辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终8424号上诉人（原审被告）：谢文福，男，1959年8月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：谢天，男，1987年11月28日出生，汉族，谢文福儿子，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：沈阳玫苑物业有限公司，住所地沈阳市沈河区先农坛路**。法定代表人:史丽亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：石春平，男，1959年7月19日出生，回族，该公司工作人员，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：魏晓旭，女，1973年5月25日出生，满族，该公司工作人员，住沈阳市苏家屯区。上诉人谢文福因与被上诉人沈阳玫苑物业有限公司（以下简称“玫苑物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初7609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢文福上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.诉讼费由玫苑物业公司承担。事实和理由：一审法院仅凭物业公司几张所谓物业合同复印件及随意拍摄的催缴物业费照片，就认定物业公司是合理合法的，且认定按时催缴物业费，我方不认可。物业公司所持合同签署人“史丽雅”，并非其法定代表人“史丽亚”。合同有一项霸王条款，将小区公共部分的广告收入归物业所有（第四章第十八条13款），合同被一审法院采纳，我方很难理解。其次，一审仅有书记员在调解室进行案件审理，过程过于简单，我方代理人当场质疑物业合同公章伪造，要求司法鉴定，一审法院没有鉴定与调查，也没有将我方所有证物进行收集和鉴定，匆匆记录双方陈述，就作出一审判决，及其不负责任。此案疑点很多，应对物业合同真伪进行司法认定，包括甲方主体真伪，即业主委员会是否合理合法成立，甲方主体公章真伪，物业合同所盖公章是否为经过街道办事处备案后公安机关所刻带有防伪编码的公章。我方代理人一审拿出物业合同签订的甲方业主委员会主任关长民等人在业主委员会成立时的选票，按照我国《物业管理条例》，辽宁省物业管理条例和沈阳市物业管理条例，合理合法的业主委员会成员的选举产生需要双过半，但是关长民等人在业主委员会选举过程中没有按照上述法律法规执行并且选票造假，这些选票和记录整个过程的相关单据留在业主委员会办公室内，我方代理人将这些证据在一审出示。其二，我方代理人已将经过公安机关所刻的带有防伪编码的真公章带到法院，审理当天同物业公司所持物业合同公章对比，一审法院看此证物后，不做司法鉴定与调查，直接作出有利于物业公司的判决，有失法律的公平公正。综上，请求支持我方上诉请求，认真审理此案，调查我方所持证物，小区一半以上业主都可以作为证人出庭，证明关长民等人在大多数业主不知情的情况下，伪造选票当选业主委员会成员，请求进行司法鉴定物业合同公章真伪及我方所持公章真伪，以示法律公平公正。玫苑物业公司辩称，驳回谢文福的上诉请求，判决全额支付物业费。一审法院认定谢文福从入住2012年开始拖欠物业费，谢文福没有就物业服务提出任何瑕疵，只是强调物业公司与业主委员会签订的物业服务合同是否真实有效，一审法院没有查明我方物业服务上有任何瑕疵，谢文福无故拖欠物业费，一审法院应判决全额支付物业费，并承担违约金。如果二审法院维持原判，我方将申诉到省法院，以维护我方合法权益。玫苑物业公司向一审法院起诉请求：1.判令谢文福支付2012年6月1日至2018年3月31日（70个月）的物业费13,162元，滞纳金2,810元，合计15,972元。2.谢文福承担本案诉讼费。一审法院认定事实：玫苑物业公司系依法设立的物业服务企业，谢文福系位于沈阳市沈河区房屋（建筑面积125.35平方米）的业主，玫苑物业公司分别于2012年5月14日和2015年5月15日与谢文福居住的“第五大道花园”小区业委会签订了《物业服务委托合同》，约定玫苑物业公司为谢文福所在小区提供物业管理服务，委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅、单元门、窗；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公共的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施设备、电梯、园区门、监控系统、消防系统；公共设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理，包括室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、经、自行车棚、停车场；公共绿地、花木、建筑小品、水系等的养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集，清运到定点排放处和楼道杂物的清理；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡逻、门岗执勤等。其中住宅按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取物业费，未按期交纳的，每逾期一日按欠交金额的千分之三收取滞纳金。协议签订后，玫苑物业公司提供了相应物业服务。谢文福从2012年6月1日起至2018年3月31日期间没有缴纳物业费。玫苑物业公司催要物业费未果，诉至法院。一审法院认为，玫苑物业公司为“第五大道花园”小区的物业服务企业。谢文福系该小区业主，玫苑物业公司与谢文福居住的“第五大道花园”小区业委会签订了《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对双方均具有法律约束力。玫苑物业公司为谢文福所居住的小区提供了物业服务，谢文福也实际接受了服务，玫苑物业公司要求谢文福在接受服务后支付约定的物业费，符合法律规定，也是对自己合法权益的维护，故对玫苑物业公司要求谢文福给付物业费的诉讼请求予以支持。关于谢文福抗辩超过诉讼时效的问题，玫苑物业公司提供了2014年至2018年的物业费缴费通知单，故对谢文福的该抗辩理由，不予支持。一审法院认定谢文福应给付物业费期间为2012年6月1日起至2018年3月31日止，关于谢文福主张玫苑物业公司在物业服务和管理上存在各种问题而拒缴物业费，玫苑物业公司作为物业服务单位，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质，玫苑物业公司在履行物业服务义务中确实存在部分瑕疵，其要求谢文福全额交纳物业费显失公平，但这并不构成谢文福拒交全部物业费的理由，玫苑物业公司服务有部分瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，由谢文福按欠费金额的80%向玫苑物业公司交纳物业费较为公平，也有利于促进玫苑物业公司不断改进物业服务质量。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如谢文福认为玫苑物业公司存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，玫苑物业公司作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。关于玫苑物业公司要求谢文福支付滞纳金2,810元的诉讼请求。玫苑物业公司作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，谢文福没有按时交纳物业服务费是因为与玫苑物业公司在服务质量和标准上存在争议，谢文福并非恶意欠费，故对玫苑物业公司该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，国务院《物业管理条例》第七条、第六十五条之规定，一审法院判决：一、谢文福于判决发生法律效力之日起10日内一次性给付沈阳玫苑物业有限公司2012年6月1日起至2018年3月31日期间物业服务费10,529.40元（125.35平方米×1.5元×70个月×80％）；二、驳回沈阳玫苑物业有限公司、谢文福其他诉讼请求。如谢文福未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费199元，由沈阳玫苑物业有限公司负担90元，由谢文福负担109元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢文福二审提交证据：证据一、《物业服务委托合同》及附件，证据二、照片及收条、微信截屏、新闻报道、民心网投诉及答复，证据三、视频，用以证明物业服务差。证据四、换届投票签字簿，用以证明签订物业服务合同时50%以上业主不知情，造成物业公司拿着物业服务合同起诉业主支付物业费，无论物业服务好与坏都判决业主支付物业费。证据五、业委会印鉴，用以证明签订物业服务合同的印章是假的。证据六、维修协议，用以证明开发商给业主维修房屋的费用被物业公司动用，业主房屋没有得到维修。证据七、《关于第五大道花园物业问题的协议书》、租赁及委托管理协议、选举、表决票、帐簿使用登记表，用以证明第一届、第二届业委会成员勾结物业公司，将业主会所置换后出租，物业公司给业委会成员每年8万元。证据八、检测报告、《消防设施设备修缮四方协议书》，用以证明物业公司管理导致消防系统瘫痪，前任物业公司交付物业时，消防系统是合格的，现在不合格。玫苑物业公司发表质证意见称：对证据真实性有异议，均与本案无关。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，对于谢文福上诉对玫苑物业公司法定代表人身份提出的质疑。根据玫苑物业公司工商登记及其法定代表人身份证，法定代表人为“史丽亚”，虽然玫苑物业公司和业主委员会签订的《物业服务委托合同》法定代表人签字处为“史丽雅”，但合同加盖玫苑物业公司公章，本案诉讼主体为玫苑物业公司，并无证据证明“史丽亚”和“史丽雅”是不同的两个人，故法定代表人签字处使用的是“亚”还是“雅”，并不影响合同的效力。本案应以工商登记及身份证信息，来认定玫苑物业公司法定代表人的身份，一审判决记载玫苑物业公司法定代表人为“史丽亚”并无错误，谢文福提出的上诉主张不影响本案的审理。对于谢文福对物业服务合同盖章真实性，业主委员会成立合法性等提出的异议主张，并不能否定玫苑物业公司为园区实际提供物业服务的事实，不影响本案对双方存在物业服务合同关系的认定。谢文福上诉提出玫苑物业公司未尽到物业服务义务的问题。涉案房屋物业收费标准为1.50元每月每平方米，该收费标准是否与玫苑物业公司提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，在园区已经成立业主委员会的情况下，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。玫苑物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，业主应当积极通过合法途径维护自身权益，不能以不支付物业费解决上述问题。在玫苑物业公司与业主委员会签订的物业服务合同未经法定程序被认定为无效，玫苑物业公司未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行。谢文福作为园区业主，应当及时向玫苑物业公司支付相应物业费。谢文福提出的上诉主张，不能成为其不支付物业费的合法理由。一审法院根据玫苑物业公司为园区提供物业服务的情况，酌情判决按照欠费金额的80%支付物业费，并无不当，本院予以维持。另，玫苑物业公司二审提出应判决全额支付物业费的答辩主张，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条的规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”，玫苑物业公司未提出上诉，故对其该项主张，本院不予审理。综上所述，谢文福的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费199元，由上诉人谢文福负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇一九年六月十七日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；