陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书                                      （2018）陕0402民初5464号                               201804025464原告郑某某，男，汉族，1992年8月19日生，陕西省武功县人，大专文化，现住陕西省西安市碑林区，系西安合力装饰工程有限公司员工，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：付小玲，女，系陕西宽明律师事务所律师。委托代理人：张文婷，女，系陕西宽明律师事务所律师。被告杨某某，女，汉族，1986年4月16日生，陕西省西安市人，住陕西省西安市新城区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人仇小娟，系北京大成（西安）律师事务所律师。第三人刘某某，女，汉族，1986年4月13日生，陕西省西安市人，大学本科文化，住陕西省西安市新城区，系格格艺术培训学校教师，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。第三人陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市高新区房，统一社会信用代码：91610000081715066D。法定代表人：杨帅，系该公司总经理。委托代理人：李某某，男，汉族，1992年5月15日生，陕西省西安市人，大学本科文化，住西安市莲湖区，系该公司法务专员，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托代理人：李维某，男，汉族，1987年4月1日生，陕西省礼泉县人，住陕西省礼泉县，系该公司法务专员，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告郑某某诉被告杨某某、第三人刘某某、陕西新环境房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑某某及其委托代理人付小玲、张文婷，被告杨某某的委托代理人仇小娟、第三人刘某某、第三人陕西新环境房地产经纪有限公司委托代理人李某某、李维刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2018年4月20日与被告及第三人签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将其位于咸阳市西咸新区XX大道XX花园XX栋XX号房屋出卖给原告，房屋总价款为35万元。合同签订当日，原告向被告支付定金3万元，双方办理过户手续时支付首付款15万元，剩余17万元房款办理银行贷款，同时被告应于2018年7月31日前办理完涉案房屋的注销抵押手续。合同签订后，原告按照约定向被告支付了定金3万元，但之后被告因房屋涨价，拒绝与原告继续履行合同。另外，在此期间，因被告人在国外，其委托朋友即本案第三人刘某某与原告签订《房屋买卖合同》，并出具收条。综上，因被告的行为已构成根本违约，严重损害原告的合法利益，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》等相关法律的规定，向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告杨某某辩称：关于涉案房屋确属杨某某所有，因为被告杨某某长期居住在澳大利亚，所以委托第三人刘某某打理房屋、收取房租，但并未要求刘某某出售该房产，也未收取相关定金，根据《合同法》第51条的规定，本案签订的《房屋买卖合同》应属无效，原告的诉求没有事实及法律依据，故应当驳回。  第三人刘某某辩称：对原告的诉状没有意见。是第三人刘某某私自要卖杨某某的房子，被告杨某某不知情。后来房价与市值差距太大，于是决定涨价。现在不卖了，是因为被告杨某某要从澳洲回来自己居住。定金3万元是第三人刘某某收的，杨某某没有回来。第三人陕西新环境房地产经纪有限公司辩称：1、合同签订系双方真实意思的表示，应继续履行，第三人公司愿意继续配合办理过户等相关手续；2、费用由法院依法判决。原告为支持自己的主张，当庭出示以下证据：1、《咸阳市商品房买卖合同》部分复印件，证明本案被告系涉案房屋的所有权人，与原告达成的房屋买卖一事意思表示合法有效，涉案房屋的契税和专项维修基金已经交纳，已具备完全产权，可以进行交易。   2、《房屋买卖合同》，委托书各一份，证明结合证据一，涉案的房屋已经具备完全产权，且被告系该房屋的合法所有权人，因此双方之间签订的《房屋买卖合同》合法有效；因被告人在国外，其已委托第三人刘某某代为签字，因此第三人刘某某代为签订的《房屋买卖合同》系经过被告的授权所为，因此签订的《房屋买卖合同》对被告具有法律约束力，双方均应当按照合同继续履行；因涉案的房屋已具备进行交易的条件，且签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，因此合同合法有效，在合同约定的解除或者终止条件不具备的情况，双方均应当按照合同继续履行，不得单方解除合同。因此被告不按照合同约定办理注销抵押手续及单方作出解除合同的行为已经构成违约，且其作出的解除不发生法律效力，原告有权要求继续履行合同，并按照合同约定主张被告承担违约责任。   3、定金收条、收款收据，证明原告已经按照约定履行了支付定金的义务，被告应当按照合同约定履行其义务，综合证据二，被告拒绝履行合同义务，原告已支付中介费用应由被告支付给原告。   4、咸阳市秦都区人民法院（2018）陕0402财保61号民事裁定书、中国大地财产保险股份有限公司保单，陕西增值税发票、保全费收据、律师代理费收据，证明守约方因诉讼产生的律师代理费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权所支出的所有费用由违约方承担，因此本案中因被告违约致使原告产生的合理损失即保全费2270元、保函费1925元、律师费10000元，原告有权向被告主张。   被告杨某某未向法庭提供书面证据。   第三人刘某某未向法庭提供书面证据。   第三人陕西新环境房地产经纪有限公司为支持自己的辩称，当庭提供如下证据：   1、微信截图和语音，证明是被告杨某某本人委托，杨某某有权处分涉诉房屋，第三人刘某某是有权代理。原告质证表示，真实性和证明目的均认可，从双方谈判到最终签订买卖合同，杨某某和中介公司都进行了多番的协商。被告杨某某质证表示，微信语音的聊天姓名是鲁西西，但是与被告代理人联系的微信是叫NANCY，微信号不一致。关于两人，听声音也听不出来。再结合与中介的聊天记录，的确是涉案房屋的交易问题；再结合微信头像均与身份证头像相似，因此对于该微信记录，杨某某本人与第三人中介公司有沟通相关事宜，故对证据的真实性认可。   对原告、第三人所举证据评议认定如下，因其来源合法、客观真实，本院对其予以采信。依据采信的证据及庭审调查确认以下事实，2018年4月20日，原告与被告杨某某委托的第三人刘某某，通过第三人陕西新环境房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告杨某某将其所有的位于咸阳市西咸新区XX大道XX花园XX栋XX号房屋出卖给原告郑某某，房屋总价款为人民币35万元。该合同第一条第2款约定：该房屋现有状态已抵押给建设银行，抵押金额约15万元，杨某某应于2018年7月31日前，向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，且最迟应于产权过户前5个工作日办理完毕注销抵押登记手续；合同第二条第（三）款约定：郑某某于2018年4月20日支付甲方购房定金人民币3万元，并在产权过户进窗口缴税前支付杨某某购房首付款人民币15万元，选定的手续甲乙双方最迟于2018年8月15日之前办理，郑某某通过银行贷款向杨某某支付剩余购房款17万元；第三条约定：郑某某应支付第三人陕西新环境房地产经纪有限公司居间服务费人民币10500元……，原、被告双方合同签订后，任何一方违约，陕西新环境房地产经纪有限公司收取的费用无须退还，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿已支付的费用；第六条第2款约定：如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。合同签订当日，原告按照合同约定，向被告杨某某支付定金3万元，由第三人刘某某代收，并出具《定金收条》一张。同时，原告郑某某向第三人陕西新环境房地产经纪有限公司支付其购买争诉房屋的按揭担保费3400元、中介费10500元，并由第三人陕西新环境房地产经纪有限公司分别向其出具《收款收据》各一张。之后被告杨某某因房屋售价偏低，欲上涨价格，拒绝继续履行合同。另查，因被告杨某某身在国外，2018年4月19日，杨某某出具《委托书》一份，委托第三人刘某某出售争诉房屋，委托期限为2018年4月30日，并附杨某某身份证复印件一张。该《委托书》由被告杨某某直接邮寄给第三人陕西新环境房地产经纪有限公司。    再查，原告郑某某于2018年7月20日向本院提出诉前保全申请，由中国大地财产保险股份有限公司出具保单保函作为担保，本院做出（2018）陕0402财保61号民事裁定书，查封杨某某名下位于陕西省西咸新区XX大道XX花园XX栋XX号房屋一套。原告郑某某为该保全，支付中国大地财产保险股份有限公司保险服务费1925元。原告郑某某为本次诉讼，支付律师费1万元整。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间，设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，受法律保护，当事人应如约履行。本案中，原、被告双方通过第三人就涉案房屋的买卖事宜达成一致，被告委托第三人刘某某的行为合法有效，且《房屋买卖合同》内容未违反国家强制性禁止性法律规定，故确认原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》合法、有效。现原告表示愿意一次性支付购房款，积极促进交易完成，故其要求继续履行合同之诉讼请求，依法应予支持。至于原告要求被告支付其律师费10000元、因诉讼保全而支付的保险服务费1925元及中介费10500元一节，因双方签订的《房屋买卖合同》中已进行了约定，且该约定未违反国家法律规定，故依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、原、被告于2018年4月20日所签订的《房屋买卖合同》合法有效，应继续履行。二、原告郑某某在本判决生效后三十日内一次性给付被告杨某某剩余购房款32万元。三、被告杨某某在本判决生效后三十日内协助原告郑某某办理位于陕西省西咸新区XX大道XX花园XX栋XX号房屋的过户手续，过户所需费用，由原告郑某某承担。四、被告杨某某在本判决生效后三十日内一次性支付原告郑某某律师费10000元、因诉讼保全而支付的保险服务费1925元及中介费10500元，共计22425元。如果未按照本判决执行的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6920元、保全费2270元，共计9190元，原告已预交，现由被告杨某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。        审  判  长   文  娟审  判  员   李  龙人民陪审员   蔚凤仙 二0一九年五月六日 书  记  员   曹秀君 附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二条 本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。 第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条 民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条 代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条    被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  1