浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终2317号 上诉人（原审原告）：毛燕，女，1981年5月10日出生，汉族，住杭州市萧山区。 上诉人（原审原告）：王高利，男，1979年1月2日出生，汉族，住杭州市萧山区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张剑、徐鹏，浙江王建军律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州穗华置业有限公司，住所地：杭州市萧山区新塘街道新丰村**。统一社会信用代码：9133010907930601XF。 法定代表人：朱绪臻，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈俊茂，该公司员工。 上诉人毛燕、王高利与被上诉人杭州穗华置业有限公司（以下简称穗华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初19395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定：出卖人穗华公司与买受人王高利、毛燕签订落款时间为2014年8月14日的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房位于萧山区。建筑层数地上30层，地下**，该商品房位于**。该商品房土地使用权年限自2014年2月14日至2084年2月14日。该商品房的设计用途为住宅，属剪力墙结构，层高2.9-5.8米。该商品房有阳台（见附件一）个，其建筑样式为非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共136.68平方米。其中，套内建筑面积102.7平方米，应分摊的共有建筑面积33.98平方米（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二）。除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三；出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为16483.01元/平方米，总价款为2252898元。上述商品房价款中不包括契税、印花税等各项税费按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为60元/平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：2014年8月14日前支付首期房款1052898元，余款120万元须在2015年7月30日前办理完毕（银行按揭、公积金贷款、组合贷款）申请手续；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180天，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）。本条款的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应当在2016年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污、电梯等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托法定的检测机构进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为检测费用由出卖人先行垫付，最终由责任方承担。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.商品房在合同第九条约定的日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人在接到出卖人寄发的《交房通知书》后应按通知的领房期限、地点和、地点和相关要求前往办理领房手续无正当理由未在规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《交房通知书》规定的交付日期次日起，一切后果均由买受人承担，包括但不限于承担领房期限届满之日起商品房及室内装饰设备的损毁、灭失的风险责任等，出卖人按照其前期物业管理的有关规定对该商品房进行管理，由此产生的费用由买受人承担，保修时间从《交房通知书》规定的交付日开始计算，物业服务费自《交房通知书》规定的领房之日的次月起计收。2.出卖人在必要时可以对买受人拒绝接收的房屋进行公证提存，由此发生的费用由买受人承担。3.买受人在接到出卖人寄发的《交房通知书》后，若买受人应支付给出卖人的任何款项尚未付清（包括因买受人原因的银行贷款/公积金贷款未划入出卖人银行账户的，违约金（若有）、物业维修资金等未付清），出卖人即可以拒绝向买受人交房。买受人付清全部应付款项后，出卖人予以办理交付手续。因买受人未付清款项，导致的顺延期间不视为出卖方交付逾期。4.买受人提供地址有误的或买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址发出通知，即视为已履行通知义务，由此引起的一切责任由买受人承担；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年4月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记等内容。附件一为房屋平面图，附件二为应分摊的共有建筑说明，附件三为其他物业买卖、赠与、租赁协议书，附件四为装饰、设备标准，附件五为有关购买该商品房预告登记的约定，附件六为保修责任主要条款，附件七为《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》的主要内容，附件八为补充协议内容。附件八补充协议内容其中载明：本合同第十二条补充如下：如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；买受人在接收房屋时，除影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修等。本合同第十八条补充如下：出卖人按《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任的，买受人应对出卖人的保修行为提供必要的便利，如因买受人拒绝出卖人入场维修等原因导致出卖人无法履行保修责任的，由此产生的责任由买受人自行承担；买受人应按合同约定的时间或收楼通知书确定的时间自行到出卖人所在处办理收楼手续。如出现保修范围内质量问题的，不影响房屋的使用和交付，买受人不得以此拒绝收楼。买受人不按约定的时间收楼或无故不收楼的，视为从合同约定之日或收楼通知中确定之日起该商品房已达到交付条件并已实际交付给买受人，且买受人应当从该日起支付相关费用包括但不限于物业管理服务费、公摊水电费等。 2014年8月14日，毛燕、王高利与穗华公司另行签订《澜悦帝景湾精装修交付委托协议书》一份：甲方确认：本房产一旦具备《浙江省商品房买房合同》（下称“买卖合同”）约定的毛坯交付条件，本人将不再对本房产进行毛坯验收，由本人委托装修施工人或施工人指定的第三方对本房产地产进行毛坯验收，并签收对应的钥匙。自装修施工人或施工人指定的第三方代收钥匙之日，即视为本人完成本房产毛坯入伙及交付手续；甲方同意按本协议附件一的装修标准对房屋进行交付和验收。乙方提交的房屋满足附件一约定的装修标准的，甲方不得以任何理由拒绝接受该房屋，该房屋自乙方送达《入伙通知书》之日起视为乙方履行完装修义务。附件一中约定的装修标准系指功能上的标准，即仅当乙方交付的房屋严重不抚养和附件一的标准，严重影响甲方使用的，甲方才有权拒绝受领。若该房屋存在观感上或不会严重影响使用瑕疵的，甲方有权要求乙方承担修复义务，但不得拒绝受领；装修部分执行《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的质量标准；房屋交付时，本工程出现的质量问题不构成拒绝收楼的理由，但乙方应按本协议约定承担保修责任；乙方应当于2016年12月31日前将本装修工程交付给甲方。甲方应在《入伙通知书》指定的日期及地点办理交付手续。若甲方在收到通知书后未能在规定的时间内办理，或未收到通知但在本条款约定完成装修之日起10日内未前往乙方指定地点办理装修验收手续的，视为甲方同意接收，装修交付完成；交付时，甲方对装修质量有异议，应在相关交付文件上一次性提出，且甲方所提出的装修质量异议属于装修的保修责任的范畴，不构成拒绝接受的理由，亦不得因此提出减免自身义务或增加乙方除保修外的其他义务等要求等内容。 穗华公司于2014年8月14日向王高利、毛燕出具澜悦帝景湾新塘街道6-1306的金额为912898元的预售购房款销售不动产统一发票（自开）一份。穗华公司于2015年7月26日向王高利、毛燕出具澜悦帝景湾新塘街道6-1306的金额为14万元的预售购房款销售不动产统一发票（自开）一份。穗华公司于2015年12月4日向王高利、毛燕出具澜悦帝景湾新塘街道6-1306的金额为120万元的预售购房款销售不动产统一发票（自开）一份。穗华公司于2017年7月22日向王高利、毛燕出具澜悦帝景湾6-1306的金额为2252898元的销售不动产统一发票（自开）一份。 穗华公司于2016年12月23日向业主出具《致歉信》：首先感谢您选择澜悦帝景湾，我们非常抱歉的通知，由于工程进度等原因，您所购买的房屋将延期交付，因此给您带来的不便，我们深表歉意。我司将严格把控工程质量，并确保在2017年6月15日前将房屋交付于您，具体交付日期以我司向您寄发的《收楼通知书》为准。自2017年1月1日起，我司将严格按照与您签订的《浙江省商品房买卖合同》约定进行赔付。 穗华公司于2017年4月出具《住宅质量保证书》：符合国家和省住宅建筑设计标准和规范；2017年2月14日，通过竣工验收，包括建筑工程质量验收和规定必须的综合验收，有书面证明材料；住宅自交付备案之日起，在正常使用情况下，在以下期限内出现按下述工程质量问题的，由本公司承担保修责任：1.屋面防水工程8年；2.有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏8年；3.内墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空；地面空鼓开裂起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；电气管线2年；灯具、电器开关6个月；管道渗漏2年；管道堵塞2个月；卫生洁具2年；附属工程、绿化1年；公共装修工程1年；白蚁防治按国家有关规定。以上保修内容中的1-12项，本公司已委托物业管理公司负责维修。维修时限为自接到用户报修时起，家庭水电急修不过夜，小修3日内进行。地基基。地基基础工程和主体结构工程在设计文件规定的合理使用寿命年限内承担保修责任使用不当或擅自改动结构、设备和不当装修所造成的质量问题，由用户自行承担维修责任等内容。 穗华公司向王高利、毛燕出具落款时间为2017年4月的《杭州恒大澜悦帝景湾收楼通知书》一份：您所购买的澜悦帝景湾6-1306房屋可于2017年6月30日前办理收楼手续，同时对于未能按照合同约定期限交付表示深深的歉意；集中办理时间：9点至17点30分。集中办理地点：恒大澜悦帝景湾售楼处。注：房款全额付清方可办理收楼手续（如按揭付款客户须贷款到账、一次性分期客户须分期款付清等）等内容。穗华公司于2017年6月27日向毛燕、王高利通过EMS邮寄了收楼通知书，毛燕、王高利于2017年6月28日收到。 杭州恒大澜悦帝景湾物业服务中心于2018年6月28日向房号为6-1306的业主出具《业主入住须知》；供水人杭州萧山供水有限公司与用水人毛燕签订落款时间为2018年6月28日的《供用水合同》；甲方毛燕与乙方杭州恒大澜悦帝景湾物业服务中心签订落款时间为2018年6月28日的《安全、消防、紧急情况处置责任书》；防火责任人杭州恒大澜悦帝景湾物业服务中心与业户毛燕签订落款时间为2018年6月28日的《防火责任书》； 金碧物业有限公司杭州分公司于2018年6月28日向6-1306开具2018年7月1日至2019年6月30日期间金额为4592.4元的物业费收据一张；穗华公司于2018年7月4日向王高利、毛燕开具金额为300元的收据一张；穗华公司于2018年7月4日向王高利、毛燕开具金额为8201元的收据一张。 又查：穗华公司于2017年11月14日出具《澜悦帝景湾6幢1单元1306房屋维修施工方案》一份：穗华公司开发新建的澜悦帝景湾工程，在交房时业主反映室内存在墙面和顶板平整度较差、阴阳角不满足规范要求以及墙体歪斜等情况，为此我司安排相关技术人员对该户内部进行实测实量，该业主反映情况确实存在但并不是很严重，前期我司已安排施工单位进行维修，处理，但业主表示不满意且进度很慢，为此我司已准备安排第三方施工单位进行维修处理。维修处理方案：1.成品保护：对室内已完工程的成品进行保护到位。2.阴阳角：对阴阳角超过规范要求和不顺直的地方进行处理，将阴阳角部位不顺：直或者高低的部位进行凿除和修补，达到规范要求后进行腻子修补和后续的施工。3.墙面平整度：将不满足规范要求部位的墙面腻子进行铲除后采用水泥砂浆修补，确保修补后满足规范要求，然后批腻子处理和后续工序施工。4.顶面平整度：若是吊顶位置平整度达不到要求将吊顶拆除重新施工，若是原结构顶平整度不满足要求，将原顶凿毛处理加钢丝网进行分层粉刷牢固，确保维修后的顶板满足规范要求。5.墙面裂缝：凿除腻子及粉刷层，重新增加网片后粉刷批腻子。6.填充墙体歪斜：用红外线弹线出偏差位置，对于凸出的进行凿除，对于凹陷的部位进行粉刷找平，粉刷层增加钢丝网并分层粉刷。7.阳台位置地面大小头：拟将阳台外侧踢脚线位置粉刷层凿除后调整粉刷层厚度重新修补，确保阳台大小头满足规范要求。8.房屋设备平台缺少雨水管和空调出水口和墙体多处空心结构不属实。 编号为NO-170811FG8P4260、接单日期为2017年8月11日的杭州-恒大帝景物业服务中心维修单载明：维修项目为门套多个与墙体间有缝隙，墙纸污染等。2018年6月28日，业主毛燕对以上报修已完成维修，对服务评价为非常满意；编号为NO-170928OW9ZR52、接单日期为2017年9月28日的杭州-恒大帝景物业服务中心维修单载明维修项目为客厅天花顶开裂。2018年6月28日，业主毛燕对以上报修已完成维修，对服务评价为非常满意；编号为NO-171023OW9ZR45、接单日期为2017年10月23日的杭州-恒大帝景物业服务中心维修单载明：维修项目为大部分墙体不平，歪斜，不垂直等。2018年6月28日，业主毛燕对以上报修已完成维修，对服务评价为非常满意；编号为NO-171231CH4UH240、接单日期为2017年12月31日的杭州-恒大帝景物业服务中心维修单载明：维修项目为二层书房与客厅之间的墙有大小头等。2018年6月28日，业主毛燕对以上报修已完成维修，对服务评价为非常满意；编号为NO-180104OW9ZR10、接单日期为2018年1月4日的杭州-恒大帝景物业服务中心维修单载明：维修项目为楼梯西墙敲除重砌等。2018年6月28日，业主毛燕在满意度评价处签名。 另查明：杭州市公安消防支队萧山区大队于2016年12月21日向穗华公司出具《建设工程消防验收意见书》：我大队对你单位申报的萧政储（2013）21号地块一期（3-9#）、会所、1#地下室工程（受理凭证文号：萧公消验凭字〔2016〕第0120号）进行了消防验收，工程位于社区，3#楼地上30层地下1层，地上建，地上建筑面积32134方米，建筑高度90.25米，一类高层住宅，一级耐火等级，4#楼地上30层地下1层，地上建，地上建筑面积6131方米，建筑高度90.25米，一类高层住宅，一级耐火等级，9#楼地上30层地下1层，地上建，地上建筑面积10557方米，建筑高度90.25米，一类高层住宅，一级耐火等级，会所地上为2层，地上建，地上建筑面积为2512方米，地下建，地下建筑面积为607方米，建筑高度为13.75米，一级耐火等级，地下室，地下室，地下**，地下总建筑面积28383方米，建筑高度3.8米，使用功能Ⅰ类汽车库、自行车库及设备用房等，一级耐火等级。根据国家工程建设消防技术标准和《建设工程消防设计审核意见书》（文号：萧公消审字【2014】第0059号），经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。工程投入使用后，你单位应加强建筑消防设施维护保养，保证完好有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全。工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查等内容。 杭州萧山管道燃气发展有限公司于2016年12月27日出具的《居住区公用设施（燃气）合格证明》载明：项目名称杭州恒大帝景小区，地址杭，地址杭州市萧山区晨晖路与育才路交叉口西南侧，幢/户数**楼**楼户，设计单位新地能源工程技术有限公司燃气技术分公司，施工单位杭州萧山管道燃气发展有限公司。本单位承担穗华公司的杭州恒大帝景小区的管道燃气设施，已建设完毕。按照国务院令第504号《物业管理条例》第五十二条规定，由该区域城市燃气供应单位承担该物业管理区域内相关燃气管线和设施设备维修、养护的责任。 杭州市萧山区环境保护局于2017年1月18日出具的《杭州市萧山区环境保护局非工业性建设项目环境保护设施竣工检查意见》萧环检〔2017〕2号载明：送审单位穗华公司，项目名称澜悦帝景湾（3-9#、会所、1#地下室），建设地址社区；检查意见1.该项目雨污分流、清污分流，已设污水和雨水纳管接入点，综合污水经预处理达标后纳入市政污水管网，送污水处理厂处理。排水许可证编号萧建排（2017）字第4号。2.生活垃圾经集中收集后中转。3.车库汽车尾气配套通风设施，汽车尾气引至屋顶排放。同意穗华公司的澜悦帝景湾（3-9#、会所、1#地下室）项目进入房产项目环境保护设施试运行阶段。要求你单位进一步做好环保治理管理工作，落实专人负责。按环保“三同时”验收规范要求，待房产入住率达到75%以上后，必须申报环保“三同时”验收，验收合格后方可投入正式使用。 浙江中新电力集团萧山电力承装有限公司出具的《住宅小区公用设施（管线）合格证明》载明：职能部门浙江中新电力集团萧山电力承装有限公司，项目名称萧政储出（2013）21号地块（3-9#）、会所、1#地下室），确认内容变配电工程。本单位承担的萧政储出（2013）21号地块（3-9#）、会所、1#地下室）变配电工程供配电设施（管线）已建设完毕，经测试合格同意交付使用。 杭州萧山供水有限公司出具的《住宅小区公用设施（管线）合格证明》载明：职能部门杭州萧山供水有限公司，项目（小区）名称萧政储出（2013）21号地块住宅项目（澜悦帝景湾），项目内容自来水开通。本单位承担的萧政储出（2013）21号地块住宅项目（澜悦帝景湾）整体小区自来水供水设施已建设完毕，经测试合格，同意交付使用。 杭州市萧山区住房和城乡建设局于2017年2月15日出具杭州市萧山区建设工程竣工验收备案证明书一份：“萧政储出（2013）21号地块一期（3-9#、会所、1#地下室）”工程，穗华公司于2017年2月14日经我局审查，同意竣工验收备案。 杭州市国土资源局于2018年7月19日出具浙（2018）萧山区不动产权第0064858号的不动产登记证载明：权利人王高利，共有情况共同共有，坐落于萧山区，不动产单元号330109043010GB30005F00100042，权利类型国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质出让/市场化商品房，用途城镇住宅用地/住宅，面积土地使用权面积6.2平方米/房屋建筑面积136.68平方米，使用期限国有建设用地使用权2084年2月14日止；权利其他状况：共有人毛燕，土地使用权面积6.2平方米，其中独用土地面积0平方米，分摊土地面积6.2平方米；附记：抵押权利人杭州住房公积金管理中心萧山分中心、交通银行股份有限公司杭州萧山支行，债权数额120万元，抵押期限至2040年12月3日；所在层13，总层数30，房屋用途住宅，建筑面积136.68平方米，专有建筑面积102.70平方米，分摊建筑面积33.98平方米。 2018年10月11日，毛燕、王高利诉至一审法院，请求判令：1.穗华公司因逾期交房362天（承诺交房为2017年7月1日至实际交房为2018年6月28日共计362日）支付毛燕、王高利按总价款2252898元日万分之一计算的违约金81554.9元；2.诉讼费由穗华公司承担。 一审法院认为：毛燕、王高利与穗华公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，以上合同合法有效，对双方当事人均有约束力。按合同约定，穗华公司应当在2016年12月31日前将符合：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污、电梯等，具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。2017年6月27日，穗华公司将符合合同约定交房条件的商品房通知毛燕、王高利至同月30日前收房，同月28日，毛燕、王高利收到穗华公司的收楼通知书。穗华公司已向毛燕、王高利就2017年1月1日起至同年6月30日逾期交房按合同的违约金即按合同总价款日万分之一的计算方法予以赔付。交房过程中，因房屋存在质量问题毛燕、王高利拒绝收房，毛燕、王高利就相关质量问题进行报修，穗华公司也进行了多次维修。因存在的质量问题均属于保修范围内，毛燕、王高利因此拒绝收房不影响对于穗华公司履行交房义务的认定。至于案涉商品房存在的质量问题，均属《住宅质量保证》项下约束的责任。毛燕、王高利认为穗华公司交付的商品房存在质量问题是穗华公司逾期交房的主张不能成立。案件审理中，经一审法院释明，毛燕、王高利坚持穗华公司存在逾期未按商品房买卖合同约定交房为由要求穗华公司赔偿逾期交房的违约金81554.90元，一审法院对毛燕、王高利的诉请不予支持。关于案涉商品房存在质量问题，毛燕、王高利可基于住宅质量保修另行提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回毛燕、王高利的诉讼请求。一审案件受理费1838元，减半收取919元，由毛燕、王高利负担。 宣判后，毛燕、王高利不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误。一、一审法院认定毛燕、王高利收到穗华公司收楼通知书的事实有误。穗华公司在庭审中提供收楼通知书、EMS邮寄回执各一份，欲证明毛燕、王高利收到收楼通知书且穗华公司履行了交付义务。事实上，穗华公司的EMS邮寄地址并非毛燕、王高利的常用住址或合同登记地址；EMS邮件全程跟踪查询显示的签收并非毛燕、王高利，仅是将邮件放置丰巢中。在此证据下，一审法院认定毛燕、王高利收到收楼通知书系事实认定错误。 二、一审法院未将全装修房屋交付条件认定为案涉商品房买卖合同的交付条件系事实认定错误。一审法院认为，案涉房屋的交付条件为毛坯房的交付条件，只要达到该条件就符合了合同约定的交房条件系事实认定错误。毛燕、王高利提供的证据《浙江省商品房买卖合同》中还附有毛燕、王高利与穗华公司的补充协议《澜悦帝景湾精装修交付委托协议书》，该协议书的内容将交付毛坯房的交付条件变更为全装修的交付条件，且一审庭审中，穗华公司也认可双方所签订的全装修的商品房买卖合同，故穗华公司在交付案涉房屋时，不仅要达到毛坯房的交付条件，更要达到全装修的交付条件。虽补充协议中未明确约定，但所交付的全装修商品房应当达到可以使用的目的以及符合浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十条的规定。事实上，从毛燕、王高利提供的证据可以明显地看出因穗华公司的维修处理较慢，委托第三方施工单位进行维修；房屋内的墙体需要敲除重砌；处理至2018年6月7日，案涉房屋内仍然是建筑垃圾乱堆、空调脱落等凌乱不堪。穗华公司应当交付的全装修商品房系无法满足全装修的使用条件。根据以上所述，一审法院以毛坯房的交付条件符合了案涉全装修房屋的交付条件系事实认定错误，应当予以纠正。 三、一审法院将案涉房屋的装修问题认定为保修范围，并不影响交房义务系事实认定错误。案涉房屋只有在交付之后才会涉及保修的范围。穗华公司尚未履行合格全装修的交付义务，故而穗华公司在未交付房屋的情况下，案涉房屋内容的问题均不属于保修范围。补充协议中也明确约定，严重影响甲方使用的、甲方才有权拒绝受领。房屋内的墙体需要敲除重砌；处理至2018年6月7日，案涉房屋内仍然是建筑垃圾乱堆、空调脱落等凌乱不堪以及未提供合格的空气质量检测报告，确系严重影响毛燕、王高利的使用，符合拒绝受领的条件。故一审法院认定的不影响交房义务系事实认定错误，应当予以纠正。案涉房屋系2018年6月28日交付，穗华公司应当按照合同约定支付2017年7月1日至2018年6月28日止逾期交房的违约金。综上，请求判令：1.撤销一审判决，依法改判支持毛燕、王高利一审全部诉讼请求；2.穗华公司承担一审、二审的全部诉讼费用。 穗华公司答辩称：一、穗华公司向毛燕、王高利送达的《收楼通知书》有效，穗华公司已经按照合同约定履行了交付房屋的义务。穗华公司于2017年6月27日向毛燕、王高利通过EMS的方式邮寄送达《收楼通知书》，根据物流信息显示，毛燕、王高利于6月28日进行了签收。虽然物流显示为丰巢快递柜，但EMS面单上预留的联系电话为毛燕一直使用的联系电话，且结合物流行业的操作惯例，即便是放在快递柜，也会提前电话联系签收人，并短信告知签收人取件码，提醒其及时取件。另，穗华公司于2016年12月23日向毛燕、王高利邮寄《致歉信》亦是按照上述邮寄地址进行邮寄，毛燕、王高利既然认可收到致歉信，但却不认可收到《收楼通知书》，显然不常理不符。因此，毛燕、王高利所称的没有收到穗华公司邮寄的《收楼通知书》显然与事实不符。故穗华公司的交付符合合同约定，不存在逾期交付，毛燕、王高利主张的逾期交房违约金亦不能得到法院支持。 二、穗华公司的交付符合《商品买卖合同》的交付条件，在一审中穗华公司亦提供了政府部门通过验收的相关材料。《精装修委托协议书》约定的是房屋的装修标准，穗华公司亦按照委托书的约定对房屋进行装饰装修，而毛燕、王高利认为的不符合交付标准，仅是因为其自身认为的房屋存在的质量瑕疵问题，该问题即便存在，亦不成为毛燕、王高利拒绝收楼的理由。另，而毛燕、王高利所主张适用的《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》的实施时间为2017年5月1日。而结合本案毛燕、王高利与穗华公司签署合同及协议的时间为2014年8月14日，故在实施前发生的行为不适用该办法的相关规定。 三、房屋交付问题与房屋保修问题系两个独立的法律关系，穗华公司已经履行了交付房屋的义务，即便是存在房屋质量问题，也不在本案的审理范围之内。穗华公司已经完全地履行了交付义务，但因毛燕、王高利自身的原因未予办理收楼手续。虽然根据双方在一审中提交的证据以及法庭质证及调查，双方均认可案涉房屋存在问题、穗华公司也一直在进行维修，但所显示的问题均不是合同约定的构成毛燕、王高利拒绝收楼的理由，因此更不能就逾期交房向穗华公司主张违约金。综上，一审法院对本案的事实认定清楚，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一审期间穗华公司提交的EMS邮寄回执等可以证实穗华公司向毛燕、王高利邮寄收楼通知书，该邮件于2017年6月28日妥投。该材料虽系投递至丰巢快递柜，但二审期间毛燕、王高利确认之后通过查找短信收到收楼通知书，可见在快递投递过程中，快递机构已将快递柜开启验证码通过短信发送至收件人手机，毛燕、王高利之后通过短信收取快递的事实可以证实穗华公司投递的收楼通知书已有效送达，因此毛燕、王高利认为一审法院认定其收到收楼通知书的事实认定错误无事实依据，本院不予采信。毛燕、王高利以案涉房屋及装修存在质量问题为由拒绝接受房屋，因现有证据尚不能证实案涉房屋存在主体结构质量不合格不能交付使用等情形，相应质量问题应属保修范围，毛燕、王高利可向穗华公司主张修复或赔偿相应损失。穗华公司在已经就2017年1月1日至2017年6月30日逾期交房事实依约支付相应违约金后，毛燕、王高利主张2017年7月1日至2018年6月28日的逾期交房违约金无事实及法律依据，一审法院在释明后未予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，毛燕、王高利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1838元，由毛燕、王高利负担。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年六月四日 书记员 朱创威