权转租，系爱国公司违约，因此爱国公司应当向佳佰锐公司支付违约金。在爱国公司与房屋所有权人厦门宝业投资管理有限公司的房屋租赁合同纠纷，案号（2017）国0203民初12051号的生效判决中，认定了爱国公司无权转租讼争房屋，并判决双方签订的房屋租赁合同于2017年5月19日生效。根据佳佰锐公司与爱国公司签订《儒士林梦工厂企业孵化协议》约定，爱国公司保证具有讼争房屋的使用权，且权属清楚，没有纠纷，若因爱国公司原因导致佳佰锐公司无法使用讼争房屋，由此给佳佰锐公司造成经济损失，爱国公司负责赔偿。因此，本案中佳佰锐公司不存在违约行为，相反的是因为爱国公司的原因导致合同解除，爱国公司应当赔偿损失。二、佳佰锐公司不存在爱国公司所主张租金欠款。双方签订的《补充协议》明确载明，爱国公司免除佳佰锐公司2016年7月到11月的租金，免除2016年7月到12月物业管理费、公维金以及水电公摊。根据（2017）闽0203民初12051号判决书的判决，2017年5月19日以后的租金应属于厦门宝业投资管理有限公司，爱国公司无权收取。因爱国公司违约，应当退还租房押金。因爱国公司无权收取2017年5月19日以后的租金，自然也无权收取水电、物业等费用，爱国公司关于水电物业方面的主张没有法律依据。三、合同解除系因爱国公司方面的原因，爱国公司应当支付佳佰锐公司三个月违约金。合同解除主要因为爱国公司无权转租所导致，因此双方签订的孵化协议第三条之约定，爱国公司应当向佳佰锐公司支付三个月违约金。 佳佰锐公司向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告返还反诉原告预付的租金押金88333元；2、判令反诉被告赔偿装饰装修残值损失90419.5元；3、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2016年8月1日反诉原告与反诉被告签订《儒士林梦工厂企业孵化协议》（以下简称：租赁合同），约定反诉原告向反诉被告承租位于厦门市用于办公使用，租赁期限自2016年8月1日至2021年5月31日为止，共计58个月。租赁合同第三条第一款约定，反诉被告保证具有案涉房屋的使用权，且权属清楚，没有纠纷，若因反诉被告原因导致反诉原告无法使用讼争的房屋，由此给反诉原告造成经济损失，反诉被告负责赔偿。2016年8月2日，反诉原告与反诉被告签订了《补充协议》，约定2016年8月至2016年11月免收租金，2016年9月至2016年12月免收物业费、公维金以及场地费。租赁合同签订后，反诉原告于2016年8月22日向反诉被告支付租金及押金37456元、2017年4月28日一次性预付租金100000元，共支付了137456元。2016年11月7日反诉原告对案涉房屋进行装修，支出装修费用为100000元。2017年8月2日，案涉房屋的所有权人厦门市宝业投资管理有限公司（以下简称宝业公司）对反诉被告提起了案号（2017）闽0203民初12051号（以下简称12051号案）的诉讼，以反诉被告未经其同意将讼争的房屋转租为由要求解除宝业公司与反诉被告间的《房屋租赁合同》，12051号《民事判决书》确认宝业公司与反诉被告之间签订的《房屋租赁合同》于2017年5月19日解除，由此导致反诉原告无法使用案涉房屋。根据租赁合同第三条第一款约定，反诉被告保证具有案涉房屋的使用权，且权属清楚，没有纠纷。反诉被告没有转租权却将案涉房屋转租给反诉原告，且与宝业公司发生纠纷，其行为违反了前述约定，构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。自2017年5月19日开始，反诉被告与宝业公司的《房屋租赁合同》已经解除，反诉被告依法无权向反诉原告主张此后的租金或者占用费。再根据前述司法解释第十一条第一项的规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。讼争租赁合同解除系因反诉被告违约导致，故其依法应当赔偿反诉原告的装修损失。为此，反诉原告特提起反诉，请求人民法院依法保护其合法权益。 爱国公司对佳佰锐公司的反诉请求辩称，一、本案系因佳佰锐公司违约导致合同被解除。诚如爱国公司在本诉中所提，在佳佰锐公司占有并使用租赁房屋之后，仅支付了2016年8月到2017年9月份的租金，其后再未向爱国公司支付过租金，且其从2016年8月1日起产生的水电费和公维金等费用都是爱国公司为其垫付。佳佰锐公司的以上行为致使爱国公司合同目的无法实现，故不得不依据双方合同约定提出解除，并要求佳佰锐公司承担相应的违约责任。根据双方租赁合同第五条第1款和第3款约定，佳佰锐公司拖欠租金达三十天以上的，爱国公司有权单方解除合同。合同解除后，佳佰锐公司应支付所欠租金及利息，并支付三个月租金作为违约金，其中押金视为违约金不予退还。由此所造成的一切损失由佳佰锐公司自行承担。二、租赁房屋的主体建设工程消防于2016年12月26日通过验收，其后装修的二次消防系佳佰锐自身义务。其所述案涉房屋拖延至2018年2月9日才通过消防备案致其无法挂牌办公纯属子虚乌有。在案事实至少证明了佳佰锐公司在2017年1月5日即将住所地变更为租赁房屋所在地。三、根据合同相对性，爱国公司与宝业公司的纠纷并不能作为认定爱国公司违约的事由。且从客观事实来看，该纠纷及引发的诉讼并未影响讼争合同的正常履行，佳佰锐公司一直正常使用租赁房屋。具体体现在：（1）2016年8月1日，佳佰锐公司向爱国公司出具《儒士林梦工厂孵化场地交付确认书》，确认收到租赁房屋，并无任何异议；（2）2016年11月佳佰锐公司对房屋进行了装修；（3）2017年1月5日，佳佰锐公司将登记住所地变更为租赁房屋所在地；（4）2018年9月13日、2018年10月29日、2019年4月10日，爱国公司前往租赁房屋处实地查看，佳佰锐公司占有租赁房屋，一直处于正常办公状态。四、根据双方合同约定，佳佰锐公司自行对租赁房屋进行装修，费用自理，如前所述，其装修后已入驻使用至今，其并无任何装修损失。且佳佰锐公司违约在先，理应承担相应违约责任，无权要求爱国公司赔偿。综上所述，租赁房屋从交付之日起即由佳佰锐公司占有至今。因其未依约支付租金等费用，已构成根本违约，爱国公司有权依据合同和法律依据解除双方租赁合同，并要求佳佰锐公司承担相应违约责任。故，佳佰锐公司的反诉请求无事实和法律依据，请法院依法驳回。 围绕本诉诉讼请求和反诉答辩意见，围绕本诉答辩意见和反诉诉讼请求，爱国公司和佳佰锐公司各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人就真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月1日，爱国公司（甲方）与佳佰锐公司（乙方）签订编号为AG-RSL-16-08-01的《儒士林梦工厂企业孵化协议》（以下称讼争合同）约定：厦门市观音山营运中心台东路66号“宝业大厦”写字楼5层为甲方向业主厦门市宝业投资管理有限公司（以下称宝业公司）租赁建设儒士林梦工厂（众创空间），乙方入驻孵化空间为厦门市观音山营运中心台东路66号“宝业大厦”写字楼5层501、512单元（以下称讼争房屋），面积合计218平方米，入驻期限自2016年8月1日起至2021年5月31日止；合同签订之日甲方将钥匙交付给乙方，将孵化空间交付给乙方进行装修，交付日暂定为2016年8月1日；租金标准分阶段计算：2016年8月1日至2017年5月31日月租金为8720元，2017年6月1日至2018年5月31日月租金为9243元，2018年6月1日至2019年5月31日月租金为9797元，2019年6月1日至2020年5月31日月租金为10451元，2020年6月1日至合同入驻期满月租金为11009元；每三个月计算为一期，乙方向甲方账户以转账方式支付一次租金，自合同签订之日起三个工作日内，乙方应预付四个月租金作为预付款（金额为34880元），该预付款为入驻空间押金（8720元）和第一期的租金（26160元），以后各次的租金在每期开始前10日内支付；乙方自行承担入驻期限内使用的电费、水费、公摊水电费、公共维修金和自行增加设备设施所产生的一切费用；甲方保证乙方入驻孵化空间的使用权，且该写字楼权属清楚，没有纠纷，若因甲方的原因导致乙方无法使用该孵化空间，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；入驻期间，除本合同另有约定情况外，任何一方不能单方解除合同，如确实有正当理由须提前解除合同的，须提前一个月书面通知另一方，若征得对方同意，须向对方承担支付三个月的租金作为违约金后方可解除；如由乙方单方提出解除，乙方除承担上述违约金外，其已付租金及押金视为违约金不予退还，不足三个月租金乙方应当补足三个月租金，如由甲方单方日出解除，甲方除支付上述三个月违约金外，还应当全额退还乙方已支付但未到期的租金以及租赁押金；入驻期间，乙方必须依约按时支付租金，如有拖欠租金，则每日按租金拖欠部分的0.05%加收违约金，拖欠租金达三十天以上的，甲方同时有权单方面解除合同，合同解除后，甲方出有权继续要求乙方支付所欠租金及利息外，乙方还应当按照第五条第1项单方解除合同的规定向甲方支付违约金，因此造成的一切损失由乙方自行承担；待入驻期届满时，甲方应于结清日将入驻押金全额无息退还乙方，乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权从押金中扣除相关费用后将剩余部分押金无息退还乙方；等等。 同日，爱国公司（甲方）与佳佰锐公司（乙方）还签订一份《补充协议》，约定：“针对甲乙双方签订的《儒士林梦工厂企业孵化协议》，合同编号AG-RSL-16-08-01。乙方入驻甲方孵化场地501、512单元，为更好地帮助企业完成孵化，甲方赠免与乙方2016年7、8、9、10、11月的场地费及2016年9、10、11、12月的物业管理费、公维金及水电公摊，费用由甲方承担。乙方按协议预付的501、512单元四个月场地费转化为501、512单元入驻押金及2016年12月至2017年2月场地费。该单元自2017年1月1日起物业管理费、公维金及水电公摊由乙方自行承担……” 同日，爱国公司向佳佰锐公司交付讼争房屋。佳佰锐公司于2016年8月22日向爱国公司转账支付37456元，于2018年4月28日转账支付100000元。佳佰锐公司委托福建信之林装修设计工程有限公司（以下称信之林公司）对讼争房屋进行了装修，双方签订的《装修工程施工合同》约定总价款为100000元。佳佰锐公司提供的转账凭证及信之林公司出具的《收款收据》载明，佳佰锐公司向信之林公司支付款项60000元。 租赁期间，爱国公司为佳佰锐公司垫付了物业管理费等费用。 2019年5月5日，本院向宝业公司去函询问：“我庭审理的（2019）闽0203民初5072号、5073号、5074号、5075号原告（反诉被告）厦门爱国创业投资有限公司与被告（反诉原告）厦门易友信商贸有限公司/厦门佳佰锐工贸有限公司/厦门华欣远进出口有限公司、潘玉儒/海德能（厦门）环保能源科技有限公司、闫立浩合同纠纷四案中，当事人对你司是否知道并同意厦门爱国创业投资有限公司转租厦门市观音山营运中心台东路66号“宝业大厦”写字楼5层01-12单元房屋，以及你司与厦门爱国创业投资有限公司租赁合同解除后厦门易友信商贸有限公司/厦门佳佰锐工贸有限公司/厦门华欣远进出口有限公司/海德能（厦门）环保能源科技有限公司是否还继续承租使用原租赁房屋等事项存在争议。为查明案件事实，需要你司对相关情况作出说明（到庭说明或书面说明），请予配合。”2019年5月21日，宝业公司复函：“1.根据福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初12051号民事判决书，我公司2018年7月9日与厦门爱国创业投资有限公司达成协议，终止了与其关于厦门市观音山营运中心台东路66号“宝业大厦”5层01-12单元的租赁关系，厦门爱国至今还未曾支付协议中规定的应当在2018年12月31日前支付给我方的剩余租赁费。2、2018年7月9日后，我公司已将该房产租赁给第三方三贯商贸公司并在协议中规定可以转租。该第三方公司是否续租给原客户或者另行租赁他人，不涉及我公司。” 佳佰锐公司于本案法庭辩论终结后申请增加诉讼请求“判令反诉被告向反诉原告支付违约金26160元”。 另查明，讼争房屋的产权人为宝业公司。2016年6月1日，宝业公司与爱国公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：爱国公司向宝业公司承租讼争房屋即厦门市思明区台东路66号宝业大厦第五层房屋（01-12单元，共一层），租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止，其中2016年6月1日起至2016年9月1日止为装修免租期；宝业公司在满足本合同约定的交付标准后，将讼争房屋交付给爱国公司进行装修，交付日期暂定为2016年6月1日，若因宝业公司原因迟延交付，则装修免租期及租赁期限相应顺延；从2016年6月1日起至2017年5月31日期间每月租金27069元，2017年6月1日起至2018年5月31日期间每月租金为54137元，从2018年6月1日起至2019年5月31日期间每月租金为57385元；爱国公司应向宝业公司支付租赁押金27069元；未经宝业公司同意，爱国公司不得将讼争房屋转租、出借给他人使用；租赁期间，爱国公司如需对讼争房屋进行装修而改变原有装修结构，需提出书面申请并附改装后结构图，并不能损害原有的建筑结构，经宝业公司书面同意后方可进行改装；租赁期间届满后，爱国公司不得擅自毁坏改装后的结构；租赁期间届满或合同提起解除时，爱国公司应把讼争房屋完好交还给宝业公司。该合同载明的宝业公司联系电话为136××××6066，宝业公司确认该电话号码由颜伟文使用。同日，双方当事人还就厦门市思明区台东路66号宝业大厦第三层01-12单元房屋、第四层部分房屋（01-03单元、08单元）的租赁事宜分别签订两份《房屋租赁合同》，租赁期限均为自2016年6月1日起至2021年5月31日止。 2016年9月1日，爱国公司向讼争房屋的物业服务单位厦门市宝业物业管理有限公司（以下称宝业物业公司）发出三份《租户开票名称变更说明》，以公司内部原因为由要求将讼争房屋501、512单元、507单元、501和512单元的增值税普通发票的购买方名称分别变更为海德能公司、华欣远公司、佳佰锐公司。2016年9月18日，爱国公司向宝业物业公司发出《租户开票名称变更说明》，以公司内部原因为由要求将讼争房屋511单元的增值税普通发票的购买方名称分别变更为杏花雨公司。2016年11月1日，爱国公司向宝业物业公司发出《租户开票名称变更说明》，以公司内部原因为由要求将讼争房屋502-506单元的增值税普通发票的购买方名称分别变更为博格公司。2016年11月10日，宝业物业公司分别向海德能公司、博格公司、佳佰锐公司发出《缴费通知单》，催缴房屋的物业管理服务费、公共维修金、水电公摊。2017年3月，宝业物业公司还向爱国公司发出《催交通知单》，催缴房屋租金、水电费。宝业物业公司的投资人为宝业公司，出资比例100%。 2017年2月10日，爱国公司向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，其诉讼请求包括“确认《房屋租赁合同》的租赁物位于厦门市租赁期限自2016年12月30日起至2021年12月29日止，自2016年12月30日起至2017年4月1日止为宝业公司给予爱国公司的装修免租期”等内容。爱国公司在该案中主张宝业公司直至2016年12月30日交付才交付讼争房屋。宝业公司于2017年4月14日提交《答辩状》，其中载明“爱国公司未经宝业公司同意，擅自将房屋转租，构成严重违约，宝业公司获得合同解除权”。本院于2017年5月16日作出（2017）闽0203民初3053号民事判决，对爱国公司主张讼争房屋实际交付时间为2016年12月30日予以采信，并判决“一、确认厦门爱国创业投资有限公司与厦门市宝业投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》（编号：ＢＹ-ＺＬ-16-05-01）就厦门市约定的租赁期限自2016年12月30日起至2021年12月29日止，自2016年12月30日起至2017年3月30日止为厦门市宝业投资管理有限公司给予厦门爱国创业投资有限公司的装修免租期……”。宝业公司不服该判决提起上诉。厦门市中级人民法院于2017年9月28日作出（2017）闽02民终4013号民事判决驳回上诉，维持原判。 2017年5月19日，宝业公司向爱国公司送达一份《解除合同通知函》，以爱国公司未经其同意擅自将讼争房屋分别转租给海德能公司、华欣远公司、博格公司、杏花雨公司、佳佰锐公司为由，通知爱国公司解除双方就讼争房屋签订的《房屋租赁合同》，并要求爱国公司在2017年5月31日前腾空并退还讼争房屋。2017年8月2日，宝业公司向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，以爱国公司未经同意擅自将讼争房屋在内的多个单元转租为由主张解除《房屋租赁合同》。本院于2018年2月20日作出（2017）闽0203民初12051号民事判决：确认《房屋租赁合同》于2017年5月19日解除；爱国公司于判决生效之日起十五日内将宝业大厦第五层房屋腾空返还给宝业公司并支付相应的房屋占有使用费。宝业公司和爱国公司均不服上诉。 2018年8月16日，宝业公司（甲方）、爱国公司（乙方）、宝业物业公司（丙方）签订《房屋租赁合同解除协议》约定：乙方在三个工作日内向法院递交撤诉申请书，撤回对甲方关于宝业大厦五层房屋租赁合同纠纷的二审上诉；2018年7月9日解除甲乙双方三份《房屋租赁合同》，双方租赁关系终止，物业管理关系随之解除；租金计算至2018年7月9日，解约日前未支付的租金由乙方于2018年12月31日前补交；乙方应于本协议签订之日退还全部租赁房给甲方，若未完成租赁房的移交，则视为乙方放弃该房内所有的财物，甲方可自行予以无偿处置或废弃；乙方与装修公司及转租承租方的纠纷由乙方自行负责，而与甲方无关；甲方同意与乙方五层的转租承租方另行签订租赁协议，租金、租赁面积同甲乙双方原有约定一致，租期为甲乙双方原约定租期的剩余期限，具体权利义务以甲方与承租方签订的租赁协议为准。上述协议签订后，宝业公司和爱国公司均撤回了对（2017）闽0203民初12051号民事判决的上诉。 本院认为，爱国公司与佳佰锐公司签订的《儒士林梦工厂企业孵化协议》性质为转租讼争房屋的房屋租赁合同。在案证据表明，佳佰锐公司能够按合同目的正常使用讼争房屋。宝业物业与爱国公司签订的《房屋租赁合同》经双方协商于2018年7月9日解除，此后爱国公司无权转租讼争房屋并收取租金。根据爱国公司与佳佰锐公司签订的《补充协议》约定，爱国公司同意免除佳佰锐公司2016年11月之前的租金。故佳佰锐公司依约应向爱国公司支付自2016年12月1日起至2018年7月9日止的租金175972元（2016年12月1日至2017年5月31日租金52320元，2017年6月1日至2018年5月31日租金110916元，2018年6月1日至2018年7月9日租金12736元）。此前佳佰锐公司向爱国公司支付了137456元，其中8720元为租赁押金，其余128736元为房屋租金。扣除已付租金，佳佰锐公司还欠付租金47236元（175972元－128736元）。 2018年7月9日后爱国公司无权转租讼争房屋，讼争合同客观上已无法履行，双方以实际行为解除了讼争合同，本院据此确认讼争合同已解除。根据爱国公司与佳佰锐公司签订的《补充协议》约定，爱国公司同意免除为佳佰锐公司垫付的2016年12月之前的物业管理费等费用，故佳佰锐公司应向爱国公司偿还2017年1月之后后者垫付的物业管理费等费用。爱国公司主张的垫付费用中，公维金、物业费自2016年8月起计算，公摊电费、公摊水费自2016年11月起计算，其余费用从2017年1月之后起计算。本院根据爱国公司主张的公维金、物业费每月2616元（12元×218平方米），在爱国公司主张的垫付费用总金额中应扣除4个月公维金、物业费费用（10464元）；根据爱国公司主张的公摊电费、公摊水费月均费用269元（5652.46元÷21个月）、29元（615.2元÷21个月）为标准，在爱国公司主张的垫付费用总金额中应扣除2个月公摊电费、公摊水费费用（596元）；综上可计算出爱国公司为佳佰锐公司垫付的2017年1月之后费用金额为60224.35元（71284.35元－10464元－596元），对爱国公司主张返还的金额中该部分本院予以支持。佳佰锐公司否认但未提供反驳证据证明，本院对佳佰锐公司的抗辩不予采信。爱国公司与宝业物业就讼争房屋存在纠纷，在与业主纠纷未决前，佳佰锐公司止付租金系有合理事由，对爱国公司主张的逾期支付租金违约金的诉讼请求本院不予支持。与之相应，爱国公司应当向佳佰锐公司退还租赁押金8720元。 讼争合同提前解除，爱国公司应按未履行租赁期限（2018年7月9日至2021年5月31日）占全部租赁期限（2016年8月1日至2021年5月31日）的比例（59.9%）赔偿佳佰锐公司的装修损失。佳佰锐公司仅能证明其为装修讼争房屋支出60000元，本院认定该数额为计算装修损失的基数。据此，爱国公司应当向佳佰锐公司赔偿的装修损失金额为35940元。佳佰锐公司于本案法庭辩论终结后申请增加诉讼请求“判令反诉被告向反诉原告支付违约金”，属超过法定期限增加诉讼请求，对该诉求本案不予审理。闫立浩未证明佳佰锐公司财产独立于其自己的财产，应当对佳佰锐公司对爱国公司负有的债务承担连带责任。 综上所述，对爱国公司的诉讼请求，本院部分支持。对佳佰锐公司的反诉诉求请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决如下： 一、确认厦门爱国创业投资有限公司与厦门佳佰锐工贸有限公司签订的《儒士林梦工厂企业孵化协议》（合同编号：AG-RSL-16-08-01）解除； 二、厦门佳佰锐工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门爱国创业投资有限公司支付租金47236元； 三、厦门佳佰锐工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门爱国创业投资有限公司返还垫付的物业管理费等费用60224.35元； 四、厦门爱国创业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门佳佰锐工贸有限公司返还租赁押金8720元； 五、厦门爱国创业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门佳佰锐工贸有限公司赔偿装修损失35940元； 六、驳回厦门爱国创业投资有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回厦门佳佰锐工贸有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4766元，爱国公司负担3541元，佳佰锐公司负担1225元。反诉案件受理费1938元，爱国公司负担458元，佳佰锐公司负担1480元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年六月二十八日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。