江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0826民初1850号原告：周秀菊，女，1968年2月6日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：尤艳涛，江苏德誉法钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓萍，江苏德誉法钧律师事务所律师。被告：施海军，男，1978年10月13日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：严小平，男，1979年12月28日出生，汉族，居民，住淮安市。上述两被告共同委托诉讼代理人：薛佃明，江苏文通律师事务所律师。第三人：李栋，男，1978年10月23日出生，汉族，居民，住涟水县涟城镇常青东大道**。现住涟水县。委托诉讼代理人：沈建山，涟水县中心法律服务所法律工作者。原告周秀菊与被告施海军、严小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案，适用简易程序进行审理。审理中，本院经被告施海军、严小平申请，依法追加李栋作为第三人参加诉讼。本院于2019年5月13日公开开庭进行审理。原告周秀菊的委托诉讼代理人尤艳涛、被告施海军、严小平及两被告共同委托诉讼代理人薛佃明、第三人李栋及委托诉讼代理人沈建山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周秀菊向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订《房屋租赁合同》，被告立即返还房屋；2.被告支付房屋租金130000元及银行同期贷款利息（租金计算至租赁房屋实际返还之日止，利息自应支付之日起计算至实际支付之日止）。3.被告承担诉讼费用。审理中，原告增加一项诉讼请求，要求被告承担房屋租赁期间的物业费3000元每年。事实与理由：2017年6月26日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的房屋出租给被告使用，租赁期限自2018年1月1日起至2025年12月31日；房屋租金按年支付，年租金90000元，签订合同时付50000元，余款40000元于2017年12月1日付清；下一年租金，应在期限届满前15日支付下一年租金；从第五年开始每年递增5000元……合同签订后，被告只支付了50000元（含10000元消费券），第一年租金余款40000元一直未支付；同时按照合同约定，被告应当于2018年12月15日前支付下一年租金90000元。原告多次催要，被告拒不履行，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告施海军、严小平共同答辩称：1.两被告在租赁原告房屋期间，根据合同约定以及经营实际情况，于2018年5月23日将房屋连同饭店内的相关设施一同转让给第三人，并就房屋相关情况以及租金等要求第三人与房东继续履行，在本案争议发生期间，两被告多次催促第三人履行相应租金给付义务，由于第三人经营问题，饭店长期处于停业状态，同时，房屋合法转租给第三人，并在第三人控制之下，所以返还房屋有待于第三人履行或是否同意返还或续租。2.关于租金问题，应由第三人履行给付义务，对于第一年租金4万元未及时支付的问题，因为接手原告房屋时，房屋存在漏水等问题，包括原告在内的三户房东一直没有解决。关于物业费问题，合同中无约定由谁支付，且三户房东之一承诺不收我们物业费，具体由法庭根据证据裁决。第三人李栋述称，我方不是案涉合同相对人，对原告所述情况一概不知，原告诉讼请求与第三人无关。我方与两被告房屋转让事宜正在法院处理期间。案涉房屋我方同意交付，房屋钥匙我方也带来了，案涉房屋内已无第三人物品，随时可以交付。本院经审理认定如下事实：2017年6月26日，原告周秀菊（甲方）与被告施海军、严小平（二人作为乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将位于房屋出租给两被告使用。合同约定：租赁期限自2018年1月1日起至2025年12月31日，其中不包括甲方预留乙方装修期180天，三年后再次装修60天。租金按年付清当年租金为9万元（含消费券1万元），签订合同时付4万元，余款4万元于2017年12月1日付清。下一年租金应在租赁期满提前15日支付下年房屋租金，从第五年开始每年递增5000元。如果租赁期限届满，乙方享有在同等条件下优先承租权。乙方在租赁期限内租赁房屋使用权归乙方所有，乙方有自主经营、转租、发包与他人经营权。租赁期间甲方必须向乙方提供出租房屋所有权证和身份证复印件等证明，租赁合同签订前有关于该房屋上债权债务，均由甲方承担，与乙方无关，甲方必须保证乙方在合同期内正常经营，乙方在装饰装修房屋时可以改变甲方的结构，但不影响主体，租期届满，如甲方要求，乙方负责将其还原。租赁期间，一切水电费用和其他税费、物业费等有乙方负责，与甲方无关。甲方必须保证水、电、消防等硬件畅通。违约责任，如甲方违约赔偿乙方加盟费用、装潢及停业等一切损失。乙方违约，甲方可收回房屋另行出租，所收房屋租金不予退还。合同签订后，原告将房屋交付给两被告。两被告于签订合同时已支付租金5万元（含1万元消费券），之后，两被告未按约定期限向原告支付剩余租金。2019年3月12日，原告委托江苏德誉法钧律师事务所向被告施海军、严小平发出律师函，催告两被告履行合同约定给付租金130000元及履行相应违约责任义务。原告催告未果，于2019年3月22日提起诉讼。另查明，被告施海军、严小平除承租原告房屋外，还同时承租同乐坊其他房屋用于经营。2018年5月23日，被告施海军、严小平（二人作为甲方）与第三人李栋（乙方）签订转让协议，约定甲方将位于同乐坊老北京海鲜火锅转让给乙方使用，甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。被告施海军、严小平于第三人李栋就转让事宜尚有纠纷正在诉讼过程中。还查明，2019年2月22日，原告向涟水县宏达物业服务有限公司缴纳2014年12月1日至2018年11月底的物业服务费和公用水电费合计12000元。审理中，原告基于合同相对性要求合同相对人两被告承担合同责任，不要求第三人承担责任。对于原告主张解除合同的诉讼请求，经本院释明，第三人明确表示不申请继续履行合同，可以随时返还案涉房屋。后原告于2019年5月22日向本院申请增加诉讼请求，要求返还原状。两被告认为原告增加诉讼请求申请已超过时限，不符合程序要求。上述事实，有当事人陈述，原告提交的房屋所有权证复印件、《房屋租赁合同》、律师函及邮寄面单及邮寄投递查询信息、物业服务费收据及付款微信截图；两被告提交的转让协议、补充协议等证据；第三人提交的（2018）苏0826民初7531号应诉通知书；本院与物业服务企业收费经办人员谈话笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订租赁合同，两被告承租原告名下房屋，应当履行合同义务。现两被告未按合同约定期限支付租金，经原告催告后，两被告在合理期限内仍未履行，第三人李栋也无代为被告支付租金并继续履行合同的意愿。对原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持，两被告应当返还原告房屋，并且支付原告尚欠的租金。关于原告主张的租金金额，根据双方合同约定，两被告已支付第一年租金（即2018年租金）5万元（含1万元消费券），第一年租金尚有4万元未支付，两被告应当支付原告第一年剩余租金4万元。关于第一年之后的租金（即2019年之后的租金），两被告应当支付原告自2019年1月1日起至房屋退还之日止的实际租赁期限内，按9万元/年计算的租金。关于原告主张欠付租金的银行同期贷款利息，案涉合同履行过程中，两被告存在违约行为，原告要求被告支付欠付租金按银行同期贷款利率计算的利息，不违反法律规定。关于原告主张的利息金额，根据双方合同约定，如果合同正常履行，两被告应当于2017年12月1日支付剩余租金4万元，并于2018年12月16日支付原告租金9万元。两被告迟延履行给付租金的义务，存在违约行为并给原告造成逾期付款损失，故两被告应当支付原告以4万元为本金，自2017年12月1日至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以及以9万元为本金，自2018年12月16日起至本判决确定之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。关于原告主张的物业费，根据原告提供物业费收款收据，案涉房屋每年物业费与公用水电费为3000元。根据双方合同约定，租赁期间，水电费用与物业费用由承租人负担，原告要求两被告承担实际租赁期间即自2018年1月1日起至实际退还房屋时止，按3000元/年计算的物业费用，符合合同约定。对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告2019年5月22日向本院申请增加诉讼请求，要求两被告恢复房屋原状。被告施海军、严小平认为原告的该申请已超过时限，不符合程序要求，故不予同意。本院认为，原告增加诉讼请求时法庭辩论已经终结，对原告增加的诉讼请求，本案中不予理涉，原告可另行起诉。综上所述，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告周秀菊与被告施海军、严小平于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同》。被告施海军、严小平于判决生效后七日内将其租赁原告周秀菊的位于房屋返还给原告周秀菊。二、被告施海军、严小平于判决生效后十日内给付原告周秀菊第一年剩余租金40000元以及自2019年1月1日起至房屋实际退还之日止实际租赁期限内，按90000元/年计算的租金，并支付原告周秀菊逾期付款损失（分为两笔：1.以40000元为本金，自2017年12月1日至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；2.以90000元为本金，自2018年12月16日起至本判决确定之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、被告施海军、严小平于判决生效后十日内给付原告周秀菊自2018年1月1日起至房屋实际退还之日止实际租赁期限内，按3000元/年计算物业费用。四、驳回原告周秀菊其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元、财产保全费1520元，合计2970元，由被告施海军、严小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，原告周秀菊：6232636100122230017；被告施海军、严小平：6232636100122230009）。审 判 员  朱 剑二〇一九年六月十四日法官助理  王毛毛书 记 员  冯佐桃附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。