安徽省淮南市八公山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0405民初1149号原告：张晋，男，1970年11月14日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。原告：张海波，男，1992年7月10日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。委托诉讼代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。被告：淮南启尚商贸有限公司，住所地安徽省淮南市八公山区淮凤路与丁山路交叉口紫金时代广场商业A-B，统一社会信用代码913404000597032103。法定代表人：兰庆，该公司总经理。被告：中国建设银行股份有限公司淮南市分行，住所地淮南市田家庵区洞山中路**，统一社会信用代码91340400850224908F。负责人:计金保，该分行行长。委托诉讼代理人：穆朝文，安徽衡威律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫瑾，安徽衡威律师事务所律师。原告张晋、张海波诉被告淮南启尚商贸有限公司（以下简称启尚公司）、中国建设银行股份有限公司淮南市分行（以下简称建行淮南分行）债权人代位权纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月5日、2019年5月8日、2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯涛、被告启尚公司的法定代表人兰庆、被告建行淮南分行的委托诉讼代理人穆朝文、闫瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晋、张海波向本院提出诉讼请求：1、判决建行淮南分行向原告支付22156元；2、判决上述给付义务履行后，本案原告与被告、被告与被告之间相应的债权债务关系（2017年1月1日到2017年8月20日的房租租金）即予消灭；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：启尚公司与张晋、张海波，在2015年1月1日签订房屋租赁合同，该合同第三条第1款约定：启尚公司承诺于每年年初支付当年租金给出租方。但时至今日，启尚公司不仅没有在年初支付房屋租金，而且没有正常工作的人员，己不能正常经营。据了解，启尚公司法定代表人兰庆是虚假股东，且该公司是周亮等人借用其身份证登记注册的。启尚公司与原告张晋、张海波签订委托经营合同，得到二房东的出租权后，启尚公司又将原告的房屋出租建行淮南分行八公山支行，启尚公司与建行淮南分行签订房屋租赁合同。建行淮南分行支付给启尚公司租金后，启尚公司再把租金支付给原告，其中差额部分由启尚公司留下作为管理费用。八区法院（2017）皖0405民初901号调解书，于2017年8月20日张晋、张海波与启尚公司解除了委托经营合同。由于启尚公司己无人经营管理，导致启尚公司无法支付2017年1月1日到2017年8月30日的房租，并导致启尚公司也不能支付原告应当享有的2017年1月1日到2017年8月20日的房租。启尚公司不仅没有在年初支付房屋租金，而且没有正常工作的人员，己不能正常经营，亦未向建行淮南分行主张到期债权，怠于行使自己的权利向建行淮南分行催债。现根据《最高人民法院关于适用〈中平人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十条规定，债权人向次债务人提起的代位权诉讼经法院审理后认定代位权成立的，由次债务人向债权人履行清偿义务，债权人与债务人、债务人与次债务人之间相应的债权债务关系即予消灭。原告提起代位权诉讼，恳请人民法院判决支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。被告启尚公司答辩称：由兰庆垫付的税款，应从租金中扣除并返还给兰庆。被告建行淮南分行答辩称：1、根据建行淮南分行与启尚公司签订的合同及法律规定，建行淮南分行同意支付租金；2、2016年建行淮南分行收到淮南市八公山区人民法院（2016）八执字第209号协助执行通知书，要求从2017年1月6日起暂停支付启尚公司的租金，建行淮南分行不支付租金是配合法院执行，没有过错及责任，对于原告诉请的诉讼费建行淮南分行不应承担；3、根据建行淮南分行和启尚公司签订的租赁合同，物业费由启尚公司负担，但2016年和2017年的物业费，启尚公司均没支付，由建行淮南分行垫付，故请求从租金中扣除垫付的物业费，物业费每年5400元，合计10800元。原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：证据1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格。被告启尚公司、建行淮南分行无异议。证据2、原告的房地产权证复印件，证明证本案所涉不动产系原告所有。被告启尚公司、建行淮南分行无异议。证据3、《房屋租赁合同》复印件，证明原告与启尚公司具有房屋租赁关系，并约定相关租金的支付方式及期限。被告启尚公司、建行淮南分行无异议。证据4、民事调解书复印件，证明原告与启尚公司于2017年8月20日解除租赁关系。被告启尚公司、建行淮南分行无异议。证据5、一层房屋平面图复印件。证明原告房屋产权独立，位置独立明确，有权单独主张租金。被告启尚公司表示不知情。被告建行淮南分行对真实性无异议。被告建行淮南分行为证明自己的主张，向本院提供证据如下：证据1、营业执照，证明被告诉讼主体情况。原告及被告启尚公司无异议。证据2、房屋租赁合同、补充协议、委托经营协议、附加协议，证明：1、上海锦堂投资咨询管理有限公司淮南分公司与启尚公司达成委托经营协议，锦堂淮南分公司委托启尚公司经营管理八公山商业广场，权利义务转移给启尚公司；2、建行淮南分行与启尚公司签订房屋租赁合同，租赁紫金时代广场沿街商业一层门面房300平方米，年租金75万元；3、根据合同约定，物业费由启尚公司承担，但建行淮南分行已垫付部分物业费，该费用应由启尚公司承担；4、根据协议约定，启尚公司与业主的纠纷与建行淮南分行无关，所产生的一切责任应由启尚公司承担。原告、被告启尚公司无异议。证据3、（2016）八执字第209号协助执行通知书，证明被告建行淮南分行收到协助执行通知书后，从2017年1月6日起已暂停支付启尚公司的房租费用，因本案所产生的诉讼费等费用不应由建行淮南分行承担。原告对真实性无异议、但对合法性有异议。被告启尚公司无异议。证据4、银行预付款申请单复印件、发票复印件两张、电子转账凭证复印件、中国建设银行客户专用回单复印件，证明建设银行已代缴2015年、2016年的物业费共计10800元，但根据租赁合同，应由启尚公司负担物业费，银行只是垫付。原告对真实性无异议，被告启尚公司表示不知情。证据5、《房屋租赁合同》，证明从2018年8月13日开始至2019年8月12日，合同项下的十二户产权人共同与建行签订的租赁合同，合同正在履行。原告及被告启尚公司对真实性无异议。为查明相关案件事实，本院依职权调取如下证据：证据1、资金时代广场一层平面图、竣工图复印件。原、被告对该证据的真实性均无异议。对上述证据本院分析认证认为：上述证据各方当事人对其真实性均无异议，证据来源合法，内容客观真实，可作为本案定案依据，本院依法予以确认。因此，对上述证据的真实性本院予以确认。根据对以上证据的分析认定，本院查明以下事实：2012年12月1日，锦堂淮南分公司（甲方）与启尚公司（乙方）签订委托经营协议及附加协议，约定：“甲乙双方经友好协商，就甲方委托乙方运营管理八公山商业广场事宜达成以下协议：1、协议委托标的：位于八公山区淮风路与丁山路交叉口的商业广场。2、因甲方公司无百货类经营权限，故全权委托乙方代理经营。3、甲方与商场业主所签署的所有合同、协议等文件中约定的权利、义务均由乙方完全履行。4、甲方有权对乙方的履约行为进行监管，乙方如有违约行为甲方有权收回经营权。5、甲方对乙方的经营负有连带责任，并对商场业主的合法权益进行担保。”“上海锦堂投资咨询管理有限公司淮南分公司把位于紫金时代广场淮风路与丁山路交叉口一至三层约7000平米交与启尚商贸有限公司管理，使用期限为12年，允许启尚商贸自主经营，场地出租等不超出公司经营范围的所有合法行为，特别约定享有同等的法律效益。”上述协议及附加协议签订时未与业主协商且未征得业主同意。2013年7月8日，张晋、张海波取得八公山区新庄孜街道新世纪社区紫金时代广场商业160房地产权证，建筑面积41.1平方米，套内建筑面积24.85平方米，该商铺属于其共同所有。2014年1月1日，启尚公司（甲方）与建行淮南分行（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“第一条：房屋坐落淮南市八公山区淮凤路与丁山路交叉口处紫金时代广场（A-B）沿街商业一层门面房（商场入口处南侧，临街门面宽度不低于13米），具体房屋面积及位置见附件图，出租方将拥有产权的房屋租赁给承租方，间数1，套内尽面积300平方米，结构框架，用途营业用房，所租赁房屋应水电设施齐全，供应正常。第二条：租赁期限共5年，出租方从2014年1月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2018年12月31日收回。第三条：1、出租房屋年租金柒拾伍万元。出租方必须向承租方提供规范的房屋出租发票，承租方将租金以转账方式，于每年年初支付当年房租支付给出租方。2、房屋租赁期间，水、电费应由承租人承担，物业费出租方承担。第五条：1、在租赁期间，出租方如将出租房屋所有权转移给第三方，合同对新的房产所有者继续有效。第十条：出租方要将所出租房屋与其他商铺之间的隔墙用24公分的实心砖墙封堵至屋顶；2、出租方要按照承租方要求将所出租房屋的上、下水安装到承租方指定位置；3、出租方要按照承租方要求将进户电缆安装到指定位置，并满足承租方不低于100千瓦的用电需求；4、承租方租赁期间，出租方应积极予以支持配合，协调好与相邻承租单位之间关系，保证建行门楣宽度不低于所承租房屋的室内房间宽度。”2015年1月1日，张晋、张海波（甲方）与启尚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“第一条：房屋坐落淮南市八公山区淮凤路与丁山路交叉口处紫金时代广场铺位（147#）。第二条：租赁期限共5年，出租方从2015年1月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2019年12月31日收回。第三条：1、出租房屋年租金23079元。出租方必须向承租方提供规范的房屋出租发票，承租方将租金以现金方式，于每年年初支付当年房租支付给出租方。2、房屋租赁期间，水、电费应由承租人承担，物业费出租方承担。”2017年1月6日，本院做出（2016）八执字第209号协助执行通知书，主要内容为：建行八公山支行，我院对姚德宏等诉浩泰公司合同纠纷一案的民事判决书已发生法律效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》242条规定，请协助执行下列项目：从2017年1月6日起暂停支付启尚公司的房租费用。原告诉请2017年1月1日至2017年8月20日的租金，建行淮南分行未支付。2017年8月20日，本院作出(2017)皖0405民初901号民事调解书，部分内容为：“解除原告张晋、张海波与被告淮南启尚商贸有限公司于2015年1月1日签订的房屋租赁合同。”2018年11月13日，包括原告在内共计12户业主与建行淮南分行就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期2018年8月13日至2019年8月12日。建行淮南分行租赁的涉案房屋实际占用了公共过道。再查明，案件审理过程中，尚锋、汪爱珍等共计34名业主于2019年3月15日联名签字交给我院紫金商铺情况说明一份，内容为：“因紫金时代广场是集体式不可分割的商铺。为了维护商铺的整体统一性，广大业主坚决不同意建行12家的分割要求，以及建行租金属于12家的要求，请法院领导支持广大业主的要求！集体商铺坚决不可分割！！！2019年3月15日”。黄飞、吴蕊等共计36名业主于2019年5月12日联名签字，交给我院紫金时代广场商铺业主诉求一份，内容为：“我们是八公山紫金时代商铺的业主，虽然我们有八公山紫金时代广场个人的房产证，但是开发商当初出售的是集体式商铺，没有给我们业主做物理分割。所以商铺的经营应该还是整体出租。建设银行承租商铺的租金也应该归全体业主所拥有，任何个体或部分业主不应该来分割商铺的租金。广大业主坚决不同意12家业主要求划分开并分摊建设银行的租金”。根据原、被告的主张及举证，结合庭审情况，本院归纳本案争议的焦点为：本案代位权是否成立的问题。第一、《中华人民共和国合同法》第七十三条规定，因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十一条规定，债权人依照合同法第七十三条的规定提起代位权诉讼，应当符合下列条件：（一）债权人对债务人的债权合法；（二）债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害；（三）债务人的债权已到期；（四）债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。本院认为，债权人对债务人享有的债权、债务人对第三人享有的债权，都应当是合法的。只有基于这两个债权的合法性，才能引起代位权之权利和责任。否则，代位权缺乏必须的构成要件，没有行使的依据。因此，在代位权诉讼中，要对两个债权的合法性都进行实质审查。结合本案，“债权人”张晋、张海波对“债务人”启尚公司，“债务人”启尚公司对“次债务人”建行淮南分行享有的债权都应当是合法的，只有基于这两个债权的合法性，才能引起代位权之权利和责任。第二、关于“债务人”启尚公司对“次债务人”建行淮南分行享有的债权是否合法的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，2012年12月1日，锦堂淮南分公司与启尚公司签订协议及附加协议，对锦堂淮南分公司与紫金时代广场商场业主所签署的“所有合同、协议等文件中约定的权利、义务”均概括转让给启尚公司。然而，该协议及附加协议签订时并未经包括原告在内的“商场业主”同意，因此,锦堂淮南分公司与启尚公司之间的协议及附加协议所涉权利义务的转移行为依法未生效,涉及该协议及附加协议项下商业广场的运营管理权利及相关义务的主体依法未变更为启尚公司。即，启尚公司并非“新的”合法的紫金时代广场经营管理公司，无运营管理权。同时，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第九十七条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，启尚公司将公共过道一并“出租”给建行淮南分行时，并未经全体共有人即全体业主的同意。虽原告张晋、张海波主张，公共通道包含在12户业主购买的房屋面积内。但根据法律规定，对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。原告对其主张的事实，未提供证据支持。因此，对张晋、张海波公共通道包含在12户业主购买的房屋面积内的主张，本院不予采信。综上，启尚公司在无合法的运营管理权且未经全体业主同意而擅自处分公共通道的情形下，于2014年1月1日与建行淮南分行签订房屋租赁合同的行为，系无权处分行为。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。虚拟产权式商铺的特征是没有明确的四至界限，商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。该类型商铺业主的所有权要受到一定的限制。案涉商铺属于虚拟产权式商铺，其所有权的行使应受到一定的限制。业主对建筑物专用部分享有占有、使用、收益、处分权利，业主行使权利不能危及建筑物的安全及其他业主的合法利益。虽本案商铺业主享有独立产权，而且包括原告在内的少数几户业主，在2014年1月1日启尚公司与建行淮南分行签订房屋租赁合同后，于2015年1月1日以业主个人直接与启尚公司签订房屋租赁合同的方式，对启尚公司与建行淮南分行之间的房屋租赁合同予以形式上的“追认”，但基于产权式商铺使用效能与整体利益的密切联系，业主行使产权式商铺专用权时应受一定限制，即不能损害其他业主合法利益。现仅有包括原告在内少数几户业主进行了形式上的“追认”，该“追认”与大多数业主选择相悖，不利于商场整体利益的保护和商业效能最大限度的发挥，进而影响商场整体经营秩序及大多数业主的利益。因此，仅包括原告在内的少数几户业主，以个人名义形式上的“追认”不足以就启尚公司与建行淮南分行之间的租赁作出了有效“追认”。同时，上述房屋租赁合同涉及属于全体业主共有的公共通道的处分行为，也未经全体共同共有人即全体业主的追认。且根据业主联名签字的相关说明材料，该材料实为其他部分业主以明示方式做出的不予追认上述房屋租赁合同的意思表示。因此，启尚公司作为无权处分人，其与建行淮南分行所签订的房屋租赁合同，未依法形成权利人的有效追认。该房屋租赁合同系无效合同。因为该房屋租赁合同无效，所以启尚公司与建行淮南分行基于该房屋租赁合同所产生的债权债务关系自始不存在，“债务人”启尚公司与“次债务人”建行淮南分行之间自始无合法的实体权利义务关系，故代位权无从谈起，没有行使的依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第七十三条、第八十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十一条《中华人民共和国物权法》第七十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，并报请本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告张晋、张海波的诉讼请求。案件受理费354元，由原告张晋、张海波负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  梁 军审 判 员  李方伟人民陪审员  从雪梅二〇一九年六月二十八日书 记 员  汤子琛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十一条债权人依照合同法第七十三条的规定提起代位权诉讼，应当符合下列条件：（一）债权人对债务人的债权合法；（二）债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害；（三）债务人的债权已到期；（四）债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。