湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初2561号原告（反诉被告）：韩灿，男，汉族，1981年7月19日出生，户籍地湖南省湘阴县，现住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李名博，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）：杨欢，女，汉族，1982年5月18日出生，户籍地长沙市芙蓉区，现住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李名博，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙人健愿京物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一东路**。法定代表人：杨娟，总经理。委托诉讼代理人：王亚茹，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄晓妹，湖南天地人律师事务所实习律师。韩灿、杨欢诉长沙人健愿京物业管理有限公司（以下简称人健愿京物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，人健愿京物业公司于2019年3月27日提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩灿、杨欢的委托诉讼代理人李名博、被告（反诉原告）人健愿京物业公司的委托诉讼代理人王亚茹、黄晓妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩灿、杨欢向本院提出如下本诉请求：1、判令人健愿京物业公司向韩灿、杨欢支付违约金1947元；2、判令人健愿京物业公司公示小区公共区域及设施对外经营、收益及合同；3、判令人健愿京物业公司提供小区公共区域及共有设施对外经营收益情况及合同原件供韩灿、杨欢查询；4、判令人健愿京物业公司停止将小区配套的车位租给小区以外人员使用，优先保证小区业主的车辆停放权；5、判令人健愿京物业公司停止擅自将小区公共区域外租，恢复公共区域原状；6、本案诉讼费由人健愿京物业公司承担。事实和理由：韩灿、杨欢系长沙市芙蓉区滩头坪路288号万象凯旋湾家园业主。2015年7月26日，万象凯旋湾小区建设单位与人健愿京物业公司签订《前期物业服务管理委托合同》，约定由人健愿京物业公司为万象凯旋湾小区提供前期物业服务，物业费为2元/月/平方米，期限为2015年7月1日起至首届业主委员会与其选定的物业服务企业签订物业服务合同时止。但人健愿京物业公司在承接该小区物业管理后，服务质量较差，存在较多问题：1、消防通道铁门长期锁闭，无人管理，经消防大队责令整改后仍未将其开通，存在安全隐患；2、对小区停车位管理混乱，私自出租停车位给周边酒店，导致停车位长期被外来车辆占用，业主的车辆无处停放，损害业主对停车位的优先使用权；3、小区安全管理不到位，偷盗情况时有发生；4、擅自将业主共有的第4栋架空层等共有区域出租经营凯旋湾幼儿园；5、捏造物业经营收入与支出，占用收益所得，侵吞业主共有财产。小区众多业主对其物业服务极不满意，多次组织维权，但情况没有改观。韩灿、杨欢认为人健愿京物业公司未履行合同义务，应承担违约责任，并按从2015年7月1日起可收取物业费20%的标准向韩灿、杨欢支付违约金1947元。人健愿京物业公司辩称：一、人健愿京物业公司已按约提供物业服务，不存在韩灿、杨欢诉称的违约行为。1、人健愿京物业公司已经按照消防大队的要求对该消防通道整改并验收合格；为治理消防通道处私停车辆的问题，人健愿京物业公司不仅在消防通道处设置严禁停车的标志、划定禁停网格线，且不定期持续在业主微信群进行提示；2、关于韩灿、杨欢诉称人健愿京物业公司将小区停车位出租给周边酒店，侵害业主优先使用权问题，人健愿京物业公司从未出租任何停车位，其中小区第1至4栋车位库是给小区业主配套使用的，小区第5栋火炬大厦停车位是该栋配套车位，属于第5栋拆迁户业主的专用车位，不归人健愿京物业公司管理和处分；3、小区第4栋架空层属于小区开发商所有，不是小区业主的共有区域，开办凯旋湾幼儿园没有侵犯业主的共有权；4、诉称的小区安全管理不到位，致使发生偷盗情况，以及捏造物业经营收入与支出，侵吞业主共有财产等问题，韩灿、杨欢没有提供任何证据予以证实。二、韩灿、杨欢主张按可收取物业费的20%收取违约金缺乏事实和合同依据。首先，《前期物业服务管理委托合同》并未明确约定人健愿京违约时支付违约金的数额和损失赔偿的计算方法；其次，韩灿、杨欢没有提供证据证明其人身、财产由此受到损失。因此，韩灿、杨欢在未遭受损失的情况下请求按照可收取物业费的20%收取违约金缺乏事实及合同依据。三、依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，韩灿、杨欢主张的2015年7月1日至2017年1月的违约金已过诉讼时效。人健愿京物业公司向本院提出如下反诉请求：1、韩灿、杨欢向人健愿京物业公司支付物业管理费1391.5元（从2019年1月1日计算至2019年6月30日），并支付违约金284元（从2019年1月11日计算至2019年3月20日，此后的违约金应按照合同约定的每日3‰的标准计算至实际支付之日止）；2.本案诉讼费由韩灿、杨欢承担。事实和理由：2015年7月26日，万象凯旋湾小区建设单位湖南人健正弘置业有限公司与人健愿京物业公司签订《前期物业服务管理委托合同》，约定由人健愿京物业公司为万象凯旋小区提供前期物业服务，期限为2015年7月1日起至首届业主委员会与其选定的物业服务企业签订物业服务合同时止；物业费收费标准为2元/月/平方米，业主按建筑面积缴纳；业主或物业使用人逾期支付的，人健愿京物业公司有权向业主或物业使用人按拖欠物业费每日3‰的标准收取滞纳金。韩灿、杨欢系该小区1栋601房业主，房屋建筑面积115.94平方米。韩灿、杨欢从2019年1月1日起拖欠物业管理服务费。虽经多次催收，仍拒不缴纳，故提起诉讼。韩灿、杨欢辩称：1、人健愿京物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，消防通道一直处于锁闭和无人管理状态，小区消防存在重大隐患，且小区治安混乱，故人健愿京物业公司无权主张物业费及违约金；2、物业管理服务费只能计算至人健愿京物业公司实际提供物业服务之日止。2018年11月18日，人健愿京物业公司张贴一份关于拟退出万象凯旋湾小区管理的通知，公示将退出该小区管理，目前物业服务处于不确定状态，故人健愿京物业公司主张的物业费只能计算至实际服务之日止；3、因人健愿京物业公司违约在先，故该公司无权主张违约金。围绕本诉的诉讼请求，韩灿、杨欢提交了10份证据：1、房屋买卖合同和房产权证各一份，拟证明万象凯旋湾小区1栋601房为韩灿、杨欢所有；2、《前期物业服务管理委托合同》一份，拟证明双方形成合法有效的物业服务合同关系；3、《消防监督检查记录》；4、《万象凯旋湾业主集体诉求》；5、在万象凯旋湾小区拍摄的人健愿京物业公司存在问题的照片；6、《长沙市公安局芙蓉区分局马王堆派出所鉴定事项确认书》。以上四份证据，拟证明人健愿京物业公司提供的物业服务质量差，管理混乱，存在多处问题，业主多次集体维权，经消防部门责令整改后人健愿京物业公司仍未能整改。人健愿京物业公司工作人员还曾殴打业主致伤被派出所拘留；7、《万象凯旋湾小区2016年经营性收入收支表》一份；8、《关于2019年地面停车位抓阄的通知》一份。以上两份证据，拟证明人健愿京物业公司提供的公共区域经营收益数据造假，韩灿、杨欢作为业主，系小区公共区域的所有权人之一，对小区公共收益有知情权和处置权；9、（2017）湘0102民初8966号《民事判决书》、（2018）湘01民终10177号《民事判决书》各一份，拟证明人健愿京物业公司针对物业管理服务费曾起诉部分业主，经法院判决，该物业费按核减20%的标准收取，故在本案中人健愿京物业公司应对其违约行为承担20%的可收取物业费标准的违约责任；10、人健物字[2018]第059号《物业公司拟退出万象凯旋湾小区管理的通知》，拟证明人健愿京物业公司于2018年11月18日公示将退出万象凯旋湾小区物业管理，因此无权再向业主收取物业管理服务费。针对本诉，人健愿京物业公司提交以下证据：1、《证明》一份、拟证明消防通道在整改后已验收合格；2、微信图片5页，拟证明人健愿京物业公司已全面履行对消防通道的管理义务；3、消防演练图片5页，拟证明人健愿京物业公司每年度组织消防演练，确保小区安全；4、微信图片5页，拟证明人健愿京物业公司通过微信、短信等多种途径对小区车辆停放进行管理；5、《关于2019年地面停车位抓阄的通知》，拟证明人健愿京物业公司以抓阄方式确保小区业主停车位使用权，并未对外出租停车位；6、放线定位图，拟证明韩灿、杨欢所诉称的车位规划用途为第5栋火炬村村民委员会的专属配套车位，并非归属开发商及人健愿京物业公司管理；7、收支公示表，拟证明人健愿京物业公司及时公示了服务期限内的物业服务收支情况；8、报告公示图，拟证明人健愿京物业公司全年公示了服务期限内的物业服务；9、工作报告，拟证明人健愿京物业公司已按约为全体业主提供全面的物业服务；10、示范企业名单；11、获奖证书；12、行业合格证明。以上三份证据，拟证明人健愿京物业公司在维护小区秩序、确保消防规范、环境清洁与绿化、车位及停车管理等多方面均提供了全面细致的服务，获得监管部门与行业协会的认可；13、照片，拟证明人健愿京物业公司已设置禁止带及障碍物等禁止他人在消防通道停车；14、照片，拟证明从标识、地、地址及经营主体等方面可以看出酒店所在位置系火炬大厦（即第**）停车位属于该栋专属停车位，而不是小区其他业主的公共配套停车位；15、征求意见表及业主签名，拟证明多数业主同意由人健愿京物业公司继续提供物业服务，认可人健愿京物业公司的工作；16、微信截图，拟证明自称被殴打的业主自认人健愿京物业公司的工作人员仅从后面抱住自己，并没有殴打行为；17、《临时管理规约》，拟证明万象凯旋湾幼儿园所在第4栋夹层归开发商所有，并非业主共有区域；18、照片2张，拟证明人健愿京物业公司早已拆除电梯间、车库及一楼大堂等共有区域的广告，停止对外经营。本院经审查认为，韩灿、杨欢的证据1、2具有真实性、合法性，且能证明本案事实，本院予以采信。对韩灿、杨欢的证据3，因该消防问题已经整改并通过验收合格，本院对其待证内容不予采信；对韩灿、杨欢的证据4、5、6、7、8，本院认为上述证据不能证实待证内容；对韩灿、杨欢的证据9，因该消防问题已经整改并通过验收合格，且该证据与待证内容之间不具有关联性，本院对此不予采信；对韩灿、杨欢的证据10，本院认为，该证据只是证明人健愿京物业公司曾表达可能退出万象凯旋湾小区物业管理的意向，但实际并未退出，该小区仍由该公司实际提供物业管理服务，故对其待证内容不予采信。人健愿京物业公司的证据1-18具有真实性、合法性，且能证明本案事实，本院予以采信。围绕本案的反诉请求，人健愿京物业公司提交了以下证据：前期物业服务合同和物业费缴费明细表，拟证明韩灿、杨欢从2019年1月1日拖欠物业服务费的事实和违约金的计算依据。韩灿、杨欢未就反诉请求向本院提交证据。本院经审查认为，人健愿京物业公司提交的前期物业服务合同和物业费缴费明细表具有真实性、合法性，且能证明本案事实，本院予以采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认以下事实：湖南人健正弘置业有限公司系长沙市芙蓉区滩头坪路288号万象凯旋湾家园的开发商。韩灿、杨欢系该小区1栋601房业主，房屋建筑面积115.94平方米。2015年7月26日，湖南人健正弘置业有限公司与人健愿京物业公司签订一份《前期物业服务管理委托合同》，该合同约定：湖南人健正弘置业有限公司委托人健愿京物业公司为万象凯旋湾小区提供前期物业服务，物业管理服务费为2元/月/平方米，在业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费时，人健愿京物业公司有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之三的标准支付滞纳金；前期物业服务期限自2015年7月1日起至首届业主委员会与其选定的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。此后，人健愿京物业公司进场为该小区提供物业管理服务。韩灿、杨欢等业主也按照合同约定缴纳了部分物业管理服务费。2017年6月8日，因小区存在消防通道东侧铁门锁闭、消防通道停放私家车影响消防车通行等问题，业主曾向公安消防部门投诉，长沙市芙蓉区公安消防大队进行消防监督检查后，提出在15日内进行整改的要求。对此，人健愿京物业公司积极整改，在整改期限届满后，长沙市公安消防大队进行了验收，结论为验收合格。此后，双方对消防通道管理、小区公共区域及设施对外经营、收益情况公示和合同查询、小区配套的车位管理、小区部分区域开办幼儿园等产生争议，韩灿、杨欢从2019年1月1日起开始拖欠物业管理服务费，并要求人健愿京物业公司按可收取物业费20%的标准支付违约金，而人健愿京物业公司则要求韩灿、杨欢支付拖欠的物业管理服务费并承担违约金。双方经协商未能达成一致意见，由此引起诉讼。本院认为：一、关于本诉请求。1、2017年6月8日，因消防通道锁闭，消防通道停放较多私家车等问题，业主向公安消防大队投诉，后消防大队责令物业管理方整改。此后人健愿京物业公司及时进行了整改，消防部门出具了验收合格的证明。2、对韩灿、杨欢要求人健愿京物业公司公示小区公共区域及共有设施对外经营的收益及合同，并予以查询的诉讼请求，因人健愿京物业公司已经对广告收益和小区车库收益情况予以公示，已经履行公示义务。3、万象凯旋湾小区第5栋车位库是规划给火炬大厦的专属配套车位，专门供第5栋拆迁户业主使用，并不属于人健愿京物业公司管理范围。4、万象凯旋湾小区《临时管理规约》第五条约定，第4栋架空层系建设单位投资建设，根据“谁投资，谁受益”的原则，该架空层属于开发商所有，并不属于该小区共有区域。5、根据《物业管理条例》第六条第八款的规定,业主对物业共用部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权,韩灿、杨欢作为该小区业主，可自行到人健愿京物业公司查询上述内容，人健愿京物业公司并未设置障碍。综上，在消防通道整改、小区公共区域及共有设施对外经营的收益及合同公示、第5栋配套车位管理使用、第4栋架空层的占有使用、对物业共用部位和公用设施设备和相关场地使用情况查询等方面，人健愿京物业公司均履行了合同义务，韩灿、杨欢没有提供相关证据证明人健愿京物业公司存在违约行为。因此，韩灿、杨欢要求人健愿京物业公司承担违约责任，并按可收取物业费金额20%的标准支付违约金等本诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。二、关于反诉请求。人健愿京物业公司与建设单位签订的《前期物业服务管理委托合同》系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，人健愿京物业公司按照合同约定提供了物业管理服务，韩灿、杨欢有义务依约按时支付拖欠的物业管理服务费1159.4元（从2019年1月1日计算至2019年5月31日，115.94㎡×2元／㎡×5个月）。对人健愿京物业公司主张的2019年6月1日至同年6月30日的物业管理服务费，因请求支付物业管理服务费的条件尚未成就，本院不予支持。待缴费期限届满后，人健愿京物业公司可另案主张权利。此外，虽然人健愿京物业公司已通过发送物业费通知单等向韩灿、杨欢催收拖欠的物业费，但韩灿、杨欢拖欠该物业费是因为对人健愿京物业公司提供的物业管理服务存在一定争议所致，并非主观恶意违约，为维护物业管理服务关系的稳定和平衡，本院对人健愿京物业公司要求韩灿、杨欢支付违约金284元的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六条的规定，判决如下：一、驳回韩灿、杨欢的本诉请求；二、韩灿、杨欢应在本判决生效之日起三日内向长沙人健愿京物业管理有限公司支付物业管理服务费1159.4元（从2019年1月1日计算至2019年5月31日止）；三、驳回长沙人健愿京物业管理有限公司的其他反诉请求。如未按上述判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，反诉受理费25元，共计65元，由韩灿、杨欢负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇一九年六月十二日法官助理曾慧敏书记员曹婷婷附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。