江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终3277号上诉人（原审被告）：南京市秦淮区大雨小吃店,住所地南京市秦淮区中山南路**负**004商铺。经营者：陈金祥，男，1960年4月30日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陈欢欢（系陈金祥儿子），住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：陈欢欢，男，1983年8月12日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：南京地铁资源开发有限责任公司，住，住所地南京市玄武区中山路**/div>法定代表人：于百勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：宫国庆，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人南京市秦淮区大雨小吃店（以下简称大雨小吃店）、陈欢欢因与被上诉人南京地铁资源开发有限责任公司（以下简称地铁资源公司）物权保护纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初10715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大雨小吃店、陈欢欢上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对于房屋使用费的数额计算不当。被上诉人与案外人南京元翀商场有限公司（以下简称元翀公司）解除合同之后，未能够向上诉人提供适合经营的基本物业条件，其疏于管理，致使负一层油烟倒灌，大量漫水，电梯不运转，卫生脏乱差，苍蝇老鼠到处爬，野狗横行；物业没有对负一层其他商户的装修进行管理，致使灰尘弥漫。这一系列原因致使上诉人大雨小吃店不但完全无法经营，而且财物损失严重。因此，参照能够正常经营的商铺确定房屋的使用费显然不合理。一审判决酌定的8元/平方米/天的房屋使用费缺乏依据。本案系占有物损害赔偿纠纷，上诉人与被上诉人之间并无合同关系，赔偿应当以被上诉人的实际损失为限。被上诉人的损失是2017年8月17日到2017年12月25日可能得到的租金。根据被上诉人与元翀公司于2014年12月24日签订的《南京地铁张府园物业租赁合同》的租金分别3.86元/平方米/天，可以得知，被上诉人出租涉案房屋可得的租金不应超过13548.6元（3.86元/平方米天×27平方米×130天）。二、一审判决关于水、电费的事实认定错误。一审判决中计算的是被上诉人主张的2017年5月至8月、11月的电费和水费。可是，根据南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初7147号判决书，被上诉人与元翀公司的租赁合同于2017年7月15日解除，2017年7月15日之前上诉人与元翀公司的租赁合同依然有效，上诉人不应当向被上诉人承担2017年7月15日之前的水、电费。三、被上诉人对于合同的解除具有重大过失，应当承担相应责任。根据南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初7147号民事判决书、被上诉人因为元翀公司提供的《履行银行保函》系伪造，且未能按时支付租金而解除了与其签订的合同，现导致元翀公司与上诉人的合同因无法履行而归于解除。被上诉人具有较大过错，对于解除合同给上诉人所造成的损失应当承担相应责任。地铁资源公司辩称，一审法院适用法律正确。上诉人作为被上诉人出租物业的次承租人，上诉人与原承租人合同解除之后，应当自行搬离，但上诉人未搬离。故根据法律规定，应当承担房屋占有使用费。在一审中，被上诉人所主张的房屋占有使用费的计算标准为13.57元/平方米/天，一审法院酌情调整为8元/平方米/天，被上诉人对此也予以认可。地铁资源公司向一审法院起诉请求：1.判令大雨小吃店、陈欢欢连带支付房屋占有使用费47630.7元并按银行同期贷款利率自2017年12月25日至实际给付之日的利息（暂算至2018年8月31日为1433.09元）；2.判令大雨小吃店、陈欢欢连带支付拖欠2017.5至8月及11月水电费共计9411.75元；3.判令大雨小吃店、陈欢欢承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月21日，地铁资，地铁资源公司与元翀公司签订《南京地铁张府园物业租赁合同》铁资源公司将张府园物业地下负一层至地上五层出租给元翀公司使用，租赁期限10年。2015年10月15日，元翀公司（甲方）与陈欢欢、毛爱梅（乙方）签订《紫晶环球生活广场（张府园店）租赁合同》，约定乙方承租南京市中山南路344号紫晶环球生活广场张府园店负一层，编号为负1F-004的商铺，使用面积约为27平方米；租赁期限为自商铺交付之日起五年；合同期限自2015年10月15日起至2020年10月14日止；月租金标准为：第一年12.8元/平米/天，第二年13.57元/平米/天等；乙方于签署本合同后七日内向甲方支付叁个月租金的履约保证金31536元。后陈欢欢以其父陈金祥名义注册大雨小吃店，并在案涉商铺中经营，陈欢欢为大雨小吃店的实际经营人。因元翀公司欠付租金，地铁资，地铁资源公司于2017年8月16日起诉元翀公司至一审法院要求确认双方签订的《南京地铁张府园物业租赁合同》以及《南京地铁张府园物业租赁合同补充协议》于2017年7月15日解除，一审法院于2017年12月27日作出（2017）苏0104民初7147号民事判决，判决地铁资源公司与元翀公司签订的《南京地铁张府园物业租赁合同》以及《南京地铁张府园物业租赁合同补充协议》于2017年7月15日解除等。2017年8月17日，地铁资，地铁资源公司通过公证的方式向涉案房屋周边张贴并送达《公告》边商户因元翀公司违约，地铁资，地铁资源已发出解除合同通知管该物业。2017年12月15日，地铁资，地铁资源公司与汇鸿中天公司、南京金居房地产开发有限责任公司（乙方）签订《南京地铁一号线张府园站上盖物业整体租赁合同》，约定：甲方将南京市地铁1号线张府园站上盖物业项目房屋使用权（负一层至5层）等租赁给乙方使用；租赁期限为10年，房屋交付日为2017年12月25日。一审庭审中，大雨小吃店、陈欢欢认可未支付2017年8月17日至2017年12月25日的占用使用费及2017年5月至8月、11月的水电费，并提交了微信聊天记录、视频、照片、元翀公司及地铁资源公司向其发送的水、电费清单、合同补充协议，证明其与元翀公司将起租日调整为2016年12月28日，故仍应按第一年12.8元的单价计算，且存在电梯损坏、油烟倒灌、漫水导致无法经营的情况；地铁资；地铁资源公司曾承诺与其签订临时合同但迟迟未签知可与汇鸿公司签订合同，如果不愿意租由汇鸿公司补偿，同时地铁资源公司主张的水电费虚高，因7月、8月学生放假，5至8月的水、电费大概2000元左右，11月大概7、800元。地铁资。地铁资源公司质证称包括大雨小吃店在内的其他商户商谈签订过渡期协议，但就过渡期费用标准未达成一致故未签订，水、电费系地铁物业管理公司根据实际使用量进行统计，大雨小吃店、陈欢欢不能以超出其预期就拒绝支付，其提供的相关通知单不能达到证明目的；对于补充协议，与租赁合同相比起租期延迟了一年，对其真实性无法确认，仍应按租赁合同的租金标准参照确定使用费。一审法院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。现生效判决已确认地铁资源公司与元翀公司的租赁合同已解除，地铁资，地铁资源公司于2017年8月17日起接管涉案房屋吃店无权使用涉案房屋，自2017年12月25日以后涉案房屋由地铁资源公司交付他人经营，大雨小吃店非法占用使用房屋，地铁资，地铁资源公司有权要求其支付2017年8月17日至2017年12月24日期间房屋占有使用费用费的标准，根据租赁合同约定的租金标准及涉案房屋周边的租赁情况，一审法院酌定为8元/平米/天，大雨小吃店使用的房屋面积为27平方米，故大雨小吃店应支付房屋使用费28080元（8元/平米/天×27平方米×130天）。地铁资。地铁资源公司要求大雨小吃店按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准自2017年12月25日起支付利息的诉讼请求院予以支持。关于地铁资源公司主张的2017年5月至8月、11月欠付水、电费，其仅提供单方制作的水、电费清单，无法看出具体抄表数，结合庭审中大雨小吃店自认水、电费产生数额，一审法院认可大雨小吃店应向地铁资源公司支付水、电费2800元。陈欢欢系大雨小吃店实际经营者，应对大雨小吃店的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、南京市秦淮区大雨小吃店于判决发生法律效力之日起十五日内向南京地铁资源开发有限责任公司支付房屋使用费28080元及利息（该利息以28080元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准，自2017年12月25日起计算至实际给付之日止）；二、南京市秦淮区大雨小吃店于判决发生法律效力之日起十五日内向南京地铁资源开发有限责任公司支付水、电费2800元；三、陈欢欢对南京市秦淮区大雨小吃店的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回南京地铁资源开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1027元，减半收取为513.5元，由地铁资源公司负担217.5元、大雨小吃店、陈欢欢负担296元。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，经生效法律文书确认，地铁资，地铁资源公司与元翀公司的租赁合同已于2017年7月15日解除雨小吃店作为次承租人继续占有使用涉案房屋，无合法依据。地铁资。地铁资源公司于2017年8月17日起接管涉案房屋雨小吃店支付2017年8月17日至2017年12月24日期间房屋占有使用费，具有法律依据。关于房屋占有使用费的支付标准，根据元翀公司与陈欢欢、毛爱梅签订《紫晶环球生活广场（张府园店）租赁合同》约定，第一年12.8元/平米/天，第二年13.57元/平米/天。一审法院根据租赁合同约定的租金标准并参考涉案房屋周边的租赁情况，酌定按照8元/平米/天的标准，向地铁资源公司支付房屋使用费，并无不当。大雨小吃店、陈欢欢上诉主张涉案房屋不具备基本物业条件，致使其无法经营，未提交充分的证据，且其并未在上述期间搬离，故本院不予采信。关于水电费，大雨小吃店、陈欢欢应当支付其使用涉案房屋期间的水电费，其在一审中已认可未支付2017年5月至8月、11月的水电费，地铁资，地铁资源公司作为房屋的权利人雨小吃店支付该期间的水电费，一审法院予以支持，符合法律规定。至于大雨小吃店、陈欢欢上诉主张的资源公司应承担与元翀公司之间租赁合同解除的责任问题，不属于本案审理范围。如果大雨小吃店、陈欢欢认为因此对其造成损失，可另案主张。综上所述，大雨小吃店、陈欢欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费592元，由上诉人大雨小吃店、陈欢欢负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一九年六月二十四日书记员  杨文艳