河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0104民初3338号原告：卫婷，女，1989年12月13日出生，汉族，住石家庄市裕华区。被告：河北良兴房地产开发有限公司，住所地石家庄桥**留营乡南简良村，统一社会信用代码：911301005504063635。法定代表人：董树辰。原告卫婷与被告河北良兴房地产开发有限公司（以下简称良兴房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卫婷到庭参加诉讼，被告良兴房地产公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告卫婷向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原告卫婷与被告良兴房地产公司2011年12月11日签订的《三简路标准化市场租赁投资合同》无效；二、请求法院判令被告良兴房地产公司退还原告卫婷的投资款84213元及利息损失36972.78元（以84213元为基数，按照中国人民银行五年期以上借款利率计算。自2011年12月11日起暂计至2019年2月15日），以上共计121185.78元；三、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年12月11日，原、被告签订了《三简路标准化市场租赁投资合同》，合同约定：原告租赁由被告开发的三简路标准化市场B2127号商铺，租赁期限为2012年5月1日至2052年4月30日止，共40年。同时，原告同意将商铺在2012年5月1日至2015年4月30日期间返租给被告经营，由被告进行市场返租，返租期内商铺返租款直接冲抵原告的商铺租赁款。但返租期届满后，被告既不交付商铺亦不再返租。被告强迫原告将《三简路标准化市场租赁投资合同》原件上缴后，原告才能获得租金。后又迫使原告于2015年5月11日签订《商铺委托经营管理协议》，协议约定被告继续经营管理上述商铺，委托期限为2015年5月1日至2016年4月30日止。2016年4月30日，委托经营管理协议到期，被告方既不同意与原告重新签订委托经营管理协议，又拒不归还商铺经营权。原告认为在原告起诉前，被告仍未取得三简路标准化菜市场项目的建设工程规划许可证、商品房预售许可证等相关证件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》之规定，原告与被告在2011年12月11日签订的《三简路标准化市场租赁投资合同》应为无效，请求法院支持原告诉讼请求。被告良兴房地产公司辩称：第一，被告认为双方是投资租赁关系而不是房屋租赁关系，双方的真实意思表示是原告购买了被告的商铺使用权，期限为40年，并委托被告经营，原告享受固定收益。从双方签订合同中的称谓可以看出被告为建设方，原告为租赁投资方，与合同法第212条租赁的定义完全不符，租赁合同的当事人为出租房和承租方。合同法规定的租赁合同期限是二十年，而本案双方确定的投资期限是四十年，不符合合同法关于租赁期限的规定，不能简单认定为租赁房屋关系。双方同日同时签订了两份协议，分别是《三简路标准化市场租赁投资合同》和《三简路标准化菜市场返租协议书》，一份表明投资，一份享受收益，这可以说明双方关系是投资合作，而不是租赁房屋，原告想得到的是投资之后的收益，而不是租赁商铺。由于种种原因，双方不便以投资购买商铺的名义成交，只是变通了一下文字，但是关键的内容不是租赁而是投资，原告享受的是四十年的投资权益和收益。第二，本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第一条就明确：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，但法律另有规定的，适用其规定。我国土地管理法第59、60、61条对此均有规定，被告的建设行为完全符合土地总体利用规划，并办理了规划许可证，本案应当适用土地管理法的相关规定，依法确定合同有效。第三，作为合作方，双方应当共担风险。在市场条件比较差的情况下，双方都属于亏损状态，应当共担风险，原告要求被告赔偿没有道理。合同双方约定有关利息标准是活期存款利率，并不违反法律规定，应当尊重当事人的意见。请求法院考虑双方合同已经履行了将近七年，只是近期经济状况不佳，导致出租不利造成的因素，对其利息或赔偿损失要求不予支持。经审理查明，三简路标准化菜市场项目位于石家庄市桥西区，是被告良兴房地产公司投资建设，该项目现未取得建设工程规划许可证。该项目建成后，经营过一段时间珠宝城，后空置至今。2011年12月11日，原、被告签订《三简路标准化市场租赁投资合同》，合同约定：原告租赁由被告开发的三简路标准化市场B2127号商铺。租赁期限为2012年5月1日至2052年4月30日止，共40年，租赁费共计110806元，合同签订之日交纳全部租赁费。商铺交房后，原告可以自主经营也可以租赁给其他经营户，或委托被告选择的运营公司经营。2011年4月29日，原告与被告签订《三简路标准化市场市场商铺返租协议书》，约定原告同意将B2127号商铺返租给被告，返租期自2012年5月1日起至2015年4月30日止。返租期间的返租金为26593元，在签合同时一次性返还，直接冲抵商铺投资款。原告实际交纳租金84213元。2015年5月11日，原、被告签订《商铺委托经营管理协议》，约定原告B2127号商铺委托被告经营管理，自2015年5月1日起至2016年4月30日止，管理回报为9973元。2016年4月30日到期后，被告未再与原告签订委托经营管理协议，亦未向原告交付商铺。原告起诉至本院后，并协同相关部门多次组织与被告提交，最终调解无效。被告未出庭亦未提交证据。被告在其他同类案件诉讼纠纷中仅提交涉案工程规划许可证复印件，但未提交盖有出具单位公章的复印件。以上事实，由原告提交的《三简路标准化市场租赁投资合同》、《三简路标准化市场市场商铺返租协议书》、《商铺委托经营管理协议》、收据、使用证等证据及双方当事人当庭陈述予以证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的租赁投资合同，约定双方主要的权利义务内容为原告交纳租金，被告出租房屋，这完全符合房屋租赁合同的形式和本质。被告所述双方签订的合同存在互相合作，风险共担的合同义务，原告不予认可，合同中也未有文字约定，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，被告出租的项目未取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的租赁合同违反了上述法律强制性规定，应为无效。被告辩称，该项目在南简良村的集体土地上建设，不属于城镇房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”的规定，涉案项目为四层建筑，建筑面积数万平方米，规模上属于大型商场，而非一般农村房屋，故应参照上述司法解释处理。被告在其他同类案件诉讼纠纷中仅提交涉案工程规划许可证复印件，但未提交盖有出具单位公章的复印件，故本院亦不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告因租赁合同实际收到原告交纳房租84213元，应当予以返还。基于无效合同取得的商铺使用证亦应无效。双方签订的商铺委托经营管理协议，因双方签订的商铺租赁合同自始无效，亦应无效，原告因合同收到的管理回报9973元亦应返还被告。故，被告应返还原告74240元。导致合同无效的原因，系被告在明知自己未取得相关许可证的情况下，对外出租商铺，故被告存在过错。原告将款项交给被告长达数年之久，原告主张自己存在利息损失，应予支持。原告主张利息损失，应按照中国人民银行五年期以上的同期贷款利率计算，本院认为该标准不符合其实际损失，应以中国人民银行同期存款利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告卫婷与被告河北良兴房地产开发有限公司就三简路标准化市场现珠宝城（原便民）B2127号商铺签订的《三简路标准化市场租赁投资合同》无效；二、被告河北良兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告卫婷74240元并赔偿原告卫婷利息损失（自2011年12月12日起至2019年2月15日止，以74240元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算）。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取计1362元，由被告河北良兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审判员  张素利二〇一九年六月二十一日书记员  杜佳乐