湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0181民初4479号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司，住所地：湖南省浏阳市石霜北路**浏阳碧桂园会所****。负责人：李长江，经理。委托诉讼代理人：张佳音，女，1987年7月14日出生，住湖南省浏阳市，系原告公司员工。委托诉讼代理人：谢开俊，男，1987年3月4日出生，住湖南省浏阳市，系原告公司员工。被告：罗平菊，女，1970年12月24日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告罗平菊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理。本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告碧桂园物业公司的委托代理人张佳音、被告罗平菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付自2015年10月至2018年11月的物业服务费20619.89元；2、支付从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰标准计算并支付违约金至被告付清物业服务费之日止（暂计至2018年11月30日的违约金数额为1237元；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告所在小区提供物业服务，原告欠交了2015年10月至2018年11月物业费共计20619.89元。原告催收未果，请求法院判如所请。被告罗平菊辨称，被告2009年10月购置碧桂园领秀二街X栋X室房屋，2012年准备装修时发现房屋存在严重质量问题，导致被告无法居住，至今寄住在外。被告房屋在装修停工期间，发现装修材料在院内被盗，物业公司答应待装修完毕后免费为被告进行家居清洁服务，另外被告院内常有他人堆积垃圾，物业公司也不予理睬。鉴于物业公司没有为被告进行服务，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，退还被告原来已经交纳的物业服务费，赔偿被告经济损失5000元并向被告道歉。本院经审理认定事实如下：广东碧桂园物业管理有限公司浏阳分公司于2015年12月3日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司，该公司系一家经批准从事物业服务的公司。被告罗平菊系浏阳市碧桂园岭秀二街X栋X号商品房的业主。2009年10月10日，碧桂园物业公司与原告签订《浏阳碧桂园前期物业服务协议》，约定：房屋建筑面积为242.72平方米（物业服务费2元/月/平方米），花园面积147平方米（物业服务费0.5元/月/平方米），物业管理服务费合计558.94元/月，逾期未交纳物业服务费，按应付物业服务费每日3‰交纳违约金。被告未实际居住商品房，系空置房。现被告尚欠2015年10月（2015年10月欠费45.5元）至2018年11月的物业服务费。被告对原告的物业服务不满意，原告催收物业服务费未果，形成本诉。2010年6月8日发布的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服〔2010〕76号）第十九条规定“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”，2017年1月3日，湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅《关于印发〈湖南省物业收费管理办法〉的通知》未再对“物业服务费按照90%交纳”作出规定，并规定湘价服〔2010〕76号文件废止。浏阳市发展和改革局、浏阳市住房保障局于2017年3月27日印发了关于转发湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅《关于印发〈湖南省物业收费管理办法〉的通知》（浏发改价发〔2017〕8号）的通知：“业主未使用物业应按时缴纳物业服务费，实行政府指导价的收费标准按照不高于审定的物业服务费标准的70%交纳”。以上事实，有当事人陈述、企业名称变更核准登记表、中华人民共和国物业管理企业资质证书、前期物业服务合同、前期物业服务收费审批表、前期物业服务协议、商品房买卖合同、补充协议及附件、物业费欠缴明细、律师函等证据证实，并经庭审质证核实，可以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告碧桂园物业公司与被告罗平菊签订《浏阳碧桂园前期物业服务协议》，对被告具有约束力。原告依约为被告居住的小区提供了物业服务，被告应当向原告交纳相应的物业服务费。故原告要求被告支付欠交物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告房屋系空置房，参照湘价服〔2010〕76号文件规定，2015年10月至2016年12月物业服务费为7083.6元[（558.94元/月×14个月+45.5元）×90%）]；考虑被告实际未能享受完整的物业服务，本院酌定2017年1月至3月物业服务费按80%交纳即为1341.46元（558.94元/月×3个月×80%）；参照浏发改价发〔2017〕8号文件规定，2017年4月至2018年11月物业服务费为7825.16元（558.94元/月×20个月×70%），共计16250.22元。关于原告主张的违约金，因被告认为原告的物业服务存在瑕疵而非恶意拖欠，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。关于被告提出房屋质量问题拒交物业费的抗辩意见，因房屋质量问题系被告与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业服务费的交纳则属于被告与原告之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。且浏阳碧桂园房地产开发有限公司与本案原告系两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任，故被告不能以房屋存在质量为由来拒交物业服务费，其抗辩理由本院不予支持。原告的诉请在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、限罗平菊于本判决生效之日起5日内支付广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司2015年10月至2018年11月物业服务费16250.22元。二、驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费346元，减半收取173元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司负担23元，由罗平菊负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审判员  何涛二〇一九年六月十四日法官助理王亮书记员王亮(兼)附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《中华人民共合国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。