河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初22125号原告高健行，男，1975年6月8日生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人陈要丽，河南广奥律师事务所律师，特别授权。被告郑州怡商置业有限公司，住所地郑州市郑东新区CBD内环世贸大厦**，统一社会信用代码914101006609035556。法定代表人王东霞，总经理，该公司总经理。委托代理人刘曼、张文明，河南良仁律师事务所律师，特别授权。原告高健行与被告郑州怡商置业有限公司（以下简称怡商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高健行委托人陈要丽、被告怡商公司委托代理人刘曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月21日原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于郑东××、××外××北××楼××商品房××套，房屋总价4309186元;并约定被告应于2015年8月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。房屋交付后，被告并未在2015年8月31日前向房屋权属登记部门提交办理房屋权属初始登记的资料，原告及其他业主多次要求被告为原告办理房产证，被告一再承诺又一再失信于原告，故原告诉至法院。请求判令：1、被告向原告支付逾期向有关部门报送办理房屋权属初始登记资料的违约金（2015年8月31日起至实际履行日止），暂计485645.26元（2015年8月31日起至2018年9月31日止，共计1127天）；2、本案诉讼费、公告费等由被告承担。被告郑州怡商置业有限公司辩称，房屋权属初始登记拖延是由于郑东新区历史遗留问题、规划变更、政策变更等多方面的客观原因造成的，怡商公司不构成违约，不应承担违约责任；怡商公司按时交房，被答辩人对所购房屋占有、使用、收益、处分等所有权不受任何影响，被答辩人也没有证据证明未及时取得不动产证给其造成了损失，被答辩人请求按房价总额的日万分之一支付违约金没有事实及法律依据，被答辩人起诉时其请求的2015年10月8日前的违约金已超过诉讼时效。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明原被告间存在房屋买卖合同关系。1、原告购买被告开发的位于郑东新区九如路东、龙湖外环南路北6幢7层号702号面积为158.66平方米的商品房一套，房产价款为4309186元。3、被告未依约履行提交产权初始登记资料的义务，并且未向原告提供办理移转登记的资料，应承担违约责任。附件四第六条（合同第23页）第一款：出卖人应在2015年8月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。截止2018年9月31日，被告共逾期1127天。证据二、销售不动产统一发票二份，证明原告已依约履行合同义务，支付房屋价款4309186元。被告郑州怡商置业有限公司质证称：对第证据一、二真实性合法性无异议，对证明目的有异议，不能证明是被告违约导致的原告迟延办证；另2015年8月31日至2015年10月8日的违约金已经超过诉讼时效。经本院审查认为，原告提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩意见，怡商公司向本院提交以下证据，第一组证据：1、河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初18579号民事判决书；2、河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终3941号民事判决书；3、河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191执5326号执行通知书，证明目的：1、证明生效判决已确认：本案所涉项目房屋已在合同约定的交付日期建成并交付，业主接收房屋并实际占有使用，怡商公司未给业主造成房屋使用价值损失。2、证明生效判决已确认：怡商公司逾期办理本案所涉项目初始登记手续确实存在不能控制的客观因素。3、证明生效判决已确认：怡商公司面对本案所涉项目初始登记逾期问题，一直在积极协调办理，没有消极拖延。4、证明生效判决已确认：初始登记逾期后，怡商公司主动采取现金补贴的方式对业主进行了适当补偿，积极安抚业主。第二组证据：1、交付物品清单。证明目的：1、证明本案房屋已办理交接，原告接收房屋且未提出任何异议。原告发表如下质证意见，对证据一、二真实性无异议，证明目的有异议，被告没有按照合同的约定向房管部门报送材料不是政府的原因，关于违约金的计算应当遵从判例。经本院审查认为，被告提交的证据1-2与本案无关，本院不予采信。本院依据认定的证据及庭审笔录，确认事实如下：2014年1月21日原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的位于郑东××、××外××北××楼××房，建筑面积共158.66平方米，单价27159.88元，房屋总价款4309186元。合同附件三第六条约定怡商公司应当在2015年8月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，怡商公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。2014年2月22日，怡商公司向原告高健行出具了2159186元的销售不动产统一发票一张。2014年10月20日，怡商公司向原告高健行出具了2150000元的销售不动产统一发票一张。2015年6月29日，被告怡商公司向原告交付了涉案房产。庭审中，被告怡商公司称仍未向房地产主管部门报送房屋初始登记资料。本院认为，原告高健行与被告怡商公司签订《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当受法律保护，当事人双方应当依约履行各自的权利、义务。本案中，原告按合同约定付清了全部房款，被告怡商公司未按合同约定将办理房屋权属初始登记所需的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，已构成违约，对于原告请求被告向原告支付逾期报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止逾期交房的违约金485645.26元（暂计算自2015年8月31日至2018年9月31日，之后继续计算至实际履行之日）的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，房屋建成后被告及时向原告方交付了房屋，原告方予以接收，并实际占有使用，被告公司逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素在内，其一直积极办理而非消极拖延，违约后也积极主动采取了补偿措施，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，本院酌定本案违约金按总房款的日0.06%计算。关于被告提出的诉讼时效问题，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。我国民法当前关于民事诉讼时效的规定为权利受到侵害之日起三年，由于违约金是随着违约的时间连续产生的，是一种继续性债权，而双方合同约定的办理权属登记时间为2015年8月30日前，故2015年8月31日至2015年10月8日期间的违约金已经超过三年的诉讼时效期间（原告于2018年10月8日起诉），故关于原告诉请的被告支付原告违约金485645.26元（自2015年8月31日起至实际履行日）的诉讼请求,部分不符合合同约定，被告应自2015年10月9日起至被告实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止，按购房款的日0.06‰向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州怡商置业有限公司于本判决生效之日起十日内按购房款4309186元的日0.06‰向原告高健行支付自2015年10月9日起至被告郑州怡商置业有限公司实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止的违约金。二、驳回原告高健行的其他诉讼请求。案件受理费8585元，减半收取4293元，由原告高健行负担293元，被告郑州怡商置业有限公司负担4000元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇一九年六月十日书记员  聂改勤