贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0526民初2742号 原告张祥方，男，1982年6月22日生，汉族，住贵州省赫章县。 委托代理人施启钊，贵州定同律师事务所律师，执业证号：15205201210377357，特别授权代理。 被告贵州百年隆置业投资开发有限公司。 住所地：贵州省威宁县建设西路**。 统一社会信用代码：91520526577110626G。 法定代表人陈泽伟，该公司执行董事。 委托代理人陇康，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15205200810360802。特别授权代理。 原告张祥方诉被告贵州百年隆置业投资开发有限公司（以下至判决主文前简称：百年隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告张祥方的委托诉讼代理人施启钊、被告百年隆公司的委托诉讼代理人陇康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张祥方诉称：2014年3月1日，原告及妻子胡英（已去世）和被告签订合同编号为2014B19号的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发的位于威宁县草海镇白鹤路右侧名为百年隆商业广场的2-2-1号房屋。合同约定该房屋建筑面积为62.04㎡，房屋总价款为601912元。2016年4月29日，原告向被告支付房屋全部价款，被告向原告出具销售不动产统一发票一张，载明被告出售给原告的房屋建筑面积为62.04㎡，单价9702元/㎡，金额601912.08元。2018年，原告依法取得上述房屋的产权登记证书，登记证书上记载原告的房屋建筑面积为54.23㎡，比双方合同约定的房屋面积少了7.81㎡，被告提供虚假的房屋面积与原告签订商品房买卖合同，多收取原告的房款，违反了诚实信用原则，应将多收取的房款退还给原告，并按照原告购房贷款的贷款利率9.225%计算利息。故依据相关法律规定，向法院提起诉讼，请求判决被告百年隆公司退还原告多支付的房屋价款75772.62元及按购房贷款利率9.225%计算2016年4月29日至2018年12月29日的资金占用费18640.06元，合计94412.68元，具体利息计算至被告实际履行完毕之日止。案件受理费由被告承担。 被告百年隆公司辩称：1、被告公司现在的股东陈泽伟、喻兰在2017年7月20日从原股东郑重、杨胜权、何炜俊的手中转让到该公司的全部股权，现在的股东是原股东的债权人，原股东以股权抵偿债务并在股权转让协议中明确2017年7月20日以前该公司的债务由原股东承担，实际上该公司现在的股东和原告一样也是受害人；2、对面积差及单价都无异议，但原告主张按照同期银行贷款利率来计算资金占用费，没有法律依据，请法院依法判决。 经审理查明，被告百年隆公司以出让方式取得位于右侧占地面积5667平方米的建设用地使用权，用于开发“百年隆商业广场”商品房。2014年3月1日，原告妻子胡英（已去世）与被告百年隆公司签订编号为2014B19号《商品房买卖合同》，原告张祥方为按份共有人，约定原告购买由被告开发的“百年隆商业广场”第1栋2单元2层1号商品房（商品房预售许可证号为：威商房预字第201235号），建筑面积为62.04㎡，套内建筑面积40.43㎡。按照套（单元）计算，该商品房总价款为601912元。原告向被告支付了全部购房款。2016年4月29日，被告向原告出具不动产统一发票，载明建筑面积62.04㎡，单价9702元/㎡，总金额601912.08元。合同第十一条第一款约定：出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。第十五条约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具商品房实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。第3种方式为：“3、双方自行约定：最终面积以房产局实测套内面积为准，按9702元/㎡互补差价（多退少补）”。2018年，原告取得该商品房不动产权证，证上载明：房屋建筑面积为54.23㎡。综上，原、被告签订的商品房买卖合同约定建筑面积62.04㎡，房屋产权证标明实际建筑面积为54.23㎡，合同面积超出实际面积7.81㎡，面积误差比绝对值为（62.04-54.23）÷54.23×100%=14.40%,原告向被告多支付购房款75772.62元。 上述事实，有原、被告陈述及原告提交的《商品房买卖合同》等证据在卷互为印证，该证据已经庭审举证、质证和本院审查后，事实清楚，可以采信。 本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告妻子与被告百年隆公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原告妻子去世后，原告作为按份共有人承继该买卖合同相关权利义务，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具商品房实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。第3种方式为：“3、双方自行约定：最终面积以房产局实测套内面积为准按照9702元/㎡互补差价（多退少补）”。根据上述约定，双方对实测面积与预测面积的误差范围并没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告张祥方购买的商品房合同约定建筑面积为62.04㎡，房屋产权证上的建筑面积实测是54.23㎡，合同约定面积比实测面积多了7.81㎡。面积误差比绝对值为（62.04-54.23）÷54.23×100%=14.40%，面积误差比已超出3%。综上，原告请求按照房屋实际面积退还房屋价款的主张，应予支持，被告应退还的房屋价款应为（62.04-54.23）×9702元/㎡=75772.62元；关于原告主张被告应按银行同期贷款利率9.225%支付2016年4月29日起至实际退款之日止期间利息的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，本案中原告与被告签订购房合同与房屋产权证载明的面积误差比已达14.4%，且涉及业主较多，即便被告在房屋面积的计算上不存在故意，也存在重大过失，故原告主张按照银行同期贷款年利率9.225%计算利息而不是请求双倍返还房屋价款，属原告对自身合法权益的合理处分，对原告该项主张，本院予以支持。被告抗辩称公司现任股东陈泽伟、喻兰从原股东郑重、杨胜权、何炜俊转让全部股权，协议明确2017年7月20日以前的债务由原股东承担，根据合同的相对性原则，股权转让协议只约束协议双方当事人，其效力并不能及于合同双方当事人以外的第三人，公司债权人只能要求公司承担债务，故被告该抗辩主张不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项之规定，判决如下： 由被告贵州百年隆置业投资开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张祥方房款人民币75772.62元，并以75772.62元为基数，按银行同期贷款年利率9.225%计算2016年4月29日起至实际偿付之日止期间的债务利息。 案件受理费1080元，由被告贵州百年隆置业投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈世永 二〇一九年六月十九日 书记员  孔德超