中华人民共和国江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终8204号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈叶来（YELAICHEN）。委托诉讼代理人：杨玲，北京市地石律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘仲平。委托诉讼代理人：吴婷，江苏盛乾律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司苏州城中支行，住所地江苏省苏州市三香路**。负责人：邹月静，该行行长。委托诉讼代理人：王福林、徐波，江苏新苏律师事务所律师。上诉人陈叶来因与被上诉人潘仲平、原审第三人中国建设银行股份有限公司苏州城中支行房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2017）苏0506民初2792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈叶来上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定房屋买卖合同合法有效可以继续履行，属于事实认定错误；2、李某没有得到上诉人的合法授权；3、一审法院违反对李某、朱某、深圳市腾讯计算机系统有限公司调查取证；4、一审法院追加中国建设银行股份有限公司苏州城中支行为第三人未向上诉人送达申请；5、一审法院擅自增加被上诉人的诉讼请求；6、一审法院适用法律错误。潘仲平辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。潘仲平向一审法院起诉请求：1、陈叶来支付违约金人民币8万元，2、陈叶来赔偿损失人民币42万元。审理中，变更诉讼请求为：1、双方于2016年1月2日签订的房屋买卖居间合同继续履行；2、陈叶来支付违约金人民币8万元。陈叶来向一审法院反诉请求：1、确认双方之间的房屋买卖（居间）合同未订立；2、确认《苏州市存量房买卖合同》（编号：苏房存吴中合同201607220166）无效；3、潘仲平承担律师费10万元；4、潘仲平承担差旅费7208元。一审法院认定事实：苏州吴中经济开发区兰园公寓3幢902室房屋（建筑面积81.68平方米）登记在陈叶来名下（所有权证号：00069005），中国建设银行股份有限公司苏州城中支行为抵押权人，被担保主债权数额（最高债权数额）人民币310000元，约定期限为2006年9月1日至2021年9月1日。2013年8月30日，陈叶来已还清涉案房屋上述贷款，但未办理抵押权涤消手续。2016年1月2日，售房人陈叶来（甲方）、购房人潘仲平（乙方）、居间方佳园房产（丙方）签订编号为NO.1301447房屋买卖（居间）合同，约定甲方已依法取得位于苏州市吴中经济开发区房屋产权，房屋所有权证（苏房权证吴中字第**）、国有土地使用证（吴国用2006第12456号），甲方自愿将该房屋出售给乙方。涉案房屋设施如下：厨房固定设施、空调两台及固定装修。成交价格为人民币捌拾万元整，相关税费及房屋配套设施过户税、费均由乙方承担。中介信息服务费面议。乙方于2016年1月3日交付定金人民币50000元，甲、乙双方口头约定在2016年7月底至2016年8月初无条件配合办理托管、过户手续（如果甲方2016年5月份回国，则双方相约提前办理托管、过户手续），乙方贷款金额按银行对此房的评估价的70%来定，余款以现金形式支付，乙方若因信用不良记录而不能贷款，由乙方承担违约责任。甲方承诺于拿到全部房款当天交付腾空该房屋，并将该房屋钥匙交予乙方。以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条的约定承担违约责任。该合同第六条违约责任有如下约定：1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。甲方保证该房屋符合国家及地方上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。2、甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意并持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方承担。3、甲方在本合同签订后，应保证该房屋的装修及配套设施与签订本合同前相符，否则按甲方违约处理。4、甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已缴纳的服务费不予退还。（2）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。5、甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。该合同第八条明确约定如下事项：1、甲方与妈妈的户口在该房内，乙方同意不迁出，如影响乙方户口迁入，则由甲方在交易结束后的半年内迁出户口。2、若遇国家政策变化导致该房不能成交，双方不作违约处理。3、此合同以乙方定金转账到李某工商银行卡上后即刻生效。4、若甲方违约，居间方佳园房产承担连带责任。上述合同落款处甲方处签有李某代、乙方处潘仲平签名，丙方处盖有苏州工业园区佳园信息咨询有限公司合同专用章。2016年7月22日，涉案房屋被订立编号为苏房存吴中合同201607220166苏州市存量房买卖合同网签手续，苏州市存量房买卖合同明确出卖人陈叶来，买受人潘仲平，居间代理机构苏州工业园区佳园信息咨询有限公司，房屋出售价格为80万元。该苏州市存量房买卖合同落款处无出卖人、买受人的签名或盖章。另查，李某系苏州工业园区佳园信息咨询有限公司股东。审理中，潘仲平陈述，其通过网络平台查询房屋出卖情况，联系了涉案房屋周边中介，由中介带其查看过涉案房屋，该中介手里没有钥匙，还是由陈叶来的姨妈拿了钥匙去开的门，因为该中介一直没有和陈叶来谈拢，故其另外又在网上找房子，看中了同一套房屋，此时中介叫李某，并由李某拿着房屋钥匙带其去查看了房屋，看完后其和李某沟通房价，800000元谈妥，中介李某自称是房东陈叶来朋友，并出示了陈叶来的身份证和涉案房屋房产证的微信照片、邮件及委托书，故其相信中介李某的代理资格，并签订了房屋买卖居间合同。再查，2016年11月10日，陈叶来委托江苏简文律师事务所朱某、许卿亭律师在与潘仲平就兰园公寓3幢902室房屋买卖合同一案中作为委托的代理人，授权委托的权限为：代表委托人与潘仲平就兰园公寓3幢902室房屋买卖合同解除事宜进行协商；若协商一致，代理人有权代表委托人签署房屋买卖合同解除或终止协定。审理中，陈叶来确认其于2016年11月5日至2016年11月17日因校际交流因公回国期间经苏州中学校长介绍，在朱律师处咨询房产纠纷事宜，但未明确朱律师律所及名字。潘仲平为证明其诉讼请求，提供了如下证据材料：1、2017年1月3日潘仲平和中介李某的微信聊天记录，证明其已缴纳定金，中介明确收到并已联系房东。2、房产出售协议委托书、涉案房屋房产证、土地证及平面图复印件，并陈述上述材料均由中介李某提供，其中房产出售协议委托书中记载：本人陈叶来（附身份证及护照复印件）由于工作关系不便回国，于2010年1月1日书面委托朋友李某（佳园房产）处理出售本人国内房产的事宜。本人欲出售之房产位于苏州市：兰园公寓三幢九零二室。李某作为本人代理获得该公寓钥匙一把，以便客户看房使用。经商谈确认，该房产之出售可能为最低价人民币八十万元整。自委托之日起，李某承担有关该房产与客户的所有口头协商与书面协议，所有事宜进展，委托人有义务及时与本人沟通，最后经本人同意，确定符合法律条款的买卖合同。如客户诚意购买该房产，请预付定金人民币五万元整。该房产内目前存有的老式五斗橱、老式双人床、麻将桌及四把麻将椅为家母之财产，不属本人所有。该房产内现存户口将在房产转让后半年内迁出，如有违反本委托书之可能，将以罚金赔偿买方。特此声明！委托人：陈叶来。3、2016年7月21日的撤销委托书，潘仲平陈述该撤销委托书系中介李某提供的，具体内容为：本人YelaiChen(护照号CGPLYL4GC)由于未获得中国入境许可，导致无法回国处理预计期限内的房产交易。为避免由于中国国家政策变化所导致的未来赴华时间安排的不确定性，自即日起本人解除对李某（苏州佳园房产，身份证：，见：房屋买卖居间合同，2016-01-02签）的授权。本人位于苏州石湖东路兰园公寓三幢九零二室的房产售卖一事自即日起将不再委托李某及其所属的佳园房产中介公司办理，李某所得该房屋钥匙一把请转交我的堂兄，手机号：157××××****。该撤销委托书上有陈叶来的Y.Chen的签名。4、潘仲平、中介李某和微信号×××自2017年7月16日至2017年10月21日的三方微信聊天记录，三方微信聊天记录显示，2017年7月19日×××明确经咨询律师，按房屋的使用属性，外国公民由于未获得中国签证导致在预计期限内于中国境内进行房产交易不属于个人违约行为，其对于这样的局面无法力挽狂澜，只能表示歉意，要求尽早退还押金。潘仲平明确如果因为签证原因其可以再等一段时间，×××强调不是其不想卖房子，只是其母亲去世，前段时间刚找关系办了一次，护照太破了，换了新护照的原因。当天，潘仲平要求×××明确这套房是否还出卖给其，×××明确出卖，并询问潘仲平能等多久，并表示签证其个人决定不了，不敢明确时间，否则又有违约可疑，压力极大。潘仲平同意按×××时间定，并陈述其妻子下个月预产期比较忙，×××晚点回来对其也合适。中介李某强调，既然还是协议履行，就是时间问题，其准备交易手续，一回来就交易，并询问是否同意。潘仲平明确同意，×××表示，如果能等，就等，不能等，就也咨询律师，其假期比较多，如果拿到签证就马上通知。潘仲平明确可以等，并说先和中介把交易手续准备准备，等×××回来就立马办手续，尽量缩短×××回来办手续的时间。×××明确让潘仲平和中介李某先协商。潘仲平后再次向×××明确“那就先这样吧？您要是8月不能回来办手续，我也不说为不违约的事，可以继续等您。那我就和李叔这样先准备前期手续资料等问题，您一回来就不耽误时间好吧？”×××明确回复可以的。2016年7月22日×××与中介李某沟通，让中介为难非常不安，中介撤回的几段微信其都看见，心里很不是味道，现在决定撤销委托，撤销委托书已电邮并抄送律师。中介李某强调协议成立时有×××的委托，现在撤销委托其更为难。当日10:04:19中介李某明确委托书已看过，其马上联系客户并要求×××律师联系其，钥匙其暂时不会交，因为是双方交易不是说撤销就撤销的，其谁也不帮，按程序走。潘仲平询问×××是不是房子不卖给其了，×××向潘仲平明确：由于中国签证政策发生变化，本人无法履行今年年初的《房屋买卖（居间）合同》的约定，只是本合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》94条、96条的规定，通知你解除本合同。潘仲平发送了《中华人民共和国合同法》第107、110条的内容，并明确不同意×××单方面提出的解除合同，并要求继续履行合同。中介李某表示事情到这一地步还是希望能协商解决，目前其只能按照合同约定，潘仲平到其店里要求继续履行，×××要求撤销潘仲平不认同，×××又不在，故其只能按照正常买卖程序走，按客户要求挂牌公示网签。×××告知潘仲平其和李某从昨天晚上开始已经没有法律关系，并强调有什么事情和其律师谈，其也说不好，虽然从道义上真的对不住潘仲平，但从法律上其不欠潘仲平的。后三方发生争议。经质证，陈叶来对潘仲平提交的涉案房屋房产证、土地证及平面图复印件予以认可，表示李某曾经以帮忙询价为由要求陈叶来将证件复印件提供给李某，但不代表授权李某进行房屋买卖；拒绝对2017年1月3日潘仲平和中介李某的微信聊天记录进行质证，认为该证据与本案无关，陈叶来从未收到过卖房定金；否认房产出售协议委托书和撤销委托材料系其作出的；对三方微信聊天记录并不知情，真实性不予认可，并表示并未签订房屋买卖合同，故不存在违约之说。陈叶来为证明其反诉请求，提供了金额为100000元的律师费增值税普通发票，飞机行程单两份，金额分别为3459元和3749元，表示因潘仲平的滥用诉权行为，陈叶来从德国往返中国并聘请律师参与诉讼产生的上述费用应由潘仲平承担。经质证，潘仲平认为其不存在滥诉行为，因陈叶来的一再拖延时间，反而造成其损失进一步扩大，故请求驳回陈叶来的反诉请求。审理中，原审法院向江苏简文律师事务所律师朱某调查，朱某律师陈述，陈叶来通过朋友介绍找到其，双方当面加了微信，之后通过微信和邮件往来进行联系，陈叶来的微信名为叶果然，微信号为×××，电子邮箱暂时找不到了，当时陈叶来表示苏州的房屋由李姓人士进行出售，价格陈叶来不认可，并认为中介的委托手续有问题，认为该买卖是无效的，让其去与潘仲平协商解除房屋买卖合同。潘仲平认可该调查内容，并表示通过朱某律师陈述，可证实陈叶来实际使用了×××微信号。陈叶来认为其目前的代理人并非朱某，是否委托过朱某系陈叶来的自主选择，并要求朱某出庭。审理中，原审法院向中介李某了解情况，中介李某确认潘仲平提供的三方微信聊天记录的真实性，表示其ｊｉａ×××＠126.ｃｏｍ电子邮箱收到过陈叶来寄送的房产出售协议委托书和撤销委托授权书，其均提供给潘仲平；其收到陈叶来交付的涉案房屋钥匙，至今还在其处；收到潘仲平交付的定金50000元，因陈叶来迟迟不来履行合同，后其将定金返还给潘仲平并要求潘仲平出具了收条，并向法院提供了如下证据材料：1、2016年1月1日李某ｊｉａ×××＠126.ｃｏｍ邮箱收到的Ｙｅｌ×××＠ｇｍａｉｌ.ｃｏｍ邮箱发送的邮件，邮件内容为：你好，李某！按你微信上说的，我现在写了一个委托书，不知道行不行？如果还有不妥之处，我再修改。我的身份证及护照你都有照片了，我就不再扫描邮寄了。祝新年快乐！叶来。2016年1月2日，李某回复Ｙｅｌ×××＠ｇｍａｉｌ.ｃｏｍ，邮件看过了，可以，谢谢你的信任，我来和客户联系。2、2016年7月22日李某ｊｉａ×××＠126.ｃｏｍ邮箱收到的yelachen@yahoo.de邮箱发送的邮件，该邮件同时抄送165×××＠ｑｑ.ｃｏｍ以及yelachen@yahoo.de，邮件内容为：你好，李某！鉴于你作为中介的为难处境，我非常不安！考虑再三，我决定解除对你的委托。这份解除委托书我也同时寄给我国内的律师。作为中介的这个角色，你可将我的这份解除委托书转呈买方，感谢他的理解，无法预期设想回国办理房产售卖，签证问题也不是我个人所能决定。如果他有什么新的想法，请他直接与我的律师接洽联系。祝好！陈叶来。3、中介李某与微信号为×××的微信聊天信息，2015年12月26日微信号为×××告知有人看中其兰园公寓房子，有中介一直联系并表示有人80万想拿下房子，觉得外地中介没有责任心，委托李某，两个人沟通了离婚证的调取、涉案房屋内户口的处理。2015年12月28日李某：房子今天我又跟顾客沟通了，方便尽快联系我，把房产证拿出来，签合同的时候方便的话我们视频，2015年12月29日李某：这个顾客能满足我们这边的一切要求；2015年12月29日×××：也不是我急这个事情。反正等夏天，你能找到人卖80W以上更好。李某：现在就是和客户说好80万，其他条件也能答应，如果你想再卖的高一点，我就回绝这个客户，再找，我现在上网价格82.6万。×××：可以再等等！我反正不急的，谢谢你操心。李某：知道了，但价格还是你要定一下，这样有顾客可以沟通。2015年12月31日×××：这个价可以的。坦坦白白的讲：主要问题是，儿子这次回来说，他在准备牛津和剑桥的入学考试，还有一年半时间，如果继续读下来，我不卖房子赞助他，他就比较辛苦。国内房子就必须卖掉！早卖早得经济上的安全感。李某：也是，如果决定卖掉我来和客户联系。卖不卖你的自由，决定了，可以的话我来办理，但一定要深思熟虑。×××：是的，急于求成心态，让我感觉非常不好！卖肯定要卖，你说的暑假时间很好。李某：（语音）×××：我肯定回来，2016年肯定会公务回来一次，只是现在经费没有确定，具体时间不能定。（双方之间语音往来）李某：Ｊｉａ×××＠126.ｃｏｍ。2016年1月1日×××：我昨晚委托书已寄，请查收。2016年1月3日李某：昨天我合同已签好，等今天对方客户定金打我账号生效。×××：钱我不着急，先你管。我就是担心我的材料不齐备。李某：（语音）×××：有你么我总放心点，并发送其身份证正反面复印件。等你那边联系好，我们可以三方直接谈一次。李某：（语音）×××：人家这个顾虑我理解，我现在价钱确定，又有你帮忙，我这方面肯定不会再变卦了。变来变去对不住朋友，不是我的风格。李某：今天银行休息，客户说明天汇款，到了马上通知你。×××：好的，谢谢，对方什么背景？李某：小夫妻，很好的人，外地人在苏州9年了。×××：如果人家诚心买，也不要为了钱死催他们，不太好。李某：不会的，定金一定要付的，并上传潘仲平身份证照片。×××：同样80W的价钱，交给你，我不知道省心多少。2016年1月6日×××：老家具你能不能让他们接收下来，付点钱，这样我就省心了。李某：家具的事，等你回来再说吧。（……）2016年4月15日×××：我回国了，因为我妈妈去世了（……）李某：那客户要不要碰头，你方便电话。×××：现在不好说，估计悬，实在无心情。李某：能碰一下头最好，房产证什么你去拿出来。×××：我这次是总领事特许签证，不能待过一周。李某：哦。（双方语音、文字进行交流）2016年4月16日李某：这次你肯定辛苦的，你几时回来提前说，主要客户他有点不放心，定金那还是放我这边。2016年7月3日李某：几号回来。×××：本周五刚刚学校的中文期末考试结束，下周二约了时间去办理签证，之后就可以订机票，一有具体消息就告诉你！2016年7月5日×××：有个意外，今天去慕尼黑办签证，签证处的人拒纳我的材料，说我的签证凭房产证不能办理，在那里搞得不欢，所以我也不好马上找教育领事，怕太为难人家，这个事情还真得问一下律师怎么弄，如果我因签证问题回不来，是不是卖房这件事情上属于违约？但是这个事情我自己都无法预知啊。2016年7月16日×××：内部的人说，这个事情没法帮我了，上次去签证的时候，电脑里记录了一笔，所以现在教育领事也不好帮忙，她说按常规三个月之内无法得到中国签证的，这样暑假卖房子的事情就无法兑现了。2016年7月19日×××发了长微信，大致内容为：明确因为签证问题回不了中国，据律师说这情况不属于个人违约，要求中介将押金退还给对方，庆幸自己尚未参与钱的往来，如果今年夏天不能出手其房产，其未来规划也有很大变化。因为去年九月份以来获得了一所市立中学的工作，因而与新学校的校长有了工作上的接触，今年三月起建立了伴侣关系，他非常喜欢旅游，经过考虑打算既然无法立即脱手，就索性再等几年，等两个人什么时候有可能与机会一起去中国，至少可以在自己家里住，免得老住酒店。李某（撤回了一条消息）×××：他老婆不是八月份要生孩子吗？让人家吊着不好吧？！你跟他明说好了，我是德国人的思维。李某：上次交流是签证问题，这次交流你的意思是不卖了。八月生孩子不影响。×××：我没有签证肯定无法成交这是一个事实情况，我自己也很为难。李某：定金是我收的，当时也想给你的。×××：真是计划赶不上变化。（双方沟通，应×××要求李某提供授信地址，×××委托律师给李某寄信，李某拒收，双方发生争议）2016年9月16日×××：学校有计划中国上海的参访交流，因为对方的邀请函还没有来，时间无法确定，有消息马上通知你。2016年10月8日李某：10月4日苏州限购了，客户着急，之后李某分别于2016年10月11日、21日、22日，2016年11月4日、7日14日、16日、22日多次联系×××，×××均未作回复。2016年11月2日李某向×××发送兰园房产委托书PDF格式，并要求仔细看看，如果有违反委托协议，有罚金。2017年1月2日×××：李某，新年好，你7月22日做的关于我房子的网签，请把该网签号及密码发给我。谢谢。陈叶来。表示房子的网签号其有权利知道。经质证，潘仲平认可上述3份材料，陈叶来认为李某作为证人应出庭作证，且否认向李某发送过授权委托书及撤销委托书，否认和李某之间存在过上述微信内容。审理中，陈叶来明确2016年1月1日至2016年12月31日，其因老母过世于2016年4月14日至2016年4月21日回中国，因校际交流于2016年11月5日至2016年11月17日因公回中国。针对微信记录多次提及的签证被拒情况，法庭要求陈叶来进一步提供拒签材料时，陈叶来表示不清楚。另查，原审法院经向深圳市腾讯计算机系统有限公司调查得知，微信号×××的绑定手机号为4915203888797，注册时间为2013年8月15日。深圳市腾讯计算机系统有限公司明确，微信聊天记录并不保存于服务器，仅可通过用户接受有关聊天记录的终端设备查看。对此，潘仲平予以认可，并强调法院向中介李某调查并拍摄的微信聊天记录据此应作为证据使用，陈叶来表示其联系方式为0049821487589，而非法院调查的绑定手机号，深圳市腾讯计算机系统有限公司已经明确无法协助提供聊天记录。以上事实，有潘仲平提供的房屋买卖（居间）合同、涉案房屋房产证、土地证及平面图复印件、中介李某和潘仲平的微信聊天记录、存量房买卖合同、房产出售协议委托书、李某、陈叶来和潘仲平的三方微信聊天记录、撤销委托书及涉案房屋权属登记信息查询结果单，有陈叶来提供的苏州工业园区佳园信息咨询有限公司企业信息公示报告，有法院从李某处调取的电子邮件截图、李某和陈叶来的微信聊天记录照片及和李某做的调查笔录，法院与朱某律师做的调查笔录，深圳市腾讯计算机系统有限公司作出的调查函回函，中国建设银行股份有限公司苏州城中支行的还贷证明及庭审笔录等证据予以佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、中介李某有无权利代表陈叶来于2016年1月2日签订《房屋买卖（居间）合同》。二、若《房屋买卖（居间）合同》订立并生效，能否继续履行。三、潘仲平的违约金主张能否得到法院支持？陈叶来的反诉请求能否得到支持？针对争议焦点一：潘仲平认为，中介李某拥有涉案房屋钥匙，带领潘仲平实地考察涉案房屋，出示了涉案房屋房产证、土地证及平面图复印件，亦出示了潘仲平授权委托书，结合微信聊天内容，可证实中介李某获得了陈叶来的充分授权，潘仲平有理由相信李某有权代表陈叶来签订房屋买卖（居间）合同。陈叶来认为，该《房屋买卖（居间）合同》的真实性不予认可，该合同未约定根本事项、身份证号为空白、签订合同的人员是谁没有确定，甲方是李某代，故缺少根本性构成要件：无陈叶来身份证件号码及相关身份证件复印件作为合同附件、无陈叶来婚姻状况作为合同附件、无陈叶来配偶同意出售房屋书面证明作为合同附件、无交易方留存信息表（应当明确交易方的国籍、身份证件、联系方式，并有当事人签字确认）作为合同附件，由于陈叶来系德国国籍，房屋买卖合同的签订还需要遵守《司法部、建设部、外交部、国务院侨办关于办理港澳台同胞、台湾同胞及外国人房屋产权事宜中如何确认公证文书效力的通知》的规定，还应遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条，《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》第22条，《最高人民法院关于审理买卖纠纷案件适用法律问题的解释》第4条，《中华人民共和国电子签名法》第3条的规定。原审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，本案经向深圳市腾讯计算机系统有限公司调查，微信号为×××的注册绑定手机号为49打头，系德国国家代码，且注册日期为2013年8月15日，结合向朱某律师调查内容，陈叶来委托朱某律师处理合同解除事宜时，双方当面互加微信号，陈叶来使用的微信号为×××，微信名叶果然，再根据微信聊天记录中×××陈述的2016年两次来中国的时间和原因，与陈叶来确认的内容一致，故综合来看，微信号×××确系陈叶来使用。微信聊天内容记载：2016年1月1日李某告知电子邮箱后，陈叶来明确昨晚委托书已寄，李某提供的上述电子邮箱显示确实于2016年1月1日收到授权委托书，邮箱内容与微信聊天内容相一致，并落款叶来，据此认定通过电子邮箱发送的授权委托书确系陈叶来对中介李某做出的委托。微信聊天记录显示2016年7月22日陈叶来明确向李某电邮撤销委托书，并抄送律师，中介李某的上述电子邮箱确实于2016年7月22日收到撤销委托材料，且该邮件的确同时抄送了其他邮箱，上述内容进一步证实2016年1月1日陈叶来确实委托中介李某处理出售国内房产事宜。依据房产出售委托协议书记载，李某作为陈叶来代理获得公寓钥匙，经商谈确认房屋出售可能最低价为人民币80万元整（不包括家母财产），定金五万，房产内户口在转让后半年内迁出，自委托之日起，李某承担有关该房产与客户的所有口头协商与书面协议，所有事宜进展，委托人有义务及时和陈叶来沟通，最后经陈叶来同意。2016年1月2日李某代陈叶来签订的《房屋买卖（居间）合同》的确就房屋的坐落、售价、定金金额、户口做了明确约定，上述约定与授权委托书内容一致，李某的行为遵循了《房产出售委托协议书》中载明的委托事项，微信聊天记录亦证实中介李某随时就房产出售事宜进展与陈叶来进行了沟通，获得了陈叶来的明确同意，故中介李某的确有权代理陈叶来签订《房屋买卖（居间）合同》，上述代理行为陈叶来明知且同意，故陈叶来对李某的上述代理行为，应承担民事责任。陈叶来辩称的公证及电子签名法等内容与本案无关，故相关的辩称意见不能成立。在上述《房屋买卖（居间）合同》不存在法定无效的前提下，该协议合法有效，对当事人均具有法律约束力。潘仲平有继续交付房款的义务，陈叶来有按照约定履行过户及交房的义务。关于争议焦点二：若《房屋买卖（居间）合同》订立并生效，能否继续履行的问题。也即，潘仲平能否根据《房屋买卖（居间）合同》约定向被告支付房款，陈叶来向潘仲平交付房屋并配合办理过户手续的问题。审理中，经核实，涉案房屋陈叶来虽早已还清贷款，但仍未涤除抵押权，潘仲平交付的定金由于陈叶来迟迟不回国履约，中介已交还潘仲平。故本案中，潘仲平还需向陈叶来交付房款80万元，陈叶来应将涉案房屋抵押权涤除并协助潘仲平办理涉案房屋的过户手续。中国建设银行股份有限公司苏州城中支行当庭明确愿意配合涤除本案房屋的抵押权，故在办理过户手续前，应先由陈叶来办理涉案房屋的抵押权涤除手续，后潘仲平交付被告房款80万元，陈叶来协助潘仲平办理涉案房屋的过户手续，过户产生的费用由潘仲平承担。依据《房产出售委托协议书》及微信聊天记录、《房屋买卖（居间）合同》记载，陈叶来出售给潘仲平的系涉案房屋以及房屋内的厨房固定设施、空调两台及固定装修，但不包括房产内的老式五斗橱、老式双人床、麻将桌及四把麻将椅，故陈叶来应将上述不在合同范围内的物品搬离，并将房屋交付潘仲平。关于争议焦点三：潘仲平的违约金主张能否得到法院支持？陈叶来的反诉请求能否得到支持？潘仲平潘仲平依据《房屋买卖（居间）合同》第六条的约定要求被告支付约定房屋总价10%的违约金，但依合同约定，该条款系解除合同违约金，现潘仲平主张继续履行合同，故不应适用此约定。潘仲平认为陈叶来违约行为已给其造成实际损失，但并未主张赔偿损失，本案对此不予理涉，潘仲平可另行主张。故潘仲平主张的违约金不予支持。由于中介李某有权代表陈叶来签订《房屋买卖（居间）合同》，故陈叶来的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、中国建设银行股份有限公司苏州城中支行于本判决生效之日起十日内解除苏州市吴中经济开发区房屋的抵押登记手续，陈叶来予以配合。二、陈叶来于上述房屋抵押登记解除之日起十日内协助潘仲平办理上述房屋的所有权转移登记手续，相应的税费由潘仲平负担；同时，潘仲平将购房款80万元一并支付给陈叶来。三、陈叶来于上述房屋所有权转移登记后三日内将涉案房屋内的老式五斗橱、老式双人床、麻将桌及四把麻将椅搬离，并将房屋交付潘仲平。四、驳回潘仲平的其他诉讼请求。五、驳回陈叶来的全部反诉请求。本诉案件受理费收取为12600元，反诉案件受理费5900元，公告费300元，合计人民币18800元，由潘仲平负担800元，由陈叶来负担18000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈叶来向本院提交：1、《江苏省城市房地产交易管理条例》，2、《苏州市住房和城乡建设局文件》，证明房屋买卖需要法定程序，2016年1月2日的房屋买卖居间合同缺少必要的组成要件并且不符合法定程序，陈叶来方多次要求传唤房屋中介李某出庭。一审法院罔顾事实据未依法传唤李某出庭作证，而是在潘仲平方未提交申请的情况下，违法调查取证；3、杜卫剑与邢敦虎房屋买卖合同纠纷上诉案民事判决书，证明电子签名法已经颁布实施；4、一审卷中调查申请、庭审笔录，证明一审庭审中法官从未提及潘仲平及其代理人向法院提交调查申请，申请向李某调查取证。卷宗中2018年3月1日吴婷向一审法院提交的调查申请，内容为申请法院向李某调取证据，该调查申请与庭审笔录以及一审判决书明显不符，我方有理由相信该调查申请系我方向一审法院提交上诉状后，被上诉人与相关人员通过倒签日期的方式共同伪造的证据。潘仲平质证认为，上述证据真实合法，但上诉人的证明目的不予认可。被上诉人在诉讼过程中一直尊重事实，遵纪守法，并且被上诉人本人在房屋买卖中，从洽谈之前至今一直都遵守法律规定。在上诉人试图违约时，被上诉人多次请求其继续履行合同，透过中介也多次发邮件与其沟通，但被上诉人不予理会。被上诉人保有就本次房屋买卖的实际损失向上诉人另行起诉的权利。陈叶来申请证人朱某出庭，朱某陈述：其是职业律师，向一审法院陈述的内容不涉及到损害国家利益社会公共利益，不涉及到身份关系，不涉及到民事诉讼法规定的公益诉讼以及环境污染，不涉及到当事人有恶意串通损害他人合法权益可能，不涉及依职权要追加当事人中止诉讼、终结诉讼回避等程序性事项。陈叶来质证认为，二审证人朱某出庭与一审程序违法是两个不同性质的问题，不能因为二审证人朱某出庭了一审的调查取证就是合法的。陈叶来申请证人李某出庭，李某陈述：确认一审期间向法院陈述的内容。陈叶来质证认为，李某涉嫌虚假作证，李某所说的房屋买卖流程和他实际在本案中所签订的房屋居间合同是完全不符的。同时李某提到陈叶来给他最初给他的是德国护照，但是李某接着又否定说是有苏州户口的。一审法官对李某做的调查取证已经明确说陈叶来一直在国外，不在国内。我们对一审所调取的证据真实性以及完整性不认可。同时二审中李某是否作为证人出庭与一审法院向李某违法取证是两个不同的概念。潘仲平质证认为，一审法院取证不存在任何程序违法的问题。在一审庭审过程中，被上诉人提交了与朱某律师、中介立军相关的证据，且多次要求一审法院对该二人进行了解。一审法院行为并无不当，全部证言系合法取得，应予采纳。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，根据一审查明及二审证人朱某、李某出庭陈述，依各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面综合审查判断，可以确认以下之事实：一、李某于2016年1月1日从电子邮箱收到陈叶来发送的授权委托书，委托中介李某处理出售国内房产事宜。委托书载明：李某作为陈叶来代理获得公寓钥匙，经商谈确认房屋出售可能最低价为人民币80万元整（不包括家母财产），定金五万，房产内户口在转让后半年内迁出。自委托之日起，李某承担有关该房产与客户的所有口头协商与书面协议，所有事宜进展，委托人有义务及时与本人沟通，最后经本人同意，确定符合法律条款的买卖合同；二、2016年1月2日李某代陈叶来与潘仲平签订《房屋买卖（居间）合同》，就房屋的坐落、售价、定金金额、户口做了明确约定，上述约定在授权委托书范围之内；三、微信号×××为陈叶来使用；四、2016年7月22日，李某从电子邮箱收到陈叶来发送的撤销委托书，载明解除对李某（苏州佳园房产，身份证：，见：房屋买卖居间合同，2016-01-02签）的授权。位于苏州石湖东路兰园公寓****的房产售卖一事自即日起将不再委托李某及其所属的佳园房产中介公司办理；五、潘仲平、李某与陈叶来微信聊天记录印证上述事实；六、2016年7月22日，涉案房屋办理了苏州市存量房买卖合同网签手续，出卖人陈叶来，买受人潘仲平，居间代理机构苏州工业园区佳园信息咨询有限公司，房屋出售价格为80万元，该合同落款处无出卖人、买受人的签名或盖章。陈叶来虽自始否认上述事实，但未有足以反驳的相反证据，本院对其主张不予采信。根据上述事实，可以认定李某系受陈叶来委托，在代理权限内代理陈叶来与潘仲平签订《房屋买卖（居间）合同》。虽然授权委托书中有“最后经本人同意，确定符合法律条款的买卖合同“内容，但根据李某与陈叶来之间的微信聊天记录，可证实李某就房产出售事宜进展与陈叶来进行了充分的沟通，获得了陈叶来的明确同意，陈叶来对李某出售涉案房屋给潘仲平是明知且同意的。因此，《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。尽管2016年7月22日，陈叶来解除对李某的授权，同日，李某协助办理了涉案房屋的网签手续且未有各方当事人签章，存在瑕疵，但并不影响到《房屋买卖（居间）合同》的效力及履行。同时依据上述事实，潘仲平也有充分理由相信李某具有代理权。因此，李某以陈叶来名义实施的民事法律行为，对陈叶来发生效力，陈叶来应对李某的上述代理行为承担民事责任，具体而言，即按照合同约定履行过户及交房的义务。经一审法院核实，涉案房屋陈叶来已还清贷款，但未涤除抵押权，一审法院依潘仲平的申请追加中国建设银行股份有限公司苏州城中支行为第三人符合法定程序。一审庭审中，中国建设银行股份有限公司苏州城中支行明确表示愿意配合涤除本案房屋的抵押权，故在潘仲平变更诉请的情形下，原审法院判令陈叶来配合办理涉案房屋的抵押权涤除手续后协助潘仲平办理过户手续并无不当。另经查明，原审法院依当事人的申请，基于审理案件需要，向李某、朱某等调查收集证据，并组织当事人进行质证，未违法反法定程序。二审中，本院依陈叶来要求通知证人出庭作证，证人陈述与一审法院调查一致，可以作为认定事实的依据。综上所述，陈叶来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18800元，由陈叶来负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 叶 刚审判员 曾雪蓉二〇一九年六月十一日书记员 徐馨岚