湖南省株洲市荷塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0202民初241号 原告：陈喜郎，女，1969年7月17日出生，汉族，户籍地：湖南省株洲县。 委托代理人：何志勇，湖南湘东律师事务所律师。代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解等）。 委托代理人：周蓉，湖南湘东律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：龙涛，男，1982年4月17日出生，汉族，住湖南省株洲县渌口镇。 被告：刘武胜，男，1957年9月15日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。 原告陈喜郎与被告龙涛、刘武胜确认合同有效纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈喜郎的委托代理人何志勇到庭参加了诉讼，被告龙涛、刘武胜经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈喜郎向本院提出诉讼请求：请求确认原告与被告龙涛之间签订的《房屋转让证明》真实、合法和有效。事实与理由：2006年4月2日，被告龙涛在被告刘武胜建造的株洲市荷塘区新华东路XX号X栋X单元XXX室购买了商品房屋一套，面积为128㎡，总价款154888元。由于该房屋建用土地属于划拨性质，尚未挂牌出让变性，因此，该房屋不能办理单独的房屋产权证，目前整栋仍登记在刘武胜的名下。2016年9月，原告与龙涛就上述房屋达成口头买卖协议，约定：龙涛将上述房屋以现状（无产权证的毛坯房）转让给原告，价格为14万元。2016年9月6日，原告将14万元现金交付给龙涛，因考虑到房屋尚未移交，龙涛就向原告出具了14万元的《借条》。2016年9月16日，龙涛将房屋钥匙交给原告，由原告居住使用房屋。同时，原告与龙涛就该套房屋转让签订了一份《房屋转让证明》，内容：龙涛将上述房屋抵账给原告，从此后各不相欠，今后有关房屋的一切归原告受益，均与龙涛无关。原告认为，龙涛通过商品房买卖取得案涉房屋的相关权利，由龙涛与刘武胜签订的《集资建房协议书》可以为凭，虽然因土地未出让导致该房屋不能单独办理房屋产权证，但这并不影响原告与龙涛之间的自由交易。为维护原告的合法权益，请求依法确认原告与龙涛之间形成的协议为真实、合法和有效。 原告陈喜郎为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1、陈喜郎的身份证复印件，拟证明原告主体资格； 2、龙涛的身份证、刘武胜的公民信息检索表复印件，拟证明被告主体资格； 3、集资建房协议书复印件，拟证明2006年4月2日，龙涛（乙方）与刘武胜（治邦大厦项目部负责人，甲方）签订《集资建房协议书》； 4、收据、收条、收款凭证复印件，拟证明龙涛依据《集资建房协议书》的约定，已将建造涉案房屋的全部价款交给了刘武胜； 5、借条复印件，拟证明2016年9月，原、被告就涉案房屋达成口头买卖协议； 6、房屋转让证明复印件，拟证明被告将涉案房屋（抵账）转让给原告； 7、全权委托书复印件，拟证明被告龙涛全权委托原告陈喜郎处理涉案房屋的买卖事宜； 8、房屋他项产权证明复印件，拟证明涉案房屋暂时统一登记在刘武胜名下； 9、城市供用水合同、安装工程预算书复印件，拟证明陈喜郎已经实际使用涉案房屋。 被告龙涛、刘武胜未予答辩，亦未向本院提供证据。 根据原告的举证，本院对原告提供的证据确认如下： 因被告龙涛、刘武胜未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。对原告提交证明原、被告身份信息的证据以及证明房产权属的证据本院予以采信，对其他证据本院确认如下： 1、对原告提交的证据3，虽然系原件，但该证据已被添加、涂改，无法查明甲方即被告刘武胜对添加、涂改的文字意思真实态度，故该份证据不能够达到原告的证明目的，本院不予采信； 2、对原告提交的证据4，均系复印件，原告无法提供原件核对，两被告均未到庭，本庭无法核实证据真实性，对该组证据不予采信； 3、对原告提交的证据5，该证据系原件，但该借贷关系只有借条，没有其他证据证实，系孤证，也不能达到原告所述原、被告就涉案房屋达成口头买卖协议的证明目的； 4、对原告提交的证据6，7虽然系原件，但在落款日期处均有改动，本院无法核对证据证实性，对该组证据不予采信； 5、对原告提交的证据9，该证据真实性予以确认，但只能证明原告于2018年3月7日后进行用水、供水情况。 在审理中，本院依职权调取了株洲市中级人民法院（2013）株中法民一初字第15号民事判决书、（2018）湘02执异61号执行裁定书。 根据采信的证据以及本院依职权调取的证据，并结合当事人的陈述，本院对本案事实确认如下： 2006年4月2日，“智邦大厦项目部”负责人刘武胜（甲方）与龙涛（乙方）签订《集资建房协议书》，约定：乙方集资建房位于新华东路91号1栋第1单元302号房（即涉案房屋），建筑面积128㎡，单价为1210元/㎡，总价154888元，房屋配套费10000元整包干（包括办证费）。2006年至2009年期间，龙涛分多次向刘武胜支付购房款140000元，刘武胜向龙涛出具收款收据。2006年刘武胜将房屋交付龙涛。2012年2月22日，刘武胜、易晓舟取得产权证号为株房权证株字第XXXXXXX**房屋产权证，位于株洲市荷塘区荷塘铺村新农业组**房屋（含新华东路****第****房）登记在其名下。 2013年4月18日，刘武胜、易晓舟向案外人借款，将株洲市荷塘区荷塘铺村新农业组085号房屋进行了抵押担保。株洲市中级人民法院（2013）株中法民一初字第15号民事判决书判决案外人对拍卖或变卖刘武胜、易晓舟位于株洲市荷塘区荷塘铺村新农业组085号房屋享有优先受偿权。 2016年9月16日，被告龙涛出具房屋转让证明，内容为“本人自愿将新华东路91号1栋1单元302号的房产抵账给陈喜郎，从此后各不相欠，由于房屋暂时无产权证明，故没到房产局做他项处理，事后的一切房屋的所有问题归陈喜郎受益，龙涛本人将收回向陈喜郎打的一切借条，借据。本房屋的一切事宜均与龙涛无关，全权由陈喜郎或儿子何理处理，特此声明，龙涛、何理签字” 庭审中，原告出具2018年3月7日株洲市自来水有限公司用水业务受理单、2018年3月26日城市供用水合同等证据，证明其已经实际入住。 本院认为：本案系确认合同有效纠纷。本案争议焦点：被告龙涛出具的房屋转让证明是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，2006年4月2日被告龙涛在刘武胜处购买位于新华东路91号1栋1单元302号集资房（株洲市荷塘区荷塘铺村新农业组XXX号），2012年2月22日，该集资房登记在被告刘武胜及案外人易晓舟其名下。2016年9月16日，被告龙涛将新华东路91号1栋1单元302号的房屋转让给陈喜郎，虽有被告龙涛房屋转让证明，并已实际履行，但房屋所有权人被告刘武胜及案外人易晓舟并不知晓，也无刘武胜及案外人易晓舟对该套房屋同意转让的追认，被告龙涛至今没有取得出卖房屋的所有权；《中华人民共和国合同》第五十一条规定：无处分权人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案审理中，被告龙涛、刘武胜无正当理由拒不到庭，无权处分人是否能得到权利人的追认取得处分权，尚属待定，根据相反解释，无权处分他人财产，如果权利人不予追认或无权处分人订立合同后未取得处分权的，那么合同就无效；同时原告陈喜郎明知对出卖的房屋被告龙涛无处分权而与之进行交易行为，也非善意取得，法律应保护合法的合同关系，对内容或目的违法的合同关系，应认定无效，故原告的诉讼请求本院不能支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之的规定，判决如下： 一、原告陈喜郎与被告龙涛的房屋转让协议无效； 二、驳回原告陈喜郎的其他诉讼请求。 本案受理费100元，由原告陈喜郎承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  凌 灿 人民陪审员  陈建国 人民陪审员  袁玉梅 二〇一九年六月五日 书 记 员  林 鑫