湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终1885号上诉人（原审被告）：湖南省中城富通置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路**富通大厦**。法定代表人:唐友龙，执行董事。诉讼代表人：湖南省中城富通置业有限公司破产管理人。负责人：徐涛，破产管理人负责人。委托诉讼代理人：徐寅罡，男，1992年5月2日出生，汉族，管理人团队成员，住湖南省桂阳县。被上诉人（原审原告）：陈燡，女，1972年9月29日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：鲁刚，湖南骏熙律师事务所律师。原审第三人：湖南浦湘信息技术有限公司，住所地湖，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路**富通大厦**v>法定代表人:王新，执行董事。上诉人湖南省中城富通置业有限公司（以下简称中城富通）因与被上诉人陈燡，原审第三人湖南浦湘信息技术有限公司（以下简称浦湘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2016）芙民初字第3290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中城富通上诉请求：1、撤销一审判决，驳回陈燡的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由陈燡承担。事实与理由：一、陈燡自2016年7月17日起就对中国城戴斯酒店第25层不再享有占有的权利。陈燡对涉案房屋的占有系基于中城富通与浦湘公司之间的《房地产合作开发协议书》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议》等约定的浦湘公司的投资回报。而2016年7月17日，湖南省高级人民法院作出（2014）湘高法民一初字第13号《民事调解书》明确了浦湘公司、中城富通、湖南省德盛科工贸有限公司（以下简称德盛公司）一致同意不按《房地产合作开发协议书》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议》约定的条件进行结算，浦湘公司投入的4230万元均为中城富通向浦湘公司的借款。浦湘公司不再享有关于中国城戴斯酒店第25层的投资回报，陈燡占有中国城戴斯酒店第25层的法律基础已经消灭。二、陈燡对涉案房屋不享有所有权。虽然中城富通与陈燡签订了《房屋买卖合同》，但陈燡未支付相应款项，且没有取得房屋产权证，涉案房屋产权仍在中城富通名下，因此，陈燡对涉案房屋不享有法律意义上的所有权。三、一审法院适用法律错误。陈燡仅对涉案房屋进行占有，一审法院在双方所有权存在争议的情形下判决要求返还房屋，适用法律明显错误。陈燡辩称：陈燡对涉案房屋享有所有权。陈燡与中城富通在2013年签订了房屋租赁合同，租赁期九年，但中城富通在2014年就没有再支付过租金了。原审第三人浦湘公司未予陈述。陈燡向一审法院起诉请求：1、判令解除双方2013年4月1日所签《房屋租赁合同》；2、判令中城富通立即将承租的陈燡房屋长沙市解放路233号中国城戴斯酒店第25层退还给陈燡；3、本案诉讼费判由中城富通承担。一审法院认定的事实：1、2013年4月1日，陈燡与中城富通签订了一份《房屋租赁合同》，约定陈燡将其名下长沙市芙蓉区解放东路233号富通大厦25层约1057平方米房产出租给中城富通，租赁期限为2013年4月1日至2022年3月31日。2015年6月29日，一审法院就中城富通拖欠上述《房屋租赁合同》项下租金一案依法作出了（2015）芙民初字第2236号民事判决，判令中城富通支付陈燡房屋租金443940元（暂计至2015年5月31日），该判决现已发生法律效力。因中城富通至今未履行租金给付义务，陈燡遂向一审法院提起本案诉讼。2、中城富通目前已进入破产还债程序。3、讼争长沙市解放路233号中国城戴斯酒店第25层原名为长沙市芙蓉区解放东路233号富通大厦第25层。2012年时，陈燡与中城富通签订了5份《长沙市商品房买卖合同》，约定中城富通将其开发的富通大厦2501、2502、2503、2505、2506号房出售给陈燡，并就价款、交房时间等事项作出了约定。签约后，陈燡以首付款、按揭贷款、抵债等形式支付了价款并实际取得了讼争房屋。现陈燡尚未取得讼争房屋的所有权证书或者不动产登记证书。4、就富通大厦的合作开发问题，浦湘公司与中城富通及其关联公司德盛公司之间曾签订过《房地产合作开发协议》及《补充协议》等合同性文件。在湖南省高级人民法院作出的（2014）湘高法民一初字第13号民事调解书中，有上述《房地产合作开发协议》及《补充协议》等合同性文件不再履行的条款，但该调解书中未发现明确涉及本案讼争房产的内容。一审法院认为：陈燡虽然尚未取得讼争房产的不动产登记证书，但其基于买卖合同关系而合法占有并出租讼争房产所产生的合法权益应予保护。中城富通在租赁合同履行期间长期、持续拖欠租金，已构成根本违约，据此陈燡有权要求解除租赁合同并收回租赁物。中城富通所称陈燡系为浦湘公司挂名代持讼争房产的抗辩理由，除其单方陈述外无其他有效证据佐证，对此一审法院不予采信。如对讼争房产的所有权归属存在争议，利害关系人可以另行诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、解除陈燡与中城富通于2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》；二、中城富通于本判决生效后五日内，将长沙市解放路233号中国城戴斯酒店第25层第2501、2502、2503、2505、2506号房屋返还给陈燡。本案一审案件受理费80元，由中城富通公司负担。本院二审诉讼期间，中城富通向本院提交以下证据：1、2013年4月1日浦湘公司向中城富通出具的《公函》，拟证明浦湘公司要求将其所分配的涉案房屋转分给浦湘公司的股东湖南千江投资有限公司（以下简称千江公司）；2、2013年4月1日千江公司向中城富通出具的《公函》，拟证明千江公司将涉案房屋转分给陈燡，但因浦湘公司与中城富通之间的纠纷和争议未能解决，所以中城富通将涉案房屋暂时交由陈燡占有；3、陈燡用涉案房屋贷款的凭证，拟证明陈燡与中城富通之间的房屋买卖合同是虚假的，只是为陈燡贷款所需而设立的虚假合同，陈燡在一审法院的另案审理中承认了此事实。陈燡、浦湘公司未向本院提交证据。经本院组织质证，陈燡对中城富通提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据2、3的真实性无异议，对证明目的有异议，反而能够证明涉案房屋的实际占有使用人为陈燡。本院认为，中城富通提交的证据均不属于二审诉讼中新证据的范畴，且证明内容均与涉案房屋的产权争议相关，与本案租赁合同关系无关联性，故本院对中城富通提交的证据均不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院另查明：本案涉案长沙市芙蓉区解放路233号中国城戴斯酒店第25层房屋的登记产权人为中城富通。本院认为：陈燡与中城富通于2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》已经一审法院（2015）芙民初字第2236号生效判决确认为合法有效，陈燡与中城富通均应按约履行义务，现中城富通长期未按约支付涉案房屋租金，已构成根本违约，故一审判决对陈燡主张解除双方《房屋租赁合同》的诉请予以支持，并无不当，本院予以维持。关于陈燡主张中城富通应将涉案房屋退还给陈燡的诉讼请求，本院认为，陈燡虽在签订《房屋租赁合同》时有权使用、出租涉案房屋，但根据本案已经查明的事实，陈燡与中城富通就涉案房屋签订《长沙市商品房买卖合同》后，陈燡至今未取得涉案房屋产权，中城富通仍为涉案房屋的登记产权人，陈燡亦未提供其现今仍享有涉案房屋使用权的有效证据，故在陈燡与中城富通就涉案房屋的产权争议尚未认定和处理前，陈燡诉请要求涉案房屋的产权人中城富通向其退还涉案房屋，缺乏事实和法律依据，本院对陈燡的该项诉请不予支持。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。综上，上诉人中城富通的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）芙民初字第3290号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）芙民初字第3290号民事判决第二项；三、驳回陈燡的其他诉讼请求。本案一审案件受理费80元，由陈燡负担40元，由湖南省中城富通置业有限公司负担40元；二审案件受理费80元，由陈燡负担40元，由湖南省中城富通置业有限公司负担40元。本判决为终审判决。审判长  周坤审判员  熊伟审判员  王勇二〇一九年六月十八日法官助理冷子剑书记员毛韧