昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0122民初1604号原告（反诉被告）：晋宁坤晟房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915301220594543066。法定代表人：阿青峥，该公司总经理。地址：云南省昆明市晋宁区昆阳街道办事处永乐大街北段。委托代理人汪金亚、林平（未到庭），云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。被告阳小波（反诉原告）：男，汉族，1982年4月3日生，住重庆市垫江县。被告包利梅（反诉原告）：女，汉族，1987年8月2日生，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人北京盈科（昆明）律师事务所律师孟开娜，特别授权代理；仲英豪，一般授权代理。原告（反诉被告）晋宁坤晟房地产开发有限公司（以下简称坤晟公司）与被告（反诉原告）阳小波、包利梅商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年7月19日受理后，中止审理。恢复审理后，公开开庭进行审理。坤晟公司的委托代理人汪金亚、阳小波和包利梅的共同委托代理人孟开娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）坤晟公司向本院提出变更后的诉讼请求：1、被告协助原告撤销商品房购销合同备案表。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月28日原告与被告在办理商品房买卖合同登记备案时，约定被告向原告购买原告开发的滇池南岸一号二期商品房，商品房情况为：21幢1单元602号，钢混结构，住宅用途，建筑面积165.66平方米，约定一次性付款，总金额为610954元，付款时间为2015年10月12日。原告将该房屋进行备案登记后，双方至今没有签订商品房购销合同，被告也没有向原告支付房款，上述合同属于无效合同。2018年5月18日原告通过昆明市晋宁公证处向被告送达通知，明确原告合同目的不能实现，解除备案登记，通知送达之日即生效，现被告己收到通知，并通过电话与原告沟通，认可双方并没有建立合同关系，但提出其向税务部门就上述房屋缴纳的契税和向原告缴纳的配套费如何处理的问题，原告表示可以退还，但仍不能达成协议，为维护原告合法权益提起诉讼。被告（反诉原告）阳小波、包利梅辩称：阳小波、包利梅以工程款抵付房款的形式，于2015年10月12日向坤晟公司支付完毕购房款。双方在房管局完成了商品房购销合同备案登记，备案登记的基础是商品房购销合同及网签合同，坤晟公司没有将合同返还给阳小波、包利梅，但双方之间的商品房购销合同法律关系已经成立。被告（反诉原告）阳小波、包利梅向本院提出反诉请求：一、坤晟公司立即向反诉原告交付位于昆明市晋宁区昆阳街道办事处永乐大街西侧滇池南岸一号二期21幢1单元602号房屋。二、坤晟公司向反诉原告支付逾期交房违约金至实际交房之日，暂计至2018年9月11日为87288.84元。事实与理由：因涉案房屋是反诉原告通过案外人昆明长中建筑工程有限公司（曾用名称:昆明长中建筑劳务有限公司，以下简称长中公司）、陕西建工机械施工集团有限公司（以下简称:陕西建工）及本案原告以工程款抵房款所得。而本案涉案房屋购房款实际已经通过坤晟房产公司、陕西建工应付长中公司的工程款完成抵付。上述以工程款抵房款的事实已经通过长中公司、陕西建工及坤晟房产公司签署的《昆明长中建筑劳务商品房抵工程款汇总表》《云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工安置小区之补充协议》等材料确定。双方签署的《商品房购销合同》约定交房时间为2016年5月31日，逾期交房的，90天内反诉被告按照每天10元向反诉原告支付违约金，90天后每天按照购房总金额的0.02％的标准支付逾期支付违约金。时至今日，反诉被告仍未将商品房交付反诉原告，为维护自身合法权益，特提起反诉。原告（反诉被告）坤晟公司辩称，1、阳小波、包利梅与坤晟公司没有签订合同，也没有支付过购房款。2、商品房买卖关系不成立，违约金双方没有约定，且违约金过高。坤晟公司就本诉、反诉举证如下：一、商品房买卖合同登记备案表。证明：诉争房屋已经进行备案登记。二、公证书复印件一份。证明：原告已经通知被告办理相关手续，但被告未来办理。阳小波、包利梅经质证认为：证据一，真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。该证据记载了以下事实：一、备案的基础是合同。二、对于款项的支付已经明确为一次性付款、付款金额及付款时间均予以明确。三、登记备案表中明确了房屋坐落等具体信息。能够确认双方之间合同成立且已经实际完成登记备案。证据二，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。阳小波、包利梅就本诉、反诉举证如下：一、1、关于以工程款抵房款的情况说明；2、云南省高级人民法院受理案件通知书；3、民事起诉状、变更诉讼请求申请书、证据清单；4、昆明长中建筑劳务/工程有限公司营业执照；5、《警察职工拆迁安置房（滇池南岸一号）建设工程施工合同》；6、《土建分包工程协议》之补充协议；7、昆明长中建筑劳务有限公司商品房抵工程款汇总表；8、晋宁警察小区项目收款对账表。共同证明：因坤晟公司欠付案外人陕西建工、长中公司工程款，本案涉案房屋购房款已实际由坤晟公司应付陕西建工、长中公司工程款抵付。二、商品房购销合同（最终签订版3份）、商品房购销合同（打印预览版1份）；证明：原、被告之间签署了商品房购销合同的事实。三、诉讼财产保全复议申请书及其附件证据和材料。证明：被告应付房款已通过工程款抵付。四、1、商品房买卖合同登记备案表；2、税收缴款书（税收收现专用）；3、印花税票销售凭证；4、配套费收据；5、收条；共同证明：1、原告以履约行为认可以房抵款事实成立，购房款已经通过工程款抵付。2、原告行使合同备案解除权的期限已过。3、被告向税务部门缴纳了房屋的相关税费，还履行了部分附随义务。五、坤晟公司他案证据清单、情况说明2份、网签系统截屏3页；证明：原、被告之间房屋买卖合同成立并生效，被告应付购房款已通过工程款抵付完毕。六、云南省高级人民法院（2017）云民初166号民事判决书、中华人民共和国最高人民法院（2019）最高法民终52号民事裁定书及送达回证。证明：以房抵款的客观事实成立，涉案房屋房款已实际通过以工程款抵付房款的形式支付完毕。七、昆明市中级人民法院（2019）云01民终1765、8588号民事判决书。证明：类案法律文书也确认以房抵款成立晋宁昆晟房产公司。须交付房屋并承担逾期交房违约金。阳小波、包利梅还申请证人苏某出庭作证，其证言:在施工过程中，由于坤晟公司没钱支付工程款，以房屋抵扣工程款。坤晟公司经质证认为：第一组证据中的2、3、4、5、6真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不予认可，对1、7、8不予认可。第二组证据不予认可，被告自行制作。第三组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不予认可。第四组证据中的商品房买卖合同登记备案表的真实性、合法性认可，对关于阳小波的关联性认可，其他均不予认可。对该组证据中的其它证据不予认可。第五、六、七组证据真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不予认可。证人系长中公司的法定代表人，阳小波、包利梅与长中公司有利害关系，对证人证言不予认可。本院认为，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，当事人有争议的证据，本院认定如下：坤晟公司提交的证据一，双方无争议，本院予以确认，其提交的证据二，酌情认定。坤晟公司对阳小波、包利梅提交的证据一中的2、3、4、5、6以及证据三、证据四中的买受人为阳小波的商品房买卖合同登记备案表、证据五、六、七的真实性、合法性无异议，本院予以确认。对其它证据以及证人苏某的证言，酌情认定并于下文阐述。本院确认本案相关法律事实如下：云南省昆明市中级人民法院于2019年5月6日作出（2019）云01民终1765号民事判决书（已发生法律效力）确认：坤晟公司取得了云南省监狱管理局农科所警察职工安置小区建设项目后，将部份工程交给陕西建工公司施工。2013年2月28日，陕西建工公司与长中公司签订了《建设工程施工合同》，将部分工程分包给长中公司施工。2016年7月4日甲方坤晟公司、乙方陕西建工公司、长中公司签订云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工安置小区《土建分包工程协议》之补充协议，协议载明根据已完工程量资料，各方确认的丙方已完工程量对应价款为21700万元，乙方就上述已完工程已向丙方支付工程价款15709.934万元（不含抵房款837.2232万元），陕西建工公司与长中公司协商以房抵款，制作了商品房抵工程款汇总表，坤晟公司未在上面签章。就原告（反诉被告）长中公司与被告陕西建工公司、被告（反诉原告）坤晟公司建设工程分包合同纠纷一案，云南省高级人民法院于2018年11月14日作出（2017）云民初166号民事判决书。该生效判决认定以下事实：“长中公司与陕西建工公司签订《昆明长中建筑劳务有限公司商品房抵工程款汇总表》，确定坤晟公司开发的涉案项目中部分商品房抵偿给长中公司，以抵扣工程款，金额为7895852.8元，长中公司自认承担税金，合计抵款金额为8372232元。以上房屋办理了备案登记手续。长中公司前身为昆明长中建筑劳务有限公司，经营范围为‘建筑劳务分包’。2017年12月12日，名称变更为昆明长中建筑工程有限公司，经营范围‘房屋建筑工程’。”该生效判决另作出如下认定：“本案中，长中公司施工工程于2017年6月23日经过竣工验收，工程合格，故长中公司要求主张支付其已完工部分工程价款的主张有事实及法律依据，应予支持。……关于长中公司、陕西建工公司以房抵款是否成立，虽然坤晟公司在《昆明长中建筑劳务有限公司商品房抵工程款汇总表》上未签字盖章，但在三方签订的补充协议中明确了抵房的工程款为8372232元，坤晟公司具有以房抵款的意思表示，故长中公司主张以房抵款的8372232元计入已付工程款成立……。”另查，陕西建工公司与长中公司制作的商品房抵工程款汇总表记载的B21-1—602的价款为610954元。2015年10月28日，坤晟公司为阳小波、包利梅办理了位于晋宁区房屋的商品房买卖合同登记备案（合同登记号JN2015102801008）。商品房买卖合同登记备案表载明，付款日期2015年10月12日，付款方式一次性付款，付款金额610954元。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、阳小波、包利梅是否向坤晟公司支付了购房款？二、坤晟公司与阳小波、包利梅之间是否建立了合法有效的商品房买卖合同关系？三、坤晟公司是否构成违约，违约责任应如何承担？本院认为，针对争议焦点一，根据已经发生法律效力的（2017）云民初166号民事判决书的认定，坤晟公司、陕西建工公司、长中公司达成合意，由坤晟公司以其房屋抵消陕西建工公司欠付长中公司的工程款，该约定已经实际履行，抵款金额为8372232元，且用于抵债的房屋办理了备案登记手续。同时，根据苏某的证人证言，坤晟公司以房屋抵扣工程款。坤晟公司虽对上述证据不予认可，但没有提交证据证实生效判决认定的以房抵款8372232元系以其他方式履行，也不能对其为何为阳小波、包利梅办理了涉案房屋的商品房买卖合同登记备案手续作出合理解释。阳小波、包利梅所举生效判决、苏某的证人证言及《商品房买卖合同登记备案表》等证据，与本案案件事实关联度较高，本院确认该些证据对阳小波、包利梅主张的关于涉案房屋的购房款已通过抵销欠付长中公司工程款方式支付完毕的事实具有较高证明力，该事实足以认定。故坤晟公司关于阳小波、包利梅没有支付购房款的主张无事实依据，不能成立，本院对坤晟公司的异议依法不予采信。针对争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《商品房销售管理办法法规标题商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”《中华人民共和国合同法》第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法法规标题商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方当事人对于涉案房屋办理了商品房买卖合同的网签及登记备案手续均无异议，根据本案查明的事实，涉案房屋的购房款已经通过抵销欠付长中公司工程款的方式支付完毕，坤晟公司予以接受。阳小波、包利梅是长中公司在以房抵款范围内指定并认可的购房人，阳小波、包利梅已经履行了支付购房款的义务。并且坤晟公司办理了涉案房屋的商品房买卖合同网签及登记备案手续，坤晟公司对此也是明知和默认的。综上，阳小波、包利梅与坤晟公司之间的商品房买卖合同已经依法成立、生效，应受法律保护，阳小波、包利梅请求坤晟公司交付涉案房屋的请求权已经产生，本院依法予以支持。坤晟公司关于阳小波、包利梅没有向其支付购房款，双方之间不成立商品房买卖合同关系的主张无事实依据，不能成立，坤晟公司请求阳小波、包利梅协助其撤销诉争房屋登记备案表的请求权没有产生，本院依法不予支持。针对争议焦点三，阳小波、包利梅主张，根据双方网签的商品房买卖合同的约定，坤晟公司应在2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给阳小波、包利梅。坤晟公司如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，坤晟公司按每天10元向阳小波、包利梅支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，坤晟公司按阳小波、包利梅已付款的0.02%乘以逾期天数向阳小波、包利梅支付违约金，合同继续履行。坤晟公司对涉案房屋办理了商品房买卖合同的网签及登记备案手续均无异议，也没有提交相反证据推翻，阳小波、包利梅提交的上述证据与案件事实关联度较高，该些证据对其主张的事实具有较高证明力，本院予以确认。根据生效判决的认定，长中公司施工工程于2017年6月23日经过竣工验收，工程合格，交房条件已经成就，故阳小波、包利梅请求坤晟公司履行交房义务的请求权已经产生，本院依法予以支持。同时，坤晟公司没有依约履行交房义务，应承担违约责任。坤晟公司提出约定违约金过高并请求人民法院予以调整，结合本案实际情况，酌情认定违约金37158.30元为当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回晋宁坤晟房地产开发有限公司的全部诉讼请求。二、由晋宁坤晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向阳小波、包利梅交付位于昆明市晋宁区昆阳街道办事处永乐大街西侧滇池南岸一号二期21幢1单元602号房屋。三、由晋宁坤晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向阳小波、包利梅支付逾期交房违约金37158.30元。四、驳回阳小波、包利梅的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，由晋宁坤晟房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费1982元，减半收取991元，由晋宁坤晟房地产开发有限公司负担594.6元，由阳小波、包利梅负担396.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  薛彦林人民陪审员  杨有福人民陪审员  郑玮婷二〇一九年六月五日书 记 员  张煜青