广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0405民初1589号 原告:李冠扬，女，1957年11月15日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：卢远乐，广西彤日律师事务所律师。 被告：唐少明，男，1978年12月25日出生，汉族，住广西梧州市。 被告：梧州市安诚房地产置业有限公司，住所广西梧州市迎宾路**第******商业用房。统一社会信用代码：91450403077108538H。 法定代表人：邬海强，公司总经理。 委托诉讼代理人：杨光照，男，公司员工。 原告李冠扬诉被告唐少明、梧州市安诚房地产置业有限公司（以下简称安诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李冠扬及其委托诉讼代理人卢远乐,被告唐少明,被告安诚公司的委托诉讼代理人杨光照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李冠扬向本院提出诉讼请求：1.解除原告李冠扬与被告唐少明、被告安诚公司于2018年4月8日签订的《房屋买卖合同》；2.被告唐少明向原告李冠扬返还定金5万元、预付房款15万元，并支付违约金10万元，以上三项合计30万元；3.被告安诚公司向原告返还中介代理费及咨询费共计21600元；4.被告安诚公司对被告唐少明的上述第2项诉讼请求债务承担连带责任；5.两被告共同承担本案的诉讼费用。 事实与理由：原告李冠扬根据中介公司被告安诚公司提供的信息，拟购买被告唐少明所有的梧州市，三方于2018年4月8日签订《房屋买卖合同》，约定：（1）卖方唐少明将涉案房屋以865000元成交价出售给买方李冠扬，签订合同时支付定金5万元，卖方在收取定金后60个工作日内向银行申请办理提前还贷手续，在银行预约扣账日买方将60万元首期房款转到指定还贷账户，剩余房款在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划到卖方银行账户；（2）买方向经纪人支付中介代理费及咨询费21600元。2018年4月13日，原告与被告唐少明签订《补充协议》，双方约定：（1）原告支付部分首期房款15万元后被告将房屋交付原告装修。（2）若一方违约，违约方需赔付守约方10万元等内容。双方签订协议后，原告共向被告唐少明支付款项20万元，向被告安诚公司支付中介代理费及咨询费共计21600元。然而，被告唐少明自2018年4月8日至今将近8个月时间内，均没有按照合同向银行申请提前解押还贷，原告经多方打听得知涉案房屋已设置两次抵押，合计抵押金额75万元，如需解押需要75万元，该情况与两被告在出售房屋时所称仅有抵押金额约60万元相差过多。原告认为，被告安诚公司、唐少明故意隐瞒房屋抵押金额75万元的事实，被告唐少明在收取原告定金后，至今没有申请提前解押还贷，两被告构成违约，严重侵犯原告的合法权益，故原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告李冠扬向法庭提交的证据有： 1.企业信用信息公示报告，证明被告安诚公司的企业工商登记情况； 2.房屋买卖合同，证明原告与被告唐少明签订房屋买卖合同的事实； 3.顾客服务保证书，证明原告通过被告安诚公司放盘信息购买被告唐少明的房屋； 4.《收款收据》，证明原告于2018年4月8日支付给被告唐少明定金5万元； 5.《收据》，证明原告支付给被告安诚公司21600元中介服务费； 6.《补充协议》，证明原告与被告唐少明签订补充协议； 7.中国银行转账单、《收款收据》，证明原告向被告支付购房款15万元，被告唐少明违约应向原告支付10万元违约金。 被告唐少明辩称，一、当时双方协商购买房屋时，本人已经告知原告房屋已经抵押给银行的事实，2018年10月11日，被告向原告转账了2000元；二、被告不愿意解除合同，也不愿意返还定金5万元、预付房款15万元和支付违约金10万元。 被告唐少明向法庭提交的证据有： 微信对话截图，证明被告已将房屋被两次抵押的事实告知原告。 被告安诚公司辩称，一、原告明知被告唐少明的房屋抵押贷款60万元，包括后面的贷款15万元，合计75万元，与被告唐少明总欠款75万元金额吻合，原告称其不知情不属实；二、原告与被告唐少明签订的《房屋买卖合同》中约定，无论是买方或卖方违约，由违约方承担责任，中介方不退中介费。被告安诚公司作为居间人，促成合同成立，交易是否完成与被告安诚公司无关；三、原告于2018年10月11日向被告唐少明支付2000元达成谅解，现原告起诉称不知道有二次贷款15万元的存在，自相矛盾。原告要求被告安诚公司承担责任，证据不足，应驳回其诉讼请求。 被告安诚公司向法庭提交的证据有： 1.房屋买卖合同，证明原告所述违约； 2.微信截图，证明原告陈述的事实不属实； 3.补充协议，证明双方交易成立并继续交易中； 4.收款收据，证明原、被告交易成立，原告向被告支付15万元。 经过庭审质证，被告唐少明、安诚公司对原告提供的证据1-7没有异议。原告对被告唐少明提供的证据真实性无异议，对关联性有异议，认为无法证明原告购买房屋时知道75万元贷款的事实；被告安诚公司对被告唐少明提供的证据无异议。本院认为，原告提交的证据1-7，以及被告唐少明提供的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告李冠扬通过被告安诚公司，得知被告唐少明欲出售其所有的梧州市。2018年4月8日，原告李冠扬（买方）与被告唐少明（卖方）、被告安诚公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，双方约定：一、被告唐少明将梧州市出售给原告李冠扬，成交价为865000元；二、定金50000元，买方在签署合同时自行交付，买方应在出新不动产证后7个工作日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请20年21.5万元的银行按揭贷款；三、卖方同意在收取定金后60个工作日内向银行申请办理提前还贷手续，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款60万元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；四、楼价余款215000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划到卖方银行账户；五、买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费21600元；六、本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合同，定金收取方应退还定金，违约方需支付成交价的10%作为违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合同的目的不能实现；七、若买卖双方任何一方出现违约行为时，违反方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。同日，原告李冠扬向被告唐少明支付购房定金5万元，并向被告安诚公司支付中介咨询服务费21600元。 2018年4月13日，原告李冠扬(买方)与被告唐少明(卖方)另行签订《补充协议》，双方约定：买方于2018年4月13日支付部分首期楼款15万元，卖方收到该笔款项后交付该物业给买方进行内部装修，若该物业交易中途买方违约，卖方所收款项不予退回，若卖方违约，买方对该物业已实施的装修不得恶意破坏。若本协议双方其中一方出现违约，则违约方需赔付守约方10万元作为损失赔偿金。同日，原告向被告唐少明支付购房款15万元。 双方签订上述合同及补充协议后，被告唐少明没有按照合同约定办理提前还贷手续，原告得知被告唐少明出售的房屋设有抵押贷款75万元，认为被告唐少明没有告知原告该关键事实，导致双方无法继续履行合同，故诉至本院成讼。在庭审过程中，被告唐少明陈述，原告向其支付15万元首期房款后，其没有用于归还该房屋的银行贷款，而是将该15万元挪作他用，并表示目前没有能力另行筹备15万元归还该房屋的银行贷款，故同意与原告解除《房屋买卖合同》，并向原告返还定金5万元、购房款15万元，以及支付违约金5万元。 本院认为，原告李冠扬与被告唐少明签订《房屋买卖合同》，双方成立房屋买卖合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的，双方应按照合同约定履行合同义务。被告出售的房屋目前尚有银行按揭贷款75万元，根据合同约定，原告向被告支付首期房款，被告应当用于提前归还该房屋的银行按揭贷款。原告按照合同及补充协议的约定向被告唐少明支付购房定金5万元、购房款15万元，合计20万元。但被告唐少明将购房款挪作他用，并没有用于提前归还该房屋的银行按揭贷款，其行为已构成违约。由于被告唐少明表示目前无法另行筹集资金15万元用于提前归还该房屋的银行按揭贷款，致使原告购买房屋的目的无法实现，现原告要求解除《房屋买卖合同》，被告唐少明亦表示同意解除，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告与被告唐少明解除《房屋买卖合同》后，被告唐少明应向原告返还购房定金5万元、购房款15万元，合计20万元。 因被告唐少明的违约行为致使双方解除《房屋买卖合同》，被告唐少明应当承担违约责任。《补充协议》约定，一方违约的，违约金为10万元。原告于2018年4月8日、2018年4月13日合计向被告唐少明支付20万元，现原告要求被告唐少明支付违约金10万元，已过分高于原告造成的利息损失。考虑原告的实际损失，被告唐少明的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院将违约金调整为5万元。因此，被告唐少明应当向原告支付违约金5万元。 被告安诚公司作为经纪方，在《房屋买卖合同》上加盖公章，原告与被告安诚公司成立居间合同关系。虽然该《房屋买卖合同》存在两个法律关系，因原告一并起诉，为减少讼累，本案一并处理原告与被告安诚公司之间的居间合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”《房屋买卖合同》自原告与被告唐少明、安诚公司签订时成立，自成立时生效，且原告已向被告唐少明支付购房定金5万元、购房款15万元，该合同已部份履行。因此，原告要求被安诚公司告返还中介报酬21600元，与法律规定不符，本院不予支持。另外，原告要求被告安诚公司对唐少明返还购房定金、购房款、支付违约金的债务承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 解除原告李冠扬与被告唐少明于2018年4月8日签订的《房屋买卖合同》； 被告唐少明应向原告李冠扬返还购房定金50000元、购房款150000元，合计200000元； 被告唐少明应向原告李冠扬支付违约金50000元； 驳回原告李冠扬的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12450元，财产保全费2128元，公告费350元，合计14928元，由原告李冠扬负担901元，被告唐少明负担14027元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  杨慎瑜 人民陪审员  李巧琼 人民陪审员  李道英 二〇一九年六月二十五日 法官助理谢廷耘 书记员郭莹 附：《中华人民共和国合同法》 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。