上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终4471号上诉人（原审被告、反诉原告）：冉胤洲，男，1975年12月8日生，汉族，户籍所在地湖北省建始县。委托诉讼代理人：颜培卿，上海君拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：章冰，女，1982年6月14日生，汉族，户籍所在地浙江省丽水市莲都区。上诉人冉胤洲因与被上诉人章冰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初17726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冉胤洲上诉请求：维持一审判决第四、第五项，撤销一审判决第一、第二、第三、第六项，改判确认双方的租赁合同于2018年9月1日解除；章冰支付冉胤洲违约金7.5万元；章冰赔偿冉胤洲空调损失费2,000元；驳回章冰一审的全部诉讼请求。事实和理由：章冰与冉胤洲在2017年2月22日签订了关于松江区XX路XX弄XX号XX层房屋（以下简称涉诉房屋）的租赁合同，租期自2017年2月23日至2020年1月4日，租金第一年为25,000元/月，租赁保证金为75,000元。在合同履行过程中，章冰要求提前解除合同，其在合同约定的期限内未支付下一期的租金，并将涉诉房屋的钥匙交付给了中介。故冉胤洲是基于章冰的行为而收回了房屋，并非冉胤洲擅自收回房屋，租赁合同解除的责任在于章冰而非冉胤洲。冉胤洲有权要求章冰按约承担违约责任，而章冰无权要求冉胤洲承担违约责任及赔偿装饰装修损失。章冰支付租金至2018年8月底，冉胤洲于2018年9月1日收回房屋，故应认定租赁合同于2018年9月1日解除。关于空调维修费用损失。章冰使用涉诉房屋内的空调用于经营，其也从未向冉胤洲报修过空调，故认定系章冰的行为致空调损毁，章冰应赔偿冉胤洲空调维修费2,000元。被上诉人章冰辩称，不同意冉胤洲的上诉请求。章冰支付租金至2018年8月底，双方并未就解除租赁合同达成一致，也未签订相应的书面协议。虽然章冰并未于2018年8月20日支付下一期的租金，但根据合同约定，超过20天未支付下一期租金的，冉胤洲方有权解除合同。在宽限期内，冉胤洲未经章冰同意，擅自收回涉讼房屋，导致合同无法继续履行，故合同解除的责任在于冉胤洲而非章冰。章冰有权要求冉胤洲承担违约金并赔偿相应的装饰装修损失。关于冉胤洲主张的空调维修费损失。现并无证据证明系章冰的行为导致空调损毁，故冉胤洲的该项诉讼请求应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。章冰向一审法院提出诉讼请求：1.解除章冰与冉胤洲签署的关于松江区XX路XX弄XX号XX层房屋的租赁关系；2.退还租赁保证金75,000元；3.赔偿违约金75,000元。本案一审审理中，章冰变更诉讼请求为：1.确认章冰与冉胤洲签署的关于松江区XX路XX弄XX号XX层房屋的租赁关系于2018年9月13日已解除；2.退还租赁保证金75,000元；3.赔偿违约金75,000元；4.冉胤洲赔偿装修补偿金100,000元。冉胤洲向一审法院提出反诉请求：1.确认冉胤洲与章冰签署的关于松江区XX路XX弄XX号XX层房屋的租赁合同于2018年9月1日已解除；2.章冰赔偿冉胤洲违约金81,000元；3.章冰支付冉胤洲自2018年7月1日起至2018年8月31日的物业费2,080元；4.章冰赔偿冉胤洲物品损失4,000元（其中空调2,000元，台子22张、椅子39把，合计2,000元）。本案一审审理中，因冉胤洲与章冰就桌子、椅子已进行了交接，故冉胤洲变更反诉请求第四项，要求章冰赔偿冉胤洲空调损失2,000元。一审法院认定事实：涉诉房屋系由案外人张某1、张某2向上海A有限公司购买所得。案外人张某1、张某2（甲方）于2015年1月8日与案外人王某（乙方）签订了《房屋租赁协议》一份，约定将涉诉房屋出租给案外人王某（乙方），租赁期间自2015年1月8日起至2020年3月31日止。该协议第十二条第二款约定“在合同期内，甲方同意乙方转租转让该商铺。”2016年5月25日，案外人王某（甲方、出租方）与冉胤洲（乙方、承租方）及案外人上海B有限公司（丙方、居间方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方，租赁期间自2016年6月1日起至2020年1月9日止。合同第6.6条约定“若甲方为该房屋的合法承租人，则在本合同签订前，甲方应当实际取得甲方之所有上手承租人（若有）及该房屋的所有权人同意甲方转租该房屋（适用于私有房屋）或甲方应当已经书面通知该房屋的授权管理单位其将转租该房屋（适用于公有房屋）的相关书面材料……”。2017年2月22日，冉胤洲（甲方、出租方）与章冰（乙方、承租方）及案外人上海B有限公司（丙方、居间方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称涉诉租赁合同）一份，合同第二条约定“……甲方将位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX层以及/号车位之物业（简称“该房屋”）出租给乙方……该房屋的建筑面积约68平方米……”。合同第3.1条约定“租赁期限自2017年2月23日起至2020年1月4日止”。合同第3.3条租金约定：第1年租金的起算时间自2017年3月1日起至2018年2月28日止，每月租金25,000元；第2年租金的起算时间自2018年3月1日起至2019年2月28日止，每月租金27,000元；第3年租金的起算时间自2019年3月1日起至2020年1月4日止，每月租金29,160元。合同第3.4条约定“租金支付方式：租金按叁个月为一期支付……以后每期租金支付时间应为该期实际应付日前一个月20号支付……”。合同第3.5条约定“如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第六条承担违约责任”。合同第3.6条约定“乙方需支付给甲方租赁保证金共计人民币75,000元……甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，付清所有乙方应付费用并注销该物业的工商登记信息（若有）当日将租赁保证金全额无息退还乙方……”。合同第3.7条约定“……物业管理费由乙方承担。”合同第4.1条约定“甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备（详见附件）处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修……”。合同第4.2条约定“租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修……”。合同第4.5条约定“乙方应按本合同的约定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二十日的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第六条追究乙方违约责任”。合同第4.6条约定“若甲方为该房屋的合法承租人，则在本合同签订前，甲方应当实际取得甲方之所有上手承租人（若有）及该房屋的所有权人同意甲方转租该房屋（适用于私有房屋）或甲方应当已经书面通知该房屋的授权管理单位将其转租该房屋（适用于公有房屋）的相关书面材料……”。合同第6条约定“……本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的三倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方”。合同第8.1条约定“需经甲方书面同意租赁期限内乙方可将该房屋的全部或者部分转租给第三方，或者乙方将其对该房屋的承租权转让给第三方……”。2017年11月2日，章冰（甲方、出租方）与案外人蔡某（乙方、承租方）及案外人上海C有限公司（丙方、居间方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同第2条约定“……甲方将位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX层以及/号车位之物业（简称“该房屋”）出租给乙方……该房屋建筑面积约68平方米……”。合同第3.1条约定“租赁期限自2017年11月3日起至2020年1月4日止”。合同第3.3条租金约定：第1年租金的起算时间自2017年11月3日起至2018年2月28日止，每月租金26,000元；第2年租金的起算时间自2018年3月1日起至2019年2月28日止，每月租金28,000元；第3年租金的起算时间自2019年3月1日起至2020年1月4日止，每月租金30,160元。合同第3.4条约定“租金支付方式：租金按叁个月为一期支付……以后每期租金支付时间应为该期实际应付日前一个月25号支付……”。合同第3.5条约定“如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第六条承担违约责任”。合同第3.6条约定“乙方需支付给甲方租赁保证金共计人民币52,000元……甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，付清所有乙方应付费用并注销该物业的工商登记信息（若有）当日将租赁保证金全额无息退还乙方……”。合同第4.1条约定“甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备（详见附件）处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修……”。合同第4.2条约定“租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修……”。合同第4.5条约定“乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二十日的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第六条追究乙方违约责任。”合同第4.6条约定“若甲方为该房屋的合法承租人，则在本合同签订前，甲方应当实际取得甲方之所有上手承租人（若有）及该房屋的所有权人同意甲方转租该房屋（适用于私有房屋）或甲方应当已经书面通知该房屋的授权管理单位其将转租该房屋（适用于公有房屋）的相关书面材料……”。合同第6条约定“……本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的贰倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方”合同第8.1条约定“需经甲方书面同意租赁期限内乙方可将该房屋的全部或者部分转租给第三方，或者乙方将其对该房屋的承租权转让给第三方……”。租赁合同签订后，章冰向案外人蔡某收取租赁保证金52,000元。2018年8月20日，章冰未按约向冉胤洲支付下一期租金。同年9月4日，冉胤洲对涉诉房屋进行装修施工。9月7日，冉胤洲以章冰违约将商铺转租给第三方，并以拖欠房租和物业费不交为由，向章冰发出解除涉诉租赁合同的通知。一审法院另查明：章冰、冉胤洲之间微信对话记录显示：2017年11月4日冉胤洲“我听几家中介公司都说你挂出去出租了，大房东也知道了”、“171店铺的事情，如果有人问起来你就说和我一起合作的哟，免得中介搞到大房东那里我不好交代的，因为我是出了转让费用的搞这个店铺我也花了不少钱的。你们进来我也没收你们转让费，最好大家都相安无事的好好做生意”；2017年11月6日冉胤洲“没事记得不管谁问你，你就说我们一起合作开的就行了”；2017年11月21日冉胤洲“你这也租给人家要装修，物业费要交半年……”。2018年5月30日，冉胤洲在微信群中（含章冰、冉胤洲及涉诉房屋租客曾某等人），冉胤洲“……我们约个时间聊下前提是下家的合同必须跟我签，房租和现在的不变按照你的合同期走做完前面的合同期，到期后在同等的租赁条件下可以优先续租的”。章冰、冉胤洲之间微信对话记录另显示：2018年8月16日冉胤洲“……根据承租人章冰在租赁合同期内没有遵守本租赁合同的约定，违规操作没有按合同约定执行，在未经房东授权的情况下把XX路XX弄XX广场XX街XX号1搂商铺私自转租给第三方经营。已经违反了合同约定。按合同之约定第六条违约责任。承租人章冰违约在先，房东有权单方面解除与承租人章冰的合同关系并追究承租人章冰的民事法律责任。”同年8月22日，冉胤洲因与他人产生租房纠纷请民警到场，无过激行为，现场登记处理。2018年9月7日，章冰、冉胤洲之间微信对话记录显示冉胤洲“合同解除通知：由于你违约将商铺转租给第三方，现又拖欠房租和物业费不交，经沟通后你仍不改正，现正式通知你即日起解除双方于2017年2月22日就上海市松江区XX路XX弄XX号XX层房屋签订的租赁合同，并将追究你违反合同约定造成的违约行为，谢谢！”本案一审庭审中，章冰陈述将涉诉房屋转租给蔡某后，由蔡某对章冰的装修进行了覆盖，但基础装修包括地面、墙面、吊顶、烟道等都没有改动。门头等室外工程改动，立面墙面工程部分改动，其余未改动。冉胤洲陈述涉诉房屋内大部分的装修都是冉胤洲出租给章冰时就存在的，章冰墙面贴了瓷砖，门头改动以及卫浴和洁具都是章冰的，其余都是冉胤洲固有的，不属于章冰的装修范围。目前涉诉房屋内的装饰装修均已由冉胤洲重新施工。双方均同意就房屋装饰装修部分由法院对装修残值酌情认定。冉胤洲自称其于9月1日收回涉诉房屋。一审法院认为，章冰与冉胤洲签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，各方当事人均应当根据合同约定的内容履行。根据已经查明的事实，涉诉房屋2018年9月至11月的租金应于8月20日起付款，逾期不支付租金累计超过二十日的，冉胤洲有权单方面解除合同，现冉胤洲在未满二十日的情况下提前于9月1日收回房屋，并于9月4日对涉诉房屋进行装修，其行为表明冉胤洲不履行主要债务，现章冰主张依据合同法第九十四条第二款之规定解除与冉胤洲之间的租赁关系具有法律依据，予以认可。对于冉胤洲称系章冰在未经冉胤洲同意的情况下将涉诉房屋转租给第三方经营，已经违反了合同约定，因此冉胤洲可以依据合同法第二百二十四条解除合同的诉请意见。一审法院认为，从章冰、冉胤洲之间的微信对话以及微信群对话中可以看出，冉胤洲最早自2017年11月4日已经听几家中介公司说章冰将涉诉房屋挂出去出租，之后还让章冰在有人问起来时就说章冰和冉胤洲一起合作，并在微信群中表示房租和现在的房租不变，按照案外人与章冰之间的合同期走，做完前面的合同期，可知冉胤洲已经知道或者应当知道章冰将涉诉房屋转租的事实。冉胤洲在此后的六个月内未提出异议，现又以未经其同意为由请求解除租赁关系的，缺乏法律依据，不予支持。至于冉胤洲辩称根据合同约定，章冰需经冉胤洲书面同意的方式才可以转租。一审法院认为，合同的履行应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。根据章冰提供的微信聊天记录已经可以看出冉胤洲同意章冰办理转租，系冉胤洲、章冰之间的真实意思表示，现冉胤洲主张未经其书面同意转租的瑕疵不足以达到法定解除租赁关系的条件。对于冉胤洲另称，根据房屋租赁合同约定逾期支付房租超过二十日视为对方擅自终止合同，若章冰认为合同没有解除的，章冰应在2018年9月10日前支付租金的意见，一审法院认为，冉胤洲于2018年9月1日收回房屋，并于9月4日对涉诉房屋进行了装饰装修，其行为如本诉所述已违约在先，章冰未支付9月至11月份并无不妥，故对冉胤洲的该项意见不予采纳。现章冰、冉胤洲之间均同意解除涉诉房屋租赁合同，予以认可。解除合同应当依法通知对方，鉴于章冰并未提供证据证明其已通知冉胤洲解除合同，一审法院依据章冰起诉时提供的要求解除合同等请求的诉状的送达时间为2018年10月15日，确认双方的租赁合同于2018年10月15日解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据双方的租赁合同中的记载，章冰有权单方面解除合同，且冉胤洲须支付章冰违约金，金额为月租金三倍即75,000元。现冉胤洲认为违约金费用过高，但未提供相应的证据予以证明，故对冉胤洲请求调整违约金的意见不予采纳。对于章冰诉请要求冉胤洲退还租赁保证金75,000元的诉请，因章冰未能提供证据证明已满足涉诉租赁合同中约定的退还租赁保证金的条件，故不予支持。章冰可在符合涉诉租赁合同中约定的退还租赁保证金的条件后，另行主张。对于章冰主张要求冉胤洲赔偿装修补偿金100,000元的诉讼请求，因章冰在此后将涉诉房屋转租给案外人蔡某，蔡某又重新对房屋进行了装饰装修，现章冰未提供足够证据证明冉胤洲拆除的是章冰的装饰装修，应当承担举证不利的法律后果。鉴于庭审中冉胤洲承认涉诉房屋的装饰装修中章冰在墙面贴了瓷砖、门头改动以及卫浴和洁具都是章冰的，且双方均同意由法院对装饰装修残值酌情认定，故酌定装饰装修残值损失为6,000元。对于冉胤洲要求章冰支付涉诉房屋自2018年7月1日至8月31日的物业费2,080元，因章冰同意支付，故予以认可。对于冉胤洲要求章冰赔偿空调损失2,000元的诉请，因涉诉房屋租赁合同第4.1条明确约定了应由冉胤洲保证该房屋及装修、附属设施、设备等处于正常的可用状态。现冉胤洲未提供证据证明空调损坏系由于章冰的不当或不合理使用致使损毁的，故对冉胤洲的该项诉请不予支持。一审法院审理后于2019年2月3日作出判决：一、确认章冰与冉胤洲于2017年2月22日签订的房屋地址为上海市松江区XX路XX弄XX号XX层的《房屋租赁合同》于2018年10月15日解除；二、冉胤洲支付章冰违约金75,000元；三、冉胤洲赔偿章冰装饰装修残值6,000元；四、章冰应支付冉胤洲2018年7月1日至2018年8月31日止的物业费2,080元；五、驳回章冰其余诉讼请求；六、驳回冉胤洲其余诉讼请求。上述第二、三、四项判决双方应付费用相互折抵后，冉胤洲需于判决生效之日起十日内支付章冰78,920元。本诉案件受理费5,050元，减半收取2,525元，反诉案件受理费988.50元，合计诉讼费3,513.50元，由章冰负担1,650元，冉胤洲负担1,863.50元。二审中，双方均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：2018年7月9日，章冰向冉胤洲发送微信：“老乡，你好，171我们想退掉了，你看看手续要怎么办，结算怎么结算啊？”。2018年8月19日，冉胤洲向章冰发送微信：“章冰你好!增某问钥匙帮东西你们要清点不要把我的设备拉走了，要派人去交结，还有空调现在是坏的不能正常用了。见快早点交接对你有好处的”。章冰回复：“嗯嗯”。2018年8月22日，冉胤洲向章冰发送微信：“通知：小章你好！今天已经二十二号了。给你们的时间已经够多的了，大房东这边给我最后日期今天已经到了，我也从外地赶回上海把XX街XX商铺交给他。今天是你们的东西今天下午六点之前全部清理出去。原房东留下的设备用坏了的立即维修。六点前不搬出XX街XX号的由冉胤洲直接当垃圾处理掉。特此通知”。同日，冉胤洲还向章冰发送微信：“已经五点半了要来的快点，过了下午6点半我锁门了”、“增某已经过来了，你们这边也要来个人”。2018年8月29日，冉胤洲向章冰发送微信：“章冰你好!关于XX路XX广场XX街XX号1楼商铺的物业费还没补上来，空调坏了还没修，今天都是8月29号了。特此通知你必须在2018年8月31日之前处理好”。在“XX号”微信群中，案外人于2018年8月22日发送微信：“今天没有时间过去，我只有周日有时间，冉自己去清点东西，到时候把店里你们的东西清单给我就行，我公司这边搞几天活动，没有时间过去。”章冰对此回复称：“空调是坏的，房租物业费拖欠，今天冉总要来清算把东西清出去了”。本院认为，章冰与冉胤洲就涉诉房屋签订的租赁合同，系双方真实的意思表示，当事人均应恪守，不得擅自变更或者解除。二审中，冉胤洲陈述，章冰首先提出解除合同，双方曾就合同提前解除达成一致，由冉胤洲没收定金。而章冰则陈述，双方就合同解除的问题进行过协商，章冰要求冉胤洲退还未使用期间的租金、退还保证金，章冰愿意支付物业费、水电费，但冉胤洲不愿意退还，故双方未能达成一致。本院认为，从当事人的庭审陈述及微信往来证据看，章冰一方提出过提前解除租赁合同的事宜。关于双方是否就合同解除达成一致的争议。双方虽无直接的书面协议。但章冰自述2018年7月底已将涉诉房屋钥匙交给中介公司。2018年8月16日，冉胤洲通过微信发出解除合同的意思表示后，冉胤洲又通过微信提醒章冰早日办理交接，章冰予以确认。2018年8月22日，章冰在微信群里提醒案外人有关冉胤洲将于该日收回涉诉房屋，在当日冉胤洲明确表示将于6点左右收回涉诉房屋时，章冰也未表示反对，这说明章冰同意冉胤洲于该日收回涉诉房屋。综合章冰将房屋钥匙提前交给中介公司的事实、章冰通知案外人关于冉胤洲将于2018年8月22日收回房屋的情况、及双方的其他微信往来证据。可以认定章冰同意由冉胤洲收回涉诉房屋，双方对于提前解除合同的意思表示是一致。由此，冉胤洲是基于双方的合意及章冰的行为而收回涉诉房屋，并非擅自收回。故章冰无权再行以冉胤洲在宽限期内擅自收回房屋为由要求解除合同。关于租赁合同的解除时间之争议。2018年8月16日，冉胤洲虽然发出并送达了解除合同的意思表示，但冉胤洲并无权以微信中提及的理由解除合同。故该微信内容并不产生合同解除的后果。通过在案的微信来往证据，可以认定至迟于2018年8月22日，双方就涉诉房屋收回达成一致，故本院确认以该日作为合同解除的日期。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现并无证据证明双方就合同解除的后果达成一致。故冉胤洲关于由其没收定金以解除租赁合同的主张，缺乏事实依据。章冰首先提出解除合同，但并无证据证明系因冉胤洲的违约行为致其提出解除合同的意思表示，故应认定系章冰提出终止履行导致租赁合同解除，相应的违约责任应由章冰承担。一审法院关于系冉胤洲违约致租赁合同解除的认定不当，本院予以纠正。据此，冉胤洲有权要求章冰承担合同解除的违约责任。关于违约金的具体数额。综合考虑租赁合同关于违约金的约定、冉胤洲的实际损失、当事人的过错程度、章冰关于违约金过高要求调整的抗辩等因素，本院酌定章冰赔偿冉胤洲违约金25,000元。关于空调维修费损失的争议。冉胤洲并无证据证明系章冰的责任致空调损毁，故冉胤洲的该项反诉请求，因缺乏证据证明，本院予以驳回。关于物业费之争议。因章冰同意支付，并无不妥，本院予以支持。因系章冰违约致租赁合同解除，故章冰要求冉胤洲支付违约金、赔偿装饰装修损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院予以驳回。因退还保证金的条件并未成就，故章冰要求冉胤洲退还保证金的诉讼请求，本院亦不予支持。章冰可待合同约定的退还保证金的条件成就后，另行向冉胤洲主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初17726号民事判决；二、确认章冰与冉胤洲于2017年2月22日签订的房屋坐落为上海市松江区XX路XX弄XX号XX层的《房屋租赁合同》于2018年8月22日解除；三、章冰应于本判决生效之日起十日内支付冉胤洲违约金25,000元；四、章冰应于本判决生效之日起十日内支付冉胤洲2018年7月1日至2018年8月31日止的物业费2,080元；五、驳回章冰的其余诉讼请求；六、驳回冉胤洲的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,525元，由章冰负担；反诉案件受理费988.50元，由章冰负担306元，冉胤洲负担682.50元。二审案件受理费3,460元，由章冰负担2,089元，由冉胤洲负担1,371元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 娄 永审判员 蒋庆琨二〇一九年六月十四日书记员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……