湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初5443号原告:长沙市瑞通物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区西湖街道金星中路**恩瑞麓山名园****。法定代表人：符之义。委托诉讼代理人：杨慧云，女，公司员工，住湖南省平江县。被告：杜芳，女，1975年4月29日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告长沙市瑞通物业管理有限公司（以下简称瑞通物业公司）诉被告杜芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞通物业公司的委托诉讼代理人杨慧云及被告杜芳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告瑞通物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付龙王港小区2-1703号房物业管理费9717元，违约金200元，共计9917元。2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为龙王港小区2-1703号房的业主。原告和小区房地产公司于2009年6月18日签订了前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业单价为每月每平方米l.2元，建筑面积为87.07平方米。同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2010年6月起停止缴纳物业费，截止2018年3月31日，欠费月数为93个，每月金额104.48元。据此，被告欠缴物业费共计9717元，在原告多次催收之下，被告仍长期未缴纳物业费，已构成违约。对此原告主张违约金200元，综上，各项请求金额合计9917元。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，至法院，望贵院判如所求。被告杜芳辩称：1、因原告在起诉证据中没有向长沙市岳麓区法院提供被告杜芳与瑞通物业公司的物业服务合同。既然没有物业合同，所以不存在“湖南省长沙市岳麓区人民法院应诉通知书”中所指的“原告瑞通物业公司诉被告杜芳物业服务合同纠纷案”；2、既然没有物业服务合同，原告收取被告违约金200元没有法律依据；3、被告杜芳从2010年6月24日至2018年3月31日这期间没有收到有关瑞通物业公司任何催收物业管理费的通知，原告主张的权利已超过法定诉讼时效；4、及时瑞通物业向业主提供了服务，无论从公共部位、设施的维护管理以及小区安保、绿化、卫生等各方面均到不到服务的基本要求。因此，按1.2元每平方收取服务费是不合理的。我也提交了原告物业不作为的证据；5、我们之前也有物业合同纠纷的案子，我们要求物业公司整改，庭审驳回了物业公司的请求，判令物业公司进行整改，但是物业公司并没有进行整改。我不是拒缴物业费，只是因为物业公司没有履行合同义务，所以我才没有交物业费，且已经超过诉讼时效。经审理查明：2009年6月18日，原告（乙方）瑞通物业公司与案外人（甲方）长沙西湖房地产开发有限公司签订了一份《委托物业管理合同》，合同约定甲方将位于岳麓区金星路的龙王港范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务；委托管理期限为：自2009年6月18日至龙王港小区成立业主委员会后，由小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，本合同则自行终止。2009年11月30日，案外人长沙西湖房地产开发有限公司与原告瑞通物业公司及被告杜芳签订了一份《房屋交接合同书》，合同约定被告杜芳所购龙王港小区2栋1单元1703号房屋的建筑面积为86.34㎡，由原告瑞通物业提供物业服务；被告杜芳服从瑞通物业公司及国家有关楼宇管理的相关规定，按时足额交纳物业管理费用。后被告杜芳以被告存在服务瑕疵为由自2010年6月24日起未交纳物业管理费用，经原告多次催缴仍未缴纳，故诉至本院。另查，长沙市瑞通物业管理公司龙王港小区高层物业管理服务费标准为1.2元/㎡/月，月物业管理服务费为103.608元。上述事实有原、被告双方的当庭陈述，原告提的并经庭审质证的《委托物业管理合同》、《房屋交接合同书》、长沙市物业管理公共性服务收费标准审批证等证据以及被告提交的关于龙王港小区物业服务不到位的报告、小区现场照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告瑞通物业公司与案外人长沙西湖房地产开发有限公司签订的《委托物业管理合同》以及案外人长沙西湖房地产开发有限公司、原告瑞通物业公司、被告杜芳三方签订《房屋交接合同书》，系各方真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告瑞通物业公司虽然为被告提供了物业服务，但未能按协议全面履行物业服务义务，在安保、卫生保洁、绿化、公共设施的维护等方面都存在一定的服务瑕疵。被告杜芳与原告没有签订书面物业服务合同，但被告接受了原告提供的物业服务，双方之间已形成了物业服务合同关系，应当交纳自2010年6月24日起至2018年3月31日止物业管理服务费用9636元（103.608元/月×93个月）。关于被告主张原告的主张已过诉讼时效，因《委托物业管理合同》、《房屋交接合同书》均未对交费时间进行约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项之规定，原告可随时向被告催要。诉讼时效期间从原告向被告发出催收通知单要求履行义务的宽限期届满之日起计算，且原告在诉讼时效期间内进行了多次催收，故原告的起诉未超过诉讼时效。对原告主张被告缴纳物业管理服务费9717元及逾期缴纳物业管理费违约金200元的诉请，考虑到原告物业服务存在一定瑕疵，结合本案实际情况，基于公平原则，本院予以酌情减免。最后，本院希望原告增强服务意识、提高服务质量，为业主做好物业服务工作，被告积极履行按时交纳物业管理服务费义务，双方共同努力，一起建设和谐美好的家园。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条判决如下：一、限被告杜芳在本判决生效之日起十日内向原告长沙市瑞通物业管理有限公司支付截至2018年3月31日拖欠的物业服务费7708.8元；二、驳回原告长沙市瑞通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告杜芳负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇一九年六月二十八日法官助理谢加斌书记员陈果附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。