贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初7365号原告：易先红，女，1968年12月1日出生，侗族，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人（特别授权）：杨成铭，贵州贵信律师事务所律师。被告：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（曾用名称黔东南中兴房地产开发公司）。住所地贵州省凯里市北京东路**。社会统一信用代码：91522600215902853E。法定代表人：张守亮，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：吴延俊，贵州争荣律师事务所律师。第三人：杨天旗，女，1975年3月9日出生，侗族，住贵州省天柱县。原告易先红诉被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称中建伟业）、第三人杨天旗商品房预售合同纠纷一案，本院2018年12月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月31日、2月28日公开开庭进行了审理。原告易先红及其委托诉讼代理人杨成铭，被告中建伟业的委托诉讼代理人吴延俊，第三人杨天旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易先红向本院请求判决：1、被告于判决生效三日内向原告交付兰桂园小区1单元404号房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年9月，原告向被告购买了其开发的凯里市兰桂园小区房屋，并签订了《商品买卖合同》，房号分别为3-502、3-503，约定房屋单价为3900元，原告据此向被告支付了大部分房屋价款676922元。2015年4月13日，原告由于自身原因无法办理有关房屋交付手续，为便于交房手续的办理遂委托第三人代为办理房屋交付的有关手续，经与被告协商一致，双方同意将合同及收据更改为第三人。而此时，由于被告将涉案房屋3-502出售给了案外人，双方协商一致同意将3-502号房屋更换为1-404号房屋。被告于2015年4月13日向第三人出具收据，内容为“今收到杨天旗交来购房款（1404、3503）款项人民币陆拾柒万陆千玖佰贰拾贰元整（￥：676922元），并盖有被告财务专用章。”至原告起诉前被告从未向第三人交付过涉案房屋。2018年10月原告处理自身事务之后，便前往被告处要求其履行交房，被告以种种理由拒不履行交房义务，并告知2015年3月18日由于无法联系原告已经将涉案房屋3-503号房屋转卖给案外人刘鸿锦，但是原被告双方在变更合同及收据的时间是在2015年4月13日，被告明知房屋已经出卖给原告，又擅自将涉案房屋3-503号房屋转卖给案外人刘鸿锦的行为，构成一房二卖。另查明，目前涉案房屋1404号尚登记在被告名下，被告未按照双方的约定履行交房义务的行为构成违约，依法应当向原告交付1404号房屋。原被告双方的买卖合同是双方的真实意思表示，各方应当按照诚实信用原则履行双方之间的合同，被告没有按照双方的约定履行交房的行为构成违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请判如所请。被告中建伟业辩称：一、2013年原告确实到被告处咨询购房事宜，并看中了凯里市兰桂园小区3-502号房屋、3-503号房屋（两套房屋一大一小），双方口头对购房款、付款方式、付款期限和交房时间均作了明确的约定。因原告一直没有支付完所有的购房款，2015年3月18日，被告将3-503号房屋出卖给案外人刘鸿锦（办理了备案登记）。2015年4月13日，经被告与原告协商，双方同意将3-503号房屋变更为1-404号房屋（还是一大一小），待付完全部购房款后，双方再签订《商品房买卖合同》。于是被告向原告（原告指定被告书写第三人杨天旗，因当时原告被司法机关调查，原告害怕该笔款项被告没收，所以才指定被告书写杨天旗）出具收款收据，收到3-503号房屋（实际为3-502号房屋，此处是被告工作人员的笔误）和1-404号房屋的购房款676922元。原告收到被告向其出具的收款收据后，没有再向被告支付任何购房款，也从此消失至2018年12月份，在此期间被告多次联系不上原告，只好将3-502号房屋、1-404号房屋出卖给他人。综上，因原告并未向被告支付所有的购房款，进而导致双方没有签到《商品房买卖合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，双方的关系应当认定为商品房“预定”关系，因原告的原因导致双方的合同未能成立，应当认定为原告违约。二、双方自始至终都未形成商品房买卖合同关系。根据《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。虽然被告收取了原告的部分购房款，但是仅凭付款凭据仍不能认定双方存在商品房买卖合同关系。三、对于基本事实作如下补充；1、被告从未收到原告的授权书，即原告委托杨天旗办理交房事宜，被告向原告出具的收款收据载明收到“杨天旗”的购房款，是原告要求被告这样书写的，书写当天杨天旗本人也并未在场，而杨天旗也自始至终都未与被告交流过。2、1-404号房屋现虽然尚登记在被告名下，但该套房屋已实际出卖给他人并已实际交付使用。综上所述，被告不存在一房二卖的情形，因原告迟迟不向被告支付所有购房款，导致双方不能签订《商品房买卖合同》，而3-502号房屋、1-404号房屋长期搁置，被告才将这两套房屋出卖他人。被告虽然给原告出具收款收据，被告与原告商品房买卖合同法律关系从未发生过，双方的关系应当认定为商品房“预定”关系。因此，被告没有向原告交房的义务，请求法院进行判决。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2013年，原告到被告处咨询购房事宜，看中了凯里市兰桂园小区3-502号房屋、3-503号房屋（两套房屋一大一小），双方口头对购房款、付款方式、付款期限和交房时间均作了明确的约定。之后，原告通过自己支付和其他人转款等方式陆续向被告支付款项共计676922元。2015年4月13日，被告按原告要求，出具《收款收据》一份，载明：“今收到杨天旗交来购房款（1404、3503）款项人民币（大写）陆拾柒万陆仟玖佰贰拾贰元正￥676922元”。《黔东南州商品房预售合同登记备案表》载明：凯里市迎宾大道61号兰桂园3单元5层503号房屋购房人为刘鸿锦，竣工时间为2014年3月1日，交房时间为2014年6月30日，该房屋预售面积为137.51㎡，预售房价为533539元，签约时间为2015年3月18日，付款时间为2015年3月19日，售房单位和购房人签章为2015年3月18日，登记机关予以登记备案时间为2015年3月20日。另外，凯里供电局电费催缴单显示用户名称为户名为易先红的用电地址为奋达广场旁号2-502。后原告由于自身原因于2015年9月17日至2018年10月期间未能继续与被告处理购房事宜。2018年10月原告处理自身事务之后，到被告处要求其履行交房义务未果，遂诉至本院。庭审中，被告自述1-404号房屋及3-502号房屋均已出售给他人。另外，在2019年5月30日本院组织质证过程中，双方对被告提供的被告与原告于2013年12月17日签订的一份《商品房买卖合同》内容无异议，确认原告与被告就购买涉案1404号商品房事宜当时已达成一致合意并签订合同，该合同载明：原告购买被告位于凯里市兰××小区××单元××号商品房，建筑面积127.92平方米，套内建筑面积102.68平方米，按照套内面积计算，该商品房单价每平方米4858.67元，总价款为498888元。原告签署姓名和日期后将合同交给被告，被告在合同上未加盖公司印章和签字。同时，原告认可被告辩解收款收据上记载的3503房屋系被告工作人员失误，应为3502号房屋，该3502号房屋建筑面积为99.32平方米，双方约定价格为每平方米3900元，总价款应为387348元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面合同。”《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据上述法律规定，购买商品房应当签订书面合同，合同自双方当事人签字或者盖章时成立，如果没有在合同书上签字或者盖章，但一方已经履行主要义务，对方接受的，也应认定合同成立。原、被告曾于2013年12月17日就1404号商品房购买事宜签订过一份《商品房买卖合同》，被告虽未加盖公司印章及签字，但原告向被告支付两套房购房款共计676922元，超出该套商品房总价款498888元，可视为原告已全款支付该套商品房购房款，故本院认定双方之间就1404号商品房的买卖合同关系成立。被告辩解该套商品房已卖给他人并交付占有，但未向本院提供商品房买卖合同及交付占有的证据，本院经调查亦未能查明，故对该辩解意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告要求被告交付凯里市兰桂园小区1单元404号房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十二条、第三十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条之规定，判决如下：被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告易先红交付凯里市兰桂园小区1单元404号房屋。案件受理费已减半收取计30元，由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 李    蓉二〇一九年六月五日书记员 陈芸芸（代）