山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0781民初4346号 原告：潍坊成江物业管理有限公司，住所地：青州市云门山街道办事处工业路西十里社区。 法定代表人：李彬，执行董事。 委托诉讼代理人刘成敬，山东律卓律师事务所律师。 被告张金泉，男，1984年7月1日出生，汉族，居民，住青州市。 原告潍坊成江物业管理有限公司（以下简称成江物业公司）与被告张金泉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成江物业公司的委托诉讼代理人刘成敬，被告张金泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成江物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付物业费等共计1262.9元、滞纳金1219元（以1262.9元为基础，自2017年1月1日起按照日利率3‰计算至起诉之日即2018年6月12日），共计2481.9元；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告系青州市****西苑9号楼****202室的业主，被告所有的上述房屋于2016年3月19日交房后即享受原告提供的物业服务，但被告拖欠2016年下半年至2017年下半年的物业费等共计1262.90元，经原告多次催要，被告拒不支付，为此，特诉至贵院，请求依法处理。 被告张金泉辩称，一、原告在我方办理新房手续时强制收取每户一千元的装修押金，至今已有两年半的时间，我方多次催要，但是原告拒不退还且不能顶账。二、《山东省住宅物业服务收费管理办法》第二十二条，《山东省物业收费管理办法》第三十八条均对物业服务收费有规定。原告自进入本小区起从未公示任何收费，所以所有收费均违规，均不得收取。三、《山东省住宅物业服务收费管理办法》第二十四条和《山东省物业收费管理办法》第四十条均规定物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，业主和物业使用人有权拒绝缴纳。1.《物业服务管理委托合同》第十四条约定服务收费标准按照物价局核准的标准收取。青州市物价局给原告核准收费项目为：物业服务费和停车服务费，《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十五条、《山东省物业收费管理办法》第二十二条均规定：物业管理区域内业主共有的车库内车位使用人应缴纳停车服务费。而原告收取我们自有产权的车库管理费，此项原告违规、违反《物业服务管理委托合同》擅自扩大收费范围。2.《物业服务管理委托合同》第二十二条对物业服务收费约定采用包干制，青州市物价局核准原告收取物业公共服务费0.3元/月、平方米，《山东省物业管理条例》第八十一条对物业费使用范围做了相关规定，确定了共用部位和共用设施，已经包括照明，但是原告又对每户收取公共照明费，此收费为重复收费和扩大收费范围。四、《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十九条和《山东省物业收费管理办法》第二十四条均规定物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，原告从2018年6月21日庭前调解起承诺提供收取8元卫生费的证据，到现在未提供，此为部分额外收费。五、《山东省住宅物业服务收费管理办法》第二十一条和《山东省物业收费管理办法》第三十七条均规定物业服务企业应当严格遵守法律、法规，全面履行物业服务合同，保证服务质量与收费标准质价相符。1.本小区共有东、南、西、北四个门，原告未开南、北两个行车通道，但开通人行通道，无保安人员值班。2.2016年9月14日前未提供公共照明。此条质价不相符。六、《山东省物业收费管理办法》第二十九条、第三十条对共有部分经营的收益有相关规定，但是原告在未经相关业主书面同意的情况下，把本小区西墙租给广告公司，影响相关业主的通风、视线，视为违规，收入也未拆抵物业费。综上所述：相关法规限定原告不得向业主收取任何未标明的费用，也给了被告对原告的扩大收费范围、提高收费标准、重复收费拒绝缴纳的权力，所以请求法院：1.判令原告退还违规收取的押金费1000元，并支付利息；2.驳回原告的所有诉讼请求；3、本案诉讼费由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于原告提交的****西苑交接书一份、房屋装饰装修管理协议一份、****业主临时公约一份、物业服务管理委托合同二份、潍坊市普通住宅物业服务收费备案表一份、《青州市人民政府办公室关于调整垃圾处理收费标准的批复》复印件一份、小区清运垃圾的照片四张、电费明细和发票一宗，双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1.原告提交于2018年9月21日在小区的物业办公室拍摄的照片三张，欲证明原告的各项收费项目在办公室有所公示，被告不予认可，主张原告是在2018月9月21日才拍摄的，不能证明在2016年进行了公示，该物业办公室是2017年下半年才使用，原来的办公室内没有任何公示，且原告在自己的办公室内公示，公示位置不是显著位置，不符合规定的相关标准。本院经审查认为，原告在其物业办公室内公示收费项目，不符合《山东省物业服务收费管理办法》关于应当在物业管理区域内的显著位置公示的要求，对于该证据，本院不予采信。2.原告在第三次开庭质证时提交青州市****物业管理办公室与其签订的《物业收费补充协议》一份，欲证明各项具体收费标准；被告不予认可。因该补充协议中并无日期证明协议形成的时间，虽然原告主张是于2016年1月1日物业管理办公室与原告签订物业服务管理委托合同后形成的，但上述补充协议内容在2017年的合同中仍未写明，与常理不符。故对于原告提交的该份证据，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告成江物业公司系青州市****西苑小区的物业服务公司。被告系青州市****西苑9号楼****202室的业主。青州市****物业管理办公室与原告于2016年1月1日签订《物业服务管理委托合同》一份，委托原告对青州市****西苑小区进行物业管理服务，约定物业服务期限为2016年1月1日至2017年1月1日。2016年3月19日，原告在《****业主临时公约》及承诺书中签字，认可了由青州市****物业管理办公室委托原告对小区提供物业管理服务。同日，被告与原告签订****西苑交接书一份，确认被告从原告处领取青州市****西苑9号楼****202室房屋钥匙，原告将房屋移交被告，交付房屋后由原告提供物业服务。其后，原告一直为该小区提供物业服务。2017年1月1日，青州市****物业管理办公室又与原告签订《物业服务管理委托合同》一份，约定物业服务期限为2017年1月1日至2021年12月31日。两份《物业服务管理委托合同》均在第二十二条规定，“本物业管理区域物业服务收费采用包干制。物业服务费，包括管理、设备运行、维护公共秩序、安全、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资社会保险等；（2）物业共用部位共用设施设备的日常维护费用；道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、停车场等的养护和管理费；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共同部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；乙方按照上述标准收取物业服务费用后，交由甲方统一管理支配，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。”上述二份合同中，均未对物业服务费用的具体交纳标准进行规定，仅是在2017年1月1日所签合同的第十四条规定了“服务收费标准按照物价局核准的收费标准收取”。在原告提供的由青州市物价局盖章的《潍坊市普通住宅物业服务收费备案表》中规定了收费标准为：物业服务费0.3元/月.平方米，停车服务费20元/月.车位（车库）。 同时查明，青州市****西苑9号楼****202室业主为被告张金泉，房屋建筑面积为139.62平方米，附属建筑为地下车库23号。 另查明，《青州市人民政府办公室关于调整垃圾处理收费标准的批复》规定，家庭垃圾处理费按每人每月4元的标准收取，实行物业管理的居民小区由环卫局委托物业管理部门收取。 再查明，被告自占有房屋后未向原告交纳物业管理费用。庭审中，原告自愿放弃2016年2月24日至2016年7月31日之间的费用。自2016年8月1日至2017年12月31日，对于青州市****西苑9号楼****202室，被告应当交纳的费用为：物业服务费712.06元（面积139.62平方米×0.3元/月×17个月）、垃圾清运费96元（8元/月/户×12个月）；原告主张自2016年11月1日起计算该房屋附属地下车库停车服务费至2017年12月31日，停车服务费为280元（20元/月/户×14个月）；以上共计1088.06元。 本院认为，原告成江物业公司系青州市****西苑小区的物业服务公司，被告作为青州市****西苑9号楼****202室的产权人，系小区的业主，其亦认可与原告之间存在的物业服务合同关系。故原告提供物业管理服务后，被告应当按约支付相应的物业管理费用。 对于原告主张的物业服务费0.3元/月/平方米，被告提出异议，认为原告收费过高，且没有提供充足的服务。本院认为，原告履行了物业服务合同的主要义务，未构成根本违约，被告虽以原告在履行合同过程中存在瑕疵进行抗辩，但原告在服务中所存在的瑕疵不足以达到被告所抗辩的减少物业服务收费的程度。故对于原告主张的按照0.3元/月/平方米计算物业服务费，本院予以支持。则被告应当支付的物业服务费为712.06元（面积139.62平方米×0.3元/月×17个月）。 对于原告主张的公共照明费，被告不予认可，辩称应当包含在物业服务费中。本院经审查认为，在双方均无异议的《物业服务管理委托合同》中，并未明确约定该项费用如何计算及如何承担，仅在合同第二十二条中规定了“物业服务费，包括管理、设备运行……。”在物价局核准的项目中亦未包含公共照明费。《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）第十一条规定，“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。……物业服务成本一般包括以下部分：……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；……”。另外，《山东省物业管理条例》第七十六条第二款规定“共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”故在双方并未就公共照明费作出特别约定的情况下，本院只能参照上述一般规定进行判断，物业服务费中应当包含物业共用设施设备的日常运行费用，也即路灯、照明等共用设施的日常运行所带来的公共照明费用。故在合同未明确约定的情况下，本院在支持原告按照0.3元/月/平方米收取物业服务费后，对于原告单独主张的公共照明费，不予支持。 对于原告所主张的停车服务费，被告不予认可，辩称其地下车库系自有，不应收取该项费用。本院经审查认为，《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十五条规定“物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。”被告所有的车库虽记载于在房屋不动产权证书中，但其位置确系在地下车库中，包含于物业管理区域内业主共有的车库内，且根据停车服务费所包含的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等内容，被告所有的车库亦享受到了上述服务内容。另外，在青州市物价局盖章的《潍坊市普通住宅物业服务收费备案表》亦核准了停车服务费为20元/月.车位（车库）。故综合上述分析，本院认定对于地下车库亦应当交纳停车服务费。对于原告所主张的停车服务费，本院予以支持。 对于原告主张的垃圾清运费8元/月/户，被告虽对标准无异议，但主张原告未提交其与环卫局的委托合同或交费发票，不应当由原告收取该费用。本院认为，根据原告提交的《青州市人民政府办公室关于调整垃圾处理收费标准的批复》规定，实行物业管理的居民小区由环卫局委托物业管理部门收取。被告在质证中对于环卫部门实际到小区清运了垃圾这一事实无异议，证明其实际接受了该项垃圾清运服务，而其本人亦未向环卫部门交纳该项费用，故对于原告要求被告支付垃圾清运费的主张，本院予以支持。被告另辩称环卫局自2017年1月1日才在小区设置了垃圾箱，原告自2016年8月1日起开始收取垃圾清运费没有依据，因原告未提供证据证明环卫部门自2016年8月1日起即开始为小区清运垃圾，本院对于垃圾清运费的起算时间依法认定为2017年1月1日，则被告应当支付的垃圾清运费为96元（8元/月/户×12个月）。 对于原告要求被告支付滞纳金的主张。本院认为，虽然被告所提出的问题不足以证明应当减少原告的物业服务收费，但因原告在服务中确实存在瑕疵，被告作为业主有权利提出相应抗辩，故对于原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。 对于被告辩称原告收取的装修押金未退还的问题，因与本案并非同一法律关系，本院不予审查。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）第十一条，《山东省物业管理条例》第七十六条，《山东省物业服务收费管理办法》第十三条、第三十八条、第四十条，《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十五条、第二十二条之规定，判决如下： 一、被告张金泉于本判决生效之日起五日内支付原告潍坊成江物业管理有限公司物业服务费、停车服务费、垃圾清运费等共计1088.06元； 二、驳回原告潍坊成江物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张金泉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  冀迎磊 二〇一九年六月十九日 书记员  铁继华