四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终11505号 上诉人（原审被告）：四川中置联行商业管理有限公司。住所地：成都市武侯区领事馆路**********。 法定代表人：杨先蓉，执行董事。 委托诉讼代理人：刘娜，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李耀辉，四川迪泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王皓民，男，1986年8月23日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：李向宏，女，1952年4月30日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市宝山区，系王皓民之母。 委托诉讼代理人：向李梅，四川顶泰律师事务所律师。 原审被告：成都安鼎贸易有限公司。住所。住所地：成都市武侯区领事馆路**********div> 法定代表人：田起强，执行董事。 上诉人四川中置联行商业管理有限公司（以下简称中置公司）因与被上诉人王皓民、原审被告成都安鼎贸易有限公司（以下简称安鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初4072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中置公司上诉请求：一、撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初4072号民事判决，改判驳回王皓民的全部诉讼请求；二、诉讼费用全部由王皓民承担。事实与理由：一、《房屋租赁合同》明确约定“乙方（王皓民）确认对该物业的现状已经充分了解”，一审认定合同未明确房屋漏水以及漏水严重程度，属于认定错误。二、依照《房屋租赁合同》第七条第2项的约定，非因房屋本身建筑质量问题导致的维修责任应由王皓民承担。本案中，存在漏水区域的房屋系第三人上海浦发银行将租赁房屋作为厨房使用，因厨房未做好防水处理，导致出现渗漏，漏水并非房屋本身建筑质量问题所致。三、中置公司提供的房屋不存在合同目的不能实现的情形，王皓民无单方解除权；四、依据《房屋租赁合同》的约定，王皓民在租期未满的情况下退回房屋，构成违约。因王皓民提前退回房屋，中置公司同意解除《房屋租赁合同》。五、一审判决中置公司退还全部房屋租金195211元无事实依据和理由：1.《房屋租赁合同》虽然约定了免租期，但现因王皓民提前退回房屋，导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，王皓民应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；2.《房屋租赁合同》第12条第3款约定：若租赁期未满，王皓民提前退回房屋，则视为王皓民违约，其交付的相关费用不予退还。六、一审判决中置公司向王皓民退还履约保证金，违反了双方的约定。根据《房屋租赁合同》第四条第三款第（2）项的约定，如因王皓民原因，导致合同解除或无法履行的，王皓民无权要求返还履约保证金。七、中置公司无违约行为，不应向王皓民赔偿设计费损失。八、《房屋租赁合同》第十三条约定，若因中置公司原因导致合同解除或无法履行的，中置公司需无息返还王皓民已支付履约保证金和剩余房租，故即使中置公司违约，也无需向王皓民支付资金利息。 王皓民辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王皓民向一审法院起诉请求：1、中置公司向王皓民返还6万元租房押金及195211元房屋租金；2、中置公司向王皓民支付上述租房押金和房屋租金的资金占用利息按照年利率6%的标准，从2017年5月8日起计算至实际付清之日止，截至2017年5月22日，暂计587元；3、中置公司向王皓民支付装修设计费损失5万元、消防设计费损失1.2万元，共计6.2万元；4、诉讼费用由中置公司承担。 一审法院认定事实：2016年12月21日，王皓民（乙方）与出租人中置公司（甲方）、房屋所有人安鼎公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，主要载明：第一条标的房屋标的房屋位于成都市成华区二环路东二段22号和信·融锦云湾地上二层整间（层）（套）商业用房，总租赁建筑面积为1084.51平方米。乙方确认对该物业的现状已经充分了解。第二条租赁用途和乙方经营使用权1、乙方租赁标的房屋设立医疗美容整形相关业务。第三条租赁期限和免租期、起租日、计租日1、乙方租赁该房屋期限为八年，自2017年1月25日起至2025年1月24日止（2017年1月25日为起租日）。2、自2017年1月25日起，甲方给予乙方7个月的装修免租期，以便乙方对标的房屋进行装修、筹备开业等……3、免租期期限届满之日即2017年8月25日开始为计租日。第四条租金、履约保证金、定金及其支付、票据、甲方收款账户1、租金标准租金标准为每月每平方米60元人民币，上述租金标准自2017年1月25日起开始每两年递增一次……2、租金支付（1）自起租日开始，第一年（即2017年1月25日至2018年1月24日）租金每季度支付一次，乙方应于每季度末月的25日前支付甲方下季度租金……3、履约保证金（1）2017年2月13日之前乙方向甲方支付60000元的履约保证金，作为乙方按本合同约定条件履行合同的保证。（2）如因乙方原因导致本合同解除或无法履行的，乙方无权要求甲方返还其已付履约保证金，无权要求对其装修、空调、水电安装等乙方投入的相关费用进行赔偿或补偿；如因甲方原因导致本合同解除或无法履行的，甲方需无息返还乙方已付履约保证金，并按年限折扣补贴乙方的装修、空调、水电安装等乙方投入的相关费用（装修使用年限按八年计算），并承担乙方相应的损失。第十条合同的变更、解除或转让4、有下列情形之一的，守约方有权书面通知违约方解除本合同，除按本合同另有约定处理外，违约方还应赔偿因此而给守约方造成的全部经济损失：（1）乙方未征得甲方同意擅自改变标的房屋租赁用途或从事非法经营活动；（2）乙方逾期支付租金超过30工作日以上的；（3）甲丙双方不履行其在本合同项下的应承担的责任，严重影响乙方正常商业经营，经乙方书面通知后15天内没有解决相关问题的。第十三条其他约定事项1、因乙方违反本合同条款而导致甲方解除合同的，对乙方在租赁场地内的装修、家具等发生的费用及其他一切损失，甲方不承担任何赔偿责任。如因甲方原因导致本合同解除或无法履行的，甲方需无息返还乙方已付履约保证金和剩余房租，并按年限折扣补贴乙方的装修、空调、水电安装等乙方投入的相关费用（装修使用年限按八年计算），并承担乙方相应的损失。2016年12月28日，甲乙丙三方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方出租、经营、管理位于成都市成华区二环路东二段22号1栋商业裙楼1-2-1层的房屋，该地址与原合同上成都市成华区二环路东二段22号和信·融锦云湾地上二层为同一标的。在原合同签订之日起至2017年1月25日期间允许承租人王皓民提前使用该房屋进行装修筹备开业。 上述房屋租赁合同及补充协议签订后，王皓民向中置公司缴纳租房押金（履约保证金）60000元、房屋租金（2017.8.25-2017.11.25）195211元，中置公司出具收据予以确认。 2017年1月13日，王皓民向四川瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司支付装修设计费50000元。2017年2月15日，王皓民向四川联华消防工程有限公司支付消防设计费12000元。 一审审理中，中置公司陈述在签订合同时，王皓民就知道案涉租赁房屋漏水的现状。王皓民陈述，自己是医生，不是做工程的，在2016年12月初发现只有一个点在漏水，当时问过房东，房东告知没有问题，并承诺要给王皓民解决，王皓民出于对中置公司的信任，但经过后期多次反补，从一个漏点变成九个漏点，王皓民开始意识到漏水的严重性。2017年2月至5月，王皓民多次向中置公司发函，要求中置公司解决漏水问题，但漏水问题并未得到根本解决。时至今日，中置公司虽然采取了一定补漏措施，但房屋仍然存在漏水现象。 2017年5月5日，王皓民通过代理人向中置公司发送《律师函》，载明：1、自贵单位收到该律师函之日（以寄送本律师函之反馈的送达日期为基准日期）起王皓民先生与贵单位于2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》及于2016年12月28日签订《房屋租赁合同补充协议》自动解除；2、由于我方委托人已向贵单位交付了6万元租房押金及195211元房屋租金，望贵单位本着合同的诚实信用原则在收到本律师函的3日（以寄送本律师函之反馈的送达日期为基准日期）内予以全部退还。中置公司认可已于2017年5月8日收到上述《律师函》。 一审法院认为，王皓民、中置公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系当事人真实意思表示，内容合法有效，双方应当按照协议约定享有权利和履行义务。关于中置公司是否构成违约的问题。根据《合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。王皓民租赁房屋用于开展医疗美容经营，中置公司提供租赁房屋应当保证该房屋不出现漏水情形。同时，根据诚实信用原则，中置公司提供存在漏水瑕疵的房屋，应当明确告知王皓民，并应当在合同中予以注明，以供王皓民选择是否签订合同。中置公司虽然抗辩，合同中载明“乙方（王皓民）确认对该物业（案涉租赁房屋）的现状已经充分了解”，但并未明确房屋漏水的事实，以及漏水的严重程度。另外，王皓民作为承租人，即使在签订合同前了解到房屋有轻微渗漏，在出租人承诺可以解决的情形下，王皓民有理由相信作为出租方的中置公司有能力全面解决漏水问题。中置公司虽然采取一定补漏措施，但并未从根本上解决漏水问题，致使王皓民租赁房屋的目的无法实现，中置公司已构成违约，王皓民据此单方通知中置公司解除合同，并无不当。中置公司中置联行公司作为出租方，对案涉房屋具有经营、管理职权，应当承担违约责任。据此，王皓民主张要求中置公司退还租房押金60000元、房屋租金195211元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于退还租房押金和房屋租金的资金占用利息问题。鉴于中置公司于2017年5月8日收到王皓民解除合同的律师函，而该律师函载明要求中置公司在收到律师函的3日内退还上述押金和租金，也就是说，中置公司应当在2017年5月10日之前退还。故一审法院认为，押金和租金的资金占用利息应当从2017年5月11日起计算至实际付清之日止，王皓民主张按照年利率6%的标准支付并无不当，一审法院予以支持。关于中置公司是否应当赔偿王皓民装修设计费和消防设计费的问题。一审法院认为，王皓民作为承租人，租赁房屋用于开展医疗美容经营，对房屋的使用要求尤其是防漏要求，应当非常清楚。但在签订合同前，王皓民通过实地查看已经了解到房屋有一定的渗漏情况，过分相信中置公司能全面整改，主观上具有一定过错。对此，一审法院结合王皓民、中置公司的过错程度，对于王皓民主张的62000元的设计费损失，酌定由王皓民承担30%，即18600元，由中置公司中置联行公司承担70%，即43400元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、中置公司于判决生效之日起十日内向王皓民退还租房押金60000元、房屋租金195211元，合计255211元；二、中置公司于判决生效之日起十日内向王皓民支付资金占用利息（资金占用利息以255211元为基数，按照年利率6%从2017年5月11日计算至实际付清之日止）；三、中置公司于判决生效之日起十日内赔偿王皓民装修设计费和消防设计费损失43400元；四、驳回王皓民的其他诉讼请求。一审案件受理费6067元，由中置公司承担6000元，由王皓民承担67元。如中置公司未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，中置公司未提交新证据，王皓民提交了以下新证据：一、2018年9月4日的案涉房屋现场图片，拟证明案涉房屋在诉讼时仍存在漏水情况；中置公司认为该证据系王皓民单方拍摄，中置公司对拍摄时间、位置及形成过程均无法确认，对该证据的真实性不予认可。二、中介人员石某与中置公司工作人员谢辉之间的微信聊天记录截图，拟证明：1.石某是负责王皓民与中置公司之间租赁合同的中介人员；2.中置公司在整个租赁合同签订过程中均未存在漏水的情况，王皓民在签订合同时不清楚房屋存在漏水情况；中置公司对该证据的真实性不予认可。三、证人石某的证言，其陈述自己是王皓民和中置公司之间租赁合同的介绍人，租房时房屋的状况是完好的，其不知道王皓民于2016年12月初前去现场了解房屋漏水的情况。中置公司认可证人石某的身份，但认为石某并不知道王皓民在2016年12月初去现场了解房屋存在漏水点的事实。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，在诉讼中，中置公司和王皓民均同意解除案涉《房屋租赁合同》，双方的主要争议在于：一、合同解除是否应当归责于中置公司；二、中置公司是否应当向王皓民退还租金；三、中置公司是否应向王皓民退还履约保证金；四、中置公司是否应当承担资金利息；五、中置公司是否应当向王皓民赔偿设计费损失。本院分别认定如下： 关于合同解除是否应当归责于中置公司的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，中置公司作为出租人应当保证其提供的租赁房屋不出现漏水情形。从中置公司上诉状“案涉房屋系第三人侵权导致漏水”的上诉理由来看，中置公司并未否认案涉房屋漏水的事实，故可以确认案涉房屋确实存在不符合约定用途的情形。本案中，虽然《房屋租赁合同》载明“乙方（王皓民）确认对该物业（案涉房屋）的现状已经充分了解”，但合同并未对房屋存在漏水以及漏水程度予以明确注明，虽然王皓民在一审中陈述其在签订合同前发现有漏水，但王皓民的陈述为“发现漏水，只有一个点，当时问过房东，房东告知没有问题，是要给我们解决的”，由此可见王皓民签订合同时发现的漏水程度轻微，且因出租人承诺解决，王皓民有理由相信中置公司可以保证房屋的适租性，故不宜以王皓民签约时发现有漏水的事实而免除中置公司提供适租物的义务。中置公司辩称漏水系房屋上层的浦发银行未做好防水处理所致，属于《房屋租赁合同》中的“非因商铺本身的建筑质量问题”情形，依约定应由王皓民负责维修，但在王皓民否认浦发银行未作好防水是房屋漏水唯一原因的情形下，中置公司未举证证明漏水的唯一的原因系浦发银行未作好防水，其所提抗辩的证据不足，本院不予支持。综上，因中置公司提供的租赁物不能满足租赁用途，且中置公司在王皓民要求处理后未在15天内解决相关问题，符合《房屋租赁合同》第十条第四款“有下列情形之一的，守约方有权书面通知违约方解除本合同……（3）甲丙双方不履行其在本合同项下应承担的责任，严重影响乙方正常商业经营，经乙方书面通知后15天内没有解决相关问题”的情形，故合同解除的责任应归于中置公司。 关于中置公司是否应当向王皓民退还租金的问题，中置公司主张其可以扣除免租期的房屋占有使用费，且根据《房屋租赁合同》第12条第3款“若租赁期未满，乙方（王皓民）提前退回房屋，不予承租，则视为乙方（王皓民）违约，乙方（王皓民）交付的相关费用不予退还”的规定，其不应退还租金。本院认为，如第一个争议焦点所述，合同解除的责任应归于中置公司而非王皓民，故即使合同解除，王皓民亦不应当承担免租期的房屋占有使用费。同样，《房屋租赁合同》第12条第3款的约定应是指王皓民在无合理解除事由下退回房屋的处理方式，而非是限制王皓民的正当解除权，本案王皓民具有合理解除事由，不应适用《房屋租赁合同》第12条第3款的约定。 关于中置公司是否应当退还履约保证金（押金）、赔偿部分设计费损失的问题，中置公司以《房屋租赁合同》第四条第三款第（2）项“如因乙方（王皓民）原因，导致合同解除或者无法履行的，乙方（王皓民）无权要求甲方（中置公司）返还其已支付的履约保证金”、第十三条第一款“因乙方（王皓民）违反本合同条款而导致甲方（中置公司）解除合同的，对乙方在租赁场地的装修、家具等发生的费用及其它一切损失，甲方不承担任何赔偿责任”作为拒绝退还保证金和赔偿设计费的抗辩理由，本院认为，如第一个争议焦点所述，合同解除的责任不能归于王皓民，中置公司以上述约定抗辩退还履约保证金、赔偿设计费的事实依据不足，本院不予支持。 关于中置公司是否应当支付资金利息的问题，根据《房屋租赁合同》第十三条第1款约定：“如因甲方（中置公司）原因导致本合同解除或无法履行的，甲方需无息返还乙方（王皓民）已付履约保证金和剩余房租”，从上述约定来看，在合同解除归责于中置公司的情形下，中置公司在向王皓民返还履约保证金和租金时不需承担相应的资金利息，一审判决中置公司承担资金利息与《房屋租赁合同》的约定不符，本院予以纠正。 综上，中置公司的上诉请求部分成立。根据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2017）川0108民初4072号民事判决第一、三项，即“四川中置联行商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向王皓民退还租房押金60000元、房屋租金195211元，合计255211元”、“四川中置联行商业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿王皓民装修设计费和消防设计费损失43400元”； 二、撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初4072号民事判决第二、四项，即“四川中置联行商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向王皓民支付资金占用利息（资金占用利息以255211元为基数，按照年利率6%从2017年5月11日计算至实际付清之日止）”、“驳回王皓民的其他诉讼请求”； 三、驳回王皓民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6067元，由四川中置联行商业管理有限公司负担5711元，由王皓民负担356元。二审案件受理费6008元（四川中置联行商业管理有限公司已预交6067元），由四川中置联行商业管理有限公司负担5715元，由王皓民负担293元。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  李俊 审判员  赵韬 二〇一九年六月二十日 书记员  罗菲