广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1323民初154号原告：利淑芬，女，汉族，户籍地址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：曾雪滔，惠州市惠阳区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李耀辉，惠州市惠阳区中心法律服务所法律工作者。被告：赖炳全，男，汉族，户籍地址广东省惠东县。被告：张林娣，女，汉族，户籍地址广东省惠东县。委托诉讼代理人：黄紫鸣（曾用名赖家鸣），男，汉族，户籍地址惠东县，系被告张林娣的儿子。原告利淑芬与被告赖炳全、张林娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告利淑芬的委托诉讼代理人曾雪滔、李耀辉，被告张林娣及其委托诉讼代理人黄紫鸣到庭参加诉讼，被告赖炳全经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利淑芬向本院提出诉讼请求：1.判令双方解除《房屋买卖三方合同》;2.判令被告赖炳全、张林娣连带返还双倍定金800000元；3.判令被告赖炳全、张林娣连带返还购房款1350000元；4.本案受理费由被告承担。事实与理由:原告的丈夫何某新与被告赖炳全是朋友关系，2018年6月20日，被告以经营生意资金周转所需，向何某新借款人民币300000元，被告赖炳全、张林娣出具借条并在借条上签名按捺手印为凭。同年8月7日，被告需要大量资金周转为由，将位于惠东县平山广汕路平深路口（2号铺）[产权证号为：粤房地证字第××号、粤房地共证字第××号]两被告名下共有的房产卖给原告，在第三方惠东县大正房地产有限公司的见证下双方签订了《房屋买卖三方合同》。合同第二条第1项约定物业成交价为2520000元，产权过户费、中介费，按揭过户费由买方（即原告）承担。第九条成交房款（价款）的支付约定：（1）签订本协议时买方应先付购房定金400000元。（2）在卖方赎证时支付1100000元。（3）买卖双方到行政中心办理签名过户手续时当天支付1020000元。第四条违约责任第（5）项在办理更名过户过程中和更名过户后，该物业如被第三方人员、相关单位或私人公司企业查封、起诉、追债，卖方要承担所有责任，并双倍返还买方所交定金并退回买方所交房款。（6）如因卖方原因导致该房屋不能办理过户流程，则卖方需双倍返还买方所交的定金……。合同签订后，双方约定被告于2018年6月20日向何某新所借的款用于抵扣购房款及50000元定金，原告再于签订合同当天另行转账支付定金人民币350000元，合计定金400000元足额支付。原告于2018年9月4日再按合同约定付给被告赎证款1100000元，由被告张林娣及其儿子赖某正出具收据作为凭证。在办理完房产赎证后，在过户查询不动产登记资料时发现被告的房产于2018年9月30日被法院查封。原告多次找到两被告商讨解决办法，未果。综上所述，原告认为，《房屋买卖三方合同》是在公平、自愿及双方真实意思表示的情况下所签订，完全符合相关法律的规定，应受法律的保护。被告方未按合同约定排除影响房产过户的障碍，导致原告无法实现对房产的权利转移。被告方的行为已构成违约，严重的侵犯了原告的合法权益。因被告赖炳全、张林娣是夫妻关系并在合同上签名捺手印，因此，被告赖炳全、张林娣应承担连带责任。现特诉至法院提起诉讼，请判如所请。被告赖炳全未到庭应诉，也未提交书面答辩状。被告张林娣答辩称，被告张林娣通过朋友介绍原告的丈夫何某新，因何某新生意上有需求，才介绍给被告赖炳全认识，之后何某新与被告赖炳全自行接触，直到2018年6月20日被告赖炳全需要向何某新借款，双方才告知被告张林娣，被告赖炳全强迫张林娣作为担保人签字。当时被告赖炳全、张林娣是夫妻关系（双方已在2018年12月15日通过惠东县人民法院判决离婚），从该借条可以确认，借条由被告赖炳全手写，借条内容并没有担保人此项，却隐瞒不懂法律意识和有阅读困难的被告张林娣签下此借条，此借条对被告张林娣存在欺诈性。签订借条后，何某新分别在2018年6月20、21号转账给被告赖炳全共30万元，此资金丝毫没有经过被告张林娣任何账户，也没有用在夫妻共同生活上。2018年8月7日，被告赖炳全又因各种自导自编的原因迫使被告张林娣在第三方惠东县大正房地产有限公司的见证下签订《房屋买卖三方合同》，将位于惠东县平山广汕路平深路口（2号铺）卖给原告，之后原告当晚付款35万元到被告赖炳全银行账户，同年9月4日付款110万元用于赎证，却因被告赖炳全的个人原因银行拒绝归还房产证。因此事宜，原告丈夫何某新和被告张林娣多次商量解决办法，并多次面访押证的惠民村镇银行，最终拿回房产证并在同年10月11日办理该房产的注销抵押权登记，此过程中，被告赖炳全不但不积极解决问题，还多次忽悠逃避被告张林娣的顾虑，同年11月20日买方和被告张林娣去办理过户手续才发现该房产已被查封。此后，被告赖炳全不但不处理房产被查封的事情，还选择恶意逃避。根据惠东县人民法院（2018）粤1323民初5911号民间借贷纠纷的借条证据和律师函，其被查封的案件系被告赖炳全造成的结果，系被告张林娣不可控因素。因此，造成房屋无法过户的根本问题在于被告赖炳全自身，而原告和被告张林娣系共同受害者。再根据《房屋买卖三方合同》第四条（4）在守约方或有关政府部门、或银行等其他机构，或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五个工作日，仍不履行本合约之条款时，逾期十个工作日视为毁约；第九条（1）第一笔房款，签订本协议时买方应先支付购房定金40万元到赖炳全平安银行账户。而买方第一笔付款35万元支付购房定金，不足40万元，系不履行本合约之条款，并逾期十个工作日，因此本合同已毁约。而买方第二笔付款110万元用于还清惠民村镇银行房屋抵押贷款，根据提供的证据惠民村镇银行《最高额担保个人借款合同》和该贷款的转账凭证，最终得益人系被告赖炳全女儿赖佳苑，被告赖炳全和张林娣的婚姻系三婚，结婚时，被告赖炳全已有一女儿赖佳苑，不排除被告赖炳全将资金转移到女儿赖佳苑的可能性。而被告张林娣在履行合同条例上，没有任何过错，并全程配合，造成房屋无法过户的原因系被告张林娣不可控因素，同时被告张林娣系退休年龄妇女，鉴于《中华人民共和国妇女权益保障法》，请法院给予最大的权益保护。综上，请求法院判令《房屋买卖三方合同》已毁约，判令被告赖炳全负责一切法律责任，判令被告赖炳全归还卖方第一笔付款35万元和第二笔付款110万元，本案诉讼费由被告赖炳全承担。原告利淑芬围绕其诉讼请求向本院提供了如下证据：1.原告身份证；2.被告身份证；3.房屋买卖三方合同；4.房产所有权证、土地使用权证；5.不动产登记资料查询结果；6.借条、转账记录；7.定金收据、转账记录（网银转账电子回单）；8.免责声明、收据、转账记录；9.结婚证、委托书。被告赖炳全未向本院提交证据。被告张林娣围绕其辩解向本院提交了如下证据：1.民事调解书；2.借条；3.购房付款凭证；4.借条；5.律师函；6.房屋买卖三方合同；7.最高额担保个人借款合同；8.转账凭证；9.赖佳苑出生证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合上列证据及双方当事人的诉辩意见、庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赖炳全与被告张林娣原系夫妻关系，双方已于2018年12月15日经本院调解离婚[（2018）粤1323民初6529号]。2009年5月6日，两被告通过购买取得涉案位于惠东县平山广汕路平深路口（2号铺位）的房屋，建筑面积为305㎡，房产证号为：粤房地证字第**、粤房地共证字第××号，土地使用权证号：原为惠东国用（2003）第010914号，后于2015年2月7日变更为惠东国用（2015）第0010178号。原告利淑芬与案外人何某新系夫妻关系。原告利淑芬于2018年8月6日授权委托其丈夫何某新向被告赖炳全、张林娣购买涉案房屋、签订房屋买卖三方合同并支付相应的购房款项。2018年8月7日，被告赖炳全（卖方）、张林娣（卖方）与原告利淑芬（买方，由何某新代签）、惠东县大正房地产有限公司（经纪方）签订《房屋买卖三方合同》，主要内容为“…1、物业地址：惠东县平山广汕路平深路口（2号铺位）。2、该物业房产证面积：305平方以房地产权证为准，共有（有）权证号Ｃ1××77号，国土证使用面积为：62.4平方米，以国土证为准。卖方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法，卖方出售该物业已取得共有权人同意，且没有侵犯第三方的权益。第二条成交价、税费和付款方式等：1、该物业成交价为2520000元整。此成交价不含产权过户费、中介费，按揭过户费用由买方自理。……第四条违约责任：本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按签订本协议时，支付购房定金双倍作出赔偿：……（3）如因卖方原因导致不能更名过户交易…（5）在办理更名过户过程中和过更名过户后，该物业如被第三方人员、相关单位或私人公司企业查封、起诉、追债，卖方要承担所有责任，并双倍返还买方所交定金并退回买方所交房款。（6）如因卖方个人原因导致该房屋不能办理过户流程，则卖方需双倍返还买方所交的定金。如因国家政策原因导致不能办理过户则卖方只需退回买方所交房款而无须赔偿……第九条成交房款（价款）的支付：（1）第一笔房款，签订本协议时买方应先支付购房定金400000元整；（此款打入卖方指定银行卡：户名赖炳全62×××77惠东平安银行华侨城支行）；（2）第二笔房款，在卖方赎证时支付1100000元整；此第二笔购房款作为业主办理赎证的费用。由于该房屋现阶段属于抵押状态，卖方应收到款当日去银行申请赎证，否则视为违约。（此款打入卖方指定银行卡：户名张林娣621278173006159712惠东惠民村镇银行飞鹅岭支行）；（3）第三笔房款，买卖双方到行政中心办理签名过户手续时当天支付1020000元整；此款打入卖方指定银行卡：户名张林娣621278173006159712惠东惠民村镇银行飞鹅岭支行）。第十条交楼时间：卖方收到该物业的全额房款后，三个工作日内交付给买方使用，否则视为违约，卖方承担所有责任，并双倍返还定金及无自息归还其余房款。卖方交房前该房产应无租赁，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、停车费、入网费、有线电视费、煤气管道等一切费用。经中介通知，买方未在约定的时间内接受交付的，视为交付……补充协议：……2、由于该房屋现阶段属于抵押状态，卖方应收到第二笔房款当日去银行申请赎证，否则视为违约并退回买方所交房款。”案外人惠东县大正房地产有限公司在合同尾页“第三方见证经纪方”加盖公章。合同签订当天，原告利淑芬通过中国平安银行转账35万元给被告赖炳全，备注：第一笔房款（定金）。被告赖炳全、张林娣当日出具内容为“收款账号62×××77赖炳全平安银行华侨城支行收到何某新交来购房定金叁拾伍万元正（￥350000元）。”的收据一份给原告收执。2018年8月30日，被告赖炳全（卖方）、张林娣（卖方）与原告利淑芬（买方）签订《免责声明》，内容为“本声明为买卖方买卖合同的附件，兹合同第九条，第2部分，在卖方赎证时支付￥1100000元整：此第二笔购房款作为业主办理赎证的费用。由于该房屋现阶段属于抵押状态，卖方应收到款当日去银行申请赎证。否则视为违约。（此款打至卖方指定银行卡：户名赖某正621278173008929211惠东惠民村镇银行飞鹅岭支行）。买方出资为卖方办理赎证系自愿行为，此行为存在一定风险。居间方仅起辅助作用，因此不承担任何法律责任。”2018年9月4日，原告利淑芬按照被告指示通过中国平安银行转账110万元至案外人赖某正的账户，转账用途备注为“第二笔购房款作为业主办理赎证费用”。同日，被告赖炳全、张林娣出具内容为“今收到利淑芬转来赎房款1100000元。”的《收据》交原告收执。2018年6月20日，被告赖炳全、张敏（张林娣）作为借款人出具主要内容为“今借到何某新￥300000元正，月息1.2分，每月30日前还息。本金归还后本借条自动失效。”《借条》交案外人何某新收执。何某新分别于2018年6月20日、21日通过建设银行手机银行向被告赖炳全转账10万元、20万元。庭审中，被告张林娣确认上述《借条》上的“张敏”与“张林娣”的签名是其本人所签。原告利淑芬称该笔30万元的欠款，双方口头协商在该笔30万元欠款中先抵扣定金5万元，剩余25万元款项抵扣剩余购房款，被告张林娣对此不予认可。庭审期间，原告利淑芬、被告张林娣均表示同意解除涉案《房屋买卖三方合同》。另查明一，2009年6月16日，该房屋被设定抵押权，他项权证号为C2331338。2016年7月14日涉案房屋抵押权被注销登记。2016年12月20日，因被告赖炳全的儿子赖某正向惠东惠民村镇银行股份有限公司借款110万元，被告赖炳全、张林娣以其两人共同共有的涉案房屋及土地使用权为赖某正的借款作抵押担保，并签订《最高额担保个人借款合同》。2016年12月27日，该房屋办理抵押权登记。另查明二，根据案外人黄玉珍的申请，本院于2018年9月30日作出（2018）粤1323财保112号民事裁定书，依法查封了涉案房屋，查封期限为三年。2018年10月15日，黄玉珍以赖炳全、黎林海拖欠借款未还为由向本院提起诉讼[（2018）粤1323民初5911号]，请求黎林海、赖炳全、张林娣、广东雨露明农业发展有限公司、曾纪田连带偿还借款本金20万元及利息。该案目前尚在审理过程中。另查明三，2018年11月15日，被告张林娣向本院提起离婚诉讼，案号为（2018）粤1323民初6529号，赖炳全与张林娣于2018年12月15日自愿达成如下调解协议：一、原告张林娣与被告赖炳全自愿离婚……三、位于惠东县平山广汕路平深路口（**铺位）楼房[赖炳全名下房地产权证号：Ｃ7××13；张林娣名下房地产权证号：Ｃ1××77。国有土地使用权证号：惠东国用（2003）第010914号]，双方均同意转让他人，剩余卖房的尾款107万元，其中6万元用于清还赖某正的借款，30万元用于清还何某新借款，剩余款项归原告张林娣所有，双方同意办理房屋转让给他人的过户登记手续。如任一方存在其他过错行为导致该房产暂无法办理过户转移登记手续给买方，由此产生的损失，应由过错方按本条款确定的价款赔偿给无过错方……七、夫妻关系存续期间，除原被告共同签名确认的债权债务外，被告赖炳全名下或公司的其他债权债务，全部由被告赖炳全自行享有和承担……”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告利淑芬通过授权其丈夫何某新与被告赖炳全、张林娣就涉案房屋签订的《房屋买卖三方合同》，系其三方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规规定的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同双方均应按照约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点如下：一、双方当事人是否存在违约行为?两被告应否双倍返还定金？二、涉案《房屋买卖三方合同》解除的条件是否成就？如合同解除，被告张林娣应否连带返还已付的购房款？关于焦点一，合同违约责任的认定问题。虽然双方在约定合同定金数额为40万元，原告利淑芬实际支付35万元后，两被告也出具了“收到35万元定金”的收据交原告收执，并在其后又收取了原告支付的第二笔购房款，由此说明，双方均认可并实际履行合同定金数额为35万元即双方对定金数额实际合意进行了变更。被告张林娣辩称原告未足额支付定金构成违约，与双方实际履行的情况不符，本院不予采纳。原告按约定支付了第二笔购房款用于赎回抵押后，两被告并未及时涤除涉案房屋上的抵押权，且在原告付款后涉案房屋已被查封，导致合同无法继续履行，两被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原被告双方在涉案合同中第四条违约责任（6）条的约定“如因卖方个人原因导致该房屋不能办理过户流程，则卖方需双倍返还买方所交的定金……”的约定，两被告应双倍返还原告所支付的定金即70万元。关于焦点二，涉案《房屋买卖三方合同》是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”的规定，并结合双方在庭审中明确表示同意解除涉案合同的意思表示，原告诉请解除涉案《房屋买卖三方合同》，理由充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案房屋买卖合同关系发生于被告赖炳全与被告张林娣婚姻存续期间，从买卖合同、免责声明、付款收据等的签订，被告张林娣均实际参与，张林娣作为合同主体，其应与被告赖炳权共同承担违约责任。因此，原告诉请两被告连带返还已付的购房款110万元，依据充足，本院予以支持。张林娣辩称涉案合同系被告赖炳全逼迫其签订，未提供有效证据证实，本院不予采纳。两被告虽然已经本院调解离婚，并在调解协议中对夫妻共同财产、共同债权债务进行了分割，但涉案房屋买卖行为系在两被告婚姻存续期间，其离婚协议的效力不能对抗涉案房屋买卖合同的相对人即原告利淑芬。至于被告张林娣称其与被告赖炳全对案外人赖某正的借款作担保，借款资金也为被告赖炳全所用，与本案不是同一法律关系，本案不作处理。原告称两被告的30万元借款用于抵涉案合同的5万元定金及25万元购房款，被告张林娣不予认可，而该30万元《借条》原件仍为原告持有，且两被告出具的定金收据及第二笔购房款收据均亦载明定金为35万元、购房款为110万元，故原告主张该30万元借款已抵作定金及购房款，与事实不符，本院不予采纳。综上，被告赖炳全经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告利淑芬与被告赖炳全、张林娣于2018年8月7日签订的《房屋买卖三方合同》；二、被告赖炳全、张林娣于本判决生效之日起七日内连带向原告利淑芬返还双倍定金700000元；三、被告赖炳全、张林娣于本判决生效之日起七日内连带向原告利淑芬返还购房款1100000元；四、驳回原告利淑芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24000元（原告利淑芬已预缴），由原告利淑芬负担3907元，被告赖炳全、张林娣连带负担20093元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄新娣人民陪审员  梁政伟人民陪审员  邱荣华二〇一九年六月五日法官助理黄静书记员赖丽娴