河北省石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0110民初2652号原告：李笑欢，男，汉族，1991年3月17日生，住石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：杜志成，河北弘宇律师事务所律师，一般代理。被告：李振元，男，汉族，1978年3月18日生，住石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：张静，石家庄市鹿泉振宁法律服务所法工作者，一般代理。原告李笑欢与被告李振元为农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李笑欢、被告李振元及其双方的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李笑欢向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告限期腾出房屋交原告使用，并按协议约定向原告支付不能及时交房的违约全10000元；2本案诉讼费由被告承担。被告李振元辩称：答辩人与被答辩人于2017年3月1日签定的宅院互换协议系无效协议。2017年3月1日李振元与李笑欢签订的协议第一条明确宅院置换的标的物：李村镇郑村旭日街东十巷6号的宅基地使用权人：李三虎，系李笑欢的父亲。李村镇郑村安定街一巷5号宅院系（原李二虎）系李银虎在李二虎去世后1992年实亦占有并由李银虎翻建，系李银虎的个人财产。李振元虽系李银虎的儿子，但其无权处分他人财产。他处分他人财产的行为属于无效行为。根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。而反之无效。本合同首先协议签订未经李银虎同意，李银虎也不知情后期也无未追认，故该合同的签订应无效。综上，答辩人认为答辩人与被答辩人签订的合同系无效合同，答辩人依据该无效合同要求答辩人交付房产没有任何法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。本案争议焦点为：被告是否应腾出争议的房屋交原告使用，并支付原告违约金1万元。原告提供的证据有：证据1、原告的父亲李三虎的宅基地登记表，证明本案所置换的原告房屋，原告有权处分，李三虎系李笑欢的父亲，现在已经去世，去世后该房屋由李笑欢继承。证据2、鹿泉区李村镇郑村村委会2019年6月11日出具的证明，证实李笑欢的父亲李三虎已经去世，李笑欢为李三虎的儿子。证据3、原被告双方于2017年3月1日所签订的宅院互换协议，该协议证明李笑欢将李村镇郑村旭日街东十巷6号与李振元所有的李村镇郑村安定街1巷5号的宅院进行了互换，协议中原被告双方均签字按手印，并且有中人签字，还有村委会加盖的印章，当时的领导均已签名，该协议是合法有效。证据4、石家庄市鹿泉区李村镇郑村村委会所制作的郑村权源核对分布图，该图中标明诉争的房屋，原告方的署名是李三虎，被告方的署名为李振元，说明被告对诉争房屋拥有所有权。证据5、石家庄市鹿泉区公安局李村派出所2017年2月28日的出警记录，证明当时原被告双方曾经发生过纠纷，并且李振元和李笑欢的妻子刘文娜对房屋置换问题进行过协商，后双方均同意由中人说和进行处理，在此情况下，经中人说和双方于2017年3月1日签订了房屋互换协议。证据6、沈京春证明：我想证明原被告立的协议的事，立协议的事是我经办的，我是中间人，2016年李银虎把房子给了李振元了，原被告互换房子约定2018年6月1日超过一天交违约金每天500元。后来李振元又不同意。证据7：2018年12月8日村委会给原告出具的证明，证明村委会给被告所出具的证明以及村干部李六多、李永平所出具的证明是在不了解情况的情况下出具的，属无效证明。被告质证：对证据1、真实性无异议，对登记表登记的内容有异议，该登记表登记的是李三虎，而原告提交的权源核对分布图标注的旭日街东十巷6号与5号均是李银虎的。对证据2、真实性无异议。对证据3、该协议签名真实性无异议，但是该协议为无效协议，安定街1巷5号的宅院系李银虎个人财产，李振元无权处分。对证据4、真实性不认可，安定街1巷5号的宅院村委会登记的是李振元，被告不知情，该宅院系李银虎所建，与被告无关。对证据5、真实性无异议，确实发生了争议，在被告建房过程中，原告妻子进行阻挡。对证人证明的事实不真实，不认可。安定街1巷5号的房子是李银虎在1992年翻建，归李银虎所有，在整个协议签订的过程中，李银虎并未参与，也不存在将房产分给被告的事实。对证据7真实性不认可，该证明没有法定代表人签字，及村主任和书记的签名，该证明所写的内容不能证明村委会于2018年11月24日给原告出具的证明系有效证明。原告对证人证言发表质证意见：对证人证言无异议，但证人的证言可以证实，双方所签订的宅院互换协议合法有效，并且原告已经履行了协议所规定的内容，将自己所有的旭日街东十巷6号的房产已经交付给被告，被告已将该房产拆除后盖新房的事实，同时对于两处房产，一处归李笑欢，一处归李振元的事实，村委会已经认可核实，所以应当作为定案的依据。被告提供的证据有：证据1、2018年11月24日村委会证明，证明安定街1巷5号宅院于1992年由李银虎接管，1992年6份翻建，证明该财产归李银虎所有。证据2、2018年12月1日村委会证明，证明旭日街东十巷6号的宅院是其李银虎名下宅院。证据3、当时参与协议签订的李六多、李永平出具的证明，证明协议的签订没有经李银虎同意，李银虎也没有在场。证据4、原告的分单，分单中列明李三虎的宅基地使用范围内的房产有李二虎的房子，通过分单证明李三虎的宅基地使用证不真实。当时李银虎、李二虎、李三虎弟兄三个，李二虎没有结过婚，一直由李银虎生养死葬，李二虎死后李银虎接管其财产，李三虎去世后原告的母亲带着原告改嫁到东毗村，后来原被告爷爷一直由李银虎负责赡养，原被告爷爷留遗嘱家里所有财产归李银虎所有，当时盖这个房子时李振元也认为是李银虎财产，所以才盖的房子。并不是证人所称断不了回来看看，根本没有回来。原告质证：对证据1、不认可，该证据是在村委会不了解情况的情况下出具的，对于该证据的效力，村委会于2018年12月8日给原告同样出具的证明，证明2018年12月1日村委会给原告出具的证明无效。对证据2、与本案没有关联性，同时村委会在证明中证实房屋归李银虎的内容也属于无效的内容，村委会于2018年12月8日给原告所出具的证明可以证实这一点。对证据3、不认可，该证据属于证人证言，证人应当庭作证，接受双方当事人的质询后，才能作为证据使用，在证人没有出庭的情况下，该证明不具有证明效力，同时村委会于2018年12月8日给原告所出具的证明中也明确说明村干部是在不了解的情况下给李银虎出具的宅基地归属证明，该证明属无效。证据4、真实性无异议，但在本案中不具有证明效力，对于宅基地的使用权问题，鹿泉区（获鹿县）该宅基地办法中明确载明了原来的分单协议无效，同时在1988年对本案诉争的旭日街东十巷6号的房产已经由人民政府确权给原告的父亲李三虎使用，该宅基地使用证和登记表是唯一合法的权属证明，在没有被人民政府撤销之前，应当具有法律效力，对权属问题应当以人民政府所核实的宅基地使用权予以认定。本院经审理查明：原、被告系同村村民，2017年3月1日在村委会及村干部的见证下，由中人说合，原、被告为生活方便对宅基地进行了互换，并签订了《宅院互换协议》，约定：李笑欢将李村镇郑村旭日街东十巷6号与李振元（原李二虎宅院）李村镇郑村安定街1巷5号的宅院进行了互换，并约定了违约金，协议签订后，原告将自己在郑村旭日街东十巷6号宅院交付给被告使用，履行了协议所规定的义务。但被告至今没有履行协议所规定的义务，拒绝将其使用的宅院交付给原告使用，经调解均无结果。原被告提供了上述证据主张自己的权利。本院认为，原被告2017年3月1日签订的《宅院互换协议》，对于李村镇郑村安定街1巷5号的宅院不能证明是归被告李振元所有，被告也认为被告无权处分，故该《宅院互换协议》应认定为无效协议，原告要求被告腾出李村镇郑村安定街1巷5号的房屋交原告使用，并按协议约定向原告支付违约全10000元的诉讼请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第52条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费275元由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  封春花二〇一九年六月十三日书记员  王晓然