安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1323民初2685号 原告：安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司，住所地安徽省灵璧县灵城北部迎宾大道东侧杨河路南侧,统一社会信用代码91341323MA2MYCOY7P（1-1）。 负责人：潘亮，该分公司经理。 委托诉讼代理人：刘勇，该公司员工。 委托诉讼代理人：章超，安徽安友律师事务所律师。 被告：张跃，男，1979年5月6日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：刘商统，安徽鸿才律师事务所律师。 原告安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司（以下简称金邦公司）因与被告张跃房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月30日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金邦公司的委托诉讼代理人刘勇、章超、被告张跃及其委托诉讼代理人刘商统到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金邦公司向本院提出下列诉讼请求：1、请求判决解除原、被告之间签订的《灵璧县大市场商铺租赁合同》，并判决被告返还房屋及恢复原状；2、请求判决被告给付拖欠的第二年租金35786.16元（自2018年7月1日至2019年4月30日），并保留追究其他损失的权利；3、请求判决被告自逾期之日起按欠付租金的3‰标准，每天支付违约金107.36元，直至清偿之日止；4、请求判决被告赔偿原告因主张权利支付的代理费4000元；5、请求判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告是一家从事项目投资管理、物业服务、房屋代理销售及租赁业务的商业机构，2017年11月26日经平等协商，原、被告自愿签订《灵璧县大市场商铺租赁合同》，被告承租灵璧大市场南区22栋107号一间商铺497.03平方米；合同约定租赁期间为四年，即2017年8月1曰至2021年7月31日；第一年租金为3元／月／平方米,年租金17893.08元；第二年为6元／月／平方米，年租金小于或等于35786.16元；第三年为9元／月／平方米，年租金小于或等于53679.24元；第四年为13.2元／月／平方米，年租金小于或等于78729.55元；合同签订后，原告如约交付了房屋，被告在交付了定金及当年租金后，也如约进驻并开始经营。然而在约定的第二年租金缴纳时间到期后，虽经多次催要被告仍拒不缴纳租金及物业费、电费，直至起诉时己超过约定期限近10个月。被告的行为已经构成严重违约，为此起诉，请求依法判决，支持原告上述诉求。 庭审时，原告的第二项诉求变更为：请求判决被告给付拖欠的第二年租金35786.16元（自2018年12月1日至2019年11月30日），并保留追究其他损失的权利。 张跃辩称：1、首先，原告作为运营管理服务公司，与被告签订了租赁合同，并且签订了灵璧大市场运营管理服务协议，根据该协议内容，原告有责任、有义务履行合同约定的《灵璧大市场商铺租赁合同》第二条第三款的规定，被告方必须遵守服从原告统一运营管理严格遵守《灵璧大市场运营管理服务协议》，同时，为了项目后期的繁荣运营，被告需配合原告进行项目相关的运营宣传、推广和运营管理服务，并且根据双方签订的《灵璧大市场运营管理服务协议》，根据该协议第二条：服务协议内容为：市场的整体宣传、推广和运营管理服务，原告有责任与义务进行市场的整体宣传、推广和运营管理服务，并且该两条协议内容对被告是否签订灵璧大市场租赁合同具有决定性的作用，该协议内容可直接影响被告经营，在被告与原告签订商铺租赁合同后，市场运营部再无任何的社会推广和宣传，甚至，运营部已经名存实亡，运营部门无人负责，都不存在负责人和商业运营联系人，后众商家多次和市场部协商再做市场推广活动，但是市场部推给物业，并说运营与他们无关，导致整个市场在社会上名声不好，直接影响到所有商家入驻市场的初衷，这个是原告严重违约在先，由于原告合同约定内容没有做到，导致被告经营困难，原告要承担合同违约在先的违约责任。 2、根据原被告双方签订的《灵璧大市场商铺租赁合同》，第十一条，原告必须提供完善的基础设施水，电，正常道路以及市场形象标志过节门头竖立，否则租期依次顺延，以开发商正式完善基础配套设施开始收取房租，但是至今，消防泵一直没有水，宣传承诺的两条道路会开通，一条从县政府往北，一条是和消防队对接的一条路，宣传为双河路，但是到现在一条也没有兑现，宣传承诺的两条道路至今两端还都为田地，导致该市场道路通行不便，影响市场租户经营，大门过街门头直至目前，一直没有竖立，根据双方签订的合同约定，原告收取的租金时间一直还没有到开始计算的时间，原告起诉主张根据双方签订的大市场商铺租赁合同开始计算租金时间是没有任何理由和依据的，原告必须严格按照双方签订的合同第十一条的约定计算收取租金时间。 3、《灵璧大市场运营管理服务协议》第二条第四项，明确规定了原告有权有责任为设备公用设施进行维护和管理，共同设施设备指明了消防系统、供电系统、监控系统、绿地、道路等，原告严重违约，（1）消防形同虚设，一直没有消防泵，至今消防也无政府相关部门验收通过，根据法律规定，在消防没有验收或者消防验收不合格即将商铺出租属于违反法律、行政法规的强制性规定的，一方面给市场所有商户带来巨大的安全隐患，另一方面合同也应当是不能生效的；（2）供电线路，甲方在无人员提前通知和协商情况下在2019年1月22日直接断电，给本人在经营上造成巨大损失，并且至今没有供电，请求法院依法判决原告赔偿被告因停电导致的经济损失；（3）《灵璧大市场运营管理服务协议》第四条第7项，受相关部门委托，原告可对临时电表电费，按实际产生的费用收取，试问原告与哪个相关部门签订了委托代收电费的文件可以不按电费标准，乱收电费，那个部门授权给你可以直接给商户断电，断电后商铺如何经营，又如何制造良好的市场氛围，请法院依法判决原告返还被告高价收取的电费，并赔偿断电半年来的损失；（4）正式完善基础配套设施，包含监控系统（至2018年11月份才安装）。上述都是原告不作为，不遵守合同约定完成合同义务；（5）原告对绿地、绿化的管理，现场绿地被改建成房屋，甚至有的花草树木被运营部私自卖掉，收入进入私人口袋；（6）市场形象过街门头，目前市场主入口无任何市场标识，连灵璧大市场金邦建材城简易门头都没有。 4、入市场时，原告给所有商户承诺市场是做建材大市场的，原告看中的是灵璧大市场金邦建材城的市场效应，但是从门头外，只能看到迎宾小镇字样，外界几乎不知道灵璧存在灵璧大市场金邦建材城这个市场，并且从外面看也无任何灵璧大市场金邦建材城明显标志，没有市场，何来经营，这也与原告没有尽到宣传、推广、运营管理服务导致的。我们入住时奔的就是金邦建材城和原告宣传、推广、运营管理服务，我们每人都投资几十万元开店，市场运营不作为，零作为，有承诺，不兑现，严重违约，入住承诺的每月一次宣传、推广、运营管理服务呢，原告把我们商户骗租入住后，我们的损失谁来承担。 5、租赁合同与运营管理服务协议是相辅相成的，且有同等的法律效力，这不仅仅是租房合同，金邦公司也无二手余房资源，合同中第二条第三款，十三条第8款，同时提出了约定遵守服务协议，且《灵璧大市场运营管理服务协议》在签订前，《灵璧大市场商铺租赁合同》在签订后，合同十七条明确表示两份合同具有同等法律效力。 6、根据双方签订大市场商铺租赁合同第十四条第一款：在租赁期内，如原告收回该租赁商铺房屋的，应提前90日通知被告并与被告协商，在被告认可的情况下，将已收取的租金余额退还被告，根据该协议，如果说原告要解除与被告的合同，也是要经过被告同意认可的情况下才能予以解除，但是到目前，被告未收到原告的任何通知，也未与被告做任何协商，并且双方签订的商铺租期为四年，被告对该投入的资金较多，如果解除的话，被告前期投入的装修，装潢，以及其他投入的资金怎么办，难道都要守约方的被告来承担吗，难道被告投入的几十万元就这样打水漂了吗，这显然也是不合理的。 综上，原告构成对合同的根本违约在先，并且严重失信于被告，甚至欺诈被告，而不是本案被告违约，被告按照合同约定要求依法顺延租赁期合理、合法，原告诉请应全部驳回。 经审理查明：原告是一家从事商业运营管理、项目投资管理、物业服务、房屋代理销售及租赁等业务的商业机构，2017年11月26日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《灵璧县大市场商铺租赁合同》，被告承租灵璧大市场南区22栋107号一间商铺（面积497.03平方米）经营建材，合同约定租赁期间为四年，即2017年8月1日至2021年7月31日；租金及支付方式：装修免租期，不收取租金，免租期结束时日起2017年12月1日正式计算租金，租金标准：第一年租金为3元／月／平方米，年租金17893.08元；第二年为6元／月／平方米，年租金35786.16元；第三年为9元／月／平方米，年租金53679.24元；第四年为13.2元／月／平方米，年租金78729.55元；支付时间：合同签订之日支付第一年房屋租金,2018年3月1日至3月15日收取第二年租金,以此类推；租赁保证金：乙方在签订本合同时须一次性缴纳50000元／间订房保证金，其中含25000元／间开业保证金，可从已交商铺订金中抵扣；租赁期内，与该租赁商铺房屋有关的全部费用均由乙方承担，包括但不限于物业管理费、商业管理费、水费、电费以及本合同中未列明的其他费用；合同的解除：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的；2、逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用达3000元的；……。违约责任：……；4、乙方未按约定时间支付租金或欠缴相关费用，乙方应按照拖欠租金或欠缴相关费用的日千分之三向甲方支付违约金。合同并约定了其他事项。 被告第一年度租金已付，第二年度租金，因被告对营商环境及原告的运营管理服务不满意，不愿意支付。 另查明：灵璧大市场运营管理服务内容中有：一、市场经营秩序和经营环境服务；二、市场的整体宣传、推广和运营管理服务；……；提供合理需求的服务，创造良好的市场经营秩序和生活居住环境。 本院认为：原、被告所签订的《灵璧大市场商铺租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效；双方均应依约履行。原告依约将案涉房屋交付被告使用，被告亦应按合同约定给付租金。 鉴于商户投入较大，案涉市场经营不景气，该境况与原告运营管理服务不完善、市场地理位置、运营时间较短、市场认可度等诸多因素有关，因此，被告迟延交付租金不构成根本违约，原告要求解除合同，返还房屋、恢复原状，给付违约金等诉求，本院不予支持。 关于双方争议的灵璧大市场试营业前，消防设施是否完善并通过验收、标志过街门头是否设立，进而判断支付相应租金的事由能否成立等，在之前的金邦公司与案涉市场商户的诉讼中已作出认定及裁判，之前诉讼查明事实：《灵璧“迎宾小镇”（K7地块）建筑规划设计方案》显示，项目南北街竖立过街门头，东西街无竖立过街门头规划。2017年4月28日，灵璧县规划管理局对该项目验收意见为“符合要求”。2017年4月20日，中华人民武装警察部队灵璧县消防大队对该项目验收意见为“同意”。裁判意见：《灵璧大市场商铺租赁合同》第十一条约定：“在灵璧大市场试营业前，甲方需完善基础配套设施（水、电、正常通行道路以及市场形象标志过街门头竖立），否则租期依次顺延。以开发商正式完善基础配套设施起开始收取房租。”《专业管理部门验收意见》中的公安消防部门的验收意见栏显示中华人民武装警察部队灵璧县消防大队于2017年4月20日盖章签字“同意”。该表格底下备注内容为“验收意见由专业管理部门明确同意通过验收，并加盖单位公章，或者由建设单位记录专业管理部门认可文件（或不需要认可的依据）并加盖建设单位公章；根据上述解释，可以认定，公安消防部门的“同意”批复系指消防验收合格。另，《灵璧“迎宾小镇”（K7地块）建筑规划设计方案》显示，项目南北街竖立过街门头，东西街无竖立过街门头规划。2017年4月28日，灵璧县规划管理局对该项目验收意见为“符合要求”。金邦灵璧分公司提供的证据能够证明其已按照设计规划在南北街竖立了过街门头，并通过规划验收。商户以此事由不支付租金,不予支持。以上对事实的认定及裁判意见适用于本案。 关于灵璧大市场运营管理服务内容中的市场经营秩序和经营环境服务；市场的整体宣传、推广和运营管理服务；……；提供合理需求的服务，创造良好的市场经营秩序和生活居住环境，因该约定如何运作约定不明，双方可协商解决，以此作为不支付租金的事由，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条的规定，判决如下： 一、张跃应于本判决生效后十日内给付安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司房屋租金35786.16元。 二、驳回安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费870元，减半收取435元，由安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司与张跃各负担217.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  李朝刚 二〇一九年六月二十四日 书记员  李伟妹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。