河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终6632号上诉人（原审原告）：河北众诚物业服务有限公司，住所地石家庄市桥**支农路**西宝嘉园3-0-101。法定代表人：刘秀娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张江龙，该公司项目经理。委托诉讼代理人：杨伟，河北汪洋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨军杰，男，1976年7月27日出生，汉族，住灵寿县,农民。委托诉讼代理人：李建利，女，汉族，1981.10.2日生，系上诉人之妻。上诉人杨军杰因与上诉人河北众诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省灵寿县人民法院（2019）冀0126民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人杨军杰及其委托诉讼代理人李建利，上诉人河北众诚物业服务有限公司的委托诉讼代理人张江龙、杨伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨军杰的上诉请求：请依法撤销灵寿县人民法院作出的（2019）冀0126民初149号民事判决书（以下简称：一审判决），改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足，具体理由如下：一、被上诉人河北众诚物业服务有限公司，不具有本案原告主体资格。被上诉人自行入驻凯旋盛世小区，并未与全体业主委员会的签订正式物业服务合同，未取得业主或者业主委员的授权，便强行入驻凯旋盛世小区。因此上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系，被上诉人不具有本案主体资格，原告主体资格不适格。2018年12月15日被上诉人已被凯旋盛世小区业主委员逐出本小区。二、一审判决未查明物业服务费收费项目、标准及服务标准问题。被上诉人也未提供证明证实其提供了标准的物业服务，认定物业数额有误。被上诉人作为物业公司收取物业费，应当提供物业费所包含的的物业服务项目，以及服务项目的服务标准、质量问题。被上诉人自从入驻本小区后，物业服务质量极差。装修期间按相关规定应收取1500元/3间的装修保证金，众诚物业却无理要求收取5000元保证金。且装修结束后无理由拖延退还保证金达6个月，最终业主杨军杰忍无可忍，无数次向市长热线投诉方给退回，后从同楼业主得知，众诚物业已扣多家业主装修保证金直接冲抵物业费。装修期间沙子水泥按143平米面积市场价格计算投入费用最多1400元，众诚物业却垄断沙子水泥及上楼搬运事项，收取沙土费高达2590元，这笔费用也请考虑。自办理入住至2015年8月31日期间，业主杨军杰无拖欠一分物业费，但装修保证金不按约定退还、装修沙土高额垄断收费、楼道卫生无人打扫、小区内无安保措施经常发生业主电动车、自行车被盗事件、公共物品不维修、电梯为加限制上楼卡损坏严重、上诉人汽车曾经被他人划坏、保安仅用2名看门人员。等等等等，物业公司未尽到管理责任，收费容易退费难，应给业主赔偿损失。另外公用下水道堵塞后，被上诉人从来不给维修疏通，均是上诉人等业主自行找维修人员出费用维修。被上诉人以上的种种行为，可以看出被上诉人物业服务质量极差，严重不合格，以致于引起小区业主集体民愤，现有关部门对此也是有所了解的。以上是物业公司不合理收费及服务缩水的陈述。物业费方面，2016-2018年度物业公司是按0.8元/平米标准收取物业费，根据众诚物业《业主入住协议》，1元/平米的收取时间是2012年9月1日至2014年8月30日，之后调整为0.8元/平米，而众诚物业却按之前1元进行计算，实属不合理收费，我们提供了6号楼某一业主交纳的收据可以证明该收费的情况。现在反而要求上诉人全额支付物业费用，明显不公平合理。一审判决并未查明以上事实，就判决上诉人向被上诉人支付物业费5452.06元，实属不妥，应根据实情解决。被上诉人在一审中也未就其服务项目质量问题提供证据予以证实，其应当承担举证不能的法律后果。另外，空置房物业费未按20%收取，而是以不交纳不能收房为由强行收取物业费。2014年5月11日交房至2015年9月1日前，所购房屋未办理装修手续，属空置房，根据《石家庄市物业管理条例》（2009年6月18日经石家庄市第十二届人民发表大会常务委员会第十三次会议修订，并于2009年11月28日经河北省第十一届人民发表大会常务委员会第十二次会议批准，于2010年3月1日开始实施）。《石家庄市物业管理条例》第三十七规定：“连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十交纳物业服务费。上诉人物业费基于本案特殊情况提供以下方案供参考：方案一：已交部分：至今已交际交纳1723元/年*15个月=2153.75计物业费；根据以上管理条例业主应交物业费按空置房计算1元*143平*20%=28.6元*15个月=429元；物业需退回1724.75元。未交部分：2015年9月1日至今物业费0.8元/平米*143*38.5个月=4404.4元。不合理收费需退回：燃气接口费2800元。综上费用众诚物业公司应退业主4404.4元-1724.75元-2800元=120.35元，可直抵冲物业费。方案二：物业费未交部分：2015年9月1日至今物业费0.8元/平米*143*38.5个月=4404.4元，减去沙土乱收费1000元、燃气接口费2800元，上诉人支付604.4元。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，恳请二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，相信人民法院给人民主持正义。河北众诚物业服务有限公司辩称，一、答辩人具有本案主体资格。原审时答辩人已经提交了2012年6月1日答辩人与河北众诚房地产开发集团有限公司物业管理服务合同，可以证实答辩人是凯旋盛世小区的物业服务单位，合同期限10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止。虽然该合同于2018年12月15日经法院判决终止，但可以证实一个事实：自2012年6月1日起至2018年12月15日答辩人是凯旋盛世小区的物业服务单位。被答辩人是凯旋盛世小区的业主，原一审庭审时被答辩人也承认自2015年9月1日至2018年12月15日未向答辩人交过物业费，其不交物业费的行为直接侵犯了答辩人的合法权益，故答辩人具有本案的诉讼主体资格。二、上诉人杨军杰称答辩人服务质量极差，但未提供证据。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。据此规定，上诉人杨军杰应当按照约定缴纳物业费，我公司已经提供服务，上诉人应当缴纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故上诉人杨军杰的理由二不能成立，应当依法驳回。至于物业服务费1元/每平米，原一审时我方已经提供2015年12月2日灵寿县物价局出具的关于凯旋盛世小区物业费备案情况说明，证实答辩人收取的前期物业服务费每月1元/每平米符合《河北省物业收费管理实施办法》第十条、《石家庄市物业服务收费管理实施办法》第五条的备案条件。故答辩人收费标准符合物业服务管理办法的规定，且双方签订的《物业管理合同》第十八条对物业管理服务费明确约定：物业管理服务费。1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或者物业使用人收取。故上诉人杨军杰上诉理由称每月1元/每平米不合理是错误的，应当予以驳回。《石家庄市物业管理条例》第三十七条第一款规定：连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。第二款规定：业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。上诉人杨军杰从未到我物业公司办理过空置手续，故其主张空置物业不符合该条例的规定，应当驳回其此项请求。综上，上诉人杨军杰的上诉理由不能成立，应当依法驳回，答辩人的诉讼请求合理合法，应当依法支持。河北众诚物业服务有限公司的上诉请求：1、依法撤销灵寿县人民法院（2019）冀0126民初162号民事判决书第二项，改判支持上诉人违约金的诉讼请求或者发回原审法院重审。2、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人为被上诉人发放的《凯旋盛世小区临时公约》第四条第二项明确写明：业主不按规定交管理服务费、公共水电分摊等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金。被上诉人在该业主临时公约上签字，并承诺同意遵守本临时公约。原审认定被上诉人自2015年9月1日至2018年12月15日未向上诉人缴纳物业费，即认定被上诉人违约行为，且双方对违约责任有明确的约定。原审已经查明2018年12月15日上诉人与河北众城房地产开发有限公司于2012年6月1日签订的前期物业委托服务合同终止，由于前期物业委托服务合同是上诉人与被上诉人所签订的《物业管理合同》和《凯旋盛世业主临时公约》的前提，故《物业管理合同》和《凯旋盛世业主临时公约》也于2018年12月15日终止。原审法院无任何理由，仅以上诉人的物业服务未能达到尽善尽美尚需改进为由驳回上诉人请求被上诉人承担违约责任及利息的诉讼请求无法律依据和事实依据。为维护上诉人的合法权益，依据《合同法》第一百零七条之规定，提起上诉，请求如上，恳请支持。杨军杰辩称，不应该给付物业公司违约金。物业公司服务不到位，我的车在监控底下停着被划了，去物业调监控，摄像头就没有使用，物业让我报警。下水管道堵塞，物业不给修理。一共十六家，一共花了1200元修理的。电梯没有经过业主委员会允许私自加电梯卡我们都好长时间上不了楼。装修的时候以保护电梯为名，必须买物业的沙子上楼，获取暴利。其他同上诉状意见。原审原告向一审法院的诉讼请求：判令被告向原告支付物业费5667元及相应的违约金，并支付自2019年01月01日至生效判决确定的履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院查明，原告为被告所住凯旋盛世小区的物业服务企业，被告为该住宅小区的业主，被告现住于凯旋盛世小区11号楼2单元1602室，该房屋建筑面积为143.56㎡。2014年1月25日，被告在业主临时公约签字，其中第四条违约责任第二项约定业主不按规定缴纳管理服务费、公共水电分摊等费用及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金。被告在业主入住协议上签字，协议中约定物业管理服务费为暂定每月建筑面积1元/㎡。另查明，2018年6月29日本院作出（2018）冀0126民初707号民事判决书，判决众诚公司与河北众诚房地产开发集团有限公司于2012年6月1日签订的前期物业委托服务合同终止；河北众诚物业服务有限公司于该判决生效后十日内向灵寿县凯旋盛世业主委员会移交物业管理权及灵寿县凯旋盛世小区业主及物业使用人档案资料、一期工程的工程建设竣工资料等物业管理资料，2018年11月6日石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民终10621号民事判决书，判决驳回上诉维持原判，该判决于2018年12月15日生效。现原告诉至本院，要求被告给付自2015年9月1日至2018年12月31日的物业费用5667元及相应的违约金并支付自2019年1月1日至生效判决确定的履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息。以上事实由相关证据及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，应按约履行义务。本案中，原告系灵寿县正南路凯旋盛世小区前期物业服务单位，并一直在该小区提供物业服务。2018年12月15日原告与河北众诚房地产开发集团有限公司于2012年6月1日签订的前期物业委托服务合同终止，原告诉请被告支付前期物业委托服务合同权利义务终止后的物业费依据不足，本院不予支持。在原告向被告提供物业服务后，被告应支付原告相应的物业费，庭审中被告杨军杰认可自2015年9月1日至今未缴纳物业费，故被告应缴纳的物业费确定为143.56㎡×1元/㎡×（自2015年9月1日至2018年12月15日共计38.5个月）-75元电梯费用=5452.06元；关于原告主张的违约金问题，原告主张业主临时公约中对于违约责任约定业主不按规定缴交管理服务费、公共水电分摊等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金，原告的物业服务未能达到尽善尽美尚需改进，故对于原告要求被告给付物业费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；关于原告主张的利息，因双方无约定，本院不予支持。一审法院判决如下：一、被告杨军杰于本判决生效之日起十日内支付原告河北众诚物业服务有限公司物业费5452.06元；二、驳回原告河北众诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨军杰负担。二审中，双方均未提交新证据，二审查明事实与一审查明事实一致，有业主临时公约、一、二审笔录等在卷在证。本院认为，诉争双方签订了《凯旋盛世业主临时公约》和《业主入住协议》，该约定是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性禁止性规定，上诉人河北众诚物业服务有限公司已依约向上诉人杨军杰提供了物业服务，上诉人杨军杰应当按照入住协议第十八约定的定价向上诉人河北众诚物业服务有限公司缴纳物业费，鉴于2018冀01**民初707号和2018冀01民终10621号已经判决众诚公司与河北众诚房地产开发集团有限公司于2012年6月1日签订的前期物业委托服务合同终止；河北众诚物业服务有限公司于该判决生效后十日内向灵寿县凯旋盛世业主委员会移交物业管理权及灵寿县凯旋盛世小区业主及物业使用人档案资料、一期工程的工程建设竣工资料等物业管理资料，故原审法院确定的物业费计算时间和计算标准并无不当，上诉人杨军杰称河北众诚物业服务有限公司不具备原告主体资格及物业费收费标准、物业费数额有误的上诉理由，理据不足，不能成立。关于上诉人河北众诚物业服务有限公司称应改判支持其违约金请求的上诉理由，经原审法院核实，上诉人河北众诚物业服务有限公司的物业服务未达到业主要求，且生效判决已经判令上诉人河北众诚物业服务有限公司向业委会移交物业管理权及相关物业管理资料，故原审法院对违约金的诉请不予支持符合实际情况，对此上诉理由，本院不予采信。关于上诉人杨军杰称因河北众诚物业服务有限公司的物业服务不到位给其造成损失的问题，上诉人杨军杰有权要求上诉人河北众诚物业服务有限公司限期改正，或协商解决，如果逾期未改正或协商未达成一致意见的，上诉人杨军杰可依法另行处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费100元，由上诉人杨军杰承担50元，上诉人河北众诚物业服务有限公司承担50元。本判决为终审判决。审判长  李淑然审判员  姜瑞祥审判员  李 曼二〇一九年六月二十一日书记员  刘琪瑶