黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1005民初819号原告：姜梅华，女，1982年10月5日出生，朝鲜族，无固定职业，住所地宁安市卧龙朝鲜族乡。委托诉讼代理人：刘兵，黑龙江正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐岩峰，牡丹江市东安区兴隆法律服务所法律工作者。被告：牡丹江美林房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区西十一条路长安街。法定代表人：戴启立，董事长。委托诉讼代理人：綦振东，黑龙江宇通律师事务所律师。原告李东林、姜梅花与被告牡丹江美林房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，李东林向本院申请撤诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序于2019年5月21日公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜梅华向本院提出诉讼请求：1.被告全部履行商品房买卖合同，按约定向产权登记机关报送办理产权登记所需资料，并赔偿原告延迟办理产权登记的损失4600元；2.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为只要求被告赔偿原告延迟办理产权登记的损失4533元（按已交房款的1%计算）。事实和理由：原告于2014年与被告签订了商品房买卖合同，购买了被告开发建设的江城美地小区住宅一处，并按合同约定支付了购房款453282元。该合同约定交付时间是2015年10月10日，同时约定被告应于房屋交付后360日内，向产权登记机关报送办理产权登记所需材料。逾期，买受人退房的，按已付购房款1%赔偿，买受人不退房的，出卖人不承担任何责任。截止原告起诉时，被告仍没有全面履行合同约定，报送相关办理产权登记所需材料。导致至今原告无法取得所购房屋的产权证照。合同中虽约定买受人不退房，出卖人不承担任何责任，但原告认为该约定违反公平原则，为无效条款。被告牡丹江美林房地产开发有限公司（以下简称美林房地产公司）辩称，被告并不是没有及时履行与原告签订的商品房买卖合同，是因为牡丹江市政府对相关的廉租房配套建设政策有所改动，房产登记机关认为被告所报送的办理产权登记手续中廉租房配套建设数量不够，不受理被告的相关报送手续，才导致买房人不能及时办理产权证，这个责任不是被告造成的。原、被告之间签订了由黑龙江省建设厅提供的商品房买卖合同，且该合同在房产登记机关办理了备案登记，合同是合法有效的，合同内容约定不违反法律规定且已经备案，足以说明合同内容是合法的，该合同应该是认定有效。在我国合同法第52条约定了合同无效的几种情形，而本案中的合同情况不符合我国合同法52条规定的情况，不应认定合同条款无效。原告诉称合同约定违反公平原则，根据合同法的规定，显失公平的合同应是可撤销的合同，不是无效合同。可撤销合同应该是在做出民事行为一年内行使撤销权。本案中原、被告签订合同已有四年多，超过了行使撤销权一年的期限，该合同应确认其是有效合同。2019年4月，牡丹江市产权登记机关已经受理了被告关于办理江城美地五区产权登记的所有审批文件，现在该小区能够正常办理产权登记，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在认定的事实中予以确认：2014年8月12日，原告姜梅华及其丈夫李东林与被告美林房地产公司签订了一份商品房买卖合同，该合同中体现原告姜梅华购买了被告美林房地产公司开发建设的江城美地五区3幢3单元xxxxxx号房屋，购房款合计453282元；被告应当在2015年10月10日前将验收合格并符合该合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定中体现“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属的登记需由出卖人提供的资料产权登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失。买受人不退房的，出卖人不承担作任何违约责任。”上述合同已经在房产部门进行了备案。2015年3月23日，被告给原告出具了销售不动产统一发票，该发票上体现的房款数额与上述商品房买卖合同体现的数额一致。被告美林房地产公司称其实际交付房屋的时间应为2015年10月30日。被告认可上述合同中关于产权登记中“买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失。买受人不退房的，出卖人不承担作任何违约责任”是在江城美地五区的所有商品房买卖合同中都有的约定，只是因商品房买卖合同的版本不同，部分约定也略有不同，但“买受人不退房的，出卖人不承担任何违约责任”的约定是一致的，且该条款经过原、被告协商后，由被告填写的，该条款不是格式条款，且即便是格式条款，被告也在该段文字下标注了下划线，故被告已经做到了提示的义务。经本院释明后，被告表示当时原、被告签订合同时，被告确实录像了，但时间太长，录像没有保存下来，故没有证据证实原、被告对上述条款进行了协商。原告对被告的上述陈述不予认可，并表示被告从未向原告提示过上述约定，当时原告去被告处签订合同时，被告已经将合同打印出来了，原告只是在对合同中房屋的位置、购房款数额等基本情况进行了核对后就在合同上签字确认了，没有仔细阅读该合同。2019年4月，包括原告在内的205名购买江城美地五区房屋的买受人在本院进行了立案登记，均要求被告为其办理产权登记和赔偿延迟办理产权登记产生的损失。根据205名买受人提供的商品房买卖合同可知，对于逾期办理产权证照的约定共有两种，除了本案中体现的约定外，还有一种是“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人应当在该房屋交付后360日内，提供产权登记所需资料，报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，按已付房款1%赔偿买受人损失。买受人不退房的，出卖人不承担任何责任。”被告称因牡丹江市政府的原因，造成江城美地五区迟迟未能办理产权登记，经过被告的沟通和上访，在2019年4月份，牡丹江市房产部门已经受理了被告提交的江城美地五区的相关手续，该小区的买受人也可以正常办理产权证照。被告为了证实主张向本院提供了其自行制作的投诉信和申请报告，但是被告未提供证据证实该组证据已经交给相关部门，故本院对该组证据不予采信。原告认可江城美地五区已经能够办理产权证照，并在庭审中撤回相应的诉讼请求。经本院释明后，原告认为商品房买卖合同中“买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失。买受人不退房的，出卖人不承担作任何违约责任”的约定系格式条款，要求按无效向被告主张权利。本院认为，虽然原告姜梅华与被告美林房地产公司之间的商品房买卖关系成立且合法有效，原、被告应当按照合同约定履行各自的权利和义务，但双方签订的商品房买卖合同中关于产权登记的约定效力值得商榷。首先，被告美林房地产公司没有按照约定的时间给原告办理产权证照是事实，被告认可江城美地五区的全部房屋均是在2015年10月30日交付的，那么被告按照约定应当在2016年10月25日前协助买受人办理产权证照，但直至2019年4月份江城美地五区才开始能够办理产权证照，时间超过2年半。被告美林房地产公司的行为已经构成根本性违约，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，牡丹江美林房地产开发有限公司应当承担违约责任。其次，关于合同中对于“买受人不退房的，出卖人不承担作任何违约责任”是否构成格式条款的问题，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定格式条款无效”的规定，虽然被告在上述约定下标注了下划线，但没有证据证明其履行了对原告进行说明该条文的义务，如果上述约定是被告与买受人协商后填写的，那么不可能200多名买受人一同起诉被告，并均表示被告没有与他们进行协商。该约定明显是免除了被告的责任，排除了买受人的主要权利，该条款应当无效。商品房买卖合同虽然在房产部门进行备案，是有效的合同，即便部分条款无效也不影响整个合同的效力。再者，关于延迟办理产权证照是否是被告的原因，根据合同的相对性，商品房买卖合同中的主体就是买受人和被告，被告未提供的证据证实延迟办照是买受人造成的，那么即便是因第三人的原因造成违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告也需向买受人承担违约责任，之后再按法律规定或约定解决与第三人之间的纠纷。最后，关于赔偿的问题，原、被告签订的商品房买卖合同中体现“买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失。买受人不退房的，出卖人不承担作任何违约责任”，虽然没有体现对于不退房的买受人，被告应当如何赔付，但根据被告当时同意买受人退房按已付房价款1%赔偿损失，且该合同中对于逾期办照如何赔偿还有其他的情形，被告仍选择了上述情形，那么可以认定被告当时是同意在发生逾期办理房照的时候，只按已付房价款1%赔偿买受人损失，那么原告要求被告按照已付房价款1%赔偿损失，符合被告当时的意图。即便按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告要求被告按已付房价款1%赔偿损失的数额明显低于上述规定计算后的数额，故本院对原告要求被告给付延迟办理产权登记损失4533元的诉讼请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款,《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百二十一条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项和第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告牡丹江美林房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告姜梅华延迟办理产权登记的损失4533元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告牡丹江美林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 员 魏丹丹二〇一九年六月二十四日法官助理 魏柏松书 记 员 于 淼后附本案涉及的法律条款1.《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定格式条款无效4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。6.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。