广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终1353号上诉人（原审原告）：湛江南方水产市场经营管理有限公司，住所地：湛江市赤坎区。法定代表人：李忠，董事长。委托诉讼代理人：招挺，该公司职员。被上诉人（原审被告）：陈观养，男，汉族，1962年6月13日出生，住广东省湛江市霞山区。上诉人湛江南方水产市场经营管理有限公司（以下简称“南方水产公司”）因与被上诉人陈观养租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初3067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人南方水产公司的委托诉讼代理人招挺到庭参加诉讼。被上诉人陈观养经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人南方水产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决解除南方水产公司与陈观养于2013年2月4日签订的《湛江南方水产交易中心有限公司商铺租赁合同》（以下简称“《商铺租赁合同》”）及于2013年11月8日签订的《湛江南方水产市场经营管理有限公司商铺租赁补充协议》（以下简称“《商铺租赁补充协议》”），并腾空位于湛江市赤坎区东盛路6号湛江南方水产品批发市场活鲜商铺XX铺位，恢复原状并向南方水产公司予以返还；3.判决陈观养向南方水产公司支付自2015年9月12日至2018年3月31日间租金70472元及自2015年9月13日起至起诉之日止的滞纳金79633.36元；4.判决陈观养支付南方水产公司自2013年4月1日起至2018年3月31日期间的补偿金50000元；5.判决陈观养支付南方水产公司自2014年10月15日起至2018年3月31日期间的卫生费、物业管理费合计3797元；6.判决由陈观养负担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决枉顾事实，适用法律错误。一审判决认为双方当事人应遵照涉案合同履行，而南方水产公司恰恰是依约履行合同义务的模范，直至涉案合同期限届满，南方水产公司从未违反合同约定。南方水产公司一直通过各种途径和方式与陈观养交流、沟通，并向陈观养催收租金，指出吴远盛的违约行为。但吴远盛拒绝履行合同，违反了契约精神。故此，南方水产公司在陈观养违约时即有权解除涉案合同，但南方水产公司出于为陈观养的经营以及保持市场繁荣的考虑，并未贸然提出终止合同。二、一审法院对类案的处理裁判尺度不一。在一审法院处理的南方水产公司相关的其他类似案件中，并未认定南方水产公司存在扩大损失的过错。被上诉人陈观养辩称，一、陈观养对一审判决认定南方水产公司对2015年9月份之后产生的租金承担全部过错责任表示认可。南方水产公司在招租时，对外描绘水产市场人流量众多，市场配套齐全，潜力巨大等等各种美好前景，众多商户入场后，南方水产公司完全未能兑现承诺，商户比客流还多，基本没有人流量,入场的各商户损失惨重，因南方水产公司没有按照合同约定向陈观养支付5万元补偿款，又强行对陈观养商铺进断水断电处理，导致陈观养损失惨重，南方水产公司的行为已构成严重违约，在陈观养单方解除合同离场后，南方水产公司不但不积极采取补救措施另行出租涉案商铺，还恶意拖延时间与陈观养办理交接，坐等事态的恶化，导致涉案铺位未能另行出租，南方水产公司存在全部过错，应承担与此造成的一切法律责任，对该商铺从2015年9月起产生的所谓的租金（占用费）由陈观养自行承担。从诉讼时效上来讲，从2015年9月至2018年10月份，早已过了其权利保护期限，即南方水产公司的起诉已经过了诉讼时效。二、南方水产公司承诺的补偿款5万元折抵租金、占用费后，陈观养没有拖欠被答辩人任何款项，请二审法院依法驳回上诉。南方水产公司在招商时承诺给予各个承租人相应完善配套设施，承诺市场人流量足以满足各个承租人经营需求。但实际情况却大相径庭，由于南方水产公司未能按照承诺展开招租工作，完善市场设施，导致客流量严重不足，承租商铺根本无法实现盈利，出现严重经营亏损。按照双方于2013年2月4日签订的《商铺租赁合约》约定，南方水产公司应当向答辩人陈观养支付5万元补偿款，该款项用于折抵每月的租金、水电费等费用。但南方水产公司未向陈观养支付补偿款5万元，而要求返还补偿款，该诉求无任何法律、事实依据，应当予以驳回。陈观养于2015年9月起不再使用涉案商铺，南方水产公司于2018年10月才提起本案一审诉讼，已经明显超出诉讼时效，南方水产公司主张陈观养支付的租金数额应当予以驳回。三、租赁合同未约定任何滞纳金、卫生费、物业管理费等费用支付项目，被答辩人的上诉请求应当予以驳回。陈观养从2015年9月份之后不再使用涉案商铺，根本不会产生卫生费、物业管理费、商铺滞纳金等款项。涉案商铺租赁合同中，未有任何条款约定关于商铺滞纳金、卫生费、物业管理费等费用的相关事宜，南方水产公司主张的卫生费、物业管理费、商铺滞纳金等款项无任何依据，请求驳回南方水产公司的上诉请求。四、南方水产公司至今没有提供任何证据证明其为南方水产市场的所有权人及使用权人，亦没有任何证据证明其享有出租南方水产市场档口的出租权，因此，对于租金、占用费等费用的诉求，南方水产公司无权主张，请求驳回南方水产公司的全部诉讼。南方水产公司向一审法院起诉请求：1.判决解除南方水产公司与陈观养被告于2013年2月4日签订的《湛江南方水产交易中心有限公司商铺租赁合同》及2013年11月8日签订的《湛江南方水产市场经营管理有限公司商铺租赁补充协议》，并腾空位于湛江市赤坎区东盛路6号湛江南方水产品批发市场活鲜商铺XX号铺位，恢复原状并向南方水产公司予以返还；2.判决陈观养支付南方水产公司自2015年9月12日至2018年3月31日间租金70472元，并支付南方水产公司自2015年9月13日起至起诉之日止滞纳金79633.36元;3.判决陈观养支付南方水产公司自2013年4月1日起至2018年3月31日间的补偿金50000元；4.判决陈观养支付南方水产公司自2016年8月27日起至2018年3月31日止拖欠水、电费及卫生费、物业费合计3797元；5.本案诉讼费用及其它费用由陈观养承担。一审法院认定事实：南方水产公司与陈观养于2013年2月4日签订一份《商铺租赁合同》，合同约定原告将商铺出租给被告陈观养经营使用，没有约定具体商铺。合同约定双方同意通过统一公开抽签的方式确定租赁的具体商铺，租赁期限为五年，从2013年4月1日至2018年3月31日。第一年免租金，第二年租金只收50%，每月每平方米22.5元；第三年租金每平方米24.3元；第四年租金每平方米26.25元，第五年租金每平方米28.34元。须支付商铺押金20000元。承租方未按合同约定支付租金的，每逾期一日应按欠付金额的千分之一支付滞纳金。合同对租金支付期限没有约定。陈观养已交付押金20000元给南方水产公司。2013年11月8日，南方水产公司与陈观养签订一份《商铺租赁补充协议》，对双方2013年2月4日签订的《商铺租赁合同》进行补充，约定陈观养租赁南方水产公司位于湛江南方水产品批发市场商铺XX号铺位,商铺总面积为120平方米。此后，南方水产公司将商铺交付陈观养经营使用,2015年9月份后陈观养就不再在涉案商铺经营，亦未与南方水产公司办理涉案商铺交还手续，且没有将其存放在商铺的杂物搬离。另查明，陈观养已支付租金至2015年9月，之后没有支付过租金给南方水产公司。南方水产公司没有向陈观养补贴50000元。一审法院认为，南方水产公司与陈观养于2013年2月4日签订的《商铺租赁合同》和于2013年11月8日签订的《商铺租赁补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。关于南方水产公司提出解除合同的请求。由于南方水产公司起诉时该《商铺租赁合同》约定的租赁期限已届满，且双方亦没有对合同进行续期，故不存在解除合同的问题。因此，南方水产公司关于解除合同的请求，应予驳回。关于南方水产公司要求陈观养腾空及交还涉案商铺的请求。如前所述，租赁期限已届满，陈观养负有腾空涉案商铺及将该铺位交还原告的义务。故南方水产公司要求陈观养腾空及交还涉案商铺的请求，合法有理，应予支持。关于租金及滞纳金问题。陈观养自2015年9月后不按合同约定支付租金，显属违约，应承担违约的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，南方水产公司明知陈观养自2015年9月起已不再经营使用涉案商铺，亦不支付租金，南方水产公司理应在合理期限内及时主张权利（要求解除合同、返还铺位），设法让涉案铺位另行出租，以获得一定租金收益。而南方水产公司未积极采取有效措施致使租金损失扩大，于2018年10月26日才提起本案诉讼，其应自行承担超过合理期限未采取适当措施导致的租金等损失。根据公平原则与综合双方的过错程度，以及考虑南方水产公司为陈观养免收1年6个月租金的实际情况，一审法院酌情确认南方水产公司的租金及滞纳金损失按2015年10月至2017年3月期间的租金标准计算，共计为51192元（24.3元/平方米×120平方米×6个月+26.25元/平方米×120平方米×12个月）。减除陈观养支付的20000元押金，陈观六百还需支付31192元（51192元-20000元）给南方水产公司。对于超过合理期限即2017年4月1日之后的租金损失应由南方水产公司自行承担。由于南方水产公司没有向被告补贴50000元，故原告要求被告返还补偿金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。至于南方水产公司要求陈观养支付欠缴水电费、卫生费及物业管理费的诉讼请求，因合同未约定卫生费及物业费，南方水产公司亦未能提供充分证据证实该费用，故一审法院不予支持。陈观六百不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。一审判决：一、限陈观养于本判决生效之日起十日内搬离湛江市赤坎区东盛路6号湛江南方水产品批发市场商铺XX号铺位，并将该铺位交还给南方水产公司。二、限陈观养于本判决生效之日起十日内支付31192元给南方水产公司。三、驳回南方水产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2179.26元，由原告负担1879.26元，被告陈观养负担300元。二审期间，南方水产公司向本院提供湛赤发改投字[2010]4号《关于湛江南方水产交易中心有限公司冻虾交易商铺投资项目备案的批复》和湛赤发改投[2012]9号《关于湛江南方国际水产交易中心水产品交易市场二期工程建设项目项目申请报告核准的批复》，用以证明涉案水产品交易市场的建设经过政府批准。陈观养未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院经审查后认证认为：南方水产公司提供上述证据均属逾期举证，且对本案基本事实的认定无重要影响，故本院不予采纳。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对南方水产公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据南方水产公司上诉请求的事实理由和陈观养的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、关于涉案租赁合同效力应如何认定的问题。南方水产公司请求陈观六百承担违约责任，故审查涉案合同效力问题是处理本案的基础。涉案商铺工程至今仍未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充协议》应属无效合同。虽然湛赤发改投字[2010]4号《关于湛江南方水产交易中心有限公司冻虾交易商铺投资项目备案的批复》和湛赤发改投[2012]9号《关于湛江南方国际水产交易中心水产品交易市场二期工程建设项目申请报告核准批复》显示政府同意对涉案商铺项目备案、核准，但上述文件并不属于主管部门批准建设的文件，上述司法解释规定的“经主管部门批准建设”，一般指如未实施建设工程规划许可证制度以前获得有权部门的审批、或对合法建造的建筑物进行改建后改建部分性质有待甄别、或有权部门出文允许保留使用等的特殊情形。即便涉案商铺建设项目获得了备案和核准，仍须根据相关规定向规划、国土资源等部门申报办理有关审批手续，方能符合国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为监管的要求，从而有效避免相关的行为危害社会的公共安全及人民群众的生命财产。故南方水产公司提供的湛赤发改投字[2010]4号《关于湛江南方水产交易中心有限公司冻虾交易商铺投资项目备案的批复》和湛赤发改投[2012]9号《关于湛江南方国际水产交易中心水产品交易市场二期工程建设项目申请报告核准批复对本案的处理不构成影响。一审法院认为涉案合同有效不当，本院予以纠正。二、关于涉案商铺以及相关费用应如何处理的问题。如前所述，涉案合同无效，故不存在合同解除的问题，南方水产公司主张解除其与陈观养签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，南方水产公司与陈观养因合同取得的财产应互相返还，存在损失的应由双方按照过错分担。虽然陈观养从2015年9月份开始就不在涉案商铺经营，但陈观养并未与南方水产公司办理交接手续，亦未清理、腾空涉案商铺，故一审法院判决陈观养搬离涉案商铺并将涉案商铺交还给南方水产公司，并无不当，本院予以维持。如前所述，虽然陈观养从2015年9月份开始就不在涉案商铺经营，但陈观养并未将涉案商铺返还给南方水产公司，以致南方水产公司未能将涉案商铺再出租，造成租金损失，故陈观养对南方水产公司的上述损失存在过错。而南方水产公司作为涉案水产市场的管理人，在明知陈观养不再经营涉案商铺的情况下，未及时采取有效措施避免资源浪费亦存在过错。根据本案的证据与事实，综合若陈观养按合同约定使用涉案商铺应向南方水产公司支付的占有使用费数额、南方水产公司应向陈观养返还20000元押金等具体情况，再考虑双方的过错程度，一审法院判决陈观养共应向南方水产公司支付51192元，并无不当，本院予以维持。南方水产公司关于吴远盛应支付至2018年3月31日止的租金的上诉主张，本院不予支持。关于滞纳金的问题，因涉案合同无效，故南方水产公司主张迟延支付租金的滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。南方水产公司还主张陈观养应负担水电费、卫生费、物业费，但未提供任何证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，上诉人南方水产公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4358.52元，由湛江南方水产市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈志清审判员  郑玉莲审判员  罗勇峰二〇一九年六月十四日法官助理麦国艳书记员沈小莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。