新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新民终234号 上诉人（原审被告）：新疆天德立房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什地区。 法定代表人：谢云林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张毅，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张坤，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：喀什新晨光房地产有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什市。 法定代表人：买买吐尔逊·祖农，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗良才，新疆朱玉杰律师事务所律师。 上诉人新疆天德立房地产开发有限公司（以下简称天德立公司）因与被上诉人喀什新晨光房地产有限责任公司（以下简称新晨光公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院作出的（2018）新31民初62号民事判决，原审被告天德立公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月11日公开开庭进行审理。上诉人天德立公司委托诉讼代理人张坤，被上诉人新晨光公司委托诉讼代理人罗良才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人天德立公司的上诉请求：1.撤销一审判决的第二项，改判为天德立公司支付新晨光公司租赁费1,296,370元（1,621,370元－325,000元＝1,296,370元）；2.撤销一审判决的第三项；3.本案一、二审诉讼费由新晨光公司承担。事实和理由：（一）天德立公司应承担的租赁费应从2011年6月1日起算。2011年4月1日天德立公司与新晨光公司双方签订的《商业楼出租合同》是对2011年1月22日签订的《商业楼出租合同》进行的变更，该合同约定租赁期限自2011年3月1日至2019年3月1日，并且约定装修期为3个月，装修期间不承担租赁费用。一审法院已经认定4月1日的租赁合同为1月22日租赁合同的顺延与变更，那么天德立公司应当从2011年6月1日起支付租赁费，一审法院从2011年3月1日起算租赁费，属于计算错误，多计算的3个月的费用为325,000元。（二）天德立公司不应当承担违约金。本案的产生原因是新晨光公司否认收到天德立公司支付的2,300,000元租赁费。2014年3月，新晨光公司向法院提起诉讼主张租赁费3,900,000元为恶意诉讼，自该日期后的违约金不应支持。且一审计算违约金的标准过高。 被上诉人新晨光公司答辩称，（一）一审法院认定事实清楚，判决正确，依法应予以维持。从2010年12月1日开始，新晨光公司就将出租的商业楼交付给天德立公司装修，2011年1月22日双方签订了《商业楼出租合同》，该合同合法有效，但是天德立公司没有向新晨光公司支付租金，存在违约行为。虽然在2011年4月1日双方又签订了《商业楼出租合同》，但是该合同并没有否定1月22日签订的合同，且在天德立公司提供的木吐拉·依萨米丁的询问笔录中其认可租赁期限从2010年起算，且天德立公司提供的中国农业银行个人结算业务申请书亦证明双方从2010年开始履行租赁合同，因此一审法院从2010年12月1日起算房屋租赁租金正确。（二）天德立公司在履行双方签订的《商业楼出租合同》过程中，存在拖延缴纳租金和未缴纳租金的违约事实，依照合同约定应当承担违约金，一审计算的违约金正确，符合法律规定。 新晨光公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商业楼出租合同》；2.判令天德立公司偿付拖欠新晨光公司的租赁费3,900,000元；3.判令天德立公司支付拖欠新晨光公司房屋租赁费用违约金1,170,000元；4.本案诉讼费由天德立公司承担。 一审法院认定事实：2011年1月22日，新晨光公司、天德立公司双方签订《商业楼出租合同》，约定：乙方（天德立公司）租用甲方（新晨光公司）位于喀什市××道#商业楼作为商业办公写字楼之用，租期5年，即2010年12月1日起至2016年2月28日止，乙方装修期为三个月，年租金1,300,000元（不含税金，由新晨光公司提供租赁费发票，税金由天德立公司承担），实行一年一次性支付，第一年租金为合同签订生效日后三天内付清，之后每年付租金时间为合同生效对应日前三十天，若乙方延迟加付租金一日则处应付款总额3‰的罚金，合同另约定：甲、乙各一方违约按房租费用总价的30%承担违约金。合同签订后，新晨光公司按约履行了义务。新晨光公司在2011年11月7日，2012年2月26日，2013年1月15日、2013年9月23日、2014年2月24日向天德立公司分五次发出《租金催款单》要求天德立公司支付租金。双方又在2011年4月1日签订了《商业楼出租合同》，约定租期为8年，即2011年3月1日起至2019年3月1日止，租金不含税，由新晨光公司提供租赁费发票，新晨光公司、天德立公司各承担50%的税。其他条款与双方在2011年1月22日所签订的《商业楼出租合同》条款内容一致。2010年11月12日天德立公司法定代表人谢云林的儿子林泰然将1,300,000元转账至木吐拉·依萨米丁（账户），木吐拉·依萨米丁在2011年初将800,000元交给了新晨光公司、在2012年初将500,000元交给新晨光公司用以支付2010年起天德立公司的租赁费，在2013年6月又将1,000,000元作为租金交给了新晨光公司的法定代表人买买吐尔逊·祖农，2015年11月5日，买买吐尔逊·祖农出示（具）收据认可收到了木吐拉·依萨米丁的2,300,000元。因天德立公司一直拖欠租赁费，新晨光公司在2014年3月6日在涉案的租赁物上贴上封条将租赁物封闭。一审法院认为，本案的争议焦点为：对租金费应该如何计算，天德立公司是否应该承担违约金以及如何计算。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。新晨光公司、天德立公司在2011年1月22日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，应认定为有效，新晨光公司、天德立公司在2011年4月1日签订的租赁合同，新晨光公司虽不予认可，但同时又对该合同中的乙方公司的盖章及签字表示认可，故该合同也是双方真实意思的表示，亦应认定为有效，该两份合同除了租赁期限和税金承担不同外，其余内容完全一致，在2011年4月1日所签的租赁合同中，双方也并未对前一份租赁合同予以否定，且根据天德立公司提供的证据木吐拉·依萨米丁的询问笔录，木吐拉·依萨米丁作为天德立公司方在2011年4月1日租赁合同签字人，本人也认可租赁期限从2010年起算。故可以认为后一份租赁合同是前一份租赁合同的顺延及变更，即双方在2010年12月1日至2011年2月28日履行的是2011年1月22日签订的租赁合同，在2011年3月1日后双方履行的是2011年4月1日所签的租赁合同，现新晨光公司按照租赁合同的约定向天德立公司交付了涉案房屋，但天德立公司未按照租赁合同约定按期足额向新晨光公司支付租金，天德立公司的行为已经构成违约，因双方均要求解除租赁合同，且双方无履行合同的可能性，故新晨光公司要求解除双方签订的《商业楼出租合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。经新晨光公司多次催缴租金未果后，新晨光公司于2014年3月6日将涉案租赁物封闭，故本案的租赁期限为2010年12月1日至2014年3月6日，扣除三个月装修期间，计算租金的时间为2011年3月1日至2014年3月6日，共3年零6天。按年租金1,300,000元计算，天德立公司应向新晨光公司支付租金为（1,300,000元*3年=3,900,000元）+（1,300,000元/365天*6天=21,370元）=3,921,370元。因新晨光公司的法定代表人买买吐尔逊·祖农已经表示收到木吐拉·依萨米丁转交的2,300,000元租赁费，且向木吐拉·依萨米丁出具了收据，故可以认定本案天德立公司向新晨光公司支付了2,300,000元租赁费，尚欠1,621,370元未支付，故对新晨光公司要求天德立公司支付租金诉求，一审法院予以支持1,621,370元。因天德立公司违约造成新晨光公司的经济损失即租金是可以确定的，在庭审中经本庭释明后，新晨光公司表示按照合同法的规定违约金不高于30%，故新晨光公司要求天德立公司承担违约金的诉求，一审法院予以支持486,411元（1,621,370元*0.3=486,411元）。判决：一、解除新晨光公司与天德立公司双方签订的《商业楼出租合同》；二、天德立公司支付新晨光公司租赁费1,621,370元；三、天德立公司支付新晨光公司违约金486,411元；四、驳回新晨光公司的其他诉讼请求；以上二、三项合计2,107,781元，于判决生效之日起十日内付清。案件受理费47,290元，由新晨光公司承担19,660元，由天德立公司承担27,630元。 本院二审期间，双方当事人均未提交证据。 本院依法对一审查明事实中双方无争议部分予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一审判决由天德立公司支付新晨光公司租赁费1,621,370元及违约金486,411元是否正确。包含的问题有：1.起算房屋租赁费的时间应如何认定；2.天德立公司是否应承担向新晨光公司支付违约金的责任，如应承担责任，违约金的具体数额应如何确定。 关于租赁费起算时间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，新晨光公司、天德立公司在2011年1月22日、2011年4月1日签订的两份《商业楼出租合同》均是双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效。2011年1月22日的合同中对租赁期限的约定为：租用的期限为实际使用5年；租期为2010年12月1日至2016年2月28日（暂定）。2011年4月1日的合同中对租赁期限的约定为：租用的期限为实际使用8年；租期为2011年3月1日至2019年3月1日。该两份合同除了租赁期限和税金承担不同外，其余内容完全一致。关于装修事宜，两份合同均约定为：乙方装修前必须要先向甲方提交装修的蓝图并得到甲方同意后方可以开始装修。乙方装修期限为叁个月（从工程整体竣工验收合格甲方交付商铺之日起算）。故双方虽协商变更了租赁期限，但对装修期限及起算时间并未进行变更。对于新晨光公司交付租赁房屋的时间，双方均未提交证据予以证实，但根据双方于2011年1月22日签订的《商业楼出租合同》中关于租赁期限自2010年12月1日起算的约定，以及2010年11月12日天德立公司法定代表人谢云林的儿子林泰然将1,300,000元转账至木吐拉·依萨米丁账户，由其负责交付租赁费用的事实，可以作出在2011年1月22日双方签订《商业楼出租合同》之前，案涉租赁房屋已交由天德立公司的认定，故一审判决认定计算租赁费的时间自2011年3月1日起算并无不当，本院予以维持。上诉人天德立公司上诉主张根据双方于2011年4月1日所签合同的约定，租赁费的起算日期应为2011年6月1日起算，如前所述，4月1日双方所签合同对于装修期限及起算时间并未进行变更，天德立公司也未举证证实新晨光公司交付案涉租赁房屋的时间为2011年3月1日，故天德立公司的该项上诉主张缺乏合同及事实依据，本院不予支持。 关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据已查明案件事实，天德立公司未能按照《商业楼出租合同》的约定，按期支付租赁费用，其行为违反双方合同约定，已构成违约，天德立公司因违约给新晨光公司造成的损失客观存在，天德立公司理应承担相应的违约责任。一审对此认定并无不当，本院予以维持。关于违约金的计算，根据双方所签订合同的约定，甲、乙方各一方违约按房租费用总价的30%承担违约责任，新晨光公司在合同约定违约金过高的情形下，按照天德立公司所拖欠租赁费总价30%的标准主张违约金，并未违反法律规定。上诉人天德立公司上诉认为一审判决认定违约金过高，并要求按银行同期贷款利率为标准进行计算。如前所述，根据已查明案件事实，天德立公司自支付第一笔租赁费起，就存在未按合同约定足额支付的情形，在租赁期限内天德立公司亦一直存在拖欠租赁费用的违约事实，且至今其欠付租赁费用的事实依然存在，给新晨光公司因违约造成的损失亦延续至今，故如按银行同期贷款利率为标准计算违约金，起算日期应自天德立公司应付而未付当年租赁费之次日起以实际欠付金额为基数分段计算至本案二审判决之日。通过该方法计算出的违约金数额远高于一审判决认定的违约金数额，故新晨光公司关于违约金的主张并不属于过高而需要法院进行调整的范围，天德立公司关于一审判决认定违约金数额过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。鉴于新晨光公司对一审判决并未提起上诉，故本院对一审判决确认的违约金数额予以维持。 综上，天德立公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,914.11元（新疆天德立房地产开发有限公司已交），由新疆天德立房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵亚丽 审 判 员 崔 瑜 审 判 员 陆建蔚 二〇一九年六月二十四日 法官助理 阿达克 书 记 员 张雅静