湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终2178号上诉人(原审被告)：曹杰桥，男，1987年1月27日出生，汉族，住湖南省永兴县。被上诉人(原审原告)：郴州鼎豪物业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道**阳光时代6-105门面。法定代表人：袁勇林，该公司经理。被上诉人(原审原告)：郴州市君诚物业服务有限公司，住，住所地湖南省郴州市北湖区南岭大道七星市场综合楼/div>法定代表人：赵会敏，该公司经理。以上两被上诉人委托诉讼代理人：李长江，永兴县燎原法律服务所法律服务工作者。上诉人曹杰桥因与被上诉人郴州鼎豪物业有限公司（以下简称鼎豪物业公司）、郴州市君诚物业服务有限公司（以下简君诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2019）湘1023民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。曹杰桥上诉请求：1.撤销一审判决，改判曹杰桥不承担物业费用；2.一二审诉讼费由鼎豪物业公司、君诚物业公司承担。事实和理由：一、2015年4月1日签订的《补充协议》是霸王条款，不公平，且该《补充协议》签订在考核通过之前，也没有在房产局备案，是虚假合同；二、曹杰桥系商铺物业，所有卫生都由环卫部门负责，物业公司未提供物业服务；三、曹杰桥购买商铺签订买卖合同时，确认过没有物业，合同中没有“物业”二字，曹杰桥没有与物业公司签订合同，教师新村业主委员会的成立，商铺业主不知情，业主委员会不能代表商铺业主签订物业合同。鼎豪物业公司、君诚物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鼎豪物业公司、君诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令曹杰桥支付2015年1月1日至2017年12月31日物业管理费3895元，滞纳金3096元，共计6991元；2.由曹杰桥负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月14日，鼎豪物业公司、君诚物业公司与永兴县教师新村业主委员会签订了《永兴县教师新村物业管理服务执行合同》，合同约定：物业服务费按照先服务后付款原则，由乙方按物业面积于每季度初向业主或物业使用人收取上季度服务费，单价是住宅0.42元／月每平方米，车库杂房0.3元／月每平方米，门面商铺0.6元／月每平方米；业主和物业使用人无故拖欠物业服务费的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一交滞纳金。之后，于2015年4月1日又签订了《补充协议》，约定：门面的服务费由原来的每月1.2元调整为0.6元／平方米每月（该条规定原来的每月1.2元鼎豪物业公司、君诚物业公司未提供证据证明，但调整为0.6元／平方米每月与《执行合同》内规定的0.6元／平方米每月一致），业主和物业使用人无故拖欠物业服务费的，从逾期之日起每天应按费用的千分之三交滞纳金。曹杰桥所购门面位于永兴县教师新村A区10栋2F单元205室门面，面积180.32平方米，在合同履行期间，从教师新村物业管理服务综合考评结果通报判断，鼎豪物业公司、君诚物业公司依合同规定做了一定的管理和服务的工作，按合同规定，曹杰桥在2015年1月1日至2017年12月31日期间应付物业费3895元。鼎豪物业公司、君诚物业公司依照合同要求曹杰桥交纳物业服务费未果，于2019年1月21日诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，物业费是物业所有人、使用人委托物业管理单位对居住环境内的建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通等进行日常维护修缮，整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的相关费用。业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成，代表业主利益，反应业主意愿和要求并监督物业管理公司管理运作的民间组织。依法成立的业主委员会具有召集业主大会、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业、签订物业服务合同等职责。选聘和解聘物业服务企业的决定，对业主具有约束力，只要物业合同是由业主委员会依法签订，即对所有业主具有约束力，业主不得以未享受或无需接受相关物业服务为由抗辩拒付物业费。业主拒交物业费需要基于正当理由，业主拒绝交纳物业费的正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。业主既是接受物业服务者也是物业服务的参与者监管者，对物业服务管理中出现、发生的问题纠纷有责任与物业服务者一同解决，采取拖欠物业服务费的方式方法不可取，不利于小区物业管理的正常运转和良性发展。鼎豪物业公司、君诚物业公司与永兴县教师新村业主委员会签订的《永兴县教师新村物业管理服务执行合同》及《补充协议》是依法签订的，合法有效。该合同对鼎豪物业公司、君诚物业公司和永兴县教师新村住宅小区内所有物业业主都具有约束力。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。曹杰桥虽然未亲自与鼎豪物业公司、君诚物业公司签订合同，但因其门面在永兴县教师新村住宅小区内，系该小区的组成部分，故该物业服务合同对曹杰桥具有约束力。曹杰桥应当遵照执行，即应依照合同交纳相应的物业费，即门面商铺按0.6元／月每平方米计算物业费。鼎豪物业公司、君诚物业公司要求曹杰桥支付物业管理服务费的理由成立，应予以支持。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，曹杰桥没有提供任何证据证明鼎豪物业公司、君诚物业公司没有履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，曹杰桥辩称其没有参加业主委员会，未亲自与鼎豪物业公司、君诚物业公司签订合同，其拒交物业服务费的理由不成立，曹杰桥的抗辩理由不能成立，不予采纳。鉴于双方就物业服务中本有纠纷在处理，鼎豪物业公司、君诚物业公司不能证明曹杰桥是恶意拖欠物业服务费，因而鼎豪物业公司、君诚物业公司要求承担滞纳金的诉求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、限被告马曹杰桥在本判决生效之日起十五日内支付原告郴州鼎豪物业有限公司、郴州市君诚物业服务有限公司物业管理服务费3895元。二、驳回原告郴州鼎豪物业有限公司、郴州市君诚物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告曹杰桥负担15元，两原告负担10元。”本院二审期间，上诉人曹杰桥提交了一份证据《综合组考核考评情况》，拟证明《补充协议》是虚假的；鼎豪物业公司、君诚物业公司质证认为该证据系复印件。因曹杰桥未提供证据原件，本院无法核实证据的真实性，故对该证据不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年3月14日，鼎豪物业公司、君诚物业公司与教师新村业主委员会签订《永兴县教师新村物业管理服务执行合同》第四条约定，委托服务期限为叁年，即自2015年1月1日起至2017年12月31日止。2015年1月至3月为试用期，试用期满，经业委会综合考核合格（考核得分85以上），由业委会颁发正式聘用书，届时乙方若没有取得正式聘用书，则解除甲乙方双方签订的所有合同。第十一条第8款约定，本合同自2015年1月1日起生效。本院查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为曹杰桥是否应支付鼎豪物业公司、君诚物业公司物业管理费。一、业主委员会是业主大会的常设机构与执行机构，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，鼎豪物业公司、君诚物业公司经过招标后与教师新村业主业委员会签订物业服务合同，曹杰桥未举证证明教师新村业主委员会的产生不合法，物业公司的选聘不合法，故案涉物业服务合同，对曹杰桥有约束力。曹杰桥关于未参加教师新村业主委员会的选举，业主委员会不能代表其与物业公司签订物业服务合同的抗辩理由，不能成立，本院不予支持。二、根据鼎豪物业公司、君诚物业公司与教师新村业主委员会签订的《永兴县教师新村物业管理服务执行合同》的约定，合同自2015年1月1日起生效，双方又于2015年4月1日签订《补充协议》符合逻辑。依照物业服务合同约定，两物业公司经考核未达85分以上，业主委员会有权解除合同。业主委员会在考核未达标之前未行使合同解除权，还于2015年4月18日再次对两物业公司进行考核，两物业公司考核达标。2015年4月1日签订《补充协议》在2015年4月18日考核最终通过之前不能说明合同系伪造。物业管理服务合同的备案属于行政管理事项，不是合同生效要件，亦不能证明《补充协议》系虚假合同。故曹杰桥关于《补充协议》系伪造的上诉理由不能成立，本院不予采信。三、鼎豪物业公司、君诚物业公司依照与教师新村业主委员会签订的《永兴县教师新村物业管理服务执行合同》、《补充协议》为教师新村提供物业管理服务，曹杰桥不能以未享受物业服务为由进行抗辩，本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的相关规定》第六条的规定，对曹杰桥的该抗辩理由，不予支持。综上所述，曹杰桥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曹杰桥负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 蒋 伟审判员 林海波审判员 杨利平二〇一九年六月二十四日法官助理李敏书记员黄雪薇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。