江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初5323号原告：包月鹏，男，1994年7月8日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被告：唐蓉，女，1984年11月6日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：昆山市陆家镇苏城之家房产中介所，住所地江苏省昆山市陆家镇望星路**，统一社会信用代码92320583MA1PMD47XT。经营者：文增军。委托诉讼代理人：杨淑倩，上海中沃律师事务所律师。原告包月鹏与被告唐蓉、昆山市陆家镇苏城之家房产中介所（以下简称苏城之家中介）房屋买卖合同一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理，于2019年5月6日对本案公开开庭进行了审理。原告包月鹏及其委托诉讼代理人卞东风、被告唐蓉、被告苏城中介的委托诉讼代理人杨淑倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包月鹏向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告就买卖昆山市所签署的《昆山市陆家镇苏城之家房产(买卖)居间合同》。二、判令被告返还原告房款260000元。三、判令被告支付原告违约金264000元。四、判令被告苏城之家中介对被告唐蓉的上述债务承担连带清偿责任。五、本案全部诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第四项诉请为，要求被告苏城之家中介对被告唐蓉的债务承担补充赔偿责任。事实和理由：2018年10月26日，在被告苏城之家中介的居间撮合下，原被告三方就原告购买被告唐蓉所有的位于昆山市陆家镇星圃路233号常发XX花园XX号楼XXX室房屋(以下称“该房屋”)事宜共同签署了《昆山市陆家镇苏城之家房产(买卖)居间合同》一份，约定原告以88万元购买该房屋，原告依约支付被告房款260000元(含定金30000元)。后因该房屋被查封，导致买卖交易无法顺利履行。原告认为，原被告签署的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，合法有效，现因被告唐蓉的原因导致交易无法进行，被告唐蓉应当依据约定向原告承担违约责任。另，在签署合同之前，该房屋已经存在司法查封，被告苏城之家中介作为专业的居间方，未能够对该房屋的基本信息尽到审慎核实的义务，存在居间过错，应当与被告唐蓉共同向原告承担连带责任。基此，根据约定及法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。被告唐蓉辩称：同意解除合同，同意返还原告支付的房款26万元，但不同意支付违约金。首先，原告的购房资质我都不明确，原告的收入流水都要去做。其次，被告前几天才知道原告未经过被告同意私自撬开门锁且出租给他人，并将屋内的物品拿走。签约的时候被告并不知道查封的事情，否则不会签约。被告苏城之家中介辩称：被告并非合同相对方，合同解除由法院依法判决。原告主张的违约金过高。原告主张房款返还与被告无关。原告要求被告承担违约责任没有法律依据，由法院依法判决。被告保留追究实际违约方责任的权利。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和证据认定。本案经审理认定事实如下：2018年10月26日，原告包月鹏（乙方、买方）与被告唐蓉（甲方、卖方）在被告苏城之家中介（丙方、居间方）的居间下，就原告购买被告唐蓉位于昆山市陆家镇星圃路233号常发XX花园XX号楼XXX室房屋事宜签署《昆山市陆家镇苏城之家房产(买卖)居间合同》一份，合同约定：一、乙方于2018年10月26日，将第一笔定金3万元整支付给甲方。二、房地产基本情况。该房地产己设定抵押。抵押权人唐蓉。三、甲乙双方关于房产交易金额及付款方式的约定。1、转让总价880000元。2、乙方购买房产的付款方式：甲乙双方签署《昆山市房地产买卖合同》后，乙方己按本合同约定支付甲方购房定金。办理产权过户手续当日，尾款留有10000元。乙方申请贷款61万元整，甲方应给予积极配合(乙方需要贷款的，应于签署《昆山市房地产买卖合同》后个工作日内，办妥银行贷款申请手续，并按银行要求签署相关合同、文书，如实提交所有相关材料、交纳相关费用。若银行审批不能通过或者不足贷款申请额度，乙方和丙方有权利更换贷款人名字及贷款银行，若乙方还是不能通过贷款审核或者不足乙方申请额度的，乙方应于办理该房地产过户手续之日前以现金形式补足)。乙方于2018年11月20日前支付甲方23万元。3、若甲方有抵押贷款未结清，甲方应于签署本协议后60个工作日内，向银行申请结清手续，并于银行许可的最短期限内，至银行清偿剩余贷款，清偿后7个工作日内，办妥抵押登记注销手续，贷款余额及抵押通过乙方支付的第1、2笔房款优先用于清偿，余额由甲方自行补足。在抵押权人及乙方贷款银行允许的前提下，办理银行转按揭，产生的费用由乙方支付。4、甲乙双方于具备过户条件审批贷款通过满足过户条件后20个工作日内至该房地产所在地交易中心申请办理房地产过户手续。5、甲方于甲乙双方办理过户后当日将该房地产交付乙方。四、《昆山市房地产买卖合同》及违约赔偿。1、甲乙双方签署本合同过后，丙方安排并提前通知甲乙双方于2019年1月31日前丙方代做网签出具《昆山市房地产买卖合同》，甲乙双方应依丙方通知至丙方处签署《房地产买卖合同》，除甲乙双方另行达成一致外，双方应按本合同所列条件签署《昆山市房地产买卖合同》，任何一方未前往签署或拒绝按本合同所列条件签署《昆山市房地产买卖合同》的即视为该方违约。3、定金罚则：如甲方违约，则所收定金双倍返还于乙方。如乙方违约，则甲方没收乙方所支付的定金。4、甲乙双方一方反悔拒绝交易或未按时签署网上备案后的《昆山市房地产买卖合同》的，守约方有权以书面形式单方面解除合同，并要求违约方按照定金罚则赔偿，也有权要求违约方继续按照合同约定履行买卖及相关义务，并要求违约方按每延迟一日支付本合同转让价款的万分之五的违约金，若上述延迟违约方证明为客观原因或第三方原因造成的，则本合同继续履行，违约方无须支付违约金。十一、首付款支付过后如若出现违约，违约方要向买卖方赔偿总房价的30%作为违约金。十三、甲乙双方清楚知道昆山购房政策，乙方缴纳社保购买此房屋，合同期六个月为限，如在六个月之内因国家政策变动不能网签、过户，则甲乙丙三方均不承担任何违约责任，无需赔偿任何一方，合同自动解除，由丙方通知生效。甲方必须在一个月之内把一方全部缴纳房款退回给乙方，如超出日期，每日按总房款的万分之十赔偿给乙方作为赔偿金。补充条款：甲乙丙现友好协商，若因丙方寻找的垫资公司不接受乙方购买房屋办理的商业贷款，导致不能交易，三方免责，无须赔偿，且垫资利息由甲方承担，丙方寻找的垫资利息承诺包两个半月利息，且在三分内不论多久都收两个半月利息，且垫资客户贷款金额的百分之九十五方可继续履行，否则解约，甲方承诺此房可满两年过户，若因客户自己不愿意履行交易风险告知函和产权信息确认单，签收单、交易事项告知函和限购政策，导致的违约损失由乙方自行承担，甲方和丙方不予承担任何责任。上述合同签订后，原告支付被告唐蓉定金及房款共计260000元。原告包月鹏陈述，后因该房屋被查封，导致网签无法办理交易无法顺利履行，故要求解除合同。被告苏城之家中介认可涉案房屋存在一个抵押权人为平安普惠的抵押和查封，另存在涉案房屋另一购买人杨军申请法院进行的查封，并就此提供房屋产权信息表一份（载明：涉案房屋存在585000元的最高额抵押，并于2018年10月24日被本院查封，于2019年3月18日被苏州工业园区人民法院查封）。原告及被告唐蓉对该产权信息表的真实性都予以认可。被告唐蓉认为，其在签约时并不知悉涉案房屋被查封的事宜，且即使涉案房屋不存在查封，原告也可能并不具备购房资格及贷款资格，原告签订合同的目的就是敲诈被告的违约金。后原被告双方就合同解除及损失赔偿事宜未能协商一致，故原告诉至本院。另认定：案外人杨军因购买涉案房屋与被告唐蓉发生纠纷，遂以唐蓉为被告于2018年9月17日向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求解除其与被告唐蓉于2018年7月6日签订的《二手房买卖合同》及2018年7月13日签订的《补充协议》，并要求被告唐蓉向其双倍返还定金80000元和返还已付首付款200000元并支付逾期返还利息。该案审理中，本院根据杨军申请依法对涉案房屋进行了查封，并于2018年12月12日做出判决：杨军与唐蓉签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》解除；唐蓉返还原告杨军购房款及定金共计240000元，并支付逾期付款利息。该判决现已生效。另认定：审理中，被告唐蓉陈述，原告已擅自撬开涉案房屋门锁并将房屋出租给他人，月租800元。被告就此提供视频一段（2019年4月底被告朋友用手机在涉案房屋中拍摄的视频，有承租人，还有被告朋友）。原告包月鹏质证后，对视频光盘的真实性认为无法确认，2018年年底原告因联系不到被告，担心所付房款的安全，在苏城之家中介的店长文增军等人的陪同下，确实将涉案房屋的钥匙进行更换，当时房间里面没有任何家具家电，由于房屋特别简陋，原告无法居住使用，就自2018年12月左右出租了，租金是一个月800元。审理中，原告提交《情况说明》一份，内容为：签署合同后，因唐蓉收到原告包月鹏房款后，一直处于失联状态，包月鹏担心资金安全，并考虑到涉案房屋基本属于毛坯状况，里面基本没有家具家电等实际情况，故于2018年底，在中介公司工作人员陪同下进入涉案房屋，后因没有等到唐蓉，包月鹏将该房屋暂时出借给案外人使用。近日，收到法院关于拍卖该房屋的公告函。包月鹏同意法院依法处理该房屋，届时会按照法院要求搬离该房屋。另，同意出租期间的租金返还给唐蓉，并在双方结算时一并处理，同意法院在本案中一并处理。另认定：被告苏城之家提供其公司具体负责该起交易的业务员刘某出具的证言一份。证人刘某出庭证实：唐蓉2018年10月25日将房屋产权信息交给中介，房产信息中并无显示查封，买方付首付之前确实没有核实查封情况，一般是要查的，由于卖方唐蓉提交的产调信息是在10月20日之后拉的，且付定金前是周末，所以未查；2018年11月13日买方付首付，为了确保合同的履行，中介方负责售后的人员先去排队挂号网签，当天晚上六点左右发现了查封事宜，中介方发现查封事宜后，就约双方见面谈这个事情，但是卖方以各种推脱，先是说忙，后来说要给她时间，让她一件一件的解决，最后拖了一个多礼拜，中介方和买方都很着急，中介方就去陆家派出所报警了，派出所建议起诉；买方在签约时已交社保满一年，符合购房资格，买方拉过征信报告，且是单身，流水不够，父母可以担保。原告包月鹏对该证人证言质证后认为，对证人的身份认可，对涉案房屋被查封以后证人约房东协商及房东不予配合的事实也认可，对证人关于原告满足购房条件及贷款条件的陈述认可，但需要明确的是，签约时间是2018年10月26日，被告提供的产调出具时间是2018年10月15日，原告支付首付款的时间是2018年11月13日，产调出具的时间与支付首付款的时间间隔有一个月左右，中介方却未核实相关产权信息。被告唐蓉质证后，对证人身份认可，对证人陈述都不认可，原告和居间方都欺骗了被告，社保**口、银行流水都没有提供给被告，签完约他们才会去做这些材料。以上事实由房地产买卖居间合同一份、不动产权证一份、收据若干、不动产权属登记查询一份及查询结果证明一份、征信报告一份、收入证明一份、招商银行历史交易明细一张、签收单一张、交易风险告知函基本信息一份、房屋产权信息表一份、民事判决书一份及庭审中双方当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：原告包月鹏与被告唐蓉及居间方签订的房屋买卖居间合同系各方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。现因涉案房屋被法院查封导致合同无法继续履行，原告据此提出解除合同，符合规定，本院依法予以支持。原告据此要求被告唐蓉返还原告已支付的购房款260000元，亦应予以支持。审理中原被告均认可涉案房屋已由原告占有并出租给案外人使用，现合同解除，原告明确其已收到法院关于拍卖该房屋的公告函，同意届时按照法院要求搬离该房屋，亦同意将其占有涉案房屋期间获得的租金收益返还给被告唐蓉，此系原告对其权利的处分，其可就此在判决后与被告自行结算结算处理，本院在本案中不予理涉。关于被告唐蓉认为其涉案房屋中存有物品并被原告损坏及拿走的陈述，原告对此不予认可。因被告未能就此提起反诉，本院依法对此不予理涉，被告认为其权益受损的，可另行举证诉讼。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告支付原告违约金264000元的主张，原告明确该项主张依据的是合同第十一条“首付款支付过后如若出现违约，违约方要向买卖方赔偿总房价的30%作为违约金”，被告对此认为，其与原告签约时并不知悉涉案房屋存在查封，并无违约故意，不应赔偿违约金。本院认为，被告唐蓉系在涉案房屋的前购买人杨军提出解除合同诉讼后另行与本案原告签订合同，将涉案房屋出售给原告，后涉案房屋因第三方原因（被案外人申请查封）导致合同无法继续履行，且涉案房屋买卖合同签订时间及本院查封时间相近，故不能据此认定被告唐蓉存在违约故意。另，中介方在原告支付首付款当日即发现涉案房屋存在查封并立即将此情形告知原告，原告未能举证证实其对已支付房款存在银行贷款利息损失以外的其他损失，结合原告付款时间，本院依法酌情调整违约金为，以30000元为基数，自2018年10月26日开始起算，以230000元为基数，自2018年11月13日开始起算，均计算至实际支付之日，均按中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍计算。关于原告要求被告苏城之家对被告唐蓉的上述债务承担连带清偿责任的主张，审理中，原告变更诉请，要求苏城之家承担补充赔偿责任。本院认为，被告苏城之家作为专业的居间方，其在签订居间合同前（2018年10月26日）并未谨慎核实涉案房屋的权属受限情况，对合同无法继续履行及解除负有过错，但原告自己在合同履行过程中亦未能尽到合理注意和督促义务，本身亦有过错。综上，本院依法认定被告苏城之家中介对被告唐蓉的上述债务不能履行部分承担三分之一的赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告包月鹏与被告唐蓉就昆山市陆家镇星圃路233号常发XX花园XX号楼XXX室签订的《昆山市陆家镇苏城之家房产(买卖)居间合同》解除。二、被告唐蓉返还原告包月鹏购房款260000元并支付违约金（以30000元为基数，自2018年10月26日开始起算，以230000元为基数，自2018年11月13日开始起算，均计算至实际支付之日，均按中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍计算），于本判决生效之日起十五日内履行完毕。三、被告昆山市陆家镇苏城之家房产中介所对被告唐蓉的上述债务不能清偿部分承担三分之一的赔偿责任。四、驳回原告包月鹏的其他诉讼请求。案件受理费12600元，减半收取6300元，由被告唐蓉负担。其中，原告包月鹏预交的案件受理费6300元，本院予以退还，被告唐蓉应当负担的6300元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32×××11-73099，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  朱丽君二〇一九年六月三日书记员  孟 伟附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。