北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初15743号原告（反诉被告）:赵某1，女，1967年7月11日出生，回族，国浩律师（北京）事务所律师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈明觉，国浩律师（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瞾，国浩律师（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵某2，男，1972年3月26日出生，回族，中国铁路物资公司员工，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩铮，北京市东卫律师事务所律师。被告：和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司，住所地北京市朝阳区，统一社会信用代码：91110000742600240H。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：杜梦飒，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仁红，北京市金台律师事务所律师。第三人：夏某，男，1999年11月3日出生，回族，南京大学在读学生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈明觉，国浩律师（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瞾，国浩律师（北京）律师事务所律师。原告（反诉被告）赵某1（以下称其姓名）与被告（反诉原告）赵某2（以下称其姓名）、被告和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司（以下简称和记黄埔公司）、第三人夏某（以下称其姓名）合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。赵某1及其委托诉讼代理人陈明觉、赵某2及其委托诉讼代理人韩铮，和记黄埔公司委托诉讼代理人杜梦飒，夏某委托诉讼代理人陈明觉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵某1向本院提出诉讼请求：1、要求赵某2办理位于北京市朝阳区姚家园东里XXX号房屋（以下简称涉案房屋）产权登记手续，和记黄埔公司协助配合涉案房屋权属登记手续；2、要求赵某2将涉案房屋权属转移登记至夏某名下。事实和理由：根据（2018）京03民终XXX号民事判决书的认定，赵某1和赵某2之间存在借名买房合同关系，赵某1系涉案房屋实际购房人，赵某2仅是名义上代赵某1持有涉案房屋，并非实际购房人，赵某2应全力履行受托代持人的职责。根据赵某2向赵某1出具的《房屋产权确认书》，“赵某2应按照赵某1的指令协助办理涉案房屋转移登记即后续产权转移登记一系列实现涉案房屋转移登记的行为”。现赵某1依据《房屋产权确认书》的约定，提起本案诉请意见。赵某2针对本诉辩称，同意赵某1的第一项诉讼请求，但不同意第二项诉讼请求。1、涉案房屋就是赵某1赠与赵某2的，本就应该属于赵某2。2、《房屋产权确认书》中仅仅约定房屋产权应归赵某1所有，并未约定或写明赵某1同意将夏某作为房屋实际产权人，而且《房屋产权确认书》签订时是空白的，当时意在约定赵某1将涉案房屋赠与赵某2，赵某2并不知道涉案这份《房屋产权确认书》的内容，并非如赵某1所述情况。3、根据合同相对性原则，除了法律、合同应有规定外，只有合同当事人才享有合同规定的权利并承担合同规定的义务，当事人以外第三人不能主张合同权益更不负担合同义务，在本案中无论预售合同还是产权确认书，夏某均不是当事人，无权取得预售合同的权利义务，也无权根据产权确认书将诉争房屋产权过户到其名下，预售合同也是赵某2与和记黄埔公司达成的，赵某1、夏某都不是预售合同当事人，赵某1无权要求预售合同权利义务归夏某享有。4、根据二审生效判决，房屋产权确认书是赵某1与赵某2之间关于房屋所有权归属的约定，并不发生物权的效力，双方仅仅是债权债务关系，基于双方债权债务关系，赵某1要求赵某2将涉案房屋所有权转移登记至夏某名下，实质是赵某1要求赵某2向第三人履行合同约定的债务，向第三人履行的债务必须满足以下条件，其一、双方合同中明确约定，其二、必须经过债务人同意。而《房屋产权确认书》中并没有明确约定赵某2取得房屋产权后需过户至夏某名下，赵某2也拒绝向夏某履行所有权转移登记的义务，所以，赵某1要求赵某2取得产权证后将产权办理转移登记至夏某名下的诉讼请求无法律依据。5、若不给与赵某2任何补偿就将涉案房屋过户至夏某名下，违反公平原则。赵某1基于借名买房行为而获得了巨额的房产增值利益，赵某2则因此而无法再行购买名下的首套住房，这会给赵某2后期购房造成极大的损失。6、《房屋产权确认书》的约定违反了北京市住房限购政策的规定，故属于事实上的履行障碍，无法实际履行，应予解除。经法院生效判决认定，赵某1、赵某2之间存在借名买房的合同关系，但夏某与赵某2并不存在此种合同关系，但签署《房屋产权确认书》时，赵某1并不具备在京购买涉案房屋的资格，所以，赵某1主张将涉案房屋过户至夏某名下属于偷换概念，客观上逃避了北京市住房限购政策的约束。此举不应得到支持。7、《房屋产权确认书》解除后，涉案房屋应归赵某2所有，赵某1应将涉案房屋返还给赵某2，并向赵某2返还2014年1月至今的租金收入。赵某2向本院提出如下反诉请求：1、要求解除《房屋产权确认书》；2、要求判令待赵某2向赵某1返还购房款3312812元后，赵某1向赵某2腾退返还涉案房屋；3、要求赵某1向赵某2返还涉案房屋自2014年1月2018年12月份租金收入984000元。事实和理由：1、《房屋产权确认书》的约定违反了北京市限购政策，赵某1当时和现在都不具备购买涉案房屋的资格，无法认定其系房屋所有权人，故该份《房屋产权确认书》存在事实上的履行障碍，无法履行，应予解除。2、赵某1和赵某2之间仅存在债权债务关系，并不因借名买房的事实而发生物权变动的后果，所以，赵某2才是涉案房屋所有权人，《房屋产权确认书》解除后，涉案房屋应归赵某2所有。赵某2同意按照赵某1所付购房款向其返还相应款项，但赵某1应该向赵某2返还房屋占用期间的租金收益。赵某1针对反诉辩称，不同意赵某2的反诉请求。1、《房屋产权确认书》合法有效，不存在履行障碍，赵某2不享有合同解除权。法院生效判决已经认定赵某1和赵某2之间存在借名买房合同关系，所以《房屋产权确认书》合法有效，借名买房合同关系的基础法律关系是委托代理关系，即赵某1委托赵某2以赵某2的名义代为持有涉案房屋，赵某2应履行其作为受托人的合同义务。根据合同法第399条之规定，“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”而《房屋产权确认书》中也约定“赵某2只是名义上代赵某1女士持有该套房屋的产权，并且应全力履行委托代持人的职责，就该套房屋未来的处置，赵某2、常丰夫妇一切听由赵某1女士安排。”因此，赵某2的合同义务就是名义上代赵某1持有涉案房产，并根据赵某1的指示配合赵某1对涉案房屋进行处置。鉴于赵某1现在尚不具备在京另购房屋的资格，但不影响赵某2履行其配合赵某1处置房屋的合同义务（如售卖、配合权属转移登记）。所以，《房屋产权确认书》的履行不存在法律或事实上履行不能的障碍，更不存在合同法上规定的解除情形，赵某2并不享有合同解除权。此外，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定，“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”所以，只有借名买房行为涉及购买政策性保障住房购买时，才因侵害了社会公共利益而不予支持，涉案房屋系普通商品住房，不涉及上述情形，故不存在法律上履行不能的情况。2、赵某1系涉案房屋实际所有权人，赵某2对涉案房屋不享有任何权利，无权索要房屋租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并认定如下事实：经查，2011年12月18日，赵某2（买受人）与和记黄埔公司（出卖人）就涉案房屋签订《预售合同》，约定由赵某2购买涉案房屋，涉案房屋预测建筑面积共141.32平方米，其中套内建筑面积122.86平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积18.64平方米。涉案房屋单价26964.12元/平方米，总价款3312812元。2011年12月18日，赵某2、常某出具一份《房屋产权确认书》，内容为：“兹有赵某2和常某夫妻声明及确认如下：关于赵某2名下购买的位于北京市朝阳区姚家园路御翠尚府小区XXX号房屋，鉴于夫妻二人确无资金实力购买，为不至于遭受前期所付10万元定金损失，在购买人无法更名的情况下，现由赵某1女士（身份证号×××）出资购买该房屋，并归还赵某2所付前期10万元定金，因此，夫妻二人确认该房屋的实际出资人是赵某1女士，该套房屋的产权应归赵某1女士所有，赵某2只是名义上代赵某1女士持有该套房屋的产权，并且应全力履行受托代持人的职责。未来有关该套房屋的所有权、处置权及收益权均属于赵某1女士所有，与赵某2、常某夫妻皆无关，赵某2、常某夫妻对于该套房屋不向赵某1女士提出任何权利主张。就该套房屋未来的处置，赵某2、常某夫妻一切听由赵某1女士安排。”《房屋产权确认书》的右下角有赵某2及夏某的签名。在（2018）京0105民初XXX号民事案件审理中，赵某2不认可《房屋产权确认书》上签名是其本人书写，并申请笔迹鉴定。本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对《房屋产权确认书》上赵某2签名与《预售合同》赵某2签名是否为同一人书写进行鉴定。2018年5月9日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《鉴定文书》，鉴定结论为：“检材‘确认人’处的‘赵某2’签名与样本中的‘赵某2’签名是同一人书写”。赵某1、赵某2、夏某军对《鉴定文书》的鉴定结论无异议，赵某2亦认可签名是本人书写，但称当时是赵某1拿一些文件给赵某2签字时赵某2签在空白页上的，对《房屋产权确认书》的内容不认可。关于涉案房屋购房款的支付情况，赵某2向和记黄埔公司支付定金10万元；2011年12月18日，赵某1向和记黄埔公司支付购房款893844元；2012年2月12日，赵某1向和记黄埔公司支付购房款2318968元；以上共计3312812元。2012年2月13日，赵某1退还赵某2定金100000元。赵某2认可收到赵某1退还的100000元定金，但称购房款系赵某1代为出资，涉案房屋的所有权还是归赵某2，涉案房屋只是赵某1暂时使用，所以将定金退还赵某2。2013年5月4日，赵某1向和记黄埔公司支付了涉案房屋面积误差款57703元。2013年5月2日，赵某1向赵某2转账28200元用于支付涉案房屋的专项维修资金。2013年5月3日，赵某2交纳了涉案房屋的专项维修资金29054元。2013年5月20日，赵某1与北京迈斯特建筑装饰工程有限公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，对涉案房屋进行装修，合同约定的装修工程造价为20200元。赵某2对上述装修合同的真实性认可。赵某1提交物业收款收据两张，证明其交纳了涉案房屋2017年1、2季度、2018年1、2季度的物业费。赵某2提交物业收款收据一张，证明其交纳了涉案房屋2018年3、4季度的物业费。涉案房屋已经交付，目前尚未办理所有权证书。2018年1月19日，赵某2将户口迁入涉案房屋。2018年4月26日，赵某2交纳了涉案房屋契税101115.45元。2017年8月24日，赵某1向赵某2邮寄《协助办理产权转移登记通知书》两份，要求赵某2将涉案房屋所有权转移登记至夏某名下。赵某2对邮寄底单真实性认可，但认为是赵某1个人的意见。庭审中，赵某1认可其无北京市购房资格。现涉案房屋登记在和记黄埔公司名下。本院认为：赵某2与和记黄埔公司签订了《预售合同》，赵某2系涉案房屋的买受人，但关于涉案房屋的产权归属问题，赵某1、赵某2、常丰已通过《房屋产权确认书》的形式予以约定，确认涉案房屋由赵某2代持，所有权则归属赵某1，结合查明事实，亦可以认定涉案房屋购房款系赵某1实际负担，所以，经法院生效判决认定，赵某1、赵某2之间形成借名买房合同关系。而且，针对该借名买房合同关系，法院生效判决亦已认定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。所以，在认定赵某1、赵某2之间存在借名买房合同关系的前提下，如何审定赵某1提出要求赵某2在涉案房屋的办理权属登记后向夏某完成转移登记的权利主张即为本案争议的焦点。就此，本院作如下分析：一、从赵某1的请求权基础角度分析。赵某1、赵某2之间虽然系借名买房合同关系，但关于涉案房屋所有权归属的约定，并不发生物权变动的效力，赵某1与赵某2之间形成了以在符合法律规定或者合同约定的条件成就时完成物权变动为内容的债权债务关系。即，在特定条件成就时，赵某1享有要求赵某2配合完成相应合同义务的合同请求权。二、从合同解释角度分析。赵某1、赵某2、常某签订的《房屋产权确认书》已经约定“就该套房屋未来的处置，赵某2、常某夫妇一切听由赵某1安排”。此处，双方已经提及关于涉案房屋“未来的处置”，“处置”的方式虽未在该份《房屋产权确认书》中予以列举，但关于“处置”的解读可以从所有权的占有、使用、收益、处分四项权能角度予以分析，即，赵某1有权对涉案房屋的占有、使用、收益、处分予以支配，赵某2对此应予以配合，所以，赵某1有权要求赵某2按照其要求对涉案房屋予以处分，以变更房屋的权属状态。所以，本案中，赵某1要求赵某2在完成权属登记手续后向夏某过户的主张，符合双方的合同约定。三、从《房屋产权确认书》是否具备履行的条件角度分析。和记黄埔公司已明确表示，涉案房屋具备转移登记至赵某2名下的条件，和记黄埔公司亦同意予以配合该项权属转移登记的完成，而夏某亦具备在京购房的资格，所以，涉案房屋权属转移登记至赵某2名下后再行转移登记至夏某名下的条件已经成就。综上所述，赵某1的主张符合双方的约定，于法有据，本院准予。赵某2仅系出名人，并非实际所有权人，故针对其提出的全部反诉请求，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区姚家园东里XXX室房屋权属转移登记至被告（反诉原告）赵某2名下，被告（反诉原告）赵某2于涉案房屋权属转移登记至己方名下后七日内将涉案房屋过户至第三人夏某名下；二、驳回被告（反诉原告）赵某2的全部反诉请求。本诉案件受理费16651元，由赵某1负担（已交纳50元，剩余16601元于本判决书生效后七日内交纳）。反诉案件受理费6820元，由赵某2负担（已交纳）。保全费5000元，由赵某1负担（已交纳）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一九年六月十八日书记员  李雅雯