山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁11民终647号 上诉人（原审被告）：闫早利，男，1974年12月24日出生，汉族，医生，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：邢茂彦，日照东港开元法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：曾庆芬，女，1947年1月9日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：汪凯，山东舜铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：闫早春，男，1972年11月12日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 上诉人闫早利因与被上诉人曾庆芬、闫早春确认合同无效纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 闫早利上诉请求：撤销原判，依法改判；诉讼费由曾庆芬、闫早春承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、闫早利与闫早春签订合同购买涉案房场，并交付了房场费和转让费共计2000元，在交付房场单据时，单据中写明交款人为闫早春，曾庆芬在场并同意认可，称其不会写字，一切由其子闫早春代办。从双方签订合同至今已长达15年之久，期间曾庆芬从未向闫早利主张过权利，应视为其默认合同有效。直到其向一审法院提起本案诉讼。曾庆芬与闫早春是看到房场增值，恶意串通对本案合同反悔。二、闫早利与闫早春于2003年8月29日签订购买合同，闫早春于2003年8月26日从村委开具的该房场的交款单据，在合同签订前，闫早春即以其名义从村委里开出该房场交款单据，闫早春亦是以其本人名义将涉案房场卖给闫早利的，闫早利对曾庆芬所述的老年房场是不知情的，该房场应视为闫早春的。 曾庆芬辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。 闫早春辩称，2003年村里给老年人分配房场，其母曾庆芬委托闫早春去交钱，当时村里的规定是一个儿子的替老人交钱，直接写儿子的名字，有两个或三个儿子的，写老人的名字。2003年8月份闫早春替曾庆芬交完钱后，闫早利找到闫早春，让闫早春把老年房房场卖给他，闫早春说这个老年房房场是曾庆芬的，闫早利写好了协议，让闫早春签了字，但闫早春未将此事告诉曾庆芬，曾庆芬也不在场。2003年秋天或冬天，很多老年房场开始建房，曾庆芬问什么时候给其建房，闫早春称其没有钱了，等有钱再建。曾庆芬住老年房心情迫切，闫早春多次找闫早利，想私了要回老年房，闫早利不同意。直到2017年12月份，村里对老年房或房基进行重新登记，曾庆芬发现闫早春和闫早利的协议，遂提起本案诉讼。 曾庆芬向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决闫早春、闫早利于2003年8月29日签订的《老年房房基转让合同》无效；2.诉讼费等相关费用由闫早春、闫早利承担。 一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。 曾庆芬提交了2003年8月29日闫早春、闫早利签订的老年房房基转让合同原件一份，证明该合同没有曾庆芬的签字，闫早春、闫早利在曾庆芬不知情的情况下处分了属于曾庆芬的老年房房基。 闫早春质证称：2003年村里给母亲批了老年房场后，闫早春去交了1000元房场费，之后闫早利找到闫早春，非要买这个房场，闫早春就和闫早利签了协议，闫早利给了闫早春1000元房场费，闫早春把单子给了闫早利，另外闫早利又给闫早春转让费1000元。曾庆芬出示的合同是当时闫早春和闫早利签的，闫早春和母亲（曾庆芬）不住在一起，签合同的时候曾庆芬也不在场，只有闫早春和闫早利在场，是闫早利提前写好了拿到闫早春家其签的字，写的时间和地点。 闫早利质证称,当时给闫早春1000元房场费用和1000元转让费是对的。2005年其在这处房场盖房子的时候曾庆芬去阻挠，房子就没有盖起来，证明2005年曾庆芬知道房场转让了；2017年村里确认房场的时候要求有转让合同和押金单子可以确认在被转让人名下，所以村里就将该处房场确认登记在其名下。 闫早利提交案涉老年房场押金单据两份（其于庭后将原件收回），证明其将房场费给闫早春后，闫早春将押金单据给了闫早利。 曾庆芬对闫早利提供的两份单据的真实性没有异议，但认为当时该两份单据的交款人均系闫早春，而且交款时间为2003年8月26日，转让合同签订时间是2003年8月29日，可以判断出曾庆芬委托闫早春交付涉案房场费用在前，闫早春、闫早利签订的涉案房场的转让合同在后。 闫早春质证称：就是其交完钱之后把单据给闫早利的，后来因为其母亲（曾庆芬）要盖房子，其就私下找闫早利想要回来房场，将钱还给闫早利，闫早利不同意，2005年的闫早利盖房子的时候，其母亲（曾庆芬）去阻挠，闫早利也没说房场转让了，到了2017年12月份其才把合同给其母亲看，并且把转让房场的前后经过告诉了其母亲。 一审法院依职权对日照市东港区卧龙山街道吴家台村委会主任戚祥波及闫忠章（2001年-2004年期间任该村主任）进行调查，二人证明：2000年左右，海边兴起旅游，村民家家户户都想开渔家乐，80%村民都利用自家房子搞旅游，房屋不够住。经两委研究决定，时任村书记向秦楼街道党委汇报后决定划一批老年房场，当时划房场没有相关文件，房场也没有证，村里就有个人交款单据。涉案房屋当时是划给闫早春的母亲曾庆芬的，当时闫早春已经结婚，因闫早春父亲去世的早，闫早春是户主，村规定如果有两个儿子，就写老人名字，为了防止以后起纠纷，如果只有一个儿子且父亲已经不在的就写儿子名字，所以曾庆芬的房场费单据就写了闫早春的名字。闫早春和闫早利转让房场村里不知道。村里研究了对没有盖房的老年房场不收回。 根据双方当事人的陈述和双方提供的证据，一审法院认定案件事实如下：曾庆芬和闫早春、闫早利均系日照市东港区卧龙山街道吴家台村村民，曾庆芬与闫早春系母子关系。2003年8月日照市东港区卧龙山街道吴家台村村委会根据村民居住需求，对符合条件的村民批划了一批“老年房场”,曾庆芬获得老年房场一处。闫早春于2003年8月26日向村委交纳了“老年房场款”“老年房场押金”各500元。2003年8月29日闫早春以自己的名义与闫早利签订《老年房房基转让合同》一份，约定将案涉老年房场转让给闫早利，转让费1000元。合同签订后，闫早利将房场押金和房场费各500元及转让费1000元交付闫早春，闫早春将交费单据交由闫早利持有。2005年闫早利欲在涉案老年房场盖房时，曾庆芬进行了阻挠，致该宅基地一直空闲至今。2017年12月，因吴家台村有拆迁改造计划，案涉宅基地所在的区域在拆迁计划范围内，村委会对房屋、房基进行权属登记，双方再次因案涉宅基地的使用权问题发生纠纷。曾庆芬以其对闫早春、闫早利的转让行为一直不知情，而且不同意转让为由，提起诉讼，请求确认该合同无效。庭审过程中，双方对涉案老年房场为村委分配给曾庆芬的没有异议。 一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，宅基地的所有权归集体，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，村民对宅基地享有使用权，属用益物权。宅基地使用权不得单独转让，擅自转让农村宅基地，未征得本集体经济组织同意的转让无效。在本案中，当事人之间诉争的“老年房场”是一种专属于老年人享有使用权的特殊的宅基地，该宅基地系吴家台村村民委员会批划给曾庆芬使用当事人各方均无异议，该宅基地为日照市东港区卧龙山街道吴家台村村民委员会所有，该村委会对该宅基地享有经营管理权，而闫早春与闫早利之间转让该宅基地时，并未获得吴家台村民委员会批准同意。且各方当事人均认可在签订该宅基地转让协议时，该宅基地只是空房场，尚未建造房屋，该宅基地不能单独转让。故闫早春、闫早利之间签订的转让协议违反我国土地管理法有关农村集体所有制的土地使用权不得擅自转让的强制性规定，依法应确认闫早春、闫早利之间的宅基地转让协议无效。据此,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条之规定，判决：闫早春与闫早利于2003年8月29日签订《老年房房基转让合同》无效。案件受理费100元，由闫早春、闫早利分别负担50元。 二审中，闫早利提交证据如下证据：证据1.涉案房场的相关的建房材料照片打印机3张，拍摄时间为2019年4月23日，用以证明其购买房场曾庆芬知情，建房的材料都在房场处，曾庆芬与闫早利同村，又是没出五服的一家，闫早春所述与事实不符。证据2.2018年3月28日出具的吴家台旅游小镇拆迁安置确认书一份，用以证明该房场系登记在闫早春名下。证据3.房场转让合同（一审已提交），该合同系2013年8月29日在闫早春家签订，曾庆芬及闫早春的家属及孩子都在现场，该合同是在平等、自愿、真实的情况下签订的，现在曾庆芬、闫早春违背诚信原则，应承担本案的全部过错。经质证，曾庆芬认为，证据1系照片打印件，对其真实性和关联性均不认可，无法证明该图片的内容系涉案房场，退一步讲，即使该照片是真实的，也不能达到闫早利的证明目的，涉案房场一直没有建设房屋，双方存在分歧，在一审查明的事实中有认定。对证据2的真实性和关联性均有异议，该确认书并非闫早春所签，也未加盖涉案房场所在村委会的印章，一审法院曾到涉案房场所在村委会调查，调查笔录可以证明涉案房场系规划给曾庆芬的老年房场，因曾庆芬家属早已去世，只有一个儿子闫早春，登记时写了闫早春的名字，但真实的权利人系曾庆芬，该房场系村集体给老年人福利性质的房场，与曾庆芬的人身属性紧密相关，闫早利及闫早春均不符合该老年房场的获取条件。闫早利提交的该两份证据不属于因客观条件无法取得的证据，其在一审中未提交，已经过了举证期限。此外，闫早春认为，证据2上的姓名不是闫早春书写，手印不是其所按，是伪造的。闫早利主张当时是街道组织村委有关人员核实，以收款单据为准，有存根在村委会，代写闫早春的名字，村委会以单据为准，村委会证实房屋是闫早春的，收款单据是闫早春的，确认的时候村委会承认老年房场就是闫早春的，所以写闫早春的名字。 本院认为，本案争议的焦点问题是涉案老年房房基转让合同的效力。涉案老年房房基转让合同中的老年房场属于日照市东港区卧龙山街道吴家台村村民委员会所有，为吴家台村村民委员会批划给曾庆芬使用，是本村符合条件的老年人才享有使用权的宅基地。根据土地管理法及相关法律规定，宅基地使用权不得单独转让，一审认定涉案老年房房基转让合同无效并无不当，即便涉案房场在闫早春名下，亦不影响对合同效力的认定。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人闫早利负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  王林林 审判员  刘 芳 二〇一九年六月十日 法官助理张锦秀 书记员裴凤文