吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0502民初933号 原告：孙艳玲，女，1971年7月7日出生，汉族，通化市中级人民法院法官，住通化市。 原告：李春辉，男，1972年2月13日出生，汉族，通化市税务局干部，住通化市。 委托代理人：孙艳玲，女，1971年7月7日出生，汉族，通化市中级人民法院法官，住通化市。代理权限：代为参加诉讼、调解、提起上诉，代收法律文书。 被告：通化礼同房地产开发有限公司，住所：通化市江南江景公路**。 法定代表人：欧阳生，董事长。 委托代理人：唐志强，男，1989年3月1日出生，汉族，通化礼同房地产开发有限公司开发部经理，住，住通化市理权限：全权代理包括但不限于代为立案、代为调查、提交接受证据材料、提交接受法律文件、代为出庭、承认、放弃、变更被代理人的诉讼请求，代为签署和提交撤销代理人申请、申请撤诉、申请执行、转委托、进行和解、提起反诉或者代理被告代理人上诉等。 委托代理人：王秀，北京市君永律师事务所律师。代理权限：全权代理包括但不限于代为立案、代为调查、提交接受证据材料、提交接受法律文件、代为出庭、承认、放弃、变更被代理人的诉讼请求，代为签署和提交撤销代理人申请、申请撤诉、申请执行、转委托、进行和解、提起反诉或者代理被告代理人上诉等。 原告孙艳玲、李春辉与被告通化礼同房地产开发有限公司（以下简称礼同公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告李春辉的委托代理人及原告孙艳玲，被告礼同公司的委托代理人唐志强、王秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙艳玲、李春辉向本院提出诉讼请求：1、要求解除房屋买卖合同，互相返还；2、要求被告按现销售价赔偿原告房屋上涨差价损失296,974.00元；3、要求被告赔偿因购房支付的配套损失及装修损失12万元；4、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、要求解除房屋买卖合同，按现价返还购房款316,364.00元；2、要求被告按现销售价赔偿原告房屋上涨差价损失296,974.00元（92.93X6600.00元=613,338.00元-316,364.00元。）；3、要求被告赔偿因购房支付的配套损失及装修损失133,416.28元。其中契税5272.73元，印花税5.00元，房屋维修基金9497.00元，装修费合计118,641.55元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告2015年7月27日购买被告开发的厚德载物小区XXX号楼X单元XXX房屋,面积92.93(合同为93.34),约定2015年12月31日交房，730天内为原告办妥产权证。现已超过一年有余，因被告原因仍不能办理产权证。现李春辉身患重病急需出售房屋拿钱看病，因没有产权证房屋无法出售，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条和《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定请求解除合同，要求被告返还购房款并赔偿损失。 礼同公司辩称，1、被告礼同公司使用的购房买卖合同，是通用的通化市政府规定的示范合同文本。该合同的附件是礼同公司自己起草的并与房屋买受人共用签署的。在买受人签署这个主合同和附件合同时，礼同公司的销售经理均会对买受人做出详尽的约定告知。因此不仅是一般的买受人对此约定明知,本案买受人做为资深法律人,对此约定，更是清楚明确，要不然,在出卖人2016年9月迟延交付房屋的时候，本案买受人孙艳玲也不能向礼同公司起诉索要迟延交付房屋的违约金了。如今，买受人孙艳玲又因出卖人迟延办理房屋产权证为由，起诉解除合同，退回购房款31万余元，赔偿房屋差价和装修等损失416,971.00元,就足以说明,其在签署本案的房屋买卖合同时，出卖人已经完全尽到了合同法39条、合同法解释二第6条、第9条规定的采取了合理的方式尽到了对涉及买受人重要权利义务的条款的说明告知义务。因此,在本案买受人孙艳玲明确了解房屋买卖合同及附件的权利义务条款还签署了买卖合同的情况下，还以合同法第40条规定认为双方约定的超过一年没有办理产权，买受人有权解除合同，出卖人给买受人全额退款，没有约定其他补偿，是属于加重对方责任，免除其责任，进而主张该条款无效，就不应当得到法院支持了。因为出卖人在设定“超过一年没有办理产权，买受人有权解除合同，出卖人给买受人全额退款”这个条款内容时，出卖人是综合考虑了房屋价格涨落的前提，不管是房屋跌价还是涨价，出卖人都原数给买受人退还房款，就是保障了买受人的权利不受损失了。如果买受人不同意这种退款方式,那么在房屋涨价的时候，买受人请求开发商补偿差价损失就是不公平的。买受人的这种请求如果得到法院的支持,厚德载物花园的几千户居民都会以此为例，出来退房，都会到法院起诉赔偿差价和装修损失，那开发商也会立刻倒闭，通化房地产市场必定会出现动荡。2、本案涉案房屋是孙艳玲与李春辉于2015年7月27日购买，2016年9月12日礼同公司向其交房至今两年多来，孙艳玲和李春辉早已经完成装修并实际入住了。就目前而言，可以说合同双方均实现了合同目的。虽然根据法律规定和买卖合同约定,答辩人没有按期办理产权证构成违约，买受人可以请求解除合同。但是在房屋已经交付并装修使用2年多的前提下，出卖人的违约也构不成根本违约。因此，答辩人认为这种情况与合同法94条规定的构成根本违约和不能实现合同目的解除合同的情形不同，本案只是一时办不了产权，与永久办不了产权是不同的,而且现在不能按期办理产权是房地产界的普遍现象，买受人都因此要求解除合同、赔偿损失，对出卖人是不公平的。3、根据法律规定，买受人在约定的一年以后不能办理产权，必须是出于出卖人的原因导致的。但是本案出卖人不能给买受人按期办理产权，不是因为出卖人自身的原因导致的，相反出卖人礼同公司作为全市房地产界的优秀样板公司,具有先进规范的经营管理秩序和良好的诚信,而且各方面办理产权的条件均已成就现在是因为政府在2011年出让土地时就应当将土地上的高压线迁走，实现出让土地的平整条件，但是8年来,这个礼同受让来的土地因为政府原因始终不能实现完全的平整,使高压线区域内规划的几栋楼无法开工建设,进而使出卖人不能实现整体规划验收、不能实现建设土地整体验收并分割,最后导致全楼盘的房屋产权证都无法按合同约定期限办理。这个不能按期办理产权的原因不是出卖人能解决的，虽然礼同公司几年来多次因此事跟政府相关部门沟通解决，但是8年来高压线依然还在。对此我们认为本案的这种客观状况，不能归责于是因为出卖人的原因而办理不了产权。买受人因此提出解除合同、赔偿损失会在一定程度上造成社会混乱,影响处于低迷状态的我市房地产业的良性发展。希望法官能从保障社会稳定和维护房地产业交易安全的角度，结合本案的实际情况，公平公正的评判被答辩人要求解除合同的理由是否确实充分。4、被答辩人主张解除合同后，要求答辩人赔偿配套损失和装修损失12万元的请求，答辩人认为没有法律依据。买受人买房的目的是为了居住，装修也是为了住的更好。这种在装修后已经长时间居住的情况下,因为个人原因要求解除合同，且装修损失要求出卖人承担是没有任何法律依据的,对此请法官根据法律的明确规定做出公平公正的判决。5、根据被答辩人在诉讼请求中请求返还购房本金31万元，加上赔偿损失的总额达到73万元，相当于购房款的2.35倍。根据商品房买卖合同纠纷的解释规定,赔偿2倍需要欺诈等很多条件。本案与法律解释中赔偿2倍的情形完全不同，买受人却提出了赔偿损失2.35倍的请求。对此希望被答辩人能给出一个法律上的明确规定支持自己的主张。也希望法官能明察秋毫，给本案作出公正的判决。 本院经审理认定事实如下：2015年7月27日孙艳玲、李春辉与礼同公司签订商品房买卖合同，约定：孙艳玲、李春辉购买礼同公司开发的厚德载物小区XXX号楼X单元XXX房屋,面积92.93平方米,总价款316,364.00元。甲方应在2015年10月30日正式交楼后730日内为乙方办妥《房地产权证》如逾期办理,甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：逾期超过365日的，乙方有权单方面解除合同。后双方又签订补充合同,约定：甲方应在2016年6月30日正式交楼后730日内为乙方办妥《房地产权证》，如逾期办理，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：逾期超过365日的，乙方有权单方面解除合同。2015年7月27日孙艳玲、李春辉支付购房款117,760.00元。2016年9月礼同公司将涉案房屋交付给孙艳玲、李春辉。2017年3月22日礼同公司为孙艳玲、李春辉出具了涉案房屋购房款316,364.00元发票。2019年3月孙艳玲和李春辉书面通知礼同公司，解除双方于2015年7月27日签订的购买涉案房屋的房屋买卖合同。至今，礼同公司尚未为孙艳玲和李春辉办妥《房地产权证》。 本院认为，孙艳玲、李春辉与礼同公司有关逾期办证，孙艳玲、李春辉有权单方解除合同在双方签订的合同中已有明确解除条件的约定，而合同约定的解除条件合法有效，按照意思自治，约定优于法定的原则，应当优先适用合同法第九十三条的规定。因后补充合同将前合同约定的甲方应在2015年10月30日正式交楼后变更为甲方应在2016年6月30日正式交楼后。故按后一补充合同的约定，原告最早请求解除合同日期应为2019年6月30日。而原告通知、诉请解除合同日期均为2019年3月。鉴于约定的解除条件尚未成就，即涉案合同中没有产生解除权，孙艳玲、李春辉无权解除合同。原告的其他诉请按现价返还购房款316,364.00元等均基于解除合同提出，故在合同未予解除的前提下，原告的诉讼请求均无法得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，判决如下： 驳回原告孙艳玲、李春辉的诉讼请求。 案件受理费5500.00元，由原告孙艳玲、李春辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员  毛德义 二〇一九年六月二十一日 书记员  徐慧丽