四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1322民初722号 原告：文泽全，男，1965年5月14日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 原告：谭碧群，女，1967年3月11日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。（系原告文泽全的妻子） 委托诉讼代理人：许梅，四川营欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂勇军，四川营欣律师事务所律师。 被告：冉隆建，男，1976年3月3日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 被告：侯超，男，1975年1月9日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 被告：潘建荣，男，1964年6月28日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 被告：唐小英，女，1966年4月1日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 被告潘建荣、唐小英共同的委托诉讼代理人：杨帆，四川品贤律师事务所律师。 第三人：张素芳，女，1956年4月10日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 第三人：杨绍国，男，1953年9月15日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 第三人：张强，男，1969年3月12日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 原告文泽全、谭碧群与被告冉隆建、侯超、潘建荣、唐小英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法追加张素芳、杨绍国、张强为本案第三人。本案依法适用普通程序分别于2019年4月1日、2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告文泽全及二原告共同的委托诉讼代理人许梅、涂勇军，被告侯超与被告潘建荣及被告潘建荣、唐小英共同的委托诉讼代理人杨帆，被告冉隆建及第三人张素芳、杨绍国、张强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告文泽全、谭碧群向本院提起诉讼请求：1.四被告立即将位于营山县房屋（房权证号：××号）过户至原告名下，过户税费由被告承担。诉讼中，原告明确办理产权过户税费由原告与被告侯超依法承担；2.四被告退还多收的购房款35540元，并且四被告向原告支付已付房款5%的违约金。庭审时，原告对该项请求全部放弃；3.诉讼费由被告侯超负担。事实和理由：冉隆建、侯超与潘建荣、唐小英于2010年8月2日签订《联合建房协议》。原告于2013年5月7日购买被告位于营山县住房一套，约定房款为220000元，并签订《房屋出售协议》。2014年3月6日，原告向被告支付办理产权证的过户费10000元。2018年10月，原告的代理人到不动产登记中心查询到被告侯超原编排的8层1号房屋实际是8层4号房。原告多次催促被告办理产权过户手续，被告总以各种借口拖延。为此，原告诉至法院，请求作出诉讼请求之判决。 被告冉隆建未作答辩。 被告侯超辩称，其父亲侯家富将案涉的房屋出卖给原告文泽全，并收取购房款200000元属实，其予以追认。其与被告冉隆建约定以谁的名义出卖房屋，就由谁为购房者办理产权证和土地使用权证，税费由名义出卖人与购房者依法承担。由于案涉房屋是自己出卖给原告的，为此自愿承担出卖方应缴纳的产权过户税费，也愿意承担本案的诉讼费。案涉房屋虽然登记在了被告潘建荣、唐小英名下，但潘建荣、唐小英并非房屋事实上的所有权人，因此其应当协助将此房屋的所有权转移登记至原告名下。由于出卖给原告的房屋并不是清水房，已经进行了简单装修，当时议价是以房屋整体议价，并不存在按面积和单价计算房屋价款。从而，原告称被告多收了购房款没有事实依据，请求驳回原告要求退还多收购房款的诉求。 被告潘建荣、唐小英辩称，2010年8月2日，其与被告冉隆建、侯超签订《联合建房协议》约定：被告潘建荣提供建房土地，被告冉隆建、侯超出资金联合建房，办理房屋产权证的一切税费均由被告冉隆建、侯超负责；被告潘建荣、唐小英分占建好房屋的2、4楼右边正前方住房各一套，6楼右边后住房一套，门市两间，其余的房屋均归冉隆建、侯超所有。房屋建好后，被告冉隆建、侯超于2011年将2楼1号、4楼1号、6楼2号住房和3、4号门市交付给了潘建荣。其对被告冉隆建与侯超在建房过程中及之后出卖房屋的事情一概不知。根据合同的相对性原则，其仅对被告侯超、冉隆建有合同的相对义务，对原告没有协助办理产权过户的义务。其对被告冉隆建与原告签订的《房屋预售协议》没有异议，至于该协议是否有效，由法院裁判。综上，请求驳回原告对其所有诉讼请求。 第三人张素芳、杨绍国提交书面陈述意见，被告潘建荣及第三人张强、张素芳家原位于城南镇金华街的安置老房子需要改建，张强将老房子的宅基地出卖给了冉隆建与侯超，张强就不再分占房子。潘建荣、张素芳家分别与冉隆建、侯超签订《联合建房协议》。张素芳、杨绍国与冉隆建、侯超所签订《联合建房协议》约定张素芳家出土地，冉隆建、侯超出资金修建；建好的房屋，张素芳家分占2、4楼上楼右侧前面住房各一套，6楼上楼右侧后面住房一套、门市两个，其余楼层房屋及门市均归被告冉隆建、侯超所有。房屋建好后，冉隆建、侯超向张素芳、杨绍国按照约定交付了2楼4号住房、4楼4号住房，将约定的6楼住房调换成了2楼3号住房。另外，其对冉隆建、侯超与所有购房者（包括原告）签订的《房屋出售合同》没有异议。 第三人张强提交书面陈述意见，冉隆建、侯超想在张强、潘建荣、张素芳原位于城南镇金华街的老房屋宅基地上搞开发建设，于是分别找三户人协商。自己将位于城南镇金华街202-204号建设用地出让给了冉隆建、侯超，由二被告向其支付土地转让金，自己以后不参与建好房屋的分配，也不参与房屋的建设，不承担任何风险。自己对冉隆建、侯超与潘建荣、张素芳家如何联合建房，及冉隆建、侯超出售房屋的行为一概不知，这些均与其无关。其对冉隆建、侯超出卖房屋的行为没有异议。 经审理查明，2013年5月7日，被告侯超的父亲侯家富作为出售方（甲方）与作为购买方的原告文泽全（乙方）签订《房屋出售协议》约定：乙方选购甲方座落在营山县城南镇金华街197号至204号1幢1单元8层1号住房（到营山县不动产登记中心查询,实际登记的是8层4号）一套；建筑面积约110平方米，2000元/平方米，计款220000元；第一次付款为2013年5月7日，付款金额205000元。第二次付款时间为甲方将“两证”办理好后，乙方一次性付清；房屋交付使用办理产权手续时，税、费按国家规定由甲、乙各负其责；本协议双方签字生效后，如单方违约，由违约方付给对方总额5%的违约金……。2013年5月8日，原告通过转账向被告侯超的父亲侯家富支付购房款200000元，原告另外给侯家富支付现金2000元。2014年3月6日，被告侯超收到原告支付办理房屋产权证及土地使用权证的费用10000元。当年，被告侯超就将案涉房屋交付给了原告。被告侯超对其父亲与原告文泽全签订的《房屋出售协议》及收款行为予以追认。 在与被告冉隆建的电话联系中，其陈述对被告侯超出卖案涉房屋的行为无异议。 另查明，2010年8月3日，张强作为甲方与作为乙方的被告冉隆建、侯超签订《土地出让合同》约定：张强将其位于营山县.7平方米的宅基地出让给冉隆建、侯超进行开发建设，土地出让金为65万元；乙方在开发建设中的各种债权、债务及安全质量等均与甲方无关，乙方自主经营、自负盈亏，甲方不得干预。2010年8月1日，第三人杨绍国、张素芳作为甲方与作为乙方的被告冉隆建、侯超签订《联合建房协议》约定：甲方负责拿出自己位于营山县国有划拨宅基地（146.40平方米）与乙方联合建房，在此地上原有的旧房由乙方拆除地平，拆除的材料由乙方处理施工建设；建房资金全部由乙方负责；乙方还甲方6楼后梯间住房一套，前面2楼、4楼各一套，底楼门市两个（有夹层），剩余楼层楼房、门市归乙方所有；工程用水用电由乙方安装，安装费和使用费由乙方负责，施工机器设备，乙方自协，所产生的费用乙方自负；如有发生安全事故概由乙方承担一切责任；整个建筑工程应在本合同生效后60天内开工，并从开工之日10个月完成建设竣工……。2010年8月2日，被告潘建荣作为甲方与作为乙方的被告冉隆建、侯超签订《联合建房协议》约定：甲方负责拿出自己位于营山县国有划拨宅基地（147平方米）与乙方联合建房，边界东至金华街，南至张强房，北至张素芳房；建房资金全部由乙方负责。在此地上原有的旧房由乙方拆除地平，拆除的材料由乙方处理施工建设；建房资金全部由乙方负责；乙方偿还甲方2、4楼右边正前方住房各一套，6楼右面后一套住房，门市两个。剩余住房与门市归乙方所有；一层楼只能修建四套住房；工程用水用电由乙方安装，安装费和使用费由乙方负责，施工机器设备，乙方自备，所产生的费用乙方自负；如有发生安全事故概由乙方承担一切责任；整个建筑工程应在本合同生效后60天内开工，并从开工之日10个月完成建设竣工……。事后，被告冉隆建、侯超出资在被告潘建荣及第三人张素芳、张强所提供土地上开始建房，于2011年11月竣工。当年，被告侯超、冉隆建将2楼1号、4楼1号、6楼2号住房和3、4号门市交付给了潘建荣、唐小英；将2楼3号、2楼4号、4楼4号住房及两间门市交付给了张素芳、杨绍国。 2012年3月，被告冉隆建补办了案涉楼栋房屋的《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》。两证载明建设单位是张素芳、张强、潘建荣，三人系合伙建房。2012年，案涉建设用地性质由划拨转化为出让，营山县国土局颁发营国用（2012）第01284号土地使用权证书，土地使用权人为潘建荣、张强、张素芳。2012年3月，被告冉隆建就案涉楼栋房屋在营山县房地产管理局办理了产权登记，案涉房屋8层4号产权证号为20××08号，登记的产权人是被告潘建荣与唐小英。被告冉隆建在办理产权登记时，向营山县房地产管理局所提供《明确房屋权属协议》上合伙建房人“张强、潘建荣、张素芳”的签名并不是张强、潘建荣、张素芳本人所签，这三人对此协议不知情，被告冉隆建在电话中称是其个人签署的“张强、潘建荣、张素芳”三人的姓名。 本院认为,《房屋出售协议》的签订系原告文泽全与被告侯超的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。虽然是侯家富与原告文泽全签订的《房屋出售协议》，并收取202000元的购房款，但被告侯超对此行为予以追认，因此该协议直接约束原告与被告侯超。被告侯超虽然没有取得案涉房屋的物权，但与案涉房屋存有法律利害关系的当事人冉隆建、张素芳、杨绍国、潘建荣、唐小英、张强均对案涉《房屋出售协议》无异议。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，被告侯超虽然没有取得案涉房屋的物权，但这并不影响其与原告所形成《房屋出售协议》的效力。由于案涉房屋现在所登记的产权人是被告潘建荣、唐小英，被告冉隆建、侯超并没有取得案涉房屋的物权，即被告冉隆建、侯超为原告办理权属转移登记的前提条件还未成就。因此，原告要求被告冉隆建、侯超立即将案涉房屋产权过户至其名下的理由不成立，本院不予支持。但是，待为原告协助办理产权转移登记的条件成就时，原告可以另行起诉主张权利。既然为原告协助办理房屋产权转移登记的条件不成就，那么办理房屋转移登记的相关税费负担问题也应待可以办理转移登记时一并主张。 根据被告潘建荣、唐小英与被告冉隆建、侯超签订的《联合建房协议》内容可以看出：被告潘建荣、唐小英对建房事务及建房资金和一切风险责任均不承担，也不分占除自己出土地获取的住房三套、门市两间外其他房屋演变的收益。因此，被告潘建荣、唐小英与被告冉隆建、侯超并非实质的合伙建房关系。从而，被告冉隆建、侯超处理案涉房屋的一切法律后果，均与被告潘建荣、唐小英无关，原告与被告侯超签订的《房屋出售合同》对被告潘建荣、唐小英没有约束力。根据合同相对性原则，被告潘建荣、唐小英没有义务将案涉房屋产权过户至原告名下。因此，原告要求被告潘建荣、唐小英协助将案涉房屋产权过户至其名下的理由不成立，本院不予支持。 原告文泽全、谭碧群放弃第二项诉讼请求，系其真实意思表示，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告文泽全、谭碧群的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告文泽全、谭碧群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  罗钰蓉 人民陪审员  杜廷银 人民陪审员  屠 丹 二〇一九年六月十一日 书 记 员  李正太