四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终2575号 上诉人（原审被告）：成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区金沙遗址路**。 法定代表人：李文清。 委托诉讼代理人：唐骄煜，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄嘉瑜，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄良明，男，1966年3月5日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：方延龙，四川达民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪彬，四川达民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马普，女，1982年9月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：方延龙，四川达民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪彬，四川达民律师事务所律师。 上诉人成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司（以下简称金沙鹭岛公司）因与被上诉人黄良明、马普商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初7270号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 金沙鹭岛公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判金沙鹭岛公司在2021年9月15日前协助黄良明、马普办理房屋《不动产登记证书》；2.撤销原判第二项，改判金沙鹭岛公司承担自2016年9月16日起至成都市不动产新政实施之日止（2016年11月23日），按已付房款的每日万分之零点五向黄良明、马普支付逾期办理楼栋权属证明的违约金；3.一审、二审诉讼费由黄良明、马普承担。二审中，金沙鹭岛公司撤回第一项上诉请求。 主要事实和理由：本案双方关于办理楼栋房产证、分户房产证、国土证的时间约定是基于合同签署当时的法律规定和办证要求，在“两证合一”新证实施之后，办证法律规定和程序都发生了变化，一审法院不顾两证合一新证实施的影响，判决30日内办理不动产证是错误的。 按照双方于2012年签订《商品房买卖合同》对房产证及国土证的时间约定，应当2021年9月l5日前取得两证。因此金沙鹭岛公司也应当在此之前协助办理不动产统一登记。 不动产统一登记后，合同约定2016年9月15日前办理的楼栋房产证已无法办理，而合同并未约定首次登记的不动产证的违约金，一审法院判决金沙鹭岛公司以新政后取得不动产证的时间来计算并承担房产证的违约金无任何合同和事实依据。 1.不动产统一登记新政实施后，已不能再办理房产证，黄良明、马普以办理房产证的时间要求金沙鹭岛公司办理不动产登记证没有依据。 2.不动产登记新政实施后，对金沙鹭岛公司办理首次登记产生实质性影响，办理的顺序、流程发生了根本变化，金沙鹭岛公司并未违约，不应承担违约责任，更不应当承担新政之后的违约责任。 造成金沙鹭岛公司逾期办理楼栋房产证的原因系部分业主违建，金沙鹭岛公司并无过错，由于违建业主导致办证受到不动产新政影响，该影响不应当由金沙鹭岛公司承担责任。 一审法院已经查明，部分业主擅自将结构连接板改装为阳台，造成案涉项目未能通过规划验收，进而导致逾期办证。若没有业主违法搭建结构板，完全能在2016年9月15日前取得楼栋房产证，该过程中金沙鹭岛公司并无任何过错，一审法院认为逾期的责任不完全在违建业主是完全错误的（详细理由见金沙鹭岛公司针对违建业主提出的上诉状）。 根据《商品房买卖合同补充协议及附件》第4.4、第4.5条，“出卖人”承担违约责任的前提是逾期办证的原因系由于“出卖人的责任”，即金沙鹭岛公司承担违约责任的范围仅限于出卖人的责任，非出卖人原因导致逾期办证的，出卖人不应承担适约责任。本案中，导致逾期办理楼栋产权的责任在于违建业主以及新政出现，并非金沙鹭岛公司的责任和原因，根据合同约定，金沙鹭岛公司不应承担非出卖人责任所造成的影响。 四、本案房屋系金沙鹭岛公司代建并非商品房开发，金沙鹭岛公司并无获利，原审判决要求金沙鹭岛公司完全承担新政实施后的违约金显失公平。 金沙鹭岛公司一审提交证据足以证明，本案房屋系职工内部集资建房，并未对外销售，交房、办证均是交房小组的统一安排。金沙鹭岛公司仅是代建，仅收取每平米40元的代建费用，并未盈利，在部分业主违建导致出现新政影响，原审判决要求金沙鹭岛公司完全承担新政后的违约金显失公平，并且将造成小区近1000户业主均起诉要求金沙鹭岛公司承担责任，明显权利义务不对等。 黄良明、马普答辩称，请求二审法院驳回金沙鹭岛公司的上诉请求，维持原判。双方在《商品房买卖合同》第十九条第一款中约定的是金沙鹭岛公司应该在2016年9月15日前取得商品房所在楼栋的权属证明，《补充协议》第4.4条约定的违约责任也是金沙鹭岛公司逾期取得商品房所在楼栋全书证明的违约金，不论证件名称是产权证还是不动产登记证都属于楼栋的权属证明。不动产新政实施后办法的不动产登记证属于房屋的权属证明文件，因此不动产新政实施并未导致金沙鹭岛公司无法取得商品房所在楼栋的权属证明，金沙鹭岛公司逾期办理商品房所在楼栋权属证明的违约责任不因不动产新政的实施而免除或改变。 双方在《商品房买卖合同》第十九条第二款中约定的是金沙鹭岛公司应该承担办理商品房转移登记的义务，不论最终办理的证件名称是产权证还是不动产登记证都属于金沙鹭岛公司应履行的配合办理商品房权属转移登记的义务，而不动产新政的实施并没有导致金沙鹭岛公司不能办理商品房的权属转移登记且未增加金沙鹭岛公司办理转移登记的办证负担，不能因为不动产新政的实施而免除金沙鹭岛公司协助办理商品房权属转移登记的义务。 黄良明、马普向一审法院起诉请求：1.判令金沙鹭岛公司立即为黄良明、马普办理成都市青羊区苏坡乡清江村二组金沙鹭岛三期5幢2单元22楼2号房屋的《不动产登记证》；2.判令金沙鹭岛公司按马普、黄良明已付房款每日万分之零点五的标准支付自2016年9月15日起至取得上述房屋所在楼栋权属证明之日止的违约金；3.判令金沙鹭岛公司按照马普、黄良明已付房款金额根据银行同期贷款利率的1.5倍赔偿马普、黄良明自取得上述房屋所在楼栋的权属证明之日起至马普、黄良明取得上述房屋不动产登记证明之日止的损失；4.本案的全部诉讼费由金沙鹭岛公司承担。原审庭审中，黄良明、马普明确第二项诉讼请求中违约金截止时间为2018年2月23日，明确第三项诉讼请求中损失的起算时间为2018年2月24日。 一审法院认定事实：2012年12月10日，买受人黄良明、马普与出卖人金沙鹭岛公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称《补充协议》），约定黄良明、马普购买金沙鹭岛公司建设位于青羊区苏坡乡清江村二组“金沙鹭岛三期”5幢2单元22楼2号住宅，总价款766319元，买受人采取一次性付款的方式付款。合同第十条第一款约定：金沙鹭岛公司应当在2014年9月15日前向买受人交付该商品房。第十九条第（一）款约定：出卖人应当在2016年9月15日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照补充协议处理。《补充协议》第四条产权登记费用及产权证书的办理约定：4.4如因出卖人的责任未能在《商品房买卖合同》第十九条第（一）款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。4.5如因出卖人的责任，导致买受人未能在合同约定的商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人一次性支付违约金。4.6甲乙双方同意：上述4.4、4.5条约定的违约金在任何情况下均不得同时使用，买受人只能选择其中一项适用。 2014年9月23日，黄良明、马普缴纳契税、维修金、印花税、登记费、工本费共计27395元。2017年8月4日，黄良明、马普收到金沙鹭岛公司开具的房款发票，金额为766319元。 2014年8月27日，金沙鹭岛三期工程验收合格。2014年9月9日，金沙鹭岛公司通知金沙鹭岛三期于2014年9月14日至9月27日集中交房。2014年9月23日，成都喜沁金沙物业管理服务有限责任公司向“金沙鹭岛（三期）”业主发出《禁止封装、使用“结构连接板”的告知书》，明确提示业主不能对结构连接板进行封闭和使用。黄良明在该告知书上签名承诺遵守告知书。 2017年2月21日，金沙鹭岛三期工程取得《建设工程规划合格证》，2018年2月23日，案涉商品房所在楼栋办理了首次权属登记。 截至2018年6月15日，黄良明、马普购买的案涉房屋尚未办理不动产权证。 一审法院另查明：1.2015年10月20日，成都市规划管理局向金沙鹭岛公司出具《建筑工程规划管理函复意见书》（编号：成规验收函［2015］0165号），载明：你单位在青羊区苏坡乡清江村二组（地块八）修建的住宅项目的规划核实申请已受理，经核实，意见如下：1.该项目的建筑平面尺寸、层数、高度、间距等建设符合规划要求；2.成都恒量测绘有限责任公司于2015年7月19日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告》（成恒测A（2015）021号）未计算架空层（全民健身场所）、雨蓬、结构板的建筑面积，待重新提供后，再对建筑面积、容积率等综合技术经济指标予以核实；3.须提供该项目地下室退界与规划许可不一致的相关依据；4.须提供该项目增设雨蓬和结构板的相关依据；5.须提供3、5号楼增设人防出入口的相关依据；6.须提供项目东侧增设1处门卫及门廊、南侧增设1处门卫室的相关依据；7.须拆除项目北侧1处占压道路红线的门卫室；8.成都市勘察测绘研究院于2015年9月2日出具的房屋竣工规划测绘图中未标注临街集中绿地范围及面积，待重新提供后，再予以规划核实；9.须将该项目的规划实施情况进行公示及公证，公示包括项目东南侧垃圾收集点设置为垃圾房，东侧小区出入口未按用地红线设置围墙等内容，公示时间不得少于7日。 2.2016年5月10日，成都市规划管理局向金沙鹭岛公司出具《关于金沙鹭岛三期整改情况的意见》，载明：你公司根据我局出具的《建筑工程规划管理函复意见书》，提供相关资料。我局再次到现场核实，你公司已对门卫室等内容进行了整改，但还未对结构板改装为阳台的情况进行整改，须按你公司提供的经审图机构审查通过的施工图恢复成结构板。你公司委托成都市勘察测绘研究院于2015年12月10日出具的《房屋竣工规划测绘图》对于1、2、6号楼部分结构板未在图中表达，须重新提供表达正确的《房屋竣工规划测绘图》。你公司须重新提供数据正确的《房屋建筑面积测绘成果报告》，并将增设的所有现状结构水平投影面积单列，我局将依法依规进行处理。 3.2016年9月23日，金沙鹭岛公司在小区项目管务公开栏粘贴公告，告知业主，因小区部分业主违章搭建，封闭了结构连接板导致不能如期办理房屋产权证，并对愿意拆除和不愿拆除的分别提出方案，其中对愿意拆除违章搭建的业主，告知于2016年9月25日至30日到客服服务中心填写《报备表》，待公司与规划局约定好至小区查验、取证时间后，统一在规定时间内将封闭部分拆除，方可进入产权办理流程。2016年10月10日，黄良明填写了前述《报备表》，黄良明、马普就违章封装连接板一事自愿选择“统一”拆除方案。 4.黄良明、马普在收房后对结构板进行了封装，其陈述封装的结构连接板于2016年11月3日拆除。 原审审理中，根据金沙鹭岛公司的申请，一审法院向成都市规划管理局青羊分局及成都市不动产登记中心核实相关问题，并形成《调查笔录》，载明：办理不动产登记证之前必须先行取得《建设工程规划合格证》，对工程规划实行整体规划、整体验收。针对金沙鹭岛三期在规划验收过程中存在的问题，成都市规划管理局向金沙鹭岛公司先后出具了《建筑工程规划管理函复意见书》《关于金沙鹭岛三期整改情况的意见》，要求整改。金沙鹭岛公司在整改后再次提交验收申请，经验收合格，已颁发了《建设工程规划合格证》。经组织当事人质证，黄良明、马普对两份《调查笔录》的真实性无异议，但认为部分业主违章搭建不是开发商未取得建设规划合格证的唯一原因。金沙鹭岛公司对三性均认可，认为该证据证明因业主违规搭建，影响了三期整个工程规划合格证的取得，同时由于不动产登记新规的出台，要求在办理不动产登记之前，完成土地审核，也影响了最终不动产证登记取得的时间，以上两个因素均不是金沙鹭岛公司的原因或责任。 一审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同摘要》、《收据》、《禁止封装、使用“结构连接板”的告知书》、《建筑工程规划管理函复意见书》、《关于金沙鹭岛三期整改情况的意见》、《工程验收表》、《建设工程规划合格证》、《个人住房信息查询记录》、《调查笔录》2份和《公告》等证据及当事人陈述在案为证。 原审庭审中，（一）黄良明、马普还提交了以下证据：1.成都市城乡建设委员会关于是否符合交房条件的问题解答，拟证明金沙鹭岛公司在未通过规划核实的情况下将房屋交付给业主，应该由金沙鹭岛公司承担规划核实可能无法通过的风险。金沙鹭岛公司对该证据不予认可，认为证据来源不明，不能达到证明目的，规划核实不代表规划验收，金沙鹭岛公司按照合同约定履行交房义务，不存在违规交房情形；2.成都市城乡房产管理局处罚情况公示、成都市城乡建设委员会关于违规项目行政处罚名单的公示（2017第09号）、成都市规划管理局成规监罚［2017］1号、金沙鹭岛三期1、6号楼竣工备案登记，拟证明金沙鹭岛公司因违反规划许可的建设行为受到成都市规划局处罚、因违规未进行竣工验收备案受到城乡建设委员会处罚、因未提交测绘成果受到成都市房管局处罚。金沙鹭岛公司逾期办理房产证及规划核实无法通过的原因是金沙鹭岛公司违规建设，而不是因为部分业主的违章搭建。金沙鹭岛公司对该证据不予认可，认为证据来源不清，不能达到证明目的。（二）金沙鹭岛公司还提交了以下证据：1.《项目管理服务合同》《金沙鹭岛三期选房须知》、2012年金沙片区及金沙鹭岛三期附近楼盘房屋成交情况，拟证明案涉合同并非商业意义的商品房开发项目，系单位内部集资建房，不能按普通商品房买卖合同处理；金沙鹭岛公司系代表建房单位办理买受人的权属证书，仅收取40元每平方米的委托管理费用，无盈利。黄良明、马普对以上证据真实性、关联性不予认可，认为不能达到证明目的。2.金沙鹭岛三期已封连接板业主名单、金沙鹭岛三期违建住户整改流程、业主违建照片、未签报备表情况、未拆除违建及需要整改的业主名单、金沙鹭岛公司反复沟通工作照片、统一拆除业主名单报备情况、《答业主问》及公示照片、《律师函》及送达凭据、《金沙鹭岛三期违建拆除物业服务协议》，拟证明金沙鹭岛公司统计违建业主工作难度非常大；金沙鹭岛公司多次在小区告知全体业主因违建导致无法办理产权证事宜，并积极协调业主进行违建拆除工作，由于违建业主数量多达327户，少数业主的不配合拆除，导致花费了较长时间完成全部拆除工作。黄良明、马普质证认为，对以上证据真实性不予认可，与黄良明、马普无关，金沙鹭岛公司未证实因违章搭建而导致逾期取得房屋所在楼栋的权属证明，也不能因部分业主的违章搭建而免除金沙鹭岛公司逾期办证的违约责任。3.四川西南广厦建筑设计院有限责任公司出具的《金沙鹭岛三期平面图》、2015年12月10日成都勘察测绘研究院出具《房屋竣工规划测绘图》，拟证明金沙鹭岛公司完全按照图纸施工，并向规划局提供相应的图纸依据，2015年12月10日，金沙鹭岛公司按照规划局要求拆除门卫室后完成全部整改。黄良明、马普认为从2016年5月10日的意见可以看出测绘图不符合规划要求，不能达到金沙鹭岛公司的证明目的。4.2010.01.01《成都市城乡规划条例》（2017年已被修订）、2008.07.01《房屋登记办法》（建设部令第168号），拟证明因业主违章搭建，金沙鹭岛公司不能取得规划合格证，不能办理房屋所有权登记，金沙鹭岛公司在2015年12月即完成规划要求的整改工作，“双证合一”新政之前，系先办理房屋产权登记，根据当时办理的时限规定（30个工作日），若没有业主违章搭建，金沙鹭岛公司完全可以在2016年9月取得产权登记。黄良明、马普认为金沙鹭岛公司的建设工程没有取得规划验收合格证，就进行了竣工验收，且整改通知下发时金沙鹭岛公司还存在很多问题，该证据表明没有取得规划合格证之前，不得组织竣工验收。5.《土地用途面积分摊表》、缴费通知书、四川增值税电子普通发票、《国有土地使用权登记办理告知书》、缴税通知书、兴业银行汇款回单（往账）、不动产登记申请受理凭证、信息告知处理意见单、成都不动产登记缴费通知书、兴业银行汇款回单（往账）、不动产登记证及《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，拟证明金沙鹭岛公司在取得规划验收合格证明之后，积极办理产权登记手续，无拖延、懈怠行为；且金沙鹭岛公司申请恰逢国家施行不动产统一登记新政施行，办理房屋产权需要先办理土地证，不动产登记中心操作不熟悉，导致办理首次不动产登记用时较长，于2018年2月23日完成首次不动产登记。因政策变化导致办证时间延长，属于不可预见不能避免的情况，金沙鹭岛公司应当免责。6.《申请自办不动产证登记表》、录音资料、《增量房申报表》、房产网上政务大厅预约单，拟证明金沙鹭岛公司取得大产权后，积极协调办理分户产权证；部分业主申请自办产权，已取得房屋产权证；统一办理分户产权的，因政府部门限制收件数，导致办证周期长，金沙鹭岛公司无拖延办证行为；根据合同约定，金沙鹭岛公司不应承担分户产权违约责任。黄良明、马普质证意见如下：对《申请自办不动产证登记表》不予认可，不能达到证明目的，此为金沙鹭岛公司为减少损失的行为，不能免除金沙鹭岛公司应当承担的责任；对录音、增量房申报表、房产网上政务大厅预约单的三性不予认可，即使是真实的，也不能达到被告的证明目的，政府部门不会限制提交次数，不能成为办证时间拖延的正当理由。7.成都市房管局《商品房买卖合同模板》、华西都市报《金沙鹭岛（三期）收楼通知》《金沙鹭岛（三期）前期物业服务协议》，拟证明交房后，根据业主与物业公司签订的协议，共用部位的管理由物业公司负责，业主不得占用共用部位，业主违建导致金沙鹭岛公司未能办理规划验收。黄良明、马普对《商品房买卖合同模板》三性不予认可，对物业服务协议真实性认可，关联性和证明目的不予认可。 一审法院认为，黄良明、马普与金沙鹭岛公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方成立商品房预售合同关系。 （一）关于金沙鹭岛公司提出的本案纠纷不属于法院受理范围的抗辩。一审法院认为，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条关于“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”之规定，金沙鹭岛公司称案涉房屋系五家单位职工内部集资建房，但其未提交充分有效的证据予以证明，且从黄良明、马普就本案的诉求来看，案涉纠纷并不属于内部建房引起的占房、腾房等房地产纠纷，而是作为出卖人的金沙鹭岛公司与作为房屋买受人的黄良明、马普关于房屋买卖中权属登记逾期办理的纠纷，属于平等民事主体从事民事活动确定民事权益，故本案系商品房预售合同纠纷，属于人民法院受理范围，故一审法院对金沙鹭岛公司的该项抗辩不予支持。 （二）关于产权证办理。根据合同约定，黄良明、马普按约支付了购房款，且办理案涉房屋办理产权登记的条件业已成就，黄良明、马普有权要求金沙鹭岛公司按约为其办理案涉房屋的不动产权登记证书，故对黄良明、马普要求金沙鹭岛公司立即为其办理成都市青羊区苏坡乡清江村二组金沙鹭岛三期即位于成都市青羊区金阳路369号5幢2单元22楼2号房屋的《不动产登记证》的诉讼请求，一审法院予以支持。 （三）关于违约责任。根据合同约定，金沙鹭岛公司应当在2016年9月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，而根据前述查明的事实，案涉商品房所在楼栋实际取得权属证明的时间为2018年2月23日，已构成违约，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，承担相应的违约责任。根据合同约定，金沙鹭岛公司应自取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日，即2016年9月16日起，至实际取得权属证明之日止，即2018年2月23日，按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。现金沙鹭岛公司提出抗辩称，其不能按期办理系因部分业主存在违章搭建导致工程规划验收延迟，以致逾期办证。对此一审法院认为，黄良明、马普接收案涉房屋后，存在搭建结构连接板的事实。而办理不动产登记证之前必须先行取得《建设工程规划合格证》，工程规划实行整体规划、整体验收，部分业主违章搭建会直接导致整个小区不能取得建设工程规划合格证的取得。同时，《商品房买卖合同》中明确约定了买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。而根据物业方向“金沙鹭岛（三期）”业主发出的《禁止封装、使用“结构连接板”的告知书》，亦明确提示业主不能对结构连接板进行封闭和使用，故黄良明、马普应当对其上述违约行为承担相应的责任。但是，根据成都市规划管理局于2015年10月20日出具的《建筑工程规划管理函复意见书》，成都市规划管理局提出的意见除部分业主存在违章搭建外，还包括须提供3、5号楼增设人防出入口、项目东侧增设1处门卫、门廊以及南侧增设1处门卫室等的相关依据，须拆除项目北侧1处占压道路红线的门卫室，房屋竣工规划测绘图需要重新提供，以及须将该项目的规划实施情况进行公示及公证等。经整改并重新报请规划验收后，根据成都市规划管理局于2016年5月10日出具的《关于金沙鹭岛三期整改情况的意见》，成都市规划管理局确认金沙鹭岛公司已经对门卫室等进行了整改，但仍未对结构板改装为阳台的情况进行整改，且还须重新提供表达正确的《房屋竣工规划测绘图》。据此，案涉工程两次报请规划验收未通过，部分业主存在违章搭建的问题均非唯一原因，而仅是原因之一，故亦不能将全部责任均归咎于违建业主。综上，一审法院认为，除部分业主存在违章搭建行为外，成都市规划局的其他整改意见主要系由金沙鹭岛公司在项目建设中存在未按建设工程规划许可证施工或未能按要求提供报规材料等原因造成，再考虑到金沙鹭岛公司作为案涉楼盘的开发商和案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》制式文本的提供方，应当充分考虑到办理案涉房屋产权登记所需程序和必要时间，故其对逾期办理初始产权登记的违约后果，应承担主要责任。但包括黄良明、马普在内的部分业主违章搭建结构连接板确系案涉楼盘未能按期办理初始产权登记的原因之一，该部分业主应对其违约行为承担责任，据此，一审法院酌定对金沙鹭岛公司应向黄良明、马普支付的违约金扣减20%，故对黄良明、马普关于违约金的诉讼请求，一审法院部分支持16092.70元【（766319元×0.05‰×525天）×（1-20%）】。关于金沙鹭岛公司提出的违约金过高的抗辩。一审法院认为，金沙鹭岛公司未提交有效证据证明合同约定的已付房款每日万分之零点五的违约金计算标准过高，故其该项抗辩缺乏合同及法律依据，一审法院不予认可。 （四）关于损失。黄良明、马普主张，金沙鹭岛公司应按黄良明、马普已付房款金额根据银行同期贷款利率的1.5倍赔偿黄良明、马普自取得上述房屋所在楼栋的权属证明之日起至黄良明、马普取得上述房屋不动产登记证明之日止的损失。一审法院认为，根据合同约定，如因出卖人的责任，导致买受人未能在合同约定的商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人一次性支付违约金。但合同同时约定，上述违约金与前述黄良明、马普主张的逾期取得案涉商品房所在楼栋权属证明的违约金在任何情况下均不得同时使用，买受人只能选择其中一项适用。现黄良明、马普未主张合同约定的上述逾期办理分户产权登记违约金，而是另行主张金沙鹭岛公司以已付房款金额按银行同期贷款利率的1.5倍赔偿逾期办理分户产权登记对其造成的损失。该主张无合同依据，黄良明、马普也未提交任何证据证明其实际损失。故该项诉讼请求无法律及事实依据，一审法院不予支持。 综上，对黄良明、马普的诉讼请求，一审法院部分予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、金沙鹭岛公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助黄良明、马普办理位于成都市青羊区苏坡乡清江村二组金沙鹭岛三期5幢2单元22楼2号房屋的《不动产登记证书》；二、金沙鹭岛公司于判决发生法律效力之日起十五日内向黄良明、马普支付逾期办理楼栋权属证明违约金16092.70元；三、驳回黄良明、马普的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费418元（已由黄良明、马普垫付），由黄良明、马普负担216元，由金沙鹭岛公司负担202元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金沙鹭岛公司向本院提交了以下证据：第一组证据： 证据1：《金沙·鹭岛三期职工团购房选房办法》，证明目的：证明本次购买房屋的资格全部是这5家单位的职工，职工内部怎么划分的顺序上面也有规定，也证明这1012套房屋是明确了的，证明案涉小区全部是职工内部建房，并不是商品房对外开发的项目。 证据2：《选房问答》，证明金沙鹭岛公司并未对外公开销售，而仅对联合建房5家单位的职工进行售房。 证据3：《金沙·鹭岛三期售房合同签订须知》，证明职工选房之后，我方又安排其签订合同，也仅仅是针对选房的职工签订合同，在签订合同过程中，有些职工进行了名字的变更，所以才出现了现在的有些业主不是职工的问题。 证据4：财务支出内部审核表，证明证明金沙鹭岛三期所有款项支出都经过了建房小组的审批，包括之前办证的税费，这也和签订项目管理合同的第3条一致。金沙鹭岛公司在该项目中并不是商品房开发，我方只是代建，是属于职工内部购房。 第二组证据：房屋初始登记记录单、不动产登记首次登记记录单。（说明；房屋初始登记记录单是2013年，新政出台之前的大产权，不是金沙鹭岛三期的大产权证，是其他的小区，系在新政出台之前，楼栋权属证明是房屋初始记录单，产权人是开发商，每一个房屋都要办一个大产权。）证明不动产新政实施之后，将原来的国土面积分户的程序提前到楼栋不动产之前，对金沙鹭岛公司办理楼栋不动产时间产生了影响，按照原合同本意也应该给我方5年时间办理国土分户。 第三组证据：1.2007年的两份会议纪要（复印件），2013年我公司请示报告，拟证明案涉小区是五家建房单位共建；2.建房单位盖章的业主排序表（原件）。拟证明建房单位提供的名单证明案涉小区我方并未公开对外销售；3.三期128户所有的房屋的建筑面积及统计表；拟证明违建情况，有违建的一审中有采纳对方也未上诉，而对有一些有违建的金沙鹭岛公司提起了上诉，一审未采纳是错误的。 黄良明、马普发表质证意见称：对于第一组证据，选房办法和购房须知，三性均不予认可，三份文件没有选房职工的签字也没有5家单位的印章，所以不认可三性，并且该三份证据与一审争议的事实有一定关联，金沙鹭岛公司在原审中未提交，反而在二审中提交，不符合新证据的法律形式。我方也不认可金沙鹭岛公司的证明目的，本案事实情况并不是金沙鹭岛公司证明目的的情况，本案的事实情况确实有5家单位的职工，上述5家单位可能有一家单位取得了国有建设用地使用权，取得使用权之后准备联建房屋，但土地迟迟不能开发，2008年就有部分职工交建房款，但因为电力系统的单位没有房地产开发资质，实施不下去之后金沙鹭岛也是四川电力系统的电力公司，所以就将项目转至金沙鹭岛公司，后面就与金沙鹭岛签订了房屋买卖合同，房屋销售过程中不仅仅是职工，也会有外面一些人，不管是变更合同还是直接买售，相当于公开销售，部分买受人之前已经交过一部分购房款，金沙鹭岛也确认收到了该笔款项。 对第二组证据：对房屋初始登记记录单真实性没有异议，但关联性和证明目的有异议，2013年的房屋初始登记单并不是完整的登记单，并没有反映房屋初始登记情况，并且该登记单与本案载明的房屋没有直接关联。针对2018年的房屋所有权首次登记记录单，虽然记载了分摊土地使用面积，但是该记载也是源于开发商在签订商品房预售合同之前就应该取得的土地使用权。该记载内容的变化并不能证实金沙鹭岛公司办理手续的变化，并且金沙鹭岛公司也没有陈述增加办理土地分户需要的时间，因此不能达到其证明目的。 对于第三组证据：对真实性、合法性、关联性均不予认可。2007年建房小组的会议纪要真实性合法性均不予认可，并且该证据并不是形成在一审后二审前，金沙鹭岛公司未在一审提交，而在二审时提交，不符合新证据的法律形式；该证据与本案的原告、被告都没有直接关联，对关联性不予认可。且该证据为复印件，没有盖章、没有相关人员签字。对业主排序表、选房排序名单证据的三性也不予认可，该证据不能看出证据的形成时间，但是该证据反映的情况并不是一审后二审开庭前新形成的，金沙鹭岛公司无正当理由未在一审中提交也不符合证据的法律形式。并且该证据中盖章的单位及载明的所谓业主名单与本案没有直接关联，故关联性不予认可。业主排序表中有一栏为本人（业主）签名部分，没有业主的签名，最后一页时间落款部分没有相关单位盖章，也没有提供章，对其真实性不予认可。关于团购房名单，首先启明星物业系金沙鹭岛公司方聘请的物业公司，与金沙鹭岛公司存在利害关系，且该排序名单启明星仅仅是物业公司无权也没有能力核实哪些业主是属于职工，或属于哪家单位的职工，该证据并不能达到金沙鹭岛公司的证明目的。对选房排序表及新闻中心选房排序没有经办人签字，没有落款时间，相关人员仅统计姓名没有相关的身份证号码，无法确定该证据中的相关人员是否与本案黄良明、马普之间有关联。对上述两组证据的三性均不予认可。对违建情况统计表三性均不予认可，对于相关业主是否存在搭建应当以人民法院审理查明为准，对于金沙鹭岛公司单方统计的房屋面积及房屋是否存在搭建不予认可，并且金沙鹭岛公司所谓的仅仅收取40元每平米的代建费，目前黄良明、马普并未看到金沙鹭岛公司有相关证据予以证实，并且金沙鹭岛公司作为房地产开发企业，收取代建费是否属于合法行为，请求人民法院依法予以确认。并且金沙鹭岛公司的该统计表也不能达到金沙鹭岛公司所谓证明其仅收取了代建费代建的行为。 黄良明、马普向本院提交以下证据：证据一，成都市不动产登记网上办事大厅公布的成都市登记中心简介。证明目的：证明成都市不动产统一登记于2016年11月23日实施。双方约定的办证最后期限是2016年9月15日，约定的期限在该日期之前。 证据二，龙泉驿区人民政府网站公布的国有土地上房屋新建初始登记须知、成都市不动产登记中心2016年公布的商品房新建国有建设用地使用权及房屋所有权登记须知。证明目的：两份证据对比，不动产新政实施前后金沙鹭岛公司开发商办理大产权的手续并没有明显增加，没有增加金沙鹭岛公司的办证负担。 证据三，2015年5月成都市龙泉驿区人民政府公示的商品房购买登记须知、2018年5月成都市不动产登记中心公示的商品房购买登记须知。证明目的：小产权的办理在法律层面上应该叫产权分户，不动产登记新政实施前后产权分户的手续也没有明显发生变化，金沙鹭岛公司所谓需要增加5年办证时间没有依据。 金沙鹭岛公司发表质证意见称：针对黄良明、马普提交的不动产登记中心简介，对其想证明的不动产登记时间我方予以认可（2016年11月23日），我方对未违建部分的业主，我方也要求违约金计算至不动产登记这一天(11月23日)。 对于黄良明、马普提交的国有土地房屋须知和房屋所有权文件，因为是网上打印件，而且是从龙泉驿区人民政府打印的，金沙鹭岛公司认为这与本案没有关联性，真实性请人民法院依法核实，即使文件真实，从黄良明、马普提交的这份文件恰好证明我方的上诉主张，新政实施之后国土分户的程序提前至楼栋不动产登记之前。这可以从黄良明、马普提交的商品房新建国有建设使用权必备要件第5点“调查成果”，最后一页有一个备注，有地籍调查成果，在不动产新政实施之前，金沙鹭岛公司对比了办理大产权的手续，是没有权籍的调查成果，这是新政出台之后要求的，这就是进行国土面积的分户。 本院经审查认为：对于金沙鹭岛公司提交的第一组证据，均系金沙鹭岛公司自行制作，并无其他相关证据予以佐证，故本院不予采纳；对第二组证据，对真实性本院予以确认，但不能达到其证明目的，也不能证明合同约定给予金沙鹭岛公司5年的时间办理国土分户。对第三组证据中的会议纪要、请示报告，因未提供原件，故本院不予采信；业主排序表加盖有相关单位印章，本院予以采信，对金沙鹭岛公司制作的建筑面积统计表，本院根据其签订的合同文本内容予以认定。 关于黄良明、马普提交的证据，本院经审查认为，上述证据来源于政府相关网站，故真实性本院予以确认；而“二证合一”系办证方式发生的客观变化，故上述证据不能达到黄良明、马普的证明目的。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明以下事实：一、2009年12月29日，项目委托人四川电力试验研究院、四川电力职业技术学院（培训中心）、四川启明星物业公司、西南电力报社、四川电力进出口公司与项目受托人金沙鹭岛公司签订《项目管理服务合同》，载明了如下内容：委托人同意根据本合同将本项目的开发建设事宜委托给受托人进行监督、管理并提出相关建议和意见。 受托人的具体代理工作内容如下：1.代表委托人取得有关开工建设及预售许可的全部批准文件。2.代表委托人推荐、选择有建设勘察、监理、涉及和施工资质的单位等，并商定有关条款，且在委托人确认后由西部金沙鹭岛与相关单位签订合同。3.代表委托人初步确定涉及和施工方案等并在委托人确认后上报有关审批部门。4.代表委托人敦促施工进度和监督施工质量。4.代表委托人进行项目财务管理，设立项目专项资金账户，派专人处理专户账务，根据付款程序支付项目款项。6.代表委托人监督控制项目建设成本和款项支付。7.代表委托人确定商品房买卖合同条款，并由委托人或委托人指定的人员签订有关商品房买卖合同并办理备案登记手续。8.代表委托人敦促承建方按期交付房屋给委托人。9.代表委托人为商品房买卖合同项下的购房人按期办理权属证书。 委托报酬：受托人按项目建筑面积收取人民币40元/平方米的委托管理费用，共计（暂定）：7244000元（最终面积以竣工验收报告上的建筑面积为准，包括地上面积和地下建筑面积）。 二、黄良明、马普签订的《商品房买卖合同》约定，其所购房屋套内建筑面积为117.01平方米；并以套内面积确定房屋价款。 本院认为，根据上诉人金沙鹭岛公司的上诉请求与被上诉人黄良明、马普的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、本案是否属于人民法院管辖范围；二、一审法院对金沙鹭岛公司应当支付的逾期取得楼栋权属证明违约金的确定是否恰当。现就上述争议焦点的认定分述如下： 关于第一个争议焦点。本院经审查认为：《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条关于中“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”之规定，系针对单位内部分房等问题作出的规定。但本案原告黄良明、马普系根据其与金沙鹭岛公司签订的《商品房买卖合同》的约定主张权利，系关于房屋买卖中权属登记逾期办理的纠纷，黄良明、马普与金沙鹭岛公司之间系平等民事主体关系，其权利义务应以合同法相关规定进行评判和调整。故一审法院认定本案属于商品房预售合同纠纷，属于人民法院受理范围正确，本院予以确认。金沙鹭岛公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，金沙鹭岛公司应在约定期限内取得房屋所在楼栋权属证书。根据本案查明的事实，该证书迟延办理，金沙鹭岛公司的该项违约行为客观存在。关于金沙鹭岛公司提出系因同一小区其他业主违章搭建导致不能按时办理的理由，本院经审查认为，首先，案涉楼盘确实存在不符合规划要求的搭建行为，对办理登记造成客观影响；其次，金沙鹭岛公司在建设中也存在自身搭建门卫房的行为对办理登记造成了客观影响；再次，根据本案二审查明的事实，虽黄良明、马普与金沙鹭岛公司签订了《商品房买卖合同》，从合同内容的表现形式上虽为房地产开发企业对外销售房屋，但金沙鹭岛公司建设案涉项目系根据买受人所在单位之委托，并根据买受人所在单位提供的名单与之建立合同关系，案涉房屋购买主体均系电力企业职工或相关人员，购买方式是通过所在单位确定资格，销售对象具有特定性；根据金沙鹭岛公司与买受人所在单位签订的《项目管理服务合同》的内容，金沙鹭岛公司仅按照建筑面积收取平方米40元的委托管理费。故案涉房屋不能完全等同于开发商以盈利为目的、针对社会不特定人员、对外公开销售商品房的情形。加之黄良明、马普未能举出金沙鹭岛公司逾期办证对其造成实际损失的证据，但金沙鹭岛公司逾期办证的事实客观存在，违约期限较长，故本院根据公平原则和诚信原则，综合合同的履行情况、金沙鹭岛公司的过错程度及当事人的预期利益等综合因素，酌情将违约金的计算标准调整为按黄良明、马普所购房屋套内建筑面积117.01平方米为基数，按照每平方米40元计算。金沙鹭岛公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，因二审查明新的事实导致改判，不属于一审法院错误裁判。因本案金沙鹭岛公司存在逾期办证的过错，故本案诉讼费用由金沙鹭岛公司负担。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下： 一、维持四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初7270号民事判决第一项即“成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助黄良明、马普办理位于成都市青羊区金阳路369号5幢2单元22楼2号房屋的《不动产登记证书》”； 二、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初7270号民事判决第二项、第三项； 三、成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄良明、马普支付逾期办理楼栋权属证明违约金4680.4元（117.01平方米×40元/平方米）； 四、驳回黄良明、马普的其他诉讼请求。 一审案件受理费418元、二审案件受理费418元，均由成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一九年六月二十四日 书记员 龙春光