云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0702民初1090号原告：李德坤，男，汉族，1971年11月20日生，中学文化，自由职业，住址湖南省岳阳市，现住丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：和建国，云南云勇律师事务所律师。被告：罗丽娜，女，汉族，1979年5月14日生，自由职业，大学文化，住址安徽省合肥市蜀山区。原告李德坤诉被告罗丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日受理后，依法适用简易程序，于2018年11月5日公开开庭进行审理，原告李德坤及其委托代理人和建国、被告罗丽娜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李德坤的讼请求为：1、请求依法判决解除原、被告于2016年9月1日签订的《客栈租赁合同》；2、请求依法判决被告退还原告房屋租金￥125699元（庭审中变更）及租房押金￥50000元，共计￥175699元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告经充分协商后于2016年9月1日特就丽江市古城区七一街下八河中路3号我行我宿马帮院客栈的租赁事宜签订了《客栈租赁合同》。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付31万元的租金和5万元的租房押金，被告也按合同的约定将房屋交付原告使用、管理、经营。2017年4月27日，古城区七一街八一下段杨丁文经营的“老杨家腊排骨店”内发生火灾，导致原告承租经营的客栈全部灭失。火灾发生后，原告多次请求被告退还未使用期间的租金和租房押金，但被告因各种理由拒绝退还。原告认为，原被告签订合同以后，由于原被告意志以外的意外事件导致租赁物全部灭失，被告应承担退还租金和押金的法律义务。现原告特在无法与被告达成协议的情况下，特依据《合同法》和《民事诉讼法》的规定对被告提起诉讼，请求人民法院依法及时秉公处断，判如所请，以维护原告的合法权益!被告罗丽娜辩称：一、“4·27”火灾起火原因虽然系杨丁文过错行为所致，与被告房屋损失和财产损失有因果关系，但原告私自改造电线线路和电闸开关的行为，没有经过消防验收证明，应判定其对火灾的预防及电火的扩大存在主观过错。2016年7月原告接房后，已经发生营业转让事实，房屋及屋内所有我方的设施物品灭失风险发生转移。原告的经营行为应当符合法律规定，否则应承担法律责任。（一）原告违反租赁合同第二条第2款约定，未经被告方书面同意私自将房屋一部分转给玉石店搞合作经营，擅自改变了房屋的原有结构和用途，已经构成违约过错。也正是因为玉石店的存在，原告私自进行了两次相应的线路和闸门开关改造，进一步增加了房屋灭失毁损的风险。（二）丽江市公安局古城分局古城派出所询问笔录证明原告的行为存在过错。原告询问笔录第38、43页：“2016年7月接手经营的，10月正式经营”；第40页：“电线在2016年7月份改造过”；第39页：“一个月前，我和玉石店共用电的闸门开关出现短路情况，分流改造时间是三月上旬”；第40页：“电路故障出现过几次，分流改造后就没有出现了”；原告庭审笔录:“2016年7月20日左右接手房屋，装修并改线路”；“与玉石店合作后，2016年9月30日以后改过线路”；“因和玉石店公用闸门开关问题，2017年3月第三次改过线路”；“对询问笔录三性均无异议，认为询问笔录事实清楚、证据确凿。”杨丁文询问笔录第6页：“一个多月前的时候，杨丁文的厨房后面巷子设置了空调，当时他们请的电工在维修空调，维修的时候在冒烟，我闻着很臭，他们把电关了，我和他们说一定要注意不要发生火灾”；杨丁文庭审笔录：“玉石店把铁皮房改厨房后，改线路”；“原告在租赁的半年内，多次发生空调失火，经常断电，我家也跟着停电”。原告和杨丁文的询问笔录及庭审笔录已经形成完整证据链条，证明原告两次私改电路和电闸开关的行为已经造成电路安全隐患。原告在询问笔录及庭审中均没有提供证据证明上述行为经过消防验收证明。进一步证明原告的行为对于所掌控的房屋存在电火隐患，原告对于所掌控承租房屋火灾的扩大，以及所掌控承租房屋的灭失风险有过错。（三）因原告私自改造电线线路和电闸开关导致没有及时跳闸，电火迅速蔓延至原告所承租的房屋。杨丁文在我方起诉原告的案件中，当庭提供了原告的保险开关，证明电闸门被烧黑都没有跳闸，原告私改线路和开关是导致没有跳闸的重要原因。原告承租被告的房屋与杨丁文承租被告的房屋没有关系，原告与杨丁文的房屋之间隔着玉石店的房屋。正是由于原告没有经过消防部门的认定和批准私改线路和开关，存在安全隐患，导致杨丁文产生电火之后，迅速蔓延至原告所承租的房屋，对火灾的蔓延起到了推动作用，若开关及时跳闸切断电源，这个电火就不会迅速蔓延至原告所承租的房屋，就能够争取延长消防灭火的时间。根据视频证据显示，火灾发生时的风向是东南风，原告承租被告的房屋位于杨丁文起火点的南面，处于上风口，且中间有玉石店阻隔。如果跳闸电源开关被切断，既会降低火灾毁损的风险，又会延长被施救的时间。二、原告应对其违约行为及对被告造成的损失承担相应的赔偿责任。原告所租我方的房屋及屋内所有我方的设施物品，灭失风险已经在我方交房时发生转移，而且因其违约及私改线路的行为存在过错，应当对被告承担违约责任，同时给被告造成的损失承担相应的赔偿责任。为支持其诉讼请求，原告李德坤在举证期限内和庭审中向法庭提交了5组证据。第1组证据：《客栈租赁合同》，拟证明原、被告签订租赁合同的情况。第2组证据：收条、银行流水，拟证明原告交纳房租及押金的情况。第3组证据：火灾事故认定书，拟证明发生火灾及事故责任的情况。第4组证据：鉴定结论告知书、火灾损失统计表，拟证明原告在火灾中受损的情况。第5组证据：火灾事故认定复核决定书，证明2017.6.1日古城区消防大队做出事故认定后，杨丁文爱人肖红花做出复核申请，复核内容也是维持原认定，证明事故的责任是杨丁文。被告罗丽娜对原告李德坤提交的证据的质证意见为：第1组证据没有意见，但是租赁合同恰好能说明既然有租赁合同存在，根据合同2条2点中的约定，就合同而言，乙方已经是违约了。根据合同第4条4点的约定，原告属于违约。第2组证据没有异议。3组没有异议，事故认定书中提到的询问笔录，我要当庭提交。第4、5组证据没有异议。经审查，对被告质证无异议的第2、4、5组证据，本院予以确认并作为认定案件事实的依据。对有异议的证据认证如下：第1组证据，系原、被告双方的真实意思表示，真实性、合法性本院予以确认。第3组证据系公安消防机关作出的文书，本院予以确认并作为认定案件事实的依据。为反驳原告李德坤的诉讼主张，被告罗丽娜在庭审中向法庭提交了下列证据：1、提交杨丁文、杨翠玲、朱以哈、童荣华、童胤期、罗成宏、肖红花、丁晴、杨香玲、段生磊、李德坤的询问笔录，火灾现场勘验笔录一份，司法鉴定书一份，拟证明因为原告私自改造电线线路和电闸开关的行为，没有经过消防验收的证明，原告对火灾的预防及电火的扩大存在主观过错。2、提交租赁合同，证明原告已经违约，他需要承担违约责任。3、提交物品清单，证明原告现在要求被告退还租金和押金，但是我出租的时候提供了这么多物品给他，原告有保管的义务，现在在他手上被烧了，需要承担责任。4、提交鉴定汇总表，鉴定中心鉴定结论证明我们的损失。原告李德坤对被告罗丽娜提交的证据的质证意见为：1、对询问笔录等涉及到事故认定的材料的三性不认可。①这是复印件；②古城区消防大队对火灾事故认定的有专业机构，在认定书里没有认定被告拟证明内容提到的对电路线路、电闸等用电设施进行改造的行为，对本次火灾有直接的过错没有做出认定，如果本案原告有过错，那么消防在事故认定及复核过程中对这部分内容应该有认定，故该材料不能证明被告提出的原告存在过错的说法，对证据的三性不确认。2、对租赁合同的三性无异议，但是被告在举证提到的原告有违约的情形予以否认，租赁合同不能证明原告存在违约，被告也没有提交证据证明原告违约。3、对物品清单部分，跟原告核实后，原告没有见过清单，证据三性不能确认，理由：①既然是移交的清单，应该双方手里头都有一份；②这是被告单方面草拟的书面的材料，不具备证据的三性。4、这份证据是在我们对清单发表质证意见之后提交的，不符合证据提交的形式，我们不予质证。这份我们手里也有，没有关联性，只是证明原被告在火灾里面有损失，但不能证明是什么损失。经审查：对被告提交的第1、4组证据，虽为复印件，但真实性、合法性本院予以确认，证明力综合全案予以评判。第2组证据系原、被告双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。第3组证据，因没有原告的签字，且时间为2015年5月2日，而原、被告签订合同时间为2016年9月2日，故对该组证据本院不予采信。根据已认定的有效证据和当事人的当庭陈述，本院确认如下法律事实：2016年9月1日，原告李德坤与被告罗丽娜经协商一致，签订了《客栈租赁合同》，约定将被告罗丽娜承租的位于丽江市古城区七一街下八河中路3号客栈出租给原告使用。合同期限为2年，自2016年9月1日起至2018年8月31日。《客栈租赁合同》第四条第4项约定“乙方如果要改造房屋主体，未事先征得甲方书面同意，而私自改变房屋主体，则属于违约”、第八条第1项“如果一方违约，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按照合同租期所剩余时间当年房租的日租金支付违约金，违约金不足于以弥补损失的，还应当赔偿对方的经济损失”、第4项“乙方如违约，不得要求返还押金”。合同还对租金支付方式、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了第一年租金31万元和租房押金5万元，被告罗丽娜于2016年8月1日向原告出具了《收条》，对收到的租金及房屋押金时进行了确认。2016年9月1日被告也按合同的约定将房屋交付给原告使用、管理、经营（原告于2016年7月底接收房屋，提前接房屋期间是装修期，不计算在合同期内，合同实际于2016年9月1日开始计算）。2017年4月27日，古城区七一街八一下段杨丁文经营的“老杨家腊排骨店”内发生火灾，导致原告承租经营的客栈全部灭失。经丽江市古城区公安消防大队火灾事故认定书认定，起火部位位于老杨家腊排骨店厨房放置冰箱、餐具箱等物品处，火灾还造成原告损失473652元。火灾发生后，原告认为因原、被告意志以外的意外事件导致租赁物全部灭失，被告应承担退还租金和押金的法律义务。虽经原告多次催要未果后，遂诉到法院。而被告罗丽娜则认为“4·27”火灾起火原因虽系案外人杨丁文过错行为所致，但原告私自改造电线线路和电闸开关的行为，没有经过消防验收，其对火灾的预防及电火的扩大存在主观过错，应不退租金及押金。同时因原告过错致使现房屋及物品被烧毁，原告也需要承担赔偿责任。另查明，涉案房屋已由原房东重建后另行出租给他人使用，原、被告双方在庭审中一致同意解除双方于2016年9月1日签订的《客栈租赁合同》。本院认为，原告李德坤与被告罗丽娜于2016年9月1日签订的《客栈租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该《客栈租赁合同》合法有效，双方当事人应按照合同约定行使各自的权利并履行相应义务。本案中，原告李德坤与被告罗丽娜在庭审中均一致同意解除双方于2016年9月1日签订的《客栈租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，现原告李德坤要求被告罗丽娜退还未使用的租金和房屋押金的诉请，符合法律规定，本院予以支持，但在房屋租金的计算方法上本院予以调整，调整计算方法如下：310000元/年÷365天/年×未使用的天数127天(2017年4月27日至2017年8月31日)=107863元。至于被告罗丽娜认为“‘4·27’火灾起火原因虽系案外人杨丁文过错行为所致，但原告私自改造电线线路和电闸开关的行为，没有经过消防验收，其对火灾的预防及电火的扩大存在主观过错，原告存在违约，应不退租金及押金，同时因原告过错致使现房屋被烧毁，原告也需要承担赔偿责任”的辩解意见，因合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，协商解除合同的后果，即便存在违约行为的，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。本案中，对其认为原告存在违约，应不退租金及押金的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。对其要求原告承担赔偿损失责任，在庭审中法庭已多次释明是否需要提起反诉后，被告罗丽娜明确表示“已在另案中处理，不提起反诉”，故对其上述辩解意见，本院也不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李德坤与被告罗丽娜于2016年9月1日签订的《客栈租赁合同》；二、由被告罗丽娜于本判决书生效之日起十五日内向原告李德坤退还房屋租金人民币107863元；三、由被告罗丽娜于本判决书生效之日起十五日内向原告李德坤退还租房押金人民币50000元；四、驳回原告李德坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务占用费。案件受理费3884元，减半收取为1942元，由原告李德坤承担142元，由被告罗丽娜承担1900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  李玉良二Ｏ一八年十二月七日二月七日书记员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】