江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终2509号上诉人（原审被告）：董寿霞，女，1976年7月30日出生，汉族，个体工商户，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处环城村民委员会，住所地江苏省盐城市海纯西路**。法定代表人：高雪泉，该村委会主任。委托诉讼代理人：蔡根全，该单位法律顾问。上诉人董寿霞因与被上诉人盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处环城村民委员会（以下简称环城村）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董寿霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法判令环城村向董寿霞支付租赁押金3000元及违约金5000元；2.依法判令环城村向董寿霞支付经营中房屋漏雨二次装修费（因房屋征收不能续租其拆迁时装修评估补偿费归董寿霞）。3.环城村承担本次诉讼全部费用。事实与理由：2018年9月份因盐城市海纯路北侧地块征收项目工程建设需要，对坐落在盐城市海纯西路10号房屋进行征收拆迁，环城村要求董寿霞交房，董寿霞要求环城村将拆迁时房屋装修评估价和押金3000元给董寿霞，环城村却拖着不给，因此董寿霞并无过错。2018年11月1日后因案涉地块被征收大面积拆迁，人流量和周围居住人口锐减导致无法经营，董寿霞因此歇业至今，未经营，不存在占有使用房屋，因环城村在2018年10月31日前拒不归还3000元押金，所以董寿霞还有一些经营工具在租赁房屋中，环城村不归还董寿霞押金3000元，即要求董寿霞让出租赁房屋，明显违约，一审法院判决支持环城村的诉讼请求，明显属认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，董寿霞第一次装修后，2017年夏季发大水木地板被淹、墙布被漏坏，董寿霞又进行了二次装修，环城村应当给予董寿霞装修补偿，一审法院支持环城村的诉讼请求，明显属适用法律错误。二审听证期间，董寿霞将上诉请求明确为：1.撤销一审判决，改判驳回环城村的一审诉讼请求；2.环城村承担一、二审诉讼费用。环城村答辩称：1.董寿霞上诉陈述的2018年9月盐城市海纯路包括涉案房屋被征收与事实不符。目前为止，区级以上政府没有颁发征收决定书。2.环城村是在租赁期满后，董寿霞不肯交还房屋的前提下提起的房屋租赁合同纠纷诉讼，而非征收纠纷诉讼。即使房屋在合同期满后被征收，也与本案无关。3.董寿霞交的押金3000元为合同履约保证金，董寿霞按时交还房屋后，环城村自然返还或抵充尚欠的租金费用，不存在拖而不还。4.董寿霞经营的效益好坏与房屋租赁无关，只要董寿霞使用房屋一天，就应该按约交纳一天的租金，不因为效益的好坏增加或减少。5.装潢费用问题，合同第四条第二项有约定，承租期满后无偿归出租方所有，本租赁合同起止时间为2017年10月1日至2018年10月31日，上诉状中提起的2017年夏季的装潢与本合同无关，再说董寿霞在一审中没有提起反诉，也没有提供相应证据证实，二审法院不应理涉。6.关于房屋损坏的维修，合同第三条第一项约定，承租后房屋维修由乙方（董寿霞）负责。综上，董寿霞的上诉无事实和法律依据，一审判决正确，请予维持。环城村向一审法院起诉请求：1.判令董寿霞立即迁让出承租环城村的位于盐城市亭湖区间房屋，交环城村所有。2.判令董寿霞按每月1400元的标准支付从2018年11月1日起至实际迁让之日止的租金及违约金5000元，3.董寿霞承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：盐城市亭湖区海纯西路10号房屋的产权人系环城村所有。2016年10月31日，环城村与董寿霞签订房屋租赁合同，将海纯西路10号由西向东第九间房屋出租给董寿霞。董寿霞接受房屋后对房屋进行了装饰装潢。2017年11月1日，环城村（甲方）与董寿霞（乙方）签订了房屋租赁合同约定，甲方将位于亭湖区海纯西路10号由西向东第九间房屋出租给乙方使用，双方约定租期一年，从2017年11月1日至2018年10月31日。年租金为16800元，乙方在签订合同时交足租金。乙方因经营需要装潢、增添设施等必须书面报告甲方同意后才能施工，甲方不承担费用。承租期届满后无偿归甲方所有。租赁期内，因城市规划或本村整体规划需要，甲方提前收回房屋，不视为违约，但必须提前一个月通知乙方，乙方必须无条件服从。双方按实际使用期限结算租金，甲方和征收部门不给任何补偿。一方违约，由违约方支付给守约方违约金5000元。合同签订后，乙方向甲方交纳押金3000元。其后，董寿霞按约支付租金16800元。2017年夏天，因房屋漏雨，董寿霞征得环城村同意后对房屋又进行了装修。2018年10月31日期满后，环城村口头告知董寿霞，明确不再签订租赁合同，并要求其将所租赁房屋腾空交付。董寿霞要求环城村对其装修所造成的经济损失予以补偿。环城村未同意，遂诉至一审法院。一审法院认为：环城村与董寿霞之间签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。环城村将房屋出租给董寿霞使用，董寿霞按约支付租金，在合同期满后，环城村明确表示不再出租并告知董寿霞的情况下，董寿霞应当按约让出房屋。而董寿霞未能按时让出房屋，继续占有原承租房屋，仍然占用房屋，故应当按照原合同约定标准支付房屋使用费。故环城村要求董寿霞支付房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于环城村主张的违约金5000元，董寿霞在合同期满后，未能及时让出房屋，经环城村催要后仍不搬出，已构成违约，按约应当支付违约金5000元，考虑到双方履行合同过程中，环城村未向董寿霞发出书面通知，也未提前告知董寿霞涉案房屋有可能被征收，故对违约金数额予以调整为2500元。董寿霞辩称其承租房屋后进行装修投入较大，环城村不再续租给其造成损失，应当给其合理补偿问题，无事实和法律依据。首先，董寿霞承租房屋是经营用房，其投入装饰装修也是为增加经营收入需要。其装饰装修的投入应当在签订合同时根据合同期限自行评估。其次，双方的租赁合同早已期满，环城村从未同意与董寿霞续签合同且涉案房屋尚未拆除。再次，合同中明确约定“乙方因经营需要装潢、增添设施等必须书面报告甲方同意后才能施工，甲方不承担费用。承租期届满后无偿归甲方所有。租赁期内，因城市规划或本村整体规划需要，甲方提前收回房屋，不视为违约，双方按实际使用期限结算租金，甲方和征收部门不给任何补偿。”况且即使拆迁也是发生在双方合同在期满之后，故董寿霞的该抗辩理由不能成立，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、董寿霞于判决生效之日起十日内让出所租赁的房屋。二、董寿霞应于判决生效之日起十日内支付环城村2018年11月1日至实际让房之日止的房屋占有使用费（按每月1400元标准计算）。计算后，扣减押金3000元。三、董寿霞应于判决生效之日起十日内支付环城村违约金2500元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由董寿霞负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，环城村与董寿霞签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自权利义务。关于董寿霞是否应当迁出承租房屋，向环城村交还房屋并承担相应房屋占有使用费的问题。《房屋租赁合同》第一条约定：租期壹年，从2017年11月1日至2018年10月31日止。租赁期满后，环城村口头告知董寿霞不再续签房屋租赁合同，要求其交房。此时，按合同约定董寿霞应当向环城村返还租赁房屋，但董寿霞继续占用案涉房屋，应当按照原合同约定标准向环城村支付房屋占有使用费。关于董寿霞是否应当支付违约金的问题。《房屋租赁合同》约定的租赁期满后，承租人应向出租人返还租赁的房屋，董寿霞经环城村催要房屋后仍不搬出，其行为已构成违约，按《房屋租赁合同》第六条违约责任条款的约定：一方违约，由违约方支付给守约方违约金人民币伍仟元整。一审法院考虑双方履行合同情况、当事人的过错程度等因素酌定董寿霞向环城村支付2500元违约金并无不当。至于董寿霞上诉提出因环城村未返还押金；未按房屋装修评估价给付董寿霞装修费，所以董寿霞未返还租赁房屋没有过错的问题。本院认为，董寿霞的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。首先，双方在合同中未约定交付房屋的前置条件是返还押金。其次，在合同约定的租赁期内，未发生征收情形，即使在合同约定的租赁期间内，发生征收情形，根据合同约定，环城村可提前收回房屋，不视为违约，环城村和征收部门不给董寿霞任何补偿。在合同约定的租赁期满后，董寿霞要求环城村按房屋装修评估价给付装修费没有事实和法律依据。综上，董寿霞的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由董寿霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 谢超亮审 判 员 郑娟娟二〇一九年六月二十六日法官助理 徐 平书 记 员 周亚梅