贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终2076号上诉人（原审原告）：陈玉华，男，汉族，1980年2月23日出生，贵州省习水县人，住习水县。上诉人（原审原告）：刘霞，女，汉族，1985年5月20日出生，贵州省习水县人，住习水县。二上诉人共同委托代理人：杨朝强，贵州名城（习水）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桐梓县宏兴房地产开发有限公司，地址娄山关镇长征路，贵州省遵义市桐梓县。法定代表人：向中其。被上诉人（原审被告）：桐梓县宏兴房地产开发有限公司习水县桑木镇集镇建设项目部，地址:贵州省遵义市习水县桑木镇。负责人：龙方松。被上诉人（原审被告）：习水县华利房地产开发有限公司，地址：习水县桑木镇当坝村中央大街****。法定代表人：龙方松委托代理人：罗深圳，贵州黔北律师事务所律师。上诉人陈玉华、刘霞因与被上诉人桐梓县宏兴房地产开发有限公司习水县桑木镇集镇建设项目部（以下简称宏兴项目部）、桐梓县宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴房开）、习水县华利房地产开发有限公司（以下简称华利房开）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2018）黔0330民初3798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈玉华、刘霞上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判被上诉人按《商品房买卖合同》约定连带支付上诉人违约金80000.00元整。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.上诉人与被上诉人宏兴项目部签订《商品房买卖合同》，约定由被上诉人于2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交与上诉人，并约定了违约责任。上诉人按约履行了支付房款的义务，被上诉人宏兴项目部未按约定履行交付商品房转移登记有关文书的义务，构成违约。宏兴房开系宏兴项目部的挂靠公司，华利房开系宏兴项目部就该项目的权利义务接收方，且投资人及法人代表系同一人，故三被上诉人应对违约责任负连带责任。2.一审法院认定政策性因素无相关事实依据。首先，本案中被上诉人没有相关证据证明其不能办理商品房转移登记系因政府颁布的政策性因素引起。其次，在签订《商品房买卖合同》时涉案房屋已经修建完成，被上诉人没有提示上诉人该涉案房屋不能办理产权登记，超出规划红线范围修建房屋系被上诉人的个人因素，不属于政府政策性因素。最后，《商品房买卖合同》约定了相关违约责任，该合同系在房屋修建后所签订，表明上诉人能保证在约定期限内可以按约定完成交付。故本案中被上诉人的违约行为系个人行为，不属于政府政策性因素，一审法院认定事实错误，被上诉人应承担违约责任。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条错误，被上诉人未按合同约定履行交付义务，已经构成违约，应承担违约责任。被上诉人华利房开辩称：被上诉人在为业主办理产权手续前并不知道县人民政府对所建房屋地块进行了调整，是在办理房产证不能的情况下，经向相关部门了解后才知道该事实。被上诉人知晓后已多次向相关部门报告处理该问题。被上诉人系基于政策因素不能为上诉人办理产权，被上诉人不应承担违约责任。被上诉人宏兴房开、宏兴项目部未作答辩。陈玉华、刘霞向一审法院起诉请求：一、请求依法判令宏兴房开、宏兴项目部按照与宏兴项目部签订《商品房买卖合同》的约定连带向陈玉华、刘霞支付违约金（从2014年7月30日起暂算计2018年7月10日，违约金应算至宏兴项目部、宏兴房开实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止）共计80,000.00元。二、本案诉讼费由宏兴项目部、宏兴房开承担。一审法院认定事实：2014年1月16日，陈玉华、刘霞作为买受人与宏兴项目部作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：SMH7D—1-8），约定宏兴项目部将其开发的和谐大道7幢1层8号房卖给陈玉华、刘霞，该商品房建筑面积为44.45平方米，套内建筑面积43.31平方米，该商品房单价每平方米6978.99元，总价款302260.00元。其中第二十二条：三、转移登记，（一）出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起30个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1.2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；（五）其他有关事项约定如下：（1）本条（一）款为除受不可抗力及政策性因素影响外的承诺日期。合同签订当日，向宏兴项目部交房款152260.00元以及契税、交易费、登记费、大修基金，另外150000.00元房款以按揭方式支付。合同签订当日，宏兴项目部将陈玉华、刘霞购买的房屋交付陈玉华、刘霞。桑木镇政府2015年9月16日的桑府呈（2015）18号关于解决我镇在小镇建设中修建的部分房屋超出出让土地红线问题的报告，写明“我镇在2008年对桑木镇的开发建设区规划做了局部调整，将原规划的道路向东平移15米。从而造成了部分修建的房屋超出了出让土地红线。桑木镇人民政府于2016年3月14日给习水县住建局的《关于申请办理我镇小城镇建设项目的报告》中写到：2009年我镇招商引资重庆开发商在我镇投资6,000万元，开发小城镇建设项目，已于去年全部竣工。但由于有部分规划手续不齐全，加上征地、拆迁困难重重，部分在规划红线内的房屋拆不掉，所以只好根据现场实际调整了规划红线，造成大部分修建的房屋超出了规划红线。由于超出规划红线的房屋不能办理规划认可证，为此，特向贵局报告，请求将其作为历史遗留问题给予特殊处理，同意为我镇小城镇建设项目办理《建设工程竣工规划认可证》。后，华利房开一直找政府处理该问题，均无果。2018年12月6日，华利房开申请办理习水县桑木镇和谐大道商住大楼不动产首次登记，并提交了相关材料。同日，习水县国土资源局作出2018001206号不动产登记不予受理告知书，决定不予受理，理由：根据实地查看，你公司修建的项目与取得的土地权属证书的位置不一致，整体上平移了，超出部分未取得用地手续，故无法办理登记。涉案房屋已取得商品房预售许可证、建设工程施工许可证及国有土地使用权证。另，经向习水县不动产登记中心调查了解，涉案整个房产项目暂不能办理转移登记的原因系涉案项目修建超占红线问题未解决。一审法院认为，《商品房买卖合同》系与宏兴项目部的真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方具有约束力。从桑府呈（2015）18号关于解决我镇在小镇建设中修建的部分房屋超出出让土地红线问题的报告、《关于申请办理我镇小城镇建设项目的报告》、2018001206号不动产登记不予受理告知书、对习水县不动产登记中心的调查笔录等的内容看，因政府调整了规划红线，导致涉案房产项目修建超出原规划红线，涉案房产项目无法办理不动产首次登记，也就不能向陈玉华、刘霞交付办理商品房转移登记有关文书，对此，应当认定属于《商品房买卖合同》第二十二条三（五）1约定的“政策性因素”，宏兴项目部因政策性因素影响不能交付办理商品房转移登记有关文书，不应当对此承担责任。因此，对陈玉华、刘霞的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回陈玉华、刘霞的诉讼请求。案件受理费900元，由陈玉华、刘霞负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明，一审中，陈玉华、刘霞以宏兴房开、宏兴项目部为被告起诉本案后。一审法院以华利房开与本案具有直接利害关系，依法追加华利房开公司为本案被告。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈玉华、刘霞与宏兴项目部签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方具有约束力。该合同中第二十二条三约定宏兴项目部承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给陈玉华、刘霞。该条还约定前述交付期限为除受不可抗力及政策性因素影响外的承诺日期。本案中，从桑府呈（2015）18号关于解决我镇在小镇建设中修建的部分房屋超出出让土地红线问题的报告、《关于申请办理我镇小城镇建设项目的报告》、2018001206号不动产登记不予受理告知书及对习水县不动产登记中心所作的调查笔录等证据来看，因政府调整规划，导致涉案房产项目修建超出原规划红线，涉案房产项目无法办理不动产首次登记，也就不能向上诉人交付办理商品房转移登记有关文书，故一审法院认定被上诉人系因受政策性因素影响而不能向上诉人交付办理商品房转移登记有关文书具有事实依据。根据上诉人与宏兴项目部签订的《商品房买卖合同》第二十二条三约定，一审判决被上诉人不承担责任并无不当。上诉人主张被上诉人违约系其个人原因导致，未提供证据证明，故对该上诉意见，本院不予采纳。综上所述，陈玉华、刘霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由陈玉华、刘霞负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年六月十一日书记员  吴明英