北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初8490号原告：孙秀玲，女，1949年8月25日出生，汉族，北京内燃机集团退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王得明（孙秀玲之夫），1937年10月25日出生，北京有色金属研究总院退休职工。被告：北京市西城区房屋土地经营管理中心，住北京市西城区平安里西大街**。法定代表人：郭月，主任。委托诉讼代理人：曹彦达，男，1980年9月26日出生，北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所职工。被告：北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所（原北京市西城区房屋土地管理局德外管理所)，，住北京市西城区德外人定湖西里**楼前平房院法定代表人：张祖祥，所长。委托诉讼代理人：曹彦达，男，1980年9月26日出生，北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所职工。被告：孙秀琴，女，1954年6月12日出生，汉族，北京市燕山石化集团退休职工，住，住北京市朝阳区/div>委托诉讼代理人：孙传庆（孙秀琴之弟）。被告：孙传庆，男，1959年10月29日出生，汉族，北京三仁聚生态农业研究所职工，住，住北京市朝阳区/div>被告：孙传滨，男，1962年12月7日出生，汉族，北京市监察委职工，住，住北京市/div>委托诉讼代理人：孙传庆（孙传滨之兄）。被告：孙秀兰，女，1942年10月1日出生，汉族，南京船舶研究所退休职工，住，住江苏省南京市鼓楼区/div>委托诉讼代理人：孙传庆（孙秀兰之弟）。被告：孙秀伟，女，1957年7月26日出生，汉族，中国铁路建设总公司退休职工，住，住北京市海淀区/div>委托诉讼代理人：孙传庆（孙秀兰之弟）。被告：吴朔盾，男，1949年8月18日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市下城区。被告：吴越，男，1979年1月23日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市下城区。原告孙秀玲与被告北京市西城区房屋土地经营管理中心（以下简称西城房地中心）、北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所（原北京市西城区房屋土地管理局德外管理所，以下简称德外管理所)、孙秀琴、孙传庆、孙传滨、孙秀兰、孙秀伟、吴朔盾、吴越确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙秀玲及其委托诉讼代理人王得明，被告北京市西城区房屋土地经营管理中心及北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所的委托诉讼人曹彦达，被告孙传庆以及其作为孙秀琴，孙传滨，孙秀兰，孙秀伟的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告吴朔盾、吴越经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙秀玲向本院提出诉讼请求：1、判令北京市西城区房屋土地管理局（现为北京市西城区房屋土地经营管理中心）与孙榕友签订的《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》无效。2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年1月28日，北京市西城区房屋土地管理局（卖方）（现为北京市西城区房屋土地经营管理中心）与孙榕友（买方）签订了《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》。孙榕友于2004年1月20日因病去世，房产本一直登记在孙榕友名下。位于北京市西城区新风南里**是拆迁回迁安置房，原告户口一直在此，系被拆迁安置人之一，依据《北京市职工购买公有房住宅楼房管理办法》的规定：“凡在试点楼房中有本市城镇常住户口的现承租户，在租买自愿的原则下，均可申请购买现住房”，北京市西城区新风南里XX号房屋内有本城市城镇常住户口的现承租户及其具有购买资格的人为原告孙秀玲及父亲孙榕友，母亲丛树英。1999年在原告完全不知情的情况下，孙秀琴冒名原告在“同意购房人为产权人”的表中签下原告名字。孙传庆代替父亲孙榕友签字与北京市西城区房屋土地管理局（现为北京市西城区房屋土地经营管理中心）签订了《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》并将该房屋登记在孙榕友名下，该情形一直延续到2018年家庭析产的诉讼时，原告才知晓被冒名签字的事实。原告认为，孙秀琴冒名原告孙秀玲签字，剥夺了原告孙秀玲购买房屋的权利，冒名顶替他人签字的行为是违法的，应承担造成的后果，孙秀琴、孙传庆一手操办的与北京市西城区房屋土地管理局（现为北京市西城区房屋土地经营管理中心）签订的《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》侵犯了原告合法权益。2、被告北京市西城区房屋土地经营管理中心和北京市西城区房屋土地经营管理中心德胜管理所（原名为北京市西城区房屋土地管理局德外管理所以下简称德胜管理所）理应知道关于《优惠出售直管公有住宅楼房》北京市相关的政策、法规，并有着一套完整的销售制度，同时对购买房屋人的要负有监管、审查的权力和义务。如房屋购买申请人是否具有购买资格、户籍是否为北京市常住户口、人数、工龄折算等等相关的问题。然而，被告德胜管理所却在关键的问题上出现失察的情况，像涉诉房屋买卖的购买人的资格问题，代理人是否具有代理委托书、代理资格、权限范围，特别要指出的是在《现住房共居人口认定表》中一栏明确写明“是否同意购房人为产权人”必须要有共居人口、回迁安置人的亲笔签名，事实是该表从头到尾都是同一人填写，亲笔签名也是同一人代笔签名，明眼人一看就能判断出来，可是被告德胜管理所采取放任态度，致使代替原告虚假的亲笔签名堂而皇之的成为了真签名，以合法形式掩盖非法目的，剥夺了原告的购房权力。另外，因德胜管理所（原德外管理所）作为房屋的售卖方在与房屋购买人签订合同时承诺代为办理产权登记，就这样，作假的签字演变成法律层面的所有权证书，成为了受法律保护的物权凭证，就连原告的居住权也被无情剥夺继而丧失了。单独拥有、共同共有的所有权在法律上有明确的界定，不能混淆，否则社会秩序将变得混乱，矛盾重重，从这点上讲，德胜管理所（原德外管理所）作为房屋的售卖方在售卖房屋的过程中，存在明显的过错，应当承担相应的责任。原告认为：回迁户在直管公有住宅楼房的购买过程中，全部被安置在同一房屋单元内的共居人是一个整体，每个人都平等地享有按份购买所居房屋资格，这种购买房屋资格的权利来源是党和政府为民造福具体体现，通过购买形成的所有权应为共同共有（声明放弃权利的除外），每个平等地享有按份购买所居房屋的人，包括房屋售卖方都没有剥夺他人按份购买所居房屋资格，一旦有剥夺他人按份购买所居房屋资格情形出现，则必然构成侵权，构成对他人利益的侵害，因此必须承担相应的法律责任。如果所购房屋可以按份出售，则各自享有自己份额权利，如果所购房屋必须按套出售，则全体共居人共同享有全部权利。只有这样才能体现法律的公平、公正。所签订的合同才是合法有效的合同。孙秀琴在原告没有授权、委托的情况下违背原告意志代替原告在现住房共居人口认定表上签字，是一种严重的侵权行为，原告无论何时均不予以追认。海淀区人民法院开庭审理的另一案中，孙秀琴己经当庭明确地承认其代原告签名的事实是自主行为，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止以后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”（原告保持对孙秀琴侵权追偿的权利）。孙秀琴代原告签名的行为造成了与北京市西城区房屋土地管理局（现为北京市西城区房屋土地经营管理中心）签订的《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》是全体购买人、共居人真实意思表示的假象，是所有共居人同意孙榕友一人为产权人的假象。欺骗了售卖房屋的管理部门，同时也侵害了原告的合法权益。造成了涉案房屋所有权只登记在一人名下，排除了共同共有的真实事实。原告认为：该案中房屋的产权虽然只登记在孙榕友一人名下，但这是由于孙秀琴的违法行为所致，不能因为房屋所有权只登记在孙榕友一人名下，而否定原告曾对该房屋的权利。不动产物权登记公信力仅仅是为确保交易安全的规则，只适用于第三人，而不是在任何情形下都作为物权权属的判断规则，不动产权属证书是认定不动产权属的重要依据，但并非是唯一的证据，更不具有“绝对”的“证据力”，只要一方举出反证，证明登记册上的记载事项确有错误，人民法院就可以不受行政机关的登记限制，可以直接根据反证推翻登记，另行确定物权。综上所述，由于被告和孙秀琴的错误行为，造成了事实上的真实情况的歪曲，侵害了原告的合法权益，故请求法院判令北京市西城区房屋土地管理局（现为北京市西城区房屋土地经营管理中心）与孙榕友签订的《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》无效。另，原告认为孙传庆、孙秀琴恶意串通，他们两人是购买优惠住房的经办人，孙秀琴假冒我的签字，代表我放弃我的权利，剥夺了我的权利。孙传庆是代替孙榕友签字，在其他诉讼中孙传庆称原告让孙秀琴代笔是谎言，孙传庆是孙秀琴作假的证人，所以我方认为签订的《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》无效。西城房地中心及德外管理所辩称，不同意原告的诉讼请求。北京市西城区房屋土地管理局是房改的发证和审批机关，我方是申报单位，进行国有资产保值、增值的单位。涉案房屋的资产划拨给我方了，我方替承租人办理房改售房的手续，我方是申报单位，原告说的是撤销行政行为。我方认为甲方的盖章是行政行为，并非民事合同。其次，根据行政诉讼法第46条第二款，超过20年的诉讼时效的，人民法院不予受理，原告的起诉超过诉讼时效。我方认为优惠出售直管公房的手续是有效合法的。经我方核实，虽然甲方为北京市西城区房屋土地管理局，但是实际上合同主体为我单位。孙秀琴、孙传庆、孙传滨、孙秀兰、孙秀伟辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、关于原告“购买资格”问题。原告在父母房屋拆迁前已经结婚，有自己的公有住房，依据国家法律法规，不属于被拆迁安置人。之前涉拆迁的房屋系孙榕友所在单位分配的公房，房屋的承租、拆迁、房改以及购房都是孙榕友作为承租人和购买人，原告并没有资格购买父母的房产，并且原告还一直拒绝将户口从涉案房屋中迁出。二、关于“代签字”问题。孙榕友和丛树英向子女通报了购房的事宜，并让孙秀琴帮助办理购房时需要填报的各种表格，到其二人所在单位和相关单位办理各种手续。孙秀琴在询问孙秀玲的意见后，经孙秀玲的许可在相应文件上签字，当时孙榕友、丛树英、孙秀琴和孙传庆都在场。孙秀玲现在却否认上述事实，并且涉案房屋的购买并未计算原告的工龄，原告亦未出资。三、近期在办理母亲丛树英的户口注销时发现，原告采取欺骗政府的手段，重新办理原告及其儿子在涉案房屋的户籍。吴朔盾、吴越未到庭，亦未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：孙榕友与丛树英生有四女二子，即孙秀玲、孙秀华、孙秀琴、孙秀伟、孙传庆、孙传滨。孙榕友与前妻(姓名不详)生有一女孙秀兰。孙榕友于2004年1月20日去世；丛树英于2018年1月2日去世。孙秀华于2013年8月6日去世，孙秀华与吴朔盾生有一子吴越。20世纪50年代，北京市第二建筑公司分配给孙榕友位于北京市西城区三建XX号房屋，该房屋为公租房，承租人为孙榕友。1988年，上述房屋被拆迁，拆迁时分得三套公租房，承租人分别为孙榕友、孙传滨、孙传庆；其中孙榕友承租了位于北京市西城区新风南里XX号房屋，并于1990年8月16日就上述房屋与中共中央直属机关事务管理局行政处签订《房屋租赁契约》。1998年5月19日，孙榕友与北京市西城区房屋土地管理局德外管理所就上述涉案房屋补签《公有住宅租赁合同》。1999年1月28日，孙榕友与北京市西城区房屋土地管理局签订《优惠出售直管公房住宅楼房协议书》，孙榕友购买了北京市西城区新风南里XX号房屋，孙榕友于2000年8月4日取得上述涉案房屋的房屋所有权证书。2018年6月7日，孙秀玲以分家析产为由将孙秀琴、孙传庆、孙传滨、孙秀兰、孙秀伟、吴朔盾、吴越诉至北京市海淀区人民法院，要求依法分割北京市西城区新风南里XX号房屋。北京市海淀区人民法院于2018年11月8日作出（2018）京0108民初31189号民事判决书，其中载明：“……另查，孙榕友、丛树英的公证遗嘱中均表述涉案房屋是孙传庆出资购买。孙传庆在庭审中确认丛树英已经将购房款偿还了，涉案房屋是孙榕友、丛树英的财产。孙传庆、孙传滨另案已经提起遗嘱继承诉讼……本院认为：……本案所涉房屋的所有权是基于购买行为取得，孙榕友、丛树英出资购买房屋，并将房屋登记在孙榕友名下，孙秀玲作为家庭成员理应知悉情况，现孙秀玲未提供证据证明其在孙榕友、丛树英购买涉案房屋时曾提出异议……判决如下：驳回孙秀玲的全部诉讼请求”。孙秀玲不服上述判决向北京市第一中级人民法院提起上诉，后于2019年1月14日撤回上诉。另查，一、庭审中，孙秀玲提交《现房共居人口认定表》及庭审笔录，证明《现房共居人口认定表》中“孙秀玲”的签字为孙秀琴所签写，但未经孙秀玲的同意；西城房地中心及德胜管理所认可上述证据的真实性，但不认可证明目的；孙秀琴、孙传庆、孙传滨、孙秀兰、孙秀伟认可上述证据的真实性，《现房共居人口认定表》中“孙秀玲”确由孙秀琴代签，但孙秀琴代孙秀玲签字是受其委托，且孙秀玲当时已经不在涉案房屋中居住，仅是户口在涉案房屋中。二、庭审中，孙秀玲为证明其系共居人有权利购买涉案房屋，提交《出售直管公有住宅楼房审批表》、《购买直管公房住宅楼申请书》、调查表、购房发票及证明信；西城房地中心及德胜管理所认可上述证据的真实性，但认为证明信与本案无关，北京市西城区房屋土地管理局1995年才接管涉案房屋，之前与北京市西城区房屋土地管理局无关；孙秀琴、孙传庆、孙传滨、孙秀兰、孙秀伟认可上述证据的真实性，但认为孙秀玲及其儿子的户口在涉案房屋，并不能证明其系共居人，同时认为证明信与本案无关。三、庭审中，孙秀玲提交《准住证》以及书面证人证言，证明分配涉案房屋承租时，因为孙秀玲是被安置人，所以孙秀玲是准住人员之一；西城房地中心及德胜管理所认为涉案房屋是直管公房，当时分配房屋是承租人与产权人协商的，承租合同只有一个承租人；孙秀琴、孙传庆、孙传滨、孙秀兰、孙秀伟称准住证上的准住三人是孙榕友、丛树英和孙秀琴的女儿，并不包括孙秀玲，当时因为孙秀琴的女儿上学将户口落在涉案房屋，准住证上没有写具体准住人员的姓名。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。孙秀玲以孙秀琴在未经其授权的情况下，在《现房共居人口认定表》中同意涉案房屋由孙榕友购买，构成无权代理，对孙秀玲系侵权行为，但本院认为孙秀琴上述行为非孙榕友与北京市西城区房屋土地管理局签订《优惠出售直管公房住宅楼房协议书》当然无效之依据。《优惠出售直管公房住宅楼房协议书》中亦载明合同双方系根据北京市房屋土地管理局对“直管公有住宅楼房出售试行办法”的批复订立，依据《北京市直管公有住宅楼房出售试点办法》的相关规定，由政府房管部门直管的公有住宅楼房的试点楼房中，向具有本市城镇常驻户口的现承租户出售。在北京市西城区房屋土地管理局与孙榕友订立《优惠出售直管公房住宅楼房协议书》时，涉案房屋为直管公房，孙榕友为涉案房屋的承租人，故孙秀玲以孙秀琴未经其允许在《现房共居人口认定表》中同意涉案房屋由孙榕友购买，侵害其购买涉案房屋的权利的主张，本院不予支持；另，孙秀玲主张因涉案房屋为拆迁安置房屋，故其作为被安置人之一，故亦应当具有购买涉案房屋的资格，但孙秀玲提交的证据不足以证明其上述主张，且即便其系被安置人，亦与《北京市直管公有住宅楼房出售试点办法》规定不符，不能证明其具有购房资格。另，孙秀玲在庭审中主张其系涉案房屋的共同居住人，孙榕友、丛树英出资购买房屋，并将房屋登记在孙榕友名下，孙秀玲同时作为家庭成员理应知悉情况，现孙秀玲未提供证据证明其在孙榕友、丛树英购买涉案房屋时曾提出异议。综上，本院对于孙秀玲要求确认北京市西城区房屋土地管理局与孙榕友签订的《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》无效的诉讼请求不予支持。对于西城区房地中心及德胜房管所辩称该合同为行政协议，但其所提交证据不足以证明上述合同订立具有行政法上权利义务内容，且西城区房地中心及德胜房管所亦认可其为涉案合同实际的主体，故涉案合同应属于平等民事主体之间的合同关系；对于西城区房地中心及德胜房管所主张孙秀玲主张权利超过最长诉讼时效的意见，因诉讼时效的客体为请求权，而本案中孙秀玲要求确认无效系行使形成权，故不适用诉讼时效的规定，故本院对西城区房地中心及德胜房管所的抗辩意见不予采纳。吴朔盾、吴越无正当理由未到庭，本院视为其放弃答辩和质证权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，判决如下：驳回孙秀玲的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费559元，由孙秀玲负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  徐澜涛二〇一九年六月十三日书记员  姜 洁