福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终1003号 上诉人（原审被告）：莆田金碧置业有限公司，住所地福建省莆田市城厢区荔城中大道**，统一社会信用代码913503003374848217。 法定代表人：倪可铨，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘善理、丁苏彬，福建建达律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：郑高明，男，1978年11月10日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 被上诉人（原审原告）：蔡丽君，女，1981年5月29日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：王志工、吴林鹰，福建众益律师事务所执业律师。 上诉人莆田金碧置业有限公司（以下简称“金碧公司”）因与被上诉人郑高明、蔡丽君商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2018）闽0302民初5289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，金碧公司的委托诉讼代理人刘善理、丁苏彬与郑高明、蔡丽君的委托诉讼代理人王志工、吴林鹰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 金碧公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项，并在查清事实的基础上依法改判。2.请求判令郑高明、蔡丽君承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.一审判决未能明晰台风作为不可抗力因素的不能预见性，未能认定前述不可抗力因素确实对金碧公司的建筑工程施工进度造成了极大的影响等事实情况，系事实认定错误、法律适用错误，理应予以撤销、改判。根据金碧公司于一审阶段提供且郑高明、蔡丽君亦不持异议的证据证明：自2015年7月起至2017年9月止，恒大御景半岛项目所在地遭受台风袭击就达53天，风力均在6级以上并常伴有暴雨、大暴雨，台风期间需停止作业并切断电源，地，地方各级政府及住建局等相关部门亦明令禁止任何施工行为致项目根本无法施工；2016年、2017年、2018年连续三年中考及高考期间，住房与建设行政主管部门向金碧公司发文，要求金碧公司停止居民区附近施工。根据《民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”之规定，金碧公司因不可抗力导致无法按照约定期限交付房屋的，应当免除责任。2.一审法院忽略、遗漏了金碧公司早于合同约定的交房日期之前，已依约通知郑高明、蔡丽君交房的事实，错误的认定逾期交房违约金应计算至2018年11月17日，系事实认定错误，理应予以撤销、改判。本案中，金碧公司早于合同约定的交房日期之前，已依约通知郑高明、蔡丽君交房，此后郑高明、蔡丽君在始终密切关注并实际获悉涉案房屋的证照取得情况的情形下，却无故拒不接收讼争房屋，应承担相应的不利后果。故，由于涉案房屋已于金碧公司取得《建设工程消防验收意见书》之日，已实际具备交付条件且可以使用，逾期交房违约金仅应计算至金碧公司取得《建设工程消防验收意见书》之日止。3.一审法院混淆了商品房买卖合同和物业服务合同关系，未能正确理解《物业管理条例》第42条之规定，错误的认定金碧公司应向郑高明、蔡丽君承担或支付相关物业费，其认定与法律规定相互矛盾，理应予以撤销、改判。其一，商品房买卖合同关系和物业服务合同关系属于两种不同的法律关系，存在出卖人、买受人及物业服务公司三个独立主体，不应当相互混淆。就郑高明、蔡丽君和物业服务公司之间形成的物业服务合同关系涉及的双方权利义务，不属于本案审理的范围。其二，《物业管理条例》第42条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”依据上述法律规定，对于已出售未交付的物业服务费系由金碧公司承担的，该部分物业费依法系由金碧公司向物业公司支付，郑高明、蔡丽君依法无需亦没有承担、支付物业服务费用，故不存在由金碧公司向郑高明、蔡丽君支付或承担房屋交付之前物业费损失的事实基础和法律依据。退一步说，即使一审法院认定金碧公司承担或支付物业费的，本案中，金碧公司早于合同约定的交房日期之前，已依约通知郑高明、蔡丽君交房，郑高明、蔡丽君无故拖延接收讼争房屋，应承担相应的不利后果。 郑高明、蔡丽君辩称：一、一审判决认定金碧公司主张的因不可抗力因素导致顺延交房缺乏依据，不能成立系正确的。1.金碧公司所提供的《台风证明》、建设局文件等不足以证明其因台风天、高考、中考等原因导致其实际无法施工或者有实际停工。2.涉案商品房位于莆田地区即东南沿海，在莆田地区每年都会有台风天气，而中考、高考也是每年都会有的，涉案的《商品房买卖合同》系金碧公司提供的格式版本，合同约定的交房时间也是金碧公司填写的，金碧公司作为房地产开发商在签订合同时本身就是属于优势地位，在金碧公司处于优势地位的情况下签订的合同，金碧公司更应该严格按照合同约定履行，而且金碧公司作为经验老到的房地产开发商在订立合同时就已经充分考虑到天气等因素。3.根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第一款第一项“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人”之约定，即使是遭遇了不可抗力，金碧公司也应当在发生之日起60日内告知郑高明、蔡丽君，但是金碧公司并未履行该约定，不能因此来顺延交房时间。二、金碧公司在合同约定的交房日期前向业主发出的交房通知书由于当时还未满足交房条件系无效的，一审判决针对在竣工验收备案之后2018年11月17日之前交房的业主违约金计算至实际交房之日、针对2018年11月17日之后交房的业主违约金计算至2018年11月17日并无不当。在合同约定的交房日期之前涉案的商品房并未取得竣工验收备案这是不争的事实，在一审时双方也予以了确认。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，金碧公司在交付商品房时应当出示满足第九条约定的证明文件，否则郑高明、蔡丽君有权拒绝收房，金碧公司仍应承担违约责任。三、在金碧公司存在逾期交房的情况下，一审判决在逾期期间的物业费由其承担并无不当。1.根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，一审判决涉案房屋在未满足交房条件前的物业费应当由开发商承担符合法律规定，也更符合实际情况。2.根据《商品房买卖合同》第二十一条第二款规定“物业服务时间从2015年8月1日到2018年8月1日”，在此期间的物业服务已经在合同中作了相关约定，也应当由金碧公司承担。 郑高明、蔡丽君向一审法院起诉请求：1.判令金碧公司支付给郑高明、蔡丽君逾期交房违约金（以购房款1617718元为基数，自2018年6月1日起至金碧公司实际交付满足《商品房买卖合同》第九条约定交付条件的房屋之日止按日万分之一计算）；2.判令金碧公司支付给郑高明、蔡丽君未按照合同附件十一补充协议中约定对住宅室内装修中的客厅局部地面拼花、周边天然石材围波打线、过道地面精美拼花、卫生间地面精美地面拼花的赔偿款18000元（实际金额以评估鉴定结果为准）；3.确认自2018年6月1日起至金碧公司实际交付满足《商品房买卖合同》第九条约定交付条件的房屋之日止的物业费（每月每平方米2.6元）由金碧公司承担；4.确认《商品房买卖合同》附件十一补充协议中第三条无效；5.案件受理费、鉴定费等均由金碧公司承担。 一审法院认定事实：2015年10月9日，郑高明、蔡丽君与金碧公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：郑高明、蔡丽君以每平方米11315.88元的价格向金碧公司购买莆田恒大御景半岛3号楼801室房屋，总价款为1617718元，预测建筑面积为142.96平方米……；第九条：该商品房交付时应当符合下列第1.2.X.X项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.X；4.X……；第十一条：（一）出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房；（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；（三）……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用……；第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.见附件十一。第十六条约定：……（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）、（4）方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；（3）买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；（4）买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。附件六：关于装饰装修及相关设备标准的约定。交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：……3.客厅地面：局部地面拼花，周边天然石材围波打线；4.过道：地：地面精美拼花.卫生间：地面精美地面拼花……。附件十一补充协议第三条约定：双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。合同签订后，郑高明、蔡丽君向金碧公司付清购房款1617718元。2018年5月29日，金碧公司取得涉案房产的竣工验收报告，7月13日取得房屋建筑面积测绘报告，7月16日取得建设工程消防验收意见书，8月17日取得工程竣工验收备案表。后郑高明、蔡丽君以涉案房屋在交付钥匙时不符合合同第九条约定的交付条件，且室内装修不符合合同附件十一补充协议的相关约定为由于2018年10月16日向一审法院提起诉讼。庭审时，郑高明、蔡丽君陈述其于2018年11月16日收到金碧公司邮寄的敦促收楼通知书，敦促其于2018年11月17日到金碧公司办理涉案房产的交接手续。 一审法院认为，郑高明、蔡丽君与金碧公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2、X、X项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.X；4.X……”；第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房；（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；（三）……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理售楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用……”；第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.见附件十一。”附件十一补充协议第三条约定：“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。2018年7月13日，金碧公司取得房屋建筑面积测绘报告，同年8月17日，金碧公司取得工程竣工验收备案表。金碧公司未于2018年5月31日前将符合合同约定的房屋交付给郑高明、蔡丽君的行为已构成违约。郑高明、蔡丽君于2018年11月16日收到金碧公司邮寄的敦促收楼通知书，敦促其于2018年11月17日办理房屋交接手续，故金碧公司应向郑高明、蔡丽君支付以购房款1617718元为基数自2018年6月1日起至2018年11月17日止按日万分之一计算的违约金，即1617718元×170天×0.01%＝27501.21元，超过部分不予支持。金碧公司主张逾期交房违约金仅应计算至其满足《商品房买卖合同》第九条约定交付条件之日止，与双方签订的合同第十一条第二款的内容不相符，不予采纳。郑高明、蔡丽君与金碧公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十六条约定：“……（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）、（4）方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；（3）买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；（4）买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六”。附件六：“关于装饰装修及相关设备标准的约定。交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：“……3.客厅地面：局部地面拼花，周边天然石材围波打线；4.过道：地：地面精美拼花.卫生间：地面精美地面拼花……”。根据上述合同约定，即使涉案房产精装修不符合合同约定的标准，郑高明、蔡丽君也仅能要求金碧公司及时更换、修理，其现要求金碧公司承担相应的赔偿款，与双方签订的合同约定不相符，不予支持。郑高明、蔡丽君于2018年11月16日收到金碧公司邮寄的敦促收楼通知书，敦促其于2018年11月17日到金碧公司办理房屋交接手续，根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定以及《商品房买卖合同》第二十一条第三款：“物业服务期间，物业收费计费方式为［包干制］。物业服务费为2.6元/月·平方米（建筑面积）”的约定，自2018年6月1日起至2018年11月17日止产生的物业费（每月每平方米2.6元）应由金碧公司承担。郑高明、蔡丽君要求金碧公司承担至向其出示房屋建筑面积测绘报告及工程竣工验收备案表之日止的物业费，缺乏依据，不予支持。金碧公司主张上述物业费均应由郑高明、蔡丽君承担，缺乏事实和法律依据，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，郑高明、蔡丽君与金碧公司签订《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条约定：“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”，该约定并不存在上述合同无效的情形。结合双方在合同第二十八条中约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议详见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，附件十一补充协议第三条虽有减轻金碧公司的责任，但双方没有明确何为“不合理的减轻出卖人的责任”，即没有明确不合理减轻的范围，且违约金的性质也是以补偿为主，惩罚为辅，现双方自愿约定对违约金的上限进行调整，并不违反有关法律规定，故合同附件十一补充协议第三条应是合法有效的，郑高明、蔡丽君要求确认该条款无效，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，郑高明、蔡丽君与金碧公司签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。金碧公司作为商品房的开发商，在商品房出售给郑高明、蔡丽君后，应当按照合同约定及承诺交付涉案房产，但其却未能在约定的期限内将符合合同约定的房产移交给郑高明、蔡丽君，已构成违约，依法应按照双方的约定承担违约责任。郑高明、蔡丽君于2018年11月16日收到金碧公司邮寄的敦促收楼通知书，敦促其于2018年11月17日办理房屋交接手续，故金碧公司应向郑高明、蔡丽君支付以购房款1617718元为基数自2018年6月1日起至2018年11月17日止按日万分之一计算的违约金27501.21元，超过部分不予支持。自2018年6月1日起至2018年11月17日止的物业费也应由金碧公司承担。金碧公司主张逾期交房违约金仅应计算至其满足《商品房买卖合同》第九条约定交付条件之日止，因其通知郑高明、蔡丽君于2018年11月17日办理房屋交接手续，故一审法院对其该主张不予采纳。金碧公司辩称郑高明、蔡丽君诉求中主张的所有物业费均应由郑高明、蔡丽君承担，缺乏事实和法律依据，不予采纳。郑高明、蔡丽君要求金碧公司承担因室内装修不符合合同约定而产生的赔偿款，与双方签订的合同约定不相符，不予支持。郑高明、蔡丽君要求确认《商品房买卖合同》附件十一补充协议中第三条无效，也缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莆田金碧置业有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付给郑高明、蔡丽君自2018年6月1日起至2018年11月17日止以购房款1617718元为基数按日0.01%计算的逾期交房违约金27501.21元；二、莆田恒大御景半岛3号楼801室的房屋自2018年6月1日起至2018年11月17日止产生的物业费（每月每平方米2.6元）由莆田金碧置业有限公司承担；三、驳回郑高明、蔡丽君的其他诉讼请求。如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费872元，减半收取为436元，由郑高明、蔡丽君负担229元，莆田金碧置业有限公司负担207元。 本院二审期间，金碧公司与郑高明、蔡丽君均无提供新的证据。 经审理查明，金碧公司对一审法院认定的事实没有异议，但认为一审法院遗漏认定：台风造成的拖延和中、高考造成的拖延，以及在合同约定的交房日期前后，金碧公司有通过短信方式及EMS向业主通知交房。郑高明、蔡丽君对一审法院认定的事实没有异议。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》系郑高明、蔡丽君与金碧公司自愿签订的，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。买受人在签订涉案购房合同后，对于金碧公司如期交房具有合理期待。金碧公司主张因台风天气及中高考原因影响施工应属于合同条款中规定的“不可抗力”事件，金碧公司可顺延交房期限。经审查，双方在合同中对于台风天气达到何种规模方可构成免责事由的标准约定不明，金碧公司亦无充分证据证明其所主张的台风天气达到一定规模并对施工进度造成了实际影响，且双方就不可抗力事件发生后，金碧公司应履行告知义务进行了约定。金碧公司作为专业的房地产开发公司，其对于房地产开发的进程能够把控和知悉，对台风等极端天气及中、高考等事件应能提前预见，即使“不可抗力”的事由可以认定，但金碧公司也未按合同约定履行告知义务，故金碧公司关于因“不可抗力”事件发生其可顺延交房期限的主张不能成立。关于逾期交房违约金从2018年6月1日起计算至2018年11月17日止是否妥当的问题。因涉案购房合同约定金碧公司应于2018年5月31日前向买受人交房，但金碧公司未能在合同约定时间内交房，故逾期交房违约金应自2018年6月1日起计算。涉案购房合同第九条对商品房交付条件做了明确约定，而金碧公司于2018年5月29日取得涉案房产的竣工验收报告，同年7月13日取得房屋建筑面积测绘报告，同年7月16日取得涉案房产的建设工程消防验收意见书，同年8月17日取得工程竣工验收备案表。金碧公司主张其已在合同约定的交房期限内通知郑高明、蔡丽君交房，逾期交房违约金仅应计算至金碧公司取得《建设工程消防验收意见书》之日止。本院审查认为，在合同约定的交房期内，即使金碧公司有通知郑高明、蔡丽君交房，但当时讼争商品房尚未达到合同约定的交房条件，郑高明、蔡丽君有理由拒绝交付。而金碧公司在取得上述文件后未立即通知郑高明、蔡丽君办理房屋交接手续，而是在2018年11月15日邮寄通知郑高明、蔡丽君于2018年11月17日办理房屋交接手续，故一审法院认定计算违约金及物业费的截止日应以金碧公司通知的办理交房手续的日期（即2018年11月17日）为准并无不当。关于物业费的计算问题，因郑高明、蔡丽君于2018年11月16日收到金碧公司邮寄的敦促收楼通知书，敦促其于2018年11月17日到金碧公司处办理房屋交接手续，故一审法院根据《物业管理条例》第四十一条规定及涉案合同关于物业费的约定认定金碧公司应承担2018年6月1日起至2018年11月17日止的物业费并无不当。 综上所述，金碧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费414元，由莆田金碧置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林美双 审判员  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  许秋红 审判员  彭赵龙 二〇一九年六月十七日 书记员  翁丽芬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -17-