河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终11356号上诉人(原审原告)：河南中部国际电商产业园有限公司，住所地郑州航空港区郑港六路****楼****。法定代表人：孙星，董事。委托诉讼代理人：李更，河南洲冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南布瑞斯特商贸有限公司，住，住所地郑州市金水区纬一路瑞园**楼****/div>法定代表人：黄鑫，总经理。委托诉讼代理人：王展，河南善德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南云之端电子商务股份有限公司，住所，住所地郑州航空港区四港联动大道东侧****楼108.109.**div>法定代表人：杜红召，董事长。委托诉讼代理人：王展，河南善德律师事务所律师。上诉人河南中部国际电商产业园有限公司（以下简称电商产业园公司）与被上诉人河南布瑞斯特商贸有限公司（以下简称布瑞斯特公司）、河南云之端电子商务股份有限公司（以下简称云之端公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2018）豫0192民初3265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南中部国际电商产业园有限公司的委托诉讼代理人李更，被上诉人河南布瑞斯特商贸有限公司、河南云之端电子商务股份有限公司的委托诉讼代理人王展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南中部国际电商产业园有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、请求二审法院在查明事实基础上判决被上诉人拖欠租金448493.76元，并按逾期之日起至实际付清租金之日止，按日3‰支付违约金；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人双方签订租赁合同对租金、物业费及缴纳时间、方式均由明确的约定，但一审法院却认为属于参考价格没有事实依据，且认定拖欠租金期间为2017年4月至2017年8月13日没有任何事实依据，故一审并没查清本案事实。2、一审法院对2017年度租金按照补贴标准20元/月/㎡没有合同依据。3、一审法院以被上诉人不辞而别确认解除合同时间没有法律和合同依据。布瑞斯特公司和云之端公司辩称，一审判决认定事实清楚，应予以维持。电商产业园公司向一审法院起诉请求：1．请求依法判令二被告向原告支付拖欠的448493.76元租金，并自逾期之日起至实际付清租金之日止按日3‰支付违约金；2．案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：中部国际电子商务产业园系由电商产业园公司创办并负责运营的电子商务示范园区。布瑞斯特公司是中部国际电子商务产业园成立时的首批招商入驻企业之一。郑州航空港经济综合实验区管理委员会为扶持入园发展的电子商务企业，决定自2015年至2017年在三年内安排电子商务产业发展专项资金，用于扶持产业园电子商务及相关配套产业发展。对每年每平方米营业收入超过10000元或纳税超过1000元的电子商务及相关配套企业，第一年给予40元/月*㎡的租金补助，第二年给予30元/月*㎡的租金补助，第三年给予20元/月*㎡的租金补助。入园企业的租金补助按季度进行申报，核发并直接拨付给企业。2015年8月14日，电商产业园公司与布瑞斯特公司签订编号ZL1508007的《中部国际电子商务产业园房屋租赁合同》一份，双方约定电商产业园公司将位于园区内10号楼1层108、109、110号建筑面积共319.44㎡的房屋出租给布瑞斯特公司，拟成立云之端公司从事电子商务。合同约定租金标准为65元/月*㎡,租赁期限自2015年8月14日起至2018年8月13日，为期3年。相应地，电商产业园公司亦给予布瑞斯特公司以租金优惠，对每年每平方米营业收入超10000元或纳税超过1000元的，电商产业园公司向布瑞斯特公司转述为第一年由郑州航空港经济综合实验区管理委员会按年租金的100%给予补助，第二年补助80%，第三年补助60%。财政补贴缺口部分的租金由布瑞斯特公司于每个租赁年度开始的10日前交纳。布瑞斯特公司应确保营业收入或纳税额达到政府租金补贴条件，如因布瑞斯特公司原因导致不予补贴的，应于接到通知之日起三个工作日内补齐租金。亦即布瑞斯特公司营业额或纳税额达到租金补助条件的，第一年不需向电商产业园公司交纳租金、第二年应按13元/月*㎡负担租金、第三年负担26元/月*㎡。租金补助按季度申报后核发至电商产业园公司。双方另约定布瑞斯特公司应于合同签订之日起三日内按照三个月租金的标准向电商产业园公司交纳履约保证金，当发生逾期支付租金、违约金、赔偿金、物业费或水电费的，电商产业园公司有权从履约保证金中扣收或代为扣收。扣收后，布瑞斯特公司应在收到电商产业园公司通知后五日内补足，逾期则至补足全款之日期间按不足金额每日3‰计收违约金。租赁合同签订当天，布瑞斯特公司按照约定向电商产业园公司支付50000元履约保证金。双方亦分别填写相关材料向郑州航空港经济综合实验区管理委员会相关部门申报租金补助。2015年8月26日，云之端公司经工商机关核准依法成立。随后，电商产业园公司、布瑞斯特公司和云之端公司三方经协商一致签订《中部国际电子商务产业园合同主体变更协议书》，布瑞斯特公司将房屋租赁合同的权利义务一并转让给云之端公司，由云之端公司享受合同权利，承担合同义务，并由布瑞斯特公司提供连带责任保证，承担云之端公司不履行或不适当履行合同的责任。第二个合同年度届至，经电商产业园公司催告，云之端公司于2016年9月8日向电商产业园公司交纳49834元以支付应由其负担的20%年度租金49832.64元。2017年7月，云之端公司将相关缴税凭证及公司账户往来户历史明细清单交电商产业园公司后向相关部门申报本年度第二季度补助。因云之端营业额和纳税额均未达到补助标准而被返回拒补。电商产业园公司要求云之端公司交纳租金缺口部分亦遭到拒绝。2017年8月，第三个租赁合同年度临近，云之端公司并未按约定如期向电商产业园公司交纳本年度应负担的40%租金。在电商产业园公司的催告下，云之端公司仅于2017年9月11日以公司的各分公司正处市场启动期间、不能如期交纳租金为由向电商产业园公司书面申请缓交，承诺于2017年10月9日付清。之后，云之端公司因不堪全额高额的租金负担，在悄无声息下安排人员转移公司物资，在未函告电商产业园公司的情况下于2017年9月12日弃下部分办公物品不辞而别。电商产业园公司知情后遂派工作人员落锁滞留剩余物资。合同期限届满，云之端公司仍未向电商产业园公司支付拖欠的租金，更未补齐租金缺口部分。双方协商未果发生纠纷，电商产业园公司诉至该院，请求判令云之端公司和布瑞斯特公司支付后两个租赁年度拖欠的全额租金，并支付违约金。一审法院认为，电商产业园公司与布瑞斯特公司于2015年8月14日协商一致签订的《中部国际电子商务产业园房屋租赁合同》是其双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的规定，为有效合同，具有法律约束力。虽然电商产业园公司在签订合同时给予布瑞斯特公司的租金优惠与郑州航空港经济综合实验区管理委员会给予电商产业园公司的租金补助优惠不一致，但并不损害国家、集体和第三人利益，不影响双方所签订房屋租赁合同的效力。云之端公司依法经核准登记成立后，三方签订了合同主体变更协议书，布瑞斯特公司将房屋租赁合同的权利义务概括性地一并转让给云之端公司，由云之端公司享受合同权利，承担合同义务，房屋租赁合同的效力及于云之端公司和电商产业园公司，双方当事人均应全面履行合同义务，电商产业园公司将约定的房屋交由云之端公司用于公司日常经营，云之端公司也应按约定及时向电商产业园公司支付租金。云之端公司和电商产业园公司之间的房屋租赁合同关系期限三年，除第一个租赁年度100%由财政进行租金补助外，之后的两个租赁年度均进行部分补助。即在双方均正当履行合同义务情况下，电商产业园公司实际的租金收益来自两个方面，其中之一为云之端公司应负担的部分，另一部分为财政补贴的租金补助。双方虽协商了租金标准为65元/月*㎡，但并非实际执行的标准，而是以折扣的方式进行交纳，属租金参考价格。电商产业园公司向云之端公司承诺的以一定比例的租金补助方案非实际执行和实施方案，而郑州航空港经济综合实验区管理委员会向电商产业园公司承诺的按年度不同的固定数额的租金补助方案才是实际执行方案。结合租金补助优惠政策分析，电商产业园公司在第二个租赁年度可获得的租金包括云之端公司应负担的13元/月*㎡部分和正常补贴的30元/月*㎡部分，合计43元/月*㎡；第三个租赁年度可获得的租金包括云之端公司应负担的26元/月*㎡部分和正常补贴的20元/月*㎡部分，合计46元/月*㎡。电商产业园公司在诉讼中向该院提交了2017年度第三年季度向相关部门申报的该年度第二季度的租金补助资料，该季度租金补助被拒，而无此前遭拒的相关申报资料，可以推断出在2017年3月前，云之端公司在经营中享受到了相关的租金补助优惠政策，仅是自2017年4月起因其营业额和纳税额均不符合租金补助标准而未再享受相关优惠。云之端公司因营业额和纳税额不达标未享受到租金补助优惠，造成电商产业园公司的损失属未获财政租金补贴的部分，根据双方的约定，云之端公司应予补交。结合不同的租赁年度进行综合分析，云之端公司在第二个租赁年度已交纳了应由其负担的20%部分租金，自2017年4月至2017年8月13日约五个月期间内电商产业园公司损失的租金为30元/月*㎡部分，为47916元。进入第三个租赁年度后，电商产业园公司既未获得财政租金补贴，云之端公司也未交纳租金中应由其负担的40%部分，电商产业园公司损失的租金合46元/月*㎡。云之端公司在第三个租赁年度中实际经营约一个月后不辞而别以其实际行动单方解除租赁合同终止双方的合同权利义务，应补交合同解除前的租金，为14694.24元。云之端公司在履行合同中既未如期按照约定向电商产业园公司支付租金中应由其负担的部分，又未与电商产业园公司协商一致或按照合同约定、法律规定解除合同，均属违约行为，应根据其违约的情节分别承担不同的违约责任。双方约定的按日3‰承担逾期支付租金、违约金、赔偿金、物业费或水电费的约定，折合年108%，显然偏高，超过了必要的限度，应予调整，可按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息的方式计付逾期付款的违约金。关于该项违约金的起始时间方面，云之端公司应于租赁年度开始十日前交纳租金中应负担的部分，而租金补助则以相关部门按季度审核为准，不依合同双方意志为转移。电商产业园公司又未提交租金补助遭拒后通知云之端公司补交租金的证据，因此对于其拖欠第二个租赁年度租金的违约金可自应交纳下一年度租金的次日即2017年8月5日起计起。在第三个租赁年度期间，云之端公司既未如期于2017年8月4日前交纳租金中其应负担的部分，而且其租金补贴被拒亦成既定事实，因此该年度逾期交纳租金的违约金也应自交款期限届满的次日即2017年8月5日计起。云之端公司不辞而别单方解除租赁合同，应按双方约定支付三个月租金承担违约责任，符合房屋租赁的一般行业规则，也不违反违约金不超过损失的百分之三十的法律规定。结合该年度的租金标准计算，云之端公司单方解除合同的违约金为44082.72元。电商产业园公司在云之端公司不辞而别单方解除合同后未及时采取措施要求云之端公司将办公物品清理或归集保管，而是简单地加锁滞留办公物品，仍寄希望按65元/月*㎡的租金参考价继续计算租金收益，甚至在该院因其他案件对云之端公司采取执行措施时也未向执行人员释明情况，致使相关物品未异地封存而被就地查封，造成案涉房屋长期空置，其无权就扩大的损失要求赔偿。布瑞斯特公司在转让合同权利义务中为云之端公司履行合同向电商产业园公司承担连带责任保证，但未约定保证担保的范围，其保证责任及于主债权、违约金及实现债权的费用。综上所述，云之端公司拖欠电商产业园公司的租金为62610.24元，扣除布瑞斯特公司在签订租赁合同时交纳的50000元履约保证金，差额部分为12610.24元，云之端公司应继续支付；云之端公司应向电商产业园公司支付的违约金包括单方解除合同的违约金44082.72元和按上述论述应支付的逾期付款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告河南云之端电子商务股份有限公司应于本判决生效后五日内支付拖欠原告河南中部国际电商产业园有限公司的12610.24元租金，并应自2017年8月5日至付清租金之日起以62610.24元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；二、被告河南云之端电子商务股份有限公司应于本判决生效后五日向原告河南中部国际电商产业园有限公司支付单方解除合同违约金44082.72元；三、被告河南布瑞斯特商贸有限公司对本判决第一、二项承担连带责任保证；四、驳回原告河南中部国际电商产业园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15558元，由原告河南中部国际电产产业园有限公司负担14700元，被告河南云之端电子商务股份有限公司和被告河南布瑞斯特商贸有限公司共同负担858元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，1、关于被上诉人补缴租金的标准及拖欠租金的期间计算问题。郑州航空港经济综合实验区管理委员会为扶持入园发展的电子商务企业，对每年每平方米营业收入超过10000元或纳税超过1000元的电子商务及相关配套企业按季度申报核拨至企业给予租金补助。电商产业园公司亦是按照上述租金补助优惠政策向相关部门进行申报租金补助。故一审法院据此认定双方实际执行的租金计算标准并无不当。电商产业园公司在2017年第三个季度向相关部门申报该年度第二季度租金补助时被拒，故可认定自2017年4月至第二个租赁年度届满之日即2017年8月13日电商产业园未获租金补助优惠，应由云之端公司按照合同约定补缴，2017年8月13日系第二个租赁年度届满之日，一审法院认定电商产业园公司在第二个租赁年度损失租金期间亦无不当。2、关于租金补贴及计算标准问题。根据电商产业园公司申报租金补助、云之端公司缴纳第二个租赁年度其应负担的20%年度租金49832.64元及双发发生纠纷情况，可以计算出云之端公司第二个年度每平方米应负担租金为13元/月*㎡等。一审法院据此计算双方租金缴纳标准及电商产业园公司损失租金数额并无不当。3、关于确认解除合同时间问题。2017年8月，在第三个租赁年度前，云之端公司并未按照约定向电商产业园公司缴纳该年度应负担的40%租金。在电商产业园公司催告下，云之端公司仅于2017年9月11日书面申请缓交，却于2017年9月12日不辞而别，电商产业园公司遂落锁滞留剩余物资。纠纷发生后双方就拖欠租金等并未达成一致意见。云之端公司以自己的行为表明其不履行合同义务，致使合同目的不能实现，一审法院据此认定云之端公司单方解除合同并无不当。综上所述，河南中部国际电商产业园有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15150元，由河南中部国际电商产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘泽军审判员  贾建新审判员  黄跃敏二〇一九年六月十三日书记员  张惠晓