福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终25号 上诉人（原审原告）：庄志成，男，1990年9月17日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 上诉人（原审原告）：肖惠玲，女，1992年3月20日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司，住所地福建省三明市三元区新市南路****，统一社会信用代码91350400699043193C。 法定代表人：傅卫华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖贵勤，福建德和联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡倚墨，广东深博律师事务所律师。 原审被告：三明世纪城物业服务有限公司，住所，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村**汇鑫大厦****社会信用代码913504005792741301。 法定代表人：傅卫华，该公司执行董事兼总经理。 上诉人庄志成、肖惠玲因与上诉人海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司（以下简称海翼瑞都公司）、原审被告三明世纪城物业服务有限公司(以下简称世纪城公司)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院（2018）闽0403民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖惠玲及其与庄志成的共同委托诉讼代理人彭晓辉，上诉人海翼瑞都公司的委托诉讼代理人廖贵勤、胡倚墨到庭参加诉讼。原审被告世纪城公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 庄志成、肖惠玲上诉请求：一、撤销福建省三明市三元区人民法院（2018）闽0425民初1421号民事判决，改判海翼瑞都公司立即支付逾期交房的违约金51787元（按已支付全部房款653877元为基数，每日0.02%计，从2017年7月1日计至海翼瑞都公司将符合条件的房屋实际交付之日为止，现暂时计至2018年8月1日）；二、本案一、二审诉讼费用由海翼瑞都公司负担。事实和理由：一、涉案《商品房买卖合同补充协议》关于延期交房宽展期的约定属于格式条款，同时也未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，侵害了肖惠玲、庄志成的合法权益，应认定为无效。1.《补充协议》虽然约定了买受人同意给予90天的宽展期，但这一约定显然违背了民法规定的原则，侵害了肖惠玲、庄志成的合法权益。合同约定的交房时间为2017年6月30日，同时肖惠玲、庄志成也在2017年6月30日做好了收房的准备，补充协议给予90天的宽展期，显然侵害了肖惠玲、庄志成的合法权益，导致损失（例如：提早为收房做准备、多租赁房屋的损失、往返验房的时间及金钱损失等）。2.该约定属于海翼瑞都公司提供的格式条款方式订立的合同，系免除海翼瑞都公司的责任，加重肖惠玲、庄志成的责任，排除肖惠玲、庄志成主要权利的条款，依法应当确认无效。海翼瑞都公司在宽展期未交房是不争的事实，该宽展期格式条款被确认无效后，海翼瑞都公司在主合同约定的交房时间内未交房，构成违约，依法应向肖惠玲、庄志成支付逾期交房违约金。双方签订的《商品房买卖合同》多达四十多页，在多达四万字的文字中，宽展期及条款无法引起肖惠玲、庄志成的注意。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定，提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。本案中，海翼瑞都公司始终未对该条款给予肖惠玲、庄志成合理的提示，显然侵害了肖惠玲、庄志成的合法权益，该条款应被认定为无效。海翼瑞都公司在主合同约定的交房时间内未交房，构成违约。3.海翼瑞都公司在一审审理期间，并未对肖惠玲、庄志成主张的约定交房时间为2017年6月30日进行答辩，亦未提出任何异议，应视为认同肖惠玲、庄志成的诉请。一审法院在海翼瑞都公司未提异议的情况下，擅自作出对这一约定的认定，缺乏事实与法律依据。二、一审法院认为违约金计算时间以300天为宜，缺乏事实与法律依据。1.涉案房产至今未能竣工验收备案登记，设计验收等事项至今无法通过，导致了肖惠玲、庄志成的权利受损害仍在继续进行中，一审法院仅将违约金计算时间确定为以300天为宜，必然将导致海翼瑞都公司在今后怠于进行竣工验收备案登记，使肖惠玲、庄志成的合法权益一直牌被侵害的状态。2.根据涉案《补充协议》第2条的约定，违约金的计算应计至交房书面通知确定的交付日止，海翼瑞都公司已违约，同时违约属于正在进行尚未截止的状态，因此，一审法院将违约金计算时间认定为300天，缺乏事实与法律依据。 针对庄志成、肖惠玲的上诉请求，海翼瑞都公司答辩称，海翼瑞都公司认可应撤销一审判决，但海翼瑞都公司不应支付逾期交房的违约金。一、涉案关于宽限期的条款不属于格式条款，该条款不属于法律规定的无效情形，应合法有效。首先，涉案的房屋买卖合同不是海翼瑞都公司制作，是房管部门统一提供的示范文本，补充协议是对房屋买卖合同中部分可选择条款在双方协商一致的情形下签署的，是双方的特别约定，因此不属于格式条款。其次，该条款不存在违反国家法律、损害国家、集体或第三人利益，不存在合同法规定的无效情形。最后，合同履行过程中，为促成交易，对未履行合同的一方给予一定的宽限期、催告期，是合同法所允许的，也是保障交易的顺利完成。何况建造房屋、交付房屋是个巨大的工程，该条款对逾期交房给予一定的宽限期，并不损害购房者的利益，也没有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利等。二、海翼瑞都公司交付了房屋，不属于逾期交房，不应适用逾期交房的违约责任。1.一审已经查明海翼瑞都公司已经于2017年6月27日发出了交房通知书，庄志成、肖惠玲在2017年8月19日接收了房屋，并对房屋进行了装修、入住。2.关于交付，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定除外。”这里所说的另有约定除外是针对转移占有而言的，比如已经出租再次续租的房屋，可能书面签收视为移交等，本案中双方对交付没有其他的约定，就应当按照转移占有视为交付。3.庄志成、肖惠玲在上诉状中认为应当依据补充协议第2条第2款“按宽限期届满次日起至书面交房通知书约定的交房日止，按每日万分之二支付逾期交房违约金”，一审已经查明海翼瑞都公司已经于2017年6月27日发出了交房通知书，海翼瑞都公司没有逾期一天。庄志成、肖惠玲何来要求按照该条款承担逾期交房违约责任呢？4.海翼瑞都公司从不否认交付的房屋因未取得竣工验收备案证明文件不符合交房条件。但合同第11条有明确规定，买受人可以拒绝收房，拒绝收房产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。反之，买受人接收了房屋，就不能再追究出卖人的逾期交房的违约责任。其他答辩意见同海翼瑞都公司上诉状的意见。综上，海翼瑞都公司不应承担逾期交房的违约责任。 海翼瑞都公司上诉请求：一、撤销福建省三明市三元区人民法院（2018）闽0403民初1421号民事判决，改判驳回庄志成、肖惠玲全部诉讼请求；二、本案一、二诉讼费用由庄志成、肖惠玲承担。事实和理由：一、原审判决不符合双方之间的合同约定，适用法律错误。1.购房合同第十一条约定“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”根据该合同约定可知，只有在买受人拒绝接收房产时，由此产生的逾期交付责任才由出卖人承担，并按照第十二条处理。反言之，如果买受人接收了房产，就不存在逾期交房，就不能适用该条款，不能再根据该条款向出卖人主张逾期交房责任。2.双方办理房产移交时海翼瑞都公司没有隐瞒房产任何情形，庄志成、肖惠玲在接收房产时已非常清楚知晓房产移交时房产取得了竣工验收报告和消防验收，还没有取得建设工程竣工验收备案证明文件。海翼瑞都公司依约于2017年6月27日向庄志成、肖惠玲发出交房通知书，庄志成、肖惠玲收到通知后，于2017年8月19日到场验收后实际接收海翼瑞都公司交付的房屋、办理完房产交接手续，并对房产占有、使用。这就证明双方在合同履行过程中以事实行为变更了合同对房产交付条件的约定。换言之，庄志成、肖惠玲放弃了原先合同约定的交付条件。这属于其对自己权利处置行为。3.基于以上合同约定，海翼瑞都公司在合同约定的交房期限内向庄志成、肖惠玲交了房产，而且庄志成、肖惠玲也接收了房产的情况下，原审判决根据上述合同约定判令海翼瑞都公司承担逾期交房违约责任是错误的。二、原审法院认定存在瑕疵交付属于事实认定有误，应依法予以纠正。1.房屋的交付是一个事实状态，只存在已交付和未交付两种情况，不存在事实而非的部分交付或者瑕疵交付的概念。2.庄志成、肖惠玲于2017年8月19日到场验收并办理了收楼手续，并对房屋进行装修、入住，其占有、使用房屋这是客观事实，已经交付的房屋无法把业主赶出去再次交付一次。原审法院即认定已经交付了房屋，又要求承担逾期交房的违约责任，逻辑不通、自相矛盾。3.正基于可能存在此种情形，双方的商品房买卖合同才需要给予买受方选择的权利，在合同第十一条才会约定，庄志成、肖惠玲如认为未达到交付条件，可以拒绝接收，并主张逾期交付的违约责任。既然庄志成、肖惠玲选择接收交付，就放弃了其他的可能性，原审法院创造出瑕疵交付，没有法律依据，应予以纠正。三、原审法院将合同约定的“建设工程竣工验收备案证明文件”等同为《工程竣工验收备案表》是断章取义，不符合合同目的。1.根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。法律和行政法规规定的宗旨是为保障建筑工程质量，要求建筑工程必须取得竣工经验收合格后可交付使用。2.案涉房屋坐落的工程已于2017年6月27日通过工程竣工验收并取得《建筑工程竣工验收合格的报告》。海翼瑞都公司售卖的房产符合质量安全标准。3.商品房买卖合同第九条约定的“建设工程竣工验收备案证明文件”应当指证明建设工程竣工验收合格的证明文件，可以是竣工验收报告、竣工验收质量合格证明或者是竣工验收备案表等，不管是什么具体名称，只是形式问题，其目的就是要保障交付的房屋是竣工验收合格的房屋。4.海翼瑞都公司交付的涉案房屋已取得相关部门的证明工程竣工验收合格的证明文件，应该视为已经达到买受方购买质量合格的房屋的目的。原审法院将“建设工程竣工验收备案证明文件”等同为《工程竣工验收备案表》是断章取义，不符合合同目的。四、原审认定海翼瑞都公司应当承担违约责任，适用法律错误。按照法律规定，违约责任有约定从约定，无约定应以存在实际损失为前提。但原审判决已经认定“涉案房屋已于2017年6月27日通过建筑工程竣工验收，房屋质量评定为合格，未影响庄志成、肖惠玲接收房屋后对房屋的占有、使用、收益和处分，庄志成、肖惠玲实际上并没有损失。”却任意适用逾期交房违约责任计算标准，判令海翼瑞都公司承担逾期交房违约金，显然适用法律错误。五、原审判决关于海翼瑞都公司“交付房屋时隐瞒了涉案商品房未取得备案文件的事实，属于未遵循诚实信用原则和交易习惯履行通知义务，也侵犯了购房人的知情选择权”的认定，没有任何事实和法律依据。商品房买卖合同第十一条第（三）项明确约定，交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。按照合同的约定，海翼瑞都公司向庄志成、肖惠玲交付房屋之时，庄志成、肖惠玲有权要求海翼瑞都公司出示符合交付条件的证明文件，事实上也有义务审查海翼瑞都公司交付的房屋是否符合约定的交付条件。海翼瑞都公司不出示证明文件的违约责任均已经在合同条款中明确约定，庄志成、肖惠玲理应知道或应当知道自身享有的合同权利，在海翼瑞都公司不提供或不按约定提供相关证明文件之时，庄志成、肖惠玲完全有权选择收房或拒绝收房。但在海翼瑞都公司交房之时，庄志成、肖惠玲不要求海翼瑞都公司出示文件，也不审查交付条件，验收并占有、使用房屋，客观上已经放弃拒绝接收房屋和主张逾期交房违约责任的权利，是庄志成、肖惠玲对自身权利的处分。如换个角度而言，庄志成、肖惠玲以自己的行为放弃选择权，接收、占有、使用房屋之后，再以“不符合约定交房条件”为由非善意地主张逾期交房的违约金，又何来诚实信用可言。事实上，庄志成、肖惠玲在庭审中明确表示在接收房屋之时已经知道海翼瑞都公司交付的房屋尚未取得备案表，只是担心不收房可能需要向海翼瑞都公司缴纳逾期费用。由此，不论庄志成、肖惠玲以何种理由接收房屋，在此之前庄志成、肖惠玲已经明知海翼瑞都公司交付的房屋暂无备案表，并对是否收房行使了选择权，故原审判决认定海翼瑞都公司存在隐瞒行为，显然与事实不符。另外，庄志成、肖惠玲及其他准备提起同类诉讼的买受人接收房屋之时均已明知海翼瑞都公司暂未取得备案表，也以集会、上访、三明市12345便民服务平台投诉、小鱼网发贴等形式向相关部门及网站反映了海翼瑞都公司的交房情况，三元区住房和城乡规划建设局2017年8月9日在12345便民服务平台明确答复“有权拒收”，2017年9月4日再次书面作出答复。但各当事人并未依法行使权利，而是边收房、边上访、边集会、边装修、边入住，行为与主张矛盾且反常，主观上根本不具有维权的初衷，客观上则在接收、占有、使用房屋一年有余之后再以不符合交房条件之由，滥用诉权损害海翼瑞都公司合法权益。六、未取得竣工备案表属于非海翼瑞都公司能控制的原因所造成，应属于不可抗力的范畴，海翼瑞都公司应免责。本案涉及的房屋未能取得竣工验收备案表是因为政府规划管理部门对规划验收为整体验收，分期开发的项目，单期工程竣工验收后规划部分不会进行单期规划验收，需待整个项目完工后才会出具相关的文件，而竣工验收备案证明文件中需要规划部门出具的文件。海翼瑞都公司已取得除规划认可文件之外备案所需的全部文件。但规划认可文件涉及案涉房屋坐落的马道山—新田巷A地块的整体规划验收，由规划部门把握，何时取得规划认可文件非由海翼瑞都公司主观能动性所能控制。因此，未能取得竣工验收证明文件，是政策规定因素导致，属于《补充合同》第二条第1项中的“不可抗力”范畴，属于海翼瑞都公司免责范畴。七、原审判决滥用公平原则，判令海翼瑞都公司承担逾期交房违约责任，适用法律错误。《民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。适用公平原则通常意味着对当事人之前意思表示的否定，需要特别慎重。适用公平原则的前提是结果不公平，而且这种不公平是明显的、重大的，对当事人利益而言会产生实质性影响。其次是当事人所作意思表示实际上不真实或不自由。如果在有明确法律规则的情况下，应当优先适用法律规则，适用具体的条文规定。《合同法》在违约责任方面已经作出明确的规定，人民法院判定海翼瑞都公司违约责任之时应当优先适用相关规则，而原审判决在明知庄志成、肖惠玲没有实际损失，且意思表示自由的情况下，任意适用公平原则以支持庄志成、肖惠玲请求，适用法律错误，且显失公允。此外，原审判决既然认定海翼瑞都公司属于“瑕疵履行”，所谓瑕疵则意味着微小的缺点或者小毛病，而原审判决以瑕疵判令海翼瑞都公司承担80%的违约责任，又何来的公平。八、涉案的商品房买卖合同的文本是监管部门制定的格式文本，无法修改，对本案涉及的棚户区改造项目无法完全适用，原审法院未考虑该特殊现实情况，导致判决不公。近几年，三明市房地产行业监管部门将《商品房买卖合同》示范文本中商品房交付条件，由原来的“竣工验收合同”、“消防验收合格”等可选择的条件项目，调整为不可根据客观情况选择适用的“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”作为强制条件。按照《商品房买卖合同》示范文本中的说明“本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本”，但在日常交易及行政管理过程中，该文本内容特别是商品房交付条件等项目，事实上一直被作为强制文本适用。备案表中要求的竣工验收、消防验收等文件均能较好地完成并及时取得，但备案要求的规划部门认可文件所涉客观因素很多，并非开发企业积极的主观能动性所能限期取得。如许多项目为分期开发，而规划验收为整体验收，单期或部分工程的顺利竣工验收是不可能进行规划验收并取得认可文件的，由此造成商品房完全符合法定质量、消防安全标准及法定的交付条件，却因未取得整体的规划认可文件而不符合形式上的合同约定交付条件的尴尬局面。九、原审判决以“不符合约定交房条件”的事实为由，按逾期交房违约责任计算违约金，没有事实和法律依据。原审判决已经查明海翼瑞都公司在法律上及客观上已经交房，庄志成、肖惠玲也事实上占有、使用房屋至今，却仍以逾期交房的事实认定违约责任，逻辑错误。另外，逾期交房与不符合约定交房条件是两个完全不同的法律事实，如果“不符合约定交房条件”的事实成立，则应当依照合同关于“不符合约定交房条件”约定或法律的明确规定追究违约责任，但商品房买合同及其附件并未对“不符合约定交房条件”的违约行为设定违约责任，也未对明确约定“不符合约定交房条件”视为“逾期交房”并适用“逾期交房”的违约条款，法律、法规及司法解除更无这方面规定。原审判决以“逾期交房”和“不符合约定交房条件”两个完全不同的事实，适用相同的违约金计算标准，显然没有事实和法律依据。十、原审法院滥用职权，以罚代审，损害海翼瑞都公司合法权益。《民法总则》第一百七十六条规定，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百七十九条第二款规定，法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。原审判决一方面认定海翼瑞都公司交付的房屋通过建筑工程竣工验收为合格，庄志成、肖惠玲没有实际损失。合同又未对交付房屋不符合约定条件的行为约定违约责任，法律上似乎没有苛以海翼瑞都公司法律责任的空间。原审判决却另辟蹊径，以“海翼瑞都公司在交付房屋时隐瞒涉案商品房项目未取得验收备案文件，属于未遵循诚实信用原则和交易习惯履行通知义务”为由，在没有任何法律、法规认定海翼瑞都公司的行为构成违法并应当予以惩罚性措施，也没有任何法律、法规赋予人民法院对海翼瑞都公司的行为有权适用处罚性措施的情况下，毫无根据地“酌情”判令海翼瑞都公司承担所谓的“逾期交房违约金”，显然具有类似于行政处罚的惩罚性，而非依法、公平、公正的审判行为，属滥用职权。另从政治角度而言，2018年11月1日，习近平同志在民营企业座谈会上发表重要讲话，强调“我们要求领导干部同民营企业家打交道要守住底线、把好分寸，并不意味着领导干部可以对民营企业家的正当要求置若罔闻，对他们的合法权益不予保护，而是要积极主动为民营企业服务”。2018年11月11日，司法部部长傅政华也强调，要坚持“法定职责必须为、法无授权不可为”，全面公开行政执法部门权责清单。凡无法律依据的，一律不得开展执法检查，严防执法扰企。切实防止一些部门在执法中对民营企业采取“一刀切”等简单粗暴做法，对民营企业经营中的一般违法行为，要以教育为主，不能一味处罚、一罚了事。 针对海翼瑞都公司的上诉请求，庄志成、肖惠玲答辩称，一、海翼瑞都公司未能如约在合同约定的交房时间内交付房屋，应承担按已支付全部房价的日万分之二的违约金的责任。1.依照《商品房买卖合同》第11条关于交付时间和手续的约定，海翼瑞都公司应在2017年6月30日前将符合约定的房屋交付给原告，但海翼瑞都公司交付的房屋却并未进行竣工验收备案，亦不符合《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件，因此，海翼瑞都公司违约，理应承担违约责任。2.根据《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《商品房买卖合同》第九条、第十条对商品房和相关设施设备交付条件做出了明确约定。既房屋交付除需在规定时间内完成之外，还应取得建设工程竣工验收备案证明文件、基础设施设备的完成等条件，而本案房屋交付时候，并未竣工验收。显然，约定的条件仅是时间上符合，在交付条件上并不齐备。3.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，商品房交付应满足以下条件：一是法定条件。即建设工程经验收合格取得建设工程竣工验收备案证明文件，向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二是约定条件。即达到商品房预售合同约定的其它交付条件与交付手续。若开发企业无法向业主出示工程竣工验收备案表、房屋面积测绘报告、消防验收报告等文件，则不具备交房条件。按时交房只是其履行时间上交房的义务，其仍要对房屋竣工验收备案登记这一条件未能成就而承担相应违约责任。4.海翼瑞都公司提供的涉案房屋竣工验收报告，其真实性存在重大疑问。三元区住房和城乡规划建设局2017年10月19日出具的元建[2017]132号《责令停止违规交房行为通知书》记载的内容，与竣工验收报告存在重大出入，同时在2017年年底，业主代表前往三元区政府进行维权时，政府相关人员还一再要求海翼瑞都公司提供竣工验收材料，但海翼瑞都公司在当时却并未提供，庄志成、肖惠玲对竣工验收报告真实性存在较大异议，不能排除海翼瑞都公司虚假捏造这一证据的可能，同时，政府部门出具的通知书的证明效力要强于海翼瑞都公司单方自行出具竣工验收报告。假设海翼瑞都公司提供的竣工验收报告真实合法有效，但也仅能证明涉案房屋属于合格房屋，但并不能证明其符合了合同约定的房屋交付条件。因为交付条件的前提是“取得竣工验收备案证明文件和测绘报告”。房屋竣工验收合格，只是房屋验收的一个环节，只有竣工验收备案表才是证明验收合格的依据。因为竣工验收还包括了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等等。而海翼瑞都公司至今未能提供验收备案文件，显然，涉案房屋至今未达到合同约定的交付条件，海翼瑞都公司理应承担违约责任。二、海翼瑞都公司错误的认为庄志成、肖惠玲接收了房屋，就认为履行了对房屋的交付，而不再需要承担违约责任，显然缺乏事实与法律依据。1.《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。为此，楼盘取得工程竣工验收报告是作为交房条件的一方面。2.法律对工程建筑的交付使用做了强制性规定，未经消防验收的建筑物禁止交付使用，即本案在未通过竣工验收和消防验收等的情况下提前交房的行为仅能在当事人之间发生物的转移占有的效力而不能产生物权法上物的所有权转移效力。庄志成、肖惠玲作为房屋的购买者，最终要享有的是对涉案房屋占有、使用、收益、处分这一物权上的所有权权利，而海翼瑞都公司至今未能对房屋竣工验收备案，从而导致了庄志成、肖惠玲在行使所有权时权利受限，权利就处于被侵害的状态，因此，海翼瑞都公司认为庄志成、肖惠玲接受了房屋，并未产生实际的经济损失，显然是缺乏事实与法律依据的。相反，庄志成、肖惠玲行使所有权权利受限，权益受损失，海翼瑞都公司理应承担违约责任。三、海翼瑞都公司的行为严重违反了诚实信用原则，理应承担相应的违约责任。1.依据《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。海翼瑞都公司的行为已严重违背了诚实信用原则，若以海翼瑞都公司实际交付了涉案房产为由，而不用追究其故意隐瞒房屋尚未竣工验收备案，恶意交房的违约责任，减轻其责任，必将导致海翼瑞都公司因违法和不诚信的行为而收益，这与国家倡导的善良风俗是相违背的，也是有失公允的。因此，海翼瑞都公司理应承担违约责任。2.诚实守信是市场经济活动的一项基本原则。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务、按照约定全面履行自己的义务及遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。海翼瑞都公司作为开发商在交付房屋时隐瞒了涉案商品房项目未取得验收备案文件的事实，属于海翼瑞都公司未遵循诚实信用原则和交易习惯履行通知义务，同时也侵犯了购房人的知情选择权。从既可以维护买房人的合法权益，又可以给开发商以警示，有利于促进开发商增强法治意识，遵守市场经济规则，在全社会弘扬诚信原则，减少纷争产生的角度出发，应当认定海翼瑞都公司依法应当承担逾期交房的违约责任。四、关于物业费缴纳确认的问题，前期物业服务公司系由海翼瑞都公司选聘的，在服务时间上亦是由其自行约定的，与庄志成、肖惠玲无关。依据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。依据以上规定，海翼瑞都公司至今未竣工验收，在此之前，物业服务费用应由建设单位也就是本案的海翼瑞都公司来承担。据此，庄志成、肖惠玲要求确认物业费缴纳时间以海翼瑞都公司将符合条件的房屋交付之日进行起算符合事实与法律规定，依法应予以支持。 庄志成、肖惠玲向一审法院起诉请求：1.判令海翼瑞都公司支付逾期交房违约金51787元（从2017年7月1日起计算至2018年8月1日，按购房款653877元为基数，每日0.02%计，此后违约金按合同约定计算至取得房屋测绘报告止）；2.判令海翼瑞都公司与世纪城物业公司确认涉案物业费起算时间为房屋符合条件的实际交付之日起；3.判令海翼瑞都公司和世纪城物业公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实： 2016年2月2日肖惠玲、庄志成与海翼瑞都公司签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，已支付购房款51787元，约定2017年6月30日前交付涉案房屋。2017年6月27日海翼瑞都公司统一用邮政快件发出收房通知，要求业主在同年6月30日前收房。2017年8月19日肖惠玲、庄志成接收了房屋。2017年6月26日涉案房屋进行竣工验收，同年9月13日三明市公安局消防支队作出明公消验字〔2017〕第0096号建设工程消防验收意见书，确认涉案房屋所依附的工程消防验收合格。但由于规划等验收尚未进行，对案涉楼盘至今未取得建设主管部门颁发的竣工验收备案手续。当年10月18日三明市三元区住房和城乡规划建设局作出元建〔2017〕132号责令停止违规交房行为通知书，该通知书要求海翼瑞都公司立即停止违规交房的违法行为，并立即进行整改、及时组织竣工验收、尽快完善该工程交付使用前的有关工作，符合相关要求后、方可交付使用，否则将依规定处罚。 一审中，双方当事人的争议焦点为：1.海翼瑞都公司是否应承担逾期交房违约责任的情形认定；2.物业合同履行时间的确认问题。 一审法院认为，一、关于海翼瑞都公司是否应承担逾期交房违约责任的情形认定问题。迟延取得验收备案文件至今未取得，合同约定的交房时间为2017年6月30日，而虽然开发商于约定的交房时间前通知购房人交房，但是本案中购房方直到2017年8月19日才收房入住，并同时支付了物业费用，随后于同年8月31日进行装修。本案上述过程显现开发商未按约定的时间交付房屋，其行为已经构成违约，应按约定承担违约责任。根据合同约定，开发商应承担的违约金的标准为日0.02%。签订合同的同时，双方在补充协议中约定逾期交房给予90日的宽展期，依照该约定开发商应于2017年9月30日前交房，该约定是合同的附件和补充，未违反法律规定，亦应予以适用；而根据合同约定，交付应取得竣工验收备案证明文件，至今开发商还未取得政府主管部门发放的竣工验收备案证明文件，其交房行为不合约定的交房条件，结合该情况和购房方已经转移占有房屋和实际并未影响居住，也未造成其他损失的客观事实。依据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，海翼瑞都公司虽于2017年8月19日向肖惠玲、庄志成交付了房屋，但所交付的商品房项目未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合合同约定的交付条件，在商品房项目取得建设工程竣工验收备案文件前，属于瑕疵履行，仍应认定为逾期交付违约行为。二、关于物业合同履行时间的确认问题。物业合同和商品房的买卖合同是不性质和不同内容的合同，其法律关系的主体、调整的内容均不尽相同，虽然本案中物业合同是同交房确认书同时签署，但基于性质和法律关系的差异，一审法院决定不予并案审理。综上所述，一审法院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同双方应恪守合同义务。海翼瑞都公司在交付房屋时隐瞒了涉案商品房项目未取得验收备案文件的事实，属于未遵循诚实信用原则和交易习惯履行通知义务，也侵犯了购房人的知情选择权，不符合合同约定条件的商品房，交付给肖惠玲、庄志成使用，构成违约，依法应承担相应的违约责任。2017年9月13日案涉商品房项目已取得了消防验收合格文件，虽然房屋于2017年8月19日转移占有，但是至今涉案房屋未达到合同约定的交付条件，因此肖惠玲、庄志成要求海翼瑞都公司支付2017年7月1日以后的逾期交付违约金的诉讼请求，予以考虑。肖惠玲、庄志成要求确认物业交费时间因法律关系不同，不予并案处理。结合本案实际情况、开发商的过错程度及买房人实际接收使用且房屋验收为合格的事实，根据公平原则，一审法院酌情确定开发商交房承担适当期限的违约金及承担80%的逾期交房违约责任，共计算300天的逾期交房违约金，肖惠玲、庄志成要求支付逾期交房违约金合法有据，其合理部分予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、海翼瑞都公司应于判决生效后二十日内向肖惠玲、庄志成支付逾期交房违约金31386.10元（653877元×0.02%/天×300天×80%）；二、驳回肖惠玲、庄志成的其他诉讼请求。案件受理费1095元，减半收取542.5元，由肖惠玲、庄志成负担250元，由海翼瑞都公司负担292.5元。 本院二审期间，庄志成、肖惠玲、海翼瑞都公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 庄志成、肖惠玲向本院提交《房屋管理费缴交通知书》一份，拟证明海翼瑞都公司和世纪城公司向没有收房的业主发出通知，要求业主按逾期每天50元支付房屋管理费。在住建部门明确告知不得再向业主交房的情况下，海翼瑞都公司还强迫业主收房，要求业主交房屋管理费，涉嫌强迫交易。经质证，海翼瑞都公司对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份通知与本案无关，该通知是根据商品房买卖合同约定向非本案业主发出的，不存在强迫交易的行为。通知所涉费用为物业管理费，与本案不是同一法律关系。本院认证认为，庄志成、肖惠玲二审中所提交的《房屋管理费缴交通知书》与本案待证事实无关，本院不予采信。 海翼瑞都公司向本院提交以下证据：1.（2018）闽明鸿证字第2950号《公证书》，拟证明庄志成、肖惠玲在收楼的时候已经知晓海翼瑞都公司没有竣工备案文件，但庄志成、肖惠玲仍选择继续收楼，根据购房合同第十一条的约定，庄志成、肖惠玲未选择拒绝收楼，不得适用逾期交付的违约责任；海翼瑞都公司没有隐瞒交付房屋未取得备案文件，未侵犯购房人的知情权，未违反诚实信用原则。2.（2018）闽明鸿证字第2951号《公证书》，拟证明涉案商品房买卖合同文本是房管局按照示范文本强制要求执行，买卖双方无法自行选择。购房合同第九条约定交付条件第1项的“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”作为强制条件，无法删除。3.三元区人民政府、三明市国土资源局、三明市城乡规划局、三明市住房和城乡建设局联合发布《三明市三元区棚户区改造马道山—新田巷片区国有建设用地使用权挂牌出让方案》，拟证明三明市国土资源局将马道山-新田巷片区棚户区A、B、C、D、E、F的6宗土地一起挂牌，整体出让。4.《国有建设用地使用权出让合同》及5.土地出让金付款凭证，拟证明就挂牌的A、B、C、D、E、F6宗土地，海翼瑞都公司与国土局分别签订了土地出让合同并支付了6宗土地的全部土地出让金。6.2015年6月30日经三明市城乡规划局审核A地块总平面图及7.《福建省民族与宗教事务厅行政许可决定书》（闽民宗许准字[2017]8号）、关于申请海翼瑞都•山水御园三期A地块G—2#楼教堂建筑方案变更报告、2017年11月17日经三明市城乡规划局审核的教堂平面图，拟证明海翼瑞都公司将A地块的教堂设计方案在2015年6月30日就与A地块住宅的设计方案一起已经提交规划局审核。但因海翼瑞都公司只是代建，教堂的建设按规定需经教堂及其上级主管部门福建省民族与宗教事务厅的许可，及规划局批准等程序。最终教堂的设计于2017年7月24日才获得福建省民族与宗教事务厅的许可，2017年11月17日才由规划部门审核通过。这些都是海翼瑞都公司无法控制、决定的。教堂的建设不应作为A地块规划验收的强制条件。8.三明市人民政府办公室文件《三明市人民政府办公室关于印发2018年市区“和谐征迁”冲刺100天行动工作方案的通知》（明政办[2018]93号），拟证明截至2018年9月涉案的C、D、E、F地块仍未签订拆迁补偿协议，无法交付地块给海翼瑞都公司。9.（2018）闽04民初268号民事判决书、（2018）闽0403民初1512号民事判决书，拟证明国土局违反约定至今未交付E、F地块土地，法院判决国土局在判决生效后6个月交付土地。10.《三明市城乡规划局关于马道山－新田巷棚户区改造有关规划审批的规划意见》，拟证明规划局要求海翼瑞都公司按照整体规划申请审批，必须将C、D、E、F地块的公建配套做好才给予批准。但结合上述证据5-8，政府部门至今都未将其他土地交付海翼瑞都公司，海翼瑞都公司根本无法完成全部地块的公配配套。但规划局不顾涉案工程是棚户区改造的特殊情况，对海翼瑞都公司提交的A地块商品房屋申报规划审批验收，不予批准。11.《竣工验收备案表》，拟证明备案表中要求的竣工验收、消防验收等文件均已完成并取得。但备案表要求的规划部门认可文件，规划部门要求全部公建配套等完成，但国土局仍未交付土地，这些是开发商无法靠主观能动性所能限期取得。规划局不给予已经竣工的A地块商品房屋规划审批验收，导致涉案房屋通过竣工验收，但至今无法获得竣工验收备案表。12.民事起诉状及立案通知书，拟证明就本案与庄志成、肖惠玲的纠纷，海翼瑞都公司已经另行起诉要求解除合同，本案应中止审理。13.三明政府网诉求件、三明鱼网相关截图资料，拟证明庄志成、肖惠玲作为业主在收房时对所交付房屋未经竣工验收备案的情况是明知的。庄志成、肖惠玲质证认为，海翼瑞都公司二审所提交的证据除民事判决书、民事起诉状属于一审结束后新出现的证据外，其他证据不属于新证据，二审不应予以认定。经质证，庄志成、肖惠玲对于海翼瑞都公司二审中提交的证据的真实性均不持异议，本院对海翼瑞都公司二审中所提交证据的真实性予以确认，相关证据能否证明待证事实，将结合全案予以综合分析认定。 对一审查明的事实，双方当事人没有异议，本院予以确认。 二审中，双方当事人争议的焦点：海翼瑞都公司是否应承担逾期交房的违约责任。具体包括：1.海翼瑞都公司在交付期限内交付不符合约定条件的房屋是否构成逾期交房；2.海翼瑞都公司就讼争房屋未取得竣工验收证明文件是否存在免责事由；3.海翼瑞都公司是否因庄志成、肖惠玲接收讼争房屋的行为而免除相应责任。对此，本院分析认定如下： 首先，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”据此规定，商品房竣工验收后，应经有关行政主管部门审核认可并备案，否则不应认定为已竣工验收合格及满足商品房交付使用的条件。海翼瑞都公司在明知案涉房屋未办理竣工验收备案、不符合法定和约定的商品房交付条件的情况下，通知购房人庄志成、肖惠玲办理交付手续，违反了法律、行政法规的规定。同时，因案涉房屋至今尚未获得行政管理部门竣工验收备案，故海翼瑞都公司就案涉房屋的交付行为不能认定为有效交付，海翼瑞都公司在交付期限内交付不符合约定条件的房屋亦构成逾期交房。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条的规定，开发商在不具备交房条件情况下交付房屋所承担的责任遵循无过错归责原则，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。通常情况下，列入不可抗力的政府行为主要有政府颁布新政策、法律以及采取强制征收、强制征用等行政措施，而政府的具体行政行为不属于不可抗力的范畴。就本案而言，行政管理部门针对开发商的申请，核发《商品房竣工验收备案表》，属于政府针对特定人和事作出的具体行政行为，该行为并不存在于商品房买卖合同关系之中，而是处在行政管理部门与开发商之间的行政管理关系之中，二者之间的关系不属于民事关系。行政管理部门是否存在逾期办理竣工验收备案、逾期办理竣工验收备案的原因行为、是否导致开发商损失等，应由行政法律调整，若开发商因此而免责，相当于将行政管理部门原因所造成的损失转嫁给购房者承担，这与民事法律倡导的公平原则相违背。故海翼瑞都公司关于案涉房屋未取得竣工验收备案证明文件系政策因素导致、非其能控制的原因所造成、应属于不可抗力范畴的抗辩理由不能成立。最后，合同的履行应遵循公平、诚实信用、尊重公德和社会经济秩序等原则。对于购房人而言，购置房屋属于家庭重大开支，无论是基于改善住房条件、解决子女入学或其他原因，通常情况下购房人对于履行合同义务、实现合同目的处于积极追求的状态。在开发商按时将具备交付条件的房屋予以交付的情况下，购房者办理完收房手续后，即可对房屋加以使用、处分和收益，其合同目的得以顺利实现。而在开发商不具备交房条件的情况下，虽然法律规定购房者可以拒绝收房、合同亦约定购房人有权拒绝接收房屋，但从购房者角度而言，其更加侧重于考量以最小的代价换取合同目的的实现，若简单地将相关条款理解为鼓励购房人以拒绝收房、甚至以解除合同的极端方式维护权利,将严重影响合同的严肃性及市场秩序的稳定性，大大增加合同目的实现的不确定性。另外，因购房人并不具备相关专业知识，在购房者已依约履行合同义务的情况下，简单机械地以购房者已接收了案涉房屋为由，免除开发商因违约交房所应承担的责任，无异于加重购房者义务，减轻开发商责任，不符合公平正义的价值取向、有损购房人合法权益。故庄志成、肖惠玲接收讼争房屋的行为不产生免除海翼瑞都公司相应责任的后果。综上，海翼瑞都公司应承担逾期交房的违约责任。 本院认为，一审法院在依法确定海翼瑞都公司承担逾期交房违约责任的同时，酌情确定违约金的计算时间及责任比例，已考虑到双方当事人利益平衡的问题，该处理结果并无不当，本院予以确认。海翼瑞都公司关于其不应承担违约责任的相关上诉主张及庄志成、肖惠玲关于一审法院所确定的违约金计算时间有误的上诉主张不成立，本院不予支持。对于庄志成、肖惠玲主张案涉《补充协议》有关延期交房宽展期的约定侵害其合法权益、属于格式条款、应认定为无效的问题，本院认为，法律关于格式条款效力的规定旨在平衡当事人的权利义务，防止格式条款的提供者利用其优势地位侵害公共利益交易相对方的合法权益，其本质在于维护合同法的公平原则，就本案而言，《补充协议》有关交房宽展期的约定不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定情形，不具有免除海翼瑞都公司责任、加重庄志成、肖惠玲责任、排除庄志成、肖惠玲主要权利的内容，故庄志成、肖惠玲的相关上诉主张于法无据，本院不予支持。对于海翼瑞都公司二审中提出的本案应中止审理的问题，本院认为，本案不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的必须中止诉讼的情形，且根据《中华人民共和国合同法》的规定，即便合同因解除而终止，违约方并不能因合同终止而不承担违约责任。故对海翼瑞都公司关于本案应中止审理的申请，本院不予准许。 综上所述，庄志成、肖惠玲与海翼瑞都公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1095元，由庄志成、肖惠玲负担547.5元，海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司负担547.5元。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  彭贵良 审判员  程哲明 二〇一九年六月十四日 书记员  林 慧 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -3-