北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初29567号原告：闻捷，男，1964年8月9日出生，汉族，住北京市丰台区。原告：北京虹杰申都餐饮管理有限责任公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：闻捷，总经理。二原告共同委托诉讼代理人：张彩风，北京市华城律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张帆，女，北京市华城律师事务所实习律师。被告：东舟行品牌管理顾问（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘浩，执行董事。委托诉讼代理人：刘振宁，北京礼矩律师事务所律师。被告：北京西友瑞海房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：牛毅，董事长。委托诉讼代理人：刘欢，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁林茹，女，北京市隆安律师事务所实习律师。原告闻捷、北京虹杰申都餐饮管理有限责任公司（以下简称虹杰申都公司）诉被告东舟行品牌管理顾问（北京）有限公司（以下简称东舟行公司）、北京西友瑞海房地产开发有限公司（以下简称西友瑞海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闻捷及虹杰申都公司之委托诉讼代理人张彩风、张帆，被告东舟行公司之委托诉讼代理人刘振宁，被告西友瑞海公司之委托诉讼代理人刘欢、袁林茹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。闻捷、虹杰申都公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除闻捷与东舟行公司签署的租赁合同，2.判令东舟行公司返还我方已支付的租金和押金3240569元，承担给我方造成的损失3878000元，承担违约金2770569元，以上共计9889138元，3.判令西友瑞海公司承担连带责任，4.诉讼费二被告承担。事实及理由：2016年9月12日，我方与东舟行公司签订租赁合同，约定租赁标的作为餐饮之用。合同签订之后，我方支付了押金和首期租金，注册成立了虹杰申都公司。我方开展餐饮前期工作，并积极开始装修，但东舟行公司及西友瑞海公司未能协助办理环评及消防事宜。我认为东舟行公司及西友瑞海公司未依法办理地下室备案手续，且房屋规划用途为办公、商业和车棚，不可用于餐饮。东舟行公司明知且不予协助行为属于恶意，最终导致无法实现合同根本目的。西友瑞海公司作为产权方，就出租事宜有监督和管理职责，但不予协助，损害了我方利息，应承担连带责任。东舟行公司辩称，原告逾期支付租金，我方与原告签署合同已于2017年7月15日由我方口头通知解除，我方收到原告交纳2017年1月1日-6月30日租金277.0569万及一个月押金47万，租金中有10万是闻捷亲属租赁我方其他房屋支付的定金，后不承租了，转到闻捷名下，合同履行期间我方完成全部义务，原告没有完成装修也没有进行消防验收，也不提交开业所需材料，由于原告自身原因不再经营并违约，我方不承担违约责任。我方与西友瑞海公司签订协议的名称虽然是授权委托书，但实质内容是转租的意思。西友瑞海公司辩称，我单位与原告无合同关系，不是本案适格被告，原告无权起诉我方作为被告，请依据相关事实、合同相对性依法判决，同意东舟行公司针对原告提出委托事实的意见，二被告有房屋租赁关系即出租承租关系，授权只是副合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年9月12日，闻捷（乙方）与东舟行公司（甲方）签订租赁合同，约定东舟行公司将位于北京市海淀区羊坊店路×号瑞海大厦×层房屋出租给闻捷，租赁标的建筑面积4217平方米，租赁标的作为餐饮之用，租赁期限18年，自2016年9月12日至2034年9月11日，装修免租期2016年9月12日至2016年12月31日。年租金5541138元，首期支付2017年1月1日至2017年6月30日租金2770569元，租赁押金47万元。甲方帮助乙方协调有关职能部门的相关事宜，乙方办理证照过程中，甲方为其提供所需的必要证明材料，并保证该房屋用途是可以用来办理营业执照，甲方不承担所有这些乙方申请的审查和批准程序所产生的任何费用。如果甲方房屋原因导致乙方无法取得营业执照，甲方应在乙方通知甲方之日起30个工作日内赔偿相应损失，乙方有权解除合同。甲方未按合同约定交付租赁标的，视为甲方根本违约，乙方有权单方面终止本合同，甲方应承担违约责任，向乙方支付相当于本合同六个月租赁金额的违约金并全额无息退还乙方交纳的租赁押金。自2016年9月25日，闻捷开始对涉案房屋进行装修。2016年11月28日，闻捷向东舟行公司缴纳租金2770569元及押金47万元。2016年12月21日，东舟行公司向闻捷下发提示确认函，表示根据北京市人民政府办公厅下发的北京市新增产业的禁止和限制目录中关于餐饮业的相关规定：禁止使用地下室空间从事商业性经营。2016年12月14日，我司收到北京广上物业服务有限公司通知，让我司按照北京西站管委会及工商管理部门约谈的内容“瑞海大厦地下一层不得经营餐饮业”的要求执行。就该提示确认函，东舟行公司表示该函件是闻捷拿着《目录》找来其才出具的，但后来了解该房屋是可以做餐饮的。2017年3月10日，闻捷向东舟行公司发函，表示因产权方就地下一层的使用并没有依法办理备案，导致其无法办理相关证照。要求东舟行公司出具解决办法。2017年5月19日，东舟行公司回函，表示租赁标的物的商业面积可以办理许可和备案，其已经提供必要材料，而是闻捷未提供相关使用人需提供的材料。故其公司并未违约。另查，位于海淀区莲花池东路×号房屋系东舟行公司从西友瑞海公司处租赁的，产权属于西友瑞海公司，涉及两个房产证，房产证登记时间为2009年、2010年。房屋性质为商品房，地下**的规划用途为商业、办公、车库。2017年5月、6月，西友瑞海公司多次向东舟行公司发送解除租赁合同的函，原因是东舟行公司拖欠租金。2017年6月，西友瑞海公司将涉案房屋查封，西友瑞海公司收回涉案房屋后，另行出租给幸福荣耀公司，该公司的经营范围有餐饮服务。在《北京市新增产业的禁止和限制目录》（以下简称目录）中明确了禁止使用地下空间从事商业性经营。根据城六区餐饮业条目专项实施细则，经营主体已于2015年8月24日之前取得餐饮服务或商业的相关审批的，包括房屋的规划用途已于2015年8月24日前明确为餐饮服务或商业的，不适用《目录》。2018年6月7日，羊坊店路21号地下一层取得地下室使用登记备案证明，使用期限为2018年6月7日至2019年6月7日。现闻捷主张双方签订的合同约定承租房屋作为餐饮使用，且约定了具体的面积。现承租房屋规划用途为自行车车库和办公部分无法作为餐饮，商业部分也需要进行一步审核才能确定能否作为餐饮，故合同目的无法实现而要求解除合同。同时，闻捷要求东舟行公司赔偿损失并承担违约责任，闻捷主张的损失为装修费用及人工费用，共计3868597元。为此，闻捷向本院提供了装修合同及相应票据。因西友瑞海公司已将房屋另行出租并施工，闻捷装修时的现场已不复存在，无法进行鉴定。东舟行公司认为涉案房屋可以做餐饮使用，其并未违约。另，闻捷表示涉案租赁合同系其代虹杰申都公司签署的，因为当时虹杰申都公司的证照还没有办理成功，部分租金也是虹杰申都公司支付的，故本案判决所涉款项均应给付虹杰申都公司。本院认为，闻捷与东舟行公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，闻捷交纳了首期房屋租金和押金，东舟行公司亦将涉案房屋交付闻捷，闻捷进行装修。但因涉案房屋系用于餐饮使用，在办理餐饮经营手续的过程中，闻捷表示因涉案房屋规划用途的问题导致无法办理地下室的登记备案手续，东舟行公司也于合同签订后三个月内向闻捷出具了提示确认函，确认涉案房屋无法办理餐饮。本院认为东舟行公司作为涉案房屋的出租方，应按合同约定协调相关职能部门为闻捷办理相关的证照，但该公司却向其出具涉案房屋不能用于餐饮的函件，虽然事后东舟行公司认为当时出具函件时对情况了解不清，涉案房屋事实上是可以做餐饮的，但其并未向闻捷提供涉案房屋的全部面积均可以用于餐饮的相关材料，导致闻捷对涉案房屋租赁合同能否继续履行存疑，亦无法再向其支付后续租金，房屋的产权方亦将房屋收回，故本院认为东舟行公司在合同履行过程中存在违约行为，应承担相应的违约责任。因涉案房屋租赁合同已经无法继续履行，闻捷提出要求解除合同之请求，理由正当，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，闻捷并未使用涉案房屋用于经营，故东舟行公司应退还闻捷已付的租金及押金。对于闻捷提出的赔偿损失之请求。根据法律规定，当事人一方违约后对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，在东舟行公司向闻捷发函表示涉案房屋无法用于餐饮之后，即2016年12月以后闻捷应停止装修，并对此后产生的装修费用自行负担。同时，闻捷因筹备公司而招聘的职工的劳务费不属于本案因房屋租赁合同解除而产生的直接损失，本院不予支持。因闻捷购买的可移送物品均可继续使用，故闻捷要求赔偿该部分费用之请求，于法无据，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，闻捷同时主张违约金和损失，根据本院的核算，双方约定的违约金已足以赔付闻捷的损失，故本院对闻捷要求赔偿损失之请求不予支持，对闻捷要求支付违约金之请求予以支持。因东舟行公司并未提出调整违约金的抗辩请求，本院无法自行予以调整。闻捷所述所有判决款项给付虹杰申都公司，本院不持异议。闻捷要求西友瑞海公司承担连带责任之请求，因西友瑞海公司并非本案租赁合同的相对方，故对该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、本判决生效之日解除闻捷与东舟行品牌管理顾问（北京）有限公司签订的房屋租赁合同；二、东舟行品牌管理顾问（北京）有限公司于本判决生效后十五日内向北京虹杰申都餐饮管理有限责任公司退还租金和押金3240569元；三、东舟行品牌管理顾问（北京）有限公司于本判决生效后十五日内向北京虹杰申都餐饮管理有限责任公司支付违约金2770569元；四、驳回闻捷、北京虹杰申都餐饮管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81024元（闻捷已预交40512元），由东舟行品牌管理顾问（北京）有限公司负担49251元，于本判决生效后七日内交纳；由闻捷负担31773元，已交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  彭思舟人民陪审员  冀国红人民陪审员  刘良喜二〇一九年六月二十六日书 记 员  常 远