广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初129号原告：杨康，女，1983年12月6日出生，汉族，户籍地广东省茂名市电白区，住深圳市龙华区，被告：茂名市雄泰房地产开发有限公司，住所地茂名市电白区岭门镇富景新区****，统一社会信用代码：91440904304095336J。法定代表人：邵明雄。诉讼代理人：陈武能，北京陈武能律师事务所律师。第三人：电白县农村信用合作联社岭门信用社，住所地茂，住所地茂名市电白区岭门镇人民中路**信用代码：91440904688674344H。负责人：蔡爱民。诉讼代理人：张桂洪，广东海日律师事务所律师。诉讼代理人：练波，广东海日律师事务所律师。原告杨康诉被告茂名市雄泰房地产开发有限公司（以下简称“雄泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法组成合议庭，并于2019年2月25日进行了第一次公开开庭审理,原告杨康、被告雄泰公司的委托代理人陈武能到庭参加诉讼。经第一次开庭后，本院依法通知电白县农村信用合作联社岭门信用社（以下简称“岭门信用社”）作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，并于2019年4月30日进行了第二次公开开庭审理,原告杨康、第三人岭门信用社的委托代理人练波到庭参加诉讼，被告雄泰公司经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨康诉称：2017年1月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同(预售）》，原告向被告购买位于茂名市电白区岭门镇××区××房，合同第六条约定房屋价款共504075元，第七条约定原告支付首期房价款154075元，采用向第三人按揭贷款35万元的方式支付其余购房款，第十一条约定，被告应在2016年12月30日向原告交付该商品房，即购房后立即交付，第十条第一款第二项逾期交付责任约定，逾期超过180日，买受人即原告有权解除合同，出卖人应当自解除合同之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分)，并自受买人支款之日起按照全部房款5.6%计付利息，同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同的约定支付了首期款154075元，通过向银行按揭借款350000元支付了余款，付清了房款504075元给被告，同时支付了办证费15123元、双扇门费2800元、可视系统2500元、房屋交易费306元，按揭手续费4633元给被告。因被告的原因，工程一直未能竣工验收交付使用。到2018年12月已经是逾期后180又过了一年多，原告向被告发出了解除商品房买卖合同的通知书（通过法院起诉方式），要求被告解除合同，并多次协商退还已支付的购房款并支付违约金，但是被告一直没有退还，经协商无果。原、被告双发签订的《商品房买卖合同（预售）》虽然合法有效，但因被告严重违约，至今没有交房给原告，根据涉案的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应于签订合同后立即交房给原告使用，现合同约定的逾期180日也超过一年多，依合同约定，原告有权解除合同。依照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同约定，原告已支付给被告购房款及其他费用共计529437元，依照《商品房买卖合同(预售)》第十二条的约定，被告应按年利率5.6%，从原告付款之日起即2017年1月23日起计付利息给原告。关于违约金，原、被告在《商品房买卖合同（预售）》中约定违约金按全部房款价的1%赔偿，原告已向被告支付首期款154075元，又向岭门镇信用社申请的住房按揭贷款350000元也已经付至被告公司账号，违约金按504075的1%标准计算为5040.75元支付给原告。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令解除原告杨康与被告雄泰公司于2017年1月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告雄泰公司立即返还原告杨康购房款504075元、办证费15123元、违约金5040.1元、双扇门费2800元、可视系统费2500元、房屋交易费306元、按揭手续费4633元，以上共计534477.1元；3、判令被告雄泰公司支付原告杨康购房款504075元利息（利息按购房款504075元为基数，按年利率5.6%计，自2017年1月23日暂计至2018年12月22日，共计54810.8元，2018年12月23日起得利息按年利率5.6%计至实际还清款时止）；4、判令被告雄泰公司支付原告杨康违约金，按购房款504075元的1%标准计算为5040.75元；5、本案一切诉讼费由被告雄泰公司负担。被告雄泰公司未作书面答辩，其庭审中口头辩称：被告所建的房屋不是烂尾楼，所建楼房已经完善，已经具体装修入住的条件，现有100多户人已经入住。原告已经在购买房子时到现场看过房屋的。被告要办理房屋交付要涉及很多手续、步骤，因电白区房地产交易中心搬迁导致很多被告的银行贷款被耽误划转，不是被告故意延期交房，而且政府部门的原因才导致了延期交房，被告估计到2019年8月份就可以完全办理好手续。所以被告不同意解除合同。还有本案还涉及到按揭银行的债权问题，原告已经办理按揭，如果解除商品房买卖合同会涉及很多问题。第三人岭门信用社未作书面答辩，亦未提出独立的诉讼请求，其庭审中称：第一，原告请求解除《商品房买卖合同》（预售）与第三人无关。第二，原告请求解除《商品房买卖合同》（预售），不影响原告与第三人的《个人购房按揭贷款合同》，根据该合同的第十三条第二点约定贷款发放后独立于购房合同项下的合同，购房合同被宣布无效、解除后不影响本贷款合同，购房人与出卖人的纠纷均与贷款人无关。第三，原告商品房所涉房产已经办理了预售商品房抵押权预告登记，抵押担保债权为35万元，如果原告要解除按揭贷款合同，那么要先解除这个抵押权登记。经审理查明：原、被告于2017年1月23日签订了《商品房买卖合同》（预售），约定由原告向被告购买位于茂名市电白区岭门镇富景新区第五区富景花园5幢1303房，预测套内面积为136.05平方米，建筑面积为152.75平方米，每平方米3705.07元，总价款为504075元。合同第七条约定原告于2017年1月23日前支付首期房价款154075元，余款35万元向第三人按揭贷款支付。合同第十一条约定“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房”。合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人如未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。合同签订后，原告依约履行了付款义务，于2017年1月23日向被告支付了购房首付款154075元，于2017年3月14日通过向第三人岭门信用社按揭借款350000元支付了余款。在合同签订前被告收取了原告杨康的办证费15723元、双扇门费2800元、可视系统费2500元、房屋交易费306元，按揭手续费4633元给被告。截至原告起诉之日，被告仍未能依约向原告交付涉案房屋，也没有向原告退回购房款及其他相关费用。本案审理过程中，被告雄泰公司为与原告杨康调解向本院出具《承诺书》一份，主要内容为“本公司承诺，该楼盘在2019年8月31日之前竣工验收，将正式交住宅与杨康。如逾期，本公司愿意终止买卖合同，并赔偿违约金。”对此，原告称被告根本不可能按其承诺交房，不同意其承诺。另查明，2017年3月10日，原告杨康以其购买被告雄泰公司的涉案房屋办理了预售商品房抵押权预告登记，向第三人岭门信用社抵押贷款35万元用以支付涉案房屋的购房款。直至本案审理终结涉案房屋仍未符合交付条件，未取得不动产权证书。2018年10月12日原告杨康以茂名市雄泰房地产开发有限公司为被告、以电白县农村信用合作联社岭门信用社为第三人向本院提起诉讼，请求解除商品房买卖合同以及个人购房按揭借款合同返还购房款等，后由于原告杨康没有在法定期间内预交诉讼费，本院于2018年12月13日作出（2018）粤0904民初3286号民事裁定书裁定按撤诉处理。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房按揭贷款合同》、《电白县农村信用合作联社借款借据》、《广东省增值税普通发票》、《办证费收款收据》、《按揭手续费收款收据》、《房屋交易费收款收据》、《双扇门费用收款收据》、《可视系统收款收据》、《银行流水清单》、《承诺书》、《不动产登记证明》、《民事裁定书》、《起诉状》、《立案审批表》、《受理案件通知书》、本案庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，立案时本案案由立为商品房销售合同纠纷，与查明的事实不符，予以更正，本案案由应为商品房预售合同纠纷。本案原告与被告签订的合同属于以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，现原告仅提出解除与被告之间的商品房买卖合同，本案岭门信用社即抵押权人作为有独立请求权的第三人亦未提出诉讼请求，故本院仅处理商品房买卖合同部分。原告与被告之间商品房买卖合同关系成立，原告依约已将购房款支付给被告，被告应及时向原告交付房屋。被告逾期交房，致成纠纷，应当承担全部责任。对于被告辩称因电白区房地产交易中心搬迁导致被告的银行贷款被耽误划转，是政府部门的原因才导致了延期交房的意见。本院认为，不动产登记部门的搬迁，造成延误的只能是房产证的办理，并不会影响房屋的交付，被告以此为其延迟交房辩解，理由不成立。银行贷款是商品房开发公司开发商品房的资金来源之一，但并不是唯一的资金来源渠道；被告雄泰公司作为商品房开发公司，应清楚开发商品房的商业风险，资金不足可能导致商品房开发失败。在开发商品房的过程中，不能取得银行贷款并不是不能预见、不能避免并不能克服的客观原因，不属于不可抗力，被告可通过其他途径筹集资金进行商品房开发，被告以银行贷款被耽误划转至延迟交房其理由也不成立。据此，被告雄泰公司的辩解意见，理由不足，也没有法律依据，本院不予采纳。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定及原告的主张，被告应当在2017年1月23日前向原告交付商品房，截至原告2019年1月8日向本院提起诉讼之日，被告已逾期715天，仍未能向原告交付房屋，则根据合同第十二条的约定，原告有权解除合同。故原告请求解除与被告于2017年1月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》，合理合法，本院予以支持。合同解除后，被告应将收取原告的购房款以及因购房而实际支出的费用等返还原告，原告在收到款项后应协助被告注销涉案房屋的预售商品房买卖预告登记。根据双方合同第十二条的约定，被告应当退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起按照5.6%计算利息，还应按照全部房款的1%向原告支付违约金。故原告主张被告返还购房款504075元及以此按年利率5.6%自2017年1月23日起至实际还清款之日止计算利息，并要求被告支付逾期交房的违约金5040.75元(504075元×1%),合理合法，本院予以支持。原告为购房而支出的办证费、双扇门费、可视系统费、房屋交易费、按揭手续费，属于原告因购房而支出的实际费用，被告也应予返还，故原告主张被告返还办证费15123元、双扇门费2800元、可视系统费2500元、房屋交易费306元、按揭手续费4633元，合法有据，本院亦予支持。原告杨康提交的办证费用收据显示被告收取了原告杨康的办证费用15723元，但原告杨康只主张被告返还15123元，是其对自己民事权利的处理，本院按其主张予以支持。原告杨康重复请求被告支付违约金5040.1元，无事实和法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定，判决如下：一、解除原告杨康与被告茂名市雄泰房地产开发有限公司于2017年1月23日签订的编号为2017012275号的《商品房买卖合同（预售）》；二、限被告茂名市雄泰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告杨康返还购房款504075元及利息（利息按年利率5.6%计算，自2017年1月23日起计至还清购房款之日止）；三、限被告茂名市雄泰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告杨康支付逾期交房违约金5040.75元；四、限被告茂名市雄泰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告杨康返还办证费15123元、双扇门费2800元、可视系统费2500元、房屋交易费306元、按揭手续费4633元，共25362元。五、驳回原告杨康的其他诉讼请求。如果被告茂名市雄泰房地产开发有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9743元（原告已预交），由被告茂名市雄泰房地产开发有限公司负担9660元，原告杨康负担83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  黄 沛审 判 员  黄豪新人民陪审员  黎 冰二〇一九年六月三日法官助理胡东生书记员胡东生（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。