山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终3810号 上诉人（原审被告）：陈崇宝，男，1964年6月3日出生，汉族，户籍所在地山东省青岛市李沧区，现住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：陈建，山东齐海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高永亮，男，1989年10月28日出生，汉族，户籍所在地宁夏灵武市，现住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：王吉琪，山东畅海律师事务所律师。 原审被告：孟维霞，女，1974年9月6日出生，汉族，户籍所在地山东省青岛市李沧区，现住山东省青岛市四方（市**）区兴隆路58号1单元104户。 上诉人陈崇宝与被上诉人高永亮、原审被告孟维霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院作出的（2018）鲁0213民初3380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈崇宝上诉请求：1、撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初3380号民事判决第二项，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人违约应当承担违约责任属于事实认定错误。2018年3月15日，上诉人、孟维霞与被上诉人通过李沧区馨合万家房产中介所签订《房地产买卖合同》，约定将青岛市李沧区升平新城**楼****房屋出售给被上诉人，被上诉人向中介机构保证自身具有购房资格。2018年4月份在办理银行贷款手续时，被上诉人告知中介自己不具备购房资格，导致未能办理银行贷款。经协商，上诉人与被上诉人又于2018年4月27日签订了一份《补充协议》，协议第二条约定：“甲、乙双方协商6月份办理贷款手续，如果6月份乙方社保不到期不配合办理，则视为乙方违约”。被上诉人直至2018年6月25日才办理了限购证明，此时才具备购房资格，2018年6月29日，被上诉人办理贷款加急，但最终因被上诉人自身原因未在6月份完成贷款手续。上述事实证明，交易未能如期完成，完全是因为被上诉人签订合同时隐瞒了其不具备购房资格这一事实，导致不能在约定时间内办理银行贷款，系被上诉人违约，依法应承担违约责任。一审法院认定上诉人违约应当承担违约责任属于事实认定错误。综上，一审法院认定上诉人违约属于事实认定错误，判决结果有违公平、公正，属错误裁判，请二审法院支持上诉人的上诉请求，依法撤销原判第二项，依法改判或发回重审。 被上诉人高永亮针对上诉答辩如下，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1、被上诉人一直在积极履行合同，不存在违约行为事实清楚。《房地产买卖合同》签订后，在履行过程中，双方根据实际情况对合同进行了变更，签订了《补充协议》。《补充协议》约定与原合同不一致的，应当以《补充协议》为准。《补充协议》中约定双方6月份办理贷款手续。由于按照社保部门工作流程，每月24日之前扣划当月保险费，24日之前无法开具缴费证明。被上诉人在6月25日第一时间开出社保缴费证明后，于当天到房产交易中心办理了购房证明。并在2018年6月29日支付了办理贷款的加急手续费14500元，以上事实证明被上诉人已经按照《房地产买卖合同》和《补充协议》的约定履行了合同义务，不存在任何违约行为。2、由于房价上涨，被告恶意违约事实清楚。具体体现在：(1)为及时办理贷款手续，被上诉人在额外支付了贷款加急费用后，一直通过中介王某2和上诉人联系，但上诉人故意避而不见，违约意图明显。(2)被上诉人原审提交的证据六：与陈崇宝的通话录音当中，在7月9日原告打电话与被告陈崇宝协商履行时，陈崇宝表示“前段时间我听一兄台卖了135万，昨天一个卖了138万”，要求被上诉人“那你把钱涨上来”；7月12日双方通话时，陈崇宝明确提出“就涨20万，都涨到30万了，能让你10万都已经很好了”。正是由于6月份房价疯涨导致上诉人故意违约，要求涨价，违约事实清楚。(3)原审被告孟维霞庭审陈述中自认“原告打电话要求履行，我说要加价”。(4)证人王某1证言证实7月份两被告要求重新协商价格。以上事实证明，正是由于房价的上涨，受巨大利益的驱使，被告故意违约，在可以办理贷款的情况下，故意避而不见，拒不配合办理贷款手续，要求被上诉人涨价，恶意违约事实清楚。综上所述，上诉人违约事实清楚，上诉理由与事实不符，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求判决驳回上诉，维持原判。 高永亮向一审法院起诉请求：1、判令陈崇宝继续履行《房地产买卖合同》，将青岛市李沧区升平新城小区9号楼4单元502户房屋交付高永亮，并协助高永亮办理房屋过户手续；2、判令陈崇宝赔偿高永亮房租损失7500元；3.诉讼费用由陈崇宝承担。诉讼过程中，高永亮变更诉讼请求为：1、解除双方之间的《房地产买卖合同》；2、判令陈崇宝返还高永亮购房款45万元、双倍返还定金10万元、赔偿高永亮中介费2.8万元；3、判令陈崇宝赔偿高永亮房租损失13500元、利息损失15243元；4、诉讼费、保全费、保全担保费由陈崇宝承担。 孟维霞在一审中辩称，补充协议约定2018年6月底要进银行办理贷款手续，但高永亮没有按照这个时间履行，应该是高永亮违约。 陈崇宝在一审中辩称，第一，我方同意解除合同，但是我方认为是因为高永亮违约导致合同不能继续履行，所有责任应由高永亮自行承担；第二，我方认为高永亮违约在先，高永亮直到2018年6月底才办理下来购房资格，且直到2018年6月30日高永亮也未通知被告去办理相关贷款手续，2018年7月份我方才接到高永亮通知办理贷款手续，高永亮的行为已经违反了双方签订的补充协议约定的履行期限，构成违约，故我方不应赔偿双倍定金及中介费，另外因为高永亮违约，其应该按照双方买卖合同第五条规定按照定金双倍的标准向我方支付违约金10万元；第三，因为高永亮违约在先，故其无权主张租房费用及利息，而且高永亮诉求中同时主张10万元的双倍定金和房租损失，违反法律规定。 一审法院认定事实:2018年3月15日，陈崇宝孟维霞作为甲方（出卖方）、高永亮作为乙方（买受方），签订《房地产买卖合同》，约定高永亮购买陈崇宝位于青岛市李沧区升平新城9号楼4单元502户住宅一处，房屋建筑面积为59.2平方米，房屋共有人为陈崇宝，总房价1100000元，付款方式为乙方于2018年3月15日支付甲方购房定金50000元、于过户当天支付首付款450000元、乙方以银行商业贷款方式支付剩余房款600000元。合同还约定，甲方于签订合同当天将房屋交付给乙方，甲方保证于2018年4月30日前取得涉案房屋的房产证，如未取得视为甲方违约，乙方向中介保证自身有购房资格。合同履行期间，因甲乙双方的行为导致本合同中途违约、解除或协商解除的，不影响中介完成居间义务的事实，由违约方按定金双倍的标准向对方支付违约金，违约方并承担总房款3%的中介服务费33000元。合同签订当日，乙方须向中介一次性支付中介服务费33000元，合同签订之日起房屋买卖成立，此中介费不退。本合同未尽事宜，甲乙双方可另行协商签订补充协议，补充协议经双方签章与本合同有同等法律效力。李沧区馨合万家房产中介所及李沧区瑞福居房产中介服务部为本次交易的居间方。2018年3月15日，高永亮支付定金50000元至陈崇宝指定的孟维华交通银行账户，陈崇宝确认收到上述款项。2018年4月20日，高永亮向李沧区馨合万家房产中介所及李沧区瑞福居房产中介服务部支付中介费28000元。涉案房屋系拆迁返还房屋，陈崇宝陈崇宝于2018年4月26日取得涉案房屋的不动产权证，2018年5月30日，陈崇宝将涉案房屋转移登记在孟维霞名下。2018年4月27日，高永亮、陈崇宝及中介方签订《补充协议》，约定：1、高永亮应于当日将首付款45万元支付至陈崇宝、孟维霞指定的银行账户，逾期不支付视为高永亮违约；2、高永亮、陈崇宝协商于2018年6月份办理贷款手续，如果6月份高永亮社保不到期不配合办理限购证明，则视为高永亮违约，陈崇宝应在3个工作日内退还高永亮45万元首付款，如果6月份陈崇宝不配合办理贷款手续，则视为陈崇宝违约，陈崇宝应在3个工作日内赔付高永亮双倍定金10万元和中介费2.8万元，并在2018年7月10日前将首付款45万元及双倍定金、中介费退还给高永亮；3、陈崇宝承诺办理贷款手续期间总房价不变，如果高永亮相关手续没有问题，陈崇宝因个人原因不卖给高永亮，则视为陈崇宝违约，陈崇宝应赔付高永亮双倍定金10万元和中介费2.8万元，并在2018年7月10日前将首付款45万元及双倍定金、中介费退还给高永亮；4、在将房产过户给高永亮之前，陈崇宝的房产证等相关资料需交给高永亮委托中介保管；5、高永亮保证自身信用良好，若因高永亮自身信用问题致使银行不批准贷款，导致合同无法继续履行的，则视为高永亮违约，若银行不是因为高永亮信用问题不批准贷款的，视为合同自动解除，在3个工作日内，陈崇宝退还高永亮首付款45万元及定金5万元，中介方退还高永亮中介费2.8万元。另外，中介方在《补充协议》上注明：高永亮在6月份办理贷款手续需要加急，所需加急费用由高永亮承担，贷款审批加急费用保证在3000元之内。陈崇宝孟维霞虽未在《补充协议》上签字，但对该协议予以认可。《补充协议》签订当天，高永亮向两陈崇宝支付首付款45万元。2018年6月25日，高永亮办理了限购证明，2018年6月29日，高永亮向瑞福居中介的王某2支付贷款加急费用14500元，后因原陈崇宝发生纠纷，贷款手续未实际办理，王某2已将上述款项退还给高永亮。2018年7月，高永亮与陈崇宝陈崇宝通话协商何时去银行办理贷款时，陈崇宝表示不能按照原合同价款履行合同，要求涨价，但双方未能就房屋价款达成新的一致意见。高永亮遂于2018年7月11日向本院申请诉前财产保全，一审法院裁定查封了涉案房屋，高永亮为此支付保全费5000元、保全担保费2750元。另查明，陈崇宝、孟维霞于1999年登记结婚，2009年经法院判决离婚，2018年5月份复婚，2018年7月份协议离婚。 一审法院认为，陈崇宝、孟维霞在签订《房地产买卖合同》时虽已离婚，但陈崇宝系涉案房屋的登记产权人，且签订合同后陈崇宝、孟维霞复婚，陈崇宝又将涉案房屋转移登记在孟维霞名下，故陈崇宝、孟维霞有权作为共有人出卖涉案房屋，高永亮与陈崇宝、孟维霞签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。因高永亮、陈崇宝后又签订《补充协议》一份，《补充协议》约定与原合同不一致的，应当以《补充协议》为准。高永亮已根据《房地产买卖合同》和《补充协议》的约定支付购房定金5万元及首付款45万元，且于2018年6月30日前办理了限购证明并支付了办理贷款的加急手续费14500元，高永亮已按双方买卖合同及补充协议的约定履行了自身义务，并不存在违约行为。虽然高永亮支付办理贷款加急费用的时间是2018年6月29日，30日是休息日，陈崇宝事实上不可能在30日前配合办理贷款手续，但双方之间的房屋买卖合同已约定房屋总价款为1100000元，陈崇宝提出涨价系违约行为，应当承担违约责任，现高永亮因陈崇宝提出涨价导致不能实现合同目的而要求解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议符合法律规定，陈崇宝亦同意解除，故对高永亮的该项诉讼请求，法院予以支持。合同及补充协议解除后，陈崇宝应当返还高永亮已经支付的购房首付款450000元，对高永亮要求陈崇宝返还上述款项的诉讼请求，法院予以支持。因合同系陈崇宝违约而导致解除，陈崇宝应当按照合同约定双倍返还高永亮定金100000元并赔偿高永亮中介费损失28000元，故对高永亮要求陈崇宝双倍返还定金100000元并赔偿中介费损失28000元的诉讼请求，法院予以支持。因高永亮提交的《房屋租赁合同》签订时间在双方签订的《房地产买卖合同》之前，故高永亮主张租金损失系陈崇宝违约所致无事实和法律依据，法院不予支持。因合同自法院判决生效之日才予以解除，故高永亮要求陈崇宝承担上述款项占用期间的利息损失于法无据，法院不予支持。因保全担保费用非因合同解除所致的必然损失，故高永亮要求陈崇宝承担该部分担保费用的诉讼请求于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除高永亮与孟维霞、陈崇宝之间签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；二、孟维霞、陈崇宝于判决生效之日起10日内共同返还高永亮购房首付款450000元、双倍定金100000元、赔偿高永亮中介费损失28000元；三、驳回高永亮的其他诉讼请求。如果陈崇宝、孟维霞未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14768元，保全费5000元，共计19768元（高永亮已预交），由高永亮负担937元，陈崇宝、孟维霞负担18831元，陈崇宝、孟维霞于判决生效之日起10日内直接支付高永亮18831元。 二审期间，上诉人陈崇宝请求本案诉争的房屋买卖证人王某1、王某2出庭作证，证人王某1陈述一审原被告双方签订补充协议后，被上诉人（原审原告）没有催促中介通知被告办理贷款手续。反而是中介2018年6月初开始多次催促被上诉人，因被上诉人拖延，导致买卖双方没有进银行办理贷款手续。2018年6月29日王某2没有约其进行银行，是其约王某2进银行，以便提前约时间。证人王某2陈述2018年6月29日被上诉人把办理银行贷款手续的加急费交了，之后一直在催促办理贷款。两位证人在一审中曾出庭作证，证人王某1二审中所作的被上诉人（原审原告）没有催促中介通知被告办理贷款手续的证言，与一审的证言不一致。根据禁反言的原则，在没有提交其他证据予以佐证的情况下，本院认为应以一审中的证言为准，对其在二审的证言不予采信。 二审所查其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案作为房屋买卖合同纠纷，上诉人陈崇宝、原审被告孟维霞与被上诉人高永亮签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应按约履行义务。本案焦点问题系一审法院对于违约责任的认定是否正确。关于合同不能履行的责任，双方争议的焦点在于银行贷款手续未能在6月份办理，是否应视为被上诉人没有实质履行双方合同约定的义务，并因此赋予上诉人提高房屋售价的权利，以及如被上诉人不接受售价上涨，有权不履行合同，且可不承担违约责任。本院认为，银行贷款手续未能在6月份办理，不应视为被上诉人没有实质履行合同约定的义务，也不能赋予上诉人提高房屋售价的权利，上诉人因提高房屋售价导致合同不能履行，应承担违约责任。理由如下：庭审查明，被上诉人一直在积极履行双方签订的合同，2018年3月15日签订房屋买卖合同的当日，被上诉人支付定金50000元至原审被告孟维华交通银行账户，2018年4月20日，被上诉人向李沧区馨合万家房产中介所及李沧区瑞福居房产中介服务部支付中介费28000元，2018年4月27日，《补充协议》签订的当日，被上诉人向上诉人和原审被告支付首付款45万元，2018年6月25日，被上诉人办妥房屋限购证明，2018年6月29日，被上诉人向瑞福居中介的王某2支付贷款加急费用14500元，至此，被上诉人履行了办理贷款手续前合同约定的其应承担的全部义务，具备了到银行办理贷款手续的条件。虽然庭审查明的事实表明，被上诉人在6月25日办妥房屋限购证明后，中介曾约买卖双方于2018年6月27日到银行办理贷款手续，被上诉人答应前往，但因需其承担的贷款加急费用由《补充协议》约定的不超过3000元增加到14500元，被上诉人在犹豫是否交纳该笔增加的费用而未能前往，到6月29日上午被上诉人向中介支付了14500元的加急费用。在被上诉人交付了上述加急费用后，被上诉人一直催促中介联系上诉人继续履行合同，中介声称已经联系不到上诉人。此时6月份马上要结束，6月30日是休息日，由于被上诉人在考虑是否交纳贷款加急费用时耽误了时间，客观上已不可能在6月份办妥贷款手续，但这一情况并不足以导致上诉人和原审被告在6月份后有权拒绝配合被上诉人办理银行贷款手续，并以此为借口变更原合同的约定，提高房价。本院认为，被上诉人因考虑是否承担巨额贷款加急费用而耽误的时间，如上诉人和原审被告继续履行合同义务的话，可以通过要求被上诉人承担相应的补救责任，如赔偿因迟延办理贷款给上诉人和原审被告造成的损失，而得以弥补。但不能因此而拒不履行协助被上诉人办理贷款的义务，并借此提高房价，不履行原合同。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《中华人民共和国合同法》第六十条也规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据合同法的上述规定，当事人在履行合同中应遵循诚实信用的原则，上诉人以因被上诉人原因未能在合同约定的2018年6月份办妥贷款手续为由，不履行原合同约定的义务，在6月份后要求提高房价20万元，否则不予协助被上诉人办理银行贷款手续，其行为有违诚实信用的原则，一审法院判定上诉人违约，应承担相应的违约责任，本院认为并无不当。一审法院据此按照双方合同约定判决返还首付款，双倍返还定金，并赔偿中介费符合法律规定。上诉人关于被上诉人违约的上诉理由不成立，其上诉请求，本院依法不予支持。 综上，上诉人陈崇宝的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计2860元，由上诉人陈崇宝负担。 本判决为终审判决。 审判长  李焕亭 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇一九年六月二十八日 法官助理 李敦收 书记员  祁康