四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终439号 上诉人（原审原告、执行案外人）：丁立容，女，1979年5月23日出生，汉族，户籍地四川省宣汉县，现住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：刘登峰，四川绥定律师事务所律师。 被上诉人（原申被告、申请执行人）：四川省华商建筑实业有限公司，住所地四川省成都市武侯区二环路南四段置信丽都花园。 法定代表人：梁光秀，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱凯，男，1988年5月21日出生，汉族，住四川省达州市通川区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：包琳，四川则昂律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：四川省盛兴房地产开发有限公司，住所地四川省达州市通川区大东街**。 法定代表人：陈泳冰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵文志，四川法之缘律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：达州市光彩商务咨询服务有限公司，，住所地四川省达州市达川区华蜀农贸市场** 法定代表人：肖雅兮，该公司董事长。 上诉人丁立容因与被上诉人四川省华商建筑实业有限公司（以下简称华商建筑公司）及原审第三人四川省盛兴房地产开发有限公司（以下简称盛兴开发公司）、达州市光彩商务咨询服务有限公司（以下简称光彩商务公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省邻水县人民法院（2018）川1623民初2250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人丁立容上诉请求：1.撤销四川省邻水县人民法院（2018）川1623民初2250号民事判决书及（2018）川1623执异36号执行裁定书；2.对位于达州市通川中路老车坝街心花园17号世纪广场商住楼夹层-2号、夹层-3号房屋不予执行；3.本案全部诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院以上诉人不是善意取得为由，驳回上诉人的上诉请求是错误的。案涉诉争房屋系上诉人购买所得，上诉人支付了房屋价款，并在达州市房管局办理了备案登记，且办理该登记时未被告知有查封等限制交易的情形。第三人盛兴开发公司将房屋交由上诉人，并由上诉人对外出租及收取租金多年，上诉人属于善意第三人。2.上诉人购买案诉争屋办理了备案登记，原审判决势必导致行政与司法冲突，导致上诉人向承租人承担违约责任。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，被上诉人并未对案涉房屋主张优先取得，原审判决明显偏袒被上诉人。综上，原审判决认定事实请求，判决错误，请求二审法院查清事实后予以改判。 被上诉人华商建筑公司辩称，华商建筑公司对案涉包含夹层在内的门市享有所有权，一审判决对此论证条理清晰。被上诉人申请执行案涉门市有事实依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 第三人盛兴开发公司述称，一审判决认定事实及适用法律错误，上诉人的上诉请求应该得到法院支持。在本案的一审、二审中，以及2017年9月华商建筑公司向四川省达州市通川区法院提起的诉讼中，华商建筑公司均未对案涉门市主张优先取得。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，从2005年1月14日，华商建筑公司与盛兴开发公司签订拆迁安置协议至今，华商建筑公司均未提出优先取得，应当视为其已经放弃该权利。案涉房屋已由盛兴开发公司出售给上诉人，上诉人支付了对价，且进行备案登记，上诉人对诉争房屋属合法取得。请求法院查清案件事实并支持上诉人的上诉请求。 第三人光彩商务公司未作陈述。 丁立容向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销四川省邻水县人民法院于2018年07月30日作出的（2018）川1623执异36号执行裁定书；2、请求对位于达州市通川中路老车坝街心花园17号世纪广场商住楼夹层-2号、夹层-3号房屋不予执行。 一审法院认定事实：盛兴开发公司、光彩商务公司（原达州市光彩咨询担保有限公司于2018年06月25日变更登记为光彩商务公司）于2002年04月15日与四川省达州市人民政府就原达州市灯光球场大众旅馆片区改造项目签订《改造项目合同书》；达州市建设局于2002年09月10日以达市建房发[2002]26号文批复盛兴开发公司、光彩商务公司《关于灯光球场大众旅馆片区旧城改造房屋拆迁安置补偿方案的请示》，同日发布《房屋拆迁公告》。 2005年01月14日盛兴开发公司、光彩商务公司作为甲方与华商建筑公司作为乙方签订《房屋拆迁补偿安置合同》，合同约定：第一条、甲方拆除乙方原达县人民大礼堂之全部房屋，建筑面积为1299.37平方米。根据房屋所有权证记载使用性质为商业营业用房。第二条：本拆迁补偿双方议定全部实行原地产权调换。第四条：1、甲方在乙方房屋原址新建商住楼安置乙方商业营业用房，安置位置在新建商住楼临街（新建道路：二马路至公园大门口）中段地面一层门市进行成片安置（门市的地平面必须与街道地面平）；2、安置面积为500平方米（在本合同第四款之1条规定内），面积的计算以实际竣工图为准；3、其他任何单位不得在乙方安置范围内进行安置。《房屋拆迁补偿安置合同》签订后，于2005年01月17日在四川省达州市公证处进行了公证。因盛兴开发公司、光彩商务公司未按照合同约定全面履行自己的安置补偿义务，华商建筑公司以盛兴开发公司、光彩商务公司为被告向四川省达州市中级人民法院提起拆迁安置合同纠纷诉讼，请求依法判决盛兴开发公司、光彩商务公司在通川中路世纪广场新建道路二马路至公园大门口中段地面一层成片安置华商建筑公司营业用房1299.37平方米，结构补差按1,000元/平方米计算。四川省达州市中级人民法院审理后认为，双方的合同虽约定安置面积为500平方米，但同时还约定面积的计算以实际竣工图为准，其他任何单位不得在华商建筑公司安置范围内进行安置。因此，应根据双方合同约定，以原址修建的地面一层商业营业用房为安置位置，安置面积以实际竣工图为准，对华商建筑公司进行安置，结构补差按1,000元/平方米计算。2008年06月18日四川省达州市中级人民法院作出（2008）达中民初字第38号民事判决，由盛兴开发公司、光彩商务公司按照合同约定，以华商建筑公司被拆迁房屋原址新建的通川中路世纪广场2期工程商住楼临街（新建道路：二马路至公园大门口）中段地面一层门市的实际竣工图面积安置华商建筑公司，华商建筑公司按安置的面积以1,000元/平方米计算结构补差，双方按合同约定进行结算。盛兴开发公司、光彩商务公司、华商建筑公司收到判决书后均未提出上诉。判决生效后，盛兴开发公司、光彩商务公司向检察机关提出申诉，四川省人民检察院于2009年08月25日作出川检民行抗[2009]27号民事抗诉书，向四川省高级人民法院提出抗诉。四川省高级人民法院于2009年10月14日作出（2009）川民抗字第45号民事裁定，指令四川省达州市中级人民法院再审该案，四川省达州市中级人民法院再审后于2010年03月19日作出（2010）达中民抗字第1号民事判决，维持该院（2008）达中民初字第38号民事判决，盛兴开发公司、光彩商务公司不服（2010）达中民抗字第1号民事判决，向四川省高级人民法院提出上诉，四川省高级人民法院于2011年06月11日作出（2010）川民再终字第8号民事判决，驳回上诉，维持原判。 盛兴开发公司、光彩商务公司在拆除华商建筑公司所有的原达县人民大礼堂全部房屋后，在原址修建商住楼（达州市通川中路老车坝街心花园17号世纪广场商住楼），一层全部为门市。因该处地平面是斜坡，从上往下走，门市的层高逐渐增高，最后一个门市的层高达6.6米，盛兴开发公司、光彩商务公司在修建过程中，在一层门市中两个层高最高的门市内修建了夹层房屋，命名为夹层-2号、夹层-3号。2014年04月30日,丁立容与盛兴开发公司签订两份商品房买卖合同（期房），合同约定盛兴开发公司将坐落于通川中路老车坝街心花园17号世纪广场商住楼幢1层夹层-2号（建筑面积106.06平方米）以530,300元卖给丁立容，将1层夹层-3号（建筑面积64.91平方米）以324,550元卖给丁立容，同日，丁立容在达州市房管局办理了商品房合同备案登记，登记的房屋所在层为1层。测绘单位达州市安信房地产评估有限责任公司制作的测绘报告和竣工图上标注有夹层-2、夹层-3。 盛兴开发公司、光彩商务公司收到（2010）川民再终字第8号民事判决书后，未完全履行（2008）达中民初字第38号民事判决书确定的义务，华商建筑公司向四川省达州市中级人民法院申请执行，四川省达州市中级人民法院于2014年03月24日以（2014）达中法执字第16号立案执行后向四川省高级人民法院报告，请求将该案指定其他法院执行。四川省高级人民法院于2015年02月04日作出（2015）川执督字第2号执行裁定书裁定，四川省达州市中级人民法院在收到本裁定书后将案件有关材料移送四川省广安市中级人民法院，并通知有关当事人。四川省广安市中级人民法院于2015年03月20日作出（2015）广法执字第20号执行裁定书裁定，本院立案执行的（2015）广法执字第20号华商建筑公司申请执行盛兴开发公司、光彩商务公司拆迁安置合同纠纷一案，由四川省邻水县人民法院执行。四川省邻水县人民法院根据（2015）广法执字第20号执行裁定书立案后，执行案外人丁立容于2018年07月16日对该院于2018年07月13日作出的将位于达州市通川中路世纪广场2期工程商住楼一楼夹层房屋交付申请执行人华商建筑公司的《执行通知书》提出书面异议，认为位于达州市通川中路世纪广场2期工程商住楼一楼夹层房屋是自己于2014年04月30日向盛兴开发公司购买所得，并在达州市房管部门办理了备案登记，该夹层房屋属于自己所有，不属于执行案件的执行标的，请求依法确认达州市通川中路世纪广场2期工程商住楼一楼夹层房屋属异议人丁立容所有，不属于被异议人华商建筑公司拆迁安置合同纠纷执行案的执行标的。四川省邻水县人民法院组织听证后认为，该院执行将属于执行标的的坐落于达州市老车坝街心花园17号世纪广场商住楼夹层-2号、夹层-3号房屋交付给申请执行人华商建筑公司符合法律规定，应当继续执行。于2018年07月30日作出（2018）川1623执异36号执行裁定书裁定，驳回异议人丁立容的异议请求。丁立容不服（2018）川1623执异36号执行裁定，向四川省邻水县人民法院提起案外人执行异议之诉。另，华商建筑公司就夹层房屋曾于2017年09月25日向四川省达州市通川区人民法院提起诉讼，请求判决确认夹层房屋归华商建筑公司所有，2018年04月18日华商建筑公司撤回了诉讼。 经一审法院释明后，丁立容不申请将本案第三人盛兴开发公司、光彩商务公司变更为被告，也不要求盛兴开发公司、光彩商务公司赔偿，坚持不变更诉讼请求。 一审法院认为，本案的争议焦点：丁立容购买的夹层房屋是否包含在第三人盛兴开发公司、光彩商务公司安置给华商建筑公司的一层门市内。建筑夹层是房屋内部空间的局部层次，是在本来是一层中加了一层。建筑夹层不计算层数，但其超过2.2米的部位应计算建筑面积。 案涉房屋系夹层房属实，且在第三人盛兴开发公司、光彩商务公司安置给华商建筑公司的一层门市内。理由：一、丁立容在与第三人盛兴开发公司签订的两份商品房买卖合同中表述为夹层-2、夹层-3，达州市房管局出具的个人及家庭房屋登记记录中也为夹层-2、夹层-3，丁立容于2018年07月16日提交的执行异议书中也自认自己购买的是夹层房屋。二、从竣工图、房屋外观、房屋框架结构的自然层数来看，夹层-2、夹层-3在第三人盛兴开发公司、光彩商务公司安置给华商建筑公司的一层门市中层高最高的两个门市内。因为丁立容于2018年07月16日提交的执行异议书中也自认自己购买的是达州市通川中路世纪广场2期商住楼一楼夹层房屋，丁立容与第三人盛兴开发公司签订的两份商品房买卖合同中载明的房屋位置也是1层夹层-2号、1层夹层-3号，达州市房管局出具的个人及家庭房屋登记记录中商品房合同备案部分记载的也是夹层-2、夹层-3所在的楼层为1层。 评估公司系根据建筑实物据实测绘，当然在测绘报告和竣工图上有夹层的存在，但测绘报告和竣工图不能证明夹层不在一层门市内，更不能证明夹层属于独立的建筑空间。（2008）达中民初字第38号民事判决和（2010）川民再终字第8号民事判决属于生效判决，判决已确认，第三人盛兴开发公司、光彩商务公司按照合同约定，以华商建筑公司被拆迁房屋原址新建的通川中路世纪广场2期工程商住楼临街（新建道路：二马路至公园大门口）中段地面一层门市的实际竣工图安置华商建筑公司。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，根据该规定，（2010）川民再终字第8号民事判决生效后，不需要进行物权登记，华商建筑公司就取得了一层全部门市房屋的所有权，第三人盛兴开发公司将属于华商建筑公司所有的门市内的一部分建筑物转让给原告丁立容属于无权处分行为。再者，案涉夹层是在一层门市内，是依附于一层房屋而存在。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据盛兴开发公司、光彩商务公司与华商建筑公司签订的《房屋拆迁补偿安置合同》的约定和人民法院的生效判决，即使盛兴开发公司、光彩商务公司将**全部门市或其中的部分门市出卖给了他人，华商建筑公司也享有优先取得补偿安置房屋的权利，何况盛兴开发公司出卖给丁立容的是两个门市内的部分建筑物。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”丁立容购买的夹层不属于该条规定的“法律另有规定的除外”的情形，虽然丁立容依据合同在房管局进行了备案登记，但仅是商品房合同备案登记，并非物权权属登记，并没有取得夹层-2、夹层-3的物权即所有权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”丁立容购买夹层房的法律行为，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的条件，不构成善意取得。综上，丁立容与盛兴开发公司签订的《商品房买卖合同》及合同备案行为不能对抗（2008）达中民初字第38号民事判决书和（2010）川民再终字第8号民事判决书的效力，丁立容取得夹层-2、夹层-3房屋的所有权于法无据。位于达州市通川中路老车坝街心花园**世纪广场商住楼幢夹层-2、夹层-3，属于被拆迁房屋原址新建的通川中路世纪广场2期工程商住楼临街（新建道路：二马路至公园大门口）中段地面一层门市之内，系盛兴开发公司、光彩商务公司安置给华商建筑公司的安置房屋的一部分，属于华商建筑公司申请执行盛兴开发公司、光彩商务公司拆迁安置合同纠纷一案的执行标的，应继续执行。丁立容的诉请理由不能成立，其请求应予驳回。盛兴开发公司、光彩商务公司关于应支持丁立容诉请的述称意见，不予采纳。丁立容的损失可以向合同相对人主张。若因夹层房屋产生了增值，盛兴开发公司、光彩商务公司可以就增值部分向华商建筑公司主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第一百零六条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决：驳回丁立容的诉讼请求。案件受理费12,348元，由丁立容负担。 本院二审查明的案件事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人丁立容所购买的案涉争议门市内夹层-2、夹层-3房屋不是独立的一层，是盛兴开发公司、光彩商务公司在拆迁安置补偿给华商建筑公司的第一层门市内修建的一层。即使拆迁人盛兴开发公司将诉争夹层房屋出卖给了丁立容，作为被拆迁人的华商建筑公司仍可依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定优先取得安置补偿的房屋，其与丁立容是否善意取得以及占有房屋没有关系。华商建筑公司在与盛兴开发公司、光彩商务公司的拆迁安置纠纷诉讼中，以及在本案的诉讼中华商建筑公司均主张对涉案房屋享有所有权是没有法律依据的，拆迁中的产权调换是以物易物，本质上是一种买卖法律关系，华商建筑公司要取得房屋物权仍需到不动产管理部门办理产权登记。一审法院以案涉房屋已经由人民法院判决取得物权不需要进行物权登记的表述不符合法律规定，本院对此予以纠正。华商建筑公司对涉案房屋优先取得是法律赋予的权利，在诉讼中，华商建筑公司辩称房屋归自己所有，说明其并没有放弃优先取得的权利，人民法院在案件审理中应予保护。上诉人丁立容关于被上诉人并未对案涉房屋主张优先取得的上诉理由与事实不符，本院不予支持。 综上所述，上诉人丁立容对案涉房屋的诉讼不足以排除对该房屋的强制执行，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费12,348元，由上诉人丁立容负担。 本判决为终审判决。 审判长  成代军 审判员  张 强 审判员  杨红梅 二〇一九年六月十九日 法官助理方媛 书记员王茜