宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初643号原告（反诉被告）：张勇，男，1979年12月31日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：王红霞，宁夏巨梦律师事务所律师。被告（反诉原告）：银川滨新商业管理咨询有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区滨河新区景城安置区**第**。法定代表人：夏薇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王铁敏，男，该公司监事。委托诉讼代理人：付前明，北京大成（银川）律师事务所律师。原告张勇与被告银川滨新商业管理咨询有限公司（以下简称滨新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，被告提起反诉，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2019年5月8日公开开庭将本诉与反诉一并进行了审理。原告张勇的委托诉讼代理人王红霞，被告滨新公司的委托诉讼代理人王铁敏、付前明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张勇向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还原告支付的租金18900元（2018年11月20日至2019年2月20日）；2.被告退还原告交纳的保证金10000元；3.请求判令被告赔偿原告各项经济损失共计15000元（装修费10000元，停业损失费5000元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年被告从案外人银川市新华书店有限公司处承租了位于银川市滨河新区新华书店主楼，用于设立家具建材综合商业及办公室。后经被告招商，原、被告于2018年7月13日签订了《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》，合同约定：被告将位于银川市滨河新华书店2#商场2层，面积为630平方米，摊位号为2-209的场地租赁给原告；租赁期为2018年8月20日至2023年11月20日，计租期为2018年11月20日至2023年11月20日，租金为10元/平方米，保证金为10000元。合同签订后，原告向被告交纳了18900元的租赁费，还交纳了10000元的保证金。后原告花费1万余元对商铺进行了装修。2018年11月15日，被告因未经消防安全检查擅自将商场投入使用，被银川市公安消防支队查处，责令停业关门整改。2018年11月23日，被告以消防二次验收未通过为由，解除了与案外人银川市新华书店有限公司签订的房屋租赁合同，11月28日又通知原告解除双方签订的租赁合同，故原告诉至法院。滨新公司辩称并反诉称，原告诉请不能成立，理由如下：1.原告要求退还所谓的双倍定金不符合合同规定的定金罚则，根据合同法115条，定金罚则适用于尚未签订合同的情形，但本案原、被告均已经签订了正式的租赁合同，缴纳定金是依据双方签订的诚意金协议而缴纳的，签订正式合同之后，应当转为履行合同的保证金；2.原告要求退还所缴纳的租金、物业费的诉请不能成立，其要求赔偿损失的诉请也不能成立。根据双方合同约定，被告如果在连续7天未营业或累计超过15日未营业的，被告有权解除合同，逾期缴纳租金、水电费、物业费、供暖费等费用超过14日的视为根本违约，被告有权解除合同，原告应当承担租金总额20%的违约金，并补缴免租期间的租金，已付租赁保证金、物业费保证金不予退还，本案原告已具备了上述根本违约的情形，且被告已经解除了双方的租赁合同，并反诉要求原告承担相应的违约责任，故原告要求被告承担赔偿责任及退还所交的租金、物业费的诉请不能成立。原告要求被告退还其支付的租金、保证金及赔偿其经济损失的诉请没有事实和法律依据，应当依法驳回其全部诉请；因原告违约，被告已依据合同约定解除了双方的租赁合同，故提起反诉请求：1.请求判令被告支付免租期租金1481元；2.请求判令被告支付拖欠的采暖费8404元、电费1045元及逾期支付违约金5669元，合计15118元；3.请求判令被告承担违约金71696元；4.本诉及反诉受理费均由原告承担。后反诉原告变更反诉请求为：1.请求判令被告支付免租期租金4364元（581.6平米×10元×4个月-已付18900元）（2018年8月20日-11月28日按正月4个月计算，合计23264元，已付租金18900元）；2.请求被告支付拖欠的采暖费9596.4元（581.6平米×5.5元×3个月，自2018年8月20日至2019年1月16日）、电费1045元；3.请求判令被告承担违约金69792元（581.6平米×10元×60个月×20%，租金尚未考虑每年递增），三项合计84797.4元；4.反诉的费用均由反诉被告承担。张勇针对反诉辩称，被告出租给原告的房屋系商场，依据我国消防法规定，公众聚集场所在投入使用营业前，必须经过公安消防机构进行安全检查，因涉案商铺至今未通过消防安全检查，被告的行为违反了消防法的效力性的强制性规定，故双方签订的租赁合同应当认定为无效，依据合同法规定无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，且被告和案外人新华书店签订的合同约定2018年6月1日至12月1日涉案房屋为筹备期，筹备期不收取任何费用，且涉案商铺至今未开业，被告与原告约定的计租期也未开始，故原告不因支付被告人和租金；原告同意按照实际使用的电量支付电费；张勇实际租赁的面积小于签约面积被告应退还部分租金，该退还部分远远超过于原告所欠付的所谓的暖气费和电费；依据银川市供热条例规定热用户可一次性缴纳采暖费，也可分期缴纳，但每年11月30日前应当缴纳采暖期采暖费的50%，原告只要在11月30日前缴纳本期采暖费50%就可以，故原告不存在欠缴问题。2018年11月15日商场就因消防问题关门整改，被告要求最后缴纳电费的截止日期为11月10日至关门时，原告仅拖欠日并不足14日，故原告不存在任何违约行为，不应向被告支付违约金。双方合同解除日期为2018年11月28日，采暖期开始为2018年11月1日，原告实际享受供暖日期为15日，因被告违约行为造成合同无效，被告应当承担上述费用。原、被告围绕争议的事实向本院提交了证据，经本院组织双方质证，根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定的事实如下：2018年4月30日，被告与案外人银川市新华书店有限公司签订房屋租赁合同，承租了涉案房屋，设立综合商业及办公使用。2018年7月13日原、被告签订《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》，该合同约定：原告承租被告位于银川市滨河新华书店2号2层面积630平方米，摊位号为2-209的场地；租赁期限自2018年8月20日至2023年11月20日；装修期内原告不向被告交纳租金，但物业管理费应正常交纳；若原告违约导致合同提前终止，原告应赔付被告免租期间的租金；计租期自2018年11月20日至2023年11月20日，刨除装修期后的合同期内的其他时间均为计租期；租金自2018年11月20日至2023年11月20日，每平方米每月10元，租金支付方式为每三个月支付一次，每次支付18900元，租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前；如原告在被告的多个店面经营多个品牌摊位，保证金以品牌数量缴纳的形式缴费，保证金10000元；原告未按上述规定向被告支付租金等费用的，原告应每天按照未付金额的1%向被告支付违约金，超过七天，被告视同原告违约，有权随时终止合同；原、被告双方任何一方未履行本合同规定的主要条款以至合同目的不能达到的，视为根本违约，守约方有权依法提出解除本合同而无须赔偿违约方任何损失；原告逾期不交纳租金、物业管理服务费、水电费等应交费用的，每逾期一日，须按当月应交费用的1%向被告支付违约金，逾期十天，被告有权采取停止向原告供电等强制措施；逾期不支付租金、物业管理费、水电费等应付费用达14日的，被告有权解除合同，收回租赁摊位，并有权要求原告赔偿损失，并按未履行租赁期的租金总额20%收取违约金、补交免租期租金，原告已付租赁保证金、物业管理服务费保证金不予退回。合同签订后，原告于2018年7月13日向被告支付了三个月租赁费18900元，案外人毛伟娟替原告向被告交纳保证金10000元。2018年9月20日，原、被告在《滨新家居广场面积测绘表》上签字确认，二层套内面积407.12平方米，签约面积630平方米，复核面积（实测）581.6平方米，差额48.4平方米。2018年10月24日，被告向原告发出《滨新家居建材市场供暖收费通知》，载明的交费时间为：2018年11月1日至2018年11月7日，逾期按每日1%收取滞纳金。2018年11月6日，被告向原告发出《滨新家居建材广场电费缴纳通知》，载明原告经营的场地截止2018年11月2日电费为1045元，交费时间截止到2018年11月10日。2018年11月15日，被告向原告发出《供暖费用催缴通知单》，载明原告经营场地，面积509.53平方米，总计金额14012.1元，每月5.5元每平方米，本次供暖费缴纳时间截止到2018年11月7日，现已逾期，请未缴纳的商户尽快缴纳。2018年11月19日，被告向原告发出《缴费通知》，载明没有缴纳电费、供暖费的商户如到2018年11月20日前还未缴纳，商场将按合同规定采取措施。2018年11月23日，被告发出合同终止告知函，由于本月14日滨河消防大队以被告未通过二次验收为由，致使被告关门整顿，直接造成被告经济与名誉损失，被告要求终止与贵单位的合作，并保留维护权益的权利。2018年11月28日，被告向原告发出《解除合同通知函》，载明：自收到本通知单起，自动解除你与我公司租赁合同；自2018年10月24日通知缴纳首年暖气费14012.1元，已拖欠长达27日造成违约事实；自2018年11月6日通知缴纳电费共计1405元，截止至11月20日未缴纳，拖欠时间为14日，已造成违约事实；根据租赁合同中第七章第十九条第五小条中规定……收取违约金71721元，补交免租期租金15285.9元；乙方所交足了保证金物业管理保证金不予退回，于2018年12月5日前交付所拖欠费用及违约金。2018年12月3日，银川市公安消防支队滨河新区大队向被告作出滨公（消）行罚决字[2018]0011号行政处罚决定书，查明被告未经消防安全检查擅自投入使用、营业，故给予被告责令停产停业，并处罚款人民三万元整的处罚。故原告诉至法院，请求判如所请。被告提出反诉，请求支持反诉请求。诉讼中，原告称其于2019年4月29日重新与新华书店签订了租赁合同，继续使用涉案房屋经营。原告对被告主张的电费1045元予以认可。与本案案情相同的其他几案原告称，其于2018年11月20日停止营业，结合被告提交的证据，可以认定原告于2018年11月20日停业。本院认为，原、被告签订的《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效。被告于2018年11月28日向原告发出解除合同通知，认为原告逾期支付电费、暖气费，根据合同约定应当解除双方之间的租赁合同，原告同意解除合同，但认为解除合同的原因系被告提供的场地消防未验收，不具备投入经营使用的条件，致使合同目的无法实现，根据双方提供的证据可以证实，被告向原告发出的通知交纳暖气费的截止时间为2018年11月7日，交纳电费的截止时间为2018年11月20日，2018年11月14日，被告向原告提供的场地因未经消防二次验收，停业整顿，故至2018年11月14日上述暖气费、电费逾期均未超过14天，2018年11月14日以后原告未交纳暖气费及电费系行使履行抗辩的权利，不存在违约行为，故对被告认为原告逾期支付电费及采暖费达14天以上，按照合同约定被告有权解除合同的辩解不予采信；被告于2018年11月28日行使单方解除合同的权利，虽不符合合同约定，但原告同意解除合同，原告认为合同解除的原因系被告未能提供符合经营条件的租赁场地，致使租赁合同目的不能实现，有事实和法律依据，本院予以采信，故原、被告签订的《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》已于2018年11月28日解除。原告计租期自2018年11月20日起算，被告称商场于2018年11月20日停止经营，自计租期开始，原告未再使用涉案商铺，故被告应退还原告租金18900元，并退还保证金10000元；原告要求被告赔偿装修费10000元，因原告与案外人签订了新的租赁合同，继续使用涉案房屋从事经营，并未给原告造成损失，故对原告主张的该项装修损失本院不予支持；原告要求被告支付停业损失费5000元，因原告提交的证据不能证实其停业期间是否存在损失以及损失的数额，故对该请求本院不予支持。被告反诉要求原告支付免租期租金4364元，因合同的解除系被告的违约行为导致，原告不存在过错，故本院对被告的该项反诉请求不予支持；被告要求原告支付拖欠采暖费9596.4元，原告在采暖期使用房屋自2018年11月1日至2018年11月20日，本院支持原告向被告支付采暖费2132.5元（581.6平方米×5.5元/月/平方米÷30天×20天），超出部分不予支持；被告要求原告支付电费1045元，原告予以认可，故本院对该项反诉请求予以支持；被告要求原告支付逾期支付租金的违约金69792元，因合同解除非原告违约造成，被告主张要求原告支付逾期支付租金违约金无事实依据，不符合双方合同的约定及法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）张勇退还租金18900元、保证金10000元，以上合计28900元；二、原告（反诉被告）张勇于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司支付采暖费2132.5元、电费1045元，以上合计3177.5元；三、驳回原告（反诉被告）张勇的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司的其他反诉请求。如果被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费898元，由原告张勇负担307元，被告银川滨新商业管理咨询有限公司负担591元；反诉受理费1004元，由原告（反诉被告）张勇负担38元，被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司负担966元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 宋志军人民陪审员 曲海宁人民陪审员 张彦坤 二○一九年六月二十七日法官 助理 马聪聪书 记 员 徐思雨附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。