福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0623民初3134号 原告：厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司，住所地漳浦县绥安镇西湖小区14段**，统一社会信用代码91350623315614701P。 负责人：吴静革。 委托诉讼代理人：林丽花，福建斯年律师事务所律师。 被告：王福森，男，1982年8月28日出生，汉族，住漳浦县。 原告厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司（以下简称国源物业漳浦分公司）与被告王福森物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国源物业漳浦分公司的委托诉讼代理人林丽花到庭参加诉讼，被告王福森经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 国源物业漳浦分公司向本院提出诉讼请求：1.判令王福森支付物业服务费16342元（自2017年7月1日至2019年12月31日）、水电公摊费348元（自2016年11月至2018年6月）；2.判令王福森支付逾期违约金暂计4770元（以拖欠的物业费为本金按1‰计算至起诉之日）；3.王福森承担本案诉讼费用。事实和理由：国源物业漳浦分公司与漳浦国源房地产开发有限公司（以下简称国源房地产公司）签订了《前期物业服务合同》，该《前期物业服务合同》作为王福森与国源房地产公司签订《商品房买卖合同》的附件，约定国源物业漳浦分公司为漳浦县绥安镇金浦大道西侧府前世家小区的业主提供物业服务，住宅物业费每月按1.5元/㎡、商业物业费每月3元/㎡，逾期支付相关费用应按日千分之三承担违约金。王福森自2016年11月以来拖欠物业管理费及公摊水电费16690元，经多次催讨，至今仍未缴纳上述费用。 王福森未作答辩。 国源物业漳浦分公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同及附件《前期物业服务合同》1份，证明国源物业漳浦分公司与王福森签订《漳浦国源前期物业服务协议》，约定由国源物业漳浦分公司对王福森居住的“府前世家”提供前期物业服务，王福森每月应支付的物业服务费为住宅物业费每月按1.5元/㎡，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰计付违约金的事实；2.物业费用交费催款函、交寄清单各1份，证明国源物业漳浦分公司于2018年4月、2018年11月向王福森邮寄物业费用交费催款函，要求王福森支付拖欠的物业服务费及违约金的事实。王福森经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对上述证据提出异议的权利。经审查，上述证据来源及形式合法，内容客观真实且与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：1.王福森系漳浦县绥安镇金浦大道西侧府前世家小区A幢D201号商业用房的业主，该房屋的建筑面积为181.25㎡。2016年4月27日，王福森在其与国源房地产公司签订的《商品房买卖合同》的附件四《前期物业服务合同》中声明“经出卖人国源房地产公司的销售人员提醒和说明，本人已认真阅读并充分理解以上《前期物业服务合同》。本人同意以上《前期物业服务合同》作为本人于出卖人签订的《商品房买卖合同》的附件，并自愿同意接受以上《前期物业服务合同》的约束”。《前期物业服务合同》约定王福森购买的“府前世家小区”由国源物业漳浦分公司提供前期物业服务。《前期物业服务合同》约定：物业管理服务费收费标准：商业3元/㎡/月；物业管理服务费每年第一个月15日前缴交一次；业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日加收3‰的违约金。2.自2017年7月至2019年6月期间，王福森共计24个月未交纳物业服务费，结欠国源物业漳浦分公司物业服务费为13050元（3元/㎡·月×181.25㎡×24个月）；从2016年11月至2018年6月期间，结欠国源物业漳浦分公司水电公摊费为348元。为此，国源物业漳浦分公司向王福森催讨物业费未果，于2019年1月16日向本院提交起诉材料。 本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。国源物业漳浦分公司接受府前世家小区的建设单位国源房地产公司的委托，为该小区提供前期物业管理服务，并签订了《前期物业服务合同》。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。王福森作为府前世家小区的业主之一，接受了国源物业漳浦分公司提供的物业服务，应依约按时缴纳物业服务费用，但王福森却未能按《前期物业服务合同》的约定履行支付物业服务费的义务，构成违约的事实。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，王福森应承担支付尚欠物业服务费及违约金的责任。王福森自2017年7月起至2019年6月期间（共计24个月）的物业管理费尚欠13050元应予交纳。国源物业漳浦分公司要求王福森支付自2017年7月1日至2019年12月31日止的物业管理费16342元，因2019年7月至2019年12月的物业服务未实际发生，该部分请求，于法无据，不予支持。关于水电公摊费用，现按公摊费的住户分摊标准计算得出王福森在2016年11月至2018年6月期间应分摊348元水电费，国源物业漳浦分公司的主张，予以支持。因国源物业漳浦分公司未能提供证据证明因王福森的违约造成其可得利益损失总额及必要交易成本损失总额的事实，且庭审中查明，因王福森的违约行为造成国源物业漳浦分公司履行利益的损失，主要为国源物业漳浦分公司资金被占用的利息损失，故国源物业漳浦分公司主张违约金按每日1‰计算，存在过高的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，可将本案的违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期违约金。王福森经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、王福森应于本判决生效之日起十日内向厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司支付拖欠的物业服务费13050元、水电公摊费348元，共计13398元； 二、王福森应于本判决生效之日起十日内向厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司支付以每月应交纳物业费数额为基数，从逾期之日起至相应物业服务费付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的违约金； 三、驳回厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费337元，减半收取计168.5元，由王福森负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  庄毅敏 二〇一九年六月二十六日 书记员  郑莉君 附执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。