上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初5260号原告：欧阳荣元，男，1962年11月16日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：李锦洲，上海恒建律师事务所律师。被告：江玉，女，1971年10月2日生，汉族，住江西省九江市。委托诉讼代理人：胡海，男。原告欧阳荣元诉被告江玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告欧阳荣元的委托诉讼代理人李锦洲、被告江玉的委托诉讼代理人胡海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳荣元向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年7月至2016年12月拖欠的租金28,170元；2、判令被告支付原告逾期支付租金的违约金3,008元(以28,170元为本金，自2016年9月23日起算至2019年3月8日，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算)；3、判令被告支付原告年底突然解约造成原告房屋空置的损失23,100元(两个月租金，具体金额由法庭酌定)。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即支付原告欠付的2016年7月至2016年12月的剩余租金28,170元；2、判令被告向原告支付逾期支付租金违约金(以欠付租金28,170元为基数，按同期银行贷款利率4.35%计算，自2016年最后一期租金应付时间即2016年9月23日起算至2019年4月23日)；3、判令被告向原告支付原告代付的2018年7月至2018年12月物业费1,335元；4、判令被告向原告支付无故解约违约金10,500元(以押金抵扣)。事实和理由：原告欧阳荣元与被告江玉于2016年6月13日签署《租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)用于办公。租赁期自2016年7月1日起至2021年6月30日止，前两年月租金10,500元，第三年月租金11,550元，租金按季支付，每期租金提前7日支付。合同签署后，原告按约将房屋交付被告。但被告于2018年12月1日突然退租，擅自处理办公家具，且恰逢年底，房屋难以重新租出，造成原告巨大损失。另，被告支付租金一直存在逾期，截至退租之日，被告尚余部分租金及物业费未支付。为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告江玉辩称，不同意原告全部诉请。理由是：1、被告与原告不存在房屋租赁合同关系，实际上双方是委托合同关系。被告是中介公司上海江汉房地产经纪事务所的投资人，原告全权委托被告出租系争房屋，在签订系争房屋租赁合同之后，原告2016年6月18日向被告出具了委托书;2、被告不拖欠原告任何租金，被告租金支付至2018年11月底。被告不存在拖欠租金，故不同意违约金的诉请。如果法庭认定被告承担违约金，认为违约金标准过高，请求法庭调低。3、原告诉请的物业费确系原告支付，但双方未约定物业费应由被告负担，之前一直是被告代付，合同解除后应该由原告自行承担；4、被告2018年12月1日向原告返还了系争房屋，原告2018年12月中旬左右就又租出去了，不存在空置损失。原告要求被告支付解约违约金的诉请是不合理的，被告是合同按约到期解除的。根据被告已付的费用，包括押金10,500元在内，被告多付原告合计24,530元，原告应予以退还，被告还希望在本案中一并处理中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告欧阳荣元是系争房屋的产权人。2016年6月13日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《租赁合同》一份，约定被告向原告承租系争房屋作为办公使用。租期为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止；房屋月租金为壹万壹仟伍佰元整，租金以转账方式支付，首期付3个月，另付10,500元押金，以后按每3个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金)后，必须开具收据予乙方；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付的费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、保安保洁费、有线电视费等费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。物业费由乙方承担；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金壹万壹仟伍佰元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款：第一年第二年每月租金不变即壹万零伍佰，第三年租金即2018年7月1日至2019年6月30日的月租金为11,550元……合同另对其他相关事宜作出约定。2017年11月30日，被告代原告与案外人万某某签订《租赁合同》一份，约定万某某承租系争房屋作为办公使用，租期为1年，自2017年12月1日起至2018年11月30日止。前七个月的月租金为10,500元，后五个月的月租金为11,550元，租金以任何方式支付……合同另对其他相关事宜作出约定。2018年12月1日，被告向原告发送微信，载明“欧阳先生你好，1508的房子租客在上个月就已经提出到期不租了，我们用了一个多月的时候都没有租掉，现在你只能把房子收回，我们于2018年12月1号将此房交给你，因我们现在不在青年城了，所以我们把房子的钥匙放在青年城19号楼20号电铺，另外就是一个月的押金麻烦退给我，我好给租客”。原告支付了系争房屋自2018年7月起至2018年12月止的物业费合计1,335元。被告系上海江汉房地产经纪事务所的投资人。原、被告对于上述事实无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院进行分析认定：1、原告提交中国银行交易流水明细清单，证明2016年6月13日，被告支付原告房租及押金合计37,300元，本应支付2016年7月至9月的租金及押金合计42,000元；被告于2016年10月18日支付原告8,030元，本应支付2016年10月至12月的租金31,500元。对此，被告对其真实性无异议，但认为2016年租金其已支付完毕，该两笔款项均系经过与原告协商确认的金额进行支付的。2、被告提交落款日期为2016年6月18日的《委托书》一份，其中载明“本人名叫欧阳荣元，现有上海市沪松公路XXX弄XXX号XXX室与1509室两套办公楼，因本人事务繁忙，现全权委托江玉为此两套房子办理出租事宜”，欲证明原告当日全权委托被告出租系争房屋，2016年6月13日双方签订的租赁合同即解除了，认为双方是委托合同关系。对此，原告对其真实性无异议，但认为委托书是用于被告转租系争房屋的，无法证明双方之间存在居间合同关系，当时被告跟原告说可能会将系争房屋出租给案外人，原告同意了，被告打印委托书后由原告签名。3、被告提交落款日期为2016年6月18日的租金收据及押金收据各一份，证明原告出具委托书当日，被告现金支付原告三个月的租金31,500元及押金10,500元，对此，原告对两份收据真实性均无异议，但认为该两笔租金及押金即2016年6月13日被告支付的37,300元，对应的是2016年7月至9月的租金及押金，当时因为被告说系争房屋存在问题需要修缮故扣除部分租金，事后被告要求原告于2016年6月18日出具了该两份收据。原告认为，被告不存在现金支付42,000元的事实，被告提出解约时并未提及该部分租金。原告还认为，因被告未举证证明系争房屋维修过，故其对房屋修缮的事实不予认可。本院对上述三组证据的真实性均予以确认。审理中，原、被告双方一致确认，目前系争房屋租赁合同已经解除；被告付清了原告自2017年1月至2018年11月的租金；被告支付了原告押金10,500元；原告未向被告支付过中介费。审理中，原告自愿放弃主张2018年12月的物业费。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告以委托书为由辩称租赁合同解除，主张双方系委托合同关系，而原告认为双方是房屋租赁合同关系，委托书的出具是为了方便被告对外转租。本院认为，被告并无证据证明委托书出具时双方就房屋租赁合同的解除达成了一致意见。且从合同履行情况来看，案外人万某某并未向原告支付过款项，而被告向原告支付租金的情况与双方房屋租赁合同约定大致相符，原告亦未向被告支付过相应的居间费用，不符合委托代理的一般逻辑。另，结合案外人万某某租赁使用系争房屋的事实来看，原告陈述委托书的出具系方便被告另行转租的解释亦属合理。综上，本院认定原、被告双方成立的是房屋租赁合同关系。对于租金支付情况，双方均对2017年1月至2018年11月的租金支付情况无异议，对于2016年7月至2016年12月的租金，原告主张被告尚欠租金28,170元未付。被告辩称其于2016年6月18日另行以现金方式支付租金及押金的意见。本院认为，双方租赁合同明确约定租金支付方式为转账，现被告并无证据证明其现金支付租金的相关事实，原告对此亦不予认可。且解约时，被告微信中并未提及多付的租金，仅提及押金退还之事实。故对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。原告解释2016年6月18日的租金及押金收据，针对的系被告于2016年6月13日支付的37,300元，本院认为原告出具该两份收据的行为表明系其对被告已付清2016年7月至9月租金的确认，现原告再以被告无证据证明房屋修缮事实为由要求被告支付该期间段的剩余租金，并无依据，本院不予支持。对于2016年10月至12月的租金，被告实际仅支付8,030元，被告辩称系按与原告协商确认的金额进行支付，无相关证据予以证实，原告亦不予认可，故本院不予采纳。综上，被告应付原告剩余租金23,470元(10,500元*3-8,030元)。至今原告尚欠被告租金23,470元未付，现原告主张被告支付欠付租金相应的逾期付款违约金，有事实和法律依据，本院予以确认。对于违约金计算方式，原告主张按照年利率4.35%计算至2019年4月23日止，并无不当，本院予以确认，但应自2016年9月24日起算，本院依法予以调整。被告辩称违约金计算标准过高，并无依据，本院不予采纳。原告要求被告承担其已实际代缴的自2018年7月至2018年11月的物业费1,112.50元，符合双方合同约定，本院予以支持。被告在合同未到期的情况下提前退租，且系其自身原因造成，显然构成违约。现原告要求被告支付解约违约金10,500元，以被告已付押金10,500元进行抵扣，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江玉于本判决生效之日起十日内支付原告欧阳荣元租金23,470元；二、被告江玉于本判决生效之日起十日内支付原告欧阳荣元逾期支付租金的违约金(计算方式：以23,470元为本金，自2016年9月24日起至2019年4月23日止，按年利率4.35%计算)；三、被告江玉于本判决生效之日起十日内支付原告欧阳荣元自2018年7月起至2018年11月止的物业费1,112.50元；四、被告江玉于本判决生效之日起十日内支付原告欧阳荣元解约违约金10,500元(被告江玉已付的押金10,500元予以冲抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,157元，减半收取计578.50元，由原告欧阳荣元负担25元(已付)，被告江玉负担553.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈贤聪二〇一九年六月二十八日书记员  赵晓彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。