陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终6570号上诉人（原审被告）：李玉军，男，1976年10月4日出生，汉族，住新疆乌苏市，现住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：杨春科，男，1957年4月9日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张志清，北京德恒（西安）律师事务所律师。上诉人李玉军因与被上诉人杨春科房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初8672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李玉军上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判为驳回杨春科一审的诉讼请求；一、二审诉讼费由杨春科负担。事实和理由：一审判决认定事实不清。2009年11月，其承租了杨春科位于西安市未央区XX小区XX幢XX单元XX室。其向杨春科说明是长期租住，双方约定租金为1100元/月，按季度支付，押金为一季度租金3300元。其向杨春科支付了第一季度租金及押金共计6600元，后其每季度都按时交纳租金。在此期间，其多次向杨春科提出签订房屋租赁合同，并让杨春科出具押金收条，但杨春科均以之后再说推脱，直至2013年11月25日签订书面合同。之前杨春科都未给其出具押金收据。一审中，杨春科未到庭，杨春科的代理人对其提出的向杨春科交纳租房押金一事不知情，但其的确向杨春科交纳了租金，这也符合一般的租赁市场行情。整个租赁期间，杨春科只知道增长租金、收取房租，不尽室内设施维修义务，室内天然气壁挂炉及天然气表年久老化失修，不能正常使用，其多次找杨春科，但杨春科置之不理。其对室内设施维修花费2000元之多。杨春科应承担此项维修费2000元。房屋租住期间，杨春科未经其同意，将自己杂物放在屋内，占用房屋一个卧室空间多年，杨春科应向其支付房屋占用费5000元，此占用费应从杨春科应收房租中扣除。一审就房屋租赁费核算不清。一审确认自2015年起其为先住房后支付租金，这一事实是通过银行流水来认定的，一审对这一事实认定错误。其对一审判决中违约事项的认定不予认可，违约金1200元应由杨春科承担。在合同履行过程中，杨春科先不履行修缮义务，拒不承担其代替维修的相关费用，其才迟延支付租金对抗杨春科。因此，违约责任应由杨春科承担。杨春科辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李玉军的上诉没有事实依据，押金部分应以双方后期合同的约定为准。事实上，李玉军只交纳押金1100元，其按照后期的1200元标准少抵扣了100元。且李玉军上诉状中承认现今租赁市场的行情是收取1至3个月的租金为押金。其收取一个月押金符合常理。其不存在李玉军所述的不修缮房屋，占用卧室一间的情形，双方是平等主体，否则李玉军也不可能租赁其房屋十多年。请求驳回上诉，维持原判。杨春科向一审法院起诉请求：⒈判令李玉军向杨春科支付房屋租金10800元；⒉判令李玉军向杨春科支付违约金1200元；⒊诉讼费用由李玉军负担。一审法院认定事实：杨春科与李玉军签订《房屋租赁合同》，约定，杨春科将其所有的位于西安市未央区XX路XX小区XX幢XX单元XX室房屋出租给李玉军使用，月租金为1200元，租赁期限自2013年11月25日至2017年11月24日止。租金为季度一付，李玉军在住进该房前必须付给杨春科一个月租金，共计4800元，下期房款提前一个月支付一次性交给杨春科，此后租金以此类推。违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。违约金为一个月房租。该租赁合同期满后，双方未续签租赁合同，李玉军继续使用该房至2018年3月25日。除首次租金为现金支付外，其余租金均以银行转账形式支付。李玉军通过银行转账缴纳租金情况如下：2015年2月16日交3600元、2015年5月17日交3600元、2015年8月17日交3600元、2015年11月20日交3600元、2016年2月23日交3600元、2016年11月9日交7200元、2017年6月20日交7200元、2018年1月31日交3600元。一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护，对当事人具有法律约束力。杨春科与李玉军订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。虽然租赁合同自2017年11月24日届满，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方租赁期满后的租赁合同仍然有效，双方仍受该租赁合同约定的租金条款、违约金条款的约束。现双方当事人争议的焦点有：⒈李玉军欠缴房租的期间。杨春科诉称自2015年起李玉军为先住房后付租金，李玉军辩称为先交房租后住房，但从杨春科提交的银行流水来看显然系先住房后付租金，虽李玉军在庭审中提出提交银行流水但在本院给定的期间内未提交证据，故依法确认自2015年起李玉军为先住房后支付租金，通过银行流水，可以认定李玉军欠缴租赁合同期内的2017年5月25日至2017年11月24日共计6个月房租，合计7200元（6个月×1200元/月）。在房屋租赁期满后李玉军仍占用该房屋至2018年3月25日，故应支付租金计4800元（4个月×1200元/月）。杨春科主张用押金1200元抵扣一个月的租金，即3600元，予以确认。⒉押金的金额。杨春科诉称李玉军支付一个月的租金1200元作为押金，李玉军辩称其向杨春科交付了一个季度的租金作为押金，杨春科所述有双方的租赁合同中第二条的约定来佐证，李玉军所述无任何证据证明，故认定李玉军交付押金1200元。⒊对违约金问题。现已查明李玉军在租赁期间内拖欠租赁费，系明显违约，应当依照双方租赁合同的约定支付一个月的房租1200元作为违约金。⒋对李玉军所称以维修费冲抵房租问题，李玉军辩称租赁期间其支付了维修费2000余元，但未提供证据证明，因此对其此项辩称不予采信。故李玉军应付杨春科租金、违约金共计12000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：被告李玉军于本判决生效之日起十五日内向原告杨春科支付租金及违约金共计12000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（杨春科已预交），由被告李玉军负担，李玉军负担部分于本判决确定给付之日一并支付杨春科。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”该法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，杨春科与李玉军订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同虽于2017年11月24日届满，但李玉军仍占有使用涉案房屋至2018年3月25日，对此，杨春科未提异议，故双方当事人该在该期间系不定期租赁关系，涉案合同对双方当事人仍具有约束力。现李玉军欠付租金，已构成违约，应当向杨春科支付租金并承担违约责任。一审根据杨春科提交的银行流水认定李玉军欠交租赁合同期内的2017年5月25日至2017年11月24日共计6个月房租，合计7200元（6个月×1200元/月）；在房屋租赁期满后，李玉军占用涉案房屋至2018年3月25日，故应支付租金计4800元（4个月×1200元/月），有事实和法律依据，本院予以确认。杨春科主张用李玉军交纳的1200元押金抵扣一个月的租金，本院予以准许。李玉军主张其向杨春科交付了一个季度的租金作为押金及租赁期间其支付了维修费2000余元，但未提交充足证据证明，本院对李玉军上述主张，依法不予采信。对于李玉军应承担的违约责任，一审根据双方合同约定，认定李玉军支付杨春科一个月的房租1200元作为违约金，于法有据，并无不当。综上所述，李玉军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李玉军负担。本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年六月十八日 书 记 员  姬  凯  华