河北省新乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0184民初743号 原告：刘叶青，女，1956年3月25日出生，汉族，河北省新乐市人，住河北省新乐市。 委托诉讼代理人：李晓霞,河北威仑律师事务所律师。 被告：新乐瑞展盛鸿房地产开发有限公司，地址：石家庄市新乐市新华路中段。 法定代表人：葛书志，董事长。 原告刘叶青与被告新乐瑞展盛鸿房地产开发有限公司（以下简称：新乐瑞展公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）冀0184财保22号民事裁定查封被告新乐瑞展公司名下位于新乐市鲜虞街台北地下商业街价值60万元房产。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘叶青的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告瑞展公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘叶青向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告与被告之间的三份认购协议和商品房买卖合同；二、判令被告返还原告三套购房首付款共计545500.4元及违约金（按已付房款的日万分之五计算）；三、依法撤销原告与被告之间关于剩余房款的还款协议；四、起诉费、保全费、保函费由被告承担。2017年10月14日，在被告销售人员的推介和优惠许诺下，原告与被告签署了三份认购协议和商品房买卖合同购买被告预售的位于新乐市商铺，分两次向案外人北京房仕通科技发展有限公司交付共计15万元团购费，又分两次向被告支付395500.4元购房款。原告上述所付545500.4元款作为三套商铺的首付款经被告在合同中确认，剩余房款双方约定原告应在2018年12月20日前支付，当原告按照约定向被告交付剩余房款时发现售楼处已经人去楼空，销售人员根本联系不上，再到所购商铺地址发现商铺尚未建成，工程已经搁置成为烂尾楼，被告根本不可能履行约定的交付商铺的义务，因此导致原告购买房产合同的目的不能实现。原告交付给被告的购房款本是养老所用，原想通过购买商铺后安享晚年，没想到遇到无良开发商和销售团队导致原告问天天不应，问地地不灵，只能通过诉讼维护自己的合法权益，请求法庭查明事实、准所诉请。 原告向本院提交的证据有： 2017年10月14日北京房仕通公司会员入会申请单，证明原告加入北京房仕通公司入会并缴纳15万元可以享受优惠购买涉案房产的事实。 原告与被告签订的三份“新乐市台北地下商业街认购协议”及三份“商品房买卖合同”，证明原告加入会员当天签署涉案房产买卖合同即享受优惠的事实。 原告购房款的收据以及原告部分交纳购房款的转账记录，证明原告向案外人北京房仕通科技发展有限公司交纳了15万元会员费，向被告交纳房款共计395500.4元（其中有201307元是原告用自己的尾号为4478的农行账户向被告转账支付）履行购房义务的事实。 涉案三套房的还款协议，显示对于剩余购房款双方有明确约定三套剩余购房款共62万元，用于证明被告确认收到原告向案外人北京房仕通科技发展有限公司会员费抵顶购房款的事实。 涉案三套房产的租赁协议，用于证明被告下属的新乐瑞展柏城商业经营管理有限公司与原告签订的代为管理商铺，并按照每年每套商铺25478元向原告支付租金的承诺，用于证明被告用应付给原告的第一年的三套房房租共计76734元折抵了原告需要交纳的相应房款享受优惠的事实。 涉案房产的三份预售商品房合同备案书及三份备案合同，用于证明三套房产的预售备案情况以及备案合同对于交房时期的约定是2018年5月31日。 经原告申请，2019年6月5日，本院组织对被告公司及其开发的新乐市台北地下商城项目进行勘验，发现被告公司大门紧锁，出于关门停业状态，没有值班人员。在项目工地共有五个施工或出入口，四个施工口被围挡封住，出入口锁门，涉案房产在工地处于未完工、停工状态，没有施工和值班人员在场。 经审理查明，基于被告关于台北地下商业街项目的优惠宣传和引导，即在加入案外人北京房仕通科技发展有限公司会员后可以享受优惠，以每套413978元价格购买被告开发的原价453950元的商铺。2017年10月14日，原告申请加入了案外人北京房仕通科技发展有限公司会员，分两次向案外人北京房仕通科技发展有限公司缴纳了三套房共计15万元购房款，其中于2017年10月14日收据上注明“团购费2-110、2-112、2-114，六万元”，2017年12月27日的收据上注明“房款2-110、2-112、2-114，玖万元”。 2017年10月14日当天，原告与被告分别签订关于新乐市台北地下商业街负一层2单元110室、2单元112室、2单元114室商铺的认购协议，三个商铺的面积都是24.93㎡，商铺原价18209元㎡,总价453950元，折后单价14600元㎡，总价363978元，原告选择的付款方式为一次性付款。原告一次性向被告缴纳“首付2-110、2-112、2-114”款64193.4元。同一天，原告与被告签订三份“商品房买卖合同”，购买认购协议中的三套房产，价格与认购协议确认的房价一致，原告应在2019年前分两期支付商品房全部价款，首期房价款183978元应当于2018年1月1日前支付。关于买受人逾期付款的违约责任合同约定“逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期万分之五的违约金合同继续履行；逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期万分之五的违约金。”又是同日，原告作为出租方与被告下属的新乐瑞展柏城商业经营管理有限公司作为承租方签订，租赁原告在被告出购买的三套商铺，租赁费每年25478元，租赁期自2017年10月30日至2020年10月30日。 2017年12月27日，原告就自己购买的上述三套商铺向被告缴纳房款331307元。 就原告购买三套商铺剩余620000元款项，被告作为出借方，原告作为借入方双方签订“还款协议（全款分期）”。原告购买被告开发的新乐市台北地下商业街2单元110室、2单元112室、2单元114室商铺，于2018年1月1日与被告签订还款协议，原告欠被告620000元，还款时间为2017年10月14日至2018年12月31日，双方约定还该欠款为无息欠款，还款方式和时间为：原告需在2018年12月20日前一次性向被告归还，如果原告未按期归还，按日计算支付还款金额的千分之五的违约金。 2018年1月8日，原被告就上述商铺分别签订三份“石家庄市商品房买卖合同（预售）”，合同编号分别为：8418010815025521023、8418010815030021024、8418010815030421025，对应的商铺分别为2单元110室、2单元112室、2单元114室，分别对应相同编号的“预售商品房合同备案书”。合同约定，每套商品房价款为363978元，被告2018年5月31日前向原告交付上述商品房及违约条款等内容。 原告陈述根据约定应在2018年5月31日交房时交纳剩余房款，在2018年5月30日原告向被告公司交纳剩余房款时发现被告公司人去楼空，在涉案房产的工地上原告发现工地处于停工状态，经多方联系销售人员未果，剩余房款不能交纳。至2019年6月5日本院勘察时涉案房产仍处于停工状态，被告住所地及售楼部没有值班人员在岗。被告至今未履行交房义务，故引起本诉。 本院认为，原被告在房屋买卖预售合同约定被告2018年5月31日前向原告交付三套商铺，但从原告陈述2018年5月30日向被告缴纳剩余房款无人接受，到2019年4月26日原告申请本院对被告公司及其开发的项目进行勘验的情况看，被告新乐瑞展公司已经停止运营，所开发的新乐市台北地下商业街处于未完工停工状态，不仅在合同约定的时间交付商铺不能，甚至被告方无人给付将来何时竣工交付的承诺，致使原告不能实现合同目的。因此，原告起诉要求解除与被告签订的商品房预售合同，退还已付房款的诉讼请求，本院应予支持。由于商品房买卖合同解除，合同涉及的三套商铺归被告所有，那么原被告关于剩余房款的“还款协议”，已经没有继续履行的必要，原告要求解除，本院应予支持。 被告新乐瑞展公司涉案商铺约定的交付日期为2018年5月31日前。2017年10月14日，商铺尚未竣工交付，其下属的新乐瑞展柏城商业经营管理有限公司就提前与原告签订商铺租赁合同，且租赁期自2017年10月30日开始计算，被告的下属公司未实际租赁就给付业主租赁费，实际上是被告一种优惠促销手段，即每套房再优惠25478元（一年的房租）。原价值每套453950元的商铺，原告在享受各种优惠价为413978元，再扣除一年房租的优惠，实际价格为388500元，三套商铺总价格为1165500元。原告包含向案外人北京房仕通科技发展有限公司支付的150000元购房款后，实际出资545500.4元，剩余房款620000元。被告是涉案商铺的开发商，从案外人北京房仕通科技发展有限公司给原告开具的9万元收据注明是房款以及被告给原告确认的剩余620000元房款数额判断，原告有理由相信案外人北京房仕通科技发展有限公司代理被告收取房款。且原告向案外人交付的60000元会员费及90000元房款共计150000元，是被告在计算剩余购房款时已经确认收取的购房款。因此，对于原告主张被告返还已付的545500.4元房款的诉讼请求，本院予以支持。 原被告在合同约定，若原告逾期付款，按逾期部分款项的日万分之五计算向被告支付违约金。因此，在被告违约的情形下，原告要求被告按照应退房款的日万分之五计算承担违约金，根据公平的原则，本院予以支持，违约金自本判决生效之日起计算至实际退清房款之日止。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，原告可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。本案系被告逾期不归还借款而引发的诉讼，原告为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系原告支出的合理必要费用，属原告的损失部分，因此对于原告请求被告承担担保保险费的请求本院予以支持。被告新乐瑞展公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条的规定，判决如下： 解除原告刘叶青与被告新乐瑞展盛鸿房地产开发有限公司之间的三份认购协议和商品房买卖合同；解除原告刘叶青与被告新乐瑞展盛鸿房地产开发有限公司之间关于剩余房款的还款协议。 判令被告新乐瑞展盛鸿房地产开发有限公司返还原告刘叶青三套购房首付款共计545500.4元、保函费1200元，合计546700.4元及违约金（按照应退房款545500.4的日万分之五计算，时间自本判决生效之日起计算至实际退清房款之日止）。 如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9260元，减半收取计4630元,保全费3520元，合计8150元，由被告新乐瑞展盛鸿房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费9260元，或提交河北省石家庄市中级人民法院缴费收据复印件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  康占义 二〇一九年六月十八日 书记员  张 微