广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0883民初848号原告：深圳市金兆丰物业管理有限公司。住所地深圳市罗湖区华丽路**华丽花园星华阁****。统一社会信用代码91440300724739409P。法定代表人：黄土寿，执行董事。委托诉讼代理人：孔俊青，男，1984年8月17日出生，汉族，甘肃省永靖县人，该公司项目经理。住。委托诉讼代理人：李莉莉，女，1983年5月23日出生，汉族，吴川市人，该公司员工。住广东省吴川市。被告：李景琼，男，1963年5月5日出生，汉族，吴川市人，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：李穗，广东梅江律师事务所律师。原告深圳市金兆丰物业管理有限公司（以下简称金兆丰公司）与被告李景琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告金兆丰公司的委托诉讼代理人李莉莉，被告李景琼的委托诉讼代理人李穗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市金兆丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴交物业管理费2749.40元，公摊水费11.59元，公摊电费203.82元，专项维修资金25.80元、违约金221.32元，共计3211.93元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2018年1月25日与吴川市金牛小区（一期）和雅居业主委员会签订《临时物业服务合同》，并于2018年4月30日重新签订《物业服务合同》，约定物业服务费标准为：从2018年2月1日至2018年4月30日临时管理期间带电梯房屋按每月1元每平方米收取，自2018年5月1日起按每月1.3元每平方米收取。被告系金牛小区（一期）和雅居B栋1604房的业主，房屋总面积171.84平方米，从2018年2月1日至2019年2月21日，共拖欠物业管理费2749.40元、公摊水费11.59元、公摊电费203.82元、专项维修资金25.80元、违约金221.32元，共计3211.93元。被告作为金牛小区（一期）和雅居的业主，经原告多次催缴未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告李景琼辩称，一、被告李景琼与金兆丰公司之间不存在任何的合同或者协议关系，原告的起诉无事实和法律依据。2011年11月27日，被告李景琼与吴川市长鸿基房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买吴川市梅录街道麻纺路金牛小区（一期）和雅居B栋1604房。同年12月3日，李景琼与湛江市恒悦物业服务有限公司吴川分公司签订《前期物业服务合同》，向该公司缴交物业费。首先，被告李景琼与金兆丰公司之间从来没有签订过任何合同，不存在任何合同或者协议关系。其次，原告与金牛小区（一期）和雅居业主委员会擅自签订《临时物业服务合同》、《物业服务合同》,对被告及其他多数业主均没有任何法律约束力。二、原告金兆丰公司也没经过多数业主的同意，擅自强行进入小区进行物业管理，是无效的。金牛小区（一期）和雅居有六百多户业主，委员会虽然是由部分业主成立，但没有包括全体业主。三、金兆丰公司从不履行物业管理职责，其遭到多数业主拒交物业费，也是理所当然的。四、原告提供的材料无法证明招、投标是经过小区的多数业主或者业主委员会同意，原告单方面制作表格、公摊水、电费数据不能成立。故原告的诉讼请求，依法不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李景琼系吴川市金牛小区（一期）和雅居B栋1604房的业主，房屋建筑面积179.2平方米。2018年1月25日，金牛小区（一期）和雅居业主委员会与原告签订《临时物业服务合同》，约定物业服务费收费标准从2018年2月1日至2018年4月30日止，临时管理期间高层住宅每平方米每月1元。后经原告中标，获得金牛小区（一期）和雅居物业管理权。2018年4月30日，金牛小区（一期）和雅居业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同主要约定：“物业服务管理费高层住宅每平方米每月1.3元，业主应在每月15日前按月交纳物业管理费、分摊的公共水电费，拖欠费用每日按总额的万分之五计收滞纳金。共用部分的水费、电费及共用部分的维修费由业主共同分担”。原告将每月的公共电、水费分摊情况在告示栏中进行公示。被告李景琼从2018年2月1日至2019年2月止，共拖欠物业管理费2749.40元、公摊水费11.59元、公摊电费203.82元、违约金221.32元，共计3186.13元。经原告多次催促被告缴款无果，为此，原告金兆丰公司遂于2019年3月26日向本院提起诉讼。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。根据《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。在本案中，原告金兆丰公司与吴川市金牛小区（一期）和雅居业主委员会签订《临时物业服务合同》、《物业服务合同》对业主具有约束力。因此，被告李景琼系吴川市金牛小区（一期）和雅居业主，理应履行《临时物业服务合同》和《物业服务合同》的权利和义务。被告辩称与原告金兆丰公司之间既不存在任何的合同或者协议关系，且原告金兆丰公司也没经过多数业主的同意，擅自强行对小区进行物业管理是无效的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予采纳。依据《临时物业服务合同》和《物业服务合同》的规定，金兆丰公司按合同约定对金牛小区实施物业管理，被告作为业主理应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳物业服务费等费用，其未按约按时交纳，应承担相应的民事责任。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，根据《临时物业服务合同》、《物业服务合同》第三章第八条约定：“按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规规定作如下约定：共用部分的水费、电费及共用部分的维修费由业主共同分摊”。被告从2018年2月1日至2019年2月，共拖欠物业管理费2749.40元、公摊水费11.59元、公摊电费203.82元、违约金221.32元，共计3186.13元。因此，原告依照物业服务协议以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，诉请被告交纳拖欠的物业服务费、公共分摊费、滞纳金合法有理，本院予以支持。原告请求专项维修资金25.80元，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、限被告李景琼于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金兆丰物业管理有限公司交纳物业管理费2749.40元、公摊水费11.59元、公摊电费203.82元、违约金221.32元，共计3186.13元。二、驳回原告深圳市金兆丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李景琼负担。本判决为终审判决。审判员  郭帝水二〇一九年六月二十日书记员  吴永昕附本案所适用的相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。物业管理条例第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。中华人民共和国民事诉讼法第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。