广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初2741号 原告：南宁市远德物业服务有限公司，住所地：南宁市良庆区金沙大道**滨江丽景娱乐综合楼******房，统一社会信用代码：91450108056014487L。 法定代表人：陈燕珍，该公司经理。 委托诉讼代理人：廖家捷，该公司副经理。 委托诉讼代理人：凌征维，广西智森律师事务所律师。 被告：谭芳欢，女，1971年4月6日出生，壮族，住南宁市邕武路**南宁市。 委托诉讼代理人：何飞龙，男，1984年6月20日出生，壮族，，住广西来宾市兴宾区 原告南宁市远德物业服务有限公司（以下简称“远德物业”）与被告谭芳欢物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日 立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告远德物业的委托诉讼代理人廖家捷、凌征维，被告谭芳欢的委托诉讼代理人何飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远德物业向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费674.8元、水费202.7元、水电公摊费165.2元、垃圾费64元、违约金1715.8元；2、被告向原告支付未安装一户一表前应承担的公摊电费271元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告与原告签订《前期物业管理服务合同》，合同约定物业管理费按建筑面积0.9/㎡缴纳，城市生活垃圾处理费按8元/月缴纳，水电费据实缴纳，公共设施水电公摊费按实际分摊，并规定物业管理费和生活垃圾处理费第6个月缴纳一次，于上一缴纳期满前15日内缴纳下一期费用，逾期缴纳的，每逾期一日按3‰支付违约金。但原告等业主拖欠大量物业费，被告垫资不堪重负，经提请兴宁区住房和城乡建设局申请提出解除物业管理合同撤离瑞景家园小区，该局答复同意原告于2016年3月14日解除合同及撤离。截至该日止，被告仍欠缴物业管理费等各项费用。 被告谭芳欢辩称：1、原告未履行《前期物业管理服务合同》约定的义务，管理混乱且服务态度恶劣；2、原告不能证实被告拖欠物业管理费、水费、水电公摊费、电费；3、垃圾处理费为原告代南宁市兴宁区市政环卫管理站收取，原告主张垃圾处理费没有事实和法律依据；4、关于违约金，因双方签订的《前期物业管理服务合同》属于格式条款，只约定了被告一方违约责任，该违约责任条款属于无效条款，被告无需承担违约责任；5、原告主张的权利应在2016年3月14日至2019年3月13日期间行使，故原告的主张已超过法定诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月25日，原告与被告签订《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》，约定：被告所购房屋位于南宁市，建筑面积：86.61平方米；由原告向被告提供物业服务，内容包括房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；安全秩序维护；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理等。物业管理服务费按每月每平方米0.9元（含电梯费）的标准，按被告拥有的物业建筑面积交付，每6个月缴纳一次，交纳时间在上一缴纳期届满前15日内；首次物业费计算和缴纳从开发商发出交房通知确定的交房时间计收；水电周转金300元/户，被告在收到水电等缴款通知后7日内向原告支付所购住宅自用和公摊部分的电费、水费等费用。被告若出现水电欠费时，被告可用原告缴纳的周转金先抵足乙方所欠费用。合同还就其他事项进行了约定。 合同签订后，因瑞景家园小区业主认为原告提供的物业服务不到位，双方发生争议，被告遂于2015年7月起陆续不再向原告缴纳各项物业费用。后经原告申请，2016年1月18日，南宁市兴宁区住房和城乡建设局针对原告递交的《关于瑞景家园小区业委会阻碍我物业公司工作，请求撤离的报告》作出《关于南宁市远德物业服务有限公司要求撤离瑞景家园小区报告的指导意见》，同意原告解除物业服务合同，但要求：原告在提前解除合同60日前，将退出原因、退出时间以书面形式告知南宁市瑞景家园小区业主委员会、兴东街道办事处、邕武东社区居委会和该局，并以书面形式在物业管理区域内公告；在退出前公布物业服务费及代收代缴费用的收、支状况，并将预收的物业服务费用及代收代缴费用退还给相应业主；原告垫支的水电费用以及业主欠交的物业服务费用，原告有权要求业主补交，存在经济纠纷的，建议通过司法途径解决。同时与瑞景家园小区业主委员会办理相关移交事宜。原告随后撤离涉案小区。 另查明，原告远德物业于2015年5月21日经南宁市物价局确定为三级物业服务等级，备案的住宅物业服务费为0.9元/平方米·月。 2015年4月11日，涉诉小区开发商广西瑞景时代房地产开发有限公司发出《关于“瑞景家园”小区用户开通一户一表（电表）的通知》，主要载明：各业主可于2015年4月11日至4月17日期间办理开通电表一户一表。 2015年1月27日，南宁市兴宁区市政环卫管理站于出具《委托书》，委托远德物业代收涉案小区的垃圾处理费，并出具《证明》证实远德物业已经为涉案小区代缴了2015年2月至2016年2月的生活垃圾处理费。 本院认为，一、关于原、被告之间物业服务合同效力的问题。 原、被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法律规的强制性规定，原告虽然与被告签订前期物业服务合同时尚未取得相关物业服务资质，但合同履行过程中于2015年5月21日已经取得相应资质，且收费标准亦与其向政府部门备案的资质相符，故原、被告之间签订的前期物业服务合同仍属合法有效，双方均应恪守履行。 二、关于原告主张的物业费及违约金应否支持的问题。 原告与被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》约定物业费的收费标准为每月每平方米0.9元（含电梯费），该标准与原告备案的住宅物业服务费相符，被告应按照该标准向原告支付物业费。原告自进驻被告所在瑞景家园小区至2016年3月14日，为该小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一得到了原告提供的服务，故被告应当支付原告提供服务期间的物业费。原告主张被告拖欠物业费的期间为2015年7月1日至2016年3月14日，其中原告撤离小区的时间与南宁市兴宁区住房和城乡建设局要求的公示撤离时间基本相符，被告亦未对原告撤离的时间提出异议，故本院对原告的主张予以采信。被告应向原告支付的物业管理费具体应计算为：86.61平方米×0.90元/平方米·月×8个月＋86.61平方米×0.90元/平方米·月÷30天/月×14天＝659.97元,现原告主张674.8元超出该数额，超出部分不予支付，故被告应向原告支付物业管理费659.97元。 至于被告以原告提供的物业服务不到位为由拒缴物业管理服务费的问题，业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以成立业主大会或业主委员会，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，同时，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。若特定业主因远德物业公司提供的物业服务遭受损失，该特定业主可另行向远德物业公司主张采取补救措施、赔偿损失等违约责任，而其他业主不应以此为由拒交物业费。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被告以原告存在违约行为为由拒缴物业管理费，本院不予支持。 此外，考虑到被告确实因原告提供的物业服务存在瑕疵与其发生争议，被告拒交物业费系因双方协商未果而致拖延，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，故对原告主张的违约金，本院不予支持。 三、关于原告主张的水费应否支持的问题。 作为涉案小区开发商的广西瑞景时代房地产开发有限公司出具《证明》证实该费用实际由原告缴纳，故本院认定原告已经为涉案小区代缴了上述费用，原告要求被告支付2014年8月1日至2015年12月4日期间的水费202.7元，符合法律规定，本院予以支持。 四、关于原告主张的水电公摊费应否支持的问题。 原告与被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》并未对公摊水电费用的缴纳标准进行约定，但被告入住小区后，客观上使用水、电并实际产生了费用，故应当按照合同约定交纳水、电费。远德物业基于双方的合同约定，要求被告支付水电公摊费合理有据，至于缴纳标准，结合远德物业进驻涉案小区后的实际管理和收费情况，本院对远德物业提出由业主根据实际发生金额按户进行分摊的主张予以支持。被告应向远德物业支付2015年4月11日至2016年3月14日期间的水电公摊费165.2元。 五、关于原告主张的垃圾处理费应否支持的问题。 原告提供的南宁市兴宁区市政环卫管理站出具的《委托书》、《证明》，足以证明其已经为涉案小区代缴了2015年2月至2016年2月的生活垃圾处理费，现原告依据其与被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》约定的8元/月标准收取垃圾处理费，该标准亦与南宁市兴宁区市政环卫管理站向原告出具的收费委托书记载的收费标准相符，本院不予采信。本院认为，环卫部门已经明确授权由原告代收生活垃圾处理费，且原告已经代垫该笔费用，故结合被告缴纳物业费的收据，原告要求被告支付2015年7月1日至2016年2月29日共8个月的垃圾处理费64元，符合法律规定，本院予以支持。 六、关于原告主张的未安装一户一表前的公推电费应否支持的问题。 对于2014年12月1日至2015年4月10日未安装一户一表期间的公摊电费，虽然在瑞景家园小区电费一户一表安装前，客观上无法统计各户分别的用电数；但原告所提供的证据足以证明一户一表安装前其已垫付该时间段瑞景家园小区的电费，而被告等业主确已实际用电，且原告向被告等业主所主张的电费已按照各业主开始装修用电的时间据实计算，故在被告未能举证证明其实际用电数额的情况下，本院对原告提出由业主根据实际发生金额按户进行分摊的主张予以支持。综上，对于原告向被告主张的安装一户一表之前的电费271元，本院予以支持。 七、关于诉讼时效的问题。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，远德物业于2016年3月14日依据南宁市兴宁区住房和城乡建设局作出的《关于南宁市远德物业服务有限公司要求撤离瑞景家园小区报告的指导意见》与瑞景家园小区业主委员会办理移交手续，撤离瑞景家园小区，因此原告自2016年3月15日起知道或者应当知道权利受到损害主张权利，诉讼时效开始起算。原告于2018年3月5日向本院提交本案的起诉状及相应证据材料向被告主张权利，未超过法律规定的诉讼时效。被告提出原告的诉请已超过法定诉讼时效的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告谭芳欢向原告南宁市远德物业服务有限公司支付2015年7月1日至2016年3月14日的物业管理费659.97元； 二、被告谭芳欢向原告南宁市远德物业服务有限公司支付2014年8月1日至2015年12月4日的水费202.7元； 三、被告谭芳欢向原告南宁市远德物业服务有限公司支付水电公摊费165.2元； 四、被告谭芳欢向原告南宁市远德物业服务有限公司支付2015年7月1日至2016年2月29日的垃圾处理费64元； 五、被告谭芳欢向原告南宁市远德物业服务有限公司支付一户一表安装前的公摊电费271元； 六、驳回原告南宁市远德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告谭芳欢负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘文茵 二〇一九年六月二十五日 书记员  何 铃 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。