湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终1981号上诉人（原审原告）：李艳玲，女，1968年10月12日出生,汉族，教师，住湖南省祁阳县大村甸镇。上诉人（原审原告）：伍书琴，女，1988年12月21日出生,汉族，居民，住湖南省祁阳县浯溪镇。二上诉人共同委托诉讼代理人：文烜，湖南翼晨律师事务所律师（特别授权）。二上诉人共同委托诉讼代理人：张福元，湖南翼晨律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周芃霖（曾用名周涛），男，1989年5月21日出生,汉族，居民，住湖南省祁阳县浯溪镇。委托诉讼代理人：周群翔，湖南弘一律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：湖南省鸿腾建设工程有限公司，住所地湖南省永州市零陵区何家坪**。法定代表人，唐仁斌，公司董事长。委托诉讼代理人：黄文明，该公司法务（特别授权）。上诉人李艳玲、伍书琴、周芃霖因与被上诉人湖南省鸿腾建设工程有限公司（以下简称鸿腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2019）湘1121民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，于2019年6月19日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李艳玲、伍书琴的共同委托诉讼代理人文烜、张福元、上诉人周芃霖的委托诉讼代理人周群翔、被上诉人鸿腾公司的委托诉讼代理人黄文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳玲、伍书琴上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判确认办理房屋所有权登记证过程中所涉增值税、个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、、地方教育附加印花税、水利建设专项收入等税费由鸿腾公司、周芃霖共同承担；2、撤销原判第三项，依法改判鸿腾公司、周芃霖共同向两上诉人支付逾期办理房屋所有权证登记手续的违约金，违约金已付购房款总额588,492元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2018年9月28日计算至房屋所有权证办妥之日止，暂计算至2018年11月8日为3792元；3、本案一、二审诉讼费用由鸿腾公司、周芃霖承担。事实和理由：一、鸿腾公司、周芃霖作为开发方式法定纳税人，应当依法缴纳转让房屋产生的税费；二、《房屋认订合同》无特别约定由上诉人承担鸿腾公司、周芃霖应缴纳的税费，合同第十二条约定的“代办”不能扩大解释为上诉人愿意承担全部税费；三、上诉人支付购房价远高于成本价，鸿腾公司、周芃霖从中取得了收入，本案争议税费的计税依据正是收入高于成本价的增值部分；四、《房屋认订合同》是格式合同，鸿腾公司、周芃霖对合同第十二条未尽到合理提示说明义务。周芃霖辩称：答辩理由与上诉理由一致。鸿腾公司辩称：鸿腾公司不是本案的当事人，依法不承担办证税费和违约金，理由如下：1、湖南省鸿腾建设工程有限公司没有与上诉人签订合同，合同上的项目公章是周芃霖私自刻的，鸿腾公司并不知情；2、湖南省鸿腾建设工程有限公司橄榄佳苑住宅小区项目部不是鸿腾公司的分支机构，鸿腾公司只是建设公司不是房地产开发公司；3、该房子不属于鸿腾公司所有，产权也并不在鸿腾公司名下，在法律上与本公司没有任何关系。综上所述，可以认定鸿腾公司不是本案当事人，一审法院认定事实正确，请二审法院依法驳回上诉请求。周芃霖上诉请求：1、撤销原判，改判驳回李艳玲、伍书琴全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由李艳玲、伍书琴承担。事实和理由：一、《房屋认订合同》对房屋转让过程中税费承担方式进行了明确的约定，由李艳玲、伍书琴承担；二、房屋购买价格为不含税价，并未包含相应税费；三、签订合同时上诉人不知晓所应区别缴纳的税费种类及金额。李艳玲、伍书琴辩称：1、《房屋认定合同》第十二条中所说由上诉方承担，但该条款所述双方是代理关系，在代理法律关系下不产生纳税义务，不转移纳税主体；2、第十二条约定鉴于该房系联合建房，在总成本价下，未增值就没有增值税费；3、原审被告有意混淆概念，房屋开发有两个阶段，第一个阶段周芃霖基于联建、合伙关系取得房屋，第二个阶段与别人合伙开发转让给本案原告并且将纳税进行了转移，税费是法定的。鸿腾公司辩称：答辩意见与上述本公司答辩意见一致，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李艳玲、伍书琴向一审法院起诉请求：1、判令两被告立即为原告办理橄榄佳宛第10栋22层2202号房的房屋所有权证登记手续；2、判令两被告向原告支付逾期办理房屋所有权证登记手续违约金3792元（以已付房款588,492元参照银行计收逾期贷款利息标准，暂从2018年9月28日计算至2018年11月8日止，最终按实际办妥房屋所有权证日为准）；3、判令确认办理房屋所有权证中所涉增值税、房屋转让所得个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、、地方教育费附加印花税、水利建设专项收入等税费均两被告共同承担（具体数额以税务部门确定的金额为准）；4、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：祁阳县橄榄佳苑住宅小区系祁阳县公安局民警联合建房。2014年1月29日，被告鸿腾公司与被告周芃霖父亲周湘祁中标祁阳县橄榄佳苑住宅小区的建设与开发项目。次日，祁阳县公安局工会委员会（甲方）与鸿腾公司、周湘祁（乙方）签订了《祁阳县橄榄佳苑住宅小区建设与开发项目投资承建合同》。合同第一条第三款约定：“1、甲方需求住宅822套，面积为141,179.3㎡，车位711个，车位分摊建筑面积28,077.44㎡；2、……；3、乙方开发的内容为剩余部分房产，仅限住宅192套、面积30,114.53㎡，，地下车位130个面积为5133.71/㎡，商铺3层、面积15,522.78㎡，，地上车库213855㎡，由乙方自行处理，并承担所有手续的办理和规费、税收的缴纳，但不单方面承担因甲方或共同过错引发的行政处罚。甲方对乙方开发与销售房地产不承担任何经济与法律责任。合同第五条第四款约定：本项目采用固定单价包干的总承包方式，固定单价1885元/㎡，设计总建筑面积为222,956.17㎡，承包总价款为420,272,380.45元。工程完工时，本工程最终结算款为工程量变更及计价+1885元/㎡×实际竣工面积。”同年11月26日，祁阳县公安局工会委员会与鸿腾公司、周湘祁又签订了补充合同。补充合同第十二条约定：“剩余房子、商铺等销售按政府有关规定的税费和其他一切费用由乙方自行负责，甲方配合乙方办理相关手续。”2016年5月27日，原告（乙方）与被告周芃霖（甲方）签订了房屋认订合同，原告认订了橄榄佳苑住宅小区10栋2202房。合同第十二条约定：“甲方应当在相关房产交付使用后360个工作日内办理权属登记，由甲方提供资料产权登记机关备案，甲方为乙方代办产权登记所产生的税、费由乙方支付。鉴于该房屋系公安民警联合建房，此次认订价格为原建房户成本与垫付资金成本的总成本价。如非原公安民警联合建房户，如政府相关部门有要求区别原公安民警联建户缴纳的税、费，均由乙方另行承担。”合同签订后，原告按约定支付了购房款。2018年2月11日，橄榄佳苑项目部向原告送达了缴纳税款通知书，要求原告到祁阳县税务局缴纳税款后再办理不动产转证手续。原告认为相关税款系由被告缴纳，故不动产转证手续一直未予办理。另查明，1、涉案房联合建房户系被告周芃霖；2、涉案房已于2018年1月2日办理了所有权人为周芃霖的不动产权登记；3、依照税收相关法律法规规定，原告诉请的税款系由被告周芃霖承担；4、湖南省鸿腾建设工程有限公司祁阳县橄榄佳苑项目部公章系被告周芃霖在外雕刻的，该项目部没有在工商部门注册登记；5、根据祁阳县税务局出具的《祁阳县橄榄佳苑部分业主缴纳税款明细》，原告办理产权登记需缴纳增值税27,516元、土地增值税计33,019元、个人所得税13,758元、城市建设税1376元、教育费附加1376元。一审法院认为，原告与被告周芃霖签订的《祁阳县橄榄佳苑住宅小区房屋认订合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。从该认订合同来看，原告是购买被告周芃霖个人的房屋。理由：1、该认订合同卖方系祁阳县公安民警联合建设委员会，卖方签名系周芃霖个人签名；2、虽然原告与被告周芃霖在签订认订合同时，周芃霖未取得该认订房屋的所有权，但事后已取得所有权，实际上就是被告周芃霖将该房屋转卖给原告。故法院对原告诉称其与被告周芃霖签订的《祁阳县橄榄佳苑住宅小区房屋认订合同》系商品房买卖及对被告周芃霖辩称其与原告系联合建房的观点，均不予采纳。同时根据认订合同第十二条约定，办理权属登记系被告周芃霖的义务，故对原告诉请要求被告周芃霖为原告办理房屋所有权登记手续的诉请，法院予以支持。关于原告同时诉请要求被告鸿腾公司、周芃霖承担办证过程中所涉的增值税、房屋转让个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、、地方教育附加印花税、水利建设专项收入。法院认为，①被告鸿腾公司不是合同当事人，且湖南省鸿腾建设工程有限公司祁阳县橄榄佳苑项目部不是鸿腾公司分支机构，因此被告鸿腾公司应不承担原告办证的税、费，故对原告要求被告鸿腾公司承担办证税费的诉请，法院不予支持；②合同第十二条约定被告周芃霖为原告代办产权登记所产生的税、费应由原告承担，该约定系双方当事人真实意思表示，应按该约定履行，故涉案房在办理产权过户手续时原告应按照祁阳县税务局《祁阳县橄榄佳苑部分业主缴纳税款明细》缴纳增值税、个人所得税、城市建设税、教育费附加（含地方教育附加）。原告诉请的土地增值税，因涉案房买卖属一般房屋买卖行为，依照税收法律规定该项税款纳税人是被告周芃霖，且该项税款不是原告办理涉案房产权过户手续时需缴纳的税款，故该项税款应由被告周芃霖承担。本案中，由于原、被告对认订合同第十二条的约定在履行合同时均有过错，法院对原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证登记手续违约金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告周芃霖在本判决发生法律效力之日起30日内为原告李艳玲、伍书琴办理橄榄佳苑10栋2202号房屋所有权证登记手续。二、办理涉案房屋所有权证登记应缴纳的土地增值税由被告周芃霖承担。三、驳回原告李艳玲、伍书琴其他诉讼请求。案件受理费1700元，原告李艳玲、伍书琴承担1075元，被告周芃霖承担625元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争执焦点是涉案房屋转让所产生的相关税费应由谁负担。《房屋认订合同》系双方真实意思表示，合法有效，根据该合同第十二条之约定，甲方为乙方（即李艳玲、伍书琴）代办产权登记，所产生的税费由乙方支付，现李艳玲、伍书琴主张该部分税费应由鸿腾公司和周芃霖承担明显与合同约定不符，对该上诉理由，本院不予采纳。同时，《房屋认订合同》第十二条明确了房屋认订价格为原建房户成本与垫付资金的总成本价，故上诉人李艳玲、伍书琴主张购房价远高于成本价，转让房屋相关税费不应承担的上诉理由不成立，本院不予采纳。《房屋认订合同》第十二条系双方在磋商后，对相关税费负担问题达成的约定，不属于免除责任或限制权利的格式条款，且该条款内容明确，并无歧义。李艳玲、伍书琴称鸿腾公司、周芃霖需对该条款尽提示和说明义务的理由不成立，本院不予采纳。根据税收法律的规定，土地增值税不是涉案房屋办理产权登记时所需要缴纳的税款，该税款不属于《房屋认订合同》第十二条约定的税费范围，周芃霖应当自行承担土地增值税的纳税义务，周芃霖主张李艳玲、伍书琴应缴纳土地增值税的上诉理由不成立，本院不予采纳。上诉人李艳玲、伍书琴要求周芃霖及鸿腾公司支付逾期办证违约金的上诉理由，因上诉人双方均有违约行为，且认购合同对违约金未作约定，故其上诉理由本院不予支持。综上，李艳玲、伍书琴、周芃霖的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由上诉人李艳玲、伍书琴负担1700元，由上诉人周芃霖负担1700元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇一九年六月二十四日书记员  罗惠清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。