北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0102民初15415号原告：张桂华，女，1963年6月28日出生，汉族，北京市西城区天桥街道退休人员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：何竹兰，北京市易行律师事务所律师。被告：苑淑华，女，1940年2月10日出生，汉族，四川省泸州市长江工程起重机工程有限公司退休职工，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：张继桂（苑淑华之女），1967年2月19日出生，河北省涿州市休斯机械有限公司职工。第三人：张继萍，女，1963年3月18日出生，汉族，四川省泸州市长江起重机厂退休职工，户籍所在地四川省泸州市茜草镇茜草西路**。委托诉讼代理人：张继桂（张继萍之妹）。第三人：张继桂，女，1967年2月19日出生，汉族，河北省涿州市休斯机械有限公司职工，住河北省涿州市。第三人：张继辉，男，1969年4月10日出生，汉族，中国战略研究管理会职工，住北京市通州区。原告张桂华与被告苑淑华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法追加张继萍、张继桂、张继辉为本案第三人。原告张桂华及其委托诉讼代理人何竹兰，被告苑淑华及第三人张继萍的委托诉讼代理人张继桂，第三人张继桂、张继辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张桂华向本院提出诉讼请求：1．判令张桂华与苑淑华于1990年3月26日签订的《私房买卖协议》有效；2．判令苑淑华继续履行协议，协助张桂华办理房屋过户手续；3．诉讼费用由苑淑华承担。事实和理由：北京市西城区（原宣武区）香厂南胡同XX号平房一间（以下称涉诉房屋）属于苑刘氏所有，被告苑淑华系苑刘氏之女。1989年，苑刘氏在四川去世后，苑淑华找到原告，告知苑刘氏已去世，自己是苑刘氏的唯一继承人，并希望原告将涉诉房屋买下，所以两人协商一致，将涉诉房屋作价3850元。1990年3月13日，被告与其女儿张继萍到涉诉房屋，原告将3850元现金交给被告，被告让其女儿张继萍给原告出具一张收条后，将涉诉房屋和相关的房产证等一切手续交付给了原告。1990年3月26日，被告委托苏某与原告补签了书面的《私房买卖协议》。协议约定将涉诉房屋卖给张桂华，双方协商房屋作价3835元，原告付款后，被告把房产证等一切手续交付给原告，被告承诺一定办理房屋过户手续。合同签订后，被告一直以工作忙等为由，未配合原告办理房屋过户手续。原告认为双方之间房屋买卖协议真实合法有效，理应受到法律保护，且原告已经完成付款义务，被告虽然将房屋和相关证件交付给原告，但未按照协议承诺办理房屋过户手续，导致原告至今无法取得房屋所有权。苑淑华辩称，不同意原告的诉讼请求，苑淑华没有委托、授权过任何人出售涉诉房屋，也没有给任何人办过委托书。原告提供的委托书并非被告本人所出具的，所以原告提供的私房买卖协议是无效的。私房买卖协议无效，其他的诉讼请求依据不存在，请求法院驳回原告的诉讼请求。苑淑华没有将房屋卖给张桂华的想法，苑淑华是北京人，不可能将房屋卖掉。1990年，张继平确实收过3800多块钱，是1966年至1990年的房费。苏某的母亲与苑淑华是很好的朋友，所以让苏某帮我们代租，但没有委托其将房屋卖给张桂华。第三人张继萍、张继桂述称，不同意张桂华的诉讼请求。涉案房屋是我家的房子，没有出过委托书。对于我父母张定东与苑淑华在北京19**年结婚。张继萍出生的时候户口落在涉案房屋，1966年张继萍就迁走了。1984年苑刘氏在泸州去世，张定东是1989年6月去世了。目前我们没有出售过涉案房屋，我姥姥只有我妈一个女儿，以前苑刘氏就说房子就是我弟弟张继辉的，张继辉大学毕业后留在北京了，我妈也说以后房子的事情就由张继辉处理，之后苑淑华就没有再来过。当时协商收取1966年至1990年房租2880元，为了之后方便处理拆迁事宜，允许原告的父亲继续租住苑刘氏的房屋直到拆迁，在此期间需要预先交房租费1000元，以上共计3880元，但是苏某转交给张继萍时少了45元，但考虑到日后拆迁还要劳烦原告的父亲代为办理，就没有计较。后来发生这次纠纷，原告委托律师到厂子要求开具苑刘氏的死亡证明及亲属关系证明，我们才知道原告想把我家的房屋过户。第三人张继辉述称，不同意张桂华的诉讼请求。原告所述的邮寄房租的情况不可信，因为我父母从北京到四川的地址都不知道，不可能给原告留下地址邮寄房租。1989年我高考，我母亲身体不好，我父亲去世，当时我陪我母亲回北京，这是我亲自参与的。当时原告的父亲就是不走，说没有房子，我当时比较冲动，我母亲害怕我出事，张桂萍就说如果拆房，我们没有户口，两家可以拆迁分房，后来就与原告达成方案了，我就没有再管房子。我从2009-2018年一直在国外就没有再管涉案房屋。我不同意过户给原告，合同是假的，是不存在的事实。本院经审理认定事实如下：苑文换与苑刘氏系夫妻关系，二人生有一女苑淑华。张定东与苑淑华婚后生有张继萍、张继桂、张继辉。1983年7月18日，原北京市宣武区人民政府落实房屋政策办公室，将1969年9月交公的北京市西城区（原宣武区）香厂南胡同XX号私房一间向苑刘氏予以返还。1984年1月16日，苑刘氏去世，其当时婚姻状况记载为丧偶。1984年8月17日，上述房屋登记于苑刘氏名下。1989年6月4日，张定东去世。1990年3月13日，张继萍书写收条一张，载明：“今收到苏某转交的三千八百三十五元整”。现张桂华诉至法院请求：1．判令张桂华与苑淑华于1990年3月26日签订的《私房买卖协议》有效；2．判令苑淑华继续履行协议，协助张桂华办理房屋过户手续；3．诉讼费用由苑淑华承担。被告苑淑华以其答辩意见不同意张桂华的诉讼请求，第三人张继萍、张继桂、张继辉以其陈述意见不同意张桂华的诉讼请求。另查，一、庭审中，张桂华提交委托书一份，写有：“由于本人最近身体欠佳，行动不便，我的私房便卖一事，委托苏某代理。苑淑华。90．3．14”，同时提交1990年3月26日《私房买卖协议》，载明：“甲方苑淑华（代），乙方张桂华。苑淑华自家平房一间位于宣武区香厂南胡同XX院，建筑面积12．9平米，属苑淑华母亲苑刘氏所有，苑刘氏现已去世。苑淑华是唯一继承人。因苑淑华长期在四川工作，所以委托苏某把此房卖给本房承租人张桂华，买卖双方协商房屋作价叁仟捌佰叁拾伍元（3835元）乙方付款后，甲方把房产证等一切手续交付乙方。甲方答应一定办理过户手续。本协议签定为据，双方不得反悔。甲方苑淑华，苏某代签；乙方张桂华”，上述证据证明双方之间存在房屋买卖合同关系；另，提交证明一张，证明涉案房屋已经由苑淑华交付给张桂华，且张桂华一直在此居住。苑淑华及第三人张继萍、张继桂、张继辉对上述证据真实性不认可，称苑淑华并未给苏某出具《委托书》，所以《私房买卖协议》并非是苑淑华的真实意思表示，该协议应属无效。被告苑淑华就上述委托书中“苑淑华”的签字申请司法鉴定，经北京京安拓普文书司法鉴定中心审核，因鉴定材料中比对样本不符合鉴定要求，终止本案鉴定。二、庭审中，张桂华申请证人苏某、房某出庭，证明双方买卖房屋以及被告方收取房款的事实。苑淑华认为苏某的证言自相矛盾，苏某称先写委托再写收条，与张桂华提交的证据就不符，亦不认可房某的陈述。经询，房某称其与张桂华原系夫妻关系，双方于2000年离婚。经询，张桂华坚持其诉讼请求，要求确认涉案《私房买卖协议》有效，并要求苑淑华协助其办理涉案房屋过户。经本院询问张继萍、张继桂、张继辉：“如法院认定《私房买卖协议》有效的情况下，是否同意办理过户？”，张继萍、张继桂、张继辉当庭表示因上述协议为虚假，不作该种假设；庭后向本院提交情况说明，写明：“如法院认定苑淑华与张桂华的房屋买卖合同真实，我（张继辉）、张继桂、张继萍坚决不同意将房屋过户给张桂华”。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。夫妻在婚姻关系存续期间因继承所得的财产，在未有遗嘱确定只归夫或妻一方的财产，归夫妻共同所有。继承从被继承人死亡时开始。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，张桂华提交了写有“苑淑华”签字的委托书，且由上述委托书中的受托人苏秀华与张桂华签订了本案所涉房屋的《私房买卖协议》，苑淑华的女儿张继萍亦收取与《私房买卖协议》相对应的款项，同时结合当事人及证人陈述，本院有理由确信，苑淑华及张继萍认可并同意出售涉案房屋。苑淑华以及第三人均称所收取的款项为租金费用，但并未提交证据予以佐证，同时，苑淑华以及第三人均不认可委托书中“苑淑华”签字的真实性，但并未提交相反证据，故本院认为苑淑华与张桂华就涉案房屋所达成的《私房买卖协议》有效。对于张桂华要求苑淑华协助办理涉案房屋过户的诉讼请求，张桂华认为苑淑华在出售涉案房屋时，涉案房屋由苑淑华个人所有，并在本院追加第三人后，仍坚持其诉讼请求。应当指出，因苑刘氏去世时其配偶已经去世，故苑淑华作为苑刘氏的唯一继承人，涉案房屋应由苑淑华继承。因苑刘氏去世时间为1984年，此时处于苑淑华与张定东的婚姻存续期间，在未有证据证明存在遗嘱继承的情况下，该房屋应属苑淑华与张定东的夫妻共同财产。后张定东于1989年去世，涉案房屋应属苑淑华、张继萍、张继桂、张继辉所共有。结合本案认定事实，苑淑华出售涉案房屋时，张继萍、张继桂、张继辉均已成年，虽未有证据证明张继萍对于出售涉案房屋曾表示异议，但亦未有证据显示苑淑华出售涉案房屋取得张继桂、张继辉的同意，且经本院询问，张继桂、张继辉亦明确表示不同意在认定《私房买卖协议》有效的情况下将涉案房屋过户给张桂华，张桂华要求苑淑华协助涉案房屋过户的目的无法实现，故本院对张桂华要求苑淑华将房屋过户的诉讼请求不予支持。因未有证据证明苑淑华与张继萍、张继桂、张继辉就涉案房屋并未进行份额确认，涉案房屋应属苑淑华与张继萍、张继桂、张继辉共有，故本院对张桂华主张苑淑华出售房屋时同意出售人员所占产权份额超过三分之二的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条、《中华人民共和国继承法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、确认张桂华与苑淑华于1990年3月26日签订的《私房买卖协议》有效。二、驳回张桂华的其他诉讼请求。案件受理费50元，由苑淑华负担（于判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  徐澜涛人民陪审员  杨凤妍人民陪审员  杨润杰二〇一九年六月十七日书 记 员  姜 洁