重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初12196号原告金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江**五里店五黄路侧“金科花园”。统一社会信用代码：91500105450411798D。法定代表人夏绍飞，董事长。委托代理人马骏飞(特别授权)，男，汉族，该公司员工，住所地重庆市忠县忠州镇。委托代理人李云云（特别授权），女，汉族，该公司员工，住重庆市巴**木洞镇。被告陈波，男，汉族，重庆诺贝尔福基机电有点公司职工，住重庆市南岸区茶园新区。原告金科物业服务集团有限公司(以下简称“金科物业公司”)诉被告陈波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员鞠劼独任审判，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告金科物业公司委托代理人马骏飞、李云云，被告陈波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金科物业公司诉称，其于2012年9月25日与重庆金科房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为“金科中央御院”小区提供物业管理服务，；业主按月向原告缴纳物业服务费，逾期不交的，业主应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。从小区建成至今，原告一直为该小区提供物业管理服务，被告陈波系位于重庆市南岸区茶园新区米兰路32号“金科中央御院”小区8幢7-10号房屋业主。从2016年2月起，被告即无故拖欠物业管理费，至2019年4月30日，被告欠原告物业管理费10163.9元。原告为收回欠款以保证为小区提供正常的物业服务，遂起诉来院，请求判令被告向原告支付物业服务费10163.9元及违约金1900.11元(以被告当月所欠物业费为基数，从欠付之日按中国人民银行同期贷款利率计算至欠款付清之日止)，并承担本案的诉讼费用。原告金科物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、物业服务企业资质证书；2、营业执照；3、金科·中央御院前期物业服务合同；4、接房手续书；5、装修申请表；6、房屋登记信息查询；6、客服部值班记录；7、协管部巡逻签到表；8、环境部工作记录表；9、工程维修部设施设备维护记录；10、项目周巡检记录表；11、各部门日常工作照片。被告陈波辩称，其对欠付原告金科物业公司2016年2月至2019年4月期间物业费的事实无异议。但认为其在2015年5月8日接房时发现房内部分门窗有问题，要求整改，一直未整改，截止216年4月16日，被告房内客厅门整改未完成，老人房的窗户至今无法关闭；除此之外，小区入户门处未种植大树、停车位漏水也未解决。故不同意支付2016年4月前的物业服务费，也不同意支付违约金。被告向本院提交了上海联众门窗施工订单、停车位照片、微信聊天记录作为证据。经审理查明，2012年9月25日，“金科·中央御院”小区建设单位重庆市金科宸居置业有限公司作为甲方与作为乙方的重庆市金科物业服务有限公司签订《金科·中央御院前期物业合同》，约定甲方委托乙方对位于重庆市南岸区茶园新区“金科·中央御院”小区实施前期物业管理；委托管理期限自2012年9月25日起至小区业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订物业管理合同生效时止；高层住宅、花园洋房、别墅分别由业主按房屋建筑面积每月每平方米2.00元、2.60元、3.60元向乙方缴纳物业费；物业服务费按月交纳，业主应在每月前10日内履行交纳义务；业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。甲、乙双方还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等进行了约定。原告金科物业公司与“金科·中央御院”小区建设单位签订前期物业合同后即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告陈波系重庆市南岸区茶园新区米兰路32号“金科中央御院”小区一期洋房20幢1-7-2号房屋(花园洋房)业主，其房屋建筑面积为101.83平方米，于2015年5月8日办理接房手续，于2015年11月28日申请装修。被告认为其房内部分门窗需整改，但一直未整改到位，自2016年2月起未向原告支付物业费，截止2019年4月，其欠付原告金科物业公司2016年2月至2019年4月期间的物业服务费计10325.56元。庭审中，原告自认被告在原告处尚有预存的物业服务费163.3元，抵扣后，被告尚欠10162.26元。2019年5月15日，原告金科物业公司以被告陈波拖欠其物业费催收未果为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。另查明，“金科·中央御院”小区至今未成立业主委员会。2014年4月16日，经工商行政管理部门核准“重庆市金科物业服务有限公司”更名为“金科物业服务有限公司”。2015年7月8日，“金科物业服务有限公司”更名为“金科物业服务集团有限公司”。上述事实，有原告举证及原、被告陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告金科物业公司与“金科·中央御院”小区建设单位重庆市金科宸居置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务性质，对包括被告陈波在内的所有“金科·中央御院”小区业主具有约束力。被告拖欠原告2016年2月至2019年4月期间的物业费10162.26元，事实成立，被告应予支付，并按中国人民银行同期同类贷款利率承担给付原告逾期支付物业费违约金的法律责任。原告上述二项诉讼请求中超出部分，本院不予支持，应予驳回。被告关于其房内部分门窗问题未得到整改，原告物业服务中存在小区入户门处未种植大树、停车位漏水等问题，其不同意支付物业服务费的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应本案中以拒绝交纳物业服务费这种方式予以对抗。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告陈波于本判决书生效之日起十日内给付原告金科物业服务集团有限公司2016年2月至2019年4月期间的物业服务费10162.26元及违约金(以被告陈波当月所欠物业费金额为基数，从欠付该金额的当月11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至该金额付清之日止)；二、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告陈波负担(此款已由原告金科物业服务集团有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  鞠劼二〇一九年六月二十七日书记员  蒋聪