四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6162号 上诉人（原审被告）周玮，女，1960年2月4日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托代理人马娉，四川文典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都宽宇物业管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区三洞桥路******。 法定代表人李斌。 委托代理人苏丹，四川思沃律师事务所律师。 上诉人周玮因与成都宽宇物业管理有限公司（以下简称宽宇物业）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初11358号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2001年12月28日，成都中普实业有限公司（以下简称中普实业公司、甲方）与成都中普物业管理有限公司（以下简称中普物业公司、乙方）签订《御都花园别墅前期物业管理委托合同》，约定中普物业公司为成都市的物业提供物业服务，约定物业费收费标准如下：联排别墅由乙方按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取，独立别墅由乙方按建筑面积每月每平方米3.6元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金，委托管理期限从2001年12月28日起至业主委员会成立签订新的物业管理合同之日止，等等。 2003年12月10日，中普实业公司（甲方、出卖人）与周玮（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定周玮向中普实业公司购买合同项目第33幢3单元B座-B1-12号房屋（车库），建筑层数地上4层，地下**，建筑面积为281.81平方米。2010年2月4日，周玮取得金牛区蜀汉路528号33栋3单元1层2号房屋产权，面积为259.58平方米，同时取得金牛区蜀汉路528号33栋-1层12号车库，面积为23.92平方米，上述房屋和车库统称案涉房屋，房屋产权登记的面积共计283.5平方米。 2011年9月30日，中普物业公司与宽宇物业签订了《授权委托书》，约定中普物业公司委托宽宇物业代表其进行成都市金牛区御都花园别墅物业服务费代收工作。2011年12月19日，金牛区御都花园业主大会（第二届业主委员会）（委托方、甲方）与宽宇物业（受托方、乙方）签订《御都花园别墅物业委托管理服务合同》，约定宽宇物业为位于成都市的御都花园别墅提供物业服务，物业费标准为联排别墅按每月2.2元／㎡，独栋别墅按每月5月／㎡收取，物业费按月收取，并于每月25日前交纳，逾期两月后仍未交物管费、水电费的住户，则按每天0.3%收取滞纳金，合同期限从2012年1月1日起至2016年12月31日止，等等。2017年3月24日，金牛区御都花园第三届业主委员会（甲方）与宽宇物业（乙方）签订《御都花园别墅物业委托管理服务合同》，约定宽宇物业为位于成都市的御都花园别墅提供物业服务，物业费标准为叠拼别墅按每月2.2元／㎡，独栋别墅按每月3.6元／月／㎡，商业用房按每月5元／㎡，住改商的物业按每月3.6元／月／㎡，物业费按月收取，逾期一个月后仍未交物管费、水费、电费、垃圾费的住户，则按每天千分之三收取滞纳金，合同期限从2017年1月1日起至2018年12月31日止，等等。 原审庭审中，宽宇物业提交的周玮房屋欠费明细显示，周玮从2004年1月1日到2018年5月1日期间未交纳物业费金额为93968元。宽宇物业还提交了2005年11月到2018年4月的催费通知单、照片和短信，拟证明宽宇物业以及中普物业公司向周玮催缴物业费的事实。宽宇物业提交了其物业值班记录，显示2015年1月28日，宽宇物业值班记录第3条载明“33-3Ｂ周姐要接房，算费用”；2015年1月20日，宽宇物业值班记录第4条载明“33-3Ｂ水：7.电：59”；2016年11月7日，宽宇物业值班记录第5条载明“33-3Ｂ11月21日来办理”；2016年11月29日，宽宇物业值班记录第11条载明“33-3Ｂ周姐告知12月5号过来办理接访相关事宜”；2017年4月20日，宽宇物业值班记录第9条载有“33-3Ｂ周姐的房屋有链家的中介看房，139××××5161”；2017年4月29日，宽宇物业值班记录第5条载有“33-3Ｂ中介看房，已通知108”；2018年3月19日，宽宇物业值班记录第12条载有“33-3Ｂ周玮，已去电催费、转告或走法律程序”；2018年8月30日，宽宇物业值班记录第3条载有“33-3Ｂ周姐，协商物业费缴纳，认为自己没有入住、交房，没有和物业签物业服务合同，不愿交纳费用，通过沟通，物业李经理承诺向公司申请所欠物业费按八折收取，周姐则不认同，说按1／3收取愿考虑，未达成一致”；2018年9月21日，宽宇物业值班记录第8条记有经与周玮代理人协商未达成一致。原审庭审中，双方一致认可周玮至今未入住案涉房屋，双方一致认可周玮房屋面积总共为283.5平方米。 以上事实，有宽宇物业企业信息、周玮身份信息、御都花园别墅前期物业管理委托合同、商品房买卖合同、御都花园别墅物业委托管理服务合同（2011年12月19日）、御都花园别墅物业委托管理服务合同（2017年3月24日）、授权委托书、欠费明细、催费通知单、照片、短信、物业值班记录、房屋产权证和原审庭审笔录在案予以证实。 原审判决认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”御都花园别墅前期物业管理委托合同、商品房买卖合同、御都花园别墅物业委托管理服务合同（2011年12月19日）、御都花园别墅物业委托管理服务合同（2017年3月24日）、授权委托书均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，签订合同的各方当事人应当全面履行合同约定的权利义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述御都花园别墅前期物业管理委托合同、御都花园别墅物业委托管理服务合同（2011年12月19日）、御都花园别墅物业委托管理服务合同（2017年3月24日）对案涉小区的业主均具有约束力，即上述物业管理协议均对周玮具有约束力。宽宇物业基于前期物业服务合同的中普物业公司委托取得向周玮收取2004年1月1日到2011年12月31日期间的物业费权利，宽宇物业基于两份御都花园别墅物业委托管理服务合同取得向周玮收取2012年1月1日到2018年5月1日期间物业费的权利。宽宇物业诉请周玮支付2004年1月1日至2018年5月1日期间欠付的物业费，予以支持。按照合同约定的标准、欠付时间、房屋面积认定为90946.8元（1.6元/月/㎡×283.5㎡×96月＋2.2元/月/㎡×283.5㎡×76月）。 关于违约金，宽宇物业主张按照合同约定滞纳金的标准计算违约金，周玮认为滞纳金不属于违约金，双方未约定违约金计算方式，同时宽宇物业主张的标准过高。原审判决认为物业服务合同中虽然采用滞纳金的名称，但根据其约定的内容系以业主和物业使用人逾期交纳物业费金额为基数收取的一定比例的金钱，符合法定的违约金的内涵，可以视为对违约金的约定。但宽宇物业未举证证明自己因周玮违约造成的损失，故原审判决以宽宇物业的客观损失为基础酌定违约金计算方式如下：1、2004年1月1日到2011年12月31日的违约金，以当月欠付的金额453.6元为基数，以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为标准，从2004年2月1日逐月计算至付清之日；2、2012年1月1日到2018年5月1日的违约金，以当月欠付的金额623.7元为基数，以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为标准，从2012年2月1日逐月计算至付清之日。 周玮辩称未与宽宇物业签订物业服务合同，故不应当缴纳物业费，该说法与上述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定不符，不予采纳。周玮认为案涉房屋至今未交房，至今未入住，未享受宽宇物业提供的物业服务，故不应当交纳物业费。原审判决认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”宽宇物业提供的催费通知单、照片、短信、物业值班记录足以证明宽宇物业已经通知周玮交房，并多次向周玮催收物业管理费，双方实际就物业费纠纷协商多次，足以证明宽宇物业履行了通知交房的义务和提供物业服务的义务。周玮未举证证明其不收房的正当理由，周玮未收房、未入住系周玮自己对自己物业的自主处理，周玮也未举证证明宽宇物业未履行物业服务义务，故以未交房、未入住的答辩对抗宽宇物业收取物业费的主张，于法无据，不予采纳。周玮辩称，宽宇物业的部分物业费的诉请超过起诉期限，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”物业服务合同具有连续性，应当从最后一期费用履行期限届满之日开始计算诉讼时效，故本案诉讼时效未经过。周玮认为宽宇物业应当减半收取物业服务费，无现行有效的法律依据，不予采纳。 综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决：一、周玮于判决生效之日起十日内向宽宇物业支付2004年1月1日至2018年5月1日期间物业费90946.8元并支付违约金，违约金计算方式如下：1、2004年1月1日到2011年12月31日的违约金，以当月欠付的金额453.6元为基数，以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为标准，从2004年2月1日逐月计算至付清之日；2、2012年1月1日到2018年5月1日的违约金，以当月欠付的金额623.7元为基数，以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为标准，从2012年2月1日逐月计算至付清之日；二、驳回宽宇物业的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11346元，减半收取5673元，由周玮负担。 周玮不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人所购买的房屋至今未交付使用，自不必缴纳物业管理服务费；2011年12月19日以前的物业管理服务费，被上诉人无权收取；2015年8月以前产生的物业管理服务费已过诉讼时效；被上诉人无权收取滞纳金，上诉人与被上诉人未对违约金进行约定，且违约金的计算基数不正确。请求撤销原判并依法改判。 被上诉人宽宇物业辩称上诉人已经取得了案涉房屋的产权，没有入住并不能成为拒交物业费的理由；被上诉人基于中普公司的委托有权收取2011年之前的物业管理费用；物业合同属于长期性继续性合同，诉讼时效应以最后一笔物业费履行届满之日起算，本案未过诉讼时效；被上诉人已经全面履行了催收义务；上诉人因为没有按照约定缴纳物业管理费，应当承担违约责任。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，御都花园别墅前期物业管理委托合同、商品房买卖合同、授权委托书、御都花园别墅物业委托管理服务合同（2011年12月19日）与御都花园别墅物业委托管理服务合同（2017年3月24日）均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，对小区业主周玮具有约束力。宽宇物业基于中普物业公司的委托代收物业服务费，有权向周玮收取2004年1月1日到2011年12月31日期间的物业费。后宽宇物业按约提供了物业服务，故周玮也应当按约缴纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，周玮以未入住为由拒交或少交物业服务费没有法律依据。宽宇物业已经提供充分证据证明对案涉物业进行了催收，且物业服务具有持续不间断性的特点，周玮拖欠的物业服务费属于同一合同项下对一段期间基于同一原因产生的债务，从时间上看具有整体性，应以拖欠的最后一期债务到期时起算诉讼时效，原审判决认定本案未过诉讼时效的做法正确。关于违约金。合同中虽然约定的是滞纳金，但系对周玮违约情况下应承担的违约责任的一种约定，其实质是约定了因周玮违约产生的损失赔偿的计算方法，应认定为是违约金的一种表述。原审判决在考虑宽宇物业客观损失的基础上酌定判处的违约金并无不当。 综上，上诉人周玮的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费11346元由上诉人周玮负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年六月十二日 书记员  陈 悦