江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终3480号上诉人（原审被告、反诉原告）：王悠然，男，1993年5月23日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：王仁桃，江苏恒冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘胜，江苏恒冠律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董明，男，1967年4月25日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。原审被告：李英霞，女，1966年1月2日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：王福马（系李英霞丈夫），男，1966年12月8日生，住南京市六合区。上诉人王悠然因与被上诉人董明、原审被告李英霞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2018）苏0116民初5922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王悠然上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审反诉请求或发回重审；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院事实认定不清。涉案（以下简称602室房屋）为上诉人个人所有。上诉人在提交的《六合经济开发区房屋拆迁补偿安置协议(二）》中显示原被拆迁房屋的产权人为上诉人，602室房屋的产权人为上诉人。2008年10月28日，上诉人与案外人周祥财签订《房地产买卖中介合同》，约定将涉案房屋出售给上诉人。据此可以看出涉案房屋2008年就能够确定归上诉人个人所有，并非一审法院认定的在涉案合同签订时未明确属于上诉人个人所有。上诉人在取得涉案房屋时贴补了3万元给周祥财，而李英霞出售涉案房屋时，价格远低于当时的市场价格。本案诉讼前被上诉人也已经明确承诺给上诉人10万元。2.李英霞与被上诉人签订的《房屋买卖协议》对上诉人不发生效力。被上诉人无权要求上诉人协助办理产权变更手续。李英霞在上诉人不知情的情况下与被上诉人签订房屋买卖协议，且被上诉人在明知涉案房屋登记在上诉人名下，未向上诉人催告，上诉人在收到一审起诉书时才知晓此事，并表示拒绝追认。《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，即使签订涉案房屋买卖协议时，该房屋未明确归上诉人所有，但该房屋亦不可能归李英霞个人所有，根据拆迁安置协议，王福马、李英霞、王悠然取得37-1-602室房屋，不论何种情形，李英霞均无权处分涉案房屋，在上诉人拒绝追认的情形下，该代理行为对上诉人不发生法律效力。故被上诉人不能要求上诉人配合办理产权过户登记。被上诉人亦不属于善意第三人。3.根据《中华人民共和国民法总则》第三十五条，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。李英霞在出售涉案房屋时，并非为了维护被监护人的利益，上诉人当时并没有大额费用的开销，且已年满16周岁，李英霞未与上诉人协商，非尊重上诉人的意愿，上诉人不知晓。李英霞侵害了上诉人的合法权益。一审法院认定该代理行为未侵害上诉人的权益，事实认定不清，适用法律错误。综上，请求支持上诉人的上诉请求。董明辩称，涉案房屋是李英霞一家3人得到的拆迁安置房屋，涉案房屋交易的价格系正常的市场价格。签订合同时王悠然未满18周岁，李英霞作为王悠然法定代理人且作为房屋的共有人，与董明签订的房屋协议属合法有效，对王悠然亦当然产生合同效力。王悠然称对房屋出售在事实不知情系虚假陈述。涉案房屋的产权证可以办理王悠然家人任何一人名下。签订协议时或之前房屋并非属于王悠然个人所有。李英霞陈述，其将涉案房子卖给被上诉人，爱人和儿子均不知情。拆迁时，开发区考虑到小孩大了，涉案房屋是分配给王悠然的，为取得涉案房屋其还出资了3万元。其认可上诉人的上诉理由。董明向一审法院起诉请求：判令李英霞、王悠然继续履行合同并于判决生效后立即为董明办理602室房屋过户手续。王悠然向一审法院反诉请求：判令董明腾空602室房屋，移交给王悠然。一审法院认定事实：李英霞与王悠然系母子关系。2005年3月18日，王德坤（被拆迁人）与六合经济开发区拆迁安置用地办公室签订《江苏省六合经济开发区房屋拆迁补偿安置协议（一）》，协议中安置人口为王德坤、孙长凤、王福兆、高红、王子成、王福马、李英霞、王悠然八人，安置房套型两中一小。六合经济开发区龙池花园拆迁安置（第二批）结算表显示，王德坤名下分得房屋为37-2-402、37-1-602、22-3-301。2008年，王德坤、孙长凤取得22-3-301房屋，王福兆、高红、王子成取得37-1-602房屋，王福马、李英霞、王悠然取得37-2-402房屋。2009年9月2日，李英霞（甲方）与董明（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定甲方自愿将602室转让乙方，房屋总价12万元，因房屋产权证未办理好，乙方预付给甲方11万，余款1万待房屋过户后给付。双方不得违约，如违约则由违约方承担损失。董明于协议签订之后给付李英霞11万元，李英霞向董明交付了该房屋，董明遂装修入住至今。2012年10月29日，王悠然办理了602室房屋的产权证（宁房权证合初字第**）。此后，董明要求李英霞办证无果，遂诉至法院。王悠然参加诉讼后提出反诉。一审另查明，《六合经济开发区房屋拆迁补偿安置协议（二）》（签订日期为2012年10月15日）中显示，涉案的被拆迁房屋另外一套安置房的地点为南京市六合区龙池街道集群路68号龙池花园44幢二单元602室，产权人为王悠然（原房产权人登记为王悠然，常住户口为王德坤、孙长凤、王福兆、高红、王子成、王福马、李英霞、王悠然）。一审法院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条规定适用了物权区分原则，明确了买卖合同的债权效力不以物权状态为依据。本案中，董明与李英霞签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，协议依法成立生效，一审法院予以确认。根据协议约定李英霞应履行配合办理过户手续，李英霞至今未配合过户，应属违约。关于王悠然的反诉主张，一审法院认为，涉案的房屋为原南京市六合区龙池村龙池组房屋拆迁所得，董明与李英霞签订《房屋买卖协议》时该房屋未明确属于王悠然个人所有，即使归王悠然个人所有，其当时未满十八周岁，李英霞作为其法定代理人按市场价值出售该房屋，亦未损害王悠然的利益，该行为应视为有效。王悠然的反诉主张于法无据，一审法院不予支持。现涉案房屋已过户至王悠然名下，王悠然应协助董明办理产权过户手续。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，一审法院判决：一、王悠然于判决生效之日起五日内协助董明办理南京市六合区龙池街道集群路68号龙池花园44幢二单元602室房屋的产权过户手续；二、驳回王悠然的反诉请求。本诉案受理费80元，由李英霞负担；反诉案件受理费40元，由王悠然负担。二审中，上诉人提交案外人周祥财出具的内容为“今收购房款人民币叁万元整”收条一份，证明涉案房屋属上诉人个人所有。提交房屋买卖协议及收条一份，证明涉案房屋出售时的合价格明显低于市场价格。被上诉人对上述证据的真实性及上诉人的证明目的均不予认可。原审被告李英霞认可上述证据的证明目的。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。根据本案查明的事实，上诉人王悠然与原审被告李英霞系母子关系，李英霞与董明签订《房屋买卖协议》时，其系上诉人的法定代理人，在现有证据尚不足以证明涉案房屋出售时的合同价款明显低于市场价格、李英霞出售涉案房屋的行为损害上诉人利益的情形下，根据涉案合同的签订及履行等情况，一审法院认为涉案《房屋买卖协议》有效，不违反法律规定，并无不当。上诉人认为，涉案房屋系其个人所有，李英霞出售涉案房屋侵害了其权益，涉案《房屋买卖协议》无效的上诉理由，本院不予采信。综上，王悠然的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王悠然负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年六月二十七日书记员  陈晓君