湖南省洪江市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1281民初480号原告：洪江市东大豪居业主委员会，住所地洪江市黔城镇东大豪居小区。负责人：鲍孝文，该委员会主任。委托诉讼代理人（特别授权）：蒋奇燕，女，1969年11月9日，汉族，东大豪居业主，住洪江市。委托诉讼代理人：黄波，男，1976年6月7日出生，汉族，居民，住怀化市鹤城区。被告：傅祥文，男，1985年4月16日出生，汉族，农民，住洪江市。被告：傅敏敏，女，1986年8月9日出生，汉族，农民，住洪江市。二被告委托诉讼代理人：郭文杰，湖南星星律师事务所专职律师。原告洪江市东大豪居业主委员会与被告傅祥文、被告傅敏敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪江市东大豪居业主委员会委托诉讼代理人蒋奇燕、黄波，被告傅祥文（第一次未到庭）、傅敏敏及其委托诉讼代理人郭文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪江市东大豪居业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即缴纳2018年2月至2019年1月共计12个月的物业管理费1907元（按1.5元/平方米，面积105.97平方米计算）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告在洪江市黔城镇东大豪居购置了商铺，为该小区的业主。该小区有157户业主，于2017年12月成立业主委员会并拟定小区业主公约，公约第17条第4项关于物业服务费用交纳的规定：小区是商住一体，门面物业费是1.5元/平方，住户是1元/平方。小区于2018年2月聘请洪江市好日子物业服务有限公司为小区提供物业服务，该业主应按每月每平方1.5元向原告交纳物业管理费，合同签订后，原告尽职尽责做好物业管理，90%以上的业主都感到满意并按时向原告缴纳了物业管理费。但被告无故拖欠物业管理费，现诉至人民法院，请依法判决。被告傅祥文、傅敏敏辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、原告不具备合法的民事主体资格，1、根据我国《民事诉讼法》第四十八条之规定，在本案中原告均没有提供证明其合法民事主体的证据；2、本案中东大豪居业主委员会的成立不合法，应当认定为无效，其成立既没有依法提前张贴公告告知小区业主，也并没有经物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，程序严重的违反了法律及行政法规的禁止性规定。二、原告即便具备主体资格也不是本案适格原告，业主委员会仅仅是业主大会的执行机构，本案原告未经业主大会的授权无权直接以自己的名义提起诉讼，且本案系物业服务合同纠纷，合同双方的主体好日子物业服务有限公司与东大豪居的业主，好日子物业服务公司作为合同的相对方及委托人，才是本案的适格主体，东大豪居所有业主与原告之间不存在任何物业服务的法律关系。三、原告诉称内容与事实不符，且存在多处自相矛盾的地方，1、小区业主公约的制定，从原告提交的证据来看，小区业主公约的制定时间以及是否经小区业主大会共同决定通过都存在问题，其严重违反法律及行政法规的禁止性规定，该公约不具备法律效力，对小区业主没有约束力；2、同时根据原告所提交的2018年欠费名单可以明显的看出，尚有90多户（小区共157户）业主拒交物业费，应该说绝大多数小区业主都未按时交物业管理费，不存在90%以上的业主感到满意的说法。四、关于本案的处理，根据《物权法》第八十一条、第八十二条的规定，业主可以委托其他管理人管理建筑物及其附属设施，但本案原告未取得业主委托授权，也未提供进行其对小区进行管理的证据，即使假设绝大多数业主已经缴纳物业费，该行为也仅只能视为单个业主对原告服务进行追认，其效力不能对其他业主产生普遍约束力，除非小区通过重新召开合法的业主大会，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半的业主且总人数过半数的业主同意，否则，被告没有义务向原告缴纳物业费。综上所述，本案原告不具备诉讼主体资格，也不是本案适格的原告，原告与小区业主之间也不存在物业服务法律关系，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《东大豪居成立业主委员会申请报告》复印件2份、《东大豪居业委会成立代表人员》复印件1份与被告提交的《申请报告》、《东大豪居成立业主委员会申请报告》复印件1份、《东大豪居业委会成立代表人员》1份，被告对证据的真实性提出异议，本院经审查认为，结合原告提交的《证明》及被告提交的证据，可以确认原告确实就成立业主委员会有关事宜向芙蓉社区、房管部门提出申请并提交资料备查，对该部分内容本院予以确认，但就申请报告中业主大会的具体召开时间因原告提交的证据前后不一致，对该内容不予采信；原告提交的《小区业主公约》、2017年12月17日、2018年1月7日、2018年12月12日的会议记录、洪江市黔城镇芙蓉社区居民委员会出具的《证明》、《公告》及约90余户业主确认签名页，本院经审查认为，被告虽提出异议，但该系列证据能够相互佐证原告就小区服务管理召开有关会议，小区成立业主委员会、召开业主大会经社区派人指导且过半数业主对成立业主委员会及按《小区业主公约》收取物业费均表示认可，故对该部分内容予以确认；原告提交的《2018年欠费名单》、《商铺物业费催缴通知》、商铺门口照片，能够证明原告曾向被告催缴物业费的情况，对该组证据的真实性予以采信；原告提交的《东大豪居物业服务合同》，来源合法、内容真实且与本案具有关联性，本院予以确认；原告提交的微信聊天记录、照片8张，因无法核实证据的真实性，本院不予采信。本院根据采信的证据和开庭审理查明的情况，确认以下案件事实：东大豪居小区位于洪江市黔城镇开元大道和冰心路交汇处，共有157户，2017年初开始筹备成立业主委员会，于2018年初先后向洪江市房管局、洪江市芙蓉社区提交《申请报告》，申请召开首次业主大会及选举产生业主委员会，后洪江市芙蓉社区委派工作人员参加业主大会并指导业主委员会的成立，同时选举产生了以鲍孝文为主任的东大豪居业主委员会及其成员，并将制定的《小区业主公约》等资料交至所在芙蓉社区备案。东大豪居《小区业主公约》规定：该小区成立业主大会，业主大会设立业主委员会作为执行机构；该公约对物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力；由业主委员会按照业主大会的决定代表业主与物业管理企业签订物业服务合同；业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费；小区是商主一体，门面物业费1.5元/平方，住户1元/平方……。2018年1月17日，原告（甲方）与洪江市好日子物业服务有限公司（乙方）签订《东大豪居物业服务合同》，合同主要约定如下内容：物业基本情况、物业管理内容、物业管理模式、物业公司管理制度及物业服务收费标准及办法，其中小区物业管理按每月一次性收计15600元/月，甲方以银行转账或现金支付方式，每月5日前支付乙方物业管理费；乙方配合甲方收取物业使用人即小区业主的物业费，但不派专人收取；委托管理期为1年，自2018年2月1日起至2019年2月1日止，合同期满在同等条件下，应优先于乙方续签下一年度的物业合同。合同签订后，洪江市好日子物业服务有限公司进驻该小区开展物业服务工作。2015年8月12日，被告傅祥文、傅敏敏与湖南省鼎盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了东大豪居1幢108、109号门面，108号、109号门面房屋面积分别为70.44平方米、35.53平方米，其中合同约定：物业管理费从甲方通知乙方交房之日开始收取，按照物价部门核定的标准，预收12个月（根据物价局相关规定）。2018年12月12日，原告召集并组织召开业主大会，讨论关于小区物业费收缴及业主公约章程事项，经约55户业主签字确认，决定以业委会名义、物业公司协助配合的方式对拒不缴纳物业费的业主提起诉讼。2019年6月5日，原告发出小区《公告》，主要内容为：东大豪居业委会的成立及业主公约的拟定，系召开业主大会并经业主大会同意的，业主对按照业主公约收取物业费没有异议，当时芙蓉社区也派工作人员参与并已出具证明证实。如各位业主对以上事项无异议，请签字确认，对召开业主大会及同意业主公约一事证明，以维护小区所有业主共同利益。公告发出后，共有约90余户业主签字确认。现因被告傅祥文、傅敏敏未及时缴纳自2018年2月至2019年1月的物业费，故原告诉至本院，要求判如所请。本院认为，业主委员会由业主大会选举产生，具体执行业主大会决定的事项。东大豪居小区现以小区业主自主管理的形式进行管理，部分业主未交管理费用，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条“……业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”之规定，业主委员会具有诉讼主体资格，可以向法院起诉。关于本案选举产生业主委员会、建立《小区业主公约》是否合法有效及被告是否应当交纳物业费的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，属于有关共同管理的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告成立业主委员会及建立《小区业主公约》时，虽存在参加业主大会人数及表决人数不明确等瑕疵问题，但从原告提供的《公告》签名可知，该小区的157户业主中，已经有90余户业主认可业委会的成立且同意按照《小区业主公约》收取物业费，故东大豪居业主委员会的成立及按照《小区业主公约》规定的标准向全体业主收取物业费应当视为已经业主共同决定，对全体业主具有约束力，且现原告已经为被告提供事实上的物业服务，被告作为东大豪居业主负有向原告交纳物业服务费的义务，被告应当按照每平方米1.5元的标准，从2018年2月1日至2019年1月31日，向原告缴纳物业费，计算为105.97×1.5×12个月=1907元。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：限被告傅祥文、傅敏敏于本判决生效之日起十日内支付原告洪江市东大豪居业主委员会2018年2月至2019年1月共计12个月的物业管理费1907元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告傅祥文、傅敏敏负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  段柳媛二〇一九年六月二十五日书记员  唐国富