贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终3097号上诉人（原审原告）：贵阳鑫立物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宅吉西村********。法定代表人：曲世洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：王龙，贵州乾民律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁刚平，贵州乾民律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵阳市白云区幸福里幼儿园，住，住所地贵州省贵阳市白云区育才路南窗雅舍小区**/div>法定代表人：刘定刚，该幼儿园投资人。委托诉讼代理人：杨小勇，贵州中创联律师事务所律师。上诉人贵阳鑫立物业管理有限责任公司（以下简称鑫立物业公司）因与上诉人贵阳市白云区幸福里幼儿园（以下简称幸福里幼儿园）服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初474号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫立物业公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判。2.本案一、二审案件受理费由幸福里幼儿园承担。事实与理由：一、《物业服务管理合同》在2015年8月2日签订，但是鑫立物业公司已经于2015年1月1日已经正式入驻南窗雅舍提供物业服务；二、鑫立物业公司已经提交2017年12月31日之后南窗雅舍小区其他业主交纳物业服务的收款收据以及2018年12月31日鑫立物业在南窗雅舍小区张贴的《关于撤出南窗雅舍小区物业管理的通告》足以证明鑫立物业公司在2017年12月31日之后仍然在该小区提供物业服务，根据该撤出公告，鑫立物业公司已经拟于2019年2月28日撤出该小区的物业管理，故鑫立物业公司一直在该小区提供物业直至2019年2月。幸福里幼儿园上诉请求：1.撤销原判，改判驳回鑫立物业公司的全部诉讼请求。2.本案案件受理费由鑫立物业公司承担。事实和理由：一、鑫立物业公司在入驻南窗雅舍小区前，幸福里幼儿园就已经存在，且幸福里幼儿园所租用地方的物业都是幸福里幼儿园自己管理、自己服务，幸福里幼儿园没有享受过鑫立物业公司提供的物业服务，鑫立物业公司向幸福里幼儿园收取管理费缺乏依据，故幸福里幼儿园不存在欠鑫立物业公司物业管理费的情形；二、鑫立物业公司在入驻该小区以后，从未向幸福里幼儿园催收过物业管理费，也未通知幸福里幼儿园参加过任何与物业管理有关的会议和活动；三、业主委员会与鑫立物业公司签订的《物业管理服务合同》中约定的服务费标准过高，没有法律依据，损害了业主和物业使用人的合法权益；四、幸福里幼儿园用房与鑫立物业公司用房是一栋房屋，之间的生活用水水管没有分开，均是经过一只水表，鑫立物业公司一直在使用该自来水，幸福里幼儿园有权要求鑫立物业公司承担水费19312.57元。鑫立物业公司答辩称，第一，物业服务合同是鑫立物业公司与幸福里幼儿园所在小区的业委会签订的，合同的签订符合法律规定，合法有效，对全体业主具有约束力，故幸福里幼儿园理应根据合同约定向鑫立物业公司支付物业费；第二，我方提供的服务是针对全体业主，不是单独提供服务；第三，水费一审认定事实清楚，不应得到支持。幸福里幼儿园答辩称，第一，鑫立物业公司称已经在2015年1月1日已经正式入驻南窗雅舍小区提供物业服务，没有事实依据；第二，物业服务合同的终止期限是2017年12月31日，故从该日期开始，鑫立物业公司与小区业主（包括物业使用人）之间，没有建立新的物业服务合同关系，鑫立物业公司要求业主和物业使用人支付物业费没有合同依据；第三，南窗雅舍小区的其他业主是否缴纳2017年12月31日之后的物业费、2017年12月31日以后鑫立物业公司是否提供物业管理服务以及鑫立物业公司是否撤出该小区均不能成为鑫立物业公司向幸福里幼儿园主张物业管理费用的事实，也不能作为幸福里幼儿园欠物业管理费的证据。鑫立物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告贵阳市白云区幸福里幼儿园支付2015年2月至2018年10月欠付的物业管理费165689.25元、违约金57863.89元，合计223553.14元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月2日，原告鑫立物业公司与贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告鑫立物业公司提供物业服务，委托管理期限为三年，从2015年2月1日起至2017年12月31日止，管理范围包括被告贵阳市白云区幸福里幼儿园承租的南窗雅舍小区15栋2、3层。合同中约定学校办公服务费按每月2.2元/平方米收取，逾期未交纳物管费，从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。2017年3月16日，红云社区服务中心出具《证明》一份，因案涉小区业主委员会于2017年3月停止工作，在新业主委员会产生期间，物业服务工作仍由原告承担。被告贵阳市白云区幸福里幼儿园承租房屋时与出租人业主约定由承租方缴纳物业管理费，但从2015年2月1日至今并未交纳。另查明，原告物业用房与被告用房为同一栋房屋，一层为原告公司使用，二、三层为被告使用，扣除原告使用部分，被告使用面积约为1600平方米，庭审中被告予以认可。一审法院认为，本案的焦点在于业主委员会是否有权代表业主对外签订合同以及业主委员会签订的合同是否损害业主合法利益。贵阳市白云区“南窗雅舍”业主委员会是由物业管理区域内的业主代表组成并由业主选举产生，并且已经报住建局备案，根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，有权根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，其中《条例》第十五条第二项规定业主委员会有权“代表业主与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。同时，《物权法》第七十八条、第八十三条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。本案中，原告虽未与被告签订书面物业服务合同，但贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会与原告签订《贵阳市白云区【南窗雅舍】别墅住宅小区物业管理服务合同》的行为对业主有约束力，故对被告辩称其未签订过任何物业管理合同以及该业主委员会未经其授权的辩称，于法无据，一审法院不予采纳；按照该合同的约定，原告实际为南窗雅舍小区的业主提供了物业管理服务，被告亦接受了原告提供的服务，被告理应向原告支付物业管理费。但本案查明，业主委员会实际与原告签订的《物业管理服务合同》日期为2015年8月2日，原告主张从2015年2月开始计算物管费，因原告并未提供证据证明2015年2月至2015年8月2日期间以及2017年12月31日合同期满后仍提供物业服务,社区出具证明时本就处于合同期内,仍不能证明合同期满后原告是否继续在提供服务，故对原告主张的合同期外的服务费一审法院不予支持，仅支持从合同签订之日至合同约定的服务期限届满之日止，即2015年8月2日至2017年12月31日止期间的物管费(2.2元/㎡/月×1600㎡×29个月＝102080元)。被告辩称物业费单价过高，高于政府指导价，但原告的定价符合市场规范，并未违反法律的强制性规定，被告的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于原告鑫立物业公司主张的滞纳金问题，从被告提交的证据显示被告房屋漏水一直未能处理，被告自身也承担了很多本应由物管公司承担的职责，即原告的服务也有瑕疵、不到位，应减轻被告的责任，故对原告违约金的诉请，一审法院不予支持。被告提出了原告使用被告自来水，导致被告损失应抵扣物业费的抗辩，但被告不能举证证明原告使用水费导致其损失的具体情况，故对该抗辩一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告贵阳市白云区幸福里幼儿园于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司物业管理费102080元；二、驳回原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理2327元（已减半收取，原告已预交），由原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司承担1265元，被告贵阳市白云区幸福里幼儿园承担1062元。二审中，鑫立物业公司向本院提交证据：第一组证据：社区证明一份。证明目的：证明我公司提供物业服务的时间为2015年1月1日至2019年3月；第二组证据：2015年1月1日至2019年2月期间，我公司向该小区部分业主收取物业费的凭证。证明目的：证实我公司确实已经从2015年1月1日开始提供服务直至2019年3月；第三组：小区张贴的撤场公告照片一份。证明目的：证明我公司确实在2015年2月1日正式入驻该小区一直提供服务到2019年2月，我公司的撤出原因在于该小区的业主或物业使用人不交纳物业费，导致物业不能继续进行。幸福里幼儿园对第一组质证意见为：对社区证明我方不予认可，证明的服务时间与合同约定期间不一致，且该证明不符合证据的形式要件。对第二组证据质证意见为：我方认为不属于新证据，且在一审中也要求对方提供，只是对方没有在一审法院规定的时间内提交，应该承担逾期举证的不利后果。对证明内容，第一，我方没有看到2015年1月交纳物管费的证据，且鑫立物业公司收2015年1月1月至2015年1月31日期间的物业费，与合同约定的时间不符；第二，基本上均是2018期间的，该期间我方并未享受服务；第三，2019年不存在物管合同，是业主自行愿意交纳的；对第三组证据质证意见为：第一，证据不是原件，且不符合举证的规定；第二，不属于新证据；第三，内容是在2015年2月1日入驻与鑫立物业公司称2015年1月1日入驻不符；第四，2017年12月31日之后就已经不存在物业合同，不能达到证明目的，我方不予认可。幸福里幼儿园向本院提交证据：第一组证据：平面图一份。证明目的：证明幸福里幼儿园所在位置的水管是一颗公共水管，且水费一直均是由幸福里幼儿园交纳，故我方要求鑫立物业公司承担水费是合情合理的。第二组证据：该小区的水电施工图。证明目的：证明水管的施工正图。鑫立物业公司质证意见为：第一、图纸上看不出提供单位是谁，故真实性无法核实；第二、目前我公司用水与幸福里幼儿园之间是单独的供水系统，不存在双方共用一颗供水管道问题，且在一审已经提交我公司单独交纳水费的事实；第三，即使是真实的，但是该图纸的产生时间是在2006年11月，供水管道是单独的，不排除在图纸产生之后对图纸上的内容有变更问题；第四、图纸在一审并未提交。本院认为，鑫立物业公司提供的证据能够互相印证，且有社区证明互相印证，可以确认鑫立物业公司在2015年1月起至2019年2月间均对本案小区提供了物业管理服务。幸福里幼儿园所举证据不足以证实双方当事人共用水表以及幸福里幼儿园为鑫立公司交付了水费及其额度。二审查明的其余事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1、幸福里幼儿园是否应当支付物业服务费；2、若幸福里幼儿园应当支付物业服务费，物业服务费的计费期间如何确定。3、幸福里幼儿园能否向鑫立物业公司主张水费19312.57元。关于焦点一，鑫立物业公司与南窗雅舍业委会签订了《物业服务合同》合法有效，对小区内全体业主均有约束力，幸福里幼儿园的房屋系同一小区的物业，故该幼儿园范围内的物业的业主或使用人不得以未接受服务或拒绝服务而拒交物业服务费。至于本案具体缴费主体，原则上应由物业的业主缴纳物业服务费，但本案中《物业服务合同》23.4条约定“业主与物业使用人约定由物业人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，幸福里幼儿园并未证实其向鑫立物业公司或业主缴纳了物业服务费，鑫立物业公司向幸福里幼儿园主张物业服务费，并无不当。关于焦点二，虽然本案合同签署时间为2015年8月2日，但签约双方明确收费自2015年1月1日起计算收费，说明业委会确认在签约前自2015年1月1日起已实际提供服务，故“自2015年1月1日起计算收费”系业委会与鑫立物业公司的明确约定，对所有业主均有约束力，故鑫立物业公司有权自2015年1月1日起主张物业服务费，但其诉请中主张自2015年1月1日起算的物业服务费，本院从其自愿。故鑫立物业公司有权主张2015年2月1日至2017年12月31日止的物业服务费。至于鑫立物业公司主张2017年12月31日后的物业服务费，鑫立物业公司提供了所属社区的证明证实合同期满后仍由鑫立物业公司为涉案小区提供物业管理服务，且提供了部分业主交纳2017年12月31日后的物业费的收据等证据印证，而幸福里幼儿园并未举证证实合同期满后业主委员会已经通知鑫立物业服务公司撤出小区，故可认定鑫立物业公司在合同期满后已实际提供了物业管理服务至2019年2月，有权按照原合同的标准向幸福里幼儿园继续收取物业服务费。故鑫立物业公司有权向幸福里幼儿园收取2018年1月1日至2018年10月的物业服务费。因此，本院确认本案幸福里幼儿园应向鑫立物业公司应收取的物业费为2.2元/月/平方米×45个月×1600平方米=158400元。一审判决仅支持签约时间至约定服务期满的物业服务费，与约定及本案事实不符，本院予以纠正。关于焦点三，因幸福里幼儿园未能提供确实证据证实鑫立物业公司实际使用或应当承担多少水费，不能以此抵消其应付的部分物业服务费。综上所述，幸福里幼儿园的上诉请求不成立，应予驳回；但鑫立物业公司的部分上诉请求成立，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初474号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初474号民事判决第一项为：一、贵阳市白云区幸福里幼儿园于本判决生效之日起十日内支付贵阳鑫立物业管理有限责任公司物业管理费158400元；三、驳回贵阳鑫立物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理2327元（已减半收取，贵阳鑫立物业管理有限责任公司已预交），由贵阳鑫立物业管理有限责任公司承担1167元，贵阳市白云区幸福里幼儿园承担1160元。二审案件受理费，贵阳鑫立物业管理有限责任公司预交的4704元，由贵阳鑫立物业管理有限责任公司负担2704元，由贵阳市白云区幸福里幼儿园负担2000元。贵阳市白云区幸福里幼儿园预交的4654元，由贵阳市白云区幸福里幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年六月二十八日书记员 赵 凤