湖南省江华瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1129民初838号 原告：永州市鑫诚物业管理有限公司，住所地：湖南省江华瑶族自治县沱江镇吴家巷**，统一社会信用代码：91431100397886857J。 法定代表人：陈冬平，女，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐华，男，湖南盛仁律师事务所律师。 被告：吴福祥，男，1952年7月3日生，住江华瑶族自治县。 原告永州市鑫诚物业管理有限公司与被告吴福祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐华、被告吴福祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永州市鑫诚物业管理有限公司诉称：被告购买并居住在江华瑶族自治县X小区，自2015年11月起未履行交纳物业管理费的义务，截止到2017年10月31日已累计欠缴物业管理费1146元。为维护原告的合法权益，请求：1、依法判令被告向原告交纳2015年11月1日至2017年10月31日期间的物业管理费1146元及滞纳金；2、因本案诉讼所产生的费用由被告承担。 原告提供了下列证据资料的复印件：1、商品房买卖合同；2、交房资料签收表、前期物业管理服务协议等；3、物业管理承包合同；4、物业服务收费标准的批复；5、催收物业费用的相关资料。 被告吴福祥辩称：1、我们是江华国有林场危旧房改造华宇潇湘城的住户，享受国家、省、县有关解决企业职工住房困难的住户，所购的是为了减轻职工生活负担的危旧房改造的职工房（90m内），而不是原告所说的商品房，不应收取原告所说的物业管理费。2、鑫城物业有限公司未与我们住户签订任何合同协议，与该公司未产生任何关系，没有义务缴纳物业管理费，更不存在欠费问题。3、鑫城物业不具备物业管理公司要求，小区楼道间没有任何消防设施和设备（2017年在停车棚发生火灾事故，烧毁了住户摩托车20余辆），物业公司至今没有赔偿和给出任何说法。4、小区内无传达室，内外人员及车辆随意进出，造成住户摩托车被盗事件多起。5、收费不公平：自建房300-400平方米，每年只收100-200元垃圾托运费，部分人员还未交，而我们不足90平方米的住户需每年缴纳540元。6、小区内基础设施太差，地面大坑小坑几年得不到修复，给住户生活及出行带来极大的不便，基础设施及环境卫生都达不到住户的要求（每年县抽检不合格，标为全县最差小区）。7、有些住户房子、车库、杂房出现裂缝、漏水都得不到解决。因鑫城物业管理问题，导致小区内环境极差，各项配套设施不全，给我们住户造成极大的不便，为维护我们的合法权益，我们有权拒交鑫城物业管理费。 被告提供了下列证据资料复印件：1、照片；2、华宇潇湘城·危旧房改造合作合同和华宇潇湘城·危旧房改造合作补充合同复印件；3、农村商业银行账号。 经开庭质证，被告对原告提供的前4组证据的真实性没有提出异议，对证据5认为没有对其进行物业管理费催收。原告对被告提供的照片认为不符合民诉法证据的三性，达到证明的目的。对证据2的真实性无异议，危房改造合同第九条也证明了物业管理和房屋维修基金按照县人民政府的相关文件执行。对证据3的真实性无异议，与本案无关。 本院确认原告、被告提交的证据可作为本案认定事实的依据。 根据上述认定的证据并结合当事人在庭审中的陈述，本院现查明本案的事实如下：被告是江华瑶族自治县沱江镇X小区X栋X单元X号房屋业主，于2013年10月22日与华宇潇湘城开发商江华瑶族自治县华宇房地产开发有限公司办理了交房手续，并签订了《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》和《区域防火责任书》等，《协议》对双方的权利义务、物业服务的内容、物业费收费标准0.5元/㎡/月、滞纳金从逾期之日起按每天千分之三收取、终止时间为业主委员会对物业管理企业签订合同生效时止等进行了约定；《临时规约》载明了华宇房地产开发有限公司有权委托物业管理办对小区进行前期物业管理工作，对物业适用和维修、物业服务费的缴纳等内容。原告永州市鑫诚物业管理有限公司于2014年7月1日向华宇房地产开发有限公司承包宇潇湘城小区的物业管理工作，期限为5年。原告自接管华宇潇湘城的物业管理后，仍按0.5元/㎡/月收费标准对小区业主收取物业管理费。被告认为自己居住的是危改房而不是商品房，没有与原告签订物业管理服务合同，认为原告物业管理问题，导致小区内环境极差，各项配套设施不全，给小区住户造成极大的不便，而拒绝缴纳物业管理费。经原告多次催收未果，遂向法院提起诉讼。 另查明：被告是本县国有林场采育场的退休职工，其购买的房屋是江华瑶族自治县华宇房地产开发有限公司与国有林场危旧房改造合作建在华宇潇湘城小区内的保障性住房，合作合同明确约定“物业管理与房屋维修基金按江华县人民政府的相关文件执行，费用由购房者承担”。华宇潇湘城地处本县城东民族路与豸山路交汇处。 本院认为，原告永州市鑫诚物业管理有限公司是具有执职的物业公司，被告系华宇潇湘城小区内的房屋业主，在交房时被告与房屋建设单位签订了《前期物业管理服务合同》和《业主临时规约》，对业主的义务进行了约定。而《物业管理条例》明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现被告提出没有与原告签订物业服务合同，居住的是本单位的危改房不是商品房，而非合同当事人为由提出抗辩，缺乏依据，本院不予支持。原告永州市鑫诚物业管理有限公司已经按照合同预定以及相关规定提供服务，房屋质量与物业服务收费不是同一法律关系，被告仅以配套实施不签、房屋墙体开裂、漏水、管理有问题或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，本院不予支持。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以结局啊；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。华宇潇湘城小区业主并未通过业主大会解聘永州市鑫诚物业管理有限公司或另行选聘其他物业公司，合同期间原告永州市鑫诚物业管理有限公司为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业管理服务费的义务。别告拒交物业服务费无法律依据。原告要求被告支付欠交物业服务费的请求应予支持。鉴于华宇潇湘城小区处于本县城东民族路与豸山路交汇处，原告在进行物业管理的过程中确有管理不善之处，故原告要求被告缴纳逾期费用的滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、限被告吴福祥自本判决生效之日起十日内向原告永州市鑫诚物业管理有限公司支付2015年11月1日至2017年10月31日期间的物业管理费1146元。 二、驳回原告永州市鑫诚物业管理有限公司其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，原告永州市鑫诚物业管理有限公司负担10元，被告吴福祥负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。 审判员  蒋春燕 二〇一九年六月六日 书记员  杨雨虹 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。