甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘06民终552号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王会文，男，1972年3月1日出生，住甘肃省武威市凉州区。 上诉人（原审被告、反诉原告)：吴圣红，男，1971年8月12日出生，住甘肃省武威市凉州区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张振忠，男，1984年5月10日出生，住甘肃省武威市凉州区。 上诉人王会文、吴圣红因与被上诉人张振忠房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2018）甘0602民初7075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王会文、吴圣红与被上诉人张振忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王会文、吴圣红上诉请求：1、撤销一审判决第一项，重新审理并改判被上诉人继续履行与上诉人之间签订的房屋租赁协议；2、撤销一审判决第三项，重新审理并改判被上诉人支付二上诉人房屋租赁费150000元并赔偿二上诉人违约金45000元；3、改判一审反诉费全部由被上诉人负担。事实及理由：1、一审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无任何法律依据。2、一审判决被上诉人支付上诉人房屋租赁费34375元不合法。庭审中，王会文、吴圣红当庭变更上诉请求为：撤销一审判决，支持二上诉人一审反诉请求，另增加上诉请求要求被上诉人支付2019年度和2016年度的租金共300000元。 张振忠辩称，1、原审判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁协议，符合本案的事实情况，也符合法律的规定；2、原审判决由被上诉人赔偿上诉人的经济损失符合本案的实际情况；3、上诉人的上诉请求之间互相矛盾，观点不成立。请求驳回上诉，维持原判。 张振忠向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2016年5月13日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告返还原告交付的保证金50000元。 王会文、吴圣红向一审法院提出反诉请求：1、反诉被告支付2018年度租赁费150000元并赔偿违约金45000元；2、要求继续履行合同。 一审法院认定事实：2016年5月13日，王会文、吴圣红将其共有的位于武威市凉州区南关东路41号强生花苑负一层、建筑面积为1336.12㎡的大厅出租给张振忠，用于经营超市，双方经协商签订房屋租赁协议，约定“甲方（王会文、吴圣红）于2015年5月16日前向乙方（张振忠）交付该房屋，租赁期限自2016年5月16日至2022年5月15日止，其中2016年5月16日至2017年5月16日甲方同意乙方作为筹备和装修时间，乙方自行负责该商铺水电、消防工程安装及验收，工程竣工验收合格后，乙方应将验收合格的消防手续及资料移交甲方；该房屋水电、消防工程的施工安装及验收所产生的费用由乙方承担，甲方同意免除乙方2016年5月16日至2017年5月16日期间的租费；租费每年一交，年租金15万元整，以实际收款收据为准，乙方应于每年3月31日前一次性交清租费，若乙方一次性交不清租费视乙方违约，甲方有权终止合同；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付保证金50000元，租赁关系终止时甲方收取的保证金扣除乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；乙方经营中涉及的税费（包括物业管理费、卫生费、排污费、上下水维修）及其它费用，由乙方自行承担；本协议履行期间或期满，乙方对固定装修不得拆除和损坏并无偿交付甲方所有，否则甲方不退保证金，对造成的损失有权向乙方追偿；乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并结清应当承担的费用；乙方必须依约交纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，拖欠租金滞纳金按日租金的2倍支付，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权单方面解除合同，收回房屋；租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备设施清洁完好的交给甲方；乙方违反本合同约定，单方解除合同的，属乙方违约，乙方交纳的未使用租金和保证金甲方不予退还，同时应向甲方支付赔偿金，赔偿金的计算为一年的租金。”协议签订后，王会文、吴圣红将出租房屋交付张振忠，张振忠向王会文、吴圣红交纳房屋保证金50000元。为使承租房屋符合经营超市的需要，张振忠自筹资金对承租房屋进行了的装饰装修，在地面铺设了地板砖，按消防部门要求在大厅安装了大型消防设施，并在工商管理部门办理个体工商户营业执照后开始经营武威市凉州区润万家超市。2018年3月，张振忠未按约定向王会文、吴圣红交纳第三租赁年度房屋租金。张振忠租赁经营至2018年5月，因其经营管理不善、严重亏损，无力继续经营超市，欲将承租房屋交还出租人，遂多次通过电话和短信方式通知王会文、吴圣红协商终止租赁协议，王会文、吴圣红均未做出回应，亦不接收房屋，双方沟通无果，张振忠便自行关门停业，随后以承租房屋漏水、无力支付租房费用为由提起本案诉讼。案件审理中，王会文、吴圣红又提起反诉。本院在2018年10月30日开庭审理中，王会文、吴圣红表示同意解除协议，但要求张振忠支付第一年度免除的房屋租金及违约金，并将消防手续交付出租人。同年11月7日，本院组织双方当事人对涉案房屋进行了现场勘验，发现“总面积为1300平方米的负一层大厅内已无超市商品及其他货物。大厅屋顶安装有大型消防设施，西侧有张振忠根据消防要求修建的约30平方米房屋一间，内有整体房屋消防设施管道，东侧楼梯下面有空置办公室一间。大厅吊顶骨架已变形，部分悬挂于屋顶，部分散落在地。大厅内中段北侧屋顶、后段北侧屋顶及中段南侧屋顶下水管道有三处泄漏点，对应墙面及地面泄漏污迹已凝固等。”勘验后，张振忠申请对房屋漏水原因进行鉴定，王会文、吴圣红认为超出了本案审理范围，没有必要鉴定，表示不同意进行鉴定。由于双方当事人争议较大，无法达成一致意见，王会文、吴圣红仍拒绝接收房屋，致涉诉租赁房屋至今无人使用。一审法院认为，张振忠与王会文、吴圣红签订房屋租赁协议系当事人真实意思表示，协议内容合法，当事人权利义务明确，且不违背法律的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。协议签订后，王会文、吴圣红按约免除了张振忠第一年房屋租金，张振忠亦为达到经营超市需要，自行投资装饰装修，安装了房屋内水电及消防工程设施，并经有关部门验收后开始超市经营。协议履行期间，由于张振忠经营管理不善，无力继续承租，提出解除双方签订的租赁协议，并自动放弃经营，将超市商品及其他可移动物品清理出承租房屋；而房屋出租人王会文、吴圣红对张振忠未按约交纳第三年度租金并单方提出解除合同的违约行为，既不主张合同解除权，又不对张振忠发出的解除合同通知做出任何回应，导致租赁房屋处于空置状态达数月之久。本案当事人争议的焦点问题是，1、张振忠与王会文、吴圣红签订的房屋租赁协议是否解除？2、张振忠本诉主张及王会文、吴圣红反诉主张是否成立？3、本案纠纷应当如何处理？对于合同解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因双方签订的租赁协议中，对承租方只约定“乙方违反本合同约定，未在每年3月31日前交清租金或拖欠租金15天以及单方解除合同的，属乙方违约，乙方交纳的未使用租金和保证金甲方不予退还，同时应向甲方支付赔偿金，赔偿金的计算为一年的租金。”并没有约定承租方解除合同的情形和条件，故应当根据法律的规定判断是否存在法定解除的条件。从本案协议履行的情况看，王会文、吴圣红没有根本违约的行为，即使其出租的房屋在履行期间存在漏水等质量瑕疵，亦未赋予违约人单方合同解除权。张振忠虽以短信方式告知王会文、吴圣红解除合同，但对方未表示同意解除，因而不能产生解除合同的效力。鉴于张振忠明确以诉讼方式提出解除合同，该意思自然到达吴圣红、王会文本人，起诉本身亦属于通知对方的一种方式，吴圣红、王会文亦在庭审中知悉张振忠已经无力经营并自行撤离承租房屋的客观事实,考虑到继续维持履行协议将造成损失的进一步扩大，表示同意解除，故当事人对解除合同的意思表示一致，已达成合意,双方签订的租赁协议应当自开庭审理的2018年10月30日解除。协议解除后，根据履行情况和合同性质,张振忠应当向吴圣红、王会文返还所租赁的房屋，合同权利义务因解除而终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。因张振忠未按约定缴纳第三租赁年度房屋租金，并提出解除合同，按双方协议约定，承租人存在违约行为，其缴纳的保证金不予退还，故张振忠要求退还保证金的理由不能成立，不予支持；吴圣红、王会文反诉要求张振忠承担违约金45000元符合租赁协议的约定和法律的规定，其主张成立，予以支持。吴圣红、王会文同意解除合同的同时，又要求张振忠支付第一租赁年度房屋租金，因双方在租赁协议中有明确的约定，2016年5月16日至2017年5月15日作为乙方筹备和装修时间，即第一年房租免除，按约定无须再向出租人支付租金，因双方均已按约履行，故出租人要求承租人补交该费用没有事实及法律依据。对吴圣红、王会文赔偿违约金请求，《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救其他措施，并有权要求赔偿损失。”该规定赋予守约人向违约人请求赔偿损失的权利，而不是赔偿违约金。赔偿损失应当具备的条件是，1、必须有违约行为；2、必须有损害事实；3、违约行为与损害事实存在因果关系。本案中，王会文、吴圣红反诉请求中仅主张赔偿违约金，并没有提出赔偿损失的请求，且张振忠租赁房屋后，投入大量资金对房屋进行装饰装修，该装修设施本身提高了租用房屋的利用价值，张振忠未主张装饰装修补偿，也是对守约人损失的弥补，故本院对王会文、吴圣红要求赔偿的诉请不予支持。对于2018年5月16日第三租赁年度开始至协议解除前产生的费用，因在此期间租赁协议尚未终止，房屋亦未返还出租人，承租人仍应承担房屋占用期间的租金。考虑到张振忠已在2018年5月自行搬离房屋，并在第三租赁年度开始前向王会文、吴圣红发出协商解除合同的通知，以实际行动表明不再租用房屋，但王会文、吴圣红未做出任何回应，且在法院主持当事人进行现场勘验时，租赁房屋仍存在上下水泄漏痕迹，此情形势必会对承租人的经营造成影响，由于王会文、吴圣红不同意对上下水泄漏原因进行鉴定，可视为其对租赁房屋上下水管道漏水表示认可，出租的房屋存在质量瑕疵，依照法律的规定，出租人有保障出租的房屋符合约定用途的法定义务，故根据当事人履行协议情况，综合考虑张振忠投资装饰装修的设施无偿归属出租人的事实，依照公平原则，适当减少在此期间的租金，由张振忠按协议约定的租金标准承担50％的房屋租金，即34375元（月租金12500元×5个月＋12500元÷30×15天=68750元的50％)。至于张振忠提出解除合同的原因之一是房屋存在漏水问题，因双方在验收交接房屋时，承租人对租赁房屋质量未提出异议，且上下水泄漏发生在承租期间，其完全可通过与出租人或物业管理部门协商沟通解决，也可以自行维修排除妨碍，但并不必然导致合同解除，加之漏水原因及责任不明，不能视为出租人违约，故其理由不当，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第二项、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决：一、张振忠与王会文、吴圣红签订的房屋租赁协议依法解除。二、张振忠返还王会文、吴圣红位于武威市凉州区南关东路41号强生花苑负一层、建筑面积为1336.12㎡的房屋一间，房内增设的装饰装修设施、设备归王会文、吴圣红所有。张振忠将该房屋消防安全检查合格证交付王会文、吴圣红。三、张振忠支付王会文、吴圣红房屋租赁费34375元。四、张振忠交纳的房屋租赁保证金50000元不予退还，由其支付王会文、吴圣红违约金45000元，其余5000元用于抵偿房屋租赁费。上述二、三、四项内容限于本判决发生法律效力之日起5日内履行。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回张振忠的其他诉讼请求。六、驳回王会文、吴圣红的其他反诉请求。案件受理费1050元，由张振忠负担；反诉费4200元，由王会文、吴圣红负担2000元，张振忠负担2200元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张振忠向法庭提交房屋买卖合同一份，证明：涉案房屋用途是仓储，不能用于经营。王会文、吴圣红对合同的真实性无异议，对证明目的有异议，认为房屋是租给被上诉人使用，并没有约定让被上诉人经营，至于房屋租赁后用于什么是被上诉人的事与二上诉人无关。本院认为，张振忠提交的房屋买卖合同中约定的房屋用途，与本案房屋租赁合同纠纷无关联性，对其证明效力在本案中不作认定。对于一审法院查明认定的事实，王会文、吴圣红对张振忠多次通过电话和短信方式通知终止房屋租赁协议的事实有异议，认为张振忠没有通知过。经查，王会文、吴圣红在一审法院填写的送达地址确认书中的联系电话与张振忠提交的通话清单、短信截屏上王会文、吴圣红二人的电话号码一致，且王会文、吴圣红自认，其电话号码已连续使用了近四、五年的时间，故结合张振忠提交的相关证据，应予认定张振忠多次通过电话和短信方式通知王会文、吴圣红协商终止租赁协议的事实存在。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，涉案房屋租赁协议系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应遵守最大诚信原则，严格履行合同所约定的义务。协议签订后，王会文、吴圣红按约免除了第一年房屋租金，张振忠亦为达到经营需要投入大量资金做了必要前期准备工作。对于合同解除，《中华人民共和国合同法》规定了约定解除和法定解除等情形。双方签订的租赁协议中并未约定承租方解除合同的情形和条件。从协议履行情况看，王会文、吴圣红无根本违约的行为，张振忠因经营管理不善，无力继续承租，且未在协议约定时间缴纳2018年度租费，并以短信方式告知王会文、吴圣红解除合同，上述行为符合在合同履行届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务。对于本案现实存在的状况为，张振忠已经因管理不善，自动放弃经营，将超市商品及其他可移动物品清理出承租房屋，又明确以诉讼方式提出解除合同。如租赁协议继续维持，将造成双方损失的进一步扩大，故双方签订的租赁协议应予解除。且双方已经因租赁房屋产生矛盾纠纷，王会文、吴圣红要求继续履行合同的请求显然已不符合本案客观实际。协议解除后，张振忠应向吴圣红、王会文返还所租赁的房屋，同时按照合同约定交付房屋消防安全检查合格手续。因最初张振忠单方提出解除合同，且在吴圣红、王会文未予同意的情况下，未按合同约定时间继续交纳第三租赁年度房屋租金，属于双方协议约定的承租人存在违约行为，按照协议第十条第一款约定“乙方（承租方）违反本合同约定，单方解除合同的，属乙方违约，乙方违约后交纳的房屋租赁保证金不予退还”，其交纳的保证金不予退还。吴圣红、王会文一审反诉主张因张振忠逾期交纳第三租赁年度租赁费而要求张振忠承担违约金45000元，双方租赁协议关于逾期交纳租金的违约责任“第十条第五款：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。”张振忠应在2018年3月31日前一次性交纳第三租赁年度的租金而未予交纳，吴圣红、王会文反诉主张张振忠承担违约金符合双方租赁协议的约定和法律的规定，但考虑到吴圣红、王会文出租的房屋确实存在漏水情形，且同时对2018年度租赁费提出主张并给予支持，本院对张振忠应予承担的逾期交纳租赁费违约金酌情按25000元予以认定。综合双方的租赁协议，不予退还保证金及承租人承担逾期交纳租费违约金在协议中均有约定，两者是在承租方发生不同违约情形下采取的不同惩罚性措施，不应合二为一。一审判决张振忠交纳的房屋租赁保证金50000元不予退还，以此款支付其应承担的违约金45000元，其余5000元抵偿房屋租赁费不当，本院依法予以纠正。关于王会文、吴圣红反诉主张的2018年度租赁费问题。从协议履行情况看，张振忠在经营超市近两年后，便因经营管理不善，无力继续承租，提出解除双方租赁协议。而出租人王会文、吴圣红对张振忠未按约交纳第三年度租金并单方提出解除合同的违约行为，既不主张合同解除权，又不对张振忠发出的解除合同通知做出任何回应，导致租赁房屋处于空置状态达数月之久。现本案经过一审、上诉及二审审理，2018年5月16日至2019年5月15日这一年度租赁期已经结束已成客观事实，故应结合协议履行的具体情形、双方的过错程度及房屋状况等方面，综合认定该年度租费的承担。张振忠承租房屋后，投入大量资金对房屋进行装饰装修，安装大型消防设施，该装修及设施本身已经提高了租用房屋的实际利用价值。且在无力继续经营的情况下，已经积极地与出租方联系协商解除合同事宜，并自行撤离场地。但在出租方未作出解除合同的回应前，租赁协议尚未终止，房屋亦未返还出租人，承租人仍应承担房屋占用期间的租金。反观出租方，在张振忠向王会文、吴圣红发出协商解除合同的通知，告知其已搬离场地关门停业，以实际行动表明不再租用房屋后，王会文、吴圣红不采取任何行动亦不做出任何回应，其消极态度本身已实际导致损失进一步扩大。同时，在一审法院主持下，对现场进行勘验，租赁房屋确实存在上下水泄漏情形，此情形势必会对承租人的经营造成影响。在一审法院征询双方对漏水原因进行鉴定的意见时，王会文、吴圣红不同意进行鉴定，应予认定其对租赁房屋上下水管道漏水表示认可，出租房屋存在质量瑕疵。依照法律规定，出租人有在租赁期间保障出租的房屋符合约定用途的法定义务，租赁房屋存在上下水管道漏水的质量瑕疵，王会文、吴圣红作为出租方，存在过错。故结合当事人履行协议情况，综合考虑张振忠投资装饰装修的设施无偿归属出租人，王会文、吴圣红不主动行使合同解除权，对承租方解除合同的通知消极应对导致损失进一步扩大，且出租房屋存在质量瑕疵等事实，依照公平原则，应减少此年度应付的租金，由张振忠按协议约定的租金标准承担2018年5月16日至2019年5月15日这一年度租赁期40％的房屋租金，即60000元（150000元×40％)。王会文、吴圣红二审中要求张振忠支付2016年度和2019年度的租金总共300000元，因该请求其二人在一审中并未提出反诉，属于新的诉求，对此本院二审不予审查处理，应由当事人另案主张。一审对吴圣红、王会文在调解阶段提出的同意解除合同的同时要求张振忠支付第一租赁年度房屋租金，而对此并未提出反诉请求的主张一并论处不当。 综上所述，王会文、吴圣红的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果稍有不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持甘肃省武威市凉州区人民法院（2018）甘0602民初7075号民事判决第一、二项； 二、撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2018）甘0602民初7075号民事判决第四、五、六项； 三、变更甘肃省武威市凉州区人民法院（2018）甘0602民初7075号民事判决第三项为：张振忠支付王会文、吴圣红2018年5月16日至2019年5月15日租赁年度房屋租赁费60000元； 四、张振忠交纳的房屋租赁保证金50000元不予退还； 五、张振忠支付王会文、吴圣红逾期交纳租赁费违约金25000元； 六、驳回张振忠的其他诉讼请求； 七、驳回王会文、吴圣红的其他反诉请求。 上列款项限判决书生效后十日内付清。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费3597元，由王会文、吴圣红负担1500元，由张振忠负担2097元。 本判决为终审判决。 审判长  赵雪梅 审判员  杨文龙 审判员  陈 静 二〇一九年六月十九日 书记员  马红梅