湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终1203号上诉人（原审被告）：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心），统一社会信用代码：914312006639986842。法定代表人：黄伟飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号14312200910606365。委托诉讼代理人：姜辉，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号14312201210367191。上诉人（原审原告）：黄俊霖，男，汉族，1982年1月29日出生，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：唐永洪，湖南维清律师事务所律师，执业证号：14312201310483853。上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）因与上诉人黄俊霖商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初4155号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏宇公司上诉请求：1、撤销原判决第一项，改判驳回黄俊霖请求宏宇公司支付延期办证违约金的一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由黄俊霖承担。事实和理由：1、怀化市人民政府实施的公益性项目太平溪综合治理项目占用了星河湾项目的部分土地，导致宏宇公司持有的2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，不能用于办理产权登记而必须办理规划变更取得新的土地证才能办理登记。由于太平溪综合治理项目施工进度缓慢，用地红线一直无法确定及规划局规划变更迟延的原因，宏宇公司在此期间因该原因无法按照不动产登记规定提交办证资料启动办证程序，即使在2016年8月提交了办证资料也因此被退回，直到2016年12月21日才取得变更后的土地证可以依法启动不动产权登记。在此之前延误的时间并不是宏宇公司怠为履行办证义务所致，而是政府公益性项目占用项目土地及相关部门办事效率原因所致，按照合同约定宏宇公司办证的截止时间为从2016年12月22日开始计算720天的次日，即2018年12月12日，在此之前未办理产权登记手续宏宇公司不承担违约责任。2、缴纳契税和房屋维修基金是黄俊霖的法定义务，也是办理不动产登记手续的先决条件，而黄俊霖在宏宇公司的催促下于2017年2月28日才交纳维修基金，根据合同约定，宏宇公司的办证时间应当从黄俊霖缴纳契税的次日起计算720天，宏于公司已于2018年4月11日为黄俊霖办好不动产权证书，不承担违约责任。黄俊霖辩称，延期办证的责任在于宏宇公司，政府太平溪综合治理项目占用星河湾小区部分土地，不能成为宏宇公司办证期限顺延的理由。根据双方签订的合同，双方约定办证期限内出现顺延事由，宏宇公司的办证期限相应顺延，并非是重新计算办证期限。黄俊霖在实际收房时，宏宇公司按照补充协议约定代收缴契税和维修基金，维修基金和契税的交付时间不能成为免除宏宇公司承担违约责任的理由。黄俊霖上诉请求：1、维持原判决第一项；2、改判宏宇公司支付黄俊霖逾期办证违约金3161.74元（2016年10月22日至2017年2月21日止）事实和理由：原判决认定宏宇公司申请办理涉案商品房总证的时间及太平溪项目改造、国土局征地以及被要求变更土地不动产证后再申请办理总证属政策系事实认定错误，发改委批复和国土局征地告知书因欠缺证据的关联性，不动产中心说明材料因欠缺证据的真实性和合法性，而被法院采信，系证据规则适用错误，认为不动产中心要求办理纯土地的不动产证与逾期办证结果具有因果关系系法律适用错误，请求二审法院依法改判，支持黄俊霖的上诉请求。黄俊霖向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付自2016年10月22日起至2018年4月11日止的延期办证违约金13,890.92元（以总房款259，159元为基数，按日万分之一计算，共536天）；2、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月21日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》及《补充条款》，合同约定原告购买被告开发的宏宇新城二期星河湾项目的第1幢302号商品房，房屋建筑面积89.99平方米，2883.06元/平方米，房屋总价款259447元；被告应在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因被告原因未按合同约定的期限将商品房交付给原告使用的，按合同补充协议处理。合同补充协议的约定为：因被告原因导致延期交房的，由被告按日向原告支付总房款万分之一作为违约金；交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。上述《商品房买卖合同》和《合同补充协议条款》签订后，原告依约向被告支付购房款259159元，并于2014年11月27日交纳了契税2591.59元，于2017年2月28日交纳物业专项维修资金5188元。2014年10月26日，原告所购商品房所在住宅楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，2017年5月3日取得《竣工验收备案表》。2014年10月31日，原告从被告处接收房屋。2018年4月23日，被告已经为原告办理好涉案商品房的产权证书。另查明，怀化市发改委在2010年12月31日对太平溪综合治理项目立项批复，由怀化市城市建设投资有限公司实施，2012年4月20日怀化市国土局开始项目征地工作。由于前述项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的纯土地的不动产权证后再行申请。2016年12月21日，被告办理好新的土地不动产权证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》约定，交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。原告于2014年10月31日从被告处接收房屋，因此办证期限应从2014年10月31日起算720天。由于政府的太平溪综合治理项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的纯土地的不动产权证后再行申请。直至2016年12月21日，被告才办理好新的土地不动产权证。因此，被告的办证期限应相应顺延4个月，即被告的办证期限于2017年的2月21日届满。被告应支付从2017年2月22日至2018年4月11日（办好不动产证之日）共计414天的逾期办证违约金。因此，逾期办证违约金应为：259159元×414（天）×0.1‰=10729.18元。故对原告请求被告支付逾期办证违约金10729.18元的诉讼请求，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不支持。因被告在2017年5月3日才取得《竣工验收备案表》，原告分别于2014年10月25日、2017年2月28日交纳契税和公共维修资金并未影响被告办证进程，故对被告辩称原告未及时缴纳契税和房屋维修基金导致办证延误的抗辩主张，一审法院不予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告怀化宏宇房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付给原告黄俊霖逾期办证违约金10729.18元；二、驳回原告黄俊霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147元，减半收取73.5元,由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担34元，原告黄俊霖负担39.5元。二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据宏宇公司与黄俊霖所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议条款》约定的权利义务内容表明，在双方约定的办证期限内出现顺延事由，宏宇公司的办证期限相应顺延，而非重新计算办证期限。在本案中，因星河湾小区的部分土地被太平溪综合治理项目占用，导致宏宇公司在合同约定的办证期限内申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时，被怀化市不动产登记中心告知要求变更星河湾原土地登记，直至办好星河湾新的土地证耗时4个月，该事实的发生并非宏宇公司原因所致，而是政府行为及相关部门办事效率原因所致，属于不可归责于双方当事人的事由，宏宇公司的办证期限应当按照合同约定相应顺延4个月，故原判决以合同约定的办证期限届满后顺延4个月来认定宏宇公司的办证期限于2017年2月21日届满并无不当。宏宇公司上诉主张其办证期限应从办好新的土地证之日开始起算720天的理由，欠缺事实和法律依据，本院对此理由不予支持。同理，黄俊霖要求宏宇公司支付因办理新土地证而延期4个月办证期间违约金的上诉理由也不能成立。本案宏宇公司应当在2017年2月21日前办好权属证书。但在此期限内，涉案房屋维修基金未交纳，宏宇公司享有同时履行抗辩权。至于黄俊霖称维修基金已于收房时由宏宇公司代收，虽是事实；但因政府改变维修基金的收取方式，不再由房地产开发商代收，而由业主自行交纳，该事实亦众所周知。考虑到宏宇公司延期办证为系列案，涉及业主众多，为保证同类案件的统一裁判标准，对宏宇公司上诉称房屋维修基金是在其催促下黄俊霖才交纳的事实予以采信。因此，宏宇公司应当在黄俊霖交纳房屋维修基金即2017年2月28日将不动产权属证书办好交给黄俊霖。现宏宇公司未能办好权属证书，应当从此时计算违约责任。因此，宏宇公司应当承担自2017年2月29日起至2018年4月11日止逾期办证的违约责任，即宏宇公司向黄俊霖支付逾期办证违约金10547.77元（259159元×0.0001×407天）。原判决以2017年2月22日开始计算逾期办证违约金不当，二审予以纠正。宏宇公司上诉主张从交纳维修基金的次日起重新计算办证期限的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，但违约金数额认定有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初4155号民事判决第二项及案件受理费负担部分；二、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初4155号民事判决第一项为怀化宏宇房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付黄俊霖逾期办证违约金10547.77元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费68元，由怀化宏宇房地产开发有限公司负担，二审案件受理费50元，由黄俊霖负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一九年六月三日代理书记员  胡 蒙