山东省济南市历下区人民法院 行 政 判 决 书 (2018)鲁0102行初596号 原告高某某，女，1994年出生，住济南市天桥区。 被告济南市住房和城乡建设局，住所地山东省济南市。 法定代表人吕杰，局长。 出庭负责人王汉玺，济南市住房和城乡建设局副巡视员。 委托代理人祁东，济南市住房和城乡建设局工作人员。 委托代理人牛超，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 第三人济南天鸿永益房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人唐云龙，执行董事。 委托代理人胡建波，济南天鸿永益房地产开发有限公司员工。 委托代理人贺晨鸽，济南天鸿永益房地产开发有限公司员工。 原告高某某不服被告济南市住房和城乡建设局（以下简称“被告市住建局”）作出编号：济建预许2018357号《商品房预售许可证》的行政行为，向本院提起行政诉讼。本院于2018年12月19日立案后，依法向被告市住建局送达了起诉状副本及应诉通知书。因济南天鸿永益房地产开发有限公司（以下简称“济南天鸿永益公司”）与本案被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年4月9日公开开庭审理了本案。原告高某某，被告市住建局的出庭负责人王汉玺，委托代理人牛超、祁东，第三人济南天鸿永益公司的委托代理人胡建波、贺晨鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高某某诉称，原告购买第三人济南天鸿永益公司在售的济南新城香溢华庭7号楼1单元402室商品房，并签订了商品房预售合同。合同中记载的预售证号为济建预许2018357号。签订合同后，经实地勘察和与其他业务沟通，发现多项证据，表明该楼盘的7号楼在开盘当日主体结构并未达到12层。证据表明6月23日7号楼未达到5层，按正常建设速度，6月27日开盘时未到12层；7月26日，8月6日的建设进度均未到12层。根据济南市人民政府发布的（2016）31号文件，规划12层以上的住宅，单体主体结构完成一半不少于12层方可办理预售。7号楼共19层，截止2018年11月2月仅盖了4层，远不到12层的标准，原告多次向被告反映要求撤销该楼预售证，并提供图片资料、视频资料等多项证据，被告以相关证据其无力辨别，当前时间（非开盘时间）已达到12层为由，不做任何处理。该问题已被山东电视台公共频道曝光，香溢华庭在售的1号楼、5号楼、7号楼皆违规取得预售证，但被告至今未予撤销。被告的违规批准预售许可证（济建预许2018357号）的行政行为，让开发商提前3个月拿到预售证，以致原告购买商品房上当受骗，原告为保护自身合法权益提起本案诉讼。诉讼请求：1、请求判令撤销被告签发商品房预售许可证（济建预许2018357号）的行政许可行为；2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。 原告高某某为证实其主张提供如下证据即：1、光盘一份（内附图片4张及视频5段）。 被告市住建局辩称，一、本案不属于行政诉讼受案范围，应依法驳回原告的起诉。涉案预售许可证的发放时间为2018年6月22日，原告签订商品房买卖合同的时间在答辩人作出涉案行政行为之后，答辩人与第三人已有的行政法律关系在前，原告与第三人的民事法律关系在后，已存在的行政法律关系不可能导致原告权利的减损或义务增加，原告通过房屋买卖行为的介入也没有改变答辩人与第三人已有的行政法律关系状态，被诉行政行为对原告合法权益没有造成任何损害，也不可能造成损害。因此，原告的起诉不符合《行政诉讼法》第十二条所规定的受理条件，应依法驳回原告的起诉。二、答辩人颁发涉案预售许可证的行政行为内容合法、程序正当，依法应予以维持。根据《城市房地产开发经营管理条例》第四条、《商品房销售管理办法》第四条、《山东省商品房销售条例》第五条的规定，被告具有颁发涉案商品房预售许可证的行政职权。2018年6月20日，第三人向答辩人提出商品房预售许可申请，2018年6月22日，答辩人向第三人颁发了涉案预售许可证，材料审查和颁发时限符合《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条、《商品房销售管理办法》第八条、《山东省商品房销售条例》第十条的规定。被告根据第三人济南天鸿永益公司提交的《商品房预售许可申请表》、鲁（2016）济南市不动产权第0001908号建设用地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房产测绘成果报告书、新城香溢华庭前期物业服务合同等资料向第三人颁发了新城香溢澜庭B2-2地块建设项目（一期）的商品房的预售许可证（济建预许2018357号），被告的颁证行为符合《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《山东省商品房销售条例》等相关法律法规规定，程序合法，依据充分，并无不当。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。 被告市住建局为证实其主张提供如下证据即：1、《商品房预售许可申请表》；2、《营业执照》；3、《关于济南新城创置房地产开发有限公司开发资质整合的情况说明》和三级资质证书；4、鲁（2016）济南市不动产权第0001908号《不动产登记证书》；5、《建设工程规划许可证》（建字第370112201800056号）；6、《建筑工程施工许可证》（编号：370100201805111201）；7、《投入开发建设资金证明》；8、《房产测绘成果报告书》（预测绘）；9、《预测绘成果数据挂接通知书》；10、《新城香溢华庭前期物业服务合同》；11、工商银行济南大观园支行出具的《证明》；12、《济南市不动产登记信息查询结果证明》；13、第三人出具的《证明》；14、《商品房预售许可联办意见函》；15、《济南市标准地名使用证》济地字第2017065号；16、《商品房预售许可证》济建预许2018357号。法律依据：《山东省商品房销售条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房销售管理办法》。 第三人济南天鸿永益公司述称，同意被告的答辩意见，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人为证实其主张提供如下证据即：1、7号楼在2018年5月31日至2018年7月1日的监理日志，证明在2018年6月22日时7号楼实际已经盖到了12层及以上；2、2018年7月24日，第三人与原告签订的济南市商品房买卖合同及补充协议各一份；3、2019年4月8日下午，拍摄7号楼现场照片5张，证明7号楼现在已经完全封顶，符合工程进度；4、涉案7号楼的销控表，证明现在7号楼只剩2套房屋未出售。 经庭审质证，第三人对被告所举证据1-16的真实性无异议。原告对被告所举证据1-6、8-16的真实性无异议，对证据7有异议，认为商品房并未达到12层的建设要求。被告所举证据1-16均系其作出涉案预售许可所收集取得的材料，本院对被告所举证据1-16的真实性予以确认。被告及第三人对原告所举证据1中4张照片的真实性有异议，认为该照片显示不出涉案预售许可证对应楼栋的情况，也无法显示出拍摄时间为被告发放预售许可证的时间，不能证明原告的证明目的。对证据中关于照片部分的视频真实性不予认可，质证意见同对照片的质证意见。对3段关于电视报道的视频的真实性无异议，但认为与涉案施工许可证对应的7号楼无关，该3段电视报道视频与本案不具有关联性，不能说明原告的证明目的。本院对原告所举证据1中3段电视报道视频的真实性予以确认，对4张照片及2段关于照片的视频的证据真实性予以确认，对证明目的不予确认。被告对第三人所举证据1-4的真实性无异议。原告对第三人所举证据2的真实性无异议，对证据1有异议，认为不符合建筑学常识，对证据3-4认为并不知情。本院对第三人所举证据1-4的真实性予以确认。 经审理查明，2018年6月20日，第三人向济南市城乡建设委员会提出商品房预售许可申请表，申请办理预售2#、5#、7#楼的商品房预售许可证。济南市城乡建设委员会经对第三人提交的《营业执照》、《资质等级证书》、《关于济南新城创置房地产开发有限公司开发资质整合的情况说明》、鲁（2016）济南市不动产权第0001908号建设用地使用权证(证载内容为：权利人济南天鸿永益房地产开发有限公司对坐落于田园新城片区B-2-2地块单独所有国有建设用地使用权)、2018年2月27日由济南市规划局颁发的建字第370112201800056号《建设工程规划许可证》（证载内容为：建设单位济南天鸿永益房地产开发有限公司，建设项目名称为新城香溢澜庭B2-2地块建设项目（一期））、2018年5月11日由济南市城乡建设委员会颁发的编号37010020185111201（2018112）《建筑工程施工许可证》（证载内容为：建设单位济南天鸿永益房地产开发有限公司，工程名称为：新城香溢澜庭B2-2地块建设项目（一期）（7#住宅楼……）、2018年6月20日由建设单位、施工单位、监理单位共同加盖印鉴出具的《投入开发建设资金证明》（主要内容为：7号楼实际开工日期为2018年5月11日，实际完成投资1955万元，完成投资比例60%）房产测绘成果报告书（预测绘）、2018年6月20日由中国工商银行股份有限公司济南大观园支行出具的《证明》（主要内容为：济南天鸿永益房地产开发有限公司以新城香溢澜庭B2-2地块建设项目土地使用权为抵押物在银行办理房地产抵押贷款，银行同意办理该宗土地上的在建工程1号-8号楼预售以及其他相关手续）等材料进行审核后，于2018年6月22日作出编号：济建预许2018357号《商品房预售许可证》，主要内容为：“开发单位：济南天鸿永益房地产开发有限公司；项目名称：新城香溢澜庭B2-2地块建设项目（一期），楼号：7#住宅楼，层数：19层；项目坐落位置：历城区新东站片区开源路东侧；批准预售面积19022.42平方米；其中：住宅15432.2平方米136套；……”。 另查明，2018年7月24日，原告高某某与第三人济南天鸿永益公司签订《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定购买新城香溢华庭7号楼1-402室房产。庭审中，根据第三人举证的7#住宅楼监理日志记载：“2018年5月31日工程主体结构进度为9层，……，2018年6月13日工程主体结构进度为13层。……”通过当庭播放原告高某某举证的电视报道显示，报道中有关业主及记者表达的观点为：7号楼在10月份已经建设到17、18层，对于7号楼取得预售许可证时是否达到12层持怀疑态度。 2016年12月26日，济南市人民政府办公厅文件（济政办发[2016]31号）《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，该文件部分内容为“二、加强商品房预售审批管理，控制市场供应节奏。适当提高商品房预售申请门槛，加强预售资金监管，防范市场风险：（1）规划12层以下住宅单体主体结构完工后，12层以上住宅单体主体结构完成一半（不少于12层）后，方可办理商品房预售许可。(2)……”。 本院认为，根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第五条规定“国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”、第六条规定“商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。”济南市城乡建设委员会作为建设行政主管部门负责济南市区域内商品房的销售管理工作，涉案商品房预售许可证的批准属于济南市城乡建设委员会的职责范围。根据机构改革的要求，济南市城乡建设委员会现已整合为济南市住房和城乡建设局，故济南市住房和城乡建设局作为本案被告主体适格。 根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第588号）第二十二条规定“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”、第二十三条规定“房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（一）本条例第二十二条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图；（五）商品房预售方案。”、第二十四条规定“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。”上述行政法规中并未在申请商品房预售登记时设定楼房建设高度的要求，济南市城乡建设委员会通过对第三人济南天鸿永益公司提供的商品房预售许可申请材料进行审查后，认为第三人提出的预售申请符合上述行政法规规定的条件，依法作出涉案商品房预售许可证的程序合法，并无不当。济南市城乡建设委员会依据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第588号）作出涉案商品房预售许可证的行政行为并不违反法律法规的规定。原告在其诉状中所依据的“12层以上住宅单体主体结构完成一半（不少于12层）后，方可办理商品房预售许可”的济南市人民政府办公厅文件（济政办发[2016]31号）属于规范性文件，其效力级别低于行政法规，且该规范性文件的执行并未增加或减损原告的权益，对于原告并不产生实际影响。即使济南市城乡建设委员会按照规范性文件要求提高商品房预售申请门槛，本案原告所举证据亦不能证实涉案商品房预售许可证在颁发时，其所对应的7号楼建设高度未能达到规范性文件的要求。综上，本院对原告高某某的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告高某某的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告高某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 刘 文 人民陪审员 王 琳 人民陪审员 叶德行 二〇一九年六月十四日 法官 助理 杨淑贤 书 记 员 黄晓斐