江苏省泗洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1324民初10265号 原告：蔡广祥，男，1972年4月7日出生，务工，住泗洪县。 委托诉讼代理人:金纪礼，江苏可行律师事务所律师。 被告：江苏政通置业有限公司，统一社会信用代码913213246871914715，住所地泗洪县山河东路南侧青城公路西侧。 法定代表人：雷磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。 原告蔡广祥与被告江苏政通置业有限公司（以下简称政通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，后本院作出（2016）苏1324民初674号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，上诉至宿迁市中级人民法院，后宿迁市中级人民法院作出（2016）苏13民终3521号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原告不服该判决结果，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2018年6月28日作出（2018）苏民申2717号民事裁定，指定宿迁市中级人民法院再审本案，后宿迁市中级人民法院作出（2018）苏13民再50号民事裁定，撤销宿迁市中级人民法院（2016）苏13民终3521号民事判决、撤销江苏省泗洪县人民法院（2016）苏1324民初674号民事判决，将该案发回江苏省泗洪县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年12月26日公开开庭审理了本案，原告蔡广祥委托诉讼代理人金纪礼，被告政通公司委托诉讼代理人孙万金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡广祥向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付因延迟备案而导致原告未及时取得国有土地使用权证的违约金22204元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年2月14日，原、被告双方签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于泗洪县房屋，主房款363961元。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告每天按主房款的万分之零点五向原告支付违约金，至办理国有土地使用权证时共计违约1220天，违约金为22204元。因协商未果，故诉至法院。 被告政通公司辩称：首先，原告的请求已超过诉讼时效。涉案房屋于2012年5月24日实际交付，根据合同约定，被告应当在2012年8月24日（房屋交付后90日内）向房屋产权登记机关提交备案登记资料，否则构成违约。本案系房屋买卖合同纠纷，诉讼时效为两年，故原告应在2014年8月22日前向被告主张权利，但本案原告直到2015年11月15日才向法院提起诉讼，故已超过诉讼时效。其次，根据合同约定和相关法律规定，被告在交房后90日内需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该处权属登记仅指房产证登记，而不包含国有土地使用权证登记。原告主张被告在协助办理国有土地使用权证方面存在违约行为没有依据。综上，应驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提供的《开发企业办理房屋初始登记审批表》，因该证据中未涉及土地使用权证办理相关事宜，对该证据的证明效力，本院不予确认；2.被告提供的江苏省高级人民法院（2013）苏审三民申字第274号民事裁定书复印件，与本案无关联性，对该证据的证明效力，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2011年2月10日，原告蔡广祥与被告政通公司签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于泗洪县房屋。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告每天按主房款的万分之零点五向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了主房款363961元，并交纳了契税、维修基金、物业费等相关费用；被告于2012年5月24日向原告交付房屋，后于2013年4月2日办理房屋权属初始登记，2015年12月2日办理国有土地使用权证。 另查明：原告蔡广祥于2015年11月15日向本院递交民事起诉状等诉讼材料。 本院认为，关于违约行为。本案中，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得该房地产权属证书的（政府原因除外），出卖人每天按买受人主房款（不含储藏室、车库）的万分之零点五向买受人支付违约金”。根据该约定，能够认定被告提交的材料应包括房屋权属及土地权属材料。被告政通公司于2012年5月24日向原告蔡广祥实际交付房屋后，应当按照合同约定于2012年8月23日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告仅于2013年4月2日进行房屋权属初始登记。被告虽抗辩于2015年12月2日办证前一个月左右提交土地权属材料，但未提供证据予以证明，应由其承担举证不能的不利法律后果。 关于诉讼时效。本案系房屋买卖合同纠纷，诉讼时效期间为二年，从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算。原告主张曾向被告主张过土地使用权证，但未提供证据证明，故无法认定诉讼时效存在中止、中断、延长的情况。原告于2015年11月15日向本院提起诉讼，被告抗辩原告主张已超过诉讼时效，但根据合同约定涉案房屋违约金以日为单位计算，属于继续性债权，由于违约行为一直继续，诉讼时效应按日单独计算，故其诉讼时效期间应自原告起诉之日起倒推两年。因被告未提供证据证明其已按合同约定提交办理土地使用权证备案材料，故被告对原告起诉之日起倒推两年的逾期办证违约金应承担给付责任。对于原告提起诉讼后至2015年12月2日即原告取得涉案土地使用权证之日期间，被告逾期办证的违约行为仍在继续，对此期间产生的违约金，被告亦应继续负担。综上，被告应承担自2013年11月15日起至2015年11月15日以及2015年11月16日至2015年12月1日期间逾期办证违约金，经计算，违约天数747天，违约金数额为13593.94元。 本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 被告江苏政通置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告蔡广祥逾期办证违约金13593.94元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费336元，由被告江苏政通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长 朱 欢 人民陪审员 吴 军 人民陪审员 陈金永 二〇一九年六月四日 书 记 员 孙思秋 附录一：本案证据目录 原告提交证据和证明目的如下： 1、商品房买卖合同1份，证明双方已对被告因延迟备案而导致原告未及时取得国有土地使用权证约定了违约金计算标准； 2、购房发票1张，证明原告购买涉案房屋总价款，即违约金计算基数为363961元； 3、泗洪县国土局土地登记申请表1份，证明被告于2015年12月2日到国土局为原告办理土地证。 被告提交证据和证明目的如下： 4、开发企业初始登记审批表复印件1份，证明涉案房屋于2014年2月14日办理初始登记； 5、江苏省高院（2013）苏审三民申字第274号裁定书复印件1份，证明该裁定书对于本案相同的案件适用2年诉讼时效，诉讼时效起算点是违约行为开始时。 附录二：法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。