浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初15198号 原告：朱瞻怀，女，1981年3月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：骆定进，浙江红太阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张姗姗，浙江红太阳律师事务所实习律师。 被告：楼以定，女，1955年10月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：朱瞻飞，男，1984年5月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：刘革，浙江欧凯律师事务所律师。 原告朱瞻怀为与被告楼以定、朱瞻飞共有物分割纠纷一案，于2018年8月28日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员龚益卿适用简易程序审理，后因案情复杂，本院将本案转为普通程序并组成合议庭，于2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告朱瞻怀及其委托诉讼代理人骆定进、张珊珊，被告楼以定、朱瞻飞及其共同委托诉讼代理人刘革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱瞻怀起诉称：原告朱瞻怀系被告楼以定的女儿、被告朱瞻飞的姐姐，三人系义乌市江东街道五爱村的村民。2001年底，五爱村进行了旧村改造，原、被告三人原有旧房被拆除。2002年6月5日，三人经政府部门审批取得126平方米建设用地。根据《义乌市旧村改造暂行办法》以及《五爱村要求〈旧村改造实施细则〉补充规定的申请报告》，安置标准为：“1-3人的小户安排108平方米以内，家庭户中有男有女，女儿大，男儿小，且女的已满20周岁未婚的户增加18平方米。”因此，原告认为审批取得的126平方米建设用地使用权中的54平方米为原告所有。获得审批后，楼以定于2003年将自有的18平方米建设用地出卖给他人。剩余的108平方米建设用地于2004年底建成房子共计五层，门牌号为义乌市。原告认为，其已经于2004年登记结婚，与他人组成家庭，且已单独立户，共有基础已经丧失。现两被告为了将房屋占为已有，又恶意将原告赶出家门。因此，原告为维护自己的合法权益，请求判令：1、依法确认原告对义乌市房屋的建设用地使用权享有54平方米的份额；2、依法确权分割坐落于义乌市的房屋。 被告楼以定、朱瞻飞共同答辩称：原告诉请于法无据。1、2001年底，江东街道五爱村进行旧村改造时，原、被告因征地成为就地农转非农家庭，按照《江东街道五爱村旧村改造实施细则》规定，楼以定单独享有合法旧房面积76.8平方米，朱瞻怀与朱瞻飞共同享有合法旧房面积44.4平方米，分别与五爱村签订房屋拆迁安置协议改造。因此，本案涉及3个非农家庭人口都以原有旧房合法宅基地使用权面积121.2平方米作为改造的依据，可以认定原、被告间在旧村改造安置面积享有的份额是按份共有的。2、即使楼以定在改造时是以家庭人口数3人报批取得126平方米旧改安置面积，那么原告与二被告间也因家庭成员关系对安置面积构成共同共有。原告对《江东街道五爱村旧村改造实施细则》补充调整规定中“1-3人的小户安排108平方米以内，家庭户中有男有女，女儿大，男儿小，且女的已满20周岁未婚的户增加18平方米”的条款理解错误，其在本案中的权利份额的请求基础不能成立。首先，假设楼以定户仅有二被告2个家庭人口，按照该条细则规定，两个家庭成员也可以享受旧改安置面积108平方米，如二被告均等分割，则每人享受54平方米；其次，涉案的3个家庭人口小户参加旧改也是安置108平方米，三人对共同享有的旧改面积在没有特别约定的情况下，根据物权法规定可按同等份额均分。另按照细则规定“1-3人的小户安排108平方米以内，家庭户中有男有女，女儿大，男儿小，且女的已满20周岁未婚的户增加18平方米”，该增加的18平方米并不是简单安置给原告个人单独享有，而是全体家庭成员均分。3、2003年11月24日，原告已将自己享有的18平方米的旧改面积在村民和亲戚的见证下以人民币20万元的价格转让给案外人王乔芳建房，而且其自身也在“借条”（实为宅基地转让协议）上签字确认。因此，原告无法在楼以定家庭户审批取得的126平方米安置面积中确认其享有54平方米的份额。涉案地块占地108平方米旧村改造面积是由楼以定于2003年12月4日以个人出资通过招投标成交价21万元取得，楼以定向义乌农商银行申请建房贷款20万元，在亲戚朋友的资助下建造房屋。因此，涉案地块的三间四层半房屋应为楼以定的个人财产。现楼以定仍健在，原告无权分割其母亲的财产，另按照法律规定，不动产的确权登记应当是国土资源主管部门行使的职权，涉案房屋的建造是否符合村镇规划，相关职能部门至今未有定论，不应由法院介入。综上，请求驳回原告的诉请。 原告为证明其所主张的事实，向本院提交了下列证据： 一、义乌市人民政府关于印发《义乌市旧村改造暂行办法》的通知及五爱村要求《旧村改造实施细则》补充规定的申请报告，证明五爱村于2001年进行旧改，安置标准为：1-3人的小户安排108平方米以内，家庭户中有男有女，女儿大，男儿小，且女的已满20周岁未婚的户增加18平方米的事实； 二、江东街道办事处五爱村旧村改造房屋拆迁协议书、房产信息查询记录、义乌市不动产登记中心不动产注销证明、土地登记卡，证明原告与二被告将自有旧房拆除，参与五爱村旧改的事实； 三、农村私人建房建设用地审批呈报表，证明原告与二被告共同向义乌市国土资源局申请土地，共取得审批建设用地126平方米，其中原告享有54平方米份额的事实； 四、房屋照片一组，证明涉案房屋已建成，共五层，门牌号为义乌市； 五、结婚证及户口本，证明原告已于2004年4月30日结婚，且于2006年5月12日单独立户； 六、五爱村旧村改造旧改细则，证明旧改细则第9项第5条规定的安置规则为“家庭人口1-3人”，安置面积108平方米； 七、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证明涉案房屋为合法建筑，原被告三人总计获得审批土地面积126平方米，其中85幢108平方米，87幢18平方米； 八、总平面规划图，证明涉案房屋的建筑设计情况。 二被告对上述证据提出如下质证意见： 一、对《义乌市旧村改造暂行办法》及五爱村要求《旧村改造实施细则》补充规定的申请报告的真实性、合法性无异议，但不能证明增加的18平方为原告个人所有； 二、对五爱村旧村改造房屋拆迁协议书、房产信息查询记录、义乌市不动产登记中心不动产注销证明、土地登记卡的真实性、合法性无异议，但认为原告和二被告都是非农户口改造，现在所得土地使用权是在原有旧房面积121.2平基础上按照旧房面积进行安置，被一享有的旧房面积是76.8平，原告和被二共同享有44.4平，结合五爱村旧改细则，人口数是3人的可以得到108平方，因旧房面积超出108平方多于9平方，所以村里给被告家中凑半间也就是18平方，这样加上一共是126平方，这里没有体现原告满20周岁未婚增加了18平方，原告的身份条件没有享受到这个政策； 三、对农村私人建房建设用地审批呈报表的真实性、合法性无异议，但凭批条无法证明其中54平方归原告所有，该批条中记载原旧房面积121.2平方，间数是三间半，家庭人口3人，报批的间数也是3.5间，实批面积126； 四、对房屋照片无异议； 五、对结婚证及户口本的真实性、合法性无异议，但与本案无关； 六、对五爱村旧村改造旧改细则的真实性、合法性无异议，但无法证明其中54平方归原告所有； 七、对建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、总平面规划图无异议。 针对被告的质证意见，原告补充质证称：原告在实施旧改时还是农村户口，在改造前确实被一有76.8，姐弟有44.4，但旧改时是按照旧改办法和补充规定，不是按旧房面积来确定使用权面积的，审批表注明的原有旧房面积121.2仅仅是一个注明，对最后审批的平方没有意义，是按照家庭人口来审批的。被告说超出108平多于9平凑半间没有任何依据，明显是因原告满20周岁未婚才审批多得到18平。 二被告为证明其所主张的事实，向本院提交了下列证据： 一、借条一份，证明原告将自己享有的18平方米集体使用权旧改面积转让给案外人王乔芳； 二、借款合同一份，证明2004年8月24日，被一向浙江农商银行江东信用社申请贷款20万元用于涉案房屋的建造； 三、情况说明，证明义乌市江东街道五爱股份经济合作社出具证明原告按村规定审批18平方米； 四、中标确认书一份，证明被一选位投标花了21万元； 五、证人朱某1的证言，证人称：被告家中原有旧房面积大概是三间两个插厢，具体面积不清楚；被告这样的三口之家，按旧改细则批（认可原告出示的五爱村旧村改造旧改细则及补充规定），旧房面积少于108平的，批108平，多于108平的，超过部分打八折，打完八折每超过9平的，凑半间；本案原告没有单独批过18个平方，原告没有单独立户，女儿不能单独立户，要照顾也只有18平，并到一起的；被告提交的情况说明，是被告弄好拿过来，证人认为情况属实，所以确认的；原告在108平中有无份额不好说，另外因为原告已经年满20周岁，本来可以单独立户，因原告是女性，不能单独立户，村里只能照顾她18平；被告家应该是余房户，旧房面积121.2平方是超出108平9平以上了，可以增到126平。 六、证人朱某2的证言，证人称：其系村旧村改造领导小组组长，当时村旧村改造时照顾了原告18平方，当时是因为被二还不能单独立户，所以三个人放在一起批，情况说明手写部分是否证人所写，被二拿来让证人签字的，情况说明前面打印部分讲到原告和被二共有44.4平，手写部分讲原告有18平，是所有的混到一起了，按旧改办法和细则批的（认可原告出示的五爱村旧村改造旧改细则及补充规定），没有特别对待，被告家中应批得126平，跟被告原有旧房面积相比，被告家中是余房户，按人口算，3口人108平，旧房面积超出了，就是余房户，被告家现在批得126平，是根据原有旧房面积批的，由于被告家中是余房户，所以不能再享受18平的照顾，余房户不能再照顾这个规定在当时细则就没有规定得那么清楚。 七、证人宗某的证言，证人称：被一是证人老婆的妹妹，知道原告在2003年将18平以20万价格转让予他人，名义上是一张借条，转让时证人在场并签字过，证人在借条上签字是因为那时被一离婚，家里需要男人见证，证人是姐夫就来签字了，原告和被一在借条上也签字了，证人认为谁签字就是转让谁的份额，案涉房屋由被一建造，被一当时告诉了证人卖的18平是原告的平方，至于原告和被一都在上面签字了，证人也不知道被一为什么签字，反正是被一叫证人来签字的，被一是说谁签字就是卖谁的平方，证人也不清楚他们卖的是谁的平方，要问他们自己，至于证人的签字在借款人处，反正证人是作为见证人去签字的，是被一让证人签在借款人栏的。 被告认为上述三名证人的证言可以证明被告家中是按照余房户审批的，原告本人并未享受照顾的18平。 原告对上述证据提出如下质证意见： 一、对借条的真实性无异议，但出卖时被一告诉原告卖的是被一自己的18平，买受人担心被告家人反悔要求原告在其上签字，原告卖的并不是自己的18平； 二、对借款合同的真实性无异议，但从2003年房子建好至今所有的租金都是被一收取，加上18平的出售，还有村里拆房给的补偿，足以支付建房成本； 三、对情况说明的真实性有异议，打印部分与手写部分矛盾，手写部分意思不明，对出具人的身份情况也存有异议，旧村改造情况也不可能通过情况说明解决，应当以审批表结合实施细则和补充规定认定； 四、对中标确认书无异议； 五、对证人朱某1、朱某2的证言，该两名证人对原告出示的五爱村旧村改造旧改细则及补充规定没有异议，这一点原告认可；至于实际审批土地使用权的面积，要以政策文件为准，不能以证人口头陈述为准，且证人关于缺房户和余房户的陈述明显是错误的；对证人宗某的证言，明显有利于被告，不够公正，且其签名在借款人即出卖人处，与其陈述其是见证人不符，其证言不足采信。 针对原告的质证意见，被告补充质证称：如果卖的是被一的平方，不需要原告签字，不然为何不让当时已经成年的被二也签字？正因为卖的是原告的平方，所以她签字了；情况说明其实不矛盾，原告与被二共有44.4平，但村里旧改细则规定未出嫁的女儿最多给18平。 本院根据原告申请，依法委托博文房地产评估造价集团有限公司对义乌市一楼三间店面及楼上每层房屋的价值进行了评估，博文房地产评估造价集团有限公司出具了估价报告书。经庭审质证，原告认为该评估公司系浦江的公司，对义乌的房地产行情不甚了解，所作的评估结论低于市价将近200万，原告也向相关机构做过咨询，涉案房产的价值至少在五、六百万，故原告对评估书内容不予认可；原告同时表示其申请评估的目的主要是便于法庭分割房产。二被告对评估书没有异议。 本院对上述证据做如下认定： 一、对原告提交的证据的真实性均予以确认，该些证据可以证明原告与二被告因旧村改造审批获得126平方米宅基地，其中108平方米已由该三人建成房屋，具体房屋门牌号为义乌市，至于原告应享有其中多少份额的权利，本院将在“本院认为”部分进行阐述。 二、对被告提交的借条、借款合同、中标确认书的真实性均予以确认；其中借条可以证明原、被告共同决定将审批获得的126平方米宅基地中的18平方米转让予第三人，借款合同可以证明被告楼以定为建造案涉房屋向江东信用社借款20万元，中标确认书可以证明被告楼以定以21万元价格投标取得案涉房屋的建造位置。 三、对被告提交的情况说明的真实性予以确认，该情况说明中有证人朱某1、朱某2的签字确认，结合证人朱某1、朱某2在庭审中所做的陈述，以及原告提交的《义乌市旧村改造暂行办法》、五爱村《旧村改造实施细则》和补充规定，可以证明原告作为年满20周岁不单独立户的未婚女性，在旧村改造时应与家人一并申报审批宅基地，该户宅基地可以增加18平方米，以及原、被告原有旧房面积121.2平方米，根据该旧房面积也可以获批126平方米的事实；至于原、被告共同审批取得的126平方米宅基地中，是否含有原告额外获批的18平方米，本院将在“本院认为”部分予以阐述；证人宗某的证言内容与借条记载内容不符，且证人对此不能做出合理解释，本院对其证言的证明力不予确认。 四、对博文房地产评估造价集团有限公司出具的估价报告书的真实性予以确认，该报告书可以证明案涉房产价值为354.26万元。 经审理查明： 原告与被告朱瞻飞系姐弟，被告楼以定系二人母亲。原告及被告朱瞻飞原共有五爱村旧房占地面积44.4平方米，被告楼以定原有五爱村旧房占地面积76.8平方米，三人作为家庭户于2001年申报参加五爱村旧村改造，后获批126平方米宅基地并在其中108平方米宅基地上建成案涉房屋，其余18平方米宅基地使用权于2003年转让予他人。 根据《义乌市旧村改造暂行办法》规定，本集体经济组织成员土地补偿，1-3人的小户安排108平方米以内，旧房合法占地面积超过户型限额标准的，超过部分按1：0.7的比例以半间18平方米为单位补偿建房用地，补偿后余数9平方米以上（含9平方米）的凑半间补偿建房用地；根据《五爱村旧村改造细则补充规定》，家庭人口2-3人可获批宅基地108平方米，家庭户中有男有女，女儿大，男儿小，且女的已满20周岁未婚的户增加18平方米，余房户超限额部分打8折计算；原告改造时已满20周岁，未婚，被告朱瞻飞未满18周岁。 另查明，案涉房屋共五层，第一层有三间房间，第二、三、四层各有建筑面积129.21平方米，第五层为阁楼，建筑面积95.6平方米，楼梯间位于房屋北侧。 本院认为： 根据《义乌市旧村改造暂行办法》和《五爱村旧村改造细则补充规定》，楼以定户无论是按照原有旧房面积还是按照家庭人口（包含原告当时年满20周岁未婚的条件）参与旧村改造的审批，其获批的宅基地使用权面积均为126平方米，至于126平方米宅基地中，是否含有原告作为年满20周岁不单独立户的未婚女性而额外获批的18平方米，根据《五爱村旧村改造细则补充规定》规定，原告作为年满20周岁不单独立户的未婚女性，在旧村改造时应与家人一并申报审批宅基地，在此基础上该户宅基地可以增加18平方米，故即使原告、二被告在审批宅基地时实际享受过上述政策，该18平方米亦是属于该家庭户的宅基地使用权而非原告个人，原告要求由其单独享有的主张缺乏依据，本院不予支持，上述126平方米宅基地使用权属于原、被告三人共同所有；鉴于其中的18平方米已由原告、被告共同转让给案外人，所得款项亦已用于案涉房屋投标选位和建造所需，本院认定现有108平方米宅基地使用权及其上建成的房屋属原告与二被告共同共有，原告依法享有三分之一的份额；根据案涉房屋各层的具体结构，结合原、被告各自应享有的份额，以及案涉房、地产估价结果，本院判定案涉房屋第一层靠西一间（建筑面积41.22平方米）和第二层归原告所有，其余房屋归二被告所有，楼梯间由原、被告双方共用。被告辩称案涉房屋系楼以定出资建造，应属楼以定的财产，在楼以定仍健在时原告无权要求分割，本院认为，案涉房屋的建设用地使用权系原告与二被告共同共有，原、被告共同转让18平方米宅基地使用权所得款项亦已由楼以定用于建造案涉房屋，故被告的辩解与事实不符，本院不予采信；至于被告辩称案涉房屋的权属登记不应由法院介入，本院认为，现有证据表明案涉房屋系在取得规划许可后建造，为合法建筑物，原、被告双方的纠纷也囿于共有关系的确认及对共有物的权属进行分割，权属登记并不在本案处理范围之内，故本院对被告的该辩解不予采信。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条、第八十七条、第九十三条、第九十五条、第一百条、第一百五十二条、第一百五十三条和《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款之规定，判决如下： 一、确认原告朱瞻怀对义乌市房屋的建设用地使用权享有36平方米的份额； 二、义乌市房屋第一层靠西一间（建筑面积41.22平方米）和第二层（建筑面积129.21平方米）归原告所有，其余房屋归二被告所有，原告对房屋楼梯享有通行权； 三、驳回原告朱瞻怀的其他诉讼请求。 案件受理费33943元，由原告朱瞻怀负担11314元，被告楼以定、朱瞻飞负担22629元；评估费8820元，由原告朱瞻怀负担2940元，被告楼以定、朱瞻飞负担5880元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  龚益卿 人民陪审员  刘森荣 人民陪审员  任恭盛 二〇一九年六月二十七日 书 记 员  谢 慧 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条第三款农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 《中华人民共和国物权法》 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。 第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。 第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。 第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。