河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终12686号上诉人（原审原告）：白园园，女，1985年8月29日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：朱传玉，河南中同合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州西城科技发展有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区金梭路****楼******。法定代表人：师海平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宁源，该公司员工。上诉人白园园因与被上诉人郑州西城科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初2196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。白园园上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人诉讼请求；2、判令被上诉人负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人向房地产行政主管部门提交材料的具体日期，过分晚于合同约定的提交日期，使得上诉人无法及时获得房屋所有权证书并享受完整“购房”而应获得的相应权益。二、通过对郑州市惠济区人民法院审理的本案与姚化青等案判决书比对，两个案件诉讼请求及依据的事实理由完全一致，两案中被上诉人辩称几乎没有区别，但两案判决结果却大相径庭。上诉人认为本案中一审法院仅仅按照被上诉人提供的“证据”罗列了“事实”并予以“采信”，没有对被上诉人提交的证据进行认真调查核实。上诉人认为被上诉人所提交证据均无正当合法来源，不应作为判决依据。被上诉人有按照合同约定办理产权证书的义务。2016年8月20日不动产登记变更一事，上诉人既不知情也无需知情，但被上诉人作为业内人士且负有履行办理房屋权属证书义务，其在2016年9月30日交房时没有任何说明和告知，也未提出变更合同，应当视为其接受这一变更并自愿履行该义务。被上诉人在可以预见并且明知、已知该行政变更会影响该义务的情况下，没有与上诉人协商变更合同，也没有勤勉忠实履行合同义务。上诉人要求被上诉人承担的违约责任系办理房屋权属证书提交资料违约，综合整个《商品房买卖合同》，该约定的目的是为实现房屋买卖，权属转移，上诉人认为原审法院未对涉案合同进行详细审阅，理解片面。原判没有认真调查《不动产登记受理凭证》（房地更正登记）、《情况说明》（被上诉人提交郑州市不动产登记中心）未能调取的原因，因为马道森等30人一案中已调取。该两项证据恰能证明被上诉人提交资料的具体日期，以及被上诉人对此事极为不重视、违约时间过久，而且在不动产登记中心实施业务近两年之后还未详细了解业务流程，导致申请错误为栋证，又纠误为一户一证，耽误办理房屋产权证书时间。另外根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中存在格式条款，合同第十五条关于产权登记的约定为交付使用后180日，应当减少90日。三、商品房的居住属性和经济、金融属性。购买商品房仅有交付而无房屋权属证书，不能实现房屋全部价值，户口问题、入学问题、出租问题、出售问题、抵押贷款问题、质押问题等等，均受严重限制，直接导致《商品房买卖合同》目的无法实现。就算上诉人实际占有房屋，但这绝不是合同目的，因为出租、出借都可以产生实际占有，而唯有房屋权属登记才是最重要的所有权归属，也是房屋买卖合同需要达到的真正目的。原审判决中未明确被上诉人证据《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》中的几点要点。根据该通告，部门交接仅有五天。合同约定的履行时间是2017年3月30日前，期间二百余天的准备资料履行期间，但被上诉人直至2018年6月15日才提交相关材料并被受理。被上诉人以此作为抗辩理由、原审法院以此作为情势变更、不可抗力证据，过于牵强。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同约定资料报送是以在合同约定期限内实现合同目的为准，是以原审法院调取的不动产登记受理凭证的受理日期为准，但原审判决认为提交其中一样材料甚至着手去办理一样材料就算受理是根本不符合合同约定的，而且合同约定该“受理条款”，就是为防止被上诉人故意拖延时间履行该资料报送义务，原审法院不应断章取义，无视合同目的。四、对已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，被上诉人在原审审理过程中未举证推翻，人民法院不应在本案中与前案结论相悖。五、本案不符合情势变更和不可抗力情形。不动产登记不但是可以预见的，而且被上诉人已经用行动说明，首次登记及不动产登记均是可以克服的。原审判决错误理解并适用了情势变更、不可抗力原则。六、本案系商品房买卖合同纠纷，该类型纠纷通常涉及人数众多，社会影响较大，因此在审理案件过程中需仔细严谨，公平公正，以达到较好的社会效果。但从原审判决中认定的事实及判决结果来看，原审判决未曾领悟最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题(关于房地产纠纷案件)规定的精髓，更未按照该规定的精神对本案进行严肃认真审查、审理、判决，原审判决极有可能引起连锁反应。另外，一审中被上诉人提交的证据已经确定了需要办理首次登记的时间，而该时间是很短的。被上诉人即使为上诉人办理了首登，也存在迟延办理的情形，其仍应依照约定承担违约责任。郑州西城科技发展有限公司辩称：一、被上诉人与上诉人之间的商品房买卖合同是2014年前后签订的，买卖双方不知道也无法预测在2016年8月房屋产权登记改为不动产登记。初始登记与首登在受理部门、内容、范围、程序及要求上是完全不一样的，此情形应属于履约条件发生了根本变化，即情势变更，上诉人要求被上诉人按合同履约并承担违约责任，显然违背了本案的客观事实,一审法院的判决结果是正确的。被上诉人对上诉人提到的另一案件的处理结果无权评判，但另一案在审理中没有充分考虑初始登记变更为首次登记后，发生情势变更及不可抗力的情形。二、“房子是用来住的，不是用来炒的”。被上诉人按照合同约定的期限交付房屋，自交付之日起上诉人即获得居住、使用、收益权及准物权，虽因情势变更、不可抗力情形影响首登时间，但不影响其以上权能的实现，对于入户、上学、就业等问题（只要有购房合同、发票就可办理）并没有任何影响，也不会影响为偿还房款到银行抵押贷款，反而该房屋交付后实现了大幅增值升值。且上诉人在此期间也没有任何证据证明因未办理首登影响了以上权能的实现。房屋不是金融产品及衍生品，不存在所谓的金融属性。房屋属于不动产，是特殊的具有居住功能的商品，中央对其属性的定位是明确和准确的，就是其居住属性，就是满足广大人民群众居住需要的，以实现“居者有其屋”。三、初登改为首等属于情势变更，并存在不可抗力之情形。自2016年8月20日起实施不动产统一登记，房管局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产中心统一办理首登业务(房屋加土地)。房屋初始登记和不动产首次登记在报送资料的内容、范围、要求及推送程序、受理部门等是完全不同的。初始登记已不存在，再让被上诉人按约办理初始登记业务，显失公平公正，也无法办理。首次登记作为新的房地产办理业务，由于机构合并、人员调配及程序增加、业务不熟、房管局与不动产登记中心信息无法共享等原因，出现了业务办理不畅，为解决以上问题国家专门成立工作组，于2017年初到郑州指导，至2017年5月份郑州不动产登记才慢慢走向正轨。且根据最近几年郑州市不动产登记中心办理不动产权登记数量的变化，更能明显看出政策与职能变更对整个不动产权登记的重大影响。2016年全市办理不动产权登记6000余套，2017年全市办理不动产登记120000余套，2018年全市办理不动产登记150000左右，但每年郑州市房屋的交易量为20万套到30万套左右，这些数据能充分的说明，首登业务办理不畅的原因。以上情况的发生充分说明双方是无法预见、不能归责于双方的原因而发生的，也是双方无法抗拒和改变的，应属情势变更并存在不可抗力之情形。即使在此情况下，被上诉人并无怠于履行办证义务，而是尽最大努力尽早向相关职能部门推送首登材料为上诉人办理产权证，全力避免时间过长，被上诉人已尽到了合理注意义务并采取了相应措施。被上诉人请求法院充分考虑情势变更、不可抗力情形的客观存在，依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。白园园向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告违约金31751.73元及利息（自2018年6月15日起至违约金全部支付之日止，利率按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；2、判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为150××××****）购买了惠济区迎宾路北、银通路东8号楼14层1402号房，建筑面积84.27平方米，成交价格为718365元，付款方式为首付现金216365元，于2015年5月27日交纳，剩余房款502000元，以公积金贷款方式支付。被告应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表、配套的基础设施和公共设施，按照本合同第十四条约定内容已完成、前期物业管理已落实，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告应在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按附件四第六条约定内容执行；合同并约定了其他事项。在双方同日签订的合同附件四《合同补充协议》中，约定：被告应当在2017年3月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。原告委托被告办理该商品房转移登记，原告应在商品房交付使用时向被告提供办理产权登记所需资料，被告应当在取得该商品房初始登记后240日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取；如因被告责任，原告不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，原告不解除合同的，被告按日向原告支付总房款0.01%的违约金。合同签订后，原告按约缴纳房款，被告于2016年9月30日前将涉案房屋按期交付原告入住。2015年5月27日，原告缴纳房屋维修基金5478元,2018年9月30日原告缴纳契税7183.65元。2016年8月12日，郑州市人民政府发布《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，郑州市国土资源、住房保障、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权证等相关登记证明。郑州市住房保障和房地产管理局已没有名为“房屋产权初始登记”的该项业务，郑州市住房保障和房地产管理局已不予受理产权初始登记，改由郑州市不动产登记中心统一办理不动产首次登记（房屋、土地）。郑州市房屋登记业务规定房屋初始登记内容包含资料为：1、登记申请书；2、房地产开发企业营业执照、资质证书（比对原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（比对原件，收复印件）；3、国有土地使用证（对比原件，收复印件）4、建设工程规划许可证及附图；5、房屋竣工验收备案证明；6、建筑物区分所有权证明；7、房屋测绘报告及2份附图；8、物业维修基金缴存凭证；9、其他必要资料。注：该类业务包括开发企业建设的经济适用住房等；建筑物区分所有权证明是房屋登记申请的一个组成部分，主要说明物业用房和属于全体业主共有的公共设施用房的位置、房号、面积。而郑州市不动产登记中心统一办理不动产首次登记（房屋、土地）所需材料为：1、《不动产登记审批表》原件，后附清册（需加盖骑缝章）；2、申请人营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件；3、《授权委托书》和代理人身份证复印件；4、《不动产权证书》或《国有土地使用证》（含宗地图）原件（原件收回）；5、《建设工程规划许可证》原件（含红线图等附件，原件收回）；6、规划核实意见书原件（于2010年2月1日之后办理的规划证需要提供规划核实意见书原件）；7、房屋竣工验收备案证书原件；8、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明原件；9、权籍调查表、不动产测量报告、房屋面积实测报告书；10、法律、行政法规及《实施细则》规定的其他材料。注：所有文件需验原件，如收复印件受理人员需加盖校验章。其中不动产测量报告一项需郑州市住房保障和房地产管理局对楼盘表确认和预受理后办理。原初始登记取消后，房管局初始登记科改为楼盘表确认科，“实测楼盘表确认”业务仍由房管局受理审查，包含的资料有：1、申请书；2、申请人的营业执照、资质证书或机构代码证；3、委托书原件，受托人身份证；4、国有土地证；5、建设工程规划许可证及附图、规划核实证明、规划及竣工图平面图；6、竣工备案表；7、物业维修基金缴存证明；8、派出所门牌号证明及预售与派出所号对比表；9、楼盘表；10、测绘报告；11、土地出让合同；12、物业招投标证明等12项资料及预变现业务，不动产首登实施前的房屋初始登记业务需要提交的资料仅仅包含实测楼盘表确认中的前10项内容，且仍需办理（新增）预变现业务、权籍调查业务等。原初始登记办理流程为：房管局实测→初始登记递件→现场勘验→受理；因房管局与不动产中心没有共同统一办公系统，信息无法及时共享，由政府数字办共享平台相互推送房产信息。首次登记具体流程为：房管局实测→房管局实测楼盘表确认→房管局预变现→房管局将信息推至经共享平台→不动产权籍调查和测量→首次登记递件→现场勘验→首次登记受理。原告所购楼盘项目于2017年1月16日开始在郑房测绘队办理房屋实测，2017年7月21日被告将测绘队发放的测绘成果及所需资料递交、推送房管局楼盘表确认科办理实测楼盘表确认（郑房测绘队为目前郑州市区唯一房屋测绘单位，且测绘信息只能推送房管局），房管局于2017年11月17日预变现后将房屋实测信息经郑州市政府数字办共享平台推送至不动产登记中心，权籍调查公司于推送后办理权籍调查和不动产测量报告并将成果报送至郑州市不动产登记中心存档。被告于2017年12月14日在权籍调查入库后将办理首次登记所需资料报送至郑州市不动产登记中心受理科。2018年7月3日，郑州市不动产登记中心向被告出具不动产登记受理凭证，收到被告首次登记申请登记材料。上述事实,由原、被告提供的证据、当事人陈述及庭审笔录等在案予以证明，证据客观真实，该院予以确认。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人应本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应当于2017年3月30日前向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记材料，并在取得涉案房屋初始登记后240日内，取得涉案房屋所有权证。但由于政策原因、机构职能合并，自2016年8月20日起，相关职能部门停止办理房屋所有权及初始登记业务，改由不动产登记中心统一（房屋、土地）办理不动产首次登记业务，且房屋所有权证书和对应的土地使用权书亦合并为不动产权证书。原合同及附件约定递交初始登记资料及时间的限制也不存在，办理初始登记与首次登记的主体、程序、资料内容发生了很大变化，不能以递交初始登记资料的时间视为对递交首次登记资料的时间约定，合同履约条件的变化，系被告在签订合同时不能预见、不能避免的客观情形，能够作为免除被告责任的理由。被告于2017年1月16日开始在郑房测绘队（××唯一测绘单位）办理房屋实测，2017年7月21日向房管局楼盘表确认科递交、推送了楼盘表确认资料，该资料涵盖并超出了合同约定的房屋初始登记资料的范围。房屋预变现后，房管局于2017年11月17日将房屋实测信息推送至市不动产登记中心，权籍调查及不动产测量报告成果报送至郑州市不动产登记中心存档，2017年12月14日被告将首登资料报送至不动产登记中心，以上楼盘表确认资料及首次登记资料报送的程序、资料内容、实地勘测的繁杂性与初始登记相比，应当给予被告合理充分的报送准备期间，且原告没有证据表明被告在合同履约条件发生变化后故意拖延、拒绝办理楼盘表确认资料及首登资料报送，以上报送时间应当视为被告在合理的期间内办理了楼盘表确认资料及首登资料的报送。政策发生变化后，原、被告双方亦未能对首次登记、办理不动产权证书等事项的时间进行重新约定，故原、被告在合同履行中发生此纠纷，不能归责于被告之过错，故原告称被告逾期办理初始登记违约，要求支付违约金及利息的请求，理由不当，证据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告白园园的诉讼请求。案件受理费297元（已减半收取），保全费338元，由原告白园园负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应当在2017年3月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。双方当事人合同约定的客观情况发生变化。一审法院对上诉人要求被上诉人支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金的主张不予支持并无不当。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上所述，白园园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费594元，由白园园负担。本判决为终审判决。审判长 王燕燕审判员陈涛审判员谢宏勋二〇一九年六月二十八日书记员 张      宇      飞