贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初1291号原告：贵州大学，住所地贵州省贵阳市花溪区，统一社会信用代码：12520000429203011T。法定代表人：宋宝安，职务：校长。委托诉讼代理人：汪晓谦，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201198920303712，特别代理。委托诉讼代理人：侯纯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201810037852，特别代理。被告：郭海波，男，1978年10月6日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。原告贵州大学与被告郭海波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月4日公开开庭进行了审理，原告贵州大学的委托诉讼代理人侯纯到庭参加诉讼，被告郭海波经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。其间，原告与被告申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告贵州大学向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金1156400元（起止时间为2016年4月26日至2017年8月31日的；2.判令被告向原告支付逾期违约金185024元（按月息2%从2017年9月1日计算至本案起诉之日，以后利随本清）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年4月11日，原、被告签订2份《房屋租赁合同》，原告分别将位于贵州大学新校区东区6号学生公寓负一层的生活服务用房（建筑面积1558平方米）与东区5号学生公寓负一层的生活服务用房（建筑面积802平方米）租给被告使用。合同约定租赁期限为五年（即从2012年9月1日起至2017年8月31日止）。租金每月每平方米35元，一年以十个月计，年租金共计826000元。租金每半年支付一次，逾期支付租金的，按照每日0.5%支付违约金。由于被告长期未支付租金，原告于2016年4月26日起诉至花溪区人民法院，催要此前欠付的租金，并解除双方签订的《房屋租赁合同》。经花溪区人民法院和贵阳市中级人民法院判决，已下达相应判决书，原告于合同约定的租期届满时收回了出租房屋。但2016年4月26日至合同期满日（2017年8月31日）的租金被告仍拖欠未支付。综上，原告依法请求贵院支持原告如前诉请。被告郭海波未答辩。本院经审理认定事实如下：2012年4月11日，原告贵州大学（出租方、甲方）与被告郭海波（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》2份，其中1份租赁合同约定甲方将座落于贵州大学××校园东区××学生公寓××（××标段）××生活服务用房（以下××东区××号门面）出租给乙方经营（建筑面积1558平方米）；租金为每平方米每月35元，以10个月计，年租金为545300元，按半年交付，每半年租金为272650元。另1份租赁合同约定甲方将座落于贵州大学××校园东区××学生公寓××（××标段）××生活服务用房（以下××东区××号门面）出租给乙方经营（建筑面积802平方米）；租金为每平方米每月35元，以10个月计，年租金为280700元，按半年交付，每半年租金为140350元。上述2份《房屋租赁合同》均约定租赁期限为五年（从2012年9月1日起至2017年8月31日止）；第一期租金于2012年4月30日前交付，以后每期租金于到期前15日内一次交清，逾期支付租金的，按照每日0.5%支付违约金；乙方须交纳履约保证金155000元（其中东区6号门面为100000元，东区5号门面为55000元），期满后如乙方不再续租，扣除违约及赔偿因素费用后，甲方一次性无息退还乙方；乙方不按期交纳租金超过15日的，甲方有权解除合同；乙方未经甲方同意擅自转租的，甲方有权解除合同。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告贵州大学向被告郭海波交付了上述租赁房屋。2016年5月3日，因被告郭海波欠缴房租，原告诉至我院，请求判令：1.解除原、被告双方于2012年4月11日签订的2份《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付欠缴的租金2478000元（截止到2016年4月26日，以每半年为一期计算，尚未满一期的尚未计算），并支付原告违约金约990000元（违约金按银行同期贷款利率的四倍计算，从2015年1月1日起暂计算至起诉之日止，以后按如上标准计算到本金付清之日止）；3.被告承担本案诉讼费。审理中，原告增加一项诉讼请求为要求被告及凌桂根等人返还涉案的租赁房屋；被告郭海波提出反诉，要求解除2份《房屋租赁合同》并赔偿产生的损失。同时，原告表示同意将被告已支付的保证金抵扣欠付的租金。在该案审理过程中，原告表示案涉房屋尚未竣工。2017年7月20日，我院作出（2016）黔0111民初1699号民事判决书，该判决书本院认为部分载明：贵州大学在案涉房屋未经综合验收的情况下即交付给郭海波使用，至今租赁房屋都尚未进行综合验收，该房屋的工程质量未经检验，存在一定的安全隐患，贵州大学显然违反了法律规定的严格瑕疵担保义务，故贵州大学对于合同解除也应承担一定的过错责任。同时根据法律规定，即使本案中郭海波对此是明知且同意的，也并不导致免除贵州大学应承担的责任，因此贵州大学全额收取郭海波所拖欠的租金，显失公平，综合考虑本案实际情况，贵州大学在郭海波欠付租金近3年的时间未及时主张权利，而租赁过程中郭海波亦未针对贵州大学存在上述违约情形及时主张合同解除权，且至贵州大学起诉时，郭海波已经对租赁房屋实际占用长达约4年时间，本院酌情免除郭海波在该段期间内的部分租金支付义务，即由贵州大学自行承担欠付租金损失的30%；关于原告主张的违约金，综合考虑上述贵州大学在履行合同过程中的违约情况，且贵州大学在郭海波逾期支付租金长达3年后才起诉主张权利，也应对自行扩大的损失承担责任，故对原告主张的违约金不予支持。判决结果：一、原告（反诉被告）贵州大学与被告（反诉原告）郭海波于2012年4月11日签订的两份《房屋租赁合同》于2016年6月14日解除；二、被告郭海波与第三人……于本判决生效之日起十五日内向原告贵州大学返还位于贵阳市××区××大学××校园东区××学生公寓××（××标段）、贵阳市××区××大学××校园东区××学生公寓××（××标段）的生活服务用房；三、被告郭海波于本判决生效之日起十五日内向原告贵州大学支付房屋租金人民币1579600元；四、驳回本诉原告贵州大学的其他本诉诉讼请求；五、驳回反诉原告郭海波的其他反诉诉讼请求。上述判决已生效，现原告以2016年4月26日至2017年8月31日期间被告仍占用案涉房屋但未支付相应期间的租金为由，诉来我院，诉请如前。另查明：本案租赁房屋出租时已办理了建设用地批准书及建设工程规划许可证。庭审中，原告陈述2016年4月26日向本院提起第一次诉讼时，因法院判决时间已过《房屋租赁合同》届满时间，故被告实际占用案涉房屋至合同届满时。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告事业单位法人证书、组织机构代码证、法人身份证明、被告身份证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、《房屋租赁合同》、（2016）黔0111民初1699号民事判决书等证据在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。本案中，双方对2012年4月11日签订2份《房屋租赁合同》及原告于2016年5月3日向本院提起诉讼，要求本院解除双方签订的2份《房屋租赁合同》均无异议，本院予以确认。关于原告主张被告支付2016年4月26日至2017年8月31日租金的诉请，因本案房屋已实际交付被告使用，本案《房屋租赁合同》于2017年7月20日由法院判决解除合同并返还房屋，现原告未举证证明被告实际占用房屋至合同届满日，因原告已诉请2016年4月26日前的租金，故本院依法支持2016年4月27日至法院判决返还房屋之日（2017年7月20日）的租金。关于租金的金额，在原告第一次起诉时，本院已就本案租金的承担方式进行了认定，故在本案中就租金的承担方式不再赘述，从2016年4月27日起算至2017年7月20日，共14个月24天。根据《房屋租赁合同》约定，年租金为826000元（280700元+545300元），故被告应支付的租金计算为740096元（826000元÷12个月×14个月24天×70%）。关于原告主张的违约金，因原告在第一次起诉时已就违约金主张权利，本院也对违约金进行过审理，故在本案中不再重复认定。被告郭海波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、辩论的权利，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：一、被告郭海波于本判决生效之日起十五日内向原告贵州大学支付2016年4月27日至2017年7月20日的租金人民币740096元；二、驳回原告贵州大学的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8436（已按简易程序减半收取），由原告贵州大学承担人民币3782元，被告郭海波承担人民币4654元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  高洁二〇一九年六月十三日书记员  裴秀