贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初2529号 原告:贵州苏兰物业管理有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山街道洪南路城乡商住楼****门面，统一社会信用代码:91520502MA6DKG1RXX。 法定代表人:周大举。 被告:简发文，女，汉族，1973年5月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州苏兰物业管理有限公司与被告简发文物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告的法定代表人周大举、被告简发文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告2018年6月30日至2019年6月30日物业费1854元。违约金676.71元(计算至2019年6月30日)，合计金额2530.71元。2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由:原告于2016年3月20日入驻东升丽景,承担东升丽景的前期物业服务工作;由于一些客观原因,于2017年6月30日撤出。由于撤出时尚未成立业主委员会,建设单位委托毕节市鸿运物业管理有限责任公司(以下简称鸿运物业)继续承担前期物业管理工作。2018年6月30日,鸿运物业因合同期满撤出,业主委员会仍未成立,建设单位再次委托原告承担东升丽景的前期物业管理工作。被告系东升丽景小区一单元1202号房业主,该房经测绘的面积为128.75平方米。建设单位同原告签订的物业服务合同第八条约定“本项目物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,标准为:住宅:1.20元/月,平方米(含公共能耗费);乙方按照上述标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容提供服务,自负盈亏。”第九条约定“业主应于每年7月1日起开始交纳物业服务费用。物业服务费用按年缴纳。”原告物业服务期间,一直积极履行相关权利义务,依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年6月30日起至今拖欠物业管理费及违约金共计人民币2530.71元。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其均未予理睬,拒不履行自己的缴费义务。万般无奈之下,只能向贵院提起诉讼,请求贵院依法判决支持原告的全部诉请求,以维护原告的合法权益、保证小区物业服务的正常进行。 被告简发文辩称：答辩人与贵州毕节创奇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第九章第二十三条(一)约定“出卖人依法选聘的物业服务企业为广西银湾物业服务有限公司毕节分公司”(五)约定:“前期物业不收费,由开发公司承担。”前期物业按照法律规定是指,小区业主委员会没有成立之前的物业,至今东升丽景小区业主委员会都还没有成立,按照《商品房买卖合同》约定,前期物业由开发公司承担,贵州苏兰物业管理有限公司与答辩人之间没有任何关系,如果系房开公司聘请,费用自然应当由房开公司支付。按照《商品房买卖合同》(五)约定:“前期物业不收费,由开发公司承担。”贵州苏兰物业管理有限公司无理由收取答辩人的物管费，依法应当退还给答辩人，根据《商品房买卖合同》第九章第二十三条(一)约定：“出卖人依法选聘的物业服务企业为广西银湾物业服务有限公司毕节分公司”的约定,房开公司违约,没有按照合同选聘物业公司,导致物业服务不到位,房开公司应当承担违约责任并赔偿答辩人的损失。1、广西银湾物业服务有限公司毕节分公司从未在东升丽景小区出现并进行过任何的服务。2、贵州苏兰物业管理有限公司和鸿运物业非法进驻东升丽景小区一段时间期间出现各种问题：(1)电梯经常出现无法使用的情况,甚至出现困人事件6次,其中4次由于无人处理,导致警察及消防人员出动解救；(2)小区垃圾遍地,无人清理,鸿运物业人员还威胁小区业主,不向其缴纳物业费就不清理垃圾,恶意制造小区的卫生环境；(3)消防问题,楼顶消防通道被人为封堵,且在楼顶修建违章建筑,但物业公司及房开公司均未做任何的处理和上报。2019年消防部门进行例行检查,东升丽景设备无人监管,设备处于故障状态,无人检修,火灾自动报警系统无法正常使用,消防控制室无人值守,且未持证上岗,消防水泵无法启动,消防管没有水等多种问题；(3)小区到处张贴野广告,外来人员随意进出,门禁没有安装室内电话,楼下却安装自动门,导致业主进出不便；(4)物业公司的其他问题：非法进驻的物业公司开始是贵州苏兰物业管理有限公司,但和房开公司勾结胁迫答辩人必须结清所有费用及一年的物业费后才给房屋钥匙,后答辩人被迫缴纳了所有的费用及一年的物管费后才获得钥匙,该公司在2017年6月30日就自动退出,但未退还答辩人任何物业费。后鸿运物业又非法进驻,不知何时又退出。电梯被多次关闭,多次没有人打扫卫生,业主报警处理不低于50次,办事处、信访局多次协调处理,但均没有解决问题。三、答辩人收到房屋钥匙不久,就发现屋顶楼板及墙面多处开裂,答辩人多次向房开公司反映解决问题,但房开公司拒绝解决。综上,根据《商品房买卖合同》约定,在业主委员会没有成立之前的物业服务是由房开公司承担,因此不论谁进行的服务,费用都是房开公司支付,都无权向业主主张;其次,合同约定的是广西银湾物业公司,苏兰物业公司是怎样和房开公司勾结进场的答辩人不清楚,答辩人不认可也不承担任何物业费用,已经收取的费用应当退还答辩人。苏兰物业公司早在2017年6月30日就已经自动退出,双方即使有合同关系已经终止,苏兰物业没有任何法定理由向答辩人主张任何的费用,故请求驳回苏兰物业公司的起诉。 本院经审理查明，2018年7月1日，贵州毕节创奇房地产开发有限公司与被告签订《东升丽景前期物业管理服务合同》，合同约定原告管理位于毕节市××区××路东升丽景住宅小区物业，物业服务费为：住宅1.2元/月·㎡、商业物业2.2元/月·㎡，业主应于每年7月1日前交纳物业服务费，合同第九条约定：“房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按前期物业服务合同约定的标准承担。”合同期限2018年7月1日至2021年6月30日。合同还约定了物业服务的内容、质量、经营管理、物业验收等事宜。合同签订后，原告基本履行了物业管理职责，但是存在消防管理有缺陷、电梯故障未及时处理、垃圾未及时清扫、部分车辆停放不规范等问题。被告拒付部分物业费，原告诉至本院。 另查明，被告所有的毕节市××单元××房，房屋建筑面积为128.75平方米。被告接收房屋后欠付2018年7月1日起至2019年6月30日期间物管费，按合同约定计算为128.75平方米×1.2元×12个月=1854元。贵州毕节创奇房地产开发有限公司系东升丽景小区建设单位。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，贵州毕节创奇房地产开发有限公司作为东升丽景小区建设单位，其于2018年7月1日与原告签订的《东升丽景前期物业管理服务合同》，对被告具有法律约束力。故被告应当按照该合同约定标准向原告缴纳物管费。原告欠付2018年7月1日起至2019年6月30日期间物管费128.75平方米×1.2元×12个月=1854元，但是因原告管理过程中服务不到位，导致涉案物业存在诸如消防管理有缺陷、有时电梯故障未及时处理、局部垃圾未及时清扫、部分车辆停放不规范等问题，故综合全案，结合原告提供的物业服务情况，本院酌情扣减原告20%物业服务费，以期敦促原告不断提高物业服务水平，构建和睦、清洁、安全、宜居的小区环境。故被告应缴纳的物业服务费为1854元×80%=1483.20元。虽然原告主张的欠付物业服务费的期间2018年7月1日起至2019年6月30日还未届满，但是合同约定每年7月1日前缴纳物业服务费，前述期间的物业服务费应于2018年7月1日前缴纳，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的违约金问题，因其未充分履行管理义务，也存在过错，故原告主张的违约金，本院不予支持。 被告与房开公司约定的物业费承担方式不能对抗原告，其以商品房买卖合同约定前期物业费由房开承担为由，辩称其不承担本案物业费的意见，本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告简发文于本判决生效之日立即支付原告贵州苏兰物业管理有限公司2018年7月1日至2019年6月30日期间物业服务费1483.20元； 二、驳回原告贵州苏兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元，由原告贵州苏兰物业管理有限公司负担5元，被告简发文负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年六月二日 书记员  姜童尧