广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终1181号 上诉人（原审被告）：广西星乔资产管理有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市东环大道**之一友谊大厦**。统一社会信用代码：91450200593205940U。 法定代表人：郑诗贞，执行董事。 委托诉讼代理人：王先仲，该公司员工。 委托诉讼代理人：廖曜中，湖南衡州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑建峰，女，1964年7月20日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：磨华，广西民兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程文，广西民兴律师事务所律师。 原审被告：柳州市恒巨房地产开发有限公司，住所地：，住所地：广西壮族自治区柳州市东环大道**之一友谊大厦**信用代码：914502007087431412。 法定代表人：王先斌，执行董事。 委托诉讼代理人：银黄海，法务经理。 原审第三人：广西鑫旅酒店管理有限公司，住所地：广西壮族自，住所地：广西壮族自治区柳州市东环大道**之一友谊大厦1-1-6、2-1-291450203MA5L5ARW3H。 法定代表人：曾富春，执行董事。 委托诉讼代理人：吴陈程，该公司员工。 上诉人广西星乔资产管理有限公司（以下简称星乔公司）因与被上诉人郑建峰、原审被告柳州市恒巨房地产开发有限公司（以下简称恒巨公司）、原审第三人广西鑫旅酒店管理有限公司（以下简称鑫旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2018）桂0203民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 星乔公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。根据《租赁协议》和《确认函》，被上诉人所取得的租金应为税后租金。租赁的房屋于2014年12月11日完成竣工验收。《租赁协议》于2014年12月之前签订，房屋竣工验收前不得交付使用，也不符合租赁用途。租赁的房屋于2015年1月才交付，《确认函》中所支付的租金是提前支付的租金。一审法院认定《确认函》的内容为上诉人实际使用租赁房屋而支付的当期租金，不符合事实。由于2014年10月11日之前房屋不符合交付条件，一审法院认定租赁期限从2012年7月1日错误。恒巨公司已经在被上诉人购房款中减少了被上诉人两年的租金收入。2014年7月1日起，上诉人以转账方式向被上诉人支付了四个季度的租金，被上诉人已经获得了三年的租金。从租赁协议租金的计始日到被上诉人起诉之日止，租赁期限也刚好三年，被上诉人已经收取了全部租赁期限的租金。2017年4月10日上诉人与案外人签订了《项目合作协议》。案外人因善意取得并实际使用租赁的房屋。原审法院对前述事实未予查明，不应判决上诉人返还房屋。二、原审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人之间约定的违约金明显高于实际损失。原审法院应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定适当减少上诉人应支付的违约金。上诉人与被上诉人在房屋竣工验收之前签的租赁合同违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定。租赁合同改变了房屋的设计用途，把住宅改作商业用途，违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条的规定，租赁合同无效，自始无效。被上诉人取得的2014年12月11日之前的租金应当予以返还。 郑建峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 恒巨公司陈述称，同意上诉人的上诉意见。 鑫旅公司陈述称，其与被上诉人没有合同关系，被上诉人的诉讼请求与鑫旅公司无关，鑫旅公司在本案中不应承担法律责任。一审法院判决解除租赁合同，上诉人向被上诉人返还租赁的房屋。上诉人将不能履行其与鑫旅公司签订的《项目合作协议》，上诉人构成对鑫旅公司违约。 郑建峰向一审法院起诉请求：一、判令解除郑建峰与星乔公司、恒巨公司之间关于柳州市房屋的租赁关系，并且星乔公司、恒巨公司立即将该房屋交还郑建峰。二、判令星乔公司向郑建峰支付租金92347.5元（租金从2015年7月1日暂计至2018年5月31日，实际租金计至承租的房屋交还给郑建峰之日止）及违约金10247.21元（违约金以每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二计算，从2015年4月26日起暂计至2018年5月31日，实际违约金计至清偿租金完毕时止）。三、判令恒巨公司对星乔公司以上应负款项承担连带清偿责任。四、判令本案的诉讼费用由星乔公司、恒巨公司承担。 一审法院认定事实：2009年12月21日，郑建峰与恒巨公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由郑建峰购买恒巨公司开发建设的位于柳州市。同日，郑建峰作为出租方，恒合公司作为承租方，恒巨公司作为担保方，三方共同签订《租赁协议》一份，协议第一条约定：郑建峰自愿出资购买恒巨公司的座落于柳州市房屋，并自愿将该房屋租赁给恒合公司统一经营管理，该房屋建筑面积53.77平方米（最终以产权登记机关确认的面积为准）。在恒合公司租用该房屋期间，恒合公司可以对该房屋采取出租（包括转租）或者其他方式进行经营管理和使用，郑建峰不得对恒合公司就该房屋的使用方式提出异议，恒合公司因使用该房屋所获得的收益归恒合公司所有，与郑建峰无关。协议第二条约定：本协议有效期内，郑建峰将该房屋不可撤销的全权租赁给恒合公司统一管理，且不参与管理，在征得恒巨公司同意后，恒合公司享有的权限包括但不限于：A、经营收益权；B、租赁权和转租权；C、决定和修改该房屋的经营定位；D、决定和修改经营范围和经营方式；E、有权根据经营需要，在不影响该房屋的整体结构前提下，对该房屋进行合理的装修和改造。协议第四条约定：装修免租期为半年，即房屋交付次日起之后半年，从2012年1月1日至2012年6月30日。租赁期限共8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止。协议第五条约定：租金计付期为8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止。租金标准为31662元／年，即2638.50元／月（租金为税前租金），每年租金最终以产权登记的房屋面积计算房屋总价值的百分之八核算，多退少补。经三方协商一致，郑建峰应收的第一、第二年的租金（税前租金）由恒合公司一次性提前支付给郑建峰，税前租金金额为63324元，税后租金金额为59018元（税率按税局相应标准计算）。支付的形式如下：租金由恒合公司直接支付给恒巨公司抵作郑建峰的部分首期付款及房屋装修款。从第三年起，恒合公司按季度支付租金，支付日期为每季度首月25日，由恒合公司统一打入郑建峰指定的银行固定账号内，不支付现金。郑建峰所得包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由郑建峰承担。协议第九条约定：恒巨公司同意作为恒合公司的担保方，如恒合公司违反协议约定，由恒巨公司承担连带责任，即连带赔偿由恒合公司违约给郑建峰造成的相应的经济损失。协议第十二条约定：如恒合公司不按约定按时向郑建峰支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向郑建峰支付滞纳金；超过半年未付，郑建峰有权解除本协议。《租赁协议》并对三方其他权利义务进行了约定。 2014年7月1日，恒巨公司与广西星乔投资管理有限公司（于2015年10月26日办理企业名称变更手续，更名为广西星乔资产管理有限公司）、恒合公司共同向郑建峰发出《确认函》，主要内容为：郑建峰与恒合公司、恒巨公司签订的《租赁协议》，因经营管理的需要，该《租赁协议》项下关于恒合公司名下的权利、义务，现已全部转移到广西星乔投资管理有限公司名下，今后将由广西星乔投资管理有限公司继续履行该《租赁协议》。 租赁期间，郑建峰分别于2014年7月24日、2014年10月24日、2015年1月27日、2015年5月27日收到以银行转账方式支付的租金各7377元，共计29508元，郑建峰陈述上述租金为2014年第三季度至2015年第二季度的租金，恒巨公司予以认可。现郑建峰认为星乔公司未按时支付2015年第三季度及该季度之后的租金，故郑建峰诉至法院，提出前述请求。 另查明，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：柳州市东环大道228号之一友谊大厦工程的开工日期为2007年4月18日，施工许可证号为450202200701190501，竣工验收日期为2014年12月11日。2017年4月10日，星乔公司与鑫旅公司签订《项目合作协议》一份，协议约定：星乔公司同意将位于柳州市（友谊大厦）一层大堂门面及6-9层、11-20层房屋按现状整体与鑫旅公司合作；房屋用于酒店（住宿业）经营使用，在现有条件下后续设备及装修追加投入由鑫旅公司负责，鑫旅公司自行办理相关酒店（住宿业）证照手续，依法经营；合作期共10年，即自2017年4月15日起至2027年4月15日止；星乔公司应于2017年4月15日向鑫旅公司交付符合本合同约定的酒店用房屋。《项目合作协议》并对双方其他权利义务进行了约定。 本案在审理过程中，一审法院于2018年9月18日到本案所涉楼宇即友谊大厦进行调查，郑建峰、星乔公司、恒巨公司及鑫旅公司均到场，经核实，星乔公司已向鑫旅公司交付《项目合作协议》中约定的所有房屋（无交接清单）；《项目合作协议》签订后，鑫旅公司对协议中约定的房屋进行装修，房屋用于酒店经营使用，酒店名称为铂顿国际公寓，该公寓于2018年6月中下旬对外营业。鑫旅公司予以确认。 一审法院认为，综合当事人的分歧意见，本案的争议焦点为：一、郑建峰与恒合公司、恒巨公司于2009年12月21日签订的《租赁协议》是否系有效合同；二、郑建峰与星乔公司、恒巨公司的租赁合同关系是否应予解除；三、星乔公司需向郑建峰支付的租金应如何计算；四、郑建峰主张的违约金应如何计算；五、恒巨公司是否应对星乔公司所负债务承担连带保证责任。 针对争议焦点一，恒巨公司辩称《租赁协议》在本案所涉房屋未经竣工验收合格前的期间内系无效的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载友谊大厦工程的开工日期及施工许可证号，证明该工程于2007年4月18日开工之前已经取得建设工程规划许可证，因此，郑建峰与恒合公司、恒巨公司于2009年12月21日签订的《租赁协议》并不存在无效情形，故对恒巨公司的前述辩解意见，一审法院不予采纳，该《租赁协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。 对于争议焦点二，郑建峰已收到星乔公司、恒巨公司发出的《确认函》，认可并知晓恒合公司将《租赁协议》中承租人的合同权利义务一并转让给星乔公司，故该转让对恒合公司、郑建峰、星乔公司、恒巨公司均发生效力，即前述《租赁协议》的合同主体已发生变更，自转让之后，郑建峰与恒合公司不再存在租赁合同关系，而系郑建峰与星乔公司、恒巨公司存在租赁合同关系，一审法院对此予以确认，因此，应由星乔公司向郑建峰履行《租赁协议》所约定的租金支付义务。根据郑建峰提供的兴业银行股份有限公司柳州支行银行流水及郑建峰的陈述，星乔公司向郑建峰支付租金至2015年第二季度止，根据《租赁协议》第十二条“超过半年未付，郑建峰有权解除本协议”的约定，星乔公司逾期支付租金至今已三年有余，已经达到解除《租赁协议》的条件，郑建峰要求解除其与星乔公司、恒巨公司之间关于柳州市房屋的租赁关系，即要求解除关于《租赁协议》产生的权利义务，该主张符合协议的约定，一审法院予以支持。租赁关系解除后，星乔公司应将租赁房屋即位于柳州市房屋交还给郑建峰。 对于争议焦点三，郑建峰主张租金按税前租金进行计算，恒巨公司则认为应按税后租金进行计算。对此一审法院认为，《租赁协议》第五条约定“郑建峰所得包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由郑建峰承担。”郑建峰的主张符合协议的约定，星乔公司应按税前租金标准支付租金，即每季度租金为7915.50元（2638.50元／月×3个月），因星乔公司未向郑建峰支付2015年第三季度以及该季度之后的租金，故郑建峰诉请要求星乔公司支付2015年7月1日至2018年5月31日期间（共计十一个季度零二个月）的租金92347.5元（7915.50元×11个季度＋2638.50元／月×2个月），一审法院予以支持。另外，至本案判决生效之日止（即《租赁协议》解除前），郑建峰与星乔公司存在租赁合同关系，星乔公司应向郑建峰支付租金；从本案判决生效次日起（即《租赁协议》解除后），郑建峰与星乔公司不存在租赁合同关系，若星乔公司未交还房屋，郑建峰可以参照《租赁协议》约定的租金标准，向星乔公司主张房屋占有使用费。 针对争议焦点四，根据《租赁协议》第十二条“如恒合公司不按约定按时向郑建峰支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向蓝华才支付滞纳金”的约定，该滞纳金的性质属于违约金，此外，《租赁协议》第五条约定支付租金的日期为每季度首月25日，则逾期之日为每季度首月26日。截止至2018年5月31日，星乔公司应向郑建峰支付的违约金如下： 1、2015年第二季度租金的违约金计为50.66元（该季度的租金于2015年5月27日支付，故违约金计算至2015年5月27日止，从2015年4月26日起计至2015年5月27日止共32天，即7915.50元×32天×0.0002）； 2、2015年第三季度租金的违约金计为1648.01元（从2015年7月26日起计至2018年5月31日止共1041天，即7915.50元×1041天×0.0002）； 3、2015年第四季度租金的违约金计为1502.36元（从2015年10月26日起计至2018年5月31日止共949天，即7915.50元×949天×0.0002）； 4、2016年第一季度租金的违约金计为1356.72元（从2016年1月26日起计至2018年5月31日止共857天，即7915.50元×857天×0.0002）； 5、2016年第二季度租金的违约金计为1212.65元（从2016年4月26日起计至2018年5月31日止共766天，即7915.50元×766天×0.0002）； 6、2016年第三季度租金的违约金计为1068.59元（从2016年7月26日起计至2018年5月31日止共675天，即7915.50元×675天×0.0002）； 7、2016年第四季度租金的违约金计为922.95元（从2016年10月26日起计至2018年5月31日止共583天，即7915.50元×583天×0.0002）； 8、2017年第一季度租金的违约金计777.30元（从2017年1月26日起计至2018年5月31日止共491天，即7915.50元×491天×0.0002）； 9、2017年第二季度租金的违约金计为634.82元（从2017年4月26日起计至2018年5月31日止共401天，即7915.50元×401天×0.0002）； 10、2017年第三季度租金的违约金计为490.76元（从2017年7月26日起计至2018年5月31日止共310天，即7915.50元×310天×0.0002）； 11、2017年第四季度租金的违约金计为345.12元（从2017年10月26日起计至2018年5月31日止共218天，即7915.50元×218天×0.0002）; 12、2018年第一季度租金的违约金计为199.47元（从2018年1月26日起计至2018年5月31日止共126天，即7915.50元×126天×0.0002）。 以上违约金合计10209.41元，此款应由星乔公司支付给郑建峰。此后至本案判决生效之日止的违约金，星乔公司应按照《租赁协议》约定的标准，即每日按应付而未付租金的万分之二向郑建峰支付违约金。本案判决生效后，《租赁协议》已解除，星乔公司无需再向郑建峰支付违约金，对郑建峰该部分诉请，不予支持。 针对争议焦点五，根据郑建峰与恒合公司、恒巨公司签订的《租赁协议》的约定，恒巨公司作为恒合公司的担保方，如恒合公司违反协议约定，由恒巨公司承担连带责任，且恒巨公司认可并同意恒合公司将《租赁协议》中承租人的合同权利义务一并转让给星乔公司，故此，恒巨公司对星乔公司所负上述租金及违约金的债务承担连带清偿责任。恒巨公司承担保证责任后，有权向星乔公司追偿。 一审法院判决：一、解除郑建峰与恒巨公司、星乔公司关于柳州市房屋的租赁合同关系；二、星乔公司应于一审判决生效之日起十日内向郑建峰交还位于柳州市房屋；三、星乔公司应于一审判决生效之日起十日内向郑建峰支付截止至2018年5月31日的租金92347.5元，从2018年6月1日起至本案判决生效之日止的租金，按照2638.50元／月的标准支付；四、若星乔公司未按时履行上述第二项内容，则星乔公司应向郑建峰支付房屋占有使用费，从一审判决生效次日起计至涉案房屋交还之日止，按照2638.50元／月的标准支付；五、星乔公司应于本判决生效之日起十日内向郑建峰支付截止至2018年5月31日的违约金共计10209.41元，从2018年6月1日起计至本案判决生效之日止的违约金，以星乔公司尚欠的租金为基数，按每日万分之二的标准支付；六、恒巨公司对星乔公司所负上述债务承担连带清偿责任；恒巨公司承担保证责任后，有权向星乔公司追偿；七、驳回郑建峰的其他诉讼请求。一审案件受理费2352元（郑建峰已预交），由星乔公司、恒巨公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实和一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据当事人在二审中的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、租赁合同是否合法有效；二、上诉人是否应当向被上诉人支付被上诉人诉请对租金及违约金；三、租赁合同是否应当予以解除及被上诉人是否应当向上诉人返还房屋。 关于租赁合同是否合法有效的问题。《租赁协议》未违反法律、行政法规的强制性的效力性规定，属有效合同，合同当事人有法律约束力。上诉人称租赁合同是在房屋竣工验收之前签订的，房屋不符合交付条件，租赁合同改变房屋的设计用途，租赁合同无效。上诉人主张的前述事由不属于合同无效的法定事由，其主张合同无效没有法律依据，不予支持。 关于上诉人是否应当支付被上诉人诉请的租金及违约金的问题。根据本院查明的事实，被上诉人、恒合公司、恒巨公司签订租赁合同后，三方当事人已经按照约定履行了租赁合同。一审法院按照租赁合同的租金标准、租赁期限计算租金正确，应予维持。恒合公司、恒巨公司、上诉人出具的《确认函》确认了支付租金的时间、收款账户及变更合同主体等事项，该函没有提前支付租金的意思表示。上诉人称《确认函》中承诺支付的租金为提前支付的租金。上诉人的主张与事实不符，不予支持。租赁合同约定逾期支付租金的，每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向出租人支付滞纳金。该滞纳金的性质属于违约金，违约金的计算标准不违反法律的规定，应予确认。一审法院按照前述违约金标准，判决上诉人应向被上诉人支付违金正确。上诉人上诉称违约金数额过高，没有事实和法律依据，不予支持。 关于租赁合同是否应当予以解除及被上诉人是否应当向上诉人返还房屋的问题。因上诉人长期逾期支付租金行为，已经达到解除《租赁协议》的条件，一审法院根据被上诉人起诉请求判决解除，并作出返还出租物等处理，有合同及法律依据，并无不当。 综上所述，上诉人上诉的请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2352元（上诉人广西星乔资产管理有限公司已预交），由上诉人广西星乔资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 江 侦 审判员 杨显强 二〇一九年六月十九日 书记员 杨茜如