福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初3543号 原告：柯丽云，女，1968年7月14日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：林如微，福建宇开律师事务所执业律师。 被告：福建新东湖投资有限公司，住所地福建省福州市长乐数字福建产业园东湖路**。 法定代表人：陈良松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁文静，该公司员工。 委托诉讼代理人：聂历蓉，该公司员工。 原告柯丽云与被告福建新东湖投资有限公司（以下简称新东湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林如微，被告的委托诉讼代理人袁文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯丽云向本院提出诉讼请求：1.判令新东湖公司向柯丽云支付逾期交房违约金20643元（以529314元为基数，按日万分之二标准，自2017年7月1日起暂计至2018年1月11日止，529314元×0.02%×195天）；2.判令新东湖公司向柯丽云支付因燃气未达到交付使用条件而产生的逾期交付违约金45944元（以529314元为基数，按日万分之二标准，自2017年8月1日起暂计至2018年10月8日止，529314元×0.02%×434天）；后续违约金继续计算至2018年11月1日止。事实和理由：2016年1月31日，柯丽云向新东湖公司购买由其开发的位于福州市长乐区地块）一期9幢15层1506号的商品房。柯丽云依约向新东湖公司支付了购房款，共计529314元。双方约定出卖人应于2017年6月30日前向买受人交付房屋。2017年9月3日，新东湖公司将案涉商品房交付给柯丽云使用。2018年1月12日，新东湖公司才取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，新东湖公司交付的房屋不符合合同约定，属于无效交付，应按逾期交房承担违约责任。新东湖公司交付的房屋至今未通燃气，未达到买卖合同第十条约定的基础设施设备交付使用条件，应承担逾期交付燃气的违约责任。 新东湖公司辩称，1.新东湖公司已按合同约定于2017年8月21日履行了通知交房的义务，柯丽云也于2017年9月3日办理了交房手续。若柯丽云对房屋交付有异议，可拒绝接收房屋，再向新东湖公司主张逾期交房的责任。但柯丽云并未拒绝接收房屋，故其无权要求逾期违约金；2.根据《商品房买卖合同》第十条第（一）项第（2）点“房屋在交付时出卖人应确保上述基础设施设备达到交付使用条件（本项目不涉及第3项即没有供暖）。如未能达到，双方同意延展期为30日，在延展期内出卖人不承担赔偿责任，但应积极推进工程进度，超过延展期的出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任”的约定，案涉商品房的交房时间为2017年9月3日，燃气工程延展期至2017年10月3日，在此之前，新东湖公司不承担赔偿责任；3.案涉商品房燃气工程已于2017年12月4日完工并取得了竣工验收证明书，已达到交付使用条件。案涉城市燃气管网部分管道因市政规划原因直至2018年6月23日才铺设完毕，同时，因部分业主在装修过程中存在私拆立管，损坏燃气设施的情况，这些均导致了燃气通气的延迟，因此燃气延迟通气并非新东湖公司的责任。案涉商品房已于2018年11月1日通气；4.柯丽云收房后，燃气是否开通对其造成的损失仅限于电费和燃气费之间的差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”因此，违约金应予以减少。 柯丽云围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、福建增值税普通发票、销售不动产统一发票、个人购房担保借款合同、信访回单复印件等证据。新东湖公司依法提交了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、入伙通知书、收房材料、燃气竣工验收表、《关于滨海新城天然气主干管线全线贯通的报告》、《点火通气告示》、《改管告知书》、《天然气使用告知书》等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：柯丽云未提交信访回单原件，其真实性无法认定，依法不予采信。新东湖公司提交的《合同补充协议》、燃气竣工验收表、《关于滨海新城天然气主干管线全线贯通的报告》、《点火通气告示》、《改管告知书》、《天然气使用告知书》，具有证据的真实性、合法性，与本案的事实具有关联性，依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月31日，双方签订了《商品房买卖合同》，之后双方又签订了《合同补充协议》。合同约定，新东湖公司将福州市长乐区地块）一期9幢15层1506号商品房以总价款525960元出售给柯丽云。出卖人应于2017年8月31日前向买受人交付房屋,买受人未在交房书面通知规定的房屋交付期限内对涉案商品房进行验收交接的，自交房书面通知规定的交房首日即视同该商品房已按合同约定交付。合同还约定，燃气在交付时未达到交付条件的，双方同意延展期限为30日，在延展期内出卖人不承担赔偿责任，延展期后届满2个月未交付的，出卖人应按日向买受人支付买受人已交付房价款万分之二的违约金；部分工程（如电信、网络、有线电视、电力、自来水等）符合设计要求完工后需要相关第三方单位协助达到要求后方能正常使用的，不视为出卖人逾期交房。柯丽云依约向新东湖公司支付了购房款，分别于2016年2月16日支付105960元，2016年4月27日支付420000元。2017年9月3日，新东湖公司将案涉商品房交付给柯丽云使用。2017年12月6日，案涉小区的燃气管道工程取得竣工验收合格证明书。2018年1月12日，新东湖公司为案涉的小区建设工程办理了竣工验收备案。2018年6月23日，滨海新城燃气主干管实现全线贯通。2018年11月15日，柯丽云向新东湖公司支付补面积价款3354元。 审理中，双方确认案涉小区燃气于2018年11月1日实现点火通气。 本院认为，柯丽云与新东湖公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，属于合法、有效的合同。柯丽云主张《合同补充协议》系新东湖公司夹在物业合同中及新东湖公司未尽提醒、注意义务，但未提供相应证据证明，依法不予采信。因此，本案的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。 双方约定新东湖公司应在2017年8月31日前将商品房交付给柯丽云。根据《合同补充协议》第七条第2点约定：“若买受人未在交房书面通知规定的房屋交付期限内对涉案商品房进行验收交接的，自交房书面通知规定的交房首日即视同该商品房已按合同约定交付”。柯丽云自认在入伙通知书载明的收房日期2017年8月28日前收到入伙通知书，但柯丽云未在收房日期前进行验收交接商品房，此情形视为新东湖公司已按期交付。另，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”，2017年9月3日，案涉商品房已由新东湖公司转移至柯丽云实际占有，视为房屋有效交付。故柯丽云主张新东湖公司支付逾期交房违约金的诉请，本院依法不予支持。 2017年9月3日，新东湖公司将商品房交付给柯丽云使用。《商品房买卖合同》中约定燃气交付的延展期限为房屋交付后30日内，故2017年9月3日至2017年10月3日期间新东湖公司不承担燃气逾期交付责任。《合同补充协议》中约定“部分工程（如电信、网络、有线电视、电力、自来水等）符合设计要求完工后需要相关第三方单位协助达到要求后方能正常使用的”不视为逾期交付，案涉小区的燃气管道工程于2017年12月6日竣工验收，而滨海新城的市政公用燃气管道于2018年6月23日方实现全线贯通，故2017年12月6日至2018年6月23日期间新东湖公司符合协议约定的免责事由，不承担燃气逾期交付的责任。 案涉小区的燃气管道工程未能在约定的燃气交付延展期限前实现竣工验收。案涉小区于2018年11月1日实现燃气供应，新东湖公司未能在市政公用燃气管道铺设完毕后合理的期限保证燃气的供应。上述情形新东湖公司无法定或约定的免责事由，应承担2017年10月4日至2017年12月5日（63天）期间、2018年6月24日至2018年10月31日（130天）期间燃气的逾期交付责任。根据《合同补充协议》第五条第3款的约定，新东湖公司应按日向买受人支付买受人已交付房价款万分之二的燃气逾期交付违约金20302.06元。（以525960元为基数，按日万分之二计算，共计193天） 新东湖公司抗辩合同约定的违约金过高，但未提交证据证明其违约行为给柯丽云造成的实际损失及约定的违约金过分高于实际造成的损失，故综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益及公平原则等因素，新东湖公司调整违约金的请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建新东湖投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向柯丽云支付燃气未达到交付使用条件的违约金20302.06元。 二、驳回柯丽云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1525.53元，减半收取计762.76元，由柯丽云负担538.40元，由福建新东湖投资有限公司负担224.36元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 郑 宇 二〇一九年六月十六日 书记员 蔡敏杰 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -8- -7-