福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初333号 原告：王桂芳，男，1978年10月25日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：陈金敢，福建律海律师事务所执业律师。 被告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区学园路。统一社会信用代码xxxx。 法定代表人：李国镇，董事长。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 原告王桂芳与被告莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称世全公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王桂芳的委托诉讼代理人陈金敢、被告世全公司的委托诉讼代理人郑政煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王桂芳向本院提出诉讼请求：1.世全公司立即为王桂芳办理位于莆田市荔城区商品房《不动产权证书》并交付给王桂芳；2.世全公司支付给王桂芳自2013年10月31日起至实际办理涉案《不动产权证书》之日止，按购房款424894元的日0.001%计算的逾期办证违约金;3.世全公司对涉案房屋的公共楼道予以装修，并对线路、管道和路灯予以合理布置；4.世全公司对涉案房屋的公共楼道前面的预留窗口予以安置栅栏及安装玻璃；5.世全公司对涉案的房屋装置消防设备;6.世全公司将涉案房屋的水、电过户至王桂芳名下；7.本案诉讼费用由世全公司承担。事实和理由：2013年7月2日，世全公司为出卖人，王桂芳为买受人，签订《商品房买卖合同》，约定：涉案房产位于世全兴安名城南xxx楼，具体位置为第xx幢xx层xx、xx号商品房，建筑面积共118.52平方米，其中套内建筑面积98.66平方米，公共部位共有分摊建筑面积19.86平方米；计价方式与价款，单价为每平方米3585元，总金额424894元；付款方式及期限为一次性付款，签约当日一次性付清所有购房款;交付条件与期限为出卖人应当在2013年7月31日前交符合条件的房产；关于产权登记的约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金；本合同自双方签订之日起生效等。王桂芳在签订上述合同前，按世全公司的要求将购房款支付给陈国武和陈金姐，世全公司认可了陈国武和陈金姐的收款行为，在签订上述合同后立即将房产交付给王桂芳使用，但王桂芳发现涉案房子的公共楼道没有装修，楼道中的线路、管道、路灯杂乱布置，楼梯口预留的窗口没有装栅栏也没有安装玻璃，而且没有相应消防设备、设施、严重影响了王桂芳使用。至今为止，世全公司没有对涉案套房的水、电予以立户并过户至王桂芳名下。综上所述，王桂芳已按约支付购房款，但世全公司拒不为王桂芳办理涉案套房的房产产权证书，导致王桂芳无法完全行使所有权，其行为已构成违约，侵犯王桂芳的权益，世全公司应立即为王桂芳办理涉案房产的《不动产权证书》，并支付逾期办证违约金给王桂芳，违约金以世全公司确认的购房款424894元的日0.001%计算，而且世全公司没有按约定履行合同义务。 世全公司辩称，1.涉案的世全兴安名城南区xx楼项目系莆田市南门企业集团有限公司与蔡国添、陈金姐实际合作开发建设，莆田市南门企业集团有限公司与蔡国添、陈金姐对该楼盘办证所需的竣工验收及规划验收手续至今尚未办理，故该项目至今尚不具备办证手续，即目前无法办理房屋所有权初始登记手续，更无从办理不动产转移登记手续。涉案房屋的购房款均没有汇入世全公司账户，且世全公司也没有收取王桂芳办证税费，故王桂芳也无权要求世全公司给予办理不动产权证。2.世全公司并未实际收到王桂芳购房款，故王桂芳要求世全公司支付逾期办证违约金及办理水电过户、楼道装修等均没有事实依据。王桂芳请求支付违约金及楼道装修、安装栅栏、玻璃等诉讼请求也早已超过诉讼时效期间，王桂芳对涉案房屋已使用多年，也早已超过建设工程质量保修期。3.按照《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第一款规定，由于本案的处理结果与项目合作开发单位莆田市南门企业集团有限公司及蔡国添之间存在直接利害关系，请求追加莆田市南门企业集团有限公司及蔡国添作为本案第三人参加诉讼。综上，应驳回王桂芳对世全公司的诉讼请求。 王桂芳、世全公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：身份证复印件1份、政府部门公示信息复印件1份、《商品房购销合同备案一览表》1份、《商品房买卖合同》1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对王桂芳提供的、世全公司持有争议的证据和事实，本院认定如下：购房款发票2份、莆田市荔城区门牌××份，经与原件核对无误，来源合法，内容真实，本院予以确认。 根据王桂芳、世全公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月2日，王桂芳与世全公司签订合同编号为xxx的《商品房买卖合同》，约定：世全公司将位于莆田市城厢区商品房（建筑面积为118.52㎡，商品房用途为成套住宅）出售给王桂芳，总价款424894元；世全公司应在2013年7月31日前交付房屋。该合同第十四条约定，出卖人（即世全公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（即王桂芳）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。2014年2月13日，世全公司向王桂芳出具金额分别为302036.25元、122857.95元的购房款发票各一份。另查明，2018年11月15日，王桂芳就本案向本院申请诉前调解。庭审中，王桂芳自认其于2013年7月接收涉案房屋；世全公司自认涉案房屋尚未办理竣工验收和消防验收手续；王桂芳、世全公司均自认：上述《商品房买卖合同》未在相关行政主管部门办理合同备案手续、涉案房屋的电表账户登记在世全公司名下、水表账户登记在案外人名下。 本院认为，王桂芳与世全公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，世全公司应于涉案房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但涉案房屋截止目前仍未办理不动产所有权初始登记，故世全公司已构成违约，应承担相应的违约责任。王桂芳主张世全公司为王桂芳办理涉案房屋的《不动产权证书》并交付给王桂芳，根据上述约定，因王桂芳与世全公司未办理委托代为申请办证手续，故世全公司与王桂芳之间并未形成委托办证的关系，但世全公司仍负有办理房屋所有权初始登记及协助王桂芳办理产权转移登记的义务。王桂芳诉讼请求世全公司支付逾期办证的违约金，但世全公司提出违约金等已超过诉讼时效的抗辩意见，经核算：2015年11月14日前的逾期办证违约金的诉讼时效期间已满3年，世全公司应自2015年11月15日起至房屋所有权初始登记之日止以已付购房款424894元为基数按日0.001%向王桂芳支付逾期违约金；鉴于王桂芳已全部支付购房款、房屋已交付且王桂芳并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即424894元×30%=127468.2元。王桂芳主张世全公司对涉案房屋的公共楼道予以装修并对线路、管道和路灯予以合理布置、对涉案房屋的公共楼道前面的预留窗口予以安置栅栏及安装玻璃，但均无合同依据，且涉案房屋未经竣工验收，而是否需对公共楼道进行整改等应由相关验收部门确认；王桂芳主张世全公司对涉案的房屋装置消防设备，因涉案房屋尚未办理消防验收手续，而消防设备的装置情况、是否需予整改等应以相关行政主管部门的评定为准。综上，王桂芳未提供证据证明涉案房屋不符合竣工及消防验收合格标准，应承担举证不能的法律后果，故不予支持。王桂芳主张世全公司将涉案房屋的电表账户过户至王桂芳名下，因涉案房屋已出售，而电表账户尚登记在世全公司名下，其负有履行申请过户行为的相关义务，故本院予以支持。王桂芳主张世全公司将涉案房屋的水表账户过户至王桂芳名下，因王桂芳与世全公司均自认该水表账户登记在案外人名下，故王桂芳的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。世全公司辩称涉案的世全兴安名城南区xx楼项目系莆田市南门企业集团有限公司与蔡国添、陈金姐实际合作开发建设，但未提供相关证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，且上述《商品房买卖合同》系由世全公司签订，故本院对该辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市世全房地产开发有限公司应在王桂芳申请办理坐落于莆田市城厢区商品房权属转移登记的《不动产权证书》之日起三十日内协助王桂芳办理，并提供必要的证明文件； 二、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给王桂芳以424894元为基数自2015年11月15日起至坐落于莆田市城厢区房屋所有权初始登记之日止按日0.001％计算的违约金，该违约金最高限额为127468.2元； 三、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向相关部门申请办理坐落于莆田市城厢区商品房电表账户转移登记至王桂芳名下的手续，王桂芳应当予以必要的配合； 四、驳回王桂芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由莆田市世全房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  何志强 审 判 员  蔡琳琦 人民陪审员  陈光辉 二〇一九年六月二十五日 法官助理林锐 书记员曾徐艳 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。-1- -7- -1- -10-