广西壮族自治区马山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0124民初122号 原告：广西志丰房地产开发有限公司，住所地河池市百旺开发区**星河路**，统一社会信用代码91451200664843465Q。 法定代表人：林志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦春丰，女，1985年3月10日出生，壮族，住南宁市青秀区，该公司职员。 被告：马山县国土资源局，，住所地马山县白山镇新兴大道**国土大楼组织机构代码00774848－4。 法定代表人：罗建团，该局局长。 委托诉讼代理人：罗英军，广西飞马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝日雷，该局规划利用股股长。 原告广西志丰房地产开发有限公司（以下简称志丰公司）与被告马山县国土资源局（以下简称马山国土局）合同纠纷一案，本院于2018年4月25日作出（2017）桂0124民初1404号民事判决。原告志丰公司不服该判决，向南宁市中级人民法院提起上诉。南宁市中级人民法院于2018年10月15日作出（2018）桂01民终5886号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，先后于2019年4月11日、6月5日两次公开开庭进行了审理。原告志丰公司的法定代表人林志及其委托诉讼代理人韦春丰，被告马山国土局的委托诉讼代理人罗英军、蓝日雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告志丰公司向本院提出诉讼请求：1、被告马山国土局继续按合同编号为马山县土出字(2010)007号《国有建设用地使用权出让合同》的约定，将位于马山县白山镇同富街塘逼巷161号马山县林业局旧址的全部出让宗地交付给原告；2、被告向原告支付逾期交付土地违约金1184.94万元（以454万元为基数，按日千分之一自2010年8月1日起暂计至2017年9月30日止，2017年10月1日以后的违约金另计）。事实和理由：2010年7月20日，原告与被告签订了合同编号为马山县土出字(2010)007号《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定：一、该合同的原则是“平等、自愿、有偿、诚实信用”；二、该合同项下出让宗地位于马山县林业局旧址），出让宗地面积为2790.32平方米，出让价款为454万元（含地上建筑物）；三、出让人（即被告）同意在2010年7月31日前将出让宗地交付给受让人（即原告），交付条件为现状土地条件，即原林业局办公楼一栋三层及住宅楼一栋三层；四、受让人应该在出让合同约定付清本出让宗地的全部出让价款后，持出让合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记；五、受让人按合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算；六、本合同项下的宗地出让方案已经马山县政府批准；七、其他约定内容（详见合同）。合同签订后，原告于2010年7月12日转帐支付了294万元土地出让价款，加上2010年5月10日支付的保证金160万元，合同约定的土地出让价款454万元已全部支付完毕。原告履行付款义务后，于2010年12月26日向被告申请了国有建设用地使用权登记，并取得了《国有建设用地使用权证书》。但是，由于该出让宗地上的住宅楼内还住有林业局职工至今没有搬迁，该土地不具备交付条件，导致被告无法交地给原告，致使本合同交易目的至今无法实现。期间，原告也曾多次向被告发函，要求被告履行合同约定的交付土地义务和支付违约金，但至今未果。原告认为，本案合同项下的宗地出让方案已经马山县人民政府批准，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》主体适格，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应当受到法律的保护。被告至今未能交付土地给原告，其行为已构成违约，应当承担违约责任。特提起诉讼，请法院判如所请。 原告对其诉称事实在举证期限内向本院提交下列证据： 1、马山县土出字(2010)007号《国有建设用地使用权出让合同》1份，证明原、被告签订涉案合同，约定被告逾期交付土地必须承担违约金等事实； 2、保证金收据1份，证明原告于2010年5月10日向被告支付保证金160万元的事实； 3、收款收据1份，证明原告于2010年7月20日向被告支付土地出让金454万元的事实； 4、《关于延期交地申请赔偿违约金的报告》1份，证明原告于2012年5月10日向被告提出违约金赔偿请求的事实； 5、《关于马山县国土局〈责令限期动工开发建设通知〉的复函》1份，证明原告于2014年10月24日向被告提出要求其履行合同并支付违约金的事实； 6、《关于要求马山县国土局履行出让合同并支付违约金的报告》1份，证明原告于2016年5月9日向被告再次提出要求其履行合同并支付违约金的事实； 7、出让宗地住宅楼现状照片2张，证明出让宗地住宅楼内还有林业局职工居住，被告至今没有交付该土地及住宅楼给原告的事实； 8、马国用（2010）第0624号《国有建设用地土地所有权证书》、《房产证》及销售不动产统一发票各1份，证明被告出让的合同标的物包括土地和地上建筑物，移交合同标的物时必须与房屋一起移交的事实； 9、《拍卖会竟买须知》1份，证明安置内容已有约定，原告同意履行该约定的事实； 10、原林业局持有的涉案住宅楼房产证1份，证明林业局取得涉案住宅楼房屋所有权，职工住户没有取得房屋所有权证的事实； 11、第一次拍卖的《出让方案》1份，证明原告的竟价高于原流拍的底价，竟价偏高的事实。 被告马山国土局辩称，第一，涉案宗地是通过拍卖的形式出让给原告的，在拍卖须知里已经明确由中标方即原告来安置宗地中的24户住户；第二，在拍卖成交确认书中，原告方也明知宗地出让是现状出让即毛地出让，而不是净地出让，拍卖成交确认书与出让合同共同组成一个完整的合同内容，原告主张出让合同没有约定安置义务，不符合事实；第三，原告主张被告没有交付土地是没有事实依据的，合同签订后，原告已按合同约定的期间交付出让宗地，且为原告办理了出让宗地的国有土地使用权证。基于我方已经将宗地交给原告，原告起诉要求我方继续交付宗地并支付违约金，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告对其辩称事实在举证期限内向本院提交下列证据： 1、《马山县国有土地储备处置工作会议纪要》、《马山县人民政府关于同意处置土地的批复[马政函（2009）77号]》、广西百汇盛拍卖有限公司的《拍卖规则》、《拍卖会竟买须知》、《拍卖成交确认书》各1份，证明被告出让涉案宗地是现状出让，且由中标方负责安置宗地内现有的24户住户的事实； 2、《开发承诺书》1份，证明原告明知应由其负有安置出让宗地内住户责任的事实； 3、马国用（2010）第0624号《国有建设用地使用权证书》1份，证明被告已将出让宗地交付给原告的事实。 为核实相关案件事实，本院依职权向相关部门调取如下证据： 马山县林业局出具的《关于马山县林业局旧址职工宿舍楼各户办理房屋产权证书的情况说明》（附安置办法和住户具体名单）1份，主要内容为马山县林业局旧址职工宿舍楼共有24户，其中21户为房改户，均持有《职工优惠购买公有住房证》，3户为公有房。21户房改户原来所交的房款不是全额房款，房屋所有权为部分产权，根据2009年8月12日《马山县林业局职工宿舍楼安置办法》第2条的要求，已按照有关规定向县房改办补交足额的房款，但由于种种原因，县房改办至今未落实办理各户全产权证的工作。 经庭审质证，原、被告对对方提出的证据的真实性均没有异议，本院对这些证据反映的与本案有关联的事实予以认定。被告对原告提供的证据7的关联性有异议，认为不能证明被告未交付住宅楼及其土地的事实，原告对被告提供的证据3的关联性有异议，认为不能证明被告已交付住宅楼及其土地的事实，本院认为，原告提供的证据7能够证明涉案住宅楼及其土地没有交付的事实，而被告提供的证据3不能证明涉案住宅楼及其土地已经交付的事实。原、被告对本院调取的证据无异议，本院对该证据反映的事实予以认定。 综合全案证据及双方当事人认可的事实，本院确认以下法律事实：被告马山国土局根据马山县人民政府的批复，委托广西百汇盛拍卖有限公司采取招拍挂的方式公开出让位于马山县白山镇同富街塘逼巷161号马山县林业局旧址面积为2790.32平方米（4.2亩）的土地使用权。广西百汇盛拍卖有限公司接受被告的委托后，公开发布《广西百汇盛拍卖有限公司拍卖会竞买须知》，该《拍卖会竞买须知》中标明“出让方要求买受人（中标方）按《马山县林业局旧址国有土地使用权出让方案》的规定安置宗地内现有的24户住户。安置办法如下：1、本局旧址转让后，已参加房改的住户，就地安置一套商品房，即对开发商所建造的商品房，按住户持有的《职工优惠购买公有住房证》内记载的住房面积，予以住户同等面积的安置补偿，商品房楼层和位置由住户与开发商商定选购，若所购的商品房建筑面积超出安置标准的，超出部分的所需款项由住户自行承担。公有住房3套也由开发商按市场价等面积补偿给林业局，得款后用于本局新办公楼建设。2、房改户对住房原所交付的房款不是全额房款，房屋所有权为部分产权，按照有关规定，须向县房改办补交足额房款（以房改时的评估价交付）。3、住户对住房的装修，按现时评估价由开发商进行补偿。4、住户未经有关部门审批，对住房进行改造而增加的面积，不计入安置补偿的面积。5、住户将住房交由林业局处置后，住户自行安排住处。6、安置住户所产生的费用由开发商承担。”原告阅悉上述竞买须知的内容，并经实地考察出让宗地的现场状况后报名竞买，于2010年5月12日以454万元的价格成交取得该拍卖宗地的土地使用权。同年7月20日，原告（受让人）与被告（出让人）签订了合同编号为马山县土出字(2010)007号《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定：该合同项下出让宗地编号为2010001，出让宗地面积为2790.32平方米，宗地位于马山县林业局旧址）；出让宗地的用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地；出让人同意在2010年7月31日前将出让宗地交付给受让人，交付条件为现状土地条件，即原林业局办公楼一栋三层及住宅楼一栋三层；合同项下国有建设用地使用权出让年期为70年，按本合同约定的交付土地之日起算；原划拔（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算；出让价款为454万元（含地上建筑物），每平方米1627.05元；受让人同意自本合同签订之日起7日内一次性付清国有建设用地使用权出让；受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请办理出让国有建设用地使用权登记。合同同时约定：受让人应当按照合同约定按时支付国有建设用地使用权出让价款，如不按期支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同并可请求受让人赔偿损失，受让人无权要求返还定金；受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人使用本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失；出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失，土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。此外，合同还就土地的开发建设与利用等事项进行了约定。合同签订前，原告已于2010年7月12日转帐支付了294万元土地出让价款，加上原告于2010年5月10日支付的竞买保证金160万元，合同约定的土地出让价款454万元已全部支付完毕。原告履行付款义务后，于2010年7月7日向被告提出申请用地报告，申请被告为其办理出让宗地的国有建设用地使用权登记手续。2010年10月26日，原告取得了马山县人民政府颁发的出让宗地证号为马国用（2010）第0624号《国有建设用地使用权证》。此后，原告将出让宗地上原马山县林业局一栋三层的办公楼拆除、平整。原马山县林业局旧址宿舍楼共有24户，其中21户为房改户，均持有《职工优惠购买公有住房证》，3户为公有房。21户房改户的房屋所有权为部分产权。原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》前，被告没有与24户住户签订安置协议，没有对24户住户履行安置程序。合同签订后，因原、被告至今没能就安置问题与出让宗地内宿舍楼的各个住户达成一致协议，宿舍楼的各个住户至今没有搬迁，导致原告无法就整宗出让土地进行开发利用，因而产生纠纷。原告于2017年10月27日诉至本院，提出如前述之诉讼请求。 另查明，原告广西志丰房地产开发有限公司前称河池市文业房地产开发有限公司，该公司于2010年6月10日经工商变更登记。 再查明，在2019年6月5日的庭审中，本院向原告释明，原告主张的涉案合同的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，告知原告可以变更诉讼请求。原告坚持主张合同有效，坚持不变更诉讼请求。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，原马山县林业局旧址宿舍楼居住有21户房改户，均持有《职工优惠购买公有住房证》，21户房改户对经过房改的房屋依法享有部分产权的权利。原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》出让马山县林业局旧址前，被告没有与出让宗地内21户房改户签订安置协议，没有对21户房改户先行履行安置程序，对21户房改户的房屋未取得完全处分权，属于无处分的人处分他人财产的情形。合同签订后，因原、被告至今没能就安置问题与出让宗地内宿舍楼的各个住户达成一致协议，宿舍楼的各个住户至今没有搬迁，表明21户房改户没有追认被告处分其房屋的行为，被告亦未能通过订立合同取得房改房的处分权，故原告与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》应为无效合同。庭审中，本院依法向原告释明，如果涉案合同被认定为无效合同，原告可以变更诉讼请求，原告表示仍坚持其原来的诉讼请求，拒绝变更诉讼请求，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第三十五条第一款的规定，判决如下： 驳回原告广西志丰房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费92896元，由原告广西志丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费92896元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行），逾期将按自动撤回上诉处理。 审判长  农绍庚 审判员  韦善乐 人民陪审判员赖朝山 二〇一九年六月二十五日 书记员  陆振康 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《中华人民共和国诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系和性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。 当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。