福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初831号 原告：林少良，男，1964年6月5日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：张强，福建汇德律师事务所执业律师。 被告：万象（福建）置业发展有限公司，住所地福州市台江区西环中路**负**，统一社会信用代码913501007463930820。 法定代表人：黄振明，董事长。 委托诉讼代理人：王婷婷，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张晓燕，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 原告林少良与被告万象（福建）置业发展有限公司（以下简称万象置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。林少良的委托诉讼代理人张强，万象置业公司的委托诉讼代理人张晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林少良向本院提出诉讼请求：1、万象置业公司腾空并向其返还万象置业公司非法侵占的福州市台江区西环中路691号万象商业广场X层XX铺位商铺（面积为12.24平方米）；2、万象置业公司向其赔偿自2016年5月1日起至万象置业公司向其返还案涉商铺之日止的占用费（按1425.67元/月计算，暂计至2018年12月31日止为45621.44元）；3、由万象置业公司承担本案的诉讼、评估费用。诉讼中，林少良将第二项诉讼请求变更为“万象置业公司向其赔偿自2017年1月1日起至万象置业公司向其返还案涉商铺之日止的占用费（按1425.67元/月计算，暂计至2018年12月31日止为34216.08元）”，并撤回要求万象置业公司承担本案的评估费用的诉讼请求。林少良主张的事实和理由：2006年1月3日，其与福建万象城物业管理有限公司签订《房屋委托出租协议书》。其将坐落于福州市台江区西环中路691号万象商业广场X层XX商铺委托给福建万象城物业管理有限公司代理出租，期限10年，自2006年5月1日起至2016年4月30日止。2006年12月31日，福建万象城物业管理有限公司、福建泛华房地产开发有限公司与其签订三方《协议书》，约定福建万象城物业管理有限公司将上述《房屋委托出租协议书》的权利、义务转让给福建泛华房地产开发有限公司，其同意上述转让。2010年11月11日，福建泛华房地产开发有限公司变更为万象（福建）置业发展有限公司。此后，委托出租的权利、义务由万象置业公司承继。2016年4月30日，其与万象置业公司的委托出租期满终止。委托期满前，其等业主与万象置业公司协商续租事宜。但万象置业公司提出的续租方案先是月租金80元/平方米，后又降至年租金为购房款总价款的6%，计算下来月租金不足70元/平方米，比10年前的租金还低，也远低于周边商铺，显失公平，故双方无法达成续租。委托期满后，其根据《房屋委托出租协议书》第六条第3款“甲方保留产权并自行决定处理方式”的约定，决定收回案涉商铺自营。万象置业公司却一再制造障碍，继续非法侵占。其多次以各种方式与万象置业公司交涉，包括多次律师函告，要求万象置业公司按200元/平方米/月的标准向其支付案涉商铺的占用费，但均未得到解决。贵院此前系列案判决生效后，其和代理人又多次向万象置业公司主张按生效判决所认定的占用费标准（即原合同所约定的按购房款总额9%的标准支付年租金）来计付占用费，但万象置业公司置之不理。依据《物权法》规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现双方之间的委托出租协议已经届满，其明确表示收铺自营，万象置业公司继续非法侵占案涉商铺的行为侵犯了其的合法权益，给其造成了巨大损失。现其为维护自身合法的权益，依法提起上述诉讼。 万象置业公司辩称：一、其公司已向林少良发出《关于交铺的通知》，告知林少良可前往万象商业广场收铺。其公司已经实际履行了通知交铺义务。二、其公司不存在占用案涉商铺的事实，林少良要求其公司承担2016年5月1日至返还案涉商铺之日止的占用费，林少良应对侵占事实承担举证责任，林少良并未举证证明其公司有占用案涉商铺的事实。2006年，林少良与福建万象城物业管理有限公司签订了《房屋委托出租协议书》，协议约定林少良将坐落于福州市台江区二环路与工业路交叉口378号“万象城”X层XX号铺位即案涉商铺委托福建万象城物业管理有限公司代理出租，期限10年，自2006年5月1日至2016年4月30日止。2006年12月31日，林少良、福建万象城物业管理有限公司与福建泛华房地产开发有限公司约定福建万象城物业管理有限公司将其与林少良签订的《房屋委托出租协议书》项下的所有权利义务转让给福建泛华房地产开发有限公司。2010年11月11日，福建泛华房地产开发有限公司名称变更为万象（福建）置业发展有限公司。案涉商铺的委托出租期限已于2016年4月30日届满。2016年5月1日至2016年12月31日，其公司已按原《房屋委托出租协议书》的标准（即每年按实际购房总价款的9%）向林少良支付了案涉商铺2016年5-12月的费用。林少良要求其公司承担2017年1月1日至返还案涉商铺之日止其公司侵占案涉商铺的占用费，林少良应对侵占事实承担举证责任。另，其公司曾多次通知林少良就案涉商铺确定新的商铺运营方案，以减轻因案涉商铺空置造成的损失，林少良始终未予确定。且其公司已向林少良发出《关于交铺的通知》，并附上案涉商铺已腾空的照片，告知林少良案涉商铺因租期届满已处于腾空状态，林少良可前往万象商业广场收铺。因此，其公司不存在占用案涉商铺的事实。综上所述，林少良的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，为此请求贵院依法驳回林少良的诉讼请求，以维护当事人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现就本案查明的事实及有争议的证据分别认定如下： 2006年，以林少良为甲方，福建万象城物业管理有限公司为乙方，双方签订《房屋委托出租协议书》。该协议书主要内容约定：第一条委托出租标的物。1、甲方同意将其于2006年1月3日向福建泛华房地产开发有限公司购买的坐落于福建省福州市台江区西二环路与工业路交叉口378号“万象城”X层XX号商铺（以下简称案涉商铺），全权委托乙方代理出租。2、标的物暂测建筑面积为12.2平方米（实际面积以福州市房地产管理局测量颁发的产权证为准），购房总价暂以甲方与福建泛华房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》人民币190088元为准，购房总价若因实测面积而有增减则按实际金额计算租金。第二条委托出租期限。甲方委托乙方代理出租标的物的期限为十年（从乙方接收委托标的物之日起计算）。第三条租金计算及支付。从乙方接收该标的物之日起五年内，每一年租金总额为甲方实际购房总价款的7%即2006年5月1日起至2011年4月30日止，暂定为13306元/年；从乙方接收该标的物之日起五年后到十年内间，每一年租金总额为甲方实际购房总价款的9%即2011年5月1日起至2016年4月30日止，暂定为17108元/年。乙方承诺确保委托出租的标的物在委托期内支付给甲方的租金标准为按年租金计算。即自起租之日起计算，乙方应在每3个月的前五日向甲方支付租金一次，每次支付的租金金额为年租金总额的25%。第四条出租方的变更。在委托出租期限内，甲方如将标的物转让或赠予第三方或与第三方置换资产，甲方须事先书面通知乙方，并应确保该新的房产所有者以书面形式承认并接受本协议及所有附件，同时甲方在本协议的权利、义务亦随之转给该房产新所有者……第五条双方的其他权利和义务……其中第6点乙方承诺在委托出租期限内，乙方免收甲方物业管理费，委托期满后若未续租，甲方应按政府有关规定向物业管理公司支付物业管理费。第六条委托期满的处理。委托期满双方可采用下列方式之一处理：……其中第3点甲方保留产权并自行决定处理方式。该协议还约定了争议解决方式、违约责任等条款。 诉讼中，双方对2006年12月31日福建万象城物业管理有限公司、福建泛华房地产开发有限公司及林少良三方同意将福建万象城物业管理有限公司在上述案涉《房屋委托出租协议书》中的权利、义务一并转让给福建泛华房地产开发有限公司的事实无异议。 2010年11月11日，福建泛华房地产开发有限公司变更为万象（福建）置业发展有限公司。 2014年11月21日，林少良办理了案涉商铺即福州市台江区上海街道西环中路691号（原工业路378号）万象商业广场X层XX铺位的所有权证（榕房权证Ｒ字第××号）。 2016年4月30日，案涉《房屋委托出租协议书》期限届满，万象置业公司向林少良支付租金至2016年12月31日止。 2017年3月10日万象置业公司向林少良邮寄《关于交铺的通知》，该通知主要内容为：您的商铺已处于腾空状态，请您务必于2017年3月13日前至万象商业广场“四层业主接待中心”办理收铺手续。若你逾期未前往办理收铺的，由此带来的不利后果将由您自行承担。并附万象商业广场案涉商铺腾空的照片。该邮件于2017年3月11日本人签收。 诉讼中，万象置业公司提出万象商业广场的具体楼层在产权证上的标识为1层、1.5层、2层、3层、4层，案涉商铺所在4层即为顶层，电梯标识是5层，现已整层空置，案涉商铺已处于腾空状态，故其公司通知林少良于2017年3月13日收铺。林少良表示在搁置夹层争议的前提下，确认万象置业公司提出的万象商业广场顶层（电梯标识5层）已处于空置状态。现林少良和万象置业公司均确认案涉商铺具体位置以案涉商铺所有权证及原《商品房买卖合同》上所附的图纸为准。 诉讼中，林少良主张其未收到万象置业公司发出的《关于交铺的通知》，但其表示其有自发前往收铺，受到万象置业公司的阻挠。 现就林少良提供的拟证明万象置业公司存在阻挠其收铺的证据，本院认定如下： 1、林少良提供《告知函》复印件（无原件核对），拟证明万象置业公司设置苛刻的条件，阻挠其收铺。该《告知函》主要内容是“您委托我司代为租赁的铺位，因2015年9月1日起委托租赁期限届满，故我司自委托期满后将不再向您支付租金……为此请您自2015年9月1日起按每月46元/平方米的标准向我司按年支付物业管理费，并于委托期满后一个月内向我司支付首年物业管理费。如果您按上述标准支付了首年物业管理费，请您本人携带身份证原件、产权证原件与我司共同确认所属铺位的方位，然后我司将铺位归还给您，并签署由您自营的确认书……”。该《告知函》落款单位为福建万象生活城商业管理有限责任公司，没有盖章，没有落款时间。林少良提出2015年8月大部分业主租期即将届满时，由福建万象商业管理公司陆续向业主发出，且在万象城内张贴。万象置业公司经质证提出该《告知函》不是其公司发出的，且函上也没有盖章，其公司对该《告知函》的真实性不予确认，不予认可。 本院认为，从《告知函》内容来看，该函件发出的时间是在2015年9月1日之前，且告知的对象为2015年9月1日前委托期满的业主，而本案《房屋委托出租协议书》的期满时间为2016年4月30日，与《告知函》所载告知对象不一致，且落款单位不是万象置业公司，因此该函件不能证明万象置业公司于2017年3月10日向林少良发出《关于交铺的通知》时存在要求其先交物业费再收铺的情形，故林少良关于万象置业公司阻挠其收铺的主张无据，本院不予采信。 2、林少良提供2016年12月30日福建汇德律师事务所《律师函》、福州电视台节目翻拍录像（庭审中林少良提出该节目播出时间是在2017年4月4日）、现场拍摄的张贴在万象商业公司门口的《告知函》（庭审中林少良提出拍摄时间是在2018年2月份）拟证明（1）前两批同类案件判决后，其等业主一再催促，但万象置业公司言行不一，表面函告业主收铺，但其等业主多次前去收铺时，万象置业公司仍以缴纳46元物业费等为借口，拒不配合，阻挠收铺。（2）退一步搁置楼层争议，腾空的部分商铺也被万象置业公司撬掉地板、切断水电、根本不具备交铺条件。万象置业公司经质证提出，该《告知函》系林少良重复提交，真实性无法确认，其公司质证意见与上同。对该组中的其他证据真实性无异议，对证明对象有异议。提出案涉商铺已经腾空，双方的合同并未约定交铺的条件，而且其公司已经向林少良发出书面交铺通知已经尽到返还义务。关于46元综合管理费只是告知收铺以后产生的物业费缴纳标准，其公司并未以此作为阻挠收铺的条件，实际上是林少良等业主以楼层差等理由拒不收铺。此外腾空的铺位所呈现出来的状态是林少良委托其公司出租时的状态，实际承租人只是按照租赁合同的约定在撤场时将商铺恢复原状，公共区域的水电均处于正常状态，并未切断，并非林少良所说的一片狼藉。 本院认为，2016年12月30日福建汇德律师事务所发出的《律师函》主要内容系万象城商铺的业主委托律师要求万象置业公司腾空并返还商铺及支付占用费等。就本案而言，2016年4月30日案涉《房屋委托出租协议书》约定的委托出租期限届满后，双方仍按该协议履行至2016年12月31日，故该《律师函》不能证明万象置业公司于2016年12月31日之前存在阻挠其收铺的情形。此外，万象置业公司已经于2017年3月10日向林少良发出收铺通知书。现从林少良提交福州电视台节目翻拍拟证明万象置业公司阻挠收铺的视频来看，万象公司没有提出先交物业费再配合交房，对于视频中“一旦交房就产生物业费”的提法，现结合讼争《房屋委托出租协议书》第五条第6点中关于“乙方承诺在委托出租期限内，乙方免收甲方物业管理费”的约定来看，本院认为,“一旦交房就产生物业费”这句话也仅是告知或表达交铺以后产生物业管理费，并不因此构成阻挠林少良收铺的行为。因此林少良提供的该视频光盘不能证明万象置业公司设置收铺障碍，故对林少良该主张，本院不予采信。再从林少良提供拍摄的《告知函》的内容来看，与上述《告知函》的内容完全一致，落款单位仍为福建万象生活城商业管理有限责任公司，没有盖章，没有落款时间。而且万象置业公司向林少良发出的《关于交铺的通知》中并没有设置先缴纳物业费再办理交铺的条件，因此林少良提供的该拍摄的落款为福建万象生活城商业管理有限责任公司的《告知函》无法证明万象置业公司存在阻挠其收铺的行为，在此本院不再重复评判。 关于林少良提出万象置业公司腾空并返还占用案涉商铺的诉请。 本院认为，林少良与福建万象城物业管理有限公司订立的《房屋委托出租协议书》系当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力。万象置业公司承继了福建万象城物业管理有限公司就案涉《房屋委托出租协议书》中的权利义务,委托出租期限届满后双方仍继续履行至2016年12月31日止。2017年1月1日起万象置业公司不再支付租金，2017年3月10日万象置业公司向林少良发出通知告知其于2017年3月13日收铺。诉讼中林少良提出其没有收到万象置业公司的交铺通知函的主张无据，且林少良提出万象置业公司言行不一，表面函告业主收铺，其等业主多次前去收铺时……阻挠收铺的主张，也证明了林少良已经收到万象置业公司的发出的交铺通知函。此外本院上述已经认定林少良提供的证据不能证明万象置业公司存在阻挠其收铺的行为。至于林少良上述提出在搁置夹层争议前提下，目前顶层腾空的部分商铺也被万象置业公司撬掉地板、切断水电、根本不具备交铺条件的主张。本院认为，从林少良提供的《房屋所有权证》来看案涉商铺为铺位，案涉《房屋委托出租协议书》没有注明林少良委托万象置业公司出租的案涉商铺有装修以及有水电等附属设施，且案涉《房屋委托出租协议书》对期满后交还铺位的条件也没有作出约定，因此万象置业公司将案涉商铺腾空后就视为具备了交铺条件，故对林少良提出案涉商铺不具备交铺条件的主张本院不予采纳。林少良可自行前往万象置业公司办理收回案涉商铺的手续，万象置业公司应予以配合。 关于林少良提出万象置业公司向其赔偿自2017年1月1日起至万象置业公司向其返还案涉商铺之日止的占用费的诉请。 本院认为，《房屋委托出租协议书》约定的委托租赁期限至2016年4月30日届满，万象置业公司付租至2016年12月31日，之后未再支付租金直至2017年3月10日才向林少良发出通知，告知其于同年3月13日前接收案涉商铺，因此从2017年1月1日起至2017年3月13日止这一期间万象置业公司构成对案涉商铺的占用，万象置业公司应向林少良支付2017年1月1日至2017年3月13日期间的占用费。关于占用费金额，按案涉《房屋委托出租协议书》每月租金标准1425.67元（17108元÷12个月）由万象置业公司向林少良支付2017年1月1日起至2017年3月13日止的占用费计3449.2元。关于万象置业公司应否向林少良支付2017年3月14日起的占用费争议。本院认为，上述万象置业公司已经向林少良发出交铺通知，且在交铺通知中已经告知案涉商铺处于腾空状态，诉讼中林少良没有证据证明万象置业公司在发出收铺通知期满后即2017年3月14日起仍占用案涉商铺事实，而是林少良以万象置业公司通知交铺又阻挠其收铺以及不符合交铺条件为由而怠于收回案涉商铺,因此林少良要求万象置业公司支付2017年3月14日之后的占用费诉请于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、林少良于本判决生效之日起十五日内前往万象（福建）置业发展有限公司办理福州市台江区上海街道西环中路691号（原工业路378号）万象商业广场X层XX铺位的交接手续，万象（福建）置业发展有限公司予以配合； 二、万象（福建）置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向林少良支付自2017年1月1日起至2017年3月13日止占用福州市台江区上海街道西环中路691号（原工业路378号）万象商业广场X层XX铺位的占有使用费计3449.2元； 三、驳回林少良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费940元，由林少良负担470元，万象（福建）置业发展有限公司负担470元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  黄敬宏 人民陪审员  蒋秋金 人民陪审员  郑云玉 二〇一九年六月二十四日 法官助理曾琦 书记员黄金林 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。