宁夏回族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）宁执异8号 异议人（案外人）：朱丽萍，女，汉，1966年6月5日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请保全人：四川省国基建筑工程有限公司。住所地：四川省仪陇县金城镇。 委托诉讼代理人：董钢，四川天作律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张燕茹，四川天作律师事务所律师。 被保全人：银川博冠房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区永宁县。 法定代表人：全勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘桂华，该公司员工。 委托诉讼代理人：李佳佳，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 在本院执行申请保全人四川省国基建筑工程有限公司（以下简称国基公司）与被保全人银川博冠房地产开发有限公司（以下简称博冠公司）建设工程施工合同纠纷财产保全一案中,案外人朱丽萍于2019年5月25日对本院查封的三沙源谊苑2区（三沙源3区）涉案房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人朱丽萍称，2016年1月29日，朱丽萍购买三沙源谊苑2区（三沙源3区）涉案房屋一套，一次性将房款239638元全部支付给博冠公司。2017年下半年，朱丽萍打电话给售楼部询问办理手续的事宜，售楼部表示小区名称有可能会更名，暂时开不了发票，办不了手续。2018年下半年，物业公司催收物业费，朱丽萍领取了该套房屋钥匙，交纳了物业费，该套房屋属于朱丽萍个人财产。得知该套房屋被法院查封后，朱丽萍遂提出执行异议，请求对三沙源谊苑2区（三沙源3区）涉案房屋中止执行并解除查封。 国基公司称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，执行异议必需符合上述法律规定才能得到支持。朱丽萍所提异议完全不符合上述条件，依据朱丽萍提交的证据及自述，朱丽萍至今未签订合法有效的买卖合同。朱丽萍未办理交房手续，未占用案涉房屋。朱丽萍未提交证据证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。朱丽萍提交的银行流水记录及收据显示，收款人为成都立元嘉合地产顾问有限公司（以下简称立元嘉合公司），与本案申请保全人与被保全人无关。且未签订房屋买卖合同，无法确定房屋的总价，即无法确认朱丽萍付款的金额占总房款的百分比。故，朱丽萍异议不符合上述法律规定，其申请不应得到支持，请求驳回朱丽萍的请求。 博冠公司称，朱丽萍所述关于其购买涉案房屋，并已全额支付房屋价款的事实，博冠公司经查阅资料核查是真实的，予以认可。博冠公司作为涉案项目业主，委托立元嘉合公司进行销售代理，双方就销售代理佣金的支付一致约定用房屋进行抵偿，朱丽萍所购涉案房屋即为博冠公司抵偿销售代理佣金房屋中的一套。朱丽萍作为涉案房屋买受人，已全额支付房款，领取钥匙并缴纳物业费，其已实际占有并使用涉案房屋。双方虽未签订正式的房屋买卖合同，是因为涉案房屋有抵偿的事实，较一般的商品房买卖较为复杂，未签订合同也并非朱丽萍原因，系被人民法院查封所致。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二条的规定，朱丽萍完全符合法律规定的以其他形式订立了房屋买卖合同。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》规定的排除执行的条件。涉案项目有上百套房屋出售情况与本案一致或相类似，均是购房人已支付全部房屋价款，实际占有并使用房屋，也有部分系购房人已缴纳房屋定金，签订了购房意向书的情况。国基公司申请查封的房屋绝大部分系案外人财产，购房人的权益应予保护。恳请法院依法作出公正裁判，维护案件当事人合法权益。 本院查明，2015年11月27日，博冠公司与朱丽萍签订《三沙源3区认购意向书》，朱丽萍认购博冠公司开发的三沙源3区涉案房屋，朱丽萍向博冠公司支付认购意向金20000元，该公司给朱丽萍出具了收据。2016年1月29日，朱丽萍向立元嘉合公司转账219638元，该公司给朱丽萍出具了交来谊苑2区涉案房款239638元的收据。2016年4月22日，博冠公司给朱丽萍出具了交来谊苑2区涉案房款219638元的收据。2017年6月29日，永宁县民政局同意博冠公司开发的三沙源3区命名为谊苑2区。2018年10月10日，朱丽萍领取了涉案房屋钥匙并缴纳了2018年2月1日至2019年1月31日的物业费。2019年4月9日，本院根据国基公司诉讼财产保全申请，作出（2019）宁民初20号民事裁定书，裁定查封、冻结博冠公司名下价值9000万元的财产。本院将登记在博冠公司名下的包括涉案房屋在内的243套房屋予以查封，查封期限自2019年5月10日至2022年5月9日，并向国基公司、博冠公司送达（2019）宁执保20号保全案件结案通知书。朱丽萍提出书面执行异议，请求对三沙源谊苑2区（三沙源3区）涉案房屋中止执行并解除查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定”，本案中，朱丽萍对三沙源谊苑2区（三沙源3区）涉案房屋提出异议请求中止执行，同时对本院实施的房屋查封行为提出异议请求解除查封，其实质是基于实体权利对被保全财产即涉案房屋提出书面异议，应当依照案外人执行异议程序审查。由于涉案房屋系登记在房地产开发企业即博冠公司名下的商品房，故应当根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查。首先，在涉案房屋查封前，朱丽萍与博冠公司签订了《三沙源3区认购意向书》，该意向书的协议内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且博冠公司已经收取朱丽萍购房款239638元，该意向书符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定为商品房买卖合同；其次，涉案房屋系用于居住的商品房，且朱丽萍在涉案房屋所在地其名下无其他能够用于居住的房屋；第三，博冠公司认可朱丽萍已支付的239638元房款，就是涉案房屋的全额房款。综上，朱丽萍的执行异议符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其对涉案房屋主张的实体权利，能够排除本院对涉案房屋执行。 综上，案外人朱丽萍的执行异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款之规定，裁定如下： 中止对登记在银川博冠房地产开发有限公司名下的三沙源谊苑2区（三沙源3区）涉案房屋的执行。 案外人、申请保全人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向宁夏回族自治区高级人民法院提起执行异议之诉。 审判长  周云韬 审判员  张 凌 审判员  康宏伟 二〇一九年六月二十八日 书记员  冯 瑶 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。