重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0108民初3369号 原告：重庆万友康年物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区长江二路**附****，统一社会信用代码91500103774858908D。 法定代表人：徐渝红，总经理。 委托代理人：陈宗亮，北京盈科（重庆）律师事务所律师。 委托代理人：傅丽蓉，北京盈科（重庆）律师事务所律师。 被告：唐智勇，男，汉族，住重庆市渝**。 被告：王善勇，男，汉族，住重庆市长寿区。 委托代理人：张明容，重庆将心律师事务所律师。 委托代理人：黄家兵，男，汉族，住重庆市长寿区。 原告重庆万友康年物业管理有限公司（以下简称“万友康年公司”）诉被告唐智勇、王善勇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万友康年公司的委托代理人陈宗亮、傅丽蓉，被告唐智勇、王善勇及其委托代理人张明容、黄家兵均到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序公开开庭进行审理，原告万友康年公司的委托代理人傅丽蓉到庭参加诉讼，被告唐智勇、王善勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 原告万友康年公司诉称：2011年8月8日原告与南方东银置地有限公司签订了《前期物业服务合同》，协议约定由原告向翡翠明珠小区提供物业管理服务。合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同约定，全体业主和物业使用人应按房屋面积按月向原告支付物业服务费，逾期交费的从逾期之日起交纳违约金。二被告系该小区某号房屋业主，建筑面积为318.58平方米。被告共拖欠从2017年5月1日起至2017年12月31日期间物业服务费17787.08元，从2016年1月16日至2017年12月15日期间的电费106258.80元、水费9323.25元，并产生了相应的违约金。上述费用经原告多次催收，被告仍拒不缴纳，故原告诉至法院，要求判令1.被告王善勇就南岸区某号房屋支付拖欠原告的从2017年5月1日起至2017年12月31日期间物业服务费17787.08元，并从欠费的次日起支付滞纳金，以当时所欠物业费总额为基数，按年利率24%计算并支付至全部款项付清时止；2.被告王善勇向原告支付从2015年9月28日至2017年12月15日期间的代缴电费106258.80元、代缴水费9323.25元，并从欠费的次日起，以当时所欠水、电费总额为基数，按照年利率6%向原告支付资金占用损失至全部款项付清时止；，3.被告唐智勇对上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由二被告承担。 被告杨智勇、王善勇辩称：该房屋业主系被告唐智勇，房屋建筑面积318.58平方米。被告王善勇是租赁唐智勇的房屋使用,与黄家兵合伙开餐饮店,店名铁牛王老火锅。原告是该小区物业服务单位。原告诉讼的物管费时间及金额不属实，原告诉称的时间中被告有去缴纳过物管费，原告向被告出具了收据。电费金额也不属实，因为一般的商业用电不满1000伏的应该是0.7925元/度的单价，1-10千伏是0.7725元/度，该物管公司是按照每度1.20元在收取电费，这个是不合理的，超过国家和重庆市电费规定标准。在收费过程中，商户代表找物管公司谈过多次，要求减免多余收费，但物管公司并没有同意，所以被告只能按照正常的价格去缴纳电费。对于水费，物管公司也是和电费混合在一起收取，有单价但是没有和电费分开收取。另外该物管公司利用所有业主的公共场地停车收取停车费，公共区域应该属于共同业主使用，并不是物管公司用于牟利的，因此所有商户也联合签名反映这个情况，也和物管公司谈过这个事情，并没有得到物管公司的答复。被告愿意支付合理的费用，并不是不缴纳所有费用。被告也不应当承担违约金。从合同相对性说，物管公司并没有完全履行义务。反而物管公司才应当承担相应的违约责任。 经审理查明：原告系重庆南岸区光电路翡翠明珠小区的物业管理单位。2015年9月28日，原告与被告唐智勇签订《前期物业服务协议》，约定由原告对被告所有物业——翡翠明珠（商业）某号房（建筑面积318.58平方米）提供物业服务，并载明双方权利义务，其中包括：物业服务费按建筑面积计算，商业物业为8元/月·平方米；业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应每月按时缴纳当月物业服务费及其他应缴之费用；逾期将按日加收应交费用的千分之三为滞纳金。若出租物业的，物业服务费用原则上由被告唐智勇交纳，同时应主动将租赁合同复印件送达原告一份，物业使用人欠交物业费，产权人承担连带责任，原告有权对其进行追偿。前期物业服务合同签订后，原告一直为翡翠明珠小区提供物业服务至今。被告唐智勇系翡翠明珠小区某号房屋业主，双方确认该房屋建筑面积为318.58平方米。2015年9月28日，被告唐智勇与原告签订商业用水、电服务协议，载明“为便于对商业能耗的管理，通过测算后，商业用电单价为1.20元/度包干价，水费为4.55元/吨”，“每月交纳水、电费时间为每月25日前。由于水电费由物业公司先行垫付，如果业主不能及时交纳水电费，物业公司可采取且不限于断水断电等强制方式促使费用的交纳，由此而产生的一切后果由业主自行承担”，“物业公司应及时向水电供应部门缴纳电费，以保证用水电供应正常，并如实抄表计量向业主收取水电费”。庭审中，唐智勇称该协议上非本人签名，申请对笔迹进行司法鉴定，本院依法委托鉴定后，唐智勇又向本院申请撤回了该此司法鉴定申请。 另查明，2015年9月26日，被告唐智勇和被告王善勇签订房屋租赁合同，约定唐智勇将坐落于重庆市南岸区某号房屋（建筑面积约318平方米）出租给王善勇使用，用途为餐饮，王善勇不得改变房屋用途，租赁期限自2015年10月10日起至2021年10月9日止，月租金23600元，自交房第三年起开始递增，递增率6%。合同第十一条关于房屋租赁期间的有关费用中双方约定水、电费、物业管理费等费用由王善勇支付，并由王善勇承担延期付款的违约责任。 现原告主张被告拖欠原告从从2017年5月1日起至2017年12月31日期间物业服务费17787.08元，从2016年1月16日至2017年12月15日期间的代缴电费106258.80元、水费9323.25元，经多次催收未果，遂起诉要求被告支付拖欠原告的上述各项费用和逾期违约金。 庭审中，被告王善勇提交了四份收款人为“翡翠明珠物业”，并盖有“重庆万友康年物业管理有限公司翡翠明珠管理处收讫章”的收条，拟证明其于2017年11月14日、12月6日、12月30日分别交纳物业费5000元，另于2018年3月9日交纳物业费10000元。原告对四份收条及王善勇交纳上述共25000元物业费的事实认可，但称只有2018年3月9日的10000元系本案诉争期间的物业费，可从原告目前主张的金额中扣除，其余在2017年底交纳的15000元系被告补交2017年5月之前所欠的物业费，原告在起诉前已核实，其金额不在本次诉讼请求中，对此原告提交了收据五张，经核对与被告提交的四份收据载明的收据编号一致。 以上事实，有原告提交的前期物业服务合同、临时管理规约、原告和被告签订的前期物业服务协议、房屋租赁合同、入伙办理传递单、业主信息登记表、房屋登记信息查询证明、商品房质量保证书、商业用水、用电服务协议、水、电度数抄表单、有害生物防治工作计划表、巡逻签到记录、值班记录、报事报修记录、绿化养护记录、日常保洁服务合同、律师函、邮局的催费回执单、欠费明细、物业费收据、水电费缴费凭证等证据，有被告提交的租赁合同、缴费收据、电网销售电价表、商户联名函等证据在卷，结合双方当事人的当庭陈述，足以认定。 本院认为：原、被告就涉案小区签订的前期物业服务协议，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护且已经生效判决认可其效力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。原告按物业服务协议的约定为该小区提供物业服务至今，被告应当按月足额交纳物业服务费、代缴水电费及公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。被告唐智勇系房屋产权人，被告王善勇系该房屋承租和实际使用人，二人均系物业服务协议中的“业主”身份，享受原告提供的物业服务，二被告虽在租赁合同中对物业费等费用的承担有约定，但该约定仅能约束二被告，不能对抗善意第三人，原告选择二被告连带承担物业费合法有据，二被告可在实际支付物业费等费用后再自行依照租赁合同约定分摊或追偿。 被告抗辩已缴纳25000元物业费，但将双方提交的证据核对显示，被告于2017年底交付原告的三笔物业费共计15000元系补交2017年5月前的物业费，不属于原告本案诉求范围，但原告起诉后被告于2018年3月9日支付原告的10000元物业费应当在本案最终尚欠物业费中扣除。 被告抗辩原告对商铺的电费收费标准不合理，1.20元/度的标准过高，原告解释虽该价格标准高于其向电力公司缴费的单价，但系物业方对全年公共能耗进行测算后与被告协商拟定，包含了被告商铺实际用电量和应当承担的公摊电费，因被告在申请对《商业用水、电服务协议》上“唐智勇”签字进行笔迹鉴定后又撤回鉴定申请，且未再提交其他证据证明该协议真实性存疑，故本院对该协议真实性予以确认。被告在签订前期物业服务协议当天签订商业用水、电服务协议，与原告约定该1.20元/度的收费标准系双方确认包含商铺实际用电量和商业能耗公摊的电费包干价。因双方的该约定不违反法律规定，合法有效应予履行，故对被告的该项抗辩本院不予采信。 被告抗辩原告不应利用公共场地停车收取停车费牟利，且未完全履行义务，但未举证充分证明，本院不予采信。 根据双方约定，从2017年5月1日起至2017年12月31日期间，其中2017年5月、6月原告自认均按7元/月·平方米收取物业服务费，故被告尚欠的物业服务费共计19751.96元（8元/月·平方米×318.58平方米×6个月+7元/月·平方米×318.58平方米×2个月），现原告自愿放弃部分金额，只要求被告支付17787.08元，扣除被告在原告起诉后已支付的10000元，目前还应支付原告物业服务费7787.08元。对原告主张的物业费逾期违约金，因原告当庭自愿调整为以当时所欠金额为基数，按年利率24%从欠费次日计算，不再按照合同约定的3‰主张，符合法律规定，本院予以支持，则被告应支付原告的物业费逾期违约金为以当时所欠物业费为基数，从2017年6月1日起按年利率24%计算至全部款项付清时止。原告还要求被告支付2015年9月28日至2017年12月15日期间的水费9322.95元（4.55元/吨×每月相加总度数）、电费106258.80元（1.20元/度×每月相加总度数）及资金占用损失，因水、电费均为延后抄表计费后由原告先行代缴，再与公摊水、电费一并向被告收取，故水、电费资金占用损失均以当时所欠水、电费金额为基数，按年利率6%从欠费次日计算。原告的上述诉讼请求符合法律规定，本院均予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王善勇于本判决生效之日起十日内支付原告重庆万友康年物业管理有限公司从2017年5月1日起至2017年12月31日期间物业服务费7787.08元，并从2017年5月11日起，以当时所欠物业服务费金额为基数，按年利率24%向原告支付逾期违约金至所有款项付清时止，被告唐智勇对上述债务承担连带责任； 二、被告王善勇于本判决生效之日起十日内支付原告重庆万友康年物业管理有限公司从2016年1月16日至2017年12月15日期间的水费9323.25元、电费106258.80元，并从2016年1月26日起，以当时欠费总额为基数，按年利率6%向原告支付资金占用损失至所有款项付清时止，被告唐智勇对上述债务承担连带责任； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3262.92元，由被告唐智勇、王善勇负担（此款暂由原告重庆万友康年物业管理有限公司垫付，限被告唐智勇于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆万友康年物业管理有限公司，本院不作清退）。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内通过本院或直接上诉于重庆市第五中级人民法院，并按对方当事人的人数提出副本。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  张 敏 人民陪审员  陈作秀 人民陪审员  李 艺 二〇一九年六月四日 书 记 员  王忆枫