北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初19711号原告：高向峰，男，1978年8月28日出生，汉族，住北京市西城区。原告：张静，女，1982年2月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：高向峰。被告：刘均胜，男，1974年2月9日出生，汉族，住北京市通州区。原告高向峰、张静与被告刘均胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高向峰，原告张静委托诉讼代理人高向峰，被告刘均胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高向峰、张静向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告逾期交房违约金21540元；2．判令被告支付原告逾期迁户口违约金25130元；3．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月19日，原告与被告于北京链家房地产有限公司（以下简称“链家”）展览路店（经纪人王博、单斌）签署了《北京市存量房屋买卖合同》，涉案房屋地址为西城区XX，房屋总价款为718万元，其中申请银行贷款93万元。双方已于2018年7月17日完成房屋过户手续。2018年8月7日，原告接到银行电话，通知暂时不予放款。在此情况下，原告迅速自行筹集了全部尾款93万元，并于2018年8月16日起通过链家或自行以电话、微信、短信等方式多次要求被告提供其银行账号，以便其接收尾款，按期交房、迁出户口、签署《补充协议（附件）》及协助办理解抵押。2018年8月16日原告通过链家，约定8月17日向被告支付尾款93万元及办理签署《补充协议（附件）》等流程。8月17日原告二人双双请假等待被告，被告迟迟未出现。尽管链家已将原告租房到期而无处安身的现状告知被告，但被告声称自己新购二手房过户时间不确定，既不接受尾款，也不在《解抵押同意书》和《补充协议（附件）》上签字。8月22日原告与被告在链家展览路店商讨付款事宜，但谈判未果。被告声称因为自己和通州房屋中介产生纠纷，一直不能预约建委过户，提出通州房屋过户后才办理接收尾款、交房、迁户口、解抵押等流程。后经原告和链家一再催促，被告等自己购买的通州房屋过户后，于2018年9月2日同意接收尾款、交付房屋，但却突然以“合同付款方式变更”为由，胁迫原告另行向其支付了所谓的补偿款35000元整，才肯在《补充协议（附件）》和银行出具的贷款注销和解抵押同意书上签字。9月3日下午四点，在链家公司的催促下，被告交出涉案房屋钥匙，并与原告办理物业交割手续。9月7日，被告将涉案房屋的原户口迁出。依据《补充协议（附件）》规定，被告应于8月28日交房，依据《存量房屋买卖合同》第七条（一）之规定，被告应按日计算向原告支付房屋总价款万分之五的逾期交房违约金，即（9月3日-8月28日）×718万×万分之五=21540元。依据《补充协议（附件）》规定，被告应于8月28日交房，依据双方签订的《存量房屋买卖合同》第十条（三）及第十条（四）之规定，被告应在收到全部房款（不含物业保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内，即8月31日前迁出户口，被告应按日计算向原告支付房屋总价款万分之五的逾期迁户口违约金，即（9月7日-8月31日）×718万×万分之五=25130元。原告自8月17日就一直备好足够的存款随时等待支付，且原告已经全力尽到催告义务。而被告恶意拖延至9月3日交房并拖延至9月7日迁户口，致使交易无法推进，合同无法履行，属严重违约，应承担相应的违约责任。基于上述情况，原告为维护自身的合法权益，现特提起诉讼，恳请贵院依法查明事实并结合双方在履行义务期间的实际表现，依法支持原告的各项诉讼请求。被告刘均胜辩称，答辩事项：一、请求法院依法驳回被答辩人关于逾期交房违约金和逾期户口迁出违约金的不合理请求；二、整个案件的费用由被答辩人承当；事实和理由：一、导致房产合同出现纠纷是被答辩人自己的原因。并非如被答辩人轻描淡写所说的“接到银行电话，通知暂时不予放款”，实际情况是由于被答辩人自己的原因导致银行在批贷后根本就不批准放款，而且将被答辩人的房产证扣留。贷款是房产合同中的重要条款，关系到合同最终履行和出卖人的切身利益。在本合同中，根据第六条房屋的交付规定，“出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内交付给买受人”；根据第十条户籍迁出规定：“出卖人迁出现有户籍的，甲方（出卖人）收到全部房款后3个工作日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成本房屋相关所有人的现有户籍迁出手续”。因此，出现所谓的逾期房屋交付和户口迁出都是被答辩人自身原因导致银行不放贷，答辩人拿不到尾款，合同难以履行造成的。二、被答辩人单方面要求合同变更是不合理的要求。被答辩人所谓的“从8月16日起通过链家或自行以电话、微信等多次要求被告提供账号、接收尾款……”，“8月17日要求向被告支付尾款……”，“8月22日一再催促……”，等等。这些说法实际上都是不合理的单方面要求。答辩人和被答辩人是通过正规中介签订的三方房产交易合同，任何一方都无权单方面改变原来合同的约定。实际上，由于被答辩人的原因导致银行拒绝放贷尾款，被答辩人企图自行筹款，同时要求答辩人配合办理贷款注销手续及解抵押手续。这导致答辩人不但面临原合同变更、按时收款预期落空，而且贸然答应被答辩人的要求有可能遭受其他不确定性风险。银行拒绝放款是被答辩人自己原因造成的，根据合同答辩人没有义务去做合同规定之外的事情。房款方面的规定是合同的关键内容。从贷款改为自筹资金支付属于合同付款方式的改变。被答辩人还有要求答辩人全力配合贷款注销和解押、拿回扣留房本，提前交房，等等，都是原合同所没有或临时改变的，涉及房款支付方式和时间、房屋交付、物业收房等。这些都是原合同的要件，其改变属合同变更，而合同变更需要通过三方协商才能决定。不是随便单方面改变的，否则合同的严肃性、权威性何在？三、答辩人因感觉不公，所以没有签订合同变更的补充协议。被答辩人所谓的“既不接受尾款，也不再《解押同意书》和《补充协议（附件）》上签字”和“8月22日商讨付款事实，但谈判未果”，等等，实际情况是答辩人认为按被答辩人要求起草的补充协议既不合理也不公平，所以没有签字。不合理和不公平之处：1）被答辩人要求该银行贷款为自行尾款支付，但不应以所谓的答辩人配合被答辩人办理贷款注销手续和解抵押手续上签字为条件，因为根据合同没有答辩人这个义务，也不会贸然承担签字的风险；2）户口迁出保证金原合同规定是，迁出合同当日由被答辩人（乙方）自行支付答辩人（甲方）。被答辩人要求改为迁出核实后5个工作日才支付户口保证金，无端延长了户口保证金支付的时间。3）被答辩人急于房屋交付，提出所谓的2018年8月28日交房。在原合同中对房屋交付的时间约定是“出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内交付给买受人”。至于8月28日原来只是约定第一、二笔支付首付款的时间。且比原合同正常贷款情况下房屋交付时间要早很多。出于公平对等的考虑，对于上述合同变更，答辩人要求被答辩人给以补偿。双方在中介调解下难以达成一致，所以当时没有签订补充协议，这并非被答辩人所说的答辩人恶意拖延。四、答辩人并无胁迫被答辩人支付补偿款和和逾期交房与迁户口的责任。被答辩人所谓的“胁迫原告另行支付所谓的补偿款35000元整……”，实际情况是9月2日下午被答辩人和中介到答辩人家中，协商的焦点问题是合同变更的补偿，协商中间答辩人答应将四门大衣柜和净水器等电器留给被答辩人，最后在中介的见证下被答辩人同意因合同变更，补偿答辩人（甲方）35000元。整个过程并非胁迫，对此之前判决书已给出结论。9月2日下午18点，被答辩人通过手机银行向答辩人转账93万元尾款（分50万和43万两次）和补偿金35000元整。答辩人9月3日上午将房子腾空，下午四点在中介三方的情况下办理了房屋交接和物业交割。因此根据原合同收到尾款三个工作日交房，答辩人并无逾期交房。至于被答辩人所谓的8月28日交房，只是之前三方没有签字的补充协议的说法。且从《补充协议（附件）》的9月2日签约日期来说，所谓的8月28日早已失去时效。特别是，补充协议中强调8月28日被答辩人转账尾款，答辩人要“收到剩余93万房款后”交房，就是说收到尾款构成交房的前提条件，而实际上被答辩人是9月2日才转账的尾款。因此无论从哪方面看，以8月28日计算交房和户口迁出日期都是不成立的。关于迁户口，答辩人一直积极主动办理，因迁户口要求有迁入房的房产证，所以早在8月31日答辩人就向通州区房地产交易中心递交了迁入户口房子的房产证办理。通州房地产交易中心给出的办理房产证的时限是5个工作日。当时签合同约定的3个工作日是经纪人按通常在当日取得房产证而做的一般性约定。但实际操作，必须以政府机构规定为准，这不是答辩人主观所能决定的。而且领取房产证当日（9月7日），被答辩人和经纪人就一起去当地派出所办理了迁户口的迁中介。因此，被答辩人认为答辩人逾期迁户口是难以成立的。综上所述，答辩人认为：被答辩人的诉请无事实与法律依据。请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：高向峰与张静系夫妻关系。2018年5月19日，刘均胜（出卖人）与高向峰、张静（买受人）经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，《北京市存量房屋买卖合同》约定：第一条、房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落为西城区XX号房屋（以下简称诉争房屋）。第二条、房屋权属情况及使用情况。第三条、成交方式。第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式。房屋成交价格为2330000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价4850000元。买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为930000元。第五条、房屋权属及具体状况的承诺。第六条、房屋的交付。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将房屋交付给买受人。第七条、违约责任。出卖人逾期交房在15日的，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付成交总价款万分之五的违约金。第八条、税费。第九条、不动产登记、第十条、户籍迁出。出卖人承诺于办理该房屋不动产转移登记后甲方收到全部房款后3个工作日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有现有户籍迁出手续。出卖人未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。……。同日，刘均胜（出卖方、甲方）与高向峰、张静（买受方、乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：第一条、成交价格。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定。……8、户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币200000元作为户口迁出保证金。9、物业交割：甲乙双方应当在甲方收到全部房款后3个工作日（物业交割保证金和户口迁出保证金除外）自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币50000元作为物业交割保证金。第三条、关于学区名额的约定。第四条、税费的承担。第五条、违约责任。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……。2018年7月17日，高向峰、张静取得了涉案房屋的不动产权证书。2018年9月2日，刘均胜（出卖方、甲方）与高向峰、张静（买受方、乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《补充协议（附件）》，约定：原合同约定乙方购买方式为商业贷款，目前银行已批贷且已过户终结，现由于乙方改为全款，经双方协商一致，乙方通过全款方式购买此房，并将尾款930000元通过银行转账方式直接支付给甲方，甲方收到尾款后，全力配合乙方办理贷款注销手续及解抵押手续。房屋成交价为7180000元，目前乙方已支付给甲方6050000元，剩余房款930000元于2018年8月28日通过银行转账方式支付给甲方，户口迁出保证金200000元于甲方迁出该房屋内所有户口后，乙方在相关部门核实无误后5个工作日内通过银行转账方式直接支付给甲方，物业交割保证金50000元，待交房时甲方结清屋内水、电、燃气、物业费、供暖费等一切费用后，由理房通解冻至甲方账户，甲方收到剩余93万房款后最晚于2018年8月28日将房屋交付乙方。因合同付款方式变更，乙方补偿甲方35000元，交房当日银行转账支付给甲方。除上述补充条款外，所有权利与义务均以原合同和原补充协议为准，本协议具有相同法律效力。《补充协议（附件）》签订当日，高向峰通过银行转账分三笔先后向刘均胜支付35000元、500000元、430000元。2018年9月3日，刘均胜与高向峰、张静办理了物业交割手续，将诉争房屋交付给高向峰、张静。2018年9月7日，刘均胜将诉争房屋内的相关户口迁出。现高向峰、张静诉至本院，要求刘均胜支付逾期交房及迁户口违约金。刘均胜以其答辩理由不同意高向峰、张静的诉讼请求，并主张违约金过高。本院认为：刘均胜与高向峰、张静签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（附件）》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。关于房屋交付。双方于2018年9月2日签订的《补充协议（附件）》中约定：“甲方收到剩余93万房款后最晚于2018年8月28日将房屋交付乙方”。由于《补充协议（附件）》签订时间晚于2018年8月28日，此时刘均胜尚未收到93万元房款，房屋也并未交付，故2018年8月28日显然不能认定为交房时间，交房时间应以《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定为准，即收到全部房款后3个工作日内。刘均胜于收到房款后第二天即交付房屋，并未违反合同约定，故高向峰、张静要求刘均胜支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于户口迁出。根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，刘均胜应当于办完房屋不动产转移登记并收到全部房款后3个工作日内将相关户口迁出，故刘均胜应当于2018年9月5日前将相关户口迁出，刘均胜实际于2018年9月7日迁出，逾期2天，应当支付违约金，刘均胜主张合同中约定的违约金过高，高向峰、张静未提供证据证明未迁出户口给其造成了相应损失，综合考虑合同履行情况、刘均胜的过错程度、高向峰、张静的损失情况等因素，合同约定的违约金确实过高，对于违约金的具体数额，本院根据诚实信用和公平合理的原则予以调整，酌情确定为1000元，对高向峰、张静要求刘均胜支付逾期迁户口违约金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，刘均胜支付高向峰、张静逾期迁户口违约金1000元。二、驳回高向峰、张静的其他诉讼请求。如果刘均胜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费483元，由高向峰、张静负担473元（已交纳），由刘均胜负担10元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇一九年六月二十四日法官助理  王德林书 记 员  林 彤