福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初1555号 原告：陈洪，男，1969年8月14日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：林如微、刘楠楠，福建宇开律师事务所律师。 被告：新纪建工集团有限公司，住所地福州市长乐区吴航街道朝阳路**办公室，统一社会信用代码：913501827395409535，法定代表人：林颖鑫，总经理。 委托诉讼代理人：邱远贵、王宇亮，福建国富律师事务所律师。 原告陈洪与被告新纪建工集团有限公司（以下简称“新纪建工”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈洪的委托诉讼代理人林如微、被告新纪建工的委托诉讼代理人邱远贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈洪向本院提出诉讼请求：1.判令新纪建工向陈洪支付逾期办理长乐西洋北路福临·洞江名苑第1幢506、507号房屋所有权的违约金128928.74元（自2012年10月29日暂计至2019年2月10日止：561781元×0.01%×2295天）；2.依法判决本案诉讼费由新纪建工承担。事实与理由：2012年4月，陈洪向新纪建工购买由其开发的位于长乐商品房，每平方米单价为4460元，506号商品房房屋总价款为369689元，507号商品房房屋总价款为192092元。陈洪依约向新纪建工支付了第1幢506、507号单元房的首付款并通过向银行按揭的方式支付了余款。2012年7月30日新纪建工将房屋交付陈洪使用，基于对新纪建工的信任，办理交房手续后陈洪便开始着手房屋装修入住事宜。在商品房交付后，由于新纪建工自身原因，迟迟无法为陈洪办理房屋权属证书。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。综上所述，因新纪建工为自身原因，致使陈洪至2019年2月10日才办理房屋初始登记，利益受到严重损害。陈洪与新纪建工之间签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法、有效的合同，新纪建工在交房后的这么多年仍然无法按照合同约定为陈洪办理房屋权属证书，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。故陈洪诉至法院，请求判如所请。 新纪建工辩称：1.《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，该法实施之前的诉讼时效为两年，实施之后的诉讼时效为三年，陈洪本案起诉时间为2019年4月15日，而其要求支付2016年4月16日之前逾期办证违约金的诉讼请求，已超过的诉讼时效，其所诉超过诉讼时效部分的逾期办证违约金，应不予支持。2.逾期办证违约金，每日按已付款的0.01%标准承担违约责任，约定太高，按照合同法第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，请求人民法院予以调整至0.005%标准以下。 本院经审理认定事实如下：2011年4月9日，陈洪（买受人）与福建省长乐市新纪建筑工程有限公司（出卖人）达成购买由出卖人开发建设的位于长乐商品房的合意，两套商品房价款分别为369689元、192092元。双方于2011年10月18日正式签订两份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。上述合同签订后，陈洪已按约付清两套房购房总价款561782元，福建省长乐市新纪建筑工程有限公司亦于2012年7月30日将案涉房产交付陈洪使用，陈洪亦于同日接收使用。福建省长乐市新纪建筑工程有限公司因未通过案涉房产建设项目的竣工验收，无法按合同约定期限将案涉房产权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案，致使陈洪无法办理房屋初始登记。2018年8月1日，福建省长乐市新纪建筑工程有限公司变更为新纪建工集团有限公司。2018年8月2日，案涉房产建设项目通过竣工验收，新纪建工于2019年2月2日在相关部门办理完案涉房产开发项目首次登记手续，始具备向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的条件。陈洪所购上述房屋在2019年2月10日办理了的房屋初始登记，并随后办理了产权登记。陈洪于2019年4月15日诉至本院，要求新纪建工支付逾期办理房屋权属证书的违约金。 上述事实，有原告提交并经庭审核实的身份证、《商品房销售合同》两份、销售不动产统一发票两张、个人住房借款合同一份、银行流水明细、长乐市人民政府专题会议纪要（2015）183号及庭审陈述等证据材料为证。 本院认为：陈洪与新纪建工签订的两份《商品房买卖合同》，系双方当事人在平等自愿基础上签订的，符合双方的真实意思，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。合同订立后，陈洪依约支付了购房款，新纪建工应于商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。新纪建工虽于合同约定的交房期限内和陈洪交付房屋且陈洪亦已实际接收，但未在约定期限内交付办理产权证所需相关资料，即延迟了合同所约定的办证义务，应当承担相应的违约责任，支付逾期办理产权权属证书的违约金。 关于新纪建工提出诉讼时效的抗辩，本院分析确认如下；陈洪于2012年7月30日接收了诉争房屋，合同约定新纪建工应当在商品房交付使用后60日内，办理房屋所有权初始预登记，故新纪建工至迟应在2012年9月28日前办理房屋所有权初始预登记。从2012年9月29日起其侵害买受人陈洪合法权益的事实即已确定，陈洪此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害。由于新纪建工未能按期办理登记属于违约行为而非侵权行为，本案诉讼时效的客体是支付违约金的请求权，且按日计付的违约金是一个持续的可分性债务。因此，每一天新产生的违约金给付请求权分别都受到诉讼时效的限制。陈洪于2019年4月15日提起本案诉讼，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定，其主张的2016年4月16日之前的违约金已过诉讼时效。新纪建工的抗辩理由本院予以支持。新纪建工主张违约金过高，于法无据，本院不予采纳。 综上，新纪建工应自2016年4月16日起，按已付购房款561782元的日0.01%向陈洪支付违约金，至2019年2月10日办理案涉房产初始登记之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 新纪建工集团有限公司应于本判决生效后十日内向陈洪支付逾期办理产权权属证书违约金57863.44元（违约金数额计算方式，以561781元为基数，按日0.01%计，自2016年4月16日计至2019年2月10日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2878.5元，减半收取计1439元，由陈洪负担793.17元，由新纪建工集团有限公司负担645.83元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  王捷 二〇一九年六月二十六日 书记员  林晶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 -2-