福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初9723号 原告：厦门厦禾物业管理公司，住所地厦门市思明区故宫路****，统一社会信用代码91350200260081476F。 法定代表人：钟武春，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赖健美，福建知圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：衷耀民，福建知圆律师事务所实习律师。 被告：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地，住所地厦门市思明区湖滨西路**亿力大厦**会信用代码91350200M0000HJ24V。 法定代表人：张光强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张继聪，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 第三人：厦门市金祥大厦第一届业主委员会，住所厦门市禾祥东路**金祥大厦0409。 主要负责人：翁锦凤，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：陈定来，男，该业主委员会委员。 原告厦门厦禾物业管理公司（以下简称厦禾物业公司）与被告厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）、第三人厦门市金祥大厦第一届业主委员会（以下简称金祥大厦业委会）物权确认纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。本案双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦禾物业公司向本院提出诉讼请求：1．确认厦禾物业公司已于2018年12月31日清空腾退厦门市禾祥东路28号金祥大厦的地下室和三夹层（技术转换层）；2．确认厦禾物业公司在2018年12月31日前对厦门市禾祥东路28号金祥大厦的地下室享有使用权和收益权。 事实和理由：厦禾物业公司（原名称为厦门市厦禾旧城改造物业管理公司）成立于1994年6月，出资方为厦门市厦禾路旧城改造指挥部（以下简称旧改指挥部），以管理厦禾路旧城改造的金祥大厦等拆迁安置房和公房为主要任务，自1997年11月5日起接受旧改指挥部的委托，对“金祥大厦”物业实施经营和管理。1999年12月28日，旧改指挥部办公室向厦禾物业公司再次发出有关所辖固定资产物业管理的有关规定，要求理顺与物业管理公司的关系，保障国有资产不流失，物业管理市场化；同时就旧改指挥部所有的住宅、非住宅的管理、职责和权利做了相关规定。之后，厦禾物业公司经改制，现为厦门国贸控股集团有限公司下属国有企业，而保开公司亦属国有企业，双方均旨在经营国有资产，保障国有资产不流失。 2018年11月20日，保开公司向厦禾物业公司发出《关于腾退金祥大厦禾祥东路28号三夹层（技术转换层）、地下室通知的函》，要求厦禾物业、地下室通知的函》，要求厦禾物业公司于2018年12月20日前腾退厦门市禾祥东路**金祥大厦的地下室和三夹层（技术转换层）的，将按照同地段市场租金追缴房屋占用费。厦禾物业公司收到函件后主动配合相关事宜，并于2018年11月27号向保开公司发出《关于腾退希望大厦地下室和金祥大厦三夹层（技术转换层）、地下室的复函》，由于地下室较为复、地下室的复函》提供相关资料确认腾退范围，并请求将腾退时间延长至2018年12月31日。2018年12月5日，保开公司回函同意将腾退时间延长至2018年12月31日。 2018年12月29日，厦禾物业公司对讼争房屋进行了腾退清空，并通知保开公司前来办理交接手续，由于保开公司无法到场，厦禾物业公司在当天向其发出《关于及时办理希望大厦地下室和金祥大厦三夹层（技术转换层）、地下室移交手续的函》，通知保开公、地下室移交手续的函》1日与厦禾物业公司联系办理移交手续。但保开公司迟迟不与厦禾物业公司办理移交手续。2018年12月31日，金祥大厦业委会向厦禾物业公司发函，主张金祥大厦地下室系业主拥有，并强行派人进行管理。因此，厦禾物业公司已尽到腾退清空金祥大厦地下室的义务，并多次要求保开公司办理移交手续。保开公司未按照约定办理移交手续系其自身原因造成，其向厦禾物业公司发出律师函，要求追究拖延移交的责任明显缺乏依据。 另一方面，厦府办[2015]171号的通知中明确改革方式为“政府主导、国企运营”的管理模式，厦禾物业公司与保开公司均系国有企业，均为国家服务。自1997年起，厦禾物业公司是取得有效委托后才对讼争房屋进行经营和管理，多年来兢兢业业，期间并不存在任何损害国有资产以及发生国有资产流失的情形。保开公司虽已取得讼争房屋的经营管理权，但双方已在往来回函中确认移交时间为2018年12月31日。因此，厦禾物业公司在2018年12月31日前对金祥大厦地下室享有使用权和收益权。另外，由于金祥大厦三夹层（技术转换层）属于通风采光层，属于不可使用的楼层，厦禾物业公司自始至终未使用过。 保开公司辩称，1．根据《厦门市人民政府关于同意撤销厦禾路旧城改造指挥部的批复》《厦禾路旧城改造指挥部管理的土地房屋移交协议书》（以下简称《移交协议书》），讼争房屋属于厦门市直管公房；自2004年旧改指挥部直管公房移交给厦门市国土资源与房产管理局后，厦禾物业公司就已丧失对讼争房屋的经营权。因此，厦禾物业公司无权主张其在2018年12月31日前对金祥大厦地下室享有使用权和收益权。2．生效的（2017）闽0203民初9948号民事判决，已经确认《移交协议书》具有法律效力，厦禾物业公司无权依据旧改指挥部的委托管理主张有权管理已移交房屋（包括讼争房屋），并判决厦禾物业公司向保开公司支付自2015年9月1日起的占用费。厦禾物业公司亦已向保开公司支付占用费。因此，厦禾物业公司无权主张其享有金祥大厦地下室在2018年12月31日前的使用权和收益权。3．保开公司在2015年9月1日全面承接了思明区的厦门市直管公房的经营管理权，此后多次与厦禾物业公司往来函件、会议沟通等，要求厦禾物业公司移交讼争房屋，腾退时间延迟并非免除厦禾物业公司支付占用费的责任。4．厦禾物业公司选择在假期期间寄送函件要求保开公司接收讼争房屋，属单方行为，所定时间有悖常理且并无产生双方合意的法律效果，其无权主张已腾空返还讼争房屋。厦禾物业公司是在2018年12月30日寄出《关于及时办理希望大厦地下室和金祥大厦三夹层（技术转换层）、地下室移交手续的函》，该邮件在2、地下室移交手续的函》邮政投递员王大弟签收，王大弟于2019年1月2日将该邮件送至保开公司。而2018年12月30日至2019年1月1日系元旦假期，厦禾物业公司限保开公司在2018年12月31日与其办理讼争房屋交接手续有违常理，也违反双方此前的签订书面交接文件的交接惯例。后保开公司与厦禾物业公司联系，其主张保开公司未按时间接管，其已不负有腾退讼争房屋的义务，完全没有事实和法律依据。如果厦禾物业公司拟移交讼争房屋，绝非仅通过前述发函方式，而事前、事中、事后均未致电直接与保开公司沟通，故厦禾物业公司的行为实属荒谬。5．保开公司将另案要求厦禾物业公司、金祥大厦业委会返还讼争房屋并支付占用费。综上，厦禾物业公司的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。 金祥大厦业委会述称，1．金祥大厦三夹层（技术转换层）属于通风层，不能进行使用，也没有人在使用，处于空置状态。2．金祥大厦地下室一部分用于停车，一部分属于公共用房。厦禾物业公司在2018年12月20日左右通知业主在12月30日前必须清空地下室，因为需要移交给保开公司。厦禾物业公司确实在2018年12月31日前清空了地下室。但金祥大厦业委会和业主认为，业主的产权证上有载明地下室的公摊，故地下室属于小区业主共有。2018年12月31日，金祥大厦业委会发函给厦禾物业公司，告知将暂时派人对地下室进行管理。后金祥大厦业委会在2019年1月1日接管了地下室，是合法行使业主对地下室的共有权利。 本院经审理认定事实如下： 1997年11月5日，旧改指挥部向厦禾物业公司（当时名称为厦门市厦禾旧城改造物业管理公司）发出《关于委托管理“金祥大厦”物业的通知》，载明“‘金祥大厦’将于1997年12月底竣工，，住户将逐步进驻为此，委托你司对‘金祥大厦’物业实施经营和管理。” 2004年2月12日，厦门市人民政府作出《厦门市人民政府关于同意撤销厦禾路旧城改造指挥部的批复》，载明同意撤销旧改指挥部及其办公室，从2004年3月1日起停止对外办公，由市建设局与管理局牵头、市财政局及市土房局（即厦门市国土资源与房产管理局）配合成立移交工作小组，负责办理资产、档案等移交工作；指挥部撤销后，土地移交市土房局管理，财务移交市财政局管理，其他资产由市财政局商建设与管理局提出处理意见；指挥部自建安置房的物业管理暂由厦禾物业公司负责，所报指挥部直管公房划归市土房局管理。 2004年8月18日，旧改指挥部善后工作协调小组（作为移交方、甲方）与厦门市国土资源与房产管理局（作为接收方、乙方）签订了一份《厦禾路旧城改造指挥部管理的土地房屋移交协议书》，约定：根据《厦门市人民政府关于同意撤销厦禾路旧城改造指挥部的批复》精神，原旧改指挥部管理的土地房屋于2004年3月起开始移交乙方，现已经完成移交，为完备移交手续，甲方双方经协商签订本移交协议书；移交的土地面积93961.043平方米；移交的非住宅房屋（空房）及其附属物建筑面积45323.97平方米，包括金祥大厦地下室4254.2平方米、三夹层（技术转换层）1236.3平方米；移交的直管公房住宅2130套。该合同移交方落款处加盖有“厦门市厦禾路旧城改造指挥部财务专用章”，厦门市财政局亦作为见证方盖章。 2011年7月5日，厦门市国土资源与房产管理局向市国资委发送一份《关于协助处理厦禾物业管理公司非法占用我局房产的函》，载明“根据《厦禾路旧城改造指挥部管理的土地房屋移交协议书》，……希望大厦地下室（3972平方米）、金祥大厦地下室（4254平方米）等五处房产2005年应移交我局管理，几年来我局多次电话和书面通知厦禾物业公司将非法占用出租的房屋移交我局，但厦禾物业公司置若罔闻，为了防止国有资产流失，请市国资委加强对厦禾物业公司的监管，责令厦禾物业公司尽快将上述国有房产移交我局管理。” 2015年8月31日，厦门市人民政府办公厅发出《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》，将思明辖区内各类直管公房的经营管理权移交保开公司具体经营管理，经营管理权移交基准日为2015年8月31日。次日，厦门市人民政府在厦门日报上公告了该事项。 2017年6月8日，保开公司向厦禾物业公司和厦门国贸物业管理有限公司送达一份《关于厦禾旧城改造物业管理公司占用多处房产的函》，要求尽快归还包括讼争房屋在内的房产。该函件由钟武春签收。 2018年11月20日，保开公司向厦门国贸物业管理有限公司发出《关于腾退金祥大厦禾祥东路28号三夹层（技术转换层）、地下室通知的函》，要求厦门国贸物、地下室通知的函》018年12月20日前清空腾退讼争房屋，逾期未腾退的，将按照同地段市场租金追缴2015年9月1日至实际腾房之日的房屋占用费。 2018年11月29日，厦禾物业公司就上述函件向保开公司发出《关于腾退希望大厦地下室和金祥大厦三夹层（技术转换层）、地下室的复函》，希望可以将腾退时、地下室的复函》年12月31日。2018年12月5日，保开公司回函同意将腾退时间延长至2018年12月31日。 2018年12月30日，厦禾物业公司通过EMS国内标准快递向保开公司邮寄一份《关于及时办理希望大厦地下室和金祥大厦三夹层（技术转换层）、地下室移交手续的函》，载明&ld、地下室移交手续的函》年12月29日对希望大厦地下室和金祥大厦禾祥东路28号三夹层（技术转换层）、地下室进行了清空，并拟向贵司移交、地下室进行了清空顺利交接，请贵司尽快于2018年12月31日前与我司联系办理移交手续。”该邮件的查询结果显示“2018年12月30日13:56，厦门市分公司滨北揽投部已揽收。2018年12月31日8:41，厦门市分公司湖滨南揽投部安排投递，预计13:00前投递，投递员姓名王大弟。2018年12月31日8:43，投递并签收，签收人小王”。保开公司主张该邮件的签收人小王就是投递员王大弟，保开公司实际是在2019年1月2日签收该邮件的；厦禾物业公司对此不予认可。 2019年1月4日，保开公司通过EMS国内标准快递向厦禾物业公司邮寄一份《律师函》，要求厦禾物业公司在2019年1月10日前腾空返还讼争房屋并按市场租金评估标准支付自2015年9月1日起至实际腾退之日的占用费。该邮件已由厦禾物业公司签收。 2018年12月31日，金祥大厦业委会向厦禾物业公司发出一份《关于金祥大厦地下室由金祥大厦第一届业委会接管的函》，载明“贵司在2018年12月29日对本大厦地下室停车等全部清空后，经调查金祥大厦业主拥有本大厦地下室公摊面积，为了维护地下室停车秩序，所以地下室使用权在没有明确归属的情况下，从2019年元月1日起暂由金祥大厦第一届业主委员会暂时派人管理。”2019年1月1日起，金祥大厦地下室由金祥大厦业委会进行管理。 在厦禾物业公司与保开公司交涉讼争房屋返还事宜过程中，厦禾物业公司的工作人员龚海园与保开公司的工作人员陈荟宇有通过微信方式进行沟通。2018年12月13日，龚海园发微信给陈荟宇，内容为“小陈，下星期看找个时间跟业委会一起沟通下，你这里定个时间”。2018年12月24日，龚海园发微信给陈荟宇，内容为“领导说马上到约定的交接时间，请贵司能尽快腾出时间来谈下”，后双方进行了语音通话沟通。2019年1月2日，陈荟宇发微信给龚海园，内容为“贵司来函我司于今日下午收悉，如现场清空无异议，我司是否可与贵司约于1月10日至现场做交接”；龚海园于次日回复“应贵司要求，我司已于2018年12月29日清空，因贵司未按约定时间接管，自2019年1月1日起，业委会已派人管理，我司已失去管理权。请贵司与业委会联系。” 另查明，2017年8月25日，本院作出（2017）闽0203民初9948号民事判决，认为“《厦禾路旧城改造指挥部管理的土地房屋移交协议书》虽仅加盖了‘厦门市厦禾路旧城改造指挥部财务专用章’，但旧改指挥部在该协议书签订前已被撤销，故旧改指挥部善后工作协调小组使用财务专用章签订该协议，并不影响该协议书的效力。该协议书中约定的汇文路57号103室房屋的经营管理权自2015年9月1日起移交保开公司具体经营管理；厦禾物业公司凭借旧改指挥部在签订该协议书前的委托管理，主张有权经营管理该房屋，理由不能成立”，并判决厦禾物业公司将汇文路57号103室房屋腾空交付给保开公司并支付自2015年9月1日起的占用费。该民事判决已发生法律效力。 本院认为，厦禾物业公司要求确认其已于2018年12月31日向保开公司清空腾退讼争房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。具体理由如下：首先，厦禾物业公司负有至迟在2018年12月31日将讼争房屋腾空返还给保开公司的义务。其次，厦禾物业公司向保开公司邮寄《关于及时办理希望大厦地下室和金祥大厦三夹层（技术转换层）、地下室移交手续的函》，通知保开公、地下室移交手续的函》1日前与其联系办理讼争房屋移交手续。虽然保开公司已收到该邮件，但从该邮件的查询结果来看，该邮件系在2018年12月31日由小王签收，在保开公司否认小王系其工作人员的情况下，厦禾物业公司并无证据可以证明小王有权代表保开公司签收该邮件。值得注意的是，查询结果显示“2018年12月31日8:41安排投递，预计13:00前投递，投递员王大弟。2018年12月31日8:43投递并签收，签收人小王”，从快递部门安排人员投递至签收仅间隔2分钟，时间上尚难谓合理，结合当时恰逢元旦放假、签收人仅显示小王、投递员亦姓王、保开公司向厦禾物业公司及时反馈的事实，保开公司主张该邮件系由投递员签收、其系在2019年1月2日实际签收，具有相当的合理性和可能性。因此，保开公司主张其未在2018年12月31日收到邮件并知悉前述函件的内容，本院予以采信。第三，众所周知的事实，2018年12月30日至2019年1月1日属于2019年元旦放假时间。厦禾物业公司应当充分认识到保开公司在该期间若无特殊情况并不会照常办公，其在通知保开公司办理讼争房屋交接手续的通知方式、办理时间等方面应当更为积极合理。第四，除了邮寄书面函件方式通知保开公司接收讼争房屋外，厦禾物业公司还可以通过上门通知、微信通知的方式通知保开公司，而且这些方式的便利性、及时性显然是优于邮寄书面函件方式的，但厦禾物业公司并未采用这些方式通知保开公司接收讼争房屋。第五，在明知金祥大厦业委会提出异议的情况下，如果厦禾物业公司确实已在2018年12月29日具备返还讼争房屋的条件，其可采取更为便捷有效的上门通知、微信通知方式通知保开公司及时办理交接手续，但却选择在放假期间的2018年12月30日以邮寄书面函件方式进行通知，难以认定其已合理、谨慎地履行了办理讼争房屋交接手续的通知义务。 根据在案事实，保开公司自2015年9月1日起承接了金祥大厦地下室的经营管理权，故厦禾物业公司在此之前是否享有金祥大厦地下室的使用权和收益权，与保开公司无关，本院不予审查认定。厦禾物业公司并未举证证明保开公司同意其享有金祥大厦地下室自2015年9月1日起至2018年12月31日期间的使用权和收益权，故厦禾物业公司要求确认其享有金祥大厦地下室该期间的使用权和收益权，本院不予支持。至于各方当事人争议的其他事项，可通过协商或诉讼等方式另行处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回厦门厦禾物业管理公司的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由厦门厦禾物业管理公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘宪昌 二〇一九年六月二十六日 代书记员 李 馨 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。