广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终501号 上诉人（原审被告、反诉原告）：卢翔彬，男，汉族，1981年4月6日出生，户籍地广西藤县，现住藤县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧林芳，女，汉族，1990年11月22日出生，现住藤县。 委托诉讼代理人：陈照光，广西建梧律师事务所律师。 上诉人卢翔彬因与被上诉人欧林芳租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2018）桂0422民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 卢翔彬上诉请求：撤销广西壮族自治区藤县人民法院（2018）桂0422民初1826号民事判决，依法改判被上诉人欧林芳支付解除合同违约金15000元给上诉人，上诉人不用退还房屋租金6000元给被上诉人。事实和理由：1.一审认定上诉人阻止被上诉人装修商铺是错误的。上诉人并不是阻止被上诉人装修，而是不同意被上诉人更改楼梯，对商铺进行结构性改动。2.一审认定上诉人没把商铺交付给被上诉人亦是错误的。涉案商铺旁边一间名为云吞王的商铺和涉案商铺一样，当时已进行了正常营业，有被上诉人一审时提交的照片予以证实，这说明上诉人出租的商铺完全符合交付条件。3.被上诉人中途要求解除租赁合同，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，被上诉人应按照双方签订的租赁合同第八条的约定，支付15000元违约金给上诉人，同时上诉人不用退还6000元租金给被上诉人。 被上诉人欧林芳答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。 欧林芳向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告于2018年9月14日签订的《商铺租赁合同》；2.由被告返还租赁押金18000元、租金6000元；3.由被告赔偿违约金15000元给原告，合计39000元；4.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年9月初，欧林芳看到卢翔彬张贴在藤县藤州镇“桂宏达·畔山居”商住小区商业楼2－08号商铺门口的招租广告后，有意承租该商铺，便与被告联系。经双方协商，欧林芳通过丈夫的手机于2018年9月6日以微信转账的方式支付了租赁定金3000元给卢翔彬。2018年于9月14日，欧林芳与卢翔彬签订了《商铺租赁合同》，合同约定了租赁标的、租赁期限、用途、违约责任等内容。其中：第二条约定了租赁期限为5年，只约定从2018年起，而对租赁的起始时间及期满时间的具体日期没有约定；合同第四条、合同第七条约定了承租方向出租方交纳押金18000元，押金在租赁期满后办理退租手续之日起3个工作日将押金退回；合同第四条第2点约定每月租金为6000元，在每月开始前10天内交纳，租赁期满2年后每年递增10%，所列租金明细表上也只有起止年份而没有具体月份，合同第四条第3点约定自合同生效起免租2个月；第五条约定出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责；合同第八条约定双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同，均负责赔偿对方违约金15000元。同日，欧林芳向卢翔彬支付租赁押金18000元及第一个月租金3000元（与9月6日支付的定金3000元共一个月的租金6000元）。2018年9月18日，欧林芳带领装修工人到商铺准备装修，卢翔彬没有将商铺交付给原告装修使用发生纠纷。经双方多次协商未果后，欧林芳诉至该院。另查明，涉案商铺坐落在桂宏达·畔山居商住小区，涉案商铺已通过工程质量竣工验收且交付给业主陈永超，但商住小区尚未通过规划验收。2018年6月1日，陈永超将商铺租赁给卢翔彬。 一审法院认为，本案争议的焦点是：1.双方所签订的《商铺租赁合同》是否有效？商铺所在的小区尚未通规划验收，如不影响租赁使用的，不属认定合同无效的情形。本案当事人所举证据，均不存在着证明开发商或相关部门对双方租赁关系的干预。故双方所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同有效。2.出租方卢翔彬是否把商铺交付给承租方欧林芳？卢翔彬认为把钥匙交给欧林芳后即为交付，而欧林芳则认为商铺不能装修使用则不算交付。根据合同法的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁物交付应该是承租方能够按约定使用才视为真正交付。本案中，欧林芳在签订合同后对商铺进行装修时，双方即发生纠纷，发生纠纷的原因虽双方各执一词，在庭审中，欧林芳认为是卢翔彬以商铺尚未经过有关部门验收为由，一拖再拖，拒绝交付给其装修使用。卢翔彬则认为是欧林芳要改变楼梯而不准欧林芳装修。综合证人所作不能装修的证言及小区未通过规划部门验收的事实，欧林芳无法装修使用商铺事实存在，该院可以认定承租的商铺没有真正交付给承租人欧林芳。3.双方签订的《商铺租赁合同》应否解除？造成上述纠纷，是因为双方所签订的商铺租赁合同，存在着商铺租赁起止时间不明确、交付租金起止时间不明确、合同履行时商铺交付方式不明确、商铺交付给承租人的状况不明确，双方因此产生纠纷，双方在纠纷后，亦未能协商解决，最终导致合同不能履行。欧林芳诉请解除合同，卢翔彬在庭审时亦表示同意解除合同，只是对退还押金、租金及追究违约责任有异议，且涉案的商铺没有真正交付给承租人欧林芳，本案租赁未实际履行，欧林芳明确表示不再履行合同，故对欧林芳要求解除合同的主张，该院予以支持。4.解除合同的处理。基于上述分析的理由，对于造成商铺租赁合同无法履行被解除，不能认定为任何一方的违约行为所引起，归责于双方在合同中约定不明确，对此，双方均存在过错且过错责任相当，故租赁合同解除后双方互不承担违约责任。本诉原告及反诉原告均请求对方支付违约金，该院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本案所涉合同尚未履行的，终止履行。已经履行部分，因合同中约定租金是免租2个月，所收取的押金的退租后无息退还，合同解除后，卢翔彬已收取欧林芳的押金及租金均应退回给欧林芳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）欧林芳与被告（反诉原告）卢翔彬于2018年9月14日签订的《商铺租赁合同》；二、卢翔彬应退还欧林芳押金18000元，房屋租金6000元；三、驳回欧林芳的其他本诉请求；四、驳回卢翔彬的反诉请求。本诉案件受理费776元（欧林芳已预交388），减半收取为388元，由原告欧林芳负担149元，被告卢翔彬负担239元。反诉案件受理费88元（卢翔彬已预交），由反诉原告卢翔彬负担。 二审中，当事人均没有提交新的证据。 本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，证据确实，本院予以确认。 本院认为，一审认定双方签订的《商铺租赁合同》有效正确。双方在履行合同过程中，根据合同第五条的约定，出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。亦即合同约定上诉人将商铺交给被上诉人后，被上诉人装修商铺，上诉人是概不负责的。但在实际装修商铺时，上诉人主张其不同意被上诉人更改楼梯，对商铺进行结构性改动，由于合同对装修时能否更改楼梯没有作出明确约定，双方发生争议时又不能协商解决，导致出现被上诉人无法装修使用商铺的事实存在，一审认定涉案商铺没有真正交付给被上诉人并无不当，本院予以维持。双方发生纠纷，亦未能协商解决，导致合同不能继续履行，双方同意解除合同。一审认定解除合同，双方均存在过错且过错责任相当正确，本院予以维持。一审依照法律规定，判决解除合同，由上诉人退还押金和租金，驳回双方其它诉讼请求亦是正确的，本院予以维持。上诉人主张本案是被上诉人违约的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费776元，由上诉人卢翔彬负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 斌 审判员 潘志安 审判员 任 军 二〇一九年六月十七日 法官助理杨永芳 书记员卢璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。