湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终1688号上诉人（原审被告）：席乐军，男，1988年7月11日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：万艳，女，1958年6月28日出生，汉族，户籍所在地武汉市江岸区，上诉人（原审被告）：向袁方，女，1988年12月31日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：万艳，女，1958年6月28日出生，汉族，户籍所在地武汉市江岸区，被上诉人（原审原告）：武汉市时代天宇物业发展有限公司，住所地：武汉市硚口区沿河大道**附****。法定代表人：程志勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈北川，该公司员工。上诉人向袁方、席乐军因与被上诉人武汉市时代天宇物业发展有限公司（以下简称天宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初4155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁方、席乐军上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回天宇物业公司的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由天宇物业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，涉案房屋自2017年4月25日才符合交付使用条件，一审法院认定从房屋实际交付之日起开始计算错误。二、一审法院适用法律错误，依据相关物业管理条例、涉案合同约定，涉案房屋2017年5月1日之前的物业费应由建设单位承担。三、根据本案物业服务质量，物业费应按50%标准交纳。本案庭审过程中，袁方、席乐军补充理由如下：天宇物业公司与开发商签订的前期物业服务合同，期限为2013年5月1日至2015年4月30日，该期间结束后，双方物业合同已经解除。天宇物业公司辩称：公司具有物业管理资质，已经签订物业服务合同，均是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。其公司对小区进行物业服务，上诉人已经实际获取物业服务，应该交纳物业费。房屋是否符合交付条件，与本案不是同一法律关系，不属于本案审理范围。请求驳回上诉，维持原判。天宇物业公司向一审法院起诉请求：1、判令向袁方、席乐军向天宇物业公司支付欠缴的物业管理服务费10586元，违约金2562元,共计13148元；2、本案诉讼费用由袁方、席乐军承担。一审法院认定事实：袁方、席乐军系武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇盛世滨江商品房项目第1幢1902号房屋业主，2014年03月31日袁方、席乐军实际接收了该房屋，同日袁方、席乐军（甲方）与天宇物业公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定：“前期物业管理是指：开发建设单位通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照前期物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动；类型：住宅物业。所购房屋面积：96.76平方米。服务内容包括：房屋共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设施设备的运行、养护和管理；房屋共用部位和公共场所的环境卫生，垃圾的收集、清运，公共绿化的养护和管理；小区内公共秩序维护，消防等事项的管理；交通秩序与车辆停放管理；房屋装饰装修管理服务。协议第三条对房屋外观、设备运行、共用部件、共用设施设备的维护、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、公共秩序维护、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修等管理服务质量均进行了约定。缴费方式为先交纳后服务，每十二个月交纳一次。入住时首次交纳十二个月物业服务费，当期物业服务费于前次物业服务时间届满前三十日内交纳；住宅按建筑面积每月每平方米3.20元。违约责任：一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……；四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳滞纳金…。本协议自房屋出售之日起至业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。协议签订后，天宇物业公司开始提供物业服务，向袁方、席乐军依约交纳物业服务费至2016年03月31日，其后因故未缴纳物业服务费。天宇物业公司催要无果后向法院提起诉讼。另查明，盛世滨江小区业主罗某某等其他业主与案外人武汉市时代天宇置业有限公司因房屋买卖合同纠纷案件中确认，袁方、席乐军房屋于2017年4月25日才符合交付条件。2017年7月6日武汉市不动产登记局出具的鄂（2017）武汉市硚口不动产权第0028731号不动产权属证明，登记硚口区沿河大道466号天宇·盛世滨江1栋1902室房屋建筑面积103.37平方米，权利人为武汉市时代天宇置业有限公司。在审理天宇物业公司作为原告诉同一小区业主物业服务合同纠纷案件中查明，天宇物业公司在为盛世滨江小区的服务中，在保安、保洁、绿化、设备设施的维护等方面存在质量瑕疵。一审法院认为，1、天宇物业公司系开发商选聘的前期物业管理企业，该企业具有物业管理资质，与袁方、席乐军签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。天宇物业公司对向袁方、席乐军所在的小区进行了物业管理服务工作，向袁方、席乐军已实际获取了天宇物业公司提供的物业服务，理应向天宇物业公司缴纳物业管理服务费。至于房屋是否符合交付条件，该费用是否应由房屋建设单位承担与本案非同一法律关系，不属本案审理范围。另外，向袁方、席乐军收房后即已实际取得了该房屋的占有、使用权，房屋是否符合交付条件，对双方各自履行约定的权利、义务并无实际影响，向袁方、席乐军以此为由拒缴物业费的答辩理由不予支持。2、双方所签订的《前期物业管理服务协议》对诉争房屋的缴费面积约定为96.76平方米，向袁方、席乐军已按该约定面积向天宇物业公司缴纳物业费至2016年3月31日，现天宇物业公司要求向袁方、席乐军按登记权利人为案外人的权属证明所载面积103.37平方米缴费证据不足，法院不予支持。3、结合向袁方、席乐军陈述及小区其他业主李某某、徐某等提交的照片及视频资料能够证明，天宇物业公司在服务管理过程中存在管理不到位及服务瑕疵，如小区路面破损未修理，建筑施工材料随意堆放、小区空地随意搭盖、环境卫生差、保安岗亭值守缺位、睡觉、车库污水、绿植枯死等情形。业主反映后，天宇物业公司一直未整改到位，造成其与近600户业主产生物业纷争，天宇物业公司提供的服务与物业协议及业主手册宣传差距较大。根据公平原则，天宇物业公司应适当减收物业服务费，免收违约金。结合天宇物业公司在物业服务管理中存在的违约情况，法院认为向袁方、席乐军物业费按70%交纳即7152元（96.76×3.2×33×0.7）较为合适。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、向袁方，席乐军于判决生效后十日内支付天宇物业公司武汉市时代天宇物业发展有限公司至2018年12月31日的物业服务费7152元；二、驳回武汉市时代天宇物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费64元，由武汉市时代天宇发展有限公司负担39元；向袁方，席乐军负担25元（此款已由天宇物业公司预付，向袁方、席乐军在支付上述款项时一并支付给天宇物业公司）。本院二审期间，向袁方、席乐军向本院提交如下证据：1、天宇物业公司与天宇置业签订的武汉市前期物业管理服务合同复印件，拟证明合同有效期为2013年5月1日至2015年4月30日，该期间结束后没有续签合同，物业公司要求支付物业费没有依据；2、天宇物业公司与天宇置业企业信息服务报告复印件，拟证明两公司是同一主体。天宇物业公司认为两组证据均为复印件；对第1组证据的真实性、关联性、证明目的均有异议；对第2组证据的真实性无异议，但是对关联性、证明目的有异议。对于以上第1组证据，本院认为向袁方、席乐军未向本院提供原件予以核对，天宇物业公司亦不予认可，故本院不予采信；对于以上第2组证据，本院认为无法达到其证明目的。天宇物业公司未向本院提供新证据。向袁方、席乐军对一审查明的事实有如下异议：前期物业服务合同不是业主的真实意思表示，很多没有业主本人签名。因向袁方、席乐军已在涉案前期物业服务合同签名，可以认定系其真实意思表示，故本院对该异议不予采纳。向袁方、席乐军对一审查明的其他事实无异议。天宇物业公司对一审查明的事实无异议。对一审查明的事实本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、上诉人交纳物业服务费的时间起点如何确定；二、一审法院确定按照70%的标准交纳物业服务费是否适当。一、关于上诉人交纳物业服务费的时间起点问题。首先，从《前期物业管理服务协议》的约定来看，该协议约定的物业服务费交纳时间为从通知交房截止日之次日或符合业主与建设单位签署的商品房买卖合同中约定的交付使用条件之日起开始计算。上述约定表明，双方约定的物业服务费交纳时间起点为实际交付房屋之日或者达到符合商品房买卖合同约定的交付使用条件之日两种计算方式。本案中，上诉人收到天宇物业公司交房通知后，实际接收了该房屋，并交纳了相应的物业服务费，说明双方在协议履行中选择了以实际交付房屋之日作为计算交纳物业服务费的时间起算点，在没有充分证据证明上述约定违反法律行政法规的禁止性规定的情况下，应当认定上述约定系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。天宇物业公司主张以实际交房之日起计算物业服务费，符合双方当事人的约定。其次，本案系上诉人与天宇物业公司之间的物业服务合同纠纷，应以物业服务合同法律关系作为确定双方当事人权利义务的基础。虽然另案裁判文书认定武汉市时代天宇置业有限公司于2017年4月25日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，诉争房屋此时才符合法定及合同约定的交付时间；但上诉人从实际接收房屋之日即已实际取得了房屋的使用利益，接受了天宇物业公司提供的物业服务，也自行交纳了一定期限的物业服务费。相对于武汉市时代天宇置业有限公司而言，其延期取得竣工验收备案证明文件对上诉人构成了违约；相对于天宇物业公司而言，本案所涉房屋延期取得竣工验收备案证明文件，并非天宇物业公司的过错与责任，二者系不同的法律关系。因此，天宇物业公司向上诉人提供了物业服务，上诉人实际接受了该物业服务，上诉人应当按约定向天宇物业公司支付相应的物业服务费，亦符合权利义务相对等的基本原则。至于上诉人根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条的规定主张达到法定交付条件之前的物业服务费应由建设单位承担的问题，由于《湖北省物业服务和管理条例》于2016年10月1日起施行，对此之前的行为，《湖北省物业服务和管理条例》不具有溯及力。而《湖北省物业服务和管理条例》生效后，上诉人与被上诉人并未就双方之前签订的物业服务协议进行协议变更或解除，双方所签订的物业服务协议意思表示真实，是当事人对自己权利的处分，符合当事人意思自治原则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条并非效力性强制性规定，不能导致合同的相关条款无效。因此，上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。综上，一审法院认定应以上诉人实际接收房屋之日起计算物业服务费并无不当；上诉人主张本案应以2017年5月1日作为物业服务费计算起点的上诉请求，依据不足，本院不予支持。二、关于一审法院确定按70%的标准交纳物业服务费是否适当的问题。一审法院根据本案实际情况，针对天宇物业公司在卫生环境、小区绿化、小区安保、设施设备的维护方面存在的物业服务质量问题，酌情减少上诉人应当交纳的物业服务费，按照70%的标准确定上诉人交纳物业服务费的标准具有相应的事实依据，且未超出合理的自由裁量范围，并无不当，本院予以维持。上诉人主张应按50%的标准交纳物业服务费的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128元，由上诉人向袁方、席乐军负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  白 瑞审判员  周 晨二〇一九年六月十二日书记员  范义伟