江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初3760号 原告：苏州市虎丘区山景玉园业主委员会。 法定代表人：王建国，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：朱虹，该业主委员会副主任。 委托诉讼代理人：王正东，江苏平和成律师事务所律师。 被告：苏州融鼎置业有限公司。 法定代表人：张强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢锟，该公司员工。 委托诉讼代理人：何亚兵，该公司员工。 原告苏州市虎丘区山景玉园业主委员会（以下简称山景玉园业委会）与被告苏州融鼎置业有限公司（以下简称融鼎公司）车位纠纷一案，本院于2018年7月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员游进国独任审理。因案情复杂，本案后转为适用普通程序，并依法组成合议庭审理，由审判员朱海兰担任审判长，审判员游进国和人民陪审员朱革参加评议，于2018年8月29日公开开庭审理了本案，原告山景玉园业委会的委托诉讼代理人朱虹和王正东、被告融鼎公司的委托诉讼代理人谢锟和何亚兵到庭参加诉讼。2019年2月21日，本案再次公开开庭进行了审理，原告山景玉园业委会的委托诉讼代理人朱虹和王正东、被告融鼎公司的委托诉讼代理人何亚兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山景玉园业委员向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止山景玉园（推广名：XX御园）车位销售、出租处分行为。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告所在小区业主与被告签订了《苏州市商品房买卖合同》，约定业主向被告购买山景玉园商品房。合同第三十条、合同附件七及《苏州市前期物业管理服务协议》第三条第（四）款、第（十三）款同时约定，山景玉园的736个车位属于配套设施和配套工程，属于山景玉园小区共用设施设备，属于山景玉园小区全体业主共有。被告现已将房屋全部交付业主。2017年7月23日，被告不顾山景玉园小区的车位属于全体业主共有的事实，对外发布通知开始销售车位，严重侵害了山景玉园小区全体业主的权利。为此，山景玉园小区某一业主曾以自己的名义就本诉状所涉（纠纷）诉至贵院，贵院以诉讼主体不适格为由驳回了该业主的起诉。目前，山景玉园小区已经成立业主委员会，故为维护小区全体业主的合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。 被告融鼎公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。首先，被告认为原告不具备(诉讼）主体资格，业委会代表全体业主起诉，必须符合如下条件：第一，业委会的成立必须符合法定的程序，（经过）物业所在政府行政部门的备案；第二，必须经过业主大会或者全体业主的授权。依据《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十五条，以及苏州市的相关规定，业主大会的决议需经过专有部分占建筑物总面积1/2以上、占总人数1/2以上的业主同意。原告需就上述两部分进行举证。其次，按照《物权法》第七十三条、第七十四条，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，车位的归属应由当事人通过出售、附赠和出租的方式约定，车位并不当然的为业主共有，本案诉争小区的商品房买卖合同约定了车位归出卖人所有，故本案所涉小区地下车位归属于被告，被告有权对其进行转让、租赁等处分行为。第三，本小区的车位作为公用配套设施并没有计入房屋公摊面积，也没有计入销售价格。原告在诉状中混淆了共用和共有两个概念。被告认为共用只是共同使用，并不代表小区业主共有。请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理本院认定事实如下：被告系山景玉园小区开发商，其和该小区业主签订的商品房买卖合同存在两种不同的版本。 第一版的买卖合同载明了如下内容：第二条中约定：本建筑区划的配套设施在本合同补充条款或附件中约定，未作约定的，房屋所在地的规划行政部门批准的图纸为准，其中：（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；（3）建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有；（4）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；（5）人防工程等根据相关法律法规等处理。合同第二十三条中约定：出卖人已于2015年8月14日采用招投标方式选聘XXXX物业管理有限公司，对本房屋所在地的物业管理区域进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理委托合同》，在本物业管理区域业主大会、业主代表大会或物业管理委员会成立前，由出卖人选聘的物业服务企业负责前期物业管理工作。第三十条中约定：1、买受人购买的商品房，出卖人承诺除符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》第六条相关规定外，其他与该商品房正常使用直接关联的下列配套设施和配套工程，将按以下日期达到使用条件：（6）共用停车库2017年6月30日……。合同补充条款第一条第5款约定：“建筑区划内，未计入买受人商品房共用部位分摊建筑面积，且又不属于法定必须移交给业主、物业管理单位和社区机构的建筑物（构筑物）、配套设施及具有独立使用功能的空间或区域，其归出卖人所有”；该条第6款约定：“必须移交给业主、物业管理单位的配套设施，属于业主共有，出卖人应在整个小区全部交付使用时移交给物业管理公司，并由物业管理公司经营和使用，维修、维护费用由业主共同承担”。合同附件二中载明了商品房平面图、层高及面积构成的约定，而关于阁楼、跃（夹）层、地下室、半地下室、自行车库及汽车库等的描述均为空白。合同附件五临时管理规约第七条规定的使用物业禁止行为第9项载明：“擅自占用或损坏公共楼梯、通道、走廊、屋面、平台、停车（场）库、自行车库等公用设施及场地；停车（场）库、自行车库不按规划性质挪作他用”。合同附件七装修及设施设备标准载明：一、共用设施与设备：1、交通设施：地面车位6个，地下车位730个……。 第二版的合同只有七份，和前述第一版的合同关于通用条款的约定内容基本一致，差别主要体现在附件二和附件七。第二版的合同附件二中将第一版合同附件二中的自行车库和汽车库合并表述为车库，但相关数据仍均为空白。第二版的合同附件七中将车位不再在“共用设施与设备”条款中进行描述，而是单独设立“车位”条款进行描述。 另查明，被告和业主签订购房合同的同时，亦同时签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，协议第三条第（四）项约定：“开发建设的工程项目应达到国家标准，并通过政府职能部门的验收，取得验收合格证书，并按规定向物业服务企业（业主委员会）移交配套公共建筑、共用设备、设施；按有关规定及时提供物业管理用房、物业维修专项资金、工程竣工图纸和设备资料等”。协议第三条第（十三）项约定：“属于全体业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施在业主委员会成立之前由乙方（乙方即购房人，原、被告庭审中一致确认该处系笔误，应为物业公司）经营管理。业主大会成立前所得收益（收入扣除招商代理费、策划宣传费、现场维护费用及税金等）的百分之七十纳入项目的维修资金，其余部分用于补贴物业服务费”。 庭审中，原告陈述上述《苏州市前期物业管理服务协议》第三条第（十三）项载明的“属于全体业主共有的”的定语只应修饰到物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备是没有定语的。 再查明，涉案小区的地下停车位由被告依据规划审批建造，包括防空地下室（5793.87平方米）和集中地下车库（9167.87平方米）。地下停车位的面积未计入房屋公摊面积中，相关建造成本也未计入房屋销售价格中。 2017年7月27日，9167.87平方米的集中地下车库由苏州市国土资源局登记至被告名下。 又查明，被告于2017年7月24日至7月27日期间启动了地下车位认筹活动，着手准备将地下停车位（不包括人防车位）向涉案小区业主进行销售。2017年8月1日，苏州国家高新技术产业开发区住房和建设局向被告出具《关于山景玉园地下车位租售的指导意见》，载明：“为平稳推进山景玉园地下车位租售事宜，根据《江苏省物业管理条例》，对你司作出如下指导意见：一、山景玉园地下停车位应按《江苏省物业管理条例》第六十二条的规定，充分考虑小区规划车位配置比例，首先满足本小区业主的停车需要。二、首次购买车位（使用权转让）的业主，每户只能购买（使用权转让）一个。三、立即启动人防车位出租手续，优先满足未购车位业主的需求。四、首次出售及出租车位后，剩余车位按《物权法》、《江苏省物业管理条例》等法律法规的规定处置。以上指导意见请你司遵照执行。”后被告对非人防地下停车位进行了销售和出租。 又查明，原告山景玉园业委会系经过选举产生，于2018年7月18日在主管部门进行了备案。本届业委会系第一届，任期三年。 诉讼中，原告陈述：1、本案中我方诉请的是要求被告停止对地下非人防车位的处分行为。2、没有证据证明被告在销售涉案房屋时进行过诸如买房包含车位或者买房送车位等类似的宣传。3、我方无法举证证明涉案的地下非人防车位计入了公摊面积以及相关开发成本计入了房屋价格之中的事实。4、我方主张相关车位属于业主共有的合同依据为买卖合同的第二条、第三十条，以及补充协议的附件七，具体是第三十条约定的确认共用停车库是配套设施，而合同附件七中在“共用设施与设备”项下确认了相关车位的数量。根据法律规定及双方的约定，既然被告确认涉案车位为共用设施设备，就应当移交给业委会，被告是没有任何处分权的。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定了共用设施属于全体业主。5、被告系在销售房屋时，将车位赠与给了全体业主，因为没有额外的收费；被告系通过协议的形式确认涉案的车位为共用设施设备，变相达到了赠与的法律效果。 诉讼中，被告陈述：1、涉案小区的房屋基本出售完毕，业主已经支付了相应的对价，基本没有拖欠购房款；2、我方在销售涉案小区房屋时没有进行过诸如买房包含车位或者买房送车位类似的宣传，而是明确告知业主车位将来是要销售的；3、涉案讼争的车位现仅剩七十个，其余的都出售或者出租给业主了，剩余的车位是为未购买或者租赁车位的业主预留的。 庭审中，原、被告一致确认：1、涉案的山景玉园小区车位一共是736个，其中6个地上车位，730个地下车位，730个地下车位中有262个系人防车位，其余468个系非人防车位。2、涉案小区出售的房屋产权已经登记至业主名下。 以上事实，有商品房买卖合同、临时管理规约、《苏州市前期物业管理服务协议》、车位预约通知函及转让车位的情况说明、照片、商品房销售价格备案表、不动产测绘成果报告、《关于山景玉园地下车位租售的指导意见》、不动产单元首次登记信息表、规划图和竣工图、成立业委会的相关材料，以及本院庭审笔录等证据予以证实。 本案争议焦点为：一、原告是否具有提起本案诉讼的主体资格；二、涉案小区地下非人防车位是否由被告赠与给了业主。 关于争议焦点一，本院认为，原告系经过选举产生的业主委员会，且在主管部门进行了备案，在无相反证据证明原告系经由违法程序所产生的情况下，理应认定原告的合法地位。根据《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》[苏高法审委（2009）36号]第十四条的规定，为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格，原告系为维护全体业主的利益而提起的本案诉讼，故本院依法支持原告具有相应的诉讼主体资格。 关于争议焦点二，原告认定涉案非人防地下车位归属于全体业主的基本逻辑是：被告和业主以签订协议的方式将非人防地下车位约定为共用设施，而根据《物权法》第七十三条的规定，共用设施均应属于业主共有，故讼争的车位属于全体业主。对此本院认为：第一，商品房买卖合同第三十条虽将共用停车库规定在配套设施项下，且第一版的商品房买卖合同的附件七中也将讼争车位约定在“共用设施与设备”项下，但无法就此简单推定车位必然归属于业主。根据《物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；而该法第七十四条同时规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据上述两条规定可知，《物权法》虽然概括性地将建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，规定属于业主共有，但同时在第七十四条中就车位、车库的归属规定了可以通过出售、附赠等方式进行约定，这就明确表明了第七十四条规定的车位、车库并不属于第七十三条中规定的当然归属于业主的公用设施范围，故依照《物权法》的规定，公用设施也不必然归属于业主，更何况第一版商品房买卖合同的附件七中也只是将讼争车位规定在“共用设施与设备”项下，而“共用设施”和《物权法》规定的“公用设施”亦非完全一致，故依照商品房买卖合同中的上述约定无法推导出讼争车位属于全体业主的结论。第二，根据商品房买卖合同补充条款第一条第5款约定：“建筑区划内，未计入买受人商品房共用部位分摊建筑面积，且又不属于法定必须移交给业主、物业管理单位和社区机构的建筑物（构筑物）、配套设施及具有独立使用功能的空间或区域，其归出卖人所有”，根据庭审查明的事实可知，没有证据证明涉案的非人防地下车位计入了买受人商品房共用部位分摊建筑面积，也不属于法定必须移交给业主的配套设施，故根据该条的约定，非人防地下车位应归属于被告。第三，对于《苏州市前期物业管理服务协议》第三条第（十三）项的约定，其本身是为了确定物业管理服务方面的权利和义务而设，原告援用此条款作为其主张物权的依据本就有失偏颇，但即使能够作为确定原、被告之间物权流转范围的依据，从文义方面理解，该条款中所载明的“属于全体业主共有的”定语也应修饰至“物业共用部位、共用设施设备”，如此才符合一般的行文习惯，也才能与上下文相连贯，故据此条款不能得出“物业共用部位、共用设施设备”均归属于业主的结论。第四，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，本案中原告称被告将讼争车位以赠与的方式给了全体业主，虽然原告所称的赠与行为与房屋买卖行为存在牵连，但如果认定赠与行为的存在仍然需要被告作出明确的意思表示。通过庭审查明的事实及原告的陈述可以看出，原告系通过商品房买卖合同各个条款的约定，乃至借助于前期物业管理服务协议的相关条款之间的牵连推导出双方已经将讼争车位约定为共用设施，并根据《物权法》第七十三条的规定得出了被告赠与讼争车位的结果，但如此推导出来的结论实难认定系被告的真实意思表示。从生活经验来看，买房送车位必定会成为开发商销售房屋的一大卖点，被告如有此意，在销售房屋时大肆宣传方为合理，但原告未能提交任何证据证明被告有此方面的宣传，在此意义上，即使原告的逻辑推理成立，也断难认定是被告的真实意思表示。综上所述，本院对原告所称的讼争车位已由被告赠与给业主的事实碍难认定。讼争车位初始登记在被告名下，被告作为所有权人有权依法进行处分，原告要求被告停止处分行为的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十五条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告苏州市虎丘区山景玉园业主委员会的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告苏州市虎丘区山景玉园业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10-5553010********）预交上诉案件受理费。 审 判 长  朱海兰 审 判 员  游进国 人民陪审员  朱 革 二〇一九年六月二十一日 书 记 员  施 岚