四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6523号 上诉人（原审原告）成都新雨物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区上东大街**。 法定代表人刘俊德，总经理。 委托代理人许强，系公司工作人员。 上诉人（原审被告）中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司。。住所地：四川省成都市人民中路二段**四川中银大厦**** 法定代表人侯一平，副总经理。 委托代理人杨栋，四川捷思律师事务所律师。 委托代理人熊伟，系公司工作人员。 被上诉人（原审被告）成都富贵车实业发展有限公司。住所地：四川省成都市。住所地：四川省成都市锦江区春熙路南段****v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人樊智刚，总经理。 委托代理人李莉，四川和普律师事务所律师。 上诉人成都新雨物业管理有限公司（以下简称新雨物业）与上诉人中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称东方资产四川公司）、被上诉人成都富贵车实业发展有限公司（以下简称富贵车公司）物业服务合同纠纷一案，新雨物业、东方资产四川公司均不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，成都新建实业有限责任公司（以下简称新建公司）系“南星科技大厦”（现名称为“新建广场”）开发建设单位。2007年10月21日，甲方新建公司与乙方新雨物业签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将新建广场（原南星科技大厦）委托乙方实行物业管理，物业位于成都市锦江区上东大街18号，春熙西段21号；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对业主公约履行本合同中相应义务、承担相应的责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；委托管理期限为2007年10月21日起至业主委员会正式成立止；物业管理服务费执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米18元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.3%交纳滞纳金。空置、空房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米18元向业主收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.3%元交纳滞纳金。同日，新建公司向新雨物业发送《交付通知》，载明：新建公司委托新雨物业对新建广场大楼整体物业进行前期管理，新雨物业已对广场大楼进行勘察确认，现新建公司于2007年12月21日将大楼物业正式交付新雨物业进行管理。 2006年12月1日，四川省成都市中级人民法院作出（2005）成执字第498-2号《民事裁定书》，将被执行人新建公司所有的位于成都市锦江区.78平方米商业用房以第二次拍卖的保留价832万元抵偿给申请执行人东方资产四川公司以清偿全部到期债务，相关过户手续由东方资产四川公司自行办理。此后，东方资产四川公司并未就上述房屋办理权属转移登记。2009年5月20日，四川公信拍卖有限责任公司（以下简称公信拍卖）出具第20090520期《拍卖说明书》、《拍卖规则》：受东方资产四川公司委托，拍卖新建广场大厦七层商业用房，根据成都市中级人民法院（2005）成执字第498-2号《民事裁定书》，人民法院将本次拟拍卖标的物作价抵偿裁定给东方资产四川公司，房产证号码为成房监证字第××号（总证，无分户权证）；拍卖成交后，办理标的物房产产权、土地使用权过户过程中买卖双方所发生的一切税费、房屋维修金、可能存在的从人民法院裁定之日起的物业管理费欠费等所有费用，约定全部由买受人承担交纳；拍卖以标的物现状拍卖，标的物来源于法院裁定，未过户至委托人名下，标的物产权仍登记在债务人新建公司名下，拍卖成交后办理标的物产权过户时，可能会产生的多次交易税费全部由买受人承担。同日，公信拍卖出具《拍卖成交确认书》，载明：买受人富贵车公司于2009年5月20日在拍卖人举行的20090520期资产拍卖会上，竞价取得锦江区上东大街18号（现址：东大街上东大街段289号）新建广场大厦第七层商业用房，面积1988.78平方米，成交金额6330000元；交易限制条件：1.标的物按现状拍卖；2.成交后买卖双方的过户税费、房屋维修金、可能存在的欠费约定全部由买受人承担缴纳；3.标的物按照法院裁定面积拍卖；4.买受人自行办理实务清场、房产国土过户手续。 2008年10月1日，新雨物业向新建公司发出《物业费催交通知》，告知新建公司已拖欠案涉房屋2006年12月1日至2008年10月1日期间物业服务费788000元及滞纳金；2010年9月1日、2012年7月1日、2014年1月15日，新雨物业分别向新建公司发出《物业费催交通知》，催收案涉房屋物业服务费。2014年1月27日，新雨物业向东方资产四川公司发出《关于追缴物业管理服务费的函》，载明：依据2006年12月1日成都市中级人民法院（2005）成执字第498-2号《民事裁定书》，案涉房屋已作价抵偿东方资产四川公司。东方资产四川公司已拖欠物管服务费总额达3078631.44元。2015年12月2日，新雨物业及新建公司向东方资产四川公司发出《关于催缴物业管理服务费的函》，要求东方资产四川公司缴纳物业费3870000元。2015年12月7日，东方资产四川公司向新雨物业发出《关于新建广场大厦7层商业用房物管费的回函》，载明：东方资产四川公司已于2009年5月20日委托四川公信拍卖有限公司将案涉房屋进行拍卖，最终买受人为富贵车公司。根据《拍卖成交确认书》，成交后买卖双方的过户税费、房屋维修基金、可能存在的欠费全部由买受人即富贵车公司承担缴纳，并附上《拍卖成交确认书》。2015年12月9日，新建公司、新雨物业向富贵车公司发出《关于催缴物业管理服务费的函》，载明：新建公司和新雨物业自2006年12月起多次向东方资产四川公司经办人催其办理物业管理服务相关手续，并缴纳物业管理服务费，东方资产四川公司经办人一直表示房产在处置之中，直至2015年12月7日，东方资产四川公司才正式复函告知自2009年5月20日富贵车公司已通过拍卖取得该处房产，且该房产欠费由富贵车公司承担缴纳。根据以上条件，新建公司、新雨物业正式通知富贵车公司前来办理物业服务相关手续，并缴清已拖欠服务费总额约3870000元。2017年12月5日，新雨物业向富贵车公司发出《关于再次催交物业管理服务费的函》，通知富贵车公司缴纳从2006年12月1日至今（暂计算至2017年12月）的物管服务费：4760000元及滞纳金。 另查明，新雨物业于2007年7月2日成立，2013年9月10日取得物业服务企业资质，准予从事物业管理活动时间为2007年10月22日。 又查明，中国东方资产管理公司成都办事处于2016年10月26日更名为中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司。 以上事实有企业工商登记信息、商品房预售许可证、《前期物业服务合同》、房屋信息摘要、民事裁定书、拍卖说明书、拍卖规则、授权委托书、委托拍卖协议、拍卖成交确认书、物业费催交通知、关于追缴物业管理服务费的函、关于新建广场大厦7层商业用房物管费的回函、邮寄单及当事人陈述在案为证。 原审判决认为，案涉房屋位于成都市锦江区新建广场七层，建筑面积为1988.78平方米，现产权仍登记在建设单位新建公司名下。新雨物业依照与新建公司签订的《物业管理委托合同》，成为新建公司选聘的前期物业服务单位。现本案争议的焦点为：一、《物业管理委托合同》是否约束东方资产四川公司、富贵车公司，东方资产四川公司、富贵车公司是否系案涉物业服务费的承担主体；二、东方资产四川公司、富贵车公司是否存在违约，应否向新雨物业支付约定标准的滞纳金；三、本案是否已过诉讼时效。 一、新雨物业作为依法注册成立的物业服务管理企业，具有合法资质，其经主管部门准予从事物业服务的时间为2007年10月22日。新建公司作为案涉房屋所在新建广场大厦的开发建设单位，与新雨物业签订的《物业管理委托合同》合法有效，不违反法律法规的相关规定。根据查明事实，新建公司于2007年12月21日将大楼物业正式交付新雨物业进行管理，故新雨物业对新建广场大厦包含案涉房屋在内提供前期物业管理的时间应从2007年12月21日起，新雨物业主张物业管理费亦应从此时起计算。2006年12月1日，成都市中级人民法院作出（2005）成执字第498-2号《民事裁定书》，将被执行人新建公司所有的案涉房屋抵偿给申请执行人东方资产四川公司以清偿到期债务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”以及《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，应认定2006年12月1日起，案涉房屋发生物权变动，所有权已转移至东方资产四川公司所有。虽然东方资产四川公司抗辩称，法院裁定后并未办理产权过户登记，案涉房屋至今仍登记在新建公司名下，但根据上述规定，基于人民法院裁定确认的物权变动，系公权力的行使而导致物权发生的变动，其遵循的并非是一般性物权公示原则，而是法律的直接规定。故，东方资产四川公司该项抗辩主张不能成立。作为案涉房屋业主，东方资产四川公司应受《物业管理委托合同》约束，应向建设单位选定的前期物业管理企业即新雨物业交纳约定的物业服务费。东方资产四川公司还辩称，其已将案涉房屋转让给富贵车公司，按照拍卖文件，全部费用应由富贵车公司承担。东方资产四川公司与富贵车公司之间的买卖关系并无公示效力，仅在其双方之间产生合同权利义务，其内部约定不能成为东方资产四川公司对外抗辩的理由。东方资产四川公司该项抗辩理由亦不能成立。 富贵车公司于2009年5月20日参与竞买并拍得案涉房屋，但至今未办理过户登记，亦未有证据证明房屋已实际向富贵车公司交付，即富贵车公司既非案涉房屋业主，也非实际使用人，新雨物业主张由富贵车公司承担物业费并无依据，原审判决不予支持。 二、东方资产四川公司从2007年12月21日起未向新雨物业给付物业服务费，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，东方资产四川公司应当承担违约责任。《物业管理委托合同》约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.3%元交纳滞纳金。”新雨物业在本案中主张的滞纳金，实际是要求东方资产四川公司按上述约定承担违约责任。本案滞纳金的计算标准，应以新雨物业的实际损失为基础，兼顾东方资产四川公司的违约程度等因素，并根据公平原则，原审判决酌定本案滞纳金按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%的标准计算。因《物业管理委托合同》未约定物业服务费的具体交纳时间，故新雨物业主张的滞纳金应从其主张权利之日开始计算，即2007年12月21日起至2017年12月31日期间尚欠物业服务费4295764元，滞纳金从2018年1月15日起计算。 三、根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算”。物业服务合同是一种典型的继续性合同，物业服务合同约定的实际是同一笔债务。本案中，并未明确约定物业服务费交纳时间，新雨物业随时可以主张，故本案并未超过诉讼时效。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决：一、东方资产四川公司应于判决发生法律效力之日起十日内向新雨物业支付物业服务费4295764元；二、东方资产四川公司应于判决发生法律效力之日起十日内向新雨物业支付滞纳金（以4295764元为基数，从2018年1月15日起计算，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%为标准，计算至给付清结之日止）；三、驳回新雨物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费69628元，由东方资产四川公司承担42800元，新雨物业承担26828元。公告费300元，由富贵车公司承担。 新雨物业与东方资产四川公司均不服一审判决，向本院提起上诉。新雨物业上诉称，原审判决认定应从2007年12月21日起计算物业服务费是错误的；原审判决认定上诉人主张权利的时间为2018年1月15日是错误的。原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判，发回重审或依法改判。 东方资产四川公司上诉称，一审判决未按要求写明当事人举证、质证及法院对证据和事实的认定情况，导致判决认定事实不清，适用法律错误；新雨物业与新建公司签订的《物业管理委托合同》属无效民事法律行为，该合同对东方资产四川公司没有约束力，一审判决东方资产四川公司承担物业费没有事实和法律依据；在新雨物业同意东方资产四川公司将交纳物业费的义务转移给涉案房屋买受人富贵车公司的情况下，一审判决东方资产四川公司承担物业费没有事实和法律依据；一审判决适用法律错误，本案已过诉讼时效。请求撤销原判，发回重审或依法改判。 被上诉人富贵车公司辩称无法使用案涉房屋，要交物业费也应该签订书面合同。 本院二审查明的事实与一审判决基本一致。另查明，新建公司系于2007年10月21日将大楼物业正式交付新雨物业进行管理。 本院认为，新建公司与新雨物业签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，平等、自愿签订，东方资产四川公司提交的证据不能充分证明该合同系恶意串通，故该合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，应为合法有效，对东方资产四川公司具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，东方资产四川公司已经取得案涉房屋的所有权，其辩称案涉房屋已经拍卖转让给富贵车公司，但并未办理过户登记，也没有证据证明房屋已实际向富贵车公司交付，即富贵车公司既非案涉房屋业主，也非实际使用人。且东方资产四川公司与富贵车公司之间的买卖关系并无公示效力，故东方资产四川公司应当按约支付物业服务费，其逾期缴纳物业费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于《物业管理委托合同》未约定物业服务费的具体交纳时间，原审判决在考虑新雨物业的实际损失、东方资产四川公司的违约程度等因素的基础上，并根据公平原则酌定判处的滞纳金并无不当。 关于诉讼时效。物业服务具有持续不间断性的特点，东方资产四川公司拖欠的物业服务费属于同一合同项下对一段期间基于同一原因产生的债务，从时间上看具有整体性，应以拖欠的最后一期债务到期时起算诉讼时效，原审判决认定本案未过诉讼时效的做法正确。 关于物业费的起算时间，应从新建公司将案涉物业交付给新雨物业时起算，即为2007年10月21日，原审判决对此认定、计算错误，本院在此予以纠正。据此，上诉人新雨物业的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。上诉人东方资产四川公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、变更成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初827号民事判决第一项“被告中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都新雨物业管理有限公司支付物业服务费4295764元”为“中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都新雨物业管理有限公司支付物业服务费4367360.88元”； 二、变更成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初827号民事判决第二项“被告中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都新雨物业管理有限公司支付滞纳金（以4295764元为基础，从2018年1月15日起计算，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%为标准，计算至给付清结之日止）”为“中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都新雨物业管理有限公司支付滞纳金（以4367360.88元为基数，从2018年1月15日起计算，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%为标准，计算至给付清结之日止）”； 三、维持成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初827号民事判决第三项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费139256元，由上诉人成都新雨物业管理有限公司负担55703元，上诉人中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司负担83553元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年六月十八日 书记员  陈 悦