四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初12848号 原告（反诉被告）：成都新北辰科技有限公司，住所地成都市武侯区人民南路四段**********。 法定代表人：王鲁。 委托诉讼代理人：潘誉，四川通典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨勇军，四川通典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱一龙，男，汉族，1989年6月19日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：彭彬，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮学武，北京盈科（成都）律师事务所律师。 第三人：成都荣立文化发展有限公司，住所地，住所地成都市锦江区年丰巷**5-3iv> 法定代表人：倪平。 委托诉讼代理人：龙梦雅，泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都新北辰科技有限公司（简称新北辰公司）与被告（反诉原告）朱一龙、第三人成都荣立文化发展有限公司（简称荣立公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新北辰公司的委托诉讼代理人潘誉，被告（反诉原告）朱一龙的委托诉讼代理人彭彬、阮学武，第三人荣立公司的委托诉讼代理人龙梦雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）新北辰公司向本院提出诉讼请求：1.判令朱一龙向新北辰公司支付房屋租金368.2万元及其违约金736400元（算至2018年8月10日），从2018年8月11日至付清租金之日止朱一龙按每月2%向原告支付违约金；2.判令朱一龙承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月18日，新北辰公司与朱一龙签订《房屋租赁协议书》，约定：新北辰公司将位于成都市青羊区窄巷子28号1栋1层1号房屋底楼门面出租给朱一龙，租期为2015年8月18日至2020年8月17日止，租金为每年550万元。合同签订后，新北辰公司依约交付了房屋，朱一龙未按合同约定支付租金。2018年8月10日，双方解除了房屋租赁关系。经核算，朱一龙尚欠新北辰公司租金368.2万元。朱一龙至今未全额支付租金，故新北辰公司起诉来院，请求判如所请。 被告（反诉原告）朱一龙答辩暨反诉称，朱一龙不存在欠付新北辰公司租金的情况，案涉的368.2万元系新北辰公司自愿赔偿给朱一龙及夏某、宿某的损失费，且新北辰公司提起的诉讼已过诉讼时效。双方在终止房屋租赁关系时，新北辰公司承诺退还之前朱一龙交付的履约保证金120万元，但新北辰公司至今未退还。故请求法院判令：1.判决新北辰公司向朱一龙退还履约保证金120万元及逾期退款的利息损失（从2018年8月16日起计算至实际退还之日止，以120万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.本案诉讼费由新北辰公司承担。 反诉被告（本诉原告）新北辰公司针对反诉辩称，若朱一龙全额支付租金，新北辰公司愿意退还保证金，新北辰公司未逾期退还保证金，故不应当支付利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述证据及双方一致陈述，本院查明以下事实： 2015年3月25日，成都隐园餐饮文化有限公司（以下简称隐园餐饮公司）（出租方、甲方）与四川铭寰贸易有限公司（简称铭寰公司）（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于青羊区宽窄巷子历史文化保护区Z28号一楼部分区域出租给乙方作旅游产品售卖使用，面积按193平方米计算，期限三年，自2015年4月1日至2018年5月1日，租金从2015年5月1日计算，保证金20万元。2015年4月3日，隐园餐饮公司（出租方、甲方）与夏某、宿某（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于青羊区宽窄巷子历史文化保护区Z28号一楼附1号、附2号出租给乙方作旅游产品售卖使用，面积按60平方米计算，期限三年，自2015年4月3日至2018年5月3日，租金从2015年5月18日计算，保证金为72000元。 2015年8月17日，成都荣立文化发展有限公司（以下简称荣立公司）与新北辰公司签订《房屋租赁协议书》，约定：荣立公司将位于窄巷子28号1栋1层1号建筑面积18693.44平方米出租给新北辰公司。 2015年8月18日，新北辰公司（出租方、甲方）与朱一龙（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将位于窄巷子28号1栋1层1号房屋及楼底门面（附1号至附8号）出租给乙方，租期从2015年8月18日至2020年8月17日止。前三年每年租金为550万元，第四和第五年租金在前三年基础上每年增加5%，乙方于本合同签署之日起2个工作日内向甲方支付第一年租金550万元，乙方应分别在每年届至前一个月向甲方支付第二年的租金。乙方将租金支付至王杰红工商银行成都春熙支行。履约保证金为120万元，租赁期满，乙方按约定将房屋返还甲方且无其他欠款，在乙方办理完退场手续后，甲方应在收到履约保证金收据后的3个工作日，退还履约保证金（不计息）。2015年9月11日，新北辰公司向朱一龙交付了案涉房屋。 2015年9月11日，荣立公司与新北辰公司签订《备忘录》，载明：鉴于隐园餐饮公司在2015年7月13日停业后，存在大量拖欠员工工资、供应商货款等问题，经多次协商沟通，对隐园餐饮公司遗留问题处理如下：二、2015年8月27日下午，……截至2015年9月11日，新北辰公司累计处理隐园餐饮公司拖欠供应商货款1679178.5元。三、2015年8月27日下午，……截至2015年8月31日，新北辰公司累计处理隐园餐饮公司拖欠员工工资454801元。 2015年10月17日，朱一龙向*芸转账31.2万元，向宿*忠转账64.4万元。2016年8月8日，朱一龙与王杰红（电话号码：189××××5978）的微信聊天记录中王杰红说“……第一年交房租+120万保证金；第一年你实际交房租是301.8万，剩下的当时说的是交给王浩宇了，直接抵扣（就是鲁哥一直叫你签的那个减免或者叫抵扣协议，但是至今也没签）……”。 2015年8月27日，朱一龙向王杰红账户转账301.8万元。2016年1月19日，新北辰公司出具《收据》，载明收到朱一龙房租301.8万元。2016年8月10日，朱一龙向王杰红账户转账550万元。2017年8月9日，朱一龙向王杰红账户转账500万元。2017年8月11日，朱一龙向王杰红账户转账50万元。 2018年7月30日，新北辰公司向朱一龙发出《关于继续履行的函》，载明：对未按《房屋租赁协议》履行的部分及时按约定履行。2018年8月10日，新北辰公司（甲方）与朱一龙（乙方）签订《终止协议》，约定：双方一致同意提前终止《房屋租赁协议书》，一致确认：截至本补充协议签订之日，乙方向甲方缴纳了租金1281.8万元，履约保证金120万元；甲方承诺于本协议签订后3个工作日内，……协助乙方直接与荣立公司重新签订《房屋租赁协议》；甲乙双方完成前述约定后，甲方在3个工作日内向乙方退还履约保证金。2018年8月10日，荣立公司与朱一龙签订《房屋租赁协议书》，约定朱一龙承租荣立公司所有的案涉房屋。 2019年1月22日，荣立公司出具《情况说明》，载明：隐园餐饮公司自2011年12月承租荣立公司位于青羊区宽窄巷子28号1栋1层1号房屋，并于2015年7月10日解除了与隐园餐饮公司的租赁合同。因隐园餐饮公司存在拖欠员工工资及供应商货款，新北辰公司与荣立公司、朱一龙（隐园转租户代表）、欠薪员工代表、供应商达成解决方案：一、新北辰公司解决……，承担租户铭寰公司（朱一龙）的租金、保证金等损失；二、……新北辰公司与朱一龙另行签订转租合同，由朱一龙对上述物业底楼门面（附1号-附8号）进行整体承租，朱一龙向新北辰交付租金。 另查明，2013年至2016年，朱一龙在铭寰公司占股比例为99%。铭寰公司后更名为成都银基普惠信息技术有限公司。 审理中，（一）朱一龙陈述，隐园餐饮公司的法定代表人王浩宇携代收的铭寰公司夏某芸宿某忠房租及保证金失联，新北辰公司同意朱一龙在第一年租金和保证金670万元中扣减368.2万元。并提供证人证言予以佐证。证夏某芸宿某忠陈述，朱一龙将原夏某芸宿某忠交给王浩宇的租金全部退还给了他们。（二）新北辰公司陈述，双方并未就租金抵扣达成一致，荣立公司出具的《备忘录》中，新北辰公司仅就员工工资和供货商货款予以承担。荣立公司陈述，该《备忘录》写入员工工资和供应商货款是解决稳定问题，租户问题人数少，属于内部问题，没有写入。 本院认为，本案的争议焦点在于1、新北辰公司诉讼请求是否超过了诉讼时效；2、新北辰公司与朱一龙是否就第一年的租金减免抵扣事宜进行过约定。 关于第一个争议焦点。隐园餐饮公司与铭寰公司签订的《房屋租赁合同》、新北辰公司与朱一龙签订的《房屋租赁协议书》、《终止协议》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约全面履行。根据《民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，新北辰公司于2018年9月17日向本院起诉，本案尚在诉讼时效期间。 关于第二个争议焦点。朱一龙为证明双方就该事实申请了证夏某芸宿某忠出庭，并提交了荣立公司出具的证明、转账交易凭证、微信聊天记录，上述证据能够相互印证，可以基本印证其抗辩主张。新北辰公司认为备忘录并未记载租金减免事实，可以说明双方并无就租金减免的约定。本院认为，备忘录记载的内容虽然只提及了员工工资问题及供应商货款问题，但不能由此推论出双方并未就租户的租金问题进行过协商。如新北辰公司所述从未同意减免包括朱一龙等人的租金事实属实，那么以下事实会与其陈述存在不合理之处，包括：1、朱一龙与王杰红的微信聊天记录中，王杰红明确第一年朱一龙“实际交房租是301.8万，剩下的当时说的是交给王浩宇了，直接抵扣（就是鲁哥一直叫你签的哪个减免或者抵扣协议，但是至今也没有签）”。该聊天记录其实可以印证双方就租金减免或抵扣事宜进行过磋商。2、新北辰公司与朱一龙之间的租赁关系持续三年，期间，新北辰公司未向朱一龙催收第一年少交的368.2万元，后两年，朱一龙分别交纳租金550万元，新北辰公司亦认可该两笔租金为后两年租金，并未提出少交租金的问题。同时，新北辰公司与朱一龙签订《终止协议》时，双方并未对朱一龙欠付租金的事项进行约定，反而约定新北辰公司退还朱一龙履约保证金120万元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”之规定，本院认为，朱一龙提供的证据具有高度盖然性，对朱一龙的抗辩主张予以采信。新北辰公司主张朱一龙支付房屋租金368.2万元及其违约金，无事实依据，本院不予支持。朱一龙主张退还保证金120万元及逾期利息（以120万元为基数，从2018年8月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止），符合法律规定及协议约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都新北辰科技有限公司于本判决生效之日起十日内向朱一龙退还履约保证金120万元及逾期利息（以120万元为基数，从2018年8月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）； 二、驳回成都新北辰科技有限公司的诉讼请求。 如果成都新北辰科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费42147元，保全费5000元，反诉案件受理费7800元，由成都新北辰科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 李 琳 人民陪审员 李 蓉 人民陪审员 侯 波 二〇一九年六月四日 书 记 员 邓郁锚