湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0602执异57号案外人：罗文，男，汉族，1975年5月4日出生，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李柱清，岳阳市岳阳楼区华业法律服务所法律工作者。申请执行人：蒋岳良，男，汉族，1966年5月15日出生，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。被执行人：湖南思源置业有限公司。住所地岳阳市岳阳楼区云梦路**世纪星大厦**。法定代表人：潘迪辉。委托诉讼代理人：李志，湖南思源置业有限公司副总经理。被执行人：潘光辉，男，1956年10月22日出生，汉族，湖南岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。在本院执行申请执行人蒋岳良与被执行人湖南思源置业有限公司（以下简称思源置业公司）、潘光辉民间借贷纠纷一案中，案外人罗文对本院执行熙园壹号6栋1层6-106号商铺提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人罗文称，案外人于2012年5月20日向思源置业公司支付了熙园壹号楼盘6栋1层6-106号商铺购房定金10万元，思源置业公司同时向罗文出具了收款收据。案外人于2012年6月15日与思源置业公司签订了《商业铺面认购协议》购买上述商铺，并向思源置业公司缴纳了商铺的购房款人民币215600元，同时思源置业公司向案外人出具了收款收据。根据以上事实可证明，本案涉案房屋系案外人所有，思源置业公司对涉案房屋已没有处分权，现案外人得知岳阳楼区人民法院对涉案房屋进行了执行，并启动了评估拍卖程序，为此，案外人认为人民法院在本案执行过程中的执行标的物权属出现错误，案外人的合法权益受到了侵犯，故提出执行异议申请，请求中止对涉案房产的拍卖执行程序。案外人罗文为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、6-106门面款100000元的收款收据，拟证明案外人于2012年5月20日支付定金100000元；2、6-106号商业铺面认购协议，拟证明2012年6月15日案外人购买涉案房屋的事实；3、6-106门面购房款收据，拟证明案外人2012年6月15日向思源置业公司支付购房款215600元的事实。申请执行人蒋岳良称，一、执行裁定书是岳阳楼区人民法院在执行(2018)湘0602民初3713号民事调解书内容的过程中,依法作出的执行行为,没有违反法律规定。二、案外人罗文主张对被执行房产享有所有权缺乏事实和法律依据。1、涉案房屋系不动产,不动产的所有权以登记为准。根据不动产以登记为准的原则,案外人不是涉案房屋的所有权人。且案外人出示的付款凭证仅为思源置业公司出具的收款收据,收款收据上写明其为内部结算凭证,不做发票使用。案外人既没有提供转账记录,也没有提供购房发票,且收款收据显示案外人于2012年6月15日支付案涉房屋全款,但至今长达7年的时间,案外人既没有对涉案房屋进行网签,也未取得涉案房屋的房产证。2、2015年8月14日,蒋岳良与思源置业公司已就涉案房屋签订《商品房买卖合同》,同日思源置业公司向蒋岳良出具了收款收据,注明此款属潘光辉中亿百联借款抵押物。涉案房屋已由房地产部门进行备案,进行合同网签。3、因涉案房屋并未进行登记,案外人仅享有对涉案房屋的债权请求权,案外人可以另行起诉思源置业公司进行赔偿。案外人并未提供相应证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益,依法应当承担举证不能的法律后果，退一步来说,对于湖南思源置业公司这种一房二卖的行为,蒋岳良与思源置业公司签订的《商品房买卖合同》进行过网签,蒋岳良的合法权益应当优先于案外人予以保护。岳阳楼区法院拍卖程序合法,并无不当之处。四、根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间,不停止执行”的规定,本案应当继续执行。本案自申请执行以来,思源置业公司不仅有财产不清偿债务,还处处设置障碍,迟滞执行程序的合法进行,以达到长期占用申请执行人资金的非法目的,故意不履行法院判决、裁定,严重侵害了申请执行人的合法权益。综上,请求岳阳楼区法院依法驳回案外人的异议。申请执行人蒋岳良为证明自己的主张向本院提供了合同编号为491745030006106的商品房买卖合同一份；思源置业公司出具蒋岳良交6-106门面款500000元的收款收据一张。被执行人思源置业公司、潘光辉未向本院提交书面答辩意见。本院查明，本院于2018年6月25日受理蒋岳良诉潘光辉、思源置业公司民间借贷纠纷一案，在审理过程中，原被告达成协议：一、原告蒋岳良与被告潘光辉、思源置业公司均确认借款本金50万元、利息按月利率1%标准自2015年8月14日起支付至实际清偿之日止；被告潘光辉、思源置业公司已向原告蒋岳良支付的106000元折抵其应支付的利息；二、上述借款50万元及利息由被告潘光辉、思源置业公司于2018年10月31日前一次偿还；案件受理费10500元，减半收取5250元，由被告潘光辉、思源置业公司承担。本院作出（2018）湘0602民初3713号民事调解书对上述协议予以确认。因被告潘光辉、思源置业公司未履行调解书确定的义务，2018年11月2日，蒋岳良向本院申请强制执行，要求被执行人潘光辉、思源置业公司支付申请执行人本金50万元整及利息（利息按月利率1%标准自2015年8月14日起支付至实际清偿之日止）。本院受理执行申请后，申请执行人蒋岳良于12月6日向本院提交评估申请书，请求将网签在申请执行人蒋岳良名下的抵押物熙园壹号6-106号门面提供给法院进行评估拍卖，以降低财产损失。本院于2018年12月13日作出（2018）湘0602执2348号之一执行裁定书，冻结、划拨被执行人潘光辉、思源置业公司的银行存款609612元，或扣留、提取同等数额的收入款至岳阳市岳阳楼区人民法院账户，或查封、扣押价值相当的动产、不动产。2019年1月22日，本院向岳阳市不动产登记中心送达上述裁定书与协助执行通知书，请其协助执行：查封被执行人湖南思源置业有限公司名下位于岳阳楼区熙园壹号的006幢106房，合同编号491745030006106号。经本院委托，湖南锦鑫房地产评估有限公司于2019年3月14日对涉案房屋做出评估报告书，涉案房屋估价639552元。2019年4月23日，本院作出（2018）湘0602执2347号之二执行裁定书：拍卖、变卖湖南思源置业有限公司名下位于岳阳市岳阳楼区熙园壹号的006幢106号（合同编号491745030006106号）门面壹套。案外人罗文对此不服，向本院提出执行异议申请，要求终止对涉案房屋的拍卖执行程序。另查明，涉案房屋位于岳阳市旭园路熙园壹号第006幢01层106号房。2015年8月19日，思源置业公司与申请执行人蒋岳良就涉案房屋签订房屋买卖合同，合同约定蒋岳良以500000元价格购买涉案房屋，合同编号为491745030006106。思源置业公司于8月14日出具500000元购房款收款收据，并备注“此款属潘光辉中亿百联借款抵押物”。本院认为，本案系案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人要对登记在被执行人名下的不动产排除执行的，应当符合下列条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人罗文与思源置业公司签订的商业铺面认购协议并非正式网签合同，且其支付定金100000元、房屋价款215600元仅提供一张收款收据，未提供其他证据映证其已支付全部购房款，对案外人提供的商业铺面认购协议、两张收款收据本院不予采信。案外人也未提供证据证明非因自原因未办理涉案房屋过户登记。故案外人对涉案房屋不符合法律规定排除执行的全部法定条件，其异议请求应予驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人罗文的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  曹 萍人民陪审员  李联蓉人民陪审员  方昊平二〇一九年六月十一日书 记 员  李 佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且能够排除执行的，人民法院应予以支持，1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。