四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0402民初2145号 原告:四川联港物业管理有限公司，住所地：攀枝花市**攀枝花大道东段******，统一社会信用代码：91510400579642319P。 法定代表人：刘丽荣，总经理。 委托诉讼代理人：张立民，攀枝花市东区法律服务所法律服务工作者，执业证号：32303071100011。 被告：姚庭阳，男，汉族，1991年2月4日出生，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：姚建（系姚庭阳父亲），男，汉族，1966年7月24日出生，住四川省蓬溪县。 原告四川联港物业管理有限公司（以下简称联港物业公司）与被告姚庭阳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联港物业公司的委托诉讼代理人张立民，被告姚庭阳的委托诉讼代理人姚建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联港物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费3895.46元、生活垃圾清运费180元；2.判令被告向原告支付违约金1558元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从2012年6月起至今一直在被告所居住的小区提供物业管理服务，而被告却未交纳2017年7月7日至2019年12月31日期间的物业管理费3895.46元、生活垃圾清运费180元。原告依法向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告姚庭阳辩称，我方在收房时交了一年的物业费。我们家在二楼，2017年6月11日，我方发现房屋的下水道从我家的厨房厕所返水出来，水深达七、八厘米，是原告公司的清洁工来帮我们打扫的。后面原告检查发现是楼下的下水道堵了才返水出来的。2018年8月15日又返过一次水，但是原告公司至今没有处理，下水道返水造成了我方财产损失，我对原告陈述的其他事实没有异议，是因为下水道返水问题没有解决，所以我方才一直没有缴纳物业费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告联港物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告姚庭阳对营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、被告的身份证复印件、《前期物业服务合同》、《收据》、《房屋信息摘要》、《催收物业费通知书》、物业服务工作图片14张、授权委托书、《生活垃圾清运处置委托合同》、《攀枝花市物价局关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知》的真实性均无异议，本院对上述证据与案件事实的关联程度、证据之间的联系进行综合审查判断，确认其证明力并在卷佐证。 被告姚庭阳围绕其辩解意见提交了照片，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告联港物业公司对证据的三性均有异议。本院对上述证据与案件事实的关联程度、证据之间的联系进行综合审查判断，对其证明力不予确认。 依据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月2日，联港物业公司（甲方）与姚庭阳（乙方）签订了《四川金联港·置业【海德堡·1380】前期物业服务合同》，双方约定：乙方（业主）委托甲方对海德堡1380小区实行前期物业管理服务；服务期限自房屋交付之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务单位签订的《物业服务合同》生效时止；甲方对本物业服务管理实行包干制，盈亏由乙方自负，责任风险由乙方自行承担，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主；物业管理服务费用：由业主按建筑面积交纳，住宅按建筑面积定为：2.2元／月·平方米；空置、空关房屋或车位的物业公共服务费，分别由房屋产权人按其建筑面积每月每平方米按应付物业管理费向甲方按时交纳；业主应在上年度末月最后一周内履行下年度的缴纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳违约金；委托代收的生活垃圾清运费按一年一次收取，首次费用在办理入住手续时收取。在《四川金联港·置业【海德堡·1380】前期物业服务合同》中双方还就物业服务内容、物业管理服务质量标准、双方的权利义务等进行了明确约定。合同签订后，联港物业公司入驻海德堡1380小区为该小区提供物业服务。姚庭阳系攀枝花市东区新丰路房屋的业主，该房屋属于海德堡1380小区的物业，房屋建筑面积为59.38平方米，应按2.2元/月·平方米交纳物业管理费。经联港物业公司书面催收后，姚庭阳未向联港物业公司交纳2017年7月7日至2019年6月30日期间的物业公共服务费、生活垃圾清运费。 另查明，2015年3月1日至2019年12月31日期间，联港物业公司委托攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所对海德堡1380小区的生活垃圾进行清运。联港物业公司受攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所的委托，向海德堡1380小区住户收取生活垃圾处理费，收费标准为居民住户6元/户·月。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。联港物业公司与姚庭阳签订的《四川金联港·置业【海德堡·1380】前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，对双方均具有约束力。联港物业公司作为物业管理企业按合同约定组织人力、物力为小区业主提供了物业管理服务，姚庭阳作为该小区物业所有人，实际接受了联港物业公司为其提供的物业服务，双方已建立了物业服务合同关系，姚庭阳理应按照合同约定向联港物业公司支付相应的物业管理费、垃圾清运费，姚庭阳经联港物业公司书面催交后仍未在催告的合理期限内缴纳，有违诚实信用原则。联港物业公司要求姚庭阳支付2017年7月7日至2019年12月31日期间的物业管理费3895.46元、垃圾清运费180元，但2019年7月1日至2019年12月31日期间的合同，联港物业公司尚未实际履行，物业费及垃圾清运费尚未实际产生，故本院依法确认为姚庭阳应向联港物业公司支付2017年7月7日至2019年6月30日期间的物业管理费3109.98元（59.38平方米×2.2元／月／平方米×24月-59.38平方米×2.2元／月／平方米÷31天×6天）、垃圾清运费144元(6元／月×24月)。对联港物业公司主张的违约金，因姚庭阳未按约定支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，但双方签订的《四川金联港·置业【海德堡·1380】前期物业服务合同》对支付违约金的约定标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对联港物业公司主张的违约金酌情调整为按2017年7月7日至2019年6月30日期间应交纳物业管理费总金额3109.98元的10%交纳，即：311元，超出部分，本院不予支持。姚庭阳辩称其不愿意交纳物业管理费的理由为联港物业公司一直未解决其房屋墙体漏水的问题。物业管理服务涉及小区公共建设与管理，联港物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使联港物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，姚庭阳不能仅从维护自己利益的角度，因为联港物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在瑕疵，以此否定联港物业公司所付出的服务，以“对物业服务企业服务不满意”或“物业服务不到位”为由，而拒交物业费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损失大多数业主的利益。姚庭阳若认为联港物业公司作为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其有权另行主张权利，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此作为拒交纳物业管理费的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、姚庭阳于本判决生效之日起十日内支付四川联港物业管理有限公司2017年7月7日至2019年6月30日期间的物业管理费3109.98元、垃圾清运费144元、违约金311元，共计3564.98元； 二、驳回四川联港物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由姚庭阳负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  何春丽 二〇一九年六月二十八日 书记员  鄢志萍