江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初4302号原告:李荣萍，女，汉族，1969年7月10日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：苏聪聪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李烨，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被告：王啸雄，男，汉族，1988年12月10日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵照，安徽安港律师事务所律师。原告李荣萍与被告王啸雄房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李海桥适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李荣萍及其委托诉讼代理人苏聪聪、李烨，被告王啸雄及其委托诉讼代理人赵照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李荣萍向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行2018年10月29日签订的房屋买卖合同，交付南京市鼓楼区房屋，且协助办理产权变更登记手续；2、要求被告支付违约金3万元。事实和理由：2018年10月29日，原、被告签订一份房屋买卖合同，约定原告购买被告位于南京市鼓楼区房屋，售价为155万元，2019年1月30日前办理产权过户手续。合同签订后，由于被告原因双方同意将过户时间延至2019年2月28日，但现被告明确拒绝继续履行合同，为此原告诉至法院。被告王啸雄辩称：与原告签订房屋买卖合同属实，但是不能同意继续履行，要求立即解除涉案合同。在涉案合同签订前，原告本人没有给付全部购房款项的能力，在合同履行中又逾期未能支付约定款项，所以原告的行为已对被告构成违约，请求法院驳回原告的诉请且确认涉案合同已经解除。经审理查明：2018年10月29日，原告（买受方、乙方）与被告（出售方、甲方）和大贺房地产销售有限公司（中介方、丙方、以下简称大贺公司）签订一份房地产买卖中介合同，三方约定：1、房屋所有权人为被告，坐落于南京市鼓楼区，建筑面积为68.46平方米，售价为155万元（甲方净得，税费由乙方承担）；甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等；乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付等；2、丙方完成约定的乙方委托事项，乙方按照房地产售房款2.4%向丙方支付佣金和代办费，且应于过户前支付。甲、乙方无正当理由不履行合同的、未提供必要文件和配合造成丙方无法履行合同的，应承担违约责任。违约方应支付违约金3万元给守约方，造成其它经济损失的，由守约方追偿。同日，原、被告又签订了一份补充协议，双方约定：定金为3万元，乙方应于签订合同当日以现金方式支付给甲方；乙方于2019年1月30日前将购房款150万元支付给甲方，同时甲方配合乙方办理产权过户相关手续；签订本合同时，因该房屋处于抵押状态，甲方自行办理解押注销手续，乙方留尾款为2万元，在甲方交房且户口全部迁出时以现金方式支付给甲方；甲乙双方定于过户当天正式交付房屋，甲方应在交房前将户籍关系全部迁出，每逾期一天按总房价款的万分之三支付违约金。同日，被告收到原告给付的定金3万元。2019年1月30日，原、被告签订了一份补充协议，双方约定：由于甲方解押手续还未办理结束，无法提供产权证、土地证原件，不能如期过户；现在甲乙双方协商约定，过户时间延至2019年2月28日前；此补充协议是2018年10月29日签订的房地产买卖中介合同的一部分。编号30103272／20344150的一张交通银行本票载明：出票日期为2019年4月1日，收款人为被告王啸雄，申请人为原告李荣萍，金额为150万元整（凭票即付）。4月4日在与中介方员工的手机微信中，被告王啸雄明确表示：“经过慎重考虑，这栋房子我还是决定不卖了…此事对房屋中介以及买方造成不便，请望大家多多理解，当然我愿按合同做出适当补偿”。由于认为被告王啸雄拒不履行涉案合同，因此原告于2019年4月8日诉至法院。另查明：1、招商银行的一份贷款账单列表显示：客户名称为王啸雄，贷款金额为105万元，贷款期限为120个月，还款方式为按月结息、按月还本、等额本息，应还日期（第1期）是自2017年11月1日开始，2019年2月21日本金利息合计应还1142377.99元、实际已还合计1142377.99元。2、2018年10月29日，大贺公司盖章出具一份收条，说明：“今收到王啸雄出售小市街52号1单元302室房屋定金保管人民币叁万元整，于此房过户时转交给王啸雄”。3、2019年3月14日，大贺公司又出具了一份收条，说明：收到涉案房屋的所有权证和土地证原件各一本。审理中，被告补充表示：（1）在本案应诉前，原告未曾向被告出示或者交付银行本票，从出票时间和起诉时间来看，该张本票更应该是原告为了方便诉讼而刻意制作证据；（2）2019年2月21日涉案房屋被告已经注销抵押登记，如果收到全部购房款项，当日即可办理过户手续，但是中介方未能督促原告及时付款；3月14日，被告又将房产证和土地证交给中介方，希望及时办理付款过户手续，但是直至3月底，中介方也未促使原告支付购房款；此后被告与中介方因为无法协调具体时间，且清明假期即将来到，所以最终双方未能达成一致；（3）在签订合同时，被告已告知中介方至2019年3月5日被告持有涉案房屋的期限才满5年，原告之所以在4月8日起诉，应该是联合中介方故意拖延付款时间；（4）双方约定的同时付款和过户，并非是在同一天中同时办理付款和过户，而应该是提前一天原告付清全部购房款项，次日被告协助办理过户手续；（5）2019年1月15日，中介方曾经通知被告，原告已经筹集完备150万元购房款项，可以开始办理付款和过户手续，所以要求被告及时办理抵押注销登记。原告补充表示：（1）双方约定，交付购房款项和办理过户手续在同一日同时进行，2019年4月1日原告已经开好银行本票，但是当月4日被告即已明确表示不愿卖房，所以原告诉至法院；（2）2019年2月21日被告已注销涉案房屋的抵押，但是3月14日才将房产证和土地证交给中介方，可以说明被告已是故意拖延办理过户登记手续；（3）双方约定的同时付款和过户，应当是在同一天中的同一时刻，原告付清全部的购房款，被告提供证书原件协助过户登记；（4）原告坚决要求被告继续履行合同，原告愿意同时也有能力支付全部购房款项，但是要求被告实际交付涉案房屋且协助办理过户手续。以上事实有房屋买卖合同、补充协议、收条、本票复印件、短信截屏打印页、贷款账单以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法成立并有效，双方当事人均应严格依照约定履行各自的义务。2018年10月29日的补充协议约定，原告应于2019年1月30日前将购房款150万元支付给被告，同时被告配合办理产权过户手续，且在签订合同时房屋处于抵押状态，被告应当自行办理解押注销手续。2019年1月30日的补充协议约定，此时涉案房屋的解押手续被告还未办理注销手续，因此被告无法提供产权证和土地证的原件，不能按照原定时间如期过户，因此原、被双方又协商将过户时间延长至2019年2月28日前。2019年2月21日，虽然被告已经办理涉案房屋的抵押注销手续，但是直至3月14日被告才将房产证和土地证的原件交给中介方，此时方才具备了原告付款和被告协助过户能够同时进行的约定条件，但是也已经超过了双方在第二份补充协议中约定的延长过户的最后截止时间2019年2月28日；而之所以出现了逾越最后约定期限的延误结果，是因为被告未能及时交付办理过户手续所需的房产土地证书原件。由于原告坚决要求继续履行合同，且有能力支付约定的全部购房款项，所以在涉案房屋抵押注销和证书交付以后，原、被告双方仍然可以继续实际履行涉案合同，重新约定具体时间同时完成约定的原告付款和被告协助过户的对应义务。2019年4月4日，在微信中被告明确通知中介方拒绝继续履行涉案合同，所以被告的该项行为已违反了双方约定，对于原告构成违约，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。原告要求被告继续履行合同、交付涉案房屋和协助办理过户手续且支付违约金的主张，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王啸雄应于本判决生效之日起十日内交付南京市鼓楼区房屋，且应协助原告李荣萍办理该房屋的过户登记手续（原告李荣萍应同时给付被告王啸雄剩余购房款152万元，因办理过户登记手续而产生的税费由原告李荣萍负担）；二、被告王啸雄应于本判决生效之日起十日内给付原告李荣萍违约金3万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18750元，减半收取9375元，保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李海桥二〇一九年六月二十七日书记员  罗安迪