大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初7819号原告：韩传宝，男，1979年4月15日生，汉族，住址吉林省德惠市。委托诉讼代理人：闫佳，系内蒙古金利律师事务所律师。被告：大连圣跃房地产开发有限公司，统一社会信用代码912102005598011325，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村。法定代表人：梁天辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖经纬，男，1984年12月9日生，汉族，系该公司员工，住址辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：丁达鹏，男，1972年7月5日生，汉族，系该公司员工，住址辽宁省大连市沙河口区。原告韩传宝与被告大连圣跃房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩传宝的委托诉讼代理人闫佳、被告大连圣跃房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖经纬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩传宝向本院提出诉讼请求（当庭变更）：1、判令被告支付原告逾期交付房屋违约金28,116元（261天×万分之一×1,077,234元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年12月15日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的春田里五期1号楼2单元5层1号房屋，被告于2017年12月15日前将房屋交付原告使用，出卖人逾期交房超过90日后，按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部的购房款，而被告于2018年9月3日才将案涉房屋交付给原告使用，延期261天。原告认为被告逾期交房的行为已经构成违约，而双方签订的合同有失公平，约定的违约金金额低于其违约行为给原告造成的损失，故依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律之规定，向法院提起诉讼。被告大连圣跃房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、案涉项目因政府原因导致施工迟延，交房日期应相应顺延，原告无权要求被告承担逾期交房违约责任。依据《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期…3.因市政配套设施接通延误或政府规划变更，或因政府部门、市政部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施，或市政配套工程因设计、施工及审批等延误，或该项目工程因施工中遇到重大技术问题及恶劣天气造成施工中断等，以及其他非出卖人原因，导致房屋延期交付”，以及第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理”。根据政府及市政部门的文件要求，在架空电力线路保护区内任何单位不得兴建建筑物、构筑物，必须经政府主管部门批准，并采取安全措施后方可进行作业、施工。案涉项目施工过程中，因政府未按期完成高压线迁改工作，导致施工无法正常进行，从而导致施工迟延，此种情况下，根据合同第八条约定，交房时间相应顺延。二、原告在没有提供证据证明违约金低于实际损失的情况下，无权要求调高违约金。至于原告要求对相同地段租金损失进行鉴定，被告认为即使进行了鉴定，也不是必然发生的直接的损失，原告要求被告按此赔偿没有事实和法律依据。原告诉讼请求没有事实及法律依据，恳请法院依法驳回原告诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、2016年12月15日，原告韩传宝作为买受人，被告作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于大连市甘井子区商品房一处，行政街号为甘井子区润田北园1号2单元5层1号，房屋总价款为1,077,234元。该合同第八条约定：出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期…3.因市政配套设施接通延误或政府规划变更，或因政府部门、市政部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施，或市政配套工程因设计、施工及审批等延误，或该项目工程因施工中遇到重大技术问题及恶劣天气造成施工中断等，以及其他非出卖人原因，导致房屋延期交付。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理…2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行”。上述第八条、第九条的内容在《商品房买卖合同》中以下划线做了特殊标识。2、该《商品房买卖合同》订立后，原告按照合同约定支付给被告购房款1,077,234元。原告称，被告于2018年9月3日将案涉房屋交付给原告。3、被告提供了2015年12月31日大连市国土资源和房屋局甘井子分局作出的《关于大城(2012)-23、25号地块相关合规性证明函》，写明：大城(2012)-23、25号地块开工建设时间延期于2015年2月18日前。现根据甘井子区人民政府文件（甘政便字【2015】95号）的相关说明，该受让地块由于电力规划原因，生态科技创新城管委会正与市供电部门落实改设方案，高压线路不能按期落地，影响地块按期开工，非开发单位原因所致。截止本函出具之日，开发企业（圣跃、欣同）不存在土地闲置与被调查的情形，未受到我局行政处罚，无违反土地相关规定的行为。被告提供了2016年3月23日的《安全隐患告知书》，国网大连供电公司书面告知被告：“你单位存在以下危害电力设施隐患：1.革辛左右线46#基础急需修建防护墙；2.43#-44#下方工地1#楼地下室西北角规划不满足现运行要求；3.场地内全部杆塔基础10米范围内严禁挖掘，线路下方严禁使用大型机械，保护区内严禁爆破施工。此隐患已严重危及66千伏辛革左右线43-47电力线路的安全运行，并将对你单位（户）人身、财产安全构成威胁。请你单位（户）务必在七日内回复，消除隐患。”被告提供了大连生态科技创新城管委会2016年6月30日致区政府的《关于商请出函办理大城（2012）-23、25号地块项目延期开、竣工的请示》，称因线路落地改造实施方案无法确定，致使高压线能否落地改造无法形成明确意见，严重影响项目开发建设；2016年5月，经区政府研究决定由管委会负责高压线落地改造的实施工作，相应落地费用由政府及中标单位分别承担；高压线落地方案于2016年初正式确定，项目无法按约定时间开工建设，请区政府向市国土局发函重新确定开、竣工时间。被告提供了国网辽宁省电力有限公司大连供电公司致大连市甘井子区开发建设中心的《告知函》，以及2017年9月5日大连市甘井子区开发建设中心与大连电力建设集团有限公司签订的《协议书》，主要内容是：大连市甘井子区开发建设中心与国网辽宁省电力有限公司大连供电公司授权的大连电力建设集团有限公司就前述高压线路迁改事宜签订《协议书》，由大连电力建设集团有限公司作为施工方，对革辛线电力设施进行迁改，迁改工期最晚不得超过2017年11月25日。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。按照《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月15日前将具备经建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格、并符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告未能在上述期限内交付房屋，其理应向原告承担逾期交房的违约责任。关于被告辩称案涉房屋无法在约定期限内交付系因政府未按期完成高压线迁改工作，导致施工迟延，交房时间应依约相应顺延，故被告不应承担违约责任一节，本院认为，被告的该抗辩理由不成立，首先，双方在《商品房买卖合同》中虽约定“因市政配套设施接通延误或政府规划变更，或因政府部门、市政部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施，或市政配套工程因设计、施工及审批等延误，或该项目工程因施工中遇到重大技术问题及恶劣天气造成施工中断等，以及其他非出卖人原因，导致房屋延期交付，出卖人可据实予以延期”，但从被告提供的证据看，案涉地块在开工前就因为高压线路不能按期落地而影响开、竣工时间，被告在签约前也因案涉项目危及电力线路的安全运行被供电公司限期消除安全隐患，也就是说对于高压电线需迁改的事项被告在签约前是明知的，其应将该影响施工的因素计算在合同履行期限内。现被告将签约前已存在的履约风险作为签约后其违约的免责理由，不符合正常逻辑，也不符合合同本意，应不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定解决。”故，被告与案外人的权利义务，不影响其对原告违约责任的承担。再次，被告系有资质的专业房屋开发公司，在签订商品房销售合同时，应该且有能力预见到影响施工的各种因素，以保证合同的履行。若被告对签约前已存在因素的影响后果不确定，应当推迟签约或如实向买方披露并告知交房时间不确定，而不能正常承诺交付时间，又将风险转嫁给买房人。最后，被告要求顺延交房时间，但对于该因素是否影响房屋交付及影响程度和时间并未提供充分的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。因此，被告的抗辩理由不属于法律规定或合同约定的可以免责的事由，本院不予采纳。关于违约金的计算标准，被告认为应按《商品房买卖合同》第九条的约定计算延期交房的违约金，原告认为该标准明显低于被告违约行为给原告造成的损失，显失公平，应按总房款日万分之一的标准计算违约金。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十条规定：“提供格式条款一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”本案中，被告虽对第九条以下划线的方式向原告进行了提示，但合同中下划线的部分较多，对于同样在下划线上的该条中并列出现的“出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金”和“按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金”中“按日”和“不按日”计算的细微差别，被告并没有特别标识或作出说明。而该“逾期超过90日后，按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行”的约定，明显过分低于正常的逾期交房违约金标准，且实质上还对于违约金标准做了最高限制，该约定排除了原告依法要求被告按违约天数（即违约程度）承担违约责任的权利，该格式条款免除被告责任，限制原告权利，违背公平原则，应认定为无效。虽然被告应对于延期交房承担违约责任，但高压线迁改并非被告方所能控制，且合同中对相关免责条款和违约金标准也以下划线方式进行了提示，故考虑本案的签约过程、被告的过错程度、结合原告的实际损失情况、商品房买卖合同交易习惯和通常标准，根据公平原则，本院认为双方在合同中约定的逾期不超过90天的违约金计算标准，即“按已付款日万分之0.5的违约金”标准较为合适，但应从逾期之日起按此标准计算至房屋交付之日止。被告对于原告主张的房屋交付时间并未提出异议或相反证据，本院采纳原告所称逾期交房261天的主张。综上，被告应支付原告逾期交房违约金14,058元（1,077,234元×0.5÷10,000×261天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条、第十条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连圣跃房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告韩传宝违约金14,058元；二、驳回原告韩传宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币503元，由原告韩传宝负担251.50元，被告大连圣跃房地产开发有限公司负担251.50元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判长  刘秀娟审判员  赵丽艳审判员  李晓男二〇一九年六月二十七日书记员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。