福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终3278号 上诉人（原审原告）：林民玉，男，1960年12月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：苏环，女，1990年10月30日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上诉人（原审被告）：胡匕仁，男，1953年8月12日出生，台湾地区居民，住台湾地区。 委托诉讼代理人：张云龙，福建望重律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟华珍，福建望重律师事务所律师。 上诉人林民玉与上诉人胡匕仁房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋安区人民法院（2018）闽0111民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林民玉委托诉讼代理人苏环，上诉人胡匕仁委托诉讼代理人张云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林民玉上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判林民玉与胡匕仁签订的《房屋买卖合同》项下房产的全部拆迁权益归林民玉所有，胡匕仁配合林民玉办理坐落于福州市晋安区拆迁安置补偿手续；2.本案诉讼费用由胡匕仁承担。事实和理由：一、一审判决认定事实正确，但判决错误。林民玉与胡匕仁签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当全面履行义务。林民玉已支付10万元，胡匕仁已向林民玉交付讼争房产，林民玉自2005年起已经实际占有和使用讼争房产。对于诉争房产，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条以及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，风险负担自交付时转移，林民玉享有占有、使用、收益（包括房屋增值）等权益。对于生效合同，林民玉享有作为房屋买卖合同买受人的全部权益（包括履行利益），亦承担了房屋涨跌或房屋被拆迁的风险。房屋现已被列入拆迁范围，合同中关于买受人的权益已转化为房屋征收安置补偿权益，诉争房产的全部房屋征收安置补偿权益都应由林民玉享有。《房屋买卖合同》第四条也约定“产权、土地证未过户前房价涨跌与甲方（被上诉人）无关”。如果房屋市场价格跌了，林民玉需承受价格下降的风险；如果房屋征收安置补偿权益少于14万元，在合同有效时，林民玉需要支付14万元房款，胡匕仁必然不会去争取房屋征收安置补偿权益，胡匕仁也只会要求林民玉支付四万元余款，林民玉最终只享有少于14万元房屋征收安置补偿权益，此时如果依照一审判决的逻辑，林民玉享有七分之五的房屋征收安置补偿权益，胡匕仁享有七分之二的房屋征收安置补偿权益，林民玉完全可以拒绝支付剩余购房款。如此判决明显违背了合同法第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”及合同法相关规定，逻辑明显错误。二、本案是买卖合同关系，一方支付购房款，一方交付房屋并移转登记。但根据一审判决，林民玉享有七分之五的房屋征收安置补偿权益，胡匕仁享有七分之二的房屋征收安置补偿权益。从判决结果上看，双方形成了按份共有的法律关系。这意味着在一方还未完全支付购房款的情况下，房屋买卖的最终结果就变成了双方共有房屋产权。如此判决有违交易安全原则、合同目的、立法精神。三、一审根据本案实际及公平原则，判决胡匕仁有权按照未收房款取得七分之二的房屋征收安置补偿权益，适用法律错误。法律原则的适用具有严格的限制⑴顺序限制：穷尽法律规则，方得适用法律原则；⑵目的限制：除非为了实现个案正义，否则不得舍弃法律规则而直接适用法律原则；⑶说理限制：没有更强理由，不得径行适用法律原则。本案是房屋买卖合同纠纷，在合同法总则、合同法分则第九章买卖合同及合同法司法解释等具体规定对买卖合同当事人权利义务责任有明确规定时，一审法院无视上述限制，未充分说理，直接根据公平原则做出判决，滥用了自由裁量权，违反了禁止向一般条款逃逸原则。四、一审判决认定诉争房产至今未能办理权属变更登记手续并不归责于任何一方是正确的。由于政府政策原因，诉争房产被列入拆迁范围，没有转移登记的必要，胡匕仁的义务亦转化为配合林民玉办理坐落于福建省福州市晋安区拆迁安置补偿手续，林民玉亦同意依照合同约定支付剩余4万元余款，本案合同是可以实际履行的，故应确认《房屋买卖合同》项下房产的全部拆迁权益归林民玉所有。胡匕仁在得知房屋被列入拆迁范围，私自挂失补办了不动产权证书，欲独占房屋征收安置补偿权益，其行为背信弃义，出尔反尔，有违诚实信用原则，不应受法律尊重和保护。 胡匕仁辩称，一、双方签订的《房屋买卖合同》无效。国务院办公厅于1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第二条，加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案当中，该诉争房屋系村民集资建房，其土地性质属于鼓山镇村集体所有的土地，属于村民集体所有。而林民玉并非村民，不享有使用该村集体组织土地的资格。农村集体土地使用权系集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让；农村集体土地使用权违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。二、因该《房屋买卖合同》无效，林民玉不能依据该合同请求办理房屋的产权过户手续，因此诉争房屋的所有权一直未转移。林民玉明知该房屋土地性质为集体所有（收据为证），依然无视国家法律强制性规定买卖该房屋，其主观存在过错。当然胡匕仁也同样具有过错，依据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、时值该诉争房屋拆迁，虽然诉争房屋的所有权一直未转移且双方就无效买卖行为均有过错，但不影响该诉争拆迁安置补偿权益公平公正的分配。如果该诉争房屋的买卖合法有效，只是客观原因不能办证，一审的分配方案虽然超出诉讼请求，但依据公平正义原则胡匕仁认为并无不妥。但是，该诉争房屋的买卖违反法律强制性规定，双方均有过错，一审并未将双方的过错因素考虑在分配方案当中。应当根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，胡匕仁返还林民玉10万元购房款，林民玉支付14年的房屋租金。对拆迁安置补偿权益先依据林民玉支付款的比例4／14分配给胡匕仁，剩余10／14的拆迁安置补偿权益，依据双方的过错责任进行公平公正分配才符合法律和法理。 胡匕仁上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回林民玉的诉讼请求或发回重审；2.本案的诉讼费用由林民玉承担。事实与理由：一、一审的判决内容超出林民玉的诉讼请求，属于程序违法。林民玉并未主张如何分割房屋征收安置的补偿权益，也未主张房屋征收安置补偿权益的归属，只是主张判令胡匕仁配合办理房产拆迁安置补偿手续。二、双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同，该诉争房屋的所有权一直未发生转移，即一直为胡匕仁所有。就该诉争房屋产权的登记信息和土地登记信息可以看出，该诉争房屋为农村集体的集资建房，土地性质也是农村集体所有，依据法律规定，该诉争房屋不能交易。因此《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国物权法》规定，房屋的所有权转移以该房屋产权变更登记为前提条件，该诉争房屋的所有权一直未发生转移，即一直为胡匕仁所有。因此，林民玉主张拆迁补偿收益于法无据。三、即便林民玉全额支付了购房款，也不能取得该诉争房屋全部的征收安置补偿权益。林民玉明知该诉争房屋属于农村集体集资建房的情况下，仍然向胡匕仁购买该诉争房屋，其主观存在过错，应当承担相应的责任。何况14万元购房款只支付了10万元，如果判决林民玉取得该房屋征收安置补偿权益的七分之五，那么意味着其没有任何过错，这明显违背事实，也违背农村集资建房不能交易的法律和政策的规定。因此，一审法院判决房屋征收安置补偿权益的分割比例，也明显不合理。不仅要考虑林民玉支付购房款的比例，也应考虑其主观过错，以及相关法律禁止农村集资房交易的相关规定，合理确定相关的分割比例。 林民玉辩称，一、一审判决并未超出林民玉的诉讼请求，林民玉在一审辩论终结前增加了判决书中第二项诉讼请求，即判令上述双方签订的《房屋买卖合同》项下房产的全部拆迁权益归林民玉所有，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定及相关法律规定。二、林民玉与胡匕仁签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，是合法有效的。林民玉是村民，与胡匕仁属于同一农村集体经济组织，并非城镇居民，且林民玉名下并无宅基地和住房，林民玉是合法的购买方。退一步讲，即使本案房子被认定为集资房，根据2007年8月7日国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，集资房也是可以上市交易。目前没有法律法规有任何规定此类合同无效，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”规定，本案合同有效。三、村里1号楼、2号楼的相关房屋买卖也都一一得以过户。胡匕仁在3号楼另有一套房子，因胡匕仁经商失败被法院拍卖，买家是长乐人，房子也已经过户。本案房屋买卖合同签订经过村委会见证，且村委会盖章确认同意，林民玉与胡匕仁是同一集件经济组织成员，有购房资格，后因政策性原因未过户，林民玉并无任何过错。 林民玉向一审法院起诉请求：1.判令胡匕仁继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，即配合林民玉办理房产过户登记手续；2.判令上述双方签订《房屋买卖合同》项下房产的拆迁权益归林民玉所有，同时胡匕仁配合林民玉办理坐落于福州市晋安区拆迁安置补偿手续；3.判令胡匕仁承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：坐落于福州市晋安区，建筑面积92.59平方米（其中私有面积87.62平方米，共有面积4.97平方米），产权人登记为胡七仁（实为胡匕仁）］。2005年3月17日，胡匕仁与林民玉签订一份《房屋买卖合同》，约定：1.胡匕仁将其名下的上述3＃204单元房产及其购买的附属间（该附属间尚未办理房屋所有权证）以总价14万元出售给林民玉，鉴于讼争房产未能办理产权过户登记手续，由林民玉先支付给胡匕仁10万元首付款，剩余4万元待办完房产证及土地证过户登记手续后付清；2.在林民玉将10万元首付款支付给胡匕仁后，胡匕仁将房产证原件交付给林民玉保存；3.首次办理土地证的费用由胡匕仁自行承担，但将房产证及土地证过户登记至林民玉名下时所需的费用由林民玉与胡匕仁共同承担；4.房产证及土地证变更登记至林民玉之前房价的涨跌与胡匕仁无关。双方还在合同中约定上述条约自签订之日起生效。福州市晋安区鼓山镇民委员会为上述买卖合同作见证，并在该合同下方盖章确认。合同签订当日，林民玉按约定将首付款10万元支付给胡匕仁，胡匕仁亦向林民玉出具一份收据，确认其收到上述款项，并将3＃204单元的房屋所有权证原件交给林民玉保管至今，同时讼争房产亦由林民玉使用至今。现讼争房产列入被征收范围。 庭审中，双方当事人一致确认上述3#204单元尚未能办理权属变更登记手续，鉴此，林民玉亦未将剩余4万元购买房款支付给胡匕仁；同时双方一致确认3#204单元房屋所有权证中的“胡七仁”系书写错误，实为胡匕仁。 一审法院认为，林民玉与胡匕仁签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，对双方当事人均有约束力，双方均应信守。合同签订后，林民玉按合同约定将首付款交付给胡匕仁，胡匕仁亦按约定将房产证原件交付给林民玉保管，并由胡匕仁使用讼争房产至今，可以得出双方已用实际行动履行合同，胡匕仁辩称该合同未生效，与事实不符，一审法院不予采信；鉴于3#204房产现尚不能办理房产变更登记手续，附属间亦未办理房屋权属证书，故林民玉主张胡匕仁配合林民玉办理讼争房产过户登记手续，于法无据，一审法院不予支持；鉴于讼争房产将被征收，而讼争房产至今尚未能办理权属变更登记手续原因并不归责于任何一方，故根据本案实际情况及公平原则，一审法院认为林民玉有权依照双方签订的《房屋买卖合同》取得讼争房产七份之五（10万元÷14万元）的房屋征收安置补偿权益，胡匕仁有权按照未收取的4万元购房款取得讼争房产七份之二（4万元÷14万元）的房屋征收安置补偿权益。林民玉主张讼争房产的房屋征收安置补偿权益全部归其所有，超过法律规定部分，一审法院不予支持，但对于林民玉所享有讼争房产七份之五的房屋征收安置补偿权益，胡匕仁应予以协助。现林民玉主张胡匕仁协助其办理3#204单元房产的房屋征收安置补偿权益，于法有据，一审法院予以支持。 综上所述，林民玉有权取得七份之五讼争房产的房屋征收安置补偿权益，胡匕仁有权取得七份之二讼争房产的房屋征收安置补偿权益，林民玉在办理3＃204单元的房屋征收安置权益手续时，胡匕仁应予配合。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决：一、林民玉与胡匕仁于2005年3月17日签订的《房屋买卖合同》项下坐落于福州市晋安区，所有权人登记为胡七仁（实为胡匕仁）］及附属间应取得的房屋征收安置补偿权益中七份之五归林民玉所得；同时胡匕仁应协助林民玉办理福州市晋安区的房屋征收安置补偿手续；二、驳回林民玉的其他诉讼请求。 二审中，林民玉围绕上诉请求提交了三份证据。证据Ａ1前屿新村3＃702房屋买卖合同，房屋所有权证；证据Ａ2房屋征收补偿协议书、征收补偿费和购房计算单、及周边地块旧屋区改造项目集体土地房屋征收宣传手册；证据Ａ3鼓山镇《证明》。胡匕仁提交了一份证据Ｂ1《房产登记册》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，本院认为，林民玉提交的证据一、证据二与本案无关联性，不予采信；林民玉提交的证据三及胡匕仁提交的证据真实性可以确认，且与本案具有关联性，可作为本案证据采纳。 根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。 另查明，讼争房屋权利来源为集资建房。福州市晋安区鼓山镇民委员会出具证明，确认林民玉系该村集体组织成员，享有村民一切福利待遇。 本院认为，林民玉与胡匕仁签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。胡匕仁主张该合同为无效合同，缺乏法律依据，本院不予采信。林民玉在一审庭审中增加诉讼请求“拆迁权益归原告所有”，未违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，胡匕仁上诉主张一审法院判决内容超出林民玉诉请，属程序违法，于法无据，本院不予支持。《房屋买卖合同》约定房屋总价为14万元，林民玉先向胡匕仁支付10万元，余下4万元待产权及土地证交易过户后付清。现讼争房屋将被征收，而林民玉尚未向胡匕仁支付尾款4万元，一审法院基于公平原则判令林民玉取得讼争房屋七份之五的房屋征收安置补偿权益，胡匕仁取得七份之二的房屋征收安置补偿权益，并无不当，本院予以维持。林民玉2005年向胡匕仁购买讼争房屋后至今未向其主张办理房屋过户手续并及时支付尾款，现其主张取得全部房屋征收安置补偿权益，本院不予支持。 综上所述，林民玉、胡匕仁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18206元，由上诉人林民玉负担5202元，上诉人胡匕仁负担13004元。 本判决为终审判决。 审判长 李 宁 审判员 林智远 审判员 陈 雯 二〇一九年六月二十一日 法官助理吴文俊 书记员黄丽琴 附1：当事人二审期间提供的证据 上诉人林民玉提供的证据： 证据A1.前屿新村3#702房屋买卖合同，房屋所有权证； 证据Ａ2.房屋征收补偿协议书、征收补偿费和购房计算单、及周边地块旧屋区改造项目集体土地房屋征收宣传手册； 证据Ａ3.鼓山镇《证明》。 上诉人胡匕仁提供的证据： 证B1.《房产登记册》。 附2：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。