天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初5631号原告：天津市红磡物业经营管理有限公司，住所：天津市津**双港镇红磡领世郡普霖花园别墅256-3。法定代表人：季成明，职务：董事长。委托诉讼代理人：徐桂兰，该公司职工。被告：陈健，男，1983年6月5日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。原告天津市红磡物业经营管理有限公司诉被告陈健物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市红磡物业经营管理有限公司（以下简称“红磡公司”）的委托诉讼代理人徐桂兰，被告陈健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。红磡公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付自2015年4月1日至2019年4月30日的物业费8,526元。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：红磡公司依约为陈健坐落于天津市津南区房屋提供物业服务，但被告拖欠2015年4月1日至2019年4月30日的物业费，原告多次向被告索要无果，为维护自身合法权利，故诉至人民法院。陈健辩称，自己确系津**常春藤花园房屋的产权人，红磡公司陈述的建筑面积属实，欠费期间记不清，不同意红磡公司的诉讼请求，只同意交两年的物业费。事实及理由：1、楼下一楼业主私搭乱盖严重，很多业主养狗。2、小区随便进车，车堵在主干道上和楼下非停车位上，导致正常业主的车没地方停。3、没收到过催缴函，欠费时间不明。庭审中，红磡公司对业主提到的问题不予认可，养狗问题，天津市已出台相关条例进行治理，红磡公司也尽到了劝说业主的义务。私搭乱建问题，红磡公司也向相关业主发函、上报综合执法，已经尽到管理义务。车辆问题，因业主长期不在此居住，故不了解情况，现涉案小区已经实行蓝牙车辆进出，不存在车辆乱停放问题。结合原、被告提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：2007年8月20日，红磡公司与案外人天津市红磡房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由红磡公司为天津市津南区双港镇红磡领世郡常春藤花园3期提供物业管理服务。该合同约定：竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.6元由业主交纳；业主于每月20日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。合同同时约定了物业服务内容及标准。陈健系天津市津**双港镇微山南路西侧常春藤花园房屋的产权人，该房屋建筑面积为108.76平方米，欠付2015年4月1日至2019年4月30日的物业服务费。红磡公司在涉案小区的物业服务虽存在瑕疵，但基本能够完成合同义务。此案虽经人民法院调解，双方未能达成一致调解协议。本院认为，物业服务企业依法与建设单位签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。物业服务企业与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，1、《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定：“住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.6元由业主交纳；业主于每月20日前交纳”，故本案红磡公司以每月每平方米1.6元向陈健主张物业费，符合有关约定。2、红磡公司的服务基本能够达到合同约定的服务标准，故有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。结合被告反映的车位管理问题及本院实地考察情况，本院认为，原告物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持；3、陈健抗辩的私搭乱建问题，因物业服务企业不具备执法权，被告可向有关执法单位进行控告，如影响其相邻权益，可依据物权法有关规定主张相邻权纠纷，但不属于本案审理范畴。但需要指出，尽管物业服务企业不具备执法权，但如果物业服务企业在业主私搭乱建之初，能够严格管控工程车辆、运送砂石料车辆在小区的进出，并及时报告相关政府部门，显然部分违章建筑是可控的，因此小区是否存在违章建筑、违章建筑的发生率、能够从侧面反映出物业公司是否实际履行了管理责任。陈健抗辩的养狗问题，可以按照《天津市养犬管理条例》及《天津市文明行为促进条例》的规定向主管机关反应，不能将养犬业主的不文明或过错加之于物业服务企业。4、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈健虽对欠费期间存有异议，作为负有交费义务的一方，未向法庭提交就红磡公司主张的欠费期间已交费证据，故对红磡公司主张的欠费期间，本院予以确认。综合考虑后，对原告所主张的2015年4月1日至2019年4月30日的物业费，本院酌情予以支持90%，经核算，108.76平方米×1.6元/月/平方米×49个月×90%=7,674.11元。需要指出，原告作为小区的物业服务公司，负责小区内日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、公共管道的维护和养护、化粪井的清掏、小区安保及环境卫生等事务，已经尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的全面与完善，力求赢得广大业主的理解和支持。作为业主亦应及时运用法律武器以维护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段消极维权，最终可能影响其合法权益的实现。被告长期拖欠物业费此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、陈健于本判决生效后三日内给付天津市红磡物业经营管理有限公司2015年4月1日至2019年4月30日的物业费计7,674.11元。二、驳回天津市红磡物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如陈健未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由天津市红磡物业经营管理有限公司承担2.50元，由陈健承担22.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇一九年六月十日书记员  张 虹附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。