湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1021民初1256号 原告：肖某某，女，1992年5月20日生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：李昌希，男，湖南星河律师事务所律师，代理权限系特别授权。 被告：桂阳华源置业有限公司，住所地：桂阳县鹿峰街道牛巷口。 法定代表人：林启良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李石文，男，湖南志浩律师事务所律师，代理权限系特别授权。 原告肖某某与被告桂阳华源置业有限公司（以下简称华源置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖某某及其委托诉讼代理人李昌希、被告华源置业的委托诉讼代理人李石文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖某某向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行合同约定的交房义务；2、依法判决被告向原告支付逾期交房违约金24990元（自2018年10月1日起暂计算至2019年4月30日，之后违约金按119元/日计算至实际交房之日止）；3、依法判决被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年8月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以395960元的价格购买被告开发的“湘南国际商贸城”35栋503房。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。合同约定被告应在2018年9月30日之前向原告交付房屋。但截止原告起诉之日，被告开发建设的房屋存在严重的质量问题，根本不符合合同约定的交房条件。根据双方的约定，被告应依法向原告支付逾期交房违约金。现原、被告双方协商未果，原告根据《民事诉讼法》第119条之规定，依法向贵院提起诉讼，恳请依法审理，公正判决。 被告华源置业辩称：一、案涉商品房已符合法定交付条件，原告诉称房屋存在严重质量问题，没有事实依据。案涉商品房所在建设工程于2018年12月11日经五方主体竣工验收合格，符合《建设工程施工质量检验统一标准》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的验收要求，经消防机构验收合格，准予使用；经环保检测机构检测合格，室内污染物符合一类民用建筑工程要求；经规划部门组织规范验收，确认符合规划要求；竣工验收前已取得商品房测绘报告。原告的诉称与竣工验收、消防验收、环保检测、规划验收均合格的事实不相符。本案商品房自竣工验收合格之日，就已符合《建筑法》第六十条第二款和《建设工程质量管理条例》第十六条规定的法定交付条件，按照法定条件交付商品房，并不影响房屋的交付使用，不损害原告的合法权益。二、案涉房屋于2018年12月11日经竣工验收合格符合法定交付条件后，被告即以电话通知原告前来办理交房手续，但原告在查房房屋后故意以“房屋存在严重质量问题”为由拒绝收房。故此，自2018年12月11日竣工验收之日起，因原告拒绝收房而未能交付房屋造成的后果依法应由原告承担；三、原告已于2019年3月27日办理了收房手续，与被告委托的物业公司签署了物业服务合同、房屋装修管理服务协议、消防安全协议书等法律文件，领取了房屋钥匙。该房屋已交由原告管理和使用，原告在接受房屋后，又向被告主张逾期交房违约金，于法不符。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据经庭审核实，均具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。 本院经审理查明事实如下：2017年8月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告肖某某购买被告华源置业在桂阳县珍珠大道与马鞍岭路交叉口西北面开发的桂阳县商贸物流园北区二期项目中的35幢5层503号住房一套，合同约定：总价款为人民395960元，第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告…第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理…第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。合同签订后，原告肖某某依约支付了全部购房款。被告于2018年12月11日对桂阳县商贸物流园房地产开发项目工程统一进行竣工验收。但是案涉商品房竣工验收合格后被告并未书面通知原告收房。2019年3月27日，原告与物业公司签订物业服务合同、装修管理合同及消防安全协议书，并填写了业主入住登记表，接收了35幢5层503号住房。 本院认为，本案的争议焦点主要有： 一、被告华源置业是否应继续履行合同约定的交付义务。被告华源置业于2018年12月11日组织五方主体对案涉商品房进行了验收且验收合格，已符合交付条件。原告于2019年3月27日与被告委托的物业公司签订了相关物业服务合同、装修管理合同、消防安全协议书，并填写了业主入住登记表，原告的上述行为，应视为其已办理了收房手续。至此，被告已于2019年3月27日将35幢5层503号住房实际交付原告肖某某，完成了房屋交付的义务。故原告诉请要求被告华源置业继续履行合同约定的交房义务，本院不予支持。 二、被告华源置业逾期交房是否构成违约及违约金的计算问题。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告肖某某按合同约定履行了交付全部购房款的义务，被告华源置业应按约定在2018年9月30日前将验收合格的商品房交付原告，但被告华源置业在2019年3月27日才将房屋交付原告肖某某。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条关于出卖人逾期交付责任的约定，逾期天数超过60日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之叁的违约金。从2018年10月1日起算至2019年3月27日，被告华源置业应承担的违约金共计21144.26元（395960元×0.03%×178天）。被告提出合同违约金过高，请求减少，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。结合本案查明的事实来看，被告未按期交房，虽给原告造成了一定的损失，但双方约定的违约金过高，可酌情予以核减。因此，对于被告的该项诉请，本院予以支持。因原告未提交其相应损失的证据，故本院以原告所支付的房款，参照从2018年10月1日至2019年3月27日按中国人民银行同期贷款利率〔1年以内（含一年）的贷款基准利率为4.35%〕计算原告的损失较为合适，经核算该段时间的利息为11798.74元（395960元×4.35%÷365天×178天），故违约损失为8399.78元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告桂阳华源置业有限公司在本判决生效后二十日内向原告肖某某支付逾期交房违约金8399.78元； 二、驳回原告肖某某的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费585元，减半收取292.5元，由被告桂阳华源置业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。 审判员  龙琼 二〇一九年六月二十七日 法官助理洪美丽 书记员李思文 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约金支付违约金后，还应当履行债务。 2、《建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。 4、《建设工程质量管理条例》 第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 6、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。