广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0481民初966号 原告:广西粤东房地产开发有限公司，住所地:岑溪市。 法定代表人：宁侯杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人:侯仲基，广西桂三力律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:韦杰文，广西桂三力律师事务所执业律师。 被告：马梅兰，女，1970年12月8日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。 委托诉讼代理人：贤国群(马梅兰丈夫)，男，1970年8月20日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。 原告广西粤东房地产开发有限公司（以下简称“粤东公司”）诉被告马梅兰商品房销售合同纠纷一案，本院2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托的诉讼代理人韦杰文、被告委托的诉讼代理人贤国群到庭参加诉讼。原告粤东公司的法定代表人宁侯杰及原告委托诉讼代理人侯仲基、被告马梅兰没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告补交房屋实际面积多于合同约定的房屋面积部分的购房款1845元给原告；2.请求法院判令被告支付逾期付款违约金400元给原告；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告是岑溪市岭南人家楼盘的开发商。2011年10月10日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告将该楼盘X号房屋出卖给被告。被告依约交付了房款，原告亦依约将房屋交付给被告。原告发现房屋实际建筑面积与合同约定面积不符，存在实际建筑面积大于合同约定面积的现象，遂委托有资质的岑溪市房地产公司进行测绘，2013年3月21日岑溪市房地产公司向原告出具了《房产测绘成果报告》，该报告显示，被告所购买的房产实际建筑面积为124.15平方米,而合同约定的面积为123.52平方米,实际建筑面积大于合同约定的面积。根据《商品房买卖合同》第五条约定，如果出现面积差异的情况，合同双方应当以岑溪市房地产部门登记机关备案核准的实际建筑面积按原售房单价实行多退少补的方式调整购房款，经过原告计算，被告应补交购房款1845元给原告。经原告向被告催收该款，被告至今仍拒绝补交。根据《商品房买卖合同》第七条第二项约定，被告应承担逾期付款违约金400元(从2013年4月13日至2019年3月20日止，按欠房款每日万分之一计算)。为维护原告的合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。 原告向本院提供的证据及证明主张有: 1.营业执照复印件，证明原告的诉讼主体资格。 2.被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。 3.《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告之间存在商品房买卖关系及合同约定的权利义务。 4.《合同补充协议》复印件，证明原、被告之间存在商品房买卖关系及合同约定的权利义务。 5.房产测绘成果报告复印件及公示报告复印件，证明被告所购房屋实际建筑面积大于合同约定的房屋面积，应当补交购房款给原告。 6.不动产发票复印件，证明被告向原告交纳了合同约定面积的购房款。 被告辩称:原告诉状称从2013年4月13日开始就要求被告补交面积差异款，从2013年4月13日至2019年4月15日长达6年多时间原告从未要求被告支付面积差异款，原告称一再向被告催收该款，没有事实依据。即使原告的诉求成立，也超过了诉讼时效。原告要求被告补交的面积差异款，差异的面积大部分是分摊部分的面积，业主房内的面积差异可以忽略不计。《商品房买卖合同》第五条约定:“商品房竣工交付后，实测计价建筑面积与合同约定计价建筑面积发生差异的，双方同意按以下第1种方式进行处理:1.双方自行约定如下:（2)商品房峻工交付后，实测分摊面积与合同约定发生误差时，不再另行处理”。分摊面积差异，是不需补交款项的。原告诉请要求被告补交面积差异款缺乏事实和法律依据。原告诉请要求被告支付面积差异款的违约金，既然被告无需补交面积差异款，也不存在违约问题，更无违约金可言。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告没有向本院提供任何书面证据。 经过开庭举证、质证，被告对原告提供的证据1.2.6的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据3.4.5的真实性、合法性无异议，对原告提供的证据3.4.5的真实性、合法性，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2011年10月10日，以被告为买受人和以原告为出卖人签订了《商品房买卖合同》。由被告购买原告位于岑溪市房屋一套。合同第三条载明:“该商品房建筑面积123.52平方米，其中，套内建筑面积105.98平方米，分摊的共有共用建筑面积17.54平方米。”第四条载明:“该商品房属预售房，按建筑面积计价，该商品房单价为2928.83元/平方米，总金额361769元。”合同第五条载明:“商品房竣工交付后，实测计价建筑面积与合同约定计价建筑面积发生差异的，双方同意按以下第1种方式进行处理：⑴售房单价保持不变，实际成交总价款按岑溪市房产部门产权登记机关备案核准的建筑面积调整，多退少补，不计利息，任何一方不得以面积差异为由要求解除合同；⑵商品房竣工交付后，实测分摊面积与合同约定发生误差时，不再另行处理；⑶出卖人应在得到经房屋产权登记机关备案的竣工测量建筑面积结果后，将该结果以书面的形式通知买受人，买受人在申办《房屋所有权证》前与出卖人进行多退少补的结算。”合同签订后，被告按照合同约定的房屋面积支付了房款给原告，原告亦按合同约定交付了房屋给被告使用。房屋峻工后原告委托了岑溪市房地产公司对商品房面积进行测绘，测绘结果与合同约定的房屋面积有差异。2019年4月16日岑溪市不动登记机关核发了不动产权证给被告，被告的不动产证载明:房屋建筑面积为124.18平方米，其中专有建筑面积为106.12平方米，分摊建筑面积18.06平方米。产权登记面积比合同约定面积多了0.66平方米。因原告要求被告支付房屋面积差异款未果，2019年4月15日原告诉至本院提出上述诉讼请求。 本院认为:原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人自行协商一致，并在自愿的基础签订的合同，合同内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的权利义务。被告按照合同的约定支付了购房款给原告，履行了合同约定的主要义务，原告亦将房屋交付给被告使用。但原告出卖给被告的商品房在峻工验收交付给被告使用后，经岑溪市不动产登记机关核准被告购买原告的商品房专有建筑面积为106.12平方米，分摊建筑面积为18.06平方米，《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积105.98平方米，分摊的共有共用建筑面积17.54平方米，办证核准后出现实际面积与合同约定的房屋面积存在差异。套内建筑面积经不动产登记机关核准比合同约定的套内建筑面积多0.14平方米，分摊建筑面积比合同约定的分摊面积多0.52平方米。房屋总面积比合同约定的总面积多0.66平方米。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条第1点:“⑴售房单价保持不变，实际成交总价款按岑溪市房产部门产权登记机关备案核准的建筑面积调整，多退少补，不计利息，任何一方不得以面积差异为由要求解除合同；⑵商品房竣工交付后，实测分摊面积与合同约定发生误差时，不再另行处理。”双方在合同中的上述约定，一方面要求按照产权登记机关核准的建筑面积调整成交总价款，另一方面又约定分摊面积差异不再处理。合同条款约定相互矛盾，可视为约定不明确。合同约定不明确，应按照相关法律法规处理。中华人民共和国建设部制定的《商品房销售管理办法》第二十条规定:“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理:（一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%）的，据实结算房价款；(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还给买受人；对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还给买受人。”根据上述规定，原告出售给被告的房屋合同约定的面积为123.52平方米,那么被告应在123.52平方米×3%=3.706平方米的面积范围内补足面积差异款给原告。超出合同约定面积3%的部分面积差异款应由原告自己承担。由于被告购买原告的商品房的实际面积比合同约定的房屋面积多出0.66平方米,多出的面积在3%范围内，因此被告应对实际多出0.66平方米的房屋面积补足面积差异款给原告即0.66平方米×2928.83元/平方米=1933元(小数点后四舍五入)。由于原告诉请要求被告支付面积差异款为1845元，对原告诉请的要求被告支付面积差异款1845，本院予以照准。原告诉请要求被告支付违约金，因原告出售给被告的商品房面积差异款属待定状态，经产权登记机关登记才能确定房屋面积是否存在差异，才能计算面积差异款，因此原告诉请要求被告支付面积差异款的违约金，理据不充分，本院不予支持。被告主张原告的起诉已超过诉讼时效。由于岑溪市不动产登记机关在2019年4月16日才核发不动产证给被告，才核准原告出售给被告的商品房面积。诉讼时效应从2019年4月16日开始计算，因此被告主张原告的起诉已超过诉讼时效，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，中华人民共和国建设部制定的《商品房销售管理办法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告马梅兰应在本判决生效后十日内支付商品房面积差异款1845元给原告广西粤东房地产开发有限公司； 驳回原告广西粤东房地产开发有限公司要求被告马梅兰支付违约金400元的诉讼请求。 上述被告应履行之款，被告可将款直接支付给原告或汇入本院账户（帐户：岑溪市人民法院，帐号：21×××15，开户行：中国工商银行岑溪市支行），由本院转给原告。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告马梅兰负担。 本案权利人向本院申请执行期限为本判决书确定的履行期限届满之日起二年内。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  林振忠 二〇一九年六月十九日 书记员  覃燕妹