陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终6043号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李静，女，1988年6月6日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：杨贵贤，陕西希友律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钰，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王晶晶，女，1990年8月14日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：李寅榕，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹菲，陕西韬达律师事务所实习律师。原审被告：李延磊，男，1990年1月24日出生，汉族，住北京市东城区。原审第三人：西安优创房地产中介有限公司。住所地：西安市新城区。法定代表人：方慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹宁，男，1986年3月1日出生，汉族，住西安市新城区。上诉人李静因与被上诉人王晶晶，原审被告李延磊，原审第三人西安优创房地产中介有限公司（以下简称优创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初6378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年1月18日，李静与西安东元房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李静按揭购买西安东元房地产有限公司位于西安市新城区XX路XX号铂延（东安花园）小区XX幢XX单元XX层XX号的房屋，建筑面积116.17平方米，2014年1月网签备案，2017年4月5日该房屋产权被登记至李静名下（不动产权证书号：陕（2017）西安市不动产权第XX号）。2017年8月7日抵押登记给中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行），贷款48万元，债务履行期限自2014年4月14日至2039年4月14日。2017年9月7日，李静委托李延磊代为办理签订上述房屋买卖合同、收取定金，代为办理与出售上述房屋相关的其他事宜，并出具书面委托书。2017年9月25日，王晶晶（乙方）与李静（甲方，代理人李延磊）、优创公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定：李静（甲方）向王晶晶（乙方）出售涉诉房产，房产转让成交价为93万元；王晶晶应于本合同签订当日向李静支付定金10万元，于本合同签订30日内准备好购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款人民币18万元存入资金监管账户进行资金监管，剩余房款65万元由王晶晶申请商业贷款支付；李静应于2017年10月20日前办理抵押注销手续；甲、乙双方在签订本合同当日起30个工作日内准备好所有过户资料和所需房款，双方准备好所有过户资料和所需房款后60个工作日内到房管局办理过户手续；甲、乙双方同意于本合同签订当日，由王晶晶向优创公司支付居间报酬12000元；李静应于网签手续办理当日将涉案房屋交付给王晶晶，该房屋交付时，应当履行如下四项手续：1、双方共同对该房屋附件设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的度数，并交接该附件中所列物品；2、双方在房屋附属设施、装修装饰、相关物品清单上签字；3、移交该房屋的门禁卡、房门钥匙；4、若该房屋李静已落户，应于交房后30日将户口转移出去；本合同签署后，若任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，如王晶晶违约定金不退，李静违约双倍返还定金，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费、居间服务费、综合保障服务费等；本合同签署后，若李静未能按约将房屋交付王晶晶，或由于李静的原因未能按约办理产权转移手续、户口转移出去的，视为李静违约，按照逾期时间，分别以下列方式处理（不作累加）：逾期在三十日之内，李静应向王晶晶每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际交房或办理产权转移手续当日支付，合同继续履行，逾期超过三十日，则王晶晶有权主张解除本合同，王晶晶主张解除本合同的，李静应在接到乙方解约通知之日起七日内，退付王晶晶已付购房款，同时向王晶晶支付房屋成交价百分之十的违约金，王晶晶不主张解除合同，李静应继续履行本合同，同时向王晶晶支付违约金，按房价款每日万分之五计算至房屋交付或房屋产权转移手续完成之日；本合同签署后，若王晶晶未能按约向李静支付房款，或由于王晶晶原因未能按约办理产权转移手续的，按照逾期时间，分别以下列方式处理（不作累加）：逾期在三十日内之日，王晶晶应向李静每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际付款或办理产权转移手续当日支付，合同继续履行，逾期超过三十日，则李静有权主张解除本合同，李静主张解除本合同的，王晶晶应在接到李静解除通知之日起七日内退房，并且向李静支付房屋成交价百分之十的违约金，李静退付王晶晶已付房款本金，王晶晶实际占有使用李静房屋的，参照同地段租金计付李静房屋使用费用，李静不主张解除合同的，王晶晶应继续履行本合同，同时向李静支付违约金，按未付房价款每日万分之五计算至实际交付房款或房屋产权转移手续完成之日；若非甲、乙双方中任何一方原因而导致合同交易未能按期完成，则双方均同意有关交易日期相对顺延；因上述房屋网签未满五年需办理购房资格，如购房资格不能办理，双方无责，甲、乙双方协商解决。合同签订当日，王晶晶向李静支付购房定金10万元，李延磊作为李静的代理人向王晶晶出具收款收据一张：“今收到王晶晶用于购买本人李静坐落于西安市新城区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋（产权证编号：第1087679号）购房定金大写：拾万元整（100000）。”同时，王晶晶向优创公司支付居间佣金12000元，优创公司向王晶晶出具收款收据：“今收到王晶晶购买XX小区XX室中介服务费壹万贰仟元。”涉案房屋实际由王晶晶占有使用直至2018年8月底。期间王晶晶对涉案房屋进行了装修，并向案外人张某支付装修定金50000元，案外人张某于收款当日向王晶晶出具50000元的收款收据。2018年1月29日，王晶晶将户口迁入西安市未央区。李静至今未办理涉案房屋的抵押注销手续。2018年5、6月，李静、李延磊曾通过优创公司向王晶晶提出过解除合同，但协商未果。2018年8月15日，王晶晶委托陕西韬达律师事务所向李静寄送了《律师函》，表明愿意一次性付清房款，要求李静接到律师函之日起7日内如约履行合同，配合王晶晶办理网签和资金监管手续，15日内办理完毕过户和税费缴纳。李静已于2018年8月17日收到该《律师函》。庭审中，王晶晶、李静、李延磊均确认在签订涉诉房屋买卖合同时均相互知悉对方不具备当时西安市的二手房交易的购房资格、售房资格。王晶晶当庭表示愿意一次性支付购房款。李静、李延磊对王晶晶提交的《家庭装修工程合同书》及《收款收据》的真实性不予认可，但未提交相反证据。王晶晶于2018年8月22日起诉至西安市新城区人民法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令李静、李延磊继续履行《房屋买卖合同》，依约配合王晶晶办理房屋过户登记；2、请求法院依法判令李静、李延磊承担违约金27435元（暂计算至起诉之日，最终计算至实际过户之日）、律师费70000元、中介费12000元、保险费2490元以及保全费4670元，共计116595元；3、本案诉讼费由李静、李延磊承担。事实和理由：2017年9月25日，王晶晶与李静、李延磊及优创公司签订了《房屋买卖三方合同》，约定王晶晶以93万元的价格购买李静位于西安市新城区XX路XX段XX号XX小区XX栋XX单元XX室房屋一套，付款方式为按揭付款。合同第二条第（三）款约定李静应于2017年10月20日前办理抵押注销手续。因李静、李延磊此前有过临时加价的行为，李静、李延磊向王晶晶保证会遵守约定，并将房屋钥匙交付给王晶晶，王晶晶现已装修入住。合同签订当日，王晶晶依约向李静、李延磊支付定金10万元，向优创公司支付中介服务费12000元。但是李静、李延磊一直以各种理由拖延办理抵押注销手续。为方便李静、李延磊办理抵押注销手续，王晶晶向李静、李延磊表示可提前支付首付款，但李静、李延磊仍拒不办理。因李静、李延磊未能按照合同约定及时办理抵押注销手续，致使双方无法按照合同约定办理资金监管等后续手续。王晶晶为了更好履行三方签订的《房屋买卖三方合同》，通过《律师函》的形式通知李静、李延磊，王晶晶可一次性付清该房屋全款，但李静、李延磊仍拒绝配合办理房屋过户登记。故诉至法院。李静辩称，李静对涉案房屋拥有合法产权，有权进行买卖。王晶晶通过中介推介，与李静协商房屋买卖事宜。鉴于当时西安市政府对房屋买卖的限购政策，王晶晶与李静均不具备涉案房屋的买卖资格，本不应签订房屋买卖合同。但中介向李静承诺可以通过政府关系花钱办理购房资格，在此情况下，三方签订《房屋买卖三方合同》。合同中介方为曹宁个人签字，并未加盖优创公司公章。对此李静认为该合同虽名为三方合同，但因中介主体不适格，应认定其所签合同无效。在合同履行中，李静从中介处得到的信息为王晶晶一直在办理购房资格完善手续，但迟迟没有结果，后中介以政府严打、等待时机为由拖延时间。因拖延时间太长，王晶晶迟迟未能具备交易条件，已构成违约，期间中介两次电告王晶晶，便是不想卖房子，要求解除合同。王晶晶诉称李静将钥匙交付给他，他现在已装修入住，不符合合同约定房屋交付条件，也与事实不符。且从开发商交付使用涉案房屋之日起至今，其物业管理费用一直由李静交付。李延磊辩称，其与李静系姐弟关系，并非涉案房屋的所有权人，仅是李静的委托代理人，请求驳回王晶晶对其的起诉。优创公司述称，优创公司业务经理曹宁曾帮李延磊卖过房。本次李延磊签房屋买卖合同以前曾联系多家中介公司，起初李延磊称其他中介公司告知其限购房屋可以花钱办理，优创公司业务经理曹宁告知其也可以办理。李延磊陈述其是涉案房屋的实际出资人，房屋产权登记在其姐李静名下。2017年9月25日签订三方合同后，优创公司业务经理曹宁为使王晶晶拥有购房资格，让王晶晶将其户口转至西安。李静在王晶晶取得购房资格后又反悔不卖房子，已经构成违约。李静向法院提出反诉请求：1、请求驳回王晶晶的诉讼请求；2、请求王晶晶承担违约金93000元；3、本案反诉费、财产保全费、反诉人律师费由王晶晶承担。事实和理由：2014年1月18日其与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，按揭贷款购买涉案的预售房屋，并于2016年3月25日付清购房款。2017年4月5日，李静取得不动产权证号为陕（2017）西安市不动产权第XX号的房产。王晶晶诉称李静已向其交付钥匙并已装修入住，不符合合同约定的房屋交付条件，也与事实不符。且自开发商交付使用涉案房屋起至今，涉案房屋的物业管理费用一直由李静交付。王晶晶不具备购房资格，不能履约，对李静构成违约，应承担相应的违约责任。王晶晶辩称，一、其已按约履行所有合同义务，无需支付违约金，无需承担本案诉讼费、反诉费、财产保全费、反诉人的律师费。2017年9月25日，李静、王晶晶、优创公司签订《房屋买卖三方合同》，合同签订当日，王晶晶依约向李静给付定金10万元，向优创公司给付中介服务费12000元。合同第6条第2款约定，“甲、乙双方在签订本合同当日起，30个工作日内准备好所有过户资料和所需房款。甲、乙双方准备好所有过户资料和所需房款后，60个工作日内（即2018年2月5日前）到房管局办理过户手续”。王晶晶已于2018年1月29日将户口迁至西安并准备好所有购房款，且王晶晶夫妻名下无任何房产，具备西安市政府规定的购房资格。王晶晶和优创公司多次督促李静履行合同义务，办理抵押注销手续，并提出全款支付购房款，从李静向法庭出具的录音及王晶晶提供的《律师函》中均可看出。王晶晶已按约定履行所有合同义务，并无违约行为。二、李静拒不按照《房屋买卖三方合同》以及各方关于过户手续的约定履行其义务，应当承担违约责任。《房屋买卖合同》第二条第（三）款B项约定：李静应于2017年10月20日之前办理抵押注销手续，李静至今尚未办理，且因李静拒不办理房屋抵押注销手续，致使双方不能继续办理后续的网签及资金监管手续，已经严重违反合同约定。经王晶晶和优创公司督促李静办理抵押注销手续，并提出愿意支付全款购买房屋，李静仍拒不办理房屋抵押注销手续，配合王晶晶办理网签手续、资金监管手续。为了督促李静履行合同，王晶晶委托律师向其发送《律师函》，李静仍然拒绝履行合同义务。故李静应当承担违约责任。三、李静已于合同签订当日通过优创公司将涉案房屋交付给王晶晶，王晶晶有权对涉案房屋进行装修，无需恢复原状。李静交纳物业费并不能说明其未将房屋交付给王晶晶。通过李静提供的录音（2018年5月28日）和优创公司的陈述均可证明，因为达成三方协议时，王晶晶告知李静，自己购买房屋是为了孩子居住，因此希望能够提前交房装修，随后办理过户事宜即可。王晶晶有权对涉案房屋进行装修。四、李静应当按照合同约定全面履行合同义务，并承担违约责任。按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则，王晶晶一直要求李静继续履行，且涉案房屋已经交付并采取保全措施，满足西安市二手房交易条件，王晶晶具有西安市政府规定的二手房购买资格并可一次性付清全款，不存在履行的现实困难，李静应当继续履行合同义务。综上所述，李静的违约行为导致合同无法继续履行，请求法院依法驳回李静的全部反诉请求。优创公司述称，李静的反诉请求不合理，违约方是李静。不论是卖方售房资格还是买方的购房资格，现均已符合西安市二手房买卖的条件，李静应配合王晶晶办理过户手续。一审法院认为，王晶晶与李静及优创公司所签的《房屋买卖三方合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定该合同合法有效。双方当事人均应自觉履行。合同签订之初，合同不能履行的根本原因是政府的限购政策，这属于不可归责于任何一方的原因，且双方对签订合同时对方不符合交易资格的情况均明确知晓，按照合同约定，非原、被告中任何一方原因而导致合同交易未能按期完成，则有关交易日期相对顺延。2018年6月23日西安市人民政府办公厅发布的《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》中规定，商品房买卖合同网签备案满3年且取得不动产权证书的，方可上市交易。故涉案房屋自2018年6月23日起可上市交易，同时王晶晶也已拥有购房资格，造成合同不能履行的原因已消除，双方的购房、售房资格不构成合同履行的障碍，现王晶晶同意一次性支付购房款并要求继续履行合同，一审法院予以支持。合同约定李静至今未按照合同约定的时间办理抵押注销手续，致使涉案房产具备交易条件（即2018年6月23日）后，王晶晶仍然无法按照顺延后的交易日期办理后续网签备案、资金监管、过户登记等事宜。办理抵押注销手续并不以具备交易资格为必要条件，李静在签订合同时即应预见其后果，李静辩称系因优创公司原因造成其未办理抵押注销手续的理由不能成立。2018年5、6月李静、李延磊明确表示不履行合同并向一审法院提起反诉拒绝履行合同，故李静已构成根本违约，王晶晶要求按照合同约定支付违约金，一审法院予以支持。但合同约定的违约金过高，一审法院酌情予以减少。违约金具体数额应以合同交易价格93万元为基数，按照每日万分之三为标准计算。关于王晶晶诉请李静承担律师费70000元、中介费12000元、保险费2490元一节，符合合同约定，一审法院予以支持。李延磊系李静出售房屋的委托代理人，与王晶晶之间并非房屋买卖合同关系，王晶晶起诉李延磊，主体不适格。鉴于李静违约，故其反诉要求解除合同，赔偿违约金93000元、律师费38000元以及将涉诉房屋恢复原状，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款之规定，判决如下：一、李静与王晶晶继续履行2017年9月25日所签的《房屋买卖三方协议》。王晶晶于判决生效后三十日内向李静一次性支付购房余款830000元。李静于王晶晶付清购房余款830000元后六十日内配合王晶晶办理涉案房屋产权过户登记。二、李静于判决生效后三十日内向王晶晶支付2018年6月23日起至房屋产权转移手续完成之日止的违约金（以合同交易价格930000元为基数，按照每日万分之三计算）。三、李静于判决生效后三十日内支付王晶晶律师费70000元、居间佣金费12000元、保险费2490元。四、驳回王晶晶其余诉讼请求。五、驳回李静要求解除合同，赔偿违约金93000元、律师费38000元以及将涉诉房屋恢复原状的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14726元（含反诉费1460元）、保全费4670元，由王晶晶负担1940元，由李静负担17456元。宣判后，李静不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、一审判决未考虑房屋买卖三方合同的缔约过程及三方所签合同的真实意思，没有顾及证据反映的售房资格及合同是优创公司提供的制式范本，未对条款进行提示释明等情况。优创公司承诺可以通过关系花钱购买资格，执意撮合三方于2017年9月25日签订三方合同。李静签订该份合同是出于对优创公司的信任，受到优创公司可以托关系无风险正常交易过户的欺骗下进行的。三方买卖合同是即时履约合同，不存在非原、被告任何一方原因而导致交易未能按期完成，则相关交易日期相对顺延的情形。这一内容在庭审之前，李静不知道有该条款。三方合同是优创公司提供的制式范本，合同中对该内容无任何提示，也无人给李静释明过该内容。故根据合同法第三十九条、第四十条及合同法司法解释（二）第十条之规定，该条款无效，对李静不发生法律效力。李静担心售房资格无法取得，才要求在合同中增加了手写的第十三条内容“因房屋网签未满五年需办理购房资格。如购房资格不能办理，双方无责。甲乙双方协商解决。”。从该条款意思表示、李静提交的李延磊与优创公司员工曹宁通话内容及一审庭审中李延磊和曹宁所述的增加该条手写内容的过程来看，该条款本意是李静、王晶晶双方如在合同存续期间内不能取得资格，双方均无责。合同签订后，李静知晓售房资格无法办理，购房合同无法履行。二、一审判决对王晶晶严重违反合同约定的行为予以支持，对王晶晶恶意占有房屋的事实予以支持。首先，王晶晶违约强行入住。合同约定在网签手续办理当日交房。现网签合同尚未签订，王晶晶却声称装修入住，对涉案房屋造成一定的损失，违反诚实信用原则，违反了合同对交房时间和交房手续的约定。其次，优创公司存在重大过错，把房屋钥匙擅自交给王晶晶。再次，合同中明确约定交房时间是网签之日，因此，不存在李静向王晶晶交房一事。三、一审判决认定案件事实的证据不客观、不真实。1、王晶晶提供的家庭装修工程合同书双方都是个人，非公司行为，个人也未出庭作证，装修合同真实性无从考证。2、装修未列明装修所用材料，未列明进行的劳务项目。3、收款收据不规范，没有银行转账记录佐证。4、收款收据载明的数额与王晶晶律师函载明的装修费用150000元自相矛盾，另外150000元的装修费用也没有证据支持。5、未采信李静提供的视频证据。6、王晶晶声称房屋已装修入住。但李静提供的视频显示房屋装修粗糙，不能正常生活使用。王晶晶称可一次性付清房屋全款，不可能没有能力对房屋进行正常合理的装修。7、在2018年5月25日李静通知王晶晶解除合同时，王晶晶只是提出合同解除后的赔偿金额，没有提过房屋装修一事。综上，王晶晶有伪造证据的嫌疑。四、房屋买卖三方合同，在合同目的无法实现，合同无法履行的情况下，在2018年5月25日，李静当面通知王晶晶合同解除后就已经解除。一审判决未予考虑。五、在2018年5月25日合同解除之前，李静的撤销抵押是否成功办理，对合同履行没有影响。而且解押手续未能如期办理，责任在优创公司。本案的关键是能否在合同约定的时间内取得资格。上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回王晶晶的全部诉讼请求，判决李静与王晶晶及优创公司签订的《房屋买卖三方合同》解除，并判令王晶晶赔偿李静合同违约金93000元，将李静所有的涉案房屋恢复原状；2、本案一审、二审诉讼费、律师费由王晶晶承担。王晶晶辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李延磊经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。优创公司将传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，王晶晶、李静与优创公司签订的《房屋买卖三方合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。有效合同具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。一方当事人履行合同不符约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。房屋买卖三方合同中虽约定双方在签订合同当日起30个工作日内准备好所有过户资料和所需房款，双方准备好所有过户资料和所需房款后60个工作日内到房管局办理过户手续。但王晶晶、李静在签订买卖三方合同时均知晓，因西安市二手房交易政策限制，三方买卖合同尚不能履行。而三方买卖合同也约定非因甲乙双方任何一方原因导致合同交易未能按期完成，则双方均同意有关交易日期相对顺延。根据2018年6月23日西安市人民政府办公厅发布的《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》。在一审起诉前，涉案房屋可以上市交易，王晶晶也已拥有购房资格，造成合同不能履行的障碍已经消除，房屋买卖三方合同可以继续履行。李静和王晶晶应相互配合，按照房屋买卖三方合同的约定继续履行。但李静拒绝办理涉案房屋的撤押手续，拒绝继续履行合同，构成违约，应承担违约责任。因房屋买卖三方合同履行的障碍已经消失，房屋买卖三方合同可以继续履行。王晶晶也愿意将剩余购房款一次性支付。因此，一审判决继续履行房屋买卖三方协议，并无不当，应予支持。唯涉案房屋的抵押登记尚未解除，李静应在解除抵押登记后协助王晶晶办理涉案房屋产权过户登记。综上，李静的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初6378号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项。二、变更西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初6378号民事判决第一项为：李静与王晶晶继续履行2017年9月25日所签的《房屋买卖三方协议》。王晶晶于判决生效后三十日内向李静一次性支付购房余款830000元。李静于王晶晶付清购房余款830000元后三十日内解除涉案房屋的抵押登记，并于解除抵押登记后三十日内配合王晶晶办理涉案房屋产权过户登记。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、保全费按照一审判决执行。二审案件受理费15642元，李静已预交，由李静承担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年六月十四日  书 记 员  石 李 婷   1