广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初167号原告：中山市广弘物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：黄树灿，职务执行董事兼经理。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝爱玲，广东维纳律师事务所律师。被告：吴伟明，男，1973年7月9日出生，汉族，住广东省广州市。原告中山市广弘物业管理有限公司（以下简称广弘物业公司）诉被告吴伟明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马秀章到庭参加诉讼，被告吴伟明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费（自2015年3月10日起至清偿之日止，按每月118.53元计算，暂计至2018年10月10日为5215.32元）；2.判令被告向原告支付违约金（自2015年3月10日起至欠款付清之日止，按月利率2%计算，暂计至2018年10月10日为2345.9元）。事实和理由：原、被告于2010年4月7日签订《前期物业服务协议》，约定由原告负责位于中山市××××路XX豪庭的物业管理服务。被告作为该小区20号楼401房业主接受原告的物业管理服务，物业费按月缴纳，每月10日前缴纳当月费用。物业费为每平方米1.35元。协议约定，被告不按照协议要求标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求补交，并自逾期之日起按照每日千分之三缴纳违约金。被告自2015年3月起开始拖欠物业费。原告认为，《前期物业服务协议》系原、被告真实意思表示，不违反法律规定，双方均应遵守，原告依据协议向被告提供了完善的物业管理服务，被告无故拖欠物业费的行为已构成违约，鉴于协议约定每日千分之三的违约金过高，故原告将其调整为每月2%符合法律规定。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望予支持。被告吴伟明没有提交书面答辩意见，也没有提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：原告提交《中山市商品房买卖合同》1份、《中山市商品房实测面积明细表》1份、《交楼确认书》1份、《前期物业管理服务协议》1份拟证明诉称案件事实。《中山市商品房买卖合同》记载：2010年1月11日，被告吴伟明作为买受人与作为出卖人的中山市广弘房地产开发有限公司（以下简称广弘房地产公司）签订《中山市商品房买卖合同》，约定被告吴伟明向广弘房地产公司购买座落于中山市××××路XX豪庭X幢XX房的商品房，该商品房合同约定建筑面积为85.5平方米。其中，第八条交付期限约定出卖人应当在2010年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，并由该日之次日起算房屋的保修期及物业管理费。因买受人未履行付清应付房价款、契税、专项维修资金、物业管理费按金等应付款项的，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理契证而无须承担违约责任。买受人付清所欠款后方可收楼。《前期物业管理服务协议》显示，2010年4月7日，被告吴伟明作为乙方与作为甲方的原告广弘物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止，广弘物业公司为业主提供物业管理，5.1房屋管理A.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；B.每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护C.按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审审核业主（使用人）装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门；D.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门5.2共用设施设备维修养护A.共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）;B.消防设施设备完好，可随时启用、消防通道畅通；C.路灯、楼道灯完好率不低于80%；D.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。5.3协助维护公共秩序A.小区24小时值勤；B.对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次；C.车辆停放有序；D.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。5.4保洁服务A.小区设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运一次；B.小区公共场所每日清扫一次，楼道每日清扫一次，共用部位玻璃每季度清洁一次，路灯、楼道灯每半年清洁一次；C.小区内公共雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每半年检查一次，并视检查情况及时清掏，化粪池每季度检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏；D.每月保证有三次灭“四害”(蚊、蝇、蟑螂、老鼠）。5.5绿化养护管理A.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；B.定期清除绿地杂草、杂物；C.预防花草、树木病虫害。管理物业管理服务收费标准：4楼以下1.2元/平方米/月，4楼以上（含4楼）1.35元/平方米/月，商铺1.5元/平方米/月，室内小车位25元/个/月，室内摩托车位5元/个/月，乙方应按月交纳物业管理费用，具体缴费办法为：每月10日前以现金或银行代缴方式支付，乙方不按约定的缴费标准和缴费时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并自逾期之日起按每日3‰交纳违约金。《交楼确认书》显示，2010年6月6日，被告吴伟明在《交楼确认书》上签名，确认收到广弘房地产公司交付的XX豪庭XX栋XX房进户门锁匙等物品。《中山市商品房实测面积明细表》于2017年9月10日出具，盖有中山市泓达测绘工程有限公司资料专用章，记载了XX豪庭1-23幢及车库实测面积，表内记载的X幢XX房为被告吴伟明购买的商品房实测面积，记载主间面积为66.06㎡阳台面积为4.26㎡套内面积为70.32㎡共有分摊面积为17.48㎡产权面积为87.8㎡土地分摊面积为12.24㎡，该表上有被告吴伟明签名。庭审中，原告称被告在2015年2月10日缴纳了当月的物业费，之后没有继续缴交。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告提供《中山市商品房买卖合同》、《中山市商品房实测面积明细表》、《前期物业管理服务协议》、《交楼确认书》在案佐证，原告主张按照商品房实测面积87.8平方米计算物业管理费，被告未提出抗辩也未提供证据否定或推翻原告的主张，被告应承担举证不能的不利法律后果。双方约定物业管理费按月收取，每月10日为缴费时间，原告要求被告支付拖欠的2015年3月10日至2018年10月10日物业管理费，实际是主张服务时段2015年3月1日至2018年10月31日的物业管理费。具体计算为：1.35元/每平方米/每月×87.8平方米×44个月=5215.32元，原告要求被告支付物业服务费5215.32元，本院予以支持。关于迟延付款违约金。原告要求自2015年3月10日起，按月利率2%计至清偿之日止，低于双方在《前期物业管理服务协议》中约定违约金按每日3‰的标准，是原告自有权利的处分，本院予以准许。每月应缴物业管理费金额按各月实际拖欠时长核定，从2015年3月11日起至2018年10月10日约金为1.35元／㎡／月×87.8㎡×（43+42+41+40+。+1）个月×2%≈2242.59元，原告对违约金的核算有误，本院予以调整，后续202018年10月11日至实际清偿之日的违约金应按实欠物业管理费总额5215.32元为基数按月利率2%计算。被告吴伟明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依法进行裁判。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴伟明于本判决生效之日立即向原告中山市广弘物业管理有限公司支付2015年3月至2018年10月期间的物业管理费5215.32元以及迟延付款违约金（违约金截止2018年10月10日为2242.59元，后续违约金以实欠物业管理费为基数从2018年10月11日起至实际清偿完毕之日止按月利率2%计算）；二、驳回原告广弘物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，被告负担（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  高嘉敏审判员  唐 成二〇一九年六月十九日书记员  巫斯霞陈伟华