江西省分宜县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0521民初66号原告：黄细生，男，1970年12月11日生，汉族，现住江西省新余市分宜县。原告暨原告黄细生委托诉讼代理人：王招妹（系黄细生之妻），女，汉族，1974年4月20日生，汉族，身份证号码3605211974********，现住江西省新余市分宜县恩达国际小区******。两原告委托诉讼代理人：马军，男，住江西省南昌市安义县龙津镇人民路******，现住，现住江西省新余市分宜县两原告所在社区分宜县钤东街道办事处天工社区居民委员会推荐。被告：分宜县城镇房地产开发有限公司。住所地：江西省新余市分宜县城塘下路**。法定代表人：温鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘国华，江西至开律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉辉，江西至开律师事务所律师。原告黄细生、王招妹与被告分宜县城镇房地产开发有限公司(下称城镇房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序审理。因与本案为同一系列案件的（2018）赣0521民初261号-267号案件正在二审审理中，故本院于2019年1月15日裁定本案中止诉讼。2019年4月10日因中止审理的事由消失，本院决定恢复审理，并依法通知双方当事人继续进行诉讼，于2019年5月21日进行了公开开庭。原告暨原告黄细生委托诉讼代理人王招妹及两原告共同委托诉讼代理人马军，被告委托诉讼代理人刘国华、张玉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄细生、王招妹向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告向原告支付2017年度及2018年1月1日至3月16日的延期交房违约金23784元（461859元×1/10000/天×365天+461859元×2/10000/天×75天）；二、依法判决被告向原告支付因违约改变商品房窗户材质的差价2312元[17.79平方米×（480-350）元/平方米]；三、依法判决被告向原告支付因违约改变商品房阳台护栏材质的差价1728元[8.15平方米×（350-138）元/平方米]；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的恩达国际小区4号楼2单元604室，双方约定交房时间为2015年3月30日前，商品房经验收合格向原告交付。由于被告所开发房产迟迟不能通过竣工验收，未取得备案登记，构成违约。被告已向原告支付了2016年度之前延期交房违约金，依补充协议约定及合同约定要求，被告还应支付2017年度及2018年1月1日至3月16日止的违约金。另外，合同约定商品房窗户为断桥铝合金中空玻璃，阳台安装铝合金方管栏杆，被告违约安装其他材质。为此，为维护原告的合法权益，特向县人民法院起诉，请求依法判决。被告城镇房地产公司辩称：一、原告主张的违约金不应得到支持。原告于2015年12月17日领取了商品房钥匙并交纳了物业管理费等相关费用，原告实际进行了交房并办理了交房手续，被告已经履行了交房义务，原告也认可了交房义务已经完成，故后续的违约金被告不应支付。二、原告与被告并没有签订补充协议书，刘爱英与被告签订的补充协议书对原告不具有法律效力，原告以该协议书主张延期交房违约金，违反了相关合同法的规定。三、原告的诉讼请求已过诉讼时效。合同签订时间是2013年10月17日，约定交房时间是2015年3月30日前，如被告违约，原告在2017年3月底就要向法院主张权利，但原告于2019年才起诉，故已过诉讼时效。四、原告主张的阳台及窗户的面积没有异议，但被告是依备案的图纸对窗户和阳台进行施工的，符合设计的要求，合同约定是无效条款，被告不应支付差价。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交及法院依职权调取的如下证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。具体包括被告企业信息，商品房买卖合同，购房税务发票，竣工验收备案表，赣神州司鉴字（2018）第62号司法鉴定意见书，（2016）赣0521民初995号民事判决书，恩达国际花园房屋装修申请表、收楼入房声明、承诺函，被告出具的收款收据（四张），（2019）赣05民终1、2、5、7号民事判决书。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的补充协议书，被告对其真实性无异议，认为该协议不是原告签订的且是在业主违规上访中胁迫被告签订，对关联性和合法性提出异议。本院认为，被告对该协议的真实性无异议，对其真实性予以认定；尽管该补充协议书系被告与本案案外人刘爱英所签订，但因刘爱英与两原告系同一小区业主，且该补充协议书载明“所有业主享有同等待遇”，其内容未违反法律、法规强制性规定，现被告也没有提交证据证明其被胁迫签订，故本院对该协议的关联性、合法性予以认定。2.原告提交的恩达国际小区业主集体诉求协调的方案、县房管局恩达国际花园项目整改工作进度统计表（5份）、县房管局分房管罚责改通字[2017]第02、03、04号责令（限期）改正通知书、县房管局关于帝景观澜和恩达国际小区部分业主集体上访有关问题处理情况的紧急汇报、县房管局关于恩达国际部分业主上访有关问题处理情况的汇报，被告对其三性及证明目的均有异议。本院认为，原告在庭后，向法院提交了该组证据均盖具了分宜县房地产管理局公章，其内容能证明政府职能部门对被告延期交房进行协调处理的事实，因而具有三性，予以认定。3.原告提交的光盘，被告对其合法性、真实性、关联性以及证明目的均提出异议。本院认为，该组证据中的视频仅为一个片段，没有反映出整个过程，故不予认定。4.原告提交的租房协议及交纳租房租金收条，被告对其合法性、真实性、关联性均提出异议。本院认为，该组证据在无其他证据佐证下无法确认其真实性，故不予认定。5.原告提交的新余法院网文章《交钥匙能否视为房屋交付义务的完成》，被告对其合法性、真实性、关联性均提出异议。本院认为，该文章代表作者个人的法律观点，不符合证据属性，故不予认定。6.原告提交的恩达国际花园逾期交房违约金发放表，被告对其真实性及证据目的提出异议。本院认为，原告虽庭后提交了证据原件，但不足以证明恩达国际小区部分业主已实际领取了至2017年12月的违约金，故不予认定。7.原告提交的恩达国际延期交房协调会议纪要，被告对其三性均有异议。本院认为，原告在庭后提交了盖有本院档案室公章的该会议纪要，因而具有真实性，但该会议纪要不能达到原告的证明目的。8.被告提交的收楼手续办理流程，原告对其真实性提出异议。本院认为，收楼手续办理流程，是被告告知业主收房的流程，无需业主签名，其上面写明的收楼费用、钥匙发放时间与原告签字的收楼入户声明的领取钥匙时间及交费时间能相互印证，可证实原告于2015年12月17日领取房屋钥匙并办理了交房手续，故予以认定。9.被告提交的阳台、窗户的设计图纸，原告对其三性均有异议。本院认为，被告当庭出示了证据原件，经核对复印件与原件一致，对该组证据的真实性、合法性予以认定，该证据与江西神州司法鉴定中出具的赣神司[2018]建鉴字第42号建设工程鉴定意见书相印证，能够证明被告实际安装的窗户、阳台材质与商品房买卖合同约定的材质不一致，但该证据并不能证明商品房买卖合同附件三约定的窗户和阳台材质条款为无效条款，不能达到被告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月7日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于分宜县恩达国际小区4#楼2单元604室商品房一套，价款461923元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供法定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照双方约定的标准采取补救措施达到装饰、设备标准。合同附件三装饰、设备标准约定，窗户为断桥铝合金中空玻璃，阳台安装铝合金方管栏杆。商品房买卖合同有原告签名捺印，被告及其恩达国际项目部均加盖了公章，县房管局加盖了商品房预售合同备案专用章。被告在施工过程中，对小区所有房屋窗户、阳台按备案设计图纸安装为塑钢中空玻璃窗、铸铁栏杆。原告黄细生于2015年12月17日领取房屋钥匙，在收楼入户声明、房屋装修申请表及承诺函上签字，并交纳了装修保证金、垃圾清运费等费用。被告于2016年4月19日向原告出具了房价为461859元的购房税务发票。涉案房屋因延期交房，2015年10月15日，在分宜县人民政府的主持下，被告与恩达国际小区部分业主就该小区延期交房问题进行了协调，县房管局、住建局及监理公司均派人参加，在该会议纪要的协调意见中，明确被告应在通过竣工备案后再向业主交房，延期交房违约金计算到该栋房屋竣工备案日期为止，提前交房的先按交房时间计算，交房后到竣工备案日期的违约金在竣工备案完时再支付。后因涉诉房屋迟迟未通过竣工验收合格，2017年5月31日至6月5日期间，县房管局多次组织被告与恩达国际小区部分业主就业主反映强烈的逾期交房和违约金赔付问题进行协商。在2017年6月2日的县房管局协调方案中，明确自购房合同约定交付日期起至达到政府规定的交付条件后实际交付之日计算违约金。2017年6月10日，原告所在小区的另一业主刘爱英在县房管局的见证下，与被告达成补充协议。该补充协议的主要内容为：1.竣工验收合格交房日期确定为2017年12月31日前，如未能按时交房，2017年12月31日以后即自2018年1月1日起的违约金双倍计算至实际正式交房日前一天；2.2016年12月31日前的逾期交房违约金在2017年9月30日全部现金付清，2017年1月1日起至实际交房日期间的违约金于交房之日全部现金付清（违约金计算按购房合同约定执行）；3.所有业主享受协议条款同等待遇。原告虽未与被告签订补充协议书，但已领取了2015年3月31日至2016年12月31日止的违约金。另查明，2017年6月6日，县房管局向被告下发分房管罚责改通字[2017]第02号责令（限期）改正通知书，责令被告于2017年12月31日前办理完恩达国际项目建筑工程竣工验收并交房，自该日起至整改到位期间停办商品房合同备案业务。同年8月18日，县房管局向被告的恩达国际项目部下发分房管罚责改通字[2017]第03号责令（限期）改正通知书，责令该项目部加快工程进度，确保2017年9月30日前完成人防和消防设施，于2017年12月31日前完成竣工验收并交房，于2017年8月31日前制定好赔付方案并足额筹集资金确保2017年9月30日前如期赔付业主2016年12月31日前违约金。2017年8月29日，县房管局向被告的恩达国际项目部下发分房管罚责改通字[2017]第04号责令（限期）改正通知书，责令该项目部履行向业主支付逾期交房违约金义务，于2017年9月10日前将差额违约金存入预售资金监管账户，自该日起监管账户资金不予支取，直至足以支付违约金或完全履行违约金支付义务。2018年3月16日，恩达国际小区4#楼取得分宜县住房和城乡建设局竣工验收备案。又查明，2018年2月，本院受理了（2018）赣0521民初261号-267号案件，是恩达国际小区业主张萍、严发根、严祥龙等七户向本院起诉被告要求支付延期交房违约金、窗户阳台材质差价，在审理过程中，江西神州司法鉴定中心接受本院委托于2018年10月23日对分宜县恩达国际小区4#楼2单元404室、503室、701室、1204室、1504室、1904室现安装的塑钢中空玻璃窗与合同约定的断桥铝合金玻璃之间平均市场价格差、现安装的铸铁栏杆与合同约定的铝合金方管栏杆之间平均市场价格差及现场安装价格差进行了鉴定，鉴定意见为以2018年10月8日作为鉴定基准日，塑钢中空玻璃窗与合同约定的断桥铝合金玻璃之间平均市场价格差（含安装费）为130元/平方米，铸铁栏杆与合同约定的铝合金方管栏杆之间平均市场价格差（含安装费）为212元/平方米，鉴定意见有效期一年。本院依法对以上案件作出判决后，被告均提起上诉，江西省新余市中级人民法院于2019年3月底作出终审判决，认定买受人向出卖人领取房屋钥匙，应视为变更交房条件，办理了房屋交接手续时，即发生房屋的占有转移视为房屋交付使用，交房后的违约金不应支持；2017年6月10日，部分业主与被告签订的《补充协议书》合法有效；维持了业主主张的窗户、阳台栏杆材质差价的诉讼请求。本院认为，涉案房屋系预售商品房，本案属商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效；二、涉案房屋交付时间应当如何确定；三、原告主张2017年度及2018年1月1日至3月16日止延期交房违约金是否有事实和法律依据；四、原告主张窗户、阳台栏杆的材质差价是否有事实和法律依据。一、原告的诉讼请求是否超过了法律规定的诉讼时效根据《中华人民共和国民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；权利人向义务人提出履行请求或义务人同意履行债务为诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原、被告签订的商品房买卖合同约定被告应当在2015年3月30日前将商品房交付买受人使用，因被告延期交房，原告与恩达国际小区部分业主通过上访等方式向被告主张权利，2017年6月10日原告所在小区的另一业主刘爱英在分宜县房管局的见证下，与被告签订了补充协议书，被告依据补充协议书的约定实际向原告及其他业主支付了2016年12月31日之前的违约金，前述情形已使本案的诉讼时效发生多次中断，诉讼时效期间依法应当重新计算。现原告于2019年1月4日向法院起诉，并没有超过法律规定的3年诉讼时效期间，所以被告提出关于原告的诉讼请求已超过了法律规定的诉讼时效的意见，于法无据，本院不予采纳。二、涉案房屋交付时间应当如何确定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。在出卖人未完成工程竣工验收取得备案登记并提供相关证明文件的情形下，根据有关法律规定或合同约定，买受人有权拒绝领取房屋钥匙、接受房屋。当买受人已向出卖人领取房屋钥匙，办理房屋交接手续时，即发生房屋的占有转移，视为房屋交付使用。原、被告之间签订的商品房买卖合同约定交房时间为2015年3月30日前，但被告实际未按约定时间向原告交付房屋。2015年12月17日，原告领取了房屋钥匙，因此应当认定涉案房屋交付时间为2015年12月17日。当然，原告接受房屋时，被告对房屋并未完成工程竣工验收取得备案登记，不符合双方之间商品房买卖合同第十一条约定的房屋交接条件，原告有权拒绝接受房屋，由被告承担逾期交房的违约责任。三、原告主张2017年1月1日至2018年3月16日的逾期交房违约金是否有事实和法律依据原、被告之间签订的商品房买卖合同约定交房时间为2015年3月30日前，原告领取房屋钥匙时间是2015年12月17日，本院认为，虽然此时房屋并不完全符合合同约定的交付条件，但原告领取了房屋钥匙，应视为双方变更了交房条件，因此应当认定涉案房屋交付时间为2015年12月17日。此时，原告已实际收取房屋，基本取得了合同权利，实现了合同主要目的，被告基本履行了合同义务，故交房后，原告依法不再享有取得逾期交房违约金的权利，况且原告也未提供有证明力的证据证实涉案房屋交付之后至竣工验收前给其造成了损失，再加之，原告已结清2015年3月31日至2016年12月31日期间的违约金，相反，如再按补充协议支持交房之后的所谓违约金，将造成被告重大的经济损失，对其极不公平，为此，从公平角度出发，为平衡双方利益，本院对原告请求交房之后的2017年1月1日至2018年3月16日期间的违约金不予支持。三、原告主张窗户、阳台栏杆的材质差价是否有事实和法律依据涉案房屋窗户实际安装塑钢中空玻璃窗材质与合同约定的断桥铝合金玻璃材质、阳台安装的铸铁栏杆与合同约定的铝合金方管栏杆不一致，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。原告要求被告补差价即要求被告以赔偿损失之方式承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因（2018）赣0521民初261号-267号案件与本案为同一系列案件，该案中江西神州司法鉴定中心对房屋窗户材质和阳台材质差价的鉴定意见在有效期限内，本案予以采纳该鉴定意见。综合鉴定意见和被告认可的原告实际测量的窗户面积17.79平方米及阳台栏杆面积8.15平方米，据此，原告主张房屋窗户的材质差价为2312元（130元/平方米×17.79平方米）、阳台栏杆的材质差价为1728元（212元/平方米×8.15平方米），本院予以支持。被告以其是按备案设计图纸施工反驳合同约定的条款无效，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，遵守合同约定是合同双方当事人应尽的义务和责任，原告关于被告向其支付窗户材质差价2312元、阳台栏杆差价1728元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告的其他诉讼请求因无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告分宜县城镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄细生、王招妹支付窗户材质差价2312元、阳台栏杆材质差价1728元，合计4040元。二、驳回原告黄细生、王招妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费496元，由原告黄细生、王招妹负担424元，被告分宜县城镇房地产开发有限公司负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  袁群英人民陪审员  袁雪英人民陪审员  彭建生二〇一九年六月十八日书 记 员  曹 钰