重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0111民初3280号原告：重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司（统一社会信用代码915002246664434141），住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处和平路**1-5-3。法定代表人：高显才，董事长。委托诉讼代理人：陈友良，男，1965年5月2日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：张靖鼎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。被告：刘竹善，男，1956年12月25日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：郑圣群，女，1962年8月7日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司（以下简称康盛物业公司）诉被告刘竹善、郑圣群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法由审判员周学均适用小额诉讼程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告康盛物业公司委托诉讼代理人张靖鼎、陈友良，被告刘竹善、郑圣群到庭参加诉讼，原告法定代表人高显才未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付（2017年1月至2018年12月）物业管理费3354.65元、公摊费240元、违约金328.01元，共计3922.66元；2.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：原告分别于2011年11月6日、2013年1月1日与大足县中天房地产开发有限公司签订了中天国际“香山御景”小区前期物业服务合同，合同约定物业服务收费标准，按建筑面积计算：多层住宅0.70元/月/平方米、高层住宅（电梯楼）1.00元/月/平方米、写字楼3.00元/月/平方米、商业物业2.50元/月/平方米、花园电梯洋房1.8元/月/平方米。公共区域水电公摊费应独立计量核算，合理向业主分摊计收。未按合同约定期限交付物业服务费的每日按未交费金额的万分之五的比例收取违约金等。该合同对被告具有约束力。合同签订后，原告按合同约定进驻中天国际“香山御景”小区为其业主提供物业服务，但被告不按合同约定交纳相关费用，已构成违约，应当承担违约责任，经原告多次催收未果，现原告为维护自己的合法权益，特起诉来院，提出如上诉讼请求。被告辩称，被告对交物管费本身没有异议，但是小区随意将花园更改为车行道，严重影响了业主的休息，被告也向物管公司反映过，但是一直没有整改，只要恢复到原状，被告就缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：2011年1月1日铜梁县康盛物业管理有限公司（于2014年9月3日更名为重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司）与大足县中天房地产开发有限公司第一分公司对“中天国际（香山御景）”物业服务签订了《前期物业服务合同》，合同中约定收费标准为多层住宅0.70元/月/平方米、高层住宅1.00元/月/平方米。因二期工程设计变更，“中天国际（香山御景）”7、8、9号楼由多层设计修改为增设电梯后变为电梯洋房。2013年1月1日，针对修改设计的新增电梯洋房，铜梁县康盛物业管理有限公司与大足县中天房地产开发有限公司再次签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为大足县中天房地产开发有限公司开发的名为“中天国际（香山御景）”小区提供物业服务，合同约定的物业服务收费标准为：本小区物业服务费实行包干制，多层住宅0.70元/月/平方米、高层住宅1.00元/月/平方米、电梯洋房1.80元/月/平方米；第五条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计算；合同第十三条约定：本合同期限为5年；第二十五条约定：业主、物业使用人未按合同约定期限交纳物业服务的，应按照未交费金额每日万分之五的比例支付违约金。另查明，被告居住的“香山御景”小区每月产生的公共区域水电费（即公摊费）由原告康盛物业公司每月向业主实际收取10元/户/月。被告刘竹善、郑圣群系大足区棠香街道办事处北环二路东段168号9幢2单元1-2（建筑面积127.07平方米、系电梯洋房）业主。其住房后窗户下面因小区业主委员会与开发商协议自行改建有机动车道一条，车辆行驶中碾压窨井盖造成噪音。从签订《前期物业服务合同》起，原告康盛物业公司一直为被告刘竹善、郑圣群所在小区提供物业服务。合同到期后，原告仍在被告小区提供物业服务至今。从2017年1月1日起至2018年12月31日止，被告刘竹善、郑圣群未交纳相关物业服务费、公摊费等费用。经原告催收未果，特提起上述诉讼请求。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。2013年1月1日大足县中天房地产开发有限公司与康盛物业公司再次签订的《前期物业服务合同》，是对7、8、9号楼因多层变更原设计后新增设电梯，出现原2011年1月1日的《前期物业服务合同》中没有约定的情况下，对2011年1月1日签订的《前期物业服务合同》的进一步补充及完善，该合同系双方真实意思表示，故各方当事人均应按照物业服务合同的约定内容享有权利并履行义务。原告康盛物业公司按照此前期物业服务合同的约定向大足区“香山御景”小区业主提供了物业服务，虽然该前期物业服务合同于2017年12月31日到期，但原告仍在该小区提供物业服务至今，故2018年1月至今构成事实物业服务关系。物业服务是一种持续性、综合性的服务，其服务的优劣，有其客观性，也是业主自身的一种主观感受。同时，物业服务针对的是小区整体范围，具有整体性，物业服务费用对小区全体业主而言亦具有集体性，与小区全体业主的利益息息相关，也是小区物业服务能够持续良好开展的必要物业基础，因此，在业主无证据证明原告物业公司提供服务中存在重大瑕疵的情况下，其仍应按照前期物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。原告庭审中表示已与小区业主委员会及开发商共同协调配合解决车行道路噪音问题，被告以此为由拒绝交物管费抗辩理由不能成立。被告刘竹善、郑圣群系大足香山御景小区业主，在原告服务期间，被告从2017年1月1日至2018年12月31日未交纳物业服务费，应承担相应的民事责任。《前期物业服务合同》中约定电梯洋房物业服务费的收费标准为1.80元/月/平方米，后大足区棠香街道香山御景业主委员会与原告协调后，原告同意要求按1.1元/月/平方米计算，是原告对自身民事权利的处分，符合法律规定，本院对此予以准许。被告刘竹善、郑圣群的物业面积为127.07平方米，故被告刘竹善、郑圣群应支付原告康盛物业公司在此期间的物业服务费3354.65元（物业服务费1.1元/平方米/月×127.07平方米×24个月）、公摊费240元（公摊费10元/月×24个月），共计3594.65元。在本案中，原告自愿放弃要求被告支付违约金，是原告对自身民事权利的处分，符合法律规定，本院对此予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、由被告刘竹善、郑圣群于本判决生效后五日内向原告重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、公摊费共计3594.65元；二、驳回原告重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘竹善、郑圣群未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘竹善、郑圣群负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后,一方当事人拒绝履行的,对方当事人可向人民法院申请执行,申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。审判员  周学均二〇一九年六月二十一日书记员  刘 艺