贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2503号 上诉人（一审被告）：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房。统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权)：王丹，该公司职工。 委托诉讼代理人（特别授权)：李娇，该公司职工。 被上诉人（一审原告）：周训敏，男，汉族，1957年9月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：熊忠端，女，汉族，1963年10月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州七众置业有限公司（以下简称：七众置业）因与被上诉人周训敏、熊忠端商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 七众置业上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.《商品房买卖合同》第八章第二十二条约定，被上诉人主张逾期办证违约金的前提是退房。被上诉人不选择退房，双方继续履行合同，按照合同约定，上诉人当然免除违约责任，被上诉人无权主张违约金。2.适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定的前提，是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，本案不符合该条规定的适用情形，故不应适用该条规定作为本案裁判依据。3.违约金首要属性是对守约方所受损失的补偿，一审法院判决的违约金数额明显过高，本案应结合被上诉人实际所受损失，合理认定上诉人的违约责任；首先，上诉人逾期办证客观上不会给被上诉人造成过大损失。大多数购房者在接收房屋之后即装修使用房屋，购房者对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到限制或遭受损失。其次，被上诉人主张其受到损失，应当举证证明损失的发生及其具体金额，否则应当承担举证不能的后果。 周训敏、熊忠端二审未作答辩。 周训敏、熊忠端向一审法院起诉请求：1.判令被告自2017年5月1日起支付原告逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以428767元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利息的1.5倍计算至被告实际交付办理并移交商品房转移登记有关文书之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2014年7月22日，原告周训敏、熊忠端以银行按揭贷款方式购买被告开发建设的位于毕节××××南部新区第5号楼1单元14层1号房屋。同日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定:“一、原告购买被告开发的位于毕节市城市××区××楼××单元××号房屋，该房屋建筑面积132.54平方米，套内建筑面积106.08平方米；二、按照套内建筑面积计算，该商品房总价款为(小写)428767元，原告应于合同签订之日向被告交付首期房款128767元，余款300000元以银行按揭方式支付;三、出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息;(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2014年7月22日向被告支付首付款为128767元，余款300000元，原告通过银行按揭贷款方式已全部支付给被告，但被告未依约在2017年5月1日之前办理完毕房屋产权转移登记手续，亦未向原告交付房屋登记证书。经原告多次催告，被告仍未能办理产权登记手续以及交付不动产权证。 一审法院认定如下事实：2014年7月22日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××城市南部新区圆梦国际第5号楼1单元14层1号房，该商品房总价款为428767元，被告承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。合同签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭的方式向被告支付全部购房款。但合同约定的（2017年5月1日）被告向原告提交办理涉案商品房转移登记的有关文书期限届满后，被告仍未向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书。 一审法院另查明，原、被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中约定:“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”，2016年8月16日，被告向原告出具收款收据，代收原告办证费4063元，契税6432元，房屋维修基金9941元。 一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2017年5月1日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记证书，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。但对于买受人不退房的情况下，被告应当如何支付原告逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的数额或计算方式未进行约定。按照有约定从约定，无约定从法定的原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当支付原告违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。亦即按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计付，时间从2017年5月2日起开始计算。由于被告于2016年8月16日向原告代收了相关办证费用，即在原、被告之间形成委托办证关系，被告只需将办证相关文书交付到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，至于何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应为被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出的抗辩理由，一审法院作如下评述： 一、关于被告抗辩称：“原告有权主张违约金的前提条件是原告需要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。”的意见。 经审查，该抗辩意见不成立，不予采纳。理由如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”之规定，原告是否行使合同解除权，要求被告退房，属于原告对其诉权的处分，人民法院应予尊重。本案中，在原告要求继续履行与被告签订的《商品房买卖合同》的前提下，被告是否应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的违约金，原、被告双方并未进行约定。然被告未在2017年5月1日之前取得办理涉案房屋转移登记的有关文书，是客观存在的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，在排除原、被告之间明确约定：“如原告要求继续履行合同，则被告免责。”的情况下，被告应当承担违约责任，向原告支付违约金。 二、关于被告抗辩称：“原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。”的意见。 经审查，该理由不成立，不予采信。理由如下：第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，由于原、被告之间并未在合同中约定如原告要求继续合同，则被告应当如何支付原告违约金的数额或计算标准，故应当按照上述司法解释的规定执行。第二，从基本价值功能来看，原告预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，原告交付相应的购房款后，被告在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。对此，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州七众置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告周训敏、熊忠端逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金,违约金以原告已付购房款人民币428767元为基数，参照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2017年5月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告周训敏、熊忠端的其他诉讼请求。案件受理费463元，由被告贵州七众置业有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见及本案证据、事实，本案二审争议焦点是：1.上诉人是否应当承担违约责任；2.一审法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是否得当。 关于第一个争议焦点，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人履行协助办证义务的具体方式是限期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。根据一审查明的事实，上诉人未能在合同约定期限内完成涉案商品房所有权初始登记、未将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上诉人的行为构成违约，违约期间超过180日。 上诉人上诉称，依据双方约定，逾期交付“有关文书”超过180个工作日，被上诉人仅有权退房而无权主张违约金，被上诉人未行使退房权利即无权主张违约金，本院对此不予采纳。理由如下：其一，《商品房买卖合同》第二十二条：“……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按下列第(1)项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息”，系双方就约定合同解除情形的约定。在双方约定的解除事由（即上诉人逾期超过180日仍不能交付“有关文书”）成就的情况下，被上诉人未主张退房，视为被上诉人放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除被上诉人作为守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180日，被上诉人即依约享有违约金请求权，则对于逾期超过180日这一程度更为严重的违约行为，守约方行使违约责任请求权的的权利理当不被限制。 关于第二个争议焦点。鉴于双方未就上诉人逾期超过180日仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任进行约定，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，判令上诉人以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任，并无不当。上诉人主张一审适用法律错误的上诉意见不能成立，其主张上述违约金标准过高，亦缺乏事实及法律依据，本院不予采信。 综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费926元，由上诉人贵州七众置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年六月十二日 法官助理 任云娇 书 记 员 何婷婷