北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初3002号原告：蒋屹，男，1963年9月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：王艺霖，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱思嘉，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：管红英，女，1964年3月22日出生，汉族。被告：蒋某，女，2000年9月5日出生，汉族。被告：蒋源深（兼蒋某的委托诉讼代理人），男，1949年3月20日出生，汉族。第三人：陈军，男，1968年10月13日出生，土家族，北京崇信农投股份有限公司总经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘子慧，北京市中凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅墨，北京市中凯律师事务所律师。第三人：付宗文，男，1972年6月16日出生，汉族，无业，住本市东城区。第三人：潘德军，男，1967年6月25日出生，汉族，无业，住本市东城区。第三人付宗文、潘德军的委托诉讼代理人：牟茜，北京市康达律师事务所律师。原告蒋屹诉被告管红英、蒋某、蒋源深及第三人陈军、付宗文、潘德军返还原物纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋屹的委托诉讼代理人王艺霖、邱思嘉，被告管红英及被告蒋源深，第三人陈军的委托诉讼代理人刘子慧、张雅墨，第三人付宗文、潘德军的委托诉讼代理人牟茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋屹向本院提出诉讼请求：1、判令被告将北京市东城区北竹杆胡同×××号院4幢房屋三间及自建房两间腾空交还原告；2、案件受理费由被告承担。事实与理由如下：原告蒋屹与第三人付宗文、陈军于2012年1月15日签订《四合院买卖合同》，原告与第三人付宗文、陈军、潘德军于2013年10月18日签订《补充协议》，依据上述协议，原告蒋屹从第三人付宗文、陈军处购买位于本市东城区北竹杆胡同×××号院的房屋，该院于2013年7月6日过户至原告蒋屹名下。本案被告系实际居住在诉争房屋的住户。原告蒋屹认为，原告蒋屹已从第三人付宗文、陈军、潘德军处购买了该房屋，对房屋享有所有权，有权要求被告腾空交付房屋。另，原告蒋屹与第三人付宗文、陈军、潘德军签订的上述协议中，明确约定由第三人付宗文、陈军、潘德军负责腾清房屋并交付给原告，故原告将第三人付宗文、陈军、潘德军列为本案当事人，以便查清案件事实，同时明确第三人付宗文、陈军、潘德军的责任。原告蒋屹与第三人付宗文、陈军、潘德军、被告已经就涉诉房屋腾退问题进行过沟通，但因涉及各方重大利益关系，难以达成一致意见。故原告蒋屹为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告管红英、蒋某、蒋源深辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告无权要求被告腾房。被告居住、承租的是产权人俞润民的房屋，而原告自称购买的是第三人付宗文、陈军、潘德军的房屋，原告与俞润民及被告之间不存在民事法律关系。二、原告应起诉的是本案第三人。起诉被告是滥用诉权，浪费司法资源。三、被告对诉争的房屋有合法使用权。被告在诉争房屋居住多年，与产权人俞润民签有房屋租赁契约。四、被告是标准租私房承租人。俞润民是北竹杆胡同×××号院标准租私房产权人，被告与俞润民有房屋租赁契约，是标准租私房承租人。五、被告应由北京住总房地产开发有限责任公司拆迁安置。北竹杆胡同×××号院的产权人俞润民和北京住总房地产开发有限责任公司是拆迁关系，2003年11月13日签了拆迁补偿协议，领取了拆迁补偿款，根据政策被告应由北京住总房地产开发有限责任公司进行拆迁安置。六、被告认为物权法对北竹杆胡同×××号院承租人不适用。根据合同法第229条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。故无论谁是北竹杆胡同×××号院产权人，都无权要求被告腾房。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人陈军述称：第三人同意原告蒋屹以产权人的身份起诉要求被告腾房。第三人陈军原来只是该房屋名义产权人，实际的产权人是潘德军。此前也明确告知过原告蒋屹，原告蒋屹未向第三人陈军支付购房款。第三人潘德军才是合同的相对方，与第三人陈军无关。第三人付宗文、潘德军辩称：同意原告蒋屹以产权人身份要求被告腾房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告蒋源深与管红英原系夫妻关系，现已离婚，该二人育有一女蒋某。2012年2月15日，出卖人付宗文、陈军与买受人蒋屹签订《四合院买卖合同书》。该合同书约定，出卖人所售房屋位于本市东城区北竹杆胡同×××号，付宗文、陈军为共有产权人。由于房屋属于潘德军出资购买，付宗文、陈军两位共有产权人委托潘德军出售房屋，房屋所有权证号为X京房权证东字第**5918（付宗文持有）和X京房权证东字第**5919（陈军持有）。土地使用权证号为京东国用（2001出）第00093号，已经交纳土地出让金。院内房产情况，院内现有5座房产，合计48间，建筑面积714.40平方米。该房产及土地上有设定抵押权，现西院为空置状态，未有人居住使用。东院有租户。截止本合同签署日，不存在影响院落过户的国家有权机关查封、限制交易等强制措施。院落买卖成交总价。经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为人民币1.25亿元。因房屋土地交易而产生的一切税费含交易手续费等费用及土地出让金等费用全部由出卖人承担等。上述合同签订后，2013年7月16日，本市东城区北竹竿胡同×××号房屋过户至原告蒋屹名下。本市东城区北竹竿胡同×××号分东西两院，第三人陈军、付宗文、潘德军已将西院交付原告蒋屹，未交付东院尚未腾空住户的房屋。2013年10月14日，甲方（卖房人陈军、付宗文、潘德军）、乙方（买房人蒋屹）及丙方（见证人詹庆辉）签订《协议书》。该协议书的内容为，经甲、乙双方协商一致，在丙方的见证下，就乙方购买甲方东城区北竹杆×××号院事宜，达成如下协议：1、乙方支付购房款1.13亿元，尚欠1200万元未支付；2、甲方已于2013年10月14日将×××号西院交给乙方；3、自本协议签订之日起45日内，甲方负责清空×××号院东院所有房屋并交付给乙方，交付该房屋的当日支付余款1200万元；4、甲方违约责任，如甲方未在规定时间内将东院交给乙方，甲方支付乙方已付款的每日万分之五的违约金；5、乙方违约责任，甲方已将清空的房产交付给乙方，乙方如不按时付款，应支付甲方应付房款的每日万分之五的违约金。被告蒋源深自出生起即居住在北竹杆胡同×××号院。现三被告居住于北京市东城区北竹杆胡同×××号院4幢三间房屋，并在该房屋对面建有两间自建房。其中东侧自建房由他人使用存放桶装水。诉讼中，经本院核实，北竹杆胡同×××号水站负责人孙建权表示，其没有租用被告的自建房，其与被告关系不错，为了方便送货，故临时借用被告房外的空地存放桶装水。如果将来北竹杆胡同×××号院的产权人不让其在该处存放物品，其便将物品搬走。另，三被告的户口均登记在诉争房屋处。庭审中，被告持房屋租赁契约、37号文件、信访答复等称，被告是标准私房租户，被告名下均无居住房，不解决被告的住房问题，不同意腾退房屋；被告只认可俞润民为合法的产权人，北京住总房地产开发有限责任公司伪造住户声明取得产权证，后来不知道怎么倒卖房屋把被告的标准私房租户身份弄没了，故不认可其他产权人。对此，原告蒋屹称，被告现在已经不是标准租住户，应当将诉争房屋交付原告蒋屹；考虑到被告的住房困难，同意向被告支付300万元腾房费用，被告将诉争房屋腾退给原告蒋屹后支付。对此，被告不认可原告只支付300万元的经济补偿。另，第三人陈军、付宗文、潘德军均同意原告蒋屹以产权人身份要求被告腾房。关于被告蒋源深是否标准租住户，经已生效的裁判文书查明，北京市东城区北竹杆×××号院现已不存在标准租住户。另查，1983年8月25日，依据落实私房政策，本市东城区北竹杆×××号院的产权发还给俞润民。俞润民与蒋源深签订了私房租赁契约。之后，北京住总房地产开发有限责任公司及北京市东城区人民政府对上述房屋进行危改，北京住总房地产开发有限责任公司向俞润民支付补偿款后于2009年3月4日取得上述房屋所有权。因上述房屋被确认为挂牌保护院落，不得拆除，拆迁工作停止。2010年11月23日，北京住总房地产开发有限责任公司将上述房屋出售给王敏。2011年6月13日，王敏将上述房屋出售给第三人付宗文、陈军。2013年7月16日，第三人付宗文、陈军将上述房屋出售给原告蒋屹。上述事实，有当事人当庭陈述，房地产所有证，《四合院买卖合同》，《协议书》，房屋档案，民事判决书，起诉状，调查笔录，庭审笔录，信访处理意见书，工作笔录，照片，信访回函，房屋买卖合同，房屋租赁契约等证据在案为证。本院认为：所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据查明事实，原告蒋屹与第三人陈军、付宗文、潘德军签订房屋买卖合同，从第三人陈军、付宗文、潘德军处购买取得本市东城区北竹杆胡同×××号院的所有权。虽第三人陈军、付宗文、潘德军尚未向原告蒋屹交付被告居住的本市东城区北竹杆胡同×××号院内的4幢房屋，但因产权已经过户至原告蒋屹名下，第三人陈军、付宗文、潘德军同意原告蒋屹以产权人身份要求被告向其交付上述房屋。经查，本市东城区北竹杆胡同×××号院已不存在标准私房租户，本院对被告所持其为标准私房租户的辩称不予采信。关于被告所持其名下本市无住房，不具备腾房条件的辩称，考虑到被告的住房困难，原告蒋屹同意向其支付300万元的腾房费用，解决其住房困难问题，本院予以准许。现被告与第三人陈军、付宗文、潘德军或者原告蒋屹均未签订租赁合同，原告蒋屹亦同意向其支付300万元腾房费用，被告应当自行积极解决自己的住房问题，故被告无权继续占用诉争房屋，应当将诉争房屋交付原告蒋屹。关于原告蒋屹要求被告腾空并交还自建房的诉讼请求，应当指出，该自建房属于违章建筑，原告要求被告将该房屋一并腾退，依据不足，本院不予支持。该自建房在被告腾退诉争的4幢房屋后，应当予以拆除。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告蒋源深、管红英、蒋某于本判决生效之日起一百八十日内将北京市东城区北竹杆胡同×××号院四幢房屋三间腾空交付原告蒋屹，并拆除四幢房屋对面的自建房两间，渣土由被告蒋源深、管红英、蒋某自行清运；二、原告蒋屹自收到上述房屋之日起三日内向被告蒋源深、管红英、蒋某支付腾空交付上述房屋的费用人民币三百万元；三、驳回原告蒋屹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告蒋源深、管红英、蒋某负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 提人民陪审员  李秀英人民陪审员  马秀丽二〇一九年六月二十七日法官 助理  张兴祝书 记 员  蒋彤彤