天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初4422号原告（执行案外人）：邬志军，男，1959年8月20日出生，满族，自由职业，住黑龙江省望奎县。委托诉讼代理人：张凤千，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊琪，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。被告（申请执行人）：天津市瑞歌山商贸有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇顺义道储宝钢材市场综合大楼**。法定代表人：郑建东，经理。委托诉讼代理人：赵毓丽，天津云杰律师事务所律师。第三人（被执行人）：黑龙江金盛源房地产开发有限公司，住，住所地黑龙江省绥化市望奎县二街八委/div>法定代表人：王冬梅，总经理。原告邬志军与被告天津市瑞歌山商贸有限公司（以下简称瑞歌山公司）、第三人黑龙江金盛源房地产开发有限公司（以下简称金盛源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月20日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邬志军的委托诉讼代理人张凤千，被告瑞歌山公司的委托诉讼代理人赵毓丽到庭参加诉讼，第三人金盛源公司经本院合法传唤，无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院对本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。邬志军向本院提出诉讼请求：1．解除对望奎县御景庄园小区x号楼xx单元902室的房屋（以下简称涉案房屋）查封；2．撤销（2019）津0113执异64号裁定；3．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：瑞歌山公司诉金盛源公司合同纠纷一案，经审理后做出（2018）津0113民初4614号判决，现已生效进入执行程序。法院2018年7月4日对原告所有的涉案房屋进行了查封。原告2019年3月10日向本院提出案外人执行异议申请及证据，请求解除对涉案房屋的查封。同年4月17日的（2019）津0113执异64号裁定书，裁定驳回原告的异议。原告不服该裁定提起诉讼。第一，原告与第三人签署了具有买卖合同效力的《御景庄园认购书》（以下简称《认购书》）并支付全部购房款。2017年12月21日，原告购买涉案房屋建筑面积90.41平方米，交纳全款250617元。第三人出具购房收据并交付原告使用。本案执行异议裁定书以双方未签订合法有效的书面合同书为由驳回原告的申请于法无据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，《认购书》满足《商品房销售管理办法》第16条规定，应认定为商品房买卖合同，原告合法取得房屋的所有权，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第（一）、（三）项规定。对于被查封的房屋，原告是合法权利人，涉案房屋应依法排除执行。第二，涉案房屋查封前，原告已经合法取得房屋所有权并实际占有。涉案房屋于2015年9月竣工，原告签署《认购书》房屋交付后，完成房屋装修后入住，原告合法占有该房屋，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第（二）项规定。贵院对房屋查封在原告与第三人完成现实交易之后，涉案房屋应依法排除执行。第三，涉案房屋非因原告过错未办理房产登记，原告入住后一直与第三人交涉房屋过户事宜未果。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第（四）项规定，原告已为房屋过户与第三人充分沟通协商，未办理过户登记并非原告过错，涉案房屋应依法排除执行。综上，依据公平合理的原则，本案应优先保护购房人的合法权益，请求依法解除对涉案房屋的查封。瑞歌山公司辩称，不同意原告诉讼请求。原告的请求无事实和法律依据。涉案房屋系第三人的房屋，不是原告的房屋。原告所提交的只是房屋认购书，并非合法有效的房屋买卖合同。原告在同一天内向第三人的同一个置业顾问购买多套房屋，且所购房屋套内面积大多相同，但支付金额不相同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，原告购买的多套房屋不是为了居住，并不能够排除执行，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人金盛源公司未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对于有争议的证据和事实，本院根据双方证据和质证意见作出如下认定：原告提交了其与金盛源公司于2017年12月21日签订的《御景庄园认购书》及收据，被告对真实性、合法性和关联性均不认可。被告认为仅凭购房款收据不能证明原告已付全部房款，原告未对已实际支付全部房款提供具体资金往来凭证加以证实。被告认为《认购书》中约定认购方应与出售方另行签订购房合同，《认购书》不属于房屋买卖合同。本院认为，原告虽然提供了加盖第三人公章的《认购书》，但是原告持有的为专用复写纸书写的影印联，且第三人未到庭质证，故本院对其真实性难以认定。即使该《认购书》为真实，也应结合实际付款情况综合认定该协议书是否能被认定为商品房买卖合同。对于收款收据，原告主张房款全部现金缴纳，但原告再不能提供其他正式的增值税专用发票或实际缴纳房款的资金往来记录等其他证据证明已实际缴纳以上房款的事实，故对于被告不认可原告已实际交纳房款的质证意见，本院依法予以采信。对于该收据的真实性本院亦无法确认，对其证明目的本院依法不予采信。被告和第三人均未提交证据。在案件审理中，本院依职权向黑龙江省望奎县不动产登记中心调取涉案房屋权属的不动产登记申请书显示涉案房屋用途为住宅，并向望奎县房地产服务中心调取涉案御景庄园小区x号楼的每户销售和网签合同明细表截图。同时本院依法前往御景庄园小区x号楼调查涉案房屋人员实际居住情况，结合原告陈述均不能证实原告是否实际入住涉案房屋及具体入住时间。本院经审理认定事实如下：2018年5月30日，本院受理了瑞歌山公司起诉金盛源公司、宋志芳买卖合同纠纷一案。该案审理中，瑞歌山公司提出保全申请，本院于同年6月1日作出（2018）津0113民初4614号民事裁定书，裁定查封被申请人黑龙江金盛源房地产开发有限公司、宋志芳的银行账户存款500万元或同等价值财产。同年7月4日，本院作出（2018）津0113民初4614号协助执行通知书，内容为：查封黑龙江金盛源房地产开发有限公司所有的御景庄园B1区x号楼x单元（201号71.42㎡、202号84.86㎡、301号71.42㎡、302号84.86㎡、401号71.42㎡、402号84.86㎡、501号71.42㎡、502号84.86㎡、601号71.42㎡、702号84.86㎡、801号71.42㎡、802号84.86㎡、901号71.42㎡、902号84.86㎡）；xx单元（201号102.55㎡、301号102.55㎡、401号102.55㎡、501号102.55㎡、601号102.55㎡、701号102.55㎡、801号102.55㎡、901号102.55㎡、202号90.41㎡、302号90.41㎡、402号90.41㎡、502号90.41㎡、602号90.41㎡、702号90.41㎡、802号90.41㎡、902号90.41㎡）。查封期限为三年（自2018年7月4日至2021年7月3日止），期间不得买卖、转让、抵押、变卖等手续。同年9月28日，本院作出（2018）津0113民初4614号民事判决书，判决：一、被告黑龙江金盛源房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告天津市瑞歌山商贸有限公司货款3055265.45元；二、被告黑龙江金盛源房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告天津市瑞歌山商贸有限公司违约金（以人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自2014年6月27日至2015年2月6日按货款4155265.45元计算，2015年2月7日至2018年2月14日按货款3155265.45元计算，2018年2月15日至实际给付之日止按货款3055265.45元计算）；三、被告宋志芳对上述内容承担连带责任，在承担还款责任后可向被告黑龙江金盛源房地产开发有限公司追偿。因金盛源公司、宋志芳未履行生效判决书中确定的义务，瑞歌山公司向本院申请强制执行。本院于2018年12月3日立案受理了该执行案件。执行过程中，邬志军在法定期限内，以其与金盛源公司于2017年12月21日签订《认购书》并于当日全额付款，涉案房屋已交付使用为由，向本院提出书面执行异议。本院经立案审查后，于2019年4月17日作出（2019）津0113执异64号执行裁定书，驳回邬志军的异议请求，其对上述裁定不服，提起本案诉讼。又查，涉案房屋目前仍登记在第三人金盛源公司名下。望奎县房地产服务中心就涉案房屋出具的网签合同查询结果显示：合同签售和资金监管均为“未售”状态。另查，邬志军以其于2017年12月21日同时向金盛源公司购买了望奎县御景庄园小区x号楼xx单元201号、902号、202号、302号共4套房屋为由，分别向本院提出执行异议。本院分别作出（2019）津0113执异63号、（2019）津0113执异64号、（2019）津0113执异65号、（2019）津0113执异66号执行裁定书，驳回其执行异议请求。邬志军不服上述裁定，一并提起诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案争议焦点为原告诉请对涉诉房屋停止执行并解除查封是否具备事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定中，买受人对房屋享有排除执行的实体权利的前提均应为其系向房屋的所有权人即被执行人购买房屋并实际支付价款，在此前提下才涉及到实际占有、未过户登记过错等因素的审查。本案中，原告要求停止执行的涉案房屋的所有权人为被执行人金盛源公司。经查，原告与金盛源公司在法院查封涉案房屋之前并未实际签订过合法有效的正式书面买卖合同。关于原告提出《认购书》注明了房号、面积、单价、总房款，具备房屋买卖合同性质的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，是否实际给付和收受购房款系《认购书》是否能被认定为商品房买卖合同的关键。虽然本案原告提出其以现金形式一次性给付第三人全部房款并由第三人出具收据，但原告仅凭收据不足以证明其已直接、实际交纳了全部购房款的事实。经本院释明，原告仍无法提供银行存取款往来记录或正式增值税专用发票等其他间接证据证实其已实际支付第三人购房款。即使《认购书》为真实，该《认购书》也不能被认定为商品房买卖合同。对于原告称其支付全部购房款的主张，证据不足，本院不予认定。原告在诉状中主张其已经实际入住涉案房屋，未提供相关证据证实，本院不予认定。另，本案原告在相关案件的诉请中一并涉及其于同日向第三人在御景庄园小区一次性购买4套房屋，并付清全部购房款和实际居住的庭审陈述，与实际不符。原告对其未办理过户登记无过错亦未提交任何证据证明。综上，原告诉请对涉诉房屋停止执行并解除查封没有事实和法律依据，其并不具有排除执行的实体权利。故本院对于原告的全部诉讼请求依法不予支持。第三人金盛源公司经合法传唤未到庭参加诉讼，视为对原告的主张及诉讼请求放弃抗辩的权利。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告邬志军的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告邬志军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  刘 婧审 判 员  李 君人民陪审员  刘爱霞二〇一九年六月二十六日书 记 员  聂琦琦附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。