江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终1406号上诉人（原审被告）:华兴娣，女，1965年12月25日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：汤文珺，江苏维一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江阴市云亭留云谷酒店有限公司，住所地江阴市云亭街道敔山湾西堤商业街**。法定代表人：华兴娣，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤文珺，江苏维一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江阴敔山湾开发发展有限公司，住所地江阴市文化西路**。法定代表人：章伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈健，江苏信卓律师事务所律师。上诉人华兴娣、江阴市云亭留云谷酒店有限公司（以下简称留云谷公司）因与被上诉人江阴敔山湾开发发展有限公司（以下简称敔山湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2018）苏0281民初12208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华兴娣、留云谷公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回敔山湾公司诉讼请求。事实和理由：1.《房屋租赁合同》第八条约定,乙方拖欠租金达30日，甲方有权终止合同，收回房屋，装修装潢、修缮设施归甲方所有。本案诉争的纠纷系华兴娣未按约支付租金的违约行为所致的一系列法律后果，包括解除合同、承担违约责任等。虽然该条款并未明确约定具体的违约金，但约定了具体的违约事项或违约行为，且装修、装潢也具有财产属性，亦能弥补敔山湾公司的损失。因此，该条款系华兴娣违约之后应承担违约责任的约定，该违约责任明显过高，应依法予以调整。敔山湾公司作为江阴市人民政府国有资产监督管理办公室下属公司，对江阴敔山湾地区开发进行统一规划与管理，在敔山湾地区建造营业性房屋的市场更是具有垄断性。敔山湾公司这种具有市场管理者与参与者，在与华兴娣签订合同时具有天然的优势地位。且华兴娣与敔山湾公司签订的《房屋租赁合同》系敔山湾公司提供的格式合同，该合同未经双方平等协商，合同条款的权利义务明显不对等。华兴娣租赁房屋的目的是为开设精品酒店，敔山湾公司对该合同目的也应知晓，且能预见华兴娣为实现合同目的需投入巨大财力。华兴娣自2011年起承租L1、L2、L3三栋房屋，刚接手时仅有大致框架结构，周围无道路绿化。后江苏慧云投资管理有限公司（以下简称慧云公司）与仲敏（华兴娣配偶）一直对房屋进行装修、修缮，前后投入3000万元左右，直至2016年才开业。即使该份合同履行完毕，也难以实现盈利的目的。现因华兴娣拖欠240万元左右租金，一审法院依据租赁合同约定判令房屋装修添附物、修缮设施均无偿归敔山湾公司所有。而房屋装修添附物、修缮设施前后投入3000万元左右，与华兴娣结欠的租金存在巨大的不对等。请求二审考虑民法公平、等价有偿原则，依法对该条款予以调整。2.敔山湾公司在本案中存在不当得利。其虽存在违约行为，但其违约行为给敔山湾公司造成的损害结果与敔山湾公司在本案中的获益产生了巨大的利益不对等。敔山湾公司在本案中获得了巨大的利益，构成不当得利。3.留云谷公司作为本案的实际占有使用人即次承租人，愿为华兴娣代偿欠付的租金及违约金。酒店于2016年3月成立并作为次承租人实际占有使用至今。敔山湾公司对此应知晓，并未在6个月内提出异议。因此对华兴娣与留云谷公司的转租关系予以认可。现因华兴娣拖欠2018年2月4日之前房租，敔山湾公司要求解除合同。留云谷公司作为次承租人表示，愿替华兴娣代偿2018年2月4日前的租金2462037.34元及相应违约金。请求二审在敔山湾公司收到上述租金后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条的规定，依法驳回敔山湾公司要求解除租赁合同的诉讼请求。4.华兴娣租赁房屋后，均是由慧云公司承包装修装潢。请求二审对慧云公司的合法权利依法予以保护。5.一审法院既然判令租赁合同已解除，那华兴娣已交付的14万元保证金敔山湾公司应退还或抵扣租金。敔山湾公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。敔山湾公司向一审法院起诉请求：1.解除敔山湾公司与华兴娣于2011年11月11日签订的《房屋租赁合同》及2012年7月1日签订的《房012屋租赁合同》。2.华兴娣、留云谷公司从租赁的江阴敔山湾西堤商业街L2、L3房屋中搬出，并将房屋返还给敔山湾公司。3.江阴敔山湾商业街L2、L3房屋的装修、装潢、修缮设施归敔山湾公司所有。4.华兴娣、留云谷公司给付租赁期间的租金2512037.34元（计算至合同解除之日2018年2月4日），并承担租金2512037.34元从逾期之日起至实际付款之日止按每日万分之二计算的逾期付款违约金。其中L1、L2房屋租金结欠1103818.16元，逾期时间如下：32.5万元自2015年11月12日起，16.0462万元自2016年5月12日起，23万元自2016年11月12日起，23万元自2017年5月12日起，158356.16元自2017年11月12日起。L3房屋结欠租金1408219.18元，逾期时间如下：21万元自2016年1月2日起，32.5万元自2016年7月2日起，32.5万元自2017年1月2日起，46万元自2017年7月2日起，88219.18元自2018年1月2日起。5.华兴娣、留云谷公司承担自2018年2月5日起至搬离之日止的实际占有使用费（其中L2房屋占有使用费按每日1863元计算,L3房屋占有使用费从2018年2月5日起至2018年6月30日按每日2520.5元计算，2018年7月1日起每日按2958.9元计算）。6.华兴娣、留云谷公司赔偿敔山湾公司因2016年5月5日诉讼的诉讼费损失13080元。7.本案的诉讼费用由华兴娣、留云谷公司负担。一审法院认定事实：一、房屋情况：L1、L2、L3号楼均办理了建设工程规划许可证，施工图设计单位为四川时代建筑设计有限公司，涉案房屋于2010年9月29日通过竣工验收。二、租赁合同情况：2011年11月11日，敔山湾公司与华兴娣签订《房屋租赁合同》，约定：“华兴娣租赁敔山湾公司的商业街L1、L2房屋，建筑面积7017.52平方米，租赁期限9年，自2011年11月11日起至2020年11月10日止，租金总额为820万元，合同约定了支付租金的具体金额与时间，合同同时约定，迟延支付租金，迟延支付部分租金按日承担万分之二的逾期付款违约金。华兴娣需缴纳水电押金6万元……租赁期满，租金及水电费全部结清后，水电费押金予以全额返还（押金不计息）。华兴娣需缴纳保证金10万元：装修保证金4万，装潢必须符合相关法律规定，装修前方案必须报敔山湾公司备案……如需改动必须符合整体设计风格和要求，如违反规定，敔山湾公司有权扣除装修保证金；时间保证金3万，L1于2012年10月1日前完成装修并投入运营，L2于2012年8月1日前完成装修并投入运营，否则将扣除时间保证金……；业态保证金3万，装修期间擅自变更合同约定的经营业态，敔山湾公司有权扣除业态保证金。装修结束后，经敔山湾公司确认符合要求，保证金全额返还（不计息）。华兴娣有以下情形的，敔山湾公司有权终止合同，收回房屋，装修装潢、修缮设施归敔山湾公司所有，敔山湾公司不赔偿华兴娣的装修、装潢、修缮等损失：一是华兴娣将房屋擅自转租、转让、转借的；二是利用承租房屋进行违法活动，损害公共利益的；三是拖欠租金达30日的。租赁期届满后，华兴娣未取得续租权，则于租赁到期后15日内在不破坏房屋结构的情况下，将相关设备物品自行搬迁。”合同还约定了其他事项。2012年7月1日，敔山湾公司与华兴娣签订《房012屋租赁合同》，该合同约定：“华兴娣向敔山湾公司租赁敔山湾西堤商业街L3的房屋，建筑面积为4906.34平方米，租期期限为9年，自2012年7月1日起至2021年6月30日止，租金总额为573万元，合同约定了具体的租金数额及支付时间。迟延支付租金，承担日万分之二的逾期付款违约金。华兴娣需缴纳水电押金4万元……租赁期满，租金及水电费全部结清后，水电费押金予以全额返还。华兴娣需缴纳保证金10万元：装修保证金4万，装潢必须符合相关法律规定，不得擅自改动房屋结构、管线、外部灯光设计及外立面装潢，如需改动必须符合整体设计风格和要求，如违反规定，敔山湾公司有权扣除装修保证金；时间保证金3万，L3于2013年6月1日前完成装修并投入运营，否则将扣除时间保证金……；业态保证金3万，装修期间擅自变更合同约定的经营业态，敔山湾公司有权扣除业态保证金。装修结束后，经敔山湾公司确认符合要求，保证金全额返还（不计息）。华兴娣有以下情形的，敔山湾公司有权终止合同，收回房屋，装修装潢、修缮设施归敔山湾公司所有，敔山湾公司不赔偿华兴娣的装修、装潢、修缮等损失：一是华兴娣将房屋擅自转租、转让转借的；二是利用承租房屋进行违法活动，损害公共利益的；三是拖欠租金达30日的。租赁期届满后，华兴娣未取得续租权，则于租赁到期后15日内在不破坏房屋结构的情况下，将相关设备物品自行搬迁。”合同还约定了其他事项。三、房屋扩建情况：2014年6月9日，华兴娣向敔山湾公司提交申请一份，主要载明：“华兴娣承租L1、L2、L3号楼用于留云谷公司精品酒店经营之用，在装修过程中，为了更好地完善酒店的各项功能，在不违反整体格局的情况下，需要对租入建筑加以更加合理的改造，以便于酒店的风格相统一……特向敔山湾公司提出申请，希望敔山湾公司与原设计单位协调，对设计方案进行变更，相关费用由本人承担，改造完成后构筑物的所有权归敔山湾公司所有，留云谷酒店不享有追溯权。”敔山湾公司称：当时，华兴娣在未经敔山湾公司许可的情况下，将房屋进行了改造，扩出了水泥框架部分，施工与最初批准的规划是不一致的，经规划局查处，要求华兴娣将违规部分拆除，在上述情况下，华兴娣于2014年6月9日向敔山湾公司提出申请，希望敔山湾公司向规划局打招呼、并与原设计单位协调，对设计方案进行变更，同时华兴娣承诺相关费用由其本人承担，改造完成后构筑物的所有权归敔山湾公司，留云谷酒店不享有追溯权；鉴于该情况，敔山湾公司与规划局进行了实际对接，华兴娣也对酒店的设计图进行了变更（可能是三幢楼都变更），敔山湾公司也将设计图交给了规划局，图纸上建筑部分符合要求，但景观部分不符合要求，所以至今规划局没有对变更后的图纸进行批准。四、房屋装修情况：华兴娣称，其对3幢楼进行了装修，并提供了以下证据：1.2013年9月26日慧云公司与徐耀兴签订的建设工程施工合同，载明工程内容为留云谷酒店1-3号楼土建改造，合同价款170万元，合同落款慧云公司签字处为仲敏。敔山湾公司称，证明对1-3号楼土建进行改造，截至目前还有部分零星工程没有完成，双方对价款没有进行结算。2.2013年9月12日江苏恒泰建设工程咨询有限公司针对亓善峰施工队做出的工程结算审核报告3页、2013年8月8日恒泰公司针对王青施工队做出的工程结算审核报告3页、2013年8月8日恒泰公司针对任因良施工队做出的工程结算审核报告3页、2013年8月8日恒泰公司针对叶永明做出的工程结算审核报告3页，证明上述4个施工队对3幢楼进行行了加固改造，产生了相关费用，数额分别为289452.05元、647496.47元、534504.19元、931928.5元，上述工程均为经慧云公司发包施工。3.2014年7月28日慧云公司与江苏金茂幕墙有限公司签订的施工承包合同及预算书，合同约定工程内容为留云谷酒店外立面改造（外墙玻璃雨棚、铝单板、木纹石铝格栅等），包工包料，合同总价198万元，预算书载明价款2060463.16元，证明慧云公司对1、2、3号楼外墙改造委托第三方进行施工，截至目前已经施工完毕，但价款没有最终确定。4.2004年7月8日仲敏与江阴市滨江装饰幕墙工程有限公司签订的施工合同及（2017）苏02民终2228号民事判决书，证明3栋楼委托幕墙公司施工，合同总价为1908万元，L3号楼装修价值最终法院认定为6624760.37元，1号楼和2号楼造价目前尚未确定。5.2014年7月19日慧云公司与江苏华腾工业设备安装有限公司签订的工程施工合同，工程内容为留云谷酒店室内水电安装，金额为239.8万元，证明慧云公司委托华腾公司对1、2、3幢楼水电进行安装，暂定价为239.8万元，截至目前还有部分零星工程没有做完，还没有进行最终结算。6.2012年12月24日慧云公司与江苏泰豪科技有限公司签订的施工合同，证明将1、2、3号楼消防工程交给豪泰公司施工，暂定价为93万元，工程没有做完，还没有进行最终结算。7.2014年7月15日慧云公司与江阴铭际智能化基数公司签订的智能化施工合同，证明将1、2、3号楼智能化工程交给该公司施工，暂定价为62万元，3号楼做完了，1、2号楼进行了变更，变更后没有做，截至目前没有最终结算。8.2014年7月14日慧云公司与江苏宏帝环保设备经营部签订的暖通工程安装合同，证明将1、2、3号楼暖通工程交给该公司施工，暂定价为250万元，工程没有做完，没有进行最终结算。9.发票4张，证明华兴娣承租房屋后，征得敔山湾公司同意，跟敔山湾公司重新联系了设计公司对图纸进行变更设计，华兴娣垫付设计费合计32万元。敔山湾公司意见为：1.对证据1施工合同原件无开工日期及竣工日期，无甲方、乙方签字盖章，而复印件上都有，安全生产合同原件有甲方盖章，复印件上没有甲方盖章。2.对证据1-9，均不是敔山湾公司与华兴娣之间发生，因此敔山湾公司不清楚，且华兴娣没有提供付款依据，不能证明合同已经实际履行；即使已经实际履行，这些费用也与敔山湾公司无关；对于装饰装修的费用，不是本案审理范围，本案只存在装饰装修是否可折价的问题即本案即使审查也只能是装饰装修现在的价值，这些证据不能证明装饰装修现在的价值，因此与本案无关联性。3.根据合同约定，装饰装修和扩建均归敔山湾公司所有，敔山湾公司不赔偿装饰装修和扩建的费用，因此对华兴娣在装饰装修和扩建上花了多少钱与敔山湾公司无关。4.华兴娣对房屋进行装修并支付费用，仅为自身利益的目的，主观上并没有使敔山湾公司受益的目的，并且装饰装修用于酒店经营，其价值已在租赁期间被消耗，客观上也并未让敔山湾公司受益。双方达成的承诺及协议情况：因华兴娣未能按约交纳租金，敔山湾公司于2016年5月5日向江阴市人民法院起诉，要求华兴娣及留云谷公司给付租金。后敔山湾公司撤回起诉。2016年8月24日，华兴娣与留云谷公司向敔山湾公司出作《承诺书》，承诺书中明确：“华兴娣截止2016年8月24日止结欠的房屋租金及明细，并明确，敔山湾公司因起诉产生的诉讼费用13080元，由华兴娣承担。华兴娣承诺结欠的272.5462万元租金以及13080元诉讼费用分期支付，并明确了支付的时间（全部拖欠款项在2018年6月30日前付清），未到期的租金按照双方签订的租赁合同按时支付。华兴娣未能按照上述方案按时支付，敔山湾公司有权对租赁房屋采取包括断电断水等强制，由此造成的一切后果与损失由华兴娣与留云谷公司承担，若华兴娣未能按约按时支付，敔山湾公司有权按照原租赁合同中约定的违约金主张违约责任，L1建筑房屋的退租事宜另行签订协议。”2016年9月5日，敔山湾公司与华兴娣签订了《协议》，约定：“双方于2011年11月11日签订房屋租赁协议，其中L1房屋的租赁解除，双方对2011年11月11日签订的西堤商业街L1、L2房屋租赁协议中所涉及的租金作了调整，明确已付的租金、结欠的租金以及今后应付的调整后的租金。确认截止2016年5月11日，L1、L2应付未付租金合计172.0462万元。华兴娣应于本协议签订之日起三日内向敔山湾公司提交相关资料和钥匙，并将相关设备物品自行搬迁，无条件退出L1。华兴娣应按承诺及按本协议调整后的租金支付租金。”敔山湾公司称，签订协议后，华兴娣将相关建筑材料垃圾堆放在L1里面，2018年6、7月份敔山湾公司对L1号楼进行装修的时候，让华兴娣将建筑垃圾全部搬走了，同时华兴娣将L1号楼部分装潢拆除，留了一部分水电装潢。华兴娣、留云谷公司称：签订协议后，已经将L1号楼留给了敔山湾公司，当时没有办理正式交接，2018年6月份左右敔山湾公司的保安入住了，敔山湾公司也进行了装修，华兴娣搬走时将水电消防、加固改造和扩建的工程全部留给了敔山湾公司，木饰面也留给了敔山湾公司。2016年12月21日，华兴娣向敔山湾公司出具延期付款申请书一份，载明因经营困难，申请30万元延期支付。2017年1月3日，华兴娣向敔山湾公司出具承诺书一份，载明因延期付款30万元，承诺在相关时间内分两次支付，若逾期不付，敔山湾公司可按2016年7月3日承诺书执行。2017年1月4日，华兴娣出具承诺书，载明因延期付款20万元，承诺分期支付，若逾期不符，敔山湾公司有权采取包括断水断电等强制性措施，由此造成的一切后果和损失由留云谷公司承担。2017年2月15日，华兴娣的丈夫仲敏出具还款承诺书，载明因延期付款10万元，承诺在2017年2月28日前支付，若逾期不符，敔山湾公司有权采取包括断水断电等强制性措施，由此造成的一切后果和损失由留云谷公司承担。2017年3月16日，仲敏出具保证书，载明延期付款，保证在限定时间内支付。2017年8月11日，华兴娣、仲敏出具房租还款计划书，载明因市场消费下滑，拖欠了房租的及时支付，现制定还款计划，如有违反做不到一切后果由本人承担，服从敔山湾公司停电停水的措施。五、律师函情况：2017年12月20日，江苏信卓律师事务所受敔山湾公司的委托，向华兴娣催要租金，华兴娣于2017年12月22日收到律师函。六、1766号案件情况：2018年1月24日，敔山湾公司将华兴娣、留云谷公司诉至一审法院，主张解除合同、返还房屋、确认L2、L3装修等归敔山湾公司所有、支付租金及违约金、占有使用费、赔偿诉讼费，该案案号为（2018）苏0281民初1766号（以下简称1766号案件），2018年2月4日华兴娣收到该案应诉材料。2018年3月31日，一审法院作出判决。华兴娣不服上诉至无锡市中级人民法院，2018年8月10日，无锡市中级人民法院以基本事实不清、适用法律错误为由，将本案发回重审。七、华兴娣结欠租金情况：华兴娣及留云谷公司陆续给付150.5万元。华兴娣未能按《承诺书》约定的时间、金额给付已结欠的租金，并拖欠新产生的租金。1766号案件审理期间，华兴娣及留云谷公司支付了20万元。华兴娣结欠L1、L2房屋租金明细如下：2015年11月11日结欠32.5万元（为2015年11月11日至2016年5月10日期间的租金），2016年5月11日结欠16.0462万元（为2016年5月11日至2016年11月10日期间的租金），2016年11月11日结欠23万元（为2016年11月11日至2017年5月10日期间的租金），2017年5月11日结欠23万元（为2017年5月11日至2017年11月10日期间的租金），2017年11月11日结欠158356.16元（为2017年11月11日至2018年2月4日期间的租金），以上合计1103818.16元。华兴娣结欠L3房屋租金明细如下：2016年1月1日结欠21万元（为2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金），2016年7月1日结欠32.5万元（为2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金），2017年1月1日结欠32.5万元（为2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金），2017年7月1日结欠46万元（为2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金），2018年1月1日结欠88219.18元（为2018年1月1日至2018年2月4日期间的租金），以上合计1408219.18元。双方对结欠的租金金额及时间、合同的解除事实没有异议。此外，2018年4月10日，留云谷公司向敔山湾公司支付5万元，双方一致确认，该款项可以视为支付L1、L2号楼结欠的2015年11月11日32.5万元中的5万元。上述事实和情况，有规划许可证、验收意见、租赁合同、承诺书、律师函、施工合同、发票及当事人的陈述在卷予以佐证。一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行自己的义务，否则，应当承担相应的民事责任。一、关于合同解除、房屋返还、装饰装修归属的问题。租赁合同约定：“华兴娣拖欠租金达30日的，敔山湾公司有权终止合同，收回房屋，装修装潢、修缮设施归敔山湾公司所有，敔山湾公司不赔偿华兴娣的装修、装潢、修缮等损失”。2016年8月24日华兴娣与留云谷公司向敔山湾公司出作《承诺书》，载明了3幢楼租金付款时间，2016年9月5日敔山湾公司与华兴娣签订了《协议》约定了付款时间等内容，现华兴娣未能按约付款，且拖欠3幢楼租金已经超过30日，经敔山湾公司催要后又不能按约履行，故敔山湾公司有权解除双方的租赁合同，敔山湾公司主张解除合同符合合同约定。华兴娣于2018年2月4日收到1766号案件民事起诉状，故双方的合同在该日解除。华兴娣及房屋的实际使用人留云谷公司应当将房屋返还给敔山湾公司。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理有约定的，按照约定处理。双方租赁合同已经明确，合同解除后装修装潢、修缮设施归敔山湾公司所有，故L2、L3房屋已形成附合的装饰装修，归敔山湾公司所有。按照合同约定，华兴娣因租赁房屋，对房屋进行的装修而产生的添附，归出租方敔山湾公司所有。华兴娣为留云谷公司法定代表人，留云谷公司在使用房屋时，应当知道敔山湾公司与华兴娣的合同约定，留云谷公司抗辩称该约定侵犯了其他债权人的利益不能成立。二、关于敔山湾公司主张的房屋租金、逾期付款违约金、诉讼费、实际占有使用费损失等问题。关于租金和诉讼费，敔山湾公司主张相关房屋的租金和诉讼费13080元，并明确了逾期付款违约金的具体依据和计算方法，华兴娣没有异议，上述敔山湾公司主张的内容与双方签订的协议、华兴娣出具的承诺书也可以相互印证，故对于敔山湾公司主张的房屋租金、逾期付款违约金、诉讼费13080元的主张，予以支持。因敔山湾公司提供的承诺书只能证明华兴娣对租金的承担付款义务，留云谷公司并没有对租金、诉讼费的支付作出承诺，并且敔山湾公司提供的其他承诺书、延期付款申请上均没有留云谷公司盖章确认，故留云谷公司虽然是房屋的实际使用者，但与敔山湾公司并不存在租赁合同关系，敔山湾公司要求留云谷公司承担给付义务不能成立，应按租赁合同及承诺书中的承诺确定华兴娣的给付义务。根据租赁合同和承诺书，华兴娣应当支付租金2462037.34元，并承担逾期付款违约金（L1、L2房屋违约金为：32.5万元自2015年11月12日起至2018年4月10日至；27.5万元自2018年4月11日起、16.0462万元自2016年5月12日起、23万元自2016年11月12日起、23万元自2017年5月12日起、158356.16元自2017年11月12日起，均至实际给付之日止；违约金的标准均按每日万分之二计算。L3房屋违约金为：21万元自2016年1月2日起、32.5万元自2016年7月2日起、32.5万元自2017年1月2日起、46万元自2017年7月2日起、88219.18元自2018年1月2日起，均至实际给付之日止；违约金的标准均按每日万分之二计算）华兴娣应赔偿敔山湾公司诉讼费损失13080元。关于占有使用费，敔山湾公司主张实际占有使用费，自合同解除之日至实际返还房屋之时，华兴娣作为租赁合同相对方应当承担按合同约定的租金标准计算的占有使用费，因留云谷公司为房屋的实际使用人，故敔山湾公司有权要求留云谷公司承担逾期腾房的占有使用费。因此，华兴娣、留云谷公司应共同承担2018年2月5日起至实际搬离之日止的逾期腾房占有使用费（其中L2房屋按每日1863元计算，L3房屋自2018年2月5日至2018年6月30日按每日2520.5元，2018年7月1日起按每日2958.9元计算），此款应于返还房屋之日起10日内给付江阴敔山湾开发发展有限公司。此外，关于华兴娣主张的还留存在敔山湾公司处的14万元保证金要求从租金欠款中扣除的问题。敔山湾公司意见为：首先，华兴娣在敔山湾公司处留了14万元保证金，属于使用水电的保证金，在华兴娣实际返还房屋、敔山湾公司结清水电费用后，会按实结算；其次，即使认定14万元是装修保证金，合同约定退还条件是装修结束、经敔山湾公司确认符合要求，但华兴娣没有证据证明装修符合敔山湾公司要求，故不应退还。一审法院认为，租赁合同载明“华兴娣需缴纳水电押金（两份合同合计10万元）……租赁期满，租金及水电费全部结清后，水电费押金予以全额返还（押金不计息）……华兴娣需缴纳装修保证金（两份合同合计20万元）……”，其一，华兴娣没有提供证据证明14万元的性质，故其认为不是水电押金，没有依据；其二，即使中间部分为水电押金、部分为装修保证金，但华兴娣没有证据证明各自数额分别为多少；其三，即使中间包括装修保证金，根据合同约定，返还条件是装修结束且经敔山湾公司认可，华兴娣没有提供证据证明装修内容经敔山湾公司认可，故上述款项不符合退还条件。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款第三款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条、第十八条之规定，判决：一、江阴敔山湾开发发展有限公司与华兴娣于2011年11月11日签订的《房屋租赁合同》及2012年7月1日签订的《房012屋租赁合同》于2018年2月4日解除。二、华兴娣、江阴市云亭留云谷酒店有限公司应于判决发生法律效力之日起60日内从租赁房屋迁出，并向江阴敔山湾开发发展有限公司返还租赁房屋。三、华兴娣租赁房屋后因装修装潢、修缮设施形成的添附归江阴敔山湾开发发展有限公司所有。四、华兴娣应于判决发生法律效力之日起10日内给付江阴敔山湾开发发展有限公司租金2462037.34元，并承担逾期付款违约金（L1、L2房屋违约金为：32.5万元自2015年11月12日起至2018年4月10日至；27.5万元自2018年4月11日起、16.0462万元自2016年5月12日起、23万元自2016年11月12日起、23万元自2017年5月12日起、158356.16元自2017年11月12日起，均至实际给付之日止；违约金的标准均按每日万分之二计算。L3房屋违约金为：21万元自2016年1月2日起、32.5万元自2016年7月2日起、32.5万元自2017年1月2日起、46万元自2017年7月2日起、88219.18元自2018年1月2日起，均至实际给付之日止；违约金的标准均按每日万分之二计算）。五、华兴娣、江阴市云亭留云谷酒店有限公司应共同承担2018年2月5日起至实际搬离返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费（其中L2房屋按每日1863元计算；L3房屋自2018年2月5日至2018年6月30日按每日2520.5元计算，2018年7月1日起按每日2958.9元计算），此款应于返还房屋之日起10日内给付江阴敔山湾开发发展有限公司。六、华兴娣应于判决发生法律效力之日起10日内赔偿江阴敔山湾开发发展有限公司诉讼费损失13080元。七、驳回江阴敔山湾开发发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22948元（江阴敔山湾开发发展有限公司已预交），由江阴敔山湾开发发展有限公司负担457元，由华兴娣负担22491元，江阴市云亭留云谷酒店有限公司对华兴娣负担的118元部分承担共同责任，华兴娣、江阴市云亭留云谷酒店有限公司负担部分于判决发生法律效力之日起10日内直接给付敔山湾公司。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点：一、《房屋租赁合同》第八条的约定是否显失公平。二、“装修装潢、修缮设施归甲方所有”的违约责任是否过高，应否调整。三、敔山湾公司有无构成不当得利。四、案外人慧云公司承包装修装潢工程的权益应否在本案中处理。五、如留云谷公司代华兴娣支付了2018年2月4日前的租金，应否驳回敔山湾公司要求解除租赁合同的诉讼请求。六、华兴娣交付的14万元保证金应否在本案中退还或抵扣租金。本院认为：一、关于《房屋租赁合同》第八条的约定是否显失公平的问题。该条约定，乙方拖欠租金达30日，甲方有权终止合同，收回房屋，装修装潢、修缮设施归甲方所有。该条属于违约责任条款，双方权利义务并不存在明显不对等问题，且华兴娣认为该条款显失公平情况下也未行使变更和撤销权，故华兴娣、留云谷公司提出该条款显失公平的上诉理由不能成立。二、关于“装修装潢、修缮设施归甲方所有”的违约责任是否过高，应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。而对于违约金之外的违约责任能否调整的问题缺乏法律依据，本院对于华兴娣、留云谷公司提出的调整上述违约责任的请求不予支持。三、关于敔山湾公司有无构成不当得利的问题。敔山湾公司依据《房屋租赁合同》约定的违约责任条款，取得装修装潢、修缮设施，并非没有合法依据。且敔山湾公司获得的装修装潢、修缮设施利益与华兴娣装修装潢投入并不相应，其获得的实际利益可能很小，甚至可能还要付出拆除的成本。因此，华兴娣、留云谷公司提出敔山湾公司构成不当得利的上诉理由不能成立。四、关于案外人慧云公司承包装修装潢工程的权益应否在本案中处理的问题。本案为房屋租赁合同纠纷，合同的相对人为敔山湾公司与华兴娣，慧云公司并非租赁合同的当事人。慧云公司与华兴娣之间的装修合同关系与本案非同一法律关系，本案不予理涉。五、关于留云谷公司代付租金能否驳回敔山湾公司诉讼请求的问题。因华兴娣拖欠租金达30日，敔山湾公司按约有权解除《房屋租赁合同》。合同并未对敔山湾公司该项解除合同的权利作其他限制约定，且敔山湾公司已行使了合同解除权，故即使他人表示愿意代付租金亦不能使合同产生继续履行的约束力。六、关于华兴娣交付的14万元保证金应否在本案中退还或抵扣租金的问题。一审法院已对该保证金作出了处理，待水电费结清或装修符合合同约定后据实结算。一审法院暂未在本案中退还或抵扣租金并无不当。综上所述，华兴娣、留云谷公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22948元，由华兴娣、江阴市云亭留云谷酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 贾建中审判员 龚 甜二〇一九年六月十九日书记员 王晴雯