广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤07执异17号 异议人（利害关系人）：广东省商业集团有限公司，统一社会信用代码：9144XXX，住所地：广东省广州市越秀区新河浦路****。 法定代表人：麦志坚。 申请执行人：黄福州，男，汉族，1972年9月5日出生，住广东省深圳市龙岗区。 被执行人：鹤山市鼎丰房地产有限公司，统一社会信用代码：9144XXX，，住所地：广东省鹤山市沙坪镇新业路** 法定代表人：吕义胜，总经理。 被执行人：吕义胜，男，1969年9月21日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。 本院在执行申请执行人黄福州与被执行人鹤山市鼎丰房地产有限公司、吕义胜建设工程施工合同纠纷一案中，异议人广东省商业集团有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭通过书面形式进行了审查，现已审查终结。 异议人广东省商业集团有限公司异议称，请求：一、要求评估机构对鹤山市鼎丰房地产有限公司名下位于鹤山市沙坪凤凰湾一期的169套商品房、15间商铺及建筑面积为14682.77平方米的地下车库车位土地与上盖建筑物的价值分别评估。二、另行委托有专业资质的第三方评估机构对鹤山市鼎丰房地产有限公司名下位于鹤山市沙坪凤凰湾一期的169套商品房、15间商铺及建筑面积为14682.77平方米的地下车库车位的价值进行专项司法拍卖评估。三、要求评估机构依据评估标的物坐向、结构等实际因素调高估价至市场价水平。四、组织听证会，组织各当事人、利害关系人对询价建议书有关内容进行询问及发表意见，询价机构进行回应。主要事实和理由是：1、黄福州的工程价款优先权仅就该土地上的建筑物拍卖所得的款项享有优先受偿的权利，对土地部分不享有优先受偿权，因此须对案涉标的物的土地部分与地上建筑物部分进行分别评估。2、2018江询字第0216号《询价建议书》不能满足案涉标的物的定价需求，应委托评估机构进行司法拍卖评估，以确定财产处置参考价。3、《询价建议书》不能客观反映案涉标的物的评估价值。《询价建议书》客观性、科学性的主要存在问题如下：估价方法。《询价建议书》中对每个估价方法的具体内容进行了阐述，但对评估对象采用何种估价方法的适用性缺少分析。住宅部分。《询价建议书》作出的估价价格依据不足，不宜作为定价拍卖的参考，评估计算过程不符合《房地产估价规范》。商铺部分。估价对象商铺的价值严重偏低，与市场定价规律严重不符。4、《询价建议书》中出现大量错漏，例如，评估对象170-173所在楼层均位于第1层，实际现状评估对象170-173所在楼层均位于第1-2层；评估对象182-183所在楼层均位于第1-2层，实际现状评估对象182-183所在楼层均位于第2层；评估对象184所在楼层位于第1-2层，实际现状评估对象184所在楼层位于第3层。 申请执行人黄福州及被执行人鹤山市鼎丰房地产有限公司、吕义胜未提交答辩意见。 本院查明，黄福州与鹤山市鼎丰房地产有限公司、吕义胜建设工程施工合同纠纷一案，执行依据为广东省高级人民法院2018年9月29日作出的（2017）粤民终2671号民事判决。根据该判决，被执行人鹤山市鼎丰房地产有限公司、吕义胜应向申请执行人黄福州支付拖欠的工程款10737.6万元及利息、迟延履行期间的债务利息，并承担一审案件受理费565016元、反诉案件受理费50元；申请执行人黄福州对被执行人鹤山市鼎丰房地产有限公司开发建设的凤凰湾一期3、4、5、6、7、8、9、10座建设工程项目在10737.6万元及其利息范围内享有工程价款优先受偿权。因被执行人鹤山市鼎丰房地产有限公司未履行（2017）粤民终2671号生效法律文书确定的义务，根据黄福州的申请，本院于2018年11月2日以（2018）粤07执583号案立案执行。 2019年5月9日，本院作出（2018）粤07执583号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人鹤山市鼎丰房地产有限公司的位于鹤山市××××座（现为沙坪凤凰湾一期2号）301、302、402、502、702、802、902、1002、1102、1402、1502、1702、1902、2002、2102、2202、2302、2501、2502、2602、2603房，沙坪凤凰湾一期5座（现为沙坪凤凰湾一期X号）301、302、401、402、501、502、601、701、801、901、1001、1401、1801、2401、2501房，沙坪凤凰湾一期7座（现为沙坪凤凰湾一期X号）203、302、303、304、402、403、502、503、504、603、703、803、903、1003、1203、1403、1503、1603、1803、2003、2103、2203、2403、2603、2703、2803、2903、3001、3003、3004房，沙坪凤凰湾一期8座（现为沙坪凤凰湾一期X号）301、303、304、401、402、403、404、501、503、504、603、703、803、804、903、1003、1103、1203、1303、1403、1503、1703、1803、1903、1904、2003、2004、2103、2104、2203、2204、2303、2304、2403、2503、2504、2603、2604、2703、2704、2803、2804、2902、2903、2904、3001、3002、3003房，沙坪凤凰湾一期9座（现为沙坪凤凰湾一期X号）301、302、303、304、402、403、503、504、603、703、704、804、904、1004、1103、1104、1401、1802、1902、2001、2002、2004、2101、2102、2104、2201、2204、2303、2304、2401、2403、2404、2501、2502、2503、2504、2601、2602、2603、2604、2701、2702、2703、2704、2801、2802、2803、2804、2901、2902、2903、2904、3002、3003、3004房，共计169套商品房；沙坪凤凰湾一期3、4座01、02、03、04、05（现为沙坪街道凤凰湾1号之五、之四、之三、之二、之一）商铺，沙坪凤凰湾一期5、6座101（现为沙坪街道凤凰湾3号之一）商铺，沙坪凤凰湾一期7、8、9、10座2、7、8、12、15、16（现为沙坪街道新环路886、870、872、880、856、858）商铺，沙坪凤凰湾一期7、8、9、10座30、31、32（现为沙坪街道凤凰湾X号之九、之十、之十一）商铺，共计15间商铺；沙坪凤凰湾一期地下车库（建筑面积14682.77㎡，公共附属设施设备除外）。 在执行过程中，本院委托京东大数据评估平台对被执行人鹤山市鼎丰房地产有限公司名下位于鹤山市沙坪凤凰湾一期的169套商品房、15间商铺及建筑面积为14682.77平方米的地下车库车位（以下简称案涉标的物）进行了网络询价，2018年12月11日，京东大数据评估平台向本院出具了2018江询字第0216号《询价建议书》，案涉标的物估价200562260元。 2019年5月16日，本院向被执行人鹤山市鼎丰房地产有限公司、吕义胜送达京东大数据评估平台出具的2018江询字第0216号《询价建议书》。同月17日，本院向广东省商业集团有限公司送达2018江询字第0216号《询价建议书》。2019年5月24日，广东省商业集团有限公司向本院提出书面异议。 另查明，广东省广州市中级人民法院受理的广东省商业集团有限公司申请执行鹤山市鼎丰房地产有限公司、广东润胜建筑工程有限公司、吕义胜、吕义成、汕头市恒凯营销策划有限公司借款合同纠纷一案，该院作出的（2016）粤01民初473号民事判决已经发生法律效力。根据判决，被执行人鹤山市鼎丰房地产有限公司、广东润胜建筑工程有限公司、吕义胜、吕义成应连带向申请执行人广东省商业集团有限公司返还借款本金147357201.1元，并支付利息、逾期还款违约金、罚金、律师费等；当被执行人鹤山市鼎丰房地产有限公司不履行上述义务时，申请执行人广东省商业集团有限公司有权以拍卖、变卖该公司所有的位于鹤山市××凤凰××套在建工程（详见以下清单：沙坪凤凰湾一期X座2501、2603房。沙坪凤凰湾一期X座401、402、501、502、601、701、801、901、1001、1401、1801、2401、2501房。沙坪凤凰湾一期8座501、3001、804、1104房。沙坪凤凰湾一期9座1401、2001、2201、2401、2501、2601、2701、2801、1802、1902、2002、2102、2502、2602、2702、2802、1103、1004、1104、2101房。沙坪凤凰湾一期3、4座商铺01、02、03、04、05房。沙坪凤凰湾一期X座301、302、402、502、702、802、902、1002、1102、1402、1702、1902、2002、2102、2202、2302、2502、2602房。沙坪凤凰湾一期5、6座商铺101房。沙坪凤凰湾一期X座301、302房。沙坪凤凰湾一期X座商铺2、7、8、12、15、16、30、31、32房。沙坪凤凰湾一期X座3001、302、402、502、203、303、403、503、603、703、803、903、1003、1203、1403、1503、1603、1803、2003、2103、2203、2403、2603、2703、2803、2903、3003、304、504、3004房。沙坪凤凰湾一期X座401、402、2902、3002、303、403、503、603、703、803、903、1003、1103、1203、1303、1403、1503、1703、1803、1903、2003、2103、2203、2303、2403、2503、2603、2703、2803、2903、3003、304、404、504、1904、2004、2104、2204、2304、2504、2604、2704、2804、2904、3004房。沙坪凤凰湾一期X座301、2901、302、402、2902、3002、303、403、503、603、703、2303、2403、2503、2603、2703、2803、2903、3003、304、504、704、804、2004、2104、2204、2304、2404、2504、2604、2704、2804、2904、3004、604、904房。以上在建工程，广东省商业集团有限公司均已取得《不动产登记证明》，《不动产登记证明》注明的证明权利或事项为抵押权）。所得价款优先受偿。 因被执行人鹤山市鼎丰房地产有限公司未履行（2016）粤01民初473号生效判决确定的义务，根据申请执行人广东省商业集团有限公司的申请，广东省广州市中级人民法院于2019年3月28日以（2019）粤01执1678号案立案执行。 本院认为，本案的焦点问题是：一是是否须对案涉标的物的土地部分与地上建筑物部分进行分别评估；二是《询价建议书》出具的询价结果能否作为司法网络拍卖的起拍价；三是《询价建议书》是否存在评估价格偏低、错漏的问题。 关于是否须对案涉标的物的土地部分与地上建筑物部分进行分别评估的问题。首先，异议人提出黄福州的工程价款优先权仅就该土地上的建筑物拍卖所得的款项享有优先受偿的权利，对土地部分不享有优先受偿权，涉及建设工程价款优先受偿权与在建工程抵押权在发生冲突时如何解决的问题，明显属于对有关权利的实体判断，而本案系利害关系人执行异议案件，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，当事人、利害关系人执行异议仅就执行行为是否违反法律规定等程序性事项进行审查，对涉及实体权利的认定不宜在本案中予以审查处理。其次，对于异议人主张的建设工程承包人只能在其承建的工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿的问题属于执行分配和执行分配异议之诉程序中处理的问题，异议人应在上述程序中提出相应主张，于本案提出于法无据。再次，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”因此，在将案涉标的物变现时，根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分。 关于《询价建议书》出具的询价结果能否作为司法网络拍卖的起拍价的问题。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式”的规定，本院可以使用京东大数据评估平台对案涉标的物进行定向询价。异议人认为应当委托评估机构进行价格评估，只是确定财产处置参考价的方式之一，本身不具法律强制性。本院根据本案实际情况采取定向询价方式确定网拍起拍价并无不当。 关于《询价建议书》是否存在评估价格偏低、错漏的问题。2018年9月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条规定，“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”本案中，异议人收到《询价建议书》后，向本院提出评估价格偏低、评估报告错漏的异议，根据上述司法解释的规定，应按照第二十三条第一款规定处理，即应当交由相关行业协会组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。对异议人提出的评估价格偏低的问题，因资产评估具有较强的专业技术性，对被执行人的财产进行评估只是为了尽快实现申请执行人的债权而辅助法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终交易价格，交易价格最终由市场行情来检验。因此，评估结果出具后，没有法定理由不应重新评估。 关于异议人所提组织听证会的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”的规定，人民法院办理执行异议复议案件以书面审查为原则，只有案情复杂、争议较大的案件，才进行听证。本案案情简单，争议不大，因此不符合公开执行听证的条件。 综上所述，异议人广东省商业集团有限公司申请异议的理由均不能成立，本院均不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下： 驳回异议人广东省商业集团有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长 邓 球 审判员 周 辉 审判员 陈侃伦 二〇一九年六月十七日 法官助理刘鑫 书记员黄亮