辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0791民初274号原告：刘国平，男，1963年2月24日生，汉族，住锦州市经济技术开发区。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路**。法定代表人：黄兴武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李艳阳，辽宁锦逸律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司锦州分行，，住所地辽宁省锦州市凌河区解放路五段25甲负责人：董军。委托诉讼代理人：孙永成、侯艳伟，辽宁英泰律师事务所律师。原告刘国平诉被告辽宁东一房地产开发有公司（以下简称东一公司），第三人中国银行股份有限公司锦州分行（以下简称中国银行）所有权确认纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘国平，被告东一公司的委托诉讼代理人李艳阳，第三人中国银行的委托诉讼代理人侯艳伟到庭参加诉讼。诉讼中变更案由为商品房预售合同纠纷，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请法院依法判决坐落于辽宁省锦州市开发区房屋归原告所有，由被告为原告办理网签、房屋不动产登记手续；2、判决第三人为原告解押辽宁省锦州市开发区房屋；3、判决被告支付原告诉讼事宜产生的差旅费共计1000元；4、本案的诉讼费用及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2015年6月30日，原告在辽宁省锦州经济技术开发区锦绣蓝湾售楼处与被告签订了锦州经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B18幢2-5-3（71）号房屋的认购书，并于2015年6月30日交付了全部购房款167208元，并于当日签订了编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，原告于2015年7月23日入住该房屋。1、按照合同第二十四条约定，被告应在合同生效之日起30天内向锦州市公用事业与房产局申请预售登记备案。2、经原告查询得知，原告购买的房屋已被抵押给第三人中国银行股份有限公司锦州分行。3、经原告到产权部门查询，被告并未将合同内约定的房屋进行预售登记备案。原告购买本房屋是为了居住使用，被告未履行合同义务给原告造成了诸多损失，故现诉至法院。被告答辩称：1、被告对原告购买房屋的事实没有异议，双方签订商品房买卖合同真实合法的。现原告已经全额交付房款，被告同意继续履行合同。但本案案涉房屋现在具有权利瑕疵，导致无法为办理产权登记，所有权问题，由法院判决。2、案涉房屋于本案第三人处办理抵押，希望原告宽限一定时间由被告消除该房屋上的权利瑕疵。3、违约金、差旅费的问题，双方签订的合同中对逾期交付房屋及逾期办理产权登记约定了违约责任，应当按该条款执行，原告请求差旅费与违约金属于重复计算，另外本案案由为确认所有权纠纷原告该部分的诉讼请求超出了本案法律关系的调整范围。第三人辩称：1、我行对案涉房屋及坐落的宗地一并办理了在建工程抵押登记，具有合法抵押权，并且该抵押权也经过了锦州中院及辽宁省高级人民法院两级法院裁判确认，我行对案涉房屋及坐落土地均具有优先受偿权。被告开发商无权在未经我行同意的情况下对外销售案涉抵押房产，原告即使与被告之间签订了买卖合同，未经抵押权人同意的情况下也不应当认定为有效合同，在我行依据法院生效判决实现抵押权之前，原告无权要求我行配合其注销抵押登记。2、原告起诉主张开发商办理网签、交付房屋、办理房屋产权证明均为开发商的合同义务，属于债权请求权范围，且该请求权形成于我行抵押登记设立之后，原告无权以后形成的债权请求权对抗我行在先形成的物权请求权即抵押权，我行认为原告必须在我行抵押权全部涤除之后再确定与开发商之间的买卖合同是否能够继续履行，原告诉请的抵押权部分涤除缺乏法律依据，也不具备可操作性。3、被告东一房地产开发有限公司该地产项目贷款已经不良，经法院确定我行享有抵押权，如果法院支持原告的诉讼请求，将导致我行大量债权难以追回，抵押权无法顺利实现，严重损害国有资产安全，请求法院维护国有银行的合法权利，驳回原告的诉讼请求。为查明案件事实，本院在不动产登记中心调取了：1、沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初2798号民事裁定书及其协助执行通知书；2、沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102执保88号执行裁定书及协助执行通知书。当事人围绕本案争议焦点依法提交了下列证据：原告提交的：1、商品房买卖合同复印件；2、销售不动产统一发票复印件1张；3、辽宁省住宅专项维修资金专用收据复印件1张；4、住房批准证复印件1张。被告东一公司并未提交证据。第三人提交：1、抵押合同复印件；2、在建工程抵押登记证明复印件；3、锦州市中级人民法院判决书及辽宁省高级人民法院判决书的复印件。以上证据经各方当事人质证，结合当事人质证意见，对以上证据的真实性，本院予以认定。根据各方当事人提交的有效证据，并结合双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2014年12月18日，原告刘国平（买受人）与被告辽宁东一房地产开发有限公司（出卖人）签订了商品房买卖合同，商品房买卖合同中约定，买受人购买的商品房为锦绣蓝湾第B18幢71号房，商品房单价为每平方米2530元，总金额167208元。付款方式为一次性付款。该商品房买卖合同第八条交付期限载明：“出卖人应当在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…。还约定了买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任及产权登记的约定等相关权利义务条款。其中，商品房买卖合同第十二条约定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。2015年5月13日，被告辽宁东一房地产开发有限公司为原告开具了167208元的不动产统一发票，原告于2015年7月23日办理了入住。另查，被告开发的锦州经济技术开发区锦绣蓝湾项目B18号楼尚未竣工。案涉楼房于2012年11月12日在锦州市不动产登记中心办理了在建工程抵押登记，设定日期2012-7-23至2016-7-22，抵押权人为第三人中国银行。2017年5月4日，沈阳市和平区人民法院查封案涉房屋，2019年4月3日对案涉房屋解除查封。2017年11月22日第三人起诉被告偿还借款，锦州市中级人民法院作出（2017）辽07民初57号民事判决书，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终459号民事判决书，最终判决被告偿还中行锦州分行贷款29,870,000元及利息149,320.77元（利息计算至起诉时止），第三人中行锦州分行有权对被告提供的抵押物折价或拍卖，变卖所得价款优先受偿。该案现在锦州市中级人民法院执行过程中。本院认为，案涉楼房虽由被告在第三人处设定了在建工程抵押，但根据法律规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，转让抵押房地产未经第三人同意，被告转让房屋给原告的合同并非无效，案涉楼房设定的抵押权可以通过由受让人或者抵押权人清偿拖欠第三人的债务等方式由第三人申请相关部门解除抵押，且原、被告间自愿签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是当事人真实意思表示，被告应继续履行合同。关于第三人提出的被告未经其同意即对外销售房产的合同不为有效合同不应判决继续履行合同的意见，本院不予采信。关于原告主张被告限期办理网签、房屋所有权证问题，根据合同约定，原告作为买受人履行了交付房款的合同义务，被告有义务按照合同约定“将办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，案涉房屋尚未办理竣工验收，且该房屋办理了抵押登记，原告在抵押登记未涂销时本不能要求办理网签、过户登记的，被告作为房地产开发企业应尽快将其开发项目依法报经相关职能部门验收合格，依法涂销设定在案涉房屋上的抵押登记，并在条件完备的情况下协助买受人办理网签、不动产权利登记的合同义务。关于原告主张的差旅费问题，基于双方无合同依据本院不予支持。关于原告要求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。在案涉楼房尚处于在建状态，未经验收合格亦未经产权部门登记的客观情况下，人民法院不宜对未建成房屋进行物权确认。关于原告主张的由第三人撤销对案涉房屋的抵押权问题，案涉房屋已在房权管理部门办理了抵押登记，抵押权已自抵押登记时设立，该抵押登记行为属于行政行为，对该抵押权是否应予以撤销不属法院民事案件调整范围，原告该主张本案不予调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告辽宁东一房地产开发有限公司在符合国家法律和行政法规等对于办理房屋网上登记备案条件的情况下协助原告刘国平就本案涉及的商品房预售合同在相关职能部门办理网上登记备案；二、被告辽宁东一房地产开发有限公司在符合法律、行政法规对于办理房屋产权登记条件的情况下协助原告刘国平办理B18幢2-5-3（71）号房屋不动产权证；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费收取100元，由被告辽宁东一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  王利民审 判 员  马彩环人民陪审员  张久生二〇一九年六月二十四日书 记 员  田苗苗