江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0827民初835号原告：黄宗伟，男，汉族，住遂川县。原告：彭桂莲，女，汉族，住遂川县。上列原告委托诉讼代理人：胡琼芬，江西遂龙律师事务所律师。被告：张爱生，男，汉族，住遂川县，系张克富父亲。被告：张克富，男，汉族，住遂川县。委托诉讼代理人：张爱生。原告黄宗伟、彭桂莲与被告张克富、张爱生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄宗伟、彭桂莲及其委托诉讼代理人胡琼芬、被告张爱生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄宗伟、彭桂莲向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告与被告于2010年2月12日签订的《房地产产权转让协议书》合法有效；二、判令被告协助原告将座落在遂川县泉江镇井冈山大道北侧联栋式产权调换房154号、155号房屋的国有建设用地使用权、房屋（构建物）所有权权属过户至原告名下；三、判令由被告返还95000元给原告；四、案件诉讼费用被告承担。事实和理由：2007年10月15日，两被告因遂川县井冈山大道安下圆盘至105国道路段改造工程项目的土地征收补偿与遂川县市政园林建设管理处签订了《城市房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议》因此取得遂川县泉江镇井冈山大道北侧联栋式产权调换房154号、155号房屋。该补偿安置协议约定的上述房屋占地面积99平方米，建筑面积合计461.98平方米。2008年，经两原告与两被告协商，两被告同意将上述产权调换房154号、155号房屋的房产权和地产权一并转让给原告。2008年8月3日原告方支付了转让款285700元给被告方；2009年3月29日原告方支付了转让款176000元给被告方；2009年8月10日原告方支付了转让款40000元；2009年9月4日原告方支付了转让款20000元给被告方；2009年10月20日原告方支付了转让款10000元给被告方；2010年2月12日原告方支付了转让款20000元给被告方。2012年2月12日两原告以原告彭桂莲为代表与两被告正式签订了《房地产产权转让协议书》,由两被告将上述154号、155号产权调换房的房产权和地产权一并转让给原告。协议书第三条约定“甲方（即被告）转让的房产权和地产权的转让金按房屋建筑面积总平方米数乘以每平方米1626.91元进行转让，转让总额为751600元，”；第四条约定“转让金给付时间及方式：转让金采取分期付款，房屋交付使用时全部付清的方式进行给付。即协议签订之前，由乙方(原告)付给甲方房地产转让金551800元，剩余金额199800元在房屋交付给乙方使用时，由乙方一次性付清给甲方，”；第五条约定“甲方转让的房产权和地产权所属的产权调换房如果以甲方的名义办理房屋证和土地使用证，则甲方的此栋房地产的房屋证和土地使用证由乙方予以保管。当乙方需办理过户手续时，方应无条件向乙方提供办理过户的相关手续，无偿协助乙方过户办证，、、”；第六条约定“甲方转让的房产权所属的房屋交付时间：甲方向乙方交房的时间以拆迁建设工程指挥部签订的《城市房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议书》上的时间（2008年10月15日）为准，其中四层154号（2009年8月15日）为准；第八条第1点约定“如甲方转让的房产权和地产权所属的土地和房屋的价格有所变化，则甲、乙两方均不得要求增加或减少转让金”；该条第4点还约定“如果甲方向乙方转让房产权和地产权所属房屋交付时间不符本协议第六条规定，则甲方在与拆迁建设工程指挥部签订的《城市房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议》中所享有的要求拆迁建设工程指挥部赔偿费用的求偿权由乙方享有”。该赔偿费即为逾期交房的安置费。2014年9月，指挥部将上述产权调换房154号、155号房屋、交付给两被告，两被告尚应支付房屋补差款1411369元给指挥部。被告方接房后将该房屋交付给了原告方。原告方遂与被告方对余款199800元的支付进行了结算。经结算，在扣除按双方协议约定应由原告享有的逾期交房的安置费70510.27元和应付利息5867.91后，由原告方于2014年9月30日向遂川县财政局缴款账户交纳了141113.69元（391646.05元-185890元十5867.91元一70510.27元）原告对协议约定转让款的支付义务已全部行完毕。为了让被告方能够配合原告方早日办理过户登记，在两被告的要求下，两原告在2014年10月17日还额外支付了95000元给被告方（其中包括逾期交房的安置费70510.27元在内）。但被告方在收到原告额外支付的款项后，仍然没有协助原告方办理不动产变更（过户）登记手续。综上所述，原告与被告之间签订的《房地产产权转让协议书》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，协议合法有效。现案涉房屋、土地已实际交付给原告已达多年之久，原告不仅对协议约定的转让金也已全部履行完毕，而且还额外支付了95000元给被告方，被告方有义务协助原告将上述产权调换房154号、155号房屋的国有建设用地使用权、房屋（构筑物》所有权权属过户至原告名下。由于被告方未按双方协议的约定协助办理不动产权变更（过户）登记，则原告方要求被告方将其额外取得的95000元返还支付给原告。为此起诉。张爱生、张克富辩称，一、被告对位于遂川县泉江镇井冈山大道北侧联栋式产权调换房154号、155号房屋的土地使用权及房屋所有权在办理中，但并未办理好产权证，在法律上并未享有该房屋权利，只是一种期权，目前被告无法将未取得使用权和所有权的不动产权属过户给原告。依据法律规定，国有土地使用权和房屋所有权的取得以行政部门登记为准，原告尚未取得诉争土地和房屋的权属登记证，并非法律意义上的所有权人。原告起诉要求被告办理过户手续无事实和法律依据，该诉讼请求应予驳回；二、原告与被告2008年8月2日、2010年2月12日所签订的154、155号协议中，另一半50%购房款原告没有给付，当时拆迁人第八条约定一年内交付房屋给被拆迁人，以当时的价格作交易时，权力和义务基本平衡。可拆迁人足足拖延了7年之久才交房（2007年10月-2014年9月），房价上升至4倍以上，这部分没给钱的房屋以7年前的房价来计算现在的房屋是权力和义务显失平衡。被告与原告不存在房屋转让一事，被告无过错；三、事由原告与被告签订的154、155号房地产产权转让协议书，分别第一次155号签订日期2008年8月2日，时隔数月后154号在原告多次要求两栋一起连买好，被告当时放弃较高的户头费，成全了原告的心愿。原告当时买154号时因当时经济较紧张，原告与被告协商，被告提出用自己定期存单10万元抵押银行贷款给原告，原告获取9万元贷款后再付购房款。时隔半年，原告以零星付款方式于2010年2月12日付清9万元。后于2010年2月12日154、155号两栋合一签订房地产产权转让协议书；四、原告请求被告返还95000元无合同依据和事实依据。1、依据双方签订的《房地产产权转让协议书》第六条约定，如房屋交付时间有变动，与甲方无关，即被告不存在因房屋拖延交付而对原告承担违约责任，即使拆迁指挥部依据拆迁补偿协议补偿给被告的安置补偿金，均为被告以合同所得，并不当然给付原告，双方无此约定。第七条第四款约定的要求拆迁指挥部赔偿费用的求偿权由乙方享有，是将追究拆迁指挥部因违约而导致的违约责任的求偿权利转让给原告。事实上，拆迁指挥部补偿给被告的安置补偿款均为《拆迁补偿安置协议》约定的安置费用，并未有违约责任的赔偿费或违约金，被告不存在赔偿费或违约金的获利，也不存在将权利转让给原告享有。但原告在诉讼请求中并未对此提出给付要求，只是在事实理由中有陈述。2、2014年9月接拆迁人通知可以交房后期限前几天，被告与原告及购房介绍人陈国华(拆迁指挥部管理人员)在被告家中，被告与原告通过协商，原告同意额外支付于2014年9月30日从邮政银行转帐到拆迁人指定帐号，并有原告说明用途并签字。10万元给被告，其中5000元被告给原告偿还利息，剩余95000元作为被告的一点补偿，但该款包含安置补助费70510.27元，因安置补助费当然属于被告所有，实际补偿款2万多元。因地理位置优越双方无争议，于2014年10月9日双方房屋顺利交接。在房屋转让，直到房屋交款、交接过程中时间未超过十天证明答辩人从未拖延时间和欺骗被答辯人，双方至始善终保持默契配合，从未发生过任何争执和语言冲突。从上所述足以表明该补偿款项为双方真实自愿的意思表示，合法有效，为原转让合同的价格变更，原告不得依此要求被告返还，对其诉请应予驳回。综上所述，原告诉请答辩人办理诉争土地和房屋的产权过户，条件尚不成熟，应在答辩人取得权属证后依据双方转让协议履行合同义务，且诉请返还款项无事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年10月15日，被告因房屋拆迁与遂川县市政园林建设管理处签订《城市房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议书》，可获得遂川县井冈山大道北侧联栋式产权调换房154号、155号房屋产权调换房。2010年2月12日，原告与被告签订《房地产产权转让协议书》，协议约定：甲方（被告）自愿将其遂川县泉江镇井冈山大道北侧产权调换房的房产权和地产权一并转让给乙方（原告）；转让的房屋占地面积99平方米，建筑面积461.98平方米；甲方转让的房产权和地产权的转让金按房屋建筑面积总平方米数乘以每平方米1626.91元进行转让，转让总金额为751600元；转让金给付时间及方式：转让金采取分期付款，房屋交付使用时全部付清的方式进行给付。即协议签订前，由乙方给付甲方房地产权转让金551800元，剩余金额199800元在房屋交付使用时，由乙方一次性付清给甲方；甲方转让的房产权和地产权所属的产权调换房如果以甲方的名义办理房屋证和土地使用证，则甲方的此栋房地产的房屋证和土地使用证交给乙方予以保管。当乙方需办理过户手续时，甲方应无条件向乙方提供办理过户的相关手续，无偿协助乙方过户办证，凡涉及土地出让金及过户办证时各种税、费由乙方承担；甲方转让的房产权所属的房屋交付时间：甲方向乙方交房的时间以甲方与井冈山大道拆迁建设工程指挥部签订的《城市房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议书》上的时间为准；协议第七条第4点还约定了，如果甲方向乙方转让房产权和地产权所属房屋交付时间不符本协议第六条规定，则甲方在与井冈山大道拆迁建设工程指挥部签订的《城市房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议》中所享有的要求井冈山大道拆迁建设工程指挥部赔偿费用的求偿权由乙方享有。另查明，被告与遂川县市政园林建设管理处签订的《城市房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议书》第八条约定产权调换房屋的交付时间是在补偿安置协议签订之日起一年内交付给被告，如因遂川县市政园林建设管理处的责任，延长过渡期且延长期限在6个月之内，从逾期之日起每月付给2倍的临时安置补助费给被告；延长期限超过6个月的，从超过之日起每月付给3倍的临时安置补助费给被告。后拆迁人遂川县市政园林建设管理处逾期交房，案涉房屋的临时安置补助费为70510.27元。2014年9月，遂川县105国道城南广场至遂川大桥路段改造工程指挥部将涉案房屋交付给被告，后被告将该房屋交付给原告。原告按照协议约定支付了全部购房款给被告。2014年10月17日，应被告要求原告向被告另支付了95000元，其中包含逾期交房的安置补助费70510.27元。2018年6月1日，遂川县人民政府办公室下发遂府办抄字【2018】133号抄告单至遂川县国土资源局，抄告单显示包含被告在内的105国道遂川城区段拓宽改造工程的100户被拆迁户可以在相关部门办理不动产登记，该情况原、被告均已知悉，但被告至今未协助原告办理涉案房屋及土地权属过户手续。以上事实，有当事人提交的身份证、《房地产产权转让协议书》、《城市房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议书》、收条、转账凭证、遂川县人民政府办公室遂府办抄字【2018】133号抄告单及当事人的陈述等证据证实，本院予以认定。本院认为，原告黄宗伟、彭桂莲与被告张爱生、张克富签订的《房地产产权转让协议书》系双方自愿签订，不违反法律及行政法规的规定，具有法律效力,双方均应按照协议约定的内容全面履行各自的义务。原告已经按照协议约定将购房款交付给被告，原告的合同义务已经履行完毕，而被告的合同义务尚未履行完毕，应承担继续履行的责任。本案中，原告收房后必然需要对房产及土地权属进行登记确认，进而取得相应不动产权属，登记确认过程亦需要卖方协助配合，并且双方在《房地产产权转让协议书》对该事项亦进行了明确约定，2018年6月1日，包含被告在内的105国道遂川城区段拓宽改造工程的100户被拆迁户可以在相关部门办理不动产登记，该情况原、被告均已知悉，但被告至今未去办理不动产登记相关手续，实属违约，故原告要求被告协助办理相关土地及房屋权属过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张由被告返还95000元的诉讼请求，本院认为，原告与被告签订的《房地产产权转让协议书》第七条第4点明确约定：如果遂川县市政园林建设管理处向被告转让房产权和地产权所属房屋交付时间不符本协议第六条规定，则甲方（即被告）在与遂川县市政园林建设管理处签订的《城市房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议》中所享有的要求遂川县市政园林建设管理处赔偿费用的求偿权由乙方（原告）享有。现被告已实际获得因遂川县市政园林建设管理处逾期交付房屋的安置补助费70510.27元。本案当事人对该部分款项已明确进行了约定由原告享有，且该部分款项系因逾期交房产生的临时安置补助费用。被告已将涉案房屋出售给原告，因逾期交房的临时安置补助费应归原告所享有。另被告获得原告给付的其余24489.73元亦无相应依据，故包括安置补助费用70510.27元在内的95000元款项，被告应当返还原告。对原告的该项诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告黄宗伟、彭桂莲与被告张爱生、张克富于2010年2月12日签订的遂川县井冈山大道北侧联栋式产权调换房154号、155号房屋《房地产产权转让协议书》合法有效；二、被告张爱生、张克富在本判决生效后45日内协助原告黄宗伟、彭桂莲办理将遂川县泉江镇井冈山大道北侧联栋式产权调换房154号、155号房屋的国有建设用地使用权、房屋（构建物）所有权权属过户至原告黄宗伟、彭桂莲名下；三、被告张爱生在本判决生效之日起10日内返还原告黄宗伟、彭桂莲95000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2176元，减半收取计1088元，由被告张爱生、张克富负担。原告已预交，被告于判决生效之日起10日内径行给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  饶传平二〇一九年六月六日书记员  温薇薇