海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初133号原告：李亚丽，女，1948年12月10日出生，汉族，现住成都市锦江区。委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所。委托诉讼代理人：孙世建，重庆劲立律师事务所。被告：海南名角实业开发有限公司，住所地临高县临城镇解放西路**，统一社会信用代码：91469028747792085A。法定代表人：李宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：符棋锋，海南方圆（儋州）律师事务所律师。原告李亚丽诉被告海南名角实业开发有限公司（简称名角实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李亚丽的委托诉讼代理人王双圣，被告海南名角实业开发有限公司的委托诉讼代理人符棋锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李亚丽向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金17302元;二、判令被告按所签商品房买卖合同的约定限期为原告办理购买房屋的产权登记手续;三、请求法院判令被告支付从违约之日起至起诉之日止的逾期办证违约金7930元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告海南名角实业开发有限公司签订了《商品房买卖合同》,双方在合同中对原告购买房屋的位置、面积、单价、总价、交房时间、逾期交房及逾期办证违约金计算方式等事项进行了明确约定。合同签订后,原告依约履行了合同义务,但被告却违反合同约定逾期交房及逾期为原告办理产权证。根据双方合同约定及相关法律规定,被告应该支付原告逾期交房及逾期办证违约金。现原告依法提起诉讼,望贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告海南名角实业开发有限公司辩称：一、涉案房屋早已符合交房条件,本公司已经在约定期限内通知原告前来收房,原告早已收房并实际入住。本案原告主张本公司逾期交房没有事实依据和法律依据,本公司已经在与原告的《临高县商品房买卖合同》约定的期限内通知原告前来收房,并且原告也已经收房并实际入住,以上事实有本公司发出的收房通知书、原告签署的入住确认单、业主会签表、原告实际在该房屋生活产生的物业费、水电费等缴费单据可以证明。并且根据双方签订的《临高县商品房买卖合同》第八条第一款,双方明确选择了该款第三项中约定的交房条件,原告方声称的该款第一项内容是合同中已经明确约定排除的,该选择系双方的真实意思表示。根据《临高县商品房买卖合同》第八条第一款第三项,涉案房屋工程已经竣工验收合格,有竣工验收报告、竣工验收记录和《海南省建筑工程竣工验收备案证》可以证明,不存在房屋不符合交房条件而不构成交房的情况。建设工程竣工验收的标志是取得竣工验收报告,而不是取得《竣工验收备案证》。原告所述我方应当向房地产开发主管部门申请竣工验收，并由房地产开发主管部门组织验收的说法是站不住脚的，早在2002年国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》(国发【2002】24号)第323项就取消了“房地产开发项目竣工验收”的行政审批，就此明确建设工程竣工验收巳不属于行政许可事项。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后,方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”上述规定说明建设行政部门等主管部门并不组织或参与竣工验收。仅仅是发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的才责令停止。竣工验收由建设单位组织，《竣工验收备案证》只是在竣工验收完成之后，政府部门对竣工验收完成的一个肯定，但是自取得竣工验收报告或者竣工验收登记表，建设单位组织的竣工验收就已经完成了。只要政府部门没有认定原来的竣工验收违法并责令重新组织竣工验收，原来的竣工验收报告或者竣工验收登记表就是有效的，竣工验收合格的时间就应当以取得竣工验收报告或者竣工验收登记表时间为准。并且房屋早已实际交付，客观不可能符合合同中约定的逾期交房情况，原告即使对交房条件有异议，也不应当主张逾期交房违约责任。二、长岛蓝湾小区的不动产权证未在期限内办理成功是由于法律规定变动、政府职能部门原因、不可抗力等因素,不应承担违约责任。(一)不动产权证未按期办理成功是由于机构改革、“两证合一”等政策影响。根据临高县国土环境资源局人员表述,不动产局未成立之前,国土局和房管局是分开的,当然报建和验收房产证就可以分开办理。但是在当今机构改革的情况下,办证就存在一些政策上的障碍。本公司与相关政府部门已就如何解决已经进行协商。本公司于2011年通过合法的出让程序取得了长岛蓝湾小区所占16宗土地的《国有土地使用权证》,并且依法取得了规划许可证、施工证等许可证照,相关证照齐全。根据临高县不动产登记中心人员表述,当初本公司取得土地的时候涉及了16个土地证,长岛蓝湾小区共计由16宗土地组成,其中的某些楼栋占地对应了多宗土地,在技术上落不了宗,导致本小区无法办理房屋和土地一一对应的不动产权证。该问题是历史遗留的问题,本公司也在积极与该部门沟通。(二)本公司一直积极推动办证事宜,16宗土地办理合宗进而办理产权证存在政策障碍,政府尚未确定处理方案。临高县国土资源局等政府部门已经明确,本小区办理不动产权证的障碍在于要进行土地合宗,并且本公司也已经向政府申请过了进行土地合宗,只是具体的合宗处理方案政府部门尚在讨论之中,还未能确定。2018年4月8日,临高县国土环境资源局,临高县不动产登记中心,海南名角实业开发有限公司与“长岛蓝湾”业主代表召开协调会,与会人员包括临高县国土环境资源局孙峰副局长、临高县不动产登记中心王圣伟主任、业主代表卫强、赵静等。本公司一直积极推动办证事宜,但根据政府部门的陈述,本项目的土地合宗、产权证办理问题的推进的确存在政策变化导致的障碍,处理方案尚在研究之中,还未能确定。1、新政策规定离海岸线200米内范围内不可开发建房,补偿方案确定之前,土地合宗存在障碍。2013年后,政府最新发布了《海南经济特区海岸带保护与开发管理规定》,其中第十条规定离海岸线200米内范围内不可开发建房。长岛蓝湾项目土地有部分在海岸线200米内,无法开发建房,若办理土地合宗,本公司至少将损失150余亩土地,故而需要政府部门研究确定相关的补偿方案。本公司历来积极与国土等相关部门汇报、协商,也向临高县国土环境资源局报送了《关于长岛蓝湾项目土地合宗过程中容积率有关问题报告》和《关于临高角“长岛蓝湾”项目三期用地退海岸线事宜的相关报告》,但目前政府没能出台具体方案如何补偿被告因政策变化所无法办证的土地,尚未确定通过周边土地或者现金补偿等方式，故而土地合宗尚存在障碍。2、公共旅游公路占用小区土地,处理方案尚未确定。依据临高县发展和改革委员会提供的临高角解放公园旅游公路设计方案及坐标,占用本公司“长岛蓝湾”项目用地,经现场实际测量约为26.65亩。但目前政府没能出台具体方案如何补偿被告因政府修建旅游公路占用的小区土地,尚未确定通过周边土地或者现金补偿等方式。(三)由于政府原因,本公司一直积极办证但未成功,依据合同本公司可据实延期办理产权证。根据本公司与原告签订的《临高县商品房买卖合同》第十五条第四款,由于政府及相关职能部门原因,出卖人可据实延期办理产权证。并且本公司一直在积极履行办证申请义务、推动办证事宜,已多次向临高县国土局、临高县发改委、临高县政府等报送相关汇报与申请,但是至今未能成功办证是由于政府的原因。由此可见,本案原告主张本公司逾期交房一事没有事实依据和法律依据,主张本公司逾期办证一事系法律规定变动、政府职能部门原因、不可抗力等因素导致,本公司并不存在违约的情形。恳请贵院依法驳回本案原告全部诉讼请求,维护本公司合法权益。原告李亚丽为支持其诉讼请求提供如下证据：一、《临高县商品房买卖合同》，拟证明原被告之间的合同关系及合同中对原告购买房屋的面积总价、交付期限、违约责任进行了明确的约定，其中合同第八条对房屋的交付期限和交付条件进行了约定，交付期限为2015年12月30日前或2016年1月2日前，交付条件为该商品房竣工验收合格，其中合同第11条对逾期交房的违约责任进行了约定，其支付违约金的比例为按逾期天数每天向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同第15条对逾期办理产权证及违约金的计算方式也进行了明确的约定。二、《缴费票据》，拟证明原告已经按照合同约定支付了房价款，履行了自己主合同的义务；三、《海南省建筑工程验收备案证》，拟证明涉案房屋所属工程在2016年9月9日才取得了竣工验收备案，但截止现今，涉案房屋都还没有通过验收，不具备交付条件；四、《长岛蓝湾一期工程十一号楼公示牌》，拟证明长岛蓝湾一期工程十一号楼是在2016年4月28日才竣工。以上证据均经庭审质证，被告海南名角实业开发有限公司对原告提供的证据一三性无异议，对证明内容有异议，被告已按照合同第八条第一款第三项的约定将涉案房屋交付给原告使用，对证据二只要有原件则三性无异议；对证据三三性无异议，但证明内容有异议，没有法律规定必须要等待竣工验收备案证出来后才能交房，反而在合同第八条第一款第三项约定了竣工验收合格即可交房，原告所称的竣工验收备案证出来后才能交房这个说法在第八条第一款第一项有约定，但双方排除了适用第一项，而是适用第三项的约定。对证据四真实性无法确定，关联性、合法性不认同，对证明内容有异议，因为即使公示牌与被告提供的竣工验收报告证据的时间有矛盾，也应当以竣工验收报告和记录为准，因为经过建设单位勘查、施工、设计、监理各单位盖章确认并作出书面意见，还有相应的工程师进行盖章签字并作意见，具备严肃性和有效性。经审查，原告李亚丽提供的证据一至四与本案具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信,可以作为认定案件事实的依据。被告海南名角实业开发有限公司提供证据如下：一、长岛蓝湾涉及共计16宗土地的《国有土地使用权证》，拟证明被告是通过出让土地合法取得长岛蓝湾项目所占16宗土地；二、长岛蓝湾项目报建时的报建图、规划许可证、施工证，拟证明被告在建设长岛蓝湾项目时，是依法取得了规划许可证、施工证等许可证照的；三、被告已向临高县国土环境资源局报送的《关于长岛蓝湾项目土地合宗过程中容积率有关问题报告》和《关于临高角“长岛蓝湾”项目三期用地退海岸线事宜的相关报告》，拟证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证，但因政策退线、规划路占用土地原因，导致本项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证暂时无法办理；四、临高县国土资源局《关于徐静信访事项的答复意见》，拟证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证，但不动产权证办理确实存在土地合宗等因政策调整而存在的问题；五、被告已向临高县发展和改革委员会报送的《关于修建临高县解放公园旅游公路占用土地相关事宜》，拟证明依据临高县发展和改革委员会提供的临高县解放公园旅游公路设计方案及坐标，经现场实际测量，占用海南名角公司“长岛蓝湾”项目用地为26.65亩；六、被告已向临高县人民政府报送《长岛蓝湾项目相关问题汇报》，拟证明因政策退线、规划路占用土地原因，导致项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证暂时无法办理；七、国土协调会议录音，拟证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证，但因政策退线、规划路占用土地原因导致项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证无法办理；八、《长岛蓝湾业主收房通知书》及入住确认单、收费通知单等，拟证明被告已在合同约定期限内通知原告收房，且原告已实际收房入住，被告不存在逾期交房的事实。九、涉案楼栋的《临高县商品房预售许可证》，拟证明被告已取得预售许可，对涉案房屋的销售行为是合法的；证据十、《海南省建筑工程竣工验收备案证》，拟证明涉案房屋在交房前已完成竣工验收，并且合法取行竣工验收备案；证据十一、《竣工验收报告和记录表》，拟证明涉案房屋在交房前已完成竣工验收；证据十二、临高县法院去县国土局孙峰副局长的询问笔录，拟证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证的问题，因政策退线、规划路占用土地原因，导致本项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证暂时无法办理，但目前政府没能出台具体的处理方案要，并且证据三至七系真实的；证据十三、《临高县法院去县发改委对有关领导庄让景的询问笔录》，拟证明临高角解放公园旅游公路设计方案及坐标，占用海南名角公司“长岛蓝湾”项目用地；被告一直积极与政府协商处理，以推进土地合宗等问题，政府处理方案尚未确定。以上证据均经庭质证，原告李亚丽对证据一、二真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为被告土地的取得与被告房屋的交付和办理产权的时间没有联系；对证据三、五、六的真实性不予认可，因为是被告单方制作的文件；对证据四真实性由法院来审查，即使该证据是真实的，认为其中内容中载明第三处理意见当中明确载明待通过综合验收后，由开发商组织要件办理不动产产权证书，说明涉案房屋至今未通过综合验收；对证据七真实性无法核实，由法院审查，并且该录音未反映出相关人员的身份，即使该证据是真实的，被告的工作人员马总自己也说了对土地合宗它是属于技术性问题，而不是属于所谓的政策方面的原因，并且关于离海岸线200米不能建房的相关规定，即使有这个规定，我们认为按照被告的陈述也是在2013年就发布了，原告所购买的房屋都是在2013年以后，所以我方认为被告对原告隐瞒相关事实情况的存在；对证据八的真实性予以认可，即使原告实际收房并不代表认可被告的交付，符合交付条件；对证据九三性无异议。对证据十备案证真实性认可，三性认可，不认可被告的证明目的，因为该证据恰恰反映出涉案房屋的竣工验收合格时间是在2016年9月9日，因为房屋验收竣工合格的标志是取得竣工验收备案登记证；对证据十一，真实性不认可，因为该证据只有复印件未提供原件，即使是复印件，被告也未复印完整，只是提供了一部分并且证据也只是反映出了竣工验收开始的时间而没有体现出验收合格的具体时间，并且该证据与原告所提供的证据4存在矛盾；对证据十二、十三的三性予以认可，但不认可证明目的，因为该证据作为证人证言的话，那么证人应当出庭及接受询问和质证，并且该证据里面被询问人的身份虽然是单位的工作人员，但是其陈述的内容并未形成相关的文件或者相关政府部门的盖章，并不能代表政府部门的意见，只能是个人意见。经审查，被告海南名角实业开发有限公司提供证据一至十三本案具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信,可以作为认定案件事实的依据。为查明本案事实，本院函询临高县自然资源及规划局核实被告名角实业公司办理不动产权证书的情况，该局复函载明被告名角实业公司办理涉案房屋的不动产权证书存在土地合宗问题，因规划道路占用企业用地，导致土地证载用途与规划用途不一致，影响土地合宗。经审理查明：2014年12月25日，原告李亚丽与被告名角实业公司签订《临高县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的海南××区，总价款为344656元。该合同第八条交付期限：“出卖人应当在2016年1月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列第3种条件（具备商品房工程竣工验收合格，并按合同附件三：装饰、设备标准交付），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十一条出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价的万分之二支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数向买受人支付已付房价款万分之贰的违约金。”第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之贰向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。如遭遇不可抗力因素或政府及相关职能部门原因及买受人不按期向出卖人支付房款、办证费用或买受人逾期向出卖人提供办证委托书及其他材料或买受人存在其他违约行为时，出卖人可据实予以延期办理。”合同签订后，原告依约付清了全部购房款，被告于2016年1月2日将涉案房屋交付原告使用。目前，因涉案房屋所涉土地合宗等政策性问题，导致被告不能依约为原告购买的房屋办理不动产权登记。原告认为，被告交付涉案房屋时并未取得工程竣工验收备案证，不符合双方约定的交付条件。此外，被告未在约定期限内为原告办理产权登记，存在违约情形，故诉至本院。本院认为，原告李亚丽与被告名角实业公司签订的《临高县商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行自己的义务。根据上述合同第八条第一款对交付时间的约定，被告应当在2016年1月2日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第3种条件，即工程竣工验收合格的房屋，按该合同附件三：装饰、设备标准的要求交付给原告。本案已查明，被告已依约将涉案房屋交付原告使用，原告已办理收房手续并入住。原告主张工程竣工验收是综合性验收，取得建筑工程竣工验收备案证才算验收合格，是该合同第八条第一款的第1种条件，而非双方约定的第3种条件。因此，被告并未逾期向原告交付涉案房屋，原告请求判令被告支付逾期交房违约金17302元，缺乏事实依据，本院不予支持。双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定载明，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向原告支付违约金。逾期180日以上的，原告有权单方解除合同。如遭遇不可抗力因素或政府及相关职能部门原因及原告不按期向被告支付房款、办证费用或逾期向被告提供办证委托书及其他材料或原告存在其他违约行为，被告可据实予以延期办理。本案中，由于土地合宗等政策问题，导致涉案房屋办理不动产权登记具有政策性障碍，这是政府及相关职能部门的原因造成。依照双方合同约定，上述因素属合同的免责情形，被告可据实延期为原告办理不动产权登记，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。目前，土地合宗问题尚未解决，涉案房屋办理不动产权登记不具备条件。因此，原告请求被告按合同约定为其购买的房屋办理产权登记及支付逾期办证违约金7930元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告李亚丽的全部诉讼请求。案件受理费430.8元，由原告李亚丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。书记员陈小慧附本案适用相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。审核：周小丽撰稿：周小丽校对：陈小慧印刷：韩雪影海南省临高县人民法院2019年6月17日印制（共印12份） {文书日期}书记员 陈小慧附本案适用相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。