山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初5368号原告：张某，男，1978年2月10日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：山东信昌置业有限公司，驻山东省济宁北湖省级旅游度假区荷花路101号。法定代表人：李川，职务：总经理。委托诉讼代理人：姚来乾（特别授权），山东金华表律师事务所律师。原告张某与被告山东信昌置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某、被告山东信昌置业有限公司（以下简称信昌公司）的委托诉讼代理人姚来乾到庭参加诉讼。庭审后原告张某申请撤回对山东君泰旅游文化股份有限公司的诉讼，本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同期限将房屋交付原告使用；2、请求贵院判令被告单方面制定逾期交付房屋违约和解协议，并要求原告必须签订该协议才能领取房屋钥匙的行为违法;3、要求被告给付原告逾期交付房屋的违约金147774.53元、储藏室、车位的违约金共计23687元，计算时间是2015年6月1日至2019年4月28日；4请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：2013年7月20日，原告张某与被告信昌公司签订《济宁市商品房买卖合同》，购买被告位于济宁北湖新区商品房一套价款地下室储藏室价款25806元及停车位价款100000元,总价款629541元。合同约定房屋于2015年5月31日前交付验收合格的商品房。合同第九条约定如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人,逾期超过60日后,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的日万分之2.1的违约金。被告信昌公司至今仍未交付房屋，基础设施、公共配套建筑也未达到使用条件，被告的行为构成违约，为此，原告诉至法院，要求被告支付相应的违约金。被告信昌公司辩称，一、被告不应承担违约责任。被告未能及时交房，存在合理的事实和理由。涉案商品房在施工建设过程中，太白湖新区建设局多次因响应大气污染橙色预警，向御景园下发了整改通知书和停工通知单，均属于涉案商品房买卖合同第八条中交房期限延期的特殊原因，根据约定，被告可依实际情况予以延期，不应承担违约赔偿责任。二、原告主张自2015年6月1日起按日分别计算违约金，每日的违约金均是单独的债务，诉讼时效应按日分别计算，原告2019年4月28日提起诉讼，根据民法总则的规定，未超诉讼时效的开始日期为2016年4月28日，2015年6月1日至2016年4月28日期间的按日计算的违约金已超过诉讼时效，原告也认可收到信昌公司2019年3月20日的入住通知书，信昌公司已通知原告交房，即便承担违约责任，也只能计算到2019年3月20日，违约金的计算只包括延期交付房屋，对于储藏室和停车位，并无合同约定，原告只有利息损失，其主张的违约金数额远远超过利息数额，违约金过高，希望予以减少调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的《济宁市商品房买卖合同》、《补充协议书》、《停车位使用权转让协议》、收款收据，形成证据锁链，可以相互印证，能够证明原、被告之间存在涉案商品房、储藏室、车位的买卖合同关系，原告依约向被告支付了全部合同价款，被告未按合同约定，向原告交付验收合格的商品房、储藏室、停车位的事实，与本案具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以认定。对原告提交的入住通知书、照片、问题回复函，能够证明被告房屋尚未验收合格，本院对上述证据的证明效力予以认定。对原告提交的和解协议系被告的单方要约，双方未对此形成合同，本院对原告提交的该证据的证明效力不予认定。对于被告提交的责令整改通知书、停工通知单，属被告与原告签订合同、协议时，应当预见到的合同利益损失，与本案缺乏关联性，本院对被告提交证据的证明效力，不予认定。2、原、被告于2013年7月20日分别签订《济宁市商品房买卖合同》、补充协议（关于储藏室）、《停车位使用权转让协议》各一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的位于济宁北湖新区商品房出售给原告，房屋价款为503735元，并约定2015年5月31日前，被告将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金”。合同第二十条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。补充协议（关于储藏室）约定：原告张某购买地下室储藏室一间，“储藏室房款为25806元”。合同签订后，原告张某交付主房价款503735元，交付储藏室房款25806元、车位使用费100000元。现涉案房屋尚未通过质检部门验收。本院认为，对于原、被告双方争议的问题：一、关于被告是否应承担向原告支付商品房、储藏室、车位违约金及本案是否存在减轻被告违约责任的法定事由的问题？本案中，原告为购买商品房与被告签订的《济宁市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定的交房期限，被告应于2015年5月31日前向原告履行交房义务。被告至今不能向原告交付验收合格的房屋，构成违约，依法应承担违约责任。被告以政府要求信昌公司响应大气污染橙色预警而被迫停工，属于政府性指令，是造成房屋延期交付根本原因为由，不同意承担违约责任，但其提交的证据，通过上述本院对证据的认定，不能证实被告延期交房，存在合理合法的法定事由，故应认定本案不存在减轻被告违约责任的法定事由。原告为购买储藏室而与被告信昌公司签订的补充协议，未对延期交付储藏室的违约责任作出明确约定，但是储藏室作为主房的从物，其交付时间应与主房相同。被告信昌公司在补充协议履行过程中，亦构成违约，依法应承担相应的违约责任，被告应向原告支付储藏室违约金。二、关于违约金的计算节点问题？被告出售给原告的涉案房屋，现尚不具备交付的法定条件。被告不能向原告履行交付房屋的合同义务，依据合同约定，其违约行为仍在持续，故违约金的计算节点应自违约之日即2015年6月1日起至涉案房屋验收合格之日止。三、关于原、被告在《济宁市商品房买卖合同》约定的违约金是否过高、是否应当调整的问题？根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，调整过高违约金时，应当综合衡量以下因素：首先，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准。其次，需要考虑合同的履行程度。已经接近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果存在较大区别。再次，应当考虑当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。另外，还要考虑当事人之间的缔约地位是否平等、是否适用格式合同条款、当事人缔约时对可得利益损失的预见、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，综合衡量。违约金过分高于实际损失的认定标准，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为基数上调30%。本案中，原、被告约定的日万分之二点一的违约金计算标准，并未超出上述标准，原、被告约定的违约金的计算方法并未超出法律强制性规定。被告以约定违约金过高为由，要求调整违约金，本院不予认定。四、关于原告要求被告支付停车位位于今是否属于本案审理范畴的问题？本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同的合同目的系所指向的合同标的物，即涉案房屋所有权由被告转移给原告的法律问题，系涉及所有权买卖合同法律关系，而原、被告签订的《停车位使用权转让协议》，系使用权转让的法律问题，其涉及的法律关系为使用权转让的转让合同法律关系，与本案不是同一法律关系，本院在本案中不予审查，原告可另行主张权利。综上所述，本院认为，原告要求被告按合同期限将房屋交付原告使用，因被告迟延交房已形成事实，合同约定期限已经超出，原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告要求判令被告单方面制定逾期交付房屋违约和解协议才能领取房屋钥匙的行为违法违法，因原、被告未就该协议达成一致意见，尚未形成事实，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告要求被告给付原告逾期交付房屋的违约金,被告辩解原告的请求计算时间部分超出诉讼时效，因原、被告的购房合同尚在履行期间，故对被告的该项辩解意见本院不予采纳。被告辩解2019年3月20日已通知交房，故违约金应计算至此，但原告未予收房，且被告房屋未达到法定验收，故本院对被告的该项辩解意见不予采纳。原告要求被告信昌公司按照合同约定支付涉案楼房自2015年6月1日至2019年4月28日违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持；原告为购买储藏室而与被告信昌公司签订的补充协议，对于被告延迟交付储藏室的损失计算方式，因协议中并未明确约定，应按同期银行贷款利率计算违约金为宜；原告要求被告支付停车位违约金，本院在本案中不予审查。故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第九十条之规定，判决如下：一、被告山东信昌置业有限公司于本判决生效三日内支付原告张某因延迟交付主房产生的违约金150954元（2015年6月1日至2019年4月28日止，共计1427天，503735元×1427天×万分之2.1）及因延迟交付储藏室产生的违约金（以25806元为基数，按同期银行贷款利率从2015年6月1日起计算至2019年4月28日止）。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1865元，由被告山东信昌置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 陈 平二〇一九年六月二十四日书记员 卫莉娜