河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终12437号上诉人（原审原告）：闫化果，男，汉族，1983年5月4日出生，住河南省邓州市委托诉讼代理人：朱传玉，河南中同合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州西城科技发展有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区。法定代表人：师海平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宁源，男，该公司员工。上诉人闫化果因与被上诉人郑州西城科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。闫化果上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持闫化果的诉讼请求；2.判令郑州西城科技发展有限公司负担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、闫化果与郑州西城科技发展有限公司签订《商品房买卖合同》后，按合同约定支付了全部房款，并及时交纳了契税及维修基金，不存在违反合同约定的情形。而郑州西城科技发展有限公司违反合同约定，未在2017年3月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。一审判决已经查明，郑州西城科技发展有限公司为实现合同目的向房地产行政主管部门提交材料的具体日期过分晚于合同约定日期。二、一审法院对案由、程序、诉求、争议焦点等均相同的案件，本案判决结果与已经发生法律效力的同类案件相比，裁判结果大相径庭；依据法律规定和合同约定，郑州西城科技发展有限公司应当向闫化果承担违约责任；三、商品房具有居住属性和经济、金融属性，仅交付房屋而不办理权属证书，《商品房买卖合同》的目的无法实现。郑州市实行不动产统一登记至合同约定的2017年3月30日前，期间有200多天的准备时间，郑州西城科技发展有限公司直至2018年6月15日才被受理首次登记材料，一审法院认定为情势变更不当；四、依据相关法律规定，郑州西城科技发展有限公司未提供证据推翻已经发生法律效力的同类判决认定的事实，一审法院同类案件但裁判结果不同是不合适的。五、本案不符合情势变更和不可抗力的情形。六、依据《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题（关于房地产纠纷案件）》的精神，本案系商品房买卖合同纠纷，涉及人数众多，社会影响较大，在审理过程中需仔细严谨，公平公正，以达到较好的社会效果。但一审判决未领悟最高人民法院的上述精神。七、郑州西城科技发展有限公司一审中提交的证据已经确定了需要办理首次登记的时间，而该时间是很短的。郑州西城科技发展有限公司即使为闫化果办理了首登，也存在迟延办理的情形。按照合同约定，仍应承担违约责任。郑州西城科技发展有限公司辩称：一、双方签订《商品房买卖合同》时，郑州西城科技发展有限公司不知道、也无法预测到2016年8月房屋产权登记改为不动产登记，即房屋初始登记改为不动产首次登记（房屋加土地）。政府政策、职能的变更发生在合同履行期限届满前，且初始登记与首次登记在受理部门、内容、范围、程序及要求完全不一样，此情形属于履约条件发生根本变化，即情势变更。一审法院根据本案事实，依法作出的判决，裁判结果合法、公正、适当。初始登记变更为首次登记是众所周知的事实，双方签订的《商品房买卖合同》此项条款对双方失去法律约束力，对于首次登记房地产管理部门没有期限规定，由双方根据项目进展协商约定。同类案件的判决对本案不构成影响。二、关于商品房属性问题，“房子是用来住的，不是用来炒的。”郑州西城科技发展有限公司按照合同约定的期限交付了闫化果购买的房屋，自交付之日起闫化果即获得居住、使用、收益权及准物权，虽因情势变更、不可抗力情形影响首次登记时间，但不影响其以上权能的实现，对入户、上学、就业等（只要有购房合同、发票就可办理）并没有任何影响，且涉案房屋已经大幅升值，闫化果也没有证据证明因未办理首次登记影响以上权能的实现。房屋不是金融产品及衍生品，不存在所谓的金融属性。三、初登改为首登属于情势变更，并存在不可抗力之情形。双方签订《商品房买卖合同》后、履行过程中，房管局于2016年8月20日起不再受理房屋初始登记业务，改由不动产足以统一办理首登业务（房屋加土地），报送资料内容、范围、要求及推送程序、受理部门等完全不同，郑州西城科技发展有限公司已经无法按照合同约定的履行期间办理初始登记等业务。由于初始登记已经不存在，再让郑州西城科技发展有限公司按约办理初始登记业务，显失公平，也无法办理。另，首次登记前期，由于多种因素导致办理不畅，国家专门成立工作组于2017年初到郑州指导。上述情况充分说明是双方无法预见、不能归责于双方的原因而发生的，是双方无法抗拒和改变的，应属于情势变更并存在不可抗力之情形。请求驳回上诉，维持原判。闫化果向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告违约金38854.85元及利息（自2018年8月8日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计算至违约金全部支付之日止）；2、判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定的事实：2014年12月9日，原、被告签订编号为140××××****的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州市××区迎宾路北、××通路东××房屋××套，建筑面积87.86平方米，成交价格为783364元，付款方式为首付现金243364元，于2014年12月9日交纳；剩余房款540000元以银行按揭方式支付。被告应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表、配套的基础设施和公共设施，按照本合同第十四条约定内容已完成、前期物业管理已落实，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告应在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按附件四第六条约定内容执行；合同并约定了其他事项。在双方同日签订的合同附件四《合同补充协议》中，约定：被告应当在2017年3月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。原告委托被告办理该商品房转移登记，原告应在商品房交付使用时向被告提供办理产权登记所需资料，被告应当在取得该商品房初始登记后240日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取；如因被告责任，原告不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，原告不解除合同的，被告按日向原告支付总房款0.01%的违约金。合同签订后，原告按约缴纳房款，被告于2016年9月30日前将涉案房屋按期交付原告入住。2014年12月9日，原告缴纳房屋维修基金5711元，2018年9月10日原告缴纳契税7833.64元。2016年8月12日，郑州市人民政府发布《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，郑州市国土资源、住房保障、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权证等相关登记证明。郑州市住房保障和房地产管理局已没有名为“房屋产权初始登记”的该项业务，郑州市住房保障和房地产管理局已不予受理产权初始登记，改由郑州市不动产登记中心统一办理不动产首次登记（房屋、土地）。郑州市房屋登记业务规定房屋初始登记内容包含资料为：1、登记申请书；2、房地产开发企业营业执照、资质证书（比对原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（比对原件，收复印件）；3、国有土地使用证（对比原件，收复印件）4、建设工程规划许可证及附图；5、房屋竣工验收备案证明；6、建筑物区分所有权证明；7、房屋测绘报告及2份附图；8、物业维修基金缴存凭证；9、其他必要资料。注：该类业务包括开发企业建设的经济适用住房等；建筑物区分所有权证明是房屋登记申请的一个组成部分，主要说明物业用房和属于全体业主共有的公共设施用房的位置、房号、面积。而郑州市不动产登记中心统一办理不动产首次登记（房屋、土地）所需材料为：1、《不动产登记审批表》原件，后附清册（需加盖骑缝章）；2、申请人营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件；3、《授权委托书》和代理人身份证复印件；4、《不动产权证书》或《国有土地使用证》（含宗地图）原件（原件收回）；5、《建设工程规划许可证》原件（含红线图等附件，原件收回）；6、规划核实意见书原件（于2010年2月1日之后办理的规划证需要提供规划核实意见书原件）；7、房屋竣工验收备案证书原件；8、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明原件；9、权籍调查表、不动产测量报告、房屋面积实测报告书；10、法律、行政法规及《实施细则》规定的其他材料。注：所有文件需验原件，如收复印件受理人员需加盖校验章。其中不动产测量报告一项需郑州市住房保障和房地产管理局对楼盘表确认和预受理后办理。原初始登记取消后，房管局初始登记科改为楼盘表确认科，“实测楼盘表确认”业务仍由房管局受理审查，包含的资料有：1、申请书；2、申请人的营业执照、资质证书或机构代码证；3、委托书原件，受托人身份证；4、国有土地证；5、建设工程规划许可证及附图、规划核实证明、规划及竣工图平面图；6、竣工备案表；7、物业维修基金缴存证明；8、派出所门牌号证明及预售与派出所号对比表；9、楼盘表；10、测绘报告；11、土地出让合同；12、物业招投标证明等12项资料及预变现业务，不动产首登实施前的房屋初始登记业务需要提交的资料仅仅包含实测楼盘表确认中的前10项内容，且仍需办理（新增）预变现业务、权籍调查业务等。原初始登记办理流程为：房管局实测→初始登记递件→现场勘验→受理；因房管局与不动产中心没有共同统一办公系统，信息无法及时共享，由政府数字办共享平台相互推送房产信息。首次登记具体流程为：房管局实测→房管局实测楼盘表确认→房管局预变现→房管局将信息推至经共享平台→不动产权籍调查和测量→首次登记递件→现场勘验→首次登记受理。原告所购楼盘项目于2017年1月16日开始在郑房测绘队办理房屋实测，2017年7月21日被告将测绘队发放的测绘成果及所需资料递交、推送房管局楼盘表确认科办理实测楼盘表确认（郑房测绘队为目前郑州市区唯一房屋测绘单位，且测绘信息只能推送房管局），房管局于2017年11月17日预变现后将房屋实测信息经郑州市政府数字办共享平台推送至不动产登记中心，权籍调查公司于推送后办理权籍调查和不动产测量报告并将成果报送至郑州市不动产登记中心存档。被告于2017年12月14日在权籍调查入库后将办理首次登记所需资料报送至郑州市不动产登记中心受理科。2018年7月3日，郑州市不动产登记中心向被告出具不动产登记受理凭证，收到被告首次登记以下申请登记材料。2018年7月31日，郑州市不动产登记中心向被告出具不动产登记受理凭证，收到被告房地更正登记以下申请登记材料。一审法院另查明，原告所购的6-1101房屋不动产权证房管部门已面签。上述事实,有原告提供的商品房买卖合同、收据、不动产销售发票、税收缴款书、被告企业信息、不动产登记受理凭证及被告提供的不动产统一登记通告、郑州市房屋登记业务工作手册、办理流程照片、首次登记薄照片、楼盘表确认业务与首次登记材料目录、当事人陈述及庭审笔录等在案予以证明，证据客观真实，该院予以确认。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人应本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应当于2017年3月30日前向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记材料，并在取得涉案房屋初始登记后240日内，取得涉案房屋所有权证。但由于政策原因、机构职能合并，自2016年8月20日起，相关职能部门停止办理房屋所有权及初始登记业务，改由不动产登记中心统一（房屋、土地）办理不动产首次登记业务，且房屋所有权证书和对应的土地使用权书亦合并为不动产权证书。原合同及附件约定递交初始登记资料及时间的限制也不存在，办理初始登记与首次登记的主体、程序、资料内容发生了很大变化，不能以递交初始登记资料的时间视为对递交首次登记资料的时间约定，合同履约条件的变化，系被告在签订合同时不能预见、不能避免的客观情形，能够作为免除被告责任的理由。被告于2017年1月16日开始在郑房测绘队（××唯一测绘单位）办理房屋实测，2017年7月21日向房管局楼盘表确认科递交、推送了楼盘表确认资料，该资料涵盖并超出了合同约定的房屋初始登记资料的范围。房屋预变现后，房管局于2017年11月17日将房屋实测信息推送至市不动产登记中心，权籍调查及不动产测量报告成果报送至郑州市不动产登记中心存档，2017年12月14日被告将首登资料报送至不动产登记中心，以上楼盘表确认资料及首次登记资料报送的程序、资料内容、实地勘测的繁杂性与初始登记相比，应当给予被告合理充分的报送准备期间，且原告没有证据表明被告在合同履约条件发生变化后故意拖延、拒绝办理楼盘表确认资料及首登资料报送，以上报送时间应当视为被告在合理的期间内办理了楼盘表确认资料及首登资料的报送。政策发生变化后，原、被告双方亦未能对首次登记、办理不动产权证书等事项的时间进行重新约定，故原、被告在合同履行中发生此纠纷，不能归责于被告之过错，故原告称被告逾期办理初始登记违约，要求支付违约金及利息的请求，理由不当，证据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告闫化果的诉讼请求。一审案件受理费771元，减半收取计385.5元，保全费409元，共计794.5元，由原告闫化果负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，闫化果、郑州西城科技发展有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：郑州西城科技发展有限公司应当在2017年3月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。双方当事人合同约定的客观情况发生变化。一审法院对闫化果要求郑州西城科技发展有限公司支付未按合同约定时间报送办理房屋权属初始登记资料违约金的主张不予支持并无不当。但是无论是房屋权属初始登记还是不动产权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋权属初始登记资料违约金不能被支持，但是郑州西城科技发展有限公司仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上所述，闫化果的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费771元，由上诉人闫化果负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年六月二十八日书记员 田宇恒