江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终3870号上诉人（原审被告）：中航物业管理有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区胜太路**。负责人：刘文波，该公司董事长。委托诉讼代理人：周文进，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：窦本荣，女，1971年8月10日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。原审被告：中航物业管理有限公司，，住所地广东省深圳市福田区振华路飞亚达大厦****法定代表人：石正林，该公司董事长。上诉人中航物业管理有限公司南京分公司（以下简称中航南京分公司）因与被上诉人窦本荣、原审被告中航物业管理有限公司（以下简称中航公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初6611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中航南京分公司上诉请求：一、请求撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、请求判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院未审理清楚案涉房屋漏水原因即作出判决属于认定事实不清。本案涉及的漏水原因据上诉人当时排查时已找出，在于17幢顶楼1110室装修擅自变更阳台下水口并将装修垃圾排入下水口导致下水口位置堵塞，从而导致雨水沿着水管外沿流入被申请人承租房屋中。被上诉人在发现雨水渗漏保修之后，一直推卸自身排查原因的责任，在上诉人已经排查出上述原因之后，也拒绝与1110室业主沟通协商赔偿事宜，一味的将责任全部推给上诉人，并且在一审过程中也只起诉了上诉人，未将1110室业主列入被告或者第三人。同时，在一审审理过程中，上诉人明确提出过要求法院追加1110室业主为第三人便于查明事实，但是一审法官在表示考虑一下之后再无下文。上诉人当庭已经提供了证据证明渗水原因系1110室业主故意改变阳台下水结构且将装修垃圾排入下水口，被上诉人表示不认可，认为只要是漏水就是物业的责任，在此情况下，正确认定漏水原因的方案应该是采取鉴定方式，以鉴定结论来确定责任归属，然而一审法院在表示等待鉴定通知之后突然就下达了判决，将漏水导致损失的赔偿责任直接判给了上诉人。一审法院既未采取鉴定方式确定原因，也未到1110户室内阳台进行勘察，甚至连电话核查一下1110室业主的事实也未进行，这是严重的对事实认定不清。二、一审法院未审理清楚被上诉人受损衣物残值属于认定事实不清。被上诉人承租的是一个毛坯房，在安全区域存放了大量的存放衣物的纸箱，装有大量闲置衣物，但是恰恰现场就有那么一个箱子放到了低一个水平面的连通地下室的地面，同时在排水管的下方，“碰巧”在漏水时被地面的水沾湿了箱子底部，也“碰巧”淋湿了一部分明显已经过期无法使用的辅料。对于本案诉争的衣服和辅料是无意被淋湿还是故意，无从知晓，一审法院对此也未进行调查询问。即便被上诉人的现场都是真实的，根据法院的现场勘查，发现雨水是渗漏到了地上沾湿了箱子的底部，而非直接滴到箱体上，法院也对箱子内的衣物一件一件排查，超过95%的绝大部分衣物完好无损，甚至都没有沾水，何来损失一说？法院要求被上诉人在庭审后7日内向法庭提交关于衣物和辅料采购的票据，被上诉人庭上称年代久远，票据没有了，然而在庭审后又不知道从哪里弄来了一部分所谓的采购单、收据（没有一张带印章的发票，没有提供任何一份转账付款记录），一是无法对应上案涉衣物，二是全都是手写的所谓的收据，属于随便就可以手填捏造的一类，三是其中有一半的单据上记载的购买人也不是被上诉人的名字，证明不了跟被上诉人的关系，四是单据上记载的衣物单价过高，实际现场看到的全部是廉价的杂牌衣服，两者价值对应不上。并且，所有单据记载的时间基本都是3年前。可见，被上诉人所谓的衣物基本都是滞销品，属于已经卖不出去的东西，根本不值单据中载明的价格。上诉人法庭上提出要对箱内衣物的残值进行鉴定，以确认案涉衣物实际残存的价值，一审法院也未予理会。三、上诉人认为，上诉人在一审时提交了一份张贴的通知，用以证明上诉人在发现有业主将装修垃圾排进下水口时，及时进行了维修，并一直在履行监督业主的职责，也日常进行了下水管道的疏通工作，上诉人完全按照物业服务合同的约定在履行自身职责。但是，对于个别业主在室内进行的装修，上诉人不可能也没有权利进行24小时的现场监督，虽然在物业服务合同中，物业公司需要承担相应的管理责任，但该管理责任也必须是在合理的范围内，否则就是无理的加重了物业服务企业的责任，不符合公平原则也不符合双方订立合同的本意。本案中下水堵塞的根源不在于上诉人没有进行日常维护杂物积累导致水管堵塞，而在于1110室装修不符合垃圾清理的规定所致，是一则侵权责任纠纷，应由被上诉人另行向1110室业主起诉主张。窦本荣辩称：一审法院认定事实正确，适用法律正确，程序正确，请求驳回上诉，维持原判。中航公司未到庭陈述意见。窦本荣向一审法院起诉请求：一、判令中航公司和中航南京分公司赔偿商品损失8852元、其他物品损失1026元，合计9878元；二、判令中航公司和中航南京分公司恢复受损地板原状；三、判令中航公司和中航南京分公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：南京市浦口区八里路1号17幢2单元110室房屋为案外人朱新荣所有，该房屋位于楼房的-1-2层。2016年10月17日，朱新荣（合同的甲方）与窦本荣（合同的乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定由窦本荣承租前述房屋，租赁期限自2016年12月18日至2019年12月17日。合同第十条约定：“其他约定事项：甲方所提供的房屋为毛坯房，乙方在承租后自行装修，费用自付。”合同签订后，窦本荣使用前述承租房屋，并缴纳了2017年5月至2018年4月的物业费和水电公摊费。2018年3月2日，窦本荣发现房屋出现漏水现象并向中航南京分公司反映情况,中航南京分公司的工作人员在客户服务需要登记表上进行了登记并联系消防队检修消防管道，消防队回复称节后过来查看。之后，消防队检查了消防管道，并未发现问题。中航南京分公司又联系了水电施工方，水电施工方回复称等天气好后上门处理。案涉房屋的水电施工方在检修后制作了一份《渗水情况说明》，其上载明：“……经下雨查看水管无任何问题，在此发现水从顶楼17-1110外墙流出，未从水管中流下，在此我们又与物业人员去联系17-1110顶楼业主查看顶楼已装修，雨水口也给业主私自改造早贴有瓷砖在雨水口，无法进行疏通，因此我们又联系工人从他家17-1110外墙处带挂绳查看水管接头处发现水管接口为装修水泥黄沙导致阻塞，雨水无法从管道流出，水流顺着管道井流下导致一楼渗水，在此我们也将其接口堵塞处已更换，问题已解决，后续业主家无渗水情况……”一审另查明，南京诚久房地产开发有限公司（合同的甲方）与中航公司（合同的乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由中航公司为华府国际花园提供前期物业管理服务。合同第二条约定：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修养护（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的日常运行和维修养护……”合同第四条约定：“乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五。）”合同第二十四条约定:“乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同向相关利益人支付违约金。”合同第二十九条约定：“……2、物业使用人，是指房屋的实际使用人或承租人……共用设施设备，是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水管道、落水管……”合同附件三列明的物业共用部位包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室。合同附件五约定物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护和管理以及物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通的服务质量标准均按南京市普通住宅物业服务等级和收费标准三类及华府国际花园招标文件执行。《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》规定服务等级为三类的物业服务企业应对屋面泄水沟、楼外排水管道每月清扫、疏通一次。2017年3月7日，中航南京分公司就发现案涉房屋所在单元楼的下水管道堵塞情况，并在顶楼业主房屋的大门上张贴《装修违章整改通知书》。一审再查明，窦本荣系从事服装销售工作，其向供货方购入货物后将货物存放于其承租的房屋内；因该次漏水事故，窦本荣存放于该处房屋内的94件衣物受损，该批受损衣物进货价为8262元，此外，其还有一些存放案涉房屋内的卡纸、吊牌吊粒等辅料受损。一审法院认为：公民的合法财产权益受法律保护。窦本荣承租位于南京市浦口区八里路1号华府国际17幢110室房屋，并向中航南京分公司缴纳物业管理费，双方之间形成物业服务关系。根据中航公司与南京诚久房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，中航公司承诺在管理服务达不到约定的服务内容和质量标准时，对包括承租人在内的物业使用人由此产生的损失承担支付违约金的责任；同时《前期物业服务合同》等相关文件均规定了物业服务质量的标准，中航南京分公司在2017年3月就已经发现案涉房屋所在单元楼的下水管道存在堵塞情况，其并未及时采取措施予以解决，而在2018年3月窦本荣发现房屋漏水向其反映情况后，也未能及时采取应对措施，未能按照规定尽到对物业共用部位的维修养护义务及对雨、污水管道的疏通义务，因此其应对窦本荣产生的损失承担赔偿责任。关于窦本荣因本次漏水事故所产生的衣物和其他物品损失，一审法院通过现场勘验确认了衣物及辅料受损事实的存在，同时窦本荣提供了销售单、收据、受损明细清单等证据相互佐证，对其此项主张予以支持，但计算有误，受损衣物价值应为8262元，此项损失合计为9288元。关于窦本荣要求中航公司和中航南京分公司恢复受损地板原状的诉讼请求，一审法院认为，窦本荣并未能提供证据证实其承租房屋中的地板因房屋漏水造成损坏，因此对其此项请求不予支持。关于窦本荣要求中航公司承担赔偿责任的请求，一审法院认为，中航南京分公司系中航公司的分支机构，不具备独立法人资格，因此中航公司应对中航南京分公司承担的赔偿承担补充责任，对窦本荣的此项请求予以支持。对中航公司和中航南京分公司抗辩称自己并非侵权人而应由顶楼业主承担责任的意见，一审法院认为，窦本荣系主张中航公司和中航南京分公司未按物业服务合同约定履行义务而要求其承担违约责任，其主张符合法律规定和合同约定，中航公司和中航南京分公司未按合同约定履行义务应承担相应的违约责任，故一审法院对其该项抗辩意见不予采纳。对中航公司和中航南京分公司抗辩称窦本荣未尽到减损义务的意见，一审法院认定，中航公司和中航南京分公司并未能提供证据证明窦本荣在发现衣物和辅料受损之后未采取补救措施而导致损失扩大，故一审法院对其该项抗辩意见不予采纳。关于中航公司和中航南京分公司要求按折旧程度计算受损衣物价值并在赔偿款中扣除残值的抗辩意见，一审法院认为，中航公司和中航南京分公司并未能提供证据证实受损衣物的残值情况，对其该项抗辩意见不予采纳。一审法院判决：一、中航物业管理有限公司南京分公司于判决发生法律效力之日起七日内赔偿窦本荣各项损失共计9288元；二、中航物业管理有限公司对中航物业管理有限公司南京分公司在本案中承担的债务承担补充清偿责任；三、驳回窦本荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由中航物业管理有限公司和中航物业管理有限公司南京分公司共同负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中另查明，一审法院于2018年10月16日组织双方到现场勘查，现场有霉变衣物两箱、受损辅料一箱，现场清点受损衣物共计94件。被上诉人一审中提交了2015年的销售单两份、2016年的销售单4份，2017年销售单7份，2016年的收据一份（内容为设计吊牌吊粒等共计8200元），被上诉人自行制作的《华府国际17幢二单元110室受损物品对账单》（涉及衣物94件，价值8582元；受损卡纸、吊牌等价值1026元）。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人是否应当赔偿被上诉人损失以及损失数额如何确定。本案双方均受涉案《前期物业服务合同》的约束，上诉人有对屋面泄水沟、楼外排水管清扫、疏通的义务。现被上诉人存放于涉案房屋内的物品因下水管的维修养护问题遭受损失，故根据《前期物业服务合同》约定，上诉人应当赔偿被上诉人的损失。关于本案损失的数额问题，本案一审法院组织双方到现场进行了勘验，被上诉人亦提交了相应的证据，虽然上诉人对此存有异议，但是，鉴于本案被上诉人发生损失的数额在本案中难以精确确定，上诉人亦未在本案中提出相反证据反驳被上诉人的主张，且被上诉人主张的物品单价并不显著高于市场价格，故本院对一审法院判决依法予以维持。上诉人主张其不应当单独承担本案的漏水责任，但因本案系合同纠纷，故一审法院判决上诉人承担责任并无不当，上诉人承担责任后有权向应当承担责任的案外人追偿。上诉人还主张其已经完全履行了物业人服务职责，与本案查明的事实不符，本院对此不予支持。综上所述，中航南京分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中航物业管理有限公司南京分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一九年六月三日书记员 陈晓君