四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川03民初7号 原告（案外人）：张志国，男，1958年8月12日出生，汉族，住四川省资中县。 原告（案外人）：秦江华，女，1958年10月23日出生，汉族，住四川省资中县。 二原告的委托诉讼代理人：官晟，上海申浩（成都）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行，住所地四川省成都市都江堰市都江堰大道**。 负责人：陈尚伟，该行行长。 委托诉讼代理人：何政金，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王国超，四川扩信律师事务所律师。 第三人（被执行人）：资中中豪房地产开发有限公司，住，住所地四川省资中县工业大道旁/div> 法定代表人：易良君，该公司执行董事。 原告张志国、秦江华与被告成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行（以下简称成商银行都江堰支行）、第三人资中中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张志国及二原告的共同委托诉讼代理人官晟、被告成商银行都江堰支行的委托诉讼代理人何政金、第三人中豪公司的法定代表人易良君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张志国、秦江华向本院提出诉讼请求：1．判令立即停止对位于资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”X号房屋的执行，并解除查封登记；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月18日，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，以总价款42.3564万元从第三人处购得案涉房屋，并支付了购房款。在被告申请执行第三人借款合同纠纷一案中，执行法院对案涉房屋进行查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告对案涉房屋享有的民事权益足以排除法院的强制执行。 被告成商银行都江堰支行辩称，原告张志国在2012年10月支付给刘红英的10万元没有证据证明支付给了中豪公司，剩余的40万元购房款是以抵债的方式支付的，以物抵债所得的房屋不享有物权期待权，原告不享有足以排除法院强制执行的民事权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人中豪公司辩称，原告与第三人签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，中豪公司经办人收到的购房款已支付给了中豪公司，请求法院支持原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告张志国、秦江华提交了以下证据： 第一组：1．二原告身份证明；2．结婚证复印件；3、户口簿复印件一份；拟证明二原告的基本信息。 第二组：1．第三人营业执照；2．商品房买卖合同；3．商品房预售备案通知书。拟证明第三人的基本信息及原告与第三人与2014年2月18日签订《商品房买卖合同》并办理了备案登记。 第三组：1．房屋信息查询情况表；2．资中县不动产信息查询结果。拟证明案涉房屋系原告仅有的一套住房。 第四组：1.2012年10月12日取款凭证（金额10万元）、农村信用社进账单、收费凭证各一份；2．中豪公司会计计账凭证一页；3．中豪公司情况说明一份；4．不动产临时收据三份（2014年2月18日，金额125,822元；2015年1月20日金额10万元；2015年11月29日，金额197,742元；）；5.2014年5月6日银行转款回执单一份（金额10万元）；6.2014年10月8日银行转款回执单一份（金额30万元）；7．中豪公司收条一份；8.2014年10月8日借款协议一份。拟证实原告张志国曾与中豪公司签订借款合同，并出借了款项，所借款转为案涉房产的购房款，原告已履行完商品房买卖合同中约定的支付义务。 第五组：1．前期物业服务合同一份；2．物业费收据一份；3．商品房交接单一份。拟证实原告已实际占有了讼争房产。 原告当庭提交了以下证据：1．电子银行交易回单，拟证明易良君个人财产与中豪公司财产混同；2．实物证据，包括案涉房屋钥匙及电卡，拟证明原告已实际占有案涉房屋。 被告的质证意见为：对第一组、第二组、第三组证据真实性、合法性、关联性均无异议。对第四组第1号证据真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，该证据只能证明张志国取款及转款给刘红英的事实，不能证明张志国向中豪公司支付了款项；第四组第2号证据真实性、合法性、关联性均不予认可，且不能证明易良君把张志国支付的款项支付给了中豪公司；第四组第3号证据载明的内容有异议，该情况说明是中豪公司单方面的说明，无相关转款凭证予以佐证，且加盖的是合同专用章，非公章；第四组第4号证据真实性及证明目的不予认可，不能证明张志国支付的钱转入了中豪公司，不能证明张志国支付了购房款；第四组第5号证据真实性、合法性无异议，关联性和证明目的不予认可，该业务回单显示张志国转款给易良君，与中豪公司无关；第四组第6号证据真实性无异议，但该笔款项发生在张志国与易良君之间，不能证明中豪公司向张志国借款30万元；第四组第7号证据不能证明中豪公司向张志国借款30万元；第四组第8号证据无原件，对真实性、合法性、关联性均不予认可。对第五组第1号证据真实性、合法性、关联性不予认可，且与本案无关；第五组第2号、第3号证据真实性无法确认，不能确认张志国是否实际占有房屋。对原告当庭提交的第1号证据真实性、合法性不予认可，不能达到原告的证明目的，且与本案无关；第2号证据原告是否占有案涉房屋与本案无关。 第三人的质证意见为：对原告方提交证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 被告成商银行都江堰支行提交了以下证据： 第一组：《委托贷款合同》及《公证书》一份。拟证明被告受申银万国证券股份有限公司委托向中豪公司提供27000万元贷款用于“资州印象”房地产开发项目； 第二组：1．《抵押合同》及《公证书》一份；2．《他项权利证书》一份。拟证明中豪公司以其名下位于资中县重龙镇东林坝国有土地使用权为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记；被告系前述国有土地使用权的抵押权人； 第三组：1．《抵押合同》及《公证书》二份；2．《他项权利证书》六份。拟证明中豪公司以其开发的位于资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”1号、7-2号、9号楼及地下层A、B、D区在建工程为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记；被告系前述在建工程的抵押权人； 第四组：1．《抵押合同》及《公证书》一份；2．《他项权利证书》二份。拟证明中豪公司以其开发的位于资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”2号、3号楼在建工程为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记；被告系前述在建工程的抵押权人； 第五组：1．《抵押合同》及《公证书》一份；2．《他项权利证书》三份。拟证明中豪公司以其开发的位于资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”5号、6号、8号楼在建工程为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记；被告系前述在建工程的抵押权人； 第六组：1．（2017）成证执字第201号《执行证书》一份；2．（2018）川03执84号《受理案件通知书》一份。拟证明成都公证处出具了执行证书，被告据此向法院申请强制执行； 原告的质证意见为：对被告提交证据的真实性无异议，合法性及关联性不予认可。 第三人的质证意见为：对被告提交证据的真实性、合法性无异议，关联性不予认可。 第三人中豪公司提交了下列证据： 第一组：1．商品房预售许可证一份；2．预售函一份；拟证明中豪公司销售案涉房屋合法。 第二组：1．工商行《个人业务凭证》，刘红英转入易良君账户910万元；2．四川省农村信用社进账单，易良君转款970万元给中豪公司；3．《记账凭证》及诚意金明细表、《收据》三份；拟证明原告张志国支付的10万元购房款已转到中豪公司账上。 原告的质证意见为：对第三人提交证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，证明易良君的个人财产与中豪公司财产混同，易良君的个人行为可视为是中豪公司的行为。 被告的质证意见为：对第一组证据真实性、合法性、关联性无异议，商品房预售许可证载明了被告是案涉房产抵押权人，预售函表明在建工程全部抵押给了被告，被告并没有放弃对案涉房产抵押权的意思表示。对第二组证据中诚意金明细表是中豪公司单方面制作的，对其真实性、合法性、关联性均不予认可；第二组其余证据真实性、合法性无异议，证明目的有异议，只能证明刘红英与易良君、易良君与中豪公司之间分别有资金往来，不能证明张志国向中豪公司支付了有关款项。 休庭后，中豪公司向本院补充提交了：1．电子银行交易回单一份，拟证实易良君于2014年9月5日将张志国于2014年5月6日所付的10万元购房款转到了中豪公司账户上；2．电子银行交易单和情况说明一份，拟证实2014年12月19日，易良君将张志国2014年10月8日出借给中豪公司的30万元作为购房款已转账到中豪公司银行账户。 被告的质证意见为：对2014年9月5日银行交易回单的真实性、合法性和关联性有异议，认为不是原件，且并不能证实易良君转入中豪公司的钱包含有张志国支付给易良君的10万元；对2014年12月19日银行交易回单的真实性、合法性无异议，但认为缺乏与本案的关联性。对情况说明的真实性、合法性、关联性有异议。认为回单和证明均不能证实易良君转入中豪公司的钱就是张志国转给易良君的30万元。 原告对第三人休庭后补充出示的证据无异议。 本院依职权调取了以下证据： 1．被告依据《执行证书》于2018年5月14日向四川省高级人民法院提交的《强制执行申请书》一份；2．四川省高级人民法院（2018）川执37号《执行裁定书》一份；3．本院（2018）川03执84号以及之一、之二、之三《执行裁定书》四份；4．本院于2018年9月3日向资中县房地产管理局发出的《协助执行通知书》三份以及《送达回证》一份。用于证明包含案涉房屋楼盘的执行情况。 各方当事人对上述证据均无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、对原告提交的证据具有真实性、合法性和关联性，依法予以采信； 二、对被告提交的证据，原告对其合法性、关联性不予认可，第三人对其关联性不予认可，但并未提交证据予以否定，其上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 三、对第三人提交的证据，具有真实性、合法性和关联性，依法予以采信。 经审理查明：2014年4月1日，委托人申银万国证券股份有限公司、贷款人（受托行）成商银行都江堰支行（即被告）与借款人中豪公司（即第三人）签订《委托贷款合同》，贷款金额为人民币27000万元整，贷款期限自2014年4月9日起至2017年4月8日止。成商银行都江堰支行根据上述合同约定，向中豪公司发放该笔委托贷款。同日，中豪公司为该合同项下债权提供担保，自愿将其所有的位于四川省资中县东林坝片区中心区沱江边二桥旁的国有土地使用权抵押给成商银行都江堰支行，双方签订了《抵押合同》并办理抵押登记；中豪公司又分别于2014年4月1日、6月3日、9月15日、2015年3月12日与成商银行都江堰支行签订《抵押合同》，将其位于资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”在建工程的1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7-2号楼、8号楼、9号楼、地下室分别作抵押，并办理抵押登记，其中7-2号楼抵押楼层1-4层的商业用房及5-27层的成套住宅。四川省成都市成都公证处于2015年12月18日对《委托贷款合同》出具（2015）成证内经字第56773号《具有强制执行效力的债权文书公证书》；并对上述《抵押合同》分别出具（2015）成证内经字第56774号、56775号、59336号、59337号、59338号《公证书》，赋予具有强制执行效力。成商银行都江堰支行因中豪公司未按期归还借款本息，向四川省成都市成都公证处申请出具其与中豪公司签订的具有强制执行效力的《委托贷款合同》、《抵押合同》的执行证书。2017年8月8日，四川省成都市成都公证处作出（2017）成证执字第201号《执行证书》，载明：一、被执行人：中豪公司；二、执行标的：1．贷款本金人民币27,000万元；2．合同项下贷款利息（暂计算至2017年6月21日）人民币79,028,916.44元；3．合同项下贷款罚息（暂计算至2017年6月21日）人民币19,089,240.79元；4．贷款手续费人民币270,000元及违约金人民币98,685元；5．支付主债权金额5%的违约金人民币13,500,000元；6．公证费人民币27,000元，申请出具执行证书公证费人民币35,000元；7.2017年6月22日至贷款本息付清之日所产生的利息、罚息、复利按照合同约定计算。 2018年5月14日，成商银行都江堰支行依据具有强制执行效力的债权文书公证书和执行证书，向四川省高级人民法院申请执行。四川省高级人民法院于2018年6月27日作出（2018）川执37号执行裁定，指定该案由本院执行。本院于2018年9月3日作出（2018）川03执84号执行裁定：冻结、划拨、扣留被执行人中豪公司所有的现金520,000,000元，或查封、扣押、冻结相应价值的财产；并于同日作出（2018）川03执84号之一、之二、之三执行裁定，分别对被执行人中豪公司以下产权进行查封：1．位于资中县重龙镇东林坝，面积53418平方米，证号为资中国用（2013）第00750号的国有土地使用权；2．在资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资洲印象”的房产［预售许可证号为：（2014）14019号、14033号、14044号、14060号、14059号、14012号、14048号、14050号］；3．资中县重龙镇滨江东路1号地下层A、B、C、D区面积共计8.8万平方米的在建工程。2018年9月6日，本院向资中县房地产管理局送达了对上述查封的《协助执行通知书》。2018年11月26日，原告张志国、秦江华提出书面异议，以其系案涉房屋的实际所有权人为由，请求中止对案涉房屋的执行。本院于2018年12月11日作出（2018）川03执异81号执行裁定，驳回张志国、秦江华的异议请求。为此，张志国、秦江华向本院提起执行异议之诉。 另查明，2012年10月12日，原告张志国通过资中农村信用联社龙江分社向中豪公司出纳员刘红英在中国工商银行账户转款集资款10万元作为购房诚意金，原告与第三人签订了《内部认购协议书》，约定所缴纳诚意金享受10%—20%的年回报率。此后，原告不慎将《内部认购协议书》遗失，但中豪公司对《内部认购协议书》所约定的内容予以认可。2014年2月18日，原告与中豪公司签订《商品房购房买卖合同》，约定：张志国、秦江华购买中豪公司开发建设的“中豪·资州印象”项目X号房屋，预测建筑面积共112.71平方米，商品房用途为成套住宅；按套内建筑面积计算单价为每平方米4,768.25元，总价为423,564元；合同约定分期付款，具体约定为签订合同当日支付房款125,822元，2014年12月30日支付房款100,000元，2015年12月30日支付房款197,742元等内容。合同签订后，原告张志国所支付的10万诚意金转为购房款，中豪公司于同日向张志国出具了收款金额为125,822元的收据，其中25,822元系中豪公司按双方曾签订的《内部认购协议书》给予原告的年回报优惠。2012年10月25日，刘红英从其个人中国工商银行账户向中豪公司法定代表人易良君在中国工商银行账户汇入910万元；同月26日，易良君从该账户向中豪公司转款970万元（其中包含张志国交纳的10万元）。2014年4月16日，成商银行都江堰支行向资中县房地产管理局出具《预售函》，同意中豪公司将其开发并抵押的“中豪·资州印象”项目涉及的商品房向社会销售（其中包含案涉房屋所在的7-2号楼）。2014年1月24日，中豪公司取得资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”7-2号楼的《商品房预售许可证》［（2014）房预售证第14012号］。2014年5月6日，张志国出借10万元给中豪公司，通过转款到易良君账户，后易良君于2014年9月5日代张志国转10万元到中豪公司账户。2014年10月8日，中豪公司与张志国签订《借款协议》约定中豪公司向张志国借款30万元，按月息3%计算，通过易良君的农行账户转入中豪公司账户，借款时间截止于2015年12月30日以及交房时若无现金支付，可作购房款抵扣等内容。同日，张志国转款30万元到易良君个人账户，中豪公司出具收条一份，载明“今收到张志国借给我公司人民币现金300,000元（叁拾万元正）”。易良君于2014年12月19日转款给中豪公司的50万元中包含张志国的借款30万元。中豪公司于2015年11月29日出具收据，收到张志国第三期购房款197,742元。 又查明，2018年11月30日，经原告申请查询，《资中县不动产（房屋）信息查询结果》显示张志国、秦江华名下无不动产（房屋）所有权；《房屋信息查询情况表》显示张志国、秦江华预售签约了一套住宅。 本院认为，本案的争议焦点为：1．成商银行都江堰支行对案涉房屋是否享有抵押权；2．张志国、秦江华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于成商银行都江堰支行对案涉房屋是否享有抵押权问题。本案中，中豪公司为保证《委托贷款合同》的履行，与成商银行都江堰支行签订了《抵押合同》，将其位于资中县重龙镇东林坝的国有土地使用权及资中县重龙镇滨江东路1号的在建工程为上述借款作抵押担保，并依法分别办理了抵押登记，案涉房屋包含其中。四川省成都市成都公证处对上述《委托贷款合同》和《抵押合同》进行了公证，出具了赋予具有强制执行的公证文书和执行证书。故成商银行都江堰支行就案涉房屋依法享有抵押权，且具有司法强制执行力。 二、关于张志国、秦江华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定了申请执行人优先受偿权的保护，但同时规定了例外情况，也就是如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议；该规定的第二十九条就属于该条的但书内容，其目的是为了优先保护符合相关情形的消费者的不动产物权期待权，从价值衡量来看，居住权优先于抵押权。因此，在张志国、秦江华的行为符合第二十九条规定的情形下，对成商银行都江堰支行在案涉房屋上设定的抵押权也享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，现就买受人张志国、秦江华是否符合上述规定，本院评析如下： （一）是关于张志国、秦江华是否于查封前签订有合法有效的书面买卖合同。首先，张志国、秦江华与中豪公司于2014年2月18日签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，抵押权人成商银行都江堰支行出具了同意对外销售的《预售函》，张志国、秦江华买受该商品房不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。本院于2018年9月3日作出裁定，对中豪公司的国有土地使用权以及包含案涉房屋的“中豪·资洲印象”房产等进行了查封，并于2018年9月6日向资中县房地产管理局送达了《协助执行通知书》。因此，张志国、秦江华与中豪公司签订《商品房买卖协议》的时间在本院查封之前。故张志国、秦江华在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 （二）是关于所购房屋是否用于居住且买受人名下有无其他用于居住的房屋。首先，判断“用于居住”的标准是政府规划主管部门规划批准的房屋使用性质。经查，张志国、秦江华所购房屋为成套住宅，其用途系用于居住；其次，买受人名下无其他用于居住的房屋应以买受人在被执行房屋所在地范围内判断其名下无其他用于居住的房屋。资中县不动产档案查询结果显示张志国、秦江华名下没有登记的房屋。故张志国、秦江华所购的案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。 （三）是关于张志国、秦江华已支付的购房款是否超过合同约定总价款的百分之五十。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，张志国、秦江华所购案涉房屋的总价款为423,564元。张志国于2012年10月12日向中豪公司出纳员刘红英账户转入集资款10万元作为诚意金，并享受10%-20%的年回报率优惠。之后，刘红英将该款通过中豪公司法定代表人易良君账户转到中豪公司账上；中豪公司与张志国于2014年2月18日签订《商品房购房合同》后，该诚意金及所享年回报率优惠金转为购房款，中豪公司向张志国出具了收到购房款125,822元的收据。2014年5月6日，张志国因借款给中豪公司，通过转账10万元至易良君账户。2014年9月5日，易良君代张志国向中豪公司转账支付10万元，中豪公司于2015年1月20日向张志国出具了收到购房款10万元的收据。张志国与中豪公司2014年10月8日签订的《借款协议》约定张志国借款30万元给中豪公司，后转为第三期购房款，中豪公司予以认可，并于2015年11月29日出具收据确认收到张志国第三期房款197,742元。上述三份收据与签订的合同、转账凭证等证据已形成证据锁链，足以认定张志国已全额支付了购房款。因此，原告主张其已支付全部购房款的理由成立，本院予以采纳。关于张志国所支付给中豪公司第三期房款30万元多出实际应付197,742元的部分是否系购买中豪公司车库，因双方未提交相关证据证实，在本案中不予审查、认定，双方当事人另行解决。 综上所述，张志国、秦江华对案涉房屋享有足以排除强制执行的消费者物权期待权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条第二项的规定，判决如下： 不得执行位于四川省资中县重龙镇滨江路东路1号“中豪·资州印象”项目X号房屋。 案件受理费7,653元，由成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  罗德才 审判员  黄 涛 审判员  王爔聆 二〇一九年六月五日 书记员  舒晓瑜