河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初14159号原告陈瑞，女，1987年5月24日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人郭一帆，北京市盈科（郑州）律师事务所律师，特别授权。被告河南中新置业有限公司，住所地郑州市郑东新区CBD商务东三街北、商务外环路********，统一社会信用代码91410100562471437G。法定代表人周全，董事长。委托代理人郭少慧、朱康宁，河南昊中律师事务所律师，特别授权。原告陈瑞诉被告河南中新置业有限公司（以下简称中新置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭一帆到庭，被告中新置业委托代理人郭少慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于郑东新区和谐路西、福禄路北1（中新大厦）1509号房。合同第八条、十一条、十四条分别约定了交房期限、交接及对配套设施正常运行的承诺，同时第九条约定了逾期交房的违约责任、附件四第六条约定了被告进行初始登记的违约责任。原告按照合同约定履行了相关款项的支付义务，但被告并未按约将涉案房屋交付给原告。2017年6月份，被告通知原告接房，但并未向原告出示合同约定的相关验收合格证明文件。据原告查询，建设行政主管部门出具竣工备案表的时间是2017年12月4日，同时，被告至今未按约定向相关部门报送初始登记资料并经受理。原告认为，被告在交房时，不仅应当符合合同约定，还应当符合国家和郑州关于房屋交付的规定。现被告通知原告所接受的房屋并不符合合同约定和国家、郑州市相关规定，已构成违约；同时被告至今未能向相关部门报送涉案房产的初始登记资料并经过受理，应当承担逾期交房及逾期报送产权初始登记资料并经受理的违约责任。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金35626.4元；2、被告向原告支付向房管部门逾期报送办理房屋初始登记资料或报送资料不齐未被受理的违约金67690.2元（暂计至2019年1月16日），剩余违约金计算至房管部门受理被告报送的房屋初始登记资料之日止；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，一、因被答辩人逾期付款，故依合同约定，应将约定交房日期应往后顺延。同时涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工188天。综上，涉案房屋的约定交房日期应依合同第八条第二款之约定往后顺延，在计算涉案房屋逾期交房时间时应将上述时间予以扣除，被答辩人请求的逾期交房违约金计算起止时间与事实不符。首先，合同中约定被答辩人购房款的付款时间，原告逾期付款。依合同第八条第二项第2条之规定，买受人逾期付款的，交房日期相应顺延。其次，涉案房屋的工期为2013年10月2日至2016年11月2日。在上述工期内，涉案房屋工程因G20峰会、2015年国庆、15年抗战胜利阅兵等原因实际停工188天。再次，涉案房屋已于2016年12月28日经工程勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意符合备案条件，同意备案。答辩人也于当日即向相关行政部门申请工程竣工验收备案。涉案房屋于2017年12月4日才取得工程竣工验收备案表非为答辩人原因造成。最后，被答辩人请求的逾期交房违约金计算天数与事实不符，在计算逾期交房违约时间时，应当将上述时间予以扣除。被答辩人请求的房屋初始登记违约金无事实与法律依据。首先，在合同约定的产权初始登记日至答辩人实际应当为被答辩人办理产权初始登记日这个期间内。若既要求答辩人承担逾期交房违约金，又要求答辩人承担逾期办理产权登记违约金，则会使答辩人因为一个违约行为而承担两种违约责任，显失公平。其次，合同附件四第六条（1）约定：出卖人应当在2017年1月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。现因房屋实际交付日期发生了变更，同时合同约定交房日已延期，故计算逾期办理初始登记违约金时上述时间也应当予以扣除。再次，郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月10日发布通告：自2016年8月20日起停止办理初始登记，双方关于办理初始登记的约定履行不能。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整，被告根据现行政策需要，向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记，所需材料发生较大变化。被告依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对被告也显失公平。最后，合同法第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被答辩人要求的两项违约金额过高，已经高于被答辩人的实际损失。且被答辩人早已实际使用涉案房屋并产生收益，而被答辩人现又以我方逾期交房为由要求我方承担逾期交房违约金，违背了民法的诚实信用原则。故答辩人交房后，应按被答辩人的实际损失酌情减少逾期办理产权登记违约金数额。被告提交的工作联系单有工程建设单位及监理单位签章认可，故上述188日工程延期均系客观原因，同时，合同第八条第二项第三款，约定的是重大城市规划、市政工程、文物挖掘等原因影响本合同约定日期的，故工作联系单上所列工期延期原因均应按照合同约定将约定交房日期相应顺延188天。因原告逾期支付房款，被告保留向原告主张逾期支付违约金的诉权。原告为支持其诉讼请求向法院提交如下证据：证据一：原被告签订的《商品买卖合同》，证明：1、原被告双方签订的商品房买卖合同成立，双方是本案适格主体；2、合同中约定了交房期限及交房标准；3、合同约定了逾期交房和逾期报送初始登记材料的违约责任。证据二：购房发票、契税发票、维修基金收据等票据，按揭贷款服务费收据，证明原告已支付全部房款及缴纳相关税费、维修基金等。证据三：竣工备案表，证明被告取得竣工备案登记表的实际时间是2017年12月4日，因此符合交房条件的时间应从2017年12月4日算起。被告取得建设行政机关竣工备案登记表是达到交房条件的必备要件，但被告取得备案表的时间在合同约定的交房时间之后，已构成违约，应承担逾期交房和逾期初始登记的违约责任。证据四、银行签约购销单及银行转账流水，证明原告已经按照合同约定足额支付了房款，并按照银行要求办理了相关按揭手续。被告发表如下质证意见：对证据一、合同的真实性无异议，证明目的有异议，合同第七条约定买受人逾期付款的，交房日期应相应顺延。合同第八条第五项第二款约定，如果发生不可抗力及政府重大城市规划等原因，交房日期也应相应顺延，同时，合同附件附第六条约定，出卖人应当在房屋交付使用后60日内办理房屋产权初始登记手续，故合同约定的交房日期相应顺延，产权初始登记日期应当以实际交房日后60日为准。对证据二中的原件真实性无异议，复印件真实性有异议，原告支付房款的时间应以购房发票为准，故原告逾期付款，交房日期应相应顺延，办理产权初始登记日期也应相应顺延。同时该组证据中，按揭贷款业务收据是郑州林美企业管理咨询有限公司所盖的章，而非贷款银行盖章，故该业务收据不能证明原告按合同约定办理向贷款银行提交按揭贷款手续，该证据与本案无关。证据三为复印件，没有原件，来源不清晰。证据四签购单真实性无异议，证明目的有异议，该签购单无持卡人签名。对银行流水真实性无异议，其中原告刘贵杰按揭贷款合同约定付款时间为2016年10月30日，依据原告提供的贷款明细可知该笔款项实际2017年1月2日才支付给我方，原告逾期付款；原告吴玉龙提交的购销单显示，原告共计付款26万，未在约定时间内足额支付首付款；原告李志琳没有付款凭证原件，实际付款时间应以发票时间为准；原告牛瑞香没有按揭贷款37万元的银行转账流水，实际付款时间应当以发票为准；原告梁燕依据其提交的刷卡小票可知其未及时足额支付首付款42万元，其中5万元逾期支付，实际付款时间应以发票时间为准。经本院审查认为，原告提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩意见,向法院提交如下证据：第一组证据，1、银行收款回单、交房手续。《商品房买卖合同》中约定了按揭购房款的付款时间，申请人逾期付款。依合同第八条第二项第2条之规定，买受人逾期付款的，交房日期相应顺延。故因申请人逾期付款，依照合同约定，约定交房日期应往后顺延，被告在约定时间内已将房屋实际交付原告，不应由被告承担违约责任。第二组证据，1、郑州市建设安全监督站停工短信截图；2、豫气攻坚办（2016）88号文件；3、豫发（2016）18号《中共河南省委河南省人民政府关于打赢大气污染防治攻坚战的意见》；4、工作联系单及监理合同。证明因政府规划、不可抗力等原因，涉案房屋分别于2015年8月31日至2015年9月4日因政府通知停工5天，2016年11月12日至2016年11月16日因大气污染停工5天，2016年8月20日至2016年9月6日因G20峰会停工17天。因政府规划、不可抗力等原因共计停工188天。依合同第八条第二项之规定，合同约定交房日应相应往后延期188天。第三组证据，不动产收件凭证，2019年1月14日郑州不动产登记中心向被申请人出具不动产登记收件凭证,郑州市不动产登记中心已于2019年1月16日受理了中新大厦624户的不动产首次登记申请。不动产登记收件凭证及不动产登记受理凭证。原告发表如下质证意见：对证据一，银行回单，按揭贷款的发放主体是银行，根据合同附件四第三条的约定，原告在办理按揭贷款时应尽义务为提交办理按揭贷款所需的材料。本案中原告已经按时提交材料并交纳办理按揭贷款所需服务费用。向被告发放按揭款项，发放主体并非原告，合同中约定原告支付按揭款项的时间本身就是错误的，是无效约定，同时根据原告提供的按揭中介机构收取费用票据显示的日期，该日期均在合同签订之前，原告已经按约履行办理按揭贷款义务。原告根本不存在违约。对被告提交的交房手续真实性及证明目的均有异议。交房手续为被告单方提供，无原告签名，也无被告签章，根本不能证明被告已经履行交房义务，且从内容来看该验收表体现的是原告对房屋存在相关问题的提出并要求被告予以整改,不意味着被告的房屋已经达到交付条件，被告并未按照合同要求的出示已取得建设行政机关的备案登记表，因此该验收表不能证明被告的交付符合交房条件。对证据二，真实性及证明目的均不予认可，对1证据内容，该短信的发出时间、发出对象及接收对象均不明确，且内同中并未显示要求被告停工的内同，来源无法核实，内容与本案无关，对2、3被告提供的该二份资料即使存在，其内容从始至终并未体现要求被告停工的内容，根本构不成被告所称的不可抗力，且若被告在符合环保要求的情况下施工，根本不会受该两份资料的影响，该两份资料不能成为被告逾期交房的事由，对证据4，监理单位签署的工作联系单是单方出具，监理单位与原告具有利害关系，监理单位出具的工作联系单说明的停工时间及所陈述的依据被告并未在本案中予以提交，没有证据予以佐证，一个没有公正性的第三方出具的单方说明不能作为支持被告主张的证据，该工作联系单中只有监理单位盖章，无监理意见，违反监理规定，属于无效，且被告也并未在该联系单中签订任何意见，说明被告对该监理内容并不认可，被告不能逃避应当承担的责任。对监理合同，恰恰证明了监理单位与被告的利害关系，监理合同约定的内容与本案无关。对证据三，真实性无异议，证明目的有异议，在中院开庭的批量案件中，被告提供的不动产登记受理凭证显示，郑州市不动产登记中心于2019年1月16日受理了中新大厦不动产624户不动产首次登记，恰恰证明，被告违反合同约定逾期办理房屋登记事实的存在，应当承担截至2019年1月16日逾期办证的违约责任。经本院审查认为，被告第一、三组证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。其他证据虽具有客观真实性，但不能证明被告的证明目的，本院予以综合认定。本院依据认定的证据及庭审笔录，确认事实如下：2016年9月30日，原告与中新置业签订《商品房买卖合同》一份，载明：原告购买被告开发的位于郑东新区和谐路西、福禄路北1（中新大厦）15层1509号房。总金额为890661元；约定金额450661元，付款方式为现金，约定付款时间2016年9月30日；约定金额44万，付款方式商业贷款，付款时间为2016年10月30日。买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款项万分之一的违约金；被告应当在2016年10月30日前，将具备合同约定的条件的房产交付给原告；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同约定承担违约责任外，交房时间应相应顺延；3、因相关法律、法规、政策等强制性原因，以及施工过程中遭遇自然灾害、区域安全事件等非出卖人原因造成房屋不能交付的，交房日期自上述原因结束后顺延；被告中新置业应当在2017年1月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记资料报送郑州市房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。上述合同签订后，原告向中新置业缴纳购房款，中新置业于2018年1月24日向原告开具发票，金额为890661元。原告提交的票据显示交纳维修基金4304元、有线电视费300元。被告提交的贷款回单显示原告陈瑞于2016年12月1日汇入被告账户440000元。2016年11月2日中新大厦竣工，2016年12月28日，被告报送备案。2017年12月4日，被告取得涉案房屋的竣工验收备案表。被告提交的房屋交接验收表显示，被告于2017年5月28日将涉案房屋交付给原告。郑州市不动产登记中心于2019年1月16日受理河南中新置业有限公司申请不动产首次登记提交的相关材料。本院受理后，经多次调解未果。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款，被告未按约定时间交房并将办理房屋权属初始登记所需的资料报送房地产主管部门，已构成违约。被告虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工188天，涉案房屋的约定交房日期应依合同第八条第二款之约定往后顺延，在计算涉案房屋逾期交房时间时应将上述时间予以扣除，被告所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工188天等相关事项全部或者部分发生在原、被告签订合同之前，即被告对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对被告该辩称，本院不予采信。关于交房时间，合同中明确约定被告应将符合政府规定及竣工验收备案的房屋交付给原告，故被告将未取得竣工验收备案的房屋交付原告既违反法律的强制性规定，也不符合双方合同约定，故本院对交房时间按涉案房产取得竣工验收备案的时间2017年12月4日予以认定。郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月10日发布通告：自2016年8月20日起停止办理初始登记。双方关于办理初始登记的约定履行不能，但购买涉案房屋并取得权属证书时原告与被告中新置业签订《商品房买卖合同》及附件的目的，不能因此免除中新置业交付涉案房屋、办理权属证书的责任，故中新置业应依据现行政策办理涉案房屋的权属登记，履行合同的附随义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定，出卖人应当在2017年1月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。被告河南中新置业有限公司根据现行房地产登记政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告;（七）其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，施工人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。故被告中新置业依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关材料客观上无法实现，对河南中新置业有限公司也显失公平。故原告关于被告中新置业承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求不能成立。关于违约金标准，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，被告公司逾期交房并逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，其一直积极办理而非消极拖延，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，本院酌情将违约金标准由日0.1‰调整为日0.09‰。综上，关于逾期交房违约金，现原告陈瑞已交付全额购房款，第二期房款逾期32天，合同约定中新置业应当于2016年10月30日前向陈瑞交付商品房，故被告中新置业应于2016年12月1日（即2016年10月30日向后顺延32天）前向原告交付房屋，本案中认定交房时间为2017年12月4日，被告逾期368天，逾期交房违约金为29499元（890661元×0.09‰×368）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南中新置业有限公司向原告陈瑞支付逾期交房违约金29499元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告陈瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1183元，由原告陈瑞负担183元，被告河南中新置业有限公司负担1000元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇一九年六月十九日书记员  王晓雷