天津市北辰区人民法院执 行 裁 定 书（2019）津0113执异109号案外人：孙磊，男，1989年7月23日出生，满族，住辽宁省绥中县。委托诉讼代理人：李新丽（系夫妻关系），女，1989年8月26日出生，汉族，住同上。申请执行人：天津福嘉春商贸有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇朝阳路东侧美亚钢材市场院内。法定代表人：潘国春，总经理。被执行人：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县西山街。法定代表人：左远红,总经理。委托诉讼代理人：李金坪，男，该公司法务部工作人员。本院在执行申请执行人天津福嘉春商贸有限公司与被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人孙磊对本院查封坐落于辽宁省绥中县新兴街2段102与306国道交汇处金鼎嘉苑小区第一期工程B区Z1栋1单元801室的房屋向本院提出书面异议。本院于2019年5月28日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人孙磊称，贵院受理执行的天津福嘉春商贸有限公司与绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案,2016年7月18日贵院根据天津福嘉春商贸有限公司的申请对绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑Z1#1单元801室进行了查封,并于2019年4月25日对金鼎嘉苑Z1#1单元801室继续查封。案外人提出异议理由如下:一、贵院不应对案外人在贵院查封之前全款购买并实际居住的房屋进行查封。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定,因涉案房产系通过合法方式购买,属于案外人所有。案外人在购房过程中并无过错,且己交清全部房款并己入住该房屋。案外人不是天津福嘉春商贸有限公司与绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案的被告,不应承担民事责任,故贵院对涉案房屋进行的查封并无任何法律依据。二、根据我国《合同法》第四十四条第一款的规定,依法成立的合同,自成立时生效。我国法律规定商品房买卖必须经登记,否则合同标的物所有权及其他物权不能转移,但是并未规定没有办理登记手续的房屋买卖合同就不成立。案外人己经与绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司在平等自愿的基础上签订了金鼎嘉苑房屋预定协议书(合同),并且己经交付了全部房款,所以此协议书(合同)己生效,受法律保护。虽然贵院行为都是依照法定的程序进行,但是如果用涉案房屋来满足天津福嘉春商贸有限公司的债权要求,就必然与案外人和绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司所签订的合法合同相冲突。法院的行为实际上是对正常履行过程中合同的侵害,其直接侵犯了合同当事人的合法权利。三、案外人于2012年12月30日向绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司交的第一笔首付；于2012年12月31日交了第二笔首付，并与被执行人签订了金鼎嘉苑项目认购协议书；于2015年8月24日补交了剩余房款并与被执行人重新签订了金鼎嘉苑房屋预定协议书；于2016年1月27日交了物业费、电梯维护费、取暖费等费用后拿到了房门钥匙，取得了房屋使用权和物权。综上所述,请求贵院解除对金鼎嘉苑Z1-1-801室的查封。案外人为证实其主张向本院提供了以下证据：告知书、收款收据、协议书。本院查明，天津福嘉春商贸有限公司与辽宁长城建设工程有限公司、绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案，并于2015年10月14日作出〔2015〕辰民初字3059号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、辽宁长城建设工程有限公司欠天津福嘉春商贸有限公司货款830万元，绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司作为担保方代辽宁长城建设工程有限公司偿还该款，此款绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司于2016年6月30日前付清（天津福嘉春商贸有限公司指定收款账户为农行天津宜兴埠支行，账号62×××13、户名潘国春）；二、若绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司未按期履行本调解书第一条规定的付款义务，则绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司额外赔偿天津福嘉春商贸有限公司经济损失170万元，且天津福嘉春商贸有限公司可就绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司未付清款项一并申请强制执行；三、案件受理费39064元、保全费5000元，合计44064元，天津福嘉春商贸有限公司自愿担负。民事调解书生效后，绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司未履行民事调解书所负担的义务。天津福嘉春商贸有限公司向本院申请强制执行，本院于2016年7月5日立案，并于2016年7月18日作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，内容如下：依法对被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑①Z-1#1单元301室、302室、402室、501室、602室、701室、801室、802室、902室、1001室、1002室、1102室、1201室、1202室、1301室、1401室、1402室、150l室、1502室、1601室、1602室、1701室、1702室,②Z-1#2单元302室、401室、402室、601室、602室、701室、702室、801室、90l室、902室、1001室、1002室共计35套房屋给予查封。查封期间，上述房屋不得变更、抵押、置换。查封期限从2016年7月18日起至2019年7月17日止。2016年9月20日，本院作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，裁定：经查，被执行人暂不具备执行条件，终结本次执行程序。后天津福嘉春商贸有限公司申请恢复执行，本院于2019年3月11日予以立案，并于2019年4月24日作出（2019）津0113执恢217号执行裁定书，裁定继续查封被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下位于绥中县金鼎嘉苑①Z-1#1单元301室、302室、402室、501室、602室、701室、801室、802室、902室、1001室、1002室、1102室、1201室、1202室、1301室、1401室、1402室、150l室、1502室、1601室、1602室、1701室、1702室,②Z-1#2单元302室、401室、402室、601室、602室、701室、702室、801室、90l室、902室、1001室、1002室共计35套房屋；查封期限为三年。另查，2015年8月24日，孙磊与绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司签订了《金鼎嘉苑项目购房协议合同书》，其中条款中载明本认购书一式两份，自签署之日即时生效，并于《商品房买卖合同》签订时由出售方收回本协议作废。本院认为，本案的争议焦点为案外人提出的异议理由是否成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人孙磊在涉案房屋被查封之前仅与被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司签订了书面的协议书，协议书中明确载明签订协议书后双方要签订《商品房买卖合同》，之后购房协议书作废。但至本院对涉案房屋予以查封时双方并未签订合法有效的书面买卖合同，本院依法对涉案房屋进行查封并无不当。案外人孙磊的异议申请不符合相关法律规定，不足以阻却强制执行。综上，案外人对执行标的提出的异议理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人孙磊的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向天津市北辰区人民法院提起诉讼。审判长  周立国审判员  许 立审判员  安芳芳二〇一九年六月二十七日法官助理郑体洋书记员靳亚楠附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。