安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初1073号 原告：中国农业银行股份有限公司芜湖滨江支行,住所地安徽省芜湖市镜湖区长江中路华强广场**商铺，统一社会信用代码91340200769039721B 负责人：阮西文，行长。 委托诉讼代理人：刘朝晖，安徽深蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁先华，安徽深蓝律师事务所律师。 被告：潘峰，男，1983年11月9日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市怀宁县，现住安徽省芜湖市。 被告：芜湖市创元房产公司开发有限公司，住所地，住所地安徽省芜湖市镜湖区黄山东路针织厂地块），统一社会信用代码91340200682053096U（1-1）。 法定代表人：杨道山，总经理。 委托诉讼代理人：沈飞，男，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司芜湖滨江支行诉被告潘峰、创元房产公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用普通程序于2019年5月21日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司芜湖滨江支行（以下简称“农行滨江支行”）委托诉讼代理人鲁先华到庭参加诉讼，创元房产公司委托诉讼代理人沈飞到庭参加诉讼，被告潘峰经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行滨江支行向本院提出诉讼请求：1、判决被告潘峰归还原告借款本金人民币321298.22元、利息36647.03元、罚息3964.07元、复利3477.73元（截止于2018年3月30日），并继续支付自2018年3月31日起至实际给清偿之日止的利息、罚息、复利；2、判决原告对被告潘峰抵押房产（位于芜湖市折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、判决被告创元房产公司对被告潘峰上述借款债务向原告承担连带保证责任；4、判决被告承担实现债权的律师费10230元；5、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年5月7日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，约定：潘峰向原告借款38万元用于购房，期限240个月，等额本息还款，潘峰以位于芜湖市镜湖区徽商春天7＃X的房屋（房地产权证号：芜房预字第××号）为借款提供抵押担保。被告创元房产公司自愿承担连带保证责任至原告取得上述房屋抵押权证书时止。原告于2010年6月7日向被告潘峰发放贷款人民币38万元。被告潘峰自2015年6月7日起逾期60期，构成违约。原告向被告多次催要无果，遂起诉法院。 被告创元房产公司辩称：首先本公司已履行了合同约定的阶段性担保责任，替被告潘峰办理了房屋初始登记证并提供发票，并于2012年6月30日登报交付了7号楼使用权。现由于潘峰不配合，去向不明致使房屋产权证没有办理。其次是原告应承担一定责任，本公司是被告潘峰在原告处设定抵押的抵押物不具备完整抵押条件，才提供阶段性担保责任的，但2012年6月30日原告已有实物抵押，被告潘峰于2015年就逾期还款，原告至今未追缴，原告是有责任的。最后原告起诉超过了诉讼时效。 被告潘峰未答辩，亦未向本院提交证据。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、营业执照、身份证复印件、无婚姻登记记录证明、国家企业信用信息公司信息，证明原、被告主体资格适格；2、《个人购房担保借款合同》、借款凭据，证明原、被告间的借款及担保事实，同时对各方的权利义务进行了约定；3、房地产预告登记证明，证明二被告以房屋为其借款提供抵押担保并办理预告抵押登记的事实；4、逾期的款本息清单，证明二被告所欠贷款数额；5、委托代理合同、发票，证明原告为主张债权委托了代理律师并支付律师费20000元。原告提交的证据客观真实、合法与本案具有关联性，本院予以确认。 被告创元房产公司为证明其诉讼主张，向本院提交了证据芜湖市房地产预告登记证明及芜湖市地方税务局销售不动产统一发票，证明被告完成了阶段性担保责任。原告对证据的真实性无异议，但达不到证明目的，以合同约定应办好以原告为抵押权人的抵押登记手续方可将被告创元房产公司的责任免除。对被告提供的真实性因原告不出异议，本院予以确认。但关联性本院将结合合同约定加以认定。 本院经审理认定事实如下：2010年5月7日，原告农行滨江支行与被告潘峰签订《个人购房担保借款合同》，贷款用途潘峰购买坐落于镜湖区徽商春天7＃X的房屋；约定借款38万元；借款期限自2010年6月7日起至2030年6月6日止；执行年利率为5.049%；等额本息还款法；逾期还款的，罚息利率在执行利率基础上上浮50%计收罚息;对应付未付利息，贷款依据中国人民银行规定计收复利；若借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款；承担为实现债权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等）。被告潘峰以坐落于芜湖市镜湖区徽商春天7＃X的房屋（权证字号：芜房预字第××号）向原告提供抵押担保，并于2010年5月27日在相关部门办理预购商品房抵押权预告登记手续。被告创元房产公司承担阶段性保证担保责任，为被告潘峰的债务承担连带保证责任；阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的而一切费用。原告于2010年6月7日向被告潘峰发放贷款人民币38万元。被告潘峰自2015年6月7日起逾期60期，截止2018年3月30日，积欠原告借款本金人民币321298.22元、利息36647.03元、罚息3964.07元、复利3477.73元。 另查明:被告潘峰购买的坐落于芜湖市镜湖区徽商春天7#1-2203的房屋已于2012年9月29日办理芜湖市商品房初始登记证。原告为实现债权费用支付律师费10300元。 本院认为：原被告签订的借款合同系双方真实意思的表示，对双方均有拘束力。原告已向被告发放贷款，被告理应按时足额还款，现被告潘峰逾期已久，原告依据合同约定主张归还全部贷款并承担相应违约责任有事实与法律依据，本院予以支持。借款人潘峰应支付截至2018年3月30日的借款本金321298.22元、利息36647.03元、罚息3964.07元、复利3477.73元，并继续支付之后的逾期利息、罚息、复利至实际清偿之日止。双方贷款合同已就原告实现债权的费用负担有约定，故可支持原告实现债权费用的主张，但原告主张的律师费10300元偏高，根据本案具体情况，结合当地生活标准，本院调整为9000元。被告潘峰以其所购的坐落于镜湖区徽商春天7#X的房屋为上述贷款提供抵押担保，但仅办理了预告抵押登记，根据物权法定原则，预告抵押登记并非抵押权，原告据此主张对抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，本院不予支持。被告创元房产公司作为保证人，对本案贷款承担阶段性连带保证责任，在债权人未取得抵押权的情形下，创元房产公司对本案债务应承担连带清偿责任。上述房屋虽已办理初始登记证，但根据三方签订的《个人购房担保借款合同》，明确约定了阶段性担保期限及阶段性担保保证人免责所具备的条件，故被告辩称的理由无事实及法律依据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告潘峰于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司芜湖滨江支行借款本金人民币321298.22元、利息36647.03元、罚息3964.07元、复利3477.73元，合计365387.05元及自2018年3月31日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利（按合同约定利率计算）； 二、被告潘峰于本判决生效之日起十日内支付原告国农业银行股份有限公司芜湖滨江支行实现债权费用9000元； 三、被告芜湖市创元房产公司开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。芜湖市创元房产公司开发有限公司承担保证责任后，有权向被告潘峰追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司芜湖滨江支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7134元，由被告潘峰、芜湖市创元房产公司开发有限公司负担（受理费原告已预付，二被告在给付上述款项时一并付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  尹 雁 人民陪审员  许云峰 人民陪审员  杨晓云 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  刘海燕 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。