上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初22717号原告(反诉被告)：董凤兰，女，1952年11月14日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：秦裕斌，上海善法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘达，上海善法律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：奚盟亮，男，1993年3月2日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：朱云尉，上海泰吉十方律师事务所律师。被告(反诉被告)：蒋志明，男，1951年8月15日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：邵哲臻，上海申通律师事务所律师。原告(反诉被告)董凤兰与被告(反诉原告)奚盟亮、被告(反诉被告)蒋志明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。董凤兰的委托诉讼代理人秦裕斌、刘达，奚盟亮的委托诉讼代理人朱云尉，蒋志明的委托诉讼代理人邵哲臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董凤兰向本院提出诉讼请求：1、请求确认蒋志明与奚盟亮就上海市宝山区宝林一村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令奚盟亮将系争房屋产权恢复登记至蒋志明名下。事实和理由：董凤兰与蒋志明于1976年登记结婚。2000年11月，两人共同出资购买系争房屋，产权登记在蒋志明名下，此后房屋一直由两人居住。2011年，蒋志明搬离，房屋由董凤兰一人居住。2017年8月，有不明身份人员上门要求董凤兰交付房屋，并称系争房屋已由蒋志明出售给他们。后经董凤兰查询得知，蒋志明与奚盟亮就系争房屋签订了《房地产买卖合同》，将房屋出售给奚盟亮。董凤兰认为，蒋志明与奚盟亮的行为严重侵害了其合法权益，故提出诉请如上。奚盟亮反诉并辩称，不同意董凤兰的诉讼请求，奚盟亮支付了合理的对价，房屋已完成过户登记，由于蒋志明和董凤兰没有迁出房屋，给奚盟亮造成了损失，故反诉要求：1、判令蒋志明、董凤兰立即迁出系争房屋；2、判令蒋志明、董凤兰向奚盟亮支付因拒绝迁出房屋产生的损失，按每月人民币3,000元(以下币种均为人民币)的标准，自2016年8月19日起算至实际搬离之日止。董凤兰针对反诉辩称，不同意奚盟亮的反诉请求，董凤兰系合法居住系争房屋，对于蒋志明将房屋出售给奚盟亮的事情并不知情。蒋志明针对本诉辩称，与董凤兰口头约定过，系争房屋归蒋志明单独所有。虽然出售合同中约定的房价是400万元，但实际房价是600万元，另有200万元是现金支付的，不同意董凤兰的诉讼请求。关于反诉，同意奚盟亮的反诉请求。本院经审理认定事实如下：董凤兰与蒋志明于1976年4月登记结婚。1998年5月6日，蒋志明与宝山新寓物业管理有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，由蒋志明购买系争房屋。2000年11月7日，系争房屋产权登记至蒋志明名下。2016年7月30日，蒋志明(甲方)与奚盟亮(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，转让价款共计400万元；双方确认在2016年10月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三约定，2016年8月5日首付220万元，其余180万元两周内付清。合同中就房屋交付、户口迁出及相关违约责任等均未作约定。合同签订后，奚盟亮于2016年8月5日向蒋志明转账支付了220万元，2016年8月25日向蒋志明转账支付了180万元。2016年8月19日，系争房屋产权经核准登记至奚盟亮名下。另查明，系争房屋由董凤兰一人居住至今，已注销的产权证(编号XXXXXXXXXX)目前仍由董凤兰保管，房屋内电信、电表户名仍为蒋志明，有线电视户名为董凤兰，蒋志明、董凤兰的户口亦在系争房屋内。另，2016年2月27日，蒋志明向交易中心申请注销原产权证(编号XXXXXXXXXX)，补办了新的产权证。审理中，奚盟亮于2019年4月7日向本院出具情况说明表示，2016年7月份，系争房屋市场价在420万元左右，蒋志明因急用钱，愿以400万元对外出售，但其是通过没有资质的中介出售的，中介通过奚盟亮妈妈的朋友找到了奚盟亮，奚盟亮及家人看了房价觉得蛮划算，就决定购买。签约前看过一次房，当时蒋志明一个人在家。签约时，奚盟亮看了合同，觉得没什么问题就签字了。房子买好后，中介说房屋内还住着董凤兰，需要时间让董凤兰搬走。后来中介可能找了几个人上门要求交房，但董凤兰拒绝还报了警。此后，董凤兰的女婿梁坚代董凤兰、蒋志明出具了承诺书，承诺2017年9月30日前搬走并迁出户口。梁坚、蒋静华(董凤兰的女儿)、蒋志明都在承诺书上签了字。蒋志明庭审中表示，奚盟亮于2016年8月5日转账支付其220万元，2016年8月25日转账支付180万元，2016年8月25日还收到奚盟亮支付的200万元现金。房款一部分用于做生意，另外一部分按照余晨斌的指示转账给了案外人陈某。梁坚出具承诺书时，蒋志明不在场，蒋志明的签名是事后补签的。2019年4月18日，蒋志明向本院出具书面材料，表示，其不认识奚盟亮，也没有见过。系争房屋交易是由案外人余晨斌操作的。蒋志明带余晨斌到楼下看过房，怕惊动家人，没有带看房人进屋。补办产权证是为了不让家里人知道卖房的事情。系争房屋总价大约在620万，余晨斌说帮蒋志明找买家，可以600万买，但是税费太高，要做低房价到400万元，将来蒋志明有钱了还可以将房屋买回去，并且告知蒋志明不能同意董凤兰的诉请，否则就是恶意转移财产的行为。本院认为，本案的争议焦点在于蒋志明与奚盟亮就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是否真实有效。虽然本案房屋买卖合同形式上已具备有效要件，但经审理发现双方买卖合同的签订、履行过程存在诸多不合理之处，具体体现在以下几方面：首先，合同就房屋交付时间、户口迁出问题、违约责任内容等重要条款均未有约定；其次，蒋志明与奚盟亮就系争房屋交易价格陈述不一致，且差额高达200万元；再次，双方关于买卖合同签订过程、看房情况、房款支付情况等交易细节的陈述存在多处矛盾；另外、系争房屋产权于2016年8月19日即核准登记至奚盟亮名下，但奚盟亮并未及时主张房屋交付，此后其虽自称通过中介带人上门要求交房，但关于中介公司名称无法明确，而双方买卖合同中明确约定未通过经纪机构居间介绍，该主张房屋交付的方式明显不合常理；最后，关于购房款来源，奚盟亮庭审中陈述系家里人及亲戚拼凑得来，但其提供的农行交易明细显示的情况，与其上述陈述明显不相吻合。鉴于双方间房屋买卖存在上述诸多不合理之处，本院实难认定该房地产买卖合同真实有效，现董凤兰作为共有产权人请求确认合同无效，本院予以支持。关于梁坚出具的承诺书，首先，系争房地产买卖合同并非真实有效的合同，故该承诺书不能认定为系对买卖合同的追认。其次，该承诺书中并未有董凤兰的签名，梁坚也未获得董凤兰的授权，承诺书并不能代表董凤兰的意思表示。奚盟亮主张该承诺书能够证明董凤兰对蒋志明出售系争房屋系明知的，相关抗辩意见，本院不予采信。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予以返还，故奚盟亮应配合将系争房屋产权恢复登记至蒋志明名下。鉴于奚盟亮与蒋志明就已付房款金额存在争议，奚盟亮亦未举证证明董凤兰收取过房款或该款用于蒋志明、董凤兰家庭共同生活，故相关房款返还问题应由奚盟亮、蒋志明另行结算，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)奚盟亮与被告(反诉被告)蒋志明就上海市宝山区宝林一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告(反诉原告)奚盟亮、被告(反诉被告)蒋志明于本判决生效之日起十五日内，办理上述房屋产权变更登记手续，将该房屋产权恢复登记至被告(反诉被告)蒋志明名下；三、驳回被告(反诉原告)奚盟亮的全部反诉请求。本诉案件受理费38,800元、保全费5,000元，合计43,800元，由被告(反诉原告)奚盟亮与被告(反诉被告)蒋志明各半负担；反诉案件受理费1,062元，由被告(反诉原告)奚盟亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  童翔燕人民陪审员  时金兰二〇一九年六月十七日书 记 员  王竹珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。