广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终9953号上诉人（原审原告）：黄海娟，女，1989年8月20日出生，汉族，身份证住址广东省广宁县。委托诉讼代理人：陈峰，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州柏宁投资顾问有限公司，住所地广东省广州市越秀区文德路**自编**首层。法定代表人：王剑腾，总经理。委托诉讼代理人：吴汉坤，男，该司职员。委托诉讼代理人：张玲，女，该司职员。被上诉人（原审被告）：广州市黄埔区住房保障服务中心，，住所地广东省广州市黄埔区大沙地****法定代表人：白友文。委托诉讼代理人：龚超武，广东普罗米修律师事务所律师。原审第三人：梁燕萍，女，1974年5月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市黄埔区。上诉人黄海娟因与被上诉人广州柏宁投资顾问有限公司（以下简称柏宁公司）、广州市黄埔区住房保障服务中心（以下简称住房保障中心）、原审第三人梁燕萍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初6621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。黄海娟上诉请求：1.判决柏宁公司与黄海娟在2018年9月1日解除《租赁合同》；2.判决柏宁公司、住房保障中心违法解除合同应承担赔偿责任，需向黄海娟共同赔偿违约金78210元（按照合同约定，赔偿剩余租期租金总额的100%，从2018年9月1日起至2020年3月30日止）；3.柏宁公司与住房保障中心承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年4月1日，黄海娟与柏宁公司续签《租赁合同》，约定柏宁公司向黄海娟出租坐落在广州市黄埔区房屋，租赁期限从2017年4月1日起至2020年3月30日止。签订合同当天房屋交付给黄海娟经营。黄海娟从收楼经营至2018年8月31日止按时交租，柏宁公司从2017年4月1日起一直有收取房租，从未提出异议。2018年8月17日，广州赛楠商务宾馆有限公司在黄海娟经营场所张贴公告，通知黄海娟该司已经与住房保障中心签订案涉房屋的物业承租合同，并限定黄海娟在2018年8月24日前完成退场或者洽谈。黄海娟经过核实，发现柏宁公司与住房保障中心的租赁合同在2017年2月28日已经到期，双方又续签《补充协议》将租赁期限延长至2018年5月31日，但住房保障中心没有按照合同约定租赁期满后在出租房屋内张贴公告告知合同租赁到期的事实，柏宁公司串通住房保障中心与黄海娟续签租赁合同（花费了20多万元装修）后一直收取租金，住房保障中心明确知道或应当知道转租的事实却在6个月内没有提出异议，已经违反法律规定，应视为默认转租行为。住房保障中心在更换承租人后，前来与黄海娟谈重新签订租赁合同变相加租，黄海娟经过权衡后认为金额太高无法继续经营，报警处理都无法解决问题，被迫于2018年9月1日退出租赁交还房屋，柏宁公司和住房保障中心的行为违反了合同法的公平原则、诚实信用原则及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，即“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，严重侵害了黄海娟的合法权益。柏宁公司辩称，不同意黄海娟的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。住房保障中心辩称，不同意黄海娟的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄海娟的上诉请求，维持原判。经本院合法传唤，梁燕萍未到庭参与诉讼，亦未提交书面意见。黄海娟于2018年10月25日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.柏宁公司与黄海娟在2018年9月1日解除《租赁合同》；2.柏宁公司、住房保障中心违法解除合同应承担赔偿责任，需向黄海娟共同赔偿违约金78210元（按照合同约定，赔偿剩余租期租金总额的100%，从2018年9月1日起至2020年3月30日止）；3.柏宁公司、住房保障中心承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月20日，广州市黄埔区房地产租赁管理所（出租人、甲方）与柏宁公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方将坐落在黄埔区的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积2185.38平方米。租赁期限及租金：2012年3月1日至2014年2月28日62648元/月，2014年3月1日至2015年2月28日65780元/月，2015年3月1日至2016年2月29日69069元/月，2016年3月1日至2017年2月28日72523元/月。合同第十三条约定，租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。第二十条第3项约定，在乙方承租期限内，如若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超出乙方承租期限，且需要按市场情况与甲方重新议定租金价格。乙方将房屋转租、分租、转借他人的，不影响乙方在本合同中的责任。前款所列转租、分租、转借他人的行为，指所有导致房屋实际经营人与本合同乙方不相符的行为，包括各种形式的合营、联营。2011年8月22日，上述合同经广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局登记备案。之后，广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局（甲方）与柏宁公司（乙方）签订《补充协议》，约定因原承租人未按原计划搬迁，导致实际推迟了3个月将物业交付乙方承租使用，甲方同意乙方起租时间顺延3个月开始计租，计租起始时间为2012年6月1日；从2013年9月起1年时间（具体以大沙购物城拆除外立面施工排栅及围墙时间为准），广州市黄埔区物业的租金按原约定租金的90%缴付，租期顺延一年，即租金2012年6月1日至2013年8月31日62648元/月，2013年9月1日至2014年5月31日56383元/月，2014年6月1日至2014年8月31日59202元/月，2014年9月1日至2015年5月31日65780元/月，2015年6月1日至2016年5月31日69069元/月，2016年6月1日至2017年5月31日72523元/月，2017年6月1日至2018年5月31日76149元/月。本补充协议作为甲、乙双方于2011年7月20日签订广州市直管房（非住宅）租赁合同两处物业的补充协议条款，原租赁合同其它条款不变，本补充协议与原租赁合同具有同等法律效力。2017年4月1日，柏宁公司（出租方、甲方）与黄海娟（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市黄埔区房屋出租给乙方作商业使用，建筑面积约60平方米，租赁期限：2017年4月1日至2020年3月30日，租金：2017年4月1日至2018年3月30日3800元/月，2018年4月1日至2019年3月30日3990元/月，2019年4月1日至2020年3月30日4190元/月，合同履约保证金7600元，水电押金1000元。《租赁合同》违约责任第二十八条约定，租赁期内未经双方一致同意，任何一方没有法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按剩余租期租金总额的100%收取违约金。第三十条约定，违约方不依照本合同履行，违约方应赔偿守约方为实现本合同项下的权利所产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、仲裁费等）。合同签订后黄海娟支付合同保证金及水电押金，并使用该商铺经营养生馆。2018年4月28日，广州市黄埔区房屋管理所向柏宁公司发出《房屋租赁合同到期通知书》，通知柏宁公司因黄埔区机构改革及工作职能调整，现由广州市黄埔区房屋管理所对原黄埔区直管房进行管理，其拟委托广州产权交易所对黄埔区大沙东路下整栋物业进行公开招租，如柏宁公司有继续租赁该物业意愿，请关注广州产权交易所相关信息，并按要求参与投标。如无意租赁或未能获得承租资格，请柏宁公司按照合同约定标准和时间（2018年5月31日）前交还物业。广州市黄埔房屋管理所委托广州产权交易所发布大沙东路下出租项目招标公告后，仅有案外人广州赛楠商务宾馆有限公司报名。广州产权交易所产权交易凭证显示，广州赛楠商务宾馆有限公司于2018年8月17日与广州市黄埔区房屋管理所签订租赁合同，承租黄埔区大沙东路下房屋。2018年8月17日，广州赛楠商务宾馆有限公司向黄海娟发出《通知》，载：养生馆商户，请于2018年8月24日前与我司完成退场或相关事宜的洽谈。庭审中黄海娟主张，其被广州赛楠商务宾馆有限公司逼迁被迫于2018年9月1日搬离，交纳涉案商铺租金至2018年8月份。柏宁公司主张合同保证金及水电押金合计8600元已退还黄海娟，并提交了押金退回转账记录、微信聊天记录予以证明。黄海娟确认其收到上述证据中的8600元，但其否认是合同保证金及水电押金，主张是补偿款。另查明，2011年广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局向黄埔区房屋安全鉴定所出具《接管通知书》，载：下列房产，大沙东路下，钢筋混凝土6层，面积2185.7012平方米房产已批准接管，请按规定使用。广州开发区建设局、广州市黄埔区住房和建设局向本院出具证明，黄埔区租赁管理所全称为广州市黄埔区房地产租赁管理所，黄埔区房屋安全鉴定所全称为广州市黄埔区房屋安全鉴定所，2017年1月，经黄埔区编办批复，分别更名、调整为广州市黄埔区房屋租赁和市场管理所、广州市黄埔区房屋管理所，经局内部工作分配，区内直管公房具体业务现由我局下属的广州市黄埔区房屋管理所负责办理。2018年3月2日，广州市黄埔区机构编制委员会、广州开发区机构编制委员会作出《关于广州开发区建设局所属事业单位机构编制方案的批复》，载，整合原广州市黄埔区房屋管理所（挂广州市黄埔区房屋安全鉴定所、广州市黄埔区房地产测绘所牌子）的房屋管理、房屋安全鉴定职能。以及广州市黄埔区房屋租赁和市场管理所的住房保障职能调整设置广州市黄埔区住房保障服务中心。2018年9月1日，黄海娟（转让人、甲方）与梁燕萍（受让人、乙方）签订《美容院转让协议书》，载明：甲方愿意将自己位于广州市黄埔区的美容院转让给乙方使用，建筑面积为60平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；乙方在2018年9月1日前一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计20000元。庭审中，本院释明如本案的《租赁合同》被认定无效或部分无效，黄海娟是否变更诉讼请求，黄海娟称，如合同无效，坚持诉讼请求不变更，在合同无效的情况下依然参照《租赁合同》的约定主张违约金。黄海娟主张住房保障中心与柏宁公司承担连带责任。上述事实有《接管通知书》《广州市直管房（非住宅）租赁合同》《补充协议》《租赁合同》《房屋租赁合同到期通知书》《关于提请审核意向方资格的函》《广州产权交易所交易凭证》《通知》《转让协议》、押金退回转账记录、微信聊天记录等证据及当事人陈述予以证实。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，《租赁合同》约定的租赁期限（2017年4月1日至2020年3月30日）超过《广州市直管房（非住宅）租赁合同》《补充协议》约定的租赁期限（2012年6月1日至2018年5月31日），超过部分无效。庭审中，经一审法院释明合同的效力问题，黄海娟仍坚持诉讼请求不变更，坚持其与柏宁公司在2018年9月1日解除《租赁合同》及主张参照《租赁合同》的约定，要求柏宁公司承担违约责任，赔偿违约金78210元，无相应的法律依据，一审法院不予支持。黄海娟主张住房保障中心应承担连带赔偿责任亦无相应的法律依据，一审法院不予支持。关于《租赁合同》部分租赁期限无效的其他法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但黄海娟未在本案中提出相应的诉讼请求，故一审法院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，一审法院于2019年3月19日作出如下判决：驳回黄海娟的全部诉讼请求。一审案件受理费1755.3元，由黄海娟负担。经二审审查，一审法院查明的基本事实无误，各方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，各方当事人未提交新的证据。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审需要处理的问题是：黄海娟能否主张柏宁公司、住房保障中心承担违约责任。本案中，黄海娟与柏宁公司所签《租赁合同》约定的租赁期限已经超过了柏宁公司与出租人所签租赁合同剩余的租赁期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，超过部分的约定无效。黄海娟主张本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，但涉案合同超过部分的约定无效并非因出租人主张转租合同无效所致，故黄海娟此项主张于法不符，本院不予采纳。另，违约金条款的适用以合同有效为前提，在《租赁合同》超过剩余租赁期限部分的约定无效的情况下，违约金条款亦随之无效。黄海娟向柏宁公司、住房保障中心主张违约金赔偿，没有法律依据，本院不予支持。一审法院所作认定和处理无误，本院予以维持。对超过部分约定无效产生的其他法律后果，黄海娟可另循途径解决。综上所述，黄海娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1755元，由上诉人黄海娟负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  张 怡审判员  李 静二〇一九年六月二十五日书记员  马婷婷张永亮郭蔚琳