湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1021民初1260号原告：何振华，男，1989年9月8日出生，汉族，住湖南省桂阳县。原告：何秀珍，女，1990年3月15日生，汉族，住湖南省桂阳县。二原告委托诉讼代理人：李昌希，湖南星河律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告：桂阳华源置业有限公司。法定代表人：林启良，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李石文，男，湖南志浩律师事务所律师，代理权限系特别授权。原告何振华、何秀珍与被告桂阳华源置业有限公司（以下简称华源置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告何振华及其诉讼代理人李昌希、被告华源置业的委托诉讼代理人李石文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何振华、何秀珍向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告继续履行合同约定的交房义务；二、依法判决被告向原告支付逾期交房违约金12840元（自2019年1月1日起暂计算至2019年4月30日，之后违约金按107元/日计算至实际交房之日止）；三、依法判决被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年9月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以355533元的价格购买被告开发的“湘南国际商贸城”18栋207房。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。合同约定被告应在2018年12月31日之前向原告交付房屋。但是截止原告起诉之日，被告开发建设的房屋存在严重的质量问题，根本不符合合同约定的交房条件。根据双方的约定，被告应依法向原告支付逾期交房违约金。现原、被告双方协商未果，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，依法向贵院提起诉讼，恳请依法审理，公正判决。被告华源置业辩称：一、本案商品房已符合法定交付条件，原告诉称房屋存在严重质量问题，没有事实依据。案涉商品房所在建设工程于2018年12月11日经五方主体竣工验收合格，符合《建设工程施工质量检验统一标准》和《房屋建设和市政基础设施工程竣工验收规定》的验收要求；经消防机构验收合格，准予使用；经环保检测机构检测合格，室内污染物符合一类民用建筑工程要求；经规划部门组织规划验收，确认符合规划要求；竣工验收前已取得商品房测绘报告。原告诉称房屋存在严重质量问题，没有的事实依据，且与竣工验收合格、消防验收合格，环保检测合格，规划验收合格的事实不符。本案商品房自竣工验收合格之日，就已符合《中华人民共和国建筑法》第六十条第二款和《建设工程质量管理条例》第十六条规定的法定交付条件，即“建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用”的规定。按照法定条件交付商品房，并不影响房屋的交付使用，不损害原告的合法权益。二、被告无逾期交房违约事实，因原告拒绝收房造成的后果由原告承担，原告主张逾期交房违约金于法不符，于理不合。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定交房时间为2018年12月31日前；第（二）项约定“出卖人应当在交付日期届满前10日将办理交房手续的时间地点书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定交付日期满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。依此约定，本案商品房在没有另行书面通知的情形下，执行合同确定的交房时间为2018年12月31日，执行合同确定的交房地点在商品房所在地，且在该交房时间交房，已完全符合法定交付条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋损毁、灭失风险书面交房通知确定的交房使用之日起由买受人承担”。而合同确定的交房时间与书面通知确定的交房时间意义相同，按照司法解释该条款规定，原告在合同确定的交房日，故意以“房屋存在严重质量问题”为理由而拒绝收房，由此造成的后果由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原、被告提交证据经庭审核实，均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。结合庭审中双方当事人陈述，本院查明事实如下：2017年9月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告何振华、何秀珍购买被告华源置业在桂阳县珍珠大道与马鞍岭路交叉口西北面开发的桂阳县商贸物流园北区二期项目中的18栋2层207号住房一套，合同约定：该商品房预测建筑面积127.34㎡，其中套内建筑面积114.47㎡，分摊共有建筑面积12.87㎡，合同约定单价2792元/m2,总价款为355533元…以贷款方式按期付款，非一次性付款时的首付款75553元…买受人应于2017年9月25日前支付首期房价款75553元，余款向桂阳县农村信用合作联社工业园分社申请贷款支付…第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告…出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理…第十二条逾期交付责任除不可抗力外出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。合同签订后，原告何振华、何秀珍依约交付购房款。被告于2018年12月11日对桂阳县商贸物流园房地产开发项目工程统一进行竣工验收。但是案涉商品房竣工验收合格后并未书面通知原告何振华、何秀珍验收。截至起诉之日，被告华源置业仍未将房屋交付给原告何振华、何秀珍。本院认为，本案的争议焦点主要有：一、被告华源置业是否应继续履行合同约定的交付义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，被告华源置业房屋验收合格后应向原告何振华、何秀珍交付房屋，原告何振华、何秀珍认为房屋存在严重质量问题不符合交付条件。原、被告在《商品房买卖合同》第九条约定交房条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，被告华源置业于2018年12月11日组织五方主体对案涉商品房进行了验收且验收合格，证明案涉商品房已经符合法律规定的交付条件。本案中，案涉商品房虽未取得建设工程竣工验收备案证明文件，但因其为住宅用房，经五方主体验收已符合法律规定的居住和交付标准，并不会实际影响原告何振华、何秀珍接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分。对于原告何振华、何秀珍提出的案涉商品房存在严重质量问题，因其未提交相应的证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定本院不予认可。综上，案涉商品房已经符合交房条件，被告华源置业应继续履行交房义务。二、被告华源置业逾期交房是否构成违约及违约金的计算。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告何振华、何秀珍按合同约定履行了交付购房款的义务，被告华源置业应按约定在2018年12月31日前将验收合格的商品房交付原告何振华、何秀珍。但是被告华源置业于2018年12月11日组织五方主体对房屋进行验收后也未书面或以其他有效方式通知原告何振华、何秀珍,被告华源置业的行为已经构成违约。另，在本案庭审中，被告邀请原告收房，但原告认为不符合收房条件拒绝收房。因此，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条关于出卖人逾期交付责任的约定，逾期天数超过60日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之三的违约金，从2018年12月31日至本案庭审之日（2019年6月26日）止，被告华源置业依约承担的违约金共18878.8元（355533元×0.03%×177天）。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，本案原、被告约定违约金过高，应适当核减。因原告何振华、何秀珍未提交在同类地段租房的证据，故本院参照原告何振华、何秀珍所支付的房款从2018年12月31日至本案庭审之日止同期银行贷款的利率6个月至1年期利息计算损失较为合适，经核算该段时间的利息为7499.8元（355533元×4.35%÷365天×177天），故该违约损失为7499.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告桂阳华源置业有限公司在本判决生效后二十日内交付原告何振华、何秀珍购买的位于桂阳县商贸物流园北区二期项目中的18栋2层207号住房一套；二、被告桂阳华源置业有限公司在本判决生效后二十日内向原告何振华、何秀珍支付逾期交房违约金7499.8元。三、驳回原告何振华、何秀珍其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费281元，减半收取140.5元，由被告桂阳华源置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审判员 欧阳思俊二〇一九年六月二十六日法官助理李沁书记员李闻娜附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。4、《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。