福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0423民初15号 原告(反诉被告)：清流县景新物业管理有限公司，住所地福建省清流县嵩溪镇嵩北路**富兴广场。统一社会信用代码91350423068758694K。 法定代表人：吴根旺，该公司经理。 委托诉讼代理人：荚清根，男，1963年6月3日出生，汉族，住福建省清流县。 被告(反诉原告)：三明富丽房地产开发有限公司清流分公司，住，住所地福建省清流县嵩溪镇嵩北路**富兴广场**一社会信用代码913504230665938733。 负责人：胡旭旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林银香、蔡荣森，福建海山律师事务所律师。 被告(反诉原告)：三明富丽房地产开发有限公司，住所地福建，住所地福建省三明市三元区台江黄坑工业小区用代码91350400666860816T。 法定代表人：胡旭旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘安裕，男，1982年7月12日出生，汉族，住福建省清流县。系三明富丽房地产开发有限公司清流分公司职员。 原告(反诉被告)清流县景新物业管理有限公司(以下简称景新物业公司)与被告(反诉原告)三明富丽房地产开发有限公司清流分公司(以下简称富丽清流分公司)、被告(反诉原告)三明富丽房地产开发有限公司(以下简称富丽房地产公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，于2019年3月15日裁定：本案转为普通程序。本院依法适用普通程序分别于2019年4月18日、6月4日公开开庭进行了审理。原告景新物业公司法定代表人吴根旺、委托诉讼代理人荚清根，被告富丽清流分公司委托诉讼代理人林银香，被告富丽房地产公司委托诉讼代理人潘安裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 景新物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令富丽清流分公司继续履行2016年1月1日与景新物业公司签订的《物业服务合同》、《协议书》；2.判决富丽清流分公司向景新物业公司支付拖欠2018年2月1日之后的未出售空置房物业费(暂计算至2018年11月30日)79,320元，拖欠2016年1月1日至2018年8月31日未出售空置房公摊电费10,870.25元，拖欠2016年1月1日至2018年11月30日小额维修基金60,833.50元；3.判令富丽清流分公司归还景新物业公司2018年5月至2018年11月越权收取的物业管理费18,732元；4.判令富丽房地产公司对富丽清流分公司应支付景新物业公司的全部款项承担连带责任；5.判决富丽房地产公司、富丽清流分公司承担本案受理费。事实和理由：2016年1月1日，景新物业公司与富丽清流分公司签订《物业服务合同》、《协议书》，《物业服务合同》约定了双方的权利义务、物业服务内容、物业费的收取标准、违约责任、以及产生争议向本物业所在地法院提起诉讼等事项。《协议书》约定富丽清流分公司从2016年1月1日起每月15日前向景新物业公司支付未出售空置房物业费8,500元，小额维修基金按未出售空置房每平方米每月0.1元计算与未出售空置房物业费同时支付，协议的有效期至富丽清流分公司开发的该楼盘房屋、店面全部售完时终止。《物业服务合同》、《协议书》约定的景新物业公司提供管理服务的嵩溪富兴广场小0区总建筑面积21,812.63㎡，未出售的空置面积17,381.27㎡，其中住宅空置面积12,438.24㎡、商业空置面积4,943.03㎡，《协议书》约定富丽清流分公司从2016年1月1日起每月15日前向景新物业公司支付未出售空置房物业费8,500元，2017年4月后减为每月7,932元。但富丽清流分公司从2018年2月1日起拒不支付约定的未出售空置房物业费，至2018年11月30日已10个月未向景新物业公司缴纳，累计拖欠79,320元。富兴广场小区2016年1月1日至2018年8月31日公共部分电费共计13,641.62元，按总建筑面积分摊，每平方0.6254元，未出售空置房总面积17,381.27㎡，应缴纳公摊电费10,870.25元，但富丽清流分公司至今拖欠拒缴。按《协议书》约定，富丽清流分公司从2016年1月1日起，每月15日前按未出售空置房每平方米每月0.1元向景新物业公司支付未出售空置房小额维修基金，但至2018年11月30日富丽清流分公司分文未交，已拖欠景新物业公司小额维修基金60,833.50元。2018年5月至2018年11月，富丽清流分公司暂时代收为名，收取部分已入住业主的物业费。按照《物业服务合同》“乙方的权利和义务”条款规定，已入住业主的物业费应由景新物业公司收取，但富丽清流分公司越权收取物业管理费18,732元拒不归还景新物业公司。景新物业公司认为，富丽清流分公司从2018年初起，违反上述两个合同文件，开始拖欠、拒缴应由其承担的费用，并且未经景新物业公司同意，干预景新物业公司对物业的日常管理，欲意单方终止上述协议，恳请法院查明事实，判决富丽清流分公司继续履行上述协议，并向景新物业公司支付、归还上述拖欠、越权收取的各项费用共计169,755.75元。因富丽房地产公司与富丽清流分公司是总公司与分公司关系，且法人为同一人，恳请法院依法判决富丽房地产公司、富丽清流分公司对应支付、归还景新物业公司的金钱数额承担连带偿还责任。诉讼过程中，景新物业公司变更诉讼请求为：1.原诉讼请求第二项“小额维修基金”更正为“小额维修金”，《民事起诉状》第3页第二段二处“小额维修基金”的表述同时更正为“小额维修金”；2.原诉讼请求第四项变更为：“判决富丽房地产公司承担富丽清流分公司应支付景新物业公司的全部款项的偿还责任。” 富丽清流分公司辩称，1.景新物业公司不履行主要合同义务，导致合同目的不能实现，富丽清流分公司享有法定解除权，景新物业公司诉请富丽清流分公司继续履行的请求无法律依据。在签订合同时，景新物业公司采取欺诈方式故意隐瞒其实际资质及经营能力，直至现今，在企业信息查询网都未能查询到景新物业公司具有任何资质及任何监督管理部门许可，也未有劳务派遣许可证、税务资质、环境管理体系认证、质量管理体系认证等证明，更未在主管部门即清流县住房和城乡建设局进行备案登记，其公司信用报告中只有两名股东，参保人数为零人，其一直以欺瞒、伪造公司资质运营。在合同履行中，景新物业公司为节约成本，采取一人兼任物业管理、保安、水电、客服、收费等多职，另聘请两名保洁工人的方式进行物业管理，一直未聘请专业的水电及电梯安全员等工作人员，其不履行《物业服务合同》的行为，有悖富丽清流分公司聘请物业的初衷，也给富丽清流分公司及众多业主造成伤害与损失，根据《合同法》第九十四条的规定，富丽清流分公司可依法解除合同。2.景新物业公司诉请富丽清流分公司支付空置房物业费、未出售空置房公摊电费和小额维修基金无事实和法律依据。首先，景新物业公司未按《物业服务合同》约定提供物业服务内容和质量标准，其行为构成违约，无权要求富丽清流分公司支付物业费。在签订《物业服务合同》、《协议书》后，小区几乎处于无人管理的状态，景新物业公司提供的服务不符合合同约定，曾多次与其建议均未果，富丽清流分公司和业主并未享受其应提供的物业服务。其次，景新物业公司与富丽清流分公司签订的是包干制物业管理服务，根据《物业服务收费管理办法》的规定，其诉请的公摊电费不属于物业服务成本，因此，其要求额外收取公摊电费的行为违反法律规定。最后，景新物业公司未提供任何实际空置房的面积的证据，其诉请富丽清流分公司支付空置房79,320元的诉请无依据，其仅提供自行制作的不具有真实性公用电费明细表，而未提供相关联的合法收据及发票，其诉请富丽清流分公司支付未出售空置房公摊费10,870.25元及小额维修基金60,833.5元的诉请无事实和法律依据。3.富丽清流分公司与景新物业公司已于2018年5月10日签订退场协议，景新物业公司诉请富丽清流分公司归还越权收取的物业管理费无事实和法律依据。2018年5月10日，景新物业公司与富丽清流分公司签署约定，景新物业公司愿意退出所在嵩溪镇嵩北路116号富兴广场小区物业，并就2018年3月1日一5月30日的空置房物业费及补偿事宜进行协商，同月其解聘相关人员。景新物业公司在退场后，在和富丽清流分公司没有任何物业服务关系的情况下，依然向富丽清流分公司索要物业费无事实依据。综上，景新物业公司的各项诉讼请求无事实和法律依据，请法院予以驳回。 富丽房地产公司辩称，其辩称与富丽清流分公司相同。 富丽清流分公司、富丽房地产公司向本院提出反诉请求：1.确认富丽清流分公司与景新物业公司之间的《物业服务合同》和《协议书》已于2018年5月10日解除；2.景新物业公司退出嵩溪镇嵩北路116号富兴广场小区物业管理，向富丽清流分公司、富丽房地产公司交付物业用房和电脑、打印机、桌椅等办公用品；3.景新物业公司向富丽清流分公司、富丽房地产公司出具231,522元的物业服务费正式税务发票；4.景新物业公司归还富丽清流分公司、富丽房地产公司于2014年5月27日向清流县城乡规划建设局代缴的30,000元物业保证金；5.本案诉讼费用由景新物业公司承担。事实与理由：富丽清流分公司、富丽房地产公司与景新物业公司签订了《物业服务合同》和《协议书》后，景新物业公司未履行合同约定，存在下列种种违约情形，致使合同目的不能实现：景新物业公司于合同签订的当日驻进嵩溪镇嵩北路116号富兴广场小区，富丽清流分公司、富丽房地产公司要求景新物业公司提供相关从业资质和相关人员从业资格证书，经富丽清流分公司、富丽房地产公司多次催要，但景新物业公司至今拒不提交。2017年7月份3#302业主黄文亿向富丽清流分公司、富丽房地产公司投诉，因装修保证金2,000元到期找景新物业公司退还时，景新物业公司扣除第二年物业费1,235元、小额维修金176元，电梯维保费500元、年检费47元，共计1,958.68元后，最终退回业主41.32元。按《物业服务合同》和《协议书》约定，物业费按0.7元/㎡月收取，该业主房屋面积为103.8㎡，年度物业费应为103.8×0.7×12=871.92元，而非1,235元，小额维修103.8×0.1×12=124.56元，而非176元。电梯维保费及年检费用，都是由富丽清流分公司、富丽房地产公司全额缴纳的，景新物业公司又再次向业主乱收取电梯维保费及年检费用547元。2017年11月1#与2#号楼之间的牌楼被车撞倒损坏，景新物业公司未采取任何措施，损坏牌楼至今未修复。2017年12月份嵩溪西山村某家具厂仓库发生火灾，消防车到富兴广场小区抽水，因景新物业公司为减少公共电费开支，停用消防自动抽水设备，导致消防栓内无水可抽，险些酿成重大后果。2018年4月份，2#111商铺业主雷秀花，因卷帘门电机故障，卷帘门无法开启，该业主找到吴根旺，其在没有任何水电、机电资质的情况下私自拆除电机，卷帘门悬挂于半空中，当事人丈夫进入店面时，卷帘门突然掉落。当事人当场大骂景新物业公司工作人员并电话投诉，至今景新物业公司仍未叫专业人员修复该卷帘门。为此，富丽清流分公司、富丽房地产公司曾多次道歉并免除了该业主4个月的店租。2016年至2018年5月，因景新物业公司未聘请专业的水电及电梯安全员等人员，导致1#楼楼道灯、感应器坏损无人更换，富丽清流分公司、富丽房地产公司多次遭到业主投诉。富兴广场小区是开放式小区，该小区供水闸门皆在公共区域，景新物业公司因工作人员不足且没有保安人员等原因，导致该小区供水阀门经常被不明人员关闭。嵩溪镇水厂因检修、改造等原因要停水停电，景新物业公司常未通知业主。景新物业公司未履行合同义务，导致大量业主投诉至富丽清流分公司、富丽房地产公司处。景新物业公司在合同履行期间，从未按合同约定公示业物费开支情况及各项公共开支费用。针对景新物业公司种种违约行为，富丽清流分公司、富丽房地产公司多次通知景新物业公司解除双方签订的《物业服务合同》和《协议书》，但景新物业公司拒不退场。富丽清流分公司、富丽房地产公司便于2018年3月份开始停止支付合同约定的空置房物业费等给景新物业公司，并要求其退场。2018年4月25日，富丽清流分公司、富丽房地产公司向景新物业公司发出《解聘通知》，并将《解聘通知》粘贴于景新物业公司办公室门口。2018年4月28日，富丽清流分公司、富丽房地产公司再次向景新物业公司发出《限期整改公告》，明确告知景新物业公司，若逾期不进行整改，富丽清流分公司、富丽房地产公司依法解除《物业服务合同》和《协议书》，景新物业公司对富丽清流分公司、富丽房地产公司提出的整改意见置之不理。2018年5月10日，富丽清流分公司、富丽房地产公司与景新物业公司约定了物业费及相关费用、公共设施维修费结算至2018年5月16日止，2018年5月10日起，物业费等由富丽清流分公司、富丽房地产公司收取，景新物业公司退出富兴广场小区物业服务，富兴广场小区物业由富丽清流分公司、富丽房地产公司接管。但景新物业公司至今不退出嵩溪镇嵩北路116号富兴广场小区，仍占用富丽清流分公司、富丽房地产公司的物业用房，拒不退还富丽清流分公司、富丽房地产公司提供的电脑、打印机、桌椅等办公用品，还向业主乱收物业费。另在合同履行期间，富丽清流分公司、富丽房地产公司共支付给景新物业公司231,522元，景新物业公司仅出具收款收据给富丽清流分公司、富丽房地产公司，虽经富丽清流分公司、富丽房地产公司多次催要物业服务费正式税务发票，但景新物业公司至今拒不出具。2014年5月27日，富丽清流分公司、富丽房地产公司向清流县城乡规划建设局代缴了30,000元物业保证金，景新物业公司进驻富兴广场小区后，至今未将该物业保证金返还给富丽清流分公司、富丽房地产公司。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，请法院依法判决支持富丽清流分公司、富丽房地产公司的反诉请求，维护富丽清流分公司、富丽房地产公司的合法权益。诉讼过程中，富丽清流分公司、富丽房地产公司变更反诉诉讼请求为：1、解除富丽清流分公司与景新物业公司分别于2015年12月2日和2016年2月5日签订的《物业服务合同》和《协议书》；2、景新物业公司退出嵩溪镇嵩北路116号富兴广场小区物业管理，向富丽清流分公司、富丽房地产公司移交业主相关资料(包括：物业费用缴费明细、公共水电缴费明细、装修押金缴费及退还明细等)，移交富兴广场小区物业用房、1-4幢门禁卡钥匙、1-4电梯应急开启门钥匙，移交富丽清流分公司、富丽房地产公司配备固定资产(包括电脑、打印机、办公桌椅等)；3、景新物业公司向富丽清流分公司、富丽房地产公司出具231,522元的物业费正式税务发票；4、景新物业公司返还富丽清流分公司、富丽房地产公司代垫的电梯维保及年检费用63,150.75元(截止至2018年10月31日)；5、景新物业公司返还富丽清流分公司、富丽房地产公司代垫的公共部分小额维修金46,565元(截止至2018年10月31日)；6、景新物业公司返还富丽清流分公司、富丽房地产公司代垫的富兴广场小区自来水费用31,131元(从2016年1月至2019年1月止)；7、景新物业公司对富兴广场小区尚需小额维修的公共部分进行维修(详见:维修清单)；8、景新物业公司承担本案的诉讼费用。2019年4月18日庭审中，富丽清流分公司、富丽房地产公司增加反诉诉讼请求，要求景新物业公司承担2016年6月至今保洁员、门卫工资32,000元。 景新物业公司对富丽清流分公司、富丽房地产公司的反诉辩称，1、富丽清流分公司、富丽房地产公司反诉请求解除与景新物业公司签订的《物业服务合同》、《协议书》没有事实与法律依据。首先，富丽清流分公司、富丽房地产公司反诉请求解除与景新物业公司签订的《物业服务合同》、《协议书》约定的有效期限未届满，《协议书》明确约定双方合同、协议的有效期限从2016年1月1日起至甲方房屋和店面售完止，且双方约定的这一合同有效期限不违反法律规定。甲方已销售面积不到该小区总建筑面积的50％，约定的合同终止条件未成就。其次，富丽清流分公司、富丽房地产公司没有就终止双方合同的相关事项与景新物业公司协商，而是单方面采取在该小区张贴《解聘通知》等非法方式，在客观上扰乱景新物业公司正常管理秩序，应对其违法、违约行为造成的后果承担相应违法、违约责任。第三，富丽清流分公司、富丽房地产公司没有就有效的事实证据，举证证明存在解除双方合同、协议的法定解除情形。2、富丽清流分公司、富丽房地产公司反诉请求景新物业公司退出涉案小区管理、移交相关物品的前提是双方解除合同、协议。现在双方的合同、协议属于有效期内，富丽清流分公司、富丽房地产公司该请求没有事实与法律依据，且与本诉没有关联，不符合反诉条件。3、富丽清流分公司、富丽房地产公司反诉请求景新物业公司出具231,522元物业服务费税务发票，因该笔费用的数额双方没有争议，不属于景新物业公司本诉的诉讼请求，该项反诉请求与景新物业公司的本诉请求在事实与法律上没有牵连，不符合反诉的构成要件。4、富丽清流分公司、富丽房地产公司反诉请求景新物业公司返还其代垫的电梯维保及年检费用63,150.75元，没有事实与法律依据。因富丽清流分公司、富丽房地产公司没有把涉案小区电梯移交景新物业公司管理，双方没有办理相关委托、移交手续，按现行《福建省电梯安全管理办法》相关规定，富丽清流分公司、富丽房地产公司是涉案小区电梯的产权所有人，是电梯的使用单位，电梯的日常维护保养、一般维修和检验检测等费用由电梯使用单位支付，与景新物业公司无关。5、富丽清流分公司、富丽房地产公司反诉请求景新物业公司返还其代垫的小额维修基金46,565元，没有事实依据，富丽清流分公司、富丽房地产公司没有提交有效证据证明其对涉案小区进行相应维修的事实。6、富丽清流分公司、富丽房地产公司反诉请求景新物业公司返还其代垫的自来水费31,131元，没有事实依据。按照《物业服务合同》第六条“代收代缴收费服务约定”，水费属于甲方或物业使用人自行承担的费用，景新物业公司是物业服务方，不是物业使用人，没有为富丽清流分公司、富丽房地产公司承担水费的义务。7、富丽清流分公司、富丽房地产公司反诉请求景新物业公司对富兴广场小区尚需小额维修的公共部分进行维修，与景新物业公司本诉请求在事实与法律上没有牵连，且尚未发生，不符合反诉的构成要件。8、富丽清流分公司、富丽房地产公司反诉请求景新物业公司承担本案诉讼费用，应当由法庭审理后，依据查明事实依法判决。综上所述，富丽清流分公司、富丽房地产公司的反诉请求，没有事实与法律依据，请法庭查明事实，依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议或真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人提供的证据在此不一一列举，详见附件《证据清单》。对于景新物业公司、富丽清流分公司、富丽房地产公司提供的《物业服务合同》、《协议书》、《商品房预售许可证》双方对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。对于富丽清流分公司提供的《2016年1月－2018年2月物业支付明细及收款收据》，景新物业公司对证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。对于双方提供的其他证据，双方均提出异议，本院将结合双方争议焦点进行综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 富丽清流分公司系富丽房地产公司的分公司，富丽清流分公司开发建设的位于清流县嵩溪镇嵩北路116号富兴广场1至4号楼、市场预售建筑面积21，812.63㎡，其中：住宅**16,624.64㎡，商业67间5,094.63㎡，车库14个，车位55个，杂物间2个93.36㎡。 2016年1月1日，富丽清流分公司(甲方)与景新物业公司(乙方)签订《物业服务合同》，富丽清流分公司作为富兴广场第一业主选择景新物业公司作为富兴广场的物业服务企业。合同约定了双方的权利和义务等事项，其中第五条约定：“物业服务费(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)。(一)甲方一次性支付给乙方叁万元人民币作为乙方的补助资金。(二)甲方负责配备办公室一间、电脑一台，打印机一台、办公桌椅两套，茶几沙发一套，档案柜一套。(三)物业服务费标准：1.住宅统一按建筑面积：0.7元／平方米·月；2.商业用房按建筑面积：1元／平方米·月；3.地下车库：50元／个·月。(四)电梯启用后没有出售的房屋电梯费用全部由甲方承担。(五)已出售未交房的钥匙全部由物业保管”。 2016年1月5日，富丽清流分公司(甲方)与景新物业公司(乙方)签订《协议书》，双方约定：1.续前期物业议定合同所示预交1年一次性物业服务费经协商分期12个月付。每月15号前支付8,500元。从2016年1月1号开始。服务内容见前期物业合同。2.甲方当月出售的平方数就在下一个月的服务费的比率中减去多少钱。甲方逾期30天未交服务费，乙方即终止给甲方服务。服务费用于员工工资和公司福利及办公耗材不作其他费用。3.小额维修金每个月收取0.1／平方，用于单笔499元以下的原有设备修修补补。每月15号前付。4.本合同从2016年1月1日起有效期至甲方房屋和店面售完止。 富丽清流分公司与景新物业公司签订《物业服务合同》、《协议书》后，富丽清流分公司至今未按《协议书》约定向景新物业公司支付小额维修金。富丽清流分公司支付给景新物业公司补助资金30,000元，景新物业公司向富丽清流分公司出具了税务发票。2016年1月至2018年3月，富丽清流分公司先后支付给景新物业公司26个月物业服务费21,1522元(扣除多付物业费3,798元)，其中：2016年1月至2017年4月每月按8,500元支付计136,000元(未扣除多付物业费3,798元)，2017年5月至2018年2月每月按7,932元支付计79,320元。景新物业公司收取上述物业费后，向富丽清流分公司出具了收款收据，未出具税务发票。2018年3月起至今，富丽清流分公司未再支付物业服务费。 2018年4月25日，富丽清流分公司将打印好的《解聘通知》张贴在景新物业公司办公室门上。2018年4月28日，富丽清流分公司将打印好的《限期整改公告》张贴在景新物业公司办公室门上。2018年5月10日，景新物业公司与富丽清流分公司签订《约定》一份，双方约定：1.吴根旺2018年5月16日前公司房子的物业费及相关费用结算清楚(商议解决)。2.开发商统计小区2018年5月16日前公共设施维护费(协商解决)。3.2018年5月10日起，吴根旺必须配合开发商交房，新交房物业费由李颖代收，待所有费用结算清楚后该支付给吴根旺一并支付给吴根旺，该留作后续物业服务费用归开发商管理。 2019年1月29日，富丽清流分公司在富兴广场小区张贴通知，通知小区业主在本案诉讼期间不要再将物业费、水电等相关费用交至原物业公司，后续缴费待诉讼完成后另行通知。 本案的争议焦点为：1.富丽清流分公司与景新物业公司签订《物业服务合同》、《协议书》是否继续履行还是应予解除？2.富丽清流分公司是否应支付景新物业公司2018年2月1日至2018年11月30日未出售空置房物业服务费79,320元，2016年1月1日至2018年8月31日公摊电费10,870.25元，2016年1月1日至2018年11月30日小额维修金60,833.5元？3.富丽清流分公司收取的2018年5月至2018年11月物业服务费18,732元是否应返还景新物业公司？4.景新物业公司是否退出富兴广场小区物业管理，向富丽清流分公司移交相关材料和财产？5.景新物业公司是否应向富丽清流分公司出具231,522元的物业服务费正式税务发票？6.景新物业公司是否应支付富丽清流分公司电梯维保及年检费用63,150.75元？7.景新物业公司是否应支付富丽清流分公司小额维修金46,565元？8.景新物业公司是否应支付富丽清流分公司自来水费用31,131元？9.景新物业公司是否应对富兴广场小区需小额维修的公共部分进行维修？10.景新物业公司是否应支付富丽清流分公司支付保洁员和门卫工资32,000元？对此，本院予以查明、分析并认定如下： 1.关于富丽清流分公司与景新物业公司签订《物业服务合同》、《协议书》是否继续履行还是应予解除的问题。景新物业公司认为，其与富丽清流分公司未解除《物业服务合同》、《协议书》，应继续履行。富丽清流分公司、富丽房地产公司认为，景新物业公司不履行《物业服务合同》约定的义务，造成业主向富丽清流分公司投诉，给业主造成了损害，富丽清流分公司已向景新物业公司发出《解聘通知书》、《限期整改公告》，且双方签订了《约定》对解除《物业服务合同》进行了约定，双方已解除了《物业服务合同》、《协议书》。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。解除《物业服务合同》即是解聘物业服务企业，富兴广场小区至今未成立业主委员会，行使解除权的主体应当是该小区的业主，根据景新物业公司庭审陈述其与富兴广场40户业主签订了《物业服务合同》，富丽清流分公司虽然所占建筑面积超过该小区建筑面积的一半，但其仅是该小区的一户业主，其也未提供出现二分之一以上业主要求解除《物业服务合同》的证据，不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，不具备解除《物业服务合同》、《协议书》的法定条件，双方应当继续履行。富丽清流分公司、富丽房地产公司虽然提供了《解聘通知书》、《限期整改公告》、《约定》、《富兴广场小区业主满意度调查表》，但该证据无法证明双方合同已解除，对富丽清流分公司、富丽房地产公司提供的上述证据，本院不予确认。因此，景新物业公司要求继续履行《物业服务合同》、《协议书》的诉请，本院予以支持。对富丽清流分公司、富丽房地产公司要求解除《物业服务合同》、《协议书》的反诉请求，本院不予支持。 2.关于富丽清流分公司是否应支付景新物业公司2018年2月1日至2018年11月30日未出售空置房物业服务费79,320元，2016年1月1日至2018年8月31日公摊电费10,870.25元，2016年1月1日至2018年11月30日小额维修金60,833.5元的问题。景新物业公司认为，富丽清流分公司未履行义务，应支付拖欠上述费用。景新物业公司为证明其主张，提供了《物业服务合同》、《协议书》、《富兴广场业主物业面积交费基数一览表》、《富兴广场公用电费明细表》、《富丽小区公共部分及电梯24个电表用电计量度数表》予以证明。富丽清流分公司、富丽房地产公司认为，双方已于2018年5月已解除《物业服务合同》、《协议书》，富丽清流分公司同意支付至2018年5月止的费用，且应按出售房屋变动后的面积计算物业服务费，即按每月7,133元计算，之后费用因双方已解除合同不再支付。富丽清流分公司、富丽房地产公司为证明其主张，提供了《解聘通知书》、《限期整改公告》、《约定》、《清流新建商品房网上签约系统统计表》予以证明。本院认为，富丽清流分公司与景新物业公司签订的《物业服务合同》、《协议书》并未解除，富丽清流分公司应当按照《物业服务合同》、《协议书》约定支付物业服务费，富丽清流分公司提供的《2016年1月－2018年2月物业支付明细及收款收据》双方对此无异议，可以视为双方约定自2017年5月起富丽清流分公司按每月7,932元向景新物业公司交纳物业服务费，且从《2016年1月－2018年2月物业支付明细及收款收据》可以看出，富丽清流分公司已交纳物业服务费至2018年2月，富丽清流分公司尚欠2018年3月至11月30日物业服务费未交。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：(一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。景新物业公司提供的《富兴广场业主物业面积交费基数一览表》，双方在庭审中均认可是按购房合同确认的面积，富丽清流分公司虽然主张应按出售后房屋剩余面积计收物业服务费，但其仅提供了《清流新建商品房网上签约系统统计表》，该表仅有出售房屋的套数，无具体已出售房产的面积，且该统计表是复印件无住建部门的印章，景新物业公司在庭中对该表的真实性、合法性、关联性不予认可，富丽清流分公司、富丽房地产公司也未提供买卖合同和已交付业主使用的具体面积，对富丽清流分公司提供的《清流新建商品房网上签约系统统计表》本院不予确认。对于富丽清流分公司尚欠2018年3月至11月30日物业服务费应双方约定的每月7,932元计算，即7,932元×9个月＝71,388元，景新物业公司主张要求富丽清流分公司、富丽房地产公司支付物业服务费超出71,388元部分，本院不予支持。富丽清流分公司、富丽房地产公司主张仅同意按每月7,133元支付至2018年5月止的物业服务费的证据不足，本院不予支持。景新物业公司主张要求富丽清流分公司、富丽房地产公司支付2016年1月1日至2018年8月31日公摊电费10,870.25元，提供了《富兴广场公用电费明细表》和嵩溪供电所出具的《富丽小区公共部分及电梯24个电表用电计量度数表》予以证明。富丽清流分公司、富丽房地产公司认为《富兴广场公用电费明细表》是景新物业公司单方制作不予认可，对嵩溪供电所出具的《富丽小区公共部分及电梯24个电表用电计量度数表》真实性、合法性无异议，不能认可公摊电费13,646.42元。本院认为，景新物业公司提供的《富兴广场公用电费明细表》虽是景新物业公司单方制作，但和嵩溪供电所出具的《富丽小区公共部分及电梯24个电表用电计量度数表》能够相互印证从2015年11月起至2019年1月份富兴小区(也称富丽小区)公共部分的用电量，并对公用部分用电进行了分摊，对景新物业公司提供的《富兴广场公用电费明细表》、《富丽小区公共部分及电梯24个电表用电计量度数表》本院予以确认，对景新物业公司要求富丽清流分公司、富丽房地产公司支付公摊电费10,870.25元的诉请予以支持。景新物业公司要求富丽清流分公司、富丽房地产公司支付2016年1月1日至2018年11月30日小额维修金60,833.5元，并提供《物业服务合同》、《协议书》予以证明富丽清流分公司未按约定支付小额维修金。富丽清流分公司、富丽房地产公司在庭审中认可《协议书》中约定的小额维修基金是笔误应当是小额维修金，但富丽清流分公司代理人在代理意见中认为是小额维修基金，根据相关规定应属全体业主所有。本院认为，景新物业公司与富丽清流分公司签订的《协议书》约定：小额维修金每个月收取0.1／平方，用于单笔499元以下的原有设备修修补补。从约定的内容中以看出是用于单笔499元以下的维修，且约定的是小额维修金，应当认定为小额维修金，因景新物业公司与富丽清流分公司签订的《物业服务合同》、《协议书》并未解除，富丽清流分公司应按照约定支付0.1元／㎡的小额维修金。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。富丽清流分公司、富丽房地产公司虽然对收取物业服务费计算面积有异议，但未向本院提供符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的计算依据，景新物业公司提供的《富兴广场业主物业面积交费基数一览表》，双方在庭审中均认可是按购房合同确认的面积，从《富兴广场业主物业面积交费基数一览表》可以计算出富丽清流分公司已交付使用的面积是4,811.69㎡，富丽清流分公司提供的《商品房预售许可证》双方当事人无异议，该许可证确定富丽清流分公司开发的富兴广场总建筑面积为21,812.63㎡，富丽清流分公司未出售空置面积为21,812.63㎡－4,811.69㎡＝17,000.94㎡，富丽清流分公司应支付的小额维修金为17,000.94㎡×0.1元×35个月＝59,503.29元。景新物业公司主张要求富丽清流分公司、富丽房地产公司支付小额维修金超出59,503.29元部分，本院不予支持。 3.关于富丽清流分公司收取的2018年5月至2018年11月物业服务费18,732元是否应返还景新物业公司的问题。景新物业公司认为，富丽清流分公司收取的2018年5月至2018年11月物业服务费18,732元应归还给景新物业公司，并提供了富丽清流分公司出具的《收款收据》6份金额18,734元予以证明。富丽清流分公司、富丽房地产公司以对《收款收据》真实性、合法性、证明对象有异议，认为富丽清流分公司违规越权收取业主物业服务费没有依据，收取的装修保证金、用电保证金、垃圾保证金与本案无关，且根据双方2018年5月10日签订的《约定》，双方约定了物业服务费及公共设施维修费结算至2018年5月16日止，2018年5月10日起，物业服务费由富丽清流分公司收取，景新物业公司退出富兴广场小区由富丽清流分公司接管。本院认为，从本院调取的富丽清流分公司与小区业主签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201600021)附件四《前期物业服务合同》中的约定，可以确定装修保证金、水电周转金、垃圾清运费是由业主向物业服务企业交纳。因景新物业公司与富丽清流分公司签订的《物业服务合同》、《协议书》并未解除，景新物业公司作为富兴广场小区的物业服务企业，有权依照其与业主签订的前期物业合同向小区业主收取物业服务费等相关费用，富丽清流分公司无权向小区业主收取物业服务费用，其向业主收取的18,734元应归还景新物业公司，富丽清流分公司出具的《收款收据》6份本院予以确认。景新物业公司要求富丽清流分公司、富丽房地产公司归还18,732元的诉请，本院予以支持。富丽清流分公司、富丽房地产公司关于收取的费用与本案无关的辩解，证据不足，本院不予支持。 4.关于景新物业公司是否退出富兴广场小区物业管理，向富丽清流分公司移交相关材料和财产的问题。富丽清流分公司、富丽房地产公司认为，富丽清流分公司与景新物业公司签订的《物业服务合同》、《协议书》已解除，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，景新物业公司应退出富兴广场小区，并向富丽清流分公司移交业主材料和电脑等相关财产。景新物业公司认为，双方合同、协议属有效期内，富丽清流分公司、富丽房地产公司该请求没有事实与法律依据，且与本诉没有关联，不符合反诉条件。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，富丽清流分公司、富丽房地产公司提出反诉，主张要求景新物业公司退出富兴广场小区物业管理，向富丽清流分公司移交相关材料和财产的反诉请求符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定的反诉条件，应当合并审理，景新物业公司认为与本诉没有关联，不符合反诉条件的辩解，理由不能成立，不予支持。因富丽清流分公司与景新物业公司签订的《物业服务合同》、《协议书》并未解除，富丽清流分公司、富丽房地产公司主张景新物业公司应退出富兴广场小区，并向富丽清流分公司移交相关材料和财产的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 5.关于景新物业公司是否应向富丽清流分公司出具231,522元的物业服务费正式税务发票的问题。富丽清流分公司、富丽房地产公司认为，富丽清流分公司多次向景新物业公司催要物业服务费正式税务发票，景新物业公司拒不出具，景新物业公司应向富丽清流分公司出具231,522元的正式税务发票。景新物业公司认为，富丽清流分公司、富丽房地产公司该项反诉请求与其本诉请求在事实和法律上没有牵连，不符合反诉的构成要件。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，富丽清流分公司、富丽房地产公司提出反诉，主张要求景新物业公司出具收取物业费正式税务发票，是基于双方签订的《物业服务合同》、《协议书》而产生，与景新物业公司本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定的反诉条件，应当合并审理，景新物业公司认为不符合反诉构成要件的辩解，理由不能成立，本院不予支持。富丽清流分公司提供的《2016年1月－2018年2月物业支付明细及收款收据》双方对此无异议，可以确定景新物业公司收到富丽清流分公司241,522元，其中补助资金30,000元景新物业公司向富丽清流分公司出具了税务发票，211,522元未出具税务发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。景新物业公司在收取富丽清流分公司物业服务费后，应当依据《中华人民共和国发票管理办法》的规定向富丽清流分公司出具211,522元的税务发票，富丽清流分公司、富丽房地产公司要求景新物业公司出具税务发票的反诉请求本院予支持。 6.景新物业公司是否应支付富丽清流分公司电梯维保及年检费用63,150.75元的问题。富丽清流分公司、富丽房地产公司认为，富丽清流分公司已全额缴纳了电梯维保费和年检费140,335元，且景新物业公司已向小区业主收取了电梯维保及年检费用，景新物业公司应承担电梯维保费和年检费63,150.75元，并提供了《电梯维保费及年检费用统计清单、发票、收款收据》证明其反诉主张。景新物业公司对《电梯维保费及年检费用统计清单、发票、收款收据》真实性无异议，但认为电梯服务费没有标明是富兴广场服务费，无法认定是本案小区发生的服务费，数额有异议，收款收据无法证明景新物业公司乱收费。本院认为，富丽清流分公司提供的2017年7月1日景新物业公司出具的《收款收据》中记载收费名称有：电梯17年10月至18年10月份维保费500元，电梯17年10月至18年10月份年检费47元，可以确定景新物业公司有向小区业主收取电梯维保费和年检费，富丽清流分公司提供《电梯维保费及年检费用统计清单、发票、收款收据》可以证实其已缴纳了小区2016年10月至2019年9月30日的电梯维保费和年检费140,335元，其中：2016年1月至2017年10月为50,640元，2017年10月至2019年9月为89,695元。富丽清流分公司提供的《电梯维保费及年检费用统计清单、发票、收款收据》能够证明其缴纳电梯维保费和年检费及景新物业公司有向小区业主收取电梯维保费和年检费的事实，富丽清流分公司提供《电梯维保费及年检费用统计清单、发票、收款收据》本院予以确认。富丽清流分公司与景新物业公司签订的《物业服务合同》第五条第(四)约定：电梯启用后没有出售的房屋电梯费用全部由甲方(富丽清流分公司)承担。根据《中华人民共和国物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。景新物业公司向小区业主收取电梯维保费和年检费后应按比例承担支付给富丽清流分公司，按本院上述争议焦点2确定的富丽清流分公司已交付使用的面积是4,811.69㎡，景新物业公司应按此面积所占富丽清流分公司富兴广场总建筑面积21,812.63㎡的比例向富丽清流分公司支付电梯维保费和年检费，即4,811.69㎡÷21,812.63㎡×140,335元＝30,956.77元。富丽清流分公司、富丽房地产公司主张要求景新物业公司应承担电梯维保费和年检费超出30,956.77元部分的反诉请求本院不予支持。景新物业公司认为电梯服务费无法认定是本案小区发生的服务费，《收款收据》无法证明景新物业公司乱收费的辩解，理由不能成立，本院不予支持。 7.关于景新物业公司是否应支付富丽清流分公司小额维修金46,565元的问题。富丽清流分公司、富丽房地产公司认为，富丽房地产公司为景新物业公司代垫小额维修费46,565元，应由景新物业公司支付，并提供了《小额维修费用统计清单、收据》证明其主张。景新物业公司对《小额维修费用统计清单、收据》的真实性、合法性、关联性有异议，认为小额维修没有报修单，票据不符合财务制度，维修数额都是几千、几万，不符合《协议书》中的单笔499元以下的约定，也无法证明是用在小区维修。本院认为，富丽清流分公司与景新物业公司签订的《协议书》第3点约定：小额维修金每个月收取0.1／平方，用于单笔499元以下的原有设备修修补补，每月15号前付。根据双方的约定，小额维修费用应当是小于499元的维修，而富丽清流分公司提供的《小额维修费用统计清单、收据》除三笔120元、373元、100元外，其余均是大于499元的维修费用，且该清单和收据均是富丽清流分公司单方制作，维修时也未得到景新物业公司的确认，景新物业公司对该证据不予认可。景新物业公司认为小额维修费不符合《协议书》关于数额约定的辩解理由成立，故本院对富丽清流分公司提供的《小额维修费用统计清单、收据》不予确认，对富丽清流分公司、富丽房地产公司要求景新物业公司支付代垫小额维修费46,565元的反诉请求不予支持。 8.关于景新物业公司是否应支付富丽清流分公司自来水费用31,131元的问题。富丽清流分公司、富丽房地产公司认为，富丽清流分公司共计支付整个小区2016年1月至2019年1月自来水费31,131元，应由景新物业公司支付，并提供了《水费发票》证明其主张。景新物业公司对《水费发票》的真实性、合法性没有异议，关联性和证明力有异议，认为水费除小区业主用水外，还包含了其他小区的用水，无法证明是富兴广场的水费，水费是使用者承担，与本案无关。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第四十四条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。富丽房地产公司在庭中陈述水费31,131元是整个小区业主的用水费用，水费应当由小区业主负担，而不应由景新物业公司承担，富丽清流分公司与景新物业公司签订的《物业服务合同》第六条：代收代缴收费服务约定(一)受有关部门或委托者的委托，由乙方(景新物业公司公司)为甲方(富丽清流分公司)提供水、电、气、有线电视、宽带网使用、垃圾处置费用等的代收、代缴服务，收费标准执行政府规定或委托者定价标准。该条约定了代收水费需受有关部门或者委托者的委托，水厂也未委托景新物业公司代为收取富兴广场小区的水费，富丽清流分公司、富丽房地产公司也未提供水厂委托景新物业公司代为收取富兴广场小区水费证据，因此，景新物业公司也没有代为收水费的义务。景新物业公司认为不应由其承担水费的辩解理由成立，故对富丽清流分公司、富丽房地产公司要求景新物业公司支付水费31,131元的反诉请求，本院不予支持。 9.关于景新物业公司是否应对富兴广场小区需小额维修的公共部分进行维修的问题。富丽清流分公司、富丽房地产公司认为景新物业公司没有履行合同，富兴广场小区目前公共部分待维修部分维修费27,360元，应由景新物业公司承担，并提供了《照片》18张证明其主张。景新物业公司对照片的真实性、合法性、关联性不予认可，认为照片是2018年3月8日拍摄的照片，只是单方制作的证据，无法确认是哪里，且尚未发生，与本诉请求在事实与法律上没有牵连。本院认为，富丽清流分公司提供的《照片》18张所体现的公共维修部分经本院现场查看，需维修部分分布在富兴广场整个小区，对于维修费用应当按照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(五)项的规定，由小区业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，并由业主共同承担，不应由景新物业公司承担。富丽清流分公司与景新物业公司签订的《协议书》第3点约定：小额维修金每个月收取0.1／平方，用于单笔499元以下的原有设备修修补补，每月15号前付。富丽清流分公司提供的《照片》18张注明了每处维修部分的费用共计27,360元，除5处分别为400元外，其余13处维修费用均超出499元，不符合双方关于小额维修费用的约定。景新物业公司的辩解理由成立，故本院对富丽清流分公司提供的《照片》18张不予确认，对富丽清流分公司、富丽房地产公司要求景新物业公司对富兴广场小区需小额维修的公共部分进行维修的反诉请求不予支持。 10.关于景新物业公司是否应支付富丽清流分公司支付的保洁员和门卫工资32000元的问题。富丽清流分公司、富丽房地产公司认为，富丽清流分公司雇请保洁员为小区从事保洁工作，其工资就应由景新物业公司承担，提供了《工资发放单》、《劳动合同》、《门卫保洁工资签收记录》,并申请证人龚某出庭作证，证明其主张。景新物业公司对富丽清流分公司提供的《劳动合同》的真实性没有异议，对合法性、关联性、证明力有异议，认为富丽清流分公司违约扰乱了景新物业公司的日常管理，对《门卫保洁工资签收记录》和《工资发放单》的真实性、合法性、关联性不认可，工资发放有违常理，是一次性打印事后补的，不可能用本子记录工资发放情况。本院认为，证人龚某证言证实其在景新物业公司解雇后，受雇于富丽清流分公司在富兴广场从事保洁工作，景新物业公司另雇请一人为该小区从事保洁工作，可以证实景新物业公司尚在为富兴广场提供物业服务。富丽清流分公司在未与景新物业公司解除《物业服务合同》、《协议书》的情况下，与他人签订《劳动合同》是另一法律关系，与双方签订的《物业服务合同》无关，富丽清流分公司雇请的保洁员、门卫并非景新物业公司雇请的员工，根据合同相对性原则，景新物业公司没有支付该工资的义务。故本院对富丽清流分公司并提供的《工资发放单》、《劳动合同》、《门卫保洁工资签收记录》不予确认，对龚某的证言予以采信，对富丽清流分公司、富丽房地产公司要求景新物业公司支付富丽清流分公司支付的保洁员和门卫工资32000元的反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十条，国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款、第四十四条，《中华人民共和国发票管理办法》第二十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、三明富丽房地产开发有限公司清流分公司继续履行2016年1月1日、1月5日与清流县景新物业管理有限公司签订的《物业服务合同》、《协议书》； 二、三明富丽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付清流县景新物业管理有限公司物业服务费71,388元、公摊电费10，870.25元、小额维修金59，503.29元，合计141,761.54元； 三、三明富丽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付清流县景新物业管理有限公司物业服务费18,732元(三明富丽房地产开发有限公司清流分公司代为收取部分)； 四、清流县景新物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向三明富丽房地产开发有限公司清流分公司出具金额211,522元的税务发票； 五、清流县景新物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付三明富丽房地产开发有限公司清流分公司电梯维保费、年检费30,956.77元； 六、驳回三明富丽房地产开发有限公司清流分公司、三明富丽房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3,695元，由清流县景新物业管理有限公司负担202元，三明富丽房地产开发有限公司、三明富丽房地产开发有限公司清流分公司负担3,493元。反诉案件受理费3,757元，由三明富丽房地产开发有限公司、三明富丽房地产开发有限公司清流分公司负担3,084元，清流县景新物业管理有限公司负担673元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  黄水根 审 判 员  伍益民 人民陪审员  张永顺 二〇一九年六月十九日 书 记 员  罗 慧 附件： 证据清单                            序号                       举证人                       证据名称                       数量             （页）                       备注                               1                       原告（反诉被告）清流县景新物业管理有限公司                                                 物业服务合同                       6                                                     2                       原告（反诉被告）清流县景新物业管理有限公司                        协议书                       1                                                     3                       原告（反诉被告）清流县景新物业管理有限公司                        收款收据                                   4                                                     4                       原告（反诉被告）清流县景新物业管理有限公司                        富兴广场公用电费明细表                       3                                                     5                       原告（反诉被告）清流县景新物业管理有限公司                        商品房预售许可证                       1                                                     6                       原告（反诉被告）清流县景新物业管理有限公司                        富兴广场业主物业面积交费基数一览表                       4                                                     7                       原告（反诉被告）清流县景新物业管理有限公司                        富丽小区公共部分及电梯24个电表用电计量度数表                       1                                                     8                       原告（反诉被告）清流县景新物业管理有限公司                        保洁约定                       1                                                     9                       原告（反诉被告）清流县景新物业管理有限公司                        微信支付凭证                       1                                                     10                       原告（反诉被告）清流县景新物业管理有限公司                        解聘通知                        1                                                     11                       原告（反诉被告）清流县景新物业管理有限公司                        张贴的解聘通知                       1                                                     12                       原告（反诉被告）清流县景新物业管理有限公司                        限期整改公告                       1                                                     13                       原告（反诉被告）清流县景新物业管理有限公司                        通知                       1                                                     14                       原告（反诉被告）清流县景新物业管理有限公司                        收条                       1                                                     15                       原告（反诉被告）清流县景新物业管理有限公司                       证明                       1                                                     16                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       物业服务合同、协议书                       7                                                     17                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       约定                       1                                                     18                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       解聘通知及相片                       2                                                     19                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       限期整改公告                       1                                                     20                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       收款收据                       2                                                     21                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       2016年1月－2018年2月物业支付明细及收款收据                       1                                                     22                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       电梯维保费及年检费用统计清单、发票、收款收据                       30                                                     23                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       小额维修费用统计清单、收据                       9                                                     24                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       工资发放单、劳动合同、门卫保洁工资签收记录                       13                                                     25                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       商品房预售许可证                       1                                                     26                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       水费发票                       8                                                     27                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       富兴广场小区公共部分待维修部分照片                       18                                                     28                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       福建省物业服务企业信用综合评价办法(试行)、情况说明                       8                                                     29                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       富兴广场小区业主满意度调查表                       1                                                     30                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       福建省行政事业单位（社团）往来结算凭证                       1                                                     31                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       赖仙花、龚元水、张晶星、李志伟、项立华证人证言                       5                                                     32                       被告（反诉原告）三明富丽房地产开发有限公司清流分公司                       清流新建商品房网上签约系统统计表                       6                                                     33                                             商品房买卖合同                       30                       本院调取                                34                                             张晶星调查笔录                       2                       本院调取                                35                                             彭志军电话调查录音                       光盘1个                       本院调取                                36                                             现场勘验笔录                       2                       本院调取                 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； (七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 《中华人民共和国发票管理办法》 第二十条所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： (一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。