河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初2013号原告（反诉被告）：花俊保，男，1984年5月18日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：郭新华，河南方邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李进，河南方邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州又一城商业管理有限公司，住所地郑州高新区。法定代表人：林挺，该公司执行董事。被告（反诉原告）：河南升龙商业管理有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：黄志扬，该公司执行董事。被告：河南升龙物业管理有限公司二七分公司，住所地郑州市**。负责人：何易。三被告委托诉讼代理人：孟艳艳，河南正方圆律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：朱红红，河南正方圆律师事务所律师。原告花俊保诉被告郑州又一城商业管理有限公司（以下简称“又一城公司”)、河南升龙商业管理有限公司（以下简称“升龙商业公司”)、河南升龙物业管理有限公司二七分公司（以下简称“升龙物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案在审理中，又一城公司、升龙商业公司提出反诉，本院决定合并审理。2019年5月7日，本院公开开庭审理了本案，原告及其委托诉讼代理人李进、三被告委托诉讼代理人孟艳艳、朱红红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年6月1日，又一城公司隐瞒其出租房屋未通过消防验收的客观事实，与原告签订了《房屋租赁合同》一份，将升龙汇金广场2号院1幢1层143号、144号房屋（以下简称“争议房屋”，建筑面积共计129.2平方米）出租给原告用于商业经营。合同签订后，原告向又一城公司支付了预付租金和履约保证金合计69768元。升龙商业公司、升龙物业公司分别向原告收取了经营保证金、管理费、装修恢复保证金7650元和物业管理费5134.7元。原告投入十余万元对房屋进行了室内装修和设施添置。事后，原告发现争议房屋和商场没有通过消防验收，因又一城公司招商和消防问题，房屋所在商场一直没有正式开业，导致原告的商铺也不能正式营业，原告因此损失巨大。原告多次找被告协商处理此事，但被告态度蛮横，不予处理。2018年11月，又一城公司强行侵占了争议房屋，并交给案外人使用。又一城公司将不符合开业条件和消防验收的房屋出租给原告，不提供原告经营所需的商业环境，三被告管理的商场至今没有正式开业且严重空置，原告的合同目的根本无法实现。更为严重的是，又一城公司在双方协商未果的情况下直接强行侵占房屋交给案外人使用的行为严重侵害了原告的合法权益，原告因此请求判令：1、解除原告与又一城公司签订的《房屋租赁合同》；2、又一城公司退还原告预付租金、履约保证金69768元，并赔偿原告装修损失78362.1元；3、升龙商业公司退还原告经营保证金、管理费、装修恢复押金7650元；4、升龙物业公司退还原告预交物业管理费5134.7元；5、本案诉讼费用由三被告承担。三被告辩称，争议房屋在工程竣工后经消防部门验收，被综合评定为合格。被告已按约将房屋交付原告使用，原告应按约支付租金及相关费用。但原告交了首期租金后拒不交纳租金，且持续占用房屋一直到2018年11月份。涉案房屋所属商场于2017年11月9日开始营业以来一直在正常营业，且商铺基本饱和，争议房屋在原告搬离后也重新招商出租，原告所称其合同目的根本无法实现不能成立。原告在未告知被告情况下无故将房屋内货物私自撤离，撤离后又拒不交还占有的房屋。原告的各项诉讼请求无事实与法律依据，请求依法驳回。反诉原告又一城公司诉称，截止2018年6月15日，花俊保未支付2018年2月9日至5月31日租金，反诉原告多次催收，花俊保均置之不理。无奈之下，反诉原告于2018年6月19日向其发出了解除《房屋租赁合同》通知，但花俊保至今未支付拖欠租金。反诉原告因此请求判令：1、确认反诉原告与花俊保签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月21日解除；2、花俊保支付拖欠租金50922元；3、花俊保支付违约金23837元；4、本案诉讼费用由花俊保负担。反诉原告升龙商业公司诉称，2018年6月19日，又一城公司解除了与花俊保的《房屋租赁合同》，但花俊保至今拖欠经营管理费未结清。反诉原告因此请求判令：1、花俊保支付拖欠管理费7529元、滞纳金2258.7元，合计9787.7元；2、本案诉讼费用由花俊保负担。反诉被告花俊保辩称，升龙商业公司与花俊保没有合同关系，其反诉请求应当被驳回。反诉原告的商场未通过消防检查验收，自始不具备法定开业条件，属于根本违约在先。花俊保基于反诉原告的根本违约行为解除了租赁合同，合同项下即使有租金等履行事项，依法也应当终止履行。再者，合同签订的日期远远早于花俊保实际占有房屋的日期。反诉原告在招商时承诺在能够正式开业之前不收取任何租金，并保证经营条件能够正式开业，花俊保才签订了租赁合同。但反诉原告一直没有能够达到法定的开业条件。即使在反诉原告宣称的开业时间2017年11月9日，其商场也根本没达到一般人认知上的商业运营环境，其按照合同日期来计算所谓的租金没有事实依据。反诉原告提出的违约金请求没有法律依据，应当予以驳回。本院经审理确认案件事实如下：2017年6月1日，原告与又一城公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（又一城公司）将争议房屋出租给乙方(原告）用于商业经营；租赁期限自2017年6月1日至2019年8月29日止；乙方必须预付2017年6月1日至2017年9月30日租金34884元；房产交付时间预定为2017年6月1日，若交房时间延迟则上述时间可相应顺延；自2017年6月1日至2017年12月31日止租金合计69768元；乙方于合同签订之日支付甲方履约保证金34884元；乙方每月分别按照每平方米5.5元、6元标准向升龙物业公司、升龙商业公司支付物业服务费、经营管理费。合同签订当日，原告向又一城公司交纳履约保证金34884元、租金34884元。根据该合同，原告于2017年6月28日向升龙商业公司交纳经营保证金2325元、经营管理费2325元及装修恢复保证金3000元。2017年7月11日，原告向升龙物业公司缴纳物业服务费5134.7元。又一城公司于2017年7月份向原告交付了争议房屋，原告装修后即入场经营。原告在进场装修时发现争议房屋未通过消防检查安全验收，原告因此事实及认为商场未达到开业条件、被告却强制其进行试营业等情况与被告发生纠纷，原告拒绝续交租金。又一城公司多次催交未果后，在2018年6月19日按照原告提供的地址向原告邮寄送达《工作联系函》，告知原告应于2018年1月份向其交纳2018年2月9日至2018年5月31日租金43190元，因其至今未交纳，故已构成违约；自该通知函送达之日起3天内，双方签订的《房屋租赁合同》解除，原告应于接到该函5日内搬离租赁场所、交回房屋并支付违约金、租金等费用。原告于当月将在争议房屋内的货物拉走，又一城公司当月将争议房屋另行出租给他人。2018年12月28日，原告自行委托河南大平资产评估事务所对争议房屋室内装修资产价值进行评估，该所于2019年1月18日出具评估报告书，认为室内装修原值为98130元（含货架、柜子、吧台），折旧后价值为78362.1元。另查明，2016年9月5日，郑州市公安消防支队对争议房屋所在升龙汇金广场二号院（二期）1号、2号楼建设工程出具郑公消验字[2016]第0438号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收复检合格，并提出以下意见：1、本次验收不含商业裙房三四层东北角电影院部分及地下室负二层机械停车位部分。；3、该工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）和功能变更，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和验收。本案在审理中，又一城公司未向本院提交争议房屋所在商场通过消防安全检查证明。本院认为，争议房屋已经被又一城公司自原告处收回并另行出租给他人，争议房屋租赁合同已经事实解除，故原告提出的解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以准许。关于合同解除之过错，本院认为，原告与又一城公司签订《房屋租赁合同》之根本目的为原告能在该公司运营的商场从事商业经营，因该商场至今未通过消防安全检查，故又一城公司系根本性违约，应当承担主要责任。但是，原告作为商户，不查看被告商场有无通过消防安全检查即承租房屋，且在装修时已经知道房屋未通过消防验收的事实却仍然继续承租房屋，原告也存在一定的过错。综合考虑原、被告之过错程度及原告实际使用房屋经营等情况，本院酌定原告向又一城公司支付租金33010元、向升龙商业公司支付经营管理费2966元、向升龙物业公司支付物业服务费3401.7元，又一城公司赔偿原告装修损失23509元。因又一城公司、升龙商业公司、升龙物业公司已经分别收取原告费用69768元、7650元、5134.7元，经折抵后，又一城公司、升龙商业公司、升龙物业公司应当分别支付原告各项费用60267元、4684元、1733.7元。依据《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告花俊保与被告郑州又一城商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告郑州又一城商业管理有限公司支付原告花俊保费用60267元；三、被告河南升龙商业管理有限公司退还原告花俊保费用4684元；四、被告河南升龙物业管理有限公司二七分公司退还原告花俊保费用1733.7元；上述各项款项，均于本判决生效后十日内付清。五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3518元，减半收取1759元，反诉费860元，共计2619元，原告负担1272元，被告郑州又一城商业管理有限公司负担1272元，被告河南升龙商业管理有限公司负担50元，被告河南升龙物业管理有限公司二七分公司负担25元。如不服本判决，可在收到本判决之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  陈亚红二〇一九年六月二十日书记员  许文聪