北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初27715号原告：吕某，男，1969年8月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王铁环，北京市环泰律师事务所律师。被告：王某，男，1985年3月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩某，住北京市海淀区。被告:韩某,女,1982年10月15日出生，汉族，住北京市海淀区。原告吕某与被告王某、韩某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕某之委托诉讼代理人王铁环，被告王某、韩某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吕某向本院提出诉讼请求：1、请求判令王某、韩某给付购房款15万元；2、判令王某、韩某支付违约金10万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月21日，吕某与王某、韩某签订《北京市存量房屋买卖合同》，现已将房屋过户至王某、韩某名下，但王某、韩某仍有15万元购房款未支付，故诉至法院。被告王某、韩某辩称，吕某将房屋出租给公司，我方在购买房屋时房屋内还有租户，在租户结清水费后，已经将剩余购房款支付给了吕某，不存在违约情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，2018年8月21日，王某、韩某（买受人）与吕某（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：王某、韩某购买吕某名下位于北京市海淀区××号房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交价格为997万元。第五条、付款方式……2、物业费用保证金，出卖人同意将购房款15万元作为物业费用保证金，买受人于物业费用结清当日支付。物业费用包含：水费、电费、有线电视费、燃气费、物业管理费、供暖费、电话费、车位管理费、能源费、卫生费。如上述费用中某项费用有剩余，则可充抵同等数额的其他项欠缴费用，充抵后若仍未结清，则自保证金中扣除。在房屋交付前发生的上述各项费用由出卖人承担，房屋交付以后发生的费用由买受人承担，房屋交付当日，买卖双方确认最终的物业欠费数额。物业费用未结清且保证金由买受人持有的，买受人于物业欠费确认完毕后2个工作日内结清，并于结清当日将剩余部分支付出卖人。物业费用未结清且保证金被监管的，出卖人同意监管方将保证金退还买受人，并配合买受人办理保证金退回手续，物业欠费由买受人于收到保证金后3日内结清，并于结清当日将余部分支付出卖人。……5、剩余购房款，（1）买受人于2018年8月31日前支付出卖人购房款350万元。（2）买受人于2019年1月21日前支付出卖人购房款582万元，以资金监管方式支付。第七条、房屋权属转移登记，1、买卖双方于2019年1月12日前办理缴税手续。2、买卖双方于取得《契税完税凭证》后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续。若税务部门、权属登记部门要求预约办理税、费缴纳或房屋权属转移登记手续的时间，则买卖双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理。第八条、房屋交付。出卖人已将房屋出租，买受人同意继续履行租赁合同，出卖人应于交税后过户当日将租赁押金或保证金及剩余租金（自上述日期或条件起，租金归买受人所有）支付买受人，并配合买受人与承租人办理转租约的相关手续。第十一条、违约责任。1、买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约未超过十五个工作日，则守约方无权单方解除合同。每逾期一日，违约方应自逾期之日起按房屋成交总价的万分之五向守约方支付违约金。……．3、买受人根本违约，具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除合同，出卖人有权要求买受人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。违约金不足以弥补损失的，买受人还应赔偿出卖人损失：（1）买受人逾期履约超过十五个工作日；（2）买受人或其配偶拒绝购买该房屋；（3）买受人以降低房屋成交总价等为由拒绝购买房屋；（4）买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；（5）其他因买受人原因导致合同无法继续履行。若买受人逾期履约超过十五个工作日，出卖人未解除本合同且最终交易实际履行的，则逾期履约期间，出卖人有权要求买受人按每日房屋成交总价的万分之五支付违约金。合同签订后，双方于2019年1月25日办理了过户手续，将房屋过户至王某、韩某名下。现吕某称王某、韩某未支付物业费用保证金15万元、逾期支付剩余购房款582万元、以及逾期办理缴税、过户手续，故要求王某、韩某支付物业费用保证金并承担相应违约责任。关于是否欠缴物业费用保证金。王某、韩某称因房屋由吕某向外出租，而租户未结清水费，故未支付该笔保证金，在租户于2019年2月1日结清水费当日，便将物业费用保证金支付给吕某。王某、韩某另称因双方约定2019年2月25日至2019年5月20日期间的租金由吕某给付王某、韩某，而事实上吕某未给付，故从物业费用保证金中予以扣除，将扣除后的金额113166元以转账方式支付给吕某。对此，王某、韩某向本院提交转账凭证以及自来水缴费通知单，证明租户于2019年2月1日缴纳水费并于当日向吕某支付了物业费保证金。吕某对转账凭证的真实性表示无异议，但对自来水缴费通知单的证明目的不予认可。王某、韩某另提交与吕某所签订的《补充协议》，约定：该房屋自2019年2月25日至2019年5月20日的租金36833元，承租人已经向出卖人支付完毕，前述租金由出卖人转付给买受人。吕某虽对该协议的证明目的不予认可，但亦未向本院提交相应反证。关于逾期支付剩余购房款582万元之事实。合同约定王某、韩某应于2019年1月21日向吕某支付582万元，实际履行中，王某、韩某于2019年1月25日支付该笔款项。王某、韩某称因中介公司让在该时间办理资金监管，因此才于该时间付款。王某、韩某申请证人出庭作证，证人系涉案房屋买卖合同居间方经纪人靳某，证人陈述：“合同约定应21日支付，但因吕某22日回国，办理资金监管需要双方签字，资金监管后才能预约过户，因此于2019年1月25日办理了资金监管，并于当日办理了过户手续。”证人另陈述：“吕某要求按照日万分之五计算，双方最终协商以一个月租金计算。按照合同约定应从过户当日起算租金，而补充协议往后推迟了一个月，作为补偿4天的违约金。租金从过户之日开始计算，从物业保证金中扣除。”吕某对上述证人证言真实性不予认可，经询，吕某对于补充协议中约定的租金支付期间比房屋买卖合同中约定的租金支付期间少一个月一事未能向本院作出合理解释。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，吕某与王某、韩某签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。首先，关于物业费用保证金一节。根据合同约定，物业费用保证金应在吕某缴清各项费用后支付。现经查实，王某、韩某未向吕某支付该笔费用系因涉案房屋内租户欠缴水费所致，而在租户结清水费当日，王某、韩某将该笔款项扣除租金后及时支付给吕某。对于所扣租金一事，吕某与王某、韩某曾达成补充协议，协议约定吕某应向王某、韩某支付36833元租金。审理中，吕某认可补充协议的真实性，但未能就其已向王某、韩某支付该笔租金向本院进行举证，因此，王某、韩某有理由直接将该笔租金从应向吕某支付的物业费用保证金中扣除。综上，吕某要求王某、韩某支付物业费用保证金之诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。其次，关于逾期支付剩余购房款一节。王某、韩某主张双方已就逾期付款一事达成协议，即王某、韩某少收取一个月租金进行补偿，根据双方签订的补充协议以及证人证言可以充分印证此内容，吕某虽对此不予认可，但对于少支付一个月租金一事未能向本院作出合理解释，故对于王某、韩某上述抗辩意见，本院予以采信。吕某要求王某、韩某支付逾期付款违约金之诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最后，关于逾期办理缴税、过户手续一节。根据当时房屋买卖市场交易惯例，需进行资金监管后才能预约过户，实际履行中，办理资金监管已逾期，故而导致缴税、过户手续逾期，双方就逾期付款一事已经达成协议，并于支付剩余购房款当日办理了过户手续。故对于吕某要求王某、韩某承担逾期缴税、过户违约责任之请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吕某的全部诉讼请求。案件受理费人民币2525元，由原告吕某负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孙婉仪二〇一九年六月二十七日书记员  孟盼盼