江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初2153号原告：江西力达房地产开发有限公司，住所地：南昌县金沙二路**力高国际城巴塞罗那组团住宅区（综合楼）**，统一社会信用代码：913601210929112141。法定代表人：黄恒政，该公司董事长。委托代理人：熊颖，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201611871500。委托代理人：刘松松，北京市京师（南昌）律师事务所实习律师，实习证号：36011809110230。被告：江西省云溪艺术酒店管理有限公司，住所地，住所地：南昌县莲塘镇莲富路力高君御华府**商业楼会信用代码：91360121MA35N63U3H。法定代表人：姚奉强，该公司执行董事。被告：姚松，男，1982年4月27日出生，汉族，住南昌市南昌县。两被告委托代理人：徐江帆(执业证号：13601200310939658)，刘祖雷(执业证号：13601201610118919),系江西秦风（南昌县）律师事务所律师。原告江西力达房地产开发有限公司（以下简称力达公司）与被告江西省云溪艺术酒店管理有限公司（以下简称云溪酒店）、姚松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告力达公司代理人熊颖、刘松松，被告云溪酒店、姚松共同委托代理人刘祖雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告力达公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决两被告立即向原告支付欠缴租金28723.2元并且支付违约金25721.63元（其中违约金暂计至2019年4月26日，应计算至两被告全部清偿欠缴租金之日止），暂计54444.83元；二、请求判决本案诉讼费、保全费等一切实现债权的费用全部由两被告承担。事实与理由：被告云溪酒店于2016年12月27日设立登记，姚松系被告云溪酒店发起人。姚松为设立被告云溪酒店，以其自身名义与原告签订了《力高君御国际（华府》13#212（商业4二楼）项目商铺租赁合同》（以下简称“商铺租赁合同”），用于被告云溪酒店的日常经营。《商铺租赁合同》约定：原告将位于南昌县莲塘镇莲富路与莲西路交汇处的力高君御国际（华府）项目13栋（商业4）212二楼商铺出租给姚松，租赁期限为10年（从2017年5月1日至2027年4月30日）。双方在合同中约定，姚松应在每个租期起始日提前一个月支付下一次的租金，租金为六个月一付。2018年4月1日起姚松未能按照合同约定交纳租金。截至2019年4月26日，姚松应支付欠缴租金28723.2元、违约金25721.63元。鉴于姚松的违约行为，原告根据《商铺租赁合同》中第6.1.1条的约定请求姚松补缴租金，按合同约定履行义务、承担违约责任。被告云溪酒店已依据《商销租赁合同》约定享有合同权利，因此原告有权根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，请求被告云溪酒店承担《商铺租赁合同》责任。综上，原告依据我国法律规定以及合同约定，依法诉诸贵院，望贵院判如所请，依法维护原告的合法权益。被告云溪酒店、姚松辩称：一、答辩人所租商铺的租金收益权转移到买受人之后，被答辩人无权要求答辩人支付该部分租金，其也没有义务代替答辩人垫付租金；二、答辩人未交租金的原因是被答辩人造成的。被答辩人向答辩人交付的房屋存在严重质量问题。答辩人在进场装修后发现被答辩人交付的房屋楼顶设计存在缺陷，无法排水，导致给水严重。同时楼顶的施工质量存在问题，有多处裂缝，防水工程也没有做好，导致租赁房屋存在严重渗漏。同时被答辩人为了提升物业人气招揽答辩人租赁商铺，在答辩人明确提出二楼格局、烟道和下水不适合经营酒店的情况下，被答辩人将之前的方形水泥烟道管拆除换成圆的铁管，以上施工加重了楼顶渗水的情况。答辩人多次与被答辩人协商，被答辩人均未能对楼顶进行修缮，答辩人无奈之下自行联系施工人员对整个楼面重新做了一次防水，全部费用为58700元。之后答辩人持续与被答辩人就该情况沟通补偿方案，在2018年5月，被答辩人招商经理、物业公司优居美家负责人，被答辩人代表、承建单位代表以及答辩人代表在力高君御国际售楼部楼上会议室就上述问题举行了一次沟通会。2018年12月，物业公司优居美家负责人向答辩人承诺免一年的管理费并补偿2万元，但补偿金没有落实，维修费用问题也未得到有效解决。根据《合同法》第二百二十一条，答辩人有先履行抗辩权，有权要求被答辩人先支付维修费用，同时维修租赁物也耽误了装修工期，影响了租赁物使用，应当相应减少租金或者延长租期。答辩人根据双方签订的租赁合同及时支付了第一个租期（分两次）的租金，但是被答辩人两次在收到租金后均未按照租赁合同第3、4条的明确约定在15个工作日内向乙方开具合规的发票，而是仅仅出具了《收款收据》，答辩人事后多次向被答辩人索要发票未果，被答辩人的以上行为已经构成违约。由于被答辩人上一阶段违约在前，答辩人用于先履行抗辩权，被答辩人无权要求答辩人继续履行下一阶段的支付租金义务。在本案之前，已经涉及5宗诉讼，答辩人和被答辩人均是被告，其中4宗诉讼已经判决生效并进入了执行阶段，判决要求答辩人与被答辩人将原告商铺的公共设施设备恢复原状，答辩人与被答辩人具体责任划分尚未明确。另外1宗诉讼目前正在上诉阶段，责任划分尚未明确。被答辩人在上述案件中应当承担重要责任，具体在答辩状第二部分有说明，以上案件严重影响到答辩人正常营业，答辩人希望在责任明确之后与被答辩人进行统一的核算，以维护自己的正当权益；三、租金、违约金以及逾期占用金问题。答辩人承认尚欠被答辩人租金，但是由于本答辩状第一部分第一点的原因，答辩人要求用已经支付的维修费冲抵租金，因此答辩人不同意支付。答辩人未交租金是由于被答辩人原因造成的，因此被答辩人更加没有理由要求答辩人支付违约金和预期占用金。综上，被答辩人要求答辩人赔偿损失并支付违约金以及逾期占用金没有法律和事实依据。答辩人承认租金问题，希望能继续履行合同，但认为应当用维修费用冲抵租金，被答辩人应当及时开具发票，请法庭查明事实后依法判决。经审理查明：原告力达公司（甲方）与被告姚松（乙方）签订了编号为NCDBSG170380《力高君御国际（华府）13#212（商业4二楼）项目商铺租赁合同》（以下简称）《商铺租赁合同》），约定：甲方同意将位于南昌县莲富路与莲西路交汇处的力高君御国际项目华府项目13栋（商业4）212二楼商铺，面积119.68平方米，出租给乙方仅用于经营云溪酒店；租期为10年，自2017年5月1日至2027年4月30日，甲方收到乙方支付的首付租金、运营管理费用、租赁保证金后，于2016年12月15日向乙方交付租赁场所；商铺租金收费标准是20元/平方米/月，第三年按5%递增，第四至第十年按10%递增，运营费2441元，物业管理费收取标准2.5元/平方米/月；乙方应当自本合同签署后三日内向甲方支付6个月商铺租金14361.6元，营运管理费2441元（收取6个月，后期无该费用），12个月物业管理费3590.4元，租赁保证金2393.6元（1个月租金），装修保证金2603元；合计25389.6元。若乙方在租赁期限届满前非甲方原因终止合同，保证金（租赁）不予退还；租赁期满后，乙方完全履行合同约定的义务且乙方付清应缴费用返还租赁场所后满三个月后，甲方将租赁保证金无息返还乙方；乙方对租赁商铺进行装修前须将装修图纸等所需材料提交甲方并得到书面同意，同时缴纳装修保证金和办理进场装修手续，乙方装修完成并经甲方验收合格后，甲方将装修保证金无息返还乙方；乙方应在每个租期起始日提前一个月支付下一次的租金，例如乙方应当在2017年10月1日之前支付2017年11月1日至2018年4月30日租金、营运管理费及物业管理费；甲方在收到租金15个工作日内按照乙方提供的信息开具合规发票；乙方迟延缴交租金及其它应缴之费，须按所欠缴金额日0.3%向甲方支付违约金，如超过30日仍未缴足，甲方有权单方解除合同；乙方不履行本合同任何条款，甲方书面通知乙方改正，三日内仍不改正，甲方有权单方解除合同；乙方在营运期间屡次遭到业主投诉、顾客投诉，顾客对服务、管理等表达出不满意见，甲方书面通知乙方改正后，乙方在三日内仍不改正，甲方有权解除合同。嗣后，被告云溪酒店发出了《确认函》，确认《商铺租赁合同》系被告姚松作为发起人，为了筹备云溪酒店与原告力达公司签订的，该合同的实际租赁人和使用人都是云溪酒店，相应的权利与义务主体都是云溪酒店，与姚松个人无关。合同签订后，原告力达公司向被告交付了含案涉商铺在内的13#201-219号商铺，被告姚松向原告力达公司支付了2017年5月1日至2018年4月30日的租金331102元、租赁保证金27591.8元、运营管理费28144元。嗣后，被告姚松将所租赁场地用于被告云溪酒店经营，并进行了装修施工。物业服务中心在巡查时发现，被告将商业四栋二楼所有隔墙及烟道拆除并私自改建下水管道至一楼商铺，2017年1月31日，原告力达公司向被告云溪酒店、被告姚松发出整改通知，请两被告尽快复原，否则物业将做停工处理及保留法律追诉权利。对此，南昌县人民法院做出的（2018）赣0121民初2413、2414、2415、2416号判决书判决如下：云溪酒店、力达公司应在本判决生效之日起十日内将13栋109、103、115、105室公共设施设备恢复原状（包括但不限于上下水管道、消防设备、烟道等设施）。上述判决生效后，原告力达公司于2019年3月6日通过EMS向被告云溪酒店、姚松送达了《催促函》，催促两被告及时履行上述生效判决，恢复商铺公共设施设备。原告力达公司针对两被告自2018年5月1日起未按照《商铺租赁合同》的约定支付租金、物业管理费等情况，于2019年3月2日通过EMS向两被告送达了《律师函》，函告如下：“1、截止至你方收到本律师函之日，你方与委托人签订的《商铺租赁合同》已经合法解除；2、你方应当在收到本律师函3个自然日内，向委托人足额支付拖欠的租金、物业管理费；3、你方应当在收到本律师函3个自然日内，向委托人足额支付拖欠租金、物业管理费的违约金；4、你方应当及时履行南昌县人民法院生效判决，恢复商铺公共设施设备；5、你方应当在收到本律师函15个工作日内，将租赁场所恢复原状并搬离场所，否则你方应当按照合同终止前的租金标准双倍向委托人支付逾期占用费，甚至委托人有权自行处置租赁场所内所有物品。”另查明，被告云溪酒店在酒店装修过程中投入了巨资，目前酒店正常经营。2018年8月2日，原告力达公司将涉案商铺销售给了案外人魏飞龙，并与之约定由魏飞龙自2019年2月17日起享有租金收益权益。原告力达公司已向案外人魏飞龙垫付了涉案商铺2019年2月17日至2019年4月30日的租金5744.88元。以上事实有《力高君御国际（华府）13#212（商业4二楼）项目商铺租赁合同》、《南昌县商品房买卖合同》、《买受人确认单（带租约认购）》、《前期物业服务协议》、国内支付业务付款回单、收条、（2019）赣0121民初字第2413、2414、2415、2416号民事判决书、涉案房屋楼顶照片、视频、上诉材料（开庭传票、庭审笔录）、未出售商铺照片、确认函及其双方无异议的陈述等证据予以证实。本院认为，被告姚松作为被告云溪酒店发起人，为设立云溪酒店与原告力达公司签订的《商铺租赁合同》，经过云溪酒店确认，系被告云溪酒店与原告力达公司的真实意思表示，未违反相关法律法规规定，对原告力达公司与被告云溪酒店都具有约束力，本院予以确认。《商铺租赁合同》约定的权利义务系原告力达公司将案涉商铺出租给被告云溪酒店经营使用，被告云溪酒店向原告力达公司支付租金。合同租期为十年，被告云溪酒店为了装修投入巨大，目前已租两年多，尚在正常经营，剩余租期还有近八年。在经营过程中，原、被告之间因为公共设施设备问题产生纠纷，已有本院生效判决文书作出裁决。双方该纠纷不影响《商铺租赁合同》的按约履行。被告云溪酒店以此为由不交租金构成违约，应承担违约责任，但该违约事实不构成根本违约或导致不能实现合同的目的，且在法院释明的情况下，被告云溪酒店已支付涉案商铺租金至2019年10月31日止。原告诉请要求两被告立即向原告支付欠缴租金28723.2元的请求，本院认为被告姚松系为了被告云溪酒店的设立而签订的合同，该合同得到了被告云溪酒店的确认，权利义务归属于云溪酒店，实际租赁人和使用人也是云溪酒店，因此租金缴纳义务人系被告云溪酒店，而非被告姚松，且在庭审后，被告云溪公司已缴纳了涉案商铺租金；对于原告力达公司要求支付违约金25721.63元（其中违约金暂计至2019年4月26日，应计算至两被告全部清偿欠缴租金之日止）的诉请，因被告云溪酒店欠付租金是事实，构成违约，本院予以支持，但考虑到约定的违约金日0.3%确实过分高于造成原告的损失，本院酌定以年利率24%由被告承担尚欠租金的违约责任的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告江西省云溪艺术酒店管理有限公司在本判决生效后十日内向原告江西力达房地产开发有限公司支付欠缴租金28723.2元违约金（违约金标准按年利率24%计算，自2018年4月1日起以半年租金14361.6元为时间段，分别计算违约金至2019年6月12日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1161元，减半收取计580.5元，由被告江西省云溪艺术酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邓小强二〇一九年六月十七日法官助理杨慧书记员熊文丽