广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0324民初9号 原告：刘三妹，女，汉族，1964年5月24日出生，务农，住广西全州县。 委托诉讼代理人：蒋军峰，广西中纬律师事务所律师。 被告：广西富达房地产开发有限公司，住所地：全州县城西大道开发区。统一社会信用代码：914503247565062980。 法定代表人：董媛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨荃，全州县中心法律事务所法律服务工作者。 原告刘三妹诉被告广西富达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋军峰、被告的委托诉讼代理人杨荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘三妹向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告立即支付原告逾期交房违约金87097.21元。（315913元x0.03%/天x919天，约定交房时间2015年12月30日，实际交房时间2018年7月7日）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告在全州县城西大道开发建设的富达世纪商贸苑Ｃ区7幢1单元2层4号商品房一套，被告应当在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，如逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，被告自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之三的违约金；若遇不可抗力或因国家政策及当地政府行政因素造成工期延期，被告可据实予以延期交房。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付购房款315913元。被告于2018年7月7日才向原告交付房屋。被告逾期交房理应向原告支付违约金，但被告拒绝支付，为此原告提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告广西富达房地产开发有限公司辩称，１、原告起诉已经过诉讼时效；2、被告不存在违约。原告与被告签订了收房确认书，是对约定交房时间的变更。另该楼盘原系案外人广西区一建公司承建，后因广西区一建公司中途撤离违约，被告在县政府的协调下另找广西区五建公司承建继续施工，当时原告代表口头表示放弃逾期交房违约金的请求。３、（2018）桂0324民初1932号民事判决书已经生效，该案与现在审理的系列案件性质一样，应该以此作为案例参考。４、原、被告约定的违约金过高，请求调整违约金，应该参照同地段的房屋租金按已交房款日万分之一以下比例计算违约金，同时应该减除雨季时间。综上被告请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织原、被告对证据进行了质证。原告提交的证据有:1、原告的身份证复印件；2、商品房买卖合同；3、交购房款的收据。被告对真实性无异议，对其证明目的有异议。本院认为，原告提交的证据，被告认可真实性，原告的证据相互佐证，已证明其已经履行了合同义务，本院予以认定。被告提交的证据有：1、收据、收楼确认书；2、（2018）桂0324民初1932号民事判决书；3、2019年3月21日广西全州县第五建筑工程有限公司的证明（补充证据1）；4、光盘两张（补充证据2）；5、租房合同和光明社区证明（补充证据3）；6、2015年至2017年天气情况表（补充证据4）。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但关联性有异议，认为不是原告变更交房时间。对证据2真实性无异议，但判决书查明的事实是自愿变更交房时间，与本案无关联。对证据3、4认为不清楚，原告没有放弃主张逾期交房违约金的权利；对证据5真实性有异议，租金过低，不符合常理；对证据6真实性无异议，但合同没有约定。本院认为，被告提交的证据1仅是被告对交房行为的证明，无其他证据证明变更交房时间。证据2仅为个案，事实与本案有差异，不能作为本案定案依据。证据3、4无其他证据佐证为全部业主真实意思表示，不作认定。证据5有光明社区的证明，本院对其真实性予以认定，但房屋租赁有地段差异和环境好坏等因素影响，本院仅作为参考。证据6，原、被告在签订购房合同，因没有明确约定天气原因可以减除交房时间，因此合同已经合理预估天气原因造成影响，故本院不予以采信。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2015年4月3日，原告刘三妹向被告购买位于全州县城西大道开发区“世纪商贸苑”C区7幢1单元2层4号房，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定：该套房屋建筑面积107.82平方米，单价为每平方米2930元，总价款315913元。被告应当在2015年12月30日前，依照国家和人民政府的有关规定将具备商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。如被告未按约定时间交付房屋，如逾期不超过30日，自最后交付期限（2015年12月30日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；如逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款；并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。如遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告或国家政府及当地政府因素造成的，被告不承担责任，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同签订后，原告依约付清房款。后因被告与案外人发生纠纷，涉案房屋的工地停工。至2018年7月17日，被告已向原告交房。另查明，涉案房屋现正在验收中。本案在立案前已于2018年12月30日前进行了立案登记。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效？二、原、被告之间是否对变更交房时间达成一致意见？三、被告是否存在违约？如果存在违约，是否应当支付违约金？涉及支付的违约金是否过高及是否扣除雨季天数？ 关于争议焦点一。本院认为，根据双方合同约定，交房时间为2015年12月30日，因被告与第三人的纠纷导致被告没有按时交房，直到2018年7月17日，被告才向原告交房。而在2015年12月31日原告已明确知道被告违约，其权利被侵犯，根据原、被告合同约定是按日单独结算违约金，故每日发生的违约金单独计算诉讼时效。而原告在向本院立案前，已经于2018年12月31日前本院立案庭进行了登记。故最早的2015年12月31日违约金的诉讼时效也已中断，因此，本案未超过法律规定的诉讼时效三年范围。 关于争议焦点二。被告认为原告出具的收楼确认书就意味着双方口头约定变更了交房时间，按照双方真实意思表示作出的，且符合当地交易习惯。但原告予以否认，而原告收楼确认书仅仅是对房屋交付了的认可，被告无其他相关证据确认原、被告作出了变更的约定。本院认为，被告开发楼盘，因停工造成的影响广泛，需要更加系统落实工程后续情况及安抚业主，如果业主选择另行交房时间，应当书面予以确认，不能简单地认为以按当地交易习惯处理，且购房合同是必须采取书面形式的合同，故本院对被告辩称已经变更交房时间的意见不予以采纳。 关于争议焦点三。依法成立的合同受法律保护。原、被告之前签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，受法律保护。原、被告应严格按合同约定全面履行自己的义务。原告与被告约定的交房时间为2015年12月30日，被告于2018年7月17日交房于原告。当中确因被告与案外人发生纠纷的因素造成延期交房，但被告与案外人的纠纷，是因被告自身的原因引起的，与原告无任何关系，原告作为守约方无任何过错。在出现任何可能影响正常交房情况下，被告方作为履约方应当尽其所能维护原告的利益。对于因案外人的纠纷造成延期交房不是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是可以及时纠正的过错，不是合同约定的不可抗力和法律规定的情势变更情形。故本院对被告认为因案外人停工导致延期交房属不可抗力和情势变更的抗辩理由不采信。而本院作出的（2018）桂0324民初1932号民事判决书涉及的当事人是自己对其权利处分，不能与本案相提并论。因此，本院认为，被告构成违约。故被告根据违约的情况向原告支付一定数额的违约金。原、被告虽约定按已付房款的日万分之三计算支付违约金，但原告未提供其损失大小的证据，被告方主张违约金过高并调整至日万分之一计算违约金。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本院参考本地区同地段租金情况，原告认可本地区同地段同类房屋租金每月600元左右，原告请求的违约金确实过高，本院综合认定按日万分之一计算符合公平原则和诚实原则。故本院对被告提出违约金按日万分之一计算的意见予以采纳。根据违约的情况和合同的约定，时间应从2015年12月31日计算至2018年7月17日，共计929天，原告主张919天，是对诉权的处理，以原告主张的天数为标准。被告认为应扣除雨季天数,本院认为，在合同签订时，已经预留了雨季因素所产生的影响，在2015年12月31日起，被告已经开始违约，如再扣除雨季天数，显失公平，故本院对此辩称意见不予以采信。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下： 一、被告广西富达房地产开发有限公司应向原告刘三妹支付逾期交房违约金29032.40元； 二、驳回原告刘三妹的其他诉讼请求。 案件受理费1978元，由原告刘三妹负担1319元，被告广西富达房地产开发有限公司负担659元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效后10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率加倍支付迟延履行期间债务利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1978元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  蒋作辉 人民陪审员  王小英 人民陪审员  蒋森兴 二〇一九年六月十七日 书 记 员  罗玉荣 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第%1条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。