江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终3905号上诉人（原审被告）：江苏宏禹工程项目管理有限公司，住所地南京市六合区葛关路**。法定代表人：方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈汉东，江苏信棠律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弘弼，江苏信棠律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京市六合区葛塘街道经济发展服务中心，住，住所地南京市六合区葛塘街道葛关路**/div>法定代表人：何德法，该中心负责人。委托诉讼代理人：吴宝国，江苏雨花石律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉芬，江苏雨花石律师事务所律师。上诉人江苏宏禹工程项目管理有限公司（以下简称宏禹管理公司）因与被上诉人南京市六合区葛塘街道经济发展服务中心（以下简称葛塘经济发展中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2018）苏0116民初6725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宏禹管理公司上诉请求：一、依法撤销一审法院判决书中第一项民事判决并依法改判上诉人从2016年6月1日至2018年1月15日按照合同约定的租金标准8元/平方米来支付租金96720（即310×2×8×19.5）元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：原审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的租期为5年，每一年的租金支付应当相互独立，并不是分期履行债务从而相互连续，所以每一期的诉讼时效应当分别计算。根据2004年4月6日最高人民法院针对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》，作出法函[2004]23号答复：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算，另外我国《民法通则》第136条第三项规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。故本案每一期租金都应有着独立的1年期的诉讼时效。上诉人与被上诉人双方于2007年4月9日签署了房屋租赁合同，合同约定，租赁期自2007年6月1日起至2012年5月31日止。合同签订后3个月内付清第一年租金，以后每年12月31日之前交纳次年租金。结合相关法律规定可知最后一期租赁期间为2011年6月1日起至2012年5月31日止，而该期租金应在2011年12月31日前支付完毕，诉讼时效起算应自2012年1月1日起算至2012年12月31日截止。而在5年的租期内被上诉人不能证明在此期间内向上诉人索要过租金，被上诉人怠于行使自己的权利，已经过了法定的诉讼时效，故该部分的房屋租赁的租赁费不应得到支付。2012年6月l日起至2018年1月15日之间，上诉人认为因租赁合同届满，而被上诉人未提出异议，双方的租赁合同已转化为了不定期租赁合同。因原租赁合同继续有效，故租金支付方式也应不变。租金也应于每年的12月31日支付次年的租金，诉讼时效的起点也应为次年的1月1日至次年的12月31日满1年，故2016年5月31日前的租金本应于不应受法律保护。因2018年4月17日，被上诉人委托律师将一份律师函送至上诉人处，可以中断2016年6月1日至2017年5月31日以及2017年6月1日至2018年1月15日索要租金的诉讼时效。故上诉人认为未超过诉讼时效的为2016年6月1日至2018年1月15日部分的租金，支付的租金期间应为19.5个月。葛塘经济发展中心辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人自2007年6月1日起租赁案涉房屋，一直占有使用案涉房屋，被上诉人经济科的工作人员及负责人无数次要求上诉人支付租金，上诉人均以一楼未交付使用为由拒不支付，故不存在被上诉人从未主张过权利的情况。2018年1月16日双方签订房屋租赁终止协议，在房屋租赁终止协议中明确约定对于合同项下的权利义务保留，表明被上诉人从未放弃索要租金。双方租赁合同关系自2007年6月1日一直持续至2018年1月16日双方签订房屋租赁终止协议时止，诉讼时效应自合同履行终止之日开始起算，故被上诉人的诉请未超过诉讼时效。即使根据最高人民法院关于民事诉讼案件诉讼时效的司法解释，当事人约定同意在不定期履行的诉讼时效从最后一期履行届满之日起计算，该案的诉讼请求也未超过。葛塘经济发展中心向一审法院起诉请求：判令宏禹管理公司支付2007年6月1日至2018年1月15日期间的房屋租赁费1264800元（310㎡×4层×8元/m/月×127.5月）及违约金2万元。一审法院认定事实：2007年4月9日，葛塘街道办事处企业服务中心（出租方，甲方）与江苏信捷工程项目管理有限公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于葛关路815号企业服务中心综合楼1-5层有偿出租给乙方使用，面积1550平方米。租赁期限为五年，即自2007年6月1日起至2012年5月31日止，租赁期内乙方向甲方交纳租金总计15624元/年，标准为1层10元/平方米37200/年，2-5层8元/平方米119040元/年。合同签订后3个月内付清第一年租金，以后每年于12月31日之前交纳次年租金。乙方拖欠租金累计达1个季度的，甲方可以终止合同，有权收回房屋。甲方按期提供2-5层，底层在2007年底前交给乙方，租金按相应时间和相应面积扣除。合同签订后，葛塘经济发展中心未向宏禹管理公司交付涉案房屋1层，宏禹管理公司也未向葛塘经济发展中心支付租金。合同期满后，双方又于2018年1月16日签订《房屋租赁终止协议》，协议约定双方于2007年4月9日签订的房屋租赁协议于该协议签订之日终止，宏禹管理公司于本协议签订之日起两日内向葛塘经济发展中心交付房屋及空调设备三台，原租赁合同签订后至本协议签订日期间因出租房屋产生的合同权利义务，双方另外协商，各自保留协议。此后，宏禹管理公司迁出涉案房屋。葛塘经济发展中心于2018年11月2日诉至法院，要求判如所请。一审审理过程中，双方对涉案房屋1层未交付无争议，对涉案房屋2-3层，葛塘经济发展中心主张已交付，宏禹管理公司辩称未交付。一审法院另查明，江苏信捷工程项目管理有限公司于2008年6月25日变更为江苏宏禹工程项目管理有限公司。南京市六合区葛塘街道企业服务中心于2014年3月17日变更为南京市六合区葛塘街道经济发展服务中心。一审法院再查明，涉案房屋1层部分现由南京市六合区葛塘街道农民资金专业合作社、葛塘法律服务所等使用，2层部分由南京市六合区葛塘街道农民资金专业合作社使用，3-5层现为空置状态。一审法院认为：双方于2007年4月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应全面履行。合同期限届满后直至双方《房屋租赁终止协议》签订之前，因宏禹管理公司继续使用涉案房屋且葛塘经济发展中心未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。关于双方争议的2-3层是否交付问题，应由主张交付的一方即葛塘经济发展中心承担举证责任，但其未提交相关证据予证明。另综合庭后现场勘验表明涉案房屋第2层确由案外人使用的实际情况，一审法院认定葛塘经济发展中心除未向宏禹管理公司交付涉案房屋的第1层外，2-3层也未交付。宏禹管理公司应向葛塘经济发展中心给付涉案房屋4-5层租金，期限从2007年6月1日至2018年1月15日（127.5个月），按119040元/年计算，应为632400元。关于租金计算标准，宏禹管理公司要求按5元/平米计算租金，于法无据，一审法院不予支持。关于诉讼时效问题，宏禹管理公司从未向葛塘经济发展中心交付过租金，但一直使用涉案房屋至2018年1月15日。因双方之间的租赁合同关系一直持续，宏禹管理公司关于诉讼时效的抗辩，一审法院不予支持。关于违约金问题，涉案合同签订后，葛塘经济发展中心未按期交付房屋，宏禹管理公司亦未按期交付租金，双方均有违约行为，故对葛塘经济发展中心主张的违约金不予支持。一审法院判决：一、江苏宏禹工程项目管理有限公司于判决生效之日起十日内支付南京市六合区葛塘街道经济发展服务中心租金632400元；二、驳回南京市六合区葛塘街道经济发展服务中心其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16363元，由葛塘经济发展中心负担8363元，宏禹管理公司负担8000元。葛塘经济发展中心预交的8000元由一审法院予以退回，应由宏禹管理公司承担的8000元，由宏禹管理公司于判决生效之日起十日内交付至一审法院。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人宏禹管理公司认可其从2007年6月1日至2018年1月16日持续使用涉案房屋第4-5层。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人主张的涉案房屋2007年6月1日至2016年5月31日期间的房屋租金是否超过诉讼时效。根据相关法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。房屋租金属于分期履行合同之债，并不属于同一债务分期履行，故本案租金应当自每期租金给付期限届满之日分别计算诉讼时效。从本案查明的事实看，被上诉人主张的2016年度的租金应当在2015年12月31日前支付，2015年度的租金应当在2014年12月31日前支付，之前年度的租金以此类推，故本案2016年度的租金应当从2016年1月1日起开始计算诉讼时效，2015年度的租金应当从2015年1月1日起开始计算诉讼时效，之前年度租金的诉讼时效以此类推。又因本案租金的诉讼时效在《中华人民共和国民法总则》施行前已经届满，故本案仍应适用一年的诉讼时效期间，故本案被上诉人主张的涉案房屋2007年6月1日至2016年5月31日期间的房屋租金均已超过诉讼时效，上诉人有权拒绝支付。上诉人主张其仅应向被上诉人支付2016年6月1日至2018年1月15日期间的租金96720（310×2×8×19.5）元与法不悖，本院依法予以支持。一审法院判决不当，本院依法予以纠正。综上所述，宏禹管理公司的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市六合区人民法院（2018）苏0116民初6725号民事判决；二、江苏宏禹工程项目管理有限公司于判决生效之日起十日内支付南京市六合区葛塘街道经济发展服务中心租金96720元；三、驳回南京市六合区葛塘街道经济发展服务中心其他诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。一审案件受理费16363元，由上诉人江苏宏禹工程项目管理有限公司负担1227元，由被上诉人南京市六合区葛塘街道经济发展服务中心负担15136元；二审案件受理费9157元，由上诉人江苏宏禹工程项目管理有限公司负担687元，由被上诉人南京市六合区葛塘街道经济发展服务中心负担8470元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一九年六月三日书记员 戴 苗