河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终12300号上诉人（原审原告）：韩岩，女，汉族，1982年3月18日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：赵荣亮，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白银瑞，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州鼎盛置业有限公司，住所地郑州市管城回族区。法定代表人：刘国民，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨磊，河南中亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：常晓莉，河南裕达律师事务所律师。上诉人韩岩因与被上诉人郑州鼎盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初4983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩岩上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误。原审判决认为房屋首次登记主办机构的变更，属于合同履行过程中的情势变更，判决被上诉人不再依据合同承担逾期办证违约金系适用法律错误，裁判违反法律程序。被上诉人作为专业的房地产开发、销售企业，在新政策实施后，应积极为涉案房屋首次登记资料的报送工作做充分准备，但被上诉人并未为涉案房屋首次登记事项积极履约，其于2018年7月18日、8月16日才向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋相关首次登记资料，距离郑州市不动产登记政策实施已近2年，存在严重过错，已构成严重违约，并不能因两年前的情势变更而豁免其责任。原审判决以情势变更支持被上诉人不承担违约金适用法律错误。一审法院在被上诉人并未向法院提出因情势变更而变更或解除合同的反诉请求，且也未提交高级人民法院审核的情况下，擅自适用情势变更，违反了适用情势变更的法律程序。二、原审判决驳回上诉人要求的供电方式整改的裁判，事实认定错误。涉案房屋所在小区目前是转供电的供电方式，并未达到合同约定的市政电力直接供给的供电方式。原审判决认定上诉人在交房时供电已达到使用条件，每家每户有电表，单独核算电费，电价按照阶梯电价收取，并认定已经达到市政电力直接供给的标准。属于明显的事实认定错误。三、原审判决裁判标准于法无据，有失公允。综上，原审判决认定事实错误，违反法律规定，判决结果有失公允，上诉人不存在违约，而被上诉人违约，其应按照实际违约天数向上诉人支付违约金，并将由物业公司转供电的用电方式整改为市政电力直接供给的用电方式，整改费用由被上诉人承担。郑州鼎盛置业有限公司辩称：一、原审认定本案当事人之间房屋买卖合同有效成立后发生“情势变更”情形，判决驳回上诉人“房屋权属初始登记”违约金的诉讼请求符合客观事实与法律规定。在郑州市，原先由房管局负责的“房屋权属初始登记”事项自2016年8月20日被取消，“不动产首次登记”完全不是“房屋权属初始登记”的简单更名，目前办理“不动产首次登记”的实际所需期限也远非涉案《商品房买卖合同》中约定的“房屋交付后60日”所能完成。这种情况并不属客观经济现象的“商业风险”的范围，涉案《商品房买卖合同》关于“房屋权属初始登记”的约定（包括相应违约责任合同条款）的合同基础实际已丧失，不应再继续适用原约定内容与期限界定违约和确定违约责任。二、关于涉案《商品房买卖合同》中的产权登记事项，实际也不存在被上诉人责任导致的逾期，依约依法被上诉人均不应承担违约责任。2016年8月20日前，商品房买卖的产权登记依次为初始登记、转移登记，均在房管局办理；在2016年8月20日后，商品房买卖的产权登记的具体流程依次为“实测”、“楼盘表确认”、“预售变现售”、“权籍调查”、“首次登记”、“转移登记”，先后分别在房管局和郑州市不动产登记中心及有关机构办理。被上诉人于2017年12月22日向涉案房屋所在楼盘全体买受人交付房屋，于2018年1月5日即向房管局测绘队递交报送了实测申请资料（该项目现场测量的实际开始时间为2017年8月26日），于2018年4月11日、2018年5月17日分别取得房管局测绘队出具的2批次楼幢房屋的测绘成果表，该办理实测的历时期间为97天和133天。被上诉人于以上取得实测成果的当日，即向房管局楼盘表确认科递交报送了办理楼盘表确认的资料，于2018年的6月4日及2018年的7月18日取得楼盘表确认结果，该办理楼盘表确认的历时期间分别为54天和63天。被上诉人于以上取得楼盘确认结果的当日，即到郑州市政务服务中心行政审批大厅的房管局不同部门窗口分别办理了申请维修基金结清和预售变现售的报件，于2018年6月28日及2018年7月30分别取得2批次楼幢房屋的有关审批成果，该办理维修基金结清和预售变现售的历时期间分别为25天和13天。被上诉人于以上取得预售变现售审批成果（即现售证）的当日即委托郑州市不动产登记中心指定的第三方测绘公司办理权籍调查并递交报送了该项业务有关资料，于2018年7月16日及2018年8月14日分别取得2批次楼幢房屋的权籍调查结果（不动产测量报告和权籍调查表），该办理权籍调查的历时期间分别为19天和14天。以上前置程序的各项成果、结果及有关文件资料系申请办理不动产首次登记的前提，全部完成和具备后方可向郑州市不动产登记中心申请办理不动产首次登记，郑州市不动产登记中心于2018年7月18日及2018年8月16日分别收到2批次楼幢房屋办理不动产首次登记的资料。综上，被上诉人在交付房屋后便积极迅速地开展产权登记事宜的办理，自房屋交付到递交报送实测申请资料，仅用时13天；而在政府职能部门及有关机构负责办理的不动产首次登记前置程序环节，第一批次15幢楼历时197天、计134个工作日，第二批次10幢楼历时227天、计155个工作日。以上可以看到，在涉案房屋有关的整个不动产首次登记的前置程序办理过程中不存在被上诉人责任的任何耽搁，之所以本案发生交房后长期不能递交办理不动产首次登记资料的情况，在于受到不动产统一登记制度实施和有关机构职能改革的影响，根本没有被上诉人的责任原因造成的办理房屋产权登记迟延，被上诉人就办理房屋产权登记事项不存在实质的违约及过错，上诉人不能举证证明其关于产权登记事项受到损失，实际也未发生有关损失，被上诉人依约依法均不应承担有关违约责任。三、涉案《商品房买卖合同》就供电配套基础设施并未约定“一户一表一号”，涉案商品房目前的供配电设施和运行方式及收费符合合同约定与电价政策规定，上诉人就此无任何实际损失，其要求被上诉人承担一户一表一号改造及费用的诉讼请求缺乏依据，原审判决予以驳回系正确处理。韩岩向一审法院起诉请求：1.判令被告按每日36.83元的标准向原告支付逾期报送初始登记资料的违约金；2.被告对供电运行方式予以整改，实现合同约定的市政电力直接供给的供配电运行方式，实现一表一户一号，整改费用由被告承担；3.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：韩岩与郑州鼎盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定韩岩购买郑州鼎盛置业有限公司建设的位于郑州市××区××、××西的房屋，并对房屋位置、总价款、付款方式及期限进行了约定。《商品房买卖合同》第八条约定：交房时间为2017年10月31日前。附件四合同补充协议第六条第1款约定：出卖人应当在2017年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。另《商品房买卖合同》及附件对买受人逾期付款的违约责任亦进行了约定。合同履行过程中，韩岩向郑州鼎盛置业有限公司支付了购房款，郑州鼎盛置业有限公司于2017年12月22日向韩岩交付了涉案房屋，因未按合同约定交付涉案房屋，郑州鼎盛置业有限公司已向韩岩支付逾期交房违约金。一审法院另查明，《商品房买卖合同》中约定的郑州市××区××、××西即郑州市管城回族区尚庄路。2018年7月18日、8月16日，郑州鼎盛置业有限公司向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋的首次登记资料。郑州市不动产登记中心于2018年8月14日至2018年9月28日期间陆续受理郑州鼎盛置业有限公司报送的涉案房屋首次登记的相关材料。在《商品房买卖合同》实际履行中，2017年12月22日交房时韩岩已经正常用电，每家每户有电表，单独核算电费，电价是按照市政规定阶梯电价收取。被告庭审提交的第七组证据用电申请单明确显示“供电验收合格，可以送电”；庭后被告调取的《供电验收情况说明》显示“该项目用户受电设备主进验收合格后，于2017年8月23日完成送电”。一审法院还查明，2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。一审法院认为，原告有两项诉讼请求，第一项诉讼请求是要求被告支付违约金；第二项诉讼请求是被告对供电运行方式予以整改，实现合同约定的市政电力直接供给的供配电运行方式，实现一表一户一号，整改费用由被告承担。下面逐项进行说明分析如下。首先是支付违约金的诉请。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同中明确约定被告应当在2017年12月31日前，将办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，登记程序变化、报送材料增加，在新的政策实施下各个环节不可避免出现需要返回、修改等各种问题，客观上影响了首次登记工作的正常进行。这些客观情况是当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属法律规定的情势变更情形。双方合同履行期间发生了情势变更，若继续履行合同对被告显失公平，故被告要求不应再继续适用原合同确定违约金，符合相关法律规定，其辩称一审法院予以采纳。原告要求被告支付逾期提交初始登记材料的违约金，理由不足，一审法院不予支持。其次是关于用电的诉请。双方所签订《商品房买卖合同》第十四条第二项规定：“2017年10月31日达到市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件”。合同实际履行中，原告韩岩在2017年12月22日交房时供电已达到使用条件，每家每户有电表，单独核算电费，电价按照规定的阶梯电价收取；被告提交的用电申请单明确显示“供电验收合格，可以送电”；《供电验收情况说明》显示“该项目用户受电设备主进验收合格后，于2017年8月23日完成送电”。上述事实表明，用电在交房已达到合同约定的市政电力直接供给的标准。同时，双方签订的《商品房买卖合同》未对原告要求的“一表一户一号及整改费用由被告承担”做出明确约定，原告提交的证据亦不能证明被告在用电方面没有达到合同约定的标准。因此原告此项诉请，理由不能成立，一审法院不予支持。综上所述，原告诉请，证据不力、理由不足，应依法驳回。一审法院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经该院审判委员会研究决定，判决：驳回原告韩岩的诉讼请求。案件受理费150元减半收取75元，由原告韩岩负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应当在2017年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。双方当事人合同约定的客观情况发生变化。一审法院对上诉人要求被上诉人支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金的主张不予支持并无不当。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。关于供电方式问题，双方所签订的《商品房买卖合同》未对韩岩主张的“一表、一户、一号”的供电方式进行明确约定，也没有明确约定如果达不到韩岩主张的“一表、一户、一号”的供电方式，应予整改以及整改费用由郑州鼎盛置业有限公司承担。而根据本案查明的事实，韩岩的供电方式在交房时已达到合同约定的市政电力直接供给的标准；本案中，根据韩岩提交的证据，并不能认定该实际供电方式违反相关法律、法规或技术规范等的相关规定并实际损害了韩岩的合法权益。故原审判决认定韩岩的该项诉请理由不能成立并对其该项诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，韩岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由韩岩负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年六月二十七日书记员 田宇恒