广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0312执异16号 案外人：广西某某房地产开发有限公司，住所地：桂林市临桂区＃。 法定代表人：陈某某，该公司董事长。 委托代理人：程瑾，广西某某律师事务所律师。 申请执行人：何某某，女，1972年10月19日生，汉族，住广西桂林市临桂区。 被执行人：周某某，男，1972年9月15日生，汉族，住：四川省盐亭县。 被执行人：梁某某，女，1972年7月19日生，汉族，住址同上。 被执行人：周XX，女，1996年1月19日生，汉族，住址同上。 被执行人：吴某，男，1996年8月28日生，汉族，住辽宁省康平县。 本院在执行申请执行人何某某与被执行人周某某、梁某某、周XX、吴某民间借贷纠纷一案中，案外人广西某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）对本院于2018年11月23日作出的（2018）桂0312执743号执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人某某公司称，被执行人梁某某名下的桂林电子商城X幢X单元XX层XX室，由于被执行人梁某某没有按期偿还银行贷款，导致案外人为其承担了担保责任，偿还了银行的全部贷款本息353743.05元。为此，案外人起诉了被执行人梁某某，桂林市临桂区法院以（2018）桂0312民初2022号民事判决书判决，解除了梁某某与案外人所订立的商品房买卖合同，同时梁某某违约产生的违约金90423元冲抵梁某某所缴纳的付款后，案外人仅需返还梁某某2602.27元。故此，该涉案房屋现在属于案外人所有。案外人只需支付给梁某某2602.27元。同时，由于梁某某不动产预告登记是2017年6月27日，超过了三个月，预告登记己经失效，故此，该房屋查封拍卖己经失去了法律依据。 综上所述，案外人有理由提出执行异议，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款：第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。被执行人对案外人的债权仅为2602.27元。恳请人民法院依法裁定终止执行被执行人梁某某涉案房屋的查封和拍卖，支持案外人的异议请求！ 1、申请执行人何某某辩称，本人申请查封被执行人梁某某名下的涉案房屋：桂林电子商城X幢X单元XX层XX室，临桂区人民法院作出（2018）桂0312民初459号民事判决书时间为2018年6月21日，答辩人依法取得债权。而案外人的涉诉的房屋案，临桂区人民法院作出（2018）桂0312民初2022号民事判决书的时间是2018年12月11日，在本人的案子之后。因此，本人申请查封和拍卖涉案房屋有事实和法律依据。 2、案外人依据与涉案房屋贷款银行中国农业银行股份有限公司临桂县支行签订的《个人购房担保借款合同》履行保证担保责任，承担代偿义务后，依法取得对被执行人梁某某的追偿权，并没有取得涉案房屋的所有权，其主张终止执行查封、拍卖没有事实依据。 3、本案涉案房屋：桂林电子商城X幢X单元XX层XX室已被法院查封，根据《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，该查封具有排他的法律效力，任何权利都不能对抗这种司法公权，故案外人解除与被执行人签订的《商品房买卖合同》，并不能对抗法院的依法查封、拍卖行为，因此，案外人其主张终止执行查封、拍卖没有法律依据。同时依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间，不停止执行。”的规定，本人认为本案应当继续执行。 本院审查查明，何某某与周某某、梁某某、周XX、吴某民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月21日作出（2018）桂0312民初459号民事判决书，判决：周某某归还何某某借款39000元及利息；周某某、梁某某归还何某某借款106000元及利息；周某某、周XX归还何某某借款100000元及利息；梁某某、周XX、吴某对上述债务承担连带归还责任。判决生效后，周某某、梁某某、周XX、吴某没有履行判决书所确定的义务，何某某向本院申请强制执行，本院于2018年11月23日作出（2018）桂0312执743号执行裁定，裁定：查封被执行人梁某某名下的坐落于临桂区××电子商城××单元××室房屋。2018年11月30日本院作出（2018）桂0312执743号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人梁某某名下的坐落于临桂区××电子商城××单元××室房屋。 桂林电子商城4幢1单元16层01室房屋系案外人开发。2017年4月28日，被执行人梁某某与案外人签定了一份《商品房买卖合同》，总房款452117元，梁某某交了首付款92117元，剩余360000元，通过农行临桂支行按揭贷款，案外人某某公司作担保，并在临桂区房地产管理所办理了商品房购销合同备案登记手续。之后由于梁某某没有按合同约定还款，农行提前宣布收回贷款并提前行使担保权，某某公司为梁某某承担保证责任，为其支付贷款本金、利息、罚息、复利等353743.05元。之后，某某公司将梁某某诉至法院，请求：解除双方签订的《商品房买卖合同》、协助办理撤销备案手续、支付违约金。2018年12月11日本院作出（2018）桂0312民初2022号民事判决书，判决：一、解除某某公司与梁某某于2017年4月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20170014）；二、梁某某协助某某公司办理撤销商品房购销合同备案手续；驳回某某公司的其他诉讼请求。该判决已于2019年1月14日发生法律效力。 本院认为，桂林电子商城X幢X单元XX层XX室房屋，在房屋管理部门登记是属于梁某某的，但后来经法院判决，解除了双方的买卖合同关系，房屋的归属已发生了改变，即该房的所有权已不再属于梁某某的。梁某某购买的桂林电子商城X幢X单元XX层XX室房屋，虽然已被法院查封，但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款：第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。因此，该房不是执行的标的物。至于申请执行人何某某提出，其与被执行人梁某某债务纠纷，判决的时间在前（2018年6月21日），案外人与梁某某解除合同的判决时间在后（2018年12月11日），财产权属的改变，不得对抗申请执行人的问题。某某公司诉梁某某解除房屋买卖合同纠纷案，法院是2018年8月13日立案，2018年12月11日作出解除合同的判决，即在【（2018）桂0312民初2022号解除合同案】审理过程中，另一执行案【（2018）桂0312执743号】于2018年11月23日才对该房进行查封。解除合同案经法院审理作出生效的判决，已改变了该房屋权属的归属，故何某某的观点本院不予采信。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利人的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。案外人对执行的标的物(桂林电子商城4幢1单元16层01室房屋)提出的执行异议，符合上述规定，案外人提出的执行异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 中止对坐落于临桂区四塘乡兴源路3号桂林电子商城X幢X单元XX层XX室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  秦树忠 人民陪审员  李龙英 人民陪审员  秦仙菊 二〇一九年六月八日 书 记 员  龙威诚