贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0330民初1371号原告:袁某，女，汉族，生于1975年3月20日，贵州省习水县人，住习水县。原告：石某，男，汉族，生于1970年4月13日，湖南省江华瑶族自治县人，住习水县。委托诉讼代理人：袁某（与原告石某系夫妻关系）。被告：遵义市华居房地产开发有限公司，地址：遵义市红花岗区子尹路南段综合**楼。统一社会信用代码：915203007457115607。法定代表人：金晓梅,该公司执行董事。委托诉讼代理人:罗某，女，汉族，该公司工作人员。原告袁某、石某和被告遵义市华居房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁某、原告石某的委托诉讼代理人袁某，被告的委托诉讼代理人罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求:1、被告立即为原告办理御景山居小区15栋第1层16号商业用房的房屋产权证书。后二原告将此诉请变更为被告在30个工作日内交付商品房转移登记的文书给原告，并配合原告共同向房屋登记机关办理商品房转移登记，完善房屋产权证办理手续；2、被告支付原告因被告迟延交付房屋产权手续的违约金从2015年8月30日起按422347元为基数以日万分之二计算至被告交付房屋产权手续时止（暂计算至起诉时为104066元）；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2013年8月3日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同中约定房屋价款、付款方式、交房时间等双方的权利和义务等内容，其中合同中第二十二条关于产权登记的约定，出卖人应当在2015年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。60个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告履行义务，支付商品房总额价款422347元，被告违约至今未履行上述合同义务，特向法院起诉。被告的委托诉讼代理人辩称：1、根据房屋登记办法有关规定，原告也需要提供相关资料，如契税发票、购房者身份信息等。2、如果被告违约也是政策变动的原因，属于不可抗力，应免除被告违约责任。习水县人民政府就涉案房屋以外的房屋的土地出让金单方提高金额。房屋产权登记机关拒不接收办理产权转移登记相关资料。被告没有过错。3、就算被告就交付转移登记相关文书存在违约，但我们也是在积极履行的，由于该行为是附属、后合同义务，且也未给原告造成损失，不应承担违约责任。4、如果被告违约存在事实，原告于2019年才提起诉讼，已超过2年的诉讼时效期限。5、就算被告存在逾期交付商品房转移登记有关文书，对原告的违约金应予以调整，在1000元以下较为恰当，且应受到诉讼时效的限制。综上，对原告的诉请应予以驳回。本院经审理认定事实如下:2013年8月3日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买其开发的位于习水县××街道××路“御景山居”第15栋第1层房号为15-1-16的商业营业用房，总价为422347。二原告采取首付212347元，银行按揭贷款210000元的付款方式。被告承诺于2015年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给二原告。被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过60日后，二原告若选择不退房，被告自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已交房价款万分之二的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记等内容。2012年8月18日，原告袁某向被告交门市款5000元，8月19日原告袁某向被告交门市款204585元，2013年8月3日，原告袁某向被告交门市款2762元，以上合计212347元。2014年1月21日，原告袁某向习水县农村信用合作联社按揭贷款210000元。另查明，被告系一家房地产开发经营的有限责任公司。对原告所举的《商品房买卖合同》、收据及借记卡账户历史明细清单，被告不持异议，予以采信。被告所举的（2016）黔0330民初529号民事判决书，与本案无关，不予采信。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方均应按照合同约定履行义务。对于二原告的第1项诉请，《商品房买卖合同》约定被告于2015年8月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，故对符合合同约定的诉请予以支持。对于时间，参照《商品房销售管理办法》34条规定，确定为60日内。被告辩称该诉请已经超过诉讼时效，由于该诉请是被告履行办理产权转移登记的义务，具有较强的物权属性，不应适用诉讼时效，对被告的辩称意见不予采纳。对于二原告诉请的违约金，合同约定从2015年8月30日开始按照已交房款的日万分之二计算。被告辩称该诉请应受诉讼时效限制。被告虽为持续违约，但违约金请求权是债权请求权，受3年诉讼时效限制，二原告若怠于行使权利，超过诉讼时效的诉请将得不到支持。二原告是2019年3月26日向本院提起诉讼，2016月3月25日前的违约金已超诉讼时效，不予支持。对被告此辩称意见予以采纳。被告辩称未给二原告造成损失不应承担违约金，违约金不仅仅有损害赔偿功能，还具有履行担保功能，督促债务人积极履行债务。被告辩称不动产登记中心拒收资料，被告不存在过错不应承担责任，根据合同的相对性原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。对于被告辩称的政策变化问题，不属于法律规定的不可抗力情形。故对被告的上述辩称意见，不予采纳。对于被告辩称二原告诉请的违约金过高，应予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第114条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”，结合本案房屋的商业营业用房性质及损失、合同履行情况、原告购房的预期利益、被告的过错程度等，酌情将违约金调整为每年3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，判决如下：一、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内将位于习水县××街道××路“御景山居”15-1-16号商品房办理转移登记需由其提供的有关文书交付原告袁某、石某。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；二、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告袁某、石某违约金9000元（截止2019年3月26日）和向原告袁某、石某交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（从2019年3月27日起按3000元/年计算）；三、驳回原告袁某、石某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1191元，由被告遵义市华居房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  张小英二〇一九年六月五日书记员  王素杰