河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初16559号原告孙梅峰，男，汉族，1992年9月29日出生，住址：郑州市金水区。委托代理人徐名贤，河南弘勋律师事务所律师。委托代理人孙大帅，北京市中闻律师事务所郑州分所律师。被告永威置业集团有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区九如东路****楼**，统一社会信用代码：9141010077941664XT。法定代表人李伟，董事长。委托代理人赵芳芳，系公司员工。原告孙梅峰诉被告永威置业集团有限公司（以下简称“永威公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙梅峰委托代理人徐名贤到庭参加诉讼，被告永威公司委托代理人赵芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙梅峰诉称，2015年1月24日，原告与被告签订编号为D15001903899号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于郑州市郑东新区××路东、××北××楼××单元××室××房屋××套，建筑面积为145.19平方米，按照建筑面积计算，该商品房每平方米12511.3元，总金额为1816515元。被告应于2015年12月31日前将房屋综合验收合格交付原告使用。根据合同约定，被告应在房屋交付使用后60日之内即2016年2月29日前为原告办理初始登记。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四补充协议第六条产权登记的约定：1、产权初始登记，出卖人应当在2016年2月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按每日向买受人支付总房款的0．001％违约金。但被告直至2017年6月28日才完成商品房初始登记。另根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四补充协议第六条关于转移登记的约定：2、买受人在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需材料，出卖人应当在取得商品房初始登记后120日内，为买受人办理房屋所有权证，如逾期办理，应当按照每日向买受人支付总房款的0．01％的违约金。直至2018年6月1日，被告才为原告办理完毕房地转移登记手续。综上所述，根据合同约定和相关法律规定，原告认为被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判令:1、被告承担逾期办理房产证的违约责任，支付逾期利息16619.33元（自2015年8月30日至2017年6月28日，共计469天，违约金计7802.27元；2017年6月28日至2017年12月18日，共计53天，违约金计8817.06元；违约金共计16619.33元）。2、被告承担本案的诉讼费用。被告永威公司辩称，一、被答辨人要求答辩人承担违约责任无法律及合同依据。1、关于产权初始登记，答辩人已在合同约定的期间内，向郑州市房管局递交了办理房屋权属初始登记的资料，但因房管局的原因，导致初始登记未按时完成。因答辩人未违反《商品房买卖合同》第十五条和附件四第六条第1款的约定，所以不应承担该条中约定的违约责任。2、关于转移登记，《商品房买卖合同》第十五条和附件四第六条第2款明确约定由被答辨人自行办理转移登记。因此办理转移登记非答辩人的义务，而是被答辨人的权利及义务，且答辩人已于办理完成产权初始登记后协助答辩人办理产权转移登记，所以被答辨人要求答辨人承担违约责任无法律及合同依据。二、退一步讲，如被答辩人享有起诉状诉讼请求第一条权利的，其中部分已过诉讼时效，应当驳回该部分的诉讼请求。依据：1、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则实施前，民法通则规定的二年或着一年的诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持；2、最高人民法院民一庭在2017年6月出版的民事审判指导参考第246页明确说明，合同约定每日或每月计算逾期办证违约金的，应当以每一个个别债权分别使用诉讼时效；3、最高人民法院2016年11月30号颁布的第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要，第十八条关于房地产纠纷案件中违约责任问题中规定，买受人请求支付逾期办证违约金的，应当从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效。所以，本案诉讼时效应当从年月日开始独立计算，如被答辩人享有起诉状诉讼请求第一条权利的，其中部分已过诉讼时效，应当驳回该部分的诉讼请求。三、诉讼费应当由被答辨认承担。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况，查明事实如下：2015年1月24日，原告与被告签订编号为D15001903899号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于郑州市郑东新区××路东、××北××楼××单元××室××房屋××套，建筑面积为145.19平方米，按照建筑面积计算，该商品房每平方米12511.3元，总金额为1816515元；该合同还约定，被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，若出卖人在约定时间内未报送上述申报材料或者报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定转移登记由买受人自行办理，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需材料，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。合同签订后，原告依照约定履行了自己的义务，交纳了相关购房款，被告按约定将商品房交付给原告。被告于2017年6月28日完成商品房初始登记。另查明，原告于2018年6月1日取得了房屋所有权证。2019年6月3日，被告郑州市永威置业有限公司企业名称变更为永威置业集团有限公司。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务。经查，原告依照约定履行了自己的义务，交纳了相关购房款，被告亦按约定将涉案商品房交付给原告占有使用。但被告在2017年6月28日完成产权初始登记，违反了合同约定，应当承担违约责任。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，若出卖人在约定时间内未报送上述申报材料或者报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金，符合双方对违约责任约定的真实意思表示。关于被告提出的诉讼时效问题，参照2016年11月30日公布的《最高人民法院第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则实施前，民法通则规定的二年或着一年的诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持，故本案应适用权利受到侵害之日起二年的诉讼时效。由于违约金是随着违约的时间连续产生的，是一种继续性债权，而双方合同约定的办理权属登记时间为2015年8月30日前，故2015年8月31日至2017年2月18日期间的违约金超过二年的诉讼时效期间（原告于2019年2月19日起诉），故关于原告要求被告承担逾期办证违约金自2015年8月30日至2017年2月18日的违约金，本院不予以支持。关于原告要求被告承担逾期办证违约金自2017年2月19日起至2017年6月28日止（130天）的违约金，共计2361.5元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张自2017年6月28日至2017年12月18日的违约金，因合同约定转移登记由原告自行办理，被告仅负责在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料，原告也未提供证据证明因被告的原因导致其迟延办证，故原告要求的自2017年6月28日至2017年12月18日的违约金不符合合同约定，本院不予支持。被告辩称，被告已经在合同约定期间内向房屋产权登记部门提交了办理房屋备案登记的相关资料，但由于房管局的原因导致初始登记未按时完成，其未提交证据证明其主张，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告永威置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙梅峰支付逾期办证的违约金2361.5元；二、驳回原告孙梅峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，由被告永威置业集团有限公司负担18元，原告孙梅峰负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李建涛二〇一九年六月二十五日书记员  樊丽霞