甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终878号上诉人（原审原告）：李某某，男，1970年8月26日出生，汉族，住甘肃省瓜州县，现住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：陶晓文，甘肃诚益通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州顺达机械制造有限责任公司，住所地兰州市七里河区龚家湾路**。法定代表人：杨某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗春湘，甘肃王力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨某某，男，1948年12月22日出生，汉族，住甘肃兰州市西固区。委托诉讼代理人：罗春湘，甘肃王力律师事务所律师。上诉人李某某因与被上诉人兰州顺达机械制造有限责任公司（以下简称顺达公司）、杨某某房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2018)甘0103民初1209号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李某某上诉请求：1.请二审法院撤销一审判决，判令被上诉人赔偿上诉人的全部损失。2.诉讼费由对方承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。首先，本案的基本事实是，2013年上诉人与被上诉人协商一致，将涉案车间租给上诉人使用，租期10年，上诉人对房屋进行了装修，配置了相关设备等，用于经营餐饮服务。其次，尽管上诉人没有一次性支付2017年的房租，但这是对方有意拒收造成的，上诉人并未构成根本违约，这是对方为达到解除合同目的，刻意制作的违约事实。再次，被上诉人的行为不仅构成侵权，还构成违约，应承担违约和损害赔偿责任。再次，一审法院对餐厅内的设备的认定和处理不当。上诉人将空调、KTV音响装修到位，如果拆除就不再具有使用价值，餐桌、餐具、厨具等设备同样不再具有使用价值，一审法院对此的处理错误。再次，被上诉人应承担营业损失。被上诉人故意断电，导致上诉人无法开展经营活动，由此产生的营业损失，一审法院未合理认定。再次，在鉴定过程中一审法院及评估机构对上诉人的申述未依法核实，判令申请人承担评估费用明显不当。2.一审法院审理程序不当，判决显失公正。请求二审法院纠正一审判决，维护上诉人的合法权益。顺达公司答辩称，1.2013年上诉人与被上诉人建立了房屋租赁法律关系，双方均应履行合同的义务，被上诉人未交纳2017年水电费和房租违反了约定，应赔偿上诉人的损失。承租人不支付租金，出租人有权利解除合同。被上诉人没有违约。虽然双方的合同约定租期10年，但该约定只是意向性约定。如果双方就租金达成一致，上诉人采暖继续承租被上诉人的房屋，如果协商不成，则双方不能建立新的房屋租赁关系。被上诉人根据合同的约定提出涨房租的要求并不违反约定，合情合理。被上诉人断水断电是迫于无奈，具有合法性。上诉人拒绝支付租金和水电费，继续占有使用房屋，被上诉人只能通过断水断电的方式要求支付费用。上诉人装修的花费应由其自行承担。本案中，上诉人违约，所留的装潢物对于被上诉人方没有利用价值，被上诉人不应当补偿。2.一审法院审理程序合法，对方在庭审没有提出异议。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨某某答辩称，杨某某是顺达公司的法定代表人，杨某某的职务行为是企业法人的行为，后果由公司承担。答辩人不存在任何违反行为，无需对被答辩人的损害承担责任。请求驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权利。李某某向一审法院起诉请求：被告赔偿原告损失278万元，返还租房保证金5万元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1999年2月4日，顺达公司与兰州市七里河区彭家坪乡龚家湾村居民委员会签订《租赁协议书》，彭家坪乡龚家湾村居民委员会将其所有场地2066.4平方米（其中旧建筑面积468平方米、电话一部）以租赁方式租给顺达公司作为生产场所和经营活动使用。2012年12月份，顺达公司与李某某签订了《租赁合同》，合同约定，顺达公司将龚家湾路172号的厂房租给李某某，面积约400多平方米；租赁期限为10年，自2013年2月15日至2023年2月28日止；前五年为每年租金8万元人民币，后五年租金根据市场行情双方另行商定；合同生效后租金年初一次付清（第一年允许分两次支付）。合同签订后，李某某向顺达公司交租房保证金5万元，顺达公司将租赁房屋交付李某某。李某某对租赁物进行建造和装修，并办理了个体户工商营业执照经营餐厅。2017年之前的租金李某某向顺达公司足额支付。截止2017年底李某某向顺达公司支付当年租金6万元，剩余2万元未付清。李某某称顺达公司拒收剩余租金。2017年10月份，杨某某到李某某餐厅内提出政府要占用场地不再向李某某租赁。2018年2月份杨某某等人到李某某店内协商之后五年租金，因杨某某提出的租金过高，李某某无法接受，双方就之后五年租金未达成一致意见。2018年3月7日，顺达公司采取断电的方式，使李某某的餐厅无法经营。由于双方协商未果，李某某提起诉讼。审理中李某某申请对涉案房屋建造装修成本进行评估。经一审法院委托，甘肃德瀚工程造价咨询有限责任公司对房屋建造装修成本进行鉴定，鉴定意见如下：店铺室内造价304,202.72元，门头造价12,647.11元，合计316,849.83元。鉴定费15,533.98元。2018年7月3日，顺达公司申请对房屋装修折价进行鉴定。经一审法院委托，兰州中瑞房地产咨询估价有限公司对房屋装修折价进行鉴定，鉴定意见如下：室内装饰装修价值103,478元，门头装饰装修价值4302元。鉴定费4716.98元。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，应确认合同有效。本案双方争议的焦点是合同是否应继续履行。根据《租赁合同》约定的租赁期限虽为十年，但在支付租金的约定上存在瑕疵，即‘租赁期前五年租金为每年8万元，后五年租金根据市场行情双方另行商定’，由于该约定内容不明确、不具体，造成双方协商后五年的租金数额无法达成一致，致使合同不能继续履行；合同约定支付租金的方式为年初一次性付清，但2017年全年租金8万元，李某某仅支付6万元，并未一次付清，已构成违约。顺达公司在双方协商租金期间，未通知李某某即采取断电措施显然不当。由于后五年的租金问题双方始终未协商一致，故双方签订的《租赁合同》实际无法继续履行，应依法予以解除。李某某主张的损失中，关于餐厅装修费根据评估机构的造价及折价评估价格为107,780元，予以认定；关于租房保证金，在双方解除合同后应当返还；关于后厨的食材损失，由于顺达公司断电造成食材无法储存，该损失应由顺达公司赔偿；关于停业损失，因李某某停业并非顺达公司单方造成，而是双方未就后五年租金问题协商一致，合同无法继续履行。且李某某未提供完税证明，故其主张的停业损失不予支持；餐厅内的所有设备并未损坏，李某某可自行拉走；关于交通费，李某某提供的票据无法证明该费用与本案有关，不予支持。综上所述，李某某主张的餐厅装修费折价107,780元、租房保证金5万元、食材损失4001.10元合理有据，三项共计161,781.1元，应减去李某某欠顺达公司2万元租金后为141，781.1元，予以支持。杨某某在租赁合同上的签字系代表公司的职务行为，故杨某某不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告兰州顺达机械制造有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李某某餐厅装修费、租房保证金，食材损失等共计141,781.1元；二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费29,440元，由原告李某某负担2万元、由被告兰州顺达机械制造有限责任公司负担9440元。此款项已由原告预付，被告应于本判决生效之日起十五日内给付原告。评估费由原、被告双方各自承担。二审期间，双方当事人均无新证据提交。原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。关于涉案房屋租赁合同的效力问题。本案中，2012年12月，李某某与顺达公司签订涉案租赁合同，合同内容不违反国家法律法规禁止性规定，一审法院认定该合同有效，本院予以支持。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于涉案合同是否应当继续履行的问题。涉案合同中约定，“租赁期前五年租金为每年8万元，后五年租金根据市场行情双方另行商定”，但双方当事人协商后，就房屋租金数额问题并未取得一致，造成涉案合同实际上已无法继续履行，一审法院认定该合同应予解除，并无不当之处，本院予以支持。关于顺达公司是否应当赔偿李某某损失的问题。在双方就房屋租金进行商议的过程中，顺达公司擅自采取断电方式，给李某某造成了损失，顺达公司理应赔偿。关于李某某主张的经营损失是否应予支持的问题。一审中李某某提交财务账目以及同行业收入证明用以证明停业损失。本院认为，李某某所主张的停业损失实质上是可得利益损失，可得利益的计算应当是将来实际会得到的切实利益，显然，本案中李某某所提交的证据并不足以证明停业损失实际发生，举证不能的法律后果应由李某某自行承担。同理，李某某所主张的工资、房租损失、交通费均因李某某提交的证据不足以证明，本院均难以支持。关于李某某所主张的店内后厨餐具用品损失、桌椅沙发损失、空调设备损失和KTV设备损失是否应当支持的问题。李某某在承租涉案房屋后，为了生产经营，实际添置了餐具用品、桌椅沙发、空调设备和KTV设备等物品，但添置上述物品并不能构成对涉案房屋的添附，搬运上述物品也不会必然导致物品价值的减损。李某某上诉称“该部分设备如拆除即不具有使用价值”，在二审庭审中，李某某对此并未给予合理的解释，因此，依据现有证据，一审法院对于李某某所主张的店内后厨餐具用品损失、桌椅沙发损失、空调设备损失和KTV设备损失未予支持，并无不当，本院予以支持。关于涉案鉴定意见是否能够作为定案依据的问题。本案中，经一审法院委托，甘肃德瀚工程造价咨询有限责任公司对房屋建造装修成本进行了鉴定，该鉴定意见经过了各方当事人的质证。本院认为，该鉴定意见系人民法院委托鉴定机构作出的，李某某在一审时尽管对该鉴定意见提出异议，但并未要求鉴定人员答疑，亦未要求重新鉴定或补充鉴定，加之在二审中，李某某没有提交证据证明该鉴定意见不应当被采信，因此，依据现有证据，甘肃德瀚工程造价咨询有限责任公司对房屋建造装修成本所作的鉴定意见可以作为定案依据。关于李某某称一审审理程序不当的问题。李某某并未提交证据证明一审审理程序存在问题，所以，本院对该向上诉理由不予采信。杨某某系顺达公司法定代表人，其代表公司在租赁合同上的签字，系职务行为，一审法院认定杨某某不应承担责任，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人李某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28306元，由李某某负担。本判决为终审判决。审判长  赵辉君审判员  张秉德审判员  张煜枫二〇一九年六月十日书记员  魏 婕