湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初3960号 原告：陈阳，女，1971年11月13日出生，汉族，住长沙市。 被告：长沙市通华企业有限公司,住所地湖南省长沙市开福区车站北路**天都大厦**。 法定代表人:胡诗瑶。 委托诉讼代理人:康华，湖南联合创业律师事务所律师。 原告陈阳诉被告长沙市通华企业有限公司（以下简称通华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈阳，被告通华公司的委托代理人康华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈阳向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期不动产权证的违约金64944.95元（按总房款的每日万分之零点五计算）；2、被告退还房屋面积差房价款908元；3.被告承担诉讼费。事实理由：2009年9月27日,原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》(合同编号:2008684021033),原告购买被告开发的长沙市开福区车站北路649号天都大厦商品房3栋21033房,建筑面积119.43平方米总价款人民币433834元;原告按合同约定及时足额支付了全部房价款和相关税费及维修基金。在商品房完成交付后,被告迟迟不予办理房屋产权等权属证书,原告多次催促被告,被告以各种说词予以拖延;在商品房交付使用八年多后,直至2019年3月13日原告才获得《不动产权证书》;由此可见,被告未能及时履行办理房产证等权属证书的义务,违反了《合同法》,损害了原告的合法权益；3.该合同第十七条约定了办理产权证的相关责任：“出卖人在交付商品房后90日内,将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后365日内申请办理买受人的房屋所有权证及土地使用权证。”同时约定了逾期办理房屋权属证书的违约责任,即:“2.买受人不解除合同的,自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.05‰的违约金。”该合同第十条约定最晚交房日期是2009年9月30日,自此时间往后推455天的当日,即2010年12月29日为《不动产权证书》发证的最晚时间;2010年12月30日至2019年3月13日是被告的违约时间,违约天数共2994天。被告逾期办证的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告通华公司辩称，1、被告不存在逾期办证的事实。根据合同约定，被告在交付房屋90日内向房地局申请初始登记，取得栋产权证后365日内申请办理房屋所有权证，365日内申请办理土地使用权证。涉案商品房栋证于2018年4月24日办理，因此暂未超过办理产权证的期限；2、即便法院最终认定被告存在违约情形，原告的诉求已超过诉讼时效；3、原告主张违约金过高，请求予以降低；4、关于补偿面积差的问题，经与被告工作人员核实，公司目前并没有对差额进行补偿，根据合同及房产证的真实面积、单价情况，可以在本案中予以处理。 经审理查明，2009年9月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于长沙市开福区车站北路“天都大厦”项目第1幢N单元21033号房，建筑面积为119.43平方米，总价款433834元。合同第八条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十条约定，出卖人应当在2009年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同附件三约定的房屋交付给买受人使用。第十七条约定，出卖人在交付商品房后90日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后365日内申请办理买受人的房屋所有权证，365日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的原因，逾期办理证件的，自合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.5%的违约金。附件四第六条约定，买受人须在出卖人发出的《入伙通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以《房屋交接单》上买受人签字的日期为该房屋的收房日期。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务。被告于2009年9月30日向原告交付了涉案房屋。因规划调整、交纳土地出让金等原因，被告一直未能为原告办理房屋产权证及土地使用权证，直至2018年4月24日才办理涉案房屋的栋产权证,2018年8月21日，原告才取得所购房屋不动产权证，涉案房屋产权证所确认的房屋面积为119.18平方米。 上述事实有商品房买卖合同、不动产权证、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、虽然合同约定“出卖人在交付商品房后90日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后365日内申请办理买受人的房屋所有权证，365日内申请办理买受人的土地使用权证”，但被告迟至2018年4月24日才办理涉案房屋的栋产权证，如按该约定，办理不动产权证还需365日，而涉案房屋从合同签订、房屋交付至今已将近10年，对于原告而言如此长时间办理权证显然有失公平。原告主张从交付商品房后90日之后的365日内办理权证符合交易习惯及正常办理权证的时间，本院予以支持，即被告应在2010年12月29日前办理涉案房屋的相关权证。被告未按照《长沙市商品房买卖合同》的约定为原告办理涉案房屋的不动产权证，已构成违约，应承担相应的违约责任。因违约金属于债权，适用诉讼时效制度。又因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，在此之前适用《民法通则》两年的诉讼时效规定，故2015年10月1日之前逾期办证的违约金已超过诉讼时效，2015年10月1日起的违约金适用《中华人民共和国民法总则》三年的诉讼时效规定，而原告于2018年8月23日取得不动产权证，故违约金的计算时间应从2015年10月1日起计算至2018年8月20止，共计1055天。被告抗辩的规划调整、政策等原因不属于不可抗力因素，不能因此免除其逾期办证的违约责任。合同约定违约金为已付房款的日0.5%，原告要求按日万分之零点五计算，系对自己权利的有效处分，本院予以支持。因此，违约金为22885元（433834元×0.005%×1055日）。 二、关于被告是否退还涉案房屋面积差购房款的问题。根据双方合同约定，合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。审理中，被告对原告主张的该项请求无异议。根据原告支付的单价3632.54/平方米，经核算，被告应退还原告房屋面积差房价款908元，故对原告的该项诉请，本院予以支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告长沙市通华企业有限公司自判决生效之日起五日内向原告陈阳支付逾期办理不动产权证违约金22885元； 二、被告长沙市通华企业有限公司自判决生效之日起五日内向原告陈阳退还房屋面积差房价款908元； 三、驳回原告陈阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费712元，由被告长沙市通华企业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  李益芳 人民陪审员  柯重光 人民陪审员  林 群 二〇一九年六月二十四日 代理书记员  彭小波