吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0621民初430号 原告：温永富，男，1963年8月10日出生，汉族，无职业，住吉林省抚松县抚松镇。 原告：谢秀娥，女，1933年11月9日出生，汉族,无职业，住吉林省抚松县抚松镇。 原告：温荣英，女，1960年1月26日出生，汉族,无职业，住吉林省抚松县抚松镇。 三原告的委托诉讼代理人：任玲（系温永富、温荣英弟媳，谢秀娥儿媳），1977年1月20日出生，汉族，无职业，住吉林省抚松镇。 原告：任玲，女，1977年1月20日出生，汉族，无职业，住吉林省抚松镇。 被告：徐凤花，女，1966年5月9日出生，汉族，抚松县通达房地产开发有限公司的法定代表人，现被羁押于白山市看守所。 委托诉讼代理人：苗志敏，女，1970年5月27日出生，汉族，抚松县文化馆职员，住吉林省抚松县抚松镇。 被告：抚松县通达房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91220621774225XXXX，住所：吉林省抚松县抚松镇。 法定代表人：徐凤花，系执行董事。 原告温永富、谢秀娥、温荣英、任玲与被告徐凤花、抚松县通达房地产开发有限公司（以下简称通达房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案。2018年3月23日，因案情复杂裁定转为普通程序进行审理。2018年4月11日，本院裁定本案中止诉讼。2019年6月21日，公开开庭进行了审理。原告任玲及原告温永富、谢秀娥、温荣英的委托诉讼代理人任玲，被告徐凤花、通达房地产公司的法定代表人徐凤花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温永富、谢秀娥、温荣英、任玲向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与二被告于2015年3月28日签订的《房屋征收产权调换协议书（住宅类）》合法有效，判令二被告协助四原告办理坐落于抚松县抚松镇山水佳园小区第X栋楼一单元16层1601号、第X栋楼二单元16层1602号、第X栋楼二单元13层1302号房屋的产权登记手续；2.请求依法确认原告和二被告于2015年3月28日签订的坐落于抚松县抚松镇山水佳园小区后栋楼南侧由小区大门由西向东相邻二个（1-2）车库的《房屋征收产权调换协议书（车库类）》合法有效，判令二被告交付车库并协助办理产权登记手续；3.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告徐凤花系抚松县抚松镇山水佳园小区第三期的开发商，在2015年开发建设时需要占用四原告的房屋，双方于2015年3月28日就四原告的房屋及附属物的拆迁安置达成协议，约定四原告将自有房屋及附属物交由二被告拆迁，二被告以其开发的坐落于抚松县抚松镇山水佳园小区第X栋楼一单元16层1601号房、第X栋楼二单元16层1602号房、第X栋楼二单元13层1302号房、山水佳园小区后栋楼南侧由小区大门由西向东相邻2个（1-2）车库作为产权调换房屋于2016年12月31日前交付给四原告。双方就三处回迁房屋分别签订《房屋征收产权调换协议书（住宅类）》三份，就两个车库签认《房屋征收产权调换协议书（车库类）》一份。协议签订后，二被告于2017年年初将三处房屋交付给四原告，但二个车库至今仍未交付，房屋和车库尚未办理产权登记。四原告特提起诉讼，请求依法判决。 徐凤花辩称，《房屋征收产权调换协议书（住宅类）》与《房屋征收产权调换协议书（车库类）》均应认定有效，产权登记手续应给原告办理，但因我涉嫌刑事犯罪，致使现在无法办理。 抚松县通达房地产开发有限公司的答辩意见与徐凤花的意见一致。 本院经审理认定事实如下：原告谢秀娥及其夫温廷泽（已故）是抚松县抚松镇西川村村民。1996年1月1日，抚松县抚松镇人民政府向温廷泽颁发《土地承包使用权证书》，载明用地面积为2.10亩，土地用途为种植，批准使用时间为1996年1月1日至2025年12月30日，土地所有权为集体。2005年4月19日，通达房地产公司依法成立，法定代表人为刘宝全，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），行业代码为房地产开发经营。2007年6月18日，通达房地产公司法定代表人由刘宝全变更为山时谅。2014年11月10日，被告通达房地产公司与抚松县抚松镇西川村村民委员会签订协议书，约定该公司征收该村村民季玉斌、温廷泽（谢秀娥）等七户村民0.33公顷耕地时，该村应收取的土地补偿款用山水佳园小区X#3号、4号车库抵押，总价款为241,450.000元。2015年3月28日，被告徐凤花以被告通达房地产公司的名义与四原告与达成协议，约定因通达房地产公司开发、建设位于抚松镇山水家园小区三期工程，需要征收原告的家庭承包地2.1亩及房屋等地上物，被告通达房地产公司将该小区（三期）第1号楼X单元1601室、X单元1302室与该小区（三期）第X号楼2单元1602室及该小区第21、22号车库作为补偿给付原告，并约定土地折价补偿款为100万元。嗣后，被告通达房地产公司向四原告支付了前述土地征收款中的80万元。2016年4月12日，通达房地产公司为时原告出具欠据一份，载明“欠据，人民币贰拾万元整，￥200,000.00元，上款系通达房地产公司欠谢秀娥、温荣英、任玲、温永富土地征用部分款”，该欠据上除盖有通达房地产公司的公章外，尚有被告徐凤花的签字、捺印。同年4月25日，原告谢秀娥及案外人张少德、刘基生、刘基隆、于锡森、温永利、季玉斌与被告通达房地产公司签订“协议书”，载明“甲方：通达房地产公司，乙方：张少德、刘基生、刘基隆、于锡森、温永利、季玉斌、温廷泽（谢秀娥），抚松县人民政府2015年第13批次用地占用抚松镇西川村耕地0.33公顷涉及农户七户，分别是张少德、刘基生、刘基隆、于锡森、温永利、季玉斌、温廷泽（谢秀娥），因国家补偿标准低（与土地局报价无关），现以通达房地产公司拆迁补偿协议为准”，该协议书上除有前述七人的签字、捺印外，尚盖有通达房地产公司的公章及被告徐凤花的签字、捺印，此外，尚盖有案外人苗露的个人名章及时任抚松镇西川村书记崔猛的签字、捺印。2016年5月22日，被告通达房地产公司经股东会决定，选举徐凤花为公司法定代表人。2016年11月3日，该公司在抚松县工商行政管理局注册登记分局将法定代表人由山世谅变更为徐凤花，股东为徐凤花、苗露。2015年，上述七户村民的承包地在办理征用手续时，被列为抚松镇第13批次办理事项，嗣后因故未完成农用地转用审批手续。2017年，二被告将前述三处回迁房屋交付给四原告。至诉讼时，诉争的2.1亩承包地已被被告通达房地产公司开发、建设山水佳园小区三期工程，四原告的房屋及附属物已被该公司拆除。诉讼期间，二被告已将前述二个回迁车库交给四原告。前述三处房屋已在抚松县房地产管理中心办理了商品房备案登记，备案人均为原告温永富，二被告已交付的该小区第21号、22号车库（一层）未在该中心办理相关手续。庭审中，四原告及二被告均承认诉争的三处回迁房屋及二处车库暂时无法办理不动产变更登记。原告撤回要求二被告交付二处回迁车库的请求。 上述事实，有原告提供的协议书、土地承包使用权证书、抚松县抚松镇西川村村民委员会出具的证明、抚松县工商行政管理局注册登记分局出具的企业信息、房屋征收产权调换协议书（车库类）各一份，房屋征收产权调换协议书（住宅类）三份；抚松县自然资源局出具的协助查询通知书回执一份；抚松县房地产管理中心出具的协助查询通知书回执一份；抚松县工商行政管理局注册登记分局出具的企业变更信息一份及到庭原告任玲及其余三原告委托诉讼代理人任玲、被告徐凤花及被告通达房地产公司法定代表人徐凤花的当庭陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，国家实行土地用途管制制度，由国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”、第四十四条第一款规定“建设占用土地，设计农用地转为建设用地的，应当办理农用地专用审批手续。”，本案中，因诉争的2.1亩农用地尚未完成农用地转用审批手续，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，应认定原告谢秀娥及案外人张少德、刘基生、刘基隆、于锡森、温永利、季玉斌与被告通达房地产公司于2016年4月25日签订的“协议书”无效。宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地享有的占有、使用的权利。宅基地使用权的主体应为本集体经济组织的成员。根据《中华人民共和国物权法》地随房走的原则，农民将宅基地上建造的房屋及附属物进行处分，必然导致宅基地使用权的一并处分。该处分行为根据受让人不同，行为的效力亦不同。若受让人为本集体经济组织成员，其行为应认定有效；若非本集体经济组织成员，其行为应认定无效。本案中，四原告房屋及地上物的受让人被告通达房地产公司，并非本集体经济组织成员，依据《中华人民共和国宪法》第十条“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”规定，应认定四原告与被告徐凤花签订的《房屋征收产权调换协议书》（其中车库类一份，住宅类三份）无效，本院对四原告要求确认前述房屋征收产权调换协议书有效的诉讼请求不予支持。但因四原告的房屋及地上物已被被告通达房地产公司拆除，现已无法返还，抚松县抚松镇西川村已就其应收取的诉争土地的补偿款签订协议书，村集体就征收时应得的数额已认可，并未损害集体利益，且被告徐凤花系以被告通达房地产公司名义签订的前述协议，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，本院对四原告要求被告通达房地产公司协助办理诉争房屋及车库不动产转移登记的请求予以支持，因诉争的三处回迁房屋及二处车库暂时无法办理不动产变更登记，故该公司应在不动产变更登记条件成就时及时完成协助义务。因被告徐凤花并非开发、建设位于抚松镇山水家园小区三期工程的主体，本院对四原告要求被告徐凤花协助办理诉争房屋、车库不动产转移登记手续的请求不予支持。原告撤回要求二被告交付二处回迁车库的请求不违反法律规定，本院予以准许。 依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告抚松县通达房地产开发有限公司应在不动产转移登记条件成就之日起十日内协助原告任玲、温永富、谢秀娥、温荣英办理坐落于抚松镇山水家园小区（三期）第X号楼1单元1601室、2单元1302室、第X号楼2单元1602室及该小区第21、22号车库的不动产转移登记（具体能否办理应以不动产登记管理部门审核为准，办理产权过户手续的费用按照有关规定由双方各自承担）； 二、驳回原告温永富、谢秀娥、温荣英、任玲的其他诉讼请求。 案件受理费4,300.0元，由被告抚松县通达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审 判 长  伊海波 审 判 员  刘静维 人民陪审员  仇锦丽 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  李珍珍