河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终1428号上诉人(原审被告)：刘宝峡，男，1967年4月19日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。上诉人(原审被告)：宋秋平，女，1966年4月10日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被上诉人(原审原告)：侯宝林，男，1982年4月24日出生，汉族，住三门峡市陕州区。委托诉讼代理人：王亚利，河南宇萃（三门峡）律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人刘宝峡、宋秋平因与被上诉人侯宝林房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘宝峡、宋秋平上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判上诉人收取被上诉人的40000元购房定金不予返还。2、判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：被上诉人缴纳的40000元，上诉人打有收条，收条上写的很清楚，是买房定金。被上诉人交定金后，不按约付款、也不按约签订买卖合同，反悔不买了，是合同至今不能成立的违约方，一审判决依据《中华人民共和国担保法》第八十九条是正确的，该条规定：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，但一审法院判决结果错误。被上诉人拒绝继续履行，返还定金的请求无法可依，请求二审法院依法改判。侯宝林辩称：答辩人缴纳定金后，发现房产证登记在丁光侠名下，并不在刘宝峡名下，双方未签订书面的房屋买卖合同。双方通过微信协商事项不符合《中华人民共和国合同法》第十二条约定的关于合同内容事项约定，故双方合同未成立。本案中刘宝峡并非争议不动产的所有权人，也无权处分属于别人的财产，答辩人发现房产证是丁光侠的名字后，提出质疑，刘宝峡也未让答辩人和实际房主签订房屋买卖合同。双方合同未成立，刘宝峡应当退还答辩人房屋定金40000元。答辩人没有过错，不应承担诉讼费用。侯宝林向一审法院起诉请求：1．判令刘宝峡、宋秋平返还侯宝林购房定金4万元；2．由刘宝峡、宋秋平承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：一审法院经审理认定事实如下：2018年6月份，侯宝林通过微信、电话等方式就购买位于三××市湖滨区崤××北××街坊××＃楼西单元××层东户的房屋与宋秋平、刘宝峡进行协商。2018年6月14日，刘宝峡向侯宝林发送短信：“房子都有行情的，58万最低了”。6月19日，侯宝林向刘宝峡发送短信：“我是诚心要，你再考虑一下，55万，不行只能做朋友，想卖随时都可以联系我”，刘宝峡回复：“一次付清吗”，侯宝林称：“只能给你35万，你看能贷款我全给你，不能贷款余下多少，3年连本带息多少钱你算一下，全给你，能行明天给你5万”。6月24日，刘宝峡向侯宝林发送短信：“房子什么时间能贷款了，我随时给你发信息”，侯宝林回复：“那还不胜先给你38万，等你房子能贷款了你给我说一下，贷款全给你，每月再给你5000元，我说的是比较有把握，你帮了我忙我不能胡说”，刘宝峡回复：“你每个月还5000的话到第二年利息就不到2万，第三年更少”，侯宝林回复：“17万，3年还清总共多少钱”，刘宝峡回复：“需要找银行的人算算。我问银行了，现在资金紧，银行按揭利率也上浮了，是7厘左右。早上说的首付39万，剩余17万的本息；一年还清是19万，两年还清是21万，三年还清是23万。你看你的情况，月付5000元，期限末要全部还清，选择几年还清”。6月30日，刘宝峡向侯宝林发送微信：“你感觉利息1分高了吗？房价已经给你降了3万了，按行情房子应该卖到70万…55万，你付38万，余下17万，利息1分，壹个月是1700元，一年是20400，三年是61200，利息收整数6万，每个月付4000，第一年第二年各付款8万，第三年付款7万，余款本息一共23万。如果提前几个月还清了，利息减去几个月，这个价位不能再降了。我也找银行的工作人员算了，你算的8厘结果应该是218860”，侯宝林回复：“收到。按这个数我可以接受，你帮了我的忙，我尽快还也不拖欠或是房产证等贷款一下付清，就是一个月还你30000元，够一年给你7-8万。能行下午或明天你来取钱”，刘宝峡回复：“下午见面谈吧”。2018年6月30日，侯宝林取款4万元。同日，宋秋平向侯宝林出具《收条》一份，载明：“今收到侯宝林买邮政小区二单元5楼房款定金肆万元整”。2018年7月1日，刘宝峡应侯宝林要求向其发送上述房屋的所有权证照片一张，该证书显示房屋所有权人为丁光侠，共有人为郭效敏。之后，侯宝林还先后两次去看房子。2018年7月底，侯宝林向刘宝峡发送微信：“叔，姨你们好，你们在好好考虑一下，我是诚心要你们的房子，以前说的条件我都可以答应，就是剩下的余款我可以给你们利息，只要哪里的房子可以过户，利息加本金全部给你付清”，刘宝峡回复称：“付款方式等是交定金时已经敲定的，一切按约定来。你的新想法，我无法同意。你口头保证的7月20号以前，一定付清余下的首付款36万，没有兑现。7月25日，在房管局院内，我也当面告知你7月26日是你付款、签买卖协议的最后期限，你也没有照办。你已严重违约”。之后，侯宝林向刘宝峡索要定金4万元，双方协商未果。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。侯宝林与刘宝峡、宋秋平就购买房屋进行了多次协商。根据刘宝峡提交的短信、微信记录可知，双方在2018年6月30日就房屋的价款、首付款、按揭款的数额达成了合意后，侯宝林向刘宝峡、宋秋平交付定金4万元。因双方并未签订书面的房屋买卖合同，现根据双方的举证也无法确认双方就房屋价款的支付时间、变更不动产权属证书登记时间、房屋交付时间、违约责任等达成了一致的意向，故双方之间的房屋买卖合同因缺乏必要的合同内容而不成立。现侯宝林主张因刘宝峡、宋秋平并非房屋所有权人而无法继续履行，同双方的微信聊天记录内容相悖，一审法院不予采信。刘宝峡主张系因侯宝林不支付首付款而导致无法继续履行，其提交的微信聊天记录也不足以证明其该项主张，故一审法院亦不予采信。现侯宝林与刘宝峡、宋秋平的房屋买卖合同关系未能成立，根据现有证据也无法确认致使合同不能成立的违约方，故刘宝峡、宋秋平收取的定金4万元应向侯宝林返还。根据《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：宋秋平、刘宝峡返还侯宝林定金40000元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由宋秋平、刘宝峡负担。二审经审理查明，一审诉讼中，刘宝峡提交委托人为丁光侠，受托人为刘宝峡、宋秋平的卖房授权委托书一份，委托书落款日期为2018年4月18日。经一审法庭询问，刘宝峡在协商过程中并未向侯宝林出示该委托书。二审庭审中，刘宝峡陈述，争议的房屋是刘宝峡的房子，登记在其亲家丁光侠名下，丁光侠给其出具了卖房委托书，卖房委托书是这样来的。二审经审理查明的其他事实同一审查明一致。本院认为，侯宝林在交纳4万元定金之前，对房屋登记所有权人为丁光侠的事实并不知情，刘宝峡一方面向法院提交了丁光侠出具的卖房委托书，另一方面又陈述该房屋是刘宝峡自己的，登记在丁光侠名下，卖房委托书在双方协商过程中并未向侯宝林出示。刘宝林是以房屋所有权人的名义还是以受托人的名义签订房屋买卖合同，双方在协商过程中并未明确。由于本案双方就房屋出卖人身份、房屋价款的支付时间、变更不动产权属证书登记时间、房屋交付时间、违约责任等未达成了一致的意向，故双方之间的房屋买卖合同因缺乏必要的合同内容而不成立。定金合同是为了保证主合同房履行而存在，由于双方对主合同房屋买卖合同的部分主要条款未达成一致意见，未签订书面房屋买卖合同，刘宝峡、宋秋平收取4万元保证金失去合同依据，刘宝峡、宋秋平关于不退还保证金的上诉理由缺乏事实依据，不能成立。综上所述，刘宝峡、宋秋平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由刘宝峡、宋秋平负担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇一九年六月二十八日书记员  徐 钊