云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2556号上诉人（原审被告）：云南经典房地产开发集团有限公司。住所地云南省昆明市梁源庄经典商务大厦******。法定代表人:王远，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁有林、朱志刚，云南广度佰佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李慧，女，1986年5月3日出生，汉族，住昆，住昆明市高新区div>原审被告：昆明标骏商贸有限公司，住所地云南省昆明市西山区经典商务大厦********。法定代表人：项思宇。上诉人云南经典房地产开发集团有限公司（以下简称“经典房地产”）与被上诉人李慧、原审被告昆明标骏商贸有限公司（以下简称“标骏公司”）因合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初9630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人经典房地产上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项、第二项；2、依法驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定房款支付的事实错误。被上诉人仅支付首付款511411元及支付贷款310000元，其余的首付款645395元至今未支付给上诉人，也未督促原审被告标骏公司支付给上诉人，标骏公司亦未出庭应诉确认已支付645395元。在标骏公司未代被上诉人支付上述款项的情况下，被上诉人应根据《商品房购销合同》补足房款。一审判决仅凭《收据》，就认定被上诉人付清房款系认定事实错误。二、支付联营收益的条件尚不成就。由于被上诉人至今尚欠上诉人645395元房款未付，联营期限的起算点尚未具备。三、被上诉人无权根据约定的房屋总价款1466806元的44%主张联营收益。被上诉人实际支付房款821411元，尚欠645395元未付，无权按照商铺总价款1466806元为基数主张44%的联营收益，即使认定被上诉人有权主张也只能以实际支付的对价821411元为计算基数。四、一审判决对违约金的处理不当。按照《补充协议》约定“联营收益以月返的形式于每月30日前支付给被上诉人”，该约定显然属于分期支付情形，应当按照每笔款的逾期时间，分阶段起算违约金。一审认定8个月的联营收益应当按每月支付违约金的到期日分8期计算，但一审判决将后期联营收益统一自2017年10月30日起算，明显错误。被上诉人李慧答辩称：被上诉人已经付清房款履行了合同义务，并已经取得上诉人出具的《收据》。根据《补充协议》约定，在联营协议履行期间的前五年，标骏公司总共按商铺金额的44%的比例向被上诉人支付联营收益，该联营收益由标骏公司直接补贴给上诉人，由上诉人在被上诉人购买商铺时一次性在首付房款内扣除。因此，该款项已经从前五年的收益中予以支付，根据联营协议约定从付清房款就开始计算收益，因此上诉人作为标骏公司合作方，又对联营协议承担连带保证责任，应当对联营收益共同承担责任。原审被告标骏公司未进行答辩。李慧的一审诉讼请求：1.判令二被告向原告支付联营收益共计88008.36元；2.判令被告昆明标骏商贸有限公司向原告支付违约金2278.57元；3.判令二被告承担本案诉讼费。一审法院确认以下事实：1、2012年10月20日，原告李慧（买受人、乙方）与被告云南经典房地产开发集团有限公司（出卖人、甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方购买位于昆明市高新区梁家河社区经典双城C2幢第2层2037号房屋，该商品房套内建筑面积17.18平方米，单价为每平方米85378.7元（已包含分摊的共有建筑的价格），总金额为：1466806元，买受人首期支付购房总价的78.87%，金额1156806元，付款日期为2012年10月20日，其余价款310000元向工商银行护国支行贷款支付，甲方应于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。同日，原告李慧（甲方）与被告昆明标骏商贸有限公司（乙方）签订《联营协议》，约定双方就甲方购买的“经典双城CS2”商铺与乙方进行联营事宜，联营期限为10年，自甲方与开发商办理完毕所有购房手续且房款已清之日起至2022年9月30日止，甲方提供自有的商铺用于联合经营，协议中该商铺坐落位置在经典双城第CS2区2层2037号商铺，总建筑面积38.63平方米。联营期间产生的收益按甲乙双方各自提供的投入比例分配，其中甲方占40%，乙方占60%。收益支付方式：乙方每月将联营收益打入乙方指定的甲方银行账户中。甲方应当按照《商品房购销合同》的约定及时与开发商云南经典房地产开发集团有限公司办理商铺交接手续，并在接房后十日内将商铺交付乙方，因甲方原因致使乙方不能按期正常使用该商铺的，甲方应承担违约责任，同时乙方的联营经营时间相应延长，甲乙双方必须严格遵守本合同条款，乙方延迟支付联营收益的，按银行同期活期存款利率计算违约金。同日，原告李慧（甲方）、被告昆明标骏商贸有限公司（乙方）、云南经典房地产开发集团有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定对《联营协议》达成此补充协议，本补充协议与《联营协议》有冲突时，以本协议为准，协议约定在联营协议履行期间的前五年，乙方总共按甲方所购商铺金额的44%的比例向甲方支付联营收益，该联营收益由乙方直接补贴给丙方，由丙方在甲方购买商铺时一次性在首付房款内扣除；在联营协议履行期间的后五年，为了更好保障甲方利益，乙方同意从第六年开始以甲方原购商铺总额的年8%固定支付联营收益，联营收益以月返的形式于每月30日前支付给甲方，若甲方原因造成乙方未能按时支付，则付款时间顺延；同时约定丙方作为乙方的合作方，自愿对联营收益承担连带保证责任，如乙方未按联营协议的约定向甲方支付联营收益，逾期七日的，由丙方直接将联营收益支付给甲方，相关税费各方各自承担。2、2012年10月20日，云南经典房地产开发集团有限公司向原告出具两张收据分别载明原告李慧支付经典双城CS2-2037号商铺首付款人民币511411元、首付款人民币645395元。2012年10月30日，云南经典房地产开发集团有限公司向原告出具收据载明原告李慧支付经典双城CS2-2037号商铺贷款310000元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，涉案《联营协议》、《补充协议》系当事人之间真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。《补充协议》中约定“在联营协议履行期间的后五年，为了更好保障甲方利益，乙方同意从第六年开始以甲方原购商铺总额的年8%固定支付联营收益，联营收益以月返的形式于每月30日前支付给甲方”。即被告昆明标骏商贸有限公司应当自联营期间的第六年开始向原告以原告所购商铺总额的年8%按月支付联营收益。而《联营协议》约定的履行期间为十年，自甲方与开发商办理完毕所有购房手续且房款已清之日起至2022年9月30日止，原告于2012年10月30日付清房屋尾款，则一审法院确认联营协议履行期的第六年起算时间为2017年10月30日。截至2018年7月30日，被告昆明标骏商贸有限公司已欠原告收益款人民币88008.36（1466806×8%÷12×9）元，而被告昆明标骏商贸有限公司并未向原告支付上述相应收益款，被告昆明标骏商贸有限公司已构成违约，故原告主张由被告昆明标骏商贸有限公司向原告支付9个月联营收益款人民币88008.36元的诉讼请求与法有据，一审法院予以支持。因被告云南经典房地产开发集团有限公司在《补充协议》作为保证人，自愿对联营收益承担连带保证责任，故被告云南经典房地产开发集团有限公司应对上述债务承担连带责任。至于原告要求被告昆明标骏商贸有限公司支付违约金2278.57元的诉讼请求，一审法院认为，原告与被告昆明标骏商贸有限公司签订的《联营协议》中对违约责任作出约定：被告昆明标骏商贸有限公司延迟支付联营收益的，按银行同期活期存款利率计算违约金，如有其他违约行为，违约方按年租金数的30%向对方支付违约金。上述约定对被告昆明标骏商贸有限公司延迟支付联营收益时按银行同期活期存款利率计算违约金的基数未作明确约定，一审法院综合考虑本案案情，结合本案事实，确认由被告昆明标骏商贸有限公司按下列方式向原告支付违约金：以未付收益款88008.36元为基数，自2017年10月30日起至2018年7月30日止，按中国人民银行同期同类活期存款利率计算。对原告超出法律规定的主张，一审法院予以驳回。至于被告云南经典房地产开发集团有限公司陈述原告并未完全履行购销合同付款义务，已经构成违约，原告应当补足购房款的意见，一审法院认为，根据原告提供的被告云南经典房地产开发集团有限公司出具的房款收据，原告已经付清全部房款，故对于被告云南经典房地产开发集团有限公司的上述意见，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告昆明标骏商贸有限公司、云南经典房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内连带支付原告李慧联营收益款88008.36元。二、由被告昆明标骏商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李慧违约金（以未付收益款88008.36元为基数，自2017年10月30日起至2018年7月30日止，按中国人民银行同期同类活期存款利率计算。）三、驳回原告李慧的其他诉讼请求。案件受理费2057元，减半收取1028.5元由被告昆明标骏商贸有限公司、云南经典房地产开发集团有限公司负担。二审期间，上诉人经典房地产提交以下证据：1、竣工验收合格证明书；2、入伙公告。欲共同证实经典双城C地块于2013年6月20日竣工验收，并于2013年6月18日发布入伙公告通知业主于2013年6月22日至6月30日开始办理正式入伙手续。经质证，李慧对上述证据的真实性均不认可，认为该证据不是新证据，并与本案无关。李慧、标骏公司二审中均未提交证据。本院经审查认为，上述证据经核对原件真实有效，且内容与本案争议的事实有关联性，故本院予以采信，但对其证明效力的评判将在下文予以综合评述。本院经审理确认的事实与一审认定的事实一致，故本院对一审确认的事实依法予以确认。本案争议的焦点是：上诉人应否向被上诉人支付联营收益及违约金？本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，根据被上诉人与标骏公司签订《联营协议》约定：双方就被上诉人购买的“经典双城C区”商铺与标骏公司进行联营事宜，联营期限为10年，自被上诉人与开发商办理完毕所有购房手续且房款已清之日起至2022年9月30日止。根据上述约定，双方的联营期限应从办理完毕所有购房手续且房款已清之日起算。经查，被上诉人分三次支付购房款并于2012年10月30日交清房款，虽然上诉人对其中首付款645395元付款的事实不予认可，但根据上诉人、被上诉人与标骏公司共同签订的《补充协议》约定，在联营协议履行期间的前五年，标骏公司总共按商铺全额的44%的比例向被上诉人支付联营收益，该联营收益由标骏公司直接补贴给上诉人，由上诉人在被上诉人购买商铺时一次性在首付房款内扣除，而上诉人经典房地产针对该笔房款已向被上诉人出具收款收据，应视为上诉人认可该笔款项为已支付的首付款，因此本院认定被上诉人已于2012年10月30日交清购房款，故双方的联营期限应自2012年10月30日开始计算。至于上诉人经典房地产辩称应自房屋实际交付使用之日开始计联营期限，因该辩称与上述联营协议约定内容不符，本院不予采信。此外，根据《补充协议》约定，在联营协议履行期间的后五年，为了更好保障被上诉人利益，标骏公司同意从第六年开始以被上诉人原购商铺总额的年8%固定支付联营收益，联营收益以月返的形式于每月30日前支付给被上诉人，若被上诉人原因造成标骏未能按时支付，则付款时间顺延。根据约定，自2017年10月30日，标骏公司应当按照购房款总额的年8%固定向被上诉人支付联营收益。至于上诉人主张只应当按照被上诉人实际付款的金额为基数计算联营收益，与合同约定不符合，本院不予采信。对于违约金，由于协议未对违约金计算的基数进行约定，一审法院综合考虑本案实际情况，确认以未付收益款为基数计算违约金，并无不当，本院依法予以维持。根据《补充协议》约定上诉人经典房地产应对上述款项承担连带保证责任。综上，上诉人经典房地产的上诉理由不能成立。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2057元，由上诉人云南经典房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 陈 红审判员 方云红审判员 罗增龙二〇一九年六月十二日书记员 李亭侯