湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘05民终329号上诉人(原审原告)：姚洁，男，1991年1月9日出生，汉族，住邵阳市双清区。委托诉讼代理人：李勇军，湖南振威律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹娟，湖南振威律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：湖南羊泰房地产开发有限公司，住所地邵阳市双清区建设路三角塘原湖汽一分厂办公楼。法定代表人：王建侯，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴寅，湖南旷真律师事务所律师。上诉人姚洁因与被上诉人湖南羊泰房地产开发有限公司(简称羊泰公司)商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2018）湘0502民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和听取诉讼代理人的意见，认为本案事实清楚，不开庭进行了审理。经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。姚洁上诉请求：1、撤销湖南省邵阳市双清区人民法院（2018)湘0502民初979号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉求;2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人一审请求判令被上诉人将中央豪庭项目竣工验收备案，向上诉人交付符合合同约定的房屋，一审只判决交付房屋，但遗漏了将房屋竣工验收备案、交付符合合同约定的房屋这一诉请；2、双方签订合同的时间在被上诉人申请设计变更之后，当时设计变更的困难已过，而创建卫生城市被上诉人只提交了施工合作方的情况说明，政府并未禁止施工，因此设计变更和创建卫生城市均不属于合同第八条约定的可以延期交房的情形；3、被上诉人于2018年3月31日再次公开承诺2018年6月30日交房，该承诺应当遵守。羊泰公司辩称，被上诉人认可没有按合同约定时间交付符合条件的商品房，但其延期交房符合合同第八条第二款约定的情形，其中因创建卫生城市，政府部门多次禁止渣土公司对本案项目土石方开挖及运输，禁止未拆迁部分继续拆迁，从2017年元月开始至结束共计12个月，因此逾期交房的责任不应由被上诉人承担，另因规划设计的七排孔陶粒保温砖无法购买，只能与设计院进行沟通协商并变更设计，期间延期7个多月亦不应由被上诉人承担逾期交房的责任。请求二审驳回上诉，维持原判。姚洁向一审法院起诉请求：1.判令羊泰公司履行《商品房买卖合同》约定的交房义务，将中央豪庭项目竣工验收备案，向姚洁交付符合合同约定的2号楼1单元8层0108002号房屋；2.判令羊泰公司向姚洁支付逾期交房违约金12268.8元（按日1.5‱即57.6元/天计算，自2017年12月31日暂计至2018年7月31日，顺延照计至交付符合合同约定的房屋时止）；3、本案诉讼费由羊泰公司承担。一审法院认定事实：2016年11月6日，姚洁与羊泰公司签订《商品房买卖合同》，约定：姚洁向羊泰公司购买位于邵阳市双清区建设路三角塘中央豪庭小区第2号楼1单元8层0108002号房，建筑面积102.92平方米，每平方米3731.05元，总金额384000元；姚洁以银行按揭方式付款，应于本合同签订之前向羊泰公司交付首期房款（含定金）284000元。羊泰公司应当在2017年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经勘查、设计、施工、监理、建设单位共同验收合格，并出具房地产开发项目单位竣工验收备案表。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未能按期付清房款或未按时办理入伙手续的；买受人延期交付按揭贷款资料、办理贷款手续的；买受人延期缴纳相关税费的。3、政府部门因公共利益需要导致的据实延期，施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决及其他非出卖人所能控制的因素。非出卖人所能控制的国家政策变化或政府原因（包括但不限于市政道路修建、封闭施工、重大活动等）。若行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因或合同签订后为配合政府发布的政策、法规、命令及其他导致项目进展延期。合同签订后，姚洁按约定付清了首付款284000元、预交办证费用21291元，并按约在中国建设银行股份有限公司邵阳市分行办理购房按揭贷款，付清了全部购房款。2016年3月，羊泰公司涉案工程项目的主体结构已完成并经验收合格，因市场缺乏七排孔陶粒保温砖，羊泰公司无法进行楼层砖砌施工，只能申请建筑工程节能设计变更。2016年9月20日邵阳市建设系统资源节约工作领导小组同意变更。2016年10月，湖南视点建筑设计有限公司针对该工程出具设计变更通知单。尔后，羊泰公司才开始楼层砖砌体施工，导致涉案工程项目延期7个多月之久。2017年3月开始，邵阳市为创建全国卫生城市，期间共10个月，禁止在城区拆迁房屋、土方开挖、渣土运输等，导致羊泰公司涉案工程项目延后，导致工程不能正常施工6个月。一审法院认为，本案的争议焦点是羊泰公司是否应当按《商品房买卖合同》约定履行交房义务并向姚洁支付逾期交房的违约金。根据原告与羊泰公司签订的《商品房买卖合同》的约定，在没有特殊情况下，羊泰公司应当在2017年12月30日前将商品房交付给姚洁。但根据《商品房买卖合同》第八条的约定，施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决及其他非出卖人所能控制的因素……合同签订后为配合政府发布的政策、法规、命令及其他导致项目进展延期的，羊泰公司可以据实延期交房。本案中，涉案商品房所属工程的主体结构已完成并经验收合格，因市场缺乏七排孔陶粒保温砖，导致羊泰公司无法进行楼层砖砌施工，只能申请建筑工程节能设计变更。因此，造成设计变更的原因非羊泰公司所能控制，符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“其他非出卖人所能控制的因素”的情形，因材料缺乏引起设计变更所耽搁的7个月应予以延期。而2017年邵阳市为创建全国卫生城市，涉案商品房所属的工程地处城市中心需要配合政策的实施，对工程土方开挖、渣土运输及旧房拆迁产生影响是客观存在的事实，导致工程不能正常施工6个月，亦符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“合同签订后为配合政府发布的政策、法规、命令及其他导致项目进展延期”的情形，因创建全国卫生城市耽搁的6个月应予以延期。综上，羊泰公司虽未在合同约定的期限内交房，但其行为符合双方在合同中约定的有关延期交房的条件，故羊泰公司延期交房的行为并未构成违约，对姚洁要求羊泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。根据合同约定，羊泰公司现在延期的情形已消失，应将《商品房买卖合同》约定的房屋交付给姚洁。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、湖南羊泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将《商品房买卖合同》约定的2号楼1单元8层0108002号房屋交付给姚洁；二、驳回姚洁其他诉讼请求。本院二审期间，羊泰公司围绕上诉请求提交了设计变更图纸一份，拟证明因环保要求做出设计变更。姚洁质证认为设计变更时间在前，签订合同时间在后，且不属于合同约定的重大设计变更。本院认为，该证据能够证明工程设计变更情况，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。二审查明，姚洁与羊泰公司签订的《商品房买卖合同》第九条即出卖人逾期交房的违约责任中约定：逾期不超过30日，出卖人不承担违约责任；逾期超过30日的，自第31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。二审查明其他事实与一审查明的一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。姚洁与羊泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且没有违反相关法律法规，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。2016年3月，案涉商品房所属工程的主体结构已完成并经验收合格，因市场缺乏七排孔陶粒保温砖，羊泰公司无法进行墙体砖砌施工，只能申请建筑工程节能材料设计变更。2016年9月20日邵阳市建设系统资源节约工作领导小组同意变更。2016年10月，湖南视点建筑设计有限公司针对该工程出具设计变更通知单。因此，造成设计变更的原因非羊泰公司所能控制，符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“其他非出卖人所能控制的因素”的情形。2017年邵阳市为创建全国卫生城市，该商品房所属的工程地处城市中心需要配合政策的实施，对工程土方开挖、渣土运输及旧房拆迁产生影响是客观存在的事实，湖南省邵阳市双清区汽车站街道三眼井社区居民委员会、邵阳市建融渣土运输有限公司的说明及邵阳市桓翔麒拆除工程有限公司的说明证实了因创建全国卫生城市导致工程不能正常施工6个月，亦符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“合同签订后为配合政府发布的政策、法规、命令及其他导致项目进展延期”的情形。羊泰公司与所有业主签订《商品房买卖合同》时均约定交房时间为2017年12月30日，该时间是基于原来的工程进度、安排所定，只是羊泰公司没有因施工中的情势变更而对交房时间进行调整，因此不管签订合同的时间在设计变更和创建全国卫生城市前或后，羊泰公司均可以根据上述合同约定对材料缺乏引起设计变更所耽搁的7个月和创建全国卫生城市耽搁的6个月予以延期交房。姚洁上诉提出因缺乏材料引起设计变更以及创建卫生城市耽搁工期不符合《商品房买卖合同》第八条可以延期交房的情形的意见，本院不予支持。姚洁向一审法院提起诉讼时，双方约定的交房时间尚未逾期13个月，故羊泰公司并未违约。现二审期间，延期后的交房时间已届满，羊泰公司应当按照合同约定向姚洁交付符合条件的房屋，如违约应向姚洁每日支付已付房款万分之一的违约金。姚洁上诉要求羊泰公司交付符合合同约定条件的房屋，本院予以支持。综上所述，姚洁的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省邵阳市双清区人民法院(2018)湘0502民初979号民事判决；二、湖南羊泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内将符合《商品房买卖合同》约定条件的中央豪庭2号楼1单元8层0108002号房屋交付给姚洁，逾期交房则按已交房款每日万分之一计算违约金至实际交付之日止；三、驳回姚洁的其他诉讼请求。一审案件受理费53元，二审案件受理费119元，共计172元，由姚洁负担62元，湖南羊泰房地产开发有限公司负担110元。本判决为终审判决。审 判 长  曾昭远审 判 员  刘劲松审 判 员  周丽红二〇一九年六月四日代理书记员  陈晓芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……