广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初3252号原告：雷卓龙，男，汉族，1984年1月25日生，住阳江市江城区。委托诉讼代理人：雷兰花，女，汉族，1963年8月10日生，住阳江市江城区。系原告的母亲。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园**楼**商铺。法定代表人：陈明威，该公司经理。委托诉讼代理人：杨惠德，广东圣度律师事务所律师。原告雷卓龙与被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（下简称锦绣名城房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷卓龙的委托诉讼代理人雷兰花，被告锦绣名城房地产公司的委托诉讼代理人杨惠德均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷卓龙向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付逾期交房违约金（按本金425561元日利率万分之一计算，应从2015年4月30日起计至阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢3单元409房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止）给原告；2、请求判决被告支付逾期办证的违约金425.56元给原告；3、请求判决被告退还办证费25534元、代办证费300元合共25834元及占用该资金的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从被告逾期办证之日即2015年7月29日起计至被告还清该款时止）给原告；4、请求判决本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2014年4月25日，原、被告签订《伴湖豪庭认购协议》，约定“被告出售位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢3单元409号房给原告，成交总价为425561元；2014年4月25日支付定金20000元；2014年8月10日前支付首期款及购房费用”等等。原告按上述约定分别支付了：首期款128561元、维修基金7294元、办证费25534元、代办证费300元，合共161689元给被告。2014年5月11日，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定“被告出售给原告的位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢3单元409商品房的建筑面积共96.61平方米，其中套内建筑面积79.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.42平方米；该商品房单价为每平方米5373.92元，总金额为425561元；被告应当在2015年4月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格条件并符合合同约定的商品房交付给原告使用……”等等。2014年11月13日，原告向中国农业银行股份有限公司阳江江城支行办理了“个人购房担保借款合同”贷款和“个人住房公积金房屋担保借款合同贷款”，并将款项直接支付给了被告。至此，原告已全部付清了该商品房的全部价款及其他相关费用给被告，被告也出具了购房款425561元的发票及其他费用的收款收据给原告收执为凭。合同规定的最后交房期限届满，但被告根本没有按合同的约定交付商品房给原告，原告多次向被告主张权利，要求被告按合约交房给原告使用，但被告至今未按合约交房给原告使用，严重违约，严重损害了原告的合法权益。按照相关法律规定和上述合同约定，被告应对其该违约行为承担违约责任，故原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼，希判如诉请。被告锦绣名城房地产公司辩称，一、原告已于2018年春节前（即2018年2月16日前）占有涉案房屋并装修入住，逾期交房违约金应当计算至原告实际占有房屋时止。二、原告提起本案诉讼时，逾期交房违约金、逾期办证违约金已经超过诉讼时效，原告请求支付逾期交房违约金、逾期办证违约金应不予支持。三、办证费、代办证费是涉案商品房以后产权转移登记必然发生的费用，且原告交付上述费用是真实意思表示，应当尊重意思自治原则，应待实际发生后多还少补，不应现时退还给原告。本院经审理认定事实如下，被告锦绣名城房地产公司成立于2010年12月17日，是从事房地产开发经营的企业法人。坐落于阳江市江城区××路××号的伴湖豪庭是被告锦绣名城房地产公司开发经营的商品房楼盘。2014年5月11日，原告雷卓龙（买受人）与被告锦绣名城房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014050671），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区××路××单元××房商品房××套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2014011号，建筑面积共96.61平方米（其中套内建筑面积79.19平方米，公共分摊建筑面积17.42平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5373.92元，房屋总价款为425561元。买受人签订本合同时须支付购房首期款128561元，余款297000元向银行办理按揭手续。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年4月29日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决。3、其他非出卖人过错原因造成的延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因买受人原因（如未交清相关款项或不能提交有效证件等）导致不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。签订上述合同后，原告按照合同约定付清了全部购房款425561元给被告。2014年8月10日，原告支付了涉案商品房的代办证费300元给被告，2015年4月25日，原告支付了涉案商品房的办证费用25534元给被告。由于被告未能按合同约定的时间交付房屋给原告，原告向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，原告陈述涉讼楼盘尚未建好，未能通过竣工验收，其承认于2018年10月19日对涉案房屋进行装修。被告辩称原告在2018年春节前已入住涉案房屋，但其所提供的证据未能充分证明该主张。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行各自的义务。关于逾期交房的违约责任。本案中原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2015年4月29日前交付经验收合格的商品房给原告，但被告一直未能按约定交付经竣工验收的涉案房屋，只是原告在2018年10月19日接收涉案商品房，并对该商品房进行装修，被告已构成了逾期交房。现原告选择继续履行合同，被告应按合同约定承担逾期交房的违约责任。由于原告知道涉案房屋不具备约定或者法定交付条件仍接收涉案房屋，因此被告支付逾期交房的违约金应计至原告接收涉案房屋时即2018年10月19日止，原告主张此后的逾期交房违约金理据不足，本案不予支持。至于原告请求逾期交房违约金是否过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案原告所主张的逾期交房违约金适用三年的诉讼时效。原告于2019年5月5日诉至本院请求被告支付逾期交房违约金，故2015年4月30日至2016年5月5日期间的逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，本院不予支持。被告辩称原告请求逾期交房违约金已过诉讼时效，部分理由成立，本院予以采纳。因此本案被告支付逾期交房的违约金计至2018年10月19日止为38130.27元（425561元×0.0001×896天）【从2016年5月6日起计至2018年10月19日止共896天，以425561元为本金，按日万分之一计算】。被告辩称逾期交房违约金应计至原告实际占有房屋时，理据充分，本院予以采纳。关于逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，原告于2018年10月19日接收涉案商品房，被告应在2019年1月18日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今没有按合同约定履行办理产权登记的义务。按上述规定，被告应按合同约定向原告支付违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，故原告请求逾期办证违约金未过三年的诉讼时效，被告辩称原告该请求已过诉讼时效，依法无据，本院不予采纳。因此被告应支付逾期办证违约金425.56元（425561元×0.001)给原告。至于被告收取了原告的办证费用25534元及代办证费300元，由于被告存在逾期交房及逾期办理房屋权属证的违约行为，现原告请求被告返还已收取的办证费25534元、代办证费300元，合共25834元，并支付利息，理据充分，本院予以支持，但利息应从2019年1月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。综上所述，原告请求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、返还办证费、代办证费及利息理由成立，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金38130.27元给原告雷卓龙；二、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金425.56元给原告雷卓龙；三、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费、代办证费共款25834元，并支付该款的利息（利息从2019年1月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）给原告雷卓龙；四、驳回原告雷卓龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1122元（已减半收取，原告已预交），由原告雷卓龙负担383元，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担739元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯喜元二〇一九年六月二十二日书记员  何恭棪附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。