贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终656号上诉人（原审原告）：贵阳市花溪酒厂，住所地贵州省贵阳市花溪区。法定代理人：张某，职务：董事兼总经理。委托诉讼代理人：秦定波，贵州浅山律师事务所律师。委托诉讼代理人：田友莉，贵州浅山律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州赖世玲正衡酒业有限公司，住所地贵阳市南明区。法定代表人：朱玛，职务：总经理。委托诉讼代理人：曾俊杰，广东盈隆（贵阳）律师事务所律师。上诉人贵阳市花溪酒厂（以下简称花溪酒厂）因与上诉人贵州赖世玲正衡酒业有限公司（以下简称赖世玲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初5895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现本案已审理终结。上诉人花溪酒厂向本院提起上诉请求：1、请求依法撤销贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初5895号民事判决第一项；2、请求二审法院依法改判被上诉人向上诉人支付2016年8月至2017年6月30日期间的房屋租金166664元及滞纳金8832元；3、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院在认定“在租赁期内被告共垫付维修改造厂房设备的费用147756元，根据合同约定，原告应承担50％73878元，被告可用于冲抵房租，经过冲抵后，被告还应补交92786元，并支付滞纳金4639.3元”，属于事实认定错误，根据该认定的第一项判决依法应予撤销。首先，上诉人与被上诉人就分摊费用冲抵房租费一事已经于2010年8月16日至2013年1月30日期间履行完毕，并不存在没有履行完毕的情况。有合同和收款收据予以佐证。其次，被上诉人一审中提交的证明其在租赁期内共垫付维修改造厂房及设备的费用147756元的证据无相关发票、收款凭证，不真实、不合法，不应采纳；房租抵扣已经履行完毕，不应再次抵扣。二、上诉人在一审中主张的2016年8月至2017年6月30日期间的房租166664元及滞纳金8832元依法应予支持。正衡酒业答辩意见：在双方的租赁合同中已经对正衡酒业相关厂房及设备仪器及维修费用各负担50％已经有约定；正衡酒业在期间所产生的费用是事实并且数额高于一审所诉费用，由于相关票据在一审中提出了147756元，因此该笔费用应当予以抵扣。正衡酒业上诉请求：1、请求依法撤销原判，改判依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审及二审所产生的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由;上诉人与被上诉人的租赁合同在2016年7月31日已经到期。没有证据证明上诉人继续在使用房屋，并与被上诉人继续履行原租赁协议；一审法院认定被上诉人所诉请的租金为166664元没有计算依据。一审法院既没有租金的计算方式，也没有清晰的查明该事实。被上诉人所举的证据不能证实上诉人与被上诉人有口头协议的存在。被上诉人提交的证据不足；一审法院认定上诉人占用被上诉人的房屋不是事实，也不应该将该举证责任归于上诉人承担，举证责任应当由被上诉人承担。双方的租赁合同已经期满终止，被上诉人完全可以收回房屋，双方没有办理交接手续的责任不在于上诉人。不应按租金的标准支付“占用费”，且75000元的占用费如何计算的没有依据。花溪酒厂答辩意见：除了维修金额和抵扣租金完毕事实认定错误外，一审其他事实认定无误，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人正衡酒业的诉请。花溪酒厂向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年8月至2017年6月30日的房屋租金166664元，并支付滞纳金8832元；2、判令被告向原告支付2017年7月至2018年3月的房屋占用费75000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2010年8月1日原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，合同的主要内容如下：1、原告将其自有的成品酒包装车间及设备、洗瓶车间、库房、办公大楼的四间办公室出租给被告使用；2、租期6年，从2010年8月1日至2016年7月31日止；第一年至第三年年租金40000元，第四年至第六年年租金50000元。租金支付方式：先付后用，每半年支付一次。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应付的一切费用，如拖欠不付满半年，甲方有权加收5%的滞纳金，并有权终止协议。3、特别条款：鉴于甲方现有厂房状况及设备与国家关于企业《工业品生产许可证》到期换证要求有一定差距。经双方协商，为满足换证要求，乙方先行垫资，由甲方对厂房、设备、仪器等进行维护及报检，所产生的费用在有关机关核查合格后经双方审核认可，由双方各负担50%，因甲方资金困难，甲方所负担的50%的资金在本合同生效后从乙方应缴租金中每年冲抵一万元，直至冲抵完为止。二、从2014年12月1日起，原、被告双方达成口头租赁协议，被告又租用原告的另一车间及厂房，2014年12月1日至2015年4月30日期间租金为20840元，从2015年5月1日起房租上调为6万元一年，每半年支付一次。三、租赁合同签订后，原告向被告交付了厂房及设备。被告自2016年2月1日起至2017年6月30日止，共欠付房租166664元。四、在租赁期间，被告共垫付了酒厂的维修改造费用共计147756元，根租赁合同约定，原告应承担50%即73878元，被告可用于冲抵房租。五、2016年4月30日，被告赖世玲酒业公司与贵州省地矿局区域地质调查研究院签订房屋租赁合同，租赁其位于贵阳市富源南路××号的房屋用于生产经营。六、因花溪城市规划建设和原告改制需要，原告厂区需要拆迁，原告分别于2017年8月11日、2017年10月31日、2018年4月3日通知被告解除租赁关系，结清租赁费用、交接完毕有关设备设施、腾空并移交租赁的房屋和场地、安全管控供水供电等有关设备设施。七、2018年3月，被告完全撤离原告的厂房、场地。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、原、被告双方的营业执照、通知书照片、微信截图、收款收据、租赁合同、电汇凭证、收款收据等证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有约束力。合同的双方当事人均应恪守履行。原、被告双方签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容和形式不违反法律禁止性规定，本院予以确认其效力。原告已履行向被告交付厂房、场地的义务，被告亦应按约定及时足额支付租金，到起诉之日止，被告共欠原告租金166664元，在租赁期间原告共垫付维修改造厂房及设备的费用147756元，根据合同约定，原告应承担50%即73878元，被告可用于冲抵房租，经冲抵后，原告还应补交92786元，并支付滞纳金4639.30元。被告辨称已于2016年从租赁的厂房中搬走，且否认曾以口头协议方式向原告另行租用厂房，不欠房租，并向本院提交了一份与案外人贵州省地矿局区域地质调查研究院签订的房屋租赁合同以资证明，但未向本院提交足以证明其与原告办理了腾房手续并清缴房租的证据，因此本院不予采信。另，被告辩称原告起诉已过诉讼时效，结合被告交纳租金的情况及原告多次以通知方式催促被告清结房租的情况来分析，原告在诉讼时效内催缴过租金，原告的诉讼时效有中断的情形，因此对被告的此项主张，本院不予采信。法律规定，租赁期间届满，承租人逾期腾房的，应向出租人支付房屋占用费。本案中被告直至2018年3月才完全撤离原告的厂房、场地，因此参照租金标准被告应支付占用费。原、被告在《厂房租赁合同》中明确约定，“因政府及主管局实施企业改革、改制的重大决策及花溪城市规划的需要，此合同立即终止执行，承租方须无条件搬迁，双方不作任何经济补偿”，故被告辩称未达成补偿协议为由拒绝搬迁，理由不足，且不符合法律规定，本院不予支持。被告在占用房屋期间，应参照《承包合同》约定支付房屋占用费。至于被告搬迁时间的确定，被告未提交证据证明其具体搬迁时间，且搬迁时未与出租人清点交付租赁物，故本院以原告主张的搬迁时间为支付房屋占用费的计算时间。该占用费的计算时间从2017年7月至2018年3月共计8个月，房屋占用费75000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具本应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州赖世玲正衡酒业有限公司于本判决生效后十日内向原告贵阳市花溪酒厂支付2016年8月至2017年6月30日期间拖欠的房屋租金92786元，并支付滞纳金4639.30元；二、被告贵州赖世玲正衡酒业有限公司于本判决生效后十日内向原告贵阳市花溪酒厂支付2017年7月至2018年3月的房屋占用费75000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1817元，由被告贵州赖世玲正衡酒业有限公司承担。二审中，正衡酒业提交以下证据：第一组证据：民事起诉书一份，拟证明第一项没有注明2016年计算房屋租赁的起始时间，且变更诉请的内容也没有对此进行说明，一审认定的房屋租金数额与事实不符。花溪酒厂质证意见：不予认可。本院对一审查明事实予以确认。第二组证据：单据，拟证明正衡酒业为花溪酒厂支付的前期置办费、条码检测费，包括收条、销售发票、产品销货清单，共计66222元，该费用按照双方租赁合同各承担50％的约定，已在租赁期前三年每年扣除1万元。花溪酒厂质证意见：都是单方制作的，无法核实其真实性，且发生在合同之前，不在合同期内，不属于合同第三条第一款的约定可冲抵费用，第三条约定的是冲抵费用应在合同签订后换证时为达到检测标准而支付的费用，该单据均不是。第三组证据：租金明细表，拟证明正衡酒业向花溪酒厂支付的租金费用，共计210840元。花溪酒厂质证意见：2013年7月22日的3万元是借款，不属于租金。2015年后的四笔费用共计40840元是上诉人与被上诉人另一口头合同所支付的费用，不是2010年合同的租金。本院认为，本案争议焦点为：1、承租人赖世玲酒业尚欠多少租金；2、如何确定赖世玲酒业主张的可冲抵租金的金额；关于争议焦点一，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”花溪酒厂诉请的租金及房屋占用费构成为：租赁合同部分56664元，口头租赁协议部分11万元。对于口头租赁协议部分，赖世玲公司对此不予认可，且花溪酒厂并未提供直接证据予以证明，提供的收据中并未标明是口头协议部分的租金，由此，对于口头协议部分的租金，本院不予支持；对于合同部分应付的租金，合同约定租赁期限为2010年8月1日至2016年7月31日，租赁期为6年。还约定租金支付方式，第一年至第三年，年租金为40000元，第四年至第六年，年租金为50000年，即合同期内租金共计27万元；花溪酒厂主张赖世玲公司于2018年3月才搬走，并有催缴通知、2018年4月3日的解除通知书及照片佐证。返还租赁物的举证责任在于承租人赖世玲公司，而承租人仅提供与案外人的租赁合同达不到其移交房屋、物品的证明目的，本院不予采纳。对此，案涉租赁合同到期后，双方形成事实租赁关系，本院依据合同约定的每年5万元的租金标准予以支持。承租人赖世玲公司应当支付2016年8月1日至2018年4月1日共20个月的租金83333.3元（50000元÷12×20个月）；庭审中，双方当事人均认可赖世玲公司已支付租金为210840元，故赖世玲公司尚欠花溪酒厂租金142493.3元（270000元+83333.3元-210840元）。对于花溪酒厂的该项诉请，本院予以部分支持。对于争议焦点二，根据双方于2010男8月1日签订的《租赁合同》第三条特别约定：“鉴于甲方现有厂房状况及设备与国家关于企业《工业产品生产许可证》到期换证要求的基本条件有一定差距。经双方协商，为满足换证要求，乙方先行垫资，由甲方对相关厂房、设备、仪器等进行维护及报验报检，所产生的费用在经国家颁证机关对甲方工业产品生产加工企业必备条件现场核查合格后经双方审核认可，由双方各负担50％。因甲方资金困难，甲方所负担50％的资金在本合同生效后从乙方所缴租金中每年冲抵一万元，直至冲抵完毕为止。”根据上述约定可知，要达到可冲抵租金的条件为：一、用途为维修及报检费用；二、经双方认可。承租人赖世玲公司一审中提交了共计133587元垫付、维修款单据，二审中承租人赖世玲公司又提交了共计66222元的置办费用、维修费用单据。经审查满足上述两个条件且有花溪酒厂盖章或法人签字的金额为73235元。具体如下：1、计量局出具的2014年6月16、1400元色谱费用，2014年10月20日温度计费用、白酒标准215元、技术服务费用1095元的发票；2、贵阳市地税局出具的1200元、2013年8月23日，张捷签字的送检费1795元；3、2010年6月18日《收条》载明40000元、2010年7月16日《收条》载明2000元、2010年7月11日《收条》载明4000元、2010年6月23日《收条》载明1000元、2010年5月11日《收据》载明3000元、2010年6月18日《收据》载明8675元、2010年7月1日《收条》载明运费30元、2010年7月7日载明运费30元；4、2010年6月30日《销货清单》载明1649元；根据合同约定花溪酒厂应当负担50％即36617.5元。一审认定可抵扣部分的金额错误，本院予以纠正。综上，扣除合同特别条款约定的维修、报检费，赖世玲公司尚欠花溪酒厂房屋租金105875.8元（142493.3元-36617.5元）。根据双方签订的租赁合同第7条约定花溪酒厂有权收取5％的滞纳金，由于赖世玲公司拖欠房屋占用费给花溪酒厂造成了资金占用费损失，故对于该项诉请，本院予以支持赖世玲公司向花溪酒厂支付滞纳金5293.7元（105875.8×5％）。综上所述，上诉人上诉理由部分成立，原审法院认定错误，本院依法改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具本应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初5895号民事判决；二、被告贵州赖世玲正衡酒业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵阳市花溪酒厂支付2016年8月1日至2018年3月的房屋占用费105875.8元，及滞纳金5293.7元。三、驳回原告贵阳市花溪酒厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1817元，贵阳市花溪酒厂预交的二审案件受理费3634元，贵州赖世玲正衡酒业有限公司预交的3634元，共计9085元。由贵阳市花溪酒厂负担5053元，由贵州赖世玲正衡酒业有限公司负担4032元。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  庞 敏审判员  刘 佳二〇一九年六月十三日书记员  罗 艳