湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终1357号上诉人（原审被告、执行案外人）：张金梅被上诉人（原审原告、申请执行人）：许均元原审被告（被执行人）：衡阳市润达房地产开发有限公司原审被告（被执行人）：王纯洋上诉人张金梅因与被上诉人许均元、原审被告衡阳市润达房地产开发有限公司（以下简称润达公司）、王纯洋申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院(2018）湘0405民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张金梅上诉请求:撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：案涉内部认购协议书是客观存在的，且已实质履行，因上诉人一直在外地，没有办理网签及再签合同也是符合常理的。上诉人向一审提交的交款凭据，已查证当时交款的银行记录。案涉房屋由老人居住，一审法院于2016年查封该房屋就是错误的，只是上诉人当时不知道而没有提出异议。案涉房屋直至2017年底才具备办理房屋权属证书的条件，因此，未办证的原因不在上诉人。许均元辩称，案涉认购协议书内容不完备，不完全具备商品房买卖合同所应具有的条款。根据该认购协议书的内容，双方约定事后再另行签订正式的商品房买卖合同，言下之意双方签订协议书时就认定该协议书不能作为正式的商品房买卖合同；即便该认购协议书在当时签订了，也是意向协议，没有签订正式合同和办理网签的过错在上诉人。上诉人称案涉房屋2013年竣工并且交付不是事实，从上诉人提交的物业和水电费来看，时间是2017年，如果2013年就交房了，应该费用是从这个时间点计算。许均元向一审法院起诉请求：判决对位于衡阳市蒸湘区芙蓉路“洋州丽园”B栋211房许可执行。一审法院认定事实：该院在审理许均元与润达公司及王纯洋借款合同纠纷一案中，根据许均元的申请，于2016年4月15日依法作出（2016）湘0405民初187号民事裁定书，查封了润达公司名下位于衡阳市蒸湘区芙蓉路“洋州丽园”B栋某号房屋。2017年4月18日，许均元与润达公司、王纯洋达成调解。润达公司、王纯洋未在调解的期限内支付款项，许均元遂申请执行。2018年5月18日，该院出具执行裁定书，裁定拍卖润达公司的B栋某号房产。2018年8月24日，张金梅向该院提出异议认为，洋洲丽园B栋某号房屋系其于2011年10月10日购买，且于当日与润达公司签订《城市新闻地住宅内部认购协议书》，并付清了房屋的全款364890元，润达公司均出具了收据，并交付了该房钥匙。该院据此于2018年10月10日作出（2018）湘0405执异44号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。许均元于2018年10月18日收到该裁定书，于2018年10月30日向该院提起诉讼。另，2013年2月，涉案房屋可办理网签手续。一审法院认为：许均元于2018年10月18日收到执行异议裁定书，于2018年10月30日向该院提起诉讼，符合法律规定。关于本案的争议焦点，张金梅是否具有排除执行的权利。其一、张金梅与润达公司所签的《城市新闻地住宅内部认购协议书》是否真实有效，能否与商品房买卖合同对待。该院认为，合同条款一般要包括标的、价款、履行期限、违约条款、付款方式、付款期限、税费的承担、办理过户登记等全面约定。而本案中的内部认购协议书仅约定房号，面积和价款，没有房屋的交付时间及质量、违约责任、税费的承担、办理过户登记等商品房买卖合同的主要内容，且认购协议书中明确约定，双方在项目开盘后15天内签订正式的《商品房买卖合同》。因此张金梅与润达公司所签的《城市新闻地住宅内部认购协议书》不应认定为商品房买卖合同。其二，张金梅辩称其已于2013年年底收到润达公司交付的房屋，但其未提供证据证明，其提供的物业管理费、电费、装修费等收据均为2017年，在该院查封房产的日期之后。张金梅提交润达公司出具的交款收据，未有转账等佐证，且2011年的交款收据的编码在2013年的缴款收据的编码之后，明显存疑；张金梅在全款购买房屋多年后，仍未签订正式的买卖合同，未办理网签手续，不符合交易习惯。而张金梅未对以上存疑的事实提供证据佐证其抗辩理由。另，张金梅认可其名下除涉案的房屋外，还有其他房屋，该涉案房产并非其名下的唯一住房。综上，本案不管是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和争议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条，张金梅均不享有排除执行的权利，该院裁定中止对涉案房产中止执行错误，应予撤销。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和争议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、第三百一十四条第二款之规定，判决：撤销该院（2018）湘0405执异44号执行裁定书，恢复对衡阳市蒸湘区芙蓉路“洋州丽园”B栋某号房产的执行。案件受理费500元，由润达公司、王纯洋和张金梅共同负担。本院二审期间，上诉人提交证据：1.证人彭辉出庭证言，2.银行流水，3.借条；拟证明上诉人购房交款的情况，证人彭辉与原审被告之间的债权关系，上诉人将购房款支付给证人的原因等事实。被上诉人提交一份衡阳市商品房买卖合同，拟证明案涉楼盘在上诉人签订内部认购书二个月后即可签订正式商品房买卖合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合本案其他事实在说理部分予以综合认定。一审查明事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点：本案系申请执行人执行异议之诉，上诉人作为执行案外人，其就案涉房屋是否享有足以排除强制强制的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和争议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋系登记在被执行人名下的商品房，上诉人就案涉房屋签订的是内部认购协议而非规范的商品房买卖合同，也没有按照该内部认购协议约定的时间签订商品房买卖合同，而对于商品房的销售，如果没有签订规范的商品房买卖合同，就无法办理网签和过户登记手续。其次，上诉人尚不能证明其在房屋查封之前已合法占有该房屋，其提交的物业管理费、电费、装修费等票据的时间均为案涉房屋查封之后，而根据法律规定，房屋被查封期间是不得进行装饰装修的。上诉人称其装修时不知道房屋被查封，但综合上诉人在装修前未按照内部认购协议的约定签订房屋买卖合同、办理网签及过户登记手续，而径直装修房屋的行为，其该项主张，不符合日常习惯。再次，上诉人主张因售房人与案外人存在债权债务关系而将将房价款支付给该案外人，该案外人也出庭证实，但售房人未能出庭对质，且上诉人向该案外人转款的时间和金额，与房价款收款收据上的时间和金额以及内部认购协议中的房价款数额不相吻合，而该认购协议确定房价款及收款收据出具的时间在前转账付款在后，故对上诉人的该项主张，依法不能采信。最后，上诉人名下还有其他用于居住的房屋。综上，上诉人就案涉房屋主张排除强制执行，不符合上述司法解释的规定，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审以案涉房屋买卖不符合交易习惯而认定上诉人对该房屋不享有排除强制执行的权益，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人张金梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇一九年六月二十五日法官助理 张华清书 记 员 陈 浅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。