福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初2081号 原告：福建武夷嘉园房地产开发有限公司（以下简称武夷嘉园房地产公司），统一社会信用代码91350303666892797C，住所地福建省莆田市涵江区湖园路**武夷嘉园**楼03店面。 法定代表人：王若民，董事长。 委托代理人：范进泉、陈力(特别代理)，福建诚毅律师事务所执业律师。 被告：颜林杰，男，1987年1月7日出生，汉族，福建省仙游县人，住福建省仙游县。 被告：陈李琴，女，1986年10月14日出生，汉族，福建省仙游县人，住福建省仙游县。 原告武夷嘉园房地产公司与被告颜林杰、陈李琴商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武夷嘉园房地产公司的委托代理人陈力到庭参加诉讼；被告颜林杰、陈李琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武夷嘉园房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令颜林杰、陈李琴协助武夷嘉园房地产公司将位于福建省莆田市涵江区的预购商品房预告登记、商品房买卖合同备案登记注销；2.判令颜林杰、陈李琴支付给武夷嘉园房地产公司因主张本案权利而支出的律师代理费4000元。事实和理由：2013年4月16日，武夷嘉园房地产公司与颜林杰、陈李琴签订合同编号为Ｈ201300698的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，该合同约定，颜林杰、陈李琴以按揭贷款方式向武夷嘉园房地产公司购买位于福建省莆田市涵江区商品房，总价款为人民币669179元。颜林杰、陈李琴支付给武夷嘉园房地产公司首付款316179元，余款353000元，由颜林杰、陈李琴向中国银行涵江支行申请按揭贷款方式支付。2014年5月10日，颜林杰、陈李琴由武夷嘉园房地产公司提供阶段性连带责任保证，向中国银行股份有限公司涵江支行申请了商业贷款。该银行于2014年6月15日发放了贷款。尔后，颜林杰、陈李琴仅按约归还银行贷款本息至2015年9月10日止。自2014年9月11日起，颜林杰、陈李琴未按时偿还银行贷款，银行遂诉至莆田市涵江区人民法院。法院于2015年11月3日作出（2015）涵民初字第1627号《民事判决书》，判决武夷嘉园房地产公司对颜林杰、陈李琴所欠银行贷款本息承担连带保证责任。法院于2016年4月7日从武夷嘉园房地产公司账户扣划颜林杰、陈李琴尚未履行的按揭贷款本息计人民币323526.77元。根据《合同补充协议》第6条之约定，买受人（即被告）累计三个月不交按揭款项，也不向出卖人（即原告）归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该房产，再扣除违约金（按购房款总价10%）……出卖人为实现债权所发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费）由买受人（即被告）承担。因颜林杰、陈李琴没有按时偿还银行按揭贷款，其行为构成违约，侵害了武夷嘉园房地产公司的合法权益，武夷嘉园房地产公司有权解除合同，并要求颜林杰、陈李琴支付相关违约金等。向本院请求依法判决：1、解除武夷嘉园房地产公司与颜林杰、陈李琴签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。2、颜林杰、陈李琴按照购房总价款（人民币669179元）的10%向武夷嘉园房地产公司支付违约金人民币66918元，并支付该款自起诉之日起至还清该款项之日止的法定利息。3、颜林杰、陈李琴承担武夷嘉园房地产公司因本案诉讼所支出的律师费人民币8000元。4、颜林杰、陈李琴应支付给武夷嘉园房地产公司的上述款项从颜林杰、陈李琴已经交纳的购房款345652.23元（即669179元-323526.77元＝345652.23元）中直接扣抵。5、本案受理费由颜林杰、陈李琴负担。本院于2016年6月17日作出（2016）闽0303民初1430号《民事判决书》判决：一、解除原告福建武夷嘉园房地产开发有限公司与被告颜林杰、陈李琴于2013年4月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为Ｈ201300698）及《合同补充协议》。二、被告颜林杰、陈李琴应在本判决生效之日起五日内支付给原告福建武夷嘉园房地产开发有限公司购房违约金人民币66917.9元（即按照购房总价款人民币669179元×10%），并支付该款自2016年4月27日起至本判决指定还款之日止按年利率6%计算的利息。三、被告颜林杰、陈李琴应在本判决生效之日起五日内支付给原告福建武夷嘉园房地产开发有限公司因本案诉讼所支付的律师代理费人民币8000元。四、原告福建武夷嘉园房地产开发有限公司应在本判决生效后五日内返还给被告颜林杰、陈李琴所支付的购房款计人民币345652.23元（被告应支付给原告的上述款项应从该款项中直接扣抵）。该判决生效后，涉案的上述商品房合同已解除，其上的查封也已解除。根据法律规定及《合同补充协议》第十条第3款的约定，合同解除后，双方应将涉案房产恢复至交付时状态，撤销预售登记、备案登记。因此而发生的费用由过错方承担。但颜林杰、陈李琴至今不肯配合武夷嘉园房地产公司将涉案房产的预购商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记注销。其行为构成违约，侵害了武夷嘉园房地产公司的合法权益。故提出上述诉讼请求。 颜林杰、陈李琴均未作答辩。 本案经公开开庭审理，武夷嘉园房地产公司在本院指定的举证期限内就其上述主张依法向本院递交下列证据：1、武夷嘉园房地产公司的《营业执照》、《法定代表人身份证明》及法定代表人《居民身份证》复印件各一份，以此证明武夷嘉园房地产公司的身份及诉讼主体适格。2、颜林杰、陈李琴的《居民身份证》及《结婚证》复印件各一份，以此证明颜林杰、陈李琴的身份(系夫妻关系)及诉讼主体适格。3、武夷嘉园房地产公司与颜林杰、陈李琴双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，以此证明双方于2013年4月16日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，其中《合同补充协议》第三条第6款约定，买受人（即颜林杰、陈李琴）累计三个月不交纳按揭款项，也不向出卖人（即武夷嘉园房地产公司）归还相关款项的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该房产，再扣除违约金（按购房总价10%）……出卖人为实现债权所发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费）由买受人承担；第十条第3款约定，合同解除后，双方应将涉案的房产恢复至交付时状态，撤销预售登记、备案登记，因此而产生的费用由过错方承担；4.（2016）闽0303民初1430号《民事判决书》、《法律文书生效证明》各一份，以此证明《商品房买卖合同》(合同编号为H201300698)及《合同补充协议》已解除；5.（2015）涵执字第722号之四《执行裁定书》一份，以此证明涉案的商品房已解除查封；6.《房屋登记簿》、《商品房买卖合同备案信息》各一份，以此证明涉案房产的商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记仍在颜林杰、陈李琴名下；7.《委托代理协议书》、《律师费发票》各一份，以此证明武夷嘉园房地产公司因本案诉讼而支出律师代理费4000元的事实。 本院认为，颜林杰、陈李琴经传票传唤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议，并递交证据，视为自愿放弃诉讼权利。武夷嘉园房地产公司提供的上述证据真实、合法，与本案有关联，能证明其主张，予以认定并采信。 根据上述认定及采信的证据，并经审理查明，2013年4月16日，武夷嘉园房地产公司与颜林杰、陈李琴双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，该合同约定，颜林杰、陈李琴向武夷嘉园房地产公司购买由位于莆田市涵江区商品房），总价款为人民币669179元。颜林杰、陈李琴支付给武夷嘉园房地产公司首付款人民币316179元，余款人民币353000元，由颜林杰、陈李琴向银行申请按揭贷款方式支付。2014年5月10日，颜林杰、陈李琴由武夷嘉园房地产公司提供阶段性连带责任保证，向中国银行股份有限公司涵江支行申请了商业贷款。该银行于2014年6月15日发放了贷款。双方签订的《合同补充协议》第6条约定，买受人（即被告）累计三个月不交按揭款项，也不向出卖人（即原告）归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该房产，再扣除违约金（按购房总价10%）……出卖人为实现债权所发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费）由买受人（即被告）承担。尔后，颜林杰、陈李琴仅按约归还银行贷款本息至2015年9月10日止。自2015年9月11日起，颜林杰、陈李琴未按时偿还银行贷款，银行遂诉至莆田市涵江区人民法院。法院于2015年11月3日作出（2015）涵民初字第1627号《民事判决书》，判决武夷嘉园房地产公司对武夷嘉园房地产公司所欠银行贷款本息承担连带保证责任。法院于2016年4月7日从原告公司账户扣划被告尚未履行的按揭贷款本息计人民币323526.77元。武夷嘉园房地产公司向武夷嘉园房地产公司催款未果，遂于2016年4月27日诉至本院。本院于2016年6月17日作出（2016）闽0303民初1430号《民事判决书》判决：解除武夷嘉园房地产公司与颜林杰、陈李琴于2013年4月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为Ｈ201300698）及《合同补充协议》，并承担违约责任等。该判决生效后，涉案的上述商品房合同已解除，其上的查封也已解除。但颜林杰、陈李琴至今不肯配合武夷嘉园房地产公司将涉案房产的预购商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记注销。2019年4月29日，武夷嘉园房地产公司诉至本院，提出上述诉讼请求。经查武夷嘉园房地产公司因本案而支出律师费4000元。 本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。颜林杰、陈李琴向武夷嘉园房地产公司购买商品房，有双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份为据。颜林杰、陈李琴除支付给武夷嘉园房地产公司购房首付款人民币316179元外，其余房价款人民币353000元，由武夷嘉园房地产公司担保向中国银行按揭贷款支付。尔后，颜林杰、陈李琴仅支付给银行按揭贷款本息至2015年9月10日止，拒付其余按揭贷款本息，导致银行提起诉讼。法院作出判决生效后，武夷嘉园房地产公司对颜林杰、陈李琴所欠银行贷款本息承担连带保证责任，银行账户被扣划款项计人民币323526.77元。此有武夷嘉园房地产公司提供的(2015)涵民初字第1627号《民事判决书》、(2016)闽0303执603-2号《执行通知书》及2016年4月7日《兴业银行莆田涵江支行记账凭证》复印件各一份为据，事实清楚，证据充分，应予认定。根据《合同补充协议》第6条之约定，买受人(即被告)累计三个月不交按揭款项，也不向出卖人(即原告)归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该房产，再扣除违约金(按购房总价10%)……出卖人为实现债权所发生的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费)由买受人承担。因颜林杰、陈李琴的行为构成违约，武夷嘉园房地产公司请求解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并要求颜林杰、陈李琴承担违约责任，按购房总价款的10%支付违约金及承担因本案诉讼所支出的律师代理费人民币8000元，合法有理，应予支持。颜林杰、陈李琴已交纳的购房款(含购房首付款及银行按揭贷款)计人民币345652.23元(即669179元-323526.77元=345652.23元)，属于颜林杰、陈李琴所有，颜林杰、陈李琴应返还给颜林杰、陈李琴。武夷嘉园房地产公司请求从该款中直接扣抵被告应承担的违约金及律师费合法有理，应予支持。本院遂于2016年6月17日作出闽03**民初1430号《民事判决书》判决：解除武夷嘉园房地产公司与颜林杰、陈李琴于2013年4月16日签订的《商品房买卖合同》(合同编号为H201300698)及《合同补充协议》并承担违约责任等。该判决生效后，颜林杰、陈李琴借故推诿至今不肯协助武夷嘉园房地产公司将涉案房产的预购商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记注销。其行为构成违约，侵害了武夷嘉园房地产公司合法权益。武夷嘉园房地产公司为此而提起诉讼，支出律师代理费4000元，此有武夷嘉园房地产公司递交的《委托代理协议书》、《律师费发票》各一份为据，事实清楚，证据充分合法，应予认定。武夷嘉园房地产公司的诉讼请求于法有据，应予支持。颜林杰、陈李琴经传票传唤，届期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、颜林杰、陈李琴应在本判决生效后五日内协助福建武夷嘉园房地产开发有限公司将位于福建省莆田市涵江区的预购商品房预告登记、商品房买卖合同备案登记注销； 二、颜林杰、陈李琴应在本判决生效之日起五日内支付给福建武夷嘉园房地产开发有限公司因本案诉讼所支付的律师代理费人民币4000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本案案件受理费150元，减半收取计75元，由颜林杰、陈李琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  郑少凡 二〇一九年六月二十八日 书记员  林黄欢 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 一、本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。 -1- -12-