江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初2732号原告：骈文霞，女，1974年2月15日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。原告：田野，男，1974年11月28日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。以上两原告共同委托诉讼代理人：郑沥为、李伟龙，江苏新高的律师事务所律师。被告：倪祯苡，女，1978年12月14日生，汉族，住江苏省南通市开发区。委托诉讼代理人：李欣，江苏联勤律师事务所律师。原告骈文霞、田野与被告倪祯苡物权保护纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告骈文霞、田野的共同委托诉讼代理人郑沥为、李伟龙，被告倪祯苡其委托诉讼代理人李欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骈文霞、田野向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向两原告支付南京市秦淮区房屋使用费222600元（自2016年2月6日至2017年5月3日，按15900元/月计算）及罚息损失131560.74元，共计354160.74元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于南京市秦淮区房屋（以下简称案涉房屋）原系两原告共同共有，两原告于2015年2月1日委托案外人贾睿与被告签订合同，将案涉房屋使用权交予被告，被告支付相应的费用，费用为案涉房屋在南京银行2650000元的贷款利息，并先行支付了一年190800元的费用。2016年3月6日，南京银行2650000元贷款到期，南京银行要求清空房屋以实现抵押权，但被告仍继续占有案涉房屋，不愿偿还，直至2017年5月3日两原告才将案涉房屋收回，并转让给案外人，偿还了南京银行贷款的本金及相应的利息354160.74元。因被告在与两原告约定租赁案涉房屋后，在两原告欲收回案涉房屋使用权时，不愿将房屋使用权归还给两原告，已构成侵权，被告占用房屋期间产生了使用费以及造成两原告损失共计354160.74元。原告遂提起诉讼，请求判如所请。被告倪祯苡辩称，根据原、被告于2015年1月8日、2月1日签订的房屋买卖合同及附件，被告购买两原告的涉案房屋，并同时约定代两原告支付其在南京银行的贷款利息每月15900元作为使用该房屋的对价。合同签订后，两原告向被告交付房屋，被告也按约支付贷款利息，直至两原告的贷款到期。后因为原、被告继续商议购买房屋的相关事宜，因两原告有比较多的债务和抵押没有解决，所以涉及的债务人比较多，需要比较长的时间来商议买卖事宜。而且房屋买卖合同直到2017年8月8日法院作出（2017）苏0104民初3483号民事判决书才予以解除，所以双方一直在履行这个房屋买卖合同。被告占用案涉房屋并取得收益，是有合同依据的。2、两原告作为债务人对南京银行的贷款到期未履行还款义务，是两原告对案外人的违约，应由两原告对银行履行还款义务。两原告未履行还款义务，所造成的损失包括罚息之类的，不可归责于被告，是两原告的自身原因造成的。原、被告的买卖合同也没有约定由被告代两原告偿还贷款的本金。在（2017）苏0104民初3483号判决书中，实际上已经对原、被告双方房屋买卖合同解除后善后问题进行了处理，认为双方均有过错，被告代两原告支付19万多元的利息，而被告占用使用该房屋同时也获得了19万元的房租收益。平衡双方当事人的义务，两项费用相抵，两原告返还被告购房定金50000元，实际上双方对于涉案房屋的买卖、使用问题已在该判决中合同解除后予以了一并处理，判决双方也没有上诉，也符合公平原则和利益衡平原则。故两原告再次起诉被告，要求支付占用费以及银行贷款罚息没有事实和法律依据，请求驳回两原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋原系两原告所有。2014年6月，两原告共同委托贾睿处理房屋的出售及相关事项。2015年1月8日，两原告的委托代理人贾睿（甲方）与被告（乙方）就案涉房屋签订二手房买卖定金合同，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，价格4660000元；乙方于2015年1月8日付定金（成交后即房款）50000元；甲方必须保证此房产权清楚、无查封、抵押、冻结，实属纯私房，并无任何纠葛，否则甲方承担一切法律责任；乙方在过完2015年春节以后尽可能快的交齐首付款，甲方带齐相关证据协助乙方办理此房的过户换证手续，一切税费由甲方交付；乙方最迟在2015年6月1日前交齐首付款；双方以后所签与此房相关的合同均以此合同为准。签订合同时，贾睿向被告出示了委托书及房产证，被告向两原告支付定金50000元。2015年2月1日，贾睿与被告签订《合同附件》，载明：自2015年2月开始诉争房屋在南京银行2650000元的贷款利息每月15900元由购买方被告支付，房屋使用权归被告所有。后被告每月向骈文霞贷款还款账户存款15900元，12个月共计190800元。2016年9月，南京银行因两原告使其未还款起诉至本院，本院作出（2016）苏0104民初8745号民事判决，判决两原告于判决生效之日起十日内偿还南京银行借款本金2650000元及利息、罚息、复利……。后南京银行因两原告未履行生效判决申请本院强制执行。2017年3月，本院就拍卖案涉房屋事宜进行公告。2017年5月3日，两原告戴景伦、次抵押权人吴以牧达成协议，以400万元价格将案涉房屋出售给戴景伦。另查明，案涉房屋系挑高结构，被告自2015年2月起占有使用案涉房屋。期间，被告将部分房屋自用，部分房屋出租给案外人江苏沃昆科技股份有限公司，月租金为12000-13000元，并向该公司收取了2015年12月至2017年4月期间的租金。再查明，2017年4月，被告起诉请求解除案涉买卖合同、要求两原告双倍返还定金100000元、返还购房款215800元，两原告在该案中表示将另行主张使用费等损失。本院于2017年8月8日作出(2017)苏0104民初3483号民事判决，认为双方对该合同解除均有过错，根据双方单独签订的合同附件的约定，倪祯苡代为支付的银行贷款利息系其提前使用诉争房屋付出的对价，判决：一、解除原、被告于2015年1月8日签订的《二手房买卖定金合同》；二、田野、骈文霞于判决发生法律效力之日起十日内返还倪祯苡定金50000元；三、田野、骈文霞于判决发生法律效力之日起十日内返还倪祯苡借款25000元；四、驳回倪祯苡的其他诉讼请求。本院认为，本案原、被告签订的二手房买卖定金合同、合同附件系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。根据合同附件的约定，被告自2015年2月起有权占有使用案涉房屋，但须每月代两原告向南京银行支付贷款利息15900元，该费用实则系被告占有使用房屋期间应当向两原告支付的对价，被告实际仅支付12个月共计190800元，其继续占有使用期间仍应向两原告支付使用费。两原告诉请要求被告按15900元/月的标准支付自2015年2月6日至归还房屋期间14个月的房屋使用费222600元，本院认为，该期间案涉房屋由被告占有并出租收益，虽然被告称其出租收益每月仅为12000元左右，但案涉房屋除出租外仍有部分面积由被告自行使用，两原告主张的15900元/月系双方明确约定，且未过分高于同地段房屋租赁市场价格，两原告该项诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于两原告主张的利息、罚息等损失，本院认为，双方在签订买卖合同时并未明确约定购房款系用于归还被告所欠银行借款，现两原告以被告未按约支付购房款、延迟返还房屋等为由要求被告赔偿其因未按期归还银行借款而产生的利息、罚息等损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告倪祯苡于本判决生效之日起十日内向原告骈文霞、田野支付房屋使用费222600元。二、驳回原告骈文霞、田野的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6612元，减半收取为3306元，由原告骈文霞、田野负担1228元，被告倪祯苡负担2078元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱教莉二〇一九年六月三日见习书记员  章 涵