河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终12048号上诉人（原审原告）：张喆，男，1993年1月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：张子喜，河南师道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉仪，河南师道律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南省美景之州地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区枫香街与紫竹路交叉口向南100米路西。法定代表人：梁俊，总经理。委托诉讼代理人：薄菊梅，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓芳，金博大律师事务所律师。上诉人张喆因与被上诉人河南省美景之州地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初9058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张喆上诉请求：1.撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付违约金21844.28元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院在判决书中认定，郑州市已经于2016年8月20日正式启用不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记，合同约定的房屋初始登记已无法履行。该认定内容与事实不符。因合法建造房屋申请房屋所有权的，必须办理房屋初始登记。初始登记就是通常所说的“确权”。开发商通过“确权”取得《房屋所有权证》（大产权证）才能为购房者办理房屋所有权转移登记，购房者才能领取个人的《房屋所有权证》。2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》，将房屋登记业务纳入不动产统一登记，《房屋登记办法》所称的房屋所有权初始登记被纳入《不动产登记暂行条例》中的不动产首次登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理其他类型登记。从法律规定和实际情况来看，开发商通过建造行为原始取得房屋，必须办理所有权登记。这种所有权登记，不动产登记改革前叫初始登记，《不动产暂行条例》施行后叫首次登记。上诉人咨询郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心也是这样答复的。因此，“房屋初始登记”名称的变化并没有改变开发商通过建造原始取得房屋必须办理房屋所有权登记的实质，也没有免除开发商的这一义务。不动产登记改革后，不动产登记的职权由新设立的不动产登记中心统一行使，“房屋初始登记”被纳入“不动产首次登记”中，并不是相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记，也不是商品房买卖合同约定的房屋初始登记已无法履行。不动产改革前的房屋初始登记被后来的不动产统一登记所涵盖，并不是取消，也不是不再办理此类登记业务。一审法院的事实认定存在自相矛盾之处。因此，一审法院认定事实错误。此外，这一不动产登记机构改革，虽属于政府行为，但既没有取消初始登记，也没有免除开发商办理房屋权属登记的义务，因此，不属于被上诉人辩称的“不可抗力”。二、一审法院适用法律错误。被上诉人应当依据合同约定履行义务，在未履行合同义务的情况下，构成违约，应承担违约责任。上诉人已经完成了举证义务，一审法院应依照《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，认定被上诉人构成违约，应依照《民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，认定上诉人完成了举证义务。一审中，被上诉人既没有提供证据证明“房屋初始登记”被取消、“房屋初始登记”与“不动产首次登记”不存在关联；也没有提交证据证明，相关职能部门不再办理房屋所有权登记业务；更没有证据证明合同中约定的“房屋初始登记”已无法实际履行。一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，构成适用法律错误。三、一审法院的该判决颠覆了以前同类判决对事实的认定和法律的适用，明显不当。综上所述，一审判决在认定事实上自相矛盾，存在明显错误，在适用法律上存在错误。河南省美景之州地产开发有限公司辩称：一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应当依法予以维持。一、郑州市人民政府于2016年8月12日印发《关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》（郑政通（2016）37号文）规定，于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。因此，合同约定的初始登记，在事实上及法律上均已无法实际履行。故，一审法院关于郑州市已经于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记，合同约定的房屋初始登记已无法履行的事实认定正确，一审法院据此驳回上诉人的诉讼请求适用法律正确。二、已有二审生效判决驳回业主的诉讼请求。因此，本案应同案同判，驳回上诉人的上诉，维持原判。三、本案由于不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，合同约定的初始登记在事实及法律上已无法履行，被上诉人无需支付违约金。关于首次登记，双方签订的商品房买卖合同未约定，但被上诉人在无相关约定的情况下已于2017年12月7日向不动产中心完成首次登记资料报送，双方合同目的已得以实现。请求驳回上诉，维持原判。张喆向一审法院起诉请求：1.判令河南省美景之州地产开发有限公司向张喆支付违约金21844.28元整；2.判令河南省美景之州地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区红叶路××单元××房屋××套，总金额为1410434元；附件四第六条“产权登记的约定”载明“出卖人应当在2017年5月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金”；附件四第八条“双方其它约定”对原告委托被告协助办理房屋权属证书时应向被告交付的资料进行了约定。原告依约支付购房款，被告于2016年12月4日将房屋交付原告。被告将本案所涉房屋办理首次登记的资料报送郑州市不动产登记中心，该中心向其出具《不动产收件凭证》1份，载明“2017年12月7日，收到你（单位）递交的首次登记万科城采薇苑1-12#、14-21#楼，共20件，递交资料已核查，现予登记接收”。原告要求被告支付违约金未果，遂引起本案纠纷。2016年8月20日，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。合同约定被告应在2017年5月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。一审法院认为，郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，合同中约定的房屋初始登记已无法履行，故原告诉请被告支付逾期报送办理房屋初始登记资料违约金的请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告张喆的诉讼请求。案件受理费346元，减半收取173元，由原告张喆负担。二审中，河南省美景之州地产开发有限公司未向本院提交新证据。张喆向本院提交以下证据：1.郑州市不动产政务服务网对业主所提出问题的回答；2.郑州市不动产登记中心微信服务平台对业主提出问题的回答。以上证据均系从网上下载并打印，拟证明商品房初始登记与首次登记是同一个登记，只是在不动产登记改革前后名称不同而已。河南省美景之州地产开发有限公司质证认为：对于上诉人提交的两份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。该证据未加盖任何单位的签章，其真实性无法确认，且不属于二审的新证据，被上诉人不予认可，不能作为本案的定案依据。张喆提交的证据因与本案不具有关联性，故本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应当在2017年5月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。双方当事人合同约定的客观情况发生变化。一审法院对上诉人要求被上诉人支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金的主张不予支持并无不当。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上所述，张喆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费173元，由张喆负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇一九年六月十七日书记员  张 好