北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终7877号上诉人（原审原告）：陈文占，女，1974年7月9日出生。被上诉人（原审被告）：新发地国际水产城管理有限公司，住所地北京市丰台区潘家庙**。法定代表人：赵先军，执行董事。委托诉讼代理人：杨斌，男，该公司招商部副经理。委托诉讼代理人：叶夏良，男，该公司招商部经理。上诉人陈文占因与被上诉人新发地国际水产城管理有限公司（以下简称新发地水产城）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初1967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈文占上诉请求：撤销一审判决第二、四项，全额返还租金及管理费75139.45元；一、二审诉讼费用由新发地水产城承担。事实和理由：1.双方签订租赁合同后，新发地水产城由于消防不过关，又不能为个体商户办理办理营业执照，迟迟没有将商铺交付给我。2.《新发地国际水产城商户入租确认表》实际是交接单，内容是空的，表明根本没有进行交接。3.一审认为新发地水产城给商户进行调换，只是商户不同意调换，并选择退租，属于事实认定错误，并无此事。新发地水产城辩称，同意一审判决，不同意陈文占的上诉请求和上诉意见。双方签合同时，市场已经开业，陈文占没有去使用商铺，与我公司无关。陈文占向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除双方之间签订的租赁合同，判决新发地水产城返还陈文占商铺质量保证金5000元、商铺押金10000元、租金管理费75139.45元、违约金50000元。2、诉讼费由新发地水产城承担。一审法院认定事实：2016年6月20日，出租方新发地水产城（甲方）与承租方陈文占（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：第一条，租赁位置及面积：甲方将位于北京市丰台区潘家庙468号北京新发地国际水产城××号商铺出租给乙方使用，商铺使用面积为9.18平方米。第二条，本合同签署当日，甲方即将上述商铺交付乙方进行开业筹备工作。现状交付。第三条，租赁期限：租期自本合同签订之日起至2020年6月19日止。自2016年9月18日开始计租，自交付之日起至2016年9月18日前视为免租期，由乙方对租赁商铺进行装修改造，筹备各项开业手续，准备开业。……若北京新发地国际水产城开业日期延后，则甲乙双方另行签署补充协议相应顺延免租期。租金及支付方式：租金单价为6.5元/天/平方米，乙方承租商铺月租金1814.96元，全部租期内租金共计65338.65元，管理费共计9800.80元，乙方应于本合同签订当日一次性付清。本合同签订当日，乙方应向甲方支付押金人民币10000元、商品质量保证金5000元。租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的商铺无损坏，且乙方无其他任何违约及相关欠款，待乙方将押金收据原件交还甲方后，押金退还乙方（不计利息）……。第六条、租赁商铺用途：乙方明确知晓甲方出租商铺产权登记性质为商业，决定租赁商铺经营商品范围为冻品类。第七条，甲方开业：本合同签订后，乙方可进场装修，甲方暂定于某年某月某日局部开业（合同该处具体年月日未填写），乙方应在规定时间前做好开业准备，准时开业，如乙方不按甲方要求的时间开业，超过七日即为违约，并视为放弃该商铺承租权，届时甲方有权另行安排该商铺租赁并且不退还乙方所交纳的押金及一切款项。如果逾期开业，则计租日相应顺延，届时另行签署补充协议约定顺延期限。7.2为保证水产城五月试开业成功，提升商户经营利润，促进水产城繁荣发展，乙方可按照甲方安排临时到A1座一层或负一层空租商铺经营……。第八条，甲方权利和义务8.5乙方应在本合同签订之日起30个工作日内自行办理营业执照、卫生许可证和食品经营许可证等证明文件……。第十条，合同的变更、解除和终止：10.3甲方不交付或者迟延交付租赁商铺20天以上的，乙方有权解除合同，并要求甲方按照本合同当年租金总额的20%支付违约金。第十一条，违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约。甲方未按时向乙方交付商铺的，每逾期一日，应按每日商铺租金的两倍向乙方支付违约金。逾期超过十日的，乙方应按每日商铺租金的三倍向甲方支付违约金。合同签订后，陈文占于2016年6月20日向新发地水产城交付了商铺质量保证金5000元、商铺押金10000元、三年租金65338.65元及合同期限内管理费9800.80元。陈文占主张，其所承租场地所在的负一层一直没有开业，其交完钱后新发地水产城也一直没有给其提供试营业的地方。新发地水产城辩称其已向陈文占交付了商铺，另提交打印的网页新闻证明其出租的市场已于2016年5月30日发布新闻启动运营，新闻标题为“新发地国际水产城启动试运营”。本案诉讼期间，法院到涉案现场勘验核查，显示该市场的负一层已不宜继续经营水产使用。一审法院认为，陈文占与新发地水产城签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。陈文占主张因市场无法经营，故要求解除合同，经法院现场调查，陈文占主张符合事实，该市场地下一层确已无法经营，现陈文占要求解除合同，新发地水产城对此未有异议，法院予以支持。对陈文占要求退还所交纳的租金管理费及相应的押金、保证金，对此法院认为，双方所签订的《商铺租赁合同》中约定，本合同签署当日，新发地水产城即将上述商铺交付陈文占进行开业筹备工作，现状交付。同时新发地水产城为保障开业成功，也能给商户调换安排临时商铺经营，故法院认定新发地水产城已向陈文占履行了商铺交付义务。同时结合一般常识可知，市场的正常经营只有在市场开业后、商户去经营，形成一定数量的规模后才会产生正常的经济效益。事实上为了确保市场开业成功，新发地水产城亦进行了开业宣传，根据合同约定陈文占应在签定合同后即可对商铺进行开业筹备工作，也可临时调换场地进行经营。新发地水产城在庭审中也认可其具有此项权利，但陈文占未按合同约定主张其权利，而是退出商铺一直未经营，造成其合同无法继续履行，对此陈文占应承担相应的责任，故对其主张解除合同前已交纳的租金不予退回。鉴于新发地水产城作为市场管理经营方，对市场的维护存在瑕疵，对造成商户无法正常经营亦有一定的责任，故新发地水产城应将合同未到期的租金管理费及商铺保证金、押金退回陈文占。对应退回的租金及管理费自陈文占向法院主张权利始计算至2019年8月18日止酌定为8个月。关于陈文占主张违约金的诉请证据不足，法院不予支持。判决：一、解除陈文占与新发地国际水产城管理有限公司就承租北京新发地国际水产城A1座负一层冻品区××号商铺签订的《商铺租赁合同》；二、新发地国际水产城管理有限公司于判决生效后七日内退还陈文占商铺租金及管理费16697.6元；三、新发地国际水产城管理有限公司于判决生效后七日内退还陈文占商铺质量保证金5000元、商铺押金10000元，合计15000元；四、驳回陈文占的其他诉讼请求。本院二审中补充查明，双方未就《新发地国际水产城商户入租确认表》签字确认，亦未实际交接商铺。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，陈文占与新发地水产城签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。双方签订《商铺租赁合同》并确认租赁位置及面积后，新发地水产城作为出租方，一直未能向陈文占提供合同约定的商铺。经勘验，约定商铺所在的新发地水产城负一层不宜经营水产使用，且双方未就《新发地国际水产城商户入租确认表》签字确认，陈文占亦未实际接收约定商铺。故新发地水产城未按照租赁合同的约定向陈文占提供商铺的行为，构成违约。陈文占上诉要求新发地水产城全额退还其预交的商铺租金及管理费，于法有据，本院予以支持。新发地水产城主张，其有权安排陈文占临时调换商铺进行经营，陈文占未到临时商铺进行经营，造成合同无法履行，应自行承担责任。虽然合同约定，为保证试营业成功，租户可以按照出租人的安排临时到其他空租商铺经营。本案中，双方约定2016年9月18日开始计租，直至本案审理时，新发地水产城仍未向陈文占交付合同约定的商铺，明显超过了临时调整的合理期间。而安排临时商铺不应代替出租人交付合同约定商铺的义务。故新发地水产城的该项主张，本院不予采纳。综上所述，陈文占的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初1967号民事判决第一、三项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初1967号民事判决第四项；三、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初1967号民事判决第二项为：新发地国际水产城管理有限公司于本判决生效后七日内退还陈文占商铺租金及管理费75139.45元；四、驳回陈文占的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1251元，由新发地国际水产城管理有限公司负担804元（陈文占已预交，新发地国际水产城管理有限公司于本判决生效之日起7日内给付陈文占），由陈文占负担447元（已交纳）；二审案件受理费1251元，由新发地国际水产城管理有限公司负担（陈文占已预交，新发地国际水产城管理有限公司于本判决生效之日起7日内给付陈文占）。本判决为终审判决。审判长  赵胤晨审判员  肖荣远审判员  刁久豹二〇一九年六月二十六日书记员  云 姣