广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终4485号上诉人（原审原告）：艾志忠，男，1971年11月26日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。上诉人（原审被告）：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佩莎，广东约克律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市星汇园百货贸易有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁****、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋A212#、凯悦阁D栋AZ16#商铺201。统一社会信用代码为91441900094816739K。法定代表人：钟文志，该公司总经理。委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佩莎，广东约克律师事务所律师。上诉人袁进邦因与上诉人艾志忠、被上诉人东莞市星汇园百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初14030号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年12月21日作出（2018）粤1972民初14030号民事判决：一、解除艾志忠与袁进邦签订的房屋买卖合同（编号为第00000272号）；二、限袁进邦于判决生效之日起七日内向艾志忠返还购房款194000元及其利息（应分别以120000元为基数自2016年8月10日起算、以74000元为基数自2017年4月23日起算，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至还清之日）；三、限袁进邦于判决生效之日起七日内向艾志忠支付违约金20428.2元、费用1500元；四、驳回艾志忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审收取受理费5205元，艾志忠负担682元，袁进邦负担4523元。[原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初14030号民事判决书。]艾志忠上诉请求：（一）撤销原审判决第四项，改判支持艾志忠的其他诉讼请求。（二）改判星汇园公司为共同承担债务责任方。（三）改判袁进邦、星汇园公司因没有取得商品房预售许可证而违规欺骗消费者销售，应赔偿已付购房款一倍的经济损失194000元。（四）本案诉讼费由袁进邦、星汇园公司承担。（五）请求提前执行原审判决第一、二、三项内容和诉讼费。事实和理由：1.根据案涉合同第八条和第十二条等内容及袁进邦的委托书，证明星汇园公司在三方之间产生重要参与的特定权利和义务关系，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条和第八十七条规定，星汇园公司应对案涉债务共同承担责任。2.根据袁进邦一审提供的《东莞市国土资源局行政诉讼答辩状》及原审法院向东莞市房产管理局调查的答复可知，袁进邦没有进行资料登记、审批等手续，而是私自进行违规非法销售，发现问题后经调解拒不退回所收违规款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，袁进邦应赔偿已付购房款一倍的损失费194000元。袁进邦、星汇园公司辩称：星汇园公司无需对袁进邦的债务承担连带责任，袁进邦与星汇园公司是委托代理关系，从艾志忠二审提交的委托书可知。艾志忠要求赔偿经济损失194000元没有依据，本案是房屋买卖合同纠纷，非商品房买卖合同纠纷，法律并未规定二手房买卖要销售许可证。袁进邦上诉请求：（一）改判原审判决第二项为袁进邦无需支付利息或利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年12月4日计至付清之日。（二）撤销原审判决第三项，改判袁进邦无需赔偿1500元及违约金20428.2元。（三）本案诉讼费由艾志忠承担。事实和理由：1.从案涉合同签订至一审诉讼，袁进邦一直穷尽各种办法对案涉房产进行分割及过户登记，袁进邦至被起诉时仍在履行合同，并未出现违约事由，且星汇园公司在2017年5月至2018年6月也依据《委托经营管理协议》支付了相应的租金给艾志忠，并未因诉讼而中断租金发放，可见此期间袁进邦及星汇园公司仍在积极履行合同，期间艾志忠仍有租金收益，不存在利息损失，原审法院判令从2016年8月10日、2017年4月23日分段计算利息没有事实依据。案涉合同并未对解除合同后返还楼款是否要承担利息作出约定，支付利息没有合同依据，即便袁进邦要承担违约责任，2018年12月4日才是双方合同解除之日，如要计算利息，也应从2018年12月4日开始计算。2.案涉合同并未约定解除合同后，应由袁进邦承担违约金，案涉合同第十条第1、2项规定的违约金计算方式是建立在袁进邦出现逾期办证但合同继续履行的基础上，案涉合同第十条第1、2、3项是三选一关系，并非同时选择适用，故不能在要求解除合同返还购房款的情况下，再要求袁进邦支付违约金。原审法院既判决袁进邦承担利息损失，又判决袁进邦承担违约金，是对袁进邦的双重惩罚，且以每天万分之三标准计算违约金也明显过高。3.1500元的费用已实际产生，无需返还及赔偿。该笔款是依据案涉合同第十五条收取，主要是为了促成交易完成，虽双方在合同履行中存在争议，但案涉合同已签署并由广东格雷兄弟律师事务所盖章见证，该笔款已实际产生，无需退还。即使要返还，该笔款也应由东莞市诚业按揭服务有限公司返还，星汇园公司只是代为收取，收款后也转账给了东莞市诚业按揭服务有限公司。综上，原审法院部分判项存在错误，袁进邦面临将近二百多户业主，涉案金额巨大，袁进邦因不动产登记机关不履行不动产分割登记义务及部分业主在袁进邦仍然履行合同期间、未出现违约情况下起诉并查封案涉房屋等多方面原因，导致至今无法过户承担违约责任，袁进邦无怠于履行合同义务的恶意，请求法院支持袁进邦的上诉。艾志忠辩称：1.袁进邦要求对利息进行改判没有法律依据和合同依据。2.袁进邦违约事实清楚，原审法院根据合同第十条认定袁进邦承担违约责任合法。3.原审法院判决袁进邦赔偿1500元有据。二审期间，艾志忠提交委托书，拟证明星汇园公司在三方作为当事人之间产生重要参与的特定权利和义务关系。袁进邦、星汇园公司确认上述证据。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，原审法院于2018年11月16日进行庭前会议，于2018年11月21日进行开庭，在开庭时，法官宣布法庭调查及法庭辩论结束，请双方当事人陈述最后意见。艾志忠陈述：坚持庭前会议意见和庭审意见。艾志忠并在打印的该行笔录后面手写“及书面补充一份诉讼请求”。经查原审卷宗，艾志忠当天提交了诉讼请求补充，请求袁进邦赔偿已付购房款一倍的损失194000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对袁进邦、艾志忠上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）袁进邦是否应支付利息及利息起算时间。（二）袁进邦是否应支付违约金。（三）袁进邦是否应赔偿1500元。（四）星汇园公司是否应承担责任。（五）艾志忠要求袁进邦支付已付购房款一倍损失赔偿费194000元是否有据。关于焦点一。袁进邦将其所有商铺分割为几百个小商铺出售，根据大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》及原审法院向东莞市房产管理局调查结果可知，袁进邦并未向行政部门递交分割过户手续的资料，故袁进邦已构成迟延履行办理产权过户登记手续，经艾志忠催告后在合理期限内仍未履行，导致案涉房产无法分割和过户，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定认定艾志忠享有法定解除权，并认定双方合同解除于法有据，本院予以维持。案涉合同已经解除，袁进邦占有购房款已无任何法律和合同依据，理应在合同解除时予以返还。利息属于法定孳息，袁进邦并未返还购房款，购房款被占用期间所产生的法定孳息亦应由袁进邦支付，该法定孳息的起算时间应为购房款支付之日，原审法院根据艾志忠付款时间，分段计算利息起算时间并无不当。袁进邦主张不应支付利息及利息应自2018年12月4日起算没有依据，本院不予支持。关于焦点二。案涉合同第十条约定了袁进邦逾期办理过户登记手续的违约责任，该条第1、2、3项对逾期不同天数的违约金或合同解除进行了约定，该条约定的违约金标准是根据袁进邦逾期办理过户手续的天数来确定，逾期不同天数对应的违约金标准不同，该条第1、2、3项并非三选一适用的关系，在满足相应的逾期天数的情况下，守约方可根据该约定主张对应的违约金，且违约金标准是双方真实意思表示，故原审法院认定逾期前90个工作日违约金按照每日万分之三计算、逾期90个工作日至180个工作日的违约金按每日万分之五计算于法有据，袁进邦主张违约金应以合同继续履行为前提及违约金应三选一适用没有依据，本院不予支持。袁进邦主张违约金过高亦没有任何依据，本院不予支持。法律并未禁止违约金和利息同时适用，故原审法院判决袁进邦应支付上述违约金和争议焦点一的利息并无不妥，本院予以维持。关于焦点三。1500元为艾志忠向居间方东莞市诚业按揭服务有限公司支付的居间服务费，因案涉合同已解除，艾志忠为履行案涉合同支付的该笔费用，属于其损失范围，应由违约方袁进邦承担该笔费用共计1500元。袁进邦主张其无需赔偿1500元没有依据，本院不予支持。关于焦点四。根据案涉合同约定，星汇园公司仅是代袁进邦收取款项，其并非案涉合同相对方，艾志忠诉请星汇园公司对案涉债务承担责任没有依据，原审法院对此认定正确，本院予以维持。关于焦点五。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，增加诉讼请求最迟应在法庭辩论结束前提出，经查，艾志忠是在法庭辩论结束后提出增加一倍购房款赔偿额的诉讼请求，已超过了法定期限，对艾志忠的该增加的诉讼请求不应予以审查，现艾志忠上诉主张一倍购房款赔偿，本院亦不予审查。综上所述，艾志忠和袁进邦的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5517元，由上诉人袁进邦负担655元（已预交），由艾志忠负担4862元（已预交）。艾志忠错误多预交了袁进邦上诉费655元，对于其多预交的655元，本院予以退回。本判决为终审判决。审判长 许 鹏审判员 杨 浩审判员 陈加雄二〇一九年六月十七日书记员 张 优