四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6851号 上诉人（原审原告）杨新月，女，1957年8月13日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）四川鸿宇英联华物业服务有限公司。住所地：四川省成都市武侯区科华北路******。 法定代表人何芳，执行董事。 委托代理人郭开友，四川迪扬律师事务所律师。 上诉人杨新月因与被上诉人四川鸿宇英联华物业服务有限公司（以下简称鸿宇英联华物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初3868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，青羊区罗家碾街158号11栋1单元5层10号房屋所有权人系杨新月，建筑面积131.18平方米。 2015年2月11日，四川曲氏英联华物业服务有限公司（以下简称曲氏英联华物业）与成都市青羊区西城家园一期第一届业主委员会签订《物业服务合同》，主要约定：多层住宅用房物业费为0.5元/月/平方米，物业服务费应按季度缴纳，业主应在每季度首月10日-25日履行缴纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的3‰缴纳违约金，合同期限为2015年2月11日至2016年8月10日。 2016年10月10日，曲氏英联华物业与成都市青羊区西城家园一期第一届业主委员会再次签订《物业服务合同》，主要约定：多层住宅用房物业费为0.5元/月/平方米，物业服务费应按季度缴纳，业主应在每季度首月10日-25日履行缴纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的3‰缴纳违约金，合同期限为2016年10月10日至2018年10月9日。 2017年8月23日，鸿宇英联华物业与成都市青羊区西城家园一期第一届业主委员会签订《物业服务合同》，主要约定：多层住宅用房物业费为0.8元/月/平方米，物业服务费应按季度缴纳，业主应在每季度首月10日-25日履行缴纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的3‰缴纳违约金，合同期限为2017年8月23日至2022年8月22日。 2017年8月28日《西城家园一期关于小区上调物业费的公告》载明：“……按照《物业管理条例》的规定，本次上调物业费应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意之规定，本次上调物业费至0.8元/㎡合法有效。于2017年10月1日00时起西城家园一期按照住宅物业费0.8元/㎡的标准执行”。 2017年2月8日，四川曲氏英联华物业服务有限公司更名为四川鸿宇英联华物业服务有限公司。 上述案件事实有双方当事人身份信息、交易房屋信息核实记录、《物业服务合同》《西城家园一期第一届业委会文件》《西城家园一期关于小区上调物业费的公告》《关于成都市青羊区罗家碾街158号西城家园一期物业费上调至0.8元/平方米的情况说明》等证据及当事人的陈述在案佐证，具有真实性、合法性以及与本案的关联性，原审判决予以采信。 原审判决认为，《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。依据《合同法》第六十条之规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于鸿宇英联华物业要求杨新月支付拖欠的物业费及违约金的诉讼请求。鸿宇英联华物业为西城花园提供物业服务，杨新月作为小区业主应当向鸿宇英联华物业交付物业管理费，但其自2017年7月1日起至2018年3月31日期间未缴纳物业服务费用，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应当向鸿宇英联华物业支付上述期间欠付物业服务费并承担违约责任。根据《西城家园一期关于小区上调物业费的公告》所载内容，自2017年10月1日起西城家园一期按照住宅物业费0.8元/㎡的标准执行，故2017年7月至2017年9月期间物业服务费标准为按建筑面积0.5元/月/平方米计算，杨新月应支付物业服务费196.77元（0.5元/月/平方米×131.18平方米×3个月）；2017年10月至2018年3月期间物业服务费标准为按建筑面积0.8元/月/平方米计算，杨新月应支付物业服务费629.67元（0.8元/月/平方米×131.18平方米×6个月），以上合计826.44元。杨新月辩称，鸿宇英联华物业未尽到巡查和防范义务，其家中多次被盗，产生了财物损失，鸿宇英联华物业应当承担一定的责任，免除其物业服务费并赔偿损失，但本案中杨新月所举证据不足以证明鸿宇英联华物业未尽到一般的维护和保障小区安全的义务，故杨新月财物被盗，不当然由鸿宇英联华物业承担责任，其上述抗辩无事实及法律依据，原审判决不予采纳。 关于鸿宇英联华物业要求杨新月支付违约金的诉讼请求。合同中的违约金条款实为逾期缴费违约责任的约定，由于彼此沟通不畅，从而导致杨新月对鸿宇英联华物业的工作极其不满，并拖欠物业费，故对杨新月暂不缴纳物业服务费的行为不认定为违约，因此鸿宇英联华物业主张杨新月支付拖欠物业费的违约金的诉讼请求，原审判决不予支持。 关于鸿宇英联华物业要求杨新月支付水费9元，生活垃圾处理费72元的诉讼请求。杨新月作为物业使用人，应当对产生的上述费用承担支付责任，且杨新月对上述费用无异议，故鸿宇英联华物业的该项诉请符合法律规定，原审判决予以支持。 综上，鸿宇英联华物业的诉讼请求部分成立，原审判决予以部分支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、杨新月于判决生效之日起十日内支付鸿宇英联华物业物业服务管理费826.44元；二、杨新月于判决生效之日起十日内支付鸿宇英联华物业水费9元，生活垃圾处理费72元；三、驳回鸿宇英联华物业的其他诉讼请求。如杨新月未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（已由鸿宇英联华物业预交），由杨新月承担，并于履行上述给付义务时一并支付给鸿宇英联华物业。 杨新月不服一审判决，向本院提起上诉称，依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；裁决被上诉人分担上诉人财产损失，即上诉人免交3年物管费，并赔偿上诉人换锁费用。 被上诉人鸿宇英联华物业辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，鉴于双方对本案的垃圾处理费和水费无异议，本院二审予以确认。关于物业费抵扣问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，杨新月若认为鸿宇英联华物业未尽到服务义务，可要求其继续履行、采取补救措施或赔偿损失，若因管理不善造成其财产损失，也可另行主张权利，但以此为由拒交或少交物业服务费没有法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人杨新月的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元由上诉人杨新月负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年六月二十日 书记员  陈 悦