贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2019）黔8601民初24号 原告：中天城投集团物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段**中天花园玉兰园****。 法定代表人：陈楠，公司董事长。 委托诉讼代理人：李文娜，公司员工。 被告：陈健，男，1976年8月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 原告中天城投集团物业管理有限公司（以下简称中天城投公司）与被告陈健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案，依法适用简易程序。因未能按原告提供的地址向被告送达开庭传票等法律文书，本院依法裁定转为普通程度，并公开开庭进行了审理。原告中天城投公司的委托诉讼代理人李文娜到庭参加诉讼；被告陈健经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中天城投公司向本院提出诉讼请求：1．被告立即支付拖欠原告的租金及物业费94,768.8元，并支付从欠款之日起按银行同期同类贷款利率四倍计息的滞纳金27,335.4元（暂计至2018年11月9日，后续滞纳金计算至欠款实际付清之日止）；2．被告立即支付所欠电费14,045元；3．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年5月20日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将其坐落于贵阳市中天花园御翠岭B1-3栋2层14号门面出租给被告用于餐饮经营，合同就租赁期限、租金及水电费等收费标准、支付方式均作了约定。2016年5月20日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将其坐落于贵阳市中天花园御翠岭B1-3栋2层14号门面出租给被告用于餐饮经营，合同就租赁期限、租金及水电费等收费标准、支付方式均作了约定。合同签订后，被告在租赁期间欠缴租金及物业管理费，物业服务中心多次上门催缴未果，后原告向被告发送《催款函》及《律师函》，被告在2017年9月19日向原告出具一份《还款承诺书》，载明被告承诺还款事项并搬离门面。但时至今日被告仅支付了租金4,947.2元，尚欠94,768.8元，按照合同约定还需承担滞纳金27,335.4元。另外，被告从2016年1月到2017年5月共计用电11236度，电费单价为1.25元/度，被告欠电费14,045元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令如前诉请。 被告陈健未作答辩。 经审理查明，2015年5月20日，原告中天城投公司（甲方）与被告陈健（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于贵阳市××花园××岭Ｂ1-4，B6栋二层14号门面，该房建筑面积131.90平方米，房屋用途为餐饮经营。租赁期限自2015年5月21日起至2016年5月20日止；月租金为6,979.5元，年租金为83,754元，租金支付时间为按半年支付，第一期租金在本合同签订当日支付，随后各期租金在上一期租金到期前5日内交付下一期租金。乙方须于签订本合同后3日内向甲方支付租赁保证金8,800元。甲方应在收款后15日内开具相关收据给乙方。在租赁期内，因乙方违反本合同约定造成甲方损失的，乙方应于甲方书面通知后7日内予以全额补偿，否则甲方直接从租赁保证金中抵扣，租赁保证金不足以补偿甲方损失的，甲方有权向乙方追索。甲方管理中天花园御翠岭×，×栋×层×号门面的物业管理工作，乙方需每月按时交纳物业管理费用，计价为2.5元/平方米/月，电费收取标准为1.25元/度，水费收取标准为4.6元/吨（若有），乙方须在每月25日前交纳上月电费，乙方如未按本合同规定的时间缴纳或未按时足额缴纳，乙方按日向甲方支付逾期应付款50%的违约金。乙方未按本合同及《物业管理服务合同》约定交付租金、公共设施维护费的，乙方须在甲方催告后7天内付清所欠租金和公共设施维护费，并按所欠费用总额每天5%的标准支付逾期付款违约金，自应付之日开始计算，直至乙方付清所有相关的费用之日止；如催告后15天内乙方仍未缴付相关费用的，甲方有权立即解除合同，收回该物业同时终止供电、供水等所有服务。合同签订后，被告向原告缴纳保证金6,800元。至合同期限届满时，被告欠付房屋租金1,650元。 2016年5月30日，原、被告再就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年5月21日至2017年5月20日止，月租金为7,677.45元，年租金总额为92,129.4元，租金支付时间为按季支付。乙方须于签订本合同后3日内向甲方支付租赁保证金8,000元。其余约定与前一份合同一致。在该合同履行期间，被告未再支付租赁保证金。至合同期限届满时，被告欠付房屋租金92,129.4元及2017年2月21日至5月20日的物业管理费989.4元。 另查明，2017年9月19日，陈健向原告出具《还款计划承诺书》，其中内容载明陈健欠中天城投集团物业管理有限公司御翠岭租金及物业管理费97,406元，并承诺从2017年9月-2018年2月底之前每月按10,000元至20,000元的还款。2018年3月4日，因未能按期还款，陈健再次承诺从2018年3月起每月按10,000元至20,000元逐步还款，并从3月5日起搬离门面物品，如未搬离视作不要物品处理。 再查明，2016年1月，案涉房屋电表显示度数为11111,2017年5月电表显示度数为22347，即该期间被告陈健用电量为11236度，按电费1.25元/度计算，被告陈健未付电费14,045元。 上述事实，有原告的当庭陈述笔录、房屋租赁合同、还款计划承诺书、电表照片、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告分别于2015年5月20日、2016年5月30日订立《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效。双方应当按照合同约定全面履行合同义务。合同期限届满，双方合同权利义务终止，本院予以确认。关于原告诉请被告支付房屋租金、物业管理费94,768.8元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。为减少当事人讼累，本院对被告所支付的保证金6,000元一并处理，被告还应支付原告租金87,968.8元。被告要求原告支付电费14,045元，符合合同约定，本院予以支持。 关于原告主张被告支付滞纳金的诉请。庭审中，经法庭询问，原告所主张的滞纳金为违约金。原告采取分段计算的方式计算违约金：（1）2015年5月21日至11月20日租金1,650元的违约金，自2015年11月21日开始计算；（2）2016年5月21日至2017年5月20日租金92,129.4元的违约金，自2017年5月21日开始计算；（3）2017年2月21日至2017年5月20日物业管理费989.4元的违约金，自2017年2月21日开始计算。关于欠付租金的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告两次合同期限届满后，双方权利义务终止，合同当事人应仅就合同履行损失主张权利，并非违约金，故本院对原告主张在合同期限届满后要求被告承担违约金的诉请，不予支持。关于欠付物业管理费989.4元的违约金的诉请。依前述理由，对于违约金的计算时间应为2017年2月21日至2017年5月20日止，原告主张按中国人民银行一年至五年期贷款利率4.75%并四倍计算过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院以中国人民银行一年期贷款年利息4.35%的1.3倍计算违约金，为13.83元（989.4元×4.35%÷360日×89天×1.3≈13.83元），超出部分，本院不予支持。 被告陈健经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其答辩、质证的权利，由此引起的不利后果，其自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈健自本判决生效之日起十五日内向原告中天城投集团物业管理有限公司支付房租、物业管理费共计87,968.8元及物业管理费违约金13.83元、电费14,045元； 二、驳回原告中天城投集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,024元，由原告中天城投集团物业管理有限公司负担684元，被告陈健负担2,340元；公告费1,890元，由被告陈健负担（案件受理费、公告费已由原告预交、预付，被告在履行本判决时直接给付原告应承担的部分）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  陈红时 人民陪审员  杨文秀 人民陪审员  冉振兴 二〇一九年六月四日 法官 助理  周维玉 书 记 员  梁文文