山西省芮城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0830民初843号 原告：芮城县风陵渡中学。住所地:山西省芮城县风陵渡经济开发区黄河北路**。 法定代表人:曹涑波，系该学校校长。 委托诉讼代理人：马郡，山西法实威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊富强，男，1981年9月6日，汉族，芮城县XX镇XX村人，系该学校办公室主任。 被告：任林虎，男，1971年1月4日生，汉族，芮城县XX镇XX村人，现住芮城县XX镇XX家属院，农民。 委托诉讼代理人：张蔚娜，女，1973年8月12日生，汉族，芮城县XX镇XX村人，现住芮城县XX镇XX家属院，农民，系被告任林虎妻子。 原告芮城县风陵渡中学与被告任林虎租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芮城县风陵渡中学委托诉讼代理人马郡、樊富强，被告任林虎及其委托诉讼代理人张蔚娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告芮城县风陵渡中学向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告任林虎立即腾出原、被告于2015年8月15日签订的《风陵渡中学代销店承包协议书》第一条约定的房屋。二、依法判令被告任林虎按2015年8月15日签订的《风陵渡中学代销店承包协议书》第二条约定的承包金额标准，向原告支付自2018年8月2日至被告腾出房屋之日的承包金(其中至2019年3月12日的承包金为77358元)，并腾出四号公寓楼西北角搭建的房屋及在我校所占的其它房屋。三、由被告任林虎承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年8月15日原、被告签订了一份《风陵渡中学代销店承包协议书》。协议约定原告同意被告在小操场(四号公寓楼西北角)搭建简易房经营学校商店，承包期限为三年，从2015年8月至2018年8月1日，承包金额380000元。承包到期后所建的房屋归原告所有等条款。但承包到期后，被告拒绝腾出上述协议书约定的房屋，侵犯了原告的合法权益。故原告诉至贵院，恳请依法支持原告的诉讼请求。 原告针对其主张提供的证据有： 2015年8月15日甲方为原告山西省芮城县风陵渡中心与乙方为被告任林虎签订的《风陵渡中学代销店承包协议书》一份。 被告任林虎辩称，一、原告所诉不实，2018年8月10日之前已向原告交还了商店，没有占有的事实。二、诉讼请求支付承包金无理，依照合同第二条的规定“学校取货款从上交款扣除，余款10天内交清。”证明合同期限是可以延续的，从2000年开始签订租赁合同起，经历四任校长，四次延续，充分证明了“经营期限”并不是终止的必然理由。按约定“把取货应支付的款转作‘下一个承包期’上交的租金。”无疑是预收承包金。在前任和现任领导取的货款和用我车租金应扣除下个承包期的承包金可达78837元。原告既然单方终止合同，理应先履行退款义务。现既不退款，又要强制终止合同的履行，违反法律规定，在原告违反延续承包期限未预先告知的情况下，只好将商品暂存放在小库房里，请求参加新的招标大会，如能中标，能避免搬动之繁累，如不能中标，便即搬离。原告至今未召开投标大会，未产生新的经营主体，责任在原告一方。原告要求被告支付此期间的“承包金”，缺乏事实与法律根据，其请求无理。 被告针对其主张提供的证据有： 被告任林虎与学校后勤主任赵正兴通话录音内存卡一张。 本院经审理认定事实如下：原告芮城县风陵渡中学与被告任林虎于2015年8月15日签订了《风陵渡中学代销店承包协议书》一份，协议约定：“一、鉴于学校学生减少，学校开始放大礼拜，学校门口超市的冲击等客观因素的影响，学校决定缩小学校商店的规模。甲方同意乙方在小操场(四号公寓楼西北角)搭建简易房营业。承包期限三年。从2015年8月至2018年8月1日。二、乙方同意上缴承包金额380000元，学校取货从上交款中扣除，剩余上交款10天内交清，同时交保证金10000元。三、经营范围:小百货、小食品、副食、学习用具及生活用品，不准对学生销售烟、酒(包括啤酒)、馍、菜、汤、饼、书画;不准经营国家禁止的商品及一切过期腐烂变质食品;不准经营假冒伪劣产品。四、乙方负责办理相关营业证、健康证，费用自理;一切税收及水电费由乙方负担。五、营业时间为每天开饭时间、下午活动时间、晚自习后至熄灯前。六、为了保证正常的教学秩序，不允许乙方在商店外摆摊设点，乱建设施。用机动车辆进货时间为早饭前和下午阅读时间至晚饭前。七、乙方凡违反合同和甲方有关规定一次(包括卫生检查，超范围经营，不遵守甲方规定的经营时间，甲方检查有过期食品，商品售价高于本地零售价等),甲方将从保证金中扣除100元。八、营业员要统一着装，费用自理。合同到期存货乙方自行处理。 九、甲方负责协调灶房和商店的经营项目，乙方要服从甲方的管理，不能私自处理问题。总务处将责成专人负责商店事务。十、有下列行为之一者，甲方有权终止合同，且不退承包款。1、乙方中途转包者。2、在校内滋事、打架斗殴者。3、拒不服从学校管理，严重违反校规校纪者。4、超范围经营不听劝阻者;经营腐烂变质食品者。十、乙方要有学校一名正式教职工作为政治经济担保人;保证金不够时，从担保人工资中双倍扣除。十一、商店营业员要通过保卫科审查、登记、办理出入证。商店 送货时间要服从学校时间安排。十二、承包到期，所建的房屋归学校所有。”在该协议签订之前，被告任林虎一直在原告处从事学校商店经营活动。协议签订后，被告按照约定在学校搭建房屋7间经营商店，从事商品销售。协议到期后，在原告要求终止协议并腾出按协议约定属于原告商店房屋时，被告仅向原告交了一把商店其中一房门钥匙，把商店内的货物转移至商店其中的被告居住的房屋内，柜台、货架等仍存放在商店内。 同时查明，被告在经营商店时，原告为被告提供了在四号公寓楼和舞台后各一间房屋，作为协议约定的商店附属房屋，供被告占有使用，现该两间房屋均未腾出。 本院认为，原、被告签订的《风陵渡中学代销店承包协议书》名为承包协议，实为租赁协议。该协议系双方真实意思的表示，合法有效，双方应依法自觉履行。在合同期满后，被告应按约定将所有权归原告的商店房屋全部腾出，但至今未予腾出，属违约行为，依法应承担相应的违约责任。现原告要求被告腾出所占房屋，理据充分，本院予以支持；因被告违约至今占用房屋未向原告腾出，给原告造成的经济损失应依法予以赔偿，因被告在合同期满后未从事商店经营活动，原告亦未进行商店投标事宜，原告要求被告按照原协议约定承包金的标准支付承包金显然不妥，但根据被告至今占用房屋而没有从事经营活动的事实，结合本地的实际情况，依照公平原则，被告占用原告房屋理应承担相应的房屋租金。为此，以每间房屋每月50元租金标准由被告支付原告房屋占用费合情合理，按照占用时间和房屋间数计算适当支付4500元。根据原、被告签订的协议第二条约定，说明该三年承包期限承包金的上交方式是以前原告从被告商店所取的货款可以折抵承包金，该条款只是对该协议的约定，对下一个承包期的承包金如何上交并无合同效力，故被告辩解的原告在该合同期限内所取的货款已转为下一个承包期的预收承包款理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五、《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下: 被告任林虎在本判决生效后十日内为原告芮城县风陵渡中学腾出学校四号公寓楼西北角商店房屋七间、四号公寓楼房屋一间、舞台后房屋一间； 被告任林虎在本判决生效后十日内支付原告芮城县风陵渡中学房屋占用费4500元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1814元，由原、被告各半负担907元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  李俊明 人民陪审员  刘晓茹 人民陪审员  张艳红 二〇一九年六月二十日 书 记 员  张庆媛