呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1869号上诉人（原审原告、反诉被告）：内蒙古亿科房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区亿科公元2010小区**楼**。法定代表人：宋智刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑文超，女，该公司职员。委托诉讼代理人：姜磊，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：呼和浩特市雅阁物业服务有限公司，住所，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区曙光小区**楼****div>法定代表人：张占元，该公司总经理。委托诉讼代理人：张利宏，男，该公司职员。委托诉讼代理人：云玉婷，内蒙古诚安律师事务所律师。上诉人内蒙古亿科房地产开发有限公司（下称亿科公司）因与被上诉人呼和浩特市雅阁物业服务有限公司（下称雅阁公司）合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初7419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿科公司委托诉讼代理人姜磊、被上诉人雅阁公司委托诉讼代理人张利宏、云玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿科公司上诉请求：1.依法撤销呼和浩特市新城区人民法院作出的(2018)内0102民初7419号民事判决,依法改判支持亿科公司的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由雅阁公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清,适用法律错误,依法应予改判。2015年6月5日,双方签订了《前期物业服务合同》,约定由雅阁公司为亿科·公元2010提供物业管理服务。合同约定物业服务费标准为“包干制”“该费用……主要用于支付以下开支:(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(附件二:共用设施设备明细第10项明确热交换站)”“未列入上述各项开支的物业管理区域内共用设施设备(如:公共照明)运行发生的费用,另行独立计量核算,由全体业主分摊费用”“业主向乙方交纳物业服务费后,乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务,盈余或者亏损由乙方享有或承担”。《前期物业服务合同》签订后,雅阁公司向亿科·公元2010小区的业主收取了物业费,但雅阁公司只缴纳过一个月中的部分能耗费。亿科·公元2010小区于2015年12月至2016年12月所产生的电费一直由亿科公司垫付缴纳。雅阁公司单方制作的《呼和浩特市雅阁物业服务有限公司亿科·公元2010物业服务中心文件》(下称方案)关于公区耗能的方案,明确承认其承担的电费项目有:2#、3#、5#、6#、7#楼公共照明及电梯用电费用、二次供水泵房用电费用,同时单方称换热站用电费具体承担方式待进一步协商后敲定。二、一审判决认定事实不清、适用法律错误。1、双方在合同中已经约定了共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用包括在物业服务费中,雅阁公司作为小区的物业管理企业,对于小区分表与否双方均明知并认可,不应作为不承担费用的借口。退一步讲即使没分表,因属已交付的新小区,且能耗设备均可计量。2、雅阁公司在方案中明确的电费项目一审法院查明但并未作为裁判依据使用。3、雅阁公司在答辩中的自认一审法院也未认定。4、雅阁公司称亿科公司对于已经交房的每户收取了300元水电费,无证据支持,法院亦未进行评析。5、亿科公司对于主张所提供的证据足以证实能耗费用应由雅阁公司承担并明确了相应金额。6、一审法院驳回亿科公司请求的原因是没有分装电表造成无法分别计量核算电费。首先,物业费是包干制;其次,雅阁公司已经对于额外费用辩称收了每户300元,即使亿科公司当庭没认可300元事项,那么,对于雅阁公司未提出的抗辩部分亦应支持亿科公司的请求。雅阁公司辩称，一、2015年6月5日，双方签订了《前期物业服务合同》，第七条约定了业主缴纳的物业费主要用于支付11项物业服务费用。其中第11项又约定未列入上述开支的物业管理区域内共用设施设备，比如公共照明运行发生的这样的费用，另行独立计量核算，由全体业主分摊。合同中对于物业费的开支约定的非常明确，对于未包含部分是独立进行核算，不能仅因为一个包干制就否定双方在合同中具体明确的约定。雅阁公司并没有认可不属于合同11项之外的费用由自己承担。换热站没有约定，小区没有分表，对于能耗根本无法准确测量。二、2016年8月5日因亿科公元小区一直没有电表并统一用临时施工用电导致无法核算电费，物业管理工作发生困难。雅阁公司按照投标文书当中有约定双方补充协议约定的投标文书等同于合同效力和设备运行的时间、功率等估算出电费向亿科公司提出了关于公区能耗的方案。但是亿科公司收到该方案后未与雅阁公司达成一致意见，该方案不能作为雅阁公司自认和明确电费项目的依据。关于公共照明电梯电费以及二次供水泵用房电费是否应当由雅阁公司承担问题，双方并没有任何约定，不存在亿科公司代雅阁公司垫付上述费用的情况。亿科公司在由谁承担上述费用不清的情况下，自行缴纳后又要求雅阁公司承担支付义务，不属于法律规定的追偿权的构成。就算雅阁公司作出让步，同意过物业费由用于支付公共照明、电梯用电费及二次供水泵房用电费，那也不应承担亿科公司主张的一个电表，并且是工业用电所产生的全部电费。三、亿科公司主张雅阁公司应当承担小区公共照明、电梯用电费用主张垫付了919013.4元的电费，应依法向法庭提供由雅阁公司承担小区相关电费的法律和事实依据，证明自己的主张也应依法提供有效的证据证明其主张的919013.4元均用于支付小区的公共照明电梯用电费用，否则亿科公司应依法承担举证不利的后果。四、庭审中亿科公司主张的919013.4元，公共照明电梯等公共设备运行产生的费用，但亿科公司提供的电费缴纳发票显示是按工业用电标准缴纳电费的，但居民住宅楼的公共照明电梯是属于居民用电，而非工业用电，并且该发票无法体现919013.4元是公共照明、电梯等公共设备运行产生的费用。发票证明亿科公司一直没有分户用电，而是统一用临时施工用电。法庭调查中亿科公司也自认新的物业公司进驻小区之后，才进行的分户事实。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回亿科公司上诉请求。亿科公司向一审法院起诉请求：1.判令雅阁公司依法偿还亿科公司垫付的电费合计870525.79元及其垫付之日起至付款之日止，按同期银行贷款利率计算的利息；2.本案诉讼费用由雅阁公司承担。雅阁公司向一审法院反诉请求：1.判令亿科公司偿还雅阁公司垫付的61608元电费及利息6267.33元，合计67875.33元；2、亿科公司承担反诉费用。一审法院认定事实：1、2015年6月5日，亿科公司和雅阁公司签订《亿科公元2010前期物业服务合同》及其《补充协议》，约定由雅阁公司为亿科公元2010小区提供前期物业管理服务事宜。该合同约定，物业服务收费选择包干制，每月每平方米物业服务收费：住宅、办公楼、公寓2.1元，商业物业3.1元，该费用主要用于：(1)管理服务人员工资、社保和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行，维护费用；......（11）经业主同意的其他费用;未列入上述各项开支的物业管理区域内公用设施设备（如公共照明）运行发生的费用，另行独立计量核算，由全体业主分摊费用;甲方（亿科公司）交纳已经竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业服务费用。业主向乙方（雅阁公司）交纳物业服务费后，乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或者亏损由乙方享有或承担。同日，双方又签订补充协议，约定如小区年度交房率达到80%以上，则乙方不再向甲方收取空置房物业服务费。2、雅阁公司自2015年12月开始，先后接管了涉案小区1、2、3、5、6、7号楼并办理了房屋钥匙交接手续，并开始提供物业服务，按约定收取2、3、5、6、7号楼的物业服务费。2016年8月5日，雅阁公司向亿科公司出具《呼和浩特市雅阁物业服务有限公司亿科公元2010物业服务中心文件》，按照投标文书和设备运行时间、功率等估算出电费，向亿科公司提出关于公区耗能的方案，自认2016年1月1号起由物业公司承担的电费项目有：2、3、5、6、7号楼公共照明及电梯用电费用、二次供水泵房用电费等，换热站电费承担待进一步协商后敲定，1号楼未接到亿科公司收费通知而未能收取物业费，地下停车场，地下停车场未交付使用未收取物业服务费、5、6、7号楼业主收取了2016年度物业管理费。3、2017年5月3日，雅阁公司在呼和浩特市赛罕区人民法院起诉亿科公司，提出亿科公司支付空置房物业费等等诉讼请求，2017年10月30日该法院作出（2017）内0105民初2760号判决书并已生效。该判决书认定涉案小区开发建设商业及住宅楼6栋，共748户，其中1号楼整体为商业物业，2、3、5、6、7号楼为住宅，该小区主体2015年12月完成竣工验收，总面积62842.86平方米。雅阁公司提供服务后，小区共有514套房屋业主办理了入住手续，2016年12月双方协商终止合同时，雅阁公司向亿科公司移交房屋钥匙183套，交房率未达到80%。4、双方一致认可，涉案小区2015年12月至2016年12月间一直没有分装电表，小区内住宅、公寓、写字楼、商业、公共部分共用一个电表，导致无法计量分别核算电费，住宅、公寓、写字楼、商业等已交房业主，因未安装电表无法计量均未缴纳电费。2015年12月至2016年12月期间，雅阁公司支付了2016年10月该小区全额电费61608元，期间小区其余电费均由亿科公司交纳。因该小区未分电表，小区电费一直按照非普工业和一般工商业电价交纳电费。一审法院认为，双方签订的《前期物业服务合同》及其《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议约定履行各自的义务。电力部门电价划分方式，按照用电类别划分为民用生活电价、非普工业电价、一般工商业电价、大工业电价等等。涉案小区2015年12月至2016年12月间，因亿科公司作为该小区开发商，一直没有按规定分装电表，致使小区内住宅、公寓、写字楼、商业、公共部分共用一个总电表，造成无法分别计量核算每户电费，无论民用还是商用供电局统一按照非普工业和一般工商业（非居民用电）电价收取了电费，双方在终止履行合同时也未就电费进行清算。诉讼中，一审法院征询亿科公司是否申请鉴定，其表示已向相关机构咨询该种情形无法鉴定，后一审法院组织双方进行调解，因双方要求差距巨大，无法达成调解协议。亿科公司以涉案小区总电表发生电费要求雅阁公司应承担，无事实及法律依据，证据不足，一审法院无法支持。同理，雅阁公司的反诉请求，也因证据不足，一审法院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告内蒙古亿科公司开发有限公司的诉讼请求；二、驳回被告呼和浩特市雅阁物业服务有限公司的反诉请求。案件受理费本诉减半收取的6495元，由原告内蒙古亿科公司开发有限公司全部负担；反诉减半收取的748元由被告呼和浩特市雅阁物业服务有限公司全部负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院经查证与一审认定事实一致。本院认为，本案系亿科公司与雅阁公司因履行《前期物业服务合同》及《补充协议》产生的合同纠纷。本案争议焦点为亿科公司诉请雅阁公司承担870525.79元的电费有无事实及法律依据。《前期物业服务合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应信守协议约定，履行协议义务。《前期物业服务合同》第七条其他约定：“该费用由业主按其物业的建筑面积缴纳，主要用于支付以下开支：（1）……（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；……当地物价部门政策调整时，经甲乙双方协商一致，上述服务费用标准和工程可作相应调整。未列入上述各项开支的物业管理区域内共用设备（如公共照明）运行发生的费用，另行独立计量核算，由全体业主分摊费用。”本案中，涉案小区在2015年12月至2016年12月间一直没有分装电表，涉案小区电费一直按照非普工业和一般工商业电价交纳电费。同时，涉案小区内住宅、公寓、写字楼、商业、公共部分共用一个电表且部分住宅、公寓、写字楼、商业等，因未安装电表无法计量均未缴纳电费。亿科公司所诉电费为按非普工业和一般工商业（非居民用电）电价所收取，且含有部分住宅、公寓、写字楼已交房业主未缴纳电费部分。本院对此认为，亿科公司所诉请的电费无法区分公共区域用电量和业主用电量，而雅阁公司仅承担公共区域电费。亿科公司也未能提供雅阁公司同意承担涉案电费的其他证据，应承担举证不能的责任。故，亿科公司诉请雅阁公司对总电表所产生的电费承担给付责任无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，内蒙古亿科房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12990元（亿科公司已预交），由内蒙古亿科房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 芳审判员 靳宝维审判员 卜 芳 二〇一九年六月二十四日书记员 石永芳