江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终889号上诉人（原审被告）：峡江县同创木制品厂(普通合伙)，住所地：江西省吉安市峡江县金坪农场内(工业园区旁），统一社会信用代码：913608230871485927。法定代表人：杨玉成，该厂执行事务合伙人。委托诉讼代理人：肖顺辉，江西文冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘贱英，女，1963年3月7日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。委托诉讼代理人：王铁平，江西文修律师事务所律师。上诉人峡江县同创木制品厂（普通合伙）（以下简称同创木制品厂）因与被上诉人刘贱英租赁合同纠纷一案，不服峡江县人民法院（2019）赣0823民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同创木制品厂上诉请求：1.撤销原判，改判双方继续履行涉案租赁合同；2.一、二审诉讼费由刘贱英承担。事实和理由：1.双方于2017年8月1日签订的租赁合同合法有效，案涉租赁合同的主体为刘贱英所有的1#、2#、3#三栋厂房，双方对此均无异议，且签订合同前已经租赁多年，均无异议。该租赁合同包含同创木制品厂与黄建文签订的租赁场地，同创木制品厂已经和金坪乡政府就租赁厂房旁边的场地签订了合同，故同创木制品厂的租赁行为合法有效。2.2018年前木制品厂每年将租金打入刘贱英夫妻提供的账户中，双方关系融洽，2018年刘贱英拒不提供账户，后在一审诉前调解程序中，经委托诉讼代理人肖顺辉协调索取了刘贱英账户，同创木制品厂支付了2018年租金给刘贱英，刘贱英拒收，故刘贱英存在违约行为。刘贱英辩称，同创木制品厂未按时支付租金，刘贱英进行过催缴，同创木制品厂存在违约行为，并非刘贱英未提供账号。刘贱英向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的租赁合同，不予退回同创木制品厂交纳的押金20000元；2.判令同创木制品厂支付刘贱英违约金6200元；3.判令同创木制品厂支付2018年9月1日至清场之日的场地占用费；4.本案诉讼费由同创木制品厂承担。一审法院认定事实：同创木制品厂负责人杨玉成承租了刘贱英与其前夫周三仔共有的原金都木业的所有厂房及附属设施，承租期间同创木制品厂将租赁物中扬州大酒店旁边场地转租给了黄建文，收取了转租费，刘贱英并未提出异议。刘贱英与其前夫离婚后，该租赁物归刘贱英所有。2017年8月1日，双方重新签订了《租赁合同》，合同约定：甲方为刘贱英，乙方为杨玉成，甲方将位于105国道旁原金都木业的1#、2#、3#厂房及附属设施出租给乙方使用；厂房租期为2017年8月1日至2030年8月1日，租期满，若乙方需继续使用，同等条件享有优先租赁权；厂房租金为每年26000元（每年8月1日前付清，如未能按时支付，每延期一日，支付200元违约金，如延期一月，视乙方自动放弃，甲方无条件收回厂房，押金不予退回）。甲方现有设备，乙方可使用；乙方交付押金20000元；合同还对租赁物的维护等进行了约定。2017年5月20日刘贱英将租赁物中扬州大酒店旁边的场地（面积700平方米左右）与案外人黄建文另行签订了租赁协议，双方约定合同自本案租赁合同到期日生效。2018年黄建文只支付同创木制品厂一半租金，另一半拒付。2018年8月1日同创木制品厂未按约定向刘贱英支付2018年度的租金。另查明，涉案租赁物刘贱英办理了不动产证，1#、2#、3#厂房的产权证分别为赣20**峡江县不动产权第0000097号、第0000190号、第0000191号，其他场地未办理产权证，属非法占用土地。2018年1月7日峡江县金坪民族乡与峡江县玉升木业有限公司签订《招商引资协议》，杨玉成作为出资人于2018年8月27日与该乡签订了《土地使用租赁合同》，合同约定将同创木业（玉春、玉升木业）后土地共计18亩租赁给木制品厂，租赁范围包含了案涉租赁物中未办证土地范围。一审法院认为，案涉租赁合同约定了解除条件，每年8月1日支付当年租金，逾期支付按每日200元的标准支付违约金，逾期一个月，出租方有权解除合同，押金不予退回，同创木制品厂至今仍未交付租金，刘贱英的解除权利成立。同创木制品厂辩称涉案租赁物刘贱英只拥有部分产权，大部分场地属非法占用，产权人已收回，且刘贱英又将租赁物中的部分场地出租给他人，均影响了同创木制品厂对租赁物的使用，为此同创木制品厂有权与刘贱英重新协商租赁协议，但刘贱英不予配合，同创木制品厂延期支付租金是行使抗辩权不构成违约，要求驳回刘贱英诉讼请求。因刘贱英拥有1#、2#、3#厂房的合法产权，双方的租赁合同中明确约定收取租金的是厂房，并不包括其他附属设施及场地，且刘贱英与案外人签订的租赁合同并未生效，该合同不能影响同创木制品厂使用租赁物，案外人未足额交同创木制品厂租金，不能成为其延期交付租金的抗辩理由，故其抗辩理由不成立，不予采纳。刘贱英的诉讼请求有合同约定和法律依据，予以支持。依据双方的约定合同解除权的成就时间为2018年9月1日，根据合同的性质，合同解除后同创木制品厂应当将租赁物交还刘贱英，在占用租赁物期间依法应当承担场地占用费，占用费按租金标准自2018年9月1日起计算至付清日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除刘贱英与同创木制品厂于2017年8月3日签订的《租赁合同》，不予退回同创木制品厂交纳的押金20000元：二、同创木制品厂须在判决生效之日起三日内支付刘贱英违约金6200元；三、同创木制品厂须在判决生效之日起三日内支付刘贱英场地占用费4334元（之后占用费自2018年11月1日起按每月2167元的标准计算至付清日止）。案件受理费563元，减半收取为281.5元，由同创木制品厂负担。二审中，同创木制品厂提交杨玉成与刘贱英的微信聊天记录，证明在刘贱英起诉同创木制品厂前双方关系融洽，并未因为租金产生矛盾，2018年11月14日，杨玉成转账17000元给刘贱英，刘贱英拒收。刘贱英质证认为对该证据三性均持异议，杨玉成转租金系因一审法院建议调解才转的，且支付时间不是合同约定的时间，已经构成违约行为。对该证据本院结合其他证据予以综合认定。本院认为，双方签订的《租赁合同》约定每年8月1日支付当年租金，逾期支付按每日200元的标准支付违约金，逾期一个月，出租方有权解除合同，押金不予退回。2018年11月14日杨玉成通过微信转账17000元给刘贱英，已经延期超过一个月，明显违约，故刘贱英要求解除合同本院予以支持。《租赁合同》第3条约定，租金延期一个月，押金不予退回，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者退回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”故该押金的性质实质为定金，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%”,故双方约定押金金额为20000元数额太高，最多应为每年26000元租金的20%即5200元。刘贱英主张的违约金为6200元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款”，因此，本院仅支持刘贱英其主张的违约金6200元，对其要求不退回押金不予支持。综上所述，同创木制品厂的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销峡江县人民法院（2019）赣0823民初44号民事判决；二、解除上诉人峡江县同创木制品厂与被上诉人刘贱英于2017年8月3日签订的《租赁合同》，刘贱英退回峡江县同创木制品厂交纳的押金20000元。三、峡江县同创木制品厂于判决生效之日起三日内支付刘贱英违约金6200元，场地占用费4334元（之后占用费自2018年11月1日起按每月2167元的标准计算至付清日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费563元，减半收取281.5元，二审案件受理费563元,共计844.5元，由上诉人刘贱英负担400元，被上诉人峡江县同创木制品厂负担444.5元。本判决为终审判决。审判长  彭海杰审判员  李爱平审判员  张才长二〇一九年六月五日书记员  曾 柳