文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终3481号上诉人（原审被告）：黄萍，女，1981年2月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：梁宵，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李川，上海锦天城（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘明兰，女，1964年2月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：王海浪，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：王漫蝶，重庆依斯特律师事务所律师。上诉人黄萍因与被上诉人刘明兰房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初7937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄萍的委托诉讼代理人梁宵、李川，被上诉人刘明兰的委托诉讼代理人王海浪、王漫蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄萍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。被上诉人寄出的解除合同《律师函》未依照《租赁合同》约定送达至上诉人“住所”，被上诉人要求确认系争合同于2017年3月7日解除于法无据；因《租赁合同》并未解除，被上诉人及另两位房东强制锁闭租赁房屋致使上诉人无法开展经营活动，更不具备腾房条件，原审法院要求上诉人向被上诉人支付自2017年3月8日起至实际腾房之日止的房屋占用费，无事实基础和法律依据。刘明兰答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉。虽然合同约定了应当送达至其住所，但一审时被上诉人也陈述在合同中并未载明上诉人的住所地，被上诉人在不清楚上诉人住所地的情况下向租赁物所在地寄送解除函符合法律规定；在解除租赁合同关系之后，上诉人至今未将租赁房屋腾退给被上诉人，应当向被上诉人支付房屋占用费。刘明兰向一审法院起诉请求：1、确认刘明兰、黄萍于2015年3月1日签订的《租赁合同》于2017年3月7日解除；2、黄萍立即腾空并向刘明兰交还重庆市南岸区丹龙路X号11、12裙楼吊三层商业房屋；3、黄萍立即向刘明兰支付2015年3月1日至2017年3月7日期间的欠付租金668950元；4、黄萍向刘明兰支付自2017年3月8日起计至黄萍交还房屋之日止的按照合同约定的租金标准计算的房屋占用费；5、黄萍立即向刘明兰支付违约金（以应付租金为基数，从应付次日起按照每月2%的标准计至付清之日止）；6、黄萍向刘明兰支付律师费75000元；7、本案诉讼费用由黄萍承担。一审法院认定事实：重庆市南岸区花园路街道丹龙路X号11、12幢裙楼吊3层商服用房（建筑面积1222.81平方米）的不动产权利人为刘明兰。2015年3月1日，刘明兰与黄萍签订《租赁合同》一份，主要约定为：刘明兰将坐落于重庆市南岸区丹龙路X号11、12裙楼吊三层商业用房出租给黄萍作经营餐饮使用；租赁期限为10年，即从2015年3月16日起至2025年3月16日止；承租人应在签订本协议时向出租人支付保证金100000元；出租人应在2015年3月1日前将物业交付承租人装修，装修期免租金，免租期从交付之日起至2015年3月16日止；保证金在租期结束时经出租人对物业验收无误且查实无欠费情况和房屋损坏后全额退还给承租人；物业租金为建筑面积（按1222平方米）每平方米40元计取，第一年第一季度租金为146640元，承租人应于2015年3月6日前支付第一次租金；从第二年（含第二年）至第五年（含第五年），每年按上一年度租金的6%递增；租金按季度支付，先交后使用，承租人应在每季度租金到期前10天向出租人支付下一季度的租金，否则承租人应承担应交租金逾期每天3%的滞纳金，如逾期达到30天出租人有权单方面解除合同，出租人解除合同的通知到达承租人住所之日本合同解除，出租人有权另行出租并要求承租人搬出上述物业，保证金不予退还。《租赁合同》签订后，刘明兰将涉案租赁房屋交付与黄萍使用。2015年4月13日，黄萍向刘明兰支付97760元。2015年5月17日，黄萍向刘明兰支付48899.60元。2015年6月21日，黄萍向刘明兰支付20000元。2015年7月29日，黄萍向刘明兰支付28880元。2015年9月22日，黄萍向刘明兰支付40000元。2015年10月28日，黄萍向刘明兰支付57600元。2015年11月22日，黄萍向刘明兰支付40000元。2016年1月4日，黄萍向刘明兰支付50000元。2016年3月2日，黄萍向刘明兰支付50000元。2016年9月20日，黄萍向刘明兰支付100000元。2017年6月24日，黄萍向刘明兰支付100000元。2017年3月7日，重庆依斯特律师事务所受刘明兰委托以邮政特快专递方式向涉案租赁物地址即重庆市南岸区丹龙路X号11/12裙楼吊三层商业向黄萍邮寄送达了《律师函》，以黄萍经催告不履行足额交付租金的义务为由向黄萍提出解除双方签订的《租赁合同》。另查明，黄萍至今未将涉案租赁房屋腾空及交还给刘明兰。黄萍支付保证金100000元并要求本案将保证金予以抵扣，该款项包含在黄萍支付给前一承租人的转让费中且得到刘明兰的确认。一审法院认为，刘明兰、黄萍签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，且刘明兰为涉案租赁房屋的不动产权利人，故涉案《租赁合同》应属合法有效，合同当事人应依照约定全面履行各自义务。在涉案《租赁合同》履行过程中，存在黄萍多次延迟支付租金的情形，黄萍的行为已构成违约，且延迟支付租金已超过三十天，合同约定的解除条件业已成就。黄萍当庭认可其于2017年4月起未再开展正常的经营活动，且《租赁合同》并未载明黄萍有其他送达地址，故刘明兰于2017年3月7日以涉案租赁房屋坐落为送达地址向黄萍邮寄送达《律师函》，行使了单方解除权，刘明兰要求确认涉案《租赁合同》已于2017年3月7日解除的诉讼请求符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，涉案《租赁合同》业已解除，刘明兰要求黄萍腾空并交还租赁物的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。黄萍未依合同约定足额向刘明兰支付租金，刘明兰要求黄萍支付从计租之日起至合同解除之日止的尚欠租金的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。《租赁合同》第二条第3款约定：甲方应在2015年3月1日前将上述物业交付乙方装修，装修期间免租金，免租期从交付之日起至2015年3月16日。故本案计租之日为2015年3月17日，合同解除之日为2017年3月7日，该期间应付租金为1189315.57元，已付633139.60元，故黄萍应向刘明兰支付欠付租金余额556175.97元。涉案《租赁合同》解除后，黄萍未向刘明兰交还租赁房屋，给刘明兰造成了相应损失，刘明兰要求黄萍参照《租赁合同》约定的租金标准支付房屋占用费的诉讼请求符合法律规定一审法院予以支持。《租赁合同》第三条约定：乙方应承担应交租金逾期每天3%的滞纳金。黄萍未按约定及时、足额向刘明兰支付租金，刘明兰要求黄萍按月息2%支付违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持，但黄萍向刘明兰交付的保证金100000元根据合同约定在欠付租金的情况下不予退还，该保证金实质上具有违约金性质，在一审法院对刘明兰主张违约金的诉讼请求予以最大程度充分支持的情况下保证金应该用以抵扣租金，抵扣后黄萍应支付456175.97元刘明兰要求黄萍支付律师费75000元，既无法律约定亦无合同约定，且刘明兰在本案诉讼过程中亦未举示证据证明相应律师费用已由刘明兰实际支出，故一审法院对于刘明兰的该项诉讼请求不予支持。黄萍辩称因刘明兰锁闭租赁房屋及采取断电、断水措施致使黄萍无法正常开展经营活动，请求免除相应时段的租金，鉴于黄萍在本案诉讼过程中未举示充分证据对此予以证明，故一审法院对黄萍的辩称意见不予采纳。黄萍称刘明兰应赔偿其经营损失，鉴于黄萍在本案中并未提出反诉，一审法院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、确认原告刘明兰与被告黄萍于2015年3月1日签订的《租赁合同》已于2017年3月7日解除；二、被告黄萍于本判决生效之日起十五日内腾空并向原告刘明兰交还重庆市南岸区花园路街道丹龙路X号11、12幢裙楼吊三层商服用房；三、被告黄萍于本判决生效之日起十五日内向原告刘明兰支付欠付租金余额456175.97元；四、被告黄萍于本判决生效之日起十五日内按《租赁合同》约定的租金标准向原告刘明兰支付自2017年3月8日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（2017年3月8日至2017年3月16日期间为51812.80元/月、2017年3月17日至2018年3月16日期间为54921.57元/月、2018年3月17日至2019年3月16日期间为58216.86元/月、2019年3月17日至2020年3月16日期间为61709.87元/月）；五、被告黄萍于本判决生效之日起十五日内向原告刘明兰支付违约金（以尚欠租金为基数，按照月利率2%从欠付之日起计算至付清之日止，利随本清）；六、驳回原告刘明兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19331元、保全费5000元，共计24331元，由原告刘明兰负担黄萍负担331元，被告黄萍负担24000元（此款原告刘明兰已垫付，被告黄萍于本判决生效之日起十五日内支付给原告刘明兰）。”二审中，上诉人向本院提交如下新证据：1、营业执照，证明租赁房屋并非由上诉人实际经营且被上诉人对此予以知悉并认可，不应当视为上诉人住所；2、报警回执、照片四张。证明被上诉人于2017年4月29日将租赁房屋强制锁闭，影响上诉人正常经营的事实。被上诉人对证据1的真实性认可，其关联性不予认可，租赁合同是由上诉人与被上诉人之间签订，至于租赁物实际由上诉人交于何人使用与本案没有关联性，并且向法庭陈述该法定代表人谯东与上诉人系夫妻关系；对于证据2的真实性认可，关联性不予认可，该报警回执中载明的房主与本案的刘明兰不是同一人，达不到上诉人的证明目的。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，刘明兰与黄萍签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，合同双方均应依照约定全面履行各自义务。黄萍在履行《租赁合同》过程中存在多次延迟支付租金的情形，且延迟支付租金已超过三十天，黄萍的行为已构成违约，合同约定的解除条件业已成就。《租赁合同》中约定刘明兰解除合同的通知到达黄萍住所之日解除，但合同并未载明黄萍的住所地，而作为合同标的物的租赁房屋亦约定用途为餐饮，故刘明兰向黄萍送达书面解除通知的唯一地点即为租赁房屋的地址。同时，黄萍当庭认可其于2017年4月起未再开展正常的经营活动，故刘明兰委托律师于2017年3月7日黄萍正常经营期间以涉案租赁房屋坐落为送达地址向黄萍邮寄送达《律师函》，刘明兰已经按照合同约定通知了黄萍行使单方解除权，《租赁合同》于2017年3月7日解除。黄萍于二审中举示的在租赁房屋的餐饮业主并非黄萍的证据，因黄萍未举证证实其已经通知刘明兰将租赁房屋转租并告知自己新的送达地址，故该证据不能达到其证明目的，依法不予采信。黄萍于一、二审中举示的报警回执只能证实双方曾因租金发生纠纷，不能证实黄萍上诉称刘明兰强制锁闭租赁房屋致使黄萍无法开展经营活动的事实，故黄萍上诉称刘明兰违约的意见因缺乏事实依据，依法不予支持。在《租赁合同》解除后，黄萍应腾退租赁房屋，支付至合同解除期间所欠租金，参照《租赁合同》约定的租金标准支付房屋占用费，刘明兰诉请的违约金未超过合同约定标准且符合法律规定，一审认定保证金抵扣租金亦无不当。综上所述，上诉人黄萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19331元，由上诉人黄萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  苏致礼审 判 员  芦明玉二〇一九年六月十三日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨