广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终999号上诉人（原审原告）：骆驰，男，1971年8月24日出生，汉族，住吴川市。委托诉讼代理人：刘钊，广东梅江律师事务所律师。委托诉讼代理人：林华珍，女，1975年10月25日出生，汉族，住吴川市。系上诉人骆驰的妻子。上诉人（原审原告）：骆华景，男，1968年8月15日出生，汉族，住吴川市。上诉人（原审原告）：李惠明，女，1940年9月26日出生，汉族，住吴川市。上诉人（原审原告）：李水娣，女，1967年1月14日出生，汉族，住吴川市。以上三上诉人的委托诉讼代理人：林华珍，女，1975年10月25日出生，汉族，住吴川市。系上诉人骆驰的妻子。被上诉人（原审被告）：陈广，男，1969年8月17日出生，汉族，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：康华德，吴川市法律援助处律师。被上诉人（原审被告）：骆宏明，1944年11月17日出生，汉族，住吴川市。上诉人骆驰、骆华景、李惠明、李水娣因与被上诉人陈广、骆宏明确认合同无效纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2018）粤0883民初2516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人骆驰的委托诉讼代理人刘钊及其与上诉人骆华景、李惠明、李水娣的委托诉讼代理人林华珍和被上诉人陈广的委托诉讼代理人康华德到庭参加诉讼，被上诉人骆宏明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骆驰、骆华景、李惠明、李水娣上诉请求：撤销一审判决，确认陈广和骆宏明签订的《土地使用权转让协议无效》。事实和理由如下：一、一审判决认定涉案房屋为骆宏明所有，与法律相悖，也不符合当今普遍存在公众认可的客观事实。1、李惠明与骆宏明是合法的夫妻关系。两夫妻共同生活、共同创业几十年，对共同创造的财产从来没有约定各自份额多少和各自财产归属，都是共同所有、共同管理、共同使用。李惠明与丈夫骆宏明于1996年从林济均处转让位于梅录永明街47号一块宅基地，同年与三个儿子共同生活建造，1997年间建成入住至今，从无任何人异议，是李惠明与丈夫骆宏明及儿子的共有财产。购买土地时，丈夫骆宏明用全家的资金，虽然票据上写上骆宏明的字样，甚至办理土地使用权上填骆宏明的名字，也改变不了骆驰、骆华景、李惠明、李水娣享有权利的份额的性质。《最高人民法院关于人民法院审理离婚案处理财产份额问题的若干具体意见》第2条规定：“夫妻在婚姻存续期间所得的财产归夫妻共同财产。包括（1）一方或者双方劳动的收入和购置的财产。”涉案房屋是李惠明夫妻存续期间购置的土地使用权，共同出资出力建造的财产。依法理应归李惠明与骆宏明共同的财产，怎因骆宏明背上骆驰、骆华景、李惠明、李水娣登记在自己名下就是骆宏明的一人的个人财产。一审判决的认定明显与最高人民法院的司法解释相悖。如按一审判决的推理，李惠明在其未签订该无效合同之前提起离婚诉讼，李惠明也不能分得应有的份额，这是明显与法律相悖，损害李惠明的权益，吴川法院如此认定确是错误。2、代表登记当今社会普遍存在，法律也认可。法律并没有明确规定禁止代表登记：在家庭中，夫妻、父子兄弟等共同创业，购置地皮建造房屋，购地票据不可能写齐家庭成员名字，办理产权登记不管是夫或妻的名下，都是夫妻共有、家人共有，在法律、法规中也没有禁止代表登记的规定。3、一审判决适用《物权法》第十七条规定是错误的。该条规定不适用密不可分的夫妻关系。不能以登记在夫或妻名下的财产就是名下之人的财产。如果按一审法院判决的推理，土地房屋登记在某人名下就是某人的财产，审理离婚案件，最高人民法院不需要作出上述的司法解释规定。二、骆宏明擅自与陈广签订土地房屋卖买合同，或出卖他人共有的房屋，至骆驰、骆华景、李惠明、李水娣无处栖身。涉案房屋是骆宏明、李惠明夫妻、父子共有财产是无疑的，骆宏明不与妻子及子女共同商议，不征得其他共有人的意见，擅自出卖骆驰、骆华景、李惠明、李水娣唯一住房，这行为明显侵害其他共有人权益，明显违法。一审判决只认可违法登记的土地使用权证，适用法律和认定事实均错误。三、《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地不得转让……，（四）共有房地产，未经共有人书面同意的……，（六）未依法领取权属证书的。”涉案房既是骆驰、骆华景、李惠明、李水娣的共有财产，也未依法登记，依法是不能买卖、转让的。涉案房屋建成入住后尚未办理土地使用证，也未登记领取房屋所有权证。骆宏明、陈广为抵偿骆伟贤的债务，私自将骆驰、骆华景、李惠明、李水娣共有的土地房屋办理土地使用权证为骆宏明一人名下之后，以转让土地使用权及地上建筑物、附着物为由，将已入住十多年的房屋也一齐转让，明显违法。土地使用权和房屋所有权是两个不同的物权，转让房屋应办理产权登记后才能转让，骆宏明虽然办理了土地使用权，但尚未依法登记房屋，未领取权属证书，依法不能转让。陈广为了取得产权证，明目张胆地篡改原为骆宏明名下的“建筑报建送审表”和“建设临时通知书”改为陈广名下。陈广和骆宏明签订的《土地使用权转让协议书》是2008年12月25日，而“建筑报建送审表”和“建设临时通知书”是1996年3月22日和23日，如此明显虚作假行为，一审法院却视而不见，对骆驰、骆华景、李惠明、李水娣及代理人异议听而不闻，仍然认可。判决书对此违法行为不作评判，是明显袒护，支持违法。综上听述，一审判决认定事实，适用法律均错误，请二审法院撤销一审判决，改判骆宏明和陈广签订的《土地使用权转让协议书》违法无效。陈广答辩称：一、涉案土地及房产是骆宏明所有，这有权利人骆宏明的土地使用权证【证号：吴府国用（2007）第01990号】国有土地使用证为据。该国有土地使用证登记在骆宏明名下，李惠明虽然是骆宏明的妻子，但转让国有土地使用权这样的大事，陈广有理由相信骆宏明跟李惠明商量，再说该转让行为在2008年12月25日，到起诉之日已将近10年，在这十年间，陈广也把该屋租给骆宏明，李惠明、骆驰、骆华景、李水娣居住，并且还交了一年的租金，骆驰、骆华景、李惠明、李水娣从来没有提出过任何异议，直到2018年7月4日陈广在多次要求骆驰、骆华景、李惠明、李水娣搬迁无果的情况下，骆驰、骆华景、李惠明、李水娣才以土地买卖无效为由起诉陈广。二、一审法院查明骆宏明与李惠明是夫妻关系，涉案房屋是1996年建造，该宅基地原登记名字为林济均，2007年10月18日变更为骆宏明，并办理证号为吴府国用（2007）第01990号国有土地使用证，2008年12月25日骆宏明与陈广签订《土地使用权转让协议书》，该地转让过程中经过国土部门评估，价格合理，土地转让程序合法，并于2008年12月31日办理了吴府国（2008）第01595号及房地产权证（粤房地证字第**）此外，该土地及房屋于2012年1月28日陈广租给骆宏明的儿子骆伟贤一家人居住。在租赁期间，骆宏明、李惠明、骆驰、骆华景、李水娣均没有任何异议。三、一审法院适用《中华人民共和国物权法》第17条是正确的，涉案土地登记在骆宏明名下，骆宏明有处分权，况且，该土地及房屋十年前转让变更登记为陈广名下，陈广也租给了李惠明的儿子骆伟贤（骆宏明家人）居住达七年之久，任何人也无异议。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，恳请二审法院查明事实，依法驳回骆驰、骆华景、李惠明、李水娣的上诉请求，维持原判。骆宏明没有提交书面答辩意见。骆驰、骆华景、李惠明、李水娣向一审法院起诉请求：确认陈广和骆宏明签订的《土地使用权转让协议书》无效。一审法院经审理查明：骆宏明与李惠明是夫妻关系，双方生育了三个儿子，分别为原告骆驰、骆华景和案外人骆伟贤，骆华景与李水娣是夫妻关系，骆驰与林华珍是夫妻关系。涉案土地位于广东省××街道永××街××号，吴川市规划建设局于1996年3月18日的《建设工程报建送审表》和1996年3月22日的《工程建设临时通知书》中的申请人和领证单位原为林济均，后变更为骆宏明。该土地上五层混凝土结构的房屋于1996年建造。建成后，骆驰、骆华景、李惠明、李水娣和骆宏明等一家人均在涉案土地上的房屋居住。骆宏明向国土部门申请办理该土地的国有土地使用权证。2007年10月18日，骆宏明作为权利人取得了涉案土地使用权证【证号：吴府国用（2007）第01990号】，该土地上的房屋尚未办理房屋所有权证。2008年12月25日，骆宏明作为甲方与陈广作为乙方，签订了《土地使用权转让协议书》一份。该协议书主要内容如下：骆宏明将其名下位于广东省××街道永××街××号的住宅用地一块转让陈广，该地国土证号：吴府国用（2007）第019**，面积：100平方米，四至为：东至2.5米路；南至1米巷伍木生45号宅；西至8米路；北至1米巷曾帝康49号宅；陈广通过现金支付方式共需向骆宏明支付转让金35000元；该块土地转让后，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；该块土地转让后，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移；上述土地使用权如有争议，由甲方负责，所致损失由甲方承担；协议自签字之日起生效。随后，骆宏明将上述土地使用权过户到陈广名下，陈广作为该土地使用权的权利人，于2008年12月31日取得了国有土地使用权证[证号：吴府国用（2008）第01595号]及房地产权证(证号：粤房地证字第**)。另查明，陈广委托湛江市方正土地评估有限公司对涉案土地使用权价格进行评估。湛江市方正土地评估有限公司于2008年12月26日作出《土地估价报告》，评估该涉案土地总地价为4万元。再查明，2012年1月28日，陈广与案外人骆伟贤订立《租赁合同》，合同约定，陈广把位于吴川市梅录街道永明街47号房屋出租给骆伟贤，租期自2012年1月29日起至2013年1月28日，租金每月每间1200元。合同签订后，骆伟贤交付了一年的房屋租金，租赁期满后，陈广与骆伟贤没有续签租赁协议。骆驰、骆华景、李惠明、李水娣称对上述土地转让及房屋租赁均不知情，直到2018年7月4日，陈广向法院起诉骆宏明及骆伟贤归还房屋和支付租金，骆驰、骆华景、李惠明、李水娣才知道事情始末。骆驰、骆华景、李惠明、李水娣认为，位于广东省××街道永××街××号的宅基地虽然登记在骆宏明名下，但资金是父子几个人共同所出，几个人已出资在该地建好了房屋入住十几年，骆宏明未与骆驰、骆华景、李惠明、李水娣等其他共有人商议同意，瞒着骆驰、骆华景、李惠明、李水娣等共有人与陈广签订土地使用权转让合同，严重侵害了骆驰、骆华景、李惠明、李水娣的财产权益，为维护骆驰、骆华景、李惠明、李水娣的权益，遂于2018年10月16日提起诉讼，确认陈广与骆宏明签订的《土地使用权转让协议书》无效。一审法院认为：本案属确认合同无效纠纷，本案争议焦点：一、本案骆驰、骆华景、李水娣诉讼主体是否适格；二、骆驰、骆华景、李惠明、李水娣的起诉是否超过诉讼时效；三、陈广和骆宏明之间所签订的《土地使用权转让协议书》是否有效。一、关于本案骆驰、骆华景、李水娣诉讼主体是否适格问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定。所谓与本案有“直接利害关系”，是指作为原告的公民、法人或其他组织自身的财产权、人身权或其他民事权益受到侵犯或者是与他人直接发生了民事权利义务上的争议，其以自己名义进行诉讼，并受法院裁判拘束的人。骆驰、骆华景、李惠明、李水娣起诉认为涉案土地虽然登记在骆宏明名下，但该涉案土地和房屋为其一家人合资所建，且至今他们一直在该涉案土地及房屋上居住。故骆驰、骆华景、李惠明、李水娣均有诉权，其诉讼主体均适格。二、关于骆驰、骆华景、李惠明、李水娣的起诉是否超过诉讼时效问题。本案为确认合同无效之诉，属于确认之诉，无效合同效力的确认是一种事实确认，非为债权请求之诉，不属于诉讼时效的客体范围。合同当事人或者第三人有权在有利益意义的时候提出，时间的经过不能改变合同效力的法律性质，因此，确认合同无效之诉不适用诉讼时效的规定。陈广辩称骆驰、骆华景、李惠明、李水娣的起诉已过诉讼时效，不予以支持。三、关于陈广和骆宏明之间签订的《土地使用权转让协议书》是否有效问题。骆驰、骆华景、李惠明、李水娣诉称，涉案土地虽然登记在骆宏明名下，但该涉案土地和房屋为其一家人合资所建，骆驰、骆华景、李惠明、李水娣均为该土地和房屋的实际共有人，骆宏明在未征得骆驰、骆华景、李惠明、李水娣等其他共有人同意的情况下，与陈广签订了《土地使用权转让协议书》应属无效。但在本案中，骆驰、骆华景、李惠明、李水娣提交的吴川市规划建设局于1996年3月18日的《建设工程报建送审表》和1996年3月22日的《工程建设临时通知书》中的申请人和领证单位曾均为骆宏明一人，并非与骆驰、骆华景、李惠明、李水娣共有。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，骆驰、骆华景、李惠明、李水娣并未能提供证据证明涉案土地使用权登记簿确有错误，故涉案土地使用权人及房屋所有权人应以产权证书为准。该涉案土地使用权于2007年10月18日登记在骆宏明名下，骆宏明已合法取得该涉案土地的使用权证【吴府国用（2007）第01990号】，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，骆宏明已成为涉案土地的使用权人，对外具有公信力，对涉案土地的使用权及地上建筑物具有处分权。骆宏明作为涉案土地使用权利人，与陈广签订《土地使用权转让协议书》，属其合法行使处分权的行为。骆宏明与陈广签订的《土地使用权转让协议书》是双方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，亦未违反其他法律、法规的规定，且该土地使用权价格经有资质的机构评估，价格在合理范围内，因此，该转让行为合法有效。协议签订后，陈广向吴川市国土资源局依法办理产权变更申请、审批程序后，成为涉案土地使用权人和房屋所有权人。综上，骆宏明与陈广签订的《土地使用权转让协议书》合法有效。骆驰、骆华景、李惠明、李水娣请求确认陈广和骆宏明签订的《土地使用权转让协议书》无效的主张，不予支持。骆宏明无正当理由不到庭参加诉讼，视为其自行放弃抗辩权利，一审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回骆驰、骆华景、李惠明、李水娣的诉讼请求。本案件受理费675元，由骆驰、骆华景、李惠明、李水娣负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：原审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，本院受理的上诉人骆宏明因与被上诉人陈广以及原审被告骆伟贤房屋租赁合同纠纷一案〔案号（2019）粤08民终153号〕中，骆宏明上诉称：“因骆伟贤是骆宏明的儿子，其在陈广开办的公司工作，挪用了陈广巨额资金无法归还，骆伟贤哀求骆宏明将其名下的房屋抵押给陈广，并不是出卖给陈广，是骆伟贤弄假欺骗骆宏明所致，骆宏明无权出卖家人共有的房屋。”本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方当事人的诉辩意见及案件事实，当事人二审争议的焦点问题是：骆宏明与陈广签订的《土地使用权转让协议书》是否有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”具体到本案中，骆宏明和李惠明的儿子骆伟贤在陈广开办的公司任职期间，挪用公司巨额资金无法归还，这不是一般债权债务问题，作为与骆伟贤是一家的上诉人对此不知情的说法，有违常理。陈广则称是骆伟贤的家人为了保护骆伟贤不受刑事追究，主动与其联系，以骆伟贤在佛山市的一套房子与涉案土地使用权及地上建筑物抵债给陈广。虽然双方当事人的说法不一，但骆伟贤挪用陈广公司巨额资金的事实是确定的。夫妻一方对共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，涉案土地使用权的权利人仅登记转让人骆宏明一人，基于不动产的公示、公信原则，受让人陈广有理由相信出让人骆宏明系涉案土地的完全权利人，其与出让人骆宏明之间签订的《土地使用权转让协议书》后，以支付合理的对价并办理了过户登记手续，本院认为，上诉人未提供有力证据证明骆宏明与陈广之间存在恶意串通的情形和法律规定的合同无效情形，因此对于上诉人主张《土地使用权转让协议书》无效的诉请，本院不予支持。故骆宏明与陈广签订的《土地使用权转让协议书》应认定为有效。综上所述，上诉人骆驰、骆华景、李惠明、李水娣的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律及实体恰当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人骆驰、骆华景、李惠明、李水娣共同负担。本判决为终审判决。审判长  杜友裕审判员  李建明审判员  王 瑾二〇一九年六月二十八日书记员  朱浩光附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。