浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0108民初5160号 原告：缪惠明，男，汉族，1960年3月8日出生，住杭州市滨江区。 原告：来婉珍，女，汉族，1964年8月8日出生，住杭州市滨江区。 上述两原告的共同委托代理人：来勇（特别授权），杭州市浦沿法律服务所法律工作者。 被告：来长金，男，汉族，1953年12月8日出生，住杭州市滨江区。 委托代理人：周关琪（特别授权），浙江王建军律师事务所律师。 被告：来美刚，男，汉族，1981年11月22日出生，住杭州市滨江区。 被告：黄审红，女，黎族，1979年12月5日出生，住杭州市滨江区。 被告：来某，女，黎族，2004年4月10日出生，住杭州市滨江区。 法定代理人：来美刚，即本案被告来美刚，系被告来某的父亲。 原告缪惠明、来婉珍诉被告来长金、来美刚、黄审红、来某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月28日受理后，依法适用简易程序于2018年11月28日公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人来勇、被告来长金及其委托代理人周关琪、被告来美刚到庭参加了诉讼，被告黄审红经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告缪惠明、来婉珍起诉称：2006年1月8日，原告缪惠明、来婉珍与被告来美刚、黄审红签订了一份《协议书》，并约定被告将位于滨江区的房屋出售给原告，并且原告对配套车库享有使用权。协议签订后，原告按约向被告支付购房款。现案涉房屋按政策规定可以办理房屋产权转移登记手续，但被告至今未履行协助义务，导致原告无法取得房屋产权证书。 综上，为维护自身的合法权益，故原告向法院起诉，请求判令：1.确认原、被告签订的《协议书》合法有效；2.被告协助原告办理位于杭州市滨江区的房屋产权转移登记手续；3.原告对位于杭州市滨江区火炬小区77幢编号为4-22#的附属架空层享有使用权；4.本案受理费由被告承担。 被告来长金答辩称：涉案房屋系来长金户全体成员共同共有财产，对其产权的处分应经全体共有人一致同意。被告来美刚、黄审红出售涉案房屋未经其他共有人同意，应为无权处分行为，原告作为买受人无证据证明其为善意取得，依法不能取得涉案房屋的所有权，具体事实理由如下： 一、被告来长金户一家四口分得拆迁安置住房两套，被告来美刚、黄审红、来某三人被安排在大套房屋，被告来长金被安排在小套房屋即涉案房屋，因此涉案房屋本应归被告来长金所有。勤劳善良的被告来长金原以为涉案房屋出租给原告居住，万没想到被告来美刚、黄审红竟背着自己卖掉涉案房屋，其直至法院调解本案时才知道此事。 二、国家颁发的萧集建（03）字第0701152号《集体土地建设使用地使用证》上记载的土地使用者是被告来长金；户口本上记载的户主及社区街道出具的《证明》均证明来长金是户主。原告在买受涉案房屋时理应查看相关权属证明，如其未尽相关注意义务，应认定其具有重大过失，不属善意。另根据《协议书》第二条约定现此住宅的户主登记先根据区建管中心的要求填写为来美刚，也能充分证明原告在签约时明知来长金系涉案房屋的共有人。因此，原告在主观上并不具有善意，涉案房屋的转让价格也明显偏低不合理，而且涉案房屋至今并未办理产权转移登记手续，故原告不能适用善意取得制度取得涉案房屋。 三、被告来长金不是涉案合同的当事人，没有协助原告办理涉案房屋的产权转移登记的义务，法院不能判令来长金履行合同义务，因此，涉案合同义务将无法履行，构成履行不能，据此原告也无权要求被告来美刚、黄审红继续履行合同，只能要求其赔偿损失。 综上，请求法院驳回原告的诉请。 被告来美刚、黄审红、来某未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告黄审红经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状和证据，应视为自动放弃了质证和抗辩的权利。本院对原、被告提交的证据认证如下：一、原告提交的证据。因被告来长金、来美刚、来某对《协议书》、往来款票据、收条、查询资料、明细清单、账务清单、历月电费明细的真实性均无异议，故本院对其真实性予以采信；至于其关联性，本院将结合其他证据并综合案情再予以评判。二、被告来长金提交的证据。因原告对集体用地使用证、证明、户口本的真实性均无异议，被告来美刚对证据均无异议，故本院对证据的真实性予以采信；至于其关联性，本院将结合其他证据并综合案情再予以评判。 综上，结合原、被告在庭审中陈述，本院确认本案事实如下： 被告来长金、来美刚、黄审红、来某共同拆迁分得了位于杭州市滨江区的房屋及编号为4-22#的附属架空层。 2006年1月8日，原告缪惠明、来婉珍（协议书中简称乙方）与被告来美刚、黄审红（协议书中简称甲方）签订了一份《协议书》，并约定：甲方将拆迁分得的位于杭州市滨江区的房屋及附属车库（即架空层）一并转让给乙方；总价款为370000元；乙方于甲方交付钥匙时向其支付购房款200000元，于2006年3月底前支付给甲方150000元，余款20000元待甲方交付三证时后由乙方扣除交易税款10000元后再支付给甲方10000元；房屋过户所需交易税由甲方负担10000元，其余税费均由乙方负担，甲方应积极协助乙方办理房屋的产权转移登记手续。 2006年1月9日、2006年2月23日，原告分别支付给被告购房款200000元及150000元。后来美刚将涉案房屋交付给原告使用至今。涉案房屋所在小区现已可以办理房屋产权证。现原告要求被告协助办理涉案房屋的产权转移登记手续，但被告至今未予协助。 本院认为：一、关于原、被告之间签订的《协议书》的效力。本案所涉房屋系农转居拆迁安置房，即系国有土地上的房屋。在转让合同签订时，案涉房屋虽无所有权证、土地使用权证、契证等三证，但根据当时的相关政策，案涉房屋以后可以办理三证，双方在转让协议中对此亦有预见并予以约定。从查明事实来看，案涉房屋此后确实可以办理三证，在补交土地出让金及有关税费后亦可上市交易。从相关法律规定来看，法律并未明确规定该类拆迁安置房买卖合同无效，即案涉房屋转让合同并未违反法律、行政法规等效力性强制规范。虽然被告来长金未在《协议书》上签字，但被告来美刚、黄审红出卖涉案房屋时，其作为共同生活的家庭成员之一称不知情不符合常理，其也未及时提出异议，而且涉案房屋自出售交付给原告居住至今长达十余年，被告来长金也未向本院提交证据证明其曾及时提过异议，故本院认为被告来美刚、黄审红出售涉案房屋时应得到过被告来长金的默许，两被告出售涉案房屋构成家事代理。原告与被告来美刚、黄审红签订上述房屋转让协议时，被告来某属于无民事行为能力人，作为其法定代理人的来美刚、黄审红有权代理其民事行为。综上，案涉房屋转让协议系当事人双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，故原告要求确认案涉房屋转让《协议书》合法有效的诉请于法有据，本院予以支持。 二、关于四被告协助原告办理案涉房屋产权转移登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”房地产转让需办理权属登记，案涉房屋转让协议合法有效，出于保护交易安全与秩序，使真正的权利人达到对不动产的合法所有，案涉房屋转让协议签订后，原告已按约支付给被告购房款350000元，则四被告就有义务协助原告办理上述房屋的产权转移登记手续，故原告要求判令四被告协助原告办理案涉房屋产权转移登记手续的诉请也合法有理，本院亦予以支持。 因原、被告在房屋转让协议中明确约定剩余购房款20000元待被告交付三证时后由原告扣除交易税款10000元后再支付给被告10000元，现查明原告至今未将余款10000元支付给被告，其在庭审中同意将该款支付给被告，为减少诉累，故本院确定原告在四被告协助办理涉案房屋转移登记手续之日支付给被告剩余购房款10000元。 三、关于案涉架空层的使用权。因原、被告在所签订的《协议书》明确约定被告将涉案房屋的附属车库（即架空层）一并转让给原告，并约定架空层的转让价款也包括在总价款中，现查明位于案涉房屋所在小区的编号为4-22#的架空层附属于涉案房屋，原告也支付了对价且房屋转让后一直由原告使用，故原告对涉案房屋附属架空层享有使用权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告缪惠明、来婉珍与被告来美刚、黄审红于2006年1月8日所签订的《协议书》合法有效。 二、被告来长金、来美刚、黄审红、来某自本判决生效之日起十五日内协助原告缪惠明、来婉珍办理位于杭州市滨江区房屋的产权转移登记手续。 三、原告缪惠明、来婉珍对位于杭州市滨江区火炬小区77幢编号为4-22#的附属架空层享有使用权。 四、原告缪惠明、来婉珍在被告协助其办理涉案房屋产权转移登记之日支付给被告来长金、来美刚、黄审红、来某购房款人民币10000元。 案件受理费人民币6850元，减半收取人民币3425元，由被告来长金、来美刚、黄审红、来某共同承担。被告于本判决生效之日起十五日内向本院交纳应负担的诉讼费，如逾期未付，本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  莫启荣 二〇一九年六月三日 书记员  高 冰