湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终1729号上诉人（原审被告）:姚建华，男,汉族，1968年08月07日出生，武汉市人，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：熊桂芳，系姚建华之妻，汉族，1973年5月13日出生，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：万艳，女，汉族，1958年6月28日，武汉市人，住武汉市硚口区，武汉市硚口区韩家墩社区街综合社区委员会推荐。被上诉人（原审原告）:武汉市时代天宇物业发展有限公司，住所地：武汉市硚口区沿河大道**附****。法定代表人:祝汉生，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈北川，该公司员工。上诉人姚建华因与被上诉人武汉市时代天宇物业发展有限公司（以下简称时代天宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初4642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成由审判员白瑞、张海鹏、周晨参加的合议庭，于2019年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人姚建华的委托诉讼代理人熊桂芳、万艳，被上诉人时代天宇公司的委托诉讼代理人陈北川均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚建华上诉请求：1、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初4642号民事判决，改判驳回时代天宇公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由时代天宇公司承担。事实和理由：一、涉案房屋自2017年4月25日方符合交付使用条件，故一审法院认定物业费从房屋实际交付之日起开始计算，认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。本案房屋在2017年5月1日之前的物业服务费，应当由建设单位时代天宇置业承担，2017年5月1日之后的物业服务费才由姚建华承担。三、一审法院适用法律错误，应按50%认定物业费标准更为适宜。姚建华不应当再向时代天宇公司支付物业费。四、天宇物业公司与开发商签订的前期物业服务合同，期限为2013年5月1日至2015年4月30日，该期间结束后，双方物业合同已经解除。时代天宇公司辩称：1、时代天宇公司具有物业管理资质，签订物业服务合同是双方真实意思的表示，且合同内容不违反法律法定，合同是合法有效的；2、时代天宇公司对涉案小区提供了物业服务，姚建华也已实际享受了时代天宇公司提供的物业服务，因此，姚建华应向时代天宇公司交纳物业费；3、涉案房屋是否符合交付条件，与本案不是同一法律关系，不属于本案审理范围。综上，请求驳回上诉，维持原判。时代天宇公司向一审法院起诉请求：1、判令姚建华向时代天宇公司支付欠缴的物业管理服务费14900元，违约金9149元,共计24049元；2、本案诉讼费用由姚建华承担。一审法院认定事实：姚建华系武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇盛世滨江商品房项目第1幢601号房屋业主，2014年01月22日姚建华实际接收了该房屋，同日姚建华（甲方）与天宇物业公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定：“前期物业管理是指：开发建设单位通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照前期物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动；类型：住宅物业。所购房屋面积：95.74平方米。服务内容包括：房屋共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设施设备的运行、养护和管理；房屋共用部位和公共场所的环境卫生，垃圾的收集、清运，公共绿化的养护和管理；小区内公共秩序维护，消防等事项的管理；交通秩序与车辆停放管理；房屋装饰装修管理服务。协议第三条对房屋外观、设备运行、共用部件、共用设施设备的维护、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、公共秩序维护、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修等管理服务质量均进行了约定。缴费方式为先交纳后服务，每十二个月交纳一次。入住时首次交纳十二个月物业服务费，当期物业服务费于前次物业服务时间届满前三十日内交纳；住宅按建筑面积每月每平方米3.20元。违约责任：一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……；四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳滞纳金…。本协议自房屋出售之日起至业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。协议签订后，时代天宇公司开始提供物业服务，姚建华依约交纳物业服务费至2015年01月18日，其后因故未交纳物业服务费。时代天宇公司催要无果后向一审法院提起诉讼。另查明，盛世滨江小区业主罗某某等其他业主与案外人武汉市时代天宇置业有限公司因房屋买卖合同纠纷案件中确认，姚建华房屋于2017年4月25日才符合交付条件。2017年7月6日武汉市不动产登记局出具的鄂（2017）武汉市硚口不动产权第0028609号不动产权属证明，登记硚口区沿河大道466号天宇·盛世滨江1栋601室房屋建筑面积102.57平方米，权利人为武汉市时代天宇置业有限公司。在审理时代天宇公司诉同一小区业主物业服务合同纠纷案件中查明，时代天宇公司在为盛世滨江小区的服务中，在保安、保洁、绿化、设备设施的维护等方面存在质量瑕疵。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋交付验收表、《前期物业管理服务协议》、催收单、不动产权属证明、照片、法院判决书等在卷为凭，并经开庭质证，一审法院审查，足以认定。一审法院认为，1、时代天宇公司系开发商选聘的前期物业管理企业，该企业具有物业管理资质，与姚建华签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。时代天宇公司对姚建华所在的小区进行了物业管理服务工作，姚建华已实际获取了时代天宇公司提供的物业服务，理应向时代天宇公司交纳物业管理服务费。至于房屋是否符合交付条件，该费用是否应由房屋建设单位承担与本案非同一法律关系，不属本案审理范围。另外，姚建华收房后即已实际取得了该房屋的占有、使用权，房屋是否符合交付条件，对时代天宇公司、姚建华各自履行约定的权利、义务并无实际影响，姚建华以此为由拒交物业费的答辩理由不予支持。2、双方所签订的《前期物业管理服务协议》对诉争房屋的交费面积约定为95.74平方米，姚建华已按该约定面积向时代天宇公司交纳物业费至2015年1月18日，现时代天宇公司要求姚建华按登记权利人为案外人的权属证明所载面积102.57平方米缴费证据不足，一审法院不予支持。3、结合姚建华陈述及小区其他业主李某某、徐某等提交的照片及视频资料能够证明，时代天宇公司在服务管理过程中存在管理不到位及服务瑕疵，如小区路面破损未修理，建筑施工材料随意堆放、小区空地随意搭盖、环境卫生差、保安岗亭值守缺位、睡觉、车库污水、绿植枯死等情形。业主反映后，时代天宇公司一直未整改到位，造成其与近600户业主产生物业纷争,时代天宇公司提供的服务与物业协议及业主手册宣传差距较大。根据公平原则，时代天宇公司应适当减收物业服务费，免收违约金。结合时代天宇公司在物业服务管理中存在的违约情况，一审法院认为姚建华的物业费按70%交纳即10080元（95.74×3.2×47×0.7）较为合适。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、姚建华于此判决生效后十日内支付武汉市时代天宇物业发展有限公司至2018年12月31日的物业服务费10080元;二、驳回武汉市时代天宇物业发展有限公司的其他诉讼请求。减半收取案件受理费201元,由武汉市时代天宇物业发展有限公司负担175元，姚建华负担26元（此款已由武汉市时代天宇物业发展有限公司预付，姚建华在支付上述款项时一并支付给武汉市时代天宇物业发展有限公司）。如未按照此判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审审理期间，姚建华提交：时代天宇公司与天宇置业签订的“武汉市前期物业管理服务合同”（复印件）及时代天宇公司与天宇置业“企业信息服务报告”（复印件）各一份。拟证明：1、合同中约定的有效期为2013年５月１日至2015年４月30日，合同到期后双方并未续签合同，因此，时代天宇公司要求姚建华支付物业费没有依据；2、时代天宇公司与天宇置业是同一主体。经质证，时代天宇公司认为两组证据均为复印件，故对“武汉市前期物业管理服务合同”的真实性、关联性、证明目的均有异议；对“企业信息服务报告”的真实性无异议，但是对关联性、证明目的有异议。对上述时代天宇公司提交的“武汉市前期物业管理服务合同”和“企业信息服务报告”，本院认为，姚建华未向本院提供原件予以核对，且该证据也不足以证实姚建华欲证明的事实，故本院对此不予采信。二审中，姚建华对一审查明的事实无异议，但认为前期物业服务合同中约定的内容不是其真实意思表示，且合同中没有其本人签名。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、姚建华交纳物业服务费的时间起点如何确定；二、一审法院确定按照70%的标准交纳物业服务费是否适当。一、关于姚建华交纳物业服务费的时间起点问题。首先，从《前期物业管理服务协议》的约定来看，该协议约定的物业服务费交纳时间为从通知交房截止日之次日或符合业主与建设单位签署的商品房买卖合同中约定的交付使用条件之日起开始计算。上述约定表明，双方约定的物业服务费交纳时间起点为实际交付房屋之日或者达到符合商品房买卖合同约定的交付使用条件之日两种计算方式。本案中，姚建华收到时代天宇公司交房通知后，实际接收了该房屋，并交纳了相应的物业服务费，说明双方在协议履行中选择了以实际交付房屋之日作为计算交纳物业服务费的时间起算点，在没有充分证据证明上述约定违反法律行政法规的禁止性规定的情况下，应当认定上述约定系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。时代天宇公司主张以实际交房之日起计算物业服务费，符合双方当事人的约定。其次，本案系姚建华与时代天宇公司之间的物业服务合同纠纷，应以物业服务合同法律关系作为确定双方当事人权利义务的基础。虽然另案裁判文书认定武汉市时代天宇置业有限公司于2017年4月25日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，诉争房屋此时才符合法定及合同约定的交付时间；但姚建华从实际接收房屋之日即已实际取得了房屋的使用利益，接受了时代天宇公司提供的物业服务，也自行交纳了一定期限的物业服务费。相对于武汉市时代天宇置业有限公司而言，其延期取得竣工验收备案证明文件对姚建华构成了违约；相对于时代天宇公司而言，本案所涉房屋延期取得竣工验收备案证明文件，并非时代天宇公司的过错与责任，二者系不同的法律关系。因此，时代天宇公司向姚建华提供了物业服务，姚建华实际接受了该物业服务，姚建华应当按约定向时代天宇公司支付相应的物业服务费，亦符合权利义务相对等的基本原则。至于姚建华根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条的规定主张达到法定交付条件之前的物业服务费应由建设单位承担的问题，由于《湖北省物业服务和管理条例》于2016年10月1日起施行，对此之前的行为，《湖北省物业服务和管理条例》不具有溯及力。而《湖北省物业服务和管理条例》生效后，姚建华与时代天宇公司并未就双方之前签订的物业服务协议进行协议变更或解除，双方所签订的物业服务协议意思表示真实，是当事人对自己权利的处分，符合当事人意思自治原则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条并非效力性强制性规定，不能导致合同的相关条款无效。因此，姚建华的该项上诉理由，本院不予支持。综上，一审法院认定应以姚建华实际接收房屋之日起计算物业服务费并无不当；姚建华主张本案应以2017年5月1日作为物业服务费计算起点的上诉请求，依据不足，本院不予支持。二、关于一审法院确定按70%的标准交纳物业服务费是否适当的问题。一审法院根据本案实际情况，针对时代天宇公司在卫生环境、小区绿化、小区安保、设施设备的维护方面存在的物业服务质量问题，酌情减少姚建华应当交纳的物业服务费，按照70%的标准确定姚建华交纳物业服务费的标准具有相应的事实依据，且未超出合理的自由裁量范围，并无不当，本院予以维持。姚建华主张应按50%的标准交纳物业服务费的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人姚建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费402元，由上诉人姚建华负担。本判决为终审判决。审判长 白 瑞审判员 张海鹏审判员 周 晨二〇一九年六月十二日书记员 熊 柳