四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6799号 上诉人（原审原告）：刘琼英，女，1969年5月11日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人：何国华，男，1966年12月20日出生，汉族，住成都市锦江区。系刘琼英之夫。 被上诉人（原审被告）：李英，女，1979年2月17日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上诉人刘琼英因与被上诉人李英房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初4365号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘琼英上诉请求：一、李英应该按照合同约定向刘琼英给付承租期间的物管费、水费及气费等共计人民币1719元。二、李英应当按照合同约定给付2个月的租金作为提前退铺违约金，现已扣除1个月的押金，还需要再给付1个月租金（即人民币9000元）作为违约金。事实和理由：一审判决对退铺违约金和延期通知违约金进行调减不恰当，对刘琼英的损失认定不符合事实。依照《中华人民共和国合同法》第114条之规定，李英要么应按双方合同约定的违约金赔偿，要么应按违约所造成的实际损失进行的赔偿。一审法院根据李英的请求选择了实际损失作为赔偿，那么刘琼英的实际损失1、2017年10月16日至2017年12月6日的租金收益为15600元；2、违约退租后商铺对外招租人工费为7595元；3、违约退租造成刘琼英预期收益减少金额为19500元。三项合计约为42695元，而并非李英一个月押金可以补偿的。综上，请求二审法院判如所请。 李英辩称，我方认为一审法院查明事实清楚，适用法律正确。 刘琼英向一审法院起诉请求：一、李英按照《商铺租赁合同》之约定给付刘琼英2个月租金作为提前退铺违约金，现已扣除1个月押金，李英还需给付刘琼英1个月租金（即9000元）作为违约金；二、李英应按合同约定支付租赁商铺期间产生的气费1820.11元、物管费及水费497.18元，刘琼英应退还李英未用完的电费598元，各项费用冲抵后，李英还需支付刘琼英1719元；三、李英按合同约定支付刘琼英延期通知退租事宜违约金，延迟一日应支付违约金为当年总租金的千分之五，延迟三十日通知（8月15日至9月14日），李英应支付刘琼英违约金16200元； 一审法院查明的事实：2017年3月23日，刘琼英作为出租方（甲方）与承租方（乙方）李英及中介方（丙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“一、1.甲方将位于成都市青羊横街8号附26号商铺租赁给乙方……2.甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为63.63平方米……二、本合同租赁期为3年，自2017年4月6日起至2020年4月15日止，其中2017年4月6日起至2017年4月15日为装修期。三、1.经甲方和乙方协商约定，每一个租赁年度按12个月计算。第一年度每月租金为9000元人民币。从第二年起每年在前一年租金总额的基础上递增6%，第二年度每月租金为9540元。第三年度每月租金为10112.4元。2.押金和租金的支付方式为：……乙方在签订本合同时付给甲方9000元（1个月租金）作为定金（乙方入住后转为租铺押金），在乙方租赁期满时由甲方退还。甲方和乙方约定商铺租金每半年支付一次，首次租金支付日为乙方接铺日，即为2017年4月6日，以后租金约定为每半年开始前提前一个月（按30天计算）支付。3.乙方经营所产生的一切费用（包含水、电、气、物管及税等费用由其本人自行到相关部门缴纳……。）八、1.本合同特别约定：原则上在三年租赁期内乙方不得转租该商铺，如果乙方确有特殊情况，可在使用该商铺半年以后提前两个月申请退出给甲方并承担相应违约责任。半年至一年退租，乙方赔偿甲方两个月租金（即人民币1.8万元）作为违约金；一年以后退租，乙方需赔偿甲方人民币一万元作为违约金。乙方在使用该商铺两年（按24个月计算）后可转租给第三方，但须提前两个月电话告知甲方，在签署转让文件时，乙方须支付给甲方人民币2万元作为补偿，转租后租户使用该商铺的年限等于原合同中租期的剩余时间加上一年时间……十、6.在租赁期间，甲乙双方任何一方单方面提出解除本合同，应提前两个月（按60天计算）电话通知对方并经双方签署书面文本确认。如果提出终止合同方没有提前通知对方，每延期一天，除须每天按当年总租金的千分之五向对方支付延期通知违约金外，还须支付2个月的租金作为提前退铺违约金”。 2017年9月9日，李英在微信中表示“没有做了”；2017年9月22日，刘琼英收取了案涉房屋的钥匙。 另查明，1.青羊区青羊横街8号附26号1层系刘琼英单独所有。2.刘琼英另提交《四川瑞德物业发展有限公司专用收据》、四川省成都市国家税务局通用机打发票及《交接情况说明》以佐证物业费、水费、气费欠缴情况。3.根据《交接情况说明》所载内容，2017年11月27日，刘琼英将案涉房屋钥匙、电卡、气卡转交其他承租人。4.李英已支付押金9000元及2017年4月16日至2017年10月15日期间租金，以上共计63000元。 以上事实有双方身份信息、《商铺租赁合同》、《四川瑞德物业发展有限公司专用收据》、四川省成都市国家税务局通用机打发票、《交接情况说明》、房屋产权证书以及当事人陈述和庭审笔录在案为证，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 一审法院认为，刘琼英与李英签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。 一、关于刘琼英要求李英支付提前退铺及延期通知违约金的诉讼请求。根据《商铺租赁合同》之约定，租赁期为3年，自2017年4月6日起至2020年4月15日止，租金半年支付一次，需提前一个月支付。在租赁期间，任何一方单方面提出解除本合同，应提前两个月（按60天计算）电话通知对方并经双方签署书面文本确认。如果提出终止合同方没有提前通知对方，每延期一天，除须每天按当年总租金的千分之五向对方支付延期通知违约金外，还须支付2个月的租金作为提前退铺违约金。故李英提前退租，应提前两个月电话通知并由双方签订书面协议。因李英实际只缴纳2017年4月16日至2017年10月15日期间租金，并于2018年9月提前退租，其应于2017年8月15日前通知刘琼英，现李英抗辩称其于2017年9月6日告知刘琼英协商解除合同，于2017年9月16日将钥匙交付刘琼英，但并未举证证明其于2017年8月15日前电话通知并与刘琼英达成书面协议，刘琼英接收钥匙的行为也不代表双方就提前解除合同协商一致，故李英应当按照合同约定支付2个月租金的提前退铺违约金及延期通知违约金。 关于双方约定的提前退铺违约金及延期通知违约金是否可以调减的问题。因李英做出了根本性抗辩，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，违约金的本质具备以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重属性，其主要功能为补偿守约方损失，因此双方的约定进在适用意思自治原则的前提下应当由契约正义原则加以规制，人民法院可以根据当事人的请求对违约金予以调整，本案中，因李英缴纳了1个月租金作为押金，并已缴纳案涉房租至2017年10月15日，上述金额能够补偿刘琼英的损失，两相品迭后，双方互不承担支付和返还义务。 二、关于刘琼英要求李英支付物管费、水费、气费等共计1719元的诉讼请求。因李英对上述费用无异议并表示认可，一审法院对刘琼英的该项诉讼请求予以支持。 综上，刘琼英的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下，一、李英于一审判决发生法律效力之日起十日内支付刘琼英物管费、水费、气费等共计1719元；二、驳回刘琼英的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人均无新证据提交。 本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 根据双方的诉辩意见，现将本案争议焦点问题阐述如下： 关于李英是否构成违约的问题。本案纠纷系因李英做出解除行为引发，于解除行为人享有解除权并依法行使的情形下，发生解除的效力；于解除行为人缺乏解除权时，该解除行为的作出则构成违约行为的佐证。本案中，李英系因生意不好为由作出解除行为，故该理由是否具有适法性系认定李英解除权享有的关键。本院认为，承租人的经营状况属商业风险，而非法律规定的解除合同事由。对于李英所主张的双方达成合意解除意思表示，一审法院已做充分说明，本院不予赘述。综上，本院认为，李英在不享有解除权的情形下擅自做出解除合同的的行为已然构成违约。 关于李英是否应当继续支付9000元违约金的问题。依据案涉合同第8.1条、第9.4条及10.6条之约定，承租人于租赁期限内提前退租，须提前两个月告知出租人，并赔偿出租人2个月的租金作为违约金。本案中，李英于2017年9月9日提出解除案涉租赁协议，出租人刘琼英于2017年9月22日接收案涉房屋的钥匙。按双方约定，李英退租应提前两个月告知刘琼英，而李英并未举证证明于退租之前的两个月已告知刘琼英其退租的事实，故按照合同约定应当承担因迟延告知违约责任，该违约责任系因迟延告知产生的违约金。同时，本案中李英仅承租五个多月即要求解除房屋租赁合同，故李英应当承担提前退铺的违约责任，该违约责任系提前退铺产生的违约金。两种违约金的产生系因李英不同的违约行为导致，对于刘琼英该项上诉主张，本院予以采纳。依合同约定，经本院核算，该两项违约金金额共计42840元（即9000元/月*12月*5‰*46天＋9000元/月*2月=42840元）。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，约定的违约金过分高于实际损失的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量。本案中，刘琼英主张的实际损失为42695元，该损失包括空置期损失15600元、招租人工费9575元、预期收益减少损失19500元。本院认为，对于空置期损失，因李英给付租金到2017年10月15日，之后刘琼英于2017年11月27日将案涉房屋重新出租，故2017年10月16日至2017年11月26日为空置期为42天，该期间产生的租金损失为12600元，故本院将该部分损失纳入违约金调整的考量。对于招租人工费损失，因其仅在上诉状事实与理由中提出，并无相应证据予以证明，须承担举证不能的不利责任。对于预期收益损失，本院认为，刘琼英与新承租人签订租赁合同约定租金标准取决于双方的合议，即使该租金标准已低于案涉合同的约定租金标准亦系其就自身权利的处分行为，不可归责于李英，对刘琼英主张的该部分损失，本院不纳入调整违约金的考量。故刘琼英的上述实际损失为12600元，该损失系可归责于李英的违约行为导致，李英应当予以承担。因双方约定的违约金远高于上述经本院认定的实际损失，故本院根据当事人过错程度、合同履行情况，预期利益将其主张的违约金酌定为12600元。因刘琼英同意对于已支付押金9000元予以抵扣，故李英尚须支付3600元。一审法院对违约金的调整确有不当，本院予以纠正。另，关于刘琼英提出的李英实际租赁期间所产生的物管费、水费及燃气费等1719元的上诉，因一审法院已支持该部分费用，故本院不再作为二审争议焦点纳入审理。综上，刘琼英的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初4365号民事判决第一项“李英于本判决发生法律效力之日起十日内支付刘琼英物管费、水费、气费等共计1719元； 二、撤销成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初4365 号民事判决第二项“驳回刘琼英的其他诉讼请求”； 三、李英于本判决生效之日起十日内向刘琼英支付违约金3600元； 四、驳回刘琼英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审及二审案件受理费共计946元，由李英负担662.2元，刘琼英负担283.8元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年六月十七日 书记员  刘昱君