山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0282民初4129号原告:冯仁强，男，1970年2月28日出生，汉族，住即墨市。委托诉讼代理人:李永玉，山东睿泽律师事务所律师。被告:王静芬，女，1967年3月1日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人:朱坤建，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人:毕桢学，北京大成（青岛）律师事务所律师。原告冯仁强与被告王静芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适应普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯仁强委托诉讼代理人李永玉，被告王静芬及其委托诉讼代理人朱坤建、毕桢学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯仁强向本院提出如下诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《经济适用房认购权转让协议》无效；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年，即墨市鳌山卫镇承建鳌山卫镇农民经济适用房对外销售，原告作为符合申购条件的对象提交申请并获得批准。2013年8月，原告将该房屋的购买权转让给被告，双方签订《经济适用房认购权转让协议》。2013年9月29日，原告和青岛百信房地产开发有限公司就上述经济适用房签订《青岛市商品房预售合同》，但至今该房屋尚未交付使用。2017年，原告因实际居住条件发生变化，故欲将该房屋收回以解决自己的住房问题，双方经过多次协商，始终未就此事达成一致协议。为此，特诉至法院，望判如所请。被告王静芬辩称，原告诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。一、法律方面：1、《经济适用房认购权转让协议》（以下称“认购权转让协议”）不存在合同法第52条关于合同无效的情形。即协议的签订是基于双方真实意思表示，认购权系冯仁强主动转让给王静芬，故本案不存在欺诈、胁迫或恶意串通，以损害国家、集体、第三人利益或损害社会公共利益的情形；合同内容和形式未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在非法目的。2、根据《合同法》司法解释一第四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。对于经济适用房的转让，现行国家政策只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但这些行政管理规定均不属于合同效力禁止性规定，不应作为认定合同无效的依据。因此冯仁强主张认购权转让协议无效无法律依据。二、事实方面：在冯仁强与王静芬签订《认购权转让协议》前，冯仁强符合申购经济适用房条件并已经获得了批准，即本案客体具有特定性，完全不涉及其他人利益和社会公共利益。《认购权转让协议》系双方当事人真实意思，且王静芬已经按照认购权转让协议约定，支付了全部的对价。冯仁强之所以在《认购权转让协议》履行多年后提起本案，正如其诉状中所言，是由于“2017年实际居住条件发生变化，故欲将该房屋收回以解决自己的住房问题”。总之，冯仁强对于认购权的理解为“不需要时转让，需要时回收”，对于合同的理解为“转让时为合同，回收时为废纸”。冯仁强真实目的是，在当前房地产价格不断升高的情况下，原告欲反悔当时自己的买卖行为，故以违反法律强制性规定为由主张买卖合同无效，试图通过诉讼要回正在不断升值的房屋，以极小的法律代价取得极大的不法利益，这显然对被告极不公平。明显与合同的契约精神相违背，也完全置诚实信用原则于无形。综上所述，被告认为认购权转让协议的签订系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。物权能否变动以及冯仁强居住条件的变化并不影响认购权转让协议的效力。因此认购权转让协议有效。经本院开庭审理查明，2013年8月28日，原告冯仁强作为甲方与被告王静芬作为乙方就原告享有的位于原即墨市鳌山卫街道办事处经济适用房（二期）（以下简称标的房产）认购权转让事宜达成协议，协议主要约定：一、原告自愿将标的房产的认购权转让给被告，被告同意受让标的房产的认购权并决定购买标的房产；二、标的房产认购权的转让价款为28000元，被告应于本协议生效之日五日内将标的房产认购权的转让价款付给原告；三、本协议生效后，原告应按被告要求以原告名义办理标的房产的购房手续，因办理购房手续而产生的全部应付款项均应由乙方支付，购房时所取得的全部付款凭证及标的房产的权利凭证均应由被告保存原件；四、原告作为标的房产名义上的权利人，被告为标的房产的实际权利人，标的房产的一切权利由被告行使，一切义务由原告承担，除上述所述购房手续外，被告在使用、处分房产时需要原告配合办理相关手续的，原告有义务予以配合，但被告应提前通知原告；五、附条件的履行约定，原被告双方均认可该标的房产的过户手续待条件成就时再行履行（包括但不限于购买时间超过5年等）等内容。2013年8月28日，被告王静芬支付原告冯仁强28000元，原告冯仁强向被告王静芬出具收条一份。2013年9月29日，被告王静芬以原告冯仁强的名义与青岛百信房地产开发有限公司签订青岛市商品房预售合同，约定购买青岛百信房地产开发有限公司开发的位于原即墨市鳌山卫办事处府前街409号《鳌山卫镇农民经济适用住房二期》24号楼3单元902户房屋，房屋建筑面积88.3平方米，每平方米房屋建筑面积单价2970元，房屋总价为262251元。被告王静芬以原告冯仁强的名义向青岛百信房地产开发有限公司支付房款262251元，青岛百信房地产开发有限公司出具收款收据。另，被告王静芬还以原告冯仁强名义支付住房维修基金11743.9元、契税2622.51元、交易费264.9元、测绘费120.09元，印花税5元。上述青岛市商品房预售合同及相关款项、税费的凭证原件均有被告王静芬持有。涉案房屋现有开发商实际控制，未办理权属证书。案件审理过程中，被告王静芬申请对涉案房屋在2018年4月24日市场价格进行评估，本院依法委托青岛亚泰房地产评估咨询有限公司进行评估，2019年4月17日，青岛亚泰房地产评估咨询有限公司作出青亚房即估字【2019】第93号房地产评估报告，评估价格为：单价9538元/平方米，总价842205元。被告王静芬支付鉴定费4200元。上述事实，有原、被告的陈述，原告冯仁强提交的青岛市商品房预售合同、完税证明、户口簿、经济适用房认购权转让协议、证明、租房合同、房租费收据，被告王静芬提交的经济适用房认购权转让协议、收条、银行账户交易明细打印件、收款收据、完税证明等证据，本院依法委托青岛亚泰房地产评估咨询有限公司作出评估报告，在案佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《经济适用房认购权转让协议》所指向的标的物为经济适用房的购买资格，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，因此，经济适用房的购买主体必须符合特定的条件，原被告双方的协议违反国家对经济适用房的相关规定，妨碍了其他符合购房条件人的购买权，必定会扰乱正常的经济适用房申购秩序，客观上损害了社会公共利益，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告王静芬应将涉案房屋的商品房预售合同原件、房款的收款收据、交易费测绘费收款收据、住房维修基金收款收据、出具房地产等证明费通用票据、印花税完税证明、契税完税证明的原件返还原告冯仁强。原告冯仁强应返还被告王静芬已支付的房款262251元，房屋维修基金11743.9元，契税2622.51元，交易测绘费384.99元，印花税5元，房地产证明费20元，认购资格转让费28000元。另，关于被告王静芬要求原告冯仁强按照涉案房屋升值部分90%赔偿造成损失的主张，本案中，前期原告冯仁强为了获取经济利益，出卖其享有的经济适用房购买资格，而被告王静芬不符合经济适用房的购买资格，为了获取低价住房，与原告冯仁强达成关于涉案经济适用房的认购权转让协议，双方均有过错，但后期，原告冯仁强在房价大幅上升的情况下，为了获取更大的经济利益，违反诚实信用原则，通过要求确认协议无效，要回涉案房屋，因此，原告冯仁强应按照涉案房屋升值部分的80%赔偿被告王静芬损失463963.2元[（842205元-262251元）×80%]。鉴定费4200元，由原告冯仁强承担3360元（4200元×80%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告冯仁强与被告王静芬签订的《经济适用房认购权转让协议》无效；二、被告王静芬于本判决生效之日起十日内返还原告冯仁强关于涉案房屋的商品房预售合同原件、房款的收款收据、交易费测绘费收款收据、住房维修基金收款收据、出具房地产等证明费通用票据、印花税完税证明、契税完税证明的原件；三、原告冯仁强于判决生效后十日内返还被告王静芬认购权转让费28000元；四、原告冯仁强于判决生效后十日内支付被告王静芬涉案房屋的房款262251元、房屋维修基金11743.9元、契税2622.51元、交易测绘费384.99元、印花税5元、房地产证明费20元；五、原告冯仁强于判决生效后十日内支付被告王静芬鉴定费3360元；六、原告冯仁强于判决生效后十日内赔偿被告王静芬房屋增值部分损失463963.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费100元（原告预缴），由原告冯仁强负担80元，被告王静芬负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘平平人民陪审员  管益林人民陪审员  张方志二〇一九年六月十日书 记 员  赵彩彩附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“由下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”2、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”3、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”