南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2019）桂71民终7号 上诉人（原审原告）：南宁新技术产业建设开发总公司，住所地广西壮族自治区南宁市滨河路**中国—东盟企业总部基地三期综合楼南宁广告产业大楼A座15楼。 法定代表人：蒙正祎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢琪，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李绣华，广西创想律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西新正耀节能科技有限公司，，住所地广西壮族自治区南宁市总部路**中国东盟总部基地****房** 法定代表人：明可菊。 上诉人南宁新技术产业建设开发总公司（以下简称新技术公司）因与被上诉人广西新正耀节能科技有限公司（以下简称新正耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人新技术公司的委托诉讼代理人李绣华到庭参加诉讼。被上诉人新正耀公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 新技术公司上诉请求：1.变更南宁铁路运输法院（2017)桂7102民初696号民事判决第一项为：判令新技术公司与新正耀公司就南宁市总部路3号中国一东盟科技企业孵化基地二期1号厂房第一层厂房的不定期租赁合同于判决生效之日解除；2.变更南宁铁路运输法院（2017)桂7102民初696号民事判决第三项为：新正耀公司向新技术公司支付租金741009.4元（以上租金欠款暂计至2017年5月31日止，实际应付租金按每月16108.9元计算至新正耀公司实际腾退房屋之日止）;3.撤销南宁铁路运输法院（2017)桂7102民初696号民事判决第四项；4.变更南宁铁路运输法院（2017)桂7102民初696号民事判决的第五项为：新正耀公司向新技术公司支付违约金(计算方式：以2013年7月1日至实际腾退房屋之日每季度欠付租金为基数，按每日万分之五的标准分段计算至实际履行之日）；5.一、二审诉讼费由新正耀公司负担。 事实与理由：一、一审法院查明2013年9月13日，新正耀公司通过银行转账向南宁恒馨物业服务有限公司（以下简称恒馨物业公司）转账100000元，委托其代为支付厂房租金。2014年4月24日，广西众享节能科技有限公司（以下简称众享公司）代新正耀公司支付房屋租金100000元。但在计算新正耀公司尚欠付租金数额时，一审判决认为应扣除新正耀公司分别于2013年9月13日及2014年4月24日支付的租金共计200000元，是错误的。新技术公司向新正耀公司送达的《关于支付租金的函》己经明确，众享公司代付房屋租金100000元用于抵扣之前的欠款。而2013年9月13日，新正耀公司通过银行转账向恒馨物业公司转账100000元租金，已经抵扣了另一关联案件中新正耀公司承租2号厂房的租金。新技术公司一审提交的欠租计算表中的拖欠租金数额，已对众享公司代付租金100000元进行了扣减（其中有50000元抵扣了本案1号厂房所拖欠的租金，另外50000元抵扣了另一案件2号厂房所拖欠的租金），欠租计算表记载的是扣减上述款项之后的尚欠租金数额。新技术公司主动向一审法院提交众享公司代付租金100000元的凭证，是为了证明租赁合同履行的情况及新正耀公司支付最后一笔租金的时间和金额，新正耀公司一审未出庭对此提出异议，也无任何证据证明拖欠租金列表计算错误，一审法院计算新正耀公司拖欠租金数额时，不应重复扣减恒馨物业公司代为支付的100000元及众享公司代付的100000元共计200000万元款项。新技术公司对一审判决的水电费数额没有异议。二、一审法院对新技术公司诉请违约金酌情支持100000元，超出的违约金数额不予支持，适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，明确了请求适当减少违约金应由当事人提出。本案中新正耀公司未提出要求降低违约金，也没有证明新技术公司主张的违约金数额超过造成损失的百分之三十。一审法院应当尊重合同双方的意思自治，不应主动减少新技术公司诉请的违约金数额。新正耀公司从2013年7月1日开始拖欠租金至今，给新技术公司造成了利息和其他各项损失，双方约定的违约金计算方法也未超出最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的年利率24%，未明显过高。三、双方租赁关系应当自判决生效之日起解除。新技术公司向法院提起诉讼要求法院判令解除双方不定期的租赁合同，并未提出双方不定期租赁合同于2017年12月11日解除的诉请，双方租赁关系应当自判决生效之日起解除。请求二审法院依法查明事实，改判支持新技术公司的上诉请求。 新正耀公司未作答辩。 新技术公司向一审法院起诉请求：1.解除新技术公司与新正耀公司不定期租赁关系，新正耀公司立即腾空涉案厂房；2.新正耀公司向新技术公司支付租金741009.4元，违约金276275.69元，支付电费3237.15元、水费71.31元、公摊水费1836.54元，公摊电费5670.28元，以上共计1028100.37元（租金自2013年7月1日暂计至2017年5月30日，水电费及水电公摊费用自2013年10月1日暂计至2017年5月30日，租金实际应付款项按合同约定计算至新正耀公司实际腾退房屋之日止）；3.本案的诉讼费由新正耀公司负担。 一审法院认定事实：新技术公司与新正耀公司于2011年9月26日签订《总部基地二期厂房租赁合同》,约定新技术公司将其所有的位于南宁市盟科技企业孵化基地二期1号一至三层的厂房出租给新正耀公司使用，建筑面积4660.93平方米。租期自2011年10月1日至2013年7月31日。合同约定月租金为46609.3元，租金按季度支付，在当期季度结束前支付下一季度租金。承租方每逾期支付一日，须按逾期应付款项的万分之五支付违约金。承租方如尚欠租金、水电费、物业管理费或其他费用的，出租方有权以收取的租赁押金冲抵。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，新技术公司如约将厂房交付给新正耀公司，新正耀公司支付了139827.9元作为押金使用。 2012年7月，经双方协商，新正耀公司退租第二、三层厂房，仅租赁第一层，建筑面积1610.89平方米，月租金减少至16108.9元。 自2013年7月1日起，新正耀公司未按合同约定的时点支付租金。 2013年9月13日，新正耀公司通过银行转账向恒馨物业公司转账100000元，委托其代为支付厂房租金。恒馨物业公司于2013年9月29日向新技术公司转汇上述租金。 2014年4月24日，众享公司代新正耀公司支付房屋租金100000元。 2014年12月至2016年12月，新技术公司先后三次用发函的方式向新正耀公司催收租金。 另查明，新正耀公司至一审庭审辩论终结前仍占用涉案厂房，厂房内存放的机器设备被南宁市兴宁区人民法院就地查封。 一审法院认为，新技术公司与新正耀公司于2011年9月26日签订的《总部基地二期厂房租赁合同》于2013年7月31日期满终止，新正耀公司继续使用厂房，新技术公司没有提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方形成不定期租赁合同关系。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除，但出租人应在解除合同的合理期限之内通知承租人。新正耀公司长期欠付租金，经新技术公司多次催收仍未足额支付，解除合同于法有据。本案民事起诉状副本等应诉材料于2017年12月11日送达至新正耀公司，当日视为新技术公司解除合同的意思到达新正耀公司。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，一审法院认定新技术公司与新正耀公司不定期租赁合同于2017年12月11日解除。合同解除后，新正耀公司继续使用房屋既无合同依据，也无法律依据。新技术公司诉请确认不定期合同解除及新正耀公司腾空厂房，一审法院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方当事人转为不定期租赁合同关系的，原租赁合同继续有效。因自2012年7月1月起，月租金变更为16108.9元，故自2013年7月1日至2017年12月11日，新正耀公司应支付租金总额为859678.3元（计算方式：16108.9元/月×53个月+16108.9元/月÷30天×11天=859678.3元）。租赁合同第十三条第四款约定，租赁押金可以冲抵水电费、租金及物业管理费。扣除押金139827.9元，及新正耀公司于2013年9月13日及2014年4月24日支付的租金200000元，新正耀公司尚欠付租金519850.4元（计算方式：859678.3元-139827.9元-200000元=519850.4元）。新正耀公司应向新技术公司支付租金519850.4元。超出数额部分的租金，一审法院不予支持。 新技术公司代为垫付电费、水费及公摊水电费，故其主张该部分数额，予以支持。新正耀公司应向新技术公司支付电费3237.15元、水费71.31元、公摊水费1836.54元，公摊电费5670.28元。 合同解除后新正耀公司继续占有使用房屋已没有依据，新技术公司诉请新正耀公司支付从合同解除至实际腾退房屋之日的租金实则房屋占有使用费，一审法院予以支持。新正耀公司应向新技术支付自2017年12月12日至实际腾退的房屋占有使用费，房屋占有使用费标准参照合同约定的月租金16108.9元标准计算。 依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，则违约金规定也应当继续有效。新正耀公司至一审辩论终结前尚未足额支付租金，新技术公司诉请新技术公司支付逾期付款违约金，予以支持，根据合同约定每逾期支付一日按万分之五的违约金计算方式，一审法院酌情支持100000元的违约金，超出的违约金数额部分，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、南宁新技术产业建设开发总公司与广西新正耀节能科技有限公司就南宁市盟科技企业孵化基地二期1号第一层厂房的不定期租赁合同于2017年12月11日解除；二、广西新正耀节能科技有限公司腾空位于南宁市盟科技企业孵化基地二期1号第一层厂房；三、广西新正耀节能科技有限公司向南宁新技术产业建设开发总公司支付租金519850.4元、电费3237.15元、水费71.31元、公摊水费1836.54元，公摊电费5670.28元；四、广西新正耀节能科技有限公司向南宁新技术产业建设开发总公司支付自2017年12月12日至实际腾退的房屋占有使用费（计算方式：参照合同约定的月租16108.9元标准计算）；五、广西新正耀节能科技有限公司向南宁新技术产业建设开发总公司赔偿逾期支付租金的违约金100000元；六、驳回南宁新技术产业建设开发总公司其他诉讼请求。本诉案件受理费14052元，公告费700元，以上共计14752元（南宁新技术产业建设开发总公司已预交），由南宁新技术产业建设开发总公司负担4175元，广西新正耀节能科技有限公司负担10577元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。新正耀公司对一审法院认定事实未提出异议。新技术公司对一审法院查明的事实没有异议，但认为在计算拖欠租金数额时，认定错误，重复扣减了恒馨物业公司代为支付的100000元租金及众享公司代为支付的100000元租金。经审查，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。一审法院认定新正耀公司拖欠租金数额是否正确，本院在说理部分进行阐述。 另查明，新技术公司就本案1号厂房欠租情况向一审法院提交的《新正耀欠租计算表》记载:“2017年4月24日广西众享节能科技有限公司代新正耀公司支付10万元房租，其中一部分抵扣之前的欠款后，尚余32217.8元未付。”在新技术公司起诉新正耀公司的另一关联案件中［案号：（2017）桂7102民初700号]，新技术公司就该案2号厂房欠租情况向一审提交的《新正耀欠租计算表》记载：“2013年9月29日南宁恒馨物业服务有限公司代新正耀公司转付租金10万元”。“2017年4月24日广西众享节能科技有限公司代新正耀公司支付10万元房租，其中一部分抵扣之前的欠款后，尚余29083.99元未付。” 本院认为，新技术公司对一审判决所持异议为以下两点：一、 双方签订的租赁合同的解除时间是何时？二、一审判决新正耀公司向新技术公司支付的租金、违约金数额是否正确？ 关于租赁合同解除时间问题。根据一审查明的事实，新正耀公司长期欠付租金，经新技术公司多次催收仍未足额支付，新技术公司有权向法院起诉要求解除双方租赁合同。新技术公司向一审法院起诉，提出解除合同的诉讼请求，本案民事起诉状副本等应诉材料于2017年12月11日送达新正耀公司，视为新技术公司解除合同的意思于当日到达新正耀公司。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，认定新技术公司与新正耀公司租赁合同于2017年12月11日解除，并无不当，本院予以维持。 关于一审判决新正耀公司向新技术公司支付的租金、违约金数额是否正确的问题。1.关于租金问题。新技术公司为证明新正耀公司拖欠租金的事实及数额，向一审法院提交三份分别于2014年12月14日、2015年12月7日、2016年12月1日出具的《关于支付租金的函》，三份函均载明：新正耀公司承租新技术公司位于总部基地二期1号厂房一、二、三层，月租金为46609.3元。2014年4月24日众享公司代新正耀公司支付10万元房租，抵扣之前的欠款后，2013年7月至9月期间尚欠32217.8元租金未付。根据上述内容看出，2013年7月至9月期间，新正耀公司尚欠32217.8元租金未付，该笔32217.8元是新技术公司已经将众享公司代付的房租扣减之后新正耀公司仍拖欠的租金数额。从新技术公司起诉新正耀公司的另一关联案件［案号：（2017）桂7102民初700号]中新技术公司提交的2号厂房欠租计算表可以看出，新技术公司已将恒馨物业公司代为支付的100000元租金抵扣了该案2号厂房2013年的租金。新正耀公司未出庭参加诉讼，没有提交相应证据予以反驳，本院对新技术公司出具的三份《关于支付租金的函》的内容予以采信，对扣减众享节能公司代付的款项之后，新正耀公司尚欠新技术公司2013年7月至9月期间32217.8元租金的事实予以确认。恒馨物业公司代为支付的100000元租金已抵扣了另案2号厂房2013年的租金，不应在本案1号厂房租金中再予抵扣。从2013年9月1日至合同解除之日即2017年12月11日，新正耀公司均未再支付本案1号厂房的任何租金，按月租金16108.9元的标准计算，新正耀公司2013年9月1日至2017年12月11日期间拖欠的租金数额为827460.5元（计算方法：16108.9元×51个月﹢16108.9元÷30天×11天），加上2013年7月至9月期间尚欠32217.8元租金，新正耀公司承租本案房屋拖欠2013年7月至2017年12月11期间的租金为859678.3元（计算方法：827460.5元﹢32217.8元），扣减押金139827.9元之后，新正耀公司尚拖欠租金719850.4元（计算方法：859678.3元﹣139827.9元）。一审法院计算新正耀公司拖欠租金数额有误，本院依法予以纠正。2.关于违约金问题。根据双方租赁合同约定，每逾期支付一日按万分之五的违约金，综合合同履行情况、拖欠租金数额及双方约定的违约金标准考虑，一审法院酌情支持100000元违约金，并无不当，本院予以维持。 综上所述，新技术公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但对拖欠租金数额计算处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 1、维持南宁铁路运输法院（2017)桂7102民初696号民事判决第一、第二、第四、第五项； 2、撤销南宁铁路运输法院（2017)桂7102民初696号民事判决第六项； 3、变更南宁铁路运输法院（2017)桂7102民初696号民事判决第三项为：广西新正耀节能科技有限公司向南宁新技术产业建设开发总公司支付租金719850.4元、电费3237.15元、水费71.31元、公摊水费1836.54元，公摊电费5670.28元； 4、驳回南宁新技术产业建设开发总公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费14052元，公告费700元，以上共计14752元（南宁新技术产业建设开发总公司已预交），由南宁新技术产业建设开发总公司负担2175元，广西新正耀节能科技有限公司负担12577元。二审案件受理费15943元，公告费560元，共计16503元（南宁新技术产业建设开发总公司已预交），由南宁新技术产业建设开发总公司负担4000元，广西新正耀节能科技有限公司负担12503元。 本判决为终审判决。 审判长 张 岚 审判员 梁耀美 审判员 袁宇飞 二〇一九年六月十四日 法官助理徐小晴 书记员符贵芳