湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0203民初3196号原告：株洲市雅立实业有限责任公司，住所地株洲市天元区。法定代表人彭宏，系公司董事长。特别授权委托代理人：彭芳梅，女，1982年10月29日出生，汉族，系株洲市雅立实业有限责任公司职员，湖南省长沙市人，住湖南省长沙市天心区。委托代理人：尹国荣，男，1971年5月2日出生，汉族，系株洲市雅立实业有限责任公司职员，湖南省长沙市人，住湖南省长沙市雨花区。被告：彭小年，女，1958年12月24日出生，汉族，湖南省南县人，住湖南省南县。原告株洲市雅立实业有限责任公司（以下简称雅立公司）诉被告彭小年租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月12日受理后，依法适用普通程序组成由审判员刘让武担任审判长，人民陪审员胡菊香、唐涛参加的合议庭，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告雅立公司的委托代理人尹国荣到庭参加诉讼，被告彭小年经公告送达开庭传票对其合法传唤后，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告雅立公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2004年9月1日签订的《优先经营权转让合同书》；2.判令被告向原告支付2015年3月至2018年12月止的芦淞市场南厅25号摊位所拖欠的物业费共计31728元、滞纳金13800元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2004年9月1日，原告与被告签订了《芦淞大市场优先经营权转让合同书》，该合同约定，原告向被告提供芦淞市场南厅25号摊位经营服装项目，经营期限为三十年，自2004年9月1日至2034年8月31日止，并对经营权转让费及其他费用的付款方式、双方权利与义务、违约责任、争议的解决方式等进行了约定。2015年3月以来，被告一直拒交纳物业费用，截止2018年12月，已累计拖欠物业费用31728元。同时按合同约定，被告拖欠物业费用已构成严重违约，应按10元＼天的标准向原告支付滞纳金，截至2018年12月，被告已拖欠46个月，滞纳金为13800元。以上费用共计45528元，对于上述款项，原告多次催要，并向被告寄送了解除合同通知书，要求解除合同，收回摊位。但被告既不支付欠费，也不交回摊位。鉴此特向法院起诉，请求判如所请。原告雅立公司为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：证据1.原告的营业执照及法定代表人信息。拟证明原告的诉讼主体资格；证据2.被告身份信息。拟证明被告的诉讼主体资格；证据3.《株市服报【2002】09号报告》、《株商字（2002）26号批复》、房产证、国有土地使用证、株洲市工商局证明，拟证明原告是芦淞大市场的所有权人，原告系由株洲市市场服务中心改制而来；证据4.《优先经营权转让合同书》、《转让协议》，拟证明原告与被告之间的租赁合同关系；证据5.四数模旺厅25号物业费用表。拟证明被告欠付物业费用情况；证据6.通知。拟证明原告已向被告催收费用。被告彭小年未提出答辩意见，未到庭质证，也未向法庭提供证据。经审查后，本院对原告提供的证据1、2、3、4、6的真实性、合法性、关联性予以采信；证据5、综合认定。被告提交的证据，本院综合认定。经审理查明：原告雅立公司系2003年9月2日成立的有限责任公司，是株洲市市场服务中心于2002年改制更名后的公司。2004年9月1日，以株洲市市场服务中心为甲方，以被告彭小年为乙方，双方签订了一份《优先经营权转让合同书》，约定：“第一条、摊位（门面）名称及位置：甲方向乙方提供芦淞市场南厅25号摊位（门面）给乙方经营服装项目。第二条、经营期限：摊位（门面）经营权采用一次性优先经营权转让的模式，经营权转让期定为三十年。即从2004年9月1日至2034年8月31日。合同期满后，该摊位（门面）的经营权及所有设施归甲方所有。第三条、经营权转让费用及其他费用的支付方式：第一款:摊位（门面）经营权转让费用总额为人民币70000元整（大写：柒万元整）分三年付清……。第二款：甲方代收卫生费、公用水电费、市场维护费等共240元/月（大写：贰佰肆拾元整），每年6、7、8月份费用下调20%，乙方须在每个月的1-10号将本月的费用足额交纳给甲方。第三款：空调费为100元/月，第四款：甲方代收保险费100元/年。第五款：甲方代收开水、厕所费120元/年。第四条第八款：在经营权合同期内，乙方可以转让剩余年限的经营权和转租换摊位（门面），但必须到甲方处办理相关手续（合同的继承和遗赠不收取转让金），转让剩余年限的经营权为壹仟元整（转租不再另收取转租费）。……第七条、双方违约责任：……第三款：如乙方未按合同规定时间缴纳相关费用，甲方有权追索欠费，并按10元/日的滞纳金收取。乙方无正当理由，逾期60天不交纳合同规定之费用的甲方有权取消合同，乙方须无条件归还摊位（所缴纳的任何费用不予退还）。第八条、其它第二款：本合同所指的各项费用（不含转让费），在芦淞市场正、附厅费用进行调整时，甲方也以相同标准相应调整。2008年5月30日，谭湘平与被告彭小年签订《转让协议》，约定谭湘平将芦淞市场南厅25号摊位转让给被告彭小年，转让所产生费用双方自行协商，转让价格双方协商，此协议，双方签字生效。原告也在该协议上盖章认可。原、被告于2008年8月6日重新签订了《优先经营权转让合同书》，然被告自2015年3月以来，一直没有交纳物业费用。原告多次催收未果，遂向本院起诉，请求支持其全部诉讼请求。另查明，位于株洲市芦淞区人民南路**芦淞市场于2003年6月11日经株洲市房产管理局登记的所有权人为原告株洲市雅立实业有限责任公司。本案涉及的芦淞市场南厅25号摊位（门面）的产权属于原告雅立公司所有。本院认为，本案系合同纠纷，本案的争议焦点为：一、关于芦淞市场南厅25号摊位《优先经营权转让合同书》是否应当解除；二、被告是否应当向原告支付芦淞市场南厅25号摊位2015年3月至2018年12月期间的物业费的问题；三、被告是否应当向原告支付芦淞市场南厅25号摊位的滞纳金的问题。一、关于芦淞市场南厅25号摊位《优先经营权转让合同书》是否应当解除。原告与彭小年之间签订的芦淞市场南厅25号摊位的《优先经营权转让合同书》及2008年5月30日，谭湘平与被告彭小年签订《转让协议》系三方当事人之间的真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，成立并合法有效。2008年5月30日，谭湘平与被告彭小年签订《转让协议》，约定谭湘平将芦淞市场南厅25号摊位转让给被告彭小年，双方签字生效。因此关于芦淞市场南厅25号摊位《优先经营权转让合同书》的权利义务从2008年5月30日起由原、被告承担。该《优先经营权转让合同书》中约定如被告未及时支付各项费用的，原告有权解除合同。现因被告未及时支付各项费用，原告诉请要求解除与被告签订的芦淞市场南厅25号摊位的《优先经营权转让合同书》，符合合同约定，故原告要求与被告解除芦淞市场南厅25号摊位《优先经营权转让合同书》的诉讼请求，本院予以支持。二、被告是否应当向原告支付芦淞市场南厅25号摊位2015年3月至2018年12月期间的物业费的问题。根据芦淞市场南厅25号摊位《优先经营权转让合同书》中第三条，乙方须在每个月的1-10号将本月的费用足额交纳给甲方之约定，被告应当按照合同的约定向原告履行交纳义务，因被告自2015年3月起未向原告交纳上述费用，原告要求被告交纳芦淞市场南厅25号摊位的物业费等费用的诉讼请求，本院予以支持。关于交纳金额，因本案中的《优先经营权转让合同书》的第三条甲方代收卫生费、公用水电费、市场维护费等共240元/月，每年6、7、8月份费用下调20%，空调费为100元/月，保险费100元/年。开水费100元/年的约定，2015年3月至2018年12月期间的卫生费、公用水电费、市场维护费为：240元/月×46个月-240元/月×（1-20%）×12个月=8736元，空调费为：100元/月×46个月=4600元，保险费为：100元/年×46个月÷12个月=383元；开水费为：100元/年×46个月÷12个月=383元，合计为：14102元。现原告主张31728元过高，本院依法支持14102元，超过的部分不予支持。三、被告是否应当向原告支付芦淞市场南厅25号摊位的滞纳金。根据本案中的《优先经营权转让合同书》，该合同第七条第三款约定：“如乙方未按合同规定时间缴纳相关费用，甲方有权追索欠费，甲方按10元/日的滞纳金收取。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原、被告在《优先经营权转让合同书》中约定10元/日的违约金过高，本院酌情按30%计算为14102元×30%=4231元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告株洲市雅立实业有限责任公司与被告彭小年之间芦淞市场南厅25号摊位《优先经营权转让合同书》；二、被告彭小年于本判决生效之日起十日内向原告株洲市雅立实业有限责任公司支付芦淞市场南厅25号摊位物业费14102元，并支付因拖欠上述费用的滞纳金4231元；三、驳回原告株洲市雅立实业有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告彭小年未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费938元，公告费560元，共计1498元，由原告株洲市雅立实业有限责任公司负担679元，被告彭小年负担819元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在提交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  刘让武人民陪审员  胡菊香人民陪审员  唐 涛二〇一九年六月四日法官助理黄辉书记员易文峰附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。