贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2730民初155号 原告：马志元，男，汉族，1964年2月3日生，住贵州省遵义市黄花岗区。 原告：周清淑，女，汉族，1963年11月10日生，住贵州省遵义市黄花岗区。 共同委托诉讼代理人：石瑾，贵州天筑律师事务所律师，特别授权。 共同委托诉讼代理人：叶娜，贵州天筑律师事务所律师，特别授权。 被告：贵州中育文化置业发展有限公司，地址：贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇谷远村大坝，统一社会信用代码：9152273030878311XJ。 法定代表人：程芝元。 委托诉讼代理人：江峰，四川明炬律师事务所律师，特别授权。 原告马志元、周清淑与被告贵州中育文化置业发展有限公司（以下简称：中育文化置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理。2019年1月24日，被告中育文化置业公司向本院提出管辖异议，本院裁定驳回被告中育文化置业公司提出的管辖异议，被告中育文化置业公司对裁定提出上诉，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院于2019年3月28日作出终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告马志元、周清淑的委托代理人石瑾、叶娜，被告中育文化置业公司委托代理人江峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马志元、周清淑的诉讼请求：1、请求判令被告按照原告已付房款的万分之三为标准按日计算向原告支付逾期交房违约金人民币10509元（违约金计算日期暂从2018年10月1日起至2018年11月23日止，违约金计算至被告符合交付条件且实际交房时止）；2、请求判令被告向原告赔偿因虚假广告导致的违约损失56645元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原告与被告于2017年11月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买的被告位于贵州省国际旅游休闲度假中心白晶谷2组团一期的房屋，房屋建筑面113.29㎡，购房总价款为661000元，交房时间为2018年9月30日。合同第十三条约定：出卖人未按照合同第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期90日之内自第十一条约定的支付房价款万分之三的违约金。合同签订后原告按照合同第八条约定，向被告支付了全部购房款项。经调查核实涉案房屋至今不具备合同约定的交付条件，尚未取得房屋验收合格证明文件，已违反《商品房买卖合同》第十一条的约定。原告为维护自身合法权益，要求被告按照合同的第十三条约定，按已付购房款日万分之三的标准支付违约金，直至符合交房条件时止。第二项请求的赔偿是基于原告以高于当时价格购买到劣质的房屋造成实际经济损失，原告酌情以合同中约定的建筑面积，按照每平方500元的价格计算因虚假宣传导致的损失金额为56645元。 另，被告对涉案房屋进行预售时，在各种销售广告置业、计划书、宣传资料中突出宣传赠送超大面积阳台，赠送平台面积、得房率100%等虚假承诺。并允诺该小区为高端住宅，配置有便民设施设备等。被告就房屋规划及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对房屋买卖合同的订立，以及房屋价格的确定，有重大影响，视为要约，与被告的广告宣传严重不符合。 综上，被告是否具备交房条件不能以所谓的竣工验收备案表作为直接依据，消防是工程项目是否合格最为关键的一项验收内容，被告未提供符合法律法定条件的消防验收合格证，贵州省消防管网上无涉案项目达到合格的公示信息，被告目前取得的竣工验收备案表经不起推敲。根据大量证据证明被告从预售至交房的各个环节均存在隐瞒和欺诈，被告至今也未按相关部门的要求对小区进行整改。原告花高价购买一个比低价还不如的商品房，已经有悖购房初衷，对原告造成重大经济损失。被告对涉案商品房的销售广告、宣传资料及允诺对原告购房及购房价格的确定有重大影响，应视为合同内容，被告未按照约定履行，原告主张赔偿符合法律规定。本案是一桩较为典型且特殊的商品房买卖合同纠纷，开发商为了促销房屋不惜采用夸大宣传的手段，在违背事实的情况下，通过种种欺骗让购房人信以为真，做出错误判断。被告不具备合同约定的交房条件，原告拒绝收房，被告应承担逾期交房的违约责任，恳请法院支持原告诉请。 被告中育文化置业公司辩称：一、案涉房屋在原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议约定的交付期限前已经具备交付条件，被告已履行了通知交房的义务，原告无故未接房非属被告责任，被告不应承担逾期交房的违约责任。涉案的房屋所属项目在合同约定的交付期限届满前已具备了交付条件：已经空气检测合格、通过消防验收及竣工验收合格、取得案涉房屋面积实测报告、已具备《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；二、在案涉商品房宣传、签约、交付过程中被告无任何“虚假宣传”行为。原告欲证明被告在宣传过程中存在“虚假宣传”的“证据”并不具备有效证据的三性。原告递交的“宣传证据”同样表明被告并无虚假宣传及承诺行为；三、原被告双方明确约定了未在《商品房买卖合同》及补充协议中体现的内容不作为合同双方的合同内容且全部合同条款均为合法有效，案涉房屋《商品房买卖合同》及其补充协议，对非官方/正式渠道前期与案涉房屋实际情况不符的宣传进行排除合法有效；四、原被告双方以协商一致方式确定案涉房屋价格，该价格符合涉案房屋所属区域正常房屋价格，并无任何原告指称的“超出案涉房屋正常价值购买案涉房屋”，即原告就购买案涉房屋无任何损失。综上，原告的诉求无任何事实及法律依据，人民法院应依法驳回其全部诉讼请求。 经审理查明，被告中育文化置业公司以出让方式取得位于龙里县××脚镇××期，土地总面积为26553平方米的土地使用权，从事商品房的开发，被告将该楼盘取名为中铁洛飞城。被告对外宣称：中铁洛飞城退台洋房，聘请国内外一线建筑设计团队，以“院、露、错、退”的建筑手法勾勒纯正洋房建筑形态，一楼超宽私家庭院，阳光下，一路芬芳；四楼退台，阔景园林……，拥有75000㎡洛飞大草原，还可以打高尔夫球，送泡泡小球训练中心20年会籍，买退台洋房，送400㎡（仅限住宅）……。 2017年4月11日，被告中育文化置业公司取得了白晶谷2组团一期工程的《商品房屋预售许可证》。2017年11月24日，原告马志元（买受人）、周清淑（买受人）与被告中育文化置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为ZXXX。合同约定：原告购买被告开发的位于龙里县××脚镇××单元××号的房屋，建筑面积113.29㎡，套内建筑面积90.61㎡。按套内建筑面积计算，每平方米7295元，购房总价款为661000元。交房时间为2018年9月30日前。交房条件为：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；逾期交房的责任：逾期90日之内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。前期物业管理期间，物业收费价格为2.2元/月*平方米。原告与被告在签订《商品房买卖合同》的同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》，补充协议的1.4条约定：出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及附件、本补充协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、海报、楼书、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书、示范单位或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。被告对中铁洛飞城中的宣传内容，没有在原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》中作出相应的约定。《补充协议》的4.2条：出卖人可以采用登报方式或者通过特快专递邮寄3日后，视为该商品交付信息已送达买受人。 合同签订后，原告向被告支付了全部购房款项。2017年12月7日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》在龙里县房产管理局办理了商品房预售合同备案登记。2018年8月4日，贵州黔弘工程质量检测有限公司出具《室内环境空气质量检测报告》，结论为：白晶谷2组团一期工程所检部位符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2010中I类民用建筑工程技术要求。2018年9月11日，被告将白晶谷2组团一期工程的消防设施，向龙里县消防部门进行建设工程竣工验收消防备案情况登记，结论为：抽查合格。2018年7月23日，贵州省第三测绘院对白晶谷2组团一期工程的房屋进行面积测绘，并提交了《房屋建筑面积测绘报告》。2018年8月20日，建设、施工、监理的单位共同出具了白晶谷2组团一期3楼1单元10-2号房屋《住宅工程质量分户验收表》，验收结论：合格。《单位工程质量验收报告》证实：2018年9月6日，施工、监理、设计、勘察、质量检测、建设、质量监督七个部门或单位，对白晶谷2组团一期的工程进行质量验收，结论为：质量文件资料齐全，符合设计及规范要求。2018年11月21日，被告中育文化置业公司对白晶谷2组团一期的工程向备案机关龙里县住房和城乡建设局办理了建设工程竣工验收备案，备案机关的处理意见：同意办理工程竣工验收备案。2018年9月12日，被告在贵州都市报上刊登了白晶谷2组团一期工程房屋的交房公告，通知中铁洛飞城一期业主：中育文化置业公司开发的中铁洛飞城项目一期已竣工验收合格，具备交房条件，通知业主于2018年9月28日至2018年9月30日前来办理接房入住手续。2018年9月18日，被告中育文化置业公司向原告邮寄收房通知书。 上述事实，有原被告双方的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、备案登记表、付款收据、户型图、宣传资料、龙里县房地产交易服务平台、交房通知单、龙里县房地产管局回函的证据；被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《室内环境空气质量检测报告》、《工程建设工程竣工验收备案表》、《房屋实测面积报告》、《住宅房屋分户验收表》、贵州都市报、挂号信函收据的证据，经庭审质证，本院予以确认，作为定案的依据，并附卷佐证。 本院认为，原告马志元、周清淑与被告中育文化置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，双方建立了商品房买卖的法律关系，《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。《建设工程竣工验收备案表》是备案行政机关，在施工、监理、设计、勘察、质量检测、建设、质量监督七个部门或单位，对白晶谷2组团一期的工程进行质量验收合格的基础上，对建设工程竣工后经验收合格结果的确认，是工程竣工合格的直接证据，故原告对此提出的质疑不能成立，本院不予采纳。被告在工程竣工后，根据消防法的相关规定，对涉案工程的消防设施向消防机构申请备案，经抽查合格。故原告对消防设施提出的质疑不能成立，本院不予采纳。2018年9月6日，施工、监理、设计、勘察、质量检测、建设、质量监督七个部门或单位，对白晶谷2组团一期的工程进行质量验收，结论为：质量文件资料齐全，符合设计及规范要求。故在2018年9月30日前，白晶谷2组团一期的工程质量客观上已经符合交房的质量要求。但被告于2018年11月21日，才取得白晶谷2组团一期的工程竣工验收备案，得到行政机关对工程竣工质量验收的确认，才满足了《商品房买卖合同》约定房屋交付的条件。按照合同约定，被告逾期交房，构成违约，理应承担逾期交房违约责任。被告虽于2018年9月30日前履行了通知原告接房的义务，在不具备交房的条件下通知原告接房并不具有法律效力，但从满足《商品房买卖合同》约定房屋交付的条件之日，即从2018年11月21日起，被告通知原告接房的通知即具有法律效力，此后，被告将不再承担延期交房的违约责任。故原告要求被告按照原告已付房款的万分之三为标准按日计算，向原告支付逾期交房违约金为10509.9元（从2018年10月1日起至2018年11月22日止共计53天，53天×万分之三×已付房款661000元=10509.9元）的诉讼请求，符合《商品房买卖合同》的约定及本案事实，本院予以支持。 被告为销售房屋对中铁洛飞城楼盘的户型、结构、区位、环境作出宣传，宣传的内容中有虽有部份夸大的成分，但夸大的内容并不明确具体，也并未写入《商品房买卖合同》、《补充协议》中成为合同的内容，且《补充协议》对被告广告宣传的问题作出约定。被告现应向原告交付的房屋，已经具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，符合《商品房买卖合同》约定的户型、面积、单价、房屋竣工交付的条件、质量要求。原告认为被告虚假宣传广告的行为已经构成欺诈，并据此提出：按房屋建筑面积每平方500元计算，要求被告赔偿虚假宣传导致的违约损失56645元的诉讼请求，与本案查明的事实和法律规定不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、贵州中育文化置业发展有限公司在本判决生效后十日内，向原告马志元、周清淑支付逾期交房的违约金10509.9元（从2018年10月1日起至2018年11月22日止共计53天，53天×万分之三×已付房款661000元=10509.9元）; 二、驳回原告马志元、周清淑要求被告贵州中育文化置业发展有限公司赔偿因虚假广告的违约损失56645元的诉讼请求。 本案受理费739元（已减半收取），原告马志元、周清淑承担608元；被告贵州中育文化置业发展有限公司承担131元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨红卫 二〇一九年六月二十八日  法官助理 李碧静 书记员 李碧静