北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初39104号原告（反诉被告）：北京市八一学校附属玉泉中学，住所地北京市海淀区厢红旗东门外**。统一社会信用代码121101084008951226。法定代表人：沈军，该学校校长。委托诉讼代理人：胡政生，北京市海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王肖东，北京市海润天睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：张国良，男，1963年5月3日出生，汉族，住北京市海淀区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：魏晋，北京中臬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蛟龙(张国良之子)，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京市八一学校附属玉泉中学（以下简称玉泉中学）诉被告（反诉原告）张国良委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）玉泉中学的委托诉讼代理人胡政生、王肖东，被告（反诉原告）张国良的委托诉讼代理人魏晋、张蛟龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉泉中学向本院提出诉讼请求，要求判令张国良：1、将位于北京市海淀区青龙桥黑山扈xxx号院（以下简称涉案房屋）内全部房屋腾空交予我方；2、承担拆除其自建房屋的费用；3、赔偿我校因其占用房屋给我方造成的经济损失，自2016年12月1日起计算至实际腾空房屋之日止，按照每月3万元的租金标准赔偿；4、承担本案诉讼费、鉴定费。事实与理由：我校原为北京市第六十七中学，后更名为北京市八一学校附属玉泉中学，更名后仍为海淀区教委所属独立法人的财政补助事业单位，我校在办理更名手续并清资产的时候发现张国良未经同意私自占用涉案房屋中攻击82.49平方米的房屋，并在该院内私自搭建136.75平方米的房屋，张国良将上述房屋用于居住及经营，经我校多次要求拆除及腾退均不搭理，故现诉至法院。张国良辩称，2003年玉泉中学之前的校长任某安排我到黑山扈宿舍做房屋维护看管工作，当时双方口头协议约定其涉案房屋当中的三间半房屋可以由我居住，我负责黑山扈宿舍区的防火、防洪、危房加固改造，所有费用由我承担，学校不承担；并同意我在该院落内自建房屋；同时约定若遇上政府拆迁，我自建房的赔偿费归我所有，学校宿舍的赔偿费用归学校所有，在看护、维护学校宿舍期间，所产生的维修费用均由我承担，并要求我对涉案院落的房屋进行加固、重建所有危房后才能入住，产生的费用在之后的拆迁补充中给予我补偿；并要求我对院落内的给水管道进行改造疏通，排水系统、污水井、化粪池、枯树砍伐等均由我承担，上述费用均约定在之后的拆迁补偿中给予我补偿；看护期间房屋的维修费也由我承担，之后在拆迁补偿中给予我补偿；看护期间的看护费也在日后补偿。上述的口头约定，我方有67中原校长任某出具的一份证明。本案中玉泉中学向我提出恢复原状，没有事实和法律依据。证人证言当中，可以证实本案不是租赁合同纠纷，是委托看护关系，玉泉中学从未与我订立过书面或者口头协议，也从未主张过租金。关于腾空房屋，经过庭审审理已经查明，1-5房屋以及我自建的8-17号房屋由我控制，上次庭审后玉泉中学已经向房屋属地城管举报，城管已经责令将院内自建房屋限期拆除，因此，除了1-5、8-17号房屋我可以承担腾空的义务，18-27号房屋没有义务腾空交付，玉泉中学主张的第三项诉讼请求没有法律依据。另外，关于自建房屋，在证人的证言中也载明了我自建房屋的赔偿费用应归本人所有，玉泉中学是默许我看护房屋期间是可以自建房屋的，现因自建房屋已经被城管责令限期拆除，玉泉中学主张赔偿自建房屋，证人可以证明2013年学校安排我到黑山扈宿舍做维修看护时，给我三间半房屋使用，1、2号房屋并不是学校的房屋，是案外人使用的房屋，因此，玉泉中学主张的被告占用房屋赔偿原告经济损失的说法没有法律依据。针对玉泉中学的诉求，我方提起反诉，要求判令玉泉中学：1、给付我方2003年3月-2019年4月的房屋看护费447090元；2、给付我方2003年3月-2017年4月的房屋维护、加固的补偿费用724253元。3、承担诉讼费及评估费。玉泉中学针对反诉辩称，我校不同意张国良的反诉请求，双方是房屋出租的法律关系，不是其所述的房屋看护关系；张国良自建房屋是其单方行为，是无效的，我校没有同意建房；我校不同意支付看护费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：玉泉中学原系北京市第六十七中学。位于北京市海淀区青龙桥黑山扈**院所有权人系北京市海淀区教育局，由玉泉中学使用。2003年3月，张国良住进该院3间房屋内，后在该院进行自建房屋,部分房屋对外出租经营。诉讼中，双方确认：该院内第1号至第5号房屋系张国良占用的原玉泉中学的房屋，第8号至第17号房屋系张国良在该院内自建房屋，其余房屋不由张国良占有使用。张国良认可目前其中1号、2号、9-11号房屋自住，3号、4号、8号、13号出租，5号、12号、14-17号房屋空置。张国良申请对涉案院内的不动产，包括原房屋（产权隶属玉泉中学）的扩改建、张国良自建房屋（不含土地使用权）以及室外工程市场价值进行评估，本院依法委托北京联首资产评估事务所有限公司进行评估，该公司于2018年12月28日出具《资产评估报告》，评估结论项目工程总价为724253元，其中新建房屋部分工程造价562529.46元，原有房屋改扩建工程造价67885.87元，室外工程造价93837.75元。张国良预交评估费1万元。现玉泉中学主张其与张国良系房屋出租关系，张国良主张双方系委托合同关系。经本院询问，张国良称其于2003年受原六十七中校长任某委托看护房屋，当时对看护费用没有约定，之后张国良对院内房屋加建和改造，因想着如果拆迁的话自建房能得到补偿，就没有向学校主张看护费。张国良申请证人任某出庭作证，任某原系六十七中学的校长，其称于2003年左右安排张国良代为看管房屋，没有约定报酬，也没有向张国良承诺如房屋拆迁将会补偿张国良自建房屋及看护费用,任某同时表示，因原有房屋太破旧，不具备居住条件，张国良可以对房屋进行修缮和维护，以保证正常的居住条件。本院认为，玉泉中学与张国良就本案的法律关系存在争议，玉泉中学主张其与张国良系租赁合同关系，张国良主张双方系委托合同关系。根据相关法律规定，双方当事人应就各自主张的合同关系承担举证责任，玉泉中学未就其主张的租赁合同提交证据予以证明，张国良提交了原六十七中学校长的证言，根据其证言内容可以确认，原六十七中学曾委托张国良自2003年3月起代为看管涉案院内房屋，故本院认定张国良与玉泉中学之间成立委托合同关系。按照法律规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。现玉泉中学要求张国良腾退房屋，实质是要求解除双方的委托合同，其该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。玉泉中学要求张国良支付占用房屋的经济损失，鉴于涉案院落系玉泉中学委托张国良进行看护，而非强国良擅自占有使用，故玉泉中学的该项的诉讼请求，没有相应的事实和法律依据，本院不予支持。玉泉中学要求张国良承担拆除自建房屋的费用，但根据庭审查明的事实，目前自建房屋尚未拆除，相应费用尚未产生且金额并不明确，故玉泉中学要求张国良承担拆除自建房的费用，本院不予支持。张国良要求玉泉中学支付看护费用，根据任某的证人证言，当时双方并未明确约定看护费用，故本院对张国良的该项诉讼请求不予支持。张国良要求支付房屋维护、加固所支出的费用，按照法律规定，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息，考虑到原房屋破旧无法居住使用，张国良为了完成委托事项，对房屋进行了修缮，以使涉案房屋能够达到基本的使用条件，从而维护了玉泉中学的财产权益，玉泉中学也客观上因此获益，现本院已判令张国良返还上述房屋，故玉泉中学应对张国良支出的必要费用进行补偿，就补偿费的具体数额，本院对张国良主张的原有房屋改扩建工程造价67885.87元和室外工程造价93837.75元予以支持，新建房屋因不具有规划审批手续，对于该部分费用，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十八条、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张国良于本判决生效之日起十日内腾退其占用的位于北京市海淀区青龙桥黑山扈xxx号院内的第1至5号、第8至17号房屋（详见附图）；二、北京市八一学校附属玉泉中学于本判决生效之日起七日内向张国良支付房屋维护、加固的补偿费用161723.62元；三、驳回北京市八一学校附属玉泉中学其他诉讼请求；四、驳回张国良的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费1万元，由北京市八一学校附属玉泉中学负担5000元，于本判决生效后七日内交纳；由张国良负担5000元，已交纳。案件受理费35元（北京市八一学校附属玉泉中学已预交），由北京市八一学校附属玉泉中学负担18元，由张国良负担17元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费19738元（张国良已预交），由张国良负担16203元，由北京市八一学校附属玉泉中学负担3535元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 喜审 判 员  卢 秋人民陪审员  马仲兰二〇一九年六月二十八日书 记 员  王凤怡