广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初741号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地：珠海市保税区**地**厂房****，统一社会信用代码：914404001925559159。法定代表人：房英强，该公司总经理。委托代理人：周小妮，广东穗宏律师事务所律师。委托代理人：胡小乐，广东穗宏律师事务所实习律师。被告：梁国荣，男，汉族，1972年6月7日出生，住肇庆市鼎湖区。被告：谢小梅，女，汉族，1971年6月12日出生，住肇庆市鼎湖区。上述两被告的共同委托代理人：刘祥健，广东法制盛邦律师事务所律师。原告珠海葆力物业管理有限公司诉被告梁国荣、谢小梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理，依法适用简易程序审理，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告珠海葆力物业管理有限公司的委托代理人周小妮、胡小乐，被告梁国荣、谢小梅的委托代理人刘祥健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海葆力物业管理有限公司诉称：2012年12月7日，肇庆鼎湖好世界房产有限公司与原告签订了《凯旋荟花园物业服务合同》，合同约定肇庆鼎湖好世界房产有限公司委托原告实行凯旋荟花园前期物业管理服务，服务期限自合同生效至该物业区域业主委员会成立后业委会与原告或其他物业服务企业签订新的物业管理委托合同时止。2018年8月20日，肇庆市鼎湖区凯旋荟花园业主委员会发函通知原告将委托其他物业服务公司实行凯旋荟花园物业管理服务，于2018年8月31日终止原告与各业主签订的《前期物业管理服务协议》。根据《商品房买卖合同》（合同编号：2015031379），被告为凯旋荟T6栋1102房业主，该物业建筑面积143.27平方米。根据被告与原告签订的《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，该物业于每月10号前按建筑面积、收楼起第一年每月每平方米1.6元，第二年起每月每平方米1.8元收取物业管理费，未按时支付物业管理费从逾期之日起按每月2‰交纳违约金，且被告需要承担原告追索欠费而产生的诉讼费、律师费。被告已支付2016年9月30日前的物业管理费，现拖欠自2016年10月1日至2018年8月31日止的物业管理费本金5759.51元。综上所述，根据《民事诉讼法》第108条之规定，特诉诸法院，请求：1、被告向原告支付自2016年10月1日至2018年8月31日止的物业管理费本金5759.51元；2、被告向原告支付逾期支付物业管理费本金5759.51元的违约金，违约金计至被告付清上述物业管理费本金之日止，暂计至2018年8月31日为4034.5元；3、被告向原告支付原告追讨上述物业管理费产生的律师费2000元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告珠海葆力物业管理有限公司向法庭提交了以下证据及依据：1、《凯旋荟花园物业服务合同》；2、《通知》；3、《商品房买卖合同》（合同编号：2015031379）、《收楼资料物品确认表》；4、《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》；5、《民事委托代理合同》；6、发票。被告辩称：原告第一个诉求没有事实与法律依据，原告没有依据物业服务合同履行其物业服务管理义务，因此原告要求支付物业管理费没有依据。由于原告没有履行其物业服务管理义务，被告有权不支付服务费，被告的行为并不构成违约。关于原告诉求三，原告构成违约行为其没有依据要求被告支付物业费所产生的律师费，其次原告没有实际向律师支付律师费，包括一、二审、执行阶段的律师费，本案只进行一审，原告不应要求被告支付全额律师费。原告没有实际提供相关的发票或支付凭证。关于事实部分，原告提出前期物业服务时间是2012年12月7日，与事实不符，2012年开发商未将房屋交付给被告。被告梁国荣、谢小梅向法庭提交了以下证据：1、小区物业照片；2、联络函（业主委员会向原告发出的）；3、工作联络函（原告向开发商发出的）；4工作联络函；5、关于凯旋荟花园消防工程移交确认函、消防工程移交签收单；6、凯旋荟花园商住小区发电机组移交清单；7、智能化系统移交签收表；8、肇庆市鼎湖区凯旋荟花园2018年9月进场时公共设施设备检查清单表、维修明细表。经过各方当事人庭审举证、质证和陈述，结合法庭调查，本院认定以下事实：经审理查明：2012年12月7日，肇庆鼎湖好世界房产有限公司与原告签订了一份《前期物业管理委托合同》，合同约定肇庆鼎湖好世界房产有限公司委托原告对凯旋荟花园实行前期物业管理服务，委托管理服务期限自合同生效至该物业区域业主委员会成立后业委会与原告或其他物业服务企业签订新的物业管理委托合同时止；合同约定原告按照《物业管理条例》和广东省一级物业管理服务标准为凯旋荟花园全体业主提供物业管理服务。2016年2月3日，被告与肇庆鼎湖好世界房产有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买该公司建设的凯旋荟花园T6幢11层1102房，建筑面积143.27平方米。2016年4月24日，被告梁国荣在《收楼资料物品确认表》上签名，显示被告梁国荣作为T6幢1102房业主收取并确认《前期物业管理协议》一份、《业主临时公约》一份、《住宅使用说明书》一本、《房屋质量保证书》一本、IC卡三张、对讲机一台、钥匙六条等。同日，原告、被告签订了一份《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》，约定由原告对凯旋荟花园提供前提物业管理服务，电梯住宅按照建筑面积收取物业管理费，收楼起第一年每月每平方米1.6元，第二年起每月每平方米1.8元收费，被告收楼时预交三个月管理费和以后每月10号前支付物业管理费；上述协议约定了物业管理服务质量，其中房屋外观为外墙完好、外观整洁、房屋完好率为98%，设备运行为设施设备运行良好、有健全的设备维护保养制度，环境卫生为公共场所每天清扫一次、公共楼梯至少一个星期清扫一次、垃圾日产日清、保洁率95%，绿化为绿化完好率、保洁率95%，保安实行24小时值班巡逻制度，房屋共用部位、共用设施设备小修为合格率100%、满意率95%，急修及时率100%等；约定物业服务费用在开发商发出入伙通知书上的交楼日期之日起计收约定物业费用，不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用；约定原告违反协议未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；还约定被告违反协议未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，且原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费，均由被告承担。2018年3月16日至2018年7月23日期间，肇庆市鼎湖区凯旋荟花园业主委员会向原告发出多份联络函，该业主委员会告知原告凯旋荟花园小区存在物业服务态度差、小区环境卫生差、保安擅离岗位和没有24小时巡逻制度、外来车辆及外来人员随意放行、摩托车和电动车等乱停乱放、路灯损坏不维修、智能化系统及门禁系统不能正常使用、门厅和楼梯间等房屋公共部分瓷砖脱落和开裂等不及时修缮、道路损坏不及时修补、外墙裂缝存在严重安全隐患不重视不修复、绿化养护管理不到位等问题。2018年8月20日，肇庆市鼎湖区凯旋荟花园业主委员会向珠海葆力物业管理有限公司肇庆分公司发出一份《通知》，记载：该业主委员会确定委托肇庆市端州万汇物业有限公司对凯旋荟花园实行物业管理服务，商定于2018年8月31日终止案涉《前期物业管理服务协议》。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告珠海葆力物业管理有限公司与被告梁国荣于2016年4月24日签订的《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，双方应按照协议约定履行权利义务。原告诉请被告支付拖欠的物业管理费用，被告答辩认为原告实行的物业管理服务没有达到双方协议约定的服务质量标准，属违约，拒绝交纳物业管理费。首先，双方签订的前期物业管理服务协议约定收楼时预交三个月管理费和以后每月10日前交费，即双方采取的是先交费后实行物业服务的模式，在本案中被告已支付2016年9月30日前的物业管理费，之后就再没有交纳物业管理费。第二，为证明原告实行的物业管理服务存在没有达到双方协议约定的服务质量标准的事实，被告提交了肇庆市鼎湖区凯旋荟花园业主委员会发给原告的多份联络函，向原告告知物业管理服务中存在的服务质量问题，联络函最早的时间是2018年3月16日；同时，被告还提交了照片，主张凯旋荟花园小区管理存在环境卫生差、绿化管理不到位、车辆乱停放、保安上班睡觉、监控设备和公用灯具损坏不维修、地面、地面下沉及外墙开裂不修复等问题大部分都没有时间记载，有时间记载的显示最早是2017年8月。即被告提供的反映物业服务质量问题的联络函和部分照片发生在2017年8月和2018年期间，部分照片没有时间记载无法查实发生的时间。故被告提供的证据无法证实在其交纳物业管理费用期间，原告实行的物业管理服务存在服务质量问题。第三，案涉前期物业管理协议约定原告违反协议未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。被告已交纳2016年9月30日前的物业管理费后就没有再向原告交纳物业管理费用，其没有提供证据证明原告在其交纳物业管理费期间实行的物业管理服务存在服务质量问题，也没有提供证据证明其在不交纳物业管理费用之前向原告提出过任何限期改正的要求。即在没有任何证据证明原告实行的物业管理服务存在质量问题和向原告提出改正要求的情况下，被告无理由就没有向原告交纳物业管理费用，属于违约。第四，案涉前期物业管理协议约定物业服务费用在开发商发出入伙通知书上的交楼日期之日起计收约定物业费用，不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用。被告提供的联络函、照片中反映的门厅和楼梯间等房屋公共部分瓷砖脱落和开裂、道路地面下沉、外墙开裂等建筑质量问题属于案涉小区开发商建设质量问题；同时，被告提供的证据仅反映在某个时间点内案涉小区物业管理存在环境卫生差、绿化管理不到位、车辆乱停放、保安上班睡觉等物业服务质量问题，并不能反映案涉小区长期存在上述物业服务质量问题，也不能证明在被告没有交纳物业管理费之前存在物业服务质量问题；根据双方的协议约定，公共设备设施损失、房屋公共部分瓷砖脱落和开裂、道路地面下沉、外墙开裂等大中修、更换等的费用不包括在物业管理费用中，费用的支出应由案涉小区业主与原告沟通解决。综上，被告提供的证据不能证明在其交纳物业管理费用期间原告实行的物业管理服务存在服务质量问题，以及被告在没有交纳物业管理费之前提出过服务质量问题和限期改正要求，被告无理由就没有向原告交纳物业管理费用，属于违约。被告拖欠物业管理费用期间，原告为被告提供了物业管理服务，被告没有提供证据证明因物业服务质量问题导致其遭受损失，虽存在部分服务质量不完全符合双方协议约定，但并不能免除被告按照双方协议约定支付物业管理费的责任，故对原告诉请被告支付拖欠的物业管理费的主张，本院予以支持。原告诉请被告支付2016年10月1日至2018年8月31日的物业管理费；被告庭审中认为应从其收楼时开始计算物业管理费，其已支付2016年9月30日前的物业管理费之后就没有再交纳费用。首先，原告认为案涉小区开发商于2016年年初通知被告收楼，应从该时段开始计收物业管理费用；但是原告没有提供证据证明被告收取了其陈述的收楼通知，应承担举证不能的法律后果。其次，案涉前期物业管理协议约定物业服务费用在开发商发出入伙通知书上的交楼日期之日起计收约定物业费用；还约定业主收楼时预交三个月管理费和以后每月10号前支付物业管理费，以及收楼起第一年每月每平方米1.6元，第二年起每月每平方米1.8元收费；即双方协议对从何时计收物业管理费存在条款约定不一致，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的约定，结合案涉前期物业管理协议属原告提供的格式条款的事实，应作出不利于原告的解释，故物业管理费用应从被告收楼时开始计收。被告已交纳2016年9月30日前的物业管理费，按照案涉房屋建筑面积、收楼起计算的第一年按每月每平方米1.6元和第二年按照每月每平方米1.8元的方法计算，案涉房屋2016年10月1日至2018年8月31日的物业管理费为5730.85元。原告还诉请被告支付因逾期支付物业管理费而产生的违约金和其追讨物业管理费支付的律师费。首先，案涉前期物业管理协议约定原告违反协议未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；约定被告违反协议未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，且原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费均由被告承担。协议对被告的违约责任约定了违约金的计算方法，而对原告的违约责任约定是造成对方损失的情况下才承担相应的法律责任，显然对原、被告的违约责任的约定存在不对等，且该协议属格式条款由原告提供。第二，根据被告提供的联络函、照片，原告实行的物业管理服务存在部分服务质量不符合双方协议约定的情形，被告也存在无理由就没有向原告交纳物业管理费用情形，即在案涉物业管理服务期间双方都存在违约行为。第三，协议约定被告逾期支付物业管理费，原告有权要求从逾期之日起按每天2‰计算违约金，显然约定过高。第四，原告提供的委托代理合同约定的律师费包括一审、二审和执行阶段，无法核实一审阶段的律师费用。综上，原、被告双方对案涉物业管理服务期间发生的违约行为都存在过错，本案证据无法查实双方应承担的相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对原告诉请被告支付因逾期支付物业管理费而产生的违约金和其追讨物业管理费支付的律师费的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告梁国荣、谢小梅在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告珠海葆力物业管理有限公司物业管理费5730.85元；二、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元（原告已预交），由原告珠海葆力物业管理有限公司负担20元，被告梁国荣、谢小梅负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  伍钜雄二〇一九年六月二十七日书记员  黄素怡