沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初512号原告（反诉被告）：杨忠纪，男，1958年1月18日出生，汉族,住址辽宁省辽阳市宏伟区。委托代理人：朱玫，系辽宁文正律师事务所律师。委托代理人：程菲，系辽阳市白塔区胜利法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）：王桂华，女，1958年5月19日出生，汉族，住址辽宁省辽阳市宏伟区。委托代理人：朱玫，系辽宁文正律师事务所律师。委托代理人：程菲，系辽阳市白塔区胜利法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：沈阳乾元爱婴咨询有限公司，住所地辽宁省沈阳市大**。法定代表人：朱文涛，系该公司经理。委托代理人：孙巍、刘巾楠，系辽宁尊赢律师事务所律师。原告（反诉被告）杨忠纪、王桂华诉被告（反诉原告）沈阳乾元爱婴咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年1月4日立案受理后，依法由审判员陈巍担任审判长，与审判员喜延峰、人民审判员陶世英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨忠纪、王桂华委托代理人朱玫、程菲，被告（反诉原告）沈阳乾元爱婴咨询有限公司委托代理人孙巍、刘巾楠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨忠纪、王桂华诉称，2012年7月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，协议约定原告将坐落于沈阳市铁西区（6门）的网点租赁给被告沈阳乾元爱婴咨询有限公司，租期自2012年7月1日至2017年6月30日止，同时被告向原告交纳保证金10000元，以保证被告在解除合同时应提前三个月通知原告。2017年4月25日，原、被告续签了一份租赁合同，租期五年，合同约定条款未变。2017年6月28日，被告单位法定代表人朱文涛通过银行汇款向原告支付2017年7月1日至2018年6月30日期间的房租，但到了2018年6月，被告通知原告从2018年7月起不再租用房屋了，原告与被告的工作人员多次沟通，要求被告履行合同，后被告于2018年7月4日网银转账给原告2018年7月租金9583.33元。2018年8月18日，原告接到被告电话通知，说公司已经搬走，原告认为被告未按合同约定提前通知原告，也未对原告房屋恢复原状，致使原告房屋处于闲置状态，给原告造成经济损失。综上，为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院判令被告给付原告2018年8月租金10000元及未提前三个月通知的房屋租金损失30000元；判令被告补缴2018年物业费2400元；判决被告将其拆除的楼梯、墙体和取暖设施予以恢复原状；诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）沈阳乾元爱婴咨询有限公司辩称，1、答辩人无需支付被答辩人案涉房屋2018年8月租金及房屋租金损失；2、答辩人无需对其改动的墙体和取暖设施恢复原状，相关物业费用已约定由保证金抵顶。反诉原告（被告）沈阳乾元爱婴咨询有限公司诉称，反诉原告、反诉被告于2012年7月1日通过中间人张力联系认识，签订《房屋租赁合同》，其中，合同第五条第四款约定“租赁期满后或因乙方（反诉原告）责任导致退租的，甲方（反诉被告）有权力依附于房屋的装修归甲方所有”。合同签订后，反诉原告征得反诉被告同意，对反诉被告所有的案涉清水房屋进行装修，同时安装了三台空调用于调节室内温度。五年合同期满后，双方于2017年4月28日继续签订合同，续租五年，合同约定条款未变，由于反诉原告经营策略变化，反诉原告于2018年5月初，通过中间人张力通知反诉被告将不再租赁案涉房屋。反诉原告依约将房屋租金支付至2018年7月31日，反诉原告在2018年7月下旬搬离涉案房屋。空调属于家用电器，不属于依附于房屋的装修范围，根据合同约定，反诉原告有权将空调取走。现请求法院判决反诉被告返还反诉原告安装在案涉房屋上的一台3匹奥克斯空调及室内出风系统；判决反诉被告承担本案反诉费用。反诉被告（原告）杨忠纪、王桂华辩称，空调空气通道是整体装修在房屋内，和房屋装修融为一体，外挂机从空间上看虽然是独立的，但是从空调整体结构和性能上无法进行分离，现在拆除外机会损坏整个空调系统，他与空调系统是不可分的，如果拆除空调会导致装修损坏。经审理查明，2012年7月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，协议约定原告将坐落于沈阳市铁西区（6门）的网点租赁给被告沈阳乾元爱婴咨询有限公司，租期自2012年7月1日至2017年6月30日止。2017年4月25日，原告（甲方）、被告（乙方）续签了一份租赁合同，租期自2017年7月1日至2022年6月30日止，每年租金115000元，租金每年结算一次，在每年的6月1日缴纳次年全额租金。合同另约定承租期内该房屋发生的水电、物业、卫生等所有税费用由乙方负责，并按时缴纳。合同第五条第4项约定“乙方要对该房屋进行装修或变更结构，应征得甲方同意，其费用由乙方承担。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，甲方有权力依附于房屋的装修归甲方所有。”合同第六条第2项约定“如果租期未满，乙方终止合同，甲方不予退还已缴付的租金，同时需提前3个月通知甲方，否则押金不予退还。”被告（反诉原告）缴纳房屋租金至2018年7月31日。另查明，2018年11月25日，原告与案外人郑妍、孙淼签订房屋租赁协议，租期自2018年11月17日至2028年12月31日止，约定将涉案房屋租赁给郑妍、孙淼，现郑妍、孙淼承租铁西区（8门）、铁西区（6门）、铁西区（7门）三处网点用于经营幼儿园。涉案房屋的物业每平方米1.3元/年，每年物业费2064元，被告（反诉原告）并未缴纳涉案房屋2018年度的物业费。再查明，原告（反诉被告）杨忠纪、王桂华系坐落于铁西区（6门）的房屋所有权人。上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方的陈述、房屋租赁协议、银行流水、收条、物业费收据等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依据我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同受法律保护。原告与被告之间签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。关于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）租赁期限计算至何时的问题，原告（反诉被告）称其是在2018年8月18日从橙家地产中介处取回钥匙，故租赁期限主张至2018年8月18日，被告（反诉原告）主张其于2018年7月底搬离涉案房屋并交付钥匙，因被告（反诉原告）系提前解除合同，其应承担相应的举证责任，虽被告（反诉原告）辩称其于2018年7月底搬离涉案房屋并将钥匙交付给沈北新区宜人怡家房产信息咨询服务部，但原告（反诉被告）否认知晓该中介，且被告（反诉原告）并未提供证据证明其承租涉案房屋系通过沈北新区宜人怡家房产信息咨询服务部介绍，也未提供其他有效证据证明其实际搬离涉案房屋的时间，故被告（反诉原告）、原告（反诉被告）房屋的租赁期限应计算至2018年8月18日。关于原告（反诉被告）主张的要求被告（反诉原告）支付2018年8月租金10000元的请求，因被告（反诉原告）交付租金至2018年7月底，故其应向原告（反诉被告）支付2018年8月1日至2018年8月18日租金5671元（115000元/365天×18天）。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付未提前三个月通知解除房屋租赁合同的房屋租金损失的请求，因双方的合同中明确约定“如果租期未满，乙方终止合同，甲方不予退还已缴付的租金，同时需提前3个月通知甲方，否则押金不予退还”，原告（反诉被告）并未提供证据证明其主张的依据，对于如未提前3个月通知解除租赁关系的责任应以合同约定为准，故本院对原告（反诉被告）的该项请求不予确认。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）补缴2018年物业费的请求，双方均认可涉案房屋每年物业费金额为2064元，被告（反诉原告）并未缴纳2018年度物业费，因物业费系按年缴纳，故被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）给付其垫付的物业费2064元。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）将改动的墙体、取暖设施恢复原状并对费用进行鉴定的请求，因涉案房屋现在已同其他两个网点一起租赁给案外人用于经营幼儿园并实际使用，庭审中原告（反诉被告）亦承认现在将网点恢复原状会对现在的承租者造成损失，导致幼儿园无法经营，现原告（反诉被告）主张的恢复原状的损失并未实际发生，即使通过司法程序进行鉴定后，原告（反诉被告）也不会立即对房屋恢复原状，另，合同约定“乙方要对该房屋进行装修或变更结构，应征得甲方同意，其费用由乙方承担。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，甲方有权力依附于房屋的装修归甲方所有”，被告（反诉原告）在2012年对涉案房屋装修系征得原告（反诉被告）的同意后进行的，现被告（反诉原告）搬离涉案房屋时，虽未对房屋恢复原状，但依据合同约定，依附于房屋的装修归原告（反诉被告）所有，原告（反诉被告）无权再向被告（反诉原告）主张恢复原状的费用，故本院对于原告（反诉被告）的该项请求不予确认。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还安装在涉案房屋上的空调机室内出风系统的主张，因合同第五条约定“乙方要对该房屋进行装修或变更结构，应征得甲方同意，其费用由乙方承担。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，甲方有权力依附于房屋的装修归甲方所有。”本案系被告（反诉原告）提前解除租赁合同，故空调、出风系统等依附于房屋的装修应归原告（反诉被告）所有，故对于被告（反诉原告）的该项主张，本院不予确认。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳乾元爱婴咨询有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）杨忠纪、王桂华房屋租金5671元；二、被告（反诉原告）沈阳乾元爱婴咨询有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）杨忠纪、王桂华物业费2064元；三、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的其他诉讼请求。案件受理费1285元，由原告（反诉被告）杨忠纪、王桂华承担1235元，由被告（反诉原告）沈阳乾元爱婴咨询有限公司承担50元，反诉费600元，由反诉原告（被告）沈阳乾元爱婴咨询有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 巍审 判 员  喜延峰人民陪审员  陶世英二〇一九年六月六日法官助理胡沙莉书记员梁艳