四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终1265号 上诉人（原审原告）：刘军，男，1976年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审原告）：吕英，女，1983年6月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张雪，四川酒都律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张敏，四川酒都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段宜都莱茵河畔小区香梅花园****附**-1，统一社会信用代码91511500584242344M。 法定代表人：宋渊，董事长。 委托诉讼代理人：胡扬，女，1985年2月出生，汉族，住四川省叙永县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：仇艳，女，1994年4月出生，汉族，住四川省江安县，系该公司员工。 上诉人刘军、吕英因与被上诉人宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司（以下简称大地坡丽雅公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初1685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。 刘军、吕英上诉请求：一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初1685号民事判决；改判由被上诉人大地坡丽雅公司支付上诉人初始登记违约金和转移登记违约金共计83653元；二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院从合同约定的初始登记办证期限届满之日2015年7月1日开始计算诉讼时效不当。1.诉讼时效应当从知道或者应当知道之日开始计算。被上诉人没有任何证据证明上诉人知道或者应当知道被上诉人的初始登记逾期，上诉人是2018年委托律师查询后才知道被上诉人的初始登记逾期。2.开发商的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。开发商应当对其办理初始登记的情况向购房人进行披露。3.被上诉人迟延办理初始登记的原因是未及时注销土地使用权抵押登记。被上诉人恶意隐瞒上诉人，并在解除土地使用权抵押登记后，立刻又办理了在建工程抵押登记。二、一审法院仅对上诉人主张的转移登记逾期计算违约金不当。1.《商品房买卖合同》是被上诉人提供的格式合同条款，该合同第13页关于“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加”条款有不同的理解，应当按照有利于上诉人的理解予以解释，即：上诉人对初始登记和转移登记同时违约的时间段，只计算初始登记违约金，而不同时计算初始登记和转移登记违约金。2.上诉人与被上诉人关于初始登记和转移登记的违约金约定，是为了防止被上诉人怠于履行合同义务，敦促其及时办理初始登记和转移登记。3.上诉人主张的初始登记和转移登记违约金没有超出合同约定及法律规定的合理范围。合同约定违约金按已付购房款的日万分之一（初始登记）、日十万分之五（转移登记）计算，均远远低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（日万分之二至三）。4.一审法院已经确认转移登记逾期是由于初始登记所致，故应该支持上诉人主张的初始登记逾期违约金。三、一审法院认定被上诉人的转移登记从上诉人补充提交资料之日起365日办理不当。1.上诉人在接房当日向被上诉人提交了包括契税等在内的办理转移登记所需的全部资料，从接房之日起至实施契税新政之日的时间内，被上诉人私自挪用代为收取的契税款，不能成为其减轻或免除自身责任的理由。2.上诉人委托被上诉人代为办理房屋所有权转移登记，被上诉人应当在上诉人接房之日起90日内将办理转移登记的资料提交主管机关。当时，国家并未有任何政策对办理转移登记所需资料进行调整，故上诉人在接房之日提交的相关资料是符合办理转移登记的完整资料。3.被上诉人私自占用上诉人缴纳的税款，该行为损害了社会公共利益和国家利益。 大地坡丽雅公司辩称，一、一审法院确认大地坡丽雅公司只承担逾期办理房屋所有权转移登记违约责任，不支持刘军、吕英主张的逾期办理楼栋初始登记违约金合法合理。1.《商品房买合同》第二十条第（二）款第（2）项约定：“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证延期取得，两者的违约金不作累加”也就是说，大地坡丽雅公司不能因同一违约所致的违约后果承担双重违约责任。2.大地坡丽雅公司按合同约定交付房屋，刘军、吕英完全占有了房屋，实现了合同目的。整楼栋初始登记载明的权利人为大地坡丽雅公司，与刘军、吕英没有任何关联。《商品房买卖合同》系四川省建设厅、四川省工商行政管理局向房地产开发商提供的统一合同文本，并非刘军、吕英所诉系大地坡丽雅公司提供的格式合同。二、一审法院认定转移登记所有权证的办理时间应当自刘军、吕英重新提交办证资料之日起算365日符合合同约定。三、刘军、吕英主张初始登记违约金已超过法律规定的诉讼时效，不能得到保护。刘军、吕英与大地坡丽雅公司签订的《商品房买卖合同》约定的初始登记时间是在2015年6月30日前，即便认定大地坡丽雅公司初始登记构成违约，刘军、吕英应当在2015年7月1日起两年内主张权利，最迟也应当在2017年7月1日前提出权利主张，而刘军、吕英在2018年7月17日才主张权利，早已超过法律规定的诉讼时效，不能得到保护。综上，一审判决正确，请求维持原判。 刘军、吕英向一审法院提出诉讼请求:1、判令大地坡丽雅公司向刘军、吕英支付初始登记和转移登记逾期违约金共计83953元；2、案件受理费由大地坡丽雅公司承担。 一审法院认定事实：2013年10月26日，刘军、吕英与大地坡丽雅公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买大地坡丽雅公司开发建设的“丽雅龙城”小区×栋第×层×单元×××号住房一套，预测建筑面积166.87㎡，套内建筑面积138.99㎡，购房总价款1191672元。针对房屋所在楼栋完成初始产权登记的期间和分户产权转移登记的办理期间，《商品房买卖合同》第二十条约定为：出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，每逾期一日，出卖人需按买受人已付房款的万分之一支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之五向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。《商品房买卖合同》未对土地使用权证的办理作出约定。 对合同项下商品房房屋产权证及土地使用权证的办理期间，《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第十二条对前述《商品房买卖合同》第二十条补充约定为：“……3、如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’；……5、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理；……6、因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任。” 上述合同、补充协议签订后，刘军、吕英按约向大地坡丽雅公司付清了全部购房款。2015年8月19日，大地坡丽雅公司向刘军、吕英交付了房屋。同日，刘军、吕英依据当时的契税政策向大地坡丽雅公司交纳了契税47666.88元、维修基金15018.3元和办理房屋权属登记的其他资料。2017年5月12日，大地坡丽雅公司办理完毕丽雅龙城小区2栋的初始登记；2017年6月26日，刘军、吕英所购房屋的《不动产权证书》办理完毕。 同时查明，针对不同情况下的个人购房契税缴纳，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2010年9月29日联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2010】**，该通知对享受契税优惠政策的条件确定为：“1、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。2、个人普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。……”。因刘军、吕英所购“丽雅龙城”小区小区×栋第×层×单元×××号住宅为面积超90平方米的大户型商品房，不享受税收优惠政策，故刘军、吕英按4%的税率向大地坡丽雅公司预缴了契税47666.88元。 2016年2月17日，财政部、国家税务总局、、住房和城乡建设部对上述文件确定的契税减免政策作出调整，联合颁布《财政部、国家税务总局、、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】**该通知载明：“……1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。3、纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。……”。2016年3月，大地坡丽雅公司以电话、张贴《通知》公告的方式，要求已收房且预交契税的各购房人在2016年4月15日前提交上述文件要求的相关资料以享受相应契税减免优惠政策，其所张贴《通知》的落款时间为2016年3月31日。之后，刘军、吕英结合自身享受契税减免优惠政策的条件，于2016年4月11日向大地坡丽雅公司提交了《购房人家庭唯一住房承诺书》。2016年6月21日，相应地税机关向刘军、吕英（纳税人）出具了《税收缴款书（税务收现专用）》，载明税种为契税，品目名称为住房买卖，计税金额为1191672元，实缴金额为17875.08元。 另查明，2016年8月，因宜宾市即将成立“不动产登记中心”，启动《房屋所有权证》和《土地使用权证》“双证合一”统一办理的新规，宜宾市房地产管理局停止受理《房屋所有权证》的单独办理工作。同年11月1日，宜宾市不动产登记中心成立，全面启动不动产登记工作，原由房地产管理局、国土资源局分别单独办理颁发的《房屋所有权证》和《土地使用权证》自此“合二为一”，由新成立的不动产登记中心统一办理颁发“不动产权证书”。在办证新规颁布施行前，原单独办理完毕《房屋所有权证》，后续办理《土地使用权证》阶段所需通过的“工程建设竣工用地验收”及“不动产权籍调查”等提前至“不动产权证书”申办时一并提交。 2018年4月17日，宜宾市房地产管理局针对“丽雅龙城”小区的办证问题出具了《情况说明》，载明：“……按部省关于不动产统一登记工作的部署安排，2015年以来逐步推进不动产登记改革，期间涉及业务办件系统升级改造，信息数据整合，国土房管职能交接，于2016年6月进行试运行，10月31日试运行结束，丽雅龙城项目权证及相关业务办理时正处于不动产统一登记机构职能调整期间，权证办理客观上受到影响，企业延迟办证确存在登记制度改革的不可抗因素。” 刘军、吕英于2018年7月17日向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，刘军、吕英与大地坡丽雅公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行各自义务。考量楼栋所有权初始登记与房屋所有权转移登记的关系，一审法院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且《商品房买合同》第二十条第（二）款第（2）项约定“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”故两种违约后果不宜重复评价，双重处罚。 大地坡丽雅公司提出迟延办证并未对刘军、吕英造成实际损失，并以双方合同约定的违约金过高主张予以调整。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于刘军、吕英未能证明楼栋初始登记和房屋转移登记逾期对其造成的实际损失，综合本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，对大地坡丽雅公司基于同一违约行为而致的两种违约后果，一审法院确认其仅承担逾期办理房屋所有权转移登记违约金的违约责任。且双方签订《商品房买卖合同》中约定：办理案涉楼栋初始产权登记完成的时间应为2015年6月30日前，而大地坡丽雅公司实际办证完成的时间为2017年5月12日。虽然大地坡丽雅公司客观上逾期办理初始产权登记，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”刘军、吕英要求大地坡丽雅公司支付逾期办理初始登记违约金诉讼时效期间为2015年7月1日至2017年6月30日。刘军、吕英于2018年2月26日向一审法院提起诉讼，已经超过诉讼时效，故一审法院对刘军、吕英要求大地坡丽雅公司支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，不予支持。 根据刘军、吕英与大地坡丽雅公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十二条对《商品房买卖合同》第二十条补充约定：“……如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’……”。本案中，财政部、国家税务总局、住、住房和城乡建设部于2016年2月17日颁布财税【2016】**文件契税政策进行调整，刘军、吕英在收到大地坡丽雅公司通知后，于2016年4月11日按照新契税政策提交了《购房人家庭唯一住房承诺书》，刘军、吕英的上述行为，视为为了享受契税减免政策，重新提交办证资料。大地坡丽雅公司主张根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，刘军、吕英取得房屋所有权证的时间应当自其按照新契税政策重新提交材料之日计算365日的理由成立，大地坡丽雅公司应当在2017年4月10日前为刘军、吕英办理完毕产权证书。现大地坡丽雅公司为刘军、吕英办理完毕分户权属登记的时间为2017年6月26日，其抗辩系因“双证合一”的办证改革所致，但结合案涉楼栋初始登记办理完成的时间（2017年5月12日），能够认定分户权属登记的逾期办理系因所在楼栋初始登记而迟延，基于此，大地坡丽雅公司针对逾期完成分户权属转移登记办理的免责理由不能成立。刘军、吕英要求大地坡丽雅公司支付逾期办理转移登记违约金，一审法院支持为：大地坡丽雅公司支付刘军、吕英逾期办理转移登记违约金4528.35元（1191672元×0.00005/天×106天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民井和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司于判决生效之日起10内支付刘军、吕英逾期办理转移登记违约金4528.35元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1899元，减半收取计949.5元，由刘军、吕英负担379.8元，由宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司负担569.7元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，一审法院认定刘军、吕英与大地坡丽雅公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方当事人均无异议，本院予以确认。《商品房买卖合同》中第二十条第（二）款第（2）项约定“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”该约定是刘军、吕英和大地坡丽雅公司作为平等民事主体之间约定的违约条款，不能以此作加重大地坡丽雅公司责任的解释。刘军、吕英并未因大地坡丽雅公司的初始登记违约有任何损失，且刘军、吕英主张的初始登记违约金与转移登记违约金系同一违约行为所致，故一审法院不支持刘军、吕英主张的初始登记违约金并无不当。 因国家税收政策调整、房屋所有权证和土地证合并为一个房权证，宜宾市房地产管理局也出具《说明》证明大地坡丽雅公司在办理房屋产权转移登记时客观上受到了影响。由于双证合一、税率下调，刘军、吕英作为购房人得到了优惠，土地证也提前办理，并没有造成损失，故一审法院以刘军、吕英重新提交资料之日计算转移登记违约金正确，刘军、吕英要求从第一次向大地坡丽雅公司提交办证资料之日计算转移登记违约金的理由不成立。 综上所述，上诉人刘军、吕英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1786元，由刘军、吕英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵宗秉 审 判 员 陈志彬 审 判 员 林 涛 二〇一九年六月三十日 法官助理 陈艳雪 书 记 员 刘 芳