广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初406号原告：陈静，女，1976年3月17日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：夏万征，广东博浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：明平兴，广东博浩律师事务所律师。被告：广州市圣隆物业经营管理有限公司，住址：广州市荔湾区逢源路****。法定代表人：陈丁贵。第三人：广州市荔湾区星际激光镭射射击俱乐部，住所地：广州市荔湾区逢源路****。投资人：许彬，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。原告陈静诉被告广州市圣隆物业经营管理有限公司（以下简称圣隆公司）、第三人广州市荔湾区星际激光镭射射击俱乐部（以下简称星际射击俱乐部）委托经营合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蒋斌、人民陪审员李文姬、李翠兰组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈静及其委托诉讼代理人夏万征律师，星际射击俱乐部的委托诉讼代理人刘思成律师到庭参加诉讼。圣隆公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈静诉讼请求:一、确认陈静与圣隆公司签署的《委托经营管理合同》于2017年12月30日终止；二、圣隆公司、星际射击俱乐部腾空搬出广州市荔湾区xx路xx号B1274铺，圣隆公司按照《委托经营管理合同》第四条第4款约定的商铺装修标准交还商铺；三、星际射击俱乐部支付商铺占用费（以每月80元/平方米为标准，从2018年1月1日起算到实际腾空搬出案涉商铺之日止）；四、圣隆公司支付逾期交付商铺违约金（以每月104元/平方米为标准，从2018年1月1日起算到实际交还商铺之日止）。事实与理由：陈静与圣隆公司签订《委托经营管理合同》，约定陈静将位于广州市xx路xx号B1274铺的商铺在2014年12月31日至2017年12月30日期间交给圣隆公司经营管理，期满双方不再续约。陈静不同意按照委托经营管理期满时该商铺的实际状况进行交铺的，圣隆公司应按照《委托经营管理合同》第四条第4款的相关约定移交；若逾期移交商铺，则按照同区域商业租赁平均值的130%按日计算违约金。《委托经营管理合同》已期限届满，但圣隆公司迟迟不按照约定条件移交商铺，还将商铺超期转租给星际射击俱乐部。被告圣隆公司未作答辩。第三人星际射击俱乐部称：一、陈静与圣隆公司的委托经营管理合同是否已经终止，由法庭根据双方之间的合同来确认，合同与星际射击俱乐部没有权利义务关系。二、星际射击俱乐部使用商铺，是基于与圣隆公司签订的商铺租赁合同及其补充协议，商铺的租赁期限、交还商铺的条件等均由租赁合同约定，星际射击俱乐部仅依合同约定履行。陈静不是租赁合同的主体，无权向星际射击俱乐部主张任何权利，无权依委托经营管理合同第四条第四款的约定要求星际射击俱乐部腾退。三、基星际射击俱乐部与圣隆公司的租赁合同及其补充协议，双方一直在依法履行，不存在拖欠租金的情形，也不存在解除的条件，租赁合同及补充协议是否解除。四、圣隆公司是否支付违约金由法庭认定，但该违约金与星际射击俱乐部是没有法律上的关系。请求法院判决陈静对星际射击俱乐部的诉讼请求。经审理查明：2015年3月1日，陈静与圣隆公司签订《委托经营管理合同》，约定陈静将广州市荔湾区xx路xx号B1274铺委托圣隆公司经营管理，期限为2014年12月31日至2017年12月30日止；委托经营管理期限内陈静确认不收取圣隆公司及商铺的实际使用人包括但不限于使用费（或租金）、管理费在内的任何费用；第四条：1、陈静须于2014年12月31日前将该商铺移交给使用，自该商铺移交之日起，圣隆公司享有对该商铺行使使用权及收益权的权利；2、委托经营管理期限届满前15日内，陈静应按圣隆公司通知办理该商铺的移交手续并接收该商铺；3、委托经营管理期限届满后，如双方决定不再续约，且陈静同意圣隆公司按委托经营管理期限届满时该商铺的实际状况进行交铺的，本合同自委托经营管理期限届满之日起自动解除，双方就本合同形成的权利义务随之终止；4、委托经营管理期限届满后，如双方决定不再续约，且陈静不同意圣隆公司按委托经营管理期限届满时该商铺的实际状况进行交铺的，则同意由圣隆公司按下述装修标准交铺，装修标准如下：商铺地面：高级抛光砖；供电：恢复独立电表及配电箱；间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；以上装修标准应具备正常的使用功能；恢复公用设备、设施及公共区域具备正常的使用功能。第六条第1款：圣隆公司未按照本合同约定期限移交该商铺的，则按约定的期限届满之日的第二日起至实际移交之日止，按届时同区域商业租赁平均值的130%按日计算为基数每日支付违约金；第六条第2款：圣隆公司移交该商铺的装修、设备标准不符合本合同约定的，按照装修、设备差价的双倍赔偿。上述合同签订后，该商铺已交付给圣隆公司使用。2016年1月18日，广州市国土资源和规划委员会核发不动产登记，广州市荔湾区xx路xx号B1274铺的权属人为陈静，建筑面积10.87平方米，商业用途，所在层为-1。圣隆公司与星际射击俱乐部的投资人许彬在2014年10月7日签订《商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定星际射击俱乐部租赁广州市荔湾区xx路xx号B1165、B1167至B1321铺，建筑面积2086.3934平方米，租赁期限2014年10月15日至2017年5月31日，在同等合同条件下可再续租三年。现涉案商铺由星际射击俱乐部使用。根据广州市房屋管理部门公布的《2017年广州市房屋租金参考价》显示盛悦广场租金123元/平方米。该参考价《适用说明》第七条规定：本表中的商业用房一般是指首层商业用房。二层、负一层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算，三层、负二层商业用房租金采用二、负一层商业用房租金65%计算，以此类推，最低一般不低于首层商业用房租金的20%。案涉商铺所在商场负一层至三层大部分商铺的独立间隔已被拆除。本院认为：陈静与圣隆公司就广州市荔湾区xx路xx号B1274铺签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应为有效合同。合同于约定的期限届满之日即2017年12月30日终止，圣隆公司应将商铺交还。星际射击俱乐部作为商铺的实际使用人，负有协助圣隆公司交还商铺的义务。关于交铺标准，由于委托经营管理合同约定委托经营管理期限届满后双方不再续约时业主收回商铺有两种选择，一种是按照经营管理期间的状态收回商铺，一种是按照约定的装修标准收回独立间隔的商铺。因陈静不同意按商铺现状交铺，故圣隆公司将商铺返还时应满足合同约定的装修标准，并按照涉案商铺房地产权证附属的房地产分户图确定的位置、四至及面积进行间隔。关于逾期交铺违约金，首先，圣隆公司存在逾期交铺的事实，在经营管理期限届满时，圣隆公司需按什么标准交付商铺尚未确定，需要双方当事人就是否继续委托经营及按什么标准交还商铺进行协商，若业主要求收回独立间隔商铺的，应给予圣隆公司合理的装修期。对于合理装修期，本院酌情确定为委托经营管理期限届满后两个月内即2018年2月30日之前。但案涉商铺至今尚未交还，圣隆公司自2018年2月31日起构成逾期交铺。陈静主张圣隆公司从委托经营管理期限届满次日未能交付商铺即构成违约，缺乏合理性。其次，根据广州市房屋管理部门公布的《2017年广州市房屋租金参考价》显示盛悦广场租金123元/月平方米，案涉商铺位于该范围的负一层，依该参考价《适用说明》第七条规定，故同区域商业租赁平均值可按123元×65%计算，即圣隆公司应支付的逾期交铺违约金为123元/月平方米×65%×130%×10.87平方米=1129.77元/月（该违约金已包含陈静的租金损失在内）。圣隆公司应从2018年2月31日起支付违约金至本判决发生法律效力之日止。对于发生法律效力次日起至实际交还符合合同约定装修标准商铺之日止的违约金，陈静可另行主张。由于星际射击俱乐部并非《委托经营管理合同》的相对方，星际射击俱乐部是依据与圣隆公司签订的《商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》而使用案涉商铺，星际射击俱乐部没有义务承担圣隆公司的债务，因此，陈静要求星际射击俱乐部支付商铺占用费，缺乏依据，本院不予支持。被告圣隆公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈静与被告广州市圣隆物业经营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》在2017年12月30日起终止。二、自本判决发生法律效力之日起六十日内，被告广州市圣隆物业经营管理有限公司、第三人广州市荔湾区星际激光镭射射击俱乐部腾空搬出广州市荔湾区xx路xx号B1274铺，并由广州市圣隆物业经营管理有限公司向陈静交付上述商铺，交铺标准为：按房地产权证附属的房地产分户图确定的位置、四至及面积进行间隔；装修标准：商铺地面：高级抛光砖；供电：恢复独立电表及配电箱；间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；公共区域的供水、供电、电梯、空调、照明设施具备正常的使用功能。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市圣隆物业经营管理有限公司向原告陈静支付2018年2月31日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交铺违约金，按1129.77元/月计算。三、驳回原告陈静的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，圣隆公司应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由陈静负担75元，被告广州市圣隆物业经营管理有限公司负担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒋 斌人民陪审员  李文姬人民陪审员  李翠兰二〇一九年六月六日书 记 员  黄嘉琪