四川省越西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3434民初539号 原告：郭文华，男，1986年10月31日生，汉族，四川省越西县人，大学本科，公务员，住越西县。 被告：新六建设集团腾成有限公司越西分公司，住所地：越西县越城镇西宁路**。 法定代表人：郭小和，该公司经理。 被告：新六建设集团腾成有限公司，住，住所地：武汉市新洲区辛冲镇辛冲街/div> 法定代表人：朱仁喜，公司董事长。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：程恒飞，四川识途律师事务律师。 原告郭文华与被告新六建设集团腾成有限公司越西分公司（以下简称新六建越西分公司）、新六建设集团腾成有限公司（以下简称新六建集团公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭文华，被告新六建集团公司越西分公司以及新六建集团公司共同委托的特别授权委托诉讼代理人程恒飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭文华向本院提出诉讼请求：1、要求解除商品房买卖合同及补充协议；2、要求退还房款208631元，相关税费、维修基金等费用合计11909.8元，共计220540.8元；3、要求赔偿房屋装修损失80000元；4、要求赔偿资金闲置费用即资金占用利息120216.32元（从房款交付时按银行同期贷款年利率6%计算至起诉时2019年4月9日）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年1月25日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告的天意花园A-5-5号住房一套，面积为104.84m2，交房日期为2011年7月12日，协议生效后，原告如约按时向被告支付了全部房款以及相关费用。但时隔多年，直至今日，被告不履行合同义务，不能办理不动产权证，故原告要求解除商品房买卖合同以及补充协议，退还购房款，赔偿损失并支付资金闲置费用。 被告新六建越西分公司和新六建集团公司辩称，1、本案不具备解除合同的条件，应当依法驳回原告的诉讼请求。合同解除有法定解除和约定解除，就原告起诉看，不符上述解除条件；2、本案商品房买卖合同主要权利义务双方已经履行完毕，原告虽然交付了房款，但被告也履行了交房义务，并且就原告的陈述来看，均实际入住。房屋买卖的目的是实际使用和入住，所以双方签订合同的目的已经实现；3、被告代办房产证的行为是委托办证行为，是附属义务，并非合同的主权利义务。若以未办理房产证解除合同，明显显示公平，加重被告的义务；4、本案房款是办理的按揭支付，按揭抵押物就是原告购买的房屋，若退还房款，则还款责任必然是原告面临的问题，抵押房产之后解除合同，对被告是不公平的；5、原告诉讼请求中要求被告退还房款、税金、专项维修资金，装修费用，以及闲置资金利息等都是以解除合同为前提的，但是基于本案不具备解除合同的条件，所以原告的诉求没有法律依据。原告对该房进行独立装修，实际入住，掌握着该房的占有、处分、收益（主要指房租）的权利，原告作为购房小区的业主，缴纳相应的基金和税费是购房户和业主的义务，原告是利用购买房屋抵押进行按揭的，并不存在闲置资金，原告主张银行同期贷款利息没有依据，对于装修费，根据谁主张，谁举证，原告并未举出实际证据证明，原告应承担举证不能的法律后果。综上，本案合同不具备法定解除条件，也未对不能办理房屋产权证件解除合同进行约定，双方未对办理房屋产权证件的时间做具体约定，原告也未举证证明不能办理房屋产权证件的责任在于被告，所以，应当驳回原告的诉讼请求。 本案原告围绕自己的诉讼请求依法提交了以下证据：1、商品房买卖合同及补充协议，证明原告与被告新六建越西分公司于2011年1月25日签订了商品房买卖合同，房款总价208631元，合同和补充协议均约定，由出卖人负责办理房屋产权证。被告对三性无异议，对证明目的有异议，认为合同第十九条第二款约定，办理房屋产权证是委托出卖人办理，是委托关系，补充协议中也有约定；2、收款收据、银行进账单，取款回单，证明原告向被告缴纳了全部购房208631元，被告对三性无异议；3、评估报告、契税、印花税收据、房屋维修基金收据、水电维修基金收据，证明原告购买案涉房屋，产生相关费用，契税、印花税等共计11909.8元、房屋维修基金1079.8元，水电维修基金2000元等共计6409.8元；二被告对评估报告真实性和合法性无异议，关联性有异议，房屋维修基金和税费三性无异议，4、房屋照片，证明原告对房屋进行了装修，二被告对该组证据的三性均有异议。 被告围绕自己的答辩理由提交了以下证据：1、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、越西县发展和改革局的立项批复，证明被告开发的房屋符合相关法律规定，原告认为该组证据是复印件，骑缝章是分公司自己的，是否符合和真实请法院依法核实。2、商品房买卖合同及补充协议、原告向被告出具的欠条，证明办理房产证是委托事项，不是解除合同的条件，合同对办证时间没有具体约定，不能视为被告违约，原告尚欠公司相应的费用，未按合同约定履行全部义务，原告认为欠条是复印件，对三性均有异议，对合同和补充协议的真实性和关联性无异议，对合法性有异议，认为是格式合同，对合同第十九条和补充协议的第十条中未办理房产证不退房的约定的合法性有异议，达不到被告的证明目的。 本院依职权向越西县城乡规划建设和住房保障局调取商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设项目选址意见书，向越西县不动产中心询问该房能否办证的函及不动产中心的复函。 本院对原告提交的证据1、2和证据3除收据（复印件），证据4除装修清单、房屋照片外的证据以及被告提交的证据1，证据2中的买卖合同及补充协议和本院依职权调取的证据因符合证据的真实性、合法性、关联性，并能形成完整的证据链，本院予以采信。对原告提交的证据3中的收据（复印件），尽管二被告未对真实性提出异议，但因其复印字迹不清楚，无法核实品名及金额，本院不予采信，证据4中的装修清单、房屋照片因在审理过程中原告对房屋装修费80000元的诉求已经撤回起诉，故本院对该组证据不做评判。对被告提交的证据2中的欠条因原告不予认可且是复印件，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年1月25日，原告郭文华与被告新六建越西分公司签订《商品房买卖合同》和《天意花园补充协议》，约定原告购买被告天意花园小区的A-5-A-5号住房一套，该房套内建筑面积为104.84m2，单价为1990元/m2,总价为208631元。付款方式为按揭付款，原告于当日向被告支付首付62589元，2011年5月30日原告为办理住房公积金贷款委托四川立信房地产土地评估有限公司对该房进行估价，评估费为500元，2011年7月12日被告新六建越西分公司收到原告购房款150000元（尚未还完）。原告依法缴纳房屋维修基金1079.8元，水电维修基金2000元，契税、印花税共计3330元。被告新六建越西分公司于2011年7月12日向原告交付了房屋，原告随后对房屋进行装修并入住，依照合同约定被告应当于商品房交付之日起365日内为原告办理房屋所有权证，至今原告尚未取得该房的房屋所有权证，原告认为被告不履行合同义务，已构成违约，故诉至本院。本案在审理过程中，原告郭文华向本院申请撤回其诉讼请求的第3项即要求被告赔偿房屋装修损失费80000元。 另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议的约定处理。”。补充协议第十条第一款约定：“由出卖人为买受人代办房屋产权证书。买受人应当在接到出卖人书面通知后，在约定的时间、地、地点向出卖人提供书面委托书并交其相关办证资料和交清相关费用则由此引起的逾期代办房屋产权证书的责任由买受人承担。”，第十条第四款约定：“如因出卖人的责任未能在《买卖合同》第十九条第一款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，《买卖合同》继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之三的违约金。”，第十条第五款约定；“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自出卖人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。”。 再查明，本院于2019年4月19日向越西县不动产中心去函询问本案所涉房屋能否办理不动产权证的相关事宜。越西县不动产中心于2019年5月5日进行复函，其内容为被告新六建越西分公司目前就天意花园楼盘未向其申请办理过不动产权证（初始登记），其单位无该楼盘相关资料。 本院认为，原告郭文华与被告新六建越西分公司签订的《商品房买卖合同》及《天意花园补充协议》均是格式合同，且属于部分有效，部分无效的合同。其中属于双方自愿协商签订且不违法律规定的条款属于有效条款，而依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，合同及补充协议中涉及因出卖人的责任未取得商品房所在楼栋的权属证明的和买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的约定属于霸王约定，该格式条款排除了原告退房的主要权利，属于无效条款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，本案审理查明，被告新六建越西分公司未书面通知原告提供书面委托书及相关办证资料，亦未向不动产中心提供办证资料，至今尚未取得该商品房的初始登记，而办理商品房初始登记的义务在于被告新六建越西分公司，因此原告有权要求解除合同并依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，要求被告退还房款208631元，契税、印花税共计3330元，房屋维修基金1079.8元，水电维修基金2000元。对于原告要求赔偿资金闲置费用120216.32元的诉求（即按银行同期贷款利率从房款交付时起计算至2019年4月9日），本院认为原告至今尚未取得房屋不动产权证，原因在于被告未行使办证义务，其违约行为给原告造成了一定的损失，最明显的损失即为本案已缴房款的利息损失，故，本院对原告的该项诉讼请求予以支持，因原告付款分首付和按揭（已还完）两部分，利息按年利率6%从每次缴纳时间起分段计算至起诉时，共计99669元。对于原告在审理过程中要求撤回房屋装修损失费80000元的申请，属于原告自由处分自己的诉讼权利，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，本案被告新六建越西分公司的民事责任应由设立它的公司（本案被告新六建集团公司）来承担。二被告辩称，本案商品房买卖合同主要权利义务双方已经履行完毕，房屋买卖的目的是实际使用和入住，双方签订合同的目的已经实现，被告代办房产证的行为是委托办证行为，是附属义务，并非合同的主权利义务。若以未办理房产证解除合同，明显显失公平，加重被告的义务。本院认为依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，出卖人应当将房屋所有权登记在买受人名下时，商品房买卖合同的义务才履行完毕，且办理房屋所有权转移登记应当为合同的主要义务，而非二被告辩称的代办房产证是委托行为和附属义务，故本院对二被告的辩称不予采纳。二被告辩称原告在使用房屋期间，产生了收益，主要是房租，因此不应当支持资金占用利息，本院认为，二被告在本案中并没有提供证据证明原告产生收益，收益是多少，因此对被告的该项辩称不予采纳。对于原告使用期间的收益和收益金额，二被告可以另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十九条之规定，判决如下： 一、解除原告郭文华与被告新六建设集团滕成有限公司越西分公司签订的《商品房买卖合同》以及《天意花园补充协议》； 二、被告新六建设集团滕成有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郭文华购房款208631元； 三、被告新六建设集团滕成有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郭文华契税和印花税3330元，房屋维修基金1079.8元，水电维修基金2000元，共计6409.8元； 四、被告新六建设集团滕成有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭文华支付资金占用利息99669元； 五、驳回原告郭文华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3806元，由原告郭文华负担796元，被告新六建设集团滕成有限公司负担3010元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 黄  翠 二〇一九年六月二十一日 书记员 马海阿且