安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0522民初884号 原告：徐照亮，男，1973年11月20日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：林晓彬，安徽吴楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆文煜，安徽吴楚律师事务所律师。 被告：安徽森隆房地产开发集团有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区雨山东路**和泰国际广场****，统一社会信用代码913405001507129190 法定代表人：黄治平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王昕，安徽鉴知律师事务所律师。 第三人：闻玉道，男，1951年5月8日出生，汉族，住安徽省含山县。 第三人：安徽乾坤建设工程有限公司，住所地安徽省含山县环峰镇，住所地安徽省含山县环峰镇华阳东路**052215374086XL 法定代表人：刘永，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宗发，该公司员工。 原告徐照亮与被告安徽森隆房地产开发集团有限公司、第三人闻玉道、安徽乾坤建设工程有限公司（以下简称乾坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，分别于2019年4月11日、2019年5月20日公开开庭进行了审理。马鞍山市森隆房地产开发有限公司（以下简称马鞍山森隆公司）变更登记为安徽森隆房地产开发集团有限公司，后经原告徐照亮申请，本案被告变更为安徽森隆房地产开发集团有限公司（以下简称安徽森隆公司）。原告徐照亮的委托诉讼代理人陆文煜、被告安徽森隆公司的委托诉讼代理人王昕、第三人闻玉道、第三人乾坤公司的委托诉讼代理人刘宗发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐照亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助办理位于含山县环峰镇天主堂巷8#楼401室的不动产权证；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年9月，马鞍山森隆公司开发含城天主堂巷二期商住楼工程，并将工程南4#楼（即8#楼）发包给第三人含山县第四建筑安装工程公司（以下简称含山四建公司）承建，含山四建公司又将此工程交由第三人闻玉道承包。含山四建公司后变更为乾坤公司。由于工程款不能到位，在工程承包过程中，被告与第三人乾坤公司、闻玉道达成以房款抵工程款的协议，即由第三人代表被告将房屋出售，以购房款充抵工程款。原告从第三人闻玉道处购得4#楼（即8#楼）401室房屋一套，面积78平方米，总房款55000元。原告按照协议书约定，一次性支付房款45000元，剩余10000元待房产证、土地使用权证交给原告后付清。房屋交付至今，因被告与第三人之间就房款所抵工程款的金额及相关管理费用的承担等问题，导致相关证件一直未能办理。原告多次找到被告及第三人，三方相互推诿，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 安徽森隆公司辩称，1.对本案的基本事实无异议；2.原告之所以未能办理涉案房产证，一是因为第三人闻玉道与第三人乾坤公司就出售房屋税费承担问题未能达成一致，与被告无关，二是因为原告购买涉案房屋后，尚欠第三人闻玉道购房款10000元，在长达近二十年的时间怠于行使自己的权利，从而造成涉案房产证一直未能办理；3.被告愿意配合原告在现行法律法规的框架下，办理涉案不动产权证，但依据被告与第三人之间的约定，相关的税费由第三人承担，与被告无关。 闻玉道辩称，本人是乾坤公司的项目经理，当时在乾坤公司处承包项目，只说房子盖好以后抵工程款，被告相关材料没有办理并且拖延至今，关于房产证的办理，并不需要经过本人，系被告的职责范围。 乾坤公司辩称，1.被告将工程发包给乾坤公司，实际承包人是闻玉道，被告出卖房屋，乾坤公司并不知情，且办理不动产权证系被告的义务，因此原告要求办理不动产权证，与乾坤公司无关；2.原告因为个人债务问题，一直未回含山，导致房产证一直未办理。 徐照亮为支持其诉请，向法院提交以下证据： 证据一、原告的身份证复印件，证明：原告的主体资格； 证据二、被告的企业信息表，证明：被告的适格诉讼主体资格； 证据三、第三人乾坤公司企业信息表，证明：乾坤公司曾用名为含山四建公司； 证据四、建设工程施工合同、建安施工合同，证明：含山县环峰镇天主堂巷二期商住楼4#楼（即8#楼）由被告发包，第三人乾坤公司（即含山四建公司）承包，乾坤公司将4#楼工程转包给闻玉道施工； 证据五、房地产买卖协议一份、本院（2008）含民三初字第498号民事判决书及庭审笔录一份，证明：涉案天主堂巷二期商住楼4#楼与8#楼系同一栋楼，该事实在另案判决书中已予以认定； 证据六、合作售房协议一份、工程款抵房款明细一份，证明：被告与乾坤公司协商一致，由乾坤公司代为销售天主堂巷二期商住楼4#楼；被告与乾坤公司、闻玉道达成合意，对于闻玉道承建的天主堂巷二期商住楼4#楼，由闻玉道代为销售后，以房款抵工程款，因此闻玉道以部分购房款抵扣工程款系得到被告的授权； 证据七、协议书一份、收条一张，证明：原告于2001年1月21日在闻玉道处购买天主堂巷二期商住楼4#楼401号房屋，价款55000元，原告已于2001年10月18日按照协议约定支付购房款45000元，剩余房款10000元待办证后付清； 证据八、关于办理两证相关手续的报告一份，证明：被告与第三人之间关于工程款及税费承担等问题无法达成一致意见，致使涉案房屋的相关证件至今未办理。 安徽森隆公司向法庭提交以下证据：关于办理两证相关手续的报告一份，证明：包括涉案房产在内的多套房产没有办证的相关原因，是乾坤公司要求被告不予办证，同时在2003年闻玉道未将相关的税费与乾坤公司结清。 对原告方提交的证据一、二、三、四、六、七，被告安徽森隆公司及第三人闻玉道、乾坤公司对其真实性均无异议，本院予以认定；对证据五，其中的本院（2008）含民三初字第498号民事判决书及庭审笔录一份，对其真实性予以认定，能够证明含山县环峰镇天主堂巷二期商住楼4#楼与8#楼系同一栋楼，对于房屋买卖协议，系闻玉道与他人之间的合同，与本案不具关联性，本院不予认定；对原告方提交的证据八与安徽森隆公司提交的证据系同一组证据，原、被告及第三人乾坤公司对其真实性无异议，第三人闻玉道表示不知情，该组证据能够证明涉案房屋未能办理产权证，系被告与第三人之间因税费承担问题所导致。 本院经审理认定事实如下：2000年，马鞍山森隆公司与含山四建公司签订《建设工程施工合同》，约定：马鞍山森隆公司将其开发的含山县环峰镇天主堂巷二期商住楼4#楼由含山四建公司承建。同年8月，含山四建公司与闻玉道签订《建安施工合同》，约定含山县天主堂巷二期商住楼4#楼由闻玉道作为项目经理承包施工。2000年6月13日，马鞍山森隆公司与含山四建公司签订《关于合作售房的共守原则》，约定：马鞍山森隆公司将天主堂二期商住楼委托含山四建公司代为销售，含山四建公司根据马鞍山森隆公司提供的销售方案中规定的价格、付款方式、优惠幅度等条件向客户推荐、介绍；达成销售意向后，到马鞍山森隆公司办理一切售房手续。嗣后，马鞍山森隆公司含山项目部向含山四建公司出具17套房屋的价格表，并注明“贵公司项目经理闻玉道承建的天主堂巷8#楼工程，在我开发公司订的以其工程款抵房款的购房有17套”，以该17套房款抵其工程款。2001年，闻玉道（甲方）与徐照亮（乙方）签订《协议书》一份，约定：一、森隆公司4#楼401号房价陆万壹仟叁佰壹拾贰元，甲方愿让利销售，只收伍万伍仟元；二、一次性交肆万伍仟元，剩余壹万元待房屋交付使用后（即甲方将房产证、土地使用证交给乙方），当面付清。2001年10月18日，闻玉道出具收条一份，载明收到涉案房款45000元，剩余10000元房屋交付使用后即甲方将房产证、土地使用证交给乙方，房款当面付清。此后，原告入住涉案房屋至今，但被告因与第三人之间就税费承担等问题未协商一致，导致涉案房屋的不动产权证一直未办理。 另查明：马鞍山森隆公司后变更为安徽森隆公司，含山四建公司变更为乾坤公司。乾坤公司承建的含山县天主堂巷二期商住楼4#楼与房产部门登记的8#楼系同一幢楼。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，马鞍山森隆公司与含山四建公司、闻玉道之间达成的以部分购房款抵工程款的意思表示，且由马鞍山森隆公司出具的以工程款抵房款17套房屋的房号及价格表，闻玉道承建后并据此对外售房。徐照亮从闻玉道处购买涉案房屋，虽然该房屋不在以购房款抵工程款的17套房屋之中，但对于具体哪些房屋抵工程款，仅是闻玉道与马鞍山森隆公司、含山四建公司的内部约定，原告作为善意的购买人，有理由相信闻玉道有权对外销售房屋，闻玉道的上述行为构成表见代理，该代理行为有效，因此徐照亮与闻玉道签订的房屋买卖合同对马鞍山森隆公司发生效力。徐照亮已经按照合同约定支付了购房款，马鞍山森隆公司作为开发方，有义务协助徐照亮办理涉案房屋的不动产权登记手续。马鞍山森隆公司后经工商变更登记为安徽森隆公司，马鞍山森隆公司的权利和义务由安徽森隆公司承继，庭审中，安徽森隆公司亦表示愿意协助徐照亮办理涉案房屋的不动产权登记手续，因此，针对原告的诉请，本院予以支持。至于安徽森隆公司抗辩办理不动产权证的税费由第三人承担的意见，安徽森隆公司与第三人之间关于税费的承担，仅是其内部的相关约定，对外不发生效力，故对该抗辩意见不予采纳，安徽森隆公司可以在承担相关税费后，依据其与第三人之间的相关约定另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 安徽森隆房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助徐照亮办理位于含山县环峰镇天主堂巷二期商住楼8#楼401室的不动产权登记手续。 案件受理费80元，由安徽森隆房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  王礼芳 人民陪审员  黄传远 人民陪审员  罗科梅 九年六月二十日二〇一九年六月二十日 书记员张悦晗 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。