湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初83号原告：长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会，住所地长沙市天心区友谊路**。负责人：许志鹏。委托诉讼代理人：李罗，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳宁，湖南如金律师事务所实习律师。被告：长沙鑫天置业发展有限公司，住，住所地长沙市天心区南托街道南湖大道**暮云经济开发区管理委员会后栋****/div>法定代表人：刘理勇。委托诉讼代理人：黄果，女，1977年3月25日出生，汉族，系该公司职员，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：金劲松，湖南华麟律师事务所律师。原告长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会与被告长沙鑫天置业发展有限公司（以下简称“鑫天公司”）排除妨害纠纷一案,本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，由审判员谭小松担任审判长，与人民陪审员朱丹、刘扬云组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会的负责人许志鹏及其委托诉讼代理人李罗、欧阳宁、被告鑫天公司的委托诉讼代理人黄果、金劲松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还业主共有3栋004号、2栋001号消防通道改成的门面商铺，交还原告管理；2、判令被告将侵占的属于小区公共部位的3栋4单元地下停车场出口上方架空层（现厚道之家超市）交还原告管理；3、判令被告将侵占的属于小区公共部位的9栋架空层，交还原告管理；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告鑫天公司开发的鑫天山水洲城住宅小区于2008年竣工后交付使用。被告为了利用友谊路沿街地域优势，将沿街的1栋、2栋、3栋的消防人行通道至二楼改为向小区内通行，把沿街一层10个人行通道全部改成了9个单立商铺。小区第一届业主委员会成立后，被告鑫天公司向长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会移交了7个，其还占有2个未交还。被告还霸占3栋4单元地下停车场出口上方的架空层，擅自修改9栋基础设计图，将本应分层填土压实的地基，取消了9栋3单元电梯下地下车库设计，改成了架空层。2016年10月，被告乘业主委员会换届选举无人管事之时，也改成了门面或住房。第二届业主委员会成立后，一直要求被告将上述物业交还业主委员会管理，但被告强调过多的无理要求。2018年11月20日，长沙市天心区青园街道办事处、井湾子社区组织了小区业主委员会、监事会、小区党支部、个别业主代表和被告参加了产权纠纷协调会，被告的代表声称回公司汇报后再答复，后其答复意见违反了法律规定，经业主代表大会授权，原告诉至本院。被告鑫天公司辩称：1、原告诉称被告将3栋004号、2栋001号消防通道改成门面商铺，但该通道并非消防通道，且涉案的9个门面系被告投资的，也未纳入分摊面积，业主委员会未向被告支付过任何费用。改建工程完工后，业主委员会与被告确认9个门面移交7个给业主委员会，剩余2个门面作为对被告全额垫付改建费用的补偿，由被告占有、使用；即便该建筑不属于合法建筑，原告可以请求恢复通道，但无权要求返还该门面；二、原告第二项诉讼请求中所谓的“厚道之家超市”并非停车场架空层改建，该部分是被告依法享有所有权的专有部分房屋，不属于应当移交给业主委员会管理的共有部分房屋和物业用房；三、原告第三项诉讼请求所诉的9栋架空层，并非架空层，而是地下负一层，业主委员会与被告于2014年达成的《协议》中第二条已经对此作了共同的认识，且《协议》确认9栋负一层未占用小区分摊面积，为被告所有。根据物权法第一百四十二条规定，被告系9栋负一层的开发者，也是整个小区的建设用地使用权人，9栋负一层由原告出资建造，未占用分摊面积，未纳入共有建造面积范畴，其性质属于地下工程，根据谁投资、谁所有、谁受益、谁维护的原则，9栋负一层也应当属于被告所有。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：鑫天山水洲城小区系被告鑫天公司开发建设的，后鑫天公司将1至4栋的一层通道改建成了9个门面。2014年8月26日，（第一届）长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会与被告签订《协议》，约定：一、双方同意1-3栋由通道改建成的门面（无产权证）共计7个，交由业主委员会，从2013年1月1日起，租金由业主委员会收取并移交原所有租赁合同，该手续已经于2013年2月26日移交完毕；二、双方认定小区幼儿园、3栋四单元门边花店、地下车库，、地下车库了产权，所有权归被告，9栋负一层未占用小区公摊面积，为被告所有；三、小区内停车位，使用权归业主委员会所有。《协议》签订后，被告鑫天公司将1-3栋的7个由通道改建成的门面移交给了（第一届）长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会进行管理，并自行保留了2个由通道改建成的门面进行管理、使用。2016年12月29日，第二届长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会成立，任期为三年。后（第二届）长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会认为被告管理、使用的2个门面也系占用鑫天山水洲城通道改建成的，属于公共部位，被告鑫天公司也应当交还给长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会，且被告鑫天公司还侵占了3栋4单元停车场出口上方的架空层（现为厚道之家超市），另被告鑫天公司还侵占了9栋的架空层，故长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会也要求被告鑫天公司予以返还，经协商无果，原告遂诉至本院。另查明，位于长沙市天心区友谊路**山水洲城****、201房系被告鑫天公司所有（该两套房面积共计175.41平方米，该两套房的共同产权证号为：长房权证天心字第**），规划用途为住宅，后201房（面积为106.5平方米）的产权已经办理转移手续。经庭审核对，原告鑫天山水洲城业委会主张的第二项诉讼请求中所指的“小区公共部位的3栋4单元地下停车场出口上方架空层（现厚道之家超市）”实际就是指3栋120房屋。还查明，鑫天山水洲城小区9栋于2007年8月13日竣工验收，于2007年11月22日办理竣工备案登记手续。但根据长沙市房屋产权监理处的《勘测成果表》，鑫天山水洲城小区9栋共计17层，地下0层，，地下**，地面**洲城小区9栋地面与小区外的公路存在高低落差，被告鑫天公司于竣工之后也将9栋地面以下进行部分改建，形成了若干杂屋作为商铺用于出租或作为员工住房。以上事实，有原告长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会、被告鑫天公司提交的《业主委员会备案通知书》、照片、房屋产权证及其平面图、《房地产勘测报告书》及其平面图、《建设工程竣工验收备案表》、《协议》、《勘测成果表》、当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，业主的合法权益受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，鑫天山水洲城小区系被告鑫天公司开发建设的，且被告鑫天公司享有位于长沙市天心区友谊路159号山水洲城3栋120房（即厚道之家超市所在房屋）的所有权，其依法对该房屋享有占有、使用和处分的权利，原告长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会认为该房屋属于业主共有，且被告鑫天公司侵占该房屋，侵害了业主共同的利益，无事实依据，本院对其该项诉讼请求，不予支持。同时，鑫天山水洲城小区内的通道、楼梯、大堂等公共通行部分属于物权法第六章所称的共有部分，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，现被告鑫天公司将鑫天山水洲城小区1-4栋的一层通道改建成门面用于经营，侵害了鑫天山水洲城小区业主对共有部分享有的权益，故鑫天山水洲城小区业主或业主委员会有权要求被告鑫天公司将该通道恢复原状、排除妨害，但原告长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会无权要求被告鑫天公司将通道违法改建成的门面交付其进行管理、使用或收益，原告的该项诉求，实质上系要求确认该通道改建成门面的合法性，也将损害鑫天山水洲城全体业主对共有部位享有的合法权益，故其该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另外，根据长沙市房屋产权监理处的《勘测成果表》，鑫天山水洲城小区9栋共计17层，地下0层，地，地下**，地面**司基于鑫天山水洲城小区9栋地面与小区外的公路存在的高低落差，于竣工之后将9栋地面以下进行部分改建，形成了若干杂屋作为商铺用于出租或或员工住房，其行为也侵害了鑫天山水洲城小区业主对共有部分享有的权益，业主或业主委员会有权要求被告鑫天公司恢复原状、排除妨害，但长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会也无权要求被告鑫天公司将9栋地下部位改建成的杂屋交付其进行管理、使用或收益，本院对其该项诉讼请求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条之规定，判决如下：驳回原告长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会的诉讼请求。本案受理费80元，由原告长沙市天心区鑫天山水洲城业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谭小松人民陪审员  朱 丹人民陪审员  刘扬云二〇一九年六月二十八日法官助理祝铭辰代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。