四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终729号 上诉人（原审原告）：杨利，女，1981年7月10日出生，汉族，住四川省华蓥市。 上诉人（原审原告）：邵庆中，男，1976年8月22日出生，汉族，住四川省华蓥市，系上诉人杨利丈夫。 被上诉人（原审被告）：广安瑞泽房地产开发有限责任公司，住所地四川省广安市广安区滨河路**。 法定代表人：席静，董事长。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师。 上诉人杨利、邵庆中因与被上诉人广安瑞泽房地产开发有限责任公司（以下简称瑞泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨利、邵庆中上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判瑞泽公司严格按照合同约定进行赔偿；2.判令瑞泽公司在2019年6月30日前交付上诉人所购房屋的不动产权证书；3.本案一、二审诉讼费用由瑞泽公司负担。事实和理由：一审判决认定瑞泽公司违约，但未严格按照合同约定判决违约金，应予纠正。 瑞泽公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 杨利、邵庆中向一审法院起诉请求：1.判令瑞泽公司在2019年6月30日前将不动产权证交付，若逾期未交付，则每逾期一日按万分之三（以房屋总价为基数）的标准支付逾期办证违约金，计算至收到不动产权证之日止；2.判令瑞泽公司支付违约金人民币130,558.36元（算至2018年9月13日），并从2018年9月14日起至房产证办下来按日支付违约金；3、案件诉讼费由瑞泽承担。 一审法院认定事实：瑞泽公司经批准开发建设“广安国际商业中心”项目。2013年5月20日，瑞泽公司与杨利、邵庆中签订《商品房买卖合同》，杨利、邵庆中（买受人）购买了被告（出卖人）开发的位于广安市门市，总价款522352元。该《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，合同继续履行，由出卖人支付逾期总房价款每日万分之二的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，由出卖人向买受人支付逾期总房价款每日万分之二的违约金。合同签订后，杨利、邵庆中向瑞泽公司支付了购房款及大修基金、契税、印花税、登记费等费用。2015年10月16日，瑞泽公司向杨利、邵庆中交付了出售的房屋，双方签具了《广安国际商业中心住宅用房交房结算表》。2016年3月21日，瑞泽公司完成了杨利、邵庆中购买房屋所在楼栋的竣工验收备案。2018年3月，瑞泽公司完成了杨利、邵庆中购买房屋所在楼栋的初始登记，目前杨利、邵庆中尚未取得所购房屋的不动产权证。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立，系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。杨利、邵庆中已按照合同约定全面履行了支付购房款等费用的义务，瑞泽公司虽向杨利、邵庆中交付了所购商品房，但未在合同约定的期限内办理杨利、邵庆中购买房屋所在楼栋的初始登记以及向杨利、邵庆中交付所购商品房的不动产权证书，构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定承担违约责任。确定瑞泽公司承担的违约责任，既要尊重双方的约定，也要结合案件事实和法律规定综合判断，同时还要考量违约行为所造成的实际损失。本案中，瑞泽公司基于违约事实的发生责任不全在自己，抗辩违约金过高并请求法院调整，对此杨利、邵庆中未能举证证明其因瑞泽公司的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以行当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，考虑本案杨利、邵庆中实际损失无证据支持，瑞泽公司已履行商品房交付的主要义务，杨利、邵庆中已占有、使用所购商品房，其预期利益不应与国家倡导的“房住不炒”的精神相悖等因素，对瑞泽公司辩称“造成杨利、邵庆中逾期未取得商品房不动产权证的责任不完全归责于瑞泽公司的责任，公司仍在继续积极地办理余下部分买受人的不动产权证，请求减少违约金”的意见，予以支持，并结合前述考量因素，截止杨利、邵庆中起诉之日即2019年1月2日，对杨利、邵庆中主张的违约金酌定为9,112元，并从2019年1月3日起按每日14.63元为标准计付至杨利、邵庆中取得不动产权证之日止。 综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、限瑞泽公司于2019年6月30日前向杨利、邵庆中交付所购商品房的不动产权证书；二、限瑞泽公司于判决生效后十日内向杨利、邵庆中杨利、邵庆中支付截止2019年1月2日的逾期取得不动产权证书的违约金9,112元，2019年1月3日起至取得不动产权证书之日止的违约金按每日14.63元的标准计付；三、驳回杨利、邵庆中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,912元，减半收取1,456元，由杨利、邵庆中负担356元，瑞泽公司负担1,100元 二审中，杨利、邵庆中提交以下证据：1.微信聊天截图及手机网页截图，拟证明因瑞泽公司未按约办理房产证，导致房屋无法正常出售；2.中国工商银行2019年第十五期个人大额存单产品说明书及储蓄存款产品利率及额度提示表，拟证明一审调整违约金数额过低；3.网页截图二份，拟证明瑞泽公司违约并非基于两证合一程序变更和政策原因。瑞泽公司发表质证意见称，第1组证据，真实性、合法性、关联性均有异议，且该组证据不能证明其实际损失；第2组证据，真实性、合法性、关联性均有异议，与本案并无关联；第3组证据，无法核实真实性，且信访回复内容更明确逾期办证并不全是瑞泽公司责任。本院经审查认为，杨利、邵庆中提交的上述证据均非二审中的新证据，且未提供原件或其他辅证，无法核实真实性，本院均不予采纳。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一审判决对案涉逾期办证违约金予以调整是否正确。本案中瑞泽公司未按照合同约定办理案涉商品房所在楼栋权属证明及交付不动产权属证书，且案涉合同未约定免责条款，对瑞泽公司违约事实以及违约金支付责任，本院予以确认。但案涉商品房已实际交付并由杨利、邵庆中占有、使用，亦即《商品房买卖合同》的主要义务已经履行完毕。本案现有证据无法认定杨利、邵庆中因逾期办理楼栋权属证明及逾期办理不动产权属证书而产生的实际损失，亦不足以证明瑞泽公司存在恶意违约行为，且无法证实杨利、邵庆中是否因该逾期办理楼栋权属证明及逾期办理不动产权属证书行为导致其预期利益受损。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，一审法院结合全案事实及证据，综合考量，将截至杨利、邵庆中起诉之日即2019年1月2日的逾期办证违约金调整为9,112元，并确认2019年1月3日起至取得不动产权证之日止的违约金按每日14.63元的标准计付，并无不当，本院予以维持。至于上诉人二审中提出的限期交付不动产权证书的请求，一审判决已经予以了支持，本院不再评述。 综上所述，杨利、邵庆中的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,912元，由杨利、邵庆中负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋丽 审判员  陈萱 审判员  张波 二〇一九年六月二十六日 法官助理朱亦强 书记员田玲