陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院执  行  裁  定  书 (2019）陕01执异456号 案外人：李明轩，男，汉族，1986年XX月XX日出生，住西安市，公民身份号码：61043XXXX603033419。申请执行人：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。被执行人：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区。法定代表人：黄建强，该公司经理。陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁建设工程公司）与西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出的西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决书已经发生法律效力，因义务人世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，权利人敬瑁建设工程公司于2018年3月27日向本院申请执行，本院于3月29日立案受理。本案在执行过程中，案外人李明轩以本院（2018）陕01执704号执行裁定查封的被执行人西安世纪熙源房地产公司位于灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下3号楼2504室房产为其所有为由向本院提出执行异议，请求本院解除查封，并提供了相应的证据。就案外人李明轩提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查完结。案外人李明轩执行异议称，案外人从法院查封房产的公告得知开发商与承建方施工合同纠纷一案，法院依法查封了坐落在西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下3号楼2504室房屋。现案外人对查封该房屋有异议，请求予以解除。理由如下：2014年03月16日，案外人与世纪熙源房地产公司签订了商品房买卖合同，付款方式为按揭，总房款409770元，房屋面积94.2㎡。案外人已付169770元，剩余24万办理银行按揭，购得了3号楼2504室房屋，未装修入住。因开发商与承建方有经济纠纷而查封该房产损害了案外人的利益。该查封行为给案外人带来了损失。为维护案外人合法权益，请求法院予以解除查封。  申请执行人敬瑁建设工程公司答辩称，法院对涉案房屋的查封符合法律规定，案外人要求解除观澜天下小区3-2504号房屋查封没有法律依据，应当予以驳回。1、案外人虽主张观澜天下小区3-2504号房屋归其所有，且提交了其与西安世纪熙源房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同》，已付房款169770元的凭证，但并未提交证据证明涉案房屋已经登记在其名下或者涉案房屋购买合同已经在房屋管理行政部门备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。自2017年4月11日法院保全查封涉案房屋至今，涉案房屋仍属于被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司的财产，也没有任何证据表明该公司与案外人就购房合同在房屋管理行政部门备案登记。因此，案外人主张该房屋已归其所有与事实不符。2、案外人支付房款的收款收据显示的金额与合同约定的付款内容不一致、相互矛盾，仅凭上述收据无法证明案外人实际支付了购房款。根据案外人提供的《商品房买卖合同》记载：买受人分两次支付169770元、240000元，但案外人提供的收款收据显示世纪熙源公司收到案外人房款169770元、80000元，但所附支付房款的收款收据显示的金额与合同约定的付款内容不一致。两者相互矛盾。另外，除上述收款收据外，无其他证据证明该付款行为实际发生。3、案外人并未提交证据证明其作为买受人的权利符合最高人民法院关于排除执行的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十。”案外人未实际入住，且未证明其名下无其他任何房屋，也未证明其已交付足额购房款。因此，案外人并未能够提交相应证据证明其权利能够排除人民法院的执行行为。4、案外人未能证明其所购房屋与（2018）陕01执704号裁定书查封的房屋系同一标的物。涉案房屋并未进行房地产权属登记，也没有进行备案登记，房屋房号均为暂定，并不确定，因此，不能认定案外人所购房屋与涉案房屋系同一标的物。综上，请求法院驳回案外人的异议，执行（2018）陕01执704号裁定书内容，以维护其合法权益。经查，敬瑁建设工程公司与世纪熙源房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决书已经发生法律效力，因义务人世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，权利人敬瑁建设工程公司向本院申请执行，本院已依法立案受理。在执行中，本院于2018年6月4日作出（2018）陕01执704号之二执行裁定书，裁定：一、查封(现状查封)被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司在西安市浐灞生态区XX路XX路XX号楼拥有的部分房产，房号为:0201、0202、0203、0204、0205、0302、0304、0401、0402、0404、0501、0502、0504、0505、0506、0602、0603、0604、0605、0606、0701、0702、0703、0801、0802、0803、0904、1002、1003、1004、1005、1006、1101、1102、1103、1104、1201、1203、1205、1206、1303、1304、1305、1306、1402、1403、1405、1501、1502、1503、1504、1505、1601、1701、1702、1703、1705、1801、1802、1803、1804、1902、1903、1904、1905、1906、2001、2002、2102、2103、2202、2203、2204、2205、2301、2302、2304、2305、2306、2401、2402、2403、2404、2501、2502、2503、2504、2506、2601、2602、2603、2604。二、查封期限为三年，查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。经本院核实，被执行人世纪熙源房地产公司观澜天下项目3号楼未取得房屋预售许可证。为支持其异议请求，案外人李明轩向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》一份。2014年3月19日，世纪熙源房地产公司作为出卖人，李明轩作为买受人签订了《商品房买卖合同》，该合同约定由案外人李明轩购买熙源·观澜天下第2幢2单元25层04号房，建筑面积94.2平方米，单价为4350元/平方米，总价409770元。付款方式为其他方式，买受人于2014年3月16日付首付款169770元，余款240000元作银行按揭。合同还对其他事项作了约定。2、收款收据。编号No6814642载明：2014年3月16日，收到李明轩支付的熙源·观澜天下2-22504室房款169770元，收款单位为世纪熙源房地产公司。3、POS机刷卡凭证。证明2014年3月16日分两次向世纪熙源房地产公司刷卡支付133000元、36770元。上述事实有执行裁定书、商品房买卖合同、收款收据、转账凭证等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。据此，本案中，案外人虽主张其与被执行人签订了合法有效的商品房买卖合同，但经本院核实该涉案房产至今未取得预售许可证。案外人与被执行人就案涉房产签订的商品房买卖合同在未取得预售许可证情况下并非合法有效的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故案外人李明轩主张涉案查封的房产为其所有，并排除执行的异议理由因不符合上述规定不能成立，本院依法不予支持。案外人李明轩如对涉案查封的房产主张实体权利，可依法通过诉讼进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人李明轩的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王 庆 九                     审 判 员  李      唯                     审 判 员  黄  金  华                       二O一九年六月十八日                                     书 记 员   张  韵  浛