广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初385号 原告：广西恒祥物业管理有限公司。住所：广西钦州市钦**扬帆大道**恒祥豪苑小区****。统一社会信用代码：91450702059525645C 法定代表人：石磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：朱小玲，女，1986年9月28日出生，汉族，住所地：钦州市钦**。 委托诉讼代理人潘登，广西立辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人何嘉玲，广西立辉律师事务所实习律师。 原告广西恒祥物业管理有限公司（以下简称原告）与被告朱小玲（以下简称被告）关于物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日受理后，依法适用简易程序，本院于2019年1月30日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人石磊及委托诉讼代理人南瑞芳，被告朱小玲及委托诉讼代理人潘登、何嘉玲均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求如下：1、判决被告向原告支付物业费2070.5元、电梯费维护费1435元、二次加压电费189.7元、自用电费1447.4元、自用水费159.5元、公摊电费757.50元，公摊水费27.5元，违约金1826.13元，共计7913.23元（暂计至2018年7月，以后另计）;2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告是钦州•恒祥豪苑小区**房屋所有人，房屋面积为67.33平方米。2013年6月26日，原告与被告签订《前期物业服务委托合同》（以下简称合同），约定由原告提供物业管理服务。合同签订后，原告履行了合同约定的权利和义务，依法依约为被告提供物业管理服务。但是，被告自2015年3月起一直未交纳物业费、电梯维护费，于2014年9月起未交纳公摊水、电费，2016年12月起未交电费，于2014年11月起未交纳二次加压电费、2014年1月至2015年11月未交自用水费。截止2018年7月，被告已拖欠各项费用共6087.1元。根据《前期物业服务委托合同》第七条第（8)款约定，拒交或延迟交物管费的，除按规定金额补交每月拖欠的物管费外，还须按欠费总额的日万分之八交纳滞纳金，直至交清欠费为止。以此计算，被告拖欠41个月所产生的违约金为2921.81元，但原告酌情考虑按欠费总额30%计收被告的违约金为1826.13元。原告己多次向被告催讨相关费用，被告均找各种理由拒绝支付。为维护自己的合法权益，原告提起诉讼，请求判如所请。 原告为证实其主张向本院提供证据如下： 1、恒祥豪苑前期物业服务委托合同，证明被告与原告签订物业服务合同，约定由原告对其进行物业管理服务；收取物业费标准；被告若拖欠物业费将产生的违约金收取标准； 2、交房通知单，证明被告已收房； 3、住（租）户入住登记表，证明被告的所入住的房号及家庭情况； 4、物价局文件，证明原告收取物业费标准经过物价局批准：住宅：0.75元/平方米/月，电梯维护费35元/月； 5、欠费明细，证明被告的欠费情况； 6、保洁、安保值班登记表，证明原告积极履行合同约定事项并完善服务记录； 7、人员来访登记表，证明原告积极履行合同约定事项并完善服务记录； 8、前台事务所处理登记表，证明原告积极处理小区业主反馈的各项问题； 9、物业人员服务照片，证明原告积极履行合同事项； 10、催费挂号信及运单查询，证明原告的催费情况； 被告辩称：一、物业费、电梯维护费等，应该实行政府指导价，原告诉求按照合同价以及“钦市价格[]2013]30号”的批复进行收费，不符合法律规定。 （一）被告不属于前期物业服务合同签订的主体，本案《前期物业服务合同》的条款对被告没有约束力。 （二）“钦市价格[2013]30号”的批复已经失效，恒祥小区的物业服务应当实行政府指导价，按照服务等级标准实行收费。 （三）原告诉请的电梯维护费标准过高，物业费已经包含了公摊电费、公摊水费，原告的诉请公摊电费、公摊水费没有法律依据。 依据“钦市价格[2013]66号”附件一，电梯维护费按住户建筑面积计算，收费标准只有两种“0.15元每平方”和“0.16元每平方”，原告的住房面积102.68平方，计算后电梯费最多每月16.43元，原告按照35元每户收取电梯费严重超过了钦州市价格部门的规定。 根据“桂价格[2013]62号第十二条肯关物业费构成的规定以及“钦市价格[2013]66号”附件一的内容，物业费已经包含了公用施设备运行以及公共服务所产生的水、电等公共能耗费用，现原告请求公摊水费和公摊电费是重复收费的行为。 二、水电费并不属于物业服务合同纠纷的审理范围，原告也不是水电的供应方，没有有关部门的委托和确认，原告无权向被告索要水电费，水电费的确切金额也没有足够的证据，应当驳回原告的诉讼请求。 三、原告已经严重违约，存在多收费重复收费的情形，被告有权拒绝缴纳有关费用。原告诉求30%违约金没有事实法律依据。 综上所述，至今原告无法证明其适用三级服务等级的标准收取物业费，原告无权收取水电费，以及公摊水、电费，电梯维护费等也不符合有关规定，原告请求收取的违约金没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。 被告在举证期间向本院提交了如下证据： 1、广西自治区物价局、住房和城乡建设厅关于印发《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）的通知桂价格[2013]62号）及《关于钦州市住宅小区物业服务收费项目及标准的通知》钦市价格[2013]66号文，以上材料证明成立业主委员会之前住宅物业服务费试行政府指导价，物业费中已经包含了公摊费和公摊电费等。 2、图片，证明原告没有履行相应的义务，服务质量差。 3、业主在360的帖子，证明原告对本小区的物业管理存在乱、收费乱，存在多收、重复收费的情形。 综合双方当事人的诉辩意见及全案证据，本院确认法律事实如下： 被告是钦州•恒祥豪苑小区3-2-2203号房屋的业主。2013年6月26日，原告与被告签订《前期物业服务委托合同》，约定由原告提供物业管理服务。合同签订后，原告依合同约定向被告提供了小区物业管理的服务。但从2014年1月,被告以原告管理不尽责，开始不交自用水费，有随后陆续不交物业管理费、电梯维修费、二次加压电费、自用电费、自用水费、公摊电费，公摊水费等，原告为了不影响小区的管理，为小区（包括被告）垫付了水费、电费等，但被告拒绝支付原告垫付的水费电费等。截止至2018年7月份，被告欠物业费2070.5元、电梯费维护费1435元、二次加压电费189.7元、自用电费1447.4元、自用水费159.5元、公摊电费757.50元，公摊水费27.5元，共计6087.1元。2019年1月15日，原告向本院提起诉讼，请求判令被告支付相关的物业费、水电费、电梯维护费等。 另查明，2018年3月28日广西钦州市恒祥物业管理有限公司办理企业变更登记，企业名称变更为广西恒祥物管理有限公司。 本院认为，一、关于合同的有效性问题。原告作为恒祥豪苑小区的前期物业管理者，其依据与小区业主签订的《前期物业服务合同》（以下简称合同）向小区业主提供物业服务，其物业服务合法有效，被告作为该小区的业主，应当按照规定的标准缴纳相应的物业费。原告依照合同履行了服务的义务，现被告拒绝支付相应物业费的行为已经违约。 二、关于收费标准的问题。根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）第六条第二款的规定，前期物业服务收费实行政府指导价，对于本案涉案的小区，原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会在2013年6月6日针对恒祥豪苑的物业收费标准进行批复后，此后没有再作出其他的批复。虽然桂价格（2007）122号文件已经被2013年7月1日《广西壮族自治区住宅小区物业收费管理办法》（试行）废止，但原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会作出《关于“恒祥豪苑”小区住宅物业服务费的批复》时桂价格（2007）122号文件仍然在实施，原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会依据有效的指导性文件作出的《关于“恒祥豪苑”小区住宅物业服务费的批复》是合法有效的，且本案在审理期间，钦州市中级人民法院就2013年7月1日《广西壮族自治区住宅小区物业收费管理办法》（试行）颁布后，原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会颁布的《钦州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）（钦市价格[2013]51号）、《关于钦州市住宅小区物业服务收费项目及标准的通知》（钦市价格[2013]66号）文件的适用对象以及钦州市物业服务等级评定的相关情况等问题分别向钦州市发展和改革委员会、钦州市住房和城乡建设局发函咨询，相关管理部门已明确答复，该两份文件适用的对象是取得市房产行政主管部门评定的物业服务等级的物业服务企业及其管理的住宅小区，并报市价格主管部门核准备案后方可执行，在该两份文件发布后，钦州市住房和城乡建设委员会在2014年6月9日印发了《关于规范住宅小区物业管理服务等级备案（认定）工作的通知》，已在市中心城区有普通住宅的小区中受理物业服务等级备案（认定）申请的工作。经核实，原告在文件出台前已获得物价部门物业服务收费的批文，在相关文件出台后其并未申请物业服务等级备案（认定），在原告没有向市价格主管部门申请核准备案的情况下，其收费标准仍按照钦市价格（2013）30号批复的规定执行。据此，被告提出关于物业费未按资质等级收费的约定无效的意见，本院不予采纳。应依据《恒祥豪苑业主临时规约》第二十七条规定，“物业服务收费采取包干制方式，即物业费用由业主……按月每平方米约定”。 三、关于原告是否有权收取水电费的问题。 在合同第三条第（7）项，原告的服务项目中包括“代收代缴（公共用）水电费”，据此，除公共用水电费外，业主自己消费的水电费本不在代收代缴的范围。但是，根据房地产开发小区的特殊情况，房地产开发商建设好商品房销售合同约定的电力设施（含电表安装）后，移交申办开户资料给供水供电公司（如与物业公司有委托关系的，由受委托的物业公司移交给供水供电公司），供水供电公司验核相关手续及设施后，与商品房业主成立供水、供电合同，之后再由供水代电公司向业主收取水、电费。因此，结合本案的实际情况，在业主与供电供水公司合同成立生效前，一般供电供水公司一般不向业主直接收取水电费，而是向开发商或物业公司收取，开发商或物业公司则向业主收取费用。本案中，原告按供电公司的供电价格向被告收取电费，没有从价格差获利，因此，原告向被告收取自用水电费，性质是代理缴交，属于物业管理服务活动，其诉求符合法律规定。被告拖欠物业管理费、水电费等相关费用不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，原告要求被告支付拖欠的自用电费1447.4元、自用水费159.5元合理合法，本院依法予以支持。 四、对于原告主张的违约金问题。本院认为，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，其数额应当相当于因被告违约所造成的损失。在合同第七条第8点约定被告逾期交纳物业费等，以欠款为依据，按日万分之八计算滞纳金，因该约定的滞纳金实际上就是违约金，违约金计算有部分已超出法律的保护范畴，原告自愿调整按欠费总额30%计收被告的违约金至2018年7月1日，为1826.13元，本院认为原告调整违约金至2018年7月31日1826.13元，合法合理，应予以支持。至于2018年8月1日以后的违约金计算，应按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率分段计算，直到被告清偿欠款止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十四条第一款、第五十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告朱小玲支付原告广西恒祥物业管理有限公司物业费2070.5元、电梯费维护费1435元、二次加压电费189.7元、自用电费1447.4元、自用水费159.5元、公摊电费757.50元，公摊水费27.5元，共计6087.1元。 二、被告朱小玲偿付原告广西恒祥物业管理有限公司逾期付款违约金（违约金的计算办法：1、从2014年1月份至2018年7月31日止，违约金为1826.13元；2、以欠款人民币6087.1元为基数，从2018年8月1日起至债务清偿之日止，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率分段计算）。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，还应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，由原告广西恒祥物业管理有限公司负担5元，被告罗秀彭负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  谢春铃 二〇一九年六月一十七日 书记员  杨二月