西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初13008号 原告：尤良，男，汉族，1993年1月20日出生，住陕西省旬阳县，身份证号：612XXXXXXX********。 委托代理人：李鹏博，陕西众致律师事务所律师。 被告：王彦，女，汉族，1975年4月20日出生，住西安市雁塔区，身份证号：612XXXXXXX********。 委托代理人：白文军，西安市雁塔区大雁塔法律服务所法律工作者。 委托代理人：白玉蓉，西安市雁塔区大雁塔法律服务所法律工作者。 被告：李峰超，男，汉族，1974年1月3日出生，住西安市雁塔区高新路。 第三人：陕西海汇房地产营销策划有限公司，住所地：西安市碑林区，统一社会信用代码：91610000671515013U。 法定代表人：姜坤，系该公司总经理。 委托代理人：王博，系该公司法务。 原告尤良与被告王彦、李峰超及第三人陕西海汇房地产营销策划有限公司（简称海汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尤良及其委托代理人李鹏博，被告王彦之委托代理人白文军、被告李峰超，第三人海汇公司之委托代理人王博到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告尤良诉称，2018年4月2日，原告与被告王彦、被告李峰超在第三人居间下签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》（No:0008475），该合同约定：原告以壹佰零伍万元整（￥1050000.00元）的成交价购买被告王彦、被告李峰超共同所有的坐落于西安市雁塔区永松路3号市XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋（不动产登记号：100104016-11-4-30611)。该合同约定：签订合同当日原告向被告方支付定金50000元。原告依约向被告方支付了该定金。后被告王彦以种种理由拒绝配合、拖延后续手续的办理。更甚者，被告王彦于2018年5月初告知原告及第三人：其与被告李峰超已办理离婚手续，已将涉案房屋协议归被告李峰超所有，被告李峰超无法配合出售该房屋，故该合同无法继续履行。2018年5月25日，经原告了解得知，被告王彦已将涉案房屋析产登记于被告李峰超名下。原告认为，被告王彦、被告李峰超之行为明显违背诚实信用原则，违反合同约定，被告王彦之种种说辞均系其试图逃脱违约责任之借口，而其将房屋析产登记于被告李峰超名下，合同履行基础丧失，对原告之合法权益造成严重损害。现原告诉至法院，请求：1、判令二被告连带向原告支付违约金105000元；2、判令二被告连带承担原告支出的律师费8000元；3、判令二被告连带承担本案诉讼费用。 被告王彦辩称，原告的请求不成立，应当予以驳回。被告与第三人签订涉案合同是无效协议，基于王彦当时情绪不稳定，因为其与李峰超正在闹离婚，所以没有经过李峰超的同意就私自将房屋处分，并与第三人及原告签订涉案合同，第三人诱导被告赶快卖了房子，所以被告单方将房子卖给原告，并给第三人中介费。2018年4月18日二被告办理了离婚手续，涉案房屋已经归被告李峰超所有。被告王彦无权处分。6月4日，经原告同意，被告将定金退还给原告，所以，被告认为合同是无效的，原告也是知晓的。故不应该支付违约金，被告将定金退回原告，此事已经结束，故原告的请求不成立。 被告李峰超辩称，驳回原告的诉请，被告不应向原告支付违约金105000元，也不存在承担原告律师费的义务。 第三人海汇公司述称，请求支持原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2018年4月2日，原告尤良（乙方）与被告李峰超、王彦（甲方）、第三人海汇公司（丙方）签订《海汇房产房屋买卖居间合同》（被告李峰超未到场，被告王彦代李峰超签字）约定，由原告尤良购买被告李峰超、王彦所有的位于西安市雁塔区永松路3号市XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋（不动产登记号：110XXXXXXX-11-4-30611），成交价1050000元。签订合同当日乙方向甲方支付定金50000元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；支付方式为：直接支付给出卖人，出卖人应于50个自然日内将该笔定金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户；乙方申请抵押贷款，拟贷款金额为650000元，贷款年限为20年；在本合同签订之日起50个自然日内，乙方须将购房首付款（含定金）400000元支付给甲方，存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户。乙方贷款银行审批通过七个自然日内开始办理产权转移手续，于2018年7月30日前办理交房。甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务佣金，按该房屋成交价的3%向丙方支付居间服务佣金即31500元，由乙方于本合同签订当日向丙方支付。甲乙双方未按照合同约定履行或因甲乙双方任何一方原因导致未成交，逾期超过三十个自然日的，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。（1）甲方若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，甲方应按照房屋成交价的10%向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时甲方应向丙方支付合同约定的该房屋确认成交价款3%的违约金；①甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；②该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；③拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的；④将该房屋出售第三方的。2018年4月1日，被告王彦向原告尤良出具收条，载明：今收到尤良转来购房定金50000元，房屋地址雁塔区永松路市XX小区XX号楼XX单元XX层XX室。房产证号：110XXXXXXX-11-4-30611。2018年4月2日，被告李峰超出具共有产权承诺书（但该承诺书李峰超签字为被告王彦所签），涉案房屋为其与王彦的共有财产，再无其他产权共有人。若因产权原因或其它原因影响本次交易成功，视为承诺人违约，并由承诺人按照本次所签订的居间买卖合同相关约定承担违约责任。同日，原告尤良与第三人海汇公司签订《佣金确认书》，尤良同意于过户之前支付第三人海汇公司30000元作为交易服务费及口头咨询费。2018年4月25日，二被告以析产登记方式将涉案房屋所有权人：李峰超变更为：李峰超（单独所有）。后被告拒绝配合履行房屋交付等合同义务。第三人海汇公司向被告李峰超、王彦发出《合同解除通知书》，自收到本通知书之日起，《海汇房产房屋买卖居间合同》解除；同时，二被告应于3日内向买受人收款账号退还定金50000元、违约金105000元、赔偿居间费损失31500元；自买受人收到该款项后，李峰超、王彦与该合同全部事项均免责，否则海汇公司及买受人将依法追究李峰超、王彦之违约责任，届时除上述款项外会主张该房屋价格上涨部分的实际损失。2018年6月4日，被告王彦通过中国工商银行账户向原告尤良中国农业银行账户退还50000元定金。另查明，被告王彦与李峰超于2004年5月10日登记结婚。2018年4月18日，被告李峰超与王彦签订《离婚协议书》达成离婚协议：双方自愿离婚；涉案房屋产权归男方所有。庭审中，原告承认已收到第三人海汇公司退还的中介费。第三人海汇公司陈述，签订涉案合同时被告王彦打电话征得李峰超同意，事后自己也征得了李峰超的同意，且自己去涉案房屋中看房时李峰超的母亲也在家中，并参与合同签订一事。 上述事实有原告、被告、第三人提供的《海汇房产房屋买卖居间合同》、涉案房屋房权证信息、二被告的身份证复印件、结婚证及户口本复印件、共有产权承诺书、银行转账记录、收条、通话录音、《合同解除通知书》、退款转账凭证、离婚协议及离婚证、共有产权证书、涉案房屋房产证复印件、原告身份证、涉案房屋房产证最新照片、涉案房屋系统查询图、微信聊天记录、及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证。 本院认为，本案被告李峰超称《海汇房产房屋买卖居间合同》合同签订时，两被告正在闹离婚，被告王彦未经被告李峰超同意私自将房屋处分，涉案合同无效。因合同签订时二被告并未离婚，涉案房屋属夫妻共同财产，且根据第三人陈述签订涉案合同时被告王彦打电话征得李峰超同意，事后自己也征得了李峰超的同意，且被告李峰超也始终未就买卖房屋一事向原告及第三人提出明确异议。故被告李峰超应知晓涉案房屋出卖一事，其未表示异议即视为同意。故原告尤良与被告王彦、李峰超及第三人海汇公司签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》合法、有效，各方均应依约履行。原告已按约履行了向被告交付定金的义务，被告不履行合同约定后续义务，其行为已构成违约。现因被告王彦已退还原告预付的购房定金，且二被告已协议离婚并已将涉案房屋产权转至被告李峰超个人名下，合同无法继续履行，依法应予解除。原告请求判令二被告连带向原告支付违约金105000元，根据双方合同的约定，依法予以支持。被告王彦作为合同的签订人应依法承担直接责任，被告李峰超承担连带责任。原告请求二被告连带承担原告支出的律师费8000元的诉讼请求，因合同并未约定，故不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告尤良与被告李峰超、王彦及第三人陕西海汇房地产营销策划有限公司签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》。 二、被告王彦于本判决生效后十日内支付原告尤良违约金105000元，被告李峰超承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告尤良其余诉讼请求。 本案案件受理费2560元，由原告承担60元，二被告连带承担2500元。原告已预交，二被告于本判决书生效后直接支付原告2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  毕智强 人民陪审员  吕华艳 人民陪审员  潘 勇 二〇一九年六月五日 书 记 员  高彩娥 打印：高彩娥校对：高旸珂2019年月日送达 1