吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉07民终265号上诉人（原审被告）：吉林省新明珠房地产开发有限公司，住所地松原市经济技术开发区。法定代表人：于金，经理。委托代理人：于树森，男，汉族，1964年10月18日生，住所地松原市宁江区，公司工作人员。委托代理人：王照林，吉林吉大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王立国，男，1965年2月20日生，汉族，个体，住所地长岭县。委托代理人：汪百灵，吉林迅捷律师事务所律师。原审被告：王晓东，男，汉族，1977年2月10日生，个体，住所地乾安县。原审被告：松原市兴环环境工程有限公司，住所地宁江区。法定代表人：王大伟，经理。原审被告：吴海涛，男，汉族，1978年2月12日生，信用社职员，住所地长岭县。原审原告王立国与原审被告吉林省新明珠房地产开发有限公司、王晓东、松原市兴环环境工程有限公司、吴海涛民间借贷纠纷一案，宁江区人民法院于2018年10月11日作出（2018）吉0702民初1264号民事判决。吉林省新明珠房地产开发有限公司不服，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告王立国及其委托代理人汪百灵，原审被告吉林省新明珠房地产开发有限公司的委托代理人于树森、王照林，原审被告吴海涛到庭参加了诉讼。原审被告王晓东、松原市兴环环境工程有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。吉林省新明珠房地产开发有限公司二审上诉请求：一、请求依法撤销（2018）吉0702民初1264号民事判决之第三、四项并改判驳回对上诉人明珠公司的诉讼请求或裁定将案件发回重审;二、一、二审诉讼费由被上诉人王立国、原审被告王晓东以及原审被告吴海涛承担。事实与理由:一、原审认定“上诉人明珠公司系用签订合同的房屋对原审被告王晓东借款提供的担保,被上诉人王立国可在原审被告王晓东不还款时申请拍卖担保的房屋还款”于法无据，必须予以纠正。（1）正如原审判决所称，被上诉人王立国先诉至法院两起案件，一是诉求解除明珠千华苑B区605幢四单元108#的“商品房买卖合同”并返还购房款938,315.00元以及承担一倍的违约赔偿责任;二是诉求交付明珠千华苑B区605幢四单元109#商企房屋并协助办理物权登记。此确凿表明上诉人王立国对其与上诉人明珠公司存在房屋买卖关系并无异议,即上诉人明珠公司以开发的房屋等折价向原审被告兴环公司抵顶工程款后,原审被告兴环公司的负责人王晓东又将抵顶工程款的“案涉房屋”折价向被上诉人王立国偿付了借款本息。故所谓“上诉人明珠公司系用签订合同的房屋对原审被告王晓东借款提供的担保”根本不成立。(2）基于民间借贷，被上诉人王立国与原审被告兴环公司的负责人王晓东之间存在的是以上诉人明珠公司所有的房屋抵债的法律关系，并据此诉求“在原审被告王晓东不偿还借款时强制执行上诉人明珠公司所有的‘案涉房屋’进行清偿”。原审期间上诉人明珠公司提供的证据能够综合佐证,上诉人明珠公司与原审被告兴环公司已合法有效地解除了“建设工程施工协议书”,原审被告兴环公司退出了施工场地,双方并对合同解除后作出了善后处理，即原审被告兴环公司应返还包括“案涉房屋”在内多抵顶价值18055,013.00元的房屋。毋庸置疑，被上诉人王立国并未实际向上诉人明珠公司给付购房款,上诉人明珠公司亦未向被上诉人王立国交付房屋,原审被告兴环公司及其负责人王晓东更未取得“案涉房屋”物权，进而也谈不上形成有效的抵押权。依据民事基本法理,抵押担保是抵押人与抵押权人通过意思表示设定抵押权以担保债权实现的合同,应当表现双方内心的真实意愿并本着平等自愿、诚实信用的原则确定各自的权利义务。故抵押担保主体须适格，且意思表示要真实。本案被上诉人王立国虽与原审被告王晓东以及原审被告吴海涛之间存在民间借贷担保关系,但上诉人明珠公司并未与被上诉人王立国形成合法有效的房屋抵押关系。现被上诉人王立国向上诉人明珠公司交回了“案涉房屋”并解除了“网签”，原审极端牵强片面地“以上诉人明珠公司出具了房屋合同即对原审被告王晓东的借款提供了担保”显属不当，必须予以纠正。二、原审被告王晓东无权对抵顶原审被告兴环公司工程款的房屋进行处理，且原审在认定“抵顶借款”与“借款担保”上自相矛盾。首先,上诉人明珠公司与原审被告兴环公司之间存在工程承发包并以房屋抵顶工程款的关系,暂且不论抵顶是否成立，原审被告王晓东虽系原审被告兴环公司的负责人,但并非法定代表人其根本无权以原审被告兴环公司的财产对个人的民间借贷进行抵押或偿付。其次，原审认定“上诉人明珠公司用明珠千华苑B区605幢四单元107#商企房屋抵顶了被上诉人王立国的部分借款本息”,同时又以上诉人明珠公司出具了108#、109#房屋合同即对原审被告王晓东的借款提供了担保,且担保的性质为一般保证,此实属自相矛盾。既然抵顶，又谈何担保。如果按照原审的混乱逻辑，上诉人明珠公司出具了107#房屋合同抵顶了被上诉人王立国的938,315.00元借款本息,那么再抵顶同样价款的一套商企房屋即可超额偿清被上诉人王立国的全部借款本息。两套价值1876,630.00元的商企房屋对于偿付122.2万元的借款本金已绰绰有余,原审再另行判令可申请拍卖担保的房屋以还款,此不但浪费司法资源，亦势必严重损害当事人的合法权益。三、原审在判令“被上诉人王立国可在原审被告王晓东不还款时申请拍卖担保的房屋还款”的情形下,同时判令原审被告吴海涛对案涉借款承担连带责任,此已变相地解除了原审被告吴海涛的民事责任。一方面,上诉人明珠公司并未参与原审被告王晓东与被上诉人王立国之间的借款行为,其根本未在借据上签署抵押担保字样。另一方面,原审被告吴海涛在借据上自愿承担连带保证责任。如果原审被告王晓东不还款时，可申请拍卖担保的房屋以还款,那么原审被告吴海涛所自愿承担的连带保证责任即形同虚设了。原审判决的内在套路很深,完全悖于民事审判基本法律原则，必须予以纠正。综上，上诉人明珠公司认为（2018）吉0702民初1264号民事判决认定事实严重不清,适用法律存在错误，且程序违法，故恳请二审人民法院依法查明事实真相,以使相关合法权益得到维护。王立国二审答辩意见：1、本案法律关系：王晓东与王立国是借贷法律关系，新明珠公司、吴海涛是上述借贷关系的担保人。新明珠公司虽没有签订书面的担保合同，但新明珠公司的一系列的行为表明愿意为王晓东向王立国的借款提供担保，担保的形式是用房屋做抵押（明珠千华苑B区605幢4单元107、108、109号楼）。明珠公司的担保形式表现为：与王立国签订了商品房买卖合同，开具了收据，办理了商品房买卖合同公证，办理了网签。更能明确新明珠公司担保成立的是，王立国将107号房进行出售时，新明珠公司协助王立国与买受人李树文办理了网签变更登记。新明珠公司对107房同意王立国处分行为，既是同意王立国实现抵押权的行为，用担保的房屋出售偿还王晓东的部分借款本息，意味着新明珠公司认可担保行为有效，因王晓东在还款期限内没有偿还借款，王立国为了实现抵押权对107号房进行处分，明珠公司积极协助。在王晓东没有偿还剩余借款时，那么对于同时签署的108号房、109号房同样有权实现抵押权，明珠公司必须协助实现抵押权。2、新明珠公司对于将包括107号、108号房、109号房在内的房屋向兴环公司支付工程款无异议。辩称因解除了与兴环公司的建设工程施工协议书，即要收回已经用来支付工程款的房屋。没有法律依据和事实依据。乾安县人民法院作出的（2018）吉0723民初646号判决书，只是判决解除施工协议书，并没有责令退还用来支付工程款的房屋。明珠公司在用包括案涉房屋在内支付工程款时并没有附条件约定，在双方解除施工协议时，必须退还用来支付工程款的房屋。王晓东和王立国、新明珠公司借贷担保发生在2015年9月24日，乾安县法院解除乾禾公司与兴环公司的施工协议是2018年3月15日，不能用后来发生的法律事实否认之前发生的法律事实。即使新明珠公司有权因为解除施工协议书，收回用来支付工程款的房屋，那么对于案涉房屋在其为王晓东担保的那一刻起，又设定的一种权利，即经其同意，在其房屋上为王立国设立了抵押权，意味着王晓东不能偿还王立国借款时，新明珠公司同意王立国用案涉房屋实现抵押权，否则新明珠公司与王立国签署商品房买卖合同，又去公证，又做网签，在王立国出售房屋时又协助变更网签登记，这一系列的行为又怎么解释呢，不是担保法律关系，又是什么法律关系。而且在王立国在107号房屋进行出售时，新明珠公司配合变更网签登记给新的买受人。所以新明珠公司以解除施工协议为由，收回其已经用来担保给王立国的108房、109房的辩解理由不能成立。综上，答辩人认为一审法院查明的事实清楚，依据《合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、《担保法》第十八条、第三十三条、《最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定作出的判决正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。吴海涛二审答辩称：如果没有抵押物作抵押，我也不可能给王晓东提供担保，对一审判决没有意见，建议本院驳回上诉，维持原判。王晓东、松原市兴环环境工程有限公司二审未出庭、未答辩。王立国原审诉称：王晓东系兴环公司的实际负责人。因工程用款，王晓东向王立国借款130万元，借款期限为2015年9月24日至2016年1月24日，月利3分。兴环公司用登记在吉林省明珠房地产开发有限公司（现更名为新明珠公司）明珠千华苑B区605幢4单元107号、108号、109号房屋为王晓东的上述借款作抵押【上述三套房屋是乾安县禾源粮食收储有限公司用新明珠公司的房屋支付给兴环公司的工程款】，由明珠公司与王立国签订了商品房买卖合同，开具了收据，做了网签，吴海涛系王晓东上述借款的担保人。由于王晓东没有按期偿还借款，原告将107号房卖给了案外人，新明珠公司配合原告将107号房网签给了案外人。现王晓东尚欠79万元及其利息。故请求判令王晓东立即偿还原告王立国79万元并自2015年9月24日起至给付之日止按照月利3分支付利息；吴海涛对上述借款本金和利息承担连带偿还责任；王晓东不能偿还借款时，王立国可以申请强制执行兴环公司和新明珠公司提供抵押的明珠千华苑B区605幢4单元108号楼、109号楼。吉林省新明珠房地产开发有限公司原审辩称：一、新明珠公司收回抵顶工程款的明珠千华苑B区605幢四单元108#、109#商企房屋（以下简称“案涉房屋”）于法有据。首先，新明珠公司对解除原、被告之间于2015年9月20日签订的两份“商品房买卖合同”并无异议。其次，新明珠公司有权收回“案涉房屋”，理由如下：（1）2015年10月8日案外人乾安县禾丰源粮食收储有限公司（原乾安县丰源粮食收储有限公司、以下简称乾禾源公司)与兴环公司之间签订了“建设工程施工协议书”，双方约定：“兴环公司在乾安县水字工业园区为乾禾源公司承建2.2万平方米的10万吨粮食仓储库四座，工程总造价包干3,400万元整，竣工日期在2016年8月30日前”。2015年9月2日至2016年10月8日期间（“建设工程施工协议书”签订前后一年左右），乾禾源公司就以新明珠公司开发的房屋等折价向兴环公司支付了工程款33055,013元，当时兴环公司的负责人即王晓东将抵顶工程款的“案涉房屋”折价抵顶了王立国130万元借款本息。（2）因兴环公司资金不足并将抵顶工程款的房屋挪作他用以致承建工程一直处于停工状态，至今仅完成了1,500万元的工程量。基此，2017年1月5日乾禾源公司向兴环公司发出“催告函”，乾禾源公司决定解除2015年10月8日签订的“建设工程施工协议书”，责令兴环公司立即迁离施工现场、承担违约责任，并经核算后乾禾源公司收回多抵顶的房屋，停止办理抵顶工程款全部房屋的手续，由此带来的一切不利后果概由兴环公司承担。兴环公司签收“催告函”后，仍处于停工状态，并拖欠农民工工资造成上访等不良影响。无奈之下，乾禾源公司将兴环公司诉至人民法院。2018年3月15日乾安县人民法院作出（2018）吉0723民初646号“民事判决书”，该判决判令解除2015年10月8日乾禾源公司与兴环公司签订的“建设工程施工协议书”，兴环公司须退出施工场地。现依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，兴环公司还应返还多抵顶价值18055,013元的房屋（包括“案涉房屋”）。显而易见，新明珠公司收回抵顶工程款的“案涉房屋”有充分的事实与法律依据,并另行予以出售不构成违约。二、王立国系因兴环公司的负责人即王晓东以“案涉房屋”抵顶其借款而与新明珠公司签订的“商品房买卖合同”，原、被告之间根本不存在真实合法有效的房屋买卖关系，王立国诉求“在被告王晓东不偿还借款时，即强制执行新明珠公司所有的‘案涉房屋’进行清偿”不应得到支持。基于民间借贷，王立国与兴环公司的负责人即王晓东之间存在的是以新明珠公司所有的房屋抵债的法律关系，并据此诉求“在王晓东不偿还借款时，即强制执行新明珠公司所有的‘案涉房屋’进行清偿”。毋庸置疑，王立国并未实际向新明珠公司给付购房款，新明珠公司亦未向王立国交付房屋，兴环公司的负责人即王晓东更未取得“案涉房屋”。故本案应当甄别以房屋抵债不是通过支付对价获得“案涉房屋”的所有权，进而也谈不上形成有效的抵押权。简言之，王立国与兴环公司及其负责人即王晓东之间的真实法律关系是民间借贷，故仅应判令该二者承担清偿责任以及吴海涛承担连带担保责任。综上，王立国与新明珠公司之间根本不存在真实合法有效的房屋买卖关系或抵押关系，王立国“在王晓东不偿还借款时，即强制执行新明珠公司所有的‘案涉房屋’进行清偿”之诉讼请求毫无事实与法律依据，应依法予以驳回。王晓东、吴海涛原审未出庭，未答辩。松原市兴环环境工程有限公司原审辩称：2015年9月20日，因承建乾禾源公司位于水字工业园区四座2.2平方米10万吨粮食仓储库工程，乾禾源公司以新明珠公司开发的明珠千华苑B区605幢4单元107号、108号、109号房屋等折价向兴环公司王晓东支付了工程款，王晓东以三套房屋抵押向王立国借款120万元，并由新明珠公司开具了购房合同及房款收据，但并未实际交付房屋，新明珠公司也没有收取房款。原审法院经审理查明:2015年10月8日乾禾源公司与兴环公司之间签订了“建设工程施工协议书”，双方约定：“兴环公司在乾安县水字工业园区为乾禾源公司承建2.2万平方米的10万吨粮食仓储库四座，工程总造价包干3,400万元整，竣工日期在2016年8月30日前”。2015年9月2日至2016年10月8日期间，乾禾源公司就以新明珠公司开发的房屋含案涉的明珠千华苑B区605幢4单元107号、108号、109号房屋等折价向兴环公司支付了部分工程款。王晓东将抵顶工程款的“案涉房屋”作为其向王立国借款本息的担保，2015年9月20日，王立国与新明珠公司就涉案的三处房屋签订了商品房买卖合同，并办理了公证，新明珠公司同时为王立国开具了购房款收据，收据上由王晓东签名确认，收据载明三套房屋面积均为98.77平方米、单价9,500元、价款938,315元，双方在房产部门将涉案楼房网签到王立国名下。2015年9月23日王立国转账给账号62318100805********人民币40万元，同日王立国又转账给账号62293501470********人民币70万元，同日账号62293501470********又转账给张东生70万元，2015年9月24日张东生经王立国指示转账给账号62318100105********人民币70万元。2015年9月24日王立国又转账给账号62318100105********人民币12.2万元。2015年9月24日王立国与王晓东签订借款协议书一份，协议约定王晓东向王立国借款130万元用于工程，借款期限为2015年9月24日至2016年1月24日，月利3分，按月结息到期还本，订立合同后，款项由甲方（王立国）以转账方式支付给乙方（王晓东），乙方账户户名为，李平、田立军，乙方的相应账号为62318100805********、62318100105********，吴海涛作为连带责任保证人在协议上签名捺印。由于王晓东没有按约定期限偿还借款，2016年12月22日原告将107号房以51万元卖给了案外人李树文，2017年1月4日李树文给付王立国45万元，同日新明珠公司配合原告将107号房网签给了李树文。另查明：原告先以买卖合同纠纷起诉被告新明珠公司两起案件，后经本院向原告释明，原告变更了诉讼请求，本院将另一起案件并入了本案合并审理。原审法院认为：原告与王晓东之间的借贷合同系双方真实意思表示，合同合法有效，但是双方约定的利率过高，应按照月利率2分予以保护，被告吴海涛系借贷的连带保证人，应对王晓东的借款本息承担连带还款责任。被告新明珠公司虽然与原告签订的买卖合同，但是新明珠公司没有收到购房款，所以双方不属于商品房买卖关系，是新明珠公司用签订合同的房屋对王晓东借款提供的担保，所以在王晓东不还款时原告可以申请拍卖担保的房屋还款。对于王晓东借款的数额，协议约定付款方式为转账，且原告主张的借款中7.8万元系现金借款没有提供证据证实，所以应认定王晓东向王立国借款本金122.2万元。对于原告已经出售的107号房，因新明珠公司已经配合原告及买受人将该房屋网签给案外人李树文，所以可以认定王晓东用新明珠公司用107号房抵顶了向原告的部分借款本息，对于抵顶的数额原告与新明珠公司没有约定，应以新明珠公司提供担保的该房屋价值即新明珠公司为原告开具房款收据938,315元的价值为准。经计算至2017年1月4日抵顶款项的本金为564,182元、利息为374,133元，故王晓东尚欠王立国欠款本金657,818元及自2017年1月4日起的逾期利息。兴环公司既不是借款人也不是担保人，原告也没有提供证据证实王晓东向原告借款系职务行为，故兴环公司在本案中不承担责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，判决如下：1、被告王晓东于本判决生效后立即偿还原告王立国借款人民币本金657,818元，并自2017年1月4日起至给付之日止按照月利率2分付息。2、被告吴海涛对上述款项承担连带责任。3、本判决生效后，王晓东不履行判决确定的义务，原告可以申请拍卖新明珠公司提供担保的明珠千华苑B区605幢4单元108号楼、109号楼，用拍卖价款偿还王晓东向原告王立国的借款本息。4、保证人吴海涛、新明珠公司承担保证责任后可以依法向王晓东追偿。5、驳回原告王立国在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,992元、保全费5,000元由被告王晓东、新明珠公司、吴海涛负担14,153元，原告自行负担1,839元。经本院二审查明的事实和证据与一审判决认定的一致。本院认为，原审被告王晓东向被上诉人王立国借款，原审被告吴海涛为借款提供保证担保，三方当事人签订了借款协议，原审被告王晓东与被上诉人王立国之间形成民间借贷法律关系，原审被告吴海涛与被上诉人王立国之间形成保证担保法律关系,该借贷和保证担保是三方的真实意思表示，但三方约定利率超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的年利率24%，原审原告主张按照月利率3分计算利息违反司法解释的规定，故利息应当按照年利率24%的标准进行计算。原审被告王晓东未按照约定偿还借款本息，已构成违约，应当按照约定和法律规定向被上诉人王立国承担违约还款责任，原审被告吴海涛应当按照约定和法律规定向被上诉人王立国承担连带保证责任。关于上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司在本案中是否应当承担责任以及承担什么责任的问题。吉林省新明珠房地产开发有限公司原名称为吉林省明珠房地产开发有限公司,2017年5月11日更名。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司于2015年9月20日与被上诉人王立国签订商品房买卖合同后，被上诉人王立国未交付房款，吉林省新明珠房地产开发有限公司未交付房屋。2015年9月22日，双方在松原市不动产登记中心办理了网上签约登记，登记显示出卖人为吉林省明珠房地产开发有限公司，买受人为王立国。2015年9月24日双方就涉案房屋又签订了房屋买卖协议书，并对房屋买卖协议书到松原市松江公证处办理了公证，房屋买卖协议书约定，三套商品房价款2,814,945元王立国已于2015年9月24日向吉林省明珠房地产开发有限公司交付结清。2015年9月24日，原审被告王晓东与被上诉人王立国签订借款协议书，约定王晓东向王立国借款130万元。王立国向王晓东实际交付借款122.2万元。2015年9月20日，原审被告松原市兴环环境工程有限公司、王晓东出具三枚涉案三套商品房的收款收据。上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司与乾安县禾丰源粮食收储有限公司系关联公司。2015年10月8日乾安县禾丰源粮食收储有限公司与原审被告松原市兴环环境工程有限公司签订了“建设工程施工协议书”，约定松原市兴环环境工程有限公司在乾安县水字工业园区为乾安县禾丰源粮食收储有限公司承建2.2万平方米的10万吨粮食仓储库四座，工程总造价包干3,400万元整,竣工日期在2016年8月30日前。2015年9月2日至2016年10月8日期间，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司为乾安县禾丰源粮食收储有限公司提供其开发的明珠千华苑包括涉及本案的107号、108号、109号房屋等折价向松原市兴环环境工程有限公司支付了部分工程款。2018年3月15日，乾安县人民法院作出（2018）吉0723民初646号民事判决书，判决解除了乾安县禾丰源粮食收储有限公司与原审被告松原市兴环环境工程有限公司之间的“建设工程施工协议书”，松原市兴环环境工程有限公司迁离施工现场。2018年3月23日，乾安县禾丰源粮食收储有限公司与原审被告松原市兴环环境工程有限公司签订乾安县水字工业园区粮食仓储库施工合同解除善后处理协议书，约定松原市兴环环境工程有限公司向乾安县禾丰源粮食收储有限公司返还乾安县禾丰源粮食收储有限公司以吉林省新明珠房地产开发有限公司开发的明珠千华宛多抵顶工程款部分的房屋。综合上述事实、证据和各方当事人的庭审陈述，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司与被上诉人王立国签订商品房买卖合同，在没有收到房屋价款的情况下，将房屋网签到被上诉人王立国名下，并重新签订买卖协议书确认收到了房款，办理公证，商品房买卖合同和房屋买卖协议书约定的房屋价款明显高于同期原审被告王晓东与被上诉人王立国之间签订的借款协议约定的借款金额，现行《物权法》禁止流质契约，能够证明上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司与被上诉人王立国之间并不存在意思表示真实的房屋买卖关系，而是假以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。借款到期后，被上诉人王立国请求履行买卖合同，经原审法院释明后变更诉讼请求为要求按照民间借贷关系主张权利，原审法院按照民间借贷法律关系审理，符合法律规定，也符合本案各方当事人的真实意思表示，本案主要法律关系性质应为民间借贷纠纷。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条是对让与担保的法律规定，让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物受偿的非典型担保物权。让与担保人不限于债务人，包括第三人，本案上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司作为第三人自愿加入到王立国与王晓东的借贷关系中来，以自己的名义与债权人签订不真实的买卖合同，名为买卖实为借贷的担保，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司提出其与被上诉人王立国无直接债权债务关系，不应是担保人的观点，与其与债权人王立国签订买卖合同、办理网签、公证、协助转卖等行为相互矛盾，与司法解释的规定不符，不能成立，本院不予支持。让与担保是一种权利转移型担保，其特点在于担保设定人将标的物的权利转移与担保权人，设定人继续保留标的物的占有，阻却或削减交易第三人出现的可能性，但让与担保不同于抵押权，抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿，抵押权具有法定的物权效力。让与担保是以转让标的物权利的方式来达成债权担保的目的，不具有典型担保物权的效力。具体的担保实现方式，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案中，原审被告王晓东作为借款人到期未清偿债务，被上诉人王立国作为出借人可以申请拍卖买卖合同指向的标的物即三套商品房，以偿还债务。因让与担保不具有强制的物权效力，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司未经债权人同意已将涉案房屋出售他人，拍卖房屋不具现实可能性，但上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司因违约产生的合同责任不能免除，应当在其提供担保的物的价值范围内对被上诉人王立国承担违约责任。就债务的数额问题，经查，三套商品房约定价格每套为938,315元，被上诉人王立国实际出借款项数额为122.2万元，2017年1月4日，被上诉人王立国在上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司的协助下撤销了三套商品房中107号房屋原来的网签登记，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司与被上诉人王立国指定的买受人王树文重新办理了买卖网签登记，王立国将该房屋出售给王树文，对于已经出售的107号房屋，王立国主张出售价格51万元，应在总借款额中扣减51万元，但因双方约定的价格为每套938,315元，高于王立国主张的51万元，一审法院按照约定的价格计算符合双方的约定，虽对被上诉人王立国不利，但以约定价格计算扣减本息后王立国未提出异议，没有违反法律规定且不损害他人利益，对此一审法院的认定是正确的。按照此标准计算本息后截止2017年1月4日，原审被告王晓东尚欠被上诉人王立国借款本金657,818元及自2017年1月4日起的利息。关于上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司提出“上诉人明珠公司系用签订合同的房屋对原审被告王晓东借款提供的担保”根本不成立。经查，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司在没有收到房屋价款的情况下与原审被告王晓东的债权人被上诉人王立国签订房屋买卖合同、办理网签，后又签订房屋买卖协议，在协议中确认收到了房屋价款并办理公证，在被上诉人王立国处分房屋时协助办理转卖网签，而原审被告王晓东在借款时已取得了上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司开发的以包括涉案房屋在内的房屋作为其以原审被告松原市兴环环境工程有限公司名义施工的施工合同相对方乾安县禾丰源粮食收储有限公司向其支付的工程款，但该房屋登记在上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司名下，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司需要出具相关的手续方能形成对债的有效担保，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司向原审被告王晓东的债权人出具了相关的手续，在房产管理机关办理网签使标的物具备足以使人相信的担保形式外观，故买卖合同是对民间借贷的担保。上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司上诉称不是对借款的担保，但其在否定买卖合同是对借款的担保的同时，并没有说清签订买卖合同、买卖协议、办理公证和网签的目的是什么，能产生哪些法律后果，这些行为的性质在法律上应当如何进行界定，对其此点上诉意见，本院不予采信。关于上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司上诉提出，“原审期间上诉人明珠公司提供的证据能够综合佐证,上诉人明珠公司与原审被告兴环公司已合法有效地解除了建设工程施工协议书,原审被告兴环公司退出了施工场地,双方并对合同解除后作出了善后处理，即原审被告兴环公司应返还包括“案涉房屋”在内多抵顶价值18055,013.00元的房屋。上诉人明珠公司并未与被上诉人王立国形成合法有效的房屋抵押关系。现被上诉人王立国向上诉人明珠公司交回了案涉房屋并解除了网签，原审极端牵强片面地以上诉人明珠公司出具了房屋合同即对原审被告王晓东的借款提供了担保显属不当，必须予以纠正。”经查，本案涉及借款时间是2015年9月24日，乾安县禾丰源粮食收储有限公司与原审被告松原市兴环环境工程有限公司签订建设工程施工协议书是在2015年10月8日，判决解除协议书的时间是2018年3月15日，乾安县禾丰源粮食收储有限公司与原审被告松原市兴环环境工程有限公司签订乾安县水字工业园区粮食仓储库施工合同解除善后处理协议书是在2018年3月23日，根据《合同法》第八条的规定，合同具有相对性，在无法律法规明文规定或者当事人特殊约定的情况下，仅对签约当事人具有约束力，本案借贷担保合同的当事人为原审被告王晓东、被上诉人王立国、上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司以及原审被告吴海涛，案外人乾安县禾丰源粮食收储有限公司、原审被告松原市兴环环境工程有限公司均未在借贷、担保合同上签章，与本案无直接关联，与本案无直接关系的主体之间的法律关系对本案不具有法律上的对抗效力，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司与原审被告松原市兴环环境工程有限公司之间并无施工合同关系，也不存在解除的问题。案外人乾安县禾丰源粮食收储有限公司与原审被告松原市兴环环境工程有限公司之间无论是签订还是履行、解除合同的时间均发生在借贷担保行为发生的时间之后，从时间上看不具有溯及效力，从约定的内容上看不具有直接因果关系，从法律关系性质上看与本案借贷担保不属于同一或者类似法律关系。上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司以案外人乾安县禾丰源粮食收储有限公司与原审被告松原市兴环环境工程有限公司之间的施工合同纠纷否定涉本案借贷担保关系的成立，没有法律依据。且担保行为具有无因性，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司自愿提供担保后又以原因行为否定担保行为的效力，与法理不符，与其在2017年1月4日还曾协助被上诉人王立国转售107号商品房的行为相互矛盾。2018年10月8日，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司在松原日报发布的收回包括涉本案房屋在内的房屋的公告，是其单方发布，在其与被上诉人王立国之间未经合意等合法有效程序解除担保关系的情况下，其单方宣称收回房屋的行为不产生否定本案担保关系的法律效力。上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司提出被上诉人王立国向上诉人明珠公司交回了案涉房屋并解除了网签，对此，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司没有提供证据证明解除108、109号房屋的网签系基于王立国要向其交回房屋的目的而不是王立国为了转卖他人实现债权的目的而为，对于已经协助王立国对107号房屋解除网签后又协助将该房网签到王立国指定的买受人名下的行为，其不能作出合理的解释，庭审中，被上诉人王立国称协助撤销107号房屋网签和再网签到买受人名下的过程中，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司索要并收取了5万元的过户费，扣300多元的手续费，对108、109号房屋王立国欲再转卖时，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司同样提出要求收10万元的过户费，因王立国不同意给付这10万元，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司在撤销了与王立国的网签后即不再协助办理转卖的网签手续。对此，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司称对107号房屋收费是物业公司收的，另两套房屋不存在10万元的过户费一事，但是，是哪个物业公司基于什么原因收费的问题，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司不能陈述清楚，对于合同的变更或者解除需当事人意思表示一致，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司提出王立国交回了房屋撤销了网签，但不能提供证据证明系基于双方协商一致后王立国自愿交回了房屋，而对于被上诉人王立国提出其在履行合同过程中增附收费条件、抬高交易成本的问题，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司未能做出合理的解释，仅以案外人乾安县禾丰源粮食收储有限公司与原审被告松原市兴环环境工程有限公司之间施工合同关系否定其与被上诉人王立国之间的担保关系的说法不能成立，对于上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司的上述上诉理由，本院不予支持。关于上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司上诉提出，“原审被告王晓东无权对抵顶原审被告兴环公司工程款的房屋进行处理，且原审在认定抵顶借款与借款担保上自相矛盾。首先,上诉人明珠公司与原审被告兴环公司之间存在工程承发包并以房屋抵顶工程款的关系,暂且不论抵顶是否成立，原审被告王晓东虽系原审被告兴环公司的负责人,但并非法定代表人其根本无权以原审被告兴环公司的财产对个人的民间借贷进行抵押或偿付。其次，原审认定上诉人明珠公司用明珠千华苑B区605幢四单元107#商企房屋抵顶了被上诉人王立国的部分借款本息,同时又以上诉人明珠公司出具了108#、109#房屋合同即对原审被告王晓东的借款提供了担保,且担保的性质为一般保证,此实属自相矛盾。既然抵顶，又谈何担保。如果按照原审的混乱逻辑，上诉人明珠公司出具了107#房屋合同抵顶了被上诉人王立国的938,315.00元借款本息,那么再抵顶同样价款的一套商企房屋即可超额偿清被上诉人王立国的全部借款本息。两套价值1876,630.00元的商企房屋对于偿付122.2万元的借款本金已绰绰有余,原审再另行判令可申请拍卖担保的房屋以还款,此不但浪费司法资源，亦势必严重损害当事人的合法权益。”经查，一审法院对已经售出的房屋和未售出的房屋采取不同的表述方式并无不当，因涉及本案的三套商品房登记在上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司名下，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司与被上诉人王立国之间形成担保法律关系，在未处分担保房屋之前，双方之间是担保法律关系，但在上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司协助被上诉人王立国出售其中的一套房屋后，该房屋价款已用于偿还债务人王晓东的债务，一审法院对以该房屋价款偿债的事实使用“抵顶”字样来进行表述，不影响对上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司与被上诉人王立国之间法律关系性质的认定。对于抵债的价款，一审判决采用了较高的价格即商品房买卖合同约定的价格而不是以实际出售价格来进行认定，此认定对被上诉人王立国不利，对此被上诉人王立国未提出异议。根据意思自治，若双方协商一致可以对其他的两套房屋也按照此标准进行处理，但二审中，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司提出按照约定价格再给被上诉人王立国一套房屋用于偿还王晓东剩余债务，被上诉人王立国认为房屋不值那么多钱，否定了这一提议，对以一房抵剩余债务，双方未能达成一致意见。让与担保制度在司法适用的过程中，应当追求当事人之间的利益平衡。既不能损害借款人或者第三人的利益，致其价值较大的担保被无条件抵债，也不能损害出借人的利益，致其原本可以通过担保的方式获得全部债务清偿的期待落空，因此法律规定了强制清算规则，即“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”故对于另外两套108、109号房屋，被上诉人王立国依法可以申请通过拍卖程序进行处理。但是，经过庭审调查，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司称108、109号房屋已经卖给他人，经审查该两套房屋的登记情况，2017年11月1日，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司协助被上诉人王立国在松原市不动产登记中心撤销了期房网上签约。2017年12月1日，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司将**房屋网签转卖他人，109号房屋虽未进行网上签约，但经核实，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司明确表示已实际出卖给他人了。因让与担保的标的指向的是物上财产权而非抵押担保物权，不产生强制阻却原权利人处分的效力，故该两套房屋让与担保的担保权人申请拍卖已不具备现实的条件，按照诚实信用原则，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司在房屋已经提供担保的情况下，未经被上诉人王立国同意将该两套房屋转卖他人，对被上诉人王立国未受清偿的债权应当与债务人王晓东一起承担连带清偿责任，承担责任的范围以双方约定的房屋价格为限，即在1,876,630元的范围内承担连带清偿责任。关于上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司提出“原审被告王晓东无权对抵顶原审被告兴环公司工程款的房屋进行处理以及上诉人明珠公司与原审被告兴环公司之间存在工程承发包并以房屋抵顶工程款的关系”问题，经查，涉案房屋登记在吉林省新明珠房地产开发有限公司名下，并未登记在原审被告松原市兴环环境工程有限公司名下，吉林省新明珠房地产开发有限公司与原审被告松原市兴环环境工程有限公司也不存在工程承发包关系，吉林省新明珠房地产开发有限公司这些上诉理由的表述本身就与事实不符。另原审被告王晓东无权或者有权处理房屋这一说法也不能成立，房屋买卖合同签约双方是吉林省新明珠房地产开发有限公司和王立国，王晓东并非涉房屋关系的当事方，其在法律上并没有能力处理房屋。关于上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司上诉提出，“原审在判令被上诉人王立国可在原审被告王晓东不还款时申请拍卖担保的房屋还款的情形下,同时判令原审被告吴海涛对案涉借款承担连带责任,此已变相地解除了原审被告吴海涛的民事责任。一方面,上诉人明珠公司并未参与原审被告王晓东与被上诉人王立国之间的借款行为,其根本未在借据上签署抵押担保字样。另一方面,原审被告吴海涛在借据上自愿承担连带保证责任。如果原审被告王晓东不还款时，可申请拍卖担保的房屋以还款,那么原审被告吴海涛所自愿承担的连带保证责任即形同虚设了。原审判决的内在套路很深,完全悖于民事审判基本法律原则，必须予以纠正。”《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，对于被上诉人王立国的债权，既存在第三人即上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司提供的物的让与担保，又存在保证人即原审被告吴海涛提供的保证担保，各方当事人之间未约定实现担保的顺位，故依照上述法律规定，债权人即被上诉人王立国可以就上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司提供的物的担保实现债权，也可以要求原审被告吴海涛承担保证责任。一审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定判决拍卖108号楼、109号房屋用拍卖价款偿还债务并无不当，但因上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司不诚信处分担保物的行为使物的担保价值不能实现，故上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司应当承担合同责任，应当在担保物的价值范围内承担连带清偿责任。上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司与原审被告吴海涛承担责任并无先后顺序，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司上诉称原审被告吴海涛所承担的连带保证责任形同虚设，没有法律依据，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司与原审被告吴海涛均有责任向被上诉人王立国承担连带清偿责任，承担责任后，上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司与原审被告吴海均有权向债务人追偿。原审被告松原市兴环环境工程有限公司未在借款合同或者买卖合同上签章，非借贷、担保合同相对人，涉案担保物亦未登记在其公司名下，虽被人民法院裁定受理案外人对其的破产清算申请，但因其在本案中不需承担责任，一审判决其不承担责任后，各方当事人均未对其不承担责任的判项提出上诉和异议，故对一审法院判决驳回原告王立国要求被告松原市兴环环境工程有限公司承担责任的诉讼请求一项，本院予以维持。关于上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司提供宁江区人民法院（2018）吉0702民初3865号民事裁定书，拟证明该案与本案情况一致，法院没有支持房屋买卖关系。经查，（2018）吉0702民初3865号案件的原告没有与吉林省新明珠房地产开发有限公司签订商品房买卖合同、买卖协议以及办理公证、网签等，没有证据证明双方之间存在直接的民事法律关系，而是在几经转手顶帐后吉林省新明珠房地产开发有限公司作为房屋登记权利人对新的继受房屋权利人不予认可导致原告起诉被驳回。该案与本案案情并不相同，不具有参考价值。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，但适用法律略有不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、维持宁江区人民法院（2018）吉0702民初1264号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销宁江区人民法院（2018）吉0702民初1264号民事判决第三项即“本判决生效后，王晓东不履行判决确定的义务，原告可以申请拍卖新明珠公司提供担保的明珠千华苑B区605幢4单元108号楼、109号楼，用拍卖价款偿还王晓东向原告王立国的借款本息。”三、上诉人吉林省新明珠房地产开发有限公司在提供担保的明珠千华苑B区605幢4单元108号楼、109号房屋价值1,876,630元的范围内对被上诉人王立国承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,992元、诉前财产保全费5,000元、诉中财产保全费5,000元，由王晓东、吉林省新明珠房地产开发有限公司、吴海涛负担19,153元，由王立国负担1,839元。二审案件受理费10,992元，由王晓东、吉林省新明珠房地产开发有限公司、吴海涛负担9,153元，由王立国负担1,839元。本判决为终审判决。审判长  孙世雁审判员  翟会青审判员  徐 芳二〇一九年六月十四日书记员  马明纬