福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0503民初2295号 原告：福建省南奔物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区海星小区**楼**，统一社会信用代码91350503310629322Y。 法定代表人：陈忠顺，该公司负责人。 委托诉讼代理人：黄鹏伟，福建华达律师事务所律师。 被告：张国爱，男，1984年10月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：薛琳梅，女，1985年7月27日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，系张国爱之妻。 委托诉讼代理人：余锦维，福建建达（泉州）律师事务所律师。 原告福建省南奔物业管理有限公司（以下简称南奔物业公司）与被告张国爱物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南奔物业公司的委托诉讼代理人黄鹏伟、被告张国爱委托诉讼代理人余锦维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南奔物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令张国爱支付从2016年4月1日起至2018年8月31日止的物业管理费4408元及从2015年1月10日起至2018年8月10日止的公摊水电费812元；2、本案受理费用由张国爱承担。事实及理由：张国爱系泉州市丰泽区城东街道水木春天小区X号楼XXXX室的业主。2017年12月16日，南奔物业公司与福建中超实业有限公司（以下简称：中超公司）签订《“水木春天”A区临时物业服务合同》，2017年12月19日，南奔物业公司与泉州市长冠物业管理有限公司（以下简称：长冠物业公司）签订《协议》，上述两份合同共同约定中超公司将位于丰泽区城东街道水木春天小区（以下简称：水木春天小区）的全部物业交由南奔物业公司实施物业服务管理并收取物业服务费，并且对前期物业公司长冠物业公司于2017年10月31日之前的物业费代为清收。上述两份合同签订后，南奔物业公司依约履行了物业管理服务，张国爱也实际接受了物业管理服务。但后期张国爱却以各种理由拒不缴纳物业管理费用。 张国爱辩称，一、南奔物业公司与中超公司签订的临时物业服务合同违反法律法规强制性规定，应认定无效。南奔物业公司无权向张国爱收取物业费；二、南奔物业公司没有为水木春天小区提供承诺的服务，严重违反合同约定，无权向张国爱主张物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人提供的证据及庭审陈述，对本案主要事实作如下认定：张国爱系泉州市丰泽区城东街道水木春天小区X号楼XXXX室的业主，上述房屋面积为117.28平方米。2012年5月1日，中超公司与长冠物业公司签订《前期物业服务合同》一份，载明中超公司选聘长冠物业公司作为水木春天小区的前期物业管理单位。上述合同约定物业费收取标准为高层住宅每平方米1.3元/月。合同约定物业费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月10号前缴纳物业费。合同期限自2012年3月1日至2014年2月28日，如在合同期满后，业主大会尚未成立，长冠物业公司与中超公司双方无违反本合同约定且双方无异议情况下自动延长本合同期限。2015年3月28日，张国爱出具《声明书》一份，载明其系长冠物业业主，已经签订业主手册。2012年5月1日，中超公司与长冠物业公司签订《泉州市丰泽区“中超·水木春天A区”住宅区**物业服务合同补充协议》一份。2017年11月2日，南奔物业公司出具《工作协调函》一份，载明长冠物业公司管理水木春天小区的合约时限已过，长冠公司不再续约。南奔物业公司与长冠物业公司协商同意由南奔物业公司与长冠物业公司进行工作对接，暂由南奔物业公司接受管理水木春天小区的日常物业工作，并由华大街道法花美社区在见证方处盖章确认情况属实。2017年12月16日，南奔物业公司与中超公司签订《“水木春天”A区临时物业服务合同》，约定中超公司选聘南奔物业公司作为水木春天小区的物业管理单位。委托管理期限暂定为1年，自2017年11月11日起至2018年11月10日，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自动终止。合同期满后，如业主大会尚未成立，南奔物业公司与中超公司双方无违反本合同约定且双方无异议情况下自动延长本合同期限。合同约定物业服务费的收费标准为每平方米1.3元/月。2017年12月19日，长冠物业公司与南奔物业公司签订《协议》一份，约定长冠物业公司于2017年11月5日将水木春天小区截止2017年10月31日所有的欠费清单交予南奔物业公司，并委托南奔物业公司代为收款。2018年8月2日，泉州市丰泽区公安消防大队出具《公安行政处罚决定书》，载明该大队检查发现水木春天小区存在消防室主机显示烟感系统损坏，给予南奔物业公司处罚。2018年12月20日，泉州市住房和城乡建设局出具《信访事项复查意见书》一份，载明水木春天小区关于消防系统、电梯、应急发电机组存在一定问题，长冠物业公司于2017年11月退出水木春天小区，南奔公司于2017年12月进入小区服务，南奔物业公司系与中超公司签订的物业合同，并非与社区签订。中超公司未重新公开招投标，即与南奔物业公司签订物业服务合同，程序不符合相关规定。南奔物业公司于2018年7月1日向张国爱寄送《律师函》一份，告知张国爱拖欠南奔物业公司自2016年4月1日起至2018年8月31日止的物业费4408元及自2015年12月10日起至2018年8月10日的水电公摊费812元，要求其缴付上述拖欠费用。张国爱于2018年9月7日签收该份《律师函》。张国爱确认其自2016年4月1日起至今未缴纳物业费，自2015年12月10日起至今未缴纳水电公摊费 另，经张国爱申请，本院依法于2019年3月19日对水木春天小区的公共设施设备进行现场勘查，拍摄照片并制作笔录，载明水木春天小区存在小区绿化未达标准、公用路灯损坏、多处路灯电线裸露在外、小区部分楼栋入户大堂墙体脱落及部分电灯损坏、5号楼电梯存在穿孔、小区部分区域卫生未打扫、消防设施未及时进行维护、小区门禁系统损坏，小防水栓污水、通往地下室通道无路灯照明、地下、地下室过道随意堆放建筑垃圾爱、南奔物业公司在上述勘查笔录上签字确认。 本院认为，张爱国虽辩称南奔物业公司与长冠物业公司签订的《协议》并未向其告知，南奔物业无权向其收取长冠物业公司担任物管单位期间的物业费。但《协议》仅约定长冠物业公司委托南奔物业公司代为收取物业费，并非债权转让协议，故南奔物业公司无需履行告知义务。且本院向张爱国寄送本案相关的证据材料包括《协议》，张爱国签收证据材料并应诉，其已周知《协议》的内容。故南奔物业公司作为长冠物业公司的受托单位，依据双方签订的《协议》的约定，可向张爱国收取长冠物业公司担任物管单位期间的物业费及水电公摊费。虽张爱国对南奔物业公司与中超公司签订《“水木春天”A区临时物业服务合同》持有异议，但南奔物业公司已经实际对水木春天小区提供物业管理服务，且经小区所在社区见证，南奔物业公司有权按照长冠物业公司与中超公司签订的《前期物业服务合同》约定的物业费收费标准向业主收取其管理期间的物业费。综上，因张爱国自2016年4月1日起至2018年8月31日未缴纳物业费，故南奔物业可根据《前期物业服务合同》约定的物业费收费标准即每平方米1.3元/月向张爱国收取自2016年4月1日起至2018年8月31日止的物业费为117.28平方米×1.3元/月·平方米×29个月=4408元。但张国爱抗辩南奔物业公司没有尽到物业管理职责，经本院现场勘验，勘验笔录及照片可证实南奔物业公司物业管理服务存在不到位的情况，故本院对长冠物业公的标准予以适当下调，对张国爱拖欠的物业管理费4408元按3085.6元予以认定；关于水电公摊费，根据《临时物业服务合同》约定，张国爱作为业主应当承担小区的公共水电费用，张国爱自2015年12月10日起至2018年8月10日止已拖欠水电公摊费共计812元，故南奔物业公司要求张国爱支付自2015年12月10日起至2018年8月10日止拖欠水电公摊费812元，合理合法，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、张国爱应于本判决生效之日起五日内向福建省南奔物业管理有限公司支付自2016年4月1日起至2018年8月31日止拖欠的物业费3085.6元； 二、张国爱应于本判决生效之日起五日内向福建省南奔物业管理有限公司支付自2015年12月10日起至2018年8月10日止拖欠的水电公摊费812元； 三、驳回福建省南奔物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告福建省南奔物业管理有限公司负担7元，由被告张国爱负担18元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  李丽琼 二〇一九年六月二十五日 法官助理许祥鑫 书记员吴晓斌 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。