宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初807号 原告：永宁中拓长和地产有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。 法定代表人：杨晓红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李红艳，宁夏辅德律师事务所律师。 被告：路婷，女，1980年2月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告：张明伟，男，1978年7月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区,系原告路婷之夫。 第三人：中国银行股份有限公司银川市兴庆支行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街**。 负责人：贾向鹏，该支行行长。 委托诉讼代理人：白利东，男，该行职工。 委托诉讼代理人：纳小清，女，该行职工。 原告永宁中拓长和地产有限公司（以下简称永宁中拓公司）与被告路婷、张明伟、第三人中国银行股份有限公司银川市兴庆支行（以下简称中国银行兴庆支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月30日公开开庭进行审理。原告永宁中拓公司的委托诉讼代理人李红艳、第三人中国银行兴庆支行的委托诉讼代理人白利东、纳小清到庭参加诉讼，被告路婷、张明伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永宁中拓公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《银川市商品房买卖合同》及共同与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》，被告配合原告办理所售房屋的撤备案手续；2.原、被告相互返还因合同取得的财产并与第三人进行清算，原告提前代偿被告在第三人处剩余银行按揭贷款后，由被告、第三人配合原告办理注销预售商品房抵押登记相关手续；3.被告向原告支付已提前代偿的银行贷款本金、利息27987.80元（暂计算至2019年5月30日）及提前代偿银行贷款本金、利息237333.54元；4.被告向原告支付提前还款违约金1187元（本金237333.54元×5‰）；5.被告向原告支付解除合同违约金22318元（房屋首付款223180元×10%）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2013年10月30日,原、被告签订了中拓世纪城住售字第2013(066)号《银川市商品房买卖合同》,约定被告购买原告开发的位于永宁县望远镇中拓世纪城蓝宝台第7幢1单元701号房,房屋建筑面积123.45m,单价4400元/m,签约总价543180元。合同约定，被告须于2013年10月30日前缴清首付款223180元,剩余房款以银行贷款方式支付。合同签订后,原、被告与第三人中国银行兴庆支行于2014年7月10日签订了《个人一手住房贷款合同》,该合同的借款人为被告路婷，抵押人为被告路婷、张明伟,保证人为原告,贷款金额32万元,贷款期限240个月,自2014年3月14日起至2034年3月14日止。合同签订后,原告依约履行了各项合同义务,被告却违反合同约定,自2018年7月起再未归还过银行按揭贷款,导致原告为其向第三人代偿银行按揭贷款已达18475.86元。后经原告多次联系,被告处于失联状态。被告的上述行为已构成严重违约,应依法承担相应违约责任。 被告路婷、张明伟未答辩也未提供证据。 第三人中国银行兴庆支行辩称，对原告的诉讼请求和事实没有异议，借款人在拒不还款的情况下，作为保证人的原告能履行责任，故请求维护我行的合法权益。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月30日,原告与被告路婷签订了《银川市商品房买卖合同》一份，合同约定：被告购买原告开发的的位××县的的位××县的的位××县中拓世纪城第7幢1单元701号房，建筑面积123.45㎡,房屋总价543180元；被告于2013年10月30日前缴清首付款223180元,在合同签订之日起15日内通过银行按揭贷款审核并签订贷款协议，并于合同签订之日起30日内以银行按揭贷款方式付清房款余款；逾期付款的违约责任：(1)逾期在15日之内,自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止,被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金,合同继续履行。(2)逾期超过15日后,原告有权解除合同,解除合同的,被告按累计应付款的5%向原告支付违约金,原告退还已收房款。被告愿意继续履行合同的,经原告同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止,被告按日向原告支付逾期应付款万分之五(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。被告由于个人原因无法履行合同要求退房的,应向原告缴纳房款总价8%的违约金,该违约金原告可以直接从被告已付房款中扣除,不足部分原告有权向被告追索；原告应当在2015年7月30日前,将符合本合同约定的商品房交付被告使用。同日，原告与被告路婷签订了《抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定补充协议》。约定：被告采取银行按揭或公积金贷款支付房款的，应于合同签订后七个工作日内办理完按揭贷款手续所需的全部资料并及时报送原告指定银行，被告应积极配合银行或公积金管理处办理银行按揭手续,并承担由此而产生的各项费用；被告按揭贷款购房后,在原告为其全部贷款提供连带责任保证解除前,如被告逾期达二个月未按银行贷款合同还本付息,致使银行扣划原告保证金,原告有权单方面解除《商品房买卖合同》并将被告所购商品房另行出售。在该商品房第二次售后,原告先扣回被告购房首付款的10%作为被告向原告支付的违约金,然后再扣回原告替被告向银行支付的该项按揭贷款的本息和违约金后，将购房首付款剩余部分退还被告。在该商品房第二次售出前,被告的购房首付款不予退回；在交房前,被告应一次交清由原告代收代缴的相关费用,否则原告有权拒绝交房,由此产生的一切后果由被告承担；双方保证其留给对方的通讯地址、电话真实有效。如有变更,变更方应在变更后10日内以书面形式通知对方。如因无效通讯地址造成文件资料无法送达,由此造成的损失由责任方承担。合同签订后，被告路婷分三次共向原告支付房屋首付款223180元。 2014年7月10日，被告路婷（借款人）与第三人中国银行兴庆支行分行（贷款人）、原告永宁中拓公司（保证人）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。约定：被告向第三人借款32万元用于支付借款人购买原告开发的的位××县的的位××县的的位××县中拓世纪城第7幢1单元701号房屋），贷款期限240个月，自贷款人实际放款日起算；贷款利率按中国人民银行、中国股份有限公司颁布的相关规定执行，第一个浮动周期内适用的贷款利率见合同第十四条（此系合同签订日利率，实际执行利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率上浮5%执行）；借款人还款方式为按月等额本息，按月偿还贷款本息的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：永宁中拓长和地产有限公司）。双方在《个人一手住房贷款合同》通用条款中还同时约定：借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，借款人应按约定及时与贷款人办妥贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项证书交贷款人执管；借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：（1）向贷款人提供虚假资料、文件、信息或隐瞒家庭住房有套数等重要事实、资料、文件、信息可能或已经造成损失。(2)未按期归还贷款本息......；保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任，保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年。若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行届满之日后两年。如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。上述合同签订后，第三人于2014年3月14日为被告发放了银行按揭贷款32万元，被告开始按月偿还第三人贷款本金及利息。截止2019年5月30日，被告共偿还第三人贷款本金66666.56元及利息71038.87元，偿还本金罚息和利息罚息7.57元。因被告自2018年7月后未再向第三人偿还按揭贷款本金及利息，第三人累计从原告保证金账户中扣除了逾期按揭贷款本金及利息共计27987.80元（其中：本金15999.96元、利息11746.77元、本金罚息144.95元、利息罚息96.12元）。被告下剩第三人贷款本金237333.54元未偿还。原、被告及第三人办理了涉案房屋抵押权预告登记。 本院认为,原告与被告路婷及第三人签订的《银川市商品房买卖合同》及其补充协议、《个人一手住房贷款合同》是双方真实意思的表示,不违反法律,行政法规的强制性、效力性规定,依法成立并生效,各方当事人均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告及第三人按合同约定完全履行了义务,被告路婷向第三人借款后,未按约定如期偿还按揭贷款,应当承担相应的违约责任。原告要求解除《商品房买卖合同》和《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求有事实依据,本院予以支持。合同解除后尚未履行的,终止履行,依据合同取得的财产应当予以相互返还。被告路婷应返还原告购买的商品房,因其至今未接收,该商品房仍在原告处,故不需返还。原告预售该商品房所取得的被告首付价款223180元和已偿还的贷款本金66666.56元,共计289846.56元，应当返还给被告路婷。由于被告路婷违约未及时偿还第三人按揭贷款，导致原告依约履行了保证责任并偿还了自2018年7月1日之后的逾期贷款利息，故被告路婷应向原告支付自2018年7月1日至2019年5月30日期间原告代为偿还的银行贷款利息及罚息11987.84元。同时，由于被告路婷违约，致使原告提前解除购房合同，故应由其按合同约定的10%支付原告违约金22318元（223180×10%）。对于原告要求二被告支付提前还款补偿金的请求，没有事实依据，本院不予支持。因涉案借款合同系被告路婷、张明伟婚姻关系存续期间签订，故被告张明伟应当对上述返还原告的贷款利息、罚息及违约金与被告路婷共同承担偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第二款、第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下： 一、解除原告永宁中拓长和地产有限公司与被告路婷签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告永宁中拓长和地产有限公司与被告路婷、第三人中国银行股份有限公司银川市兴庆支行签订的《个人一手住房贷款合同》； 三、原告永宁中拓长和地产有限公司于判决生效后二十日内返还被告路婷、张明伟的房屋首付价款223180元和已支付给第三人中国银行股份有限公司银川市兴庆支行的贷款本金66666.56元； 四、被告路婷、张明伟于判决生效后二十日内偿还原告永宁中拓长和地产有限公司代为向第三人中国银行股份有限公司银川市兴庆支行偿还的贷款利息及罚息共计11987.84元; 五、被告路婷、张明伟于判决生效后二十日内支付原告永宁中拓长和地产有限公司解除《商品房买卖合同》的违约金22318元； 六、原告永宁中拓长和地产有限公司于判决生效后二十日内向第三人中国银行股份有限公司银川市兴庆支行偿还剩余贷款本金237333.48元及利息（利息算止2019年5月30日，之后的利息以中国银行股份有限公司银川市兴庆支行系统计算为准）； 七、自原告永宁中拓长和地产有限公司清偿第三人中国银行股份有限公司银川市兴庆支行上述贷款本金及利息之日起二十日内，被告路婷、张明伟和第三人中国银行股份有限公司银川市兴庆支行协助原告办理案涉房屋抵押预告登记的备案涤除手续; 八、驳回原告永宁中拓长和地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费850元、公告费600元，由被告路婷、张明伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  许继承 人民陪审员  陈 怀 人民陪审员  伍文奇 二〇一九年六月十四日 书 记 员  丁永侠 本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。