文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终4334号上诉人（原审被告）:周治全，男，1968年7月25日出生，汉族，住重庆市綦江区文龙街道滨河大道元方新城**。被上诉人（原审原告）:重庆兴宇物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道正通大厦，统一社会信用代码91500222759277590G。法定代表人：旷宏宇。委托代理人:欧扬，男，该公司员工。上诉人周治全因与被上诉人重庆兴宇物业管理有限公司（以下简称兴宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2019)渝0110民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周治全、被上诉人兴宇物业公司的委托诉讼代理人欧扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周治全上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。主要理由：周治全自2015年入住不到一个月，其家门外外墙砖脱落，周治全给兴宇物业公司反映后半年才得到修复，且现在仍然存在安全隐患；周治全家中主卧、次卧遇下雨就漏水，其也多次给兴宇物业公司反映，但该公司均以各种理由推诿，不进行维修；周治全所在小区的电梯存在安全隐患，兴宇物业公司一直不联系开发商来修，直至拖延至电梯脱保才要求启动大修基金进行维修；周治全所在楼栋的门禁从未启用，致使小区安全得不到保障。综上，兴宇物业公司在物业管理上不到位，周治全不应向其缴纳物业费等费用。兴宇物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。兴宇物业公司向一审法院起诉请求：“1、判决被告支付物业服务费4666.2元；2、判决被告支付二次加压费156元；3、判决被告支付违约金1148元；4、判决被告承担本案诉讼费。”一审法院认定事实：2012年3月20日，兴宇物业公司与重庆敬义置业有限公司签订了《前期物业服务合同》约定：由兴宇物业公司对位于重庆市綦江区文龙街道元方新城B区提供物业服务，合同期限为三年。2014年1月6日，重庆市綦江区文龙街道元方新城B区原业主王宗恒接房时与兴宇物业公司签订的《临时业主管理规约》约定：物业服务费标准按建筑面积收取，住宅：每平方米1.1元/月，二次加压费0.8元/吨。2015年5月，原业主王宗恒将元方新城B区房屋卖给周治全所有。2017年10月16日，以重庆市綦江区文龙街道元方新城B区业主委员会为“甲方”与以兴宇物业公司“乙方”签订的《物业服务合同》约定：甲方将“元方新城B区”小区委托乙方实行物业管理。第三条物业服务主要内容为：1、物业共同部分的日常维修（小修）、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、水池、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建设和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋公共区域的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通及化粪池清淘。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助公安部门做好物业管理区域内安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。第四条，在物业管理区域内，在合同特别约定的物业管理事项：接受业主委托，对其物业专有部分进行养护，接受甲方委托对小区区域进行经营，经营收益按双方约定使用。第五条乙方提供的物业服务标准：1、房屋外观：整洁、符合规划设计要求；2、房屋及设施、设备的维修、养护：经济合理、安全、适用、及时、迅速、彻底（门禁及监护系统正常运转：包括门禁系统之通话、可视、开启）；3、公共环境：辖区内每天普通清洁两次，同时达到“五不”、“五净”标准。4、绿化：配套专职绿化工：四季有绿、花、草、树死亡率小于8%。第六条，本物业服务费用收取为包干制，双方约定物业服务费用收取按月收取，其收取标准为：（1）住宅：住宅**以下（含**），按平方米1.00元/月（含公摊水电费），三层以上按平方米1.10元/月（含公摊水电费）；（2）商业门面：2.00元/月、（3）、二次加压费：0.8元/吨；（4）、车库车位：每个70元/月（含公摊费）。业主或物业使用人应当按月缴纳物业服务费用，逾期不缴，乙方从业主、使用人欠费之次月起以欠费金额按日收取千分之三违约金。第七条，全体业方应于合同生效之日起向乙方交纳物业服务费用，收费时限：当月1－15日。第九条，房屋共用部位、共用设施及公共设施的维修及费用承担按市、区的相关规定执行，双方约定单次维修大于500元的维修、更新、改造项目由专项基金列支，单次维修低于500元的，由物业企业承担。第十四条，本合同期限为3年，自2017年10月17日起至2020年10月16日止。合同期限届满前三个月内，甲方根据《重庆市物业管理条例》和《业主管理公约》相关规定执行。合同签订后，兴宇物业公司按合同约定为元方新城B区的业主或使用人提供了物业服务。周治全系重庆市綦江区文龙街道元方新城B区号房屋的业主，从2015年9月起未向兴宇物业公司缴纳物业服务费，截止2019年2月，周治全尚欠兴宇物业公司物业服务费4666.2元（建筑面积101平方米×1.1元×42月＝4666.2元），二次供水加压费（237吨－42吨）×0.8元＝156元，合计4822.2元。后经兴宇物业公司多次书面催收未果，兴宇物业公司起诉至法院。一审法院调取的周治全房屋大门外墙、卫生间、卧室照片9张，已经庭审质证和审查，双方对其真实性无异议，证明周治全卫生间漏水系楼上业主装修所致，与房屋质量无关，周治全主卧、次卧干墙没有渗水的事实，一审法院对兴宇物业公司举示前述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。兴宇物业公司与重庆市綦江区文龙街道滨河大道元方新城B区业主委员会签订《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反行政法规和法律的强制性规定，该合同合法有效。兴宇物业公司按照合同的约定向元方新城B区提供了物业服务，而周治全系重庆市綦江区文龙街道滨河大道元方新城B区号房屋的业主，接受了兴宇物业公司提供的物业服务，未按《物业服务合同》的约定按时缴纳物业服务费、二次供水加压费等费用，经兴宇物业公司书面催交仍未缴纳相关费用，其行为已违约，应承担民事责任。故兴宇物业公司要求周治全支付尚欠的物业服务费、二次供水加压费等费用，并支付违约金合法，一审法院予以支持。但兴宇物业公司要求周治全按合同约定按日加收应缴纳费用千分之三的违约金过高，审理中，周治全要求降低违约金的请求合法，一审法院根据相关的法律规定，以周治全未履行部分为基数，按年利率24%标准计算违约金。周治全辩称本人未与兴宇物业公司签订物业服务合同，因兴宇物业公司举示的接房通知，业主临时管理规约，元方新城B区物业服务合同系原业主王忠恒签订的，兴宇物业公司不具备主体资格，本人不是适格被告。根据《重庆市物业管理条例》第二十七条规定“业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业公司签订、变更或解除物业服务合同”，因重庆市綦江区文龙街道滨河大道元方新城B区业主委员会经全体业主选举合法产生的，而业主委员会作出选聘兴宇物业公司为该小区服务的决定，对全体业主产生法律效力，故兴宇物业公司具备原告主体资格。因原房屋产权人王忠恒已将元方新城B区1-9-4房屋出卖给周治全所有，周治全为该房屋的所有权人，原业主王忠恒所承担的权利义务已转让给周治全，周治全系本案的适格被告。审理中，周治全举示证据证明兴宇物业公司在履行管理服务合同期间，存在大楼门禁损坏后长期未进行维修的情况，证明兴宇物业公司在履行物业服务合同义务时，存在一定的安全隐患，但没有对业主的人身或财产造成损失。审理中，兴宇物业公司表示正在启用大修基金准备进行维修，故周治全不能以此为由拒绝交纳物业服务费。审理中，周治全辩称自己房屋的主卧、次卧干墙在下大雨时有渗水现象，一审法院与双方共同到现场进行勘查，未发现有渗水情况，故周治全的辩称意见不能成立。周治全辩称兴宇物业公司未及时对小区公共区域和楼道卫生服务不到位，但未举示充分的证据证明，一审法院不予采纳。因周治全享受了兴宇物业公司提供的物业服务，而拒绝交纳物业服务费行为违反合同的约定，应承担民事责任。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：“一、被告周治全在本判决生效后十日内支付原告重庆兴宇物业管理有限公司尚欠的物业服务费、二次供水加压费共计4822.2元及违约金（违约金以4822.2元为基数，从2019年2月28日起按年利率24%计算至付清时止）；二、驳回原告重庆兴宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告周治全负担（原告已交纳，被告在履行前述判决义务时一并支付原告）。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人兴宇物业公司与重庆市綦江区文龙街道滨河大道元方新城B区业主委员会签订《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对全体业主产生法律效力。兴宇物业公司作为案涉小区的前期物业公司以及在前期物业服务合同到期后由该小区业主委员会合法聘请的物业公司，其依约履行了物业管理义务，上诉人周治全作为该小区业主，应当依约缴纳物业费等费用。现周治全认为兴宇物业公司的服务管理不到位，其不应当缴纳物业费等费用的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审法院判令周治全缴纳尚欠的物业费等费用，于法有据，应予维持。综上所述，周治全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周治全负担。本判决为终审判决。审 判 长  段晓玲审 判 员  周 舟审 判 员  夏兴芸二〇一九年六月十八日法官助理  赵 曦（院印）书记员赵中雪