江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1081民初2313号原告：王芳，女，1973年8月11日生，汉族，住仪征市五一花园**。原告：丁圣标，男，1972年8月5日生，汉族，住仪征市五一花园**。两原告共同委托诉讼代理人：高虎存，江苏中立信律师事务所律师。被告：陈晨，女，1986年3月25日生，汉族，住仪征市五一花园**。被告：吕明荣，男，1986年8月21日生，汉族，住仪征市五一花园**。两被告共同委托诉讼代理人：赵文林，江苏征远律师事务所律师。原告王芳、丁圣标和被告陈晨、吕明荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王芳、丁圣标的委托诉讼代理人高虎存、被告陈晨及两被告的委托诉讼代理人赵文林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即按照购房买卖合同约定为原告办理不动产权证过户手续，要求被告方支付违约金6万元并赔偿原告损失1万元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月8日，原告经房产中介介绍认识被告夫妇，并在中介处签订仪征市五一花园C区11栋605室拆迁安置房屋买卖协议，同日，原告在中介处向被告交付购房定金5.6万元，同年2月12日，在中介处向被告交付购房款30万元，当日被告向原告交付涉案房屋及相关材料，原告拿房后便进行装修入住至今。现被告已经领取了不动产权证，原告多次要求被告办理不动产权证过户手续，被告均借故拖延，至今未按照协议为原告办理不动产权证过户手续。由于被告未履行双方订立的协议，已经构成违约并给原告造成了损失，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告陈晨、吕明荣辩称，房屋买卖合同无效，原告不能取得房屋所有权，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.被告陈晨以两被告名义出卖房屋，属于无权代理，且未构成表见代理；2.房屋属于夫妻共同财产，被告陈晨个人出卖房屋的行为属于无权处分；3.物权与债权关系是相互独立的，原、被告间未办理物权登记的，原告未取得物权的行为并不影响合同效力，合同关系的法律效力依法而定；4.房屋购买合同中既没有被告吕明荣签字也未办理公证委托、被告售房时未取得房屋权属证书且原、被告未办理过户手续之情形下，原告不构成善意取得；5.原告与被告签订房屋买卖合同后未办理预告登记，不能取得房屋所有权。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并返还诉争房屋。原告为证明其诉讼请求，提供证据有：证据1.《拆迁安置房买卖合同》一份，证明2017年2月8日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定了权利义务，同时被告陈晨母亲程宝华和弟弟陈雷作为担保人在买卖合同中签字；证据2.委托售房确认书，证明被告吕明荣授权被告陈晨出售涉案房屋；证据3.加盖扬州市荣泰岩石工程技术有限公司印章的吕明荣身份证复印件，证明2017年2月8日，被告吕明荣就职位于扬州的扬州市荣泰岩石工程技术有限公司；证据4.2017年2月8日的收条，证明被告陈晨及案外人程宝华向原告出具收条确认收到原告支付的款项5.6万元；证据5.2017年2月12日的收条及银行转账凭证，证明原告向被告陈晨支付购房款30万元，装修保证金1000元；证据6.两原告结婚证，证明两原告系夫妻关系；证据7.用电客户缴费卡，证明案涉房屋用电客户缴费卡上记载户名是原告王芳，被告将房屋交付原告，原告进行半年的装修，于2017年8月底入住；证据8.仪征市国土自然资源局出具的不动产登记查询证明，证明涉案房屋登记在被告二人名下；证据9.律师费票据，证明被告违约行为致原告损失1万元。被告针对原告提供的证据，发表质证意见如下：1.证据1房屋买卖合同的真实性和合法性予以认可，但其中被告陈晨母亲程宝华和弟弟陈雷在房屋买卖合同中签名不构成担保，不符合担保法规定且担保的权利义务不明确；2.证据2不予认可，理由有三点，一是该授权委托书并非被告吕明荣出具，二是授权委托书中被告吕明荣的签名非其本人签署，三是该授权委托书未进行公证；3.证据3与本案无关，被告吕明荣确实在南京上班，他的社保缴费情况可以证明此事实，加盖在身份证上的印章公司是我们自己注册的，与本案无关；4.证据4、5，被告陈晨予以认可，但与被告吕明荣无关；5.证据6结婚证予以认可；6.证据7用电客户缴费卡的真实性予以认可，但依照法律规定应当由房屋所有权人办理电费缴费卡，原告王芳办理的涉案房屋缴费卡不具有合法性；7.不动产登记资料予以认可；8.律师费的真实性和合法性予以认可，但合同中未约定代理费的承担主体，故被告不应承担此项费用。同时，原、被告合同未对6万元违约金进行约定，原告无权要求被告承担。经审理查明，仪征市真州镇建安路128号五一花苑C区11幢605室房屋系仪征市新城镇三将村蔡庄组的房屋拆迁安置取得。两原告系夫妻关系，于1995年办理结婚登记手续。两被告系夫妻关系，于2011年办理结婚登记手续。又查明，2017年2月8日，被告陈晨（甲方）与原告丁圣标（乙方）签订《拆迁安置房买卖合同》，约定：甲方将座落于仪征市五一花园C区11栋605室，建筑面积约99.47平方米，附带同栋地上26号车库约3.49平方米，售价为38.6万元（含甲方已支付的物业费、维修基金、燃气费用等）的房屋出售给乙方，乙方于2017年2月10日前付购房定金56000元、于2017年3月10日前付款300000元；剩余房款30000元由乙方取得房产权当日付给甲方，甲方在乙方付清约定的前2笔款项当日将交易房屋及其附带车库的钥匙交付给乙方。甲方不根据合同约定将房屋和产权证书交付给乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金贰拾万元整。案涉合同第七条第四款还约定，乙方向甲方提出办理产权登记过户手续，甲方超过三十天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同，并有权要求甲方支付违约金贰拾万元。第十一条第四款明确，甲乙双方在交易过程中提供给中介的材料应真实可靠，并告知真实的意思表示。陈晨、丁圣标作为买卖双方，中介公司作为居间方，程宝华、陈雷作为担保人，在《拆迁安置房买卖合同》上签字盖章。2017年2月8日，陈晨和程宝华共同出具收条一份，载明“今收到丁圣标购买五一花苑C区11幢605室房屋定金五万六千元整”，同时注明“中介转交，收款方式为现金”。2017年2月12日，陈晨和程宝华共同出具收条一份，载明“今收到丁圣标购买五一花苑C区11幢605室房款叁拾万元整（转账）（其中有现金伍仟元整）”，同时注明“另收装修保证金人民币壹仟元整（现金）”。另查明，陈晨已向原告交付房屋及钥匙，原告进行装修后已占有、入住至今。2019年3月15日不动产登记资料查询结果显示，仪征市真州镇建安路128号五一花苑C区11幢605室房屋权利人为吕明荣和陈晨，产权证书状态为正常。2019年3月25日，原告丁圣标、王芳就本案委托江苏中立信律师事务所高虎存律师作为诉讼代理人，与代理律师签订委托代理合同并支付律师代理费1万元。以上事实，有《拆迁安置房买卖合同》、收条、银行流水、结婚证书、不动产登记资料查询结果证明、代理合同、代理费缴费增值税发票以及原、被告当庭陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则，全面妥当履行自己的义务。关于本案，有以下几点需要说明：一是《拆迁安置房买卖合同》效力问题。被告辩称因陈晨无权处分部分共有人吕明荣的房屋，未经吕明荣追认，且原告购买房屋不具有善意，致买卖合同无效。本院认为，原被告间签订的房屋买卖合同合法有效，理由如下：1.根据2012年7月1日施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故被告以无权处分为由认为房屋买卖合同无效，没有法律基础。2.根据婚姻法第十七条第二款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等处理权。同时，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，两被告系夫妻，售房时，被告陈晨出具其夫吕明荣委托售房确认书明确售房事宜，同时《拆迁安置房买卖合同》也要求双方当事人提供的材料应真实可靠，原告作为一般商业主体已经尽到充分谨慎义务，结合委托书、婚姻状况等因素，原告有理由相信售房行为是夫妻双方共同意思表示。被告陈晨房屋交易时提交委托售房确认书证实其夫委托售房的意思表示，庭审时又陈述委托书并非其夫签字而由其自行出具，原告无法预见和防御同一个交易主体就同一事项作出相矛盾行为时的风险。3.同时，被告也未能提供证据证明原告在交易中存有恶意。故本案中，被告吕明荣以其不同意、不知道购房和原告非善意为由对抗原告要求过户的主张，理由不能成立，本院不予采纳。二是关于违约金及损失赔偿问题。原、被告在合同中约定“乙方（原告）根据合同规定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过三十天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方继续履行合同，并有权要求甲方支付违约金贰拾万元”，现原告要求被告承担违约金6万元，本院认为不违反法律法规规定，予以支持。关于原告主张律师费损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原、被告签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效，原告按合同约定支付了房款，被告也已经将案涉房屋交付给了原告，原告对房屋进行装修且入住。现在案涉房屋已经取得了不动产权证，具备过户登记的条件，被告应依约配合原告办理涉案房屋的变更登记手续，并承担违约责任。故原告王芳、丁圣标要求陈晨、吕明荣按照《拆迁安置房买卖合同》约定办理不动产权过户登记手续并承担违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告陈晨、吕明荣关于房屋无权处分、委托书未公证、未办理预告登记等辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款之规定，判决如下：一、被告陈晨、吕明荣于本判决生效之日起立即协助原告王芳、丁圣标将座落于仪征市五一花园C区11栋605室房屋（附带同栋地上26号套内面积约3.49平方米车库）所有权过户登记至原告王芳、丁圣标名下；二、被告陈晨、吕明荣应承担违约金6万元，原告王芳、丁圣标尚欠被告陈晨、吕明荣购房款3万元，被告应承担的违约金与原告应给付的购房款相互折抵后，被告陈晨、吕明荣于本判决生效之日起十日内向原告王芳、丁圣标支付违约金3万元；三、驳回原告王芳、丁圣标其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，依法减半收取计775元，由被告陈晨、吕明荣负担；此款原告王芳、丁圣标已经垫付，由被告陈晨、吕明荣于本判决生效之日起十日内给付原告王芳、丁圣标。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员  郭 林二〇一九年六月二十七日法官助理  姚慧娟书 记 员  黄天成