四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初1453号 原告：刘玲，女，1975年3月19日出生，汉族，农村居民，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：赵洪亮，四川蜀航律师事务所律师。 被告：四川海华置业有限公司。住所地：眉山市东坡区。 法定代表人：王红卫，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾博儒，男，1961年9月8日，汉族，居民，住四川省仁寿县，系该公司员工。 原告刘玲与被告四川海华置业有限公司（以下简称海华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法由审判员杨利花适用简易程序，于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵洪亮，被告海华公司的委托诉讼代理人曾博儒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘玲向本院提出诉讼请求：1．判令被告为原告所购买的翰林香郡银丰商城2幢1单元1层2号房屋申办房屋所有权证和国有土地使用权证的相关手续；2．判令被告支付逾期办证的违约金160,904.88元（以194,400元为基数，自2011年8月28日暂计算至2019年3月18日，实际计算至取得权属证书之日止）；3．判令被告支付原告为挽回损失所发生的律师费3,000元；4．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2009年9月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于仁寿县清水镇的翰林香郡银丰商城2幢1单元1层2号住房，房屋总价款216,000元。原告先后共支付房款194,400元，余款21,600元约定房产证办理后支付。2010年9月1日，被告将案涉房屋交付原告使用。合同约定房屋完成交付360天内取得该房屋的权属证明，否则自逾期之日起被告向原告按日支付已付房款的万分之三的违约金。但被告至今未取得该房屋的权属证明，为维护自身合法权益，原告遂提起诉讼。 被告海华公司辩称，买卖合同成立，至今未办理产权证书亦是事实，但银丰商城系政府修车站留下的历史遗留问题，涉及土地指标、土地性质变更等问题，2018年5月份被告才将案涉土地的指标拿回来，并非被告故意造成的，恳请法院酌情调减违约金。另，本案律师费、诉讼费不应由被告承担。 原告刘玲围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（被告提供）仁寿县清水镇人民政府于2009年5月31日与曾博儒签订的《协议》、仁寿县清水镇人民政府于2018年1月11日签发的《关于紧急解决清水客运站项目遗留问题的请示》、仁寿县国土资源局于2018年4月25日签发的《关于解决清水客运站项目遗留问题的请示》、四川省人民政府于2018年5月17日签发的《关于仁寿县2017年第9批乡镇建设用地的批复》、仁寿县人民政府于2018年5月21日签发的《关于解决清水客运站项目遗留问题的批复》复印件各1份，拟证明案涉房产未能办理产权证系政府的历史遗留问题造成，并非被告原因造成；原告经质证后认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，政府并非合同相对方；本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据予以采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于仁寿县清水镇的翰林香郡银丰商城2幢1单元1层2号的住房一套，面积61.18m2，房屋总价款216,000元，付款方式为：首付108,000元，交房时付86,400元，余款21,600元拿房产证时付清。同时，《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，取得该商品房所在楼宇的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼宇权属证明的，买受人有权退房。……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼宇权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”本案中，被告已于2010年9月1日将案涉房屋交付原告，原告居住使用至今，截至目前原告已支付购房款共计194,400元，但被告至今未将案涉房屋的权属证明交付原告。为维护自身合法权益，原告遂提起本次诉讼。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，双方均应当按照合同约定全面、诚实履行各自的义务。《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，取得该商品房所在楼宇的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼宇权属证明的，买受人有权退房。……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼宇权属证明期限届满至次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”，本案中被告逾期未能向原告交付权属证明，已构成违约，应当按照合同承担违约责任。故原告要求被告为其申办房屋产权证的主张，因事实和理由充分，于法有据，本院予以支持。 关于违约金的问题。首先，因合同约定关于违约金给付时间的条款明显排除购买方主要权利，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该项关于违约金给付时间的条款显属无效。其次，本案中，原告主张违约金按全部已付款日万分之三计算，被告则辩称案涉房屋未及时办证的原因不是被告造成，请求法院调减违约金。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，合同法有关违约金规定的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约方有权请求法院对约定的过高的违约金予以调减。通常，购房人收房后就可以占有、使用房屋，逾期办证并不影响购房人使用或出租，不会对购房人造成直接损失。诚然，购房人取得产权证后，可转让或将房屋抵押融资，逾期办证可能造成购房人不能及时交易或抵押贷款，但该损失并非不能实现收益，而是迟延实现可能错失交易机会而减少的可得利益。本案中，原告未对其损失进行举证，与未收房的一般购房人的损失相比，本案约定的违约金明显过高，且被告未能如期办证的主要原因系政府土地指标和土地性质未能及时变现所致。故综合本案合同的实际履行情况及当事人的过错程度等因素来看，本院酌定违约金调整为按全部已付款日万分之一的标准进行计算。现原告已付购房款194,400元，案涉房屋交房时间为2010年9月1日，故违约时间应从2011年8月28日起计算，截止2019年3月18日，违约时间共计2759天，违约金应为194,400元×2759天×1/10000=53,634.96元（违约金暂计算至2019年3月18日）。 关于原告主张被告支付其为挽回损失而发生的律师费问题。本院认为，律师费支出并不属于因违约行为产生的必然损失，且无合同约定，不宜由被告承担该费用。故原告的该项请求因事实和理由不充分，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告四川海华置业有限公司在本判决生效之日起三十日内完成为原告刘玲申办位于仁寿县清水镇翰林香郡银丰商城2幢1单元1层2号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证（即不动产权证）的相关手续； 二、被告四川海华置业有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告刘玲因逾期办证而产生的违约金（违约金计算标准：截止2019年3月18日产生的违约金为53,634.96元；此后以194,400元为基数，按日万分之一计算至原告刘玲实际取得上述房屋权属证明之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1,789元，由原告刘玲负担1,219元，被告四川海华置业有限公司负担570元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨利花 二〇一九年六月二十七日 书记员  李 锐