湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民初523号 原告：曾凡勇，男。 委托诉讼代理人：曾凡东。 被告：邓秀兰，女。 被告：汪丽，女。 被告：肖媛媛，女。 法定代理人：汪丽。 第三人：宜章记忆家房地产代理有限公司。 法定代表人：黄兰建。 原告曾凡勇与被告邓秀兰、汪丽、肖媛媛、第三人记忆家公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾凡勇及其委托诉讼代理人曾凡东、被告邓秀兰到庭参加诉讼，被告汪丽、肖媛媛经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人记忆家公司经通知无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾凡勇向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与肖杰之间的房屋买卖行为有效，并确认位于宜章县玉溪镇文明南路145-154栋301房属原告所有。2、请求判令三被告配合办理房屋（位于宜章县玉溪镇文明南路****）过户事宜。3、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年5月，原告到第三人记忆家公司询问有无二手房出售。几天后，记忆家公司的员工打电话给原告，说有一套房子位于宜章县玉溪镇文明南路145-154栋301房，房屋产权人为肖杰（该房系肖杰受赠于邓秀兰）。原告看过房之后对房子较满意，在记忆家的员工的要求下原告交了10000元的诚意金，具体的房价由记忆家公司再去跟房东谈。几天后，记忆家公司的员工打电话给原告说已经跟房东谈好了房价为248000元。记忆家公司与肖杰及原告约好于2016年6月办理房屋过户手续，原告再付清购房款。2016年6月，肖杰回来后说第二天就要回广州，因时间比较紧张无法办理过户手续，肖杰说过段时间再回来办理过户事宜。原告因小孩9月1日要读书，于2016年8月9日打了15万元购房款到记忆家公司账户上，就开始装修了房屋并入住。2016年8月15日，记忆家公司将该15万元的购房款通过银行转账给了肖杰，肖杰在8月22日向记忆家公司出具了收条，并承诺10月份回来办理房屋过户手续。10月份后原告多次催促记忆家公司要求肖杰回来办理房屋过户手续，可肖杰没有回来办理过户手续，之后再催肖杰回来办理过户事宜时，就无法再联系到他。2017年9月份原告通过多方打听到肖杰已因病死亡，户口于2017年9月4日被公安机关注销，并查明肖杰的法定继承人有被告邓秀兰、汪丽、肖媛媛三人。2017年10月11日原告向法院起诉，但因本案所涉案的房屋已在湖南宜章农村商业银行股份有限公司（以下简称：宜章农商银行）办理了抵押贷款13万元，并在房产部门办理了抵押登记，致使无法办理过户事宜，于是原告在2018年5月2日撤回起诉。2019年1月10日原告又向法院提起诉讼，但因本案所涉房屋的抵押登记没有解除，原告2019年3月1日又主动撤回了起诉。2019年3月18日为了银行能解除抵押登记，原告代替三被告偿还了银行本息145000元，银行于2019年3月19日在宜章县不动产登记中心解除了对本案所涉房屋的抵押登记。综上，因肖杰死亡，三被告又不配合办理过户登记手续，致使无法办理房屋过户手续，原告为维护合法权益，只能将三被告诉至法院，请求判如诉请。 邓秀兰辩称，我知道肖杰把房子卖了，但是怎么卖的不知道。对于原告起诉的事实没有异议，肖杰是因为患病而导致无法回来与原告办理房屋过户手续。 汪丽、肖媛媛未作答辩。 记忆家公司未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2016年5月，原告曾凡勇向第三人记忆家公司提出购买二手房意向，记忆家公司向原告曾凡勇提供房源为宜章县玉溪镇文明南路145-154栋301室，房主肖杰，原告曾凡勇看房后较为满意，记忆家公司与肖杰商定房价为248000元。2016年6月11日，原告曾凡勇与记忆家公司签订了《诚意购房委托协议》，协议约定：曾凡勇委托记忆家公司购买宜章县城关镇老就业局301号房，房屋总价控制为248000元，委托期限自2016年6月11日至17日，签订协议时原告交诚意金10000元，……。协议签订后，原告曾凡勇向记忆家公司交了10000元诚意金。2016年8月9日，原告曾凡勇向记忆家公司转账支付购房款150000元，8月15日，记忆家公司将该150000元购房款汇入肖杰账户，肖杰于8月22日向记忆家公司出具了收到记忆家公司代曾凡勇支付购买文明南路145-154栋301室购房款150000元的收条。原告曾凡勇随后对房屋进行了装修并入住，因无法联系肖杰至今尚未办理房产过户登记。 宜章县城关镇（现玉溪镇）文明南路145-154栋301号住宅，原房屋产权证号：宜房字第1-084**，土地使用权证号：宜房改国用（98）字第000125号，肖贤仲、邓秀兰夫妻共有，肖贤仲去世后，其所有份额由肖杰一人继承，邓秀兰将其份额赠与肖杰，2015年2月26日，宜章县公证处对肖杰的继承行为以及邓秀兰的赠与行为进行了公证。肖杰经继承和受赠取得该房屋后，于2015年3月6日进行了变更登记，房屋所有权证号为：宜房权证城关字第715000794号。2015年4月15日，肖杰与宜章农商银行签订了福祥便民卡最高额借款合同，并以该房产为抵押物进行了登记，截止2018年3月31日，肖杰尚欠宜章农商银行借款130000元，利息7965.22元。 肖杰已于2017年死亡，户口于2017年9月4日经公安机关注销，肖杰亲属有其母亲邓秀兰、妻子汪丽、女儿肖媛媛。 2018年5月，宜章农商银行以汪丽、邓秀兰、肖媛媛为被告向本院起诉，要求返还借款，对宜房权证城关字第7150007**房产享有优先受偿权，本院审理后，于2018年11月2日作出（2018）湘1022民初471号民事判决，判决汪丽返还宜章农商银行借款13000元，支付利息7965.22元，宜章农商银行对宜房房权证城关字第7150007**产享有优先受偿权，被告邓秀兰、汪丽、肖媛媛在继承肖杰财产范围内对上述借款承担偿还责任。该判决已发生法律效力。2019年3月18日，原告曾凡勇向宜章农商银行转账支付145000元，还清了肖杰借款本金及利息。宜章农商银行当即向宜章县不动产登记中心申请注销对该房屋的抵押登记，已注销。 另查明，2016年8月22日，肖杰向宜章县国土资源局缴纳了土地价款、不动产登记费、土地交易服务费、土地证书工本费及利用测绘成果费等费用。 本院认为，原告曾凡勇通过第三人记忆家公司向肖杰购买房屋，肖杰收取了记忆家公司转交原告曾凡勇购房款150000元，并将房屋交原告曾凡勇实际占有使用，肖杰死亡后，原告曾凡勇代被告汪丽、肖媛媛、邓秀兰清偿了肖杰在宜章农商银行的借款本息145000元，解除了该房产的抵押登记，应当认定原告曾凡勇与肖杰之间的房屋买卖行为合法有效，并已支付全部房款，被告邓秀兰、汪丽、肖媛媛系肖杰第一顺序继承人，有义务协助原告办理该房屋过户登记，故原告曾凡勇请求确认其与肖杰之间的房屋买卖行为有效，三被告配合办理房屋过户事宜，本院予以支持。被告汪丽、肖媛媛经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，因此产生的不利后果由其自身承担，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告曾凡勇与肖杰的房屋买卖行为有效。 二、被告邓秀兰、汪丽、肖媛媛于本判决生效之日起十日内协助原告曾凡勇办理宜章县玉溪镇文明南路145-154栋301号房产及土地（房屋产权证号：宜房权证城关字第**）过户登记。 案件受理费1800元，财产保全费820元，合计2620元，由被告邓秀兰、汪丽、肖媛媛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  刘代全 人民陪审员  樊友海 人民陪审员  谷克兴 二〇一九年六月二十日 书 记 员  邓雪芬 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。 第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国继承法》 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。