安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初2032号原告：芜湖万商置业有限责任公司，住所地安徽省芜湖市万春西路东紫园**楼，统一社会信用代码913402075704462908。法定代表人：韦海洋，总经理。委托诉讼代理人：沈向华，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珂，安徽国伦律师事务所律师。被告：王亮亮，男，1987年4月3日出生，汉族，户籍地甘肃省武山县，现住安徽省芜湖市镜湖区，公民号码620524198704030452。原告芜湖万商置业有限责任公司与被告王亮亮商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案，依法适用简易程序，先后于2019年5月8日、5月27日、6月19日三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘珂，被告王亮亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令确认双方的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除；2.判令被告向原告支付违约金20063.9元（以总房款401278元的5%计算）；3.判令被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告将其第一项诉讼请求变更为判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并增加了一项诉讼请求为判令被告协助原告办理东紫园15号楼2单元1703室房屋的抵押权预告登记注销、预购商品房预告登记注销、《商品房买卖合同》备案注销手续。此后，原告又撤回了增加诉讼请求中“被告协助办理东紫园房屋的抵押权预告登记注销手续”的部分诉讼请求。事实和理由：2013年10月18日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2013047403)，约定被告以首付款加银行按揭的方式向原告购买商品房一套，位于安徽省芜湖市鸠江区东紫园**楼**，房屋面积为86.81平方米，建筑面积单价为4622.49元，合同总价为401278元，被告首付121278元，被告应向银行贷款280000元，被告应在2013年10月27日之前办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料，逾期按第五条违约处理。合同补充协议约定如买受人采用银行按揭贷款方式支付房款，并由出卖人提供阶段性担保的，买受人对银行的违约，造成出卖人承担连带责任的，买受人需承担违约责任。如买受人连续3个月或累计3个月未偿付贷款本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及本补充协议，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金，如违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应当赔偿由此给出卖人造成的损失。被告未能按约归还银行贷款，原告多次催告，但被告均不予理睬。无奈原告只能解除房屋买卖合同及补充协议。被告的行为已侵犯到了原告的合法权益。为保护自己的合法权益，原告特依法向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告辩称：1.被告确实存在连续三个月以上未向银行偿还贷款的事实，构成违约，但被告可承担相应的赔偿责任，不同意解除《商品房买卖合同》及补充协议；2.在不解除商品房买卖合同的情形下，被告同意支付原告20063.9元违约金；3.希望继续履行合同，不同意协助原告办理东紫园15#楼2单元1703室房屋的抵押权预告登记注销、预购商品房预告登记注销、商品房买卖合同备案注销手续；4.被告同意承担本案诉讼费。经审理查明：2013年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2013047403)及附件三《合同补充协议》，约定被告购买原告开发建设的东紫园15#楼2单元1703室房屋，房屋总价款401278元，首付121278元，余款280000元由被告在2013年10月27日前办理银行贷款或付款。《合同补充协议》第4条约定：“如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供阶段性担保的，买受人对银行的违约，造成出卖人承担连带责任的，买受人需承担违约责任。如买受人连续3个月或累计3个月未偿付贷款本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及本补充协议，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金，如违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应当赔偿由此给出卖人造成的损失。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意继续履行合同的，买受人须付清所应付所有贷款本息、罚息，银行追究出卖人责任的，出卖人有权向买受人追偿”。上述《商品房买卖合同》和《合同补充协议》签订后，被告向原告支付了购房首付款121278元。2013年12月1日，原告作为保证人、被告作为借款人和抵押人、芜湖扬子农村商业银行股份有限公司（以下简称芜湖扬子银行）作为贷款人签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定被告向芜湖扬子银行贷款280000元，贷款期限20年，被告以上述所购房屋作为抵押物。自2014年底始，因被告未按《个人购房借款/担保合同》约定偿还贷款本息，芜湖扬子银行自2014年12月31日起从原告的保证金账户中陆续扣款。在本案审理过程中，2019年5月24日，原告又向芜湖扬子银行转款239214.10元，用途为代还被告银行贷款。2019年5月27日，芜湖扬子银行出具《结清证明》一份，载明被告在芜湖扬子银行的280000元个人住房商业贷款已于2019年5月24日全部结清，并申请办理注销芜房预鸠江字第2013100459号抵押手续。另查明，原告与芜湖扬子银行就东紫园项目个人贷款事宜签订《“东紫园”项目住房按揭贷款项目合作协议》，约定芜湖扬子银行为符合贷款条件的购买东紫园项目的购房人提供贷款，在借款人（购房人）未取得《房地产权证》和芜湖扬子银行未取得《房地产他项权证》之前，原告同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在芜湖扬子银行开立保证金账户，如借款人在原告提供阶段性连带责任保证期间未按借款合同约定履行还款业务，芜湖扬子银行以书面形式通知原告回购，2日内如原告未主动履行上述还款义务，即表示原告授权芜湖扬子银行从其开立的账户中扣收。2013年10月18日，原、被告及芜湖扬子银行向芜湖市不动产登记中心申请办理涉案商品房预售合同备案、预购商品房预告、预购商品房抵押权预告登记。2013年12月17日，涉案房屋进行了预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记，其中预购商品房预告登记的权利人为被告，义务人为原告；预购商品房抵押预告登记的权利人为芜湖扬子银行，义务人为被告。又查明，涉案商品房至今为止，原告尚未交付给被告使用，被告亦未取得房屋所有权证。以上事实，有原告提供的原告营业执照、被告身份证、《商品房买卖合同》和补充协议、《“东紫园”项目住房按揭贷款项目合作协议》、《个人购房借款/担保合同》、《芜湖市商品房预售合同备案、预购商品房预告、预购商品房抵押权预告登记申请书》、预告登记信息、芜湖市房地产预告登记证明、东紫园代垫银行按揭款明细表、中国建设银行网上银行电子回执、芜湖扬子银行《结清证明》及原、被告的当庭陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告于2013年10月18日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，在涉案合同履行中，因被告自2014年底起未按约履行归还银行贷款义务，导致原告依约承担了保证责任，其行为显属违约。依据《合同补充协议》第4条的约定，原告有权单方解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被告亦应依约按总房款的5%向原告支付违约金。现原告诉请解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被告支付违约金20063.90元（401278元×5%），具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除后，因涉案房屋办理了相关合同备案和预告登记，被告则依法负有办理注销手续的协助义务，故对原告诉请被告协助办理《商品房买卖合同》备案注销、预购商品房预告登记注销等相关手续，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称不同意《商品房买卖合同》及补充协议、请求继续履行的意见，因被告未及时偿还银行贷款的行为已构成违约，符合合同中约定解除合同的条件，在本案诉讼中，经本院主持调解，原告表示不同意继续履行合同，故其抗辩意见，本院不予支持。涉案合同解除后，至于被告所缴纳的涉案房屋首付款，因原告为其银行贷款承担了一定金额的保证责任，并提前偿清了贷款本息，双方尚需结算相关费用，故原、被告可另行协商或另行诉讼解决，本案中不作相应处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告芜湖万商置业有限责任公司与被告王亮亮于2013年10月18日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告王亮亮于本判决生效后十日内支付原告芜湖万商置业有限责任公司违约金20063.90元；三、被告王亮亮于本判决生效后十日内协助原告芜湖万商置业有限责任公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销、预购商品房预告登记注销等相关手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费3660元，由被告王亮亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  张朝阳二〇一九年六月二十一日法官助理齐世民书记员操文静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。