襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初1145号原告：襄阳致力物业服务有限公司（下称致力物业公司），住所地：襄阳市长虹北路**。法定代表人：杨扬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓波，男，汉族，1961年12月9日出生，住襄阳市襄城区。系该公司员工。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：边敏,女,汉族,1974年5月7日出生,住襄阳市樊城区。系该公司员工。代理权限：一般代理。被告：郭奎，男，汉族，1985年2月19日出生，住襄阳市。被告：卢海凤，女，汉族，1984年2月17日出生，住襄阳市。原告致力物业公司与被告郭奎、卢海凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告致力物业公司的委托诉讼代理人刘晓波，被告郭奎、卢海凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告致力物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付自2017年3月1日至2019年4月30日期间的物业费、垃圾处理费等共计人民币3155元，并自2019年5月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准向原告支付物业服务费、垃圾处理费直至被告向原告付清物业服务费、垃圾处理费之日止；2、依法判令被告向原告支付违约金946.5元（欠费总额的30%）；3、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：请求依法判令被告向原告支付自2017年3月1日至2019年4月30日期间的物业费3051元、垃圾处理费104元，共计3155元。事实与理由：2014年3月24日，被告办理位于襄阳市樊魏路11号艺苑·景观豪庭2号楼1单元20楼4室房屋的交接手续，房屋建筑面积为83.82㎡。后被告正常向原告交纳物业服务费、垃圾处置费至2017年2月28日。自2017年3月1日起，被告未再向原告交纳任何费用，原告通过电话、律师函等方式向被告催交欠费无果。被告的行为已给原告造成损失，按照《前期物业管理服务协议》的约定，被告应向原告支付欠交的物业服务费、垃圾处置费外，每日还应按照应交额的3%向原告支付违约金。故诉至法院，请求判如所请。被告郭奎、卢海凤共同辩称，原告的诉讼请求不属实，原告与被告之间没有物业服务合同关系。艺苑·景观豪庭小区与长城物业集团股份有限公司襄阳分公司于2017年6月11日签订物业服务合同。原告应自2017年7月1日退出小区，但原告依然留置小区至今，原告在服务期间提供的物业服务未达到物价局制定的一级服务标准，被告不应支付物业费。原告擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，擅自利用公共部位、设施进行经营，并未将经营所得收益用于补充专项维修基金或业主共同决定的其他用途。原告主张按1.4元/月/平米收取物业服务费的标准无依据。被告不存在违约，原告无权主张违约金且标准过高。本院经审理认定事实如下：被告郭奎、卢海凤是襄阳市高新区江山南路艺苑·景观豪庭********的房屋所有权人，房屋建筑面积为：83.82㎡，系艺苑·景观豪庭业主。2011年2月21日，原告（乙方）与艺苑·景观豪庭小区建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将艺苑·景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。2012年12月31日，原告经襄阳市物价局批准办理了监审证副本号2013-259的监审证，监审证上载明：根据襄价服规【2012】214号规定，艺苑·景观豪庭小区高层带电梯收费标准为1.4元/月/㎡，原告将收费标准在物业公司门前予以公示。2014年3月24日，被告与原告签订艺苑·景观豪庭《前期物业管理服务协议》，协议约定：高层住宅按建筑面积1.4元/㎡/月、固定垃圾处置费每月每户4元。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取。被告交纳物业服务费至2017年2月28日，后未再交纳物业服务费。2019年4月3日，原告向被告邮寄了催要自2017年3月1日起至2019年4月30日欠交的物业服务费、垃圾处置费等合计3155元的律师函，被告收到后，仍未支付，故而引至本案纠纷。另查明，原告于2017年6月14日向艺苑·景观豪庭全体业主发布告示，内容如下：为感谢广大业主对我公司的厚爱以及大力支持和帮助，经公司研究，决定提前兑现对业主降低物业费收费的承诺。降低标准自2017年6月1日起执行，之前预收的物业费，超出部分我们将以现金退还业主；未领取退款的，我们会在业主的下一个缴费期抵扣。已缴6月及以后物业费的业主，即日起可办理差价退款。附件：致力物业公司郑重承诺：高层物业费将按1.18元/㎡；多层物业费按0.78元/㎡；门面房物业费按1.38元/㎡。2017年11月30日，原告贴出告示，通知物业费优惠活动即将结束，在2018年1月31日前交费的业主（包括预缴和补缴）可继续享受优惠（2017年6月1日以后高层1.18元/㎡；多层0.78元/㎡）。2018年1月31日后物业费收费（包括补缴）恢复原价（高层1.4元/㎡；多层0.9元/㎡），请大家及时办理。还查明，2017年6月11日，襄阳市艺苑·景观豪庭业主委员会（下称艺苑业主委员会）选聘长城物业集团股份有限公司襄阳分公司（下称长城物业公司）为涉案小区新的物业服务公司，后因原告不退出该小区，导致长城物业公司无法进驻该小区。2018年6月4日，艺苑业主委员会向本院起诉原告，要求原告退出艺苑·景观豪庭小区，移交物业管理用房和相关设施，移交物业服务所必需的相关资料。本院于2018年11月19日、2018年11月29日作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决书和民事裁定书，以艺苑业主委员会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反了《物业管理条例》的相关程序性规定为由，判决驳回艺苑业主委员会要求原告退出物业管理的诉讼请求。艺苑业主委员会不服提起上诉，襄阳市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。目前艺苑·景观豪庭小区的物业服务仍由原告负责。上述事实，有前期物业管理委托合同、湖北省服务价格监审证、房屋产权产籍查询结果、艺苑·景观豪庭前期物业管理服务协议、收据、律师函、EMS特快专递单、（2018）鄂0691民初1407号民事判决书和民事裁定书、（2019）鄂06民终375号民事判决书及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告作为艺苑·景观豪庭小区的前期物业服务企业，依据与该小区建设单位签订的《前期物业管理委托合同》提供物业服务，因《前期物业管理委托合同》约定的委托管理期限为自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止，故《前期物业管理委托合同》为附终止期限的合同，新的《物业管理委托合同》生效之日即为《前期物业管理委托合同》终止之日。艺苑业主委员会在未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律和行政法规的规定选聘新的物业服务企业的前提下，即依据新的《物业管理委托合同》要求原告退出小区并移交相关设施及资料，该诉讼请求已被法院依法驳回，原告依据《前期物业管理委托合同》继续履行合同，并无不当。被告称其不是《前期物业管理委托合同》的相对人，其不应向原告支付费用，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定不符，该抗辩意见不能成立。现原告仍为艺苑·景观豪庭小区提供物业服务，原告有权要求被告按照合同约定交纳物业服务费、垃圾处置费。故原告要求被告支付自2017年3月1日至2019年4月30日期间的物业费3051元、垃圾处理费104元，共计3155元的请求，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称原告提供的服务未达到物业服务的标准，因其所举的照片不足以证明其辩称理由，故本院不予采信。原告主张被告按照欠费总额的30%向其支付违约金946.5元（3155元×30%=946.5元），虽然其主张的违约金金额是按照《前期物业管理服务协议》约定的标准自愿下调计算所得，但仍过分高于违约行为对原告造成的实际损失。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金酌情调整为以欠费金额3155元为基数，按照年利率6%的标准计算支付，即为410.15元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭奎、卢海凤于本判决生效之日起三日内向原告襄阳致力物业服务有限公司支付拖欠的物业费3051元、垃圾处理费104元，合计3155元；二、被告郭奎、卢海凤于本判决生效之日起三日内向原告襄阳致力物业服务有限公司支付违约金410.15元;三、驳回原告襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郭奎、卢海凤共同负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳市万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  管龙华二〇一九年六月十七日法官助理李蒙瑶书记员焦惠