山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终1135号上诉人（原审被告）：山东信泰房地产经纪有限公司，住所地枣庄薛城区海河路**。法定代表人：王振，总经理。委托诉讼代理人：孟祥国，枣庄薛城东胜法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：华鑫，男，1994年10月13日出生，汉族，住枣，住枣庄市薛城区div>委托诉讼代理人：陈孝东，山东鲁拓律师事务所律师。原审被告：高莹，女，1988年2月1日出生，汉族，住枣，住枣庄市薛城区div>上诉人山东信泰房地产经纪有限公司（以下简称信泰公司）因与被上诉人华鑫、原审被告高莹合同纠纷一案，不服枣庄市薛城区人民法院（2018）鲁0403民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信泰公司上诉请求：1.依法撤销（2018）鲁0403民初3328号民事判决书第二项（向原告华鑫返还52247元），判决驳回对被上诉人的诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决信泰公司在52247元范围内向华鑫承担还款责任，认定错误。庭审中高莹明确说明其与华鑫一起炒房，是合作关系，转给张伟的52247元是高莹出的。两人合伙炒房失败，产生纠纷，原告为达到将责任推到上诉人身上的目的，提起诉讼。按照《二手房交易资金托管协议》约定，被上诉人应将购房款一次性存入托管账户，而不是交给高莹。转入上诉人账户的52247元是被告高莹所转，是另一法律关系，与被上诉人没有任何关系。该款依据高莹的申请转给张伟合情合理，上诉人并无过错，至于张伟对该款的返还问题系高莹与其之间的关系，上诉人只是应高莹的要求转款，不应承担任何责任。即使房屋交易失败房款应予返还，也是应当由卖房人张伟返还，并且返还对象是高莹，而不是华鑫。依据合同相对性原则，本案原告应为刁红梅而非华鑫。华鑫辩称，1、我方认为一审法院事实清楚，证据充分，一审判决并无不当；2、高莹的行为是职务行为，其相应的法律责任应当属于公司；3、高莹的转款52247元是被上诉人的房款，其转款行为是职务行为，而转款到王占胜的名下即是转到上诉人的公司名下，此款是被上诉人的购房款；4、本案中的合作炒房事情不存在，是被上诉人正常的买卖合同关系，通过本案中的被上诉人提交的一系列证据均可以证实；5、未向托管账号转款是高莹的要求，并非是被上诉人的行为造成的；6、华鑫的诉讼主体资格合法，本案中的相应证据可以证实是华鑫借用其母亲的名义进行购房，而签名均是华鑫进行，作为高莹对此也已认可该事实，一审法院对此事实也已经查清，因此说华鑫的诉讼主体是合法的，并无不当。请求法院依法判决，驳回上诉，维持原判。高莹陈述意见称，针对该套房，是我与华鑫共同炒房，尾款52247元打入上诉人公司账户，打入公司账户属于我个人的资金，至于打入张伟的款是我与信泰公司说了后才打入张伟的账户的，该笔钱追回的话，应该是张伟还给我。华鑫一审诉讼请求：1.判令被告立即返还原告购房款466,000元及利息（按照银行同期贷款利率计算，从2018年7月25日起至实际给付之日止）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月25日，甲方（出售方）张伟、乙方（买受方）刁红梅、丙方（居间方）信泰公司三方签订居间服务合同，主要约定内容：甲、乙双方签订《房屋买卖合同》时，即属居间成功。甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。合同签署当日：乙方付丙方中介服务费为房屋总价的1%，即6,363元，实付6,000元。2018年7月25日，甲方（出售方）张伟与乙方（买受方）刁红梅签订房屋买卖合同，该合同明确载明了签约提示，并告知了王战胜六家银行的账号。该合同主要约定：甲方自愿将位于东小花园9号楼2单元1401室的房产出售给乙方，双方约定售价636,300元。本协议签订之日先付给甲方房产定金20,000元，剩余房款616,300元于合同签订后25日内一次性支付给甲方。2018年7月25日，甲方（出售方）张伟、乙方（买受方）刁红梅、丙方（受托方）信泰公司三方共同签订二手房交易资金托管协议，主要约定内容：甲方将坐落于东小花园7号楼2单元1401室的房地产转让给乙方，交易资金为616,300元。乙方需在协议签订之日起7个工作日内，以银行转账的形式将交易资金存入丙方托管账户。乙方未在协议约定期限内将交易资金存入托管账户视为违约，丙方有权告知乙方违约情况。乙方在丙方发出通告2个工作日内，仍未存足交易资金，则本协议自动终止，如因此导致的房产交易问题与交易资金风险，丙方不承担任何责任。本协议经三方签字、盖章后并由乙方按协议约定将监管房款存入丙方指定银行账号之日起生效。2018年7月25日，华鑫从其银行账户向时任信泰公司经纪人高莹个人银行账户转款440,000元，加之另行支付的20,000元，共计给付高莹460,000元。高莹手写收条一份，载明：收到华鑫东小花园9号楼2单元1401室房款460,000元及中介费6,000元。高莹手写证明一份，载明：华鑫签订的购房合同是以刁红梅的名义签订。另查明，高莹的银行账户交易记录显示，华鑫和高莹有多次的互相汇款记录。2018年7月29日，高莹从其银行账户共转款54,247元到王战胜（信泰公司负责人）的银行账户。同年7月30日，王战胜将54,247元汇入到卖房人张伟的账户。因涉案房屋不能办理过户更名，交易失败。庭审中，被告高莹向法庭表示愿意返还原告460,000元购房款。一审法院认为，本案争议的焦点问题：一是原告的诉讼主体资格问题；二是被告信泰公司是否承担返还购房款的责任；三是原告主张的中介费是否返还？针对焦点问题一，法院认为，从华鑫以及高莹的陈述来看，结合双方的银行转账明细可以认定，华鑫是合同的实际签订者，同时也是合同的实际权利义务人，故华鑫具有合法的诉讼主体地位；针对焦点问题二，法院认为，被告信泰公司系房产中介服务公司，被告高莹系该公司的经纪人，高莹以公司的名义在其职责范围内为买、卖双方提供居间服务，以便促成买、卖双方签订买卖合同。从本案查明的事实来看，原告和高莹均明知签订了资金托管协议，但双方并未按照信泰公司的要求进行资金托管，而是个人之间进行资金往来，双方对此均有过错。被告高莹私自接收原告的购房款，其行为已经超出了经纪人的职务范围，鉴于庭审中被告高莹明确表示其个人愿意返还购房款，故法院认为被告高莹应承担返还原告460,000元购房款的责任。对于信泰公司王战胜向卖房人张伟支付的52,247元。法院认为，考虑到该款系被告高莹转入王战胜账户后又由王战胜支付给卖房人张伟的事实，又因案涉房屋交易失败，故在高莹、信泰公司与卖房人张伟之间对张伟已收购房款事宜未决的情况下，结合该款的来源被告信泰公司应先在52,247元的范围内向原告承担责任。针对焦点问题三，法院认为，因华鑫、张伟、信泰公司三方签订的居间服务合同明确约定，华鑫与张伟签订房屋买卖合同时，即属居间成功，应当给付信泰公司居间服务费，故对华鑫要求返还6,000元中介费的诉讼请求不予支持。华鑫所主张的利息没有法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告高莹自判决生效之日起十日内返还原告华鑫购房款460,000元；二、被告山东信泰房地产经纪有限公司在上述第一项判决内容范围内向原告华鑫返还52,247元；三、驳回原告华鑫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计4,100元，由被告高莹承担，于判决生效后七日内交纳。二审诉讼过程中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。高莹提供其与华鑫的微信聊天记录。证明：其与华鑫是共同合伙炒房的关系，聊天记录中能显示在购买该房之前和之后其与华鑫商量差价款，该房到手价是72万元。华鑫质证意见为，对微信聊天记录有两份房款的明细均有异议，该证据并不能证明双方合作炒房的事实，该房款的明细是原审被告单方收取，被上诉人并没有签字认可。信泰公司质证意见为，从被告高莹提交的证据中能反映出其与华鑫合伙炒房的事实，虽然是单方书写的明细，华鑫虽未签字，但也未提出异议，整个聊天记录均清晰的反映出双方合伙炒房的事实，从最后一页也可以看出该房所涉及的尾款52247元是由高莹支付。本院审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，本案争议的焦点为：上诉人是否应返还给华鑫52247元。首先，《民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”高莹作为信泰公司职员，收取华鑫购房款，属于代理信泰公司进行业务的职务行为，其行为法律后果理应归于信泰公司，信泰公司应在高莹收取购房款范围内承担责任。但高莹自愿承担返还被上诉人华鑫购房款460000元，对此，被上诉人华鑫并无异议，故本院予以支持；其次高莹基于本案房屋买卖合同将购房款交与上诉人52247元，上诉人将该款支付给了房屋出售人张伟，该款应认定系涉案合同履行款。因买卖房屋的合同目的无法实现，华鑫要求返还购房款应予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1106元，由上诉人山东信泰房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龚爱梅审判员  孙 晓审判员  杨丽娜二〇一九年六月二十四日书记员  孔文慧