安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初1756号 原告：黄云霏，女，1991年5月6日出生，汉族，住芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：牛东南，安徽君宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艳艳，安徽君宏律师事务所律师。 被告：芜湖市万达商业管理有限责任公司，住所地芜湖市南瑞新城商业街**楼，统一社会信用代码913402007728492313（1-1）。 法定代表人：吕国猛，执行董事。 被告：安徽省芜湖万达房地产开发有限公司，住所地芜湖市黄山西路**楼，统一社会信用代码913402001496524372。 法定代表人：吕国猛，执行董事。 原告黄云霏诉被告芜湖万达商业管理有限责任公司（以下简称“万达商管公司”）、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司（以下简称“万达房地产公司”）合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月13日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐艳艳到庭参加了诉讼，被告万达商管公司、万达房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告和被告芜湖万达商业管理有限责任公司签订的《委托统一经营管理合同》，并将南瑞新城商业街1号楼2楼170号房屋返还给原告；2、请求判令被告芜湖万达商业管理有限责任公司支付拖欠的收益金4239.53元，返还非法扣除的管理费3000元，并承担违约金5000元，合计11339.53元；3、请求判令被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对于第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、请求判令二被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年5月16日原告和被告芜湖万达商业管理有限责任公司签订《委托统一经营管理合同》，将南瑞新城商业街1号楼2楼170号面积为13.25平方米商铺委托被告万达商管公司统一经营管理，被告万达商管公司每年4月、10月支付收益金，且该合同对于被告逾期付款的违约责任做出了约定。按照合同的约定，被告万达商管公司在2018年4月应当支付收益金3257.71元，实际支付1557.04元，2018年10月的收益金并未支付，在2018年12月13日支付了人民币607.92元。故被告万达商管公司实际拖欠收益金为3781.95元。被告万达商管公司未经过原告的许可每年收取了管理费300元，10年合计人民币3000元应当予以返还，由于被告迟延付款，原告诉请请求其承担违约金人民币5000元。被告2018年4月未足额支付收益金后，原告一直催要但被告不予理睬。2018年12月原告再次书面催告，但被告也未能足额支付款项。故原告请求解除原告和被告芜湖万达商业管理有限责任公司签订的《委托统一经营管理合同》，并将案涉商铺返还给原告。由于被告万达房地产公司在销售房屋时通过广告明示商铺租金收益情况并暗示担保购房人受益安全，该宣传对于房屋的价格有重大的影响，因此原告认为被告万达房地产公司对于给付款项应当承担连带清偿责任。现为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼。 被告万达商管公司、万达房地产公司未作答辩。 经审理查明：原告黄云霏于2011年5月3日成为芜湖市商铺（建筑面积13.25平方米）所有权人。案外人梁志旭（甲方）与被告万达商管公司（乙方）于2005年9月27日签订《委托统一经营管理合同》两份，约定甲方委托乙方统一经营管理芜湖市（即“南瑞生活广场”）贰层170号商铺；物业建筑面积为13.25平方米；该物业委托经营管理期限为二十年，自物业出租给上海世纪联华超市发展有限公司的起租日开始计算；委托经营期间，乙方每年向甲方支付双方约定的物业收益金，双方约定委托期限12-14年，每平方米固定收益额为491.73元／年，年收益金为6515.42元；收益金每年分两次支付，支付时间为每年的4月份和10月份，每次支付金额为当年收益金的百分之五十；甲方所取得的物业收益金而产生的税费，甲方自行承担，乙方依法履行代扣代缴义务，有权从本合同第五条约定的应付给甲方的收益金中直接扣除；委托经营管理期间，甲方对其物业享有处分权、收益权，不享有占有权、使用权，不得收回该物业或将物业另行出租他人，甲方不得以任何理由撤销本合同或提前解除本合同；乙方逾期向甲方支付该物业收益金的，甲方有权要求乙方按约履行，乙方逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起甲方按每日万分之二点一向乙方收取逾期利息。2010年8月25日案外人梁志旭与原告黄云霏、被告万达商管公司签订《合同转让协议》一份。约定案外人梁志旭将其所有的位于芜湖市房屋转让给原告，并将案外人梁志旭与被告万达商管公司2005年9月27日签订的编号为2170＃《委托统一经营管理合同》中委托人的权利与义务全部转让给原告，被告万达商管公司同意案外人梁志旭将该合同中的权利与义务概况转让给原告，同意由原告享受该合同中委托人的权利、承担委托人的义务和责任。 上述合同签订后，2017年10月1日以前的收益金，万达商管公司在扣除依合同约定代扣代缴的税款后已依约给付给原告。此后万达商管公司分别于2018年4月28日、2018年12月13日向原告各支付物业收益金1437.5元、718.75元。因万达商管公司未足额支付收益金，经协商未果，原告遂以万达商管公司、万达房地产公司为被告诉至本院。 另查明：2004年11月19日，万达房地产公司（甲方）与上海世纪联华超市发展有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于芜湖市建筑物出租给乙方,建筑面积暂估为17500平方米，最终以政府有关部门实际测量所得房产证的面积为准（该面积除包含万达房地产公司出售给原告等业主的商铺外，还包含万达房地产公司自持的商铺面积，后经相关部门测量，原告等小业主持有面积为10306.70平方米、万达房地产公司自持6605.62平方米）。租赁期限20年，自甲方交付租赁物业之日起六个月为乙方的装修期，装修期甲方免收租金。如甲方提早完成装修并提前开业，则以乙方正式开业日为本合同的起租日。第12-14年度（2017、2018、2019）的年租金为517.6万元，日租金为0.81元／平方米。2008年12月万达房地产公司、万达商管公司与上海世纪联华超市发展有限公司、芜湖世纪联华发展有限公司签订《协议书》一份，约定万达房地产公司将其与上海世纪联华超市发展有限公司在2004年11月19日签订的《租赁合同》中其全部权利义务，无偿转让给万达商管公司，由万达商管公司承继该《租赁合同》中万达房地产公司的全部权利和义务；上海世纪联华超市发展有限公司将其与万达房地产公司在2004年11月19日签订的《租赁合同》中其全部权利义务，无偿转让给芜湖世纪联华发展有限公司，由芜湖世纪联华发展有限公司承继该《租赁合同》中上海世纪联华超市发展有限公司的全部权利和义务，合同四方当事人均对上述转让行为表示同意。芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店为芜湖世纪联华发展有限公司分公司，案涉场地世纪由芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店经营，其已依约向万达商管支付租金至2018年6月30日。 再查明，万达商管公司依据合同之约定为原告代扣代缴税款，根据税法及芜湖市税收政策，应纳税的税率为14.1%，其中含个人所得税为计税额的2%、房产税为计税额的12%、印花税为计税额的0.1%，综合征收率为计税额的14.1%。2017年起由于税费“营改增”政策的实施，芜湖世纪联华发展有限公司要求必须开具增值税发票。故从2017年起万达商管公司代扣代缴税款除上述为计税额的14.1%的税种外，增加了增值税为计税额的5%，城建税为计税额的0.35%，教育费附加为计税额的0.15%，地方教育费附加为计税额的0.1%，综合征收率为计税额的19.7%。计税额（不含税租金）=含税租金/1.05；含税租金即为世纪联华按0.81元/平方米/每天（第12-14年度世纪联华支付的租金）。 结合上述查明的事实，并通过与万达商管公司的会计核实，2018年4月28日万达商管公司向原告支付物业收益金1437.5元是以日租金0.81元/平方米、182天（2017年10月1日至2018年3月31日）、涉案商铺面积13.25平方米为基数扣除代扣代缴税款（以该基数除以1.05乘以税率19.7%），同时被告万达商管公司按每户户头（不以商铺数计算）收取每月代办费25元计150元（25元/月×6个月）。2018年12月13日被告万达商管公司向原告支付物业收益金718.75元，是以日租金0.81元/平方米、91天（2018年4月1日至2018年6月30日）、涉案商铺面积13.25平方米为基数扣除代扣代缴税款（以该基数除以1.05乘以税率19.7%），同时万达商管公司按每户户头（不以商铺数计算）收取每月税款代办费25元计75元（25元/月×3个月）。2017年10月1日之前代扣代缴税款，万达商管公司未收取税款代办费。 2005年8月31日，万达房地产公司作为开发商于大江晚报刊登一则南瑞生活广场商铺广告，载明南瑞生活广场商铺投资方案（所购商铺均价5000元/平方米，收益金450元/平方米/年起，从第6年起每三年递增3%）；万达房地产公司以企业实力提供更进一步的保障，在第6年和第15年设立两个回购期，开发商承诺按初始售价回购；国内超市连锁企业的龙头上海世纪联华超市与万达房地产公司签署20年租约，品牌强势联合，更有效确保广大投资人利益。2005年9月15日万达房地产公司作为开发商于大江晚报再刊登一则南瑞生活广场商铺广告，标题为“旺地金铺稳收益投资养老皆可宜9%收益稳如泰山投资立竿见影，年年收益稳定保障”。 上述事实，有原告向本院提交的原告身份证复印件、被告工商信息复印件、房产证复印件、《委托统一经营管理合同》复印件、《合同转让协议》复印件、催告函复印件、报纸广告复印件、银行流水复印件及原告当庭陈述等在卷证实。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《委托统一经营管理合同》、《合同转让协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规定，应为合法有效。本案中，案外人梁志旭将案涉房产转让给本案原告，并在被告万达商管公司同意下将该合同中属于其的权利义务让渡给本案原告，故本案原告系属《委托统一经营管理合同》合同相对方。本案中，依据合同之约定，被告万达商管公司在委托经营期间，每年4月及10月前5个工作日向原告支付双方约定的物业收益金，现被告万达商管公司未能按约足额支付收益金，经原告催要，仍未支付，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，原告要求其支付剩余收益金及逾期利息的请求与法有据，应予支持。本案的争议焦点在于：一、涉案《委托统一经营管理合同》是否应当解除及案涉商铺是否返还；二、涉案商铺2017年10月1日至2018年9月30日期间被告万达商管公司实际欠付收益金数额及逾期付款利息的认定；三、被告万达房地产公司对上述欠款是否承担连带责任。对比分析如下： 对于焦点一，依据合同约定，被告万达商管公司在委托经营期间，每年4月及10月的前5个工作日应向原告支付物业（商铺）收益金，现被告万达商管公司未能按约足额支付收益金，依法应承担相应的民事责任。原告要求其支付剩余收益金及逾期利息，于法有据，应予支持。进而，原告要求解除《委托统一经营管理合同》并返还商铺也具有一定合法、合理性。但是，综合考虑本案全部情况，对原告这一诉讼请求尚不应支持。因为，案涉《委托统一经营管理合同》已明确约定,委托经营管理期间，原告对其物业享有处分权、收益权，不享有占有权、使用权，不得收回该物业或将该物业另行出租他人，不得以任何理由撤销本合同或提前解除本合同。其次，案涉等众多商铺已通过被告方统一出租给第三人，由第三人进行实际经营，租赁期限尚未届满，如果判决解除《委托统一经营管理合同》，返还商铺，一是将导致万达商管公司无法继续履行与第三人签订的租赁合同，使第三人无法按现状继续经营，从而损害第三人的合法权益；二是案涉商铺业主人数众多，各商铺大多面积较小、位置集中，各商铺在使用效能上具有高度依存性，相关业主利益具有密切融合性，且从现有情况看，也只有部分业主要求返还商铺，如果判决返还商铺，必将有损其他业主的利益，造成社会财富的浪费，不利于社会经济发展。此外，由于案涉商铺系开放式结构，无墙体分割，未形成独立封闭使用空间，如果判决支持返还商铺，也将难以实际执行。 对于焦点二，2017年10月1日至2018年3月31日期间在不扣除税款的情况下收益金应为3257.71元（6515.42元÷2），被告万达商管公司于2018年4月仅支付原告1437.5元，但被告万达商管公司依照合同约定为原告代缴了收益金所产生的税款366.48元（0.81元/平方米/天×182天×13.25平方米÷1.05×19.7%），该款应从付给原告的收益金中直接扣除。至于被告万达商管公司在原告应获得的收益金中扣除的税款代办费150元（25元/月×6个月），因无合同之约定，故对该150元不予扣除。据此依约应于2018年4月支付的收益金在扣除被告万达商管公司已支付的1437.5元及代扣代缴的税款，被告万达商管公司实际尚欠原告2017年10月1日至2018年3月31日期间收益金1453.73元（3257.71元-1437.5元-366.48元）。2018年4月1日至2018年9月30日期间在不扣除税款的情况下收益金应为3257.71元（6515.42元÷2），被告万达商管公司于2018年12月仅支付原告718.75元，但被告万达商管公司依照合同约定为原告代缴了2018年4月1日至2018年6月30日期间收益金所产生的税款183.24元（0.81元/平方米/天×91天×13.25平方米÷1.05×19.7%），该款应从付给原告的收益金中直接扣除。而2018年7月1日至2018年9月30日期间应由原告承担的税款185.25元（0.81元/平方米/天×92天×13.25平方米÷1.05×19.7%），因被告万达商管公司尚未代扣代缴，故此款亦可从付给原告的收益金中直接扣除，并由被告万达商管公司将此款缴至税务部门。至于被告万达商管公司在原告应获得的收益金中扣除的税款代办费75元（25元/月×3个月），因无合同之约定，故对该75元不予扣除。据此依约应于2018年10月支付的收益金在扣除被告万达商管公司已支付的1114.72元及应代扣代缴的税款，被告万达商管公司实际尚欠原告2018年4月1日至2018年9月30日期间收益金2170.47元（3257.71元-718.75元-183.24元-185.25元）。综上，被告万达商管公司尚欠原告2017年10月1日至2018年9月30日期间收益金3624.2元（1453.73元+2170.47元）。根据合同约定：乙方逾期向甲方支付该物业收益金的，甲方有权要求乙方按约履行，乙方逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起甲方按每日万分之二点一向乙方收取逾期利息。因被告万达商管公司应于2018年4月给付原告2017年10月1日至2018年3月31日期间收益金实际尚欠1453.73元，故应以1453.73元为基数，按日万分之二点一，自2018年4月10日（该月第6个工作日）起计算至实际付清之日；因被告万达商管公司应于2018年10月给付原告2018年4月1日至2018年9月30日期间收益金实际尚欠2170.47元，故应以2170.47元为基数，按日万分之二点一，自2018年10月15日（该月第6个工作日）起计算至实际付清之日。超过部分，不予支持。原告诉请被告万达商管公司返还非法扣除的管理费3000元，因未提供相应证据证实，本院不予支持。 对于焦点三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告万达房地产公司在出售案涉商铺时通过广告宣传明示案涉商铺的租金收益情况并暗示其担保购房人的收益安全，该宣传内容对商铺买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响，且原告与被告万达商管公司签订的《委托统一经营管理合同》中也约定上海世纪联华超市发展有限公司持续经营期间，发展商安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对被告万达商管应付原告的物业收益金承担连带责任保证。被告万达房地产公司虽未在该合同上盖章确认，但其也在被告万达商管公司未充分履行合同义务支付原告足额收益金时予以补足，该行为可视为对该条款的追认。故被告万达房地产公司对被告万达商管公司差欠原告的收益金及逾期利息应承担连带保证责任。 综上，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告芜湖万达商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄云霏物业收益金3624.2元及逾期付款利息（分别以1453.73元为基数按日万分之二点一自2018年4月10日起计算至实际付清之日止；以2170.47元为基数按日万分之二点一自2018年10月15日起计算至实际付清之日止）； 二、被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取122元，由原告黄云霏负担83元，被告芜湖万达商业管理有限责任公司、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司负担39元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  肖迹 二〇一九年六月二十八日 书记员  戴倩 附适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。