云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民初9号原告（申请执行人）：广西建工集团第四建筑工程有限责任公司。住所地：广西省桂林市瓦窑路**。法定代表人：杨俊，董事长。委托诉讼代理人：蓝岚，女，1986年9月15日生，广西建工集团第四建筑工程有限责任公司职员。代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：刘秋庆，云南新序律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告（执行案外人）：王燕，女，1971年10月10日生，汉族，住云南省昆明市富民县。委托诉讼代理人：张萍，黎阳法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告（被执行人）：昆明全拓房地产开发有限公司。。住所地：云南省昆明市富民县永定街道办事处黎阳路**法定代表人：刘绍忠，总经理。委托诉讼代理人：樊生，男，1981年2月1号出生，系昆明全拓房地产开发有限公司职员。代理权限：特别授权代理。原告广西建工集团第四建筑工程有限责任公司（以下简称广西四建）与被告王燕、昆明全拓房地产开发有限公司（以下简称全拓公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月19日、3月25日对本案公开开庭进行了审理。原告广西四建的委托诉讼代理人蓝岚、刘秋庆，被告王燕的委托诉讼代理人张萍、被告全拓公司的委托诉讼代理人樊生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广西四建向本院提出诉讼请求：1.请求对尚岛碟苑小区5栋2单元102号商品房许可执行；2.诉讼费由王燕承担。理由如下：1.王燕陈述其于2011年交付全拓公司购房款65万元的首付，但是仅提供了购房合同、付款收据、借条，欠缺了最主要的银行转账凭证，而执行法院在审查以上证据时，既未通知广西四建到场辨认，也未调查全拓公司的当时会计凭证，更未召开任何听证会便认为王燕已经实际交纳了50%以上购房款，广西四建完全有理由认为王燕所提交的证据是其与全拓公司串通后制作，在没有银行真实转账凭证佐证的情况下执行法院不应认可王燕已实际交付房款65万元。2.王燕所提交的借条表明其与全拓公司之间即使有财务往来也系借贷关系，而非买卖关系，因此，执行法院不应认为65万元系购房款。3.王燕陈述2011年交纳尚岛碟苑小区5栋2单元102号商品房时的总价款为111.6849万元，而全拓公司和富民县房管局记载的该套房屋的建筑面积为222.04平方米，如果按此计算位于富民县的一套普通商品房的售价在2011年竟高达5029.95元/㎡，绝对高于当时和现在的市场价；同时，在2017年11月经广西四建申请，昆明市中级人民法院委托云南中正司法鉴定对该楼盘进行价格评估的评估报告（云南中正【2017】司鉴第308）中明确记载尚岛碟苑房屋楼盘的房屋单价仅为2500元/㎡（基准日：2017年12月8日），因此，王燕提出的证据反映出的房屋售价明显不符合市场行情，所以房屋买卖交易虚假。被告王燕辩称：1.王燕于2012年2月14日向全拓公司购买尚岛蝶苑小区5栋2单元102号的商品房，双方签订了《商品房买卖合同》。王燕分三次向全拓公司及其法定代表人刘绍忠支付了房款65万元，后期因全拓公司没有资金启动收尾工作，经过所有业主和全拓公司协商后，业主以借款方式借给全拓公司款项，以使公司能够正常收尾。王燕又向全拓公司指定的富民兴益物业管理有限公司汇入2.5万元作为出借款项。因此，王燕为该套住房实际支付的购房款为67.5万元。后王燕多次向开发商要求办理银行按揭，并办理合同备案，全拓公司均以各种借口拖延。2.（2018）云执异64号民事裁定书，程序合法，适用法律得当。执行法院对王燕提出的执行异议申请经过两次询问，就王燕提交的所有证据的三性进行了审查，最终根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议的复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九条之规定，依法作出了中止执行裁定。3.王燕支付的款项经过银行转账方式支付到全拓公司指定的账户，无论是公司账户还是个人账户，王燕均能提供相应的转账凭据予以证实。此外，王燕购买的住房属于退台洋房，以当年住房的销售价确实达到了交付款项的单价。被告全拓公司辩称：全拓公司与王燕在执行法院查封之前签订了合法有效的买卖合同，且全拓公司收取的购房款已超过了50%，王燕购买的涉案房屋不应纳入执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对于王燕提交的《商品房购房合同》。首先，王燕和全拓公司均提交了合同原件，且内容一致，故本院对其真实性予以确认，至于合同签订时间是否早于人民法院查封之前，本院将在后文争议焦点评述。2.对于王燕提交的富民县不动产登记中心出具的房屋查询结果通知和昆明市不动产信息档案管理中心出具的《查询无结果通知书》。该证据涉及王燕名下有无房产的问题，本院在后文争议焦点评述。3.王燕提交：①全拓公司出具的《收据》四张，时间、金额分别为：2012年2月14日的10万元，2013年10月11日的50万元，2017年11月7日的5万元，2017年9月28日的2.5万元。②2017年9月28日，全拓公司出具的2.5万元《借条》一张。③2013年9月30日，20万元的《储蓄取款凭证》和《储蓄存款凭证》；2013年9月30日，30万元的《电子银行转账凭证》。广西四建认为，2012年2月14日的10万元的《收据》、2017年9月28日的2.5万元的《借款》和《收据》，摘要部分为“借款”，不是购房款，与本案无关。对于2013年10月11日的50万元的《收据》，因为王燕对应《收据》提交的20万元的《储蓄取款凭证》、《储蓄存款凭证》和30万元的《电子银行转账凭证》中，20万元是进入刘绍忠账户，不是全拓公司账户，30万元付款人不是王燕，而是富民康大牧业有限公司，汇款用途为“往来款”，不是购房款，所以50万元的收据和对应的银行凭证均不认可。对于该部分争议证据涉及王燕支付的购房款是否超过50%的问题，本院在后文争议焦点评述。综合各方诉辩主张及举证质证，本院确认本案法律事实如下：2013年12月24日，全拓公司取得“尚岛蝶院”项目《商品房预售许可证》。就尚岛蝶院第5幢第2单元102号房屋，全拓公司（甲方）与王燕（乙方）签订了《商品房购销合同》，合同价款为1061671元，购买的房屋为预售商品房，并约定付款方式为银行按揭，首付款为761671元。关于房屋交付时间，合同第七条约定：“甲方应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。（项目拟正式预交房时间为2015年6月30日）”。王燕持有并提交的《商品房购销合同》落款处有合同双方的签章，但双方的签订时间均未填写。全拓公司持有并提交的《商品房购销合同》落款处有合同双方的签章，全拓公司的签订时间为2014年11月28日，王燕的签订时间未填写。2013年9月30日，段淮通过云南省农村信用社向刘绍忠账户转账支付20万元。同日，富民康大牧业有限公司通过云南省农村信用社向全拓公司转账支付30万元。2013年10月11日，全拓公司出具《收据》，收据“摘要”部分为“5-2-102预付款”，金额为50万元，“备注”部分有以下字样：“信进20万元，全拓农30万元，9月30日进”。此外，王燕与段淮于1992年2月25日登记结婚。富民康大牧业有限公司的法定代表人系王燕。2015年9月2日，本院受理原告广西四建诉被告全拓公司建设工程施工合同纠纷一案。2015年9月14日，本院作出（2015）云高民一初字第30-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结全拓公司价值43403400元的财产。本院于2015年10月15日查封了包含本案争议房屋在内的房产，即“尚岛蝶苑”小区5栋2单元102号房屋。2016年4月20日，本院作出（2015）云高民一初字30号民事调解书。王燕于2018年4月19日提出执行异议。2018年11月23日，本院作出（2018）云执异64号裁定书，裁定中止案涉房屋的执行。王燕不服该裁定，提起本案诉讼。另，广西四建起诉时未将全拓公司列为当事人，诉讼中，王燕认为被执行人全拓公司在本案中具有利害关系，申请追加全拓公司作为当事人参加本案诉讼，本院予以准许。又因全拓公司反对申请执行人广西四建的主张，故本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条的规定，将全拓公司列为共同被告。综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：王燕对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，王燕若满足上述条件，可以排除执行。第一，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本院认为，王燕和全拓公司均提交了各自持有的书面《商品房购销合同》，因王燕持有的合同没有落款时间，故无法以该份合同的落款时间判断签订合同的时间是否位于查封之前。但全拓公司提交的《商品房购销合同》落款处全拓公司签订的时间为2014年11月28日，关于该时间能否作为合同签订时间予以采信问题，本院认为，案涉工程已于2013年12月取得了商品房预售许可证，合同约定的交房时间也早于查封时间2015年10月15日，故买卖双方在交房之前签订书面买卖合同符合常理，又因广西四建不能提交证据证明2014年11月28日系查封之后的倒签行为，故本院以全拓公司提交的《商品房购销合同》的落款时间2014年11月28日确认为合同签订时间，则买卖双方已在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。第二，关于所购房屋是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋问题。本院认为，王燕已提交的富民县不动产登记中心出具的《房屋查询结果通知》和昆明市不动产信息档案管理中心出具的《查询无结果通知书》，两份通知已证明王燕在购房所在地富民县以及昆明市区均无房产。广西四建认为富民县不动产登记中心出具的房屋查询结果通知中，载明的内容为“要求查询的事项、资料不存在”没有反映出王燕需要查询的事项是什么，而昆明市不动产信息档案管理中心出具的《查询无结果通知书》中只显示查询，没有标明具体项目，所以均不能证明查询后王燕名下无房。本院认为，富民县不动产登记中心出具的房屋查询结果通知已载明不动产登记中心对于“房屋登记信息进行了查询”，昆明市不动产信息档案管理中心出具的《查询无结果通知书》底部注释“以上信息为昆明市主城五区和三个国家开发（度假）区范围内的住房信息”，可以证明查询系针对房屋登记情况，故广西四建的理由不成立，本院对王燕提交的证据予以采信。第三，关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。《商品房购销合同》约定的案涉房屋价款为1061671元，百分之五十的房款为530835.5元。王燕主张已支付购房款67.5万元，分别为：1.2012年2月14日10万元（购房定金）；2.2013年9月30日50万元，3.2016年4月13日5万元，4.2017年9月28日2.5万元。全拓公司认为第1、3、4笔从全拓公司出具的《收据》内容来看，均为借款，不是购房款；第2笔，其中的20万元是进入刘绍忠银行账户，不是全拓公司账户，其余的30万元付款人不是王燕，而是富民康大牧业有限公司，汇款用途为“往来款”，不是购房款，所以50万元与本案购房款无关。全拓公司认可收到67.5万元的购房款，并表示第1笔是全拓公司取得预售许可证之前，王燕参加全拓公司内部员工购房，所以《收据》上只能注明“借款”，不能注明购房款；第3、4笔系全拓公司向购房人借款用于项目工程收尾，因为项目处于烂尾状态，业主同意自救，全拓公司认为借款系用于案涉项目，所以亦属于购房款。本院认为，首先，对于王燕主张的第2笔50万元，从全拓公司出具的50万元《收据》来看，备注已注明“信进20万元、全拓农30万元，9月30日进”。对应该《收据》，王燕分别提交了2013年9月30日20万元农村信用社的银行取、存凭证，提交了9月30日30万元付款至全拓公司中国农业银行收款账户的转账凭证，因《收据》备注的房款来源与王燕提交的2笔款项的银行凭证能够相互印证，故本院对全拓公司收到了50万元的购房款予以确认。对于广西四建提出的20万元系付至“刘绍忠”银行账户，30万元付款人为富民康大牧业有限公司的问题，本院认为，刘绍忠系全拓公司的法定代表人，王燕系富民康大牧业有限公司的法定代表人，且全拓公司出具的《收据》已载明收到王燕上述两笔款项为购房款，故广西四建认为不应采信的理由不成立。其次，对于2016年4月13日的5万元，虽然全拓公司2017年11月7日出具的《收据》备注为“借款5万元正”，但摘要部分亦明确为“5-5-102房款”，故本院确认该笔款项为购房款。最后，上述两笔购房款合计55万元，已超过合同约定总价款的50%，即530835.5元，故本院对王燕主张的其余两笔购房款不再予以评判。此外，关于广西四建认为因合同价款明显低于市场价，双方之间系虚假交易的问题，本院认为，人民法院查封之前，王燕早已向全拓公司支付了部分购房款，且广西四建据以主张的房屋单价的评估基准日与签订合同的时点不同。此外，涉案房屋虽与评估的标的属同一项目，但评估的房屋单价是涉案项目的平均单价，而不是涉案房屋的单价，同一销售项目中，不同的户型、位置、楼层的房屋交易价格并不相同。故本院认为全拓公司与王燕之间并无逃避执行而虚假交易的事实。综上所述，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，广西四建的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告广西建工集团第四建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费14852元，由原告广西建工集团第四建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  马艳玲审判员  杨 聪审判员  张 萍二〇一九年六月二十七日书记员  陶绍花