河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1525民初146号原告：董德武，男，1970年10月16日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：余学永，河南蓼阳律师事务所律师。被告：固始大新房地产开发有限责任公司。住所地:固始县城关红苏路南段。法定代表人：刘景新，公司经理。委托诉讼代理人：吴志刚，河南蓼阳律师事务所律师。被告：张中林，男，1980年11月25日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：周刚，固始县锐剑法律服务所法律工作者。被告：沈平，男，1963年7月11日出生，汉族，住河南省固始县，现住固始县。原告董德武诉被告固始大新房地产开发有限责任公司（以下简称“大新公司”）、张中林、沈平（庭审中追加）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月1日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董德武及其委托诉讼代理人余学永、被告大新公司的委托诉讼代理人吴志刚、被告张中林及其委托诉讼代理人周刚到庭参加诉讼，被告沈平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董德武向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付原告所购房屋并承担逾期交付的违约金68000元。2、被告方承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年1月3日，原告与被告大新公司签订《购房合同书》，约定由原告购买被告开发的德馨园小区3号楼东单元西户11楼（136.44㎡），大新公司于2017年12月30日交付房屋；原告按约定交付购房款，余款在交房时付清；违约方赔偿对方购房款20%的违约金。后原告按约定向被告张中林支付前期购房款300000元。被告大新公司、张中林拒绝交房。故提出上述诉请。被告大新公司辩称，该房产不是我公司实际开发和出售；德馨园项目部的公章我公司已声明作废；被告张中林与我公司没有任何关系；我公司没有收到任何购房款项，也未签订任何购房合同。原告起诉的事实与我公司没有关系，我公司不是本案适格被告。请求法院驳回原告对我公司的起诉。被告张中林辩称，我只是被告大新公司的雇佣人员，我和沈平是朋友关系，沈平雇佣我卖房子；购房钱款均为我代收；现我已脱离大新公司一年多，在金寨务工；且据了解，该项目的负责人也已变更。所以本案被告不应是我。如果起诉我，也应在金寨县人民法院起诉。被告沈平未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、大新公司成立于2005年7月1日，是一家以房地产开发、经营（凭证），园林绿化服务等为经营范围的有限责任公司。2、2013年3月15日，大新公司（委托人）与被告沈平（××）签订《委托书》一份，内容为：“委托书委托人：固始大新房地产开发有限责任公司法定代表人：刘景新××：沈平，男，一九六三年七月十一日出生，住固始县武庙集乡街道。公民身份号码为：。委托人有位于固××县城××与××城大道交叉口西南角有土地一块（宗地编号为：09060102，面积20022平方米），拟建德馨园住宅小区，现委托××办理如下事宜：一，土地确权、建设规划、施工图纸设计；二，设立项目部，明确××为该项目部的负责人，××全权处理项目部的各项事宜；××按公司规定定期向大新房地产开发有限责任公司报送有关材料及财务报表。三，刻制项目部的公章三枚：行政章、财务章和合同专用章；四，德馨园小区建成后，房屋由××自主出售，委托人不予干涉。五，委托人郑重声明：如××需使用委托人的有关证件和手续，委托人无条件提供，德馨园小区建设过程和建成后发生的所有债权债务全部由××享有和承担。××在办理上述有关手续过程中所签署的有关文件，委托人均予以认可。委托期限至上述事宜办理完毕为止。委托人：固始大新房地产开发有限责任公司法定代表人：刘景新二0一三年三月十五日”。该《委托书》并经河南省固始县公证处公证。各方当事人无异议，予以确认。3、2016年1月3日，原告董德武作为买受方，与出售方“固始大新房地产开发有限责任公司德馨园项目部”签订《购房合同书》一份，内容为：“购房合同书出售方：固始大新房地产开发有限责任公司德馨园项目部置业顾问张中林（以下简称甲方）买受方：董德武（以下简称乙方）根据《中华人民共和国合同法》及其有关法律、法规之规定，在平等、自愿协商一致的基础上，就乙方向甲方购买期房，双方达成如下协议：第一条：乙方购买甲方的房屋坐落在固始城关康庄大道与蓼城大道交叉口西南角，德馨园小区3号楼东单元西户11楼（136.44㎡）第二条：乙方所购房屋参照效果图。第三条：交易价格：总价叁拾肆万圆整(￥340000)第四条：甲方应保证乙方所购房屋符合总体规划及施工设计要求，质量可靠无问题。第五条：付款方式：2016年元月七日前一次性付款贰拾伍万圆整，一个月后再付伍万圆整，余款交房付清第六条：甲方应于2017年12月30日前将交易的房产全部交付给乙方使用。如违约赔付房款20%的违约金……。第九条：该房屋的所有证件均由甲方处理，其相关税费由乙方承担，作净房出售，以实际平方有关部门测量为准。甲方负责提供乙方办证所用的合法手续。第十条：……如遇自然灾害不可抗拒因素，甲方推迟交房日期。甲乙双方另议。第十一条：本合同自双方签字乙方交够首付款后生效，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方：张中林（签名）固始大新房地产开发有限责任公司德馨园项目部合同专用章（盖章）联系电话：139××******乙方：董德武联系电话：130947194232016年1月3日”。合同签订后，原告分别于2016年1月7日、2016年2月6日通过银行转账给被告张中林购房款250000元、20000元，另外原告向张中林交付现金30000元，以上合计300000元。因被告大新公司、张中林未按期交房，原告起诉。诉讼中，因张中林辩称沈平是德馨园小区的实际开发人，本院根据大新公司的申请，追加沈平为被告参与诉讼（被告未到庭应诉）。4、关于被告大新公司、张中林、沈平之间的关系及应承担的责任。大新公司举证其与沈平签订了经过公证的《委托书》，其授权沈平全权处理德馨园小区开发、销售事宜，对沈平自主销售房屋不干涉，表明沈平是实际开发人和销售人，理应对作为房屋购买方的原告承担合同责任。大新公司授权沈平以大新公司名义和公章对外开发房地产和销售房屋，且与原告签订《购房合同书》的相对方就是大新公司（印章）。原告作为购买房屋的业主，基于对印章名称大新公司的信赖而作出购房决定，故大新公司应对沈平的受托行为负责，与沈平承担连带责任。大新公司虽然举证《对德馨园项目部等加强管理的通知》、对沈平的《通知》、经过公证的《声明书》、给固始县土地局、住建局《声明书》的《信函》、在《信阳日报》上刊登的关于固始大新房地产开发有限责任公司德馨园项目部行政公章、财务专用章、合同专用章作废的《声明》，但因其实际为大新公司与沈平之间的内部合同纠纷，对作为善意第三人的原告不具有约束力。大新公司也未能举证证明原告在签订《购房合同书》时对以上《通知》、《声明》等知情。故对大新公司不承担责任的辩解不予采信。被告张中林在庭审中先称自己是大新公司的雇佣人员，后称自己是沈平的雇佣人员，但均无证据证明；张中林是直接与原告签订《购房合同书》的工作人员且有个人签名；张中林是原告交付购房款的直接收款人，其无证据证明收取的购房款项交给了他人；被告沈平经传票传唤无正当理由不到庭应诉，放弃质证和答辩。基于以上事实，本院确认沈平、张中林对原告共同承担合同责任。被告张中林的其他辩解不属实，亦无证据证明，不予采信。5、关于违约责任。原告按约定支付了购房款，被告方未按约定期限交付房屋，构成违约。被告张中林认可逾期未交房，辩称因通向小区的路未修好；2018年农历正月底之前通知原告接房，原告要违约金未果，导致原告起诉。本院认为，修路并非合同约定的免责事由；被告张中林关于通知原告接房的辩解无证据证明，且“2018年农历正月底之前”已超过约定的“2017年12月30日前”的交房期限，构成违约。关于违约金。根据约定，违约金数额为68000元。被告方未举证证明该数额过高并要求减少，故对该数额予以确认。6、关于被告张中林一方提出的出售给原告的房屋实际面积与合同约定的有出入的问题。因被告未提供相关证据，本次诉讼不予支持其主张。其可待具备相关证据后另行主张。7、经承办人实地查看，被告张中林确认与原告约定的德馨园小区**楼******尚未出售他人，具备实际交付条件。本院认为，原告董德武基于大新公司德馨园项目部的合同专用章的权利外观，有理由相信是大新公司开发了德馨园小区，而大新公司具有相应的资质，原告与大新公司签订购房合同，该合同合法有效，原告的合法权益应当得到保护。被告大新公司、沈平、张中林根据各自的过错承担相应的责任。原告已依约履行相关的合同义务，被告方应按约履行交付合同标的物及支付违约金的义务。原告在被告交房时，需付清购房尾款40000元。被告沈平拒不到庭应诉，应承担缺席判决的风险责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告固始大新房地产开发有限责任公司、沈平、张中林于本判决生效后立即将位于固始县城康庄大道与蓼城大道交叉口西南角德馨园小区3号楼东单元11楼（136.44㎡）西户房屋交付原告董德武。二、被告固始大新房地产开发有限责任公司、沈平、张中林于本判决生效后立即支付原告董德武人民币68000元。履行方式：将执行款交至固始县人民法院账户，户名：固始县人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司固始县支行，账号：16×××31。如果被告未按本判决书确定的期限履行以上给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由被告固始大新房地产开发有限责任公司、沈平、张中林负担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审受理费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  吕志豪审判员  饶亚军审判员  周泽然二〇一九年六月二十六日书记员  吴友凤