北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初404号原告杨学芝，女，1955年5月27日出生，汉族，北京市朝阳区×××号居民，住顺义区×××,身份证号×××。委托诉讼代理人高雷，北京格竹律师事务所律师。被告北京三木森农业生态园，住所地北京市顺义区×××村南，统一社会信用代码91101137×××。法定代表人胡激波，经理。被告胡激波，男，1977年10月31日出生，汉族，浙江省永康市×××村民，住浙江省永康市×××,身份证号×××。二被告之共同委托诉讼代理人彭金城，北京市玖典律师事务所律师。二被告之共同委托诉讼代理人彭聪，北京市玖典律师事务所实习律师。原告杨学芝诉被告北京三木森农业生态园、胡激波租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨学芝及其委托代理人高雷，被告北京三木森农业生态园、胡激波的共同委托代理人彭金城、彭聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨学芝向本院提出诉讼请求：1.判决被告一退还原告承包费113333元、并赔偿原告的建房损失50000元以及利息损失（以163333元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息，自2018年7月3日起至实际付清之日止），被告二对被告一的上述债务承担连带责任。2.案件受理费由被告一、被告二承担。事实与理由：原告系退休人员，喜欢乡村田园生活。2017年1月15日，经朋友介绍，原告与被告北京三木森农业生态园签订了《农业观光承包合同》。合同约定日光温室位于三木森农业生态园，种植单元2排3号，面积512平方米，承包期2017年1月15日至2035年3月1日，承包费人民币120000元。当时，被告北京三木森农业生态园工作人员承诺原告可以在承包大棚的面积范围内修建房屋，并出示胡激扬、胡激波同北京市顺义区杨镇地区办事处曾庄村经济合作社签订的《土地租赁合同》，该合同写明“乙方可在每亩土地上盖三间相应的用房”。于是，2017年4月，被告指定建房工程承揽人董卫东进行施工，原告花费60000元左右在上述地点修建了两间房屋。此后，原告不定期在此居住，种植蔬菜、果树。2018年7月3日，原告修建的房屋、大棚以及各种附属设施被杨镇政府以拆除违建的名义全部拆除。对于原告造成的经济损失，政府工作人员告知原告，可向被告主张权利，被告不予理睬。原告认为，双方签订的《合同书》实际上改变了村镇建设的土地用途，违反了法律的禁止性规定，应属无效。目前已经无法继续履行，对于原告方而言不能实现合同目的。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。原告提出的退还承包费是合同剩余年限的未履行部分，被告应当返还。关于赔偿损失，被告公司作为发包方及园区管理方，在签订及履行涉诉合同时，负有核实涉诉土地规划用途并按照涉诉土地的规划用途使用涉诉土地的义务，被告公司对于涉诉合同的无效具有过错。原告与被告签订合同后，将合同价款转入被告公司工作人员湛景芹的个人账户，被告使用个人账户与原告进行公司业务结算，假设湛景芹收到合同款后，没有转入被告公司的开户账户，那么，被告公司将涉嫌滥用法人独立地位逃避债务。根据《民法总则》第八十三条第二款的规定，若法院生效判决被告公司退还原告的合同价款，原告申请执行后，被告公司名下无可执行财产，将严重损害原告的利益，为此，胡激波作为被告公司的出资人及法定代表人，应当对公司债务承担连带责任。被告北京三木森农业生态园、胡激波共同辩称：被告胡激波的主体资格不适格，合同的相对方是三木森农业生态园。第二关于涉诉大棚属于农业设施，政府支持的农业项目，建成温室大棚种菜，当年建设大棚时符合政策规定，且大棚一侧建有工具房，面积是14.8平方米，工具房符合当时的政策要求，因此大棚属于农业设施是合法的。第三、双方签订的农业观光园承包合同是有效的，合同内容不违法法律规定，原告承包的目的用于大棚内种植蔬菜。第四、造成大棚被拆除的原因是原告在大棚内外违法建设，且被杨镇人民政府依法拆除。第五、因为原告方在大棚内外进行违建，造成大棚被政府拆除对被告造成损失。经审理查明：胡激波系三木森生态园法定代表人。2002年12月25日，曾庄村经济合作社为甲方、胡激扬为乙方签订《土地租赁合同》，约定：甲方将土地一块258.2亩，租赁给乙方，用于种植、养殖业，为方便于种养工作，乙方可在每亩土地上盖3间相应的用房。甲方的做法符合有关规定。租赁期限为30年，由2003年3月1日至2033年3月1日止。土地租赁价格为每亩250元，每年64550元。2017年1月15日，三木森生态园为甲方、原告为乙方，签订《农业观光园承包合同》，约定将三木森农业生态园种植单元2排3号占地面积512平方米。承包期限自2017年1月15日至2035年3月1日。日光温室承包费为人民币120000元。《农业观光园承包合同》第五条甲方的权利及义务：1.建立农业大棚种植示范园区，成立种植专业合作社。2.开展自主创新，引进以蔬菜、植物为主的高新产品和技术。3.以蔬菜、植物为主，进行种植试验优中选优，提纯复壮。4.为全体社员免费测土化验，并优惠专供各种种子，搞好各项技术指导和培训。5.对于有些社员可能缺乏耕种劳作经验的问题，合作社为社员提供农业技术的支持与指导。根据市场的需求对社员种植的产品进行种植建议和推广，让社员获得更多的收获。6.提供日常生活用品及农业生产资料买卖服务。7.技术人员日常的田间管理（根据种植作物的不同收费面议）8.甲方保证水、电、宽带、接入日光温室及正常使用。9.甲方不得违反合同规定，干涉乙方的经营自主权、干扰乙方的合法经营活动。10.甲方有权按期收取物业费、水电费等相关费用的权利，如果乙方逾期6个月未缴纳物业费，甲方有权解除合同，承包费不退。第六条乙方的权利及义务约定：1.乙方对所承包的土地及地上物享有转让、转包、出租的权利，甲方须协助乙方办理相关手续。2.乙方在不违背国家政策、法律的前提下，有权自主决定种植项目，但不能影响周围居民的日常生活。3.承包期间所产生的水、电费等费用由乙方自行承担。4.在本合同期内如遇拆迁，甲方退还未履行租期的承包费用，并按拆迁部门补偿标准补偿给乙方。（补偿不会低于乙方的全部投入）5.乙方不得在承包场所内进行任何违反中华人民共和国法律、法规的活动。若有违反，乙方因此造成的损失由乙方自行承担，乙方不得因此向甲方主张任何名义的赔偿。原告已给付合同约定的承包费，给付时间2017年1月12日，给付方式是转账至案外人湛景芹账户。2017年2月2日，杨镇人民政府致广大租户的一封信载：你户（单位）租住房的房屋，未经相关部门审批，擅自改变房屋使用性质及土地用途，非法进行出租。违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》等有关法律规定，并存在重大安全隐患，根据北京市六局核发“关于进一步规范出租房屋管理的通告”及镇党委、政府关于“疏解整治促提升”专项行动工作部署、安全生产大检查工作总体安排，进一步消除安全隐患，现责令你户（单位）:一、限你于2018年2月17日前，搬离租住的房屋。二、2018年2月17日8:00后，我镇将对该宗违法建设进行强制拆除、消隐工作，逾期未按要求搬离的租户，在拆除过程中产生的一切损失由你本人负责。同时，我镇将依法采取行政强制措施处理违法租住人员。2018年6月17日，杨镇人民政府下发《责令停止土地违法行为通知书》，内容为：你户（单位）位于增庄村南侧三木森生态园园内所建违法建设，系非法改造农业设施的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》《北京市城乡规划条例》等有关规定，现责令你户（单位）：一、限你于2018年6月17日前，拆除所有违规违法建设以及违法改造的所有建筑[单栋日光温室作业间（操作间）面积最大不得超过15平方米]，恢复农业设施原貌，搬离房屋内所有生活设施及私人物品。二、2018年6月20日18:00后，我镇将对该宗违法建设进行强制拆除、整改、消隐工作，逾期未按要求整改的租户，在拆除过程中产生的一切损失由你本人负责。同时，我镇将依法采取行政强制措施处理造法人员。2018年6月25日，北京市规划和国土资源管理委员会顺义分局向顺义区杨镇人民政府出具《证明》，内容为：胡激扬、胡激波未经政府批准，擅自占用杨镇曾庄村南侧集体土地建砖混、彩钢结构房。经核实，该地块土地利用总体规划为村镇建设用地，属违法行为。2018年7月3日，杨镇人民政府将三木森生态园内所有建筑予以拆除，含曹云云租赁未改变原状的大棚以及三木森生态园未出租的大棚。双方存在的分歧有：一、合同效力属于有效还是无效。原告认为，双方签订的合同应属无效。理由为：涉诉土地利用整体规划为村镇建设用地，现状为大棚，属于种植，不符合土地整体规划，违反了土地管理法第26条的规定；村镇建设用地只能用于村镇建设，不能改变土地用途。二被告表示，双方签订的合同应属有效，同意解除合同，但不同意退还承包费，理由为原告违反建设导致大棚被拆，二被告不存在过错。二、修建大棚应否取得政府审批以及何人对政府拆除大棚行为存在过错并承担责任。原告表示，其修建建筑曾经过三木森生态园的同意，但没有政府的审批手续，其签订合同时，三木森生态园曾出示样板间，并表示可以修建与样板间类似的房屋；三木森生态园出租大棚，没有经过政府审批，改变了土地性质，大棚不合法；三木森生态园存在过错，应承担责任。二被告表示，建设大棚无需经过审批，也没有政府的审批手续；原告非法改造农业设施进行非法建设，原告存在过错；将整个园区拆除系政府行为，应向政府主张损失，不应向被告主张损失。审理中，原告申请撤回要求二被告赔偿经济损失的诉讼请求，但保留向对方继续主张的权利，本院口头裁定准许撤回该部分诉讼请求。上述事实，有双方当事人陈述，合同书，银行转账证明，土地租赁合同，杨镇人民政府致广大租户的一封信，责令停止土地违法行为通知书，政府信息答复告知书，证明，照片，（2018）京0113民初22994号系列案开庭笔录等在案佐证。本院认为：针对胡激波是否适格一节，因签订《农业观光园承包合同》的合同双方，分别为甲方三木森生态园、乙方原告，双方因履行该合同产生争议，故三木森生态园为适格被告，胡激波仅为三木森生态园的法定代表人，不是本案适格被告。针对《农业观光园承包合同》效力一节，因杨镇人民政府致广大租户的一封信中，曾指出，“未经相关部门审批，擅自改变房屋使用性质及土地用途，非法进行出租”，同时，北京市规划和国土资源管理委员会顺义分局向顺义区杨镇人民政府出具《证明》，内容为：“胡激扬、胡激波未经政府批准，擅自占用×××村南侧集体土地建砖混、彩钢结构房”；且被告自述其修建涉诉大棚没有经过政府审批手续，故涉诉大棚应属于违法建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故双方之间的合同应属无效合同。因合同无效，三木森生态园应向原告返还租金，原告主张的租金数额并无明显不当，本院予以准许。对于应返还的承包费及利息，原告主张的计算标准有误，本院根据双方约定的租赁期限、拆除之日之后的剩余租期以及租金标准予以酌定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告北京三木森农业生态园返还原告杨学芝承包费十一万三百零二元及利息（以十一万三百零二元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自二〇一八年七月三日计算至实际付清之日止），于本判决生效之日起七日内给付；二、驳回原告杨学芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千七百八十三元，由原告杨学芝负担五百三十元（已交纳），由被告北京三木森农业生态园负担一千二百五十三元，于本判决生效之日七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋万忠二〇一九年六月二十八日书记员  张亚男