北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初5108号原告：北京元平信通网络科技有限公司，住所地北京市海淀区天秀路**中国农大国际创业园２号楼**。统一社会信用代码：91110108593832565H法定代表人孔凡杏，女，经理。被告：北京天人三和物业管理有限公司，住所地，住所地北京市东城区朝阳门南小街**楼24-25（门牌号）**iv>法定代表人李肇华，经理。统一社会信用代码：91110101556840451X。委托代理人路韫韬，北京市格平律师事务所律师。委托代理人郑菊芳，北京市格平律师事务所律师。原告北京元平信通网络科技有限公司（以下简称元平信通公司）诉被告北京天人三和物业管理有限公司（以下简天人三和公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告元平信通公司法定代表人孔杏凡，被告天人三和公司委托代理人路韫韬、郑菊芳，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告元平信通公司向本院提出诉讼请求：1.请求天人三和公司返还我定金20000元；２.请求天人三和公司赔偿违约金224322元。诉讼费由天人三和公司承担。事实和理由：我公司和天人三和公司于2016年6月27日签订《房屋租赁合同》，约定天人三和公司将北京市海淀区上庄镇上庄路x号院建筑面积2950平方米房屋出租给我公司用于办公、教育。天人三和公司确认该房屋可以注册公司，并积极配合我方办理注册事宜，租赁期限5年，自2016年6月27日至2021年6月26日止，年租金224322元，押一付六。合同签订后，我如约履行合同，但天人三和公司却拒不配合我办理公司迁址事宜。2016年8月2日天人三和公司强行将我方承租的房屋断电，2016年8月3日又强行将我方承租的房屋大门加锁，强制收回。为维护我的合法权益，诉至法院，请求依法判决。被告天人三和公司辩称，第一，元平信通公司的陈述与事实不符，合同签订以后，2016年7月1日元平信通公司进驻房屋并开始实际使用房屋，但是一直未交付房屋租金、水电费，合计1578217元。元平信通公司的行为构成违约，应按照合同第十一条承担违约责任。第二，元平信通公司不配合我们办理迁址手续。开始签订合同的时候元平信通公司提过，但是没有下文。元平信通公司的诉请没有事实和法律依据，双方签订合同，我方按时交付房屋，已经履行了合同义务。因此元平信通公司要求违约金没有事实和法律依据，关于损失，元平信通公司没有提出是什么物品，也没有说明物品的品种，损坏原因等物品详细信息。合同签订以后，元平信通公司就没有交过房租，水电费，就只交了定金２万元。元平信通公司有权将定金抵作房屋租金，也有权视作房租惩罚，根据合同法116条规定，我方有权将定金抵作租金。根据担保法120条规定，也有权视作惩罚。综上，因元平信通公司未交付房租、押金、水电费，构成严重违约，现单方要求我方返还定金没有事实和法律依据。关于免租期，合同中是有规定，但是是为了体现我方良好合作意向，不能因此免除元平信通公司交租金的义务，元平信通公司应按合同约定按时交纳租金、押金、水电费。故我方提出反诉，反诉请求：１.请求元平信通公司支付房屋租金1345932元，水电费7963元；２.请求元平信通公司支付违约金224322元；３.请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》。元平信通公司承担本诉和反诉的全部诉讼费用。事实和理由：双方于2016签订房屋租赁合同，我方已实际交付房屋，但是元平信通公司一直没有交付房租、押金、水电费。已构成严重违约，应按照合同承担违约责任。根据合同约定第九条第一项，自承租人逾期交纳租金达十日的构成解除条件，我方认为合同解除时间应为2017年5月14日。就天人三和公司的反诉，元平信通公司辩称，不同意反诉请求。双方的合同事实已于2016年8月2日由天人三和公司的强行上锁行为、逼迫我方离开的事实，已经解除。天人三和公司是做教育培训的，在涉诉房屋仅使用不到一个月，水电费7963元明显属于不合理的范畴。实际水电费用大部分是天人三和公司自己施工使用。房子是交接给我们了，就应该是我方自己使用，但是天人三和公司还在里面施工，在院里也在做一些工程，盖了一排房子、三栋楼。天人三和公司违约，并没有完全交付。关于违约金，我方不存在违约行为。不同意支付违约金，天人三和公司强行上锁，先违约在先，我方不应支付违约金。我方认为合同自2016年8月2日由于天人三和公司的断水断电行为，我方已经无法使用出租房屋，在那时候合同就已经自然解除了。是天人三和公司2016年8月2日的违约行为导致合同的实际解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年6月19日，元平信通公司向天人三和公司支付定金1万元，2016年6月27日，元平信通公司向天人三和公司支付定金1万元。2016年6月27日，天人三和公司（出租人、甲方）与元平信通公司（承租人、乙方）、北京华腾房地产投资管理有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋坐落于北京市海淀区上庄镇上庄路x号，建筑面积2950平方米，房屋所有权证书编号x（x），房屋所有权人北京国资委海淀区供销合作社；房屋租赁用途办公、教育，甲方应确认房屋可注册公司，并积极配合乙方注册事宜；租赁期限自2016年6月27日至2021年6月26日，甲方应于2016年6月30日前将房屋按约定交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；乙方继续承租的，应提前90日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同，如乙方提前退租，也应第一时间向甲方提出退租要求，在保证甲方利益不受损失的情况下为甲方找到承租户，如此则甲方退还乙方的押金及剩余租金；房屋月租金为224322元，租金支付方式为押一付六，先付后用，第一期六个月的租金分两次支付，分别在2016年7月30日和2016年12月30日前支付3个月的租金672966元，以后按半年期支付每期租金提前30日支付，押金224322元，押金应于2016年7月30日前支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，生育部分应如数无息返还给乙方，乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金，如乙方结清，甲方须全额退还押金；乙方租赁期限内，使用的水费、电费、电话费及网络使用费、电视收视费、物业费、取暖费由乙方承担，房屋租赁发票税点由甲方承担；乙方不得将该房屋转租；甲方延迟交付房屋达7日的、交付的房屋严重不符合合同约定影响乙方安全健康的、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同；乙方不按约定支付租金达10日的、欠缴各项费用达1000元的、擅自改变房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、保管不当或不合理使用致使附属物品设备设施损坏并局部赔偿的、利用房屋从事违法活动损害公共利益或妨碍他人正常工作生活的、擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲方有上述违约行为的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有上述违约行为的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金；2016年6月27日至2016年8月15日为免租期。元平信通公司自述其于2016年6月20日进驻诉争房屋并进行了装修，合同签订后，双方于2016年7月1日签订交接单，双方交接房屋时未核对水电表数。元平信通公司未依约交付租金，就未交纳租金的原因，元平信通公司称天人三和公司无法提供房屋产权证明，故未收取元平信通公司的房租支票，天人三和公司称元平信通公司因资金问题未按时交纳租金。天人三和公司提交其于2016年4月15日向北京供销社海淀投资管理中心交纳的租金发票，用于证明其有权出租诉争房屋。庭审中，元平信通公司与天人三和公司均主张对方存在违约行为，元平信通公司称天人三和公司未按合同约定配合其办理工商营业执照的迁址、违反合同约定在租赁场地施工、未交付全部房屋、未提供房屋所有权证书，但元平通信公司未提交充分证据证明其曾要求天人三和公司配合办理工商登记迁址事宜，亦未提交充分证据证明天人三和公司未向其交付全部房屋，天人三和公司就上述违约事项均予以否认；天人三和公司另称其仅将2层楼房出租给元平信通公司，天人三和公司在院内施工与元平信通公司无关。天人三和公司称元平信通公司未依约交纳房屋租金、押金、水电费，且擅自将房屋转租，但天人三和公司未提交充分证据证明元平信通公司欠付的水电费数额，亦未提交证据证明元平信通公司存在转租行为。天人三和公司称元平信通公司欠付2016年6月27日至2017年5月14日期间的水电费7963元，并提交2016年7月31日的缴费通知书佐证，元平信通公司否认收到该缴费通知书，并自述其使用诉争房屋期间每月水费200元、电费500元。元平信通公司称2016年8月2日，天人三和公司切断诉争房屋水电供应，并于2016年8月3日锁门阻止元平信通公司进入诉争房屋，天人三和公司予以否认，并称其于2017年5月14日向元平信通公司发出解除房屋租赁合同通知书时合同已解除，元平信通公司否认收到解除通知，但表示同意解除合同，并称合同解除时间应为2017年6月21日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，天人三和公司（出租人、甲方）与元平信通公司（承租人、乙方）签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行。上述合同签订后，天人三和公司于2016年7月1日将诉争房屋交付给元平信通公司，元平信通公司亦应于2016年7月30日前支付天人三和公司房屋租金672966元，元平信通公司称其未按时交纳租金系因天人三和公司无法按照合同约定提供房屋所有权证明，但就上述主张，元平信通公司未提交证据证明，且天人三和公司予以否认，故就元平信通公司的上述主张，本院不予采信，元平信通公司未依约交纳租金，已构成违约。根据诉争合同约定，元平信通公司延迟交纳租金达10日或欠交各项费用达1000元的，天人三和公司有权解除合同，收回房屋。但就收回房屋的时间，元平信通公司与天人三和公司陈述不一，元平信通公司称天人三和公司于2016年8月2日切断水电，于2016年8月3日锁门阻止元平信通公司进入，天人三和公司称其于2017年5月16日才收回诉争房屋。庭审中，天人三和公司称主张的水电费7693元系元平信通公司在2016年6月27日至2017年5月14日期间产生的，但其提交的2016年7月31日缴费通知单载明的水电费金额为7693元，该证据显示元平信通公司在2016年7月31日之后未再产生水电费，故就元平信通公司所述2016年8月3日天人三和公司阻止其进入诉争场地一事，本院予以采信。元平信通公司另称天人三和公司存在未按合同约定配合其办理工商营业执照的迁址、违反合同约定在租赁场地施工、未交付全部房屋、未提供房屋所有权证书等违约行为，但未提交充分证据证明，且天人三和公司就上述违约事项均予以否认，故就元平信通公司的上述主张，本院均不予采信。天人三和公司称元平信通公司存在转租行为，但未提交证据证明，且元平系统公司予以否认，故就天人三和公司该项主张，本院不予采信。就元平信通公司欠付水电费一项，天人三和公司未提交充分证据证明欠费数额，元平信通公司自述其每月水费200元、电费500元，本院予以采信，元平信通公司称天人三和公司于2016年8月2日切断水电供应，但未提交证据证明，故本院不予采信，综合上述情况，本院核定元平信通公司欠付2016年6月27日至2016年8月3日期间的水电费共计886.67元。元平信通公司虽未按照合同约定于2016年7月30日前支付租金及押金，但根据合同约定，不按照合同约定支付租金达10日货欠付各项费用达1000元的，天人三和公司有权单方解除合同，现元平信通公司的欠费行为均不构成天人三和公司单方解除合同的条件，故天人三和公司于2016年8月3日单方阻止元平信通公司进入诉争场地，已构成违约，应当承担违约责任，因合同约定免租期为2016年6月27日至2016年8月15日，故天人三和公司要求元平信通公司支付租金的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。现天人三和公司、元平信通公司均同意解除合同，但就合同解除时间存在分歧，天人三和公司称其于2017年5月14日向元平信通公司发出解除房屋租赁合同通知书时合同已解除，元平信通公司称合同解除时间应为2017年6月21日，就合同解除时间，本院根据已查明的案情确定为2016年8月日。综合上述情况，就元平信通公司要求天人三和公司返还定金、赔偿违约金的主张，具备事实及法律依据，本院予以支持。元平信通公司要求天人三和公司支付租金、赔偿违约金的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，判决如下：一、北京元平信通网络科技有限公司与北京天人三和物业管理有限公司于二零一六年六月二十七日签订的《房屋租赁合同》于二零一六年八月三日解除。二、北京天人三和物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还北京元平信通网络科技有限公司定金人民币二万元，并赔偿北京元平信通网络科技有限公司违约金人民币二十二万四千三百二十二元。三、北京元平信通网络科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京天人三和物业管理有限公司水电费八百八十六元六角七分。四、驳回北京天人三和物业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千九百六十五元，由北京天人三和物业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉费一万零五百一十一元，由北京天人三和物业管理有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  沙月亮人民陪审员  胡显蕾人民陪审员  沈玉明二〇一九年六月二十七日书 记 员  刘 云