河南省汝南县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1727民初2143号原告：张静，女，1962年08月17日出生，汉族，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：梁梦轩，广西思贝律师事务所律师。被告：张荣荣，女，1989年08月04日出生，汉族，住汝南县。委托诉讼代理人：李参军，河南安澜律师事务所律师。被告：李亚楠，女，1987年02月10日出生，汉族，住汝南县。原告张静与被告张荣荣、李亚楠申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年05月05日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年05月24日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人梁梦轩、被告张荣荣及其委托诉讼代理人李参军到庭参加诉讼。被告李亚楠无正当理由未到庭参加诉讼。证人马某出庭作证。本案现已审理终结。原告张静向本院提出诉讼请求：1、撤销被告张荣荣与被告李亚楠签订的《存量房买卖合同》；2、继续执行（2019）豫1727民初1377号民事裁定对李亚楠名下（位于汝××廷小区××单元××）房屋的查封。事实和理由：原告张静是被告李亚楠继父的姐姐，所以李亚楠称张静为“大姑”。从2018年08月09日至2019年02月23日期间，被告李亚楠夫妻以高息诱骗张静总计7386000元，事发后张静于3月11日上午起诉至汝南县法院。03月12日李亚楠一方面在微信上欺骗和威胁张静其并没有转移房产，另一方面却与张荣荣进行房产交易和转移房产过户，但因（2019）豫执1727执保36号协助执行通知书（以下简称执保36号）3月12日早上送达汝南县不动产交易中心，查封了涉案房产，故李亚楠和张荣荣无法完成房产过户。张静于03月17日才申请财产保全，03月21日汝南县法院向汝南县不动产中心送达（2019）豫1727执保42协助执行通知书（以下简称执保42号），再次查封涉案房产。04月02日被告张荣荣对张静申请的查封提出书面执行异议，2019年04月15日汝南县法院做出(2019)豫执异51号执行裁定：中止执行张静申请对涉案房屋的查封。2019年4月17日李亚楠收到51号裁定后，得知张荣荣申请执行异议得到法院支持后，给张静发微信：对不起，大姑！欠你的下辈子还！二、上述事实证明李亚楠与张荣荣签订房屋买卖合同的真实目的是为了逃避债务、转移财产而为之，交易目的不真实不合法，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款“以合法形式掩盖非法目的”的无效合同，应予撤销。三、《存量房买卖合同》的合同编号是汝存：201903120002号，但合同签订时间却是2019年3月11日，表明这是一份虚假的合同，亦属于“以合法形式掩盖非法目的”的无效合同，应予撤销。四、执保36号于03月12日早上送达交易中心，查封了涉案房屋，故在03月12日，张荣荣与李亚楠签订的《存量房买卖合同》是违法的无效的，同时张荣荣于03月12日开始也不可能合法占有涉案房产，即在本案张静查封之前，被告并没有签订合法有效的买卖合同，也没有合法占有涉案房屋。五、根据《驻马店市存量房交易资金监管办法》第十一条、第十二条规定以及汝南县不动产登记流程，被告虽然申请过户，但登记机关并未受理其申请，张荣荣亦不能举证证明未过户并非是其自身原因所导致。又因被告签订《存量房买卖合同》的时间和申请转移过户的时间都是03月12日，当时涉案房屋汝南县人民法院基于张颖颖的申请已经查封，被查封的房产禁止转移，故张荣荣没有尽到一般购房人安全谨慎的注意义务，未能过户的原因均是张荣荣本身行为违法所致，张荣荣对此具有重大过错。六、《存量房买卖合同》中约定2019年03月11日之前买方应当结清所有购房款，同时合同中也没有约定定金条款，没有约定卖方指定收款人和收款账户，故李亚楠的《收条》不具有真实性，被告张荣荣根本没有按照合同约定结清购房款，而是把其转给他人的账单当作是本案购房款交付的凭证，故本案购房款未实际结清。综上，张荣荣排除执行的异议理由完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案房产不享有排除执行的民事权益，请求人民法院判决准许执行（2019）豫1727民初1377号民事裁定，并撤销张荣荣与李亚楠签订的《存量房买卖合同》。被告张荣荣辩称，1、张荣荣与被告的购房合同是经中介所介绍，交清了全部房款，且已经实际占有该房屋，产权已经归张荣荣所有。2、张荣荣与李亚楠购房前并不认识，购房时是通过中介介绍，房款均是通过房多多支付，是善意取得房屋所有权，原告没有权利撤销张荣荣与李亚楠的房屋合同。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。被告李亚楠未提供答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对署名李亚楠的收据，证人马某的证言与张荣荣的转款凭证、张荣荣与房多多中介所工作人员万某的微信聊天内容相互印证，原告虽有异议，但未提供相反的证据予以反驳，对其异议理由，本院不予采纳。根据采信证据，本院认定如下事实：（一）张颖颖诉李亚楠、胡亚威民间借贷纠纷一案，张颖颖向本院申请诉前财产保全。本院于2019年03月12日作出（2019）豫1727财保02号民事裁定：查封了本案讼争的房产（汝南县聚豪华庭小区5幢2单元2402号房屋）。张荣荣向本院提出书面异议，认为查封的房屋归其所有，请求解除该房屋的保全措施。本院于2019年04月18日作出（2019）豫1727民初1422号之一民事裁定：解除对李亚楠名下的位于汝南县梁祝大道西侧北关桥南头聚豪华庭小区5幢二单元2402号房屋的查封。（二）张静诉李亚楠、胡亚威民间借贷纠纷一案，张静向本院申请财产保全。本院于2019年03月19日作出（2019）豫1727民初1377号民事裁定：查封汝南县聚豪华庭小区5幢2单元2402号房屋（所有权为李亚楠单独所有，所有权证号：201700001095）。本院于2019年03月21日向汝南县不动产登记中心送达了（2019）豫1727执保42号协助执行通知书，办理了查封登记。（三）2019年03月01日，张荣荣委托汝南县房多多中介所购买房屋。2019年03月10日，李亚楠将其位于汝南县聚豪华庭小区5幢二单元2402号房屋委托该中介所出售。03月11日，经业务员万某介绍，张荣荣选中李亚楠的房屋，向中介所交纳购房定金20000元，李亚楠向张荣荣交付房屋钥匙。当日，双方通过中介所签订一份存量房买卖合同（合同编号：汝存201903120002号）：李亚楠将其所有的位于汝南县聚豪华庭小区5幢二单元2402号房屋出售给张荣荣，房屋成交价为38万元，房款通过中介一次性交清，合同生效后30日内办理所有权转移登记，转让登记后15日内办理不动产登记。03月12日上午，李亚楠通过中介收取张荣荣购房款38万元，张荣荣向税收征管部门缴纳了相关税费，取得了完税证明，在汝南县房地产交易管理所办理了交易转让登记，当日下午在申请不动产登记过程中，上述房屋被查封而未完成不动产登记（系张颖颖与李亚楠民间借贷纠纷一案，本院依据张颖颖诉前财产保全申请作出的查封裁定，于2019年03月12日12时送达给汝南县不动产登记中心）。本院认为，原告以查封的房屋系李亚楠所有，应继续执行为由诉至来院，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。本案争议的焦点是：原告请求撤销被告张荣荣与被告李亚楠签订的《存量房买卖合同》是否符合法律规定？本案讼争的房屋能否成为李亚楠的被执行财产？针对第一个焦点，本院认为，讼争的房屋于本院查封前，张荣荣与李亚楠通过房屋中介完成了房屋交易，并交清了全部购房款，交纳了完税凭证，李亚楠并非无偿转让财产。同时，原告未提供证据证明：买卖双方与中介恶意串通，制造虚假合同，以不合理的低价转让房屋，因此，原告要求撤销双方签订的房屋买卖合同，不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条（因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。）的规定，本院不予支持。针对第二个焦点，本院认为，本案系金钱债权执行中排除执行异议。依据《最高人民法院》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案被告张荣荣于查封前即将房款全部交付给李亚楠，并实际占有该房屋，双方未完成产权过户登记，张荣荣自身没有过错。原告认为二被告恶意签订虚假合同，没有向本院提供证据证明，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款（在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。）的规定，原告的异议理由缺乏证据佐证，本院不予采纳。原告要求继续执行讼争的房屋，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”及最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条（申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。）的规定，本院不予支持。根据上述理由及法律、司法解释的规定，另依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张静的诉讼请求。案件受理费7000元，由原告张静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  田红卫人民陪审员  陈东升人民陪审员  张彦林二〇一九年六月六日书 记 员  乔华丽