青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初848号   原告：中国建设银行股份有限公司西宁城中支行（统一社会信用代码：×××），住所地：西宁市城中区南关街**。   负责人：王文炯，该行行长。   委托诉讼代理人：杨克宁，男，该行职员。   委托诉讼代理人：李彦成，男，该行职员。   被告：李正学，男，汉族，1974年7月18日出生，公民身份号码：×××，住青海省海东市××县住青海省海东市××县住青海省海东市××县威远镇状元府邸1号楼1单元7楼5室，住青海省海东市××县住青海省海东市××县住青海省海东市××县，住青海省海东市××县住青海省海东市××县住青海省海东市××县，住青海省海东市××县住青海省海东市××县住青海省海东市××县。   被告：费洁，女，汉族，1969年4月8日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。   被告：汇通国基房地产开发有限责任公司（统一社会信用代码：×××），，住所地：西宁市城**黄河路**   法定代表人：曾克剑，该公司董事长。   委托诉讼代理人：郑绍辉，青海军辉良剑律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄良彪，青海军辉良剑律师事务所律师。   原告中国建设银行股份有限公司西宁城中支行（以下简称“建行城中支行”）与被告李正学、费洁、汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称“汇通公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行城中支行的委托诉讼代理人杨克宁、李彦成，被告李正学、费洁，汇通公司的委托诉讼代理人黄良彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告建行城中支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告对被告位于西宁市××区享有抵押处置优先受偿权；2、请求判令被告立即归还借款本息27602.42元，其中本金10336.06元，利息2207.99元，本金罚息9969.28元，复利5089.09元（截至2019年1月4日）及至该笔贷款结清之日合同约定的利息及复利；3、请求判令汇通公司履行借款合同项下的保证责任，连带偿还借款人债务本息；4、请求判令被告费洁履行借款合同项下的保证责任，连带偿还借款人债务本息；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告李正学因购买房屋资金不足，向原告申请按揭贷款，经原告审查，双方于2004年11月8日签订《中国建设银行（个人住房）借款合同》，编号：2004年自房《抵》字第413号，期限自2004年11月12日至2012年11月11日，被告以所购位于西宁市××区房屋设定抵押，双方同时签订《房地产抵押合同》，并在房产部门依法办理了抵押登记手续，原告取得《房屋他项权证》（编号：宁房西（私）预他字第2004029854号）。同时被告汇通公司、费洁对被告李正学的该笔贷款与原告签订了《中国建设银行个人住房借款保证合同》，自愿承担连带责任。合同签订后，原告于2004年11月12日依约足额向被告李正学发放贷款39000元整。贷款发放后，被告李正学未按照合同约定按时还款。综上，被告的行为已构成严重违约，理应偿还原告贷款，被告汇通公司、费洁应承担连带保证责任，原告提起诉讼，请求依法支持原告诉求。   被告李正学、费洁、汇通公司承认原告在本案中所主张的事实，但被告李正学认为原告主张的利息过高，其无力负担。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。   原告向本院提交如下证据：   一、贷款支付凭证，证明原告向被告李正学发放贷款的事实；   二、借款合同，证明债权债务关系；   三、抵押合同、保证合同，证明担保关系；   四、具有强制执行效力的债权文书公证书，证明可以强制执行的法律文书。   五、借款申请审批表，证明审批记录；   六、被告身份证，证明被告身份信息；   七、首付款收据，证明付款记录；   八、房屋买卖合同，证明契约关系；   九、房屋它项权证，证明抵押凭证；   十、上门催收通知及照片，证明催收记录；   经质证，三被告对原告提交的证据均予以认可，但被告李正学主张未收到过原告的催收通知。   被告李正学向本院提交如下证据：   一、刑事附带民事调解书，证实房屋已抵偿给案外人戴庆阳，协议内容写明贷款由戴庆阳承担。   二、收条一份，证实房屋及钥匙已向戴庆阳交付。   经质证，原告认为上述证据与原告无关，原告系房屋抵押权人。被告费洁对上述证据无意见。被告汇通公司认为债务转让未经债权人同意。   被告费洁、汇通公司未向本院提交证据。   本院认为，原告提交的证据与本案事实相关联，且被告对原告提交的证据均无异议，本院予以确认。被告李正学提交的调解协议中，债务承担及房屋转让部分未经作为债权人及抵押权人的原告同意，对其不发生效力，故与本案原、被告间的借贷事实无关，本院不予确认。   根据当事人双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   被告李正学因购买房屋资金不足，向原告申请按揭贷款，经原告审查，双方于2004年11月8日签订《中国建设银行（个人住房）借款合同》，约定被告李正学向原告贷款39000元，期限自2004年11月12日至2012年11月11日，贷款月利率为4.425‰，借款到期，被告未按合同约定清偿借款本息，原告从逾期之日按照逾期数额以每日万分之2.1计收利息，借款期内，被告未按合同约定在还款期内归还借款本息，原告对贷款余额按贷款利率计收利息，对未收取利息部分按约定的贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和实际拖欠天数以每日万分之2.1收取违约金。被告李正学以其位于西宁市××区房屋设定抵押，双方同时签订《房地产抵押合同》，并在房产部门依法办理了抵押登记手续，原告取得《房屋他项权证》（编号：宁房西（私）预他字第2004029854号）。同时被告汇通公司、费洁对被告李正学的该笔贷款与原告签订了《中国建设银行个人住房借款保证合同》，自愿承担连带责任。合同签订后，原告于2004年11月12日依约足额向被告李正学发放贷款39000元整。贷款发放后，被告李正学未按照合同约定按时还款。截至2019年1月4日，共计欠付原告贷款本金10336.06元，利息2207.99元，本金罚息9969.28元，复利5089.09元，共计27602.42元。   本院认为：原告与被告李正学、费洁、汇通公司签订的《中国建设银行（个人住房）借款合同》、《房地产抵押合同》、《中国建设银行个人住房借款保证合同》，均系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的规定，合法有效，应受法律保护，各方当事人均应依合同约定享受权利、履行义务。本案中，原告与被告李正学签订贷款合同后，原告按照合同约定给被告李正学发放了贷款，被告李正学本应按照合同约定的期限及时归还原告贷款本息，但被告李正学未履行该义务，引发本案纠纷，对此被告李正学作为债务人，应当承担归还原告贷款本息的民事责任，并依照合同约定支付相应的利息、复利及罚息。原告主张由被告李正学归还贷款本息的诉讼请求成立，本院予以支持。被告李正学在贷款时，以登记在其名下的房产提供抵押担保，并办理了抵押登记，该抵押担保有效，应受法律保护。被告认可本案所涉债务未全部清偿，原告主张对抵押物之拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告费洁、汇通公司与原告签订《中国建设银行个人住房借款保证合同》，其应在被告李正学未履行还款责任时，承担连带保证责任。原告主张由费洁、汇通公司承担连带保证责任的诉讼请求成立，本院予以支持。原告在本案中主张的债权，既有保证担保，也有物的担保，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款的规定，被告费洁、汇通公司作为保证人，只对物的担保以外的债权承担保证责任，且其在承担保证责任后，有权向被告李正学追偿。原告主张的利息、复利、罚息符合《中国建设银行（个人住房）借款合同》的约定，且不违反相关司法解释有关利息的上限规定，对此本院予以确认。被告李正学主张已将房屋抵偿案外人，约定剩余贷款由案外人承担的意见，因其转让行为对原告不产生效力，被告李正学可另行向案外人主张权利。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款、第三十一条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：   一、被告李正学于本判决生效后十日内，归还原告中国建设银行股份有限公司西宁城中支行贷款本金10336.06元，利息2207.99元，本金罚息9969.28元，复利5089.09元（截止至2019年1月4日），共计27602.42元；自2019年1月5日至上述贷款清偿之日止按合同约定年利率12.975%给付利息（含罚息、复利）。   二、被告李正学逾期偿还上述款项时，原告中国建设银行股份有限公司西宁城中支行对被告李正学的登记抵押物，即位于西宁市××区（房屋他项权证号：宁房西（私）预他字第2004029854号，建筑面积：41.56平方米）房产之拍卖、变卖价款享有优先受偿权；   三、被告费洁、汇通国基房地产开发有限责任公司在上述抵押物拍卖、变卖价款不足以偿还上述债务的范围内承担连带给付责任。   四、被告费洁、汇通国基房地产开发有限责任公司在承担保证责任后，有权向被告李正学追偿。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费490元，减半收取计245元，由被告李正学、费洁、汇通国基房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 李永栋     二〇一九年六月四日   书记员 苏 婷     附：《中华人民共和国合同法》   第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。   第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。   第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。   第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。   《中华人民共和国担保法》   第二十八条第一款同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。   第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。   第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。   第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。   抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。