湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初3815号原告：长沙市雨博文化传播有限公司，住所地长沙市雨花区人民中路**雨花大厦****。法定代表人：董正军，董事长。委托诉讼代理人：颜旸翀，湖南理默律师事务所律师。被告：罗春丽，女，1974年11月16日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告长沙市雨博文化传播有限公司(以下简称原告)与被告罗春丽（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人颜旸翀和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、确认合同已解除，并腾空房屋；2、被告向原告支付所欠经营管理费14699元，免租期经营管理费12875.04元，违约金共计17372.51元；3、被告向原告支付房屋占用费11265.66元；4、被告向原告支付律师费3000元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年1月2日，原告与被告、案外人长沙市雨花城市建设投资集团有限公司签订《圭塘河岸悠游小镇物业租赁合同》，约定案外人作为出租方将位于圭塘河岸悠游小镇的S栋162号物业出租给被告使用，原告作为统一运营管理方向被告收取经营管理费用，另约定了租赁物的建筑面积、合同期限、管理费标准等双方的权利义务。合同成立并生效后，原告于2017年11月1日按合同约定向被告交付了租赁物，被告应按合同约定支付经营管理费。原告多次催讨无果，依据合同约定于2019年1月15日向被告邮寄了解除合同通知书。被告辩称，1、合同已经解除了，房屋基本已经腾空，里面有些东西当时无法搬出，被告也不打算要了；2、被告不认可原告关于违约金和欠付经营管理费的主张，是原告要求被告退场，给被告造成了损失，免租期内的管理费不应当支付。被告基于信任与原告签订合同，相关格式条款被告也无法取消。2018年2月22日，原告的领导叫被告不要继续经营了，且半年时间内被告的经营状态不好，所以被告只能搬走，被告搬走后不存在占用原告房屋的情况。原告主张被告违约没有事实和法律依据，是原告违约让被告退场，被告才搬走，被告只是想通过正常的手续与原告解约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《圭塘河岸悠游小镇物业租赁合同》、《解除〈圭塘河岸悠游小镇物业租赁合同〉通知书》、邮寄单及回执、《律师函》及回执，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2018年1月2日，原告（委托经营管理方、乙方）与被告（承租方、丙方）及案外人长沙市雨花城市建设投资集团有限公司（甲方、出租方）签订《圭塘河岸悠游小镇物业租赁合同》，约定：1、甲方将坐落于圭塘河岸悠游小镇的S5栋162号物业出租给丙方使用，该建筑物的建筑面积为89.41平方米，丙方只做零售经营之用，经营品牌为罗小罗，经营内容：零售（服装、包、鞋子、饰品）；2、租赁期限为3年，自该租赁物交付之日起计算，暂定2018年2月1日起至2021年1月31日止；免租期为4个月，自该租赁物交付或视为交付之次日起计算，免租期暂定为2018年2月1日至2018年5月31日，免租期内丙方无需缴纳租金和经营管理费。如因丙方导致本合同无法继续履行的，或丙方单方面解除本合同的，或因丙方违约导致甲、乙单方解除本合同的，则丙方不享受免租期的优惠，丙方应按本合同解除时的租金标准向甲方支付免租期的全部租金和经营管理费；3、计租日为免租期结束之次日，无免租期的以物业交付之次日为计租日。租金按季度支付，丙方应于本合同签订后五个工作日内向甲方支付首季租金，以后每季度的租金由丙方于每季度开始前45日支付给甲方；上述租金不包括应由丙方支付的该租赁物的经营管理费、物业管理费、公共事业费及其他应由丙方承担的所有费用。该租赁物的起始经营管理费为36元/月/平方米，从交付日开始计算，第一年、第二年不递增，第三年递增10%。2018年2月1日至2019年1月31日每月经营管理费的支付时间和方式与租金的支付时间、方式相同，首次首季度经营管理费为9656元；4、丙方的租赁物为现铺，丙方应于2018年2月1日（即交付日）前往乙方现场处，会同乙方共同对该租赁物进行验收交接。除非乙方通知丙方变更交付日期，否则若非因甲方或乙方原因，丙方没有在2018年2月1日与乙方办理该租赁物的验收、交接手续，则视为乙方已于2018年2月1日向丙方交付了符合合同约定的租赁物，并视为丙方已办理了该租赁物的验收、交接手续；5、除租赁期限届满合同正常终止外，如果乙方或丙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的或其他任何原因导致合同提前终止的，则丙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过三日内向乙方交还该租赁物。丙方逾期交还租赁物，自逾期之日，丙方应按合同最后一个月租金标准的2.5倍向甲方支付房屋占用费，并按合同最后一个月经营管理费标准的2.5倍向乙方支付经营管理费，直到丙方将租赁物交还给乙方之日止；6、在租赁期限内，丙方逾期支付租金、经营管理费等费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金；在租赁期内，丙方拖欠支付租金、经营管理费、公共事业费、公共能源费、物业管理费及其他费用达到30日的，甲乙任何一方均有权单方面终止合同，收回该租赁物，丙方已付的租金、经营管理费和租赁保证金不予退还，丙方还应按合同终止时年租金和年经营管理费的30%向甲方支付违约金，且丙方还应向甲方和乙方支付免租期内的租金和经营管理费用；7、甲方或乙方依照本合同规定向丙方发出的解除合同通知，表明甲方或乙方行使本合同赋予其提前收回该租赁物的权利，并构成甲方或乙方对该项权利已全面充分的行使，甲方或乙方无须以实际进入该租赁物的行为作为行使该项权利标志；甲方或乙方因向丙方催讨租金、经营管理费或其他任何费用及因行使本合同项下其他任何权利而发生的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费、律师费、调查费、差旅费等），均由丙方承担。被告于2018年2月1日接收诉争房屋后未按照约定向原告和长沙市雨花城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）支付经营管理费和租金，原告和城投公司于2019年1月14日向被告送达《解除〈圭塘河岸悠游小镇物业租赁合同〉通知书》，载明：根据合同约定，被告应于2018年7月15日向原告支付2018年9月1日至2018年11月30日的经营管理费9656.28元，向城投公司支付该期间的租金22531.32元，应于2018年10月15日向原告支付2018年12月1日至2019年2月28日的经营管理费9656.28元，向城投公司支付该期间的租金22531.32元，经原告和城投公司多次催要，被告仍未支付。为此，根据合同约定，原告和城投公司特通知被告：自被告收到本通知之日起解除前述物业租赁合同，请被告在收到本函之日起3日内将商铺内的物品全部搬离并返还商铺给原告和城投公司，同时结清全部款项（包括租金、物业服务费、逾期交房所涉租金损失等）。如被告未按照本通知要求的时间搬离物品和办理承租商铺交还手续，原告和城投公司将视为被告放弃商铺内物品的全部权利，届时，原告和城投公司将自行处置，并自行收回商铺，由此所造成的一切损失和所发生的一切费用将均由被告承担。对于所欠款项，原告和城投公司将保留通过法律途径进行追索的权利。被告于2019年1月16日收到上述通知书后未向原告交付商铺也未支付所欠款项。原告诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告诉称被告已支付其2018年6月1日至2018年8月31日期间的经营管理费。原告为证明其因本案诉讼支付律师费3000元，提供了《民事委托代理合同》和律师费发票予以佐证。被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。经与原件核对无异，本院予以采信。城投公司在本案审理过程中向法院出具《声明》一份，载明：1、城投公司已知晓并同意原告与被告解除诉争租赁合同；2、为了避免诉累，城投公司不申请追加为本案的第三人参加诉讼；3、城投公司不申请参加本案审理的法律后果将自行承担。另查明，本案诉争房屋由城投公司开发建设。城投公司与被告之间的房屋租赁合同纠纷，本院已于2019年6月3日做出（2019）湘0111民初3810号民事判决。本院认为，原告与被告签订的《圭塘河岸悠游小镇物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于合同的解除、诉争房屋的腾空。（1）合同的解除。原告和城投公司依约向被告交付诉争房屋后，被告至今未按照约定向原告支付经营管理费，已构成违约。根据合同约定，原告有权解除合同。2019年1月14日，原告向被告邮寄《解除通知书》，被告于2019年1月16日收到该通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，本案租赁合同自该解除通知书到达被告时解除，原告请求确认与被告签订的《圭塘河岸悠游小镇物业租赁合同》已解除，本院予以支持；（2）房屋的腾空。被告实际已于2018年12月搬离诉争房屋，根据《解除通知书》的内容，本院确认被告的腾房义务已履行完毕，故原告请求被告腾空诉争房屋，本院不予支持；2、关于经营管理费及违约金。（1）经营管理费。虽然双方约定因被告违约导致解除本合同的，被告不享受免租期的优惠，被告应按标准支付免租期的经营管理费。根据审理查明的事实和免租期属于商铺租赁的行业惯例，本院酌情给予被告两个月的免租期，因此，被告应支付原告自2018年4月1日起至2019年1月16日期间的经营管理费，因原告诉称被告已支付其2018年6月1日至2018年8月31日期间的管理费，故原告请求被告支付经营管理费21018.5元（36元/㎡/月×89.41㎡×6.53个月），符合合同约定，本院予以支持，对原告超过部分的诉讼请求不予支持；（2）违约金。根据合同约定，在租赁期限内，被告逾期支付租金、经营管理费等费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。因双方约定的违约金过高，本院根据审理查明的事实以及被告的违约程度，对原告主张被告向其支付以欠付经营管理费为基数自2018年7月15日（第一笔经营管理费应支付之日）至实际清偿之日止按照日万分之五计算的违约金予以支持，对原告超过部分的诉讼请求不予支持；3、房屋占用费。原告主张房屋占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；4、关于律师费。原告主张律师费3000元，为此提供了《民事委托代理合同》和律师费发票予以佐证，被告对其真实性、合法性和关联性无异议，且符合合同约定，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告长沙市雨博文化传播有限公司与被告罗春丽签订的《圭塘河岸悠游小镇物业租赁合同》解除；二、被告罗春丽于本判决生效后7日内支付原告长沙市雨博文化传播有限公司经营管理费21018.5元和违约金（以21018.5元为基数自2018年7月15日起至实际清偿之日止按照日万分之五计算）；三、被告罗春丽于本判决生效后7日内支付原告长沙市雨博文化传播有限公司律师费3000元；四、驳回原告长沙市雨博文化传播有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1280元，因适用简易程序减半收取640元，由被告罗春丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇一九年六月十九日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。