重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0151民初2996号原告：重庆市山海物业管理有限公司，住所重庆市铜梁区东城街道办事处迎宾东路**，统一社会信用代码9150022432227854XA。法定代表人：陶甫容，经理。委托诉讼代理人：陈勇，男，1970年5月13日出生，汉族，系公司职员。委托诉讼代理人：张燕，女，1978年7月22日出生，汉族，系公司职员。被告：高德炳，男，1976年3月21日出生，汉族。原告重庆市山海物业管理有限公司（以下简称：山海物业公司）与被告高德炳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈勇、张燕，被告高德炳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山海物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告从2016年1月1日起至2018年12月31日止拖欠的物业服务费3200.40元、水电公摊费50元，共计3250.40元。2、判令被告以3200.40元为基数，从2016年2月1日起按月利率2%支付违约金至该款付清之日止。庭审中，原告将该项请求变更为：判令被告从2016年2月1日起以当月累计欠交的物业服务费为本金向原告支付按每日万分之三计算的违约金至本金付清之日止。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司于2012年9月29日受铜梁区东城街道世纪阳光小区第一届业主委员会委托对该小区提供物业服务。双方签订了物业服务合同，对服务内容、费用标准、违约责任等进行了明确约定。被告系该小区X幢X单元X-X号房屋业主，其在接受物业服务后，自2016年1月1日起拒不交纳物业服务费。另，物业公司按5元/月向业主收取小区水电公摊费，并由其向相关部门代交，其司代交了至2018年10月31日之前的水电公摊费，故向业主收取水电公摊费的时间计算至2018年10月31日。被告尚欠10个月即50元的水电公摊费。重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司于2018年10月12日将其对该小区业主收取物业服务费、水电公摊费的权利全部转让于原告，并在小区以张贴公告的形式告知了业主。因原告多次催收未果，故诉至法院请求支持其诉求。被告高德炳辩称，对欠交物业服务费无异议，水电公摊费及违约金不予认可。未交费的原因为被告厨房、阳台存在漏水问题，曾向物业公司反映但未得到解决，物业公司对此应负责任。其次，物业公司服务不到位，在清洁卫生、小区绿化、公共设施维护等方面均存在问题。另，收取物业费的主体应是重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司，原告无权收费。经审理查明，2012年9月29日，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司与原铜梁县东城街道世纪阳光小区第一届业主委员会签订了《铜梁县东城世纪阳光小区物业服务合同》，合同约定物业服务费按建筑面积计算，按月收取，物业进场三个月内不涨物业费用，执行现行物业费；进场三个月后，经小区业主委员会委员、业主代表大会代表、东城街道办事处、社区、房管局共同验收后实行下列物业标准：多层0.80元/平方米·月，高层1.20元/平方米·月（其中一至二楼0.90元/平方米·月），非住宅1.50元/平方米·月。地面公共路灯、水电据实分摊到各户。物业费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在服务费到期前十五天交纳。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准支付违约金。合同签订后，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司对世纪阳光小区提供物业服务至2019年1月1日撤场。2013年1月1日，物业服务费根据合同约定作出调整，即多层0.80元/平方米·月，高层1.20元/平方米·月（其中一至二楼0.90元/平方米·月），非住宅1.50元/平方米·月。该费用标准经过原铜梁县发展和改革委员会备案，并在世纪阳光小区内予以公示。被告系该小区X幢X单元X-X号房屋业主，该房屋系多层建筑，建筑面积为111.13平方米。因被告拖欠物业服务费，物业公司管理人员曾在其入户门处张贴了催费通知单。原告山海物业公司成立于2015年5月27日，其承包了重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司在世纪阳光小区的部分物业服务。2018年10月12日，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司与原告达成《债权转让协议》，载明其司将其对该小区业主收取物业服务费、水电公摊费的权利全部转让于原告，并在小区公示栏张贴了《债权转让通知》以告知业主。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《铜梁县东城世纪阳光小区物业服务合同》、《关于调整物业服务费的通知》、铜梁县发展和改革委员会备案表、张贴告示、催费通知单、《债权转让协议》、《债权转让通知》及张贴图片等证据材料在案，这些证据材料具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采纳。本院认为，根据《物业管理条例》相关规定，业主委员会可以代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会的决定，对业主具有约束力。同时，法律还规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司与世纪阳光小区业主委员会签订的《铜梁县东城世纪阳光小区物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同内容对双方均具有法律约束力。重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司将其对该小区业主收取物业服务费、水电公摊费的权利全部转让于原告并在小区张贴了《债权转让通知》告知了业主，原告依法取得了向该小区业主收取物业服务费、水电公摊费的权利。重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司已对世纪阳光小区提供了物业管理服务，被告作为该小区X幢X单元X-X号房房的业主，有向其交纳物业费的义务。被告未交纳费用的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。经计算，被告拖欠从2016年1月1日起至2018年12月31日期间（36个月）的物业服务费共计3200.54元（111.13平方米×0.80元/平方米·月×36个月），故本院对原告要求其支付物业服务费3200.40元的请求，予以支持。根据物业服务合同约定，物业费系按月交纳，业主应在服务费到期前十五天交纳，未能按时如数交纳的，按每日万分之三的标准支付违约金。故本院对原告要求被告从2016年2月1日起以当月累计欠交的物业服务费为本金向其支付按每日万分之三计算的违约金至本金付清之日止请求，予以支持。关于原告要求被告按5元/月支付拖欠的10个月水电公摊费50元的请求，鉴于水电公摊费的客观存在，本院予以支持。关于被告辩称其房屋漏水未得到解决的问题，本院认为，因被告未说明房屋漏水原因，若涉及工程质量问题，已超出物业服务范围，被告可找开发商维权或向相关部门申请物业专项维修基金进行处理，因被告未提供证据证明其房屋漏水系由物业公司造成或需由物业公司承担责任，故本院对被告以此为由拒交物业费的辩称意见不予采信。关于被告辩称物业公司在清洁卫生、小区绿化等方面存在服务不到位的问题，因其仅为口述，未提供相关证据，原告当庭对此也予以否认。本院认为，物业公司在物业服务过程中难免会有瑕疵存在，有一定的不足之处，业主在这方面也应多给予理解。如清洁卫生方面，虽然物业公司有清扫垃圾的义务，但由于服务区域内清洁卫生状况时刻发生变化，要求物业公司保证所服务区域内始终不存在垃圾，在事实上也不可能，业主不能以物业公司某次清洁卫生未做好便拒交物业费，故本院对被告以此为由拒交物业费的辩称意见不予采信。当然，物业公司也应积极与小区业主加强沟通，改进和完善物业服务，取得小区业主的理解和支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第十五条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告高德炳于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市山海物业管理有限公司从2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3200.40元、水电公摊费50元，并从2016年2月1日起以当月累计欠交的物业服务费为本金向原告支付按每日万分之三计算的违约金至本金付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告高德炳负担。本判决为终审判决。审判员 杨 建二〇一九年六月二十四日书记员 胡立欢