福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初718号 原告：魏根荣，男，1987年4月1日出生，汉族，住福建省明溪县。 委托诉讼代理人：陈昭森，福建航嘉律师事务所执业律师。 被告：李松锦，男，1984年3月28日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：林凤，女，1985年3月6日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：关张泉、叶奶录，福建坤广律师事务所执业律师。 第三人：福州市骊特担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥中路**黎明大厦**。统一社会信用代码：913501005532247329W。 法定代表人：廖志英，公司董事长。 委托诉讼代理人：王晓旭，公司职员。 原告魏根荣与被告李松锦、林凤、第三人福州市骊特担保有限公司（以下简称“骊特公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏根荣的委托诉讼代理人陈昭森、被告李松锦、林凤及其共同委托诉讼代理人关张泉、第三人骊特公司的委托诉讼代理人王晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏根荣向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年7月3日签订的编号为007156《存量房买卖合同》；2.判令被告返还原告支付的保证金180000元；3.判令被告支付违约金620000元；4.判令被告向原告支付原告为维权支付的律师代理费10000元；5.本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年7月3日，原、被告双方在第三人骊特公司居间下签订了合同编号为007156《存量房买卖合同》，合同约定被告将位于福州市台江区复式单元房屋以3085000元价格出售给原告，原告在签订合同时支付180000元购房履约保证金，交房日期为2018年8月30日前。合同第十条第二款还约定：存在抵押的，被告应在2018年7月15日前向抵押权人申请解押，解押方式为原告自行出资借款1400000元给被告解除房产的抵押；第十六条约定：一、双方任何乙方违反合同约定的时间而延误该房屋交易的，延误方应按该房屋成交价的日万分之五向守约方支付滞纳金，滞纳金的认定及支付不影响本合同继续履约。自延误行为发生之日起超过五日的，守约方可向延误方发送信件催促其履约，发信后超过十日仍未见履约的，守约方有权解除本合同，并追究延误方的违约赔偿责任；二、除本合同特殊约定外，双方任何一方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付相当于该房屋成交价20%金额的违约金即620000元赔偿，同时违约方承担因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师费、诉讼费、双方居间佣金及交易过程中产生的费用等。合同签订后，原告已积极的履行了合同约定的义务，但被告未按照合同约定的2018年7月15日前向抵押权人申请解押，严重延误了交易。原告为此按合同约定于2018年9月5日向被告发出律师函催促其履约，但被告至原告起诉之日止依旧未办理解押手续。 被告李松锦、林凤辩称，首先，其在签订《存量房买卖合同》次日，即2018年7月4日就按约向案涉房产抵押权人中国建设银行福州台江支行申请解押，并于当日就将贷款银行通知还款时间与金额告知原告。根据《存量房买卖合同》第十条第二款约定，甲方（即被告）应在2018年7月15日前向抵押权人申请解押。第二十二条约定：乙方（即原告）已知上述房产现存在抵押，本次交易乙方不委托担保公司，自行出资借款人民币140万给甲方解除上述房产的抵押权，甲方同意将上述房产的解押申请、解押注销及领取解押后的权属资料等相关手续委托给乙方指定的人员，上述房产甲方的贷款银行通知可以还款，甲方提供卡内的余额证明后，乙方直接将上述房产的借款存入甲方的还款银行账户，具体金额以银行出具还款的凭证为准。可见被告的义务为在2018年7月15日前向贷款银行申请解押，而原告的义务为指定人员办理解押相关手续，自行出资将抵押款项存入还款账户。本案中，被告已按约定向贷款银行申请解押，反而是原告至今未按约定指定人员办理解押相关手续、未出资存入还款账户，原告存在违约行为。因此原告所诉被告未按约定申请解押与事实不符。其次，原告诉请没有依据。本案中原告以被告未按约定向抵押权人申请解押延误交易为由行使解除权，但被告已按约向银行申请解押，原告据此行使解除权没有依据。第三，本案系原告见二手房价格下降不想继续购买导致，原告并不存在损失。原告在签订合同前已实地查看过案涉房产，被告也已告知房产阳台存在违章搭盖，并将案涉房产装修图纸给原告，原告已明知案涉房产有违章搭盖。2018年7月3日，双方签订《存量房买卖合同》后，中介公司到不动产登记中心查询，得知案涉房产因违章被台江区市容管理局查封。原告知晓后立即拆除违建，积极办理解除违章冻结事项。因政府规定解除违章冻结需要在拆除违建半年后才能办理，当时原告也同意让被告尽快处理好违章冻结。本案诉讼过程中，房屋冻结已解除。合同签订后，福州二手房市场价格整体下降，至今每平米已下降2000元左右，显然原告是因为价格下降不想继续履行合同而提起本案诉讼。合同签订后原告仅支付了履约保证金18万元，该笔款项在居间方处也有相应的银行存款利息，剩余购房款290.5万元原告均未支付。结合目前二手房价格下降的行情，原告并不存在损失。即使原告起诉的理由成立，根据合同法规定，违约金的性质在于补偿损失，原告的损失仅限于履约保证金18万元的利息损失，其主张62万元违约金显然过分高于其实际损失。综上，被告同意解除双方签订的《存量房买卖合同》，但请求驳回原告的其他诉讼请求。 第三人骊特公司述称，原、被告双方确实在其公司居间下签订《存量房买卖合同》，原告于当日即将履约保证金存入其公司无息监管。房产解押事宜其公司确有参与，但因被告一方的经理人已经离职，故双方是否有通过微信联系尚需核实。除履约保证金外，双方均无其他款项存在其公司。 本院经审理查明事实如下：坐落于福州市台江区复式单元房产产权人登记为被告李松锦、林凤。二被告以该房屋为抵押物，向中国建设银行办理抵押贷款。 2018年7月3日，原告魏根荣为买受人（乙方）与被告李松锦、林凤为出卖人（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定：“第一条甲方出卖坐落于福州市台江区复式单元房产；第二条该房屋单元面积196.54㎡；……第四条该套房屋成交价为人民币￥3085000元；……第六条甲方收取乙方该房屋成交价款6%的购房履约保证金，即￥180000元。乙方于签订本合同时支付￥180000元；……第十条二、抵押状态：存在抵押，甲方应在2018年7月15日前向抵押权人申请解押，解押方式为：其他（见补充协议）；……第十六条违约责任：二、违约金赔偿：除本合同特殊约定外，甲、乙双方任何一方违约导致本合同解除的，违约方应当向守约方支付相当于房屋成交价款20%金额的违约金，即￥620000元的赔偿，同时，违约方承担因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间佣金及交易过程中已产生的费用等；……第二十二条补充协议：乙方已知上述房产现存在抵押，本次交易乙方不委托担保公司，自行出资借款人民币壹佰肆拾万元整（￥1400000）给甲方解除上述房产的抵押权，甲方同意将上述房产的解押申请、解押注销及领取解押后的权属资料等相关手续委托给乙方指定的人员。上述房产甲方的贷款银行通知可以还款，甲方提供还款卡内的余额证明后，乙方直接将上述房产的借款存入甲方的还款银行账户，具体金额以银行出具还款的凭证为准，交易成功后冲抵部分房款，若上述房产交易不成功，则甲方应在确认无法交易之日起贰日内将该借款无息归还给乙方……”。当日，原告即将履约保证金180000元存入第三人骊特公司账户，第三人向原告出具收据一张。 2018年9月5日，原告委托福建航嘉律师事务所向二被告邮寄律师函，以被告未履行合同约定的向抵押权人申请解押的义务、延误本次房屋交易为由，要求被告支付滞纳金。2019年1月22日，原告魏根荣因与被告房屋买卖合同纠纷，与福建航嘉律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师费为10000元。 另查，被告李松锦于2018年7月4日向中国建设银行申请提前还款，中国建设银行向其出具的《回执》中载明：“您的预约还款日：2018年8月4日至2018年10月4日。本次申请审批需经20个工作日，审批后方可办理还款手续。……本项申请2个月内有效，过期请重新申请”。诉讼中被告陈述，其与原告之间均通过第三人的工作人员联系，提供其与第三人骊特公司工作人员的微信聊天记录，证明其已通过中介公司告知原告于2018年8月2日、3日可以还款。现原告以被告未依约申请解押为由诉至本院，请求判如所请。 本院认为，原、被告双方签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告主张被告未于2018年7月15日前申请解押，但双方在合同中第十条第二项的约定为：由被告向抵押权人申请解押，而被告提供的抵押权人中国建设银行出具的提前还款申请回执，能够证明被告李松锦已于2018年7月4日向抵押权人申请提前还款，且回执中亦有“办理贷款全部结清及抵押注销需提供以下资料”等内容，故本院认定被告已按合同约定履行了向抵押权人申请解押的义务，原告诉请要求被告承担违约责任缺乏事实依据，本院不予支持。现原、被告均同意解除双方签订的《存量房买卖合同》，本院予以照准。因双方约定履约保证金由第三人骊特公司无息监管，故骊特公司应在合同解除后将履约保证金无息返还给原告魏根荣。原告诉请律师费于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二项、第九十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 解除原告魏根荣与被告李松锦、林凤于2018年7月3日签订的编号为007156《存量房买卖合同》； 第三人福州市骊特担保有限公司应于本判决生效之日起十日内将履约保证金180,000元一次性返还给原告魏根荣； 驳回原告魏根荣的其他诉讼请求。 若未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31480元，减半收取15740元，由原告魏根荣负担7870元，由被告李松锦、林凤共同负担7870元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  杨静 二〇一九年六月三日 书记员  林洲 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十一条窗体顶端 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止 窗体底端 窗体顶端 …… （二）合同解除 窗体底端 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。