浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初4242号 原告（案外人）：项瑞芬，女，1971年1月22日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨文清，浙江合一律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡晓宇，浙江合一律师事务所律师。 被告（申请执行人）：浙江瑞安农村商业银行股份有限公司，住所地瑞安市安阳街道万松东路**。 法定代表人：王光领，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈云，浙江玉海律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：余心海，浙江玉海律师事务所律师。 被告（被执行人）：项瑞锡，男，1973年1月21日出生，汉族，住瑞安市。 原告项瑞芬与被告浙江瑞安农村商业银行股份有限公司（以下简称瑞安农商行）、项瑞锡案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告项瑞芬及其委托诉讼代理人杨文清、被告瑞安农商行的委托诉讼代理人陈云到庭参加诉讼，被告项瑞锡经本院依法传唤没有到庭。本案现已审理终结。 原告项瑞芬向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行坐落于瑞安市一间带夹层店面（产权证号00××85）及房屋租金收益；2.确认诉争房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告项瑞芬与被告项瑞锡系姐弟关系。2007年4月22日，原告与被告项瑞锡签订房地产买卖协议书，约定被告项瑞锡将其坐落于瑞安市一间带夹层店面作价50万元出卖给原告。因被告项瑞锡在2005年2月期间向原告借款15万元，在2006年正月向原告借款10万元，以及原告项瑞芬在2006年5月期间代被告项瑞锡偿还了其在农村商业银行借款的25万元，故原告与被告项瑞锡约定，借款50万元抵作原告应向被告项瑞锡支付的购房款。合同签订后被告项瑞锡向原告交付了房屋所有权证、土地所有权证。2017年原告将诉争房屋出租给永安财产保险股份有限公司温州中心支公司，对租赁期限及租金等进行约定，由被告项瑞锡在租赁合同中作为名义上的出租方进行签字。此后诉争房屋的租金收益均由原告享有，诉争房屋的租赁税亦由原告负担。瑞安市人民法院于2018年7月24日作出（2018）浙0381民初6784号判决书确认原告与被告项瑞锡于2007年4月22日签订的房地产买卖协议书合法有效。原告认为其与被告项瑞锡在法院查封诉争房屋之前已经签订合法有效的书面《房地产买卖协议书》，且在法院查封诉争房屋前已经支付全部购房款并实际控制、合法占有并出租诉争房屋收取租金，未办理产权过户登记手续非因原告自身原因，原告对此没有过错，且有生效的法律文书证明涉案房地产买卖协议书合法有效，不应对其所有的房屋租金收益进行扣划，不应对其所有的房屋进行查封。 被告瑞安农商行辩称，一、原告主张已支付全部购房款没有依据。原告提供的判决书仅就涉案房地产的合同效力作出判决，但是合同效力和履行是两个概念，不能单凭判决来证明已支付购房款，还应该在签订合同前对项瑞锡享有50万元债务承担举证责任，如果无法证明的，那证明合同没有履行。二、原告合法占有并出租涉案房屋没有依据。涉案房屋是项瑞锡出租给永安保险公司的，并由项瑞锡与永安保险公司签订出租合同并出租。如果房屋是原告出租的，为什么租金不是支付到原告账户内，而是先支付到原告的母亲账户内，再由原告现金提取，实际上租金不是原告收取。三、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第三款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。涉案房屋于2017年被查封，后于2018年被继续查封，确认合同有效的（2018）浙0381民初6784号判决书是在查封后作出的。四、如果原告没有证据证明非因自身原因导致房产没有办理过户的，应当承担举证不能的法律后果。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告项瑞锡未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括原告提供的房地产买卖协议书、房屋所有权证、土地使用权证、房屋租赁合同、农业银行个人交易明细、缪某借记卡账户历史清单明细、（2018）浙0381民初6784号民事判决书、（2018）浙0381执6728号执行裁定书及送达回证、（2019）浙0381执异53号执行裁定书、结婚证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的补偿款表，拟证明李权海在2005年2月1日分得返回地补偿款229500元后借款给项瑞锡的事实。被告质证认为补偿款表只能证明李权海户领取了上述款项的事实，但不能证明借款给项瑞锡的事实。本院认同被告质证意见，因该证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。 2.原告申请证人缪某出庭作证，拟证明项瑞锡结欠原告50万元及房屋买卖和保险公司的租金由原告收取等情况。缪某陈述，她是项瑞芬和项瑞锡的母亲。安阳街道阳光路31号这间店面原来是项瑞锡的，因项瑞锡向项瑞芬借款偿还不了，十四、五年前将房屋写给项瑞芬了，2017年房屋出租给保险公司，租金入她账户后由原告收取。原告对证人证言无异议。被告对此有意见，认为证人是原告项瑞芬和被告项瑞锡的母亲，有利害关系，且证人陈述的借款事实都不是亲眼所见的。本院认为房地产买卖协议书已经另案生效法律文书确认其真实合法，租金由原告收取也由农业银行交易明细、缪某借记卡账户历史清单明细等证据相印证，故本院对其证言予以采信。 经审理查明，2007年4月22日，原告项瑞芬与被告项瑞锡签订了一份《房地产买卖协议书》，约定项瑞锡将其坐落于瑞安市一间（带夹层）以50万元转让给原告，原告以项瑞锡于2005年至2006年的借款合计50万元予以相抵。2017年6月份，项瑞锡与永安财产保险股份有限公司温州中心支公司签订了一份《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租后者办公使用，租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日，后者将租金打入了项瑞锡母亲缪某的账户。原告于2018年5月28日向本院起诉，请求确认其与项瑞锡签订的涉案房地产买卖协议书合法有效。本院于2018年7月24日作出（2018）浙0381民初6784号判决，支持了原告的诉讼请求，确认房地产买卖协议书合法有效。 涉案房屋所有权证于2002年6月26日登记在项瑞锡名下，证号为瑞安市房权证安阳镇字第××号，建筑面积87.03平方米；集体土地使用权证于2003年11月24日登记在项瑞锡名下，系拨用宅基地，证号为瑞集用（2003）字第××号。 另查明，本院（2018）浙0381执6728号瑞安农商行与章国燕、项瑞锡金融借款合同纠纷一案，执行标的额为35万元及利息。在执行中，本院于2019年1月8日裁定查封涉案房屋，次日又裁定扣划、提取涉案房屋的出租租金收入，并向永安财产保险股份有限公司温州中心支公司送达了执行裁定书和协助执行通知书。原告于2019年2月19日向本院提起执行异议，本院于2019年3月4日裁定驳回。原告于2019年3月22日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对不动产受让人进行优先保护是基于买受人在一定情形下享有物权期待权，即对于已签订买卖合同的买受人来说，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，具有排除执行的物权效力。本案中，原告基于借款无法收回与项瑞锡达成房屋买卖协议，虽然房屋买卖协议的真实性和合法性已经生效法律文书确认，但该协议实质上属于以物抵债协议。以物抵债仅为债务的替代履行，其目的在于消灭债务。此时，债权人对涉案不动产享有的权利与基于买卖不动产关系产生的物权期待权不同，如果赋予以物抵债权利人物权期待权，将导致其债权优先于其他金钱债权的实现，违反债权平等受偿原则。因此，基于以物抵债的房屋买卖合同，不属于前述规定的买卖合同的范畴，欠缺排除执行的必要条件，原告要求确认涉案房屋归其所有并停止执行的诉讼请求，本院不予支持。由于本院裁定扣划、提取的租金系涉案房屋出租所得，属涉案房屋所有权人即项瑞锡所有，原告非涉案房屋的合法占有人，其要求排除执行租金所得，缺乏事实和法律根据，本院也不予支持。被告瑞安农商行主张驳回原告诉讼请求的意见，本院予以采纳。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告项瑞芬的诉讼请求。 案件受理费6550元，由原告项瑞芬负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  黄其宁 人民陪审员  池邦义 人民陪审员  刘超卿 二〇一九年六月六日 代书 记员  许彬彬