湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终431号上诉人（原审被告）：周道奎，男，1972年9月28日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人：汪振华，湖北天赋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：随县环潭镇第二小学，住所地随县环潭镇车站街**。法定代表人：王春江，该校校长。委托诉讼代理人：佘洪军，随县环潭法律服务所法律工作者。上诉人周道奎因与被上诉人随县环潭镇第二小学（以下简称环潭二小）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2018）鄂1321民初2143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。上诉人周道奎及其委托诉讼代理人汪振华，被上诉人环潭二小的委托诉讼代理人佘洪军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周道奎上诉请求：撤销原判，改判驳回环潭二小的诉讼请求，诉讼费用由环潭二小负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。（一）双方签订的合同并非租赁合同，而是买卖合同。合同第4条明确约定：“自签订合同之日起三年内环潭二小没有退还张道美本金，视作放弃房子所有权，张道美可自由支配”。环潭二小向周道奎出具的收据中载明“房改押金”字样。根据交易习惯，该合同为买卖合同。（二）双方没有租赁合同关系，周道奎没有交付租金义务，不存在违约。一审以此为由判令环潭二小只承担30%的违约责任错误。（三）张道美举证证明2007年至2011年房屋售价为4000元/平方米至7000元/平方米，一审认定为2900元/平方米错误，不应用他人合同约定的租赁价认定本案合同价。二、一审适用法律错误。（一）本纠纷已发生十年，应适用二年诉讼时效的规定，不应适用《中华人民共和国民法总则》中有关三年诉讼时效的规定。（二）本案为房屋买卖合同纠纷，不应适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》中有关租赁合同、物权登记的规定。环潭二小辩称：一、双方为租赁合同关系。合同到期后，周道奎应当返还房屋。周道奎已经收取了环潭二小退还的本金，并又交纳了一年的租金，可见双方并非买卖合同关系。二、环潭二小没有违约，周道奎存在违约行为。2012年底之后，环潭二小提出增加租金，但周道奎等租户不愿意。三、2013年至今，环潭二小每年均向周道奎索要租金。环潭二小向一审法院起诉请求：依法判令周道奎腾退第1间门面房、支付租赁款24000元，并承担诉讼费用。一审诉讼中，环潭二小追加诉请请求为解除双方之间的租赁合同关系。一审法院认定事实：2004年12月30日，随州市曾都区环潭镇第二初级中学（以下简称环潭二中）与张道美签订一份租赁合同书。该合同约定：1.张道美交环潭二中36000元，租环潭二中门面房一间（从左到右第1间）；2.张道美自交款后，可享受经营自主权，无所有权，也可租赁他人经营；3.张道美经营期最低三年，三年后可自愿收回本金或环潭二中收回租房，若不满三年，双方概不理负，退房时间定在学期初办理；4.张道美在三年满后提出退房要求，环潭二中应在开学期最长五个月内退本金，不能如期退出本金，视作放弃房子所有权，张道美可自由支配；5.该合同自签字之日起生效，若单方不履行合同，赔付对方此房价10%的违约金。协议签订后，张道美向环潭二中交纳36000元，取得环潭二中学校大门外靠左边第1间门面房，面积为43.75平方米。不久，张道美将该门面房转给周道奎从事照相业务，其给付张道美36000元集资款。2007年，租赁三年后，周道奎曾找环潭二中要求退集资款36000元，但环潭二中没有资金退款。直到2011年12月20日，环潭二小向周道奎以张道美名义退还了36000元集资款。环潭二小退款后，周道奎继续经营该门面房至今，双方一直未续签租赁合同。其中，周道奎向环潭二小交纳了该门面房2011年12月至2012年12月的租赁款4000元，2013年1月后，经环潭二小多次催要，周道奎仍未交纳租赁款。一审庭审中，环潭二小、周道奎均不愿意对该门面房2007年至2011年出售价格及2013年至2018年的出租价格进行鉴定。后经双方对周边门面房出售价格对比出价，环潭二小认为2007年至2011年该门面房出售价格大概为1800元/平方米，周道奎认为大概为4000元/平方米。综合双方认可价格，平均为2900元/平方米[（按1800元/平方米＋4000元/平方米）÷2计算］。2009年随县成立后，随州市曾都区环潭镇第二初级中学撤销更名为随县环潭镇高级小学。2011年，随县环潭镇高级小学再次更名为随县环潭镇第二小学。2018年8月29日，随县国土资源局向环潭二小颁发鄂（2018）随县不动产权第0001459号不动产权证书，将包括环潭二小学校大门外靠左周道奎租赁的第7间门面房登记在环潭二小名下。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第四条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。依法成立的合同受法律保护。环潭二小与张道美于2004年签订的租赁合同后又转给被告周道奎，系双方的真实意思表示，不违背法律及行政强制性规定，且已实际履行，应属有效租赁合同，环潭二小、周道奎应按照合同约定各自履行义务。环潭二小、周道奎于2004年至2011年12月之间的合同，实质上属于一种集资建房转抵租赁款协议合同，周道奎这期间租赁环潭二小门面房受益，环潭二小向周道奎退还36000元集资款后终结。后环潭二小、周道奎未续签租赁合同，但周道奎于2011年12月起一直占据该门面房经营，仅交纳了2011年12月至2012年12月期间一年租赁款4000元，表明双方又重新形成了事实租赁关系，故周道奎依法应当向环潭二小交纳2013年1月起至2018年的租赁款24000元（按4000元／间×6年计算）；同时因为违约，应解除双方2013年1月至2018年12月期间的事实租赁合同关系，周道奎应将第1间门面房返还给环潭二小，环潭二小应向周道奎支付违约金1268.75元。由于随州市教育行政区划发生变化，随州市曾都区原环潭第二中学发生的行政事务应由环潭二小接纳承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（四）、（九）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除周道奎自2013年1月至2018年12月31日期间租赁随县环潭镇第二小学大门外靠左第1间门面房的事实租赁合同关系，周道奎应将该门面房返还给随县环潭镇第二小学；二、周道奎向随县环潭镇第二小学交纳2013年1月至2018年12月底的租赁款24000元；三、随县环潭镇第二小学向周道奎支付违约金1268.75元。四、驳回随县环潭镇第二小学的其他诉讼请求。上述一、二、三项，于判决送达生效之日起七日内一次履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由随县环潭镇第二小学负担80元，周道奎负担120元。本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议焦点，本院综合评判如下：关于双方合同关系的性质。从合同形式及内容看，双方签订的合同名称为租赁合同书。合同第1条明确约定张道美交纳36000元，租环潭二中（现环潭二小）门面房第1间。合同第2条约定张道美交清款后，可享受自主经营权，无所有权。据此，可以认定双方存在房屋租赁合同关系。合同第4条载明“张道美在三年满后提出退房要求，环潭二中（现环潭二小）应在开学期最长五个月内退本金，不能如期退还本金，视作放弃房子所有权，张道美可自由支配；”内容。从该条款内容来看，如果张道美在三年后退房，环潭二中（现环潭二小）退还36000元的本金，则双方租赁合同关系终止，环潭二中（现环潭二小）对36000元的三年占有收益权作为张道美给付的租金。如果环潭二中（现环潭二小）逾期不退还钱款，则房屋所有权归属于张道美，已付的钱款视为购房款。该约定系双方真实、自愿的意思表示，不违反法律规定，属于有效约定。此外，环潭二中（现环潭二小）出具的36000元收据中有“房改押金”字样，但周道奎并非环潭二中（现环潭二小）单位职工，不属于房改对象，故不能以该收据证明双方存在房改关系。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”的规定，上述租赁合同中第4条的约定，实际为让与担保，即以买卖合同条款作为房屋租赁合同履行的担保。承租人周道奎请求履行买卖合同的，依法不予支持。另，本院认为，环潭二小现持有其向周道奎出具的收到36000元收据的原件，即可以认定周道奎已经向环潭二小退还了收据原件，由此可以证明环潭二小已经向周道奎退还了该款。周道奎又向环潭二小交纳了该房2011年12月至2012年12月的租赁款4000元，该行为可以视为双方对于合同约定第4条的变更，即双方形成了新的意思表示：解除合同中有关房屋买卖的约定，按房屋租赁合同关系履行。综上，双方合同性质为房屋租赁合同。关于房屋租赁费的计算。一审庭审中，环潭二小、周道奎均不愿意对该房2013年至2018年的出租价格进行鉴定。根据该房屋的不动产证，该房为具有划拨性质的住宅，用途为科教用地，不是法定的国家批准的商业用途的商铺，不能按商业用途进行价格评估。周道奎于2012年按3600元/年标准交纳租金。双方对此后的租金交纳没有明确约定，但考虑到租金随经济发展逐年上涨的市场因素，一审按3600元/年的固定价计算租金对周道奎有利，应予维持。关于违约金。一审庭审中，环潭二小、周道奎均不愿意对该房2007年市场价格进行鉴定，一审时环潭二小认为2007年该房市场价格大概为1800元/平方米，对此周道奎没有明确意见，而类似承租户雷明会（此系列案被告）认为系4000元/平方米。再者，该房屋不能按商业用途进行价格评估，理由如前所述。一审按双方各自主张的市场价格的平均数额即2900元/平方米作为诉争房屋的市场价格（售价）并据此计算违约金，具有合理性和可行性，有利于减少诉累，并无不当，应予维持。关于诉讼时效。周道奎于2011年12月20日向环潭高小（现环潭二小）交纳了该门面房2011年12月至2012年12月的租金4000元，之后未再支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”据此，双方对于2012年12月后的租金缴纳的期限没有明确约定，周道奎有义务在租期每届满一年时付清当年承租房屋的租金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”根据上述规定，因周道奎负有依法按年给付租金的义务，环潭二小于2018年10月11日起诉，请求判令周道奎支付2013年1月至2018年12月底的房屋占用费（租金），本案诉讼时效可自其起诉时起算。故环潭二小的起诉未超过诉讼时效。综上所述，周道奎的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由周道奎负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇一九年六月二十七日书记员 何沛俊