湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0102民初5542号 原告湖南新金鸿物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区荷花路**东方新城商务楼****。 法定代表人封纪伟，执行董事。 委托代理人黄子川，湖南天弘远律师事务所律师。 委托代理人孔娟，湖南天弘远律师事务所律师。 被告凌某。 原告湖南新金鸿物业管理有限公司（简称新金鸿物业公司）诉被告凌某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新金鸿物业公司的委托代理人孔娟到庭参加诉讼，被告凌某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新金鸿物业公司诉称，2006年7月，凌某购买了改名为湖南新金鸿置业集团股份有限公司所开发的水云间第39栋108号房。合同约定面积为270.45平方米(后经实测，面积为269.80平方米)。2007年8月3日，新金鸿物业公司（曾用名长沙新金鸿物业管理有限公司）和凌某签订了《前期物业服务协议》。协议第五条约定“乙方交纳费用时间为每季交纳一次，每季前15天交下个季度的物业管理费用”、“物业管理服务费收费标准按每月每平方米1.6元计算”。协议第十条第四款约定“乙方违反协议，逾期支付物业管理费用及其他费用，每逾期一日按应付金额的1％向甲方支付违约金。”2015年7月1日起小区物业服务费进行调整，由原来的每月每平方米1.6元调至每月每平方米1.8元。凌某收房后，从2011年1月1日开始不再向新金鸿物业公司支付物业费，截至2018年12月31日，共欠新金鸿物业公司物业费43708元。期间虽经新金鸿物业公司多次催收，但凌某不予理睬。综上，凌某违反合同约定，不按时向新金鸿物业公司支付物业服务费和违约金的行为已经造成了新金鸿物业公司的经济损失。故请求：1、判令凌某向新金鸿物业公司支付物业服务费43708元（按每月1.6元每平方米的标准从2011年1月1日计算至2015年6月30日，从2015年7月1日起按每月1.8元每平方米计算至2018年12月31日）；2、判令凌某向新金鸿物业公司按日万分之二的标准支付违约金（从2011年1月1日起至实际付清物业服务费之日止，暂算至2018年12月31日为7322元）；3、本案诉讼费由凌某负担。 凌某辩称，自2007年收房一直都交了管理费，2011年3月14日，家中发生持械砸窗盗窃一案，报警后芙蓉区公安局刑侦大队民警查问监控录像时，新金鸿物业公司回答小区的摄像头是没有运行的，附近的监控摄像也是这样的情况。在此期间，新金鸿物业公司未协助配合公安机关破案取证，也就未履行物业合同法中配合公安机关预防制止违法犯罪的义务，物业应对本区域内的公共秩序有值班巡视的义务。后新金鸿物业公司提了牛奶和鲜花过来慰问时与凌某协商赔偿事宜，因数额较大，其无能力全额赔偿，便提出以今后的物业费来冲抵其应该承担责任的部分。商议后，凌某准备了被盗物品相关的购物发票及凭证，但新金鸿物业公司以经理不在为理由一再推脱未签订协议。2011年至2016年10月，双方虽未签订该协议，但一直也无物业管理费催缴的现象。后来新金鸿物业公司换了负责人，其负责人一直都是口头承诺而未签订书面协议或正常赔偿程序的答复。直至2018年底，凌某再次要求协商此事时，新金鸿物业公司的负责人通过张桂英电话转告说之前的物业费可以免除，但费用从2017年开始交。凌某问之前的免除部分有无书面协议，新金鸿物业公司表示没有，其称会有催款函是业委会的要求。用物业管理费抵扣的方式是新金鸿物业公司提出，凌某表示同意。在未交物业管理费的这几年，新金鸿物业公司也并未提供完善的服务，小区内相继出现被盗事件说明新金鸿物业公司并未做出实质性的设备改善和加强安保措施来维护业主的安全和合法权益。小区入室盗窃案件频发，监控形同虚设，业主的生命财产安全得不到保障。直至业委会成立后，将新金鸿物业公司逐出水云间才得以完善。关于滞纳金的问题，因新金鸿物业公司已经构成的根本违约，使得合同目的无法实现，凌某拒交管理费是行使了正当的抗辩权。责任违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应该承担违约金损失的义务。综上，凌某拒绝缴纳物业管理费是因新金鸿物业公司首先未履行双方的合同约定，凌某是根据新金鸿物业公司提出的赔偿方案采取抵扣物业费的方式，才未交物业管理费。故请求法院依法驳回新金鸿物业公司的不当诉讼。 经审理查明，2006年7月26日，凌某与鸿程（湖南）置业发展有限公司（后更名为湖南新金鸿置业集团股份有限公司）签订商品房买卖合同，购买了长沙市芙蓉区人民东路水云间第39栋108号房，合同约定面积为270.45平方米(后经实测，面积为269.80平方米)。2007年8月3日，新金鸿物业公司（甲方）与凌某（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定新金鸿物业公司为凌某所在的水云间小区提供物业服务，协议第一条约定甲方对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行日程维修、修缮、服务与管理。协议第三条中安全管理约定甲方24小时安管员不定时巡逻，不负责乙方的人身和财产安全。协议第五条约定物业服务费计收已办理房产面积实测的，以房产局测绘成果记载的面积为准计收；乙方交纳费用时间为每季交纳一次，每季前15天交下个季度的物业管理费用；物业管理服务费收费标准按每月每平方米1.6元计算；空置房屋按每月每平方米1.3元计算。协议第十条第四款约定乙方违反协议，逾期支付物业管理费用及其他费用，每逾期一日按应付金额的1%向甲方支付违约金，逾期30日，乙方同意甲方采取停止各项服务直至乙方付清应付款项。2011年6月7日，长沙市芙蓉区水云间业主委员会（甲方）与新金鸿物业公司（乙方）签订《水云间物业管理合同》，约定：乙方为水云间小区提供物业管理服务，期限为2011年6月1日至2012年5月31日止。甲方将房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；绿化、环境卫生、交通秩序、安全防范工作等项目委托给乙方管理。对于住宅房屋乙方向业主和物业使用人收取按建筑面积每月1.6元每平方米的物业管理服务费；空置房屋按建筑面积每月1.3元每平方米收取物业管理服务费；物业服务标准的调整，按相关政策、经与甲方协商后调整。合同到期后，长沙市芙蓉区水云间业主委员会与新金鸿物业公司未续签服务合同，但新金鸿物业公司一直为水云间小区提供物业服务，长沙市芙蓉区水云间业主委员会也未提出反对。2015年4月13日，长沙市芙蓉区水云间业主委员会给新金鸿物业公司的函，同意从2015年7月1日起上调物业管理费，由原有的每月每平方米1.6元调整到每月每平方米1.8元。凌某按约缴纳了物业管理费至2010年12月31日。2011年3月14日凌某家中发生盗窃事件，造成其经济损失，凌某认为新金鸿物业公司管理不力，应予赔偿，故凌某从2011年1月1日起至2018年12月31日止未向新金鸿物业公司交纳物业管理费。新金鸿物业公司于2016年10月27日、2017年4月27日、2018年9月5日、2019年1月18日向凌某催缴未果，于2019年4月8日诉至本院，要求判如所请。 另查明，2011年4月6日，长沙新金鸿物业管理有限公司变更名称为本案原告湖南新金鸿物业管理有限公司。 以上事实，有长沙市商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、水云间物业管理合同、催款函、水业字【2015】04号函以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为：新金鸿物业公司与凌某签订的《前期物业管理服务协议》以及新金鸿物业公司与长沙市芙蓉区水云间业主委员会签订的《水云间物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该两份合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。新金鸿物业公司提供物业服务的受益人为水云间全体业主和使用人，该小区的全体业主和新金鸿物业公司在履行上述合同中，既享有合同约定的权利，又承担合同约定的义务。本案中，新金鸿物业公司、凌某均应诚实履行合同义务，双方均认可凌某家中被盗事实，能够证实新金鸿物业公司在履行物业管理服务过程中存在不足之处，但不足以构成严重违约。凌某辩称新金鸿物业公司同意以免交物业管理费的方式赔偿凌某因被盗而造成的损失，但凌某并没有提供证据证明该主张，应承担举证不能的法律后果，本院对凌某的该辩称意见不予支持。新金鸿物业公司要求凌某支付2011年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费，该费用应为43707.6元（269.8㎡*1.6元／㎡*54月+269.8㎡*1.8元／㎡*42月)，本院根据协议约定，并考虑新金鸿公司物业服务状况及小区客观存在的问题等因素，酌定支持新金鸿公司主张的物业费的80%，即34966.08元，新金鸿物业公司要求凌某支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告凌某在本判决生效之日起三日内向原告湖南新金鸿物业管理有限公司支付物业管理服务费人民币34966.08元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 二、驳回原告湖南新金鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费人民币1076元减半收取人民币538元，由被告凌某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 李革文 二〇一九年六月十二日 法官助理 廖 燕 书 记 员 黄 彬 附：判决引用法律条文原文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。