四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终1811号 上诉人（原审被告）：斯琼芝，女，汉族，1979年12月26日出生，住四川省西充县。 委托诉讼代理人（特别授权）：邓伟杰，四川辽原律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：范琳，女，汉族，1975年9月4日出生，住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：陆某，女，汉族，2011年6月13日出生，住四川省西充县。 法定代理人（陆某之母）：范琳，女，汉族，1975年9月4日，住四川省西充县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：马庆吉，西充县晋城法律服务所法律工作者。 上诉人斯琼芝因与被上诉人范琳、陆某房屋租赁合同纠纷一案不服四川省西充县人民法院（2018）川1325民初3634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 斯琼芝上诉请求：1.撤销原判或依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。陆小林将西充县晋城镇胜利桥头下凤凰街36号房屋一间出租给斯琼芝使用，时间从2015年11月1日至2018年11月1日（三年整），每年租金人民币8000元（大写捌仟元），租金分两次付清，即2015年11月1日付人民币12000元，2016年11月1日付12000元。租赁协议签订后，斯琼芝按协议约定缴清了三年租金24000元。2018年2月3日，陆小林询问斯琼芝是否续租房屋，斯琼芝表示愿意再续租十年，租金90000元，于是在2018年2月4日预支了续租租金5000元，陆小林出具了收据一份。2017年12月29日，斯琼芝当着王某1、斯某等人的面将50000元交给陆小林，未打收据，陆小林说将租金给清后一并出收据，斯琼芝表示同意。2018年5月下旬，斯琼芝将剩余续租的租金40000元交予陆小林后要求出具收据以及签订书面合同，但陆小林当时因有急事未出具收据也未书写合同，后才知晓陆小林去世的消息。以上事实能够证实斯琼芝与陆小林建立了房屋续租的关系。 范琳、陆某辩称，本案是因陆小林死亡后产生的纠纷，不能仅仅靠证人看到收到钱就认定付了租金，付租金应该打收条，且没有租赁合同，不符合交易习惯也不符合常理，既然第一次租3年都签订了租赁合同，那为什么续租10年没有租赁合同也没有打租金收条，而且不可能第一次租期未到期就支付可能续租的房租，所以续租不成立。斯琼芝上诉称2018年2月4日预付了续租十年的租金5000元，但一审中斯琼芝为何没有陈述5000元预付款，不符合情理。请求驳回上诉，维持原判。 范琳、陆某向一审法院起诉请求：1.解除2015年11月1日陆小林与斯琼芝签订的《租房协议》；2、判令斯琼芝立即搬离西充县晋城镇胜利桥头下凤凰街36号房屋；3、判令斯琼芝从2018年11月1日起按21.92元/天标准支付房屋占用资金至实际搬离胜利桥头下凤凰街36号房屋之日，并缴清水、电、气、电视费用；4、本案诉讼费用及其他费用由斯琼芝承担。 斯琼芝辩称，我原在西充县晋城镇胜利桥头紧邻陆小林房屋隔壁租房开设茶房，陆小林房屋当时关闭大半年都没人租，经人介绍我才租了陆小林房屋，每年租金8000元，2015年10月29日，我交给陆小林房屋租金12000元，隔两天后，陆小林把打印好的《房屋租赁合同》拿来让我签字，租房合同签字时间是2015年11月1日，租期2015年11月1日至2018年11月1日，房租分两次交清，2016年11月1日，我就交清了三年房租。2017年5月后，我和朋友合伙去嘉陵做工地为民工煮饭，关门半年。2018年2月，我回西充继续经营茶房，想长期租赁，陆小林要求涨房租，因经营时间较长，顾客较熟悉，我想长期租赁，经与陆小林口头协商，在原房租每年8000元基础上涨1000元，连续租赁十年。腊月29，我把嘉陵工地钱拿了回来，就叫陆小林过来拿钱，陆小林来后，我在茶房内当着茶房喝茶的斯某等人的面给了陆小林50000元。当时，陆小林还说，如不买车，也不会提前收房租，我当时要陆小林出条子，陆小林说翻过年把另40000元收了，再一并写合同出条子。2018年5月下旬，我嘉陵工地的钱回来一部分，加上年前留的钱，已够付剩余房租40000元，收房租那天，陆小林从我茶房门前经过，走到了桥中间，我便叫他来把剩余房租40000元收了，当时还有个人和他同路，那个人在桥上喊他快点，陆小林下来进屋后，我便把钱交给了他，拿来纸笔叫他出条子写合同，陆小林说要得，他当时要把钱点完时，桥上那个人喊他快点，陆小林把钱收好后打算走，我说忙啥，把先前给的50000元和今天给的40000元打个条子，写个合同再走不迟，陆小林说，今天的确忙，有急事，过后给你打条子，不要怕，你租房子以前给房租都没有打条子，我也没有找过你麻烦，过几天就来给你完善手续，说完就走了。斯琼芝申请证人王某1、斯某、王某2、杨某出庭作证，王某1证实：认识斯琼芝，2017年腊月在聚义茶坊打牌时看见一个长胡子、高额头的人来找老板收过房租，桌上有3打整钱，另有100、50、10元的。斯某证实：认识斯琼芝，2017年腊月29，看见过给房租，3万元整的，当时没看见打条子。王某2证实：认识斯琼芝，2018年5月一天，喝茶时听见这个老板喊陆小林把剩余租金拿去，叫陆小林写协议打条子，陆小林说由急事下次来办。杨某证实：认识斯琼芝，2018年5月下旬，喝茶时听见这个老板喊陆小林收房租，给了3万元整钱，在那数1万零钱，外面桥上有人喊陆小林赶快。 一审法院认定的事实：范琳系陆小林之妻，陆某系陆小林之女，陆小林于2018年6月29日因病去世，陆小林父母已先于陆小林去世，陆小林除陆某外无其他子女。2015年11月1日，陆小林与斯琼芝签订了以陆小林为甲方、斯琼芝为乙方的《租房协议》，协议载明：甲方将西充县晋城镇胜利桥头下凤凰街36号房屋一间出租给乙方使用，时间从2015年11月1日至2018年11月1日（三年整），每年租金人民币8000元（大写捌仟元），租金分两次付清，即2015年11月1日付人民币12000元（大写壹万贰仟元），2016年11月1日付12000元（大写壹万贰仟元），租房期间产生的水、电、气、电视等费用按时足额缴清。租赁协议签订后，斯琼芝按协议约定缴清了三年租金24000元。租赁期限届满后，范琳要求斯琼芝腾房，双方发生纠纷，经西充县晋城镇南街社区居民委员会调解无果。 一审法院认为，2015年11月1日，斯琼芝与陆小林签订的《租房协议》合法有效，应受法律保护。陆小林去世后，范琳、陆某作为陆小林第一顺序法定继承人，对陆小林的遗产及生前与斯琼芝所签订的租房协议所产生的合同权益有继承权。本案争议焦点是：租期内，斯琼芝是否续租了案涉房屋十年，并已分两次向陆小林缴清了十年租金90000元。斯琼芝没有举出与陆小林签订的书面租房合同，也没有举出陆小林分别收取租金50000元、40000元出具的收条。民事行为应当遵循诚实信用原则，并符合日常交易习惯，重大民事活动更是如此。斯琼芝租赁陆小林房屋三年，双方签订有租房协议。租赁房屋十年，对于出租、承租双方而言，均为重大民事活动，按照常理和交易习惯都会订立书面合同；50000元现金非小额款项，支付时，按照常理和交易习惯，收款方是要出具收条的，即使当时收款方未出具收条，按常理和交易习惯也会事后补全完善相应手续，而不会一直置之不理，更不会违背常理再次主动向对方支付非小额款项，仍然不出具任何手续。斯琼芝辩称经口头协商续租陆小林房屋十年，向陆小林现金支付租金50000元，陆小林未出具收条，数月后又主动现金支付租金40000元，也未出具任何手续，斯琼芝的抗辩理由有悖常理，更不符合交易习惯。斯琼芝申请证人出庭作证，范琳对证人证言提出了异议，证人证言尚不足以起到推翻交易习惯和常理的证明作用，从而达到斯琼芝的证明目的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，斯琼芝应承担举证不能的法律后果，对斯琼芝辩称在租期内与陆小林口头协议续租十年，并已分两次向陆小林缴清了十年租金90000元的抗辩主张，不予采信。陆小林生前与斯琼芝所签订的租房协议中约定的租期届满日期为2018年11月1日，租赁期满，双方权利义务关系终止，无需解除合同；按合同约定斯琼芝应当返还房屋，范琳要求斯琼芝搬离房屋的诉讼请求，予以支持。斯琼芝继续占有房屋，应当对2018年11月1日后产生的占有使用损失承担责任，范琳、陆某的损失数额参照租房合同约定的租金标准计算，每天租金折算为21.92元/天（8000元/年÷365天），斯琼芝应从2018年11月2日起按21.92元/天支付范琳、陆某租金至实际搬离涉案房屋之日，并缴清实际占用涉案房屋期间水、电、气、视费用。判决：一、斯琼芝于本判决生效后十五日内搬离西充县晋城镇凤凰街36号房屋（胜利桥头下）；二、斯琼芝从2018年11月2日起按21.92元/天标准支付范琳、陆某租金损失至实际搬离西充县晋城镇凤凰街36号房屋（胜利桥头下）之日，并缴清实际占用该房屋期间所产生的水、电、气、视费用；三、驳回范琳、陆某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由斯琼芝负担。 本院二审中，斯琼芝举证陆小林出具的收条一份，载明“今收到房租伍仟元正（5000.00），收到人陆小林139××××3391”，并称该收条系2018年1-2月之间出具，拟证实斯琼芝与陆小林建立了房屋续租关系。范琳、陆某质证认为，该收条没有落款时间，即使如斯琼芝所称收条时间为2018年1-2月，此时间在2015年11月1日至2018年11月1日租赁合同履行期间，故不能证明斯琼芝与陆小林建立了房屋续租关系。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点：1.斯琼芝与陆小林是否建立了案涉房屋续租关系；2.若建立了续租合同关系，斯琼芝是否已付清续租租金。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。上诉人斯琼芝主张其与陆小林建立了案涉房屋续租关系，斯琼芝既没有举出与陆小林签订的书面租房合同，也没有举出陆小林分别收取租金50000元、40000元出具的收条，所举证人证言仅证实在聚义茶馆喝茶时的2017年腊月看到过斯琼芝给房租和2018年5月听到过斯琼芝喊陆小林收房租，均不足以证实斯琼芝与陆小林建立了2018年11月1日之后的房屋续租关系并支付了续租租金。因此，斯琼芝应当承担举证不能的不利后果。 综上所述，斯琼芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人斯琼芝负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 莉 审判员 陈智慧 审判员 唐晓兰 二〇一九年六月二十一日 书记员 胡沥文