湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初676号 原告：湖南郴建集团安居物业服务有限公司。 法定代表人：周凯，该公司副总经理。 委托诉讼代理人杨佩君，女，1990年3月23日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。系公司法务。 被告：周博鸾，女，1988年2月29日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 原告湖南郴建集团安居物业服务有限公司（以下简称“安居物业”）与被告周博鸾物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安居物业委托诉讼代理人杨佩君、被告周博鸾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告安居物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付郴州市某区某栋某室房屋2016年10月1日至2019年2月28日物业管理费7134元；2、请求判令由被告支付逾期物业费违约金2140元，共计9274元；3、请求判令由被告支付本案所有诉讼费用。事实及理由：被告周博鸾为郴州市某区某栋某室房屋业主，2014年6月23日，原告安居物业与被告周博鸾签订了《物业管理服务协议》。服务期间，原告安居物业一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告周博鸾居住的小区实施规范的物业管理，为被告周博鸾提供了完善的物业管理服务。但是，2016年10月1日至2019年2月28日期间，被告周博鸾一直未缴纳物业管理费。截止至2019年2月28日，被告周博鸾共欠缴29个月的物管费7134元，违约金2140元，共计9274元。原告安居物业多次催缴，但其拒绝缴纳。为维护原告安居物业的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告周博鸾辩称：1、被告与原告所签订的《前期物业服务合同》其有效性和合法性待商榷。2、原告违反《湖南省物业服务收费管理办法》第十条之规定。3、原告违反《湖南省物业服务收费管理办法》第二十九条之规定，涉嫌价格歧视。4、72栋多位业主反映原告长期不作为，管理服务质量极差，严重影响被告生活和人身安全，本栋楼多位业主找原告反映问题，并于2018年8月3日联合集体维权，派出业主代表与原告商谈解决车辆管理问题、电梯维护问题、广告拆除问题及物管费问题，约定原告提升服务质量、整改到位后缴纳费用，但原告安居物业仅在协商后建立了业主微信群，协商所谈问题均未得到解决。5、《前期物业服务合同》的乙方“郴州郴建集团安居物业服务有限公司”在本案所涉小区物业服务管理工作中，严重违反与被告等全体业主合同约定，构成违约。6、郴州郴建集团安居物业服务有限公司对本案所涉小区物业费收缴不力，造成被告周博鸾利益损害。 经审理查明：被告周博鸾系郴州市某区某栋某室的业主，其房屋建筑面积为129.61平方米，2014年6月23日，原告安居物业与郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司签订《郴州市石榴湾小区72栋物业管理服务合同书》，对以下等事项作了约定：服务费用的收费标准为1.89元月/每平方米（实际收取1.51元月/每平方米）按建筑面积向物业使用人收取，业主入住时，物业公司可以预收最高不得超过12个月的物业服务费。当月5日前，由业主前往物业服务办公室交清本月费用，业主和物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应缴纳费的千分之三缴纳违约金；2015年5月6日，被告丈夫龙志峰作为甲方，原告安居物业作为乙方签订了《前期物业服务合同》，确认被告所有的某区某栋某室建筑面积为129.61平方米，第三条“前期物业服务内容”第五项“交通秩序与车辆停放”1、车辆进出实行验证、登记制度；2、车辆需按规定线路行驶；进场后需按指定位置停放；3、巡逻秩序维护负责疏通和维护区内交通秩序；4、禁止载有有毒、有害物品的车辆进入小区。第四条“前期物业服务质量”第二项“设备运行”1、“确保由开发商移交给物业公司的设备安全、正常运行。”第六项“交通秩序与车辆停放”2、机动车和非机动车分类停放，无乱停乱放现象。”第五条前期物业服务费，住宅按建筑面积每月每平方米1.89元（原告代理人陈述实际按1.51元月/每平方米），第六条其他有偿服务费用，地下车位停放服务费（指已购买该车位）：50元/月.个）临时车辆停放服务收费标准（小型、中型车每辆）：1小时内免费停放；超过1小时内收费5元，每次停放不能超过12小时，超过12小时，按10元/次；临时车辆停放服务收费标准（大型车每辆）：1小时内免费停放；超过半小时在1小时内收费10元，每天停放不能超过12小时。月租车辆：停放服务费40元/月.个；停放服务费50元/月.个；第十条“违约责任”四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；乙方可采取停电、停水、限制服务等措施催缴。合同签订后，被告周博鸾按双方约定1.51元月/每平方米向原告交纳物业管理及至2016年9月。从2016年10月1日止2019年2月28日期间，被告周博鸾因为对物业管理不满意及车位管理、所购车位被外来车辆占停等问题一直未缴纳物业管理费。截止至2019年2月28日，被告周博鸾共欠缴29个月的物业管理费5675.62元（129.61×1.51×29）、车位管理费1450元（50×29），原告安居物业多次催缴，被告周博鸾拒绝缴纳，原告安居物业诉至本院，引发纠纷。 另查明：石榴湾小区业主委员会于2011年5月27日成立，但并未选聘新的物业服务企业。2018年8月13日晚，因为物业管理问题，部分业主代表、安居物业代表、郴阳地产代表、小区业主委员会代表在安居物业二楼办公室进行协商讨论，主要问题有：1、地下车库部分基础设施和车辆进出口问题。2、下水管道问题。3、楼梯间瓷砖摔落问题。4、电梯维修保养问题等，庭审过程中，原告代理人认为电梯问题现在已经维护好了，“停车管理物业也有去协商进行完善管理系统，之后也会在车位管理方面做更好的维护，基础设施到位。” 本院认为：安居物业与郴州新世纪郴阳房地产开发有限责任公司签订的《郴州市石榴湾小区72栋前期物业合同》，2015年5月6日原告及被告丈夫龙志峰签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，依法具有合同效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。前期物业服务合同签订后，原告安居物业依约履行了为被告周博鸾所在石榴湾提供前期物业服务的义务，被告周博鸾应当依约缴纳物业管理费。作为业主的被告周博鸾不按期缴纳物业服务费的行为，实际损害的是全体业主的公共利益。被告周博鸾所有的房屋产权登记面积为129.61平米，原告安居物业起诉要求被告周博鸾按照房屋面积129.61平方米计算2016年10月1日至2019年2月28日期间的物业管理费，根据双方约定的收费标准，经核算，被告周博鸾缴的物业管理服务费为5675.62元（129.61×1.51×29）、车位管理费1450元（50元/月×29）。鉴于原告安居物业为小区提供的公共物业服务存在一定的瑕疵（如业主代表反映的下水管道问题、电梯维修保养、楼梯间瓷砖摔落等问题）及车库管理服务不到位、车库基础设施不到位，致使原告没有切实履行物业服务合同中约定的所有管理服务义务，故对原告诉请物业管理费中的车位管理费应予扣减，虽然物业服务合同明确约定了逾期缴纳物业管理费的违约责任，但原告安居物业没有切实履行服务合同中约定的所有管理服务义务，特别是车库基础设施及管理服务，致使被告周博鸾购买车位被外来车辆占停，被告周博鸾逾期未交物业服务费有双方的原因，并非恶意拒交，对原告安居物业要求被告周博鸾支付逾期物业费违约金2140元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告周博鸾于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告湖南郴建集团安居物业服务有限公司2016年10月1日至2019年2月28日期间的物业服务费5675.62元（129.61×1.51×29） 二、驳回原告湖南郴建集团安居物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元减半收取25元，由被告周博鸾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 胡爱兰 二〇一九年六月十四日 法官助理 李 凤 书 记 员 罗 园