江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0684民初2140号 原告：沈亚，女，1972年1月17日生，汉族，江苏省海门市人，住江苏省海门市。 原告：沈洪，男，1972年5月24日生，汉族，江苏省海门市人，住江苏省海门市。 以上两原告的委托诉讼代理人：樊建平，江苏海萌律师事务所律师。 被告：樊惠成，男，1963年8月13日生，汉族，江苏省海门市人，住江苏省海门市。 被告：罗长珍，女，1966年2月25日生，汉族，四川省南部县人，住江苏省海门市。 被告：罗玉梅，女，1986年6月17日生，汉族，四川省南部县人，住江苏省海门市。 原告沈亚、沈洪与被告樊惠成、罗长珍、罗玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序于同年6月10日公开开庭进行了审理。原告沈亚、沈洪及其委托诉讼代理人樊建平，被告樊惠成、罗长珍、罗玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈亚、沈洪向本院提出诉讼请求：要求三被告支付原告购房款人民币28000元（以下币种同）以及违约金8万元，案件受理费由三被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。被告樊惠成、罗长珍系夫妻关系，被告罗玉梅系其二人的女儿。2017年12月15日，原、被告经案外人海门市佳乐园房屋信息咨询服务部居间介绍，由三被告购买两原告坐落于海门市三星镇星海路1856号604幢402室的房屋（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积为144.68平方米，车库为8.91平方米，房屋总价为898000元。双方约定支付购房定金2万元，2017年12月19日付购房款48万元，余款398000元向银行贷款，款清交房，过户时间为2017年12月25日。如任何一方未能按约履行，另一方有权解除，其所造成的损失由责任方承担，违约金按照总房款的20%计算。后被告共计支付购房款87万元，原告也向被告交付案涉房屋。但就余款28000元经原告多次催要，被告均拒绝支付。故原告诉讼至法院，望判如所请。 被告樊惠成、罗长珍、罗玉梅辩称，其没有违约。当时是被告罗玉梅代被告樊惠成、罗长珍购买案涉房屋。看房时发现案涉房屋卫生间漏水，原告承诺把卫生间、窗户、下水道等进行修复。但在被告支付了购房款87万元后，原告仍未能修复房屋。故要求在原告修复案涉房屋后再支付28000元，现请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年12月15日，被告罗玉梅与原告沈洪、沈亚在海门市佳乐园房屋信息咨询服务部的居间下签订一份《售房协议书》，合同主要内容如下：原告沈亚、沈洪（甲方）将案涉房屋出售给被告罗玉梅（乙方），房屋建筑面积为144.68平方米，车库为8.91平方米，房屋总价为898000元；双方约定支付购房定金2万元，2017年12月19日付购房款48万元，余款398000元向银行贷款，款清交房，过户时间为2017年12月25日；如任何一方未能执行本协议，另一方有权解除，其所造成的损失由责任方承担，违约金按照总房款的20%计算。合同签订当日，被告罗长珍支付定金2万元。后被告罗长珍又支付原告沈亚购房款50万元。2018年1月19日，被告罗长珍向江苏海门农村商业银行贷款35万元，并将该款支付原告沈亚作为案涉房屋的购房款。案涉房屋过户前登记在两原告名下。2017年12月，双方进行了过户，将案涉房屋过户登记在被告樊惠成、罗长珍名下。两原告向被告交付了案涉房屋。2017年12月26日，被告樊惠成、罗长珍向原告出具一份《欠条》，内容为：“购买三星金色阳光花苑604幢402室总房款898000元整，已付房款伍拾万元整，欠房款叁拾玖万捌仟元整（398000），于2018年1月20日前还请”。后被告樊惠成、罗长珍将案涉房屋出租他人。2018年3月24日，被告樊惠成与原告沈洪共同出具一份《承诺书》，内容为：“金色阳光花苑604幢402室卫生间漏水，沈洪、沈亚承诺樊惠成、罗长珍于2018年4月24日前负责监督604幢502室修好，逾期房款贰万捌仟元由604幢502室季陈欢承担”。 另查明，两原告系夫妻关系，被告樊惠成、罗长珍系夫妻关系，被告罗玉梅系其二人的女儿。三被告在庭审中陈述虽《售房协议书》中的买受人是被告罗玉梅，但实际的买受人是被告樊惠成、罗长珍，房款也是被告樊惠成、罗长珍支付。现被告认为原告未按照双方的约定对案涉房屋的门窗、水池、水龙头、卫生间漏水部分等进行整体修复，故拒绝支付剩余的购房款28000元。因原告无法与被告协商一致，故原告诉至本院并提出如上诉讼请求。 上述事实，有原告举证的《售房协议书》、《欠条》、《承诺书》以及原、被告当庭陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全 面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉房屋系通常意义上的“二手房”，由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限,并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。被告现以原告未按照约定对案涉房屋进行整体修复为由拒付房款。对此，本院认为被告在购买案涉房屋时已经知道卫生间漏水的情况，该情况并非过户之后出现的新问题。被告在明知案涉房屋卫生间存在漏水且未维修好的情况下仍与原告签订合同，又未在合同中明确约定房屋防漏水交付标准，且《承诺书》中的内容表明原告仅承担监督楼上住户尽快修理漏水部分的职责，并未涉及原告负责修复，故本院认定被告是在权衡利弊后自愿与原告达成的买卖协议。在此情况下，卫生间是否漏水已经不能作为被告拒付房款的理由。另外，被告辩称原告在签订合同时承诺对房屋的门窗、水池等部分进行整体修复，但该项内容在合同中未有体现。被告在购房前通过实地看房对案涉房屋状况已有充分了解，且未有证据证明原告对案涉房屋的情况进行遮挡隐瞒，应当视为被告认可房屋以现状交付。故本院对被告的上述辩称不予采信。原告要求被告支付购房款28000元的诉请本院予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为，双方约定的违约金是在解除合同情况下的违约责任。现原告主张被告支付剩余购房款属于继续履行合同，本院认为不应当适用合同中违约金条款的约定。因双方未约定逾期付款的违约金，故本院认为应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍的标准从被告逾期之日起计算为宜。原告要求被告罗玉梅承担责任，但本案实际的买受人是被告樊惠成、罗长珍，且购买款是被告樊惠成、罗长珍支付，案涉房屋也是登记在被告樊惠成、罗长珍名下，故原告要求被告罗玉梅承担责任无事实及法律依据，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，判决如下： 一、被告樊惠成、罗长珍于本判决生效之日起十日内给付原告沈亚、沈洪购房款人民币28000元。 二、被告樊惠成、罗长珍于本判决生效之日起十日内支付原告沈亚、沈洪逾期付款的违约金（从2018年1月21日至本判决确定的履行之日，以人民币28000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍的标准计算）。 三、驳回原告沈亚、沈洪的其他诉讼请求。 案件受理费人民币1230元（已减半收取），由原告沈亚、沈洪负担人民币910元，被告樊惠成、罗长珍负担人民币320元，并于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳（原告预交且应退还的人民币320元，原告于本判决发生法律效力后向本院申请退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2460元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 员 施俊峰 二〇一九年六月二十四日 法官助理 廖莉莎 书 记 员 李凯燕