湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初2960号 原告:易田秀，女，1954年4月3日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人:史军平，湖南银光律师事务所律师。 被告：郴州富强房地产开发有限公司。住所地湖南省郴州市北湖区龙泉路湘南风情康居园****。 法定代表人：罗长城，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢石高，湖南奋斗者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗萍，湖南奋斗者律师事务所律师。 原告易田秀与被告郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人史军平，被告富强房地产公司的委托诉讼代理人卢石高、罗萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易田秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即完成位于郴州市北湖区龙泉路祥龙郡小区1栋2单元1706房的不动产证权首次登记并协助转移登记到原告名下;2、判令被告支付逾期未能办理好位于郴州市北湖区龙泉路祥龙郡小区1栋2单元17XX房的不动产权证的违约金49297元(以原告已付购房款376890元为基数，以每日万分之一为标准从2015年10月1日起暂计至2019年4月30日，之后另行计算至上述房屋不动产权证首次登记完成并转移登记到原告名下止);3、本案诉讼费用由被告承担。 被告富强房地产公司答辩要点：1、祥龙郡小区商品房买卖合同签订时间是2010年至2011年、交房时间都是在2010年至2013年间，按合同约定730天的办证期限，原告应在2015年底前提起诉讼，现已过五年之久，超过了诉讼时效规定，应当不予支持；2、产权证未办理是因为原告没有交清房款或者没有缴纳公共维修资金、契税等及提供相关办证的资料，责任由原告自行承担；3、因国家不动产登记政策改革，必须办理土地重新落宗等手续，需准备大量相关资料而延迟时间，国家政策变化属于不可抗力，与被告无关；4、被告至今尚欠合同约定购房款4万元以及面积差款，被告不构成违约，故不应支持原告违约金的请求。 查明的事实 根据当事人双方举证、质证和本院认证，本院确认如下案件事实： 一、双方无争议的事实 （一）2011年4月25日，原告易田秀（买受人）与富强房地产公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201000861706）。其中第三、第四条约定：“原告购买被告富强房地产公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处“祥龙郡”项目中的第1栋2单元1706号房，建筑面积88.4平方米，每平方米4208.24元，总房款372008元”。第九条约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付”。第十六条约定“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：1．买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3．自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担”。 （二）案涉商品房的交付时间是2012年3月20日。 （三）“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。 （四）案涉商品房至今未办理不动产首次登记。诉讼中，原告易田秀要求继续履行商品房买卖合同。 二、有争议的事实 已缴纳房款的数额。原告主张已缴纳购房款376890元，并向本院提供了发票；被告不予认可，并向本院提供了《承诺书》，拟证明原告还欠4万元购房款未交清，并承诺2011年10月31日前付清；对此，本院认为，《承诺书》虽真实，但系原告2011年出具，不能证明之后原告未按照承诺付清房款，结合原告提供的发票（显示易田秀缴纳房款376890元；开具时间2015年9月11日、建筑面积89.56㎡），本院认定原告已缴纳购房款376890元。 判决的结果与理由 本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，应为商品房销售合同纠纷。原、被告所签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。 1、我国实施不动产统一登记制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记。本案案涉房屋所在项目是否通过综合竣工验收，办理不动产首次登记的条件是否成就，双方均未提交证据加以证明，故被告富强房地产公司客观上尚不具备办证要件，履行上述义务的期限尚不确定，对于原告要求被告完成案涉房屋的首次登记并协助转移登记到原告名下的诉讼请求，本院不予支持；待办证条件成就后原告可另行主张权利。 2、《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变。2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请。被告富强房地产公司并没有提交任何证据证明其曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续，因此，本院不认可富强房地产公司关于未能办证是不可抗力因素导致的观点。经查，原告已依约支付了全部购房款，而被告未按照合同约定在规定时间内完成该幢商品房的首次登记，实属违约，应承担违约责任。本案中，原、被告双方在合同中约定被告应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记，逾期按已付房款的每日万分之一支付违约金，案涉商品房的交付时间是2012年3月20日，被告富强房地产公司应在商品房交付后730日内，即在2014年3月20日前办理房屋的初始登记。被告辩称原告诉请部分逾期交房违约金超过诉讼时效，因原告未能提供证据证实其曾多次催促过被告交房，且合同约定的逾期交房违约金为按日累计的违约金，即每天产生的违约金是固定的且一直延续至今，属于继续性债权，故该违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。因此，本院仅对原告起诉前三年内的违约金给付请求予以保护，故本案违约金支付天数为1094天（从2016年6月4日计算至2019年6月3日，之后违约金另行计算至实际办理不动产首次登记之日止），违约金为41231.7元＝376890元×1094天×0.0001。至于被告主张“案涉房屋实测面积大于合同约定面积，原告应当补交房屋面积差价”，属另一法律关系，如确有争议，被告可另行主张权利。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、被告郴州富强房地产开发有限公司应支付原告易田秀逾期办理不动产首次登记违约金41231.7元（以已付房款376890元为基数，按每日万分之一计算至2019年6月3日，2019年6月3日至实际办理不动产首次登记之日止的违约金按此标准另行计算），限本判决生效后三十日内支付； 二、驳回原告易田秀的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取557元，由被告郴州富强房地产开发有限公司负担432元，由原告易田秀负担125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  肖娜 二〇一九年六月二十七日 书记员  张靓 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。