鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0611民初519号原告（反诉被告）:靳杰，男，1982年12月3日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：周琳，鹤壁市山城区汤河街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张红卫，河南奥博律师事务所律师。被告（反诉原告）：李超，男，1985年12月9日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：王明亮，河南奥博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李连根，男，1963年4月16日出生，汉族，住河南省鹤壁市鹤山区。系被告李超父亲。第三人：中国农业银行股份有限公司鹤壁分行，住所地鹤壁市淇滨开发区淇滨大道**。负责人：张志勇,该行行长。委托诉讼代理人：王海军，河南道平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭红安，男，1966年11月13日出生，住河南省鹤壁市淇滨区，该公司员工。原告（反诉被告）靳杰与被告（反诉原告）李超、第三人中国农业银行股份有限公司鹤壁分行（以下简称农行鹤壁分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日受理后，依法适用普通程序，分别于2019年5月8日、2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告靳杰及其委托诉讼代理人周琳、张红卫，被告李超委托诉讼代理人王明亮、李连根，第三人农行鹤壁分行委托诉讼代理人王海军、郭红安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告靳杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告双方签订的购房协议书及购房协议书附件、补充协议、购房协议书附件（2）合法有效；2、判决被告继续履行该购房协议书及相关附件、补充协议，被告和第三人协助原告办理所使用的被告的住房公积金贷款一次性清偿手续、房产解除抵押手续，被告协助原告将本案房屋过户到原告名下；3、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年4月18日，中国农业银行股份有限公司鹤壁鹤煤支行（以下简称农行鹤煤支行）与被告李超签订了一份《鹤壁市住房公积金管理中心鹤煤分中心委托贷款合同》，该合同约定农行鹤煤支行根据鹤壁市住房公积金管理中心鹤煤分中心的委托及被告李超的申请，向被告李超发放个人住房公积金贷款250000元，该贷款只能用于被告李超购买鹤壁市淇滨区湘江路幸福里小区32号楼东3单元4层西户。2013年8月17日，原、被告双方签订了一份购房协议书，该协议书约定，被告自愿将其上述房屋，面积94.24平方米（此面积不含地下室面积），卖给原告。该房屋总价为410000元（此总价不含地下室费用及配套费用），该房单价：4351元/平方米。住房公积金贷款250000元，月供1400元，贷款时间从2012年5月至2040年5月止。原告从2013年8月开始偿还被告名下的该住房公积金贷款，时间最迟至2018年，此后原告不得再用被告的公积金贷款，该房所有的配套费、物业管理费、地、地下室购置费计32000元），由原告负担。该协议签订当天，被告将该房屋交给原告，并且被告将该房屋的一切有关手续、合同、票据等全部交给原告，原告支付给被告购房款150000元。之后被告三次委托其父亲李连根分别于2013年10月28日与原告签订了一份购房协议附件，并代收购房余款中的10000元。2014年6月9日与原告签订了一份补充协议，进一步约定，2018年8月原告应停止使用被告公积金贷款。2016年6月4日与原告签订了一份购房协议书附件（2），约定该房产实际面积（房产证）为93.55平方米，房产实际面积比购房协议中所签面积少零点六九平方米，折合房款为三千零二元整，即三千元整。2013年8月6日原告靳杰交付被告李超购房定金六百元整，被告委托其父亲当场将房产证交付给原告，并代收购房尾款14400元。原告按照合同约定累计支付给被告购房款175000元，支付了该房屋所有的配套费、物业管理费、地、地下室购置费共计32000元付了被告名下的自2013年8月至今的住房公积金贷款。自2018年6、7月份起，原告多次请求被告协助办理其所使用的被告的住房公积金贷款结清手续及房地产权过户手续，被告拒不配合，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告李超辩称：对原告诉讼请求第一项无异议。对第二项、第三项诉讼请求因为原告违背协议约定，根据补充协议第2条约定李超有权收回房屋、解除双方购房协议及附件，因此我方要求解除购房协议及附件，原告该项请求依法不能得到支持。第三人农行鹤壁分行辩称：2012年4月18日，农行鹤煤支行与李超签订了一份《鹤壁市住房公积金管理中心鹤煤分中心委托贷款合同》和一份《房地产抵押合同》，委托贷款合同约定农行鹤煤支行向李超发放个人住房公积金委托贷款（以下简称贷款）250000元，截止目前该贷款还款情况正常，第三人对原被告之间的房屋买卖不知情，对其买卖情况请求法院依法查证。被告（反诉原告）李超在诉讼期间向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金5400元；2、解除原被告双方签订的房屋买卖合同；3、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年8月17日，反诉原被告双方签订了购房协议书，反诉原告将其购买的幸福里小区32号楼3单元4楼西户房屋卖给反诉被告，之后双方又分别于2013年10月28日、2014年6月9日、2016年6月4日签订了补充协议，然而反诉被告却拒不履行合同义务，故此反诉原告依据双方2014年6月9日签订的补充协议第二条约定，解除双方的房屋买卖合同。原告（反诉被告）靳杰对被告（反诉原告）李超的反诉辩称：1、原告没有违约，被告要求支付违约金没有事实及法律依据，详见原告在本诉中的录音以及证人，可以证明原告履行了合同义务；2、被告要求解除合同无事实及法律依据，双方合同签订后原告按照合同约定义务，将约定的房款全部结清，且被告将涉案房屋交付给原告占有使用，自2013年8月17日已经长达6年之久，为此原被告双方签订的合同合法有效应继续履行，综上应依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的第一组证据，住房公积金委托贷款申请审批书1份、鹤壁市住房公积金管理中心鹤煤分中心委托贷款合同1份、房地产抵押合同1份，该组证据来源形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。对原告提交的第二组证据，购房协议书、购房协议书附件、补充协议、购房协议书附件（2）原被告双方均无异议，对此本院予以采信；购房款发票办证联、中国农业银行进账单、鹤壁绿城房地产开发有限公司收据、诚诚物业服务有限公司收据、16××92号房产证原件、农行存款票据、支付宝存款截屏银行卡复印件、电话录音3份，以上证据来源形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。对第三人提交的证据个人（法人按揭）公积金委托贷款发放通知单、商品房买卖合同，该证据来源形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月14日，案外人鹤壁绿城房地产开发有限公司与被告李超签订《商品房买卖合同》一份，将鹤壁市淇滨区湘江路幸福里小区32号楼东3单元4层西户房产出售给被告李超。合同约定，该商品房总价款为400986元，签订合同当日支付首付房款人民币120986元，剩下房款280000元银行按揭贷款；出卖人应当在2012年12月30日前将合同约定的商品房交付买受人使用。2012年4月18日，被告李超与第三人农行鹤壁分行签订《公积金委托贷款合同》一份，以鹤壁市淇滨区湘江路幸福里小区32号楼东3单元4层西户房产抵押贷款25万元用于购买该房屋，采用等额本息还款法，并办理了抵押登记。2013年8月17日，被告李超与原告靳杰签订购房协议书一份，将位于鹤壁市淇滨区湘江路幸福里小区32号楼东3单元4层西户房产出售给原告靳杰，协议书中约定，该不动产交易总价格为41万元（不包含地下室费用及配套费），原告购买该房屋时，一次性支付被告方17.8万元（其中11万元在签订合同时付清，4万元在原告加入房产户主登记后付清，剩余2.8万元在房产证办好后一个月内一次性付清），剩余房款250000元由原告靳杰代被告李超每月偿还银行贷款，被告李超将银行还款卡交于原告靳杰。原告与被告购房协议签订后，原告支付被告购房款15万元整。2013年10月28日，原告与被告的委托人即父亲李连根签订购房协议书附件，内容为：关于购房协议书第三条中“剩余二点八万元在该房房产证办好后一月内付清”一款，经甲方与乙方协商，乙方现将余款（二点八万元）中的一万元交给甲方，剩余一点八万元在该房房产证办好后一个月内付清，甲方李连根代收，甲方办房产证的契税由甲方负担，乙方靳杰。协议签订时原告向被告支付1万元房款。2014年6月9日，原告与被告的委托人即父亲李连根签订补充协议，主要内容为：2013年10月28日的购房协议中第三条规定的“2.8万在该房产证办好一个月内付清”（二点八万元中乙方已经付甲方一万元还剩一点八万元）。如不付清，乙方赔偿甲方余款（一点八万元）的30%。2018年8月乙方应停止使用甲方公积金贷款，如乙方到期不能结清所使用的甲方公积金房款，甲方有权收回房屋。甲方所收的各种款项不退。甲方签字李连根代签，乙方签字靳杰。2016年6月4日，原告与被告的委托人即父亲李连根签订购房协议书附件（2），内容为：1、关于购房协议书附件（二零一三年十月二十八日签订）和补充协议（二零一四年六月九日签订）中涉及的购房尾款一点八万元于房产证办好后付清一款。2、购房协议中（购房协议书第二款）房产面积为九十四点二四平方米，房产单价为四千三百五十一元整。3、房产实际面积（房产证）为九十三点五五平方米。4、房产实际面积比购房协议中所签面积少零点六九平方米，折合为房款为三千零二元整，即三千元整。5、2013年8月6日乙方交付甲方购房定金六百元整（有甲方手写收据条)。6、乙方应实付甲方购房尾款一万四千四百元整。7、现甲方将购房协议书第一款中所涉的幸福里小区房屋房产证交付乙方。乙方将购房尾款一万四千四百元整交付甲方。8、本协议甲、乙双方签署后购房定金收据［2013年8月6日乙方交付甲方购房定金六百元整(有手写收据条)］自动失效。甲方签字李连根（代签)，乙方签字靳杰。原、被告双方签订协议后，原告将付被告的购房定金600元的收据条交付被告，原告向被告付尾款14400元，原告共计支付被告购房款15000元，被告将涉案房屋的房产证交付原告。2013年8月至今，原告靳杰一直代被告李超偿还第三人农行鹤壁分行公积金贷款，且已经按照协议书中约定支付被告李超17.5万元购房款。在原告起诉前多次与被告联系办理第三人处的贷款结清手续，被告以房屋涨价为由不配合原告办理银行贷款结清手续。截至2019年3月20日，被告李超仍欠第三人农行鹤壁分行贷款本金及利息共计210907.81元。另查明，该涉案房屋一直由原告靳杰占有、使用，期间产生的物业费、水费等相关费用均由原告靳杰缴纳。原告向案外人鹤壁绿城房地产开发有限公司支付涉案房屋暖气开口费、维修基金、太阳能等配套费用13567元，支付地下室费用19124元。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当全面履行自己的义务。原告靳杰与被告李超签订的购房协议书、购房协议书附件、补充协议、购房协议书附件（2），原、被告双方均无异议，是当事人的真实意思表示，上述协议合法有效，本院予以确认。原告按照协议约定向被告支付了房款17.5万元，并且按照约定代被告向第三人支付了银行按揭贷款，被告应当按照协议约定履行自己的协助结清贷款、办理房产过户手续的义务，被告未能协助原告办理涉案房屋贷款的结清手续，已经构成违约。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让的限制，原告靳杰明确表示愿意替被告李超清偿涉案房屋的抵押贷款，且原告也按照合同约定实际履行了一部分偿还贷款的义务，截至2019年3月20日，被告李超仍欠第三人农行鹤壁分行贷款本金及利息共计210907.81元。现原告请求被告李超协助办理过户手续，原告应当先代位清偿涉案房屋在第三人处的抵押贷款和注销抵押登记，再由被告李超协助办理过户手续。关于反诉原告李超主张的要求反诉被告靳杰支付违约金及要求解除双方签订的购房协议的诉请，因反诉被告多次与反诉原告联系要求配合结清住房公积金贷款，反诉原告不予配合，导致反诉被告不能按照协议约定的时间结清住房公积金贷款手续的责任在反诉原告，反诉被告不存在违约情形，故反诉原告主张反诉被告支付违约金并解除购房协议的诉讼请求，没有事实根据，本院不予支持。案经调解无效，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告靳杰与被告李超签订的购房协议书、购房协议书附件、补充协议、购房协议书附件（2）有效；二、被告李超、第三人中国农业银行股份有限公司鹤壁分行于本判决生效之日起五日内协助原告靳杰办理在第三人中国农业股份有限公司鹤壁分行处的住房公积金贷款结清手续（具体数额在结清贷款时以第三人中国农业银行股份有限公司鹤壁分行结算的数额为准）及解除房产抵押手续；三、被告李超于本判决生效之日起十五日内协助原告靳杰办理鹤壁市淇滨区湘江路幸福里小区32号楼东3单元4层西户房产的过户手续；四、驳回反诉原告李超的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7450元，保全费2570元，反诉案件受理费3725元，共计13745元，由被告李超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  武文英审 判 员  王向东人民陪审员  宁春杰二〇一九年六月二十六日书 记 员  李 博