江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏02民终1927号 上诉人（原审原告）：郭红芬，女，1976年10月10日生，汉族，住宜兴市。 委托代理人：吴庆，江苏品悦律师事务所律师。 委托代理人：吴辉，江苏品悦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：姚小洁，男，1981年6月8日生，汉族，住宜兴市。 被上诉人（原审被告）：宜兴市宜城街道心平中介服务部，住所地宜兴市宜城街道紫竹路**。 个体经营者：侯亚琴，女，1969年12月26日生，居民身份证号码，汉族，住宜兴市宜城街道紫竹苑****。 上诉人郭红芬因与被上诉人姚小洁、宜兴市宜城街道心平中介服务部（以下简称心平中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郭红芬上诉请求：1、撤销原审判决，改判姚小洁向其双倍返还购房定金4万元；心平中介以2万元为限承担赔偿责任。2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定案涉房屋买卖合同无效错误。1、虽然诉争房屋属于待建的拆迁安置房，该房屋在其与姚小洁签订房屋买卖合同时尚未进行产权登记，姚小洁亦未办理房屋权属证书，但案涉房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反任何法律、行政法规的强制性规定，故应认定为合法有效。2、拆迁人与拆迁户之间的拆迁安置协议实质上是拆迁户将被拆迁房屋与拆迁人将来建好的商品房进行“互易”的协议，拆迁户依据该协议享有要求拆迁人给付房屋的权利。拆迁户对外买卖拆迁安置房的实质并非是转让房屋本身而是在转让要求拆迁人给付房屋的债权，该种权利的转让并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律的保护。本案中，上诉人与姚小洁之间转让的标的物实际上是要求拆迁人给付临泽人家17幢102室房屋的权利，案涉协议依法应认定为有效。3、拆迁安置房与经济适用房属于不同性质的房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。拆迁安置房的买卖并不涉及扰乱社会公共利益的问题，因此案涉房屋买卖协议应为有效。二、一审判决认定姚小洁无需双倍返还购房定金错误。根据一审庭审及相关证据可以认定，诉争拆迁安置房的权利人为姚小洁的父亲姚炳元，姚小洁出卖案涉房屋的行为属于无权处分。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，案涉协议应为有效。在合同签订后，房屋权利人姚炳元对姚小洁的售房行为不予追认，姚小洁也未取得诉争房屋的所有权，姚小洁已经无法继续履行案涉房屋买卖协议，其行为已经构成根本违约，故应承担违约责任。上诉人也正是基于此情节才提出与姚小洁解除合同，并要求姚小洁退回购房定金。根据合同法及担保法相关规定，违约责任的承担方式包括双倍返还定金。上诉人要求姚小洁双倍返还定金的诉讼请求合理合法，应当得到支持。三、一审判决认定心平中介无需承担赔偿责任错误。心平中介在提供中介服务过程中存在过错，应当承担赔偿责任。1、心平中介在上诉人与姚小洁房屋买卖合同签订过程中提供了中介服务，虽然心平中介并未收到中介费，但并不能因此而免除其作为居间人所应承担的责任。2、心平中介在姚小洁未提供真实有效的房屋权属资料的情况下即对外发布诉争房屋的出售信息，且未按照《房地产经纪管理办法》的规定编制房屋状况说明书，其工作人员开展中介服务也未取得房地产经纪人资质，其业务操作流程存在多处违法。3、心平中介作为专业的房屋中介机构，在提供中介服务时不仅未对房源信息及卖房人的身份信息等进行必要的、审慎的审查和核实，甚至提供虚假信息，骗取上诉人的信任。上诉人基于对心平中介的信任，未对案涉房屋的相关信息表示怀疑，并与姚小洁签订了合同并支付了相应定金。因心平中介的工作疏忽及管理漏洞给上诉人造成了经济损失，心平中介依法应当承担赔偿责任。 心平中介辩称：一、上诉人主张案涉房屋买卖合同有效缺乏事实和法律依据。案涉房屋买卖合同的标的物为待建拆迁安置房，该房屋在双方签署合同时尚未建造，且姚小洁亦非该待建房屋的所有权人，案涉房屋的买卖行为违反了《城市房地产管理法》第三十八条第六款及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的强制性规定，应为无效。二、上诉人要求姚小洁双倍返还定金缺乏事实和法律依据。因案涉房屋买卖合同为无效合同，故合同中的定金条款也无效，上诉人要求姚小洁双倍返还定金缺乏法律依据。本案中，上诉人在签署案涉房屋买卖合同之前即已知晓该房产为待建的拆迁安置房，且在合同签订的第二天，上诉人即与姚小洁协商一致解除了案涉房屋买卖合同，上诉人所支付的2万元定金由姚小洁负责返还，双方不存在违约情形，不应适用定金罚则。三、上诉人要求心平中介承担赔偿责任缺乏事实和法律依据。心平中介在上诉人与姚小洁签署案涉房屋买卖合同之前即已明确告知上诉人案涉房屋的全部相关信息，上诉人清楚地知道该房产为待建的拆迁安置房，且该房产在姚小洁父亲名下的事实，且姚小洁一再承诺可以为上诉人办理过户手续，上诉人在一审开庭时对此事实也予以认可。心平中介已经尽到了如实报告的义务，故不应承担损害赔偿责任。此外，在案涉房屋买卖合同签订后的第二天，上诉人即与姚小洁协商一致解除了该份房屋买卖合同并告知了心平中介，至此心平中介的居间行为已经终止。合同解除后，姚小洁未能按约返还2万元定金的行为与心平中介无关。 姚小洁二审未发表答辩意见。 郭红芬向一审法院起诉请求：1、姚小洁双倍返还购房定金40000元；2、心平中介承担赔偿责任；3、本案诉讼费由姚小洁和心平中介承担。 一审法院认定事实：郭红芬欲通过从事房屋中介服务的谈某购买房产，当谈某得知心平中介手中有拆迁安置房的房源后，即陪同郭红芬至心平中介，由心平中介通知姚小洁商谈购房事宜，商谈时，在场人均知悉交易房产系待建的拆迁安置房。当日，郭红芬支付给姚小洁2万元，姚小洁出具收条，载明：“今收到郭红芬购买临泽人家小高层12幢102室购房定金2万元。”后郭红芳得知姚小洁并非该房屋真实所有人，房屋的真实所有人姚小洁之父不同意出售房屋，即至心平中介与姚小洁商谈将购房合同作废撕毁，姚小洁同意返还定金2万元。由于姚小洁一直未能付款，郭红芬诉至法院。 一审法院认为，郭红芬与姚小洁协商购买的房屋系待建拆迁安置房，房屋尚未建造，姚小洁非该待建房屋的真实所有人，该房屋也非已经取得预售许可的商品房，故双方之间的房屋买卖合同系无效合同，故姚小洁应当返还依据该无效合同收取的定金2万元。因郭红芬对合同无效的情形在签订合同前已经明知，故她主张双倍返还定金，不予支持。郭红芬无证据证明心平中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故郭红芬要求心平中介承担赔偿责任的请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、姚小洁于判决发生法律效力之日起十日内偿还郭红芬2万元。二、驳回郭红芬的其他诉讼请求。 二审中，郭红芬对一审认定其撕毁案涉房屋买卖合同的事实不予认可，心平中介确认案涉房屋买卖合同实际系被其撕毁。双方当事人对一审认定的其他事实均无异议，本院对一审认定的事实中双方均无异议的内容予以确认。 二审另查明：一审中，应心平中介申请，证人谈某出庭作证称：“我和郭红芬是通过一个群认识的，郭红芬想买房子，看了几套房屋都没有要，有一天在我的朋友圈看到一套临泽人家的房屋的信息，认为各方面很满足要求，但是当时房源是在心平中介手中，于是同郭红芬到了心平中介，预先约好姚小洁到心平中介，当时姚小洁拿着合同，说101室已经卖了，就想卖掉102室，之后就开始讨价还价，快要签合同的时候，当时姚小洁的亲戚也在说该房子是姚小洁父亲的，姚小洁拿出一张单子，说该房屋拆迁选的时候是选在姚小洁名下的。后来以63.8万元成交并签署了合同，定金本来是要付5万元，但是由于郭红芬微信限额，就付了2万元，因为该房屋是拆迁房又是期房，无法贷款，所以除领证外的15万元其他款项是要在半个月内付清，然后就回家了。隔天八点半去心平中介付余款，后因为查了下姚小洁人并不对路，就需要到村委打听下情况，所以在2点半的时候郭红芬说已经协商好了，房屋不买了，定金已经商量好了。”姚小洁对该证人证言的质证意见为：当时我和证人去的时候，我不知道101室已经卖了。当时期房是期房，姚小洁说是他独立所有的，所以签署的合同。 二审再查明：一审中，郭红芬曾向法院提交其与姚小洁的微信聊天记录及与心平中介的电话录音各一份。在微信聊天记录中，郭红芬提到“我也希望你今天尽快把钱打给我，不然的话你不要怪我无情，都是你逼我的，我不知道你到底什么情况，一个月了，拿我的2万块钱到现在都不还给我。”郭红芬与心平中介的通话录音内容为：“郭红芬：老板娘，你再找一下合同。心平中介：不要找了，我已经把它撕掉了，我不可能藏在这边不给你，因为当时姚小洁同意退还定金给你的，我认为放在这边是一张废纸，我也想不到到现在这2万块钱都没给你。郭红芬：2万元定金退给我还要在你中介见证下给我的，在他没确定退还给我的情况下，你就不应该把合同销毁。……” 以上事实，有一审庭审笔录、郭红芬一审提交的微信聊天记录及通话录音文字整理稿等证据及二审谈话笔录在卷佐证。 本案二审争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同的效力应如何认定；二、双方是否已合意解除案涉房屋买卖合同；三、心平中介应否承担赔偿责任。 本院认为：一、关于案涉房屋买卖合同的效力认定。 《合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条进一步规定《合同法》第五十二条中的“强制性规定”是指效力性强制性规定,即只有违反了效力性强制规定的合同才是无效合同。而《城市房地产管理法》第三十八条之规定仅是对房地产转让过程中应符合的条件或应履行的程序所作出的管理性规定,违反这些规定,比如未缴纳土地出让金、房屋权属有争议或未依法登记领取权属证书等,其后果仅为无法办理房地产的产权变更手续,所涉及的是合同履行问题,而非直接影响合同效力。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，姚小洁与郭红芬签订房屋买卖合同，将待建拆迁安置房卖与郭红芬，该行为并不违反法律法规的强制性规定，且买卖行为系双方当事人的真实意思表示，故应认定为有效。该待建拆迁拆迁安置房虽不属姚小洁所有，但此情节并不导致案涉房屋买卖合同无效。一审判决认定案涉房屋买卖合同无效不当，本院依法予以纠正。 二、关于双方是否已合意解除案涉房屋买卖合同的问题。 《合同法》第九十三条第一款规定：当事人协议一致，可以解除合同。本案中，郭红芬在得知姚小洁父亲不同意出售案涉房屋后，即至心平中介与姚小洁商谈要求解除购房合同并要求姚小洁返还2万元定金，姚小洁对此表示同意，随后案涉房屋买卖合同被心平中介撕毁。虽然当事人双方并未就案涉房屋买卖合同的解除问题签订书面协议，但从事后郭红芬向姚小洁催要2万元定金及心平中介撕毁案涉房屋买卖合同的事实可以得知，双方已经以实际行为表明该房屋买卖合同已被协商解除。另外，依据谈某的证人证言和郭红芬所提交的微信聊天记录及电话录音看，双方在协商解除合同时郭红芬仅要求姚小洁返还2万元定金，并未适用定金罚则，姚小洁也同意返还2万元定金，可见双方就解除后的责任问题也已达成一致，郭红芬再来要求姚小洁承担定金责任于法无据，本院对此不予支持。 三、关于心平中介应否承担赔偿责任的问题。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，郭红芬要求心平中介承担赔偿责任，但并未举证证明心平中介在提供居间服务过程中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为，也未举证证明其因心平中介的居间行为而遭受损失，其要求心平中介在2万元范围内承担赔偿责任于法无据，本院对此不予支持。 综上所述，郭红芬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院对案涉协议的效力认定虽有不当，但判决结果正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由郭红芬负担。 本判决为终审判决。 (此页无正文) 审 判 长 王静静 审 判 员 潘晓峰 审 判 员 仓 勇 二〇一九年六月二十一日 法官助理 唐广征 书 记 员 庄茂根