昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初9279号原告：詹海明，男，1964年12月24日出生，汉族，户籍地登记云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：王华南，系云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：吕昭延，男，1987年5月23日出生，汉族，户籍登记地云南省昭通市彝良县。原告詹海明诉被告吕昭延房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月21日受理后，本院依法适用普通程序于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告詹海明及其委托代理人王华南到庭参加了诉讼，被告吕昭延经本院公告送达民事起诉状副本、举证通知书及开庭传票，未按时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告詹海明诉称：2017年9月1日原、被告双方签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定出卖人黄庆玲、林科野向原告出售昆明市滨江俊园16幢1401号房屋；出卖人黄庆玲、林科野由所谓代理人被告吕昭延代为签署本协议。原告依约向昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称“荣城公司”）支付居间费28680元以及定金30000元，定金由荣城公司代为保管。被告称房屋实际产权人为自己，黄庆玲、林科野仅为挂名的产权登记人，但合同签订后，被告明确表示不愿意再出售房屋给原告，并单方面通知荣城公司退还原告定金30000元，且房屋产权人黄庆玲、林科野自始至终未追认被告签字卖房的行为。被告上述行为已构成根本违约，依定金法则被告应该向原告支付双倍定金60000元，承担房屋中介费28600元（经法院调解中介公司已退还原告18600元，尚欠10000元中介费应由被告承担），且被告本应承担房屋成交价20%的违约金，原告有权要求被告弥补诉讼及交通费损失10000元。故原告诉至法院请求：一、解除原、被告签署的《荣城地产存量房屋买卖合同》；二、判令被告向原告支付一倍定金30000元；三、判令被告向原告支付中介服务费经济损失10000元；四、判令被告向原告承担违约金及其他经济损失10000元；五、本案诉讼费由被告承担。被告吕昭延未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。原告为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、1.《荣城地产存量房屋买卖合同》，2.《中国农业银行银行卡交易明细清单》，3.《收款收据》（中介费），4.《定金收条》，5.《收款收据》（定金），共同证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；依据合同第十三条第二款规定，违约方支付中介费，中介费已经支付的，由违约方直接赔偿守约方；依据合同第十一条第一款的约定，违约方赔偿守约方成交价20%的违约金；2017年9月1日原告依约向被告支付了定金30000元及向中介公司支付中介费28680元，共计58680元。二、《房屋信息查询摘抄表》，证明案涉房屋产权人为黄庆玲。三、1.（2018）云0103民初1076号《民事调解书》，2.《和解协议》，3.（2018）云0103民初1075号《民事裁定书》，共同证明被告拒绝履行合同，其应该依据定金法则赔偿原告30000元；被告拒绝履行合同，应该承担中介费28680元，经调解中介公司已退还原告18680元，剩余10000元应由被告承担；被告违约，应承担20%的违约金。被告吕昭延未到庭质证，未提交证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。因被告吕昭延未到庭应诉，本院要求原告詹海明提交以上证据的原件供法庭核对，原告对证据一中两份《收款收据》无原件作出解释，因中介费已另案处理并已退费以及荣城公司代收的定金30000元已退还给原告，故两份《收款收据》原件已退还给荣城公司；原告其余证据经核对与原件无误，本院予以确认并在卷佐证。被告吕昭延经依法传唤，即未向本院递交答辩状，也未按时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，对原告詹海明提交的上述证据本院视为被告吕昭延放弃质证权利。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：原告詹海明于2017年9月1日就案涉昆明市滨江俊园16幢1401号房屋与被告吕昭延签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，因案涉房屋此时的所有权人为案外人黄庆玲、林科野，合同约定由二人的委托代理人被告吕昭延代为签字，并承诺代为出售案涉房屋的行为已取得二人的同意，该法律责任由签字人即被告吕昭延承担；在办理网签公证当日出卖人夫妻双方到场签字。同时合同约定原告詹海明以人民币1434000元购买案涉房屋，首付634000元，剩余款项贷款支付；房屋建筑面积115.88平方米；签订合同当日，原告交付给被告购房定金30000元，被告同意由经纪方代为保管；买卖双方办理完房屋转让预约协议公证当日，原告将购房首付款转入经纪人指定资金监管帐户；经纪方促成买卖双方签订合同后，原告应向经纪方支付中介费28680元；如任何一方违约，违约方须赔偿对方房屋成交价20%的违约金。合同签订后，原告于当日向经纪方昆明荣城房地产经纪有限公司一次性转帐58680元，被告吕昭延出具30000元《定金收条》，昆明荣城房地产经纪有限公司出具28680元中介费《收款收据》。因房屋产权人黄庆玲、林科野最终未追认被告签字卖房的行为，案涉《荣城地产存量房屋买卖合同》未继续履行，原告曾起诉经纪方昆明荣城房地产经纪有限公司，本院（2018）云0103民初1076号《民事调解书》确认由经纪方退还本案原告詹海明中介费18680元。原告以被告违约为由诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定全面履行义务。被告吕昭延经本院多次电话联系，均拒绝到庭应诉并拒不接听电话及签收相关法律文书，经本院公告送达未到庭应诉也未提交合同履行情况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席审理。因案涉房屋现已被原产权人另售他人，导致案涉《荣城地产存量房屋买卖合同》已无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告要求解除双方签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。原告订立合同的目的在于取得涉案房屋所有权，根据被告吕昭延在合同中的认可，已按约将定金30000元交由经纪方代为保管，该笔定金实际收款人为被告吕昭延，但被告吕昭延未取得其委托人的最终认可，未履行合同义务，已经违反了合同约定及诚实信用原则，构成根本违约，应按合同约定承担双倍返还定金的违约责任；因原告交付的30000元定金由经纪方代保管，且原告自认经纪方已退还原告该笔定金，故由被告吕昭延承担定金罚则对应的30000元赔偿责任，原告该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的违约经济损失一项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，违约责任是保证合同得到切实履行的一项保障性措施，同时也是在合同违约后对守约方损失予以弥补的一项补救性措施，以赔偿守约方损失为主要功能；虽然双方签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》约定任何一方违约时，守约方即可要求违约方按房屋成交价的20%承担违约金，但原告在仅支付了30000元定金而并未全额支付完毕购房款之时，主张被告应按房屋成交价的20%承担违约金，虽仅主张经济损失10000元，仍显失公平，明显加重了违约方的合同责任，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，综合考虑原告损失及被告过错，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告对自己的诉请负有举证证明责任，因其在庭审中不能举证证明其实际损失，本案适用定金罚则已足以弥补原告损失，本院依公平原则确定被告所承担的违约赔偿责任应以其委托第三人代收的定金30000元为限，故对于原告该项以违约金形式主张的经济损失，依法不予支持。关于原告主张的中介服务费损失一项，因中介费收取系原告与经纪方的居间服务法律关系内容之一，且原告以自愿调解方式免除经纪方退款责任，该款项减损并不能当然归咎于被告，因此原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款，国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第二款，判决如下：一、解除原告詹海明与被告吕昭延于2017年9月1日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》；二、被告吕昭延于本判决生效后十日内向原告詹海明支付定金赔偿款人民币30000元；三、驳回原告詹海明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1050元，由原告詹海明承担420元，被告吕昭延承担630元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  张世明人民陪审员  杨琼芝二〇一九年六月十三日书 记 员  陶 园