湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初1985号原告：袁秀英，女，1975年4月3日出生，土家族，住长沙市雨花区。原告：谢先康，男，1973年4月2日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：张家界山水天下置业有限公司，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。二被告共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告袁秀英、谢先康与被告张家界山水天下置业有限公司（以下称张家界山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下称张家界大成酒店公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁秀英,被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。原告谢先康经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应按原告谢先康撤诉处理。本案现已审理终结。原告袁秀英、谢先康向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司向两原告支付欠付租金82274.1元两原告各占50%(按合同约定标准暂计算至2019年4月，后续照计至被告履行房屋转让义务时止)，及违约金2468.22元（按欠付租金的3%计算）两原告各占50%,被告张家界山水置业公司承担连带担保责任；2、判令被告张家界大成酒店公司向两原告返还委托装修改造折旧款115025.9元两原告各占50%，及违约金1150.24元两原告各占50%，被告张家界山水置业公司承担连带担保责任；3、判令两被告承担本案案件诉讼费用。事实和理由：2013年10月28日，两原告与被告张家界山水置业公司签订了《张家界市商品房现房买卖合同》、《房屋买卖合同补充合同》，约定两原告向被告张家界山水置业公司购买坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水酒店10层1062号房屋总价为298400元，付款方式为一次性付款。同日，两被告与原告签订了《房屋租赁合同》、《房屋委托装修》，两原告支付417760元委托装修款给两被告。约定被告张家界大成酒店公司租赁前述房屋，租赁期最长不超过5年，租金标准：第一年、第二年年租金为44760元两原告各占50%，第三至第五年的年租金为29840元两原告各占50%。租金按年支付，每满一周年的当月最后一个工作日前应支付当年租金，逾期支付租金按欠付金额的3%支付违约金。委托装修改造款共计417760元两原告各占50%，并约定被告每年向两原告返还装修改造折旧款，其中第一年、第二年每年返还为62664两原告各占50%，第三至第五年每年返还41776元两原告各占50%。另，被告张家界山水置业公司对房屋转让款、租金等租赁收益及装修折旧款返还义务向原告方提供了担保。两原告已按约全额向被告方支付了购房款及装修款，因两被告严重违约，逾期支付租金、返还委托装修折旧款，原告方巳多次到张家界大成山水酒店向两被告通知催告，但至今两被告未向原告履行合同义务，已造成了原告损失，应按前述合同之约定向原告承担违约责任。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司共同辩称：请求1、依法公正处理本案，降低违约金；2、驳回要求张家界山水置业有限公司承担担保责任；事实与理由：一、原告已付款情况：1、对合同到期之前的下欠租金予以认可，对到期之后的金额不认可。因出现被告经营困难的情况，人民法院应当主动适用情势变更原则调整该租金支付标准；2、原告主张的分项违约金过高，被告认为原告未举证证实其实际经济损失，本案属于欠付租金款项，根据情势变更原则应当调整该租金支付标准，且不应当计算违约金；3、被告酒店经营因张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。二、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。1、原告举证主张张家界山水天下置业公司、湖南大成国际大酒店有限公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。2、法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2013年10月28日，原告袁秀英、谢先康与被告张家界山水置业公司签订了《张家界市商品房现房买卖合同》(合同编号：7130045561062)，购买被告开发的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第10层1062号房。房屋建筑面积59.68平方米，房屋总价款为298400元，交房时间为2013年10月28日前，并约定由原告于2013年10月28日前一次性付清房款。合同第二条约定：买受人（原告袁秀英、谢先康）购买的商品房现已取得房屋所有权证，证号为：713004556；合同第十一条2约定该商品房为现房销售，买受人付清该商品房全部房款之日即完成交房；合同第十六条约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。2013年10月28日，原告袁秀英、谢先康（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水置业公司丙方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》：第一条物业情形。甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店10层1062号房，建筑面积为59.68平方米。第二条租赁内容1、甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理。2、在租赁期内，甲方承诺其拥有该房屋因经营而产生的任何事宜将授权乙方处理，自愿放弃除处置权以外的任何权利。3、甲方授权委托乙方按该房屋之《商品房买卖合同》中约定的时间与丙方办理该房屋交接手续。乙方接收该房屋视同甲方从丙方接收该房屋，也视同该房屋从甲方交付乙方，乙方接受该房屋后应报告甲方知悉。丙方如逾期向甲方交付该房屋应承担之违约责任，乙方代为行使对丙方违约责任的追索权并享有由此带来的权益。第三条：租赁期限、甲乙双方协商同意该物业的租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。2、甲乙双方协商同意该房屋的租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。第四条：租金收益及支付方式1、租金标准：（1）、本合同租赁期限内，第一年、第二年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付甲方的年租金标准为人民币￥44760元整，袁秀英、谢先康第一年、第二年年租金收益均为￥22380元。（2）、本合同租赁期限内，第三年至第五年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付甲方的年租金标准为人民币￥29840元整，袁秀英、谢先康第一年至第五年年租金收益均为￥14920元。2、支付日期：乙方按年向甲方支付租金收益，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。第六条：合同的存续2：租赁期满三年后，甲方可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”），转让该物业，乙方须接受转让。3、租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。4、甲方向乙方提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，乙方在接到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，甲方须配合乙方办理转让手续。该房屋转让手续办妥之日乙方须一次性将转让款支付给甲方。第七条中约定甲方有权在租赁期限内，依时收取第四条规定的租赁收益。第八条中约定在本合同的租赁期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方支付租赁收益的义务。第九条：丙方的责任和义务1、在该物业租赁期限内，丙方应监督乙方全面地履行本合同的各项义务，如乙方不能按时支付甲方租赁收益时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的租赁收益按时收取。2、丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。第十条违约责任中约定如乙方未履行应尽义务，则由此造成甲方的经济损失由乙方承担。本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的1%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。同日，原告袁秀英、谢先康（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水置业公司丙方）又签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》：第一条物业情形。甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店10层1062号房，建筑面积为59.68平方米。第二条委托装修内容为1、甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理。2、在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理。甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平米7000元，共计人民币：￥417760元。第四条：委托装修改造折旧款标准及返还方式、委托装修改造折旧款标准为委托期限内，乙方应从本合同生效之日起：（1）、第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋：每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥62664元，袁秀英、谢先康第一年、第二年每年年租金收益均为￥31332元。（2）第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥41776元，袁秀英、谢先康第三年至第五年每年年租金收益均为￥20888元。返还日期为乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。乙方收取的该房屋委托装修改造折旧款仅承担返还本金的义务，不再向甲方支付利息，也不支付任何回报及收益。第六条中约定甲方有权在委托期限内，依时收取第四条规定的委托装修改造折旧款。第七条中约定在本合同的委托期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方返还委托装修款的义务。第八条：丙方的责任和义务中约定1、在该物业委托期限内，丙方应监督乙方全面地履行本合同的各项义务，如乙方不能按时返还甲方委托装修改造折旧款时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的委托装修改造折旧款按时收取。2、丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。第九条违约责任中约定如乙方未履行应尽义务，则由此造成甲方的经济损失由乙方承担。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但甲方违约或不可抗力情形除外。2013年10月28日，原告袁秀英、谢先康付清了全部购房款和房屋装修改造款，将购买的第10层1062号房屋交付给被告张家界大成酒店公司经营。2013年10月28日至2015年10月27日的全部租金和装修折旧款，被告张家界大成酒店公司按约定向原告袁秀英支付完毕（每年租金为22380元，装修折旧款每年为31332元。），2015年10月28日以后，被告张家界大成酒店公司向原告袁秀英支付租金和装修折旧款情况为：2015年10月28日至2016年10月27日支付17904元，2016年10月28日至2017年10月27日没有支付，2017年10月28日至2018年10月27日支付7776元（其中2018年支付3000元、2018年3月至2018年10月每月支付597元共4776元），2018年10月28日至2019年4月30日支付2388元（每月支付597元）。2013年10月28日至2019年4月30日共向原告袁秀英支付租金和装修折旧款为135492元。应付租金和装修折旧款情况：2013年10月28日至2015年10月27日的租金和装修折旧款每年共计53712元（每年租金为22380元，装修折旧款每年为31332元。），2015年10月28日以后租金和装修折旧款每年共计35808元（每年租金为14920元，装修折旧款每年为20888元。），折算每个月为2984元（35808÷12）。2013年10月28日至2019年4月27日止应付租金和装修折旧款为232752元（53712元×2＋35808元×3＋2984元×6）。根据上述应付租金和装修折旧款和已付租金和装修折旧款情况，被告张家界大成酒店公司欠付原告袁秀英租金和装修折旧款为97260元（232752元－135492元）。违约金的计算：2015年10月28日以后的租金和装修折旧款共计为35808元，应支付租金和装修折旧款分别为42%和58%。经折算欠付租金的违约金计算基数为40849.2元（97260元×42%），欠付装修折旧款的违约金计算基数为56410.8元（97260元×58%）。租赁合同违约金为40849.2元×3%＝1225.48元；委托装修合同违约金为56410.8元×1%＝564.11元。上述违约金共计1789.59元。本院认为：原告袁秀英与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告张家界大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和装修改造折旧款，并承担违约责任。被告张家界山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告袁秀英不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告袁秀英依法有权要求被告张家界山水置业公司在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。被告张家界山水置业公司抗辩被告其承担的保证责任已过6个月保证期间，保证责任依法应予免除。本院认为，被告张家界山水置业公司以自有物业为被告张家界大成酒店公司提供连带担保责任，双方设立的系担保物权，而并非保证担保，其担保责任不应适用保证责任的法律规范，故被告张家界山水置业公司的该项抗辩不成立，本院不予采纳。至于两被告抗辩应适用情势变更原则调减租金及违约金。本院认为，本案两被告辩称市政道路改造影响其酒店经营，但市政道路建设并非具有行业性、宏观性经济形势或政策的调整，不构成通常意义上的“情势”，且两被告也没有举证证明张家界政府出台了何种不利于整个旅游行业、宏观性经济形势的政策，影响了其酒店经营，出现了本案应适用情势变更的情形。故本院对两被告的该项抗辩意见，不予采纳。原告谢先康经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，对其诉讼按撤诉处理，本院不另行制作民事裁定书，诉讼费按规定负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告袁秀英支付自2015年10月28日至2019年4月27日止的租金和装修改造折旧款共计97260元，以及租金违约金和装修改造折旧款违约金共计1789.59元；二、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告袁秀英的其他诉讼请求。案件受理费4314元，适用简易程序减半收取计2157元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司负担1078.5元，原告谢先康负担1078.5元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  龚君健二〇一九年六月二十一日代理书记员  贺玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。