重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)渝0106民初15479号 原告：重庆市盐业（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区五四路**第**部分及第**，统一社会信用代码91500000202802714G。 法定代表人：刘克林，重庆市盐业（集团）有限公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海林，重庆万同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张茜，重庆万同律师事务所律师。 被告：王建蓉，女，1968年8月13日出生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：陶柱，重庆百晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢维斯，重庆百晟律师事务所律师。 原告重庆市盐业（集团）有限公司（以下简称盐业公司）与被告王建蓉房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年11月10日受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序于2017年3月1日、6月19日公开开庭进行了审理。原告盐业公司的委托代理人黄海林、李建秋，被告王建蓉的委托代理人张建华、宋晨辉到庭参加诉讼。转为普通程序后，依法由审判员谢凤鸣担任审判长，与人民陪审员郑元霞、陈惠英组成合议庭适用普通程序于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告盐业公司的委托代理人黄海林、张茜，被告王建蓉的委托代理人陶柱、谢维斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盐业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议》；2、判令被告立即将位于重庆市沙坪坝区某房屋腾空并交还给原告；3、判令被告立即向原告支付2015年6月1日前未付清的租金15445.60元；4、判令被告立即向原告支付自2015年6月1日起至法院判决租赁合同解除之日期间的房屋租金，其中，2015年6月1日至2015年7月31日期间按照33334.5元/月计算，2015年8月1日至2016年7月31日期间按照34997.76元/月计算，2016年8月1日至判决解除之日期间按照36751.68元/月计算；5、判令被告支付逾期支付房屋租金的资金占用损失，该资金占用损失以逾期支付的租金为基数，自逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止；6、判令被告按照36751.68元/月的标准支付自判决解除租赁合同之日起至被告交还房屋之日止的房屋占用费；7、判令被告立即向原告支付垫付的物业服务费14118.02元。事实和理由：2012年7月26日，原告与被告签订房屋租赁合同、房屋租赁安全协议，约定由原告将位于重庆市沙坪坝区某商业用房屋出租给被告使用，租赁房屋作商业使用，期限自2012年8月1日至2019年7月31日，房屋租金为每月30240元，每年按5%递增，合同还对费用及税金的承担、租金支付、合同解除、违约责任等进行了约定。租赁合同签订后，原告如约向被告交付了房屋，被告也支付了部分租金，但被告在支付租金时未按约定标准足额支付，并自2015年6月起开始长期拖欠租金，截止2016年10月，被告共拖欠租金612340.84元。经原告多次催收，被告拒绝支付。2016年4月，原告再次向被告发函催交租金，但被告至今未付，而且被告未按合同要求征得原告书面同意即再次对房屋进行了二次装修改造，损害了原告的利益，现原告诉至法院，请求判如所请。 被告王建蓉辩称，王建蓉拖欠租金、物业服务费是因为盐业公司违约在先导致的，王建蓉投资150多万元对房屋进行装修用于经营，刚营业两年半房屋就出现大面积漏水反水现象，导致王建蓉装修及营业损失严重，王建蓉多次催告盐业公司履行维修义务，但盐业公司置之不理，王建蓉迫于无奈在资金短缺的情况下投资20多万元对漏水现象进行部分治理，并重新对该房屋部分区域进行装修，尽早恢复营业减少自身损失，但刚刚重新开张，盐业公司就要求解除合同，完全不考虑王建蓉对该场地的漏水治理及投资，王建蓉不是不交租金、物业服务费，而是认为对于2015年6月1日至2016年3月31日漏水的十个月期间的租金不该由自己承担，盐业公司在怠于履行维修义务时，王建蓉十个月确实没有办法经营，租赁物不能使用不是由王建蓉造成的，所以不该由王建蓉缴纳十个月的租金、物业服务费，王建蓉在重新开张经营后的租金、物业服务费会在盐业公司妥善解决房屋漏水及财产损失后足额缴纳，所以请求法院驳回盐业公司的诉讼请求。 王建蓉认可盐业公司陈述的租金标准，但对盐业公司主张的计算租金的起始周期不认可，盐业公司提前了4个月计算递增的租金，导致计算出王建蓉2015年6月1日尚欠租金15445.60元；认可其从2015年6月1日开始没有交纳租金，认可盐业公司垫付了物业服务费14118.02元，但由于该期间租赁房屋无法使用，该物业服务费不应由王建蓉承担。 本院经审理认定事实如下，重庆市沙坪坝区某房屋系盐业公司，其建筑面积1008.43平方米。 2012年7月26日，盐业公司（甲方）与王建蓉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市沙坪坝区某房屋出租给乙方，房屋面积1008平方米，租赁期限自2012年8月1日起至2019年7月31日止，甲方同意乙方装修期为3个月，即租金延迟3个月收取。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用。租金标准：该房屋每月租金为30240元，每年按5%递增，第二年至第七年每月每平方米租金分别为31.50元、33.07元、34.72元、36.46元、38.28元、40.20元;乙方交纳以下费用：物管费、水、电、燃气费用；另收乙方房屋使用保证金10000元；合同第七条约定，在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外），乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务，对乙方的装饰装修部分，甲方不负有修缮的义务。合同第八条约定，未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；合同第九条约定，甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住的，甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的，乙方有权解除合同；在租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋、拆改变动房屋结构，或拖欠房租累计1个月以上的，或逾期未交纳应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，甲方有权解除合同；合同第十一条约定，由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。 同日，盐业公司（甲方）与王建蓉（乙方）还签订了《房屋租赁安全协议》，约定甲方负责房屋自身的维修（不包括房屋的附属设施），除乙方人为造成的房屋损失和不可抗力外，保证房屋不漏雨、倾斜、倒塌等。 合同签订后，盐业公司即将涉案租赁房屋交付给王建蓉使用，王建蓉接收房屋后先后经营洗浴中心、茶楼并先后向盐业公司交纳租金910604元。但是，从2015年6月1日起，王建蓉以涉案房屋漏水为由未向盐业公司支付租金。 2015年12月24日，盐业公司向涉案房屋所在小区的物业服务企业重庆市灵纬物业服务有限公司发出《关于要求对尚赏居某房屋进行维修的函》，该函载明;我公司尚赏居某物业，自2015年9月以来，该物业租赁人先后报告7处漏水，其中6处漏水在贵公司拒不维修的情况下，我公司已出资进行了修复。一处主污水管虽经贵司修复，但仍然继续渗漏，大厅里有很大的异味，现租赁人以漏水导致装修和设施受损、大厅异味根本无法继续营业为由拒付我公司租金，现我公司函告如下：请立即启动对污水管道的维修整改，如需申请大修基金，请贵司积极作为，如需业主集资，我公司愿意分摊。 2016年4月20日，盐业公司向王建蓉发出《关于沙坪坝某茶楼交纳租金和收回租赁房屋的函》，认为王建蓉欠交2015年6月至2016年4月期间的租金349869.74元，已构成严重违约，要求王建蓉立即结清所欠租金349869.74元及同期租金的资金利息；如果王建蓉在2016年4月30日前未结清本息，盐业公司将于2016年4月30日解除房屋租赁合同并收回该出租房屋。 2016年4月26日，王建蓉向盐业公司发出《函告》，告知盐业公司：王建蓉拖欠租金是因为涉案租赁房屋从2015年6月开始漏水，造成整个茶楼被淹，无法经营并遭受极大的损失，要求协商解决。如不能达成共识，贵司可以在人民法院诉讼解决。 盐业公司代王建蓉垫付了物业服务费14118.02元后认为，王建蓉未按合同约定支付租金、物业服务费，已构成违约，遂向本院起诉，要求判如所请。 另查明，2016年1月26日，重庆市灵纬物业服务有限公司（以下简称灵纬公司）向本院起诉盐业公司，要求盐业公司支付物业服务费，盐业公司随即在诉讼中提出反诉，盐业公司反诉称其是重庆市沙坪坝区某物业业主，将该物业租赁给他人做茶楼生意。2015年6月，承租人发现承租场地内屋面、外墙渗漏、屋顶漏水情况，并且日趋严重，承租人向盐业公司反映后，才知晓系该栋楼公用主排污水管、落水管未进行定期疏通导致堵塞，管道未进行维护导致漏水。对该排污水管、漏水管定期检查、维护、疏通是灵纬公司的义务，灵纬公司未尽该义务，还以不合理理由推诿此事。2015年9月，漏水情况加重，漏水面积加大，物业内积水浸泡，几乎所有线路短路，物业内装修损失严重，为解决此事，盐业公司自行处置对主排污管漏水等6处进行维修，产生维修费用8000元。因发生漏水事件，造成承租人损失严重，无法经营，目前该茶楼仍处于停业状态。承租人于2015年7月拒绝按照《房屋租赁合同》约定向盐业公司交纳物业服务费。截止起诉之日该物业内漏水、渗水情况仍在，盐业公司多次要求灵纬公司按合同约定履行检查、维修义务，并按照法律规定启动物业专项维修资金。但时至今日，灵纬公司仍未解决漏水问题。盐业公司请求法院判令灵纬公司赔偿管道维修费8000元；判令灵纬公司对重庆市沙坪坝区某门面内的公共主排污水管、落水管进行维修整改。 本案受理后，王建蓉认为涉案房屋漏水、反水导致其停业并产生损失，遂另案提起诉讼，要求盐业公司赔偿其营业损失和装修损失。在该案的审理中，王建蓉于2017年3月1日申请对涉案房屋漏水、反水的原因进行司法鉴定，于2018年1月23日申请对涉案房屋漏水、反水的原因及是否属于必须重新装修的情况进行司法鉴定，但两次委托鉴定机构鉴定，鉴定机构两次均以缺乏鉴定条件为由退回鉴定委托。 审理中，涉案房屋于2017年9月初发生大量漏水事故，盐业公司于2017年9月13日检查发现：大厅进门污水管漏水、茶楼吊顶灯具漏水短路，由于进出人员较多，存在漏电伤人事故隐患。建议：1、请租赁人告知物管公司解决漏水事项；2、在没有解决安全隐患前停止营业。 2017年10月1日，盐业公司与王建蓉协商一致解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议》。当日，王建蓉将涉案租赁房屋退还给盐业公司。 2017年10月17日，盐业公司与王建蓉办理水电气移交手续并签署《水电气移交清单》。 2019年6月24日，盐业公司根据变化情况在庭审中将其诉讼请求变更为：1、判决确认原被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议》于2017年10月1日解除；2、判令被告立即向原告支付2015年6月1日前未付清的租金15445.60元；3、判令被告立即向原告支付自2015年6月1日起至2017年9月30日租赁房屋收回之日期间的房屋租金，其中，2015年6月1日至2015年7月31日期间按照33334.5元/月计算，2015年8月1日至2016年7月31日期间按照34997.76元/月计算，2016年8月1日至2017年9月30日期间按照36751.68元/月计算；4、判令被告支付逾期支付房屋租金的资金占用损失，该资金占用损失以逾期支付的租金为基数，自逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止；5、判令被告立即向原告支付垫付的物业服务费14118.02元；6、本案诉讼费由被告王建蓉承担。 审理中，王建蓉认可盐业公司陈述的租金标准，但对租金计算起始周期不认可，每年1月1日至12月31日为一个计算周期，王建蓉认为应从第二年的1月1日开始计算递增的租金，因为盐业公司提前四个月计算递增的租金，所以盐业公司认为2015年6月1日前还有未付清的租金15445.6元。王建蓉认可自2015年6月1日到现在的租金没有交纳，认可盐业公司垫付了物业服务费。 上述事实，有盐业公司提供的房地产权证、《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议》、《关于要求对尚赏居梨树湾2（号）附2-2进行维修的函》、函告、业务回单、民事判决书、说明、增值税发票、照片、《水电气移交清单》，有王建蓉举示《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议》、民事判决书、函告、汇款凭证、照片、重盐集团安全环保检查记录的以及双方当事人的陈述等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。 原被告双方在诉讼中于2017年10月1日协商一致解除房屋租赁合同及房屋租赁安全协议并完成了退还租赁房屋，本院对原告要求确认原被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议》于2017年10月1日解除的请求予以支持。 王建蓉使用了盐业公司提供的房屋，应当按照合同约定支付房屋租金。王建蓉在2015年6月1日欠付租金15445.60元，王建蓉在2015年6月1日至2015年7月31日期间欠付租金66669（33334.5元/月×2个月），王建蓉在2015年8月1日至2016年7月31日期间欠付租金419973.12元（34997.76元/月×12个月），王建蓉在2016年8月1日至2017年9月30日期间欠付租金515523.52元（36751.68元/月×14个月），因此，按照合同约定，王建蓉合计欠付租金1017611.24元。 《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途。涉案《房屋租赁合同》约定，租赁房屋作商业使用，盐业公司对租赁房屋及所属设施负有维修义务。因此，盐业公司提供的租赁房屋应当符合合同约定的“作商业使用”的用途。盐业公司在另案反诉时称，2015年6月，承租人发现承租场地内屋面、外墙渗漏、屋顶漏水情况，并且日趋严重，承租人向盐业公司反映后，才知晓系该栋楼公用主排污水管、落水管未进行定期疏通导致堵塞，管道未进行维护导致漏水。2015年9月，漏水情况加重，漏水面积加大，物业内积水浸泡，几乎所有线路短路，物业内装修损失严重，为解决此事，盐业公司自行处置，对主排污管漏水等6处进行维修。因发生漏水事件，造成承租人损失严重，无法经营，目前该茶楼仍处于停业状态。本案审理中涉案房屋再次发生漏水，盐业公司于2017年9月13日检查发现：涉案房屋大厅进门污水管漏水、茶楼吊顶灯具漏水短路，由于进出人员较多，存在漏电伤人事故隐患。并建议在没有解决安全隐患前停止营业。最终导致盐业公司与王建蓉于2017年10月1日协商解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议》。可见，盐业公司提供的租赁房屋并不符合合同约定的“作商业使用”的用途，王建蓉可以要求减少支付租金。综合考虑涉案房屋的状况、王建蓉使用情况、装修损失和停业损失，本院确定王建蓉按50%的比例支付租金，即王建蓉应当盐业公司解除合同前的租金508805.62元。对于盐业公司超出前述金额的请求，本院不予支持。 由于盐业公司提供的租赁房屋并不符合合同约定的“作商业使用”的用途，盐业公司要求王建蓉给付逾期支付租金的资金占用损失，本院不予支持。 由于盐业公司提供的租赁房屋并不符合合同约定的“作商业使用”的用途，盐业公司垫付的物业服务费14118.02元，由王建蓉承担50%，即7059.01元。 王建蓉关于递增租金计算的起始时间的主张，不符合合同约定，本院对其抗辩不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告重庆市盐业（集团）有限公司与被告王建蓉签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议》于2017年10月1日解除。 二、被告王建蓉在本判决发生法律效力后3日内给付原告重庆市盐业（集团）有限公司房屋租金508805.62元。 三、被告王建蓉在本判决发生法律效力后3日内给付原告重庆市盐业（集团）有限公司房屋物业服务费7059.01元。 四、驳回原告重庆市盐业（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14086元（原告已预交10064元），由被告王建蓉负担7043元，由原告重庆市盐业（集团）有限公司负担7043元，应退还原告重庆市盐业（集团）有限公司3021元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  谢凤鸣 人民陪审员  郑元霞 人民陪审员  陈惠英 二〇一九年六月二十五日 法官 助理  冯 举 书 记 员  郭 琴