贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2019）黔8601民初18号 原告(反诉被告)：高红，女，1977年12月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：范琴英，贵州黔鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱静，贵州黔鹰律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：贵阳万科金域蓝湾房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区环城东路******。 法定代表人：吴忠友，董事长。 委托诉讼代理人：瞿洁，贵州黔坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈富华，贵州黔坤律师事务所实习律师。 原告(反诉被告)高红与被告（反诉原告）贵阳万科金域蓝湾房地产有限公司（以下简称万科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日受理，经审理后于2018年6月9日作出（2018）黔8601民初362号民事判决。高红不服提起上诉，贵阳市中级人民法院以原判决基本事实不清，于2018年11月16日作出（2018）黔01民终6894号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。高红的委托诉讼代理人范琴英，万科公司的委托诉讼代理人瞿洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高红向本院提出诉讼请求：1.解除高红、万科公司于2014年12月1日签订的《贵阳万科玲珑湾商业街租赁合同》；2.万科公司赔偿高红装修损失约800000元；3.万科公司支付高红违约金405000元；4.本案诉讼费、鉴定费由万科公司承担。事实与理由：高红、万科公司于2014年12月1日签订《贵阳万科玲珑湾商业街租赁合同》，并就房屋基本情况、房屋租赁情况及登记备案、租赁用途、万科公司的义务、合同终止情形等进行了约定。合同签订后，高红于2016年8月31日收房，并对房屋进行了装修，装修花费约为800000元。装修完毕后，高红准备向贵阳市市场监督管理局申请营业执照时了解到，要申请营业执照，必须由万科公司配合提供房屋的产权证才能办理。高红依合同约定要求万科公司配合，万科公司称产权证尚需一段时间才能办理，高红便等待万科公司办理产权证后再申请营业执照。2018年1月30日，贵阳市市场监督管理局向高红发出《责令整改通知书》，因无证无照经营，责令高红停止相关经营活动。2018年4月9日，高红申请营业执照时被告知，必须提供租赁房屋的产权证复印件才能办理个体工商营业执照。另外，万科公司提供的房屋面积不足合同约定的500平方米，经高红测量仅为300余平方米。由于万科公司无法提供房屋的产权证，导致高红无法办理营业执照并被责令停止经营活动，万科公司的行为违反了合同约定的协助义务，致使高红租赁目的不能实现，且房屋面积与约定不符，万科公司的行为已构成根本违约，高红依约有权解除合同，要求万科公司赔偿装修损失和违约金。 被告万科公司辩称：1.合同未约定万科公司有提供产权证的义务，万科公司已经全面履行了合同义务，高红无权解除合同；2产权证复印件并非办理营业执照的必要条件；3.万科公司交付了符合合同约定的房屋，合同目的已经实现；4.涉案房屋所在项目经过合法规划审批，具有合法的权属，在签订合同时高红对房屋规划及使用情况是知悉的；5.万科公司未违约，不承担赔偿责任及违约责任。 反诉原告万科公司向本院提出反诉诉讼请求：1.解除高红、万科公司于2014年12月1日签订的《贵阳万科玲珑湾商业街租赁合同》；2.高红于判决生效之日起15日内，将案涉房屋腾空恢复原状后归还万科公司；3.高红向万科公司支付其欠付的租金583260元及其逾期缴纳的违约金（租金自2017年3月1日起暂计至2018年5月31日，实际计算到归还房屋之日止。违约金按每日0.3%的计算标准，实际计算到缴清全部租金之日止）。诉讼中，万科公司将第三项租金的诉请变更为按310平方米计算租金至归还房屋之日止；4.高红向万科公司支付拖欠的水费1146.30元、电费13035元、物业管理费123000元；5.律师费、诉讼费由高红承担。事实及理由：高红、万科公司于2014年12月1日签订《贵阳万科玲珑湾商业街租赁合同》，并就房屋基本情况、房屋租赁情况及登记备案、租赁用途、万科公司的义务、合同终止情形等进行了约定。合同签订后高红自2017年3月1日至今未缴纳租金及水、电、物业费，万科公司为维护合法权益特提起诉请如前。 反诉被告高红辩称：1.因为万科公司未按合同约定交付500平方米的房屋，同时没有交付承租房屋产权证，导致高红不能办理营业执照，不能正常经营，违约责任在万科公司，万科公司的行为已经构成根本性违约，且违约行为是从签订合同之时就一直存在，高红有权拒绝支付租金；2.合同约定的租金与客观实际明显不符，与市场差距明显过大，涉案房屋约定90元/平方米/月，实际相邻的仅为20元/平方米/月，高红在签订合同时存在重大误解，合同也显失公平，应调整为20元/平方米/月，对租金计算，高红实际收房时间为2016年8月31日，应扣除免租期一年半，按310.10平方米计算租金；3.涉案房屋外临时搭建板房没有拆除，严重影响高红的正常经营，万科公司提出临时搭建板房拆除后开始计算房租，现板房未拆除，故支付租金条件未成就；4.万科公司违约在先，所以不应支付违约金，高红并未违约，高红享有先履行抗辩权，若法院审查认为要予以支持违约金，违约金是补偿性质，因合同约定过高，应调整至银行同期存款利息；5.水费、电费、物管费万科公司无权收取，律师费也没有合同约定，不应支持。 经审理查明，万科公司（甲方）与高红（乙方）签订《贵阳万科玲珑湾商业街租赁合同》，约定甲方将坐落于贵阳市水东路万科玲珑湾商业街2楼，总面积约为500平方米的房屋租赁给乙方用于“美学馆”使用，经营品牌“郑福星”；租赁期限自2014年12月1日至2020年11月30日；免租期为12个月；采取按建筑面积计算租金：本房屋初始租金按房屋建筑面积计算，90元/平方米/月，每年递增8%，自租赁合同约定的租期起始日起算，每满一年即为一个租赁年度；租金每3个月为一期；乙方须按合同规定的方式和时间，如期交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一日，按逾期交纳租金的0.3%支付违约金；乙方逾期不足额支付租金超过30天的，甲方有权解除合同；租赁期内，与房屋有关的各项费用，包括但不限于房屋的物业服务费、各项设施费用、能源使用费和公共事业费用（如水费、电费、电话费）等，均由乙方承担；该房屋的物业服务费为每月每平方米6元。由乙方按照房屋相关规定，自行向相关单位缴纳；乙方保证在房屋内开展其经营业务前，自费向有关政府部门申请及取得任何经营必需的执照、批准或许可证；乙方办理营业执照、水、电等申请及过户时，甲方应予配合，但甲方不承担乙方申办证照过程中的任何费用和风险；如乙方对租赁房屋做出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该装修、改建或安装已得到甲方同意，甲方仍可以要求乙方在合同终止交还标的房屋时，要求乙方自费将标的房屋内的乙方所有物品搬离，并向甲方返还处于正常使用状态的标的房屋；复原、移去或拆走标的房屋内改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，乙方应承担因此产生的一切费用；乙方返还房屋必须满足下列全部条件：乙方已将房屋恢复至提供给乙方时的状况（或在甲方同意的情况下，可维持本合同期满或提前终止当日的现状），并将该房屋归还甲方；甲方提供水、电，室内所有工程均由乙方自行负责。 另查明，2017年3月21日，高红与万科公司因履行房屋租赁合同产生纠纷，诉至本院。高红以使用面积不足为由，向本院申请对房屋面积进行鉴定。因无相应机构鉴定，本院同意由高红与万科公司协商面积测量事宜。但因高红未能提供测量人员的资质，故本院对测量数据不予采纳。同年11月9日，本院作出（2017）黔8601民初199号民事判决书，判决高红按合同约定支付万科公司截止2017年2月28日的房屋租金540000元、相应违约金（房屋租金540000元×10%）及保证金45000元。高红不服，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。二审经审理后于2018年3月21日作出（2018）黔01民终425号民事判决，驳回上诉，维持原判。高红不服，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2019年1月31日作出（2018）黔民申3153号民事裁定，驳回高红的再审申请。 还查明，从2017年3月1日起，高红使用涉案房屋，且未支付房屋租金。双方在庭审中商定建筑面积以310.10平方米为标准计算租金。 本院在（2018）黔8601民初362号案件审理过程中，至贵阳市市场监督管理局水东分局就办理营业执照需要提供的材料事宜进行调查。经调查，房屋产权证复印件并非办理营业执照的必须材料，提供规划许可证、房屋销售许可证、房开公司营业执照和房屋租赁合同等亦可办理。 上述事实，有高红、万科公司的当庭陈述笔录、《贵阳万科玲珑湾商业街租赁合同》、本院（2017）黔8601民初199号民事判决、贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终425号民事判决、贵州省高级人民法院（2018）黔民申3153号民事裁定、调查笔录、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。 本院认为，涉案房屋租赁合同合法有效，当事人均应按合同约定履行相应合同义务。高红未按期支付房屋租金，构成根本违约。本案中，高红与万科公司均请求解除合同，虽各自提出的事实与理由不同，但客观上双方对合同共同作出解除的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对双方解除合同的诉请予以支持。 关于本诉部分。焦点问题是被告万科公司是否存在违约行为。首先，万科公司依约定将房屋交付高红使用，高红进行装修并用于经营，其合同目的已经实现。其次，经本院向涉案房屋所在地市场监督部门了解，房屋产权证并非办理营业执照的必要材料。本案中，高红并未举证证明万科公司怠于提供规划许可证等相关材料而违反协助义务，其在未穷尽其他方法的情况下，仅以万科公司未提供房屋产权证复印件而将未能办理营业执照的后果归责于万科公司，不符合法律规定。综上，高红主张万科公司未提供房屋产权证，致使合同目的不能实现的事实及理由不成立。对双方争议房屋面积问题，双方已达成一致建筑面积按310.10平方米计算，对涉案房屋测绘已无必要。另原告高红签订合同后，对涉案房屋进行了装修，在一年免租期内，高红未对面积提出异议，房屋亦正常使用，免租期后，面积问题与高红未按时交纳租金并无因果关联，且不能成为其不按时交纳租金的依据。此外，高红因逾期支付房屋租金导致合同根本违约，其主张装修损失，无法律依据，鉴定装修损失无意义，本院对高红关于装修损失鉴定的申请不予准许。综上，高红关于万科公司赔偿装修损失、支付违约金、承担鉴定费的诉请，既不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。 关于反诉部分。反诉原告万科公司要求高红将涉案房屋腾空恢复原状归还的诉请，因双方就合同解除达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，以及双方关于合同终止后返还涉案房屋具体要求的约定，万科公司的该项诉请，本院予以支持。但应明确的是，从双方合同中就房屋交付时关于万科公司仅提供水、电，不负责装修的记载进行判断，涉案房屋租赁前应为毛坯房，故恢复原状系指毛坯房状态。 关于万科公司要求高红支付2017年3月1日起至实际返还房屋之日止的诉请，高红应按合同约定承担支付租金的合同责任。根据本院于2017年11月9日作出已生效的（2017）黔8601民初199号民事判决和贵阳市中级人民法院于2018年3月21日作出已生效的（2018）黔01民终425号民事判决高红按合同约定支付万科公司截止2017年2月28日的房屋租金540000元，根据双方合同约定中租金支付表的计算方式，生效判决540000元实际包括了2017年3月1日起至2017年5月31日止的租金。故根据高红欠付房屋租金的时间，合同对年度房屋租金支付按合同约定租金每年每平方米递增8%的约定并结合合同租金支付表自2017年6月1日起分段计算如下：①2017年6月1日至2018年5月31日期间的房屋租金为310.10平方米×90元/平方米/月×（1＋8%）×12月≈361701元；②2018年6月1日至2019年5月31日，该期间房屋租金为310.10平方米×90元/平方米/月×（1＋8%）×（1＋8%）×12月≈390637元；以上①+②合计752338元；③2019年6月1日至返还房屋之日止，合同解除前，高红使用涉案房屋的费用为租金；合同解除后为房屋占有使用费，依照合同每年每平方米递增8%的约定，2019年6月1日至2020年5月31日止房屋占有使用费标准为310.10平方米×90元/平方米/月×（1＋8%）×（1＋8%）×（1＋8%）≈35157元/月；如2020年6月1日前未返还房屋，2020年6月1日起至实际返还涉案房屋之日止再递增8%计算月房屋占有使用费（分别以一年为期类推）。 关于万科公司要求高红每日按0.3%的标准支付违约金至房屋租金付清之日止的诉请，按此标准计算违约金过高，本院按截止2019年5月31日止高红尚欠的房屋租金752338元的10%计算违约金，即75233.80元，超出部分，本院不予支持。 关于万科公司要求高红支付水费1146.30元、电费13035元、物管费123000元的诉请，因万科公司并未举证高红使用水、电的具体使用量，本院对水、电费诉请不予支持，另因合同约定高红自行向相关单位交纳物业管理费，万科公司主张物业管理费无合同依据，其亦未举证代高红支付相关物业管理费的证据，故对万科公司物业管理费的诉请，本院不予支持。关于万科公司要求高红承担律师费的诉请，既未提供依据亦无合同约定，本院不予支持。 对高红认为合同约定的租金过高，显失公平要求调整的主张。首先，万科公司与高红订立的《租赁合同》系商业行为，高红通过万科公司与他人约定租金比较来证明显失公平于法无据；其次，高红未提供证据证明涉案租赁合同签订时，存在一方欺诈或胁迫另一方以及双方恶意串通等行为，该租赁合同合法有效，对双方均有约束力，故高红成认为租金过高的辩解，本院不予采纳。 对高红提出万科公司延迟交房，免租期、租赁期应顺延计算及临时板房影响涉案房屋使用的主张已由本院（2017）黔8601民初199号民事判决及贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终425号民事判决作出评判，本院不再赘述。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）高红与被告（反诉原告）贵阳万科金域蓝湾房地产有限公司签订的《贵阳万科玲珑湾商业街租赁合同》； 二、反诉被告高红于本判决生效之日起十五日内将贵阳市水东路万科玲珑湾商业街2楼的房屋腾空、恢复原状（毛坯房）后返还反诉原告贵阳万科金域蓝湾房地产有限公司； 三、反诉被告高红于本判决生效之日起十日内支付反诉原告贵阳万科金域蓝湾房地产有限公司自2017年6月1日至2019年5月31日止的房屋租金752338元和反诉被告高红返还上述第二项房屋之日止的房屋租金或房屋占有使用费（自2019年6月1日起至2020年5月31日止按35157元/月的标准支付；自2020年6月1日起在上一年度房屋占有使用费标准的基础上递增8%(分别以一年为期类推）； 四、反诉被告高红于本判决生效之日起十日内向反诉原告贵阳万科金域蓝湾房地产有限公司支付违约金75233.80元； 五、驳回原告高红的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告贵阳万科金域蓝湾房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15644元由原告高红负担；反诉案件受理费11004元，减半收取计5502元，由反诉被告高红负担（反诉案件受理费已由反诉原告预交，反诉被告在履行本判决时直接给付反诉原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  杨 芳 人民陪审员  罗华蓉 人民陪审员  田素珍 二〇一九年六月五日 法官 助理  徐 洁 书 记 员  王 维