福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初2528号 原告：林巧娟，女，1979年10月13日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：吴永锋、范菲菲，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 被告：福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南通镇南通街街尾，统一社会信用代码91350000696624128L。 法定代表人：陈玉强，职务董事长。 委托诉讼代理人：郑庆寨、陈启，福建佐佑律师事务所执业律师。 被告：利嘉实业（福建）集团有限公司，住所地福建省福州市台江区五一中路**大利嘉城**，统一社会信用代码913500006110060494。 法定代表人：王辉，职务总经理。 委托诉讼代理人：郑庆寨、陈启，福建佐佑律师事务所执业律师。 被告：福建天泽房地产开发有限公司，住所，住所地福建省福州市仓山区金山滨州路**中天金海岸云顶苑（**地）**楼**01社会信用代码91350100764092830T。 法定代表人：陈玉强，职务董事长。 原告林巧娟与被告福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司（以下简称“奥特莱斯公司”）、利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称“利嘉实业公司”）、福建天泽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林巧娟及其委托诉讼代理人吴永锋，被告奥特莱斯公司、利嘉实业公司的委托诉讼代理人郑庆寨、陈启到庭参加诉讼；被告福建天泽房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林巧娟向本院提出诉讼请求：1.判令奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司立即向林巧娟归还已付购房款1005143元及利息损失（以1000000元为基数，从2018年1月29日参考同期商业银行贷款利率按年利率6%计至2018年12月31日止共336天计55232.88元；以5143元为基数，从2018年2月28日参考同期商业银行贷款利率按年利率6%计至2018年12月31日止共306天计258.7元，上述利息损失共计55491.58元；以1005143元为基数，按月利率1%从2019年1月1日起计至奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司实际付清全部购房款之日止的利息损失，起诉之日暂计35515.05元）；2.判令奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司向林巧娟赔偿1005143元（按已付购房款一倍计算）；3.判令奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司向林巧娟支付因本案产生的律师费（暂计10000元，后续有发生以实际为准）；4.判令奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司承担本案的一切诉讼费、保全费。 事实与理由：2018年1月23日，奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司以欺诈的形式向林巧娟销售位于天泽奥莱时代37-208房屋，具体表现为：利嘉实业公司以“福利房”的名义发出相应售房通知；福建天泽房地产开发有限公司虚假签章“福建天泽房地产开发集团”出具收到林巧娟购房款收据；以不具备收款资格的自然人陈晓铃个人账户收取案涉房屋的全部购房款；后又变更为由奥特莱斯公司出具案涉房屋购房款的收款收据，其日期与原收据日期一致，具体为2018年2月28日。 林巧娟应奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司要求于2018年1月29日向公司要求的账户（户名：陈晓铃）共计支付1000000元的购房款，于2018年2月28日向公司要求的账户（户名：陈晓铃）支付5143元购房款，共计支付1005143元全额的购房款，后林巧娟多次催告奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司办理购房备案登记及相关手续。2018年12月6日，利嘉实业公司发布一封《告知书》，内容如下：天泽?奥莱时代37＃楼已施工封顶，40#楼也已达预售条件，但在建工程抵押贷款2019年2月中旬才到期，目前尚未解押，特承诺于2019年2月28日前与林巧娟签订购房合同；如2019年2月28日前未签订购房合同，则公司将从2019年1月1日起按月利率1％向林巧娟支付利息至签订购房合同止。 至此林巧娟方知奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司之前并未取得案涉房屋的预售许可证、且不具备销售该房屋的条件、并恶意欺诈的将已经出售给林巧娟的房屋进行抵押等方式设置权利负担、权利瑕疵，致使林巧娟不能取得案涉房屋，奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司的行为构成根本违约。奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司以共同的名义相互配合、共同实施欺诈及违约行为导致林巧娟的损失，因此应向林巧娟承担共同连带责任。林巧娟在起诉后曾向奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司发催告函，催告解除合同。林巧娟根据《消费者权益保护法》第五十五条规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定追究奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司的责任，同时保留追究奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司欺诈消费者三倍的赔偿责任。依据《城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第八条、第九条，《合同法》第五十二条、第九十四条，《消费者权益保护法》第五十五条以及《民事诉讼法》第一百一十九之规定起诉到贵院。 奥特莱斯公司辩称，一、奥特莱斯公司与林巧娟之间不存在商品房预售合同关系，本案案由不应当定为商品房预售合同纠纷。 首先，本案中，奥特莱斯公司未向社会不特定对象销售奥特莱斯公司开发建设的商品房，奥特莱斯公司是向其员工出售案涉商品房，即是向特定的对象出售商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，本案中奥特莱斯公司与林巧娟之间不应当认定存在有商品房预售合同关系。其次，根据上述司法解释及相关法律规定，商品房买卖合同应当属于要式合同，合同当事人双方应当签订书面的购房合同，但本案中奥特莱斯公司与林巧娟均未签订有书面合同或协议，且也未签订有相关的订购协议等材料，故本案依法不应当认定为商品房预售合同纠纷。由此，奥特莱斯公司认为，林巧娟向奥特莱斯公司提出的第二项诉讼请求的依据主要来自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但因本案不属于商品房预售合同纠纷，故依法也不具有适用上述司法解释的前提，林巧娟诉请主张奥特莱斯公司向林巧娟赔偿损失和承担赔偿责任，无任何的事实理由和法律或合同依据，依法应当予以全部驳回。 二、奥特莱斯公司不存在故意隐瞒福利房没有预售许可证、已抵押的事实，无需承担赔偿责任。 1.本案具有购买福利房资格的购房员工有别于社会上的一般购房者，购房员工入职被告处（主要从事地产行业）满三年，在购房前对地产行业有一定的认知，对利嘉集团下属公司“福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司”及“天泽奥莱时代项目”有一定的了解，在购买福利房前可以通过员工间的交流全面了解福利房的情况。 2.《关于员工福利购房的通知》第七条“请各公司综合部接到通知后及时做好内部传达和其他相关配合工作。本次福利政策仅限于内部员工知悉，不得外传”，第八条“其他未尽事宜，请咨询工作小组成员：冯月丽、陈敏娜、张梅芳”。根据该通知的精神，利嘉集团各公司综合部已经全面告知员工福利房情况（含抵押、预售证办理情况）及购房流程，购房员工亦可通过向其所在公司的综合部、向工作小组成员咨询的方式全面了解福利房的情况。 3.购房员工作为成年人，在购买福利房时需支付约1000000元的大额款项，必当谨慎对待，其可通过政府公开信息，闽侯县商品房网上备案系统查询福利房情况（包括抵押、预售证办理情况）。 综上所述，林巧娟作为利嘉实业公司的员工，对地产行业及福利房本身有一定的了解，在购买福利房时通过员工间交流，向所在公司综合部、工作小组成员咨询，通过网络、政府相关部门信息公开等方式全面了解福利房（包括抵押及预售证办理情况），再结合福利房源、选房方式、付款方式，特别是福利房均价为11821元/平方米的超低价因素后自愿购买的，奥特莱斯公司主观上没有意愿隐瞒，客观上也没有必要隐瞒，林巧娟所述奥特莱斯公司故意隐瞒福利房没有预售许可证、已抵押的情况与事实不符。 三、林巧娟所述奥特莱斯公司将已出售给林巧娟的房屋进行抵押与事实不符。奥特莱斯公司在2016年初已将福利房所在地块进行抵押，之后并未就福利房所在地块进行再次抵押，也未对福利房进行抵押，林巧娟所述并非事实。 四、林巧娟主张的利息过高。1.中国人民银行同期贷款利率不足6%，林巧娟主张6%过高。2.奥特莱斯公司没有承诺按1%支付月息，林巧娟主张按1%支付月息没有依据。、 五、林巧娟要求奥特莱斯公司支付律师费没有依据，也没有合同约定，且林巧娟也无提供相应的律师费支付凭证。 利嘉实业公司辩称，一、利嘉实业公司不是福利房的所有权人，没有向林巧娟收取任何购房款，利嘉实业公司与林巧娟没有任何合同或其他关系，林巧娟要求利嘉实业公司承担返还购房款及赔偿损失的责任，无任何的事实理由和法律或合同依据，依法应当予以全部驳回。二、林巧娟的第一项诉讼请求中要求按月利率1%赔偿损失，无任何的事实理由和法律依据，依法应当予以驳回。根据林巧娟提供的由利嘉实业公司发出的告知书，该告知书明确写到：“如2019年2月28日前未签订购房合同，则公司将从2019年1月1日起按月利率1%向购房同仁支付利息至签订购房合同止”，很明显，该条款成立的前提应当是双方有意向继续履行并签订购房合同，但本案中根据林巧娟起诉的诉请及事实和理由来看，林巧娟显然不愿意再继续履行与利嘉实业公司之间的合同关系，不愿意再与利嘉实业公司签订购房合同，故林巧娟主张该项诉请，无相应的事实理由和依据，依法不应当予以支持。 福建天泽房地产开发有限公司提交书面答辩状辩称，福建天泽房地产开发有限公司不是福利房的所有权人，没有向林巧娟收取任何购房款，福建天泽房地产开发有限公司与林巧娟没有任何合同关系，也没有做出任何担保的承诺，因此，林巧娟起诉福建天泽房地产开发有限公司没有任何事实和法律依据，请法院判令福建天泽房地产开发有限公司不承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月23日，利嘉实业公司发布《关于员工福利购房的通知》，该通知载明：为了照顾员工，并鼓励员工长期忠诚服务于利嘉集团，经研究决定，针对入职满三年的员工特制定本次福利购房政策，具体如下：一、福利购房资格：入职之日起至2018年1月31日止服务满三年的利嘉集团的在职员工。二、供选福利房源：天泽.奥莱时代37号楼，共计234套。三、均价为每平方米11821元。四、选房方式：1、员工必须缴足预付款1000000元方可具备选房资格；2、根据缴足预付款1000000元的先后顺序进行选房；3、如未在通知时间内到场选房，则不予保留选房资格。五、购房款付款方式：1、2018年1月31日前缴纳预付款≧500000元；2、2018年2月9日前缴足预付款1000000元；3、选房后根据购房确认书的实际价格成交价格，于三个工作日内办理多还少补手续。另查明陈晓铃系奥特莱斯公司员工，张梅芳系利嘉实业公司员工。 林巧娟于2018年1月29日向奥特莱斯公司员工陈晓铃账户支付购房预付款1000000元。后林巧娟选中37号楼208单元房屋，并于2018年2月28日向陈晓铃账户支付购房款5143元。2018年3月6日，奥特莱斯公司向林巧娟出具《收款收据》，收据上载明交款项目为天泽奥莱时代37-208购房款，金额为1005143元。 2018年12月6日，利嘉实业公司发布《告知书》，告知公司将于2019年2月28日前与购房员工签订购房合同；如2019年2月28日前未签订购房合同，则公司将从2019年1月1日起按月利率1%向购房同仁支付利息至签订购房合同止。 林巧娟支付完购房款后，奥特莱斯公司至今未与其签订书面合同。 另查明，奥特莱斯公司并未取得天泽奥莱时代37号楼商品房预售许可证明。 本院认为，福建天泽房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理、判决。奥特莱斯公司将其正在建设的天泽奥莱时代37号楼208单元以1005143元出售给林巧娟，并向其出具《收款收据》，双方达成购房合意，但奥特莱斯公司并未取得商品房预售许可证明，其无权预售诉争房屋，林巧娟有权要求奥特莱斯公司返还其已付的购房款1005143元并支付利息。林巧娟要求奥特莱斯公司、利嘉实业公司按照利嘉实业公司向其发送的《告知书》中的承诺赔偿利息损失，该损失以1005143元为本金，按月利率1%计算，从2019年1月1日起计至款项清偿之日止，因奥特莱斯公司未取得预售许可证，导致林巧娟无法签订购房合同，其存在过错，利嘉实业公司发布《告知书》，应对《告知书》承诺的内容承担连带责任，故本院对其要求奥特莱斯公司、利嘉实业公司赔偿利息损失的诉求予以支持。林巧娟要求奥特莱斯公司承担1005143元的赔偿责任，因奥特莱斯公司与林巧娟并未签订商品房买卖合同，仅是达成购房合意，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的情形，故本院对其该诉求不予支持。林巧娟要求奥特莱斯公司、利嘉实业公司、福建天泽房地产开发有限公司支付律师费，依据不足，故本院对其该诉求不予支持。林巧娟的购房款系支付给开发商奥特莱斯公司，林巧娟要求要求利嘉实业公司返还购房款并支付其他利息损失、赔偿损失，以及要求福建天泽房地产开发有限公司共同返还购房款及赔偿损失，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 1、福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还林巧娟购房款1005143元并支付利息（利息分三部分计算：第一部分利息以1000000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年1月29日起计算至2018年2月27日止；第二部分利息以1005143元，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年2月28日起计算2018年12月31日止；第三部分利息以1005143元为标准，按月利率1%计算，从2019年1月1日起计算至购房款清偿之日止）； 2、利嘉实业（福建）集团有限公司对上述利息中第三部分利息（即以1005143元为标准，按月利率1%计算，从2019年1月1日起计算至购房款清偿之日止）承担连带还款责任； 三、驳回林巧娟的其他诉讼请求。 案件受理费23691元，由福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司负担13846元，由林巧娟负担9845元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 彬 人民陪审员  洪凤英 人民陪审员  程明榕 二〇一九年六月二十八日 法官助理罗燕圆 书记员朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。