北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终6486号上诉人（原审原告、反诉被告）:北京市顺义区新大方职业学校，住所地北京市顺义区顺平路沙岭段**。法定代表人：隗公祥，负责人。委托诉讼代理人：高玉刚，北京大成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:北京羽亮手工制香研究工作室，，住所地北京市西城区白纸坊街**院**楼1门**投资人：时雅莉，总经理。委托诉讼代理人：韩剑，北京市尚公律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）:彭沛平，男，1959年10月23日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王海波，北京市扶正律师事务所律师。上诉人北京市顺义区新大方职业学校(以下简称新大方学校)、上诉人北京羽亮手工制香研究工作室（以下简称羽亮工作室）因与被上诉人彭沛平合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初8630号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，新大方学校的委托诉讼代理人高玉刚，羽亮工作室的投资人时雅莉及委托诉讼代理人韩剑，彭沛平的委托诉讼代理人王海波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新大方学校上诉请求：1.请求撤销一审判决第三、四、五项；2.改判羽亮工作室向新大方学校支付占有使用费，自2015年6月6日计算至腾退之日，标准为主楼和两个配楼6300平方米，每平方米每天3元，库房1200平方米，每平方米每天2元；3.羽亮工作室偿还新大方学校代为垫付的水费7612.75元，电费11901.50元，合计19514.25元；4.羽亮工作室支付集装箱租赁费，自2018年1月15日至2018年12月12日共计5316元，自2018年12月13日至将剩余物品搬离之日，按照6元/日标准计算，集装箱运输费1950元，搬运费8680元；5.依法驳回羽亮工作室的各项诉讼请求；6.本案全部诉讼费用由羽亮工作室承担。事实和理由：一、一审法院对于涉案协议的转让标的认定错误，二审法院应予以重新认定，并据此重新审查认定协议的效力。二、一审法院认定新大方学校为合同无效的主要过错方，羽亮工作室为次要过错方，属于认定事实错误。涉案协议签订前，新大方学校已经如实告知羽亮工作室涉案土地、地上物、地上物及附属设施的现状作室对于涉案土地尚未合法取得土地使用权，地上物，地上物及附属设施没有规划审批手续的事实是明知的作室未对此提出任何异议。三、一审法院以双方损益相抵为由，确定羽亮工作室不需要向新大方学校支付房屋占用费，属于事实认定错误，且显失公平。新大方学校主张的占用费损失真实存在，且金额巨大。其次，羽亮工作室并未举证证明其遭受了财产损失及财产损失的具体金额。即使认定羽亮工作室遭受了一定的财产损失，该损失也是羽亮工作室拒绝搬离、易耗品的自然属性等原因导致，与新大方学校搬用集装箱没有直接的因果关系。四、一审法院在驳回房屋占用费的诉讼请求的同时，判令新大方学校向羽亮工作室支付利息，进一步损害了新大方学校的合法利益。综上，新大方学校认为一审法院在事实认定和法律适用方面均存在严重错误，且判决显失公平，应当依法予以改判。羽亮工作室辩称：新大方学校上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。首先，对于本案合同的转让标的及合同效力，羽亮工作室认为一审法院认定转让标的为土地和地上房产，认定完全正确，同时对于合同无效也认定完全正确。新大方学校在一审中对于法院的释明已明确表示认可，并且相应的变更了诉讼请求，而且在其上诉状中也并未对一审判决第一项提出异议，现主张二审法院应重新认定合同效力，是在无理取闹。第二，对于合同无效的过错分配问题，我方认为，合同无效的过错完全在新大方学校。虽然在合同签订时，新大方学校未将涉案的土地使用证交予我方，但根据最高院关于国有土地使用权的司法解释的规定，即便发生纠纷在，诉讼中取得土地使用证合同是有效的，新大方学校及当时的代理人彭沛平即本案第三人，也向羽亮工作室承诺可以办理产权证，据此我方才相信新大方学校及第三人彭沛平的承诺。在合同中约定新大方学校办理产权登记手续的义务条款，因此，合同无效是由于新大方学校无法办理产权证导致，新大方学校应承担全部法律责任。第三，关于房屋占用费的问题，涉案房屋于2016年10月被新大方学校强行占据。即便根据新大方学校在上诉状中的自述年租金不过50余万元。而我方茶叶，制香原料及家具损失已达千万之巨，并且在一审诉讼中法庭明令禁止的情况下，新大方学校依然我行我素，故意损坏我方的茶叶、原料、家具，并且向一审法庭表示即便有损失，其愿意承担全部的赔偿责任。因此，一审判决房屋占用房屋占用费与我方的茶叶、家具等损失双方损益相抵，明显显失公平。最后，一审法院判令新大方学校向羽亮工作室支付利息是完全正确的。彭沛平辩称：新大方学校的上诉，并没有向原审第三人提出任何请求，因此，对于新大方学校的上诉，彭沛平听从二审裁判。羽亮工作室上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、六项；2.改判新大方学校及彭沛平承担羽亮工作室茶叶、原料、家具损失及其他损失12328684.85元；3.改判新大方学校承担全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定合同无效过错原因错误，本案合同无效的根本过错方在于新大方学校，其根本不具备履行合同能力从而导致合同无效，应当承担合同无效的全部法律责任。本案合同签订前，新大方学校明确表示并承诺涉案土地、房屋可以办理产权证等相关手续，如果无法办理，愿意支付高额违约金，并出示关于土地来源的相关文件。新大方学校签订合同、收到转让款后，无法办理产权证，才是合同无效的主要原因，对于合同无效，全部过错在于新大方学校，羽亮工作室无任何过错。二、新大方学校置法院禁令于不顾，故意造成羽亮工作室贵重物品、原料严重损坏，理应赔偿，一审判决错误。三、彭沛平应就其过错程度承担相应的赔偿责任，同时根据其自认，返还已收取的羽亮工作室的相关款项，一审法院认定错误。综上，本案中，新大方学校根本不具有履约能力，是合同无效的根本过错方，应承担合同无效的一切法律后果，返还已收取的相关款项并赔偿羽亮工作室的全部损失，彭沛平作为担保人应就其过错赔偿损失，同时返还已收取的羽亮工作室款项。新大方学校辩称：不同意羽亮工作室的各项上诉请求。第一，合同无效的全部或主要原因在于羽亮工作室，并非在于新大方学校。涉案合同签署时，新大方学校已如实向羽亮工作室披露了涉案建筑物的所有信息，协议中也针对相关手续的办理约定了免责条款，足以证明新大方学校确实已经将建筑物的现状告知羽亮工作室。羽亮工作室在对涉案建筑物客观情况无异议的情况下签署涉案协议，即使不能够认定羽亮工作室占全部或主要责任，也应当认定双方属于同等责任，一审法院认定新大方学校作为主要过错方，属于事实认定错误。第二，羽亮工作室所主张的茶叶原料等损失，没有证据证明是新大方学校的原因所导致。原料、茶叶等均属于易耗品，可能随着时间等因素发生变质，确实不属于新大方学校的原因导致，在一审诉讼中，新大方学校及一审法院多次表示羽亮工作室尽快搬离相关物品，但羽亮工作室均以各种理由予以拒绝，即使有相关的损失，也是羽亮工作室自身原因所导致。一审中，羽亮工作室并未对具体的损失金额进行任何举证，仅依据其单方提交的损失计算表，无法确定具体损失金额，应由羽亮工作室承担举证不能的责任，一审法院以损益相抵为由，未支持新大方学校关于占用费的主张，显失公平。关于新大方学校的占用费损失。首先，在涉案合同签署之前，涉案房屋属于出租状态，年租金超过150万元。新大方学校的租金损失高达1000余万元，该损失客观存在，且有证据可以证明。一审法院将羽亮工作室未予证明的、且因果关系存在疑义的损失，与新大方学校客观存在的、金额巨大的房屋占用费损失，进行损益相抵，显失公平。最后，新大方学校将羽亮工作室遗留的部分原材料茶叶搬入集装箱，并非属于至法院禁令于不顾，而确实是为了降低损失。彭沛平辩称：彭沛平认可一审判决，羽亮工作室上诉针对彭沛平的请求不成立。彭沛平在本案中不是担保人，只是促成羽亮工作室和新大方学校签署转让协议的中间人，不承担担保责任。对于本案合同的无效，一审法院已经分别认定羽亮工作室和新大方学校的过错程度，彭沛平在合同无效上没有任何过错。综上，请求驳回羽亮工作室针对彭沛平的请求。新大方学校向一审法院起诉请求：1.解除新大方学校、羽亮工作室于2015年6月6日签订的《房屋所有权、土地使用权转让协议》，已付定金不予退还；2.羽亮工作室将涉诉场地内剩余物品（具体以法院勘验笔录记载为准）搬离；3.羽亮工作室返还2015年7月10日交接单载明的全部资料、物品；4.羽亮工作室支付逾期付款违约金，以逾期付款金额为基数，以日万分之五为标准，计算至合同解除之日（其中自2015年8月21日至2016年2月1日以950万元为基数，自2016年2月2日起以650万元为基数）；5.羽亮工作室按照实际使用天数以每日1000元标准向新大方学校支付场地使用费，自2015年6月6日计算至羽亮工作室将剩余物品搬离之日；6.羽亮工作室偿还新大方学校代为垫付的水费7612.75元，电费11901.50元，合计19514.25元；7.羽亮工作室支付集装箱租赁费，自2018年1月15日至2018年12月12日共计5316元，自2018年12月13日至羽亮工作室将剩余物品搬离之日，按照6元/日标准计算，集装箱运输费1950元，搬运费8680元；8.案件受理费由羽亮工作室负担。羽亮工作室向一审法院反诉请求：1.新大方学校支付羽亮工作室支付的转让款1066万元，并按照银行同期贷款利率支付利息（自反诉原告支付之日起计算至反诉被告支付之日止）；2.新大方学校支付羽亮工作室违约金300万元，支付自2016年10月26日起至判决合同解除之日非法占用房屋使用费1000万元；3.新大方学校赔偿羽亮工作室茶叶、原料、家具损失及其他损失12328684.85元；4.本案全部诉讼费用由新大方学校承担；5.第三人彭沛平就上述请求承担连带保证责任。一审法院认定事实：中关村科技园顺义园管理委员会2017年6月30日出具《北京顺义科技创新产业功能区印刷基地板块×地块情况说明》一份，内容为：1.该地块土地性质为国有建设用地，于2009年10月9日取得建设用地批复（京政地字[2009]179号）；2.该地块属于原北京北方新辉印刷产业基地二期征地范围，征地前（2007年）已有相关单位开发建设有关地上物及附属设施，且地上物至今为相关单位使用，不符合土地入市交易条件，故无法推进该地块供地手续及后续房屋产权登记等相关事宜。后法院依职权向北京市国土资源局顺义分局调取了涉诉地块的征地手续一套，包括1.《顺义区人民政府关于授权北京北方印刷产业基地规划范围内工业用地前期开发主体的批复》（顺政复【2007】30号）；2.《北京市规划委员会规划意见书（选址）》（2009）规（顺）意选字0035号；3.《顺义区人民政府关于北京北方印刷产业基地二期工业用地土地一级开发项目用地的函》（顺政函【2009】112号）；4.《北京市人民政府关于顺义区二〇〇九年度批次建设用地的批复》（京政地字【2009】179号）；5.《征地公告》（京（顺）政地征【2009】72、73、74、75号）。主要内容为：2007年12月25日，北京北方新辉印刷产业基地符合土地开发规定的授权对象，经研究，同意北京北方新辉印刷产业基地作为北京北方印刷产业基地规划范围内工业用地前期开发主体，组织开展土地前期开发工作。本项目位于北京北方印刷产业基地规划范围内园区规划路以东，龙塘路以南，杨燕路以西，顺三排水渠以北用地范围内规划的工业用地，该地块约合108.8公顷。工作内容：自筹资金，办理征地、拆迁和大市政建设等手续，组织实施征地、拆迁、大市政基础设施建设等前期开发工作，申请土地开发验收等。2009年7月2日，北京北方新辉印刷产业基地拟实施北京北方印刷产业基地二期工业用地土地一级开发项目。该项目需征用顺义区北务镇王各庄村集体土地0.0273公顷（交通运输用地0.19公顷）；需征用北务镇于庄村集体土地20.2447公顷（耕地17.6165公顷，其他农用地1.9002公顷，居民点及独立工矿用地0.3125公顷，交通运输用地0.4155公顷）；需征用北务镇北务村集体土地15.434公顷（耕地14.6442公顷，其他农用地0.7898公顷）。该项目用地共计35.896公顷，其中建设用地26.2727公顷，代征道路用地8.169公顷，代征绿化用地1.4543公顷。2009年10月9日，北京市人民政府建设用地批复同意征收35.8960公顷（538.44亩），同意依据顺义区土地利用总体规划和北京市城市总体规划将上述农用地34.9507公顷（524.26亩），其中耕地32.2607公顷（483.91亩）转为建设用地。同意北京北方新辉印刷产业基地实施北京北方印刷产业基地二期工业用地一级开发项目土地征收和土地一级开发工作后，纳入政府土地储备，经营性用地入市公开交易。2009年12月3日征地公告四份，建设单位北京北方新辉印刷产业基地，土地用途：工业用地，建设项目：北京北方新辉印刷产业基地二期工业用地一级开发项目。2012年4月27日，北京北方新辉印刷产业基地（甲方）与A山东东营瑞琦曼工贸有限责任公司、B北京瑞琦曼仪表有限公司（乙方）、新大方学校（丙方）、北京市南彩建筑工程公司六分公司（丁方）签订《协议书》一份，约定，乙方A于2007年9月与甲方签订《入驻印刷产业基地用地协议》预定位于甲方中心路西侧土地15.14亩（以下简称×地块）。乙方B于2008年4月在甲方园区内注册，于2007年11月28日开工建设有关地上物，并于2008年11月30日完工，因出现经营问题，乙方于2010年11月向甲方提出退出请求，希望甲方收购相关地上物。本着解决乙方困难、清理盘活闲置资产的目的，甲乙丙丁四方经友好协商，达成如下协议：一、乙方B将其在×地块内地上物及附属设施（详见附后清单）以人民币1070万元的价格转让给丙方，其中，丙方向乙方支付555万元，其余515万元代替乙方直接支付所欠丁方的工程款。二、丙方于本协议签订后10日内向乙方B支付300万元，乙方B同时将附后清单所列标的物移交丙方。丙方于2012年6月1日前向乙方B支付255万元，乙方B向丙方移交清单所列标的物相关图纸等文件，丙方于2013年6月30日前，向丁方支付200万元，于2013年12月31日向丁方支付315万元。四、甲方于本协议签订后五个工作日内，退还乙方A50万元“土地预订款”，自本协议签订之日起，乙方A于2007年9月与甲方所签订《入驻印刷产业基地用地协议》及相关补充协议全部终止，双方不再有任何权利义务，乙方就×地块不再享有任何权利，乙方B在不影响丙方依照前条注册公司的前提下，最晚于2012年12月31日前将注册地址变更为非甲方园区。五、×地块已取得征地批复，待符合相关条件时，甲方拟以35.47万元/亩价格，就该地块进入“招、拍、挂”程序，最终价格以入市成交价格为准。六、丙方于2012年6月15日前，向甲方支付100万元土地使用补偿款，丙方如依法就×地块取得土地使用权，应于办理国有土地使用证时，一次性支付甲方应得款项，但应扣除该100万元。丙方不得以任何理由延迟办理该土地使用证。新大方学校提交了2012年6月13日收据一张，注明北京北方新辉印刷产业基地收到新大方学校土地使用补偿款100万元整。2015年6月6日，新大方学校（甲方）与羽亮工作室（乙方）签订转让协议，约定：鉴于北京北方新辉印刷产业基地、山东东营瑞琦曼工贸有限责任公司、北京瑞琦曼仪表有限公司、北京市南彩建筑工程公司六分公司与甲方于2012年4月27日曾就标的资产签署了《协议书》（以下简称原《协议书》），原《协议书》签署后，北京北方新辉印刷产业基地并入中关村顺义区临空国际高新技术产业基地（以下简称中关村顺义园），并由中关村顺义园继承原《协议书》中北京北方新辉印刷产业基地的全部权利义务。甲方确认上述事实的真实性，并就其在原《协议书》中购买的土地使用权和地上房屋所有权及其附属设施转让给乙方事宜，在此与乙方达成如下协议。第一条转让标的，甲方遵从本协议约定，向乙方转让原《协议书》中约定的、目前登记在中关村顺义区名下的土地使用权15.14亩（权利证书编号【】），以下简称标的土地。以及甲方拥有的标的土地的地上附着物和附属设施，以下简称标的房产，以下将标的房产和标的土地合称为转让标的。本协议所转让的土地使用权的实际面积若与《国有土地使用证》上所记载的面积存在差异，则以《国有土地使用证》上所记载的面积为准。第二条转让价格及费用承担，甲乙双方经协商一致，确定上述标的土地和标的房产总价款为1450万元。第三条付款方式及期限，1.自本协议签订之日起15日内，乙方以银行汇款的形式，向甲方支付定金500万元。甲方保证于收款当日清偿甲方所欠北京北方新辉印刷产业基地债务，否则，甲方应当自收到定金之日起15日内向乙方双倍返还定金，并赔偿由此给乙方造成的全部损失。甲方履行本协议项下全部义务后，上述定金抵作乙方应付转让款。2.甲方收到定金之日起5日内，将转让标的及相关土地交付乙方实际使用，上述交付以乙方书面签收确认为准。3.自转让标的及相关图纸交付乙方实际使用30个工作日内，乙方以银行汇款的形式，向甲方支付转让款950万元。第四条双方承诺和保证。1.甲方承诺：（1）甲方保证原《协议书》已经完全履行，已就本协议项下标的土地和标的房产转让取得中关村顺义园区的同意，中关村顺义园对本协议约定的转让标的的处置方式无异议，甲方对转让标的的处分享有完全的权利，转让标的没有设置任何担保，未涉及任何争议及诉讼，转让标的不涉及任何已经存在的债务或潜在的债务风险。（2）甲方保证本协议的签订及授权程序合法有效。（3）甲方承诺自本协议签订之日起，积极促成中关村顺义园与甲乙双方签订三方协议。（4）甲方按照本协议约定如期交付转让标的及相关图纸，并积极配合乙方办理转让标的的土地使用权和房屋所有权初始/变更登记（以下简称产权登记）手续，同时，甲方保证乙方对所取得的转让标的权利的行使不存在任何受限的情况。2.乙方承诺：（1）乙方将依据本协议约定足额向甲方支付转让款……第五条各方的违约责任，1.甲方的违约责任：（1）甲方如未按本协议规定的时间交付转让标的及相关图纸的，每延迟一日，则甲方需按已收到转让款的0.5‰向乙方支付违约金。（2）如甲方怠于履行配合乙方办理产权登记义务，致使乙方不能取得转让标的的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》时，则因甲方原因导致的每延迟登记一日，甲方需按已收到转让款的0.5‰向乙方支付违约金。2.乙方的违约责任：乙方如未按本协议约定的时间足额支付转让款，每延迟一日，则乙方需按已收到转让款的0.5‰向甲方支付违约金。若乙方违反本协议相关承诺给甲方造成损失的，乙方将就损失部分承担赔偿责任。第六条其他责任……在办理转让标的的产权登记手续过程中，若因甲方原因造成不能办理产权登记或发生其他债务纠纷等，由甲方负责处理解决，若因此造成乙方损失，甲方赔偿由此给乙方造成的全部损失。此事乙方有权随时解除本协议，且不承担任何违约责任。由于不可抗力原因（如政策因素等）而导致不能按本协议约定办理转让标的过户登记手续，转让标的的所有权、使用权等全部权益归乙方所有，甲方不承担违约责任。因甲方违约导致本协议解除的，甲方应及时退还乙方已经支付的转让价款，按人民银行公布的同期银行贷款利率向乙方支付相应的利息，并赔偿给乙方2000万元，以补偿给乙方造成的损失，因乙方违约导致本协议解除的，乙方应及时向甲方退还本协议所涉标的，并按实际使用天数以每日1000元的标准向甲方支付场地使用费。本协议一式四份，甲乙双方各执两份。甲方处有新大方学校盖章及彭锐签字，乙方处有羽亮工作室盖章，协议担保人处有彭沛平签字及按印。上述转让协议签订后，2015年6月17日，羽亮工作室支付新大方学校500万元（收据显示交来北务基地×地块建筑款），2016年2月2日，羽亮工作室支付新大方学校300万元（收据显示交来北务基地×地块建筑款）。2015年7月10日，新大方学校代表赵小燕和羽亮工作室代表李时亮签订《交接单》，将北方新辉协议书《四方协议》2个红章等内容交付给羽亮工作室。针对转让协议，新大方学校称涉诉土地没有办理土地使用权证书，其没有转让土地使用权，仅仅是转让了地上物，地上物，地上物也没有权属证书定的是土地出让手续由被告办理，羽亮工作室在签署转让协议时对转让资产的范围和权属情况是明知的，所以才签订了免责条款。合同约定新大方学校仅是积极促成签订三方协议，并非保证或促成，新大方学校是积极配合义务，没有保证完成的义务，且需要羽亮工作室首先提出签署三方协议，才涉及新大方学校配合的问题，合同签订后，羽亮工作室并未提出要求签署三方协议。根据转让协议约定，新大方学校需要配合办理相关产权初始登记或变更手续，但需要羽亮工作室向国土及规划部门申请后才可以办理，只有在可以办理情况下，新大方学校才具有配合义务，但因政策原因无法办理土地出让手续，就不存在新大方学校配合的问题。羽亮工作室表示签署转让协议时，新大方学校向其出示了一张100万元土地出让金的证据，是新大方学校支付给北京北方新辉印刷产业基地的，且出具了航拍图及新大方学校与北京北方新辉印刷产业基地等四家公司签订的《协议书》并承诺有能力办证，其了解涉诉土地及房屋均在文化园区内，据此其相信新大方学校可以办下来土地使用权和房屋产权证书，其没有核实产权的能力，所以在转让协议中约定高达2000万元违约金，并要求新大方学校将办理产权和使用权义务写在转让协议中，彭沛平告知羽亮工作室涉诉场地内地上物是先建的，中关村顺义园后来也同意了，但如果转让需要中关村顺义园的同意。三方协议是中关村顺义园和原被告双方签订，同意将这个地转给羽亮工作室，需要新大方学校配合签署，但新大方学校一直拖着，所以羽亮工作室在2015年9月份左右才找到中关村顺义园，中关村顺义园表示因土地没有入市，所以什么都办不了。转让协议中约定的不可抗力是指征地拆迁导致无法办理的，拆迁款归羽亮工作室，并非是无法办理产权登记和土地转让手续的免责，如羽亮工作室一开始就知道无法办理相关手续，不可能签订转让协议。新大方学校称彭沛平是彭锐的大伯，彭沛平签字就是一个中间人的身份。羽亮工作室表示彭沛平是新大方学校的履约担保人，他代表新大方学校与羽亮工作室谈的转让协议。在转让协议履行过程中，新大方学校称其在收到800万元后并未收到后续的转让款，在其催款后羽亮工作室未按时支付转让款，故其在2016年12月底进驻涉诉房屋及场地，将大门钥匙收回。场地内的机械设备及物品其曾多次催促羽亮工作室拉走，但羽亮工作室不予配合，其将设备放置大门外，后羽亮工作室报警，并在警察协调下拉走一部分书籍并将机械设备运走。羽亮工作室一直不配合交接清点，其对羽亮工作室遗留在涉诉场地和房屋内的物品一直保持原状。后因房屋内水管崩裂及房屋进行装饰装修才将物品陆续转移至集装箱内。羽亮工作室称新大方学校未通知其情况下即将场地收回，将其机械设备移至涉诉场地外，其处理机械设备就存在较大困难，后虽法院组织双方对场地和房屋内物品进行清点和交接，但因其存在实际困难，暂时无法搬离所有物品，而新大方学校又不同意先行退还转让费或提存，故在法院准许和新大方学校同意情况下，其将物品留存在涉诉房屋六间内保存，法院第一次清点和勘查时物品包装完好，保存得当。后在未经法院和其同意情形下，新大方学校为了达到装修、改造房屋的目的，擅自将物品移至集装箱并将水开关打开造成跑水假象，强行将物品移至集装箱中，并不顾法院禁令对涉诉场地及房屋进行装修和改造，其对新大方学校的做法强烈不满，故后期虽经法院多次释明和告知，其未将留存物品搬离涉诉现场。法院分别在2017年8月29日、2018年4月13日、2018年11月9日和2018年11月16日对涉诉现场和羽亮工作室留存物品进行现场勘查和清点，在第一次勘查时向双方释明无论合同解除还是无效，均涉及腾退、交接问题，故法院应先组织双方进行物品和场地的交接、清点、腾退，但羽亮工作室以新大方学校未退还转让费及寻找存储地点困难为由不同意交接和搬离。后经法院协调，羽亮工作室物品暂存在涉诉场地的六间房屋和西侧库房内，但告知羽亮工作室对时令性、有保质期和需要一定保存条件的物品尽快进行处理，且应尽快寻找其他场地存储上述物品，将场地腾退。后新大方学校在未通知法院及羽亮工作室的情形下，于2018年1月份将部分物品移至集装箱内，并开始对涉诉场地及房屋进行装修。后在2018年3月份又将另一部分物品移至集装箱内保存，法院在第二次现场查看时，发现涉诉家具被层落码放，茶叶、原料被层落、无序堆放。在整个案件审理过程中，法院多次书面或口头告知羽亮工作室尽快将物品转移或搬离，避免损失进一步扩大，羽亮工作室均未对物品进行处理，坚持要求存放在涉诉场地房屋内。法院告知新大方学校停止施工改造和装修，将物品搬回原位保持，新大方学校表示不同意，坚持进行施工和装修。为确定损失范围和数额，羽亮工作室申请对涉诉场地内存放的红木家具、茶叶等物品的损失价值进行鉴定。法院依法委托国宏信价格评估集团有限公司进行鉴定。该公司在收到法院委托书后出具《退案说明》，以评估标的不具备评估条件为由，作退案处理。羽亮工作室表示不再申请进行鉴定，并申请法院对涉诉现场内其留存的物品情况进行清点和记录。法院后将所有存放在集装箱内的物品进行清点，对物品进行了逐个查看，并对物品名称、数量、损坏情况等内容进行记录、照相，羽亮工作室将大部分物品从涉诉场地搬走，遗留362斤（毛重）小袋茶和9箱各类原料未搬离，羽亮工作室认为上述未搬离物品均已无法使用，应为全损。搬走的物品其表示有部分亦存在损失或全损，需要回去后由专业人员确定。后羽亮工作室根据2018年11月两次勘查情形对物品损失进行了统计并列表，其中家具损失主张309760元，物品均为从私人处购置或定制及从仿古家具城等处购置，并未留存购入凭证，亦未能提交付款凭证等证据。茶叶损失主张1528730.50元，其称茶叶均从私人收藏处购得（销售方），购买后羽亮工作室又出售给他人，就此羽亮工作室提交了茶叶订购协议和付款凭证、盘点库存表予以证实，羽亮工作室表示盘点表显示的茶叶为当时销售方提供。各种原料损失主张10290194.35元，羽亮工作室称原料均从私人收藏、国外和野外采集等方式收集，但未能提供付款凭证等证据。新大方学校对羽亮工作室主张的上述费用均不认可，表示羽亮工作室主张的损失与法院现场勘查时记录不一致，且无法确定物品的名称、类别、价值和损失情况，法院勘查时记录的名称均根据原告自述得来，并未有专业的机构、人员或鉴定机构进行确认。部分物品在搬入集装箱之前就已经损坏，与搬入集装箱的行为无关。新大方学校主张集装箱租赁费用，并提交了集装箱明细、签收单、收款收据等证实其损失情况，并称现场仍遗留集装箱一个，用于存放羽亮工作室尚未搬走的九箱茶叶和九箱原料等。羽亮工作室表示不认可集装箱租赁费用，新大方学校未经任何人同意将物品移至集装箱存放，应自行承担费用。新大方学校要求支付2015年6月至2017年4月水费共计7612.75元（实际计算为7765.75元），其中包括装表工程款（2017年1月更换水表）1215元及2017年1月设备水费2493.90元，另要求支付2015年8月至2017年4月电费11901.50元，就此提交了水费收据5张、发票2张及电费收据1张。羽亮工作室表示双方2015年7月10日交接场地和房屋，故2015年7月之前的费用与其无关，2016年10月新大方学校强行换锁，故2016年10月之后的费用与其无关，且用户名称与新大方学校名称不符，不同意支付。2015年6月6日，新大方学校与羽亮工作室签订转让协议后，2015年7月10日，新大方学校将交接单上物品交付给羽亮工作室李时亮，李时亮在交接单上签字。现新大方学校要求羽亮工作室返还交接单上所有物品，羽亮工作室表示上述物品均存放于新大方学校内，新大方学校强行将其驱赶出涉诉场地，并控制整个涉诉房屋和场地，不让其人员进入，上述物品在法院第一次组织清点时并未发现，无法返还。第三人彭沛平多次要求羽亮工作室洽谈合同的当事人李时亮到庭接受法庭询问，要求与其进行对质并申请进行心理测试（测谎），本庭亦多次要求羽亮工作室通知李时亮到庭陈述情况，但羽亮工作室表示李时亮长期在国外，不回国，无法到庭，就此提交了李时亮出具的案情简介传真件一份,李时亮称：2015年4月经人介绍到×地块看房，与其对接和谈判的是彭沛平，彭沛平称他是原地主彭沛福的哥哥，彭沛福去世了，彭沛福的儿子彭锐还小，妻子赵小燕不懂经营，他可以做主。直到2015年6月双方正式签署转让协议时，彭沛平才带彭锐母子见面。2015年6月，双方签署正式合同前，李时亮就土地性质、房屋是否违章建筑及买卖的合法性问题向彭沛平、彭锐、赵小燕提出异议，三人均表示为国有工业用地，房屋不是违章建筑，买卖是得到中关村产业园认可的，合同签署后就很快能办理有关产权证明。为证明土地、房屋合法性，新大方公司出具了相关协议和收据。为保证买卖合同可以获得产业园认可，李时亮要求签署双方买卖合同后一周内，签署一份三方协议，彭沛平、彭锐、赵小燕表示认可。2015年6月7日签署合同时，彭沛平以担保人的身份签字，并答应这个事他会管到底，以后有事跟他说就行，当时赵小燕和彭锐均在场，没有提出异议。合同上加盖的公章也是彭沛平掌管并加盖。后新大方公司迟迟不联系产业园的有关领导和单位，三方协议迟迟未能签署。经李时亮一再催促，彭沛平只联系了原新辉产业园的物业经理，没有结果。合同签订后，羽亮工作室支付转让款1066万元，其中300余万元是彭沛平要求打到他指定的账户，理由是赵小燕欠他的钱，争议土地和房屋卖出的钱，有一部分要还给彭沛平，彭沛平表示这个事情是赵小燕同意的，故羽亮工作室按照彭沛平要求将上述款项打入指定账户。2016年10月赵小燕擅自封了争议地块的大门，彭沛平还称赵小燕不敢这么干，如果真这么干，他去找赵小燕算账，但彭沛平一直没有出面解决这个问题。新大方学校、彭沛平对李时亮陈述的部分内容不予认可。因李时亮经法院多次通知未到庭，无法进行测谎或对质，且从本案查明情况看，可以查清本案基本事实，故法院对彭沛平的申请不予准许。关于已付款部分，新大方学校表示收到转让款800万元，羽亮工作室表示已付转让款1066万元。其中2015年5月15日转给王凤利账户50万元是按照彭沛平要求先期支付的土地预付款，2015年6月10日转账给新大方学校500万元，2016年2月2日转账给新大方学校300万元，2015年6月26日转账给彭沛平指定的收款人张国斌103万元，2015年8月10日转账给彭沛平指定的收款人王凤利100万元，2016年5月6日转账给彭沛平指定的收款人王凤利13万元。新大方学校认可转账给其的800万元，但认为转给王凤利及张国斌的钱，不是受新大方学校指定或授权，与转让款无关。第三人彭沛平表示2015年5月15日转款50万元与本案无关，是李时亮支付案外人的货款。后转给王凤利、张国斌的213万元，是李时亮当时代表羽亮工作室同意支付给案外人的居间费用，与本案转让款无关。法院审理过程中，向双方当事人释明：从目前查明的情况看，涉诉土地虽然在2009年办理了征地手续，作为工业用地进行一级开发，但从中关村科技园区顺义园管理委员会情况说明和法院调取的征地手续看，涉诉房屋及土地至今无法办理后续土地供地手续和房屋产权登记手续，在此情况下，土地性质未发生变化，仍为农用地，而涉诉房屋建于2007年，未办理任何建设规划许可手续，根据我国相关法律、法规规定，在乡村规划区内进行建设的，应办理相关规划许可手续，且农用地不允许进行非农建设，新大方学校将没有合法手续的土地及房屋转让给羽亮工作室，违反法律、法规的强制性规定，双方签订的转让协议应属无效。新大方学校表示认可法院释明转让协议无效，但表示涉诉合同签署前，其将转让标的的现状及产权情况告知了羽亮工作室，向羽亮工作室提交了其与前手的协议，协议中对涉诉标的的由来有明确记载，其在签署合同前如实履行了披露义务，羽亮工作室应该赔偿其的全部损失，据此新大方学校变更本诉的诉讼请求为：1.确认原、被告于2015年6月6日签订的转让协议无效；2.被告将涉诉场地内剩余物品（具体以法院勘验笔录记载为准）搬离；3.被告返还2015年7月10日交接单载明的全部资料、物品；4.被告向原告支付占有使用费，自2015年6月6日计算至被告实际腾退完毕之日，标准为主楼和两个配楼6300平方米，每平方米每天3元，库房1200平方米，每平方米每天2元；5.被告偿还原告代为垫付的水费7612.75元，电费11901.50元，合计19514.25元；6.被告支付集装箱租赁费，自2018年1月15日至2018年12月12日共计5316元，自2018年12月13日至被告将剩余物品搬离之日，按照6元/日标准计算，集装箱运输费1950元，搬运费8680元；7.案件受理费由被告负担。羽亮工作室表示认可法院释明转让协议无效，但表示在合同签订时，新大方学校确实告知涉诉场地没有办理产权证，但承诺可以办理产权手续，包括第三人也是予以承诺。因此对于该土地不能办理产权手续及房屋登记手续的全部过错在于新大方学校，新大方学校应该赔偿其全部损失，新大方学校主张的自身损失（如果存在）也应该由其自行承担。据此，羽亮工作室变更其反诉请求为：1.反诉被告支付反诉原告支付的转让款1066万元，并按照银行同期贷款利率支付利息（自反诉原告支付之日起计算至反诉被告付清转让款之日止）；2.反诉被告赔偿反诉原告茶叶、原料、家具损失及其他损失12328684.85元；3.本案全部诉讼费用由反诉被告承担；4.第三人彭沛平就上述请求承担连带保证责任。第三人彭沛平表示认可法院释明转让协议无效，不同意承担连带保证责任，称退一步讲，如法院认为转让协议中保证成立，现因该转让协议被确认无效，保证也不成立。一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。另，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。涉诉土地于2007年12月底经北京市顺义区人民政府审批可由相关部门在规划范围内进行前期开发工作，2009年10月才获得北京市人民政府关于建设用地批复，同意将审批的34.9507公顷农用地（含涉诉土地）转为建设用地，而涉诉房屋于2007年11月即在未办理任何手续情况下进行建设，并至今无法办理土地和房屋的合法手续，在此情形下，新大方学校将涉诉房屋及土地转让给羽亮工作室并签订转让协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定应属无效协议。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经过庭审质证，本案存在以下争议焦点问题：第一，合同转让标的如何确定及合同无效的过错责任如何确定。从双方当事人签订的转让协议标题看，系房屋所有权及土地使用权转让协议，即房屋和土地使用权共同转让，从转让协议内容看，协议第一条明确记载转让标的为原《协议书》中约定的土地使用权15.14亩，称为标的土地，以及地上附着物和附属设施，称为标的房产，并合称为转让标的，且注明转让的土地使用权实际面积若与《国有土地使用证》记载存在差异，以《国有土地使用证》记载面积为准。在转让协议中转让价格及费用负担、双方承诺和保证、其他责任等部分均涉及转让标的为土地使用权及房屋所有权。从新大方学校出示给羽亮工作室的四方签字《协议书》内容看，位于北京北方新辉印刷产业基地中心路西侧土地15.14亩（基地二期×地块），由新大方学校以1070万元价格收购地上物及附属设施并支付100万元土地使用补偿款，新大方学校在依法取得土地使用权、办理国有土地使用证时，一次性支付北京北方新辉印刷产业基地应得款项（应扣除100万元），上述约定足以说明新大方学校受让的是15.14亩土地使用权及地上物、附属物，而新大方公司与羽亮工作室签订的转让协议中，明确了系以四方协议的《协议书》为基础进行转让，故综合上述两份协议可以认定，双方当事人真实意思即为对土地使用权及房屋所有权进行转让，新大方学校虽称转让标的不包含土地使用权，但未提交充分证据予以反驳，法院对其辩解意见不予采信。合同无效的主要原因即为新大方学校违反法律、法规强制性规定将未办理合法手续的土地使用权及房屋所有权进行转让，应为主要过错方，而羽亮工作室在明知房屋和土地没有合法手续情形下，仍与新大方学校签订转让协议，对其权益属于放任状态，应为次要过错方。双方当事人对于合同无效的法律后果产生均存在过错，应各自承担相应的责任。第二，合同已付款金额如何确定。双方当事人在转让协议中约定了付款方式及期限，约定自协议签订之日起15日内支付定金500万元。后羽亮工作室于2015年6月10日转账给新大方学校500万元，符合双方约定。而羽亮工作室主张2015年5月15日转账50万元是按照彭沛平的要求先行支付的预付款，但在转让协议中并未提及上述预付款，亦未在转让协议中说明上述50万元应从总的转让款中扣除，且该笔款项并未支付至新大方学校账户内，第三人彭沛平也不认可该笔50万元系受其指定支付转让协议预付款，在羽亮工作室未能进一步进行举证情况下，应承担举证不能的不利后果，该笔50万元不能被认定为涉诉合同的预付款并予以抵扣。对于羽亮工作室另行支付给王凤利、张国斌的216万元，双方当事人对于该笔款项的用途各执一词，在上述216万元未支付至新大方学校账户的情形下，应由羽亮工作室承担相应的举证责任。现新大方学校不认可王凤利、张国斌系其指定的收款人，双方签订的转让协议中也没有约定王凤利及张国斌账户系指定收款账户，羽亮工作室表示受彭沛平指定将款项支付至上述账户中，而彭沛平亦非转让协议的一方当事人，也不是新大方学校委托的代理人，故羽亮工作室关于上述216万元属于转让款并应由新大方学校予以返还的反诉请求，法院不予支持。上述216万元的处理，羽亮工作室应另行解决，不属于本案审理范围。综上，应认定羽亮工作室就转让协议已付新大方学校转让款800万元，合同确认无效后，羽亮工作室要求新大方公司予以返还，于法有据，法院予以支持。对于羽亮工作室主张的800万元转让款利息计算方法，不违反法律规定，法院予以支持。第三，双方的损失数额及承担如何确定。要解决这个问题，需要首先查明涉及房屋、场地交付时间、新大方学校控制、占有涉诉房屋、场地时间、新大方学校是否有保管羽亮工作室遗留物品义务、羽亮工作室损失发生的原因、新大方学校是否存在损失等这几个问题。新大方学校称双方当事人签订转让协议后即将涉诉房屋及场地交付给羽亮工作室占有、使用，羽亮工作室则表示双方签订交接单之日（2015年7月10日）交付房屋及场地，现新大方学校未能提交双方交接时间的相应证据，应以双方签订交接单时间作为房屋、场地交付时间。新大方学校称2016年12月底其将涉诉房屋、场地收回，将羽亮工作室部分物品移至场地大门外，而羽亮工作室则称新大方学校在2016年10月26日将房屋、场地强行收回并将物品扔至大门外，就此新大方学校并未提交证据，羽亮工作室提交了赵勤的证言，赵勤系羽亮工作室看门人员，证实在2016年10月26日新大方学校派人进驻涉诉房屋场地，不让赵勤进入。新大方学校虽不认可证人证言，但未提交相反证据予以反驳，应以羽亮工作室陈述的时间为准，认定新大方学校实际占有、控制涉诉房屋、场地时间为2016年10月26日。新大方学校起诉后，法院进行现场勘查时，对羽亮工作室的物品进行查看和清点，但因物品较多，并未一一进行记录，以照片方式予以确定，从现场勘查情况看，羽亮工作室共计占用涉诉场地内房屋六间及西侧库房，用于存放茶叶、原料、家具、书籍、制香工具等物品，法院明确提出无论合同解除还是无效，均涉及腾退返还场地问题，故要求羽亮工作室将留存在新大方学校内的所有物品尽快搬离、腾退房屋，羽亮工作室表示存在困难，不同意搬离，在此情形下虽经法院协商，新大方学校同意将遗留物品暂时存放在涉诉房屋内，但新大方学校与羽亮工作室不存在保管合同关系，其不具有为羽亮工作室保管物品的义务。羽亮工作室在法院向其多次释明情况下，仍不搬离涉诉物品，在新大方学校提出愿意提供适宜场所存放羽亮工作室物品后，羽亮工作室仍不同意搬离涉诉物品，对其自身损失的发生和扩大应承担相应的责任。2018年1月初，新大方学校在未告知法院及未经羽亮工作室同意情况下，私自将羽亮工作室的物品搬至集装箱内存放，其自称存在水管冻裂跑水问题，但羽亮工作室法定代表人时雅莉到现场后表示系新大方学校故意打开阀门导致跑水，双方对此各执一词，新大方学校并未就此充分举证，其擅自搬离、处置羽亮工作室物品的行为存在明显过错，且其将茶叶、原料、家具等物品层落堆放在狭小的集装箱内，不能保证基本的通风、干燥条件，也不能保证整齐、有序的保存方式，在多次搬运、吊装集装箱时也会加剧物品磨损、消耗，必定会造成损失的进一步扩大，对于扩大的损失，应由新大方学校承担相应的责任。从羽亮工作室主张的损失数额看，其称茶叶、原料、家具等物品价值斐然，动辄高达一公斤沉香粉800万元、十公斤藏红花96万元等等，其就更应尽到合理的保管责任，将易变质、不易保存、价值高且时令性强的物品尽快进行处理，避免损失发生和扩大，但其以新大方学校不退还转让款、无法寻找适宜存放场所为由，拒不搬离其所称的高价值物品的行为，无疑是十分不妥当的。而在此过程中，新大方学校不顾法院多次警告，在案件审理过程中拒不执行法院禁令，在未退还或提存转让款情况下，对涉诉房屋、场地进行大规模的改造、装修，加剧双方矛盾及对立情绪，导致案件处理困难重重，严重影响案件审理进度。综上所述，造成羽亮工作室茶叶、原料变质、损坏，家具磕碰等损失的原因，既有羽亮工作室拒不搬离涉诉场地自行妥善保管物品的过错，亦有新大方学校擅自处置、搬运羽亮工作室物品的过错。下面说一下双方的损失情况。就新大方学校而言，其主张了电费、水费，在2015年7月10日至2016年10月26日以外的费用，不应由羽亮工作室承担，鉴于无法进行具体区分，法院按照平均数额计算，酌情予以核定。就其主张的占有使用费，首先自2015年7月10日至2016年10月26日期间，羽亮工作室正常使用涉诉房屋、场地，应参照市场价格正常计取占有使用费，其次，在法院2017年8月第一次勘察后，羽亮工作室仅占有、使用了涉诉场地内六间房屋及西侧库房中一部分，应按照实际占用的面积计算相应费用，且新大方学校在2018年1月初即开始对涉诉房屋及场地进行改造、装修，将物品陆续存放在集装箱内并放置在院落中央位置，并未实质影响新大方学校的使用；另，在房屋、场地重新改造、装修完成后，集装箱被搬运至场地角落处存放，亦未明显影响新大方学校使用，故自2015年7月10日起至羽亮工作室腾退房屋、场地之日止的占有、使用费，羽亮工作室应予支付，具体数额法院根据实际情况分别核算。新大方学校租赁集装箱的行为系为其改造、装修房屋提供便利，违反了法院要求，由此产生的损失，应由其自行承担。再说一下羽亮工作室，因其主张的茶叶、原料、家具等确实存在损失，但损失的主要责任在于羽亮工作室，羽亮工作室就其主张的物品种类、价值、损坏程度并未进行充分举证，法院并非专业机构，对上述损失物品的种类、价值无从进行确认，对物品的损坏程度，法院亦无法进行准确表述和判断，在此情况下应由专业部门或机构予以鉴定，在法院依羽亮工作室申请委托司法鉴定后，因涉诉物品不具备鉴定条件被退回，羽亮工作室的损失无法准确予以认定。但如不及时处理，可能会因拖延处置物品，进而造成物品进一步贬值、减损，为了更好解决纠纷，避免损失扩大和双方当事人诉累，法院客观、充分地衡量双方提交的证据、羽亮工作室的损失物品价值、羽亮工作室应支付新大方学校占有使用费数额等因素，确定羽亮工作室的物品损失，新大方学校不再予以赔偿，而新大方学校的占有使用费，羽亮工作室亦不用再进行支付，双方损益相抵。最后说一下新大方学校主张羽亮工作室返还交接单物品及搬离剩余物品的诉讼请求。从交接单看，有李时亮的签字确认，可以认定羽亮工作室收到上述物品，羽亮工作室主张交接单上材料存放在涉诉房屋、场地内，现不知去向，应被新大方学校拿走。从双方交涉情况看，虽然新大方学校存在强行进驻场地的行为，但羽亮工作室称其曾报警，警察给双方进行了协调，羽亮工作室未提交证据证实新大方存在阻扰、影响其搬离物品的行为，在法院第一次现场勘查前羽亮工作室也没有提出过新大方学校存在擅自处置其物品的行为，故羽亮工作室如主张上述物品在新大方学校处存放，应提交相应证据予以证实，否则应承担不利的法律后果，向新大方学校返还交接单上物品。经法院多次询问，羽亮工作室已明确表示现仍遗留在新大方学校的物品（小袋茶、原料、组合柜一套）均无任何价值，其主张全损不同意搬离，在法院已综合考虑对羽亮工作室物品损失进行了处理情形下，新大方学校在本案判决生效后自行处理上述物品即可。第四，第三人彭沛平是否应承担相应法律责任。首先，从双方当事人签订的转让协议内容看，并未约定保证合同的具体内容，包括但不限于被保证的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；保证的方式、范围、期间，亦未明确约定新大方学校不能履行合同约定债务时，由保证人承担保证责任的或约定在保证人与债务人对债务承担连带责任。从形式要件看，转让协议中的约定不符合保证合同成立的条件。其次，转让协议经法院认定为无效合同，保证合同为从合同，即使保证合同成立，主合同无效，从合同亦无效，故羽亮工作室主张彭沛平应承担保证责任，与新大方学校承担连带责任的诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《中华人民共和国担保法》第十五条之规定，判决：一、确认北京市顺义区新大方职业学校与北京羽亮手工制香研究工作室于二〇一五年六月六日签订的《房屋所有权、土地使用权转让协议》无效；二、北京羽亮手工制香研究工作室返还北京市顺义区新大方职业学校二〇一五年七月十日交接单上全部资料、物品（详见后附交接单），于判决生效之日起七日内执行；三、北京羽亮手工制香研究工作室支付北京市顺义区新大方职业学校水电费共计一万一千八百元，于判决生效之日起七日内付清；四、北京市顺义区新大方职业学校返还北京羽亮手工制香研究工作室转让款八百万元并支付利息（其中以五百万元为基数，自二〇一五年六月十一日起至全部付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以三百万元为基数，自二〇一六年二月三日起至全部付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效之日起七日内付清；五、驳回北京市顺义区新大方职业学校的其他诉讼请求；六、驳回北京羽亮手工制香研究工作室的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实无异。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。本案中，关于《房屋所有权、土地使用权转让协议》的效力问题。涉诉土地于2007年12月底经北京市顺义区人民政府审批可由相关部门在规划范围内进行前期开发工作，2009年10月获得北京市人民政府关于建设用地批复，同意将审批的34.9507公顷农用地（含涉诉土地）转为建设用地。涉诉房屋于2007年11月即在未办理任何手续情况下进行建设，并至今无法办理土地和房屋的合法手续。在上述情形下，新大方学校将涉诉房屋及土地转让给羽亮工作室并签订转让协议，违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应属无效协议。关于合同无效的过错与责任承担的问题。根据查明的事实，双方签订《房屋所有权、土地使用权转让协议》对涉案土地使用权及地上附着物和附属设施进行转让。但新大方学校将未办理合法手续的土地使用权及房屋所有权进行转让，违反法律、法规强制性规定，应为主要过错方，羽亮工作室在明知房屋和土地没有合法手续情形下，仍与新大方学校签订转让协议，对其权益属于放任状态，应为次要过错方。一审法院依据双方对于合同无效的法律后果产生过错，认定各自承担相应的责任并无不当。关于合同付款金额。关于已付款部分，新大方学校表示收到转让款800万元，羽亮工作室表示已付转让款1066万元。双方对于羽亮工作室就转让协议已付新大方学校转让款800万元金额的部分没有争议，故合同确认无效后，羽亮工作室要求新大方公司予以返还并支付相应的利息，于法有据，一审法院予以支持。关于超出上述800万元款项的部分。羽亮工作室主张2015年5月15日转账50万元是按照彭沛平要求先行支付的预付款，但在转让协议中并未约定预付款，亦未约定应从总转让款中扣除，且该笔款项并未支付至新大方学校账户内，彭沛平亦不认可该笔50万元系受其指定支付转让协议预付款，在羽亮工作室未能进一步进行举证情况下，应承担举证不能的后果，该笔50万元不应被认定为涉诉合同预付款并予以抵扣。对于羽亮工作室另行支付给王凤利、张国斌的216万元，双方当事人对于该笔款项的用途各执一词，该款项未支付至新大方学校账户的情形下，应由羽亮工作室承担举证责任。现新大方学校不认可王凤利、张国斌系其指定的收款人，双方签订的转让协议中也未约定王凤利及张国斌账户系指定收款账户，羽亮工作室表示受彭沛平指定将款项支付至上述账户中，而彭沛平亦非转让协议的一方当事人，也不是新大方学校委托的代理人，故一审法院对羽亮工作室关于上述216万元属于转让款并应由新大方学校予以返还的请求不予支持并无不当。关于上述216万元的处理，羽亮工作室可另行解决。关于双方的损失数额及承担。对于涉案房屋土地的占用时间，新大方学校主张签订转让协议后即将涉诉房屋及场地交付给羽亮工作室，羽亮工作室表示双方签订交接单之日（2015年7月10日）交付房屋及场地，现新大方学校未能提交双方交接时间的相应证据，故应以双方签订交接单时间作为房屋、场地交付时间。新大方学校称2016年12月底其将涉诉房屋、场地收回，将羽亮工作室部分物品移至场地大门外，但并未提交证据予以证明，羽亮工作室称新大方学校在2016年10月26日将房屋、场地强行收回并将物品扔至大门外，并提交了赵勤的证言予以证明。新大方学校虽不认可证人证言，但未提交相反证据予以反驳，故一审法院认定新大方学校实际占有、控制涉诉房屋、场地时间为2016年10月26日并无不当。关于新大方学校主张的占有使用费的问题。2015年7月10日至2016年10月26日期间，羽亮工作室正常使用涉诉房屋、场地，应参照市场价格正常计取占有使用费。一审法院2017年8月第一次勘察后，羽亮工作室仅占有、使用了涉诉场地内六间房屋及西侧库房中一部分，应按照实际占用的面积计算相应费用，且新大方学校在2018年1月初即开始对涉诉房屋及场地进行改造、装修并未实质影响新大方学校的使用。一审法院对2015年7月10日起至羽亮工作室腾退房屋、场地之日止的占有、使用费，根据实际情况分别核算并无不当。关于羽亮工作室主张的茶叶、原料、家具等损失的问题。羽亮工作室主张的其物品价值较高，其就更应尽到合理的保管责任，将易变质、不易保存、价值高且时令性强的物品尽快进行处理，避免损失发生和扩大。但羽亮工作室以新大方学校不退还转让款、无法寻找适宜存放场所为由，拒不搬离其所称的高价值物品的行为十分不妥。羽亮工作室就其主张的物品种类、价值、损坏程度并未进行充分举证，关于物品的价值因涉诉物品不具备鉴定条件被鉴定机构退回。但新大方学校不顾法院多次警告，在案件审理过程中拒不执行法院禁令，在未退还或提存转让款情况下，对涉诉房屋、场地进行大规模的改造、装修。综上，羽亮工作室茶叶、原料变质、损坏，家具磕碰等损失，既有羽亮工作室拒不搬离涉诉场地自行妥善保管物品的过错，亦有新大方学校擅自处置、搬运羽亮工作室物品的过错。一审法院客观、充分地衡量双方提交的证据、羽亮工作室的损失物品价值、羽亮工作室应支付新大方学校占有使用费数额等因素，确定新大方学校不再赔偿物品损失，羽亮工作室亦不用再支付占有使用费，双方损益相抵，充分考虑到了双方的损失情况，并无不当。关于新大方学校主张的电费、水费，2015年7月10日至2016年10月26日的费用应由羽亮工作室承担，2015年7月10日至2016年10月26日以外的费用，不应由羽亮工作室承担，但鉴于无法进行具体区分，一审法院按照平均数额计算，酌情予以核定并无不当。关于新大方学校主张羽亮工作室返还交接单物品及搬离剩余物品的问题。从交接单看有李时亮的签字确认，可以认定羽亮工作室收到上述物品，羽亮工作室主张上述物品在新大方学校处存放，应提交相应证据予以证实，否则应承担不利的法律后果，向新大方学校返还交接单上物品。经一审法院多次询问，羽亮工作室已明确表示现仍遗留在新大方学校的物品（小袋茶、原料、组合柜一套）均无任何价值，其主张全损不同意搬离，在已综合考虑对羽亮工作室物品损失进行了处理情形下，新大方学校在本案判决生效后自行处理上述物品即可。关于彭沛平是否应承担相应法律责任的问题，从形式要件看转让协议中的约定不符合保证合同成立的条件。转让协议经法院认定为无效合同，保证合同为从合同，即使保证合同成立，主合同无效，从合同亦无效，故羽亮工作室主张彭沛平应承担保证责任，与新大方学校承担连带责任的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持亦无不当。综上所述，新大方学校、羽亮工作室的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179940元，由北京市顺义区新大方职业学校负担68131元（已交纳），由北京羽亮手工制香研究工作室负担111809元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 解学锋审 判 员 邢 军二〇一九年六月十一日法官助理 申峻屹法官助理 卢恺晨书 记 员 陈佳琪