湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初1376号原告：吕朝斌，男，1979年9月5日出生汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：罗坚勇,湖北建和律师事务所律师，一般授权。被告：宜昌恒裕集团房地产开发有限公司，住所地夷陵区三峡路**。诉讼代表人：金江，该公司破产管理人组长。委托诉讼代理人：刘桂柱、于美娟，湖北普济律师事务所律师，特别授权。原告吕朝斌与被告宜昌恒裕集团房地产开发有限公司（以下简称恒裕房地产公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2019年5月8日受理立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告吕朝斌及其委托诉讼代理人罗坚勇，被告恒裕房地产公司破产管理人的委托诉讼代理人刘桂柱、于美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕朝斌向本院提出诉讼请求：请求判决确认原告与被告签订的商品房团购合同有效。事实和理由：2014年5月28日，原告吕朝斌与被告恒裕房地产公司签订《商品房团购合同》，原告认购被告开发的夷陵区三峡路15号“平湖天下四期住宅小区”C区团购房，同日向被告交纳购房定金40万元；又于2015年1月6日签订《房屋定购协议》，认购8号楼8-1-1901号和302号房屋各一套。2017年9月3日，被告因资不抵债由夷陵区人民法院裁定被告破产重整，由公司破产管理人管理后续事务。2018年1月15日，公司破产管理人发布购房“公示公告”，宣布309房团购户购房合同有效，将原告在内的其他购房合同予以否认。2018年11月30日，破产管理人再次公告宣布认定另57户团购房的认购合同，仍将原告的合同予以否认。故原告特向人民法院提出诉讼，望判如所请。被告恒裕房地产公司的讼诉代表人辩称,1、本案所涉《商品房团购合同》、《房屋订购协议》均为未生效合同。原被告双方签订的《商品房团购合同》、《房屋订购协议》的实质内容为购房定金的相关约定，定金是在合同订立时或在合同履行前当事人约定一方预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式，定金合同是实践合同，根据《中华人民共和国担保法》第90条之规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。但根据被告管理人聘请第三方对原告定金资金流向的审计结果显示，原告吕朝斌未实际向被告支付购房定金，被告认为，《商品房团购合同》、《房屋订购协议》的签订系双方真实意思表示达成一致的结果，最后一方签字盖章时则合同成立，但该合同却因原告并未实际履行定金的付款义务而为未生效合同。2、本案《商品房团购合同》、《房屋订购协议》属于《破产法》第18条规定的管理人可决定解除的合同。根据《破产法》第18条第1款：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”之规定，双方签订的《商品房团购合同》及《房屋订购协议》系2016年12月2日破产申请受理前成立，但原告未履行完毕其应尽的付款义务，被告亦未履行签订网签商品房买卖合同并交付房屋的义务的情形，现早已超过破产申请受理之日起二个月，双方签订的《商品房团购合同》、《房屋订购协议》应当被视为已经解除。原告诉争的关于合同效力问题对其主张权利并无实际意义。结合原、被告的举证及质证情况，本院认定如下事实：1．2014年5月28日，原告吕朝斌与被告恒裕房地产公司签订《商品房团购合同》两份。两份合同分别约定，原告选购被告开发的夷陵区三峡路15号“平湖天下四期”住宅小区C区8号楼C户型约139.88平方米住房一套，最终合同面积以房管局测量为准，具体购买房号以公开摇号产生；原告选购被告开发的夷陵区三峡路15号“平湖天下四期”住宅小区C区8号楼D户型约99.66平方米住房一套，最终合同面积以房管局测量为准，具体购买房号以公开摇号产生。上述合同约定团购资格及价格：乙方（原告）应缴纳诚意保证金20万元作为团购资格，签订本协议时一次支付。甲方（被告）取得预售许可证后，甲乙双方网签《商品房买卖合同》前，乙方有权对该房户主进行更名和更换户型。当日，原告向被告交纳购房定金40万元。2．2015年1月6日，原告吕朝斌妻子赵红与被告恒裕房地产公司签订《房屋定购协议》两份，两份协议分别约定：赵红定购被告“平湖天下·世界城”8号楼8-1-1901号房屋一套，建筑面积约133.8平方米，房屋单价4089元/㎡，房屋总价547108元；赵红定购被告“平湖天下·世界城”8号楼8-1-302号房屋一套，建筑面积约101.49平方米，房屋单价3609元/㎡，房屋总价366277元；上述协议特别约定，“卖方（被告）收到买方（原告）定金后，不得于2015年2月8日前将该物业再出售他人，否则定金双倍返还买方。”同时还约定，“买方缴付定金后，不得以任何理由要求退房，若违反本特别约定，买方缴付的定金归卖方所有。”3．2016年12月2日，被告恒裕房地产公司因资不抵债向本院递交破产重整申请，本院于2017年9月3日裁定被告宣告破产，由公司破产管理人管理后续事务。4．2018年1月15日，公司破产管理人发布购房“公示公告”，宣布309房团购户“在公示结束后依法办理网签和预抵押等相关手续。”本案原告吕朝斌定购的两套房屋不在该公示公告中的309房团购户范围之内。2018年11月30日，破产管理人再次公告宣布认定另57户团购房的认购合同，原告吕朝斌定购的两套房屋仍不在范围之内。5．2018年12月11日，恒裕公司取得平湖天下·观山水C区项目鄂夷房预字（2018）45号《湖北省商品房预售许可证》。6．鄂华海专审字（2018）第1152号《专项审计报告》显示的康明新等购房人支付购房定金的资金流向情况：1.谭志雄，2014年5月6日共有3笔，60万元，涉及3套房，恒裕公司销售部开具谭志雄平湖天下四期商品房团购定金的收款收据，资金流向：①吕朝斌-王秀丽-恒裕公司-王秀丽（涉及金额40万元）②王秀丽-谭志雄-恒裕公司-王秀丽（涉及金额20万元）。2.谭卫红（黄凯），2014年5月23日共有1笔，20万元，涉及1套房，恒裕公司销售部开具谭卫红平湖天下四期商品房团购定金的收款收据，资金流向：吕朝斌-王秀丽-谭卫红-恒裕公司-谭卫红-王秀丽。3.杨波，2014年5月26日共有1笔，20万元，涉及1套房，恒裕公司销售部开具杨波平湖天下四期商品房团购定金的收款收据，资金流向：王秀丽-杨波-恒裕公司-王秀丽。4.郭士芹，2014年5月26日共有1笔，20万元，涉及1套房，恒裕公司销售部开具郭士芹平湖天下四期商品房团购定金的收款收据，资金流向：王秀丽-郭士芹-恒裕公司-王秀丽。5.王宗艳（谭东明），2014年5月27日共有1笔，20万元，涉及1套房，恒裕公司销售部开具王宗艳平湖天下四期商品房团购定金的收款收据，资金流向：王秀丽-胡明英-恒裕公司-王秀丽。6.康明新，2014年5月29日共有1笔，20万元，涉及1套房，恒裕公司销售部开具康明新平湖天下四期商品房团购定金的收款收据，资金流向：王秀丽-康明新-恒裕公司-王秀丽。该审计报告对其审计情况说明：报告共审计21套团购房，涉及14个人转款至公司，其中，会计未作预收账款入账的共有12个人，为朱国钰、朱国菊、吕朝斌、蔡晓群、严小蓉、吕朝斌（2套）、龙芳、陈明义、黄俊、刘宏清、童维英、童维玉，挂账于远道商贸应付账款；会计做预收账款入账的共有6人，为谭志雄（3套）、谭卫红、郭士芹、杨波、王宗艳、康明新。根据提供的公司银行流水，结合其个人账户流失可以看出，资金的进出间隔时间较短，资金流向基本为恒裕公司转账至吕朝斌或王秀丽，吕朝斌或王秀丽又转账给第三方，第三方转账至恒裕公司后又转回至吕朝斌或王秀丽。本院认为：本案为确认合同效力纠纷。关于本案讼争的《商品房团购合同》和《房屋定购协议》的定性和效力问题，本院分别论述如下：一、关于案涉《商品房团购合同》的定性和效力。首先，就合同内容来看，根据现已查明的事实，签订该合同时，恒裕房地产公司的“平湖天下四期”项目的总体规划和各单位设计尚未得到规划局的批复，开发项目尚未开工，恒裕房地产公司亦未取得商品房预售许可，故双方在《商品房团购合同》中对商品房的房号、面积、成交价格、付款时间、交付条件及日期等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款均无明确约定。该《商品房团购合同》显然并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。其次，就签约时双方主观意愿来看，该合同中双方明确约定取得预售许可证后、网签《商品房买卖合同》前，购房者享有相应更名、更换户型和退房等权利，并明确案涉《商品房团购合同》自双方签订了《商品房买卖合同》后自行终止。显然双方当事人存在明确的将来订立本约的意思表示，即有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。基于前述分析，本院认定双方于2014年5月28日签订的两份《商品房团购合同》是以将来签订商品房买卖合同为目的的商品房买卖预约合同。该合同系当事人真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，依法应当认定有效。二、关于案涉《房屋定购协议》的定性和效力。首先，就合同内容来看，《房屋定购协议》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价和总价、定金的缴纳和违约责任进行了明确约定，可以认定基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。但就签约时双方主观意愿来看，该合同约定：“买方（吕朝斌）应于2015年2月8日前携带本定购协议、产权登记人身份证、印章及签约应付人民币（含定金）至平湖天下·世界城售楼部办理购房手续，逾期视为买方放弃该物业，卖方另行处理……卖方收买方定金后，不得与2015年2月8日前将该物业再出售他人，否则定金双倍返还买方。”前述约定表明该协议中当事人的主要义务是办理购房手续，而非商品房买卖（预售）合同中当事人的主要义务是商品房交付和支付房款。即双方当事人在签订《房屋定购协议》时并不认为双方购房的正式合同和手续已经办理。由此可见，双方在签约当时主观上仍是将其作为预约合同对待的。其次，从预约合同认定为本约合同的法定条件来看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条作出明确规定，即商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该条款要求预约合同具备合同内容完备和买受人交纳全部或者部分房款两个条件时才转化为商品房买卖（预售）合同，即本约合同。鉴于现有证据不能证实吕朝斌已经实际交纳《房屋定购协议》要求的40万元购房定金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，《房屋定购协议》依法不能认定为商品房预售合同，仍应作为商品房买卖预约合同。该合同系当事人真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，依法应当认定有效。综上所述，原告吕朝斌要求确认两份《商品房团购合同》、两份《房屋定购协议》有效的诉讼请求，理由成立，本院予以支持；依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、吕朝斌与宜昌恒裕集团房地产开发有限公司于2014年5月28日签订的两份《商品房团购合同》为有效合同。二、吕朝斌与宜昌恒裕集团房地产开发有限公司于2015年1月6日签订的两份《房屋定购协议》为有效合同。案件受理费100元，由被告宜昌恒裕集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  王婴二〇一九年六月二十日书记员  姜静