沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初8216号 原告张伟，男，1986年11月17日出生，汉族，住辽宁省锦州市太和区。 委托代理人赵兰、陈畅颜，系辽宁广嘉律师事务所律师。 被告沈阳华沃置业有限公司，统一社会信用代码：91210112555336675U，住所地沈阳市浑**浑南西路****。 法定代表人李宏哲，系该公司执行董事。 委托代理人陈永亮，男，1987年5月12日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市苏家屯区。 原告张伟与被告沈阳华沃置业有限公司（以下简称：华沃公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日受理后，依法由审判员任玲玲独任审理，公开开庭进行了审理。原告张伟委托代理人陈畅颜，被告华沃公司委托代理人陈永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告华沃公司开发的清河湾小区位于沈阳市浑南区，2010年开始商品房预售，张伟购房时该楼盘尚未建成。2014年10月31日，被告华沃公司向原告张伟交付所售商品房，即沈阳市浑南区彩霞街5-15号2-3-3室房屋。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”的第二项为“电通”，而原告自2014年10月31日入住清河湾小区，截至2019年3月20日，被告华沃公司所谓的“电通”系工程用电，配套电力设施也是该公司自行架设的临时用电设备，张伟多年来使用的均是华沃公司提供的“临时电”。由于“临时电”的弊端给原告张伟的生活带来诸多不便，被动的充卡方式经常造成停电，被告华沃公司安装的计量电表既无封签也没有检验合格标识。原告张伟入住所购房屋以来，多次与被告华沃公司沟通，希望完善配套用电设施，接入正式国家用电，即由华沃公司履行合同义务，但是截至此次诉讼之前“临时电”问题仍然没有解决。国务院发布的《电力供应与使用条例》规定，非经供电企业委托，任何单位不得擅自向外供电；受送电装置工程竣工后必须进行检验，检验合格的方可投入使用。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的“达到使用条件”，应当严格解释为具备市政用电，理由如下：1、住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求；2、临时电源与正式电源存在若干基数参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题，住宅小区使用临时电源不利于保障居民的正常生活；3、根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；4、案涉房屋约定的交付条件为“商品房单体竣工验收合格”，并非房地产开发主管部门所要求的取得综合验收备案证明，因此对于合同中关于公共基础设施的约定应当从严解释。因为取得综合验收备案证明的房屋，水电暖等公共配套设施已经由相关主管部门验收，具备正常使用条件。《商品房买卖合同》第十四条中没有明确的承诺，不表示被告华沃公司提供临时电源具有合法性。原告张伟使用被告华沃公司提供的临时电源是为了保障基本生活需求，不缴费不供电是华沃公司私自违法违规行为，张伟完全属于被迫接受。被告华沃公司属于交付不合格商品，强行向原告张伟销售“临时电”，而且华沃公司未能向张伟提供正规购电发票。由于被告华沃公司提供的临时计量电表故障率较高，总用电量被多次清零，并且因为临时用电现象延续时间较长，原告张伟的部分缴费收据保存不完整，诉求退款金额系根据日常用电量估算的略低数额，应当由华沃公司予以返还。提请法院判令被告返还原告入住以来缴纳的临时电费3,550.00元；由被告承担案件受理费用。 原告张伟提供如下证据： 1、《商品房买卖合同》、《商品房准住通知单》，用以证明张伟购买华沃公司销售的商品房并且已经入住，华沃公司应当依法向张伟提供正常的生活用电； 2、临时电表实物照片、电费收款收据，用以证明被告华沃公司提供的是临时电表，而不是家用电表，不符合商品房交付的使用条件，已经构成合同违约，华沃公司收取电费违反法律规定，并且没有开具收缴电费的正规发票。 被告华沃公司辩称，原告要求返还已经缴纳的电费没有事实和法律依据，提请法院依法驳回张伟的诉讼请求。一、原、被告签订的《商品房买卖合同》不涉及格式合同和格式条款问题，而且约定的交房条件为“以书面通知确定的该商品房办理及交付使用手续之日为准”，没有原告主张的所谓第二种解释。《商品房买卖合同》范本是由辽宁省建设厅和辽宁省工商行政管理局制定，辽宁省区域内均统一适用该商品房买卖合同，并非被告华沃公司擅自起草印制。《商品房买卖合同》系原、被告在平等自愿基础上，经协商一致后签订的，不存在欺诈、胁迫、显失公平，属于当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强行性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告提出的其他解释为其单方的、片面的、不准确的错误理解，没有任何法律依据，不应予以采信。二、案涉房屋已经竣工验收合格，配套电气工程符合要求，已经达到合同约定的交付标准。1、《商品房买卖合同》约定的交房条件为“以书面通知确定的该商品房办理及交付使用手续之日为准”，被告华沃公司向原告送达商品房准住通知单，而案涉房屋已经于2014年10月初通过施工、监理、勘查、设计、建设单位验收合格，并且在《房屋建筑工程竣工验收报告》的验收程序和内容一栏中载明“工程技术档案，土建、水暖、电气验收”；2、《商品房买卖合同》第十四条第一款第二项列明“公共配套建筑达到的使用条件”为“电通”。原告入住所购房屋时，该房屋已经接通临时电源，没有影响居住使用功能；3、原告办理入住手续的行为是对案涉房屋符合交付条件的认可。原告办理入住时，明知园区使用临时电源，仍然接收并且入住所购房屋，说明对房屋具备交付条件予以认可，而且被告交付的房屋完全能够满足居住使用功能。三、案涉房屋尚未办理“正式电”并非被告的原因导致。被告于房屋竣工验收后就报请电业部门对“正式电”配套设施进行施工，但是由于园区部分业主的阻挠导致施工无法进行，而且根据电业部门要求需要业主预交电费后才能办理“正式电”，也是有部分业主迟迟没有支付该项费用，因此未能办理“正式电”并非华沃公司的原因，华沃公司没有任何过错。被告秉承为广大业主提供优质服务的精神，正在积极联系电业部门和部分业主办理相关手续，力争让园区业主早日使用“正式电”。四、原告系用电人，应当支付用电费用，而且其主张返还的电费金额没有证据证明。1、原告使用的“临时电”系电业部门供给的合格用电，临时电费系原告实际使用电量所产生的合理费用，主张返还没有法律依据；2、使用“临时电”并且交纳临时电费没有给原告造成任何损失，反而因为“临时电”不用实行阶梯式计费方式，每千瓦时电价仅为0.50元，已经为原告节省部分电费；3、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原告应当对其主张的电费金额承担举证责任，原告提供的现有证据显然没有完成举证义务；4、被告华沃公司代替原告向电业部门缴纳的电费，系按照地方居民生活用电的规定标准收取，而且被告向电业部门缴纳的电费标准远高于地方居民生活用电收费标准，被告不仅没有获取任何利益，相反自身利益受到损失。综上所述，被告依据合同约定交付房屋，并且交付的房屋已经达到使用条件。原告作为用电人支付对价费用系其基本义务，要求返还电费没有事实和法律依据。 被告华沃公司提供如下证据： 1、《商品房买卖合同》、《房屋建筑工程竣工验收报告》、《商品房准住通知单》，用以证明《商品房买卖合同》第八条第一款第五项列明房屋的交付条件为“以书面通知确定的该商品房办理交付使用手续之日为准”，第十四条第一款第二项列明，公共配套建筑达到的使用条件为“电通”；《房屋建筑工程竣工验收报告》中验收程序和内容一栏载明“电气验收”；被告华沃公司已向原告送达准住通知单，案涉房屋已经交付使用；房屋交付的条件为书面通知原告办理交付使用手续，案涉房屋已经竣工验收合格，而且被告已经按照《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件完成交付义务。 2、电费发票，用以证明被告已经向国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司缴纳2014年、2015年、2016年、2018年的临时用电费用，标准分别为每度电0.91元、0.91元、0.87元、0.74元，被告缴纳电费标准高于向原告收取的临时用电费用的金额，完全是为了保证原告的正常生活用电，没有获取任何利益。 经审理查明，2012年11月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定由原告购买被告开发销售的坐落于沈阳市东陵区彩霞街5-15号2-3-3室的商品房屋1套，建筑面积80.91平方米，总计金额528,823.00元。合同签订后，原告按照约定交付全部购房款，被告于2015年10月31日送达入住通知，原告接收房屋后实际居住使用至今。由于房屋交付时所在园区没有纳入城市供电网络，原告一直使用被告接通的临时电源，并且按照临时电表计量以每度电0.50元的标准向被告交付电费。被告收取园区业主交付的电费后，统一向国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司缴纳，并且承担每度电超过0.50元费用的差额部分。现在原告起诉来院，要求返还已经交纳的电费。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告购买的商品房所在园区没有办理市政正式用电，被告作为开发单位为园区业主提供临时用电，原告在明知房屋没有接通正式电源的情况下，接收房屋居住使用至今，并且按期向华沃公司交纳临时电费，应当视为其对按照每度电0.50元标准交纳临时电费的认可。虽然原告交付的电费由被告收取，但是被告已经将所收电费统一向国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司缴纳，并且由被告承担超出0.50元标准的差额电费，被告没有因此获取收益。原告未能提供证据证明临时用电对其正常居住生活存在影响，或者造成其产生实际损失。综上所述，原告已经实际使用被告提供的电力资源并且交纳费用，其主张由被告返还已付电费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百三十条之规定，判决如下： 驳回原告张伟的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告张伟承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员  任玲玲 二〇一九年六月二十八日 法官助理李恒国 书记员宋玉洁 本判决所依据的相关法律 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。