浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终3637号 上诉人（原审被告）：瑞安市江南房地产开发有限公司，住所地：浙江省温州市瑞安市飞云街道江南锦绣家园****。统一社会信用代码：913303817818306391。 法定代表人：周晓燕，董事长。 委托诉讼代理人：陈永真，男，系公司监事。 被上诉人（原审原告）：杭州古荡镇股份经济合作社，住，住所地：浙江省杭州市西湖区莲花街******一社会信用代码：91330106788250610G。 法定代表人：殷国生，董事长。 委托诉讼代理人：谢兴华，浙江中宙律师事务所律师。 上诉人瑞安市江南房地产开发有限公司（以下简称江南公司）因与被上诉人杭州古荡镇股份经济合作社（以下简称古荡经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初6945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2007年2月12日，甲方（出租方）古荡经合社与乙方（承租方）江南公司签订《房屋租赁合同》，约定：1.1建筑物：甲方提供位于杭州市浙江国力大酒店的房产、附属设施设备及现有场地租赁给乙方使用，地面建筑，地面建筑面积约为21093米，十六层建筑物，地下建筑，地下建筑面积约为529米，一层建筑物。1.3甲方对上述财产拥有完全合法的所有权及无可争议的处分权并保证上述财产未被设定任何形式的担保，也未被任何司法部门及政府有关部门查封、扣押，保证租赁房屋及附属设施设备现处于正常使用状态。2.1甲方同意将上述租赁财产给乙方用于酒店经营，现有浙江国力大酒店的集体所有制企业改制为乙方设立的有限责任公司制企业法人，改制后的酒店与甲方不再具有任何隶属关系。2.2甲方应提供相关资料协助乙方办理工商变更注册及其他经营证照的有关登记手续。2.3除双方另有约定外，乙方不得任意改变租赁房屋用途。3.1租赁期限为十五年，即自2007年3月1日起至2022年2月28日止。3.4.1前五年（2007年3月1日起至2012年2月29日止）每年租金为7888000元；3.4.2第六年起至第十年（2012年3月1日起至2017年2月28日止）每年租金为8500000元；3.4.3第十一年起至第十五年（2017年3月1日起至2022年2月28日止）每年租金为9180000元。3.5上述第3.4条所约定的租金，甲方开具浙江省杭州市房屋出租专用发票，该款项所涉及相应的税金及规费等税费，均由甲方承担。3.6租金实行“先付后用”的原则，即乙方于每年3月1日和9月1日前各支付甲方一次当年租金的二分之一，逾期支付租金，每日应按逾期金额的万分之五支付滞纳金。3.7乙方在本合同签订之日向甲方支付定金5000000元（乙方已支付的投标保证金5000000元变更为定金5000000元），其中定金3000000元自租赁期限起始之日起转为首期租金，其余定金2000000元作为租赁期押金（不计息）。租赁期满后1个月内，乙方凭水、电费、煤气费、通讯费等费用清缴收据，甲方应将押金无息退还乙方。4.1本合同租赁期限起始之日3天内，甲方应提供给乙方有关租赁财产完整的建筑、安装、设备、水电系统等相关图纸资料复印件，并将租赁房产、设施设备及附属场地交付给乙方。4.2租赁期满后五日内，乙方应将正常使用的房产和附属设施设备，以及新增装修、电路、消防等有关图纸资料移交给甲方。6.5乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方可解除合同并收回房屋，乙方装修及新增设施设备无偿归甲方，造成甲方损失，由乙方负责承担：6.5.3拖欠租金连续达15天的；7.4租赁期内，乙方须按时按实缴纳水电、煤气等费用，并按甲方代交的相关凭证如实付清。若乙方逾期支付10天以上，甲方有权对租赁房屋采取断电、断水等措施，由此而引起的后果由乙方自负。7.5若乙方违约，乙方投资在租赁房屋内的所有装修及设施设备均归甲方所有，并承担违约金5000000元，作为乙方违约给甲方造成损失的赔偿。8.9合同若发生纠纷，双方应协商解决，协商不成任何一方均可向本合同履行地的人民法院提起诉讼，由败诉方承担诉讼费及对方律师代理费。该合同还就其他事项作出约定。 上述合同签订后，古荡经合社将租赁财产交付江南公司使用。2016年2月19日，古荡经合社曾就江南公司欠付租金诉至原审法院；2016年9月28日，经该院调解双方就2017年2月28日前所欠租金数额及付款期限达成调解协议。2018年1月15日、2月11日，江南公司分别支付上一年度租金2000000元和5650000元；古荡经合社未就该部分租金开具相应发票。 2018年6月，古荡经合社向江南公司发送律师函，要求其在6月11日前支付拖欠的租金及水电费，并告知其有关法律后果。江南公司未支付，古荡经合社遂诉至原审法院，请求：1.解除双方之间于2007年2月12日签订的《房屋租赁合同》，并由江南公司立即腾退位于杭州市建筑面积约21622.93平方米（含地下室面积）的浙江国力大酒店房产；2.江南公司立即支付古荡经合社房屋租金6120000元、水电费953908.64元（截至2018年6月），并承担逾期付款的滞纳金642600元；3.江南公司向古荡经合社承担违约金5000000元；4.江南公司承担古荡经合社律师代理费损失330000元；5.江南公司承担该案诉讼费用。审理中，古荡经合社增加如下诉讼请求：江南公司立即支付古荡经合社2018年9月1日应付的半年租金4590000元、截至2018年10月底水电费484265.36元。 原审法院另查明，古荡经合社为该案支出律师费330000元。案涉租赁房屋所属土地为集体土地，土地所有者为杭州市西湖区，使用者为杭州市西湖区村民委员会（国力大厦）。 庭审中，双方确认江南公司所承租房屋基本已转租。 原审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，应认定有效。江南公司未按期足额支付租金，已构成根本性违约，故根据《房屋租赁合同》之约定，古荡经合社要求解除该合同的诉请合理有据，该院予以支持，该案租赁关系自本判决生效之日起解除。合同解除后，江南公司应当向古荡经合社支付至合同解除之日止的租金、水电费并腾退租赁房屋。古荡经合社在该案中主张的截至2019年2月底的租金10710000元、截至2018年10月底的水电费1438174元，江南公司不持异议，该院均予以支持。 关于逾期支付租金的滞纳金，古荡经合社主张符合合同约定，计算标准尚属合理，该院亦予以支持。但该滞纳金无法弥补因江南公司拖欠水电费及合同解除后给古荡经合社造成的其他损失，故古荡经合社有权另行主张违约金。至于违约金的具体数额，该院根据实际损失兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定为300000元。 案涉合同约定因该合同的履行争议诉至法院的，由败诉方承担对方律师代理费。古荡经合社为该案纠纷支出律师费330000元，江南公司愿意承担，故古荡经合社要求江南公司支付律师代理费的诉讼请求，具有合同依据，该院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2019年3月8日判决：一、解除古荡经合社与江南公司于2007年2月12日签订的《房屋租赁合同》。二、江南公司于判决生效之日起一个月内腾退杭州市浙江国力大酒店房产。三、江南公司于判决生效之日起十日内支付古荡经合社截至2019年2月底的租金10710000元、截至2018年10月底的水电费1438174元。四、江南公司于判决生效之日起十日内支付古荡经合社逾期付款滞纳金642600元。五、江南公司于判决生效之日起十日内支付古荡经合社违约金300000元。六、江南公司于判决生效之日起十日内支付古荡经合社律师费损失330000元。七、驳回古荡经合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130525元，财产保全申请费5000元，合计135525元，由古荡经合社负担35151元，江南公司负担100374元。 宣判后，江南公司不服，向本院提起上诉称：一审法院错误认定江南公司构成根本性违约，本案具有继续履行的实际条件，且不会损害古荡经合社合同根本目的。一审法院已经查明本案江南公司与古荡经合社确认案涉酒店已经转租。此前，古荡经合社对于次承租人的主体身份及履行实力均有所了解并认可，本案江南公司所欠租金有确切地来源保障，且本案所欠租金与古荡经合社之前欠开2017年765万元租金发票有相当大的关联，正是因为古荡经合社未能开具对应日期的发票，只是出具给江南公司一张普通发票的复印件，导致发票无法充账，给江南公司做账及催收次承租人的租金造成了一定的困难。因此，本案租金延付，不完全是江南公司单方责任，在这样的前提下判决解除租赁合同并腾退房屋不合理。若案涉合同解除，对于古荡经合社认可的转租合同关系也会造成极大的混乱，不利于酒店正常经营，也不利于社会稳定。综上，请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判本案“房屋租赁合同”继续履行；2、二审诉讼费用由古荡经合社承担。调查中，江南公司增加上诉请求：江南公司无需支付滞纳金和违约金。 针对江南公司的上诉，古荡经合社答辩称：一、江南公司对于原审事实认定部分没有提出异议，二审法院应予以认定。二、江南公司逾期支付租金，古荡经合社系按照合同约定提起诉讼要求违约金。至于原审法院酌情减少到30万元违约金，古荡经合社为了息讼而未提起上诉，30万元违约金仅为12天租金，并非过分高于重新招租带来的经济损失。从江南公司逾期支付租金达到一年以上的根本性违约的事实来看，江南公司没有履约能力。此外，江南公司没有足额支付2017年度的租金，无法开具发票，且合同当中也没有约定先开发票后支付租金的先履行抗辩权。三、根据合同相对性原则，只要解决了本案的纠纷，江南公司和次承租人之间的问题可以迎刃而解。四、关于滞纳金和违约金问题已经在合同中明确约定。从程序上讲，江南公司并未在上诉期限内提出该上诉请求，故江南公司增加上诉请求在程序上是不合法的。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，江南公司向本院提交：发票复印件。拟证明：江南公司在2017年交了租金765万，古荡经合社没有按照约定开具增值税专用发票，而是开具普通发票，江南公司无法做成本。古荡经合社未向本院提交新的证据。 针对江南公司提交的证据，古荡经合社认为，对该证据的真实性无异议，但与本案无关联性。本院认为，古荡经合社对该证据的真实性没有异议，本院予以确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：江南公司与古荡经合社签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现古荡经合社以江南公司逾期支付租金为由主张解除合同并支付租金、水电费、律师费、违约金及滞纳金，江南公司对于支付租金、水电费及律师费没有异议，但认为其未支付租金、水电费的原因系古荡经合社没有开具相应发票，故其上诉要求继续履行合同并无需支付违约金及滞纳金，对此，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》并未约定先开具发票再支付租金，且江南公司亦未提供其他证据证明其可以以古荡经合社未开具发票为由拒付租金，故江南公司在履行案涉合同过程中存在违约行为，原审法院据此判令解除案涉合同、腾退房屋并依据合同约定、履约情况等因素酌情判令江南公司支付违约金及滞纳金并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由瑞安市江南房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 许 米 审判员 徐 丹 审判员 毕克来 二〇一九年六月五日 法官助理丁晔 书记员刘婧函