河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终10864号上诉人（原审被告）：河南绿地中原置业发展有限公司。法定代表人：方东兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：王仁江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉娟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司。法定代表人：龚玮达，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪德海，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵泽华，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。原审被告：郑州千玺荟企业管理咨询有限公司。法定代表人：战力群，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：韩林林，男，该公司员工。上诉人河南绿地中原置业发展有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司（以下简称科瑞物业河南分公司）及原审被告郑州千玺荟企业管理咨询有限公司（以下简称千玺荟公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初2050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人绿地公司的委托诉讼代理人王仁江，被上诉人科瑞物业河南分公司的委托诉讼代理人倪德海、邵泽华，原审被告千玺荟公司的委托诉讼代理人焦辉到庭接受了询问。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回科瑞物业河南分公司对绿地公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，对法律理解错误，应予纠正。1.根据《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》的规定，绿地公司作为业主需要对物业使用人千玺荟公司欠交的物业费承担连带责任的前提系双方之间存在着业主委员会与物业服务企业签署的物业服务合同，所依据的物业服务合同系绿地公司与物业服务企业科瑞物业河南分公司直接签署的，不应该依据物业使用人与物业服务企业之间签署的物业服务合同。而本案物业服务合同是科瑞物业河南分公司与千玺荟公司签署的，物业费收费标准及物业服务内容也均是其双方协商一致的结果，绿地公司并非合同相对方，故依据合同相对性及上述司法解释理解与适用的规定，科瑞物业河南分公司只能要求千玺荟公司承担支付物业费的情形，本案法律关系与《物业管理条例》第四十一条约定的情形不符，而一审法院并未审理清楚，显然是对法律关系及法律适用上存在错误。2.一审法院对事实认定错误，前期物业服务合同已经终止。本案涉案项目前期绿地公司与科瑞物业河南分公司签署过《前期物业服务合同》，但该合同约定的有效期为涉案房屋交付起满两年，一审法院以绿地公司未提供有效证据证明业主大会成立从而确定《前期物业服务合同》有效，显然是错误的。《前期物业服务合同》仅仅是项目成立初期的一个物业管理合同，尽管客观因素未成立业主委员会，但大部分物业使用人均在实际中已经与科瑞物业河南分公司签署的新的《物业服务合同》，且物业费计算标准及违约金计算标准均依据新的物业服务合同确定，科瑞物业河南分公司一审已经提交了新的《物业服务合同》，该合同足以说明就双方争议的房屋物业费系按照新的合同执行的，绿地公司与科瑞物业河南分公司签署的《前期物业服务合同》不再适用于双方。而一审法院并未对新的物业合同存在及效力进行说明，仅仅以已经失效的《前期物业服务合同》来界定绿地公司责任，显然不正确。二、一审法院认定绿地公司需要对滞纳金承担连带责任，于法无据。业主即使需要对物业使用人承担连带责任，也仅仅对欠缴的物业费，对此相关法律及其司法解释均有明确说明，科瑞物业河南分公司与千玺荟公司之间的物业费计算标准及是否存在违约情形，双方均系按照其单独签署的物业服务合同来界定，绿地公司并非合同相对方，对此并不知情，而一审法院在无任何法律依据的前提下，判决绿地公司对千玺荟公司欠缴物业费产生的滞纳金也承担连带责任，显然于法无据。科瑞物业河南分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。绿地公司对法律理解有误，科瑞物业河南分公司作为提供服务企业与绿地公司签订的物业服务合同仍继续有效。千玺荟公司述称，对绿地公司的上诉意见没有异议。科瑞物业河南分公司向一审法院起诉请求：绿地公司、千玺荟公司支付拖欠的物业服务费606648.8元及滞纳金181994.64元，共计788643.44元。一审法院认定的事实：2012年8月28日，科瑞物业河南分公司与绿地公司签订物业委托管理协议，协议约定绿地公司选聘科瑞物业河南分公司对绿地?千玺广场提供前期物业管理服务事宜。物业管理区域四至为东至会展中心，南至商务内环路、西至艺术中心、北至如意湖。物业服务费标准为办公低区19.8元/平方米/月，办公高区21元/平方米/月，商业物业30元/平方米/月，合同期限自绿地公司项目交付之日起两年，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。合同期满，业主大会尚未成立的合同自然延期。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定，业主应承担连带责任。2016年6月28日，绿地公司与千玺荟公司签订商铺租赁合同，约定绿地公司将位于商务中央花园2号1号楼1夹层千玺环湖-附7、8号建筑面积1053.21平方米的商铺出租给千玺荟公司，千玺荟公司承租商铺经营品牌为红柳枝烧烤音乐餐吧，租赁期限自2016年7月1日至2021年12月31日止。其中2016年7月1日至2016年10月31日为装修期，2016年11月1日至2016年12月31日为装修调试期。装修期及装修调试期内不收取租金，但千玺荟公司须按规定缴纳此期间的水费、电费、气费、通讯、设备、物业管理费用等因使用出租商铺而产生的一切费用。在租赁期间，千玺荟公司使用的水、电、气、有线电视、电话、通讯以及相关的各项费用，均由千玺荟公司承担。千玺荟公司有义务与绿地公司委托的专业物业管理方或专业商业管理方签订管理合同，接受并遵守相关物管或商管规定。2016年7月19日，绿地公司与千玺荟公司签订补充协议，约定千玺荟公司承租商铺经营品牌变更为红柳枝、夜猫酒吧、塔TA热狗。后科瑞物业河南分公司（甲方）与千玺荟公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定绿地中心?千玺广场商务中央花园2号1号楼1夹层千玺环湖-附7、8号，面积1053.21平方米，甲方是物业区域内的物业管理单位，对物业区域内的房屋、公共设备设施、安全护卫、消防、工作生活秩序、环境保护、清洁绿化等提供物业服务，并就涉及到业户整体利益和个体利益的矛盾和冲突等行使管理权，乙方应服从管理，支持配合甲方的工作。物业服务费为24元/平方米/月（含中央空调费及公共区域能源费，不含客户户内的水、电、燃气能源费），收费面积1053.21平方米，每月人民币25277.1元。每季度首月的10日前缴纳本季度物业管理费，未按时缴纳应缴费用的，将按每日1‰标准计算滞纳金。科瑞物业河南分公司于2018年8月24日通过EMS向千玺荟公司经营的红柳枝餐饮店、夜猫餐饮店发出律师函，显示千玺广场沿湖4、5号商铺自2017年1月1日至2018年9月30日，共计拖欠物业服务费530817元。2018年8月28日，该邮件被签收。科瑞物业河南分公司于2018年9月27日通过EMS向绿地公司发出律师函，显示千玺广场沿湖4、5号商铺、千玺荟广场西区地下商业（潮江春）截止到2018年9月30日承租人千玺荟公司使用期间拖欠物业费、水电费3892517元。2018年9月28日，该邮件被签收。以上事实有科瑞物业河南分公司提交的商铺租赁合同、物业管理服务合同、物业委托管理协议、律师函2份、EMS快递2份、查询记录2份及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，科瑞物业河南分公司与绿地公司签订的物业委托管理协议，绿地公司与千玺荟公司签订的租赁合同系各方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。依照科瑞物业河南分公司与绿地公司签订的物业委托管理协议，科瑞物业河南分公司为包括涉案房屋在内的区域提供物业服务，合同期限自绿地公司交付之日起两年，合同期满，业主大会尚未成立的合同自然延期。案件审理过程中，绿地公司并未举证证明涉案物业已成立了业主大会，故该物业委托管理协议自然延期，仍在合同履行期内，科瑞物业河南分公司与绿地公司仍应受该合同约束。依照绿地公司与千玺荟公司租赁合同的约定，在租赁期间，千玺荟公司使用的水、电、气、有线电视、电话、通讯以及相关的各项费用，均由千玺荟公司承担。千玺荟公司有义务与绿地公司委托的专业物业管理方或专业商业管理方签订管理合同，接受并遵守相关物管或商管规定。故科瑞物业河南分公司与千玺荟公司签订的物业管理服务合同并未违反前述物业委托管理协议及租赁合同约定，该物业管理服务合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。科瑞物业河南分公司已按照合同约定为千玺荟公司提供了物业服务，千玺荟公司应当支付相应的物业费，自2017年1月1日至2018年12月31日，按物业管理服务合同24元/平方米/月，收费面积1053.21平方米计算物业费为606648.96元（24×1053.21×24），科瑞物业河南分公司该项诉请在其应受偿范围内，该院予以支持。关于科瑞物业河南分公司主张按照物业费606648.80元的30%计算滞纳金为181994.64元，低于物业管理服务合同约定的标准，且不违反法律规定，该院予以支持。关于科瑞物业河南分公司主张绿地公司承担连带责任的诉讼请求，根据科瑞物业河南分公司与绿地公司签订物业委托管理协议的约定，业主可与物业使用人就合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反合同约定，业主应承担连带责任。现千玺荟公司未按约支付物业费，违反合同约定，故绿地公司应当承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑州千玺荟企业管理咨询有限公司于判决生效后十日内支付上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费606648.8元、滞纳金181994.64元；二、河南绿地中原置业发展有限公司对判决第一项债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11686元，减半收取5843元，由郑州千玺荟企业管理咨询有限公司、河南绿地中原置业发展有限公司共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行举证、质证。本院二审查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明：1、在绿地公司作为甲方与乙方千玺荟公司签订的《商铺租赁合同》第四款第4.1条中约定“为保证本合同各项条款的履行，乙方同意在本合同签订之日向甲方交纳60万元保证金……”，第六款第6.4条中约定“乙方未按期支付物业管理费、水、电费等各项由乙方缴纳的费用的，甲方有权从乙方保证金中予以扣除，乙方还应向甲方支付相当于年租金3%的违约金”。2、绿地公司作为甲方与乙方科瑞物业河南分公司签订的《绿地千玺广场物业委托管理协议》第七条第3项中约定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任……；第三十一条中约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按的标准向乙方支付违约金”。另，千玺荟公司不服一审判决，于2019年4月30日向本院提起上诉，但未在规定期间内交纳二审案件受理费。依照国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条第二款、第四款和《最高人民法院关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，本院按千玺荟公司自动撤回上诉处理。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，绿地公司上诉称《绿地千玺广场物业委托管理协议》已经终止，应当依据科瑞物业河南分公司与千玺荟公司签订的《物业服务合同》约定，由千玺荟公司直接承担物业费支付责任。但在2012年8月28日绿地公司与科瑞物业河南分公司签订的《绿地千玺广场物业委托管理协议》中，双方约定“本合同期限自甲方项目交付之日起两年；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满，业主大会尚未成立的本合同自然延期”，现绿地公司并未提交有关双方已协商终止该协议的证据，也无证据证明该协议已满足约定的终止条件，故根据上述条款中的延期约定，该协议依然有效，双方均应如约履行。至于科瑞物业河南分公司与千玺荟公司签订的《物业服务合同》，系依据《商铺租赁合同》中关于“承租方有义务与出租方委托的专业物业管理方或专业商业管理方签订管理合同，接受并遵守相关物管或商管规定”的约定所签订，系千玺荟公司履行租赁合同义务的表现，并不构成对绿地公司与科瑞物业河南分公司之间签订《绿地千玺广场物业委托管理协议》的替代，故绿地公司关于《绿地千玺广场物业委托管理协议》已不再适用于双方的上诉理由，依据不足，本院不予采信。因此，依照《绿地千玺广场物业委托管理协议》中关于“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带责任；以及业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任”的约定，千玺荟公司不履行向科瑞物业河南分公司缴纳物业费的义务，其行为已构成违约，绿地公司作为业主应当按照约定承担连带责任，一审判决对此认定正确，本院予以认同。关于绿地公司应否对涉案滞纳金承担连带责任的问题。绿地公司上诉称其作为业主即使需要承担连带责任，也仅是对欠缴的物业费承担责任，不应包括滞纳金。但根据绿地公司与战力群签订的《商铺租赁合同》第四款第4.1条及绿地公司与科瑞物业河南分公司签订的《绿地千玺广场物业委托管理协议》第三十一条约定内容可知，绿地公司在签订上述协议时，对其在物业使用人出现不缴纳物业费行为时，其应向科瑞物业河南分公司支付违约金，有相应的意思表示，故一审判令绿地公司对涉案滞纳金承担连带责任，并无不当。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11686元，由河南绿地中原置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵玉章审判员  秦 宇审判员  李 黎二〇一九年六月二十五日书记员  周武扬