湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0726民初654号原告（反诉被告）：石门县国有资产经营管理中心，住所地石门县楚江镇澧阳东路**，统一社会信用代码12430726668592878A。法定代表人：王先全，该中心主任。委托诉讼代理人：柳娟，湖南楚江律师事务所律师。被告（反诉原告）：周家霞，女，1974年9月23日出生，土家族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：安吉峰，湖南楚江律师事务所律师。原告（反诉被告）石门县国有资产经营管理中心（以下简称“石门县国资中心”）与被告（反诉原告）周家霞租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石门县国资中心委托诉讼代理人柳娟，被告（反诉原告）周家霞及其委托诉讼代理人安吉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石门县国资中心向本院提出诉讼请求：1、判令周家霞腾空房屋，将租赁的青云商场1-2号门面返还给原告；2、判令周家霞按每年87200元的标准支付自2018年1月1日起至腾退之日止的租金。事实和理由：2017年1月1日，周家霞与原石门县科技和工业信息化局签订《门面租赁合同》，约定将青云商场1-2号门面租赁给周家霞经营使用，约定：租赁期限为1年，自2017年1月1日至2017年12月31日止，年租金为53600元，租赁期满，合同自行终止。2018年1月2日，石门县人民政府发布石政发（2018）1号文件，明确规定“全县所有国有门面资产一律由县国资中心收回，实行变更登记”，“县政府授权县国有资产经营管理中心代表县政府管理全县所有国有资产，对国有资产保值增值负责”。原告据此统一对青云商场1-15号门面委托专业机构对租金进行评估，经评估周家霞租赁的门面年租金为87200元。此后县国资中心多次通知周家霞签订租赁合同，缴纳2018年租金，但周家霞至今拒绝缴纳租金，故具状起诉，请求支持前列诉讼请求。周家霞辩称：1、租金只能按照2017年签订租赁合同的租金标准计算；2、周家霞对案涉门面享有优先购买权，不同意腾空案涉门面并返还给国资中心。周家霞向本院提出反诉请求：请求确认周家霞对青云商场1-2号门面有优先购买权。事实和理由：2009年8月，周家霞通过转租方式取得涉案门面的租赁使用权，此后，周家霞与石门县工业发展局签订了书面租赁协议，合同一年一签。为防止商场列入危房改造，双方口头约定，只要商场不列入危房改造、拆除，在同等条件下周家霞可以优先承租。此后，该门面一直由周家霞租赁使用。2017年底，因政策原因，青云商场所有权收归县国资中心，2017年度租赁合同到期后，周家霞要求与县国资中心续签合同未果，案涉门面由周家霞租赁使用至今。2018年11月，周家霞才得知县国资中心准备将案涉门面转让给他人。县国资中心在租赁期内将租赁房屋转让，周家霞依法享有优先购买权，故诉至法院，请求支持前列诉讼请求。石门县国资中心辩称：本诉原告与拆迁户签订的《三叉路市场产权调换协议》是行政合同，不是民事买卖合同，当事人之间的法律关系是行政关系，不是民事关系，故反诉原告不享有优先购买权。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：对于本诉原告提交的评估报告，因系其单方委托，且双方对案涉租金并未达成合意，不能以此作为租金计算的标准，故对本诉原告的证明目的，本院不予采信；对于其他证据，本诉被告对其真实性均无异议，且上述证据来源和形式合法，本院均予以采信。对于本诉被告提交的原石门县工业发展局与刘贤刚签订的《租赁合同》及门面转让费收据，因上述证据与本案不具关联性，本院不予采信；对于本诉被告提交的情况说明，因证人未出庭作证，提交书面证言亦未经本院许可，且未附证人身份资料，其来源和形式不合法，本院不予采信。经审理查明：自2011年1月起，周家霞与原石门县工业发展局（现更名为石门县科技和工业信息化局）连续多次签订租赁合同租赁青云商场14-15号门面。2017年1月1日，石门县科技和工业信息化局（以下简称“县工信局”）为甲方与乙方周家霞签订租赁合同，合同约定甲方同意将工信局所属产权青云商场1-2号门面出租给乙方经营，租赁期限为1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。2017年租金为53600元，租赁期满，甲方不予补偿，乙方不得损坏其装潢，如因政策性变化或政府行为、产权变更需终止合同，甲方应提前一个月通知乙方，甲方不予补偿。2018年1月1日，县工信局依据石门县人民政府石政发[2018]1号文件将案涉门面移交给石门县国资中心，此后周家霞要求与石门县国资中心续签租赁合同未果。2018年12月29日，石门县国资中心向周家霞发出通知，告知其承租的门面已移交给石门县国资中心管理，并要求其缴纳2018年租金87200元。因石门县三叉路片区棚户区改造，2018年10月28日，石门县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室、石门县国资中心分别与案外人王红玲、文华玲和覃予签订了《三叉路市场产权调换协议》，将案涉门面作为被征收人（即案外人王红玲、文华玲和覃予）的产权调换房屋调换给三案外人。本院认为，本案的争议焦点为：1、石门县国资中心要求周家霞腾空并返还案涉门面有无事实和法律依据？2、本案的租金标准应如何确定？3、周家霞对案涉门面是否享有优先购买权？关于焦点1，本院认为，县工信局与周家霞签订租赁合同，并已实际履行，双方成立租赁合同法律关系，且合法有效。至2017年12月31日止，双方租赁合同已按约定条件得到全面履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项之规定，合同权利义务已终止。自2018年1月1日起，周家霞继续租赁使用案涉门面，在明知该门面已移交石门县国资中心管理后仍继续使用至今，且石门县国资中心亦未提出异议。因此，其与石门县国资中心成立事实租赁合同关系。因双方租赁期限约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，石门县国资中心在合理期限之前通知周家霞后，可以解除合同，要求周家霞腾空并返还案涉门面。石门县国资中心于2019年3月21日提起诉讼要求被告腾空并返还案涉门面，该行为可视为解除权人即石门县国资中心意思表示的另一种表达方式，本院于次日将石门县国资中心的诉状副本送达给周家霞，解除通知已到达对方，且因诉讼的持续进行，已经给予了承租人周家霞合理期限。因此，石门县国资中心要求周家霞腾空并返还案涉门面，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于焦点2，本院认为，如焦点1所述，石门县国资中心与周家霞成立事实租赁合同关系，双方对租金虽未达成合意，但周家霞应当支付占有期间的使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但期限为不定期。本案出租人虽由县工信局变更为石门县国资中心，原租金标准对石门县国资中心不具有约束力，但因双方对租金未形成合意，本院参照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，以原租金标准确定本案的租金标准为每年53600元。故对石门县国资中心要求周家霞自2018年1月1日起按年租金87200元支付租金至门面腾空、返还之日止的诉讼请求，本院予以部分支持。关于焦点3，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条虽规定了出租人出卖房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十二条、第二十三条之规定，该司法解释列举了承租人享有优先购买权的情形如下：出租人出卖租赁房屋，与抵押权人协议折价、变卖租赁租赁房屋偿还债务，委托拍卖人拍卖租赁房屋。以上三种情形出租人处置租赁房屋的目的均是单纯为获取价金，而本案中，石门县国资中心将案涉门面的产权调换给案外人，其目的并不是通过出让房屋所有权取得价金，而是为了获得案外人的房屋所有权，以配合县政府完成石门县三叉路片区棚户区改造的房屋征收工作。因此，石门县国资中心的产权调换行为并不构成《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的“出卖房屋”，周家霞因不是此次征收范围内的房屋所有权人，亦不能满足该条规定的同等条件。综上，周家霞对案涉门面不享有优先购买权。综上所述，对石门县国资中心的诉讼请求，本院予以部分支持；对周家霞的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第二百三十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十二条、第二十三条之规定规定，判决如下：一、周家霞于本判决生效之日起30日内向石门县国有资产经营管理中心腾空、返还其占有使用的位于石门县青云商场1-2号门面；二、周家霞自2018年1月1日起按年租金53600元的标准支付石门县国有资产经营管理中心租金至门面腾空、返还之日止；三、驳回石门县国有资产经营管理中心其他诉讼请求；四、驳回周家霞反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1980元，减半收取990元，由周家霞负担608元，石门县国有资产经营管理中心负担382元，反诉案件受理费100元，减半收取50元，由周家霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  冉成文二〇一九年六月十三日法官助理向军书记员伍洋附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。