湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初4269号原告：刘玉云，男，1973年4月8日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：王兴，湖南锐和律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡静，湖南锐和律师事务所律师。被告：湖南中嘉云筑酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路**。法定代表人：谢力军。委托诉讼代理人：王威，湖南恒昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑小姣，湖南恒昌律师事务所律师。被告:谢力军,男，1969年6月6日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：王威，湖南恒昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑小姣，湖南恒昌律师事务所律师。原告刘玉云与被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司（以下简称中嘉云筑酒店公司）、谢力军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告刘玉云的委托诉讼代理人王兴、胡静，被告中嘉云筑酒店公司、谢力军共同委托诉讼代理人王威、郑小姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉云向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年10月18日签订的《房屋委托经营合同》；2、判令被告立即向原告返还位于长沙天心区书院南路423号乾城嘉园1幢1单元24层2415号房；3、判令被告向原告支付租金6400元（1600元/房/月×4月，已从2018年10月18日计算至2019年2月27日，此后按前述标准依法计算占有使用费至房屋返还之日止；4、判令被告向原告支付违约金（或赔偿损失）40000元；5、判令被告向原告支付拖欠物业管理费2017年7月至2019年3月共计1617元，此后按前述标准计算物业费至房屋收回之日止；6、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告签订《房屋委托经营合同》，原告将自有房屋委托被告经营管理。合同签订后原告依约将房屋交由被告的关联公司湖南中嘉云筑装饰工程有限公司（以下简称中嘉云筑装饰公司）进行装修，被告未依约支付租金。此后，原告与其他业主推选出代表与被告法定代表人谢力军协商，在人民调解委员会的调解下签订《人民调解协议书》。协议签订后，被告并未按约履行，拖欠租金，且涉案房屋装修工程也未重新启动。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告中嘉云筑酒店公司辩称：1、对原告刘玉云诉称的事实无异议，被告中嘉云筑酒店公司签订《房屋委托经营合同》以来，未实际使用房屋，没有产生任何收益，导致拖欠租金；2、违约金过高，请求法院予以调整；3、物业管理费，被告中嘉云筑酒店公司认可根据双方约定由被告支付，物业管理费的收取主体是物业公司，原告刘玉云如果向被告中嘉云筑酒店公司主张垫付的物业费，应当提交实际支付了物业费的发票，如果原告刘玉云只是提交了物业公司的催缴通知，被告中嘉云筑酒店公司愿意依据合同向物业公司支付；4、对本案原告刘玉云所造成的直接、间接经济损失表示歉意，希望进行协商调解，愿意尽最大诚意为原告刘玉云挽回损失。被告谢力军辩称：1、被告谢力军并非本案合同相对人，不是本案适格被告；2、谢力军在人民调解委员会与业主代表签订的《人民调解协议书》系履行公司职务的行为，并非其个人意思表示。综上，被告谢力军在本案中不应承担民事责任，请求驳回对被告谢力军的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告刘玉云系长沙市天心区书院南路**乾城嘉园****房屋的登记所有权人。2017年10月18日，以原告刘玉云为甲方，被告中嘉云筑酒店公司为乙方，双方就位于长沙市天心区书院南路乾城大厦A座（即1栋）24楼2415号房屋分别签订《房屋委托经营合同》，约定的主要内容：刘玉云将乾城大厦A座24楼2415号房屋委托中嘉云筑酒店公司在委托期限内全权代理房屋租赁管理相关事宜，租赁期限自2017年10月18日至2023年10月17日止；月租金1600元，每三年递增5%；按季支付租金；第一个季度的房租在2017年10月18日起10天内统一交付，之前为装修免租期；刘玉云每年年底需要向中嘉云筑酒店公司提供免租半个月；中嘉云筑酒店公司支付租赁押金1600元；合同生效一周内交付房屋；房屋租赁期间产生的水电费及物业费由中嘉云筑酒店公司承担；违约方须向守约方交纳违约金40000元。合同签订后，原告刘玉云依约向被告中嘉云筑酒店公司交付租赁房屋。被告中嘉云筑酒店公司向原告刘玉云支付了押金1600元。因涉案房屋未能完成装修，2018年1月11日，经长沙市天心区赤岭路街道人民调解委员会调解，乾城嘉园A座部分业主代表与被告谢力军签订《人民调解协议书》，约定的主要内容：谢力军于2018年3月初重新聘请装修公司对乾城嘉园A座24-26楼60户公寓进行装修，并于2018年4月15日装修完毕并营业（2018年5月1日），装修过程中谢力军将对业主支付每月租金1600元，如谢力军在协议期未完成协议内容，由谢力军本人无条件退回业主装修费40000元，退还金额按原业主与谢力军签订的合同为准。前述《人民调解协议书》签订后，涉案房屋仍未能完成装修。2018年1月3日、4月18日、8月9日、10月22日，被告中嘉云筑酒店公司分别向原告刘玉云支付了四笔4800元，共计19200元租金。此后，经原告刘玉云催告，被告中嘉云筑酒店公司仍未按约支付租金。另查明，被告中嘉云筑酒店公司在租赁期间内未向原告刘玉云及物业公司支付过涉案房屋的物业服务费。乾城嘉园物管处出具《乾城公寓欠费明细》载明，2415号房屋每月物业费为77元。本院认为：原告刘玉云与被告中嘉云筑酒店公司签订《房屋委托经营合同》，原告刘玉云将房屋交付被告中嘉云筑酒店公司使用、收益，被告中嘉云筑酒店公司支付租金，双方在合同中虽约定原告刘玉云委托被告中嘉云筑酒店公司在委托期限内全权代理房屋租赁管理相关事宜，但不论被告中嘉云筑酒店公司如何处理委托事务，均需向原告刘玉云支付租金，故双方之间系房屋租赁合同关系，而非委托合同关系。前述合同当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。一、关于解除《房屋委托经营合同》及返还租赁物。原告刘玉云依约向被告中嘉云筑酒店公司交付了房屋，被告中嘉云筑酒店公司，应按约支付租金及物业费。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。支付租金是被告中嘉云筑酒店公司的主要合同义务，被告中嘉云筑酒店公司已支付的19200元在扣除每年年底免租半个月及押金之后，计算至2018年12月18日之前的租金已付清，此后，经原告刘玉云催告，被告中嘉云筑酒店公司仍未按约支付租金，被告中嘉云筑酒店公司收到本案起诉状副本之后即知道原告刘玉云解除合同的意思表示，相当于原告刘玉云履行了《合同法》第九十六条第一款规定的行使法定解除权的通知义务；且在本案诉讼过程中，被告中嘉云筑酒店公司也没有举证证明有继续履行合同的能力；故原告刘玉云诉请解除《房屋委托经营合同》及返还租赁物，符合法律规定，本院予以支持。二、租金及占有使用费。被告中嘉云筑酒店公司未按约支付租金，原告刘玉云诉请的被告中嘉云筑酒店公司支付自2018年12月19日起至房屋返还之日止的租金及占有使用费，本院予以支持。租金自2018年12月19日起至2019年4月18日止为6400元（1600元/月*4个月），此后租金及占有使用费按1600元/月/套支付至房屋实际返还之日止。三、物业费。原告刘玉云与被告中嘉云筑酒店公司签订的《房屋委托经营合同》约定房屋租赁期内物业费由被告中嘉云筑酒店公司支付，但被告中嘉云筑酒店公司从未支付过物业费，原告刘玉云诉请的被告中嘉云筑酒店公司按77元/月支付自2017年10月起至涉案房屋实际返还之日止的物业费，符合双方约定，本院予以支持。物业费计算至2019年3月31日止为1617元（77元/月*21个月），此后按77元/月支付至涉案房屋实际返还之日止。四、违约金。被告中嘉云筑酒店公司未按《房屋委托经营合同》约定支付租金、物业费，双方约定的违约金为40000元，被告中嘉云筑酒店公司逾期支付租金导致原告刘玉云的损失为资金占用期间的利息，原告刘玉云主张违约金40000元，过分高于造成的损失，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量调整为半个月租金即800元（1600元÷2）。五、被告谢力军的责任。《人民调解协议书》约定被告谢力军本人在协议约定的装修期内承担支付租金的义务及协议期内未完成的责任，被告谢力军以个人身份自愿加入到债务中来的意思表示明确具体，因此，被告谢力军应对前述协议约定的装修期即一个半月的租金2400元（1600元/月*1.5个月）与被告中嘉云筑酒店公司共同承担支付责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，之规定，判决如下：一、解除原告刘玉云与被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司于2017年10月18日就长沙市天心区书院南路乾城大厦A座24楼2415号房屋签订的《房屋委托经营合同》；二、被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后10日内将长沙市天心区书院南路423号乾城嘉园1栋2415号房屋返还原告刘玉云；三、被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后10日内向原告刘玉云支付租金及占有使用费（租金计算至2019年4月18日止为6400元，此后租金及占有使用费按1600元/月/套支付至房屋实际返还之日止）；四、被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后10日内向原告刘玉云支付违约金800元；五、被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后10日内向原告刘玉云支付物业费（物业费计算至2019年3月31日为1617元，此后按77元/月支付至涉案房屋实际返还之日止）；六、被告谢力军对本判决第三项在2400元范围内与被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司共同向原告刘玉云承担支付责任；七、驳回原告刘玉云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取500元，由被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈希二〇一九年六月二十八日书记员  杨微附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。