北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初22034号原告：北京华林联合热能技术有限公司，住所地北京市海淀区丰贤东路。法定代表人：刘玉龙，总经理。委托诉讼代理人：秦春丽，北京市百瑞律师事务所律师。被告：北京众诚联赢物业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街。法定代表人：武振宇，具体职务不详。原告北京华林联合热能技术有限公司（以下简称华林公司）与被告北京众诚联赢物业管理有限公司（以下简称众诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华林公司委托诉讼代理人秦春丽到庭参加了诉讼，被告众诚公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院缺席予以审理。本案现已审理终结。华林公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令众诚公司向我方支付拖欠的租金1413866.16元；2、请求判令众诚公司向我方支付违约金206850.56元（暂计算至2018年12月27日，并以1413866.16为基数按年利率24%标准计算，自2018年12月28日起至实际付清之日止）；3、请求判令众诚公司向我方支付拖欠的水电费17220.51元；4、请求判令众诚公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2018年1月26日，我方与众诚公司签署了《房屋租赁合同》，合同约定，我方将位于北京市海淀区中关村环保科技示范园地锦路×号院×号楼的1、2、3、5层出租给众诚公司使用，租赁期限自2018年1月18日至2019年9月18日，月租金为235644.36元，租金交纳方式为季付，即每个租赁季度的4月3日前、7月3日、10月3日、1月3日之前分别交纳季度的租金。合同签订后，我方依约向众诚公司交付了租赁房屋，但众诚公司仅支付了第一季度的租金，自2018年4月4日开始一直拖欠租金拒绝支付。2018年9月4日，我方以众诚公司拖欠房租及转租未经我方书面同意为由，向众诚公司送达了《提前解除房屋租赁合同的通知》，提前解除了双方之间的租赁合同，并要求众诚公司于2018年9月30日前腾房及支付拖欠的全部租金。众诚公司收到上述通知后，未提出任何异议，并于2018年10月18日搬离租赁房屋，但一直没向我方支付自2018年4月4日至2018年10月18日的全部租金。我方认为，众诚公司拖欠租金及转租的行为已违反合同约定，我方有权单方解除租赁合同，并要求众诚公司支付拖欠的租金及违约金。恳请贵院依法审理，支持我方的全部诉讼请求。众诚公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，庭审中，华林公司提交2018年1月26日其作为出租方与承租方众诚公司签订的《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于北京市海淀区中关村环保科技示范园地锦路×号院×号楼，房屋建筑面积共计2347.64平方米（分别位于一层、二层、三层、五层）；租赁期的开始日为2018年1月18日，租赁期限的终止日为2019年9月19日；出租方应于2018年1月18日将租赁房屋移交给承租方，租赁房屋按照现状移交，移交时双方应当办理交接手续，并形成租赁房屋交接的书面备忘录；租赁凡无故的主要用于办公，出租方应保证不干预租赁房屋的正常使用，不干预承租方的正常经营活动，承租方不得擅自改变该房产租赁用途，承租方所租房屋以任何方式转租或转借给他人使用前，应先书面形式报出租方，经出租方同意后方可进行转租或转借；租金标准：日租金为3.3元/平方米/天，月租金为235644.36元，前述租金不包含水、电、气、电梯保养（含年检）、消防年检、中央调主机维保等维修费用；交纳期限：本合同实行上交租金的方式，租赁期限内每季度交纳一次租金，且须提前15提缴纳租金，每个租赁季度的4月3日之前、7月3日、10月3日、1月3日之前分别交纳季度的租金，首次季度租金计人民币706933.08元应当在本合同生效之日交纳；该房产各类使用费用包含但不限于水、电、气、电梯保养（含年检）、消防年检、中央空调主机维保、大物业、小物业等等，自承租方接收该房产之日起，由承租方承担，支付金额为出租方在该房产的实际支出，依据及标准遵照出租方与物业公司、开发公司签订的协议或通知单；公共部分水、电及天然气的费用依照双方使用楼层分摊，即承租方承担80%，出租方承担20%，电梯保养费（含年检）、消费那个年检、中央空调主机维保及其他公共设施维修费用双方均摊，即承租方承担50%，出租方承担50%，上述各类使用费支付方式为随出租方同期支付，其中水电费每月结算一次，物业管理费每季度结算一次（2018年1月18日至2019年1月19日期间内承租方不需承担此项费用），承租方应于接到出租方通知三日内付清，否则出租方无法保证该房屋的正常使用，且出租方将依照每拖延一天按照月使用总量的千分之五要求承租方缴纳滞纳金，同时由此引致的后果由承租方承担；承租方应在交纳第一笔租金的同时，向出租方支付相当于两个月的租金作为履约保证金，即人民币471288.72元，履约保证金仅用于违约赔偿保障金，不包含房屋租金、滞纳金、因承租方产生的其他费用抵扣及其他损失赔偿，出租方收到履约保证金同时向承租方开具收款收据；租赁期届满或合同终止或解除合同之日起七天为承租方的搬迁期，承租方应当将租赁房屋内设备、设施等物品搬出，满七天后租赁房屋里如有余物视为承租方放弃所有权，由出租方处理；承租方不能按本合同约定的期限交付租金或本合同约定的相关费用，不能遵守或履行本合同约定条款的视为违约，如延期付款，每延迟一天承租方应向出租方按年租金的日千分之五支付延期付款违约金，直到应付款付清为止；如承租方延期支付租金达7天以上的出租方有权解除本合同，因承租方拖欠租金导致本合同解除的，履约保证金不再退还，承租方还应另行向出租方支付违约金，违约金的数额按照年租金计算。上述合同签订后，华林公司主张依约交付了租赁房屋，租赁房屋系其由第三方公司承租，众诚公司交纳了第一季度租金和相当于两个月租金的履约保证金，之后未依约支付第二季度租金并存在未经其同意转租的行为，其公司于2018年9月4日向众诚公司邮寄了提前解除《房屋租赁合同》的通知，，通知双方的《房屋租赁合同》解除，请贵司在2018年9月30日前连同租户全部办理，腾退租赁房屋，与我司办理返还租赁房屋和公用设备如电梯、空调等的验收，及水、电、燃气等的结算手续；贵司自2018年4月4日开始拖欠我司房租，截止2018年9月30日，贵司拖欠我司租金累计1382446.91元、违约金1244202.22元，请贵司收到本通知后4日内向我司支付拖欠的上述款项。华林公司另主张双方于2018年10月18日办理固定资产交接单，对位于海淀区地锦路×号楼×号楼×、××、×××、××××层进行固定资产的交接，众诚公司已将属于华林公司的固定资产已交接完毕，现属于众诚公司的固定资产有5层的一张条案桌，8把圈椅，3层的1张老板桌，1层的音响、LED显示屏及椅子（有照片存档），如众诚公司不能在10月30日前搬走，那么华林公司会交接给北京中电兴发科技有限公司，后续事宜与甲方无关。本案，华林公司主张2018年4月18日至2018年10月18日期间的租金，主张2018年9月1日至2018年10月18日期间的水电费，期间其公司先行全部缴纳，现要求众诚公司承担80%的费用，为此提交票据。本案，华林公司另主张违约金，其中拖欠的第二季度、第三季度违约金分别计算至2018年12月27日，扣减众诚公司交纳的履约保证金，另以两个季度的租金为本金，主张自2018年12月27日至实际付清之日止，计算标准降至年利率24%主张。众诚公司经本院合法传唤未到庭应诉。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中众诚公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。就庭审中华林公司提交的证据，众诚公司未到庭予以质证，未提交相反证据，故本院对华林公司提交的证据予以采信。根据华林公司的举证及陈述，双方于2018年10月18日办理了房屋交接，众诚公司未依约交纳2018年4月3日至2018年10月18日期间的租金，已构成违约，现华林公司诉请该段期间房屋租金，于法有据，本院予以支持；合同约定了水电费用负担的方式，现华林公司诉请众诚公司负担部分水电费用，于法有据，本院亦予以支持。根据合同约定，如众诚公司存在拖欠租金的情况，华林公司有权要求其支付违约金，华林公司的计算方式有合同依据，其自2018年12月27日起降低违约金计算标准，不违反法律规定，本院亦予以支持，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京众诚联赢物业管理有限公司于本判决生效后十日内向北京华林联合热能技术有限公司交纳租金一百四十一万三千八百六十六元一角六分；二、北京众诚联赢物业管理有限公司于本判决生效后十日内向北京华林联合热能技术有限公司交纳水电费共计一万七千二百二十元五角一分；三、北京众诚联赢物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付北京华林联合热能技术有限公司违约金两笔，其中一笔数额为二十万六千八百五十元五角六分，一笔以一百四十一万三千八百六十六元一角六分为本金，自二Ｏ一八年十二月二十八日起至实际付清之日止，按照年利率百分之二十四计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。公告费二百六十元，由北京众诚联赢物业管理有限公司，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费？元，由北京众诚联赢物业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  陈 雁人民陪审员  陈凤廷二〇一九年六月十日书 记 员  李永瑞