福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初1817号 原告(反诉被告)：福州新榕钢结构制品有限公司,住所地福建省闽侯县青口镇义溪路**。 法定代表人：吴玉锦，职务执行董事。 委托诉讼代理人：魏宝、孙陈兰，福建国富律师事务所律师执业律师。 被告（反诉原告）：福州聚欣榕机动车检测有限公司，，住所地福建省闽侯县青口镇宏三村福厦路边 法定代表人：吴理华，职务总经理。 委托诉讼代理人：王威，福建万得律师事务所执业律师。 被告：吴理华，男，汉族，1966年8月10日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：王威，福建万得律师事务所执业律师。 被告：叶瑞平，男，汉族，1949年11月29日出生，住福州市仓山区。 被告：倪文亮，男，汉族，1955年4月23日出生，住福州市仓山区。 被告：林君成，男，汉族，1988年10月20日出生，住闽侯县。 原告（反诉被告）福州新榕钢结构制品有限公司与被告（反诉原告）福州聚欣榕机动车检测有限公司、吴理华、叶瑞平、倪文亮、林君成土地租赁合同纠纷一案，福州聚欣榕机动车检测有限公司在法定期限内向本院提起反诉，本院经审查后予以合并审理。本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，福州新榕钢结构制品有限公司申请撤回对叶瑞平的起诉，本院审查后予以准许。福州新榕钢结构制品有限公司委托诉讼代理人魏宝、孙陈兰，福州聚欣榕机动车检测有限公司及吴理华的共同委托诉讼代理人王威，倪文亮到庭参加诉讼，林君成经法院传票依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州新榕钢结构制品有限公司向本院提出本诉请求：1.判决解除福州新榕钢结构制品有限公司与福州聚欣榕机动车检测有限公司签订的《土地租赁合同》，判令福州聚欣榕机动车检测有限公司向福州新榕钢结构制品有限公司退还租赁土地；2.判令福州聚欣榕机动车检测有限公司向福州新榕钢结构制品有限公司支付租金831876.88元；3.判令福州聚欣榕机动车检测有限公司向福州新榕钢结构制品有限公司支付房产税款108150.61元、土地使用税款96041.73元和开票税款93433.09元；4.判令福州聚欣榕机动车检测有限公司向福州新榕钢结构制品有限公司支付违约金2670497.28元；5.判令福州聚欣榕机动车检测有限公司自2019年3月22日起至实际退还租赁土地之日止，按每月57732.48元的标准向福州新榕钢结构制品有限公司赔偿土地占用损失；6.判决吴理华、倪文亮、林君成对福州聚欣榕机动车检测有限公司的上述债务承担连带责任；7.本案诉讼费用由福州聚欣榕机动车检测有限公司、吴理华、倪文亮、林君成承担。 事实与理由：福州新榕钢结构制品有限公司与福州聚欣榕机动车检测有限公司于2008年签订《土地租赁合同》，约定福州聚欣榕机动车检测有限公司承租福州新榕钢结构制品有限公司位于福州市闽侯县青口工业区的部分土地，面积为12336㎡，租赁期限自2008年10月1日起至2028年9月30日止。合同明确约定了不含税的月租金标准，其中，2013年10月1日至2018年9月30日为4.18元/平方米（每月租金计51564.48元），2018年10月1日至2023年9月30日为4.68元/平方米（每月租金计57732.48元），并约定租金按月支付，当月租金须于前月25日前以现金方式支付。合同还约定了租赁保证金136000元，以及逾期支付租金超过15天时福州新榕钢结构制品有限公司有权启动保证金补偿机制抵扣相应费用，一方原因导致合同无法履行的违约方应按20年租金总额的20%支付违约金（2670497.28元）等。2012年6月15日，为支持福州聚欣榕机动车检测有限公司资金周转继续经营，福州新榕钢结构制品有限公司与福州聚欣榕机动车检测有限公司及其股东叶瑞平、倪文亮、林君成签订《协议书》，约定福州新榕钢结构制品有限公司以名下土地和房屋为福州聚欣榕机动车检测有限公司向银行贷款提供抵押担保，福州聚欣榕机动车检测有限公司承担租赁期间的房产税、土地税等全部相关税款，倪文亮、林君成对本案土地租赁合同承担连带保证责任。2017年9月18日，福州新榕钢结构制品有限公司又与福州聚欣榕机动车检测有限公司、吴理华签订《协议书》，约定福州新榕钢结构制品有限公司继续为福州聚欣榕机动车检测有限公司800万元银行贷款提供抵押担保，福州聚欣榕机动车检测有限公司承诺于2018年9月前每月结清房租和税金等，吴理华作为福州聚欣榕机动车检测有限公司的承包经营人对本案土地租赁合同承担连带保证责任。此后，福州聚欣榕机动车检测有限公司于2017年11月10日与银行签订了借款合同，取得了800万元银行贷款。福州聚欣榕机动车检测有限公司于2017年6月开始欠付租金38202.66元，此后均未付租金（其中：2017年7月至2018年9月30日每月租金计51564.48元，合计773467.2元；2018年10月1日至2019年3月20日每月租金计57732.48元，合计309148.12元），甚至2017年11月从银行取得800万元贷款后，也根本未依约向福州新榕钢结构制品有限公司付款，仅于2018年3月至6月和2019年1月至3月期间断断续续共12次小额支付了累计171564.48元款项（主要由别人代付），福州新榕钢结构制品有限公司出于善意，均将其视为支付租金，故截止2019年3月21日，福州聚欣榕机动车检测有限公司共欠交租金967876.88元，以其136000元保证金抵扣，尚欠租金831876.88元。另外，截止2019年3月21日，福州聚欣榕机动车检测有限公司还拖欠应向福州新榕钢结构制品有限公司承担的房产税款108150.61元、土地使用税款96041.73元和开票税款93433.09元。由于福州聚欣榕机动车检测有限公司拖欠近2年的巨额租金和应付税费，福州新榕钢结构制品有限公司方与其屡次交涉无果，遂于2019年3月11日向其发出律师函催告付款，通知其于收函之日起7日内结清所欠款项，否则福州新榕钢结构制品有限公司将启动保证金补偿机制并解除土地租赁合同，但福州聚欣榕机动车检测有限公司于3月12日收函后毫不理会。为此，福州新榕钢结构制品有限公司又于3月20日向其发出律师函，通知于收函之日本案土地租赁合同解除，136000元保证金用于抵扣尚欠的款项，并通知福州聚欣榕机动车检测有限公司于收函之日3日内退场并向福州新榕钢结构制品有限公司返还租赁物。但福州聚欣榕机动车检测有限公司于3月21日收函后仍然不予理会。自3月22日起，福州聚欣榕机动车检测有限公司属违约占用福州新榕钢结构制品有限公司土地，应参照租金标准向福州新榕钢结构制品有限公司赔偿损失。实际上，福州聚欣榕机动车检测有限公司上述2017年11月800万元银行贷款在2018年11月9日到期至今，本金一分未还，还拖欠大量利息，导致银行已告知福州新榕钢结构制品有限公司将进行起诉，福州新榕钢结构制品有限公司将被迫面临承担土地和房屋的抵押担保责任和重大损失。可见，福州聚欣榕机动车检测有限公司已毫无履行合同的诚信可言。福州聚欣榕机动车检测有限公司通过福州新榕钢结构制品有限公司提供抵押帮助而借到的800万元银行款项也根本未用于偿还尚欠福州新榕钢结构制品有限公司的租金和税费，不知用于何处。鉴于上述，福州聚欣榕机动车检测有限公司不履行合同主要义务的重大违约行为严重损害了福州新榕钢结构制品有限公司的合法权益，经催告后仍不履行，依法应承担违约责任。吴理华、倪文亮、林君成依约应与福州聚欣榕机动车检测有限公司承担连带责任。综上，特向法院提起诉讼，望判如所请。 福州聚欣榕机动车检测有限公司答辩称，一、福州新榕钢结构制品有限公司诉请解除《土地租赁合同》并退还租赁土地无事实和法律依据，请依法驳回。首先福州新榕钢结构制品有限公司请求解除合同的理由是福州聚欣榕机动车检测有限公司未付土地租金构成违约，但事实并非如此，福州聚欣榕机动车检测有限公司没有违约行为。福州聚欣榕机动车检测有限公司在反诉状中已陈述福州新榕钢结构制品有限公司从签订《土地租赁合同》时就未拥有合同项下（2）号地块的土地使用权，根据福州聚欣榕机动车检测有限公司提供的规划图、不动产权证书亦证明诉争的（2）号地块不属于福州新榕钢结构制品有限公司所有，（2）号地块面积是1584平方米，按合同约定的租金标准，自2009年1月至2017年7月福州聚欣榕机动车检测有限公司向福州新榕钢结构制品有限公司多支付土地租金641044.8元，该款项福州新榕钢结构制品有限公司已构成不当得利，应返还福州聚欣榕机动车检测有限公司，福州聚欣榕机动车检测有限公司于2017年7月从闽侯县相关职能部门知晓（2）号地块土地使用权的真相后，即一直与福州新榕钢结构制品有限公司前任董事长吴元甦（他与现任董事长吴玉锦是父子关系）沟通，要求其返还多付的租金并重新签订合同，但其自称有办法解决不动产权证问题让福州聚欣榕机动车检测有限公司等待，导致福州聚欣榕机动车检测有限公司实际应付的租金和福州新榕钢结构制品有限公司应返还的租金及3号厂房的经济损失赔偿事宜一直久拖未决，其过错责任在福州新榕钢结构制品有限公司。福州聚欣榕机动车检测有限公司认为2017年7月前多付的租金641044.8元及3号厂房直接经济损失1484400元，两项金额足以冲抵2017年7月至2019年3月的租金，根本不存在福州聚欣榕机动车检测有限公司欠付租金的事实，综上福州聚欣榕机动车检测有限公司未构成违约，福州新榕钢结构制品有限公司的诉请不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。其次解除合同的前提是《土地租赁合同》合法有效，福州聚欣榕机动车检测有限公司于3月13日向闽侯县人民法院提起诉讼，要求法院判令《土地租赁合同》项下（2）号地块的条款约定无效，并要求福州新榕钢结构制品有限公司赔偿经济损失及承担违约责任，诉状中的诉讼请求与反诉请求基本一致，为方便案件的合并审理，福州聚欣榕机动车检测有限公司撤回3月13日的诉讼，对福州新榕钢结构制品有限公司的本诉进行反诉，该事实有法院出具的诉前调解征询表为证。故本案于3月13日进入司法诉讼程序，在法院未对《土地租赁合同》效力进行确认之前，福州新榕钢结构制品有限公司单方要求法院解除合同也与合同法规定相违背。福州新榕钢结构制品有限公司要求福州聚欣榕机动车检测有限公司退还租赁土地显然无理，福州聚欣榕机动车检测有限公司与福州新榕钢结构制品有限公司签订合同时，该地块是一片未经三通一平的空地，（1）号土地上的5号厂房、综合楼以及（2）土地上的3号厂房完全是由福州聚欣榕机动车检测有限公司自筹资金一千多万元建造的，根据《土地租赁合同》第九条c款约定，福州聚欣榕机动车检测有限公司享有房产的相关财产权益，福州新榕钢结构制品有限公司要求福州聚欣榕机动车检测有限公司退还土地，其目的是妄图强行占用福州聚欣榕机动车检测有限公司的合法财产。 二、关于土地租金问题。如前所述，福州聚欣榕机动车检测有限公司至2017年7月之前已经多付了641044.8元的土地租金，另加上福州聚欣榕机动车检测有限公司3号厂房的直接经济损失1484400万元，两项总计2125444.8元，两项金额足以冲抵2017年7月至2019年3月的土地租金，福州新榕钢结构制品有限公司还应返还福州聚欣榕机动车检测有限公司差额部分，故福州新榕钢结构制品有限公司诉请福州聚欣榕机动车检测有限公司支付租金831876.88元的请求没有事实依据。另福州新榕钢结构制品有限公司计算的未付租金金额存在错误：1、根据《土地租赁合同》第三条2023年9月30日前租金递增率为10%，即2018年10月后租金应为每月每平方4.598元，但福州新榕钢结构制品有限公司是按4.68元计算；2、福州新榕钢结构制品有限公司将不属于其所有的（2）号地块1584平方米的租金也计算在内。 三、关于福州新榕钢结构制品有限公司诉请的房产税、土地使用税、开票税款等问题。福州聚欣榕机动车检测有限公司认为根据相关的税法，依法缴纳税收是福州新榕钢结构制品有限公司应尽的法定义务，故2012年6月15日福州聚欣榕机动车检测有限公司、福州新榕钢结构制品有限公司等人签订的《协议书》中关于福州聚欣榕机动车检测有限公司承担房产税、土地使用税的约定违反了税法规定，应认定无效，该项税收应由福州新榕钢结构制品有限公司自行承担。《土地租赁合同》和《协议书》均未明确约定开票税款应由福州聚欣榕机动车检测有限公司承担，故福州新榕钢结构制品有限公司要求福州聚欣榕机动车检测有限公司承担开票税款无法律依据。关于福州新榕钢结构制品有限公司诉请的房产税等金额，福州聚欣榕机动车检测有限公司亦有异议，根据福州聚欣榕机动车检测有限公司提供的闽（2017）闽侯县不动产权第0030439号不动产权证书，福州新榕钢结构制品有限公司有两块土地（A地块和B地块），福州聚欣榕机动车检测有限公司仅承租A地块，而福州新榕钢结构制品有限公司的证据只能证明其缴纳了两块地块的土地使用税及房产税，无法证明福州聚欣榕机动车检测有限公司承租地块的相关税收金额，故其诉请的房产税、土地使用税、开票税款等金额没有事实依据，且（2）号地块及3号厂房因福州新榕钢结构制品有限公司没有不动产权证书，其缴纳该地块的税收亦无法律依据，更加不应当由福州聚欣榕机动车检测有限公司承担。 四、关于福州新榕钢结构制品有限公司诉请的违约金问题。如前所述，福州聚欣榕机动车检测有限公司未欠福州新榕钢结构制品有限公司租金，没有任何违约行为，其违约金的诉求亦无合同和法律依据。相反，福州聚欣榕机动车检测有限公司认为根据《土地租赁合同》第8条A款甲方的权利和义务的约定中，福州新榕钢结构制品有限公司有义务向福州聚欣榕机动车检测有限公司提供租赁物所有权的文件及保证在租赁期间。福州聚欣榕机动车检测有限公司正常经营和使用租赁物，但福州新榕钢结构制品有限公司自2017年11月已无法提供（2）号地块及3号厂房的不动产权证书，导致福州聚欣榕机动车检测有限公司自筹资金建造的3号厂房成为违章建筑，随时面临被相关部门强制拆除的危险，故福州新榕钢结构制品有限公司存在严重的违约行为，其应当向福州聚欣榕机动车检测有限公司支付违约金。 五、福州新榕钢结构制品有限公司要求福州聚欣榕机动车检测有限公司自2019年3月22日起按每月57732.48元向其赔偿土地占有损失更加与法无据，与理不通。该项请求与第一项请求自相矛盾，福州新榕钢结构制品有限公司第一项是诉求法院判令解除合同，即福州新榕钢结构制品有限公司自己也认为2019年3月22日单方解除合同不具有法律效力，解除合同是以法院判决为准，故该诉求也没有事实和法律依据，请法院依法驳回。 六、关于本案适用程序问题。福州聚欣榕机动车检测有限公司已提起反诉，并请求法院依法对诉争（2）号地块的权属进行调查取证，即当事人对争议事实陈述是不一致的，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第256条规定，本案应适用普通程序进行审理，而不能用简易程序。 吴理华答辩称，福州新榕钢结构制品有限公司在本诉中诉请吴理华对福州聚欣榕机动车检测有限公司的关于《土地租赁合同》项下的租金、房产税、土地使用税、开票税款、违约金、赔偿损失等债务承担连带责任，没有事实和法律依据，该诉请不能成立，请法院依法驳回。福州新榕钢结构制品有限公司据以要求吴理华承担连带责任的证据是2017年9月18日吴理华、福州新榕钢结构制品有限公司等签订的《协议书》，但是根据该《协议书》第1条“丙方（指吴理华）同意对本次贷款及本协议，甲乙之间（指福州新榕钢结构制品有限公司和福州聚欣榕机动车检测有限公司）的租赁合同承担连带保证责任”，该条款并未约定吴理华对《土地租赁合同》项下的租金等债务承担连带保证责任，即《协议书》未约定如福州聚欣榕机动车检测有限公司不履行支付土地租金等债务，则由吴理华履行债务或承担责任，故依照《中华人民共和国担保法》有关规定，吴理华无需对《土地租赁合同》中福州聚欣榕机动车检测有限公司向福州新榕钢结构制品有限公司支付土地租金等债务承担连带保证责任。 倪文亮答辩称，我不是适格的被告。本案土地租赁合同纠纷是福州新榕钢结构制品有限公司和福州聚欣榕机动车检测有限公司之间债务，和股东无关。 林君成未到庭未答辩。 福州聚欣榕机动车检测有限公司向本院提起反诉请求：1.请求判决福州新榕钢结构制品有限公司和福州聚欣榕机动车检测有限公司签订的《土地租赁合同》中关于（2）号地的租赁条款无效。自2017年11月起福州聚欣榕机动车检测有限公司无需向福州新榕钢结构制品有限公司支付《土地租赁合同》中（2）号地块项下的租赁，福州新榕钢结构制品有限公司返还福州新榕钢结构制品有限公司已支付的（2）号地的租金计641044.8元；2.要求判决福州新榕钢结构制品有限公司继续履行《土地租赁合同》中关于（1）号地块的土地租赁条款；3.判决福州新榕钢结构制品有限公司向福州聚欣榕机动车检测有限公司支付违约金2642371.2元、3#厂房的实际经济损失1484400元，共计4126771.2元；4.本案本诉和反诉的案件受理费由福州新榕钢结构制品有限公司承担。 事实与理由：福州聚欣榕机动车检测有限公司和福州新榕钢结构制品有限公司2008年10月1日签订一份《土地租赁合同》，合同约定福州聚欣榕机动车检测有限公司承租福州新榕钢结构制品有限公司所有的位于闽侯县的工业用地，土地面积约12336平方米，包括（1）号地10752平方米、（2）号地1584平方米，租赁期限20年（2008年10月1日至2028年9月30日），租赁用途用于福州聚欣榕机动车检测有限公司营业执照核定的经营范围的合法活动，主要经营汽车检测、维修、保养。合同第三条对租金进行了详细约定。合同第七条约定租赁土地上的建筑物由福州聚欣榕机动车检测有限公司自筹资金负责建设。合同第八条约定福州新榕钢结构制品有限公司有义务在合同生效时，向福州聚欣榕机动车检测有限公司全面移交完整的租赁物以及相关的租赁物政府批文和所有权等文件，福州新榕钢结构制品有限公司有义务保证福州聚欣榕机动车检测有限公司在租赁期中，租赁用地范围内建筑物的所有权、土地使用权以及正常经营不受外界因福州新榕钢结构制品有限公司原因引起的干扰。合同第十条D项约定因一方原因导致合同无法履行，违约方应向另一方支付违约金（违约金按合同附件05计算方式按20年租金总额的20%支付），并承担守约方实际经济损失的损害赔偿责任。合同签订后，福州聚欣榕机动车检测有限公司依约交纳了保证金及租金，按照施工许可证及相关的批文，自筹资金一千多万元在（2）号地块上修建了3#厂房、在（1）号地块上修建了5#厂房及综合楼。2011年6月福州新榕钢结构制品有限公司办理了5#厂房、综合楼、3#厂房的房产所有权证，2017年11月福州新榕钢结构制品有限公司再次向闽侯县国土资源局、房地产交易登记中心等部门申请分割土地办理新的不动产权证，经上述职能部门对《土地租赁合同》中涉及的地块重新测量，确认福州新榕钢结构制品有限公司仅拥有合同中（1）号地块的土地使用权，并据此于2017年11月3日颁发了5#厂房和综合楼的不动产所有权证书【闽（2017）闽侯县不动产权第0030439号】，而3#厂房的不动产权证因福州新榕钢结构制品有限公司没有该地块的土地使用权，房地产交易登记中心不予颁发不动产权证书，该厂房变为无证的违章建筑。据福州聚欣榕机动车检测有限公司工作人员前往国土资源等部门了解，福州新榕钢结构制品有限公司自始未获得（2）号地块的土地使用权，此前办理的相关证件土地测量上存在严重错误。基于上述事实，福州聚欣榕机动车检测有限公司认为：一、福州新榕钢结构制品有限公司从签订《土地租赁合同》起就未获得（2）号土地的土地使用权，属于无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第51条规定，《土地租赁合同》中关于福州新榕钢结构制品有限公司向福州聚欣榕机动车检测有限公司出租（2）号土地的条款应认定为无效，另据《中华人民个共和国合同法》第56条、58条规定，该部分合同条款无效后，福州新榕钢结构制品有限公司应返还福州聚欣榕机动车检测有限公司从2009年1月至2017年6月已支付的（2）号地块的租金。二、根据《土地租赁合同》第八条，在租赁期间，福州新榕钢结构制品有限公司有义务向福州聚欣榕机动车检测有限公司提供租赁土地及建筑物的所有权、土地使用权证等相关合法有效证书，保证福州新榕钢结构制品有限公司能够正常使用和经营租赁物，现由于福州新榕钢结构制品有限公司的过错，导致《土地租赁合同》中关于（2）号地块上的3#厂房成为无证的违章建筑，福州聚欣榕机动车检测有限公司已无法正常使用和经营该租赁物，鉴于福州新榕钢结构制品有限公司未依约履行（2）号地块项下的合同义务，对福州聚欣榕机动车检测有限公司已构成违约，因此福州聚欣榕机动车检测有限公司根据《土地租赁合同》第十条约定，要求福州新榕钢结构制品有限公司支付违约金及赔偿福州聚欣榕机动车检测有限公司的经济损失（福州聚欣榕机动车检测有限公司在（2）号地上自筹资金建造的3#厂房，据福建开诚资产评估土地房地产估价有限公司出具的闽开平报字【2019】第7037号评估报告，目前价值为1484400元）。三、福州新榕钢结构制品有限公司应继续履行《土地租赁合同》中关于（1）号地块的合同，福州聚欣榕机动车检测有限公司和福州新榕钢结构制品有限公司签署《土地租赁合同》时，该地块上没有任何建筑物，在（1）号地块上的5#厂房和综合楼均由福州聚欣榕机动车检测有限公司出资建设，且在《土地租赁合同》第九条约定：“因不可抗力或国家政府征用本合同定义的租赁用地，…;地面物赔偿归乙方即福州聚欣榕机动车检测有限公司）”，由此看出，租赁土地上的建筑物的相关财产权益归福州聚欣榕机动车检测有限公司所有，且不说《土地租赁合同》部分无效，在福州新榕钢结构制品有限公司未对承租土地建筑物如何赔偿的前提下，仅要求法院解除《土地租赁合同》和退还土地，该项诉求对福州聚欣榕机动车检测有限公司显失公平，更无法执行，故福州聚欣榕机动车检测有限公司不同意解除合同。综上所述，为保障自身的合法权益，福州聚欣榕机动车检测有限公司特提出反诉，请求法院予以支持。 福州新榕钢结构制品有限公司答辩称，福州聚欣榕机动车检测有限公司提出的双方签订的《土地租赁合同》关于（2））地块的出租系无权处分而导致合同部分无效和该地块上房屋系违章建筑的主张不符合事实不能成立，福州新榕钢结构制品有限公司系合法拥有该租赁土地的使用权，同时该地块上修建的3#厂房也合法办理了房屋产权登记，而福州聚欣榕机动车检测有限公司从《土地租赁合同》签订后至今仍在占有、使用该租赁的土地，其理应按照土地租赁合同的约定支付租金。福州聚欣榕机动车检测有限公司在本次诉讼前也从未主张租赁无效和要求退款，实际上是因其无力偿还银行贷款导致福州新榕钢结构制品有限公司面临巨额担保责任，并且福州聚欣榕机动车检测有限公司无力继续履行合同面临福州新榕钢结构制品有限公司解除合同，其才忽然提出并不能成立的合同部分无效的诉请。本案福州新榕钢结构制品有限公司已依法解除合同，福州聚欣榕机动车检测有限公司无权要求继续履行合同。福州新榕钢结构制品有限公司名下房产依约不属于福州聚欣榕机动车检测有限公司，解除租赁合同也不以房屋是否应补偿问题为前提。因此，福州聚欣榕机动车检测有限公司的反诉没有事实和法律依据，属无理请求，不能成立。综上，本案应判决驳回福州聚欣榕机动车检测有限公司的诉讼请求。 吴理华、倪文亮到庭但未对福州聚欣榕机动车检测有限公司提出的反诉发表答辩意见。 林君成未到庭未答辩。 本院组织各方当事人进行举证、交换证据、质证，本院对当事人对真实性无异议的证据予以确认，并在卷佐证。 根据本案现有证据及当事人陈述，本院认定如下事实： 2008年，福州新榕钢结构制品有限公司（甲方）与被告福州聚欣榕机动车检测有限公司（乙方）签订《土地租赁合同》。合同第一条约定甲方将位于福建省福州市闽侯县青口工业区，使用权证号为侯国用（2003）字第170548号1号与2号面积共计12336平方米的两块土地租给乙方。合同第二条约定租赁期限自2008年10月1日至2028年9月30日止，共计20年，乙方主要经营汽车检测、维修、保养。合同第三条约定租金单位面积不含税单价为3.8元/平方米，合同租金单价采用分时段递增方式，2023年9月30日前递增率为10%，2023年10月1日后递增率为12%，具体以下：2008年10月1日至2013年9月30日，不含税单价3.8元/平方米·月；2013年10月1日至2018年9月30日，不含税单价4.18元/平方米·月；2018年10月1日至2023年9月30日，不含税单价4.68元/平方米·月；2023年10月1日至2028年9月30日，不含税单价5.38元/平方米·月。租金按照先付后用原则，租金按月支付、当月租金须于前月25日前以现金方式支付。合同第四条约定免租期三个月，租赁保证金136000元。合同第八条约定甲方有义务在合同生效时，向乙方全面移交完整的租赁物以及相关的租赁物政府批文和所有权等文件；乙方有义务在合同规定时间内支付租金和水电费等费用。合同第九条约定本合同项下的租赁用地，甲方同意乙方合法转租或者分租，由此产生的一切后果由乙方承担。合同第十条约定：1、任何一方违反本合同任何一项条款，均视为违约，守约方均有权提出由此产生的补偿或要求；2、乙方逾期支付租金的，逾期10个工作日后，每逾期一日按应月度租金额的5‰向甲方支付违约金。逾期超过15天的，甲方有权以书面形式通知乙方，并启动保证金补偿机制抵扣相应的费用；3、合同期满后，乙方移交或交还甲方的租赁用地、不动产归甲方所有、动产归乙方所有；4、因一方原因导致合同无法履行，违约方应向另一方支付违约金（违约金按合同附件05的计算方式按20年租赁总额的20%支付），并承担守约方实际经济损失的损害赔偿责任。 2012年6月15日，福州新榕钢结构制品有限公司（甲方）与福州聚欣榕机动车检测有限公司（乙方）、乙方股东（叶瑞平、倪文亮、林君成）鉴于乙方向银行申请贷款1500万元事宜经平等、自愿、充分协商达成如下协议并签订《协议书》一份，协议书第一条约定甲方同意提供名下的综合楼、3#厂房、5#厂房和52亩土地使用权作为抵押物替乙方担保，乙方全体股东同意将各自持有的乙方公司的全部股权作为反担保物；协议书第五条约定双方确认从2008年10月1日至2028年9月30日期间，乙方需承担综合楼、3#厂房和5#厂房的房产税和土地税以及乙方租赁甲方土地所产生的所有一切税费，包括营业税和附加税等国家已经出台或者今后出台的税。以上提及的税款由甲方先行缴纳，甲方收到有关国家机关开具的票据后复印给乙方，乙方在收到相关复印件后5天之内将相应税款以现金方式支付给甲方；协议第七条约定乙方及全体股东就租赁合同及本合同的有关事宜向甲方承担连带责任。 2017年9月18日，福州新榕钢结构制品有限公司（甲方）与福州聚欣榕机动车检测有限公司（乙方）、乙方股东（叶瑞平、倪文亮、林君成）、吴理华（丙方）鉴于乙方继续向南屿信用社申请贷款800万元事宜经平等、自愿、充分协商达成如下协议并签订《协议书》一份，协议书约定：甲方同意提供名下的综合楼、5#厂房和14071平方米土地使用权作为抵押物替乙方担保，乙方全体股东和丙方一致同意将各自持有的乙方公司的全部股权作为反担保物，丙方同意对本次贷款及本协议、甲乙之间的租赁合同承担连带保证责任。 2019年3月11日,福州新榕钢结构制品有限公司向福州聚欣榕机动车检测有限公司发出《关于贵司应清偿租金等费用并承担违约责任的律师函》，函告福州聚欣榕机动车检测有限公司应于收到函件之日起7日内结清已尚欠租金948767.78元、房产税105981.7元等费用。 合同签订后，福州聚欣榕机动车检测有限公司向福州新榕钢结构制品有限公司支付了租赁保证金136000元。2017年6月，福州聚欣榕机动车检测有限公司开始欠租，至2019年3月，福州聚欣榕机动车检测有限公司分数次累计付租金171564.48元，截至2019年3月21日，福州聚欣榕机动车检测有限公司尚欠租金831876.88元（已抵扣保证金136000元）。 审理过程中，福州聚欣榕机动车检测有限公司向提交调查取证申请书，请求依法向闽侯县土地局调取《土地租赁合同》中（2）号地1584平方米的使用权人及（2）号地上建筑物3#厂房的不动产权证书，本院认为庭审中双方提交的证据中已体现上述内容，故本院对福州聚欣榕机动车检测有限公司的上述申请不予准许。福州新榕钢结构制品有限公司向本院申请对福州聚欣榕机动车检测有限公司对土地转租情况及使用现状进行现场勘验，本院认为庭审中福州聚欣榕机动车检测有限公司已对土地转租及使用现状进行了陈述确认，故本院对福州新榕钢结构制品有限公司的上述申请不予准许。 本院认为，关于福州聚欣榕机动车检测有限公司认为本案不适合适用简易程序审理的问题，本院经审查后认为本案未有不适合适用简易程序的情形，故福州聚欣榕机动车检测有限公司的异议不成立。 关于本案《土地租赁合同》效力问题，福州新榕钢结构制品有限公司与福州聚欣榕机动车检测有限公司之间签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，虽然庭审中双方向本院提交的《土地租赁合同》在落款盖章上存在不一致，但两份合同的内容一致，且内容不违反法律规定，本院确认该两份《土地租赁合同》具有同等法律效力且为有效合同，福州新榕钢结构制品有限公司与福州聚欣榕机动车检测有限公司均应严格按照合同约定履行义务。 关于租金问题，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。庭审中福州聚欣榕机动车检测有限公司确认合同签订后福州新榕钢结构制品有限公司已依约将合同项下的（1）号和（2））地块交付其使用故福州聚欣榕机动车检测有限公司应按合同约定支付租金。福州聚欣榕机动车检测有限公司确认从2017年6月开始未足额支付租金，至2019年通过小额多次累计支付171564.48元，但抗辩称其未付租金的原因是《土地租赁合同》关于（2））地块的出租系无权处分且导致福州聚欣榕机动车检测有限公司在该地块上建造的**厂房变成违章建筑面临被拆境遇给其造成重大损失故福州聚欣榕机动车检测有限公司认为在2017年7月前多付的（2）号地块租金641044.8元及3号厂房直接经济损失1484400元足以冲抵2017年7月至2019年3月的租金。本院认为福州聚欣榕机动车检测有限公司作为承租人支付租金是其主要义务，福州聚欣榕机动车检测有限公司的上述理由并不能作为抗辩不支付租金的理由，故福州聚欣榕机动车检测有限公司应向福州新榕钢结构制品有限公司支付2017年6月起至2019年3月21日止欠付的租金831876.88元（已抵扣保证金136000元）。 关于本案《土地租赁合同》是否解除问题，福州新榕钢结构制品有限公司在合同签订后已依约将租赁物交付福州聚欣榕机动车检测有限公司使用，但福州聚欣榕机动车检测有限公司未依约支付租金，已构成违约，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。福州聚欣榕机动车检测有限公司作为承租人在承租土地期间未依约履行支付租金的主要债务，经出租人福州新榕钢结构制品有限公司催告后在合理期限内仍未履行，现福州新榕钢结构制品有限公司诉请要求解除双方签订的《土地租赁合同》并要求福州聚欣榕机动车检测有限公司返还所租赁的土地于法有据，本院予以支持。 关于福州新榕钢结构制品有限公司诉请要求福州聚欣榕机动车检测有限公司支付房产税款、土地使用税款、开票税款问题。 2012年6月15日福州新榕钢结构制品有限公司与福州聚欣榕机动车检测有限公司及福州聚欣榕机动车检测有限公司的股东林君成、倪文亮、叶瑞平签订的《协议书》第五条约定从2008年10月1日至2028年9月30日期间，福州聚欣榕机动车检测有限公司需承担综合楼、3#厂房和5#厂房的房产税和土地税以及福州聚欣榕机动车检测有限公司租赁福州新榕钢结构制品有限公司土地所产生的所有一切税费，包括营业税和附加税等国家已经出台或者今后出台的税，福州聚欣榕机动车抗辩称该份《协议书》中关于由其承担房产税、土地税的约定违反了税法规定，应认定无效且双方签订的《土地租赁合同》和该份协议未明确开票税款由其承担，本院认为该份《协议书》系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，应认定有效，故本院对福州聚欣榕机动车检测有限公司的上述抗辩不予采纳。《协议书》已明确约定2008年10月1日至2028年9月30日期间，福州聚欣榕机动车检测有限公司需承担综合楼、3#厂房和5#厂房的房产税和土地税以及福州聚欣榕机动车检测有限公司租赁福州新榕钢结构制品有限公司土地所产生的所有一切税费，现福州新榕钢结构制品有限公司诉请要求福州聚欣榕机动车检测有限公司支付未支付的房产税款108150.61元、土地使用税款96041.73元、开票税款93433.09元，本院予以支持。 关于违约金问题，《土地租赁合同》第十条约定任何一方违反本合同任何一项条款，均视为违约，守约方均有权提出由此产生的补偿或要求；因一方原因导致合同无法履行，违约方应向另一方支付违约金（违约金按合同附件05的计算方式按20年租赁总额的20%支付），并承担守约方实际经济损失的损害赔偿责任。根据上述查明事实，福州聚欣榕机动车检测有限公司已违约，现福州新榕钢结构制品有限公司诉请要求福州聚欣榕机动车检测有限公司支付违约金2670497.28元，本院予以支持。 关于吴理华、倪文亮、林君成是否对福州聚欣榕机动车检测有限公司的上述债务承担连带责任问题，2012年6月15日，福州新榕钢结构制品有限公司与福州聚欣榕机动车检测有限公司、叶瑞平、倪文亮、林君成签订的《协议书》第七条约定福州聚欣榕机动车检测有限公司及全体股东就租赁合同及本合同的有关事宜向福州新榕钢结构制品有限公司承担连带责任。2017年9月18日，福州新榕钢结构制品有限公司与福州聚欣榕机动车检测有限公司、叶瑞平、倪文亮、林君成、吴理华签订的《协议书》约定吴理华同意对本次贷款及本协议、福州新榕钢结构制品有限公司与福州聚欣榕机动车检测有限公司之间的租赁合同承担连带保证责任。本院认为上述两份《协议书》均是各方当事人的真实意思表示，故本案中吴理华、倪文亮、林君成应对福州聚欣榕机动车检测有限公司的上述债务承担连带保证责任。 审理过程中，林君成经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理、判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、依法解除福州新榕钢结构制品有限公司与福州聚欣榕机动车检测有限公司于2008年签订的《土地租赁合同》，福州聚欣榕机动车检测有限公司应于本判决生效之日起六十日内将所承租的土地返还给福州新榕钢结构制品有限公司； 二、福州聚欣榕机动车检测有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州新榕钢结构制品有限公司支付截止至2019年3月21日尚欠的租金831876.88元，之后的租金福州聚欣榕机动车检测有限公司应按合同约定的租金标准支付至实际将所承租的土地归还给福州新榕钢结构制品有限公司之日止； 三、福州聚欣榕机动车检测有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州新榕钢结构制品有限公司支付房产税款108150.61元、土地使用税款96041.73元、开票税款93433.09元； 四、福州聚欣榕机动车检测有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州新榕钢结构制品有限公司支付违约金2670497.28元； 五、吴理华、倪文亮、林君成应对福州聚欣榕机动车检测有限公司的上述债务承担连带保证责任； 六、驳回福州聚欣榕机动车检测有限公司的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费67320元，依法减半收取计收33660元，反诉受理费22471元，均由福州聚欣榕机动车检测有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  胡秀锦 二〇一九年六月十日 书记员  林 颖 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。