河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终2098号上诉人（原审被告）：白新月，女，1978年2月10日出生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：梁海龙，河南宛平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王文永，男，2002年2月3日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。法定代理人：白新月（系被告王文永之母），女，1978年2月10日出生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：梁海龙，河南宛平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：韩改存，女，1948年12月8日出生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：冯杰臣，河南怡和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋天玉，女，1956年8月8日出生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：徐国章，河南怡和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑海洋，河南怡和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙中亭，男，1959年12月22日出生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：李德祥，河南宛平律师事务所律师。上诉人白新月、王文永、韩改存因与被上诉人宋天玉、孙中亭确认合同无效纠纷一案，不服镇平县人民法院（2018）豫1324民初2914号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人白新月及其与王文永的共同委托诉讼代理人梁海龙、上诉人韩改存的委托诉讼代理人冯杰臣、被上诉人宋天玉及其委托诉讼代理人郑海洋、被上诉人孙中亭及其委托诉讼代理人李德祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。白新月、韩改存、王文永上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人宋天玉的诉讼请求，一二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决遗漏当事人关于依法确认宋天玉与王磊签订的房屋买卖协议无效的诉请，属严重违法。2、一审法院认定事实不清，证据不足，判决错误。依照本案协议约定，公证应为该协议生效的必要条件，本案的房屋买卖协议未经公证，仅有双方签字，故该协议不生效。一审法院仅以宋天玉提供的房屋买卖协议、收据、承诺书及他人的汇款凭证便认定其与王磊之间存在房屋买卖合同关系错误，且王磊是否收到房款并未核实。3、一审法院适用法律错误。宋天玉辩称，王磊并非涉诉房产的所有权人，其在未取得权利的情况下将房屋出售给被上诉人并收取被上诉人500000元购房款的事实清楚，证据充分，一审法院判决结果正确，请求维持原判。孙中亭辩称，王磊去世之前与买房人之间就房款是否支付完毕是无争议状态的，没有任何迹象能够表明房款未交付。宋天玉向一审法院起诉请求：1、依法确认宋天玉与王磊签订的《房屋买卖协议》无效；2、要求被告退还宋天玉购房款500000元及利息（利息自2018年2月6日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止）；3、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：王磊与白新月于2000年登记结婚，于2002年2月3日生育儿子王文永，韩改存系王磊（父亲已去世）之母。2018年2月5日，宋天玉与王磊签订《房屋买卖协议》，内容为：“房屋买卖协议甲方（卖方）：王磊，男，汉族，身份证号：。乙方（买方）：宋天玉，女，汉族。甲乙双方为房屋买卖事宜根据有关法律法规之规定，双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经双方协商一致，达成如下协议：一、甲方自愿将自己所有的位于镇平县紫荆城路北段与碾坊庄村委门前路向西丁字口东南角、自北向南坐东面西第八、九间共2间3层门面房（共计223平方米），以伍拾万元整（￥500000元）的价格卖给乙方。二、甲方承诺给乙方办理不动产证，由于政策原因暂无法办理，甲方押金伍万元整于中间人手中保管，甲方待不动产权办到后到中间人将伍万元交还甲方。三、付款方式：乙方一次性交足房款伍拾万元给甲方。乙方付清房款后甲方将房屋及相关手续交给乙方。四、甲方保证上述房产产权清楚，无其它项权利设定或者其它纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或有抵押事项一概由甲方负责处理解决，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责承担。五、本协议若有未尽事宜，甲乙双方协商解决。本协议一式三份，甲乙双方各持一份，公证处一份，签字后生效。甲方：王磊乙方：宋天玉中间人：孙中亭2018年2月5日。”同日，王磊出具收到条，内容为：“收到条今收到宋天玉房款伍拾万元整（￥500000元）收款人：王磊2018.2.5”。宋天玉共计向王磊支付现金320000元。2018年2月6日，宋天玉向孙中亭账户转账180000元，孙中亭于2018年2月8日将该180000元交付给王磊。宋天玉共计向王磊支付500000元（其中押金50000元在孙中亭处）。2018年7月份，孙中亭将押金50000元退还给宋天玉。2018年7月5日，王磊给宋天玉出具承诺书，内容为：“承诺书我叫王磊，男，于2018年2月5日就位于县紫金城路北段与碾坊庄村委门前往西丁字口东南角的门面房2间3层223平方米，签订了《房屋买卖协议》同日收取了宋天玉房款50万元整，并为办理在中人孙中亭处宋天玉押款5万元，因现该房产因故不能实际交付，自愿向宋天玉承诺，于2018年7月31日前将收取宋天玉的50万元房款退还给他（另中人孙中亭收取的5万押金有他直接退还给宋天玉）到时候不还，我自愿服法律责任。承诺人：王磊2018.7.5”。王磊于2018年4月21日向杨华锋出具证明，内容为：“位于镇平县紫金城北段与碾坊庄村部门前向西丁字口东南角与北向南第8、9、10、11共四间三层门面房产权所有权归杨华锋所有。特此证明王磊2018年4月21日”。同日，王磊出具保证书，内容为“保证书位于镇平县××北段与××村委门前向××字××东南角由北××、××、××、××共四间门面房分别卖于姜烨、宋天玉两家，二套房，5月底解决房屋问题，把房屋所有权交归原主杨华锋。保证人：王磊2018年4月21日”。王磊于2018年7月13日去世。白新月于2018年11月28日申请对王磊与宋天玉签订的《房屋买卖协议》、收到条及承诺书中“王磊”的签名笔迹进行鉴定，后于2019年2月25日申请撤回对该鉴定的申请。另查明，2009年6月13日，白新月与南阳三杰房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，合同编号：0000425，购买位于南阳市××路与车站路交叉口家和春天小区××楼××单元××房屋××套；王磊名下有位于镇平县三里河路北段东侧（新科技村）镇国用第200202137号土地一处。庭审中，白新月、王文永、韩改存明确表示不放弃继承王磊的遗产。一审法院认为，宋天玉与王磊签订《房屋买卖协议》，双方就房屋位置及价款等进行约定，宋天玉支付了相应的价款，双方形成房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”一审法院审理查明，王磊生前关于本案涉案房产并未取得相应权利，其在未取得权利的情况下与宋天玉签订《房屋买卖协议》，将涉案房产出卖给本案宋天玉，事后也未经权利人追认，该合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因双方签订的房屋买卖协议无效，导致合同自始无效，该协议对当事人不再具有任何约束力，王磊依据协议取得的房款应当返还给宋天玉。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”根据上述法律规定，王磊对宋天玉所负的债务，在其死亡后应当由其继承人在所继承遗产的范围内向宋天玉负责偿还，故白新月、王文永、韩改存作为王磊第一顺序的法定继承人，应当在继承王磊所留遗产的范围内对王磊生前应返还宋天玉的房款承担返还责任。故宋天玉要求白新月、王文永、韩改存返还房款的请求，理由成立，予以支持。宋天玉已付购房款中的50000元押金已由孙中亭退还宋天玉，故白新月、王文永、韩改存仍应在继承遗产范围内支付宋天玉450000元。宋天玉认为孙中亭已退还的50000元系王磊自愿支付的利息，因其未提供充分证据予以证实，故对其该项主张不予支持。宋天玉主张返还房款的利息，由于协议中并无约定，故应从宋天玉起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。因合同无效造成的利息损失，因宋天玉在与王磊签订房屋买卖协议时应当尽到应有的注意义务，故宋天玉对其签订无效合同的行为也存在一定的过错，其利息损失应由双方适当分担，由宋天玉承担50%，白新月、王文永、韩改存在继承王磊遗产范围内承担50%。庭审查明，孙中亭系中间人，宋天玉通过孙中亭账户支付的部分购房款，后由孙中亭转交给王磊，此可从王磊给宋天玉出具的“承诺书”及收到条等证据中得到证实，故宋天玉要求孙中亭承担返还房款的诉讼请求，无事实和法律依据，故对宋天玉的该项请求不予支持。白新月、王文永、韩改存辩称王磊未与宋天玉签订《房屋买卖协议》，也未收到宋天玉的购房款项，本案审理中查明，王磊给宋天玉出具了“收到条”，并在其后给宋天玉出具的“承诺书”中明确了签订买卖协议及收取宋天玉购房款的事实，而白新月、王文永、韩改存未提供证据证实《房屋买卖协议》、“收到条”、“承诺书”非王磊出具，故对被告白新月、王文永、韩改存的该辩称理由不予采纳。一审法院判决：一、限被告白新月、王文永、韩改存于本判决生效后三十日内在所继承王磊的遗产范围内支付宋天玉450000元及利息的50%(利息自2018年7月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；二、驳回宋天玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，保全费3020元，合计11820元，由宋天玉负担1820元，被告白新月、王文永、韩改存负担10000元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，关于上诉人上诉所称合同效力及法律适用问题，王磊在未取得权利的情况下与宋天玉签订《房屋买卖协议》，且在事后也未经权利人追认，该行为系无权处分行为，且本案涉诉房屋的准建手续等均不健全，本身也不能进行交易，故一审法院认定双方签订的合同为无效合同并无不当，适用法律正确。关于购房款是否支付的问题，宋天玉与中间人孙中亭的陈述能够相互印证，且王磊出具的“收到条”及“承诺书”中均明确载明收取宋天玉购房款500000元，现上诉人未能提供足以推翻上述事实的相反证据，一审法院依据现有证据认定宋天玉已全额支付购房款并无不当。关于上诉人上诉所称遗漏诉请问题，经本院审查，对于宋天玉要求确认房屋买卖合同无效的诉请，一审法院未在判决主文中明确，确有瑕疵，但在判决评理部分对合同效力进行了评析，对本案实质处理并未产生影响。综上所述，白新月、韩改存、王文永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人白新月、王文永、韩改存负担。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 李 舸审判员 张朝阳二〇一九年六月二十六日书记员 李 松