黑龙江省庆安县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1224民初1025号原告：王晓娟，女，1964年3月6日出生，汉族，无职业，现住址庆安县（未出庭）。委托诉讼代理人：王晓艳（系原告妹妹），女，1966年2月4日出生，汉族，无职业，现住址庆安县。委托诉讼代理人:孙红岩，黑龙江千叶律师事务所律师。被告：庆安程宇房地产开发有限责任公司。法定代表人：邵臣，职务总经理。委托诉讼代理人：张加欣，女，1962年8月11日出生，汉族，退休干部，现住址庆安县。原告王晓娟与被告庆安程宇房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓娟的委托诉讼代理人王晓艳、孙红岩,被告庆安程宇房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张加欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王晓娟向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的“以房抵债”协议有效；2、依法确认庆安县和盛家园一期2号楼1单元402室、403室楼房归原告所有；3、判令被告庆安程宇房地产开发有限责任公司协助原告办理上述房屋产权登记；4、由被告庆安程宇房地产开发有限责任公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年8月份原告的亲属朱庆利为开发建设需要，在原告处借款100000.00元，月利率3%。当时约定在2008年末还本付息。但朱庆利并未按期还款。2012年5月初经协商，被告同意用其开发建设的庆安县和盛家园一期2号楼1单元402室、403室楼房作价250000.00元抵付朱庆利在原告处的借款本息230000.00元，原告又补交房款20000.00元。2012年5月7日原告向被告交付了物业维修基金、物业费、装修卫生费、工本费、印花税等费用，办理了楼房入住手续。2012年5月11日被告为原告出具了房款收据，并交付了楼房。后原告对上述楼房进行装修出租至今。但被告至今未协助原告办理房屋所有权登记。原告认为，原、被告之间的“以房抵债”协议合法有效，原告按照约定向被告支付全部购房款后，所购房屋即应归原告所有。被告除应向原告交付符合约定的房屋，被告有义务协助原告办理房屋产权登记。但被告至今未协助原告办理房屋产权登记，系违约行为，应承担违约责任。故原告诉至法院。原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：1、庆安县和盛家园一期相关项目的审批手续（包括庆发改【2011】118号文件、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、资信证明、工程建设项目报建表、用地许可证、建筑工程施工许可证），证实涉案房屋的开发权属于被告庆安程宇房地产开发有限责任公司。2、房款收据及其他收据共计15张。证实2012年5月份原告与被告达成以房抵债协议。被告于2012年5月7日收取了原告交纳了印花税、工本费、物业维修基金、装修卫生费、物业费等。并于当日向原告交付了抵债的房屋。2012年5月11日被告为原告出具房款收据2份，案涉房屋自2012年5月份起原告使用出租至今。3、原告证人高某出庭证实朱庆利确实与原告达成了抵债协议。将涉案房屋抵顶给了原告。并且由证人经手给原告出具了房屋票据，并收取了其他相关的入住费用。被告庆安程宇房地产开发有限责任公司辩称，和盛家园一期是朱庆利在当时没有资质的情况下开发的，后来他找到被告庆安程宇房地产开发有限责任公司借用该公司的资质，朱庆利属于挂靠性质。原告陈述的在被告庆安程宇房地产开发有限责任公司购买的房屋不属实，因为被告公司不知道原告买房的事情，而且买卖事宜也没有通过被告公司。原告应提供相应的证据证明与被告公司存在房屋买卖关系；同时朱庆利当时开发时是挂靠被告公司的资质，所以朱庆利每出售一套房屋时，被告公司都要求高某（朱庆利爱人）拿着朱庆利开具的收据到被告公司换正规的发票。所以原告陈述的房屋收据上的公章和和盛家园售楼处的公章均不是被告公司的，被告公司只使用公司的财务专用章。原告的陈述被告公司对此不知情。而且原告所陈述的房屋一直由其居住、使用被告公司也不知情；作为证人出庭的高某，也是本案的知情人，也是实际开发人朱庆利的妻子。其希望通过调解解决此案，我们尊重高某的意见。被告庆安程宇房地产开发有限责任公司未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原告提交的庆安县和盛家园一期相关项目的审批手续（包括庆发改【2011】118号文件、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、资信证明、工程建设项目报建表、用地许可证、建筑工程施工许可证）上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告庆安程宇房地产开发有限责任公司对原告提交的房款收据及其他收据共计15张持有异议。认为被告公司不清楚也不知道，也没有收到其房款。原告与朱庆利之间是借贷关系与被告公司没有任何关系。因原告的证人高某出庭证实了涉案房屋的买卖过程及原告入住的过程均属实，且证人收取了相关的入住费用并出具了相关的费用票据。应认定上述买卖过程及原告入住过程客观存在。被告庆安程宇房地产开发责任有限公司未提供相反的证据予以反驳，故本院对上述证据予以采信。本院根据原、被告提供的证据，经过庭审中质证及综合分析后，认定案件事实如下：2011年朱庆利借用庆安程宇房地产开发责任有限公司资质开发和盛家园综合楼项目，并于2011年7月26日办理了立项审批手续，并陆续办理了建设工程规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、资信证明、工程建设项目报建表、用地许可证、建筑工程施工许可证等手续。后朱庆利作为实际开发人开发和盛一期工程。2008年8月，原告亲属朱庆利为开发建设需要，在原告处借款100000.00元，月利率3%，当时约定在2008年年末还本付息。但朱庆利并未按期还款。2012年5月初经协商，被告同意以房屋抵偿。用其开发建设的庆明社区和盛家园2号楼1单元402室、403室，每个面积为37.45平方米，两套楼房作价250000.00元抵付朱庆利在原告处的借款本息230000.00元，原告又补交房款20000.00元。原告入住后分别向2012年5月7日被告交纳了物业维修基金、工本费、印花税、装修卫生费、交纳了供热费。2012年5月11日开具的房款收据。此后历年度原告居住此房屋交纳了热费、水费、电费、物业费，一直居住、使用至今。在此期间，原告多次要求被告庆安县程宇房地产开发责任有限公司协助办理房屋产权登记手续，但未果。后原告等多名业主以上访方式向庆安县人民政府寻求解决，后政府为化解矛盾，引导原告等人通过法律程序处理。现原告诉至本院。本院认为，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。原告与被告庆安程宇房地产开发责任有限公司之间的“以房抵债”协议符合上述法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律和行政法规的禁止性规定；原告支付了对等的房屋价款，并交付了相关入住费用，且涉案房屋已经于2012年5月11日交付给原告，并居住使用至今。故应认定原、被告之间的房屋买卖关系依法成立、合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国物权法》第三十二条规定：物权受到侵害的，权利人可能通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决；第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利；第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其它民事责任。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助房屋买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因和盛家园小区项目是朱庆利借用被告庆安程宇房地产开发责任有限公司资质开发，被告庆安程宇房地产开发责任有限公司作为出借资质的房地产开发公司，其应负有为以其名义销售的商品房办理产权登记手续的法定义务。原告要求确认庆安县和盛家园一期2号楼1单元402室、403室归原告所有，因《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。原告虽然实际占有涉案房屋，但该房屋没有依照法律规定办理产权登记手续，该房屋所有权并未发生转移和变动。故原告的上述请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，原告要求确认双方的“以房抵债”协议有效；判令被告庆安程宇房地产开发有限责任公司协助原告将上述房屋登记在原告名下的诉讼请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十三条、第三十七条，《商品房销售管理办法》第三十四条之规定，判决如下：一、原告王晓娟与被告庆安程宇房地产开发有限责任公司的“以房抵债”协议合法、有效；二、被告庆安程宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后60日内协助原告王晓娟办理庆安县和盛家园一期2号楼1单元402室、403室的产权登记手续；三、驳回原告王晓娟的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告庆安程宇房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  赵永辉人民陪审员  赵裕坤人民陪审员  李立东二〇一九年六月二十四日书 记 员  张丽维