湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终1766号上诉人（原审被告）：孙海，男，1975年10月23日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：姚平安，女，系孙海之岳母。被上诉人（原审原告）：武汉市时代天宇物业发展有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区沿河大道**附****。法定代表人：程志勇，总经理。委托诉讼代理人：陈北川，男，该公司工作人员。上诉人孙海因与被上诉人武汉市时代天宇物业发展有限公司（以下简称时代天宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初4611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成由审判员魏兰担任审判长，审判员晏明、龚治国、王丹红、张剑参加评议的合议庭，并于2019年3月27日公开开庭进行了审理。上诉人孙海的委托诉讼代理人姚平安，被上诉人时代天宇公司的委托诉讼代理人陈北川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙海上诉请求：（1）撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初4611号民事判决；（2）改判驳回时代天宇公司的全部诉讼请求；（3）本案一、二审诉讼费由时代天宇公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实有重大错误。1.涉案房屋自2017年4月25日方符合交付使用条件，故一审法院认定物业费从房屋实际交付之日起开始计算，认定事实错误。2.孙海与时代天宇公司之间形成的物业服务系前期物业服务，这一关系的成立是依托于建设单位武汉市时代天宇置业有限公司与时代天宇公司签订的《前期物业服务合同》，该合同明确约定，房屋在交付前的物业服务费由武汉市时代天宇置业有限公司承担，物业在交付后的物业服务费由业主承担。（二）一审法院适用法律错误。1.依据法律法规的规定，依据合同的约定，孙海均应自2017年5月1日起才对本案所涉及的房屋物业服务费具有交纳义务。2.武汉市时代天宇置业有限公司在取得竣工验收备案证明文件前，孙海实际接收的不是“房屋”，而是“在建工程”，时代天宇公司是为武汉市时代天宇置业有限公司的“在建工程”提供物业服务，而不是为孙海的房屋提供物业服务。3.武汉市时代天宇置业有限公司因延期交房在另案中承担的违约责任并不涉及物业服务费，属于两种不同的法律关系，两案的合同主体、合同标的及内容均不同，以建设单位向业主承担逾期交房违约责任而免除其向物业公司应支付的物业费，显然是错误的。（三）一审法院适用法律错误，应按50%认定物业费标准更为适宜。一审法院已经查清，整个小区有超过80%的业主未交纳物业费，大部分业主对小区物业服务的现状不予认可，小区物业存在绿化、保洁、安全秩序、设施设备维护等方面存在大量不符合物业服务合同约定情形，属于根本违约情形。但一审法院按照70%进行调整显然与时代天宇公司提供的服务质量不对等，应当认定为50%更为适宜。结合孙海已经履行了服务费的交纳义务，按照50%的标准计算物业费，孙海不应当向时代天宇公司支付物业费。被上诉人时代天宇公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。时代天宇公司向一审法院起诉请求：1.判令孙海支付物业管理费13404元及滞纳金8585元，共计21989元（滞纳金暂计至2018年4月27日实际计算至孙海付清之日止）；2.判令孙海承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：孙海系武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇盛世滨江一期第2幢18层03号房屋的业主。2014年6月29日，孙海实际接收了该房屋，同日与时代天宇公司签订了《前期物业管理服务协议》。该协议约定：“前期物业管理是指：开发建设单位通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照前期物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动；所购的房屋面积为96.86平方米；物业服务费收费标准为3.2元/㎡/月；缴费方式为先交纳后服务，每十二个月交纳一次，入住时首次交纳十二个月物业服务费，当期物业服务费于前次物业服务时间届满前三十日内交纳”。协议签订后，时代天宇公司提供了物业服务，孙海在2014年6月29日交纳了物业费，从2015年6月29日起，孙海未交纳物业服务费。2017年7月6日，武汉市不动产登记局出具鄂（2017）武汉市硚口不动产权第0028495号不动产权属证明，证明标明该房屋建筑面积为103.40平方米。权利人为武汉市时代天宇置业有限公司。涉案小区的其他业主与案外人武汉市时代天宇置业有限公司因商品房预售合同纠纷案件，经一审法院及本院确认，该房屋于2017年4月25日才正式交付。一审法院认为，时代天宇公司系具有资质的物业管理企业，其与业主签订的《前期物业服务协议》合法、有效，应受到法律保护。时代天宇公司依合同约定对小区房屋及配套的设施、设备进行了相关的维护、养护、管理，对小区区域内的环境卫生和秩序亦进行了一定的维护，孙海应按合同约定向时代天宇公司交纳物业服务费。孙海作为业主与时代天宇公司是共存共荣的关系，一方面时代天宇公司作为物业服务公司，在其服务管理过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协商，尽己所能解决实际问题，提升服务水平，彼此消除误会，而不应仅以提起民事诉讼这种单一的方式解决问题；另一方面孙海与时代天宇公司之间也应相互体谅和支持，不应当一味地以拒交物业服务费作为对抗，否则物业服务公司将难以继续，更无法保障其能提供优质的物业服务管理工作，长此以往，对整个小区的物业服务管理工作亦极为不利。关于物业费交纳时间起算点的争议，一审法院认为虽然在部分业主诉武汉市时代天宇置业有限公司商品房预售合同纠纷案件中，两级法院均认为：武汉市时代天宇置业有限公司于2017年4月25日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，诉争房屋此时才符合法定及合同约定的交付时间，孙海亦以此理由对抗时代天宇公司要求其交纳物业费的诉讼请求，但以上两件案件分属不同的法律关系，时代天宇置业公司因延期交房已在另案中承担了相应的违约责任，但本案是时代天宇公司与各业主之间的物业服务关系，该房屋虽未取得竣工验收备案证，但孙海已于2014年6月29日实际接收该房屋并占有、使用、收益，则为实际的业主，而此时，时代天宇公司亦依约提供了相应的物业服务，故孙海等业主以房屋未取得竣工验收备案证为由拒收物业费的理由不成立。关于房屋面积如何计算的争议，因本案是物业服务合同纠纷，该合同在签订之日约定了诉争房屋的建筑面积，故截至2017年7月6日不动产权属证明下发前，本案的房屋面积应依物业服务合同约定的96.86平方米建筑面积计算。2017年7月6日后的房屋实际面积，因双方关于该房屋不动产权属证明面积的争议尚在另案诉讼中，故在本次诉讼中一审法院认定以物业服务合同确定的面积计算物业费。待房屋的实际面积最终明确后，双方可另行修改约定物业服务合同。关于时代天宇公司的服务是否存在违约和瑕疵履行的争议，一审法院认为就本案而言，小区住户共计700余户，而时代天宇公司诉讼未交纳物业费业主有560余户，达80%以上，可见大部分业主对小区物业服务的现状不予认可。时代天宇公司在提供服务过程中就卫生环境、小区绿化、小区安保、设施设备的维护四大项的义务，物业服务质量均没有完全达到合同约定，对出现的问题拖延解决存在一定瑕疵，虽不构成根本违约，但应适当减少孙海应交纳的物业服务费，一审法院认为按70%交纳较为合适。时代天宇公司诉讼请求部分有理，有理部分一审法院依法予以支持。另时代天宇公司要求孙海支付滞纳金的诉讼请求，因孙海与时代天宇公司是物业服务关系，因为双方在计算物业费的时间、价格、计算方式等方面均有差异，双方亦多次就此沟通、协商过，造成孙海等业主少交纳、不交纳部分物业服务费的情况，并不属于恶意欠费，故时代天宇公司要求孙海支付逾期付款滞纳金的诉讼请求不适宜，一审法院依法不予支持。孙海抗辩部分有理，一审法院依法予以部分采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、孙海于判决生效之日起十日内支付时代天宇公司2015年6月29日至2018年12月31日物业服务费9112.60元（96.86㎡×3.2元×42个月×70%）；二、驳回时代天宇公司其他诉讼请求。一审案件受理费175元，由孙海负担122元，时代天宇公司负担53元（此款已由时代天宇公司垫付，孙海在支付上述款项时一并给付时代天宇公司）。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的相关事实属实，本院予以确认。本院另查明，孙海与时代天宇公司签订的《前期物业管理服务协议》第四条第一款约定，物业费交纳时间为从通知交房截止日之次日或符合业主与建设单位签署的商品房买卖合同中约定的交付使用条件之日开始计算。本院认为，本案二审争议焦点为：一、孙海交纳物业服务费的时间起点如何确定；二、一审法院确定按照70%的标准交纳物业服务费是否适当。一、关于孙海交纳物业服务费的时间起点问题。首先，从《前期物业管理服务协议》的约定来看，该协议约定的物业服务费交纳时间为从通知交房截止日之次日或符合业主与建设单位签署的商品房买卖合同中约定的交付使用条件之日起开始计算。上述约定表明，双方约定的物业服务费交纳时间起点为实际交付房屋之日或者达到符合商品房买卖合同约定的交付使用条件之日两种计算方式。本案中，孙海收到时代天宇公司交房通知后，实际接收了该房屋，并交纳了相应的物业服务费，说明双方在协议履行中选择了以实际交付房屋之日作为计算交纳物业服务费的时间起算点，在没有充分证据证明上述约定违反法律行政法规的禁止性规定的情况下，应当认定上述约定系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。时代天宇公司主张以实际交房之日起计算物业服务费，符合双方当事人的约定。其次，本案系孙海与时代天宇公司之间的物业服务合同纠纷，应以物业服务合同法律关系作为确定双方当事人权利义务的基础。虽然另案裁判文书认定武汉市时代天宇置业有限公司于2017年4月25日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，诉争房屋此时才符合法定及合同约定的交付时间；但孙海从实际接收房屋之日即已实际取得了房屋的使用利益，接受了时代天宇公司提供的物业服务，也自行交纳了一定期限的物业服务费。相对于武汉市时代天宇置业有限公司而言，其延期取得竣工验收备案证明文件对孙海构成了违约；相对于时代天宇公司而言，本案所涉房屋延期取得竣工验收备案证明文件，并非时代天宇公司的过错与责任，二者系不同的法律关系。因此，时代天宇公司向孙海提供了物业服务，孙海实际接受了该物业服务，孙海应当按约定向时代天宇公司支付相应的物业服务费，亦符合权利义务相对等的基本原则。至于孙海根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条的规定主张达到法定交付条件之前的物业服务费应由建设单位承担的问题，由于《湖北省物业服务和管理条例》于2016年10月1日起施行，对此之前的行为，《湖北省物业服务和管理条例》不具有溯及力。而《湖北省物业服务和管理条例》生效后，孙海与时代天宇公司并未就双方之前签订的物业服务协议进行协议变更或解除，双方所签订的物业服务协议意思表示真实，是当事人对自己权利的处分，符合当事人意思自治原则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条并非效力性强制性规定，不能导致合同的相关条款无效。因此，孙海的该项上诉理由，本院不予支持。综上，一审法院认定应以孙海实际接收房屋之日起计算物业服务费并无不当；孙海主张本案应以2017年5月1日作为物业服务费计算起点的上诉请求，依据不足，本院不予支持。二、关于一审法院确定按70%的标准交纳物业服务费是否适当的问题。一审法院根据本案实际情况，针对时代天宇公司在卫生环境、小区绿化、小区安保、设施设备的维护方面存在的物业服务质量问题，酌情减少孙海应当交纳的物业服务费，按照70%的标准确定孙海交纳物业服务费的标准具有相应的事实依据，且未超出合理的自由裁量范围，并无不当，本院予以维持。孙海主张应按50%的标准交纳物业服务费的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人孙海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人孙海负担。本判决为终审判决。审判长 魏 兰审判员 晏 明审判员 龚治国审判员 王丹红审判员 张 剑二〇一九年六月十二日法官助理陈晓玲书记员钟家鹏