内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终521号上诉人（原审被告）:高世文，男，1971年4月25日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）突泉县凯达房地产开发有限公司。法定代表人焦林鹰，总经理。委托诉讼代理人张彦丽，内蒙古德彦律师事务所律师。上诉人高世文与被上诉人突泉县凯达房地产开发有限公司（以下称凯达地产公司）确认合同效力纠纷一案，高世文不服内蒙古自治区突泉县人民法院（2018）内2224民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高世文上诉称，依法撤销内蒙古自治区突泉县人民法院(2018)内2224民终1189号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由原审判决认定“事实表明，双方并无买卖商品房的真实意思表示，嗣后亦未实际履行商品房买卖合同。因此，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》应属无效”其认定事实不清，适用法律：一、《中华人民共和国合同法》第48条规定有下列情形之一的，合同无效:（五)违反法律、行政法规的强制性规定。强制性规定“是指效力性强制规定，在适用强制性规定认定合同效力时，只有合同约定的权利义务本身违反强制性规定的情况下，才认定合同无效。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》显然不属于法律规定的范畴中，因为双方买卖房屋的行为是合法的，且没有损害社会公共利益，应是有效的民事行为。原审法院认定其无效违反法律规定。二、《中华人民共和国民法总则》第146条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”上诉人认为，认定案件事实，不能机械的理解法律规定，断章取义的适用法律规定，应审慎并正确地认定合同的效力，以保证市场交易的稳定、有序、安全和高效。本案中，双方以虚假意思表示隐藏的民事法律行为的效力，那么也要看双方民事法律行为是否实际履行这一法律事实，如不违反法律强制性规定，应当是有有效的民事行为。三、《中华人民共和国物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭;依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。承上，合同不仅仅是签订、生效，还有履行、变更、终止等民事法律行为。双方在签订《商品房购买合同》后，并己实际履行完毕，即办理了预告登记。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。也就是说上诉人己经取得该不动产的所有物权，并具有排他性，同时依据物权优于债权的法律基本原理，双方签订的《商品房买卖合同》并非无效，而是因双方实际履行完毕而终止。综上所述，本案原审法院在案件处理过程中，存在着对本案事实的认定不清，且适用法律确有错误。因此原审法院所做出的判决也就必然是不合法的、不公正的、缺乏事实及法律依据的判决。为此上诉人恳请贵院从法律的角度正确的审视本案，撤销内蒙古自治区突泉县人民法院(2018)内2224民终1189号民事判块，驳回被上诉人的诉讼请求，依法作出合法、公正判决。凯达地产公司答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，应驳回上诉，维持原判。突泉县凯达房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令双方之间签订的金帝一号门市-商服-13（合同编号：2010-0001329）、金帝一号门市-商服-11（合同编号:2010-0001327）、金帝三号门市楼-商服-12（合同编号：2011-0000337）、金帝三号门市楼-商服-16（合同编号：2011-0000341）四份商品房买卖合同无效；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：凯达地产公司为筹集建设资金向高世文借款，双方商定用凯达地产公司开发建设的商品房作为借款的担保，双方因此签订了商品房买卖合同。由于该商品房买卖合同属于名为商品房买卖实为借贷担保性质，双方之间并未形成买卖合意，并没有买卖涉案房屋的意思表示，不具备买卖合同成就的要件，依据相关法律规定，双方签订的商品房买卖合同无效。一审法院认定事实：凯达地产公司为筹集建设资金向高世文借款，双方商定用凯达地产公司开发建设的商品房作为借款担保。双方于2014年12月23日签订了二份商品房买卖合同，商品房坐落：突泉镇民主街南向阳路东金帝一号门市-商服-11、突泉镇民乐小区金帝三号门市楼-商服-16，合同编号分别为：2010-0001327、2011-0000341。于2014年12月24日签订了二份商品房买卖合同，商品房坐落：突泉镇民主街南向阳路东金帝一号门市-商服-13、突泉镇民乐小区金帝三号门市楼-商服-12，合同编号分别为：2010-0001329、2011-0000337。并于2014年12月24日到突泉县房地产管理所进行了预告登记，房屋预告登记证明编号分别为：蒙房预兴安盟突泉县字第41058141513488号、蒙房预兴安盟突泉县字第41058141513490号、蒙房预兴安盟突泉县字第41058141513491号、蒙房预兴安盟突泉县字第41058141513489号。一审法院认为，民事法律行为有效的前提条件之一就是双方要有真实的意思表示。在本案中，双方签订的商品房买卖合同如果有效，前提之一就是双方具有买卖商品房的真实意思表示。但就现有事实而言，双方签订的商品房买卖合同的真实意思表示是为借款担保而非买卖房屋。事实表明，双方并无买卖商品房的真实意思表示，嗣后亦未实际履行商品房买卖合同。因此，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》应属无效。综上所述，对原告突泉县凯达房地产开发有限公司要求确认与被告高世文签订的四份商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二）项、第一百四十六条第一款规定,判决：“原告突泉县凯达房地产开发有限公司与被告高世文于2014年12月23日签订的金帝一号门市-商服-11（合同编号：2010-0001327）、金帝三号门市楼-商服-16（合同编号:2011-0000341）；于2014年12月24日签订的金帝一号门市-商服-13（合同编号：2010-0001329）、金帝三号门市楼-商服-12（合同编号：2011-0000337）共四份商品房屋买卖合同无效。案件受理费50.00元，由原告突泉县凯达房地产开发有限公司负担。”本院审理期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为：本案系凯达公司与高世文就涉案双方签订的七份商品房买卖合同应否被确认为无效产生争议而引发纠纷。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定，民事法律行为有效的前提之一是“意思表示真实”。本案中，凯达公司与高世文签订上述商品房买卖合同目的是为借款提供担保，并无房屋买卖的真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”规定，双方为借款提供担保而签订上述商品房买卖合同，系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应被确认为无效，其隐藏的为借款担保的行为可依据相关法律规定处理。故一审法院以双方无商品房买卖的真实意思表示为由，确认上述商品房买卖合同无效正确。综上所述，高世文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人高世文负担。本判决为终审判决。审判长 云 峰审判员 王晓梅审判员 苗世英 二〇一九年六月十二日书记员 张善语