广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0502民初1473号 原告：中国农业银行股份有限公司北海分行，住所地：广西北海市四川路**（农行大厦）,统一社会信用代码：914505008993065846。 负责人：黎卫东，行长。 委托诉讼代理人：钟恒贞，北京市盈科(南宁)律师事务所律师。 被告：李东旭，女，汉族，1968年5月3日出生，住黑龙江省大庆市大同区。 被告：张玉双，男，汉族，1966年9月5日出生，住黑龙江省大庆市大同区。 被告：北海圣美房地产开发有限公司，，住所地：北海市银海区广东路**银滩圣美阳光家园**统一社会信用代码：91450500794306684H。 法定代表人：刘志玉。 委托诉讼代理人：施云鹰，男，汉族，1977年9月19日出生，住广西北海市海城区，系该司员工。 原告中国农业银行股份有限公司北海分行(以下简称“农业银行”诉被告李东旭、张玉双、北海圣美房地产开发有限公司（以下简称“圣美房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人钟恒贞、被告圣美房地产公司的委托诉讼代理人施云鹰到庭参加诉讼。被告李东旭、张玉双经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农业银行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告农业银行与被告李东旭、张玉双、圣美房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号:45105200900017190)；2、判令被告李东旭偿还原告借款本金105237元、利息1485.33元、罚息16.42元、复利7.54元（利息、罚息和复利暂计算至2019年1月25日，以后利息、罚息、复利按合同另计至本息结清之日止）；3、判令被告李东旭向原告支付律师费5304元；4、判令被告张玉双、被告圣美房地产公司对被告李东旭的上述债务及费用承担连带清偿责任；5、判决确认原告对被告李东旭、张玉双名下位于广西北海市【北房权证（2011）字第0215**、021559号】房屋享有以该财产折价或者以拍卖、变卖所得款项的优先受偿权。事实与理由：被告李东旭、张玉双系夫妻关系。原告农业银行与被告李东旭、张玉双、圣美房地产公司于2009年9月7日签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号:45105200900017190)，约定：被告李东旭向原告借款161000元用于购买被告圣美房地产公司开发的广西北海市，借款期限为240个月，被告李东旭、张玉双用所购房产为借款提供抵押担保，被告圣美房地产公司承担阶段性保证担保责任，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，对被告李东旭的债务承担连带保证责任。合同还约定了借款利率、还款方式和违约责任等事项。2009年9月23日，原告依约向被告李东旭发放贷款161000元并办理了抵押登记【北房地交押字(2009)第10565号】。被告李东旭在归还部分借款本金和利息后，多次出现拖欠的情况，虽经原告多次催收，被告李东旭拒不履行还款义务。原告认为，被告李东旭的行为已构成严重违约，根据合同第十二条的约定，原告可以提前解除合同收回全部借款，并要求被告李东旭承担违约责任；被告张玉双系被告李东旭的配偶，对夫妻婚姻存续期间的债务负有共同偿还的义务；被告圣美房地产公司作为保证人，应对被告李东旭的上述债务承担连带保证责任，同时原告对被告李东旭、张玉双名下位于广西北海市房屋享有以该财产折价或者以拍卖、变卖所得款项的优先受偿权。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告圣美房地产公司辩称：两被告系夫妻关系。2009年9月7日，两被告共同向原告申请个人购房贷款，购买答辩人开发的上述房屋。2009年9月19日，原被告双方办理了以李东旭、张玉双为抵押人的预购商品房抵押手续，并取得了《北海市房地产抵押登记证明书》【北房地产押字（2009）第10656号】。由于当时该房屋还没有竣工验收，正处于预售阶段，答辩人对李东旭夫妻的借款承担阶段性担保责任，该阶段性担保责任至取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押登记手续为止。答辩人按照约定在2011年8月10日办理完毕房地产权属证书【北房权证(2011）在第021557、北房权证(2011）在第021559】，并通知原告上述事项，而且答辩人还安排专员配合原告整理抵押登记资料，资料整理完毕后原告一直不进行办理。虽经答辩人多次催促，原告至今还没有办理。根据合同法第45条第二款的规定，当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已经成就。本案中，原告明知不及时办理抵押登记会对答辩人造成不利后果，在答辩人办理完毕权属证书后，原告不积极办理抵押登记，应当认定原告怠于办理房屋抵押登记，可以视为符合上述规定的情形，答辩人予以免责。另外，答辩人开发的“银滩圣美阳光家园”一期项目同时在交通银行北海分行、中国银行北海分行办理购房客户的按揭手续，没有发生过这种情况，交通银行共办理207户，中国银行共办理60户，该两家银行早已自行办理完毕抵押登记手续。原告经过近十年的时间一直不办理房屋的抵押登记手续，过错不在答辩人。 被告李东旭、张玉双未作书面答辩，没有提供证据，也未出庭参加诉讼。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2009年9月7日，原告(贷款人)农业银行与被告（借款人）李东旭、被告(保证人)圣美房地产公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45105200900017190），约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款，借款金额为161000元，借款用途为购买位于产，借款期限自2009年9月7日起至2029年9月6日止，共计240个月；借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%；还款方式为还本付息，分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法；本合同项下借款采用抵押担保方式，抵押人李东旭、张玉双同意以所购房产设定抵押，保证人圣美房地产公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。合同还对其他内容进行了约定。 2009年9月19日，原告农业银行与被告李东旭、张玉双办理了所购房屋的预售商品房抵押，原告农业银行领取了北海市房地产抵押登记证明书[北房地交押字（2009）第10565号]，抵押权人为原告农业银行，抵押物价值201789元，债权数额为161000元。截至目前，原被告双方尚未办理涉案房屋的抵押权登记，被告圣美房地产公司认为原告怠于办理，原告认为系被告李东旭、张玉双不予配合。 2009年9月23日，原告农业银行依约将贷款161000元转入被告李东旭的银行账户。现原告主张被告李东旭自2015年开始没有按照合同约定向原告偿还借款本金和利息，截至2019年1月25日，被告李东旭共拖欠借款本金105237元，利息1485.33元、罚息16.42元、复利7.54元为由，诉至本院，提出以上诉讼请求。 另查明：被告李东旭与被告张玉双于1990年12月8日登记结婚。截止2019年5月31日，经北海市自然资源局不动产登记查询证明，广东路188号银滩圣美阳光家园1幢三单元0703号不动产（房屋）于2011年8月10日办理转移登记，登记权利人为李东旭、张玉双，所有权证号：北房房权证(2011)字第021557号、北房权证（2011）字第0215** 原告主张就本案诉讼支出了律师费5304元，但无相应的证据证实该笔费用已实际支出。 以上事实，有《个人购房担保借款合同》、房屋抵押登记证明书、借款凭证、欠款明细、结婚证、房屋交易与产权档案查询证明及庭审笔录在卷证实，本院予以确认。 本院认为：原告农业银行与被告李东旭、张玉双、圣美房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并有效，各方均应按照合同约定履行合同义务。原告已依约将贷款161000元发放给被告李东旭、张玉双，履行了发放贷款义务，被告李东旭、张玉双未能按合同约定履行还款义务，截止2019年1月25日，共拖欠借款本金105237元，利息1485.33元、罚息16.42元、复利7.54元，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，故原告请求解除其与被告李东旭、张玉双、圣美房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。合同解除后，原告请求被告李东旭、张玉双偿还拖欠的本金和利息、罚息、复息，合理有据，本院予以支持。对于原告所主张的律师费5304元，但无相应的证据证实该笔费用已实际支出，对于原告的该项诉求本院不予支持。 被告圣美房地产公司为涉案借款提供阶段性保证担保，承诺其对上述债务承担连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。从本案所查明的事实可知，被告圣美房地产公司已在2011年8月10日将案涉房屋权属证书办理至被告李东旭、张玉双名下。被告圣美房地产公司主张已通知原告办理正式的抵押登记手续，原告认为李东旭、张玉双不予配合导致最终未能办理正式的抵押权登记手续。由此可知，原告对于案涉房屋具备办理正式抵押权登记手续是知情的，但其一直怠于行使权利，因原告怠于行使权利的行为导致被告圣美房地产公司不能免除担保责任，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，被告圣美房地产公司主张免除担保责任于法有据，本院予以支持。 因被告李东旭、张玉双仅提供了坐落于北海市房屋作为抵押物，设定预售商品房抵押登记，尚未办理房屋抵押权登记，原告要求对被告李东旭、张玉双名下的上述房屋折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司北海分行与被告李东旭、张玉双、北海圣美房地产开发有限公司于2009年9月7日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45105200900017190）； 二、被告李东旭、张玉双偿还借款本金105237元、利息1485.33元、罚息16.42元、复利7.54元[利息、罚息、复息暂计至2019年1月25日，以后按涉案《个人购房担保借款合同》（合同编号：45105200900017190）约定的利率标准计至还清借款之日止]给原告中国农业银行股份有限公司北海分行； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 案件受理费2541.02元，减半收取1270.51元，由被告李东旭、张玉双负担（该费用原告已向本院预交，被告李东旭、张玉双在归还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2541.02元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一九年六月二十五日 法官助理吴伟燕 书记员余丽婷 quanli