河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终2757号 上诉人（原审原告）：王敬，男，1968年1月28日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：贺敬霞，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邯郸市昶和房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区贸易街**院2-3-1。 法定代表人：魏树魁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：傅中，河北蒙佳律师事务所律师。 上诉人王敬因与被上诉人邯郸市昶和房地产开发有限公司（以下简称昶和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服邯郸市邯山区人民法院（2018）冀0402民初3233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王敬上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判被上诉人加倍返还购房款311538元，并赔偿损失350000元，合计再判决被上诉人支付661538元；2、被上诉人承担本案所有诉讼费。事实和理由：一、王敬提供了购房合同及昶和公司印发的售楼广告，均未有关于商品房预售许可证的任何披露，法律规定应该公开的，昶和公司却故意隐瞒。作为开发商，明知没有预售许可证不能销售却公然散发楼书收受房款即为故意违法，有法律和事实依据，应该得到法院支持。二、近几年因房价的飙升，涉案房屋的单价已经涨到8000元/平米。因昶和公司的过错导致了购房合同无效，给上诉人王敬造成了房价升值的损失是事实，上诉人王敬请求支持35万元的房屋升值损失，远低于房价上涨的程度，应得到法院的支持。三、一审一方面认定因昶和公司违反规定，在还未完成拆迁时便公然售卖不存在的房屋，应该依法承担因其过错导致合同无效给对方当事人造成的损失。一方面又认定王敬作为一名理性的投资者，在合同无效情形下，购房前未严格审查盲目购买，明知诉争的房屋至今仍未拆迁到位，对其损失也有不可推卸责任。两种认定显失公平，认定上诉人王敬承担责任也没有法律依据。四、该案应适用《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、建设部《城市商品房预售管理办法》第九条。 昶和公司答辩称，一、王敬在购买涉案房屋时，是明知涉案房屋未完成拆迁工作，更没有开工建设，昶和公司并不存在故意隐瞒的事实。故上诉人王敬要求双倍返还房款的诉求没有根据。二、王敬请求获得房屋升值损失，是合同有效的前提下，合同履行后可以获得的逾期利益。一审法院已经判决合同无效，故上诉人对此投资行为也由不可推卸的责任。三、昶和公司收到王敬的购房款后，直接用到了旧房拆迁补偿，并未用于其他投资。房屋无法得到预期建设，不是昶和公司的原因。近年来昶和公司还支付购房人的利息、违约金等项支出，出现了严重亏损。四、双方在2018年1月4日达成的“退房款”协议，该协议作为双方签订《房屋认购协议》的处理意见，是双方真实意思表示，且已经部分履行。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应予以维持。 王敬向一审法院起诉请求：1、请求确认原被告双方2012年6月14日所签《房屋认购协议》及2015年5月12日所签《补充》协议无效；2、判令昶和公司返还王敬购房款311538元，并赔偿房屋升值损失350000元，后增加诉讼请求为利息损失从2012年6月13日支付1万元，2012年6月14日支付201500元，2012年7月23日支付100038元按银行同期贷款利率支付；3、判令昶和公司加倍返还房款311538元，2、3项诉求合计973076元；4、判令昶和公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年6月14日，王敬与昶和房地产公司签订了《房屋认购协议》，开发商（甲方）:邯郸市昶和房地产开发有限公司购房人、（乙方）:王敬。双方约定，王敬认购房屋为“圣德府邸”3号楼壹层Ｄ户型。该房属于框剪结构。该房屋协议约定建筑面积为90.04㎡，单价3460元／㎡，房价叁拾壹万壹仟伍佰叁拾捌元整（￥:311538）。王敬于2012年06月14日交贰拾壹万壹仟伍佰元整（211500），剩余款拾万零叁拾捌元（100038）于7月28日之前补齐。甲方应当于2014年12月30日交付使用。甲方如未按本协议约定的时间交房，本协议规定的交房期限第二天起至实际交房之日止，甲方按日向王敬支付已付房款万分之一的违约金，协议继续履行。王敬要求解除或终止本协议的，应按总房款的10%向甲方承担赔偿损失责任。王敬分别于2012年6月13日交购房定金1万元，2012年6月14日交购房首付款201500元，2012年7月23日交购房款（补款）100038元，交齐了全部房款。2014年12月31日，（乙方）王敬与（甲方）昶和房地产公司签订《协议》一份。内容，1.由于甲方于2014年12月31日未能如期交房，现调换到本公司2期项目中原副食城住宅楼座中，待楼座开盘时乙方优先挑选房号面积，自2015年1月1日起未交房期间甲方按照8100元／季度补贴乙方直至交房之日止，季度末支付。2.关于增超面积按照原合同房价执行，另赠送地下室一个。3.合同到期日定于2017年12月31日止，到期如还未交房，乙方有权要求一次性退还房款。4.甲、乙双方如违反以上条款，加倍赔偿对方。本协议第4条约定系人工书写，落款处王敬签字捺印，昶和房地产公司盖有公章。后昶和房地产公司按约定支付王敬季度补贴共19200元，其后不再履行。2015年5月12日，开发商（甲方）:邯郸市昶和房地产开发有限公司，购房人（乙方）:王敬又签订《房屋认购协议（补充）》一份，约定，乙方认购房屋为“盛和商厦”1号楼4层Ａ户型。该房属于框剪结构。该房屋协议约定建筑面积为123.7㎡，单价3460元／㎡，房价肆拾贰万捌仟元整（￥:428000）。产权置换:乙方于2012年6月14日购买一期项目“圣德府邸”3号楼1层Ｄ户型面积为90.04㎡，由于逾期未能交付现房，现置换为二期项目“盛和商厦”1号楼4层Ａ户型，面积为123.7㎡，落款处王敬签字，昶和房地产公司盖有公章及法人魏树魁印章。王敬未补齐不足部分的房款。2018年元月3日，王敬和昶和房地产公司签订了《退房退款申请书》其中约定，本人王敬自愿放弃在圣德府邸购买的3号楼1-Ｄ号房屋所有权，申请退还房款叁拾壹万壹仟伍佰叁拾捌元整（￥:311538），自签申请书后六个月付款。银行卡号:农行62×××12王敬156××××7748建行卡号:43×××13王敬。空白处有“按申请退款魏树魁2018.1.4”的签字。后昶和房地产公司分别于2018年5月3日由魏树魁转入王敬建行卡号43×××13退房款叁万元，2018年9月11日由魏树魁转入王敬建行卡号43×××13退房款壹万元，其后未再支付。另查明，昶和房地产公司至今未办理诉争房屋的商品房预售许可证。 一审法院认为，王敬与昶和房地产公司签订的《房屋认购协议》及《房屋认购协议(补充)》，内容系商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。昶和房地产公司在王敬起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故本院依法确认王敬与昶和房地产公司签订的《房屋认购协议》及《房屋认购协议(补充)》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。昶和房地产公司系导致合同无效的过错方，应当赔偿占用原告购房款的利息损失，故王敬主张返还购房款并赔偿利息损失的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。因而就协议的履约条款主张违约责任没有法律依据。王敬未能提供充分证据证明昶和房地产公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，故对已付购房款加倍赔偿的主张，本院不予支持。王敬主张赔偿房屋升值损失，庭审中提供了网上搜集的相近地段商品房的售卖价格，但该小区商品房的位置、户型、结构与诉争的商品房不具有可比性，昶和房地产公司对该证据的来源不予认可，其提供的证据不足以证实其主张，且房屋升值损失是合同履行后可以获得的预期利益，在合同无效情形下，亦不应得到支持。王敬作为一名理性的投资者，购房前未严格审查盲目购买，明知诉争的房屋至今仍未拆迁到位，对其损失也有不可推卸的责任。关于退还房款的数额，昶和房地产公司退还房款的发起时间是在《退房退款申请书》约定的2018年元月3日之后，有证据证明已分两次退还王敬房款4万元;昶和房地产公司辩称按2014年12月31日《协议》约定已支付王敬的19200元系返还的购房款，经当庭调查实为昶和房地产公司给予王敬的季度补贴，且昶和房地产公司已自愿支付，对其抗辩意见，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、王敬与邯郸市昶和房地产开发有限公司于2012年6月14日签订的《房屋认购协议》及2015年5月12日签订的《房屋认购协议(补充)》无效;二、邯郸市昶和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王敬购房款人民币271538元;三、邯郸市昶和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王敬按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失，给付定金1万元的利息自2012年6月13日起至给付之日止，给付房款201500元的利息自2012年6月14日起至给付之日止，给付房款100038元扣除已支付房款4万元，剩余60038元的利息自2012年7月23日起至给付之日止;四、驳回王敬的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明基本一致，本院予以确认。 本院认为，涉案房地产项目至今未取得房屋预售许可证，双方当事人之间的商品房买卖合同应该认定为无效合同。当事人双方于2012年6月份签订《房屋认购协议》，2018年元月，王敬和昶和房地产公司签订了《退房退款申请书》，后昶和公司退还王敬部分购房款。一审法院基于涉案房地产开发项目没有房屋预售许可证认定涉案合同无效、判决退还剩余购房款并赔偿利息损失，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人王敬二审上诉要求昶和公司支付购房款、损失等共计661538元的上诉请求，没有事实和法律依据，本院无法支持。 综上所述，王敬的上诉请求不能成立。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10415元由上诉人王敬承担。 本判决为终审判决。 审判长  杜海波 审判员  潘新丽 审判员  谢 珂 二〇一九年六月二十一日 法官助理赵鹏 书记员贾欢