天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0113民初5235号原告（反诉被告）：天津市花苗木服务中心，住所地天津市辰昌路**。法定代表人：张斌，主任。委托诉讼代理人：张玲玲，女，1975年4月12日出生，汉族，该中心工程部部长，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：董彦林，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵玉来，男，1959年5月3日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：陈亮，天津市北辰区北仓镇法律服务所法律工作者。原告天津市花苗木服务中心（以下简称“花苗木中心”）与被告赵玉来租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，原适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告花苗木中心的委托诉讼代理人张玲玲、董彦林，被告赵玉来及其委托诉讼代理人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。花苗木中心向本院提出诉讼请求：1．请求解除2007年6月30日双方签订的《天津市房屋租赁合同》、2007年7月1日签订的《天津市房屋租赁合同（补充条款）》，以及2012年9月6日签订的《补充协议》；2．请求依法判令赵玉来将坐落于天津市北辰区辰昌路2936号院内承租的房屋土地（包括花苗木中心出租给赵玉来的以及赵玉来新建的房屋、场地）腾空并交还花苗木中心；3、请求依法判令赵玉来支付自2007年11月1日至2017年10月31日期间拖欠的租金16万元（若法庭未支持花苗木中心免去10万元的主张，则花苗木中心仍主张租金数额为26万元）；4．本案诉讼费用由赵玉来承担。事实和理由：2007年6月30日，花苗木中心与赵玉来签订《天津市房屋租赁合同》后又签订补充条款，约定花苗木中心将坐落于天津市北辰区辰昌路2936号刘园苗圃内，建筑面积共计350平方米的办公用房，出租给赵玉来从事饭店经营，租期为十年，每三年续约一次，年租金10万元，自2007年11月1日起算。在十年的租赁期限内，花苗木中心共收到赵玉来支付的租金74万元，尚欠租金26万元。但考虑到在租赁期间内，花苗木中心于非赵玉来承租的场地内进行的施工可能会给赵玉来造成一定影响，花苗木中心愿意免除赵玉来一年租金。故而，赵玉来支付花苗木中心所欠租金共计16万元，但经多次催要未果。2017年11月1日起，双方不再续约，租赁关系解除，但赵玉来仍占用花苗木中心场地进行经营活动，拒不履行腾空房屋义务，故呈诉。赵玉来答辩并反诉称，2007年6月30日，花苗木中心与赵玉来经协商签订《房屋租赁合同》，即赵玉来等三人承租花苗木中心位于其苗木服务中心内的一处商业用房，期限为10年，即从2007年11月1日至2017年10月31日止，年租金10万元。2007年7月1日和2012年9月6日，双方又签订补充协议各一份，约定租赁期间自2007年11月1日起至2017年10月31日止，年租金为10万元，一年一交。租赁初期，赵玉来按照双方约定且经花苗木中心同意，在租赁处依据花苗木中心提供的已获批准的规划及图纸，自费建设了部分经营用房，并且建设时花苗木中心到场指定认界，房屋建筑面积约有1300平方米，另外还建有一些附属设施。赵玉来对所有经营用房进行了装修，后经花苗木中心同意将承租房屋转租给他人经营饭店。2010年10月，花苗木中心在饭店门前修路。期间，挖断了通向饭店的水、电管线，而且还将砂石料堆放在饭店门前，使饭店无法经营。饭店经营人遂终止了与赵玉来之间的租赁合同。花苗木中心直至2012年5月终止施工，赵玉来才重新开始使用。此行为给赵玉来造成了租金损失。经多次交涉，花苗木中心只同意赔偿赵玉来经济损失10万元，但赵玉来认为赔偿数额太少一直未同意，故至今没能达成一致。合同履行期间，赵玉来共计给付花苗木中心租金76万元。2015年5月间，赵玉来在给付花苗木中心之后的租金时，花苗木中心以督查组进驻为由告诉租金回来再说。后花苗木中心一直未向赵玉来主张租金，至租赁合同期满，赵玉来只欠付花苗木中心租金24万元。2018年6月下旬，赵玉来突然收到民事诉状要求赵玉来腾空房屋，支付2007年11月1日至2017年10月31日期间拖欠的租金26万元。赵玉来认为，花苗木中心未在合理期限内通知赵玉来解除租赁合同，直接起诉赵玉来请求法院判令赵玉来腾空租赁房屋和场地，缺乏法律依据。另外，花苗木中心主张赵玉来支付租金的诉讼请求，已超过诉讼时效，请求法庭判决驳回花苗木中心的全部诉讼请求。花苗木中心在租赁合同到期后并没有与赵玉来解除合同。赵玉来继续使用着租赁的房屋及场地，花苗木中心也没有提出异议，双方租赁合同仍然有效，只是属于不定期合同的，但不同意解除合同。虽然花苗木中心可以随时与赵玉来解除合同，但应给赵玉来必要的准备时间。赵玉来租赁房屋用于饭店经营投资很大，若解除合同，应按照合同约定或法律规定，对赵玉来不能拆除或拆除可能影响使用价值的财物应折价予以补偿。另外，花苗木中心因合同履行过程中修路给赵玉来的承租户造成了很长时间的停业。赵玉来的损失既有租金损失，也有时间损失，花苗木中心应予以赔偿。故提出反诉请求：1．判令花苗木中心赔偿因修路给赵玉来造成的经济损失45万元［按照出租给天津市乐年华饭店（以下简称“乐年华饭店”）每年收取租金30万元为计算标准，花苗木中心从2010年10月通知赵玉来修路（实际从2011年3月开始修路），乐年华饭店就开始停业，2012年5月彻底完工才找到新租户，期间经过19个月，按照18个月计算出45万元］；2．判令花苗木中心补偿赵玉来新建房屋及附属设施、装修物等不能拆除部分的折价款4,522,876元［即原结构房屋内新装修造价为118,226元，新建房装修造价为952,281元，建筑工程造价为2,593,817元，安装工程造价为858,552元（其中安装工程确认项为549,160元，安装工程待确认项为309,392元］；3．反诉费由花苗木中心承担。花苗木中心针对赵玉来的反诉辩称，不同意赵玉来的反诉请求。1．花苗木中心没有同意赵玉来新建，也没有同意赵玉来转租。2．双方处于不定期租赁，花苗木中心可以随时解除，不影响花苗木中心诉请；花苗木中心认为，赵玉来签订了10年租赁合同，应当对合同到期并解除有所遇见，该风险应当由其自行承担。3．不同意赔偿赵玉来主张的因修路造成的45万元经济损失。花苗木中心已经让免了10万元租金，就此事宜赵玉来主张赔偿经济损失45万元没有事实依据，且该事宜发生在2012年，至今已有7年，该主张已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，即花苗木中心提交的证据一即《天津市房地产权证》复印件（该证原件已经上交回有关部门，进而颁发了《天津市直管公产非住宅房屋使用证》），证据二即《天津市直管公产非住宅保管自修房屋租赁合同》及《天津市直管公产非住宅房屋使用证》，证据三中的2007年6月30日签订的《天津市房屋租赁合同》以及2012年9月6日签订的《补充协议》，证据四即情况说明、建设工程规划许可证附件、批复复印件以及固定资产清单打印件，赵玉来提交的证据一即天津市房地产管理局签发的房屋使用情况和天津市花苗木服务中心房屋使用证复印件，证据二即房屋租赁合同以及补充协议两份，证据三中的刘园苗圃办公用房平面图的3-1和3-3复印件，证据四即天津市乐年华饭店的市场主体基本信息，证据六即交款收据十张，证据七即照片两张及视频光盘，证据八中的天津市房地产管理局签发的房屋使用情况复印件（8-1）及平面图（8-2），证据九即批复复印件一份、决定复印件一份、天津市房屋租赁登记备案申请表复印件一张以及身份证复印件一张，本院依法确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：关于花苗木中心提交证据三中的2007年7月1日签订的《天津市房屋租赁合同（补充条款）》，赵玉来认为和其手里的内容不一致故不予认可。花苗木中心解释到，在2007年7月1日该《天津市房屋租赁合同（补充条款）》是花苗木中心提交的证据的内容，后因换了一个办公室主任，将赵玉来手中的该份补充条款的相关内容进行了更改，实际是按照赵玉来手中的《天津市房屋租赁合同（补充条款）》来履行的。鉴于此，本院对花苗木中心提交的上述《天津市房屋租赁合同（补充条款）》的真实性不予确认。赵玉来提交的证据三中的即刘园苗圃办公用房平面图3-2复印件，与本院现场确认的示意图内容不尽一致，其真实性，本院不予确认；证据四中的说明，花苗木中心称当时答应从总租金中减免10万元，本院认为，从其内容来看，系赵玉来所出具，其真实性，无其他证据进行佐证，本院不予确认；证据五即租赁协议及付水电费凭证，因涉及案外人且系复印件，其真实性，本院不予确认；证据八中的平面图（8-3），因系复印件，其真实性，本院不予确认；证据十即两份租赁合同，因涉及案外人且未到庭接受质询，其真实性，本院不予确认；证据十一即短信截图和挂号条收据，不能证实与本案有关联性，其真实性，本院不予确认。经赵玉来申请，本院委托天津市天恒信工程造价咨询有限公司（以下简称“天恒公司”）对涉案租赁房屋内装修、赵玉来新建建筑及装修进行了价值评估并出具了鉴定报告，花苗木中心认为，1．客观性上，前提是花苗木中心不同意鉴定。2．（1）鉴定价值为现在的造价，不是当时的建成造价，与法律规定的新建费用没有关联性。（2）安装工程包括空调与散热器与赵玉来第二项诉请无关，理由是根据法律规定只是对新建房屋的费用具有争议才具有可裁判性，而安装费用、空调散热器不属于此类新建费用。（3）关于装修，法律规定装修费用的负担有明确的依据，而本案中鉴定将所有的装修费用列入诉争应予赔偿价款，关联性欠缺。赵玉来对鉴定报告无异议。本院认为，该鉴定报告程序合法、内容详实，其真实性，本院依法确认。本院自天津市规划和自然资源管理局调取的涉案租赁合同所涉房屋的档案，其中有会议纪要、批复、情况说明、证明、测量报告、工商管理处、国有土地使用证及当时不动产登记簿及附图，及现在涉案房屋所在土地不动产登记簿。双方对此均无异议。上述材料，系本院依法调取，且有相关部门印章，其真实性，本院依法确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1987年8月1日，“绿化工程处刘园苗圃管理所”作为使用单位取得坐落于“北郊区北仓对河”的房屋和土地使用权，使用证上记载建筑面积为9547.81平方米、占地面积为2043766.23平方米、基地面积为9123.80平方米。2007年1月19日，天津市机构编制委员会出具津编事字［2007］2号《关于成立天津市花苗木服务中心的批复》，上载：“市园林局：《关于组建天津市花苗木工程管理处的请示》（津园办［2006］248号）收悉。经研究，同意将天津市绿化工程处的刘园苗圃管理所、北仓苗圃管理所、程林庄苗圃管理所合并，成立天津市花苗木服务中心，同时加挂天津市花苗木工程公司的牌子，为你局管理的事业单位，等级规格相当处级…，撤销天津市绿化工程处刘园苗圃管理所、天津市绿化工程处北仓苗圃管理所、天津市绿化工程处程林庄苗圃管理所…”等内容。2013年8月6日，《天津市房地产权证》上载：权利人为天津市人民政府，坐落为北辰区北侧，使用权面积为1205244.4平方米，1层建筑面积为4987.19平方米，4层建筑面积为1779.36平方米等内容。2015年6月23日，《天津市直管公产非住宅保管自修房屋租赁合同》上载，花苗木中心承租天津市公用公房经营管理处坐落于北辰区北侧面积为6766.55平方米房屋，其中楼房为1779.36平方米，平房4987.19平方米，按照保管自修方式出租使用，约定了租赁期限以及续签内容等。同日，天津市国土资源和房屋管理局向花苗木中心颁发《天津市直管公产非住宅房屋使用证》，上载房屋承租人花苗木中心，房屋坐落在北辰区北侧，建筑面积6766.55平方米，土地面积1205244.4平方米，产别为直管公产，管理形式为保管自修，楼房为1779.36平方米以及平房4987.19平方米等内容。庭审中，花苗木中心称，2013年8月6日的《天津市房地产权证》已经上交回有关部门，从而颁发了《天津市直管公产非住宅房屋使用证》。2007年6月30日，花苗木中心与赵玉来签订《天津市房屋租赁合同》，约定花苗木中心将坐落于天津市北辰区辰昌路2936号刘园苗圃内房屋，出租100平方米，租赁期限为2007年7月1日至2010年6月30日；租赁期届满时，花苗木中心有权收回房屋，赵玉来应当按期返还，需要继续承租该房屋时，应提前1个月协商；花苗木中心要求返还房屋，赵玉来逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，赵玉来除支付租金外，还应按每日100元向花苗木中心支付违约金；按套计算租金，每套月租金为2,500元；按年支付租金，2007年7月1日支付第一年租金，2008年6月15日支付第二年租金，2009年6月15日支付第三年租金；赵玉来延期支付租金，拖欠租金累计达1个月及以上的，花苗木中心有权解除合同，赵玉来除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日100元支付违约金；租赁期间，使用该房屋所发生的费用（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）中，全部费用由赵玉来承担；租赁期间，赵玉来拆改房屋的，应预先征得花苗木中心书面同意，并按规定报经房地产行政主管部门批准，未经花苗木中心书面同意，赵玉来拆改房屋的，花苗木中心可以解除合同并赔偿损失；赵玉来负担房屋及原有附属设备的维修和费用；经花苗木中心同意，赵玉来可以将承租的房屋转租给第三人使用，转租期限不得超过本合同约定的终止日期；未经花苗木中心同意，赵玉来擅自转租的，花苗木中心可以解除合同，并要求赵玉来赔偿损失；增加的装修、设备归赵玉来所有，维修由其自行负责；本协议暂定10年，即自2007年9月1日至2017年8月31日，按补充协议三年续定一次等内容。落款处有赵玉来签字和花苗木中心的印章。2007年7月1日，花苗木中心与赵玉来签订《天津市房屋租赁合同（补充条款）》，上载：增加的装修部分，相关费用和维修由赵玉来自行承担，租赁期满后，不可拆卸部分归花苗木中心所有，可拆卸部分归赵玉来所有；在合同内，赵玉来租用“刘园苗圃”西大门内侧办公用房（留苑），计租建筑面积为100平方米（租金3万元/年），赵玉来又将另外建筑面积250平方米办公用房及周边工70米及宽50米的土地租用（租金7万元/年），两项合计共租用办公用房350平方米的（以下简称“涉案租赁房屋”）；赵玉来在租用的土地上自行修建的临时建筑要规划整齐，不得私搭乱建，建筑位置、面积要征得花苗木中心同意，赵玉来在办理相关审批手续时花苗木中心给予协助，具体相关各种手续由赵玉来自行办理；使用期限2007年9月1日至2010年8月31日止，租赁期限以本补充协议为准，花苗木中心为赵玉来提供2个月的免租期（即2007年7月1日至10月31日），用于赵玉来装修及新建临时建筑；租赁费用从2007年11月1日起计算，三年租金30万元，赵玉来不需要开具正式租赁发票，赵玉来按合同规定时间预付第一年全年租金后，花苗木中心须于3日内清空该办公用房，第二年年租金于2008年6月15日支付，第三年租金于2009年6月15日；因花苗木中心原因提前解除合同时必须退回以上已收取的租金，并赔偿赵玉来新建临时建筑（按照建筑行业建筑物折旧办法计算）折旧后的价值或赵玉来自行拆走等内容。2012年9月6日，花苗木中心与赵玉来签订《补充协议》，上载鉴于2007年6月30日，双方签订了《天津市房屋租赁合同》，由赵玉来承租花苗木中心刘园苗圃一处房屋；赵玉来提出其原合伙人徐春光、王玉祥于2012年6月30日退出合伙事项，故《天津市房屋租赁合同》自2012年7月1日起由赵玉来一人承租，原合同的所有权利义务均由赵玉来承担，赵玉来与原合伙人的事宜自行解决与花苗木中心无关；原合同租赁期限有效，即合同截止时间为2017年11月1日，租金交付时间按原补充条款约定支付；赵玉来新建部分房屋归属应按双方2007年签订的房屋租赁合同和补充条款执行；本协议生效后，即成为《天津市房屋租赁合同》不可分割的组成部分，与《天津市房屋租赁合同》具有同等的法律效力等内容。2007年8月20日，赵玉来向花苗木中心交纳2007年至2008年10月31日间的“管理费”10万元；2009年1月22日，赵玉来向花苗木中心交纳2008年至2009年10月31日间的“管理费”10万元；2009年10月16日，花苗木中心收到乐年华饭店交来2009年11月至2010年10月31日间的管理费；2011年11月17日，赵玉来向花苗木中心交纳2010年11月至2011年10月间的租金10万元以及2011年11月至2012年10月间的租金10万元；2012年12月24日，赵玉来向花苗木中心交纳2012年11月1日至2013年10月31日间的管理费10万元；2014年1月14日，赵玉来向花苗木中心交纳2013年11月1日至2014年10月31日间的管理费10万元；2015年1月21日，赵玉来向花苗木中心交纳2014年11月1日至2015年10月31日间的管理费4万元（应交10万元，本次预交4万元），上述款项累计74万元。另，2011年11月17日，赵玉来向花苗木中心交纳2万元，但未注明交款用途（庭审中，花苗木中心认为该2万元是水电费，但赵玉来认为是租金）。庭审中，赵玉来称2015年5、6月份，赵玉来向花苗木中心交2014年11月1日-2015年10月31日所欠的6万元时，花苗木中心的工作人员赵会杰告诉先别给了，后未再催要过租金，故不同意支付租金，但花苗木中心对上述陈述不予认可。2018年8月8日庭审中，关于涉案的房屋位置，花苗木中心称，从刘园苗圃西门入口入门50米左右，道路左侧；两间朝南，两间朝西，面积共350平方米，无当时确认的图纸，也未在合同中约定过四至，该租赁物处于85号地；在85号地上保持原状的情况下，允许赵玉来建一排房子，也就是2007年6月所建的房子。赵玉来称，位置属实，面积属实，但全都是朝南的房子，无当时确认的图纸，也未在合同中约定过四至。2018年8月8日庭审中，赵玉来称，2007年6月30日签订租赁合同之后，开始进行新建房屋，到2007年9月份完成后，建设了800平米左右；后立刻将涉案的租赁房屋和新建的房屋一并租赁给了乐年华饭店（签本案租赁合同时，花苗木中心给赵玉来让予4个月的时间用来建设，不计租金）；2012年建了500平米房屋。2019年5月7日庭审中，赵玉来称此前庭审中，对2007年7月的建设面积估算错了，并称鉴定机关勘验出1340平米，但未向法庭提供证据；在2012年底和2013年初，又建了大约480平米，用于经营天億农家院饭店；两次新建都是经过花苗木中心同意，但未向法庭提供任何证据。庭审中，花苗木中心称签订本案租赁合同后，即2007年7月，花苗木中心同意赵玉来建设房屋，但具体面积不清楚，赵玉来未超出使用范围，当时花苗木中心没有实际测量；大概情况是，赵玉来自车棚的位置开始向北以及租赁房屋的锅炉房的位置外侧向北顺着原有出租房的北侧建了饭店的单间、操作间，具体面积不详，间数不清楚，花苗木中心也未在现场确认建筑图形、面积等情况；花苗木中心不清楚赵玉来所述的在2007年所建的其他房屋，亦未经花苗木中心同意，都是赵玉来私自建的，但花苗木中心当时未提出异议；花苗木中心未同意赵玉来所述2012年的新建，但未阻止赵玉来盖房，因花苗木中心不清楚赵玉来盖了房，当时曾提出过不同意建及后果自负的内容，亦未向法庭提供证据。2018年8月8日庭审中，花苗木中心称在2011年3月份确实存在修路的事实，于2012年5月施工终止，但不清楚挖断水电、管线以及是否在门前堆放砂石料；确实存在过花苗木中心同意赔偿赵玉来10万元经济损失的事情，原因是花苗木中心施工致赵玉来无法经营而赔偿损失，以免去一年租金的形式，在总价减少交10万元，因赵玉来已交74万元租金，故赵玉来拖欠16万元租金。2019年5月7日庭审中，赵玉来称，涉案房屋及新建的房屋都用于经营饭店，用于卖家具或卖茶叶的，不是赵玉来自己经营即分别出租给张建国和陈家乐：出租给张建国的于2017年到期，该租赁合同没有续期也没有搬走还占着这块地，张建国经营的天億农家院，没有租金；陈家乐的租赁合同于2020年到期，经营家具、茶叶生意，连同后面的锅炉房，大约1300平米，陈家乐年租金22万元；另，赵玉来在本案中首次称，2012年新建的480平米不是赵玉来一人出资，实际上是刘健和赵玉来一起共同出资建的（双方之间有合同），约定赵玉来负责交租金，刘健负责建设房屋，如遇国家征地，所得的补偿款均分，并以此实际履行。2019年5月7日庭审中，经本院询问为何赵玉来自己反诉有关2012年新建部分的民事权益，赵玉来称因赵玉来与花苗木中心租赁协议，故认为反诉是合适的；另外，赵玉来和刘健也有合同。2018年8月8日庭审中，花苗木中心称，2017年年初花苗木中心向赵玉来发出了退租函，赵玉来没有收，但无法提供证据。经本院询问，花苗木中心不同意与赵玉来续签租赁合同，但赵玉来同意续签。庭审中，经本院询问赵玉来，为何在合同剩余的五年租赁期限内即在2012年建设房屋，赵玉来称，因为当时关系很好，当时经过了花苗木中心口头同意，但无书面认可的材料。2019年6月3日庭审中，赵玉来称：“2013年初第二次新建完成，将房屋转租案外人刘健，期限2013年7月18日至2017年7月18日，租期为四年，租金是每年30万元，用于饭店经营，租赁范围是全部的房屋，包括涉案房屋以及赵玉来两次新建的房屋；后因刘健经营不善，在2014年秋天，其称第一次赵玉来建的部分让赵玉来收回，第二次建的部分留给刘健使用，即2019年5月7日当庭确认图上的2-4号和2-3号，后来2-4全拆除，2-4实际上是羊圈，现刘健占用的是2-3号房屋；此时房租未算亦未约定实际是多少钱，就提到2-3号房屋建筑物是两家的；所以，在2019年5月7日庭审中陈述了‘2012年赵玉来新建的480平米实际上不是赵玉来一个人出的资，实际上是刘健和赵玉来一起共同出资建的，赵玉来与刘健间有合同，约定赵玉来负责交租金，刘健负责建设房屋，如遇国家征地，所得的补偿款均分，实际上也是赵玉来来交租金，刘健出资建房’的内容，也就是说赵玉来在2013年初进行的新建，是刘健和赵玉来共同出资建房（约480平米），全部建筑资金由刘健出资；2013年6月18日赵玉来与刘健房屋租赁合同第5条中的第五项约定如遇国家和其他部门拆迁所得补偿款双方平分；赵玉来与刘健的租赁合同到期后，刘健没有腾空房子返还给赵玉来，也没续签合同，赵玉来已多次通知刘健终止合同，但是，刘健不来；2017年8月，赵玉来发现刘健偷电，才知道刘健已于2016年5月1日转租给其他人即给孙德福，租期2016年5月1日至2020年5月1日，年租金4万元；另外赵玉来发现孙德福偷水；据听说孙德福又在此期间将房屋转租给一个姓王的，再后就不清楚了，租期和租金也不清楚；据听说姓王的经营的是天億农家院，该农家院现正在经营。另外，2014年秋天，收回刘健所租赁的部分房屋后，由赵玉来来使用，后来租给天津市轨道公司（全称不清楚）；在2016年年初，轨道公司退租；2017年8月1日，陈家乐与赵玉来签订租赁合同，给了两个月免租期，计费从2017年10月1日到2018年9月30日，每年租金22万元，另约定5年内不能涨租金，租赁范围是除了刘健租的以外，全部出租给陈家乐；据赵玉来所知，陈家乐转租给了一个家具厂、茶城、快递公司、收破烂的共计四家，具体情况赵玉来也不清楚，赵玉来也不清楚是否再转租，目前实际经营使用的是上述四家；据听说本案租赁合同所涉及的350平米房屋可能全部由陈家乐出租给一个人，这个人经营家具厂和茶城；陈家乐按约给赵玉来租金，已经给到2019年9月30日；由于陈家乐改变了房屋用途，赵玉来在2019年1月3日书面通知陈家乐解除租赁合同，陈家乐说看法院怎样处理再说；陈家乐还说其转租的那家姓董的有点不靠谱，可能讹人，这个姓董的不同意解除合同。”2019年6月3日庭审中，赵玉来又称：“赵玉来租赁涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修，后来刘健承租时没有改变，陈家乐承租时稍许进行部分装修，改动不大；姓董的从陈家乐租来房屋干茶城和家具，姓董的对房屋改动很大，对赵玉来新建部分进行了变动及把门脸由赵玉来装修时建的不锈钢过道前厅改了木质门脸，还将工具房改成金属的了；姓董的进行了装修，房屋里的摄像设备、监视器、主机加硬盘这些都是姓董的装的。据赵玉来所知，姓董的除了自己使用外还转租给一个干快递的。陈家乐将从赵玉来租来的房屋除了转租给姓董的外，还转租给了一个收破烂的；收破烂的没有装修房屋，只是使用原来房屋；干快递也没装修房屋，直接使用”。2019年6月3日庭审中，赵玉来称，“涉案租赁合同所涉及的租赁物即350平米以及赵玉来所成两次新建建筑物（其中第二次是刘健和赵玉来合建的）现有情况是，涉案租赁房屋即350平米房屋内现有装修可能包括赵玉来、姓董的及陈家乐三方的装修；其他房屋也就是赵玉来所述新建部分中的装修可能包括赵玉来、姓董的、陈家乐、刘健、孙德福及王某等几方的装修，本案中有关安装工程包括水、电、弱电、通风工程可能包括赵玉来、姓董的安装的，空调器、散热器及电锅炉这是赵玉来装的，太阳能热水器是刘健装的。”2019年6月3日下午，经法庭进场勘验，发现涉案房屋、新建的建筑物以及相应的场地内，现经营茶叶、家具、农家乐、快递以及废品回收。天恒公司出具的鉴定报告，上载：原结构房屋内新装修造价为118,226元，新建房装修造价为952,281元，建筑工程造价为2,593,817元，安装工程造价为858,552元（其中安装工程确认项为549,160元，安装工程待确认项为309,392元），上述总造价为4,522,876元。赵玉来支付评估费20万元。乐年华饭店系个体工商户，经营者为张建国，于2007年12月5日注册成立，于2011年3月30日注销。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：一、赵玉来与花苗木中心于2007年6月30日签订的《天津市房屋租赁合同》、于2007年7月1日签订的《天津市房屋租赁合同（补充条款）》以及于2012年9月6日签订的《补充协议》是否应当解除问题；二、赵玉来是否拖欠花苗木中心租金及数额，是否超过诉讼时效问题；三、赵玉来是否应将坐落于天津市北辰区辰昌路2936号院内承租的房屋和土地（包括花苗木中心出租给赵玉来的以及赵玉来新建的房屋及场地）腾空并交还花苗木中心问题；四、本案租赁合同履行过程中，花苗木中心是否因违约侵害了赵玉来的租赁权并造成相应的损失以及是否应当向赵玉来承担民事责任；五、花苗木中心是否应当补偿赵玉来新建房屋及附属设施、装修物等不能拆除部分的折价款4,522,876元。对此本院分析如下：本案中，花苗木中心提供了《天津市直管公产非住宅保管自修房屋租赁合同》和《天津市直管公产非住宅房屋使用证》等证据，结合经本院调取的土地使用证及附图等档案材料，证实花苗木中心系涉案租赁房屋合法管理人，因此，花苗木中心与赵玉来签订的《天津市房屋租赁合同》、《天津市房屋租赁合同（补充条款）》以及《补充协议》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，则《天津市房屋租赁合同》、《天津市房屋租赁合同（补充条款）》以及《补充协议》合法有效，应受法律保护。鉴于《天津市房屋租赁合同》约定租赁期限为暂定10年即自2007年9月1日至2017年8月31日，《天津市房屋租赁合同（补充条款）》又约定免租期即2007年7月1日至10月31日以及租赁费用从2007年11月1日起计算的内容，且双方当事人对此均无异议，则本案租赁合同的租赁期限应自2007年11月1日起至2017年10月31日止。一、赵玉来与花苗木中心于2007年6月30日签订的《天津市房屋租赁合同》、于2007年7月1日签订的《天津市房屋租赁合同（补充条款）》以及于2012年9月6日签订的《补充协议》是否应当解除问题。对此，赵玉来不同意解除，并认为花苗木中心未在合理期限内通知解除租赁合同；另在租赁合同到期后赵玉来继续使用着租赁的房屋及场地，花苗木中心亦未提出异议，租赁合同仍然有效，只是不定期合同；虽然花苗木中心可以随时与赵玉来解除合同，但应给赵玉来必要的准备时间。庭审中，花苗木中心称2017年年初，向赵玉来发出函要求退租而赵玉来未收，但无法提供证据，赵玉来亦不认可收到退租函。本院认为，花苗木中心的上述陈述，其未提供相关证据加以证明，则本院不予认定。庭审已查明，本案房屋租赁合同的租赁期间自2007年11月1日起至2017年10月31日止。合同到期后，赵玉来继续使用着涉案租赁房屋，花苗木中心亦未提出任何异议，根据相关法律规定，涉案房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。花苗木中心可随时要求解除合同，但应当给赵玉来必要的准备时间。考虑本案实际情况，本院酌情以2018年6月20日即本案立案时，为双方解除租赁合同的时间为宜。因此，花苗木中心主张解除《天津市房屋租赁合同》、《天津市房屋租赁合同（补充条款）》以及《补充协议》的诉讼请求，本院依法支持。二、赵玉来是否拖欠花苗木中心租金及数额，是否超过诉讼时效问题。庭审中，赵玉来认为其交纳76万元租金费；而花苗木中心认可共收赵玉来交付的76万元款项，但其中的74万元为租金费，另2万元为水电费，故实际支付租金74万元尚欠26万元租金。本院认为，庭审已查明，2007年8月20日至2015年1月21日期间，赵玉来向花苗木中心陆续交纳2007年11月1日至2015年10月31日间的租金74万元（其中2014年11月1日至2015年10月31日应交10万元，在2014年11月1日实际交纳4万元），其中在2011年11月17日，赵玉来向花苗木中心除交纳2010年11月至2011年10月以及2011年11月至2012年10月间的两笔租金每笔10万元外，还向花苗木中心交纳2万元，但收据上未注明交款用途。本院于2019年6月3日在庭审中，通知花苗木中心在七日内提供证据证明其主张，但花苗木中心未向法庭提供证据证明其主张，亦未作出合理解释，则本院认定该2万元应作为已经交纳的租金。因此，赵玉来欠花苗木中心截止至2017年10月31日租金24万元。关于赵玉来抗辩所欠租金超过诉讼时效，花苗木中心不予认可。本院认为，庭审中，赵玉来称2015年5、6月份，赵玉来向花苗木中心交2014年11月1日-2015年10月31日所欠的6万元时，花苗木中心的工作人员赵会杰告诉先别给了，后未再催要过租金，故不同意支付租金，但花苗木中心对上述陈述不予认可。赵玉来的上述陈述，说明其在2015年5、6月份同意给付租金，而本案系于2018年6月20日立案，花苗木中心的起诉并未超过三年的诉讼时效期间，故赵玉来的上述抗辩，本院不予支持。三、赵玉来是否应将坐落于天津市北辰区辰昌路2936号院内承租的房屋和土地（包括花苗木中心出租给赵玉来的以及赵玉来新建的房屋、场地）腾空并交还花苗木中心问题。对此，赵玉来不予认可。2019年5月7日和6月3日，赵玉来在庭审中陈述其将涉案租赁房屋和新建的房屋转租给案外人刘健以及陈家乐，且该二人又将房屋转租或再转租给众多案外人（孙某、董某、王某以及一些不知姓名的人）来占用经营，赵玉来已不清楚转租以及再转租的实际情况并向法庭提供了其与刘健和陈家乐的合同；且经本院实地勘验，现场确实存在经营茶叶、家具、农家乐、快递以及废品回收的人或单位。因此，赵玉来并非涉案租赁房屋、新建房屋以及场地的实际占有人；另，在长达十余年的租赁期间内，在刘园苗圃入门处的显著位置上，花苗木中心未能尽善良管理人的管理职责，疏于并怠于对赵玉来新建建筑物以及转租行为的监管，以致出现众多案外人占有涉案租赁房屋以及新建建筑物的情况。因此，花苗木中心在履行本案租赁合同的过程中存在过错，花苗木中心的上述请求，已无实际可能且无法执行，因此，本院不予支持。花苗木中心可在梳理法律关系种类、主体、内容，结合事实与法律规定，另案起诉解决腾房事宜。四、本案租赁合同履行过程中，花苗木中心是否因违约侵害了赵玉来的租赁权并造成相应的损失以及是否应当向赵玉来承担民事责任。关于赵玉来反诉花苗木中心赔偿因修路造成的经济损失45万元［按乐年华饭店每年收取租金30万元为计算标准，花苗木中心从2010年10月通知赵玉来修路（实际从2011年3月开始修路），即乐年华饭店就开始停业，至2012年5月完工，期间经过19个月，按照18个月计算出45万元］一节，但赵玉来未提供任何证据加以证明。花苗木中心在庭审中陈述，确实在2011年3月至2012年5月期间修路，因致赵玉来无法经营故同意赔偿10万元经济损失即免去一年租金；赵玉来称不认可此赔偿故而至今未达成一致。本院认为，鉴于花苗木中心确实因修路影响赵玉来使用涉案租赁房屋，此行为系违约行为，又鉴于花苗木中心当庭同意继续以免除一年租金即10万元的方式予以解决，本院酌情认定花苗木中心应当赔偿赵玉来损失12.5万元［计算来源：每年10万元÷12个月×15个月（自2011年3月至2012年5月）］为宜。关于花苗木中心抗辩赵玉来的上述反诉请求超过诉讼时效一节。本院认为，鉴于庭审中，花苗木中心同意以免除一年租金的方式赔偿因修路给赵玉来造成的损失，则赵玉来的上述反诉请求，依法不超过诉讼时效，故对花苗木中心的上述抗辩，本院不予支持。五、花苗木中心是否应当补偿赵玉来新建房屋及附属设施、装修物等不能拆除部分的折价款4,522,876元［即原结构房屋内新装修造价为118,226元，新建房装修造价为952,281元，建筑工程造价为2,593,817元，安装工程造价为858,552元（其中安装工程确认项为549,160元，安装工程待确认项为309,392元］。关于赵玉来反诉主张花苗木中心补偿其自行新建的建筑工程2,593,817元一节。本院认为，就赵玉来的新建行为是否经过花苗木中心同意一节，对此双方各执一词。赵玉来称其共两次新建且均经花苗木中心同意，但未向法庭提供任何证据，亦未提供图纸、建筑材料证据以及经审核准许的建设手续：赵玉来在2018年8月8日庭审中称，2007年6月30日签订租赁合同后，新建800平米左右房屋，2012年新建500平米房屋；赵玉来却在2019年5月7日庭审中称，此前庭审中，对2007年7月建设房屋面积估算错了，并称实际面积为1340平米；在2012年建了大约480平米。赵玉来上述关于新建房屋面积在两次庭审中不一致，未向法庭提供任何证据亦未作出合理解释。庭审中，花苗木中心称，签订本案租赁合同后，即2007年7月，花苗木中心同意赵玉来建设房屋，但具体面积不清楚，但赵玉来未超出使用范围进行建设，当时花苗木中心没有实际测量，大概自车棚的位置开始向北以及租赁房屋的锅炉房的位置外侧向北顺着原有出租房的北侧建了饭店的单间、操作间，具体面积不详，间数不清楚，花苗木中心亦未在现场确认建筑图形、面积等情况；花苗木中心不清楚赵玉来所述的在2007年所新建的其他房屋，亦未经花苗木中心同意，都是赵玉来私自建的；花苗木中心未同意赵玉来所述2012年的新建行为。花苗木中心亦未向法庭提供任何证据对其陈述加以证明。综上，因花苗木中心和赵玉来均未向法庭提供任何证据证明各自的陈述且对对方的陈述均不予认可，本院仅能通过双方当事人的陈述确定赵玉来在2007年部分新建房屋的情况系经花苗木中心同意，但因双方均无法举证证明具体新建房屋的位置、面积、房间数量以及朝向等，本院考虑到花苗木中心当庭确认有关赵玉来的建筑范围，以及评估报告关于建筑工程造价为2,593,817元，本院酌情考虑按建筑工程造价的20%作为经花苗木中心同意赵玉来所新建的建筑工程造价；又鉴于双方均未提供建设房屋的合法审批手续，双方对此均有过错，则本院酌情认定花苗木中心应当补偿赵玉来上述建筑损失的50%，即259,381.7元（计算来源：2,593,817元×20%×50%=259,381.7元）。对其他建筑工程，因无法确定案外人刘健所建设房屋的具体情况下，进而无法确定赵玉来所主张的2007年的建设范围，且赵玉来无法提供合法的建筑手续，因此，本院不予支持。赵玉来可在梳理法律关系种类、主体、内容，结合事实与法律规定，另案依法解决。关于赵玉来主张花苗木中心补偿赵玉来新建房装修造价952,281元一节。庭审中，赵玉来自认其所新建房屋中的装修，可能包括赵玉来、姓董的、陈家乐、刘健、孙德福及王某等几方的装修。因此，赵玉来反诉中涉及其新建内的装修工程，因涉及案外人利益，本案不予处理。赵玉来可在梳理法律关系种类、主体、内容，结合事实与法律规定，另案依法解决。关于赵玉来主张花苗木中心补偿赵玉来在涉案租赁房屋装修折价款118,226元一节。对此，花苗木中心不予认可。本院认为，《天津市房屋租赁合同》约定增加的装修、设备归赵玉来所有，维修由其自行负责；《天津市房屋租赁合同（补充条款）》约定增加的装修部分，相关费用和维修由赵玉来自行承担，租赁期满后，不可拆卸部分归花苗木中心所有，可拆卸部分归赵玉来所有。鉴于《天津市房屋租赁合同（补充条款）》对装修的约定进行了变更，则本院以《天津市房屋租赁合同（补充条款）》的约定为准。天恒公司出具的鉴定报告上载涉案租赁房屋内新装修造价为118,226元，均系不可拆卸部分，根据上述约定应归花苗木中心所有。但考虑到，庭审中，赵玉来自认涉案租赁房屋内的现有装修可能包括赵玉来、姓董的及陈家乐三方的装修，且不能向法庭提供确凿证据进行区分。因此，涉案租赁房屋内的现有装修涉及案外人利益，故对对赵玉来反诉主张花苗木中心补偿涉涉案租赁房屋内装修折价款的诉讼请求，本院不予支持。赵玉来可在梳理法律关系种类、主体、内容，结合事实与法律规定，另案依法解决。关于赵玉来主张花苗木中心补偿附属设施折价款问题。对此，花苗木中心不予认可。天恒公司出具的鉴定报告上载安装工程造价为858,552元（其中安装工程确认项为549,160元，安装工程待确认项为309,392元），由于安装工程待确认项在现场并不存在，故本院不予考虑。关于造价为549,160元的安装工程确认项一节，庭审中，赵玉来自认，上述安装工程并非全部系赵玉来所安装，即有关水、电、弱电、通风工程可能包括赵玉来、姓董的安装的，空调器、散热器及电锅炉是赵玉来装的，太阳能热水器是刘健装的。因此，上述安装工程，可拆卸的，可由权利人拆走；其他不可拆卸的，因涉及案外人利益，赵玉来无权作为权利人来主张权利，综上，对赵玉来的上述主张，本院不予支持。赵玉来可在梳理法律关系种类、主体、内容，结合事实与法律规定，另案依法解决。综上，本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百三十三条规定，判决如下：一、原告天津市花苗木服务中心与被告赵玉来于2007年6月30日签订的《天津市房屋租赁合同》、于2007年7月1日签订的《天津市房屋租赁合同（补充条款）》以及于2012年9月6日签订的《补充协议》于2018年6月20日解除；二、被告赵玉来于本判决生效之日起五日内支付原告天津市花苗木服务中心所欠截止到2017年10月31日的租金24万元；三、原告天津市花苗木服务中心赔偿被告赵玉来因2011年3月至2012年5月修路造成的损失12.5万元；四、原告天津市花苗木服务中心赔偿被告赵玉来因2007年间新建建筑工程造成的损失259,381.7元；五、评估费20万元，原告天津市花苗木服务中心负担11,470元，被告赵玉来负担188,530元；六、驳回原告天津市花苗木服务中心的其他本诉请求；七、驳回被告赵玉来的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28,871元，原告天津市花苗木服务中心负担26,444元，被告赵玉来负担2,427元；反诉案件受理费23,292元，原告天津市花苗木服务中心负担1,800元，被告赵玉来负担21,492元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  裴忠贺审 判 员  刘红芸人民陪审员  赵维柱二〇一九年六月十七日书 记 员  杨 楷附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第十一条承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。