辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终7317号上诉人（原审被告）：沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑**世博东街**2门。法定代表人：杨剑平，该公司总经理。委托诉讼代理人：楚宝军，男，1977年7月15日出生，汉族，该公司法务，住沈阳市大**。被上诉人（原审原告）：陈旭，男，汉族，1962年8月22日出生，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：徐勤广，辽宁龙德律师事务所律师。上诉人沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司因与被上诉人陈旭商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原判第二项和第三项，依法改判驳回被上诉人的前述两项诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。案件事实和理由:一审法院认定“被告抗辩原告构成违约不予返还定金，无法律依据”的观点在事实认定、适用法律上均有错误，理由如下：一、被上诉人未按《伴山湖房屋认购书》的约定向上诉人支付剩余660万元房款，是过错的一方。被上诉人作为违约方，理应为自己的违约行为对守约方的上诉人承担违约责任；二、上诉人在《伴山湖房屋认购书》的履约过程中，没有任何过错，是守约方。法院应维护正常的市场交易秩序，保护守约方的合法权益；三、因被上诉人在《伴山湖房屋认购书》的履约中是过错方，无权要求上诉人向其支付利息损失，同时还应当为自己的违约行为承担法律责任。陈旭答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。陈旭向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的编号为DZ-BSH-0000019《伴山湖房屋认购书》；2.判令被告返还原告定金100万元；3.判令被告给付原告占定金期间的利息损失约30万元（以100万元为基数，从2012年6月29日至返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。合计约：130万元。4.本案受理费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月29日，原告作为乙方买受人，被告作为甲方出卖人，签订《伴山湖房屋认购书》，约定原告购买沈阳市东陵区世博东街53-25号102、建筑面积471.46平方米房屋，房屋总价为人民币7,600,000元。该认购书房屋付款方式约定签署认购书时交纳定金人民币一百万元整。其他：2012年12月30日前付2500000元；余款4100000元于2013年6月30日前完成付款。该认购书双方责任载明1．乙方应于第二条所约定日期前持本认购书及有关证件至甲方指定地点与甲方签署《商品房买卖合同》及相关文件等，并向甲方支付约定款项，乙方所交纳房屋定金在签署《商品房买卖合同》时自动转为购房款。在此期间，甲方为乙方保留该房屋，不再另行出售。5．乙方声明对所认购房屋之状况《物业服务协议》、《临时管理规约》、《商品房买卖合同》范本、附件以及其他交易条件均已知悉并充分了解，并接受上述文件条款约定，乙方不得以前述文件的条款不能达成一致为由而拒绝购买该房屋，否则视为因乙方原因未能购房，乙方已付订金不予退还。同日原告交纳定金人民币一百万元整。现因被告未与原告签订《商品房买卖合同》亦未退还定金，原告起诉至一审法院。被告庭审期间出示了原告于2013年10月向被告提交的沈阳大族伴山湖房屋设计变更申请表复印件，及该公司制作的工程量清单及工程预算清算单复印件。审理中，原告向一审法院提出诉讼保全申请，要求冻结被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司1,300,000元银行存款或查封同等价值财产。一审法院依法作出（2018）辽0103民初1430号民事裁定书，并已执行。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购，订购，预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规则处理，如因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。就本案而言，由于双方就商品房的买卖合同签署未能达成一致，且从被告提供的设计变更申请表、预算等证据复印件所标明的时间亦可以认定直至2013年10月底，双方尚就涉案房屋设计变更进行磋商，该时间节点已超过认购书约定的签订商品房买卖合同的时间。因此，被告抗辩原告构成违约不予返还定金，无法律依据，原被告双方未能签订《商品房买卖合同》系因双方对合同内容未能协商达成一致，故均不存在违约行为。退而言之，即使是政府部门公布的正式样本合同，仍可能会有不利于买受人的选择性内容。且认购书中双方责任第5条以格式条款的形式约束了买受人，故该条款对原告不发生法律效力。因此原告诉讼请求应予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、解除原告陈旭与被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司签订的《伴山湖房屋认购书》第二条；二、被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告陈旭定金100万元；三、被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司于本判决生效10日内给付原告陈旭定金100万元的利息，从2012年6月29日起至上款付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；四、驳回原告陈旭的其他诉讼请求及被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司的抗辩。如果被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16500元，保全费5000元，由被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司负担。当事人在二审审理中围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。上诉人提交：商品房首次登记证明，证明：案涉房屋具备办理所有权证的条件。本案房屋办理所有权证应由开发商配合进行义务，开发商已经完成义务，没有过错行为。被上诉人质证：真实性没有异议，关联性有异议。取得时间是2018年11月12日，双方签订认购书的时间为2012年6月29日，双方没有签订商品房买卖合同，主要原因除一审法院认定的事实和理由外，上诉人提供的商品房买卖合同以及相关附件排除了买受人的主要权利，大大延后了交房时间导致双方无法就商品房买卖合同的相关条款达成一致，被上诉人起诉后，上诉人才进行了该房屋的相关手续报备，与本案无关。被上诉人提交：（2018）辽01民终11900号民事判决书、（2018）辽01民终11765号民事判决书、天眼查关于上诉人诉讼情况的网络查询，证明：1、与被上诉人同期购买上诉人房屋的购房者，在2012年6月签订认购书后，上诉人2014年6月才与购房者签订商品房买卖合同以及补充协议。2、同时购房人均因上诉人违约行为与其解除了商品房买卖合同，并经过中级人民法院裁判，支持了购房者的诉讼请求。3、通过网络查询可知，上诉人从2012年开始经营情况严重恶化，存在大量诉讼，除解除商品房买卖合同等案件外，也存在大量因逾期交付房屋，逾期办证等相关诉讼案件。至此被上诉人无法确信上诉人具备相应履行合同能力，要求解除认购书，要求给付占用款项期间的利息。上诉人质证：两份判决真实性没有异议。天眼查的内容真实性无法核实，被上诉人提交的证据不能证明其要证明的问题。本案案涉房屋是双拼别墅，上诉人在被上诉人提交两份判决中的案涉房屋与本案房屋是分期开发的。案涉房屋我方已经向法庭提交充分的证据证明该房屋不但在2012年6月签订认购书前取得了竣工验收许可，还取得了主管机关颁发的竣工验收备案书，证明了案涉房屋在签订认购书前取得了现行的最严格的交付条件。其他分期开发的房屋对本案没有关联性。本案经过开庭审理已经查明被上诉人存在逾期付款的违约行为，是导致案件发生纠纷的主要原因，也是没有签订合同的主要原因。本院对当事人提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2012年6月29日，陈旭作为乙方买受人，沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司作为甲方出卖人，签订《伴山湖房屋认购书》，约定陈旭购买沈阳市东陵区世博东街53-25号102、建筑面积471.46平方米房屋，房屋总价为人民币7,600,000元。该认购书房屋付款方式约定签署认购书时交纳定金人民币一百万元整。2012年6月29日，陈旭向沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司支付定金100万元。还查明，陈旭与沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司就案涉《商品房买卖合同》的签订时间未做约定。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈旭与沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司于2012年6月29日签订的《伴山湖房屋认购书》系双方当事人的真实意思表示，依法成立、合法有效，具有法律约束力，双方均应按照认购书约定履行各自的义务。陈旭与沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司签订的《伴山湖房屋认购书》中关于付款方式约定为陈旭在签署《伴山湖房屋认购书》时交纳定金100万元，2012年12月30日前付200万元（不含定金），余款410万元于2013年6月30日前完成付款，陈旭应于上述约定日期前，持本认购协议书及有关证件至沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司指定地点与沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司签署《商品房买卖合同》及相关文件等，并向沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司支付约定款项。2012年6月29日，陈旭向沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司支付定金100万元。陈旭与沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司就案涉《商品房买卖合同》的签订时间未做约定。现陈旭作为买受人，已经履行了主要的合同义务。沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司作为开发商，在陈旭与该公司就案涉《商品房买卖合同》的签订时间未做约定的情况下，未与陈旭进一步协商签订案涉《商品房买卖合同》的时间、未能提供相关证据证明其已经通知陈旭至指定地点签署商品房买卖合同或因陈旭的原因导致本案双方未能签订《商品房买卖合同》。双方未能最终达成商品房买卖合同关系，亦未能就房屋买卖合同是否继续签订达成一致意见，因此认购书事实上已不能继续履行。因此陈旭主张解除认购书的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。合同解除后，沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司应将陈旭已交付的定金100万元返还陈旭，并给付陈旭占用此款期间的利息。综上所述，上诉人沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇一九年六月十三日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。