内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终562号 上诉人（原审被告）：赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区王府花园****楼**。 法定代表人：周启明，职务董事长。 委托诉讼代理人：付旭光，内蒙古旭盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明宇，内蒙古旭盈律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：孙四女，女，1970年2月22日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区二连浩特市。 委托诉讼代理人：肖德刚，男，1971年5月1日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区二连浩特市。系本系列案被上诉人方共同推荐的公民。 委托诉讼代理人：赛音吉雅图，男，1979年10月7日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区二连浩特市。系本系列案被上诉人方共同推荐的公民。 上诉人赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司（以下简称天隆公司）因与被上诉人孙四女商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2018）内2501民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天隆公司委托诉讼代理人付旭光、张明宇，被上诉人孙四女委托诉讼代理人肖德刚、赛音吉雅图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天隆公司上诉请求：撤销二连浩特市人民法院（2018）内2501民初200号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回原审人民法院重审。事实和理由：一、原审判决认定上诉人与被上诉人存在商品房买卖合同关系错误。（一）案涉房屋的建设单位并非天隆公司二连分公司，而是樊宏军个人。上诉人天隆公司向一审法院举出的案涉项目编号070051建设工程规划许可证和建设工程施工许可证中均载明“建设单位樊宏军”的字样。上诉人一审出示的《国有土地使用证》（二国用2003字第000821号）中显示，案涉龙城花园小区项目建设的土地使用权人是樊宏军个人。上诉人在本案一审庭审时出示的（2012）锡证内民字第1570号《公证书》可以证实，樊宏军将其名下的案涉土地上签订商品房买卖合同和补充协议、办理房产公证、缴纳与上述房屋及土地有关税费、代为领取房屋产权证、土地使用权证及签订相关手续等事项均委托给郭志远全权办理。（二）案涉商品房买卖合同的出卖人是樊宏军，而非二连分公司。案涉商品房买卖合同上加盖的并非是二连浩特分公司的印章。该商品房买卖合同首部虽填写有“出卖人赤峰市天隆房地产开发有限公司、委托代理人樊宏军”字样，但合同签署处却加盖的“赤峰市天隆房地产开发有限公司二连浩特分公司第三项目部”的印章且有被授权人郭志远的姐姐“郭美英”作为委托代理人的签名。“二连浩特市分公司第三项目部”并非二连浩特分公司内设机构，其印章不具有备案公示的效力，实为他人冒用所为。通过案涉1号楼另案原告赖福全出示的（2008）二证字第836号公证书内容可知，郭美英是涉案土地使用权人樊宏军销售商品房的委托代理人，樊宏军个人处于签订商品房买卖合同销售案涉1号楼房屋的出卖人身份。包括被上诉人在内的案涉《商品房买卖合同》第一条内容与上诉人举出的樊宏军名下的国有土地使用证、规划许可证内容相一致。案涉2号楼（原告）韩美利、敖日格力、朝鲁孟其其格、贺利君四人的商品房买卖合同是与樊宏军签订的，合同中有出卖人樊宏军及其委托代理人郭美英的签名，合同公证书中明确樊宏军委托代理人郭美英的签约资格。二、基于前述事实，上诉人在一审开庭前邮寄并当庭提交追加樊宏军为共同被告参加本案诉讼的书面申请，但一审法院却以“自然人樊宏军系其总公司下设二连分公司负责人，自然人樊宏军与本案亦无利害关系”为由驳回上诉人追加樊宏军为当事人的申请，分公司负责人的个人行为不是职务行为，樊宏军具有案涉项目土地使用权人、建设人、房屋出卖人的身份是本案不能回避的主要事实，一审法院既然不予追加樊宏军作为当事人参加诉讼，就应依法驳回被上诉人的起诉。否则就导致遗漏本案当事人的程序错误。应当追加樊宏军为本案当事人。三、一审中上诉人提出申请调取龙城小区招投标及售房的全套手续，但一审法院并没有调取。一审法院仅凭住建局开具的房屋均价确定房屋差价款属于认证错误，应由有资质的鉴定机构鉴定以此才能作为定案依据。 被上诉人孙四女辩称，上诉人上诉中所述樊宏军私刻公章及应当追加樊宏军的上诉理由，我们作为买房人，对樊宏军私刻公章不知情，如果公章是假的，不可能办出涉案房屋这么多手续和证件。被上诉人购买房屋签署合同时就是跟赤峰天隆公司签订的，至于樊宏军是否私刻公章跟被上诉人没有关系，是公司内部的事情，不能对抗购买房屋的业主，天隆公司应当另案处理私刻公章的事儿。 孙四女向一审法院起诉请求：1．依法解除购房合同，被告全额退还购房款115700元；2．按照市场价补足购房差额99474元；3．被告赔偿原告房屋装修损失32287元；4．被告返还维修金、入网费合计3153元；5．被告返还车库款63000元；6．诉讼费、鉴定费由被告承担。 一审法院认定事实：2007年9月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的二连浩特市龙城小区2号楼4单元04041号房屋一套，建筑面积为87.27平米（合同约定的面积为89平米），单价为1300元／平米，房屋总价款为115700元（以合同约定的平米计算，多出的1.73平米的价款2249元从办理房产证所需应付款中扣除）。原告已支付购房款115700元（其中办理银行按揭贷款60000）。原告已交纳办理房产证费用1408元（3657元－2249元）及维修基金1745元，合计3153元。原告在入住后发现楼房存在质量问题，向一审法院提起诉讼及申请对房屋质量进行鉴定。一审法院根据原告申请，依法委托鉴定机构对涉案房屋进行房屋质量鉴定，经内蒙古自治区建设工程质量检测中心作出2018-06建筑工程质量鉴定书，鉴定结论为墙体砌筑砂浆等级强度较低，不满足设计要求，房屋主体结构工程质量不符合国家建设标准；由于砌筑砂浆强度较低，消弱了建筑物的整体性和墙体的承载力，已对建筑物的安全构成影响；根据《民用建筑可靠性鉴定标准》中的有关规定，该建筑上部承重结构的安全性评定等级为Du级，建议建设单位随时对观测墙体裂缝的发展情况，尽快对产生裂缝的墙体和砌筑砂浆不满足设计要求的墙体进行补强处理。在诉讼中又经原告申请对所居住的房屋进行室内装修损失鉴定，一审法院依法委托锡林郭勒鑫诚远建设项目管理有限公司对原告室内装修损失进行了鉴定，原告的装修损失鉴定后，损失数额为32287元。上述原告申请鉴定的事项共计产生鉴定费3431.6元。原告提交的从二连浩特市住房和城乡建设局调取的2018年10月商品房销售情况信息表数据统计显示，同期二连浩特市住宅小区的楼房销售均价为2465.62元。这样产生与原告购买房屋时的差价款为101724元﹝87.27平方米×（2465.62元－1300元）﹞，原告主张房屋差价款数额为99474元。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方所签订的商品房买卖合同是有效合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中原告购买被告的房屋质量等级为Du级且墙体出现了裂缝，严重影响了购买人的正常居住使用，故原告请求依法解除购房合同，赔偿损失的主张，一审法院予以支持。合同解除后原告缴纳的购房款应当退还，以庭审查明数额115700元为准。关于损失的结算应当以鉴定报告鉴定数额计算，原告的装修损失数额应为32287元。原告请求被告按现行市场价补购房款差额，被告出售的房屋存在质量问题，根据我国合同法的规定属根本违约，被告应赔偿原告房屋差价款数额99474元。原告主张被告返还维修基金、入网费用合计3153元的请求，于法有据，一审法院予以支持。在诉讼中，原告申请撤回对车库款63000元的主张，原告的撤诉申请不违反相关法律规定，一审法院予以准许。判决：一、解除原告孙四女与被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内一次性退还原告孙四女购房款115700元，原告孙子女应同时返还被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司涉案房屋；三、被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内一次性赔偿原告孙四女房屋差价款99474元、赔偿原告孙四女装修损失32287元、维修基金、入网费3153元，共计134914元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，约定依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5059.21元（原告已缓交），由被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司负担5059.21元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认定事实与一审法院审理查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人是否是商品房买卖合同的相对人；2、是否应当追加樊宏军为本案当事人；3、购房差价的计算依据是否符合法律规定。 一、关于上诉人是否是案涉商品房买卖合同的相对人的问题。根据上诉人一审提供的二发改字[2006]52号文件，可以证实二连浩特市龙城花园小区的立项人是赤峰市天隆房地产开发有限公司二连分公司，此后，樊宏军作为二连分公司负责人，将建设工程规划许可证、建设工程施工许可证中施工单位办在自己名下，属于樊宏军在建设该项目中履行职务的行为，且该系列案案涉房屋最终是通过天隆公司二连浩特分公司将房屋权属证书登记在被上诉人名下，二连龙城花园小区项目开发商是天隆公司二连分公司。二连分公司系天隆公司授权成立的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由天隆公司承担。上诉人认为天隆公司不是案涉商品房买卖合同的相对人，不应承担法律责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于是否应当追加樊宏军为本案当事人的问题。天隆公司二连分公司是龙城花园小区项目开发商，樊宏军当时作为天隆公司二连分公司的负责人，在龙城花园小区项目建设及销售中的行为均是履行职务的行为。上诉人称商品房买卖合同中有“郭美英”的签字，其代表樊宏军个人出售房屋，通过另案当事人赖福全出示的（2008）二证字第836号公证书内容可知，郭美英是天隆公司法定代表人周启明、案涉土地使用权人樊宏军销售商品房的委托代理人，樊宏军个人是案涉房屋的出卖人身份的上诉理由不能成立。樊宏军是否参加本案诉讼均不影响本案的判决结果，上诉人天隆公司称樊宏军在龙城花园小区项目建设及销售中存在违规及私刻公章的行为，可通过其他途径另行解决，上诉人申请追加樊宏军为本案当事人的申请，本院不予支持。三、关于购房差价的计算依据是否符合法律规定的问题。因案涉房屋安全性评定等级已被司法鉴定机构鉴定为Du级，存在严重质量问题，导致商品房买卖合同目的无法实现，一审法院判决开发商天隆公司承担赔偿损失责任，符合法律规定。被上诉人起诉请求上诉人承担按现行市场价的房屋差价损失，该损失为可预见性的损失，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定，一审法院综合考虑，选择按订立合同履行地的市场价或者合同履行地的政府指导价确定现行房屋差价损失数额，符合法律规定，本院予以确认。 综上所述，赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5059元，由上诉人赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  杨树平 二〇一九年六月十一日 书记员  娜木贡 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。