湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终1202号上诉人（原审被告）：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心），统一社会信用代码：914312006639986842。法定代表人：黄伟飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号14312200910606365。委托诉讼代理人：姜辉，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号14312201210367191。上诉人（原审原告）：魏萍，女，汉族，1981年3月21日出生，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：唐永洪，湖南维清律师事务所律师。上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）因与上诉人魏萍商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初4154号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人宏宇公司的委托诉讼代理人姜辉、上诉人魏萍的委托诉讼代理人唐永洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏宇公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人请求上诉人支付延期办证违约金的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：怀化市人民政府实施的公益性项目太平溪综合治理项目占用了星河湾项目的部分土地，导致宏宇公司持有的2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，不能用于办理产权登记而必须办理规划变更取得新的土地证才能办理登记。由于太平溪综合治理项目施工进度缓慢，该工程与星河湾项目之间的用地边线一直存在争议无法确定。宏宇公司在此期间因该原因无法按照不动产登记规定提交办证资料启动办证程序，即使在2016年8月提交了办证资料也因此被退回，直到2016年12月21日才取得变更后的土地证可以依法启动不动产权登记。因此宏宇公司在此之前没有申请办理不动产权登记并非是宏宇公司怠为履行办证义务，而是因政府工程原因事实上履行不能。按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定和法律规定，上诉人办证的截止时间为从2016年12月22日开始计算720天的次日，即2018年12月12日，在此之前未办理产权登记手续宏宇公司不承担违约责任。魏萍辩称，宏宇公司的上诉理由不能成立，请驳回其上诉请求。魏萍上诉请求：1、维持由宏宇公司支付魏萍（2017年3月23日至2018年4月24日）逾期办证违约金12747.06元的判决；2、改判由宏宇公司支付魏萍（2016年11月23日至2017年3月22日）逾期办证违约金3816元；3、一、二审诉讼费用由宏宇公司负担。事实和理由：原审判决认定宏宇公司申请办理涉案商品房总证的时间及太平溪项目改造、国土局征地以及被要求变更土地不动产证后再申请办理总证属于政策系事实认定错误。发改委批复和国土局征地告知书因欠缺证据的关联性、不动产中心说明材料因欠缺证据的真实性和合法性而被法院采信，系证据规则适用错误。认为不动产中心要求办理纯土地的不动产证与逾期办证结果具有因果关系系适用法律错误。宏宇公司辩称：原审判决扣减4个月是正确的。政府征地行为的效力和时间宏宇公司不可控制。由于太平溪治理项目用地红线始终在变更，导致宏宇公司用地红线无法确定，直至2016年宏宇公司的土地证才办下来。因宏宇公司未办理好土地新证而缺少备案资料，导致不能取得竣工综合验收备案表而无法满足房屋交付条件。宏宇公司未在合同约定期限内办证系因政府行为及相关部门办事效率原因所致，不构成违约。本案应当在2017年5月3日取得竣工综合验收备案表后开始计算办证时间，宏宇公司没有违约。魏萍向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付自2016年10月22日起至2018年4月24止的延期办证违约金17565.69元（以总房款319958元为基数，按日万分之一计算，共549天）；2、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月25日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》及《补充条款》，合同约定原告购买被告开发的宏宇新城二期星河湾项目的第4幢2单元3106号商品房，房屋建筑面积89.82平方米，3562.61元/平方米，房屋总价款319958元；被告应在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因被告原因未按合同约定的期限将商品房交付给原告使用的，按合同补充协议处理。合同补充协议的约定为：因被告原因导致延期交房的，由被告按日向原告支付总房款万分之一作为违约金；交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。上述《商品房买卖合同》和《合同补充协议条款》签订后，原告依约向被告支付购房款320278元，并于2014年11月25日交纳了契税3202.78元、物业专项维修资金6399元。2014年10月26日，原告所购商品房所在住宅楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，2017年5月3日取得《竣工验收备案表》。2014年12月1日，原告从被告处接收房屋。2018年4月24日，被告已经为原告办理好涉案商品房的产权证书。另查明，怀化市发改委在2010年12月31日对太平溪综合治理项目立项批复，由怀化市城市建设投资有限公司实施，2012年4月20日怀化市国土局开始项目征地工作。由于前述项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的纯土地的不动产权证后再行申请。2016年12月21日，被告办理好新的土地不动产权证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》约定，交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。原告于2014年12月1日从被告处接收房屋，因此办证期限应从2014年12月1日起算720天。由于政府的太平溪综合治理项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的纯土地的不动产权证后再行申请。直至2016年12月21日，被告才办理好新的土地不动产权证。因此，被告的办证期限应相应顺延4个月，即被告的办证期限于2017年的3月22日届满。被告应支付从2017年3月23日至2018年4月24日（办好不动产证之日）共计398天的逾期办证违约金。因此，逾期办证违约金应为：320278元×398（天）×0.1‰=12747.06元。故对原告请求被告支付逾期办证违约金12747.06元的诉讼请求，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不支持。因被告在2017年5月3日才取得《竣工验收备案表》，原告分别于2014年11月25日交纳契税和公共维修资金并未影响被告办证进程，故对被告辩称原告未及时缴纳契税和房屋维修基金导致办证延误的抗辩主张，一审法院不予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、被告怀化宏宇房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付给原告魏萍逾期办证违约金12747.06元；二、驳回原告魏萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费239元，减半收取119.5元,由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担59.5元，原告魏萍负担60元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明：原审法院认定事实属实。本院认为，根据双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议条款》约定的权利义务内容表明，双方约定的办证期限内出现顺延事由，宏宇公司的办证期限相应顺延，而非重新计算办证期限。在本案中，因星河湾小区的部分土地被太平溪综合治理项目占用，导致宏宇公司在合同约定的办证期限内申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时，被怀化市不动产登记中心告知要求变更星河湾原土地登记，直至办好星河湾新的土地不动产权证耗时4个月。该事实的发生并非宏宇公司原因所致，而是政府行为及相关部门办事效率原因所致，属于不可归责于双方当事人的事由。宏宇公司的办证期限应当按照合同约定相应顺延4个月。故原判决以合同约定的办证期限届满后顺延4个月来认定宏宇公司的办证期限并无不当。宏宇公司上诉主张其办证期限应从办好新的土地不动产权证之日开始起算720天的理由，欠缺事实和法律依据。本院对该理由不予支持。同理，魏萍要求宏宇公司支付因办理新土地证而延期4个月办证期间违约金的上诉理由也不能成立。综上，魏萍与宏宇公司的上诉请求均不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费169元，由上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司负担119元，上诉人魏萍负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  欧晓林审 判 员  舒易成二〇一九年六月二十八日代理书记员  沈慧娟附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……