青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初325号   原告（反诉被告）：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁市城中区城南新城大道**。   法定代表人：龚煜，该公司总经理。   委托诉讼代理人：姬治平、张尧，该公司员工。   被告（反诉原告）：王均静，男，汉族，1976年4月1日出生，公民身份号码：×××，无固定职业，住西宁市。   原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称：庄和公司）与被告（反诉原告）王均静（以下简称：王均静）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庄和公司的委托诉讼代理人姬治平、张尧，被告（反诉原告）王均静的委托诉讼代理人周建国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）庄和公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认庄和公司与王均静签订的《职工内部认筹协议书》无效；2、本案的诉讼费由王均静承担。事实理由：2016年5月14日，王均静向我公司表达购买位于西宁市××区号卧龙公馆商住小区住房的意向，我公司告知王均静该商品房未取得商品预售许可证无法对外进行销售。在王均静持续表达强烈的购买意愿并愿意承担相应责任后，双方于2016年5月14日，签订《职工内部认筹协议书》，约定庄和公司将位于西宁市××区号卧龙公馆商住小区5号楼11102号房屋出售于王均静，并就房屋建筑面积、认购单价、总价、付款方式、房屋交付期限、违约责任等进行了约定。后王均静缴纳了认筹金及首期房款共计82562元。2018年5月4日，我公司收到西宁市住房保障和房产管理局作出的《行政责令限期整改通知书》，该通知书认为我公司在未取得商品房预售许可证的情况下向社会销售房屋的行为严重违反《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》、《西宁市城市房地产交易管理条例》的相关规定，故责令我公司立即停止“卧龙公馆”项目的销售行为，对收取的认筹金与购房人进行协商清退。《职工内部认筹协议书》签订至今，由于客观原因我公司未能取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，双方签订的《职工内部认筹协议书》符合商品房买卖合同的主要内容，应为商品房预售合同。根据《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条第一款、《西宁市城市房地产交易管理条例》第二十一条等规定，双方签订的名为《职工内部认筹协议书》，实为商品房预售合同违背了法律的禁止性规定，我公司收到西宁市住房保障和房产管理局作出的《行政责令限期整改通知书》后，立即与被告联系协商认筹金退赔事宜，但被告不予理会，坚决要求我公司履行交付房屋的合同义务。   被告（反诉原告）王均静针对本诉辩称：庄和公司从未告知业主未取得房屋预售许可证，我方向庄和公司缴纳了认筹金及首期房款共计82562元，庄和公司出具了相应的收据。庄和公司要求确认双方签订的《职工内部认筹协议书》无效，我方不认可，该认购书系双方真实意思表示，合法有效。   被告（反诉原告）王均静提出反诉请求：1、判令《职工内部认筹协议》有效；2、判令反诉被告继续《职工内部认筹协议》履行，应协助办理商品房预售备案登记。待房屋具备交付条件后，交付反诉原告使用。3、判令反诉被告承担本案本诉、反诉诉讼费用、保全费用。事实及理由：2016年5月14日，反诉原、被告签订了《职工内部认筹协议》，约定反诉被告将自己位于西宁巿城中区新城大道151号卧龙公馆（铂雅公馆）五号楼1单元11102室的房产，以272562元的价款出售给反诉原告，反诉原告则按照协议约定支付了相应的首付款等费用。即反诉被告办理完商品房预售许可证，反诉被告却突然公然违约，以各种理由拒绝履行《职工内部认筹协议》，并且对外重新出售涉案房产，此行为严重违反诚实信用原则，同时严重损害了反诉原告的合法权益，反诉原告于2019年1月22日依法向贵院提起诉前保全申请，贵院于2019年1月22日作出（2019）青0103财保14号民事裁定书，裁定对案涉房屋予以查封冻结。综上，为了维护自己的合法权益不受侵犯，反诉原告特依据合同约定条款及民事诉讼法第101条之规定，在人民法院采取保全措施后三十日内依法向贵院提起诉讼，请求贵院在查明事实的基础上，依法支持反诉原告的诉讼请求。   原告（反诉被告）庄和公司针对反诉辩称：因双方签订该协议时庄和公司未取得商品房预售许可证，违反强制性规定，《职工内部认筹协议》应属于无效。因《职工内部认筹协议》违反强制性规定，不具备履行要件，且涉案房屋也不具备预售登记的条件。现因涉案房屋面积、规划等发生变化，合同的有关内容未确定，不具备继续履行的条件；因房屋正在建设中，建成时间也不能确定，故房屋交付不能确定。对本案本诉、反诉诉讼费，保全费不应由我方承担。   原告（反诉被告）庄和公司提交以下证据：证据一、《职工内部认筹协议》、《认筹承诺书》，证明签订协议时原告未取得预售许可证，该认筹协议无效；证据二、青海省城镇职工基本养老保险参保人员应缴明细表，证明被告并非原告公司的员工，双方不存在劳动关系；证据三、行政责令限期整改通知书，证明西宁市房管局责令原告对卧龙公馆项目购房定金与购买者协商清退；证据四、卧龙公馆整改说明及公告，证明原告按照房管局要求协商清退；证据五、律师函及邮寄回单，证明原告与购买者协商未果的情况下，无奈委托律师发出律师函，要求解除合同；证据六、卧龙公馆整改汇报材料，证明根据房管局要求形成汇报材料，原告对卧龙公馆项目购房定金与购房者协商清退，协商不成的通过诉讼解决；证据七、民事裁定书、受理案件通知书，证明原告于2018年11月即取得商品房预售证前就与被告纠纷起诉至法院。   被告（反诉原告）王均静质证认为，证据一的真实性、合法性、关联性无异议，证明方向有异议，不能证明该协议无效；证据二的真实性无异议，但与本案无关；证据三与本案无关；证据四、证明方向不认可。证据五、我方未收到该律师函及快递，证明方向不认可；证据六、关联性及证明方向不认可，不能证明双方签订合同的效力；证据七、真实性及合法性予以认可，关联性不认可。   本院认为，对于原告（反诉被告）庄和公司提交的证据一，双方对真实性均无异议，该证据能够证明双方就购买房屋相关事宜签订协议的事实，应予以采信；对于原告（反诉被告）庄和公司提交的证据二，与本案无关联性，不予采信；对于原告（反诉被告）庄和公司提交的证据三、四、六，是行政部门与原告之间的关系，对本案确认合同效力无证明力，不予采信；对于原告（反诉被告）庄和公司提交的证据五，庄和公司无对方收到的证据，故其证明方向不能成立；对于原告（反诉被告）庄和公司提交的证据七，系另案裁定，与本案无关，不予采信。   被告（反诉原告）王均静提交以下证据：证据一、《职工内部认筹协议》、《认筹承诺书》及收据，证明双方签订协议，约定将1号卧龙公馆五号楼1单元11102室的房产出售给王均静，先缴纳部分认筹金，2017年10月31日前交付商品房，反诉原告如约交纳认筹金及首期房款的事实。证据二、西宁市商品房预售许可证[（2018）宁房预售证第289号]，证明庄和公司于2018年12月27日取得涉案房屋的预售许可证，涉案房屋达到备案的条件，庄和应履行义务；证据三、视频录像，证明庄和公司明确承诺履行合同；证据四、西宁市中级人民法院（2018）青01民终1578号民事判决书，证明王均静向庄和公司缴纳的钱款性质属于购房款；证据五、陕西省西安市中级人民法院（2018）陕01民终8145号民事判决书，证明双方签订的协议有效，性质属于商品房预售买卖合同。   原告（反诉被告）庄和公司质证认为：对证据一的实性无异议、证明方向有异议，因为该协议无效；收款收据对庄和公司收取的款项无异议，团购费不是我方收取，不认可，且双方的合同中并未约定团购费；对证据二的真实性无异议，对证明方向不认可；对证据三，该视频中的人员是否系我公司的员工不能确定，且该人员能否代表我公司作出承诺无证据证实；证据四的真实性无异议，证明方向有异议，不属于同一楼盘；证据五的真实性不清楚，证明方向有异议。   本院认为，对被告（反诉原告）王均静提交的证据一、与庄和公司提供的一致，前述已认证；对被告（反诉原告）王均静提交的证据二与本案具有关联性，能够证明被告（反诉原告）依据双方协议交纳了部分款项的事实，予以采信；对被告（反诉原告）王均静提交的证据三、四、五，与本案无关联性，不予采信。   经审理查明，2016年5月14日，庄和公司（甲方）与王均静（乙方）签订《职工内部认筹协议》，该协议主要约定：乙方预定甲方开发建设的卧龙公馆项目,位于西宁市××区房屋，该房屋暂测建筑面积94.41平方米，房屋认筹单价为每平方米2887元，总房款272562元；买受人应于认购协议签订之日缴纳认筹金40000元，七日内缴纳首期房款42562元，剩余房款190000元于2017年10月31日交清，并在甲方约定的期限内签订《商品房预售买卖合同》，如甲方不能按约定将该房屋认筹给乙方，甲方无条件退回已认筹房款（并按同期贷款基准利率计算利息）。后甲乙双方签订《认筹承诺书》约定庄和公司（甲方）于2016年7月31日与王均静（乙方）签订《西宁市商品房预售买卖合同》，未按照约定时间签订《西宁市商品房预售买卖合同》，出卖人自约定的签订之日起按日万分之三支付违约金；逾期超过30日，买受人有权解除协议，并在解除协议通知送达之日起30日内退还买受人全部房款，并自认筹付款之日起支付按银行同期贷款利率计算的利息；甲方于2017年10月31日前交付商品房。该协议签订后，王均静于2016年5月14日向庄和公司支付40000元，于2016年5月19日支付42562元，对上述款项，庄和公司分别出具了青海省庄和房地产开发有限公司收据，载明的收款事由均为卧龙公馆。庭审中，庄和公司与王均静均认可涉案房屋现正在建设中，双方均不能确定房屋建成时间。   另查明，2018年12月27日，西宁市住房保障和房产管理局向庄和公司颁发西宁市商品房预售许可证[（2018）宁房预售证第289号]，该许可证载明项目名称及楼幢号：卧龙公馆5号楼，项目坐落：西宁市城中区新城大道151号。   本院认为，原告（反诉被告）庄和公司与被告（反诉原告）王均静签订的《职工内部认筹协议》，系双方真实意思表示，内容无违法之处，该协议应认定为有效，庄和公司的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。王均静要求确认该协议合法有效的反诉请求成立，应予支持。关于王均静要求庄和公司协助办理涉案房屋预售备案登记的反诉请求，因预售备案登记属行政管理范畴，且双方合同中对此并无约定，故该项诉讼请求不属于人民法院受理民事案件的范围，应予以驳回。关于王均静要求涉案房屋修建完成后向其交付的反诉请求，因涉案房屋尚未建成，待房屋建成并达到交付条件时，权利人可另行主张，本案暂不做处理。关于王均静要求庄和公司支付保全担保的费用及保全费用，对此双方协议中无约定，该反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:   一、驳回原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司的诉讼请求。   二、原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王均静于2016年5月14日签订《职工内部认筹协议》有效。   三、驳回被告（反诉原告）王均静其他反诉请求。   本诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）青海省庄和房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 南文红     二〇一九年六月二十七日   书记员 李龙德   附：《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百一十九条起诉必须符合下列条件：   （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；   （二）有明确的被告；   （三）有具体的诉讼请求和事实、理由；   （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不后果。