湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0481民初2092号 原告：耒阳市同馨房地产开发有限公司。 法定代表人：梁巍。 委托诉讼代理人：卜时彪。 被告：邓建群。 委托诉讼代理人：吴珍妹，湖南惠湘律师事务所律师。 原告耒阳市同馨房地产开发有限公司（以下简称同馨房地产公司）与被告邓建群房屋买卖合同纠纷一案，于2018年8月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员龙柁雅担任审判长，人民陪审员王小红、周瑞红参加的合议庭，于2019年5月17日○_______________________________________________________________________________________________________________________________公开开庭进行了审理。代理书记员廖倩担任记录。原告耒阳市同馨房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卜时彪、被告邓建群的委托诉讼代理人吴珍妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月31日，原告因资金紧张向被告借款250万元，约定月利率为3%，并将名下所有的同馨观筑301商铺抵押给被告，同时双方签订了《商铺销售合同》，约定原告偿还全部借款后双方解除《商铺销售合同》；为保证借款安全，被告又以其名义与原告签订了《商品房买卖合同》（编号：LY2013002844）。合同签订后，原告按照月利率3%继续支付被告利息。由于原、被告之间签订的《商品房买卖合同》交易价格远远低于市场价，严重损害了原告及其他债权人的合法权益，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，原、被告所签订的涉案合同属于“名为买卖、实为借贷”的法律关系，结合本案中双方约定的交易价格，该合同违背法律规定，损害了原告及他人的合法权益，当属无效。据此，原告诉至贵院，恳请公正判决。 原告为支持其诉讼请求，提交了以下证据： 1、1-①2013年7月13日梁巍与邓建群签订《抵押借款合同》，用以证实梁巍向邓建群借款250万元，月利率3％并约定耒阳市同馨苑301商铺作为抵押物； 1-②、梁巍2014年5月31日及7月31日出具《延期借款协议》，用以证实梁巍向邓建群借款250万元的事实； 1-③、梁巍2017年7月8日出具的证明，用以证实梁巍向邓建群借款250万元的事实； 1-④、《初评意见》，用以证实涉案301价值6874100元远远高于250万元的借款； 1-⑤、2013年7月13日耒阳市同馨房地产开发有限公司与邓建群签订《商品房买卖合同》，用以证实约定将案涉301以250万元价格出售给邓建群，真实意思为该合同仅仅为借款250万元的担保，不具有房屋买卖的本意，且该价格远低于实际价值； 1-⑥、耒阳市商品房销售卡（2014年11月11日），登记购房人为邓建群，用以证实该销售卡仅仅是网签登记，不产生物权，不能对抗法院的执行； 1-⑦、耒阳市同馨苑商铺网签情况，用以证实谷鹏、杨斌、邓建群均采用网签商铺作为借款担保的事实； 1-⑧、（2017）湘0481民初2473民事裁定书及开庭笔录，用以证实2013年7月13日梁巍与邓建群签订了借款250万元的《抵押借款合同》及耒阳市同馨房地产开发有限公司与邓建群签订《商品房买卖合同》的事实； 1-⑨、2014年9月30日邓建群出具收到梁巍10万元利息收据，用以证实2013年7月13日梁巍与邓建群签订了《抵押借款合同》、《商品房买卖合同》以及2014年11月11日网签后梁巍继续支付利息的事实，双方只存在真实的借贷关系，不存在商铺买卖关系； 1-⑩、工商银行电子回单，用以证实2014年11月26日梁巍通过谢婷林向邓建群支付利息7万元； 1-⑾、建设银行电子回单，用以证实2015年4月17日梁巍通过谢婷林向邓建群支付利息7万元； 1-⑿、（2019）湘0481民初133号民事裁定书，用以证实杨斌与梁巍借款为担保所签订《商品房买卖合同》已经确认无效； 1-⒀、2017年7月20日李永明（梁巍的父亲，同馨公司董事长）出具的书面报告，用以证实梁巍与邓建群只存在借贷关系不存在真实的商铺买卖关系； 1-⒁、2017年11月19日李永明出具请求处理同馨苑抵押房产物归原主的报告，用以证实梁巍与邓建群只存在借贷关系不存在真实的商铺买卖关系； 1-⒂.2018年5月18日同馨房地产公司和梁巍共同出具请求确认谷鹏、杨斌、邓建群商品房买卖合同无效的情况反映，用以证实梁巍与邓建群只存在借贷关系不存在真实的商铺买卖关系。 以上证据证明：1、耒阳市同馨房地产开发有限公司与邓建群签订《商品房买卖合同》无效；2、邓建群涉嫌向梁巍发放高利贷。 2、2-①（2016）湘0481民初8号民事裁定书，用以证实2016年1月13日涉案商铺已经被法院查封； 2-②、邓建群与惟楚教育培训学校签订《房屋租赁合同》，用以证实2016年5月13日邓建群与惟楚教育培训学校签订《房屋租赁合同》处分法院查封财产，行为违法。 被告对上述证据经质证，对证据1，1-①原、被告双方在合同里约定，抵押借款合同的第四和第五条为商品房买卖合同设置了解除条件，实际上抵押借款合同和商品房买卖合同具有选择性，本案中同馨地产到期不能履行还款义务，经同馨房地产公司便与邓建群协商一致，同馨房地产公司决定履行《商品房买卖合同》，同馨房地产公司已经履行了交房义务。邓建群已经合法占有该房屋并出租受益，对1-②无原件，不质证，对1-③的三性和证明目的有异议，这是原告法定代表人的虚假陈述，对1-④有异议，该份证据不具备关联性以及真实性，是当时原告要向银行贷款，要求评估公司按照原告的要求出具的一份参考意见，不是一份正式的评估报告，更达不到原告的证明目的，对证据1-⑤的证明目的有异议，该份合同是原、被告的真实意思表示，对1-⑥、1-⑦、1-⑧的证明目的有异议，对1-⑨、1-⑩，代理人不清楚该笔费用的具体原因，1-⑾与本案无关，1-⑿的裁定书中的一方当事人已经上诉，该份裁定书并未生效，对1-⒀、1-⒁李永明系梁巍的父亲，双方存在虚假陈述，内容不真实，对1-⒂的三性及证明目的有异议，该份证明涉嫌为了逃避债务而做出的虚假陈述。 对证据2，2-①与本案无关，对证据2-②的证明目的有异议，涉案的房屋为邓建群合法占有，邓建群长期不在耒阳，并不知道该房屋已经被法院查封。 被告邓建群辩称：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效并成立。合同签订后，原告协助被告到房产管理部门进行备案登记，被告亦按规定缴纳了不动产税，不存在无效情节；2、双方约定的交易价格是正常价格，被告已经按约支付全部房款，且涉案商品房业已实际交付被告，被告合法占有后亦发租收益；3、如果原告认为损害了其合法权益，应在法定期间内行使撤销权。综上，原告主张不符合诚信原则，无事实和和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 被告为支持其反驳意见，提交了如下证据： 1、1-①存折复印件、借记卡账户历史明细清单、1-②耒阳市商品房买卖合同、1-③耒阳市同馨房地产开发有限公司收据、1-④耒阳市商品房销售卡、预售存根、网签备案合同查询证明、1-⑤、湖南增值税普通发票、1-⑥、税收完证明、中银签购单、1-⑦、银行转帐记录，用以证实（1）邓建群与耒阳市同馨房地产开发有限公司于2013年7月31日签订商品房买卖合同，合同签订后，邓建群从银行取出现金按照合同约定向同馨房地产公司支付全部款项后，同馨房地产公司向邓建群开具收据，并向耒阳市房产交易中心进行网签备案；（2）在2016年11月15日，同馨房地产开发公司的法定代表人梁巍与邓建群协商，由邓建群替同馨房地产公司缴纳增值税119047.62元；(3)该案涉的商品房买卖合同合法有效。 2、2-①、房屋租赁合同、2-②、借记卡账户历史明细清单，用以证实耒阳市文化路同馨苑301号房已正式交付给邓建群，并由邓建群实际占有后将该房出租给耒阳市惟楚教育学校使用，耒阳市惟楚教育学校的负责人彭春梅通过银行转帐的方式支付租金。 3、问话笔录，用以证实原告所提交的初评意见不具备真实性，关联性，只是原告为向农商行贷款而要求评估公司按其要求出具的一份参考意见，且不是一份正式的评估报告，根本不具有法律效力，更不能达到原告所说案涉房屋交易价远远低于市场价的证明目的。 4、最高人民法院民事判决书（2011）民提字第344号、最高人民法院民事判决书（2014）民一终字第180号，这两份判决书的案情与本案基本情况完全一致，最高人民法院认定：双方当事人基于同一笔款项先后签订购房协议和借款协议，并约定如按期偿还借款的，购房协议不再履行;否则，购房协议应继续履行。依前述约定，应认定双方之间成立房屋买卖和民间借贷两个民事法律关系。在借款人到期未偿的情况下，对方当事人诉请继续履行购房协议取得房屋所有权的，不违反《担保法》第40条、《物权法》第186条有关“禁止流押”的规定。最终最高人法认定了该案系房屋买卖合同，而非民间借贷关系，虽然我国不是判例法，但最高人民法院的判例对各人民法院具有指导性。 经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据1-①、1-⑤、1-⑥、1-⑦、1-⑧、1-⑨、1-⑩、1-⑾、1-⑿、2-①、2-②，被告提供的证据1-①、1-②、1-③、1-④、1-⑤、1-⑥、1-⑦、2-①、，因对方对“三性”无异议，依照《最高人民法院 经审理查明，2013年7月31日，原告同馨房地产公司因生产经营需要，向被告邓建群借款250万元，双方签订《抵押借贷合同》，合同约定：原告将其所有的耒阳市同馨苑301商铺作为借款抵押物，向被告借款250万元，月利率3‰，借款期限6个月，可续期，最长期限不超过6个月；如借款人按约定偿还全部借款，双方同意解除合同编号LY2013002844的《商品房买卖合同》；借款人未按期归还本金及利息，按借款金额每日0.5%比例承担违约责任；借款人违反约定或未按期偿还本息，经双方协商，抵押权人可以对抵押物进行处理，协商不成由抵押权人委托拍卖行公开拍卖，拍卖所得价款扣除拍卖手续费、本金、综合费、利息及违约金后，多余部分返还借款人，不足部分抵押权人仍有权向借款人追偿。双方未办理抵押登记。2013年7月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号LY2013002844），合同约定：原告将耒阳市同馨苑301室以2254.8元/平方的价格出售给被告，建筑面积1108.73平方米，房屋总价款250万元，交房期限为2013年12月31日。二份合同签订后，被告将从银行取出205万元现金加上凑的钱交付给被告，被告于2013年7月31日出具了250万元的收据。2014年5月31日、2014年7月31日，经原、被告协商，分二次将该笔借款本息偿还期限延至2014年9月30日。2014年11月11日，原、被告在耒阳市房产交易中心就本案诉争房屋办理网签备案及商品房销售卡。借款期限届满后，原告于2014年9月30日、2014年11月26日、2015年4月17日分三笔给付被告邓建群借款利息合计24万元。2016年5月13日，被告邓建群将已实际占有的耒阳市文化路同馨苑商住楼三楼商铺301出租给耒阳市惟楚教育培训学校并收取租金。2016年11月15日，被告按照交易价格2499999.99元向国家税务机关缴纳销售不动产增值税119047.62元。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》（合同编号为LY2013002844）和《抵押借贷合同》，且在耒阳市房地产交易中心办理商品房销售备案登记手续。从合同约定的内容看，涉案《商品房买卖合同》和《抵押借贷合同》均为依法成立并已生效的合同。《抵押借贷合同》中以签订商品房买卖合同的方式为该笔借款提供担保，同时该《抵押借贷合同》为本案所涉《商品房买卖合同》的履行设置了解除条件，即：1、借款人按合同约定归还全部款项后，双方同意解除所签301商铺销售合同；2、借款到期，原告未按约偿还，经双方协商，抵押权人可以对抵押物进行处理，协商不成由抵押权人委托拍卖行公开拍卖，拍卖所得价款扣除拍卖手续费、本金、综合费、利息及违约金后，多余部分返还借款人，不足部分抵押权人仍有权向借款人追偿。本案中，原、被告对于是履行借款协议还是《商品房买卖合同》具有选择性，即如按约还款，则《商品房买卖合同》解除条件成就，反之，则应视为履行《商品房买卖合同》。本案中，借款期限届满后，原告未按约定偿还借款，被告在原告的协助下代其向国家税务机关缴纳销售不动产增值税，原告已将涉案房屋交付被告，被告实际占有房屋后再将该房屋出租的行为，应视为经双方协商一致选择履行《商品房买卖合同》，双方的意思表示客观、真实，未违反法律规定，且在国家规定的相关部门备案登记，合同现亦全部履行完毕，应认定有效，故本案不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定。从合同的选择履行的角度看，原告更具有主动性。原告如果认为履行《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利益，其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项的规定，请求人民法院撤销案涉《商品房买卖台同》，但原告在法定的除斥期内并未行使合同撤销权。故对原告要求确认《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。被告关于《商品房买卖合同》有效的抗辩主张，符合法律规定，予以支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告耒阳市同馨房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费400元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  龙柁雅 人民陪审员  王小红 人民陪审员  周瑞红 二〇一九年六月二十七日 代理书记员  廖 倩                            校对责任人：龙柁雅 打印责任人：廖 倩                附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。