广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂民终217号 上诉人（一审原告）：安国堂，男，1956年11月27日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。 委托诉讼代理人：张立，广西群智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶心进，广西群智律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：刘少芳，女，1980年9月7日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 被上诉人（一审被告）：李敬人，男，1959年2月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 上诉人安国堂因与被上诉人刘少芳、李敬人申请执行人执行异议之诉一案，不服北海市中级人民法院（2018）桂05民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭并于2019年5月13日公开开庭进行了审理。安国堂的委托诉讼代理人张立、李敬人到庭参加诉讼，刘少芳经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 安国堂上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审的诉讼请求；2、判令刘少芳、李敬人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：（一）一审未认真审查证据却据以认定；（二）刘少芳与李敬人、北海创宇房地产开发公司（以下简称创宇公司）签订的《商品房买卖合同》不是在查封前签订的合法有效的书面合同；（三）刘少芳没有按合同约定支付价款；（四）刘少芳没有合法占有不动产；（五）因刘少芳过错没有办理过户登记。综上，刘少芳不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的条件，不享有足以排除人民法院强制执行涉案房屋的权利。 刘少芳提交书面答辩意见称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李敬人答辩称：对一审判决无异议。 安国堂向一审法院起诉请求：1、准许执行位于北海市房屋（以下简称涉案房屋）；2、本案诉讼费用由刘少芳、李敬人承担。 一审法院认定事实：李敬人与创宇公司于2012年7月25日签订《上海花园项目联合开发建设合同》（以下简称《联建合同》），约定双方合作开发建设“上海花园”商住楼项目。工程竣工后创宇公司须把房产总建筑面积的67%抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，李敬人对抵偿的房屋具有处理权。同年8月18日，李敬人与创宇公司签订《补充协议》，约定工程竣工后创宇公司把“上海花园”商住楼中的2号楼和3号楼抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，地下室除公共部分外均按此比例划分支配使用。 安国堂诉李敬人、创宇公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年3月22日作出（2016）桂05民初40号民事判决：一、李敬人向安国堂归还借款2190万元及利息；二、驳回安国堂对李敬人的其他诉讼请求；三、驳回安国堂对创宇公司的诉讼请求。安国堂不服，向本院提出上诉，本院于2017年11月27日作出（2017）桂民终163号民事判决：一、维持一审判决第二项、第三项；二、变更一审判决第一项为：李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金17884509.58元及相应利息；三、李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金1900000元及相应利息。 在上述案件执行中，一审法院于2018年4月15日作出（2018）桂05执80号执行裁定，查封了登记在创宇公司名下坐落于北海市江苏路以南、上海路以西的“上海花园”商住楼项目2号、3号楼部分房地产（包括2号、3号楼部分商品房和2号、3号楼一楼至二楼商铺以及地下室1001至1098号停车位）。期间，创宇公司出具《情况说明》：“上海花园”商住楼项目总建筑面积的67%即三栋楼中的2、3号二栋楼归李敬人，李敬人已将其分得的房产全部销售完毕。本案涉案房屋属于上述《联建合同》及《补充协议》中约定抵偿给李敬人的房产范围，亦在一审法院查封范围内。 2014年12月31日，刘少芳与创宇公司签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋。该房屋用途为住宅，建筑面积为85.28平方米，单价为4600元每平方米，总价款为392288元。合同签订同日，刘少芳交付了106915元，并缴纳了相应的契税。之后刘少芳根据创宇公司《指示收款通知书》付清了余款，创宇公司也向刘少芳出具了收据，并载明全部结清房款。刘少芳自2016年6月20日创宇公司向其交付涉案房屋并实际占有使用至今。诉讼中，创宇公司也书面确认刘少芳付完购房款项，房屋已交付使用。“上海花园”商住楼项目于2013年9月30日取得《北海商品房预售许可证》，该商住楼项目至今未办理综合竣工验收手续。 一审判决认为：根据李敬人与创宇公司签订的《联建合同》《补充协议》《情况说明》约定，涉案房屋虽然登记在创宇公司名下，但创宇公司已根据《联建合同》和《补充协议》的约定分配给了李敬人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，一审法院根据房产登记情况和创宇公司出具的情况说明，对涉案房屋采取查封措施具有相关法律依据。本案中，刘少芳就涉案房屋与创宇公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效之合同。合同签订后，刘少芳向创宇公司支付了全部购房款，也交纳了相关税费，之后创宇公司也将该房屋交付给了刘少芳使用。上述系列法律行为均发生在一审法院对涉案房屋采取查封措施之前，而涉案房屋产权未办理至刘少芳名下，系因“上海花园”项目未综合竣工验收所致，非刘少芳自身原因所致，刘少芳对涉案房屋已享有排除人民法院强制执行的物权期待权。参照《执行异议和复议规定》第二十八条和依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回安国堂的诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。除安国堂对一审判决查明刘少芳对涉案房屋房款已支付、房屋已占有的事实有异议外，各方当事人对一审判决查明的其他事实无异议,本院对一审判决查明的其他事实予以确认。对当事人争议的事实，由于涉及本案争议焦点，将在本院认为部分一并论述。本院认为：根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是刘少芳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案事实表明，在申请执行人安国堂与被执行人李敬人民间借贷纠纷一案执行中，一审法院根据安国堂的申请，查封了登记在创宇公司名下的涉案房屋，案外人刘少芳以其购买为由提出执行异议，一审法院审查后裁定中止执行，安国堂为此提起本案申请执行人执行异议之诉。涉案房屋虽然登记在创宇公司名下，但根据《联建合同》《补充协议》的约定，被执行人李敬人为涉案房屋的实际权利人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，一审法院根据房产登记情况和创宇公司出具的情况说明，对涉案房屋采取查封措施具有相应事实和法律依据。根据《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，对于金钱债权执行案件，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时人民法院应当对相关事实作实质审查，这也是审理执行异议之诉案件应当遵循的原则。因此，该条应该作为本案执行异议之诉审理的参照。本案中，由于安国堂对李敬人享有的是普通金钱债权，刘少芳作为购房者，对抗的是安国堂的普通金钱债权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十八条来判断刘少芳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于刘少芳是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容没有违反我国法律的强制性规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，是否办理网签、备案、预告登记等手续并不影响《商品房买卖合同》的效力。安国堂上诉中主张《商品房买卖合同》无效，但并未就其主张提供相应证据证明。同时，本案中，刘少芳于2014年12月31日就涉案房屋与创宇公司签订了《商品房买卖合同》，一审法院于2018年4月15日才作出（2018）桂05执80号执行裁定，并查封了涉案房屋。因此，安国堂关于刘少芳与创宇公司《商品房买卖合同》不是人民法院查封前签订的合法有效合同的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于刘少芳是否已支付价款的问题。根据刘少芳与创宇公司签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋建筑面积为85.28平方米，单价为4600元每平方米，总价款为392288元。本案中，安国堂也未能提供证据证明，该合同单价明显低于北海市同期同地段价格。根据刘少芳提供的《转账凭证》《对账单》《销售不动产发票》《收据》《房地产交易完税证明》等证据，合同签订后，刘少芳支付了全部购房款及相应税款。一审判决对此认定正确，安国堂关于刘少芳未支付价款的主张与现有证据不符，本院不予支持。 关于刘少芳是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题。根据刘少芳在执行异议和本案一审时提供的《房屋交付使用表》、交纳涉案房屋物业费的《收款收据》等证据，刘少芳已于2016年6月开始实际占有使用涉案房屋至今。而一审法院于2018年4月15日才作出（2018）桂05执80号执行裁定，并查封涉案房屋。因此，安国堂关于刘少芳没有在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的主张没有事实依据，本院不予支持。 关于是否因买受人刘少芳自身原因未办理过户登记的问题。由于是否符合办理不动产过户登记属于行政权审查范围，且本案“上海花园”项目未综合竣工验收，涉案房屋产权未办理至刘少芳名下，非刘少芳自身原因所致。安国堂关于刘少芳有过错导致未办理过户登记的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 综合上述分析，本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条的条件，刘少芳对涉案房屋享有的不动产物权期待权，足以排除安国堂对李敬人享有的普通金钱债权的强制执行。安国堂关于刘少芳对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（安国堂已预缴），由安国堂负担。 本判决为终审判决。 审判长  周家开 审判员  曾亦桦 审判员  韦志勇 二〇一九年六月二十八日 法官助理茹超 书记员李璐君