重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初1885号原告：重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路**重庆投资大厦**，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，总经理。委托诉讼代理人：况怡，女，1983年2月19日出生，汉族，公司员工,住重庆市江**。被告：张久玲，男，1983年11月27日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公司）与被告张久玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日受理后，依法由审判员汤华巍适用简易程序独任审判，因被告张久玲下落不明，不宜适用简易程序进行审理，故依法由汤华巍担任审判长，与人民陪审员谢光碧、喻启平组成合议庭，适用普通程序于2019年6月10日公开开庭审理。原告城投公司委托诉讼代理人况怡到庭参加诉讼，被告张久玲经公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2015年2月3日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》；2、判令被告按照658.75元/月的标准，从2017年10月1日起至2018年3月31日止向原告支付租金3952.5元；3、判令被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金从2017年10月01日起，每日按应付租金的万分之五计算违约金，至付清时止。暂计算至2018年3月31日，违约金167.33元；4、判令被告向原告支付代缴的水电气费等能源费116元，以及将租赁房屋恢复原状所产生的各项费用2416.7元；5、本案的诉讼费用由上述被告承担。事实与理由：原被告双方于2015年2月3日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定由原告将位于重庆市巴南区云篆山水云篆山水XX路XX号XX幢XX号房屋出租给被告居住使用，双方对租期、租金和违约责任等进行了约定，合同签订当日，原告将租赁房屋交付被告使用，被告按约以三个月的租金标准一次性交纳了履约保证金1976.4元。但被告从2017年10月1日起至今一直拖欠租金，原告虽多次催缴被告及时缴纳租金，但被告仍未缴纳拖欠租金。后被告单方搬出租赁房屋，并未告知原告，亦未交还钥匙和将房屋恢复原状，现原告认为被告已构成根本违约，故起诉至法院。被告张久玲未作答辩，亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：１、原告城投公租房公司举示的合同编号为2015YZSS05593《重庆市公共租赁住房租赁合同》、房屋及设施设备交割清单；２、原告城投公租房公司举示的房屋租金催缴通知单、张贴照片；3、原告城投公租房公司举示的解除租赁合同通知书、张贴照片及EMS快递单；4、原告城投公租房公司举示的房屋恢复费用明细表及水、电、气费票据。上述书证经本院审查，对真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：重庆市巴南区云篆山水云锦路XX号公共租赁用房产权人为原告城投公司，重庆市房屋管理局云篆山水房屋管理中心（以下简称云篆山水房管中心）负责对该片区公共租赁用房的管理。2015年2月3日，原告城投公司与被告张久玲签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，双方约定原告将位于重庆市巴南区云篆山水云篆山水XX路XX号XX幢XX号公共租赁住房出租给被告张久玲居住使用，租赁期限从2015年2月3日起至2020年2月2日止，租金为每月658.75元，被告需在每月20日前缴纳当月租金；被告还需在合同签订当日支付原告1976.4元作为履约保证金，如合同期满或终止，履约保证金在抵扣租金、违约金和赔偿金后，剩余部分无息返还；如被告拖欠租金累计6个月以上，原告有权书面通知其解除合同，收回房屋；被告应在合同解除或终止之日搬出公租房内自有物品，并在结清租金、物管费、保证金、水、电、气、通讯、违约金、赔偿金等费用后，将住房附属设施设备和相关物品按原状返还原告；如被告不再符合租住条件，又拒不腾退住房的，原告有权按照承租房屋租金的两倍计收租金；如被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。合同签订当日，原告城投公司按约向被告张久玲交付了租赁房屋，被告张久玲按约交纳了履约保证金1976.4元。因被告张久玲自2017年10月1日起未支付租金，云篆山水房管中心于2018年2月26日向被告张久玲发出了房屋租金催缴通知单,告知被告张久玲自2017年10月起至今连续欠租5个月，请尽快到房管中心缴纳房租。后被告张久玲未按通知缴纳欠付租金，云篆山水房管中心于2018年3月21日向被告张久玲发出了关于解除《重庆市公共租赁住房租赁合同》的通知,告知被告张久玲自2017年10月起至2018年3月连续欠租6个月，已经构成违约，原告现解除与被告签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》。后被告搬出租赁房屋，原告收回了案涉房屋，原告为了恢复租赁房屋的住房功能，更换了防盗门锁及门把手、更换信箱钥匙、室内清洁、拆家具及搬运费、补电、电、气费等合计花费2532.7元。因原告城投公司多次要求被告张久玲支付欠付的租金、恢复住房功能费用等未果，遂于2019年1月23日诉至本院。本院认为，原、被告于2015年2月3日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，原告按约履行了向被告交付租赁房屋的义务，但被告张久玲自2017年10月1日起未按约支付租金，被告张久玲的行为已构成违约。经本院审查，首先，被告张久玲从2017年10月起至2018年3月连续欠付租金,原、被告双方签订的房屋租赁合同中约定拖欠租金累计6个月以上，出租方有权书面通知承租人解除合同并收回房屋，故原告城投公司诉请解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以主张。原告于2018年3月21日向被告发出解除合同通知，通知现与其解除合同，被告张久玲既未支付租金，亦未提出异议，应当认定租赁合同已经于2018年3月21日解除。其次，合同解除后，被告仍应承担支付合同解除前尚欠租金的义务以及造成损失的赔偿责任。根据合同约定，被告张久玲应承担其欠付租金之日即2017年10月1日起至合同解除之日即2018年3月21日止欠付的租金，即按照约定的租金658.75元/月的标准计算，不足月的承租时间内按照实际天数计收租金（日租金按照月租金除以30天计算），故被告应支付租金为3754.88元，对原告要求被告支付欠付的租金超过3754.88元部分的诉讼请求，本院不予以支持；合同解除后，因被告未将租赁房屋恢复原状交还原告，原告为恢复租赁房屋住房功能费用2416.7元以及代缴水、电、气费等能源费116元，合计2532.7元，系被告未腾房实际造成的损失，被告应当予以赔偿，故对原告要求被告支付恢复住房使用功能费用以及代缴水、电、气费等能源费2532.7元的诉讼请求，本院予以主张。第三，被告逾期支付租金的行为已构成违约，被告应按合同约定向原告支付违约金。本院认为，原、被告签订的租赁合同中“如被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金”的约定，符合法律规定，本院予以主张。第四，因被告在签订合同时已经向原告支付了1976.4元的履约保证金，按照合同约定可用于抵扣租金、赔偿金以及相关费用，故而在抵扣租金、恢复房屋原状费用、能源费，被告实际应支付原告4311.18元（3754.88+116+2416.7-1976.4）。被告张久玲经本院送达传票传唤，未到庭参加诉讼，应当承担拒不到庭参加诉讼的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告张久玲于2015年2月3日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》已于2018年3月21日解除；二、被告张久玲于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司2017年10月1日起至2018年3月21日止欠付的租金、恢复房屋原状费用、能源费，合计6287.58元（扣除被告张久玲已经支付的履约保证金1976.4元，实际应付4311.18元）；三、被告张久玲按每天0.05%的标准支付原告重庆市城投公租房建设有限公司分别以2017年10月1日至2018年3月21日期间每月欠付租金658.75元为基数计算的自当月21日至付清之日并相加的违约金；四、驳回原告重庆市城投公租房建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张久玲负担（此款原告城投公租房公司已经垫付，被告张久玲在本判决生效后十日内支付原告城投公租房公司25元，本院预收的诉讼费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  汤华巍人民陪审员  谢光碧人民陪审员  喻启平法官 助理  付良坤二〇一九年六月十四日书 记 员  邓媛媛