湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终5225号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市欢乐唐餐饮管理有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区珞狮路**武汉理工大学生创业园****。法定代表人：巩晶，该公司经理。委托诉讼代理人：刘莹，湖北乾行律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐新玉，该公司执行董事，男，汉族，1982年4月1日出生，住武汉市洪山区，上诉人（原审被告、反诉原告)：中宸产业投资发展（武汉）有限公司，住所地，住所地湖北省武汉市洪山区珞瑜路**春和天地光谷店（原709综合楼**）**iv>法定代表人：宋能前，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李苍松，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王向阳，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：黄石夕阳红孝德文化养老产业投资有限公司（原名称黄石国贸商业投资管理有限公司），住所地湖北，住所地湖北省黄石市天津路**>法定代表人：戴晋平，该公司执行董事。上诉人武汉市欢乐唐餐饮管理有限公司（以下简称欢乐唐公司）、上诉人中宸产业投资发展（武汉）有限公司（以下简称中宸公司）因与被上诉人黄石夕阳红孝德文化养老产业投资有限公司（以下简称夕阳红公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院(2017)鄂0111民初4348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。欢乐唐公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项。2.改判支持欢乐唐公司的全部诉讼请求，并驳回中宸公司和夕阳红公司的全部反诉请求。3.本案一审、二审诉讼费用由中宸公司和夕阳红公司承担。事实与理由：一、一审判决认定欢乐唐公司的行为构成违约系认定事实错误，责任划分错误。由于中宸公司一直未达到合同约定的交付条件，根据租赁合同3.2和补充协议1的约定，实际商铺一直处于免租期，欢乐唐公司无需向中宸公司支付租金。即使欢乐唐公司需要向中宸公司支付占用费，根据租赁合同4.3.2，因中宸公司自2016年10月以后再未向欢乐唐公司提供租赁发票，中宸公司主张欢乐唐公司支付租金的条件亦不具备。二、因中宸公司强制锁门限制经营，严重违约，根据双方《商铺租赁合同》10.8.2、13.5.2及8.20的约定及双方《商铺租赁合同》补充协议（1）第一条1.1的约定，中宸公司应双倍返还合同保证金、返还已支付的占用费及利息以及人工损失。三、一审判决认定停电原因系市政原因或者不可抗力系认定错误。2016年4月22日、2016年7月19日、2016年10月28日虽有停电通知，但中宸公司并未举证证明停电原因属于市政原因或不可抗力，且其他停电时间并未通知也未举证证明停电原因。四、一审判决对欢乐唐公司要求中宸公司赔偿锁门损失的诉讼请求不予支持错误。中宸公司无正当理由锁门十天，系严重违约，根据合同10.8.2及补充协议（1）第二条，停电经济损失按照日租金的10倍计算，且欢乐唐公司是否需要支付租金与中宸公司是否应当赔偿锁门损失并无关联。五、依据双方合同15.2约定，因中宸公司违约，欢乐唐公司为解决争议而支付的包括但不限于诉讼费、律师费等应由中宸公司承担，一审判决对欢乐唐公司支付的律师费不予支持系判决错误。六、根据双方合同第六章第6.2.2、6.2.3、6.2.4的约定，因中宸公司未向欢乐唐公司开具水费、电费、燃气费发票，欢乐唐公司向中宸公司支付水费、电费、燃气费的条件仍不具备，一审判决欢乐唐公司向中宸公司支付水电费、燃气费有误。中宸公司辩称，一、一审判定欢乐唐公司构成违约无误，但责任划分有误。欢乐唐公司不仅违约，且系根本违约，应承担双方租赁合同终止的最主要责任。先开票后付款的约定是建立在付款方有付款意愿的基础上的，欢乐唐公司在承租期间数次明确表达不交租金的态度，欢乐唐公司无权以此不交租金，且开发票只是出租方的合同附随义务，付款却是承租方的合同主要义务，欢乐唐公司无权以中宸公司未履行附随义务而拒绝履行其主要义务。二、一审判决不支持欢乐唐公司关于2017年4-10月工资损失无误，判令中宸公司返还合同保证金有误。三、一审判决认定停电原因无误，中宸公司每次停电前均向欢乐唐公司送达了通知，欢乐唐公司有充分处理时间，采取租用电机等方式减少经营影响，因此中宸公司不应就停电事宜向欢乐唐公司承担任何赔偿责任。四、一审判决驳回欢乐唐公司关于锁门损失的请求无误，但认定中宸公司实施了锁门行为系事实认定不清。五、一审判决驳回欢乐唐公司关于律师费的诉请无误。六、一审判决要求欢乐唐公司支付水电费、燃气费无误。中宸公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判中宸公司无须退还合同保证金，并在欢乐唐公司应付款项中予以抵扣。2.撤销一审判决第四项，改判中宸公司无须向欢乐唐公司支付任何设备及装饰装修损失。3.撤销一审判决第五项，依法改判中宸公司无须向欢乐唐公司赔付任何员工工资损失。4.撤销一审判决第六项，依法改判欢乐唐公司向中宸公司支付2016年11月1日至2017年3月28日的租赁费用220924.71元及滞纳金128661.27元（其中2016年11月1日至2017年1月31日的欠缴租赁费用为96355.25元，滞纳金从2016年11月1日起计算至实际清偿之日，暂计算至2017年7月4日为71110.17元；2017年2月1日至2017年3月28日的欠缴租赁费用为124569.46元，滞纳金从2017年2月1日起计算至实际清偿之日，暂计算至2017年7月4日为57551.1元）。5.依法改判欢乐唐公司向中宸公司支付2017年3月29日至2017年7月24日的房屋占用及空置费总计257443.55元（623.35㎡*105元/㎡/月*118天÷30）。6.欢乐唐公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决对本案事实进行了错误认定及定性，欢乐唐公司一直处于根本违约状态，而中宸公司仅仅是一般违约，双方租赁关系终止系基于欢乐唐公司的重大过错，本案应在此基础上进行过错划分及损失赔偿认定。一、中宸公司作为出租方已经履行了案涉商铺的交付义务，即完成了出租方的主要义务，欢乐唐公司的不间断经营行为证明商铺交付不存在无法使用的情况，中宸公司交付瑕疵并不构成根本违约。此外中宸公司并未实施锁门行为，欢乐唐公司的证据不能证明中宸公司实施锁门行为，即使中宸公司将店门锁上，也是基于欢乐唐公司长期不交租金所致。在双方租赁关系的建立、存续及终止期间中宸公司都没有根本违约的情况出现。二、欢乐唐公司作为承租方，错误将交付瑕疵理解为交付不合格，据此长期拒付租金，而支付租金是承租方主要义务，欢乐唐公司在双方租赁关系存续期间一直处于根本违约状态。三、一审法院错误认定双方损失，真正受损方是中宸公司而非欢乐唐公司。根据双方合同第4.7.1和13.2约定，在欢乐唐公司未主动结清欠付租金及赔偿完毕中宸公司损失的情况下，中宸公司有权不予退还合同保证金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款，欢乐唐公司所为的装修损失完全系其自身造成，中宸公司无须就欢乐唐公司遗留在案涉商铺内的装修、物品承担任何赔偿责任。中宸公司无须承担欢乐唐公司任何员工工资损失。欢乐唐公司应向中宸公司清偿其欠付的租赁费用，并承担商铺占用、空置损失。欢乐唐公司辩称，一、欢乐唐公司无违约行为。二、中宸公司否认强制锁门与事实不符，中宸公司在一审时表示强制措施是停电，但在本次上诉状中谈到的强制措施是停水，无论停电、停水或锁门直接后果都是限制欢乐唐公司的正常经营，均导致合同目的无法实现，中宸公司的行为已构成根本违约，应严格按照租赁合同和补充协议相关约定承担赔偿责任。三、关于2017年3月29日至2017年7月4日房屋占用费问题，从2017年3月27日欢乐唐公司向中宸公司发出合同解除通知之日，欢乐唐公司已陆续取回可以利用的物品，中宸公司也将商铺进行了正常招租，并于2017年7月出租给第三人，所以欢乐唐公司无需支付合同解除后至中宸公司正常招租期间的房屋占用费，欢乐唐公司之后并未占用房屋。夕阳红公司未到庭应诉及陈述意见。欢乐唐公司向一审法院起诉请求：1、确认欢乐唐公司与夕阳红公司、中宸公司签订的《商铺租赁合同书》及《补充协议（1）》已于2017年3月27日解除；2、判令夕阳红公司、中宸公司双倍返还合同保证金200000元、返还装修押金10000元、房屋占用费457363元,并支付截至2017年3月28日的利息6576.15元，从2017年3月29日起至占用费返还之日止按同期银行贷款利率计算利息；3、判令夕阳红公司、中宸公司赔偿欢乐唐公司装饰装修及设备损失1516072.42元、因夕阳红公司和中宸公司擅自停电、锁门造成的经济损失315830.67元及员工工资损失94500元；4、判令夕阳红公司、中宸公司支付欢乐唐公司因维权支出的律师费50000元；5、本案诉讼费用由夕阳红公司、中宸公司承担。案件审理过程中，欢乐唐公司变更第3项诉讼请求为：判令夕阳红公司、中宸公司赔偿欢乐唐公司装饰装修及设备损失1220012.42元，因夕阳红公司和中宸公司擅自停电、锁门造成的经济损失315830.67元及员工工资损失108401元。夕阳红公司、中宸公司反诉请求：1、确认中宸公司与欢乐唐公司签订的《商铺租赁合同书》于2017年3月28日已经解除；2、判令欢乐唐公司向中宸公司支付2016年11月1日至2017年3月28日的租赁费用220924.71元及滞纳金128661.27元（其中2016年11月1日至2017年1月31日的欠缴租赁费用为96355.25元，滞纳金从2016年11月1日起计算至实际清偿之日，暂计算至2017年7月4日为71110.17元；2017年2月1日至2017年3月28日的欠缴租赁费用为124569.46元，滞纳金从2017年2月1日起计算至实际清偿之日，暂计算至2017年7月4日为57551.1元）；3、判令欢乐唐公司向中宸公司支付2017年3月29日至2017年7月4日的房屋占用费总计211627.325元（从2017年3月29日起计算至欢乐唐公司将商铺腾退清空之日，暂计算至2017年7月4日）；4、判令欢乐唐公司向中宸公司支付2017年2月、2017年3月的水电费共计35070.41元及滞纳金11010.38元（其中2017年2月1日至2017年2月28日欠缴水电费为19967.81元，滞纳金从2017年3月9日起计算至实际清偿之日，暂计算至2017年7月4日为7068.6元；2017年3月1日至2017年3月31日欠缴水电费为15102.6元，滞纳金从2017年4月9日起计算至实际清偿之日，暂计算至2017年7月4日为3941.78元）；5、判令欢乐唐公司向中宸公司支付2016年1月至2017年3月期间中宸公司的水费损失39343.5元；6、判令欢乐唐公司向中宸公司支付2017年3月28日至2019年10月15日的租赁费用收益损失2149148元；7、本案诉讼费用由欢乐唐公司承担。案件审理期间，夕阳红公司、中宸公司增加一项诉讼请求：判令欢乐唐公司向中宸公司支付搬离商铺内物品的搬运费7000元及中宸公司垫付的燃气费11446.56元。一审法院查明事实：2015年10月16日，中宸公司作为出租受托人与欢乐唐公司签订《商铺租赁合同书》，约定：1、商铺租赁用途、期限：合同所述房产的所有权人是中船重工七院第七〇九研究所，合同所称出租方指黄石国贸商业投资管理有限公司，出租方通过与房屋的所有权人签订租赁合同，享有该房屋的使用权，且该房屋所有权人同意出租方将房屋分租给承租人欢乐唐公司，出租方特别授权中宸公司与欢乐唐公司签订合同，履行合同规定的权利和义务，且出租方承诺合同规定的中宸公司的权利和义务，等同于出租方的权利和义务；出租方对中宸公司的授权凭证为附件二“出租方与中宸公司之间的授权委托书”，中宸公司的委托权限：仅限于代表委托单位签署和履行该项目的房屋租赁合同及相关文件、收取并结算房屋租赁保证金、租金及物业管理费等款项，受托单位签署的房屋租赁合同中规定的受托单位的权利和义务，等同于委托单位的权利和义务；中宸公司将位于武汉市洪山区珞瑜路718号春和天地（原709所综合楼A楼）第三层01号的商铺租赁给欢乐唐公司进行商业经营使用，商铺建筑面积为623.35平方米，租赁期限为4年，自2015年10月16日至2019年10月15日止。2、商铺交付与免租期：由于中宸公司改造尚未完工，该商铺无法一次性交付给欢乐唐公司，所以双方同意商铺交付分两次进行，交付内容详见附件五中的《一次交付确认单》和《二次交付确认单》，两份确认单都完成签署之日为房产正式交付之日；中宸公司应于2015年10月23日前完成一次交付，对于一次消防（中宸公司获得消防安全检查合格证）、天然气接口、2-3楼商户专用电梯（2部）、三楼公共厕所等中宸公司虽然承诺但还未实现的交付条件，中宸公司可以延期交付，即合同所述二次交付；二次交付时，一次消防（中宸公司获得消防验收报告并合格）应于2015年11月10日前完成；中宸公司应于合同签订后80天内完成二次交付，否则欢乐唐公司可直接解除合同，中宸公司同意返还欢乐唐公司已缴纳租赁费用、双倍返还合同保证金、并赔偿欢乐唐公司装修设计、装修施工等损失；中宸公司在合同签订后超过90天，仍未对欢乐唐公司所必须的天然气完成交付的，视为严重违约，欢乐唐公司有权按照合同索赔；双方约定自一次交付完成之日起90天为免租期，即自2015年10月20日至2016年1月17日，免租期期满之次日为正式起租日，同时欢乐唐公司应配合中宸公司开业时间，争取70天内完成装修；如果因中宸公司原因未能在约定的日期之前完成一次交付或二次交付，则免租期顺延；如免租期内欢乐唐公司装修完毕可以对外营业，免租期之内中宸公司不向欢乐唐公司收取租金及物业管理费。3、租赁费用及支付方式：租赁费用包括租金及物业费，从2015年10月16日起至2017年10月15日止月度租金为95元/月/平方米，物业管理费为10元/月/平方米，月度租赁费用合计65451.75元，年度租赁费用合计785421元；支付方式为欢乐唐公司租赁商铺实行先付费，后使用的原则，首期租赁费用（相当于3个月租赁费用）应于商铺一次交付后中宸公司拿到一次消防验收报告并合格，且中宸公司提供租金、物业费发票后5个工作日内付清；从第二个租赁期开始，欢乐唐公司须在本次期满前10日内、收到中宸公司提供的租赁费用、物业费发票后付清下一个租赁期的相当于3个月的租赁费用，以后依此类推；欢乐唐公司逾期未付或未能足额付清租赁费用的，即对中宸公司构成违约，中宸公司有权按照欢乐唐公司所欠租赁费用日0.3%的比例向欢乐唐公司收取滞纳金；欢乐唐公司逾期行为达到或超过10日，中宸公司有权提前解除合同，没收合同保证金；如果中宸公司未能按照合同规定提供房屋租赁发票，则欢乐唐公司有权迟延支付租金而不被视为违约不付租金，直至中宸公司提供房屋租赁发票时止；欢乐唐公司应在合同签订后5个工作日内向中宸公司支付合同保证金100000元，如果欢乐唐公司未全面正确履行合同，中宸公司可依合同相关条款的规定扣除部分或者没收全部合同保证金；若中宸公司未全面正确履行合同，欢乐唐公司可依合同相关条款的规定要求中宸公司支付违约金，并从租金中扣除，或要求中宸公司双倍返还合同保证金；欢乐唐公司按实际使用数量缴纳水电费、燃气费，费用由中宸公司代收。4、店标设置：中宸公司同意在1楼电梯入口处为欢乐唐公司提供1个店标展示位，免费提供给欢乐唐公司设立门面店标招牌；中宸公司应在楼顶设置至少2个含有“春和天地”标志的店标，并对外立面做亮化；中宸公司承诺在该项目门前广场放置不低于2个金色堡垒广告柱，并在广告柱上给欢乐唐公司提供广告位等。5、合同提前终止或解除：（合同10.8.2条）中宸公司承诺：对双方在合同履行过程中发生的争议或纠纷一定采取合同约定的司法诉讼途径加以解决，保证不采取锁门、停水、停电、停天然气、停电梯、停用公共厕所、人身攻击等违法方式影响、妨碍或损坏欢乐唐公司及第三方利益，否则对欢乐唐公司构成违约；欢乐唐公司有权立即解除合同，要求中宸公司双倍返还保证金，并向中宸公司索赔经济损失。6、期满财产处理：合同如提前终止、解除（包含双方协商一致同意提前解除之日，或因法定不可抗力情形导致合同提前解除之日，以及因一方违约致使合同提前解除之日）或届满时在10日内，欢乐唐公司有权拆除及取回其所有的设施、设备之一部分或全部，并将租赁商铺清空腾退恢复至交付时原状；欢乐唐公司未拆除取回之物品，视为欢乐唐公司放弃遗留物之所有权，悉归中宸公司所有任其处理，欢乐唐公司不承担相关费用。7、违约责任：中宸公司追究欢乐唐公司违约责任的形式包括：违约金、滞纳金、罚金、没收合同保证金、提前解除合同及赔偿经济损失，中宸公司可按合同约定从欢乐唐公司缴纳的合同保证金中扣除违约金、滞纳金、罚金等；欢乐唐公司追究中宸公司违约责任的形式包括：违约金、滞纳金、罚金、双倍返还合同保证金、提前解除合同及赔偿经济损失，欢乐唐公司可按合同约定从应缴租赁费用中扣除违约金、滞纳金、罚金等内容。2015年11月3日，欢乐唐公司向中宸公司支付合同保证金100000元，同年11月10日支付装修押金10000元，此后欢乐唐公司对承租商铺进行装修。2015年11月9日，武汉市公安消防局出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，内容为：中国船舶重工集团公司第七〇九研究所综合楼1-3层装修消防改造工程已进行了工程竣工验收消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2016年1月18日，欢乐唐公司经营的唐人曾虾滑原味火锅分店开始对外营业。2016年10月26日，中宸公司与欢乐唐公司签订《补充协议（1）》，约定：商铺目前处于免租期顺延的状态；由于中宸公司需要向房屋所有者中船重工第七〇九研究所支付租金，并且交付条件中的天然气，中宸公司存在较大困难，在此期间欢乐唐公司虽然因未能完全交付产生了较多困难，但是还在经营，所以经双方友好沟通，欢乐唐公司愿意支付部分资金作为房屋占用费；中宸公司愿提供租金和物业费的发票，但不改变本笔资金作为占用费的性质，占用费支付后中宸公司不再以任何形式索要1—10月份的物业费、租金等费用；中宸公司同意如果后期中宸公司对欢乐唐公司构成严重违约时，将此部分占用费连本带息予以归还欢乐唐公司，利息按照同期银行贷款利率计算；2016年1月18日至6月30日占用费金额为162363元，2016年7月1日至10月31日占用费金额为195000元；合同10.8.2所述“并向中宸公司索赔经济损失”，经济损失按照日租金的10倍计算，市政原因或者不可抗力原因造成欢乐唐公司停电停水的情况下，中宸公司不承担本条所述赔偿责任，但应提前告知并及时报修、尽早恢复；双方愿意尽快完成一次交付和二次交付。上述补充协议签订后，欢乐唐公司依约支付中宸公司2016年1月18日至10月31日的商铺占用费357363元，中宸公司在烟道、卫生间、广告位等项目上未完全达到合同约定的交付条件，欢乐唐公司未在《一次交付确认单》和《二次交付确认单》上对应项目处签字确认。2016年12月欢乐唐公司开始使用天然气，2017年1月3日欢乐唐公司支付中宸公司商铺租金100000元。2017年3月24日中宸公司发出《致全体商户及顾客的公开信》称，自2016年11月1日以来欢乐唐公司欠交租赁费及滞纳金，中宸公司多次与其协商，敦促其补交全部租赁费用，但欢乐唐公司不断提出无理要求百般拖延，2017年2月份的水电费至今也拒不交纳，在万般无奈之下中宸公司采取强硬措施，限制唐人曾虾滑原味火锅分店的违法经营。2017年3月25日欢乐唐公司员工报警称中宸公司封锁商铺大门，双方发生纠纷。2017年3月27日欢乐唐公司向黄石国贸商业投资管理有限公司、中宸公司发送《告知函》，内容为：黄石国贸商业投资管理有限公司、中宸公司至今未按照合同约定完成消防、烟道、卫生间等合同义务，仍未完成一次交付及二次交付，并强行封锁商铺大门，发布影响欢乐唐公司声誉的公开信等，严重违约，告知函到达黄石国贸商业投资管理有限公司、中宸公司起，即解除2015年10月16日签订的《商铺租赁合同书》及2016年10月26日签订的《补充协议（1）》。2017年3月28日中宸公司向欢乐唐公司发送《回复函》称，自房屋交接以来，欢乐唐公司一直正常使用房屋，正常营业，中宸公司同意解除租赁关系，但不认可欢乐唐公司的解除理由，并要求欢乐唐公司在收到函件之日起10日内，将商铺清空腾退。此后，欢乐唐公司搬走商铺内部分物品，中宸公司于2017年7月将涉案商铺另行出租。一审另查明，黄石国贸商业投资管理有限公司于2012年7月3日登记成立，2014年11月6日该公司与中国船舶重工集团公司第七〇九研究所签订《房屋租赁合同》，约定：中国船舶重工集团公司第七〇九研究所将位于珞瑜路18号的原名综合楼租赁给黄石国贸商业投资管理有限公司作为商业使用，房屋建筑面积为13792.53平方米及其他面积3780平方米，租赁期限15年，自2014年12月20日至2029年12月19日止；租金缴纳实行先预付后使用方式，以一年为一个周期等内容。2016年8月31日，黄石国贸商业投资管理有限公司变更名称为黄石夕阳红孝德文化养老产业投资有限公司。案件审理期间，欢乐唐公司向一审法院提交《鉴定申请书》，申请对涉案商铺的装饰装修残值损失进行鉴定，后以中宸公司已将涉案商铺租赁给他人，原装饰装修已被破坏，无法鉴定为由申请撤回鉴定申请。一审法院认为，欢乐唐公司与中宸公司签订的《商铺租赁合同书》、《补充协议（1）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同约定商铺交付分两次进行，《一次交付确认单》和《二次交付确认单》完成签署之日为房产正式交付之日，合同签订后中宸公司在烟道、卫生间、广告位等项目上未完全达到合同约定的交付条件，欢乐唐公司未在《一次交付确认单》和《二次交付确认单》上对应项目处签字确认，但其经营的唐人曾虾滑原味火锅分店于2016年1月18日开始营业且产生收益，欢乐唐公司承租期间已支付中宸公司商铺占用费、租金共计457363元；2017年1月3日后欢乐唐公司再未支付中宸公司商铺租金，双方对商铺租金数额发生争议，中宸公司不具备提供发票的条件，且中宸公司提供租金发票为合同附随义务；欢乐唐公司以商铺处于免租期顺延状态为由未支付租金，显然与双方约定的免租期目的不符，亦不符合公平原则，其行为构成违约。中宸公司未完全按照合同约定交付商铺，并于2017年3月24日强行锁门，限制欢乐唐公司经营，其行为亦构成违约，故双方在履行合同中均存在违约行为，均不享有单方解除权。2017年3月27日欢乐唐公司向中宸公司发函要求解除合同，次日中宸公司同意解除合同，双方已于2017年3月28日合意解除合同。关于欢乐唐公司主张的损失赔偿问题：（一）合同保证金。由于合同解除系双方违约所致，故欢乐唐公司要求中宸公司双倍返还合同保证金，不予支持，中宸公司应向欢乐唐公司返还合同保证金100000元；（二）装修押金。中宸公司收取欢乐唐公司装修押金10000元，合同解除后应向欢乐唐公司返还；（三）设备及装饰装修损失。欢乐唐公司提交证据证明其设备及装饰装修损失为1220012元，因双方违约导致合同解除，一审法院酌定剩余租赁期内的设备及装饰装修损失由双方各承担50%。合同约定租赁期限为4年，即1460天（365天/年×4年），欢乐唐公司经营期间为2016年1月18日至2017年3月23日共计431天，故剩余租赁期间1029天内的设备及装饰装修损失应确定为429929元（1220012元÷1460天×1029天×50%）；（四）员工工资。欢乐唐公司提交证据证明其支付2017年3月员工工资共计65706.87元，因欢乐唐公司经营至2017年3月23日，故中宸公司应赔偿欢乐唐公司2017年3月24日至同年3月31日共8天的员工工资损失16957元（65706.87元÷31天×8天）,欢乐唐公司支付的2017年4月至10月员工工资由其自行承担；（五）返还房屋占用费及利息。欢乐唐公司自2016年1月18日至2017年3月23日实际使用商铺，不予支持；（六）停电损失。欢乐唐公司举证的停电情形系武汉市供电局、中国船舶重工集团公司第七〇九研究所检修，属于《商铺租赁合同补充协议（1）》中约定的“市政原因或者不可抗力”情形，且中宸公司已提前告知，故中宸公司不应承担赔偿责任；（七）锁门损失。2017年3月24日中宸公司锁门后，欢乐唐公司未继续经营，未支付锁门期间的商铺租金，其已要求中宸公司赔偿员工工资损失，故不予支持；（八）律师费。双方违约导致合同解除，不予支持。因夕阳红公司委托中宸公司签订租赁合同，夕阳红公司出具的《授权委托书》载明：中宸公司签订的房屋合同中规定的中宸公司的权利和义务，等同于夕阳红公司的权利和义务，故夕阳红公司、中宸公司应向欢乐唐公司支付上述（一）至（四）项费用。关于中宸公司主张的损失赔偿问题：（一）商铺租金。欢乐唐公司应支付中宸公司2016年11月1日至2017年3月23日的商铺租金，鉴于欢乐唐公司在中宸公司未完全按照合同约定交付商铺的情形下进行商业经营，参照《补充协议（1）》中约定2016年7月1日至2016年10月31日共计123天的商铺占用费195000元，计算日租金为1585元，一审法院酌定欢乐唐公司支付中宸公司2016年11月1日至2017年3月23日共计143天的租金226655元(1585元/天×143天)，欢乐唐公司已支付商铺租金100000元，还应支付租金126655元；（二）水电费。欢乐唐公司应支付中宸公司2017年2月至同年3月承租期间的水电费共计35070.41元；（三）燃气费。中宸公司已垫付燃气费11446.56元，欢乐唐公司应向中宸公司支付；（四）商铺租金及水电费的滞纳金。双方违约导致合同解除，不予支持；（五）2017年3月29日至7月4日的房屋占用费及2017年3月28日至2019年10月15日的租赁费用收益损失。此期间合同已解除，欢乐唐公司未实际使用商铺，且中宸公司于2017年7月将商铺再次出租，故不予支持;（六）水费损失。中宸公司未提交证据证明欢乐唐公司在租期内私接消防水管，故不予支持；（七）搬运费。合同未约定合同解除后发生的搬运费由欢乐唐公司承担，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认武汉市欢乐唐餐饮管理有限公司与中宸产业投资发展（武汉）有限公司签订的《商铺租赁合同书》、《补充协议（1）》于2017年3月28日解除；二、黄石夕阳红孝德文化养老产业投资有限公司、中宸产业投资发展（武汉）有限公司于本判决生效之日起十日内返还武汉市欢乐唐餐饮管理有限公司合同保证金100000元；三、黄石夕阳红孝德文化养老产业投资有限公司、中宸产业投资发展（武汉）有限公司于本判决生效之日起十日内返还武汉市欢乐唐餐饮管理有限公司装修押金10000元；四、黄石夕阳红孝德文化养老产业投资有限公司、中宸产业投资发展（武汉）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿武汉市欢乐唐餐饮管理有限公司设备及装饰装修损失429929元；五、黄石夕阳红孝德文化养老产业投资有限公司、中宸产业投资发展（武汉）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿武汉市欢乐唐餐饮管理有限公司员工工资损失16957元；六、武汉市欢乐唐餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付中宸产业投资发展（武汉）有限公司2016年11月1日至2017年3月23日的商铺租金126655元；七、武汉市欢乐唐餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付中宸产业投资发展（武汉）有限公司水电费35070.41元；八、武汉市欢乐唐餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付中宸产业投资发展（武汉）有限公司燃气费11446.56元；九、驳回武汉市欢乐唐餐饮管理有限公司其他诉讼请求；十、驳回黄石夕阳红孝德文化养老产业投资有限公司、中宸产业投资发展（武汉）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费25745元、财产保全费5000元由武汉市欢乐唐餐饮管理有限公司负担18072元，黄石夕阳红孝德文化养老产业投资有限公司、中宸产业投资发展（武汉）有限公司负担12673元；反诉受理费14583元、财产保全费5000元由武汉市欢乐唐餐饮管理有限公司负担5157元，黄石夕阳红孝德文化养老产业投资有限公司、中宸产业投资发展（武汉）有限公司负担14426元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：中宸公司主张其未实施强制锁门行为。对此，本院认为，双方的往来函件、短信记录及欢乐唐公司员工报警记录等，可以形成证据链，根据证据优势原则结合日常生活经验，一审法院认定中宸公司于2017年3月24日强行锁门，是正确的。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，欢乐唐公司与中宸公司于2015年10月16日签订了《商铺租赁合同书》，约定商铺交付分两次进行，且免租期可随一次交付、二次交付逾期而顺延。合同签订后中宸公司在烟道、天然气接口、卫生间、广告位等项目上未完全达到合同约定的交付条件，欢乐唐公司自2016年1月18日起实际使用商铺。双方又于2016年10月26日签订《补充协议（1）》，约定商铺仍处于免租期顺延的状态，同时欢乐唐公司支付2016年1月18日至2016年10月31日的占用费。补充协议签订后，欢乐唐公司按约支付了前述占用费，2016年12月欢乐唐公司开始使用天然气，但商铺仍有部分应交付项目没有达到交付条件。欢乐唐公司于2017年1月3日支付租金10万元后即再未支付租金，同时自2017年2月起欠缴水电费及部分燃气费。2017年3月24日，中宸公司对涉案商铺强行锁门。根据前述查明的事实，双方在履行合同中均存在违约行为，具体而言：中宸公司未完全按照合同约定交付商铺，并于2017年3月24日单方强行锁门，限制欢乐唐公司经营；欢乐唐公司在双方签订了关于在欢乐唐公司实际使用期间支付占用费的补充协议之后，未足额支付后期租金或占用费，甚至拖延缴纳水电费、燃气费。双方均应就各自的违约行为，承担相应的责任。一审法院对于双方各自主张的损失赔偿问题，根据双方的责任进行了评判认定，损失认定清楚，责任划分合理，实体处理得当。欢乐唐公司主张的停电损失，与合同约定相悖；锁门损失，缺乏证据证明。一审法院考虑本案实际情况，由双方分担欢乐唐公司的设备及装饰装修损失、参照补充协议约定的2016年7月1日至2016年10月31日的占用费标准计算商铺租金及对双方主张的部分损失由双方自行承担，符合公平原则，并无不当。双方就各自主张的损失提出的其他异议，亦缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，欢乐唐公司、中宸公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35240元，由武汉市欢乐唐餐饮管理有限公司负担22984元、由中宸产业投资发展（武汉）有限公司负担12256元。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  方 红审判员  安林锋二〇一九年六月二十八日法官助理杜文书记员杜文