文书内容江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏07执异43号案外人：王小峰，男，1983年10月11日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：杨克礼，江苏东帝律师事务所律师。申请执行人：曹青凤，女，1962年1月4日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：刘兴中，男，1962年2月21日出生，汉族，住江苏省东海县。系曹青凤丈夫。被执行人：马爱国，男，1969年9月6日出生，汉族，住江苏省东海县。被执行人：马云霞，女，1969年2月14日出生，汉族，住江苏省东海县。系马爱国妻子。以上两被执行人共同委托诉讼代理人：赵沛明，江苏连政律师事务所律师。申请执行人曹青凤与被执行人马爱国、马云霞借贷纠纷一案，异议人王小峰不服（2018）苏07执95号执行裁定，向本院提出执行异议申请。向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。本院查明，曹青凤申请执行马爱国、马云霞借款合同纠纷一案，东海县人民法院作出的（2017）苏0722民初5707号民事调解书已经发生法律效力。依上述调解书：一、马爱国、马云霞借曹青凤257000元及利息（利息按照月息1分5计算，分别从2016年6月7日和2016年12月13日计算），定于2017年9月30日前还款60000元，2017年10月31日前还款60000元，2017年11月30日前还款60000元，余款77000元及利息于2017年12月31日前还清，利随本清；二、如马爱国、马云霞一期逾期不能按时还款，则曹青凤有权就剩余全部款项申请法院强制执行；三、案件受理费减半收取2577.5元由马爱国、马云霞承担。因被执行人马爱国、马云霞未履行生效法律文书确定的义务，根据申请执行人曹青凤的申请，江苏省东海县人民法院于2017年10月11日立案执行。2018年1月26日本院以（2018）苏07执监18号执行裁定对本案提级执行。在执行过程中，2018年6月15日本院作出(2018)苏07执95－1号执行裁定，冻结（扣划）被执行人马爱国、马云霞银行存款340000元或查封（扣押）其等值资产（具体详见查封、扣押财产清单）。2018年10月10日本院作出协助执行通知书，查封马爱国所有的位于东海县××××路北110米，××西（××小区西“××”北侧隔壁），面积243平方米宅基地（长18米、宽13.5米）。并向东海县桃林镇桃东村民委员会、东海县桃林镇国土资源所进行了送达。案外人王小峰不服该执行行为，向本院提出书面异议。案外人王小峰异议称，请求撤销2018年6月15日作出的（2018）苏07执95-1号执行裁定及协助执行通知书，解除对东海县桃林镇××路北××、××西（××小区西“××”北侧隔壁）、面积243平方米宅基地（长18米、宽13.5米）的查封，终止对该宅基地的执行。事实与理由：（2018）苏07执95号案件中，曹青凤申请执行对马爱国的债权约34万元，贵院作出（2018）苏07执95-1号执行裁定书，向桃东委会发出协助执行通知书，查封了上述登记在马爱国名下的宅基地，但马爱国已于2016年12月25日将涉案宅基地以116万元卖于王小峰，王小峰于次日支付定金24万元，并于2017年4月付清宅基地款，马爱国于2017年秋将宅基地腾空交于王小峰。现王小峰实际占有该宅基地，享有该宅基地的使用权。马爱国与王小峰买卖宅基地是通过房地产中介葛士连进行交易的，桃东委会亦同意该转让。申请执行人曹青凤辩称，不认可王小峰的异议。其当时查封涉案宅基地时是通过东海县桃林镇桃东出示的证明和东海县桃林镇农村经济服务站提供的证明，证明该地是马爱国、马云霞的，所以不认可涉案宅基地已经转给王小峰。马爱国、马云霞辩称，马爱国、马云霞欠曹青凤的钱是事实，2016年12月25日，马爱国、马云霞将涉案宅基地卖给异议人也是事实，并受到了转让款，是通过桃林房地产中介签订的合同，当时村委会也同意。本院经审查查明：2016年12月25日，马爱国通过桃林房地产中介葛士连与王小峰签订了《桃林房地产中介房屋买卖合同契约》，将涉案宅基地卖给王小峰，价格是116万元，订金是24万元。王小峰称其已通过转账、现金及微信等方式全部付清宅基地款，并实际占有。另查明，2018年7月29日东海县桃林镇桃东民委员会出具《证明》，内容为：“东海县桃林镇桃东村民马爱国于2001年4月1日购买本村七组宅基地四间缴费16000元，位于东海县桃林镇××路北××、××西（××小区西“××”北侧隔壁）、长18米、宽13.5米，面积243平方米。”2018年9月14日，东海县桃林镇桃东民委员会出具《情况说明》，内容为：“我村同意村民马爱国（于2001年4月1日以16000元价格购买）位于桃东北，南邻马瑞，北邻路，占地面积约240平方，（四间地皮）转让给桃东民王小峰。”根据王小峰的户口本显示，其户口于2018年9月7日由××镇××村迁至××镇××东路××号××栋××单元××室，服务处所桃林镇桃东委会。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王小峰提交了其与马爱国于2016年12月25日《桃林房地产中介房屋买卖合同契约》，证明涉案宅基地在法院查封前已签订了合法有效的书面合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地具有身份属性，仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。而案外人王小峰与马爱国签订涉案宅基地买卖契约是2016年12月25日，当时其并不是涉案宅基地所在集体经济组织的成员，其与马爱国签订涉案宅基地买卖契约违反了法律、行政法规强制性规定，应属无效。因此，王小峰所签订的宅基地买卖契约无效，不符合上述排除执行的条件，其异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回王小峰的异议请求。如不服本裁定，案外人、当事人可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅二〇一九年六月十七日法官助理 于学金书 记 员 王 坤法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。