贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔06民终913号 上诉人（原审原告）：松桃松江物业服务有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇世昌广场。 法定代表人:龙晓金，系该公司总经理。 委托诉讼代理人:龙万权，男，1951年8月14日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：代亚琴，女，1966年5月17日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 上诉人松桃松江物业服务有限公司（以下简称松江物业公司）因与被上诉人代亚琴物业服务合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2019）黔0628民初164号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月15日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人松江物业公司委托诉讼代理人龙万权到庭参加诉讼。被上诉人代亚琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 松江物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。上诉费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人于2012年7月20日与邦宇房地产开发公司松桃分公司签订《前期物业管理合同》，上诉人按照合同提供了物业服务，但被上诉人代亚琴一致拒绝支付物业服务费。上诉人于2017年年初就将盛世兴城小区300多户欠费业主表格及诉状诉至法院，因涉及户数较多，贵州省松桃苗族县人民法院就张贴通知，按顺序进行审理，直到现在还没有结束，被上诉人就以诉讼时效提出抗辩的理由不能成立。 代亚琴未到庭，亦未提交书面答辩意见。 松江物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业管理服务费2395.8元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实:原告松江物业公司与邦宇房开于2007年4月27日签订了《物业管理委托合同》，约定将邦宇房开开发建设的“邦宇.盛世兴城”项目房屋物业管理服务事项委托给原告。2012年7月20日，原告松江物业与邦宇房开又签订了《物业管理协议》，约定了管理事项、管理时间、双方权利义务及服务费收费标准等内容，多层住宅物业服务费暂定0.30-0.50元/平方米/月。协议签订后原告依约对“邦宇.盛世兴城”小区提供了物业服务。被告代亚琴系“邦宇.盛世兴城”6栋1单元301室和6栋6单元602室业主。其中，6栋1单元301室从2014年10月30日开始未交纳物业服务费，6栋6单元602室从自2012年7月20日后未交纳物业服务费。另查明，原告于2011年12月26日取得营业资格，准予从事物业管理活动时间为自2011年12日30日起至2017年12月29日止。 一审法院认为，2012年7月20日，原告松江物业与邦宇房开签订了《物业管理协议》，该协议系邦宇房开在“邦宇·盛世兴城”项目小区业主委员会未成立时为了满足小区物业管理的需要而签订的前期物业管理合同，符合广大业主的利益，没有违反法律、法规的规定，受法律保护，对业主具有约束力。协议签订后，原告依约向该小区全体业主提供了物业服务。被告代亚琴作为该小区的业主享受了原告提供的物业服务，按照约定，故应承担交纳相应物业服务费的义务。关于被告代亚琴提出6栋6单元602室已租给他人，应由租赁人支付物业服务费的抗辩意见。一审法院认为，被告代亚琴将其房屋出租给他人，该租赁合同系被告代亚琴与第三方订立，并不能对抗原告向其收取物业服务费的主张。因此，对被告该项抗辩意见不予采纳。关于被告代亚琴提出涉案房屋物业服务费诉讼时效问题。被告代亚琴所有的“邦宇.盛世兴城”6栋1单元301室从2014年10月30日开始未交纳物业服务费，6栋6单元602室从自2012年7月20日后未交纳物业服务费，原告松江物业公司应当知道其主张收取6栋1单元301室和6栋6单元602室物业服务费的权利分别于2014年10月30日和2012年7月20日受到损害。故6栋1单元301室和6栋6单元602室物业服务费诉讼时效期间分别于2014年10月30日和2012年7月20日开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”及第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，由于原告松江物业于2019年1月14日提起诉讼，且未能提交证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，故2016年1月14日前产生的物业服务费诉讼时效已届满，因此，该部分物业费原告丧失胜诉权。截止于2016年6月30日，原告可以收取物业服务费的期限为5个月零14天，按一般交易习惯被告应当在当月月底交纳物业服务费，因此，被告应支付原告物业服务费的期间共计6个月。综合前文所述，被告代亚琴所有的“邦宇.盛世兴城”6栋1单元301室和6栋6单元602室建筑面积分别为152.65平方米、104.96平方米，物业服务费按每月0.3元/平方米/月收取，故被告应向原告交纳的物业服务费金额为（152.65平方米+104.96平方米）×0.3元/平方米/月×6个月=463.7元，原告诉讼请求中超出部分，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告代亚琴于本判决生效之日起十日内支付原告松桃松江物业服务有限公司物业服务费计463.7元；二、驳回原告松桃松江物业服务有限公司其他的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告代亚琴承担。 二审中，上诉人提交了以下证据：1、贵州省松桃苗族自治县人民法院（以下简称松桃县法院）于2017年11月22日面向盛世兴城小区业主发布的《通知》及欠费业主名单，拟证实松江物业公司在2017年就已向松桃县法院起诉；2、代亚琴在2014年6月30日缴纳6栋1单元301室物业服务费200元的收据复印件。经本院审查，该《通知》客观真实，予以采信。但收费收据无原件核对，对其真实性不予认可。 二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人松江物业公司虽然未与被上诉人代亚琴签订物业服务合同，但上诉人客观上向被上诉人所在的盛世兴城小区业主提供了物业服务，被上诉人代亚琴缴纳了部分物业服务费,说明被上诉人已接受上诉人的物业服务，双方形成事实上的物业服务关系。关于上诉人提出本案未超诉讼时效的问题。经查，上诉人未提交其起诉的时间，但松桃县法院在2017年12月22日公告通知未交费业主到法院对接，故本院以2017年12月22日为诉讼时效中断。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定请求法院保护民事权利的期间为二年，由于双方没有约定缴纳物业服务费的期间，上诉人也未举证证明其向被上诉人催收过物业服务费的时间，故其知道或应当知道权利被侵害的起算时间无法确定。被上诉人从2014年10月30日开始未交纳6栋1单元301室的物业服务费，从2012年7月20日后未交纳6栋6单元602室的物业服务费。上诉人在2017年12月22日才主张权利，上诉人在2015年12月22日之前的物业服务费已超过诉讼时效，依法不应获得支持。对于2015年12月23日至2016年6月30日期间共计6个月的物业服务费未超过诉讼时效，应予支持。由于被上诉人最后一次交费后，上诉人不可能马上就知道其权利受到侵害，需要到下一个交费期间被上诉人拒绝交费，上诉人才可能知道其权利被侵害。故一审法院以被上诉人最后一次缴纳服务费的时间诉讼时效起算时间不当，但一审判决结果正确，本院在纠正瑕疵后依法予以维持。对于上诉人提出“被上诉人以诉讼时效提出抗辩的理由不能成立”的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，松江物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，缺席判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人松桃松江物业服务有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  张红芳 审判员  芦化莉 审判员  吴爱民 二〇一九年六月二十五日 书记员  李正雷