文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终1523号上诉人（原审原告）：吴蓓丽，女，汉族，1985年7月12日生，丹阳市人，户籍地镇江市，现住丹阳市。委托诉讼代理人：吴志远，江苏诚和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李念，江苏诚和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京润创置业投资顾问有限公司，统一社会信用代码91320111765279699H，住所地南京市浦口区石桥桥北路**6-30。法定代表人：刘成刚，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：南京润创置业投资顾问有限公司第三分公司，统一社会信用代码913201110707266832，住所地南京市浦口区星甸街道石桥工业开发区新石路**。负责人：缪松，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：程豪，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人吴蓓丽因与被上诉人南京润创置业投资顾问有限公司（下称“润创置业公司”）、南京润创置业投资顾问有限公司第三分公司（下称“润创置业第三分公司”）租赁合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2018）苏1181民初8209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴蓓丽上诉请求：一、撤销丹阳市人民法院（2018）苏1181民初8209号民事判决中的第三项，依法支持上诉人在原审中要求两被上诉人赔偿租金19233元、装修损失40000元，停业损失60000元及返还物业费2753元的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未按供电部门的要求,保证整体商业店铺用电配套到位,也未按合同约定提供商业用户的正常电力或三相电源，是导致上诉人承租的单个店铺不能正常营业使用的唯一原因，即被上诉人存在严重的违约行为，且这种违约行为也对上诉人日后的增容行为产生不能。润创置业公司、润创置业第三分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴蓓丽向一审法院起诉请求：1、解除其与润创置业第三分公司签订的招商运营管理合同，由润创置业公司、润创置业第三分公司返还保证金4806元；2、由润创置业公司、润创置业第三分公司退还已支付的租金19223元；3、由润创置业公司、润创置业第三分公司赔偿装修损失4万元、停业损失6万元；4、由润创置业公司、润创置业第三分公司退还物业费2753元；5、诉讼费由润创置业公司、润创置业第三分公司承担。一审法院认定事实：位于丹阳市新桥的新锦苑城小区系镇江汉翔房地产有限公司丹阳分公司开发的市场化商品房。2017年7月，镇江汉翔房地产有限公司丹阳分公司委托润创置业第三分公司对新锦苑城小区商铺进行销售、招商、对外出租和运营。2018年3月14日，吴蓓丽向润创置业第三分公司交款4806元，作为新锦苑1-111运营管理合同保证金。2018年4月9日，吴蓓丽申领了字号为“丹阳市蓓丽食品店”的个体工商户，经营场所为丹阳市新桥锦绣街。2018年4月10日，吴蓓丽与润创置业第三分公司签订《明发锦绣街招商运营管理合同》，约定润创置业第三分公司将丹阳市新桥社区镇中路1幢111号商业用房在2018年4月10日交付吴蓓丽使用，由吴蓓丽经营糕点，招商运营管理期限3年，招商运营管理费为2.5元/天/平方。保证金为4806元，在合同期满双方办理完毕退房手续后，由润创置业第三分公司无息返还。由润创置业第三分公司向吴蓓丽提供正常的水电，由吴蓓丽自行承担水电费，如需增容由吴蓓丽自行解决。合同就双方的其他权利义务均作了约定。协议签订后，吴蓓丽按约定支付了第一期招商运营管理费19223元。吴蓓丽进行了门面的装修，并于2018年5月18日取得食品经营许可证。吴蓓丽因房屋经营糕点用电增容未成，且多次交涉未果。审理中，一审法院依法向供电部门询问，供电部门答复涉案房屋电力不能增容原因系房屋不具备相应的配套设施。一审法院认为，吴蓓丽与润创置业第三分公司签订的《明发锦绣街招商运营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。涉案房屋已经接入了正常所需的电力，因吴蓓丽经营糕点对用电有特别需求，双方就用电增容作了约定，即由吴蓓丽自行解决，润创置业第三分公司无提供电力增容的合同义务。现也无证据证明润创置业第三分公司有提供电力增容的法定义务，故吴蓓丽要求润创置业第三分公司承担违约责任，于法无据，不予支持。但因涉案房屋配套实设施问题无法单独增容，超出了一般当事人的预知，因吴蓓丽合同目的已不能实现，继续履行也显失公平，现吴蓓丽要求解除双方的合同，合法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。吴蓓丽从缴纳保证金到签订合同，期间经过近一个月时间，吴蓓丽理应就用电增容进行核实，吴蓓丽疏于调查，致使其合同目的不能实现，责任在吴蓓丽。因润创置业第三分公司已将房屋交予吴蓓丽使用超过半年，现吴蓓丽要求润创置业第三分公司退还租金，缺乏法律依据，不予支持。至于吴蓓丽主张的保证金，则根据双方合同约定，润创置业第三分公司在合同终止后应予退还。吴蓓丽要求润创置业第三分公司赔偿损失10万元，证据不足，亦无法律依据，不予支持。吴蓓丽要求润创置业第三分公司退还物业费，属于另一法律关系，应另行主张。一审法院判决：一、解除吴蓓丽与南京润创置业投资顾问有限公司第三分公司于2018年4月10日签订的《明发锦绣街招商运营管理合同》；二、南京润创置业投资顾问有限公司、南京润创置业投资顾问有限公司第三分公司于判决生效后十日内返还吴蓓丽保证金4806元。三、驳回吴蓓丽的其他诉讼请求。二审审理中，吴蓓丽向本院提供如下证据:1、2018年4月10日运营管理合同一份，证明涉案店铺经营的是糕点，被上诉人对此是明知的，其提供合同约定的正常水电是为了满足糕点经营的正常需求。2、设计图纸一份，证明上诉人与被上诉人在洽谈之初，上诉人发给被上诉人的图纸中明确约定，涉案店铺经营所需要的用电电压是380伏。3、2018年12月18日的询问笔录一份，以证明涉案商铺的整体增容配套设施是由被上诉人申请，也是由被上诉人负责到位的。4、微信截屏打印件一份，即上诉人与被上诉人的销售经理张后轮的聊天记录，证明：上诉人与被上诉人签订合同当日就将涉案房屋的装修图纸、用电标准是380伏，通过微信发给张后轮，被上诉人对于涉案房屋的用电标准是明知的。润创置业公司、润创置业第三分公司质证意见如下：对于证据1的真实性认可，对于证明目的不予认可。对于证据2的真实性不认可，该图纸与本案无关，该图纸是上诉人经营所需所制作的设计图纸，与本案无关联。对询问笔录的真实性认可，对证明目的不认可。对微信截图真实性不认可，不排除删减可能性，从上诉人提供的聊天截屏可以看出，被上诉人从未答应过上诉人为其提供增容义务。被上诉人员工的行为是协助帮其申请，至于上诉人提到的赔偿只是其单方提出的，我方不予以认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2018年4月10日，吴蓓丽与润创置业第三分公司签订的《明发锦绣街招商运营管理合同》中，明确约定润创置业第三分公司向吴蓓丽提供的水电是正常民用电，如需增容由吴蓓丽自行解决。涉案房屋虽已接入正常所需的电力，但因吴蓓丽经营糕点对用电有特别需求，故需对房屋用电进行增容。作为吴蓓丽系糕点房实际经营者，理应在租赁涉案房屋之前对房屋用电能否符合使用需要作详细的了解。现因涉案房屋用电增容无法得到落实，致使吴蓓丽无法使用涉案房屋，要求解除双方签订的合同,应当得到支持。但因润创置业第三分公司对房屋用电增容没有合同义务，故润创置业第三分公司不构成违约。吴蓓丽主张的租金损失19233元、装修损失40000元、停业损失60000元应由其自行承担。综上所述，上诉人吴蓓丽的上诉请求，不能成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由上诉人吴蓓丽负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 姜 玲审判员 谢 铭二〇一九年六月十九日书记员 周旻晶