广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初2588号 原告：南宁福翔房地产开发有限责任公司，住所地南宁市衡阳路**，统一社会信用代码914501007537481873。 法定代表人：黄振煌,该公司总经理。 委托诉讼代理人：李颖健，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋云飞，广西万益律师事务所实习律师。 被告：石丽珠，女，1975年10月4日出生，瑶族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：黄昭能，广西万晖律师事务所律师。 原告南宁福翔房地产开发有限责任公司（以下简称福翔公司）与被告石丽珠商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告福翔公司的委托诉讼代理人李颖健、蒋云飞,被告石丽珠的委托诉讼代理人黄昭能，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福翔公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（二）》已解除；2.判令被告向原告支付违约金30099元（以601980元为计算基数，乘以5%计算违约金）；3.判令被告承担原告支出的律师费20000元；4.判令被告配合办理撤销涉案的《房屋预告登记证明》及《商品房买卖合同登记备案证明》登记手续；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年2月14日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告位于江南区的商品房，双方在买卖合同中第七条约定以按揭方式支付房款。买卖合同签订后，因被告无法正常办理接揭手续，根据被告的要求，双方当日又补充签订了一份《商品房买卖合同补充协议(二)》，将买卖合同第七条按揭付款方式修改为分期付款方式，约定买受人应于2016年2月14日前向出卖人支付首期款181980元，应于2016年7月28日前向出卖人支付购房款420000元，原合同其他条款不变:该补充协议是原合同的补充，与原合同具有同等法律效力。买卖合同及补充协议生效后，被告仅向原告支付了首期款181980元，剩余购房款420000元并未按照分期付款约定的日期及时向原告支付，且逾期后在经原告多次电话催缴后仍未履行付款义务，构成严重违约。为保障自身的合法权益，原告委托广西金益律师事务所于2017年4月8日依法向被告发出《律师函》，明确提出解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议(二)》，并要求被告承担相应的违约责任。原告认为，原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议(二)》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同及补充协议约定的各项义务。被告未依约向原告支付剩余购房款且经多次催告仍拒不履行的行为已经构成严重违约，不仅违反了补充协议关于分期款支付期限的约定，也致使原告无法实现合同签订的目的，严重损害了原告的合法利益。根据《合同法》第九十三条第二款之规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，被告逾期超过30日支付购房款，满足双方所约定的“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”的解除条款，原告有权依约解除合同并要求其承担累计应付款万分之五的违约金。同时根据《合同法》第九十六条之规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原告委托广西金益律师事务所向被告发函，明确告知被告提出解除合同的主张，履行了通知义务，符合法律的规定，被告至今未提出任何异议，原告认为双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议(二)》均已合法解除。合同解除后被告除了承担相应的违约责任外还应及时配合办理涉案商品房备案证明的解除手续，承担原告因解除合同而支出的合理律师费用等损失。 庭审中，原告福翔公司变更第4项诉讼请求为：判令被告于本案判决生效后十日内配合办理撤销涉案的《房屋预告登记证明》及《商品房买卖合同登记备案证明》登记手续。 被告石丽珠辩称：本案《南宁市商品房买卖合同》依法不应当解除；本案《南宁市商品房买卖合同》存在继续履行的可能性，被告对相关债务予以确认并愿意支付购房尾款，因此合同尚未达到必须解除的程度；原告主张的违约金计算方式有误，律师费过高。 当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2016年2月14日，原告、被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01775075），主要内容为：被告向原告购买位于江南区房屋，合同总价款为601980元；被告应于2016年2月14日前向原告支付首期款181980元，余款420000元，被告向银行申请按揭贷款，并根据银行通知自贷款发放之日起按时按额偿还按揭款；被告如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金；如出现被告逾期付款的情况，原告有权按被告逾期付款的时间据实顺延向被告交房的时间，并按顺延的天数相应免责。上述合同签订后，被告依约向原告缴纳了首期购房款181980元及维修基金8071元。 2016年6月1日，原告、被告签订一份《＜商品房买卖合同＞补充协议（二）》，约定将原告、被告于2016年2月14日签订的《南宁市商品房买卖合同》第七条修改为被告按下列第2种方式按期付款：2.分期付款：（1）被告于2016年2月14日前向原告支付首期款181980元；（2）被告于2016年7月28日前向原告支付购房款420000元；原合同其他条款不变。 2016年2月19日，原告为被告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201602180452）。2016年2月26日，涉案房屋江南区房办理了邕房预字第1687181号《预购商品房预告登记》。 因被告未能按照《＜商品房买卖合同＞补充协议（二）》的约定还款，原告委托广西金益律师事务所于2017年4月10日向被告邮寄送达《律师函》，要求解除原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求被告配合办理解除江南区房的备案等相关手续，并支付违约金21000元。截至本案庭审之日，被告仅向原告支付了首期购房款181980元及维修基金8071元。 另查明，原告为追索本案债务，聘请律师参加诉讼，支出律师费20000元。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 原告与被告签字、盖章确认的《南宁市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人协商一致，可以变更合同，由《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，明文规定。原告、被告于2016年6月1日签订的《＜商品房买卖合同＞补充协议（二）》对合同约定的付款方式作出变更，符合上述法律规定，本院予以确认。原告、被告双方应当按照《南宁市商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议（二）》的约定全面履行各自义务。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。现因被告未按合同规定的时间付款，合同解除条件已成就，故原告要求解除原告、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》、《＜商品房买卖合同＞补充协议（二）》以及要求被告向原告支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，故被告应向原告支付违约金30099元（601980元×5%）。原告委托广西金益律师事务所于2017年4月10日向被告邮寄送达《律师函》，要求解除原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议（二）》于2017年4月10日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，由《中华人民共和国合同法》第九十七条，明文规定。由于原告尚未将涉案房屋交付于被告，原告亦无须另行主张返还,但涉案房屋已经办理了《商品房买卖合同登记备案证明》及《预购商品房预告登记》，被告有义务协助原告办理上述备案及登记的注销手续。原告要求被告于本案判决生效后十日内协助原告办理涉案房屋的《商品房买卖合同登记备案证明》及《预购商品房预告登记》的注销手续，合法有据，本院予以支持。 关于原告诉请被告赔偿律师费的问题。原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议（二）》中并未约定因被告未按时付款导致原告为维护权利产生的律师费由被告负担，故原告要求被告赔偿律师费的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。 合同既已解除，则被告向原告支付的首付款181980元及维修基金8071元，原告应予以返还。庭审中，原告亦同意以被告已交纳的款项抵充被告应向原告支付的违约金，故扣除被告应向原告支付的违约金，原告应向被告退还款项159952元（首期购房款181980元+维修基金8071元-违约金30099元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告南宁福翔房地产开发有限责任公司与被告石丽珠于2016年2月14日所签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01775075）及2016年6月1日所签订的《＜商品房买卖合同＞补充协议（二）》于2017年4月10日解除； 二、被告石丽珠应在本判决生效后十日内协助原告南宁福翔房地产开发有限责任公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201602180452）及邕房预字第1687181号《预购商品房预告登记》的注销手续； 四、原告南宁福翔房地产开发有限责任公司向被告石丽珠退还款项159952元； 五、驳回原告南宁福翔房地产开发有限责任公司关于要求被告石丽珠赔偿律师费的诉讼请求。 上述金钱给付义务,义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费526元，由原告南宁福翔房地产开发有限责任公司负担210元，由被告石丽珠负担316元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄友双 二〇一九年六月十七日 法官助理赖雪妮 书记员马子惠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ——