内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内07民终634号上诉人（原审原告）：卢祥良，男，1963年2月25日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：吴鹏东，内蒙古涛旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方云，男，1971年10月2日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。原审第三人：呼伦贝尔市海拉尔区温州城综合楼小区业主委员会，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。负责人：王淑芳，主任。委托诉讼代理人：杨会芹，女，该委员会副主任。上诉人卢祥良与被上诉人方云、原审第三人呼伦贝尔市海拉尔区温州城综合楼小区业主委员会（简称业主委员会）返还原物纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2018）内0702民初2970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。卢祥良上诉请求：1.改判支持卢祥良要求方云支付自2016年4月21日起给付占用涉案房屋期间的租金损失至实际返还房屋之日止，每年12,000元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由方云承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院对卢祥良提交的房屋产权证予以确认，认定卢祥良为涉案房屋合法所有权人，并支持卢祥良的请求，判令方云立即返还涉案房屋并拆除一楼内锅炉，将房屋恢复原状的请求。但对于卢祥良要求方云支付自2016年4月21日起给付占用房屋期间的租金损失的请求没有支持，属于适用法律错误。卢祥良作为房屋所有权人，依法享有《中华人民共和国物权法》规定的占有、使用、收益、处分等权利，在没有卢祥良授权及委托情况下，任何人都无权对涉案房屋进行占有、使用、收益、处分等权利。方云作为无权占有人，理应对卢祥良享有物权所造成的侵害进行赔偿。业主委员会主张其有权对争议房屋享有占有、收益权益，其所需要有卢祥良的授权及委托情况下才能行使，但一审时业主委员会没有提供相关证据予以证实。所有权人不会因无权占有人占有的时间长短，而丧失相关权利。一审判决违反了《中华人民共和国物权法》第二百三十四条的规定。方云辩称，其是从业主委员会承租的涉案房屋，卢祥良不应向方云主张租金损失。业主委员会述称，对卢祥良的上诉请求不认可，涉案房屋是物业用房。在温州城小区2001年出售房屋开始，业主委员会就入住了，涉案房屋在2003年被确定为物业用房。卢祥良是开发商之一，开发商和业主对于物业用房都没有交易权利。涉案房屋是在住建局监督下由翔宇物业公司交付给的业主委员会，出租涉案房屋亦是在住建局允许下进行的。业主委员会不知道涉案房屋在2010年就已办理产权登记，如果开发商要收回涉案房屋需给业主委员会配备物业用房。卢祥良向一审法院起诉请求：1.判令方云立即返还其海拉尔区正阳办××门市房（以下简称涉案门市××楼，并要求方云拆除涉案门市房一楼内的锅炉，将房屋恢复原状；2.判令方云自2016年6月7日起给付占用房屋期间的租金损失至实际返还房屋之日止（每月2500元）。诉讼过程中，卢祥良变更第二项诉讼请求为：判令方云自2016年4月21日起给付占用房屋期间的租金损失至实际返还房屋之日止（每年12,000元）。一审法院认定事实：2004年5月26日，卢祥良与海拉尔区温州商贸有限责任公司（以下简称温州城商贸公司）签订商品房买卖合同，卢祥良以协商出让方式从温州城商贸公司取得北大街（北侧）编号为005号地块的土地使用权，土地面积为9264平方米，规划用途为综合楼，出卖人即温州城商贸公司经批准在该地块上建设温州城综合楼。2010年1月5日，卢祥良取得涉案门市房的所有权证。另查明，自2001年至2015年年末，翔宇物业公司为温州城小区提供物业服务。2003年，经温州城小区开发商指定，翔宇物业公司搬至涉案门市房办公，直至2015年12月25日撤出该小区。撤出温州城小区前，翔宇物业公司将涉案门市房及该小区内配电室一处（面积约70平方米）交给业主委员会，双方办理了交接手续。2016年4月21日，业主委员会与方云签订房屋租赁合同，将涉案门市房一楼以12,000元的价格租给方云，租期为一年，自2016年4月21日至2017年4月21日。期满后，经双方协商后又续租涉案门市房一楼两年，租期至2019年4月20日，方云给付业主委员会租金24,000元（每年12,000元）。方云现在该门市房一楼内开自行车修理部，并安装了烧水锅炉，卖热水。2017年7月27日，业主委员会与陈世同签订租赁合同，将涉案门市房二楼以8000元的价格租给陈世同，租期为一年，自2017年9月1日至2018年9月1日。2018年9月1日，业主委员会和陈世同协商陈世同又续租涉案门市房二楼一年，租期至2019年9月1日，陈世同交付业主委员会租金8000元。诉讼过程中，卢祥良认可其与温州城商贸公司法定代理人卢祥定系兄弟关系，称当时其系温州城小区的建筑商之一，在海拉尔有多处房产，其中部分房产通过顶账取得，记不清涉案门市房的价格，自购买至今卢祥良没有占有使用该门市房，直到2016年卢祥良发现方云和陈世同占有使用该门市房，不清楚2016年之前由谁占有使用。一审法院认为，本案的争议焦点是：第一，方云是否需要向卢祥良返还房屋；第二，卢祥良主张的房屋租金损失是否维护。针对焦点一，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。卢祥良于2010年1月5日取得了涉案门市房的所有权证，从此时起卢祥良对该房享有直接支配和排他的权利，有权占有、使用、收益及处分。方云从业主委员会处租赁了涉案门市房一楼，并非从卢祥良处租赁，现该房由方云占有使用，故卢祥良要求方云返还涉案门市房一楼，予以支持。方云认可其从业主委员会处租赁涉案门市房一楼后安装了烧水锅炉，故卢祥良要求方云拆除锅炉，恢复原状的请求，一审法院亦予以支持。关于业主委员会所述卢祥良的起诉超过诉讼时效的主张。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定："下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨害、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。"卢祥良要求方云返还涉案门市房，拆除锅炉的请求属于该条第一、二项规定的情形，未超过诉讼时效。另外，卢祥良主张方云自2016年4月20日起占有使用涉案门市房一楼，直至2018年8月7日卢祥良起诉主张权利，未超过三年，故卢祥良主张方云赔偿占用涉案门市房期间租金损失的主张亦未超过诉讼时效，故业主委员会的上述主张一审法院不予支持。针对焦点二，自2003年至2015年年末，近十多年，涉案门市房一直被物业公司作为物业用房占有使用，后物业公司撤出温州城小区时与业主委员会交接了该门市房，方云从业主委员会处租赁，并已向业主委员会缴纳房租至2019年4月20日，且卢祥良未提交业主委员会与方云签订租赁合同期间向方云主张权利的相应证据，故应认定方云在该期间并非非法占有，故卢祥良要求方云赔偿该期间的租金损失，不予维护。方云向卢祥良返还房屋后，就预付租金，可另案向业主委员会主张权利。判决：一、方云于判决生效后立即返还卢祥良位于呼伦贝尔市××区，并拆除该房内的锅炉，恢复原状；二、驳回卢祥良的其他诉讼请求。二审期间，业主委员会提交海拉尔区正阳办事处天润社区证明一份，拟证明涉案房屋为物业用房。经质证，卢祥良对该份证据的真实性无异议，但该份证据是天润社区出具给牙克石市人民法院的，与本案无关。另外天润社区没有资格确定涉案房屋是否为物业用房，应由住建局规划办等相关执政部门确认。方云对该证据的真实性及证明目的无异议。本院对该证据的真实性予以认可，但该证明的内容与本案中卢祥良要求方云返还房屋及赔偿损失的诉讼请求没有关联性，因此不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋系温州城小区开发商指定给翔宇物业公司办公使用，后业主委员会在翔宇物业公司撤出小区后继续使用并租赁给方云经营，现方云与业主委员会签订的租赁合同已于2019年4月20日到期，因此一审法院判令方云将涉案房屋返还给权利人卢祥良并无不当，本院予以维护。关于卢祥良认为其作为所有人对涉案房屋享有收益权，方云应赔偿其租金损失的主张。因涉案房屋在出租给方云时，已由翔宇物业公司及业主委员会使用长达13年之久，而方云作为涉案小区的业主之一，有理由相信业主委员会对于涉案房屋具有使用和管理权的，故方云与业主委员会签订的租赁合同合法有效，方云基于租赁合同占用使用涉案房屋，属于合法使用，因此卢祥良要求方云给付租金损失的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，卢祥良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由卢祥良负担。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇一九年六月二十六日书记员 姜 楠附：本案所依据的法律、法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。