江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0803民初1893号 原告：淮安市淮安区嘉元胶粘带厂，住淮安市淮安区工业园区经十五路西侧、纬五路南侧。 投资人：刘宝建，男，1955年10月13日生，住淮安市涟水县。 委托诉讼代理人：李冬梅，该厂厂务经理。 委托诉讼代理人：周晓钟，江苏曙东律师事务所律师。 被告：淮安市驰航物流有限公司，住淮安市淮安区车桥镇张陈村**。 法定代表人：曹国军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨柳，淮安市淮安区茭陵法律服务所法律工作者。 第三人：淮安市锦虹利化工有限公司，，住所地淮安市淮安区茭陵水利服务站 法定代表人：杨云云，该公司经理。 第三人：淮安区新民汽车修理厂，住所地淮安市淮安区车站新村**。 经营者：王新民，男，1970年6月24日生，汉族，，住淮安市淮安区 第三人：夏海军，男，1972年3月26日生，汉族，，住淮安市淮安区 原告淮安市淮安区嘉元胶粘带厂（以下简称嘉元厂）与被告淮安市驰航物流有限公司（以下简称驰航公司），第三人淮安市锦虹利化工有限公司、淮安区新民汽车修理厂、夏海军租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告嘉元厂的委托诉讼代理人李冬梅、周晓钟，被告驰航公司的法定代表人曹国军及其委托诉讼代理人杨柳，第三人淮安市锦虹利化工有限公司法定代表人杨云云、淮安区新民汽车修理厂代表人王新民、夏海军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉元厂向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2014年7月20日签订的《租房协议》；2、要求被告及三第三人返还所租用的房屋及办公楼前、后与车间之间的场地；3、要求被告给付原告租金损失（从2017年8月20日至2019年3月19日租金为91833元，2019年3月30日至实际返还房屋之日的租金按照58000/年标准计算）及违约金（违约金以58000元为基数，按照年利率6%的标准，从2017年9月1日计算至2019年3月19日为5510元；2019年3月20日至实际给付租金之日的违约金，以91833元为基数，按照年利率6%的标准计算）；4、被告偿还原告为其垫付的水费5947.8元、电费7000元。 事实和理由：2014年7月20日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将位于自己厂区院内的办公楼两层（500㎡）、车间两间（200余㎡）、办公楼前、后与车间之间场地（约1800㎡）出租给被告使用。合同签订后，原告实际交付了租赁物。被告在租赁期间多次拒绝按约履行支付租金的义务，原告因此向人民法院提起诉讼。在诉讼和执行程序中，被告均未能按约履行支付租金的义务。被告的行为构成根本违约，原告有权要求解除合同、返还租赁物并要求被告赔偿租金损失、承担违约金。同时，因被告在承租期间，将部分房屋和场地转租给三第三人，部分房屋和场地被三第三人占有。故，本案中一并要求三第三人与被告共同返还房屋和场地。 被告驰航公司辩称，原告与被告签订的租赁协议是合法有效的，租赁期限并未届满，原告无权要求解除该协议。被告不同意解除租赁合同，不同意返还房屋及场地。被告拖欠租金是事实，这是因为在被告出租该房屋和场地前，厂房排水系统就已经损坏，租赁第一年原告承诺被告维修排水系统，但原告一直未维修，原告的货物和日常办公都受到了很大的毁损和影响，因此被告有权拒绝给付原告租金及违约金。被告租赁的是厂房及办公楼，用于被告公司仓库和办公使用，在其中建设了大量的附属实施且一直在使用中，原告的租赁有别于普通的房屋租赁。在《租房协议》中原告对被告的投入是认可的，一致同意在拆迁后由政府拆迁照价赔偿。如现在解除该租赁协议，被告损失巨大，该笔损失也应由原告承担，而不应由被告赔偿原告的租金。另，被告在2015年已将租赁的厂房部分转租给三个第三人，现被告没有实际占有该部分厂房且无法实际返还。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人淮安市锦虹利化工有限公司述称，原、被告之间的租赁合同是事实，被告承租后把部分房屋转租给我公司也是事实，我公司同意原告与被告解除租赁合同，同意将我公司转租的房屋、场地返还给出租人原告嘉元厂。 第三人淮安区新民汽车修理厂述称，原、被告之间的租赁合同是事实，被告承租后把部分房屋转租给我厂也是事实，同意原告与被告解除租赁合同，同意将我厂转租的房屋、场地返还给出租人原告嘉元厂。 第三人夏海军述称，原、被告之间的租赁合同是事实，被告承租后把部分房屋转租给我也是事实，同意原告与被告解除租赁合同，同意将我转租的房屋返还给出租人原告嘉元厂。 本院经审理认定事实如下：2014年7月20日，原、被告签订《租房协议》一份，约定;原告将位于其厂区院内办公楼两层（约500㎡）、车间两间（200余㎡）、办公楼前、后与车间之间的场地约1800㎡出租给被告公司使用；租赁期限为2014年8月20日至拆迁结束；租金每年58000元；首年租金在起租日之前十天支付，次年向后的租金交费期定于每年8月31日前；如乙方（被告）拖欠租金，每天按年租金的1%向甲方（原告）支付滞纳金；乙方进场所投入的设施与场地地坪费用报送甲方确认，在遭遇拆迁情况后，投入部分由甲方负责向拆迁部门协调解决赔偿事宜；甲方按照政府补偿金到位比例向乙方支付应得的部分；乙方参照进场实际投入从甲方领取补偿金；若政府审定价小于乙方实际投入，乙方自认；若政府审定价大于乙方实际投入，乙方限于领取实际投入的部分等条款。其中计租时间为2014年8月20日。 合同签订后，原告于2014年7月20日将合同中约定的房屋和场地都交给了被告。被告陆续交付了第一年（2014年8月20日至2015年8月19日）的租金58000元。第二年、第三年的租金（截止2017年8月19日）被告只交付了5000元，结欠111000元。原告遂于2016年10月9日向本院提起诉讼，诉讼中双方达成调解协议，同月28日本院作出（2016）苏0803民初6842号民事调解书。调解书生效后，被告仅履行少部分付款义务，原告遂申请本院强制执行。执行过程中，双方达成了和解协议，但和解协议达成后，被告仍然没有按照和解协议的约定全部履行义务，尚欠租金8000元、违约金1.2万元。此后，调解书生效之后的两年多租金十多万元被告又没有按约支付。原告多次索要无果，遂向本院提起诉讼。 另查，被告在租赁期间，在租赁的房屋上搭建了部分附属实施，又对场地进行了部分修整；租赁期间，发生大雨之后承租场地、房屋出现漫水现象。同时，被告在租赁期间又将部分房屋和场地转租给第三人淮安市锦虹利化工有限公司、淮安区新民汽车修理厂、夏海军。 以上事实，有合同书、照片等证据以及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定且符合租赁合同的法律特征，原告与被告之间形成关于房屋和场地的租赁合同法律关系。原、被告作为合同当事人，应当全面实际履行合同义务。被告在合同签订后，未能按照约定的期限及时向出租人履行交纳租金的主要合同义务，经原告催要后的合理期限内仍然没有履行且拒绝给付，尤其是经人民法院强制执行后被告仍然不能按约支付租赁，被告的行为构成根本违约。在此情形下，原告有权依法主张与被告解除合同、恢复原状、赔偿损失。 关于原告主张的返还租赁物问题。原告主张返还租赁物属于恢复原状之诉求，如上所述在合同解除后该诉求符合法律规定，本院予以支持。鉴于租赁的房屋和场地部分被三第三人实际转租并占有，且三第三人对返还原告所实际占有的房屋不持异议，故三第三人应当在实际占有的范围内与被告共同将涉案的房屋和场地返还给原告。原告要求三第三人对所有租赁物承担连带返还责任，无相应的事实依据，本院不予支持。 关于原告主张的租金损失问题。合同法规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据租赁合同的特点，在合同解除后被告对租赁物已经占有的行为无法恢复原状，原告主张赔偿损失并以尚欠租金的标准计算，有相应的事实依据和法律依据，且数额较为合理，本院予以支持。诉讼中，原告与被告对2017年8月19日前的租金已经过本院判决处理，对2017年8月20日以后的尚欠租金数额均不持异议，故原告主张的租金损失可认定为：2017年8月20日至2019年3月19日租金损失为91833元、2019年3月30日至实际返还房屋之日的租金损失按照58000元/年的标准计算。 关于原告主张的违约金问题。在合同解除后，作为守约人的当事人根据合同的性质可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告在主张租金损失后其租金损失应当得到充分的补偿，同时其订立合同的利益目的亦应得到收获，且原告主张的损失在数额上也显著大于违约金的数额。在此情形下，原告虽然可以将违约金条款作为清理和结算条款来单独适用，但是原告在较大数额的损失总数之外再主张相对较小数额的违约金缺乏必要的违约金补偿性依据和相应的法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的垫付水费、电费问题。对于原告主张的被告实际使用的水、电费数额且由原告实际代为垫付的事实，被告均不持异议。故，原告要求被告偿还的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告拒绝解除合同的抗辩理由是否成立的问题。本案的租赁是房屋和场地的租赁，在租赁合同中双方未约定租赁物应当具备的具体条件；同时，被告未能举证证明原告的房屋和场地不符合根据租赁物性质所应当具有的一般性的使用条件。所以，应推定原告的租赁物无瑕疵。诉讼中，虽然被告举证了数张现场漫水的照片，反映了场地漫水的事实，但是该漫水现象非租赁场地的常态现象，而是夏季连续暴雨天气后造成的不可抗拒的临时性现象。其中，被告亦未能举证证明漫水系场地排水系统的瑕疵所造成，更未能列举充分的证据证明“场地不得积水是出租人约定的合同义务”。故，被告拒绝支付租金、不予解除合同的抗辩意见，本院不予采纳。 关于被告对原告的租金损失请求权的抗辩问题。在本案租赁合同中，双方约定了增设物的处理事项，被告在原告主张解除合同时提出了原告应当赔偿增设物价款并以此对抗原告的租金损失赔偿请求权。本案中，原告与被告在合同中约定的增设物的处理事项条款是约定在遇到拆迁时合同无法继续履行的情形才适用，且约定了增设物补偿的条件和范围。本案中，因被告的违约行为导致合同被解除，合同是在尚未到约定的期限届满之前被单方解除的，不符合合同约定的增设物的处理事项条款的适用情形。故，本案中的增设物应当按照法律规定处理，即依法在守约方不同意补偿残值价款时由违约方自行处理增设物。即使，本案能够适用该约定的增设物处理事项条款，在实体上也因被告未能举证证明符合“经甲方确认、按照政府补偿金到位比例”等约定条件的损失的存在。综合本节所述，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下: 一、解除原告淮安市淮安区嘉元胶粘带厂与被告淮安市驰航物流有限公司于2014年7月20日签订的《租房协议》； 二、被告淮安市驰航物流有限公司于本判决生效后三日内 将承租的位于原告厂区院内的办公楼两层（约500㎡）、车间两间（200余㎡）、办公楼前、后与车间之间的场地约1800㎡返还给原告淮安市淮安区嘉元胶粘带厂，第三人淮安市锦虹利化工有限公司、淮安区新民汽车修理厂、夏海军在各自实际占有的范围内承担连带返还责任； 三、被告淮安市驰航物流有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告淮安市淮安区嘉元胶粘带厂租金损失（2017年8月20日至2019年3月19日的租金损失为91833元；2019年3月30日至实际返还房屋之日的租金损失，按照58000元/年的标准计算）； 四、被告淮安市驰航物流有限公司于本判决生效后三日内偿还原告淮安市淮安区嘉元胶粘带厂垫付的水费5947.8元、电费7000元； 五、驳回原告淮安市淮安区嘉元胶粘带厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34880元，由原告淮安市淮安区嘉元胶粘带厂负担880元，被告淮安市驰航物流有限公司负担34000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  张锦武 人民陪审员  陈 薇 人民陪审员  叶 波 二〇一九年六月十六日 书 记 员  王雪洁 附：裁判依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。