文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终616号上诉人（原审原告）：郑训华，男，1978年10月24日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。上诉人（原审原告）：冉琼，女，1981年12月9日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：罗仕佐，重庆渝法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：酉阳时代实业有限公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县钟多镇桃花源南路，统一社会信用代码91500242691204693X。法定代表人：尚洪政，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡胜道，重庆渝鑫律师事务所律师。上诉人郑训华、冉琼因与上诉人酉阳时代实业有限公司（以下简称时代公司）商品房预售合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院于2018年12月20日作出的(2018)渝0242民初5561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法由审判员何玉担任审判长，与审判员王宏、万永福组成合议庭，于2019年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人郑训华、冉琼的委托诉讼代理人罗仕佐，上诉人时代公司的委托诉讼代理人蔡胜道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑训华、冉琼上诉请求：撤销一审判决第三项，改判时代公司限期（判决生效后30日内）向土地房屋登记机构提交办理位于重庆市酉阳县钟多街道桃花源北路酉阳时代山水嘉苑7-×-×号商品房《房地产权证》的申请，并取得房屋登记机构出具的登记受理单；一、二审诉讼费由时代公司承担。事实和理由：1.根据双方合同约定及相关法律规定，时代公司是办理房屋权属登记的义务主体。一审判决以时代公司没有取得竣工验收备案登记证为由否认时代公司为办证义务主体，属于认定事实不清。2.一审判决将未取得竣工验收备案登记证的责任归咎于行政许可范畴的客观障碍而不是时代公司自身原因所致，属于认定事实错误，于法无据。3.时代公司已取得预售许可证和竣工验收意见书，证明时代公司开发的案涉房屋具有预售资格和验收合格。案涉房屋已符合交付使用条件，只要时代公司提交合法申请手续，即可取得房屋产权登记受理单。一审判决驳回郑训华、冉琼办理产权登记请求错误。时代公司辩称，郑训华、冉琼的请求不能成立，郑训华、冉琼的上诉请求已经包含在一审判决书第一项里面了，一审判决书第三项是正确的。时代公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑训华、冉琼的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由郑训华、冉琼负担。事实和理由：根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理土地使用权变更和房屋产权登记手续的法定义务在购房人，时代公司只是协助义务。同时根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条关于办理产权登记的约定，如果要由时代公司代为提交申请，需要购房人出具书面委托书，并按时提交相关资料。本案中，购房人没有委托时代公司办理产权登记，也没有向时代公司提交办理产权登记所需资料。因此，逾期办理产权登记的责任在于购房人，时代公司没有违约行为，也不应承担支付违约金的违约责任。郑训华、冉琼辩称，1.在签订房屋买卖合同后，郑训华、冉琼已经按约定支付了房款、大修基金及办证费用等，并交付了相关资料，委托办证关系事实上已经成立，时代公司具有办证义务。2.按照商品房买卖的交易习惯，作为开发商的时代公司也有为购房人办理房屋产权登记的义务。3.时代公司在一审未提交证据证明购房人未提交办证资料，即便没有提交相关资料，时代公司应当及时通知购房人提交相关资料。时代公司逾期办理房屋产权登记的违约事实客观存在，应承担违约责任。郑训华、冉琼向一审法院起诉请求：1.判令继续履行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.时代公司向土地房屋登记机构提交办理位于重庆市西阳县钟多街道桃花源北路酉阳时代山水嘉苑7-×-×号商品房《房地产权证》的申请,并取得房屋登记机构出具的登记受理单；3.判令时代公司支付逾期办证违约金69842元(2018年11月16日之前)；4.判令时代公司支付从2018年11月16日起至取得登记受理单之日止的逾期办证违约金；5.本案诉讼费由时代公司承担。一审法院认定事实：郑训华、冉琼（乙方）与时代公司（甲方）于2012年6月28日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由郑训华、冉琼购买时代公司开发预售的位于酉阳土家族苗族自治县桃花源北路酉阳时代·山水嘉苑7-×-×号商品房，建筑面积平方98.94米，房款385866元。《合同》第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；第十三条第4款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日（含）之内……（2）逾期超过90日后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。合同签订后，郑训华、冉琼向时代公司支付了购房款385866元以及大修基金、契税、办证费等费用。2013年10月2日，时代公司将房屋交付郑训华、冉琼使用。一审法院认为，《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，双方应按照约定履行自己的义务。郑训华、冉琼依约向时代公司支付了购房款、大修基金、契税、办证费用等，但时代公司至今未能向郑训华、冉琼交付房地产权证，未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，已构成违约，时代公司应当继续履行《重庆市商品房买卖合同》约定的义务，并承担支付逾期办理《房地产权证》违约金的责任。逾期办证违约金的起算日为本商品房实际交付使用之日起60日的次日。郑训华、冉琼主张将逾期办证违约金从实际接房时间60日的次日2013年12月2日计算至2018年12月18日止，予以确认。即385866元×0.0001×1842天=71077元，郑训华、冉琼主张的超出部分，不予支持。本案中，时代公司没有举示证据证明未在约定期限内办理商品房产权登记系因郑训华、冉琼提交的资料不齐且时代公司已经履行了通知郑训华、冉琼补充相关办证资料的义务而郑训华、冉琼拒绝补充，故一审法院认为，郑训华、冉琼至今未能取得涉案商品房的房地产权证的责任在于时代公司，时代公司的该项辩称意见不予采纳。关于时代公司应否立即给郑训华、冉琼向登记机构提出办理房地产权证的申请并取得土地房屋登记机构出据的登记受理单的问题。国务院《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”；建设部《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……(五)房屋已竣工的证明……。相关规定说明，无论是购房者或是房地产开发企业，到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商对其所开发的房地产进行初始登记为前提。而完成初始登记必须取得房屋竣工验收资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的取得属于行政许可范畴。本案中，时代公司未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，是办证不能的事实障碍，该障碍属于行政许可范畴，而非因时代公司本身原因所致。故该项诉讼请求因存有客观障碍而无从实际判决执行，对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、郑训华、冉琼与时代公司继续履行双方于2012年6月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、时代公司于本判决生效之日起20日内支付郑训华、冉琼算至2018年12月18日的逾期办证违约金71077元；三、驳回郑训华、冉琼的其他诉讼请求。案件受理费1626元，因适用简易程序减半收取813元，由郑训华、冉琼负担25元，时代公司负担788元。二审中，时代公司提交了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《不动产权证书》，证实案涉“酉阳时代•山水嘉苑”7号、8号楼于2019年4月8日进行了竣工验收备案登记，于2019年4月24日进行了初始登记。郑训华、冉琼对上述证据及事实无异议，本院予以确认。另查明，本案一审开庭时间为2018年12月18日，郑训华、冉琼变更支付逾期办证违约金的诉讼请求为计算至一审开庭之日。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第3款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方在签定本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案系郑训华、冉琼依据《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议要求时代公司履行办理房屋产权登记义务及支付逾期办理产权登记违约金而形成的商品房预售合同纠纷。二审中，双方争议的焦点是：1.时代公司应否承担逾期办证的违约责任；2.郑训华、冉琼要求时代公司限期提交办理产权登记申请并取得登记受理单的请求能否成立。现就此评述如下：一、关于时代公司应否承担逾期办证的违约责任时代公司上诉认为办理房屋产权登记是郑训华、冉琼的法定义务，时代公司只是协助义务，且案涉房屋未办理产权登记是因郑训华、冉琼未委托其办证、未提交办证资料所致。经查，首先，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权义务。”可见，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方的最主要的权利与应履行的义务。因此，就商品房买卖合同的出卖人一方来说，出卖人应当交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，出卖人房地产开发企业是办理房屋权属登记的义务主体。由此，本案中作为房地产开发企业的时代公司是办理房屋产权登记的义务主体，时代公司以《城市房地产开发经营管理条例》的规定为由否认其为办证义务主体的意见不能成立，本院不予支持。其次，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第三款的约定以及时代公司在签订合同前后即收取了郑训华、冉琼交纳的办证费用的事实和当地购房人购房时均委托开发商办理产权登记的交易习惯，足以认定郑训华、冉琼已委托时代公司办理房屋产权登记。因此，从合同约定来看，时代公司也是办理本案房屋产权登记的义务主体。至于时代公司辩称因郑训华、冉琼未提交办证所需资料导致逾期的理由。因初始登记是开发商为购房人办理房屋产权登记的前提条件，而时代公司二审提交的证据证实时代公司完成案涉房屋初始登记的时间是2019年4月24日。因此无论购房人是否提交齐全的办证资料，时代公司在2019年4月24日前均无法为购房人办理房屋产权登记。而郑训华、冉琼要求时代公司支付逾期办理产权登记违约金截止时间为2018年12月18日，故在郑训华、冉琼主张的逾期违约期间内逾期办理产权登记的责任在时代公司，时代公司应当按照合同约定承担支付相应违约金的违约责任。此外，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”在购房人未提交齐全办证资料的情况下，时代公司应当及时通知购房人补齐办证资料，而时代公司没有证据证实其通知过购房人提交或补交办证资料。因此，时代公司上诉认为逾期办证的责任在购房人的理由与法律规定和查明的事实不符，本院不予支持。二、关于郑训华、冉琼要求时代公司限期提交办理产权登记申请并取得登记受理单的请求能否成立根据办理商品房产权登记的一般流程，为购房人办理所购房屋产权登记的前提条件是开发商取得开发楼盘的产权初始登记。本案二审中，时代公司举示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《不动产权证书》，证实郑训华、冉琼所购房屋所在楼盘已于2019年4月8日进行了竣工验收备案登记，于2019年4月24日进行了初始登记。时代公司为郑训华、冉琼所购房屋办理产权登记的前提条件已具备。而买房人已经交纳了所购房办理产权登记应当交纳的税费并提交相应资料。由此，郑训华、冉琼要求时代公司限期向案涉房屋所在地房屋登记机构提交登记申请并取得登记受理单的请求能够成立，本院予以支持。基于二审新证据致本院对此予以改判，本院在此予以明确。综上所述，基于二审新证据查明的新事实，郑训华、冉琼的上诉请求成立，本院予以支持；时代公司的上诉请求不能成立，应予驳回。二审基于新证据予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持酉阳土家族苗族自治县人民法院（2018）渝0242民初5561号民事判决一、二项；二、撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院（2018）渝0242民初5561号民事判决第三项；三、酉阳时代实业有限公司于本判决生效之日起30日内向位于重庆市酉阳县钟多街道桃花源北路酉阳时代山水嘉苑7-×-×号商品房所在地不动产登记机构提交该房的登记申请并取得登记受理单；四、驳回郑训华、冉琼的其他诉讼请求。一审案件受理费1626元，因适用简易程序减半收取813元，由郑训华、冉琼负担25元，时代公司负担788元。二审案件受理费1656元，由酉阳时代实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 玉审 判 员  王 宏审 判 员  万永福二〇一九年六月五日法官助理  翟维玲书 记 员  钱艳月