浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终3742号 上诉人（原审原告）：廖金丽，男，1976年1月18日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：姜程，浙江人民联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州泓升房地产开发有限公司，住所地：杭州市拱墅区祥符街道银泰城****-65，统一社会信用代码：91330105MA27YE0N93。 法定代表人：蔡风佳，总经理。 委托诉讼代理人：徐未，公司员工。 上诉人廖金丽因与被上诉人杭州泓升房地产开发有限公司（以下简称泓升公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初10280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年1月1日，廖金丽（乙方）与泓升公司（甲方）签订《天銮公寓认购书》，约定廖金丽认购泓升公司开发的杭州市天銮公司12幢1单元1902室，建筑面积120.42平方米，房价优惠后为5657828元。双方约定乙方于签订认购书时向甲方交付定金20万元。在双方签订《浙江省商品房买卖合同》时转为购房款。认购书对房款的支付方式进行了约定，房款支付方式为按揭贷款，于2018年1月15日前交付成交价的26.47%即人民币1497828元，乙方向农业银行贷款机构申请办理按揭贷款，申请贷款金额为3960000元。乙方应于2018年1月15日前支付前述1497828元，携带相关证件至甲方指定地点（项目现场售楼处）签订《浙江省商品房买卖合同》及相关文件，并向甲方及贷款机构提交全部的签约资料及按揭资料。若乙方没有在约定的期限内履行完毕全部事项，每逾期一日，乙方应按物业成交价每日万分之五的标准向甲方支付违约金，同时甲方有权终止本认购书，将物业另行出售，所收定金不予退还。认购书签订后，廖金丽向泓升公司支付了20万元。自2018年1月12日起，廖金丽与泓升公司销售人员就签约付款等问题进行沟通，泓升公司要求按认购书约定签约并付款，但廖金丽表示资金有困难要求延期支付，双方未能达成一致意见。2018年4月18日、4月22日，泓升公司两次致函廖金丽，要求其于收函之日起三日内到天銮公寓现场售楼处办理签约手续，同时告知如未能在指定日期完成签约手续将依照认购书的约定终止认购书将物业另行出售，并不退还定金。2018年5月17日，泓升公司再次致函廖金丽，告知因廖金丽未能按约支付首付款项并签订《浙江省商品房买卖合同》及相关文件，决定依照认购书的约定单方面终止《天銮公寓认购书》，物业将另行出售并不退还定金。廖金丽方与2018年5月18日签收。2018年6月22日，廖金丽致函泓升公司表示接到泓升公司要求终止《天銮认购书》的通知，认为该做法不妥，要求继续履行《天銮公寓认购书》，择期签署《浙江省商品房买卖合同》。该函件泓升公司未收讫，投递记录显示为拒收。现廖金丽起诉至原审法院，请求：要求判令立即解除与泓升公司签订的《天銮公寓认购书》，泓升公司立即返还购房款20万元。 原审法院认为：双方签订的《天銮公寓认购书》系双方真实意思的表示，合法有效，对双方均具有法律拘束力。在该合同履行过程中，泓升公司以廖金丽未能按约签订主合同及履行相应合同义务为由，致函廖金丽告知解除合同，现廖金丽亦主张合同解除，故对此项诉请，双方意见一致，该院予以支持。双方约定定金作为签订主合同及履行相应合同义务的担保廖金丽主张其于2018年6月致函泓升公司表示愿意继续签订合同，而因泓升公司原因导致协商彻底破裂，该院认为依据泓升公司提交的证据可以证实，泓升公司通过微信沟通及致函等方式在约定的签订主合同日期前后均向廖金丽进行了催告，在整个协商过程中已经尽到了充分的催告义务，也给予了廖金丽充足的协商时间，然廖金丽一直未予以积极响应，双方最后未能成约的过错应归结于廖金丽。依据《天銮公寓认购书》约定，廖金丽因此也丧失了定金的返还请求权，故对于廖金丽要求返还定金的主张，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年3月27日判决：一、解除廖金丽与泓升公司签订的《天銮公寓认购书》。二、驳回廖金丽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，由廖金丽负担。 宣判后，廖金丽不服，向本院提起上诉称：一、廖金丽支付的200000元，其款项性质为购房款而非定金。根据《中华人民共和国担保法》及相关法律规定，定金应当以书面形式约定。本案的《天銮公寓认购书》仅约定廖金丽违约时泓升公司不予退还定金，但未约定泓升公司违约时双倍返还定金，合同双方的权利义务明显不对等，所以廖金丽支付的200000元并不具有法律规定的定金性质，应当认定为购房款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条之规定，泓升公司无权主张定金权利，即无权没收定金、应当立即返还廖金丽。同时要注意的是，认购书系泓升公司单方制作，为格式条款，在条款解释时应当作出对泓升公司不利的解释。认购书既然没有定金条款而双方又存在争议，法院就不得做出认购书存在定金条款的解释、不得给予泓升公司没收定金的定金权利。事实上，本案最大的争议焦点为“认购书是否约定了定金性质”，一审判决认定廖金丽丧失定金返还请求权，实质上即认定泓升公司具有没收定金的权利，却未对泓升公司定金权利的法律依据进行阐述，造成法律适用错误。二、未签署正式协议的原因并不在廖金丽。因泓升公司的顾问表示公司有用章审批流程，需要廖金丽先签署协议待公司用章审批后再寄还给廖金丽，所以根据泓升公司顾问的要求，廖金丽在认购书上签字后将认购书原件全部邮寄给了泓升公司。廖金丽支付了200000元后，泓升公司一直未将认购书原件交还廖金丽，也未通知廖金丽前往领取，导致廖金丽并不知晓后续应该做什么。2018年6月前廖金丽因工作原因长期出差在外(包括一次出国公干)，家中无人，未收到泓升公司的通知书。后廖金丽于6月看到通知书后，立即书面回复泓升公司要求签署正式合同，但泓升公司收到书面回复后却置之不理；廖金丽委托律师发函要求继续履行合同、择期签署正式合同，但泓升公司对律师函予以拒收。所以从合同签约、磋商的过程可见，泓升公司未根据约定将认购书原件交还廖金丽，系违约；廖金丽书面回复后，泓升公司或置之不理，或拒收邮递，拒绝与廖金丽磋商。所以泓升公司显然存在过错，一审法院将未签署正式协议的原因归责于廖金丽单方，系事实认定错误。综上，请求：1、撤销杭州市拱墅区人民法院(2018)浙0105民初10280号民事判决书，并改判泓升公司立即返还廖金丽购房款200000元；2、诉讼费用由泓升公司承担。 针对廖金丽的上诉，泓升公司答辩称：一、泓升公司认为廖金丽支付的是定金而非购房款。一审泓升公司提供的证据1中已明确约定200000元性质为定金，待甲乙双方签订商品房买卖合同时转为购房款。二、未签订正式协议的主要原因在廖金丽。事实上，泓升公司在一审中已经明确提供了双方在沟通过程中的聊天记录以及签约催促函，双方就正式签约的过程没有中断，甚至后面有两次向廖金丽发送书面签约催收函，廖金丽均未予理睬，最终泓升公司依据双方的合同约定，将定金没收。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：廖金丽与泓升公司签订的《天銮公寓认购书》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现廖金丽主张正式合同未签订的原因在泓升公司，故泓升公司需返还200000元款项，而泓升公司则认为系因廖金丽的原因而未签订正式合同，故其有权没收200000元定金，对此，本院认为，泓升公司通过微信沟通及发送函件的方式催告廖金丽签订正式合同，而廖金丽则并未按照约定时间以及在催告后及时与泓升公司签订正式合同，故正式合同未签订的原因在于廖金丽，泓升公司有权没收廖金丽支付的200000元定金。至于廖金丽主张该200000元并非定金的上诉意见，因双方在案涉合同中已经约定该200000元款项的性质为定金，而廖金丽并未提供证据证明双方就该款项的性质进行了变更，故本院对于廖金丽的该意见不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由廖金丽负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 许 米 审判员 徐 丹 审判员 毕克来 二〇一九年六月五日 法官助理丁晔 书记员刘婧函