贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初2996号 原告：越传发，男，汉族，1987年2月11日出生，住贵州省贵阳市云岩区。 原告：刘俊方，女，汉族，1988年1月21日出生，住山东省曹县。 二原告委托诉讼代理人：张兰（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：王涛（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所实习律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：915205005806698OXN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾志东（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗金龙（一般授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 原告越传发、刘俊方与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序于2019年4月18日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人张兰、王涛，被告碧阳置业委托诉讼代理人顾志东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告越传发、刘俊方向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金暂计11,815.00元（以上违约金计算从2019年1月1日起以人民币544,488.00元为基数按日万分之零点五向原告支付违约金至实际交付商品房之日止）。2、判决被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计85,000.00元（以上违约金计算从2016年12月18日起以人民币544,488.00元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至交付商品房转移登记的有关文书之日止）。3、判决被告提交办理商品房转移登记的有关文书到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书。4、本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年9月17日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了其开发建设的位于毕节市七星关区××大道碧阳国际城丹阳居E34栋一单元2层1号房，合同约定房屋总价款为人民币544,488.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续，房屋质量、房屋登记等作了明确约定。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款，并向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、预告登记费等费用。然而至原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的转移登记的有关文书提交到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书。原告要求继续履行合同，多次找到被告要求提供所涉商品房的转移登记的有关文书，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为，原、被告未就商品房转移登记的有关文书交付时间及违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成，至房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，同时，根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）第三条规定：逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。原告购买被告的商品房为预售房，且已支付的购房款为人民币544,488.00元，被告应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年7.125%的利率向原告支付违约金至交付商品房转移登记的有关文书之日止。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉房屋进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失，故原告诉至贵院，望判如所请。 原告在庭审中将诉讼请求第一项变更为：违约的计算时间从2018年1月1日开始计算，以已付购房款为基数，按照日万分之零点五向原告支付违约金至实际交付商品房之日止；第二项诉请变更为：依法判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计人民币20,000.00元，违约金的计算从2018年4月1日起以购房款544,488.00元为基数，按中国人民银行规定的金融金钩计收利息逾期贷款利息的标准计算至交付商品房转移登记有关文书之日止。 被告碧阳置业辩称，原告所购房屋被告于2019年3月26日在毕节日报上刊登了交房公告，因此逾期交房截止日为2019年3月26日，但被告按照合同约定逾期交房违约金支付为实际交付房屋之日起90日内支付，被告并电话通知了原告前来接收房屋但原告仍未前来办理交房手续，逾期交房违约金支付条件尚不具备，原告无证据证明被告不按合同履行逾期交房违约金的合同义务。按照双方合同和补充协议第8.2、8.3条约定：原告办理入住手续时向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记委托的相关费用，并支付代办费，被告在原告交齐办理产权过户所需的资料和相关税费后的360日内提供产权转移登记的相关手续，逾期未能提供的按日万分之一承担违约责任。现原告尚未办理交房手续并同时提供相关资料及完成契税纳税义务，被告办理产权转移登记的条件尚不具备。原告的诉讼请求不具备起诉条件，请法庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告所举的身份证、被告所举的委托书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告所举的《商品房买卖合同》、房屋价款及各项开户费、维修基金支付凭证，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案的相关事实，本院予以采信，但不能完全达到其证明目的。对被告所举的《竣工验收备案表》《商品住房交付使用备案证书》，该证据能证明涉案房屋所在楼层已经竣工验收、通过交付使用备案的事实，本院予以采信，但不能达到其证明目的。对被告所举的交房温馨提示，因双方《补充协议》第五条交接手续约定：买受人同意本合同第十四条“书面通知”指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知，故该证据符合双方约定，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年9月17日，原告越传发、刘俊方（买受人）与被告碧阳置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买碧阳国际城丹阳居第E34幢1单元2层1号房，房号为E34-1-2-1。建筑面积为128.24平方米，套内建筑面积106.88平方米；商品房总价款544,488.00元。该合同第八条约定：买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款144,488.00元，余款400,000.00元以公积金贷款支付。该合同第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。该合同第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。该合同第十四条约定：出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。该合同第二十二条转移登记没有约定相关内容，而只是约定其他相关事项约定如下：补充协议。该合同附件十二《补充协议》第五条交接手续约定：买受人同意本合同第十四条“书面通知”指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知；出卖人依约发出的交付通知所载期限届满前，买受人应办理完毕相关交付手续。买受人未在该时间终止前办理收房手续的，视为出卖人按时交付。《补充协议》第八条关于房屋登记的约定（对合同第二十二条的修订和补充）：“8.1、第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；8.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.4、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”合同还约定了其他事项。2016年9月17日，原告向被告支付了首期购房款144488.00元，同时被告代收各项开户费及房屋维修基金共计10338.00元。2017年4月28日，原告以公积金贷款的方式支付了剩余房款400000.00元。后被告于2019年3月26日在《毕节日报》上刊登了交房公告，要求业主办理交房手续。2019年1月11日，涉案楼房取得竣工验收。涉案房屋所在楼层于2019年4月25日取得了《商品住房交付使用备案证书》，但所在楼层未有业主办理不动产证，涉案房屋现仍不具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件。2019年5月27日，被告收取了原告出具的委托书，被告同意接受原告的委托，表示将根据合同约定在原告提交资料后为原告办理不动产权证。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：1.涉案房屋是否实际交付；2.被告是否为原告办理权属证书；3.被告是否应向原告支付违约金，如支付，应按何标准从何时支付。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行各自的义务。本案中，该合同第十三条逾期交房责任约定：逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。因该商品房现在尚未实际交付，原告起诉逾期交房违约金的时间无法起算,支付违约金的时间不能确定，故原告此诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告办理不动产权属证书的诉讼请求，原、被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”，因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，本案涉案房屋尚不具备办证条件，属于事实上不能履行，故对此诉讼请求，本院不予支持，原告可待具备办证条件后再行主张权利。对于被告是否应向原告支付违约金，如支付，应按何标准从何时支付的问题。根据原被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”为此，被告要承担违约责任的前提是原告已交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内未提供产权过户相关手续。因本案房屋尚未实际交付，双方尚未办理入住手续，原告所举证据不足以证明其已交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费。故对原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告越传发、刘俊方的诉讼请求。 案件受理费人民币963.00元（已减半收取），由原告越传发、刘俊方负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇一九年六月三日 书记员  包清琳