文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终2998号上诉人（原审被告）：重庆嘉道房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道**23-1，统一社会信用代码91500113050374246C。法定代表人：田丰，董事长。委托诉讼代理人：何磊，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菊芳，重庆静昇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏民生建设有限公司，住，住所地泰兴市济川南路**一社会信用代码91321283141132269D。法定代表人：封同生，董事长。委托诉讼代理人：徐斌，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚鉴波，重庆霁泽律师事务所律师。原审第三人：重庆绿谷开发建设有限公司，住所地，住所地重庆市巴**南泉街道正街**会信用代码915001137784904778。法定代表人：张经超，董事长。委托诉讼代理人：林艾波，男，该公司员工。原审第三人：重庆市巴南区南温泉旅游风景区管理处，住所地重，住所地重庆市巴**南温泉南泉路**信用代码12500113450391432N。法定代表人：胡从江，主任。委托诉讼代理人：李林新，重庆鼎林律师事务所律师。原审第三人：中兴建设有限公司，住所地泰，住所地泰兴市济川路**信用代码91321283737840047C。法定代表人：倪道仁，董事长。委托诉讼代理人：苏玥，重庆康实律师事务所律师。上诉人重庆嘉道房地产开发有限公司（以下简称嘉道公司）因与被上诉人江苏民生建设有限公司（以下简称民生建司）、原审第三人重庆绿谷开发建设有限公司（以下简称绿谷公司）、重庆市巴南区南温泉旅游风景区管理处（以下简称南温泉管理处）、中兴建设有限公司（以下简称中兴建司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院于2018年12月24日作出（2018）渝0113民初4301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。嘉道公司上诉请求及理由：请求撤销重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初4301号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。理由是：一、被上诉人作为案涉房屋的实际买受人，按约支付房款是其主要合同义务，在被上诉人未依约履行其先合同义务的前提下，上诉人有权不予交房；二、《重庆市商品房买卖合同》中明确约定了因民生建司未付清应付款项的，上诉人可以迟延向其交付房屋，且无须承担迟延交房的任何责任。办案系被上诉人违约在先，上诉人不存在任何违约行为，也未逾期交房，不应向被上诉人支付任何违约；三、本案的基础法律关系为工程款结算纠纷，一审法院将抵款协议认定为债权转让系事实认定错误，抵款协议各方并没有债权转让的意思，民生建司负有支付房款的义务，且有中兴建司为民生建司的债务提供担保。根据抵款协议的内容，案涉房屋并未达到交房的约定条件。故请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人民生建司答辩，原审法院判决正确，应予以维持。原审第三人绿谷公司述称，对一审判决没有异议，支持上诉人一方意见。原审第三人中兴建司述称，原审法院判决正确，应予以维持。原审第三人南温泉管理处述称，对原审判决没有异议，南温泉管理处与嘉道公司和民生建司之间的房屋买卖协议没有关系。另外，本案案涉的工程还没有进行结算，所涉及的工程款支付条件还未成就，五方所签订的《抵款协议》是各方的真实意思表示。民生建司一审诉讼请求：一、请求判令嘉道公司立即向民生建司交付重庆市巴南区渝南大道163号35幢1-7号房屋；二、判令嘉道公司向民生建司支付从2016年5月1日起按房款总金额的万分之一每日计付至2018年3月31日止的违约金126774元，并支付自2018年4月1日起至房屋交付之日止以1811060元为基数按日万分之一计付的违约金。一审法院审理查明，民生建司作为丙方、嘉道公司作为丁方、第三人绿谷公司作为乙方、南温泉管理处作为甲方、中兴建司作为戊方签订《抵款协议》，约定“甲方（第三人南温泉管理处）与乙方（第三人绿谷公司）签订了《南温泉景区道路（南温泉广场至金鸡岭段）改造工程建设协议》及《资金支付协议》，由甲方（第三人南温泉管理处）作为建设单位，委托乙方（第三人绿谷公司）对南温泉景区道路（南温泉广场至金鸡岭段）改造工程进行代建组织施工。乙方（第三人绿谷公司）与丙方（民生建司）签订了《南温泉景区道路（南温泉广场至金鸡岭段）改造工程施工合同》。丙方（民生建司）自愿购买丁方（嘉道公司）开发建设的‘阳光100阿尔勒’项目6套商品房（6套商品房房号分别为35-4、35-5、35-6、35-7、35-8、37-8，产权建筑面积合计为1054.52㎡，成交总价为12565508元）。戊方（第三人中兴建司）自愿以戊方（第三人中兴建司）应收的乙方（第三人绿谷公司）、丁方（嘉道公司）南温泉开发及阳光100阿尔勒项目工程款为民生建司作担保”。协议同时约定，“丙方（民生建司）和丁方（嘉道公司）同意，就上述6套商品房按12565508元总价签署《重庆市商品房买卖合同》。经乙（第三人绿谷公司）、丙（民生建司）、丁方（嘉道公司）同意，丙方（民生建司）可指定第三方签署《重庆市商品房买卖合同》。房款12565508元由乙方（第三人绿谷公司）负责支付，房屋交付有关事宜由丙方（民生建司）和丁方（嘉道公司）双方在商品房买卖合同中予以约定，办理产权过户登记手续过程中所产生的有关税费、大修基金等由丙方（民生建司）和丁方（嘉道公司）按政策规定各自承担”。协议还约定，“本协议签订后，视同丙方（民生建司）已收到乙方（第三人绿谷公司）支付的12565508元工程款……如乙方（第三人绿谷公司）在收到甲方（第三人南温泉管理处）相关款项并结清丁方（嘉道公司）售房款后还有剩余，则乙方（第三人绿谷公司）将剩余应付丙方（民生建司）工程款支付给丙方（民生建司）”。协议另约定，“乙方（第三人绿谷公司）在收到甲方（第三人南温泉管理处）拨付的该项目剩余工程款后的五个工作日内，将应付丙方（民生建司）的工程款在不超过上述购房总价12565508元内直接支付给丁方（嘉道公司）。如丙方（民生建司）办理房款按揭的，则乙方（第三人绿谷公司）代丙方（民生建司）支付给丁方（嘉道公司）的款项中应扣除该按揭款。如有剩余，则由乙方（第三人绿谷公司）将余款支付给丙方（民生建司），如有不足，则由戊方（第三人中兴建司）将房款差额直接支付给丁方（嘉道公司）或由乙方（第三人绿谷公司）或丁方（民生建司）直接在应付戊方（第三人中兴建司）的其他项目工程款中扣减”。2016年1月28日，民生建司与嘉道公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定嘉道公司将涉案房屋出售给民生建司，民生建司于2016年1月28日向嘉道公司缴纳全额房款即1811060元，嘉道公司应当在2016年4月30日前将涉案房屋交付民生建司使用。合同约定逾期交房超过60日后，民生建司有权解除合同，民生建司要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，嘉道公司按日向民生建司支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向民生建司支付违约金。合同附件五商品房买卖合同补充协议2.3条约定，如在商品房买卖合同约定的合同备案登记或交房期限届满之日，民生建司尚有应付款或违约金未付清的，则合同备案登记日期或房屋交付日期相应顺延直至民生建司向嘉道公司结清所有应付款项为止，嘉道公司无需承担逾期责任。合同附件五2.4条约定，民生建司未付清应付房款，嘉道公司可延迟向民生建司交付房屋，且无须就延期交房承担任何责任。一审庭审中，民生建司与嘉道公司、第三人中兴建司均认可抵款协议中的阳光100阿尔勒35-7号房屋为本案《重庆市商品房买卖合同》中载明的重庆市巴南区渝南大道163号35幢1-7号房屋。一审法院认为，民生建司、嘉道公司、第三人绿谷公司、南温泉管理处与中兴建司签订《抵款协议》，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，该抵款协议系各方真实意思表示且无违反国家法律、行政法规强制性规定等无效情形，应属合法有效。涉案房屋《重庆市商品房买卖合同》中约定的房款履行方式为签订合同前全额付款，该约定的内容说明双方在签订涉案房屋《重庆市商品房买卖合同》时已就房屋款项的支付予以确认，此约定与民生建司、嘉道公司、第三人绿谷公司举示的抵款协议中载明的内容能够相互印证，涉案房屋的付款义务已实际转移给第三人绿谷公司，民生建司不再负有向嘉道公司支付涉案房屋房款的义务，故嘉道公司应向民生建司交付涉案房屋。又据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，涉案房屋《重庆市商品房买卖合同》约定逾期交房超过60日后，民生建司要求继续履行合同的自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，嘉道公司按日向民生建司支付已付房价款万分之一的违约金，故嘉道公司应自2016年5月1日起至实际交房之日止按日以1811060元的万分之一计付民生建司违约金。民生建司、嘉道公司、第三人绿谷公司举示的其他证据，因对待证事实缺乏足够证明力，该院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、重庆嘉道房地产开发有限公司向江苏民生建设有限公司交付位于重庆市巴南区渝南大道163号35幢1-7号房屋；二、重庆嘉道房地产开发有限公司支付江苏民生建设有限公司自2016年5月1日起至判决确定履行期内以1811060元为基数按日万分之一计算的违约金。案件受理费22150.50元，由重庆嘉道房地产开发有限公司负担。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是：一、本案的基础法律关系是什么；二、被上诉人民生建司是否已完成了《商品房买卖合同》中的付款义务及嘉道公司是否应当承担逾期交房的违约责任。本案中，结合本案上诉人嘉道公司与被上诉人中兴建司及原审第三人绿谷公司、南温泉管理处、中兴建司五方签订的《抵款协议》和民生建司与嘉道公司在后签订的《商品房买卖合同》，该份《商品房买卖合同》的签订目的是为了实现被上诉人民生建司对第三人绿谷公司享有的工程款债权,故《抵款协议》和《商品房买卖合同》的性质是进行工程款结算,《商品房买卖合同》是为了履行《抵款协议》的相关内容而签订的。根据《抵款协议》的内容及性质确认了案涉房屋的付款义务已实际转移给了本案的第三人绿谷公司，民生建司即不再负有向嘉道公司支付房款的义务。嘉道公司与民生建司在签订《商品房买卖合同》时已就房屋款项的支付予以了确认，实际上该行为就是民生建司放弃请求工程款的债权，以获得由绿谷公司代为支付案涉房款的利益，嘉道公司对此不仅明知，且作为《抵款协议》中的一方签字认可，该协议的约定符合各方的真实意思表示。嘉道公司主张其未实际收到房款，其可以依据《抵款协议》的约定，于约定的支付条件成就时向第三人绿谷公司主张支付相应款项，也可在其欠付第三人绿谷公司及中兴建司的工程款中直接进行冲抵，而在本案中由于民生建司已不再负有向嘉道公司支付房款的义务，故嘉道公司应当按照《商品房买卖合同》的约定履行交房义务。嘉道公司未按约交房，应当承担逾期交房的违约责任。故上诉人认为其不应当承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人重庆嘉道房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22151元，由上诉人重庆嘉道房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽兵审 判 员 苏 渝审 判 员 韩 艳二〇一九年六月十二日法官助理 陈治宇书 记 员 尹子依