上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初28870号原告：上海御祥数控设备有限公司,住所地上海市闵行区。法定代表人：范本祥，董事长。委托诉讼代理人：何志坚。被告：上海哲岳科学仪器有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈伟，总经理。委托诉讼代理人：李长岐。委托诉讼代理人：刘龙富，上海张继萍律师事务所律师。原告上海御祥数控设备有限公司与被告上海哲岳科学仪器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序，并于同年11月7日公开开庭进行了审理。原告法定代表人范本祥、委托诉讼代理人何志坚，被告委托诉讼代理人李长岐到庭参加诉讼。2019年1月24日，本院组织双方当事人进行证据交换，原告法定代表人范本祥、委托诉讼代理人何志坚，被告委托诉讼代理人刘龙富到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，并于2019年6月12日公开开庭进行了审理，原告法定代表人范本祥、委托诉讼代理人何志坚，被告委托诉讼代理人刘龙富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的厂房租赁合同于2018年11月7日解除；2、判令被告支付原告自2015年10月1日起至2018年10月30日止的租金人民币(以下币种同)660,672元(计算方式：1.2元/天/平方米×1110天×496平方米=660,672元)；3、判令被告支付原告自2015年10月1日起至2018年9月30日止的水电费36,000元。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、判令原、被告之间的厂房租赁合同于2018年11月7日解除；2、判令被告支付原告自2015年10月1日起至2018年10月30日止的租金579,278.4元(计算方式：2015年10月1日至2015年12月31日，共3个月，租金为1.01元/天/平方米×90天×496平方米=45,086.4元；2016年1月1日至2016年12月31日，共12个月，租金为1.04元/天/平方米×360天×496平方米=185,702.4元；2017年1月1日至2017年12月31日，共12个月，租金为1.06元/天/平方米×360天×496平方米=189,273.6元；2018年1月1日至2018年10月30日，共10个月，租金为1.07元/天/平方米×300天×496平方米=159,216元，合计579,278.4元)；3、判令被告支付原告自2015年10月1日起至2018年9月30日止的水电费36,000元;4、判令被告支付原告评估费19,000元。事实与理由：被告于2015年10月期间向原告租赁上海市闵行区江川路XXX号的部分厂房(以下简称系争租赁厂房)，面积为496平方米。但被告自租赁之日起从未支付过租金、水电费。几经催讨，被告仍未支付。遂涉讼。被告在2018年11月7日的庭审中辩称，被告自2016年年初开始进场并装修至2016年6、7月份，被告于2016年8月正式搬进去，故被告认为双方的租赁合同关系始于2016年8月；当时原、被告之间未签订书面租赁合同，原告口头承诺租金标准为每天每平米0.3元到0.5元；2016年10月，被告向原告提出签订书面租赁合同，但原告一直未与被告签订书面租赁合同；后原告称厂房在水源保护区，整体要搬离了。被告目前尚未搬离，但厂房自2018年6月就已断水断电。现原告已拿到相关的补偿款，如果原告同意给予被告相应的装修损失和搬迁费的补偿，被告同意搬离，并同意按0.3元/天/平方米、租赁面积496平方米的标准支付原告自2016年1月5日至2018年6月3日的租金以及2万元的水电费。被告在2019年1月24日的证据交换、2019年6月12日的庭审中均辩称，原、被告双方不存在租赁合同关系，系原告邀请被告入驻系争租赁厂房，目的是为了多拿安置费；原告承诺拆迁时给被告40万元好处费，被告遂于2015年9月入场为原告装修厂房；被告自2016年6月1日开始使用原告160平方米厂房做仓储使用，于2018年11月下旬全部搬离；被告入驻系争租赁厂房是为了帮原告，故不同意支付租金及水电费。本院经审理认定如下事实：原告实际经营管理上海市闵行区江川路XXX号厂房期间，原、被告之间就系争租赁厂房达成口头协议。但被告自承租之日起未向原告支付过租金及水电费。审理中，原告向本院递交《申请书》，要求对系争租赁厂房自2015年10月1日起至2018年10月30日止的租金标准进行评估。本院将上述申请递交上海市高级人民法院，上海市高级人民法院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对上述申请进行司法评估。2019年4月22日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司向本院出具了《房屋租金市场价值估价报告》，该报告载明：系争租赁厂房2015年10月1日至2015年12月31日的日租金标准为1.01元/天/平方米，2016年1月1日至2016年12月31日的日租金标准为1.04元/天/平方米，2017年1月1日至2017年12月31日的日租金标准为1.06元/天/平方米，2018年1月1日至2018年12月31日的日租金标准为1.07元/天/平方米。原告支付评估费19,000元。另查明，2018年7月9日，被告以房屋租赁合同纠纷为由起诉原告至本院，要求原告支付其装修费损失20万元、搬迁费3万元；2018年8月8日，被告向本院申请撤回起诉，本院于2018年8月8日依法作出(2018)沪0112民初21651号民事裁定书，准许被告撤回该案起诉。以上事实，由原告提交的《民事起诉书》、《上海市房地产权证》、评估费发票、《房屋租金市场价值估价报告》、水电费发票，被告提交照片以及原、被告的当庭陈述予以佐证。原告提交的案外人房屋租赁合同、房屋建筑及土地转让补偿合同、结婚证复印件，与本案无关联性，本院不予采信；原告提交的案外人刘学忠出具的证明，属于证人证言，因被告不予认可，证人亦某到庭，对其真实性本院无法核实，故本院不予采信。对被告提交的收条、转账凭证及结算单，与本案无关联性，本院不予采信；被告提交的案外人刘学忠出具的证明，属于证人证言，因被告不予认可，证人亦某到庭，对其真实性本院无法核实，故本院不予采信。本案争议焦点一：原、被告双方是否存在房屋租赁合同关系？本院认为，原、被告双方虽未签订书面的房屋租赁合同，但根据被告在(2018)沪0112民初21651号案件起诉状中的陈述以及被告于2018年11月7日在本案庭审中的陈述可知，被告对原、被告双方的房屋租赁合同关系不持异议。被告未对其在后续庭审中的反言提交相应的证据予以佐证，本院对其反言不予采信，原、被告之间存在房屋租赁合同关系。本案争议焦点二：被告应向原告支付租金的起止日期？本院认为，原告主张双方的租赁关系始于2015年9月，租金自2015年10月1日开始起算；被告则认为其实际于2016年6月1日起使用系争租赁厂房。但双方对各自陈述的时间节点均未提交相应的证据予以佐证。又，被告认为其于2015年9月即进场装修，但系装修原告使用的厂房，而非被告使用的厂房。被告对此亦某提交相应的证据予以佐证。结合本案的实际情况，为更好地平衡双方当事人的利益，本院酌定租金起算时间为2016年1月1日；至于房屋租赁合同关系截止日期，本院认为，原告请求于本案第一次开庭之日，即2018年11月7日作为双方租赁合同关系解除之日，于法不悖。现原告主张被告应付租金至2018年10月30日，合法有据，本院予以支持。本案争议焦点三：被告承租面积及租金计算标准？本院认为，原、被告双方无书面租赁合同，对于原告主张的496平方米的承租面积，被告在第一次庭审中并未提出异议；被告在第二次庭审中认可其实际使用的面积为160平方米，对此，被告并未提交相应的证据予以佐证。本院结合本案的实际情况，确认被告的承租面积为496平方米。原告依据《房屋租金市场价值估价报告》核定的标准为租金计算标准，于法不悖，本院予以支持。至于原告主张的水电费，原告未提供确切的对应单据，具体的金额本院无法核实，故对原告的该项诉请，本院难以支持。至于原告主张的评估费19,000元，本院认为，评估费系确定本案租金标准所必须发生的费用，本院酌定，由原、被告双方各半负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海御祥数控设备有限公司与被告上海哲岳科学仪器有限公司之间就上海市闵行区江川路XXX号部分厂房的房屋租赁合同关系于2018年11月7日解除；二、被告上海哲岳科学仪器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海御祥数控设备有限公司自2016年1月1日起至2018年10月30日止的租金人民币534,192元(计算方式：2016年1月1日至2016年12月31日，共12个月，租金为1.04元/天/平方米×360天×496平方米=185,702.4元；2017年1月1日至2017年12月31日，共12个月，租金为1.06元/天/平方米×360天×496平方米=189,273.6元；2018年1月1日至2018年10月30日，共10个月，租金为1.07元/天/平方米×300天×496平方米=159,216元)；三、被告上海哲岳科学仪器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海御祥数控设备有限公司评估费人民币9,500元；四、驳回原告上海御祥数控设备有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币10,588.16元，由原告上海御祥数控设备有限公司负担2,588.16元，由被告上海哲岳科学仪器有限公司负担人民币8,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈旺迪人民陪审员  张玉丽人民陪审员  王延青二〇一九年六月十九日书 记 员  罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。