天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初5457号原告：天津市华升物业管理有限公司，住所：天津市河**增进道**，统一社会信用代码：911201047581449566。法定代表人：范永东，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈健，天津渤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋满，男，该公司职员。被告：孙丽媛，女，1988年11月1日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：赵培，男，1986年2月8日出生，汉族，，住址同上被告：赵培，男，1986年2月8日出生，汉族，住天津市津**。原告天津市华升物业管理有限公司（以下简称“华升公司”）与被告孙丽媛、赵培物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈健、蒋满和被告赵培（兼被告孙丽媛的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华升公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告2017年5月1日至2019年1月31日的物业费共计2835元和滞纳金850.5元，共计3685.5元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系天津市津南区双港镇新尚园小区的物业服务企业，与天津市华亨房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，原告依据《天津市住宅前期物业服务合同》为小区提供了各项物业服务，但被告拖欠自2017年5月1日至2019年1月31日的物业费，经多次催缴未果，故诉至人民法院，提出如上诉请。孙丽媛、赵培辩称，津南区双港镇新尚园18-1802号的房屋属于二被告所有，房屋面积为90.03平方米，原告诉请的期间没有交纳物业费，理由如下：2016年购房时双方未签订任何物业管理合同或临时管理规约。被告多次被关在电梯中，按应急铃无人响应。小区的公共设施损坏严重，小区存在违建，每栋楼的门禁不启用，小区绿化不好，地库到现在不能使用，楼梯间有杂物，公共区域堆积了垃圾。电梯内的广告费未公示过。综上，二被告认为原告未提供合格的物业服务，故不同意支付物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市住宅前期物业服务合同1份，以此证明原告和小区的开发建设单位签订了前期物业合同。2、美丽社会公示单1份，以此证明原告提供了合格的物业服务。3、邮寄的催缴函查询单1份，以此证明原告曾向被告催缴过物业费。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，前期没有看到过该合同。对证据2的真实性无异议，但不能证明原告提供了合格的物业服务。对证据3不认可，没有收到过催缴函。原告提交的证据1符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据2的真实性予以确认。原告提交的证据3证明力不足，本院对其证明效力不予确认。被告向法庭提交证据如下：现场照片20张（2019年6月份拍摄），以此证明小区的现状。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对照片中有明显小区标志的无异议，对没有小区标志的不认可，且该照片的拍摄时间与本案缺乏关联性。本院对被告提交的证据的真实性予以确认，但该证据的形成时间与原告的诉请期间不符，缺乏与本案的关联性。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月15日，案外人天津市华亨房地产开发有限公司与华升公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：华升公司就新尚园项目进行物业服务管理，物业费实行包干制，多层住宅基础物业费0.75元每月每平方米，高层住宅基础物业费每月每平方米0.75元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照每月每平方米（均价0.73元）的标准交纳；业主于每月10日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的1‰比例交纳违约金。二被告系天津市津**双港镇梨双公路南侧新尚园18-1802房屋的登记产权人，该房屋建筑面积为90.03平方米，被告未交纳2017年5月1日至2019年1月31日期间的物业费。华升公司在涉案小区的物业服务存在瑕疵，但基本能够完成合同义务，在2016年天津市国土资源和房屋管理局物业等级化考评结果中，经考评为三级良好，在2017年天津市国土资源和房屋管理局物业等级化考评结果中，经考评为三级良好。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：地库的产权属于开发商，与原告提供的物业服务无关。小区电梯均按规定进行年检，不存在未年检的问题。关于小区绿化和卫生问题，原告均按规定进行养护和清理。关于公共设施损坏问题，需要动用维修基金进行修缮。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。由于前期物业合同约定的机电设备运行、维护的收费标准为均价0.73元/月/每平方米，未明确本案涉及房屋的价格，故本院按照有利于业主的原则认定本案涉及房屋的机电设备运行、维护的费用为0.73元而非0.75元。综上，被告应按照1.48元/月/平方米向原告支付物业费。虽原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，但未达到合同约定的全部义务，其提供的物业服务存在瑕疵，故本院对原告主张全部物业费的诉讼请求不予支持。综合考虑原告的物业服务考评结果、被告的抗辩意见、收费标准并结合实地考察的情况，本院酌情予以支持90%。经核算，被告应支付原告2017年5月1日至2019年1月31日的物业费共计2518元。原告主张滞纳金850.5元，《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定“从逾期之日起按应交物业管理服务费的1‰比例交纳违约金”，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于被告未能缴纳物业费系对物业费的交纳存在一定的误解、且原告也未完全尽到其义务，故本着督促双方履行各自义务、督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，就原告主张滞纳金的请求本院不予支持。同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区绿化、安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、孙丽媛、赵培于本判决生效后十日内给付华升公司2017年5月1日至2019年1月31日的物业管理费共计2518元。二、驳回华升公司的其他诉讼请求。如孙丽媛、赵培未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由华升公司负担2.5元，孙丽媛、赵培负担22.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一九年六月十七日书记员  王 瑞附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。