内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终2272号上诉人（原审被告）：赤峰钰盛房地产开发有限责任公司，住所地：赤峰市松山区松秀园小区会所**。法定代表人：赵某，经理。委托诉讼代理人：邱某，内蒙古乐民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：战某，男，1968年2月4日出生，现住赤峰市。委托诉讼代理人：吕某，内蒙古金骥达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰元瑞房地产经纪有限公司，住所地，住所地：赤峰市松山区新天地商务广场**021223iv>法定代表人：李某，执行董事。被上诉人（原审被告）：李某，女，1959年3月16日出生，民族不详，个体工商户，现住赤峰市。被上诉人（原审被告）：赤峰惠泽天诚置业有限公司，住所地，住所地：喀喇沁旗和美商贸城**楼**办公楼iv>法定代表人：郑某，经理。委托诉讼代理人：张某，内蒙古方赫律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩某，内蒙古方赫律师事务所律师。上诉人赤峰钰盛房地产开发有限责任公司（以下简称钰盛公司）与被上诉人战某、赤峰元瑞房地产经纪有限公司（以下简称元瑞公司）、李某、赤峰惠泽天诚置业有限公司（以下简称惠泽公司）定金合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2018）内0404民初8184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。钰盛公司上诉请求：请求撤销松山区人民法院（2018）内0404民初8184号民事判决书，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予以改判或发回重审。一审法院以无效的合同裁判本案，事实认定不清，适用法律错误。一审中认定钰盛公司未取得任何关于开发金桥国际项目的审批手续，那么所有关于金桥国际项目销售的合同均应认定为无效合同。作为从合同的战某的定金担保合同也应系无效合同。一审法院既认定钰盛公司未有任何审批手续，又依据无效的定金担保从合同裁判本案，事实认定不清，适用法律错误。2、判令钰盛公司承担双倍返还定金义务，事实认定不清，适用法律错误。收取战某定金的既不是钰盛公司，也不是钰盛公司所委托的惠泽公司，而是居间的元瑞公司，元瑞公司也出具了相应收据。一审中没有任何证据能证明，钰盛公司知晓认可收款的事实。一审法院却判令钰盛公司双倍返还定金及房款，与事实不符，于法无据。3、一审法院认定战某与惠泽公司签订了定金协议，合同的主体应为战某与钰盛公司，系双方真实意思表示，合法有效，事实认定不清，适用法律错误。战某与惠泽公司所签订的合同未有钰盛公司的任何签字签章，且因钰盛公司开发手续未完备，也不具有开发主体资格，其与惠泽公司的委托销售违反法律规定依法不能成立，系无效合同。一审判令钰盛公司承担责任，缺乏事实依据及法律依据。4、一审法院超出诉讼请求裁判本案，适用法律错误，违反法定程序。一审中战中双要求元瑞公司、惠泽公司双倍返还定金及购房款，要求钰盛公司及李某承担连带责任。一审法院判决钰盛公司双倍返还定金及房款显然超出了战某的诉讼请求，未在诉请范围内审理。被上诉人战某辩称，首先，通过涉案的定金协议内容，合同所涉及的定金系立约定金，战某交付的定金系钰盛公司与战中双作为订立商品房购房协议的担保，定金合同的效力具有法律性，根据合同法以及担保法相关规定，定金合同具有从属性，对于立约定金和履约定金，本案属立约定金，系作为主合同的担保方式，不因主合同是否有效来决定立约定金是否有效，所以，钰盛公司称立约定金合同无效于法无据。第二，原审判决已经查明钰盛公司委托惠泽公司，在惠泽公司的授权内签订协议，并按照定金合同约定交纳定金，战某已经履行了合同义务，通过原审证人高某陈述，钰盛公司以及惠泽公司和元瑞公司职员认定，将战某交付的定金带回元瑞公司，钰盛公司和惠泽公司同意由元瑞公司保管定金，钰盛公司称未经过其同意与事实不符。因惠泽公司与钰盛公司之间存在代理关系，在授权过程中又与元瑞形成事实代理关系，所以，应由钰盛公司承担返还定金责任，钰盛公司系房地产开发企业，其本身具有房地产开发资格，不应因其未取得开发手续而否定其开发主体资格，战某变更请求，要求三公司一起返还定金，钰盛公司作为涉案金桥项目的开发主体，其实际上收取战中双缴纳的定金，其应负返还定金的责任。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回钰盛公司的上诉请求，维持原判。惠泽公司辩称，惠泽公司与钰盛公司、战某签订的定金协议是受钰盛公司委托的，代理行为所产生的法律责任与义务均由钰盛公司承担，原审证人高某的证言能够证明签订定金协议和交纳的经过，并且钰盛公司并未有异议，综上请求，驳回钰盛公司上诉。元瑞公司及李某未作答辩。战中双向一审法院起诉请求：要求元瑞公司、惠泽公司双倍返还定金176853.6元，返还购房款41573.2元，合计人民币218426.8元，钰盛公司及李某对上述款项承担连带责任。一审法院认定事实：2018年3月17日，战中双经元瑞公司居间介绍到钰盛公司金桥广场售楼处订购楼房。惠泽公司作为钰盛公司销售楼房的代理公司与战中双签订了定金协议，约定战中双订购钰盛公司在××公寓房屋，房屋面积76.23平方米，每平方米5800元，房屋总价款为442134元。战中双同意签订本协议时自愿支付定金130000元，作为双方订立《商品房购房协议》的担保。在双方签订本协议60日内，战中双将根据付款方式，将房款一次性补交到总房款的50﹪，计221067元，同时双方签订《商品房购房协议》，如战中双在规定期限内未与钰盛公司签订《商品房购房协议》，钰盛公司有权解除本协议，同时定金不予返还，并有权将该房另行销售。定金协议签订的当日，战中双交付定金130000元，该款经元瑞公司、惠泽公司、钰盛公司的人员电话沟通后，同意该款由元瑞公司的职员高某带回元瑞公司，元瑞公司于2018年3月27日为战中双出具收据一枚，收款理由载明“购买金桥广场2号公寓902首付款”，加盖了元瑞公司的财务专用章，并由张振兴签字确认。另查明，钰盛公司与惠泽公司签订了金桥国际项目代理合同，代理合同约定了钰盛公司委托惠泽公司代理销售钰盛公司开发的金桥国际项目的住宅、公寓、商业、地下车库、地下车库、地下仓库、冷藏室等总建筑面积约10万平方米；委托期限自出价从2018年1月6日起开始预售本工程上述相关销售内容；钰盛公司确保该项目作为商品房的手续具备销售条件，提供规划、户型、测绘面积、预售许可证等以方便惠泽公司开展工作。惠泽公司负责钰盛公司与客户签订《认购书》，签署内容必须符合钰盛公司要求，征得钰盛公司书面许可后才得签署，同时指导客户将购房款交付钰盛公司账户等相关内容。但至目前为止，钰盛公司仍尚未取得任何关于开发金桥国际项目的审批手续。还查明，元瑞公司系李某于2017年6月14日成立的自然人独资有限责任公司。一审法院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，战中双与惠泽公司代理钰盛公司签订的定金协议，合同的主体应为战中双与钰盛公司，该协议作为双方订立《商品房购房协议》的担保，系双方真实的意思表示，合法有效。因钰盛公司的原因致使双方在约定的期限内不能签订《商品房购房协议》，钰盛公司依法应双倍返还定金。按担保法的规定定金的数额由当事人约定，但不能超过主合同标的额的20﹪。因定金协议中的房屋总价款为442134元，战中双交纳的定金数额应为88426.8元，超出部分41573.2元应认定为预付的房款。故钰盛公司应双倍返还战中双定金176853.6元，返还预付房款41573.2元。惠泽公司作为定金协议的代理签约方，并非定金协议的相对方，不应承担返还定金的义务。元瑞公司虽然收取了战中双向钰盛公司交纳的定金款并在后来为战中双出具了收据，但从战中双交付定金的事实来看，其交付定金的对象就是钰盛公司，在战中双交付定金130000元后，虽经元瑞公司的张振兴、惠泽公司的赵志刚及钰盛公司“年经理”之间电话沟通联系后，同意该款由元瑞公司职员高某带回元瑞公司，但并不能改变战中双向钰盛公司交付定金的性质，钰盛公司就元瑞公司收取的定金可另行主张权利，要求退还。故元瑞公司及李某不应承担返还定金的义务。关于钰盛公司的辩诉主张，因无事实依据，其辩诉的主张及理由不能成立，该院不予支持。综上所述，战中双的部分请求该院予以支持。一审判决如下：一、赤峰钰盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向战中双双倍返还定金176853.6元，返还购房款41573.2元，合计人民币218426.8元；二、驳回战中双对赤峰元瑞房地产经纪有限公司、赤峰惠泽天诚置业有限公司及李某的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，首先，战中双一审的诉讼请求是要求元瑞公司、惠泽公司双倍返还定金176853.6元，返还购房款41573.2元，合计人民币218426.8元，钰盛公司及李某对上述款项承担连带责任，一审法院最终判决由钰盛公司双倍返还定金及房款并未超出战中双的诉讼请求，本案程序并无不当。其次，案涉《定金协议》属预约合同，是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。钰盛公司虽未能取得任何关于开发金桥国际项目的审批手续，导致《商品房购房协议》无法签订，但此情形不能影响案涉《定金协议》的效力。再次，惠泽公司作为钰盛公司的代理人，与战中双签订了定金协议，该定金协议系作为订立《商品房购房协议》的预约，现因钰盛公司未能取得任何关于开发金桥国际项目的审批手续，《商品房购房协议》无法签订，钰盛公司作为被代理人，其应对代理人惠泽公司的代理行为承担法律责任，亦应对经其允许由元瑞公司代收定金的行为承担法律责任，故钰盛公司依法应承担双倍返还定金、返还房屋预付款的义务。综上所述，钰盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4578元，由钰盛公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘汉旗审判员 牛占龙审判员 赵 杰 二○一九年六月二十六日书记员 宋 磊