北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初9775号原告：焦慧芳，女，1961年10月10日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：赵耀，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：冀悦文，北京市尚公律师事务所律师。被告：北京雏菊置业有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街**恒基中心商场**。法定代表人：陈小同，董事长。委托诉讼代理人：亓玉芳，女，1979年5月5日出生，汉族，北京雏菊置业有限公司法务部经理，住北京市西城区。被告：雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司，，住所地北京市东城区法定代表人：郑砚，董事长。委托诉讼代理人：张南华，男，1966年12月12日出生，汉族，雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司总经理，住北京市朝阳区。原告焦慧芳诉被告北京雏菊置业有限公司（以下简称雏菊置业公司）、被告雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司（以下简称戴维斯物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告雏菊置业公司和被告戴维斯物业公司于2018年6月4日签订的《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》无效。事实和理由：原告是北京市东城区建国门内大街18号13层公寓1305号房屋（以下简称涉案房屋）产权人，北京中海物业管理有限公司恒基中心分公司原为北京市东城区建国门内大街18号汇豪阁公寓的物业服务企业。2018年6月4日，被告雏菊置业公司和被告戴维斯物业公司签订《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》，约定由被告雏菊置业公司作为建设单位选聘被告戴维斯物业公司作为北京市东城区建国门内大街18号的物业服务企业。2018年6月13日，该份物业服务合同在北京市东城区房屋管理局申请备案。原告认为被告雏菊置业公司擅自采用协议方式选聘被告戴维斯物业公司违反了《物业管理条例》的规定，侵害了原告合法权益，故涉案物业服务合同应属无效。被告雏菊置业公司、戴维斯物业公司共同答辩：一、涉案物业服务合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，原告主张涉案物业服务合同无效而提出的理由不能成立：1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。2、原告主张的《物业管理条例》第十一条、第二十四条只是一般的管理性规定，明显不是效力性强制性规定。且第十一条不适用于业主大会未成立的情况。3、原告提出的涉及第十三条的《北京市物业管理办法》只是位阶较低的规章，并非法律、行政法规，且不适用于本项目有序管理的情况，审查涉案物业服务合同效力时根本不应予考虑。二、本案涉及的是前期物业服务合同，是合同当事人双方的真实意思表示，原告主张无效没有事实和法律依据，是否前期物业服务合同的评判标准很简单，业主大会召开前开发企业委托签署的是前期物业服务合同，业主大会召开并授权业主委员会签署的则是非前期物业服务合同。涉案项目物业未召开业主大会、业主委员会未成立，因而本案涉及的物业服务合同是前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告雏菊置业公司与被告戴维斯物业公司签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对全体业主具有约束力。原告作为单个业主提出被告雏菊置业公司选聘物业公司的程序违法，但其该主张与本案确认合同效力问题没有直接的法律关系（注：引自（2019）京03民终2254号民事判决书），不应予支持。三、被告雏菊置业公司委托物业公司是基于公约的授权，本次争议前实际履行25年并未产生争议。项目物业无论是在1997年以前的预售阶段还是之后的现售阶段的业主，其合同条款中均有同意被告雏菊置业公司选定物业公司和签署同意《北京市恒基中心管理维修公约》。原告签署《商品房现房买卖合同》和补充契约时也同时签署了《北京市恒基中心管理维修公约》。原告《补充契约》第二条约定“1.买受人同意接受出卖人或其认可的物业管理公司（以下简称「管理处」）为恒基中心及其所占土地的唯一管理机构，全权负责恒基中心的各项管理服务工作。买受人将给予充分的合作。2.买受人同意在主契约签订日就恒基中心管理维修事宜签署由出卖人拟定的《恒基中心管理维修公约》，以利具体实施。买受人在此确认在签订本契约前买受人已收到《恒基中心管理维修公约》并同意其内容。”《北京市恒基中心管理维修公约》第五条约定“乙方确认管理处为恒基中心及其所占土地的唯一管理机构，全权负责恒基中心的各项管理服务工作，独家决定恒基中心的管理形式。甲方有权选择自行管理恒基中心或委派指定的其他管理公司管理恒基中心。”《北京市恒基中心管理维修公约》具有法律效力，被告雏菊置业公司依其授权委托物业公司并无不当。原告《商品房现房买卖合同》第二十条“前期物业服务（未成立业主委员会）（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：北京中海物业管理有限公司……”实际上，北京中海物业管理有限公司只是项目物业公司之一。根据证据目录中几份判决所认定的事实，从1994年起，被告雏菊置业公司先后委托恒华、北京中海、中海北京恒基中心分公司还有本案另一被告物业公司为项目物业连续提供物业服务，物业服务收费未提高过，得到了包括公寓在内的各部分物业业主的认可，本次争议前已经和谐稳定地实际履行25年了，大家对管理方式、公约条款等并无争议。综上所述，原告主张两被告之间的物业服务合同无效没有事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告雏菊置业公司是北京市东城区建国门内大街18号恒基中心建设单位，原告是涉案房屋业主。2015年12月25日，被告雏菊置业公司和案外人中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司签订《北京恒基中心物业管理服务合同》，约定被告雏菊置业公司选聘中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司为北京市东城区建国门内大街18号恒基中心提供物业管理服务，其中公寓的收费标准为每月每平米15元，合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日。后，中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司为恒基中心提供了物业管理服务。2018年5月28日，被告雏菊置业公司和案外人中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司签订《北京恒基中心物业管理服务合同解除协议》，约定双方之间的《北京恒基中心物业管理服务合同》于2018年5月31日解除。2018年6月4日，被告雏菊置业公司和被告戴维斯物业公司签订涉案《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》，约定被告雏菊置业公司选聘被告戴维斯物业公司为北京市东城区建国门内大街18号恒基中心（现雏菊金融中心）提供物业管理服务，合同期限为2018年6月4日起至被告雏菊置业公司选聘其他物业服务企业之日止，其中公寓的收费标准为每月每平米15元。2018年6月14日，依被告戴维斯物业公司申请，北京市东城区房屋管理局物业管理科将涉案物业服务合同予以备案。另查，北京市东城区建国门内大街18号恒基中心（现雏菊金融中心）项目尚未成立业主委员会。本院认为：原告所购涉案房屋所在的物业项目尚未成立业主委员会，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位承担前期物业服务责任，建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业，被告雏菊置业公司作为涉案房屋所在项目的开发商有权委托物业服务企业进行前期物业管理。现被告雏菊置业公司选定并委托被告戴维斯物业公司对涉案房屋所在项目进行物业管理，涉案的《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》已在政府部门进行了备案，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且约定的收费标准并未提高，故本院认为原告现主张二被告之间所签订的涉案《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》无效，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告焦慧芳的诉讼请求。案件受理费35元，由原告焦慧芳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李成博二〇一九年六月二十六日法官助理 薛 蓓书 记 员 许云龙书 记 员 吴董超