浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0282民初14017号 原告（反诉被告）：王世强，男，1985年9月28日出生汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：邹华杰，慈溪市人和法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司。住所地：浙江省宁波杭州湾新区。 法定代表人：许金波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑可，浙江灵桥律师事务所律师。 原告王世强为与被告宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司（以下简称利时公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年12月3日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王治军独任审判。在诉讼过程中，反诉原告利时公司向本院提起反诉，本院依法予以受理，并合并予以审理。因本案案情复杂，本院于2019年3月1日将本案转为普通程序，依法组成合议庭。在审理过程中，因案情复杂，延长审理期限一个月。本院于2019年1月9日、2019年4月2日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下称为原告）王世强及其委托诉讼代理人邹华杰、被告（反诉原告，以下称为被告）利时公司的委托诉讼代理人郑可均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王世强诉称：原、被告于2013年7月23日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为三年，期满后双方又于2016年12月12日补签续租协议一份，约定租期至2018年12月23日，并约定了其他事项。然而到了2018年11月下旬，原告到被告处要求签订续租协议时，被告明确告知该商铺已另租给他人，不再续租。而此事自2018年9月份开始，原告一直在与被告商洽要求续租，被告一直敷衍。为维护自己的合法权益，特提起诉讼。请求判令：1.请求确认原告对被告出租的利时广场的某号商铺在同等条件下享有优先承租权；2.本案诉讼费由被告承担。 被告利时公司辩称：没有法律规定原承租人在同等条件下具有优先租赁权，在原、被告就房屋租赁没有达成一致的情况下，被告有权决定将涉案商铺出租给谁使用。 被告利时公司反诉称：2013年7月23日，被告利时公司与原告王世强签订《利时广场租赁合同》一份，原告承租位于杭州湾新区商铺，商铺建筑面积为57.82平方米，原告承租该商铺经营“家居饰品”，合同约定：合同租赁期限为三个租约年，自计租日开始计算（自2013年12月24日至2016年12月23日），每月每平方米租金为54.75元，即每月租金为3165.65元。为扶持原告经营，被告同意在租金标准的基础上，第一、二租约年前一个季度中，每季度免除原告三个月租金，总计免除6个月租金。还约定合同签署当日，原告应当向被告支付9496.95元（相当于第一个租约年的3个月租金）作为履约保证金。该合同第20条约定：未经甲方、物业公司书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，甲方有权提前解除合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。合同第22.9条约定：如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和第4.1I条项下减免的全部租金。合同签订后，被告依约履行了合同义务，后双方于2016年12月12日签订了《续租协议》，约定续租期限为2年。2018年11月，原告前来被告处商讨续租事宜，被告无意间得知原告早在2016年3月11日就将涉案商铺转租给案外人陈家连、谢莉。原告的转租行为并未得到被告的书面同意，严重违反了合同义务。现请求判令：1.原告向被告补交第一计租年第一季度与第二计租年第一季度免租期的租金198993.90元；2.原告向被告支付违约金9496.95元（该违约金视为履约保证金，已在被告处，无需再支付；3.本案的诉讼费由原告承担。 原告王世强答辩称：被告免除原告的六个月租金，是双方之间的约定，不存在补交的情形；原告不存在违约的情形，在双方签订续租协议时，被告应已知晓原告将涉案商铺转租他人，而且装修通知等材料，被告都是直接发给转租的承租人的，被告是默认和同意原告的转租行为的。 原告王世强为证明其本诉的诉称成立，向本院提交如下证据： A1.续租协议一份，拟证明原、被告双方就涉案商铺达成续租协议，租期为两年的事实； A2.租房协议一份，拟证明原、被告签订租赁协议，原告于2013年至2016年租赁涉案商铺的事实； A3.谈话录音一份，拟证明被告在双方的协议尚未到期就将涉案商铺转租给他人，没有给予原告在同等条件下的优先租赁权的事实； 被告利时公司在本诉部分，没有向本院提供证据。 被告利时公司为证明其反诉的诉称成立，向本院提交了以下证据： B1.租赁合同及续租协议各一份，拟证明原、被告双方签订房屋租赁合同及约定的的权利义务内容的事实； B2.商铺租赁合同一份，拟证明原告王世强将涉案商铺转租给案外人陈家连、谢莉的事实。 原告王世强为证明其反诉部分的辩称成立，向本院提交了以下证据： A4.《装修期间要求》复印件、《商铺装修施工许可证》、《业主授权委托书》、《消防安全责任书》复印件各一份，证明被告利时公司是知晓和同意原告转租涉案商铺的。 经庭审质证，被告利时公司对原告王世强提供的证据的质证意见为： 对证据A1、A2的真实性、合法性和关联性无异议，双方是签订了这两份协议的；对证据A3的三性均有异议，亦无法证明原告就涉案商铺享有优先租赁权；对证据A4的真实性有异议，亦无法证明被告已书面同意原告将涉案商铺转租他人。 原告王世强对被告利时公司提供的证据的质证意见为：对证据B1的三性无异议；对证据B2的真实性无异议，但认为原告将涉案商铺转租给他人，被告是知晓的和同意的。 本院对双方提供的证据认证如下：原告王世强提供的证据A1、A2与被告利时公司提供的证据B1，系相同证据，双方均无异议，本院予以认定；对于证据A3，被告对其真实性有异议，亦无相关证据予以印证，本院对该证据的真实性难以认定；对于证据A4，证据形式上系复印件，不符合相关规定的要求，本院难以认定。 对于被告利时公司提交的证据B1，原告无异议，本院予以认定；对于证据B2，本院对其真实性予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：第一，原告王世强对涉案商铺在同等条件下是否具有优先承租权？第二，被告利时公司是否同意原告王世强将涉案商铺转租他人？ 针对第一个焦点问题，本院认为，在现有的法律法规中，并没有规定原承租人在租赁合同到期后，在同等条件下享有优先租赁权。出租人有权决定将租赁物出租给谁使用。同时，原、被告双方在租赁合同中亦没有约定原告具有优先承租权。因此，原告要求被告给予其优先租赁权是没有依据的，对原告要求确认其享有对涉案商铺的优先承租权的诉请，本院难以支持。对被告的相关辩称，本院予以采信。 针对第二个焦点问题，本院认为，根据双方签订的租赁合同的约定，原告将涉案商铺转租给他人，必须征得被告利时公司和物业公司的书面同意。但现原告王世强提供的证据还不足以证明其将涉案商铺转租他人得到了被告的书面同意，故对王世强的相关辩称，本院不予采信。 根据认定的证据，结合双方在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 2013年7月23日，原告王世强与被告利时公司签订《利时广场租赁合同》一份，原告承租位于杭州湾新区商铺，商铺建筑面积为57.82平方米，原告承租该商铺经营“家居饰品”，该合同约定：合同租赁期限为三个租约年，自计租日开始计算（自2013年12月24日至2016年12月23日），每月每平方米租金为54.75元，即每月租金为3165.65元。为扶持原告经营，被告同意在租金标准的基础上，第一、二租约年前一个季度中，每季度免除原告三个月租金，总计免除6个月租金。还约定合同签署当日，原告应当向被告支付9496.95元（相当于第一个租约年的3个月租金）作为履约保证金。上述合同第20条约定：未经甲方（即被告利时公司）、物业公司书面批准，乙方（即原告）不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，甲方有权提前解除合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。合同第22.9条约定：如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和第4.1I条项下减免的全部租金。合同签订后，被告依约履行了合同义务，后原、被告双方于2016年12月12日签订了《续租协议》，约定续租期限为两年。 另查明，原告王世强于2016年3月11日将涉案商铺转租给案外人陈家连、谢莉。2018年11月下旬，原告王世强到被告利时公司要求签订续租协议时，被告告知该商铺不再续租给原告。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证实。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案本诉中，原告王世强要求确认对涉案商铺在同等条件下享有优先承租权，但没有提供充分的证据证实自己的主张。因此，对原告王世强本诉的诉请，本院难以支持。原告王世强与被告利时公司签订的租赁合同依法成立且有效。当事人均应按约全面履行各自的义务。现原告王世强在未征得被告利时公司书面同意的情况下，将涉案商铺予以转租，显已违约，被告有权要求原告承担相应的违约责任，即补交租金并支付违约金。故被告利时公司的反诉诉讼请求合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）王世强的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）王世强于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司租金18993.90元、违约金9496.95元，其中违约金9496.95元，原告（反诉被告）王世强作为履约保证金已支付给被告（反诉原告），无需再另行支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费80元，由原告（反诉被告）王世强负担；反诉费256元，亦由原告（反诉被告）王世强负担；均于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  王治军 人民陪审员  陈焕军 人民陪审员  章亚娥 二〇一九年六月二十八日 代书 记员  高 雅