河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终12629号上诉人（原审原告）：张战锋，男，1987年7月5日出生，汉族，户籍地河南省新密市，现住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：王卓，河南千盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南正商置业有限公司，住所郑州市管城区港湾路**。法定代表人：张国强，该公司董事长。委托诉讼代理人：张教法，男，该公司员工。上诉人张战锋因与被上诉人河南正商置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初5513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月26日公开开庭审理了本案。上诉人张战锋的委托诉讼代理人王卓、被上诉人河南正商置业有限公司的委托诉讼代理人张教法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张战锋上诉请求：1.撤销原判，改判河南正商置业有限公司向张战锋支付逾期提交产权登记材料的违约金10000元；2.判令河南正商置业有限公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院主动适用情势变更原则免除河南正商置业有限公司违约责任于法无据，属于适用法律确有错误。1.产权登记部门的变更不属于会导致双方等价关系遭受严重破坏或合同目的不能实现的情势异常变动。张战锋所在小区的合同签订日期是在2013-2015年，约定办理初始登记递交资料日期是2017年3月1日前。我国《不动产登记暂行条例》是在2014年11月24日发布，2015年3月15日开始施行，2016年1月1日发布了详细指导功能的《不动产登记暂行条例实施细则》，2016年5月30日发布了《不动产登记操作规范》，2015年8月21日，河南省发布了《关于河南省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》并列出了时间表，其中第四条规定：2015年11月底前，各县区完成职责整合任务；2015年12月底前各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设等实施意见》（郑政办[2015]127号）规定：按照不动产四统一的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产等登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。以上各时间节点及持续期间可以说明国家政策调整已经充分考虑到进入实施阶段需要的缓冲与准备必要期间。郑州市不动产登记中心2016年10月各项业务已经能够正常开展，完全能够满足符合条件的申请人办理首次登记。现在已经有部分业主拿到不动产权属证书，合同目的显然已经实现，只是由于河南正商置业有限公司的逾期登记导致拿证日期要比预期晚了许多。由此可见，房产权属登记部门变更不属于情势异常变动。2.在个案中适用情势变更必须由高级人民法院审核，本案是否经过河南省高级法院审核判决书并未显示。3.双方合同在未变更的情况下依然合法有效，对双方具有约束力，河南正商置业有限公司应当承担违约责任，一审法院主动适用情势变更原则免除河南正商置业有限公司违约责任于法无据，属于适用法律确有错误，应当依法撤销。情势变更必须由合同当事人在合同履行完毕前主动提出，请求变更或者解除合同，法院绝对不能侵犯私权，主动适用。整个一审过程中河南正商置业有限公司的答辩理由和庭审中的辩论观点内容主要是权属证书办理政策发生了订立合同时无法预见、不能克服的重大变化，该变化导致双方合同约定无法执行。该抗辩理由属于不可抗力抗辩，并非情势变更。退一步讲，即便首次登记业务职能部门变更属于情势变更，但河南正商置业有限公司并没有在合同约定的首次登记日期前（2017年3月1日）提起诉讼请求变更合同以延长登记时间，故现有合同依然合法有效，对双方具有约束力，河南正商置业有限公司仍然应当依据合同约定承担违约责任。二、张战锋所在小区的不同业主首次登记日期差别巨大，不能全部用情势变更作出合理解释。一同起诉的业主交房日期相同，但是首次登记日期却相差巨大，最迟的首次登记日期为2018年6月20日，距合同约定的时间长达1年3个月20天，为476天！而部分业主的首次登记日期却在2017年9月7日，距离合同约定时间为190天。河南正商置业有限公司逾期登记的真正原因并非由于政策调整，而是由于自己的不负责任、没有及时完成各项工作所致，根本不属于情势变更的适用范畴。三、一审判决认定基本事实不清。一审判决未查清郑州市房管局受理郑州市房屋初始登记的具体材料和相关程序，导致无法和郑州市不动产首次登记所需的具体材料和相关程序进行比对，因此，无法获知两者之间有无本质区别。张战锋及诉讼代理人因客观原因不能自行收集该证据，故于2019年4月25日向一审法院递交《调查收集证据申请书》，申请法院调查收集上述证据，但一审法院未予调取，导致张战锋及代理人无法获知该关键事实。一审法院对涉及张战锋的合法权益和诉请能否被支持等关键基本事实未查清的情况下所作出的判决不能保证公平公正。四、一审审理程序违法。本案中，关键事实为郑州市不动产登记中心受理不动产首次登记的材料、程序与原房管局受理房屋初始登记的材料、程序是否基本一致，有无本质区别，该证据现存于郑州市不动产登记中心与郑州市房管局，诉讼代理人曾到上述部门申请调取，但均被拒绝，两部门均称诉讼代理人系公民个人，无权调取，只有法院有权调取。该情形符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据的规定。即使一审法院不予准许诉讼代理人调取证据的申请，按照该规定也应当在接收《调查收集证据申请书》之后向诉讼代理人送达不予准许通知书，张战锋及诉讼代理人还有向法院申请复议的权利，但一审法院接收申请后不予回复，直接剥夺了张战锋的诉讼权利，明显违反法定程序。综上所述，一审法院违背私法自治原则，主动适用情势变更免除河南正商置业有限公司的赔偿责任，于法无据，属于适用法律确有错误，且在事实不清、违反法定程序的情况下匆忙下判，该判决无法彰显公平正义，应当依法撤销。河南正商置业有限公司辩称：郑州市房地产权属证书办理政策发生了双方签订合同时无法预见、无法克服的重大变化，该变化导致双方原合同无法执行。双方商品房买卖合同中约定的逾期办证的责任为过错责任，河南正商置业有限公司在履行合同过程中不存在过错，不应当承担责任。河南正商置业有限公司在政策变更后积极推进办理涉案房屋首次登记，涉案房屋首次登记资料已经全部报送完毕。张战锋向一审法院起诉请求：1.判令河南正商置业有限公司支付逾期提交产权登记材料的违约金10000元；2.判令河南正商置业有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年至2015年期间，买受人张战锋与正商公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的中原区冉屯北路南、电厂西路西；冉屯北路北、电厂西路西地块的房屋。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付房屋。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定内容执行”。附件四第六条产权初始登记约定：“出卖人应当在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金”。合同签订后，张战锋等买受人向正商公司支付了购房款，正商公司按合同约定时间于2016年12月31日前向张战锋等人交付了房屋。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》；改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自8月20日起，停止办理各类房屋登记业务。其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要（郑国土联会纪[2017]1号）中第十条，关于首次登记的流程问题，对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产中心申请办理首次登记。在诉讼中张战锋认可河南正商置业有限公司已为全部业主办理完毕房屋首次登记，部分业主已取得不动产权证书。一审法院认为，张战锋、河南正商置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同中明确约定河南正商置业有限公司应当在2017年3月1日前，将办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向张战锋支付总房款的0.005%违约金。双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，登记程序变化、报送材料增加，在新的政策实施下各个环节不可避免出现需要返回、修改等各种问题，客观上影响了首次登记工作的正常进行。这些客观情况是当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于法律规定的情势变更情形。双方合同履行期间产生了情势变更，若继续履行合同对于河南正商置业有限公司显失公平，故河南正商置业有限公司要求不再继续适用原合同确定违约金，符合相关法律规定，其辩称该院予以采纳。张战锋要求河南正商置业有限公司支付逾期提交初始登记材料的违约金，理由不足，该院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经该院审判委员会研究决定，判决：驳回原告张战锋的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告张战锋负担。二审中，河南正商置业有限公司未向本院提交新证据。张战锋向本院提交五份证据（系照片打印件或网页打印件）：1.首次登记日期查询图9份。2.关于利用微信公众号查询“首次登记”的新闻报道（河南省人民政府官网新闻）。以上两证据拟证明张战锋及共同起诉、上诉的其他业主合同中约定的交房时间相同（2016年12月31日前）、办理房屋登记的时间相同（2017年3月1日前）。但首次登记日期相差巨大，有的是2017年9月12日、有的是2017年10月23日、有的是2018年1月12日、有的是2018年1月16日、有的是2018年3月20日、有的是2018年6月20日。3.郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告（郑政通〔2016〕37号）。4.郑州市自然资源和规划局官网主页新闻（2016年8月25日新闻）。以上两证据拟证明2016年8月25日，郑州市主城区全面实施不动产统一登记工作，河南正商置业有限公司若材料完备完全可以正常办理涉案小区的房屋首次登记。5.河南省人民政府办公厅关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）（豫政办〔2015〕107号）。拟证明2016年12月底前，政府已经完成了房管局、不动产登记中心之间的资料移交、系统对接等工作，实现了职能部门的有效联合，不存在无法办理房屋首次登记的问题。针对张战锋提交的证据，河南正商置业有限公司质证认为：对证据一、证据二真实性及关联性均有异议。该证据系复印件，没有加盖不动产登记中心查询章，不能证明张战锋的证明目的。对证据三、证据四真实性无异议，证明目的有异议。郑州市于2016年取消了初始登记，导致双方合同无法继续履行，张战锋按照原合同主张违约金没有依据。对证据五真实性及证明目的均有异议。此文件仅是河南省人民政府办公厅的暂行意见。不动产登记中心到2016年下半年才设立，而首次登记的程序到2018年才陆续摸索并成熟。本院对张战锋提交的证据3、4的真实性予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应当在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。双方当事人合同约定的客观情况发生变化。一审法院对张战锋要求河南正商置业有限公司支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金的主张不予支持并无不当。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上所述，张战锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张战锋负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  黄智勇二〇一九年六月二十八日书记员  王云霞