河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初2460号原告张全，男，汉族，1979年7月15日出生，住南阳市宛城区。委托代理人付英瑞，河南博音律师事务所律师，特别授权。被告陆玉桂，女，汉族，1947年7月10日出生，住南阳市宛城区。委托代理人闫振伟，河南船旗律师事务所律师，特别授权。原告张全与被告陆玉桂房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，对该案公开开庭进行了审理。原、被告及双方委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年4月21日被告陆玉桂与南阳新区白河街道办事处签订《征收安置住房意向书》，约定被告经认定合法置换房屋面积共490平，其中120平方米三套、130平方米一套，并约定安置房过渡期为24个月，自签订安置意向书之日起按照补偿面积每月每平方米6元计算，超过期限的按双倍支付过渡费。2012年10月18日，被告陆玉桂和原告张全签订《房产买卖协议》，约定被告陆玉桂将其依据《征收安置住房意向书》应取得其中一套120平方米安置房屋转让给原告张全，房屋总价228000元；协议还约定该置换房屋24个月内的过渡费归被告所有，24个月后的过渡费归原告所有。该协议经南阳市宛城区司法局白河法律服务所见证，系买卖双方自愿、真实的意思表示，双方亲笔签名并按指印，协议符合法律规定，公平公正合法有效。上述协议签订后，原告按照约定一次性支付了房款228000元。但被告违反协议，不按协议约定支付过渡费，且在安置房达到交房条件后拒不向原告履行交房义务。原告为了维护自己的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、请求判令被告依据《房产买卖协议》向原告交付位于南阳新区××办事处××村改造小区面积为120平米房产的一套或返还房款赔偿违约金并补偿损失；2、请求判令被告依据《征收安置住房意向书》、《房产买卖协议》约定向原告支付该套房屋2014年4月22日之后的过渡费54720元（已扣除被告按协议支付的15个月过渡费）；3、本案的诉讼费用、保全费、保全担保费等实现权力的费用由被告承担。原告举证如下：一、原被告身份证复印件各1份、情况说明1份。证明原被告的诉讼主体资格适格。二、《安置意向书》1份。证明被告向原告出售房屋时，向原告出示并提供了其与南阳市新区白河街道办事处签订175号《安置意向书》，意向书上显示被告可分得房屋4套，房屋总面积490㎡（三套120㎡、一套130㎡）。过渡费24个月内每平方米每月6元，超过期限的双倍支付，即每平方米每月12元。基于此原告足以相信被告真实合法拥有可出售的安置房一套，且该安置房2年后过渡费标准为每平方米每月12元。三、南阳市宛城区司法局白河法律服务所《见证书》1份。证明原被告双方所签订的《房屋买卖协议》的真实性、合法性，基于对国家单位司法局下属白河法律服务所权威性的信任，原告才放心购买被告名下即将取得安置房一套。四、《房产买卖协议》1份。证明原被告双方签订了《房屋买卖协议》，原告以228000元的价格购买被告依据与白河街道办事处签订《安置意向书》应取得的安置房中面积为120㎡的一套。协议还约定该安置房过渡费24个月内的归被告所有，24个月后过渡费归原告所有。五、房款《收条》1份。证明原被告双方签订《房屋买卖协议》后，原告已按照协议约定向被告支付了全部购房款228000元。被告辩称：1、房屋买卖协议属于无效合同，因为违反了法律的强制性规定，权属尚未确定，出售人没有绝对的所有权，其签订的房屋买卖协议当然无效。土地的权属性质不明确，不符合交易条件。2、本案的对房屋的信息约定不明。原告也存在问题，原被告之间签订的房屋买卖协议笼统，仅仅约定面积和总价，对房屋的地理坐标定位不清，对房屋的信息没有约定不明，在实际的安置补偿中间，不存在对应面积的房屋。3、过渡安置费具有人身属性，是针对被拆迁户的住房保障，有特定性，不应属于原告所享有；政府后期也没有发放过渡费，原告也没有证据证明被告已领取过渡费。被告举证如下：一、175安置意向书，证明当时作为被告对四套房产全部出售。二、中院认定的判决书一份，证明姜营城中村改造安置意向书针对被告的四套安置房屋减为三套，且面积和安置意向书上确认的房屋面积也不一样。被告已经将四套房屋全部出售但是实际安置只有三套房屋。现在其余三家买主也在与原告进行诉讼。如果法院支持原告诉请，我们无法实际履行。三、选房通知单，证明四套安置房屋减为三套，且面积和安置意向书上确认的房屋面积也不一样。被告对原告所举证据质证意见如下：对证据一、无异议。证据二、安置意向书，也能证明房屋并没有最终确定，房屋不具备最终的交付条件，并且安置意向书上面490平米，减了131平米，并且原来约定四套房子现在减成三套，不具有确定性。证据三、证据四、房屋买卖协议本身违背法律的强制性规定，房屋的交付和交易需要具备两个条件，一个是五证具全，另外一个就是已经竣工，但是在2012年12月18日尚未开始建设，地理坐标不清楚，安置过渡费用具有人身属性，是针对被拆迁户的住房保障，有特定性，不应属于原告所享有；政府后期也没有发放过渡费，原告也没有证据证明被告已领取过渡费，我们并没有违约。证据五、无异议。原告对被告所举证据质证意见如下：证据一、二、三真实性均无异议，但是对证明方向有异议，原被告签订房屋买卖协议时，安置意向书是由被告向原告提供的，原告有理由相信被告可以依据该安置意向书取得四套房屋，所以原告才向被告签署房屋买卖协议，并且向原告支付全部购房款。导致房屋不能交付的原因在与被告不在于原告，因此被告应当承担违约责任。依据当事人的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件的基本事实：2012年4月21日，南阳新区白河街道办事处作为甲方，陆玉桂作为乙方，双方签订《征收安置住房意向书》（编号：083）一份，主要内容为：“…二、安置面积：被征收户经四级认定合法置换面积490平方米。意向户型面积为120平方米，面积120平方米，面积120平方米，面积130平方米（实际面积以建成后房管部门测绘的面积为准）。置换户型面积与实际户型面积不符时，按同地段经济适用房销售价交纳面积误差。三、过渡费：安置费过渡期间为24个月。自签订补偿协议书和安置意向书之日起，按照安置房面积每月每平方米6元计算，一次性支付24个月的过渡费。超过期限，未能交房，按双倍支付过渡费，按每平方米每月12元计算。四、安置房基本达到入住条件后，按签订补偿协议和安置意向书的先后顺序挑选楼栋号、楼层、面积及户型，正式签订安置合同。…”。2012年10月18日，被告陆玉桂作为甲方，原告张泉（张全）作为乙方，双方签订房买卖协议一份，主要内容为：“因南阳新区××办事处××村改造，甲方经四级认定置换面积平方，具体内容按照175号意向书为准，甲方现将其房产卖给乙方，双方达成协议如下：1、甲方必须保证房屋合法性。2、甲方转让120平方米，每平方米按照单价1900元，总计228000元，协议签订后，乙方将一次性支付给甲方。3、自协议签订后，房屋产权归乙方所有。4、过渡费，24个月内归甲方所有，24个月后过渡费由乙方承担。…”该协议签订后当天，原被告双方在南阳市宛城区司法局白河法律服务所签订了一份见证书，并且原告张全向被告陆玉桂支付购房款228000元。安置房建好后，被告陆玉桂安置房面积经实际测量，应安置面积从490平方米，变更为368.02平方米，安置房屋为三套，分别为123.82平方米、140.89平方米、101.52平方米。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同，自成立时生效”。本案原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，属有效合同。原本被告均应按照合同约定履行双方义务。原告已向被告支付了购房款，被告也应按照合同约定向原告交付房屋。原告请求被告支付过渡费，因原、被告均未没有提供证据安置费的发放情况，故对原告过渡费的诉请，本院不予支持。被告辩称，一、“房屋买卖协议属于无效合同，因为违反了法律的强制性规定，权属尚未确定，出售人没有绝对的所有权，其签订的房屋买卖协议当然无效。土地的权属性质不明确，不符合交易条件。”因被告陆玉桂获得的拆迁安置房，不是经济适用房，也不是廉租房，是征收安置的住房，不含国家补贴待遇等政策性福利，是个人合法取得的财产，依法有处分权。故原被告签订的房屋转让协议应为有效。故对该辩称本院不予认可。二、“本案的对房屋的信息约定不明。原告也存在问题，原被告之间签订的房屋买卖协议笼统，仅仅约定面积和总价，对房屋的地理坐标定位不清，对房屋的信息没有约定不明，在实际的安置补偿中间，不存在对应面积的房屋。”因原被告签订协议时，安置房尚未盖好，被告尚未选房，只能按照安置协议确定购买房屋的面积，但这并不影响买卖协议的效力，该协议系原被告真实意思表示，协议内容并不违反国家强制性规定，双方房屋买卖合同中房屋的位置和面积，原被告可以根据被告实际安置情况进行修订。待房屋面积确定后，若面积不足，对不足部分被告应按照合同约定价款予以返还，若面积超出，对超出部分原告应按照市场价格予以补足。故对被告改辩称，本院不予认可。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第七十一条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十七条、第四百零二条之规定，判决如下：一、限被告陆玉桂于本判决书生效后十日内将《征收安置住房意向书》（编号：175）中涉及的120平方米房产交付给原告张全。二、驳回原告张全其他诉讼请求。案件受理费5541元，由被告陆玉桂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  祁白雨二〇一九年六月二十八日书记员  杨 琳