山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终3828号 上诉人（原审被告）：袁鹏，男，1976年1月1日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘泽龙，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曲玉坤，男，1973年5月6日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人:张成杰,青岛黄岛周正法律服务所法律工作者。 原审第三人：青岛联瑞家房产代理有限公司，住所地青岛市黄岛区灵山湾路**。 法定代表人：赵燕，经理。 上诉人袁鹏因与被上诉人曲玉坤、原审第三人青岛联瑞家房产代理有限公司（以下简称“青岛联瑞家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初3165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭进行了审理，并于2019年5月21日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人袁鹏及其委托诉讼代理人刘泽龙，被上诉人曲玉坤的委托诉讼代理人张成杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁鹏上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或确认袁鹏与曲玉坤于2017年11月24日签订的《房地产买卖契约》无效，并依法改判；2、一、二审案件受理费、保全费等由曲玉坤承担。事实和理由：1、一审法院认定合同有效属认定事实和适用法律错误。涉案房屋所在土地性质为农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》和土地政策规定不得出让、转让，且不存在集体企业破产、兼并等允许转让情形，因此，根据物权法“房地一体”规定，农村集体土地上建设的房屋亦不允许买卖。且曲玉坤并非涉案土地所在农村集体经济组织的成员，亦不具备受让涉案房屋的主体资格。2、一审法院认定事实的证据虚假。曲玉坤提交的涉案房屋买卖经办人青岛联瑞家公司陈丽出具的证明无公司印章，只有“陈丽”签字，且经袁鹏调查核实，陈丽并非青岛联瑞家公司工作人员，该份证明实为曲玉坤制作的虚假证据。 曲玉坤口头答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实及法律依据，应予驳回。 曲玉坤向一审法院起诉请求：1、判令袁鹏继续履行合同并协助曲玉坤办理房屋产权的过户手续；2、本案诉讼费用由袁鹏承担。 一审法院认定事实：2017年11月24日，袁鹏与曲玉坤签订《房地产买卖合同》，约定：一、甲方（袁鹏，下同）自愿将坐落在原胶南市的房地产（房屋建设面积84.67平方米，草：8平方米）出售给乙方（曲玉坤，下同），该房地产的基本情况已载于契约附件；乙方已对甲方所要转让的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币陆拾柒万叁仟元整（￥673000元），乙方于年月日前分三次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；付款方式：定金+首付+贷款。三、双方同意于全部到位后，由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋转移给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转给乙方，并把物业费、水电费结清。四、甲方保证上述房地产无产权纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起一日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金；乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款万分之一的滞纳金。七、上述房地产办理过户手续需交纳的税费，由乙方按规定独自承担。十二、双方约定的其他事项：（1）甲方室内的固定装修、洗衣机、沙发、空调全部留给乙方；（2）乙方首付贰拾柒万叁仟元整（￥273000元），其中包含定金贰万元，剩余肆拾万元由银行直接打入甲方账户；（3）双方如任何一方违约，违约方将付给中介房屋总价款百分之二作为居间费用；（4）甲方负责将房屋贷款结清（撤押），双方积极配合银行贷款过户等手续。 合同签订当日，曲玉坤支付给袁鹏定金2万元。登记在袁鹏名下，坐落在胶南市的房屋（房地产权证号：青房地权私字第××号）为袁鹏的个人财产，于2018年3月8日依据离婚协议对权属进行了重新登记。 在曲玉坤提交的2018年1月28日其与袁鹏的通话录音中，曲玉坤要求继续履行房屋买卖合同，袁鹏明确表示，不卖房屋了。关于该录音，曲玉坤质证称，该录音证据完整，未经任何剪接，袁鹏通知曲玉坤房子不卖了，不再继续履行合同，证明袁鹏违约在先，且袁鹏也未告知曲玉坤该房已析产完毕并要求曲玉坤支付首付款。袁鹏称，双方多次电话沟通，因曲玉坤不能及时支付首付款致银行不办审批手续，袁鹏多次督促曲玉坤和中介赶紧付款；2018年2月份，青岛银行通知不批贷款，但曲玉坤不能及时筹集房款，并为此拖延交易，袁鹏通知曲玉坤不交款就别买了，曲玉坤同意。 曲玉坤提交的网上截图片显示，袁鹏于2018年1月份将涉案房屋挂在同城网进行出售。曲玉坤提交的涉案房屋买卖经办人青岛联瑞家公司的陈丽出具的证明中载明：“双方虽未对首付款进行具体约定，但实际以贷款审批时间为准。在贷款审批过程中，因袁鹏与其配偶未作析产，银行要求先析产后审批，但袁鹏因所售房屋价格偏低，单方将保存于该中介公司的房产证抢走，致使房屋买卖交易无法完成。” 在一审法院审理过程中，曲玉坤明确表示，鉴于双方对首付款没有明确、具体的约定，曲玉坤自愿承诺在判决生效之日，以全款方式支付袁鹏相应购房款。为证明其主张，曲玉坤提交了相应的银行流水明细。 一审法院认为，曲玉坤与袁鹏签订的《房地产买卖合同》合法有效。由于合同未明确约定首付款及贷款支付的具体时间，应视为约定不明确。根据合同法规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。袁鹏与其前妻于2018年3月8日就涉案房屋析产，曲玉坤于2018年3月1日起诉请求继续履行合同，且袁鹏在曲玉坤起诉前虽以实际行为表明拒不履行的意思，但并未向曲玉坤发出解除合同的通知，并不因此产生解除合同的效力，同时曲玉坤在庭审中明确表示，愿意以全款方式支付购房款，并提交了相关的银行交易明细证实其具有给付能力，故合同应当继续履行。袁鹏虽称涉案房屋系集体土地故交易受限，但该房屋已取得房地产权证，且袁鹏并未提交有效证据证明其主张，一审法院不予采信。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、曲玉坤与袁鹏继续履行双方于2017年11月24日签订的《房地产买卖合同》；二、曲玉坤于判决生效之日起十日内给付袁鹏购房款65.3万元；三、袁鹏在收到上述款项十日内，协助曲玉坤办理坐落在青岛市黄岛区珠海街道办事处（原胶南市珠山街道办事处）郝家石桥农民公寓B-1号楼x室的房屋（房地产权证号：青房地权私字第××号）的所有权转移登记手续，将该房过户至曲玉坤名下；四、驳回曲玉坤的其他诉讼请求。一审案件受理费10530元，保全费3885元，共计14415元，由袁鹏负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了法庭调查，袁鹏提交如下证据：1、青岛市黄岛区珠海街道办事处郝家石桥村民委员会出具的证明信，内容为：兹证明胶南市珠山办郝家石桥农民公寓B-1号楼，座落在西侧，宗地编号：370284001201JB00010。（注：本证明信仅限用于个人身份、计划生育、家庭状况、入学等一般事项证明）。袁鹏欲证明：本案涉案房屋土地性质为农村集体土地，合同违反土地管理法，应认定无效。2、2019年4月1日袁鹏与程世霞通话录音，欲证明：一审审理中陈丽出具了虚假证明，陈丽并非青岛联瑞家公司员工。 曲玉坤质证称：对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，该证据没有经办人签字，且明确标注“本证明信证明范围仅限于个人身份及家庭关系等一般事项”，村委会无权就涉案房屋的权属性质出具证明；对证据2真实性不予认可，程世霞的通话为证人证言，其应作为证人出庭作证并接受询问；因房产中介业务员随机性大，有很多兼职，曲玉坤之前通过陈丽来获取房屋信息。 曲玉坤提交如下证据：青岛市不动产登记信息一份，记载涉案房屋权利人袁鹏，单独所有；土地使用权来源：划拨。欲证明：涉案房屋系袁鹏个人所有，并非禁止上市交易的小产权房屋。 袁鹏质证称：对证据真实性无异议，对证明内容有异议，该证据不能否定涉案房屋系集体土地上建设的房屋，也无法证明属于商品房。 本院认为，曲玉坤对袁鹏提交的证据1真实性无异议，本院予以采信，但证明信明确标注该证明信仅用于个人身份、计划生育、家庭状况、入学等一般事项证明，不涉及涉案房屋能否交易，故本院不予采纳。袁鹏提交的证据2为证人证言，证人未出庭，且曲玉坤亦不予认可，本院不予采纳。袁鹏对曲玉坤提交的证据真实性无异议，本院予以采信，该证据载明涉案房屋的信息，本院予以采纳，根据该信息显示，涉案房屋在青岛市不动产交易中心进行了登记，系袁鹏个人单独所有财产，涉案房屋所属土地并非集体土地。 二审中，袁鹏陈述，涉案房屋系村委顶账房屋，其与曲玉坤签订协议前，并不知晓涉案房屋能否交易；其与曲玉坤共同到银行办理贷款时，银行要求曲玉坤先行缴纳首付款作为监管资金；同时银行要求袁鹏就涉案房屋是否系其个人财产出具证明，事后，其与前妻持离婚协议到房产交易中心，房产交易中心根据离婚协议在房产证上进行了备注，2018年3月8日，袁鹏与其前妻就涉案房屋析产完毕。 另查明，涉案房屋原始发证日期为2003年1月10日。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 案经调解，双方未能达成协议。 本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。争议的焦点问题是涉案房屋是否属于集体土地上建设的房屋，袁鹏与曲玉坤签订的房屋买卖合同是否违反法律强制性规定。 涉案房屋所属土地原系郝家石桥村委会集体土地，但房屋建成后，袁鹏于2003年即取得了涉案房屋的房屋所有权证。根据曲玉坤提交的青岛市不动产登记信息显示，涉案房屋在房地产交易中心进行登记，属于可进行交易的房屋，且所属土地性质进行了变更，袁鹏主张限制交易的条件已经不存在，一审法院判令双方继续房屋买卖合同并无不当。袁鹏主张因房屋买卖合同违反法律强制性规定故无效的理由不成立，本院不予支持。 关于袁鹏主张曲玉坤提交虚假证据的问题，曲玉坤原审中提交陈丽出具的证明，因陈丽未出庭，该证明不应采信。但该证据采信与否，不影响合同效力的认定及本案裁判结果。 综上所述，袁鹏的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10530元，由上诉人袁鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  李军玲 审判员  刘述明 审判员  蒲娜娜 二〇一九年六月二十四日 法官助理 唐潇慧 书记员 高嘉慧