湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终1679号上诉人（原审被告）：万志芳，男，汉族，1975年8月26日生，住湖北省武汉市硚口区，委托诉讼代理人：万艳，女，1958年6月28日出生，汉族，户籍所在地武汉市江岸区，被上诉人（原审原告）：武汉市时代天宇物业发展有限公司，住所地：武汉市硚口区沿河大道**附****。法定代表人：程志勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈北川，该公司员工。上诉人万志芳因与被上诉人武汉市时代天宇物业发展有限公司（以下简称天宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初4918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万志芳上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回天宇物业公司的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由天宇物业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，涉案房屋自2017年4月25日才符合交付使用条件，一审法院认定从房屋实际交付之日起开始计算错误。二、一审法院适用法律错误，依据相关物业管理条例、涉案合同约定，涉案房屋2017年5月1日之前的物业费应由建设单位承担。三、根据本案物业服务质量，物业费应按50%标准交纳。本案庭审过程中，万志芳补充理由如下：天宇物业公司与开发商签订的前期物业服务合同，期限为2013年5月1日至2015年4月30日，该期间结束后，双方物业合同已经解除。天宇物业公司辩称：公司具有物业管理资质，已经签订物业服务合同，均是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。其公司对小区进行物业服务，上诉人已经实际获取物业服务，应该交纳物业费。房屋是否符合交付条件，与本案不是同一法律关系，不属于本案审理范围。请求驳回上诉，维持原判。天宇物业公司向一审法院起诉请求：1、判令万志芳支付物业管理费12,148元及滞纳金7,028元，共计19,176元。（滞纳金暂计至2018年5月31日实际计算至万志芳付清之日止）；2、判令万志芳承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：万志芳系武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇盛世滨江一期5幢3102号房屋的业主，2014年10月31日，万志芳接收了该房屋，后与天宇物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。该协议约定：“前期物业管理是指：开发建设单位通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照前期物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动；所购的房屋面积为97.09平方米，物业服务费收费标准为3.2元/㎡/月；缴费方式为先交纳后服务，每十二个月交纳一次，入住时首次交纳十二个月物业服务费，当期物业服务费于前次物业服务时间届满前三十日内交纳”。协议签订后，天宇物业公司提供了物业服务，万志芳交纳至2015年10月31日期间的物业费，之后就不再缴纳物业服务费，天宇物业公司经催要无果后向法院提起诉讼。另查明，涉案小区的其他业主与案外人武汉市时代天宇置业有限公司因房屋买卖合同纠纷案件，经一审法院及本院确认，该房屋于2017年4月25日才正式交付。2017年8月30日，武汉市不动产登记局出具鄂（2017）武汉市硚口不动产权第0034355号不动产权属证明，证明该房屋建筑面积为103.19平方米，权利人为武汉市时代天宇置业有限公司。一审法院认为，1、天宇物业公司系具有资质的物业管理企业，其与业主签订的《前期物业服务协议》合法、有效，应受到法律保护。天宇物业公司依合同约定对小区房屋及配套的设施、设备进行了相关的维护、养护、管理，对小区区域内的环境卫生和秩序亦进行了一定的维护，万志芳应按合同约定向天宇物业公司交纳物业服务费。万志芳作为业主与天宇物业公司是共存共荣的关系，一方面天宇物业公司作为物业服务公司，在其服务管理过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协商，尽己所能解决实际问题，提升服务水平，彼此消除误会，而不应仅以提起民事诉讼这种单一的方式解决问题；另一方面万志芳与天宇物业公司之间也应相互体谅和支持，不应当一味地以拒交物业服务费作为对抗，否则物业服务公司将难以继续，更无法保障其能提供优质的物业服务管理工作，长此以往，对整个小区的物业服务管理工作亦极为不利。2、关于物业服务费缴纳时间起算点的争议，法院认为虽然在部分业主诉武汉市时代天宇置业有限公司商品房预售合同纠纷案件中，两级法院均认为时代天宇置业公司于2017年4月25日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，诉争房屋此时才符合法定及合同约定的交付时间，万志芳亦以此理由对抗天宇物业公司要求其缴纳物业服务费的诉讼请求，但案外人时代天宇置业公司因延期交房已在另案中承担了相应的违约责任，而本案是天宇物业公司与各业主之间的物业服务关系，该房屋虽未取得竣工验收备案证，但万志芳已于2014年10月31日实际接收该房屋并占有、使用、收益，则为实际的业主，而此时，天宇物业公司亦依约提供了相应的物业服务，故万志芳等业主以房屋未取得竣工验收备案证为由拒交物业费的理由不成立。3、关于房屋面积如何计算的争议，因本案是物业服务合同纠纷，该合同在签订之日约定了诉争房屋的建筑面积，故截至2017年8月30日不动产权属证明下发前，本案的房屋面积应依物业服务合同约定的97.09平方米建筑面积计算。2017年8月30日后的房屋实际面积，因双方关于该房屋不动产权属证明面积的争议尚在另案诉讼中，故在本次诉讼中法院认定以物业服务合同确定的面积计算物业费。待房屋的实际面积最终明确后，双方可另行约定修改物业服务合同。4、关于天宇物业公司的服务是否存在违约和瑕疵履行的争议，法院认为就本案而言，天宇物业公司起诉未交纳物业服务费业主有560余户，达小区住户80%以上，可见大部分业主对小区物业服务的现状不予认可。天宇物业公司在提供服务过程中就卫生环境、小区绿化、小区安保、设施设备的维护四大项的义务，物业服务质量均没有完全达到合同约定，对出现的问题拖延解决存在一定瑕疵，虽不构成根本违约，但应适当减少万志芳应交纳的物业服务费，法院认为按70%交纳较为合适。天宇物业公司诉讼请求部分有理，有理部分法院依法予以支持。另天宇物业公司要求万志芳支付滞纳金的诉讼请求，因天宇物业公司、万志芳是物业服务关系，双方在计算物业费的时间、价格、计算方式等方面均有差异，双方亦多次就此沟通、协商过，造成万志芳少缴纳、不交纳部分物业服务费的情况，并不属于恶意欠费，故天宇物业公司要求万志芳支付逾期付款滞纳金的诉讼请求不适宜，法院依法不予支持。万志芳抗辩部分有理，法院依法予以部分采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、万志芳于判决生效之日起十日内支付武汉市时代天宇物业发展有限公司2015年11月1日至2018年12月31日物业服务费8,264.3元（97.09㎡＊3.2元＊38个月＊70%）。二、驳回武汉市时代天宇物业发展有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取140元，由万志芳负担98元，武汉市时代天宇物业发展有限公司负担42元（此款已由天宇物业公司垫付，万志芳在支付上述款项时一并给付天宇物业公司）。本院二审期间，万志芳向本院如下证据：1、天宇物业公司与天宇置业签订的武汉市前期物业管理服务合同复印件，拟证明合同有效期为2013年5月1日至2015年4月30日，该期间结束后没有续签合同，物业公司要求支付物业费没有依据；2、天宇物业公司与天宇置业企业信息服务报告复印件，拟证明两公司是同一主体。天宇物业公司认为两组证据均为复印件；对第1组证据的真实性、关联性、证明目的均有异议；对第2组证据的真实性无异议，但是对关联性、证明目的有异议。对于以上第1组证据，本院认为万志芳未向本院提供原件予以核对，天宇物业公司亦不予认可，故本院不予采信；对于以上第2组证据，本院认为无法达到其证明目的。天宇物业公司未向本院提供新证据。万志芳对一审查明的事实有如下异议：前期物业服务合同不是业主的真实意思表示，很多没有业主本人签名。因万志芳已在涉案前期物业服务合同签名，可以认定系其真实意思表示，故本院对该异议不予采纳。万志芳对一审查明的其他事实无异议。天宇物业公司对一审查明的事实无异议。对一审查明的事实本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、上诉人交纳物业服务费的时间起点如何确定；二、一审法院确定按照70%的标准交纳物业服务费是否适当。一、关于上诉人交纳物业服务费的时间起点问题。首先，从《前期物业管理服务协议》的约定来看，该协议约定的物业服务费交纳时间为从通知交房截止日之次日或符合业主与建设单位签署的商品房买卖合同中约定的交付使用条件之日起开始计算。上述约定表明，双方约定的物业服务费交纳时间起点为实际交付房屋之日或者达到符合商品房买卖合同约定的交付使用条件之日两种计算方式。本案中，上诉人收到天宇物业公司交房通知后，实际接收了该房屋，并交纳了相应的物业服务费，说明双方在协议履行中选择了以实际交付房屋之日作为计算交纳物业服务费的时间起算点，在没有充分证据证明上述约定违反法律行政法规的禁止性规定的情况下，应当认定上述约定系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。天宇物业公司主张以实际交房之日起计算物业服务费，符合双方当事人的约定。其次，本案系上诉人与天宇物业公司之间的物业服务合同纠纷，应以物业服务合同法律关系作为确定双方当事人权利义务的基础。虽然另案裁判文书认定武汉市时代天宇置业有限公司于2017年4月25日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，诉争房屋此时才符合法定及合同约定的交付时间；但上诉人从实际接收房屋之日即已实际取得了房屋的使用利益，接受了天宇物业公司提供的物业服务，也自行交纳了一定期限的物业服务费。相对于武汉市时代天宇置业有限公司而言，其延期取得竣工验收备案证明文件对上诉人构成了违约；相对于天宇物业公司而言，本案所涉房屋延期取得竣工验收备案证明文件，并非天宇物业公司的过错与责任，二者系不同的法律关系。因此，天宇物业公司向上诉人提供了物业服务，上诉人实际接受了该物业服务，上诉人应当按约定向天宇物业公司支付相应的物业服务费，亦符合权利义务相对等的基本原则。至于上诉人根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条的规定主张达到法定交付条件之前的物业服务费应由建设单位承担的问题，由于《湖北省物业服务和管理条例》于2016年10月1日起施行，对此之前的行为，《湖北省物业服务和管理条例》不具有溯及力。而《湖北省物业服务和管理条例》生效后，上诉人与被上诉人并未就双方之前签订的物业服务协议进行协议变更或解除，双方所签订的物业服务协议意思表示真实，是当事人对自己权利的处分，符合当事人意思自治原则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条并非效力性强制性规定，不能导致合同的相关条款无效。因此，上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。综上，一审法院认定应以上诉人实际接收房屋之日起计算物业服务费并无不当；上诉人主张本案应以2017年5月1日作为物业服务费计算起点的上诉请求，依据不足，本院不予支持。二、关于一审法院确定按70%的标准交纳物业服务费是否适当的问题。一审法院根据本案实际情况，针对天宇物业公司在卫生环境、小区绿化、小区安保、设施设备的维护方面存在的物业服务质量问题，酌情减少上诉人应当交纳的物业服务费，按照70%的标准确定上诉人交纳物业服务费的标准具有相应的事实依据，且未超出合理的自由裁量范围，并无不当，本院予以维持。上诉人主张应按50%的标准交纳物业服务费的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由上诉人万志芳负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  白 瑞审判员  周 晨二〇一九年六月十二日书记员  范义伟