江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣07民终2115号 上诉人（原审被告）：李婷，女，1988年1月18日生，汉族，住江西省赣州市会昌县。 被上诉人（原审原告）：刘连，男，1972年6月20日生，汉族，住江西省瑞金市。 被上诉人（原审原告）：范香兰，女，1971年5月3日生，汉族，户籍地江西省赣州市会昌县，现住江西省瑞金市。 原审被告：彭钰，男，1988年3月11日生，汉族，住江西省赣州市会昌县。 上诉人李婷因与被上诉人刘连、范香兰、原审被告彭钰房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省瑞金市人民法院（2019）赣0781民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李婷上诉请求：一、请求撤销瑞金市人民法院作出的(2019)赣0781民初753号民事判决，依法改判为返还被上诉人定金款100000元。二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人在购房契税发票满二年，但因上诉人未取得房产证，无法办理过户手续，无法实现合同目的，上诉人迟延履行办理过户登记的行为，是属于上诉人违约，判定上诉人应承担全部的责任。上诉人对此认为，一审法院的认定偏离事实，导致判决错误。本案中，事实上是上诉人与被上诉人达成房屋买卖合同后，双方一直在等待涉案房产行政审批的结果即办理该房产的产权证书，并且被上诉人也与上诉人也有一同前往瑞金市不动产登记中心查询，上诉人也一直要求尽快办理上诉人的房产产权证件，所以本案涉案房屋未如期办理过户，并非基于上诉人全部过错或原因，上诉人并没有故意违约之情形。二、自始至终本案房屋买卖合同不存在根本违约情形，也不存在无法履行情形，上诉人没有将房屋出卖给第三人，双方签订房屋买卖合仍然可以履行，不存在无法履行情形。所以本案双方当事人签订的二手房买卖合同仍然具有可履行的前提，双方依然可以继续办理过户手续。一审法院认定上诉人构成违约、无法实现合同目的的事实存在错误。三、本案中，即使上诉人与被上诉人都不想履行房屋买卖合同，虽根据彭钰、李婷与被上诉人签订的二手房买卖合同中约定合同签订之日支付的10万元写有“定金”字样，但此“定金”并不具备《担保法》上关于定金的法律特征，因此，不能适用定金罚则。1、合同双方当事人都没有对该10万元款项性质或发生的法律效果作出明确约定，一审庭审中被上诉人也回答，如被上诉人违约，该10万元款项没有约定会产生罚没的效果。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”如果当事人目的是以款项来担保合同订立和履行，适用罚没或双倍返还的效果，必须采用书面方式对款项性质作出明确的约定。针对本案，案涉合同并没有明确对该10万元款项性质或产生的法律效果作出明确书面约定，所以不能适用定金罚则。2、一审法院以双方约定违约金条款为由，支持了被上诉人的双倍返还定金的诉请属于适用法律错误，首先，一审中被上诉人明确其主张是要求双方返还定金，而非向李婷、彭钰主张违约金，本案10万元不能适用定金罚则，应驳回或要求被上诉人变更其诉讼请求。即使本案采用了合同约定的违约金，该违约金明显超过被上诉人损失范围，根据法律规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，如本案适用违约金，上诉人认为，应当根据被上诉人的实际损失计算本案违约金，上诉人损失系其交付的10万元款项，违约金应根据其损失的30%为标准支付相应的违约，即对于双倍返还共计20万元，或者违约金为20万元都明显超出被上诉人的损失范围，违约金明显过高，请二审法院予以调整。综上，请二审法院依法查明事实，撤销一审判决，依法改判，作出公平公正判决，维护上诉人合法权益。 刘连、笵乡兰答辩称，1、李婷、彭钰与被上诉人及签订的《二手房买卖合同》明确约定了“购房定金10万元”，且被上诉人依约向李婷、彭钰支付了10万元定金，定金性质的约定已经很明确。2、上诉人认为定金罚则存在免责情形，该认为不符合实际情况，双方签订《二手房买卖合同》时，上诉人就应当考虑到，购房契税发票满二年时其是否能一定取得房屋产权证，能否办理房屋产权过户登记手续，但，上诉人基于对自己的过分自信而签订了《二手房买卖合同》，充分说明了上诉人存在明显过错，此为其一；其二，案涉商品房系按揭贷款，即使上诉人取得了房屋产权证，过户也不是一天两天就能办理，因为在没有归还按揭贷款的情况下，按揭银行不会准许其办理房屋过户手续；第三，办理房屋过户手续需买卖双方到不动产登记中心签名盖章，但本案一审被告彭钰却因涉嫌诈骗罪而被羁押于看守所，其根本就无法前往不动产登记中心办理任何有关房屋产权的任何手续和证件。综上三点，上诉人不存在免责事由。定金罚则的免责事由为不可抗力，即不可预见、不可避免、不可克服，本案中，李婷、彭钰完全可以预见到，办理房屋产权证书及过户手续的期间并不是其可以掌握和控制的，从而避免根本违约情况的产生，现如今(即一审判决后)，上诉人已经取得了不动产登记证，但李婷、彭钰依然无法办理过户手续，即无法克服因其根本违约所产生的后果。3、合同法明确规定，当合同既约定违约金又约定定金罚则的情况下，守约方有权选择违约金或者定金罚则，本案中，被上诉人选择的是定金罚则，上诉人无权强迫被上诉人选择违约金。综上，敬请贵院驳回上诉人的上诉，维持原判。 彭钰未发表答辩意见。 刘连、范香兰向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原、被告双方于2018年3月9日签订的《二手房买卖合同》；二、依法判决两被告双倍返还原告定金20万元整；三、案件受理费由两被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月16日，被告彭钰、李婷夫妇共同向瑞金市恒兴房地产开发有限公司按揭购买了恒兴·颐和园小区x楼x单元x室商品房一套。二被告支付了首付款154914元，余款350000元按揭贷款支付。2018年3月9日，原、被告双方签订《二手房买卖合同》一份，约定两被告将位于瑞金市沙九路恒兴颐和园x栋x单元x号商品房卖与原告，当日，原告依约将10万元定金通过转账式转入被告彭钰指定账户。按《二手房买卖合同》约定“由甲方此房契发票满两年为准，双方前往不动产登记中心办理过户”，至2018年9月份，被告房契发票已经满两年，但被告一直未与原告前往不动产中心办理过户手续。 另查明，二被告《二手房买卖合同》里约定买卖的房产至今未取得不动产登记证，而且被告彭钰因涉嫌犯罪现羁押于赣县区看守所，致使办理房屋过户手续更加不可能。双方在合同的第二条中约定：“1、在签订正式合同之日，乙方（原告）须向甲方（被告）支付定金人民币100000元，（注：该房子首付款为￥195000元，减去定金剩余首付款项95000元在办理过户当天，乙方必须付清给甲方，由甲方自己赎出抵押在银行的房产证）并甲乙双方约定，由甲方此房契税发票满两年为准，双方前往不动产登记中心办理过户。（如：政府原因耽误，双方可再商定日期过户）甲方必须配合乙方办理过户等相关手续，在未过户前所有月供及物业管理费由甲方承担。乙方在正式过户之前必须处理好在银行办理按揭贷款的相关事宜，以保证甲方在房产证赎回后能及时办理银行抵押按揭贷款，如银行按揭款未达到房子尾款￥455000元时，乙方应将差价及时补予甲方；2、甲方保证在本合同签订之后中途不得涨价，以此价陆拾伍万元为准，并且不能将此房抵押、并不能卖与其他人，双方不得违约反悔；3、以上两条如有一方违约、违约金为贰拾万元整”。 一审法院认为，被告彭钰、李婷将自己按揭购买的位于瑞金沙九路恒兴·颐和园小区x楼x单元x室商品房一套出售给原告，双方签订的《二手房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同约定在被告的购房契税发票满二年时，双方到不动产登记中心办理过户。至2018年9月，被告的购房契税发票已满二年，但被告因未取得房产证，无法办理过户手续，无法实现合同目的。被告迟延履行办理过户登记义务构成违约，应当承担本案全部责任。对原告刘连、范香兰要求解除原、被告双方于2018年3月9日签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。原、被告在合同中既约定有定金又约定违约金条款，原告选择定金条款，符合法律规定，一审法院对原告要求被告双倍返还定金的请求也予以支持。被告彭钰经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、解除原告刘连、范香兰与被告彭钰、李婷于2018年3月9日签订的《二手房买卖合同》；二、被告彭钰、李婷应于本判决生效后十天内向原告刘连、范香兰双倍返还定金200000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告彭钰、李婷承担。 本院二审期间，各方当事人均未向法庭提交新证据。 二审认定的事实与一审查明的一致。 本院认为，首先，上诉人李婷、原审被告彭钰（甲方）与被上诉人（乙方）于2018年3月9日签署的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。该合同第二款第一项约定：“在签订正式合同之日，乙方须向甲方支付定金人民币100000元……”该条款约定的10万元系定金清楚、明确，上诉人主张该条款不属于定金性质无合同依据。其次，上诉人未按合同约定在案涉房屋契税发票满两年后，与被上诉人前往不动产登记中心办理过户，已构成违约，且二审中，上诉人自认其已办理了案涉房屋的房产证，只是因按揭款尚未还清，无法将案涉房屋过户至被上诉人名下，由此可见，上诉人系因自身原因无法办理过户，上诉人主张无法办理过户系行政审批部门原因导致无事实和法律依据。第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案系上诉人违约，被上诉人起诉时可以选择适用定金或违约金条款，一审根据被上诉人的诉请适用定金条款，判决由上诉人李婷、原审被告彭钰双倍返还定金并无不当，应予维持。 综上所述，李婷的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人李婷负担。 本判决为终审判决。 审判员  王阿婷 审判员  罗 宁 审判员  赖国东 二〇一九年六月二十五日 书记员  廖勤勤