广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初989号原告（反诉被告）：欧雪凤，女，1982年9月8日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：李志强，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海章，广东定盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗定市宝晟房地产开发有限公司，住所地:罗定市罗城大木塘一巷****。统一社会信用代码：91445381090106924Q。法定代表人：谭惠英，董事长。委托诉讼代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁劲锋，广东恒晟律师事务所律师。原告欧雪凤与被告罗定市宝晟房地产开发有限公司（以下简称“宝晟公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，被告宝晟公司于2019年5月13日向本院提出反诉，经审查，被告宝晟公司的反诉符合法律规定，本院依法受理其反诉，并依法适用简易程序，于2019年6月6日对本诉和反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）欧雪凤及其委托诉讼代理人李志强、梁海章，被告（反诉原告）宝晟公司的委托诉讼代理人朱靖、梁劲锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告欧雪凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《××楼宇认购书》；2.判令被告返还原告支付的定金20000元、首期购房款179774元（房屋物业维修资金及其他费用6474元）共199774元；3.判令被告向原告支付上述款项的利息（以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，从原告支付之日起计至清偿之日止），暂计至起诉之日为5894.17元；4.判令被告承担本案的律师费用13000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，本诉原告变更其第二项诉讼请求为：判令被告双倍返还定金40000元、首期购房款179774元（房屋物业维修资金及其他费用6474元）共219774元。事实和理由：2018年8月份，原告到××楼盘看楼，经覃杰（被告宝晟公司的员工）介绍，了解到××楼盘可以帮购房客户在交付25%的首付款后办理银行按揭支付剩余房款。经被告的多次承诺，原告于8月21日与被告宝晟公司签订一份《××楼宇认购书》，约定由原告以最终实价人民币802396元（原售价为人民币894272元）认购被告宝晟公司位于××编号为××幢××号单位，该单位建筑面积为115.80平方米，套内面积为95.22平方米。原告于2018年8月21日向被告宝晟公司交付定金20000元，被告向原告开具了编号为No2231247的收据一张，收据载明“今收到客户：欧雪凤，电话××××****请于/年/月/日前亲临××接待中心签署《认购书》注：逾期发展商有权将此单元另行发售”，上面有经手人签名以及被告宝晟公司财务专用章的盖章。原告于2018年8月30日向被告交付首期购房款人民币179774元，被告宝晟公司向原告开具了编号为No2938672的收据，收据载明“今收到客户欧雪凤电话××××****交来购××商住小区××座××房首期购房款壹拾柒万玖仟柒佰柒拾肆元”，上面有经手人签名以及被告宝晟公司财务专用章的盖章。原告于2018年11月30日向被告交付房屋物业维修资金及其他费用6474元，被告宝晟公司向原告开具编号为No2316824的收据，收据载明“今收到客户欧雪凤电话××交来购××商住小区××座××房，房屋物业维修资金及其他费用，注：费用多退少补、不计息退还”，上面有经手人签名以及被告宝晟公司财务专用章的盖章。2018年12月26日，覃杰（被告宝晟公司员工）明确告知原告，由于原告的征信报告显示有住房贷款（首付）都是要三成的，并明确要求原告补足三成的首付，否则无法办理银行按揭。原告与被告宝晟公司于2018年8月21日签订的《××楼宇认购书》约定支付25%首期购房款后，剩余房款的支付方式为银行按揭。原告按约定履行了支付定金、支付25%的首期购房款以及配合办理银行按揭等义务，但因为被告承诺支付2.5成的首期购房款违反人民银行有关住房贷款的首付不低于三成的强制性规定，导致原告无法办理银行按揭。原告明确表示自己无力支付三成的首付款，多次要求被告返还定金20000元、首期购房款179774元以及房屋物业维修资金及其他费用6474元，但均遭到被告的拒绝。原告认为，因被告在没有确认原告人民银行的征信报告的前提下，承诺交付2.5成的首期购房款可以帮原告办理银行按揭，原告基于诚实信用原则向被告交付了定金20000元、首期购房款179774元以及房屋物业维修资金及其他费用6474元，但因违反人民银行有关住房贷款的首付不低于三成的强制性规定，原告无法办理银行按揭，致使合同无法继续履行，被告的行为构成了根本违约。故原告特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，本诉原告向本院提交以下证据：1.原告身份证复印件、企业信用信息公示报告，证明原、被告的诉讼主体资格；2.××楼宇认购书，证明原告与被告于2018年8月21日签订认购书，存在商品房买卖预约合同关系；3.微信照片，证明2018年8月27日被告向原告夫妇承诺首期支付25%购房款，剩余购房款办理银行按揭；4.银行按揭所需资料，证明被告违反第7点规定，在没有为客户查询银行征信报告的前提下收取原告的25%首期购房款；5.收据、兴业银行回单，证明被告收取了原告定金20000元、首期购房款179774元以及房屋物业维修资金及其他费用6474元；6.微信号截图、微信聊天记录截图、微信图片，证明原告与被告的员工覃杰为商品房进行洽商事宜，因被告做出不真实的承诺，违反人民银行有关办理银行按揭的强制性规定导致合同无法履行；7.邮政快递单复印件两份，证明被告拒收原告有关要求解约以及退款的函告；8.委托合同、律师费发票三张，证明原告聘请律师维护其权益支付了13000元的律师费。本诉被告宝晟公司辩称：一、原告无权单方解除《××楼宇认购书》（以下简称《认购书》）。第一、被告不存在违约行为。认定是否存在违约行为的依据是合同的明确约定。《认购书》对涉案商品房的总房价、支付方式以及后续手续等作出明确的约定，是双方的真实意思表示，合法有效。该《认购书》并未约定被告对原告是否可以办理贷款、实际可以获取的贷款金额多少等负有审查的义务，所谓的被告违约责任根本无从谈起。第二、原告能否办理银行贷款、实际可以获取的贷款金额，由银行根据贷款人的综合条件（包括但不限于征信、收入状况以及是否首次购房）进行内部审查并决定是否发放贷款以及发放的金额。如前所述，对于原告贷款申请是否获得银行批准及实际发放的贷款金额是否与贷款申请一致，被告不负有审查义务，如原告因个人综合情况未获银行贷款批准，其后果只能由原告自行承担。此外，原告至今仍然拒绝签订商品房买卖合同和办理贷款手续，未经银行审查，原告何以断定“原告无法办理银行按揭”？同时，原告亦未提供任何证据证明其确实无法办理银行按揭。第三、本案不存在销售人员误导原告或向原告作出虚假承诺的情况。首先，原告提供的证据材料不能证明销售人员作出过只支付25%的首期购房款即可办妥并获得剩余75%购房款金额贷款的承诺，销售人员只是提供参考意见；其次，销售人员提供的参考意见并未违反人民银行的有关规定。《人民银行、银监会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》第一条明确规定：“在不实施‘限购’措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%”，故对于首次购房，银行根据实际情况有权确定最低首付款比例为25%。上述文件于2015年9月24日发布，属于公开政策文件，原告对于其能否以25%的首付比例办理贷款应当有充分的预见。原告作为完全民事行为能力人，对于购房这一重大交易，不可能仅凭销售人员的参考意见就断定其能以25%的首付款办理贷款。第四，即使原告无法办理贷款，也不会导致《认购书》的目的无法实现。根据《认购书》的约定，原告同意以一次性付款方式、银行按揭贷款或公积金按揭付款方式等支付方式支付购房款，即无论是通过一次性支付的方式还是以贷款的方式支付购房款，原告均予以认可。如原告确实无法办理贷款，其理应一次性向被告付清购房款。据此，原告实际上能否通过贷款方式支付购房款，从来都不是双方继续履行《认购书》的障碍，更不是原告据以拒绝履行《认购书》约定的义务甚至提出解除《认购书》、退回相关款项的理由。第五，原告提出解除《认购书》、要求被告退款的真正理由，并非因为能否按25%的首期款办理贷款的问题，而是原告配偶需要偿还赌债或用于赌博。原告提供的微信记录（2018年9月8日）表明，早于销售人员提出其征信问题之日（2018年12月26日），原告配偶曾提出解除《认购书》并退回相关款项。至于后续的沟通内容，原告却刻意隐瞒。被告提供的后续聊天记录可以清楚地反映出原告要求退款的真正目的。第六，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、二十三条以“不可归责于双方当事人的事由”为由解除商品房预约合同的规定。双方至今未能签订正式的《商品房买卖合同》以及补充协议，责任完全在于原告，原告在没有任何根据的情况下，无视《认购书》中多种付款方式的约定，自认为无法办理贷款而拒绝履行《认购书》约定的签约义务，已构成根本违约，应根据《认购书》的约定承担违约责任。二、原告无权单方解除《认购书》，自然无权要求被告退还定金（履约保证金）、首期购房款及物业维修基金并支付利息。三、原告关于律师费的诉讼请求应予以驳回。1.《认购书》中关于请求支付律师费的权利，专属于被告，《认购书》并未约定原告有权向被告主张律师费，原告该项请求从根本上缺乏合同依据。2.退一步讲，即使法院认为双方均有权主张律师费，原告该项诉讼请求成立的前提是被告存在违约行为，显然，该前提不存在。本案纠纷发生的原因完全在于原告，原告无正当理由拒不履行《认购书》约定的义务，属违约方，其反而要求作为守约方的被告支付律师费，其诉讼请求显然毫无事实和法律依据且于理不合。四、本诉原告所主张返还的定金实际上并非法律意义上的定金，××楼宇认购书并未明确约定双方返还的内容，所谓的定金实际上只是履约保证金，不适用定金罚则，本诉原告要求双倍返还没有任何事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求依据不足，请求法院依法驳回其全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。本诉被告在本诉中提交证据如下：微信记录（2018年9月10日），证明本诉原告提出解除《认购书》，要求本诉被告退款的真正理由，并非因为能否按25%的首期款办理贷款的问题，而是本诉原告配偶需要偿还赌债或用于赌博。反诉原告宝晟公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《××楼宇认购书》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金（以802396元为本金，从2018年8月28日起按每日0.05%的标准计至《××楼宇认购书》解除之日，暂计至2019年5月13日为103910.282元）；3.判令反诉被告交付的20000元定金（履约保证金）归反诉原告所有；4.判令反诉被告向反诉原告支付律师费10000元；5.判令反诉原告从反诉被告已支付的179774元购房款中直接扣减第二、第四项诉讼请求的金额及反诉原告向法院缴纳的诉讼费用；6.本诉及反诉的全部诉讼费用均由反诉被告承担。事实和理由：2018年8月21日，反诉原告与反诉被告签订了《××楼宇认购书》，约定反诉被告向反诉原告购买反诉原告开发的位于罗定市××自编号为××幢××号单位，总房款为802396元。认购书第2条明确约定：1、反诉被告应在认购书签订之日起7天内付清首期款/全款，并与反诉原告签订正式《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、反诉被告逾期履行上述义务的，每逾期一天按总房款万分之五向反诉原告支付违约金。逾期超过5天的，反诉原告有权单方解除认购书、没收履约保证金并要求反诉被告支付反诉原告为主张权利而产生的包括但不限于诉讼费、律师费等全部费用及损失（反诉原告有权在反诉被告已支付的购房款中直接扣减）。自认购书签订之日起至今反诉被告仍未与反诉原告签订正式的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，也未向反诉原告付清房款，反诉被告已违反认购书第2条的约定，构成根本性违约，应根据认购书的约定承担违约责任。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，恳请法院依法判决。反诉原告为证明其反诉主张向本院提交以下证据:1.民事委托代理合同以及广东增值税普通发票，共同证明反诉原告为向反诉被告主张权利而支出了律师费10000元。2.认购书，即本诉原告提交的证据2，证明双方的商品房预约关系以及欧雪凤支付购房款及签订正式的房屋买卖合同的期限及相应的逾期履行的法律后果。反诉被告欧雪凤辩称：一、反诉被告没有构成违约。《××楼宇认购书》约定：“乙方已交甲方的购房定金为购房款的一部分，乙方必须按照双方约定的付款方式7天内付清首期款/全款，并按甲方要求与甲方签订正式的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》……”，但是按照《银行按揭所需资料》第7点载明：“个人征信报告（登录中国人民银行征信中心网站利用“问题验证”查询）（带身份证查看有无贷款、有无不良记录）（身份证复印件）（原件）（签商品房买卖合同时必须出示）（公司明确规定：没有征信报告的不能签合同，客户付定金时销售就应该帮客户查征信，方便我们为客户做好签合同的准备）”，那就是说，反诉被告于当时并不具备签合同的资格。第一步：7天内付清首期款/全款；第二步：销售并没有在7天内帮业主查征信，出征信报告；第三步：签订正式的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。1.反诉被告已经按照《××楼宇认购书》的约定，于2018年8月21日向反诉原告交付定金20000元，于2018年8月30日向被告交付首期购房款人民币179774元。但是由于销售没有及时为反诉被告一方查询征信致使反诉被告无法与反诉原告签订正式的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。反诉被告交付定金以及首期房款后，销售并没有在7天内帮反诉被告查征信，而反诉原告在反诉被告没有征信报告的前提下，三番四次催促反诉被告签合同，指责反诉被告违约，其实是违反“公司明确规定：没有征信报告的不能签合同”的规定。也就是说，销售帮查征信，然后反诉被告有征信报告，其才能与反诉原告签订正式的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。但是反诉原告的销售于2018年12月26日才微信明确告知反诉被告征信报告显示“有住房房贷的，首期付款都是要三成的”，明显已经违反了反诉原告方向反诉被告方出示的《银行按揭所需资料》要先帮客户查征信然后才正式签合同的规定。2.反诉被告征信报告显示要三成首期付款才能办理银行按揭这个事实不会因为反诉被告由于回家生孩子等客观原因迟延与反诉原告一方签合同而改变。本案中反诉被告不存在违约问题，是由于客观原因致使合同目的不能实现。依据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发【2016】26号）的规定“居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款……对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整不低于30%。”2018年12月26日下午16时，反诉原告方通过微信明确告知反诉被告的征信需要三成首付才能办理银行按揭，要求反诉被告补足三成首付款。反诉原告一方显然是存在过失的，只是不停地催促反诉被告签合同，但忽略了反诉被告购买第二套且面积超过90平米的房产需要不低于三成的首付款才能办理银行按揭的客观事实。3.反诉被告没有及时与反诉原告一方签合同是由于不可抗力的客观原因，并非故意迟延签约。反诉被告跟销售确认过，其因为要生孩子，没办法和反诉原告一方签约。反诉原告的销售人员明确给了反诉被告履行签约的期限，要求反诉被告于2019年4月1日前履行签订合同的义务。综上所述，反诉被告没有构成违约，其无法与反诉原告签订正式的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的最根本原因是反诉被告征信报告显示要三成首期付款才能办理银行按揭这个客观事实，致使合同目的无法实现。二、反诉原告提起反诉的律师费不应该由反诉被告支付，理由如下：1.反诉被告没有构成违约，其无法与反诉原告签订正式的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是因为客观原因致使合同无法履行，所以反诉原告要求反诉被告支付违约金和律师费没有事实和法律依据。2.相反，是因为反诉原告一方没有按照《银行按揭所需资料》的规定，其销售于2018年12月26日才明确告知反诉被告，要补足三成首付才能办理银行按揭贷款。反诉原告强行要求反诉被告补足三成首付后才与其签订正式的购房合同是属于对认购书的约定作了实质性的变更，其对此存在明显的过失，从签约程序来看，反诉原告一方属于违约。反诉被告在反诉中没有证据提交。综合原、被告诉辩、质证，对经原、被告双方质证无异议的证据，本院予以采信。对双方质证有异议的证据，本院将综合本案案情及其他证据佐证情况进行认定。本院经审理认定事实如下：宝晟公司是位于罗定市××的房地产开发商。2018年8月21日，欧雪凤作为乙方与宝晟公司作为甲方，双方签订了《××楼宇认购书》，约定乙方认购甲方位于××自编号××幢××号单位，该物业建筑面积115.8平方米，套内面积95.22平方米。乙方认购该物业总价为人民币894272元，最终实价为人民币802396元。甲乙双方约定付款方式为：1.一次性付款方式；2.银行按揭付款方式；3.公积金按揭付款方式。备注：按揭银行由甲方酌情安排，乙方须按甲方规定时间内向有关银行办理按揭手续或付清余款。甲乙双方同时约定：1.甲方已向乙方出示双方将签署的正式《商品房买卖合同》示范文本及补充协议，项目重要提示和甲方出具的购房须知。乙方已看到并理解上述文本、协议、提示和须知，且无异议。2.乙方已交甲方的购房定金为购房款的一部分，乙方必须按双方约定的付款方式7天内付清首期款/全款，并按甲方要求与甲方签订正式《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，若乙方逾期未按甲方要求付清首期款/全款，及与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，甲方有权要求乙方每延期一日按总房款的万分之五支付延期办理相关手续的违约金。若延期超过五天，则甲方有权单方面解除本《楼宇认购书》，甲方无须事先通知乙方，有权单方面将上述该物业收回另行出售，乙方已付甲方的购房定金不予退回，且甲方可向乙方追偿因处理过程中发生的诉讼费用、律师费等全部费用与损失，违约金及前述费用甲方有权直接从乙方已付购房款中扣减。3.在甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》前，如遇不可抗力之意外，甲方有权撤销本《楼宇认购书》，此时，甲方除把乙方已付购房定金及房款退回给乙方外，不再负担其它任何责任。4.本《楼宇认购书》生效后，若乙方提出解除的，乙方已付甲方的购房定金不予退回。上述认购书签订后，欧雪凤即向宝晟公司支付了定金20000元。2018年8月27日，宝晟公司销售人员覃杰向欧雪凤出具了“置业计划”，“置业计划”上载明总房价894272元；付款方式为银行按揭：首期支付25%，首期款193300元，余下支付75%，贷款额57.7万元，并办理银行按揭；物业维修基金3474元。后经宝晟公司销售人员覃杰同意，欧雪凤可延迟10天付清首期款。2018年8月30日原告向被告支付了购房款179774元。2018年11月30日原告向被告支付了房屋物业维修资金及其他费用6474元。2019年4月12日，欧雪凤诉至本院，称宝晟公司要求其补足三成首付，其明确表示无能力支付三成首付，要求宝晟公司返还定金及首期购房款、房屋物业维修资金及其他费用遭拒，遂成讼。本院认为：本案是商品房预约合同纠纷。欧雪凤与宝晟公司于2018年8月21日签订的《××楼宇认购书》，是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，但现双方均要求解除该《××楼宇认购书》，故本院予以确认。本案的争议焦点为：欧雪凤与宝晟公司未能签订《商品房买卖合同》的责任在于哪一方？针对上述焦点，本院评判如下：首先，虽然欧雪凤与宝晟公司签订的《××楼宇认购书》对付款方式中的“一次性付款方式、银行按揭付款方式、公积金付款方式”均勾选了，但欧雪凤与宝晟公司签订的《××楼宇认购书》作为一个预约合同，只是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件，在买受方只与出售方对买卖的条件进行了初步磋商的情形下，若将订立了预约合同理解为无论出于何种原因，只要买受方到期不签订本约均是违约，势必将买受方置于要么损失定金，要么被迫无条件接受出售方提供的格式合同的不利境地，显然违背公平、诚信原则。且从欧雪凤及宝晟公司销售人员覃杰的微信聊天记录以及双方的实际履约行为来看，双方实质上选择了银行按揭的付款方式。故此，对于本诉被告宝晟公司提出的本诉原告欧雪凤无法办理贷款，理应一次性向其付清购房款的抗辩意见，本院不予采纳。其次，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发[2016]26号）“一、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整不低于30%”。宝晟公司的销售人员覃杰作为商品房销售人员，理应熟知或了解我国关于个人住房的有关贷款政策，其在明知欧雪凤并非首次购房且欧雪凤的首套住房相应购房贷款仍未结清的情况下，仍向欧雪凤出具首期支付比例为25%的“置业计划”，那么，欧雪凤就有理由相信支付25%的首付款后，余款即可办理银行按揭贷款手续。但覃杰其后又称欧雪凤征信报告显示有住房贷款而要求欧雪凤按30%首付款比例支付首期购房款，从而致使欧雪凤因首付比例提高而导致其无履约能力，最终导致欧雪凤未能与宝晟公司在《××楼宇认购书》约定的期限内签订正式的《商品房买卖合同》。因此，本院认定，欧雪凤未能与宝晟公司在《××楼宇认购书》约定的期限内签订正式的《商品房买卖合同》的主要责任在于宝晟公司。故本诉原告欧雪凤要求本诉被告宝晟公司返还已支付的购房款、房屋物业维修资金及其他费用共179774元，理据充分，本院予以支持。反诉原告宝晟公司要求反诉被告欧雪凤以802396元为本金从2018年8月28日起按每日0.05%的标准支付违约金至《××楼宇认购书》解除之日止，并要求反诉被告欧雪凤承担反诉原告因本案支出的律师费的反诉请求，理据不足，本院不予支持。最后，关于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例不低于30%的政策规定于2016年就公布了，欧雪凤作为已拥有1套住房且相应购房贷款未结清的买受方，应当知道该政策内容，在签订《××楼宇认购书》时就应当预见到首期款的给付比例，但其过分盲目相信宝晟公司的销售人员，最终因首付比例无法按25%支付而其又无经济能力支付30%首付，导致其无法办理银行按揭。即欧雪凤对于其未能与宝晟公司在《××楼宇认购书》约定的期限内签订正式的《商品房买卖合同》，自身亦存在一定的责任。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，欧雪凤与宝晟公司未能在《××楼宇认购书》约定的期限内签订正式的《商品房买卖合同》，双方均有责任，且双方签订的《××楼宇认购书》约定，该认购书生效后，若欧雪凤提出解除的，其已支付给宝晟公司的购房定金不予退回。现欧雪凤先行提出解除双方签订的《××楼宇认购书》，根据该认购书的约定，宝晟公司无需向其返还定金，故本诉原告欧雪凤要求本诉被告宝晟公司双倍返还定金40000元，并要求本诉被告承担其因本案支出的律师费的主张，理据不足，本院不予支持。反诉原告宝晟公司要求反诉被告欧雪凤已支付的定金20000元归反诉原告所有的主张，理据充分，本院予以支持。另，鉴于欧雪凤与宝晟公司均存在责任，故本诉原告欧雪凤要求本诉被告宝晟公司从本诉原告支付首期款项及房屋物业维修资金之日起计付利息至清偿之日止的主张，理据不足，本院不予支持，应调整为从其起诉之日（2019年4月12日）起计至本诉被告宝晟公司将购房款、房屋物业维修资金及其他费用共179774元全部返还给本诉原告欧雪凤之日止。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除本诉原告（反诉被告）欧雪凤与本诉被告（反诉原告）罗定市宝晟房地产开发有限公司于2018年8月21日签订的《××楼宇认购书》。二、由本诉被告罗定市宝晟房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告欧雪凤返还购房款、房屋物业维修资金及其他费用共179774元及支付该款项的利息（利息以179774元为本金按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2019年4月12日起计至该款项返还完毕之日止）。三、反诉被告欧雪凤已支付的购房定金20000元归反诉原告罗定市宝晟房地产开发有限公司所有。四、驳回本诉原告欧雪凤的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告罗定市宝晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2290元（原告已预交），由本诉原告欧雪凤负担407元，本诉被告罗定市宝晟房地产开发有限公司负担1883元；反诉案件受理费1489元（反诉原告已预交），由反诉原告罗定市宝晟房地产开发有限公司负担1267元，反诉被告欧雪凤负担222元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一九年六月二十七日书记员  陈芷黎附：相关法律条文窗体底端窗体顶端《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》窗体底端窗体顶端第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。