北京市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）京01民终3328号 上诉人（原审被告）：北京筑福建筑科学研究院有限责任公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**。 法定代表人：董有，董事长。 委托诉讼代理人：董秋来，女，北京筑福建筑科学研究院有限责任公司行政人员。 委托诉讼代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司，住所地北京，住所地北京市东城区广渠家园**楼1201> 负责人：陈立国，总经理。 委托诉讼代理人：李明，北京市新达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张泽明，北京市新达律师事务所律师。 上诉人北京筑福建筑科学研究院有限责任公司（以下简称筑福建筑公司）因与被上诉人中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司（以下简称中国石化北京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初4910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 筑福建筑公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第一项、第二项、第三项；2.改判筑福建筑公司以每年746335元为标准向中国石化北京分公司支付占有使用费（以自2017年10月1日开始计算至实际腾退涉案租赁房屋之日止），筑福建筑公司所交纳的62194.6元保证金应从上述占有使用费中予以扣除；3.本案一审、二审诉讼费由中国石化北京分公司承担。事实和理由：1.一审法院违反法定诉讼程序，遗漏应该参加诉讼的20个第三人，导致案件事实无法查清；2.中国石化北京分公司原审原告身份不适格，中国石油化工股份有限公司北京门头沟石油分公司的证明中存在授权时间不明、授权房产面积不清、无溯及既往效力的问题；3.一审法院认定租赁房屋范围不包括北京市门头沟区新桥南大街32号房屋401、403室错误，32号房屋401、403室所涉面积租金应予扣减；4.一审法院认定筑福建筑公司改变租赁用途错误，自筑福建筑公司承租涉案房屋以来，一直将涉案房屋用于出租，供商户使用，双方对此形成事实上的共识；5.一审法院认定租赁合同起止时间错误，双方存在先租赁后补签合同的交易习惯，筑福建筑公司于2018年3月才收到中国石化北京分公司发来的终止合同的函，按照以往的交易习惯，2018年3月之前不应当认定筑福建筑公司有违反租赁期限的行为；6.一审法院适用法律不当，判决按约定租金的200%支付房屋占有使用费错误。 中国石化北京分公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法，同意一审法院判决。 中国石化北京分公司向一审法院起诉请求：1.解除我公司与筑福建筑公司于2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》；2.筑福建筑公司腾退并返还坐落于北京市门头沟区新桥南大街26号房屋（以下简称26号房屋）及26号房屋南侧自建房；3.筑福建筑公司按照《房屋租赁合同》约定租金标准的200%向我公司支付自2017年10月1日始至实际腾退之日止的房屋占有使用费；4.因擅自改变房屋用途，筑福建筑公司应按照合同约定租金总额的5%向我公司支付违约金37316.75元；5.因擅自转租、转借房屋，筑福建筑公司应按照合同约定租金总额的10%向我公司支付违约金74633.5元；6.判令租赁房屋内实际经营的北京旺信盛通商贸有限公司、北京佰顺佳惠服装店等二十余家商户腾退并返还租赁房屋，并对筑福建筑公司逾期腾房期间的占有使用费承担连带责任。 一审法院认定事实：北京市门头沟区新桥南大街26、32号房屋土地使用权人系中国石化北京分公司，房屋所有权人系中国石油化工股份有限公司北京门头沟石油分公司。 2017年8月18日，中国石化北京分公司与北京筑福建筑事务有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定：出租方（甲方）：中国石化北京分公司，承租方（乙方）：北京筑福建筑事务有限责任公司；租赁房屋为26号房屋，建筑面积1636.7平方米，所在层数1-2层；租赁房屋用途为公司办公自用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变其用途；租赁期限自2016年9月16日起至2017年9月30日止；该房屋每月租金为62194.6元，租金总额为746335元；租赁房屋保证金为62194.6元，租赁期满后，甲方验收房屋及相关附属设施未损坏、乙方无欠缴相关费用，且甲乙双方对本合同履行无异议后，甲方无息退还乙方。合同第七条第4款第（5）项约定，乙方不得擅自转租或转借租赁房屋。第九条第二款约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋。第十条第7款约定，如租赁期满，甲方不再出租或合同解除的，有权让乙方无条件搬出房屋。乙方拒不搬的，除承担相应的侵权责任外，并视为乙方认可按本合同约定租金的200%支付占用房屋期间的占用费。第十二条第2款第（3）项约定，乙方擅自改变房屋用途的，除立即纠正外，并承担合同总金额5%的违约金。第十二条第2款第（4）项约定，擅自转借、转租房屋的，其行为无效，并承担合同总金额10%的违约金。 筑福建筑公司向法院提交其公司与中国石化北京分公司2009年、2010年签订的《北京市房屋租赁合同》各一份，证明双方之前就有租赁合作关系，经查，上述二份租赁合同租赁房屋均记载为“北京市门头沟区新桥南大街26号，建筑面积1636.7平方米”。 北京筑福建筑事务有限责任公司于2018年7月11日变更名称为北京筑福建筑科学研究院有限责任公司。 2017年9月30日合同到期后，双方未再签订租赁合同，中国石化北京分公司未再收取26号房屋租金，筑福建筑公司未返还26号房屋，亦未再交纳房屋租金。筑福建筑公司在租赁房屋时交纳62194.6元作为保证金，经双方确认，同意该保证金在本案中折抵房屋占有使用费。 2018年3月，中国石化北京分公司向筑福建筑公司发出《关于原租赁合同期满后收回出租房屋有关事宜的函》，载明：“北京筑福建筑事务有限责任公司，根据贵我双方签订的关于门头沟新桥南大街26号1-2层办公用房的《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限已于2017年9月30日届满，合同到期前，我司已明确告知贵司不再续签合同并将在租赁期届满时收回该处房屋。但虽经我司多次要求，贵司至今未将该房屋腾退交还我公司。请贵方于2018年3月15日前，按原《房屋租赁合同》有关条款，与我司办理交接手续，并支付2017年10月1日至交接日的实际使用费。贵司若未按时完成房屋腾退及费用支付事宜，我公司将通过法律途径解决。特此函告。2018年3月7日。”筑福建筑公司认可于2018年3月15日左右收到上述函件。 经法院现场勘查并由双方确认，26号房屋一、二层现已由筑福建筑公司出租给二十余家商户进行经营活动，经营范围主要包括批发零售通讯器材、服装鞋帽、体育用品、烟草销售等。经调查，部分商户系与筑福建筑公司工作人员董秋来签订的转租合同，亦有部分商户将租赁房屋另行转租；大部分商户表示已交纳2019年租金，分别交至2019年7、8、9月不等。本案中，中国石化北京分公司申请追加该二十余家商户作为本案第三人参加诉讼并对其提出相应的诉讼请求，因商户众多，存在不同租赁关系，各方利益不同，法院对中国石化北京分公司追加第三人的申请未予准许并要求其对诉讼请求进行调整，释明其对于商户所主张的请求本案不予处理，经释明，中国石化北京分公司坚持诉讼请求。 经询问，关于租赁房屋同地段租金标准，中国石化北京分公司主张，租赁房屋同地段租金标准约为8元/平方米/日，其要求筑福建筑公司按照合同约定租金标准的200%支付占有使用费尚低于同地段租金标准，不同意调整占有使用费标准。筑福建筑公司主张，双方之间系合作关系，存在换租的情况，按照合同约定租金标准的200%支付占有使用费的标准过高，租赁房屋同地段租金标准一层为5-8元/平方米/日，二层为3.3元/平方米/日。依据筑福建筑公司提交的其与商户的租赁合同，租金标准约为一层7-10元/平方米/日、二层约为2-3元/平方米/日。 双方争议的证据及事实如下： 1、中国石化北京分公司是否是本案适格原告 筑福建筑公司主张，北京市门头沟区新桥南大街26、32号土地使用权人为中国石化北京分公司，房屋所有权人为中国石油化工股份有限公司北京门头沟石油分公司，中国石化北京分公司不是本案适格原告。中国石化北京分公司主张，中国石油化工股份有限公司北京门头沟石油分公司已将租赁房屋的相关权利委托给其公司，其公司是本案适格原告，为证明其主张，中国石化北京分公司向法院提交：1、北京市工商行政管理局门头沟分局出具的《名称变更通知》，载明：中国石油化工股份有限公司北京门头沟石油分公司于2014年12月10日经我局核准，名称变更为中国石化销售有限公司北京门头沟石油分公司；2、中国石化销售有限公司北京门头沟石油分公司2018年12月3日出具的证明，载明：北京市门头沟区新桥南大街26号楼1-2层为我公司房产，我公司将其委托给中国石化北京分公司经营管理，该公司对上述房产拥有使用、经营、处置及以自己的名义进行涉及该房产诉讼的权利。经质证，筑福建筑公司对中国石化北京分公司提交证据的真实性无异议，但坚持主张中国石化北京分公司不是本案适格原告。 就上述争议的事实法院认定如下：中国石化北京分公司系26号房屋土地使用权人，筑福建筑公司一直与中国石化北京分公司签订关于26号房屋的租赁合同，现26号房屋所有权人中国石化销售有限公司北京门头沟石油分公司亦将26号房屋的相关权利委托给中国石化北京分公司，故中国石化北京分公司有权就租赁房屋进行出租，应为本案适格原告。 2、租赁房屋范围是否包括32号房屋401、403室 筑福建筑公司主张，租赁合同载明租赁场地面积1636.7平方米，即包括了32号房屋401、403室，中国石化北京分公司系按照租赁场地面积收取租金，中国石化北京分公司从未向其公司交付32号房屋的401、403室。中国石化北京分公司主张，根据合同约定，双方之间的租赁标的仅限于26号房屋一、二层，不包括32号房屋401、403室，合同中载明的租赁场地面积系书写错误，房屋租金系按照整体租赁物收取，与租赁房屋面积无关。经询问，筑福建筑公司陈述：本案前并不知晓租赁房屋面积中包含32号房屋的401、403室，系看到中国石化北京分公司在本案中提交的26号房屋的房屋所有权证才知晓，双方建立租赁关系后，中国石化北京分公司从未向其公司交付32号房屋的401、403室。 根据法院调取的26号房屋所有权档案中记载，26号房屋一、二层，32号房屋401、403室，总和建筑面积1636.7平方米，未记载401、403室建筑面积。 根据2017年8月18日双方签订的《房屋租赁合同》，合同明确约定租赁房屋为26号房屋一、二层，不包括32号房屋401、403室，参考筑福建筑公司提交的双方之前的租赁合同，租赁标的均为26号房屋一、二层，结合筑福建筑公司所述双方建立租赁关系后中国石化北京分公司从未向其交付过32号房屋401、403室，其在本案诉讼前从不知晓租赁房屋面积中包含32号房屋401、403室的意见，以及双方履行合同的情况，法院认定租赁房屋范围不包括32号房屋401、403室。 3、关于26号房屋南侧自建房是否属于租赁范围以及占地情况 经法院现场勘查，26号房屋南侧与北京市门头沟区新桥南大街28号房屋（北京市门头沟区发展和改革委员会）之间有一处自建平房，该自建房与左右两侧房屋（26号房屋、28号房屋）紧邻，中间无间隙。中国石化北京分公司主张，该平房虽非其公司所建，但该房屋占用了26号房屋土地使用权证所载土地。筑福建筑公司主张，该自建房系其公司承租26号房屋后所建，不在26号房屋土地使用权证所载土地范围内，但不清楚占用了谁的土地，不应当属于26号房屋的租赁范围内。双方均未就该自建房提交权属证明及建设审批手续。法院就该自建房的权属向北京市门头沟区发展和改革委员会调查，北京市门头沟区发展和改革委员会回复称，该平房并非由其单位所建，但因年代久远，该平房是否占用其单位土地现无法确定，如该平房占用其单位土地，其单位保留主张该土地及土地上房屋的权利。 就上述争议的事实法院做如下认定：当事人就自己的主张有义务向法院提交证据，如果举证不能或不利将承担对己不利的法律后果。经查，26号房屋的房屋所有权证及档案材料中无关于该自建房的记载，双方亦未向法院提交关于该自建房的权属证明，经现场勘查，该自建房与左右两侧房屋紧邻，中间并无间隙，该自建房的相邻方北京市门头沟区发展和改革委员会亦表示可能对该自建房享有权利，依据现有证据无法认定该自建房在双方租赁合同所约定租赁范围内，亦无法认定该自建房系全部占用26号房屋所涉土地使用权范围内土地所建。 一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，中国石化北京分公司与筑福建筑公司之间就26号房屋的租赁合同到期后，双方未重新签订租赁合同，筑福建筑公司虽继续占有使用26号房屋，但未向中国石化北京分公司交纳租金，中国石化北京分公司亦通过函告等方式表示不同意续租并要求收回26号房屋，中国石化北京分公司亦不认可双方形成新的租赁关系，故双方之间未就继续租赁26号房屋达成合意，未形成不定期租赁关系。现中国石化北京分公司要求解除与筑福建筑公司于2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》，该合同租赁期限已于2017年9月30日届满，租赁合同到期后双方之间亦未形成不定期租赁关系，《房屋租赁合同》已终止，中国石化北京分公司该项诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，中国石化北京分公司在租赁期满后要求筑福建筑公司腾退并返还26号房屋，符合合同约定，于法有据，法院予以支持。中国石化北京分公司要求腾退26号房屋南侧自建房，依据查明事实，该自建房不属于租赁范围，中国石化北京分公司未向法院提交相应的权属证明，亦无充分证据证明该自建房完全占用了26号房屋土地使用权证所载土地，且26号房屋的相邻方并未放弃主张该自建房及相应土地的权利，其要求腾退该自建房，缺乏事实及法律依据，法院不予支持，当事人可另行处理。同时，应当指出，筑福建筑公司应当及时处理好其与次承租人之间的租赁关系，妥善解决腾退事宜，尽量降低各方损失。 关于占有使用费一节，依据合同约定，如租赁期满，甲方不再出租或合同解除的，有权让乙方无条件搬出房屋。乙方拒不搬的，除承担相应的侵权责任外，并视为乙方认可按本合同约定租金的200%支付占用房屋期间的占用费。综合考量合同约定的租金标准、双方对租赁房屋及同地段租金标准的陈述及筑福建筑公司将租赁房屋再次出租的租金标准，中国石化北京分公司要求筑福建筑公司按照合同约定租金标准的200%向其公司支付26号房屋自2017年10月1日始至实际腾退之日止的占有使用费，并未主张过高，符合法律规定及合同约定，法院予以支持。因筑福建筑公司未就双方之间的合作关系及换租的情况向法院提交证据，故对其该项主张法院不予支持。租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持。本案中，筑福建筑公司主张应当在占有使用费中扣除32号房屋401、403室所涉面积的相应费用，根据法院查明的事实，双方租赁合同的标的仅限于26号房屋一、二层，不包括32号房屋401、403室，且合同约定的租金标准为固定数额，故对筑福建筑公司的上述主张，法院不予支持。双方同意自占有使用费中扣除筑福建筑公司交纳的保证金62194.6元，法院不持异议。 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。中国石化北京分公司与筑福建筑公司之间的租赁合同明确约定，26号房屋用途为办公自用且未经出租方书面许可不得转租，现筑福建筑公司已将26号房屋转租给多家商户用于经营批发零售通讯器材、服装鞋帽、体育用品、烟草销售等，且筑福建筑公司未向法院提交证据证明中国石化北京分公司许可其公司的上述行为，筑福建筑公司的行为已构成违约，故中国石化北京分公司要求筑福建筑公司支付因擅自改变房屋用途的违约金37316.75元、因擅自转租房屋的违约金74633.5元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。 因本案中对中国石化北京分公司追加北京旺信盛通商贸有限公司、北京佰顺佳惠服装店等二十余家商户作为第三人参加诉讼的申请未予准许，故中国石化北京分公司要求北京旺信盛通商贸有限公司、北京佰顺佳惠服装店等二十余家商户腾退房屋并对筑福建筑公司逾期腾房期间的占有使用费承担连带责任的诉讼请求，本案不予处理，中国石化北京分公司可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京筑福建筑科学研究院有限责任公司于本判决生效之日起三个月内将北京市门头沟区新桥南大街26号房屋一、二层租赁房屋腾退并返还给中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司，腾退时不得损害房屋及相应附属设施；二、北京筑福建筑科学研究院有限责任公司于本判决生效之日起七日内向中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司支付占有使用费（以每年1492670元为标准，自二○一七年十月一日始计算至北京筑福建筑科学研究院有限责任公司实际腾退前述租赁房屋之日止），北京筑福建筑科学研究院有限责任公司所交纳的62194.6元保证金应从上述占有使用费中予以扣除；三、北京筑福建筑科学研究院有限责任公司于本判决生效之日起七日内向中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司支付违约金共计111950.25元；四、驳回中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。 关于占有使用费问题，本院认为，本案中，《房屋租赁合同》于2017年9月30日期限届满后，中国石化北京分公司通过函告等方式明确表示不同意续租，筑福建筑公司亦未再继续缴纳租金，双方未形成不定期租赁合同关系。筑福建筑公司虽主张其与中国石化北京分公司存在先租赁后签合同的交易习惯，但未提供充分证据予以证明，本院不予采信。根据《房屋租赁合同》约定，中国石化北京分公司现有权要求筑福建筑公司腾退涉案房屋，筑福建筑公司继续占有使用26号房屋一、二层，应按照合同约定以租金标准的200%向中国石化北京分公司支付自2017年10月1日始至实际腾退之日止的占有使用费。该约定系双方对《房屋租赁合同》到期后占有使用费收取标准的约定，并非违约金条款，筑福建筑公司要求予以酌减于法无据，本院不予支持。 关于租赁房屋面积及租金问题，本院认为，租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持。本案中，中国石化北京分公司与筑福建筑公司签订《房屋租赁合同》时已将租赁标的物特定化为26号房屋一、二层，不包括32号房屋401、403室，并且约定了固定的租金数额，筑福建筑公司在租期内亦未提出异议。因此，筑福建筑公司无权以合同约定面积与实际承租面积不符为由主张扣减租金，本院对筑福建筑公司的主张不予支持。 关于擅自改变房屋用途及擅自转租房屋问题，本院认为，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。筑福建筑公司未经中国石化北京分公司书面同意将26号房屋一、二层转租给多家商户，违反双方合同约定，应承担擅自改变房屋用途以及擅自转租的违约责任，即按照租金总额的5%和10%向中国石化北京分公司支付相应的违约金。筑福建筑公司主张其与中国石化北京分公司已达成事实上的共识不应承担擅自改变房屋用途及转租违约责任的主张缺乏合同依据，本院不予支持。 关于一审诉讼中的相关程序问题，本院认为，根据中国石化销售有限公司北京门头沟石油分公司2018年12月3日出具的证明，中国石化北京分公司有权以自己名义使用、经营、处置26号一、二层房屋及以自己的名义进行涉及该房产诉讼的权利。一审法院认定中国石化北京分公司为本案适格原告正确，本院予以确认。由于本案涉及北京旺信盛通商贸有限公司、北京佰顺佳惠服装店等二十余次承租人，且各方利益不同，一审法院未追加上述次承租人为第三人不违反法定程序。 综上所述，筑福建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17003元，由北京筑福建筑科学研究院有限责任公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭燕枝 审 判 员 柳适思 审 判 员 范 磊 二〇一九年六月二十四日 法官助理 张进中 书 记 员 刘芳芳