浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0602民初9659号 原告：宋宏，男，1974年12月12日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 原告：黄菊仙，女，1966年3月6日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 二原告共同委托诉讼代理人：杜平、谢敏明，浙江鉴水律师事务所律师。 被告：毛樟兵，男，1977年6月20日出生，汉族，住浙江省遂昌县。 被告：李月明，男，1973年1月12日出生，汉族，住浙江省遂昌县。 被告：毛喜梅，女，1966年4月12日出生，住浙江省遂昌县。 三被告共同委托诉讼代理人：商树祥，浙江近山律师事务所律师。 原告宋宏、黄菊仙与被告毛樟兵、李月明、毛喜梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理，依法适用简易程序，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2018年12月21日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人杜平、谢敏明，被告毛喜梅、三被告共同委托诉讼代理人商树祥两次到庭参加诉讼。本案经审批延长审限三个月，现已审理终结。 二原告向本院提出以下诉讼请求：一、被告立即支付房租租金、物业费合计293369元；二、被告支付违约金55000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系合伙关系，三被告也系合伙关系。2013年5月13日，原告宋宏与被告毛樟兵签订《转让协议》，约定将原告开设的位于绍兴市的爵士岛咖啡店的经营权以55万元的价格转让给被告，该经营场地的后续房租及物业费由三被告按原告与房东签订的《房屋租赁合同》的租金标准的三分之二承担，并约定违约金为转让价格的10%。2013年6月27日，二原告与三被告签订《补充协议》就双方权利义务作出补充约定，确认了二原告之间、三被告之间的合伙关系及其他的权利义务。根据原告宋宏与房东续签的《房屋租赁合同》约定：第一期半年租金于合同签订之日付清，之后的租金实行先付后用的原则，每次支付提前十天，每半年支付一次。截至目前，三被告未按约支付房租，尚欠付原告2018年上半年租金17282.5元，欠付2018年下半年租金257282.5元，欠付物业费18804元，合计293369元。原告多次催讨，被告明确表示不再支付租金。原告认为租金应当支付，被告拒付租金的行为损害了原告的合法权益并已构成违约，应承担违约责任。因双反协商无果，遂成讼。 三被告辩称：1、双方签订的转让协议有效，欠付2018年上半年和下半年租金属实，但物业费上半年已交，下半年未交。2、根据约定，2015年合同价格已下降，被告在2018年下半年知道该情况，已经与原告沟通协商，要求按原告和房产公司新签订的价格计算。被告认为如果按降低后标准计算，租金已付清，无须再支付租金。3、因系原告违约，违约金不应支持，且原告主张过高。 本院经审理认定事实如下：2013年5月13日，原告宋宏（甲方）与被告毛樟兵（乙方）签订《转让协议》一份，约定甲方将自己开设的爵士岛咖啡店的部分营业场所以人民币55万元的价格转让给乙方（不含房租），具体以2楼中间的卫生间为界，卫生间南侧的营业场所及全部经营设施、装修归乙方，南侧的楼下门店包括装修归乙方（但楼梯与甲方共用），卫生间北侧的营业场所及全部经营设施、装修仍属甲方所有，沿中兴路的楼下门店包括装修属甲方（但楼梯与乙方共用）；房租以甲方与房东所签订的房屋租赁合同为准，乙方按租赁合同享有与甲方同等的权利义务；房租按房屋租赁合同甲方承担三分之一，乙方承担三分之二；涉及房屋租赁押金也按房屋租赁合同甲方承担三分之一，乙方承担三分之二，上述费用由甲方统一交房东；双方签订本协议后不得违反协议内容，否则应承担违约金，违约金按本协议转让价格的10%计算。协议还对其他事项进行了约定。 2013年6月27日，二原告（甲方）与三被告（乙方）签订《补充协议》一份，就2013年5月13日签订的转让协议事宜达成补充协议，约定甲方负责在2014年1月13日前与房东签订续租5年期的房屋租赁合同；甲方与房东签订续租5年期的房屋租赁合同的租金应不高于甲方与房东签订的目前合同的最后一期房租；若新签订的房屋租赁合同价格高于最后一期房租价格的，超过部分房租由甲方承担；乙方应于本补充协议签订当场向甲方支付自2013年6月10日起进场开始起算的第一季度房租11733.33元和第一年物业管理费19066.67元；2013年5月13日甲乙双方签订的转让合同双方当事人实际有甲方2人合伙，乙方3人共同合伙；本补充协议自甲方和乙方全体合伙人签订并在甲方收到乙方依据本补充协议第5条规定的剩余转让款及第一季度房租、物业管理费后生效。协议还对其他事项进行了约定。 另查明，2008年11月12日，绍兴市房地产综合开发有限公司（甲方）与丁小勇、原告宋宏（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意将位于绍兴市越城区的金丰大厦裙房：渔化桥河沿123号、125号、127号一层营业房、金丰大厦裙房二楼201号、202号办公房、203号营业房（计建筑面积1875.9平方米）及地下室约200㎡仓库以及附属设施设备租给乙方作为营业、办公、仓储等使用；租赁期限为5年，自2009年1月14日至2014年1月13日止；第一年租金为102万元，第二年在上一年的基础上每年递增5%，第二年租金107.1万元、第三年租金112.455万元、第四年租金118.0778万元；第五年租金123.9817万元；租金先支付后使用，每季支付一次，乙方于每期到期之前十日内向甲方缴纳并通知甲方，第一季度租金在合同签订之日支付。合同还对其他事项进行了约定。 2014年3月27日，绍兴市房地产综合开发有限公司（甲方）与原告宋宏（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市金丰大厦渔化桥河沿123号、金丰大厦裙房二楼201室办公房东侧部分、202室办公房、203室营业房，共计建筑面积约1089.4㎡的房屋出租给乙方作营业办公使用；租赁期限为5年，自2014年1月14日起至2019年1月13日止；第一年租金635000元、第二年租金666750元、第三年租金700088元、第四年租金735092元、第五年租金771847元；第一期半年租金于本合同签订之日付清，之后的租金实行先付后用的原则，每次支付提前十天，每半年支付一次；乙方在本合同签订之日需向甲方支付履约保证金人民币10万元整（其中包括原租赁押金人民币57000元顺延抵冲，即尚需支付43000元）；租赁期满，乙方付清所有费用（向第三人支付的，需提供已经付款的凭证），且无违约行为的，甲方在乙方腾退租赁房屋后五日内，将履约保证金退还乙方（不计息）；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，按当年应付租金额的5‰向甲方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。 2015年11月30日，绍兴市房地产综合开发有限公司（甲方）与原告宋宏（乙方）签订《补充协议》一份，约定鉴于乙方经营的实际困难，租赁房屋中部分已停业近一年，部分租赁房屋因水管爆裂导致顶面渗漏造成一定损失的实际情况，经双方协商，甲方同意原租赁和通过约定的租金递增幅度适当调整，即第二年至第五年的租金调整为63.5万元、64万元、65万元、66万元；本协议签订后，乙方承诺自行承担所承租房屋（除结构因素外）的维修责任和维修费用，并不再向甲方提出减免租金、免租期等任何要求；本补充协议系原租赁合同的补充，具有同等法律效力，原租赁合同的其他内容继续有效。合同还对其他事项进行了约定。 2018年8月，被告收到原告的催费通知后，向原告回函一份，认为双方之间的租金应按2015年11月30日原告宋宏与绍兴市房地产综合开发有限公司签订的《补充协议》履行。原告确认收到该回函。 以上事实由二原告提供的转让协议1份、二原告与三被告签订的补充协议复印件1份、原告与绍兴市房地产综合开发公司于2014年3月27日签订的房屋租赁合同1份、微信记录复印件1份，三被告提供的原告与绍兴市房地产综合开发公司于2008年11月12日签订的房屋租赁合同1份、原告与绍兴市房地产综合开发有限公司于2015年11月30日签订的补充协议复印件1份、2018年8月27日回函1份、原告方交予被告实际租赁期间付款情况表打印件1份、物业情况说明1份、建行客户回单2份、银行明细1份、收款收据2份及当事人的庭审陈述所证实。三被告提供的收条1份，因无法明确签字人身份，本院不作认定。 本院认为，原、被告之间签订的转让协议及补充协议合同合法有效，双方均应按约履行。本案争议焦点为：一、原告宋宏与出租方签订的补充协议能否适用问题。原告认为，该补充协议签订的前提是部分房屋停业和漏水，不涉及被告承租部分房屋，是出租方对原告的补偿，约束的是原告与出租方，与被告无关。本院认为，案涉补充协议虽载明了租金调整的原因为部分房屋停业和漏水，但未明确指向具体的房屋，且租金系针对所有承租房屋一并进行的调整；根据原、被告之间的合同约定，房租以原告与出租方所签订的房屋租赁合同为准，被告承担三分之二；原告虽认为与被告无关，但未提供有效证据予以证明，故原告与出租方签订的补充协议可以适用于原、被告之间。二、款项支付问题。被告认为其2017年7月31日交的18804元物业费系2017年下半年和2018年上半年的物业费；原告认为该18804元交的是2017年的物业费。本院认为，根据以往物业费收款收据等现有证据，尚不能证明被告主张的物业费交纳时间，故被告应向原告支付2018年物业费18804元。原告认为被告截至起诉时尚欠的租金为2018年上半年租金17282.5元、2018年下半年租金257282.5元，可以认定2015年至2017年租金已付清。根据现有证据，结合原告自认，可以确认2015年1月14日至2018年1月13日已付租金共计1401225元；2018年1月14日至2019年1月13日已付租金240000元，合计1641225元。根据原告与出租方补充协议约定的租金金额，2015年1月14日至2019年1月13日，被告应支付给原告的租金为1723332元，故被告尚应支付给原告租金82107元。被告提及的押金，可另行主张。三、违约金问题。违约金以合同约定和实际损失为依据，原告主张的违约金过高。根据合同约定，被告尚欠的租金最晚支付时间应为2018年7月3日，故欠付租金的违约金调整为自2018年7月4日起至实际付清日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算（不超过55000元）。原告主张违约金的依据为转让协议中约定的“双方签订本协议后不得违反协议内容，否则应承担违约金，违约金按转让价格的10%计算”，而双方实际并未对物业费支付时间和物业费违约金作出约定，故物业费违约金不计入。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毛樟兵、李月明、毛喜梅应于本判决生效之日起三十日内支付给原告宋宏、黄菊仙2018年1月14日至2019年1月13日剩余房屋租金人民币82107元、物业费人民币18804元，及以82107元为基数自2018年7月4日起计算至实际付清日止的违约金（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算，不超过55000元）； 二、驳回原告宋宏、黄菊仙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6526元，由原告宋宏、黄菊仙负担4636元，由被告毛樟兵、李月明、毛喜梅负担1890元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。财产保全费2262元，由原告宋宏、黄菊仙负担1607元，由被告毛樟兵、李月明、毛喜梅负担655元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  俞颖尔 人民陪审员  万春霞 人民陪审员  陆荣新 二〇一九年六月三日 书 记 员  王翌婷 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。