贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初5188号 原告：陆秀芳，男，1964年8月13日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：向庆英，女，1966年5月15日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：赵新春，系贵州本芳律师事务所律师。 被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区清毕北路**，统一社会信用代码：91520500741101589F。 法定代表人：路芳成。 委托诉讼代理人：胡胤举、李倩，均系被告公司员工。 原告陆秀芳、向庆英与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日登记立案后，依法适用简易程序于2019年5月28日公开开庭进行了审理，原告陆秀芳、向庆英的委托诉讼代理人赵新春，被告毕节市三江房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陆秀芳、向庆英向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金暂计人民币10000元（具体金额以原告已付购房款353183元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2015年3月13日计算至办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止）;3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:2010年，二原告与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司(原毕节地区三江房地产开发有限责任公司)签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市人民政府办公中心旧址毕节市“三江城市花园”C栋2单元11楼02号商品房，房屋总价款353,183.00元;付款方式为一次性付款;关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3.买受人不退房，出卖人在产权办理约定第600日起按已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止。合同附件四:合同补充协议第6条约定:“产权证的办理由出卖人代办，每户收取壹佰元代办费”。合同签订后,原告按约定向被告支付购房款353,183.00元,履行完毕合同义务。2013年7月22日,被告向原告交房。但至今,被告仍未按合同约定为原告办理涉案房屋不动产权证书,构成违约,应当继续履行合同为原告办理涉案房屋的不动产权证书,并承担相应的违约责任。因原被告在合同中约定按日万分之一的标准支付违约金过低,且被告违约给原告造成的损失数额难以确定,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构子以增加;”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定,参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定,原告要求以原告已支付购房款总额353,183.00元为基数,按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍,从2015年3月13日起计付违约金至实际办理完毕房屋权属证书并交付原告之日止。综上,原告为维护自身合法权益,特具状诉至法院,请求支持原告的诉讼请求为谢。 被告毕节市三江房地产开发有限责任公司辩称：一、涉案房屋至今未办理商品房转移登记及房屋产权证,是因涉案房屋开发项目在2010年报政府有关部门审批时,消防部门对涉案商品房建设项目的验收是以2010年以前的消防条例作为验收依据。然而在答辩人开发完毕该项目时,消防部门出台了部分新的验收条例。按常理,消防部门应该按2010年以前的验收条例进行验收。然而,在涉案商品房开发项目验收中,消防部门引用了部分新的消防验收对该项目进行验收。由于消防部门新、老条例的要求标准不一致,致该项目还没有验收完毕。为此,答辩人一直在和相关部门协调,尽早按规定为被答辩人办理产权登记相关证件；二、由于政府2016年出台房产证和土地使用证合并办证的政策措施。导致办证部门停止办理房屋产权证一段时期。开始办证后,也由于房产部门使用新的办证程序及数据收集等原因,办证特别缓慢。加上集中办证的房开企业多,排队等候时间长。所以在本案中,虽然答辩人和被答辩人约定了办证时间,但上述因素已经超出答辩人可以控制的范围。属于管理部门及政府政策的因素。造成违约并非答辩人的原因。逾期办证的情况,客观上并不是答辩人所造成,且未给被答辩人造成实质性的经济损失。答辩人还为部分购房人办理了银行按揭贷款。。被答辩人早已实际入住所购买的商品房,居住权利充分得到保障故不应承担逾期办证违约金。四、买卖双方约定的违约金过高。双方所签订的《商品房买合同》有失公平,该合同并非买卖双方协商达成的合同条款,而是由房屋主管部门提供的格式合同,所有条款及违约责任都是由房管部门制定。然而在办理房屋登记相关手续时,所需条件及办证时间也不由房开企业能控制。且双方签订合同时,都没有考虑到消防部门会出台新的验收标准,政府会出台房产证和土地证合并办证的政策,所以合同中约定的违约金并不合理,双方应该根据现在的实际情况合理调整。五、被答辩人提起的诉讼已超过诉讼的时效期。答辩人不应该承担本案中的违约责任。综上,在本案中,答辩人从客观上并没有违约,造成违约的根本原因主要是:1、消防部门适用新、老消防条例的冲突影响。2、政府对土地证和房产证合并办证的政策措施因素。3、造成违约的因素不是答辩人可控制的。本案中涉及的违约状况应属于不可抗力因素造成,新老消防规定和三证合一是国家后期出台的政策,任何房开商都抗拒不了国家政策和法规。4、被答辩人已超过法律规定的诉讼时效期。愈期办证的情况非答辩人恶意违约。现答辩人正在积极和相关部门部门协调。尽早给被答辩人办理房屋产权证件。请求法院查明本案事实、分清责任,驳回被答辩人诉讼请求。补充：本案的三江城市花园是可以办证的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年,原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的毕节市人民政府办公中心旧址的毕节市“三江城市花园”C幢2单元11楼02号房屋，总价款为353183元，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3.买受人不退房，出卖人在产权办理约定第600日起按已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止。合同附件四:合同补充协议第6条约定:“产权证的办理由出卖人代办，每户收取壹佰元代办费”。合同签订后,原告按约定向被告支付购房款353,183.00元,履行完毕合同义务。2013年7月22日,被告向原告交房。被告未履行将产权登记资料报产权登记机关备案的义务，原告诉至本院。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了支付房款义务，合同约定“出卖人应当在商品房交付后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理；……3、买受人不退房，出卖人在产权办理约定第600日起按已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止”。被告于2013年7月22日向原告交付了房屋，但未按约定在房屋交付后600日内即2015年3月14日前将办理涉案商品房产权登记的有关资料报登记机关备案，致使原告迟延获得房屋产权证书，已构成违约，应承担违约责任。 虽然被告辩称涉案房屋已经能够办理产权证，但是未能举证证明，故本院认定涉案房屋办理产权登记的条件未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理房屋不动产权证书的诉讼请求，因法律或事实上不能履行，本院不予支持。 关于违约金的计算标准问题，根据合同约定：“出卖人在产权办理约定第600日起按已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止。”被告的违约期限为2015年3月15日至原告取得不动产权证书之日止。被告在本案中针对原告的诉求提出诉讼时效抗辩，原告的诉求受到诉讼时效的影响，由于被告的该种违约属于一种持续性行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移而变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”的规定，诉讼时效期间为三年。原告2019年5月8日诉至本院，故2015年3月15日至2016年5月7日的违约金超过诉讼时效，本院不予支持。2016年5月8日至原告取得不动产权证书之日期间的违约金，未超过三年诉讼时效，本院予以支持。综上，被告应向原告支付的违约金为：以原告已付购房款353,183.00元为基数，按每日万分之一（约35.32元）的标准，从2016年5月8日计付至原告取得涉案房屋不动产权证书之日止。原告要求按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金的请求，没有法律及事实依据，本院不予采纳。 对于被告辩称的新的消防标准导致消防验收不过关问题，这属于被告自身问题，不能免除其责任；被告辩称的房产证与土地证合并办证以及其他政府因素导致办证迟延问题，因被告未举证证明，且导致迟延办理转移登记的根本原因应是被告自己未积极履行使涉案房屋办理转移登记条件成就的义务所致。因此被告的抗辩理由不成立，其违约责任不应免除。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起五日内按每日35.32元的标准向原告陆秀芳、向庆英计付逾期办理房屋权属证书的违约金：违约金计算期限为2016年5月8日至原告取得涉案房屋不动产权证书之日止； 二、驳回原告陆秀芳、向庆英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年六月十一日 书记员  姜童尧