湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初1199号 原告：郴州汇龙置业有限公司，统一社会信用代码：914310006940187228，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧。 法定代表人：汤斌。 委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。 被告：曹某，男，2014年3月9日出生，汉族，湖南省郴州市人，户籍所在地湖南省郴州市北湖区，现住湖南省郴州市北湖区。 法定代理人：刘辰桑，女，系曹某之母。 被告：刘辰桑，女，1989年2月9日出生，汉族，湖南省郴州市人，户籍所在地湖南省郴州市北湖区，现住湖南省郴州市北湖区。 两被告委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。 原告郴州汇龙置业有限公司与被告曹某、刘辰桑商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄亚林、被告委托代理人黄亚梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郴州汇龙置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付购房款45945元；2、请求依法判令被告以应付购房款为基数，自起诉之日起按每日万分之五向原告支付违约金至实际履行完毕时止；3、本案受理费、保全费由被告承担。 被告曹某、刘辰桑答辩要点：第一，原告诉请被告支付购房款，无合同依据.虽然原告按照双方签订的商品房买卖合同第七条约定，合同约定面积与产权登记面积的差异以房管局测绘部门实际面积登记为准，并按照其单价据实结算多退少补。而该合同中的实测面积是双方所签订的商品房买卖合同附件一图纸范围内的面积，该部分面积并没有包含在原告首次登记的合同图纸之外的面积，因此原告的诉请是没有合同依据的。第二，多出来的面积系原告违规改变规划，擅自将采光井加建墙体改成房间的面积，该部分面积是在原告售楼时作为卖点宣传赠送给业主的部分，事实上也进行了赠送交付，因此原告已经按照合同约定的面积以及约定的单价支付了购房款，不需要承担支付购房款的义务。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、2013年1月18日，原告郴州汇龙置业有限公司与被告曹某、刘辰桑签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同主要约定：1、被告购买原告开发的“汇龙?万宝国际城”第A1栋4层401房，房屋面积为124.4平方米，单价为每平方米4650.32元，房屋总价值为578500元；2、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房产局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。双方签订合同后，被告按照约定将购房款交于原告。 二、原告为了增加房屋销售，在对外的宣传广告单载明：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。 三、2016年，由于原告擅自将开发的“汇龙?万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋，整体超计容建筑面积7642.02平方米。2016年9月12日，原郴州市城乡规划局做出行政处罚决定书：对超规划审批计容建筑面积7642.02平方米违法建设行为，进行罚款，罚款金额为684,572.15元。原告按时缴纳罚款。后经原郴州市城乡规划局规划设计调整，郴州市国土资源局批准：超国土批准建筑面积7408.36平方米，将本次多出的计容面积在第三期中扣除。同时增加部分面积已办理产权初始登记，面积为134.28平方米，被告房屋实际面积比合同约定面积增加9.88平方米（134.28㎡-124.4㎡）。 判决的理由与结果 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。现就双方争议焦点问题评议如下： 一、增加房屋面积的认定。原、被告双方对涉案房屋增加面积为9.88平方米无异议，由于原告未提交证据证实增加部分的面积是否含有设计图与实际施工存在差异而引起面积的增加，故本院认定增加的9.88平方米全部为原告改建镂空房而引起的房屋面积增加。 二、原告是否承诺赠送镂空部分面积。原告在房屋销售时承诺：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。本院由此认定：原告承诺赠送业主的是镂空部分的面积，并未承诺赠送房屋。 三、增加部分房屋的面积如何计算价款及违约金是否支付。本案中被告虽提交原告做出的《关于万宝国际业主有关问题的回复》。但该回复无原件，同时原告予以否认，且被告无其他证据予以佐证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，本院对该证据不予认可。在本案中，原告将不具有使用功能的镂空部分改建为房屋，且将增加部分的房屋办理产权登记手续，原告为此花费一定的成本，同时为将扩建部分合法化，规划、国土部门要求原告在第三期开发时将扩建部分面积从原审批的面积中扣除，势必影响原告第三期开发项目及第三期利润。同时，被告作为受益方，该增加部分的面积已经办理产权初始登记，物权已经形成，房屋价值随之增加，根据等价有偿、公平原则，被告应承担原告为改建房屋花费的相应费用。综上，本院认为被告支付的房价款应以双方约定房价的50%为宜，故被告应承担的费用为9.88㎡×（4860.64元/㎡÷2）＝22972.58元。由于原、被告双方对增加面积的价款如何支付并未达成协议，原告要求被告按每日万分之五计算违约金缺乏事实及法律依据，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告曹某、刘辰桑支付原告郴州汇龙置业有限公司购房款22972.58元，此款限两被告于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告郴州汇龙置业有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取475元，财产保全费529元，合计1004元，由原告郴州汇龙置业有限公司、被告曹某、刘辰桑各负担502元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄俊斌 二〇一九年六月二十七日 书记员  戴玲玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则、合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第十条当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难，可以提供经人民法院核对无异的复印件或者复制品。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。