广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终9177号上诉人（原审被告）：曹宇。委托诉讼代理人：郑伟，广东君言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯婉玲。委托诉讼代理人：庄璇惠，广东金联律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘杰英，广东金联律师事务所律师。原审被告：曹朝阳。上诉人曹宇因与被上诉人侯婉玲及原审被告曹朝阳合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。原审被告曹朝阳经本院传票传唤，无正当理由二审未到庭应诉。本案现已审理终结。上诉人曹宇上诉请求：1.撤销一审判决第一项或改判曹宇无需向侯婉玲支付广州××服装城商场一层×号商铺租金215752元；2.一、二审案件受理费由侯婉玲承担。事实和理由：一审判决对曹宇与侯婉玲签订的《转让协议书》系转让经营权合同而非转租关系的事实认定错误，从而作出错误判决。侯婉玲与广州××服装城发展有限公司（以下简称××公司）签订的《物业租赁合同》约定，侯婉玲承租××公司位于广州市荔湾区××街×、×号广州××服装城商场一层×商铺，租赁期限为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日止。2014年5月侯婉玲又与曹宇签订《转让协议书》约定，侯婉玲将广州××服装城×号商铺转让给曹宇，共计4780000元。该《转让协议书》签订后，曹宇按约定分三次将该款项足额支付给了侯婉玲，侯婉玲也按时向出租方支付租金。侯婉玲利用《转让协议书》对合同性质约定不明的漏洞主张该协议是转让经营权合同，要求曹宇重复支付租金，企图获得不当得利。但侯婉玲在一审过程中提交的由×商铺业主××公司出具的《证明》写明×商铺是由侯婉玲转租给曹宇的。故曹宇的主张与侯婉玲提供的上述由××公司出具的《证明》均表明曹宇与侯婉玲签订的《转让协议书》是转租合同。而一审判决无视该证据，推定双方签订的《转租协议书》是转让经营权合同，并据此作出错误判决，严重侵害了曹宇的合法权益，依法应予撤销或改判曹宇无需承担该责任。另外，侯婉玲要求支付至2018年7月31日的租金，而一审法院超过其诉讼请求判令曹宇支付至2018年8月31日的租金，侵害了曹宇的合法权益。被上诉人侯婉玲辩称：第一，案涉商铺转让费不是租金，是一项独立的款项。商铺承租权转让实际上是商铺经营权的转让，内含巨大经济价值，商铺转让费的支付亦符合租赁市场的交易习惯，司法实践中也有大量案件明确了此项交易习惯。第二，案涉租金是因曹宇违约为侯婉玲造成的实际损失。案涉《转让协议书》约定租金等其他费用均由曹宇自行承担，因曹宇未按合同约定与××公司重新签订租赁合同导致侯婉玲需继续向××公司支付租金等相关费用，故租金是侯婉玲的实际损失。曹宇主张转让费即为租金，属偷换概念，无视客观事实的不诚信行为。原审被告曹朝阳二审未到庭应诉答辩。原审原告侯婉玲向一审法院起诉请求：1.曹宇、曹朝阳向侯婉玲支付从2016年1月1日至2018年7月31日垫付的租金454237元（其中，2016年1月1日至2017年12月31日的月租金为11529元，2018年1月1日至2018年7月31日的月租金为25363元）；2.曹宇、曹朝阳向侯婉玲支付从2015年12月1日到2018年5月31日的商场公摊水电费17490元；3.曹宇、曹朝阳向侯婉玲支付从2015年11月1日至2018年7月31日的物业管理费及经营服务费194112元（其中，2015年11月1日至11月30日合计2336元，2015年12月1日至2018年7月31日每月5993元）；4.曹宇、曹朝阳支付逾期支付商铺转让费的资金占用费（按2014年12月1日中国人民银行同期贷款年利率5.6%计算；其中2014年12月1日至2015年1月28日，以1280000元为本金，2015年1月29日至2015年2月14日，以780000元为本金，2015年2月15日至2015年3月15日，以630000元为本金，2015年3月16日至2015年4月7日，以380000元为本金，从2015年4月8日至2016年2月1日，以180000元为本金）；5.曹宇、曹朝阳支付逾期支付租金的资金占用费（按中国人民银行同期贷款年利率5.6%计算，以454237元为本金，自2018年6月22日起计至付清之日）；6.曹宇、曹朝阳支付逾期支付商场公摊水电费、物业管理费及经营服务费的资金占用费（按中国人民银行同期贷款年利率5.6%计算，以211602元为本金，自2018年6月22日起计至付清之日止）；7.曹宇、曹朝阳继续履行《转让协议书》，协助侯婉玲向广州××服装城申请转名，将广州××服装城×档转名至曹宇、曹朝阳名下，相关转名费由曹宇、曹朝阳承担；8.本案的受理费由曹宇、曹朝阳承担。一审法院认定事实：侯婉玲（乙方）与案外人××公司（甲方）签订《物业租赁合同》约定，第一条乙方分别向甲方租赁广州市荔湾区××街×、×号广州××服装城商场一层×号商铺，建筑面积83.24平方米，租赁期限为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日止；双方同意按建筑面积计算物业租金、管理费及其他各项费用；第二条物业租金：自2014年1月1日起至2015年12月31日，租金为0元/月，2016年1月1日至2017年12月31日，月租金为11529元/月，2018年1月1日至2019年12月31日，月租金为25363元/月……；乙方应于每月8日前缴交下一月度的租金及相关费用；租赁期间，乙方应按时缴纳该物业的物业管理费及经营服务费，缴纳商场公摊水/电费等等。另侯婉玲（乙方）与广州××物业经营管理有限公司（甲方）就×号铺签订了《物业服务合同》约定，第一条乙方委托甲方提供物业服务的期限自2014年1月1日至2023年12月31日；双方同意按建筑面积计算物业管理费、经营服务费及相关费用；第二条自2014年1月1日起至2017年3月31日，物业管理费及经营服务费为5993元/月，自2017年4月1日起物业管理费及经营服务费递增，在双方约定的基础上按广州市商业物业管理费收费标准执行；乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月度的物业管理费及经营服务费；租赁期间乙方应按时缴纳商场公摊水/电费等等。2014年5月，侯婉玲（甲方）与曹宇（乙方）签订《转让协议书》约定，甲方将广州××服装城×档转让给乙方，共计4780000元；乙方于2014年5月17日付首次定金1000000元，于2014年6月17日付第二次定金1000000元，于2014年8月17日付第三次定金1000000元，于2014年11月30日或之前付清尾款1780000元；档口从2014年5月17日起由乙方使用，档口内一切管理费、电费及杂费由乙方承担；甲乙双方在2015年2月15日期间必须向广州××服装城申请转名，超出期限按第四项违约处理。特殊情况双方协议再定。如因广州××服装城特殊情况未能转名成功，甲方需无息退还乙方所交所有款项等等。双方又以文字在合同上加注约定：定金500000元于2014年11月21日付，于2015年2月15日乙方同时再付尾数1280000元，并同时到××办理过户和签租赁合约转入乙方名下。合同签订后，曹宇依约向侯婉玲支付了首次、二次、三次及最后一笔定金合共3500000；余款1280000元被告分别于2015年1月29日支付了500000元，于2015年2月15日支付了150000元，于2015年3月16日支付了250000元，于2015年4月8日支付了200000元，于2016年2月2日支付了180000元。另曹宇于2014年5月17日接收案涉商铺，将×档与另案中的×档、×档打通，以“××服饰”招牌进行经营。2017年12月，侯婉玲（甲方）与曹宇（乙方）签订《补充协议》约定，因甲方正在向广州××服装城申请将×档商铺的租赁期限从10年延长至13年，乙方为了延长其对×档商铺的租赁期限，向甲方申请并经甲方同意甲方将协助乙方向广州××服装城办理转名申请的期限延长至2018年3月30日至2018年6月30日期间等等。另查，××公司于2018年8月22日出具《证明》，内容为确认侯婉玲将×铺转租给曹宇、曹朝阳两人。侯婉玲为证明其已结清案涉×铺的租金、商场公摊水电费、物业管理费及经营服务费的事实，提供了××公司及广州××物业经营管理有限公司于2018年8月31日出具的两份《结清证明》及相应的收据，其中，2016年1月至2017年12月期间的月租金为2184元，共24个月，合计52416元；2018年1月至2018年3月期间的月租金为14412元，共3个月，合计43236元；2018年4月至2018年8月期间的月租金为24020元，共5个月，合计120100元；以上租金合计215752元。2015年1月至2018年8月期间的商场公摊水电费每月为552元，共44个月，合计24288元；2015年1月至2018年8月期间的物业管理费及经营服务费每月为5676元，共44个月，合计249744元，以上公摊水电费和物业管理费及经营服务费合计274032元。侯婉玲提供的收款收据每月缴费的金额与上述《结清证明》中每月支付的标准一致。侯婉玲为证明曹朝阳为案涉商铺的共同经营者，提供了曹朝阳支付×铺转让费的银行流水、“××”商标注册信息的查册页，显示该商标的持有人系广州市××服饰有限公司，法人代表为曹朝阳。为证明侯婉玲曾在约定期间要求曹宇、曹朝阳配合办理转名手续，提供了微信截图。曹宇、曹朝阳对《结清证明》及收据、“××”商标及广州市××服饰有限公司的登记资料、微信截图均不予确认；对银行流水的真实性确认，但认为无法证明侯婉玲的主张。曹宇为证明曹朝阳与本案无关，曹宇只是通过曹朝阳的银行账户支付了部分转租租金的事实，提供了的银行转账记录。侯婉玲确认证据的真实性，但认为该证据仅能证明曹宇向侯婉玲支付的金额，不能证明曹朝阳的主体是否适格。庭审中，曹宇、曹朝阳表示同意配合侯婉玲按照约定办理转名手续。一审法院认为：关于侯婉玲与曹宇签订的《转让协议书》的定性，结合协议书的以下内容：侯婉玲将×档转让给曹宇；转让款为478万元；曹宇支付尾数的同时双方办理过户和签约手续，转入曹宇名下；如未能转名成功，侯婉玲无息退还款项等，可以认定该《转让协议书》实为转让经营权的合同。协议书中约定的转让款478万元应为曹宇受让案涉×档经营权应向侯婉玲支付的对价，而非转租租金。该《转让协议书》为双方真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，双方均应切实履行。曹宇向侯婉玲支付了转让款，并于2014年5月17日从侯婉玲处接收案涉商铺、取得商铺的经营权，用于经营“××服饰”，至此商铺所产生的租金、公摊水电费、物业管理费及经营服务费，实为曹宇经营商铺的必要支出，应由曹宇自行承担。侯婉玲提供的由××公司和广州××物业经营管理有限公司出具的《结清证明》及单据，证明其已代曹宇清缴了2016年1月至2018年8月的租金、2015年12月至2018年8月的公摊水电费、2015年11月份（部分物业管理费）及2015年12月至2018年8月的物业管理费及经营服务费。故对于侯婉玲主张曹宇支付上述期间租金、公摊水电费、物业管理费及经营服务费的诉讼请求，一审法院予以支持，金额应以侯婉玲实际垫付的数额为准，侯婉玲诉请上述费用超出部分的诉请，一审法院不予支持。曹宇抗辩商铺转让费即是租金的主张，与合同约定不符，一审法院不予采信。对于侯婉玲要求曹宇支付逾期支付商铺转让费、租金、公摊水电费、物业管理费及经营服务费的资金占用费的诉请，缺乏合同依据，一审法院不予支持。又依据合同相对性原则，《转让协议书》的合同双方为侯婉玲和曹宇，曹宇签订合同时具备完全的民事行为能力，侯婉玲要求曹朝阳承担连带责任的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。因《转让协议书》中约定的办理转名手续属于合同设定的义务，不具有法律上的强制性，且根据侯婉玲与场地出租方××公司签订的《物业租赁合同》约定，转名手续需经××公司同意后方可办理，庭审中曹宇亦确认愿意配合侯婉玲按照约定办理转名手续，故双方可自行协商解决，一审法院对此不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，曹宇一次性向侯婉玲支付广州市荔湾区××街×、×号广州××服装城商场一层×号商铺从2016年1月1日至2018年8月31日的租金（其中，从2016年1月1日至2017年12月31日按2184元/月计付，从2018年1月1日至2018年3月31日按14412元/月计付，从2018年4月1日至2018年8月31日按24020元/月计付）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，曹宇一次性向侯婉玲支付广州市荔湾区××街×、×号广州××服装城商场一层×号商铺从2015年11月1日至2018年8月31日的物业管理费及经营服务费（其中，2015年11月应付2336元，2015年12月1日至2018年8月31日按5676元/月计付）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，曹宇一次性向侯婉玲支付广州市荔湾区××街×、×号广州××服装城商场一层×号商铺从2015年12月1日至2018年8月31日的公摊水电费（按552元/月计付）；四、驳回侯婉玲的其他诉讼请求。曹宇如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11183元，由侯婉玲负担4000元，曹宇负担7183元。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，本案于2018年8月28日一审开庭时，侯婉玲明确关于租金的诉讼请求，即租金从2016年1月1日起算，暂计至2018年6月30日，此后的租金以实际发生的为准。本院认为：侯婉玲为香港特别行政区居民，本案为涉港合同纠纷，依法应参照涉外案件审理。本案是因不动产所致的争议，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用内地法律作为解决争议的准据法。关于案涉《转让协议书》的定性问题。经查明，侯婉玲与××服装城公司签订的案涉《物业租赁合同》约定，侯婉玲向××服装城公司租赁案涉×号商铺，租赁期限自2014年1月1日至2023年12月31日止，双方按建筑面积计算物业租金、管理费及其他各项费用等。2014年5月，侯婉玲与曹宇签订的《转让协议书》约定，侯婉玲将××服装城×档转让给曹宇，共计478万元整；档口从2014年5月17日起由曹宇使用，档口内一切管理费、电费及杂费由曹宇承担；双方在2015年2月15日期间必须向××服装城申请转名，等。《转让协议书》约定曹宇需向侯婉玲支付转让费，同时还需承担管理费、电费及杂费等。因《转让协议书》约定转让的商铺实为经营权的载体，一审认定《转让协议书》实为转让经营权的合同，既符合双方合同约定的本意，也符合商铺经营权转让的商业惯例。故一审的认定和处理正确，本院依法予以维持。曹宇上诉主张《转让协议书》实为转租合同，合同约定的转让款实为租金，其无需另外支付商铺租金215752元，事实和法律依据不足，本院不予支持。关于一审判决曹宇应支付的租金是否超过侯婉玲的诉讼请求问题。经查明，侯婉玲在2018年8月28日本案一审开庭时明确关于租金的诉讼请求，即租金从2016年1月1日起算，暂计至2018年6月30日，此后的租金以实际发生的为准。侯婉玲在一审提交了有关其垫付租金的《结清证明》及单据等证据，证明其已代缴了2016年1月至2018年8月的租金。一审据此认定曹宇应向侯婉玲支付2016年1月1日至2018年8月31日的租金，并未超过侯婉玲在一审的诉讼请求。综上所述，曹宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4536元，由曹宇负担。本判决为终审判决。审判长  徐玉宝审判员  张 宾审判员  王碧玉二〇一九年六月二十四日书记员  尹艳阳王嘉宝易臻萱