广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终774号上诉人（原审被告）：广东中农批农产品批发市场有限公司，住所：广东省乳源瑶族自治县乳城镇京珠高速公路出口西侧。法定代表人：唐国照，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨贤春，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：李烈，广东天行健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓国华，男，1975年4月4日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。被上诉人（原审原告）：付红梅，女，1973年11月1日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。上诉人广东中农批农产品批发市场有限公司（以下简称中农批公司）与邓国华、付红梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省乳源瑶族自治县人民法院（2018）粤0232民初1015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人中农批公司的委托诉讼代理人杨贤春，被上诉人邓国华到庭参加诉讼。被上诉人付红梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中农批公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回邓国华、付红梅的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由邓国华、付红梅承担。事实和理由：一、一审判决认定邓国华、付红梅解除《商品房买卖合同(预售)》条件成就的法律依据错误。首先，案涉合同第二十条约定进行房屋过户登记是由邓国华、付红梅与中农批公司共同办理，而并非仅由中农批公司负责将案涉商铺办理登记至邓国华、付红梅名下。一审法院仅依据房屋产权未登记至邓国华、付红梅名下即推定属中农批公司原因导致，导致判决错误。其次，案涉合同虽然约定中农批公司与邓国华、付红梅发出的文件应予书面形式通知，但通知办理案涉商铺过户登记并不仅仅是中农批公司一方的义务。而且，中农批公司事实上也通过电话通知邓国华、付红梅一起共同办理过户登记手续。反观邓国华、付红梅，在交付商铺后却没有同中农批公司沟通共同办理案涉商铺过户登记的事宜，直至起诉时仍然没有进行沟通。因此，双方缺乏沟通造成房屋产权延迟登记的责任在邓国华、付红梅。事实上，中农批公司在2018年3月20日已通知邓国华、付红梅共同办理案涉商铺过户登记手续，但邓国华、付红梅回复要等一个礼拜，其后却没有与中农批公司一起去共同办理过户手续，与邓国华、付红梅同一批的购房客户在接到中农批公司通知后均与中农批公司共同办理了登记手续。如果说中农批公司在2018年3月20日的电话通知不是通知邓国华、付红梅共同办理案涉商铺过户登记手续，难道是中农批公司工作人员没事找邓国华、付红梅聊天吗，结合与邓国华、付红梅同一批客户在接到电话通知，与中农批公司约定时间一起共同办理商铺过户登记的事实，从证据高度盖然性的角度出发，说明邓国华、付红梅已经收到中农批公司共同办理案涉商铺过户登记手续的提示，未能办理案涉商铺过户登记责任在于邓国华、付红梅的过错。二、一审判决认定邓国华、付红梅支付了第二期购房款15万元的证据错误。在一审中邓国华、付红梅所提交的证据不能够证明邓国华、付红梅已将第二期购房款l5元支付至合同约定账户，根据“谁主张，谁举证”原则，一审判决在缺乏证据的情况认定邓国华、付红梅支付了第二期购房款15万元错误。三、基于邓国华、付红梅主张解除《商品房买卖合同(预售)》的条件不成就，一审判决中农批公司向邓国华、付红梅返还购房款及利息缺乏事实和法律依据，请二审法院予以驳回。纵观本案，本案房屋未能及时办理产权登记是邓国华、付红梅原因所致，考虑到房屋具备办证条件且中农批公司已电话通知邓国华、付红梅办证的事实，从诚实信用、维持交易稳定性而言，本案也应当驳回邓国华、付红梅于一审的诉讼请求。邓国华、付红梅答辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决结果公平、公正，且程序合法。为此，请求上级人民法院依法维持原判，驳回中农批公司的所有上诉请求。邓国华、付红梅向一审法院起诉请求：1.中农批公司返还邓国华、付红梅购房款309298元及利息61859.6元，合计371157.6元；2.本案的一切费用由中农批公司承担。邓国华、付红梅在法庭辩论结束前增加一项诉讼请求：解除邓国华、付红梅与中农批公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。一审法院认定事实：中农批公司是一家具有农产品批发市场开发、经营，农副产品、工艺品加工、批发、零售及房地产开发资质的公司。2016年4月9日，邓国华、付红梅（买受人）与中农批公司（出卖人）就案涉房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：“……第三条商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为商业营业用房；……3.该商品房为第一条规定项目中的4单元1层4-16-1号。……4.该商品房的房产测绘机构为乳源瑶族自治县房管所，其预测建筑面积共44.69平方米，其中套内建筑面积43.6平方米，分摊共有建筑面积1.09平方米。……第六条计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币7093.99元。总价款为人民币309298元。……第七条付款方式及期限。……（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款。买受人应当于2016年4月9日前支付首期房价款人民币159298元（大写：壹拾伍万玖仟贰佰玖拾捌元整），占全部房价款的51.5%。余款人民币150000元（大写壹拾伍万元整）向×（贷款机构）申请贷款支付。……第二十条房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照半年银行同期贷款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。……第二十三条税费。双方应当按照国家有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。……第二十五条送达。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。……第二十九条合同生效。本合同自双方签字或者盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。……附件十一补充协议。……1、在房屋交易过程中，缴付国家征收的税费及其它费用依法依规办理。属出卖人承担的，由出卖人自行向有关部门缴交。属买受人承担的（包括出卖人代收代付属买受人承担的税费及其它费用）由买受人自行向有关部门缴交。若买受人为银行按揭付款的，须先预付代缴费用并委托出卖人办理代缴税费及其它费用，如遇政府相关部门变更收费标准或增加新的项目，买受人均应按政府相关部门的有关规定履行。如遇到相关代缴税费，出卖人已代缴相关部门，由此产生费用差额，采用多退少补，不足部分，在接到买受人通知三日内缴清款项。……15、本补充协议为买卖合同不可分割的组成部分，如买卖合同与本协议约定的不一致时，以本补充协议约定为准。未经出卖人书面授权，任何人员对买卖合同及附加作出的修改均为无效。”邓国华、付红梅与中农批公司均在上述《商品房买卖合同（预售）》及其附件十一补充协议签名捺印或盖章。2016年4月7日，邓国华、付红梅依约向中农批公司支付了案涉房屋首期房款159298元、办证费1000元和维修基金4639元。案涉合同于2016年4月20日在乳源瑶族自治县房地产交易所办理了登记手续。2016年4月27日，邓国华、付红梅与中农批公司、乳源瑶族自治县农村信用合作联社签订了《个人购房按揭贷款合同》，邓国华、付红梅同意以案涉房屋作为抵押物以担保借款合同的履行，中农批公司愿意为邓国华、付红梅向乳源瑶族自治县农村信用合作联社提供连带责任保证担保，乳源瑶族自治县农村信用合作联社经审查后于2016年6月6日发放贷款，邓国华、付红梅按照贷款合同约定偿还借款本息。另查明，2017年4月7日，中农批公司交付案涉房屋给邓国华、付红梅。2017年12月18日乳源瑶族自治县国土资源局不动产登记中心颁发了案涉房屋的《不动产权证书》，证号为粤（2017）乳源县不动产权第0002521号，权利人为中农批公司，坐落在本县××城镇北××号中国供销粤北农特产品电商物流商贸城****，建筑面积为44.43平方米，分摊面积为0.83平方米。2018年3月20日，中农批公司致电邓国华。邓国华、付红梅与中农批公司均确认案涉房屋的契税没有缴纳。一审法院认为，本案系邓国华、付红梅与中农批公司之间因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的履行发生纠纷，符合商品房预售合同纠纷所讼争的法律关系。根据邓国华、付红梅起诉、中农批公司答辩及双方庭审举证质证情况，本案的争议焦点为：1.案涉合同能否解除的问题；2.邓国华、付红梅请求中农批公司支付按年利率8%计算2016年4月9日至起诉之日2018年11月15日止的利息61859.6元是否符合法律规定的问题。一、关于案涉合同能否解除的问题，该院认为，《商品房买卖合同（预售）》是邓国华、付红梅与中农批公司双方在自愿平等的基础下签订，符合法律规定，是依法成立的合同，且合同第二十九条约定合同自双方签字或盖章之日起生效，即案涉合同在2016年4月9日已生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，邓国华、付红梅依约向中农批公司全额支付了购房款，且案涉房屋已于2017年12月18日具备办理过户登记条件，中农批公司应按照合同约定在案涉房屋交付之日（2017年4月7日）起365个工作日内办理好登记在邓国华、付红梅名下的《不动产权证书》，但直至2018年12月19日邓国华、付红梅当庭提出解除案涉合同时中农批公司仍未按照合同约定履行其义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定以及《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，邓国华、付红梅有权解除《商品房买卖合同（预售）》，邓国华、付红梅法庭辩论结束前提出解除与中农批公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，符合事实和法律规定，该院予以支持。中农批公司虽然提供了通话清单和收取其他业主契税的《收据》以此主张其在2018年3月20日电话通知邓国华一同办理《不动产权证书》，但邓国华、付红梅对此不予认可，中农批公司提交的证据不足以证明该次通话的内容，且依据《商品房买卖合同（预售）》的第二十五条约定，中农批公司应以书面通知形式邮寄送达给邓国华、付红梅，中农批公司未按约定履行通知义务，根据《最高人民法院关于适用的解释》的九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，中农批公司抗辩理由证据不足，该院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定和案涉合同第二十条约定，邓国华、付红梅请求中农批公司返还购房款309298元（含已付贷款部分），符合法律规定，该院予以支持。二、邓国华、付红梅请求中农批公司支付按年利率8%计算2016年4月9日至起诉之日2018年11月15日止的利息61859.6元是否符合法律规定的问题，该院认为，案涉合同的解除是因中农批公司违约行为所导致，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，邓国华、付红梅可以请求中农批公司支付违约金即按合同约定方式所计算的利息。根据邓国华、付红梅与中农批公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，中农批公司应支付邓国华、付红梅以购房款309298元为基数按照半年银行同期贷款利率4.35%（中国人民银行公布的一年以内贷款基准利率）从付款之日起计算（其中159298元从2016年4月7日起计算，150000元从2016年6月6日起计算）至起诉之日止的利息34019元（159298元×4.35%÷365天×952天+150000元×4.35%÷365天×892天，取整数），邓国华、付红梅诉请超出部分，于法无据，该院不予支持。一审法院判决：一、解除邓国华、付红梅与广东中农批农产品批发市场有限公司于2016年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、广东中农批农产品批发市场有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还邓国华、付红梅购房款309298元；三、广东中农批农产品批发市场有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付邓国华、付红梅利息34019元；四、驳回邓国华、付红梅的其他诉讼请求。二审期间，中农批公司围绕上诉请求提供了证据：通知办理产权登记的工作记录、电话通知记录、《收据》和《情况说明》各三份，拟证明中农批公司于2018年3月20日打电话通知邓国华、付红梅等同一批购房的业主办理产权过户手续，邓国华、付红梅接到通知后没有与中农批公司办理相关过户手续，而与邓国华、付红梅同一批购房的业主接到通知后分与中农批公司办理了相关手续。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。邓国华的质证意见：《收据》和《情况说明》只能说明提供的人办理了产权登记手续，但是不代表通知了邓国华、付红梅或帮邓国华、付红梅办理了登记手续。邓国华于2018年3月20日17:05分接到538****座机打的电话，内容是通知去签返租收据，而不是通知去办理产权登记证。邓国华、付红梅有心买房就不会不去办理产权登记证。对此，中农批公司补充提供了邓国华分别于2018年2月12日、5月22日、8月16日及2019年2月24日、5月28日领取韶关中农批农旅商业运营管理有限公司(以下简称农旅公司)支付案涉商铺自2018年2月1日至2018年4月30日、2018年5月1日至2018年7月31日、2018年8月1日至2018年10月31日及2019年2月1日至2018年4月30日、2018年5月1日至2018年7月31日期间委托经营收益的5张《收款收据》和农旅公司于2019年1月11日、2019年5月27日用座机拨打邓国华手机电话通知其领取委托经营收益的语音清单，拟证明邓国华称2018年3月20日17:05分接到538****座机打的电话是通知其去签返租收据不属实。邓国华对中农批公司补充提供的5张《收款收据》和语音清单予以认可。根据双方的质证意见，本院认为，一、邓国华称2018年3月20日17:05分接到中农批公司电话是通知其去签返租收据不属实。1.邓国华收取案涉商铺委托经营收益(注：邓国华称返租租金)的对象是农旅公司而不是中农批公司；2.根据邓国华2018年2月12日、5月22日签署的《收款收据》可以认定，邓国华在2018年2月12日领取农旅公司支付的案涉商铺2018年2月1日至2018年4月30日的委托经营收益，而2018年5月1日至2018年7月31日期间的委托经营收益是在2018年5月22日领取。鉴于邓国华未能提供于2018年3月20日接到电话后领取该时间段委托经营收益的证据，本院对邓国华的该主张不予认定。二、中农批公司主张于2018年3月20日打电话通知邓国华、付红梅办理产权过户手续的事实成立。1.中农批公司在打电话前已经具备办理案涉商铺产权过户手续条件；2.邓国华主张是通知其去办理领取该时间段委托经营收益的理由不成立；3.根据通知办理产权登记的工作记录、电话通知记录、《收据》等证据可以认定，中农批公司于2018年3月20日打电话给包括邓国华、付红梅在内的各购房业主后，已有业主先后办理了产权过户手续。因此，可以认定中农批公司于2018年3月20日打电话通知给包括邓国华、付红梅在内的各购房业主的内容是办理产权过户手续。本院二审查明，一、邓国华、付红梅与中农批公司、乳源瑶族自治县农村信用合作联社签订《个人购房按揭贷款合同》，其中第六条约定：“划款方式：……借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款划入借款人上述结算账户后，再将全部借款划入售房人中农批公司的账户(开户行乳源瑶族自治县农村信用合作，账号80×××50)，以支付借款人在购房合同项下的款项。”二、一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对中农批公司的上诉意见，本案争议焦点分述并评析如下：一、邓国华、付红梅未与中农批公司共同办理案涉商铺过户登记手续是否构成违约。根据邓国华、付红梅与中农批公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十五条约定：“送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。……”在履行合同过程中，中农批公司根据合同向邓国华、付红梅发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达。中农批公司通知邓国华、付红梅办理案涉商铺过户登记手续，以电话方式通知与合同约定不符。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，中农批公司该行为构成违约。因此，邓国华、付红梅未与中农批公司共同办理案涉商铺过户登记手续不构成违约。二、邓国华、付红梅没有将15万元购房款支付至《商品房买卖合同（预售）》约定的中农批公司账户是否构成违约。邓国华、付红梅没有将15万元购房款支付至《商品房买卖合同（预售）》约定的中农批公司账户，是基于中农批公司在《个人购房按揭贷款合同》中的约定。鉴于中农批公司依据《个人购房按揭贷款合同》约定，已经收取邓国华、付红梅支付的15万元购房款。因此，邓国华、付红梅没有将15万元购房款支付至《商品房买卖合同（预售）》约定的中农批公司账户不构成违约。中农批公司收取邓国华、付红梅支付的15万元购房款后仍主张邓国华、付红梅未支付该笔款项的理由不成立，本院不予采信。综上所述，中农批公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6868元，由广东中农批农产品批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一九年六月二十八日书记员  沈燕山