湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初2646号原告：陈丽，女，1985年11月19日出生，汉族，住郴州市北湖区。原告：胡敏，男，1984年8月15日出生，汉族，住郴州市北湖区。以上二原告同委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。被告：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。法定代表人：汤斌，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。原告陈丽、胡敏与被告郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈丽、胡敏的委托诉讼代理人黄亚梅、被告汇龙公司的委托诉讼代理人黄亚林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽、胡敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告提供办理不动产权证相关材料并协助原告办妥产权转移登记；2、判令被告支付逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成原告无法办理不动产权证（房屋权属登记）的违约金38991.21元（违约金计算至2018年6月12日）；3、本案诉讼费由被告承担。被告汇龙公司辩称：1案涉房屋未在合同约定的期限内办理不动产首次登记系国家实施不动产统一登记的政策变动导致，并非答辩人的过错；2、原告主张高额违约金没有依据；3、按照合同约定，案涉房屋产权登记面积大于合同约定面积，原告应当补交合同差价，在原告补足差价前，答辩人有权拒绝办理转移登记。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：（一）2013年1月20日，原告陈丽（买受人）、胡敏（共有人）与被告汇龙公司（出卖人）签订编号为201202931503的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告汇龙公司开发的位于郴州市青年大道南侧“汇龙.万宝国际城”项目中的第A1栋15层1503号房，建筑面积94.34平方米，每平方米4878.01元，总房款为460191元。被告汇龙公司在2014年12月30日前交付房屋。该合同第十六条“关于产权登记”的约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第3项处理：……3、详见附件四：合同补充协议”。附件四《合同补充协议》第五条约定，双方同意本合同第十六条“关于产权登记的约定”补充如下：以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。（二）上述合同签订后，原告依约向被告汇龙公司付清了全部购房款460191元，被告依约将涉案房屋交付给原告使用。涉案房屋已于2018年6月12日办妥不动产首次登记（即初始登记），权利人为郴州汇龙置业有限公司，证上载明涉案房屋的竣工时间为2016年10月30日。（三）2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》（2014年11月24日正式公布）取消了原来的“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“1、自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。2、自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记；2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……。”（四）因汇龙公司超规划审批建设，郴州市城乡规划局2016年9月12日对郴州汇龙置业有限公司作出郴规罚字[2016]14号行政处罚决定书，对郴州汇龙置业有限公司予以罚款。判决的理由与结果本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案的争议焦点在于：一、能否认定被告汇龙公司存在违约行为;二、如果被告汇龙公司存在违约行为，则如何承担违约责任；三、被告是否应协助原告办理不动产转移登记。一、关于能否认定被告汇龙公司存在违约行为的问题。被告抗辩逾期办证系实施不动产统一登记的政策变动导致，属不可抗力，不应认定为违约。对此，本院认为：1、《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变；2、郴州市、区两级房产登记机构在2016年6月20日停止受理登记业务，但被告未提供证据证明其在此之前曾向房产登记机构递交了办证申请和资料；3、郴州市不动产登记中心已于2016年6月21日起正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请，于2016年6月28日起开始核发不动产权属证书或登记证明，但被告亦未提供证据证明其此时已向不动产登记中心递交了办证申请和资料，无法证明是不动产登记政策变动导致逾期办证；4、被告曾于2016年9月12日被郴州市城乡规划局予以处罚，而且涉案房屋在2016年10月30日才竣工，这些事实可以证明在合同约定的办证期间内，被告所开发的涉案楼盘并不具备办证条件。故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。综上，被告汇龙公司逾期办理房屋首次登记（初始登记）构成违约。对被告主张“案涉房屋产权登记面积大于合同约定面积，原告应当补交合同差价，在原告补足差价前，答辩人有权拒绝办理转移登记”，因属另一法律关系，宜另行处理。二、关于被告汇龙公司应如何承担违约责任的问题。本院认为，被告汇龙公司逾期办证，构成违约，故原告要求被告承担违约责任，本院予以支持。1、关于违约金的计算标准。双方在合同中没有约定逾期办证的违约责任，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，结合郴州市中级人民法院生效裁判文书，考虑到政策改变确实给被告办证带来了困扰，且涉案房屋已经交付给原告使用，合同主要目的已经实现，自愿请求按照中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准年利率4.35%主张违约金，合理合法，本院予以支持。2、关于违约金计算的起止时间。原告结合郴州市中级人民法院的生效裁判文书，考虑到郴州市不动产登记中心2016年6月28日才开始办理正式不动产登记，自愿请求从2016年7月1日开始主张违约金，不超出合同约定和法律规定，至2018年6月12日被告汇龙公司已完成涉案房屋首次登记（初始登记）共711天。综上所述，逾期办证违约金为38994.56元（460191元×4.35%÷365天×711天），原告自愿请求被告支付违约金38991.21元，系其对自身权利的处分，不违背法律规定，本院予以照准，确定违约金以原告诉请金额38991.21元为限。三、原告要求被告汇龙公司提供办理不动产权证相关材料并协助原告办妥产权登记，被告汇龙公司认为有权不予协助原告办理转移登记。本院认为：被告汇龙公司已经办理案涉房屋的首次登记，只是尚未办理转移到原告名下的转移登记。按照合同补充协议第五条“出卖人应当向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记”，办妥产权登记应当不仅包括登记在开发商名下的首次登记，还包括登记在业主名下的转移登记，完成了登记在业主名下的转移登记才能是办妥产权登记。故对原告的该项诉请，符合双方的约定，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告陈丽、胡敏办理其购买的位于郴州市青年大道南侧“汇龙.万宝国际城”项目中的A1栋15层1503号商品房的不动产转移登记；二、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈丽、胡敏逾期办证违约金38991.21元。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取428元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  肖娜二〇一九年六月十七日法官助理谢晨芳书记员张靓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。