山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初6477号 原告:刘某某,女,汉族,1990年7月18日生,住山东省莒南县。 委托诉讼代理人:刘慧娟,山东沂州律师事务所律师。 委托诉讼代理人:宋任霞,山东沂州律师事务所律师。 被告:杨某某,女,汉族,1985年6月12日生,住临沂市兰山区。 被告:郭某某,男,汉族,1984年2月22日生,住临沂市兰山区。 二被告共同委托诉讼代理人：贾学超,山东创序律师事务所律师。 被告：鲁盟地产经济连锁有限公司,住所地临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处鲁商****10022-10034。 法定代表人:刘后英,总经理。 原告刘某某诉被杨某某、郭某某、鲁盟地产经济连锁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某及委托诉讼代理人刘慧娟、宋仕霞、被告杨某某、郭某某及共同委托诉讼代理人贾学超均已到庭,被告鲁盟地产经济连锁有限公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除双方签订的房屋买卖合同,并由被告支付违约金236000元,担保评估费6080元,公证费560元,共计242640元（房屋价值830000元，合计1072640元）。2、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实与理由：被告一被告二系夫妻关系,2018年12月30日原被告双方在被告三鲁盟地产经济连锁有限公司处签订房屋买卖合同,约定原告购买被告一位于临沂市××区××城小区××号楼××单元××室的房产，房屋总价款83万元。原告按约支付定金3.5万元、且将首付款21万元打入指定银行账户监管,剩余62万元办理银行按揭手续后,被告反悔,拒不将该房屋卖给原告,原告多次与被告协商未果。根据双方签订的合同约定,被告的行为已经构成根本违约,需以两倍的定金和总房价的20%向原告支付违约金,并承担诉讼过程中的诉讼费、律师费。为维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,望法院依法判决。 被告杨某某、郭某某共同答辩称，1、鲁盟地产买卖契约是合法有效的,合同约定任何一方逾期30日未履行的视为根本违约,我方没有构成根本违约,原告无任何解除合同,我方不同意解除双方签定的房屋买卖合同,应该继续履行合同,因为继续履行比采取补救措施赔偿损失或者支付违约金,更有利于实现合同目的。2、根据合同法第116条规定,当事人即约定违约金又约定定金的,一方违约双方可以选择违约金或定金条款,原告要求返还双倍定金7万元不应当支持,关于支付违约金16.6万元的诉讼请求因答辩人同意继续履行且约定违约金明显过高,依法不应当得到支持。3、刘某某仅仅将首付款21万元汇入资金监管账户,剩余房款62万元,银行至今未放款,原告至今也未将钱打入银行指定账户,原告构成违约.被告后来多次要求原告,原告继续履行合同,将房屋卖给原告,但原告以另行购房为由,拒绝履行合同,原告构成违约。 被告杨某某补充答辩意见称，我当时我确实有过反悔,但是她一次也没有找过我,后来我又找过她多次,同意把房子卖给她,刚开始说考虑下,后来又给我说她又买了房子,不买我这个房子了,然后我们又一直找她,后来她不接电话,后来她又告诉我们说走法律程序。 被告鲁盟地产经济连锁有限公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告杨某某和被告郭某某为夫妻关系。原告刘某某通过被告鲁盟地产经济连锁有限公司的居间介绍欲购买被告杨某某所有的位于临沂市××永尚××城小区××楼1-802的房产，2018年12月30日，被告鲁盟地产经济连锁有限公司工作人员电话联系被告杨某某确认房屋成交价格为830000元，被告杨某某表示认可。2018年12月30日，原告刘某某向原告支付购房定金10000元，被告杨某某向原告出具定金收到条。同日，原告刘某某向被告鲁盟地产经济连锁有限公司支付购房定金25000元，被告鲁盟地产经济连锁有限公司向原告出具收款单，证实收到定金25000元。2018年12月30日，原告刘某某与被告杨某某签订房屋买卖合同，购买被告杨某某所有的位于临沂市××永尚××城小区××楼1-802的房产一处（产权证号鲁20**临沂市不动产权第00×××86号），建筑面积为90.34㎡，交易价格为830000元。其中，买卖合同中约定：“第三条付款时间与办法1、甲、乙双方同意以首付款和银行贷款两种方式一次性支付房款,并约定在贷款审批后到房地产交易中心办过户手续。2、在合同签定5个工作日内乙方支付首付款为交易价格金额的约25%即人民币￥210000元整(大写：贰拾壹万元整)(该首付款不包括定金数额)。首付款交由银行指定账户监管。剩余房款人民币￥620000元整(大写:陆拾贰万元整)申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度,乙方应在10个工作日内补交足额首付款到资金监管账户),银行放款后交由银行指定账户保管,在乙方房产证作抵押审核完毕首付款与贷款部分一并付给甲方。……第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起(3天内将交易的房产全部交付给乙方使用,并应在交房当日将水电、物业等费用结清,若甲方未按约定缴付所产生的后果由甲方负责,与乙方无关。……第六条违约责任本契约签订后,双方应严格遵守约定,如有一方违反,应按照以下条款承担违约责任:1、乙方不能按期向甲方支付购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋(或在能办理房屋过户手续而不配合房屋产权过户手续的),每逾期一日,由违约一方向对方支付购房价款万分之叁的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的,视为根本违约,根本违约方应按本条第二款的规定承担违约责任。2、如甲方构成根本违约,自悔约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿(此违约金中含丙方2.7居间服务费)并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。如乙方构成根本违约,定金概不退回，并承担甲方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。”被告郭某某代理被告杨某某在甲方处签字捺印，被告郭某某在委托代理人处签字捺印，原告刘某某在乙方处签字捺印，丙方鲁盟地产经纪连锁有限公司在丙方处签字捺印。合同签订后，原告刘某某于2019年1月3日向指定账户转账支付首付款210000元，剩余620000元由原告向中国建设银行申请银行贷款，截止庭审该笔贷款尚未放款成功。2019年1月25日，被告杨某某通过电话联系被告鲁盟地产经济连锁有限公司工作人员，表示不再出售房屋，被告鲁盟地产经济连锁有限公司电话通知原告，原告曾向被告沟通继续履行合同未果，被告杨某某表示不愿意继续履行合同。2019年2月22日，被告鲁盟地产经济连锁有限公司工作人员微信联系原告表示被告杨某某愿意继续履行房屋买卖合同，原告回复：“我这边房子另外已经买好了。那边已经走诉讼程序，咱就按诉讼程序来吧。”2019年3月7日，被告鲁盟地产经济连锁有限公司向原告发送微信，表示被告杨某某愿意继续履行房屋买卖合同，原告刘某某回复：“现在已经走程序了，就按程序走吧”。原告要求三被告按照根本违约承担违约责任，但原告不予认可要求继续履行合同，双方未能达成一致，原告诉至我院。 上述事实，主要根据原、被告陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。 本院认为，原告与被告杨某某之间已经形成合法有效的房屋买卖合同，双方就房屋价款、交易方式、违约责任等内容均进行了具体约定，原告在买方处签字捺印，被告杨某某委托其丈夫郭某某在卖方处签字捺印，视为双方真实的意思表示，内容与形式均不违反法律强制性规定，原被告双方应当按照房屋买卖合同约定的权利和义务履行合同内容。原告刘某某在合同签订后，向原被告指定的监管账户支付了首付款并积极申请银行贷款用于支付房屋余款，已经履行了部分合同义务。在原告已经履行了部分义务后，被告杨某某通过鲁盟地产经济连锁有限公司告知原告不再继续履行房屋买卖合同，其行为机构可符合法定解除或约定解除的条件，原告是否享有合同解除权，是本案争议的焦点。 本院认为，（一）、涉案合同具有先后履行顺序。从查明的事实可以看出，涉案合同的双方当事人约定了合同的先后履行顺序，即，买受人（原告）以首付款和银行贷款两种方式一次性支付房款后，出卖人（被告杨某某和郭某某）应当向原告履行合同的对待给付义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在原告未依合同约定完全履行给付房款义务的情况下，被告有权拒绝履行交付涉案房屋并办理产权过户登记的对待给付义务。 （二）被告杨某某的行为不符合法定解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人有权解除合同。适用这一法定解除的前提是，违约方的合同义务届至，且在履行期限届满前，明确、肯定的作出明示或者默示的意思表示，自己将确定的不再履行合同主要义务。于本案而言，涉案合同具有先后履行顺序，被告杨某某和郭某某的对待给付义务的履行期限为在原告将涉案房款，包括首付款及银行按揭贷款全款汇入双方指定的银行监管账户之日至第4日。从本案查明的事实看，截止庭审该笔贷款尚未放款到位。由此可以看出，被告杨某某和郭某某的对待给付义务的履行期尚未届至，此时，原告无适用法定解除的余地。在原告未完全履行合同约定的先履行义务，被告杨某某就通过鲁盟地产经济连锁有限公司明确告知原告不再履行房屋买卖合同约定的对待给付义务的情况下，为衡平双方当事人的利益，防止因一方违约而造成损失的扩大，原告可以采取以下两种方式以维护自身的权益。一是,向被告杨某某和郭某某发出催告通知，明确告知两被告，原告已做好了完全履行给付房款义务的充分准备，两被告是否在自身履行义务届至时仍将确定的不履行对待给付义务。若在合理的期限内被告杨某某和郭某某仍明确表示不履行合同义务或作意思表示的，应当认定被告杨某某和郭某某的行构成明示预期违约，原告有权依法行使法定解除权；二是，原告自行完全履行自己的先履行义务，将银行按揭贷款汇入双方指定的账户，迫使被告杨某某和郭鹏履行对待给付义务的履行期届至，若在约定的3日内，被告杨某某和郭某某未履行对待给付义务，或未作意思表示的，亦应认定被告杨某某和郭某某的行为构成明示预期违约，原告同样有权依法行使法定解除权。于本案而言，原告没有采取上述方式，以确定被告杨某某和郭某某已明确作出了自身履行义务届至时仍将确定的不履行对待给付义务的意思表示，因此，其行使法定解除权没有相应的法律依据，本院不予支持。同时，从查明的事实看，在被告鲁盟地产经济连锁有限公司调解下，被告杨某某和郭某某事后直至庭审结束，均明确表示愿意继续履行合同，在此情况下，原告仍坚持解除合同，有违诚实信用原则，悖于合同鼓励交易的目的，本院不予支持。 （三）被告杨某某的行为亦不符合约定解除的条件。涉案合同第六条第一项约定：“乙方不能按期向甲方支付购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋（或在能办理房屋过户手续而不配合房屋产权过户手续的），每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之叁的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约的约定，其性质应认定为约定解除条款。从涉案合同整体性上把握，于原告（买受人）而方，只要在涉案合同签订5个工作日内如期支付了首付款，且在涉案合同签订30日内到银行申请了按揭贷款，即应认定其未构成约定根本违约。至于银行放款发生在涉案合同签订30日后，因非为涉案合同的双方当事人所能控制，不能成为原告构成根本违约的事由。于被告杨某某和郭某某（出卖人）而方，只要在收到原告全额房款之日起3日履行期届满后30日内，如约履行对待给付义务，即应认定其未构成约定的根本违约。被告杨某某和郭某某的上述履行对待给付义务的行为应负迟延履行责任，但不能因此认定被告杨某某和郭某某构成根本违约。从这个意义上讲，由于被告杨某某和郭某某对待给付义务的后履行义务期限至庭审结束时尚未届至，无从约定根本违约事由发生的可能，因此，原告行使约定解除权没有事实上的根据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告刘某某、被告杨某某、被告郭某某、被告鲁盟地产经济连锁有限公司于本判决生效后十日内继续履行《鲁盟地产买卖契约》； 二、驳回原告刘某某的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7226.88元，由原告刘某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员 孟 波 二〇一九年六月三日 书记员 杨美荣