上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初33652号原告：凌顺明，男，1944年11月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：凌晨(系原告凌顺明之子)，住上海市浦东新区。被告：樊根洪，女，1948年1月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告凌顺明诉被告樊根洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凌顺明及其委托诉讼代理人凌晨、被告樊根洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凌顺明向本院提出变更后的诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的租赁合同；2、判决被告立即搬离位于上海市浦东新区莱阳路XXX弄XXX号XXX室，将房屋返还原告;3、判决被告支付2019年4月15日至房屋实际返还之日的租金及使用费，按每月人民币(以下币种相同)4,400元计算；4、判令被告支付逾期返还房屋的违约金4,400元；5、判令系争房屋装修归原告所有；6、判令系争房屋的保证金归原告所有；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年7月8日签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定原告将位于上海市浦东新区莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告,租期从2016年7月14日至2017年7月14日,每月租金3,800元,不得转租，若被告装修该房屋费用不得超过2万元，原告租一年收回房屋补偿三分之二装修费，租二年收回房屋补偿三分之一装修费，三年收回装修归原告，如装修超过2万，赔偿、折旧最高按2万进行。第一年租满后，按原合同延长一年。第二年租满，原、被告签订协议书，按原合同再延长一年，时间从2018年7月15日至2019年7月14日租金每月4,200元。但三次租房合同期间被告肆无忌惮违约，从2018年7月开始被告不再支付房租，经原告无数次催讨，被告于8月3日签订保证书，于2018年8月15日支付房租和罚金违约金，然而8月15日被告违反保证书仍未支付。原告要求按合同收回房屋并让被告赔偿违约金，被告情绪激动跪地苦求承认错误情况下，双方协商并于8月17日签订协议书，约定被告于8月17日归还房屋、赔偿违约金、押金，放弃房屋最后一年装修折旧。由于被告租给其他人，原告同意被告收取该房屋2018年7月15日到2019年1月14日租金。被告2018年7月15日到10月14日每月支付4,200元租金给原告，10月15日至2019年1月14日每月支付4,400元租金给原告。但被告至今仍未归还房屋，故原告诉至本院，望判如诉请。被告樊根洪辩称，第一，不同意解除合同。第二，愿于2019年7月15日归还系争房屋。第三，租赁合同到期后双方没有另行签约，一直都以协议书的形式续约。租赁期间因被告丈夫生病及被告骨折，确实延期支付过两次房租，但其余均按合同约定每月15-16号之间支付。原告要求被告支付罚款4,760元、房租上涨为4,400元/月、继续让被告租至2019年7月15日，被告同意并实际支付了罚款。被告在2019年1月15日支付了3个月的房租1.32万元。第四，押金不同意没收，要求返还。第五，违约金不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告因动迁安置所得系争房屋，于2004年1月16日办理该房屋的进户手续。2016年7月8日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期1年，租期自2016年7月14日至2017年7月14日；租金每月3,800元,租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2016年7月8日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的3-7日前；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金，如逾期超过十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第九条承担违约责任；乙方需支付甲方租赁保证金3,800元,甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的____倍；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。合同还对其他事项作出约定。双方在补充条款中另约定：考虑到乙方要对房屋进行适当装修，如甲方只租一年收回房屋应补偿乙方2/3装修费用，租二年收回房屋应补偿1/3装修费用，出租满3年收回房屋，则甲方不给乙方补偿且乙方装修的全部投入归甲方所有等。租赁合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告向原告支付当期租金并支付了租赁保证金3,800元。2017年7月12日，原、被告签订《协议书》，约定：租房合同延长一年，从2017年7月15日至2018年7月14日止，租金为每月4,150元，其余事项按原合同执行。后双方又于2018年7月11日再次签订《协议书》，将租期延长至2019年7月14日，租金为每月4,200元，其余事项仍按原合同及补充条款执行。2018年8月3日,被告出具《保证书》言明：“租金每月4,200元，按合同逾期1天140元，现已逾期21天，经双方协商，樊根洪房款1.26万元逾期至8月15日支付并同意支付违约金2,100元。”2018年8月17日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《协议书》，约定：自协议书签字之日起乙方返还系争房屋，赔偿34天每天违约金140元共4,760元并赔偿押金3,800元,乙方同意放弃最后一年的装修折旧费用，甲方同意乙方收系争房屋(2018年)7月15日至(2019年)1月14日转租金，乙方7月15日至10月14日每月4,200元、10月15日至1月15日每月租金4,400元给甲方；10月15日支付三个月每月4,400元租金，超过每天140元赔偿，超过10天甲方有权赶走乙方租客，并追究乙方违约责任；甲、乙双方如有违反，赔偿对方一个月的租金4,400元。当日，被告现金支付原告2018年7月15日至10月14日租金12,600元及违约金4,760元。因被告未按双方2018年8月17日协议约定的期限支付租金，直至10月19日支付8,000元、10月22日支付5,200元,并未经原告同意于2019年1月15日转账支付1.32万元、拒绝返还系争房屋，以致引发本案诉讼。另查明，系争房屋已被转租。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、补充条款、延长租期协议书、保证书、协议书、朱守正房屋租赁合同、住房调配单、房屋交接书、租金支付明细等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的租赁合同、补充协议、协议书均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同“每期租金支付时间应为该期首月的3-7日前……每逾期一日乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金……”的约定，被告逾期支付租金在先，向原告出具保证书后未在2018年8月15日前支付房款及违约金，8月17日签署协议书后再次拖延支付租金，显属违约，原告有权依据双方租赁合同及协议书约定行使单方解除权，要求解除合同、返还房屋。合同解除后，被告负有搬离系争房屋并交还租赁物的义务，交还房屋之前的租金或房屋使用费应予支付。被告辩称除两次家人或自己的原因延期支付租金外其余均按时支付与事实相悖，亦不符合双方合同约定，本院不予采信。被告要求继续履行合同并于2019年7月15日前返还房屋的抗辩意见，本院不予采纳。根据双方8月17日达成的协议书约定，被告本应于签约当日向原告返还系争房屋，但因被告已将房屋转租他人，故原告同意被告收取2018年10月15日至2019年1月14日期间的租金，但双方未对1月15日之后房屋使用作出明确约定。现被告未经原告同意擅自于2019年1月15日向原告转账1.32万元，该款抵扣2019年1月15日至4月14日期间的房屋使用费，原告要求被告自2019年4月15日起按每月4,400元的标准支付至实际返还房屋之日的使用费，本院可予支持。被告逾期返还房屋，应按协议书约定赔偿原告相当于一个月租金的违约金。原告要求系争房屋装修归原告所有，被告对此未提异议，且符合双方协议书“乙方同意放弃最后一年的装修折旧费用”的约定，本院可予准许。原告要求被告已付保证金归原告所有，因被告已就其延期支付租金的违约行为承担了相应的责任，且原告该主张缺乏合同依据，故对原告该项诉请，本院不予支持，被告已付保证金3,800元抵扣未支付的房屋使用费，不予返还。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告凌顺明、被告樊根洪就上海市浦东新区莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同；二、被告樊根洪于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋交还原告凌顺明；三、被告樊根洪于本判决生效之日起十日内支付原告凌顺明2019年4月15日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费(按每月4,400元为计算标准)，被告已付租赁保证金3,800元抵扣未支付的使用费，不予返还；四、被告樊根洪于本判决生效之日起十日内支付原告凌顺明逾期返还房屋的违约金4,400元；五、现在上海市浦东新区莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋内的装修归原告凌顺明所有；六、驳回原告凌顺明的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告樊根洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一九年六月二十一日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。