河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初367号原告鲁长伟，男，汉族，1973年12月5日出生，长台关乡中心学校教师，住信阳市平桥区。原告方道芸，女，汉族，1980年1月16日出生，长台关乡中心学校教师，住址同上。委托代理人鲁长伟，系方道芸丈夫。被告信阳市北辰置业有限公司。法定代表人李富保，该公司总经理。被委托代理人孙超，该公司法律顾问。原告鲁长伟、方道芸诉被告信阳市北辰置业有限公司（以下简称北辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁长伟（兼原告方道芸委托代理人）、被告北辰公司的委托代理人孙超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁长伟、方道芸诉称，2016年9月6日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告的商品房一套，位于信阳市羊山新区××大街政衡学府**楼****房屋（房屋代码为541992）。合同第八条约定，出卖人应当于2017年8月31日前，将水、电路通，达到装修及居住标准的商品房交付给原告使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任以合同约定的最后期限第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金；第十一条约定，交付房屋时，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出示合同第八条规定的证明文件，提供《住宅保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告如约定支付了房屋首付款，但被告没有按合同的约定在2017年8月31日交付房屋，办理房屋产权证书，已逾期420天。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求：一、判令被告将位于信阳市羊山新区××大街政衡学府10号楼2单元805号房屋（房屋代码541992）验收合格后交付给原告；二、判令被告为原告办理上述房屋的产权证书；三、判令被告向原告按日支付已付购房款万分之一的违约金（从2017年9月1日起计算至实际交付之日止），截止起诉之日违约金为18966.6元；四、诉讼费由被告承担。被告北辰公司辩称，一、我公司没有逾期交房，已按时履行通知义务，将符合交房条件的商品房按时交付给原告。《商品房买卖合同》第十一条明确约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目竣工经验收合格后，可交付使用。因此，我公司只需在取得《竣工验收备案证》后在合同约定的时间前向原告发出《收楼通知书》，即已履行了通知义务。《商品房买卖合同》第十一条约定，“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人向买受人或者其代理人发出交付使用通知之日起满十五日即视为买受人已对该商品房验收收楼。自该日起，有关商品房的一切风险责任亦转移给买受人。”本案中，在商品房验收合格后，我公司于2017年7月，在信阳日报上刊登了政衡学府交房公告，明确就交房地点、交房时间、交房注意事项进行了公示。同时，我公司还向原告微信告知了交房事宜，也通过快递方式向原告邮寄了由《交房通知书》，上述证明，足以证明我公司履行了上述通知义务。因此，根据上述法律法规规定及合同约定，我公司已按时履行通知义务，将符合交楼条件的商品房按时交付给原告。二、我公司交付的案涉商品房已在合同约定的期限前取得竣工验收，并完成合同约定的水、电、路通及居住标准，完全符合交付条件。1、关于交付条件。根据《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据上述法律、行政法规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。另根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第六条规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。”从上述规定可以看出，建设工程只要在建设单位的主持下，有勘察、设计、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，就达到了购房者约定的交付条件。至于竣工验收备案，这是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为是毫不相干。也就是说，只要商品房符合合同约定的交付条件，即使没取得《竣工验收备案表》，也可以交房。同时，法律、法规仅仅规定商品房交付必须达到“经验收合格”，但并没有明确商品房必须达到“经验收合格并备案”才能交付，或者说必须取得《竣工验收备案表》才符合交房条件。因此，房屋买卖作为一种民事法律行为，在合同内容合法有效的前提下，应当以合同的约定内容作为认定交付的依据。2、关于《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。《商品房买卖合同》第十一条明确约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”因此根据合同上述约定，关于该两份文件，我公司应需履行的是“出示”义务，而非原告所说的“送达”义务。在合同约定的交楼日期，我公司早已向原告出示过该两份文件，原告完全可以在办理收楼手续后领取。目前该两份文件亦在案涉商品房所在的售楼部，原告可随时办理收楼手续，领取该两份文件。因原告自身原因未能按合同约定及时收楼，应自行承担相应的责任。综上所述，我公司交付的案涉商品房已同时满足了法定交付条件及约定交付条件，并已按时履行通知义务，原告因自身原因怠于履行收楼义务，未能按约定时间收楼，应由其自行承担相应的责任。经审理查明，2016年9月6日，原告鲁长伟、方道芸与被告北辰公司签订商品房买卖合同，被告将位于信阳市羊山新区××大街政衡学府10号楼2单元805号房屋（以下简称805号房）出售给两原告。其中，与本案审理及原、被告双方争议相关的内容约定如下：合同第六条第三款约定，房屋价款为591633元，首付171633元，公积金按揭420000元。合同第八条约定，出卖人应当于2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备水、电、路通，达到装修及居住标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…，3、因政府政策调整。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，以合同约定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告鲁长伟、方道芸按合同约定付清了购房款。但双方就房屋交付问题产生纠纷。2017年8月15日，被告在尚未取得涉案楼房竣工验收备案证明文件情形下在信阳日报刊登交房公告，告知业主于2017年8月28日至31日按要求在指定地点办理房屋入住手续。因在交接房屋时，原、被告双方对房屋交付条件产生争议，原告认为被告交付的房屋不符合合同约定的交付条件，拒绝接收房屋。被告则认为，其拟交付的房屋符合合同约定，且其他大部分业主已接收了房屋。被告提供涉案政衡学府10#楼工程竣工验收报告，其中勘查、设计、监理、施工、建设五大责任主体验收合格加盖公章后，并未具体签署日期。日期全部只有“2017字样”且字体书写习惯、书写特征基本一致，与验收经办人书写特征不吻合，且被告庭审后在本院限定的期限内未补强证据证明该报告的时间。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律法规，合同依法成立并生效。双方当事人均应依约、全面履行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”根据以上法律、法规规定可以看出，商品房的竣工验收合格、交付使用必须依法进行并且具有较强专业性、科学性甚至反复性的系统工程，对于出卖人拟交付使用的商品房，买受人作为普通人无相应的专业知识和专业技能，无法判断该商品房是否符合法定和合同约定的交付使用条件，但其基于对人民政府建设行政主管部门、商品房质量监督、验收主管部门等公权力机关公信力的合理信赖，有理由相信上述行政主管部门出具的商品房验收合格、可以交付使用的相应证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，是证明商品房符合交付使用条件的有力合法证据。商品房交接时，买受人要求出卖人一并出示上述文件，符合法律规定和合同约定，依法应予支持，否则，买受人有权按合同约定拒绝接收商品房。本案中，被告没有提供证据证明其在与原告交接时，履行了上述合同第八条、第十一条约定的应当由出卖人承担的义务，其庭审中仅仅通过涉案楼盘的五大责任主体签章的竣工验收合格报告，且其竣工验收报告签章的时间仅有年份，该年份的签署字体书写习惯、书写特征基本一致，与验收经办人书写特征不吻合，且告庭审后在本院限定的期限内又未补强证据证明签章的具体时间，因此本院对被告辩称已按合同约定的条件通知原告交付房屋，但原告无故拒收的意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告行为构成违约，被告除继续履行合同之外，应当承担相应的违约责任。双方合同约定“2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备水、电、路通，达到装修及居住标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，因此，原告要求被告交付房屋并从2017年9月7日起按日支付已付购房款万分之一计算至实际交付之日止的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告为其办理房屋产权证书的诉讼请求，因双方合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因此原告该项诉讼请求无相关事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《商品房销售管理办法》第三十条，《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定，判决如下：一、被告信阳市北辰置业有限公司在位于信阳市羊山新区新十六大街政衡学府10号楼2单元805号房屋符合合同约定的交付使用条件后十五日内，将该房屋交付原告鲁长伟、方道芸使用；二、被告信阳市北辰置业有限公司于本判决第一项履行完毕之日起十日内，自2017年9月7日起、以591633元为基数、按日万分之一向原告鲁长伟、方道芸支付违约金至房屋实际交付之日止；三、驳回原告鲁长伟、方道芸的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由被告信阳市北辰置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳市分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审判长  易艳玲审判员  王晓蕾审判员  蒋 荟二〇一九年六月二十四日书记员  于 宇