湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3304号上诉人（原审被告）：张军，男，汉族，1978年3月13日出生，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：湖南万家丽家居生活广场有限公司[原名东方家园（长沙）装饰建材有限公司]，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段**。法定代表人：黄志明，董事长。委托诉讼代理人：黄中华，湖南潇湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄忠，湖南潇湘律师事务所律师。原审第三人：东方家园家居建材商业有限公司，，住所地北京市延庆县湖南东路****法定代表人：王利成。上诉人张军因与被上诉人湖南万家丽家居生活广场有限公司（以下简称万家丽家居公司）、原审第三人东方家园家居建材商业有限公司（以下简称东方家园商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2017）湘0102民初6628号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张军不服原审判决，向本院上诉称,请求：一、撤销长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初6628号民事判决书第一项判决；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定“上诉人与第三人的租赁合同关系自公告上确定的2013年4月30日解除”明显与事实不符。依据上诉人与第三人签订的《租赁合同》，上诉人租赁店铺为一层正如口南侧展位，经营东逸环保品牌，面积9平米，月租金为2052元，期限为2012年3月30日至2015年4月1日，截止2013年4月30日，双方合同并未到期，第三人无权解除合同。截止2013年3月30日，本应付租金24624元，上诉人已付24624元，且双方约定免两个月租金。实际上从2012年7月起，第三人经常装修、灰尘满地，商户无法正常经营，不应继续计算租金，因此，上诉人并未拖欠第三人租金，上诉人并未出现违约行为，第三人无权解除合同。二、一审判决认定“上诉人占有使用场地，应向被上诉人支付占有使用费，占有使用费按照租金的50%，从2013年5月1日计算至2013年12月21日止”明显错误。其一，结合上述第一点，既然上诉人与第三人的合同并未解除，本案不存在场地占有使用费，且根据合同相对性，被上诉人也无权要求上诉人支付租金。其二，上诉人作为房屋承租方，向第三人交付租金，第三人作为房屋出租房，应保障商场安全、卫生，使商户能够正常经营。然而，租期未到，第三人于2013年4月26日断水断电，2013年5月6日擅自将商场关闭，停止向上诉人提供相应服务，该行为违反了合同义务，上诉人无法正常经营，因此，上诉人无需支付涉案房屋占有使用费。退一万步说，在商场关闭期间，租赁房屋的功能及租赁价值已发生改变，失去了对外经营产生经济效应的功能，占有使用费按照租金的50%收取，明显过高。其三，第三人，恶意扣押上诉人财产，上诉人无法将财产搬离商场，不属于占用涉案房屋。第三人将商场关闭后，将大门封锁，并派专人把守，商户如需进入商场需要经过严格把关，且无法将其所有的财产全部搬离出商场。第三人恶意扣押上诉人财产后，被上诉人要求上诉人支付房屋占有使用费，无任何法律依据。三、一审判决适用法律错误。因第三人无权解除合同，故本案不能适用《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定。应使用《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行自己的义务。上诉人根据与第三人的合同占有涉案房屋，系有权占有，因此，一审适用《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定明显错误。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，从而导致判决错误。据此，上诉人特提起上诉，请二审法院依法维护上诉人的合法权益。被上诉人万家丽家居公司答辩称：上诉人与第三人东方家园商业公司存在租赁合同关系，第三人认为上诉人存在拖欠租金的行为，根据合同约定和法律规定于2013年4月26日张贴公告，公告解除与上诉人之间的租赁关系。在本案系列案庭审中，上诉方称不知情，没有看到公告，但是从上诉人自己交的证据中可以体现其知道公告内容。因此第三人与上诉人的租赁合同关系自公告确认的日期就已经解除了。被上诉人作为租赁物的所有权人有权依据合同法的相关规定，要求上诉人腾房及承担占有使用费是正确的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。万家丽家居公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认万家丽家居公司与张军之间的租赁关系于2013年4月30日终止；2、张军支付拖欠租金758元；3、张军支付房屋占有使用费18023元（从2013年5月1日起计算至2016年1月1日止）；4、张军承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明:万家丽家居公司原名称为东方家园（长沙）装饰建材有限公司（以下简称东方家园建材公司），系长沙市芙蓉区万家丽路东侧傅家湾东方家园长沙店建材超市所处的整栋建筑物的所有权人。2008年8月1日，万家丽家居公司（出租方，甲方）与东方家园公司（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》，约定：建筑物为长沙市芙蓉区火星路东侧傅家湾的独栋整体建筑物和建筑物所占土地红线范围内的所有场地（土地使用权证号为长国用2005第042420号，房屋所有权证号为长房权芙蓉字第××900××41100××37700××40000××38号号）；租赁物业为建筑物第一层及夹层的部分，其一层建筑面积8899平方米，夹层建筑面积942平方米，合计9841平方米；甲方同意把租赁物业出租给乙方，并同意乙方无偿使用建筑物的公共区域和设施；乙方同意承租租赁物业并向甲方支付租金；乙方承租租赁物业将用于建材家居零售业务商业项目经营；合同期限为自租赁起始日起计20年。为便于对外招商及经营管理建材家居零售业务，东方家园商业公司在上述租赁地成立了东方家园家居建材商业有限公司长沙芙钰分公司（以下简称东方家园芙钰分公司）。张军与东方家园商业公司于2012年4月建立租赁关系，双方并未签订租赁合同，经当事人确认，张军租赁了东方家园商业公司芙钰店一层正入口最南侧展位，经营“东逸环保”品牌产品。面积为6平方米，月租金为12312元，另支付展位费1万元，广告费2000元。张军辩称其已付清全部租金，但没有提供相关证据予以证实。2013年4月26日，东方家园芙钰店发出公告：由于大部分商户欠租，且绝大部分商户承租合同到期，再有部分商户形成的是不定期租赁关系，公司决定，自2013年4月30日起，统一解除与各承租商户之间的租赁合同（租赁合同到期的各承租商户一律不再续签，对于不定期租赁的承租商户，即解除双方之间的不定期租赁关系）。公司决定自2013年5月6日起暂停营业，进行整顿，各经营户应在此前办理退场手续并交还场地。由于张军等部分商户认为东方家园商业公司未按照承诺履行相应的义务且管理混乱，影响商户经营，故多次向政府部门上访要求退回租金、赔偿损失或者重新签订三年以上租赁合同。后万家丽家居公司向苏金钗、娄海燕（又王建平）、刘细雄、王利明、文茂松（又龚冬林）、颜玉英等商户发出《公告约谈通知》称：“自2013年4月26日东方家园家居建材商业有限公司长沙芙钰分公司解除租赁关系公告通知发布，5月6日关闭经营场地后，你们向区，市，省政府上访，诉求东方家园赔偿损失。6月20日起我司已委派专人拟与你们洽谈，但你们却拒绝与我司委派人员面谈。你们现已返场占有我司所有物业，故特通知如下：自本公证公告约谈通知公布张贴我司物业一层入口玻璃大门处之日起十个工作日内，请你们备好原租赁相关资料到长沙市万家丽中路85号我司物业管理办公区二楼东侧店长室与我司委派人员洽谈，处理遗留问题。”湖南省长沙市长沙公证处对上述《公告约谈通知》的张贴过程以及内容进行了公证。针对上述《公告约谈通知》，张军等商户于2013年9月6日向万家丽家居公司发出《约谈通知回复》，要求明确出租方与现行实际经营管理方主体资格、指定或授权相应处理纠纷责任或法律代表等。2013年10月26日张军等商户又向东方家园芙钰公司及万家丽家居公司发出《公开声明》，该声明称物业管理方提前终止合同并停水停电构成严重违约，要求物业管理方完全履行合同并赔偿商户损失。还要求物业管理方在争议解决期间恢复供电、供水、返还商户合同原件等。还称卖场内现有门店是商户的合法财产，未经商户认可，若受到毁损、拆除，商户将索赔全部损失。由于东方家园商业公司与苏金钗进行了多次沟通，相关政府部门亦进行了多次协调，但双方均未达成一致意见。2013年11月份，东方家园商业公司与长沙敏柔装饰工程有限公司（以下简称敏柔公司）签订《室内展位拆除工程施工合同》，约定由东方家园商业公司作为发包方，敏柔公司作为承包方对长沙市万家丽中路一段85号东方家园家居建材超市一层进行拆除。2013年12月17日，东方家园商业公司通知敏柔公司及李补福进场施工拆除展位。2013年12月21日，李补福召集几十名民工对东方家园长沙店一层商铺的财物进行拆除，二十余家商户门面被拆除。张军等商户认为李补福等人系故意毁坏其财产，故向长沙市公安局芙蓉分局东屯渡派出所报案。警方介入之后，租赁场地被封锁。2015年1月26日，长沙市公安局芙蓉分局以李补福、程鹰、陈佩仪三人涉嫌故意毁坏财物罪，向长沙市芙蓉区人民检察院移送审查起诉。长沙市芙蓉区人民检察院认为李补福等人的行为不构成犯罪，决定不予起诉。2015年12月31日，东方家园商业公司作为甲方与作为乙方的万家丽家居公司签订了《债权转让协议》，协议的主要内容为：乙方为东方家园家居建材商业有限公司长沙芙钰店的物业所有权人，乙方将上述物业出租给甲方后，甲方因经营不善未按时向乙方交纳租金。目前甲方欠付乙方2013年4月1日至2015年12月31日期间租金6972018.827元。甲方承租该物业后，亦对外进行了招商转租，目前有：颜玉英承租了一层0902号门面、胡国平承租了一层0301号门面、张军承租了一层卖场正入口最南侧的门面、翁碧云承租了一层2003号门面、王利明承租了一层1304号门面、文建江承租了一层1801号门面、邹海辉承租了一层2305号门面、娄海燕承租了一层0901号门面、王景山承租了一层1001号门面、廖慧蓉承租了一层2103号门面、湖南君为科技有限公司承租了一层1603号门面、湖南省福地装饰有限公司承租了一层1501号门面、蔡忠慧承租了一层1402号门面、文茂松承租了一层0201号门面，苏金钗承租了一层1301号门面、王帅承租了一层0503号门面，以及承租户刘细雄、长沙天沐家具有限公司、刘雪华，以上共计19个承租户，因种种原因没有向甲方缴纳租赁费。现甲方为偿还乙方部分债权，将对上述19户承租人的收租权及产生的相应租金、利息、违约金等权利全部转让给乙方。乙方同意受让上述全部债权。后东方家园商业公司与万家丽家居公司签订《债权转让协议》补充协议，进一步明确约定，原协议中“19个承租人的收租权及产生的相应租金、利息、违约金等权利全部转让给万家丽家居公司，万家丽家居公司同意受让上述全部债权”的“等权利”包括收回房屋、对逾期腾退房屋的经营户收取房屋占有使用费的系列权利。万家丽家居公司与第三人东方家园商业公司签订上述协议后，东方家园商业公司将上述协议邮寄给张军。万家丽家居公司认为张军欠付租金并且在租赁合同解除后一直占用租赁场地，应该支付租金及占用使用费，现万家丽家居公司已经从第三人东方家园商业公司处受让相关的权利，故于2016年2月1日向该院提起诉讼，要求确认其与张军之间的租赁关系于2013年4月30日终止，并要求张军支付拖欠的租金及占有使用费。另查明，在本案审理过程中，万家丽家居公司的名称由东方家园建材公司变更为万家丽家居公司。长沙市工商行政管理局于2017年9月11日对上述名称变更进行了核准。本案所涉租赁场地已经由万家丽家居公司收回并使用。第三人东方家园商业公司目前为多起法院执行案件的被执行单位，且已经被北京市工商行政管理局列入异常经营名录。一审法院认为：万家丽家居公司系租赁物业的所有权人。其前身东方家园建材公司与第三人东方家园商业公司当时签订《物业租赁合同》，双方约定东方家园商业公司对租赁物享有完整的经营使用权，可以采取自营、联营、合资、合作、部分转租、出租柜台或门面等各种合法商业形式使用租赁物业。东方家园商业公司随后依据其与东方家园建材公司的上述约定将整体的租赁物分割后分别转租给张军等经营户，并与张军等经营户分别签订《租赁合同》。因此，本案法律关系涉及三方当事人，两份租赁合同。三方当事人的法律关系是万家丽家居公司系出租人，第三人系承租人，张军系次承租人。涉及的两份租赁合同意思表示真实，内容没有违反法律的强制性规定，均系有效合同。本案争议的焦点问题有两个，第一，万家丽家居公司是否对张军享有主张收取租金的权利。万家丽家居公司与张军之间并没有签订租赁合同，根据合同相对性的原则，万家丽家居公司无权要求张军直接向其交付租金。万家丽家居公司现在基于其与第三人东方家园商业公司签订了《债权转让协议》，而认为第三人东方家园商业公司将收取张军拖欠的租金等权利转让给自己，因此向张军主张收取拖欠的租金。但是，根据《民法总则》及《合同法》的相关规定，权利义务应当统一。当事人转让合同应满足两个条件：第一，需经对方同意；第二，应将合同权利义务一并转让。本案中，第三人东方家园商业公司与张军之间存在债权债务的租赁合同关系，第三人东方家园商业公司与他人（万家丽家居公司）签订转让协议并没有经张军的同意，而且只将合同的债权（权利）转让，而没有转让债务（义务）。因此，第三人东方家园商业公司与万家丽家居公司签订的《债权转让协议》对张军不产生法律效力，万家丽家居公司无权依据该转让协议向张军主张收取拖欠租金。因此，对张军的此项答辩意见，予以采信，对万家丽家居公司的该项诉讼请求，该院不予支持。第二个焦点问题是万家丽家居公司是否有权要求张军的场地占用费。本案中，张军与第三人东方家园商业公司存在租赁合同关系，第三人东方家园商业公司认为张军存在拖欠租金的行为，根据合同约定和法律规定，其有权解除合同，故第三人东方家园商业公司于2013年4月26日张贴公告，公告解除与张军的租赁合同关系。庭审中张军辩称不知情，没有看到公告。但从事后张军自己的书面上访材料以及公告约谈通知书、公证书等证据，可以证实张军当时应当知道公告内容。根据法律规定，采取公告方式通知的，自公告发布之日生效。张军对解除租赁合同有异议，根据合同法及司法解释的规定，其应当在合理期限（三个月）向仲裁机构或法院主张撤销或者确认合同解除无效，但张军没有依法行使自己的权利。因此，张军与第三人东方家园商业公司的租赁合同关系自公告上确定的2013年4月30日解除。万家丽家居公司作为租赁物业的所有权人及出租人，当然有权依据物权法第三十四条及审理房屋租赁纠纷司法解释的相关规定要求次承租人腾房并支付逾期腾房占有使用费。至于场地占有使用费的计算标准，万家丽家居公司要求按租金的标准计算。该院认为，张军与第三人产生矛盾后，第三人采取张贴公告、断水断电等方式解除合同，势必对整个经营场所张军的正常经营造成影响。因此，该院酌定按照租金的50%计算场地占有使用费。此外，占有使用费的计算时间，应从合同解除的次日即2013年5月1日起，计算至2013年12月21日止，共计234天。因为2013年12月21日，第三人东方家园商业公司委托他人采取打砸等所谓的强制措施清场，张军等经营户联合向公安机关报案，公安机关已正式立案受理。从该日起，双方的法律关系由民事行为转化为刑事案件，经营场所当时也作为案发现场予以暂时封存，继续再计算占有使用费对张军不公平。因此，张军应支付占有使用费8002.8元（2052元/月÷30天×234天×50%）。另外，万家丽家居公司要求解除与张军的租赁合同关系的诉讼请求，因张军与第三人东方家园商业公司的租赁合同关系已经解除，而且万家丽家居公司现在已经对其所有的租赁物收回并使用，故该院对该项诉讼请求无需再判决。张军辩称万家丽家居公司没有主体资格，因万家丽家居公司系租赁物的所有权人，也系租赁物的出租方，因此万家丽家居公司有诉讼主体资格。张军还辩称本案过了诉讼时效，从案件审理过程中可以看出，各方为合同解除租金的交付、损害赔偿等问题一直在交涉，相关政府部门也多次介入调解，因此本案没有过诉讼时效。张军还主张因解除合同及商铺被打砸，请求损害赔偿。同样根据合同相对性原则，张军的该项主张只能向其合同相对方即第三人东方家园商业公司主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、第一百三十九条，《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十一条、第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用【中华人民共和国合同法】若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，判决如下：一、张军于判决生效之日起三日内向万家丽家居公司支付房屋占有使用费8002.8元；二、驳回万家丽家居公司的其他诉讼请求。本案受理费270元，由万家丽家居公司承担135元，张军承担135元。二审过程中，上诉人张军向本院提交新证据：三张水电费、租金的收据及发票。拟证明：上诉人张军交了租金和水电费。被上诉人发表如下质证意见：真实性无法确定，三性均有异议。不是我方收的租金，是第三人的收的。最后存根是2012年底交的租金。无法达到其证明目的。公告之后的租金都没有交。本院经审查认为，上诉人张军提供的证据显示的时间在公告前，不能达到其证明目的，本院对其关联性不予确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否有权要求上诉人支付房屋占有使用费及费用的多少。结合上诉人的上诉理由，本院评析如下：首先，上诉人称，一审判决认定“上诉人与第三人的租赁合同关系自公告上确定的2013年4月30日解除”明显与事实不符。本院认为，第三人东方家园商业公司于2013年4月26日张贴公告，明确自2013年4月30日起解除双方的租赁关系。上诉人称不知情，但从事后上诉人自己的书面上访材料以及公告约谈通知书、公证书等证据，可以证实上诉人对公告内容知情。上诉人对解除租赁合同亦未在合理期限内提出异议。因此，一审判决认定上诉人与第三人东方家园商业公司的租赁合同关系自公告上确定的2013年4月30日解除并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，上诉人称，根据合同相对性，被上诉人也无权要求上诉人支付租金。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。上诉人与第三人东方家园商业公司的租赁合同关系解除后，上诉人作为次承租人继续占用涉案租赁的店铺，被上诉人作为所有权人及出租人有权要求上诉人张军支付逾期腾房占有使用费。再则，上诉人称，占有使用费按照租金的50%收取，明显过高。本院认为，上诉人与第三人东方家园商业公司产生矛盾后，第三人东方家园商业公司采取张贴公告、断水断电等方式解除合同，势必对整个经营场所及张军的正常经营造成影响。综合本案案情，一审法院酌定按照租金的50%计算场地占有使用费并无不妥。此外，从2013年12月21日起，双方的法律关系由民事行为转化为刑事案件，经营场所当时也作为案发现场予以暂时封存，继续再计算占有使用费对上诉人不公平。一审法院将占有使用费计算至2013年12月21日较为妥当。综上分析，一审判决认定被上诉人向上诉人支付房屋占有使用费8002.8元并无不当。另，一审判决适用法律正确，上诉人认为一审判决适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人张军的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人张军负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  金新贵二〇一九年六月二十日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。