江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0191民初521号原告（反诉被告）：南昌中兴发展有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术开发区艾溪湖北路**（**厂房），统一社会信用代码：91360106778844992Y。法定代表人：宋建文，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐谦，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：马琳，江西豫章律师事务所律师。被告（反诉原告）：王志臣，男，1989年10月8日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：熊珍，上海市锦天成（南昌）律师事务所律师。原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司(以下简称中兴公司)与被告（反诉原告）王志臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中兴公司委托诉讼代理人徐谦、马琳，被告（反诉原告）王志臣及其委托诉讼代理人熊珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中兴公司向本院提出诉讼请求：1.解除中兴公司与王志臣签订的商铺租赁合同；2.判令王志臣支付所欠租金668682元及按日千分之五支付逾期付款违约金；3.判令王志臣于判决生效后10日内腾空承租房屋；4.诉讼费由王志臣承担。事实和理由：2015年5月1日，中兴公司与王志臣签订中兴和园商铺租赁合同一份。合同约定，中兴公司将中兴和园商铺24号商铺出租给王志臣，租期自2015年5月1日至2019年4月30日止，月租金19105.20元。租金每3个月支付一次，若逾期未付，中兴公司有权按逾期租金的日5‰收取违约金。合同签订后，王志臣自2015年10月1日起至今未缴租金。被告（反诉原告）王志臣辩称，王志臣不同意解除租赁合同，不同意腾退房屋,其也分两次向中兴公司支付租金计229262.40元。逾期付款违约金的约定过高，请求法院予以调整。2018年4月30日，南昌高新技术产业开发区城市管理行政执法大队（以下简称高新城管大队）拆除了部分租赁商铺面积，王志臣及其父王宜建被行政拘留十日，是中兴公司未出面处理导致的处罚。王志臣之所以未缴纳租金是因为租赁房屋存在质量问题，房屋漏水严重等，王志臣多次要求中兴公司维修，中兴公司不予理会。王志臣已多次向中兴公司缴纳租金，但中兴公司不予收取，不是王志臣恶意违约，中兴公司应退还王志臣的保证金。被告（反诉原告）王志臣向本院提出反诉请求：1.要求中兴公司退还租赁保证金20000元；2.要求中兴公司赔偿维修损失129340元；3.反诉费由中兴公司承担。事实和理由：在租赁合同中，王志臣向中兴公司支付了租赁保证金20000元；因租赁商铺的改造维修，王志臣多次要求中兴公司维修，中兴公司一直不予理会，王志臣请人维修、更换压缩机及电路板等，花费129340元。原告（反诉被告）中兴公司针对反诉辩称，王志臣拒绝支付租金，依租赁合同约定，该租赁保证金不予退还。中兴公司租赁给王志臣的商铺质量良好，王志臣在未通知中兴公司的情况下，自行维修产生的费用与中兴公司无关，应自行承担。该费用是否实际发生及支付，证据不足，王志臣的损失反诉请求超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2015年5月1日，中兴公司与王志臣签订中兴和园商铺租赁合同一份。合同约定，中兴公司（甲方）将其位于南昌市高新技术开发区艾溪湖北路668号的中兴和园商铺24号商铺出租给王志臣（乙方）合法商业经营；租赁期限3年，自2015年5月1日起至2019年4月30日止；商铺建筑面积707.6平方米，最终以政府相关部门实测面积（含公摊）为准；商铺租金27元/平方米/月，月租金19105.20元；租金每3个月支付一次，乙方在支付期首月5日前支付，若逾期未付，甲方有权按逾期租金的每日5‰向乙方收取违约金；乙方在签订本合同时，应向甲方支付了租赁保证金20000元，租赁期满后，若乙方无违约情形，甲方将该保证金无息返还给乙方；免租期为2015年5月1日至2015年6月30日，从2015年7月1日起算租金；商铺的使用、装修、维修和保养，乙方应合理使用该商铺及其附属设施，不得破坏内墙及商铺设施，不得改变外墙面结构，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或支付维修产生的费用。如违反，甲方有权收回店面。乙方装修该商铺，应严格遵守甲方关于商铺装修的规定要求，并接受南昌市商铺装修相关管理部门和物业管理公司的监管，不得擅自改变商铺结构和固定水电及其他设施。如确需改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备时，应事先将设计规模、范围、工艺、用料等方案报给物业管理公司，经物业管理公司书面同意后方可施工。该商铺在规定质保期内原有设备设施的维修保养以及水、电、通讯等固定设施铺外部分的维修管理由甲方负责。合同期满后，乙方如有继续租赁该商铺的意向，应于合同期满前2个月向甲方书面提出续租申请，经双方协商后，可签订续租合同。在同等租赁条件下，乙方享有优先续租权。该合同还约定了其他事项。承租期间，王志臣将租赁商铺经营中兴购物超市。自2015年10月1日始，王志臣以中兴公司未维修商铺漏水而拖欠租金未付。2018年3月14日，中兴公司委托中兴物业管理有限公司向王志臣发出了催缴租金通知书。诉讼中，王志臣于2019年4月3日、2019年5月27日分两次向中兴公司支付2015年10月1日至2017年3月31日的房屋租金229262.40元、114631.20元。另查明，2018年4月28日，王志臣及其父王宜建阻碍高新城管大队对中兴购物超市逾期未整改的违章建筑进行拆除。2018年4月29日，南昌市公安局高新技术开发区分局对王志臣、王宜建作出行政拘留十日的处罚。上述事实，有当事人举证及当事人陈述在案佐证。中兴公司向本院提交证据如下：原、被告的身份信息，租赁商铺的不动产权属证书、商铺租赁合同、缴费通知单、商铺照片。王志臣向本院提交证据如下：租金支付凭证、商铺照片、视频资料、行政处罚决定书。本院认为，中兴公司与王志臣签订的中兴和园商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认合法有效。租赁期间，承租人应按约支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。案涉商铺租赁合同约定的租赁期间已于诉讼期间的2019年4月30日届满，故中兴公司起诉要求解除商铺租赁合同及要求王志臣腾空承租房屋，本院予以准许。考虑到王志臣经营超市，应给予商铺腾空的合理期限。在本案判决前，王志臣仅支付了中兴公司计至2017年3月31日的商铺租金。王志臣未按约支付租金，中兴公司起诉要求王志臣支付尚欠租金至腾房之日，本院予以支持。对王志臣辩解的2018年南昌高新城管大队拆除了部分租赁商铺面积，诉讼中，中兴公司举证了该商铺施工图，主张其租赁给王志臣商铺的实际面积有760平方米。王志臣对该商铺施工图虽提出异议，但其并未举证商铺被拆除的面积数及拆除后的实际面积数。本案立案前，王志臣支付了计至2015年9月30日房屋租金。诉讼中，王志臣支付了计至2017年3月31日的房屋租金。王志臣虽举证了商铺照片、维修合同、收据等证据，辩解中兴公司未履行租赁物的维修义务，但王志臣并不能就此对抗全部租金的给付义务。王志臣虽举证视频资料辩解其向中兴公司要求过交纳租金，中兴公司未予收取，但其在本案诉讼中也仅缴纳部分了租金。王志臣拖欠中兴公司租金未付，应承担相应违约责任。租赁合同约定逾期租金的违约金按每日5‰计算过高，王志臣可以请求适当减少。中兴公司起诉要求王志臣承担的逾期付款违约金，本院依案情调整为按年利率6%，自2015年10月1日始计算。王志臣交纳中兴公司的租赁保证金，中兴公司应予退还。王志臣反诉要求中兴公司退还租赁保证金20000元，本院予以支持。王志臣反诉要求中兴公司赔偿维修损失129340元，仅举证了商铺照片、维修合同、收据，未提供款项支付等其他证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司与被告（反诉原告）王志臣于2015年5月1日签订的商铺租赁合同；二、被告（反诉原告）王志臣于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司位于南昌市高新技术开发区艾溪湖北路668号的中兴和园商铺24号商铺；三、被告（反诉原告）王志臣于本判决生效后十五日内按月租金19105.20元支付原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司自2017年4月1日始至租赁商铺实际返还之日的房屋租金；四、被告（反诉原告）王志臣于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司逾期支付房屋租金的违约金（以租赁合同约定的每次应付租金数额为基数，自2015年10月1日始，按年利率6%，分别计至租金付清之日）；五、原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）王志臣保证金20000元；六、驳回原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）王志臣其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20533元，减半收取10266.50元，由原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司负担1266.50元，被告（反诉原告）王志臣负担9000元；反诉案件受理费1643元，由原告（反诉被告）南昌中兴发展有限公司负担150元，被告（反诉原告）王志臣负担1493元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  黄文亮二〇一九年六月二十四日书记员  袁 敏