安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1503民初4969号 原告：刘国云，女，1981年9月13日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：陈素健，安徽寻求律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿延磊，安徽寻求律师事务所律师。 被告：六安华邦新华房地产有限公司，住所地安徽省六安市解放南路与佛子岭路交叉口华邦锦绣华府商业内街会所。 法定代表人：张强鸣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。 本院于2018年10月9日受理原告刘国云与被告六安华邦新华房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序进行审理。分别于2019年1月3日、5月10日公开开庭进行了审理。原告特别授权委托代理人陈素健、被告特别授权委托代理人朱政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2015年被告拍得六安东大街与淠河南路交叉口即现在原告购买房屋所在地块开发房地产项目，宣传资料显示开发项目中含别墅，并以多次宣称“全国将停止别墅类用地土地供应”，其开发的别墅为绝版，是最后的别墅等等，以此来吸引购买者的眼球，原告受到宣传的误导，而认为被告开发的是别墅，且以后也买不到这样的别墅了，即缴纳了定金，于2016年4月19日与被告签订了正式的买卖合同，高价购买了第90栋01号“别墅”，并按约交付了全部房款。2017年12月31日前是双方约定的交房日期，原告按约定办理交房手续时发现，被告所售“别墅”土地使用性质实际为住宅用地，不是别墅用地，房屋性质在不动产登记中心也只能登记为住宅，与被告宣传推广的严重不符，同时发现被告违反了购房合同签订当时的规划设计，小区道路原来规划为6米，实际缩窄为4米左右，楼间距变小，影响采光和通风，承诺的花园面积缩水，车库不符合国家标准，不能停车使用等等，以上被告已构成违约，该违约行为致使原告生活停车不便，居住环境舒适度降低，同时该违约行为已经使该房屋价值贬损，使原告丧失选择其他房子的机会，导致原告巨大经济损失。提起诉讼请求为：1、确认被告违约，并判令被告赔偿原告经济损失463929元。2、本案的诉讼费用由被告承担。 被告辩称：原告的诉请没有法律依据，应当依法驳回。关于是否是别墅的问题，商品房买卖合同中已经写明商品房的规划用房是住宅，别墅是民间俗称，目前由于六安市对房地产发证，别墅用途的商品房基本登记为低层住宅。原告诉称合同签订当时的规划设计、小区道路、楼间距都发生了变化，但都是按照规划方案进行设计、施工的。关于车库，被告设计的标准为《住宅建筑规范》第5.4.2条，所以原告说我们的车库设计不符合要求并且无法停车是没有依据的。原告诉称的要求赔偿损失不仅没有事实依据，也没有计算的依据，更没有证据予以支撑。 原告为其诉讼主张向本院提交证据为： 证据一、原告身份证，证明原告主体适格。 证据二、被告工商登记信息，证明被告主体适格。 证据三、商品房买卖合同。证明1、原告与被告之间商品房买卖合同关系成立；2、原告购买房屋房号为第90栋01号；3、附图中表明有车库；4、交房时间为2017年12月31日前，交房条件为综合查验备案；5、逾期交房的违约责任为每天按已付房款的万分之二承担违约责任直到交付为止。 证据四、交费票据两张，证明原告于2017年12月交清了全部购房款。 证据五、规划设计图，证明该小区道路设计宽度为6米，原告与西相邻楼间距设计为10.42米，东10.68米。 证据六、别墅院子面积明细。证明被告承诺原告购买的房屋院子为186平方米。 证据七、被告宣传资料若干。证明1、明确标明地下负一层为车库，为别墅索赔的车库；2、将所销售房屋用途性质实际为类别墅的住宅宣传为别墅；3、土地性质为宣传为别墅用地，且是最后的别墅地。该资料应为邀约，属于合同条款，但均与实际不符，被告构成违约。 证据八、车库设计规范标准规定：坡度不超过15%，高不低于2.2米，宽不低于3米，长不低于5.8米。证明原告所购车库不符合国家标准。 证据九、李华房屋买卖合同和房产证书各一份，证明通过对同期房屋用途为别墅的房屋的价格比较，李华同期在碧桂园购买房屋用途登记为别墅的房屋价格为：每平方米9778.06元，且能够在不动产登记为别墅用途，远远低于被告的不能认为房屋用途为别墅的房屋，应参照价格确定原告经济损失。 证据十、同一小区92栋楼工程竣工验收报告，该内容反应被告于2018年4月18日提交的同一小区房屋验收时无环保部门验收合格印章，证明被告在当时并未组织环保部门验收，或者没有验收合格，原告房屋的环保验收也应在此时间之后，被告违反约定的交房验收期限，不能按合同约定交付应承担逾期的违约责任。 补充证据：测绘报告一份。证明花园面积为160.37平方米，车库入口宽度2.42米，车库进深度5.07米，内宽2.78米，也不符合规定。屋后道路宽度4.5米，也不符合规划设计图的规定。 被告对原告证据质证意见：对证据一、二的三性均无异议。对证据三的三性无异议，但对证明目的有异议，根据该合同第九条约定，商品房交付的条件为提交取得竣工验收备案证明文件，而不是验收合格。对证据四两张发票三性无异议，证明该票据取得日期2017年12月27日原告已到被告处接收了房屋并开具了该票据。对证据五的三性均有异议，该规划图纸没有设计单位的印章，属于废图，不是本案的审理证据。对证据六的真实性有异议，同时当庭提交司法鉴定申请。对证据七的三性均有异议，该证据是申请人曾先芬所做的证据保全，与本案原告无关。对证据八真实性无异议，但该规范不适用于本案房屋，因为该规范系2015年12月1日开始实施的，而本案房屋于2015年6月就设计完成，且该规范设计的是专用车库，而本案所设计的车库为住宅内独用车库，不适用该标准。对证据九的三性及证明目的均有异议，该证据系复印件，不能判明真假，且不属于本小区合同，与本案无关。对证据十真实性无异议，但依据国务院《建设项目环境保护管理条例》的规定，自2017年10月1日起环保验收交由建设单位自行组织，涉案房屋的验收时间为2017年11月2日，适用国务院新条例。对补充证据意见：一、院子面积，同刚才的质证意见。二、对车库面积，按照我们的建筑规范，车道的进高在2.2米，车位的进高在2.0米，只要这样就符合相应的规范，而原告提供的规范不是本小区的设计规范，详见被告的证据四。三、道路宽度符合设计规范，也已通过政府的验收，不存在原告所说的不符合建筑规范。 被告为其辩驳理由提出证据： 证据一、《商品房买卖合同》，证明被告履行了自己的合同义务，在合同第三条中已经明确写明商品房的规划用途为住宅，并对其相关情况作了完整的约定。 证据二、《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》，证明涉案的商品房已经于2017年11月，经验收合格，并由政府职能部门进行了备案。涉案的商品房不存在原告所诉称的质量问题。 证据三、《关于华邦新华城和华园小区问题的答复》，证明六安市住房和城乡建设委员会对于本小区的公开回复，指明目前该市在不动产登记时将案涉商品房依据建设工程规划许可文件确定的用途来发放不动产登记证。经了解，该市此类商品房目前的登记用途均为“低层住宅”，在选择性按钮中已经无法打出“别墅”的类别。 证据四、《住宅建筑规范》（GB50368-2005）及说明，证明涉案商品房涉及规范为《住宅建筑规范》，其5.4.2规定住宅地下车库为库内车道净高不应低于2.2米，车位净高不应低于2.0米。 证据五、交房通知、交付物品及资料确认单，证明被告通知原告接收商品房，原告已经于2017年12月28日收房。 证据六、《建设项目环境保护管理条例》修改说明，证明《建设项目环境保护管理条例》修订后，明确规定由建设单位编制验收报告，将竣工验收的主体由环保部门调整为建设单位。《条例》于2017年10月1日起施行。 原告对证据的质证意见：对证据一真实性无异议，但不能证明被告履行了合同义务，被告方在销售房屋时做了一些宣传资料和合同性质的资料，应该综合看待原被告举证的证明确定被告是否履行了合同义务。对证据二，是不完整的复印扫描件，从竣工验收报告中也看出房屋的造价是48.27万元，而且我们也多次提出，在验收意见上，公安部门没有签署验收合格的意见，环保部门是华邦公司自己加盖的印章。对竣工验收备案表，也是不齐全的，应该提供至少八大类的资料。对证据三真实性无异议，恰恰证明了被告所销售的房屋应属于低层住宅，而不是别墅，对证据四住宅设计规范的真实性无异议，但对被告所列举的车道净高不应低于2.2米，车位净高不应低于2.0米，是不适用本案的别墅的停车库的概念，与本案无关联性。对证据五无异议。对证据六，并不是让被告仅仅加盖印章就可以，不能证明其履行了相关的验收义务。 通过双方质证，本院对原告提出的证据五规划设计图的真实性不予确认，对证据九“李华房屋买卖合同和房产证书各一份”与本案的关联性不予确认；对原告提出的其他证据及被告提出证据的“三性”均予以确认。 经审理查明：2016年4月19日原告与被告签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的位于本市交汇处的“华邦新华城”第90栋1、2、3层101、201、301号，该房屋建筑总层数为4层，其中地上3层，地下**；预测建筑面积共234.95平方米，含分摊共有建筑面积9.77平方米；该房单价为每平方米13163.92元，总价款为人民币3092863元。原告按约交付了全部房款。2017年12月28日被告按约交付了房屋。2018年1月，被告在“新安房产网”上宣传出售住宅，称“全国将停止别墅类用地土地供应”、“此后城心再无墅，华邦新华城错过将不再遇见”。原告出示了加盖被告公章的一份“别墅院子面积明细”，其中标明90栋1号院子面积186平方米。庭审中，原告提供经六安市中天测绘服务有限公司测量，其房屋花园与车库情况：房屋花园面积为160.37平方米，院子过道面积19.75平方米，车库入口宽度2.42米，车库内进深度5.07米，内宽2.78米；房屋后小区道路宽度为4.5米。 本院认为，本案原告提出被告违约有四个方面：一、被告在广告上宣称房屋用途使用性质为别墅，但在房屋产权登记时房屋性质为底层住宅。二、原告在购买房屋时查询规划设计图纸，房屋后道路宽度应为6米，房屋取得后，原告房屋后道路宽度仅有4.5米，低于规划要求。三、被告提供的车库不合格，原告无法停车使用。四、被告交付的院子面积少于宣传时的面积，影响房屋品质。综合原、被告双方证据及辩论意见，本院认为：原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，因该合同系格式合同，双方在房屋用途使用性质、房屋后道路的宽度、车库入口的高度宽度、院子的面积等均没有进行明确约定。根据合同法相关规定，质量约定不明确的，应按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。原告提出的房屋用途登记使用性质问题，根据国家现执行的政策，房屋登记部门在房屋产权登记时不再将低层住宅登记为别墅，被告虽宣传出售别墅，但双方合同约定出售的房屋系按照低层住宅标准约定为90栋101、201、301号。故原告对此提出被告违约，没有事实和法律依据，应不予支持。但被告在出售房屋时有做虚假广告行为，有过错责任。原告称原设计图纸上屋后道路为6米宽，现实际仅为4.5米。但该道路的宽度是否变更没有确凿证据证明。被告变更规划需要得到相关部门许可，现该小区楼房已经验收，故原告因此提出被告违约，没有事实依据，不予采纳。原告房屋的车库在地下一层，从屋后道路到车库有一定的坡度，车库入口宽度仅2.42米，车库内宽度仅2.78米，不符合目前车库的标准规范《车库建设设计规范》。被告辩称车库设计在2015年6月，执行的是《住宅建筑规范》（GB50368-2005），《住宅建筑规范》系2006年3月1日实施，该规定中仅规定地下车库“库内车道净高不应低于2.2米，车位净高不应低于2.00米”。案涉车库土建虽然符合当时规划标准，但目前原告车库安装门后，车库入口高度达不到《住宅建筑规范》车道标准，且入口宽度较窄，给原告停放轿车带来不便，原告合同目的不能全部实现，被告应对此承担责任。原告诉称院子面积没有达到宣传时面积，因原告提出的“别墅院子面积明细”，虽然该明细上有被告公章，但不能说明其来源，故对“别墅院子面积明细”是否是被告在签订合同时作为要约表示的事实，不能确定。故对原告诉称院子面积减少被告违约的事实不予认定。综上，被告向原告出售的房屋不能全部满足原告的合同目的，被告履行合同存在瑕疵，应承担违约责任。原告要求赔偿数额没有合同依据，本院对此予以酌定。本案经本院审判委员会讨论后决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）项、第一百一十一条、第一百五十四条、第一百五十五条之规定，判决如下： 一、被告六安华邦新华房地产有限公司在本判决生效后五日内赔偿原告刘国云的损失人民币50000元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8260元，减半收取4130元，由被告六安华邦新华房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 周 虹 二〇一九年六月十七日 书记员 苏秋怡 附法律条文： 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百五十四条当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。 第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。