江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣08执异262号案外人：徐招花，女，1969年10月5日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。申请执行人：简小平，男，1962年4月26日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。申请执行人：邹秋生，男，1978年8月20日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。被执行人：遂川富景房地产开发有限公司，住所地：遂川县泉江镇集合村塔得下**。统一社会信用代码91360827087146319L。法定代表人：王满生，该公司总经理。被执行人：王满生，男，1974年1月15日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。在本院执行简小平、邹秋生与遂川富景房地产开发有限公司（以下简称遂川富景公司）、王满生建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人徐招花于2019年5月15日对本院于（2018）赣08执225号执行案件中查封遂川县吉安大道北侧B地块“富景新天地”开发项目15号楼1-102房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人徐招花称，2014年8月至10月间，徐招花通过银行转账793247元，全款购买遂川县吉安大道北侧B地块“富景新天地”项目15号楼1-102房及车库，并与遂川富景公司签订了认购协议。因遂川富景公司工作失误，案外人购买的房产长达4年未办理房屋登记备案、办证，导致该房产被法院查封。另外，在（2016）赣08执42号执行案件中，吉安市中级人民法院作出（2018）赣08执异53号执行裁定书，解除了对15号楼1-102房的查封。案外人在本案民间借贷纠纷发生前就已经全款购买案涉房产，该房产应属于案外人所有，且案外人在2016年进行了收房并对案涉房产进行了装修，故请求法院解除15号楼1-102房的查封并依法判令15号楼1-102房归案外人所有。申请执行人称，1.案外人在法院查封之前只与遂川富景公司签订了认购协议，没有签订合法有效的书面商品房买卖合同，认购协议不具备商品房买卖合同的主要内容，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的第一项条件。案外人与遂川富景公司签订的《商品房认购协议》只约定了房屋的具体位置、面积、总房价、付款方式，未对房屋交付条件、日期以及产权登记有关事宜等主要内容进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房认购书认定为商品房买卖合同的情形。因此，案涉商品房认购协议只属于商品房买卖合同的预约合同，不能认定为商品房买卖合同。2.在人民法院查封之前案涉房产并未完工，案外人不可能合法占有涉案房屋，不满足上述规定的第二十八条第二项条件。3.案外人将数笔款项直接转给王满生个人，并非转给遂川富景公司，且收据上的收款事由均是合作开发金，部分为车库款，并非购房款。另外，案外人转账在前，签订认购协议在后，不符合商品房买卖合同先签订协议定价后再付款的正常交易逻辑。该行为亦不符合上述规定第二十八条及第二十九条规定的第三项条件。4.案外人未举证证明其购买的房屋系用于生活居住，且是唯一居住的房屋，应承担举证不能的责任。并且，案涉房产一直未交付，也表明案涉房产不是案外人唯一的居住用房。故不满足上述规定第二十九条规定的第二项条件。综上，案外人对案涉房产主张权利既不能同时满足上述规定的二十八条规定的四项条件，也不能同时满足上述规定的二十九条规定的三项条件，异议请求缺乏事实及法律依据，请法院对案外人的异议请求不予支持。本院查明，本院审理、执行了涉及遂川富景公司的多起民事、执行案件。简小平、邹秋生与遂川富景公司、王满生建设工程施工合同纠纷一案，江西省新余市中级人民法院受理后，遂川县宏达建筑有限公司申请作为第三人参加诉讼。因遂川县宏达建筑有限公司以专属管辖为由向江西省新余市中级人民法院提出管辖权异议，江西省新余市中级人民法院于2017年7月6日作出（2017）赣05民初5号之二裁定，将本案移送本院审理。本院受理后，于2018年5月14日作出（2017）赣08民初204号民事判决：一、遂川富景房地产开发有限公司在本判决生效之日起60日内支付简小平、邹秋生工程款69608668元及利息（自2016年12月10日起按中国人民银行同期银行贷款利率计算至实际支付之日）；二、遂川富景房地产开发有限公司在本判决生效之日起60日内支付第三人遂川县宏达建筑有限公司工程款391332元；三、王满生对上述第一、二项确定的应付工程款承担连带清偿责任；四、驳回简小平、邹秋生的其他诉讼请求；五、驳回遂川县宏达建筑有限公司其他诉讼请求。该案在江西省新余市中级人民法院审理期间，江西省新余市中级人民法院于2017年1月17日以（2017）赣05民初5号民事裁定及协助执行通知书轮候查封了遂川富景公司所有的、富景新天地项目中的675套房产。该675套房产即本院（2016）赣08民初31号民事判决中所载明的遂川富景公司提供抵押的在建工程抵押物清单中所载全部房产，其中包含案外人徐招花所提异议指向的15号楼1-102房。本院（2017）赣08民初204号民事判决生效后，本院于2018年9月10日立案执行，案号为（2018）赣08执225号。2018年9月10日，本院作出（2018）赣08执225号执行裁定书，2018年9月27日，本院向遂川县不动产登记中心送达该执行裁定书及协助执行通知书，要求该中心立即查封遂川富景公司名下房产，含案涉房产15号楼1-102房，查封期限三年，自2018年9月27日至2012年9月26日止。原告红岭创投电子商务股份有限公司与被告遂川富景公司、江西富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲及第三人广东南粤银行股份有限公司深圳分行小额借款合同纠纷一案，诉讼保全阶段，2016年6月13日，本院作出（2016）赣08民初31号民事裁定书及协助执行通知书，要求遂川县房地产管理局查封位于遂川县城水南吉安大道北侧富景新天地房产共计668套，该668套房产即来自于（2016）赣08民初31号民事判决中所载明的遂川富景公司提供抵押的在建工程抵押物清单中的675套房产，但剔除了其中5#1-301、5#1-102、5#1-1601，3#4-302,6#2-102，15#1-102、16#1-902共7套房产。2016年9月25日，本院依法作出（2016）赣08民初31号民事判决书，判令：一、遂川富景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还红岭创投电子商务股份有限公司借款本金人民币5000万元及其利息、逾期利息（利息自2015年12月1日起按年利率20.4%计算至2016年3月28日止，遂川富景房地产开发有限公司支付至2015年11月30日止结余的利息5000.06元在应付利息中予以扣除；逾期利息自2016年3月29日起按照年利率24%计算至实际还清之日止）；二、红岭创投电子商务股份有限公司对拍卖、变卖遂川富景房地产开发有限公司提供抵押的在建工程及国有土地使用权的价款在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权〔在建工程以编号为遂房建泉江镇字第00000026号的《在建工程抵押登记证明》登记范围及所附抵押物清单为准；国有土地使用权证号分别为遂国用（2014）字第D020号、遂国用（2014）字第D021号〕；三、江西富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲对本判决第一项确定的借款本金及逾期利息向红岭创投电子商务股份有限公司承担连带清偿责任。江西富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲承担了担保责任后，有权向遂川富景房地产开发有限公司追偿；四、驳回红岭创投电子商务股份有限公司的其他诉讼请求。该民事判决生效后，经红岭创投电子商务股份有限公司申请，本院于2017年1月19日立案执行，执行案号为（2017）赣08执9号。本院在审理原告肖来凤与被告王满生、林秋莲、遂川富景公司民间借贷纠纷一案中，2016年3月8日，本院作出（2015）吉中民二初字第122号民事判决书，判令：一、被告王满生、林秋莲、遂川富景房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告肖来凤归还借款本金900万元及利息（2015年9月15日前利息113.8045万元，2015年9月16日起以本金900万元为基数，按年利率24%计算至还清借款之日止）；二、驳回原告肖来凤其他诉讼请求。因被告未履行生效法律文书确定的义务，原告向本院申请强制执行，本院依法予以立案，执行案号为（2016）赣08执42号。2016年5月26日，本院作出（2016）赣08执42号执行裁定书和协助执行通知书，要求遂川县房地产管理局立即查封遂川富景公司所有的位于遂川县城水南吉安大道北侧的房产共计675套（含15号楼1-102房），查封期限为三年，自2016年8月5日至2019年8月4日止。2018年12月3日，徐招花在肖来凤与王满生、林秋莲、遂川富景公司民间借贷纠纷一案中提出书面异议，本院于2018年12月20日作出（2018）赣08执异53号执行裁定书，裁定解除本院（2016）赣08执42号执行案件中对位于遂川县城水南吉安大道北侧B地块富景新天地项目15号楼1-102房的查封。在审查该异议案件中，本院已查明以下事实，本院对该事实予以确认：2014年8月14日，徐招花向遂川富景公司法定代表人王满生转账30万元，2014年9月19日，徐招花向遂川富景公司法定代表人王满生转账428543元，2014年10月19日，徐招花分两次向遂川富景公司法定代表人王满生转账64730.8元，共计转账793273.8元。2015年1月6日，案外人徐招花与遂川富景公司签订商品房认购协议，约定：徐招花向遂川富景公司购买位于遂川县城水南吉安大道北侧B地块富景新天地项目商品房,幢号15#，房号1-102,建筑面积233.03㎡,单价为3100元/㎡,总价722393元；付款方式为一次性。同日，遂川富景公司出具了两份收据，其中，编号为0000761的收据，载明：徐招花转账733274元，收款事由为15号楼1-102室购房款（单价：3100元/㎡）；编号为0000762的收据，载明：徐招花转账6万元，收款事由为车库定金（单价：2631元/㎡）。徐招花现对该房产进行装修。2014年12月29日，遂川富景公司取得富景新天地项目商品房预售许可证，该项目1-7号楼、9、10、11、12、15、16号楼商品房屋经批准可公开预售。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与遂川富景公司签订的商品房认购协议中包括含有双方当事人、商品房基本状况、价款等，且徐招花已经按照认购协议的约定交付全部款项。从该商品房认购协议的主要内容来看，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的可以认定为商品房买卖合同的要件，且该认购协议系双方就案涉房产买卖的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具备商品房买卖合同性质。案外人徐招花向遂川富景公司购买遂川县城水南吉安大道北侧B地块富景新天地项目15号楼1-102室,在人民法院查封之前与遂川富景公司签订了具备商品房买卖合同性质的商品房认购协议，并已按照约定支付全部价款。该案涉房产在本院查封之前尚未完工，未能交付使用，也不能办理产权登记，这些情况非案外人徐招花自身原因造成。案外人徐招花向本院申请解除（2018）赣08执225号执行案件中对遂川县城水南吉安大道北侧B地块富景新天地项目15号楼1-102室查封的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。案外人要求本院判决15号楼1-102室归案外人所有，不属于执行异议审查范围，对该异议请求本院不予审查。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：一、解除本院（2018）赣08执225号执行案件中对位于遂川县城水南吉安大道北侧B地块富景新天地项目15号楼1-102室的查封；二、驳回案外人徐招花的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张海峰审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇一九年六月十四日书记员  陈 婕