福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初1091号 原告：陈坤龙，男，1986年2月14日出生，汉族，住河南省通许县，公民身份号码 410222198602140513。 被告：漳州招商房地产有限公司，住所地漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯**南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：刘贤松，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原告陈坤龙与被告漳州招商房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈坤龙及被告漳州招商房地产有限公司的委托诉讼代理人刘贤松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈坤龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿付其迟延为原告办理房屋权属证书所产生的违约金31553.6元。自2017年3月12日起至2018年7月5日止，违约金按656020（总房款）元*0.01%/日计；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年10月21日向被告购买由其开发销售的招商卡达凯斯比利山9号楼2513室商品房，并于当日签订了商品房买卖合同（合同编号1420010015100220088646）。原告于2015年10月21日合同签订当日依照该合同第六条的约定将购房首付款按时汇入了被告指定账户，而被告却未能按照本合同第十四条的约定，如期为原告办理该房产的房屋权属证书。后在原告与其多次交涉并催促的情况下，被告仍以种种不当事由搪塞原告，拒不履行合同义务。原告在2018年7月5日才被通知领取该房产的房屋权属证书。自被告违反合同约定2017年3月12日起至2018年7月5日止，被告迟延履行期达481天之久，严重侵害原告合法权益。 漳州招商房地产有限公司辩称，一、陈坤龙主张逾期办证违约金的起算日期错误，应自2017年4月1日开始计算。本案《商品房买卖合同》约定的交房期限为2016年12月31日前，招商地产主动在交房期限届满前于2016年12月11日将讼争房产交付给陈坤龙生使用，使其提前获得房屋的使用收益。如以实际交房日确定逾期办证违约金的起始日期，有违公平，加重了招商地产积极履约可能承担的合同义务，因此，应当基于公平和诚信原则，在计算逾期违约金期间时，应扣减2016年12月11日至2016年12月31日的期限。二、陈坤龙生主张逾期办证违约金截止日期应以权属登记机构受理案涉房屋初始登记之日为准。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，招商地产的办证义务为办理房屋所有权初始预登记，房屋权属登记机构于2017年9月27日受理案涉房屋的初始登记申请。因此，逾期办证违约金的截止日期应为2017年9月27日。三、陈坤龙主张逾期办证违约金的基数应当扣减招商地产退还的面积补差款1564元。 经审理查明，陈坤龙与漳州招商房地产有限公司于2015年10月21日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称合同）。该合同约定：陈坤龙认购漳州招商房地产有限公司所建设的址于漳州开发区南滨大道9号招商卡达凯斯T9幢2513室商品房一套，建筑面积83.89平方米，总房价为656020元；合同第十四条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理:……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”出卖人应于2016年12月31日前将符合规定的商品房交付给买受人……。同日双方又签订补充协议，其中协议第13条规定，依据本合同第十四条约定，买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心申请办理房产证；如果买受人选择银行按揭贷款的方式支付房款的，办理房产证的方式由买受人与按揭银行自行协商。出卖人负责在买受人办理房产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房产证的，出卖人对买受人延迟办理房产证不负任何责任。合同签订后，原告依约支付了购房款656020元，接收商品房时因面积误差，收回退房款1564元，原告向被告支付购房款共计654456元。讼争商品房于2016年12月11日交付原告，2017年9月27日漳州招商房地产有限公司将该套商品房向房屋权属登记机构提交了办理不动产初始预登记的全部资料。 本院认为，陈坤龙与漳州招商房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。关于逾期办证的起算点的问题，本案《商品房买卖合同》第八条约定招商房地产公司应在2016年12月31日前履行交房义务，而“2016年12月31日”应属期限，并非确定的日期。尽管涉案房屋于2016年12月11日交付给原告使用，也属招商房地产公司在该期限内按约履行合同义务，不属提前交房。根据《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，招商房地产公司应在商品房交付使用日即2016年12月11日的次日起90日内即2017年3月11日前办理房屋初始预登记，但其于2017年9月27日才履行上述义务，已影响原告取得房屋权属证书，明显构成违约。关于逾期办证违约金的截止时间问题，根据《商品房买卖合同》第十四条有关约定：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构办理权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”和附件六补充协议第14条约定：“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。本案中，原告委托招商房地产公司代为办理房屋权属证书，系双方按约履行合同权利义务，属双方履行《商品房买卖合同》的组成部分。因双方在补充协议中已约定招商房地产公司仅在逾期办理初始登记而导致原告迟延取得权属证书才承担违约责任，且本案的委托公证事项并没有具体约定招商房地产公司迟延办证所应承担的责任，而招商房地产公司于2017年9月27日已办理房屋初始预登记，故招商房地产公司应承担逾期办证的违约责任截止日期应为2017年9月27日，共200天。本案逾期办证违约金为13089元（654456元×0.0001×200天≈13089元）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下： 一、漳州招商房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈坤龙支付逾期办证违约金13089元； 二、驳回陈坤龙其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理588.8元，减半收取计294元，由陈坤龙负担172元，由漳州招商房地产有限公司负担122元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄明发 二〇一九年六月十八日 书记员  李昊蓝