四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初1069号 原告：南充春风置业有限公司，住所地南充市顺庆区丝绸路**。 法定代表人：吴德军，董事长。 委托诉讼代理人：江银利，四川绸都律师事务所律师。 被告：杨园，男，1993年9月18日出生，汉族，住重庆市大足区。 原告南充春风置业有限公司（以下简称春风置业）与被告杨园商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日以原、被告均不在本辖区裁定不予受理。春风置业不服该裁定，上诉于四川省南充市中级人民法院，该院2019年3月14日作出的（2019）川13民初938号民事裁定书，认为本案涉及不动产纠纷，撤销本院（2019）川1303民初301号民事裁定，指令本院立案受理。本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，并以商品房销售合同纠纷与追偿权纠纷并列案由，公开开庭进行了审理。原告春风置业的委托诉讼代理人江银利、被告杨园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 春风置业向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告双方于2015年8月31日签订的编号为201508310410的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告将位于南充市髙坪区房屋返还给原告；3、请求判令被告立即偿还原告截止于2018年9月27日，代其支付中国工商银行南充分行的银行借款本金13135.24元（后续垫支的费用继续计算），并按银行同期贷款利率计算资金占用利息；4、请求判令被告立即向原告支付违约金（购房总价款的10%)47415元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月31日，原告与被告经协商后签订了合同编号为201508310410的《商品房买卖合同》。合同约定：“原告将位于髙坪区下中坝春风紫金港4幢第1单元2层204号房屋出售给被告，该房屋建筑面积共108.74平方米，房屋价款共计474151元，首期被告向原告支付144151元，其余价款330000元采取向中国工商银行南充分行贷款方式支付给原告。”合同附件五同时约定：“在买受人办理了银行按揭贷款手续后，如因买受人逾期偿付银行贷款，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关的担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。如买受人一年内欠付银行贷款累计三次，或者在出卖人承担了保证责任后五日内未向出卖人支付完全担保损失的，则出卖方均有权要求买受人承担毎日总房款千分之四的违约金，同时出卖人有权单方解除合同，并要求买受人按照合同约定总购房款10%支付违约金。”在被告办理银行按揭贷款手续后，多次逾期支付银行贷款，导致中国工商银行南充分行在原告的指定保证金账户中扣收了保证金13135.24元。在原告按约定为被告承担了保证责任后，虽经原告多次催促，但被告却拒不偿还原告为其垫付的银行借款，为维护原告的合法权益，特诉至来院。 杨园辩称，1、对案由有异议，本案应只是追偿权纠纷，因为商品房销售合同已经履行，合同的权利义务已终止；2、春风置业没有告知杨园合同附件五的内容，而且合同中约定春风置业违约只按照千分之一计算违约金，杨园违约则按总价款10%计算违约金，合同本身就不公平；3、《合作协议》与《扣款通知书》这件事杨园事前不清楚，杨园知道其代为垫付按揭款项后立即与春风置业协商偿还垫付款项事实，春风置业一直不同意；4、截止2018年12月21日，春风置业的确为杨园垫支了按揭款21826.85元，杨园同意偿还，并按年利率6%支付资金占用利息，杨园并不是恶意欠款，而是2018年生病，无力偿还借款。春风置业的其他诉讼请求，请求法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年8月31日，原告与被告经协商后签订了合同编号为201508310410的《商品房买卖合同》。合同约定：“原告将位于髙坪区下中坝春风紫金港4幢第1单元2层204号房屋出售给被告，该房屋建筑面积共108.74平方米，按套内面积每平米5322.75元，房屋价款共计474151元，首期被告向原告支付144151元，其余价款330000元采取向中国工商银行南充分行（以下简称南充工行）贷款方式支付给原告，原告应当在2016年5月30日前向被告交付该商品房，原告（出卖人）应当在2017年5月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在上述约定期限内取得权属证明，买受人（被告）不退房，出卖人按已付房价款，逾期交房单列条款进行了约定。2015年10月27日杨园与南充工行又签订了《个人购房借款担保合同》，贷款金额33万元，贷款期限20年。原告为被告贷款提供在涉案房产正式抵押给贷款人南充工行之前阶段性连带责任保证。在上述合同签定后，杨园按合同约定的“交付方式及期限”支付了全部购房款，春风置业按合同约定交付了房屋。杨园接收了房屋后，对涉案房屋进行了装修，并于2017年入住至今。杨园从2015年11月向南充工行开始偿还贷款至2018年2月。2018年3月起至2018年12月末按约定偿还南充工行贷款。杨园当庭陈述因身体原因未上班暂时无力支付。南充工行依照双方约定四次从春风置业扣划杨园所欠借款本息21826.85元，分别为2018年6月27日6592.34元、2018年9月27日6542.9元、2018年11月28日4358.14元、2018年12月31日4333.47元。春风置业同意该垫支款项杨园按年利率6%向其支付资金占用利息。2019年杨园继续按约定偿还南充工行贷款。本案审理中，经本院多次组织调解未果。现春风置业以双方《商品房买卖合同》附件五：付款方式及期限的约定d项：（该内容形式无行距）“在买受人办理了银行按揭贷款手续后，如因买受人逾期偿付银行贷款，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关的担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。如买受人一年内欠付银行贷款累计三次，或者在出卖人承担了保证责任后五日内未向出卖人支付完全担保损失的，则出卖方均有权要求买受人承担毎日总房款千分之四的违约金，同时出卖人有权单方解除合同，并要求买受人按照合同约定总购房款10%支付违约金。”相关内容，请求解除合同、返还房屋、并支付违约金。 本院认为，本案主要争议焦点：涉案《商品房买卖合同》是否应解除。第一从庭审查明事实看，杨园采取首付与按揭贷款的方式向春风置业支付了全部购房款，春风置业也依约向杨园交付了所购商品房时，在商品房买卖合同中，杨园已履行了自己的全部义务。春风置业按照合同约定履行了自己的义务。根据合同法第九十一条的规定，双方在购房合同中的权利义务已终止。 第二，杨园逾期还贷的行为仅违反了按揭借款合同之约定，并未违反购房合同； 第三，关于涉案《商品房买卖合同》附件五付款方式及极限的约定d项下的内容，“……在出卖人承担保证责任后五日内未向出卖人支付完全担保损失后，则出卖方有权要求买受人承担每日总房款千分之四的违约金，同时出卖人有权单方解除合同，并要求买受人按照合同约定总购房款10%支付违约金”。对于该附件内容，本院认为，首先该内容主要要是针对买受人违反按揭借款合同时的违约责任，将该违约责任写进付款方式及期限的约定项下且无行距，有违日常生活经验法则，容易致使买受人忽略该条款的翔实内容。杨园也当庭表示，并不清楚该条款内容，而且出卖方也并未告知该条款内容；其次，上述解除合同条件约定太过随意，合同面临着随时随地可能被解除的危险，不利于交易的安全和稳定。杨园未按按键借款合同偿还银行借款一、二万元，其行为已构成违约，但其违约程度轻微，并不动摇《商品房买卖合同》的基础也不影响合同目的实现。再次本案合同约定解除可导致不经济，也有违公平原则。事实上，涉案房屋杨园已装修入住几年，解除合同不仅涉及到装修费、还涉及到第三方南充工行利益问题。如果合同解除，在房价涨幅较大的今天，杨园不只是装修费的巨大损失，必将造成其房屋升值空间的巨大损失，显示解除合同会导致一方获利过大，而另一方即损失过重，且不公平、不平等。现杨园愿意立即支付春风置业为其垫付的南充工行的按揭贷款本息并支付资金占用利息，2019年1月至今杨园也在继续履行按揭贷款合同。 综上，本案涉案《商品房买卖合同》不应解除。即原告要求解除《商品房买卖合同》的诉求既不合法也不合理，本院不予支持。原告请求返还涉案房屋的诉请，因双方《商品房买卖合同》不予解除，其该项诉请于法无据，本院不予支持。 关于春风置业请求杨园立即偿还其代为支付银行贷款的本息及资金占用利息的诉请，杨园在春风置业购房时，向南充工行贷款33万元，春风置业为其提供担保，双方签订的《个人购房借款担保合同》是双方真实意愿表示。2018年3月至2018年12月，杨园未按约定归还银行借款，其行为构成违约。春风置业代为归还了银行借款，即春风置业承担的是垫付担保责任，春风置业承担担保责任后，即取得对债务人杨园的追偿权，杨园的违约行为应当承担相应的资金占用利息损失。因此，春风置业请求杨园立即向其支付垫付款21826.85元及资金占用利息，利息从扣划之日起按照年利率6%计算至付清之日止，杨园无异议，也符合法律规定，本院予以支持。 关于春风置业请求杨园按购房总价10%支付违约金47415元的诉请。根据《最高人民法院关于适用若干问题的及时（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告的实际损失为垫付款资金占用利息，而资金占用利息损失本院已于支持。原告该项的诉请（约定）远远超过实际很多倍，杨园对原告的该项诉请也不予认可。原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。 综上所述，为保护当事人的合法权益和稳定的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、根据《最高人民法院关于适用若干问题的及时（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、杨园在本判决生效后十日内向南充春风置业有限公司支付垫付款21826.85元及资金占用利息（利息按年利率6%计算，其中6592.34元从2018年6月27日起计算，6542.9元从2018年9月27日起计算，4358.14元从2018年11月28日起计算，4333.47元从2018年12月31日起计算，前述利息均计算至付清之日止）； 二、驳回南充春风置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决在指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费657元，由南充春风置业有限公司负担457元，由杨园负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  郑淑珍 二〇一九年六月二十一日 书记员  胡 琳