湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1021民初185号 原告（执行案外人）：桂阳汇融投资有限公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道鹿峰路**门面。 法定代表人：谭宜安，男，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘井生，男，湖南志浩律师事务所律师，一般代理。 被告（申请执行人）：廖梅生。 被告（申请执行人）：吴绪德。 被告（被执行人）：郴州成盛房地产开发有限公司，住所地，住所地湖南省郴州市国庆南路延伸段香雪苑******iv> 法定代表人：王成于，男，该公司负责人。 被告（被执行人）：王成于。 原告桂阳汇融投资有限公司（下称汇融公司）与被告廖梅生、吴绪德、郴州成盛房地产开发有限公司（下称成盛公司）、王成于案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汇融公司法定代表人谭宜安、委托诉讼代理人刘井生、被告廖梅生、被告吴绪德、被告王成于并代表被告成盛公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇融公司向本院提出诉讼请求：1.请法院依法判决桂阳县工业园第六厂区（柏树电站水渠以西、S214线以东、金贵路以南、县联合锰业以北）的厂房第二、三层归原告所有（价值约50万元）；2.请法院依法判决停止对桂阳县工业园第六厂区（柏树电站水渠以西、S214线以东、金贵路以南、县联合锰业以北）的厂房第二、三层的执行。事实和理由：诉争厂房系原告于2012年12月4日通过桂阳县工业园的认可，整体受让被告王成于投资建设的桂阳县工业园柏树项目区的厂房及职工宿舍楼的一部分，该厂房及宿舍楼的转让协议效力已得到桂阳法院、郴州市中级人民法院两级法院的确认，该厂房及宿舍楼原告支付了对价，缴纳了土地出让金，又办理了相关验收手续，因此，拟拍卖的厂房的权利人为原告。2017年10月10日桂阳县人民法院下达桂阳法执字第404号之二执行裁定书，裁定拍卖诉争房产，原告向桂阳县人民法院提出执行异议，2018年12月6日，桂阳县人民法院作出（2018）湘1021执异63号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，诉争房产归原告所有，桂阳县人民法院对该房产拍卖侵害了原告的合法权益，依法不得对该房产执行。为此，根据民诉法第227条之规定，特向法院起诉，请依法判处，支持原告的全部诉讼请求。 被告廖梅生、吴绪德辩称：案涉厂房、宿舍楼目前还在桂阳县法院查封中，所有权也不是原告。原告的诉讼请求无理无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告成盛公司、王成于辩称：本被告不同意在没有偿还工程款和农民工工资的情况下，标准厂房和廉租房归原告所有。理由如下：1.本被告将标准厂房和廉租房转让给原告时，扣除了偿还原告的借款及利息200多万元及土地金，留200万元尾款和200万元入股款到原告处，再扣除帮王文征偿还原告的200万元借款后，转让款已所剩无几。原打算将转让厂房和廉租房的资金用于开发建设余美花园的计划落了空，因此我破了产，现我在坐牢，已无能力偿还。2.厂房和廉租房是申请执行人全额垫资建成的，按照法律规定，转让款应优先安排工程款和农民工工资，我们没有这么做，原告也有过错，我们不能继续错下去。因此，我不同意在没有偿还工程款和农民工工资的情况下，标准厂房和廉租房归原告所有。请求法院驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方提供的证据和事实，当事人各方基本无异议。本院予以认定，并在卷佐证。 根据当事人的陈述及本院认证的证据，结合廖梅生、吴绪德申请执行案件和原告申请执行异议案件材料，本院查明如下事实： 一、2010年5月6日，王成于与桂阳县工业园区管理委员会（下称工业园）签订了《关于兴建标准厂房合同书》。合同约定，工业园拟将其管理的园区储备的10亩工业用地以5万元/亩的价格出让给王成于用于在该土地上兴建标准厂房，工业园以招拍挂方式为王成于办理该宗土地国土使用证，使用年限为50年。2010年6月12日成盛公司成立，股东王成于（出资704万元）、郑孝波（出资80万元）、梁石林（出资16万元），注册资金共800万元。之后，该项目纳入了成盛公司经营范围。根据县委、县政府的指示精神，成盛公司并没有交纳10亩土地使用费的情况下，按照边建、边申报、边办理的原则，并分别于2010年10月22日、2011年5月19日将该标准厂房建设工程分栋（厂房和廉租房）或以成盛公司或以王成于名义发包给湖南宏润建筑安装有限公司及欧名伟、李衍民、廖梅生等承建。2012年8月，厂房及廉租房基本建成，剩余扫尾工程。2012年12月4日，因资金问题，王成于（甲方）与汇融公司（乙方）就上述工程签订了《厂房及廉租房转让协议书》，该协议书约定，甲方自愿将上述工业用地土地使用权、厂房和廉租房（含地上其它建筑物）以现状按每平方米960元的价格转让给乙方，总计转让款9158928元，甲方负责为乙方到工业园办理土地、厂房、廉租房产权手续，所需税费由双方各承担50%。在协议签订后，乙方应支付甲方首付款 5158928元，剩余4000000元，其中2000000元作为甲方入股乙方的股金（关于甲方入股，双方另行签订入股协议），还余 2000000元作为保证金暂留乙方，待相关土地手续办好到乙方退还甲方。甲方移交乙方转让土地红图线、详规图、施工图纸一套及有关土地厂房的批复文件。协议签订后，双方基本履行了协议。2013年3月18日，汇融公司的股东谭宜安、谭传友向工业园补交了上述厂房建设用地10亩的土地使用费50万元。2015年1月8日，工业园向湖南省桂阳县人民法院出具“湖南桂阳县工业园区管理委员会关于桂阳工业园长富项目区六号区（即上述厂房和宿舍）情况说明函。”该函指出：2013年7月，王成于与谭宜安（汇融公司法定代表人）双方提供《厂房廉租房转让协议书》共同向工业园要求更改原王成于与工业园于2010年5月6日签订的《关于兴建标准厂房合同书》中乙方主体，即将王成于替换成汇融公司，由汇融公司替代履行原王成于兴建标准厂房的义务。工业园按双方的要求更改了入园协议。王成于与汇融公司签订《厂房及廉租房转让协议书》后，汇融公司对未能完工的厂房和宿舍工程进行了扫尾，完善了配套设施建设，并由汇融公司法定代表人谭宜安组织工程质量检测部门对厂房和宿舍进行了质监验收，认定厂房和宿舍工程主体结构安全，可以交付使用，工业园已视上述厂房和宿舍为谭宜安（汇融公司法定代表人）所有，正推动协助谭宜安办理厂房和宿舍产权证和各项工作，后因接到湖南省桂阳县人民法院（2014）桂阳法民初字第700-1号民事裁定书、（2014）桂阳法执字第404号、405号执行裁定书查封了上述厂房和宿舍，各项工作因此中断。原告汇融公司以及被告王成于、成盛公司均基本履行完《厂房及廉租房转让协议书》，双方当时确认，原告汇融公司已支付转让款791.5万元，协议约定的未付质保金200万元，因转让后，原告汇融公司进行了工程扫尾，及缴纳了工业用地土地使用费50万元，转让款是否抵扣完，双方未再进行结算。2015年2月2日，成盛公司对汇融公司就上述《厂房及廉租房转让协议书》向本院提起诉讼，要求确认该协议无效。该案经本院及郴州市中级人民法院一、二审判决均确认该协议有效，并驳回了成盛公司的诉讼请求，并已发生法律效力。 二、2014年间，被告廖梅生、吴绪德及李衍民、欧名伟等人因与王成于、成盛公司就上述厂房及廉租房（宿舍）建设工程款纠纷，先后经法院调解达成协议，其中廖梅生、吴绪德工程款56.2万元由成盛公司、王成于支付。因成盛公司、王成于未履行调解书所确定的义务，廖梅生、吴绪德申请强制执行，本院于2014年10月23日作出（2014）桂阳法执字第404号执行裁定书，裁定查封了上述厂房及廉租房（宿舍）中的厂房第二、三层。2017年10月10日，本院又作出（2014）桂阳法执字第404号之二执行裁定书，裁定拍卖上述厂房及廉租房（宿舍）中的厂房第二、三层（桂阳县工业园第六厂区，柏树电站水渠以西、S214线以东、金贵路以南，县联合锰业以北）。之后，原告汇融公司曾于2018年3月15日，就上述转让的厂房及廉租房对被告王成于、成盛公司提起确认所有权的诉讼，以此想达到阻却法院对上述厂房和廉租房的拍卖的目的。该案最后经二审法院郴州市中级人民法院作出（2018）湘10民终1558号民事裁定，认为，上述厂房和廉租房在原告汇融公司提起确权之诉之前，已因本院执行欧名伟、廖梅生、吴绪德等人与王成于、成盛公司案，被本院采取了查封、拍卖等强制措施，按照法律和司法解释的规定，原告汇融公司不应直接提起确权之诉来对抗法院的查封拍卖，二审法院遂驳回了原告汇融公司的起诉，并告知原告汇融公司可通过提起执行异议和执行异议之诉，并可在执行异议之诉中同时提起确认其权利的诉讼。为此，原告汇融公司作为欧名伟、廖梅生、李衍民等申请执行王成于、成盛公司拖欠工程款纠纷一案的案外人，又向本院就本院（2014）桂阳法执字第404号之二执行裁定，提出了执行异议，本院于2018年12月6日作出（2018）湘1021执异63号执行裁定书，驳回了原告汇融公司的异议请求，为此，原告汇融公司于2019年1月3日提起本案诉讼。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，其争议的焦点有如下：一、能否确认原告汇融公司对上述转让的厂房及廉租房具有所有权；二、原告汇融公司就上述厂房及廉租房是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于争议焦点一，本案原告汇融公司的第一项诉讼请求是请求法院判决上述涉案房产归其所有，在该请求中，虽然文字上没有请求法院确认其对涉案房产具有所有权的字样，但根据民事诉讼法司法解释的相关规定，案外人提起执行异议之诉的，可以就执行标的同时提起确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在诉讼中一并作出裁判。因此，对案涉执行标的确认权利归属是案外人执行异议之诉的必然要求，而原告汇融公司的第一项诉讼请求也体现了对执行标的要求确认权属的请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告汇融公司虽然与被告成盛公司、王成于签订了《厂房及廉租房转让协议书》，原告汇融公司也支付了大部分的转让款，已具有一定的实体权利，但终究是未办理产权变更登记手续，不符合物权变动的形式要件，根据物权法的上述规定，物权变动不发生效力，原告汇融公司请求法院确认其对上述厂房及廉租房具有所有权，不符合法律规定，因此，对于原告汇融公司该诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以上规定是针对不动产转让事实已经成立，但尚未办理产权过户登记的情形而制定的规定，是对于无过错买受人物权期待权的特别保护。本案涉案厂房及廉租房已由原告汇融公司受让已是既成事实，虽未完成产权过户登记的形式要件而不能确认归原告汇融公司所有，但原告汇融公司对涉案厂房及廉租房已具有实质上的权利，足以阻却强制执行，理由如下：首先，被告王成于、成盛公司于2012年年底按照桂阳县人民政府关于加大工业园标准厂房建设的相关政策要求，合法建造了涉案厂房及廉租房（宿舍），取得了对该建筑物的相关实体权利，而2012年12月4日，被告王成于、成盛公司就上述厂房及廉租房又与原告汇融公司签订《厂房及廉租房转让协议书》，该协议经一、二审生效裁判认定合法有效，具备了物权发生转移的原因和基础关系，而且是在本院查封之前；其二，原告汇融公司根据该协议以915.8928万元受让上述房产，原告汇融公司已按转让合同支付了王成于、成盛公司大部分的转让款约700余万元，仅尚余200万元质保金未支付，而原告受让上述厂房和廉租房（宿舍）后，又进行了工程扫尾，交纳了土地使用费及税费，因尚未结算，实际剩余多少转让款未付还无法确定；其三，原告汇融公司已于2013年3月18日向桂阳县工业园全额缴纳了上述厂房及宿舍工业用地10亩的土地使用费50万元（之前王成于、成盛公司未缴纳），这是将来对上述厂房及宿舍办理产权登记确定物权所有人的根本依据，同时意味着只有土地使用费交纳人即原告汇融公司可以申请办理产权证，其他人无法再办理登记。桂阳县工业园已更改了原王成于与工业园签订就上述厂房及宿舍的《关于兴建标准厂房合同书》，将原建设方王成于、成盛公司替换成了原告汇融公司，桂阳工业园已视为上述厂房及宿舍归汇融公司实际所有，原告汇融公司受让后，也以自己的名义完成了上述厂房及宿舍的扫尾工程及质监验收，行使了自己的权利，被告王成于、成盛公司也移交了上述厂房、宿舍的相关建设规划、施工图纸等建设施工资料。这些事实都表明原告汇融公司已实际合法占有并行使了权利，且已得到了桂阳县工业园的认可；其四，桂阳县工业园正推动为原告汇融公司就上述涉案房产办理产权证工作，后欧名伟、廖梅生、李衍民等人因申请执行王成于、成盛公司拖欠工程款案，本院于2014年10月23日作出了查封裁定，对上述厂房和廉租房进行了查封，致使原告汇融公司对上述厂房及廉租房无法办理产权证，可见，原告汇融公司未取得上述厂房及廉租房的产权证，不是由于原告自己的原因，原告对未办理产权变更登记没有过错。综上，本案原告汇融公司受让了上述厂房及廉租房，虽尚未进行产权登记，但对该厂房及廉租房具有实体上的权利，享有物权期待权，该期待权具有物权效力。而廖梅生、吴绪德与被告王成于、成盛公司所产生的工程款债权，原告汇融公司对案涉厂房及廉租房所具有物权效力的物权期待权当然优先于债权，而且，廖梅生、吴绪德并未主张工程款优先受偿权利，再者，工程款优先受偿权也应当是在执行分配中主张，不能对抗物权或具有物权效力的权利。因此，本案原告汇融公司对涉案厂房及廉租房享有的物权期待权，符合上述司法解释的规定，能够排除执行。当然，如果查实原告汇融公司确实尚欠被告王成于、成盛公司剩余转让款未支付，原告汇融公司应当协助执行法院将剩余转让款交于执行法院用于廖梅生、吴绪德申请执行案的执行，但这不是本案审理范围。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 一、不得对桂阳县工业园第六厂区（柏树电站水渠以西、S214线以东、金贵路以南、县联合锰业以北）的厂房第二、三层的执行； 二、驳回原告桂阳汇融投资有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费8880元，原告桂阳汇融投资有限公司负担80元，被告廖梅生、吴绪德连带负担1000元，被告郴州成盛房地产开发有限公司、王成于连带负担7800元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 本院（2014）桂阳法执字第404号之二执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  宁建道 人民陪审员  刘雪山 人民陪审员  汤启东 二〇一九年六月十七日 法官 助理  唐玲芳 书 记 员  周韵竹 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。