云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4138号上诉人（原审原告）：杜兰芳，女，1966年6月12日生，汉族，住昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：廖云瑞，男，汉族，1964年6月29日生，住昆明市官渡区，系杜兰芳丈夫，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南奥宸房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市西山区环城西路**云南省社会科学院科研大楼**。管理负责人：姚坤。委托诉讼代理人：许建年，男，汉族，1984年11月5日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，管理人工作人员，一般诉讼代理。上诉人杜兰芳与被上诉人云南奥宸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杜兰芳上诉请求：1、撤销（2019）云0114民初105号民事判决；2、改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人作为开发商，应根据双方签订的《商品房购房合同》及补充协议履行办证义务，并且被上诉人应当按协议约定向上诉人支付逾期办证违约金。综上，请求二审法院依法改判。云南奥宸房地产开发有限公司答辩称：被上诉人已经进入破产程序，已被冻结所有手续，现在无法为业主办证，管理人统一按日万分之一向业主支付逾期办证违约金，管理人不应承担诉讼费。杜兰芳向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告向登记机关申请办理昆明市呈贡区奥宸滇池星城星畔湾12幢第2单元402号房的不动产权证登记手续。2、判令被告支付逾期办理上述不动产权证书的违约金81347元（2012年1月1日至2017年12月31日，购房款总额×4.35%×6年）。3判令被告退回原告预付的不动产权证书办证费用4760.13元。4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：杜兰芳（买受人、乙方）与云南奥宸房地产开发有限公司（出卖人、甲方）于2010年1月19日签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买被告开发的滇池星城星畔湾组团12幢第2单元第4层402号房，套内面积145.58平方米，总价款为311675元，甲方应于2011年4月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。在乙方办理完下列事项后，甲方在150个工作日内向产权登记机关申请办理房屋产权登记手续：1.支付完本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费、住宅、住宅专项维修基金等双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；3.乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等，甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权证的登记义务。甲方违法本条约定并导致乙方无法办理产权登记的，甲方应承担相关法律责任。乙方于2011年5月29日前付清了房屋价款、税费、配套费、专项维修基金。原告自认被告于2011年5月29日交付涉案房屋。现被告未按照约定向房屋产权登记机关提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原告购买被告开发的商品房，并交纳购房款及相关费用，被告也向原告交付了房屋，但未按合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关资料。对于原告要求被告立即为原告向登记机关申请办理昆明市呈贡区奥宸滇池星城星畔湾12幢第2单元402号房的不动产权证登记手续的诉讼请求，办理产权登记的手续包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，此项诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。原告虽未提交接房凭证，但合同中对接房时间已有明确约定，且原告自行认可该房屋已交付。被告未依照合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关资料，其存在违约，应承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”违约金应以补偿性为主，兼顾惩罚性，违约金的计算应从基于合同未正常履行时原告所损失的逾期利益来衡量。现被告已将房屋交付给原告，并不影响原告占有、使用和收益，仅对其处分权益造成影响，将违约金酌情调整为每天按房屋总价款万分之0.5计算，原告自认被告于2011年5月29日交付涉案房屋，交付后150个工作日是2011年12月31日，逾期办证违约金应自2012年1月1日起计算六年，标准以购房总价款311675元每日万分之0.5计算，即34128元。至于原告要求退还办证费用的诉请，办理产权证必然产生相应的费用，结合合同约定该费用应当由原告支付，故该项诉请并无相应的事实、法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十八条之规定，判决：一、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜兰芳支付逾期办证违约金34128元；二、驳回原告杜兰芳的其他诉讼请求。本院二审审理期间，上诉人提交：照片9张，分别在市政府公务员A区和B区（滇池星城）房屋交易中介处房源栏所拍摄，相同的住宅小区，相同面积及楼层的房屋，办理了产权证的房屋房价比未办理产权证的高出几十万元，被上诉人给上诉人造成极大经济损失。经质证，被上诉人对证据的三性不予确认。因上述证据的拍摄地点、时间不具有唯一性，且照片中所反映的内容不具有排他性，亦无其他证据予以佐证，故本院不予采信。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。另，二审审理中，上诉人明确撤销一审第三项诉请，即暂不要求被上诉人退还上诉人预付的不动产权证书办证费用4760.13元；被上诉人明确因已经进入破产程序，现无法为上诉人办理不动产权证书，现被上诉人按房屋总价日万分之一的标准向业主支付逾期办证违约金。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否应当为上诉人办理涉案房屋的不动产权证书？被上诉人是否应当向上诉人支付逾期办证违约金？本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”经审查，按上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》，被上诉人有义务在上诉人支付合同及补充协议约定的相关款项、办理房屋交接手续、交齐资料后为上诉人办理房屋产权登记手续，但由于政策调整不再办理房屋产权登记，且被上诉人明确现无法为上诉人办理相关的不动产权证明，加之上诉人亦无证据表明现涉案房屋具备办理不动产权证明的条件，故上诉人要求被上诉人为其申请办理涉案房屋不动产权证登记手续的请求，因暂不具备办证条件而不予支持。因被上诉人确认按房屋总价日万分之一的标准向业主支付逾期办证违约金，该计算标准未超过双方的合同约定，且与上诉人的损失相符，故本院将逾期办证违约金调整为68256元（按购房总价款311675的日万分之一的标准，自房屋交付后150个工作日即2012年1月1日起计算六年）。因上诉人已经撤销原审诉请求第三项，故本院对是否返还上诉人已预付的办证税费不再进行审查处理。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律及所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初105号民事判决；二、被上诉人云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人杜兰芳支付逾期办证违约金68256元；三、驳回上诉人杜兰芳的其他上诉请求。一审诉讼费976元，减半收取488元，由被上诉人云南奥宸房地产开发有限公司承担；二审诉讼费589元，由被上诉人云南奥宸房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 金 馨审判员 刘昕光审判员 李 锋二〇一九年六月二十五日法官助理奚琳书记员汪雪媛