山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0832民初1402号 原告：徐兴城，男，1977年5月20日出生，汉族，农民，住梁山县。 原告：梁桂芝，女，1976年9月23日出生，汉族，农民，住梁山县。 上列二原告的委托诉讼代理人（特别授权）：王利涛，山东瑞文律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：张刚，山东瑞文律师事务所律师。 被告：济宁鼎圣置业有限公司，住所地梁山县。 法定代表人：周晓青，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：井伟刚，山东求胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：王坦，山东求胜律师事务所律师。 原告徐兴城、梁桂芝与被告济宁鼎圣置业有限公司（以下简称“鼎圣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐兴城、梁桂芝的委托诉讼代理人王利涛、张刚，被告鼎圣公司的委托诉讼代理人井伟刚、王坦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐兴城、梁桂芝向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告鼎圣公司返还开户费6995.3元及其自2017年7月23日至实际支付之日的利息（利息按照同期银行贷款利率计算）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由:原告于2017年7月22日与被告签订房屋买卖合同，被告于当日收取原告开户费6977元，后于2018年9月19日再次收取开户费18.3元，共计6995.3元，而被告收取开户费没有法律依据，并且原、被告在买卖合同中也明确约定“供水、供电、供暖、燃气”等基础设施设备由被告办理开通手续并承担相关费用。为维护自身的合法权益，现提起诉讼，请依法判如所请。 被告鼎圣公司辩称，1.燃气安装费、暖气配套费由买受人即原告承担是基于双方的合同约定，具有法律效力；2.答辩人经手收取原告开户费的性质为代收代缴，答辩人并非为实际收费单位，原告起诉答辩人要求返还开户费无事实和法律依据；3.由原告承担开户费符合我县商品房交易习惯，具有合理性。综上，由原告承担开户费是基于双方合同约定的行为，且开户费未包含在已收取的房款中，涉案建设项目未被征收专项配套费，专营单位收取开户费具有合理性，并未加重原告的责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，当庭提交以下证据： 一、山东省新建商品房买卖合同（预售）1份，证明原、被告于2017年7月22日签订房屋买卖合同，合同中第十条第一款明确约定供水、供电、燃气、供暖等基础设备由被告办理开通手续并承担相关费用。 二、收据2份，证明被告分别于2017年7月22日、2018年9月19日以开户费名义向原告收取共计6995.3元。 三、国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税的通知（官方网站下载）、山东省高级人民法院（2016）鲁民再35号民事判决书（官方网站下载）、济宁市中级人民法院（2015）济民终字第2037号民事判决书（官方网站下载）各1份，证明基础设施配套费的征收对象是建设工程项目的工程单位即房地产开发商，包括燃气、供暖等专项配套费在内的城市基础设施配套费，在商品房开工之前就应缴纳，已经计入商品房的成本中，被告向原告收取开户费明显违反法律规定，应当返还。 经庭审质证，被告发表质证意见为：一、对证据一的真实性无异议，但不能证明原告的证明目的。虽然该合同第十条第一款约定了供水、供电、供暖、供气由出卖人承担费用，但是该合同补充协议第十二条对承担该义务的主体进行变更，本合同第十条相关设施设备交付条件中所涉及燃气安装费、暖气配套费由买受人承担。该约定与本合同约定有冲突的，以本约定为准。如有异议，由买受人与供暖、供气单位自行解决，出卖人不需要提供理由和解释，该条具有不可抗辩性，为该合同及补充协议成立有效的先决条件，买受人如有异议，请自行退房。结合该补充协议第二条的约定，双方签订的买卖合同，约定的商品房价款仅为购买商品房本身价款，不包括代收的各项费用以及办理不动产登记证所用费用，该合同为山东省住房和城乡建设厅、山东省工商行政管理局示范文本，在该合同第二页说明中第五项有明确说明，该合同在空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。二、对证据二的真实性无异议。即使该收据属实，也不能证明原告的证明目的，在收据中载明开户费属于代收代缴，收取单位是供热、供气专营单位，被告系经手人。三、证据三与本案无关联性。 被告为支持其抗辩，当庭提交以下证据： 一、2016年9月8日梁山县城区基本建设项目非税收入征收明细单、2018年3月30日梁山县城区基本建设项目非税收入征收明细单各1份及山东省非税收入通用票据2份，证明被告向梁山县住房和城乡建设局缴纳城市基础设施配套费，2016年交费标准为80元/平方米，共计8231796.8元，2018年交费标准为80元/平方米，共计2676488.00元，综合配套费中不包括供气、供热等专项配套费，同时也证实供气、供热专营单位无法向梁山县住房和城乡建设局申请使用该专项配套费，进一步证实专营单位向业主按户收取开户费的合理性。 二、供热入网配套建设委托合同、燃气设施配套建设委托合同各1份、中国建设银行单位客户专用回单7份、山东增值税专用发票30份，证明被告向梁山恒源热力有限公司缴纳供热设施配套建设费，按房产约数面积共计缴纳7075823元，向梁山奥德燃气有限公司缴纳燃气设施配套建设费共计缴纳2200800元。因我县并未征收供气、供热等专项配套费，因此，专营单位需向业主收取上述费用才供气、供热，也证实被告系代收代缴。 三、汶上县人民法院（2017）鲁0830民初1090号民事判决书、济宁市中级人民法院（2017）鲁08民终3614号民事裁定书、济宁市中级人民法院（2016）鲁08民终207号民事判决书各1份，证明：1.该证据涉及的案件中被告提交了梁山县物价局文件3份，证明梁山县物价局已经核准天然气的开户费按照每户2800元收取，暖气开户费按每平方米30元收取，法院认为同该案有关联，并予以认定。2.该证据涉及的案件中被告从济宁新闻网下载的济宁市燃热办关于暖气燃气开口费收取的回复2页，证明济宁市燃热办在济宁市网络问政平台公开答复在济宁市没实施大配套改革，仍单独收取供热开口费及燃气开口费，法院认为同该案有关联，并予以认定。3.被告向原告出具的《商品房买卖合同》及补充协议中对于城市基础设施配套费的约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，符合当地商品房市场交易的实际情况，具有法律效力。4.被告代收原告涉案房屋暖气、燃气、有线电视等开口初装费并代原告向相关专营部门缴纳的行为，是履行双方合同约定的行为，且不违反相关规定。 四、山东济宁多名网民咨询房屋开口费问题的官方回复（该证据来源人民网地方领导板块），证明我县没有实施城市基础设施大配套制即全部城市基础设施配套费开发前一次性收齐政策，收取的费用不含燃气、热力等配套费，开口费由专营单位自行收取相应初装费，结合我方提交的基本设施项目非税收入征收明细及山东省非税收入票据，我县收取的城市基础设施配套费为80元/平方米。 五、天房.汇豪庭项目商品房买卖认购协议及代收代缴费用明细各1份，证明根据该认购协议第六条第2项、第九条的约定，该认购协议存在与协议标的房屋买卖有关的其他费用的附件即代收代缴费用明细，该附件在业主签订购房意向书时一并出示给业主，业主无异议后交付定金，代收代缴费用明确载明了各开户费收费标准，即地暖开户费为30元/平方米，天然气开户费为2800元/户，并用加黑加粗下划线字体提示了该开户费应在商品房买卖合同签订时一并缴纳。 经庭审质证，原告发表质证意见为：一、对证据一、二的真实性无异议，但是对证明目的不予认可。首先，根据国家税务局关于房地产开发有关企业所得税的通知（官方网站下载）第五条规定，开发商品房的建造成本包括基础设施建设费。其次，根据商品住宅价格管理办法第五条规定，商品房房价由成本利润、地段差价构成，其中成本包括住宅小区基础设施建设费和住宅小区非营利性配套公共建筑的建设费，根据山东省城市房地产开发经营管理条例第十八条规定商品房开发项目价款底价包含有关非盈利性配套公共设施的建设费用和城市基础设施配套补助费，以上规定均载明城市基础设施配套费的征收对象是建设工程项目的工程单位及房地产开发商，本案被告应自身承担基础设施配套费，不应另向原告收取。再次，根据被告提供的供热入网的委托合同及燃气设施配套建设委托合同，根据上述两份合同的委托事项约定包括整个燃气供热站配套设施的设计及管线设备的采购铺设与安装，上述所有费用均应被告承担，被告通过合同格式条款将上述费用转嫁给原告没有法律依据。二、对证据三的证明目的不予认可。首先，该证据所记载的事实与该案事实不相符。其次，在本案中补充协议与原告所提交的证据三相互抵触，与法律法规相违背，应属于无效证据，并且在本案补充协议中“被告不需要提供理由和解释”及该条不具有抗辩性，可以看出该条属于格式条款，采用格式条款订合同的提供格式条款的一方应遵循公平原则确定双方的义务，根据约定条款优先的原则，格式条款应当采用优先条款，提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任属于无效条款。三、针对证据四，该份证据属于2016年官方回复，不属于民事证据的种类和形式，不能当做证据使用。四、对证据五的真实性无异议，但是对证明目的不予认可，该份证据不能作为本案裁判依据，该证据被后来原、被告签订的房屋买卖合同取代，不具备证明效力。至于明细中的开户费，依据法律规定及合同第十条第一款约定，应由被告方承担。 经庭审质证，本院对当事人提交的证据认定如下：原、被告提交的上述证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，依法均予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月22日，原告徐兴城、梁桂芝与被告鼎圣公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，该合同约定：第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备1、供水、排水；2、供电；3、供暖；4、燃气；5、电话通信；6、有线电视；7、宽带网络。以上第1、2、3、4项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。第二十八条补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议见附件十一（附件十一之十二：本合同第十条相关设施设备交付条件中所涉及燃气安装费、暖气配套费由买受人自行承担。该约定与本合同约定有冲突的，以本约定为准。如有异议，由买受人与供暖、供气单位自行解决，出卖人不需要提供理由和解释。该条具有不可抗辩性，为该《商品房买卖合同》及补充协议签订成立有效的先决条件，买受人如有异议，请自行退房！）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 另查明，2017年7月22日、2018年9月19日，原告徐兴城、梁桂芝分两次向被告鼎圣公司缴纳开户费共计6995.3元。该开户费具体包括供暖开户费（30元/平方米）、天然气开户费（2800元/户）、有线电视开户费（250元/户）。 本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。依法成立的合同，受法律保护。2001年4月16日由国家计委、财政部下发的《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格[2001]585号）中要求整顿城市基础设施配套费，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门重新核定收费标准。《济宁市城市基础设施配套费征收使用管理办法》第二条规定：城市基础设施配套费包括综合配套费和专项配套费。专项配套费主要用于建设项目规划红外线城市供水、供气、供热设施以及红线内供水、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类配套建设。第四条规定：房地产开发企业缴纳的城市基础设施配套费计入房价，在商品房销售价格以外不得另外收取费用。综上，原告徐兴城、梁桂芝与被告鼎圣公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，对双方均具有约束力。本案中，原、被告双方签订的合同中，主合同明确约定供水、排水、供电、供暖、燃气由出卖人即被告负责办理开通手续并承担相关费用，合同中“补充协议”条款虽然将主合同中的费用承担主体变更为买受人即原告，但该条款亦明确约定：该条款中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。本院认为，“补充协议”作为合同中的条款将燃气安装费、暖气配套费变更由原告承担应视为不合理的加重原告责任，则仍应以本合同即案涉合同第十条约定为准，即由被告承担相关费用。被告已另行收取该部分费用，依法应当将该费用退还原告。根据合同约定，有线电视开户费应由买受人自行承担，被告已收缴的有线电视开户费250元可以不予返还，故，原告要求被告返还开户费6745.3元(6995.3元-250元)的诉讼请求，于法有据，应予支持；其要求被告支付利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。 关于被告提出认购协议中约定开户费由业主缴纳已经业主认可的观点，本院认为，涉案认购协议只是一种要约，原告虽已签字确认，但原、被告的相关权利义务已在其后双方签订的正式商品房买卖合同中变更，应以正式商品房买卖合同的约定为准。因此，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 综上，原告要求被告返还开户费6745.3元的诉讼请求，本院依法予以支持；其他诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第八条规定，判决如下： 一、被告济宁鼎圣置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐兴城、梁桂芝开户费6745.3元； 二、驳回原告徐兴城、梁桂芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告济宁鼎圣置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  宿艳丽 二〇一九年六月二十日 书记员  张 辉