江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初2633号原告：韩星宇，男，1982年2月1日出生，汉，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。被告：江西通力电业发展有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山大道**。社会统一信用代码：91360000705507979L。法定代表人：黄秋根，系该公司总经理。委托代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201810026216。委托代理人：廖煦升，北京大成（南昌）律师事务所实习律师，实习证号：36011809110214。原告韩星宇诉被告江西通力电业发展有限公司（以下简称为通力电业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩星宇，被告通力电业公司委托代理人李明月、廖煦升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩星宇诉称：2016年，原告与被告通力电业公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于南昌县南高路以东，开发路以北的商品房，购房金额为940000元。合同约定，被告应在2017年12月31日前，将验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告。双方还约定，若被告逾期交房，逾期交房违约金的计算方式为，以已付购房款为基数，按照每日万分之一方式（现按照以前的判例，调整为万分之0.9计算违约金）计算违约金直到被告实际交付之日。直到2018年11月15日，案涉房屋才验收合格。原告认为：一、双方签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。被告应按照合同约定交付房屋。二、被告迟延交房，应承担违约责任。被告迟延交房，构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》的规定以及《商品房买卖合同》的约定要求被告继续履行交付房屋的义务并向其主张违约金。故为维护原告的合法权益，特依照法律规范提起诉讼，请求判决：被告支付逾期交房的违约金26902.8元（以940000元为基数，按每日万分之0.9计算违约金，从2017年12月31日计算至2018年11月15日止，共计318天）。本案诉讼费用由被告承担。被告通力电业公司辩称：1、项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工，导致延误工期七个月。另南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为，导致延误工期。根据原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》约定，由于大型市政配套所需，导致工程延期的，答辩人对交房的期限据实予以延期及免责；2、原告所主张的违约金过高，应当予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，被告以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告未提供证明实际损失的证据材料，参照原告所购房屋附近同地段精装房屋的租金水平，原告所主张的违约金远超出该租金的30%，请求法院根据同地段同类房屋租金标准来判决。3、根据原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》的约定，原告应当按时交清购房款，然而原告逾期多日才办理银行按揭贷款，交清购房款，其违约在先。因此，被告应当予以适当免责。综上，在被告因大型市政配套所需及政府行为导致逾期交房，且被答辩人无证据证明实际损失、同样存在违约的情形下，应当对被告予以适当免责。4、原告与被告、案外人南昌合盛物业管理有限公司签订同意用违约金抵扣物业费的协议，系三方真实意思表示，且该协议具有可实际履行的内容，符合法律规定，三方均应当按照该协议履行各自的义务，然而原告在抵扣物业费的协议已经履行抵扣的情况下，起诉被告要求承担违约金无事实、法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年9月28日，原告韩星宇（买受人）与被告通力电业公司（出卖人）签订合同编号为2016-073177号《南昌县商品房买卖合同》，约定：一、原告购买被告开发的广和苑第4栋1单元104号房屋一套。房屋总价款为人民币940000元，买受人在签订本合同时已付清首付人民币190000元，剩余房款人民币750000元于本合同签订后七天内办理银行按揭。二、房屋交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、由于大型市政配套所需，导致工程延期；3、由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。三、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，“……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、由于买受人在15天内未将所有资料提供给出卖人，造成办理房地产权属证书延误，买受人按总房款的1%向出卖人支付违约金。”合同签订后，原告韩星宇向被告通力电业公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，即原告韩星宇作为借款人与案外人江西赣昌农村商业银行股份有限公司营业部签订了《个人购房借款/担保合同》。案涉房屋2018年11月15日取得工程竣工验收备案，被告同日通知原告进行收房。以上事实有原告提供的身份证明信息、《南昌县商品房买卖合同》、购房款收据、被告提供的《个人购房借款/担保合同》，原、被告的陈述及自认等证据予以证实。本院认为：原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依照上述合同约定，被告应于2017年12月31日之前向原告交付房屋，因案涉房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，被告同日通知原告进行收房。根据合同“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”的约定，原告据此主张被告应承担逾期交房的违约责任，于法有据，本院予以支持，但根据合同约定，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止支付违约金，故本院判定被告支付逾期交房违约金的期间为自2018年1月1日起至2018年11月15日止。庭审中，被告认可其未按约定交付案涉房屋的事实，但提出项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工，导致延误工期七个月，另南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为，导致延误工期。原告对该组证据关联性有异议，本院认为，被告所举证据中，《关于地下电线/电缆施工的情况说明》、《情况说明》均为被告委托的施工方单方制作，不具证明力；南城建发[2017]1号、南城建发[2017]12号、南城建发[2017]22号、南质监[2017]1号文件属政府正常的行政管理行为，并没有任何内容显示要求被告停工；因此被告提供的上述证据与其逾期交房无关联性，本院不予采纳。据此，对被告方要求对延期交房予以适当免责的辩称，本院不予支持。被告提出原告逾期多日才办理银行按揭贷款，交清购房款，违约在先。该主张可以另行途径解决，本案不予处理。被告主张原告同意用违约金抵扣物业费，经查明案涉小区物业费为案外人南昌合盛物业管理有限公司收取，因案外人不是本案当事人，对原告与被告及案外人之间的债权债务关系不属于本案审理范围，故本案对被告的这一抗辩不予支持。同时，被告在庭审中提出逾期交房违约金的计算标准过高，请求予以减少，本院在综合考量客观实际及逾期对原告的损害大小后，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告应向原告韩星宇支付自2018年1月1日起至2018年11月15日止逾期交房违约金共计人民币26902.8元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告江西通力电业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告韩星宇支付自2018年1月1日起至2018年11月15日止逾期交房违约金人民币26902.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费473元，减半收取236.5元，由被告江西通力电业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  朱琳二〇一九年六月二十七日法官助理曾思施书记员刘忆童