广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终1422号 上诉人（原审原告）：象山区润原商务宾馆,住所地:桂林市象山区中山南路**，注册号：450304600099836（换）。 经营者：王方生，男，1951年11月11日出生，汉族，户籍地，住。 委托诉讼代理人：刘东满，湖南业达律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：桂林市交控投资集团有限公司，，住所地：桂林市秀峰区翠竹路**统一社会信用代码：9145030069539974XC。 法定代表人：陆鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卿艳瑛，广西卓合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭琴钰，广西卓合律师事务所律师。 上诉人象山区润原商务宾馆因与上诉人桂林市交控投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人象山区润原商务宾馆经营者王方生及其委托诉讼代理人刘东满，上诉人桂林市交控投资集团有限公司的委托诉讼代理人卿艳瑛、彭琴钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人象山区润原商务宾馆上诉请求：1、依法撤销桂林市象山区人民法院(2017)桂0304民初970号民事判决书第五项，依法改判被上诉人交控公司在一审判决第一、二、三项的基础上增加赔偿款775066元（其中上诉人润原宾馆因房屋瑕疵遭受的实际损失在一审判决第一项基础上增加145881元、装修残值损失在一审判决第二项基础上增加91000元及增加其他宾馆设备残值损失294585元、可得利益损失在一审判决第三项基础上增加243600元）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决被上诉人桂林市交控投资集团有限公司承担责任的比例偏低，不符合客观实际。导致纠纷的根本原因是被上诉人桂林市交控投资集团有限公司出租房屋存在渗漏水、电梯故障不断的严重瑕疵。上诉人润原宾馆2012年6月接收租赁房屋后，当年11月即出现屋面漏水，上诉人润原宾馆在经口头反映无结果后，自2013年元月至2016年十多次向被上诉人桂林市交控投资集团有限公司书面报告，要求被上诉人桂林市交控投资集团有限公司维修和赔偿因渗漏水及电梯故障所遭受的经营损失，但被上诉人桂林市交控投资集团有限公司拖延维修。如2012年11月出现严重漏水点的626、632房，被上诉人桂林市交控投资集团有限公司于2014年6月才采取吊顶的临时措施，2015年底对屋面进行局部防水维修。由于出租房屋陈旧，防水层老化等原因，漏水处逐年增加，到2017年进行漏水原因鉴定时仍存在13间客房及过道、六楼电梯前厅、宾馆大堂、电梯机房等共三十多处渗漏点。被上诉人桂林市交控投资集团有限公司的防水维修行为并未解决渗漏水问题，对宾馆经营影响十分严重。房屋渗漏水、电梯故障必然给宾馆经营带来经营损失，被上诉人桂林市交控投资集团有限公司作为出租人应承担上诉人因房屋渗漏水、电梯故障所遭受的经营损失。然而，上诉人润原宾馆经2013年、2014年两年的交涉无果后，才于2015年1月起开始将所遭受的损失从租金中扣除，这是法律赋予上诉人润原宾馆的合同履行抗辩权。特别是上诉人润原宾馆从租金中扣除损失后，被上诉人桂林市交控投资集团有限公司近两年的时间里，从未向上诉人润原宾馆催收，却在2016年9月27日以拖欠租金为由解决租赁合同。一审判决依同一租赁纠纷的另案判决认定上诉人润原宾馆从租金中扣除损失的行为是违约行为，确定被上诉人承担60%、上诉人承担40%的责任，显然与本案实际情况不符。根据本案实际情况，被上诉人桂林市交控投资集团有限公司至少承担80%的责任。二、一审判决各项损失计算过低，不符合法律规定及案件基本事实。1、上诉人租赁期间的实际损失计算。上诉人租赁被上诉人桂林市交控投资集团有限公司房屋，投入140余万元装修和设备，用于经营宾馆业务，不仅有租金成本，还有日常管理费用、人工费用、水电费用支出，其合同目的不仅仅是为了赚取租金，一审判决参照租金标准计算实际损失，不合情理和客观实际，没有考虑宾馆管理、人工等综合费用开支，应当在租金基础上加上一定开支系数（如1.2倍）为计算标准，才符合实际和公平公正。按一审法院查明的13间客房漏水、9间客房长期停开，按1/6(9间/55间）房间计算，没有考虑大堂、电梯前厅、电梯机房、过道等对宾馆经营有全面影响的漏水点，也没有考虑其他漏水客房短期停开的情况。综合考虑公共区域漏水点、短期停开客房，至少应按总客房的1/5计算。宾馆从2012年11月出现漏水至2016年9月，实际时间46个月合3.83年。据此，上诉人实际损失应为319881元〔348000元/年×1.2×1/5×3.83年〕。2、装修残值损失计算。一审判决认可上诉人装修及设备总计140万元，并认定已鉴定项目均可移动设施，由上诉人自行搬走，不计入损失赔偿范围。根据鉴定报告计算己鉴定项目的原价60余万元，那么装修类投入即有70余万元，一审判决按50万元计算装修原值，是错误的，故根据被上诉人的过错责任计算，被上诉人应赔偿装修残值损失为196000元(700000元/10年×3.5年×80%)。3、一审判决以鉴定项目为可移动设施为由，不计入损失赔偿范围是错误的。已鉴定项目的原价60余万元，鉴定其剩余残值为29.8万余元。已鉴定项目中有部分是不可移动的，如六楼雨棚；客房内衣柜、新增消毒房、房卡、门锁等，即使是可移动的设施如空调、网络设施、监控等移动之后，根本无法变价，电视、床上用品、家具等变卖处理，也会产生巨大损失，被上诉人桂林市交控投资集团有限公司也应予以赔偿。特别是另案执行中，上诉人已将这些设施全部移交法院由被上诉人桂林市交控投资集团有限公司接收，被上诉人桂林市交控投资集团有限公司按鉴定残值支付，合情合理。4、可得利益计算。按被上诉人桂林市交控投资集团有限公司过错责任，应赔偿上诉人974400元（348000元/年×3.5年×80%)。综上各项计算，上诉人要求被上诉人桂林市交控投资集团有限公司赔偿租赁期间的实际损失、装修残值损失、可得利益损失及己通过鉴定的设施项目的残值价款，在一审判决赔偿数额基础上增加775066元。 上诉人桂林市交控投资集团有限公司上诉请求：1、依法撤销桂林市象山区人民法院(2017)桂0304民初970号民事判决书第二、三项，改判驳回被上诉人象山区润原商务宾馆一审诉讼请求的第2项、第3项；2、本案一、二审的诉讼费以及人民法院依法收取的其他相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决将本案租赁合同的解除归咎于上诉人交控公司违约行为并作出违约责任过错比例的认定是错误的，不仅与已生效法院判决冲突，也与客观事实不符。1、涉案租赁合同因象山区润原商务宾馆违约行为而解除的事实已经由桂林市象山区人民法院一审、桂林市中级人民法院生效判决予以确认，即认定象山区润原商务宾馆因长期欠缴租金，导致租赁合同目的无法实现，构成根本违约，支持了上诉人交控公司确认合同解除的诉请，保护了上诉人交控公司的合法解除权。而本案一审判决认为系上诉人交控公司违约行为导致合同解除，并对合同解除负主要责任，不仅违背了在先生效判决，也与本案客观事实完全不相符合。2、根据《合同法》第120条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，即便上诉人交控公司在租赁合同履约过程中存在违约行为，依法承担的是租赁物瑕疵所对应的违约责任和后果，但并未导致象山区润原商务宾馆不能使用租赁房屋，此亦不是本案合同解除的约定或法定原因事由。对上诉人租赁物瑕疵这一违约行为，一审判决上诉人交控公司既要承担赔偿房屋瑕疵的损失赔偿责任，又要对合同解除承担损失赔偿责任。不仅混淆本案的违约行为，也与以上法律规定相悖。3、交控公司在另案中诉请的违约金一项未获法院支持，也是依照以上法律规定自行承担了自己的损失。而本案中亦适用同一法律规定，即被上诉人象山区润原商务宾馆诉请的可得利益损失、装饰装修残值损失等项目应由其自担损失。因此，本案中象山区润原商务宾馆拒付租金的违约行为应承担租赁合同依法解除的法律后果，上诉人租赁物瑕疵的违约行为应承担赔偿经营损失的法律后果，二者并非同一违约行为，也没有造成同一损害后果，也更无主次之分，一审判决对不同违约行为根据过错程度进行的责任划分有违客观事实，也缺乏《合同法》相关条文依据。此大前提的错误亦导致了若干实体判项的错误。二、涉案租赁合同系因象山区润原商务宾馆根本违约而被解除，一审判决参照租金标准认定象山区润原商务宾馆应获得合同解除后的预期可得利益，不仅缺乏事实依据和证据，且使得违约人因违约而获益，有违我国法律规定，应予以纠正。1、象山区润原商务宾馆在本案主张预期可得利益损失属违法解除合同时守约方的赔偿请求权。根据《合同法》113条之规定，结合本案事实，主张预期可得利益损失赔偿的前提条件之一是合同解除方存在违约解除行为。如前所述，涉案租赁合同系因象山区润原商务宾馆的根本违约行为而被依法解除，上诉人因租赁房屋瑕疵己承担相应的赔偿责任，其解除租赁合同属于依法解除，完全不应对本案租赁合同的解除承担任何违约责任。因此，象山区润原商务宾馆作为合同解除的违约方无权就其违约行为导致的合同解除主张赔偿。2、象山区润原商务宾馆并未就其主张的预期可得利益损失提供任何证据，一审判决认定象山区润原商务宾馆证据不真实、无法证明其实际利润、也无法提供相关财务资料进行鉴定，在此前提下，一审判决参照租金标准来核对润原宾馆的可得利益，没有任何事实依据和证据基础，也没有法律依据或法理可循，甚至于超出润原宾馆诉请范畴。三、涉案租赁合同是因象山区润原商务宾馆的违约行为导致解除，象山区润原商务宾馆作为承租人和违约方，主张赔偿装饰装修损失依法不应得到支持，一审判决在无任何证据证实象山区润原商务宾馆装修投入金额的前提下，判决以象山区润原商务宾馆自行陈述的数额相减对装修残值损失进行认定，不仅判决缺乏事实依据和证据，且在法律适用上是错误的。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。涉案租赁合同系因承租人违约导致合同解除，而非双方违约导致合同解除，一审判决适用上述法律规定第（三）项作出本案判决是法律适用上的错误。2、本案中润原宾馆没有任何证据证明其对租赁房屋的装修投入金额，包括鉴定机构都无法对其进行和做出鉴定。一审判决金额来源依据是以润原宾馆诉称投入金额约140万减去可移动设施设备金额约90万，无证据证明其实际损失。因此，一审判决关于装修损失的认定不仅是法律适用上的错误，而且是在没有任何有效证据支撑的情况下，该项判决对事实的认定也是缺乏依据的，应予以纠正。此外，直至本上诉状递交之日，象山区润原商务宾馆经营者一家仍住在租赁房屋内，并未搬离。一审判决认定涉案租赁房屋己清场移交完毕是错误的。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，象山区润原商务宾馆就可得利益损失、装饰装修残值损失的主张缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。请求法院撤销一审判决第二、第三项，依法改判驳回被上诉人的该部分诉讼请求。 上诉人象山区润原商务宾馆辩称，一、一审判决认定的过错责任与事实不符，且并未与生效判决冲突。生效判决认定交控公司有权解除合同，同时认定其未履行维修义务构成违约，因另诉，生效判决并未对合同解除后的责任承担进行判决。桂林市交控投资集团有限公司严重违约的情况下，上诉人象山区润原商务宾馆行使先履行抗辩权，并不构成违约行为。二、上诉人象山区润原商务宾馆要求桂林市交控投资集团有限公司赔偿装修、设施及可得利益损失，有事实和法律依据。根据合同法第一百二十条规定，桂林市交控投资集团有限公司不仅应承担因房屋瑕疵所造成的实际经营损失，还应承担拒绝、拖延维修及没有维修至能正常使用状态导致租赁合同纠纷的责任即赔偿合同解除时装修、设施损失及可得利益损失。三、2018年10月桂林市交控投资集团有限公司对涉案房屋采取断水措施，2018年12月在象山区人民法院执行局主持下，双方有移交笔录和清单。 上诉人桂林市交控投资集团有限公司辩称，一、象山区润原商务宾馆关于租赁物瑕疵损失赔偿的上诉理由不能成立。1、一审认定长期停开9间房，但象山区润原商务宾馆自行提交的《润原商务宾馆住宿登记表》显示，2013年至2016年，该九间房均存在经营收益的事实。2、一审判决忽视上诉人桂林市交控投资集团有限公司对租赁物多次维修的客观事实。3、象山区润原商务宾馆在经营过程中既没有自行维修，亦未停止对租赁物的使用。二、一审判决关于上诉人桂林市交控投资集团有限公司对涉案房屋租赁合同解除承担主要责任部分与生效判决冲突，上诉人桂林市交控投资集团有限公司对解除合同并不存在过错，象山区润原商务宾馆作为违约方无权请求交控公司赔偿装修、设施损失、可得利益损失。 上诉人象山区润原商务宾馆向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告因出租房屋瑕疵遭受的实际损失584600元；2.判令被告赔偿原告房屋装修、设施损失929890.6元；3.判令被告赔偿原告预期利益损失1000000元；4.判令被告退回原告租赁押金50000元；5.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：本案讼争房屋坐落于桂林市象山区综合楼，房屋所有权人为桂林市交通投资控股集团有限公司，总共六层，建筑面积1809.23平方米。被告交控集团曾用名桂林市交控投资有限公司、桂林市鼎金交通投资有限公司、桂林市鼎金资产经营有限公司，系桂林市交通投资控股集团有限公司下属子公司。2012年5月25日，桂林市鼎金资产经营有限公司作为出租人与承租人象山区润原商务宾馆签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于桂林市象山区综合楼出租给原告经营旅馆业，租赁期限10年，从2012年6月10日起至2022年6月9日止，免租期60日。租赁合同第五条第（二）款约定，承租人向出租人支付50000元的租赁押金，存入出租人指定的银行账户，押金不得作为租金抵扣，租赁期满承租人将房屋依约交还出租人后三个工作日内，出租人退还押金（不计利息）给承租人；第五条第（三）款约定，合同计租期内，第一年房屋租金及设备管理费为300000元，从合同期内的第二年即2013年6月10日开始，年房屋租金及设施设备管理费以上年度总额为基数，每年增加12000元，当年房屋租金及设施设备管理费按季支付，即于当年1、4、7、10月的10号前支付当季费用；第七条约定，合同期内，在不破坏房屋主体结构和外立面整体结构的前提下，承租人可对租赁房屋按使用需要进行设计装修，装修方案需事先送达出租人备案，租赁期满或协议提前终止，承租人应按出租人的书面通知（给予承租人30日免租搬迁期）将出租楼交还出租人；第十条约定，在租赁期内租赁房屋主体的维修责任由出租人承担，如因承租人的过失造成房屋损坏的由承租人负责承担维修义务（自然损耗除外），由于出租人怠于履行维修义务或情况紧急，承租人组织维修的，出租人应支付承租人支出的费用或承租人有权直接折抵租金，但承租人应提供费用支出凭证；第十九条第一项约定，承租人拖欠租金累计超过一个月以上的，属于违约，应按本合同约定的年租金的10%向出租人支付违约金，并赔偿出租人的损失，出租人有权解除合同；第十九条第二项约定，由于建筑工程质量原因和房屋主体非人为因素的自然损耗影响承租人使用房屋的，出租人属于违约，应按本合同约定的年租金的10%向承租人支付违约金，并赔偿承租人的直接和间接损失，承租人有权解除合同。2012年5月28日，原告按照合同约定向被告交纳了房屋押金50000元。2012年6月10日，被告依约将租赁房屋交付原告使用，原告对租赁房屋进行了室内装修，并添置了宾馆设施。2012年8月4日，原告开始营业。因租赁房屋出现屋面渗水问题，原告多次向被告口头反映情况，并于2013年1月19日以书面报告的形式向被告反映，要求被告解决。之后因屋面渗水问题和电梯故障问题，原告又多次以书面报告的方式与被告进行交涉，并要求被告对其经营损失进行赔偿。2015年4月30日，被告复函原告称：被告同意更换故障设备并对电梯进行维修，因房屋屋顶为三家单位共同使用，宾馆屋面渗水位置不在被告屋顶使用范围内，无法正常进行检查及维修，经双方协商均同意以在渗水屋面安装吊顶的方式解决626和632房间屋面渗水问题，并于2014年6月安装完毕，对原告提出的赔偿请求，被告暂不予支持。因屋面渗水问题一直未能得到彻底解决及原告要求赔偿的诉求未能得到被告回应，原告从2015年1月起自行以租金抵扣损失。2016年9月27日，被告向原告发出《关于解除合同并收回中山南路449号租赁房屋的通知》，通知原告因其从2015年起已出现拖欠租金现象至今仍未缴纳，已违反合同要求，被告提出解除合同并将租赁房屋收回。2017年1月9日，交控集团向一审法院提起诉讼，请求确认双方于2012年5月25日签订的《房屋租赁合同》解除，并要求润原宾馆支付拖欠的租金及逾期付款违约金等，案号为（2017）桂0304民初64号，该案件在审理过程中一审法院依法委托桂林市正诚司法鉴定中心对租赁房屋中多处漏水、渗水点的漏水原因进行鉴定，2017年10月9日，该鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，该意见书中对房屋渗漏原因分析部分载明：“象山区润原商务宾馆房屋建于1987年，至今已有约30年，且建设时所依据的规范标准比现在低，材料性能也比现在差。因此，该房屋的屋面防水性能早已超过使用年限，屋面、外墙极易发生渗漏”、“房屋的屋面板质量已严重降低”、“屋面和外墙防渗能力已不足”、“屋面大部分区域是杂草、植物丛生，堆满杂物、泥土和碎石，这些区域易积水，并导致下面及周边的屋面板渗水”、“一楼北外墙上有断口和台阶，易集聚雨水，并导致往墙面渗漏”，鉴定意见为：“象山区润原商务宾馆中多处漏水、渗水点的漏水原因为：1、房屋屋面和外墙发生渗漏所致；2、一楼北外墙上的断口和台阶集聚雨水，导致一楼北墙渗漏。”2017年12月11日，一审法院作出（2017）桂0304民初64号民事判决，确认原、被告签订《房屋租赁合同》已于2016年9月28日解除，并判决润原宾馆搬离租赁房屋，全额支付拖欠的租金及房屋占有使用费。润原宾馆不服该判决提起上诉，桂林市中级人民法院于2018年6月29日作出（2018）桂03民终1246号民事判决，判决维持《房屋租赁合同》已于2016年9月28日解除、润原宾馆应搬离租赁房屋并全额支付拖欠的租金及房屋占有使用费。上述判决生效后，因润原宾馆未履行生效判决确定的义务，交控集团于2018年10月10日向一审法院申请强制执行。2018年12月3日，一审法院组织双方当事人对租赁房屋进行了清场移交，润原宾馆已停止经营。 一审法院认为，本案的争议焦点为：原、被告于2012年5月25日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人都应遵循诚实信用原则，严格履行合同约定的义务，该合同于2016年9月28日解除。本案系原告要求被告赔偿因租赁房屋瑕疵遭受的实际损失、房屋装修及设施损失、预期利益损失、退还租赁押金等问题引发的纠纷。结合诉辩双方主张及庭审质证，本案争议焦点为：一、双方的违约责任认定问题；二、原告的各项诉请能否得到支持。关于第一个争议焦点。双方签订的《房屋租赁合同》第十九条约定，承租人拖欠租金累计超过一个月以上的，属于违约；由于建筑工程质量原因和房屋主体非人为因素的自然损耗影响承租人使用房屋的，出租人属于违约。本案中，租赁合同约定在被告怠于履行维修义务时，原告可自行维修，并有权依据维修费用支出凭证直接折抵租金。原告以自己计算的损失数额直接折抵租金，系对合同的变更，但未与被告协商一致，违反了合同法关于合同变更的规定，也违反了双方的合同约定，原告以此为由长期拖欠租金，已构成违约。被告提供的租赁房屋屋面防水性能早已超过使用年限，屋面、外墙极易发生渗漏、房屋的屋面板质量已严重降低，屋面和外墙防渗能力已不足，房屋主体因自然损耗导致屋面和墙体多处漏水、渗水，且被告维修不及时，导致渗漏水问题始终未能得到妥善解决，已严重影响到原告正常使用，被告的行为亦构成违约。因被告提供的租赁物存在瑕疵，原告发现屋面渗水问题后及时向被告进行了反映，并多次以书面报告的形式与被告进行交涉，但并未得到被告的足够重视。被告违约在先，怠于履行维修义务，原告无奈之下开始向被告要求赔偿经营损失，进而直接折抵租金，导致租赁合同被解除。故对于租赁合同的解除被告存在过错，并应当负主要责任。一审法院结合案件事实，综合考虑双方的过错程度，酌情认定被告承担60%违约责任，原告承担40%违约责任。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方签订的《房屋租赁合同》第十九条关于合同的解除部分约定，由于房屋主体非人为因素的自然损耗影响承租人使用房屋的，出租人属于违约，应赔偿承租人的直接和间接损失。因此，原告要求被告赔偿因出租房屋瑕疵遭受的实际损失有理有据，应当予以支持。在本案审理过程中，一审法院依据原告的申请依法委托鉴定机构进行了鉴定，因原告未能按鉴定机构的要求提供相应鉴定材料，关于工程造价和司法会计的鉴定被退回。原告提交的住宿登记表、记账本均为原告自行制作，与原告书面报告中所述的各房间停开时间存在冲突，也无相应的正规票据、银行账户交易明细等予以佐证，且登记的数据与一审法院调取的公安网住宿登记情况存在较大差异，一审法院无法确认住宿登记表和记账本的真实性，不能作为本案定案的依据。宾馆业的经营状况往往受所在位置、卫生状况、经营管理、淡旺季等各种因素的影响，虽然租赁房屋存在渗水问题和电梯故障，但原告并未因此完全停业，原告将经营收入减少全部归咎于上述问题显然不合理。润原宾馆共有客房55间，每天的入住率并未达到100%，原告主张直接以问题存续天数×受影响的房间数×房价来计算损失没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。2013年1月19日原告书面报告时，出现渗水问题的房间有2间，2016年9月28日租赁合同解除时，存在渗水问题的房间增加至11间，其中长期停开的有9间房，约有1/6的房间原告无法正常使用。一审法院参照租赁物瑕疵时减少租金的方法计算原告的该项损失，以合同解除时的租金标准为参考，对于原告要求被告赔偿因租赁房屋瑕疵遭受的实际损失，酌情支持174000元（348000元/年×1/6×3年）。合同解除后，原告继续占用租赁房屋期间因房屋瑕疵造成的经营损失由其自行承担。 关于原告要求被告赔偿的房屋装修、设施损失929890.6元的诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。第十一条第三项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。具体到本案，原告投入的装修、设备等固定资产投资随着经营的延续而自然损耗，至租赁房屋移交时，仅存在残值处理问题。未形成附合的装饰装修物原告可以自行拆除，桂众资评[2018]330号《资产评估报告》中可移动的设施设备原告可以自行搬走，原告要求被告进行赔偿没有法律依据，一审法院不予支持。原告为了证明其装修及设施设备投入而申请对宾馆设施设备的剩余价值进行评估，举证责任由原告承担，因此，本案评估费19600元由原告承担为宜。对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，因有关工程造价的鉴定缺少鉴定材料被退回，已形成附合的装饰装修残值只能依据相关证据进行估算。原告诉称投入约140万元对租赁房屋进行室内装修和添置宾馆设施，结合《资产评估报告》与原告制作的《润原固定资产汇总表》可知原告的投入大多为各房间的设施设备，可移动的设施设备投入达到90万元。原告提交的固定资产汇总表载明的设施设备基本能够与现场实物相对应，原告关于装修及设施设备总投入约140万元的主张，一审法院予以采信，故原告对租赁房屋的室内装修投入约为50万元。从2012年8月4日原告开始营业至2018年12月3日租赁房屋清场移交时，租赁房屋的室内装修已使用六年四个月，租赁期限剩余三年六个月，一审法院依据装饰装修投入的使用年限，结合双方的过错程度，对原告要求被告赔偿的装饰装修残值损失酌情支持105000元（500000元÷10年×3.5年×60%）。关于原告要求被告赔偿预期利益损失1000000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”对于租赁合同的提前解除被告存在过错，截至2018年12月3日租赁房屋清场移交时，合同约定的租赁期限剩余三年六个月，被告应当赔偿原告剩余租赁期限的可得利益损失。原告的预期可得利益损失，主要是继续经营的利润。如前所述，一审法院无法确认原告提供的住宿登记表和记账本的真实性，不能作为本案定案的依据，故原告提交的证据无法证明其实际利润，也无法提供相关财务资料进行鉴定，但考虑到原告的合同利益确实存在，根据双方合同约定，从利益均等角度出发，一审法院酌定以合同解除时的租金标准作为原告可得利益损失的参考计算标准，结合原、被告双方的过错程度，被告应当赔偿原告可得利益损失730800元（348000元/年×3.5年×60%）。关于原告要求被告退还租赁押金50000元的诉讼请求。租赁合同第五条第（二）款约定，承租人向出租人支付50000元的租赁押金，存入出租人指定的银行账户，押金不得作为租金抵扣，租赁期满承租人将房屋依约交还出租人后三个工作日内，出租人退还押金（不计利息）给承租人。本案中，双方均存在违约情形导致合同提前解除，被告要求原告支付拖欠的租金及房屋占有使用费、搬离租赁房屋的诉请已由法院生效判决全部支持，租赁房屋已办理清场移交，相应的被告应当将租赁押金退还原告。对原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照相关法律规定，判决：一、被告桂林市交控投资集团有限公司赔偿原告象山区润原商务宾馆因租赁房屋瑕疵遭受的损失174000元； 二、被告桂林市交控投资集团有限公司赔偿原告象山区润原商务宾馆装饰装修残值损失105000元；三、被告桂林市交控投资集团有限公司赔偿原告象山区润原商务宾馆可得利益损失730800元；四、被告桂林市交控投资集团有限公司退还原告象山区润原商务宾馆租赁押金50000元；五、驳回原告象山区润原商务宾馆的其他诉讼请求。案件受理费因原告变更诉讼请求收取27315元（原告已预交42100元），评估费19600元（原告已垫付），合计46915元，由原告象山区润原商务宾馆负担35627元，被告桂林市交控投资集团有限公司负担11288元，退回原告14785元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。上诉人桂林市交控投资集团有限公司对一审认定上诉人象山区润原商务宾馆已停止经营以及一审判决遗漏上诉人桂林市交控投资集团有限公司维修涉案房屋的事实有异议，对其他事实无异议；上诉人象山区润原商务宾馆对一审认定的事实无异议。经庭审查明，上诉人桂林市交控投资集团有限公司对租赁物进行过维修；上诉人象山区润原商务宾馆已停止经营，上诉人象山区润原商务宾馆经营者王方生在法院主持下已将宾馆清场移交，但是其仍然占用三间房间。 综上，一审查明事实基本属实，本院依法予以确定。 综合诉辩双方意见，本庭归纳本案争议焦点为：上诉人桂林市交控投资集团有限公司应否赔偿上诉人象山区润原商务宾馆因房屋瑕疵遭受的实际损失、装饰装修设备残值损失、可得利益损失、以及各项损失的具体数额。 关于上诉人桂林市交控投资集团有限公司应否赔偿上诉人象山区润原商务宾馆因房屋瑕疵遭受的实际损失以及具体数额。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。出租人桂林市交控投资集团有限公司应当在合同存续期间内保证租赁房屋符合约定的用途。在租赁期间涉案租赁物出现屋面渗水问题，上诉人象山区润原商务宾馆多次以书面方式与上诉人桂林市交控投资集团有限公司进行沟通，要求其解决，上诉人桂林市交控投资集团有限公司虽然也履行过维修义务，但是结合本案在案证据，涉案房屋屋面防水性能早已超过使用年限，经维修后屋面渗水问题未能彻底解决，不能完全符合约定的用途。故上诉人象山区润原商务宾馆主张上诉人桂林市交控投资集团有限公司赔偿因房屋瑕疵遭受的实际损失有法律与事实依据。关于损失的计算，上诉人象山区润原商务宾馆主张损失的计算依据不足，一审法院参照租金计算标准酌情判决损失为174000元并无不妥，上诉人桂林市交控投资集团有限公司对此亦未提出异议。而且本院生效判决已考虑房屋瑕疵给上诉人象山区润原商务宾馆造成的损失，未支持上诉人桂林市交控投资集团有限公司关于违约金的主张。故本院对上诉人象山区润原商务宾馆主张的因房屋瑕疵遭受实际损失过高部分依法不予支持。 关于上诉人桂林市交控投资集团有限公司应否赔偿上诉人象山区润原商务宾馆装饰装修残值损失以及具体数额。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；等。”租赁合同系有偿合同，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，而承租人负有依照租赁合同约定支付租金的义务。在租赁标的因自然损耗影响其使用的情形下，上诉人象山区润原商务宾馆未依据合同约定积极组织维修，并依据合法有效的支出凭证折抵租金，也未行使解除合同的权利及主张违约金，而是长期拖欠租金致使合同根本目的无法实现，构成根本违约，导致本案租赁合同的解除，并经生效判决确认。依据上述法律规定，上诉人象山区润原商务宾馆作为承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院不予支持。故一审判决上诉人桂林市交控投资集团有限公司赔偿装饰装修残值损失105000元，无法律依据，本院依法予以纠正。 关于上诉人桂林市交控投资集团有限公司应否赔偿上诉人象山区润原商务宾馆可得利益损失以及具体数额。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依据上述法律规定，合同解除后，守约方有权依据法律规定要求违约方赔偿损失包括可得利益。如前所述，上诉人象山区润原商务宾馆拖欠租金致使合同根本目的无法实现，构成根本违约，导致本案租赁合同的解除，故其作为违约方要求守约方赔偿可得利益损失没有法律依据，一审法院判决上诉人桂林市交控投资集团有限公司赔偿上诉人象山区润原商务宾馆可得利益损失缺乏法律依据，本院依法予以纠正。 综上所述，一审法院认定事实基本清楚，但适用法律有误，导致判决结果有瑕疵，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初970号判决第一项、第四项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初970号判决第二项、第三项、第五项； 三、驳回上诉人象山区润原商务宾馆的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费因上诉人象山区润原商务宾馆变更诉讼请求收取27315元（上诉人象山区润原商务宾馆已预交42100元），评估费19600元（上诉人象山区润原商务宾馆已垫付），合计46915元，退回上诉人象山区润原商务宾馆14785元；二审案件受理费11550元（上诉人象山区润原商务宾馆已预交），二审案件受理费12158元（上诉人桂林市交控投资集团有限公司已预交），合计70623元，由上诉人桂林市交控投资集团有限公司负担12158元，上诉人象山区润原商务宾馆负担58465元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 周 霞 审判员 丁 勇 审判员 阳志辉 二〇一九年六月二十六日 书记员 粟建玉