四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终582号 上诉人（原审原告）：陈孝刚，男，1995年10月2日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审原告）：陈军，男1959年1月29日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：四川广安仁祥房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区建安北路**1-1-801、802。 法定代表人：田仁祥，董事长。 上诉人陈孝刚、陈军因与被上诉人四川广安仁祥房地产开发有限公司（以下简称广安仁祥公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈孝刚、陈军上诉请求：撤销原审判决第二项，并改判为广安仁祥公司向上诉人支付逾期交房违约金21,700元；一审、二审诉讼费均由广安仁祥公司承担。事实与理由：1.逾期交房行为结束，才能确定最终违约金数额，此时方能起算诉讼时效，上诉人2016年9月7日接收案涉房屋，应从次日起算诉讼时效；2.案涉合同中虽没有约定违约金的计算方式，但广安仁祥公司确实存在逾期交房的情况。其应当参照合同关于逾期缴纳购房款的违约金条款，即应当按照合同总价款的日万分之一向上诉人支付逾期交房违约金。 广安仁祥公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 陈孝刚、陈军向一审法院起诉请求：1.广安仁祥公司立即为其购买的房屋办理房屋权属证书；2.广安仁祥公司向陈孝刚、陈军支付逾期办证的违约金及损失20,000元；3.广安仁祥公司支付逾期交房违约金21,700元；4.案件受理费由广安仁祥公司承担。 一审法院认定事实：陈孝刚、陈军（买受人）与广安仁祥公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：买受人购买出卖人开发的位于广安市城南东南片区地块开发东城国际房产项目，陈孝刚、陈军在该楼盘购买了3栋1-17-3号，房屋用途为住宅，建筑面积为116.49平方米，商品房单价为按建筑面积计算3600元／平方米，总价为420444元；出卖人应当在前向买受人交付该商品房……。其中第二十七条房屋所有权转移登记买卖双方同意自该商品房第十八条第（一）款约定交付使用之日起Ｘ日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条产权登记的内容为：（一）房屋所有权转移登记责任处理：1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。……（二）买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，买受人在接到出卖人发出的房屋所有权证书领取通知×日内领取。买受人届满日既不领取房屋所有权证书又不按照委托协议支付法定税费、其他约定费用的，受理人承担以下违约责任：1.支付出卖人垫支的法定税费、其他约定费用；2.从通知届满之日起至支付法定税费、其他约定费用之日止对出卖人垫支总额按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。 合同签订后，陈孝刚、陈军按约向广安仁祥公司交付了购房款。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，广安仁祥公司应当在前向陈孝刚、陈军交付房屋，双方实际交付房屋时间为2016年9月7日。 同时查明，陈孝刚、陈军购买的由广安仁祥公司开发的位于广安市城南东南片区城国际楼盘，合同签订时间为2016年9月6日，但根据购买房屋交费收据显示，最早交费时间为2012年12月24日，故陈孝刚、陈军购买该房屋时间应为2012年，且为未建成房屋，现该房屋已获竣工验收，但未取得该商品房所在楼栋的权属证明，也未办理陈孝刚、陈军所购房屋产权转移登记。庭审中，广安仁祥公司对陈孝刚、陈军交付的房屋价款无争议。 一审法院认为，广安仁祥公司与陈孝刚、陈军签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，双方均应按照合同履行自己的义务。陈孝刚、陈军已按合同约定向广安仁祥公司交付了购房款，广安仁祥公司应当按照约定办理相关权属证明。故陈孝刚、陈军要求广安仁祥公司为其购买的房屋办理房屋权属证书的诉讼请求，符合合同约定与法律规定，应予支持。 《四川省商品房买卖合同（预售）》中对陈孝刚、陈军所购房屋所在楼栋的初始登记时间及违约金未进行约定，合同约定广安仁祥公司应在交付房屋之日即2015年6月30日经过540日即前取得该商品房的房屋所有权证书，如不解除合同的，自应当完成房屋登记的期间届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故广安仁祥公司应从2017年12月23日开始承担逾期办证的违约责任。由于广安仁祥公司至今继续处于违约状态，违约金额无法确认，待条件成就时，陈孝刚、陈军可另行主张权利。故对陈孝刚、陈军主张广安仁祥公司支付逾期办证的违约金及损失20,000元，不予支持。 《四川省商品房买卖合同（预售）》约定广安仁祥公司交房时间为2015年6月30日，而广安仁祥公司于2016年9月7日交房，交房时间违约，应从2015年7月1日开始承担交房违约责任，但合同未约定违约金。根据《中华人民共和国民法通则》二年诉讼时效的规定，诉讼时效到2017年6月30日届满，陈孝刚、陈军应当在该期限内主张权利，陈孝刚、陈军在2019年1月23日向一审法院提起诉讼，已过诉讼时效。综上，陈孝刚、陈军主张的逾期交房违约金21,700元，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、广安仁祥公司在判决生效后九十日内为陈孝刚、陈军办理位于广安市城南东南片区房屋的权属证书；二、驳回陈孝刚、陈军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取421元，由陈孝刚、陈军负担271元，广安仁祥公司负担150元。上述债务，义务人应按期履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方观点，本案争议焦点为诉争逾期交房违约金诉讼请求是否超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。上诉人与被上诉人签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中明确约定诉争商品房交房时间为2015年6月30日，当日广安仁祥公司未按约交付，上诉人应当自此时知道其权利被侵害。一审认定逾期交房违约金诉讼请求之诉讼时效从2015年7月1日起算正确。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，故诉争逾期交房违约金诉讼请求之诉讼时效期间截至2017年6月30日届满。上诉人陈孝刚、陈军于2019年1月提起诉讼，已经超过诉讼时效期间。一审据此驳回其关于逾期交房违约金之诉讼请求，符合法律规定，本院予以维持。因上诉人主张逾期交房违约金诉讼时效已过，对违约金标准亦无审查的必要，故本院不予评述。 综上，陈孝刚、陈军的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费342元，由陈孝刚、陈军负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑绍刚 审判员  陈 萱 审判员  张 波 二〇一九年六月十三日 法官助理朱亦强 书记员周甜甜