广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初1261号原告：冯志恒，男，1991年1月5日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：陆文勇，男，1995年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道高明大道**之7铺（首层），统一社会信用代码914406080599928098。法定代表人：罗华相。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。原告冯志恒诉被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序于2019年4月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陆文勇、被告的委托诉讼代理人杜新华与陈彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2017年8月31日起至竣工验收备案之日即2018年12月17日止，以421332元为基数每日支付万分之一的逾期交付违约金19971.13元；2.被告赔偿物业服务费2518.93元（自2017年9月1日起至2018年12月17日止，每月人民币159.42元）；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年10月7日，原告向被告支付购房款20000元，2015年11月14日，双方签订《广东省商品房买卖合同》1份，合同编号为20151114001204，约定原告向被告购买位于佛山市高明区荷城街道怡乐路92号XX座XX号房，建筑面积为88.57平方米，总价款为421332元。原告于2015年11月14日前付清首期款121332元，余款按合同约定办理好银行按揭手续，按照按揭方式付清。被告应当在2017年8月31日前依照国家和地方人民政府的规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用，如未按合同约定期限将该商品房交付给原告使用，应依照合同第十二条的规定处理。合同签订当日，原告依约向被告支付了首期购房款121332元，2015年11月17日，原告依照规定向佛山市高明区国土城建和水务局交纳了物业维修基金4213.32元，被告于2015年11月21日向原告出具了首期款金额为121332元的发票。2016年1月6日，原告与中国农业银行佛山高明支行签订了《住房抵押借款合同》，向该行办理住房贷款300000元用于支付被告的购房款，被告于2016年1月12日取得原告的该笔购房款，并于2016年1月12日向原告出具了购房发票。2016年1月20日，原告向佛山市高明区地方税务局交纳了契税4213.32元。依照合同约定，被告应于2017年8月31日前向原告交付经竣工验收合格及原告付清购房款和相关费用的房屋。被告未向原告送达《收楼通知书》或公告方式通知收楼，只在2017年8月31日通知原告收楼。根据合同约定，商品房经竣工验收合格是交付的前提，原告依约定日期前往收楼时，被告未提供相关竣工验收文件，亦未提供房屋质量保证书、房屋使用说明书。根据佛山市高明区国土城建和水务局的文件，案涉房屋竣工验收的时间晚于约定的交付期限，且时间上差距较大，不符合相关法律法规的规定，不具备交房条件。被告逾期交房构成违约，应承担逾期交付房屋的违约责任。按照合同约定，原告交纳物业管理费、分摊水电费以被告交付符合约定的房产为起算依据，因此在被告交付符合约定的房产前，相关费用应由被告负担，原告已缴纳的相关费用应由被告退还。被告辩称：1.本案争议焦点为原告在案涉房屋没有取得竣工验收备案的情况下同意收楼，被告是否需要承担违约责任。根据广东省高院印发的关于审理房屋买卖纠纷案件的指引第32条规定，被告是不需要按照原告的诉讼请求计算的金额进行赔付。2.原告在接受物业前已经知悉自身的权利，但在居住利益和权利行使的衡量中原告选择前者，在没有取得竣工验收备案时接收房屋并领取了入户钥匙，原告已经对房屋实际控制、占有、使用，被告已经完成了交付房屋的义务。3.原告没有行使拒绝收楼权利的原因在于原告希望能够早早装修入住，事实上原告在接收物业约一个月之后装修，被告延期取得竣工验收备案表的行为并没有对原告造成实际损失。4.广东省高院印发的相关指引在买受人的居住利益和对出卖人的公平作出了立法衡量，该条指引明晰了法律保护的是业主的实际居住利益，原告在诉状第二页明确了在约定期限前往收楼时被告是无法提供竣工验收文件的，原告对此知情，但依然进行收楼和领取钥匙，如今又起诉主张违约金，若基于原告居住利益没有损害的前提下，被告仍要对原告赔付是与该指引精神相违背。5.关于原告第二项诉讼请求，原告实际已经享受了物业管理服务（包括但不限于原告装修期间的管理协助服务、安全保障服务、清洁服务等），原告在收楼时缴纳物管费是理所当然的，且原告在收楼时签署了相关的代扣物业管理费协议，另外本案审理的是商品房预售合同纠纷，物业管理合同纠纷与本案无关，且被告主体不适格，关于物管费诉请，原告应另案向物管公司主张。6.根据部分原告与被告商品房买卖合同中可以延期交付房屋的第二项情况，本案存在可以延期的情况包括台风的极端天气、因与村民纠纷导致停工、政府迟延办理备案手续，这是按照约定可以延迟交楼。7.目前原告主张交楼不符合约定，如果被告要承担逾期交楼责任，原告因此获得的利益应进行扣减，从收楼时起应扣减房屋市场租金，被告认为应按每月600元标准扣减原告通过无效收楼行为获得的利益。8.现阶段同样案情的生效判决对该类型情形作出了认定，被告在庭审中提交了（2018）粤01民终17650号、（2018）粤0117民初732号、（2018）粤01民终12198号民事判决书供参考，涉及的案情均是原告在实际办理收楼手续且已经装修的情况下，再次以案涉房屋不符合交楼条件主张逾期交楼违约金，上述生效判决书最终认定业主没有尽到谨慎审查义务，实际办理收楼手续且装修的情况下，再次以案涉房屋不符合交楼条件主张逾期交楼违约金，缺乏合同依据，不予支持。生效判决书均对此类情形作出了详细解析和认定，被告主张适用广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷指引第32条对本案作出判决。9.因合同约定万分之一的违约金是交付期满之日起至实际交付之日的，瑕疵交付并不等于没有交付，是另一个违约行为，合同没有约定处罚，因瑕疵交付造成的损失的，应以实际损失计算，但原告收楼后并没受到损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年11月14日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，约定：原告向被告购买佛山市高明区荷城街道怡乐路92号XX座XX单元XX层XX号的房屋，房价为421332元；被告应当在2017年8月31日前将经竣工验收合格及原告付清购房款（含银行贷款）和相关费用的案涉房屋交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的。2.由于政府部门审批事项发生迟延，由于市政配套施工、安装、验收或批准手续发生延迟；非被告所能控制或抗拒的其他事件。如遇不可抗力等客观情况，包括但不限于异常天气、异常地质等自然灾害、战争、政府行为等，除双方协商同意变更或解除商品房买卖合同外，被告可据实予以延期。3.原告有任何违约行为（包括但不限于个人证件或银行按揭资料不全）。除上述特殊情况外，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定交付最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告的解除合同通知送达之日起30日内退还原告全部已付房款，并按原告累计已付款的百分之一向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。庭审中，被告确认原告依约向被告支付了全部房价款。被告于2017年8月31日前通知原告收楼。被告于2017年10月12日将案涉房屋实际交付给原告。案涉房屋于2018年12月17日取得竣工验收备案证明文件。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于逾期交楼违约金的问题。案涉合同约定被告应于2017年8月31日前将经竣工验收合格及原告付清购房款（含银行贷款）和相关费用的案涉房屋交付给原告使用。原告虽然于2017年10月12日实际收楼，但原告是在被告通知其收楼且已到合同约定的收楼日期的情况下收楼的，被告未能提供证据证实原告收楼时明知或应当知道案涉房屋当时未取得竣工验收备案证明文件。而案涉房屋于2018年12月17日才取得竣工验收备案证明文件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。被告在未取得竣工验收备案证明文件的情况下就将案涉房屋交付给原告使用，其行为明显违反了法律规定和合同约定，应以取得竣工验收备案证明文件的时间为合法收楼时间。因此，违约金的计算期间应从2017年9月1日计至2018年12月17日，共473天。被告逾期交付房屋的违约金应为19929元（421332元×0.0001/天×473天）。原告主张被告支付约定交楼日期2017年8月31日的逾期交楼违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告要求以取得竣工验收备案证明文件前原告使用房屋的租金抵扣逾期交付房屋违约金的主张。本院认为，原告已履行了支付购房款的合同主要义务，被告在未取得竣工验收备案表的情况下自愿将案涉房屋交付给原告使用，原告因此取得了房屋的占有和使用权利，并未损害被告的权利，被告主张原告负担取得竣工验收备案证明文件前的房屋占用费，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿物业服务费的诉讼请求。本院认为，物业服务费是基于原告与物业服务企业之间的物业服务合同关系，原告实际占有、使用案涉房屋期间享受物业服务所发生的费用，并非被告交付不符合合同约定的房屋所产生的费用或损失。原告在被告取得竣工验收备案证明文件前实际占有、使用案涉房屋，相应的物业服务费应由原告自行负担。故原告要求被告赔偿取得竣工验收备案证明文件前的物业服务费用，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金19929元给原告冯志恒；二、驳回原告冯志恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费362元，减半收取181元（原告冯志恒已预交），由原告冯志恒负担21元，由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担160元。被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担的案件受理费160元，由其于支付判项确认的款项时一并支付给原告冯志恒，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周泽鑫二〇一九年六月十八日书记员  赵宇晴