新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书(2018)新0103民初7529号原告：王国杰，男，1979年12月9日出生，汉族，无固定职业，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：魏学浩，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被告：李军，男，1968年3月18日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：杨光霞，新疆万和律师事务所律师。原告王国杰与被告李军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告王国杰的委托诉讼代理人魏学浩、被告李军的委托诉讼代理人杨光霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王国杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2015年9月17日以后欠付租金225000元【算至2017年6月30日，年租金126101元／12个月×（21个月＋13天）】；2、请求判令被告支付违约金67500元（欠付租金×30%），以上合计292500元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费和邮寄送达费。事实和理由：2012年9月18日，原、被告双方签订房屋（摊位）租赁合同，约定乙方租赁甲方位于乌鲁木齐市沙依巴克区商铺用于玉器销售，面积为30.06平方米，价格为每年118000元，租期为三年。原告向被告交付租赁物后，2013年11月12日和2013年12月5日被告向原告付款120000元（包括118000元的房租和2000元的房屋租赁保证金）。2014年8月18日，双方对原合同作出变更，签订了新的房屋（摊位）租赁合同，租赁价格变更为每年105000元，实际是按照126101元支付的租赁费，租赁期为一年（2014年9月18日至2015年9月17日）。同时约定了被告延期支付租金的违约条款：每延期一日按未缴金额乘以百分之五补缴滞纳金，延期三日，视为被告严重违约，原告有权无条件解除合同。2015年9月17日合同到期后，被告要求续租，原告告知同年房租上涨至每年190000元，被告同意。但被告总是推脱不在新的租赁合同上签字，也不付款。至今被告仍未在新合同上签字，也未支付后续租金，并拒绝搬离商铺。现原告为维护自身合法权益故诉至法院。被告李军辩称，原告主体不适格，2013年9月18日至2015年9月17日被告承租了106号商铺，没有签订书面合同，租赁费的支付情况是：2013年9月18日至2014年9月17日全年租金120000元；2014年9月18日至2015年9月17日全年租金125000元。被告付款时收款人为王国义，并非本案原告王国杰，被告也从未与原告签订过书面的房屋租赁合同，故原告不是本案适格的主体，其主张没有任何事实依据。因为被告并未与王国义签订书面的房屋租赁合同，被告经营的是玉器生意，一直亏损，加之后来部队军产不允许对外出租，2015年9月17日之后被告再未使用过该租赁商铺，并且已将货物全部搬出，不存在原告所述的以上事实。综上，请求依法驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：被告李军为经营玉器，于2013年9月18日至2015年9月17日租赁了位于乌鲁木齐市沙依巴克区商铺，出租人与承租人未签订书面租赁合同。2013年11月12日和2013年12月5日，被告李军委托刘霄凌交纳了106房2013年9月18日至2014年9月17日的房租合计120000元；2014年11月7日和2015年3月19日，被告李军委托刘霄凌交纳了106房2014年9月18日至2015年9月17日的房租合计125000元及其他费用1101元。上述四份收款收据的原件均在原告处保管。以上事实双方没有争议，本院予以确认。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告王国杰（乙方、承租方）出示2012年6月8日与中国人民解放军兰州军区乌鲁木齐总医院（甲方、出租方）签订的《军队房地产租赁合同》一份。约定甲方将位于乌鲁木齐市沙依巴克区（坐落号：兰·新字第4656号）的房屋建筑面积1283平方米出租给乙方使用；租赁用途：玉器销售；租赁期限自2012年6月1日起至2013年5月31日止；租金总额1300000元（壹佰叁拾万元），年租金1300000元（壹佰叁拾万元）。被告李军对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该合同中原告承租的房屋范围是否包括被告承租的106号商铺无法确定，同时该合同的租赁期限是2012年6月1日至2013年5月31日，与本案诉争的2015年9月17日之后的租金缺乏关联性。2、原告出示其委托代理人于2017年6月29日向被告发出的短信一条，用于证明2017年6月29日原告向被告进行房屋钥匙的催缴，被告李军以在外地为由，拒绝交还钥匙并拒绝搬离房屋。被告李军对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为短信存在于原告代理人的手机中，原告代理人于2017年发出的短信与本案没有关系，从短信回复的内容看，被告也没有任何认可短信内容的意思表示。3、原告出示收款收据7张，证明2013年6月1日至2017年6月30日，含涉案房屋在内的玉满楼市场一层虽然没有签订房屋租赁合同，但是以不定期租赁的方式由原告王国杰继续向兰州军区乌鲁木齐总医院承租，原告在承租期内连续向兰州军区乌鲁木齐总医院交纳了房屋租金，兰州军区乌鲁木齐总医院向原告出具了加盖其财务印章的收据，原告是本案的适格主体。被告李军对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为原告提交的是部分租金收据，无法证实从2015年9月17日至2017年6月30日原告已经支付了整栋楼的租金的事实，进而也就无法证实原告有权向被告主张相应期间内的租金。被告与王国义之间存在口头形式的租赁关系，而原告与兰州军区乌鲁木齐总医院的租赁合同是另一法律关系，与本案无关。4、原告出示新疆军区总医院保障部营房科于2018年11月20日出具的证明一份，用于证明原告在2012年9月30日至2017年3月30日租用兰州军区乌鲁木齐总医院21栋营房【乌鲁木齐市友好北路249号（玉满楼）】的事实和原告是本案适格的合同主体。被告李军对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证明不符合民事诉讼证据的相关要求，公章处没有负责人的签字，不具有证明效力。5、原告出示分别于2012年9月18日和2014年8月18日形成的《房屋（摊位）租赁合同》。用于证明原、被告之间的房屋租赁合同关系，被告承租的商铺位于乌鲁木齐市沙依巴克区，用于经营玉器销售，租赁时间总体为2012年9月18日至2015年9月17日，租赁面积为30.06平方米等事实。被告李军对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为第一份合同中没有被告李军的签字，合同所涉及的内容对被告没有约束力。同时，合同的出租方签名是王杰，并非本案原告王国杰，说明原告不是本案的适格主体；第二份合同关于刘霄凌代被告李军的签字因无法证实刘霄凌是否有权代签，故对合同中的被告签字亦不予认可。以上原告出示的证据，本院将综合全案证据作出综合认定。本院认为，本案争议的焦点是原、被告双方是否在2015年9月17日至2017年6月30日期间形成了房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据合同法的相关规定，合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，原、被告之间未签订书面合同。综合全案来看，原告未能提供切实充分的证据证实其与被告在2015年9月17日至2017年6月30日期间存在口头形式的合同或与被告之间存在事实上的租赁关系。对此，原告未能完成举证义务，应当承担举证不能的责任，故本院对于原告请求被告支付租金225000元及违约金67500元的诉讼请求均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告王国杰要求被告李军支付2015年9月17日之后欠付租金225000元的诉讼请求；二、驳回原告王国杰要求被告李军支付违约金67500元的诉讼请求。案件受理费5687.5元（原告已预交），由原告王国杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 徐 莉人民陪审员 高 健人民陪审员 赵桂荣二〇一九年六月十七日书 记 员 韩 静