湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终4823号上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地,长沙市天心区暮云街道北塘路**。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区,公司职员。被上诉人（原审原告）：易雅瑾，女，汉族，1978年5月7日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘超群，湖南瀛湘律师事务所律师。上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）因与被上诉人易雅瑾商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。橘郡公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由易雅瑾承担全部诉讼费用。事实与理由：橘郡公司与易雅瑾至今未办理房屋交付手续，办理不动产权属证书的期限尚未起算。即使需要支付违约金，一审判决判定的日万分之一的标准过高。易雅瑾辩称：合同约定了办理房屋产权证书的上限期限，且橘郡公司逾期办证给易雅瑾造成了损失，一审判决按日万分之一的标准计算违约金合理合法，请求维持原判。易雅瑾向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令橘郡公司将验收合格并按政府规定备案、归档的橘郡小区C2b栋101房交付给易雅瑾，并向易雅瑾支付逾期交房违约金262800元（以交付房款1800000为基数，按每日万分之一的标准从2014年4月30日起暂计算至2018年4月30日，之后违约金计算至房屋实际交付日止）；2、请求判令橘郡公司立即为易雅瑾办理橘郡小区C2b栋101房的不动产权登记证书，并向易雅瑾支付逾期办证的违约金164250元（以交付房款1800000为基数，按每日万分之一的标准从2015年10月30日起暂计算至2018年4月30日，之后违约金计算至实际获得产权证之日止）；3、请求判令橘郡公司承担本案的全部诉讼费用，保全费用及其他费用。一审法院经审理查明:2012年11月11日，橘郡公司（出卖人）与易雅瑾（买受人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20120132101）及附件。约定：由买受人购买橘郡公司开发的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）西湖村8号橘郡礼顿小区项目第C2b幢1层101号房，建筑面积共251.50平方米，总金额1800000元。买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款540000元，剩余房屋1260000元向银行申请贷款。买卖合同第七条规定，出卖人应当在2014年4月30日前，将验收合格的商品房交付使用(即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收)，出卖人在交付房屋时还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。买卖合同第十条规定，由于出卖人原因逾期交房的，逾期在180日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付房屋之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的千分之三向买受人支付违约金。出卖人逾期交房超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行本商品房买卖合同，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买卖合同第十八条规定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的房屋交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋初始登记后180日内，买受人与出卖人共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记(即买受人个人的房产证)办妥之后365日内，出卖人与买受人共同配合到土地主管机关办理业主个人的国有土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意如下处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。另查明，易雅瑾于2014年5月2日实际收房。一审法院认为：《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。其一易雅瑾依约支付购房款和税费等相应款项后，橘郡公司已依约交付房屋，故易雅瑾要求橘郡公司交付房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。其二，依据合同约定，橘郡公司从标的房屋交付使用后365日内，向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋初始产权登记后180日内，双方共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记（即买受人个人的房屋产权证）办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管机关办理买受人个人的国有土地使用证。其三，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权证、国有土地使用证双证合一为不动产登记簿。橘郡公司应依法依约为易雅瑾向不动产登记主管部门申请办理不动产登记簿，申请办理时间以双方约定的房屋产权证办理时间为宜。其四，根据合同约定橘郡公司应当于2015年10月27日前向不动产登记主管部门申请办理不动产登记薄。橘郡公司仍未履行该义务，其行为构成违约，应继续履行申请办理不动产登记薄之义务，并赔偿给易雅瑾造成的损失，双方约定逾期办理不动产权属登记违约金按已付房款万分之一每日计算，该约定合乎法律规定，一审法院予以支持，橘郡公司应向易雅瑾支付以已付购房款总额1800000元为基数，按万分之一每日的标准，自2015年10月27日至橘郡公司向不动产登记主管部门申请办理不动产登记薄之日的违约金，现易雅瑾请求计算标准自2015年10月30日起，该请求符合法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、限橘郡公司在本判决生效后十日内为易雅瑾办理橘郡小区C2b栋101房的不动产登记薄；二、限橘郡公司在本判决生效后十日内向易雅瑾支付违约金（违约金按已付房款1800000元为基数，按日利率万分之一的标准，从2015年10月30日算至房屋不动产登记薄办妥之日止）；三、驳回易雅瑾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费7706元，减半收取3853元，由橘郡公司负担。二审中,双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，易雅瑾与橘郡公司签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。易雅瑾于2014年5月2日收房，但橘郡公司至今未为易雅瑾办妥不动产权属登记，构成违约，应当承担相应违约责任。橘郡公司提出的因双方未办理房屋交付手续，故办证期限尚未起算的上诉理由不能成立，本院不予支持。橘郡公司认为一审判定的逾期办证违约金标准过高，请求予以调整，本院综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，根据公平合理原则，酌定橘郡公司以已付房款为基数，按每日万分之零点四的标准向易雅瑾支付自2015年10月30日起至不动产权属登记办妥之日止的违约金，暂计算至2019年4月18日止为91224元（1800000元×万分之零点四×1267日）。综上，橘郡公司的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4131号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4131号民事判决第二项、第三项；三、限湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向易雅瑾支付违约金91224元（暂计算至2019年4月18日，后续违约金应计算至不动产权属登记实际办妥之日止）；四、驳回易雅瑾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费7706元依法减半收取3853元，二审受理费7706元，均由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  文春桃审判员  何豪杰审判员  曾庆军二〇一九年六月二十一日法官助理周卓书记员陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。