湖南省郴州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）湘10民终1918号上诉人（原审原告）：刘桂军，男，1982年1月19日出生，汉族，住湖南省桂阳县。被上诉人（原审被告）：桂阳鼎弘房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县。法定代表人：谭青文，系公司董事长。被上诉人（原审被告）：刘能文，男，1962年4月24日出生，汉族，户籍地湖南省涟源市，现住湖南省桂阳县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：何良开，湖南志浩律师事务所律师。上诉人刘桂军因与被上诉人桂阳鼎弘房地产开发有限公司（以下简称鼎弘房产）、刘能文房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2018）湘1021民初2680号民事裁定书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。刘桂军上诉请求：撤销一审裁定；认定《坤领秀峰一、二栋业主与桂阳县鼎弘房地产开发有限公司关于契税及房屋产权证的协议》、《坤领秀峰一、二栋业主内部协议》为有效协议；指令一审法院继续审理。事实和理由：1、一审裁定认定事实不清。一审裁定书中：“本院经审理认为，2013年7月9日，原告与被告……2016年1月16日，原告刘桂军等人与被告鼎弘房产签订《坤领秀峰一、二栋业主与桂阳县鼎弘房地产开发有限公司关于契税及房屋产权证的协议》，该协议属于《桂阳坤领秀峰商品房定购合同》的补充合同”与事实不符。事实并非补充合同，原商品房定购合同中约定内容与本协议约定内容明显不同，虽然商品房定购合同无效，但双方买卖房产事实存在，双方默认《桂阳坤领秀峰商品房定购合同》的法律效力，应属于另有约定的情况。2、一审裁定适用法律不当。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，认定《桂阳坤领秀峰商品房订购合同》及事后签订的补充合同无效，属于适用法律不当，刘桂军提起诉讼时，主张权利并非依据《桂阳坤领秀峰商品房订购合同》中的条款及违约责任。鼎弘房产、刘能文共同辩称，1、房产证未能办理不是鼎弘房产的原因，而是由于相关职能部门没统一协调办理综合验收造成，因此鼎弘房产不应承担责任。鼎弘房产开发的坤领秀峰项目1、2栋建成后交付购房人使用，3-10、12-13栋于2016年完工后便申请综合验收，由于11栋地块被他人挖走部分土方，造成很大的安全隐患，住建局提出要召集相关单位召开调度会才能综合验收。2017年4月20日县政府召集相关部门进行专题研究并形成了会议纪要，鉴于11栋存在严重地质灾害隐患，决定取消11栋住宅楼建设。取消11栋建设需做好退出红线面积、核减相应面积、调整容积率等复杂漫长的工作。正常的综合验收需要4年左右，坤领秀峰11栋的问题给项目的综合验收、办房产登记增加了更多困难，鼎弘房产为了办证多次汇报、按要求提交材料、交纳相关税费，房产证未办理不是鼎弘房产的责任。2、《坤领秀峰一、二栋业主与桂阳县鼎弘房地产开发有限公司关于契税及房屋产权证协议》是因部分购房户多次到鼎弘房产售楼部吵闹，非法锁售楼部大门，严重影响正常经营才被迫签订，该协议是部分业主单方所写，对鼎弘房产没有约束力，其内容损害了鼎弘房产的合法权益，与《补充协议》都属于无效协议。3、协议里提到的380万元保证金是保证将来由于鼎弘房产的原因不能办理房产证给另一方购房人造成损失的时候用于赔偿实际损失的金额，不能由77户平均分配，刘桂军主张赔偿49350.6元没有事实依据和法律依据。4、本案应驳回刘桂军诉讼请求，一审法院根据认定的事实向刘桂军释明后，刘桂军仍坚持错误的诉讼主张，裁定驳回起诉是对刘桂军的特殊保护，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。刘桂军向一审法院起诉请求：1、判决鼎弘房产、刘能文支付逾期未办理房产证需拿出保证金作为赔偿金给刘桂军49350.6元；2、本案诉讼费用由鼎弘房产、刘能文承担。一审法院对事实没有单独进行认定，但结合评议对事实进行了部分认定。一审法院认为，2014年2月6日，刘桂军与鼎弘房产签订《桂阳坤领秀峰商品房定购合同》，购买坤领秀峰项目中的2栋2单元402号房。2015年6月2日，鼎弘房产交房给刘桂军，刘桂军因未拿到房产证与鼎弘房产产生纠纷。2016年1月16日，刘桂军等人与鼎弘房产签订《坤领秀峰一、二栋业主与桂阳县鼎弘房地产开发有限公司关于契税及房屋产权证的协议》，该协议属于《桂阳坤领秀峰商品房定购合同》的补充合同。后因鼎弘房产仍未办理房产证，刘桂军于2018年12月21日以鼎弘房产未履行《坤领秀峰一、二栋业主与桂阳县鼎弘房地产开发有限公司关于契税及房屋产权证的协议》属于违约提起诉讼。在审理过程中，一审法院发现本案所涉及的房屋一直未办理商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案当事人之间签订的《桂阳坤领秀峰商品房定购合同》应当属于无效，事后签订的补充合同亦应属于无效。现刘桂军以《坤领秀峰一、二栋业主与桂阳县鼎弘房地产开发有限公司关于契税及房屋产权证的协议》为有效合同主张权利，该主张所涉及的合同效力与一审法院根据案件事实作出的认定不一致。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”的规定，向刘桂军进行释明后，刘桂军仍未变更诉讼请求，由于刘桂军主张的合同效力与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，对刘桂军的诉讼请求不作实体上的审理，故驳回刘桂军的起诉。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：“驳回刘桂军的起诉”。本院审理查明，2014年2月6日，刘桂军作为买受人、王芳作为共有人与鼎弘房产签订《桂阳坤领秀峰商品房定购合同》，购买坤领秀峰项目中的二栋2单元402号房。交房后，鼎弘房产并未依据《桂阳坤领秀峰商品房定购合同》约定，在规定的时间内向房产局进行备案并办理不动产权证。鼎弘房产开发的坤领秀峰一、二栋商品房也均未在规定的时间内向房产局进行备案并办理不动产权证。刘桂军等业主与鼎弘房产之间发生纠纷。2016年1月16日，业主胡笑菱等人与鼎弘房产签订《坤领秀峰一、二栋业主与桂阳县鼎弘房地产开发有限公司关于契税及房屋产权证的协议》，该协议甲方为鼎弘房产，乙方为桂阳县坤领秀峰一、二栋住户业主，协议第二条约定，甲方承诺乙方在2016年9月30日前为乙方办理商品房房地产权证（包括一、二栋各业主名下房产证、契票），（房产证必须是各位业主签订合同时约定的名字），所办商品房地产权证必须与坤领秀峰3-13栋房地产权证性质一致。在违约责任条款中约定，如甲方不能在2016年9月30日之前办理好乙方的房屋产权证，甲方立即拿出380万元作为保证金存入银行甲乙双方公共账户，由甲乙双方共同监管。如2017年5月30日还未办理房产证，此监管资金作为一、二栋77户业主赔偿金。2016年1月16日，业主签订《关于“坤领秀峰一、二栋业主与桂阳县鼎弘房地产开发有限公司关于契税及房屋产权证的协议”的内部补充协议》，该协议内容“我们坤领秀峰一、二栋77户业主针对如果桂阳县鼎弘房地产开发有限公司违约，后期保证金人民币叁佰捌拾万元（380万元）作为77户业主的赔偿金，自愿约定采取平均分配方案，即肆万玖仟叁佰伍拾元陆角，特此声明。”刘桂军认为鼎弘房产违背了《坤领秀峰一、二栋业主与桂阳县鼎弘房地产开发有限公司关于契税及房屋产权证的协议》，构成违约，其作为坤领秀峰一、二栋77户业主之一，依据业主之间的内部约定，向一审法院提起诉讼。本院认为，二审审理查明的事实表明，刘桂军作为坤领秀峰一、二栋77户业主之一，依据《坤领秀峰一、二栋业主与桂阳县鼎弘房地产开发有限公司关于契税及房屋产权证的协议》和《关于“坤领秀峰一、二栋业主与桂阳县鼎弘房地产开发有限公司关于契税及房屋产权证的协议”的内部补充协议》，向一审法院起诉请求，判令鼎弘房产及其原法人代表刘能文支付约定的逾期未办理房产证赔偿金人民币49350.6元，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，一审法院应该对刘桂军的诉讼请求能否得到支持进行实体审理。上诉人刘桂军关于要求本院撤销一审裁定，指令一审法院审理的请求，与法律的规定相符，本院予以支持。一审法院既对本案的事实在评析中予以认定，又以刘桂军不愿意变更诉讼请求为由，作出驳回起诉的裁定，违反了法律的规定和法院不能拒绝裁判的基本原则，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销湖南省桂阳县人民法院（2018）湘1021民初2680号民事裁定；二、本案指令湖南省桂阳县人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波二〇一九年六月三日法官助理王璐书记员曹媛附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。