云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2504民初1423号 原告：王清芬，女，1976年8月20日出生，汉族，国药控股有限公司职工，住昆明市盘龙区。 委托诉讼代理人：王赞茹，云南海阔律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。 法定代表人：万俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙博，该公司职员。代理权限：特别授权。 原告王清芬与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王清芬及其委托诉讼代理人王赞茹，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王清芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付尚欠的房屋租金122055.69元（含税），及自逾期之日2016年1月1日起至实际清偿之日止的违约金（暂计算至2019年4月25日计73843.69元），合计195899.38元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年9月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，并于2015年9月3日签订租赁合同的《补充协议》。根据合同及补充协议约定，被告承租原告所有的位于湖泉湾1号5栋1002号房屋，租期自2013年1月1日起至2018年12月31日止，租金一年一付，每年第一个月内付清当年租金。被告未按约定履行支付2016年1月1日至2018年12月31日的租金，也没有任何的解释和承诺，租赁到期后便通知原告去办理房屋交接手续，经双方现场结算确认，截止2018年12月31日，被告尚欠原告租金122055.69元，并于2019年1月12日被迫无奈签订了《租金支付协议》，原告再一次作了友好让步，可是被告又再一次违约，至今仍未支付上述款项。被告一次又一次违约，缺失诚信，严重侵犯了原告的合法权益，为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如诉请。 被告辩称：原告诉请的租金应为扣除税费后的净租金，且我公司于2017年3月14日、6月14日已支付过原告两期租金，每期3333.20元，合计6666.40元，2016年度的租金应扣减已支付的部分。据此，所欠租金应为扣除税费后实际尚欠的净租金，违约金也应以实际尚欠的净租金为基数计算；原告主张的租金计算标准过高，应予调整按同地段同类型房屋租金标准计算；违约金的起算时间应扣除1个月的履行期，且违约金的计算标准过高，显失公平，应调整为按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算；另违约金应扣减2016年我公司已支付的部分。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.《房屋租赁合同》《补充协议》各1份，欲证实双方对租金及违约金的约定。 2.《租金支付协议》《湖泉湾一号返租公寓解除协议核算》各1份，欲证实经双方结算被告尚欠原告租金122055.69元（含税）。 3.《商品房购销合同》复印件1份，欲证实原告是租赁房屋的所有权人。 经质证，被告对证据3无异议；对证据1的证据目的有异议，认为租金是净租金，税费是由被告方代扣代缴；对证据2中，《租金支付协议》无异议，对《湖泉湾一号返租公寓解除协议核算》有异议，认为没有签字也没有公司的印章。 被告就其抗辩主张向本院提供了如下证据： 1.《湖泉湾1号交房流程确认单》复印件1份，欲证实房屋实际面积有误差，实际价款是538481元。 2.云南省农村信用社电子银行转账凭证复印件2份，欲证实被告于2017年3月14日、2017年6月14日分别向原告支付过两期税后租金，每期金额3333.20元。 经质证，原告对上述证据均无异议。 上述证据中，对当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据认定如下：原告提供的证据1，有合同及协议双方签字，能证实双方的约定，予以采信；证据3，该组证据中的两份证据相互印证，能证实原告的待证事实，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2010年9月12日，原告与云南昆润高鸿投资有限公司签订《商品房购销合同》，约定：原告向云南昆润高鸿投资有限公司购买暂定名称为弥勒县“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期5幢第10层02号房屋，房屋建筑面积76.17平方米，单价7154元/平方米，房屋总价544920元（交房时房屋实际面积75.27平方米，结算购房款538481元）。同日，上述双方签订《房屋租赁合同》，约定：原告将该房屋出租给云南昆润高鸿投资有限公司经营管理，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，年租金按该房屋价款的8％支付，租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内由承租方代扣代缴租赁税费后向出租方支付，若迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款违约金。双方签订合同后，原告按约定将房屋交给云南昆润高鸿投资有限公司经营管理。2015年9月3日，上述双方签订《补充协议》，将原签订《房屋租赁合同》的租期延长至2018年12月31日，其余约定事项不变。上述合同及协议均系云南昆润高鸿投资有限公司提供的格式合同。云南昆润高鸿投资有限公司租用房屋后，按约定向原告支付了2013年度至2015年度的税后租金，2017年3月14日、6月14日分别向原告支付2016年度租金各3333.2元，合计6666.4元后便未支付剩余租金。2019年1月12日，原、被告签订《租金支付协议》，确认截止2018年12月31日被告尚欠原告租金122055.69元（含税），约定：所欠租金于2019年12月31日前付清，具体支付方式为2019年每个季度最后一日前支付1期，共计4期支付完毕，每期支付30513.92元（含税）；原告应于被告支付第4期租金前缴纳租赁税费并将缴纳税费发票交被告，否则被告可不支付第4期租金直至原告提供完整的缴税发票；被告按本协议约定支付租金，原告不再追究被告的法律责任。协议还对其他相关事宜进行了约定。协议签订后，被告未按协议约定履行支付租金义务，原告催收无果，以其权益受侵害为由提起诉讼，并提出如上诉讼请求。 另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。 本院认为：原告与被告签订的《商品房购销合同》《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力，均应按约定履行各自义务。原告已按约定将房屋实际交由被告经营管理，被告应按约定支付房屋租金，被告未按约定支付房屋租金，且在双方于2019年1月12日签订《租金支付协议》后也未按约定支付租金，其行为违反了诚实信用原则，已构成违约，除应按约定向原告支付租金外还应当承担违约责任。 一、关于租金的计算方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。对于被告尚欠租金的具体数额，双方于2019年1月12日签订的《租金支付协议》系双方的真实意思表示，协议中已确认截止2018年12月31日，被告尚欠原告税前租金122055.69元，所确认金额未超过《房屋租赁合同》的约定，被告不认可，但为此未提供证据予以证实，本院予以确认，故对原告主张由被告支付尚欠房屋租金122055.69元的诉讼请求予以支持。 二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，所涉合同、协议均系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时应当预见违反合同义务所产生的法律后果，原告已全面履行了交房义务，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金。原、被告双方于2019年1月12日签订的《租金支付协议》约定，被告按协议约定支付租金，原告不再追究被告的法律责任，现被告未按协议履行义务，原告主张由被告按《房屋租赁合同》约定支付违约金，符合双方约定，但应扣除被告已支付部分计算违约金。另，因双方约定租金于每个租赁年度开始的第一个月内支付，故违约金的起算时间应扣除该履行期间。综上所述，被告应支付原告截止2019年4月25日的违约金为50175.58元[538481元×8%×0.0005×406天＋（538481元×8%－3333.2元）×0.0005×92天＋（538481元×8%－6666.4元）×0.0005×681天＋538481元×8%×0.0005×（814天＋449天）]，原告主张由被告支付该期间的违约金73843.69元，本院支持合理部分50175.58元。原告主张由被告按日万分之五的标准支付至付清租金之日止的违约金的诉讼请求，符合双方的合同约定，予以支持。 第三，关于是否应调整租金及违约金的问题。被告辩解合同显失公平，主张调整租金及违约金标准。如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，涉案房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显示公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下： 一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付尚欠原告王清芬的房屋租金122055.69元，以及截止2019年4月25日的违约金50175.58元，合计172231.27元；并以尚欠租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年4月26日起至租金付清之日止的违约金。 二、驳回原告王清芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4218元，减半收取计2109元，由原告王清芬负担255元，被告云南昆润高宏投资有限公司负担1854元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  舒永丽 二〇一九年六月十七日 书记员  周 勤