西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初5090号原告西安锦江物业服务有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人任利，该公司执行董事。委托诉讼代理人刘艳，女，汉族，1975年6月27日出生，住陕西省宝鸡市金台区，系该公司员工。委托诉讼代理人李超，男，汉族，1981年9月20日出生，住西安市碑林区，系该公司员工。被告陕西美祥酒店管理有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人李建华，该公司经理。委托诉讼代理人原毅，男，汉族，1966年7月6日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。原告西安锦江物业服务有限公司（以下简称锦江物业公司）与被告陕西美祥酒店管理有限公司（以下简称美祥酒店公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告锦江物业公司的委托诉讼代理人刘艳、李超，被告美祥酒店公司的委托诉讼代理人原毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦江物业公司诉称，郭某某在高山流水·和城5号楼3单元购买的5-31004号房屋用于美祥酒店员工宿舍。收房时原、被告签订《前期物业服务协议》，被告愿意按照原告与西安和成置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》行使业主权利、履行业主义务。协议约定，原告根据被告物业的建筑面积，按照住宅1.3元/月·m2的标准收取物业服务费，电梯费0.41元/月·m2，垃圾费6元/月，暖气费5.8元/月·m2×4个月，暖气空置费为暖气费×30%。协议签订后，原告按照合同约定向被告履行了合同义务，但被告自2016年4月1日起未支付物业服务费及相关费用，原告工作人员多次催促无果。现原告诉至法院，请求：1.判令被告支付5-31004号房屋2016年9月1日至2018年6月30日物业服务费2923.79元、垃圾处理费108元、公摊电费277.3元、电梯费922.2元、暖气（空置）费0元，合计4231.29元；2.判令被告支付合同约定的违约金1355.1元（2017年1月1日至2018年3月31日共455天，违约金按每日3‰计算，计算至实际支付之日）；3.本案诉讼费由被告承担。被告美祥酒店公司辩称，高山流水·和城5号楼10-13层房屋是其公司橙子酒店的办公区和会所。原告诉请期间的物业费、垃圾费等费用其公司未支付属实，但其公司未支付是因为原告在未通知其公司的情况下停水停电，给其公司造成损失。而且，原告要求按每日3‰计算违约金，标准过高，请求法院核减。经审理查明，被告美祥酒店公司系西安市高新区XX路XX城********房屋的实际使用人，该幢楼10-13层系其公司橙子酒店的办公区和会所。2012年12月17日，原告（乙方）与案外人郭某某（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方所购房屋房号为5号楼3单元10层31004号，房屋类型为住宅，甲方愿接受乙方提供的服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.3元/月·平方米；代收代缴费用：居民垃圾费6元/月·户，电梯费0.15-0.45元/月·平方米，公摊电费据实结算定期公示；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用按季交纳，代收代缴费用按月交纳，若供水、供电、供热、供气等相关单位需预收，则按其要求交纳。业主或物业使用人应在每季度第一个月（或每月）1～7日内履行交纳义务；甲方有按时足额交纳物业服务等各项费用的义务；乙方根据《物业管理条例》等有关法律、法规、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》及本协议的约定，在本物业区域内开展物业经营管理服务活动，按约定的内容提供服务并向业主和使用人收取服务费用。合同第二十四条约定，甲方或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方除从逾期之日起每日加收应缴费用3‰的违约金外，还可采用停止服务、诉讼等措施催缴。原告主张被告应按建筑面积124.94平方米和1.3元/平方米支付物业服务费、按0.41元/月·平方米支付电梯费、按6元/月支付垃圾费、据实支付公摊电费。被告认可其公司系物业服务费等费用的支付义务人，对原告主张的物业费、电梯费、垃圾费和公摊电费的计费面积、计算标准及欠费期间亦无异议，但提交锦江物业公司高山流水和城管理处客户服务中心和美祥酒店公司于2017年2月24日出具的《关于橙子酒店停电事件的事情经过》，主张原告2016年11月14日未经通知停电给其公司造成损失，所以其公司未交纳物业服务费及其他费用。原告认可2016年11月14日其公司确实应和成置业公司要求而对橙子酒店的客房（6号楼）实施停电，但不认可被告主张的损失。以上事实，有《前期物业服务合同》、《关于橙子酒店停电事件的事情经过》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告与郭某某签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。被告认可其公司系物业服务费等费用的支付义务人。因此，原告作为物业服务公司，应当向被告提供与郭某某所约定的向物业实际使用人提供的物业服务；被告作为物业实际使用人，在接受原告提供的物业服务的同时应当向原告交纳物业服务费等费用。因此，被告应向原告支付案涉房屋在2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费2923.60元（124.94平方米×1.3元/平方米×18个月）、垃圾费108元（6元/平方米×18个月）、电梯费922.06元（124.94平方米×0.41元/月·平方米×18个月），并支付2016年12月至2018年4月期间的公摊电费277.3元。关于原告要求被告支付违约金一节，因原告并未对本案所涉房屋实施停电，故被告以原告未经通知而实施停电进行抗辩于法无据，本院依法不予采信。但被告以合同约定的日千分之三的违约金标准过高为由请求本院依法核减，因原告未提交其因被告未支付相关费用而遭受损失的相关证据，故综合本案情况，本院酌情确定被告自原告起诉之日即2019年2月19日起以未付费用为基数、按日万分之三向原告支付违约金至实际支付日。关于被告主张原告停电给其公司造成损失一节，因其未提交损失的相关证据，且未就此提起反诉，故本案依法不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告陕西美祥酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安锦江物业服务有限公司支付西安市高新区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费2923.60元、垃圾费108元、电梯费922.06元和2016年12月至2018年4月期间的公摊电费277.3元，共计4230.96元。二、被告陕西美祥酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内以4230.96元为基数、按日万分之三向原告西安锦江物业服务有限公司支付2019年2月19日至实际支付日的违约金。如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告西安锦江物业服务有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告负担。因原告已预交，被告应在支付上述款项时将负担的案件受理费一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  张叡婕审判员  孟元元审判员  卢 帆二〇一九年六月二十五日书记员  邹 倩1