浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初244号 原告：刘文日，男，1980年12月31日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。 委托代理人：罗勇，浙江晟耀律师事务所律师。 被告：张海兵，男，1965年11月9日出生，汉族，住兰溪市， 被告：徐小华，男，1977年4月9日出生，汉族，住兰溪市。 二被告共同委托代理人：胡国良、吴小平，浙江浙澜律师事务所律师。 原告刘文日为与被告张海兵、徐小华房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月14日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员潘燕独任审判，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告刘文日及其委托代理人罗勇和被告张海兵、徐小华的共同委托代理人胡国良、吴小平到庭参加诉讼，现本案已审理终结。 原告刘文日诉称，2018年4月16日、17日，原告与两被告签订了房屋租赁协议，约定将坐落于浙江省兰溪市大路口村农贸市场一楼北面约2500平方米负一楼400平方米出租给原告使用，原告于2018年4月17日预付租金200000元，并由被告张海兵出具收条，款项转入张海兵的合伙人徐小华的个人账户，由于被告徐小华、张海兵未按照合同约定的时间交付原告承租的房屋，原告于2018年10月11日书面通知被告张海兵、徐小华解除该租赁合同，并要求返还预付的租金200000元，被告张海兵、徐小华收到解除合同通知，没有提出异议，根据合同法的规定，该租赁合同已经依法解除，被告张海兵、徐小华应当返还给原告预付的租金20万元，经原告多次催讨至今未予返还。为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求判令被告张海兵、徐小华返还房租预付款人民币20万元，并承担本案诉讼费用。 原告向本院提供了以下证据：证据1，原告身份证复印件、被告户籍信息，证明原告、被告诉讼主体资格；证据2，协议书、房屋租赁协议，证明被告将房屋出租给原告使用，约定租金、交付房屋条件、时间的事实；证据3，收条、银行汇款凭证，证明原告向被告支付20万元预付款租金的事实；证据4，通知书，证明被告违约逾期交房原告要求解除协议并要求退还预付款的事实。 被告张海兵、徐小华辩称，第一、2018年5月份原被告双方对2018年4月16日、17日双方达成的房屋租赁协议的房屋交付期限进行了变更，双方口头约定将房屋交付的期限延后至2018年的9月上旬。2018年7月份，本案被告将涉案房屋实际交付给原告使用，原告在2018年7月份接受房屋后雇佣3个江苏籍贯的工人进场勘察现场，并且当时是吃住在房屋内，2018年9月上旬，原告对涉案房屋进行了施工、装修，因此被告认为已经按照双方约定的期限将房屋交付给原告，不存在逾期交房、不存在合同违约的情形。第二、原告不享有合同解除权，2018年10月份，因为原告租赁的房屋附近浙中国际招商开办超市，原告认为日后该超市开办之后会对其将要开办的超市冲击，原告与被告协商要求每年租金降低20万元，被告愿意降低10万元，双方协商未果，随后原告停止装修、施工，在2018年10月11日将单方解除合同的通知书送达给本案被告。被告在收到解约通知之后当场对其擅自毁约的行为提出异议表示不同意解除双方的租赁合同，之后被告多次电话联系原告要求继续履行租赁合同，原告均表示不再履行租赁合同，被告认为被告不存在违约的事实，原告不享有解除规定的条件，即原告不享有合同的法定解除权，原告单方擅自解除合同的行为，是因为要求降低租金未果而不是原告诉状所称的被告存在违约而解除合同，因此原告存在违约情况，单方解除合同，应当承担合同的违约责任。原告主张被告违约交付的事实不存在，无权要求返还20万元，法庭应该依法驳回原告的诉讼请求，第三、原告违约导致被告重新招租，给被告造成了一定的经济损失，被告保留通过法律途径追究原告的法律责任。 被告向本院提供了以下证据：证据1，会议记录、证明，证明：1、被告于2018年2月份获得涉案房租的承租权和转租权；2、2018年5月份原被告双方达成口头协议约定双方交付房屋期间约定于2018年9月上旬；3、2018年9月上旬，原告进场施工装修，房屋已经实际交付给原告。按照双方口头约定的交付期限交付给原告，不存在违约；4、原告擅自解除合同的原因是降低租金未果，不是被告方逾期交房的原因；5、被告方为避免扩大损失，于2019年1月15日将涉案房租转租给第三人，之前原告的擅自违约行为给被告方带来了经济损失。证据2，照片8张，证明原告在2018年9月上旬已经进场装修施工，被告方已经按照口头约定期限已经将房屋交付给原告不存在违约的事实。 被告申请证人陈某出庭作证，陈某作证称，跟原告不认识。我认识被告的，我们没有关系。我就是敲墙的，把墙敲出洞。我就进去1天多，2天都没有，9月初还是10月不记得了。当时敲墙的时候是不需要用到水电，不知道里面水电通了没有。 对原告提供的证据1、3，因被告无异议，本院予以认定；对原告提供的证据2，被告质证认为真实性无异议，对原告逾期交房的主张有异议，该组证据与被告提供的大路口村证明所证明的事实自相矛盾。因被告对证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定；对原告提供的证据4，被告质证认为，真实性无异议，因被告不存在逾期交房的违约情形，通知书属于原告方擅自解除合同已经构成违约，应该承担违约责任。本院对该证据予以认定；对被告提供的证据1，原告质证认为，对证明的三性有异议，被告用证明待证经济合作社同意转租以及在原被告合同解除后将场地租给第三人使用，待证该两点事实无异议，但是经济合作社并不能证明原被告之间达成的口头协议，以及原告要求降低租金包括被告多次要求原告继续履行合同的事实，该几点事实都是发生在原被告之间，不经过经济合作社，无权证明。会议纪要要待证的事实是被告有权出租，是无异议的。本院对该证据真实性予以认定；对被告提供的证据2，原告质证认为，真实性无异议，但是该照片不能待证被告已经将房租交付给原告使用，当时因为协议中明确约定，被告交付的是水电消防都验收合格，拍摄照片的时候被告均没有完成，双方也没有交付的手续，原告也就是简单的喷漆了一面墙，当时房屋的交付可能要延后，要求原告先进行简单的装修。因被告对证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定。对证人陈某的证言，因原、被告均无异议，本院予以认定。 根据上述认定的证据和双方当事人及证人的陈述，本院认定如下事实：原告刘文日与被告徐小华于2018年4月16日签订协议书一份，约定：徐小华将位于兰溪市大路口村农贸市场一楼的北面约2500平方米的地下一楼约400平方米场地出租于原告开综合超市；每年租金628000元，合同期为陆年；房租将于原告开业后有2个月免费试用期；被告将水电送入超市，消防由被告负责；未尽事宜，双方协商。原告刘文日与被告张海兵于2018年4月17日签订房屋租赁协议一份，约定：张海兵将位于兰溪市大路口村农贸市场一楼的北面约2500平方米的地下一楼约400平方米场地出租给原告使用（开综合超市）；租金每年628000元，原告不额外承担其他费用；房屋将于2018年5月交付给原告，交付前，被告保证水、电入户，该房屋消防合格验收，保证该房屋的合法使用性；原告将享有超市开业后有2个月商铺免费试用期；未尽事宜，双方协商。原告于2018年4月17日通过银行汇款被告徐小华账户20万元，并由被告张海兵于同日在房屋租赁协议背面书写收条一张，载明收到原告大路口村农贸市场房租预付款20万元，上述款项转入张海兵的合伙人徐小华账户。原告于2018年9月入场进行房屋装修，后又停止装修，并于2018年10月11日向被告张海兵出具解除房屋租赁协议通知书一份，载明：双方2018年4月17日签订的房屋租赁协议，但被告在合同履行过程中存在逾期交房的违约行为，现原告决定自即日起解除双方的房屋租赁协议，请被告根据约定，在接到通知后三日内退还预付款以及相关利息。被告自认已将房屋转租给第三人。 另查明，涉案农贸市场已于2018年5月通水电，并于2018年9月20日竣工验收合格，于2018年9月25日通过消防验收。 本院认为，原告刘文日与被告张海兵、徐小华之间签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照合同的约定，全面适当履行合同的义务。原告在进场装修后，又在涉案房屋已符合协议约定的交付条件的情况下，仍以被告在合同履行过程中存在逾期交房的违约行为为由单方提出解除合同，应承担一定的违约责任。考虑到原告方单方提出解除合同对被告造成的损失，本院酌情判令被告返回原告房租预付款9万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二之规定，判决如下： 一、被告张海兵、徐小华于本判决生效后十日内返还原告刘文日房租预付款9万元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2150元（已减半收取），由原告刘文日承担1050元，被告张海兵、徐小华承担1100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 潘燕 二〇一九年六月四日 代书记员 王岚