辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0791民初217号原告：张洪宽，男，1995年10月22日生，汉族，职员，住北京市房山区。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路**。法定代表人：黄兴武，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李艳阳，系辽宁锦逸律师事务所律师。原告张洪宽诉被告辽宁东一房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张洪宽、被告辽宁东一房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李艳阳到庭参加诉讼。诉讼中变更案由为商品房预售合同纠纷，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请法院依法判决将坐落于辽宁省锦州市开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B20幢2-19-2（112）号房屋归原告所有，并为原告办理验收交付商品房的交付手续、办理网签备案、房屋产权证；2、判决被告支付违约金8213.698元（计算是按照2017年4月23日-2018年5月30日，按照交款的万分之五）；3、本案的诉讼费用及其他相关费用由被告承担；4、要求被告办理贷款。事实和理由：2017年4月22日，原告在辽宁省锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾售楼处与被告签订了锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B20幢2-19-2（112）号房的认购书，当日原告交付了购房定金30000元，又于2017年4月23日交付了首付款50000元，2017年5月17日交首付款39908元，首付款共计119908元。2017年5月17日又交付团购活动费50000元，所有费用共计169908元。同时，原、被告签订了《商品房买卖合同》。1、按照合同第八条约定，被告应于2018年5月30日前将合同内约定的商品房交付原告使用。2、原告多次催促被告履行《商品房买卖合同》义务，为原告办理交房事宜，被告均以各种借口拖延，导致该房屋至今未办理任何手续和交付原告使用。3、按照合同第九条约定被告逾期交付房屋视为违约。原告购买本房屋是为了居住使用，被告未履行合同义务给原告造成了诸多损失，故现诉至法院。原告为印证上述事实，向本院提交下列证据：商品房买卖合同、认购书、收款收据。被告辩称，1、针对原告要求确认所有权的诉讼请求，被告对原告购买房屋的事实没有异议。双方签订的商品房买卖合同真实合法，被告也认为房屋应当归原告所有，但现在房屋存在两点客观原因导致不能交付，无法办理产权登记，故对所有权归属问题，请法院依法裁判。2、被告向原告销售的房屋，因施工单位违约问题尚未竣工，暂时无法向原告交付房屋。现被告已对施工单位天津宝地公司提出诉讼，案件正在审理中。3、原告未全额交付房款却要求交付房屋及产权登记，被告认为全额交付房款是原告的先合同义务，交付房屋是被告的后合同义务。原告认为贷款未批是被告的过错，被告认为原告作为借款人，被告作为开发单位仅为代办，不可归责于被告。即便由于被告房屋客观障碍导致抵押贷款受限，按照商品房买卖合同补充协议第四条第2款的约定，原告仍应以现金形式补足尾款。故对于未全额将付房款的原告要求交房及产权登记的诉讼请求不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对上述证据进行了质证，结合当事人质证意见及庭审陈述，本院对上述证据客观性予以确认并据此认定以下事实：2017年4月22日，原告张洪宽（乙方）与被告辽宁东一房地产开发有限公司（甲方）签订认购书一份，双方约定，乙方自愿认购甲方开发建设的锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾项目中的五期B20幢2-19-2（112）号商品房一套，建筑面积71.16m2，单价3933.50元/m2，总价279908元。认购书签订当日，原告交付购房定金30000元。后原告张洪宽（买受人）与被告辽宁东一房地产开发有限公司（出卖人）签订了商品房买卖合同及《商品房买卖合同》补充协议。商品房买卖合同中约定，买受人购买的商品房为锦绣蓝湾B20幢2-19-2（112），商品房建筑面积为71.16m2，单价3933.50元/m2，总价279908元。付款方式为首付款119908元于合同签订之日交齐，余款人民币16万元由买受人15日内配合开发商办理银行贷款。该商品房买卖合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任及产权登记的约定等相关权利义务条款。其中，商品房买卖合同第八条交付期限载明：“出卖人应当在2018年5月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未按期偿还住房贷款导致出卖人承担责任的。”第九条出卖人逾期交房的违约责任载明：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”第十二条约定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。在《商品房买卖合同》补充协议中载有，“七、关于交房1、如出卖人不能在本合同第八条规定期限内交房，买受人同意给予出卖人90日（含）的宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。2、如出卖人仍未在本款第1条中约定期限内交房，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议规定的宽展期的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”2017年4月23日，原告交纳首付款5万元。2017年5月17日，原告又交纳房首付款39908元。原告共计交纳首付款119908元。并由被告公司为原告出具了收款收据，但尚未开具增值税发票。之后银行未能对本案涉及房屋批准贷款。合同约定的交付日期届满后，被告辽宁东一房地产开发有限公司未按合同约定如期交付房屋。2018年9月6日，被告与锦绣蓝湾小区房屋业主代表就何时办理网签备案、批贷、房产证何时交付业主、何时交房以及违约事宜被告如何赔偿问题共同召开会议，被告承诺银行贷款问题、网签和发票问题于2018年9月底解决完毕；五期和A01预计在2020年6月底交房，办理房产证；其中A01带装修的业主延迟一个月交房，六期预计于2018年12月底交房；关于违约金，被告按照合同继续履行的违约金给予双倍的赔偿。另查，被告开发的锦州经济技术开发区锦绣蓝湾项目五期B20号楼尚未竣工。本院认为，被告作为房地产开发企业在建设中预先向原告（买受人）出售商品房，买受人支付了定金或房款，双方签订的商品房买卖合同应为商品房预售合同，该合同合法有效，合同双方均应按照合同约定履行义务。原告作为买受人应当履行交付房款的合同义务，被告应当按照合同约定以及国家相关法律法规及时履行交付房屋等合同义务。原告交付首付款后，余款双方约定由买受人配合开发商办理银行贷款。此项约定的存在基础系开发商认为以案涉房屋贷款能够获得银行批准，而实际上未获得银行贷款审批，此后果不可归咎于买受人。被告所建的商品房一直处于未建成状态，买受人对被告能否继续履行建成并交付房屋的合同义务丧失了基本信任，未能交付剩余房款。因此，买受人不存在违约责任问题，双方应当就能否贷款及如何交付剩余房款问题协商解决。原告在尚未完全履行交付房款的主要合同义务的情形下不能要求被告交付房屋。关于原告要求被告办理贷款的要求能否实现，取决于贷款银行，案涉房屋能否办理贷款尚处于不确定状态，原告的此项要求不宜由人民法院调整。被告未能在合同约定的期限内履行相应合同义务，违反合同约定，应承担违约责任。本案中，买受人要求开发商继续履行合同义务，被告作为房地产开发企业应尽快将其开发项目竣工并依法经相关职能部门验收合格，履行预售商品房交付义务、办理合同约定的交付手续，并在条件完备的情况下协助买受人办理不动产权利登记的合同义务。因此，原告主张判令被告继续履行合同，并限期交付房屋及办理合同约定的交付手续、办理产权证书、办理网签的诉讼请求应予部分支持，违约金的计算按照被告承诺的合同约定双倍执行。我国相关法律规定，房地产开发项目或建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案涉及的建设工程目前处于在建状态，虽然被告承诺在2020年6月前交付，但考虑到建设工程尚需相关部门进行验收合格后才能交付使用，而能否验收合格，尚需相关职能部门依法依规进行验收。而被告交付房屋的义务必须在验收合格后进行。受上述国家强制性法律规范的限制，人民法院无法确认实际交付时间。但被告应当尽快建成涉案建筑工程并验收合格，以履行房屋交付的义务，同时承担延期交付房屋的违约责任。关于原告要求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。在案涉楼房尚处于在建状态，未经验收合格亦未经产权部门登记的客观情况下，人民法院不宜对未建成房屋进行物权确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百三十四条规定，判决如下：一、被告辽宁东一房地产开发有限公司应在涉案建设工程竣工并经验收合格后，在原告张洪宽交付剩余房款的情况下向原告张洪宽交付锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B20幢2-19-2（112）号房屋，为原告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二、被告辽宁东一房地产开发有限公司在符合行政法规对于办理房屋产权登记条件并在已经履行上一项内容的情况下协助原告张洪宽办理上述房屋不动产权证。三、被告辽宁东一房地产开发有限公司应支付原告逾期交付房屋违约金。延期交付违约金自2018年8月28日以119908元为基数按照日万分之一计算至房屋交付之日止。四、被告辽宁东一房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内就本案涉及的商品房预售合同在职能部门办理登记备案。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5499元（原告预交100元），由被告辽宁东一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 高 博审 判 员 耿 丹人民陪审员 蒋 英二〇一九年六月二十八日书 记 员 陈雨锘