山西省原平市人民法院   民事判决书   （2019）晋0981民初640号   原告：白某，男，1946年5月28日出生，原平市人，现住原平市。   委托诉讼代理人：韩某，原平市南城法律服务所法律工作者。   被告：中国农业银行股份有限公司原平市支行，住所地：忻州原平市前进西街**。   代表人：谢某,任行长。   委托诉讼代理人：耿某，山西天秀律师事务所律师。   原告白某与被告中国农业银行股份有限公司原平市支行物权确认纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白某及其委托诉讼代理人韩某，被告中国农业银行股份有限公司原平市支行委托诉讼代理人耿某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   白某向本院提出诉讼请求：一、判令被告将记名为祝某、属于原告所有、位于原平市××村北面的三间正房及对应宅基地过户至被告名下，并负担因转让土地、房屋而产生的所有费用壹万元整；二、判令被告将原记名为祝某的剩余四间正房及对应宅基地的不动产登记证书交付原告，所产生的费用自负；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1992年间，原告与朋友贺某因资金周转向被告贷款10万元。为取得贷款原告将自己从祝某手中购得的、坐落于原平市××乡北的7间房屋及院落抵押于被告，并将土地证交付被告，由被告控制至今。由于贷款迟迟不能偿还，原告被被告诉于人民法院。经原平市人民法院工作人员协调，直到2002年12月19日，原告与被告才签订了《房地产抵债协议》。该协议约定：一、经甲乙双方协商,乙方自愿将坐落在原平市班村原祝某房产的三间正房及三间正房所占院落给付原平农行，用于归还欠款陆万元及其利息；二、给付原平农行房产及院落的四至为：北至三间正房后墙墙外根，南至南房后墙墙外根，东至由西往东数第三间正房与第四间正房夹墙中线，西至正房西山墙墙根。（附图）；三、由于该房产及院落已由祝某协议卖给白某，但未办理过户手续，因此，白某给付原平农行的房地产过户手续中涉及祝某签字事宜由白某负责办理；四、上述三间房地产过户手续中房产部门、土地部门有关手续由原平农行负责办理；五、上述房地产过户手续办妥后次日起十日之内，白某必须将所占二间正房及院落腾出。同时，原平农行将抵押的房地产手续归还白某；六、房地产过户手续在双方签字之日起十五日内办理完毕；七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。本协议从过户手续办妥之日起生效。按照协议的约定，被告应当及时到房管所、土地局办理协议约定范围内的不动产变更、过户登记手续并负担相关费用。然而，从签订协议至今，经原告屡屡催促，被告一直怠于履行协议约定义务。随着原告年岁的增加，催促被告履行过户义务的频率也在增加，但是被告一直敷衍原告，消耗着原告有限的精力。近日，原告找到被告相关负责人要求被告继续履行过户义务时，被告方工作人员居然提出原告只有支付30万元本息，才同意解除抵押，将抵押的土地证归还原告。基于上述事实，原告认为，房地产抵债协议是双方当事人的真实意思表示，且没有其他无效情形，应当认定合法有效。被告作为大型国有银行的分支机构，面对自己亲自拟定并签订的协议，应当严格遵守、积极履行，成为依约履行的典范。在当年就如何还款已有定论的情况下，被告另行要求原告承担本息30万，没有法律依据。被告怠于履约造成的后果，应当自行承担责任。由于双方不能协商解决，为此根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条提起诉讼，请求人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十四条的规定，判准原告以上请求事项。   中国农业银行股份有限公司原平市支行辩称，一、基本事实：1、贷款基本事实：1998年8月6日，借款人贺某，借款本金10万元，年利率6.3525%，借款期限截至1999年8月5日，抵押人祝某签订了最高额抵押担保借款合同，约定抵押人在最高贷款额14万元内承担抵押担保责任，抵押担保期间自设定抵押之日起至担保范围内全部贷款清偿完毕止。同时在原平市房地产管理局办理房屋他项权证，证号：原房字第980**，抵押房屋间数15间，建筑面积237.19平米。贷款到期后借款人按照约定利率清偿了1年利息，后本息一直未能清偿。2、贷款到期后贺某一直未能还本付息，被告在多次催要无果的情况下，于2000年12月10日依法向原平市人民法院提起诉讼。诉讼中2002年12月19日，原告白某与被告签订房地产抵债协议：乙方白某自愿将坐落在原平市班村原祝某房产三间正房及三间正房所占院落给付原平市农行。协议签订后被告依法申请撤诉，原平市人民法院2003年2月25日以（2000）原民初第124号裁定书：准予撤诉。协议虽然签订但该协议未实际履行。截至2016年8月25日借款本息合计304317.01元。二、本案法律适用：1、首先协议真实有效。但协议签订后白某未实际交付房屋，被告也没有对贷款案进行结案处理。2016年8月25日，被告根据银行规定将本项贷款上报忻州市分行不良贷款处置处进行集中处理。因此截止2016年8月25日利息为204317.01元。因此本项贷款利息应当算至起诉日，利息截至起诉日为224666.01元。2、本案诉争房屋法律适用：根据他项权证记载以及合同约定：被告有权就坐落在原平市班村原祝某房产房屋间数15间，建筑面积237.19平米在贷款本息范围内行使优先受偿权。3、原告与祝某法律关系适用：1992年8月5日，祝某与白某签订借款归还房屋抵押担保合同：祝某借款本息35000元，经双方协商限期1992年10月1日归还，如归还不了，甲方（祝某）愿将班村住宅一处归白某所有。8月6日，双方在原平县公证处进行了公证，公证书号92原证合字第6-51号。该协议经依法公证真实、合法、有效。依法应当确认该房屋属于白某所有。4、祝某妻子权利已经丧失。祝某以房抵债协议签订并公证后，虽然按照现在法律规定，祝某妻子应当签名确认，但祝某夫妻在搬离房屋时，如其妻子认为其权利被侵害，从搬离房屋之日起就应当主张其权利。但其一直没有主张权利，从1992年其知道权利被侵害到现在2019年长达27年不主张权利。白某从1992年至今实际占有使用房屋，法律规定物权最长保护时效是20年，祝某妻子权利已经丧失。综上，坐落在原平市班村原祝某房产房屋间数15间，建筑面积237.19平米宅院抵押行为有效；他项权合法有效，被告在贷款10万元本息范围内享有优先受偿权；白某与被告签订的房地产抵债协议合法有效，应当由原告清偿324666.01元借款本息后该宅院由原告处置。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年8月5日，经原平市公证处公证，案外人祝某将其位于原平市××乡的一处住宅以以物抵债形式抵顶给了原告所有，双方未办理产权过户手续，该住宅房屋所有权证为字第XXXX号，所有权人登记为祝某，集体土地使用证为原平镇集建（宅）字第Z01060105号，土地使用者登记为祝某。1998年8月6日，案外人贺某向被告借款10万元，原告协助贺某并用以上住宅办理了抵押担保手续，抵押人为祝某，他项权证证为原房字第980**据原告陈述：原告当时用了该笔借款中的6万元。借款到期后贺某未能还本付息，被告于2000年12月10日依法向本院提起诉讼。诉讼中，2002年12月19日，原告白某与被告签订了“房地产抵债协议”，后被告申请撤诉，本院于2003年2月25日以（2000）原民初第124号裁定书准予被告撤诉。   原告与被告于2002年12月19日签订的“房地产抵债协议”内容为：一、经甲乙双方协商,乙方自愿将坐落在原平市班村原祝某房产的三间正房及三间正房所占院落给付原平农行，用于归还欠款陆万元及其利息；二、给付原平农行房产及院落的四至为：北至三间正房后墙墙外根，南至南房后墙墙外根，东至由西往东数第三间正房与第四间正房夹墙中线，西至正房西山墙墙根。（附图）；三、由于该房产及院落已由祝某协议卖给白某，但未办理过户手续，因此，白某给付原平农行的房地产过户手续中涉及祝某签字事宜由白某负责办理；四、上述三间房地产过户手续中房产部门、土地部门有关手续由原平农行负责办理；五、上述房地产过户手续办妥后次日起十日之内，白某必须将所占二间正房及院落腾出。同时，原平农行将抵押的房地产手续归还白某；六、房地产过户手续在双方签字之日起十五日内办理完毕；七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。本协议从过户手续办妥之日起生效。   至今，案涉宅院由原告管理，被告未履行双方签订协议的内容，截止到2019年4月2日，贺某欠被告贷款本息324666.01元。   本院认为，原被告双方于2002年12月19日签订的“房地产抵债协议”，系双方的真实意思表示，该协议已成立。因案涉房屋的住宅房屋所有权证、集体土地使用证为村集体宅基地，依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，该宅基地依法禁止出让、转让，故双方签订协议中关于过户条款因违反强制性法律规定而无效，原告之诉讼请求不予支持。关于因签订该协议双方有无过错、有无损失，如双方对此有证据支持，可另行起诉主张其权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：   驳回原告白某之诉讼请求。   案件受理费80元，由原告白某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。   审 判 长 冀东青   人民陪审员 李 杰   人民陪审员 邢燕平     二〇一九年六月五日   书 记 员 王鹏飞