江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初1004号原告：盛雪明，男，1966年1月27日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：於伟林，江苏云起律师事务所律师。被告：张中怀，男，1972年4月30日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：章安琦，江苏漫修（上海）律师事务所律师。原告盛雪明与被告张中怀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理，由审判员孙学谦独任审理，于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告盛雪明的委托代理人於伟林、被告张中怀的委托代理人章安琦到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告盛雪明的委托代理人於伟林、被告张中怀的委托代理人章安琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛雪明向本院提出诉讼请求：一、要求被告立即支付租金100万元及其滞纳金（其中50万元自2015年6月10日起计算，其中50万元自2016年2月8日起计算，计算至实际付清全部款项之日，按照千分之五每日计算)；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因承租张浦镇美嘉商业中心第五层，与原告签订了一份租赁合同，合同约定了租赁期限、租金及支付方式及违约责任等。截止起诉前，被告2015年6月10应付的50万租金及2016年2月8日应付的50万租金未付。现原告为维护合法权益，特向贵院依法提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。被告张中怀辩称，一、原告诉讼请求中所称租期的租金已经全部付清，原告要求被告支付2017年7月1日至2018年6月30日的租金及利息与事实不符。被告实际已付清自2016年1月1日至2018年8月31日的所有租金，且原告为此还出具了收条两份，证明已收到被告支付的2017年5月1日至2017年12月31日的租金及2018年1月1日至2018年8月31日的租金。二、就双方签订的租赁合同而言，被告不拖欠任何租金。2014年11月，原告将租赁场地交付给被告，随即被告与苏州百木装饰设计工程有限公司签订装修合同、与昆山市五言消防机电有限公司签订消防设计施工合同，进场装修、施工。装修进行仅一个月左右的时间，因原告及案外人对商场进行违法搭建导致整个商场受到相关行政机关的调查、处罚和关停。直到2016年2月商场才解封，被告才得以进场继续装修。从2014年12月到2016年1月期间，被告无法使用租赁物，租赁合同未正常履行。鉴于上述情况，结合此前2014年11月至12月被告仅使用了一个月，原告与被告协商一致，未使用期间的租金无须支付，2014年11月至2014年12月，加上2016年2月1日至2016年8月31日共8个月，这个期间为第一期租赁期间。该期租金已付清（2014年1月13日支付10万元定金、2014年11月17日支付40万元租金)。之后一直到2018年8月31日，被告每一期租金都按时支付，没有任何拖欠。综上，被告按时支付了所有租金，也就不存在租金及利息的拖欠，请求判决驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于昆山市张浦镇新吴街**美嘉商业中心（又名“首席MALL”）系苏州美嘉置业有限公司开发建设，由苏州金客源投资管理有限公司运营管理。美嘉商业中心188-222室共35套商铺原系原告及其配偶朱和英共同共有。2014年11月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，约定原告将美嘉商业中心第五层建筑面积为2100平方米的商铺出租给被告作为经营场所，用于经营KTV。租赁期限：自2014年11月1日至2020年6月30日，共68个月，第一年至第三年每年租金为100万元，第四年、第五年每年租金为104万元。合同确认乙方已于2014年1月12日支付原告10万元定金，具体租金及递增、免租期约定如下：1、2014年11月1日至2016年2月28日，免租期4个月，第一次支付40万元（支付日为2014年11月10日），第二次支付50万元（支付日为2015年6月10日）；2、2016年3月1日至2017年6月30日，免租期4个月，第一次支付50万元（支付日为2016年2月8日），第二次支付50万元（支付日为2016年10月10日）；3、2017年7月1日至2018年6月30日，无免租期，第一次支付50万元（支付日为2017年6月10日），第二次支付50万元（支付日为2017年11月10日）；4、2018年7月1日至2019年6月30日，无免租期，第一次支付52万元（支付日为2018年6月10日），第二次支付52万元（支付日为2018年11月10日）；5、2019年7月1日至2020年6月30日，无免租期，第一次支付52万元（支付日为2019年6月10日），第二次支付52万元（支付日为2019年11月10日）。合同第7.3条约定：乙方心须依约缴纳租金、物业管理费及其他费用，如有拖欠，甲方、物业公司有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的千分之五收取，如拖欠日期超过15天，视为违约，甲方有权单方解除合同收回房屋，物业公司有权进行相关维权措施。合同第8.3条约定：甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并根据商铺实际是否通电、通水情况保证房屋通电或通水。前述合同签订后，原告即向被告交付了涉案商铺。另查明：2014年11月11日，被告以江苏唛秀时尚娱乐发展有限公司的名义与案外人苏州百木装饰设计工程有限公司签订《江苏省家庭装饰工程合同》一份，约定由苏州百木装饰设计工程有限公司对涉案商铺进行装修。工期自2014年11月11日起至2015年2月10日止，工程总造价225万元。另，被告还委托案外人昆山市五言消防机电有限公司对涉案商铺进行消防设计和施工。被告陈述装修进行仅一个月左右的时间，因原告及案外人对商场进行违法搭建导致从2014年12月起整个商场受到相关行政机关的调查、处罚和关停，其无法正常施工，在调查期间有行政机关的工作人员会经常出入，询问商场内各商户违法搭建情况，调查人员也曾警告称商场后期可能无法正常经营且恢复时间无法确定，后直到2016年2月商场才解封，其才得以进场继续装修，故从2014年12月到2016年1月期间，其都无法使用租赁物，租赁合同未正常履行。对此，原告称其了解的情况是苏州金客源投资管理有限公司对美嘉商业中心进行了违法搭建，但商场因此被采取强制措施的起始日期是2015年10月23日，并非被告所称的2014年12月开始就无法正常进场装修施工，也无法证明相应强制措施结束的日期为2016年2月。原告为证明其主张，向本院提交了苏州百木装饰设计工程有限公司及昆山市五言消防机电有限公司出具的证明、昆山市张浦镇综合执法局出具的证明以及苏州市公安消防局建设工程消防设计审核意见书。其中，苏州百木装饰设计工程有限公司的证明载明：“我公司于2014年11月承接位于张浦新吴街商秧路口美嘉商业中心的唛秀KTV室内装修工程，2014年12月底合同委托方通知暂停工程，原因是市规划局认定美嘉商业中心涉嫌违建责令拆除，什么时间恢复工程等候通知。一直到2016年2月底委托方通知我公司3月份可以开工，我公司施工至2016年5月中旬完工。”昆山市五言消防机电有限公司出具的证明载明：“我公司于2014年11月下旬承接位于张浦镇新吴街、商鞅路口美嘉商业中心第五层楼江苏唛秀时尚娱乐发展有限公司的消防设计、施工。因该工程涉嫌违章搭建，被昆山消防大队和张浦镇综合执法局责令停工整改，并在该商场内张贴了公告单，在违章搭建拆除前不符合消防验收要求，我公司施工于2014年12月底停工，一直到2016年3月1日才接收到甲方的复工通知，该工程于2016年5月13日被苏州支队验收合格，2016年6月8号取得消防合格证，特此证明。”昆山市张浦镇综合执法局于2018年1月12日出具的证明载明：“2014年经我局调查发现，苏州美嘉置业有限公司开发的位于张浦镇新吴街北侧、商鞅路西侧的美嘉商业中心的南侧及北侧存在违法建设行为。我局于2014年12月11日对其进行立案调查，2015年5月13日下达限期拆除决定书。特此证明！”苏州市公安消防局于2015年1月5日向被告张中怀（江苏唛秀时尚娱乐发展有限公司）出具的苏公消审字（2015）第0032号建设工程消防设计审核意见书载明：“你单位于2014年12月26日申报的江苏唛秀时尚娱乐发展有限公司内装修修改工程（受理文号：苏公消审凭字[2014]2902号）消防设计图纸（设计单位：苏州立诚建筑设计院有限公司）及相关申请资料收悉(工程概况：该工程位于昆山市张浦镇新吴街北、商鞅路西，所在建筑共5层，装修第5层，装修面积1908平方米，使用功能KTV）。经按照现行《建筑设计防火规范》（GB50016-2014，2014年11月13日版）、《建筑内部装修设计防火规范》(GB50222-95）、《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005）、《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001，2005年版）等消防技术标准审查，该工程消防设计审核不合格。主要存在以下问题：一、擅自搭建部位未取得规划部门许可意见；二、未明确室外疏散楼梯消防设计且疏散门开启后不应因门扇占用楼梯平台而减少其有效疏散宽度。以上问题修改后，该工程的消防设计重新按照程序报我支队审核。该工程消防设计未经审核合格，不得施工。”被告陈述2016年2月商场内的违法建筑已被拆除一部分，同时获得解封，故其立即于2016年3月1日再次进场装修、施工，5月中旬装修结束。2016年6月8日，昆山市公安消防大队向江苏唛秀时尚娱乐发展有限公司发放了苏昆公消安检字[2016]第303号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明场所投入使用、营业前经消防安全检查合格。2016年9月5日，江苏唛秀时尚娱乐发展有限公司办理了营业执照，法定代表人为被告张中怀。此后，江苏唛秀时尚娱乐发展有限公司开始正常经营。再查明：昆山市张浦镇综合执法局于2014年12月11日对美嘉商业中心（首席MALL）违法搭建进行立案调查。该局受案记录载明：“2014年12月11日，我机关执法人员在日常巡查中发现张浦镇新吴街与商鞅路交界处西北角的首席MALL(美嘉商业中心)房屋北侧和南侧搭建的建筑物、构筑物或者其他工程建设未依法办理建设工程规划许可证，已违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定。”当日，该局向昆山市规划局发出违法建设案件协查函，主要内容为：“我局在日常巡查中发现张浦镇新吴街与商秧路交界处西北角的首席MALL(美嘉商业中心）涉嫌违法建设，现请贵局协查认定，我局将依据贵局的认定结果进行行政处罚。”2014年12月12日，昆山市规划局向昆山市张浦镇综合执法局发出违法建设认定及案件移交函，内容如下：“我局接你局违法建设案件协查函（张综函字[2014]第1201号）反映，张浦镇新吴街北侧、商秋路西侧的首席MALL（美嘉商业中心）涉嫌违法建设。经现场调查核实，张浦镇新吴街北侧、商秋路西侧的首席MALL（美嘉商业中心）在房屋北侧和南侧的建设行为，未按《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的有关规定取得规划主管部门的审批许可，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条认定为无法采取改正措施消除影响的违法建设行为。现依据《苏州市城市管理相对集中行政处罚权实施办法》、《昆山市城市管理相对集中行政处罚权实施办法》，移交贵单位进行行政处罚。”2015年5月13日，昆山市张浦镇人民政府向苏州美嘉置业有限公司出具张综违建决字〔2015〕第0001号限期拆除决定书，载明：“经查，你单位在昆山市张浦镇新吴街北侧、商秋路西侧的首席MALL(美嘉商业中心）房屋北侧和南侧搭建的建筑物、构筑物或其他工程建设未依法办理建设工程规划许可证，已违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《苏州市城乡规划条例》第十八条、第二十六条第一款的规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《苏州市城乡规划条例》第四十一条第一款的规定，现责令你单位在收到本决定书之日起十五日内自行拆除。逾期不拆除的，我机关将依法强制拆除，拆除费用由你单位承担。”2015年8月3日，昆山市公安消防大队向苏州金客源投资管理有限公司出具苏昆公（消）行罚决字(2015）5739号行政处罚决定书，载明：“现查明2015年6月10日，我大队消防监督员在检查中发现苏州金客源投资管理有限公司运营的张浦首席商场未经消防安全检查擅自投入使用，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，以上事实有对皮波和倪巍巍的询问笔录、[2015]第14663号《消防监督检查记录》、反映违法事实的现场照片等证据证实。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，现决定给予苏州金客源投资管理有限公司运营的张浦首席商场责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚。执行方式和期限限你单位在收到本决定书之日起三日内开始履行责令停止使用的处罚，并于十五日内将罚款缴至中国工商银行昆山支行（账号：11×××51）。逾期不履行责令停止使用的处罚，将依法强制执行。”2015年10月21日，昆山市公安消防大队向苏州金客源投资管理有限公司出具苏昆公（消)强执决字（2015）0004号行政强制执行决定书，载明：“因你（单位）经催告无正当理由逾期未履行公安机关于2015年8月3日作出的停止使用苏州金客源投资管理有限公司运营的张浦首席商场行政决定（决定书文号苏昆公（消）行罚决字（2015）5739号），根据《中华人民共和国消防法》第七十条第四款之规定，决定于2015年10月23日强制执行。强制执行方式对该公司运营的张浦首席商场出入口张贴封条。”2015年10月21日，昆山市公安消防大队、昆山市张浦镇人民政府联合向苏州金客源投资管理有限公司发出停电告知书，载明：“你单位因违反《中华人民共和国消防法》有关规定，昆山市公安消防大队已于2015年8月3日作出消防行政处罚决定（苏昆公（消）行罚决字[2015]5739号），责令你单位停止使用。现你单位拒不履行行政处罚决定，并有发生生产安全事故的现实危险，根据《中华人民共和国安全生产法》第六十七条规定，我单位已通知供电部门于2015年10月23日起对你单位采取停止供电措施。”再查明：2014年11月17日，被告支付原告40万元租金。被告称该笔40万元租金连同2014年1月13日支付的10万元定金合计50万元经其与原告协商一致作为2014年11月至2014年12月、2016年2月1日至2016年8月31日共8个月的租金，属第一期租金。原告则对此予以否认。2016年8月29日，被告再次支付原告50万元租金。被告明确该笔租金系第二期租金，对应的租期是2016年9月1日至2017年4月30日。2017年3月20日，被告支付原告50万元租金。被告明确该笔租金系第三期租金，对应的租期是2017年5月1日至2017年12月31日。当日，原告的儿子盛卮斌就此出具收条一张，载明：“今收到张中怀付张浦新吴街首席5楼房租第三期（2017年5月1日至2017年12月31日）伍拾万元整”。2017年12月19日，被告支付原告50万元租金。该款由被告分10笔每笔5万元转账原告的银行账户。每张转账回单的附言均注明：2018.1.1-2018.8.31唛秀张浦房租。被告明确该笔租金系第四期租金，对应的租期是2018年1月1日至2018年8月31日。2017年12月30日，原告的儿子盛卮斌就此出具收条一张，载明：“今收到张中怀张浦唛秀KTV第四期房租2018.1.1-2018.8.31共计500000元（大写：伍拾万元正），收款方式：网银转账”。庭审中，原告明确除本案中主张的100万元租金外，其余租期相对应的租金被告已全部付清。又查明：2018年6月6日，原告及其配偶朱和英与被告、案外人于金林、黄海平签订《房屋买卖成交合同》一份，约定由原告及其配偶朱和英将美嘉商业中心188-222室共35套商铺出售给被告、案外人于金林、黄海平，成交总价为960万元。后该些商铺的不动产权证均变更登记至被告、案外人于金林、黄海平名下。现因原告向被告索要欠付租金未果，为此，引起纠纷。以上事实，有《租赁合同》、不动产权证、证明、建设工程消防设计审核意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、营业执照、受案记录、违法建设案件协查函、违法建设认定及案件移交函、限期拆除决定书、行政处罚决定书、行政强制执行决定书、停电告知书、银行账户交易明细、转账回单、收条、《房屋买卖成交合同》及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自的义务。本案的争议焦点有：一、2014年12月至2016年1月期间涉案商铺是否存在无法正常使用的事实；二、被告是否欠付原告租金。关于争议焦点一，本院认为，首先，本案中昆山市张浦镇综合执法局、昆山市规划局、昆山市公安消防大队、张浦镇人民政府等行政机关出具的相关文书能够证实：自2014年11月12日起2015年期间涉案商铺所在的美嘉商业中心（首席MALL）确因存在违法建设和未经消防安全检查擅自投入使用的违法行为被有关行政机关立案查处，多部门对此先后采取过诸如限期拆除、停止使用、罚款、在商场出入口贴封条、强制停电等具体处罚措施。2016年1月，美嘉商业中心的装修局部工程才获得消防验收合格。其次，苏州市公安消防局出具的苏公消审字（2015）第0032号建设工程消防设计审核意见书能够证实被告张中怀（江苏唛秀时尚娱乐发展有限公司）于2014年12月26日申请的消防设计审核未获合格的原因在于美嘉商业中心存在违法建设等问题。同时，被告被要求不得继续施工。直至2016年6月8日，被告才获得昆山市公安消防大队发放的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。再者，原告虽主张2014年2月至2016年2月期间涉案商铺所在商场未受行政机关调查处罚影响能够正常使用，但其未能举证证明。被告基于美嘉商业中心的违法行为被有关行政机关调查处罚可能导致其承租的商铺无法继续经营使用的不安而作出暂停装修施工的决定，并无不当。据此，本院能够认定被告主张的2014年12月至2016年1月期间涉案商铺无法正常使用的事实存在。关于争议焦点二，原告主张被告应支付的100万元租金实际为合同约定的第一年租赁期限的后一半租金和第二年租赁期限的前一半租金。本院认为，原告作为出租人，其主要义务为向承租人提供符合合同约定的使用用途的商铺。被告作为承租人，其主要义务为按合同约定向出租人支付租金。本案中，合同明确约定被告承租涉案商铺的目的在于经营KTV，但涉案商铺所在的美嘉商业中心在2014年12月至2016年1月期间因违法建设和未经消防安全检查擅自投入使用的违法行为被行政机关立案查处，导致涉案商铺无法由被告进行消防验收和装修。故，原告未能按合同约定向被告提供约定使用用途的商铺，基于权利义务相一致原则，其无权向被告主张2014年12月至2016年1月期间产生的租金。另外，被告在2014年1月13日向原告支付定金10万元、2014年11月17日支付40万元租金后，过了近两年，才在2016年8月29日继续向原告支付租金。原告未能举证证明在此期间其曾向被告催要过租金，也未以被告未付租金为由解除合同。此后，被告于2017年3月20日向原告支付了50万元租金。原告的儿子盛卮斌在当日出具的收条中明确该50万元租金是第三期租金，对应的租赁期限是2017年5月1日至2017年12月31日。被告于2017年12月19日再次支付了50万元租金，并在相应的转账凭证中明确该笔租金的租期是2018年1月1日至2018年8月31日。原告的儿子盛卮斌在2017年12月30日出具的收条中明确该50万元租金是第四期租金，对应的租赁期限是2018年1月1日至2018年8月31日。再之后，原告将涉案商铺出售给被告等人，也未提及欠付租金的问题。由此可见，在本案诉讼前，原告从未向被告提出过遗漏支付两次租金的异议，并仍然收取后续租金，且未对被告明确的前述租金相应租赁期限提出异议。因此，原告主张被告欠付租金100万元，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。综上，本院对原告要求被告支付租金100万元及相应滞纳金的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告盛雪明的全部诉讼请求。案件受理费13800元，由原告盛雪明承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一九年六月二十六日书 记 员  黄 迪附：1、《中华人民共和国合同法》当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。