黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初号1162号原告：大庆久隆房地产开发股份有限公司，住所地大庆市龙凤区龙凤大街**楼。统一社会信用代码91230600725328417D。法定代表人孙洪海，职务经理。委托诉讼代理人:王利刚，该公司员工。被告：杨军，女，1969年10月20日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：张广亮，黑龙江玉朗律师事务所律师。原告大庆久隆房地产开发股份有限公司（以下简称久隆房地产公司）诉被告杨军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王利刚、被告杨军及其委托代理人张广亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告久隆房地产公司诉称：1、请求判令被告支付欠付购房款301000元；2、请求判令被告向原告支付欠付房款利息按照人民银行同期贷款利息计算至被告实际支付完毕购房款之日止，暂算至2019年4月1日利息为30279.36元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2011年1月17日购买东城领秀华彩园小区55B#-1-1401室，购房认购书确认其总房款为人民币602000元整，按照《购房认购确认书》等相关约定，经久隆公司通知，被告应于2017年2月17日前交清全部房款，截止起诉前被告还有301000元住宅尾款没有交清。我公司已于2017年1月12日取得该工程的建设工程竣工验收备案证书，经原告多次催告，被告一直未到我公司签订房屋买卖合同，也未支付剩余尾款，导致我公司无法按期收回房款并产生利息损失，其违约利息根据中国人民银行规定的金融机构计收逾期4.75%贷款利息的标准计算，被告违约期间自2017年2月17日暂计算至2019年4月1日止共773天，共计30279.36元。现为维护原告的合法权益，诉请法院依法判决。被告杨军辩称：就原告诉讼房屋买卖合同纠纷作出答辩如下，答辩人与被答辩人签订华彩园后七栋认购确认书，答辩人按照认购书的约定如期缴纳房屋价款301000元，其后答辩人按照确认书上的要求，带上相关手续去签订正式商品房买卖合同时，确被被答辩人中心的工作人员拒收，而且态度极其恶劣，对于被答辩人诉请要求利息的主张则不同意支付，因为被答辩人在售房时存在欺诈行为，拒收房屋尾款及房屋质量存在问题，从而导致尾款未能结清的后果，首先被答辩人在楼房销售期间存在欺诈答辩人及广大业主的违法行为，事实上2011年1月17日，双方签订认购确认书双方均按照确认书的约定内容履行了付款和交付房屋的义务，并且答辩人一直使用居住至今，而被答辩人在开发和已经销售的房产在2016年4月7日才办理完规划许可证，2016年6月3日办完施工许可证，同年的8月1日，才取得预售许可证，直至2017年1月12日才完成商品房的验收备案，根据相关法律，没有取得三证即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证不得施工建设，没有取得商品房预售许可证实不能销售的，从上述时间节点上可以看到，本案的涉案房屋是在没有取得相关审批手续及行政许可的情况下违法违规，施工建设，并且隐瞒了未经审批先行建设和没有取得商品房预售许可证的情况下进行销售的真实情况，而向业主销售房屋的，因此根据商品房买卖合同解释第九条的规定答辩人认为被答辩人的行为已经构成欺诈，因此应当承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任。2、答辩人在房屋使用过程中发现房屋存在严重的质量问题，就此问题答辩人在内的广大业主向公司高层进行反映，现在还没有解决，质量问题具体有1、塑钢窗严重变形，四面透风2、每户防盗门变形严重开启不便，按照国家规范标准防盗门的型材是小于国家标准的。3、门厅和楼梯间冬天温度不能满足规范要求、4、本楼门前台阶因为楼梯下沉导致原先的三处台阶现在变为两处，存在严重的安全隐患。3、被答辩人收取房屋价款销售房屋的行为，由于相关审批手续不全，长期无法办理不动产登记手续，导致答辩人不能完全享有产权所有人的权利，其收益和处分权被无形剥夺，由于被答辩人不能在法定期限的时间内为答辩人办理不动产登记证书的行为根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的若干问题解释第十八条的规定，已经构成违约，因此答辩人将视情况决定是否提起反诉。4、关于涉案房屋的土地使用期限问题，由于被答辩人在开发建设时违法违规使用土地，（直至2016年3月7日才获批建设许可证）所以在2015年受到了大庆市国土资源局的行政处罚，2017年7月24日，在与国土资源局签署的“关于青龙山地区建设工程及地块土地分隔存在问题的意见”中被答辩人向国土资源局作出承诺，小区整体使用权起始日期按照2008年12月15日起算，住宅终止年限统一按2078年12月14日登记，并不需要政府返还土地出让金等相关费用，法律责任及一切事由自行承担。对于这份承诺答辩人认为被答辩人将已经销售的房屋擅自更改土地使用年限，将由原住宅终止年限2086年1月25日缩短减少至2078年12月14日，其行为已经严重侵犯了被答辩人等业主的合法权益，他们作为房屋的买受人，所缴纳的购房款项中已经包含土地使用税及土地出让金，因此被缩短减少的土地使用年限其中部分土地出让金应该进行计算，由被答辩人进行返还或在房屋款中进行扣除。我方决定申请反诉，1、请求判令房屋买卖合同因欺诈无效，由原告返还购房款301000元；2、判令原告赔付被告602000元；3、由原告支付逾期办证违约金120400元（按照年利率5%计算）4；诉讼费用由原告承担。事实与理由：2011年1月17日，原被告签订认购确认书，约定原告将位于东城领秀B-55B1单元1401的房屋售于被告，该房屋面积为134.84平方米，房款共计602000元，被告依照约定交纳房款的50%费用，原告也如约交付房屋，在履行期间，原告故意隐瞒没有取得商品房预售的许可证应当承担相应的赔偿责任，另外原告应当在法定期限内办理房屋所有权证书，因此，被告认为，其行为严重损害了被告的合法权益，故申请反诉。本案在审理过程中，原告向法庭提供了如下证据：证据一、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证复印件两份（来源于大庆市城乡规划局和龙凤区住房和城乡建设局），欲证明案涉工程项目经城乡规划主管部门依法审核批准建设和施工。被告质证：首先对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议，因为其中建设工程施工许可证审核时间为2016年6月3日，该证据也充分说明了原告方没有经过审批而先行建设房屋进行销售的违法行为。本院对该证据予以采信。证据二：商品房预售许可证和建设工程竣工验收备案证复印件两份，证据来源于龙凤区住房和城乡建设局，欲证明案涉工程商品房经城乡规划主管部门依法审核准予预售及符合建设工程竣工验收备案条件。被告质证：对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议，其他意见同证据一答辩意见一致。本院对该证据予以采信。证据三、商品房批量登记结果告知单复印件一份，证据来源于大庆市不动产登记中心，欲证明案涉商品房的权利人为大庆久隆房地产开发股份有限公司，不动产权证号：黑（2017）大庆市不动产权第0083620号。被告质证：无异议。本院对该证据予以采信。证据四、华彩园后七栋认购确认书和收款收据复印件两份，证据来源于久隆房地产开发股份有限公司，欲证明被告与原告于2011年1月17日签订了华彩园后七栋认购确认书并按照认购确认书的约定在2011年1月18日和27日分两次缴纳了B-55B-1-1401室全部房款602000元50%中的一半301000元。被告质证：无异议。本院对该证据予以采信。证据五、商品房入住通知单复印件一份，证据来源于东城领秀高新物业分公司，欲证明被告于2013年4月1日办理了东城领秀华彩园B-55B-1-1401室商品房入住手续的事实。被告质证：无异议。本院对该证据予以采信。证据六、告知函复印件两份，证据来源于久隆房地产开发股份有限公司，欲证明被告经久隆公司销售部门通知交款仍未及时交款后向被告邮寄的告知函一份的事实。被告质证：收到过该证据，无异议。本院对该证据予以采信。依据上述证据，确认本案的法律事实为与原告陈述一致。本院认为，原告久隆房地产公司在起诉前取得了商品房预售许可证，所以原告久隆房地产公司与被告杨军之间的房屋买卖合同应认定有效，被告未按约定支付房款，应承担违约责任，并赔偿因此给原告造成的损失。被告未在法院要求的期限内向本院预交反诉费，视为放弃反诉。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条、第十七条的规定，判决如下：被告杨军于本判决生效之日起十日内给付原告大庆久隆房地产开发股份有限公司人民币301000元，并支付按照人民银行同期贷款利息计算至被告实际履行完毕之日止的利息。如被告杨军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3135元，由被告杨军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员 刘 勇二〇一九年六月三日书记员 高艺轩附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。