上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初15617号原告：孙国平，男，1979年12月12日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：鲍玉明，上海申宁律师事务所律师。被告：吴琦，女，1989年8月14日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：李晓杰，上海观择律师事务所律师。原告孙国平与被告吴琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙国平及其委托诉讼代理人鲍玉明，被告吴琦及其委托诉讼代理人李晓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙国平向本院提出诉讼请求：1.确认上海市闵行区鲁康路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归原告所有；2.判令被告配合原告办理上述房屋的产权过户手续。庭审中，原告撤回诉请1。事实和理由：2016年7月16日,原告孙国平与被告吴琦及其父亲吴某某(已于2018年3月15日报死亡)之间签订了一份《动迁房出售转让合同》。合同约定：吴某某与吴琦将坐落于上海市闵行区鲁康路XXX弄XXX号XXX室(以下简称讼争房屋)的动迁安置房出售给原告。房屋总价为人民币1,280,000元(以下币种相同),原告付款方式为：2016年7月16日前交付5万元整,2016年8月1日前交付110万元整,剩余购房款13万元整,在被告协助原告将房屋产权过户至原告名下,并将水电煤、有线电视、物业更名为原告后十日内支付。合同订立后,原告按月付清了到期的购房款,等待房屋可以办理产权变更手续时,在与被告联系履行剩余合同义务的相关事宜。去年十月,原告得知上述房屋已经可以办理产权过户手续后,即与被告联系,方知道吴某某已经去世。而被告作为合同当事人之一和另一当事人吴某某的唯一第一顺序继承人,却不愿意配合原告办理房屋产权过户手续,原告为了维护自己的合法权益,诉至法院，望判如所请。被告吴琦辩称如下：因其父亲在双方约定过户日前已过世，故其为方便日后配合原告过户而将讼争房屋过户至其名下，其愿意配合原告办理讼争房屋的变更登记手续并将讼争房屋登记至原告名下。本院经审理认定事实如下：2012年7月29日，被告吴琦之父吴某某作为乙方(被征收人)与上海市闸北区住房保障和房屋管理局作为甲方签订《上海市国有土地房屋征收补偿协议》，就上海市闸北区(现静安区)天潼路XXX弄XXX号房屋的拆迁事宜获得补偿款834,774元，其他各类补贴合计234,680元。乙方最终选择房屋产权调换形式获得鲁汇地块2套房屋，总建筑面积预估为129.39平方米。协议另约定双方其他相关权利义务，双方亦于落款处签名、盖章。同日，双方另签订《房屋产权选购及过渡协议》，确认吴某某购买的房屋为：鲁汇地块一期B块(4号楼西单元)XXX室以及鲁汇地块一期B块(19号楼东单元)XXX室(即讼争房屋)。2015年11月18日，包括讼争房屋在内的上海市闵行区鲁康路XXX弄XXX-XXX号等房屋大产证予以核准登记，权利人为上海益恒置业有限公司。2016年7月16日，被告吴琦之父吴某某(已过世)、被告吴琦作为合同甲方(出售方)与原告孙国平作为合同乙方(买售方)就上海市闵行区鲁康路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《动迁房出售转让合同》。合同约定，甲方出售讼争房屋予乙方，房屋总价为1,280,000元，建筑面积56平方米。乙方购房款分叁次支付，2016年7月16日向甲方交付购房定金50,000元，签订购房合同当天转为购房款；2016年8月1日向甲方交付购房款1,100,000元；剩余购房款130,000元在甲方协助乙方将房屋过户至乙方名下并将水电煤、有线电视、物业更名为乙方后10日内支付。合同第九条约定，若房屋过户手续办理前甲方发生继承问题，甲方的继承人不得对该房屋做任何本合同约定的甲方义务之外的处分。继承发生后，继承该房屋产权的继承人履行本合同约定的甲方全部义务，本合同为甲方设定的全部义务由甲方的继承人自动承继。合同第十三条约定，该房屋过户时需要交纳的各项税费，均由乙方承担。合同另约定双方其他相关权利义务，双方亦于合同落款处签名、捺印。2016年7月26日，案外人吴某某出具《房款收条》两张，分别载明其收到讼争房屋的购房款50,000元、1,100,000元，转账人为案外人张某某(系原告孙国平丈人)。尚有130,000元尾款至今未支付。2018年3月15日，案外人吴某某过世。2019年3月5日，被告吴琦通过公证形式确认讼争房屋为案外人吴某某的遗产并予以继承。2019年3月22日，讼争房屋登记至被告吴琦名下。另查明，原告孙国平与案外人吴某某于2016年7月26日就讼争房屋进行交接。后，原告便一直在讼争房屋居住至今。目前，原告名下仅有一套住房，不属于限购对象。又查明，原告孙国平与被告吴琦在案外人吴某某过世后曾就讼争房屋办理公证继承、过户等事宜进行沟通。2019年1月31日，原告曾通过微信询问被告“产证继承好了吗？啥时候能过户啊？”上述事实，由原告孙国平提交的《动迁房出售转让合同》一份、《房款收条》两张、转账凭证一张、原告名下房产信息，由被告吴琦提交的上海市国有土地房屋征收补偿协议、房屋产权选购及过渡协议一组、原被告微信聊天记录一组、公证书、上海市不动产登记簿及不动产权证书一组以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。至于被告提交的出院小结及就诊记录一组，本院认为该证据与本案无关联性，故对该组证据不予采用。2019年6月20日，案外人李某某到庭并向法庭陈述如下：其系为孙国平与吴某某提供服务的具体中介人员。当时签订合同的时候，因为吴某某看上去身体就不好，所以应孙国平方的要求，找了吴琦一起在合同上签字。讼争房屋作为精装修房的售价也是低于市场价的，因为吴某某当时售房就是为了治病。至于合同第十三条所约定的各项税费均由孙国平承担就是指吴某某售房后的到手价就是1,280,000元，且认为孙国平方既然考虑到要让非产权人吴琦来签合同就一定已经考虑过一旦发生继承会发生个人所得税，所以其认为各项税费包括了可能发生的个人所得税。在实际发生吴某某过世的情况后，虽然按照合同约定所有税费均应由孙国平承担，但由于吴琦比较好说话，所以其就说服吴琦与孙国平协商负担个人所得税。当时协商结果是孙国平负担100,000元税费，吴琦负担剩余税费。孙国平就要求吴琦办理公证后在协助过户。到了2018年12月28日，其想让双方就个人所得税的负担签订协议时，孙国平还表示愿意支付100,000元税费以及130,000元尾款。但之后，孙国平的母亲就致电中介人员称已经咨询过相关人员，了解到个人所得税应由出售方承担，所以就不愿意负担该笔税费。对于该谈话笔录，原告认可案外人李某某的身份，但其坚持是中介人员让吴琦到场签字，且当时虽然明确吴某某身体不好但也没有想过其会在过户前过世，所以各项税费中包括个人所得税只是中介人员自己的理解。而所谓的净到手价128万元只是吴某某没有过世的情况下的到手价。而被告则认可该谈话笔录三性。本院认为，原告孙国平与案外人吴某某、被告吴琦所签订的《动迁房出售转让合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。在合同履行过程中，案外人吴某某于2018年3月15日过世，但双方签订的合同仍应继续履行。庭审中，被告吴琦表示愿意配合原告协助办理变更登记手续，而原告则表示愿意按约承担合同所约定的过户登记时需要交纳的各项税费并同意在产权完成过户登记后向被告吴琦支付尾款130,000元。对于双方上述履约行为，本院均予以认可。审理可见，双方争议焦点在于：过户中将发生的个人所得税应当由谁承担？针对该争议焦点，原告孙国平与案外人吴某某签订的合同第十三条约定，该房屋过户时需要交纳的各项税费均由孙国平承担。原告孙国平认为：首先，如果被告吴琦不发生公证继承而是通过诉讼形式，就有可能不会发生个人所得税，所以被告吴琦自行公证从而产生了这笔税费的后果应由其自行承担；其次，在签订合同当时约定的“各项税费”是不包括个人所得税的，因为当时双方不可能预见吴某某的死亡以及吴琦继承的发生。对此，本院认为：首先，被告吴琦公证继承是在中介人员指导下进行的，在发生吴某某过世的情况后，如要将讼争房屋过户至原告名下，被告吴琦势必要先对讼争房屋进行继承。而且从原、被告往来微信可见，在吴琦办理公证前，原告就已经知晓将通过先由吴琦公证继承后再行过户的操作流程。故被告吴琦将公证继承讼争房屋，原告应为知情，并不存在原告所称的被告擅自进行公证继承之说;其次，即便诚如原告所预想的那样，双方通过民事判决书的形式完成了从吴某某处直接将房屋过户至原告孙国平名下的登记转换，在实务操作过程中其实亦无法避免个人所得税的产生及征收。在发生吴某某死亡的情况下，若要将讼争房屋过户登记至原告名下，个人所得税的发生无可避免；再次，讼争房屋系案外人吴某某的动迁安置房，对于该房屋情况双方在商谈买卖合同时均已清楚明白。动迁房在实际房屋买卖交易中，因其特殊的限制条件，特别是在限制交易期较长的情况下，对于买卖双方而言亦承担了更多的法律风险，这也是动迁房买卖价格约定较低的原因。在此类合同的签订时，双方更应审慎思考，细化合同细节，明确合同条款的文意。在本案所涉合同签订时，原告明确表示其愿意承担各项税费，其上并未排除个人所得税这一税种。签约行为系严肃的法律行为，原告作为完全民事行为能力人应当自行尽其审慎之责任，确认其应承担之责任。综上，本院认为在被告吴琦配合原告孙国平办理讼争房屋过户之时所发生的相关税费按约均应由原告孙国平予以负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告孙国平与被告吴琦继续履行就上海市闵行区鲁康路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《动迁房出售转让合同》；二、被告吴琦于本判决生效之日起十五日内协助原告孙国平办理上海市闵行区鲁康路XXX弄XXX号XXX室房屋变更登记手续，该次交易所产生的相关税费均由原告孙国平负担；三、上海市闵行区鲁康路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告孙国平名下后三日内，原告孙国平向被告吴琦支付购房尾款人民币130,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币8,160元，由原告孙国平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一九年六月二十五日书记员 瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……