大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0291民初574号 原告：三一汽车制造有限公司，住所地长沙经济技术开发区三一工业城。 法定代表人：梁林河，董事长。 委托诉讼代理人：杨旭，男，三一汽车制造有限公司职员。 被告：大连瑞锋房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区倚山里****。 法定代表人：王学和，执行董事。 委托诉讼代理人：鲁亮，辽宁竞业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于红凡，辽宁竞业律师事务所律师。 原告三一汽车制造有限公司与被告大连瑞锋房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨旭、被告委托诉讼代理人鲁亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金37726.26元（321622元×万分之一×1173天）、逾期办理产权登记违约金8174.02元（321622元×年利率6.5%×140天），两项总计45900.28元；2、诉讼费由被告负担。 事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》（小区名称：富林商城，房号：13号11层13号）约定交房时间为2015年4月7日，交房后60日内为原告办理产权证书，但直至2018年6月26日才将该房屋交付原告，至今未办理产权证。由于被告违约，给原告带来极大经济损失。现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金诉至法院。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、根据双方签订的商品房买卖合同，原告应当付清房款后，被告才向原告履行交付房屋的义务。而案涉房屋为抵债房，2018年6月29日，案外人大连金基混凝土有限公司才向被告出具房屋产权确认单，至此抵债行为方完成，视为原告将案涉房屋房款结清；按照补充协议第五条约定原告于2018年6月26日缴纳物业费、装修垃圾清运费等费用，被告于当日交付钥匙，不存在逾期交房违约行为，所以被告不同意支付逾期交房违约金；2、关于逾期办证违约金，根据商品房买卖合同第15条约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理相关手续，所以案涉房屋虽未能办取产权证书，被告同意继续履行办理产权证的相关手续，但不同意支付违约金，同时原告在起诉前从未向被告主张过要求办理产权证。 原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、情况说明、中国光大银行电子回单二份、查询结果；被告提交了抵顶协议、授权委托书、商品房买卖合同及补充协议、产权人确认单、主体工程验收报告、工程竣工验收报告、竣工验收备案表,上述证据经当事人庭审质证及本院审查，予以确认并在卷佐证。 依据上述确认的证据及当事人当庭陈述笔录，本院认定事实如下： 2016年4月5日，被告与案外人大连金基混凝土有限公司（以下简称金基公司）签订《抵顶协议》，约定因被告欠付金基公司材料款，被告将案涉房屋以321622元的价格抵顶给金基公司。 庭审中，原告自认取得案涉房屋系抵顶取得，但并非从金基公司处抵顶，是通过案外人汲永强抵账取得。 2016年4月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同载明的买方委托代理人为邓航。合同约定原告购买被告位于大连经济技术开发区辽河西三路13号11层13号房屋（下称案涉房屋），总价款321622元。原告应于2016年4月26日前一次性付清总房款。合同第八条约定，被告应于2015年4月7日前依照国家和地方人民政府有关规定，将建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、建立、施工、建设单位出具验收报告的商品房交付给原告使用。出卖人未按本合同约定的期限交付房屋，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：由出卖人继续办理相关手续。 商品房买卖合同补充协议均为打印的格式条款。其中第五条第2款约定“在房屋交付前，买受人除需付清房款外，还须向出卖人或出卖人选聘的前期物业服务企业支付下列费用：物业费、装修垃圾清运费、电梯使用费、取暖费等。第五条第3款第2项约定“买受人在实际接受房屋前，应当将包括上述费用、违约金、赔偿金等全部费用交清，否则，出卖人有权拒绝发放钥匙。对上述约定被告并未提醒原告注意。 同日，上述《商品房买卖合同》及补充协议在大连金普新区不动产登记中心备案。 2018年6月26日，原告授权辽宁鼎天源工程机械有限公司向被告支付了装修费、垃圾清运费、物业费总计4160.50元。被告于当日向原告交付房屋。 2018年6月29日，金基公司向被告出具产权人确认单，载明：金基公司确认案涉房屋产权人为原告。原告方的代理人邓航在确认单上签字。 原告于2018年12月17日向本院提起诉讼。 本案在审理过程中，被告于2019年5月9日向原告开具商品房销售发票,通知原告可以办理产权证。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为： 一、被告是否存在逾期交房的违约行为，原告主张逾期交房违约金应否支持。 1、双方合同约定的交房时间在签订合同前（2015年4月7日），有悖常理。 2、被告将案涉房屋抵顶给案外人金基公司后，未将案涉房屋交付给金基公司。2016年4月26日，又与原告签订《商品房买卖合同》。鉴于原告否认其系从金基公司处抵顶取得案涉房屋，故直至2018年6月29日案外人金基公司及原告的委托代理人邓航在《产权确认单》上签字确认房屋产权人为原告，三方以案涉房屋抵顶原告债权的行为才达成一致。在此之前不能认定原告按照商品房买卖合同的约定（2016年4月26日前）付清了总房款，亦不能认定三方已经完成了以案涉房屋抵顶原告债权的行为。故在未有证据证明原告已经支付了房款的情况下，被告有权拒绝交付房屋。而被告于产权确认前三天（2018年6月26日）向原告交付房屋的行为，是被告对自己权利的合法处分，不能以此推定三方已经达成以房抵债合意。故被告关于2018年6月29日视为原告将案涉房屋房款结清的意见，本院予以采纳。原告要求被告支付自2015年4月8日起至2018年6月26日期间的逾期交房违约金37726.26元，于法无据，不予支持。 被告关于原告于2018年6月26日缴纳物业费、装修垃圾清运费等费用，被告于当日交付钥匙，不存在逾期交房的意见，鉴于补充协议第五条第2款的约定系格式条款，该条款免除了提供格式条款一方（被告）按约定期限交房的责任，加重了原告的责任，被告并未提醒原告注意，应为无效条款；且原告支付物业费、装修费等费用并非其合同主要合同义务，上述费用是原告接收房屋后应履行的行为，故该项抗辩意见，不予采纳。 二、被告是否存在逾期办理产权证违约行为，原告主张逾期办理产权登记违约金8174.02元应否支持。 按照合同“因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由出卖人继续办理相关手续”的约定，属于对办理房地产权属证书的履行期限约定不明。按照合同法第六十二条第四项规定，对履行期限约定不明的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。鉴于原告未提供证据证明在本次起诉前向被告主张过权利，本院确定自原告起诉之日起给被告三个月的准备时间为宜。即违约金应自2019年3月18日起至2019年5月9日止（被告向原告开具销售发票，通知原告可以办理产权证之日），以321622元为基数，参照中国人民银行同期贷款年利率6.5%计算为3035.58元（321622元×年利率6.5%÷365天×53天），本院予以支持；超出部分，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第六十二条第四项、第六十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、于本判决生效之日起十日内，被告大连瑞锋房地产开发有限公司给付原告三一汽车制造有限公司逾期办理产权证违约金3035.58元； 二、驳回原告三一汽车制造有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费474元，由原告负担443元，由被告负担31元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  邹凤娟 二〇一九年六月十四日 书记员  樊玲玲 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。