河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终6742号 上诉人（原审被告）：王文华，男，1940年2月10日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被上诉人（原审原告）：石家庄市东胜物业服务有限公司，住所地石家庄市槐安东路**香晴苑家世界**。 法定代表人：赵玉新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王计春，河北融辰律师事务所律师。 上诉人王文华因与被上诉人石家庄市东胜物业服务有限公司（以下简称东胜物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王文华、被上诉人东胜物业的委托诉讼代理人王计春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王文华上诉请求：一、依法撤销桥西法院所做（2019）冀0104民初365号民事判决书，发回重审。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，被上诉人的收费标准不符合石住建办的规定。1.一审法院仅以双方签订的“前期物业管理服务合同”认定1.2元/平方米的收费标准，忽略了2017年6月石住建办（2017）203号文件所发布执行的“关于市区住宅区前期物业服务等级和收费标准，确定及调整程序的通知”，而被上诉人诉本人交纳物业服务费的时间段为2015年5月1日至2018年10月31日。显然应以2017年6月30日24时为时间点，按服务等级所对应的收费标准分段计算。2.被上诉人在历次的“前期物业合同纠纷案”庭审中一再称其提供了一级物业服务，而上诉人等人则一致认为其物业服务与一级物业服务的标准相差甚远，且无证据证明其达到了一级物业服务标准，上诉人认为物业公司让业主交纳物业费首先应向业主证明，其物业服务履行了合同的约定提供了相应的一级物业服务。否则物业应承担举证不能之责。就此上诉人请求法庭驳回被上诉人要求支付物业服务费的请求。二、被上诉人存在违约和侵权，不应当全额收取物业费。1.被上诉人违法将业主用房出租出售，严重违约。一审中上诉人出示了“小区规划配套公建一览表”，以此确认小区建设中确有业主文体活动用房，而此前被上诉人一直宣称规划建设中没有业主文体活动用房。显然被上诉人在李元甫物业合同纠纷案中做假证，而在本案中被上诉人则采取了回避态度，回避业主用房出租或出售谋利的事实。对此事在法庭裁定中对该项侵犯业主权利事实并没有涉及，显然有失公平。2.被上诉人违法对消防通道上锁。严重违法违约。3.被上诉人还存在其他物业服务中的违约、侵权问题。综上所述，一审法院认定的事实错误、有失公平违反了石价（2004）69文件的有关规定及相关法律条款。为维护上诉人的合法权益特此上诉。 石家庄市东胜物业服务有限公司答辩称，一、双方签订的合同对物业费的标准、支付时间、方式均有明确约定，且该合同合法有效，上诉人应当按照合同约定履行支付物业费的约定。二、根据冀价行费（2017）第12号文、石价（2007）第101号文均明确规定物业公司的收费不属于行政许可的范围，收费不执行政府均价，而本案中被上诉人的收费标准是通过招标确定的，并且在房管局的物业处做了备案，所以本案所涉的收费标准应当是符合约定和法律规定的。三、本案双方的纠纷是物业合同纠纷，上诉人在上诉理由中所说的侵权违法是另一法律关系，与本案无关。更不能作为上诉人不支付物业费的理由。四、被上诉人的服务得到绝大多数业主的认可，并且绝大多数的业主均已交费，而上诉人享受了服务，自交房至今已经近五年，未缴纳一分钱的物业费，所以依据合同及法律规定，上诉人应当支付物业费。综上，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。 石家庄市东胜物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付2015年5月1日至2018年10月31日的物业服务费6100元；2.判令被告按照每日千分之二支付逾期缴费违约金7809元（以上违约金计算截止至2018年8月6日，之后违约金按照协议约定标准计算至实际给付完毕日止），合计13909元；3.本案案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：被告系石家庄市长安区金色里程小区2栋2单元1804号业主，房屋面积为121.07平方米。2014年4月8日石家庄市金世界城市广场物业服务公司和被告签订了《前期物业管理服务协议》，被告签订了承诺书收到业主手册，办理了收房入住手续。物业服务协议中约定物业费按建筑面积1.2元/月/平米标准收取，交纳时间为入住前预交一年的物业服务费用，以后每个缴费期（半年末）最后一个月25日前预交半年的物业服务费。2017年7月5日石家庄市金世界城市广场物业服务有限公司更名为石家庄市东胜物业服务有限公司。被告尚未交纳2015年5月1日至2018年10月31日的物业服务费6100元。原告在签订物业服务协议时企业资质等级为三级，2016年5月20日升为二级资质。 一审法院认为，被告系石家庄市长安区金色里程小区2栋2单元1804号业主，房屋面积为121.07平方米。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告双方应按照协议的约定全面履行义务。该协议约定物业服务费按建筑面积1.2/元/平方米收取，该收费标准与企业资质等级不挂钩，与物业服务等级相关。被告称原告的物业服务等级未达到相应的物业服务费收费标准，提供了照片、视频等证据，但被告提供的照片、视频等证据不能证实原告的物业服务存在违约情况，应承担举证不能的后果。原告提供了物业服务，原告主张被告给付2015年5月1日至2018年10月31日的物业服务费6100元，本院予以支持。被告提供的石家庄市电视台《民生关注》栏目的采访视频，可以证实其物业服务仍需加强，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。判决：一、被告王文华于本判决生效之日起十日内给付原告石家庄市东胜物业服务有限公司物业费6100元；二、驳回原告石家庄市东胜物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费74元，由原告石家庄市东胜物业服务有限公司负担41.5元，被告王文华负担32.5元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交有照片四张。证明东胜物业侵犯小区业主的财产权的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东胜物业质证意见为：对上述证据三性均不认可，因为证据未能说明其合法来源，也没有证据支持。对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》系双方自愿签订，且该协议内容符合物业管理条例的相关规定，本院予以确认。该协议约定，物业服务费收取标准为1.2元/平方米。协议签订后，被上诉人根据合同约定为金色里程小区提供物业服务，上诉人同样享受了被上诉人提供的物业服务。但上诉人在享受被上诉人提供的物业服务的同时，拒绝缴纳物业费，违反了《前期物业管理服务协议》的约定。上诉人如认为被上诉人存在收费标准过高、物业服务不到位的问题，可通过小区业主代表向东胜物业进行反映、提出协商改进意见，或通过正常途径予以解决，而不应成为上诉人拒交物业费和要求降低物业收费标准的理由。小区物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，同时更需要业主积极的协助配合，并按合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，上诉人以东胜物业服务不合标准拒交物业费，不仅损害了物业公司的利益，而且也损害了正常交费业主的利益。原审法院判决上诉人向被上诉人支付物业费，符合相关法律规定。上诉人主张东胜物业利用小区文体用房违法牟利，侵犯小区业主财产权利的上诉主张与本案所涉物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，本院不予处理，上诉人可另案主张。综上所述，王文华的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费74元，由上诉人王文华负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  寻 亚 审判员  高瑞江 二〇一九年六月十八日 书记员  王雪晗