广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初21715号原告：深圳市航运集团有限公司，住所：深圳市福田区深南大道**阳光高尔夫大厦**1001--1003、1005--1006，统一社会信用代码：9144030019218398X4。法定代表人：屈晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴荷静，广东卓建律师事务所律师，执业证号：14403201611144023。委托诉讼代理人：胡相伟，广东卓建律师事务所律师，执业证号：14403201210034217。被告：陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司，住所：，住所：陕西省西安市碑林区乐居场南路**10210会信用代码：91610000730412963Q。法定代表人：付俊，执行董事。委托诉讼代理人：唐祥程，广东世纪华人律师事务所律师，执业证号：14403200010206728。委托诉讼代理人：卢萍，广东世纪华人律师事务所实习律师。被告：深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼，经营场所：深圳市罗湖区嘉宾路**航运宾馆后楼一、二楼及航运宾馆食堂，统一社会信用代码：92440300L21798114D。经营者：付丹。被告：付丹，男，1969年9月14日出生，汉族，身份证住址：湖北省武汉市洪山区，被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、被告付丹共同委托诉讼代理人：崔艳玲，广东华商（龙岗）律师事务所律师，执业证号：14403201011123125。第三人：深圳市罗湖区一品佳美餐厅，经营，经营场所：深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路**航运宾馆后楼**A社会信用代码：92440300MA5JR4QR85。经营者：汪发胜。第三人：汪发胜，男，1967年6月24日出生，汉族，身份证住址：安徽省巢湖市庐江县，两第三人共同委托诉讼代理人：庄灶群，广东鑫涌律师事务所律师，执业证号：14403201210034536。原告深圳市航运集团有限公司与被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司、被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、被告付丹及第三人深圳市罗湖区一品佳美餐厅、第三人汪发胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人吴荷静、胡相伟，被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司的委托诉讼代理人唐祥程、被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼及被告付丹共同委托诉讼代理人崔艳玲、两第三人共同委托诉讼代理人庄灶群均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的租赁合同关系已经于2018年8月11日解除；2.被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司、被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、被告付丹连带清偿自2017年9月1日至2018年8月31日拖欠的租金2,335,000元、支付自2018年9月1日至2019年1月26日的占有使用费1,245,967.74元、支付自2018年2月1日至2019年1月26日的管理费75,767.74元、水电费297,818.72元、违约金（违约金以前述各项欠缴费用金额为基数按每年24%的标准计算至实际清偿之日止，暂计至2018年9月6日违约金为275,682.30元）；3.三被告连带清偿原告向汪发胜、深圳市罗湖区一品佳美餐厅支付的补偿金人民币20万元及相应利息（利息自2019年1月27日起计至三被告实际付清补偿金之日止）；4.被告连带承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年12月30日，原告下属的深圳市航运宾馆（甲方）与“黄鹤楼餐饮管理有限公司深圳罗湖店”（乙方，未能查询到该主体的工商登记信息）签订《航运宾馆餐厅承包经营合同（补充协议)》，约定因乙方餐厅扩大营业面积的需要，甲方将后二楼东北面的233、235、236房间及走廊共80平方米租给乙方做餐厅经营使用，租金每月4,500元，租赁期间自2007年1月1日至2008年8月27日止，期满如乙方愿意继续使用，以新签订主体合同再纳入一起签订。2007年9月3日，原告与被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于深圳市嘉宾路4025号航运宾馆后楼一、二楼建筑面积约1280平方米的房屋以及航运总公司食堂，出租给被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司作为酒楼使用，租金逐月支付，租赁期限自2007年8月29日至2013年8月28日止。2011年1月1日，原告与被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司签订了另一份《房屋租赁合同》，约定原告将深圳市嘉宾路4025号航运宾馆后楼一、二楼建筑面积约1280平方米的房屋以及航运总公司食堂，出租给被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司作酒楼使用，租赁期限自2011年1月1日起至2017年6月30日止，租金逐月支付，合同生效日（即2011年1月1日）起至2011年8月28日期间租金每月132,600元，2011年8月29日起至2013年8月28日期间租金每年在上一年租金基础上逐年递增2%;2013年8月29日起至2017年6月30日期间，每年在上一年租金基础上逐年递增3%。此外双方还约定：1.被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司租用期间，该楼房除主体（梁、柱）外的一切维修、换件等费用均由被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司负责承付。因被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司使用不当或不合理使用，导致租赁房地产附属设施出现妨碍安全、损坏或故障等情形的，被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司应及时通知原告并由被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司负责维修或赔偿。被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司拒不维修或赔偿，可由原告代为维修，相关维修费用由被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司承担。2.为解决被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司与汉庭连锁酒店存在的排污管道堵塞、渗漏问题，经双方协议，原告同意更换破旧的下水管并承担其全部费用85,894元。更换下水管由被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司按双方认可的预算方案以包工包料方式组织施工（于被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司装修期间同时进行），施工完毕后，原告向被告支付85,894元（由租金抵扣），施工完成后，若租赁期内再发生堵塞、渗漏现象的，原告不再承担责任，由被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司承担全部责任。3.本合同经双方签字盖章且原告收到履约保证金后生效，双方于2007年9月3日所签订的《房屋租赁合同》同时废止。合同经双方签字盖章且被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司支付履约保证金后已生效。在2011年1月1日《房屋租赁合同》生效后，双方依约履行。上述《房屋租赁合同》于2017年6月30日期限届满后，原告欲收回租赁物自行经营，但被告拒不搬走，要求继续租赁使用。原告无奈之下与被告协商，但双方长时间未对租金价格迖成一致，被告仍继续经营，原告一直没有收取租金。直至2017年12月双方达成一致，并由原告与被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，为了与上一份租赁合同日期连贯，故双方将落款日期倒签为2017年7月1日。双方约定，原告将深圳市嘉宾路4023号航运宾馆后楼1-2楼建筑面积约1280平方米的房屋租赁给被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司，在租赁合同解除、终止或被认定无效之前，另将航运宾馆后楼旁原航总食堂(建筑面积约为165平方米）及停车场（面积约200平方米）无偿给被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司使用，该房屋现状被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司已清楚了解且符合其要求，该房屋漏水的由被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司负责维修并承担全部费用。租赁期限自2017年7月1日起至2020年12月30日止，并约定租金为：2017年7月1日至2017年7月31日止，租金为148,871.86元/月；2017年8月1日至2018年6月30日止，租金为25万元/月；2018年7月1日至2019年6月30日，在上期租金25万元/月的基础上递增3%，即租金为257,500元/月；2019年7月1日至2020年12月30日，在上期租金的基础上递增3%，即租金为265,225元/月。在租赁期内，物业管理费按每月6,400元计算，水电费按照政府水电部门核价标准收取。租金和物业管理费按月支付，被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司应在本合同签订后三个工作日内将本期租金和物业管理费一次性通过转账方式付给原告，以后每月租金和物业管理费均在当月初5日内一次性付清给原告。被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司应于每月5日前凭原告物业管理部门水电通知单缴纳上月水电费，经原告通知后仍逾期缴纳的，原告有权对该房屋停水停电直至被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司交清所欠费用，由此造成的被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司的损失由其自行承担。被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司应按双方约定的时间缴纳租金、管理费、水电费及其他费用，逾期缴纳的，每逾期一日，按日加收所欠缴金额千分之五的违约金，逾期超过30日未能缴足的(无论是否已获正式通知催缴），原告有权单方面解除合同，收回房屋，保证金不予退还。如一方以特快专递的方式邮寄文书至对方送迗地址的，以投邮之日起第三日视为已送达。双方签约后，被告长期拒不支付积欠的租金、管理费、水电费等，原告多次以书面及口头形式催告被告缴费。2018年7月16日原告向被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司发出《租金催告函》，催告被告于收函之日起7日内支付拖欠的上述费用，否则原告有权解除合同收回房屋。但被告未予理会。2018年7月25日，原告向被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司发送《关于解除的函》，声明从即日起解除双方于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》，并请被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司自收到本函之日起5日内腾空租赁房屋并交付于原告，逾期未能腾空的，视为被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司自动放弃租赁房屋内所有财产，原告有权采取任何措施予以处置，收回租赁房屋，且不再退还保证金，由此支付的所有费用均由被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司承担。2018年8月8日，原告再次向被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司发出上述《关于解除的函》，原告通过中国邮政以国内标准快递方式向《房屋租赁合同》载明的被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司通讯地址向被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司法定代表人邮寄该函件，邮寄的过程已经过深圳市深圳公证处公证，深圳市深圳公证处出具了（2018)深证字第121589号《公证书》。经查询中国邮政投递记录，2018年8月11日因收件人不在指定地址，中国邮政已经将该邮件退回给原告。按照《房屋租赁合同》第13.2条的约定，以快递方式邮寄文书的，以投邮之日起第三日视为送达，且视为受送达方已清楚准确知晓送达文书内容，故《关于解除的函》于2018年8月11日已送迗给被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司，《房屋租赁合同》已于2018年8月11日解除。原告认为，虽然《房屋租赁合同》由原告与被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司签署，但被告付丹既是被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司的股东、总经理又是被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼的经营者，被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼自2008年3月27日成立至今一直以租赁房产为注册地址并在该地址上经营，且三被告均实际支付过租赁期间的租金，被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司、被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼的名称、主营业务、人员、财务均存在混同，应当承担连带清偿责任，被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼是个体工商户其经营者即被告付丹应对被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼债务承担责任，故本案债务应当由三被告连带向原告承担责任。《房屋租赁合同》解除后，三被告拒绝交回涉案租赁房产，并继续经营。原告迫于无奈，一方面向法院提起本案诉讼，一方面采取了停水停电措施，以迫使被告停止经营、交回涉案租赁房产。一楼的分租户深圳市罗湖区一品佳美餐厅（经营者为汪发胜）以其自身不存在违约行为、系被告的过错导致租赁合同解除、被告未向其赔偿损失为由拒绝撤场。原告经多次努力仍无法整体收回涉案租赁房产。直至2019年1月26日，经原告与汪发胜、深圳市罗湖区一品佳美餐厅协商，汪发胜、深圳市罗湖区一品佳美餐厅同意在原告向其支付20万元补偿款后撤场，当天原告向其支付了20万元补偿款，汪发胜、深圳市罗湖区一品佳美餐厅于当天撤场，原告至此整体收回了涉案租赁房产，并且也因此不再向被告主张后续的占有使用费。原告认为，原告之所以向汪发胜、深圳市罗湖区一品佳美餐厅支付20万元补偿款，是由于被告的违约行为导致的。并且原告支付补偿款的行为是合理的、必要的，理由是：第一，当时的涉案租赁房产因被告的违约行为而一直处于空置状态，如果汪发胜、深圳市罗湖区一品佳美餐厅继续拒绝撤场，必然导致各方当事人的损失均不断扩大，被告需向原告支付的占有使用费也会不断增加，故原告向汪发胜、深圳市罗湖区一品佳美餐厅支付补偿款的行为直接减少被告的损失；第二，本案的纠纷完全是由于被告长期无故拖欠租金所致，原告以及分租户汪发胜、深圳市罗湖区一品佳美餐厅均是受害方，被告应分别向原告及分租户汪发胜、深圳市罗湖区一品佳美餐厅承担相应责任，原告因被告的过错而向另一受害方汪发胜、深圳市罗湖区一品佳美餐厅赔偿损失，原告自然有权向被告追偿；第三，原告支付的20万元补偿款数额是合理的，涉案租赁房产每月的租金为257,500元，而原告通过诉讼方式收回涉案租赁房产所花费的时间远远不止一个月，被告在此情形下承担的占有使用费可能高达数百万元，而分租户汪发胜、深圳市罗湖区一品佳美餐厅因被告违约行为而遭受的损失也远远不止20万元。三被告自2017年9月1日起拖欠租金（仅支付了2017年9月份部分租金23万元、2018年2月份租金25万元和2018年5月份部分租金20万元）、自2018年2月1日起拖欠管理费，自2018年4月起拖欠水电费，在涉案房屋租赁合同关系解除后拒不搬离，继续占用涉案租赁房产。如前文所述，原告直到2019年1月26日才整体收回涉案租赁房产，故三被告应当按合同约定标准向原告支付上述各项费用，并且支付相应违约金至实际付清之日。根据原告与被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司于2017年签订的《房屋租赁合同》第4.1条约定，2017年8月1日至2018年6月30日的租金为25万元/月，2018年7月1日至2019年6月30日的租金为257,500元/月，故占有使用费应以257,500元/月计算，经计算，三被告应支付自2017年9月1日至2018年8月31日拖欠的租金2,335,000元、支付自2018年9月1日至2019年1月26日的占有使用费1,245,967.74元。根据《房屋租赁合同》4.2条约定，2017年7月1日至2020年12月30日的物业管理费为6,400元/月，因此，三被告应支付自2018年2月1日至2019年1月26日的管理费75,767.74元。三被告拖欠2018年4月至2018年9月的水电费297,818.72元。关于违约金的计算标准，原告与被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司于2017年签订的《房屋租赁合同》第5.3条约定，被告逾期缴纳租金、管理费及其他费用的，每逾期一天，按日加收所欠缴金额5‰的违约金，原告经考虑决定，违约金调整为以各项欠缴费用金额为基数按照每年24%标准计算，计算至实际付清之日止，暂计至2018年9月6日违约金为275,682.30元。被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司辩称，一、陕西黄鹤楼公司同意合同已于2018年8月11日解除。二、对航运集团主张的租金、占有使用费、管理费、水电费数额不予认可，对违约金不予认可。1.合同已于2018年8月11日解除，陕西黄鹤楼公司只需支付至2018年8月11日之前的租金，此后无需支付。2.航运集团于2018年8月28日强行停水停电，物业已不具备使用目的，航运集团又于2018年10月8日彻底清空物业，陕西黄鹤楼公司无需支付2018年8月28日之后的占有使用费、管理费、水电费。3.根据《建筑法》第六十条，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷。在砖混结构中，主体结构包括梁、柱、墙、屋面板等。本物业墙壁和天花板严重漏水，是房屋主体质量问题，按照约定应当由航运集团承担维修责任。2018年7月13日，租赁房屋因存在严重质量问题，被食品安监局查封，导致承租人无法实现合同目的。2018年7月18日，陕西黄鹤楼要求航运集团维修房屋，履行合同约定义务，航运集团拒不履行，构成违约。陕西黄鹤楼从2018年7月开始拒付租金是根据《合同法》第六十六条行使先履行抗辩权，不属于违约，无需支付违约金。航运公司一直接受深圳黄鹤楼酒楼代为支付的租金等，对于陕西黄鹤楼公司转租给深圳黄鹤楼酒楼的行为是明知的，航运公司一直没有提出异议，陕西黄鹤楼公司转租有效，不属于违约，无需支付违约金。即便计算违约金，也应当按照合同11.2条的约定，按一个月租金来计算，或者按照中国人民银行同期贷款利率计算。三、陕西黄鹤楼公司已交付保证金共计13万元，航运公司应当予以返还，或者在结算时进行抵扣。四、航运宾馆一层、二层房地证上建筑面积共计1204.05㎡，与约定出租面积1280㎡不符，航运公司应当退还多收的房屋租金、物业管理费，或者在结算时进行抵扣。五、陕西黄鹤楼公司承租航运集团的房屋后，转租给了深圳黄鹤楼酒楼。为避免诉累，航运集团应依法将强制清空的全部设施设备返还给深圳黄鹤楼酒楼。六、租赁合同解除后，腾退房屋是次承租人的法定义务。次承租人拒不腾退房屋，航运集团自愿向次承租人支付补偿金，与陕西黄鹤楼公司无关。综上，请求法院依法裁决。2019年5月21日，被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司补充答辩意见称：1、同意与原告的租赁合同于2018年8月11日解除；我司只需支付至2018年8月11日之前的租金，此后无需支付；2018年8月28日原告强行停水停电，物业已不具备使用目的，原告又于2018年10月8日彻底清空物业，我司无需支付2018年8月28日之后的占有使用费、管理费、水电费；2018年7月13日，租赁房屋存在严重质量问题，被食品安监局查封，导致承租人无法实现合同目的，因此于2018年度7月18日要求原告维修房屋，履行合同义务，但原告拒不履行，构成违约；原告对于我司转租给深圳黄鹤楼酒楼的行为时明知的，一直未提出异议，转租有效，不属于违约，无需支付违约金；我司原交付原告租赁保证金13万元，应予以返还或在结算时进行抵扣；航运宾馆一层、二层房产证上建筑面积共计1204.05平方米，与合同约定的1280平方米不符，原告应退回多收的房屋租金、物业管理费，或者在结算时抵扣；原告应依法将强制清空的深圳黄鹤楼酒楼全部设施设备返还给深圳黄鹤楼酒楼；租赁合同解除后，腾退房屋是次承租人的法定义务，次承租人拒不腾退房屋，原告自愿向次承租人支付补偿金，与我司无关。被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、被告付丹辩称，1、涉案房屋租赁合同的签订主体是原告与被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司，被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、被告付丹并非涉案租赁合同关系的相对方，原告在本案中是以涉案租赁合同关系为民事关系基础主张相应的权利，根据合同相对性的原则，原告无权要求被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、被告付丹向原告承担合同责任，而对于连带责任，连带责任属于法定责任，该责任的承担必须要有合同的约定或者法律的明确规定，被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼的注册地址和涉案房屋地址以及被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼的实际交租行为并非承担连带责任的法律依据，原告据此要求被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、被告付丹承担连带清偿责任缺乏事实和法律依据。2、原告出租给被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司的涉案物业，并非全部由被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼使用，第三人也有实际使用，原告以被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼是实际使用方即要求被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、被告付丹承担连带责任，缺乏合同和法律依据。而且原告自2018年8月28日即对涉案物业停水停电导致被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼无法实际经营使用，且原告于2018年10月8日将被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼使用物业内的全部物品清空。对于原告停水停电之后的房屋租金或场地占用费原告无权要求被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼予以支付，而且原告提供的证据仅能证明第三人于2019年1月26日搬离，故原告要求被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、被告付丹支付至2019年1月26日前的场地占用费也缺乏事实基础的。3、原告向第三人所支付的补偿金是原告与第三人自行达成和解并支付的，事先并未取得被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、付丹的知情和同意，事后也未取得被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、付丹的追认，该损失系原告自行产生的，应由原告自行承担，无权要求被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、付丹清偿。4、被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、付丹对原告并不存在任何违约行为，原告要求被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、付丹按年息24%的标准支付违约金缺乏事实及法律依据，且违约金标准部分过分高于造成的损失，依法也应予以调低。两第三人述称并请求如下：1、判令第三人与被告付丹签订的《商铺租赁合同》有效，并确认由第三人深圳市罗湖区一品佳美餐厅（下称一品佳美餐厅）继续承租涉案一楼商铺；2、原告与被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼赔偿两第三人停水停电期间停工和经营损失人民币????????元。事实和理由：第三人深圳市罗湖区一品佳美餐厅与被告付丹签订《商铺租赁合同》，约定承租其航运宾馆一楼商铺，租赁期限届满日为2019年9月30日，合同签署后第三人一品佳美餐厅对涉案商铺进行装修，并对外经营，原告对此完全清楚，在我方承租期间未提出反对意见；因此原告对于此转租行为是认可的；第三人亦按期缴付租金。现原告起诉三被告要求解除合同，原告对商铺进行停水停电，致使第三人一品佳美餐厅无法正常营业，应当赔偿第三人一品佳美餐厅停工期间的损失和经营损失。庭审诉辩阶段，两第三人补充陈述意见如下：首先第三人对于原告请求确认双方之间的租赁合同关系于2018年8月11日解除，对于该诉讼请求第三人不予以认可，第三人认为自2014年10月1日起从被告付丹处承租涉案物业原告是知情并且认可的，第三人作为次承租人依法享有法定的占有和使用权利，根据法律的规定出租人与承租人之间的合同关系应当考虑次承租人的权益，而且2018年8月11日也是原告所单方发出解除其并未征得承租人以及次承租人的同意，因此对于该诉讼请求第三人不予以认可。对于原告所主张的第二项及第三项诉讼请求第三人没有异议，在本案中第三人实际上是向被告付丹承租了该物业，被告付丹作为转租人其应当保证在合同租赁期限内所租赁的物业可以正常使用，但由于被告付丹长期拖欠租金的行为致使第三人自2018年8月份开始所承租的物业无法正常使用，也因为原告的停水停电的行为致使第三人从2018年8月起餐厅无法正常经营，给第三人造成了经营损失、员工损失等，按照法律规定该损失应当是由被告付丹直接承担。2019年1月26日经第三人与原告平等协商基于涉案物业已无法正常使用，第三人的合同目的无法实现的情况，第三人自愿搬离了涉案物业。因此，所造成的损失除了原告所支付的补偿20万元之外，其余的损失第三人将保留对被告付丹追索的权利。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.航运宾馆一层、二层房地产证及《深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单》，证明涉案房屋为原告所有;2.2006年12月30日深圳市航运宾馆与“黄鹤楼餐饮管理有限公司深圳罗湖店”签订的《航运宾馆餐厅承包经营合同（补充协议）》;3.2007年9月3日原告于被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司签订的《房屋租赁合同》;4.2011年1月1日原告于被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司签订的《房屋租赁合同》;5.2017年5月12日原告向被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司发出的《关于到期不在续约及限期撤场的通知》;6.2017年7月14日原告向被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司发出的《关于限期撤场通知》;7.2017年12月5日原告向被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司发出的《对的回复》;8.2017年12月18日原告内部关于租赁合同的审批单;9.2017年7月1日原告与被告签订的《房屋租赁合同》，证据2-9共同证明原被告之间存在房屋租赁合同关系。被告自2006年12月份起就一直租用原告的场地，并与原告陆续签订过多份租赁合同。1.其中2007年合同（第四条第二款第二点）、2011年合同（第四条第二款第二点）、2017年合同（第2.5条）明确约定，被告不得进行转租、分租、出借。2.2007年合同（第六条第四款）、2011年合同（第六条第四款）、2017年合同（第8.5条、9条）明确约定，被告租用期间，楼房内除主体（梁、柱）外的一切维修、换件费用均由被告负责承付，因被告使用不当或不合理使用，导致租赁房地产或其附属设施出现妨碍安全、损坏或故障等情形的，由被告负责维修或赔偿；同时明确约定漏水问题由被告负责维修并承担全部费用。漏水问题并不属主体维修问题，原告无维修义务，如因被告怠于履行维修义务，致使房屋主体或其附属设施受损，原告有权要求被告赔偿。3.2017年合同第5.1条约定，租金和物业管理费按月支付，每月租金和物业管理费均应在当月5日内一次性付清给原告；5.2条约定，被告应在每月5日前凭原告物业管理部门水电通知单缴纳上月水电费，经原告通知后，仍逾期缴纳的，原告有权停水停电直至被告缴清所欠费用，由此造成的损失由被告自行承担；5.3条约定，被告应按约定的时间缴纳租金、管理费、水电费及其他费用，逾期缴纳的，每逾期一日，按日加收所欠缴金额5‰的违约金，逾期超过30日未能缴足的，原告有权单方解除合同，收回房屋，保证金不予退还；11.3条约定，对于被告违约产生的责任，原告除通过收回被告租赁的房屋及追究租赁保证金外，被告承诺放弃其铺内存放货物的权利，原告有权变卖，变卖款抵偿被告合同责任，变卖款抵偿原告损失仍不足的，原告有权就不足部分进行追索，被告对此无异议。4.2017年合同第10.2条第3、4款约定，提前终止合同，被告须于合同解除之日起5日内迁出，即将所有物品全部搬清，确保室内设备完好无损，办理移交手续，被告仍留在租赁物业内的物品，原告不承担该物品的毁损灭失责任，被告逾期不清理其物品的，原告有权进行清理，费用由被告承担，被告对上述条款约定无异议。5.2017年合同第13.2条约定，如乙方以特快专递的方式邮寄文书至对方送达地址的，以投邮之日起第三日视为已送达，且视为受送达方已清楚、准确地知晓文书所包含的全部内容；13.3条约定，送达地址变更未及时告知对方的，或受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收的，导致信函、文书不能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日;10.2018年7月16日原告向被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司发出的《租金催告函》;11.2018年7月25日原告向被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司发出的《关于解除的函》;12.深圳市公证处出具的（2018）深证字第121589号《公证书》及1036319747024号邮件的邮寄查询记录;13.2018年8月31日原告在租赁物出张贴的《告示》，证据10-13就被告拖欠租金、物业管理费、水电费的违约行为，原告已向被告正式发出书面的催告函，但被告仍拒不履行，已构成根本违约。基于此，原告依照合同约定及法律规定于2018年8月8日通过公证送达的方式向被告邮寄《关于解除〈房屋租赁合同〉的函》，根据租赁合同约定，该函以投邮之日起第三日或文书退回之日，即2018年8月11日视为已送达，且视为受送达方已清楚、准确地知晓送达文书所包含的全部内容。原被告双方的租赁合同关系已于2018年8月11日依法解除。合同解除后，原告于2018年8月31日向被告发出《告示》，明确告知被告即日起原告收回租赁房屋、没收租赁保证金并处置房屋财产;14.2018年7月18日被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司向原告发送的《关于漏水维修的公函》;15.2018年8月28日原告被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司送达的《关于履行维修义务的催促函》;16.2018年8月31日原告向被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司送达的关于履行维修义务催促函的《复函》，证据14-16共同证明被告发函要求原告承担漏水维修义务无任何事实及法律依据，涉案租赁合同明确约定，租赁房屋漏水的维修义务由被告承担，鉴于此，原告已于2018年8月31日及时向被告发出复函，明确表示：“根据2017年租赁合同第8.5条、第9.2条约定，对于房屋漏水，应当由被告自行维修并承担全部费用。”被告拒不履行应承担违约责任及赔偿原告由此造成的损失;17.消费账单、POS签购单，证明被告2018年7月至2018年8月期间，被告正常营业，与其在《关于履行维修义务的催促函》主张的“因房屋严重漏水问题，导致餐厅于2018年7月13日被食品安监局查封，致使至2018年8月24日无法正常经营”事实不符;18.被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司的工商信息网络查询页面;19.被告缴纳租金及物业管理费记录清单;20.被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼缴纳租金及物业管理费的转账凭证;21.《深圳市房地产租赁合同书》【深（罗）1244949】;22.深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼的基本信息，18-22共同证明:1.2018年6月以前，付丹一直为被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司陕西黄鹤楼的股东及总经理，为了逃避违约责任的承担，故意转让股权并变更职务；2.自2010年起至2018年，被告长期租赁涉案房屋期间，一直由被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼罗湖区付氏黄鹤楼支付相应的租金、管理费及水电费，说明被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼是实际承租人之一，对租赁物进行实际占有使用并收益，被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司、被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼的名称、主营业务、人员、财务均存在混同，应就租金等合同费用承担连带清偿责任；3.为进行合同备案，针对2007年8月29日至2013年8月28日期间的租赁事实，原告与被告付丹签订了深圳市房屋租赁管理办公室制的《房地产租赁合同》，说明被告付丹与被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司、被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼共同对租赁物业进行共同占有使用及控制，应就租金等合同费用承担连带清偿责任。4.被告付丹是被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼的经营者，应对被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼的债务承担连带责任;23.涉案租赁房产照片2张，证明截至2019年1月10日，被告及第三人仍占用涉案租赁房产;24.深圳市航总物业管理有限公司出具的《情况说明》;25.被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼向原告缴纳2018年1月物业管理费、水电费的记录（含记账凭证、物业管理费发票、水电费收款收据、银行转账电子回单）;26.原告向供电局缴纳2018年1月1日至9月1日电费、向水务集团缴纳2018年3月5日至9月5日水费的水电费凭证清单（1页）及相应发票、收据凭证（32张）;27.深圳市航总物业管理有限公司每月抄取水电费度数制作的《用户水电登记表》;28.黄鹤楼酒楼2018年4月至9月应交水电费用明细，证据24-28共同证明:1.物业公司同意并确认由原告作为追收主体向被告等承租方进行物业管理费及水电费的追收；2.三被告拖欠物业管理费、水电费的事实和计算依据，一、二楼的物业管理费为6,400元/月，水电费由被告按物业公司发出的应交水电费用单每月交纳一次;29.2018年9月25日原告向被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司及分租户发送的《关于督促限期处理物业内财产的函》;30.2018年10月8日原告向第三人发送的《复函》，证据29、30共同证明原告多次发送函件通知第三人返还其占用的场地，第三人店长已签收确认;31.协议书、房屋搬离退还交接书、承诺书、回单（5份），证明涉案租赁合同解除后三被告拒绝交回涉案租赁房产并继续经营，原告为了防止损失扩大与实际占用人即本案第三人达成协议书并且支付了补偿款20万元，该费用属于原告因防止损失而支出的合理费用，应当由违约方即被告承担，同时该证据证明第三人占用涉案房产直至2019年1月26日;32.附表（1-1）：被告拖欠的租金、占有使用费明细（截至2019年1月26日）及黄鹤楼2018年缴租明细（截至2018年9月6日），证明截止2019年1月26日，被告欠缴租金2,168,870.97元、欠缴占有使用费1,412,096.77元，被告所欠缴的租金及占有使用费合计3,580,967.74元，同时针对被告于2018年所支付的看相，原告已进行了相应的抵扣;33.附表1-2：被告拖欠管理费明细（截至2019年1月26日），证明截止2019年1月26日，被告拖欠管理费共计75,767.74元;34.附表1-3：被告拖欠的水电费明细（截至2019年1月26日），证明截止2019年1月26日，被告拖欠水电费共计297,818.72元;35.附表2：违约金计算明细（截至2018年9月6日），证明截止2018年9月6日，被告应支付违约金共计275,682.30元;36.黄鹤楼酒楼2017年7月应交水电费用-系统外、黄鹤楼饭堂2017年7月应交水电费用-系统内;37.黄鹤楼2017年7月费用清单（指2017年7月份最后黄鹤楼交的最后一次水电费的数据）;38.中国工商银行网上银行电子回单，证据5-7共同证明被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司直以来均是根据深圳市航总物业管理有限公司出具的《应缴水电费用》通知单的数据缴纳水电费用的，从未提出异议。被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：1.关于漏水维修的公函、顺丰速递客户存根、关于履行维修义务的催促函、顺丰速递客户存根及照片，证明租赁物业由于存在严重漏水问题导致房屋主体损坏，无法使用。被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司两次向原告发送函件，通知原告维修租赁物业。2.关于暂停供应水电的通知，证明原告于2018年8月28日起停止供应水电。3.关于督促贵方限期处理原租赁物业内财产的函、2018年9月3日黄鹤楼盘点资产明细及清空租赁物业的视频，证明原告于2018年10月8日，清空租赁物业，移走物业内的全部设施设备。4.收款收据，证明被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司向原告一共提交了13万元租房押金没有退还，原告应当在结算时返还或在结算时抵扣。第三人深圳市罗湖区一品佳美餐厅、第三人汪发胜支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：1.商铺租赁合同，证明被告付丹将商铺转租给申请人。2.房屋租赁合同，证明原告将涉案房产租给被告陕西黄鹤楼公司。被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、付丹未举证。经审理查明，相关事实如下：1.2006年12月30日，原告下属的深圳市航运宾馆作为甲方与乙方“黄鹤楼餐饮管理有限公司深圳罗湖店”（无该主体的工商登记信息）签订《航运宾馆餐厅承包经营合同（补充协议)》，约定：因乙方餐厅扩大营业面积的需要，甲方将后二楼东北面的233、235、236房间及走廊共80平方米租给乙方做餐厅经营使用，租金每月4,500元，租赁期间自2007年1月1日至2008年8月27日止，期满如乙方愿意继续使用，以新签订主体合同再纳入一起签订；甲方给予乙方两个月免租金的装修期，从2007年3月1日起开始交房屋租金。2.2007年9月3日，原告作为甲方与乙方被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于深圳市嘉宾路4025号航运宾馆后楼一、二楼建筑面积约1280平方米的房屋以及航运总公司食堂，出租给被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司作酒楼使用，租金逐月支付，第一年（即合同生效至满1年期）租金9万元/月，第二、三年租金13万元/月，第四年起每年在上年租金基础上逐年递增2%；乙方必须在每月10日前将本月租金一次性汇入与甲方银行账户；乙方逾期缴租，应负违约责任，违约金每日按实际所欠金额的0.5%赔偿给甲方；若乙方缴租逾期超两个月以上，甲方有权收回房屋另行出租，甲方有权用乙方预缴的履约保证金抵缴欠款，对尚未补足的款项保留追索的权利；租期6年，自2007年8月29日至2013年8月28日止；乙方应在签订合同时，向甲方缴付一个月租金的押金作为履约保证金，金额为13万元（不计息），保证金中途不得抵扣房租和其他费用。合同签订后，2008年3月，原告出具两份“今收到黄鹤楼酒家租房押金”的收款收据，分别是9万元与4万元，合计13万元。3.2011年1月1日，原告作为甲方与乙方被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将深圳市嘉宾路4025号航运宾馆后楼一、二楼建筑面积约1280平方米的房屋以及航运总公司食堂，出租给被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司作酒楼使用，租赁期限自2011年1月1日起至2017年6月30日止，租金逐月支付，合同生效日（即2011年1月1日）起至2011年8月28日期间租金每月132,600元，2011年8月29日起至2013年8月28日期间租金每年在上一年租金基础上逐年递增2%;2013年8月29日起至2017年6月30日期间，每年在上一年租金基础上逐年递增3%；乙方应按时缴纳房租、管理费、维修基金及水、电费；乙方出现下列情形，甲方可终止合同并要求乙方支付违约金（违约金按一个月的租金计），并赔偿甲方实际损失，恢复物业原状；甲方为了收回租赁房屋和追收拖欠租金，有权采取停电停水措施，且因甲方采取相关措施而造成的一切损失由乙方自行承：逾期两个月以上缴纳租金、管理费、其他费用；利用租赁房产进行非法活动，损害公共利益或者他人利益；擅自改变租赁房产结构或约定用途；擅自将租赁房产进行装修；擅自将租赁房产转租他人等。此外双方还约定：1.被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司租用期间，该楼房除主体（梁、柱）外的一切维修、换件等费用均由被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司负责承付。因被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司使用不当或不合理使用，导致租赁房地产附属设施出现妨碍安全、损坏或故障等情形的，被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司应及时通知原告并由被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司负责维修或赔偿。被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司拒不维修或赔偿，可由原告代为维修，相关维修费用由被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司承担。2.为解决被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司与汉庭连锁酒店存在的排污管道堵塞、渗漏问题，经双方协议，原告同意更换破旧的下水管并承担其全部费用85,894元。更换下水管由被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司按双方认可的预算方案以包工包料方式组织施工（于被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司装修期间同时进行），施工完毕后，原告向被告支付85,894元（由租金抵扣），施工完成后，若租赁期内再发生堵塞、渗漏现象的，原告不再承担责任，由被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司承担全部责任。3.本合同经双方签字盖章且原告收到履约保证金后生效，双方于2007年9月3日所签订的《房屋租赁合同》同时废止。上述合同双方签字盖章，被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司向原告支付了履约保证金，双方依约履行。4.2017年5月12日，原告致函被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司，内容为：租期将于2017年6月30日届满，决定租期届满后收回房屋自主经营，现通知双方《房屋租赁合同》届满后将不再续约，请于2017年7月4日前完成撤场及交接手续的办理。2017年7月14日，再次致函被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司《关于限期撤场的通知》，内容为：因被告仍未开始撤场搬离，请被告及租户于2017年7月18日前完成撤场及交接手续的办理，否则将会进行相应措施行动。双方经协商，直至2017年12月双方达成一致，由原告与被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司签订了《房屋租赁合同》（合同编号：HYJTZL2017120901），为了与上一份租赁合同日期连贯，故双方将落款日期倒签为2017年7月1日。约定：原告作为甲方、出租方、委托方（注册地址：深圳市福田区深南大道**阳光高尔夫大厦**）将深圳市嘉宾路4023号航运宾馆后楼1-2楼建筑面积约1280平方米的房屋租赁给乙方、承租方被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司（注册地（注册地址：陕西省西安市碑林区乐居场南路**10210址：陕西省西安市碑林区乐居场南路47号711号）约定：甲方整租给乙方位于深圳市嘉宾路4025号航运宾馆后楼一、二楼建筑面积约1280平方米的房屋，在租赁合同解除、终止或被认定无效之前，另将航运宾馆后楼旁原航总食堂(建筑面积约为165平方米）及停车场（面积约200平方米）无偿给被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司使用，该房屋现状被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司已清楚了解且符合其要求；租赁期间，该房屋禁止乙方转租、分租、出借；甲方同意的，必须另行签订补充协议方发生效力；对次出租人因租赁获得而产生的债权债务，乙方应承担连带责任；租赁期限自2017年7月1日起至2020年12月30日止，并约定租金为：2017年7月1日至2017年7月31日止，租金为148,871.86元/月；2017年8月1日至2018年6月30日止，租金为25万元/月；2018年7月1日至2019年6月30日，在上期租金25万元/月的基础上递增3%，即租金为257,500元/月；2019年7月1日至2020年12月30日，在上期租金的基础上递增3%，即租金为265,225元/月；在租赁期内，物业管理费按每月6,400元计算，水电费按照政府水电部门核价标准收取。租金和物业管理费按月支付，被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司应在本合同签订后三个工作日内将本期租金和物业管理费一次性通过转账方式付给原告，以后每月租金和物业管理费均在当月初5日内一次性付清给甲方；乙方应于每月5日前凭原告物业管理部门水电通知单缴纳上月水电费，经原告通知后仍逾期缴纳的，原告有权对该房屋停水停电直至乙方交清所欠费用，由此造成的乙方损失由其自行承担；乙方应按双方约定的时间缴纳租金、管理费、水电费及其他费用，逾期缴纳的，每逾期一日，按日加收所欠缴金额5‰的违约金，逾期超过30日未能缴足的(无论是否已获正式通知催缴），原告有权单方面解除合同，收回房屋，保证金不予退还；为确保乙方履行本合同约定的义务，双方签订合同后三个工作日内，乙方应向甲方支付25万元作为租赁保证金；租赁保证金不得作为乙方预付的租金和管理费，仅作为乙方履行本合同约定义务的保证；各方保证本合同所列明的各自电话号码、传真、电子信箱、邮政编码及地址、送达地址即构成本合同相关之询问、答复、通知、说明、请求、承认、新的要约或承诺、协议等信函、文书之真实有效的送达地址；如一方以特快专递的方式邮寄文书至对方送达地址的，以投邮之日起第三日视为已送达，且视为受送达方已清楚、准确地知晓送达文书所包含的全部内容；对于电话号码、传真、电子信箱、邮政编码及地址、送达地址等如有变更的，应在变更之日其三日内以书面形式通知对方，未经通知的，视为未变更；送达地址变更未及时告知对方的，或受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收的，导致信函、文书不能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。5.自2017年9月1日起，被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司开始拖欠租金、水电费、物业管理费。原告多次以书面及口头形式催告被告缴费。2018年7月16日原告向被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司发出《租金催告函》，催告被告于收函之日起7日内支付拖欠的上述费用，否则原告有权解除合同收回房屋。但被告未予回复。2018年7月25日，原告向被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司发送《关于解除的函》，声明从即日起解除双方于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》，并请被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司自收到本函之日起5日内腾空租赁房屋并交付于原告，逾期未能腾空的，视为被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司自动放弃租赁房屋内所有财产，原告有权采取任何措施予以处置，收回租赁房屋，且不再退还保证金，由此支付的所有费用均由被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司承担。2018年8月8日，原告再次向被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司发出上述《关于解除的函》，原告通过中国邮政以国内标准快递方式向《房屋租赁合同》载明的被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司通讯地址向被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司法定代表人邮寄该函件，邮寄的过程经深圳市深圳公证处公证，深圳市深圳公证处出具了（2018)深证字第121589号《公证书》。经查询中国邮政投递记录，2018年8月11日因收件人不在指定地址，中国邮政将该邮件退回给原告。6.合同登记（备案）号为深（罗）1244949号的《深圳市房地产租赁合同书》，所登记的合同系原告与被告付丹所签，签订时间2007年9月3日，甲方出租给乙方位于深圳市嘉宾路4025号航运宾馆后楼一、二楼建筑面积约1280平方米的房屋，建筑物总层数7（层）；租期自2007年8月29日至2013年8月28日止。庭审中原告陈述以此份租赁合同进行登记，是因为被告付丹需要此份租赁合同作为成立被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼之用，原告予以配合；被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼同意原告上述关于被告付丹为了注册成立该司而与原告签订房屋租赁合同的意见。7.被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼成立于2008年3月27日，系个体工商户，经营者被告付丹，经营场所深，经营场所深圳市嘉宾路**航运宾馆后楼一宾馆食堂。8.2014年7月18日，第三人深圳市罗湖区一品佳美餐厅、汪发胜与被告付丹签订《商铺租赁合同》，向付丹承租航运宾馆一楼商铺经营餐饮，租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日止；商铺租赁费9万元/月，商铺转让费50万元。因原告通知被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司解除合同，2019年1月26日，两第三人与原告平等协商，第三人一品佳美餐厅搬离了涉案物业，原告同日向两第三人转账支付20万元补偿费，两第三人与原告签订了《房屋搬离退还交接书》，并出具一份《承诺书》，内容为其现场遗留物资自愿放弃处理，此后与业主方无任何关系，不以任何形式向业主方要求赔偿。庭审中两第三人陈述2018年9、10月的租金依然向被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼支付，对此被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼无异议。另查，关于航运宾馆一楼的承租事宜，第三人汪发胜已另案向本院起诉深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、付丹租赁合同纠纷一案，现正在审理中。9.2018年8月25日，原告致“陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司及其分租户”，通知因陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司拖欠租金、管理费、水电费等费用，为保障权益，将于2018年8月28日上午十时暂停供应水电。2018年9月17日，原告致函三被告，通知原告与三被告的租赁关系已解除，要求三被告2018年10月7日前，在不损坏原租赁物业且不影响后续出租的前提下，将物业内可拆除的设施设备等财产清空，在清空前将按租金标准计收场地占用费；若2018年10月7日后仍未清空的，原告将有权自行处置物业内一切未搬走财产，由此带来的一切法律和经济后果均由三被告承担。2018年10月8日，原告清空了涉案物业内包括前厅部和厨部的家具、器具等。10.国家企业信用信息公示系统显示，被告付丹原系陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司总经理，系该司高级管理人员，2018年6月19日变更为付俊（执行董事兼总经理）。11.被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司自承租原告涉案房屋起，一直由被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼向原告支付租金、水电费、管理费。自2018年起，被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司、被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼开始拖延支付房租、水电费等，所交费用不断抵扣此前应交费用，最后一次付款给原告的时间为2018年8月26日。12.原告诉讼请求中，关于出租房屋的收回时间，该司认定为2019年1月26日，关于承租方应支付的费用，该司根据合同约定的租赁期限计算，2018年8月11日及此前承租方所欠为租金，自2018年8月12日至2019年1月26日承租方所欠为占有使用费（2019年1月份占有使用费215,967.74元，其余月份按房屋租金标准计算，即每月257,500元）；管理费承租方自2018年2月开始拖欠，原告诉求自该月起计至2019年1月（2019年1月为5,367.74元，其余月份按合同约定计算，即每月6,400元）；水费、电费原告按照物业管理部门出具的水电通知单计算，计算至2018年9月，水费合计35,934.00元，电费合计113,644.58元；管理费计至2019年1月，合计75,767.74元；并要求计算租金、管理费、水电费迟延支付的违约金，合同约定为迟延交费每日5‰，原告自愿调整降低至年利率24%计算，计至2018年9月6日止，租金、管理费的迟延交付的违约金为260,637.47元；水电费迟延交付的违约金15,044.83元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告于2007年9月3日与被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司签订《房屋租赁合同》，原告与被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司之间形成房屋租赁法律关系；同日，原告与被告付丹签订《深圳市房地产租赁合同书》，并在深圳市房屋租赁管理部门进行了登记，原告与被告付丹构成了房屋租赁法律关系。被告付丹庭审中陈述其与原告签订房屋租赁合同，是为了注册被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼，原告、被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司对此亦予以认可。上述个体工商户被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼一直经营至2018年，承租期间一直由该酒楼向原告支付租金、水电、管理费。综合以上事实，以及2018年6月19日之前，被告付丹同时担任被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司总经理，以及被告付丹系深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼经营者的事实，本院认为，三被告存在承租主体混同、租赁合同的权利和义务混同的情形，三被告对租赁物长期的占有、使用、收益不可分，因此，三被告均为租赁合同关系中的承租人，应履行自2007年一直以来的承租人义务，应就租金等合同费用承担共同清偿责任。原告就上述租赁房屋自2007年以来一直与承租人签订合同，约定权利义务，所签的合同对于出租人与承租人双方均有约束力。2017年12月签订的《房屋租赁合同》（为与前一份租赁合同时间对接，落款时间为2017年7月1日）系最后一份租赁合同，约定了2017年7月1日至2020年12月30日之间的月租金、交付方式、违约金、以及解除租赁合同的具体情形，该份合同是出租人与承租人自2017年7月1日以来关于房屋租赁权利和义务的依据。本院予以确认。2017年9月1日起，三被告陆续拖欠原告租金、水电费、管理费，原告多次催促，函告，并分别于2018年7月25日、2018年8月8日发送《关于解除的函》，通知因承租人即三被告违约，即日解除双方之间的租赁合同，并要求承租人收函5日内腾退房屋，但三被告均未交还房屋给原告。2018年8月25日，原告致函承租人该司将于2018年8月28日停水停电，并实际实施。本院认为原告根据2017年12月签订的《房屋租赁合同》，已履行了合理的出租人义务；且双方合同中约定了在承租人不履行义务的情况下，原告经合理催告，可以采取停水停电措施以防止出租权益继续受损。因此，在三被告作为承租人经原告反复通知仍不履行合同义务的情形下，原告上述行为并不违反合同约定。我国《合同法》规定，合同是当事人各方约定其权利和义务的协议，一经成立，各方应遵照履行。本案纠纷中，原告作为承租人，全面履行了其出租人义务；但三被告作为承租人，自2017年9月1日开始，长期拖欠原告的租金、水电费、管理费，致使原告的出租权益受损，三被告应依约承担违约责任。原告解除租赁合同的函件根据合同于2018年8月11日视为送达，被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司亦同意该日期为解除租赁合同日期。因此，原告作为出租人、三被告为承租人的租赁合同的解除时间为2018年8月11日，本院予以确认。该日期及之前拖欠的房屋租金按照合同约定计算，2018年8月12日之后至2019年1月26日的房屋占有使用费，参照合同约定计付。为计算方便，合称租金和房屋占有使用费。关于原告与被告及两第三人之间的关系，被告作为承租人，在承租期间，于2014年7月18日与第三人签订《商铺租赁合同》，将一楼房屋出租给第三人经营餐饮之用，被告与第三人之间构成转租关系。上述房屋转租关系存在较长时间，原告在合理时间之内未提出异议，应视为对转租关系的认可。第三人向被告支付每月租金、水电费、管理费，被告向原告支付包括一、二楼及饭堂在内的全部租金、水电费及管理费，三方关于费用的支付方式一直延续，视为三方之间关于房屋租金的交易习惯。第三人所实际使用的一楼部分于2019年1月26日自行与原告协商该日交接完毕；另外的房屋由原告于2018年10月8日清场收回。鉴于被告与第三人各自实际使用的房屋交还给原告的具体时间不一致，因此，三被告所应向原告支付的费用亦应分段计算。2018年10月8日前，按照原告与被告的房屋租赁合同约定计算房租和房屋占有使用费；自2018年10月9日起，三被告应支付的房屋占有使用费应参照与第三人签订的房屋租赁合同房租计算，即9万元/月。三被告具体所欠租金和房屋占有使用费为：自2017年9月至2019年1月26日所欠的费用为：全部租赁房屋租金和房屋占有使用费266.17万元（2017年9月计2万元+2017年10月-2018年1月计25万元×4个月+2018年3月-4月计25万元×2个月+2018年5月计5万元+2018年6月计25万元+2018年7-9月计257,500元×3个月+2018年10月1日至8日计257,500元÷30天×8天）+航运宾馆一楼2018年10月9日至2019年1月26日所欠费用32.23万元（2018年10月9日-31日9万元÷31天×23天合计66,774.19元+2018年11-12月计90,000元×2个月合计180,000元+2019年1月1日-26日及90,000元÷31天×26天合计75,483.87元）=298.4万元。原告关于被告支付所欠房屋租金和房屋占有使用费的诉讼请求，理由部分成立，本院予以支持，但2018年10月8日收回房屋后还依照全部出租面积收取租金，不符合公平原则，其余部分租金和房屋占有使用费不予支持。对于三被告原交纳给原告的租赁保证金13万元，应在上述应付款项中抵除，即三被告扣除租赁保证金后，尚欠原告租金和房屋占有使用费285.40万元。三被告的答辩意见理由部分成立，予以采纳。另，关于管理费、水电费的诉求，2017年12月原告与被告签订的租赁合同中约定，物业管理费按6,400元/月计算，水电费按照政府部门核准标准收取。上述约定双方应予遵循。因被告与第三人签订的租赁合同中，并无由第三人负担的约定，因此，三被告作为房屋的承租方与转租方，系管理费的支付主体，每月6,400元的管理费三被告应从欠费之日起至全部房屋最后交付的时间支付给原告，即自2018年2月至2019年1月26日，所欠管理费合计75,767.74元。其余实际产生的费用，水费40,548元（包括酒家及饭堂），电费257,270.72元（包括一、二楼、饭堂），被告均应予支付。关于迟延支付各项费用的违约金，原告与三被告合同约定为迟延交费每日按5‰计，原告自愿调整降低至年利率24%计算，本院予以允准；原告诉求所计算的三被告所欠租金及管理费所产生的违约金计至2018年9月6日止为260,637.47元；水电费迟延支付的违约金为15,044.83元。以上两项违约金合计275,682.30元。关于原告向第三人补偿20万元，要求三被告连带清偿的诉讼请求，因补偿金因原告与第三人系自行协商达成的协议而支付，该协议系原告与第三人真实意思的表示，但三被告并未参加协商，亦未作出承诺，因此，上述协议对于被告无约束力，此项支出亦非必要费用。原告要求三被告连带清补偿金20万元并计付利息，无法律依据，不予支持。关于第三人述称，关于要求确认第三人与被告付丹签订的《商铺租赁合同》有效，以及原告与被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼赔偿第三人停水停电期间停工和经营损失（未提出具体数额）的意见，因被告与第三人关于房屋租赁所产生的纠纷已另行立案审理，本案不作处理认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告与被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司、被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、被告付丹之间的房屋租赁关系于2018年8月11日解除；二、被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司、被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、被告付丹应于本判决生效后十日内向原告深圳市航运集团有限公司支付租金和房屋占有使用费285.40万元；三、被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司、被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、被告付丹应于本判决生效后十日内向原告深圳市航运集团有限公司支付所欠管理费75,767.74元；四、被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司、被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、被告付丹应于本判决生效后十日内向原告深圳市航运集团有限公司支付所欠水费40,548元、电费257,270.72元；五、被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司、被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、被告付丹应于本判决生效后十日内向原告深圳市航运集团有限公司支付迟延付款违约金275,682.30元（计至2018年9月6日），其后违约金以未付金额为基数，以年利率24%计付至债务清偿之日止；六、驳回原告深圳市航运集团有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费42,242元，保全费5,000元，由被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司、被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、被告付丹负担。上述费用原告已预交，被告陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司、深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、付丹负担之数应于本判决生效后十日内迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 勤审 判 员  叶 云人民陪审员  谢伟波二〇一九年六月二十五日书 记 员  刘莉莎