内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终463号上诉人（原审被告）：河北点击电子商务有限公司，住所地邯郸市丛台区光明北大街**（华冶大厦617、619号）。法定代表人：魏俊英，董事长。委托诉讼代理人：张艳梅，内蒙古佑江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兴安盟金福泰房地产开发有限公司，，住所地内蒙古自治区兴安盟科尔沁右翼前旗科尔沁镇法定代表人：未连印，董事长。委托诉讼代理人：刘思哲，内蒙古宇阳律师事务所律师。原审第三人：徐春平，男，1979年1月28日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：徐娜（系徐春平姐姐），女，1979年12月23日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。原审第三人：曲力冬，男，1972年11月3日出生，汉族，个体户，住吉林省白城市。委托诉讼代理人：宋晓慧，内蒙古圣泉律师事务所律师。原审第三人：曲翠霞，女，1968年4月24日出生，汉族，企业职员，住内蒙古自治区。上诉人河北点击电子商务有限公司（以下简称点击公司）因与被上诉人兴安盟金福泰房地产开发有限公司（以下简称金福泰公司）、原审第三人徐春平、曲力冬、曲翠霞房屋买合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院（2018）内2221民初2977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人点击公司的委托诉讼代理人张艳梅、被上诉人金福泰公司的委托诉讼代理人刘思哲、原审第三人徐春平的委托诉讼代理人徐娜、原审第三人曲力冬的委托诉讼代理人宋晓慧、原审第三人曲翠霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。点击公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回金福泰公司的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由金福泰公司承担。事实与理由：一、点击公司与金福泰公司之间合同签订过程。2013年11月16日，金福泰公司向点击公司借款1600万元，金福泰公司的法定代表人未连印为点击公司书写借据两枚，并约定借款利率和借口期限。此款到期后，金福泰公司未能按时还款，后于2017年10月16日经协商，金福泰公司与点击公司签订了《房屋买卖契约》，金福泰公司将坐落于金碧苑商铺A1-2-1至2-4号四套、A2-2-11和12号两套、B1-1-16一套共七套商铺以700万元价格出售给点击公司，并于当日将A2-2-11、A2-2-12和B1-1-16三套商铺在科右前旗房产局备案并由房产局出具带二维码的网签合同，三套商铺办理了备案登记，价款分别为414000元、414000元、1000000元，合计1828000元，并于当日为点击公司出具“通知”自认，收到全部购房款，可以提前进场施工。2017年10月25日，金福泰公司向科右前旗房产局出具“申请”一份，申请为点击公司办理过户手续。二、一审法院判决解除《商品房买卖合同》无事实依据，违反法律规定。（一）点击公司与金福泰公司之间以房顶债的商品房买卖合同合法有效。商品房买卖合同的签订系双方真实意思表示，金福泰公司称未收到点击公司购房款不真实。（二）双方在合同履行过程中尚未出现解除情形。一审法院认为双方签订的承诺书中“承诺方不得私自处理、变卖，金福泰公司转卖时承诺方不得提任何要求，并无条件配合”，系金福泰公司转卖给原审第三人符合了解除的条件是错误的。首先，该约定并不是解除合同的约定，而是因点击公司于2013年借款给金福泰公司，2017年不得不接受金福泰公司以房抵债，为了资金回笼，允许金福泰公司代为出售的意思表示。也就是金福泰公司出售后点击公司配合过户，金福泰公司应提供给点击公司售房价款。其次，根据金福泰公司一审时的陈述，如果金福泰公司不认可从借款到结算，结算时签订房屋买卖合同，那么结合房屋买卖合同和承诺书，应当认定为抵押行为，也就是债权尚未实现时，金福泰公司用房屋买卖合同为债务提供抵押担保。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款合同到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，第二款“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还的借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿”的规定，本案应当按借贷关系审理，而一审法院依房屋买卖合同审理明显与法律相悖。再次，即使按照金福泰公司所述，承诺书系双方约定的解除条款，到一审开庭时，并未出现解除的事由。承诺书标注时间为2017年10月26日，按照字面意思，在此时间之后如果金福泰公司出售房屋，双方解除合同，但事实上金福泰公司在此时间之后一直到一审庭审前并没有出售诉争房屋的行为，故并没有发生解除合同的事由；在一审庭审追加的原审第三人持有房屋买卖合同，均发生在此之前，不符合所谓的约定解除情形。最后，即使按照金福泰公司所述解除合同，一审法院判决亦是错误的。房屋买卖合同约定了双方的权利和义务，一审法院支持了金福泰公司解除的请求，但忽视了金福泰公司的合同权利，也就是对于已付房款应当返还给点击公司，但裁决文书并无此内容。三、一审法院判决点击公司协助金福泰公司办理备案撤销手续，程序违法且无事实及法律依据。首先，网签备案登记是行政机关对商品房的出售登记，是对出售事实的行政确认行为，是否应予撤销应当通过行政诉讼来完成。一审法院在本案民事诉讼中对此作出判决，且无行政机关参加本案诉讼，明显程序违法。其次，《商品房买卖合同》的网签备案，系金福泰公司作为开发商对开发房屋的处置，限制了金福泰公司的再处分权，除非网签合同中约定的事由，做为开发商的金福泰公司无解除权。查阅《商品房买卖合同》的所有条款，均无解除情形发生。再次，《商品房买卖合同》的备案，系对特定房屋的登记行为，涉案房屋已登记至点击公司名下，登记原因可能是买卖，也可能是抵押，无论任何原因，一旦登记就产生了点击公司对房屋的特定权利，具有独立性，与《商品房买卖合同》不再存在任何牵连关系。最后，一审法院认为《商品房买卖合同》解除，故网签备案应予撤销，并无法律依据。《商品房买卖合同》的解除与备案登记的撤销无因果关系，且无法律规定。金福泰公司辩称，不同意点击公司的上诉请求，同意一审判决。1.点击公司与金福泰公司之间从未存在民间借贷法律关系，涉案房屋不存在抵债或抵押行为；2.双方网签了涉案三个房屋的合同，目的是为了履行德隆时代广场1.2亿房地产转让合同，网签在点击公司名下目的在于融资，将涉案房屋网签在点击公司名下，点击公司去办理贷款，点击公司自筹一部分资金，筹集到的资金给德隆时代广场的债权人，和债权人德隆时代广场达成协议，履行完毕后解除一层抵押，点击公司再去办贷款，以此类推，后点击公司没有履行1.2亿的合同，乌兰浩特市法院将德隆时代广场进入执行程序，点击公司以商贸公司名义把房子拍走了，所以合同履行不了，该房子在2013年已经卖给三个第三人了，我们要求点击公司协助撤销网签。原审第三人徐春平述称，徐春平于2011年9月预交购房款27.5万元，签订的是预定合同，2013年4月缴纳了279475.84元剩余款项，并签订了商品房买卖合同，合同和收据在一审时已提交，请求维持一审判决。原审第三人曲力冬述称，不同意点击公司的上述请求，同意一审判决，同意金福泰公司的答辩意见。原审第三人曲翠霞述称，同意一审判决。金福泰公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除金福泰公司与点击公司2017年10月26日签订的《商品房买卖合同》，注销点击公司名下在兴安盟科尔沁右翼前旗房管局备案的科尔沁右翼前旗金碧苑小区商铺A2-2-11（A2-商业-11）、A2-2-12（A2-商业-11）、B1-1-16（B1-商业-16）三套房产的备案、网签手续；2、诉讼费由点击公司承担。一审法院认定事实：金福泰公司与点击公司于2017年10月26日签订《商品房买卖合同》三份，约定金福泰公司将位于科右前旗科尔沁镇金碧苑小区内的商业门市用房A2-2-11（A2-商业-11）、A2-2-12（A2-商业-12）、B1-1-16（B1-商业-16）卖给点击公司，并在科尔沁右翼前旗房产局办理了涉案的三套房产的网签手续。同日，点击公司向原告出具《承诺书》一份，承诺内容为“金福泰房地产公司转至河北点击电子商务有限公司名下的内蒙古科右前旗金碧苑商铺A2-2-11、A2-2-12、B1-1-16,共三套。承诺方不得私自处理、变卖，金福泰公司转卖时承诺方不得提任何要求，并无条件配合。承诺方：河北点击商务有限公司，2017年10月26日”。另查明，涉案三套商业房在金福泰公司与点击公司签订合同之前由金福泰公司已经分别售给曲翠霞、徐春平、曲力冬等人。2010年9月10日将A2-2-11房屋售给曲翠霞，曲翠霞已交房款，现由曲翠霞占有使用。2012年5月将A2-2-12房屋出售给徐春平，徐春平已交付房款并占有使用。2013年1月将B1-1-16房屋卖给曲力冬，曲力冬已交付部份房款，但未实际交付。现该房由物业公司临时占有使用。一审法院认为，金福泰公司与点击公司之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，买卖合同合法有效。合同签订当日，点击公司给金福泰公司出具一份承诺书，承诺书明确写明“承诺方不得私自处理、变卖，金福泰公司转卖时承诺方不得提任何要求，并无条件配合”，该承诺系点击公司真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该承诺合法有效，点击公司应按照承诺履行自己的义务。从该承诺的内容来看，金福泰公司对涉案房屋具有处分权，而点击公司负有“无条件配合”的义务。这份承诺书赋予了金福泰公司解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”由于涉案房屋早在金福泰公司与点击公司双方签订合同之前已经由金福泰公司转卖至第三人，故点击公司应按照其承诺履行自己的义务。点击公司出示了一份《通知》，用以证明购房款已支付给了金福泰公司，庭审阶段点击公司又出示一系列民间借贷的证据，用以证明金福泰公司用该涉案房屋抵顶了部分借款，点击公司的上述辩解具有逻辑矛盾，点击公司也未能提供债权转移的证据以及金福泰公司与点击公司之间的结算凭证，故其辩解理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，根据该规定本案金福泰公司具有请求点击公司协助办理网签备案的撤销手续从而恢复原状的权利，点击公司的辩称理由不能成立。因该案的处理结果与第三人徐春平、曲力冬、曲翠霞具有法律上的利害关系，其有权以无独立请求权的第三人的身份参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款的规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”因本案金福泰公司与点击公司之间系解除合同纠纷，只调整金福泰公司与点击公司之间产生权利义务关系，并不与第三人直接产生权利、义务关系，而第三人提起的诉讼也只与金福泰公司产生权利、义务关系，故本案诉讼标的与第三人提出的诉讼标的不属于同一诉讼标的。综上，第三人不具有独立请求权第三人的资格，其起诉不符合法律规定，一审法院对其驳回起诉。第三人曲翠霞虽未到庭参加诉讼，但经过庭审调查，不宜按撤诉处理，由于其诉求不符合起诉条件，一并驳回起诉,并另行下发裁定书。综上，金福泰公司关于解除合同并要求点击公司协助金福泰公司办理上述三份商品房买卖合同在科尔沁右翼前旗房产管理局的网签备案撤销手续的诉讼请求具有事实根据和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第八十一条、第九十条的规定，判决：一、依法解除金福泰公司与点击公司于2017年10月26日签订的三份《商品房买卖合同》，分别如下：合同编号为2013-9000071，标的物为金碧苑小区A2-2-11；合同编号为2011-0001612，标的物为金碧苑小区A2-2-12；合同编号为2011-0001998，标的物为金碧苑小区B1-1-16。二、点击公司于判决生效后十日内协助金福泰公司办理上述三份商品房买卖合同的网签备案撤销手续。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。点击公司提交了如下证据：1.通知一份，证明点击公司与金福泰公司以房抵债在2015年已达成一致；2.用房协议书一份，证明物业用房是点击公司出租给物业公司的，点击公司基于商品房买卖网签合同实际使用该房屋。金福泰公司对上述证据质证认为：1.对通知有异议，存在虚假制作的可能，金福泰公司与点击公司之间签订1.2亿合同后金福泰公司公章在点击公司手中，存在伪造可能，2015年涉案三份合同并不存在，金福泰公司没有卖过任何房子给点击公司，700万元房款应有转账记录，不能凭一纸同时注明交房款的诉讼，点击公司主张已交房款，又称抵债是自相矛盾；2.对用房协议真实性不认可，但物业公司确实用过该房屋，是经过前旗房产局协调的，该房屋从来不归点击公司所有，点击公司无权处分该房屋，点击公司把该房屋借给他人使用不符合逻辑。第三人徐春平、曲力冬、曲翠霞质证认为：1.对点击公司提交的通知，均同意金福泰公司的质证意见；2.对用房协议与一审质证意见一致。金福泰公司提交了至科右前旗人民法院的一封函一份，证明点击公司与金福泰公司曾约定解除房屋网签，但后来点击公司反悔的事实。点击公司质证认为，对该证据的真实性不予认可，应是点击公司直接发送给法院，不可能发送给金福泰公司，未连印认可借款的事实及以房抵债的事实，该份证据按照金福泰公司的说法起诉后协商内容，依照法律规定协商内容不能作为证据使用。第三人徐春平、曲力冬、曲翠霞对该份证据经质证后均无异议。徐春平提交了热电公司证明一份、供电所结算明细一份、用水业务处理单一份，证明该涉案房屋（位于科右前旗金碧苑小区**门市）由徐春平在2013年至2019年一直占有并使用的事实。点击公司质证认为，对于取暖费收据真实性认可，只认可取暖费是徐春平交的，一直是谁占用使用不清楚。金福泰公司、第三人曲力冬、曲翠霞经质证后无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人有权对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、和处分的权利。”依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定，民事法律行为有效的前提之一是“意思表示真实”。本案中，2017年10月26日点击公司与金福泰公司签订三份《商品房买卖合同》，但点击公司当日又给金福泰公司出具一份承诺书，故双方之间的真实意思表示需根据上述《商品房买卖合同》和承诺书的内容综合判断确定。因点击公司出具承诺书载明“承诺方不得私自处理、变卖，金福泰公司转卖时承诺方不得提任何要求，并无条件配合”。该承诺中上述对点击公司作为买受人取得房屋所有权的实质性限制，使点击公司无权通过签订上述《商品房买卖合同》行使房屋买受人取得房屋所有权后占有、使用、收益和处分房屋等相关权利，不能产生转移房屋所有权的法律效果，故双方签订《商品房买卖合同》的真实意思表示已经不具备买卖合同：“出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款”的最本质特征。因此，本案双方当事人并无商品房买卖的意思表示，其之间签订《商品房买卖合同》，系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”规定，应被确认为无效。无效的合同自始没有法律约束力。金福泰公司起诉请求解除上述《商品房买卖合同》，因上述《商品房买卖合同》被确认为无效而不具备解除的前提和基础，对其该项诉讼请求，本院不予支持。双方虚假意思表示隐藏的民事法律行为所产生的权利义务，可依照有关法律规定另寻途径解决。对于点击公司应否协助金福泰公司办理上述《商品房买卖合同》网签备案撤销手续的问题。因商品房买卖合同的网签备案并不是形成新的房屋买卖关系，也不是行政机关的权属登记，而是为了让房地产交易更加透明化，要求买卖双方在签订商品房买卖合同后到房地产管理部门备案并在网上公布的一种公示，现上述《商品房买卖合同》已经被确认为无效，点击公司应协助金福泰公司撤销上述《商品房买卖合同》的网签备案。综上所述，点击公司的上诉请求不能成立，但一审判决对合同的效力认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院（2018）内2221民初2977号民事判决第二项；二、撤销内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院（2018）内2221民初2977号民事判决第一项；三、驳回兴安盟金福泰房地产开发有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元合计200元，由河北点击电子商务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王晓梅审判员 高铁英审判员 苗世英 二〇一九年六月十二日书记员 李 健