湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初418号原告：易先宏，男，1991年6月18日出生，汉族，公安县人，住湖北省公安县，委托代理人：黄郑周、刘治安，湖北灵均律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖北海江东盛置业有限公司，住所地湖北省葛店开发区。法定代表人：刘宇辉,该公司执行董事。委托代理人：周庆，湖北祥德律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：中国建设银行股份有限公司鄂州分行，住所地鄂州市滨湖北路**。负责人：吴波，该行行长。委托代理人：汪婷莉、罗修昌，均为该行部门经理，代理权限为特别授权。原告易先宏诉被告湖北海江东盛置业有限公司（以下简称海江东盛公司）、中国建设银行股份有限公司鄂州分行（以下简称建设银行鄂州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法由审判员魏早云适用简易程序于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告易先宏及其委托代理人黄郑周，被告海江东盛公司委托代理人周庆，被告建设银行鄂州分行委托代理人汪婷莉、罗修昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易先宏向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告海江东盛公司于2018年1月1日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告海江东盛公司退还原告已支付的首付款204286元，并赔偿原告经济损失12857.25元（自2018年1月9日至2019年5月1日以204286元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年1月9日至实际支付之日亦按前述标准计算）；3、解除原告与被告建设银行鄂州分行于2018年8月17日签订的《借款担保合同》；4、被告建设银行鄂州分行返还原告截止2019年5月1日已支付的按揭贷款本息21668.72元（此数据经由原告当庭变更、对应的是银行系统的计算依据）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月1日原告与被告海江东盛公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定光谷首府项目总规划面积为58466.6平方米；原告以首付204286元按揭贷款465000元方式购得位于葛店开发区一号工业区的光谷首府1期第2幢1单元703号房，而后原告于2018年8月17日与被告建行鄂州分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。《商品房买卖合同》约定光谷首府项目总规划面积为58466.6平方米，被告海江东盛公司还通过建筑模型、宣传海报等对小区整体规划进行了大肆宣传，2018年9月部分业主被告知小区规划要进行大规模变更，后经裁判文书网查询得知光谷首府项目整体规划面积中的22826.9平方米土地已被武汉市武昌区人民法院于2017年3月25日依法强制司法拍卖，2018年12月25日被告海江东盛公司通知原告收房，但已建成的光谷首府一期连基本的入住条件都未达到。被告故意隐瞒光谷首府项目近三分之一土地被依法拍卖的事实，在签订合同后单方面大规模变更小区整体规划，已建成的一期工程连基本的入住条件都未达到，致使原告的合同目的无法达到，原告与被告建行鄂州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》也已丧失履行条件，原告为维护自身的合法权益特诉至贵院，望判如所请。原告易先宏为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：证据一，《商品房买卖合同》，证明2018年1月1日原告与被告海江东盛公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定光谷首府项目总规划面积为58466.6平方米；原告以首付204286元按揭贷款465000元方式购得位于葛店开发区一号工业区的光谷首府1期第2幢1单元703号房证据二，湖北增值税普通发票，证明原告已支付的首付款204286元。证据三，《个人住房（商业用房）借款合同》，证明原告于2018年8月17日与被告建行鄂州分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》证据四，被告海江东盛公司公开的“五证”复印件，证明光谷首府项目总规划面积为58466.6平方米。证据五，照片、武汉市武昌区人民法院执行裁定书，证明光谷首府项目整体规划面积中的22826.9平方米土地已被武汉市武昌区人民法院于2017年3月25日依法强制司法拍卖。证据六，照片11张，证明被告海江东盛交付的房屋存在严重质量问题，严重影响原告正常居住使用，对原告的生产、生活带来严重的不便。被告海江东盛公司在法定答辩期内未向本院提交书面答辩意见。其代理人庭审时口头辩称：我公司的部分土地（地块）被司法拍卖并不影响原告房屋的结构、户型、空间、尺寸、朝向等；我公司开发的一期工程已达到入住条件，且有部分业主已经入住；原告购买的房屋不存在任何质量问题，也不影响原告的居住。综上，我公司未违反合同约定，原告解除合同的诉请无约定或法定事由，应依法予以驳回。被告海江东盛公司为证实自己的答辩主张，在举证期内向本院提交了一组证据：抽样抽取的6个业主的商品房买卖合同、收楼通知书、房屋验收单、收楼留存表、物业服务协议、物业费收据，证明我公司开发的光谷首府一期工程已经有部分业主入住，符合入住条件。被告建设银行鄂州分行针对原告的起诉向本院提交了书面答辩意见：（一）原告易先宏与建设银行鄂州分行的借款合同已依法成立，对合同双方当事人具有法律约束力，建设银行鄂州分行已履行合同放款义务，原告也应依法依约偿还贷款本息。原告使用贷款资金、支付贷款本息，是依法依约的合同义务。建设银行鄂州分行收取原告支付的贷款本息是其应享有的权利，且建设银行鄂州分行完全履行了合同放款义务，没有履约过错，不应返还原告已支付的贷款本息。（二）截止2019年4月17日，原告已偿还贷款本金3962.2元，利息17106.52元，合计21668.72元；下欠贷款本金461038.8元。原告诉称支付本息24377.31元，与事实不符。（三）原告诉请解除与被告海江东盛公司的房屋买卖合同，致使原告与建设银行鄂州分行借款合同目的和抵押贷款担保无法实现。借款人易先宏应承担偿还下欠贷款本息的责任（利息算至贷款结清日止），同时按贷款余额的千分之五承担违约责任。商品房出卖人、借款保证人海江东盛公司应承担连带责任。被告建设银行鄂州分行为证实自己的答辩主张，在举证期内向本院提交了如下证据：证据一，《个人住房借款合同》、贷款支付凭证。证明目的：原告与建设银行鄂州分行的借款合同依法成立，建设银行鄂州分行已依约履行发放贷款的合同义务。证据二，贷款对账单，证明截止2019年4月17日止，原告已偿还贷款本金3962.2元、利息17106.52元、合计本息21668.72元，尚欠本金461038.8元。证据三，不动产登记证明，证明原告所购商品房为贷款设置抵押担保，在不动产管理部门办理了抵押贷款登记。证据四，《最高额保证合同》，证明海江东盛公司为原告所欠建设银行鄂州分行借款提供连带责任保证。经庭审质证，本院对各方当事人提交的证据及其质证意见分析并评判如下：原告易先宏提交的证据。被告海江东盛公司对原告的证据一、证据二真实性及证明目的均无异议，证据三与本公司无关。对证据四、证据五的真实性无异议，但对证明目的有意见；认为证据四中的58466.6平方米为土地面积而非规划面积，证据五正好反证了公司部分土地系被司法强制拍卖而非公司自觉自愿。对证据六的真实性、关联性、合法性均有异议，仅凭这些照片无法证实原告购买的房屋存在质量问题。被告建设银行鄂州分行对原告的证据三真实性无异议，认为原告的证据一、二、四、五、六与本行无关。本院认为，原告提供的证据一、二、三，因上述二被告均无异议，本院依法予以采信。原告提供的证据四、五、六，均不能证实涉案房屋存在严重质量问题或达不到居住条件，故本院依法对证据四、五、六的真实性予以采信，对其证明目的不予认可。被告海江东盛公司提交的证据。被告海江东盛公司抽样抽取的6个业主的商品房买卖合同、收楼通知书、房屋验收单、收楼留存表、物业服务协议、物业费收据等系列证据，原告对这些证据的“真实性、关联性、合法性”均有异议。原告认为：从其提交的相关文件可以看出，所有收房流程均没有法律规定的住宅质量保证书，这也说明被告海江东盛公司交付的房屋存在严重的质量问题。被告建设银行鄂州分行认为被告海江东盛公司提交的这组证据与本行无关。本院认为，这一组证据证实被告海江东盛公司开发的光谷首府一期工程“涉案楼盘”已经有部分业主入住，本院依法对该组证据的真实性及证明目的予以采信。被告建设银行鄂州分行提交的证据。原告易先宏及被告海江东盛公司对建设银行鄂州分行提交的证据一、二、三、四的真实性、关联性、合法性均无异议，本院依法予以采信。根据以上调查确认的证据，本院确认如下事实：经审理查明，2017年11月10日，海江东盛公司与建设银行鄂州分行签订了一份《最高额保证合同》，对因购置座落于“东盛新干线”项目所属住房需要向建设银行鄂州分行按揭贷款的全部债务人，海江东盛公司承担最高额保证。2018年1月1日，原告易先宏与被告海江东盛公司签订了一份《商品房买卖合同》。该合同主要约定摘录如下：原告购买被告海江东盛公司开发的位于葛店开发区一号工业区的光谷首府1期第2幢1单元703号房，该房屋建筑面积99.15平方米，房屋总价款为669286元；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同；出卖人应在2018年12月31日前交付房屋，买受人未按出卖人书面通知的时间内办理验收交接手续的，视同已按时交付房屋；出卖人逾期交房超过120日的，买受人有权解除合同等等。此外，双方还对该商品房买卖合同中的具体条款签订了《补充协议》。该《补充协议》第一条第二款规定“由于本项目是分期开发、分期交房，买受人所购买的商品房为本小区一期房屋，其项目整体的园林、绿化、社区配套等工程没有全部完工，一期交付房屋时只提供一期小区内道路畅通，水、电等完工，达到买受人入住的基本条件及交房条件。买受人对该商品房小区内、小区外环境（包括住宅楼、园林绿化、停车位、裙房、周边公建、学校、写字楼、商业、市政道路、工厂、垃圾压缩站、配电室、配套设施、二期开发施工等生产生活环境）已充分考察和知悉并在购买时综合考虑了该因素，买受人承诺合同签订后对房屋小区内及周边环境不持任何异议，不以此向出卖人主张任何利益或要求解除合同”；第二条第二款规定“买受人在签订合同时已知悉所购买商品房的基本情况包括但不限于面积、价款、层（净）高、结构、户型、朝向、土地用途、土地使用年限等，以及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况，出卖人已作了合理的提示和说明，买受人对此无异议，并承诺在合同签订后不以对相应事项有歧义为由向出卖人主张索赔”。此外，该《补充协议》还对《商品房买卖合同》中的付款方式及期限、逾期付款责任，交付期限、条件，共有权益，合同的表现形式及通知送达等方面作出了明确约定。这两份合同签订后，原告易先宏依约向被告海江东盛公司交付了首付款204286元；2018年8月17日，原告与建设银行鄂州分行签订了《个人住房借款合同》，因有上述海江东盛公司提供的最高额保证，建设银行鄂州分行如期将易先宏申请的贷款465000元划入海江东盛公司账户。2018年12月25日，被告海江东盛公司通知原告收房，原告易先宏以“购置的房屋”未达到入住条件为由拒绝，并提起诉讼要求解除该房屋买卖合同及个人住房借款合同。另查明，2017年3月25日，被告海江东盛公司持有的光谷首府项目的土地总面积为58466.6平方米，其中有22826.9平方米土地地块已于2017年3月25日被武汉市武昌区人民法院依法拍卖。本案的争议焦点：原告易先宏申请解除《商品房买卖合同》是否有合同约定的事由或法律规定的解除条件？《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形”。本案中，原告易先宏与被告海江东盛公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》之后，如期向被告海江东盛公司交付了涉案房屋的首付款，并依约办理了所购房产的按揭贷款，且易先宏申请的贷款已如期划入海江东盛公司账户。2018年12月25日，被告海江东盛公司通知包含原告在内的所有购房户收房入住，从被告提交的证据来看、事实上已有部分业主入住涉案楼盘。原告易先宏既未提供有效证据证实“所购房产存在严重质量问题导致不能居住”，也未提供有效证据证实“被告海江东盛公司在履行合同过程中的交房行为构成根本违约、导致不能实现合同目的”。原告易先宏与被告海江东盛公司对双方签订的商品房买卖合同及补充协议的合同义务均已经履行完毕，故原告要求解除合同的请求不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的相关法律规定，既没有约定的解除事由产生、也不符合法定的解除条件。综上所述，本院认为，原告易先宏与被告海江东盛公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告易先宏与被告建设银行鄂州分行签订的《个人住房借款合同》是各方当事人真实意志，亦不违背法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，各方当事人均已按合同约定履行了各自的合同义务，被告海江东盛公司及被告建设银行鄂州分行在本案中均没有能够引起合同解除的根本违约行为，故原告易先宏请求解除《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》的证据不够充分，不予支持。被告海江东盛公司、被告建设银行鄂州分行关于各自已如约履行合同义务的辩称意见符合相关法律规定，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告易先宏的全部诉讼请求。本案受理费减半收取后合计人民币5246元，由原告易先宏负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  魏早云二〇一九年六月二十日书记员  夏江伦