广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初742号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地：珠海市保税区**地**厂房****，统一社会信用代码：914404001925559159。法定代表人：房英强，该公司总经理。委托代理人：周小妮，广东穗宏律师事务所律师。委托代理人：胡小乐，广东穗宏律师事务所实习律师。被告：谢超文，男，汉族，1979年3月29日出生，住肇庆市鼎湖区。被告：徐意，女，汉族，1981年1月20日出生，住肇庆市鼎湖区。原告珠海葆力物业管理有限公司诉被告谢超文、徐意物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理，依法适用简易程序审理，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告珠海葆力物业管理有限公司的委托代理人周小妮、胡小乐到庭参加诉讼，被告谢超文、徐意经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海葆力物业管理有限公司诉称：2012年12月7日，肇庆鼎湖好世界房产有限公司与原告签订了《凯旋荟花园物业服务合同》，合同约定肇庆鼎湖好世界房产有限公司委托原告实行凯旋荟花园前期物业管理服务，服务期限自合同生效至该物业区域业主委员会成立后业委会与原告或其他物业服务企业签订新的物业管理委托合同时止。2018年8月20日，肇庆市鼎湖区凯旋荟花园业主委员会发函通知原告将委托其他物业服务公司实行凯旋荟花园物业管理服务，于2018年8月31日终止原告与各业主签订的《前期物业管理服务协议》。根据《商品房买卖合同》（合同编号：2016081724），被告为凯旋荟T6栋1101房业主，该物业建筑面积143.79平方米。根据被告与原告签订的《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，该物业于每月10号前按建筑面积、收楼起第一年每月每平方米1.6元，第二年起每月每平方米1.8元收取物业管理费，未按时支付物业管理费从逾期之日起按每月2‰交纳违约金，且被告需要承担原告追索欠费而产生的诉讼费、律师费。被告已支付2018年1月31日前的物业管理费，现拖欠自2018年2月1日至2018年8月31日止的物业管理费本金1811.74元。综上所述，根据《民事诉讼法》第108条之规定，特诉诸法院，请求：1、被告向原告支付自2018年2月1日至2018年8月31日止的物业管理费本金1811.74元；2、被告向原告支付逾期支付物业管理费本金1811.74元的违约金，违约金计至被告付清上述物业管理费本金之日止，暂计至2018年8月31日为427.59元；3、被告向原告支付原告追讨上述物业管理费产生的律师费2000元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告珠海葆力物业管理有限公司向法庭提交了以下证据及依据：1、《凯旋荟花园物业服务合同》；2、《通知》；3、《商品房买卖合同》（合同编号：2016081724）、《收楼资料物品确认表》；4、《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》；5、《民事委托代理合同》。被告谢超文、徐意没有答辩也没有法庭提交证据。经过各方当事人庭审举证、质证和陈述，结合法庭调查，本院认定以下事实：经审理查明：2012年12月7日，肇庆鼎湖好世界房产有限公司与原告签订了一份《前期物业管理委托合同》，合同约定肇庆鼎湖好世界房产有限公司委托原告对凯旋荟花园实行前期物业管理服务，委托管理服务期限自合同生效至该物业区域业主委员会成立后业委会与原告或其他物业服务企业签订新的物业管理委托合同时止；合同约定原告按照《物业管理条例》和广东省一级物业管理服务标准为凯旋荟花园全体业主提供物业管理服务。2016年2月3日，被告与肇庆鼎湖好世界房产有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买该公司建设的凯旋荟花园T6幢11层1101房，建筑面积143.79平方米。2017年4月9日，被告谢超文在《收楼资料物品确认表》上签名，显示被告谢超文作为T6幢1101房业主收取并确认《前期物业管理协议》一份、《业主临时公约》一份、《住宅使用说明书》一本、《房屋质量保证书》一本、IC卡三张、对讲机一台、钥匙六条等。同日，原告、被告签订了一份《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》，约定由原告对凯旋荟花园提供前提物业管理服务，电梯住宅按照建筑面积收取物业管理费，收楼起第一年每月每平方米1.6元，第二年起每月每平方米1.8元收费，被告收楼时预交三个月管理费和以后每月10号前支付物业管理费；上述协议约定了物业管理服务质量，其中房屋外观为外墙完好、外观整洁、房屋完好率为98%，设备运行为设施设备运行良好、有健全的设备维护保养制度，环境卫生为公共场所每天清扫一次、公共楼梯至少一个星期清扫一次、垃圾日产日清、保洁率95%，绿化为绿化完好率、保洁率95%，保安实行24小时值班巡逻制度，房屋共用部位、共用设施设备小修为合格率100%、满意率95%，急修及时率100%等；约定物业服务费用在开发商发出入伙通知书上的交楼日期之日起计收约定物业费用，不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用；约定原告违反协议未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；还约定被告违反协议未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，且原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费，均由被告承担。2018年3月16日至2018年7月23日期间，肇庆市鼎湖区凯旋荟花园业主委员会向原告发出多份联络函，该业主委员会告知原告凯旋荟花园小区存在物业服务态度差、小区环境卫生差、保安擅离岗位和没有24小时巡逻制度、外来车辆及外来人员随意放行、摩托车和电动车等乱停乱放、路灯损坏不维修、智能化系统及门禁系统不能正常使用、门厅和楼梯间等房屋公共部分瓷砖脱落和开裂等不及时修缮、道路损坏不及时修补、外墙裂缝存在严重安全隐患不重视不修复、绿化养护管理不到位等问题。2018年8月20日，肇庆市鼎湖区凯旋荟花园业主委员会向珠海葆力物业管理有限公司肇庆分公司发出一份《通知》，记载：该业主委员会确定委托肇庆市端州万汇物业有限公司对凯旋荟花园实行物业管理服务，商定于2018年8月31日终止案涉《前期物业管理服务协议》。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告珠海葆力物业管理有限公司与被告谢超文、徐意于2017年4月9日签订的《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，双方应按照协议约定履行权利义务。原告诉请被告支付拖欠的物业管理费用。首先，双方签订的前期物业管理服务协议约定收楼时预交三个月管理费和以后每月10日前交费，即双方采取的是先交费后实行物业服务的模式，在本案中被告已支付2018年1月31日前的物业管理费，之后就再没有交纳物业管理费。其次，被告已交纳2018年1月31日前的物业管理费后就没有再向原告交纳物业管理费用，其没有提供证据证明原告在其交纳物业管理费期间实行的物业管理服务存在服务质量问题，也没有提供证据证明其在不交纳物业管理费用之前向原告提出过任何限期改正的要求。即在没有任何证据证明原告实行的物业管理服务存在质量问题和向原告提出改正要求的情况下，被告无理由就没有向原告交纳物业管理费用，属于违约。最后，案涉前期物业管理协议约定物业服务费用在开发商发出入伙通知书上的交楼日期之日起计收约定物业费用，不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用。综上，被告在没有交纳物业管理费之前提出过服务质量问题和限期改正要求，被告无理由就没有向原告交纳物业管理费用，属于违约。被告拖欠物业管理费用期间，原告为被告提供了物业管理服务，被告没有提供证据证明因物业服务质量问题导致其遭受损失，虽存在部分服务质量不完全符合双方协议约定，但并不能免除被告按照双方协议约定支付物业管理费的责任，故对原告诉请被告支付拖欠的物业管理费的主张，本院予以支持。被告已交纳2018年1月31日前的物业管理费，按照案涉房屋建筑面积、收楼起计算的第一年按每月每平方米1.6元和第二年按照每月每平方米1.8元的方法计算，案涉房屋2018年2月1日至2018年8月31日的物业管理费为1811.74元。原告还诉请被告支付因逾期支付物业管理费而产生的违约金和其追讨物业管理费支付的律师费。首先，案涉前期物业管理协议约定原告违反协议未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责，约定被告违反协议未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，且原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费均由被告承担。协议对被告的违约责任约定了违约金的计算方法，而对原告的违约责任约定是造成对方损失的情况下才承担相应的法律责任，显然对原、被告的违约责任的约定存在不对等，且该协议属格式条款由原告提供；其次，协议约定被告逾期支付物业管理费，原告有权要求从逾期之日起按每天2‰计算违约金，显然约定过高；最后，原告提供的委托代理合同约定的律师费包括一审、二审和执行阶段，无法核实一审阶段的律师费用。综上，原、被告双方对案涉物业管理服务期间发生的违约行为都存在过错，本案证据无法查实双方应承担的相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对原告诉请被告支付因逾期支付物业管理费而产生的违约金和其追讨物业管理费支付的律师费的主张，本院不予支持。被告谢超文、徐意经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢超文、徐意在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告珠海葆力物业管理有限公司物业管理费1811.74元；二、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告珠海葆力物业管理有限公司负担10元，被告谢超文、徐意负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  伍钜雄二〇一九年六月二十七日书记员  黄素怡