甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0103民初449号原告（反诉被告）杨建辉，男，汉族，住甘肃省环县。委托诉讼代理人谢志刚，系甘肃谢志刚律师事务所律师。被告（反诉原告）李芝君，男,汉族，住兰州市七里河区。被告（反诉原告）王民权，男，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人严峻，男，汉族，住兰州市城关区。被告：兰州通用机器制造有限公司，住所地兰州市七里河区西津西路南湾**。法定代表人：柯大进，系该公司董事长。原告（反诉被告）杨建辉诉被告（反诉原告）李芝君、王民权、被告兰州通用机器制造有限公司（以下简称通用公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨建辉及其委托诉讼代理人谢志刚、被告（反诉原告）李芝君、被告（反诉原告）王民权的委托诉讼代理人严峻到庭参加诉讼。被告通用公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨建辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告李芝君、王民权签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求判令被告赔偿损失40万元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年8月，原告承租被告李芝君、王民权位于兰州市七里河区的商铺开始装修，双方于2017年9月2日签订了《房屋租赁合同》。2017年9月15日，原告注册成立了兰州网虫网络服务有限公司并投入较大资金进行了装修，并积极办理各种证件。在办理消防证时，原告发现商铺未经消防验收，无法办理消防证。原告交涉未果，只能违规经营。2018年9月，兰州市文化和旅游局正式查封了涉案商铺并扣押了服务器。原告多次要求被告李芝君、王民权出具消防验收手续，但被告李芝君、王民权拒绝提供，原告遂诉至法院。被告李芝君、王民权辩称，原告租赁房屋时并未询问过消防设施一事；2018年7月初，合同已经因原告不按时交纳租金解除，原告后期的非法经营与其二人无关。被告通用公司未答辩。反诉原告李芝君、王民权向本院提出诉讼请求：1.请求判令《房屋租赁合同》解除；2.请求判令反诉被告支付欠缴租金2.3万元（2018年3月23日至2018年9月22日）；3.请求判令反诉被告赔偿租金损失47226.50元（自2018年9月23日至2019年2月15日）；4.请求判令反诉被告支付欠缴的暖气费（2018年11月至2019年3月31日）9530元、物业管理费（2018年3月15日至2019年2月15日）7292元；5.请求判令反诉被告赔偿拒绝腾房致使被反诉人帮其拆除、办理电脑桌、空调并租房存放物品的损失8700元；6.请求判令反诉被告补偿10万元；7.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：双方达成口头协议，2017年8月初至9月22日免租金，但反诉被告装修前必须提交图纸，否则反诉原告不承担装修费。2017年9月22日，反诉被告欠付租金至2018年5月22日才付清，反诉原告电话进行了口头警告，并告知反诉被告如违约将解除合同并要求赔偿损失。2018年3月23日反诉原告要求租金时，反诉被告未按约支付租金，尚欠2.3万元租金至今未付。2018年7月初，反诉原告通知反诉被告解除合同。2018年8月22日，反诉原告张贴了解除合同的通知。2019年2月11日，反诉原告再次到反诉被告家中通知尽快搬离。反诉被告杨建辉辩称，其同意解除合同。但反诉原告主张的房租已经付清。反诉原告诉请的租金损失期间，双方合同已经解除，不应再主张租金和各种费用。其余费用均不认可。故请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据和陈述的事实，本院认定如下：2017年9月2日，被告（反诉原告）李芝君、王民权（出租方，甲方）与原告（反诉被告）杨建辉（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于兰州市七里河区的商铺出租给乙方用于经营网咖生意，乙方不得擅自改变用途，商铺面积为207.16㎡；租赁期限为五年，自2017年9月23日至2022年9月23日；2017年9月23日至2018年9月23日，租金为11万元，租金半年一付；第二年、第三年租金不变，租金年付；第四年和第五年，租金为每年12万元，租金年付；乙方每年到期前十五天内付清租金，逾期视为违约，甲方有权终止合同；甲方不承担乙方装修费用；租期满后，乙方设备归乙方所有，建筑部分不得拆毁；乙方负责租期内物业费、暖气费、水电费等，甲方不承担费用；若有违约方，向对方补偿10万元。合同签订后，原告（反诉被告）杨建辉投入租金进行了装修，并购置了大量网络设施。2017年9月15日，原告（反诉被告）杨建辉在该址成立了兰州网虫网络服务有限公司（以下简称网虫公司）。2017年11月24日，兰州市文化和旅游局出具《互联网上网服务营业场所筹建意见书》，同意筹建并要求原告（反诉被告）杨建辉办理相关手续，该意见书载明“该场所未取得相关部门批准前不得从事经营活动”。2017年12月25日，兰州市公安消防支队七里河区大队出具《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查材料退件通知书》，告知网虫公司因建筑商业部分并未进行验收，只针对住宅部分进行了消防验收，故在合法取得验收手续后，重新准备资料申报。原告（反诉被告）杨建辉在未办理合法手续的情况下违规经营。兰州市文化和旅游局于2018年6月13日发出《责令改正通知书》，要求网虫公司停止违法违规的经营行为。但原告（反诉被告）杨建辉并未停止经营。2018年9月3日，兰州市文化和旅游局出具《查封（扣押）决定书》，并于2018年9月21日扣押了服务器等相关设施。期间因原告（反诉被告）杨建辉欠付租金，被告（反诉原告）李芝君、王民权多次索要并口头要求解除合同。2018年8月22日，被告（反诉原告）王民权将解除合同的通知张贴于涉案商铺门口，限定原告（反诉被告）杨建辉9月底前搬离。服务器被扣押后，原告（反诉被告）杨建辉搬离涉案商铺。但尚留部分物品存于原址。2018年11月28日，原告（反诉被告）杨建辉将商铺钥匙交予被告（反诉原告）李芝君，但屋内物品因无处存放,原告（反诉被告）杨建辉与被告（反诉原告）李芝君协商后，由被告（反诉原告）李芝君代管。双方共同在《清单》上签字。2019年2月12日，被告（反诉原告）王民权与兰州苏宁小店商贸有限公司签订《租赁物交付确认书》，将涉案商铺租赁给该公司使用。2019年2月15日，被告（反诉原告）李芝君、王民权将《清单》上的物品运至他处存放。本院认为，原告（反诉被告）杨建辉与被告（反诉原告）李芝君、王民权签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案商铺所在的兰州市七里河区南湾1号商业部分尚未进行消防验收，并非被告（反诉原告）李芝君、王民权应负的合同义务，亦非合同无效的法定理由。故对原告杨建辉要求判令合同无效的诉讼请求，本院不予支持。双方在签订合同时均未尽到审慎义务，对此均应承担相应的法律责任。对原告杨建辉要求赔偿损失的诉讼请求，本院认定如下：相关部门已经多次告知其不得违规经营，原告杨建辉置若罔闻，仍在未办理相关证件的情况下违规经营，致使兰州市文化和旅游局扣押了其相关设施，该部分损失其应自行承担，故对其要求被告赔偿其被扣押的服务器价值的诉讼请求，本院不予支持；对原告杨建辉低价处理电脑造成的损失，因电脑买卖均系其自行商定，要求被告赔偿差价损失于法无据，本院不予支持；对于装修残值，双方虽未约定，但被告李芝君、王民权作为受益方，应在合同解除后给予原告杨建辉相应的补偿。被告李芝君、王民权经本院告知仍明确拒绝对装饰装修残值损失进行司法评估，故本院酌定采信原告杨建辉提供的相应证据，即《美的空调工程项目购销合同》中的空调安装材料、空调安装费用、排风系统（共计10700元），《施工合同书》及相应收据中确定的金额12万元。因原告杨建辉提供的《兰州木目文化传媒有限公司室内装饰预算书》中已经包含墙面、防水处理、铺砖等项，故对原告杨建辉提供的重复证据，本院不予采信。对于原告杨建辉提出的监控安装费用，因未能提供书面合同及付款凭证，本院不予支持。对于上述金额（共计130700元），因原告杨建辉已经实际使用涉案房屋一年有余，被告李芝君、王民权又拒绝对装饰装修残值损失进行司法评估，故本院酌定由被告李芝君、王民权承担上述金额的60%，由原告杨建辉自行承担剩余部分。被告李芝君、王民权辩称合同约定其不承担装修费用，因装修费用与合同解除后的装饰装修残值损失并非同一客体，故对该辩称本院不予采信。被告王民权辩称其口头告知原告杨建辉装修前必须提供图纸，否则装修无效，但未提供相应证据，本院不予采信。原告杨建辉与被告通用公司并无租赁合同关系，要求被告通用公司赔偿其损失缺乏法律依据，故对原告杨建辉的该项诉讼请求，本院不予支持。当事人一方依照法律规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告（反诉原告）李芝君、王民权已经通知原告（反诉被告）杨建辉解除合同，且已经实际收回房屋，故《商铺租赁合同》已经解除，对反诉原告李芝君、王民权要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。但反诉被告杨建辉仍应支付实际占用商铺期间的租金、暖气费、物业费。因2018年11月28日反诉被告杨建辉交回钥匙，故租金、暖气费、物业费应计算至该日。反诉被告杨建辉总计应付租金为129890.41元（计算方式：11万/365天×431天=129890.41元），已付租金为8.7万元，尚欠租金42890.41元。反诉被告杨建辉尚欠物业费为5597.19元（计算方式：5966元/275天×258天=5597.19元）。反诉被告杨建辉尚欠暖气费为1778.93元（计算方式：9530元/150天×28天=1778.93元）。反诉被告杨建辉辩称其另外支付了2.45万元租金，经审查，2017年9月2日反诉被告杨建辉通过手机银行支付2.45万元租金，同日反诉原告李芝君出具了相应收条，银行交易清单与收条相一致，反诉被告杨建辉也未提交其通过其他方式另行支付2.45万元租金的证据，故银行交易清单与收条所载金额应认定为一笔款项，对反诉被告杨建辉的该项辩称，本院不予采信。2018年11月28日之后，涉案商铺已置于反诉原告李芝君、王民权实际管理之下，故对于反诉原告李芝君、王民权要求支付2018年11月28日之后租金损失、物业费、暖气费的反诉请求，本院不予支持。对于反诉原告李芝君、王民权要求赔偿拆除设备、存放物品损失的反诉请求，因双方签订保管相关物品的《清单》后，已经形成保管合同，与本案所涉租赁合同不属于同一法律关系，故本院不予处理，双方可另行解决。对于反诉原告李芝君、王民权要求补偿10万元的反诉请求，因双方约定的违约金数额过高，本院予以调整，并支持按照年利率24%计算违约金数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李芝君、王民权于本判决书生效之日起十五日内向原告（反诉被告）杨建辉支付装饰装修残值损失78420元；二、原告（反诉被告）杨建辉于本判决书生效之日起十五日内向被告（反诉原告）李芝君、王民权支付租金42890.41元、物业费5597.19元、暖气费1778.93元，并以欠付本金为基数，自2018年11月29日起至本金付清之日止，按照年利率24%的标准计算违约金；三、驳回原告杨建辉的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李芝君、王民权的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7400元（由原告杨建辉预缴），由原告杨建辉负担5639.50元，被告李芝君、王民权负担1760.50元；反诉费2107元（由反诉原告李芝君、王民权预缴），由原告（反诉被告）杨建辉负担528.33元，被告（反诉原告）李芝君、王民权负担1578.67元。以上费用折抵后，被告（反诉原告）李芝君、王民权应于本判决书生效之日起十五日内向原告（反诉被告）杨建辉支付案件受理费1232.17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  解 莉审 判 员  豆丽娟人民陪审员  李 昕二〇一九年六月三日书 记 员  龙学萍