辽宁省沈阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）辽01行终532号上诉人（原审被告）：沈阳市自然资源局（原沈阳市规划和国土资源局），住所地沈阳市和平区。法定代表人：严文复，该局局长。委托代理人：李声远，辽宁弘立律师事务所律师。委托代理人：刘佳，该局工作人员。被上诉人（原审原告）：辽宁建威房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁**。法定代表人：裴世旗，该公司总经理。委托代理人：冯娇阳，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：苏彦铭，该公司经理。原审第三人：朱东来，男，1953年10月25日出生，汉族，退休职工，住沈阳市皇姑区。上诉人沈阳市自然资源局与被上诉人辽宁建威房地产开发有限公司房屋行政登记一案，上诉人沈阳市自然资源局不服沈阳市浑南区人民法院作出的（2018）辽0112行初117号行政判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，原告系沈阳市铁西区晋斯华庭小区的开发商，涉诉房屋为原告所开发建设。2014年11月19日，案外人于某某以原告的名义与第三人朱东来签订了《商品房买卖合同》，该涉诉房屋位于沈阳市铁西区霁虹街2号1-6-14，面积为50.83平方米，除上述房屋之外，案外人于某某还向朱东来及其妻子张某某提供了10处辽宁建威房地产开发有限公司开发建设的房屋，并以此向朱东来及其妻子张某某借款总计116万元。2014年11月20日，案外人于某某到被告处将本案涉诉房屋的《商品房买卖合同》备案登记至朱东来名下。合同备案后，朱东来并未实际取得涉诉房屋，该房屋一直由原告占有使用。原告认为，其与第三人朱东来之间并不存在真实的房屋买卖行为，被告作出的备案登记行为缺乏主要证据及事实基础，故向原审法院提起行政诉讼，要求撤销被告对位于沈阳市铁西区霁虹街2号1-6-14房屋《商品房买卖合同》的备案登记。另查明，2017年9月19日，本院作出（2017）辽01刑初6号刑事判决书，该判决书中确认案外人于某某使用虚假商品房买卖合同、商品房销售发票等材料通过被告将涉诉房屋备案至第三人名下，以此用于借款，该判决现已发生法律效力。原审认为，1、关于原告是否具备本案诉讼主体资格的问题。本案中，原告作为涉诉房屋的开发企业，对涉诉房屋属原始取得，故与涉诉房屋之间存在利害关系，具备原告主体资格。至于被告提出原告用相同名称注册两个公司的问题，原告已向原审法院提供了营业执照等资料，能够说明其为涉诉房屋的开发企业，至于注册是否混乱的问题不属本案审理范围，不予说明；2、关于起诉期限的问题。根据《房屋登记办法》第八十一条规定“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”案外人于某某因涉嫌诈骗罪于2015年11月16日被刑事拘留，此后刑事案件于2017年1月25日、3月15日由沈阳市人民检察院向本院提起公诉，本院于2017年9月19日作出生效刑事判决，认定于某某犯诈骗罪。在该刑事案件的侦查审理过程中，经刑事科学技术文检鉴定，第三人在办理相关登记时所提交的申请材料、商品房买卖合同等手续的相关印章存在虚假情况，且在于某某刑事判决中亦确认“于某某在涉案房产原合法所有人不知情下，使用虚假手续将涉案房产用以出售或抵押担保借款。”虽依据上述法律规定，涉诉房产合同备案登记应由房产行政管理部门自行纠正并予以撤销，但因原告已向法院起诉，且被告市亦以应诉及答辩行为表明其不予自行处理的立场，故原告对于原房屋合同备案登记的起诉虽超过起诉期限，但其要求房屋登记机关履行职责的诉讼并未超过法定期限，为减轻当事人的诉累，原审法院直接对房产行政管理部门是否应当履行相应职责予以审查；3、关于涉诉的合同备案行为是否属于行政案件受案范围的问题。被告对《商品房买卖合同》进行备案，直接导致合同指向的房屋不能进行转移登记，故该行为对原告的权益产生了实质性的影响，因此本案的备案行为应为可诉的行政行为；4、关于本案涉诉的合同备案登记行为是否应当撤销的问题。本院作出的（2017）辽01刑初6号《刑事判决书》中已经确认案外人于某某使用虚假商品房买卖合同，通过被告将涉诉房屋备案至第三人朱东来名下，以此向第三人借款，能够说明原告与第三人之间并不存在真实的房屋买卖行为，并确认涉诉房屋的《商品房买卖合同》中，原告公司的合同专用章及裴世旗名章为假，故上述备案登记行为缺乏主要证据及事实基础，符合《房屋登记办法》第八十一条规定的司法机关发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记的情况，现被告已通过应诉及答辩的方式表明其拒绝撤销房屋备案登记，故原告要求撤销上述房屋备案登记行为的诉讼请求，原审法院予以支持。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决撤销被告沈阳市规划和国土资源局于2014年11月20日对第三人朱东来作出的位于沈阳市铁西区霁虹街2号1-6-14面积为50.83平方米的房屋的《商品房买卖合同》备案登记。案件受理费50元，由被告负担。上诉人沈阳市自然资源局上诉称，1、原审法院未对涉诉房屋备案合同的效力进行认定，认定事实不清，二审法院应予纠正。一审法院引用沈阳市中级法院（2017）辽01刑初6号刑事判决认定，撤销了涉诉房屋的合同备案，但未对涉诉房屋备案合同的效力进行认定，合同备案撤销后，建威公司必然与他人签订新的房屋买卖合同，重新申请合同备案，这将造成涉诉房屋存在两个合同，使房屋权属产生争议。房屋买卖合同在没有经过法律认定该合同无效或被依法撤销，合同双方当事人亦未协商解除该合同的情况下，不具有撤销合同备案的法定情形。2、本案是撤销之诉，一审法院既已认定原告起诉已超起诉期限，就应依法驳回原告起诉，一审法院却引用履行职责之诉的法律规定，确认原告未超起诉期限，是适用法律错误。3、合同备案作为一般性的管理手段，对相关当事人权利义务没有实体影响，不具有行政行为特性，不具有可诉性，合同案件不适用房屋登记的相关规定。4、被上诉人起诉已超起诉期限，法院应驳回被上诉人起诉。综上，请求二审法院依法撤销原审判决并驳回原审原告诉求或发回重审，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人辽宁建威房地产开发有限公司答辩称，1、被上诉人要求房屋登记机关履行职责，撤销诉争房屋的合同登记备案并未超起诉期限。沈阳市中级法院于2017年9月19日作出的（2017）辽01刑初6号刑事判决书，该判决书中确认案外人于某某在涉案房产原合法所有人不知情下，使用虚假手续将涉案房产用以出售或抵押担保借款，该判决现已生效。根据《房屋登记办法》第八十一条规定“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”2、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。沈阳市中级法院于2017年9月19日作出的（2017）辽01刑初6号刑事判决书已确认案外人于某某在涉案房产原合法所有人不知情下，使用虚假手续将涉案房产用以出售或抵押担保借款，涉案房屋买卖合同自始无效，并不存在撤销房屋买卖合同的问题，且争议房屋均由答辩人占有使用。3、诉争房屋的备案行为为可诉的行政行为。上诉人对商品房买卖合同进行备案，直接导致合同指向的房屋不能进行转移登记，故该行为对被上诉人的权益产生了实质性的影响，因此本案的备案行为应为可诉的行政行为。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。原审第三人朱东来未到庭陈述。本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”的规定，上诉人沈阳市自然资源局具有作出房屋登记的法定职权。关于辽宁建威房地产开发有限公司是否具有诉讼主体资格的问题。本院认为，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人做出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应依法进行清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭，故企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，仍具有诉讼主体资格。本案中，辽宁建威房地产开发有限公司（成立日期为2001年4月10日，企业目前状态：吊销，未注销）系涉案房产的开发商，虽其营业执照被吊销，但其诉讼主体资格并未因此丧失，故辽宁建威房地产开发有限公司具备本案诉讼主体资格。关于本案的起诉期限问题。本案中，辽宁建威房地产开发有限公司曾自认其于2015年10月12日因其未出售房屋备案或登记于他人名下向公安机关报案，此时其即已经知道其相关权益受到侵害，而其于2016年5月23日才向法院提起诉讼，已超过了行政诉讼法规定的6个月的起诉期限。但根据《房屋登记办法》第八十一条规定“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”案外人于某某因涉嫌诈骗罪于2015年11月16日被刑事拘留，此后刑事案件于2017年1月25日、3月15日由沈阳市人民检察院向我院提起公诉，并于2017年9月19日作出生效刑事判决，判决于某某犯诈骗罪。在该刑事判决中亦确认“于某某在涉案房产原合法所有人不知情下，使用虚假手续将涉案房产用以出售或抵押担保借款。”虽依据上述法律规定，涉案房产登记应由房产行政管理部门自行纠正并予以撤销，但因被上诉人辽宁建威房地产开发有限公司已向法院起诉，且沈阳市自然资源局亦以应诉及答辩行为表明其不予自行处理的立场，故辽宁建威房地产开发有限公司对于原房屋登记行为的起诉虽超过起诉期限，但其要求房屋登记机关履行职责的诉讼并未超过法定期限，为减轻当事人的诉累，本院直接对房产行政管理部门是否应当履行相应职责予以审查。关于沈阳市自然资源局应否履行撤销涉案房屋合同备案登记的问题。根据法院审理查明的事实及各方当事人所提交的证据，本案符合《房屋登记办法》第八十一条规定的司法机关发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记的情况，现沈阳市自然资源局已通过应诉及答辩的方式表明其拒绝撤销房屋登记，故原审法院直接判决撤销涉案房屋合同备案登记并无不当。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”本案中，虽从形式上看朱东来签订了房屋买卖合同，但其并非出于真实的购买意思，双方之间实质上存在的是借款关系，涉案房屋实则为双方之间借款关系的一种实物担保，并不符合物权法中关于不动产物权善意取得的条件，其要求债务人返还借款可另案诉讼。综上，原审法院判决结论并无不当，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长 祝 妍审判员 史越洋审判员 范嘉才二〇一九年六月三日书记员 管力明本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条：人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；