河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终13492号上诉人（原审原告）：张海斐，男，回族，1981年10月4日出生，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：赵荣亮，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任芝霞，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：张红庆，男，回族，1957年10月1日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：赵荣亮，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任芝霞，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南老街坊置业有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路**绿地新都会**楼**508。法定代表人：方东兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉娟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仁江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。上诉人张海斐、张红庆因与被上诉人河南老街坊置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初9310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张海斐、张红庆上诉请求：1、依法撤销原审判决，依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。首先，商品房首次登记及转移登记的逾期办理是由被上诉人造成的，其应当就其过错向上诉人承担支付违约金的违约责任。其次，不动产登记业务的调整、变更不能成为被上诉人逾期办理首次登记的理由，更不能成为免除其违约责任的依据。被上诉人作为专业的房地产开发、销售企业，其应当对政策调整、变更对合同履行造成的影响具有更强的预见性，但是被上诉人对风险把控不严，任由事态发生，其应当向上诉人承担违约责任。二、原审判决适用法律错误。原审判决不应适用情势变更原则，应当继续适用原合同条款规范双方的权利义务关系。在一审庭审中，被上诉人就逾期办理初始登记违约金的违约行为是承认的，且并未提出因情势变更事由变更或者解除合同的反诉请求，一审法院却自行适用情势变更驳回上诉人的诉讼请求，违反法律程序，适用法律错误。三、原审判决驳回上诉人要求的供配电运行方式整改的裁判，事实认定错误。涉案房屋所在小区目前是转供电的供电方式，并未达到合同约定的市政电力直接供给的供电方式。四、原审判决裁判标准于法无据，于理不合，有失公允。本案中，双方在开庭前后均有调解意愿，且多次与法官沟通，但是主审法官对一百二十九个案件，草草出具判决书，均驳回了上诉人的一审诉讼请求。一审法院把房地产行政主管部门因政策变动带来的不利后果全部转嫁给上诉人，抹除了被上诉人的违约责任，没有达到解决争议的效果，严重损害了广大业主的合法权益。河南老街坊置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、一审判决驳回上诉人要求支付逾期办理初始登记违约金和转移登记违约金，不属于认定事实错误。1、合同及附件四仅约定了被上诉人有提交初始登记资料的义务，而并非办理完成初始登记的义务，被上诉人向产权登记机关提交初始登记资料即视为已完成合同约定的义务。2、合同并未约定被上诉人提交首次登记资料的义务。初始登记与首次登记不同，受理的行政机构不同，审核的项目也不同，所需时间也不一致。签订合同时，被上诉人仅能预料初始登记的资料，无法预料需要提交首次登记的材料。3、在合同履行过程中，房管局与不动产局调整，业务暂停导致无法提交资料，且增加了楼盘确认、不动产权籍调查等事项，导致初始登记办理延迟。这非被上诉人的过错，被上诉人不应因此承担逾期办理初始登记的违约责任。4、自2016年8月20日，郑州市住房保障和房地产管理局停止办理登记业务，被上诉人对政策调整、职能部门调整、程序变更等在签订合同时无法预料，不应为此承担责任。5、合同约定办理产权证上诉人需要委托被上诉人并提交办理房产证的相关材料，但上诉人并未提交证据证明已向被上诉人出具委托手续，并提供办理房产证的全部资料。且办理产权证还需要产权登记机关通知、上诉人本人到场办理面签等手续，并非被上诉人单方可以完成。同时，因政府办理产权登记职能部门业务调整，导致办理产权证普遍延迟，产权证未及时下发并非被上诉人的原因，被上诉人不应承担房屋转移违约金。二、一审适用法律正确。合同履行中，办理权属登记的客观情况发生变化，被上诉人无法预见，不应承担违约金。一审法院根据公平原则，结合案件具体情况，适用情势变更作出判决，不属于适用法律错误。三、一审判决驳回上诉人要求供配电运行方式整改，不属认定事实错误。1、整个小区供电都是由国网河南省电力公司郑州供电公司直接供给，符合合同约定。2、供电合同的改变应由全体业主共同决定，上诉人无权要求被上诉人进行改变。四、一审判决有事实和法律依据，判决结果并不存在有失公允的情况。一审时，双方虽有调解意向，但未达成调解意见，一审根据事实和法律规定出具判决，并无过错，判决结果也不存在有失公允的情况。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。张海斐、张红庆向一审法院起诉请求：1．依法判令被告向其支付逾期办理房屋产权初始登记违约金44486.67元；2．判令被告协助其办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下；3．判令被告向其支付逾期办理商品房转移登记违约金2100.23元；4．判令被告对供配电运行方式予以整改，实现合同约定的市政电力直接供给的供配电设施运行方式，实现供电部门直接抄表到户，整改费用由被告承担；5．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月30日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于郑州经济技术开发区××大街××北××单元××号房屋，房屋总价款1909299元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年11月30日前将具备以下条件：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本按合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的供配电设施在2016年11月30日达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。如出卖人未按照该条款约定的期限使基础设施、公共配套建筑达到使用条件，买受人同意由出卖人提供替代条件，使用费按地域、行业标准由出卖人承担，应于半年内满足本合同约定的交付配套标准。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按合同附件四第六条约定内容执行。附件四第六条约定内容产权初始登记，出卖人应当在2017年1月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市经济技术开发区房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005％违约金。转移登记，出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后240日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。2017年2月22日，被告老街坊公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签订关于10KV海珀兰轩商业专用配调度协议，对调度范围的划分、运行方式、并网条件、双方义务等进行了约定。2017年3月7日，被告与国网河南省电力公司郑州供电公司签订高压供用电合同，对供电方式、用电计量、抄表方式、电费、电能质量、连续供电等方面进行了约定。2017年7月12日，郑州经济技术开发区房地产管理局及郑州市住房保障和房地产管理局向被告出具郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）。一审法院另查明，根据郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月20日起，郑州市不动产登记中心和各区不动产登记中心统一办理各类不动产登记业务，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，郑州市住房保障等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发房屋所有权证等相关登记证明。《郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑国土联会纪［2017］1号）要求，对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，根据该院查明事实，双方约定被告应当在2017年1月30日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。而在合同履行过程中，《不动产登记暂行条例》实施，考虑政府部分职能调整，自2016年8月20日起原由住房保障和房地产管理局办理初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，同时，办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化系原、被告双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，属情事变更。因此关于原告要求被告向其支付逾期办证违约金的请求，根据上述规定，该院不予支持。关于原告要求被告协助其办理商品房转移登记至其名下、协助其办理案涉房屋产权登记及要求支付逾期办理商品房登记违约金2100.23元的诉讼请求，根据该院查明事实，双方在合同中约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，按合同附件四第六条内容执行，现因政府办理权属登记部门业务调整，被告针对案涉房屋已向相关部门提供楼盘表确认等事项。现原告针对其主张亦未提供相应证据证明系由出卖人即被告责任。因此，原告该部分请求，系证据不足，该院不予支持。关于原告要求被告对供配电运行方式予以整改实现合同约定的市政电力直接供给的供配电设施运行方式，实现供电部门直接抄表到户，整改费用由被告承担的请求，根据该院查明事实，小区供电虽经各业主《商品房买卖合同》予以固定，但不能理解为仅系对各业主专有部分的供电，亦包括小区全部物业共有部分的供电，原告主张属涉及各业主专有部分及共有和共同管理权的重大事项，亦涉及供用电合同的另一方主体即电力公司，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应当由业主共同决定。若原告欲改变电费计量方式，应当按照法律规定通过业主大会或业主委员会协商后，同电力公司协议变更供用电合同内容，以实现其诉求。因此，原告该项请求，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。被告老街坊辩称意见，根据该院查明事实，酌予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张海斐、张红庆的诉讼请求。案件受理费按简易程序收取482元，由原告张海斐、张红庆承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定，产权初始登记，出卖人应当在2017年1月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。因双方当事人合同约定的客观情况发生变化，且案涉房屋已向相关部门提供楼盘表确认等事项，上诉人亦未能提供相应证据证明系被上诉人责任造成逾期办理产权转移，故综合本案案情，一审法院对上诉人要求被上诉人支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金、逾期办理转移登记违约金的主张不予支持并无不当。但无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，上诉人主张的违约金未被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理、取得不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。关于供电方式问题，上诉人主张应达到市政电力直接供给并由业主直接向供电部门缴纳电费，根据双方签订的《商品房买卖合同》，未对上诉人主张的电费支付方式进行明确约定，也没有明确约定如果达不到电费直接向供电部门缴纳的供电方式，应予整改以及整改费用由被上诉人承担。根据本案查明的事实，上诉人的供电方式在交房时已达到合同约定的市政电力直接供给的标准；本案中，根据上诉人提交的证据，并不能认定该实际供电方式违反相关法律、法规或技术规范等的相关规定并实际损害了上诉人的合法权益。故原审判决认定上诉人的该项诉请理由不能成立并对其该项诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，张海斐、张红庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费964元，由张海斐、张红庆负担。本判决为终审判决。审判长 陈涛审判员王燕燕审判员谢宏勋二〇一九年六月二十八日书记员 翟      晓      倩