成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初3769号 原告：王伟杰，男，1995年5月13日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：杨尚俊，四川国普律师事务所律师。 被告：四川环福置地有限公司，住所地成都市双流区。 法定代表人：陈卫军，董事长。 委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。 原告王伟杰诉被告四川环福置地有限公司（以下简称环福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王伟杰的委托诉讼代理人杨尚俊、环福公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王伟杰向本院提出诉讼请求：1、判令环福公司协助办理位于双流区东升街道葛陌村成都美国城X期X幢X层X号房屋不动产权证，将房屋产权变更至王伟杰名下；2、判令环福公司支付逾期办理不动产权证违约金7525元（暂从2016年1月30日计算至2016年10月30日止，按457754元×0.02%天×30%计算）；3、判令环福公司向王伟杰退还代收的契税、物业维修基金、办理产权证预收费用合计16854元。王伟杰在庭审中将违约金计算起始时间变更为2016年1月16日。事实和理由：王伟杰于2013年7月3日与环福公司签订商品房买卖合同，约定由王伟杰购买该司开发的位于原双流县东升镇葛陌村成都美国城一期1幢2层21126号房屋，总价457754元；王伟杰应以一次性付清全款方式支付购房款，环福公司应于2014年12月31日前交付该房。如因环福公司的责任，王伟杰未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，环福公司按王伟杰已付房款的万分之二每日支付违约金直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。合同签订后，王伟杰按约履行了付款义务，环福公司向王伟杰代收了契税、物业维修基金、办理产权证预收费用合计16854元。环福公司通知王伟杰于2015年1月29日接房。然而，环福公司至今不仅未履行办理不动产权变更登记手续的义务，而且也未履行受托代缴税款的义务。环福公司的行为已构成违约。综上，为维护其自身的合法权益，故提出如上诉请。 环福公司辩称，1.环福公司愿意协助王伟杰办理不动产权证；2.环福公司承担逾期办证的违约金没有异议，但违约金具体适用的比例和金额请求法院降低，对违约金计算时间没有异议，但有部分已超过诉讼时效，不应得到支持；3.环福公司不同意退还王伟杰已交的契税、维修基金及办证费用，根据《商品房买卖合同》约定，王伟杰委托环福公司办理房屋权属登记并代其缴纳契税等费用，故环福公司不应退还契税等费用。 本院经审理认定事实如下：2013年7月3日，王伟杰（买受人）与环福公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：21126），第三条约定：王伟杰购买环福公司开发的位于双流区东升葛陌村成都美国城一期（大型购物中心）1幢2层21126号商品房，用途为大型购物中心，所购商品房总价款457754元；第十条交付条件约定：（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十四条交接手续约定：双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人：1、专项维修基金；2、契税；5、有关物业服务，双方另行约定。第十九条产权登记（一）初始登记约定……（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托环福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。 合同签订后，王伟杰向环福公司支付了全部购房款457754元。2015年1月16日，王伟杰向环福公司缴纳契税、维修基金及办证所需费用共计16854元。2015年7月2日，环福公司取得案涉楼盘的竣工验收报告。王伟杰、环福公司一致确认本案房屋已于2015年1月16日交付给王伟杰，王伟杰至今尚未取得不动产权证书。 另查明，国家《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 上述事实，有王伟杰身份信息、环福公司企业工商信息、商品房买卖合同、契税等办证费用收据、购房款收据、双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，上述证据材料真实，证据的形式、来源符合法律规定，且能证明案件事实，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 本院认为，王伟杰与环福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。王伟杰主张环福公司协助其办理不动产权证，因案涉房屋已符合办理不动产权证的条件，环福公司在庭审中也表示同意协助王伟杰办理，故对王伟杰的该项诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点为：1.王伟杰诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高，是否已部分超过诉讼时效）；2.环福公司是否应当返还代收王伟杰的契税、维修基金、产权办理费用等共计16854元。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下： 一、关于王伟杰主张的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效，是否过高，应否调整的问题。根据王伟杰主张违约金所依据的合同内容，本院认为其主张的逾期办理不动产权证的违约金实际为逾期协助办理房屋所有权证所产生的违约金。本院认为，王伟杰与环福公司签订的《商品房买卖合同》约定，王伟杰未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，环福公司应按王伟杰已付房款的万分之二每日支付违约金，环福公司协助王伟杰取得房屋所有权证书系环福公司的附随义务，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自环福公司与王伟杰签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到王伟杰名下。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要环福公司提供，如果环福公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。王伟杰诉请环福公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据。环福公司逾期办理房屋转移登记事实清楚，应承担相应违约责任。按照双方合同约定，环福公司应于2016年1月16日前协助王伟杰办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2016年1月17日起算，由于国家对房屋所有权和分户土地使用权证的分别办理已经调整为办理统一的不动产权证书，在案涉房屋所在地的成都市双流区不动产登记中心公告正式开始办理统一的不动产权证书后，环福公司方在事实上和法律上已经不可能再为王伟杰单独办理房屋所有权证书，故上述违约金应当计算至双流区不动产权登记中心公告正式办理统一不动产权证之日即2016年10月30日止为宜。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，民事权益保护期限为二年，该时效期间应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。环福公司应当在2016年1月16日前协助办理完毕房屋所有权证书，其应承担的违约金的起算之日所对应的诉讼时效的起算之日为合同约定的期限届满之次日即2016年1月17日，违约金的起算之日所对应的诉讼时效的截止之日为2018年1月16日。而2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》开始施行，其规定的诉讼时效期间为三年。此时，违约金的起算之日所对应的诉讼时效期间尚未届满，又根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，环福公司应支付的2016年1月17日—2016年10月30日期间的违约金的诉讼时效期间适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定。因此，2016年1月17日—2016年10月30日期间的违约金的起算之日所对应的诉讼时效期间为2016年1月17日—2019年1月16日，2016年1月17日—2016年10月30日期间的违约金的截止之日所对应的诉讼时效期间为2016年10月30日—2019年10月29日。王伟杰于2019年5月16日提起本案诉讼，2016年1月17日—2016年5月15日期间的违约金已超过诉讼时效期间，环福公司关于违约金已经超过诉讼时效期间的抗辩意见部分成立，故本院仅支持2016年5月16日—2016年10月30日期间的违约金。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而王伟杰并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、环福公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定环福公司应承担的逾期办理房屋所有权证违约金为769元。 二、关于王伟杰主张环福公司返还契税、维修基金、产权办理费用等16854元的诉讼请求。本院认为，合同约定王伟杰委托环福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，王伟杰委托环福公司代交专项维修基金、契税等。诉讼中，环福公司未举证证明其已将代收的办证费用交至相关部门，王伟杰表示其不再委托环福公司代其缴纳应由王伟杰缴纳的专项维修基金、契税等办证费用，要求自行向相关办证机关缴纳应由王伟杰缴纳的办证费用。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受委托人可以随时解除委托合同……”的规定，现王伟杰明确表示不再委托环福公司代其缴纳应由王伟杰缴纳的契税等办证费用，不违反法律规定，也未损害环福公司的权利，本院予以确认，故环福公司应当向王伟杰退还其已交契税、维修基金等办证费用16854元。环福公司作为案涉房屋的出卖人，仍负有将办理权属证书所需应由环福公司提交的资料及应由环福公司缴纳的费用等交由办证机关，协助王伟杰办理不动产权证书的义务。对于应当由王伟杰缴纳的契税等办证费用则由王伟杰自行向有关机关缴纳。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起二个月内协助原告王伟杰到不动产权登记部门办理位于双流区东升街道双楠大道666号成都美国城X期X幢X层X号房屋的不动产权证书； 二、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王伟杰逾期办理房屋所有权证书违约金769元； 三、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告王伟杰契税、维修基金、办证费用等合计16854元； 四、驳回原告王伟杰的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费205元，由被告四川环福置地有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李兴萍 二〇一九年六月二十七日 法官助理李娅婷 书记员夏东