广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终2886号上诉人（原审被告）：周飞宇，男，1971年4月23日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，被上诉人（原审原告）：杨世文，男，1979年3月17日出生，汉族，住广西融水苗族自治县，委托诉讼代理人：殷磊，广东展创律师事务所律师。上诉人周飞宇因与被上诉人杨世文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的（2018）粤1303民初3824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周飞宇、被上诉人杨世文及其委托诉讼代理人殷磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周飞宇上诉请求：一、撤销（2018）粤1303民初3824号民事判决书第二判项，改判由周飞宇退还杨世文押金48300元；二、本案一、二审诉讼费用由周飞宇、杨世文各负担一半。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决查明“杨世文自述，杨世文预付了押金96600元和一个月的租金32200元，租金中包含定金10000元”然而最后却判令周飞宇返还定金10000元和保证金（押金）118800元给杨世文，属于罔顾事实，将杨世文都已承认的一个月租金32200元中的22200元纳入押金中。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”杨世文实际使用了该房屋，应当支付一个月的占有使用费即租金32200元，请二审法院依法改判。二、一审判决未划分双方的过错责任，适用法律错误。该判决适用《中华人民共和国合同法》第五十八条判令周飞宇返还定金10000元和保证金118800元，明显忽略了其中“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。在本案中，导致房屋租赁合同无效的责任不能完全归咎于周飞宇，周飞宇并非房屋所有人，与杨世文之间也是转租关系，由于周飞宇法律意识淡薄，不清楚相关证件对房屋转租的影响，否则周飞宇也不会从房屋所有人处租赁该厂房，杨世文在租赁厂房时也明知此情况，杨世文的主观状态并非善意，对于最终导致合同无效的后果，并非是周飞宇单方责任，杨世文也应当承担相应责任。因此二审法院应改判周飞宇、杨世文共同承担房屋租赁合同无效的责任，由周飞宇退还杨世文50%的押金，即48300元。三、本案引起的诉讼系由杨世文导致，请求二审法院改判周飞宇与杨世文各自负担50%的一、二审诉讼费用。杨世文辩称：周飞宇出租时不仅隐瞒了案涉厂房没有取得相关产权证书及没有建设工程规划许可证的事实，还隐瞒其作为二手房东的身份以及出租时未取得一手房东同意的事实。且周飞宇没有提交证明杨世文就承租厂房存在过错的证据，故周飞宇上诉请求无事实依据，一审判决应予维持。杨世文向一审法院起诉请求：一、确认周飞宇与杨世文于2018年5月7日签订的《厂房租赁合同》无效；二、周飞宇向杨世文双倍返还20000元定金及118800元保证金；三、周飞宇承担杨世文的装修损失50724元；四、由周飞宇承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实：2018年5月7日，周飞宇（合同称甲方）与杨世文（合同称乙方）签订《厂房租赁合同》一份，该合同约定：一、甲方将位于惠州市惠阳区新圩镇红田管理区钢结构厂房及宿舍三间和一楼办公室租赁给乙方使用，租赁面积约1700平方米，该房屋用于厂房；二、租赁期限为6年，即从2018年7月7日起至2024年7月7日止。……；三、该厂房的月租金32200元。乙方自合同签订之日起，约定村政规划建设费，治安管理费及卫生费按惠州惠阳约场当地村委规定收取。如要收取，具体收费按当地村委收费标准收取，费用甲乙双方共同承担，甲乙双方各承担一半。……本合同签订时，乙方应向甲方支付相当于3个月的租金作为履约金96600元。本合同签订后的第一个月的租金，村政规划建设费、治安管理费，乙方应在合同签订后的五日内支付……本合同签订时，甲方同意给予30天的免租期作为装修之用，免租期结束，甲方于2018年8月7日开始计算乙方租金。四、乙方对厂房进行装修、改扩建，应先将装修图纸或书面报告上交甲方，经甲方书面确认后可装修，否则甲方对乙方的行为有权制止直至解除合同，给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方承担。装修完成后应通知甲方及消防相关部分进行验收，验收合格后方可使用等。2018年4月30日，周飞宇向杨世文出具一份《收款收据》，主要内容：今收到杨先生交来定金壹万元整，备注2018.5.8前签合同。交来（厂房1700平方米、宿舍三间、办公室一间）总租金叁万元整。并备注转账。2018年8月26日，案外人李超向杨世文出具一份《情况说明》，说明：本人（身份证号码：）曾接受杨世文的委托于2018年5月7日代杨世文向周小东的银行账户累计支付了100000元；2018年5月10日代杨世文向周小东的银行账户又支付了18800元，以上款项均用于杨世文承租周飞宇厂房的押金。根据杨世文提交的招商银行账户历史交易明细表显示，李超通过其名下的账号62×××35向周小东转账，于2018年5月7日转账两次均为50000元，于2018年5月10日转账18800元。二笔款项合计118800元。杨世文履行完毕合同约定的履约金128800元后，并对案涉厂房进行装修施工，在施工过程中得知案涉厂房未取得建设工程规划许可证，无法办理相关证照后，杨世文于2018年8月13日通过微信的方式向周飞宇发出通知要求终止《厂房租赁合同》，退还押金并要求协商赔偿损失。未果，杨世文遂于2018年9月6日向法院提起诉讼。在一审庭审中，杨世文自述，杨世文预付了押金96600元和1个月的租金32200元，租金中包含定金10000元。周飞宇自认收到上述款项128800元。另查明，涉案租赁厂房无相关产权证书及无建设工程规划许可证。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案合同的效力问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”及第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，杨世文、周飞宇双方就涉案的厂房、宿舍及办公室签订了《厂房租赁合同》，周飞宇作为出租人陈述涉案出租的厂房、宿舍及办公室没有取得建筑规划许可证、无相关产权证书，故确认杨世文、周飞宇双方于2018年5月7日签订的《厂房租赁合同》无效。关于杨世文诉请周飞宇返还定金和保证金（押金）的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，杨世文向周飞宇支付了涉案厂房的租赁10000元定金和118800元保证金(押金），合计128800元。因涉案厂房合同无效，周飞宇应将收取的定金和保证金(押金）退还给杨世文。因此，杨世文诉请周飞宇退还定金和保证金（押金），理由充分，予以支持。至于杨世文诉请周飞宇双倍返还定金，法律依据不足，不予支持。关于杨世文诉请装修装饰损失50724元的问题，杨世文对该损失，仅提供照片、合同、送货单、手写证明及收据，未能提供实际的付款凭证，不能证明实际支付了该款项，且周飞宇不予认可。在庭审询问杨世文是否需要申请评估鉴定时，杨世文明确表示不需要申请评估鉴定。故杨世文主张损失50724元，证据不足，不予支持。判决：一、确认杨世文与周飞宇于2018年5月7日签订的《厂房租赁合同》无效。二、周飞宇应自本判决发生法律效力之日起十日内返还定金10000元和保证金（押金）118800元给杨世文。三、驳回杨世文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费4090元（杨世文已预交2045元），由周飞宇承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的案件事实，双方亦无异议，本院确认一审法院查明的案件事实属实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。本案双方签订的厂房租赁合同因案涉厂房没有履行准建审批手续、未取得建设工程规划许可证而导致无效，双方当事人对一审法院认定《厂房租赁合同》无效亦没有提起上诉，因此，本院确认一审法院对《厂房租赁合同》的效力认定。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一是被上诉人杨世文是否应当向上诉人周飞宇支付房屋占有使用费32200元；二是被上诉人杨世文是否应承担合同无效过错责任。关于被上诉人杨世文是否应当向上诉人周飞宇支付房屋占有使用费32200元的问题。上诉人周飞宇二审诉称被上诉人杨世文实际使用了房屋，故应当在返还合同款项时扣除相当于一个月租金的房屋占有使用费32200元。但上诉人周飞宇在本案一审庭审辩论终结前仅认为被上诉人杨世文给付的金额中包含一个月的租金，并无提出反诉要求杨世文支付房屋占有使用费，故该项上诉请求不属于本案二审的审理范畴，本院不予支持。关于被上诉人杨世文是否应承担合同无效过错责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效，自始无效，当事人一方或双方基于合同所为之给付，就失去法律依据，应予返还。周飞宇收取的款项是杨世文承租厂房所支付的合同对价，该笔合同款项不属于租赁合同无效所导致的损失，周飞宇亦无提供证据证明其因杨世文过错造成损失，杨世文亦无因占用租赁厂房获益，因此本案不适用过错责任比例计算返还款。周飞宇关于杨世文在承租案涉厂房时存在过错，应承担50%的责任，其收取的定金及押金只应返还50%给杨世文的上诉主张于法无据，本院不予支持。虽一审判决主文将杨世文给付的128800元认定为保证金118800元和定金10000元并无足够的证据支撑，但鉴于周飞宇认可收取了杨世文给付款项共128800元，实体处理结果不影响周飞宇应实际返还金额，因此本院对一审该判决予以维持。综上所述，上诉人周飞宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1008元，由上诉人周飞宇负担。本判决为终审判决。审判长  温永宏审判员  饶来新审判员  林峥云二〇一九年六月二十七日法官助理徐彦怡书记员赵昕附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。