重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初10092号 原告：重庆康驰物业管理有限公司，住所地重庆市渝**金石大道**，统一社会信用代码915001120661610858。 法定代表人：王凡，总经理。 委托诉讼代理人：顾东，男，汉族，1963年8月10日出生，住重庆市南岸区，系公司员工。 被告：石林，女，汉族，1983年4月20日出生，住重庆市渝中区。 原告重庆康驰物业管理有限公司（以下简称康驰公司）与被告石林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法由审判员田秀荣适用小额诉讼程序于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告重庆康驰物业管理有限公司的委托诉讼代理人顾东，被告石林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告康驰公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告立即支付2016年8月1日至2018年8月31日拖欠的物业费9347.5元、水电公摊费405元及滞纳金2405.32元，共计12157.82元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年11月24日签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，被告却没有按时缴纳物业费，被告自2016年8月1日至2018年8月31日累计拖欠服务费9347.5元、水电公摊费405元及滞纳金2405.32元，原告多次催收无果，为维护合法权益，遂来法院起诉，望判如所请。 被告石林辩称，1、原告康驰公司不具备诉讼主体资格。目前，被告手持两份《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，前后两份《前期物业服务协议》和《临时管理规约》存在效力冲突，原《前期物业服务协议》和《临时管理规约》有效，与重庆天江物业服务有限公司的合同具有法律效力，原告起诉被告所依据的《前期物业服务协议》无效，原告不具备诉讼主体资格；2、原告违背了当初接房时开发商所做的书面承诺。对原告核定的物管费金额9347.5元有异议，我方认为XX小区合法的前期物业服务单位应当按照2.8元/平方米的标准收取物业管理费，2016年8月1日至2018年8月31日的物业费金额应为7478.8元；3、原告日常物业管理行为存在重大安全隐患和瑕疵。其在本小区的日常服务行为中存在非法行为和履职不到位的行为，答辩人据此认为其按照3.5元/平米计算的物业管理费与实际的工作表现不符，收费标准应当重新进行核定计算；4、原告主张的水电公摊费未提供证据证明实际发生数额。应当举示收费原始记录和相应台账，在明细账目公布的情况下，我方愿意缴纳公摊费用；5、原告主张的违约金于法无据。我方在被胁迫之下签订前期物业服务合同是格式化合同，且该格式化合同条款由原告单方订立，对违约责任的规定，未进行说明，更未进行协商确定，违约条款的订立和标准显失公平；且原告诉讼请求的滞纳金没有举示造成的实际损失的证据，于法无据。综上，请求判定原告与重庆润一江物业管理有限公司签订的前期物业服务协议和临时管理规约无效；请求依法驳回被答辩人的诉讼请求，相关诉讼费用由原告承担。 本院经审理认定事实如下：被告石林系位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX小区XX幢XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为106.84平方米，系住宅。 2013年8月24日，以业主石林为甲方，重庆天江物业服务有限公司为乙方签订《XX小区前期物业服务协议临时管理规约》，约定由重庆天江物业服务有限公司对XX小区提供物业服务。物业管理服务费用收费标准：住宅3.5元/㎡/月；物管费计收时间按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》所约定的交房时间为准。甲方首次缴费时间为收楼之日，甲方首次缴费须向乙方预交三个月物业管理费，在此之后，甲方按月向乙方支付，甲方应在每月的10日之前向乙方缴付当期物业管理服务费用。公共能源分摊：公共能源分摊属乙方代收代缴费用，收费标准执行政府规定，缴费时间及缴费原则均与上述物业管理费用一致。违约责任：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方（业主）补交并从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳违约金。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。 2014年7月2日，以重庆中关村实业发展有限责任公司为甲方，重庆润一江物业管理有限公司为乙方签订《XX小区物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对XX小区实施前期物业管理服务。2014年7月7日，重庆中关村实业发展有限责任公司（建设单位名称）与重庆润一江物业管理有限公司（物业服务企业）签订的XX小区前期物业服务合同已报备案。2015年3月30日的《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》载明XX小区住宅物业服务收费标准为高层2.5元/㎡.月，花园洋房3.5元/㎡.月。 2015年11月24日，以业主石林为甲方，重庆润一江物业管理有限公司为乙方签订《润一江·XX小区前期物业服务协议临时管理规约》，约定由重庆润一江物业管理有限公司对XX小区提供物业服务。乙方权利义务：在物业管理区域，乙方提供的前期物业管理服务包括物业公共设施设备的运行、维护、养护和管理，公共绿化的养护和管理，公共秩序的维护、安全防范事项的协助管理等。物业服务费用：收费标准为住宅3.5元/㎡/月、商业10元/㎡/月（按甲方拥有物业的建筑面积计算）；物管费计收时间按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》所约定的交房时间为准。甲方首次缴费时间为收楼之日，甲方首次缴费须向乙方预交三个月物业管理费，在此之后，甲方按月向乙方支付，甲方应在每月的10日之前向乙方缴付当期物业管理服务费用。公共能源分摊：公共能源分摊属乙方代收代缴费用，收费标准执行政府规定，缴费时间及缴费原则均与上述物业管理费用一致。违约责任：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方（业主）补交并从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳违约金。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。 2015年4月15日，开发商重庆中关村实业发展有限责任公司给业主代表出具一份《关于XX小区整改及交房事宜的承诺》，约定在2015年6月30日前接房的业主，开发商将减免12个月的物管费，减免期从整改完成之日起计算，在2015年6月30日之后接房的业主，将不能享受以上物管费的优惠条件，第一年免收期物管费按照2.8元/平方米，第二年开始征求业主代表同意后恢复3.5元/平方米；若未取得业主代表同意，物业公司不愿继续提供服务，物业公司有权选择退出，不再提供物业服务。 2016年4月1日，重庆润一江物业管理有限公司的名称变更为重庆康驰物业管理有限公司。 上述物业服务合同签订后，原告开始提供物业服务，被告举示了照片证明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，原告庭审中陈述对被告提出的问题有些并未整改或整改不完善。 审理中，原告康驰公司陈述，滞纳金计算标准为：与业主签订的合同约定费用是千分之三的违约金，我方是以当月的欠的物业费为基数，以日万分之三为标准，从2016年8月1日计算至2018年8月31日；水电公摊费收取依据为每个月每户15元钱。公摊每个月可能14元，可能16元，为了收取方便按照15元收。被告石林陈述：对欠付物管费时间是2016年8月1日至2018年8月31日无异议，之前一直没有交过物管费；被告石林辩称是因为原告提供的物业服务不到位，服务质量与收费标准不匹配，所以未交费，并提供了照片予以证明。 上述事实，有原告与开发商签订的前期物业合同、变更信息、物业收费备案表、前期物业合同备案证明、重庆市商品房买卖合同、前期物业服务协议、临时管理规约（重庆天江物业服务有限公司），前期物业服务协议、临时管理规约（重庆润一江物业管理有限公司），重庆中关村实业发展有限公司关于XX小区整改及交房事宜的承诺、照片、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告石林虽辩称先后存在重庆天江物业服务有限公司与被告石林以及康驰公司与被告石林签订的两份前期物业服务协议及临时管理规约，应以与天江公司签订的协议为准，与康驰公司签订的合同无效。但XX小区项目的前期物业服务合同是开发商重庆中关村实业发展有限公司与重庆润一江物业管理有限公司签订的，且是以重庆润一江物业管理有限公司的名义在重庆市渝北区房屋管理局和重庆市物价局进行的物业服务合同及物业收费的备案登记。故应当依法认定XX小区项目的物业服务公司为润一江公司即康驰公司，康驰公司与被告石林签订的前期物业服务协议及临时管理规约不违反法律规定，合法有效。 对于物业服务费金额。康驰公司与石林签订的前期物业服务协议及临时管理规约对XX小区项目的全体业主均具有约束力。康驰公司作为物业服务企业为XX小区项目的业主进行了物业服务，被告作为该住宅区域的业主，应当按照与康驰公司签订的物业协议向康驰公司支付物业服务等费用。根据合同约定，被告交纳的标准为3.5元/月/平方米。被告石林认为应当以《关于XX小区整改及交房事宜的承诺》中约定的免收期2.8元/月/平方米的标准计算物管费，但该承诺系业主与开发商之间签订的，对第三方物业公司无约束力，石林需向康驰公司缴纳的费用应以双方的物业服务协议约定的价格为标准计算。双方均认可从2016年8月1日至2018年8月31日计算物管费，故被告应交纳的物业服务费为3.5元/月/平方米×106.84平方米×25个月=9348.5元。原告康驰公司自愿要求被告支付9347.5元的物管费，视为对自己权利的处分，本院对此予以确认。 对于公摊水电费，原告未提供任何明细、单据等予以佐证，请求被告石林支付公摊水电费无事实和法律依据，故本院不予支持。 原告康驰公司陈述，康驰公司与业主签订的合同约定了千分之三的违约金，我方计算滞纳金是以当月的欠的物业费为基数，以日万分之三为标准，从2016年8月1日计算至2018年8月31日。被告石林辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片予以证明，该证据能够证明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，原告请求参照违约金条款计算滞纳金无合同和法律依据，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，但该证明尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告石林在本判决生效之日起三日内支付原告重庆康驰物业管理有限公司2016年8月1日至2018年8月31日期间的物业服务费9347.5元； 二、驳回原告重庆康驰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元（已减半收取），由被告石林负担。 本判决为终审判决。 审判员  田秀荣 二〇一九年六月二十四日 书记员  马晓苒