甘肃省兰州市安宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）甘0105民初1658号 原告（反诉被告）：张某某,男，汉族,1974年4月24日出生,住甘肃省天水市麦积区。 委托诉讼代理人：潘某某，甘肃某某律师事务所律师。 被告（反诉原告）：兰州市某某。住所地：兰州市安宁区。 法定代表人：王某，男，汉族，1969年6月10日出生，系兰州市安宁区机关服务中心主任。 委托诉讼代理人：殷某某，甘肃某某盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄某，甘肃某某盛律师事务所律师。 原告（反诉被告）张某某诉被告（反诉原告）兰州市某某（以下简称某某）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日作出（2016）甘0105民初1059号民事判决书。被告（反诉原告）机关服务中心不服判决提起上诉，兰州市中级人民法院于2017年9月26日作出（2017）甘01民终2256号民事裁定书，裁定如下：一、撤销兰州市安宁区人民法院（2016）甘0105民初1059号民事判决；二、本案发回兰州市安宁区人民法院重审。我院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张某某的委托诉讼代理人潘某某，被告（反诉原告）某某的委托诉讼代理人殷某某、黄某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张某某向本院提出诉讼请求：1、确认原告张某某和被告密码签订的房屋租赁合同已提前解除；2、判令被告某某赔偿因提前解除房屋租赁合同给原告造成的损失180万元（具体损失以诉讼中的鉴定为主）；3、本案诉讼、鉴定费用由被告承担。事实与理由：2013年11月10日，原告与被告某某签订房屋租赁合同，被告将其位于兰州市安宁区某大厅、二楼整层出租给原告使用，租期自2013年11年10日起至2019年11月9日止，租赁房屋面积为650平方米，租金第一年为每月15600元，每年187200元，以后在第一年基础上递增5%，合同签订后，原告对房屋进行了改造、装修以及必要家具、设备的购买，房屋装修好后，原告正式营业，并按时支付房租、水电费等各项费用。 2015年7月20日，被告书面通知原告收回租赁房屋，理由是根据中共兰州市安宁区委办公室、兰州市安宁区人民政府办公室关于《安宁区行政事业单位办公用房清理整改实施方案》的通知精神，行政事业单位房屋一律不得出租，已经出租的必须于2015年10月31日前由出租单位收回。接到通知后，原告与被告沟通，被告告知原告将损失与其他要求以书面形式报告，待被告上报领导后答复。原告理解被告收回房屋的政策，积极配合被告收房并开始作腾房准备，并于同年7月27日将原告的损失情况以书面形式报告给被告。因为牵扯到10月份支付下一年度租金的问题，原告征求被告意见下一年度租金如何处理，被告表示房子必须收回，下一年度租金不必再交纳。原告一边和被告积极协商赔偿，一边将员工陆续辞退，原告于2015年11月初将员工全部辞退，并于11月9日彻底停止营业。但原告的赔偿事宜至今未解决。故原告诉至法院。 被告（反诉原告）机关服务中心辩称，1、房屋租赁合同补充协议约定，承租房屋只能用于开办招待所、宾馆，但原告经营茶楼擅自改变房屋用途，原告构成违约；2、原告拖欠自2015年11月10日至今的房租，原告构成违约；3、因原告经营管理不善导致房屋漏水，给被告造成经济损失；4、原告并非自2015年11月10日起停止营业，原告实际经营至2016年6月2日。鉴于原告以上违约行为，被告有权收回房屋。同时，被告机关服务中心提出并变更反诉请求为：1、确认反诉原告与反诉被告于2013年11月0日签订的《房屋租赁合同》已解除；2、判令反诉被告交还承租的位于兰州市安宁区安宁西路132号安宁区政府东侧、原机关餐厅一楼部分大厅、二楼整层（房屋面积650平方米）；3、判令反诉被告支付拖欠的房屋租金454397.58元（自2015年11月10日起至2017年12月31日）；4、判令反诉被告支付拖欠的取暖费153010元（自2013年11月10日至2017年12月10日）；5、判令反诉被告支付拖欠的电费、水费39231元（以鉴定结论为准）；6、判令反诉被告赔偿损失73000元；7、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。 针对被告（反诉原告）机关服务中心的反诉请求，原告（反诉被告）张某某辩称，反诉被告认可反诉原告的第1、2项诉讼请求，认可租赁合同已解除并同意归还房屋；不认可第3项诉讼请求；对第4项诉讼请求，反诉被告愿意承担2013年度至2015年度的取暖费；对第5项诉讼请求，反诉被告不予认可，认为已交纳水电费3万元，不欠反诉原告水电费；对第5项诉讼请求，反诉被告不予认可，反诉原告的损失不是反诉被告造成的。 本院经审理认定事实如下：2013年11月10日，被告机关服务中心作为出租方，原告张某某作为承租方，签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定：被告机关服务中心将其坐落于安宁区某整层出租给原告张某某使用，租期自2013年11月10日起至2019年11月9日止；承租方可根据实际经营需要对房屋进行装修改造，费用由承租方承担，出租方原有设施由承租方继续使用；每年房租总计187200元，以后房租在第二年基础上递增5%，第一年租金在签订合同时交清，以后每年租金在合同约定日期前一个月内交清；承租方要重新安装水表、电表保证以实际用量和国家规定向出租方及时交纳水电暖费用，水电费按季交纳，暖气费按年交纳；房屋只允许经营宾馆、招待所，不能改变用途，否则出租方有权收回房屋。 合同签订后，原告依约交纳房屋租金，被告依约向原告交付房屋，原告使用房屋开办茗悦茶楼。2015年7月20日，被告向原告书面送达《关于收回出租房屋的通知》，通知原告：根据中共兰州市安宁区委办公室、兰州市安宁区人民政府办公室关于《安宁区行政事业单位办公用房清理整改实施方案》的通知精神，行政事业单位房屋一律不得出租，已经出租的必须于2015年10月31日前由出租单位收回，由区政府有关部门统一安排处理，望租房户接通知后清理腾退租用房屋。原告收到该通知后，于同年7月27日向被告提出书面《回复意见》，载明：因被告单方解除合同给原告造成巨额经济损失379万元，希被告能妥善处理此事，如原告巨额损失不能得到合理补偿，原告将不接受被告单方解约行为并拒绝搬迁。此时，对于2013年11月10日至2015年11月9日期间的房租，原告已全部交纳完毕，同时交纳水电费共计3万元，采暖费未予交纳。此后双方就赔偿事宜未能达成一致协商意见，协商陷入僵局。原告未腾交房屋并继续经营茶楼，由于茶楼上下水管道漏水渗漏至区政府机关食堂，机关食堂墙面发生轻微带电，被告于2016年6月2日断电，原告自此停止经营茶楼。2016年6月21日，原告委托律师向被告发出《律师函》，再次主张赔偿事宜。同年7月10日，被告向原告出具《回复函》，载明：因茶楼上下水管道漏水造成机关食堂墙面漏电，2016年6月2日被告临时断电，在此之前茶楼仍正常经营；虽被告于2015年7月发出《收回出租房屋的通知》，但并未实施解除合同的具体行为，亦未对茶楼的经营造成任何影响；出租方尚欠2015年11月至2016年11月期间房租、2013年至2016年度取暖费、电费未交纳，催告原告清结欠款。同年7月26日，被告向原告发出书面《通知》，要求原告打开店面配合被告进行维修，但原告未予配合，2016年6月2日后房屋处于空锁状态，房屋钥匙由原告持有，原告未将房屋向被告移交。故酿成本案纠纷。 另查明，《机关事务管理条例》第二十三条：“政府各部门不得出租、出借办公用房或者改变办公用房使用功能；未经本级人民政府批准，不得租用办公用房。”2015年7月14日，《安宁区行政事业单位办公用房清理整改实施方案》下发，其中第（二）项第11条规定：“区机关服务中心收回对黄河源水站等八家出租的办公用房，调整安排区级机关入驻办公，完成时限2015年10月31日前。”该文件中包括原告承租的涉案房屋。 同时查明，在原审诉讼中，经原告申请、本院准许对原告经营的茶楼装修剩余价值及搬迁费用和茶楼预计利润损失进行了评估。其中，茶楼装修剩余价值为662000元、搬迁费用9000元，价格评估基准日为2015年7月20日；茶楼预计利润损失为285287.90元，价格评估基准日为2015年11月10日至2017年12月31日期间，鉴定报告载明：由于不能确定本案终审日，故将2017年12月31日作为预测截止日，终审日与审计截止日不一致时按实际终审期每月收益测算为准。在重审诉讼中，被告提出原鉴定报告对装修剩余价值及搬迁费用价格评估基准日确定为2015年7月20日存在明显错误，理由是虽被告于2015年7月20日向原告书面送达解除合同通知，但被告并未实施解除合同的具体行为，原告仍然继续经营茶楼至2016年6月2日，故价格评估基准日应当确定为2016年6月2日；原鉴定报告对茶楼预计利润损失价格评估基准日确定为自2015年11月10日起算亦存在明显错误，理由是原告于2016年6月2日停止经营，该项价格评估基准日应当确定为自2016年6月2日起算。综上，被告认为原审中由甘肃三公价格评估有限责任公司作出的甘公评字（2017）069号《关于茗悦茶社装修剩余价值及搬迁费用价格评估的报告》及甘肃信立德会计师事务所作出的甘信会审字（2017）第0016号《审核报告》因价格评估基准日确定错误，依法不应被采信。遂被告提出重新鉴定申请并同时要求对原告承租房屋期间所使用的水电费（2013年11月10日至2016年6月2日）、承租房屋漏水给被告造成的损失两项内容进行评估，本院予以准许。经本院委托，甘肃汇通信诚价格认证中心于2018年6月30日作出《关于兰州市安宁区机关服务中心房屋租赁合同纠纷一案中房屋装修装饰剩余价值鉴定报告》，结论为：1、原告装修剩余价值评估为386591元，装修剩余价值截止日期为2016年6月2日；2、原告所需搬迁费用评估为6640元；3、原告自2016年6月2日至2017年12月31日期间预计净利润为265023元；4、对原告承租房屋期间所使用的水电费（2013年11月10日至2016年6月2日），因为没有可靠水电使用量，故不能对本项主张进行认定；5、对原告承租的房屋漏水给被告造成的损失，我中心在现场勘查时，未发现被告对承租房屋进行修缮的具体措施，且无法考量对被告造成的实际损失，故对此项主张不能进行认定。鉴定报告作出后，原被告均提出书面异议书，鉴定机构进行了书面答复，其答复符合法律规定，无明显错误。原告对鉴定机构及鉴定人员的资质提出异议，本院经审查，鉴定机构及鉴定人员资质符合法律规定。原审鉴定产生鉴定费36000元，重审鉴定产生鉴定费30000元。 再查明，在重审诉讼过程中，原告张某某被告机关服务中心自愿达成《协议书》一份，内容为：基于涉案房屋装修装饰损失已进行两次鉴定评估，考虑到被告单位装修改造时间的紧迫，经原、被告双方友好协商，就涉案房屋事宜达成协议：一、经双方确认，双方于2013年11月10日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、原告承诺于2018年9月30日前向被告交还位于兰州市安宁区某某涉案房屋；三、被告于2018年10月20日前向原告支付人民币40万元，双方一致同意被告将40万元款项汇入兰州市安宁区人民法院的账户内；四、待本案生效民事判决书（裁定书、调解书）作出后，根据生效法律文书确定的款项，裁决数额超出40万元的部分由被告在生效法律文书作出后的三十日内向原告补足，并汇入原告指定账户，裁决数额不足40万元的部分，原告将裁决数额与40万元之间的差额部分在生效法律文书作出后的三十日内退还给被告，并汇入被告指定账户内；五、在本协议约定时间内，原告不能按时交还涉案房屋，被告不能按时足额支付40万元的约定款项，违约方依据40万元的10%向守约方承担违约责任。《协议书》签订后，双方依约履行了各自义务。 本院认为，2012年10月1日施行的《机关事务管理条例》第二十三条：“政府各部门不得出租、出借办公用房或者改变办公用房使用功能；未经本级人民政府批准，不得租用办公用房。”2013年9月18日，甘肃省委办公厅、省政府办公厅联合下发《关于甘肃省党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》：“已经出租、出借的办公用房到期应予收回，租赁合同未到期的，租金收入严格按照收支两条线规定管理，到期后不得续租。”被告机关服务中心作为政府部门，应当知晓并严格遵守法律法规及政策规定，其违反法规强制性规定与原告张海军于2013年11月10日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》依法应当认定合同无效，对此，被告负有主要过错责任，原告在签订合同时未尽到谨慎审查注意义务，亦应承担一定过错责任，原、被告过错责任比例分别按10%、90%确定为宜。 关于本诉。原告为经营某某茶楼投入了装修、设备等，合同无效时，原告产生的装修及搬迁费用损失，双方应按过错责任比例分担。对于原告停止经营时间的确定：虽原告提出其于2015年7月20日收到《收回出租房屋的通知》后即停止经营的辩解意见，但该辩解意见与被告于2016年7月10日就原告发出的《律师函》而作出的《回复函》相互矛盾，且原告就其主张未提供充分依据予以证明，故对原告的辩解意见不予采纳，应当认定原告停止经营时间为2016年6月2日。原审诉讼的鉴定报告将装修剩余价值及搬迁费用价格评估基准日确定为2015年7月20日不当，理由是虽2015年7月20日被告发出《收回出租房屋的通知》，但被告并未采取断水、断电等措施迫使原告无法继续经营，原告依然占用房屋继续经营至2016年6月2日因茶楼漏水导致一楼机关餐厅墙面漏水带电，被告采取断电措施，此时原告才停止经营，故装修剩余价值及搬迁费用价格评估基准日应确定为2016年6月2日，因此重审中依法准许重新进行鉴定。重审中经价格鉴定机构评估，确定装修剩余价值为386591元，搬迁费用为6640元。该鉴定机构资质合法，鉴定程序合法，鉴定报告应予采信。故对原告提出的装修剩余价值及搬迁费用损失依法应按照鉴定结论确定的数额予以支持。关于原告提出的预期利润损失。因《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》无效，预期利润损失依法不应保护。 关于反诉。被告提出的支付拖欠房屋租金454397.58元（自2015年11月10日至2017年12月31日）的反诉请求。本院认为，虽原告经营至2016年6月2日，但自被告发出《收回出租房屋的通知》后，双方就处于磋商过程中，在赔偿事宜未达成的情况下原告未交还房屋，属于原告采取的自我保护措施，因被告过错导致合同无效，之后的房租被告无权主张，故对被告的该项反诉请求不予支持。关于被告提出的支付拖欠电费、水费39231元的反诉请求。本院认为，原告已向被告交纳水电费30000元，重审鉴定报告：对原告承租房屋期间所使用的水电费（2013年11月10日至2016年6月2日），因为没有可靠水电使用量，故不能对本项主张进行认定。故对于被告的该项反诉请求不予支持。关于被告提出的支付拖欠的取暖费153010元（自2013年11月10日至2017年12月10日）的反诉请求。本院认为，庭审中原告自认取暖费未交过，故原告应向被告交纳2013年至2016年共计三年的暖气费69550元。关于被告提出的赔偿因漏水给被告造成的损失73000元的反诉请求。本院认为，重审鉴定报告：对原告承租的房屋漏水给被告造成的损失，我中心在现场勘查时，未发现被告对承租房屋进行修缮的具体措施，且无法考量对被告造成的实际损失，故对此项主张不能进行认定。故对于被告的该项反诉请求不予支持。 综上，租赁合同无效。原告的本诉损失为装修剩余价值386591元、搬迁费用6640元，合计393231元。按照双方过错责任比例，被告应向原告支付赔偿款353908元。其他本诉请求应予驳回。被告的反诉损失为取暖费69550元，原告应向被告交纳。其他反诉请求应予驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定判决如下： 一、原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原告）某某签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》无效； 二、合同无效，原告（反诉被告）张海军承担10%过错比例，被告（反诉原告）某某承担90%过错比例。造成原告（反诉被告）张某某损失，根据双方过错责任比例，被告（反诉原告）某某于判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）张某某支付赔偿款装修剩余价值及搬迁费用353908元； 三、驳回原告（反诉被告）张某某的其他本诉请求； 四、确认原告（反诉被告）张某某向被告（反诉原告）某某交还承租的位于兰州市安宁区房屋； 五、原告（反诉被告）张某某于判决生效30日内向被告（反诉原告）兰州市安宁区某某支付拖欠的取暖费69550元； 六、驳回被告（反诉原告）兰某某的其他反诉请求。 本诉案件受理费21000元、由张某某负担16800元，由某某负担4200元，于本判决生效之日起30日内支付给张某某；原审鉴定费36000元及重审鉴定费30000元均由某某负担。 反诉案件受理费3730元，由某某负担3357元，由张海军负担373元，于判决生效之日起30日内支付给某某。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，义务方在履行期限内拒不履行判决书的，权利方应当在两年内向本院申请执行。逾期申请的视为放弃执行。 审 判 长  雷文霞 审 判 员  李雯君 人民陪审员  任国庆 二〇一九年六月五日 书 记 员  韩晓璐