天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终3982号上诉人（原审被告）：董秋荣，女，1974年8月24日出生，汉族，个体工商户，住天津市河**。被上诉人（原审原告）：天津市海怡物业管理有限公司，住所地天津市河**小海地怡林园1-1-101。法定代表人：奚阳阳，总经理。委托诉讼代理人：刘金强，该公司项目经理。委托诉讼代理人：董灵芝，该公司项目经理。上诉人董秋荣因与被上诉人天津市海怡物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2018）津0103民初13772号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月3日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。董秋荣上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院不应判决被上诉人向上诉人收取物业合同终止后的物业费。一审法院采信的2015年9月21日《房屋应急解危专项资金使用申请表》上盖有天津市尚景园业主大会印鉴，表明该时间点有成立的业主大会进行工作，与被上诉人主张的2014年12月1日至2017年5月10日未成立业主大会自相矛盾，故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。天津市海怡物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。天津市海怡物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告给付原告2016年1月1日至2017年12月15日物业管理服务费4850.78元；2、由被告承担本案的案件受理费及其他费用。一审法院认定事实：原告于2012年11月30日与天津市尚景园业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，服务期限自2012年12月1日至2014年11月30日终止，合同约定物业收费标准为：高层住宅1.2元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.7元。合同到期后，原告未续签物业服务合同，2018年2月28日天津市尚景园业主大会出具证明一份，内容为：“业主委员会于2017年5月10日成立，成立之日至2017年12月15日天津市海怡物业管理有限公司一直对小区实施物业服务工作，在此期间，业主委员会未与该物业公司签订服务管理合同”；同日，原告出具确认函一份，内容为“请委员会证明2014年12月1日至2017年5月10日我公司在尚景园小区进行物业服务期间小区无业主委员会”，天津市尚景园业主大会对该确认函予以签字盖章确认。原告在2016年天津市物业管理住宅小区物业服务等级化考核中服务等级为良好。原告天津市海怡物业管理有限公司于2017月12月15日已撤出该小区。被告系天津市河**利民道尚景园房屋产权人，房屋面积108.64㎡。被告自2015年7月1日至2017年12月15未缴纳物业服务费4850.78元。现原告起诉要求给付。另查，2015年10月25日被告向原告交纳2015年3月至2015年12月的物业费，原告天津市海怡物业管理有限公司于2018月5月29日向天津市河西区诉前联合人民调解委员会申请诉前调解。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市尚景园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院就上述合同的法律效力依法予以确认。2014年12月1日至2017年12月15日原告虽未与天津市尚景园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，但有天津市尚景园业主大会出具的证明及其对原告确认函的确认，并且被告于2015年10月25日向原告交纳物业费的往来收据，结合原告在2016年天津市物业管理住宅小区物业服务等级化考核中服务等级为良好，故能够证明上述期间原告为该小区提供物业服务。现原告已依约履行了基本的物业服务义务，被告作为该小区业主，应依约履行交纳相应物业服务费用的义务。故一审法院就原告要求被告给付物业管理服务费的主张依法予以支持。本案中，结合小区实际情况，本着按质论价、质价相当的原则，故对被告应交物业管理服务费的数额予以酌减15%，故被告应给付原告2016年1月1日至2017年12月15日的物业管理服务费共计4123元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“自本判决生效之日起十日内，被告董秋荣给付原告天津市海怡物业管理有限公司自2016年1月1日至2017年12月15日期间的物业管理服务费共计4123元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告董秋荣负担21元，原告天津市海怡物业管理有限公司负担4元。”二审中，当事人没有提供新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审期间的争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人交纳2016年1月1日至2017年12月15日期间的物业服务费。被上诉人与上诉人所在小区的业主大会即天津市尚景园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人自2012年12月起为涉诉小区全体业主提供物业服务，上诉人主张物业服务合同到期后被上诉人即没有收取物业费的依据，上诉人有权拒交物业费。本院认为,物业服务合同期限届满后，业主大会既可以选聘新的物业服务企业，也可以续聘原物业服务企业，即对此情形仍尊重当事人意思自治，双方可以继续形成物业服务合同法律关系。物业服务公司在物业服务合同期限届满后，业主委员会确定新的物业服务企业或续聘原物业服务企业之前，亦应考虑到小区业主居住、生活的稳定性，不应擅自撤出小区。被上诉人的物业服务合同期限虽为2012年12月1日至2014年11月30日，但上诉人于2015年10月25日仍向被上诉人交纳物业费，上诉人主张物业服务合同期限届满后被上诉人不应收取物业费，但上诉人未提交证据证明被上诉人在物业服务合同期限届满后，其曾对被上诉人提供物业服务的行为提出过任何异议，且上诉人向被上诉人交纳物业费至2015年12月，亦说明上诉人认可物业服务合同期限届满后被上诉人继续为其提供物业服务，且上诉人亦享受了被上诉人提供的物业服务。另，被上诉人参加了关于涉诉小区2016年天津市物业管理住宅小区物业服务等级化考核，考核服务等级为良好，且2017年12月15日被上诉人与天津市尚景园业主大会签订尚景园交接单完成物业交接，确认物业交接时间为2017年12月15日，故，本院认为双方在合同履行期满后仍存在物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定，“采用合同书形式订立的合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。”在物业合同终止后，被上诉人以其实际行为向上诉人提供了物业服务，上诉人亦享受了被上诉人提供的相关物业服务，虽双方未订立合同，但依法应视为被上诉人和上诉人之间的物业服务合同实际成立，上诉人和被上诉人之间存在事实上的物业服务合同关系，应参照合同约定的物业服务费标准交纳。在此种情况下，一审法院判定上诉人向被上诉人支付2016年1月1日至2017年12月15日期间的物业服务费，于法有据。上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在卫生、绿化、安保等方面的瑕疵，一审法院根据被上诉人物业服务的水平，酌定减免15%的物业费，并无不当，本院予以维持。上诉人的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，董秋荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人董秋荣负担。本判决为终审判决。审判长 包 颖审判员 张静怡审判员 郭 鑫二〇一九年六月二十七日书记员 韩 鹏