陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2018）陕0116民初8196号 原告柏淑英。委托代理人马成芳，陕西学进律师事务所律师。委托代理人赵岗宁，陕西学进律师事务所律师。被告刘惠平。被告赵富民。共同委托代理人罗亚利，陕西宽明律师事务所律师。第三人西安实在房地产营销策划有限公司。诉讼代表人邵景楠，该公司负责人。原告柏淑英与被告刘惠平、被告赵富民、第三人西安实在房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柏淑英及其委托代理人马成芳，被告刘惠平及其委托代理人罗亚利，第三人诉讼代表人邵景楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其经第三人中介与被告签订房屋买卖合同，合同约定被告将其名下房屋出售于其，其通过向被告及资金监管部门支付了全部购房款。现要求被告配合其办理房屋过户手续，被告承担包括诉讼费在内的一切相关费用。被告辩称，其认可与原告所签订的房屋买卖合同，其收取了原告所支付的购房款80万元，其已协助原告办理房屋出售的网签备案手续；原告未经其同意入住房屋，未向其全额支付合同价款，合同履行过程中双方均有过错，现时矛盾非一方所致。第三人述称，其表示原、被告说法均有一定道理。依据合同约定在原告按揭贷款且银行放款后三日内被告应配合过户，但原告在签订合同后曾表示采用现金支付全部购房款，被告加急办理了房产证后，原告又转变为按揭贷款且时间较长，导致被告有意见；合同中约定空调费2000元应由原告支付，原告未向被告支付有不妥之处；合同约定在过户当日交付房屋，原告提前入住是事实，希望双方能协商解决。经审理查明，2012年8月，被告刘惠平与陕西英泰置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了由上述公司开发的位于西安市长安区雁塔南路与航天北路十字西北部英泰曲江住宅小区2幢1单元2层10201号房屋。被告刘惠平购买上述房屋的商品房买卖合同登记号为Y12060030，其就部分购房款采取按揭贷款方式支付，并以此房屋为其按揭贷款进行抵押。2018年1月25日，原、被告通过第三人居间服务签订西安市存量房买卖合同，双方就本案所涉房屋的出售达成一致。该合同约定，房屋位于西安市长安区西安市雁塔南路与航天北路十字西北部英泰曲江住宅小区2幢1单元10201室；该房屋尚欠按揭贷款余额55万元，因提前偿还贷款而产生的费用由被告承担；房屋的转让价为1300000元，其中含100000元定金；原告于签订合同当日将定金支付给被告，被告须在办理产权转移手续前将此定金存入资金监管账户；首期房价款600000元原告须在办理转移登记手续前将该款存入资金监管账户；房价尾款600000元原告拟向银行贷款，具体贷款数额以贷款银行批准结果为准，银行批准数额不足或不批准贷款，由原告补足或现金支付；房屋于原、被告办理产权转移登记当日交付；原、被告对房屋进行验看、清点，确认符合双方约定的交付标准后，被告将该房屋交付原告，双方签署房地产买卖交接书，被告须结清交付之日前发生的物业、水电、暖气等费用，交付日后产生的费用由原告承担；双方在原告贷款银行放款后三日内办理产权转移手续，交易过程中的各项费用由原告承担；本合同签署后，若原、被告任何一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方赔偿违约金260000元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通信费等；本合同签署后，若被告未能按约将房屋交付原告，或由于被告原因未能按约办理产权转移手续，视为被告违约，逾期30日之内，被告应向原告每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际交房或办理产权转移手续当日支付，合同继续履行，逾期超过30日且原告不同意解除合同，被告按房价款万分之五的标准承担违约金，直至房屋交付或房屋产权转移手续完成之日；补充约定为餐厅整墙大柜、油烟机、燃气灶、燃气热水器、卫生间洗手盆、两台空调2000元、房子本身楼上楼下没有渗漏，撤押垫资费用原、被告各承担50%。同时，原、被告对其它内容亦进行了约定。第三人在该合同上加盖了印章。上述合同签订当日，原告向被告刘惠平支付定金100000元。2018年2月12日，被告通过第三人协助将涉案房屋不动产权证办成（并未发放），证号为陕（2018）西安市不动产权第1046303号。2018年3月初，原告曾与第三人负责人联系，询问被告是否将产权证办好，要求第三人负责人抓紧催办，并与被告刘惠平也进行了联系，仍在讨论产权证复印件是否办好的问题。2018年3月中旬，第三人负责人向被告刘惠平发送了产权证照片，被告刘惠平询问何时办理过户、付款，第三人负责人告诉其在等原告从兰州过来。随后，第三人负责人与原告进行联系，原告表示尽快来西安，但此后又回复说其有公事不能立即来西安。2018年3月下旬，被告刘惠平催问第三人负责人为何还没有办好（与原告沟通），第三人负责人回复等原告来西安。被告刘惠平还催问原告何时来西安，原告表示近期到西安。之后，原告与被告刘惠平表示其可以通过向他人借款后全部现金向被告付款，其到西安后先将被告房屋的按揭贷款偿还，不用垫资公司偿还贷款，快速办理房屋撤押手续，余款在网签时打入资金监管账户，一个月即可办完，双方都节约了开支，希望被告能将个税承担；原告认为全款支付房价被告应优惠点，表示其要求并不过分。对于原告的意见，被告刘惠平表示房价在上涨，希望原告别难为其，表示其已经破产了，否则也不可出售房屋，一切按合同办。2018年3月底，原告与被告刘惠平进行联系，表示双方直接到第三人处办理手续，原告希望空调归其所有，洗衣机可以由被告处理，被告刘惠平回复原告按合同办。2018年3月30日，原告向被告刘惠平转款550000元，被告用此款偿还了涉案房屋的银行按揭贷款，并办理了房屋解押手续，于2018年4月底拿到了不动产权证。2018年4月27日，原告与被告刘惠平进行联系，原告要求被告询问公积金贷款之事，表示无法全部现金支付房价款。2018年5月2日，被告刘惠平询问原告何时来西安办理房屋过户手续，原告表示次日过户。2018年5月3日，第三人负责人与被告刘惠平联系，告知其当天可办理购审、网签、监管，被告刘惠平对不是过户产生疑虑。2018年5月3日下午，在第三人的协助下，原告与被告刘惠平在房管部门签订了网签合同，该合同约定房屋成交价款为500000元，首付款为150000元，余款350000元按揭贷款。同时，双方对其它内容亦进行了约定。同日，原告与被告刘惠平及西安市置城资产管理有限公司签订二手房交易结算资金监管协议，该协议约定原告与被告刘惠平已签订了二手房买卖合同，合同登记号为C18023126，产权证号为陕（2018）西安市不动产权第1046303号，建筑面积127.67平方米，成交价为500000元；原告应于本协议书签订之日起40日内将购房首付款150000元存入专用账户后并及时办理银行按揭手续。同时，三方对其它内容亦进行了约定。2018年5月3日下午，原告向被告刘惠平转款150000元，于2018年5月4日向上述公司转款150000元。2018年3月30日，被告将房屋钥匙交给了原告，原告随后让其子临时居住在房屋内。此后，原告将该房屋的门锁更换。原告于2018年7月20日向房屋所在小区物业公司交纳了2018年1月至6月的物业管理费，于2018年8月1日交纳了2018年7月至9月的物业管理费，以上共计2455元。2018年7月9日，原告通过公积金贷款350000元获得批准。当日，原告向第三人负责人告知了贷款获批之事，并表示其晚上到西安，次日办理过户手续。第三人负责人随后电话联系被告刘惠平未果。2018年7月11日，西安市房管局短信通知原告，监管资金已全部到账，请尽快办理后续手续。2018年7月12日，原告仍未联系上被告刘惠平，并向被告赵富民发送短信，说明其在西安已三天，希望能配合过户。2018年7月13日，原告联系到了被告刘惠平，但双方就过户之事并未达成一致，后联系第三人负责人希望予以协助。2018年7月16日，被告刘惠平询问原告为何将房屋门锁更换，表示其并未向原告交付房屋，要求原告三日内拿走屋内东西，原告并未同意被告要求，双方语气出现不和。2018年7月17日，原告与被告刘惠平仍有交流，原告表示因此前门锁把手已坏，其方更换了门锁，其作法有些不妥。原告于2018年7月20日向本院起诉，要求被告限期为其办理房屋过户手续，被告承担因诉讼产生的一切相关费用。2018年8月，被告刘惠平将涉案房屋 门锁更换，原告之子无法进入房屋。2018年8月17日，原告与被告刘惠平进行了联系，原告希望被告刘惠平将房门钥匙交于其子，其同意给被告刘惠平支付2018年7月、8月的房租。2018年8月22日，原告与被告刘惠平联系，双方提到在第三人处签订房屋租赁合同。2018年8月25日，原告告知被告刘惠平其因公事不能来西安，被告刘惠平要求原告先转房租，原告回复等法院判决了再说，被告刘惠平表示其不同意向原告出租房屋，并说明要停水停电。2018年10月10日，本院传唤原告及被告刘惠平到庭主持调解，双方当日达成一致。原、被告的调解内容为被告于2018年10月16日前配合原告办理涉案房屋的过户登记手续；被告于2018年10月16日前缴清涉案房屋2018年1月至5月的物业管理费；原告于2018年10月16日前向被告支付购买房屋内空调费用2000元；本案受理费100元，减半收取后由原告承担50元。当天下午，原告返回本院对上述调解内容反悔。2018年12月，第三人负责人还曾与原告联系，希望双方能彼此理解，办理过户手续。2019年12月，原告委托代理人参与诉讼。2019年1月，原告增加诉讼请求，要求被告支付违约金260000元，支付律师费8000元，承担交通费872.5元，赔偿房屋修理费20000元。此后，原告放弃了房屋修理费之请求。同时，原告申请追加西安实在房地产营销策划有限公司作为第三人参与诉讼，其申请获本院准许。被告随后提出反诉，要求原告支付2018年5月3日至2018年8月底的房屋租金9000元，反诉费用由原告承担。审理中，经本院告知，原告未就其所增加的请求交纳相应的诉讼费用，被告未就其反诉请求交纳反诉费用。庭审中，原告认为其依据合同约定向被告支付了部分房款，并与被告就房屋的买卖进行了网签，其余房款通过按揭贷款已进入资金监管账户，被告应于按揭贷款到达资金监管账户三日内配合其办理涉案房屋的过户手续，被告不配合过户已构成违约，应履行办理房屋过户之义务。被告辩称中认为其与原告签订了房屋买卖合同，并办理了网签手续，但原告并未按合同约定全额支付价款即空调费用2000元，且在其未同意的情况下入住房屋，给其造成损失，在合同履行中双方均有过错。第三人述称中认为原、被告说法均有一定道理。依据合同约定在原告按揭贷款银行放款后三日内被告应配合过户，但原告在签订合同后曾表示采用全部现金支付购房款，被告加急办理了房产证后，原告又转变为按揭贷款且时间较长，导致被告有意见；合同中约定空调费2000元应由原告支付，原告未向被告支付有不妥之处；合同约定在过户当日交付房屋，原告提前入住是事实；希望双方能协商解决纠纷。庭审中，本院多次促其协商，因原、被告分歧较大，调解未果。以上事实有商品房买卖合同、不动产权证、西安市存量房买卖合同、定金转账凭证、定金收条、网签合同、资金监管协议、房款转账凭证、房款收条、物业管理费票据、短信、微信聊天记录、调解笔录、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告经第三人居间服务而签订了西安市存量房买卖合同，该合同内容出自原、被告的自愿，现双方对此并无异议，虽然依据当时及现今政府限购政策原告不具备在西安市区购买房屋的资格，但原、被告就涉案房屋的出售在房屋管理部门进行了网签，并签订了资金监管协议，获得了房屋管理部门的批准，故原、被告所签订的上述合同应为有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订房屋买卖合同后，均应按合同约定的内容履行各自的相关义务。对于涉案房屋出售所涉及的合同价款数额，虽然合同中约定房价款为1300000元，但在补充约定中有空调费2000元的约定，第三人表示该费用应由原告支付，原、被告在微信中也涉及到了该费用的支付，该费用的支付应是原告的义务。由于原、被告在合同中对空调费的支付时间并未明确约定，原、被告在微信中只是涉及是否支付，被告并未催促原告支付，该费用与房价款相比数额较小，可以认定该费用应在办理房屋过户手续时支付，原告在过户前未支付空调并不构成违约。原告在合同签订当日向被告支付了100000元定金，符合合同约定。原告于2018年3月30日向被告支付了550000元用于被告偿还按揭贷款并解除抵押手续，于2018年5月3日向被告支付了150000元，符合合同中所约定的办理房屋转移登记前支付600000元的约定。原告于2018年5月4日向资金监管账户转款150000元，其按揭贷款350000元于2018年7月11日进入资金监管账户。至此，原告通过现金及按揭贷款已将1300000元房价款的支付义务履行完毕。原告在合同签订之初曾提出过全部现金支付房价款，被告通过第三人加急办理了不动产权证，希望能快速办理交易而获得房价款，而原告此后又采取按揭贷款方式支付房价款，贷款期限超出被告的预期，对此原告有不妥之处。由于原、被告对上述事实只是在微信中进行过沟通，并未说明改变付款方式的不利后果，不能认定为双方对合同履行方式的变更，对此原告并不构成违约。原告按揭贷款到达资金监管账户后，其通知被告及第三人要求配合办理过户手续，符合合同约定，被告推托不予配合已构成违约。现原告要求被告配合其办理涉案房屋的产权过户手续之请求，于法有据，依法应予支持。民事活动应遵循诚实信用原则。本案中，原、被告引发诉讼后，经本院调解，原、被告本已达成一致，虽然被告此前存在违约，但随着双方调解的达成，说明双方对此前纠纷的和解。虽然原告在调解笔录签字后反悔，使双方矛盾更为复杂，也为合同的履行带来阻碍，但并不影响双方对违约责任已达成的协商基础。原告对其增加的诉讼请求未交纳诉讼费用，本院不予处理。被告对其反诉未交纳反诉费用，本院亦不予处理。对于被告所称空调费用2000元，结合本案实际情况，可用原告已交纳的物业管理费及诉讼费冲抵。原、被告自签订合同至今已过一年，形成诉讼已近一年，希望双方均本着互谅互让、诚心相待，使房屋的产权过户手续早日办理完毕。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原告柏淑英与被告刘惠平于2018年1月25日所签订的西安市存量房买卖合同有效，继续履行。二、被告刘惠平、被告赵富民于本判决生效后十五日内配合原告柏淑英将西安市曲江新区雁塔南路888号2幢10201号（不动产权证号：陕（2018）西安市不动产权第1046303号）房屋过户至原告柏淑英名下。本案受理费100元，原告已预交，由原告承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长      徐峰章人民陪审员      郭添学人民陪审员      魏恒利二0一九年六月二十三日书  记  员     耿  华 1