文书内容广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终989号上诉人（原审原告）：蔡应源，男，1937年12月27日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：范云凤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛冈县辉英房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县。法定代表人：蔡天彪。委托诉讼代理人：邵清龙，广东广和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桂洪，广东海日律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：佛冈县翔丰房产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县。法定代表人：曾文枢。委托诉讼代理人：邵清龙，广东广和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桂洪，广东海日律师事务所律师。原审第三人：陈国雄，男，1956年9月4日出生，汉族，住广东省佛冈县。上诉人蔡应源与上诉人佛冈县辉英房地产开发有限公司（以下简称辉英公司）、佛冈县翔丰房产开发有限公司（以下简称翔丰公司）、原审第三人陈国雄商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2018）粤1821民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。蔡应源上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判辉英公司向蔡应源支付销售提成款1251007元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率自2018年4月24日起计至付清款项之日止），并判令辉英公司支付因其单方终止合同的根本违约行为给蔡应源造成的逾期收益损失217669元；3、改判翔丰公司向蔡应源支付销售提成款1103432元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率自2018年4月24日起计至付清款项之日止），并判令翔丰公司支付因其单方终止合同的根本违约行为给蔡应源造成的逾期收益损失2779038元；4、一、二审诉讼费用由辉英公司、翔丰公司负担。事实与理由：一、蔡应源与辉英公司、翔丰公司的约定属于独家代理销售，一审法院否认独家代理，严重违背双方订立合同的目的和真实意思表示。二、一审计付销售提成的房产数量错误。（一）蔡应源已代为售出莱茵楼1栋、2栋共63套房屋，一审仅认定售出59套，属于事实认定错误。第一，59套房屋双方无异议。第二，1栋401、2栋604在2017年4月售出，是蔡应源开展代理销售工作后发动人员售出，应纳入计提范围。辉英公司主张系其员工刘玉香售出不成立，根据《房屋信息表》显示，1栋401在2017年4月26日备案、2栋604在2017年4月6日备案，而陈国雄明确陈述，其在2017年3月30日已将刘玉香解雇，根本不可能出售这两套房。第三，2栋601和1103是在上蔡应源独家代理销售期间售出，应纳入计提范围。（二）蔡应源已代为售出振兴大厦A、B栋房屋共20套、振兴花园16号楼首层车库7间、商住楼铺面首层200㎡（共四卡），一审仅认定售出振兴大厦10套房屋，属于认定事实错误。第一，振兴大厦其中10套双方无争议，另外10套均已售出，属于蔡应源独家销售范围的房屋，均应纳入计提范围。第二，振兴花园16号楼首层车库7间，属于蔡应源发动他人引荐售出，应纳入计提。虽然翔丰公司提供证据材料，但是不能形成完整的证据链。其一，提供证人证言，但是证人均与蔡应仁实际控制的辉英公司、翔丰公司、国珠集团存在利害关系，其证言不足以作为定案依据。其二，翔丰公司除提供车库《收款收据》外，并无提供购买合同以及款项交付流水。而根据《收款收据》反映，证实了16号楼4号、6号、8号、14号车库对应最终售价、购买人与蔡应源主张一致，并且是在2017年3月和4月售出，印证在蔡应源独家代理销售期间出售的。其三，翔丰公司提供的两张付款单不具有证据能力，付款单不存在原件，蓝卫文的签名非本人签字，翔丰公司支付的6000元及3000元不能认定为16号楼3号、10号、12号的销售提成款。第三，商住楼铺面首层200㎡由蔡应源售出，并有《曾国清推荐已售表》、《冯顺杰推荐已售表》、《钟华健推荐已售表》为证，并有现商铺经营人实图证实，蔡应源初步完成证明责任，而翔丰公司对此都不作回应，放弃举证权利。三、一审认定已售提成应扣除25%税费无事实和法律依据。第一，《房屋商铺承包销售合同》没有约定。第二，蔡应源与其销售人员计发提成扣除25%税费，属于双方结算，并非蔡应源与辉英公司、翔丰公司的提成结算，两者不存在充分条件。第三，《房屋商铺承包销售合同》第三条第4款约定，即使蔡应源应付税费，那也是税务机关的职权，辉英公司、翔丰公司无权强行代扣代缴，更不存在25%如此之高的税点。第四，一审法院认定扣减税费是“结合市场交易习惯”，但市场交易习惯如何，却无从考究。四、辉英公司、翔丰公司单方终止合同已构成根本性违约行为，应向蔡应源支付逾期可得利益的损失。第一，辉英公司与翔丰公司单方终止协议已构成违约。虽然我国合同法第410条规定委托关系的任意解除权，但不排除当事人另有约定的除外。本案，双方约定属于独家代理销售并明确代理期限，辉英公司、翔丰公司不再享有任意解除委托合同的权利。而辉英公司与翔丰公司并非基于信任缺失解除委托，蔡应源已积极履行代销并大量超出最低价完成售出房源，辉英公司与翔丰公司明显是因为佛冈房价飙升不想支付提成而解除合约。因此，辉英公司与翔丰公司的解约行为，明显构成违约。第二，既然构成违约，根据合同法第113条规定，当事人的违约责任包括预期可得利益。蔡应源从代销开始至解除时经8个月，已完成60%以上的销售。显然，如果合同完全履行，蔡应源完全可以销售剩余房源，并达到蔡应源预期的可得利益。故应对未售房源按先前代销平均溢价5%的幅度作为最终售价计付预提成。另，蔡应源签订合同后，为完成委托事项聘请他人支出各样成本以及宣传支出大量的广告费、宣传费。而辉英公司与翔丰公司的单方终止行为造成蔡应源的可得利益落空，辉英公司与翔丰公司应承担赔偿责任。综上，一审法院认定事实不清，特提起上诉，请求予以公正判决。辉英公司答辩称：1、合同并未约定独家代理，只是约定包干销售。包干销售即由蔡应源承担一切费用，因此，一审认定并非独家代理是正确的。2、一审根据辉英公司的举证作出认定振兴大厦、振兴花园由蔡应源销售的房屋中的数量不正确。3、关于纳税的问题。按照20%扣税是因为辉英公司要帮蔡应源向税务部门交税，蔡应源从相关销售人员中扣下的也是5点。4、辉英公司解除合同并没有违约，蔡应源对未销售部分不能计算提成。蔡应源并未履行合同，且合同已经过期，未销售部分也不能确定在委托期限内是否能销售出去，也未能确定销售价格。因此，蔡应源认为按照整个楼盘的房屋数量计算提成、预期损失是不合理的。另，辉英公司认为合同不成立，属于越权代理。假如成立，蔡应源与陈国雄、包括辉英公司的原财务出纳也有利害关系。关于2%的计算方式问题，蔡应源的理解与辉英公司的理解有偏差，该2%是实报实销的，并非是提成。翔丰公司答辩称：翔丰公司与蔡应源没有任何合同关系，蔡应源与辉英公司高管签订的协议与翔丰公司无关。陈国雄答辩称：按一审答辩意见。辉英公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项判决内容；2、一审提成款计算方式错误，改判辉英公司向蔡应源支付提成款482729.98元；3、一、二审诉讼费用由蔡应源承担。在庭审过程中，辉英公司变更上诉请求为：撤销一审判决，驳回蔡应源全部诉讼请求。事实与理由与答辩意见一致。蔡应源答辩称：与一审答辩意见一致。辉英公司的上诉没有事实与法律依据。针对合同是否有效的问题，一审已回应。关于2%的提成实报实销的问题。蔡应源认为该2%是作为前期宣传费用，不需要限定2%的约定。因此辉英公司的陈述毫无依据。翔丰公司答辩称：同意辉英公司的上诉请求。陈国雄答辩称：对辉英公司的上诉请求没意见。翔丰公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项判决内容；2、一审提成款计算方式错误，改判翔丰公司向蔡应源支付提成款233508.5元；3、一、二审诉讼费用由蔡应源承担。在庭审过程中，翔丰公司变更上诉请求为：撤销一审判决，驳回蔡应源全部诉讼请求。事实与理由与答辩意见一致。另，翔丰公司没有任何高管与蔡应源签订任何协议，也没有公司与蔡应源签订协议，不能因为辉英公司高管签订的协议是否有效套用给翔丰公司，加大翔丰公司的责任和义务。因此，一审判决认定事实与法律错误，请二审法院依法改判，驳回蔡应源的全部诉讼请求。蔡应源答辩称：与一审答辩意见一致。翔丰公司的上诉没有事实与法律依据。对于翔丰公司的代理销售，翔丰公司的股东是知情的，且参加了该会议。蔡应源一审提交的证据3确定了翔丰公司的股东吴文参加了相关会议，是清楚该协议的。翔丰公司亦提供销售地点给蔡应源办公，也有支付提成给蔡应源。因此，翔丰公司是知情的。辉英公司答辩称：对翔丰公司的上诉请求没意见。陈国雄答辩称：对翔丰公司的上诉请求没意见。蔡应源向一审法院起诉请求：1、依法判令辉英公司立即向蔡应源支付销售提成款共1965443元及自起诉之日起至付清上述款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息；2、判令辉英公司支付因其单方终止合同的根本违约行为给蔡应源造成的预期收益损失3358405元；3、本案诉讼费由辉英公司负担。诉讼中，蔡应源变更其诉讼请求为：1、依法判令辉英公司立即向蔡应源支付销售提成款共2354440元（总提成3263542元-已付款909102元）及自起诉之日起至付清上述款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息；2、判令辉英公司支付因其单方终止合同的根本违约行为给蔡应源造成的预期收益损失2996707元；3、本案诉讼费由辉英公司负担。诉讼中，经一审法院释明，蔡应源增加请求翔丰公司对蔡应源售出的属于翔丰公司开发的房产应支付的销售提成承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2017年3月2日，陈国雄（辉英公司的股东）以辉英公司（甲方）的名义与蔡应源（乙方）签订《房屋商铺承包销售合同》，约定：甲方供坐落于佛冈县环城路××号××楼的住宅63套、车位44个，商、车用首层内铺18间，坐落于佛冈县城106国道旁振兴大厦、振兴花园住宅32套、门面4300㎡（具体见附件一）给乙方包干销售，自2017年3月至2018年6月，为期15个月；乙方按甲方定价作为销售的最低价，参照当地房产市场状态，甲方同意乙方在不降低甲方的收入前提下，允许乙方在价位上做一些价格调整；销售提成按单个销售单位计算，按甲方最低销售总价提成3%，超过最低售价的，甲方同意乙方先提取销售总额2%作为前期的宣传费用后，再按行规，超出部分的70%提成给乙方，30%归甲方；甲方给乙方的提成比例的资金由乙方支配，乙方负责包括乙方人员的工资、福利、报酬、生活费、交通费、房屋销售的宣传费、活动费、推介费等一切费用，甲方不再承担乙方销售活动中的任何一切费用支出；乙方的团队入场后，由甲方无偿配备会计、出纳协助工作，提供办公地点和住宿、食饭的场地；……。陈国雄和蔡应源在该合同及合同附件上签名确认。合同签订后，蔡应源依约组织人员进场销售。2017年10月27日，陈国雄向蔡应源发出《关于莱茵楼与蔡应源合作销售事项的说明》，终止与蔡应源的合作。后，双方因售出房产的数量及相应的销售提成问题发生纠纷，引起本案诉讼。对于已售出应计付提成的房产，蔡应源主张其代理销售期间，已售出莱茵楼63套房，振兴大厦20套房，振兴花园16号楼首层车库7个及商住楼铺面首层200平方米。但，辉英公司及翔丰公司均有异议，双方具体争议如下：一、莱茵楼：陈国雄向一审法院提交《莱茵楼销售提成明细表》（加盖有辉英公司的公章）确认蔡应源已售出59套房，销售底价共计29226352.20元，最终售价共计30504154元（每套售价均高于底价）；另外4套（1号楼401、2号楼601、604、1103房）分别由其员工刘玉香、黄水莲及宋杰欣售出；车位和商铺均未售出。对此，蔡应源确认已售出的59套房的售价与陈国雄所述一致，但认为另外4套房是在其独家代理销售期间售出，应纳入其售出范围，并依约计付提成。二、振兴大厦：（1）A1902、A1903、A1904、B401、B402、B1804、B1901、B1902、B1903、B1904共10套房，销售底价共计4697848元，最终售价共计5048370元（每套售价均高于底价）。翔丰公司认为除了冯顺杰售出的外，其余由蔡应源售出；蔡应源则认为此10套均由其销售人员所售，冯顺杰售出的房屋应纳入蔡应源的售出范围。（2）A402、A702、A804、A1302、A1703、A1801、A1802、A1804、A1901、B1803共10套房，双方具体意见如下：            房号              蔡应源主张的签约时间              翔丰公司主张的签约时间                  A402              2017.08.15              未售                  A702              2018.01.19              2009.6.30（经查，该合同已被一审法院2017年5月10日作出（2016）粤1821民初1270号民事判决书判令解除）                  A804              无时间，已签现售合同              2010.3.30，有合同                  A1302              无时间，已签现售合同              2007.10.15，有认购合同                  A1703              2017.08.24              2010.02.02（经查，该合同已被一审法院2016年12月28日作出（2016）粤1821民初1269号民事判决书判令解除）                  A1801              无时间，已签现售合同              未售                  A1802              2018.01.12              2011.02.25，有收据                  A1804              2017.08.01              2010.10.08，有收据                  A1901              无时间，已签现售合同              未售                  B1803              2017.03.23              2010.10.09，有收据      三、振兴花园16号楼首层车库7个及商住楼铺面首层200平方米：            16号楼首层              蔡应源主张售出人              翔丰公司主张售出人                  3号车库              蔡应源              冯顺杰                  4号车库              冯顺杰              公司                  6号车库              冯顺杰              公司（买受人为冯顺杰）                  8号车库              冯顺杰              公司                  10号车库              蓝卫文              冯顺杰                  12号车库              蓝卫文              蓝卫文                  14号车库              冯顺杰              公司                  商住楼首层              冯顺杰和曾国清各1卡、钟华健2卡              公司，面积待测，未知总价      对于未售出房产，双方一致确认：莱茵楼首层商铺18卡未售；振兴花园12号楼首层9号、13号、14号、振兴花园2号楼首层办公室、振兴花园16号楼C202、C801、振兴中路365号、367号、振兴中路365号201室、367号201室、301室、振兴大厦车位30个、商住楼铺面二层、商住楼八楼，均未售。至于振兴花园12号楼首层8号、12号和振兴大厦B1403房，蔡应源主张未售，翔丰公司则认为已售。另查，辉英公司与翔丰公司的法定代表人分别为蔡天彪和曾文枢。根据翔丰公司和陈国雄提交的付款单显示，两公司的出纳均为陆秋燕，会计为黄水莲，财务总监为何高跑。庭审中，蔡应源确认辉英公司共支付了909102元（含翔丰公司支付的销售提成57643元）销售提成款给蔡应源。对于提成款的计算，蔡应源认为按照合同约定，计算方式应为：底价提取3%+超出底价的按总售价提取2%+超出底价部分减去总售价的2%之后的差额再提取70%；辉英公司认为分两种方式提取：1、只提取底价3%，2、提取总价2%+超出底价部分的70%计算，两种方式应二选一；陈国雄认为计算方式应是：底价提取3%+超出底价部分提取2%（此项是宣传费用，必须提交宣传费发票才能提取，蔡应源未提供，因此应不予提取）+超出底价部分减去2%之后的差额再提取70%-25%税费。根据蔡应源提供的其与相关销售人员确认的提成明细及陈国雄提供的蔡应源与销售人员签订的销售清算表，蔡应源与销售人员在计发销售提成时均扣减了25%的税费，且款项由辉英公司通过公司账户或何高跑的账户直接将款项付给销售人员。一审法院认为：本案是商品房委托代理销售合同纠纷。根据双方的陈述和申辩，本案争议的焦点为：一、涉案《房屋商铺承包销售合同》的效力；二、应计付销售提成给蔡应源的房产数量；三、计付销售提成的方式；四、蔡应源主张预期收益损失应否支持。关于焦点一，涉案《房屋商铺承包销售合同》为委托合同，是以辉英公司作为甲方与蔡应源作为乙方签订，委托事项包括委托销售辉英公司开发的莱茵楼和翔丰公司开发的振兴大厦、振兴花园。因合同涉及翔丰公司的利益，因此，应区分认定：一、关于委托销售辉英公司所开发的莱茵楼部分。虽然，涉案《房屋商铺承包销售合同》是由蔡应源与陈国雄签订，辉英公司未在合同上盖章确认。但陈国雄是辉英公司的股东，蔡应源有理由相信陈国雄有权代表辉英公司签订涉案合同。且合同签订后，蔡应源组织人员进场销售，销售办公地点和会计、出纳等财务人员均是辉英公司提供，从常理分析可知，辉英公司作为开发商，所售出的商品房签订《商品房买卖合同》均需由公司签章，蔡应源组织人员进场销售涉案商品房，必然需要得到公司的支持和配合才能销售，且根据蔡应源提供的证据及蔡应源与陈国雄确认的事实可知，辉英公司已支付了部分销售代理费给蔡应源。故此，结合蔡应源进场销售长达6个多月的时间，并实际销售了莱茵楼大部分商品房的实际情况，可以认定，辉英公司对蔡应源代理销售涉案商品房是明知的，即使陈国雄未获得公司授权，但辉英公司事后的行为，也应视为其对陈国雄代理行为的追认。二、关于委托销售翔丰公司所开发的振兴大厦、振兴花园部分。辉英公司与翔丰公司是相互独立的民事法律主体，陈国雄也非任职于翔丰公司，也无任何证据显示翔丰公司授权辉英公司或陈国雄处分其所开发的房产。涉案《房屋商铺承包销售合同》的甲方即委托方为辉英公司而未包括翔丰公司，且翔丰公司也未在合同上签章确认，也无证据证明陈国雄在签订合同时，已取得翔丰公司授权，陈国雄的行为属于无权处分。《合同法》第五十一条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。由上述法律规定可知，基于无权处分订立的合同，在权利人追认之前或无处分权人订立合同后取得处分权之前，合同效力处于不确定的状态。欲使无权处分行为具有合同效力，要么取得权利人本人的追认，要么在订立合同后取得处分权。否则，无权处分合同将成为无效合同。具体到本案，蔡应源与陈国雄签订涉案《房屋商铺承包销售合同》后，也组织了人员进入翔丰公司的售楼部对翔丰公司所开发的振兴大厦和振兴花园的相关房产进行销售，如上所分析，蔡应源代理销售翔丰公司的房产，签订相关《商品房买卖合同》均需由公司签章，必然需要得到公司的支持和配合才能销售，且翔丰公司也确认蔡应源售出了部分房产，蔡应源亦确认翔丰公司支付了部分销售提成，故此，可视为翔丰公司对蔡应源代理销售行为的默认。综上，涉案《房屋商铺承包销售合同》内容未违反法律的强制性、禁止性规定，合法有效，依法应予保护，辉英公司和翔丰公司应当依法承担相应的民事责任。对辉英公司认为蔡应源与陈国雄之间存在利益输送，损害了公司的利益，合同应为无效的辩解，一审法院不予支持。关于焦点二，应计付销售提成给蔡应源的房产数量：（一）关于莱茵楼的销售情况。陈国雄提交的《莱茵楼销售明细表》确认蔡应源已售出59套房，销售底价共计29226352.20元，最终售价共计30504154元。该明细表加盖有辉英公司的公章，且蔡应源也予以确认，故此，可认定该59套房由蔡应源售出，辉英公司应依约计付销售提成给蔡应源。至于争议的1号楼401、2号楼601、604、1103房，蔡应源未提供证据证实该四套房是由其售出，且根据蔡应源提供的证据8中的莱茵楼59户办证费收据可知，在2017年9月5日，双方确认的办证费用及销售佣金户数为59户，因此虽然该四套房是在合同履行期间售出，但无证据证实是经蔡应源售出，故此，该四套房屋应不纳入蔡应源计取销售提成的范围为宜。（二）1、关于振兴大厦A1902、A1903、A1904、B401、B402、B1804、B1901、B1902、B1903、B1904共10套房，销售底价共计4697848元，最终售价共计5048370元。对此10套房屋，蔡应源提供了相应的证据佐证由冯顺杰及蔡应源聘请的其他销售人员售出的情况，且翔丰公司也确认除冯顺杰售出的房屋外，其余均由蔡应源售出。翔丰公司又未提供证据证实对于冯顺杰售出的房屋，公司已支付了相应的提成给冯顺杰，因此，对蔡应源主张该10套房屋应计付销售提成给蔡应源的意见，一审法院予以支持。2、关于振兴大厦A402、A702、A804、A1302、A1703、A1801、A1802、A1804、A1901、B1803共10套房的情况。一审法院认为，双方在涉案《房屋商铺承包销售合同》中并无约定由蔡应源独家代理销售，蔡应源提交的向相关销售人员计发提成的结算表、销售提成收据及推荐已售表等证据均未显示此10套房屋是由蔡应源的销售人员售出，且辉英公司和翔丰公司均不予认可此10套房由蔡应源售出，故此，对蔡应源主张此10套房是在其代理销售期间售出，应纳入其售出范围计付销售提成的意见，一审法院不予支持。（三）关于振兴花园16号楼首层车库7个及商住楼铺面首层200平方米的情况。蔡应源对此部分车库和商铺的售出情况，仅提供了由冯顺杰、蓝卫文、钟华健、曾国新签名确认的《推荐已售表》，但对于商铺和部分车库的买受人和最终售价，与翔丰公司主张的买受人及买受人确认的最终售价不一致。根据翔丰公司提交的证据显示，振兴花园16号楼3号和10号车库均由冯顺杰售出，12号车库由蓝卫文售出，并且翔丰公司已支付了相应的销售提成给冯顺杰和蓝卫文。对于其他车库的售出情况，翔丰公司提交了买受人签名确认的证人证言和相应的付款收据予以佐证。对此，一审法院曾向佛冈县不动产登记中心发函拟调取此部分争议车库和商住楼的买卖合同，经查询，无相关资料。因此，综合蔡应源、辉英公司在本案中各自提交的证据来看，翔丰公司所提交的证据形成了较为完整的证据链，较之蔡应源提交的证据具有更强的证明力，一审法院采信翔丰公司所主张的售出情况，对蔡应源主张此部分车库和商住楼应计付销售提成的主张，一审法院不予支持。（四）对于未出售情况，对双方无争议的，一审法院予以确认。至于争议的振兴花园12号楼首层8号、12号和振兴大厦B1403房，翔丰公司主张已售出，并提交了相关证人证言及收据、商品房买卖合同予以佐证，故此，对该部分房产，一审法院采信翔丰公司的主张，对蔡应源主张该部分未售出的意见，一审法院不予采纳。关于焦点三，各方当事人对于《房屋商铺承包销售合同》约定“销售提成按单个销售单位计算，按甲方最低销售总价提成3%，超过最低售价的，甲方同意乙方先提取销售总额2%作为前期的宣传费用后，再按行规，超出部分的70%提成给乙方，30%归甲方”。有不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，应按照合同所使用的语句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定当事人订立该争议条款的真实意思。结合双方关于销售价格、宣传费、活动费、推介费等约定，从合同文义来看，一审法院采信蔡应源主张的对于底价出售的单位，蔡应源可得提成为底价的3%；对于高于底价销售的单位，蔡应源在提取底价的3%后，再按最终售价提取2%，以溢价款扣减该2%后，剩余部分由蔡应源提取70%的计算方式。至于应否在销售提成中扣除25%作为代缴税费的问题，虽然双方对此没有书面约定，但结合市场交易习惯及蔡应源与其销售人员在核发销售提成时均扣减25%的税费、相关款项均由辉英公司和翔丰公司的财务直接向蔡应源的销售人员发放的实际情况，一审法院采信陈国雄主张的双方在实际履行过程中，协商一致同意在销售提成中扣减25%作为代缴税费。关于焦点四，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。本案中，涉案《房屋商铺承包销售合同》符合委托合同的特征，辉英公司和翔丰公司作为委托人可以随时解除该委托合同。蔡应源认为辉英公司解除合同应赔偿其可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人因随时解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案中，双方并未约定一方违约或单方解除合同应承担的责任，根据本案法律关系的性质和本案的实际情况，不宜对该条款中“赔偿损失”作扩大解释。辉英公司和翔丰公司单方任意解除合同应承担民事责任的性质、程度和后果不能等同于当事人一般解除情形下应承担的违约责任，损失范围不应包括可得利益损失，且蔡应源主张可得利益损失的计算方式也缺乏法律依据。因此，对蔡应源要求辉英公司赔偿其预期收益损失，一审法院不予支持。综上，辉英公司对于蔡应源已售出的59套商品房应当支付的销售提成为：29226352.20元（底价）×3%+30504154元（最终售价）×2%+【（30504154元-29226352.20元）-30504154元（最终售价）×2%】×70%=1954276.75元，扣减25%的税费及辉英公司已支付的851459元（909102元-57643元），辉英公司还应支付614248.56元给蔡应源。翔丰公司对于蔡应源已售出的10套商品房应当支付的销售提成为：4697848元（底价）×3%+5048370元（最终售价）×2%+【（5048370元-4697848元）-5048370元（最终售价）×2%】×70%=416591.06元，扣减25%的税费及已支付的57643元，翔丰公司还应当支付254800.29元给蔡应源。双方已于2017年10月27日终止履行涉案《房屋商铺承包销售合同》，辉英公司和翔丰公司至今未支付相应的销售提成给蔡应源，给蔡应源造成了损失，因此，蔡应源主张按中国人民银行同期贷款利率计算自起诉之日起至付清销售提成款之日止的利息，合情合理，一审法院予以支持。判决：一、辉英公司自本判决生效之日起十五日内支付销售提成款614248.56元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率自2018年4月24日起计至付清款项之日止）给蔡应源；二、翔丰公司自本判决生效之日起十五日内支付销售提成款254800.29元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率自2018年4月24日起计至付清款项之日止）给蔡应源；三、驳回蔡应源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49066元，由蔡应源负担41098元，辉英公司负担5632元，翔丰公司负担2336元。蔡应源向一审法院预交的受理费49066元，可在本判决生效后向一审法院申请退回7968元。本院二审期间，蔡应源提供如下证据：3号、12号车库及1号商铺收款收据复印件，拟证明振兴花园16号首层7间车库和4间商铺是由蔡应源出售的。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证，辉英公司和翔丰公司对该证据三性不予认可。陈国雄认为车库是翔丰公司卖出的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审庭审中，辉英公司和翔丰公司陈述，因蔡应源是公司董事长的伯父，双方才签了合同，并认为并不是独家代理，只是多一个销售渠道，公司仍有权销售。蔡应源二审中陈述：辉英公司和翔丰公司都是国珠集团旗下公司，其弟弟蔡应仁是国珠公司董事长。虽然莱茵楼601号房和振兴大厦有争议的10套房不是其销售，但是都在合同约定的期限内销售，因此其应收取提成款。二审另查明，2017年4月4日，蔡应源将莱茵楼住宅委托给钟华健销售，2017年8月22日双方结算时，扣除了25%的税费。本院认为，本案是商品房委托代理销售合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案应围各方上诉请求的范围进行审理。结合各方的诉辩意见，本案二审争议焦点可归纳为：一、莱茵楼有争议的4套房，振兴大厦有争议的10套房、振兴大厦16号楼7间车库和4间商铺是否由蔡应源销售；二、应否在提成款中扣除25%作为代缴税费及如何计算提成款；三、合同不再履行，应否向蔡应源支付预期可得利益损失。一、关于莱茵楼有争议的4套房，振兴大厦有争议的10套房、振兴大厦16号楼有争议的7间车库和4间商铺是否由蔡应源销售的问题。首先，合同是委托销售房屋的合同，虽然约定蔡应源包干销售，但没有明确辉英公司和翔丰公司不能自行销售。在合同履行过程中，证据表明辉英公司和翔丰公司也进行了销售，蔡应源在诉讼中也陈述知道辉英公司和翔丰公司销售案涉房屋。其次，莱茵楼有争议的其中3套房销售时间在2017年4月22日前，蔡应源主张销售该3套房不仅依据不足，且2017年9月5日双方在确认59套房提成款时没有将该3套房包括在内；莱茵楼2栋1103房销售时间是2017年10月10日，蔡应源诉讼中提供的证据亦不足以证明是其销售。其三，蔡应源庭审中陈述振兴大厦10套房不是其销售的；其四，对于振兴大厦7间车库和4间商铺，蔡应源二审提供的证据只是两间车库和一间商铺的复印件，不足以证明其主张，一审法院根据双方提交及法院调取的证据所作的认定，本院予以认可。因此，对于上述存在争议的房屋不应认定为蔡应源销售，也不应计付提成款给蔡应源。二、关于应否在提成款中扣除25%作为代缴税费及如何计算提成款的问题。根据双方在诉讼中陈述，辉英公司要求扣除的税费是针对蔡应源的提成收入征收的税款，税款的缴纳主体是蔡应源。收缴税款是国家税务机关的职能，辉英公司要求代扣代缴必须有明确的法律依据或合同依据。而本案中，双方在合同中并未约定辉英公司有代扣代缴的权利，辉英公司也没有举证证明其有代扣代缴的法定事由，故其要求从提成款中扣除25％的税费依据不足。另一方面，蔡应源作为纳税主体，应当积极履行纳税义务，并承担相应的法律责任。合同对提成款的计算方式有约定，但双方对具体如何计算存在不同理解。根据合同约定，莱茵楼59套房提成款应采取以下方式计算：第一部分是最低销售总价的3%即876790元（29226352.2元*3%），第二部分是超出最低销售总价部分的2%即25556元（30504154元-29226352.2元=1277801.8元*2%），第三部分是超出最低销售总价部分的70%即876572元（1277801.8元-25556元=1252245.8*70%），总提成款为1778918元，辉英公司已经支付了提成款851459元，还应支付927459元。振兴大厦10套房提成款计算方式如下：第一部分是最低销售总价的3%即140935元（4697848元*3%），第二部分是超出最低销售总价部分的2%即7010元（5048370元-4697846元=350524元*2%），第三部分是超出最低销售总价部分的70%即240459元（350524元-7010元=343514元*70%），总提成款为388404元，翔丰公司已经支付了提成款57643元，还应支付330761元。三、关于应否向蔡应源支付预期可得利益损失的问题。蔡应源主张预期利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，蔡应源主张的预期利益损失不能超过违约方订立合同时预见或应当遇见的损失范围。本案双方签订的合同是委托合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”的规定，委托方和受托方都享有随时解除合同的权利，即任意解除权。建立在任意解除权的基础上，当事人主张的损失应当是实际已经发生的损失，预期利益损失已经超过了当事人应当预见的范围。鉴于此，本院对蔡应源主张的预期利益损失不予采纳。综上所述，蔡应源、辉英公司和翔丰公司上诉请求均部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：一、撤销广东省佛冈县人民法院（2018）粤1821民初839号民事判决第三项；二、变更广东省佛冈县人民法院（2018）粤1821民初839号民事判决第一项为：佛冈县辉英房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内支付销售提成款927459元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率自2018年4月24日起计至付清款项之日止）给蔡应源；三、变更广东省佛冈县人民法院（2018）粤1821民初839号民事判决第二项为：佛冈县翔丰房产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内支付销售提成款330761元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率自2018年4月24日起计至付清款项之日止）给蔡应源；四、驳回蔡应源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费56000元，蔡应源负担42657元，佛冈县辉英房地产开发有限公司负担8540元，佛冈县翔丰房产开发有限公司负担4803元，对佛冈县英辉房地产开发有限公司多预交的37322元，本院依法予以清退。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一九年六月二十八日法官助理陆倩倩书记员冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。