福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初1181号 原告：张丽玲，女，1995年8月27日出生，汉族，住永泰县。 委托诉讼代理人：王怀，福建福民律师事务所律师。 被告：林炜，男，1985年9月21日出生，汉族，住永泰县。 被告：郑中美，女,1987年10月18日出生，汉族，住永泰县。 原告张丽玲与被告林炜、郑中美租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张丽玲及其委托诉讼代理人王怀、被告林炜、郑中美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽玲向本院提出诉讼请求：1.判决确认张丽玲与林炜、郑中美就永泰县XX广场8#31号店使用权转让签订的转让协议无效；2.判令林炜、郑中美退还张丽玲转让款28000元、押金18000元，共计46000元；3.判令林炜、郑中美向张丽玲支付律师费8000元；4.本案诉讼费用由林炜、郑中美承担。事实和理由：林炜与郑中美系夫妻关系，二人于2015年12月24日共同向永泰县粮食批发商场承租位于永泰县XX广场8#31号店面经营童装生意。2018年3月27日，林炜、郑中美经合意以林炜为甲方，与作为乙方的张丽玲，就永泰县XX广场8#31号店面使用权转让签订协议一份，约定：一、甲方同意将位于永泰县XX广场8#31号店的使用权转给乙方；二、乙方使用后应按规定时间缴纳租金及合同所约定的应由甲方交纳的其他费用；三、因若暂时无法乙方重新与店面所有单位重新签租赁协议，甲方在合同期满时应配合乙方办理相关手续。备注：店面租赁押金为壹万捌仟元整，押金转为乙方押给房东。合同签订后，乙方按约定将押金18000元、转让款28000元，以及第一个月租金6600元支付到郑中美的支付宝账户、微信账户。但是，在之后不久，张丽玲被永泰县粮食批发商场告知，该店面是不允许转租的，并被告知店面将要被收回（2018年6月—7月之间，案涉店面供电被中断，张丽玲被迫停止经营将近1个月）。此时，张丽玲才明白，案涉店面是不允许转租的，但是在签订协议时，林炜、郑中美并未向张丽玲告知此事。事后在张丽玲追问时，林炜、郑中美均置之不理，并且直至2018年年底案涉店面承租期届满的整个过程，林炜、郑中美均拒不配合张丽玲办理有关手续。2018年年底，案涉店面租期即将届满，永泰县粮食局要求收回店面，重新招标租赁。后张丽玲通过新一轮的招标程序，中标获得店面的承租权，重新与永泰县粮食批发商场签订租赁合同，并依照新合同向永泰县粮食批发商场交纳了15000元的押金，按月交纳租金。张丽玲知道被骗后，就向林炜、郑中美催要押金和转让款，但二人均以种种理由拒绝。张丽玲认为，因案涉店面所有权人明确告知案涉店面如果要转租需要征得主管部门的同意，而张丽玲与林炜、郑中美就案涉店面使用权转让签订的协议书，并未得到案涉房屋所有权人的认可，且直至2018年年底案涉店面承租期届满的整个过程，林炜、郑中美均拒不配合张丽玲办理有关手续，故双方就案涉店面的使用权签订的转让协议无效，系无效合同。林炜、郑中美应当将收取的店面转让款和押金退还张丽玲。鉴此，为维护自身合法权益，张丽玲特具状起诉，望判如所请。 林炜、郑中美辩称：1、张丽玲主张退还的28000元不是转让款，而是装修补贴款，若要予以返还，则要求将店里原来装修的东西全部搬走；2、停电系因张丽玲有两个月未交租金造成;3、2018年年底店面租赁期届满后，张丽玲并没有告知其需要配合办理什么手续；4、郑中美只是店里的员工，本案与其无关。 经审理查明：林炜与郑中美系男女朋友关系。2015年11月18日，永泰县粮食批发商场（甲方）与林炜（乙方）签订《永泰县国有资产房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于永泰县樟城镇XX广场8#楼第31号店面，租赁期从2015年11月25日起至2018年11月24日止；租赁用途为婴幼儿用品经营场所，不得改作其他用途；第一年租金每月6000元，逐年增长幅度为5%，第二年租金为每月6300元，第三年每月租金为6615元；自合同生效之日起七日内，乙方应支付第一个月的租金，以后每个月的26号前付清下一个月的租金；乙方在签订合同时付给甲方（不低于3个月）作为押金，即18000元，押金不计息，不抵扣租金和其它按期限交纳的各项费用，租赁期内如无违约情况，到合同期满之日，押金将全额返还给乙方；未经甲方和财政局书面同意，乙方不得擅自分割、转让、转租、转借、设置抵押、质押承租租赁物等；租赁期间，乙方如欲将租赁物转租给第三方使用，须征得甲方和财政局书面同意，经同意转租时，由甲方与第三方按原甲乙双方签订的租赁合同条款重新签订租赁合同，甲方与乙方之间的租赁合同经甲方与第三方签订合同后终止，同时按本合同第五条条款中的因乙方原因导致合同提前终止规定执行；租赁物租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方随时解除合同，收回出租租赁物，并没收全部押金，且不承担乙方之任何损失：（1）未经甲方书面同意，擅自转租（如营业执照法人代表与本合同承租方法定代表人不相符的）、设置抵押、质押承租租赁物的；（2）将承租租赁物擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；……（7）拖欠租金累计超过1个月的；租赁期满时，按《永泰县行政、企事业单位国有资产租赁管理暂行办法》重新实行公开租赁；租期届满，乙方仍需继续租用时，应在期满三个月前向甲方提出书面申请，通过参加甲方组织的该标的物的招租竞价，乙方在同等条件下优先享有承租权；乙方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收违约金；等等。2015年12月24日，“永泰县樟城镇因否童装店”注册成立，经营场所为永泰县樟城镇南湖路XX广场****，经营者为郑中美，经营范围为服装、婴幼儿用品、婴幼儿奶粉零售。 2018年3月，张丽玲与郑中美就案涉店面达成了转让费25000元、空调音响监控3000元的合意，并微信告知张丽玲“粮食局说重新签合同麻烦，我们私下签个协议，然后到期后你们自己继续签合同就可以了”。2018年3月21日，张丽玲向郑中美微信转账支付2000元，后又于2018年3月27日、4月3日陆续向郑中美支付宝账户转账汇款10000元、10000元、6000元，共计28000元。2018年4月6日，林炜（甲方）与张丽玲（乙方）签订《协议》一份，约定：1、甲方同意将位于永泰县XX广场8#31号店的使用权转给乙方；2、乙方使用后应按规定时间交纳租金及合同所约定的应由甲方交纳的其他费用；3、因若暂时无法乙方重新与店面所有单位重新签租赁协议，甲方在合同期满时应配合乙方办理相关手续。同时备注店面租赁押金为壹万捌仟元整，押金转为乙方押给房东，以及租金缴纳方式：王东升6228480068191417572农业。由于郑中美已经向永泰县粮食批发商场缴纳2018年4月份的租金，张丽玲于2018年4月8日通过支付宝转账方式将该月租金6600元支付给郑中美。2018年4月9日，张丽玲又通过支付宝转账方式分三笔向郑中美支付押金计18000元。当日，双方就案涉店面进行了交接。 2018年5月，张丽玲得知案涉店面不能转租，且原租赁合同期满后需重新进行招标等情况后，未予按期交纳租金，并与林炜就相关事宜进行交涉。之后张丽玲补缴了租金，并继续使用案涉店面。2018年8月13日，永泰县粮食批发商场对包括案涉店面在内的三处店面发布《租赁公告》，张丽玲报名参加竞租，并交纳报名费100元、保证金15000元。2018年11月26日，张丽玲与永泰县粮食批发商场就案涉店面签订了《永泰县国有资产房屋租赁合同》。此后，张丽玲多次与林炜商谈退还租金事宜，并微信告知林炜其了解到自身扣款为3604元，要求林炜予以返还14396元，林炜多次承诺还款，但一直拖延未还。2019年3月29日，张丽玲依法取得营业执照。2019年4月2日，张丽玲以诉称理由诉至本院，并委托律师参加诉讼，为此花费律师代理费8000元。上述事实，有张丽玲提供的《协议》、微信账单、支付宝转账电子回单、张丽玲与林炜的微信聊天记录、张丽玲与郑中美的微信聊天记录、营业执照（永泰县樟城镇因否童装店）、《租赁公告》、《永泰县国有资产房屋租赁合同》（承租方张丽玲）、永泰县粮食批发商场收款收据、营业执照（永泰县樟城镇彼得潘服装店）、《委托代理合同》、福建增值税普通发票、《永泰县国有资产房屋租赁合同》复印件（承租方林炜）及林炜提供的其与张丽玲的微信聊天记录、短信聊天记录等证据予以证实。结合双方当事人的陈述，本院可以确认如上案件事实。 本院认为：本案争议焦点在于张丽玲与林炜就案涉店面转租事宜所签订的《协议》是否有效。根据已查明的事实，林炜如欲将案涉店面转租给第三方使用，必须征得永泰县粮食批发商场和财政局的书面同意，现林炜主张其取得了永泰县粮食批发商场的口头同意，但未提供相应证据予以证明，亦不符合双方合同约定，其主张本院不予采信。但张丽玲在庭审中自认永泰县粮食批发商场在2018年5月已得知案涉店面被转租事宜，且本案中并无证据表明永泰县粮食批发商场就转租事宜提出过异议，张丽玲亦实际持续使用该店面，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，张丽玲与林炜就案涉店面转租事宜所签订的《协议》合法有效。因此，张丽玲要求确认《协议》无效，并返还转让费28000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于押金18000元，庭审中，林炜、郑中美自认其在履行合同过程中并未每月按时交纳租金，并愿意在扣除张丽玲的违约金后，予以返还张丽玲押金14396元。本院认为，从张丽玲与林炜的微信聊天记录可见，张丽玲承租后所产生的违约金为3604元，故林炜、郑中美应予返还张丽玲押金14396元，张丽玲诉讼请求超出部分，于法无据，本院不予支持。关于律师费8000元，张丽玲主张本案系因林炜、郑中美未予及时解决纠纷所致，林炜、郑中美具有过错，应承担其因本案所支出的律师费。本院认为，林炜在未按合同约定征得永泰县粮食批发商场和财政局书面同意的情况下，就将案涉店面转租给张丽玲，存在明显过错，且在双方产生纠纷后，林炜曾多次承诺返还部分款项，但一直拖延未还，最终导致本案诉讼，有悖诚实信用原则，故对张丽玲的主张本院予以支持。此外，林炜承租案涉店面后，由郑中美取得相关营业执照，且本案有关店面转让款、押金均系由郑中美收取，故郑中美对于上述款项应负共同偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、林炜、郑中美于本判决生效之日起十日内返还张丽玲押金14396元； 二、林炜、郑中美于本判决生效之日起十日内向张丽玲支付因本案所支出的律师费8000元； 三、驳回张丽玲的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150元，减半收取575元，由张丽玲负担337元，林炜、郑中美负担238元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  许林平 二〇一九年六月十八日 书记员  林艳华