沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)辽0103民初11999号 原告：马连江。 委托诉讼代理人：祖洪鑫，系辽宁希光律师事务所律师。 被告：谢立夫。 被告：金重。 被告：张国庆。 委托诉讼代理人：关丽（辽宁省企业法律顾问协会推荐），女，1977年5月3日出生，锡伯族，住沈阳市沈北新区。 原告马连江与被告谢立夫、金重、张国庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马连江委托诉讼代理人祖洪鑫，被告谢立夫、被告张国庆委托诉讼代理人关丽均到庭参加诉讼。被告金重经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告马连江向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告谢立夫继续履行房屋租赁协议；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告谢立夫是朋友关系，在2018年7月初经双方协商，原告承租被告谢立夫租赁来的房屋，房屋位于沈阳市沈河区楼，租赁期为10年（即2018年9月1日至2028年9月1日），年租金10万。原告已将租金10万交付给被告谢立夫，原告对承租来的房屋正在装修，2018年7月12日，该房屋被沈阳市和平区法院依法查封。现为维护原告的合法权益，特起诉来院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告谢立夫辩称，同意继续履行协议。被告谢立夫将从被告金重手中租赁的房屋转租给原告，案外人张桂芬（实际买受人）是被告金重的委托人，据了解案涉房屋实际是被告金重的。 被告金重经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。 被告张国庆辩称，原告与被告张国庆并不认识，被告谢立夫与原告签订的租赁协议，与被告张国庆现未执行完毕的房屋并无牵连关系，依据原告及被告谢立夫自述案涉房屋的年租金为10万，双方协议金额与客观事实不符，因本案房屋所有权面积是605.68平，此平数与租金与客观不符，原告在起诉状中称2018年7月初双方协商，此时未签订正式的租赁合同，合同签订日期是2018年9月1日，与张国庆执行案件查封日期相比，其签订在后，合同应是无效的，被告谢立夫与被告金重无权处分案涉房屋；被告张国庆有证据证明被告谢立夫与被告金重签订的合同无效，被告张国庆通过法院取得了房屋他项权证，且已连续使用5年，不存在被告谢立夫租赁一事。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告马连江、被告谢立夫、被告张国庆进行了举证和质证。被告金重经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。对于当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 沈阳市和平区人民法院依法受理中国工商银行沈阳市南京街支行诉辽宁华益房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，并于2002年7月13日作出（2000）和经初字第1487号民事判决书，判决内容为：“一、辽宁华益房地产开发有限公司于本判决书生效后五日内偿还中国工商银行沈阳南京街支行借款本金一百万元；二、辽宁华益房地产开发有限公司给付中国工商银行沈阳南京街支行利息，从一九九七年九月十二日起至判决给付之日止，按借款本金一百万元及中国人民银行有关规定的标准计算；三、如辽宁华益房地产开发有限公司不能偿还借款，则依法处理抵押房屋，优先偿还中国工商银行沈阳南京街支行借款本金及利息；四、驳回中国工商银行沈阳南京街支行其他诉讼请求。”判决生效后，因辽宁华益房地产开发有限公司未按生效法律文书履行自身义务，2003年1月16日，中国工商银行沈阳市南京街支行向该院申请强制执行，执行案号：（2003）沈和执字第156号。在该案执行过程中，中国工商银行辽宁省分行与中国长城资产管理公司沈阳办事处于2005年10月51日在辽宁日报上刊登债权转让通知暨债务催收联合公告，其清单中列明中国工商银行辽宁省分行营业部对辽宁华益房地产开发有限公司的借款本金100万元及利息的该案债权依法转让给中国长城资产管理有限公司沈阳办事处。2010年3月31日，张国庆经拍卖程序，依法取得中国长城资产管理公司沈阳办事处对辽宁华益房地产开发有限公司的该笔债权。2017年5月12日，张国庆向沈阳市和平区人民法院申请变更其为该案的申请执行人。2017年7月5日，该院作出（2003）沈和执字第156号执行裁定书，裁定变更张国庆为该案申请执行人。2017年6月15日，该院又作出（2003）沈和执字第156号民事裁定书和协助执行通知书，查封辽宁华益房地产开发有限公司所有的位于沈阳市沈河区房产即本案涉及的房屋。2018年7月17日、2018年8月10日，沈阳市和平区人民法院对案涉房屋予以查封。 2017月7月27日，该院又作出（2003）沈和执字第156号公告，内容为：申请执行人张国庆与被执行人辽宁华益房地产开发有限公司借款合同纠纷执行一案，沈阳市和平区人民法院（2000）和经初字第1487号民事判决书已经发生法律效力。被执行人应当在法律规定的时间内履行法定义务，但被执行人拒不履行。依申请人申请，该院经依法对被执行人所有的房产进行评估拍卖，用以偿付被执行人所欠申请人债务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，本院责令：被执行人辽宁华益房地产开发有限公司及房屋实际占用人15日内将位于沈阳市沈河区房产腾空。到期不履行的，本院将依法强制执行，房产范围内物品按遗弃物处理，并可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任，强制执行的所有费用由被执行人承担。若上述房屋系被执行人本人及所抚养家属维持生活必需的唯一居住房屋，请求申请执行人按照相关规定标准提供居住住房或者从该房屋的变价款中扣除一定年限（根据是否配合执行情况）租金的，需在本公告确定的腾房之日前向本院提出书面申请及相关证据材料，逾期不提供的，视为放弃。 另查，2004年4月6日，案外人张桂芬在辽宁省公物拍卖行组织的拍卖会上买受辽宁华益房地产开发有限公司位于沈阳市沈河区房屋一套，并于同年6月9日交清了购房款计355000元。2004年6月19日，张桂芬与辽宁华益房地产开发有限公司签订一份委托合同书，合同约定，张桂芬委托辽宁华益房地产开发有限公司为其办理位于沈阳市沈河区房屋更名过户手续，产权过户所发生费用由张桂芬支付。张桂芬付给辽宁华益房地产开发有限公司办理过户佣金10000元，协议签订后先付6000元，余款更名后一次性结清，期限为2004年12月30日前将该房屋过户到张桂芬。委托合同签订后，辽宁华益房地产开发有限公司收取张桂芬佣金6000元，后因不能提供房产证而未能办理房产过户。另查，辽宁华益房地产开发有限公司于1998年12月20日被辽宁省工商行政管理局吊销营业执照，公司公章未收回。2005年3月25日，案外人张桂芬向沈阳市和平区人民法院提起诉讼，本案被告金重作为案外人张桂芬的委托代理人参加诉讼，案外人张桂芬要求判令辽宁华益房地产开发有限公司履行签订的委托合同返还张桂芬佣金6000元。2005年4月19日，沈阳市和平区人民法院作出（2005）和民合初字第265号民事判决书，判令：一、该判决生效后5日内，辽宁华益房地产开发有限公司返还张桂芬委托佣金6000元；二、辽宁华益房地产开发有限公司协助张桂芬办理位于沈阳市沈河区房屋过户手续；三、驳回原、被告其他诉讼请求。 庭审中，原告提供形成时间为2014年10月24日的《房屋租赁协议》复印件一份，其中，被告金重作为“甲方（出租方）”，被告谢立夫作为“乙方（租用方）”。协议约定出租地址为沈阳市沈河区，出租日期自2014年10月30日至2024年10月29日止，月租金为5833.3元，5年全额租金350000元，甲方金重已于2014年10月30日全部收取。租用方乙方享受租用期间一切正常的使用居住权。租期内乙方享有自行转租的一切权利，出现任何问题乙方概不负责。 同时，被告谢立夫在庭审中又提供《关于沈河区乐郊路73号房产的协议》复印件一份，其中，被告张国庆作为“甲方（上述房产的工行买受方）”，被告金重作为“乙方（上述房产的建行买受方）、委托人”。协议约定：“（1）甲方支付乙方人民币贰拾伍万元整，乙方放弃对上述房产的产权的追索及拥有权，房产所有权利由甲方去办理。（2）乙方委托人金重如不具有对上述房产的实际拥有权，视同诈骗，承担相应的法律责任。（3）乙方承诺配合甲方办理上述房产的产权手续中需由乙方配合部分。（4）甲方承诺尽快办理房产手续。”被告张国庆在“甲方”处签字按手印，被告金重在“乙方”处签字按手印。 2018年9月1日，原告马连江与被告谢立夫又签订《房屋租赁协议》一份，其中，原告马连江作为“租用方（乙方）”，被告谢立夫作为“出租方（甲方）”。协议约定出租地址为沈阳市沈河区，出租日期自2018年9月1日至2028年9月1日止，租用期十年，年交十万元整。 沈阳市和平区人民法院在执行张国庆（申请执行人）与辽宁华益房地产开发有限公司（被执行人）借款合同纠纷一案过程中，本案被告谢立夫作为该案的案外人曾向该院提出书面异议，异议事项：请求停止对沈阳市沈河区屋的腾房行执行，代案外人租赁期结束后再行恢复执行；异议理由：案外人于2016年7月14日与房屋实际所有人金重承租案涉房屋并用于开设公司和库房自用，租赁期为2016年7月14日至2018年7月13日止，月租金7000元，案外人以现金方式支付了全部租赁款，目前正处于租赁期间内。2018年5月17日，沈阳市和平区人民法院以房屋租赁协议签订方为金重和谢立夫，而该案案涉房产的登记所有权人为被执行人辽宁华益房地产开发有限公司，谢立夫未提供有效证据证明出租方金重系房屋的实际权利人，金重亦无辽宁华益房地产开发有限公司的相关授权，谢立夫未能对金重有权代为做出房屋租赁的民事行为给予合理解释，故其提供的证据材料不足以证明房屋租赁协议合法有效；且谢立夫未提供实际使用或占有案涉房屋的客观材料，不能证明其实际占有使用该不动产的事实，其停止腾房执行的请求不具有阻却强制执行的法律效力为由作出（2018）辽0102执异101号执行裁定书，裁定驳回谢立夫的异议。 另查，案涉房屋位于沈阳市沈河区，建筑面积605.68平方米，该房屋登记的所有权人为辽宁华益房地产开发有限公司。该房屋曾抵押给中国工商银行辽宁省分行房地产信贷部，权利存续期限为壹年。 现原、被告因房屋租赁合同产生纠纷，原告起诉来院。 本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案被告金重经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，本院根据原告、被告谢立夫、张国庆提供的证据对本案的事实予以认定。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。出租人应系房屋所有权人或其授权的人。本案中，原告提供的形成时间为2014年10月24日的《房屋租赁协议》签订方为被告金重、谢立夫，其中，被告金重作为出租人，被告谢立夫作为承租人，现原告马连江主张其通过与被告谢立夫签订《房屋租赁协议》享有案涉房屋的租赁使用权，但案涉房屋登记的所有权人为辽宁华益房地产开发有限公司，虽原告提供（2005）和民合初字第265号民事判决书，用于证明案外人张桂芬、被告金重通过诉讼取得案涉房屋产权，而该份判决书中载明辽宁华益房地产开发有限公司协助张桂芬办理位于沈阳市沈河区房屋过户手续，但被告金重在该案审理过程中系案外人张桂芬的委托诉讼代理人，其权限仅为代案外人张桂芬履行诉讼权利和义务。现原告马连江并未提供充分证据证明被告金重系案涉房屋的实际权利人，亦未提供证据证明辽宁华益房地产开发有限公司或张桂芬授权被告金重处理案涉房屋的实体权利，因此，原告提供的现有证据无法看出被告谢立夫与被告金重签订的房屋租赁合同，承租案涉房屋的行为是否已经得到房屋实际权利人的追认，被告谢立夫是否有权转租案涉房屋，且沈阳市和平区人民法院已以(2018)辽0102执异101号执行裁定书，驳回谢立夫的异议，故，依据现有证据不足以证明原告和被告谢立夫签订的《房屋租赁协议》合法有效，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告马连江对此应承担举证不能的法律后果。另，案涉房屋于2017年6月15日已被沈阳市和平区人民法院依法查封，而根据原告提供其与被告谢立夫签订的《房屋租赁协议》以及原告的陈述，原告承租房屋的期限自2018年9月1日起，在此之前案涉房屋已被人民法院依法查封，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款第二项的规定，原告马连江租赁房屋的目的已无法继续实现。故，对于原告马连江要求被告谢立夫继续履行房屋租赁协议的诉讼请求，证据不足，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条之规定，判决如下： 驳回原告马连江的诉讼请求。 案件受理费2300元，公告费400元，由原告马连江承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  王英霞 人民陪审员  李 琢 人民陪审员  王明巨 二〇一九年六月十三日 法官 助理  潘鸿飞 书 记 员  吕艳艳 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第九十三条规定：下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。