河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初1932号原告：安阳市龙祥物业有限责任公司，住所地安阳市文峰区自行车二厂西育才幼儿园内。法定代表人：周清海，职务：总经理。委托诉讼代理人：张斌，男，1987年8月29日出生，汉族，住林州市，系该公司员工。被告：冯天林，男，1956年7月11日出生，汉族，无固定职业，住安阳市文峰区。原告安阳市龙祥物业有限责任公司（以下简称龙祥物业公司）与被告冯天林物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告龙祥物业公司委托诉讼代理人张斌、被告冯天林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业服务费1011.75元及滞纳金（从2017年11月1日起以1011.75元为基数按日3‰计算至支付清止）；2.判令被告支付原告2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业服务费1180.37元及滞纳金（从2018年11月1日起以1180.37元为基数按日3‰计算至支付清止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月1日，安阳市东方今典小区业主委员会与原告签订物业服务委托合同，合同约定：2016年11月1日至2017年10月31日，住宅房屋由原告按照建筑面积0.6元/月/平方米向业主或物业使用人收取物业服务费，2017年11月1日至2018年10月31日，住宅房屋由原告按照建筑面积0.7元/月/平方米向业主或物业使用人收取物业服务费，逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金。被告居住的东方今典小区18号楼3单元302室，建筑面积为140.52平方米，2017年物业服务费为1011.75元，2018年物业服务费为1180.37元，共计2192.12元。经原告催要被告至今未交纳，为维护原告的合法权益特诉至法院。被告冯天林辩称，1.楼下噪声污染严重影响被告正常休息，被告屡次反映，原告不予解决，因原告不履行管理服务义务，不及时对噪声污染予以制止，导致被告遭受人身威胁；2.原告不履行对房屋共用部位的管理、维修、告知义务，导致被告的居住环境存在严重的安全隐患，同时也损害了被告的财产权益，被告楼下业主擅自拆除墙体，改变破坏楼层结构性能，损害了物业共用部位；3.被告车辆在小区内被划，经查监控，是原告工作人员所为，被告向原告主张赔偿，原告态度消极且怠于履行赔偿；另外，原告未经业主大会同意，利用小区共用部位宣传广告、允许自动售货机进驻小区，允许小区内摆摊销售，收益未向业主公示也不知去向；2016年夏天，被告孙子打预防针需要原告开具证明，原告因被告不交物业费而拒绝出具证明。综上所述，被告有理由不交物业费，不存在无故拖延交纳物业费更不存在违约，是原告未履行合同义务在先，应当驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告龙祥物业公司提交了《物业服务委托合同》两份、房屋面积清单复印件，被告冯天林提交了照片、自书平面图。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告系安阳市文峰区东方今典小区18号楼3单元302室业主，建筑面积为140.52平方米。被告认可2016年11月1日至2018年10月31日期间的物业服务费未交纳。2.2016年11月1日，安阳市东方今典业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》，安阳市东方今典业主委员会将东方今典小区的物业管理事项委托给原告实行物业管理服务，合同包括总则、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任、附则。该合同约定：委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等等；委托管理期限为一年，自2016年11月1日至2017年10月31日止；物业管理服务费用，住宅房屋由原告按照建筑面积0.6元/月/平方米向业主或物业使用人收取；空置房屋由原告按建筑面积0.4元/月/平方米向所有人收取；业主和物业使用人在规定时间内交清全年物业服务费的优惠一个月，过后不再优惠，一个合同年后，逾期不交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。2017年11月1日，安阳市东方今典业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》，合同包括总则、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任、附则。该合同约定：委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等等；委托管理期限为一年，自2017年11月1日至2018年10月31日止；物业管理服务费用，住宅房屋由原告按照建筑面积0.7元/月/平方米向业主或物业使用人收取；空置房屋由原告按建筑面积0.6元/月/平方米向所有人收取；业主和物业使用人在规定时间内交清全年物业服务费的优惠一个月，过后不再优惠，一个合同年后，逾期不交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。本院认为，安阳市东方今典业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上述合同对东方今典小区内业主均有约束力。原告依据约定向东方今典小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，应当向原告支付物业服务费。根据合同约定，原告建筑面积为140.52平方米，被告2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业服务费按0.6元/月/平方米收取，为1011.74元（140.52平方米×0.6元/月/平方米×12个月）；被告2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业服务费按0.7元/月/平方米收取，为1180.37元（140.52平方米×0.7元/月/平方米×12个月）。被告辩称楼下造成噪声污染影响被告正常生活、原告车辆被划、原告利用公共用地进行相关收益未向业主公示、原告不配合出具相关证明等意见，未提交证据予以证明，本院不予采信。被告辩称楼下住户擅自改变房屋结构，影响被告人身及财产权益，与本案不属同一法律关系，被告可另案主张权利。结合原、被告庭审陈述，原告物业服务存在一定瑕疵，但物业服务是一个长期持续、不断完善的过程，如果物业服务存在瑕疵就不交物业费，物业服务将无法正常开展，不利于物业服务的长期发展，也不利于维护广大业主的利益，原告应不断做好物业服务工作，对于发现的问题和业主提出的问题及时进行维修、养护管理和维护。综上所述，被告应当向原告支付2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业服务费1011.74元，2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业服务费1180.37元，共计2192.11元，原告多主张的物业服务费和其主张的滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告冯天林于本判决生效之日起十日内支付原告安阳市龙祥物业有限责任公司2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业服务费1011.74元，2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业服务费1180.37元，共计2192.11元；二、驳回原告安阳市龙祥物业有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告冯天林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员  祝 昉二〇一九年六月二十四日代理书记员  王婷婷