江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终1449号上诉人（原审被告）:沭阳尚东建设投资有限公司，住所地江苏省沭阳县华丽世家**楼。法定代表人：吕诚，该公司总经理。被上诉人（原审原告）:岳树青，男，1964年5月17日出生，住江苏省沭阳县。上诉人沭阳尚东建设投资有限公司（以下简称尚东公司）因与被上诉人岳树青商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初16185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚东公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回岳树青的一审诉讼请求。理由如下：岳树青主张权利已过诉讼时效。根据合同约定，尚东公司应在2015年4月10日前将办理权属登记需要由尚东公司提供的资料报产权登记机关备案。尚东公司未履行该义务虽构成违约，但应自2015年4月11日开始计算诉讼时效至2017年4月11日期满，故岳树青的请求已过诉讼时效。岳树青辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。岳树青向一审法院起诉请求：1.尚东公司返还预收的办理产权权属证书费用22945元及利息（自2014年6月16日起按银行同期贷款利息的两倍计算至给付之日止）；2.尚东公司支付逾期办证违约金（自2014年1月上旬起按每天5元计算至实际办证之日止）。一审法院认定事实：2012年1月10日，岳树青、尚东公司签订商品房买卖合同，约定岳树青购买尚东公司开发的位于沭阳县迎宾大道北侧山东商城第A2-4-109号房，房屋总价款510696元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、……5、买受人付清该商品房全额房款及相关税费。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、……3、买受人不退房，出卖人按超出日期5元/日支付违约金。合同签订后，岳树青向尚东公司支付了购房款，尚东公司于2014年1月上旬向岳树青交付了涉案房屋。一审法院认为，岳树青、尚东公司之间签订商品房买卖合同,该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定的内容行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权。岳树青已经按照合同约定向尚东公司支付了购房款，尚东公司应当按照合同约定将办理产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。尚东公司未提供证据证明其已将相关资料报产权登记机关备案，构成违约，岳树青要求尚东公司支付逾期办证违约金，予以支持。岳树青自认于2014年1月上旬接收涉案房屋，尚东公司对该时间未提出异议也未提供证据证明具体房屋交付时间，为了便于计算，认定涉案房屋交付的具体时间为2014年1月10日。根据合同约定，尚东公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由尚东公司提供的资料报产权登记机关备案。如因尚东公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人即尚东公司按超出日期5元/日支付违约金。因此，尚东公司应当在2015年4月10日前将办理权属登记需由尚东公司提供的资料报产权登记机关备案，以便岳树青能够取得涉案房屋的产权登记，尚东公司至今未履行该义务，其行为构成违约。岳树青主张逾期办证违约金应自交房之日起算，岳树青该主张不符合合同约定，不予支持。根据合同约定，尚东公司的义务系将办理权属登记需由尚东公司提供的资料报产权登记机关备案，岳树青主张逾期办证违约金计算至其实际取得产权登记之日止，不予支持。关于岳树青主张的逾期办证违约金的诉讼时效问题。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间；当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。权利人的权利受到损害的事实发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，按照《中华人民共和国民法总则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。本案中，根据合同约定，尚东公司应当在2015年4月10日前将办理权属登记需由尚东公司提供的资料报产权登记机关备案，尚东公司未履行该项义务的，构成违约，应当自2015年4月11日起支付违约金。双方约定的逾期办证违约金以日为单位累计计算，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，现岳树青于2018年9月20日提起诉讼，且无证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故2015年10月1日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，不予支持。关于岳树青主张的其向尚东公司交纳费用22945元，根据岳树青提供的缴款收据，上面加盖的系沭阳佳德物业服务有限公司印章，且收取的费用并非仅系办证费用，现有证据不能证明沭阳佳德物业服务有限公司与尚东公司之间的关系，故岳树青要求尚东公司返还该项费用，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、尚东公司于判决发生法律效力之日起十日内向岳树青支付逾期办证违约金（违约金自2015年10月1日起至尚东公司将办理沭阳山东商城第A2-4-109号房的权属登记需由尚东公司提供的资料报产权登记机关备案之日止，按5元/日计算）；二、驳回岳树青的其他诉讼请求。案件受理费727元，减半收取364元，由岳树青负担339元，由尚东公司负担25元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案商品房买卖合同第十五条明确约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人应按合同约定承担相应的责任。根据合同约定，尚东公司应当在2015年4月10日之前将房屋资料报产权登记机关备案，但尚东公司一直未履行该义务，构成违约，应当支付违约金。涉案合同约定，尚东公司应按5元/日支付违约金。故岳树青请求尚东公司支付逾期办证违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。岳树青于2018年9月20日提起诉讼，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，岳树青未能举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故对于岳树青主张的逾期办证违约金中在《中华人民共和国民法总则》实施之前已经诉讼时效期间届满的部分即2015年10月1日之前的债权，不予支持。一审判决尚东公司自2015年10月1日之后支付逾期办证违约金并无不当。尚东公司主张岳树青的诉讼时效自2017年4月11日届满，属于法律理解错误，不予支持。综上所述，尚东公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费727元，由上诉人沭阳尚东建设投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 朱 海二〇一九年六月二十七日法官助理 赵迎娣书 记 员 杨紫棋