湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终5522号上诉人（原审被告）：曾广忠，男，1971年5月23日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黄明康，湖南伏龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王坤，男，1984年5月29日出生，汉族，住河北省鹿泉市。委托诉讼代理人：曹梦婷，湖南安必信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱家宝，湖南安必信律师事务所律师。原审第三人：李永喜，男，1975年8月21日出生，汉族，住河北省河间市。原审第三人：杨振虎，男，1991年3月11日出生，汉族，住山东省冠县。原审第三人：高爱国，男，1974年2月1日出生，汉族，住河北省鹿泉市。上诉人曾广忠因与被上诉人王坤，原审第三人李永喜、杨振虎、高爱国房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初6830号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人曾广忠的上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审；2、本案上诉费用由被上诉人王坤承担。事实和理由：一、一审法院认定案外人曾文与被上诉人及原审第三人为终止《厂房、仓库租赁合同》所出具的《收据》系上诉人曾广忠的授权行为所致，没有任何事实和法律依据，该《收据》所记载的内容并不能对上诉人产生任何法律后果，依法只能由行为人承担相应的法律责任。二、上诉人要求提前终止租赁合同有相关合同依据，双方互不承担任何赔偿责任，因此，被上诉人及原审第三人应该按照实际所用占用厂房的时间来支付租金，一审法院对各承租人2017年8-9月份租金予以免除缺乏法律依据，也不是上诉人的意思表示。三、被上诉人及原审第三人自承租上诉人曾广忠的厂房、仓库以来，从未交纳过水电费用，该项费用按照合同约定应该在应退还的房屋租金及押金中予以扣除，一审法院不予认定，显失公平。四、根据《收据》约定及付款情况，上诉人欠付被上诉人及原审第三人剩余房租（含押金）51782元，并不是上诉人拖欠被上诉人一个人的钱，而是被上诉人及原审第三人的共同财产，被上诉人无权单独起诉，应增加其他财产共有人为共同原告。被上诉人王坤答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审第三人杨振虎述称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判。王坤向一审法院提出诉讼请求：1.判令曾广忠返还王坤租金及押金52840元；2.判令诉讼费由曾广忠承担。一审法院经审理查明：恒仪公司有土地坐落于长沙市环保科技产业园内的环保大道旁，国际企业中心西边。2014年10月31日，曾广忠租用恒仪公司该地块正东北方长95米、宽36米，面积为5.13亩的土地，未办理相应审批报建手续即自行修建仓库，并另行出租王坤及李永喜、杨振虎、高爱国。2015年6月1日，王坤与曾广忠签订《仓库租赁合同》，约定租赁建筑面积为540平方米，分摊面积27平方米，合计租赁面积为567平方米，租赁期自2015年6月1日至2020年5月31日止，每月租金为18元/平方米，月租金为10200元，年租金为122400元，支付日期在支付月15日前支付租金；仓库租赁期间，仓库因不可抗力的原因、恒仪公司内部发生重大变更或该宗土地需整体开发而造成本合同无法履行，双方互不承担责任，但曾广忠必须提前半年通知王坤搬迁，并退还已交纳的剩余租金；仓库租赁期间，王坤应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%日滞纳金，并有权终止租赁协议。王坤最后一次支付了从2017年6月19日到2017年11月30日的租金64260元及押金10000元。李永喜、杨振虎、高爱国与曾广忠亦分别签订仓库租赁合同并支付租金及押金。2017年8月22日，案外人曾文（恒仪公司员工）作为曾广忠委托付款人向王坤、李永喜、杨振虎、高爱国签订《收据》，载明因仓库用地开发使用，致使合同提前终止，经与曾广忠协商，仓库租金截止日期为2017年7月31日止，剩下五间房租加押金共计201782元，退款明细为：应退还王坤租金加押金共计52840元、应退还高爱国租金加押金共计78709元、应退还李永喜租金加押金共计41900元、应退还杨振虎租金加押金共计28333元；另载明王坤及李永喜、杨振虎、高爱国收到曾广忠退还部分租金150000元，仍剩余房租51782元未收，手写备注“计划8月底货物搬完”。当日，曾文向高爱国转款支付150000元（庭审中曾广忠陈述曾文系代其支付），该款由王坤领取1100元、李永喜领取41900元、杨振虎领取28330元、高爱国领取78670元。曾广忠在案件一审审理过程中另行提交了下列证据：1.与恒仪公司签订的《场地退租合同》（复印件），拟证明其向土地出租方租金交到2017年8月30日；其中载明曾广忠必须于2017年8月31日前将各仓库厂房租赁户所属物资全数搬离，租金按仓库厂房腾空时间计算至2017年8月31日，9月1日至9月15日拆除建筑物期间不计算租金，王坤、李永喜、杨振虎、高爱国租赁的仓库厂房二年多时间水电费、滞纳金按15000元结算，从应退还曾广忠的租赁押金中扣除。王坤质证意见为三性均不予认可，未提交原件；李永喜质证意见为无异议；高爱国质证意见为与本案无关，没有意见。（杨振虎未到庭发表质证意见）2.恒仪公司出具的证明，拟证明王坤和李永喜、杨振虎、高爱国的退厂时间；其中载明高爱国最后腾空厂房交给该公司的时间是2017年9月5日，杨振虎为2017年8月29日，李永喜为2017年9月2日，王坤为2017年9月2日。王坤质证意见为开具形式不符合法律要求，应由单位法人或者是负责人签字，且恒仪公司与曾广忠有利害关系，对证据三性不予认可；李永喜质证意见为与事实不符；高爱国质证意见为时间不对，应该是8月底。（杨振虎未到庭发表质证意见）3.恒仪公司出具的《收款收据》，拟证明王坤以及李永喜、杨振虎、高爱国欠缴水电费共计15000元；其中载明该公司收到曾广忠交来王坤、李永喜、杨振虎、高爱国四人租赁仓库厂房2015年下半年至2017年8月份欠交的水电费共计15000元。王坤及李永喜、杨振虎质证意见为系案外第三人出具，真实性、关联性无法核实。（高爱国未到庭发表质证意见）一审法院认为，本案争议焦点为案外人曾文与王坤、李永喜、杨振虎、高爱国签订《收据》是否具有曾广忠授权，该收据是否对曾广忠发生效力。根据查明事实，曾广忠虽未参与《收据》的具体签订，但其对签订事实清楚，在知悉后亦未提出反对意见；此外，曾广忠虽否认授权曾文签订该收据进行租赁事宜结算，但曾广忠认可曾文代其向王坤及李永喜、杨振虎、高爱国退还150000元，而该退还行为系建立在《收据》各方意思表示一致并履行过程中的，故曾广忠陈述与其事实行为矛盾，其行为系确认曾文作为其代理人的意思表示，故曾广忠应承担有效代理责任。王坤、曾广忠签订的合同中约定，因该宗土地需整体开发而造成本合同无法履行的曾广忠必须提前半年通知王坤搬迁，故应给予王坤合理的搬迁时间，曾广忠主张王坤尚欠2017年8月、9月的租金，无事实依据，且与《收据》上载明的应收租金截止日期不符，一审法院对此不予采信。涉案仓库系违章建筑，王坤、李永喜、杨振虎、高爱国与曾广忠签订的相关租赁合同虽因违反国家强制性规定而均为无效，但《收据》系王坤、李永喜、杨振虎、高爱国与曾广忠就租赁关系解除后相关争议解决的独立条款，系各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按约履行。根据《收据》约定及付款情况，曾广忠欠付王坤及李永喜、杨振虎、高爱国剩余房租（含押金）51782元，现李永喜、杨振虎、高爱国同意由王坤主张该项债权，系李永喜、杨振虎、高爱国对自身权利的合理处分且已告知曾广忠；同时，曾广忠所付款项150000元并未按收据载明的王坤及李永喜、杨振虎、高爱国应得金额分别支付，而是全部支付给高爱国，曾广忠并无证据证明王坤已收取收据上载明的应得款项，曾广忠辩称王坤无权提起本案诉讼无事实及法律依据，一审法院不予采纳；曾广忠应向王坤返还租金及押金51782元，王坤主张超出部分，一审法院不予支持。此外，曾广忠主张其代为垫付王坤及李永喜、杨振虎、高爱国水电费共计15000元，除案外人恒仪公司出具的收款收据外，无其他证据予以佐证，真实性无法认定；同时也无法认定王坤及李永喜、杨振虎、高爱国分担的具体金额，无法在本案中进行冲减，当事人可另行协商或诉讼处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、曾广忠于本判决生效后三日内返还王坤租金及押金共计51782元；二、驳回王坤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1095元，因适用简易程序减半收取547.5元，由曾广忠负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案中，曾广忠对《收据》签订一事应当清楚，但其并未反对；同时，其亦认可曾文代其向王坤及李永喜、杨振虎、高爱国退还150000元，而该退款系基于《收据》且履行该《收据》的行为，因此，综合本案案情分析，一审法院认定《收据》对曾广忠具有约束力，并无不当。根据曾广忠与李永喜、高爱国的通话录音可知，曾广忠认可租金计算至2017年7月31日，同时，李永喜等未能及时搬离并非其本人原因，因此，曾广忠要求王坤等承担2017年8-9月份租金的理由不能成立。因李永喜、杨振虎、高爱国同意由王坤主张该项债权，故一审法院未追加李永喜等为共同原告，并无不当。此外，曾广忠对其主张的水电费，除案外人恒仪公司出具的收款收据外，并无其他证据予以佐证，且无法认定王坤及李永喜、杨振虎、高爱国分担的具体金额，故一审法院对其不予支持，并认为当事人可另行协商或诉讼处理，并无不当。综上，曾广忠的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1095元，由上诉人曾广忠负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年六月三日书记员 肖佳敏