文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初976号原告(反诉被告)：重庆丹龙润洲置业有限公司，住所地重庆市南岸区兴欣佳园商业门面，统一社会信用代码915001086710204401。法定代表人：禹鸿，总经理。委托诉讼代理人：雒扬，重庆儒泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：淳宗跃，男，1979年8月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：谢国成，四川英济律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明森，四川英济律师事务所律师。原告(反诉被告)重庆丹龙润洲置业有限公司（以下简称：丹龙润洲公司）与被告(反诉原告)淳宗跃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告(反诉被告)丹龙润洲公司的委托诉讼代理人雒扬，被告(反诉原告)淳宗跃的委托诉讼代理人谢国成、刘明森均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告丹龙润洲公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决终止原被告就万盛经济技术开发区滨江西路82号门面签订的《房屋租赁合同书》；2.依法判决被告支付原告租金4954元(2018年10月4日至2019年1月3日)，补缴免租期租金8818.2元、物业费303.5元(2018年10月1日-2019年1月3日)及水费31.88元，合计14107.58元；3.依法判决被告支付原告违约金(计算方式为：从2018年9月25日开始，以2018年年租金为基数，按银行同期贷款基准利率的4倍计算至欠付租金付清时止)；4.本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月3日，被告就租赁万盛经济技术开发区滨江西路82号门面与原告签订了《房屋租赁合同书》(以下简称“合同”)，合同约定租期为5年，2016年7月4日起至2021年7月3日止。租赁物业建筑面积为32.66平方米，第一年租金按建筑面积45元/月/平方米计算租金，面积以竣工测绘面积为准，租赁期限内租金每年在上一年度的基础上递增6%，直至合同租赁期满。租金的支付方式为先付费后使用。租金由乙方按季度支付，在每季度期满的拾天前向甲方缴纳下一季度租金。免租期为6个月，但被告违反合同第二条第2款第2.1项约定，应在接到甲方通知后15日内一次性向甲方补缴免租期的租金。被告接房后正常使用租赁门面，但被告拖欠原告租金、物业费、水费，经原告多次催告，被告均未缴纳，结合合同第三条、第十二条第5款约定，甲方有权单方解除合同。综上，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。诉讼过程中，原告丹龙润洲公司撤回第二项诉讼请求中要求淳宗跃支付水费31.88元的请求。本诉被告淳宗跃辩称，1.双方于2016年3月3日就租赁位于万盛经济技术开发区滨江西路82号门面签订了房屋租赁合同，被告用于经营魔力鸟网咖，并且与原告租赁的82号—85号,87号—90号，102号，103号共10个门面，整体用于该经营项目，被告一直按月向原告支付租金；2.原告出租的门面一直存在漏水、渗水、脱落等问题，被告向原告多次反映，但原告一直没有有效的维修。2019年1月4日，原告将被告经营的魔力鸟网咖进行断电，致使被告不能经营，原告以该方式实际上终止了双方的租赁合同；3.原告未按约定及法律规定履行维修义务，导致被告不能正常开展经营活动，违约在先。原告擅自断电，导致被告无法经营，给被告造成了巨大的经济损失，原告存在违约行为；4.原告主张物业费及水费，由于主体不适格，应当予以驳回。原告主张补缴免租期租金及违约金，无事实和法律依据，依法应予驳回其诉讼请求；5.鉴于原告的违约行为给被告造成了巨大的经济损失，被告已经提出反诉，并就十个门面的租赁事宜单独向法院提起了诉讼，请求法院判令原告承担违约责任。被告淳宗跃向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人双倍退还反诉人履约保证金8818元；2.本案全部诉讼费由被反诉人承担，反诉人预交的诉讼费用中应由被反诉人承担的部分由法院直接退还给反诉人。事实和理由：2016年3月3日，反诉人就租赁万盛经济技术开发区滨江西路82号门面房用于经营魔力鸟网咖，与被反诉人签订了《房屋租赁合同书》，约定租赁期自2016年7月4日至2021年7月3日，共计5年，签约双方在租赁合同中就双方的权利义务、租金标准、支付条件、履约保证金、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，反诉人即按照合同约定履行了合同义务，积极组织房屋装修、设备采购等，准备尽快开展营业活动。但被反诉人提供的租赁房屋一直以来存在影响正常使用的情况，如：房屋天花板、墙体出现漏水、渗水或脱落达七处以上，导致反诉人无法正常使用房屋，且反诉人的网吧设备受到严重损坏，存在严重的安全隐患。反诉人虽多次要求被反诉人对该房屋出现的漏水或渗水的问题进行整改或维修，但被反诉人一直未采取有效改进措施，为此反诉人垫资进行了维修，但因缺乏被反诉人的配合，未能起到维修效果。更为甚者，被反诉人违反法律规定，于2019年1月4日切断了给反诉人承租房屋的供电，导致反诉人的营业活动完全无法开展，所承租的房屋事实上完全无法实现租赁目的。反诉人认为，被反诉人的违法、违约行为，给反诉人造成了巨大的经济损失，被反诉人依法应当承担相应的违约责任。但被反诉人非但不考虑与反诉人协商解决合同履行及违约赔偿问题，反而恶人先告状，将反诉人诉至贵院，要求终止租赁合同。反诉人为维护自身合法权益，依据我国法律相关规定，特向贵院提起反诉，恳请贵院判如所请。反诉被告丹龙润洲公司辩称，1.反诉人要求被反诉人双倍退回履约保证金无法律依据；2.依据双方签订的房屋租赁合同书，被反诉人已经按合同约定按现状交付，合同约定租赁房屋的维修维护应由反诉人负责；3.反诉人存在拖欠租金、电费等违约情形，依据合同被反诉人有权对租赁门市进行断电。综上，被反诉人不存在违约情形，请法院依法驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。丹龙润洲公司就本案本诉及反诉部分共同举示了三组证据：一、重庆市房地产权证、房屋租赁合同书；二、通知函件、EMS邮单及单号查询结果打印件；三、重庆润洲物业管理有限公司（以下简称：润洲物业公司）催收物业费及水电费的函告、润洲物业公司出具的丹龙润洲公司代淳宗跃支付物业费、水电费的收据、润洲物业公司出具的关于淳宗跃拖欠物业费、水电费的说明、润洲物业公司出具的与淳宗跃签订的转供电服务协议、2018年商业电表1-12月的抄表记录本、2018年11月-12月电费清单及缴费发票。淳宗跃对丹龙润洲公司提交的第一组证据真实性无异议，但认为《房屋租赁合同书》第十二条第5款关于断水、断电的约定系无效条款；对第二组证据真实性无异议，但认为丹龙润洲公司违约在先其有权拒付租金，且丹龙润洲公司不是收取物业费的主体，其有权拒绝支付；对第三组证据真实性、合法性、关联性均有异议。淳宗跃就本案本诉及反诉部分共同举示三组证据：一、营业执照；二、重庆上拓科技有限公司出具的情况说明、现场照片；三、律师函、回复函。丹龙润洲公司对淳宗跃第一组证据真实性无异议，对第二组证据真实性有异议，对第三组证据真实性无异议，回复函已明确租赁门市漏水的原因非丹龙润洲公司。淳宗跃就本案反诉部分补充举示六组证据：一、润洲物业公司收款收据（装修垃圾清运费收据、商业物业服务费收据）；二、涉案房屋租金及保证金缴纳收据；三、录音文件；四、房屋租赁合同；五、重庆上拓科技有限公司出具的收款收据；六、出庭证人证言。丹龙润洲公司对淳宗跃反诉部分补充举示的第一组、第二组、第三组、第四组证据真实性无异议，对第五组证据真实性、合法性、关联性均有异议，对第六组证据真实性有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据本院认定如下：丹龙润洲公司举示的第三组证据中的润洲物业公司催收物业费及水电费的函告，润洲物业公司出具的丹龙润洲公司代淳宗跃支付物业费、水电费的收据，润洲物业公司出具的关于淳宗跃拖欠物业费、水电费的说明，淳宗跃虽有异议，但未举示证据证明其已完清上述费用，亦未举示其他证据予以反驳，其辩称意见本院不予采信，对丹龙润洲公司举示的上述证据，本院予以确认。丹龙润洲公司举示的第三组证据中的润洲物业公司出具的与淳宗跃签订的转供电服务协议、2018年商业电表1-12月的抄表记录本、2018年11月-12月电费清单及缴费发票，因在本案中丹龙润洲公司未提出相关诉讼请求，其举示的上述证据与本案无关联性，本院不予确认。淳宗跃举示的重庆上拓科技有限公司出具的情况说明及收款收据，与本案无关联性，本院不予确认。淳宗跃举示的现场照片，丹龙润洲公司虽有异议，但结合丹龙润洲公司认可的回复函中的内容，本院对该组证据予以采信。淳宗跃申请的证人出庭作证所作的证言，丹龙润洲公司虽有异议，但结合丹龙润洲公司认可的回复函及录音文件的内容，本院对该组证据予以采信。根据本院采信的有效证据、证人证言及双方当事人的陈述，本院查明如下案件事实：丹龙润洲公司（合同甲方）与淳宗跃（合同乙方）于2016年3月3日签订《房屋租赁合同书》，淳宗跃租用丹龙润洲公司所有的位于万盛经济技术开发区滨江西路82号的房屋（建筑面积：32.66平方米）以及丹龙润洲公司所有的其他九间房屋共同作为其经营的重庆市万盛经开区魔力鸟网吧（以下简称：魔力鸟网吧）场所之用。合同约定的主要内容为：“乙方已对租赁物业进行多次现场实际考察，甲方按房屋现状向乙方交付；租赁期限：租期为5年，2016年7月4日起至2021年7月3日止；乙方享受免租期应同时满足以下前提：①乙方在接房后30日内开始投入装修，②乙方在接房后90日内开始正式营业，③乙方在合同履行过程中无任何违约行为。乙方未满足上述全部前提，应在接到甲方通知后15日内一次性向甲方缴纳免租期内的租金。免租期为：共计减免6个月租金，含3个月市场培育期以及3个月装修期，免租不免物管费；计租起始日为乙方接房后次日；租金单价为：第一年租金按建筑面积45元/月/㎡计算租金，面积以竣工测绘面积为准，租赁期限内租金每年在上一年的基础上递增6%，直至合同租赁期满。第一年租金约人民币17636元，第二年租金约人民币18694元，第三年租金约人民币19816元，第四年租金约人民币21005元，第五年租金约人民币22265元，均不包含乙方应缴纳的物管费及其他费用。租金的支付方式为先付费后使用。租金由乙方按季度支付，在每一季度期满的拾天前向甲方缴清下一季度租金。第一次租金支付时间在乙方接房当日前。乙方应承担物管费及其他应交纳的费用(包括但不限于：水、电、燃气费，通讯费，网络费，有线收视费等费用)由乙方另行据实承担并缴付。水、电起始度数及金额由物业公司落实。如遇电供应部门提高收费标准，则按收费标准相应提高。电公摊费用由物业公司另行收取；乙方应于本合同签订之日向甲方缴纳4409元用作为其履行本合同的保证金。该履约保证金将由甲方保管，不计利息。在租赁期内，履约保证金不能用于乙方充抵租金或用于其他费用，如果乙方违约，并在收到甲方书面通知15日内仍未改正，甲方有权单方解除合同，并以乙方履约保证金直接冲减乙方所欠的各项费用包括但不限于物业管理费(物业管理费、装修管理费、车位租用费、水牌制作费等)、损坏物业赔偿金、水电气费、通讯费、网络费、有线收视费、违约金等，履约保证金不足以支付上述费用和违约金的，乙方应承担清偿责任，每拖欠1日，按照拖欠金额的日万分之五支付拖欠期间的利息；乙方应向甲方委托的物业服务企业支付物业管理费。物业管理费：每月每平方米3元(建面)，如果物业公司调整收费标准，以物业公司调整后的价格进行收费。物业管理费支付方式：每季度第一个工作日前向甲方委托的物业服务企业支付当季度的物业管理费；根据本合同的约定乙方应及时向甲方缴纳租赁费用；按时向相关部门缴纳水电气、通讯网络等费用、物业管理费及应承担的各项税费；乙方承担租赁物业内的日常保养、维修维护、保洁及养护工作，费用由乙方承担；租赁物业的内部非结构性部分，包括地板、室内墙壁粉饰或其它对墙壁、地板的修饰或粉刷，属于甲方的固定装置及其它附加物并包括全部门窗、电力设备和管道，乙方都应保持乙方接受租赁物业时的良好运转状态，并保持租赁物业及设施的完好；乙方开业后，若由于租赁物业结构质量原因需要维修的，由乙方原因造成损坏的乙方负责维修，费用由乙方承担；由甲方原因造成损坏的甲方负责及时维修，费用由甲方承担；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方双倍退还乙方缴纳的保证金；租赁期间，若因乙方或者第三方导致营业用房的质量或房屋受到损坏的，乙方应负责赔偿和修复；乙方逾期缴纳租金，乙方同意甲方委托物业管理公司对乙方所租物业断水、断电，同时，以当年年度租金为基数，按日向乙方收0.5%滞纳金，若超过30天未交纳，在甲方书面催收3日后仍未补缴所欠租金的，甲方有权单方终止租赁合同，并与第三方从新签订租赁合同，乙方装修成果归甲方所有，不再退还乙方所交履约保证金及已缴纳之租金。”合同签订后，淳宗跃于2016年3月4日向润洲物业公司交纳其承租的万盛经济技术开发区滨江西路82号房屋2016年3月1日至2016年5月31日的商业物业服务费294元（每月物业服务费计98元）、装修垃圾清运费163.3元，于2016年3月7日向丹龙润洲公司交纳其承租的万盛经济技术开发区滨江西路82号房屋2017年1月4日至2017年4月3日的房屋租金4409元及履约保证金4409元，并开始对承租房屋进行装饰装修，嗣后对外经营魔力鸟网吧。在淳宗跃经营魔力鸟网吧期间，网吧内天花板、墙体出现漏水、渗水或脱落情况，淳宗跃于2018年9月3日委托四川英济律师事务所就该情况函告丹龙润洲公司，要求丹龙润洲公司进行维修整改。丹龙润洲公司于2018年9月18日复函四川英济律师事务所，说明魔力鸟网吧内漏水系网吧楼上案外第三人造成及相关处理结果。同时，丹龙润洲公司在复函中向淳宗跃催收其拖欠的滨江西路82号-89号、滨江西路102号-103号门市（即魔力鸟网吧经营使用房屋）2018年7月4日-2018年10月3日租金40000元。此后，丹龙润洲公司委托润洲物业公司就魔力鸟网吧内天花板漏水渗水进行过协助维修，但淳宗跃对处理结果不满意，丹龙润洲公司与淳宗跃就如何解决漏水问题及交纳租金等费用问题未达成一致意见。2018年10月24日，丹龙润洲公司通过润洲物业公司向淳宗跃邮寄《租金缴款通知书》催收其承租的万盛经济技术开发区滨江西路82、83、84、85、87、88、89、90、102、103号门面（即魔力鸟网吧经营使用房屋）2018年7月4日-2019年1月3日房屋租金及物业费共计101883.2元，淳宗跃于2018年10月25日收到该《租金缴款通知书》。2018年12月7日，丹龙润洲公司通过润洲物业公司向淳宗跃邮寄《租赁合同解除及租金（含免租期租金）催款通知函》催收魔力鸟网吧经营使用房屋2018年7月4日-2019年1月3日房屋租金100304元，及补交免租期内租金107342.75元，同时在通知函中告知淳宗跃若其在收到本函后15日内未按时缴纳上述租金，淳宗跃与丹龙润洲公司签订的《房屋租赁合同书》于2019年1月3日终止，请其务必在解除期限届满前将房屋交还，同时按时补缴上述租金，并要求淳宗跃按时缴纳水电费及物业费，淳宗跃于2018年12月8日收到该《租赁合同解除及租金（含免租期租金）催款通知函》，但截至2019年1月3日其仍未向丹龙润洲公司缴纳上述费用。2019年1月3日，润洲物业公司向丹龙润洲公司发出《催收物业费及水电费的函告》要求丹龙润洲公司在收到函件5日内就淳宗跃承租的万盛经济技术开发区滨江西路82、83、84、85、87、88、89、90、102、103号门面拖欠的2018年10月至2019年1月3日的物业管理费4879.5元、电费8012.7元、水费232元，共计13124.2元承担连带责任，完清相关费用。2019年1月10日，丹龙润洲公司向润洲物业公司缴纳上述费用。2019年1月4日，丹龙润洲公司委托润洲物业公司对淳宗跃所承租房屋进行断电，其经营的魔力鸟网吧于2019年1月6日关门歇业，并于当月上旬搬离，但淳宗跃未与丹龙润洲公司办理租赁房屋返还移交手续。2019年1月23日，因淳宗越仍未完清其承租房屋2018年10月4日至2019年1月3日的租金、物业费、水费以及免租期租金，丹龙润洲公司将淳宗跃诉至法院，并在2019年3月27日向淳宗跃邮寄《补缴免租期租金通知函》，催收免租期租金及其拖欠的租金、物业费、水电费、违约金等，淳宗跃于2019年3月29日收到该函件。审理中，丹龙润洲公司确认合同免租期限为2016年7月4日至2017年1月3日，免租期间租金计算标准为45元/月/㎡。丹龙润洲公司及淳宗跃均陈述魔力鸟网吧内天花板漏水渗水系网吧楼上案外第三人原因导致。本院根据双方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）双方签订的《房屋租赁合同书》的解除时间；（二）丹龙润洲公司及淳宗跃是否存在违约情形；（三）关于双方签订的《房屋租赁合同书》第十二条第5款关于“乙方逾期缴纳租金，乙方同意甲方委托物业管理公司对乙方所租物业断水、断电”是否为无效约定问题；（四）本诉原告丹龙润洲公司及反诉原告淳宗跃的诉讼请求是否应当得到支持。本院就争议焦点分别评析如下：（一）关于双方签订的《房屋租赁合同书》的解除时间的问题。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，《房屋租赁合同书》中约定：“乙方逾期缴纳租金，乙方同意甲方委托物业管理公司对乙方所租物业断水、断电，同时，以当年年度租金为基数，按日向乙方收0.5%滞纳金，若超过30天未交纳，在甲方书面催收3日后仍未补缴所欠租金的，甲方有权单方终止租赁合同”，淳宗跃应在2018年9月24日前向丹龙润洲公司支付其承租的万盛经济技术开发区滨江西路82号房屋2018年10月4日至2019年1月3日的租金，其逾期未支付，丹龙润洲公司分别于2018年10月24日、2018年12月7日通过润洲物业公司向淳宗跃邮寄《租金缴款通知书》、《租赁合同解除及租金（含免租期租金）催款通知函》催收租金及相关费用，并在《租赁合同解除及租金（含免租期租金）催款通知函》告知淳宗跃若其在收到本函后15日内未按时缴纳上述租金，淳宗跃与丹龙润洲公司签订的《房屋租赁合同书》于2019年1月3日终止。淳宗跃分别于2018年10月25日、2018年12月8日收到上述通知，其应于2018年12月23日前向丹龙润洲公司支付拖欠的租金，但其逾期未支付，故本院认为在丹龙润洲公司已给予淳宗跃合理支付期限的情形下，淳宗跃逾期未支付租金，丹龙润洲公司可以行使解除权，双方签订的《房屋租赁合同书》已于2019年1月3日解除。（二）关于丹龙润洲公司及淳宗跃是否存在违约情形的问题。本院认为，当事人的合法民事权益受法律保护。当事人依法享有自愿订立合同的权利。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面、诚信履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同书》中约定：“租金的支付方式为先付费后使用。租金由乙方按季度支付，在每一季度期满的拾天前向甲方缴清下一季度租金；乙方应承担物管费及其他应交纳的费用(包括但不限于：水、电、燃气费，通讯费，网络费，有线收视费等费用)由乙方另行据实承担并缴付”，淳宗跃应在2018年9月24日前向丹龙润洲公司支付其承租的万盛经济技术开发区滨江西路82号房屋2018年10月4日至2019年1月3日的租金，并向润洲物业公司缴纳物业费及水电费，但经丹龙润洲公司多次去函催收，至2019年1月3日其仍未支付，故本院认为淳宗跃存在违约情形。本院认为，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，淳宗跃称其承租的房屋存在天花板漏水渗水情况，丹龙润洲公司怠于履行对出租房屋维修义务，致使出租房屋丧失适租性，存在违约情形。同时，丹龙润洲公司于2019年1月4日委托润洲物业公司对其承租房屋进行断电，亦存在违约情形。但，《房屋租赁合同书》中明确约定：“乙方承担租赁物业内的日常保养、维修维护、保洁及养护工作，费用由乙方承担；乙方开业后，若由于租赁物业结构质量原因需要维修的，由乙方原因造成损坏的乙方负责维修，费用由乙方承担；由甲方原因造成损坏的甲方负责及时维修，费用由甲方承担；租赁期间，若因乙方或者第三方导致营业用房的质量或房屋受到损坏的，乙方应负责赔偿和修复”，在本院确定的举证期限内，淳宗跃未举示相关证据证明其承租的房屋天花板漏水渗水系因丹龙润洲公司原因导致的租赁物业结构质量问题，且在本案审理中丹龙润洲公司及淳宗跃均陈述淳宗跃承租房屋内天花板漏水渗水系楼上案外第三人原因导致，故本院认为丹龙润洲公司对淳宗跃承租的房屋天花板漏水渗水不存在维修义务。因双方签订的《房屋租赁合同书》已于2019年1月3日解除，双方合同的权利义务终止，丹龙润洲公司于2019年1月4日委托润洲物业公司对淳宗跃承租房屋进行断电并无不当。综上，本院认为丹龙润洲公司不存在违约情形。（三）关于双方签订的《房屋租赁合同书》第十二条第5款关于“乙方逾期缴纳租金，乙方同意甲方委托物业管理公司对乙方所租物业断水、断电”是否为无效约定问题。本案中，因双方签订的《房屋租赁合同书》已于2019年1月3日解除，丹龙润洲公司于2019年1月4日委托润洲物业公司对淳宗跃承租房屋进行断电并无不妥，亦不存在违约情形，该条约定是否无效对本案事实认定及双方责任承担并无影响，本院不再赘述。（四）关于本诉原告丹龙润洲公司及反诉原告淳宗跃的诉讼请求是否应当得到支持问题。本案本诉中，本院已确认双方签订的《房屋租赁合同书》于2019年1月3日解除，双方合同权利义务终止，丹龙润洲公司请求终止双方签订的《房屋租赁合同书》已无诉的利益，对此诉讼请求本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。淳宗跃在2018年10月4日至2019年1月3日期间占有、使用租赁房屋但未向丹龙润洲公司支付房屋租金，丹龙润洲公司请求其支付此期间的房屋租金4954元[32.66㎡×45元/月/㎡×（1+6%）×（1+6%）×3个月]符合双方合同约定，理由成立，本院予以支持。因淳宗跃在合同履行期间怠于履行租金支付义务，存在违约情形，不符合《房屋租赁合同书》中关于享受免租期待遇的约定，丹龙润洲公司要求淳宗跃补缴免租期租金8818.2元（32.66㎡×45元/月/㎡×6个月）符合双方合同约定，理由成立，本院予以支持。根据《房屋租赁合同书》约定，淳宗跃应按合同约定向丹龙润洲公司委托的物业服务企业支付物业管理费，淳宗跃未支付租赁房屋2018年10月1日至2019年1月3日期间物业管理费，丹龙润洲公司已于2019年1月10日向润洲物业公司支付其欠付的上述期间物业管理费303.5元（98元/月×3个月+98元/月÷31天×3天），现丹龙润洲公司要求淳宗跃支付物业管理费303.5元，符合双方合同约定，理由成立，本院予以支持。因丹龙润洲公司自愿撤回要求淳宗跃支付水费31.88元的请求，系其真实意思表示，符合法律规定，本院予以准许。根据《房屋租赁合同书》约定：“乙方逾期缴纳租金，乙方同意甲方委托物业管理公司对乙方所租物业断水、断电，同时，以当年年度租金为基数，按日向乙方收0.5%滞纳金”，淳宗跃应当于2018年9月24日向丹龙润洲公司支付2018年10月4日至2019年1月3日的房屋租金，其逾期未缴纳租金，构成违约，丹龙润洲公司主张自2019年9月25日起，以2018年度租金即19816元为基数，按银行同期同类贷款基准利率的4倍计算违约金至淳宗跃实际支付租金时止，计算标准低于双方合同约定，系丹龙润洲公司对自身权利义务的处分，且该计算标准符合法律规定，依此计算的违约金并未过分高于淳宗跃违约造成的损失，淳宗跃请求对违约金予以调减理由不成立，本院不予调减，丹龙润洲公司要求淳宗跃支付违约金理由成立，本院予以支持。本案反诉中，淳宗跃主张要求丹龙润洲公司双倍返还履约保证金8818元，因丹龙润洲公司基于淳宗跃在合同履行期间存在违约情形行使解除权，于2019年1月3日提前解除双方签订的《房屋租赁合同书》，不构成违约，不符合合同约定的双倍返还履约保证金的情形。但根据合同约定：“如果乙方违约，并在收到甲方书面通知15日内仍未改正，甲方有权单方解除合同，并以乙方履约保证金直接冲减乙方所欠的各项费用”，因在本案本诉中，丹龙润洲公司及淳宗跃均未提出以已缴纳的履约保证金冲减欠费的要求，淳宗跃已缴纳的履约保证金4409元，丹龙润洲公司应当退还淳宗跃，故对淳宗跃的反诉请求本院部分予以支持。综上，丹龙润洲公司的诉讼请求本院部分予以支持，淳宗跃的反诉请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）淳宗跃于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）重庆丹龙润洲置业有限公司房屋租金4954元、免租期租金8818.2元、物业管理费303.5元，共计14075.7元；二、被告（反诉原告）淳宗跃于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）重庆丹龙润洲置业有限公司违约金（违约金具体计算方式为：以19816元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍自2018年9月25日计算至欠付租金付清时止）；三、原告（反诉被告）重庆丹龙润洲置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）淳宗跃保证金4409元；四、驳回原告（反诉被告）重庆丹龙润洲置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）淳宗跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费152元，由被告（反诉原告）淳宗跃负担[本诉案件受理费原告（反诉被告）重庆丹龙润洲置业有限公司已预交，其多交的部分本院予以退回，被告（反诉原告）淳宗跃于本判决生效后十日内直接向本院交纳152元]，反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）淳宗跃负担25元，由原告（反诉被告）重庆丹龙润洲置业公司负担25元[反诉案件受理费被告（反诉原告）淳宗跃已预交，其多交的部分本院予以退回，原告（反诉被告）重庆丹龙润洲置业公司于本判决生效后十日内直接向本院交纳25元]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  何代宝人民陪审员  张诗志人民陪审员  秦 莉二〇一九年六月二十七日法官 助理  向 琳书 记 员  任 薇