北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初4255号原告：李领弟，女，1961年9月20日出生，住北京市朝阳区。原告：李淑英，女，1952年6月2日出生，住北京市延庆区。原告：李和英，女，1958年9月13日出生，住北京市延庆区。原告：李和平，女，1955年10月19日出生，住北京市延庆区。上述四原告委托诉讼代理人：石天堂，北京市新航律师事务所律师。被告：李占仁，男，1963年2月1日出生，住北京市昌平区。原告李领弟、李淑英、李和英、李和平与被告李占仁确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李领弟、李淑英、李和英、李和平及其四人的委托诉讼代理人石天堂，李占仁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李领弟、李淑英、李和英、李和平向本院提出如下诉讼请求：1．请求法院确认四原告之母王某（已故）与被告之间签订的农村房屋买卖合同无效；2．请求判令被告返还位于延庆区××镇××村××号院内的北房五间及2间北棚子。事实与理由：四原告系姐妹关系，四原告的父母均已去世，父亲李某于1991年去世，母亲王某于2013年去世。1980年，李某与王某以及原告共同出资购买了本村大队现位于××镇××村××号院内的北房五间，后李某自己又在五间北房西侧紧邻北房位置建了两间北棚子，供全家人居住使用。李某去世后，四原告之母王某在九几年擅自做主以一万元价格将上述房屋卖给李占仁，并将上述房屋的两本集体土地建设用地使用证（一本登记的是王某的名字，另外一本登记的是李领弟的名字）交付给李占仁。四原告中仅有李和英后来才知道母亲卖房一事，其他三原告均不知情，李领弟在2018年4月才知道母亲卖掉的房屋有一半是登记在自己名下。现四原告认为母亲王某将房屋全部卖给李占仁的行为是不合法的，据四原告了解，父亲去世后并未留有遗嘱，故父亲去世后上述房屋已经发生了法定继承，四原告母亲王某的卖房行为不光直接侵犯了四原告的合法权益，还违反了法律规定，李占仁并非农民，非××村的集体经济组织成员，无权购买××村房屋，为此王某与李占仁之间签订的农村房屋买卖合同是无效的。李领弟在2018年6月份找到李占仁协商解决此事，但双方未能达成一致，故四原告根据相关法律规定，特诉至法院，请求法院查明事实，支持四原告诉讼请求。李占仁辩称，我不同意四原告的诉讼请求。1．原告方主张诉争房屋的权属，根据谁主张谁举证原则，应出示《集体土地建设用地使用证》进行证明；2．四原告所主张的继承父亲李某遗产请求，根据《中华人民共和国继承法》第八条规定：“继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日超过二十年的，不得再提起诉讼。”四原告父亲李某已于1991年去世，已远远超出20年诉讼时效，因此，四原告主张无效；3．原告提出的合同无效请求，国家于1999年才出台规定农民住宅不得向城市居民出售（国办发[1999]39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定）。本人在1999年国家出台规定之前的1997年4月已办理《延庆县房屋所有证》，符合国家有关规定，合理合法；4．根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日最高人民法院审判委员会讨论通过）第七部分宅基地问题第64条规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”据此，本人请求法院驳回原告方所有诉讼请求，并由原告方承担诉讼费。本院经审理认定如下事实：李某与王某婚后生育李淑英、李和平、李和英、李领弟四女，李某于1991年去世，王某于2013年去世。1980年，李某与王某一家出资购买现位于北京市延庆区××镇××村××号院内北房五间，后又在五间北房西侧建两间北棚。1993年，上述宅基地在办理集体土地建设用地使用证时，将东侧宅基地登记在王某名下，四至：东至空地、南至空地、西至李连英、北至王某1；西侧宅基地登记在李连英名下，四至：东至王某、南至空地、西至坡、北至王某1。李领弟称李连英是其曾用名，诉争西侧宅基地登记在其名下。1997年，王某以1万元价格将上述院落内五间北房和两间北棚（以下简称“诉争房屋”）卖给李占仁，双方未签订书面买卖合同。1997年4月9日，延庆县人民政府为李占仁颁发了（97）京郊延字第宅××号延庆县房屋所有证。2019年4月17日，李领弟、李淑英、李和英、李和平以诉称理由将李占仁诉至本院，称其母亲王某在李领弟、李淑英、李和平不知情的情况下将诉争房屋卖给李占仁，其中西侧房屋在集体土地使用证上登记在李领弟名下，王某无权出售，此外，李占仁为城镇居民，其购买农村房屋的行为不合法，故要求确认王某与李占仁之间的农村房屋买卖合同无效，并要求李占仁返还诉争房屋。李占仁不同意四原告诉讼请求，辩称其与王某的买卖行为合法有效。庭审中，四原告提交以下证据：1．诉争宅基地登记卡两份，户主姓名分别为王某和李连英，证明诉争房屋西侧的所有者为李领弟；2．村委会证明一份，证明李领弟的曾用名为李连英；3．王某火化证明一份，证明王某于2013年2月15日去世。经质证，李占仁对以上三份证据的真实性均予以认可，但认为宅基地登记卡与集体土地建设用地使用证有所区别，宅基地登记卡上登记的姓名为李连英，与李领弟不一致。李占仁提交以下证据：1．延庆县房屋所有证一份，证明诉争房屋登记在其名下；2．延庆县房地产交易所以及延庆县房屋土地管理局出具的房契税、产权登记费、交易手续费等税费票据七张，其中交款人为李占仁的票据共五张，交款人为王某、李连英的票据共两张。经质证，四原告对房屋所有证的真实性认可，证明目的不认可，认为被告办理的房屋所有证包含李领弟的宅基地，李领弟对王某与李占仁之间的买卖行为并不知情，该行为侵犯了李领弟的合法权利；对于王某及李连英的产权登记费票据不认可，对其他票据的真实性认可，合法性不认可，李连英即李领弟，从未见过此票据也未交纳过费用，也未听说王某去过房地产局以及交纳过上述费用。本院认为,有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，四原告认为王某与李占仁之间的农村房屋买卖行为违反了农民的住宅不得向城市居民出售的法规规定，以此主张王某与李占仁之间签订的农村房屋买卖合同无效，国务院办公厅于1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”而王某与李占仁之间的农村房屋买卖合同签订于1997年，根据法不溯及既往的原则，难以认定王某与李占仁之间的农村房屋买卖行为违反法律、行政法规的强制性规定；根据当时施行的《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订）第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”从中可以看出，当时法律也并未禁止符合条件的城镇居民在农村建造住宅。故四原告的此项诉称理由难以成立。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。换而言之，不能以无权处分为由认定买卖合同无效。本案中，四原告以王某没有部分诉争房屋的处分权为由主张确认王某与李占仁之间农村房屋买卖合同无效，本院难以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四原告未举证证明王某与李占仁之间签订的农村房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，或违反了法律、法规的强制性规定，或是具备法律规定的无效情形，故四原告要求确认王某与李占仁之间签订的农村房屋买卖合同无效，没有法律依据，本院不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，关于四原告要求李占仁返还诉争房屋的诉讼请求，李占仁已于1997年4月9日取得由延庆县人民政府颁发的延庆县房屋所有证，据此可认定李占仁是诉争房屋的合法所有权人，故本院对于四原告的此项诉讼请求难以支持。四原告主张李占仁取得房屋所有证的登记途径不合法，可另行通过行政诉讼解决。另,李占仁所主张的关于本案诉讼超过诉讼时效问题，因其所辩称的系继承权纠纷，而本案为确认合同无效纠纷，李领弟称其在2018年4月才知道其母亲卖掉的房屋有一半是登记在自己名下，对此，李占仁亦未提出异议，故本案并未超出诉讼时效，本院对李占仁该抗辩意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回李领弟、李淑英、李和英、李和平的诉讼请求。案件受理费35元，由李领弟、李淑英、李和英、李和平负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  徐小飞二〇一九年六月十四日书记员  王子晴