贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终2326号上诉人（原审被告）：胡德才，男，1956年10月6日出生，住贵州省贵阳市观山湖区，委托诉讼代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁滕滕，贵州合敬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市住宅物业管理有限公司,住所地深圳市福田区益田村中心广场康乐中心**。法定代表人：李东升，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨昇，国浩律师（贵阳）事务所律师。上诉人胡德才因与被上诉人深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称深圳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初2736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡德才及其委托诉讼代理人陈明凤、袁滕滕，被上诉人深圳物业公司委托诉讼代理人杨昇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡德才上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、该案原告诉讼主体不适格。商品房买卖合同约定的物业公司为上海科瑞物业管理发展有限公司，案涉物业服务与深圳物业公司没有任何关系。深圳物业公司是如何进入小区，如何与房开商签订物业服务合同，上诉人并不清楚，开发商也未将变更物业公司事宜告知相对人。因此，该合同对上诉人是无效的，不具有约束力。二、双方构成事实物业服务关系的认定没有事实和法律依据，被上诉人并未提交充分证据证明其事实上为上诉人提供服务。一审以一个未审结的案件（受理该小区一号楼）作为本案认定事实的依据不当。三、本案遗漏当事人，其诉请应依法驳回。本案案涉商业住宅并不是胡德才一人拥有，而是与陈某、龙剑按份共有，被上诉人只要求上诉人一人承担物业服务费有失公平。四、开发商与上海科瑞物业管理公司签订的物业服务合同约定的价格为每月每平方米4.5元，而被上诉人的合同则是按4.9元计算，该价格并未得到业主认可，该收费标准不具有合法性。五、深圳物业公司与房开商签订的前期物业服务合同无效，不能作为本案的裁判依据。深圳物业公司辩称：1、上诉人主张被上诉人不具备一审原告的诉讼主体资格与事实不符，被上诉人是依法与上海绿地集团（贵阳）置业有限公司签署的前期物业管理合同，而依据物业管理法，前期合同是房地产开发商与物业公司直接签署，无需经过业主的同意。因此，上海绿地集团（贵阳）置业有限公司在选任适当的物业管理公司有其自主选择的权利。2、关于双方是否构成事实的物业服务关系，根据一审庭审被上诉人所举证据，《【联盛国际】业主入住签单》记载了上诉人是在上海绿地集团（贵阳）置业有限公司及被上诉人处领取的房屋。因此，上诉人所称被上诉人与上诉人之间没有事实物业服务关系无事实依据。3、关于本案是否遗漏必要的当事人，在一审时，一审法官明确向上诉人表示渋案四套房屋是否还有共有权人，而上诉人称述的是4套房屋是上诉人一人所有。另外，上诉人本就是涉案4套房屋的权利人，若存在其他的共有权人，也只是增加了连带责任的债务人。因此，上诉人的该项上诉请求不成立。4、关于上海科瑞物业管理发展有限公司与上海绿地集团（贵阳）置业有限公司签订的物业合同4.5元每平米，与本案无关，本案被上诉人是上海绿地集团（贵阳）置业有限公司在涉案楼盘没有成立业主委员会前依法设立的前期物业管理公司，物业费的商定是上海绿地集团（贵阳）置业有限公司与被上诉人依据贵阳市关于物业服务价格的物价规定所商定。5、关于一审法官是否滥用自由裁量权，请二审法院查实。6、至今上海绿地集团（贵阳）置业有限公司与被上诉人之间的前期合同没有被撤销或判决无效，而上诉人在上诉理由中补充的合同无效没有事实及法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。深圳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业费共计人民币36,673.56元，违约金48,024.03元；2.判令诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：一、当事人没有争议的事实：1.被告系绿地联盛国际10号楼0805号的业主，面积为188.71㎡；2.《【联盛国际】业主入驻会签单》上“胡德才”的字样是被告本人所签。对于上述没有争议的事实，一审法院予以确认。二、当事人有争议的事实：原、被告之间是否存在事实物业服务关系。一审法院认为，本案的争议焦点有三，一是原、被告之间是否形成了事实物业服务关系，二是本案是否已过诉讼时效，三是物业服务费、违约金的认定。关于焦点一，所谓事实物业服务关系，是指物业服务企业与业主之间无物业服务合同约定但物业服务企业又实际为业主提供了物业服务的一种关系。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。于本案而言，在绿地联盛国际小区业主、业主大会未选聘物业服务企业时，原告深圳物业公司与绿地集团（贵阳）置业有限公司在2013年3月19日签订的《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，对绿地联盛国际小区全体业主均具有约束力。对此，被告辩称其不清楚原告是小区物业，没有接受过原告的物业服务。虽原告未能提出证据证明其告知业主小区物管已经变更，但在2013年6月8日的《【联盛国际】业主入驻会签单》上物业公司处加盖了原告的印章，被告亦承认该会签单系其本人所签，且签字时间晚于企业盖章时间。此外，原、被告在一审法院立案受理的该小区一号楼的案件中有签订过物业服务合同、被告在该案中认可自己交过物业服务费。由此，被告的行为应视为其已经知道小区物业变更为原告，被告的辩称意见明显与实际不符，故对其辩称意见不予采信，一审法院认定原告与被告之间形成了事实物业服务关系。关于焦点二，庭审中，被告提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”、第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，虽原告称其一直在向被告主张支付物业服务费，但其并未提供证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果。鉴于《民法总则》的施行时间为2017年10月1日，因此，原告要求被告缴纳2015年10月1日之前的物业管理费和违约金的诉讼请求已超过法定诉讼时效，不予支持。关于焦点三，原告作为绿地联盛国际小区的物业服务企业，其与被告之间已经形成事实物业服务关系。虽被告胡德才主张原告未尽职履行物业管理委托事项，将整个楼盘管理得乱七八糟，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题，不能成为被告不支付物业服务费的正当理由，故被告仍应向原告支付2015年10月1日至2018年5月31日的相应物业服务费用，即4.9元/㎡/月×188.71㎡×32个月≈29,589.73元。至于违约金，从督促原告进一步提升自身服务意识、水平以及利于原、被告和谐相处的角度考虑，一审法院对原告有关违约金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、被告胡德才于本判决生效的五日内支付原告深圳市住宅物业管理有限公司物业服务费用人民币29,589.73元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计958元，由原告深圳市住宅物业管理有限公司负担180元，由被告胡德才负担778元。本院二审期间，上诉人申请证人胡某、陈某出庭作证，拟证明被上诉人没有履行物业服务义务。被上诉人经质证，认为胡某不能证明其是案涉楼盘的业主，其所陈述的事实没有证据佐证，胡某陈述其居住在5号楼，而案涉楼房系10号楼，没有关联性。对于陈某的证言，真实性不予认可，上诉人上诉状中陈述的房屋共有人陈某就是本案证人陈某，说明上诉人与证人有利害关系，其证言不可信。上诉人还提交了案件受理通知书，拟证明其作为原告已向一审法院起诉请求确认上海绿地集团（贵阳）置业有限公司与胡德才签订的《商品房买卖合同》无效，故请求本案中止审理。被上诉人经质证，认为没有关联性，立案日期是2019年6月21日，被上诉人不知情，且合同即便无效，被上诉人多年提供的服务也应当获得相应对价。对于上诉人提交的证人证言，因未提交相应证据予以证实，且证人陈某与上诉人有利害关系，故本院对证人证言不予确认。对于上诉人要求中止审理本案的申请，因本案物业费的支付依据涉及前期物业服务合同的效力，本院对合同的效力问题已进行了审理，故不同意上诉人中止本案审理的申请。二审经审理查明，2012年12月12日，上海绿地集团（贵阳）置业有限公司与胡德才签订《商品房买卖合同》，该合同第二十三条约定，出卖人选聘的物业服务企业为：上海科瑞物业管理发展有限公司。2013年3月19日，绿地集团（贵阳）置业有限公司与深圳物业公司签订《贵阳绿地.联盛国际前期物业服务合同》，该合同主要约定：物业类型：公寓式办公楼、办公楼、商场；坐落位置：贵阳市金阳新区；占地建筑面积：70334.4㎡，总建筑面积：345000㎡。办公楼：4.9元/月.平方米；公寓式办公楼：1.98元/月.平方米；商业：4.9元/月.平方米；公寓式办公楼裙房商铺：3.9元/月.平方米。本合同期限自2013年4月1日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。《【联盛国际】业主入住签单》上除有胡德才签字外，还盖有绿地集团（贵阳）置业有限公司以及深圳物业公司贵阳分公司绿地联盛国际物业管理处印章。案涉楼盘实际也是由深圳物业公司提供物业服务。胡德才在联盛国际10号楼0804号房屋建筑面积为281.21平方米，在深圳物业公司向胡德才所在房屋提供物业服务期间，即自2015年2月至2018年5月31日期间，该户未缴纳物业管理费。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，胡德才在与房开商签订《商品房买卖合同》时虽约定了房开商选定的物业服务企业为上海科瑞物业管理发展有限公司，但之后房开商与深圳物业公司签订了《贵阳绿地.联盛国际前期物业服务合同》，由深圳物业公司对包括案涉业主在内的绿地.联盛国际提供物业服务，在《【联盛国际】业主入住签单》上，胡德才签字时，并未对该签单上深圳物业公司贵阳分公司绿地联盛国际物业管理处印章提出异议，且在之后确系深圳物业公司实际向该小区提供了物业服务。根据前述法律规定，深圳物业公司与房开商签订的前期物业服务合同合法有效，对业主胡德才具有约束力。因此，胡德才二审关于深圳物业公司与房开商签订的合同对其无约束力，深圳物业公司无诉讼主体资格，深圳物业公司未提供物业服务以及按4.9元的标准收费不具有合法性的上诉理由本院不予采信。胡德才系案涉商品房买受人，其作为业主在接受深圳物业公司提供的物业服务后，应当依法向深圳物业公司交纳物业服务费，胡德才上诉主张案涉房屋系共有财产，应当将其他共有人作为当事人并承担物业服务费。对此，胡德才并未提交证据予以证明，且胡德才系案涉商品房唯一买受人，其在卖受案涉房屋后，将该房屋产权登记为单独所有还是与他人共有，经不影响其应承担的向物业服务企业交纳物业服务费的义务。因此，本院对胡德才该上诉理由亦不予采信。综上所述，胡德才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费540元，由胡德才负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年六月二十一日书记员 王凤霞