四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川03民终521号上诉人（原审被告、案外人）：蔡建修，男，汉族，1991年7月22日生，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人)：中国建设银行股份有限公司宜宾分行，住所地四川省宜宾市南岸蜀南大道西段**。负责人：杨端，行长。委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，，住所地四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心法定代表人：冉寅吾，董事长。委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾市。系该公司员工。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼法定代表人：王又民，董事长。委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾市。系该公司员工。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸酒都中路****法定代表人：王又民，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾市。系该公司员工。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾市。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾市。上诉人蔡建修因与被上诉人中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）、宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2018）川0304民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡建修的上诉请求：1.撤销四川省自贡市大安区人民法院（2018）川0304民初1771号民事判决，依法改判不予执行本案涉案房产；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认定上诉人蔡建修采用以房抵债的方式签订买卖合同，没有向被上诉人鼎城公司实际支付购房价款，属认定事实错误。宜宾大地坡丽雅置业有限责任公司与鼎城公司签订《房屋购销协议书》，建立商品房买卖合同关系，鼎城公司将其向宜宾大地坡丽雅置业有限责任公司的借款转为购房款。在蔡建修支付购房款给宜宾大地坡丽雅置业有限责任公司后，宜宾大地坡丽雅置业有限责任公司将案涉房产申请更名给上诉人蔡建修，蔡建修与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，蔡建修实际占有该案涉房产，双方建立的商品房买卖合同合法有效；2.原审法院认为其债权取得是否真实、合法尚无相应证据予以证实属事实认定错误。建行宜宾分行辩称，1.案涉不动产未办理备案或登记，案外人的处分本就属于无权代理，买卖合同效力具有瑕疵；2.案外人对鼎城公司以房抵债形成的债权，房屋销售为抵债的实际履行方式，其形成的债权与物权期待权有本质区别。上诉人只享有对该债权的请求权，无法享有排除强制执行的权利。鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川对上诉人的请求没有答辩意见。建行宜宾分行向一审法院提出诉讼请求：1.判决撤销（2018）川0304执异175号《执行裁定书》；2.判决对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号X幢X单元XX层X号的房产继续执行。一审法院查明事实：2013年4月19日，被告鼎城公司将地号为1150XXXXXXXXXX0004号的宜宾市南岸三江口片区B-2地块抵押给原告以向其贷款开发建设商品房，该贷款一并由被告寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川作连带责任担保。2014年4月16日，原告出具证明同意被告鼎城公司预售龙湾一号1号楼、9号楼小区商品房，并负责收回贷款。2014年6月18日，宜宾市房地产管理局向被告鼎城公司颁发了《商品房预售许可证》允许预售。由于被告鼎城公司未归还原告借款，致原告于2017年3月13日向四川省高级人民法院申请财产保全予以查封，并于4月13日以鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川为被告向四川省高级人民法院提起诉讼。经高院调解结案后，案涉被告均未履行调解书确定的义务，致原告申请高院强制执行。高院于2017年9月29日将该案指定本院执行。本院于2017年12月8日指定一审法院执行。一审法院于2018年2月5日裁定执行并查封本案争议房屋，致被告蔡建修于2018年5月22日向一审法院提出执行异议；一审法院经审查后，于2018年6月10日裁定中止执行。该裁定书送达后，原告于2018年7月23日向一审法院提起执行异议之诉。另查明：2016年9月21日，宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司将自己在被告鼎城公司享有的债权1252779元以922488元转让给蔡建修。同日，被告蔡建修与被告鼎城公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告蔡建修以人民币8667.95元／㎡、总价款1252779元的价格购买被告鼎城公司开发的坐落于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号小区X幢X单元XX层X号的住房，预测建筑面积180.88㎡、套内建筑面积144.53㎡；被告鼎城公司应于2016年12月30日前交付房屋。合同签订当日，被告鼎城公司向被告蔡建修出具收取1252779元的收款收据。2016年10月21日，被告鼎城公司出具收据收取被告蔡建修房屋契税18791.69元、维修基金16279.20元、产权登记费80元、土地证费20元、权调费11.50元、两证代办费200元、代收电费100元。2016年11月1日，被告蔡建修向成都合智商务有限公司缴纳了自2016年10月21日至2017年10月20日的物业服务费4124.04元。2016年11月7日被告鼎城公司缴纳该房屋的电费200元。一审法院认为：本案被告鼎城公司与被告蔡建修采取以房抵债的方式签订的《商品房买卖合同》，并无真实资金付款交易，不符合法律规定，不能对抗原告。况且，其债权的取得是否真实、合法尚无相应证据予以证实。因此，被告蔡建修提供的证据不能证明抵债房屋具有排除强制执行的民事权益，其抗辩理由不能成立，该院不予采纳。原告的诉讼请求理由成立，该院予以支持。判决：准许执行坐落于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号小区X幢X单元XX层X号的房屋。二审中，当事人未提供新证据。本院根据四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初5271号民事判决，确认下列事实：2013年2月26日，寅吾房产公司向长毅浆粕有限责任公司借款40000000元。2015年12月10日，长毅浆粕有限责任公司将该债权合计45621916元转让给宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司并向寅吾房产公司发出债权转让通知书。2015年12月，宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司与寅吾房产公司、鼎城公司签订《债权债务转让协议书》，约定宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司同意寅吾房产公司将上述债务转让给鼎城公司。2015年12月，宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司与鼎城公司签订《房屋购销协议书》，约定宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司将上述债权用于购买龙湾一号的37套住宅房屋，互不补差。宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司将其中13套房屋进行了销售（包括案涉房屋）。其余事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人同意预售房屋的行为是否应视为放弃其抵押权；2.蔡建修就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于上诉人同意预售房屋的行为是否应视为放弃其抵押权问题。首先，建行宜宾分行为确保与鼎城公司所签订的一系列法律文件项下债权的实现，与鼎城公司签订了抵押合同，鼎城公司将其位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块的土地使用权以及在建工程提供抵押担保，依法分别办理了抵押登记；四川省高级人民法院民事调解书确认建行宜宾分行对上述抵押资产享有抵押权。其次，放弃抵押权系一种单独的民事法律行为，应由债权人作出放弃抵押权的明确意思表示或者向登记部门申请抵押权涂销登记才产生抵押权放弃的效力。本案中，建行宜宾分行同意预售房屋并出具证明，并不能代表其放弃该抵押权；且其也未作出放弃抵押权的明确意思表示，故被上诉人建行宜宾分行同意预售房屋的行为不应视为其放弃了抵押权。二、关于蔡建修就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，蔡建修在法院查封之前与鼎城公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，蔡建修买受案涉房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。其次，蔡建修向鼎城公司交纳了房屋契税、维修基金、产权登记费等费用并缴纳物业服务费，显示其已实际占有使用案涉房屋。因此，在法院查封之前，蔡建修与鼎城公司已经签订了合法有效的合同，且案涉房屋也已交付给蔡建修。（二）关于蔡建修是否已经支付价款的问题。根据案件查明事实，因寅吾房产公司欠长毅浆粕有限责任公司借款40000000元，长毅浆粕有限责任公司将该债权连同本息合计45621916元转让给宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司，寅吾房产公司将该笔债务转让给鼎城公司，宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司将上述债权用于购买龙湾一号的37套住宅房屋，宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司将其中13套房屋进行销售（包括案涉房屋）。在蔡建修支付购房款给宜宾大地坡丽雅置业有限责任公司后，宜宾大地坡丽雅置业有限责任公司将案涉房产申请更名给上诉人蔡建修，蔡建修与鼎城公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋并不违反相关法律规定，本院予以支持。故一审判决认为蔡建修与鼎城公司并无真实资金付款交易，其债权取得无证据印证不当，本院应予纠正。（三）关于是否因蔡建修自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房屋上存在抵押权，但建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，买受人蔡建修基于对建行宜宾分行同意销售抵押房屋行为而产生能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务。故，案涉房屋未办理过户登记并非因蔡建修自身原因。因此，蔡建修所购案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，蔡建修的上诉请求成立，予以支持。因二审出现新证据导致一审处理不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决如下：一、撤销四川省自贡市大安区人民法院（2018）川0304民初1771号民事判决；二、驳回中国建设银行股份有限公司宜宾分行的诉讼请求。一审案件受理费16075元、二审案件受理费16075元，合计32150元，由中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。本判决为终审判决。审 判 长  舒 慧审 判 员  曾伟贤审 判 员  周玉萍二〇一九年六月二十一日法官助理  曾 静书 记 员  姜 文