安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终806号上诉人（原审原告）：朱莉，女，1978年6月10日生，汉族，住安徽省繁昌县。被上诉人（原审被告）：芜湖山久物流有限责任公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区。法定代表人：阳淑云，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玲，安徽徽仁律师事务所律师。上诉人朱莉因与被上诉人芜湖山久物流有限责任公司（以下简称山久物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初5654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱莉，被上诉人山久物流公司的委托诉讼代理人王玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱莉上诉请求：1、撤销一审判决并改判；2、改判山久物流公司承担违约责任，赔偿朱莉损失二万元；3、改判山久物流公司赔偿因房屋漏水及水管爆裂造成朱莉的财产损失十万元；4、判决司法鉴定费由山久物流公司承担；5、本案所有诉讼费由山久物流公司承担。事实与理由：租赁合同签订后，朱莉于2014年6月15日支付租金，山久物流公司却于2014年6月30日才交付租赁物，案涉厂房未安装水电设施。承租期内，朱莉发现承租厂房仓库屋顶渗水，多次催促山久物流公司修缮，仍然继续漏水。2016年2月过年春节期间，仓库旁边的其他厂房自来水管未关闭而爆裂，淹没了朱莉承租的仓库，给朱莉造成了重大财产损失。长期的屋顶漏水加上这次的水漫仓库，朱莉多次找到山久物流公司要求赔偿财产损失，未果。山久物流公司不能让朱莉正常安全使用案涉仓库，朱莉无法实现合同目的，山久物流公司已构成违约，应承担违约责任。2016年6月10日，租赁合同到期后，因财产损失一致未得到赔偿，朱莉采取了消极措施，未搬离厂房，以作为弥补损失。但在此期间，山久物流公司却采取了封锁仓库大门的极端措施，继续扩大朱莉的财产损失。该封门行为让朱莉无法进入到案涉仓库拿出货物进行销售，资金得不到周转，又一次受到利益的侵害还因此损害了商业信誉。朱莉只能在外寻找合适的仓库，准备搬离案涉仓库里存放的货物，但苦于大门封锁，无法搬离。朱莉在2016年11月拨打了110电话报警。民警来处理后，山久物流公司的负责人胡文发才出面与朱莉协商处理方法，并表示愿意赔偿免费继续承租一年的租期。朱莉则要求减少一半承租面积，免费使用两年，物品损坏的赔偿就不要了。双方未能就此达成一致，但此时山久物流公司已解除封锁了，朱莉可以重新进入案涉仓库了，并且搬走了一部分可以继续销售的没有受到严重损害的货物到新租赁的仓库里。2017年3月，山久物流公司找到朱莉协商续签租赁合同事宜并查看损坏的货物到底有多少。朱莉仍要求两年的免租期，但山久物流公司不同意并阻止朱莉搬运货物。隔天又发现仓库大门被封锁。从重新打开案涉仓库大门到再次封锁只有四个月时间，与山久物流公司承诺的一年时间相差甚远，是违背诚实信用的行为。双方多次交涉无果。2017年7月，朱莉找到师傅打开了一直封锁的大门，拿出并搬走了朱莉认为还可以继续销售的可用的全部货物。无法销售或者折价销售的货物，则留在了案涉仓库里，直至山久物流公司起诉朱莉。朱莉留置在案涉仓库里的货物是物证，当然不能搬走。山久物流公司在另案中诉请排除妨碍，又三次擅自封锁大门，是自相矛盾的行为。租赁关系存续期间，租赁物如有修缮的必要，应由出租人负责。一审法院认定事实不清，在审理过程中没有采信朱莉的当庭陈述与书证，有意偏袒山久物流公司。朱莉申请法院进行案涉仓库实地勘验，查清屋顶漏水的事实，并进行司法鉴定存放货物的损坏情况，按价赔偿。由于水管爆裂是突发事件，朱莉当时并未保存证据，但恳请法院调查了解案涉仓库的位于东南角一楼的承租户（存放食品调味品），由于遭水淹，一楼的承租户后来就没有继续承租了，时间定格在2016年春节期间。山久物流公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，朱莉的上诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回。1、案涉租赁合同于2016年6月9日到期后终止，山久物流公司在合同履行期限内严格按约履行了义务。双方在合同履行期限内无任何争议，山久物流公司也无违约行为，现合同已经履行完毕，朱莉也按约向山久物流公司支付了租金。2、朱莉在合同到期前后，经山久物流公司多次催告是否继续签订租赁合同，但其始终拒绝接听电话、回复信息，以其行为明确表示不再租赁案涉仓库，故案涉合同到期终止后，山久物流公司有权排除妨碍，处置案涉仓库。山久物流公司于2016年6月11日再次函告要求朱莉签订续租合同，否则将清空仓库，后果由朱莉承担。但朱莉置之不理，依然占有、使用案涉仓库，也不支付费用。期间双方发生多次纠纷，直至2017年元月山久物流公司在多次通知朱莉腾空仓库无果后采取封门方式迫使朱莉搬离。但朱莉采取撬门等暴力方式将其有价值的物品搬离后，剩余物品一直不腾空，强行占用至今。山久物流公司向一审法院起诉排除妨碍，但朱莉拒不出庭应诉，在判决生效后也不履行判决结果，也不配合法院的强制执行，案涉仓库仍被其占用至今。3、根据“谁主张、谁举证”的举证规则，朱莉应对其诉请承担举证责任，而其未能提供相应证据证明，应承担举证不能的不利后果。朱莉向一审法院起诉请求：1、请求判令山久物流公司立即归还朱莉支付的厂房租赁保证金5000元;2、山久物流公司承担违约责任，赔偿朱莉损失20000元；3、山久物流公司赔偿因房屋漏水及人为放水造成朱莉财产损失100000元；4、山久物流公司封门的行为方式，赔偿朱莉损失100000元；5、本案诉讼费用由山久物流公司承担。一审法院认定事实：2014年2月26日，山久物流公司与芜湖市耐特金属制造有限公司（以下简称耐特金属公司）签订《厂房租赁合同》一份，约定耐特金属公司将坐落于芜湖市鸠江经济开发区鸠兹大道北侧（飞翔路77号）出租给山久物流公司使用，用途为物流企业从事物流业务方面的生产和经营管理，租赁期限自2014年3月31日至2024年3月30日，租赁期间，山久物流公司有权将部分空房转租。2014年4月30日，双方签订《厂房租赁补充协议》一份，在该补充协议中明确山久物流公司在合同期内有权对该厂房的二楼仓库进行转租，转租合同及租金支付与耐特金属公司无关，山久物流公司可以全权处理转租相关事宜，该协议自2014年5月1日起生效。2014年6月10日，山久物流公司与朱莉签订《厂房租赁合同》一份，约定山久物流公司将坐落于芜湖市鸠江经济开发区鸠兹大道北侧（飞翔路77号）厂房二楼东南角合计面积为300㎡的仓库出租给朱莉使用。合同主要约定：1、租赁期限为两年，自2014年6月10日至2016年6月9日。2、租赁期满，山久物流公司有权收回出租厂房，朱莉应如期归还，朱莉需要继续租赁的，应于租赁期限届满前叁个月向山久物流公司提出书面要求，经山久物流公司同意后重新签订租赁合同。3、租金为每年20000元，每年支付一次。朱莉应向山久物流公司支付租赁保证金5000元。4、租赁期间，朱莉无权将多余空房转租，租赁期满后归还时应当恢复房屋原样。5、厂房租赁期满后，山久物流公司如继续出租该房时，朱莉享有优先权；如期满后不再出租，朱莉应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由朱莉承担。上述合同签订后，山久物流公司按约交付案涉房屋，朱莉按约支付了租赁保证金5000元及合同期内房屋租金。租赁期满后，双方既未办理续租，朱莉又未向山久物流公司返还房屋。2016年6月11日及2017年10月23日，山久物流公司在租赁的房屋大门上两次张贴函告，告知朱莉原租赁合同已于2016年6月9日到期，朱莉应尽快与山久物流公司联系后续事宜。然朱莉一直未能与山久物流公司协商后续事宜，也未向山久物流公司返还房屋。山久物流公司于2017年11月6日向一审法院提起诉讼，要求朱莉腾出案涉房屋，排除对案涉仓库正常经营使用的妨碍，并要求朱莉向其支付房屋占用费，一审法院对此作出（2017）皖0207民初4570号民事判决书，支持了山久物流公司的全部诉讼请求。上述判决生效后至今朱莉一直未将涉案房屋腾空交还给山久物流公司。因朱莉认为在案涉房屋承租期内仓库漏水，山久物流公司不能提供让朱莉正常安全使用的房屋，致使无法实现合同目的，山久物流公司已构成违约，应承担违约责任并赔偿朱莉相应损失，且双方未就赔偿事宜协商一致的情况下，山久物流公司采取封门的极端措施继续扩大了朱莉的财产损失。遂成讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。朱莉与山久物流公司签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同行使权利、履行义务。案涉租赁合同于2016年6月9日到期后终止，山久物流公司应当退还朱莉租赁保证金5000元，且山久物流公司当庭也表示同意退还。故朱莉要求退还案涉厂房租赁保证金5000元的诉请，符合双方约定及法律规定，对此予以支持。关于朱莉主张的山久物流公司因未能提供正常安全的租赁物构成违约，并导致朱莉因此遭受损失，要求山久物流公司承担违约责任，赔偿朱莉损失20000元、赔偿因房屋漏水及人为放水造成财产损失100000元、因封门行为应赔偿损失100000元的诉请，朱莉均未能提供相应证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果，故其上述三项诉讼请求不具有事实和法律依据，对此均不予支持。关于山久物流公司辩称其无任何违约行为不应赔偿朱莉损失、山久物流公司在合同到期后拒不腾空案涉仓库所产生的扩大损失应由朱莉自行承担意见，具有事实和法律依据，予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、山久物流公司于判决生效后十日内归还朱莉租赁保证金5000元；二、驳回朱莉其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2338元，由朱莉负担2286元，由山久物流公司负担52元。本院二审期间，双方均提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱莉提交的微信聊天内容系其与案外人徐先平之间的聊天记录，无法据此认定山久物流公司构成违约并同意支付5万元的事实。山久物流公司提交的《收据》，朱莉对其真实性不持异议，能够证明2018年12月28日（一审判决作出后）山久物流公司向朱莉退还了5000元租赁保证金，即履行了一审判决的第一项内容。本院对一审法院查明认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是山久物流公司是否存在违约行为，应否向朱莉承担违约责任，朱莉主张的损失赔偿金额是否有事实和法律依据。朱莉虽上诉主张承租期内存在案涉仓库屋顶漏水的情形，但其并未就此举证证明，也未指出漏水给其造成了何种损失及具体的损失金额，而其在承租期内实际全额向山久物流公司交纳租金的行为亦表明其对山久物流公司的履约行为不持异议，故对朱莉的该项上诉主张不予采信。朱莉上诉主张的因水管爆裂给其造成财产损失10万元，无相应证据佐证，一审法院对此未予确认并无不当。租赁期满后，朱莉应按约腾空案涉仓库并交还给山久物流公司，其拒不搬离的行为已然构成违约，山久物流公司采取封门的措施阻止朱莉继续使用案涉仓库，系合法的自力救济行为，并无不当。因此，朱莉要求山久物流公司赔偿因封门给其造成的损失，缺乏事实与法律依据，应不予支持。此外，因朱莉主张的水管爆裂给其造成货物损失的事实发生于2016年，其当时并未及时主张权利也未就此保存证据，而随后又多次使用案涉仓库进出货物，导致水淹事故是否给朱莉的货物造成损失、现存案涉仓库的货物是否是事故发生时存放的货物等事实均无法准确认定。上述问题亦无法通过现场勘验进行克服，故对朱莉要求实地勘验的申请不予准许。综上所述，朱莉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由朱莉负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年六月四日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。