河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初17308号原告：李淑敏，女，1981年6月10日出生，汉族，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：王君，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿洋，河南国基律师事务所律师。被告：河南锦家置业有限公司，住所郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，统一社会信用代码9141010007138016XP。法定代表人：陈永善，男，1974年3月11日出生，汉族，住福建省长乐市，系公司董事长。委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦珂，河南文丰律师事务所律师原告巩李淑敏（以下简称原告）与被告河南锦家置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李淑敏委托代理人王君，被告河南锦家置业有限公司委托代理人彭科科、王梦珂进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李淑敏向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付因交付阳台不符合约定标准给原告造成损失10000元；2、判令被告支付原告未报送办理产权初始登记违约金10475元（自2018年3月2日起计算至2018年11月23日，共计267元）；3、判令被告支付原告逾期办理转移登记的违约金706元（自2019年3月13日起，暂计算至2019年3月31日，直至被告完成转移登记之日止）；前3项共计金额21181元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。该合同约定原告购买位于金水区××、××单元××商品房××套，建筑面积88.66平方米，总房款为784644元。该合同合同附件三第8条约定“阳台：地面水泥砂浆找平；金属栏杆+玻璃”，被告交付给原告的阳台高约90厘米厚约50厘米的“底部石材+外墙涂料”的砖混围栏，并非“金属栏杆+玻璃”，交付房屋阳台的设置严重影响室内的采光、美观，也增加了房屋住所的安全隐患，对房屋价值有较大影响。被告未按照合同第十条约定告知原告，严重违反合同约定。考虑到所购房屋的整体设计因素，房屋阳台现有的约90厘米的砖混围栏不能改动，即不能通过采取补救措施的方法将涉房屋阳台的砖混围栏改造成合同约定的样式，被告应赔偿原告阳台相应损失。该合同附件四第六条同时约定被告应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前办理初始登记，被告违约则按日向原告支付总房款的万分之零点五的违约金；被告取得初始登记后90日内通知原告领取不动产登记证，否则按日向原告支付总房款的万分之零点五的违约金。2018年12月12日，被告取得《不动产登记受理凭证》，应于2019年3月13日为原告办理完毕登记手续。目前为止，被告仍未办理初始登记和转移登记。原告诉至法院，望判如所请。被告河南锦家置业有限公司辩称：一、被告未能按时办理初始登记系情势变更所致，并非被告原因，被告不应按照已无法履行的合同约定承担违约责任。自2015年国务院颁布《不动产登记条例》后，对于预售房屋，先前由房地产管理局的“初始登记”业务，变更为由不动产登记部门受理开发企业办理国有建设用地使用权及房屋所有权“首次登记”业务。该条例颁布后，各地逐步落实。原被告双方签署《商品房买卖合同》时，郑州市仍在由郑州市房管局统一办理初始登记业务，基于以上事实，在房管局的监管下，合同中对初始登记的办理及其违约责任作了约定。直至2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网上发布通告，通知自2016年8月20日起，郑州市房管局登记业务正式纳入不动产统一登记，实施停旧发新……郑州市房管局自8月20日起，停止办理包括房屋所有权“初始登记”等业务。因此，自2016年8月20日起，被告作为出卖人不再有报送初始登记资料的义务，郑州市房管局不再受理初始登记业务，出卖人的该义务存在客观上履行不能。由于不动产登记相关法律及政策的变化，向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的初始登记资料大不相同，且办理流程更加繁琐，所需时间大大延长。并且，该客观情况原告在签署合同时无法预见、非不可抗力造成的且不属于商业风险的重大变化，属于情势变更，不是被告作为开发企业所不控制和预见的。被告仍克服困难在2018年11月23日将“首次登记”的全部材料报送至郑州市不动产登记中心，取得相应收件凭证。二、被告亦不应承担转移登记违约责任。首先，无论是首次登记还是转移登记，我国物权法关于该等不动产的“取得”均是以登记时间为准。其次，同初始登记一样，转移登记等所有与房屋产权登记有关的业务在2016年8月20日后均不再由郑州市房管局办理而改为郑州市不动产登记中心。再次，鉴于相关政策发生变化，为尽快给小区业主办理完毕转移登记，被告花费巨额资金委托专业代办机构，专门为小区业主办理转移登记相关事宜，被告主观层面积极履行该等合同义务。最后，针对极少部分存在“逾期”转移登记的业主，根据合同约定，转移登记办理的前提业主先向被告提供办理产权登记所需资料，包括但不限于签署授权产权代办机构代办房屋所有权证书的授权委托书后，产权代办机构才具备了办理房屋所有权证书的条件。三、被告交付的房屋阳台符合合同约定的交付条件，不构成违约，且未给被被告造成损失，被被告要求赔偿其损失没有依据。1、规划部门审批通过的规划设计图明确标示：腰线层的房屋在阳台部位不能安装“金属栏杆+玻璃”。2、即使认定被告交付的阳台不符合交付标准，被告承担违约责任方式应为采取补救措施，而不是赔偿损失。3、根据合同法第113条规定，赔偿责任适用的前提是“违约行为给对方造成损失”，没有造成损失的，不应承担赔偿损失的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。该合同约定原告购买位于金水区××、××单元××商品房××套，户型为三室二厅，建筑面积为88.66平方米，商品房单价为8850.03元/平方米，总房款为784644元。原告于2015年12月21日向被告现金支付购房款235644元，剩余549000元购房款采用商业贷款方式支付给被告。被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。被告交付使用的商品房装饰、设备标准（阳台：地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。卫生间：预设地漏，其他由用户自理。其他：采用市政供暖、户内敷设地暖。等）应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责将该商品房达到约定标准。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条规定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：被告应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5违约金。被告取得该商品房初始登记后90日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，原告不解除合同的，被告按日向原告支付总房款万分之0.5的违约金。合同附件一房屋平面图显示涉案房屋有1个阳台，1个卫生间。合同还对其他事项进行了约定。2016年1月6日，被告为原告开具了预收购房款235644元，2016年3月31日，被告为原告开具了金额为549000元的购房发票。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告告知自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。2018年11月23日，被告将锦艺金水湾观澜苑小区住宅1到9号楼，不包含4号楼，商铺10号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，并予以登记接受，但尚未受理。2018年12月12日，郑州市不动产登记中心对上述首次登记材料予以受理，并出具了不动产登记受理凭证。2019年1月15日，郑州市国土资源局为被告出具金水区贾鲁河南路69号1号楼各户的不动产权证书。2019年4月8日，郑州市国土资源局为原告李淑敏出具所购1号楼2单元31层3105号房屋的不动产权证书。本院认为，原告、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应依约履行合同义务。双方在合同中约定，阳台为地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。虽然砖混围栏的高度并不影响房屋居住的基本功能，但不可否认，房屋的布局、结构以及外观等因素对于业主在选购房屋时的决策以及房屋价格均会产生一定的影响，由于被告在与原告签订案涉房屋买卖合同时明知案涉房屋阳台结构与其他楼层的房屋存在明显的不一致，但现无证据证明其向业主告知，同时又无证据证明业主对该事项明知，因此，被告存在违约的情况，且对业主权益造成了侵害，应当承担赔偿责任。根据涉案房屋阳台的绝对和相对差异以及房屋总面积及总价款，并结合郑州市中级人民法院对同小区同类型案件的生效判决认定，原告主张被告赔偿阳台损失10000元，数额合理，本院予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。而郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理该房屋所有权初始登记业务，而之后成立的不动产登记中心进行的首次登记要求与原初始登记要求并不相同。鉴于相关政策发生变化，对开发企业办理权属登记的周期确实产生较大影响，该因素并非开发企业所能预见或控制，更非开发企业原因，因此完全按照原合同约定来确定违约责任有失公允，故原告要求被告支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不足，本院不予支持。另，“转移登记”部分约定：被告取得该商品房初始登记后90日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。根据庭审查明之事实，郑州市国土资源局于2019年1月15日为被告出具1号楼各层的不动产权证书，于2019年4月8日为原告出具所购1号楼2单元31层3105号房屋的不动产权证书，被告为原告办理转移登记未违反双方合同之约定，故原告要求被告支付逾期办理转移登记违约金，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李淑敏阳台损失10000元；二、驳回原告李淑敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，减半收取165元，由原告李淑敏承担85元，被告河南锦家置业有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判员  司振魁二〇一九年六月十四日书记员  王旭东