北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初18236号原告（反诉被告）：陈滨，男，1977年3月13日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：刘彩霞，女，1981年12月5日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：吴国庆（兼谭宝珠委托诉讼代理人），男，1964年8月2日出生，汉族，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：谭宝珠，女，1961年8月9日出生，汉族，住北京市丰台区。原告（反诉被告）陈滨、刘彩霞与被告（反诉原告）吴国庆、谭宝珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈滨、刘彩霞，吴国庆到庭参加了诉讼。诉讼中，因陈滨、刘彩霞针对本案所涉房屋上的抵押合同、抵押权另行诉讼，本案于2017年7月18日裁定中止审理，并于2019年4月24日恢复审理。本案现已审理终结。陈滨、刘彩霞向本院提出诉讼请求：1.吴国庆、谭宝珠履行合同，协助陈滨、刘彩霞办理房屋过户手续，过户至陈滨、刘彩霞名下；2.吴国庆、谭宝珠支付逾期过户违约金82万元；3.吴国庆、谭宝珠按合同约定支付陈滨、刘彩霞先期支付的50万元房款利息21698元以及陈滨、刘彩霞租房损失16000元；4.本案产生的全部诉讼相关费用，如诉讼费、保全费由吴国庆、谭宝珠承担。事实和理由：双方于2015年7月27日经中介公司居间签订了房屋买卖合同，约定吴国庆、谭宝珠出售北京市海淀区龙翔路×号×门×号房屋（以下简称×号房屋），总价290万元。后在履约过程中，吴国庆、谭宝珠多次违约，经诉讼、自行协商等方式，双方达成了相应补充协议，但吴国庆、谭宝珠仍未依约履行。吴国庆、谭宝珠辩称，吴国庆、谭宝珠不同意陈滨、刘彩霞的全部诉讼请求，吴国庆、谭宝珠是在受欺骗的情况下与陈滨、刘彩霞签订了房屋买卖合同等合同，房屋出售价格远低于市场价格，而且按照合同约定，即便违约的情况下，吴国庆、谭宝珠可以向陈滨、刘彩霞退还房款并支付违约金即可，无需继续履行合同。另外，陈滨、刘彩霞并没有付清全款，但已经入住了房屋，其已付房款的利息、租房损失、保全费用等，均与吴国庆、谭宝珠无关。吴国庆、谭宝珠向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《房屋转让合同》；2.陈滨、刘彩霞按每月7000元标准向吴国庆、谭宝珠支付2015年11月至今的占有使用费。事实和理由同答辩意见内容。陈滨、刘彩霞针对吴国庆、谭宝珠的反诉请求辩称，陈滨、刘彩霞不同意吴国庆、谭宝珠的全部反诉请求，双方合同明确约定在吴国庆、谭宝珠违约的情况下，陈滨、刘彩霞可以选择继续履行合同，且陈滨、刘彩霞是依据合同约定入住涉案房屋，无需支付占有使用费。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有异议的事实，本院确认如下：陈滨与刘彩霞系夫妻关系。吴国庆与谭宝珠系夫妻关系。2015年7月26日，陈滨（乙方）与吴国庆（甲方）签订《房屋买卖定金协议》，约定甲方出售×号房屋，成交价为290万元。2015年7月27日，陈滨、刘彩霞（乙方）与吴国庆（甲方）签订《房屋转让合同》，进一步约定×号房屋买卖事宜，其中约定成交价为290万元，定金17万元，乙方选择公积金贷款，拟贷金额为120万元；乙方在网签后且2015年9月28日前支付第一笔房款123万元，乙方在过户前一日支付第二笔房款30万元；双方最晚应于合同签订之日起130日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，因甲方原因致使乙方未能依约完成房屋产权转移的，双方自行选择是否退房，如乙方选择退房的，乙方书面通知甲方解除合同，乙方依据合同条款追究甲方违约责任，乙方不选择退房的，甲方应当继续履行过户义务，且自合同签订之日起至实际过户之日止，甲方按乙方全部已付款的千分之五/日，向乙方支付违约金，并于实际过户之日起三日内向乙方支付；甲方于2015年9月30日之前交付该房屋，并办理该房屋的物业交割手续。同日，谭宝珠签署《同意出售声明书》，同意吴国庆出售×号房屋。同日，陈滨、刘彩霞向吴国庆支付购房定金17万元。2016年4月16日，陈滨（乙方）与吴国庆、谭宝珠（甲方）签订《补充协议》，进一步约定×号房屋买卖事宜，其中约定甲方承诺该房产的不动产登记证不迟于2016年8月31日下发，否则甲方违约；双方将原付款方式变更为乙方于2016年4月16日向甲方支付第一笔房款50万元，乙方于网签当日向甲方支付第二笔房款73万元，乙方于产权过户前一日向甲方支付第三笔房款30万元；乙方在甲方未取得不动产登记证之前向甲方支付首付款50万元，该笔钱在甲方未取得不动产登记证之前按年息8%计息，按日计算，从第二笔房款中扣除，甲方于2016年4月16日将该标的房屋腾给乙方使用，乙方享有该房屋的使用权及受益权，甲方须结清该房屋腾房之前的所有欠款；因甲方晚腾房乙方造成未能按期居住，乙方另行租住房屋造成的损失共计32000元，甲方承诺补偿16000元，此笔钱从第二笔房款中扣除；甲方如有任何对补充协议内容的违约事实，乙方有权继续按之前房屋转让合同约定的事项对甲方进行违约责任追究。同日，陈滨向吴国庆支付购房款50万元。同日，陈滨和吴国庆还办理了交房手续，但未结清物业、供暖等费用。2016年11月1日，吴国庆取得×号房屋不动产登记证，该房屋登记在吴国庆名下。2017年1月20日，陈滨、刘彩霞（乙方）与吴国庆、谭宝珠（甲方）签订《房屋买卖合同》，再次对×号房屋买卖事宜进行约定，其中约定乙方在2017年1月20日向甲方再支付53万元；乙方在双方网签当日再支付20万元，利息及租房损失从该20万中扣除；甲乙双方初步商议网签的时间为2017年3月15日前。当日，刘彩霞向吴国庆支付购房款53万元。2017年4月1日，吴国庆与案外人潘昌勇签订抵押合同，并于2017年4月5日在×号房屋上设定了抵押权。2017年5月24日，陈滨、刘彩霞将吴国庆、潘昌勇诉至本院，要求确认潘昌勇在×号房屋上设定的抵押合同无效。经审理，本院于2018年6月27日作出（2017）京0108民初27910号民事判决书，判决确认该抵押合同无效。潘昌勇不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年9月26日作出（2018）京01民终7966号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年10月9日，陈滨、刘彩霞将吴国庆、潘昌勇再次诉至本院，要求注销×号房屋上的抵押登记。经审理，本院于2018年11月27日作出（2018）京0108民初58652号民事判决书，判决吴国庆和潘昌勇办理×号房屋的解除抵押登记手续。该判决生效后，陈滨、刘彩霞申请强制执行，现已执行完毕。另查，陈滨、刘彩霞现具备在京购房资格，且其已将剩余购房款170万元汇至本院账户作为履约保证。双方当事人对于吴国庆、谭宝珠签约时是否受欺骗存有争议，吴国庆、谭宝珠以×号房屋成交价格明显低于市场价格为由主张受欺骗，陈滨、刘彩霞对此不予认可。吴国庆、谭宝珠向本院提交了如下证据：与涉案房屋同一地段的成交价格资料。经质证，陈滨、刘彩霞的质证意见为：认可真实性，但不认可证明内容，双方签约时并未存在欺诈行为，×号房屋在双方签约时并未取得产权证，陈滨、刘彩霞需额外支付费用，故×号房屋的实际成交价格与市场价格相符。本院对上述证据的认证为：采信真实性，相关证明力另行评述。诉讼中，经释明，吴国庆、谭宝珠申请酌减违约金数额。经询问，陈滨、刘彩霞表示因吴国庆、谭宝珠的违约行为致其损失主要体现在影响了孩子的入学、付款方式改变导致利息增加、恶意违约、抵押导致律师费用等支出、长期未过户导致交易利益降低等。另诉讼中，陈滨、刘彩霞申请对×号房屋进行保全，本院裁定查封了该房屋。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，吴国庆、谭宝珠虽主张在签约时受欺骗，但其所提交的证据仅能显示与×号房屋同一区域的房屋在签约时点的平均市值情况，而特定房屋的交易价格与特定房屋的朝向、格局、装修、权属登记、抵押登记等多种因素关联，较之平均市值必然会有上下浮动，故现有证据并不足以证明该房屋的成交价格明显低于市值，本院对于吴国庆、谭宝珠的相应主张不予采信。在此前提下，陈滨、刘彩霞与吴国庆、谭宝珠之间就×号房屋所签订《房屋转让合同》、《补充协议》、《房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。根据《房屋转让合同》的约定内容，双方最晚应当在该合同签订之日起130日内共同办理×号房屋的权属转移登记手续，而双方在此后所签署的《补充协议》、《房屋买卖合同》中均未对该过户时间进行重新约定，故双方按前述约定内容，至迟应在2015年12月初完成权属转移登记手续，但双方至今未完成该事项，而根据本案查明的事实，吴国庆于2016年11月1日才取得该房屋的权属登记证书，且其在2017年4月又在该房屋上设定抵押权，故此系吴国庆、谭宝珠原因导致未能按期履约，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任。根据法律规定，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据《房屋转让合同》约定，在吴国庆、谭宝珠违约的情况下，陈滨、刘彩霞可选择不退房，故陈滨、刘彩霞要求继续履行合同，符合双方合同约定内容，吴国庆、谭宝珠有关目前只能解除合同并承担违约责任的主张，缺乏合同依据，本院不予采信。鉴于陈滨、刘彩霞具备继续一次性支付尾款能力，具备在京购房资格，且未存在其他法律上或事实上的履约障碍，双方合同应当继续履行，对于吴国庆、谭宝珠要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。另外，因陈滨、刘彩霞同意自筹资金一次性支付尾款，故为减少当事人诉累，本院一并解决剩余购房款问题。对于损失一节。首先，双方《补充协议》明确约定了吴国庆需在其未取得×号房屋不动产登记证之前按年息8%的标准计算陈滨、刘彩霞已向其支付的50万元购房款的利息，并需补偿租房损失16000元，吴国庆、谭宝珠应当予以履行。现陈滨、刘彩霞所主张的数额准确，其相应诉请，本院予以支持；其次，陈滨、刘彩霞占有使用×号房屋系依据双方合同的约定内容，而如前所述，相关合同合法有效的情况下，陈滨、刘彩霞无需支付占有使用费，故对于吴国庆、谭宝珠的有关占有使用费的反诉请求，本院不予支持。关于违约金一节。首先，双方《房屋转让合同》明确约定了吴国庆、谭宝珠自该合同签订之日起至实际过户之日止，每日按陈滨、刘彩霞全部已付款的千分之五支付违约金，故吴国庆、谭宝珠应当支付违约金；其次，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，陈滨、刘彩霞虽在已付款的利息、租房损失方面得到了一定弥补，但因吴国庆、谭宝珠的违约行为，不仅改变了原有的公积金贷款的付款方式，还引发了多次诉讼行为，此必还会增加其自筹资金的利息支出、诉讼费用支出等等，故相应违约金数额，由本院综合陈滨、刘彩霞的实际损失情况、吴国庆、谭宝珠的违约程度等因素酌情判定，判定为29万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、吴国庆、谭宝珠于本判决生效后七日内协助陈滨、刘彩霞办理北京市海淀区龙翔路×号楼×门×号房屋的产权过户手续，将该房屋过户至陈滨、刘彩霞名下，办理过户手续所需费用由陈滨、刘彩霞负担；二、吴国庆、谭宝珠向陈滨、刘彩霞支付首付款50万元的利息21698元、租房损失16000元、逾期过户违约金290000元，合计327698元，于双方办理北京市海淀区龙翔路×号楼×门×号房屋的产权过户手续的当日向陈滨、刘彩霞支付；三、陈滨、刘彩霞应向吴国庆、谭宝珠支付北京市海淀区龙翔路12号楼5层3门×号房屋的剩余购房1700000元，扣除吴国庆、谭宝珠按本判决第二项确定应向陈滨、刘彩霞给付的首付款利息、租房损失、逾期过户违约金共计327698元后，实际剩余购房款1372302元，由陈滨、刘彩霞于双方办理北京市海淀区龙翔路×号楼×门×号房屋的产权过户手续的当日向吴国庆、谭宝珠支付；四、驳回陈滨、刘彩霞的其他诉讼请求；五、驳回吴国庆、谭宝珠的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18431元，由陈滨、刘彩霞负担2120元，已交纳；由吴国庆、谭宝珠负担16311元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费15000元，由吴国庆、谭宝珠负担，已交纳。保全费5000元，由吴国庆、谭宝珠负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  陆金伟二〇一九年六月二十八日书记员  蔡云飞