陕 西 省 定 边 县 人 民 法 院 陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书  (2019)陕0825民初2316号原告：王某某。委托诉讼代理人：郑某某，。被告：某某公司。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：张庆民，系陕西东源律师事务所律师。原告王某某诉被告某某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法由审判员党翠琴适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理，原告、委托诉讼代理人郑某某及被告的委托诉讼代理人张庆民均到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。原告诉称，原告于2015年4月25日与被告签订商品房买卖合同（预售合同编号20143771），购买被告所开发的位于某某小区某某房屋房屋，购房金额为232050元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2016年10月30日前将符合合同约定的商品房将付原告使用，同时合同第十二条规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第十一条、第十二条之规定，判令被告按照每日万分之一的比例，支付违约金13366.08元。请求事项：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务。2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金13366.08元（暂计至2018年5月4日全部违约金请计至实际交付房屋之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。 原告向法庭提交了以下证据：第一组证据《商品房买卖合同（预售）》、合同附件，证明原告于2015年4月25日与被告签订商品房买卖合同（预售合同备案编号：20143771），合同约定：被告将某某小区某某房屋卖给原告，房屋的建筑面积为85平方米，每平方米价格为2730元，现金支付132050元。下余100000元办理按揭，原告依据商品房买卖合同违约责任向被告主张违约金。第二组证据是1、收款收据两支（被告公司出具），证明2014年4月20日交房款定金50000元，2015年4月24日原告交房款82050元。2、2015年10月15日借款凭证一支，证明剩余房款100000元办理按揭。2018年5月4日接房装修入住。被告某某公司辩称，原告诉答辩人商品房买卖合同纠纷案件中，就原告的各项诉请及所依据的事实与理由，现发表如下答辩意见：一、答辩人同意与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且符合法律的的规定，属真实有效的合同。二、针对各原告提出的逾期交房违约金的诉请。答辩人认为系小区业主未按照《住房团购协议》、《认购协议》的约定履行合同，导致答辩人的工期无法顺利进行，显然系各原告的违约行为在先。依据《住房团购协议书》中的第五条：1、本合同签订后，乙方在10个工作日内支付甲方购房预付款，大户每户6万元，小户每户5万元。2、乙方在甲方项目建至四层时，需按大户按揭15万元，小户按揭10万元为基础，按总房价减去诚意金按揭额度缴清所剩首付款。4、如乙方员工届时不能按合同的时间缴清各期购房款，违约金按照总房款的10%收取，同时甲方要顺延因此造成的工期延误。但客观情况是当项目主体建至四楼时，总计384户的职工，绝大部分未按照约定时间支付首付款，在主体封顶时，缴清首付款的业主仅仅过半，直至现在仍有60多户的业主未缴清首付款，这是业主的违约行为导致了工期的延误不能按时交房，各原告违约在先，亦应当按照协议约定支付总房款10%的违约金，据此答辩人也不应当向各原告支付逾期交房违约金，该项诉请不能成立。关于迟延办理房屋权属证明的违约金的请求，结合上一条的答辩理由，结合我国法律的调整，2014年我国的《不动产登记管理条例》从出台到具体实施，这个过程在一定程度导致了答辩人在一段时间内无法提交相关材料进行登记，属于行政不可抗力。答辩人也正在积极努力与政府部门及广大业主沟通、协商，尽快将权属证明落实。本案属地产系列案件，关系着整个定边地区的房地产的发展影响，如果不予认可《团购协议》、《内部认购协议》的合同条款，一律的适用《商品房买卖合同》的条款，会显失公平，会对答辩人的合法权益造成巨大的损害，上述合同的关系不是割裂的是有关联关系的，先有团购协议、认购协议的签订，后才有办理按揭贷款需要的买卖合同，不能将二者割裂开。如果将所有的违约责任全部由答辩人承担，那么这可能将会成为压死骆驼的最后一根稻草，答辩人可能无法经营下去，这也更会导致各位业主取得房屋权属证书更是遥遥无期。以上是答辩人的答辩意见，望贵院裁判时能够予以采纳。对原告第一项诉讼请求，原告在起诉后房屋已经接受入住，请求无法实现。对原告第二项诉讼请求答辩状中予以陈述，被告不承担违约责任，不支违约金。对原告第三项诉讼请求合理分担。被告某某公司向法庭提交了以下证据： 第一组证据《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，证明被告具有合法的销售和开发的资质。第二组证据是住房团购协议书一份（复印件）、内部认购协议，证明协议书第五条购房价款支付方式第一、二、四小项明确约定，被告开发尚城小区，根据团购协议某某公司员工迟延交纳相关款项，导致工期迟延，被告不能按期交付房屋，被告不应该承担违约金。经庭审质证，对原告所举的第一、二组证据，被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，原、被告双方均有违约行为，所以不承担违约责任。对被告所举的第一组证据，原告对证据的真实性无异议。对被告所举的第二组证据内部认购协议，原告有异议，该协议不是原告签订，原告已经按期交付了房款，原告没有违约。本院对原、被告提交的证据作如下认定，原告所举的第一、二证据，被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，上述证据内容真实，形式来源合法，与本案具有关联性，予以确认。对被告所举第一组证据，原告无异议，该组证据内容真实，形式来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认；第二组证据中《住房团购协议书》，签订该协议书的双方是被告与定边县某某公司，本院对该证据的真实性予以确认。根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，原告于2015年4月25日与被告签订商品房买卖合同（预售合同编号20143771），合同约定：被告将某某小区某某房屋，房屋建筑面积85平方米，每平方米2730元，2014年4月20日交房款定金50000万元，2015年4月24日原告交房款82050，2015年10月15日剩余100000元办理按揭，房款共计232050元。同时约定被告应当在2016年10月30日前向原告交付房屋，如果被告逾期超过90日后，原告有权解除合同，如果原告选择继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部房价的万分之一的违约金。被告在房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证，如被告违约原告不退房，被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金。如被告变更房屋规划和设计，原告选择不解除合同的，有权要求被告赔偿由此造成的损失，具体为按同期存款利率付利息。2018年5月4日，原告又向被告补缴房款6962元及相关费用，故原告购买房屋的总价款为239012元。同时向定边县某某公司缴纳相关费用后接房，现已装修入住。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案原告按合同约定履行了付款义务，而被告未按约定按时履行交房义务及办理产权登记，违反了诚实信用原则，其行为已构成违约，应按双方约定承担违约责任。本案中，原告已于2018年5月4日缴纳相关费用接房，房屋已装修入住，故原告请求被告履行交房义务的诉讼请求，予以驳回。根据双方违约责任的约定，被告向原告承担总房款的每日万分之一的违约责任进行赔偿，符合法律规定，该房屋的全部房款239012元，按照约定，每日的违约金为23.9元。从2016年10月31日计算至原告接房之日2018年5月4日止，因此，原告请求因逾期交房产生的违约金按总房款239012元的每日万分之一从2016年10月31日计算至2018年5月4日止的违约金13001.6元，予以支持。对超出部分，不予支持。关于被告辩称，被告开发的尚成小区是团购房，价格低于市场价，且由于绝大多数业主未按时交纳首付款，导致资金断裂，不能正常交房的抗辩理由不能对抗原告，其理由不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，第一百零八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告某某公司于本判决生效之日起七日内向原告王某某支付逾期交房违约金13001.6元。二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。   审  判  员   党翠琴                                         二0一九年六月五日 书  记  员  高雪琼1