重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终171号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：郑毅，男，1969年8月29日出生，汉族，住重庆巴**。 委托诉讼代理人：邓丹叶，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鸣君，重庆钜沃律师事务所实习律师。 原审被告（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人郑毅、原审被告重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年3月12日、2019年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，被上诉人郑毅的委托诉讼代理人邓丹叶，原审被告盛景公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号1幢1单元负1楼7号房屋许可执行；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.郑毅系以房抵债的方式取得案涉房屋，一审中提供的证据不足以证明存在真实的债权债务。2.未办理过户登记应属购房人郑毅的过错。3.未经抵押权人同意的转让行为无效，郑毅不能取得案涉房屋所有权。4.本案系以房抵债，购房人不能获得物权期待权制度保护，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十七条之规定，驳回其异议请求，而不能适用执行异议复议规定第二十八条、二十九条规定进行审查。且肖华安是否欠郑毅借款，需要另案实体审理才能确定。5.本案查封时间应当认定为重庆市渝中区人民法院对案涉房屋首轮查封时间即2015年6月8日，而非重庆市第四中级人民法院的查封时间2017年8月2日。 郑毅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1.本案中的债权债务关系是真实的，并通过借款抵房款的方式付清了购房款。2.案涉房屋不能办理过户登记是由华融资产重庆分公司导致的，并非购房人的过错。3.华融资产重庆分公司举示的房地产权证上显示的登记物仅为某一间房屋，并非整栋房屋，其对案涉房屋不享有抵押权。4.郑毅对案涉房屋享有物权期待权，足以排除强制执行。商品房买卖中抵款是一种合法且常见的支付方式，并不影响合同效力，更不能以此否定交易的真实性。5.一审法院认定查封时间正确，且郑毅占有案涉房屋的时间也在法院查封之前。 盛景公司述称：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或盛景公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款项时间以盛景公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，盛景公司与买受人依法签订了购房合同，盛景公司对合同、收据的真实性、关联性、合法性全部予以认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司股东和法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，盛景公司对三家公司及个人所收取的各种款项都予以认可。7.盛景公司与各分包商产生工程款、货款，因盛景公司无法支付工程款、货款，经协商盛景公司所欠款项用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与买受人签订，房款由分包商收取，分包商和盛景公司各出各的收据。 郑毅向一审法院起诉请求：停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号1幢1单元负1楼7号房屋的执行。 一审法院认定事实：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年11月27日，盛景公司取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建北支行）向一审法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给华融资产重庆分公司，一审法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建北支行申请执行后，一审法院于2017年7月12日作出（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经一审法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将案涉房屋移送一审法院执行。 一审法院另查明，因海丰建设公司向重庆银行建北支行申请贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月对案涉房屋办理了抵押登记。 一审法院再查明，2012年2月20日，郑毅向盛景公司员工张叶娟的账户转账支付1000020元，郑毅解释其中20元系转账手续费。同日，郑毅通过郑静银行账户向张叶娟转账447500元。郑毅陈述，上述两笔款项系借款给肖华安，当时约定借款为150万元，利息为月利率1.75%，在付款时提前支付了两个月利息52500元，之后双方协商用黄水明月绿洲小区房屋抵扣上述借款及未付利息。2014年2月18日，郑毅向盛景公司递交申请：“因重庆海丰公司肖华安欠本人借款：壹佰伍拾万元整，经与肖华安协商，同意将此款转为贵公司在黄水明月绿洲的购房款，系同意为感。”次日，盛景公司同意郑毅申请，并加盖了公司财务印章。2014年2月20日，郑毅与盛景公司签订了《商品房买卖合同》，约定郑毅购买盛景公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号1幢1单元负1楼7号房屋，房屋用途为住宅，房屋为装修房，总价款203846元，房产证委托盛景公司办理。同日，盛景公司向郑毅出具金额为203846元的购房款收据一张，载明付款方式为转账。2015年5月20日，郑毅为案涉房屋定做了窗帘，2015年10月17日郑毅为案涉房屋缴纳了冬季放水费，2016年6月24日郑毅为案涉房屋缴纳了天然气入户费。除案涉房屋外，郑毅购买了黄水明月绿洲小区另外五套房屋，分别为：1幢1单元负1楼5号，价款203846元；1幢1单元负1楼4号，价款203846元；2幢2单元6楼1号，价款358588元；2幢2单元6楼2号，价款382247元；2幢2单元6楼4号，价款381009元，上述房屋均系以郑毅应收回的借款抵扣房款。郑毅在得知案涉房屋被查封后，向一审法院提出执行异议。一审法院经审查后，作出（2018）渝04执异526号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。郑毅遂提起本案案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点为：郑毅能否依据执行异议复议规定第二十八条或第二十九条的规定，排除案涉房屋的执行。 一、关于执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的适用问题 本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建北支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建北支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。执行异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从前述司法解释规定来看，执行异议复议规定第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形。第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立。如其异议理由不符合第二十八条规定，但符合第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只能适用执行异议复议规定第二十九条规定的理由不能成立。 二、本案能否适用执行异议复议规定第二十八条的规定排除执行 （一）郑毅与盛景公司是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。本案系郑毅提起的案外人执行异议之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即一审法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，郑毅与盛景公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年2月20日，符合在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。 （二）郑毅在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。从郑毅提交的证据来看，郑毅于2015年5月20日为涉案房屋定做了窗帘，于2015年10月17日为涉案房屋缴纳了冬季放水费，于2016年6月24日为涉案房屋缴纳了天然气入户费，足以证明郑毅在人民法院查封前已合法占有了涉案房屋。 （三）关于购房款的支付问题。从郑毅提供的银行流水来看，其向张叶娟的银行卡转账1447500元，虽然郑毅未提供借条等债权凭证，但盛景公司认可张叶娟银行卡的实际使用人系海丰建设公司，且认可欠郑毅钱款，故一审法院认定郑毅与海丰建设公司之间存在真实的借款行为。2014年2月18日郑毅向盛景公司提交抵款申请。2014年2月19日盛景公司同意该抵款申请，并于次日与郑毅签订购房合同，出具购房款收据，说明盛景公司认可了通过抵债的方式支付购房款。故一审法院认定郑毅已支付了全部购房款。 （四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。郑毅与盛景公司签订《商品房买卖合同》的时间以及支付购房款的时间，均在涉案房屋设置抵押和人民法院查封之前，且双方在合同上约定委托盛景公司办理房地产权证，故盛景公司用涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于郑毅，而在于盛景公司，且盛景公司对此也予以认可，符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。 综上，郑毅对案涉房屋享有的权利符合执行异议复议规定第二十八条之规定，可以排除执行。根据执行异议复议规定第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决：不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号1幢1单元负1楼7号房屋；案件受理费4357.69元，由华融资产重庆分公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑毅举示以下证据：1.中国工商银行凭证原件，载明雷益伦的账户信息。2.银行流水明细原件，载明上述雷益伦账户于2012年2月20日向张叶娟转账1000020元。3.雷益伦出具的书面说明以及雷益伦身份证复印件，主要载明：雷益伦于2012年2月20日受郑毅委托向肖华安指定的账户（即张叶娟的账户）汇入借款100万元。华融资产重庆分公司质证认为，对工商银行凭证真实性、合法性认可，但该证据证明了一审中提供的流水并非郑毅的汇款行为，而是案外人雷益伦的汇款。对情况说明的三性不予认可，因雷益伦未到庭作证也未提供郑毅支付款项给他的流水，不能仅凭该说明就证明案外人向张叶娟的汇款就是郑毅向他人的借款。盛景公司质证认为，对上述证据予以认可，借款是真实的。本院经审查认为，郑毅一审期间提交了委托其妹妹郑静向张叶娟转账447500元的银行转款凭证，并且转款凭证上注明了用途为借款，时间与郑毅提交的上述证据载明的时间为同一天，综合来看，能够认定郑毅委托他人借款给肖华安的事实。因此，本院对郑毅提交的证据予以采信。 本院二审查明：一审法院向石柱土家族自治县不动产登记中心送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及相应协助执行通知书，石柱土家族自治县不动产登记中心签收时间为2017年7月14日。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：郑毅是否对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号1幢1单元负1楼7号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于本案的法律适用问题 执行异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中，执行异议复议规定第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合执行异议复议规定第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。华融资产重庆分公司以案涉房屋系商品房为由，主张本案仅应适用第二十九条的规定，一审判决根据第二十八条之规定进行审查错误的上诉理由不成立。 二、关于案涉房屋查封时间的认定问题 执行异议复议规定第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。本院认为，在执行异议之诉案件中，案外人对执行标的提出的异议是针对负责执行的人民法院的执行行为而提出的异议，故不负责执行的人民法院作出的执行行为的时间不能作为案涉房屋的查封时间。案涉房屋由一审法院负责执行，执行裁定书及协助执行通知书已经于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达，故应以该时间作为案涉房屋的查封时间。一审法院将前述执行裁定书及协助执行通知书的送达时间错误认定为2017年8月2日，本院予以纠正。 三、关于郑毅能否排除执行的问题 执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 首先，本案中，郑毅与盛景公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，属有效合同。合同签订时间为2014年2月20日，该时间早于一审法院对案涉房屋采取查封措施的时间。 其次，郑毅举示的2015年5月20日订做窗帘收据、2015年10月17日缴纳冬季放水费的收据、2016年6月24日缴纳天然气入户费的收据等，可以证明郑毅于一审法院查封前已合法占有了案涉房屋。 再次，郑毅还举示了其委托他人借款1447500元给肖华安的相关证据，以及郑毅向盛景公司出具的抵款申请，盛景公司在该申请书上注明同意冲抵购房款150万元并加盖公章，该行为是盛景公司对其自身权利的处分。虽然华融资产重庆分公司不认可上述债权债务的真实性，但从证据上看，借款发生时间为2012年2月20日，抵款申请时间为2014年2月18日，盛景公司于2014年2月19日同意该申请，并于2014年2月20日与郑毅签订购房合同，此时案涉房屋上并没有设立本案据以执行的抵押权，华融资产重庆分公司亦未提交相反证据支持其抗辩主张。故本院根据现有证据能够认定郑毅与盛景公司之间达成协议，用借款抵作房款。因该借款存在“砍头息”，本院认定借款本金为1447500元。至于郑毅与盛景公司最终共抵扣价值1733382元的6套房屋的房款，郑毅主张超出本金的部分系借款利息，但郑毅与盛景公司在抵款申请中均未提到利息，郑毅和盛景公司也未举示证据证明双方就利息的计算以及用利息冲抵购房款另行作出了约定，故本院对郑毅抵扣的购房款超出本金部分不予支持。因郑毅购买的6套房屋中只有案涉房屋及1幢1单元负1楼4号、1幢1单元负1楼5号共3套房屋抵押给重庆银行建北支行，共计611538元，其余3套房屋并未在抵押及查封范围内，郑毅主张借款本金优先用于抵扣被抵押的三套房屋的房款，其总价值并未超过借款本金，本院予以认可。 最后，郑毅与盛景公司签订购房合同的时间早于案涉房屋被抵押及人民法院查封的时间，案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景公司将房屋为他人担保所致，系盛景公司的原因，而非基于郑毅的自身原因。因此，本案符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形，应当认定郑毅对案涉房屋享有足以排除执行的权益。 综上所述，华融资产重庆分公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4357.69元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐渝梅 审 判 员 李 震 审 判 员 郭 勇 二〇一九年六月二十四日 法官助理 尹文勇 书 记 员 刘 丹