四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1502民初2482号 原告（反诉被告）：何利，女，1981年9月15日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告（反诉被告）：晏春，男，1975年2月1日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告（反诉原告）：宜宾银龙广场商业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区文星街**********，统一社会信用代码91511500579619813E。 法定代表人：夏光利,总经理。 委托诉讼代理人：黄滨，男，1969年11月21日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系公司员工。 委托诉讼代理人：廖小刚，男，1977年4月23日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系公司员工。 原告何利、晏春与被告宜宾银龙广场商业管理有限公司（以下简称银龙商管公司）合同纠纷一案，及反诉原告银龙商管公司与反诉被告何利、晏春合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何利、晏春，被告（反诉原告）银龙商管公司的委托诉讼代理人黄滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何利、晏春向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告租金229247元(2015年3月1日至2019年5月1日)和前述租金付清之日止的违约金（2015年3月1日至2019年5月1日的违约金为68775元）；2.诉讼费由被告承担。的事实与理由：2014年9月16日，二原告与宜宾市银龙房地产开发有限公司（以下简称银龙房地产公司）、宜宾玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙房地产公司）签订了《商品房买卖合同》（编号：银广-120号），和被告银龙商管公司签订了《委托经营协议》，均对原、被告的权利义务进行了明确的约定。其中，《委托经营协议》第二章约定原告委托被告对原告所购商铺（宜宾银龙广场商城1幢负一层A10号）进行经营管理并由被告按期向原告支付租金以及第六章约定“如乙方未按期支付，每逾期一天，乙方按未付甲方租金的千分之一支付违约金”。原告按合同约定的方式于2014年9月16日，已向银龙房地产开发有限公司支付完清了购房相关款项，履行了合同义务，被告应按《委托经营协议》约定于每6个月最后一月31号前，即应从2015年3月31日起开始支付上一个半年租金，但直至2019年4月1日，被告也未支付原告租金并由此产生违约金（注：违约金算至实际支付完清租金之日止）。被告未按照《商品房买卖合同》、《委托经营协议》的约定履行自己的义务，被告违约事实存在，故诉至贵院，望判如所请。 被告银龙商管公司辩称，1、原告所购买的案涉商铺是银龙广场商铺的一部分，原告与被告签订委托经营协议是基于全体业主共同利益，由被告对整个银龙广场商城进行统一招商、统一经营、统一管理;2、被告开展招商工作后最终引进永辉超市进驻银龙广场商城负1层、负2层经营，但因银龙房地产公司等涉及民间借贷纠纷，遭受众多债权人长期阻挠致使永辉超市及其他商家撤场，后商城负****及大部分物业被抵偿给瞿祥娟等476人。致使银龙广场相关物业、设施产权及使用权已经各自独立，不再具备整个商场统一运营的基础，所以合同目的无法实现，是由于不可归责双方当事人的原因造成，如果维持原有协议效力，则有失公平，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求，并解除双方签订的委托经营协议。 反诉原告银龙商管公司向本院提出诉讼请求：解除反诉原告与反诉被告双方就宜宾银龙广场商城1幢负一层A10号签订的《委托经营协议》。事实与理由：反诉原告系依法成立、独立承担责任的有限责任公司。2014年9月16日，反诉被告向银龙房地产公司、玉龙房地产公司购买了宜宾银龙广场商城1幢负一层A10号并签订了《商品房买卖合同》。银龙广场是按整体商城模式统一规划和修建（地下**、地上**），地下负三和负**为商城车库，地下负**至地上**均为商用房屋。基于银龙广场整体商城的特殊性，反诉被告在购买上述房屋后将其购买的房屋委托反诉原告统一进行商业管理和物业管理，双方签订了《委托经营协议》。受托后，反诉原告引进了永辉超市进驻银龙广场商城负一层和负二层经营，但因银龙房地产公司等涉及民间债务众多，不理性的债权人长期阻扰永辉超市经营，导致永辉超市退出。之后，经瞿祥娟、韩志群等476人申请，翠屏区人民法院裁定将银龙广场负一层商铺中的72.3%及以负三层、负四层车库全部抵偿给瞿祥娟等476人。至此，银龙广场相关物业、设施产权及使用权已经分属不同权利人，不再具备整个商场统一运营的基础，反诉原告与反诉被告之间的《委托经营协议》也就失去履行的前提条件，不能实现合同目的。特向贵院提起反诉，恳请依法解除双方签订的《委托经营协议》，维护反诉原告的合法权益。 反诉被告何利、晏春辩称：1.《委托经营协议》从2014年9月16日在本着公平、公正、诚信的前提下鉴定的，本协议真实合法有效，甲乙双方都应该共同遵守协议约定，协议签订至今三年，银龙商管公司未交付一分租金，现单方以不可抗力原因为由要求解除协议，系公司内部原因造成，实质想规避责任，我方无过错；2.协议第二十三条明确约定协议附件、产权图等不可分割，故不可随意解除协议；3.协议第二十条约定，协议内容增减需甲乙双方协商达成一致书面意见，否则无效；4.协议第二章第三条约定，无论本合同约定的房屋空置或经营使用，乙方均应按约向甲方支付租金，不因实际租金增减而变化；5.协议上未约定广场须达到多少平米才能整体经营，协议是原、被告单独签订，并非与所有业主共同签订。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年9月16日，何利、晏春与案外人银龙房地产公司、玉龙房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买公司共同开发的位于宜宾市翠屏区天柏组团A2-1-08地块银龙广场商城1幢第-1层A10号商业用房，总价款人民币614605元，二公司应当在2015年6月30日前向何利、晏春交付房屋。合同约定商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.买受人必须付清全额房款。同日，何利、晏春（委托方/甲方）与银龙商管公司（受托方/乙方）签订《委托经营协议》，该协议约定：“1、何利、晏春将其购买的位于宜宾市翠屏区银龙广场购物中心1幢-1层A10号商业用房委托乙方经营管理；2、委托管理期限自2015年3月1日起至2027年2月28日止，期限为12年；3、该房屋委托经营管理期间的租金，以套内面积计价，按半年支付，采用固定标准的支付方式，无论本合同约定的房屋为空置或经营使用，乙方均应按本条款约定向甲方支付租金，不因实际租金增加或减少而发生变化，该房屋的租金按下列条款执行：第1-2年每月租金为238.91元/平米，每6个月租金为24584元；第3-4年每月租金为244.89元／平米，每6个月为25199元；第5-6年每月租金为250.86元／平米，每6个月为25813元；第7-8年每月租金为256.83元／平米，每6个月为26428元；第9-10年每月租金为262.8元／平米，每6个月为27043元；第11-12年每月租金为268.78元／平米，每6个月为27657元。乙方需每6个月最后一月31日前支付半年租金；4、甲方委托乙方向本协议项下房屋向开发单位办理接房手续，接房手续履行完毕，视为甲方已将本合同项下的房屋交付乙方代为招商使用和管理；5、甲方在购得银龙广场商城购物中心该商业用房后，对该商业用房拥有产权，甲方同意将该商业用房的使用权委托给乙方，全权统一商业规划、统一招商管理、统一运营管理和统一物业管理。乙方将委托经营的全部商业用房面积，进行统一招商，按照经营要求统一安排经营业态及品牌。甲方不得以任何理由干涉乙方的经营管理活动，否则乙方有权拒绝支付甲方应得的租金，甲方应承担违约所造成的一切经济责任；6、乙方应按时将本协议中约定的甲方应得的租金支付给甲方，除不可抗拒力外，如乙方未按时支付，每逾期一天，乙方按未付甲方租金的千分之一支付违约金；7、如因不可抗力的原因造成本协议无法履行时，双方互不承担责任，不可抗力发生应自事件发生之日起15天内通知对方。”上述协议签订后，何利、晏春按约支付了购房款和相应契税。之后何利、晏春按委托经营协议约定将其所购商业用房交由银龙商管公司管理，但银龙商管公司一直未向何利、晏春支付房屋租赁费用。 2018年1月19日，银龙商管公司、银龙房地产公司共同发布《公告》载明：尊敬的各银龙商业广场业主：受宜宾市宜宾市银龙房地产开发有限公司开发的银龙商业广场消防验收的影响，银龙商业广场至今尚未开业运营，导致公司与各业主签署的《委托经营协议》约定支付商铺租金未能按原约定支付，为此公司深表歉意。依据2017年10月23日政府对银龙商业广场消防验收专题会所确定的原则及要求，公司及时对违建进行了撤除和相应整改，已具备1-5楼消防验收条件。现公司已确定具备消防整改施工资质的单位，正按消防验收的要求进行消防验收相关资料的整理、汇总、申报，有望在2018年2月底前通过消防验收、5月前后全面试营业。为化解《委托经营协议》法定诉讼时效给各业主带来的担忧，公司再次承诺，公司与各业主签订的《委托经营协议》继续有效。 另查明：1、“银龙广场商城”由银龙房地产公司、玉龙房地产公司联合开发，该商场分为地上（六层）与地下（四层）部分。2、2018年2月12日，本院作出(2015)翠屏执字第2807、2808号等5案、（2016）川1502执59、60号等346案、（2017）川1502执110、111号等125案《执行裁定书》，该裁定书载明：“……裁定如下：一、将被执行人银龙房地产开发有限公司与宜宾市玉龙房地产开发有限公司共同的宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处宜宾银龙广场商城-1层B区商铺中的72.3%作价47687437元，交付申请执行人瞿祥娟、韩志群等476名申请执行人共有，清偿债务。二、将被执行人银龙房地产开发有限公司与宜宾市玉龙房地产开发有限公司共同的宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处宜宾银龙广场商城-3层车库作价37509206.4元，交付申请执行人瞿祥娟、韩志群等476名申请执行人共有，清偿债务。三、将被执行人银龙房地产开发有限公司与宜宾市玉龙房地产开发有限公司共同的宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处宜宾银龙广场商城-4层车库作价31696025.6元，交付申请执行人瞿祥娟、韩志群等476名申请执行人共有，清偿债务。……”。 再查明，根据宜宾市住房和城乡建设局于2015年5月13日出具的竣工验收备案书（备案编号：备［2015］行13号）显示：工程名称为宜宾银龙广场商城购物中心（地下部分），层数（地上/地下）为地下4层，竣工验收时间为2015年1月16日，建设单位：银龙房地产公司、玉龙房地产公司，备案部门意见为予以备案。备案书上加盖宜宾市住房和城乡建设局建设工程竣工验收备案专用章。 本院认为：何利、晏春与银龙商管公司签订的《委托经营协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守遵行。《委托经营协议》约定银龙商管公司需每6个月在最后1月的31日前支付半年租金，但银龙商管公司未按合同约定向何利、晏春支付租金。何利、晏春诉请银龙商管公司支付2015年3月1日至2019年5月1日期间的租金229247元，鉴于涉案房屋于2015年5月13日完成竣工验收备案，验收成功后才能交付房屋，故租金应自验收备案之日起计算，银龙商管公司未提供证据证明其在该期间后已向何利、晏春支付了租金，故本院对该诉请支持为197750.79元【（自2015年5月113日起至2015年8月31日租金为14777.4元(24584元÷183天×110天)；（自2015年9月1日起至2017年2月28日租金为73752元(24584元×3个半年)；2017年3月1日至2019年2月28日租金为100476元(25119元×4个半年);2019年3月1日至2019年5月1日租金为8745.39元(25813元÷183天×62天)】。 何利、晏春诉请银龙商管公司支付2015年3月1日至2019年5月1日期间的违约金68775元,并计算至银龙商管公司实际付清租金为止。根据《委托经营协议》约定，银龙商管公司未按时支付租金，逾期一天按未付租金的千分之一支付违约金。经核算，原告何利、晏春请求的截止2019年5月1日期间的违约金68775元,计算适当，本院予以支持；2019年5月2日起至银龙商管公司实际支付租金之日止的违约金以尚欠租金197750.79元为基数，按每日1‰的标准计算。 银龙商管公司以银龙广场车库及负一层产权抵偿给瞿祥娟等476人，不可能对银龙商城进行统一经营管理，双方签订的《委托经营协议》因合同目的不能实现为由，请求解除合同。何利、晏春与银龙商管公司签订的委托经营协议的合同目的为何利、晏春将其购买的商业用房委托给银龙商管公司经营管理，银龙商管公司不论商业用房为空置或经营使用都应定期按约向何利、晏春支付租金，而银龙商管公司主张合同解除的理由系双方对银龙广场购物中心经营管理模式进行约定后，由银龙商管公司进行经营管理所产生的商业经营目的，并非双方签订委托经营协议的合同目的，同时，银龙商管公司在2018年1月19日出具的《公告》中明确表示其与各业主签订的《委托经营协议》继续有效，故银龙商管公司诉请解除何利、晏春与银龙商管公司签订的《委托经营协议》，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告宜宾银龙广场商业管理有限公司于本判决生效之日起10内向原告何利、晏春支付租金197750.79元（2015年5月13日起至2019年5月1日止）及违约金（违约金的计算方式：2015年9月1日至2019年5月1日的违约金为68775元；2019年5月2日起至租金付清之日止的违约金以尚欠租金197750.79元为基数，按每日1‰的标准计算）。 二、驳回反诉原告宜宾银龙广场商业管理有限公司的反诉请求。 若宜宾银龙广场商业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5770元，减半收取2885元，反诉案件受理费50元，合计2935元，由被告（反诉原告）宜宾银龙广场商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  孙家岭 二〇一九年六月十日 法官助理徐娇娇 书记员杨薇