广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初2764号 原告：南宁市远德物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市良庆区金沙大道**滨江丽景娱乐综合楼******房，统一社会信用代码：91450108056014487L。 法定代表人：陈燕珍，该公司经理。 委托诉讼代理人：廖家捷，该公司副经理。 委托诉讼代理人：凌征维，广西智森律师事务所律师。 被告：刘智慧，女，1978年9月1日出生，汉族，户籍所在地：南宁市兴宁区，现住：南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：何飞龙，男，1984年6月20日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 原告南宁市远德物业服务有限公司（以下简称“远德物业公司”）与被告刘智慧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告远德物业公司的委托诉讼代理人廖家捷、凌征维，被告刘智慧的委托诉讼代理人何飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远德物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费662.9元，违约金1685.6元，共计2348.5元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告向广西瑞景时代房地产开发有限公司购买南宁市瑞景家园小区A栋2001号房（建筑面积为86.97平方米），在2014年6月7日接房入住该瑞景家园小区时，与原告签定《前期物业管理服务合同》，合同约定物业管理费每月按建筑面积0.9元/㎡缴纳、城市生活垃圾处理费每户按8元/月缴纳、水电费据实缴纳、公共设施水电公摊费按实际分摊，并规定物业管理费和生活垃圾处理费每6个月缴纳一次，于上一缴纳期满前15日内缴纳下一期费用，逾期缴纳的，每逾期一日按3‰支付违约金。因有一部分业主长期拖欠物业管理费用，原告多次催缴，也请求相关政府部门协调处理，但仍然见效甚微，原告垫资已超过30多万元之巨，不堪重负，于2016年1月14日向兴宁区住房和城乡建设局提出解除物业管理合同撤离瑞景家园小区的申请，兴宁区住房和城乡建设局答复同意原告于2016年3月14日解除物业管理合同撤离瑞景家园小区。因此计算至2016年3月14日止，被告应向原告缴交物业管理费等各项费用及违约金共2348.5元。根据以上事实和理由，为维护原告的合法利益，特向人民法院依法提起诉讼，恳请人民法院依法查明事实，判允所诉。 被告刘智慧辩称：1、原告未履行《前期物业服务合同》约定的义务，且该公司管理混乱、卫生条件差、治安案件频发，严重危及广大业主生命财产安全；2、原告提交的物业费、水费、水电公摊、电费证据材料仅能证明其向相关部门缴纳费用，与被告是否拖欠无关联性，不能证明被告拖欠以上费用；3、原告主张的垃圾处理费没有事实和法律依据；4、双方对支付违约金没有任何约定，违约条款属于无效条款，被告无需承担违约责任；5、原告主张权利期间应在2016年3月14日到2019年3月13日，原告起诉时诉讼期间已经届满，原告主张已经超过法定诉讼时效。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月7日，原告与被告签订《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》，约定：由原告向被告提供物业服务，内容包括房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；安全秩序维护；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理等。物业管理服务费按每月每平方米0.9元（含电梯费）的标准按被告拥有的物业建筑面积交付，每6个月缴纳一次，交纳时间在上一缴纳期届满前15日内；首次物业费计算和缴纳从开发商发出交房通知确定的交房时间计收；水电周转金300元/户，被告在收到水电等缴款通知后向原告支付所购住宅自用和公摊部分的电费、水费等费用。被告若出现水电欠费时，被告可用原告缴纳的周转金先抵足乙方所欠费用。合同还就其他事项进行了约定。 合同签订后，因瑞景家园小区业主认为原告提供的物业服务不到位，双方发生争议。后经原告申请，2016年1月18日，南宁市兴宁区住房和城乡建设局针对原告递交的《关于瑞景家园小区业委会阻碍我物业公司工作，请求撤离的报告》作出《关于南宁市远德物业服务有限公司要求撤离瑞景家园小区报告的指导意见》，同意原告解除物业服务合同，但要求：原告在提前解除合同60日前，将退出原因、退出时间以书面形式告知南宁市瑞景家园小区业主委员会、兴东街道办事处、邕武东社区居委会和该局，并以书面形式在物业管理区域内公告；在退出前公布物业服务费及代收代缴费用的收、支状况，并将预收的物业服务费用及代收代缴费用退还给相应业主；原告垫支的水电费用以及业主欠交的物业服务费用，原告有权要求业主补交，存在经济纠纷的，建议通过司法途径解决。同时与瑞景家园小区业主委员会办理相关移交事宜。原告随后撤离涉案小区。 因被告尚未缴齐各项物业费用后，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明，原告远德物业于2015年5月21日经南宁市物价局确定为三级物业服务等级，备案的住宅物业服务费为0.9元/平方米·月。 还查明，2015年4月11日，涉诉小区开发商广西瑞景时代房地产开发有限公司发出《关于“瑞景家园”小区用户开通一户一表（电表）的通知》，主要载明：各业主可于2015年4月11日至4月17日期间办理开通电表一户一表。 本院认为，一、关于原、被告之间物业服务合同效力的问题。 原、被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，原告虽然与被告签订《前期物业服务合同》时尚未取得相关物业服务资质，但合同履行过程中于2015年5月21日已经取得相应资质，且收费标准亦与其向政府部门备案的资质相符，故原、被告之间签订的《前期物业服务合同》仍属合法有效，双方均应恪守履行。 关于原告的起诉是否已经超过诉讼时效问题。 根据《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日实施）的规定，当事人向人民法院申请保护民事权利的诉讼时效为三年。同时，根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”2016年1月18日，南宁市兴宁区住房和城乡建设局向原告作出的《关于南宁市远德物业服务有限公司要求撤离瑞景家园小区报告的指导意见》中答复同意原告于2016年3月14日解除物业管理合同撤离瑞景家园小区。因此从2016年3月15日起，原告就知道或者应当知道权利受到损害主张权利，诉讼时效开始起算。根据上述规定，截止2017年10月1日，本案的诉讼时效尚未满二年，可以适用民法总则中关于三年诉讼时效期间规定。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”，由于本案为涉及人数众多的系列案之一，原告于2019年3月5日向本院提交包括被告等人在内的起诉材料，故从诉讼时效起算之日起至此时，原告起诉并未超过三年诉讼时效，本院对被告主张诉讼时效经过的抗辩理由不充分，本院不予支持。 三、关于原告主张的物业费应否支持的问题。 原告与被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》约定物业费的收费标准为每月每平方米0.9元（含电梯费），该标准与原告备案的住宅物业服务费相符，被告应按照该标准向原告支付物业费。原告自进驻被告所在瑞景家园小区至，为该小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一得到了原告提供的服务，故被告应当支付原告提供服务期间的物业费。原告主张被告拖欠物业费的期间为2015年7月1日至2016年3月14日，其中原告撤离小区的时间与南宁市兴宁区住房和城乡建设局要求的公示撤离时间基本相符，被告亦未对原告撤离的时间提出异议，故本院对原告的主张予以采信。被告应向原告支付的物业管理费具体应计算为：86.97平方米×0.90元/平方米·月×8个月＋86.97平方米×0.90元/平方米·月÷30天/月×14天＝662.7元,现原告主张662.9元，超出该数额的部分，本院不予支持。 至于被告以原告提供的物业服务不到位为由拒缴物业管理服务费的问题，业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以成立业主大会或业主委员会，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，同时，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。若特定业主因远德物业公司提供的物业服务遭受损失，该特定业主可另行向远德物业公司主张采取补救措施、赔偿损失等违约责任，而其他业主不应以此为由拒交物业费。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被告以原告存在违约行为为由拒缴物业管理费，本院不予支持。 此外，考虑到被告确实因原告提供的物业服务存在瑕疵与其发生争议，被告拒交物业费系因双方协商未果而致拖延，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，故对原告主张的物业费违约金，本院不予支持。 综上所述，本院支持原告要求被告向其支付物业管理费的诉讼请求，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘智慧向原告南宁市远德物业服务有限公司支付2015年7月1日至2016年3月14日的物业管理费662.7元； 二、驳回原告南宁市远德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由原告南宁市远德物业服务有限公司负担15元、被告刘智慧负担10元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  孙焕谢 二〇一九年六月二十五日 书记员  黄佳夏 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国合同法》 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。