江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民终996号上诉人（原审原告、反诉被告）：李红林，男，汉族，1990年3月20日出生，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：姜群，北京市中银（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑娜，北京市中银（南昌）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：涂婷芳，女，汉族，1994年9月23日出生，住江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：朱龙太，江西镜衡律师事务所律师。上诉人李红林因与上诉人涂婷芳房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李红林的上诉请求为：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。李红林二审审理期间明确上诉请求为依法改判支持其全部诉请。事实和理由：1.在2015年7月21日，南昌市环境保护局就给南昌万达城投资有限公司下发关于南昌万达城住宅一期（A、C、D区）不得经营餐饮项目的通知。故关于诉争店铺不得经营餐饮，被上诉人作为所有权人应当知晓，但却没有告知上诉人，因此合同目的无法实现所产生的经济损失应由被上诉人承担。上诉人在一审中对此已经举证，一审法院认定事实错误。2.因上诉人与被上诉人之间租赁合同的目的无法实现系被上诉人存在过错所致，故上诉人因合同目的无法实现所产生的经济损失应当由被上诉人承担，而不是一审法院酌定的装饰装修残值损失。涂婷芳答辩称：1.我方对不能经营餐饮的文件不知情，没有任何人通知我方，在一审中对方也并未举证我方对此事知情。2.对方诉称合同目的不能实现，但双方签订的租赁合同中，并未约定租赁物的用途。3.在一审中对方并没有提供具体经济损失的依据及涉案店铺转让后是否装饰的证据，且在一审委托鉴定机构鉴定时，对方不能提供其装修的发票、购物清单等，导致鉴定机构无法鉴定，以此证明对方在转让后并未装修只是换了广告牌。4.在一审开庭后对方已经将店铺内可移动的物品搬走，且李红林支付的转让费13.5万元包括了原租客雷长根交纳的保证金3.12万元。5.从李红林开始承租至一审开庭时，房屋一直由其占用，这期间的租金及水电费用当由李红林支付。涂婷芳的上诉请求为：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人（原审原告、反诉被告）的诉讼请求，支持上诉人（原审被告、反诉原告）的全部一审反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人及江西苏商实业有限公司（以下简称苏商公司）共同签订的《万达文化旅游城商铺租赁合同》并未约定经营范围，不存在合同目的不能实现，上诉人没有任何过错和违约行为。被上诉人从雷长根处转让店铺时，支付给雷长根的转让费135000元，包含了雷长根已经支付给上诉人的租房保证金31200元，实际上装修仍是转让前的装修，且被上诉人在一审开庭后把商铺中可以移动的物品已经全部拿走，一审法院在鉴定机构无法进行评估及被上诉人没有任何证据的前提下，直接认定两间店面的装修残值为10万元，明显错误。2.一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款明显错误。本条适用的装修残值应是已知的具体的确定的数字，被上诉人并未举证。且该条规定是由双方按照公平原则分担，既然是不可归责于双方事由，那责任也是平均分担，一审法院3比7的比例承担责任明显不符合法律规定。3.上诉人所购买的万达城商铺均由大连万象美物业管理有限公司和苏商公司统一规划、统一招商、租赁和管理，被上诉人是通过雷长根受让，通过上述两个公司统一招商进驻的商铺，而上诉人对被上诉人承租的用途、使用情况不知情，上诉人不是本诉适格的诉讼主体，申请追加被告，一审法院未追加明显违反法定程序。4.被上诉人与上诉人及苏商公司共同签订《商铺租赁合同》，约定每季度前一周由被上诉人向上诉人支付商铺的租金和物业费、水电费及其他相关费用，并须按时交纳。至一审开庭时止，商铺一直由被上诉人占有、使用、支配，商铺的钥匙仍在被上诉人手中，其所有的物品均在商铺内，故被上诉人需向上诉人支付开庭时的商铺租金、水电费和物业管理费等。被上诉人在装修时改变了原商铺的主体结构，故被上诉人在合同解除后应恢复原商铺的原状。李红林答辩称：1.李红林之所以继承雷长根的经营权是因万达餐饮一条街的规划，对方在签订合同时也是明知的，上诉人以合同未体现餐饮经营为由或不知从事餐饮经营提起上诉不能成立。2.李红林与雷长根签订转让合同一次性支付转让费13.5万元，包括向对方要求退还租赁保证金的权利，我方有权向对方要求租赁保证金的返还。3.店铺损失是实际存在的，店铺内所有装饰装修在一审开庭时都是真实存在的，都有其相应的市场价值，如果能向法院提供单据也不会申请法院评估，一审法院认定的十万元装修损失少于李红林实际付出的装修成本，且鉴定机构无法进行评估并不等于损失不存在。4.李红林在一审时未及时搬出涉案店铺，是因为向法院申请了评估鉴定，鉴定机构需要看现场，李红林需要保持原状，在一审开庭时确认无法评估，李红林及时将涉案店铺予以归还，且李红林在2017年7月27日就未使用过涉案店铺，李红林对涉案店铺只是进行现状保存，并未进行实际使用支配。5.上诉人是本案的适格主体，李红林是与上诉人签订的租赁合同，故起诉上诉人索要经济损失符合法律规定。李红林向一审法院提起的诉请：1.涂婷芳赔偿李红林经济损失122050元；2.本案诉讼费用由涂婷芳承担。2018年8月31日，李红林变更诉讼请求为：1.解除李红林与涂婷芳签订的万达文化旅游城商铺租赁合同；2.判决涂婷芳赔偿李红林经济损失122050元；3.本案诉讼费由涂婷芳承担。涂婷芳向一审法院提起的反诉诉请：1.李红林向涂婷芳支付拖欠的水费2393元、物业管理费5477.52元、房屋租金99840元（2017年7月10日至2018年6月9日）；2.李红林向涂婷芳将房屋恢复原状；3.本案诉讼费全部由李红林承担。一审法院认定事实：2013年11月16日，涂婷芳与南昌万达城投资有限公司签订南昌市商品房买卖合同，购买了南昌万达城A区S12#商业楼一单元1-2层XX号商业用房，建筑面积共120.48平方米。2016年6月17日，涂婷芳（甲方）、雷长根（乙方）与委托方苏商公司（丙方）签订《万达文化旅游城商铺租赁合同》，约定：丙方通过市场统一招商，统一规划为甲方提供租赁服务，并引进乙方经营业态；乙方通过丙方向甲方租赁南昌万达文化旅游城A区S12栋XX号商铺，建筑面积（含公摊）为120平方米；租赁期限自2016年9月10日起至2022年9月9日止，共计72个月，免租期自2016年7月10日起至2016年9月9日止，共计60天；2016年9月10日至2017年9月9日每月租金7800元，2017年9月10日至2018年9月9日每月租金8427元，2018年9月10日至2019年9月9日每月租金9098元，此后每年递增10%；租金季付；乙方应于签署本合同时，向甲方支付租金保证金壹万伍仟陆佰元整，合同期满后，乙方不再续租或双方协商后正常解除合同，经甲方确认乙方无违约责任，甲方应在合同期满后将保证金全额无息退还给乙方；乙方有权对该商铺进行转租、转让，但必须提前通知甲方并保证符合物业管理的规划业态；因国家政策需拆除或改造已租赁商铺，使甲乙双方不能继续履行合同或造成损失的，甲乙双方互不承担责任；甲方应提供房产相关合法材料给乙方并配合乙方办理装修、工商注册等相关开业手续，乙方也应该按照相关规定办理相关检验手续。2017年4月15日，雷长根（甲方）与李红林（乙方）签订《店铺转让协议书》，约定：甲方同意将自己位于南昌万达文化旅游城A区S12-XX/XX号的店铺（原为：上爵牛排）转让给乙方使用，交店日期为2017年4月15日；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东以及物业管理履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的其他各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，乙方在2017年4月15日前一次性向甲方支付转让费共计135000元（上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用），甲方承诺已交清2017年物业费。当日，原告通过李美菊账户支付雷长根转让费10万元，通过胡冬梅账户支付雷长根转让费35000元。2017年4月15日，涂婷芳、李红林签订《万达文化旅游城商铺租赁合同》，除承租方为李红林、支付时间为每季度前一周以及增加“租赁期满或因李红林责任不能继续履行合同时，涂婷芳有权要求李红林对因装修造成商铺结构的改变进行复原亦可要求李红林保持原状交还涂婷芳，需要复原的，李红林必须在规定时间内复原并承担费用，按现状交还的，涂婷芳不承担任何费用”条款外，合同其他内容与涂婷芳、雷长根签订的《万达文化旅游城商铺租赁合同》相同，但苏商公司未在该合同上盖章。当日，涂婷芳交付该店铺，李红林从事渝香园餐饮经营（红谷滩新区渝香园餐饮店）。2017年7月27日，南昌市红谷滩新区城市管理与环境保护局、南昌市环保局红谷滩分局、南昌市城市管理综合执法支队直属三大队对“渝香园（地址：万达旅游城**S12-XX、XX）”下发限期关闭通知书，载明：根据南昌市环保局《关于南昌万达城投资有限公司南昌万达城住宅一期（A、C、D区）项目环境影响报告书的批复》的文件要求，万达城住宅一期A区不得开设餐饮企业，根据《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款的规定，现要求你单位自接文之日起立即予以关闭。逾期，相关部门将依法依规采取强制措施。李红林此后未再经营使用店铺，李红林和涂婷芳就此产生纠纷未能协商解决，故李红林于2018年1月23日诉至一审法院，并申请对其经营损失进行司法评估，一审法院依法委托相关机构进行评估。2018年5月22日，江西大信诚信资产评估有限责任公司出具退函一份，载明：由于对方无法提供装修合同、购物合同、发票等凭证，故无法进行评估鉴定，特此退回委托。一审审理中，涂婷芳提起反诉。一审庭审中，涂婷芳陈述在雷长根装修房屋后其知道雷长根从事牛排经营。一审庭审后，涂婷芳申请追加雷长根、苏商公司、大连万象美物业管理有限公司南昌分公司（以下简称万象美南昌分公司）为本诉被告。一审审理中，涂婷芳提交江西洪城水业股份有限公司缴费凭证（S12-XX/XX号水费共计4785.50元）和装修办理缴纳费用清单，证明李红林拖欠水费2393元和物业费5477.52元，李红林质证对水费缴费凭证真实性无异议，但称缴费凭证显示的时间为2018年7月10日，不能体现所欠费用是由李红林2017年7月份造成，装修办理缴纳费用清单为复印件，无法核实真实性，且2018年1月1日因涂婷芳的原因造成无法实现合同目的，期间产生的费用应由涂婷芳承担。李红林提交收据三张，证明李红林的经济损失为39033元，涂婷芳质证称真实性、合法性、关联性均有异议。一审法院认为：李红林与涂婷芳签订的《万达文化旅游城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律法规之强制性规定，故上述合同合法有效，一审法院予以确认。涂婷芳在一审庭审中陈述其知晓雷长根从事牛排餐饮经营，在雷长根转让店铺、李红林与涂婷芳另签订租赁合同时，涂婷芳应当知道李红林租赁店铺用于餐饮。涂婷芳辩称其不知道经营用途，一审法院不予采纳。李红林租赁房屋用于经营餐馆，因涉案店铺不得经营餐饮且经相关职能部门依法限期关闭导致合同目的无法实现，符合合同解除条件，故李红林主张解除与涂婷芳签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。诉争店面不得经营餐饮，李红林与涂婷芳在签订合同时均不明知，亦不属应当知道的情况，作为普通公民亦无法预见，李红林诉称涂婷芳未履行告知义务的观点，无举证，一审法院不予采纳。一审法院认为对于合同目的无法实现，李红林与涂婷芳均无过错。故涂婷芳请求房屋恢复原状，不符合双方当事人签订的《商铺租赁合同》的约定，一审法院不予支持。李红林提交的转账凭证、《店铺转让协议书》、《万达文化旅游城商铺租赁合同》等已形成完整的证据链证实李红林向雷长根支付转让费135000元的事实。由于李红林无法提供装修合同、购物合同、发票等凭证，无法对其损失进行评估鉴定，李红林主张经济损失金额122050元，证据不足，一审法院不予采信，但结合李红林转让费金额、装修事实等情形，一审法院酌定本案中装饰装修残值损失合计为5万元（XX号商铺另案处理）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”李红林与涂婷芳在签订《租赁合同》时约定涂婷芳应提供房产相关合法材料给李红林，以此配合李红林办理装修，应视为同意李红林对本案涉讼租赁房屋进行装修。已完成部分装修固定附着房屋，属于涂婷芳得益部分，按照公平原则由涂婷芳分担装饰装修经济损失35000元。2017年7月27日环保部门对涉案房屋进行关闭致使李红林无法使用房屋经营，一审法院酌情确认租金计算至2017年9月10日止即为15600元，超出部分，一审法院不予支持。涂婷芳提交的装修办理缴纳费用清单并不能证明李红林拖欠其物业费，李红林对此亦不予认可，故涂婷芳请求李红林支付物业管理费5477.52元，证据不足，一审法院不予支持。涂婷芳主张李红林拖欠的水费，有缴费凭证证实，一审法院确认李红林需承担2392.75元（4785.50元÷2）。关于涂婷芳申请追加雷长根、苏商公司、万象美南昌分公司为本诉被告的意见，一审法院认为本案属房屋租赁合同纠纷，李红林与上述案外人并没有租赁合同法律关系，不宜合并审理，且本诉原告作为权利人未申请追加，根据不告不理原则，亦不应主动追加，故对涂婷芳的该项请求，一审法院不予准许，涂婷芳辩称其不是本诉适格的主体，一审法院不予采信。综上所述，李红林请求解除合同，于法有据，一审法院予以支持。扣除李红林应承担租金15600元及水费2392.75元，涂婷芳应支付李红林经济损失17007.25元（35000元-15600元-2392.75元）。经一审法院审判委员会讨论决定，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除李红林与涂婷芳签订的《万达文化旅游城商铺租赁合同》；二、限涂婷芳于本判决生效之日起十日内一次性支付李红林经济损失17007.25元；三、驳回李红林、涂婷芳的其他诉讼请求。本案由李红林预交的案件受理费2740元，由李红林承担1000元，涂婷芳承担1740元；涂婷芳预交的反诉费1230元，由李红林承担600元，涂婷芳承担630元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院经审理查明，2015年7月21日，南昌市环境保护局向南昌万达城投资有限公司作出洪环审批[2015]134号《关于南昌万达城投资有限公司南昌万达城住宅一期（A、C、D区）项目环境影响报告书的批复》，在第五条中明确写明配套商业建筑内商业用房在出售或招租时应告知购买者或租赁者，不得经营餐饮、KTV、机修等有污染的经营项目，商业用房在开业前由承租方（或经营者）另行申请办理相关环保审批手续。本院另查明，二审审理期间，李红林称其主张的损失包括不可移的装修和部分软装，具体金额是每个店铺122050元，涉案店铺内的物品是其接到不能评估后过了一个星期，大概在2018年10月3日至5日左右搬离的。本案的争议焦点在于，1.李红林是否有权向涂婷芳主张经济损失，如有，该损失应如何计算；2.涂婷芳要求李红林向其支付水费、物业费以及房屋租金（2017年7月10日至2018年6月9日）是否有依据；3.李红林是否应将房屋恢复原状；4.本案是否应追加雷长根、苏商公司、万象美南昌分公司为被告。本院认为，上诉人李红林与上诉人涂婷芳签订的《万达文化旅游城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。李红林承租涉案店面后从事餐饮服务，因涉案店铺不得经营餐饮，相关职能部门要求限期关闭，导致合同目的无法实现。虽李红林在一审举证证明2015年南昌市环境保护局就已经批复不得经营餐饮，但该批复系向南昌万达城投资有限公司作出，且2016年苏商公司通过统一招商引进雷长根时，雷长根经营的仍是餐饮，现有证据未能证明涂婷芳在签订合同时对涉案店面不得经营餐饮是明知的。因此，一审法院认定该合同符合法定解除条件，并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决涂婷芳分担装修残值损失，并无不当。至于该装修残值损失应如何计算，李红林主张金额为122050元，但其未提供证据，评估机构也无法进行评估鉴定，一审法院结合转让费金额、装修事实、当事人受益部分等情形，酌定由涂婷芳分担装修残值损失35000元，本院予以维持。关于争议焦点2，涂婷芳上诉主张李红林应承担水费2393元、物业费5477.52元以及房屋租金99840元（2017年7月10日至2018年6月9日）。本院认为，根据本案查明的事实，2017年7月27日，相关职能部门要求涉案店面限期关闭致使李红林无法经营后，其应及时向涂婷芳交还店面，但直至涂婷芳向一审法院提起反诉，其仍未向涂婷芳交还店面，对扩大该店面租金损失具有过错，综合双方的责任，本院酌定李红林对2017年7月10日至2018年6月9日期间的租金按50%的标准承担责任，即李红林需向涂婷芳交付租金49920元。水费2392.75元，涂婷芳提交了缴费凭证，本院予以认定。物业费5477.52元，涂婷芳并未提交证据，本院不予支持。关于争议焦点3，本院认为，涂婷芳对雷长根及李红林的装修行为未提出异议，视为其同意装修，且合同中也约定涂婷芳应配合办理装修手续，现因不可归责于双方的事由导致合同解除，双方在合同中对此并未另行约定，涂婷芳也未提供证据证明李红林有破坏房屋的行为，故对涂婷芳要求恢复原状的诉请，本院不予支持。关于争议焦点4，涂婷芳称李红林是与雷长根受让，通过苏商公司和万象美南昌分公司统一招商进驻的商铺，并据此申请追加雷长根、苏商公司、万象美南昌分公司为被告。本院认为，李红林虽系从雷长根处受让本案所涉店面，但其之后与产权人即涂婷芳、涂娟芳另行签订了租赁合同，李红林也是依据该合同主张权利，合同中虽然将苏商公司列为丙方，但苏商公司未在该合同上签字或盖章，并非合同主体，故一审法院对涂婷芳的该项申请不予准许，并无不当。综上所述，李红新的上诉请求不成立，本院不予支持。涂婷芳的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。扣除涂婷芳应承担的装修损失35000元，李红林应支付涂婷芳租金及水电费合计17312.75元（49920元+2392.75元-35000元）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初592号民事判决第二、三项；二、维持南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初592号民事判决第一项；三、限李红林于本判决生效之日起十日内一次性支付涂婷芳租金及水电费合计17312.75元；四、驳回李红林其他诉讼请求；五、驳回涂婷芳其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3970元（李红林预交2740元，涂婷芳预交1230元），二审案件受理费5480元（李红林预交2740元，涂婷芳预交2740元），合计9450元，由李红林负担5000元，退回李红林800元，由涂婷芳负担2940元，退回涂婷芳710元。本判决为终审判决。审 判 长  郭 燕审 判 员  汪西菲审 判 员  周中瑞二〇一九年六月二十八日法官助理  邓 晖书 记 员  滕漪兰