广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1402民初513号 原告：广西建凯物业服务有限公司崇左分公司，住所地广西壮族自治区崇左市城**新城路南侧（阳光名邸会所****），统一社会信用代码：914514026877628363。 公司负责人：谢志坚,该公司崇左分公司经理。 委托诉讼代理人：吴昊，该公司崇左分公司员工。 被告：吴志显，男，1949年12月10日出生，壮族，退休干部，住广西壮族自治区崇左市城**。 委托诉讼代理人：黄雪元，广西帮达律师事务所执业律师。 原告广西建凯物业服务有限公司崇左分公司（以下简称建凯物业崇左分公司）与被告吴志显物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建凯物业崇左分公司的委托诉讼代理人吴昊、被告吴志显及其委托诉讼代理人黄雪元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建凯物业崇左分公司向本院提出诉讼请求：判令吴志显缴纳拖欠的物业费3912.3元，专项维修资金302.4元，生活垃圾处理费168元，水费公摊30.14元，电费公摊143.4元，违约金8221.2元，以上共计12777.4元。事实和理由：2009年6月17日,建凯物业崇左分公司与吴志显签订《阳光名邸前期物业服务协议》，为崇左新城路南侧阳光名邸居住的业主提供物业服务。吴志显系阳光名邸A区2栋2单元301号房的业主，根据协议约定，吴志显应当缴纳物业费56.7元/月，专项维修资金12.5元/月，生活垃圾处理费7元/月。协议签订后，吴志显自2013年4月1日起至今一直拒绝交纳相关费用，现拖欠各项费用及违约金共计12777.4元。建凯物业崇左分公司认为，双方签订的《阳光名邸前期物业管理服务协议》合法有效，受法律保护，应全面履行协议约定的义务，吴志显在享受了建凯物业崇左分公司提供的各项物业服务后，却不按协议约定支付各项费用，已违反合同约定。建凯物业崇左分公司为维护其合法权益，特向人民法院起诉。 吴志显辩称:1.根据双方签订的《阳光名邸前期物业管理服务协议》的约定，建凯物业崇左分公司应“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”，其中，《协议》已对共用部位和共用设施作出了明确解释，即包括内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等。2013年，吴志显居住的房屋同层租客擅自在阳光名邸2栋2单元301号厨房西面与2栋1单元之间外承重结构上搭建了平台，且未做好排水设施，在雨季时积水渗透到吴志显的屋内，吴志显多次向建凯物业崇左分公司反映情况，要求整改，但其均未能协助拆除该平台，建凯物业崇左分公司已经违反了《协议》中关于物业管理服务质量的约定。物业服务合同系双务合同，建凯物业崇左分公司作为提供服务方，应当举证证明其已完全履行合同义务，方可向业主要求支付物业服务费，但建凯物业崇左分公司未能规划小区的停车位及绿化环境，导致小区环境脏乱差，其履行物业服务的质量存在严重瑕疵。综上所述，吴志显可以依照法律的相关规定拒绝交纳物业费以履行抗辩权；2.建凯物业崇左分公司要求物业费按单价0.45元的标准收取缺乏依据；3.建凯物业崇左分公司向答辩人主张8221.2元的违约金过高，不应予以支持；4.关于2015年12月之前的物业管理服务费，吴志显未收到建凯物业崇左分公司的催收文件，该部分诉请至今已超过了诉讼时效，不应予以支持。 本院经审理认定事实如下：2009年6月17日，建凯物业崇左分公司与吴志显经协商一致签订了《阳光名邸前期物业服务协议》，吴志显系阳光名邸2栋2单元301号房业主，双方就阳光名邸小区前期物业服务达成如下协议：由建凯物业崇左分公司对小区提供物业服务，包括但不限于对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。业主依据协议按时、足额向建凯物业崇左分公司交纳物业服务费及各项服务费。2017年12月31日，建凯物业崇左分公司与崇左市阳光名邸小区业主委员会签订了《崇左市阳光名邸小区物业服务合同》；约定的主要内容有：物业服务费按业主拥有的物业建筑面积交纳:0.45元／月／平方米;电梯维户费按每户每月25元收取；水、电费公摊按实际发生额及业主房屋产权面积分摊收取，由建凯物业崇左分公司收取物业管理服务费同时一起代收；生活垃圾处理费按7元/月/户收取；专项维修资金按0.1元／月／平方米计收。业主如违反协议，不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，建凯物业崇左分公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。合同签订后，吴志显依约定向建凯物业崇左分公司交纳了物业服务费等至2013年4月1日，之后即不予交纳并拖欠至今。 在庭审过程中，吴志显表示对建凯物业崇左分公司的物业费、水电费公摊、生活垃圾处理费等计算标准无异议，确认尚拖欠水费公摊30.14元，电费公摊143.4元，生活垃圾处理费168元，专项维修资金302.4元。建凯物业崇左分公司自愿认可上述拖欠物业费等各项费用的违约金可按照同期中国人民银行贷款利率进行计算。 另查明，与涉案房屋邻近的阳光名邸2栋2单元301号房厨房西面与2栋1单元之间外承重结构上搭建了平台，吴志显为此事多次向建凯物业崇左分公司反映情况。建凯物业崇左分公司就此事向崇左市江州区城市管理协调指挥中心出具了一份《关于阳光名邸小区违规搭建的报告》。现该平台尚未拆除。 上述事实有建凯物业崇左分公司提交的《阳光名邸前期物业服务协议》、《收费通知单》、《崇左市阳光名邸小区物业服务合同》、《关于阳光名邸小区违规搭建的报告》及当事人陈述等予以佐证，本院予以确认。 本院认为,一、关于建凯物业崇左分公司要求吴志显交纳物业管理服务费、水费公摊、电费公摊等费用是否有事实和法律的依据。本案中，吴志显与建凯物业崇左分公司经协商一致签订了《前期物业服务协议》，该合同的内容没有违反法律规定，属合法有效的合同，双方应当全面履行协议约定的义务。吴志显辩称建凯物业崇左分公司对其房屋临近的平台搭建长期不予处理，造成涉案房屋屋内漏水，且物业服务管理不到位，不应缴纳物业管理服务费。根据吴志显及建凯物业崇左分公司提交的证据，建凯物业崇左分公司已经将上述情况报请崇左市江州区城市管理协调指挥中心，但至今政府职能部门尚未予以处理。吴志显因涉案小区内的平台搭建造成房屋漏水所形成的损失，可以就相关证据另案提起诉讼，而不能以此为由拒绝缴纳物业管理费。建凯物业崇左分公司已依约提供了相应的物业服务，吴志显应当按照合同约定履行缴纳物业服务费、公共维修基金等费用的义务。 关于物业服务费、公共维修基金等费用缴纳的问题，吴志显辩称2015年12月之前的物业费用已经超过诉讼时效，应当予以驳回。吴志显在庭审中陈述其已收到建凯物业崇左分公司的催收通知，现又以超过诉讼时效作为抗辩理由，不符合法律的规定，本院不予支持。吴志显表示对建凯物业崇左分公司的物业费计算标准无异议，故本院确认吴志显应付费用为：物业费为3912.3元；水费公摊30.14元；电费公摊143.4元；生活垃圾处理费168元；专项维修资金302.4元；各项合计4556.24元。 对于建凯物业崇左分公司要求吴志显支付违约金的问题。双方签订的《前期物业服务协议》约定了“业主如违反协议，不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，建凯物业崇左分公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。吴志显迟延缴费应当承担违约责任，建凯物业崇左分公司现要求拖欠费用的违约金可按照同期中国人民银行贷款利率进行计算，本院以实际损失为基础，结合案件的实际情况、当事人的过错程度，酌定吴志显应当支付的违约金以超过造成损失的30%为标准适当减少，调整为911.25元较为公平合理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，判决如下： 吴志显于本判决生效之日起十日内向原告广西建凯物业服务有限公司崇左分公司支付物业管理服务费、水费公摊、电费公摊、生活垃圾处理费、专项维修资金共计4556.24元； 吴志显于本判决生效之日起十日内向原告广西建凯物业服务有限公司崇左分公司支付违约金911.25元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费120元，因适用简易程序审理减半收取60元，由原告广西建凯物业服务有限公司崇左分公司负担36元，由吴志显负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  许欢 二〇一九年六月十九日 书记员  谢云 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同乙方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条。 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力： （一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的； （二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的； （三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的； （四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。 前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体