河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初17336号原告段婷婷，女，汉族，1987年10月17日出生，住河南省兰考县。委托代理人王君，河南国基律师事务所律师。委托代理人耿洋，河南国基律师事务所律师。被告河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，统一社会信用代码:9141010007138016XP。法定代表人陈永善，董事长。委托代理人曾留洋，河南文丰律师事务所律师。委托代理人张燕，河南文丰律师事务所律师。原告段婷婷诉被告河南锦家置业有限公司（以下简称被告锦家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告段婷婷委托代理人王君，被告锦家公司委托代理人曾留洋、张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段婷婷诉称，2016年7月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告位于金水区××、××单元××商品房××套，户型为3室2厅，建筑面积120.33平方米，总金额1233433元。合同附件四第六条第1款约定“出卖人应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。”被告直到2018年11月23日才将包括原告所购房屋的小区的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，被告应承担自2018年3月2日起至2018年11月23日共计267天期间逾期递交首次登记资料的违约责任。合同附件四第六条第2款约定“出卖人应当在取得该商品房初始登记后90日内取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取”，“买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。”被告于2018年12月12日取得《不动产登记受理凭证》，应于2019年3月13日前为原告房屋办理完毕转移登记，但截止起诉之日，仍未办理完毕，被告应自2019年3月13日向原告支付违约金，直至办理完毕。综上，被告交付给原告的房屋阳台不符合合同约定的交付标准，理应承担违约责任。被告逾期递交首次登记资料，逾期为原告房屋办理转移登记，应承担逾期期间的违约责任。经与被告多次协商，被告置之不理，原告诉至本院，请求依法判令：1、被告支付原告未报送办理产权初始登记资料违约金16466元（自2018年3月2日起计算至2018年11月23日，共计267天）；2、被告支付原告逾期办理转移登记违约金1110元（自2019年3月13日起，暂计算至2019年3月31日，直至被告完成转移登记之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告锦家公司辩称：一、被告锦家公司未能按时办理初始登记系情势变更所致，并非被告锦家公司原因，被告锦家公司不应按照已无法履行的合同承担违约责任，初始登记逾期办理系政府原因所致，是被告在订立合同时无法预见，无法避免的客观情况，不动产登记制度实施，被告锦家公司不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料的义务”，且向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同，且非开发企业所能控制，另，路名、坐落证明、权籍调查表及测绘报告等的延迟取得，非被告锦家公司在订立合同时所能预见，该等非市场因素的严重影响，使得未能办理首次登记不能归属于商业风险；二、被告锦家公司亦不承担转移登记违约责任，无论是首次登记还是转移登记，我国物权法关于该等不动产的“取得”均是以登记时间为准，因此合同附件四补充协议第六条第2款中关于转移登记90日办理的区间，应自被告锦家公司取得商品房首次登记之日至不动产权利转移登记至业主之日且转移登记等所有与房屋产权有关的业务在2016年8月20日后均不再由郑州市房管局办理而改为郑州市不动产登记中心，政策变化对被告锦家公司办理转移登记也造成一定影响，为尽快为小区业主办理完毕转移登记，被告锦家公司花费巨额资金委托专业代办机构，专门为小区办理转移登记相关事宜，被告锦家公司主观层面积极履行该等合同义务。综上，原告段婷婷的各项诉请均没有事实与法律依据，请求法院依法驳回其全部诉请。经审理查明：2016年7月17日，原告段婷婷（××）与被告锦家公司（作为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定：原告段婷婷购买的商品房位于金水区××、××号，建筑面积120.33平方米，商品房单价为每平方米10250.42元，总金额1233433元；约定金额247433元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年7月17日；约定金额986000元，付款方式为商业贷款；被告锦家公司应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告段婷婷使用；关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行等。该合同附件四约定：被告锦家公司应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告锦家公司在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告段婷婷支付总房款的万分之0.5违约金；被告锦家公司取得该商品房初始登记后，双方约定原告段婷婷委托被告锦家公司办理该商品房转移登记，原告段婷婷应在商品房交付使用时向被告锦家公司提供办理产权登记所需资料，被告锦家公司应在取得该商品房初始登记后90日内，取得原告段婷婷该房屋所有权证，并及时通知原告段婷婷领取，买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。2017年12月14日，被告锦家公司向原告具了金额为1233433元的购房发票。被告锦家公司提交的《郑州市住房保障和房地产管理局通告》显示：按照郑州市人民政府的统一安排部署，我市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即：房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。自2016年8月20日起郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务等。被告锦家公司提交的《不动产收件凭证》载明：2018年11月23日收到被告锦家公司递交的锦艺金水湾观澜苑小区（住宅1到**楼，不包含**楼，商铺10号楼）首次登记资料共9件，递交资料已核查，等待预约看现场，现予登记接收，但是尚未受理等。2018年12月12日，郑州市不动产登记中心出具了一份《不动产登记受理凭证》，主要载明：2018年12月12日收到被告锦家公司金水区贾鲁河南路69号8号楼1单元30层3303等136户首次登记申请登记材料，经核实，现予受理等。2019年1月15日，被告锦家公司完成上述房屋的初始登记。2019年4月2日，郑州市国土资源局为原告段婷婷办理了《不动产权证书》，主要内容有：权利人：原告段婷婷；坐落：金水区贾鲁河南路69号8号楼1单元33层3302号等。本院认为，原被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应依约履行合同义务。关于初始登记的违约金，根据双方合同约定，被告锦家公司应当在2017年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。因政府部门职能调整，自2016年8月20日起郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务，而之后成立的不动产登记中心进行的首次登记要求与原初始登记要求并不相同，对此原被告签订的《商品房买卖合同》及附件并无约定，且之后双方关于该问题亦无重新进行约定。鉴于相关政策发生变化，故原告段婷婷要求被告锦家公司支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不足，本院不予支持。关于转移登记的违约金，合同附件约定被告锦家公司应在取得该商品房初始登记后90日内（即2019年4月16日前）取得原告段婷婷该房屋所有权证，而被告锦家公司于2019年4月2日完成涉案房屋的转移登记，不存在违约情形，故原告段婷婷要求被告锦家公司支付逾期办理转移登记违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告段婷婷的诉讼请求。案件受理费239元，减半收取119.5元，由原告段婷婷负担。本判决为终审判决。审判员  杜盛铭二〇一九年六月二十五日书记员  位梦丹