广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1028号上诉人（一审被告）：珠海市特力集团有限公司，住所地：珠海市某某。法定代表人：贺特力，总经理。上诉人（一审被告）：贺特力，男，1982年4月12日出生，汉族，户籍地：珠海市香洲区。委托诉讼代理人：刘春青，广东嘉骏律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：广东嘉宝华医药集团股份有限公司（原名珠海市嘉宝华健康药房连锁股份有限公司），住所地：珠海市香洲区，统一社会信用代码：9144××××××××。法定代表人：苏忠志，董事长。委托诉讼代理人：李练，广东精诚粤衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建锋，广东精诚粤衡律师事务所律师。上诉人珠海市特力集团有限公司（以下简称特力集团）、贺特力因与被上诉人广东嘉宝华医药集团股份有限公司（原为珠海市嘉宝华健康药房连锁股份有限公司，以下简称嘉宝华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初7112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。特力集团、贺特力上诉请求：1、依法撤销（2016）粤0402民初7112号判决第二、三、四项；2、依法判令特力集团、贺特力无需支付逾期履行合同的违约金、无需支付律师费300000元；3、本案上诉费由嘉宝华公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、特力集团、贺特力在本案中并没有违约，不应当承担支付违约金及律师费的责任。一审法院认定案涉房产未能完成办理权属变更登记手续的根本原因是贺特力冒用尚某洮的名义提起（2015）珠香法民一初字第3028号案件，对案涉房产进行了查封。贺特力并不是冒用尚某洮的名义起诉，贺特力是经过彭某（尚某洮的女婿，该案的实际债权人）同意，经过彭某的授权才提起诉讼，并不是虚假诉讼。贺特力对此事已经报警，珠海市香洲区人民检察院对贺特力是否存在虚假诉讼犯罪也一直处于侦查状态。也就是说，现有证据只能证明（2015）珠香法民一初字第3028号是因为程序不当而被法院驳回起诉，并不是因为贺特力进行了虚假诉讼，虚假诉讼必须有更充分的证据来证明，贺特力在该案中是经彭某同意才起诉的，没有主观上为特力集团利益恶意查封财产的行为，不属于违约，一审法院认定事实错误。另外，贺特力被迫违规代签名起诉（是真实的债权债务，没有虚假捏造债权债务，彭某有微信沟通同意），其原因是嘉宝华公司偷盗特力集团的公章，私自办税、私自盖章申请房屋过户，特力集团已经无法用合法手段迅速阻止损失，当时公安派出所、工商局都谨慎处理，不强制要求嘉宝华公司退还公章，这两件事是有先因后果关系的，并且两个行为都是违法行为。贺特力代签名是程序违规，但嘉宝华公司偷盗公章在先，性质是更加恶劣，更加违背民事的诚实信用原则，在嘉宝华公司存在违法、违约行为时，于情于理不能过分要求特力集团作为守约方必须不作为。因此，针对合同约定，特力集团不存在违约，无需承担违约责任。二、一审判决的违约金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条规定“如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，案涉房产在房屋买卖框架协议签订之前已经租赁给了嘉宝华公司，嘉宝华公司已经实际占有并使用案涉房产，因此，迟延办理房屋过户手续对嘉宝华公司并没有造成损失。特力集团、贺特力已经向一审法院主张违约金过高，一审法院依法应当酌情减少违约金数额，而不能直接按照嘉宝华公司起诉的每日万分之五的标准计算。2015年12月至今已有三年，三年的违约金已经超过案涉房产价值的一半，更何况嘉宝华公司自始至终都使用案涉房产，根本不存在损失。嘉宝华公司辩称，一、一审判决已经查明特力集团、贺特力的违约行为以及违约事实，上述事实已经（2015）珠香法民一初字第3028号生效判决所确认，而且该案不存在被撤销的情形。二、针对偷盖公章事宜，一审判决第22页已经查明该事实的原委，并且通过（2017）粤04民终32号民事判决确认，并不存在特力集团、贺特力所主张偷盖公章的事实。三、针对违约金过高的主张，嘉宝华公司因为特力集团、贺特力的违约行为所造成的损失远远超过每日万分之五的违约金计算标准，具体表现在：第一，时间及维权成本，案涉合同在2014年3月份签订，到目前为止（2019年5月）因为特力集团、贺特力的违约行为导致本案交易的房产没有过户，在这五年期间，嘉宝华公司为此花费了巨大的维权成本及时间成本。为了促成涉案的交易，嘉宝华公司累计支付了84673810.97元，该金额远远超过涉案合同的交易金额。第二，因为至今没有办理房地产权证，导致嘉宝华公司无法对涉案地块享受并行使抵押物权。第三，嘉宝华公司为了促成交易承接了特力集团所有经法院确认的合法债务、利息及违约金，包括涉案房产抵押贷款的银行利息。嘉宝华公司向一审法院起诉请求：1、判令特力集团继续履行《房地产项目转让框架协议》第3.6条，将A型厂房一至五层(不动产权证号：C6××××)之权属转移至嘉宝华公司名下，并到珠海市不动产登记中心完成房产权属转移登记手续；2、判令特力集团根据《房地产项目转让框架协议》第4.2条向嘉宝华公司支付逾期履行转移登记手续违约金，直至涉案房产之权属转移至嘉宝华公司名下之日止（以涉案房产价值12430051元为基数，按照每日万分之五的比例，自2015年12月23日起算，暂计至2016年7月31日，上述违约金暂计为1373520元）；3、判令特力集团支付嘉宝华公司律师费30万元；4、判令贺特力对上述特力集团负担的第1、2、3项义务承担连带保证责任；5、判令特力集团、贺特力承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：一、关于案涉房产转让协议有关情况。2014年3月14日，特力集团与嘉宝华公司就转让位于珠海市香洲区某某科技工业园B12-2号地块的土地使用权和地上建筑物签订《房地产项目转让框架协议》。协议载明特力集团通过出让方式取得了编号为Ｃ6××48号的房地产权证，案涉土地使用权面积1162.31平方米，建筑面积5404.37平方米，用途为工业；特力集团在房地产项目上已经建设但未取得房地产权证的在建工程包括建筑面积为11642平方米的B2厂房和建筑面积为7787.63平方米的宿舍，其中B2厂房由广东省某某第二建筑工程公司珠海分公司（以下简称某某二建珠海分公司）施工，已付工程款494万元，约欠300万元，宿舍由某某核工业建设有限公司施工，已付工程款1243万元，约欠400万元。协议第1.3条约定：特力集团在房地产项目上未建设但尚可建设的建设用地面积5348平方米；第1.4条约定：上述所列房地产已经全部抵押给珠海市农村商业银行股份有限公司某某支行（以下简称农商行某某支行）及横琴支行，累计借款金额4344万；第1.5条约定：第1.2条所列在建工程截至2014年1月31日尚欠工程款700万元；第1.6条约定：除第1.4条和第1.5条所述负债外，特力集团截至本协议签署日的对外负债为690万元（详见附件清单），目前债权人未采取任何法律措施；第1.7条约定：除上述负债外特力集团不存在任何或有负债，特力集团已经全面向嘉宝华公司披露其负债信息，无任何隐瞒及遗漏事项。关于房地产项目转让价格及税费承担问题，协议第2.1条约定：本协议项下房地产项目转让总价即特力集团实收金额为5000万元；第2.2条约定：特力集团承担转让过程中超过300万元以外的土地增值税，同时承担房地产项目转让后可能产生的企业所得税，嘉宝华公司承担转让过程中所产生的其他税费及300万元的土地增值税；第三条房地产项目转让步骤及价款支付；第3.1条约定：本协议签订之日起两个工作日内，嘉宝华公司向特力集团支付项目转让首期款30万元（本款项汇入王某琪账户），该款项专用于支付特力集团现有员工遣散补偿费；特力集团必须在收到首期款当日提供真实公司账册给嘉宝华公司人员查阅，同时特力集团全面配合嘉宝华公司接管房产现场日常管理；第3.2条约定：本协议签订后特力集团和嘉宝华公司共同与施工单位就拖欠工程款纠纷事宜进行协商，在施工单位保证提供办理第1.2条所述的在建工程办理房地产权证的全套资料的前提下，嘉宝华公司负责向施工单位支付拖欠工程款和特力集团办理在建工程房地产权证的税费，嘉宝华公司支付的该等费用冲抵第2.1条约定之转让总价；第3.3条约定：本协议签署后特力集团和嘉宝华公司共同与抵押银行协商，在抵押银行同意房地产项目过户的情况下，嘉宝华公司根据银行的要求代特力集团归还银行借款本息，嘉宝华公司支付的该等费用冲抵第2.1条约定之转让总价；第3.5条约定：具体操作补充协议签署之日起五日内嘉宝华公司向特力集团支付第二期转让款570万元，该款项专用于特力集团归还第1.6条所列债务，以避免债权人对房地产项目采取保全的法律措施；第3.6条约定：特力集团和嘉宝华公司在房地产项目可以办理过户登记之日起共同配合并尽最大努力尽快办理房地产项目过户登记手续，双方应该在30个工作日内完成房地产项目过户登记手续。当嘉宝华公司从珠海市房地产交易中心取得新的房产权证之次日，嘉宝华公司将转让余款支付给特力集团（如有）；第3.7条约定：特力集团和嘉宝华公司在实施本条（第三条）所述工作时，将另行与债权人签署相关协议；第4.2条约定：因特力集团原因导致房地产项目过户登记手续迟延的，从逾期之日起特力集团按照转让总价款每日万分之五的比例向嘉宝华公司支付违约金。协议第6.2条约定：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，应尽可能协商解决，协商不成时，任何一方可向人民法院提起诉讼。败诉方承担因诉讼而产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、执行费、交通费、差旅费等。《框架协议之补充协议》第1条约定：特力集团与嘉宝华公司同意将框架协议第2.1条约定的房地产项目转让总价即特力集团实收金额为5000万元调整为6750万元。2014年3月14日，贺特力与案外人杨某萍作为保证人向嘉宝华公司出具《保证函》，自愿就特力集团全面履行《房地产项目转让框架协议》的义务向嘉宝华公司提供不可撤销的连带责任保证。保证范围包括特力集团履行合同的全部义务，包括但不限于转让义务、交付义务、债权债务保证义务、纳税义务、违约赔偿义务以及嘉宝华公司为实现债权而支付的一切费用。保证期限从合同生效之日起至嘉宝华公司取得案涉房产权属证之日后两年。2016年4月19日，特力集团向嘉宝华公司发出关于解除《房地产项目转让框架协议》、《房地产项目转让框架协议之补充协议》及《珠海市房地产买卖合同》的通知，通知嘉宝华公司解除双方上述三份合同。二、关于有关款项支付情况。2014年3月14日，特力集团向嘉宝华公司发出《收款委托书》，委托案外人王某琪收取协议书的首期款300000元。同日，嘉宝华公司通过企业网银分两笔、每笔150000元，向王某琪名下的珠海市工商银行前山支行转账共计300000元。同日，特力集团出具收条确认收到房产转让首期款300000元。2014年5月16日，嘉宝华公司通过苏某与特力集团签订借款合同，由杨某萍代收向特力集团支付款项2100000元。嘉宝华公司分别于2014年5月20日、2014年9月25日、2014年10月8日、2014年10月31日分5笔向某某核工业建设有限公司转账支付4650000元工程款，付款备注为某某特力集团宿舍工程款或债权转让款。嘉宝华公司于2014年5月19日向某某二建珠海分公司转账支付3767858.26元，付款备注为首期债权转让款。2014年5月15日，特力集团委托王某琪代收借款1100000元，该款项由苏某转账至王某琪名下，转账备注为特力厂房收购款。2014年6月17日，特力集团委托邱某亮代收借款800000元，该款项由苏某转账至邱某亮名下，转账备注为代特力集团还款，特力集团出具收据确认。2014年6月20日，特力集团委托罗某东代收借款320000元，该款项由苏某转账至罗某东名下，转账备注为代特力集团还款，特力集团出具收据确认。2014年6月24日，特力集团委托刘某代收借款700000元，该款项由苏某转账至刘某名下，转账备注为代特力集团还债。2014年6月20日，特力集团委托孙某斌代收借款110000元，该款项由苏某转账至孙某斌名下，转账备注为代特力集团还债。2014年6月20日，特力集团委托彭某代收借款2000000元，该款项由苏某转账至彭某名下，转账备注为代特力集团还债。2014年10月14日，特力集团委托贺特力代收周转流动资金借款100000元，该款项由苏某转账至贺特力名下，转账备注为借款，特力集团出具收据确认。2014年10月22日，特力集团委托贺特力代收周转流动资金借款300000元，该款项由苏某转账至贺特力名下，转账备注为还款，特力集团出具收据确认。2014年12月31日，特力集团出具借条确认借到苏某601000元，款项分别苏某账户汇入贺特力账户（178000元）、刘顺账户（260000元）、贺特力账户（20000元）、贺特力账户（143000元）。2014年6月30日，嘉宝华公司与农商行某某支行签署两份《债权转让协议》，受让农商行某某支行对珠海市某某贸易有限公司、特力集团享有的债权，嘉宝华公司于2014年6月30日向农商行某某支行支付了3701157.92元和3903820元两笔款项。同日，嘉宝华公司与特力集团签订借款合同，嘉宝华公司向特力集团支付款项1899407.07元。2014年12月26日，嘉宝华公司与农商行某某支行签署《债权转让协议》，受让农商行某某支行对特力集团享有的债权，嘉宝华公司于2014年12月29日向农商行某某支行支付款项1193824.81元。2015年6月30日，嘉宝华公司与农商行某某支行签署《债权转让协议》，受让农商行某某支行对特力集团享有的债权28399718.48元，嘉宝华公司向农商行某某支行支付款项28399718.48元。2015年9月10日，嘉宝华公司向案外人袁某东分三笔支付债权转让款1150000元，袁某东出具收据确认。2015年9月14日，嘉宝华公司向案外人李某峰分两笔支付债权转让款950000元，李某峰出具收据确认。2015年9月23日，嘉宝华公司向案外人庄某杰支付债权转让款2800000元，庄某杰出具收据确认该款项系珠海某某融资担保有限公司对特力集团及贺特力的债权转让款。2015年9月25日、11月26日，嘉宝华公司向案外人珠海市某某节能技术有限公司支付债权转让款80000元，珠海市某某节能技术有限公司出具收据确认。2015年10月10日，嘉宝华公司向案外人邱某华支付债权转让款62240元，款项由王某琪银行账户代收，邱某华出具收据确认。同日，嘉宝华公司向案外人刘某辉支付债权转让款85100元，刘某辉出具收据确认。同日，嘉宝华公司向案外人王某琪支付债权转让款133731元，王某琪出具收据确认。同日，嘉宝华公司向案外人周某春支付债权转让款14300元，周某春出具收据确认。2015年10月20日，嘉宝华公司通过苏某代付的方式支付特力集团欠付的法院执行债务68015.46元，一审法院出具相应十件执行案件的收款收据。2015年10月21日，嘉宝华公司向一审法院支付360750.28元用于代特力集团付（2015）珠香法执字第2526号工行其他债务款、支付490686.30元用于代特力集团付（2015）珠香法执字第1400号贺某仲裁款。2015年11月16日，嘉宝华公司向案外人王某媛支付代偿债务款277313.70元，2015年12月4日，嘉宝华公司向案外人王某媛（杜英仙）支付500000元。2015年10月16日，嘉宝华公司向案外人珠海某某金属资源有限公司债权转让款500000元，珠海某某金属资源有限公司出具收据确认。2015年11月30日，广东南粤房地产与土地评估有限公司出具报告，确定珠海市某某科技工业园某某路2号A型厂房一至五层、宿舍楼、B2厂房建筑面积合计为25012.70平方米的房地产在价值时点2015年11月27日的市场价值为57541344元，其中土地使用权面积26666.27平方米市场价值为18746388元。2015年12月14日，珠海市地税局出具两张完税证明，纳税人为特力集团，其中印花税25000元、城市维护建设税201394.70元、水利行政事业收费收入41429.77元、教育费附加86312.02元、地方教育附加57541.34元、营业税2877067.20元、土地增值税3702245.62元，上述税费合计6990990.65元，案外人苏某通过刷卡支付上述款项。同日，珠海市地税局针对案涉不动产交易开出发票，载明付款方为嘉宝华公司，收款方为特力集团，房款总额为57541344元。同日，珠海市地税局向嘉宝华公司出具一张完税证明，纳税人为嘉宝华公司，其中契税1726240.32元、印花税25000元，合计1751240.32元，案外人苏某通过刷卡支付该款项。同日，珠海市地税局出具房地产转让税费征免证明，对上述税收征免情况予以证明。2018年9月4日，珠海市中级人民法院作出的（2018）粤04民终2120号《民事判决书》认定2014年3月14日至2015年12月14日期间，嘉宝华公司通过签署债权转让协议、借款合同、委托付款等方式代替特力集团归还农商行某某支行债务本息、支付房地产项目建设工程款、支付特力集团欠付的法院执行债务、支付特力集团为办理过户事宜而必须支出的日常基本运营费用、支付特力集团欠付税务部门的税费及滞纳金、支付房地产项目过户产生的税费，支付金额合计79723031.28元。2016年6月30日，嘉宝华公司与农商行某某支行签署《债权转让协议》，受让农商行某某支行对珠海市贺力塑钢门窗有限公司享有的4950779.69元债权，嘉宝华公司于2016年6月30日向农商行某某支行支付了4950779.69元。特力集团确认该笔4950779.69元债权属于《房地产项目转让框架协议》项下的银行债务。2014年3月14日至2016年6月30日，嘉宝华公司支付的与房地产项目转让有关的金额合计为84673810.97元。上述款项的支付有债权转让协议、借款合同、收款委托书等文件以及银行支付凭证予以证明。一审庭审中，特力集团主张嘉宝华公司未按照《房地产项目转让框架协议》的第3.5条约定的时间向特力集团支付第二期转让款570万元。嘉宝华公司回应认为因为特力集团存在虚假披露的违约行为，在2014年3月14日嘉宝华公司付了第一笔首期款30万后，特力集团陆续向嘉宝华公司提供了其负债资料，嘉宝华公司发现实际债务与披露债务不相符。在2014年6月份左右，嘉宝华公司实际付的款是702万，而不是原合同约定的570万或690万。针对《房地产项目转让框架协议》第1.6条已注明债务附件清单，特力集团主张其举证的第二份的证据即为附件清单，该清单中债权人包括珠海市某某非金属有限公司50万元、袁某东80万元、孙某斌90万元、彭某200万元、郑某霞150万元、陆某120万元，合计690万元。600万元计划支付：袁某东80万元、孙某斌90万元、彭某200万元、陆某120万元，110万元用于公司处理其余事务。嘉宝华公司认为事实上在签合同时特力集团没有提供清单。如果有附件清单，应该会盖有公章，而特力集团举证的清单上根本没有任何公章，起码也会有骑缝章，是特力集团自己打印的，而且债务的数据并不准确的，该协议上的债务是特力集团自行主张的数据，嘉宝华公司后续付的款项基本上都是有依据，或有特力集团盖章确认，或有法院的明确判决。三、关于案涉房产的权属及有关抵押、查封情况。案涉的编号为Ｃ6××48号的房地产权证的厂房系位于珠海市某某科技工业园某某路2号A型厂房一至五层，目前登记的产权人为特力集团。2010年4月23日，特力集团将案涉珠海市某某科技工业园某某路2号A型厂房一至五层（权证号码Ｇ6××**）抵押给珠海市农村信用合作联社某某信用社（后更名为珠海市农村商业银行股份有限公司某某支行）。2015年12月2日，农商行某某支行《关于同意办理房地产权过户的函》，表示同意在不注销抵押登记的情况下，办理珠海市某某科技工业园B12-2号地块的工业用地、A型厂房、某某路2号B2厂房、宿舍楼的产权过户手续。2018年10月23日该行再次发函确认同意珠海市不动产登记中心在不注销抵押登记的情况下，办理珠海市某某科技工业园B12-2号宗地及地上建筑物（包括权属证号为粤房地证字第××号的房屋）的权属转移登记手续（房屋权属由特力集团转移至嘉宝华公司）。待过户手续办好后，由嘉宝华公司抵押给我行，并办理抵押登记手续。2015年12月14日，嘉宝华公司与特力集团向珠海市不动产登记中心递交了南平科技工业园某某路2号A型厂房一至五层的单位房地产买卖转移登记申请，该中心向申请人出具受理回执（受理编号：zb2015522）。2016年1月8日，珠海市不动产登记中心向特力集团、嘉宝华公司发出《不予登记决定书》，决定书载明在登记申请审查期间，珠海市香洲区人民法院于2015年12月23日向该中心送达（2015）珠香法民一初字第3028号民事裁定书和协助执行通知书，对该房地产进行查封。鉴于此，根据《房屋登记办法》第二十条（六）项规定，对该登记申请，不动产登记中心决定不予登记。一审庭审中，双方确认除案涉A型厂房一至五层(不动产权证号：C6××××)的房地产外，《房地产项目转让框架协议》所涉及的其他房产已于2015年12月14日申请登记，于2015年12月23日颁发新证，过户至嘉宝华公司名下。一审法院另查明，一审法院受理的（2015）珠香法民一初字第3028号系尚某洮诉贺特力、特力集团、第三人嘉宝华公司民间借贷纠纷。2016年5月5日，一审法院作出（2015）珠香法民一初字第3028号《民事裁定书》，认定该案系贺特力伪造尚某洮签名，冒充尚某洮名义提起诉讼，该案不符合民事诉讼法规定的受理案件，依法驳回起诉。2016年5月3日，一审法院作出（2015）珠香法民一初字第3028号《罚款决定书》，对贺特力罚款十万元。一审法院还查明，案涉的编号为Ｃ6××48号的房地产权证的厂房自2013年10月23日起，先后经李九红、珠海某某融资担保有限公司、农商行某某支行、邓楚莹、袁某东、李某峰、某某二建珠海分公司申请查封，由一审法院及珠海市中级人民法院依法轮候查封。2015年12月17日，上述查封措施已经被全部解除。2015年12月23日，因尚某洮提起的（2015）珠香法民一初字第3028号案，上述物业再次被一审法院查封，2016年11月17日由一审法院依法解除查封。2016年1月6日，因郑某霞与特力集团保证合同纠纷一案，一审法院以（2015）珠香法民二初字第2728-1号《民事裁定书》对案涉房产进行查封。2018年9月4日，珠海市中级人民法院针对郑某霞与嘉宝华公司、特力集团执行异议之诉一案中，作出的（2018）粤04民终2120号《民事判决书》，驳回郑某霞上诉，维持一审判决，即驳回郑某霞要求在（2016）粤0402执9533号执行案中对特力集团名下位于某某科技工业园某某路2号A型厂房一至五层（权证号码Ｃ6××48号）进行执行的请求。（2016）粤0402执9533号执行案系因特力集团未履行（2015）珠香法民二初字第2728号保证合同纠纷案件判决确定的义务而引起。2017年3月7日，在本案诉讼中，根据嘉宝华公司的申请，一审法院作出（2016）粤0402民初字7112号之二《民事裁定书》对案涉房产进行轮候查封，该查封在（2015）珠香法民二初字第2728-1号案件查封之后。2017年5月22日，案涉房产由某某省邵阳市大祥区人民法院在（2016）湘0503执675号案件中查封，该查封系轮候查封。2017年7月20日，该房产又被一审法院在（2016）粤0402执6534号案件中查封。四、关于本案律师费用。2016年3月19日，嘉宝华公司与广东精诚粤衡律师事务所签订《委托代理合同》，约定就本案纠纷相关代理事宜，律师代理费为300000元，其中合同签订日起十日内支付100000元，案件开庭前支付200000元。嘉宝华公司分别于2016年4月12日、2018年10月24日转账向广东精诚粤衡律师事务所支付100000元和200000元。广东精诚粤衡律师事务所出具相应律师费用发票。五、其他有关情况。2017年4月17日，珠海市中级人民法院作出（2017）粤04民终32号，就特力集团与嘉宝华公司证照返还纠纷一案，作出《民事判决书》，认定办理案涉房产产权过户的文件上不仅加盖有特力集团的印章，还有贺特力本人的签名。特力集团主张嘉宝华公司私自盗用了嘉宝华公司的印章办理过户手续缺乏有效证据证明。2017年12月12日，嘉宝华公司工商登记的企业名称由珠海市嘉宝华健康药房连锁股份有限公司变更为广东嘉宝华医药集团有限公司。2012年5月23日，珠海诚正房地产评估有限公司对珠海市某某科技工业园B12-2号的土地及地上建筑物的房地产抵押价值进行评估，出具《房地产抵押估价报告》，报告认为在2012年3月13日上述房地产的抵押价值为101859556元。一审法院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点是嘉宝华公司和特力集团在在合同履行过程中是否存在违约行为、合同约定的权属登记条件是否成立。针对上述问题，分析如下。首先，关于合同效力问题。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”珠海市中级人民法院作出的（2018）粤04民终2120号《民事判决书》认定嘉宝华公司已实际为履行双方上述协议累计支付了各类款项共计84673810.97元，远超出嘉宝华公司根据合同约定应支付款项的金额，对该判决认定的嘉宝华公司支付各类款项情况，一审法院予以确认。特力集团主张于2016年4月19日向嘉宝华公司发出了解除合同的通知，解除通知自送达之日生效，嘉宝华公司在2016年8月才起诉至法院，已经超过提起异议期限。根据既有生效判决已确认的事实，在特力集团提出解除合同通知之前，嘉宝华公司已支付的款项超出协议约定，特力集团解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条行使法定解除权的条件，特力集团主张本案中协议已经实际解除没有事实和法律依据。因此，对于特力集团认为协议已实际解除的主张，一审法院不予采信。《房地产项目转让框架协议》与《框架协议之补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容具体明确，没有违反法律、行政法规禁止性规定，上述协议于签订之日成立即生效，目前上述合同对双方仍有约束力。其次，关于协议的履行情况。双方签订上述协议后，嘉宝华公司通过签署债权转让协议、借款合同、委托付款等方式代替特力集团归还农商行某某支行债务本息、支付房地产项目建设工程款、支付特力集团欠付的法院执行债务、支付特力集团为办理过户事宜而必须支出的日常基本运营费用、支付特力集团欠付税务部门的税费及滞纳金、支付房地产项目过户产生的税费依约支付协议约定的款项，既有生效判决已确认上述嘉宝华公司款项支付情况，嘉宝华公司已支付的款项远超出协议约定应支付款项，嘉宝华公司作为买方已经履行了支付案涉房产转让房款的义务。2015年12月17日，案涉房产的查封措施已经被全部解除，办理产权变更登记的障碍已消除，案涉房产处于可以办理过户登记状态下。2015年12月14日，珠海市不动产登记中心受理案涉房产转移登记申请，2015年12月23日因尚某洮提起的（2015）珠香法民一初字第3028号案查封案涉房产，但转让协议涉及的其他三处房产未被查封并于2015年12月23日过户至嘉宝华公司名下。2016年1月8日不动产登记中心出具的《不予登记决定书》明确说明（2015）珠香法民一初字第3028号案件的查封系转移登记不能完成的原因。经一审法院审查认定尚某洮提起的（2015）珠香法民一初字第3028号系贺特力冒用尚某洮名义起诉，该案被一审法院裁定驳回起诉。2016年1月6日，案涉房产又因郑某霞提起（2015）珠香法民二初字第2728号案，被再次查封，现郑某霞要求对案涉房产采取执行措施的请求也已被珠海市中级人民法院生效判决驳回。因涉及上述查封问题，案涉房产至今未能完成办理权属变更登记手续。综上分析，案涉房产未能完成办理权属变更登记手续的根本原因是贺特力冒用尚某洮提起（2015）珠香法民一初字第3028号案件对案涉房产进行查封，进而导致权属变更登记未能在2015年12月23日完成，从而造成后续其他案件查封。（2015）珠香法民一初字第3028号《罚款决定书》认定贺特力伪造尚某洮签名、冒充尚某洮名义提起诉讼和财产保全申请，伪造借款合同、债权转让通知书等，违背民事诉讼诚实信用原则。贺特力作为特力集团的法定代表人，全程参与转让协议签订及履行过程中，明知双方协议约定及案涉房产转移进展情况，却故意制造查封障碍导致案涉房产至今未能过户。特力集团在一审庭审中主张嘉宝华公司偷盗公章及产权证办理过户手续，但未能提交充分证据予以证明，且该主张已被生效裁判文书所否定。再次，关于违约责任的认定。按照双方协议书第3.6条约定特力集团和嘉宝华公司在房地产项目可以办理过户登记之日起共同配合并尽最大努力尽快办理房地产项目过户登记手续，双方应该在30个工作日内完成房地产项目过户登记手续。本案中，因特力集团法定代表人贺特力故意制造查封障碍造成案涉房产权属变更未能在2015年12月23日完成，特力集团、贺特力上述行为违反协议中共同配合、尽最大努力尽快办理登记手续的约定，应承担违约责任。最后，关于责任的承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”目前，案涉房产经抵押权人同意带抵押过户至嘉宝华公司名下，郑某霞申请的对案涉房产的查封经生效判决确认不对案涉房产登记过户造成障碍，案涉房产处于可以变更登记状态，特力集团、贺特力应当承担继续履行，对于嘉宝华公司要求特力集团协助将案涉房产过户至嘉宝华公司名下的诉讼请求，一审法院予以支持。双方协议书第4.2条约定：因特力集团原因导致房地产项目过户登记手续迟延的，从逾期之日起特力集团按照转让总价款每日万分之五的比例向嘉宝华公司支付违约金。本案中，除案涉房产以外协议中的其他三处房产已于2015年12月23日顺利完成产权变更登记，因2015年12月23日特力集团冒名申请查封涉案房产，系特力集团原因导致房地产项目过户登记手续迟延，故嘉宝华公司要求以2015年12月23日作为计算违约金的起算时间，一审法院予以支持。嘉宝华公司提交2015年11月30日的案涉房产评估报告，案涉房产市场价值为12430054元，且房产市场价值金额也被税务机关出具的发票予以确认，特力集团认为该市场价值不合理，但其举证2012年办理银行贷款时房地产抵押估计报告，不能证明其主张。因特力集团违约，嘉宝华公司要求特力集团按照协议约定承担以转让总价款12430054元为基数，按照每日万分之五的比例，自2015年12月23日起算至案涉房产权属转移在嘉宝华公司名下的违约金，理据充分，一审法院予以支持。因特力集团违约，依照双方协议第6.2条约定，嘉宝华公司要求特力集团承担律师费300000元，符合协议约定，一审法院予以支持。嘉宝华公司依据贺特力向嘉宝华公司出具《保证函》，要求贺特力对特力集团的义务承担连带责任保证，符合协议约定和法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，一审法院判决：一、特力集团继续履行《房地产项目转让框架协议》第3.6条，于判决书发生法律效力之日起十日内将珠海市某某科技工业园某某路2号A型厂房一至五层(不动产权证号：C6××××)之权属转移至嘉宝华公司名下，并到珠海市不动产登记中心完成房产权属转移登记手续；二、特力集团于判决书发生法律效力之日起十日内向嘉宝华公司支付逾期履行转移登记手续违约金，违约金以转让总价款12430054元为基数，按照每日万分之五的比例，自2015年12月23日起计算至珠海市某某科技工业园某某路2号A型厂房一至五层(不动产权证号：C6××××)之权属转移至嘉宝华公司名下之日止；三、特力集团于判决书发生法律效力之日起十日内向嘉宝华公司支付律师费300000元；四、贺特力对上述第一、二、三项义务承担连带保证责任。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费106421元，保全费5000元，合计111421元，由特力集团、贺特力负担。二审期间，贺特力向本院提交了中止审理申请书。嘉宝华公司在二审调查中表示不同意中止审理本案，刑事案件与本案没有必然的关联性，对贺特力在二审调查后提交的证据，表示不需要质证，由法院进行认定。二审调查后，贺特力向本院提交了珠海市香洲区人民检察院珠香检公诉刑诉[2017]42号起诉书、彭某与吴文仪律师的通话记录，认为本案要以该刑事案件的结果为依据，申请本院中止审理本案。本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，珠海市香洲区人民检察院作出的珠香检公诉刑诉[2017]42号起诉书认为，贺特力以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序并严重侵害他人合法权益，应当以虚假诉讼罪追究其刑事责任，遂向珠海市香洲区人民法院提起了公诉。该案尚在审理过程中。本院认为，关于特力集团、贺特力是否违约以及本案是否需要中止审理的问题。对于贺特力冒用尚某洮的名义提起（2015）珠香法民一初字第3028号案的诉讼，一审法院作出的（2015）珠香法民一初字第3028号民事裁定书已经明确认定，且还因此作出了（2015）珠香法民一初字第3028号罚款决定书，对贺特力罚款十万元。因此，贺特力冒用尚某洮的名义提起该案的诉讼，并在该案中申请一审法院对案涉房产进行查封，导致案涉房产过户登记手续迟延，已经产生了阻碍嘉宝华公司实现合同目的的结果。贺特力作为特力集团的法定代表人，其行为明显存在主观上的故意。因此，一审法院认定特力集团存在违约行为有充分的事实依据，本院予以确认。贺特力上诉主张其提起（2015）珠香法民一初字第3028号案的诉讼是经过实际债权人彭某的同意，但没有提供证据予以证明，亦没有证据能推翻已经生效的（2015）珠香法民一初字第3028号民事裁定书对此的认定，本院不予采纳。特力集团、贺特力还主张嘉宝华公司有偷盗特力集团的公章办理房产过户手续的事实，但这一主张已经被本院（2017）粤04民终32号民事判决所否定，特力集团、贺特力在本案中未能提出新的证据推翻生效裁判文书所确定的事实，故贺特力上诉其是因此被迫违规代签名起诉的主张不能成立，本院不予采纳。关于本案是否需要以贺特力虚假诉讼罪的刑事案件的结果作为审理依据，本院认为，由于刑事犯罪的构成要件与民事案件的认定属于不同的范畴，贺特力是否构成虚假诉讼罪并不影响生效的（2015）珠香法民一初字第3028号民事裁定书、罚款决定书认定的事实，也不可改变嘉宝华公司未能按协议约定的实现尽快办理案涉房产登记手续这一已经发生的结果。因此，贺特力虚假诉讼罪一案的判决结果不影响本案的处理，特力集团、贺特力要求本案中止审理的理据不足，本院不予采纳。关于违约金是否过高的问题。《房地产项目转让框架协议》第4.2条已经明确约定了因特力集团原因导致房地产项目过户登记手续迟延的，从逾期之日起特力集团按照转让总价款每日万分之五的比例向嘉宝华公司支付违约金。特力集团、贺特力主张约定的违约金过高，但其并没有提出证据证明违约金过分高于其违约行为对嘉宝华公司所造成的经济损失，且本案违约金总数较大是特力集团、贺特力违约时间长所导致，特力集团、贺特力应当对其违约行为承担相应的责任。关于律师费，《房地产项目转让框架协议》第6.2条明确约定了败诉方需要承担诉讼费、律师费等，故一审判决特力集团应向嘉宝华公司支付律师费有合同依据，本院予以维持。关于贺特力的责任。贺特力向嘉宝华公司出具了《保证函》，自愿向嘉宝华公司提供不可撤销的连带责任保证，在本案判决特力集团承担责任的情况下，贺特力应当与特力集团承担连带责任。综上所述，上诉人特力集团、贺特力的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19862元，由上诉人珠海市特力集团有限公司、贺特力负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年六月二十八日书记员  梁 暐