黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终1305号上诉人（原审原告）：汤小艳，女，1974年5月10日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省肇州县。委托诉讼代理人：安琦，黑龙江中庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：艾军，男，1972年8月13日出生，汉族，无职业，现住肇州县。委托诉讼代理人：王红梅，黑龙江德论律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区大顺街****。（未出庭）法定代表人：周照海，职务总经理。上诉人汤小艳因与被上诉人艾军、黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司（以下简称鼎盛志城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省肇州县人民法院（2018）黑0621民初1123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汤小艳及其委托诉讼代理人安琦、被上诉人艾军、鼎盛志城公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤小艳上诉请求：1.依法撤销黑龙江省肇州县人民法院（2018）黑0621民初1123号民事判决书第二项；2.依法改判二被上诉人之间的买卖合同无效，判令被上诉人艾军将回迁房屋返还上诉人汤小艳；3.案件上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对案件的基本事实没有查清，导致一审判决错误。1.上诉人汤小艳所有的位于肇州县肇州镇繁荣街（原四商店）的十户商服系合法取得，并办理了合法的房屋产权手续。2010年5月，被上诉人鼎盛志城公司强拆了上诉人所有的房屋后，上诉人通过肇州县人民政府、肇州县公安局、大庆市公安局多个政府部门要求解决。在2012年8月4日，由肇州县人民政府组织上诉人与被上诉人鼎盛志城公司之间达成了回迁方案，由鼎盛志城公司法定代表人吴晓彬开具9户原址回迁房屋收据并由吴晓彬签字并加盖公司公章。2012年8月9日，由被上诉人鼎盛志城公司与上诉人前夫吴宪文签订回迁协议，对回迁房屋位置等相关内容再次确认。此时该房屋经过被上诉人鼎盛志城公司确认是不存在权属争议和他项权利的前提下又经过政府主导下才进行的安置补偿，并且在2012年12月1日，被上诉人鼎盛志城公司出具承诺，将涉案房屋作为回迁房屋对上诉人进行补偿，如发生争议后果由被上诉人鼎盛志城公司承担，被上诉人保证该房屋上诉人作为回迁协议第一人，并表示在2012年12月1日前没有将钥匙交给上诉人外的任何人。2013年7月1日，被上诉人鼎盛志城公司出具说明证明涉案房屋不存在任何抵押和权属争议。2013年6月4日，经在肇州县房产管理处查询，由肇州县管理处出具证明，在2013年6月4日之前，涉案房屋不存在抵押和权属争议。以上证据充分说明了被上诉人艾军的商品房买卖关系是不真实的，存在后期和被上诉人鼎盛志城公司恶意串通损害回迁人合法权益的情形。2.被上诉人艾军与被上诉人鼎盛房地产公司的商品房买卖合同并不真实有效，如何履行合同的主要给付购房款内容法院并没有查清。庭审过程中，被上诉人艾军向一审法院递交了收据，欲证实已经交付了全部的购房款项。但上诉人在庭审中发现，被上诉人艾军提供的收据并不是被上诉人鼎盛志城公司的收据，是案外人黑龙江鼎盛志城投资有限公司开具的收据，收款金额与合同约定金额不符。收据出具的时间2013年1月29日，是在上诉人与被上诉人黑龙江鼎盛志城投资有限公司签订回迁安置协议之后，具体的收款方式也没有体现，被上诉人艾军也没有说明给付款项的方式。一审法院认定被上诉人艾军将全部购房款交付，仅仅凭借案外人鼎盛投资公司的收据就认定存在真实的付款行为明显是错误认定。3.被上诉人艾军并没有合法的办理入户手续，而是通过强占的方式取得房屋，其行为不具有合法性。庭审中，被上诉人艾军并没有出示被上诉人鼎盛志城公司为其办理入户手续的相关证据，实际情况是，2012年时该施工并没有完成，上诉人与被上诉人鼎盛志城公司签订回迁协议后，上诉人前夫吴宪文委托当时在现场施工的李世昌对涉及的9户商服门及窗口进行了加厚处理，并且当时安装了白钢卷帘门，区别于其他商服。被上诉人艾军并没有办理入户手续，而是通过强占的方式使用房屋，因此被上诉人艾军并没有取得房屋的所有权，其占有不具有合法性。二、上诉人汤小艳的拆迁补偿协议具有优先性，依法应当取得涉案房屋。从拆迁补偿协议的性质看，被拆迁人有权选择不同的补偿方式与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而采取不同补偿方式分别订立的拆迁补偿安置协议的性质是不同的。1.采取货币补偿方式的拆迁补偿安置协议。从该协议当事人双方的权利义务内容来看，被拆迁人以放弃房屋所有权为代价，取得相应的一定数量的货币，而拆迁人则是以支付一定数量的货币为对价，享有被拆迁房屋的所有权，是一次性了断的补偿方式。由此发生纠纷的，可使用买卖合同的法定规则予以处理。2.采取产权调换方式的拆迁补偿安置协议。从该补偿方式显示的当事人双方权利义务内容来看，拆迁人的义务是以自行建造的房屋或者购买的房屋交付并转移所有权给被拆迁人，以此为对价而取得被拆迁人所有的房屋;被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为对价，来换取拆迁人提供的房屋所有权，同时对被拆迁房屋的评估价与所调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。这就是说拆迁人原地在建的房屋与被拆除房屋进行所有权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同。互易是属于物的交换方式，从法律关系看属于物权的范畴。物权的取得首先优先于债权。另外，拆迁补偿协议所要保护的是被拆迁人的合法物权，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，保护的也是被拆迁人的合法权益，只有被拆迁人选择了解除拆迁补偿安置协议，才能按照该司法解释第八条处理。但一审时，上诉人主张的是确认补偿安置协议有效，并要求交付房屋，一审法院既然已经确认了补偿安置协议有效，那么就应当按照补偿协议履行相关义务，法院认定无法取得房屋，导致回迁合同目的不能实现，上诉人可以解除回迁合同，要求被上诉人鼎盛志城公司赔偿损失，对于涉案房屋不予返还，实际上是对补偿安置协议性质和效力的错误认定，其驳回上诉人的其他诉讼请求没有法律依据。艾军辩称，一、一审法院认定事实非常清楚，合法办理了入户手续。被上诉人艾军2011年6月23日与鼎盛志城公司签订《商品房买卖合同》，以318万元的价格购买鼎盛官邸W-107号商服。2013年1月29日，双方又签订了一份协议书作为补充协议，该协议约定原商品房买卖合同继续有效，房屋总价款变更为305万，并同意艾军入住其现占有使用的房屋，无条件协助办理产权登记手续。被上诉人占有使用该房屋至今。以上事实已被肇州县人民法院（2017）0621民再12号民事判决书、大庆市中级人民法院（2018）黑06民终1148号民事判决书采信并予以认定并已生效。大庆市中级人民法院（2014）庆民再字第10号案件，艾军的请求鼎盛官邸W-107号商服应为艾军所有被支持，驳回了汤小艳的诉讼请求，汤小艳不服驳回裁定，向黑龙江省高级人民法院提起上诉，被省高院（2015）立民终字第68号案件驳回了汤小艳的上诉。所以本案已被审理查明并经人民法院判决，依据一事不再理原则，应驳回上诉人的诉讼请求。二、艾军拥有鼎盛官邸W-107号商服所有权这一事实已经多个法院、多级法院审理认定判决过，艾军购买该房屋已全额支付房款这一事实也在多上法院提交过此证据，例：大庆市中级人民法院（2018）黑06民终1148号案件中艾军就提交过该证据，也被大庆中级人民法院认定，该判决书也在本案一审中作为证据提交。所以上诉人所述被上诉人没有说明付款方式的理由根本不存在，只能说上诉人对案件事实了解不全面，对案件审理没有认真对待。三、上诉人提到《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，该规定明确了两点：（1）签订、明确了补偿安置房屋位置、用途后，再行出售他人的，方可享有有限补偿安置权利。（2）本案不是先安置协议在先，买卖在后，而是买卖在先，安置补偿在后。本案中上诉人汤小艳的拆迁补偿协议的真实性、合法性、有效性均没有得到认定，所以根本就谈不上优先性。本案所涉房屋已被多个法院认定为艾军所有，本案上诉人也诉过，却又再次起诉、上诉，浪费司法资源，增加诉累。现在网上热门讨论的滥用管辖权异议被罚款一事，即是浪费司法资源，本案上诉人行为属于恶意诉讼，浪费司法资源，请求人民法院对其进行处罚。鼎盛志城公司未到庭，未予答辩。汤小艳向一审法院起诉请求：1.请求确认二被告签订的房屋买卖行为无效；2.请求确认原告回迁安置有效；3.请求判令被告艾军返还回迁安置房屋W107号商服；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月，被告鼎盛志城公司开发肇州县鼎盛官邸，开发前拆迁原告汤小艳所有的位于坐落在肇州县繁荣街的十户房屋，建筑面积为574平方米。2012年8月4日，鼎盛志城公司给原告开具了商服回迁房的收据。2012年8月9日，原告汤小艳前夫吴宪文与鼎盛志城公司签订了房屋回迁合同，约定被告用原告房屋位置开发后的房屋进行回迁。2012年10月23日，王秀芹汤小艳与鼎盛志城公司签订了补充协议书，约定被告除给原地补偿9个一楼商服面积外，另外被告再增加给予现金补偿200万元和价值300万元的楼房；履行期限至2012年11月28日止。2012年12月1日，汤小艳、吴宪文与鼎盛志城公司签订了回迁承诺书，被告承诺用开发后鼎盛官邸商服W－111、W－110、W－114、W－115、W－116、W－117、W－118、W－107、W－106九个门市房作为原告回迁的房屋。本案涉及汤小艳所有026099、026098一层商服坐落位置（原老沙食杂站东1门、东2门）就是鼎盛志城公司出售给艾军的商服W－107房屋位置。2011年6月23日，被告艾军与被告鼎盛志城公司商品房买卖合同，以318万元的价格购买鼎盛官邸W－107号商服。当时被告共交付房款265万元，至2013年1月29日，双方签订了一份协议书作为补充协议，该协议约定原商品房买卖合同继续有效，房屋总价款变更为305万元，并同意其入住其现占有使用的房屋，无条件协助办理产权登记手续，购房款305万元全部交齐。艾军使用本案争议房屋至今。2013年2月28日，原告汤小艳向大庆市中级人民法院提起诉讼，请求法院判决：1．依法确认原告与被告鼎盛志城公司签订的房屋回迁合同书、补充协议书、回迁承诺书有效，判决位于鼎盛官邸商服W－111、W－110、W－114、W－115、W－116、W－117、W－118、W－107、W－106归原告所有；2．被告立即协助原告办理上述房屋产权证及土地使用证；3．被告立即支付补偿金200万元及楼房补偿差价款1106425元；4．被告承担诉讼费用。在审理过程中，经法院组织调解，双方当事人达成调解协议，法院于2013年7月2日作出（2013）庆民一初字第9号民事调解书，调解协议内容为：一、被告鼎盛志城公司于2013年7月15日向原告汤小艳交付肇州县地下商业街二期工程（鼎盛官邸）商服W－111、W－110、W－114、W－115、W－116、W－117、W－118、W－107、W－106九户房屋。二、被告鼎盛志城公司按照法律规定协助原告汤小艳办理上述房屋的产权手续。三、被告鼎盛志城公司于2013年7月15日向原告汤小艳支付补偿金200万元及楼房补偿差价款1106425元，合计3106425元。2013年12月26日，鼎盛志城公司提出再审申请，请求撤销（2013）庆民一初字第9号民事调解书。大庆市中院于2014年3月27日作出（2014）庆民监字第7号民事裁定书，再审本案。2014年5月7日，大庆市中院对此案再审后，作出（2014）庆民再字第10号民事裁定书，裁定撤销（2013）庆民一初字第9号民事调解书，驳回原告汤小艳的起诉，将该案移送公安机关。原告汤小艳不服一审裁定，向黑龙江省高院提起上诉，2015年12月10日，省高院作出（2015）立民终字第68号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，被告艾军与被告鼎盛志城公司签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，并且双方均已实际履行，被告已交付全部买房款305万元，鼎盛志城公司已将房屋实际交付艾军使用至今。被告鼎盛志城公司在将涉案房屋出售给艾军后，故意隐瞒房屋出售的事实，又与原告签订了回迁合同，此回迁合同虽然合法有效，但是原告无法依据回迁合同取得房屋，导致回迁合同目的不能实现，因此，原告有权请求解除回迁合同，要求鼎盛志城公司赔偿损失。本案中，原告坚持要求被告艾军返还涉案房屋的诉讼请求，由于回迁合同已履行不能，依法不予支持。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告汤小艳的回迁安置合同有效；二、驳回原告汤小艳的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审法院认定的事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点为：艾军与鼎盛志城公司签订的《商品房买卖合同》的效力及艾军占有的案涉W-107号商服是否应予返还汤小艳的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，根据艾军与鼎盛志城公司签订《商品房买卖合同》的日期、交款时间及相应的银行流水及艾军对案涉房屋实际占有、使用和支配的客观事实，并结合鼎盛志城公司对艾军的购买行为及艾军向鼎盛投资公司交款并由鼎盛投资公司开具收据的行为均未提出相关异议，视为鼎盛志城公司认可《商品房买卖合同》。而案涉肇州县鼎盛官邸工程也是由鼎盛投资公司立项，申请前期批报手续，现法定代表人均为吴晓彬。故能够确认艾军与鼎盛志城公司存在买卖合同关系。且汤小艳提供的证据不足以证实艾军与鼎盛志城公司的商品房买卖关系不真实，没有证据证明后期艾军与鼎盛志城公司恶意串通损害回迁人合法权益的情形，亦没有证据证明艾军强行取得案涉房屋。故艾军与鼎盛志城公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该合同应为合法有效。故对汤小艳主张艾军与鼎盛志城公司之间签订的买卖合同无效的上诉理由本院不予支持。关于汤小艳主张拆迁补偿协议具有优先性，依法应当取得涉案房屋的问题。因汤小艳并未与鼎盛志城公司签订房屋拆迁安置补偿协议，只是在艾军与鼎盛志城公司签订《商品房买卖合同》后，由汤小艳前夫吴宪文与鼎盛志城公司签订了房屋回迁承诺书，鼎盛志城公司虽然承诺了案涉房屋作为回迁房回迁给汤小艳，但因案涉房屋已被鼎盛志城公司之前出售给艾军，艾军也已实际占有，双方实际履行了买卖合同，故汤小艳已无法依据回迁合同取得房屋。而鼎盛志城公司亦出具承诺，将涉案房屋作为回迁房屋对汤小艳进行补偿，如发生纠纷后果由鼎盛志城公司承担。故汤小艳不具备法定的优先权，本案不适用《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第七条的规定。汤小艳可另行主张权利。故本院对汤小艳主张艾军、李学峰将案涉房屋返还上诉人汤小艳的上诉理由亦不予支持。综上所述，汤小艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13596元，由上诉人汤小艳负担。本判决为终审判决。审判长  闫子路审判员  刘 放审判员  郑丽媛二〇一九年六月十九日法官助理顾婉婷书记员王安琪