江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0827民初100号原告：冯金华，男，1977年2月25日出生，汉族，住遂川县。委托诉讼代理人：邝宪平，江西映山红律师事务所律师。被告：吉安市伟业房地产开发有限公司，住所地：遂川县东路大道**，统一社会信用代码91360827739163158M。法定代表人：叶诗伟，董事长。委托诉讼代理人：王海平，江西求正沃德律师事务所律师。原告冯金华与被告吉安市伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯金华及其诉讼代理人邝宪平，被告伟业房地产公司诉讼代理人王海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯金华向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告按原告已付房价款1222400元的日万分之二从2016年6月16日起至2018年7月18日止支付违约金186309元。二、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（备案合同编号：20150600173)。合同约定：原告向被告购买位于遂川县遂兴大道东侧遂川县商会大厦1栋办公2403、2404号房屋，单价2540元/平方米，建筑面积210.16平方米和271.1平方米，总价款为1222400元，付款方式为首付款612400元，剩余61万元为银行贷款。被告应在2016年6月15日前将符合合同第八条约定条件的房屋交付给原告，并按第十一条约定的方式履行通知义务，否则按第九条承担违约责任（即合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任第一款第二项约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金）。合同签订后，原告按合同约定的方式付清了全部房屋价款。2018年7月18日，被告才通知原告办理交房和办证手续，但至今仍未交付合格的房屋给原告。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。被告应按已交付房价款1222400元的日万分之二从2016年6月16日起至2018年7月18日止支付违约金186309元[(1222400×0.02%=244.5元/天）×762天]。伟业房地产公司辩称,案涉遂川商会大厦，系由遂川县工商联(总商会)牵头、各会员单位集资、政府给予政策照顾、面向特殊群体定向销售的特殊项目。被告并非普通开发商，仅系受委托的项目实施单位，在本案中依法不承担逾期交房的违约责任。一、被告不存在违约交房的违约行为。1、被告已经按约定完成房产建设任务。根据《关于委托实施遂川县商会大厦项目建设的协议》(简称《委托实施协议》)，项目建设工期为30个月，被告已经在2016年6月10日前完成全部工程建设，并于6月20日办妥竣工验收报告。根据《委托实施协议》第十四条，竣工验收需要委托双方共同邀请有关部门进行验收,滞后5天出具验收报告的原因是当时工商联领导因连续会议无法及时参加验收所致，故与被告无关；2、案涉房产满足约定交房条件。案涉《商品房买卖合同》，约定的交付标准为“验收合格"。根据商品房买卖合同范本，案涉房产交付标准可以选择“经验收合格；或经综合验收合格。案涉合同选择“经验收合格”。且已经办理验收报告，满足合同约定。二、原告逾期交付有关房款，是造成房产逾期交付的根本原因。1、被告没有违约行为。案涉商会大厦项目系在县工商联牵头下由众多企业（含企业主)集资兴建的项目，被告吉安市伟业房地产开发有限公司仅系受托实施单位。《遂川县工商业联合会关于筹建遂川县商会大厦的工作方案》中，已经明确“项目立项批复后，在广泛征求会员意见的基础上，由会员共同出资一定数额的资金注册成立项目公司，或委托具有相关资质的企业实施，按照土地挂牌出让的政策法律程序，办理政府指定遂川县商会大厦用地的出让手续”；在此基础上，商会大厦领导小组与被告签订了正式的《委托实施协议》，委托被告实施该项目。根据该协议，项目的资金管理、产权分配等工作均由委托人承担(正因为此原因，案涉商会大厦部分房产在工程竣工后才补签了《商品房买卖合同》),被告的建设义务仅为：在2016年6月15日前完成项目建设。被告已经在当年6月10日完成建设，没有违约。基于委托代理关系，即使有违约行为，后果也应由委托人承担。2、原告违约交款，被告保留追偿逾期利息的权利。案涉《委托实施协议》第二十四条约定，“消防总管总线由乙方（指被告)负责出资到各集资户，并按市场高等级标准施工验收”，各集资户内部消防设施应由各集资户自行承担费用。由于办理房产证需要通过综合竣工验收，且消防验收为综合竣工验收的必要条件，正式交房、办证前必须办妥消防验收。为此，集资户牵头单位县工商联专门下发了遂工联字【2017】3号《关于缴纳商会大厦消防及装修沙、砖费用的通知》，要求各集资户(含原告)缴纳套内消防设施费用。原告一直拒绝缴纳前述费用，导致消防验收无法顺利通过，无法及时正式交房和办证，该责任应由集资户自行承担。3、原告系遂川商会大厦的集资户，理应遵守牵头单位县工商联的统一安排，按要求统一缴纳消防费用，如未及时缴纳费用，被告有权拒绝交房和办证。《遂川县工商业联合会关于筹建遂川县商会大厦的工作方案》第四点第8条约定，“如参与出资的个人或企业未按要求或规定将当期出资及时足额到位，则按月息2%计算滞纳金"。原告属于商会大厦的集资户，并向工商联缴纳了集资款，前述《遂川县工商业联合会关于筹建遂川县商会大厦的工作方案》适用于原告。为了妥善解决商会大厦的综合验收工作，保护已经及时缴纳全部费用的集资户权益，支持工商联的工作，把好事办好，被告已经善意垫付所有费用，办妥了综合竣工验收手续。但原告一直拒绝缴纳应付的消防费用，被告保留向原告追偿应交款及逾期利息的权利。4、被告已经通过短信、公告等方式向原告进行催收，适当履行了通知义务。5、根据《合同法》第六十七规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”交清与房产关联的集资款，是原告主张交房的先行义务。被告在原告逾期交款的情形下，依法享有先履行抗辩权。综上所述，原告在自身欠付有关房屋建设款的情形下，恶意向贵院提起诉讼，其请求均不能成立。案涉项目均为成本价销售，享受政府政策优惠，项目并不盈利，且被告仅为受托实施单位，恪尽职守为项目圆满完成奉献良多，全部工作均由工商联统一安排实施，本案成讼显系原告有意为之，恳请依法驳回其诉请。本院经审理认定事实如下：2015年6月14日，原告冯金华与被告伟业房地产公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买位于遂川县遂兴大道东侧遂川县商会大厦1栋办公2403、2404号房屋，单价2540元/平方米，建筑面积210.16平方米和271.1平方米，总价款为1222400元，付款方式为首付款612400元，剩余61万元为银行贷款。合同第八条约定：“交付期限是在2016年6月15日前，被告按照有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同签订后，原告按约定付清了全部购房款。2016年9月13日，伟业房地产公司通过遂川县公证处对其张贴商会大厦业主告示的内容及过程进行证据保全。通知包括原告在内的商会大厦各业主，内容为“遂川县商会大厦土建工程于今年6月中旬验收合格，由于商会大厦套内消防设施施工未解决等原因，影响了综合验收工作。请接到此通知后尽快办理各户套内消防施工和交清购房款等手续，否则由此造成的后果由业主承担”。另查明,2014年4月，遂川县工商联（总商会）与伟业房地产公司签订《关于委托实施遂川县商会大厦项目建设的协议》，遂川县工商联（总商会）将遂川县商会大厦项目委托伟业房地产公司负责项目建设具体实施。项目建设工期为30个月，（2013年12月16日至2016年6月15日）。凡出资购买用房的遂川县工商联会员一律享受综合成本价，均价2450元每平方米，上下浮动在300元以内。其中遂川县工商联（总商会）负责会员购房资金的管理和支出。并约定伟业房地产公司负责商会大厦消防管道线的安装。2016年6月10日，伟业房地产公司已完成遂川县商会大厦全部工程建设，2016年6月20日取得工程竣工验收报告。关于商会大厦各户套内消防设施费用如何承担问题，原告被告未明确约定，双方为此产生争议。以上事实有商品房买卖合同、房款收据、个人借款合同、委托实施遂川县商会大厦项目建设协议、遂川县工商联合会关于商会大厦建设项目相关文件、工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、公证书、首付款明细表及当事人的陈述等证据证实。本院认为，本案争议焦点是，被告是否承担逾期交房的违约责任。原告被告双方均系自愿签订商品房买卖合同，该合同真实合法有效，对双方均有约束力。合同中对案涉的商会大厦交房时间明确约定为2016年6月15日前交付，并对逾期60日内和60日以外交房而产生的违约责任情形亦作明确约定。被告公司通过公证通知包括原告在内的各业主办理套内消防施工和交清购房款等手续。即该相关费用手续交齐后即可交付房屋，故本院认定被告正式通知原告交房时间为2016年9月13日，该时间比合同约定的交付时间2016年6月15日逾期90日。被告提交的2016年8月30日向原告的短信通知截屏，并未提交该短信内容的原始载体，且该短信通知内容原告并不认可已收悉，本院对该短信通知不予采信。被告作为房屋出卖人，确实存在逾期交房的违约情形，应承担相应违约责任。按照合同约定，本院认定，被告应向原告承担的违约金为22005元(1222400元×0.02%）×90天）。关于被告提出的案涉商会大厦系遂川县工商联（总商会）委托其开发建设，而不向业主承担相应责任的答辩意见，本院认为，根据合同相对性原则，原告是与被告签订的商品房买卖合同，购买其开发建设的商品房，虽然在购房价格上享受了一定优惠，但该购房行为本质上还是属于商品房买卖合同关系，应受合同法的约束。至于被告公司与遂川县工商联（总商会）之间的法律关系，被告可以另行向其沟通主张，不能以此来对抗向原告承担的相应责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告吉安市伟业房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十内支付原告冯金华违约金22005元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4026元，减半收取计2013元，由被告负担220元，原告负担1793元。被告负担部分，原告已预交，被告于本判决生效之日起三十日内径行给付原告。审判员  饶传平二〇一九年六月十日书记员  郭世辉