广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0226民初130号 原告：中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行，住所地:广西三江侗族自治县古宜镇侗乡大道三江国际·中鑫广场1-3楼，统一社会信用代码91450226708680216G。 负责人：韦立革，该支行行长。 委托诉讼代理人：李松德，男，系该支行员工。 被告：龙瑜斌，男，1972年6月2日出生，苗族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。 被告：陆小柳，女，1972年3月22日出生，壮族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。 被告：三江县三源房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇侗乡大道（原住所：广西三江侗族自治县古宜镇民族大道丽水浅湾），注册号：450226200000294。 法定代表人：唐峰强。 原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行（以下简称“中国农业银行三江县支行”）诉被告龙瑜斌、陆小柳、三江县三源房地产开发有限公司（以下简称“三源公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月24日受理后，依法由审判员杨红玉担任审判长，与人民陪审员龙晓珍、邓雪梅组成合议庭，书记员朱琴琴担任法庭记录，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行三江县支行的委托诉讼代理人李松德，被告龙瑜斌、陆小柳到庭参加诉讼，被告三源公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国农业银行三江县支行向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被吉签订的合同编号为：45020120120065765的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》;2.判令被告龙瑜斌（债务人）和陆小柳（抵押人）三江县三源房地产开发有限公司（保证人）归还原告个人住房贷款本金：162002.26元，及直至偿还之日止所产生的利息;3.判令以被告抵押给原告的位于三江商业批发城第Ｃ区房产以折价、变卖或者拍卖该房屋所得价款优先清偿上述贷款本息以及发生的相关费用;4.判令本案诉讼费用和由此产生的其他费用全部由被告承担。事实和理由：被告龙瑜斌于2012年6月26日向我行申请个人住房贷款人民币本金：贰拾叁万柒仟元整（237000元）。我行于2012年08月02日与被告龙瑜斌和陆小柳三江县三源房地产开发有限公司签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，购买三江商业批发城第Ｃ区。贷款以被告龙瑜斌和陆小柳所购房地产作抵押，已办理登记，期限15年，至2027年08月01日到期。该笔贷款是按月等额本息还款，截止2019年1月5日止拖欠我行贷款8朝，233天，累计欠款15502.23元（其中：本金9810.23元、正常息5392.09元、罚息192.27元、复利107.64元）。截止2019年1月5日该笔贷款尚欠贷款本金169329.87元及利息（另计）。贷款出现逾期后，我行多次电话催收及上门催收，借款人始终未按合同约定归还贷款，共同人还款人陆小柳也未履行还款责任，保证人三江县三源房地产开发有限公司未履行保证人责任，违反借款合同的规定，同时违反了与我行签订的编号为：（三）农银房合字(2011)第002号；《手房贷款业务银企合作协议》的条款。综上所述，原告认为三被告的上述行为已经构成严重违约，为维护原告合法权益及国家信贷资产免遭损失，特向贵院提起民事诉讼。 原告为证明其主张向法庭提供如下证据：1.被告龙瑜斌、陆小柳身份证、户口簿、结婚证、被告三江县三源房地产开发有限公司营业执照及法定代表人身份证各壹份，拟证明被告的身份信息；2.个人信贷业务申请表一份，拟证明被告本人申请贷款，对相关事项承诺和予以授权的事实；3.中国农业银行广西区分行个人购建房贷款共同还款人确认书一份，拟证明被告承诺共同还款，是夫妻共同债务；4.个人购房贷款面谈笔录一份，拟证明被告对贷款真实性的了解；5.《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》和《商品房买卖合同》各一份，拟证明借款合同已经约定双方的权利和义务；6.同意房产抵押承诺书一份，拟证明被告本人签订抵押承诺书；7.个人（法人按揭）自营常规贷款发放通知单一份，拟证明放款通知；8.中国农业银行个人借款凭证一份，拟证明借款事实；9.房地产抵押登记备案通知书一份，拟证明已经办理抵押登记手续；10.债务逾期催收通知书一份，拟证明原告已向被告催收主张权利；11.承诺书一份，拟证明被告为购房人提供保证担保；12.一手房贷款业务银企合作协议一份，拟证明协议双方约定了权利和义务。 被告龙瑜斌、陆小柳辩称：1.借款合同中的特别条款第26.2条和第34条中的房产房屋地址与我们跟开发商购买的房子地址不一致，合同中是C区2栋1单元401号房，我们住的是C区2栋2单元401号房。2.希望原告可以和我们协商多给点时间给我们还款。 被告龙瑜斌、陆小柳未向法庭提交证据。 被告三源公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及证据材料，视为放弃答辩及举证、质证的权利。 经庭审质证，被告龙瑜斌、陆小柳对原告中国农业银行三江县支行提交的所有证据均无异议。 本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12与本案有关联，来源真实、合法，符合我国民事诉讼证据的相关规定，三被告未提出异议，故本院予以采信。 根据上述采信证据及当事人的陈述，本院确认本案法律事实如下：2011年11月5日，原告中国农业银行三江县支行和被告三源公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，授信三源公司投资建设的“三江商业批发城”购房业主在该支行办理银行按揭贷款，总计授信贷款额度为41800万元人民币。2012年5月30日，被告龙瑜斌向三江县三源房地产开发有限公司购买位于广西三江侗族自治县三江商业批发城第C区2栋1单元401号的一套房屋，总房价为339696元，首付款102696元，按揭贷款为237000元。2012年6月26日，被告龙瑜斌、陆小柳作为借款申请人及抵押人跟原告中国农业银行三江县支行签订《个人信贷业务申请表》及《同意房产抵押承诺书》，申请贷款金额人民币237000元。同日，被告陆小柳作为共同还款人、共有权人跟原告中国农业银行三江县支行签订《个人购建房贷款共同还款人确认书》。2012年8月2日，被告龙瑜斌、陆小柳、三源公司和原告中国农业银行三江县支行签订《个人购房担保借款合同》，合同编号：45020120120065765。该合同主要内容为：第一部分通用条款，担保，第十条借款担保，10.1.1保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。10.2.1抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。违约责任，第十二条借款人、担保人的违约责任，12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。12.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即至期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。12.6非因贷款人原因造成房地产权属证书未在本合同第三十五条约定的期限内办妥，或以贷款人为抵押权人的抵押登记申请未在本合同第三十五条约定的期限内提出，或贷款人为抵押权人的抵押预告登记未在本合同第三十五条约定的期限内办妥的，借款人、抵押人应自约定的期限届满次日起，对借款剩余本金按每日万分之伍的比例向贷款人支付违约金；贷款人有权直接从借款人在中国农业银行各机构开立的帐户中扣收上述违约金，并有权采取停止发放借款、提前收回已发放借款、宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期、要求借款人另行提供贷款人认可的担保或其他资产保全措施。第二部分特别条款，第二十四条立约人信息，借款人龙瑜斌，身份证件号码，贷款人中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行，保证人三江县三源房地产开发有限公司，抵押人龙瑜斌、陆小柳。第二十五条借款金额为人民币（大写）贰拾叁万柒仟元。第二十六条借款用途，26.1借款用途为购买房产。26.2借款人购买的房产位于三江商业批发城第Ｃ区，建筑面积141.54平方米，套内建筑面积127.775平方米，购房合同编号C2-2012-003。第二十七条借款期限自2012年8月2日起至2027年8月1日止，共计180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。第二十八条借款利率，28.1借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款利率调整以12个月为一个周期。第三十条借款提取，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名三江县三源房地产开发有限公司，开户行农行三江县支行，账号20×××64。第三十一条还款，本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹（大写）个月，借款人的还款账户账号/卡号62×××12。第三十三条借款担保，本合同项下借款采用以下（3）种所列担保方式：（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人三江县三源房地产开发有限公司（保证人全称）按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签订的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。第三十四条抵押，抵押物房屋地址三江商业批发城第Ｃ区，购房合同编号C2-2012-003，购房总价339696元，建筑面积141.54平方米。第三十五条抵押（预告）登记，抵押人应协助配合贷款人按以下第（2）项的约定办妥抵押（预告）登记：（2）自本合同签订之日起伍日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。第三十七条阶段性保证担保+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。龙瑜斌在合同借款人和抵押人处签名和摁手印，中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行在贷款人（抵押权人）处加盖单位印章及负责人郑见宇签名，三江县三源房地产开发有限公司在保证人处加盖单位印章和法人印鉴，陆小柳在抵押人处签名和摁手印。签约时间：2012年8月2日，签约地点：农行三江县支行”。2012年8月2日，原告中国农业银行三江县支行依约将借款237000元汇入被告三源公司账号20×××64。同日，被告龙瑜斌到三江侗族自治县房地产管理所将上述房屋进行预售备案抵押登记，《商品房预售许可证》号码：售房三字第（2011）036号，《房地产抵押登记备案通知书》编号：2012-2-117，涉案商品房尚未办理产权证书，亦未取得三房他项权证书。 借款合同签订后，被告龙瑜斌偿还了部分借款本息，因其他原因，被告龙瑜斌没有继续偿还借款本息。截止2019年6月2日，被告龙瑜斌拖欠月供本金7期，逾期天数189天，尚欠本金162002.26元，其中逾期本金8778.42元，欠正常利息4523.61元、罚息64.22元、复利33.94元，利息合计4621.77元，本息合计166624.03元。2018年1月5日，原告中国农业银行三江县支行向被告龙瑜斌、陆小柳送达《债务逾期催收通知书》，被告龙瑜斌、陆小柳签收了该通知书。原告三被告未按期履行还款义务及保证责任，故诉至法院，并提出前述诉请。 根据当事人的诉辩主张，法庭将本案的争议焦点归纳为：一、原告主张解除编号为45020120065765《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》是否有依据？二、被告龙瑜斌、陆小柳应如何承担责任？三源公司应如何承担责任？三、原告主张对涉案商品房享有优先受偿权是否有依据？本院将围绕该争议焦点进行评判。 针对第一个争议焦点，根据被告龙瑜斌、陆小柳、三源公司和原告中国农业银行三江县支行签订的《个人购房担保借款合同》中第十二条的下列约定：“12.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即至期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。┈┈（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。┈┈12.6非因贷款人原因造成房地产权属证书未在本合同第三十五条约定的期限内办妥，或以贷款人为抵押权人的抵押登记申请未在本合同第三十五条约定的期限内提出，或贷款人为抵押权人的抵押预告登记未在本合同第三十五条约定的期限内办妥的，借款人、抵押人应自约定的期限届满次日起，对借款剩余本金按每日万分之伍的比例向贷款人支付违约金；贷款人有权直接从借款人在中国农业银行各机构开立的帐户中扣收上述违约金，并有权采取停止发放借款、提前收回已发放借款、宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期、要求借款人另行提供贷款人认可的担保或其他资产保全措施。”现本案中，涉案借款合同约定的贷款已拖欠月供本金7期，逾期天数189天，且已超过合同约定的办理产权证及他项权证的时间，故本院认为，原告原告中国农业银行三江县支行要求解除《个人购房担保借款合同》合法有据，应予以支持。 针对第二个争议焦点，本院认为，2012年8月2日，三被告与原告中国农业银行三江县支行签订的《个人购房担保借款合同》为合法有效的合同，对当事人具有约束力，应当得到善意全面履行。在本案借款合同当中，被告龙瑜斌作为借款人，原告中国农业银行三江县支行已经依约发放了借款237000元，但被告龙瑜斌没有依约偿还借款本息，截止2019年6月2日，已拖欠7期没有偿还，构成违约，尚欠本金162002.26元，其中逾期本金8778.42元，欠正常利息4523.61元、罚息64.22元、复利33.94元，利息合计4621.77元，本息合计166624.03元,龙瑜斌应当继续偿还余下部分借款本息。被告陆小柳虽在《个人购房担保借款合同》中仅作为抵押人签字，但其于2012年6月26日在《个人信贷业务申请表》及《个人购建房贷款共同还款人确认书》签字，该两份材料中的贷款金额、贷款用途及贷款事项等均与《个人购房担保借款合同》一致，上述证据形成证据链可说明该笔债务是夫妻婚姻存续期间的共同债务，故本院认为原告要求被告陆小柳与被告龙瑜斌共同承担还款责任合法有据，对原告的该项请求予以支持。关于被告三源公司应如何对原告中国农业银行三江县支行承担责任的问题。本院认为，2012年8月2日三被告与原告中国农业银行三江县支行签订的《个人购房担保借款合同》中，被告三源公司承担阶段性保证责任，保证期限从借款发放之日即2012年8月2日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日为止。保证方式为连带责任保证，保证范围为借款本息及实现债权的有关费用。截止本案一审辩论终结前，涉案房屋仍未取得房屋所有权证，因此被告三源公司公司需承担连带保证责任。故被告三源公司公司应当对被告龙瑜斌尚欠原告中国农业银行三江县支行的借款本金162002.26元及相应利息承担连带保证清偿责任。保证人三源公司承担保证责任后，有权向债务人龙瑜斌、陆小柳追偿。 针对第三个争议焦点，《个人购房担保借款合同》约定的抵押物未取得产权证，亦未办理房屋他项权证，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条关于“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”及第四十二条关于“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”的规定，现本案中涉案作为抵押物的商品房尚未取得产权证，原告亦未能提供已作抵押登记的有效证据，故本院认为，原告主张其对处置抵押物所得价款享有优先受偿权的诉讼请求因证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行与被告龙瑜斌、陆小柳、三江县三源房地产开发有限公司于2012年8月2日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120065765）； 二、被告龙瑜斌、陆小柳于本案判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行借款本金162002.26元及相应利息（利息计算：至2019年6月2日止的利息为4621.77元，从2018年2月9日起至本案判决生效之日为止，以借款本金162002.26元为基数计息，按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定计算）； 三、被告三江县三源房地产开发有限公司对被告龙瑜斌、陆小柳尚欠原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行借款本金162002.26元及相应利息承担连带保证清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行的其他诉讼请求。 案件受理费3687元（原告已预交），公告费560元，由被告龙瑜斌、陆小柳、三江县三源房地产开发有限公司共同承担。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨红玉 人民陪审员  龙晓珍 人民陪审员  邓雪梅 二〇一九年六月二十七日 书 记 员  朱琴琴