葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初249号原告：李伟丰，男，1964年10月1日出生，土家族，户籍所在地湖北省长阳土家族自治县。原告：徐守贵，女，1967年5月8日出生，汉族，户籍所在地湖北省长阳土家族自治县。二原告委托诉讼代理人：杨默，湖北三峡律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：黄敏，湖北三峡律师事务所律师。被告：湖北宇星置业发展有限公司，住所地宜昌市点军区五龙一路**。法定代表人：李爱军，该公司董事长。委托诉讼代理人：余成竹，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘毅，男，该公司工作人员。原告李伟丰、徐守贵与被告湖北宇星置业发展有限公司（以下简称宇星置业）房屋买卖合同纠纷一案，宜昌市点军区人民法院立案后，提请湖北省宜昌市中级人民法院对本案指定管辖，湖北省宜昌市中级人民法院于2018年12月29日作出（2018）鄂05民辖289号民事裁定，指定本案由本院审理，本院于2019年2月26日立案后，依法由审判员林波、李祖旺及人民陪审员杜昕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李伟丰、徐守贵共同委托的诉讼代理人杨默、黄敏，被告宇星置业的委托诉讼代理人余成竹、刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟丰、徐守贵向本院提起诉讼请求：1.确认李伟丰、徐守贵与宇星置业签订的《宜昌市商品房买卖合同》有效。2.判令宇星置业立即向李伟丰、徐守贵交付江南星城18号楼1单元6层编号为010603号的房屋一套。3.判令宇星置业自2017年3月1日起至实际交付房屋之日止，以李伟丰、徐守贵所交购房款459347元为基数，按照每日万分之五的标准向李伟丰、徐守贵支付逾期交房违约金（计算至起诉之日为145842.67元）。4.判令宇星置业为李伟丰、徐守贵办理房屋产权登记，并按李伟丰、徐守贵已付房屋价款的0.1%向李伟丰、徐守贵支付逾期办证违约金459.35元。5.判令宇星置业承担本案诉讼费及保全费。事实与理由：2015年2月1日，李伟丰、徐守贵与宇星置业签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定宇星置业将位于江南星城18号楼1单元6层编号为010603号的商品房出售给李伟丰、徐守贵，房款总价为459347元，于2017年2月28日前交房，并约定李伟丰、徐守贵逾期付款的违约金标准为日万分之五，宇星置业若逾期交房超过30日，宇星置业应自2017年3月1日起至实际交付房屋之日止按日向李伟丰、徐守贵支付已付房屋价款万分之二的违约金。合同签订后，李伟丰、徐守贵依约支付全部购房款459347元，但宇星置业至今尚未交付房屋。李伟丰、徐守贵认为合同双方应按合同约定履行义务，且违约责任应该对等，因此宇星置业承担的违约责任应该以日万分之五的标准计算违约金。李伟丰、徐守贵为维护自身合法权益，特诉至法院。宇星置业辩称，1.案涉售房行为系在宜昌市点军区人民政府的主导下达成的协议，宜昌市点军区人民政府应作为案件第三人参加诉讼。2.宇星置业诉宜昌市点军区人民政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案，湖北省高级人民法院已于2019年3月18日作出（2018）鄂行终430号行政判决，确认宜昌市点军区人民政府锁定宇星置业开发江南星城950套团购房及相关车位的行为违法，故因宜昌市点军区人民政府违法锁定团购房价格所签订的950套团购房买卖合同中关于房价的约定属无效条款，请求驳回李伟丰、徐守贵的诉讼请求。3.本案的商品房买卖合同系950套团购房购房者侵害宇星置业合法权益的证据，实属以合法形式掩盖非法目的，应该为无效合同，请求法院驳回李伟丰、徐守贵的诉讼请求。4.案涉商品房的实际适格购买人应为郭大先，李伟丰、徐守贵并非适格的房屋买受人。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宜昌市点军区人民政府为解决辖区内干部职工住房问题，成立了宜昌市××军区西边冲商品房项目建设工作领导小组，协调处理辖区内干部职工向宇星置业团购位于宜昌市点军区××龙××路“江南星城”小区商品房事宜，团购房共950套，团购价3500元/㎡左右。李伟丰与徐守贵系夫妻关系。2015年1月25日，宇星置业出具《收据》一份，载明“兹收到李伟丰交来江南星城18#010603购房款人民币（大写）肆拾伍万玖仟叁佰肆拾柒元整￥459347”。2015年2月1日，李伟丰、徐守贵（买受人）与宇星置业（出卖人）签订了《宜昌市商品房买卖合同》，该合同约定，李伟丰、徐守贵向宇星置业购买宇星置业开发的位于宜昌市点军区××龙××“××星城”小区××楼××单元××编号为××商品房××套；该商品房单价为每平方米3740元，总金额为459347元整；出卖人应当在2017年2月28日前将商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，李伟丰向宇星置业出具《承诺书》一份，载明“现协议价3740元/平方米，可能该价格低于宜昌市城区房屋建设成本价和我公司实际成本。如由于该因素造成税务清算时确定价格超出此价格需要补交价款及税款，由我承担其费用，并补交给湖北宇星置业发展有限公司”。案涉江南星城18号楼1单元6层编号为010603号商品房尚不具备具备交付条件。李伟丰、徐守贵所购房屋系950套团购房中的一套。李伟丰、徐守贵系从案外人郭大先处获得案涉房屋的购房资格。另查明，宇星置业诉宜昌市点军区人民政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案，湖北省高级人民法院已于2019年3月18日作出（2018）鄂行终430号行政判决，判决确认宜昌市点军区人民政府锁定宇星置业开发江南星城950套团购房及相关车位的行为违法，并责令宜昌市点军区人民政府于判决生效后30日内，对该违法行为采取补救措施，同时，驳回了宇星置业的其他诉讼请求。本院认为，李伟丰、徐守贵与宇星置业签订的《宜昌市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方依此成立的房屋买卖合同关系合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。虽然李伟丰、徐守贵系从案外人郭大先处获得案涉房屋的购买资格，但宇星置业与李伟丰、徐守贵签订了《宜昌市商品房买卖合同》，李伟丰于合同签订当日向宇星置业出具《承诺书》一份，可以认定宇星置业对其将案涉房屋出售给李伟丰、徐守贵的事实予以认可，宇星置业抗辩李伟丰、徐守贵不是适格的房屋购买人，不能作为其不交付房屋的合法理由。虽然宜昌市点军区人民政府成立的宜昌市××军区西边冲商品房项目建设工作领导小组参与了签订《江南星城团购买方选房确认书》，但其主要职能系协调处理团购事宜，并非《宜昌市商品房买卖合同》相对人，故对宇星置业申请通知宜昌市点军区人民政府作为本案第三人参加诉讼的请求，不予准许。现李伟丰、徐守贵已按约定支付了全部的购房款，宇星置业应及时按约定时间交付房屋，并为该房屋申请办理产权登记。现宇星置业延迟交付及办证，构成违约，应按约定交付房屋并承担违约责任，即自约定的房屋交付期满第二日起至实际交付之日止，以李伟丰、徐守贵已付房屋价款为基数按日万分之二的标准向李伟丰、徐守贵支付逾期交房违约金，并按李伟丰、徐守贵已付房屋价款的0.1%向李伟丰、徐守贵支付逾期办理房屋产权登记的违约金。对于李伟丰、徐守贵主张的宇星置业支付违约金的标准应为日万分之五，因与合同约定不符，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于李伟丰、徐守贵要求宇星置业交付位于宜昌市点军区××龙××路“江南星城”小区18号楼1单元6层编号为010603号商品房及为李伟丰、徐守贵办理该房屋的产权登记的诉讼请求，因该房屋尚不具备交付条件，本院不予支持。对于宇星置业辩称本案结果应以其诉宜昌市点军区人民政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案的判决结果为依据，应确认其与李伟丰、徐守贵签订的《宜昌市商品房买卖合同》中关于房屋价款的约定无效的观点，本院认为，虽然宜昌市点军区人民政府锁定宇星置业开发江南星城950套团购房及相关车位的行为已被确认为违法，但本案当事人之间签订的《宜昌市商品房买卖合同》、《江南星城车位认购协议》系双方自主达成的民事合同，与宜昌市点军区人民政府锁定宇星置业开发江南星城950套团购房及相关车位系不同的法律关系，故对宇星置业的该项辩称，本院不予采信。对于宇星置业辩称《宜昌市商品房买卖合同》系950套团购房购房者侵害宇星置业合法权益的证据，实属以合法形式掩盖非法目的，应该为无效合同的观点，本院认为，以合法形式掩盖非法目的，其本质是合同双方以形式合法的合同掩盖实质非法的合同。但在本案中双方签订《宜昌市商品房买卖合同》的目的即商品房买卖，并不存在双方掩饰的非法的合同。故对宇星置业的该项辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条规定，判决如下：一、李伟丰、徐守贵与湖北宇星置业发展有限公司于2015年2月1日签订的《宜昌市商品房买卖合同》有效；二、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内以李伟丰、徐守贵已付购房款459347元为基数，自2017年3月1日起至实际交付房屋之日止按照日万分之二的标准向李伟丰、徐守贵支付逾期交房违约金；三、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向李伟丰、徐守贵支付逾期办理房屋产权登记的违约金459.35元；四、驳回李伟丰、徐守贵其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9857元，由湖北宇星置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  林 波审 判 员  李祖旺人民陪审员  杜 昕二〇一九年六月十八日法官助理王力法官助理孙健书记员郑毓琪