江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终1108号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈凡楚，女，1983年12月21日生，汉族，住江苏省新沂市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邢晓燕，女，1978年4月15日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：周六八，江苏袁胜寒律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐剑峰，江苏袁胜寒律师事务所律师。原审第三人：南京亿丰房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市江宁区麒麟街道悦民路**银河湾花园商铺**103。法定代表人：李永珍，该公司总经理。上诉人沈凡楚因与被上诉人邢晓燕、原审第三人南京亿丰房产经纪有限公司（以下简称亿丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初19484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈凡楚上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、2017年9月29日当日，因邢晓燕拒绝在贷款银行和《南京市存量房交易合同（经纪机构版)》上签字，从而构成送件条件不具备，故造成当日根本无法送件，并无一审判决中“送件不成功”一说。2、由于邢晓燕不配合，导致2017年9月29日当天无法送件，故邢晓燕构成违约。3、江宁区人民法院审理程序不合法。邢晓燕答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人在履约过程中，违约行为明显，违约事实清楚，我方在该过程中积极配合上诉人办理交易相关手续，故上诉人的上诉事实不成立。亿丰公司述称：上诉人的上诉与我方无关。沈凡楚向一审法院起诉请求：1、解除双方之间签订的房屋买卖合同；2、邢晓燕返还定金20000元；3、邢晓燕支付其违约金184000元；4、邢晓燕支付其中介费和服务费合计6500元，并由第三人亿丰公司承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、律师费均由邢晓燕承担。邢晓燕向一审法院反诉请求：1、沈凡楚支付其违约金184000元；2、沈凡楚支付其律师代理费20000元；3、反诉诉讼费用由沈凡楚承担。一审法院认定事实：2017年9月8日，沈凡楚与邢晓燕在亿丰公司的居间下签订《房地产买卖合同》（合同编号：YFMM:3000033）一份。《房地产买卖合同》约定：“卖方：邢晓燕，买方：沈凡楚，经纪方：南京亿丰房地产经纪有限公司。买卖双方就买卖位于江宁区（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积为83.22平方米。……附带家私电器……。二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰捌拾肆万元整（￥1840000元），此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括但不限于维修基金、煤气……）。本次交易而发生的所有税费由买方承担。在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买方承担。三、付款方式：1、定金：人民币贰万元（￥20000元）买方须在2017年9月8日前支付给卖方。2、首期房款：（不含定金）人民币伍拾叁万元整（￥530000元）买方应于买卖双方送件当日直接支付给卖方。买方应于2017年9月25日前签订《个人住房借款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助。买卖双方应在2017年9月30日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因房屋登记机关或政策变化等原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。3、第二期房款：人民币壹佰贰拾捌万元整（￥1280000元）贷款银行批准按揭的金额在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该银行指定开设的账户内。银行实际贷款额与本期应付房贷款的差额由买方于送件成功后缴交税费前与首期房款一并支付给卖方。4、房屋尾款：人民币壹万元整（￥10000元）买方应于买卖双方物业交验当日直接支付给卖方。4、卖方合法持有房屋权属证书，房屋所有权证号码为东山字第JN00150521，土地使用权整号码为宁江国用（2010）第09205号，卖方保证对上述该物业享有合法所有权……。5、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐房款当天，卖方须在过户前迁出户口。……七、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则违约方应承担下列违约责任：1、违约方赔偿守约方总房价百分之十的违约金。2、违约方承担房屋成交价2.4%的佣金给经纪方。3、因违约方违约行为引发的诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担。八、基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同同时向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中：……买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币壹万元（￥10000元）。买卖双方任何一方不履行合同，或者其他违约行为致使对方解除合同，违约方应代守约方向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的费用，经纪方不予退还，由违约方直接赔付守约方。……十、本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。如房地产行政管理部门要求按格式合同（契约）办理过户手续时，买卖双方一致同意，格式合同仅作过户登记之用，买卖双方具体权利义务和责任以本合同为准。……备注：①空调3台（柜机1台、挂机2台）……②买卖双方协商一致，此房过户出件后3个月内保证卖方拿到房款。买方承诺卖方所有房款最迟在2017年12月30日前付清。房款共计壹佰捌拾肆万元整（￥1840000）……”。上述《房地产买卖合同》签订后，沈凡楚于当日向邢晓燕交付定金20000元，并由邢晓燕出具定金收据一份。另查明，2017年9月29日，沈凡楚、邢晓燕在第三人亿丰公司的通知下至南京市江宁区市民中心办理送件及过户手续，但未能成功。当日，沈凡楚并未按约将首付款530000元支付给邢晓燕，后续也未支付其他相应购房款。现案涉房屋仍登记在邢晓燕名下。还查明，2017年9月8日，沈凡楚支付亿丰公司中介费5000元，并由亿丰公司出具了收款收据一份。2017年11月15日，就本案诉讼事务，沈凡楚与江苏法德永衡律师事务所签订委托代理合同一份，并支付了律师费5000元。2017年12月13日，邢晓燕就本案诉讼事务，与江苏袁胜寒律师事务所签订委托代理合同一份，并支付了律师费20000元。2017年11月，沈凡楚向一审法院提起诉讼，要求解除与邢晓燕之间所签订的房地产买卖合同，并要求邢晓燕返还定金，支付违约金、中介费、服务费及律师费并承担本案诉讼费。一审审理中，邢晓燕于2018年1月18日当庭同意解除双方之间所签订的房地产买卖合同。沈凡楚提供了银行对账单、银行交易明细及银行APP截图等，证明其在2017年9月29日当天具备付款能力，是因为邢晓燕不配合签字办理过户手续才导致其未能按约付款。邢晓燕经质证后认为，其无法核实沈凡楚是否具有付款能力，实际上是沈凡楚一直没有按照约定向其支付任何购房款。沈凡楚提供了南京嘉易投资管理有限公司（以下简称嘉易公司）的收款收据一份，证明其已经按照中介亿丰公司的要求于2017年9月22日向嘉易投公司支付了服务费1500元，由嘉易公司为其办理银行贷款审批手续。邢晓燕经质证，认为对上述证据的真实性无法确认，与本案也没有关联性，且其已经在2017年9月22日配合沈凡楚在嘉易公司办理了相关借款合同手续，当时确定的贷款银行为平安银行，但该份借款合同材料并没有提交给银行审核，其也没有看到“同贷书”或银行贷款预审批通过证明。亿丰公司经质证，对沈凡楚提供的上述证据的真实性均予以认可；并陈述称，关于银行贷款，期间是由平安银行转到了建设银行进行办理，因为平安银行无法保证在2017年12月30日前下款，但之后由于邢晓燕一直拒绝在建设银行的借款合同上签字，所以导致沈凡楚的贷款未能审批通过。后一审法院至中国建设银行股份有限公司南京江宁支行调取了沈凡楚的个人住房贷款资料一份，但该贷款资料载明的所购房屋并非案涉房屋，而是沈凡楚所购买的其他房屋的贷款材料，并实际于2018年7月5日通过审批。因当事人意见分歧，致调解未成。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，沈凡楚、邢晓燕在亿丰公司的居间下所签订的《房地产买卖合同》合法有效，应受法律保护。沈凡楚应依据合同约定向邢晓燕给付购房款，但沈凡楚除已支付的定金20000元外，并未按约于2017年9月29日送件当天向邢晓燕支付首付款530000元，亦未按约给付后续其他购房款项，属未按约履行合同确定的义务，构成违约，故对沈凡楚要求邢晓燕返还定金、支付违约金、服务费、中介费损失及律师费并由第三人亿丰公司对中介费和服务费承担连带清偿责任的诉请，一审法院不予支持。关于《房地产买卖合同》，邢晓燕于2018年1月18日本案开庭审理时当庭表示同意解除，故双方达成一致解除意见，一审法院对此予以确认。关于邢晓燕反诉要求沈凡楚支付违约金的诉讼请求，结合2017年至2018年间南京市房地产的市场行情，邢晓燕并未因案涉房屋买卖合同解除而产生经济损失，且邢晓燕亦未提供证据证明其确实存在实际损失，故对邢晓燕的该项反诉诉讼请求，一审法院不予支持。邢晓燕反诉要求沈凡楚支付律师代理费20000元，因沈凡楚确已构成违约，且该反诉请求符合双方之间房地产买卖合同的约定，故一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、沈凡楚与邢晓燕所签订的《房地产买卖合同》（合同编号：YFMM:3000033）于2018年1月18日解除；二、沈凡楚于判决发生法律效力之日起10日内给付邢晓燕律师代理费20000元；三、驳回沈凡楚的其他诉讼请求；四、驳回邢晓燕的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4533元，反诉案件受理费2150元，合计6683元，由沈凡楚负担6489元，由邢晓燕负担194元。各方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院二审还查明，2017年9月21日，亿丰公司工作人员张侃微信告知邢晓燕22日中午12点去办理预批贷款，并在微信中告知邢晓燕，等沈凡楚贷款确定了再过户，并要求邢晓燕带户口本，身份证、结婚证。9月22日在平安银行办理相关手续后，9月23日，邢晓燕微信告知亿丰公司工作人员张侃，其已办理好平安银行借记卡，并且准备好涉案房屋的原始发票。9月27日，邢晓燕微信联系张侃要求确认沈凡楚贷款能否办下，要求查看批贷函，邢晓燕在微信中多次表示对没有贷款确认直接过户风险的担心，并表示自己是第一次卖房，不够了解流程所以比较担心。张侃表示江宁没有资金监管，江宁银行也不会出示批贷函，贷款可以直接咨询担保公司工作人员周娟。张侃并表示，其已经通知邢晓燕和沈凡楚，如不能在约定时间内过户，造成的一切后果其公司概不负责，其公司该做的事情已经全部做好，就等邢晓燕和沈凡楚到场。本案二审中，亿丰公司陈述称：是其公司帮忙推荐给沈凡楚由嘉易公司办理贷款，就贷款情况，过户之前其和嘉易公司一再确认，嘉易公司答复其贷款没有问题，所以其通知双方过户。过户当天其向嘉易公司确认是否可以在12月30日前放款，嘉易公司表示如果在平安银行贷款，时间上有点紧张。就此情况，在过户双方都在场的情况下，亿丰公司告知买卖双方平安银行可能无法如约放款，因合同约定邢晓燕在2017年12月31日之前必须拿到全部购房款，为了完成交易，建议双方更换贷款银行。9月29日建行的信贷员口头承诺贷款没有问题，但是没有书面证据。沈凡楚陈述称：其不清楚贷款办理情况，其都是通过亿丰公司办理贷款，签订委托合同时，亿丰公司工作人员刘永彬口头保证贷款没有问题，其都是跟着亿丰公司的指示在走流程。其一直和嘉易公司和亿丰公司核实贷款情况，贷款是否办理完毕其没有了解，也没有人告知其，亿丰公司告知其有贷款资格，但是未告知其贷款已经办下来。2017年9月29日亿丰公司通知其与邢晓燕一起去市民中心办理过户手续，过户当天，据其了解，贷款没有办下来，亿丰公司张侃才告诉其贷款资料没有问题，但是平安银行额度不够，无法确保放款时间。张侃告知其后，其向张侃要求12月30日前放款到账，故张侃告知其要更换建设银行，可以保证12月31日放款到账。当时建设银行信贷部主任桑小燕明确告知所有人12月30日前放款没有问题，但没有书面证据。其在平安银行、建设银行的贷款资料上都已签字，其同意变更银行。邢晓燕陈述称：2017年9月29日其按照合同约定去市民中心办理过户手续，其要求上诉人支付首付款并了解其贷款手续办理情况，但在送件之前，上诉人的贷款也没有办理。而亿丰公司和上诉人要求其去嘉易公司更换银行办理贷款，其没有同意。根据合同第三条第3款可以看出，办理过户缴费前，银行的贷款应该已经确定，否则无法得出合同约定银行实际贷款与应付房贷的差额。之前无人告知其要变更贷款银行，也没有人告知更换银行可以如期放款。因其担心银行放款时间过久，要求2017年12月30日前必须付清房款，所以在合同中作出特别约定。以上事实，有微信记录、当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：沈凡楚是否违约。沈凡楚与邢晓燕在亿丰公司的居间下签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。根据双方举证质证情况可以看出，沈凡楚与邢晓燕签订房地产买卖合同后，邢晓燕已于9月22日配合沈凡楚在平安银行办理了相关贷款手续，并已办理好其名下的平安银行银行卡，履行了配合办理贷款的义务。而根据合同约定，沈凡楚应在2017年9月25日前签订《个人住房借款合同》，并确认贷款及应付房款差额，以便与首付款一同向邢晓燕支付。沈凡楚虽主张其已签字，并办理好贷款，但根据本案查明情况及其自认可以看出，在2017年9月29日亿丰公司通知双方过户的当天，沈凡楚在平安银行办理的贷款手续并未完成。且根据亿丰公司及沈凡楚的陈述，因合同已经约定沈凡楚在2017年12月30日前必须付清房款，故在2017年9月29日通知双方过户的情况下，经沈凡楚同意亿丰公司要求邢晓燕配合变更贷款银行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从合同约定的内容，亿丰公司业务员和邢晓燕的微信联系记录中所告知邢晓燕的内容即沈凡楚贷款确定再过户,以及亿丰公司“在通知双方9月29日过户时已经向嘉易公司一再确认贷款情况”的陈述,可以看出，办理银行贷款，并在过户前明确银行实际贷款额度是办理过户手续的前提。而亿丰公司通知沈凡楚、邢晓燕在2017年9月29日前往江宁市民中心办理过户时，沈凡楚的贷款手续实际并未办理完成。沈凡楚、亿丰公司均未提交充分证据证明变更后的贷款银行已经提供充分担保确定可以办理贷款及贷款额度和放款时限，也无证据证明已经与邢晓燕达成一致意见。邢晓燕在中介公司通知其在2017年9月29日前往办理过户手续，并被告知中介公司该做的事情已经全部做好，就等邢晓燕和沈凡楚到场，却在过户现场被中介公司告知要更换贷款银行，而非办理过户的情况下，在合同并未约定其他付款方式，中介公司及沈凡楚未提供充分担保，各方也未达成一致的情况下，拒绝办理过户手续，并无不当。沈凡楚作为合同约定的贷款义务人，应按约履行其合同义务。沈凡楚未在办理过户手续前办好贷款手续，而是在过户时要求更换银行，一审法院认定沈凡楚存在违约行为，并无不当。各方之后在超出合同约定的履行期限后并未就合同的履行达成一致，一审法院就此根据当事人在本案诉讼中对解除合同的确认，判决解除合同，并根据当事人的违约情形、实际损失情况确定沈凡楚应承担的违约责任，符合法律规定。沈凡楚虽主张其不清楚贷款办理情况，其全部委托亿丰公司办理，但当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。沈凡楚如认为因第三人原因造成其违约的，应另行主张。综上所述，沈凡楚的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6683元，由上诉人沈凡楚负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年六月十二日书记员  孙雪松