天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终3105号上诉人(原审原告)：汪凯，男，1994年6月21日出生，汉族，住滨海新区。委托诉讼代理人：郑晓玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘波，天津律云律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：天津滨海房地产经营有限公司,住所地天津自贸区（中心商务区）响螺湾旷世国际大厦**305-30。法定代表人：陈伟，董事长。委托诉讼代理人：李敏，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖娟，天津华盛理律师事务所律师。上诉人汪凯因与被上诉人天津滨海房地产经营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2018）津0116民初2135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。汪凯上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金18885元；2.一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:一审法院认定事实不清，一审法院认定被上诉人与天津市滨海新区基础设施办公室签订《市政公用基础设施大配套工程协议书》，但对于协议内容未予以查明。一审法院对于市政配套是否因《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》而停工没有查明，且具体的停工天数亦未查明。一审法院认定法律关系混乱，适用法律错误。1.一审法院关于《关于港滨家园配套工程项目建议书的批复》的认定忽略了开发商与市配套办公室之间的合同关系，开发商主要的权利是要求配套设施按时安装，开发商对于合同主要条款的履行可以且应当预见，该批复计划建设工期长达8个月，开发商在前期未施工的情况下，应早督促履行。2.上诉人不认可停工令是不可预见的，即使停工令属于不可抗力，一审法院认定停工令发生在市政配套迟延履行期间，但我国法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故被上诉人不能据此向上诉人主张免责。3.一审法院仅认定被上诉人向上诉人发出了《延期交付告知书》，但对于发出通知的时间、内容与实际情况不符却未予以认定，被上诉人在没有及时、如实履行合同义务的情况下，不应免责。4.被上诉人对免责期限负有举证责任，被上诉人在没有举证实际停工天数的情况下，应承担不利后果。本案中逾期交房的理由不具备不可预见的特性，不构成不可抗力，同时开发商未及时、如实履行通知义务，故不应免责，请求二审法院判如所请。天津滨海房地产经营有限公司辩称，被上诉人逾期交房系因政府配套设施安装延误以及2017-2018年秋冬季政府停工令导致。被上诉人于2017年12月18日已经取得竣工验收备案证明，2017年12月31日前能够按期交付房屋。但由于政府市政配套设施未能及时完工及受停工令的影响，导致被上诉人2018年5月才将市政设施接驳安装完毕。停工令以及配套设施的延误安装，属于不可抗力，被上诉人在签订《天津市商品房买卖合同》时无法预见。双方签订《天津市商品房买卖合同》时，已将政府市政配套设施安装的延误、停工令延期交房作为顺延交房日期的情形，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。汪凯向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金共计18885元;2.判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月22日，原告汪凯作为买受人（乙方）与作为出卖人（甲方）的被告天津滨海房地产经营有限公司签订《天津市商品房买卖合同》及附件六《补充合同》，合同编号为2016-0014623。合同载明买受人汪凯地址为天津市滨海新区新城家园22-2103，联系电话为137××******。合同约定商品房销售许可证号为2015-1113-004，商品房座落于滨海新区,设计用途为住宅，建筑面积79.74平方米。商品房土地来源为出让，土地使用权限自2014年9月23日至2084年9月22日止。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为11806.87元，价款为941480元。商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年12月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期按附件六《补充合同》第五条执行。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第3种约定，追究甲方违约责任：3.见附件六《补充合同》第二条第2.1.8款。附件六《补充合同》第二条房屋交付约定，出卖人同意按照《天津市商品房买卖合同》约定时间将符合《天津市商品房买卖合同》及本补充合同约定的商品房交付给买受人，除出卖人提早或推迟交付房屋日期外，出卖人可不再另行通知交房日期。双方明确：出卖人可以选择在《天津市商品房买卖合同》第三条载明的日期前（含当日）的任一时间内交付房屋，具体的交付日期以出卖人发出的入住通知规定的时间为准。《天津市商品房买卖合同》所附交工标准不构成房屋是否满足交付使用的条件，交工标准仅作为买受人要求出卖人履行维修义务的依据，房屋交付使用条件以《天津市商品房买卖合同》第三条第一款约定为准。出卖人逾期交房超过30日的，合同继续履行。逾期30日内部分，出卖人应按买受人已经实际支付的房款的银行同期贷款利率向买受人支付利息；逾期超过30天的部分，出卖人应按买受人实际支付的房款计付存款利息，利息自约定交房时间第31日起至实际交付之日止，按银行同期存款基准利率计算。第五条约定，对《天津市商品房买卖合同》及本补充合同条款中提及的“不可抗力”一词，双方同意解释为下列任何一种或几种情况：5.1人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害，包括但不限于地震、塌方、火灾、水灾、暴风雨等；5.2发生任何不可抗拒的社会灾难或事件，包括但不限于战争、封锁、罢工、骚乱、疫病或其他××等；5.3政府市政配套设施批准和安装的延误；5.4政府相关部门未按规定程序对出卖人申报事项及时回复的行为；5.5其他为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而引起的延误；5.6其他不能预见、不能避免或不能克服的客观情况；5.7遇上述任何一种或多种情况时，《天津市商品房买卖合同》第三条规定的房屋交付期限将按不可抗力情况实际发生天数顺延，但出卖人应事后及时向买受人书面告知发生的特殊情况。因上述原因导致出卖人逾期交付该房屋的，出卖人免除相应之赔偿责任；如导致合同不能履行，合同解除互不承担违约责任。第七条通知约定，买受人保证于签订《天津市商品房买卖合同》在买受人处载明的联系方式（包括地址、电话、传真及联络人等）真实有效，若发生地址迁移或其它联络方式变更的，买受人须于该变化发生之日起三日内书面通知出卖人之客户服务部门并填写联系方式变更单或类似文件作出书面变更，否则视为买受人原提供之联系方式继续有效。若因此发生任何买受人未能收到出卖人发出的有关通知时，出卖人将不承担由此导致的任何法律责任。合同及本补充合同中涉及出卖人通知的形式包括但不限于挂号信、特快专递、天津市市级公开发行报纸或其它媒体公告、小区内公告、电话通知等，出卖人选择采用前述任何一种方式即完成书面通知义务。根据《天津市商品房买卖合同》及本补充合同，一方给另一方发送的通知等重要文件，应以书面形式并按照本补充合同记载的联系方式或对方书面通知的联系方式发送。在此，双方不可撤销地确认，只要出卖人按本补充合同第7.2条款约定的方式将通知以本补充合同第7.1条款约定的联系方式发出，则无论买受人是否实际收到上述文件，均按照下列方式视为送达：以挂号信或普通信件方式送达的，信件发生后第三日为送达日；以快递方式送达的，快递发生日次日为送达日；以人手交递方式送达的，人手交递日为送达日；以公告形式送达的，公告发出后次日为送达日。2015年12月14日，天津市滨海新区基础设施配套办公室出具《关于港滨路项目B地块（港滨嘉园）项目市政公用基础设施大配套费问题的证明》载明，天津滨海房地产经营有限公司建设的港滨路项目B地块（港滨嘉园）项目已签订《市政公用基础设施大配套工程协议书》，建设单位已按照规定缴纳市政公用基础设施大配套费。2016年11月9日，滨海新区中心商务区管理委员会做出《关于港滨家园配套工程项目建议书的批复》，项目建设的必要性为目前该小区已经建成即将交付使用，但周边无正式的市政基础设施，为提升小区居民生活质量，改善区域交通环境，方便居民出行，美化城市形象，实施此工程确有必要。项目位于中心商务区，西起港滨路，东至港医路，道路等级为城市主干路，长约0.9公里。主要建设内容包括道路工程、排水工程、照明工程及绿化工程等。计划建设周期为2016年11月至2017年7月。2017年8月7日，滨海新区中心商务区管理委员会做出《关于港滨家园配套工程可行性研究报告的批复》。批复载明，就天津滨海新区中心商务区市政环境建设投资有限公司《关于审批港滨家园配套工程可行性研究报告的请示》及附件收悉，经专家评审决定，原则同意该项目可行性研究报告及工程招标情况表的内容。本项目位于中心商务区，西起港滨路，东至港医路。道路等级为城市主干路，长约0.9公里。工程主要建设内容含道路工程、交通工程、照明工程、电力工程、通信工程、排水工程及绿化工程等。计划建设周期为2017年8月至2018年3月。2017年9月26日，滨海新区建设工程质量安全监督管理支队发出《关于加强2017-2018秋冬季停工工程项目安全管理的通知》，通知载明按照《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》及《市建委2017-2018年秋冬季建设工程现场扬尘治理攻坚行动方案》要求，新区范围内将有大部分工程停止施工。停工范围即具体时间安排为按照天津市有关文件，2017年10月1日至2018年3月31日，全市建成区内建设工程将停止土石方作业、水泥搅拌及浇筑施工，重污染天气预警期间停止使用非道路移动机械。2017年11月27日，被告公司作出《延期交付告知书》，并按原告在《天津市商品房买卖合同》中预留的地址进行EMS特快专递送达。该告知书载明，为深入贯彻落实《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的要求，天津市委、市政府联合印发《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，要求2017年10月至2018年3月期间，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑作业，停止道路工程、水利工程等土石方作业。被告公司已按照政府部门要求停止相关施工，并将在相关部门允许复工后，在确保工程质量的基础上，采取科学措施尽量减少因此带来的工期延误。上述情况在双方签订《天津市商品房买卖合同》时是无法预见的，也是无法避免与克服的，属不可抗力。鉴于此，购买商品房的交房时间相应顺延，被告公司拟定于2018年6月30日前向原告交付商品房，最终交付日期以交付通知书为准。鉴于此次延期交付系因不可抗力造成，根据相关法律规范及双方签署的《天津市商品房买卖合同》的约定，公司对此次延期交房不承担违约及赔偿责任。2018年4月12日，天津经济技术开发区建设和交通局向被告公司发出《关于加快大连东道修建进度的复函》，函中载明收到被告公司《关于加快大连东道修建进度的函》，经与滨海新城建设发展有限公司等单位沟通协调，在滨海新城建设发展有限公司的努力推动下，以及中翔水务公司、塘沽中法供水公司的大力支持下，再生水、自来水的施工单位分别将于近期进场施工，计划工期2个月，预计在6月30日前完工。2018年6月7日，被告公司取得滨海新区行政审批局下发的港滨嘉园8号楼商品房准许交付使用证。2018年6月13日，原告在被告发出的《港滨嘉园入住通知书》、《港滨嘉园入住须知》、《港滨嘉园入住手续书》上签字并办理完毕入住手续。一审法院认为，本案的争议焦点为被告延期交房原因是否符合合同约定的“不可抗力”情形，被告是否应承担违约责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自义务。合同约定交房时间为2017年12月30日前，交房条件为经竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。被告辩称其不存在违约行为，逾期交房系政府配套设施安装延误以及政府停工令影响所致，且其已履行了相应的告知义务。本案中涉诉房屋于2017年12月18日已竣工验收备案，但是取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》需要具备供水等相应的配套设施。根据已查明的事实，被告在与原告签订《天津市商品房买卖合同》之前就涉案项目已按规定缴纳了市政公用基础设施大配套费，涉案小区港滨嘉园配套工程项目包括道路工程、排水工程、照明工程及绿化工程等。诉争房屋配套工程计划建设工期于2017年8月7日调整为2017年8月至2018年3月，被告对该部分政府市政公用基础配套工程计划建设工期的调整、后续是否出现停工通知以及停工通知对该部分政府市政公用基础配套工程产生何种影响不可预见，不可避免且不能克服。双方就此政府市政公用基础配套工程的延误属于“不可抗力”因素进行了明确约定，被告就此依约向原告发出了《延期交付告知书》，对原告进行了告知，被告不存在违约行为，因此导致的商品房延期交付，被告应予免责。同时，诉争小区再生水、自来水配套工程于2018年5月27日建设完毕并接驳后，被告2018年6月7日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后将商品房进行了交付，均属合理期间，并无不妥，被告亦不存在违约行为。民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境，《市建委2017-2018年秋冬季建设工程现场扬尘治理攻坚行动方案》等文件是基于保护生态环境的目的，出于公共利益的考量作出的，无论原、被告，抑或政府市政公用基础配套工程的建设，均受之约束，民事主体均应当为公共利益作出自己的利益让渡。如上述，被告并不存在逾期交付商品房的违约情节，就原告所诉要求被告承担违约责任的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：“驳回原告汪凯的诉讼请求。案件受理费减半收取计136元，由原告汪凯负担。”二审中，汪凯为证明其诉讼主张提交以下证据：证据一、《市政公用基础大配套工程协议书》，拟证明：1.开发商与管委会、市政配套办公室之间存在合同关系，对于大配套工程具体的施工安排，开发商可以预见，因此市政配套的延期不属于不可抗力；2.基于三方的合同关系，因管委会未能按时完成配套工程，因第三人原因造成违约，开发商可向其主张违约责任，开发商应向上诉人赔偿逾期交房的违约责任；3.管委会不是配套施工的行政审批单位，而是组织完成大配套的施工方。证据二、天津市滨海新区中心商务区市政环境建设投资的2份请示，《关于港滨家园配套工程项目建议书审批的请示》（以下简称“建议书审批请示”）、《关于审批港滨家园配套工程可行性研究报告的请示》（以下简称“可行性研究报告的请示”），拟证明：1.本案中管委会作为大配套组织施工方，作出的批复并不是行政行为，而是委托施工的合同行为；2.市政延期不仅仅是因为政府停工令，应查明停工令影响的实际天数，不能一概免责。证据三、《公证书》，拟证明被上诉人并不满足燃气配套条件，属于违法交房。天津滨海房地产经营有限公司认为上述三组证据不属于二审的新证据，且与本案的基本事实无关联性，故不予质证。本院对上诉人提交三组证据的真实性予以确认，但不认可其证明目的。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。双方在上述合同中对于交房日期、逾期交房违约金责任及免责事由均进行了明确的约定。现双方就逾期交房后的责任承担发生争议，被上诉人是否可以免除责任，关键在于造成逾期交房原因是否属于合同约定的免责情形。对此，本院根据双方约定的合同内容及查明的事实，逐一分析如下：首先，双方在签订的《补充合同》中对被上诉人逾期交付房屋可以免除赔偿责任的情形进行了约定，其中与争议相关的条款如下：5.3政府市政配套设施批准和安装的延误；5.4政府相关部门未按规定程序对出卖人申报事项及时回复的行为；5.5其他为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而引起的延误；5.6其他不能预见、不能避免或不能克服的客观情况；5.7遇上述任何一种或多种情况时，《天津市商品房买卖合同》第三条规定的房屋交付期限将按该情况实际发生天数顺延，但出卖人应事后及时向买受人书面告知发生的特殊情况。因上述原因导致出卖人逾期交付该房屋的，出卖人免除相应之赔偿责任；如导致合同不能履行，合同解除互不承担违约责任。其次，从被上诉人在开发建设中的义务履行情况看：1.天津市滨海新区基础设施配套办公室于2015年12月14日出具的《关于港滨路项目B地块（港滨嘉园）项目市政公用基础设施大配套费问题的证明》的内容，表明被上诉人就涉案项目早已签订《市政公用基础设施大配套工程协议书》，并按照规定缴纳了市政公用基础设施大配套费，不存在迟延缴纳或未缴纳配套费之行为。2.滨海新区中心商务区管理委员会于2016年11月9日作出的《关于港滨家园配套工程项目建议书的批复》，表明至该时点涉案小区已经建成即将交付使用，但周边无正式的市政基础设施，主要建设内容包括道路工程、排水工程、照明工程及绿化工程等，计划建设周期原定为自2016年11月至2017年7月。滨海新区中心商务区管理委员会于2017年8月7日作出《关于港滨家园配套工程可行性研究报告的批复》，表明至该时点经专家评审决定，原则同意该项目可行性研究报告及工程招标情况表的内容。工程主要建设内容含道路工程、交通工程、照明工程、电力工程、通信工程、排水工程及绿化工程等。计划建设周期为2017年8月至2018年3月。上述情形表明涉案小区的市政配套工程的施工建设，一是需要报请行政主管部门批准；二是行政主管部门在批准建设前需要就项目的可行性进行专家论证；三是行政主管部门对市政配套工程批准的建设周期已然超过了双方当事人约定的交房期限。从这一事实上看市政配套工程的迟延建设并非被上诉人自身过错行为所导致。3.在市政配套工程的施工周期内，滨海新区建设工程质量安全监督管理支队于2017年9月26日发出《关于加强2017-2018秋冬季停工工程项目安全管理的通知》，要求按照天津市有关文件的规定，全市建成区内建设工程自2017年10月1日至2018年3月31日停止土石方作业、水泥搅拌及浇筑施工，重污染天气预警期间停止使用非道路移动机械。涉案项目市政配套所涉及的道路工程、交通工程、照明工程、电力工程、通信工程、排水工程及绿化工程的施工受上述政府停工令的影响显而易见，且上述情形的发生亦不可归责于被上诉人。4.被上诉人已按上诉人在《天津市商品房买卖合同》中预留的地址，以EMS特快专递的方式向上诉人送达了《延期交付告知书》，言明了延期交房的理由并承诺将在相关部门允许复工后，在确保工程质量的基础上，采取科学措施尽量减少因此带来的工期延误。被上诉人的上述行为亦符合双方关于通知送达的约定。本案的在案证据不能证明上诉人对《延期交付告知书》的内容持有异议。5.天津经济技术开发区建设和交通局于2018年4月12日向被上诉人发出《关于加快大连东道修建进度的复函》，函中载明收到被上诉人催促《关于加快大连东道修建进度的函》，承诺再生水、自来水的施工预计在6月30日前完工。此一节表明在市政配套工程的施工工程中，被上诉人履行了必要的催促责任，不存在怠于履行义务之行为。6.被上诉人于2018年6月7日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，及时地向上诉人发出《港滨嘉园入住通知书》、《港滨嘉园入住须知》、《港滨嘉园入住手续书》等，上诉人亦已办理完毕入住手续。基于上述事实对照双方在《补充合同》中约定的被上诉人可以免责的条款，一审法院综合涉案项目的开工时间、交房时间、政府停工令、政府配套设施的进度和合同的约定等，认定被上诉人逾期交房六个月左右符合双方合同中约定的免责情形，属于不可归责于被上诉人的客观因素，并判决驳回上诉人诉讼请求的处理结果，与事实相符，与双方约定不悖,本院予以维持。上诉人关于一审法院认定事实不清、法律关系混乱的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人汪凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费272元，由上诉人汪凯负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 孟 夏审判员 庞 艺二〇一九年六月二十日书记员 李珊珊